‫שוק נדל"ן‬ ‫מימון ומיסוי נדל"ן‬ ‫המרצה‪ :‬רואה חשבון ברי אורן‬ ‫על מה נדבר?‬ ‫• מימון רכישת דירה – עסקה לדוגמה‬ ‫• היבטים עדכניים במימון נדל"ן – מגבלות בנק ישראל‬ ‫• מכירת דירה – פטורים והקלות ממס שבח במכירת דירת מגורים‬ ‫• יתרונות המינוף‪ ,‬תשואה ותשואה על ההון‬ ‫תהליך מימון רכישת דירה‬ ‫תהליך מימון רכישת דירה‪:‬‬ ‫‪ .1‬קבלת אישור עקרוני מהבנק‪.‬‬ ‫‪ .2‬מציאת נכס וחתימה על חוזה לרכישתו‪.‬‬ ‫‪ .3‬הגשת מלוא המסמכים לבנק (הסכם‪ ,‬תלושים‪ ,‬דפי בנק‪)...‬‬ ‫‪ .4‬לבקש את מסלול המשכנתא ואת סוג הריבית המבוקש‪.‬‬ ‫‪ .5‬קבלת אישור מהבנק‪.‬‬ ‫‪ .6‬הזמנת השמאי של הבנק לנכס הנרכש‪ ,‬וקבלת שמאות‪.‬‬ ‫‪ .7‬ביצוע רישומים – בטאבו‪ /‬במנהל‪ /‬חברה משכנת‪..‬‬ ‫‪ .8‬העברת כסף ראשון למוכר‪ ,‬העברת כספי הבנק למוכר‬ ‫‪ .9‬השלמת רישומים‬ ‫תהליך מימון רכישת דירה‬ ‫נקודות שחשוב לזכור‪:‬‬ ‫‪ .1‬בחירת מסלולי המשכנתאות וסוג הריבית בזהירות‬ ‫ובקפידה‪.‬‬ ‫‪ .2‬ביצוע סקר שוק ומיקוח על הריביות והעמלות‪.‬‬ ‫‪ .3‬המשכנתא היא הלוואה זולה ביותר‪ ,‬מומלץ להעמיס כל‬ ‫עלות נחוצה על המשכנתא (מס רכישה‪ ,‬שיפוץ‪ ,‬ריהוט‪)...‬‬ ‫הנחיות המפקח על הבנקים ל"צינון השוק"‬ ‫• יולי ‪2010‬‬ ‫הפרשה נוספת לחובות מסופקים‪ 0.75% ,‬במקום ‪ ,0.35%‬בגין‬ ‫יתרת הלוואות לדיור בשיעור מימון של מעל ל‪.60% -‬‬ ‫• ‪ 26‬לאוקטובר ‪2010‬‬ ‫הפרשה נוספת לחובות מסופקים‪ 1% ,‬במקום ‪ ,0.75%‬בגין יתרת‬ ‫הלוואות העומדות בכל התנאים הבאים‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫מעל ‪ 60%‬מינוף‬ ‫‪.2‬‬ ‫מעל ‪ 25%‬בריבית משתנה (פריים‪ ,‬צמודות מדד משתנות‪,‬עוגן‪,‬ליבור‪)..‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫מעל ‪ 800,000‬ש"ח הלוואה‬ ‫הנחיות המפקח על הבנקים ל"צינון השוק"‬ ‫• ‪ 27‬אפריל ‪2011‬‬ ‫ב‪ 27/4/2011 -‬פרסם המפקח על הבנקים הוראה המגבילה את רכיב‬ ‫הריבית המשתנה בהלוואות חדשות לכדי שליש מההלוואה‪.‬‬ ‫מהי ריבית משתנה‪ :‬פריים‪ ,Libor ,‬צמודת מדד משתנה עד ‪ 5‬שנים‪.‬‬ ‫תוצאת המגבלות‪:‬‬ ‫‪ .1‬הגדלת כרית הביטחון של הבנקים ליום סגריר – הפחתת סיכון‬ ‫‪ .2‬הקשחת התנאים למתן משכנתאות‪.‬‬ ‫‪ .3‬ייקור מזערי בריביות בשל עליית המחיר לבנקים‪.‬‬ ‫‪ .4‬האטת וצינון שוק האשראי לדיור ושוק הדיור‪.‬‬ ‫פטורים והקלות במיסוי לדירות מגורים‬ ‫בשל העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות ננקטו‬ ‫מספר צעדים להגדלת היצע הדירות‪:‬‬ ‫‪ .1‬הפחתת שיעורי מס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה‪.‬‬ ‫‪ .2‬הגדלת שיעורי מס רכישה לרוכשי דירות להשקעה‪.‬‬ ‫‪ .3‬מתן שני פטורים נוספים ממס שבח במכירת דירה מזכה עד סוף‬ ‫‪.2012‬‬ ‫‪ .4‬הוראת שעה לפטור ממס שבח במכירת דירה שאינה מזכה (למשל‬ ‫דירה המשמשת כמשרד או מרפאה) עד ‪.30/6/2013‬‬ ‫‪ .5‬הוראת שעה שהחל מ‪ 1/1/2013 -‬הפטור לדירה מזכה יינתן אחת‬ ‫ל‪ 8 -‬שנים במקום אחת ל‪ 4-‬שנים‪.‬‬ ‫שינויים במס רכישה‬ ‫• הפחתת שיעורי מס רכישה לרוכש דירה יחידה‪:‬‬ ‫עד ‪ – 1,350,000‬לא ישולם מס‬ ‫מ‪ 1,350,000 -‬עד ‪ – 1,601,210‬מס של ‪3.5%‬‬ ‫מ‪ 1,601,210 -‬ואילך – מס של ‪5%‬‬ ‫• הגדלת שיעורי מס רכישה לרוכש דירה להשקעה‪:‬‬ ‫עד ‪ - ₪ 1,000,000‬מס של ‪5%‬‬ ‫מ‪ 1,000,000 -‬עד ‪ - ₪ 3,000,000‬מס של ‪6%‬‬ ‫מ‪ 3,000,000 -‬ואילך – מס של ‪7%‬‬ ‫וזאת עד ‪ 31/12/2012‬ובכפוף להתאמות בגין עליית המדד‪.‬‬ ‫הקלות ושינויים במס שבח‬ ‫פטור נוסף בגין עד ‪ 2‬דירות מזכאות‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫הדירות צריכות להימכר עד ‪.31/12/2012‬‬ ‫בנוסף על הפטורים לפי פרק ‪ 5‬לחוק מס שבח‪.‬‬ ‫מכירת מלוא הזכויות ‪ -‬לא חל על עסקאות קומבינציה‪.‬‬ ‫לעסקאות ששווין עד ‪.₪ 2,200,000‬‬ ‫תקרת שווי יחסית בגין מכירת חלק מדירה‪.‬‬ ‫המכירה אינה ל"קרוב"‪.‬‬ ‫הקלות ושינויים במס שבח‬ ‫• פטור נוסף בגין דירת מגורים שאינה מזכה‬ ‫למשל‪ :‬דירות ששמשו למשרד או למרפאה או אשר לא עמדו בהגדרת‬ ‫"דירת מגורים מזכה"‪.‬‬ ‫‪ ‬המכירה בוצעה מ‪ 1/8/2011 -‬ועד ‪.30/6/2013‬‬ ‫‪ ‬לעסקאות ששווין עד ‪.₪ 2,200,000‬‬ ‫‪ ‬מכירה שלא ל"קרוב"‪.‬‬ ‫‪ ‬מקץ ‪ 6‬חוד' ממסירת החזקה או שנה מהמכירה‪ ,‬ובמשך שנתיים לפחות חייבת‬ ‫לשמש למגורים‪ .‬אחרת הרוכש ישלם מס רכישה של ‪.15%‬‬ ‫• מ‪ 1/2013 -‬ועד ‪ 1/2021‬פטור ממס לדירת מגורים‬ ‫מזכה אחת ל‪ 8 -‬שנים במקום אחת ל‪ 4-‬שנים‪.‬‬ ‫תשואה ותשואה על ההון‬ ‫• מהי תשואת השכירות כיום לדירות בתל‪-‬אביב ?‬ ‫• מהי תשואת פיקדון חסר סיכון ?‬ ‫אז למה לרכוש דירת מגורים להשקעה ?‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫נכס מניב בעל רמת סיכון נמוכה יחסית‪.‬‬ ‫יכולת מינוף ניכר בקלות יחסית‪.‬‬ ‫המינוף מאפשר לקבל תשואה גבוהה יחסית על ההון‪.‬‬ ‫אפשרויות לרווחי הון בעתיד‪.‬‬ ‫• נכס מניב ‪ ,4%‬ריבית משתנה כל ‪ 10‬שנים ‪3.07%‬‬ ‫‪ ‬ב‪ 60% -‬מינוף – תשואה על ההון של ‪ 5.4%‬שנתי‬ ‫‪ ‬ב‪ 80% -‬מינוף – תשואה על ההון של ‪ 7.7%‬שנתי‬ ‫משרד אורן ושות' רואי חשבון‬ ‫משרד עם וותק של מעל ל‪ 25 -‬שנה‪ ,‬בעל ידע‪ ,‬ניסיון ומוניטין של‬ ‫מקצועיות ושירות מיטבי ללקוח‪ .‬שירותינו כוללים‪:‬‬ ‫‪ .1‬ביקורת והנהלת חשבונות לחברות ועצמאים‪.‬‬ ‫‪ .2‬תיאומי מס לשכירים‪.‬‬ ‫‪ .3‬ייעוץ ללקיחת משכנתא (בניית תמהיל אופטימלי וליווי מתמשך)‪.‬‬ ‫‪ .4‬ייעוץ וייצוג מול רשויות המס השונות‪.‬‬ ‫‪ .5‬הכנת שכר‪.‬‬ ‫‪ .6‬שירותי ניהול כספים לחברות קטנות ובינוניות‪.‬‬ ‫‪ .7‬השגת מימון לחברות מקרנות בערבות מדינה‪ ,‬המדען הראשי וכד'‪.‬‬ ‫‪ .8‬הכנת הערכות שווי ועבודות כלכליות‪.‬‬ ‫אשמח לעמוד לרשותכם‬ ‫רואה‪-‬חשבון ברי אורן ‪ ,03-6201320‬קרליבך ‪ 10‬תל‪-‬אביב‪.‬‬