ניתוח כלכלי של תמ"א 38 באופצית הריסה ובניה מחדש - שמאי מקרקעין
מאיר דלברי -שמאי מקרקעין 1 אין האמור במצגת זו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ כלכלי. יש להתייעץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין לפני עשיית כל עסקה במקרקעין. כל הזכויות שמורות למאיר דלברי 2 3 4 5 6 תוספת 2.5קומות תוספת 25מ"ר לכל דירה סגירת קומת עמודים מפולשת הקלות בקוי בנין 8 9 10 11 12 13 גוש 8270 חלקות 76 ; 84 צורה טרפזית שטח 1,039מ"ר רוחב חזית 17.5מ' רוחב גבול אחורי 31מ' עומק 44.5מ' 14 קוי בנין בפועל מ' קוי בנין על פי התב"ע מ' צידי 4.0 7.4 אחורי 8.0 7.6 קדמי 8.5 7.0 15 16 שנת מתן היתר בניה 1970 מספר קומות -אגף קדמי 3 מספר קומות -אגף אחורי 4 קומת עמודים אין מספר דירות 14 סה"כ שטחי הדירות 1,420מ"ר שטח קומה טיפוסית 360מ"ר לצורך הפתרון נוח לחלק את השטחים לקבוצות: שטחים עקריים שטחי שירות ממדי"ם מרתפי חניה סיכום השטחים חייב לעמוד במגבלת קוי הבנין ומספר הקומות המותר. 18 השטח למכירה: סה"כ השטחים העקריים בפרוייקט כולל ממדי"ם פחות השטחים המוחזרים לדיירים. 19 מרכיבי העלות העקריים: שטחים עקריים וממדי"ם + שטחי שירות + מרפסות + מרתפי חניה 20 .1זכויות מכוח תב"ע .2זכויות מכוח הקלות .3שטחי ממדי"ם .4זכויות מכוח תמ"א 38 21 22 התכנית שטחים עקריים הערות נת/100/ש1/ 169% נת86/7/400/ 92מ"ר נת/100/ש1/ 16% חדרי יציאה לגג הקלות אושרה לפני 1.8.1989 סה"כ שטח עקרי 2,014מ"ר שטח המגרש 1,039מ"ר תוספת 2.5קומות תוספת 25מ"ר לכל יחידת דיור סגירת קומת עמודים ליצירת דירות חדשות קוי בנין מקלים : 23 צידי 4 -מ' אחורי 6 -מ' קדמי – בהתאם לתב"ע הפרשנויות השונות: א .שטח הכלוא בקוי הבנין שבתב"ע ב .שטח קומה על פי תכנון הבנין החדש ג .השטח הכלוא בקוי הבנין של תמ"א 3/38 24 25 260 :מ"ר השטח הכלוא בקוי הבנין שתב"ע על פי השטח הכלוא בקוי בנין תמ"א 530 :38מ"ר בחישוב שטח 2.5קומות מתקבל: פער של 675מ"ר בין הפרשנויות השונות! 26 הונח ניצול של כ 80% -מהשטח הכלוא בקוי הבנין. 28 30 שטחים מכוח תב"ע והקלות 2,014 :מ"ר 1,060 80%משטח 2.5קומות: 2/3משטח קומה מפולשת353 : שטח 12.5מ"ר לדירה 200 :16X ------------סה"כ שטחים עקריים 3,627 :מ"ר שטחים מכוח תב"ע והקלות 2,014 :מ"ר סה"כ שטחים עקריים 3,627מ"ר כולל תמ"א 38 מסקנה: השטחים העיקריים כמעט הוכפלו בעקבות תמ"א 38 31 סיכום שטחי הדירות בבנין סה"כ 32 1,420מ"ר שטח עקרי שטחים בפרוייקט החדש: שטחים להחזר לדיירים: 33 שטחים עקריים למכירה 3,627 1,420 ------------- 2,207מ"ר ככל שנתכנן דירות קטנות יותר נקבל יותר ממדי"ם! ובסה"כ יותר שטחי מכירה! 34 דירות קטנות דירות גדולות שטח עקרי למכירה 2,207 2,207 שטח דירה עקרי 62.5 100 מספר דירות מתקבל 35 22 שטח למכירה 2,644 2,482 הפסד שטח 35 162מ"ר שטח אפשרי כולל ממדי"ם 4,239 :מ"ר שטח בנוי עקרי כיום: 1,420מ"ר יחס שטחי הבניה בפרוייקט לעומת הקיים: 36 !!! 3.0 37 שטח אפשרי כולל ממדי"ם 4,239 :מ"ר שטח שמקבלים הדיירים כולל ממדי"ם 1,595 :מ"ר אחוז הקומבינציה 37.6% : מסקנה: עסקה יקרה 49יח"ד עבור 4יח"ד לקומה :נדרשות 12.25קומות תב"ע מאפשרת 8קומות מעל קומה מפולשת 9 :קומות 3 :קומות קומות אפשריות בהקלה : 2.5 :קומות 2.5קומות תמ"א 38 -------------סה"כ 14.5 :קומות 38 שווי התמורה בעסקה שבין הקבלן לדיירים? היא שווי הקרקע העוברת לרשות היזם 2,644מ"ר/₪ 7,000 Xמ"ר₪ 925,400 =0.05 X 39 מע"מ שרותי בניה לדיירים: השטח שנבנה לדיירים כולל שטח שרותי יחסי 1595 X1.2 בהנחת עלות בניה /₪ 5000מ"ר : =( X(1.2X1,595מ"ר /₪ 5,000 Xמ"ר 0.18 X ₪ 1,722,600 40 41 תוספת עד 25מ"ר פטורה זכויות מכוח תב"ע שנמכרו ליזם חייבות 42 סיכום היטל השבחה: ₪ 127,000 : בגין תב"ע ₪ 581,000 : בגין הקלות בגין תוספת קומות ₪ 100,000 : ------------₪ 808,000 : סה"כ היטל 43 דלברי -שמאות מקרקעין 1 עלויות גרסה תמ"א 38כללית -נתניה 2 תאור כמות 3 שטח עיקרי וממדי"ם למכירה 2,644 4 מחיר מכירה למ"ר כולל מע"מ 21,000 5 מחיר ללא מע"מ 17,797 6 הכנסות ממכירת דירות 7 פרוט שטחי בניה: 8 עקרי +ממדי"ם יחידות 4,239 9 שירות 10 מרפסות ( 10.5מ"ר ממוצע) * 0.5 257 11 סה"כ שטחי בניה 5,596 12 הוצאות: 13 בנייה ישירה 5,596 מ"ר 49 יחידות 14 חניות 15 יחידות 47,054,237 1,100 סה"כ עלויות ישירות מחיר ליחידה ₪ 4,000 /₪מ"ר ₪ 62,500 22,384,000 3,062,500 25,446,500 16 תקורה ניהול ופקוח %מעלויות ישירות 2% 0.02 508,930 17 עלויות בלתי צפויות % -מעלויות ישירות 3.0% 0.03 763,395 18 תכנון ויועצים לתכנון 49 15,000 ₪ 735,000 19 חיבור חשמל 49 יחידות 2,500 ₪ 122,500 20 אגרות בניה בניכוי 1,770מ"ר קיימים 3,826 מ"ר 450 /₪מ"ר 1,721,700 21 הריסה ופינוי 200,000 22 שיווק 1.0%משווי מכירות לפני מע"מ 470,542 23 דיור חליפי X14 24חודש 336 24 הובלה תכולה 14 25 ייעוץ משפטי ,ייעוץ מיסוי ושמאי מקרקעין 26 מע"מ שרותי בניה לדיירים 18% 2,644 יחידות 4,000 ₪ 1,344,000 8,000 ₪ 112,000 200,000 % מ"ר 1,722,600 7,000 /₪מ"ר 1,110,480 27 מס רכישה 6% 28 היטל השבחה 808,000 מס שבח 800,000 29 סה"כ הוצאות: 36,065,647 30 עלות מימון וליווי 7% 2,524,595 31 סה"כ עלויות לאחר מימון: 32 דמי תיווך 1% 33 סה"כ עלויות לאחר דמי תיווך: 38,976,145 34 רווח 8,078,092 35 אחוז הרווח ביחס לעלות 20.7 38,590,243 0.01 385,902 ניתן לצפות בצילום וידאו של ההרצאה באתר שלנו www.delbarimax.com 46
© Copyright 2024