1. No category

‫מאוחדים לרבעון ראשון‬
‫שנסתיים ביום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫‪2010 Q1‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע”מ‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫חלק תוכן עניינים‬
‫א’ שינויים וחידושים מהותיים אשר ארעו בעסקי התאגיד‬
‫ב’ דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫‪2010 Q1‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע”מ‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫שינויים בעסקי‬
‫התאגיד‬
‫א’‬
‫א’‬
‫שינויים וחידושים מהותיים‬
‫אשר ארעו בעסקי התאגיד‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫)"דסק"ש"(‬
‫שינויים וחידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי התאגיד‬
‫בשלושת החודשים שהסתיימו ביום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫פרטים לפי תקנה ‪39‬א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬
‫בפרק זה‪:‬‬
‫"הדוחות הכספיים" ‪-‬‬
‫הדוחות הכספיים של דסק"ש ליום ‪ 31‬במרס ‪.2010‬‬
‫"הדוח התקופתי" ‪-‬‬
‫הדוח התקופתי של דסק"ש לשנת ‪ ,2009‬שפרסמה דסק"ש‬
‫בדוח מתקן ביום ‪ 13‬באפריל ‪) 2010‬מספר אסמכתא ‪2010-01-‬‬
‫‪.(447804‬‬
‫"הדוחות הכספיים השנתיים" ‪-‬‬
‫הדוחות הכספיים לשנת ‪ 2009‬הכלולים בדוח התקופתי‪.‬‬
‫העניינים המפורטים להלן הינם בנוסף להתפתחויות ושינויים שאירעו ברבעון הראשון של שנת ‪ ,2010‬אשר‬
‫תוארו בחלק א' של הדוח התקופתי‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי דסק"ש‬
‫רכישה של נכסים‬
‫בקשר לאמור בסעיף ‪ 3.3.1‬לחלק א' של הדוח התקופתי בדבר הצעת רכש מיוחדת שפרסמה דסק"ש‬
‫שבמסגרתה הגדילה דסק"ש בפברואר ‪ 2010‬את אחזקתה במניות שופרסל ב‪ 8.3% -‬לכ‪ 46.2%-‬בהון‬
‫ולכ‪ 50.3%-‬בהצבעה )לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 4‬בבאור ‪.4‬א לדוחות הכספיים(‪ ,‬מצורפת לדוחות‬
‫הכספיים עבודה כלכלית בנושא הקצאת מחיר צירוף העסקים של שופרסל‪ ,‬ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪.2‬‬
‫תיאור עסקי דסק"ש לפי תחומי פעילות‬
‫‪2.1‬‬
‫סלקום ישראל בע"מ )"סלקום"(‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי סלקום‬
‫מגבלות ופיקוח על פעילות סלקום‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪ 8.21.2‬בחלק א' של הדוח התקופתי‪ ,‬בנושא בדיקה של משרד‬
‫התקשורת ביחס לתעריפי הקישוריות החלים על מפעילים סלולריים‪ ,‬במאי ‪ 2010‬הודיע משרד‬
‫התקשורת כי הוא שוקל לשנות את התקנות המסדירות את תעריפי הקישוריות בין מפעילים‬
‫ישראליים‪ .‬לפרטים בדבר עיקרי השינויים המוצעים בתעריפים‪ ,‬ראה באור ‪.6‬ו בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫לסלקום ולמפעילות הסלולריות האחרות ניתנה אפשרות להציג עמדתם לשינויים המוצעים תוך‬
‫תקופה של ‪ 30‬יום‪ ,‬שבסיומה צפוי משרד התקשורת לקבוע את עמדתו הסופית בענין‪ .‬סלקום‬
‫אינה מסוגלת להעריך בשלב זה מה יהיו התעריפים המירביים שייקבעו בסופו של דבר‪ ,‬אך היא‬
‫בוחנת את ההשפעות האפשריות של השינויים המוצעים על תוצאותיה העסקיות‪ .‬אם יאומצו‬
‫השינויים המוצעים עתה – ובהעדר פעולות לצמצם את אובדן ההכנסות הצפוי – השינויים‬
‫‪1‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫המוצעים צפויים בשלב זה להשפיע לרעה בהיקף מוערך של כ‪ 35-‬מיליון ש"ח לחודש על ה‪-‬‬
‫‪ EBITDA‬של סלקום וכ‪ 25-‬מיליון ש"ח לחודש על הרווח הנקי שלה‪ ,‬החל מאוגוסט ‪ .2010‬בנוסף‪,‬‬
‫לשינויים המוצעים עשויות להיות השפעות נוספות‪ ,‬כגון על היקף השיחות היוצאות והנכנסות‬
‫למפעילים סלולריים‪ ,‬והקלת כניסתם של מפעילים וירטואליים לשוק‪ ,‬אשר עלולים כולם להשפיע‬
‫לרעה באופן מהותי על תוצאות פעילותה של סלקום‪ .‬סלקום מתכוונת לנקוט בפעולות על מנת‬
‫לצמצם ככל האפשר השפעות לרעה של השינויים המוצעים‪ ,‬וזאת על ידי הגדלת הכנסות‬
‫והקטנת הוצאות‪ .‬סלקום אינה יכולה להעריך בשלב זה את ההשפעה בפועל של השינויים‬
‫המוצעים‪ ,‬אם יאומצו‪ .‬סלקום מתכוונת להתנגד בתוקף לשינויים המוצעים אך אינה יכולה לצפות‬
‫את התוצאות הסופיות של התנגדות זו‪.‬‬
‫חלוקת דיבידנד‬
‫במאי ‪ 2010‬החליט דירקטוריון סלקום על חלוקת דיבידנד במזומן בסכום של ‪ 360‬מיליון ש"ח‪,‬‬
‫שישולם ביוני ‪.2010‬‬
‫הליכים משפטיים‬
‫ראה סעיפים ‪ 8-4‬בבאור ‪.7‬ב בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪2.2‬‬
‫שופרסל בע"מ )"שופרסל"(‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי שופרסל‬
‫הליכים משפטיים‬
‫ראה סעיפים ‪ 2‬ו‪ 3 -‬בבאור ‪.7‬ב וכן סעיף ‪ 2‬בבאור ‪.7‬ג בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪2.3‬‬
‫חברה לנכסים ולבנין בע"מ )"נכסים ובנין"(‬
‫הליכים משפטיים‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪] 9.11.2‬יא[ בחלק א' של הדוח התקופתי בדבר הליכים משפטיים בקשר‬
‫לפרויקט מגורים בלאס וגאס המבוצע על ידי תאגיד הנדל"ן האמריקני ‪Queensridge Towers‬‬
‫‪ LLC‬המוחזק בעקיפין‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על ידי נכסים ובנין‪ ,‬ראה באור ‪.7‬ג‪ 1.‬בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי נכסים ובנין‬
‫תחומי פעילות ‪ -‬תחום הנכסים המניבים בחו"ל ‪ -‬רכישת בנין ‪ HSBC‬בניו יורק‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪] 9.10.2‬י[ בחלק א' של הדוח התקופתי בדבר התקשרות של נכסים ובנין‬
‫וכור תעשיות בע"מ )"כור"( בהסכם עם תאגיד מקבוצת ‪ HSBC‬לרכישת בניין מטה בנק ‪,HSBC‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬הושלמה עסקת הרכישה האמורה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪.2‬א בבאור ‪.4‬א‬
‫וכן באור ‪.6‬ג בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪2.4‬‬
‫כור‬
‫תחומי פעילות‬
‫השקעה בקרדיט סוויס – לפרטים בדבר רכישות ומכירות של מניות קרדיט סוויס‪ ,‬בדבר רישום‬
‫רווח ממכירת מניות קרדיט סוויס‪ ,‬בדבר קרן הון בגין ההשקעה של כור במניות קרדיט סוויס‪,‬‬
‫בדבר דיבידנד שהתקבל מקרדיט סוויס והרווח שצפוי להירשם בגינו ברבעון השני בשנת ‪,2010‬‬
‫בדבר מסגרות האשראי שהועמדו לכור‪ ,‬בדבר שווי ההשקעה של כור במניות קרדיט סוויס‬
‫לתאריך הדוח על המצב הכספי ובדבר הפער בין שווי מניות קרדיט סוויס שכור מחזיקה לפי‬
‫מחירן בבורסה לבין עלותן למועד פרסום דוח זה‪ ,‬ראה סעיפים ‪.3‬א ו‪.3 -‬ב בבאור ‪.4‬א וכן באור‬
‫‪.6‬ה‪ ,‬בדוחות הכספיים‪ .‬ראה גם סעיף ‪ 2.6‬להלן‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫יתרות האשראי המנוצלות‪ ,‬נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬ולמועד אישור דוחות כספיים אלה‪ ,‬מתוך‬
‫מסגרות אשראי שהועמדו לכור )כולל חברות בת בבעלותה המלאה( על‪-‬ידי תאגיד מקבוצת‬
‫‪ Morgan Stanley‬ותאגיד מקבוצת ‪ Citigroup‬להשקעה במניות קרדיט סוויס‪ ,‬הסתכמו בכ‪1.86 -‬‬
‫ובכ‪ 2.37 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫מימון‬
‫לפרטים בדבר שינויים בתנאי מסגרת אשראי שהועמדה לכור על ידי קבוצת ‪ ,Citigroup‬ראה‬
‫סעיף ‪.3‬ב בבאור ‪.4‬א בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי כור‬
‫תחומי פעילות‬
‫לענין השלמת רכישת בנין ‪ HSBC‬בניו יורק באפריל ‪ ,2010‬ראה סעיף ‪ 2.3‬לעיל‪.‬‬
‫‪2.5‬‬
‫מכתשים‪-‬אגן תעשיות בע"מ )"מכתשים‪-‬אגן"(‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי מכתשים אגן‬
‫הון אנושי – יחסי עבודה במפעל בבאר שבע‬
‫באפריל ‪ 2010‬קיבלה מכתשים מפעלים כימיים בע"מ )להלן "מכתשים"(‪ ,‬חברה בת של‬
‫מכתשים‪-‬אגן‪ ,‬הודעה לפי חוק ישוב סכסוכי עבודה על שביתה שהוכרזה על ידי הסתדרות‬
‫העובדים הכללית החדשה – מרחב הנגב‪ ,‬ביחס למפעל מכתשים בבאר שבע‪ .‬בהודעה נמסר על‬
‫כוונה להתחיל בשביתה בתום תקופת הצינון הקבועה בחוק‪ .‬מכתשים פועלת באמצעים שונים‬
‫לביטול ההכרזה על סכסוך העבודה‪.‬‬
‫מימון‬
‫ƒ במאי ‪ 2010‬פרסמה מכתשים‪-‬אגן תשקיף מדף במסגרתו תוכל מכתשים‪-‬אגן להציע לציבור‬
‫מניות‪ ,‬אגרות חוב )לרבות אגרות חוב המירות למניות(‪ ,‬כתבי אופציה לרכישת מניות ואגרות‬
‫חוב‪ ,‬וכן ניירות ערך מסחריים של מכתשים‪-‬אגן‪.‬‬
‫ƒ בהמשך לאמור בסעיף ‪ 12.5.4‬בחלק א' של הדוח התקופתי בדבר החלטה עקרונית של‬
‫דירקטוריון מכתשים‪-‬אגן ממרס ‪ 2010‬לבצע הנפקת מניות בדרך של זכויות לבעלי מניותיה‪,‬‬
‫במאי ‪ 2010‬החליט דירקטוריון מכתשים‪-‬אגן שלא לבצע את ההנפקה האמורה‪.‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪") Credit Suisse Group‬קרדיט סוויס"(‬
‫דיווחים תקופתיים של קרדיט סוויס‬
‫לאחר הפרסום לראשונה של הדוח התקופתי של דסק"ש לשנת ‪) 2009‬טרם תיקונו(‪ ,‬הגישה‬
‫קרדיט סוויס ל‪) U.S. Securities and Exchange Commission -‬להלן ”‪ (“SEC‬את הדוח השנתי‬
‫שלה )‪ (Form 20-F‬לשנת ‪ .2009‬דוח זה )להלן "הדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪("2009‬‬
‫נמצא באתר ‪-‬‬
‫‪http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1159510/000137036810000015/0001370368-10-000015-index.htm‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הגישה קרדיט סוויס ל‪ SEC -‬דוחות לרבעון הראשון של שנת ‪ 2010‬כלהלן‪:‬‬
‫ביום ‪ 22‬באפריל ‪ 2010‬הגישה קרדיט סוויס דוח )‪ (Form 6-K‬הכולל את ההודעה לעתונות‬
‫שפרסמה קרדיט סוויס בנוגע לתוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון של שנת ‪ .2010‬הודעה זו‬
‫נמצאת באתר ‪-‬‬
‫‪http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1159510/000137036810000018/0001370368-10-000018-index.htm‬‬
‫‪3‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫ביום ‪ 23‬באפריל ‪ 2010‬הגישה קרדיט סוויס דוח )‪ (Form 6-K‬הכולל את הדוח הרבעוני שלה‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪ .2010‬הדוח הרבעוני האמור נמצא באתר ‪-‬‬
‫‪http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1159510/000137036810000019/0001370368-10-000019-index.htm‬‬
‫ביום ‪ 7‬במאי ‪ 2010‬הגישה קרדיט סוויס דוח )‪ (Form 6-K‬הכולל דוח משלים לדוח הרבעוני‬
‫האמור‪ .‬דוח משלים זה נמצא באתר ‪-‬‬
‫‪http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1159510/000137036810000023/0001370368-10-000023-index.htm‬‬
‫)ההודעה לעתונות‪ ,‬הדוח הרבעוני והדוח המשלים הנ"ל‪ ,‬יחד‪ ,‬להלן "דוחות קרדיט סוויס לרבעון‬
‫ראשון בשנת ‪.(" 2010‬‬
‫הנתונים והמידע הכלולים בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ 2009‬ובדוחות קרדיט סוויס‬
‫לרבעון ראשון בשנת ‪ ,2010‬וכן כל שאר המידע והנתונים המופיעים להלן בסעיף ‪ 2.6‬זה ביחס‬
‫לקרדיט סוויס‪ ,‬מבוססים על דיווחי קרדיט סוויס ל‪) SEC -‬למעט ככל שנאמר כאן אחרת(‪,‬‬
‫ודסק"ש אינה אחראית לנכונות האמור בהם‪.‬‬
‫נתונים מתוך הדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪2009‬‬
‫להלן נתונים עיקריים )לפי קביעת קרדיט סוויס( מתוך הדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת‬
‫‪:2009‬‬
‫נכון לסוף‬
‫‪2008‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪2007‬‬
‫רווח נקי )במיליוני פרנק שוויצרי(‬
‫רווח‪)/‬הפסד( נקי מיוחס לבעלי‬
‫המניות‬
‫‪7,754‬‬
‫)‪(7,687‬‬
‫‪6,555‬‬
‫מתוכו מפעילות נמשכת‬
‫רווח למניה )בפרנק שוויצרי(‬
‫‪7.06‬‬
‫)‪(7.51‬‬
‫‪5.14‬‬
‫רווח‪)/‬הפסד( בסיסי למניה‬
‫מפעילות נמשכת‬
‫‪7.07‬‬
‫)‪(8.01‬‬
‫‪5.28‬‬
‫רווח‪)/‬הפסד( בסיסי למניה‬
‫‪6.77‬‬
‫)‪(7.51‬‬
‫‪5.01‬‬
‫רווח‪)/‬הפסד( למניה מפעילות‬
‫נמשכת ‪ -‬בדילול‬
‫‪6.78‬‬
‫)‪(8.01‬‬
‫‪5.14‬‬
‫רווח‪)/‬הפסד( למניה ‪ -‬בדילול‬
‫תשואה על ההון העצמי )באחוזים(‬
‫‪18.0‬‬
‫)‪(21.1‬‬
‫‪18.3‬‬
‫תשואה על ההון העצמי‬
‫המיוחס לבעלי המניות‬
‫תוצאות עיקריות )במיליוני פרנק שוויצרי(‬
‫‪34,539‬‬
‫‪11,862‬‬
‫‪33,617‬‬
‫הכנסות נטו‬
‫‪240‬‬
‫‪813‬‬
‫‪506‬‬
‫הפרשות לחובות מסופקים‬
‫‪25,159‬‬
‫‪23,212‬‬
‫‪24,528‬‬
‫סך הוצאות תפעול‬
‫‪9,140‬‬
‫)‪(12,163‬‬
‫‪8,583‬‬
‫רווח‪)/‬הפסד( מפעילות נמשכת‬
‫לפני מס‬
‫נתוני מדידה של תוצאות עיקריות מדוח רווח והפסד )באחוזים(‬
‫‪72.8‬‬
‫‪195.7‬‬
‫‪73.0‬‬
‫יחס עלות‪/‬רווח‬
‫)‪(cost/income ratio‬‬
‫‪26.5‬‬
‫)‪(102.5‬‬
‫‪25.5‬‬
‫שיעור הרווח לפני מס‬
‫‪13.7‬‬
‫‪37.8‬‬
‫‪21.4‬‬
‫שיעור מס אפקטיבי‬
‫‪1‬‬
‫‪22.5‬‬
‫)‪(69.3‬‬
‫‪20.0‬‬
‫שיעור הרווח הנקי‬
‫נכסים בניהול ונכסים חדשים נטו )במיליארדי פרנק שוויצרי(‬
‫‪1,462.8‬‬
‫‪1,106.1‬‬
‫‪1,229.0‬‬
‫נכסים בניהול מפעילות נמשכת‬
‫‪43.2‬‬
‫)‪(3.0‬‬
‫‪44.2‬‬
‫נכסים חדשים נטו‬
‫‪6,724‬‬
‫‪1‬‬
‫בהתבסס על סכומים המיוחסים לבעלי המניות‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(8,218‬‬
‫‪7,760‬‬
‫אחוז שינוי‬
‫‪2008/2007 2009/2008‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪183‬‬
‫)‪(38‬‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(66‬‬
‫‪239‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪11.1‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(24.4‬‬
‫‪-‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫‪2009‬‬
‫נתונים מאזניים )במיליוני פרנק שוויצרי(‬
‫‪1,031,427‬‬
‫סך נכסים‬
‫‪237,180‬‬
‫הלוואות נטו‬
‫‪37,517‬‬
‫סך ההון העצמי‬
‫‪2‬‬
‫‪27,922‬‬
‫הון עצמי מוחשי‬
‫שווי מניה בספרים )בפרנק שוויצרי(‬
‫‪3‬‬
‫‪32.09‬‬
‫סך שווי מניה בספרים‬
‫מניות מוצאות )במיליונים(‬
‫‪1,185.4‬‬
‫מניות רגילות שהונפקו‬
‫)‪(16.2‬‬
‫מניות אוצר‬
‫‪1,169.2‬‬
‫מניות מוצאות‬
‫שווי שוק‬
‫‪60,691‬‬
‫שווי שוק )במיליוני פרנק‬
‫שוויצרי(‬
‫‪58,273‬‬
‫שווי שוק )במיליוני דולר‬
‫אמריקני(‬
‫‪4‬‬
‫נתוני ‪BIS‬‬
‫נכסי סיכון ) ‪risk-weighted‬‬
‫‪221,609‬‬
‫‪) (assets‬במיליוני פרנק‬
‫שוויצרי(‬
‫‪16.3‬‬
‫יחס ‪) tier 1‬באחוזים(‬
‫יחס הון כולל ) ‪total capital‬‬
‫‪20.6‬‬
‫‪) (ratio‬באחוזים(‬
‫דיבידנד למניה )בפרנק שוויצרי(‬
‫‪6‬‬
‫דיבידנד למניה‬
‫‪2.00‬‬
‫מספר עובדים )על בסיס משרה מלאה(‬
‫‪47,600‬‬
‫מספר עובדים‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫נכון לסוף‬
‫‪2008‬‬
‫‪2007‬‬
‫אחוז שינוי‬
‫‪2008/2007 2009/2008‬‬
‫‪1,170,350‬‬
‫‪235,797‬‬
‫‪32,302‬‬
‫‪22,549‬‬
‫‪1,360,680‬‬
‫‪240,534‬‬
‫‪43,199‬‬
‫‪31,873‬‬
‫)‪(12‬‬
‫‪1‬‬
‫‪16‬‬
‫‪24‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(29‬‬
‫‪27.75‬‬
‫‪42.33‬‬
‫‪16‬‬
‫)‪(34‬‬
‫‪1,184.6‬‬
‫)‪(20.7‬‬
‫‪1,163.9‬‬
‫‪1,162.4‬‬
‫)‪(141.8‬‬
‫‪1,020.6‬‬
‫‪0‬‬
‫)‪(22‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(85‬‬
‫‪14‬‬
‫‪33,762‬‬
‫‪76,024‬‬
‫‪80‬‬
‫)‪(56‬‬
‫‪33,478‬‬
‫‪67,093‬‬
‫‪74‬‬
‫)‪(50‬‬
‫‪257,467‬‬
‫‪323,640‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪(20‬‬
‫‪13.3‬‬
‫‪17.9‬‬
‫‪5‬‬
‫‪5‬‬
‫‪12.9‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪0.10‬‬
‫‪2.50‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪47,800‬‬
‫‪48,100‬‬
‫‪0‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪10.0‬‬
‫‪5‬‬
‫ככל הידוע לדסק"ש‪ ,‬משמעות מונח זה הינו ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ממנו מופחתים המוניטין ושאר הנכסים הלא‪-‬‬
‫מוחשיים‪.‬‬
‫ככל הידוע לדסק"ש‪ ,‬משמעות מונח זה הינו ההון העצמי לחלק למספר המניות המונפקות‪.‬‬
‫ה‪ (Bank for International Settlements) BIS-‬הינו ארגון בינלאומי הנשלט על‪-‬ידי בנקים מרכזיים שתפקידו לסייע בתיאום פיננסי‬
‫ומוניטרי בינלאומי‪ .‬ה‪ BIS-‬קובע הוראה לצורך בחינת הלימות הון של בנקים‪ ,‬אשר מאומצת על‪-‬ידי מרבית הבנקים המרכזיים‪ :‬יחס‬
‫‪ tier 1‬הינו היחס בין שכבת ההון הראשונית הכוללת בעיקר הון מניות נפרע ורווחים בלתי מחולקים )לאחר התאמות מסויימות‬
‫הנדרשות בהוראה(‪ ,‬לבין נכסי הסיכון )‪ – risk-weighted assets‬ראה להלן(‪ ,‬ואילו יחס הון כולל הינו היחס בין מרכיבי ההון הנכללים‬
‫ב‪ tier 1 -‬וב‪) tier 2 -‬שכבת ההון המשנית הכוללת גם אלמנטים נוספים כגון כתבי התחייבות נדחים‪ ,‬סכומים שהושקעו על‪-‬ידי‬
‫משקיעים כנגד הנפקת ניירות ערך היברידיים מסוימים ועוד( לבין נכסי הסיכון‪ ,‬כאשר הבנקים נדרשים לעמוד ביחס מינימלי שנקבע‪.‬‬
‫נכסי הסיכון )לרבות חשיפות חוץ מאזניות( מחושבים‪ ,‬בהתאם למנגנון שקבע ה‪ ,BIS-‬כסכום כל אחד מנכסי הבנק כאשר אותו נכס‬
‫מוכפל במכפיל מסויים שנקבע בהתאם לסיכון הגלום בו‪ .‬אף על‪-‬פי שקרדיט סוויס עצמה אינה בנק בהתאם לחוק הפדרלי השוויצרי‪,‬‬
‫היא מחויבת לעמוד בהוראות מסוימות החלות על בנק‪ ,‬בין היתר לעניין הלימות הון‪ ,‬יכולת פירעון וריכוזיות סיכונים‪ .‬כפי שציינה‬
‫קרדיט סוויס בדוח השנתי שלה לשנת ‪ ,2009‬בחודש נובמבר ‪ 2008‬הגיעה קרדיט סוויס להסכמה עם ‪) FINMA‬רשות הבנקאות‬
‫הפדרלית בשוויץ( על צו מוסכם בעניין יעדי הלימות הון מסוימים ודרישות בעניין מינוף‪ ,‬תוך שהיעדים צריכים להיות מושגים עד לשנת‬
‫‪.2013‬‬
‫בהתאם לכללי בזל ‪ ,1‬קרדיט סוויס דיווחה על נכסי סיכון )‪ (risk-weighted assets‬בסך ‪ 312,068‬מיליון פרנק שוויצרי‪ ,‬יחס ‪tier 1‬‬
‫בשיעור של ‪ 11.1%‬ויחס הון כולל )‪ (total capital ratio‬בשיעור של ‪ 14.5%‬נכון לסוף שנת ‪.2007‬‬
‫הצעת דירקטוריון קרדיט סוויס לאסיפה הכללית השנתית‪ ,‬שתיערך ביום ‪ 30‬באפריל ‪.2010‬‬
‫‪5‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫להלן מספר נתונים‪ ,‬אשר פורסמו על‪-‬ידי קרדיט סוויס במסגרת הדוח השנתי של קרדיט סוויס‬
‫לשנת ‪ ,2009‬אודות ההכנסות והרווחים השנתיים בכל אחת משלוש החטיבות של קרדיט סוויס‬
‫בשנים ‪ 2008 ,2007‬ו‪:2009-‬‬
‫בנקאות‬
‫פרטית‬
‫בנקאות‬
‫השקעות‬
‫ניהול‬
‫נכסים‬
‫)במיליוני פרנק שוויצרי(‬
‫הכנסות נטו‬
‫רווח‪)/‬הפסד( מפעילות שוטפת לפני מס‬
‫הכנסות נטו‬
‫רווח‪)/‬הפסד( מפעילות שוטפת לפני מס‬
‫הכנסות נטו‬
‫רווח‪)/‬הפסד( מפעילות שוטפת לפני מס‬
‫‪2009‬‬
‫‪11,662‬‬
‫‪3,651‬‬
‫‪20,537‬‬
‫‪6,845‬‬
‫‪1,842‬‬
‫‪35‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪12,907‬‬
‫‪3,850‬‬
‫)‪(1,971‬‬
‫)‪(13,792‬‬
‫‪632‬‬
‫)‪(1,185‬‬
‫‪2007‬‬
‫‪13,522‬‬
‫‪5,486‬‬
‫‪18,584‬‬
‫‪3,496‬‬
‫‪2,390‬‬
‫‪350‬‬
‫‪JJ‬‬
‫להלן תרגום נוחות לשפה העברית של הפרק העוסק ב"גורמי הסיכון"‪ ,‬כפי שנכלל בדוח השנתי‬
‫של קרדיט סוויס לשנת ‪) 2009‬יודגש כי ההתייחסות בגוף ראשון הינה התייחסות לקרדיט סוויס(‪:‬‬
‫"העסקים שלנו חשופים למגוון גורמי סיכון אשר עלולים להשפיע באופן שלילי על תוצאות פעילותנו או‬
‫על מצבנו הפיננסי‪ ,‬ובכללם‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כמפורט להלן‪.‬‬
‫סיכוני נזילות‬
‫נזילות‪ ,‬או זמינות מקורות כספיים‪ ,‬חיונית לעסקינו‪ ,‬ובפרט לעסקי הבנקאות להשקעות‪ .‬אנו שומרים‬
‫על רמות נזילות שיאפשרו לנו לעמוד בהתחייבויותינו בסביבה המתאפיינת בקשיי נזילות‪ .‬למידע על‬
‫ניהול הנזילות שלנו‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן‬
‫וחוץ‪-‬מאזן – ניהול אוצר‪.‬‬
‫הנזילות שלנו עלולה להיפגע אם לא תהיה לנו נגישות לשוקי ההון או אם לא נוכל למכור את‬
‫נכסינו‪ ,‬ואנו צופים כי עלויות הנזילות שלנו תגדלנה‬
‫יכולתנו ללוות ללא ביטחונות או כנגד ביטחונות עלולה להיפגע מעלייה בשערי הריבית או מרווחי‬
‫האשראי‪ ,‬זמינות האשראי או אם השחקנים בשוק יסברו כי חל גידול בסיכון הנזילות שלנו‪ .‬חוסר יכולת‬
‫להשיג מימון משוקי החוב הלא מובטח ארוך הטווח‪ ,‬או קצר הטווח‪ ,‬או חוסר נגישות לשוקי ההלוואות‬
‫המובטחות‪ ,‬עלולים להשפיע לרעה באופן מהותי על הנזילות שלנו‪ .‬בשוקי אשראי המאופיינים‬
‫באתגרים‪ ,‬עלויות המימון שלנו עלולות לגדול או שלא נוכל לגייס כספים כדי לתמוך בעסקינו או‬
‫להרחיבם‪ ,‬דבר העלול להשפיע לרעה על תוצאות פעילותינו‪ .‬בשנת ‪ ,2009‬התייצבה הנגישות לשוקי‬
‫החוב ושוקי ההלוואות המובטחות למוסדות פיננסיים‪ ,‬כמו קרדיט סוויס‪ ,‬אשר צלחו את המשבר‬
‫הפיננסי תוך שמירה על עמדה חזקה יחסית‪ .‬למרות זאת‪ ,‬חל גידול בעלויות הנזילות המוגדלת‪ ,‬ואנו‬
‫צופים כי נישא בעלויות נוספות כתוצאה מדרישות רגולטוריות בקשר להגדלת הנזילות‪.‬‬
‫במידה שלא נוכל לגייס את הכספים הנדרשים בשוקי ההון‪ ,‬ייתכן כי יהיה עלינו לממש נכסים לא‬
‫משועבדים בכדי לעמוד בהתחייבויותינו‪ .‬בתקופה המאופיינת בנזילות נמוכה‪ ,‬ייתכן שלא נוכל למכור‬
‫חלק מנכסינו או שנאלץ למכור נכסים במחירי שפל‪ ,‬דבר אשר‪ ,‬בכל אחד מהמקרים‪ ,‬עלול להשפיע‬
‫לרעה על תוצאות פעילותינו ועל מצבנו הכספי‪.‬‬
‫עסקינו מתבססים בשיעור ניכר על הפיקדונות המופקדים אצלנו לצורך מימון‬
‫עסקינו נהנים ממקורות מימון קצרי‪-‬טווח‪ ,‬ובכלל זה‪ ,‬בראש ובראשונה‪ ,‬פיקדונות לפירעון לפי דרישה‪,‬‬
‫הלוואות בין‪-‬בנקאיות‪ ,‬פיקדונות לזמן קצוב ואג"ח קצר טווח )‪ .(cash bond‬למרות שבמשך הזמן‬
‫פיקדונות היוו מקור יציב למימון‪ ,‬ייתכן שמצב זה לא יימשך גם בעתיד‪ .‬למקרה כאמור עלולה להיות‬
‫השפעה שלילית על מצב הנזילות שלנו כך שייתכן שלא נוכל לעמוד במשיכות של פיקדונות לפי דרישה‬
‫או במועד פירעונם המוסכם‪ ,‬לפרוע הלוואות במועד חלותן או לממן הלוואות‪ ,‬השקעות ועסקים חדשים‪.‬‬
‫שינויים בדירוג הניתן לנו עלולים להשפיע לרעה על עסקינו‬
‫הורדת הדירוג הניתן לנו‪ ,‬ובכלל זה‪ ,‬בפרט‪ ,‬דירוגי האשראי שלנו‪ ,‬עלולה לייקר את עלויות ההלוואות‬
‫שאנו נוטלים‪ ,‬להגביל את נגישותנו לשוקי ההון‪ ,‬להגדיל את עלות ההון שלנו ולהשפיע לרעה על‬
‫היכולת של היחידות העסקיות שלנו למכור או לשווק את מוצריהן‪ ,‬לבצע עסקאות מסחריות – בפרט‬
‫לטווח ארוך ועסקאות נגזרים – ולשמר את לקוחותינו‪ .‬הדירוגים ניתנים על‪-‬ידי סוכנויות דירוג‪ ,‬אשר‬
‫עלולות להוריד דירוג‪ ,‬להצביע על כוונה להפחית דירוג או לחדול מלדרג בכל זמן‪ .‬סוכנויות הדירוג‬
‫העיקריות המשיכו להתמקד בתעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬בפרט בחוסר הודאות האם פירמות‬
‫המגלמות סיכון מערכתי תקבלנה תמיכה ממשלתית או מבנק מרכזי במקרה של משבר פיננסי או‬
‫משבר אשראי‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫סיכוני שוק‬
‫עלולים להיגרם לנו הפסדים ניכרים מפעילות הסחר וההשקעות שלנו בשל תנודות שוק‬
‫ותנודתיות‬
‫על אף שבשנת ‪ 2009‬הקטנו את היקף המאזן שלנו והאצנו את יישום האסטרטגיה שלנו הממוקדת‬
‫בלקוחות וביעילות הון‪ ,‬אנו ממשיכים להחזיק בפוזיציות גדולות של השקעות ומסחר ובפוזיציות גידור‬
‫בשוקי החוב‪ ,‬המטבע והמניות‪ ,‬וכן בהון מניות לא סחיר )‪ ,(private equity‬קרנות גידור‪ ,‬נדל"ן ונכסים‬
‫אחרים‪ .‬פוזיציות אלה עלולות להיפגע עקב תנודתיות בשווקים הפיננסיים ובשווקים האחרים‪ ,‬דהיינו‪,‬‬
‫עקב המידה בה נעים המחירים בפרק זמן מסוים‪ ,‬בשוק מסוים‪ ,‬ללא קשר לרמות השוק‪ .‬ככל שיש‬
‫בבעלותנו נכסים‪ ,‬או שאנו מחזיקים בפוזיציות נטו מסוג ‪ ,long‬בכל אחד משווקים אלה‪ ,‬מגמת ירידה‬
‫בשווקים אלה עלולה לגרום לנו הפסדים מירידה בשווי פוזיציות אלו‪ .‬מנגד‪ ,‬במידה שמכרנו נכסים‬
‫שאינם ברשותנו‪ ,‬או שאנו מחזיקים בפוזיציות נטו מסוג ‪ ,short‬באיזה משווקים אלה‪ ,‬מגמת עלייה‬
‫בשווקים עלולה לחשוף אותנו לאפשרות להפסדים ניכרים כאשר ננסה לכסות פוזיציות אלו על‪-‬ידי‬
‫רכישת נכסים בשווקים עולים‪ .‬תנודות שוק‪ ,‬מגמות ירידה ותנודתיות עלולות להשפיע לרעה על השווי‬
‫ההוגן של הפוזיציות שלנו ועל תוצאות פעילותינו‪ .‬הרעה במצב השווקים‪ ,‬בתנאים הכלכליים או‬
‫במגמות כלכליות גרמה‪ ,‬ועלולה לגרום בעתיד‪ ,‬לירידה משמעותית בהכנסות נטו שלנו‪.‬‬
‫כחברה בינלאומית לשירותים פיננסיים עסקינו מושפעים באופן מהותי ממצב שוקי הכספים ובאופן‬
‫כללי מהתנאים הכלכליים באירופה‪ ,‬ארצות הברית וברחבי תבל‪ .‬על אף שהתנאים הכלכליים בשוקי‬
‫העולם השתפרו במידה משמעותית בשנת ‪ ,2009‬מצבנו הכספי ותוצאות פעילותינו עלולים להיפגע‬
‫באופן מהותי במקרה של קיפאון או הרעה בתנאים אלה‪.‬‬
‫הרעה בתנאי השוק והכלכלה יצרה סביבת פעילות מאתגרת לחברות העוסקות בשירותים פיננסיים‪.‬‬
‫השפעת שערי הריבית ושערי החליפין של מטבעות זרים‪ ,‬סיכון מפני אירועים גיאו‪-‬פוליטיים ותנודות‬
‫במחירי הסחורות‪ ,‬השפיעו על מצב שוקי הכספים והכלכלה‪ .‬בשנים האחרונות‪ ,‬תנודות בשערי הריבית‬
‫השפיעו על הכנסתנו נטו מריבית ועל שווי תיק ההשקעות הסחיר והבלתי סחיר שלנו במכשירים‬
‫המשלמים תשלומי תשואה קבועים )‪ ,(fixed income‬והתנודות בשוקי המניות השפיעו על שווי תיק‬
‫המניות הסחיר והבלתי סחיר שלנו‪.‬‬
‫הרעת המצב בשווקים או הרעת התנאים הכלכליים‪ ,‬לרבות חוסר יכולת להשיג אשראי או עלייה‬
‫במחירו‪ ,‬עלולים להפחית את מספר והיקף העסקאות בתחום הבנקאות להשקעות שבו אנו נותנים‬
‫שירותי חיתום‪ ,‬ייעוץ למיזוגים ורכישות או שירותים נוספים אחרים‪ ,‬ומשכך עלולים להשפיע לרעה על‬
‫היקף שכר הייעוץ הפיננסי ועמלות החיתום שישולמו לנו‪ .‬תנאים אלה עלולים להשפיע לרעה על נפחי‬
‫וסוגי העסקאות בניירות ערך שאנו מבצעים עבור לקוחותינו ולפגוע בהכנסה נטו שלנו מעמלות‬
‫וממרווחים‪.‬‬
‫תנאי שוק או תנאים כלכליים לא נוחים השפיעו על עסקי תחום הבנקאות הפרטית ותחום ניהול‬
‫הנכסים שלנו בשנת ‪ ,2009‬בכך שהקטינו את מכירות מוצרי ההשקעה שלנו ואת היקף פעילות ניהול‬
‫הנכסים שלנו ואת העמלות וההכנסה מדמי ניהול המבוססים על נפח תיקי ההשקעות של לקוחותינו‪.‬‬
‫ביצועים נמוכים משל מתחרינו או משל נקודות התייחסות )‪ (benchmarks‬בתחום ניהול ההשקעות‪,‬‬
‫עלולים להקטין את היקף הנכסים המנוהלים על‪-‬ידינו ואת העמלות שאנו מקבלים עבור שירותים אלה‬
‫ולפגוע ביכולת שלנו למשוך לקוחות חדשים‪ .‬בשל השיבושים שחלו לאחרונה בשוקי הכספים‬
‫והאשראי‪ ,‬הסתמנה מגמת שינוי יסודית בביקושים של לקוחות‪ ,‬שבחרו להתרחק מהמוצרים היותר‬
‫מורכבים וירידה ניכרת ברמות המינוף של הלקוחות; תוצאות הפעילות שלנו בתחום ניהול הנכסים‬
‫והתוצאות עסקי הלקוחות בתחום ניהול העושר‪ ,‬נפגעו מכך ועלולות להמשיך להיפגע כל עוד מגמה זו‬
‫תימשך‪.‬‬
‫הרעה במצב השוק או בתנאים הכלכליים השפיעו לרעה על השקעותינו בהון מניות לא סחיר ) ‪private‬‬
‫‪ ,(equity‬שכן אם ערך השקעות אלה יורד משמעותית‪ ,‬אנו עלולים שלא ליהנות מחלק מוגדל בהכנסה‬
‫וברווחים הנובעים מהשקעות אלה )לו אנו זכאים במקרים מסוימים בהם התשואה על השקעות אלה‬
‫עוברת סף מסוים(‪ ,‬אנו עלולים להיות מחויבים להשיב למשקיעים תשלומי השתתפות ברווחים‬
‫)‪ (carried interest‬עודפים שקיבלנו בעבר ואף עלולים להפסיד את חלקנו היחסי בהון שהושקע‪ .‬בנוסף‬
‫לכך‪ ,‬מכירת ההשקעות עלולה להיעשות קשה יותר‪ ,‬שכן מימושן של השקעות אף אם הן בעלות‬
‫ביצועים טובים עלול להיות קשה יותר בנסיבות של שוק ראשוני חלש‪.‬‬
‫התרחשויות עתידיות של מתקפות טרור‪ ,‬סכסוכים צבאיים‪ ,‬סנקציות כלכליות או פוליטיות‪ ,‬התפשטות‬
‫מגפות או אסונות טבע עלולות להשפיע לרעה באופן מהותי על מצב השוק ועל התנאים הכלכליים‪ ,‬על‬
‫תנודתיות השוק ועל הפעילות הפיננסית‪ ,‬תוך השפעה פוטנציאלית על עסקינו ותוצאותינו‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫עלולים להיגרם לנו הפסדים ניכרים במגזר הנדל"ן‬
‫אנו מממנים ורוכשים פוזיציות משמעותיות במספר מוצרי נדל"ן ומוצרים בעלי זיקה לתחום‪ ,‬בעיקר‬
‫עבור לקוחות‪ ,‬ומעמידים הלוואות מובטחות בנדל"ן מסחרי‪ .‬כמו כן‪ ,‬אנו עוסקים באיגוח ובמסחר‬
‫בהלוואות לנדל"ן למגורים והלוואות ראשוניות )‪ (whole loans‬בענף הנדל"ן‪ ,‬משכנתאות‪ ,‬ומוצרים‬
‫אחרים מבוססי או קשורי נדל"ן ונכסים מסחריים‪ ,‬לרבות ניירות ערך מגובי משכנתאות בנדל"ן‬
‫למגורים‪ .‬לאור השיבושים בשוקי האשראי והכספים‪ ,‬וההרעה בתנאים הכלכליים בשנת ‪,2008‬‬
‫הפסקנו להעניק משכנתאות לנדל"ן מסחרי ולמגורים‪ ,‬והפחתנו את היקף הכספים המיועדים להשקעה‬
‫במוצרים מובנים מורכבים הקשורים לנדל"ן בעסקי הבנקאות להשקעות‪ .‬עסקי הנדל"ן הקיימים שלנו‪,‬‬
‫והחשיפות לסיכונים בתחומי העסקים שיצאנו מהם עלולים להמשיך להיות מושפעים לרעה מהירידה‬
‫בשוקי הנדל"ן‪ ,‬במגזרים אחרים ובכלכלה בכלל‪.‬‬
‫אחזקת פוזיציות גדולות ומרוכזות עלולה לחשוף אותנו להפסדים גדולים‬
‫ריכוז הסיכון עלול להגדיל את ההפסדים שלנו בעסקי תחום הבנקאות הפרטית ותחום הבנקאות‬
‫להשקעות‪ ,‬במסגרתם מועמדות הלוואות בהיקפים ניכרים ומוחזקים ניירות ערך של תעשיות או‬
‫לקוחות מסוימים‪ .‬ירידה בצמיחה הכלכלית במגזרים שבהם יש לנו התחייבויות מהותיות‪ ,‬כגון מכוח‬
‫חיתום‪ ,‬הלוואות או שירותי ייעוץ‪ ,‬עלולה לפגוע בהכנסותינו נטו‪.‬‬
‫אנו חשופים לריכוז סיכונים ניכר בתעשיית השירותים הפיננסיים בשל הנפח הגדול של העסקאות‬
‫שאנו מבצעים באופן שגרתי עם ברוקרים‪-‬סוחרים‪ ,‬בנקים‪ ,‬קרנות ומוסדות פיננסיים נוספים‪ ,‬ובמהלך‬
‫העסקים הרגיל שלנו אנו עשויים להיות חשופים לריכוז סיכון מול צד שכנגד מסוים‪ .‬בעקבות השיבושים‬
‫ההיסטוריים בשוקי הכספים והאשראי ומשבר האמון בשנת ‪ ,2008‬אנו‪ ,‬כמו מוסדות פיננסיים אחרים‪,‬‬
‫ממשיכים‪ ,‬תוך התייעצות עם הרגולטורים שלנו‪ ,‬להתאים טוב יותר את דרכי הפעולה והפעילות שלנו‬
‫להבנה מתפתחת של החשיפה שלנו לסיכונים מערכתיים ולריכוזי הסיכונים במוסדות הפיננסיים ושל‬
‫דרכי ניהול סיכונים אלה‪ .‬רגולטורים ממשיכים להתמקד בסיכונים אלה‪ ,‬קיימות הצעות רבות של‬
‫ממשלות ורגולטורים‪ ,‬וממשיכה רמה ניכרת של חוסר ודאות בתחום הרגולציה‪ ,‬באשר לדרכים הטובות‬
‫ביותר להתמודד עם סיכונים אלה‪ .‬אין כל ודאות כי השינויים בדרכי הפעולה שלנו‪ ,‬ודרכי הפעולה‬
‫בתעשייה וברגולציה‪ ,‬אכן יהיו יעילים בניהול סיכון זה‪ .‬למידע נוסף‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס‬
‫לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – I‬מידע אודות החברה – תקנות ופיקוח‪.‬‬
‫ריכוז הסיכון עלול לגרום לנו להפסדים אפילו כאשר מצב השווקים והתנאים הכלכליים הינם נוחים‪,‬‬
‫באופן כללי‪ ,‬לגורמים אחרים בתעשייה שלנו‪.‬‬
‫אסטרטגיות הגידור שלנו עלולות להיכשל במניעת הפסדים‬
‫אם יתברר שאחת האסטרטגיות או אחד המכשירים המשמשים אותנו לגידור החשיפה שלנו לסוגים‬
‫שונים של סיכונים בעסקינו אינו יעיל‪ ,‬עלולים להיגרם לנו הפסדים‪ .‬עלול להיווצר מצב שבו לא נוכל‬
‫לרכוש מכשירים לגידור או נוכל לגדר את הסיכונים שלנו באופן חלקי בלבד‪ ,‬או שאסטרטגיות הגידור‬
‫שלנו לא יתנו מענה מלא לסיכונים להם אנו חשופים בשווקים השונים או לכל סוגי הסיכונים השונים‪.‬‬
‫סיכון השוק עלול להגדיל את הסיכונים האחרים שאנו מתמודדים עמם‬
‫בנוסף לפגיעה הפוטנציאלית בעסקינו כמתואר לעיל‪ ,‬סיכון השוק עלול להחמיר סיכונים אחרים שאנו‬
‫ניצבים בפניהם‪ .‬לדוגמה‪ ,‬במקרה שיגרמו לנו הפסדים ניכרים ממסחר‪ ,‬הצורך שלנו בנזילות עשוי‬
‫לגדול באופן חד בעוד שנגישותנו למקורות נזילות תיפגע‪ .‬יחד עם מגמת ירידה בשוק‪ ,‬לקוחותינו או‬
‫צדדים נגדיים לעסקאות )‪ (counterparties‬עלולים לספוג הפסדים ניכרים בעצמם‪ ,‬כך שמצבם הכספי‬
‫יתערער ויגדל סיכון האשראי שלנו וסיכון החשיפה לצדדים נגדיים לעסקאות )‪ (counterparties‬בקשר‬
‫אליהם‪.‬‬
‫סיכוני אשראי‬
‫עלולים להיגרם לנו הפסדים ניכרים מחשיפת האשראי שלנו‬
‫עסקינו חשופים לסיכון שהלווים וצדדים שכנגד אחרים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם‪ .‬חשיפות‬
‫אשראי קיימות ביחסי הלוואה‪ ,‬התחייבויות ומכתבי אשראי וכן בעסקאות בנגזרים‪ ,‬עסקאות מט"ח‬
‫ועסקאות אחרות‪ .‬למידע על ניהול סיכון האשראי – ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪,2009‬‬
‫פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן וחוץ‪-‬מאזן – ניהול סיכונים‪.‬‬
‫קביעות ההנהלה בנוגע לביצוע הפרשות לכיסוי הפסדים שמקורם בהלוואות כפופות להפעלת שיקול‬
‫דעת לא מבוטל‪ ,‬ויתכן שעסקי הבנקאות שלנו יאלצו להגדיל את הפרשותיהם לכיסוי הפסדים‬
‫מהלוואות או לרשום הפסדים בשיעור העולה על ההפרשות שבוצעו קודם לכן‪ ,‬אם אומדני ההפסד‬
‫המקוריים שערכנו יתבררו כבלתי מספיקים‪ ,‬ותהיה לכך השפעה שלילית על תוצאות פעילותינו‪ .‬למידע‬
‫על הפרשות לכיסוי הפסדים מהלוואות‪ ,‬ואמצעים הקשורים להקטנת הסיכון‪ ,‬ראה בדוח השנתי של‬
‫‪8‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן וחוץ‪-‬מאזן – ניהול סיכונים‪ ,‬ובאור ‪– 1‬‬
‫תקציר העקרונות המרכזיים של המדיניות החשבונאית – בפרק ‪ – V‬דוחות כספיים מאוחדים – קבוצת‬
‫קרדיט סוויס‪ ,‬בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪.2009‬‬
‫בדיקת נאותות האשראי הסדירה של לקוחות וצדדים נגדיים לעסקאות‪ ,‬בעקבות הפסדי אשראי‪ ,‬אינה‬
‫תלויה בדרך ההצגה החשבונאית של הנכסים או ההתחייבויות‪ .‬שינויים בנאותות אשראי של הלוואות‬
‫והתחייבויות להלוואות המוערכות בשווי הוגן משתקפים בהכנסותינו ממסחר‪.‬‬
‫כתוצאה מהשימוש שלנו בעסקאות ‪ swap‬ונגזרים אחרים‪ ,‬גדלו חשיפות האשראי שלנו והן עלולות‬
‫להמשיך ולגדול בסכומיהן ובמשכן‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬חווינו בעבר‪ ,‬ואנו עשויים לחוות גם בעתיד‪ ,‬לחץ ליטול‬
‫סיכוני אשראי לטווחים ארוכים יותר‪ ,‬להעניק אשראי נגד בטוחות נזילות פחות ולתמחר מכשירים‬
‫נגזרים באופן אגרסיבי יותר על בסיס סיכוני אשראי שאנו נוטלים בשל גורמי התחרות‪ .‬ההשקעות שלנו‬
‫בקרנות גידור והלוואות שאנו מעמידים להן מהוות מקור נוסף לחשיפת אשראי‪ .‬אנו צופים כי בשל‬
‫סיכונים אלה יגדלו דרישות ההון והנזילות מאתנו ומתעשיית השירותים הפיננסיים‪.‬‬
‫מקרה של אי עמידה בהתחייבויות על‪-‬ידי מוסד פיננסי גדול עלול להשפיע לרעה על שוקי הכספים‬
‫בכלל ועלינו בפרט‬
‫חשש‪ ,‬או אפילו שמועות‪ ,‬בדבר אי קיום או אי קיום בפועל של התחייבויות על‪-‬ידי מוסד אחד עלולים‬
‫לגרום לבעיות נזילות חמורות‪ ,‬הפסדים או אי קיום של התחייבויות על‪-‬ידי מוסדות פיננסיים אחרים‪,‬‬
‫מאחר שעשויים להיות קשרים הדוקים בין האיתנות המסחרית של מוסדות פיננסיים רבים בשל קשרי‬
‫אשראי‪ ,‬מסחר‪ ,‬סליקה וקשרים נוספים בין מוסדות אלה‪ .‬נהוג לכנות סיכון זה לפעמים "סיכון‬
‫מערכתי"‪ .‬בשנת ‪ 2009‬המשיכו החששות לאי קיום ואי פרעון התחייבויות על‪-‬ידי מוסדות פיננסיים‬
‫רבים‪ ,‬וחששות אלה עלולים להמשיך לגרום להפסדים ואי קיום התחייבויות על‪-‬ידי מוסדות פיננסיים‬
‫ומתווכים פיננסיים כמו מסלקות‪ ,‬סוכנויות סליקה‪ ,‬בנקים‪ ,‬חברות לניירות ערך ובורסות‪ ,‬שיש לנו קשרי‬
‫עבודה יומיומיים עמם‪ .‬חשיפת סיכון האשראי שלנו תגדל גם היא במידה שהבטוחות שבידינו אינן‬
‫ניתנות למימוש או ניתנות למימוש רק במחירים שאינם מספיקים לכסות את מלוא סכום החשיפה‪.‬‬
‫המידע המשמש אותנו לניהול סיכון האשראי שלנו עשוי להיות לא מדויק או לא מלא‬
‫למרות שאנו חוזרים ובודקים באופן סדיר את החשיפה שלנו לאשראי ללקוחות וצדדים שכנגד‬
‫מסוימים‪ ,‬כמו גם לתעשיות‪ ,‬מדינות ואזורים מסוימים‪ ,‬אשר לדעתנו עלולים ליצור סיכוני האשראי‪,‬‬
‫סיכוני אי קיום עלולים להיגרם כתוצאה מאירועים או נסיבות שקשה לחזותם או לגלותם‪ ,‬כגון מעשי‬
‫מרמה‪ .‬כמו כן‪ ,‬עלולים להיווצר מצבים שבהם לא נקבל מידע מלא אודות סיכוני אשראי של הצדדים‬
‫שכנגד או סיכוני המסחר עמם‪.‬‬
‫סיכונים מאומדנים והערכות שווי‬
‫הערכות שווי ואומדנים שאנו מבצעים משפיעים על התוצאות המדווחות שלנו‪ ,‬ובכלל זה מדידת שווי‬
‫השוק ההוגן של נכסים והתחייבויות מסוימים‪ ,‬הפרשות לכיסוי התחייבויות תלויות וחובות מסופקים‪,‬‬
‫בשל הלוואות‪ ,‬תביעות והליכים רגולטוריים‪ ,‬התחשבות בירידת ערך של מוניטין ונכסים לא מוחשיים‪,‬‬
‫יכולתנו לממש נכסי מס דחוי‪ ,‬הערכות של תגמול כספי מבוסס מניות וחישוב הוצאות והתחייבויות‬
‫הקשורים לתוכניות הפנסיה שלנו‪ .‬אומדנים אלה מבוססים על שיקול דעת ועל המידע העומד לרשותנו‪,‬‬
‫והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מאומדנים אלה‪ .‬למידע על אומדנים והערכות שווי‬
‫אלה‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – II‬סקירה תפעולית וכספית – אומדנים‬
‫חשבונאיים בשיקול דעת )‪ ,(critical‬ובאור ‪ – 1‬תקציר העקרונות המרכזיים של המדיניות החשבונאית‬
‫בפרק ‪ – V‬דוחות כספיים מאוחדים – קבוצת קרדיט סוויס‪ ,‬בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת‬
‫‪.2009‬‬
‫האומדנים והערכות השווי שלנו מבוססים על מודלים ותהליכים לחיזוי של תנאים כלכליים ותנאי שוק‬
‫או מאורעות אחרים אשר עלולים להשפיע על יכולתם של צדדים נגדיים לעסקאות לבצע את‬
‫התחייבויותיהם כלפינו או להשפיע על שווי הנכסים‪ .‬במידה שהמודלים ותהליכי החיזוי שלנו מאבדים‬
‫מכח החיזוי שלהם בשל תנאים לא נצפים בשוק‪ ,‬חוסר נזילות או תנודתיות‪ ,‬יכולתנו לבצע אומדנים‬
‫והערכות שווי מדויקים עשויה להיפגע‪.‬‬
‫סיכונים הכרוכים בגופים חוץ‪-‬מאזניים‬
‫במהלך העסקים הרגיל שלנו אנו מבצעים עסקאות עם גופים ייעודים )‪ ,(SPEs‬וגופים ייעודיים מסוימים‬
‫שעמם אנו מבצעים עסקאות אינם מאוחדים למאזן שלנו וההתחייבויות והנכסים שלהם הם חוץ‪-‬‬
‫מאזניים‪ .‬השאלה האם מתמלאות הדרישות החשבונאיות לצירוף גוף כזה למאזן המאוחד שלנו‪,‬‬
‫מלכתחילה או לאחר התרחשות מקרים מסוימים המחייבים אותנו בהערכה מחודשת‪ ,‬תלויה במידה‬
‫רבה של שיקול דעת ניהולי‪ .‬התקנים החשבונאיים בשאלת הצירוף למאזן מאוחד‪ ,‬או פרשנותם השתנו‬
‫ועשויים להמשיך להשתנות‪ .‬אם נידרש לצרף גוף ייעודי למאזן המאוחד שלנו‪ ,‬אנו נידרש לרשום את‬
‫‪9‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫הנכסים וההתחייבויות שלו במאזנים המאוחדים שלנו ולהכיר בהפסדים וברווחים הנובעים מכך‬
‫בדוחות הרווח וההפסד המאוחדים שלנו‪ .‬למהלך זה עלולה להיות השפעה שלילית על תוצאות‬
‫פעילותינו ועל יחסי ההון והמינוף שלנו‪ .‬למידע על עסקאות עם גופים ייעודיים ועל ההתחייבויות‬
‫כלפיהם‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן וחוץ‪-‬מאזן‬
‫והתחייבויות חוזיות – חוץ‪-‬מאזן‪ ,‬ובאור ‪ – 2‬תקני חשבונאות חדשים בפרק ‪ – V‬דוחות כספיים‬
‫מאוחדים – קבוצת קרדיט סוויס‪ ,‬בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪.2009‬‬
‫סיכוני מט"ח וסיכונים בינלאומיים‬
‫סיכונים בינלאומיים עלולים להגביר את סיכוני האשראי והשוק שניצבים בפנינו‬
‫סיכונים שמקורם במדינה‪ ,‬אזור או סיכונים פוליטיים הינם מרכיב של סיכוני האשראי וסיכוני השוק‪.‬‬
‫השווקים הפיננסיים והתנאים הכלכליים‪ ,‬ככלל‪ ,‬הושפעו בעבר ועשויים להיות מושפעים בעתיד באופן‬
‫ניכר מסיכונים אלה‪ .‬לחצים כלכליים או פוליטיים במדינה או אזור מסוימים‪ ,‬לרבות אלה הנובעים‬
‫מאירועים שליליים בשוק מקומי‪ ,‬משברי מטבע‪ ,‬אמצעי פיקוח מוניטריים או גורמים אחרים‪ ,‬עלולים‬
‫לפגוע ביכולת של לקוחות או צדדים נגדיים לעסקאות ממדינה או אזור אלה להשיג מטבע זר או‬
‫אשראי ולכן לעמוד בהתחייבויותיהם כלפינו‪ ,‬ומצב זה עלול לפגוע בתוצאות פעילותינו‪.‬‬
‫עלולים להיגרם לנו הפסדים ניכרים בשווקים מתעוררים‬
‫כחברה גלובלית העוסקת בשירותים פיננסיים וכגורם מוביל בתחום זה בשווקים מתעוררים‪ ,‬אנו‬
‫חשופים לאי יציבות כלכלית במדינות השווקים המתעוררים‪ .‬אנו עוקבים אחר סיכונים אלה‪ ,‬פועלים‬
‫לגיוון ופיזור המגזרים בהם אנו משקיעים ושמים דגש על עסקים המבוססים על צרכי הלקוח ) ‪customer‬‬
‫‪ .(driven business‬עם זאת‪ ,‬ייתכן שמאמצינו להכיל סיכונים שמקורם בשווקים מתעוררים לא תמיד‬
‫יצליחו‪.‬‬
‫תנודות מטבע עלולות לפגוע בתוצאות פעילותינו‬
‫אנו חשופים לסיכון הנובע מתנודות בשערי החליפין של מטבעות שונים‪ ,‬ובפרט הדולר האמריקני‪.‬‬
‫חשוב להדגיש‪ ,‬שחלק ניכר מהנכסים וההתחייבויות בעסקי הבנקאות להשקעות ועסקי ניהול הנכסים‬
‫שלנו נקובים במטבעות אחרים ולא בפרנק שוויצרי‪ ,‬שהוא מטבע הדיווח העיקרי שלנו‪ .‬גם ההון שלנו‬
‫מדווח בפרנק שוויצרי ואיננו מגדרים את הפוזיציה של ההון שלנו באופן מלא נגד שינויים בשערי‬
‫החליפין של המטבעות‪ .‬תנודתיות בשערי החליפין של המטבע עלולה לפגוע בתוצאות פעילותינו‬
‫ובפוזיציה ההונית שלנו‪.‬‬
‫סיכונים תפעוליים‬
‫אנו חשופים למגוון רחב של סיכונים תפעוליים‪ ,‬בפרט הסיכון הנובע מטכנולוגית מידע‬
‫סיכונים תפעוליים הם סיכונים להפסדים כתוצאה מתהליכים פנימיים‪ ,‬אנשים ומערכות כושלים או בלתי‬
‫ראויים או ממאורעות חיצוניים‪ .‬ככלל‪ ,‬על אף שיש לנו תוכניות לרציפות עסקית‪ ,‬ניצבים בפני עסקינו‬
‫מגוון רחב של סיכונים תפעוליים ובהם סיכון טכנולוגי הנובע מן התלות בטכנולוגית מידע ותשתיות‬
‫תקשורת‪ ,‬לרבות התשתית התומכת בעסקינו ו‪/‬או באזורים שבהם מצויים העסקים שלנו או בהם‬
‫מצויים ספקים חיצוניים‪ .‬כחברה בינלאומית לשירותים פיננסיים‪ ,‬אנו מסתמכים במידה רבה על‬
‫המערכות הפיננסיות‪ ,‬החשבונאיות ומערכות עיבוד המידע האחרות שלנו שהן מגוונות ומורכבות‪ .‬אם‬
‫חלק ממערכות אלה אינו מתפקד כראוי או מנוטרל‪ ,‬לרבות כתוצאה ממתקפת טרור או מקרים בלתי‬
‫צפויים אחרים‪ ,‬עלולים להיגרם לנו הפסדים כספיים‪ ,‬הפרעה לעסקינו‪ ,‬חבות כלפי לקוחות‪ ,‬התערבות‬
‫רגולטורית או נזק למוניטין‪.‬‬
‫אנו חשופים לסיכונים תפעוליים הנובעים מטעויות התקשרות‪ ,‬אישור או פירעון עסקאות או מרישום או‬
‫דיווח לא נכונים על עסקאות‪ .‬פעילותינו העסקית תלויה ביכולתנו לעבד נפח גדול של עסקאות מגוונות‬
‫ומורכבות‪ ,‬לרבות עסקאות בנגזרים‪ ,‬שגדלו בהיקפן ומורכבותן ואשר אינן מאושרות תמיד במועד‪ .‬כמו‬
‫כן‪ ,‬מסתמכת פעילותינו העסקית על עיבוד‪ ,‬אחסון והעברה מאובטחים של מידע סודי ומידע אחר‪.‬‬
‫עלולים להיגרם לנו הפסדים בשל התנהגות לא הולמת של עובדים‬
‫עסקינו חשופים לסיכונים הנובעים מאי קיום מדיניות‪ ,‬התנהגות בלתי נאותה מצד עובדים או רשלנות‬
‫ומרמה‪ ,‬אשר עלולים להוביל לסנקציות רגולטוריות‪ ,‬לפגיעה קשה במוניטין או לפגיעה כספית חמורה‪.‬‬
‫לא תמיד ניתן למנוע התנהגות לא הולמת של עובדים‪ ,‬ואמצעי הזהירות שאנו נוקטים על‪-‬מנת למנוע‬
‫ולאתר פעילות כזו אינם תמיד יעילים‪.‬‬
‫ניהול סיכונים‬
‫אנו פועלים לפי נהלים ומדיניות של ניהול סיכונים שנועדו לנהל את הסיכונים שלנו‪ .‬עם זאת‪ ,‬טכניקות‬
‫ומדיניות אלה אינן יעילות תמיד‪ ,‬בפרט בשוק המתאפיין ברמת תנודתיות גבוהה‪ .‬אנו ממשיכים‬
‫להתאים את טכניקות ניהול הסיכונים שלנו‪ ,‬בפרט את הערך בסיכון )‪ ,(VaR‬אשר מסתמך על נתונים‬
‫‪10‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫היסטוריים‪ ,‬על‪-‬מנת שישקפו שינויים בשוקי הכספים והאשראי‪ .‬לא קיימים נהלים לניהול סיכונים אשר‬
‫מסוגלים לצפות כל מקרה או התפתחות בשוק‪ ,‬ונהלי ניהול הסיכונים ואסטרטגיות הגידור שלנו ושיקול‬
‫הדעת העומד מאחוריהם‪ ,‬עשויים שלא לתת מענה מוחלט לחשיפתנו לכל הסיכונים על סוגיהם‬
‫השונים‪ ,‬בכל השווקים‪ .‬למידע על ניהול הסיכונים שלנו‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת‬
‫‪ ,2009‬פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן וחוץ‪-‬מאזן – ניהול סיכונים‪.‬‬
‫סיכונים משפטיים וסיכוני רגולציה‬
‫אנו חשופים לאחריות משפטית בהיקף ניכר‬
‫בעסקינו אנו חשופים בשיעור ניכר לאחריות משפטית ונפח וסכומי הנזקים הנתבעים בהליכים‬
‫משפטיים‪ ,‬הליכי רגולציה והליכים אדוורסריים אחרים נגד חברות העוסקות בשירותים פיננסיים‬
‫הולכים וגדלים‪.‬‬
‫אנו וחברות בת שלנו מעורבים במספר הליכים משפטיים‪ ,‬פעולות רגולטוריות והליכי חקירה מהותיים‪,‬‬
‫ותוצאה לרעתנו באחד או יותר מהליכים אלה עלולה לפגוע באופן מהותי בתוצאות פעילותינו בכל‬
‫תקופה נתונה‪ ,‬תוך תלות חלקית בתוצאותינו באותה תקופה‪ .‬למידע אודות הליכים משפטיים והליכים‬
‫רגולטורים אלה ואחרים‪ ,‬בקשר לעסקי הבנקאות להשקעות שלנו ולעסקינו האחרים‪ ,‬ראה בדוח‬
‫השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – IX‬מידע נוסף – הליכים משפטיים‪.‬‬
‫קיים קושי אינהרנטי לחזות את התוצאות של רבים מן ההליכים המשפטיים‪ ,‬ההליכים הרגולטורים‬
‫וההליכים האדוורסרים האחרים בהם מעורבים עסקינו‪ ,‬בפרט‪ ,‬באותם מקרים בהם הוגשו תביעות‬
‫בשם קבוצות שונות של תובעים‪ ,‬נתבעים נזקים בסכומים שאינם מפורטים או אינם קבועים או במקרה‬
‫בו מועלות עילות משפטיות חדשניות‪ .‬ההנהלה נדרשת לייעד עתודות‪ ,‬להגדילן או לשחררן בגין‬
‫הפסדים מסתברים וניתנים לאומדן סביר בקשר לעניינים אלה‪ .‬למידע נוסף‪ ,‬ראה בדוח השנתי של‬
‫קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – II‬סקירה תפעולית וכספית – אומדנים חשבונאיים בשיקול דעת‬
‫)‪ ,(critical‬ובאור ‪ – 1‬תקציר העקרונות המרכזיים של המדיניות החשבונאית בפרק ‪ – V‬דוחות כספיים‬
‫מאוחדים – קבוצת קרדיט סוויס‪ ,‬בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪.2009‬‬
‫אי ציות לחקיקה הנרחבת החלה על עסקינו עלול לחייב אותנו בקנסות בסכומים משמעותיים‬
‫ועלול לפגוע באופן חמור במוניטין שלנו‬
‫כגורם הפעיל בתעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬אנו כפופים לרגולציה נרחבת שמקורה ברשויות‬
‫ממשלתיות‪ ,‬סוכנויות פיקוח וארגונים בעלי מערכת הסדרה עצמית בשוויץ‪ ,‬אירופה‪ ,‬ארצות הברית‬
‫ותחומי שיפוט אחרים בהם אנו פועלים ברחבי העולם‪ .‬רגולציה זו הופכת במשך הזמן לנרחבת‬
‫ומורכבת יותר‪ ,‬ובשנים האחרונות‪ ,‬הקנסות והעונשים הנדרשים והמוטלים על תעשיית השירותים‬
‫הפיננסיים על‪-‬ידי רשויות הרגולציה הוגדלו באופן ניכר‪ .‬הרגולציה מביאה לעיתים קרובות להגבלת‬
‫פעילותינו‪ ,‬לרבות באמצעות דרישות ביחס להון נטו‪ ,‬הגנה על הלקוח‪ ,‬כללים לגבי ההתנהגות בשוק‬
‫והגבלות על עסקים בהם אנו רשאים להשקיע או לפעול‪ .‬בשנים האחרונות‪ ,‬עיקר ההתמקדות בתחום‬
‫המדיניות וההסדרה ברמה הבינלאומית היה בתחומי החוק למניעת שוחד לפקידים זרים )‪,(FCPA‬‬
‫המאבק בהלבנת הון ומימון טרור‪.‬‬
‫בשנת ‪ ,2009‬רגולטורים וממשלות המשיכו למקד מאמצים ברפורמה בתעשיית השירותים הפיננסיים‪,‬‬
‫לרבות על‪-‬ידי הגברת דרישות הון‪ ,‬מינוף ונזילות‪ ,‬שינויים במדיניות השכר )לרבות מיסוי שכר(‬
‫ואמצעים להתמודדות עם סיכונים מערכתיים‪ .‬אנו צופים תהליך של הגברת הרגולציה והפיקוח‬
‫הרגולטורי על תעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬וכן להתגברות צעדי האכיפה‪ ,‬וכמו כן‪ ,‬אנו צופים כי‬
‫רגולציה מוגברת זו תגדיל את הוצאותינו ותשליך על יכולתנו לנהל עסקים מסוימים‪ .‬הרשות אשר‬
‫מבצעת את עיקר הפיקוח עלינו בשוויץ‪ ,‬הרשות לפיקוח על שוקי הכספים בשוויץ )‪ ,(FINMA‬קבעה‬
‫דרישות נוספות להון וליחסי הלימות הון ודרישות מינוף הון‪ ,‬שעלינו לעמוד בהן עד לשנת ‪ .2013‬אנו‬
‫צופים כי תעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬ובכללה קרדיט סוויס‪ ,‬תמשיך להיות מושפעת מאי ודאות‬
‫ניכרת בנוגע להיקף ותוכן הרפורמה ברגולציה בשנת ‪.2010‬‬
‫למרות מיטב מאמצינו למלא אחר התקנות החלות עלינו‪ ,‬נותרים מספר סיכונים‪ ,‬ובפרט בתחומים‬
‫שבהם התקנות החלות אינן ברורות או כאשר הרגולטור מעדכן או משנה הנחיות קודמות‪ ,‬או כאשר‬
‫בתי המשפט משנים החלטות קודמות שלהם‪ .‬במדינות רבות יש לרשויות סמכות ליזום הליכים‬
‫משפטיים ומנהליים נגדנו‪ ,‬הליכים העלולים להוביל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬להתליה או ביטול של רשיונותינו‪ ,‬צווי‬
‫מניעה‪ ,‬קנסות‪ ,‬עיצומים אזרחיים או פליליים או אמצעים משמעתיים אחרים אשר עלולים להשפיע על‬
‫תוצאות פעילותינו ולפגוע משמעותית במוניטין שלנו‪.‬‬
‫שינוי במצב החוקי‪ ,‬בכללים ובתקנות‪ ,‬או בפרשנותם ואכיפתם‪ ,‬עלולים לפגוע בתוצאות פעילותינו‬
‫וגורמי הרגולציה עשויים להוסיף דרישות הון נוספות על חברות הבת שלנו הכפופות לגורמי הרגולציה‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫לתיאור משטר הרגולציה החל עלינו ודרישות ההון‪ ,‬ולתקציר אחדות מההצעות הממשלתיות‬
‫והרגולטוריות המשמעותיות לרפורמה‪ ,‬שיש בהן להשליך על תעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬ראה‬
‫בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת ‪ ,2009‬פרק ‪ – I‬מידע אודות החברה – תקנות ופיקוח‪.‬‬
‫שינויים במדיניות המוניטרית הם מעבר לשליטתנו וקשים לחיזוי‬
‫למדיניות המוניטרית הננקטת על‪-‬ידי הבנקים המרכזיים וגופי הרגולציה בשוויץ‪ ,‬ארצות הברית ומדינות‬
‫אחרות יש השלכות עלינו‪ .‬פעולות של הבנק המרכזי בארצות הברית ובנקים מרכזיים אחרים‬
‫משפיעות באופן ישיר על עלות מימון הלוואות‪ ,‬גיוס הון ופעילויות השקעה‪ ,‬ועשויות להשפיע על שווי‬
‫מכשירים פיננסיים שברשותנו‪ ,‬על התחרותיות ועל סביבת הפעילות של תעשיית השירותים‬
‫הפיננסיים‪ .‬בנוסף‪ ,‬שינויים במדיניות מוניטרית עשויים להשפיע על איכות האשראי של לקוחותינו‪.‬‬
‫השינויים במדיניות המוניטרית הם מעבר לשליטתנו וקשים לחיזוי‪.‬‬
‫מגבלות חוקיות על לקוחותינו עלולות להקטין את הביקוש לשירותינו‬
‫אנו עלולים להיות מושפעים באופן מהותי בנוסף לתקנות החלות עלינו כחברה לשירותים פיננסיים‪ ,‬גם‬
‫מהוראות חוק בעלות תחולה כללית‪ .‬לדוגמה‪ ,‬נפח העסקים שלנו בשנה מסוימת עלול להיות מושפע‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬מחקיקת מס‪ ,‬קיימת או מתוכננת‪ ,‬מדיניות הגבלים עסקיים ותחרות‪ ,‬יוזמות בתחום הממשל‬
‫התאגידי‪ ,‬חקיקת משנה‪ ,‬מדיניות ממשלתית‪ ,‬ושינויים בפרשנות או במדיניות האכיפה של חקיקה‬
‫וכללים קיימים שיש להם השלכות על השווקים הפיננסים‪.‬‬
‫תחרות‬
‫אנו מתמודדים עם תחרות עזה‬
‫אנו מתמודדים עם תחרות עזה בכל שוקי השירותים הפיננסיים ובקשר למוצרים ולשירותים שאנו‬
‫מציעים‪ .‬איחוד מתחרים‪ ,‬באמצעות רכישות‪ ,‬מיזוגים‪ ,‬התקשרויות ושיתופי פעולה‪ ,‬בין השאר כתוצאה‬
‫ממצוקה כספית‪ ,‬מגבירים את לחצי התחרות‪ .‬התחרות מבוססת על גורמים רבים‪ ,‬ובכלל זה‪,‬‬
‫השירותים והמוצרים המוצעים‪ ,‬תמחור‪ ,‬מערכות הפצה‪ ,‬השירות ללקוח‪ ,‬הכרת המותג‪ ,‬תפיסת החוסן‬
‫הפיננסי‪ ,‬והנכונות לעשות שימוש בהון על‪-‬מנת לשרת את צורכי הלקוחות‪ .‬תהליכי איחוד יצרו מצב‬
‫שבו למספר פירמות יש יכולת דומה לשלנו להציע מגוון רחב של מוצרים‪ ,‬החל בקבלת פיקדונות‬
‫והעמדת הלוואות וכלה בשירותי מסחר בניירות ערך‪ ,‬שירותי בנקאות השקעות ושירותי ניהול נכסים‪.‬‬
‫יתכן שחלק ממתחרינו יכולים להציע מגוון רחב יותר של שירותים‪ ,‬או להציעם במחירים תחרותיים‬
‫יותר‪ .‬תנאי השוק הנוכחיים גרמו לשינויים משמעותיים בנוף התחרותי בתעשייה שלנו‪ ,‬שכן מוסדות‬
‫פיננסיים רבים התמזגו‪ ,‬הכריזו על פשיטת רגל‪ ,‬קיבלו סיוע ממשלתי או שינו את מעמדם ההסדרי‪,‬‬
‫באופן שישליך על דרך ניהול העסקים שלהם‪ .‬בנוסף‪ ,‬לתנאי השוק הנוכחיים יש השפעה יסודית על‬
‫הביקוש למוצרים ושירותים מצד הלקוחות‪ .‬על אף שאנו צופים כי הגברת המיזוגים והשינויים בתעשייה‬
‫שלנו ייצרו הזדמנויות חדשות‪ ,‬אין בכוחנו להבטיח כי לתהליך זה לא תהיה השפעה שלילית על‬
‫תוצאות הפעילות שלנו‪.‬‬
‫מעמדנו התחרותי עלול להיפגע עקב פגיעה במוניטין שלנו‬
‫על רקע התחרותיות הגבוהה שנובעת מתהליכי הגלובליזציה וההתכנסות בתעשיית השירותים‬
‫הפיננסיים‪ ,‬למוניטין הנוגע לאיתנות פיננסית ולאמינות יש חשיבות מכרעת באשר לביצועים שלנו‬
‫וליכולתנו למשוך ולשמר עובדים ולקוחות‪ .‬המוניטין שלנו עלול להיפגע במקרים בהם הנהלים ואמצעי‬
‫הבקרה המקיפים שלנו כושלים‪ ,‬או נחזים ככושלים‪ ,‬בהתמודדות עם מצבים של ניגודי עניינים‪ ,‬במניעת‬
‫התנהגות בלתי ראויה של עובדים‪ ,‬בהכנת מידע פיננסי או אחר מלא ומדויק במהותו או במניעת‬
‫תביעות משפטיות או פעולות רגולטוריות‪ .‬למידע נוסף‪ ,‬ראה בדוח השנתי של קרדיט סוויס לשנת‬
‫‪ ,2009‬פרק ‪ – III‬אוצר‪ ,‬סיכונים‪ ,‬מאזן וחוץ‪-‬מאזן – ניהול סיכונים – סיכון מוניטין‪.‬‬
‫אנו חייבים לגייס לשורותינו ולשמר עובדים בעלי רמת כישורים גבוהה‬
‫הביצועים שלנו תלויים במידה רבה בכשרון ובמאמצים של עובדים בעלי רמת כישורים גבוהה‪.‬‬
‫התחרות על עובדים מיומנים עזה‪ .‬אנו משקיעים משאבים רבים בגיוס‪ ,‬הכשרה ותשלום שכר לעובדים‪.‬‬
‫יכולתנו הנמשכת להתחרות בצורה יעילה במסגרת ניהול עסקינו תלויה ביכולתנו למשוך עובדים‬
‫חדשים ולשמר ולתמרץ את עובדינו הקיימים‪ .‬יישמנו מבנה שכר חדש לעובדים בכירים לשנת ‪.2009‬‬
‫המשך תשומת הלב הציבורית למדיניות השכר בתעשיית השירותים הפיננסיים‪ ,‬ושינויי הרגולציה‬
‫בתחום‪ ,‬עלולים לפגוע ביכולתנו למשוך עובדים ולשמר עובדים בעלי רמת כישורים גבוהה‪.‬‬
‫אנו מתמודדים עם תחרות שמקורה בטכנולוגיות מסחר חדשות‬
‫עסקי הבנקאות הפרטית‪ ,‬הבנקאות להשקעות וניהול הנכסים שלנו מתמודדים עם אתגרים תחרותיים‬
‫שמקורם בטכנולוגיות מסחר חדשות‪ ,‬שעלולה להיות להן השפעה שלילית על העמלות שאנו גובים ועל‬
‫הכנסותינו ממסחר‪ ,‬ואשר עשויות לגרום להפסקת פעילותינו בסוגי עסקאות מסוימים‪ ,‬להקטין את‬
‫‪12‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫השתתפותנו בשוקי המסחר ואת הנגישות הנלוות לכך למידע אודות השוק וכן ליצירת מתחרים חדשים‬
‫וחזקים יותר‪ .‬הוצאנו‪ ,‬ואנו עשויים להמשיך להידרש להוציא‪ ,‬הוצאות משמעותיות נוספות על פיתוח‬
‫ותמיכה במערכות מסחר חדשות או להידרש להשקעות אחרות בטכנולוגיה כדי לשמור על מעמדנו‬
‫התחרותי‪.‬‬
‫סיכונים הקשורים לאסטרטגיה שלנו‬
‫סיכונים הנובעים מעסקי השירותים הפיננסיים שאנו רוכשים או מיזמים משותפים שאנו‬
‫משתתפים בהם‬
‫למרות שאנו בודקים את הרשומות של החברות שאנו מתעתדים לרכוש‪ ,‬אין לנו‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬אפשרות‬
‫מעשית לבדוק בפירוט את כל רשומותיהן‪ .‬אף בדיקה מעמיקה של הרשומות עלולה שלא לגלות בעיות‬
‫קיימות או פוטנציאליות ואיננה מאפשרת לנו בהכרח להכיר באופן מלא את העסק על‪-‬מנת להעריך‬
‫באופן מלא את יכולותיו ופגמיו‪ .‬כתוצאה מכך‪ ,‬אנו עשויים ליטול על עצמנו התחייבויות בלתי צפויות‬
‫)לרבות בענייני ציות ועניינים משפטיים(‪ ,‬או שביצועיה של החברה הנרכשת לא יהיו טובים כפי שצפינו‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬קיים סיכון שלא נוכל לשלב את העסק הנרכש לתוך מערך הפעילות הקיים שלנו בצורה‬
‫יעילה בשל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬שוני בנהלים‪ ,‬בפרקטיקה עסקית ובמערכות טכנולוגיות וכן בשל קשיים‬
‫בהתאמת החברה הנרכשת למבנה הארגוני שלנו‪ .‬אנו חשופים לסיכון שהתשואות שתנבענה‬
‫מהרכישות לא תכסינה את ההוצאות והחבויות שנצברו בקשר עם רכישת עסקים אלה או את ההוצאות‬
‫ההוניות שיש להשקיע בפיתוחן‪.‬‬
‫בנוסף לכך‪ ,‬בשנים האחרונות התקשרנו במספר מיזמים משותפים חדשים ושיתופי פעולה‬
‫אסטרטגיים‪ .‬יתכן שלמרות מאמצינו לאתר שותפים הולמים יתברר שמאמצינו ליצור מיזמים משותפים‬
‫לא יעלו יפה או לא יצדיקו את ההשקעות וההתחייבויות שנטלנו על עצמנו בקשר למיזמים אלה‪".‬‬
‫נתוני מסחר במניות קרדיט סוויס‬
‫להלן מספר נתונים בנוגע למסחר במניות קרדיט סוויס מתחילת שנת ‪ 2010‬עד ליום ‪ 21‬במאי‬
‫‪ ,2010‬כפי שפורסמו על‪-‬ידי ‪:Reuters‬‬
‫טווח מחירים בבורסת ‪) SIX Swiss Exchange‬להלן "הבורסה בשוויץ"(‬
‫מחיר גבוה ביותר‬
‫מחיר )בפרנק שוויצרי(‬
‫תאריך‬
‫‪56.40‬‬
‫‪ 15‬באפריל ‪2010‬‬
‫מחיר נמוך ביותר‬
‫מחיר )בפרנק שוויצרי(‬
‫תאריך‬
‫‪43.76‬‬
‫‪ 8‬בפברואר ‪2010‬‬
‫נכון ליום ‪ 21‬במאי ‪ ,2010‬מחיר הסגירה של מניית קרדיט סוויס בבורסה בשוויץ היה ‪45.56‬‬
‫פרנק שוויצרי למניה‪.‬‬
‫להלן גרף המציג נתונים בדבר מחיר מניית קרדיט סוויס בבורסה בשוויץ מתחילת שנת ‪2010‬‬
‫ועד ליום ‪ 21‬במאי ‪) 2010‬בפרנק שוויצרי(‪:‬‬
‫מחיר מנית קרדיט סוויס בבורסת ה‪) SIX -‬פר"ש(‬
‫‪58‬‬
‫‪56‬‬
‫‪54‬‬
‫‪52‬‬
‫‪50‬‬
‫‪CHF‬‬
‫‪48‬‬
‫‪46‬‬
‫‪44‬‬
‫‪42‬‬
‫‪40‬‬
‫‪04‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪18‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪25‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪01‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪08‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪15‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪22‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪01‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪08‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪15‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪22‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪29‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪05‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪12‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪19‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪26‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪03‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪17‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪13‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫טווח מחירים בבורסה לנירות ערך בניו יורק )להלן "הבורסה בניו יורק"(‬
‫מחיר גבוה ביותר‬
‫מחיר )בדולר(‬
‫תאריך‬
‫‪54.57‬‬
‫‪ 8‬בינואר ‪2010‬‬
‫מחיר נמוך ביותר‬
‫מחיר )בדולר(‬
‫תאריך‬
‫‪38.65‬‬
‫‪ 20‬במאי ‪2010‬‬
‫נכון ליום ‪ 21‬במאי ‪ ,2010‬מחיר הסגירה של מניית קרדיט סוויס בבורסה בניו‪-‬יורק היה ‪40.01‬‬
‫דולר למניה‪.‬‬
‫להלן גרף המציג נתונים בדבר מחיר מניית קרדיט סוויס בבורסה בניו יורק מתחילת שנת ‪2010‬‬
‫ועד ליום ‪ 21‬במאי ‪) 2010‬בדולר(‪:‬‬
‫מחיר מנית קרדיט סוויס בבורסת ניו‪-‬יורק )דולר(‬
‫‪60‬‬
‫‪55‬‬
‫‪50‬‬
‫‪USD‬‬
‫‪45‬‬
‫‪40‬‬
‫‪35‬‬
‫‪04‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪18‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪25‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪1/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪01‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪08‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪15‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪22‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪2/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪01‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪08‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪15‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪22‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪29‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪3/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪05‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪12‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪19‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪26‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪4/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪03‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫‪17‬‬
‫‪/0‬‬
‫‪5/‬‬
‫‪20‬‬
‫‪10‬‬
‫ככל הידוע לדסק"ש‪ ,‬טווח מחירי מניית קרדיט סוויס בבורסה בשוויץ במהלך התקופה המתוארת‬
‫לעיל לא חרג‪ ,‬באופן מתמשך ומהותי‪ ,‬מטווח מחירי המניה שהשתקף מהמסחר בבורסת ניו יורק‪.‬‬
‫טווח נפח המסחר בבורסת ‪ SIX‬מתחילת שנת ‪ 2010‬ועד ליום ‪ 21‬במאי ‪:2010‬‬
‫נפח נמוך ביותר‬
‫נפח גבוה ביותר‬
‫נפח )כמות‬
‫נפח )כמות‬
‫תאריך‬
‫תאריך‬
‫מניות במיליונים(‬
‫מניות במיליונים(‬
‫‪3.8‬‬
‫‪ 18‬בינואר ‪2010‬‬
‫‪23.9‬‬
‫‪ 22‬בינואר ‪2010‬‬
‫נפח‬
‫ממוצע‬
‫‪9.3‬‬
‫להלן נתונים בדבר סטיית התקן של מניית קרדיט סוויס בבורסה בשוויץ‪:‬‬
‫בשנים עשר החודשים‬
‫מתחילת שנת‬
‫בשלושת החודשים‬
‫בחודש הקודם‬
‫הקודמים ליום‬
‫‪ 2010‬ועד ליום‬
‫הקודמים ליום‬
‫ליום‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪3.84‬‬
‫‪3.56‬‬
‫‪3.32‬‬
‫‪2.95‬‬
‫להלן נתונים בדבר סטיית התקן של מניית קרדיט סוויס בבורסה בניו יורק‪:‬‬
‫בשלושת החודשים‬
‫בחודש הקודם‬
‫בשנים עשר החודשים‬
‫מתחילת שנת‬
‫הקודמים ליום‬
‫‪ 2010‬ועד ליום‬
‫הקודמים ליום‬
‫ליום‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪ 21‬במאי ‪2010‬‬
‫‪4.74‬‬
‫‪4.13‬‬
‫‪4.01‬‬
‫‪3.64‬‬
‫‪14‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫להלן נתונים בדבר כמות מקסימלית ומינימלית של מניות קרדיט סוויס שהוחזקו על‪-‬ידי כור‬
‫בשנת ‪ 2010‬עד ליום ‪ 21‬במאי ‪ ,2010‬על‪-‬פי פילוח חודשי )במיליוני מניות(‪:‬‬
‫חודש‬
‫שנה‬
‫יתרת מניות מקסימלית‬
‫יתרת מניות מינימלית‬
‫ינואר‬
‫פברואר‬
‫מרס‬
‫אפריל‬
‫מאי‬
‫‪2010‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪35.39‬‬
‫‪36.96‬‬
‫‪36.96‬‬
‫‪38.46‬‬
‫‪38.46‬‬
‫‪27.54‬‬
‫‪35.39‬‬
‫‪36.96‬‬
‫‪36.96‬‬
‫‪38.46‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬וליום ‪ 21‬במאי ‪ 2010‬החזיקה כור ‪ 36.96‬מיליון מניות קרדיט סוויס ו‪-‬‬
‫‪ 38.46‬מיליון מניות קרדיט סוויס‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫שער החליפין היציג של הפרנק השוויצרי אל מול הש"ח ביום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬וביום ‪ 21‬במאי‬
‫‪ 2010‬עמד על ‪ 3.4869‬ש"ח לפרנק שוויצרי אחד ו‪ 3.3245 -‬ש"ח לפרנק שוויצרי אחד‪,‬‬
‫בהתאמה‪.‬‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי קרדיט סוויס‬
‫חלוקת דיבידנד‬
‫במאי ‪ 2010‬חילקה קרדיט סוויס דיבידנד במזומן בגובה ‪ 2‬פרנק שוויצרי לכל מניה‪ .‬חלקה של‬
‫כור בדיבידנד זה לפני מס הסתכם בכ‪ 262-‬מיליון ש"ח‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה באור ‪.6‬ה‪ .‬בדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫תיאור עסקי דסק"ש ‪ -‬פרטים נוספים‬
‫מימון‬
‫כאמור בסעיף ‪ 16.4‬בחלק א' של הדוח התקופתי בענין דירוג אגרות החוב של דסק"ש על ידי מעלות‪,‬‬
‫לפי תפיסתה המתודולוגית היא מתייחסת ובוחנת את חמש חברות המטה של אי די בי – אי די בי‬
‫אחזקות‪ ,‬אי די בי פתוח‪ ,‬כלל תעשיות והשקעות בע"מ )חברה בת של אי די בי פתוח(‪ ,‬כור ודסק"ש‬
‫)להלן "הקבוצה"( – כמקשה אחת לצורך הערכת סיכוני האשראי‪ ,‬וזאת לנוכח מבנה האחזקות ומאפייני‬
‫השליטה והניהול בקבוצה‪ ,‬החשיבות האסטרטגית של כל חברת מטה לקבוצה והזהות המיוחסת‬
‫לחברות המטה כחלק מהקבוצה‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬ציינה מעלות כי היא מצפה מהקבוצה לשמור לאורך זמן‬
‫על רמת מינוף מצרפית שאינה עולה מהותית על ‪) 60%‬למעט חריגות לתקופות קצרות(‪ ,‬לשמור על‬
‫נזילות מספקת‪ ,‬ולהמשיך להחזיק בפורטפוליו מפוזר‪ ,‬נזיל ובעל רמות סיכון נמוכות אשר יניב לה‬
‫דיבידנדים יציבים לאורך זמן‪ .‬בנוסף‪ ,‬ציינה מעלות כי היא מצפה שרמת המינוף בדסק"ש לא תעלה על‬
‫זו הנמדדת ברמה המצרפית בקבוצה‪ .‬הדירוג האמור מבוסס על מגוון פרמטרים איכותיים וכמותיים‪,‬‬
‫אשר בודקים את המנוף הפיננסי המצרפי ואת הנזילות של הקבוצה‪ .‬נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2010‬עמדה‬
‫רמת המינוף המצרפית של הקבוצה על כ‪ 57% -‬ושל החברה על כ‪ .36%-‬בסמוך למועד אישור דוחות‬
‫כספיים אלה‪ ,‬עמדה רמת המינוף המצרפית של הקבוצה על כ‪ 68%-‬ושל החברה על כ‪.45%-‬‬
‫הליכים משפטיים‬
‫ראה סעיף ‪ 1‬בבאור ‪.7‬ב בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫מידע בדבר שינוי חריג בעסקי דסק"ש‬
‫א‪.‬‬
‫ביום אישור הדוחות הכספיים החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד במזומן בסך כולל‬
‫של ‪ 300‬מיליון ש"ח‪ ,‬שישולם ביוני ‪.2010‬‬
‫‪15‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫ב‪.‬‬
‫בהמשך למתואר בענין סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות דסק"ש כאמור‬
‫בסעיף ‪ 7.1‬בחלק א' של הדוח התקופתי‪:‬‬
‫במאי ‪ 2010‬הוזמנה ישראל להצטרף לארגון ה‪Organization for Economic Co-) OECD-‬‬
‫‪ – operation and Development‬הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי(‪ ,‬אשר הינו פורום של‬
‫מדינות המחויבות לדמוקרטיה וכלכלת שוק‪ ,‬והמשמש פלטפורמה לגיבוש קווי מדיניות ופרקטיקה‬
‫נוהגת בתחומי הכלכלה‪ ,‬החברה והסביבה‪ .‬חברות בארגון ה‪ OECD-‬מהווה אינדיקציה לכך‬
‫שישראל עומדת בסטנדרטים הכלכליים והרגולטורים שמציב הארגון‪ .‬בנוסף‪ ,‬חברותה של ישראל‬
‫ב‪ OECD-‬עשויה להשפיע באופן חיובי על משקיעים זרים בהשקעתם בישראל ועל דירוג האשראי‬
‫של ישראל‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בהמשך למתואר בענין מגבלות החלות על דסק"ש ועל חברות מוחזקות שלה בביצוע השקעות‬
‫בחברות מוחזקות כאמור בסעיף ‪ 7.5‬ובסעיף ‪ 18‬בחלק א' של הדוח התקופתי‪:‬‬
‫במסגרת הדוח השנתי שפרסם בנק ישראל בחודש אפריל ‪ 2010‬נכללה התייחסות למאפייני‬
‫פעילותן של קבוצות עסקיות בישראל‪ ,‬לריכוזיותן ולצורך בגיבוש מדיניות רגולטורית בקשר עם‬
‫סיכון מערכתי שמאפייני פעילותן עלולים ליצור‪.‬‬
‫נקיטה בצעדים רגולטוריים כאלה ואחרים‪ ,‬אם וככל שתהיה‪ ,‬עשויה להשפיע באופן מהותי גם על‬
‫דסק"ש‪ ,‬בהתחשב במגבלות על מבנה אחזקותיה‪ ,‬בכדאיות לחלק דיבידנדים מן החברות‬
‫המוחזקות‪ ,‬לרבות בשל היבטי מיסוי‪ ,‬בענפי המשק בהם תפעל וכיו"ב‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪ 14.6‬בחלק א' של הדוח התקופתי‪:‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬התקשרו אלרון תעשיה אלקטרונית בע"מ )"אלרון"( וחברה בת שלה בהסכם‬
‫למכירת כל מניות מדינגו בע"מ )"מדינגו"( שבבעלותן‪ .‬לפרטים‪ ,‬ראה באור ‪.6‬ז בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫תאריך‪ 24 :‬במאי ‪2010‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫שמות החותמים ותפקידיהם‪:‬‬
‫מר עמי אראל‪ ,‬נשיא ומנהל עסקים ראשי‬
‫מר מישל דהן‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי‬
‫‪16‬‬
‫‪2010 Q1‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע”מ‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫דוחות‬
‫כספיים‬
‫ב’‬
‫ב’‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ביניים‬
‫ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫תוכן העניינים‬
‫עמוד‬
‫דין וחשבון הדירקטוריון לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום ‪ 31‬במרס ‪24-1 .......... 2010‬‬
‫דוח סקירה מאת רואי החשבון המבקרים ‪25 .............................................................. .........‬‬
‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי ‪27-26 .................................................................................‬‬
‫דוחות רווח והפסד מאוחדים ‪28 ........................................................................................‬‬
‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל ‪29 ..................................................................................‬‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון ‪31-30 .................................................................................‬‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים ‪33-32 ............................................................................‬‬
‫באורים לדוחות הכספיים ‪54-34 .............................................................................................‬‬
‫נספח לדוחות הכספיים ‪56-55 ...............................................................................................‬‬
‫מסמכים מצורפים‪:‬‬
‫‪ .1‬עבודה כלכלית בנושא הקצאת מחיר צרוף העסקים של שופרסל בע"מ ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪ .2‬דוחות כספים ביניים ודוחות כספיים שנתיים של ‪) Queensridge Towers LLC‬חברה כלולה של חברה‬
‫לנכסים ולבנין בע"מ( ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬וליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2009‬בהתאמה‪.‬‬
‫‪ .3‬נתונים כספיים המיוחסים לחברה עצמה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪ 31‬במרס‬
‫‪.2010‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫הננו מתכבדים להגיש בזאת את הדוחות הכספיים הבלתי מבוקרים של חברת השקעות דיסקונט בע"מ לרבעון הראשון‬
‫של שנת ‪ 2010‬שהסתיים ביום ‪ 31‬במרס ‪.2010‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט )"החברה"(‪ ,‬מקבוצת אי די בי‪ ,‬הינה אחת מחברות האחזקה הגדולות בישראל המשקיעה‬
‫בחברות הפועלות במגוון תחומים‪ .‬החברה ביחד עם חברות המטה שלה )"דסק"ש"( משקיעה בדרך כלל בחברות‬
‫המוחזקות באופן המקנה לה השפעה על הנחייתן וניהולן‪ .‬לפרטים על אחזקות דסק"ש ראה נספח לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫בדוחות הכספיים‪ ,‬הרווח הנקי מתייחס לבעלים של החברה ולזכויות שאינן מקנות שליטה‪ .‬נתוני הרווח הנקי המוצגים‬
‫בדוח דירקטוריון זה מתייחסים לרווח של בעלי המניות בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה‪ ,‬אלא אם נאמר אחרת‪.‬‬
‫הנתונים המספריים מוצגים במספרים מעוגלים‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד‬
‫‪.1‬‬
‫תוצאות הפעילות העסקית‬
‫החברה הינה חברת אחזקות‪ ,‬העוסקת בעיקר באחזקת מניות בחברות מוחזקות‪ .‬ככזו‪ ,‬הרווח הנקי שלה כולל ומושפע‬
‫בעיקר מהמרכיבים הבאים‪:‬‬
‫• חלק החברה ברווחי החברות המוחזקות‪ ,‬נטו‪.‬‬
‫• רווחי מימוש‪ ,‬נטו‪ ,‬עדכון ערך השקעות והשפעות חד פעמיות אחרות של החברה ושל חברות מוחזקות שלה‪.‬‬
‫• פעילות המטה של החברה הכוללת הוצאות מימון נטו‪ ,‬הוצאות הנהלה וכלליות והכנסות מדמי ניהול‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ההון של החברה מושפע מקרנות הון בגין שערוך לשווי שוק של השקעות המטופלות כנכסים פיננסיים זמינים‬
‫למכירה‪ ,‬ובגין קרנות הון מהפרשי תרגום של פעילויות חוץ‪.‬‬
‫ברווחי החברה עשויה לחול תנודתיות גבוהה בין תקופות דיווח שונות‪ ,‬וזאת בעיקר בשל עיתוי המימושים שמבצעות‬
‫דסק"ש וחברות מוחזקות שלה‪ ,‬וכן בשל שינוי בהוצאות המימון )נטו( של דסק"ש והחברות המוחזקות שלה‪ ,‬שהיקפן‬
‫מושפע מהיקף החוב נטו‪ ,‬מאפיקי ההצמדה של החוב והנכסים הכספיים נטו‪ ,‬ומשיעור השינוי במדד המחירים לצרכן‬
‫ובשערי החליפין של המטבעות הזרים הרלוונטיים בתקופה המדווחת‪.‬‬
‫דסק"ש רשמה ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬רווח נקי של ‪ 1,548‬מיליון ש"ח בהשוואה לרווח נקי של ‪ 390‬מיליון ש"ח‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ .2009‬הרווח למניה הסתכם ברבעון הראשון של שנת ‪ 2010‬ב‪ 18.2-‬ש"ח‪ ,‬בהשוואה לרווח למניה‬
‫של ‪ 4.6‬ש"ח ברבעון הראשון בשנת ‪.2009‬‬
‫הרכב התוצאות העסקיות של דסק"ש‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מ ב ו ק ר‬
‫ב ל ת י‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫חלק דסק"ש בתוצאות העסקיות של חברות מוחזקות‬
‫רווח )הפסד( ממימוש ושיערוך השקעות בניכוי‬
‫הפחתות‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות )הוצאות( מימון‪ ,‬ניהול ואחרות‪ ,‬נטו‬
‫רווח נקי‬
‫רווח בסיסי למניה )ש"ח(‬
‫‪1‬‬
‫ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫מ ב ו ק ר‬
‫ש " ח‬
‫‪1,756‬‬
‫‪316‬‬
‫‪355‬‬
‫‪1,307‬‬
‫)‪(75‬‬
‫)‪(18‬‬
‫‪53‬‬
‫‪155‬‬
‫)‪(477‬‬
‫‪1,548‬‬
‫‪18.2‬‬
‫‪390‬‬
‫‪4.6‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪16.8‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫‪1.1‬‬
‫חלק דסק"ש בתוצאות העסקיות של חברות מוחזקות‬
‫חלק דסק"ש ברווח )הפסד(‬
‫לרבעון הראשון בשנת‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫ב ל ת י מ ב ו ק ר‬
‫מ י ל י ו נ י ש " ח‬
‫סלקום‬
‫שופרסל‬
‫נכסים ובנין‬
‫כור‬
‫גיוון אימג'ינג‬
‫אלרון‬
‫נטוויז'ן‬
‫המ‪-‬לט‬
‫מקסימה‬
‫חברות אחרות‬
‫הפחתת עודף עלות ומוניטין שלילי*‬
‫סה"כ חלק דסק"ש ברווחי חברות מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫השינוי‬
‫‪153‬‬
‫‪32‬‬
‫‪47‬‬
‫‪130‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(23‬‬
‫‪8‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫)‪(38‬‬
‫‪161‬‬
‫‪34‬‬
‫‪42‬‬
‫‪164‬‬
‫‬‫)‪(24‬‬
‫‪9‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(31‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(34‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪13‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫‪316‬‬
‫‪355‬‬
‫)‪(39‬‬
‫* ראה סעיף ‪ 2.3‬להלן‬
‫‪1.2‬‬
‫מימוש השקעות והפחתות‬
‫ר ב ע ו ן ר א ש ו ן ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מ י ל י ו נ י ש " ח‬
‫רווח )הפסד( ממימוש ושיערוך השקעות בניכוי‬
‫הפחתות‪ ,‬נטו‬
‫)‪(18‬‬
‫‪1,307‬‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬סעיף זה כלל בעיקר‪ :‬רווח הון בסך ‪ 1,290‬מיליון ש"ח שרשמה דסק"ש כתוצאה מהעלייה‬
‫לשליטה בשופרסל )לפרטים נוספים ראה סעיף ‪ 4‬בבאור ‪.4‬א בדוחות הכספיים(‪ ,‬ורווח הון בסך של ‪ 19‬מיליון ש"ח‬
‫ממכירת חלק מאחזקת דסק"ש במניות ישרוטל בע"מ‪.‬‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2009‬סעיף זה כלל בעיקר‪ :‬רישום הוצאה חשבונאית בסך ‪ 19‬מיליון ש"ח בגין האופציה שנכללה‬
‫בעסקת מכירה של מניות ג'י‪.‬וי‪.‬טי‪ ,‬אשר הוכרה כהכנסה ברבעון השלישי בשנת ‪ 2009‬כשמומשה האופציה והושלמה‬
‫אותה עסקת מכירה‪.‬‬
‫‪1.3‬‬
‫הכנסות )הוצאות( ניהול מימון ואחרות‪ ,‬נטו‬
‫ר ב ע ו ן ר א ש ו ן ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫ש " ח‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫הוצאות ניהול‪ ,‬מסים ואחרות‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות )הוצאות( מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(26‬‬
‫)‪(49‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫‪61‬‬
‫סה"כ הכנסות )הוצאות( ניהול‪ ,‬מימון ואחרות‪ ,‬נטו‬
‫)‪(75‬‬
‫‪53‬‬
‫הגידול בסעיף הוצאות ניהול‪ ,‬מסים ואחרות‪ ,‬נטו‪ ,‬ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נבע‬
‫בעיקר מגידול בהוצאות השכר ברבעון הנוכחי ומכך שברבעון המקביל אשתקד נכללה בסעיף זה הכנסה מביטול הפרשה‬
‫למיסים‪.‬‬
‫הגידול בהוצאות המימון‪ ,‬נטו‪ ,‬ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נבע בעיקר מ‪:-‬‬
‫‪.1‬‬
‫גידול של ‪ 13‬מיליון ש"ח בהוצאות הריבית‪ ,‬נטו‪ ,‬בגין התחייבויות דסק"ש בניכוי פיקדונות בבנקים עקב הגידול‬
‫בחוב‪ ,‬נטו‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫‪.2‬‬
‫גידול של ‪ 13‬מיליון ש"ח בהוצאות מהפרשי הצמדה‪ ,‬נטו‪ ,‬בעיקר בגין שערוך עסקאות הגנה על חלק‬
‫מההתחייבויות הצמודות למדד הידוע של דסק"ש‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ברבעון המקביל אשתקד כלל סעיף זה הכנסה של ‪ 77‬מיליון ש"ח בגין הפרשי שער על יתרות נכסיה בניכוי‬
‫התחייבויותיה של דסק"ש הצמודות לשער החליפין של הדולר‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫תוצאות עסקיות של חברות מוחזקות המהוות מגזר בר דיווח‬
‫פילוח החברה למגזרים מבוסס על השקעת דסק"ש בכל חברה שבבעלותה‪ .‬התרומה לרווח מביאה בחשבון את חלק‬
‫דסק"ש ברווחי החברה המוחזקת בניכוי‪/‬בתוספת הפחתות עודפי עלות‪ ,‬ואינה מביאה בחשבון רווח שנבע לדסק"ש‬
‫ממכירת אחזקה בחברה המוחזקת‪.‬‬
‫להלן פרטים בקשר לחברות העיקריות שנחשבות כמגזר בר‪-‬דיווח‪:‬‬
‫‪2.1‬‬
‫‪2.1.1‬‬
‫סלקום‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫תרומת סלקום לרווח לתקופה‬
‫סכום ההשקעה בסלקום לתום התקופה‬
‫‪161‬‬
‫‪1,950‬‬
‫‪153‬‬
‫‪2,130‬‬
‫סלקום )מוחזקת בשיעור של ‪ ,(*48.6%‬המפעילה הסלולרית הגדולה בישראל‪ ,‬דיווחה על התוצאות העסקיות‬
‫הבאות‪:‬‬
‫שינוי‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫גידול )קיטון(‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫‪%‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫‪1,580‬‬
‫‪638‬‬
‫‪457‬‬
‫‪314‬‬
‫הכנסות‬
‫‪EBITDA‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫רווח נקי‬
‫*‬
‫‪1,561‬‬
‫‪627‬‬
‫‪437‬‬
‫‪345‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪4.6‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫בהצבעה ‪52% -‬‬
‫הכנסות סלקום ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬גדלו ל‪ 1,580 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה ל‪ 1,561 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל‬
‫אשתקד‪ .‬הגידול בהכנסות‪ ,‬שהסתכם בשיעור של ‪ ,1.2%‬נבע בעיקר מגידול בהכנסות משירותים אשר הסתכמו ב‪1,414 -‬‬
‫מיליון ש"ח ברבעון הראשון בשנת ‪ ,2010‬בהשוואה ל‪ 1,373 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הגידול בהכנסות‬
‫משירותים מיוחס בעיקר לעלייה של ‪ 24%‬בהכנסות מתוכן ושירותי ערך מוסף )כולל ‪ ,(SMS‬אשר הסתכמו ברבעון‬
‫הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 251 -‬מיליון ש"ח בהשוואה לסכום של ‪ 202‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ ,‬וכן חלה עלייה‬
‫ברבעון הנוכחי בהכנסות משירותי תקשורת קווית‪ .‬מנגד‪ ,‬הגידול בהכנסות משירותים קוזז באופן חלקי כתוצאה מהשחיקה‬
‫הנמשכת בתעריפי זמן האוויר ומירידה של ‪ 11.7%‬בהכנסות מציוד קצה מ‪ 188 -‬מיליון ש"ח ברבעון הראשון אשתקד ל‪-‬‬
‫‪ 166‬מיליון ש"ח ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬וזאת כתוצאה מירידה במחיר המכירה הממוצע למכשיר ומירידה בכמות‬
‫המכשירים שנמכרו‪.‬‬
‫ה‪ EBITDA -‬של סלקום ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬גדל ב‪ 1.8% -‬והסתכם ב‪ 638 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 627 -‬מיליון‬
‫ש"ח ברבעון הראשון בשנת ‪ .2009‬שיעור ה‪ EBITDA -‬מסך ההכנסות עמד על ‪ 40.4%‬ברבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫בהשוואה ל‪ 40.2% -‬ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הוצאות המימון‪ ,‬נטו‪ ,‬של סלקום ברבעון הראשון של שנת ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 36 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה להכנסות מימון נטו‬
‫בסך של ‪ 28‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬השינוי האמור נבע בעיקר מהפסדים מעסקאות הגנה על מטבע חוץ ועל‬
‫מדד המחירים לצרכן ברבעון הנוכחי בהשוואה לרווח מעסקאות הגנה על מטבע חוץ ועל המדד ברבעון המקביל אשתקד‪,‬‬
‫וכן מגידול בהוצאות הריבית כתוצאה מגידול בחוב של סלקום‪ .‬הגידול בהוצאות המימון קוזז בחלקו על ידי עליה בהכנסות‬
‫מהפרשי הצמדה למדד בקשר לאגרות החוב של סלקום ומהכנסות מהפרשי שער בגין יתרות ספקים של סלקום ברבעון‬
‫הנוכחי לעומת הוצאות מהפרשי שער ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הרווח הנקי של סלקום ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 314 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה ל‪ 345 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪.‬‬
‫בסיס הלקוחות של סלקום לסוף הרבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬עמד על ‪ 3.313‬מיליון מנויים‪ .‬ברבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫גייסה סלקום ‪ 21,000‬מנויים חדשים נטו ונוספו ‪ 40,000‬מנויים חדשים נטו למצבת מנויי הדור השלישי שלה‪ ,‬שהגיעה ל‪-‬‬
‫‪ 1.037‬מיליון מנויים נכון לסוף הרבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬והיוותה ‪ 31.3%‬ממצבת המנויים הכוללת של סלקום‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫‪ 2.1.2‬שופרסל‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מ י ל י ו נ י ש " ח‬
‫תרומת שופרסל לרווח לתקופה‬
‫סכום ההשקעה בשופרסל לתום התקופה‬
‫‪34‬‬
‫‪578‬‬
‫‪25‬‬
‫‪2,356‬‬
‫שופרסל )מוחזקת בשיעור של ‪ ,(*46.2%‬דיווחה על התוצאות העסקיות הבאות‪:‬‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫‪2,765‬‬
‫‪728‬‬
‫‪114‬‬
‫‪71‬‬
‫הכנסות‬
‫רווח גולמי‬
‫רווח תפעולי )אחרי הכנסות והוצאות אחרות(‬
‫רווח נקי‬
‫שינוי‬
‫גידול )קיטון(‬
‫‪%‬‬
‫‪5‬‬
‫‪7‬‬
‫‪7‬‬
‫)‪(17‬‬
‫‪2,631‬‬
‫‪680‬‬
‫‪107‬‬
‫‪86‬‬
‫* שיעור האחזקה של דסק"ש בשופרסל מביא בחשבון חלק יחסי ממניות שופרסל המוחזקות בידי חברה בת בבעלות מלאה של שופרסל‪ .‬שיעור‬
‫האחזקה בהצבעה הינו ‪) 50.3%‬כולל כל מניות שופרסל המוחזקות בידי אותה חברה בת(‪.‬‬
‫הכנסות שופרסל ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הושפעו לטובה מעיתוי חג הפסח‪ .‬כמו כן‪ ,‬כמות מבצעי המכירות של‬
‫שופרסל ועוצמתם הורגשו באופן בולט יותר בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪ .‬שופרסל רשמה גידול של ‪ 5%‬בהכנסות‬
‫אשר הסתכמו ב‪ 2,765 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 2,631 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬מכירות תחום הקמעונאות‬
‫הסתכמו ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 2,750 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 2,618 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫בחנויות זהות נרשם גידול של ‪ 5.4%‬במכירות‪ ,‬והמכירות למ"ר צמחו אף הן ב‪ ,5% -‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫ההכנסות של שופרסל מתחום הנדל"ן המניב הסתכמו ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 15 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה ל‪13 -‬‬
‫מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הרווח הגולמי ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 728 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪-‬‬
‫‪ 680‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ושיעורו מהמכירות עמד על ‪ 26.3%‬בהשוואה ל‪ 25.8% -‬ברבעון המקביל‬
‫אשתקד‪ .‬הגידול בשיעור הרווח הגולמי נבע בעיקר משיפור תנאי הסחר ומתמהיל המכירות‪ .‬הוצאות המכירה‪ ,‬השיווק‬
‫והנהלה וכלליות של שופרסל ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 613 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 573 -‬מיליון ש"ח‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הגידול בהוצאות אלה נבע בעיקר מהגידול במכירות‪ .‬שיעור ההוצאות התפעוליות מסך‬
‫ההכנסות עמד על ‪ 22.2%‬ברבעון הנוכחי בהשוואה ל‪ 21.8% -‬ברבעון המקביל אשתקד‪ ,‬עליה שנבעה בעיקר‬
‫מהתייקרות ההוצאות בעיקר בתחום השכר‪ ,‬שכ"ד‪ ,‬ארנונה והוצאות אריזה‪ .‬על אף הגידול בהוצאות המכירה‪ ,‬השיווק‬
‫והנהלה וכלליות של שופרסל כמפורט לעיל‪ ,‬הרווח התפעולי של שופרסל גדל ב‪ 7% -‬ברבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪ ,‬וזאת כתוצאה משיפור גדול יותר ברווח הגולמי‪ .‬הרווח התפעולי לפני פחת והפחתות‬
‫והוצאות אחרות )‪ (EBITDA‬הסתכם ברבעון הנוכחי ב‪ 168 -‬מיליון ש"ח והיווה ‪ 6.1%‬מהמכירות‪ ,‬בהשוואה ל‪ 161 -‬מיליון‬
‫ש"ח שהיוו ‪ 6.1%‬מהמכירות ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫על אף הגידול ברווח הגולמי והתפעולי כמתואר לעיל דווחה שופרסל על ירידה ברווח הנקי ברבעון הנוכחי בהשוואה לרווח‬
‫ברבעון המקביל אשתקד וזאת בשל גידול בהוצאות המימון ברבעון הנוכחי‪ ,‬בו רשמה שופרסל הוצאות מימון בסך של ‪22‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה להכנסות מימון בסך של ‪ 8‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הגידול בהוצאות המימון‪ ,‬נטו‪ ,‬נבע‬
‫בעיקר מהוצאות של שופרסל בסך של ‪ 17‬מיליון ש"ח שנרשמו ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬בגין עסקאות הגנה על מדד‬
‫המחירים לצרכן ועל מטבע חוץ בהשוואה להכנסות של ‪ 14‬מיליון ש"ח שנרשמו ברבעון המקביל אשתקד בגין עסקאות‬
‫הגנה כאמור‪ .‬הוצאות המס של שופרסל ברבעון הנוכחי הסתכמו ב‪ 21 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה ל‪ 29 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון בהוצאות המס נבע בעיקר מהקיטון ברווח לפני מס‪.‬‬
‫הרווח הנקי של שופרסל ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 71 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 86 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪.‬‬
‫‪ 2.1.3‬נכסים ובנין‬
‫ר ב ע ו ן ר א ש ו ן ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מ י ל י ו נ י ש " ח‬
‫‪47‬‬
‫‪1,652‬‬
‫תרומת נכסים ובנין לרווח לתקופה‬
‫סכום ההשקעה בנכסים ובנין לתום התקופה‬
‫‪4‬‬
‫‪42‬‬
‫‪1,915‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫נכסים ובנין )מוחזקת בשיעור של כ‪ (83%-‬דיווחה על התוצאות העסקיות הבאות‪:‬‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫הכנסות‬
‫רווח לפני מסים‬
‫רווח נקי‬
‫‪423‬‬
‫‪126‬‬
‫‪51‬‬
‫‪463‬‬
‫‪119‬‬
‫‪57‬‬
‫שינוי‬
‫גידול )קיטון(‬
‫‪%‬‬
‫‪9.3‬‬
‫)‪(5.5‬‬
‫‪11.4‬‬
‫הכנסות נכסים ובנין מהשכרת נכסים הסתכמו ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 129 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 130 -‬מיליון‬
‫ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון האמור נבע ממכירת נכסים אשתקד‪ .‬הכנסות נכסים ובנין ממכירת דירות ומקרקעין‬
‫הסתכמו ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 142 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 112 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הכנסות נכסים ובנין ממכירת תוצרת חקלאית הסתכמו ברבעון הראשון של ‪ 2010‬ב‪ 204 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪178 -‬‬
‫מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫ה‪ EBITDA -‬של נכסים ובנין הסתכם ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ב‪ 155 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 140 -‬מיליון ש"ח‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‬
‫הכנסות נכסים ובנין מעליית השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ברבעון הראשון של ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 9 -‬מיליון ש"ח‪,‬‬
‫בהשוואה ל‪ 16 -‬מיליון ש"ח ברבעון הראשון אשתקד‪ .‬ההכנסות האמורות נבעו רק משערוך נכסים בהקמה ונכסים‬
‫שמומשו לאחר תאריך הדוח‪.‬‬
‫חלק נכסים ובנין בתוצאות חברות כלולות ברבעון הראשון של ‪ 2010‬הסתכם בהפסד של ‪ 17‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהשוואה‬
‫להפסד של ‪ 10‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הפער נבע בעיקר מירידה ברווחי קי‪.‬בי‪.‬עי המושפעים מעיתוי מכירת‬
‫קרקעות על ידה‪.‬‬
‫הוצאות המימון‪ ,‬נטו‪ ,‬של נכסים ובנין הסתכמו ברבעון הראשון של ‪ 2010‬ב‪ 19 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 12 -‬מיליון ש"ח‬
‫בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬רשמה נכסים ובנין רווח נקי בסך של ‪ 57‬מיליון ש"ח בהשוואה לרווח נקי בסך של ‪ 51‬מיליון‬
‫ש"ח ברבעון הראשון בשנת ‪.2009‬‬
‫‪ 2.1.4‬מכתשים‪-‬אגן‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫תרומת מכתשים‪-‬אגן לרווח לתקופה‬
‫סכום ההשקעה במכתשים‪-‬אגן לתום התקופה‬
‫‪36‬‬
‫‪3,150‬‬
‫‪44‬‬
‫‪2,821‬‬
‫הנתונים הכספיים בטבלה זו הינם לפי שיעור האחזקה המשורשר של דסק"ש במכתשים אגן ובהתחשב בהשפעה של עודף העלות המיוחס לה בספרי‬
‫דסק"ש‪.‬‬
‫מכתשים‪-‬אגן )מוחזקת על ידי כור בשיעור של ‪ (47%‬דיווחה על התוצאות העסקיות הבאות‪:‬‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני דו ל ר‬
‫‪723‬‬
‫‪133‬‬
‫‪107‬‬
‫‪71‬‬
‫הכנסות‬
‫‪EBITDA‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫רווח נקי‬
‫‪722‬‬
‫‪128‬‬
‫‪106‬‬
‫‪78‬‬
‫שינוי‬
‫גידול )קיטון(‬
‫‪%‬‬
‫‪0‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫מכירותיה של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 723 -‬מיליון דולר‪ ,‬בהשוואה ל‪ 722 -‬מיליון דולר‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬היציבות במכירות היתה תוצאה של גידול כמותי במכירותיה של מכתשים‪-‬אגן והרחבת פעילותה‬
‫במזרח אירופה ובהודו‪ .‬מנגד‪ ,‬חלה ירידה במחירי המכירה הממוצעים של מוצרי מכתשים‪-‬אגן ביחס לרמתם ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪ .‬מכתשים‪-‬אגן שמרה על יציבות במכירות על אף תנאי מזג אויר קשים בחצי הכדור הצפוני בתחילת‬
‫העונה החקלאית )בעיקר באירופה ובצפון אמריקה(‪ ,‬אשר גרמו לעיכוב בפתיחת העונה החקלאית אך לא פגעו במכירותיה‬
‫ברבעון זה‪.‬‬
‫הרווח הגולמי של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 233 -‬מיליון דולר‪ ,‬והיווה ‪ 32.2%‬מהמכירות‪,‬‬
‫בהשוואה ל‪ 217 -‬מיליון דולר‪ ,‬שהיוו ‪ 30.1%‬מהמכירות‪ ,‬בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הגידול ברווח הגולמי ובשיעורו‬
‫מהמכירות נבע בעיקר משיפור בסל המוצרים ושיפור בתמהיל המכירות על בסיס גיאוגרפי‪ ,‬מגידול בכמויות המכירה‬
‫‪5‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫ומהירידה במחירי חומרי הגלם אשר הובילה לקיטון בעלויות המכירה‪ .‬מנגד‪ ,‬ירידה במחירי המכירה הממוצעים של מוצרי‬
‫מכתשים אגן ביחס לרבעון המקביל אשתקד קיזזה חלק מההשפעות של הגורמים שתוארו לעיל‪.‬‬
‫הרווח התפעולי של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 107 -‬מיליון דולר‪ ,‬והיווה ‪ 14.7%‬מהמכירות‪,‬‬
‫בהשוואה ל‪ 106 -‬מיליון דולר‪ ,‬שהיוו ‪ 14.6%‬מהמכירות‪ ,‬ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬חל גידול‬
‫בהוצאות התפעוליות אשר הסתכמו ב‪ 126 -‬מיליון ש"ח ושיעורן ביחס למכירות היה ‪ 17.5%‬בהשוואה להוצאות תפעוליות‬
‫בסך ‪ 112‬מיליון ש"ח שהיוו ‪ 15.5%‬מהמכירות ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הגידול בהוצאות כמתואר לעיל נבע בעיקר‬
‫מהתחזקות המטבעות בהן פועלת מכתשים‪-‬אגן ביחס לדולר‪ ,‬מגידול בפעילויות באמצעות חברות חדשות )בעיקר בהודו(‬
‫וכן מגידול בהוצאות הפיתוח‪ .‬גידול בהוצאות תפעוליות אלו קיזז חלק מהגידול ברווח הגולמי‪.‬‬
‫ה‪ EBITDA -‬של מכתשים אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬גדל ב‪ 3.5% -‬והסתכם ב‪ 133 -‬מיליון דולר בהשוואה ל‪128 -‬‬
‫מיליון דולר ברבעון הראשון בשנת ‪ .2009‬שיעור ה‪ EBITDA -‬מסך ההכנסות עמד על ‪ ,18.4%‬בהשוואה ל‪17.8% -‬‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הוצאות המימון של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון של שנת ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 30.5 -‬מיליון דולר בהשוואה ל‪ 10.3 -‬מיליון‬
‫דולר בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הגידול האמור נבע משערוך עתודות לעובדים )בעיקר בגין פיצויים וחופשה( וכן‬
‫וכתוצאה מגידול במצבת החוב של מכתשים‪-‬אגן‪.‬‬
‫הוצאות המס של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכמו ב‪ 4.9 -‬מיליון דולר בהשוואה ל‪ 16.5 -‬מיליון דולר‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון בהוצאות המס נבע מרישום הוצאות מס במכירות בין חברתיות על‪-‬פי כללי ה‪ ,IFRS-‬לפי‬
‫שיעור המס החל על החברה הקונה‪ ,‬דבר שגרם לרישום הכנסות מס‪ .‬בנוסף‪ ,‬נוצרו רווחים בחברות בהן שיעור המס נמוך‬
‫באופן משמעותי משיעור המס האפקטיבי של מכתשים‪-‬אגן‪.‬‬
‫הרווח הנקי של מכתשים‪-‬אגן ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 71 -‬מיליון דולר בהשוואה ל‪ 78 -‬מיליון דולר ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪.‬‬
‫‪") Credit Suisse Group AG 2.1.5‬קרדיט סוויס"(‬
‫ר ב ע ו ן ר א ש ו ן ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מ י ל י ו נ י ש " ח‬
‫תרומת קרדיט סוויס לרווח לתקופה*‬
‫סכום ההשקעה בקרדיט סוויס לתום התקופה**‬
‫‪26‬‬
‫‪2,862‬‬
‫‪9‬‬
‫‪4,420‬‬
‫* סכום זה אינו כולל את חלק דסק"ש במסים המתייחסים להשקעה במניות קרדיט סוויס שרשמה כור‪.‬‬
‫** הסכום הרשום בספרי כור כשהוא מוכפל באחוז ההחזקה של דסק"ש בכור‪.‬‬
‫בהמשך להחלטת דירקטוריון כור בדבר מסגרת כספית להשקעה במניות קרדיט סוויס‪ ,‬ביצעה כור במהלך הרבעון הראשון‬
‫בשנת ‪ 2010‬ובמהלך השנים ‪ 2009‬ו‪ 2008-‬פעולות רכישה ומכירה במניות קרדיט סוויס תוך ניצול הזדמנויות שנוצרו‬
‫בעקבות התנודתיות בשוק‪ .‬הרווח שרשמה כור בגין מימושים של מניות קרדיט סוויס ובגין מסים המתייחסים להשקעה זו‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 81 -‬מיליון ש"ח )חלקה של דסק"ש ברווח זה הינו ‪ 51‬מיליון ש"ח(‪ .‬ברבעון‬
‫המקביל אשתקד רשמה כור רווח בסך של ‪ 163‬מיליון ש"ח בגין מימושים של מניות קרדיט סוויס ובגין מסים המתייחסים‬
‫להשקעה זו )חלקה של דסק"ש ברווח זה היה ‪ 108‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫לפרטים בדבר אחזקתה של כור במניות קרדיט סוויס ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2010‬ראה באור ‪.4‬א‪ 3.‬בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫לפרטים בדבר רכישות נוספות של כור במניות קרדיט סוויס‪ ,‬בדבר דיבידנד שהתקבל מקרדיט סוויס לאחר המועד האמור‪,‬‬
‫ובדבר הפער בין שווי מניות קרדיט סוויס שכור מחזיקה לפי מחירן בבורסה לבין עלותן למועד פרסום דוח זה‪ ,‬ראה באור‬
‫‪.6‬ה בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪ 2.2‬כ ו ר‪ -‬חברה מאוחדת המחזיקה במגזרים מכתשים‪-‬אגן וקרדיט סוויס‬
‫כור )מוחזקת בשיעור של ‪ (63%‬דיווחה על התוצאות העסקיות הבאות‪:‬‬
‫ר בעון ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫מיליו ני ש" ח‬
‫‪106‬‬
‫‪15‬‬
‫‪20‬‬
‫‪66‬‬
‫‪207‬‬
‫חלק כור בתוצאות העסקיות של חברות מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫רווח ממימוש השקעות בניכוי הפחתות‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות )הוצאות( מימון‪ ,‬ניהול ואחרות‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות מסים‬
‫רווח נקי‬
‫‪120‬‬
‫‪35‬‬
‫)‪(34‬‬
‫‪130‬‬
‫‪251‬‬
‫שינוי‬
‫גידול )קיטון(‬
‫‪%‬‬
‫)‪(11.7‬‬
‫)‪(57‬‬
‫מעבר להכנסה‬
‫)‪(49‬‬
‫)‪(17.5‬‬
‫הרווח הנקי של כור ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 207 -‬מיליון ש"ח בהשוואה ל‪ 251 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון האמור ברווח הנקי של כור נבע בעיקר מירידה ברווחי חברות מוחזקות וכן מרווח נמוך יותר‬
‫‪6‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫ממימוש מניות קרדיט סוויס והמס המיוחס בגינן ברבעון הנוכחי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪ .‬ירידות אלו קוזזו‬
‫באמצעות הכנסות מימון‪ ,‬נטו‪ ,‬שנבעו לכור ברבעון הנוכחי בסך של ‪ 25‬מיליון ש"ח בהשוואה להוצאות מימון‪ ,‬נטו‪ ,‬בסך של‬
‫‪ 31‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ ,‬כתוצאה משחיקה של הלוואות של כור הנקובות בפרנק שוויצרי‪ ,‬רווח בגין‬
‫עסקאות הגנה על הפרנק השוויצרי ושחיקה של התחייבויות פיננסיות של כור הצמודות למדד המחירים לצרכן‪.‬‬
‫‪ 2.3‬הפחתת עודף עלות ומוניטין שלילי‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬כלל סעיף זה הוצאה בסך של ‪ 6‬מיליון ש"ח בגין הפחתת עודף עלות מיוחס בספרי דסק"ש‬
‫לשופרסל לאחר העלייה לשליטה בה‪ .‬ברבעון הראשון בשנת ‪ 2009‬כלל סעיף זה הכנסה בסך של ‪ 13‬מיליון ש"ח בגין‬
‫הפחתת מוניטין שלילי שנבע לחברה מרכישות שביצעה במניות כור‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫שינויים עיקריים באחזקות החברה וחברות מוחזקות במהלך הרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫לפרטים בדבר השקעות בחברות מוחזקות‪ ,‬מימוש השקעות בחברות מוחזקות ושינויים אחרים בהשקעות‪ ,‬ראה באור ‪4‬‬
‫בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫המצב הכספי ומקורות המימון‬
‫‪4.1‬‬
‫המצב הכספי‬
‫ליום ‪31.3.2010‬‬
‫מ י ל י ו‬
‫סך הנכסים בדוח המאוחד על המצב הכספי‬
‫ההשקעות בחברות כלולות ואחרות כולל נגזרים במאזן המאוחד‬
‫הון )כולל זכויות שאינן מקנות שליטה(‬
‫עודף נכסים שוטפים על התחייבויות שוטפות בדוח המאוחד על‬
‫המצב הכספי‬
‫‪4.2‬‬
‫ליום ‪31.12.2009‬‬
‫ש " ח‬
‫נ י‬
‫‪45,425‬‬
‫‪13,864‬‬
‫‪11,911‬‬
‫‪35,894‬‬
‫‪12,601‬‬
‫‪9,339‬‬
‫‪3,175‬‬
‫‪4,633‬‬
‫עודף התחייבויות פיננסיות על אמצעים נזילים של דסק"ש‪:‬‬
‫התחייבויות פיננסיות של דסק"ש‬
‫בניכוי אמצעים נזילים של דסק"ש‬
‫)‪(6,102‬‬
‫‪1,057‬‬
‫)‪(6,221‬‬
‫‪1,475‬‬
‫עודף התחייבויות פיננסיות על אמצעים נזילים של דסק"ש‬
‫ריבית שנצברה על התחייבויות פיננסיות‬
‫)‪(5,045‬‬
‫)‪(186‬‬
‫)‪(4,746‬‬
‫)‪(156‬‬
‫ל ר בעון ה ר א שון ב ש נ ת‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫ש " ח‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫תזרימי מזומנים עיקריים של דסק"ש‬
‫‪24‬‬
‫‪125‬‬
‫‪423‬‬
‫)‪(74‬‬
‫תמורה ממימוש השקעות שאינן שוטפות של דסק"ש‬
‫דיבידנדים מחברות מוחזקות של דסק"ש‬
‫השקעות בחברות מוחזקות של דסק"ש‬
‫גיוס חוב )פרעון חוב(‪ ,‬נטו של דסק"ש‬
‫‪10‬‬
‫‪179‬‬
‫‪10‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4.2.1‬‬
‫תמורה ממימוש השקעות שאינן שוטפות של דסק"ש ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬כללה תמורה בסך של ‪24‬‬
‫מיליון ש"ח בעיקר ממכירת חלק מאחזקתה של דסק"ש במניות ישרוטל‪.‬‬
‫‪4.2.2‬‬
‫תקבולי דיבידנדים מחברות מוחזקות של דסק"ש ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬כללו ‪ 125‬מיליון ש"ח‬
‫מסלקום‪.‬‬
‫‪4.2.3‬‬
‫השקעות בחברות מוחזקות של דסק"ש ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬כללו רכישה של ‪ 8.3%‬מהון המניות‬
‫המונפק של שופרסל בתמורה כוללת של ‪ 423‬מיליון ש"ח‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 4‬בבאור ‪.4‬א בדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫הון המיוחס לבעלים של החברה‬
‫‪5.1‬‬
‫סך ההון המיוחס לבעלים של החברה ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬הסתכם ב‪ 6,460 -‬מיליון ש"ח לעומת ‪ 5,130‬מיליון‬
‫ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2009‬השינוי נבע מרווח בסך של ‪ 1,548‬מיליון ש"ח‪ ,‬הכרזה על חלוקת דיבידנד בסך של‬
‫‪7‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫‪ 270‬מיליון ש"ח‪ ,‬שינוי שלילי בסך של ‪ 86‬מיליון ש"ח בקרנות הון מהפרשי תרגום מטבע חוץ בגין חברות מוחזקות‬
‫שמטבע הפעילות שלהן שונה מהשקל‪ ,‬שינוי חיובי בסך של ‪ 137‬מיליון ש"ח בקרנות הון בגין נכסים פיננסיים‬
‫זמינים למכירה‪ ,‬בעיקר בשל ההשקעה במניות קרדיט סוויס‪ ,‬ושינוי בקרנות הון אחרות‪.‬‬
‫‪5.2‬‬
‫חלוקת דיבידנד‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של ‪ 270‬מיליון ש"ח‪ ,‬שהיווה ‪ 3.168‬ש"ח‬
‫למניה‪ .‬חלוקת הדיבידנד בוצעה ביום ‪ 21‬באפריל ‪ .2010‬ביום אישור הדוחות הכספיים החליט דירקטוריון החברה‬
‫על חלוקת דיבידנד במזומן בסך כולל של ‪ 300‬מיליון ש"ח‪ ,‬המהווה ‪ 3.52‬ש"ח למניה‪ .‬חלוקת הדיבידנד תבוצע‬
‫ביום ‪ 13‬ביוני ‪ ,2010‬כאשר היום הקובע יהיה ‪ 1‬ביוני ‪ ,2010‬ויום האקס יהיה ‪ 2‬ביוני ‪.2010‬‬
‫‪5.3‬‬
‫ההון החוזר של החברה ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2010‬על בסיס סולו )על‪-‬פי הנתונים הכספיים המיוחסים לחברה בדוחות‬
‫המצורפים בהתאם לתקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל‪ ,(1970-‬בנטרול‬
‫התחייבויות שוטפות של החברה לחברות בנות בבעלות מלאה )חברות מטה( בסך של ‪ 599‬מיליון ש"ח‪ ,‬ובתוספת‬
‫יתרות מזומנים ושווי מזומנים נוספים בסך של ‪ 714‬מיליון ש"ח‪ ,‬המוחזקים בחברות בנות בבעלות מלאה של‬
‫החברה )חברות מטה(‪ ,‬מסתכם ב‪ 142 -‬מיליון ש"ח‪ .‬לפיכך ההון החוזר של החברה על בסיס סולו אינו מצביע על‬
‫בעיית נזילות‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם‬
‫‪.6‬‬
‫דסק"ש‬
‫‪6.1‬‬
‫בתקופה המדווחת לא חלו שינויים מהותיים בתחום החשיפה של דסק"ש לסיכוני שוק ודרכי ניהולם ביחס לדיווחי‬
‫החברה בנושא זה בדוח הדירקטוריון של החברה לשנת ‪ .2009‬דסק"ש אינה מנהלת את הסיכונים של החברות‬
‫המוחזקות שלה‪.‬‬
‫‪ 6.2‬להלן מאזן ההצמדה של דסק"ש )כולל חברות המטה של החברה לגביהן מנהלת החברה את החשיפה המטבעית‬
‫שלהן(‪ ,‬ליום ‪ 31‬במרס ‪.2010‬‬
‫בסיסי הצמדה של נכסים והתחייבויות של דסק"ש ליום ‪ 31‬במרס ‪) 2010‬במיליוני ש"ח(‪:‬‬
‫פריט לא‬
‫ללא‬
‫בדולר או‬
‫צמוד למדד‬
‫סה"כ‬
‫כספי‬
‫הצמדה‬
‫בצמוד לו‬
‫המחירים‬
‫נכסים‬
‫השקעות בחברות מוחזקות ואחרות‬
‫פקדונות והלוואות לזמן ארוך )כולל חלויות(‬
‫רכוש קבוע ואחר‬
‫רכוש שוטף‬
‫‬‫‪62‬‬
‫‬‫‪13‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪25‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪1,159‬‬
‫‪11,848‬‬
‫‬‫‪13‬‬
‫‪64‬‬
‫‪11,848‬‬
‫‪62‬‬
‫‪13‬‬
‫‪1,261‬‬
‫סה"כ נכסים‬
‫התחייבויות‬
‫התחייבויות לזמן ארוך )כולל חלויות(‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫‪75‬‬
‫‪25‬‬
‫‪1,159‬‬
‫‪11,925‬‬
‫‪13,184‬‬
‫‪4,665‬‬
‫‪164‬‬
‫‬‫‪3‬‬
‫‪1,449‬‬
‫‪314‬‬
‫‪26‬‬
‫‪103‬‬
‫‪6,140‬‬
‫‪584‬‬
‫סה"כ התחייבויות‬
‫‪4,829‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1,763‬‬
‫‪129‬‬
‫‪6,724‬‬
‫נכסים בניכוי התחייבויות‪ ,‬נטו‬
‫)‪(4,754‬‬
‫‪22‬‬
‫)‪(604‬‬
‫‪11,796‬‬
‫‪6,460‬‬
‫במהלך הרבעון ולאחריו נדונה החשיפה המטבעית של דסק"ש בישיבות של ועדת הביקורת ושל הדירקטוריון של החברה‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫חברות מוחזקות‬
‫למעט שינויים שחלו בבסיסי ההצמדה של התחייבויות נטו של חברות הקבוצה כמפורט להלן‪ ,‬לא חלו שינויים מהותיים‬
‫בתקופה המדווחת בתחום החשיפה של חברות מוחזקות מהותיות של דסק"ש לסיכוני שוק ודרכי ניהולם ביחס לדיווחי‬
‫החברה בנושא זה בדוח הדירקטוריון של החברה לשנת ‪.2009‬‬
‫‪8‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫‪.8‬‬
‫בסיסי הצמדה של נכסים והתחייבויות בדוח המאוחד על המצב הכספי ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫)במיליוני ש"ח(‪:‬‬
‫צמוד‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫נכסים‬
‫נכסים שאינם שוטפים‬
‫השקעות בחברות כלולות‬
‫ואחרות כולל נגזרים‬
‫נכסים אחרים שאינם‬
‫שוטפים )כולל חלויות(‬
‫רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה‬
‫מלאי‪ ,‬הוצאות נדחות ונכסים‬
‫בלתי מוחשיים‬
‫נכסים שוטפים‬
‫סה"כ נכסים‬
‫התחייבויות‬
‫התחייבויות פיננסיות לזמן‬
‫ארוך )כולל חלויות(‬
‫התחייבויות אחרות לזמן‬
‫ארוך )כולל חלויות(‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫סה"כ התחייבויות‬
‫נכסים בניכוי התחייבויות‪,‬‬
‫נטו‬
‫בדולר או‬
‫בצמוד לו‬
‫בפרנק‬
‫שוויצרי‬
‫או בצמוד‬
‫לו‬
‫במטבע‬
‫אחר או‬
‫בצמוד לו‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫פריט לא‬
‫כספי‬
‫סה"כ‬
‫‪12‬‬
‫‪-‬‬
‫‪*-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪13,852‬‬
‫‪13,864‬‬
‫‪167‬‬
‫‪-‬‬
‫‪823‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪1,272‬‬
‫‪-‬‬
‫‪257‬‬
‫‪12,190‬‬
‫‪2,520‬‬
‫‪12,190‬‬
‫‬‫‪667‬‬
‫‬‫‪717‬‬
‫‪216‬‬
‫‪151‬‬
‫‬‫‪6,699‬‬
‫‪6,327‬‬
‫‪2,074‬‬
‫‪6,327‬‬
‫‪10,524‬‬
‫‪846‬‬
‫‪1,540‬‬
‫‪216‬‬
‫‪152‬‬
‫‪7,971‬‬
‫‪34,700‬‬
‫‪45,425‬‬
‫‪17,353‬‬
‫‪1,714‬‬
‫‪1,838‬‬
‫‪19‬‬
‫‪5,332‬‬
‫‪179‬‬
‫‪26,435‬‬
‫‬‫‪350‬‬
‫‬‫‪233‬‬
‫‬‫‪15‬‬
‫‬‫‪47‬‬
‫‬‫‪4,301‬‬
‫‪1,303‬‬
‫‪830‬‬
‫‪1,303‬‬
‫‪5,776‬‬
‫‪17,703‬‬
‫‪1,947‬‬
‫‪1,853‬‬
‫‪66‬‬
‫‪9,633‬‬
‫‪2,312‬‬
‫‪33,514‬‬
‫)‪(16,857‬‬
‫)‪(407‬‬
‫)‪(1,637‬‬
‫‪86‬‬
‫)‪(1,662‬‬
‫‪32,388‬‬
‫‪11,911‬‬
‫* בנוסף למפורט בטבלה הנ"ל יצויין‪ ,‬כי על‪-‬פי ראיית ההנהלה של כור‪ ,‬חשופות לשינויים בפרנק שוויצרי אף מניות קרדיט סוויס אשר‬
‫נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬נסחרו בבורסה בשוויץ בשווי של כ‪ 7,051 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬אשר על פי כללי החשבונאות מסווגות כפריט לא‬
‫כספי‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫מצב השווקים הפיננסיים‬
‫המשבר הפיננסי העולמי וההאטה בפעילות הכלכלית הריאלית‪ ,‬שהחלו בשנת ‪ 2008‬והתעצמו בתחילת ‪ 2009‬ואשר גרמו‬
‫למיתון במדינות רבות במערב‪ ,‬התמתנו לאורך שנת ‪ 2009‬תוך התייצבות הדרגתית של השווקים הפיננסיים והריאליים‪.‬‬
‫החל מהמחצית השנייה של שנת ‪ 2009‬ניכרה מגמה עולמית של התאוששות מדורגת בפעילות הריאלית‪ ,‬וכלכלות‬
‫ריאליות שונות‪ ,‬לרבות כלכלת ארה"ב‪ ,‬התייצבו ואף חזרו לצמוח‪ .‬ההתאוששות העולמית נבעה במידה רבה משילוב של‬
‫תוכניות הרחבה פיסקאליות והמשך מדיניות מוניטארית מרחיבה שהובלו על‪-‬ידי קובעי המדיניות הכלכלית בארה"ב‪ ,‬והיא‬
‫תרמה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬גם לעליות בשוקי ההון ושיפור ביציבות המוסדות הפיננסיים הבינלאומיים‪.‬‬
‫ברבעון הראשון של שנת ‪ 2010‬נמשכה מגמת ההתאוששות הכלכלית במרבית השווקים הפיננסיים והריאליים‪ ,‬אך עם‬
‫זאת סימני המשבר הפיננסי והשלכותיו עדיין באים לידי ביטוי‪ ,‬בדגש על אזור גוש האירו אשר עדיין מתאפיין בחוסר‬
‫יציבות כלכלית‪ .‬סימני המשבר והשלכותיו גורמים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לתנודות משמעותיות בשווקים הפיננסיים‪ ,‬לרבות במחירי‬
‫ניירות ערך‪ ,‬בשערי אג"ח ובשערי מטבעות‪ ,‬להמשך מצוקת אשראי בקרב פירמות מסוימות ובקרב מדינות מסוימות‪ ,‬ולאי‬
‫ודאות רבה בפעילות הכלכלית‪.‬‬
‫במשק הישראלי ובשוק ההון הישראלי נרשמו לאורך התקופה האמורה מגמות דומות לאלו שהסתמנו בשווקים הגלובליים‪,‬‬
‫אף כי נראה שסימני ההתאוששות במשק הישראלי הינם מובהקים יותר‪ .‬החל מהרבעון השני של שנת ‪ 2009‬מגמת‬
‫ההתאוששות שהסתמנה במרבית ענפי המשק הישראלי הלכה וגברה‪ .‬בשוק ההון הישראלי נרשמו עליות ניכרות בשערי‬
‫ניירות ערך סחירים‪ ,‬שוק החוב הקונצרני החל להתאושש והתחדש בהדרגה גיוס כספים על‪-‬ידי המגזר העסקי‪.‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא ניתן להעריך את היקף השלכותיו הכלכליות הישירות והעקיפות של המשבר הפיננסי בעולם ובארץ‪,‬‬
‫ומה יהיה משכן של השלכות אלה‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬
‫סממני המשבר האמור‪ ,‬לרבות ההתפתחויות האחרונות בגוש האירו כאמור לעיל‪ ,‬הכוללות גם תנודתיות והיחלשות‬
‫בשערי החליפין של האירו ושל הפרנק השוויצרי‪ ,‬השפיעו ועלולים להמשיך ולהשפיע על התוצאות העסקיות של החברה‬
‫ושל חברות מוחזקות שלה‪ ,‬על נזילותן‪ ,‬על שווי הונן העצמי‪ ,‬על שווי הנכסים שלהן ויכולת מימושם‪ ,‬על מצב עסקיהן‬
‫)ובכלל זה‪ ,‬הביקוש למוצרים של החברות המוחזקות(‪ ,‬על אמות המידה הפיננסיות שלהן‪ ,‬על דירוג האשראי שלהן‪ ,‬על‬
‫‪9‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫יכולתן לחלק דיבידנדים ואף על עצם יכולתן לגייס מימון לפעילותן השוטפת ולפעילותן ארוכת הטווח‪ ,‬כמו גם על תנאי‬
‫המימון‪.‬‬
‫ועדת חודק‬
‫בחודש פברואר ‪ 2010‬פרסמה הועדה לקביעת פרמטרים להתייחסות גופים מוסדיים המעמידים אשראי באמצעות רכישת‬
‫אגרות חוב לא ממשלתיות )"הועדה"(‪ ,‬אותה מינה הממונה על שוק ההון‪ ,‬ביטוח וחיסכון במשרד האוצר )"הממונה"(‪ ,‬דוח‬
‫סופי של מסקנותיה והמלצותיה‪ .‬הדוח כולל המלצות למעורבות רגולטורית של הממונה בביסוסם של תהליכים פנימיים‬
‫בגוף מוסדי טרם ההשקעה באגרות חוב‪ ,‬המלצות בנוגע להוראות שיש לכלול במסמכי אגרות החוב כתנאי להשקעת‬
‫גופים מוסדיים בהן‪ ,‬המלצות בנוגע לחיוב גופים מוסדיים לקבוע מדיניות ביחס לזכויות העמדה לפירעון מיידי שתיכללנה‬
‫באגרות החוב‪ ,‬המלצות בדבר המידע הנחוץ לגוף מוסדי לבחינת השקעה באגרות חוב ולמעקב שוטף אחריהן‪ ,‬וכן‬
‫המלצות בדבר יצירת מנגנונים לשיתוף פעולה בין גופים מוסדיים בנושאים מסוימים הנוגעים להשקעה באגרות חוב‪.‬‬
‫בחודש אפריל ‪ 2010‬פרסם הממונה טיוטת חוזר בדבר אימוץ ההמלצות הכלולות בדוח הסופי של הועדה‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫מבחני רגישות למכשירים פיננסים‬
‫לפרטים בדבר מבחני רגישות למכשירים פיננסים רגישים הכלולים בדוח הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬בהתאם‬
‫לשינויים בגורמי שוק‪ ,‬ראה נספח א' להלן‪.‬‬
‫להלן שורות הסיכום של טבלאות מבחני הרגישות‪:‬‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫שווי הוגן‬
‫רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫מוחלט‬
‫מוחלט‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫‪1,882‬‬
‫)‪(22,228‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫)‪(2,212‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫‪129‬‬
‫‪62‬‬
‫)‪(94‬‬
‫)‪(50‬‬
‫)‪(270‬‬
‫)‪(123‬‬
‫‪357‬‬
‫‪154‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של‬
‫מטבעות אחרים‬
‫‪269‬‬
‫‪26‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(12‬‬
‫רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫‪8,602‬‬
‫‪860‬‬
‫‪430‬‬
‫)‪(860‬‬
‫)‪(430‬‬
‫רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫‪10‬‬
‫‪7‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק‬
‫השוויצרי‬
‫‪559‬‬
‫‪363‬‬
‫‪184‬‬
‫)‪(376‬‬
‫)‪(188‬‬
‫)‪(1,636‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫‪4‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫‪171‬‬
‫‪10‬‬
‫‪85‬‬
‫)‪(171‬‬
‫)‪(85‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫)‪(16,611‬‬
‫‪384‬‬
‫‪197‬‬
‫)‪(404‬‬
‫)‪(202‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫‪401‬‬
‫‪116‬‬
‫‪57‬‬
‫)‪(114‬‬
‫)‪(56‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק‬
‫השוויצרי‬
‫‪4,105‬‬
‫‪411‬‬
‫‪205‬‬
‫)‪(411‬‬
‫)‪(205‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של‬
‫מטבעות אחרים‬
‫‪279‬‬
‫‪27‬‬
‫‪14‬‬
‫)‪(27‬‬
‫)‪(14‬‬
‫רגישות לשינויים בשער האירו ביחס לדולר‬
‫‪4‬‬
‫רגישות לשינויים בשער הדולר ביחס לין‬
‫היפני‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫‪5,055‬‬
‫‪505‬‬
‫רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫‪-‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫)‪(33‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(505‬‬
‫)‪(253‬‬
‫‪253‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫‪45‬‬
‫‪89‬‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪(89‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫שווי הוגן‬
‫רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫מוחלט‬
‫מוחלט‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫‪1,663‬‬
‫)‪(21,114‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫‪395‬‬
‫‪202‬‬
‫)‪(423‬‬
‫)‪(1,955‬‬
‫)‪(207‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫‪220‬‬
‫‪88‬‬
‫‪45‬‬
‫)‪(66‬‬
‫)‪(37‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק‬
‫השוויצרי‬
‫)‪(617‬‬
‫)‪(197‬‬
‫)‪(84‬‬
‫‪226‬‬
‫‪105‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של‬
‫מטבעות אחרים‬
‫‪208‬‬
‫‪16‬‬
‫‪8‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫‪6,463‬‬
‫‪646‬‬
‫‪323‬‬
‫)‪(646‬‬
‫)‪(323‬‬
‫רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫‪8‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪11‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫שווי הוגן‬
‫י‬
‫מ‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫ג‪.‬‬
‫‪66‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בפרמטרים בגינם נעשה מבחן‬
‫הרגישות‬
‫ירידה בפרמטר‬
‫עליה בפרמטר‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫‪55‬‬
‫‪27‬‬
‫)‪(55‬‬
‫)‪(27‬‬
‫היבטי ממשל תאגידי‬
‫גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים‬
‫דירקטוריון החברה הינו האורגן המופקד על בקרת העל בחברה ועל אישור הדוחות הכספיים שלה‪.‬‬
‫דירקטוריון החברה מינה את ועדת הביקורת של החברה לשמש כ"ועדת המאזן"‪ ,‬הממליצה בפניו בקשר עם אישור‬
‫הדוחות הכספיים והדיון בהם קודם לאישורם‪ .‬בועדת המאזן שלושה חברים‪ :‬גדעון להב‪ ,‬משה ארד – דח"צ‪ ,‬ופרופ' ניב‬
‫אחיטוב – דח"צ בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪ .‬לישיבות ועדת המאזן‪ ,‬כמו גם לישיבת הדירקטוריון אשר בה נדונים‬
‫ומאושרים הדוחות הכספיים‪ ,‬מוזמנים ונוכחים בין היתר רואה החשבון המבקר של החברה‪ ,‬הנדרש לפרוש את הממצאים‬
‫העיקריים )ככל שהיו כאלה( שעלו מתהליך הביקורת או הסקירה‪ ,‬והמבקר הפנימי שלה‪.‬‬
‫"ועדת המאזן" בוחנת‪ ,‬באמצעות הצגה מפורטת של נושאי המשרה ואחרים בחברה‪ ,‬לרבות‪ :‬הנשיא ומנהל העסקים‬
‫הראשי של החברה – עמי אראל‪ ,‬סגן נשיא ומנהל הכספים הראשי של החברה – מישל דהן‪ ,‬וחשב החברה – מוטי‬
‫ברנשטיין‪ ,‬את הסוגיות המהותיות בדיווח הכספי‪ ,‬לרבות עסקאות שאינן במהלך העסקים הרגיל )אם ישנן(‪ ,‬את ההערכות‬
‫המהותיות והאומדנים הקריטיים שיושמו בדוחות הכספיים‪ ,‬את סבירות הנתונים‪ ,‬את המדיניות החשבונאית שיושמה‬
‫ושינויים שחלו בה‪ ,‬ואת יישום עיקרון הגילוי הנאות בדוחות הכספיים ובמידע הנלווה‪" .‬ועדת המאזן" בוחנת היבטים שונים‬
‫של בקרה וניהול סיכונים‪ ,‬הן כאלה המשתקפים בדוחות הכספיים )כדוגמת הדיווח על סיכונים פיננסיים( והן כאלה‬
‫המשפיעים על מהימנותם של הדוחות הכספיים‪ .‬במקרה הצורך‪ ,‬דורשת ועדת המאזן כי יינתנו בפניה סקירות מקיפות‬
‫בעניינים בעלי השפעה מהותית במיוחד‪.‬‬
‫אישור הדוחות הכספיים כרוך לכל הפחות בשתי ישיבות‪ :‬האחת – של ועדת המאזן‪ ,‬לפני ישיבת הדירקטוריון‪ ,‬לדיון עקרוני‬
‫ומקיף בסוגיות הדיווח המהותיות‪ ,‬והשנייה – של הדירקטוריון‪ ,‬לדיון בדוחות הכספיים ואישורם‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד‬
‫אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‬
‫לפרטים ראה באור ‪ 6‬וסעיפים ב ו‪-‬ג בבאור ‪ 7‬בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫הוראות גילוי בנוגע לנדל"ן להשקעה‬
‫בתקופה המדווחת לא חלו שינויים מהותיים בהערכת השווי של הנדל"ן להשקעה ביחס לדיווחי החברה בנושא זה בדוח‬
‫הדירקטוריון של החברה לשנת ‪.2009‬‬
‫‪12‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח דירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫ו‪.‬‬
‫גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב‬
‫מידע לגבי איגרות החוב של דסק"ש‬
‫ריכוז נתוני אג"ח הנסחרות בבורסה שהנפיקה החברה )‪ ,(1‬במיליוני ש"ח‬
‫נ ת ו נ י ם‬
‫סדרה‬
‫מועד הנפקה‬
‫מקורית‬
‫ע‪.‬נ‪.‬‬
‫במועד‬
‫ההנפקה‬
‫יתרת ע‪.‬נ‪.‬‬
‫שבמחזור‬
‫יתרת ע‪.‬נ‪.‬‬
‫שבמחזור‬
‫צמוד‬
‫ל י ו ם‬
‫‪3 1 . 3 . 2 0 1 0‬‬
‫סכום‬
‫הריבית‬
‫שנצברה‬
‫בספרים‬
‫ערך‬
‫בספרים‬
‫של יתרת‬
‫האג"ח )‪(2‬‬
‫שווי‬
‫בורסאי‬
‫נתונים ליום ‪24.5.2010‬‬
‫יתרת ע‪.‬נ‪.‬‬
‫שבמחזור‬
‫יתרת ע‪.‬נ‪.‬‬
‫שבמחזור‬
‫צמוד‬
‫מועדי תשלום הקרן )‪(3‬‬
‫שיעור‬
‫הריבית‬
‫)קבוע(‬
‫החל מ‪-‬‬
‫עד‬
‫מועדי תשלום‬
‫הריבית )‪(3‬‬
‫תנאי‬
‫ההצמדה‬
‫‪18.4.05‬‬
‫‪*22.11.05‬‬
‫‪*5.4.06‬‬
‫‪*30.5.06‬‬
‫‪18.4.05‬‬
‫‪*22.11.05‬‬
‫‪*5.4.06‬‬
‫‪*30.5.06‬‬
‫‪*15.4.07‬‬
‫‪897‬‬
‫‪538‬‬
‫‪611‬‬
‫‪25‬‬
‫‪634‬‬
‫‪658‬‬
‫‪359‬‬
‫‪411‬‬
‫‪4.30%‬‬
‫‪18.4.08‬‬
‫‪18.4.12‬‬
‫‪ 18‬באפריל‬
‫צמוד מדד‬
‫‪2,263‬‬
‫‪1,962‬‬
‫‪2,226‬‬
‫‪106‬‬
‫‪2,338‬‬
‫‪2,531‬‬
‫‪1,962‬‬
‫‪2,247‬‬
‫‪5.00%‬‬
‫‪18.4.12‬‬
‫‪18.4.16‬‬
‫‪ 18‬באפריל‬
‫צמוד מדד‬
‫ו ) ‪(4‬‬
‫ז‬
‫ג‬
‫ד‬
‫‪28.12.06‬‬
‫‪*1.4.07‬‬
‫‪*28.6.07‬‬
‫‪1,410‬‬
‫‪1,254‬‬
‫‪1,386‬‬
‫‪17‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,467‬‬
‫‪1,254‬‬
‫‪1,399‬‬
‫‪4.95%‬‬
‫‪31.12.17‬‬
‫‪31.12.25‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫צמוד מדד‬
‫‪28.12.06‬‬
‫‪*1.5.07‬‬
‫‪39‬‬
‫‪39‬‬
‫‪39‬‬
‫‪1‬‬
‫‪40‬‬
‫‪42‬‬
‫‪39‬‬
‫‪39‬‬
‫‪6.35%‬‬
‫‪31.12.12‬‬
‫‪31.12.16‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫לא צמוד‬
‫‪187‬‬
‫‪187‬‬
‫‪206‬‬
‫‪7‬‬
‫‪212‬‬
‫‪225‬‬
‫‪187‬‬
‫‪208‬‬
‫‪4.45%‬‬
‫‪28.6.14‬‬
‫‪28.6.19‬‬
‫‪ 28‬ביוני‬
‫צמוד מדד‬
‫ט‬
‫‪1,482‬‬
‫‪1,408‬‬
‫‪1,408‬‬
‫‪21‬‬
‫‪1,431‬‬
‫‪1,485‬‬
‫‪1,408‬‬
‫‪1,408‬‬
‫‪6.70%‬‬
‫‪8.1.2010‬‬
‫) ‪(5‬‬
‫‪8.1.2018‬‬
‫) ‪(5‬‬
‫‪ 8‬בינואר‬
‫לא צמוד‬
‫סה"כ‬
‫‪6,278‬‬
‫‪5,388‬‬
‫‪5,876‬‬
‫‪177‬‬
‫‪6,055‬‬
‫‪6,408‬‬
‫‪5,209‬‬
‫‪5,712‬‬
‫ח‬
‫‪28.6.07‬‬
‫‪12.7.09‬‬
‫‪21.7.09‬‬
‫‪*6.8.09‬‬
‫חברת הנאמנות –‬
‫שם אחראי‪/‬ת‪ ,‬כתובת‬
‫ומס' טלפון‬
‫הרמטיק נאמנות )‪ (1975‬בע"מ‬
‫אחראי‪ :‬עו"ד דן אבנון‬
‫רח' הירקון ‪ ,113‬ת"א ‪63573‬‬
‫טל' ‪03-5274867‬‬
‫ש‪.‬א‪.‬ג חברה לנאמנות בע"מ‬
‫אחראי‪ :‬עו"ד דוד גוטליב‬
‫דרך מנחם בגין ‪ ,7‬ר"ג ‪52681‬‬
‫טל' ‪03-7549926‬‬
‫יובנק חברה לנאמנות בע"מ‬
‫אחראית‪ :‬שרית דומני‬
‫שד' רוטשילד ‪ ,38‬ת"א ‪66883‬‬
‫טל' ‪03-5645205‬‬
‫קלדן חברה לנאמנות בע"מ‬
‫אחראי‪ :‬עו"ד רועי רוזן‬
‫דרך מנחם בגין ‪ ,7‬ר"ג ‪52681‬‬
‫טל' ‪03-6109000‬‬
‫שטראוס לזר חברה לנאמנות‬
‫)‪ (1992‬בע"מ‬
‫אחראי‪ :‬רו"ח אורי לזר‬
‫רח' יצחק שדה ‪ ,17‬ת"א ‪67775‬‬
‫טל' ‪03-6237777‬‬
‫רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ‬
‫אחראי‪ :‬רו"ח יוסי רזניק‬
‫רח' יד חרוצים ‪ ,14‬ת"א ‪67778‬‬
‫טל' ‪03-6393311‬‬
‫הערות‪ (1) :‬החברה עומדת בכל תנאי האג"ח‪ .‬כמו כן החברה עמדה בכל תנאי ההתחייבות לפי שטר הנאמנות‪ (2) .‬כולל ריבית שנצברה בספרים‪ (3) .‬תשלומים שנתיים‪ (4) .‬חברה בת בבעלות מלאה של החברה‬
‫רכשה מסדרה זו ‪ 20‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ (5) .‬סכום הקרן המקורית של אגרות חוב )סדרה ט'( ייפרע בשמונה תשלומים שאינם שווים‪.‬‬
‫* במועדים אלו נעשתה הרחבה של הסדרה הנ"ל‪ ,‬הנתונים בטבלה מתייחסים לכל הסדרה‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח דירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫פרטים אודות דירוג אגרות החוב‬
‫סדרה‬
‫שם חברה‬
‫מדרגת‬
‫דירוג ליום‬
‫‪31.3.2010‬‬
‫דירוג ליום‬
‫‪24.05.2010‬‬
‫דירוג שנקבע במועד‬
‫הנפקת הסדרה‬
‫תאריך מתן הדירוג‬
‫העדכני ליום‬
‫‪24.05.2010‬‬
‫דירוגים נוספים בתקופה שבין מועד ההנפקה‬
‫המקורי לבין הדירוג העדכני ליום ‪24.05.2010‬‬
‫דירוג‬
‫תאריך‬
‫ג‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫‪6/2009‬‬
‫‪7/2008 ,3/2006 ,11/2005‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫ד‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫‪6/2009‬‬
‫‪7/2008 ,3/2006 ,11/2005‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫ו‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫‪6/2009‬‬
‫‪7/2008 ,6/2007 ,3/2007‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫ז‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫‪6/2009‬‬
‫‪7/2008‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫ח‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫‪6/2009‬‬
‫‪7/2008‬‬
‫‪Aa2‬‬
‫ט‬
‫מידרוג בע"מ‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪Aa3‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪-‬‬
‫ג‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪,4/2007 ,5/2006 ,11/2005‬‬
‫‪11/2008 ,6/2007‬‬
‫‪* AA‬‬
‫ד‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪,4/2007 ,5/2006 ,11/2005‬‬
‫‪11/2008 ,6/2007‬‬
‫‪* AA‬‬
‫ו‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪11/2008 ,6/2007 ,4/2007‬‬
‫‪* AA‬‬
‫ז‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪11/2008 ,6/2007 ,4/2007‬‬
‫‪* AA‬‬
‫ח‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪A+‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪7/2009‬‬
‫‪11/2008‬‬
‫‪* AA‬‬
‫‪-‬‬
‫* בנובמבר ‪ 2008‬הודיעה מעלות כי הדירוג ‪ AA‬של אגרות החוב שהונפקו על ידי החברה מצוי בתהליך בחינה מחדש עם השלכות שליליות )‪.(Credit Watch Negative‬‬
‫‪14‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫ז‪.‬‬
‫עדכון כללים לסיווג עסקאות כזניחות‬
‫במרס ‪ 2009‬החליט דירקטוריון החברה לאמץ קווים מנחים וכללים לסיווגה של עסקה של החברה או חברה מאוחדת‬
‫שלה עם בעל עניין בה כעסקה זניחה כקבוע בתקנה שהיתה בתוקף באותה עת‪ ,‬המקבילה לתקנה ‪)41‬א()‪ (6‬לתקנות‬
‫ניירות ערך )עריכת דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע–‪") 2010‬תקנות דוחות כספיים"(‪ .‬כללים וקווים מנחים אלו משמשים‬
‫גם לבחינת היקף הגילוי בדוח התקופתי ובתשקיף )לרבות בדוחות הצעת מדף( לגבי עסקה של החברה‪ ,‬תאגיד‬
‫בשליטתה וחברה קשורה שלה עם בעל שליטה או שלבעל השליטה יש באישורה ענין אישי כקבוע בתקנה ‪ 22‬לתקנות‬
‫ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( )"תקנות דוחות תקופתיים"( ובתקנה ‪ 54‬לתקנות ניירות ערך )פרטי התשקיף‬
‫וטיוטת התשקיף – מבנה וצורה( )להלן "תקנות פרטי תשקיף"(‪ ,‬וכן לבחינת הצורך במסירת דיווח מיידי בגין עסקה כאמור‬
‫של החברה‪ ,‬כקבוע בתקנה ‪37‬א)‪ (6‬לתקנות דוחות תקופתיים )סוגי העסקאות הקבועים בתקנות דוחות כספיים‪ ,‬בתקנות‬
‫דוחות תקופתיים ובתקנות פרטי תשקיף הנזכרים לעיל – "עסקאות בעל ענין"(‪ .‬ביום ‪ 24‬במאי ‪ 2010‬החליט דירקטוריון‬
‫החברה לעדכן את הקווים המנחים והכללים לסיווגה של עסקת בעל עניין כעסקה זניחה לצרכים האמורים לעיל‪ ,‬כלהלן‪:‬‬
‫החברה וחברות מאוחדות וקשורות שלה‪ ,‬מבצעות או עשויות לבצע עסקאות בעל עניין במהלך העסקים הרגיל שלהן‪ ,‬וכן‬
‫יש להן או עשויות להיות להן התחייבויות לביצוע עסקאות כאמור‪ ,‬לרבות עסקאות מן הסוגים ובעלות מאפיינים כמפורט‬
‫להלן‪ :‬עסקאות לקבלת שירותים בנקאיים ופיננסיים מבנקים ומוסדות פיננסיים )לרבות ניהול כספים שהפרישו מעסיקים‬
‫ועובדים לקופות גמל ולקרנות השתלמות(; עסקאות רכישה או מכירה של מוצרים ושירותים )כגון מוצרי ושירותי תקשורת‪,‬‬
‫מוצרי מזון‪ ,‬מוצרי נייר‪ ,‬שירותי תיירות‪ ,‬ביטוחים אלמנטריים‪ ,‬שירותי ליסינג כלי רכב‪ ,‬שירותים משפטיים(; עסקאות‬
‫שכירות של נכסי מקרקעין‪.‬‬
‫בהעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין‪ ,‬עסקת בעל עניין שאינה עסקה חריגה )קרי – היא נעשית‬
‫במהלך העסקים הרגיל ובתנאי שוק ואין לה השפעה מהותית על החברה( תחשב כעסקה זניחה לצרכים האמורים לעיל‬
‫אם אמת המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה הינה בשיעור של פחות מ‪ 0.5%-‬כמפורט להלן וכן היקף העסקה אינו‬
‫עולה על סך של ‪ 8‬מיליון ש"ח )כשסכום זה מותאם לפי שיעור העליה מעת לעת במדד המחירים לצרכן מהמדד הידוע‬
‫בתחילת שנת ‪.(2010‬‬
‫בכל עסקת בעל ענין שנבחן סיווגה כעסקה זניחה‪ ,‬תחושב אחת או יותר מאמות המידה הרלוונטיות לעסקה המסויימת על‬
‫בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים של החברה‪) :‬א( ברכישת נכס קבוע )"נכס שאינו שוטף"( –‬
‫היקף העסקה מול סך כל הנכסים בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה; )ב(‬
‫במכירת נכס קבוע )"נכס שאינו שוטף"( – הרווח‪/‬ההפסד מהעסקה מול הרווח השנתי )קרי ל‪ 4-‬רבעונים( הממוצע לפי ‪12‬‬
‫רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה‪ .‬לעניין זה‪ ,‬הרווח‪/‬ההפסד מהעסקה‬
‫והרווח‪/‬הפסד בכל רבעון יובאו בחשבון בערכם המוחלט; )ג( בקבלת התחייבות כספית – היקף העסקה מול סך‬
‫ההתחייבויות בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים; )ד( ברכישת‪/‬מכירת מוצרים )למעט‬
‫נכס קבוע( או שרותים – היקף העסקה מול סך ההכנסות ממכירות ושרותים ב‪ 4-‬רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם‬
‫דוחות כספיים מאוחדים של החברה‪ .‬ביחס לעסקאות רב שנתיות‪ ,‬יחושב היקף העסקה לצרכי בחינת הזניחות על בסיס‬
‫שנתי‪ .‬כך לדוגמה‪ ,‬בעסקת ביטוח למספר שנים‪ ,‬כהיקף העסקה יחשבו דמי הביטוח השנתיים המשולמים‪.‬‬
‫במקרים בהם‪ ,‬לפי שיקול דעת החברה‪ ,‬כל אמות המידה הכמותיות הנזכרות לעיל אינן רלוונטיות לבחינת זניחותה של‬
‫עסקת בעל עניין‪ ,‬תיחשב העסקה כזניחה‪ ,‬בהתאם לאמת מידה רלבנטית אחרת‪ ,‬שתיקבע על‪-‬ידי החברה‪ ,‬ובלבד שאמת‬
‫המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה תהיה בשיעור של פחות מ‪ 0.5%-‬וכן שהיקף העסקה לא יעלה על סך של ‪ 8‬מיליון‬
‫ש"ח )כשסכום זה מותאם לפי שיעור העליה מעת לעת במדד המחירים לצרכן מהמדד הידוע בתחילת שנת ‪.(2010‬‬
‫בחינת השיקולים האיכותיים של עסקת בעל העניין עשויה להוביל לסיווג העסקה כעסקה שאינה זניחה למרות המפורט‬
‫לעיל‪ .‬כך לדוגמה‪ ,‬עסקת בעל עניין לא תיחשב בדרך כלל כזניחה אם היא נתפסת כאירוע משמעותי על‪-‬ידי הנהלת‬
‫החברה ומשמשת כבסיס לקבלת החלטות ניהוליות‪ ,‬או אם במסגרת עסקת בעל העניין צפויים בעלי עניין לקבל טובות‬
‫הנאה שיש חשיבות במסירת דיווח עליהם בציבור‪.‬‬
‫עסקאות נפרדות אשר מתקיימת ביניהן תלות‪ ,‬כך שבפועל הינן חלק מאותה התקשרות )לדוגמא ניהול משא ומתן מרוכז‬
‫לגבי מכלול העסקאות(‪ ,‬ייבחנו כעסקה אחת‪.‬‬
‫עסקה שסווגה כזניחה על‪-‬ידי חברה מוחזקת של החברה תיחשב זניחה גם ברמת החברה‪ .‬עסקה כאמור אשר סווגה על‪-‬‬
‫ידי החברה המוחזקת כלא זניחה תיבחן מול אמות המידה הרלבנטיות ברמת החברה‪.‬‬
‫מדי שנה תסקור ועדת הביקורת של החברה את אופן יישום הוראות נוהל זה על‪-‬ידי החברה‪ ,‬וכן תערוך בחינה מדגמית‬
‫של עסקאות שהחברה צד להן במישרין ואשר סווגו כעסקאות זניחות על‪-‬פי הוראות הנוהל‪ .‬לפעולותיה של ועדת הביקורת‬
‫כאמור בפסקה זו‪ ,‬לרבות הבחינה המדגמית האמורה‪ ,‬אופן ביצועה ותמצית תוצאותיה ומסקנותיה‪ ,‬יינתן גילוי בדוח‬
‫התקופתי של החברה‪.‬‬
‫דירקטוריון החברה יבחן את הצורך בעדכון הוראות נוהל זה מעת לעת בשים לב לעסקאות בעלי העניין בהם מתקשרת‬
‫החברה ושינויים בהוראות דין רלבנטיות‪.‬‬
‫עמי אראל‬
‫נשיא ומנהל עסקים ראשי‬
‫נוחי דנקנר‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪ 24‬במאי ‪ ,2010‬תל אביב‬
‫‪15‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫נספח א'‬
‫לדוח הדירקטוריון ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫טבלאות מבחני רגישות למכשירים פיננסיים רגישים הכלולים בדוח הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬במרס ‪,2010‬‬
‫בהתאם לשינויים בגורמי שוק‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשיעור הריבית‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫מוחלט‬
‫מוחלט‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות‬
‫כלולות )כולל חלויות שוטפות(‬
‫פקדונות והלוואות אחרות לזמן‬
‫ארוך‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מבנקים ואחרים לזמן‬
‫ארוך )כולל חלויות שוטפות(‬
‫‪5%‬‬
‫‪1,098‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫‪21‬‬
‫‪12‬‬
‫‪6‬‬
‫‪569‬‬
‫‪702‬‬
‫‪628‬‬
‫)‪(21,211‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(50‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1,722‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫‬‫‪319‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‬‫‪161‬‬
‫‪12‬‬
‫‪50‬‬
‫‬‫)‪(1,977‬‬
‫‪7‬‬
‫‪4‬‬
‫‬‫)‪(330‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‬‫)‪(164‬‬
‫)‪(4,010‬‬
‫‪246‬‬
‫‪66‬‬
‫‪34‬‬
‫)‪(317‬‬
‫)‪(69‬‬
‫)‪(35‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(22,228‬‬
‫‪1,882‬‬
‫‪363‬‬
‫‪184‬‬
‫)‪(2,212‬‬
‫)‪(376‬‬
‫)‪(188‬‬
‫‪INTEREST RATE SWAP‬‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫פקדונות והלוואות אחרות לזמן ארוך‬
‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים ומאחרים לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫פורוורד דולר‬
‫מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫אופציות דולר למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫מ‬
‫‪923‬‬
‫‪823‬‬
‫‪230‬‬
‫‪53‬‬
‫‪427‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪92‬‬
‫‪82‬‬
‫‪23‬‬
‫‪5‬‬
‫‪43‬‬
‫‪46‬‬
‫‪41‬‬
‫‪12‬‬
‫‪3‬‬
‫‪21‬‬
‫)‪(92‬‬
‫)‪(82‬‬
‫)‪(23‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(43‬‬
‫)‪(46‬‬
‫)‪(41‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(166‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫)‪(15‬‬
‫)‪(83‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫‪166‬‬
‫‪8‬‬
‫‪15‬‬
‫‪83‬‬
‫‪4‬‬
‫‪7‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫‪27‬‬
‫‪40‬‬
‫‪13‬‬
‫‪20‬‬
‫)‪(27‬‬
‫)‪(40‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(20‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪8‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‬‫‪29‬‬
‫‬‫‪12‬‬
‫‪62‬‬
‫)‪(94‬‬
‫)‪(50‬‬
‫)‪(1,657‬‬
‫)‪(81‬‬
‫)‪(147‬‬
‫‪129‬‬
‫‪559‬‬
‫‪16‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק השוויצרי‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים לזמן ארוך‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫מ‬
‫‪206‬‬
‫)‪(1,838‬‬
‫)‪(14‬‬
‫פורוורד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫‪3‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשער החליפין של הפרנק‬
‫השוויצרי‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪21‬‬
‫)‪(184‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪10‬‬
‫)‪(92‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪184‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪92‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(24‬‬
‫)‪(12‬‬
‫‪24‬‬
‫‪12‬‬
‫אופציות פרנק שוויצרי למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪9‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪(73‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪(19‬‬
‫‪167‬‬
‫‪2‬‬
‫‪57‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(1,636‬‬
‫)‪(270‬‬
‫)‪(123‬‬
‫‪357‬‬
‫‪154‬‬
‫בנוסף למפורט בטבלה הנ"ל‪ ,‬יצוין כי חשופות לשינויים בפרנק השוויצרי אף מניות קרדיט סוויס אשר נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬נסחרו‬
‫בבורסה בשווייץ בשווי של ‪ 7,051‬מיליון ש"ח‪ ,‬ואשר הינן פריט לא כספי‪.‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשערי חליפין של מטבעות אחרים )בעיקר אירו וליש"ט(‬
‫רווח )הפסד( משינויים בגורם השוק‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים ומאחרים לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫‪183‬‬
‫‪102‬‬
‫‪49‬‬
‫‪18‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5‬‬
‫‪9‬‬
‫‪5‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(28‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫פורוורד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫*‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫אופציות למטרות הגנה – לא מוכר‬
‫חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪1‬‬
‫‪269‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫‪26‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(12‬‬
‫* סכום נמוך מ‪ 1-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫שווי הוגן‬
‫פורוורד מדד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫מ‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב מ ד ד ה מ חי רי ם ל צ ר כן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪171‬‬
‫‪4‬‬
‫‪85‬‬
‫)‪(171‬‬
‫)‪(85‬‬
‫לענין השפעה אפשרית נוספת של שינויים במדד המחירים לצרכן על תוצאות פעילותה של החברה – ראה מאזן הצמדה מאוחד‪ ,‬בסעיף ב‪ 1.‬לעיל‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – שוטף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – זמינים למכירה‬
‫מ‬
‫רווח ) הפסד ( משינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪868‬‬
‫‪7,734‬‬
‫‪87‬‬
‫‪773‬‬
‫‪43‬‬
‫‪387‬‬
‫)‪(87‬‬
‫)‪(773‬‬
‫)‪(43‬‬
‫)‪(387‬‬
‫‪8,602‬‬
‫‪860‬‬
‫‪430‬‬
‫)‪(860‬‬
‫)‪(430‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫שווי הוגן‬
‫אופציות דולר למטרות הגנה‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪LONG‬‬
‫‪LONG‬‬
‫מ‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ס טיית הת קן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‬‫)‪( 2‬‬
‫‬‫)‪( 2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪6‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫שווי הוגן‬
‫פרנק שוויצרי למטרות הגנה‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪LONG‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫מ‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ס טיית הת קן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪9‬‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪( 1‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪7‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫אין השפעה מהותית לתוצאות מבחני הרגישות לשינויים בריבית של הפרנק השוויצרי והריבית השקלית על פוזיציית הנגזרים על הפרנק‬
‫השוויצרי‪ ,‬ולכן לא הוצגו מבחני רגישות בגינם‪.‬‬
‫לשינויים בשער החליפין של הין היפני אין השפעה מהותית על השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים מסויימים‪ ,‬ולכן לא הוצגו מבחני‬
‫רגישות בגינם‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫טבלאות מבחני רגישות למכשירים פיננסיים רגישים הכלולים בדוח הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪ ,2009‬בהתאם לשינויים בגורמי שוק‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשיעור הריבית‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫‪ 2%‬בערך‬
‫מוחלט‬
‫מוחלט‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות‬
‫כלולות )כולל חלויות שוטפות(‬
‫פקדונות והלוואות אחרות לזמן‬
‫ארוך‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מבנקים ואחרים לזמן‬
‫ארוך )כולל חלויות שוטפות(‬
‫‪5%‬‬
‫‪1,030‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫‪19‬‬
‫‪11‬‬
‫‪5‬‬
‫‪168‬‬
‫‪494‬‬
‫‪54‬‬
‫)‪(18,394‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪(35‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪1,474‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫‬‫‪338‬‬
‫‬‫)‪( 2‬‬
‫‬‫‪170‬‬
‫‪4‬‬
‫‪35‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(1,740‬‬
‫‪1‬‬
‫‪5‬‬
‫‬‫)‪(362‬‬
‫‬‫‪2‬‬
‫‬‫)‪(175‬‬
‫)‪(4,460‬‬
‫‪243‬‬
‫‪74‬‬
‫‪39‬‬
‫)‪(271‬‬
‫)‪(78‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(21,114‬‬
‫‪1,663‬‬
‫‪395‬‬
‫‪202‬‬
‫)‪(1,955‬‬
‫)‪(423‬‬
‫)‪(207‬‬
‫‪INTEREST RATE SWAP‬‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫שווי הוגן‬
‫מ‬
‫סעיף‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫פקדונות והלוואות אחרות לזמן ארוך‬
‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים ומאחרים לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫‪838‬‬
‫‪51‬‬
‫‪157‬‬
‫‪56‬‬
‫‪334‬‬
‫‪84‬‬
‫‪5‬‬
‫‪16‬‬
‫‪6‬‬
‫‪33‬‬
‫‪42‬‬
‫‪3‬‬
‫‪8‬‬
‫‪3‬‬
‫‪17‬‬
‫)‪(84‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(16‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪(33‬‬
‫)‪(42‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪(17‬‬
‫)‪(914‬‬
‫)‪(87‬‬
‫)‪(206‬‬
‫)‪(91‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(46‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪91‬‬
‫‪9‬‬
‫‪21‬‬
‫‪46‬‬
‫‪4‬‬
‫‪10‬‬
‫פורוורד דולר‬
‫מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫)‪(12‬‬
‫*‬
‫‪27‬‬
‫‪34‬‬
‫‪14‬‬
‫‪17‬‬
‫)‪(27‬‬
‫)‪(34‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪(17‬‬
‫אופציות דולר למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫*‬
‫‪220‬‬
‫* סכום נמוך מ‪ 1-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫‪15‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪7‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪88‬‬
‫‪45‬‬
‫)‪(66‬‬
‫)‪(37‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק השוויצרי‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים לזמן ארוך‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫מ‬
‫‪560‬‬
‫)‪(896‬‬
‫)‪(52‬‬
‫)‪(235‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשער החליפין של הפרנק‬
‫השוויצרי‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪56‬‬
‫)‪(90‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(23‬‬
‫‪28‬‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(56‬‬
‫‪90‬‬
‫‪5‬‬
‫‪23‬‬
‫)‪(28‬‬
‫‪45‬‬
‫‪3‬‬
‫‪12‬‬
‫אופציות פרנק שוויצרי למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(123‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(40‬‬
‫‪160‬‬
‫‪4‬‬
‫‪69‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(617‬‬
‫)‪(197‬‬
‫)‪(84‬‬
‫‪226‬‬
‫‪105‬‬
‫בנוסף למפורט בטבלה הנ"ל‪ ,‬יצוין כי חשופות לשינויים בפרנק השוויצרי אף מניות קרדיט סוויס אשר נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫נסחרו בבורסה בשווייץ בשווי של ‪ 5,111‬מיליון ש"ח‪ ,‬ואשר הינן פריט לא כספי‪.‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשערי חליפין של מטבעות אחרים )בעיקר אירו וליש"ט(‬
‫רווח )הפסד( משינויים בגורם השוק‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים ומאחרים לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫‪200‬‬
‫‪53‬‬
‫‪48‬‬
‫‪20‬‬
‫‪5‬‬
‫‪5‬‬
‫‪10‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(41‬‬
‫)‪(34‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫פורוורד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫אופציות למטרות הגנה – לא מוכר‬
‫חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪1‬‬
‫*‬
‫‪208‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪16‬‬
‫‪8‬‬
‫‪5‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫* סכום נמוך מ‪ 1-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫בנוסף למפורט בטבלה הנ"ל‪ ,‬יצוין כי חשופות לשינויים באירו אף מניות קרפור אשר נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬נסחרו בבורסה‬
‫בצרפת בשווי של ‪ 101‬מיליון ש"ח‪ ,‬ואשר הינן פריט לא כספי‪.‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫שווי הוגן‬
‫פורוורד מדד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫מ‬
‫רו ו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב מ ד ד ה מ חי רי ם ל צ ר כן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪55‬‬
‫‪66‬‬
‫‪20‬‬
‫‪27‬‬
‫)‪(55‬‬
‫)‪(27‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – שוטף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – זמינים למכירה‬
‫מ‬
‫רווח ) הפסד ( משינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪329‬‬
‫‪6,134‬‬
‫‪33‬‬
‫‪613‬‬
‫‪16‬‬
‫‪307‬‬
‫)‪(33‬‬
‫)‪(613‬‬
‫)‪(16‬‬
‫)‪(307‬‬
‫‪6,463‬‬
‫‪646‬‬
‫‪323‬‬
‫)‪(646‬‬
‫)‪(323‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫שווי הוגן‬
‫אופציות דולר למטרות הגנה‬
‫‪LONG‬‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫מ‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ס טיית הת קן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בסטיית התקן‬
‫שווי הוגן‬
‫פרנק שוויצרי למטרות הגנה‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪LONG‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫מ‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ס טיית הת קן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪( 6‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪2‬‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‬‫)‪( 1‬‬
‫‪6‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫אין השפעה מהותית לתוצאות מבחני הרגישות לשינויים בריבית של הפרנק השוויצרי והריבית השקלית על פוזיציית הנגזרים על הפרנק‬
‫השוויצרי‪ ,‬ולכן לא הוצגו מבחני רגישות בגינם‪.‬‬
‫לשינויים בשער החליפין של הין היפני אין השפעה מהותית על השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים מסויימים‪ ,‬ולכן לא הוצגו מבחני‬
‫רגישות בגינם‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫טבלאות מבחני רגישות למכשירים פיננסיים רגישים הכלולים בדוח הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬במרס ‪,2009‬‬
‫בהתאם לשינויים בגורמי שוק‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשיעור הריבית‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫פקדונות והלוואות אחרות לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מבנקים ואחרים לזמן ארוך )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫מ‬
‫‪898‬‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשיעור הריבית‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫‪9‬‬
‫‪3‬‬
‫‪67‬‬
‫‪428‬‬
‫)‪(13,687‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫‪341‬‬
‫‬‫)‪( 3‬‬
‫‪173‬‬
‫‪1‬‬
‫‪7‬‬
‫)‪(358‬‬
‫‬‫‪3‬‬
‫)‪(177‬‬
‫)‪(4,305‬‬
‫‪60‬‬
‫‪30‬‬
‫)‪(63‬‬
‫)‪(31‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(404‬‬
‫)‪(202‬‬
‫‪INTEREST RATE SWAP‬‬
‫)‪(12‬‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪-‬‬
‫)‪(16,611‬‬
‫‪-‬‬
‫‪384‬‬
‫‪197‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫הלוואות ופיקדונות זמן קצר‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים לזמן ארוך)כולל חלויות‬
‫שוטפות(‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫פורוורד דולר‬
‫מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫מ‬
‫רווח ) הפסד ( משינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪681‬‬
‫‪23‬‬
‫‪18‬‬
‫‪56‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1,011‬‬
‫‪68‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪6‬‬
‫‪5‬‬
‫‪101‬‬
‫‪34‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪51‬‬
‫)‪(68‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(101‬‬
‫)‪(34‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪(51‬‬
‫)‪(1,274‬‬
‫)‪(50‬‬
‫)‪(177‬‬
‫)‪(127‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(64‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫‪127‬‬
‫‪5‬‬
‫‪18‬‬
‫‪64‬‬
‫‪3‬‬
‫‪9‬‬
‫‪35‬‬
‫‪59‬‬
‫‪33‬‬
‫‪34‬‬
‫‪17‬‬
‫‪29‬‬
‫)‪(35‬‬
‫)‪(59‬‬
‫)‪(17‬‬
‫)‪(29‬‬
‫אופציות דולר למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‪LONG‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪PUT‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫‬‫‪401‬‬
‫‪22‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪(14‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪116‬‬
‫‪57‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪13‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(114‬‬
‫)‪(56‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫שווי הוגן‬
‫פורוורד דולר‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ש ע ר ה ח לי פין ש ל ה דו ל ר‬
‫בי ח ס לין הי פ ני‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הפרנק השוויצרי‬
‫רווח )הפסד( משינויים בשער החליפין של הפרנק השוויצרי‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪(228‬‬
‫)‪(457‬‬
‫‪228‬‬
‫‪457‬‬
‫)‪(27‬‬
‫)‪(55‬‬
‫‪27‬‬
‫‪55‬‬
‫‪50‬‬
‫‪101‬‬
‫)‪(50‬‬
‫)‪(101‬‬
‫)‪(205‬‬
‫)‪(411‬‬
‫‪205‬‬
‫‪411‬‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬לא כולל נגזרים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫מ‬
‫‪4,566‬‬
‫‪546‬‬
‫)‪(1,007‬‬
‫‪4,105‬‬
‫בנוסף למפורט בטבלה הנ"ל‪ ,‬יצוין כי חשופות לשינויים בפרנק השוויצרי אף מניות קרדיט סוויס אשר נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2009‬נסחרו‬
‫בבורסה בשווייץ בשווי של ‪ 4,566‬מיליון ש"ח‪ ,‬ואשר הינן פריט לא כספי‪.‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשערי חליפין אחרים )בעיקר אירו וליש"ט(‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ג ו ר ם ה ש ו ק‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות )כולל‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪10‬‬
‫‪21‬‬
‫‪206‬‬
‫חלויות שוטפות(‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫‪5‬‬
‫‪9‬‬
‫‪92‬‬
‫חייבים ולקוחות‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫‪4‬‬
‫‪8‬‬
‫‪76‬‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות מבנקים לזמן ארוך )כולל חלויות‬
‫‪3‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫)‪(52‬‬
‫שוטפות(‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪(15‬‬
‫הלוואות לזמן קצר‬
‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫)‪(28‬‬
‫אופציות אירו למטרות הגנה –‬
‫לא מוכר חשבונאית‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪PUT‬‬
‫‪LONG‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫)‪( 1‬‬
‫‪CALL‬‬
‫‪SHORT‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪(27‬‬
‫‪14‬‬
‫‪27‬‬
‫‪279‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים באירו‬
‫שווי הוגן‬
‫פורוורד אירו‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫אופציות אירו למטרות הגנה *‬
‫‪LONG‬‬
‫‪PUT‬‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב ש ע ר ה ח לי פין ש ל ה אי רו‬
‫בי ח ס ל דו ל ר‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫* לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫‪23‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוח הדירקטוריון לרבעון הראשון בשנת ‪2010‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫שווי הוגן‬
‫פורוורד מדד‬
‫לא מוכר כהגנה חשבונאית‬
‫מ‬
‫)‪(33‬‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם ב מ ד ד ה מ חי רי ם ל צ ר כן‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪(89‬‬
‫‪45‬‬
‫‪89‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים במחירי בטוחות סחירות‬
‫שווי הוגן‬
‫סעיף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – שוטף‬
‫השקעה בבטוחות סחירות – זמינים למכירה‬
‫מ‬
‫‪124‬‬
‫‪4,931‬‬
‫‪5,055‬‬
‫רוו ח ) ה פ ס ד ( מ שי נויי ם במ חי רי ב טו חו ת‬
‫ס חי רו ת‬
‫י ר י ד ה‬
‫ע ל י ה‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫)‪( 6‬‬
‫)‪(12‬‬
‫‪6‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(247‬‬
‫)‪(493‬‬
‫‪247‬‬
‫‪493‬‬
‫)‪(253‬‬
‫)‪(505‬‬
‫‪253‬‬
‫‪505‬‬
‫לשינויים בשערי החליפין של הליש"ט והין היפני ולשינויים בסטיית התקן אין השפעה מהותית על השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים‬
‫מסויימים‪ ,‬ולכן לא הוצגו מבחני רגישות בגינם‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫סומך חייקין‬
‫מגדל המילניום ‪KPMG‬‬
‫רחוב הארבעה ‪ ,17‬תא דואר ‪609‬‬
‫תל אביב ‪61006‬‬
‫טלפון‬
‫פקס‬
‫אינטרנט‬
‫‪03 684 8000‬‬
‫‪03 684 8444‬‬
‫‪www.kpmg.co.il‬‬
‫דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫מבוא‬
‫סקרנו את המידע הכספי המצורף של חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל וחברות בנות שלה )להלן – הקבוצה(‪,‬‬
‫הכולל את תמצית הדוח על המצב הכספי ביניים המאוחד ליום ‪ 31‬במרץ ‪ 2010‬ואת הדוחות התמציתיים ביניים‬
‫המאוחדים על רווח והפסד‪ ,‬הרווח הכולל‪ ,‬שינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו‬
‫תאריך‪ .‬הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתאם לתקן חשבונאות‬
‫בינלאומי ‪" IAS 34‬דיווח כספי לתקופות ביניים"‪ ,‬וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופת ביניים זו לפי פרק ד' של‬
‫תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת‬
‫ביניים זו בהתבסס על סקירתנו‪.‬‬
‫לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ‪-‬‬
‫‪ 11%‬מכלל הנכסים המאוחדים ליום ‪ 31‬במרץ ‪ ,2010‬והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ‪ ,6%-‬מכלל ההכנסות‬
‫המאוחדות לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים‬
‫התמציתי של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ‪ 1,579 -‬מיליוני ש"ח ליום‬
‫‪ 31‬במרץ ‪ 2010‬וחלקה של הקבוצה בהפסדיהן הינו כ‪ 22 -‬מיליוני ש"ח לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו‬
‫תאריך‪ .‬המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה‬
‫שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות‪ ,‬מבוססת על דוחות הסקירה של‬
‫רואי החשבון האחרים‪.‬‬
‫היקף הסקירה‬
‫ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה ‪ 1‬של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים‬
‫הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות"‪ .‬סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים‪ ,‬בעיקר עם‬
‫אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים‪ ,‬ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים‪ .‬סקירה הינה מצומצמת‬
‫בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו‬
‫להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬אין אנו מחווים חוות‬
‫דעת של ביקורת‪.‬‬
‫מסקנה‬
‫בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע‬
‫הכספי הנ"ל אינו ערוך‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS 34‬‬
‫בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת‪ ,‬בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת ליבנו‬
‫דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של‬
‫תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫סומך חייקין‬
‫רואי חשבון‬
‫‪ 24‬במאי ‪2010‬‬
‫‪25‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪*** 2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י‬
‫נכסים שאינם שוטפים‬
‫השקעות בחברות כלולות‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬כולל נגזרים‬
‫השקעות אחרות משועבדות‬
‫הלוואות ויתרות חובה‬
‫רכוש קבוע‬
‫נדל"ן להשקעה ונכסים אחרים‬
‫נכסים המיועדים לתשלום הטבות לעובדים‬
‫לקוחות לזמן ארוך‬
‫מלאי בלתי שוטף‬
‫הוצאות נדחות‬
‫נכסי מס נדחים‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫נכסים שוטפים‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬כולל נגזרים‬
‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫נכסי מס שוטפים‬
‫לקוחות‬
‫מלאי‬
‫מלאי בניינים למכירה‬
‫נכסים מוחזקים למכירה‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫סך הכל נכסים‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫ו נ י‬
‫‪6,500‬‬
‫‪3,255‬‬
‫‪4,109‬‬
‫‪1,075‬‬
‫‪5,916‬‬
‫‪6,274‬‬
‫‪19‬‬
‫‪511‬‬
‫‪122‬‬
‫‪81‬‬
‫‪225‬‬
‫‪6,124‬‬
‫‪7,710‬‬
‫‪1,869‬‬
‫‪2,971‬‬
‫‪145‬‬
‫‪* ,** 3,718‬‬
‫‪* 5,881‬‬
‫‪10‬‬
‫‪548‬‬
‫‪264‬‬
‫‪** 57‬‬
‫‪75‬‬
‫‪** 2,913‬‬
‫‪7,168‬‬
‫‪3,020‬‬
‫‪2,413‬‬
‫‪239‬‬
‫‪** 3,435‬‬
‫‪6,097‬‬
‫‪15‬‬
‫‪534‬‬
‫‪148‬‬
‫‪** 62‬‬
‫‪66‬‬
‫‪3,019‬‬
‫‪34,211‬‬
‫‪26,161‬‬
‫‪26,216‬‬
‫‪1,492‬‬
‫‪277‬‬
‫‪289‬‬
‫‪66‬‬
‫‪3,168‬‬
‫‪990‬‬
‫‪508‬‬
‫‪54‬‬
‫‪4,370‬‬
‫‪568‬‬
‫‪535‬‬
‫‪267‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1,768‬‬
‫‪346‬‬
‫‪677‬‬
‫‪94‬‬
‫‪3,882‬‬
‫‪1,308‬‬
‫‪218‬‬
‫‪182‬‬
‫‪55‬‬
‫‪1,793‬‬
‫‪309‬‬
‫‪528‬‬
‫‪17‬‬
‫‪5,268‬‬
‫‪11,214‬‬
‫‪8,157‬‬
‫‪9,678‬‬
‫‪45,425‬‬
‫‪34,318‬‬
‫‪35,894‬‬
‫* סווג מחדש – ראה באור ‪.3‬ג‪.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫*** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫על המצב הכספי‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪*** 2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל‬
‫הון‬
‫הון מניות‬
‫קרנות הון אחרות‬
‫עודפים‬
‫הון המיוחס לבעלים של החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫התחייבויות שאינן שוטפות‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מבנקים והתחייבויות פיננסיות אחרות‬
‫הפרשות‬
‫התחייבויות מס נדחות‬
‫הטבות לעובדים‬
‫התחייבויות אחרות‬
‫‪742‬‬
‫‪3,969‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,645‬‬
‫‪** 616‬‬
‫‪742‬‬
‫‪3,930‬‬
‫‪458‬‬
‫‪6,460‬‬
‫‪5,451‬‬
‫‪6,003‬‬
‫‪** 4,308‬‬
‫‪5,130‬‬
‫‪4,209‬‬
‫‪11,911‬‬
‫‪10,311‬‬
‫‪9,339‬‬
‫‪17,620‬‬
‫‪6,553‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1,197‬‬
‫‪85‬‬
‫‪12,993‬‬
‫‪** 4,026‬‬
‫‪22‬‬
‫‪* 856‬‬
‫‪28‬‬
‫‪1‬‬
‫‪16,153‬‬
‫‪** 4,636‬‬
‫‪17‬‬
‫‪677‬‬
‫‪27‬‬
‫‪-‬‬
‫‪25,475‬‬
‫‪17,926‬‬
‫‪21,510‬‬
‫‪1,972‬‬
‫‪915‬‬
‫‪1,488‬‬
‫‪601‬‬
‫‪2,141‬‬
‫‪38‬‬
‫‪2,731‬‬
‫‪168‬‬
‫‪2‬‬
‫‪116‬‬
‫‪270‬‬
‫‪2,010‬‬
‫‪* 1,557‬‬
‫‪67‬‬
‫‪827‬‬
‫‪** 187‬‬
‫‪2‬‬
‫‪102‬‬
‫‪414‬‬
‫‪885‬‬
‫‪1,456‬‬
‫‪29‬‬
‫‪950‬‬
‫‪124‬‬
‫‪3‬‬
‫‪110‬‬
‫‪-‬‬
‫‪8,039‬‬
‫‪6,081‬‬
‫‪5,045‬‬
‫‪45,425‬‬
‫‪34,318‬‬
‫‪35,894‬‬
‫‪-‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬
‫אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של‬
‫הלוואות מבנקים ומאחרים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫נגזרים‬
‫ספקים‬
‫התחייבויות מס שוטפות‬
‫הכנסות נדחות‬
‫הפרשות‬
‫דיבידנד לשלם‬
‫סך הכל הון והתחייבויות‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫י ו נ י‬
‫* סווג מחדש – ראה באור ‪.3‬ג‪.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫*** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫נוחי דנקנר‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫עמי אראל‬
‫נשיא ומנהל עסקים ראשי‬
‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‪ 24 :‬במאי ‪2010‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫מישל דהן‬
‫סגן נשיא ומנהל כספים ראשי‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪*** 2010‬‬
‫)לא מבוקר( )לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫הכנסות‬
‫מכירות ושירותים‬
‫חלק הקבוצה ברווח הנקי )בהפסד( של חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫רווח ממימוש השקעות ונכסים‪ ,‬דיבידנדים וכן רווח משערוך‬
‫כתוצאה מעליה לשליטה‬
‫עליה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונכסים אחרים‬
‫הכנסות אחרות‬
‫הכנסות מימון‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪3,223‬‬
‫‪45‬‬
‫‪2,096‬‬
‫‪53‬‬
‫‪8,410‬‬
‫)‪(285‬‬
‫‪1,327‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2‬‬
‫‪150‬‬
‫‪66‬‬
‫‪16‬‬
‫‪13‬‬
‫‪* 194‬‬
‫‪2,942‬‬
‫‪217‬‬
‫‪39‬‬
‫‪364‬‬
‫‪4,755‬‬
‫‪2,438‬‬
‫‪11,687‬‬
‫‪** 1,170‬‬
‫‪180‬‬
‫‪** 207‬‬
‫‪32‬‬
‫‪** ,* 139‬‬
‫‪4,620‬‬
‫‪805‬‬
‫‪** 883‬‬
‫‪294‬‬
‫‪7‬‬
‫‪11‬‬
‫‪** 1,786‬‬
‫‪2,834‬‬
‫‪1,728‬‬
‫‪8,406‬‬
‫‪1,921‬‬
‫)‪(98‬‬
‫‪710‬‬
‫)‪** (47‬‬
‫‪3,281‬‬
‫)‪(442‬‬
‫רווח לתקופה‬
‫‪1,823‬‬
‫‪663‬‬
‫‪2,839‬‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלים של החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪1,548‬‬
‫‪275‬‬
‫‪** 390‬‬
‫‪** 273‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪1,405‬‬
‫‪1,823‬‬
‫‪663‬‬
‫‪2,839‬‬
‫ש " ח‬
‫ש " ח‬
‫ש " ח‬
‫רווח למניה לבעלים של החברה‬
‫רווח בסיסי למניה‬
‫‪18.2‬‬
‫‪4.6‬‬
‫‪16.8‬‬
‫רווח מדולל למניה‬
‫‪18.1‬‬
‫‪4.6‬‬
‫‪16.7‬‬
‫הוצאות‬
‫עלות המכירות והשירותים‬
‫הוצאות מכירה‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הפסד ממימוש והפחתת השקעות ונכסים‬
‫ירידה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונכסים אחרים‬
‫הוצאות אחרות‬
‫הוצאות מימון‬
‫‪1,970‬‬
‫‪395‬‬
‫‪228‬‬
‫‪7‬‬
‫‪4‬‬
‫‬‫‪230‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫‬‫‪-‬‬
‫* סווג חדש – ראה באור ‪.3‬ג‪.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫*** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬
‫לשלושה חודשים‬
‫שנסתיימו‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪*** 2010‬‬
‫) ל א מ בו ק ר (‬
‫) ל א מ בו ק ר (‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫‪1,823‬‬
‫רווח לתקופה‬
‫מרכיבים אחרים של רווח כולל‬
‫קרן משערוך השקעה בעקבות עליה לשליטה שנזקפה לרווח‬
‫או הפסד‬
‫רווחים אקטואריים בתכנית הטבה מוגדרת‪ ,‬בניכוי המס‬
‫הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ‪ ,‬בניכוי מס‬
‫הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ שנזקפו לרווח‬
‫והפסד‪ ,‬בניכוי מס‬
‫החלק האפקטיבי בשינויים בשווי ההוגן של גידור תזרים‬
‫מזומנים‪ ,‬בניכוי מס‬
‫שינוי נטו בשווי ההוגן של גידור תזרים מזומנים שהועבר‬
‫לרווח או הפסד‪ ,‬בניכוי מס‬
‫שינוי נטו בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים זמינים למכירה‪,‬‬
‫בניכוי מס‬
‫שינוי נטו בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫שהועבר לדוח רווח או הפסד‪ ,‬בניכוי מס‬
‫שערוך רכוש קבוע שהועבר לנדל"ן להשקעה‪ ,‬בניכוי מס‬
‫חלק הקבוצה ברווח )בהפסד( כולל אחר בגין חברות כלולות‪,‬‬
‫בניכוי מס‬
‫‪** 663‬‬
‫‪3‬‬
‫לשנה‬
‫שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫) מ בו ק ר (‬
‫ש " ח‬
‫‪2,839‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(18‬‬
‫‪94‬‬
‫‪11‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪1‬‬
‫‪9‬‬
‫‪11‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫‪22‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪-‬‬
‫‪260‬‬
‫‪* 709‬‬
‫‪2,456‬‬
‫)‪(32‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪* (42‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(2,189‬‬
‫‪24‬‬
‫)‪(108‬‬
‫‪559‬‬
‫‪72‬‬
‫רווח כולל אחר לתקופה‪ ,‬נטו ממס‬
‫‪104‬‬
‫‪1,353‬‬
‫‪365‬‬
‫סך הכל רווח כולל לתקופה‬
‫‪1,927‬‬
‫‪2,016‬‬
‫‪3,204‬‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלים של החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪1,594‬‬
‫‪333‬‬
‫‪** 1,282‬‬
‫‪** 734‬‬
‫‪1,669‬‬
‫‪1,535‬‬
‫רווח כולל לתקופה‬
‫‪1,927‬‬
‫‪2,016‬‬
‫‪3,204‬‬
‫* סווג מחדש – ראה באור ‪.3‬ג‪.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫*** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫ל ב ע ל י ם‬
‫מ ת י י ח ס‬
‫קרנות הון‬
‫בגין‬
‫עסקאות עם‬
‫בעלי זכויות‬
‫שאינן‬
‫פרמיה‬
‫מקנות‬
‫על‬
‫שליטה‬
‫מניות‬
‫י‬
‫מ‬
‫קרנות‬
‫הון‬
‫מהפרש‬
‫י תרגום‬
‫ל‬
‫קרנות‬
‫גידור‬
‫י‬
‫ה ח ב ר ה‬
‫ש ל‬
‫קרנות‬
‫הון בגין‬
‫נכסים‬
‫פיננסיים‬
‫זמינים‬
‫למכירה‬
‫נ‬
‫ו‬
‫קרנות‬
‫שערוך‬
‫סך ההון‬
‫המיוחס‬
‫לבעלים‬
‫של‬
‫החברה‬
‫ש‬
‫עודפים‬
‫י‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫"‬
‫סך כל‬
‫ההון‬
‫ח‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪) 2010‬לא מבוקר(‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2010‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(391‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫‪109‬‬
‫‪203‬‬
‫‪458‬‬
‫‪5,130‬‬
‫‪4,209‬‬
‫‪9,339‬‬
‫רווח כולל לתקופה‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(86‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫‪137‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1,549‬‬
‫‪1,594‬‬
‫‪333‬‬
‫‪1,927‬‬
‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‪ ,‬השקעות של‬
‫הבעלים וחלוקות לבעלים‬
‫דיבידנד שהוכרז לבעלים של החברה‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫מכירת מניות בחברות בנות לבעלי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה *‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה בגין צרוף עסקים )ראה באור‬
‫‪.4‬א‪(4.‬‬
‫תשלומים מבוססי מניות שהוענקו על ידי חברות מאוחדות‬
‫הפחתת קרן הערכה מחדש בגין רכישה בשלבים של חברה‬
‫בת לעודפים‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(270‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(270‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(233‬‬
‫)‪(270‬‬
‫)‪(233‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪4‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪1,141‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1,141‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12‬‬
‫‪12‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(477‬‬
‫‪246‬‬
‫‪193‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪6,460‬‬
‫‪5,451‬‬
‫‪11,911‬‬
‫* כולל השפעות בגין מימושים ופקיעות של תשלום מבוסס מניות בחברות מאוחדות‪.‬‬
‫** ראה גם באור ‪.6‬א לענין דיבידנד שהוכרז ביום אישור הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫)‪(13‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון )המשך(‬
‫מ ת י י ח ס‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫י‬
‫מ‬
‫קרנות הון‬
‫מהפרשי‬
‫תרגום‬
‫ל‬
‫ל ב ע ל י ם‬
‫קרנות הון‬
‫בגין‬
‫נכסים‬
‫פיננסיים‬
‫זמינים‬
‫קרנות גידור‬
‫למכירה‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ש ל‬
‫ה ח ב ר ה‬
‫סך ההון‬
‫המיוחס‬
‫לבעלים של‬
‫החברה‬
‫"‬
‫ש‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫ח‬
‫‪3,807‬‬
‫‪8,942‬‬
‫‪* 734‬‬
‫‪2,016‬‬
‫קרנות‬
‫שערוך‬
‫י‬
‫עודפים‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪) 2009‬לא מבוקר(‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2009‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫)‪(418‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(53‬‬
‫‪256‬‬
‫‪633‬‬
‫‪5,135‬‬
‫רווח כולל לתקופה‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪451‬‬
‫‪38‬‬
‫‪426‬‬
‫)‪(16‬‬
‫‪* 383‬‬
‫‪* 1,282‬‬
‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‪ ,‬השקעות של הבעלים וחלוקות לבעלים‬
‫דיבידנד שהוכרז לבעלים של החברה‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫רכישת מניות בחברות בנות מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫תשלומים מבוססי מניות שהוענקו על ידי חברות מאוחדות‬
‫הפחתת קרן הערכה מחדש בגין רכישה בשלבים של חברה בת לעודפים‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫)‪(14‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫‪33‬‬
‫)‪(1‬‬
‫לשנה שנסתיימה ב‪ 31-‬בדצמבר ‪) 2009‬מבוקר(‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2009‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫)‪(418‬‬
‫)‪(414‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪14‬‬
‫)‪(414‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(214‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-‬‬
‫סך כל‬
‫ההון‬
‫)‪(414‬‬
‫)‪(214‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-‬‬
‫‪373‬‬
‫‪226‬‬
‫‪* 616‬‬
‫‪* 6,003‬‬
‫‪* 4,308‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(53‬‬
‫‪256‬‬
‫‪633‬‬
‫‪5,135‬‬
‫‪3,807‬‬
‫‪8,942‬‬
‫רווח כולל לתקופה‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪27‬‬
‫‪34‬‬
‫‪162‬‬
‫‪10‬‬
‫‪1,436‬‬
‫‪1,669‬‬
‫‪1,535‬‬
‫‪3,204‬‬
‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‪ ,‬השקעות של הבעלים וחלוקות לבעלים‬
‫דיבידנד ששולם לבעלים של החברה‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫רכישת מניות בחברות בנות מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫מכירת מניות בחברות בנות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה **‬
‫תשלומים מבוססי מניות שהוענקו על ידי חברות מאוחדות‬
‫הפחתת קרן הערכה מחדש בגין רכישה בשלבים של חברה בת לעודפים‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫)‪(63‬‬
‫)‪(1,674‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪63‬‬
‫)‪(1,674‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(1,086‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(1,674‬‬
‫)‪(1,086‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪-‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,014‬‬
‫)‪(391‬‬
‫‪5,130‬‬
‫‪4,209‬‬
‫‪9,339‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪109‬‬
‫‪203‬‬
‫‪458‬‬
‫‪10,311‬‬
‫* ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫** כולל הנפקת מניות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה מאוחדת‪ .‬רכיב תשלום מבוסס מניות בגין אופציות שמומשו בשנת ‪ 2009‬על ידי עובדים ונושאי משרה בחברות בנות )ואשר יוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה לפני‬
‫המימוש( הינו גבוה מההון שנמכר לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה במסגרת מימוש האופציות‪ .‬כתוצאה‪ ,‬סכום מכירת המניות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה הינו שלילי‪.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪*** 2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות שוטפות‬
‫רווח לשנה‬
‫חלק הקבוצה )ברווח הנקי( בהפסד של חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫דיבידנדים שנתקבלו‬
‫רווח ממימוש והפחתת השקעות ונכסים‪ ,‬נטו‬
‫עליה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬
‫הפחתת רכוש קבוע והוצאות נדחות‬
‫הפחתה של נכסים לא מוחשיים‬
‫עלויות מימון‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות מסים על ההכנסה‪ ,‬נטו‬
‫מס הכנסה ששולם‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות אחרות בגין מוניטין שלילי‬
‫תקבולים )תשלומים( בגין סילוק נגזרים‬
‫עסקאות תשלום מבוסס מניות‬
‫‪1,823‬‬
‫)‪(45‬‬
‫‪8‬‬
‫)‪(1,320‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪150‬‬
‫‪81‬‬
‫‪77‬‬
‫‪98‬‬
‫)‪(100‬‬
‫‬‫)‪(6‬‬
‫‪3‬‬
‫ירידה )עליה( בחייבים ויתרות חובה )כולל סכומים לזמן ארוך(‬
‫עליה בלקוחות )כולל סכומים לזמן ארוך(‬
‫ירידה במלאי‬
‫עליה )ירידה( במלאי בלתי שוטף‬
‫שינוי בהפרשות ובהטבות לעובדים‬
‫עליה בספקים‬
‫עליה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות )כולל סכומים לזמן ארוך(‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעולות שוטפות‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות השקעה‬
‫פקדונות‪ ,‬הלוואות והשקעות לזמן ארוך שניתנו‬
‫פרעון פקדונות והלוואות לזמן ארוך שניתנו‬
‫השקעות שוטפות שאינן ניירות ערך סחירים זמינים למכירה‪ ,‬נטו‬
‫)השקעות( תמורה ממימוש השקעות שוטפות בניירות ערך סחירים‬
‫זמינים למכירה‪ ,‬נטו‬
‫השקעות בחברות מוחזקות‬
‫השקעות שאינן שוטפות‬
‫השקעות בנדל"ן להשקעה‪ ,‬ברכוש קבוע ובנכסים בלתי מוחשיים‬
‫תקבולים )תשלומים( בגין סילוק נגזרים‬
‫רכישות חברות בנות‪ ,‬בניכוי המזומנים שנרכשו‪ ,‬במסגרת איחודן‬
‫לראשונה‬
‫תמורה ממימוש חברות מאוחדות‪ ,‬בניכוי המזומנים שיצאו‪ ,‬במסגרת‬
‫הפסקת איחודן‬
‫תקבולים ממימוש השקעות שאינן שוטפות‬
‫תקבולים ממימוש נדל"ן להשקעה‪ ,‬רכוש קבוע ונכסים אחרים‬
‫ריבית שנתקבלה‬
‫‪* 663‬‬
‫)‪(53‬‬
‫‪56‬‬
‫)‪(34‬‬
‫)‪(16‬‬
‫‪** 124‬‬
‫‪** ,* 81‬‬
‫)‪* (54‬‬
‫‪* 47‬‬
‫)‪(113‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪** 13‬‬
‫‪2‬‬
‫‪765‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(214‬‬
‫‪16‬‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‪175‬‬
‫‪145‬‬
‫)‪(72‬‬
‫)‪(68‬‬
‫‪*3‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪43‬‬
‫‪42‬‬
‫‪32‬‬
‫)‪(65‬‬
‫‪90‬‬
‫)‪(23‬‬
‫)‪(14‬‬
‫‪116‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪113‬‬
‫)‪(59‬‬
‫‪128‬‬
‫‪878‬‬
‫‪644‬‬
‫)‪(790‬‬
‫‪8‬‬
‫)‪(367‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(294‬‬
‫)‪(93‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(205‬‬
‫‪327‬‬
‫)‪(34‬‬
‫)‪(1,837‬‬
‫)‪(319‬‬
‫)‪(7‬‬
‫‪115‬‬
‫)‪(54‬‬
‫)‪(162‬‬
‫)‪(229‬‬
‫‪** 24‬‬
‫)‪(415‬‬
‫)‪(720‬‬
‫)‪(9,224‬‬
‫)‪(910‬‬
‫‪** 7‬‬
‫‪421‬‬
‫‪10‬‬
‫‬‫‪220‬‬
‫‪18‬‬
‫‪23‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪514‬‬
‫‪463‬‬
‫‪25‬‬
‫‪404‬‬
‫* ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫** סווג מחדש‪ .‬ראה באור ‪.3‬ג‪.‬‬
‫*** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫‪2,839‬‬
‫‪285‬‬
‫‪281‬‬
‫)‪(2,648‬‬
‫)‪(210‬‬
‫‪527‬‬
‫‪284‬‬
‫‪* 1,424‬‬
‫‪442‬‬
‫)‪(584‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪** 29‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪703‬‬
‫)‪(2,337‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו )ששימשו( לפעולות השקעה‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪2,654‬‬
‫‪2,782‬‬
‫‪10‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪11,655‬‬
‫‪522‬‬
‫‪92‬‬
‫‪721‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים )המשך(‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪**** 2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות מימון‬
‫התחייבויות פיננסיות שאינן שוטפות שהתקבלו‬
‫התחייבויות פיננסיות שוטפות‪ ,‬נטו‬
‫מכירת מניות באוצר לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה על‬
‫ידי חברות מאוחדות‬
‫מכירת מניות בחברות בנות לבעלי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה‬
‫רכישת מניות בחברות בנות מבעלי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה‬
‫ריבית ששולמה‬
‫דיבידנד ששולם לבעלים של החברה‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה בחברות מאוחדות‬
‫פרעון התחייבויות פיננסיות שאינן שוטפות‬
‫תמורה בגין סילוק נגזרים‬
‫‪1,666‬‬
‫)‪(89‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪** (8‬‬
‫)‪* (219‬‬
‫)‪(132‬‬
‫)‪(507‬‬
‫‪37‬‬
‫)‪(144‬‬
‫)‪(352‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪** (240‬‬
‫)‪* (1,078‬‬
‫)‪(1,674‬‬
‫)‪(1,086‬‬
‫)‪(2,679‬‬
‫‪38‬‬
‫‪575‬‬
‫)‪(633‬‬
‫)‪(1,652‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(884‬‬
‫‪5,268‬‬
‫‪415‬‬
‫‪*** 3,350‬‬
‫‪1,851‬‬
‫‪*** 3,350‬‬
‫)‪(14‬‬
‫‪117‬‬
‫‪67‬‬
‫‪3,882‬‬
‫‪5,268‬‬
‫‪4,370‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫עליה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה‬
‫השפעת תנודות בשער החליפין על יתרות מזומנים ושווי‬
‫מזומנים‬
‫‪7‬‬
‫‪78‬‬
‫‪4,852‬‬
‫‪215‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(405‬‬
‫מזומנים נטו )ששימשו( שנבעו מפעולות מימון‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫*‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.4.‬‬
‫**‬
‫*** לאחר קיזוז משיכת יתר בסך ‪ 5‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫**** לענין איחוד לראשונה של הדוחות הכספיים של שופרסל בע"מ החל מיום ‪ 25‬בפברואר ‪ – 2010‬ראה באור ‪.4‬א‪.4.‬‬
‫הבאורים והנספח לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 1‬הישות המדווחת‬
‫א‪.‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ )להלן "החברה"( הינה חברה תושבת ישראל‪ ,‬אשר התאגדה בישראל‪ ,‬וכתובתה‬
‫הרשמית היא מרכז עזריאלי ‪ ,3‬המגדל המשולש‪ ,‬קומה ‪ ,44‬תל אביב‪ .‬חברת האם של החברה הינה אי די בי‬
‫חברה לפתוח בע"מ )להלן "אי די בי פתוח"(‪ ,‬שהינה בבעלות מלאה של אי די בי חברה לאחזקות בע"מ )להלן "אי‬
‫די בי אחזקות"(‪ .‬גרעין השליטה בחברה מורכב מגנדן הולדינגס בע"מ‪ ,‬מנור אחזקות בי‪.‬איי בע"מ ואברהם לבנת‬
‫בע"מ‪ ,‬הקשורות ביניהן בהסכם הצבעה ביחס לאחזקותיהן במניות אי די בי אחזקות‪ .‬חברת האם הסופית של אי‬
‫די בי אחזקות הינה גנדן הולדינגס בע"מ‪ ,‬ומר נוחי דנקנר הינו בעל השליטה הסופי‪.‬‬
‫החברה משקיעה בדרך כלל בחברות המוחזקות בהיקף המקנה לה השפעה על הנחייתן וניהולן‪ .‬מניות החברה‬
‫רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הגדרות‬
‫בדוחות כספיים אלה‪:‬‬
‫דסק"ש – החברה ביחד עם חברות המטה שבבעלותה המלאה‪.‬‬
‫הקבוצה – דסק"ש והחברות המאוחדות שלה‪.‬‬
‫חלק דסק"ש ברווח )או בהפסד( של החברה המוחזקת – החלק ברווח המיוחס לבעלים של החברה בגין חלקם‬
‫ברווח )או בהפסד( של חברה מוחזקת‪.‬‬
‫באור ‪ - 2‬בסיס עריכת הדוחות הכספיים‬
‫א‪.‬‬
‫כללי‬
‫הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של הקבוצה ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬כוללים את אלה של החברה ושל החברות‬
‫הבנות שלה‪ ,‬וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות ובישויות בשליטה משותפת‪ .‬דוחות ביניים אלה נערכו‬
‫במתכונת מתומצתת בהתאם לתקן ‪ ,IAS 34‬דיווח כספי לתקופות ביניים‪ ,‬ואינם כוללים את כל המידע הנדרש‬
‫בדוחות כספיים שנתיים מלאים‪ .‬יש לקרוא דוחות ביניים אלה ביחד עם הדוחות הכספיים של החברה לשנה‬
‫שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2009‬אשר אושרו ביום ‪ 22‬במרס ‪) 2010‬להלן "הדוחות הכספיים השנתיים"(‪ .‬כמו‬
‫כן‪ ,‬דוחות אלה נערכו בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫דוחות ביניים אלה אושרו לפרסום על ידי דירקטוריון החברה ביום ‪ 24‬במאי ‪.2010‬‬
‫ב‪.‬‬
‫שימוש באומדנים ושיקול דעת‬
‫בעריכת הדוחות הכספיים של הקבוצה בהתאם לתקני ‪ ,IFRS‬נדרשות הנהלות החברה והחברות המוחזקות‬
‫להשתמש בשיקול דעת בהערכות‪ ,‬אומדנים והנחות אשר משפיעים על ישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים‬
‫של נכסים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות‪ .‬יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה‪.‬‬
‫שיקול הדעת של הנהלות החברה והחברות המוחזקות בעת ישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות‬
‫העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי ודאות‪ ,‬הינם עקביים עם אלה ששימשו בדוחות הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫ראה גם באור ‪.4‬א‪ 4.‬לענין התאמות שווי הוגן בגין צרוף עסקים של שופרסל בע"מ )להלן "שופרסל"( ותקופת‬
‫הפחתתן‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מטבע פעילות ומטבע הצגה‬
‫דוחות כספיים אלה מוצגים בש"ח‪ ,‬שהינו מטבע הפעילות של החברה‪ ,‬ומעוגלים למיליון הקרוב‪ .‬השקל החדש הינו‬
‫המטבע שמייצג את הסביבה הכלכלית העיקרית בה פועלת החברה‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 2‬בסיס עריכת הדוחות הכספיים )המשך(‬
‫ד‪.‬‬
‫פרוט מדדי המחירים לצרכן ושער החליפין של הדולר‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫שער החליפין של‬
‫הדולר )בש"ח(‬
‫מדד המחירים לצרכן )בגין( )בנקודות(‬
‫‪3.713‬‬
‫‪4.188‬‬
‫‪3.775‬‬
‫‪104.3‬‬
‫‪101.1‬‬
‫‪105.2‬‬
‫שיעורי השינוי‪:‬‬
‫)‪(1.6%‬‬
‫‪10.2%‬‬
‫)‪(0.7%‬‬
‫לשלושה חודשים שהסתיימו ביום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫לשלושה חודשים שהסתיימו ביום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫מדד בגין‬
‫מדד ידוע‬
‫)‪(1.0%‬‬
‫)‪(0.1%‬‬
‫‪3.9%‬‬
‫)‪(1.0%‬‬
‫)‪(0.7%‬‬
‫‪3.8%‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית‬
‫למעט המפורט בסעיף א' להלן‪ ,‬המדיניות החשבונאית של הקבוצה בדוחות כספיים אלה הינה המדיניות שפורטה בדוחות‬
‫הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫ישום לראשונה של תקנים חדשים ועדכונים למדיניות החשבונאית‬
‫להלן תאור מהות השינויים שננקטו במדיניות החשבונאית בדוחות כספיים אלה והשפעתם על הקבוצה‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫תקן ‪ IFRS 3‬מתוקן‪ ,‬צירופי עסקים‪ ,‬ותקן ‪ IAS 27‬מתוקן‪ ,‬דוחות כספיים מאוחדים ונפרדים – השינויים‬
‫העיקריים בתקנים אלה הרלוונטיים לקבוצה הינם‪:‬‬
‫)א( טיפול לפי שווי הוגן מלא בעסקאות המביאות להפסקת איחוד‪ ,‬כך שהאחזקה הנותרת לאחר הפסקת‬
‫האיחוד משתערכת במועד הפסקת האיחוד‪ ,‬לפי שווי הוגן‪ ,‬לרווח והפסד‪.‬‬
‫)ב( טיפול לפי שווי הוגן מלא בעסקאות המביאות לאיחוד דוחות כספיים )שלא אוחדו קודם לכן(‪ ,‬כך‬
‫שההשקעה המקורית לפני האיחוד משתערכת במועד האיחוד לראשונה‪ ,‬לפי שווי הוגן‪ ,‬לרווח והפסד‪.‬‬
‫לענין אינדיקציה‪ ,‬במונחי נתונים נוכחיים‪ ,‬להשפעות כמותיות אפשריות של תקנים אלה על הקבוצה‪,‬‬
‫במקרה של ביצוע עסקאות כאמור בסעיפים )‪ (1‬ו‪ (2)-‬לעיל‪ ,‬ראה הנספח לדוחות כספיים אלה‪ .‬אין כל‬
‫וודאות כי תבוצענה עסקאות כאמור או לגבי מועדן ותנאיהן‪ .‬לענין טיפול לפי שווי הוגן מלא בעסקה‬
‫שבוצעה ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ואשר הביאה לאיחוד של שופרסל שהיתה חברה כלולה עד‬
‫לאותו מועד‪ ,‬ראה באור ‪.4‬א‪ 4.‬להלן‪.‬‬
‫)ג( טיפול ברכישות של מניות נוספות‪ ,‬או במכירות של חלק מהמניות הקיימות‪ ,‬בחברה בת‪ ,‬מבלי‬
‫שהחברה חדלה לאחד את הדוחות הכספיים של אותה חברה בת‪ ,‬ייעשה באופן שכל ההפרשים‬
‫הנובעים מהעסקאות )לרבות הפרשים שבעבר היו נזקפים לרווח והפסד או למוניטין( ייזקפו ישירות‬
‫להון )קרן הון בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה(‪.‬‬
‫)ד( זקיפה מיידית לרווח והפסד של עלויות עסקה‪.‬‬
‫)ה( מדידת תמורות מותנות בצרופי עסקים לפי שווי הוגן‪ ,‬וזקיפת שינויים באומדנים המתייחסים לתמורה‬
‫מותנית‪ ,‬שהינה התחייבות פיננסית‪ ,‬לרווח והפסד‪ .‬עלות צירוף עסקים‪ ,‬שאירע לפני ה‪ 1 -‬בינואר‬
‫‪ ,2010‬תותאם בגין תמורה מותנית אשר טרם סולקה או יושבה‪ ,‬אם וכאשר תשלום התמורה‬
‫המותנית יהיה צפוי )‪ (probable‬וכן הסכום יהיה ניתן למדידה מהימנה‪.‬‬
‫)ו( אי עדכון מוניטין בגין ניצול הפסדים מועברים לצרכי מס שהיו קיימים במועד צרוף העסקים‪ .‬עדכון‬
‫ההפסדים כאמור‪ ,‬נזקף לרווח והפסד‪.‬‬
‫)ז( הגדרת עסק הורחבה‪ ,‬דבר שיגרום לכך שיותר רכישות תטופלנה כצרוף עסקים‪.‬‬
‫)ח( זכויות שאינן מקנות שליטה שהינן מכשירים המקנים זכות בעלות בהווה והמעניקים למחזיק בהן חלק‬
‫בנכסים נטו במקרה של פירוק )לדוגמה‪ :‬מניות רגילות( נמדדות במועד צירוף העסקים בשווי הוגן או‬
‫לפי חלקן היחסי בנכסים ובהתחייבויות המזוהים של הישות הנרכשת‪ ,‬על בסיס כל עסקה בנפרד‪.‬‬
‫בחירה במדיניות חשבונאית זו אינה מותרת עבור מכשירים אחרים העומדים בהגדרת זכויות שאינן‬
‫מקנות שליטה כדוגמת אופציות למניות רגילות‪ .‬מכשירים אלה ימדדו בשווי הוגן או לפי הוראות תקני‬
‫‪ IFRS‬רלוונטיים אחרים‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫ישום לראשונה של תקנים חדשים ועדכונים למדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫‪.1‬‬
‫תקן ‪ IFRS 3‬מתוקן )המשך(‬
‫)ט( הקצאת הרווח הכולל בין בעלי המניות‪ ,‬גם במקרה שבו יש גרעון בהון של החברה הבת‪.‬‬
‫)י( תוספת המימוש המהוונת בגין אופציית מכר שהונפקה על ידי הקבוצה לבעלי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה מוכרת כהתחייבות פיננסית‪ .‬בתקופות עוקבות‪ ,‬שינויים בערך ההתחייבות מוכרים בדוח רווח‬
‫והפסד‪ .‬שינויים בערך ההתחייבות בגין צרופי עסקים אשר ארעו לפני ‪ 1‬בינואר ‪ ,2010‬הנובעים‬
‫משינויים באומדן סכום התשלום של תוספת המימוש‪ ,‬ימשיכו להזקף כנגד מוניטין ולא יוכרו ברווח‬
‫והפסד‪.‬‬
‫)יא( ברכישה המהווה צרוף עסקים‪ ,‬הרוכשת מכירה במועד הרכישה בהתחייבות תלויה של החברה‬
‫הנרכשת‪ ,‬אף אם אינה רשומה בדוחותיה הכספיים של החברה הנרכשת‪ ,‬רק אם קיימת מחוייבות‬
‫בהווה שנובעת מארועי העבר ושווייה ההוגן ניתן למדידה באופן מהימן‪.‬‬
‫)יב( מדידה מבוססת שוק של עסקאות תשלום מבוסס מניות של הרוכש המונפקות בצירוף עסקים‬
‫בתמורה לעסקאות תשלומים מבוססי מניות של הנרכש‪ ,‬תיוחס לעלות הרכישה ולעלויות תגמול‬
‫שלאחר הרכישה‪ ,‬בין אם הרוכש מחוייב להחליף עסקאות תשלום מבוסס מניות ובין אם לאו‪.‬‬
‫)יג( תזרימי מזומנים הנובעים מעסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה )כאשר השליטה נשמרת(‪ ,‬יסווגו‬
‫במסגרת פעולות מימון‪ .‬שינוי זה יושם למפרע – ראה סעיף ב‪ 4.‬בבאור זה להלן‪.‬‬
‫השינויים העיקריים בתקנים אלה חלים לגבי עסקאות מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2010‬ותהיה להם השפעה על צירופי‬
‫עסקים ועסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה החל מהמועד האמור‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫במסגרת פרויקט השיפורים לתקני דיווח כספי בינלאומיים )‪ (improvements to IFRSs‬משנת ‪,2009‬‬
‫מוסד ה‪ IASB-‬אישר ופרסם באפריל ‪ 15 2009‬תיקונים לתקני דיווח כספי בינלאומיים במגוון רחב של‬
‫סוגיות חשבונאיות‪.‬‬
‫להלן פרוט לתיקונים הרלוונטיים לקבוצה‪:‬‬
‫•‬
‫תקן ‪ IAS 17‬מתוקן‪ ,‬חכירות‪ ,‬סיווג חכירות של קרקע ומבנים )להלן "תקן ‪ .("17‬בהתאם לתקן ‪,17‬‬
‫לא קיימת עוד דרישה לסווג חכירת קרקע כחכירה תפעולית בכל מקרה בו הבעלות אינה צפויה לעבור‬
‫לחוכר בתום תקופת החכירה‪ .‬בהתאם לתקן ‪ ,17‬הדרישה היא לבחון את חכירת הקרקע בהתאם‬
‫לקריטריונים הרגילים לסיווג חכירות כמימוניות או כתפעוליות‪.‬‬
‫כמו כן נקבע כי בחכירה של קרקע ומבנים‪ ,‬מרכיבי הקרקע והמבנים נבחנים בנפרד לצורכי סיווג‬
‫החכירות‪ ,‬בהתבסס על הקריטריונים בתקן זה‪ ,‬כאשר שיקול משמעותי בסיווג מרכיב הקרקע הינו‬
‫העובדה כי קרקע בדרך כלל הינה בעלת אורך חיים בלתי מוגדר‪.‬‬
‫תקן ‪ 17‬מיושם מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2010‬בדרך של יישום למפרע‪ ,‬כלומר יש לבחון את אופן הסיווג של‬
‫חכירות קרקע על בסיס המידע שהיה קיים בעת ההתקשרות בחכירות‪ ,‬ואם חל שינוי בסיווג החכירה‬
‫יש ליישם למפרע את הוראות תקן ‪ 17‬ממועד ההתקשרות בחכירה‪.‬‬
‫הקבוצה חוכרת קרקעות בחכירה מהוונת ובחכירה בלתי מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל )להלן‬
‫"המינהל"( לתקופה של עד ‪ 49‬שנים‪ ,‬עם תקופת אופציה ל‪ 49-‬שנים נוספות‪ .‬חכירות אלה סווגו לפני‬
‫אימוץ התיקון הכלול בתקן ‪ 17‬כחכירות תפעוליות‪ .‬כתוצאה מאימוץ התיקון האמור‪ ,‬הקבוצה סיווגה את‬
‫הקרקעות כמוחכרות בחכירה מימונית והצגתם הינה בסעיף רכוש קבוע‪.‬‬
‫במסגרת החכירה הבלתי מהוונת‪ ,‬הכירה הקבוצה בהתחייבות בגין תשלומי חכירה מינימליים עתידיים‪,‬‬
‫אשר הוונו לפי שיעור ריבית של ‪ 5%‬למועד ההתקשרות עם המינהל‪ ,‬בהתבסס על שיעור ריבית‬
‫ששימשה את המינהל במועד זה‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הקבוצה חוכרת קרקע בחכירה לא מהוונת לתקופה של כ‪ 90-‬שנים עליה מתוכנן להבנות חלק‬
‫מפרויקט הפלאזה בלאס וגאס של חברה לנכסים ולבנין בע"מ )להלן "נכסים ובנין"(‪ .‬בעבר חכירה זאת‬
‫טופלה כחכירה תפעולית‪ .‬כתוצאה מאימוץ התיקון האמור‪ ,‬נכסים ובנין סיווגה את הקרקע כמוחכרת‬
‫בחכירה מימונית‪ .‬מאחר ומדובר בקרקע עליה מתוכנן להבנות פרויקט הפלאזה‪ ,‬הקרקע מוצגת כרכוש‬
‫קבוע ובמקביל הוכרה התחייבות בגין תשלומי חכירה עתידיים‪ .‬כמו כן חכירה מהוונת ששולמה מראש‬
‫בגין עסקה זאת סווגה מסעיף הוצאות נדחות לסעיף רכוש קבוע‪.‬‬
‫בהתאם להוראות תקן ‪ ,17‬הקבוצה לא הכירה בנכס והתחייבות בגין תשלומים עתידיים למימוש‬
‫האופציה להארכת תקופת החכירה‪ ,‬מאחר שתשלומים אלה מהווים דמי חכירה מותנים‪ ,‬הנגזרים‬
‫משווייה ההוגן של הקרקע במועד המימוש העתידי של האופציה‪.‬‬
‫לענין השלכות ישום למפרע של תקן ‪ 17‬על הקבוצה‪ ,‬ראה סעיף ב' להלן בבאור זה‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫ישום לראשונה של תקנים חדשים ועדכונים למדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫ב‪.‬‬
‫)המשך(‬
‫ƒ‬
‫תקן ‪ IAS 36‬מתוקן‪ ,‬ירידת ערך נכסים‪ ,‬הקצאת מוניטין ליחידות מניבות מזומנים )להלן "תקן ‪.("36‬‬
‫בהתאם לתקן ‪ ,36‬לצורך בחינה של ירידת ערך‪ ,‬היחידה מניבת המזומנים‪ ,‬אליה מוקצה המוניטין‪,‬‬
‫אינה גדולה ממגזר פעילות‪ ,‬כהגדרתו בתקן ‪ ,IFRS 8‬לפני ישום קריטריון הקיבוץ בסעיף ‪ 12‬לתקן‬
‫‪ .IFRS 8‬תקן ‪ 36‬מיושם מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2010‬בדרך של מכאן ולהבא‪.‬‬
‫לישום לראשונה של תקן ‪ 36‬אין השפעה מהותית על תוצאות הפעילות והמצב הכספי של הקבוצה‪.‬‬
‫ƒ‬
‫תקן ‪ ,IAS 39‬מכשירים פיננסיים‪ :‬הכרה ומדידה )להלן "תקן ‪.("39‬‬
‫)א( בהתאם לתקן ‪ ,39‬הוצאו מתחולתו חוזים לצרוף עסקים‪ .‬תקן ‪ 39‬מבהיר כי רק חוזי אקדמה‬
‫)‪ (forward‬בין הרוכש למוכר לגבי מכירה או רכישה של גוף נשלט‪ ,‬במסגרת צרוף עסקים במועד‬
‫רכישה עתידי‪ ,‬אינם בתחולת תקן ‪ ,39‬וזאת כאשר תקופת חוזה האקדמה לא עולה על תקופה‬
‫נורמלית הנדרשת להשגת אישורים הדרושים לעסקה‪ .‬תקן ‪ 39‬מבהיר כי החריג האמור אינו חל‬
‫כאשר מדובר על רכישות ומכירות של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪ .‬שינוי‬
‫זה חל בדרך של מכאן ולהבא על כל החוזים שטרם פג תוקפם ליום ‪ 1‬בינואר ‪.2010‬‬
‫)ב( כמו כן‪ ,‬בהתאם לתקן ‪ 39‬אם תוספת המימוש בגין פרעון מוקדם במסגרת אופציה לפרעון מוקדם‬
‫)קנס בגין פרעון מוקדם( של הלוואה מפצה את המלווה עד לסכום השווה בקירוב לערך הנוכחי של‬
‫תשלומי הריבית שהיו מתקבלים בגין התקופה הנותרת של החוזה המארח )ההלוואה(‪ ,‬אזי‬
‫המאפיינים הכלכליים והסיכונים של אופצית הפרעון המוקדם דומים למאפיינים הכלכליים ולסיכונים‬
‫של החוזה המארח ואין להפריד את הנגזר המשובץ‪.‬‬
‫לישום לראשונה של תקן ‪ 39‬אין השפעה מהותית על תוצאות הפעילות והמצב הכספי של הקבוצה‪.‬‬
‫תקן דיווח כספי בינלאומי ‪ IAS1‬מתוקן‪ ,‬הצגת דוחות כספיים )להלן "תקן ‪("1‬‬
‫החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2010‬הקבוצה מיישמת‪ ,‬ביישום מוקדם את תקן ‪ 1‬אשר פורסם במסגרת פרוייקט‬
‫השיפורים לשנת ‪ ,2010‬לפיו הקבוצה מציגה במסגרת הדוח על השינויים בהון‪ ,‬לכל רכיב של הון‪ ,‬התאמה‬
‫בין הערך בספרים בתחילת התקופה לבין הערך בספרים בסופה‪ ,‬תוך גילוי נפרד לכל שינוי כתוצאה מרווח‬
‫והפסד‪ ,‬רווח כולל אחר ועסקאות עם בעלים במסגרת תפקידם כבעלים‪ .‬הקבוצה כוללת גילוי להתאמה‬
‫כאמור תוך גילוי נפרד לכל שינוי כתוצאה מכל רכיב של רווח כולל אחר במסגרת הביאורים לדוחות‬
‫הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה‬
‫‪.1‬‬
‫החל מהדוחות הכספיים של החברה לרבעון השני בשנת ‪ 2009‬שינתה הקבוצה את מדיניותה החשבונאית‬
‫בדבר הכרה בהפסדים מסיבסוד מכשירי קצה סלולריים הנמכרים יחד עם הסכם שירות קבוע הכולל‬
‫הכנסה מינימלית מובטחת‪ .‬על פי מדיניותה החשבונאית הקודמת של הקבוצה בנושא זה‪ ,‬הכירה הקבוצה‬
‫בהפסדים ממכירת מכשירי קצה סלולריים‪ ,‬כאמור‪ ,‬במועד מסירתם ללקוח‪ .‬על פי המדיניות החדשה בקשר‬
‫עם עסקאות כאמור‪ ,‬הקבוצה מהוונת הפסדים ממכירת מכשירי קצה סלולריים כל עוד זרימת ההטבות‬
‫הכלכליות מהסכם השירות הקבוע נחשבת כניתנת לאכיפה‪ .‬הפסדים כאמור‪ ,‬מהוונים כנכסים בלתי‬
‫מוחשיים ומופחתים בקו ישר על פני תקופה של ‪ 18‬חודשים‪ ,‬המייצגת את משך החיים הצפוי של‬
‫ההתקשרות עם המנוי‪ ,‬אשר אינה עולה על תקופת ההתקשרות המינימלית עם המנוי הניתנת לאכיפה‪.‬‬
‫המדיניות החשבונאית החדשה משקפת באופן טוב יותר את עלות הרכשת המנוי ואת ההטבות הנובעות‬
‫ממנו‪ ,‬ומספקת מידע רלוונטי יותר בנוגע לתוצאות הפעילות של הקבוצה‬
‫השינוי אומץ באופן של ישום למפרע‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫בדוחות כספיים אלה יושם למפרע תקן ‪ ,17‬כמפורט בסעיף א‪ 2.‬לעיל בבאור זה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫להלן מוצגת השפעת הישום למפרע של שינוי המדיניות החשבונאית בנושא סבסוד מכשירי קצה‪ ,‬כמפורט‬
‫בפסקה ‪ 1‬לעיל‪ ,‬ובנושא חכירות‪ ,‬כאמור בפסקה ‪ 2‬לעיל‪ ,‬על הסעיפים הרלוונטיים בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫‪37‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫)המשך(‬
‫ההשפעה על הדוח על המצב הכספי המאוחד‪:‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫מ ב ו ק‬
‫) ל א‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫השפעה‬
‫שינוי‬
‫כתוצאה‬
‫המדיניות‬
‫מישום‬
‫בנושא‬
‫שינוי‬
‫נתונים‬
‫סבסוד‬
‫המדיניות‬
‫לאחר‬
‫נתונים‬
‫מכשירי‬
‫בנושא‬
‫ישום שינוי‬
‫שדווחו‬
‫קצה‬
‫חכירות‬
‫המדיניות‬
‫בעבר‬
‫ר‬
‫רכוש קבוע‬
‫הוצאות נדחות‬
‫נכסים בלתי‬
‫מוחשיים‬
‫הלוואות מבנקים‬
‫והתחייבויות‬
‫פיננסיות אחרות‬
‫התחייבויות מס‬
‫שוטפות‬
‫עודפים‬
‫זכויות שאינן‬
‫מקנות שליטה‬
‫‪3,192‬‬
‫*‬
‫‪533‬‬
‫‪526‬‬
‫)‪(476‬‬
‫(‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫) מ ב ו ק ר (‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫י‬
‫נתונים‬
‫שדווחו‬
‫בעבר‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫בנושא‬
‫חכירות‬
‫נתונים‬
‫לאחר‬
‫ישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪3,718‬‬
‫‪57‬‬
‫‪3,049‬‬
‫‪396‬‬
‫‪386‬‬
‫)‪(334‬‬
‫‪3,435‬‬
‫‪62‬‬
‫‪2,850‬‬
‫‪-‬‬
‫‪63‬‬
‫‪2,913‬‬
‫‪3,019‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3,019‬‬
‫‪3,976‬‬
‫‪50‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4,026‬‬
‫‪4,584‬‬
‫‪52‬‬
‫‪4,636‬‬
‫‪169‬‬
‫‪595‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪18‬‬
‫‪21‬‬
‫‪187‬‬
‫‪616‬‬
‫‪124‬‬
‫‪458‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪124‬‬
‫‪458‬‬
‫‪4,284‬‬
‫‪-‬‬
‫‪24‬‬
‫‪4,308‬‬
‫‪4,209‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4,209‬‬
‫* לאחר סיווג מחדש – ראה סעיף ג‪ 1.‬להלן‪.‬‬
‫‪38‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫)המשך(‬
‫ההשפעה על דוח רווח והפסד מאוחד‪:‬‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫) מ ב ו ק ר (‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫מ ב ו ק ר (‬
‫) ל א‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫השפעה‬
‫שינוי‬
‫כתוצאה‬
‫המדיניות‬
‫מישום‬
‫בנושא‬
‫שינוי‬
‫נתונים‬
‫סבסוד‬
‫המדיניות‬
‫לאחר‬
‫נתונים‬
‫נתונים‬
‫מכשירי‬
‫בנושא‬
‫ישום שינוי שדווחו‬
‫שדווחו‬
‫קצה‬
‫חכירות‬
‫המדיניות‬
‫בעבר‬
‫בעבר‬
‫עלות המכירות‬
‫והשירותים‬
‫הוצאות הנהלה‬
‫וכלליות‬
‫הוצאות מימון‬
‫מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫רווח לתקופה‬
‫רווח לתקופה‬
‫המיוחס לבעלים‬
‫של החברה‬
‫רווח לתקופה‬
‫המיוחס לזכויות‬
‫שאינן מקנות‬
‫שליטה‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫בנושא‬
‫חכירות‬
‫נתונים‬
‫לאחר‬
‫ישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫‪1,165‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1,170‬‬
‫‪4,620‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4,620‬‬
‫‪208‬‬
‫‪* 138‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪1‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪207‬‬
‫‪139‬‬
‫‪887‬‬
‫‪1,782‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫‪4‬‬
‫‪883‬‬
‫‪1,786‬‬
‫‪49‬‬
‫‪666‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫‪47‬‬
‫‪663‬‬
‫‪442‬‬
‫‪2,839‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪442‬‬
‫‪2,839‬‬
‫‪392‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪390‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪274‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪273‬‬
‫‪1,405‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,405‬‬
‫* לאחר סיווג מחדש – ראה סעיף ג‪ 3.‬להלן‪.‬‬
‫‪39‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫)המשך(‬
‫ההשפעה על הדוח על הרווח הכולל המאוחד‪:‬‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו ביום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫מ ב ו ק ר (‬
‫) ל א‬
‫ש " ח‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫השפעה כתוצאה‬
‫מישום שינוי‬
‫המדיניות בנושא‬
‫נתונים לאחר ישום‬
‫נתונים שדווחו‬
‫סבסוד מכשירי קצה‬
‫שינוי המדיניות‬
‫בעבר‬
‫רווח כולל לתקופה המיוחס לבעלים‬
‫של החברה‬
‫רווח כולל לתקופה המיוחס לזכויות‬
‫שאינן מקנות שליטה‬
‫‪1,284‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪1,282‬‬
‫‪735‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪734‬‬
‫ההשפעה על הדוח על השינויים בהון מאוחד‪:‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫מ ב ו ק ר (‬
‫) ל א‬
‫ש " ח‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫השפעה כתוצאה‬
‫מישום שינוי‬
‫המדיניות בנושא‬
‫נתונים לאחר ישום‬
‫נתונים שדווחו‬
‫סבסוד מכשירי קצה‬
‫שינוי המדיניות‬
‫בעבר‬
‫סך ההון המיוחס לבעלים של‬
‫החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪5,982‬‬
‫‪4,284‬‬
‫‪40‬‬
‫‪21‬‬
‫‪24‬‬
‫‪6,003‬‬
‫‪4,308‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫)המשך(‬
‫ההשפעה על הדוח על תזרימי המזומנים מאוחד‪:‬‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬במרס ‪2009‬‬
‫מ ב ו ק ר (‬
‫) ל א‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ל‬
‫י‬
‫מ‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫השפעה‬
‫שינוי‬
‫כתוצאה‬
‫המדיניות‬
‫מישום‬
‫בנושא‬
‫שינוי‬
‫נתונים‬
‫סבסוד‬
‫המדיניות‬
‫לאחר‬
‫נתונים‬
‫מכשירי‬
‫בנושא‬
‫ישום שינוי‬
‫שדווחו‬
‫קצה‬
‫חכירות‬
‫המדיניות‬
‫בעבר‬
‫תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫מפעולות‬
‫שוטפות‬
‫הפחתה של‬
‫נכסים לא‬
‫מוחשיים‬
‫עלויות מימון‪,‬‬
‫נטו‬
‫הוצאות מסים‬
‫על ההכנסה‪,‬‬
‫נטו‬
‫ירידה במלאי‬
‫סך תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫מפעולות‬
‫שוטפות‬
‫‪** 643‬‬
‫תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫מפעולות‬
‫מימון‬
‫ריבית ששולמה‬
‫)‪(218‬‬
‫‪-‬‬
‫‪21‬‬
‫‪* 60‬‬
‫)‪(55‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪49‬‬
‫‪19‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫)‪(16‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪81‬‬
‫י‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2009‬‬
‫) מ ב ו ק ר (‬
‫ח‬
‫"‬
‫ש‬
‫נתונים‬
‫שדווחו‬
‫בעבר‬
‫השפעה‬
‫כתוצאה‬
‫מישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫בנושא‬
‫חכירות‬
‫נתונים‬
‫לאחר ישום‬
‫שינוי‬
‫המדיניות‬
‫‪284‬‬
‫‪-‬‬
‫‪284‬‬
‫‪1,420‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,424‬‬
‫‪47‬‬
‫‪3‬‬
‫‪442‬‬
‫‪90‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪442‬‬
‫‪90‬‬
‫‪644‬‬
‫‪** 2,778‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2,782‬‬
‫)‪(54‬‬
‫)‪(219‬‬
‫)‪(1,074‬‬
‫)‪( 4‬‬
‫)‪(1,078‬‬
‫* לאחר סיווג מחדש – ראה סעיף ג‪ 5.‬להלן‪.‬‬
‫** לאחר סיווג מחדש – ראה סעיף ג‪ 6.‬להלן‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫בדוחות כספיים אלה יושמה למפרע מדיניות חשבונאית בדבר הצגת תזרימי מזומנים הנובעים מעסקאות‬
‫עם זכויות שאינן מקנות שליטה )כאשר השליטה נשמרת( במסגרת פעולות מימון )ראה גם סעיף א‪).1.‬יג(‬
‫בבאור זה(‪ .‬כתוצאה‪ ,‬בדוח על תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה ב‪ 31 -‬בדצמבר ‪ 2009‬ול‪ 3 -‬חודשים‬
‫שנסתיימו ב‪ 31 -‬במרס ‪ 2009‬מוין סעיף רכישת מניות בחברות מתאחדות מבעלי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה בסכומים של ‪ 240‬מיליון ש"ח ו‪ 8 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬מתזרימי מזומנים מפעולות השקעה‬
‫לתזרימי מזומנים מפעולות מימון‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 3‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ג‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫שינוי בסיווג‬
‫מספרי ההשוואה סווגו מחדש לשם עקביות‪ .‬לסיווגים האמורים לא היתה השפעה על ההון או על הרווח בתקופות‬
‫האמורות‪ .‬יצוין כי הסווגים האמורים בוצעו לפני הישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה שפורטו בסעיף ב‪.‬‬
‫לעיל‪.‬‬
‫להלן פרוט הסיווגים מחדש העיקריים שנעשו‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2009‬בוצע המיון שלהלן‪ :‬יתרת הרכוש הקבוע קטנה בכ‪-‬‬
‫‪ 218‬מיליון ש"ח; יתרת נדל"ן להשקעה ונכסים אחרים גדלה בכ‪ 283-‬מיליון ש"ח; יתרת התחייבויות מס‬
‫נדחות גדלה בכ‪ 16-‬מיליון ש"ח; יתרת זכאים ויתרות זכות גדלה בכ‪ 49-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2009‬מויין סכום של ‪ 218‬מיליון ש"ח מסעיף נדל"ן‬
‫להשקעה בהקמה לסעיף נדל"ן להשקעה ונכסים אחרים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫בדוח רווח והפסד מאוחד ל‪ 3-‬חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪ ,2009‬מויין סכום של ‪ 38‬מיליון ש"ח בין‬
‫סעיף הכנסות מימון לסעיף הוצאות מימון‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫בדוח על הרווח הכולל המאוחד ל‪ 3-‬חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪ 2009‬מויין סכום של ‪ 8‬מיליון ש"ח בין‬
‫סעיף שינוי נטו בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים זמינים למכירה בניכוי מס‪ ,‬לסעיף שינוי נטו בשווי ההוגן של‬
‫נכסים פיננסיים זמינים למכירה‪ ,‬שהועבר לדוח רווח או הפסד בניכוי מס‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫בדוח על תזרימי המזומנים ל‪ 3-‬חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪ 2009‬מויין סכום של ‪ 10‬מיליון ש"ח‬
‫מסעיף הפחתת רכוש קבוע והוצאות נדחות לסעיף הפחתה של נכסים לא מוחשיים‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫בדוח על תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה ב‪ 31-‬בדצמבר ‪ 2009‬ול‪ 3-‬חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪ 2009‬מויינו סכומים של ‪ 8‬מיליון ש"ח ו‪ 24-‬מיליון ש"ח בהתאמה מסעיף תקבולים )תשלומים( בגין סילוק‬
‫נגזרים בפעילות השוטפת לסעיף זה בפעילות ההשקעה‪.‬‬
‫תקנים חדשים ופרשנויות שטרם אומצו‬
‫במסגרת פרוייקט השיפורים לתקינה הבינלאומית משנת ‪ ,(Improvements to IFRSs) 2010‬פרסם ואישר‬
‫המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות במאי ‪ 11 ,2010‬תיקונים לתקני דיווח כספי בינלאומיים ולפרשנות אחת‬
‫במגוון סוגיות חשבונאיות‪ .‬מרבית התיקונים יחולו לתקופות שמתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ 2011‬ולאחריו‪ ,‬עם אפשרות‬
‫לאימוץ מוקדם‪ ,‬בכפוף לתנאים המפורטים עבור כל תיקון‪.‬‬
‫להלן פירוט לתיקונים‪ ,‬אשר עשויים להיות רלוונטיים לקבוצה ואשר עשויה להיות להם השפעה על הדוחות‬
‫הכספיים ולא אומצו באימוץ מוקדם‪:‬‬
‫תקן ‪ IAS 34‬מתוקן‪ ,‬דיווח כספי לתקופות ביניים‪ ,‬אירועים ועסקאות משמעותיים )להלן "תקן ‪ – ("34‬בהתאם‬
‫לתקן ‪ ,34‬הורחבה רשימת האירועים והעסקאות המצריכים גילויים בדוחות כספיים לתקופות ביניים‪ ,‬כדוגמת‬
‫הכרה בהפסד מירידת ערך של נכסים פיננסיים ושינויי סיווג של נכסים פיננסיים כתוצאה משינוי בייעודם או‬
‫בשימושם‪ .‬כמו כן‪ ,‬הושמט סף המהותיות בדרישות הגילוי המינימאליות הקיימות בתקן הנוכחי‪ ,‬לפני התיקון‪ .‬תקן‬
‫‪ 34‬יחול על תקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ 2011‬או לאחר מכן‪ .‬יישום מוקדם אפשרי תוך מתן גילוי‪.‬‬
‫באור ‪ - 4‬השקעות בחברות מוחזקות ואחרות‬
‫א‪.‬‬
‫שינויים בהשקעות במהלך הרבעון הראשון‬
‫‪.1‬‬
‫סלקום ישראל בע"מ )להלן "סלקום"(‪ ,‬חברה מאוחדת המוחזקת על ידי דסק"ש בשיעור של ‪49%‬‬
‫במרס ‪ 2010‬חילקה סלקום דיבידנד במזומן בסך כולל של כ‪ 257-‬מיליון ש"ח‪ .‬חלק דסק"ש בדיבידנד הנ"ל‬
‫הסתכם בכ‪ 125-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪42‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 4‬השקעות בחברות מוחזקות ואחרות )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫שינויים בהשקעות במהלך הרבעון הראשון )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫נכסים ובנין‪ ,‬חברה מאוחדת המוחזקת על ידי דסק"ש בשיעור של ‪83%‬‬
‫א‪ .‬בפברואר ‪ 2010‬חתם התאגיד המשותף של נכסים ובנין וכור תעשיות בע"מ )להלן "כור"(‪ ,‬שהוקם‬
‫למטרת רכישת בנין מטה ‪ ,HSBC‬על מסמכים בקשר למימון חלקי של מחיר רכישת הבנין‪ ,‬כלהלן‪:‬‬
‫‪ .1‬מסמך עקרונות לא מחייב עם בנק לאומי ‪) USA‬להלן "לאומי ‪ ("USA‬ובנק לאומי לישראל בע"מ‬
‫)להלן "לאומי ישראל"( על פיו יעמיד לאומי ‪ USA‬לתאגיד המשותף אשראי בסך של כ‪ 210-‬מיליון‬
‫דולר לתקופה של ‪ 10‬שנים‪ .‬על פי מסמך העקרונות‪ ,‬יישא האשראי ריבית בשיעור קבוע של ‪5%‬‬
‫בתקופת ארבע השנים הראשונות ובמשך יתרת תקופת ההלוואה ריבית בשיעור של ‪+ 2.75%‬‬
‫‪ .Libor‬הקרן תוחזר החל מהשנה הרביעית לפי לוח סילוקין של ‪ 25‬שנה )כלומר‪ ,‬בשיעור של ‪4%‬‬
‫לשנה( ויתרתה בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה‪ .‬להבטחת האשראי ישעבד התאגיד‬
‫המשותף את הבניין ויעמיד בטוחות נוספות כמקובל‪ ,‬ונכסים ובנין וכור תעמדנה כל אחת ערבות‪,‬‬
‫לחוד ולא ביחד‪ ,‬בסך של ‪ 52.5‬מיליון דולר לטובת לאומי ‪ ,USA‬וכן‪ ,‬כמקובל בהלוואות מסוג זה‪,‬‬
‫ערבות ללא הגבלה בסכום להבטחת מקרים מיוחדים‪.‬‬
‫‪ .2‬לצורך הבטחת שיעור ריבית קבוע לתקופה של ‪ 4‬השנים הראשונות של תקופת האשראי‪ ,‬פעל‬
‫התאגיד המשותף לקיבוע הריבית על ידי לקיחת אשראי קצר מועד מלאומי ישראל‪ ,‬באותו הסכום‬
‫ובאותו שיעור ריבית קבוע‪ ,‬המפורט בסעיף קטן א' לעיל‪ ,‬לתקופה שעד להעמדת האשראי על ידי‬
‫לאומי ‪ ,USA‬כנגד הפקדת פיקדון ושעבודו לטובת לאומי ישראל‪ .‬בדוח על המצב הכספי ליום ‪31‬‬
‫במרס ‪ 2010‬מוצגת ההלוואה האמורה בסכום של כ‪ 770-‬מיליון ש"ח בסעיף הלוואות מבנקים‬
‫והתחייבויות פיננסיות אחרות והפקדון מוצג בסעיף הלוואות ויתרות חובה‪.‬‬
‫ראה גם באור ‪.6‬ג להלן לענין השלמת עסקת הרכישה של הבנין באפריל ‪.2010‬‬
‫ב‪ .‬בקשר עם הסכם להארכת הלוואת בניה שניתנה ל‪) Queensridge Towers LLC -‬חברה כלולה של‬
‫נכסים ובנין‪ ,‬שהקימה פרויקט מגורים בלאס וגאס(‪ ,‬כמפורט בסעיף ב‪.5.‬ב בבאור ‪.3‬ו‪ 3.‬לדוחות‬
‫הכספיים השנתיים‪ ,‬שיתרת הקרן שלה לתאריך הדוח על המצב הכספי הינה כ‪ 20 -‬מיליון דולר‪,‬‬
‫ושבמסגרתו ניתנה על ידי תאגיד בשליטה משותפת של נכסים ובנין ואי די בי פתוח לקבוצת מלווים‬
‫המיוצגת על ידי ‪) Keybank‬תאגיד אמריקני( ערבות להבטחת נזקי המלווים בגין הפרות מסויימות של‬
‫הסכם ההלוואה )אם תהיינה( ובנסיבות מיוחדות בלבד – ערבות לתשלום יתרת חוב ההלוואה‪ ,‬יצויין כי‬
‫מאחר שבנסיבות יוצאות דופן עשויה הערבות האמורה להיחשב כערבות בלתי מוגבלת בסכום‪ ,‬ולמען‬
‫הזהירות‪ ,‬מצורפים לדוחות כספיים אלה הדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן האמורה לשנת ‪2009‬‬
‫ולרבעון הראשון של שנת ‪.2010‬‬
‫‪.3‬‬
‫כור‪ ,‬חברה מאוחדת המוחזקת על ידי החברה בשיעור של ‪63%‬‬
‫א‪.‬‬
‫בינואר ‪ 2010‬החליט דירקטוריון כור להגדיל את היקף מסגרת ההשקעה במניות ‪Credit Suisse‬‬
‫‪) Group AG‬להלן "קרדיט סוויס"( מסכום מרבי של עד ‪ 6‬מיליארד ש"ח לסכום כולל של עד ‪7‬‬
‫מיליארד ש"ח‪ .‬ההשקעה תבוצע תוך ניצול הזדמנויות קניה ומכירה‪ ,‬בשים לב למצב השווקים ועל‬
‫פי הערכות כור מעת לעת‪.‬‬
‫במהלך הרבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬ביצעה כור‪ ,‬באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה‪ ,‬רכישות‬
‫ומכירות של מניות קרדיט סוויס‪ .‬ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬רשמו כור והחברה בגין ההשקעה‬
‫במניות קרדיט סוויס רווחים וקרנות הון כלהלן‪:‬‬
‫בספרי כור‬
‫חלק דסק"ש‬
‫מי ליו ני ש" ח‬
‫רווח בגין מימושי מניות קרדיט סוויס‬
‫הכנסות מיסים הנובעות‪ ,‬בעיקר‪ ,‬מרישום מסים נדחים בגין‬
‫הפער בין עלות מניות קרדיט סוויס לצרכי מס לבין עלותן‬
‫בספרי כור‬
‫‪15‬‬
‫‪9‬‬
‫‪66‬‬
‫‪42‬‬
‫סה"כ רווח‬
‫‪81‬‬
‫‪51‬‬
‫‪240‬‬
‫‪150‬‬
‫‪283‬‬
‫‪181‬‬
‫שינוי נטו ביתרת קרן הון חיובית בגין מניות קרדיט סוויס‬
‫)בניכוי השפעת המס(‬
‫יתרת קרן הון חיובית )בניכוי השפעת המס( ליום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2010‬‬
‫‪43‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 4‬השקעות בחברות מוחזקות ואחרות )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫שינויים בהשקעות במהלך הרבעון הראשון )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫כור )המשך(‬
‫א‪) .‬המשך(‬
‫הטיפול החשבונאי בנוגע למסים נדחים בגין מניות קרדיט סוויס הינו כמוסבר בסעיף ג‪ 1.‬בבאור‬
‫‪.3‬ו‪ 3.‬לדוחות הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2010‬החזיקה כור כ‪ 3.20%-‬ממניותיה של קרדיט סוויס )בניכוי מניות באוצר(‪,‬‬
‫אשר עלותן המקורית היתה כ‪ 6.67-‬מיליארד ש"ח‪ ,‬ואשר מחירן בבורסה באותו יום היה כ‪7.05-‬‬
‫מיליארד ש"ח‪ .‬ראה גם באור ‪.6‬ה להלן לענין רכישות של מניות קרדיט סוויס ושווי השוק של‬
‫ההשקעה במניות קרדיט סוויס לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫בינואר ‪ 2010‬עודכנו תנאי אשראי סיטי שקיבלה כור וזאת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על ידי הגדלת מסגרת‬
‫האשראי לסך של ‪ 495‬מיליון פרנק שוויצרי‪ ,‬הורדת שיעורי הריבית המשולמת בגין האשראי‪ ,‬ביטול‬
‫הדרישה לתשלום עמלות משיכה מתוך המסגרת והוספת חברה בת נוספת בבעלותה המלאה של‬
‫כור כלווה נוספת‪ ,‬כך שאשראי סיטי יכול להיות מנוצל הן על ידי כור‪ ,‬הן על ידי שתי החברות הבנות‬
‫של כור )להלן יחד בסעיף זה "החברות הלוות"(‪ ,‬והארכת תקופת האשראי עד ינואר ‪ 2011‬תוך‬
‫שמירת זכותן של החברות הלוות להאריך את תקופת האשראי לשתי תקופות נוספות‪ ,‬הראשונה‬
‫בת שנה והשניה בת חצי שנה‪ ,‬כפוף לתשלום עמלת הארכה שתשולם בתנאים מסויימים‬
‫המפורטים בהסכם האשראי‪ ,‬וכן זכותן לפרוע את האשראי בפרעון מוקדם‪ ,‬כפוף לתשלום עמלה‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2010‬יתרת אשראי סיטי שנמשך‪ ,‬עמדה על כ‪ 182-‬מיליון פרנק שוויצרי‪.‬‬
‫לאחר עדכון תנאי הריבית כאמור‪ ,‬משולמת בגין החלק המנוצל של אשראי סיטי‪ ,‬על בסיס חודשי‪,‬‬
‫ריבית בשיעור הליבור הרלוונטי בתוספת מרווח בשיעור שנתי הנע בין ‪ 2.05%‬ל‪ ,3.10%-‬בהתאם‬
‫ליחס שבין שווי הבטוחה לבין יתרת ההלוואה נטו )כפי שיהיה בפועל מעת לעת( וכן בתוספת גילום‬
‫ניכוי מס במקור‪ .‬כמו כן‪ ,‬לאחר עדכון תנאי הריבית כאמור‪ ,‬משולמת בגין החלק הבלתי מנוצל של‬
‫אשראי סיטי‪ ,‬על בסיס חודשי‪ ,‬עמלה בשיעור שנתי הנע בין ‪ 1.2%‬ל‪ ,1.4%-‬בהתאם לשיעור‬
‫הניצול של מסגרת האשראי‪ ,‬בתוספת גילום ניכוי מס במקור )ככל שחל(‪ .‬אשראי סיטי סווג בדוח על‬
‫המצב הכספי ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬בהתחייבות לזמן ארוך מאחר שבכוונתה של כור להאריך את‬
‫האשראי לתקופה של ‪ 12‬חודשים לפחות‪ .‬אשראי סיטי תואר בסעיף ‪.3‬ה בבאור ‪.19‬ג בדוחות‬
‫הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בפברואר ‪ 2010‬התברר שכור אינה נדרשת לשלם למחזיקי אגרות חוב )סדרה ט'( שלה ריבית‬
‫נוספת חד פעמית שהיתה תלויה בשינויים מסויימים בשערי מניית קרדיט סוויס‪ ,‬מאחר שלא‬
‫התקיימו התנאים המחייבים את תשלומה‪ .‬התנאים לתשלום ריבית נוספת כאמור תוארו בסעיף ‪.3‬ו‬
‫בבאור ‪.19‬ג בדוחות הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ראה סעיף א‪.2.‬א בבאור זה לעיל ובאור ‪.6‬ג להלן בענין בנין רכישת מטה ‪ HSBC‬באפריל ‪2010‬‬
‫באמצעות התאגיד המשותף של נכסים ובנין וכור‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫במאי ‪ 2010‬החליט דירקטוריון מכתשים‪-‬אגן שלא לבצע הנפקה של מניות בדרך של זכויות לבעלי‬
‫מניותיה‪ ,‬אשר החלטה עקרונית בעניינה התקבלה על ידו במרס ‪.2010‬‬
‫שופרסל‪ ,‬חברה מאוחדת המוחזקת על ידי דסק"ש בשיעור של ‪ 46%‬בהון ובשיעור של ‪50.3%‬‬
‫בהצבעה‬
‫בפברואר ‪ 2010‬התקבלה הצעת רכש מיוחדת שפרסמה החברה לרכישת כ‪ 8.3%-‬מהון המניות המונפק‬
‫ומזכויות ההצבעה בשופרסל‪ ,‬במחיר של ‪ 23.5‬ש"ח למניה ובתמורה כוללת של כ‪ 423-‬מיליון ש"ח‪.‬בעקבות‬
‫קבלת הצעת הרכש‪ ,‬שיעור האחזקה של דסק"ש בשופרסל עלה לכ‪ 46.2%-‬בהון ולכ‪ 50.3%-‬בהצבעה עם‬
‫השלמת הרכישה האמורה ביום ‪ 25‬בפברואר ‪) 2010‬להלן "מועד העליה לשליטה"(‪ ,‬והחל מהמועד האמור‬
‫מאחדת דסק"ש בדוחותיה הכספיים את הדוחות הכספיים של שופרסל‪ .‬בהתאם לכללי חשבונאות‬
‫מקובלים המעבר לאיחוד האמור טופל כמכירה של השקעת דסק"ש בשופרסל שקדמה לביצוע הצעת‬
‫הרכש ורכישה מחדש של מלוא אחזקת דסק"ש בשופרסל לאחר הצעת הרכש‪ .‬כתוצאה‪ ,‬רשמה דסק"ש‬
‫ברבעון הראשון בשנת ‪ 2010‬רווח בסך של כ‪ 1,290-‬מיליון ש"ח בגין ההפרש בין ערך ההשקעה במניות‬
‫שופרסל בספרי דסק"ש לפני הרכישה האמורה לבין שוויה ההוגן של ההשקעה האמורה בשופרסל במועד‬
‫העליה לשליטה )לפי שער הסגירה האחרון של מניית שופרסל בבורסה במועד העליה לשליטה( הרווח‬
‫האמור‪ ,‬נכלל בסעיף רווח ממימוש השקעות ונכסים ודיבידנדים‪.‬‬
‫‪44‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 4‬השקעות בחברות מוחזקות ואחרות )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫שינויים בהשקעות במהלך הרבעון הראשון )המשך(‬
‫‪.4‬‬
‫שופרסל )המשך(‬
‫כתוצאה מאיחוד לראשונה של שופרסל‪ ,‬נבעו לדסק"ש התאמות בסך של כ‪ 1,589-‬מיליון ש"ח לשווי הוגן‬
‫של נכסים והתחייבויות מזוהים‪ ,‬נטו‪ ,‬ומוניטין )זאת בנוסף למוניטין בסך של כ‪ 92 -‬מיליון ש"ח המיוחס‬
‫בספרי דסק"ש להשקעתה בשופרסל טרם העליה לשליטה(‪.‬‬
‫עבודה כלכלית בנושא הקצאת מחיר צרוף העסקים של שופרסל למועד העליה לשליטה מצורפת לדוחות‬
‫כספיים אלה‪.‬‬
‫ההשפעה על הנכסים וההתחייבויות בדוח על המצב הכספי המאוחד למועד האיחוד לראשונה של שופרסל‬
‫היתה כדלקמן‪:‬‬
‫ערך בספרי‬
‫שופרסל במועד‬
‫הכניסה לאיחוד‬
‫מ י ל י‬
‫‪1,983‬‬
‫‪109‬‬
‫‪667‬‬
‫‪56‬‬
‫‪432‬‬
‫‪844‬‬
‫‪2,118‬‬
‫)‪(2,123‬‬
‫)‪(63‬‬
‫)‪(215‬‬
‫)‪(2,424‬‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסי מס נדחים‬
‫מוניטין‬
‫נכסים בלתי מוחשיים אחרים‬
‫נכסים אחרים שאינם שוטפים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫נכסים שוטפים אחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫התחייבויות מס נדחות‬
‫התחייבויות אחרות שאינן שוטפות‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫‪1,384‬‬
‫בניכוי‪ :‬זכויות שאינן מקנות שליטה בגין‬
‫תשלום מבוסס מניות‬
‫בניכוי‪ :‬זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(712‬‬
‫התאמות‬
‫לשווי הוגן‬
‫ו נ י‬
‫‪339‬‬
‫‪62‬‬
‫‪638‬‬
‫‪1,787‬‬
‫‪2,322‬‬
‫‪171‬‬
‫‪1,305‬‬
‫‪1,843‬‬
‫‪432‬‬
‫‪844‬‬
‫‪2,118‬‬
‫)‪(2,341‬‬
‫)‪(504‬‬
‫)‪(284‬‬
‫)‪(2,424‬‬
‫‪2,098‬‬
‫‪3,482‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(218‬‬
‫)‪(441‬‬
‫)‪(69‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪( 9‬‬
‫)‪(408‬‬
‫חלק דסק"ש בנכסים בניכוי התחייבויות של‬
‫שופרסל‬
‫בניכוי‪ :‬מוניטין שנכלל בספרי דסק"ש בקשר‬
‫לשופרסל לפני מועד העליה לשליטה‬
‫‪92‬‬
‫חלק דסק"ש בהתאמות לשווי הוגן ובמוניטין‬
‫שנוספו במועד האיחוד לראשונה של‬
‫שופרסל‬
‫‪1,589‬‬
‫‪660‬‬
‫ערכים שהוכרו‬
‫בכניסה לאיחוד‬
‫ש " ח‬
‫‪1,681‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪* (1,120‬‬
‫‪2,341‬‬
‫* זכויות שאינן מקנות שליטה נמדדו לפי חלקן היחסי בנכסים המזוהים ובהתחייבויות המזוהות של‬
‫שופרסל‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 4‬השקעות בחברות מוחזקות ואחרות )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫שינויים בהשקעות במהלך הרבעון הראשון )המשך(‬
‫‪.4‬‬
‫שופרסל )המשך(‬
‫להלן יחוס התאמות השווי ההוגן לנכסים ולהתחייבויות מוחשיים ובלתי מוחשיים של שופרסל‪ ,‬במועד‬
‫האיחוד לראשונה של הדוח הכספי של שופרסל בדוחות הכספיים של דסק"ש‪:‬‬
‫מיליוני‬
‫ש"ח‬
‫קשרי לקוחות‬
‫‪796‬‬
‫מותגים‬
‫‪737‬‬
‫רכוש קבוע )בנינים וקרקעות בבעלות ובחכירה(‬
‫‪339‬‬
‫הסכמי שכירות‬
‫אגרות חוב‬
‫‪185‬‬
‫)‪(218‬‬
‫מסים נדחים‪ ,‬נטו‬
‫)‪(379‬‬
‫מוניטין‬
‫בניכוי‪ :‬התאמות לשווי הוגן המיוחסות לזכויות‬
‫שאינן מקנות שליטה בשופרסל )לרבות בגין‬
‫תשלום מבוסס מניות(‬
‫‪638‬‬
‫תקופת ההפחתה‬
‫‪ 8‬שנים‪ ,‬ובהתאם להנאה הכלכלית‬
‫הצפויה מהלקוחות בכל תקופה‪.‬‬
‫בעיקר ‪ 20‬שנים‪ ,‬ובהתאם להנאה‬
‫הכלכלית הצפויה מהמותגים בכל תקופה‪.‬‬
‫המבנים מופחתים במשך ‪ 50‬שנים בקו‬
‫ישר‪.‬‬
‫בהתאם לתקופות הסכמי השכירות‪.‬‬
‫כ‪ 5 -‬שנים‪ ,‬ובמקביל לזקיפת הוצאות‬
‫המימון בגין אגרות החוב בכל תקופה‪.‬‬
‫במקביל לסעיפים אליהם מיוחסים המסים‬
‫הנדחים‪.‬‬
‫)‪(417‬‬
‫‪1,681‬‬
‫בנוסף‪ ,‬יוחס לתכניות תשלום מבוסס מניות בשופרסל שטרם הבשילו סכום של כ‪ 19-‬מיליון ש"ח‪ ,‬אשר‬
‫ייזקף כהוצאות שכר על פני יתרת תקופת הבשלתן של התכניות האמורות‪ ,‬וזאת מעבר לסכומים שייזקפו‬
‫בספרי שופרסל בגין תשלום מבוסס המניות האמור‪.‬‬
‫ההכנסות שנכללו בדוחות כספיים אלה כתוצאה מאיחוד הדוח הכספי של שופרסל ממועד העליה לשליטה‬
‫הסתכמו בכ‪ 1,044-‬מיליון ש"ח‪ .‬בנוסף‪ ,‬תרמה שופרסל בתקופה האמורה לרווח המיוחס לבעלים של‬
‫החברה רווח בסכום של כ‪ 15 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫אילו בוצע צירוף העסקים של שופרסל ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2010‬סכום ההכנסות ממכירות ושירותים בדוח רווח‬
‫והפסד המאוחד לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪ 2010‬היה גדל בכ‪ 1,721-‬מיליון ש"ח‬
‫וסכום הרווח המיוחס לבעלים של החברה לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס ‪ 2010‬היה‬
‫קטן בכ‪ 10 -‬מיליון ש"ח‪ .‬בקביעת הסכומים‪ ,‬הניחה ההנהלה שהתאמות השווי ההוגן למועד הרכישה‪ ,‬זהות‬
‫להתאמות שהיו מתקבלות אילו בוצעה הרכישה ביום ‪ 1‬בינואר ‪.2010‬‬
‫באור ‪ - 5‬ארועים בתקופת הדוח‬
‫בפברואר ‪ 2010‬פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה מספר ‪ – 174‬הוראת שעה לשנות המס ‪ 2008 ,2007‬ו‪-‬‬
‫‪) 2009‬להלן "התיקון לפקודה"(‪ .‬בהתאם לתיקון לפקודה‪ ,‬תקן חשבונאות ישראלי מספר ‪ 29‬בדבר אימוץ תקני דיווח כספי‬
‫בינלאומיים )‪ (IFRS‬לא יחול לצורך קביעת ההכנסה החייבת בשנים האמורות אף אם יושם לצורך עריכת הדוחות‬
‫הכספיים‪ .‬טרם נקבעה הוראת חוק ביחס לסוגיית אי החלת תקני דיווח כספי בינלאומיים )‪ (IFRS‬בקביעת ההכנסה‬
‫החייבת במס בשנת ‪ .2010‬לתיקון הנ"ל אין השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 6‬ארועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‬
‫א‪.‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬שילמה החברה דיבידנד במזומן בסך של ‪ 270‬מיליון ש"ח אשר הוכרז במרס ‪ ,2010‬שהיווה ‪3.168‬‬
‫ש"ח לכל מניה רגילה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ביום אישור הדוחות הכספיים החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד במזומן‬
‫בסך כולל של ‪ 300‬מיליון ש"ח‪ ,‬המהווה ‪ 3.52‬ש"ח לכל מניה רגילה‪ .‬תשלום הדיבידנד יבוצע ביום ‪ 13‬ביוני ‪,2010‬‬
‫כאשר היום הקובע יהיה ‪ 1‬ביוני ‪ 2010‬ויום האקס יהיה ‪ 2‬ביוני ‪.2010‬‬
‫ב‪.‬‬
‫במאי ‪ 2010‬קיבלה החברה מבנק שתי הלוואות שקליות בלתי צמודות‪ ,‬אשר סכום כל אחת מהן ‪ 250‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫הלוואה אחת נושאת ריבית משתנה בשיעור פריים בתוספת ‪ 0.5%‬לשנה‪ ,‬וההלוואה השניה נושאת ריבית שנתית‬
‫קבועה בשיעור ‪ .5.5%‬ההלוואות הינן לתקופה של ‪ 7‬שנים‪ ,‬ופרעונן ב‪ 28-‬תשלומים רבעוניים רצופים של קרן‬
‫וריבית החל מאוגוסט ‪ .2010‬החברה רשאית להקדים את פרעונן כפוף לתשלום עמלה מקובלת בגין פרעון מוקדם‪.‬‬
‫החברה התחייבה כלפי הבנק להימנע ממתן שיעבודים לטובת אחרים כפוף לחריגים מסויימים שנקבעו‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.2‬א בבאור ‪.4‬א לעיל‪ ,‬באפריל ‪ 2010‬הושלמה עסקת הרכישה של בנין מטה ‪ HSBC‬על ידי‬
‫התאגיד המשותף של נכסים ובנין וכור תמורת ‪ 330‬מיליון דולר‪ .‬בהמשך לאמור בסעיף ב‪ 8.‬בבאור ‪.3‬ו‪ 3.‬בדוחות‬
‫הכספים השנתיים‪ ,‬ובמסגרת השלמת העסקה‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫נכנסו לתוקף ההסכמים בין ‪) HSBC‬כשוכרת( לבין התאגיד המשותף להשכרת מרבית שטחי הבנין‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫התאגיד המשותף פרע ללאומי ישראל את האשראי קצר המועד וחתם על הסכם הלוואה עם לאומי ‪ USA‬על‬
‫בסיס מסמך העקרונות‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫נכסים ובנין וכור נשאו כל אחת במחצית מההוצאות הכרוכות ברכישת הבנין‪ ,‬שהסתכמו בכ‪ 22-‬מיליון דולר‬
‫ושכללו בעיקר דמי תיווך ותשלומים ליועצים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬מכרה כור את יתרת החזקתה במניות קרפור ברווח של כ‪ 10-‬מיליון ש"ח‪ .‬חלק דסק"ש ברווח‬
‫האמור הסתכם בכ‪ 6-‬מיליון ש"ח‪ .‬מסגרת ההשקעה בקרפור שאושרה בדירקטוריון כור הינה עד לסכום כולל של‬
‫‪ 3.5‬מיליארד ש"ח‪ ,‬לביצוע תוך ניצול הזדמנויות קניה ומכירה בשים לב למצב השווקים ועל פי הערכות כור מעת‬
‫לעת‪ .‬יודגש כי אין ודאות לגבי ביצוע פעולות כאמור‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬ביצעה כור רכישות נוספות של מניות קרדיט סוויס‪.‬‬
‫במאי ‪ 2010‬שילמה קרדיט סוויס דיבידנד במזומן‪ .‬חלקה של כור בדיבידנד זה הסתכם בכ‪ 262-‬מיליון ש"ח‪ .‬בגין‬
‫הדיבידנד האמור לאחר ניכוי מס במקור בשוויץ ובהתחשב בצפי השפעות מס בישראל‪ ,‬תרשום כור רווח בסך של‬
‫כ‪ 203-‬מיליון ש"ח ברבעון השני בשנת ‪ .2010‬חלק דסק"ש ברווח הצפוי האמור הינו כ‪ 127-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫נכון למועד אישור דוחות כספיים אלה‪ ,‬מחזיקה כור מניות קרדיט סוויס המהוות כ‪ 3.24%-‬מהון המניות המונפק‬
‫של קרדיט סוויס‪ ,‬אשר עלותן המקורית הינה כ‪ 6.95-‬מיליארד ש"ח‪ ,‬ואשר הפער השלילי בין שוויין לפי מחירן‬
‫בבורסה‪ ,‬לבין עלותן כאמור לעיל‪ ,‬מסתכם בכ‪ 1.07-‬מיליארד ש"ח והוא נכלל בקרן הון‪ .‬הפער השלילי בין שווי‬
‫השוק לבין העלות ובקיזוז הדיבידנד המתואר לעיל )שייזקף כהכנסה ולא לקרן הון( הינו כ‪ 806-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫נכון למועד אישור דוחות כספיים אלה‪ ,‬לכור יתרת חוב )בניכוי פקדונות( בפרנק שוויצרי למוסדות פיננסיים בסכום‬
‫כולל של כ‪ 2.27-‬מיליארד ש"ח בקשר להשקעתה במניות קרדיט סוויס‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫במאי ‪ 2010‬משרד התקשורת הודיע כי הוא שוקל לשנות את התקנות המסדירות את תעריפי הקישוריות בין‬
‫מפעילים ישראליים‪ ,‬כדלקמן –‬
‫• הפחתה הדרגתית של תעריף הקישוריות המירבי שישלם מפעיל פנים ארצי או מפעיל רט"ן עבור השלמת‬
‫שיחה ברשת רט"ן של מפעיל אחר מהתעריף הנוכחי של ‪ 0.251‬ש"ח לדקה ל‪ 0.0414-‬ש"ח לדקה החל‬
‫מאוגוסט ‪ ,2010‬והפחתות נוספות מדי שנה לאחר מכן עד ל‪ 0.0257-‬ש"ח לדקה החל מינואר ‪.2014‬‬
‫• הפחתה הדרגתית של תעריף הקישוריות המירבי שישלם מפעיל רט"ן עבור העברת הודעת ‪ SMS‬לרשת רט"ן‬
‫אחרת מהתעריף הנוכחי של ‪ 0.0285‬ש"ח ל‪ 0.0019-‬ש"ח החל מאוגוסט ‪ ,2010‬והפחתות נוספות מדי שנה‬
‫לאחר מכן עד ל‪ 0.0013-‬ש"ח מינואר ‪.2014‬‬
‫‪47‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 6‬ארועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי )המשך(‬
‫ו‪.‬‬
‫)המשך(‬
‫• התעריפים הנ"ל אינם כוללים מע"מ והם יתעדכנו אחת לשנה החל מינואר ‪ ,2011‬בהתאם לשינוי במדד‬
‫המחירים לצרכן בהשוואה למדד שפורסם בינואר ‪.2010‬‬
‫לסלקום ולמפעילות הסלולריות האחרות ניתנה אפשרות להגיב לשינויים המוצעים תוך תקופה של ‪ 30‬יום‪,‬‬
‫שבסיומה צפוי משרד התקשורת לקבוע את עמדתו הסופית‪ .‬סלקום אינה מסוגלת להעריך בשלב זה מה תהיה‬
‫התוצאה הסופית של השימוע ומה יהיו התעריפים המירביים הסופיים‪ ,‬אך היא בוחנת את ההשפעות האפשריות‬
‫של השינויים המוצעים על תוצאותיה העסקיות‪ .‬אם יאומצו השינויים המוצעים עתה‪ ,‬ובהעדר פעולות של סלקום‬
‫לצמצום אובדן ההכנסות הצפוי‪ ,‬השינויים המוצעים צפויים להערכתה בשלב זה להשפיע לרעה בהיקף כ‪ 25-‬מיליון‬
‫ש"ח לחודש על הרווח הנקי שלה‪ ,‬החל מאוגוסט ‪ .2010‬על בסיס האמור לעיל‪ ,‬חלקה של דסק"ש בהשפעה לרעה‬
‫הנ"ל על הרווח הנקי של סלקום צפוי להסתכם בכ‪ 12-‬מיליון ש"ח לחודש‪ ,‬החל מאוגוסט ‪ .2010‬אומדן ההשפעה‬
‫לרעה האמורה אינו מביא בחשבון השפעות אפשריות נוספות לרעה באופן מהותי על תוצאות הפעילות של סלקום‬
‫שעשויות להגרם מהשינויים המוצעים‪ .‬סלקום מתכוונת לנקוט בפעולות על מנת לצמצם ככל האפשר השפעות‬
‫לרעה של השינויים המוצעים‪ ,‬אך אינה יכולה להעריך בשלב זה את ההשפעה בפועל של שינויים אלו‪ ,‬אם יאומצו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ה‪ 4.‬בבאור ‪.3‬ו‪ 3.‬בדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬באפריל ‪ 2010‬התקשרו אלרון תעשיה‬
‫אלקטרונית בע"מ )להלן "אלרון"(‪ ,‬שהינה חברה כלולה המוחזקת על ידי דסק"ש בשיעור של כ‪ ,49%-‬ו‪-‬אר די סי‬
‫רפא"ל חברה לפיתוח בע"מ )להלן "אר די סי"(‪ ,‬שהינה חברה בת של אלרון‪ ,‬המוחזקת על ידיה בשיעור של‬
‫‪ ,50.1%‬בהסכם למכירת כל מניות מדינגו בע"מ )להלן "מדינגו"(‪ ,‬חברה בת של אלרון‪ ,‬המוחזקת על ידיה‬
‫במישרין ובעקיפין בשיעור של כ‪) 92%-‬כולל אחזקה בשיעור של כ‪ 84%-‬באמצעות אר די סי( לחברה משוויץ‪.‬‬
‫בהסכם האמור נקבעו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬התנאים העיקריים הבאים‪ (1) :‬עם השלמת העסקה‪ ,‬יקבלו בעלי המניות‬
‫המוכרים )להלן "המוכרים"( תמורה בסכום כולל של ‪ 160‬מיליון דולר‪ ,‬בכפוף להתאמות מסוימות‪ .‬מתוך סכום זה‬
‫יופקד בנאמנות סכום של ‪ 29‬מיליון דולר לתקופה של עד ‪ 24‬חודשים‪ ,‬בעיקר לשם הבטחת תשלומי שיפוי אפשרי‬
‫אשר יחולו על המוכרים בהקשר להפרות‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬של הסכם המכירה ולתביעות עתידיות אפשריות בנוגע‬
‫למדינגו‪ ,‬אם בכלל; בנוסף‪ ,‬המוכרים יקבלו בהדרגה תמורה נוספת בסך של עד ‪ 40‬מיליון דולר‪ ,‬המותנית בהשגתן‬
‫ההדרגתית של אבני דרך תפעוליות מסוימות על ידי מדינגו‪ ,‬וזאת על פני תקופה מסוימת‪ ,‬המוערכת בשלב זה על‬
‫ידי הצדדים בכ‪ 5-‬שנים ממועד השלמת העסקה )להלן "התמורה המותנית"(‪ .‬החלק שאלרון ו‪-‬אר די סי צפויות‬
‫לקבל מתוך התמורה הכוללת האמורה מוערך בשלב זה בסכום שבין ‪ 14‬עד ‪ 19‬מיליון דולר לאלרון‪ ,‬ובין ‪ 94‬עד‬
‫‪ 145‬מיליון דולר לאר די סי )ובכללם סך של עד ‪ 3‬מיליון דולר לאלרון‪ ,‬וסך של עד ‪ 28‬מיליון דולר לאר די סי‪,‬‬
‫מהתמורה המותנית‪ ,‬ככל שתשולם בפועל(; )‪ (2‬לאחר השלמת העסקה‪ ,‬הסכום המרבי האפשרי של התחייבויות‬
‫אלרון ו‪-‬אר די סי לשיפוי לפי הסכם המכירה יהיה מוגבל עד לכ‪ 110%-‬מחלקיהן בסכום התמורה הכוללת בעסקה‪,‬‬
‫למעט – בהתייחס לכל אחת מהן בנפרד – במקרה של הונאה או מעשה בזדון מצדה; )‪ (3‬השלמת העסקה‬
‫מותנית בקבלת אישורים רגולטוריים מתאימים תוך ‪ 4‬חודשים ממועד חתימת הסכם המכירה‪ ,‬בכפוף להארכה של‬
‫‪ 90‬ימים נוספים )במידת הצורך(‪ .‬במקרה של השלמת העסקה אלרון צפויה לרשום בגינה רווח נקי הנאמד בסכום‬
‫שבין כ‪ 59-‬מיליון דולר לכ‪ 84-‬מיליון דולר‪ .‬חלק הרווח העולה על ‪ 59‬מיליון דולר עשוי להיות מוכר בשלבים‬
‫מאוחרים יותר‪ ,‬בהתחשב בארועים עתידיים אשר עשויים להשפיע על הסכום שישוחרר למוכרים מהפקדון‬
‫שבנאמנות או על זכאותם של המוכרים לקבלת התמורה המותנית‪ .‬חלק דסק"ש ברווח האמור נאמד בסכום שבין‬
‫כ‪ 29-‬מיליון דולר לכ‪ 41-‬מיליון דולר‪ .‬במאי ‪ 2010‬התקבלו האישורים הרגולטוריים הדרושים לביצוע העסקה‪,‬‬
‫המהווים חלק מהתנאים המתלים להשלמתה‪ .‬אין ודאות באשר לעצם ועיתוי השלמת העסקה‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬חתמו אלרון ובעלי מניות עיקריים אחרים של טלדטה נטוורקס בע"מ‪ ,‬חברה המוחזקת על ידי אלרון‬
‫בשיעור של כ‪) 21%-‬להלן "טלדטה"( על הסכם למכירה של כל האחזקות במניות טלדטה במסגרת עסקה למיזוגה‬
‫של טלדטה לחברת ‪ ,Enablence Technologies Inc.‬חברה זרה אשר מניותיה נסחרות בבורסה בקנדה )להלן‬
‫"החברה הקנדית"(‪ .‬בהסכם האמור נקבעו התנאים העיקריים הבאים‪ (1) :‬עם השלמת העסקה‪ ,‬תתקבל מהחברה‬
‫הקנדית תמורה בשווי כולל של ‪ 50‬מיליון דולר ארה"ב‪ ,‬מתוכם ‪ 10‬מיליון דולר ארה"ב במזומן‪ 10 ,‬מיליון דולר‬
‫ארה"ב באגרות חוב לא סחירות של החברה הקנדית ו‪ 30-‬מיליון דולר ארה"ב במניות סחירות של החברה‬
‫הקנדית‪ .‬מתוך תמורה זו יופקדו בנאמנות מניות החברה הקנדית בשווי של ‪ 5‬מיליון דולר לתקופה של עד ‪12‬‬
‫חודשים‪ ,‬בעיקר לשם הבטחת תשלומי שיפוי אפשרי אשר יחולו על המוכרים בהקשר להפרות‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬של‬
‫ההסכם האמור על ידי מי מהצדדים האחרים לו ולתביעות עתידיות אפשריות בנוגע לטלדטה‪ ,‬אם בכלל‪ .‬אלרון‬
‫צפויה לקבל תמורה כוללת בסכום של כ‪ 24-‬מיליון דולר ארה"ב‪ ,‬ובכללה כ‪ 3-‬מיליון דולר ארה"ב במזומן‪ ,‬כ‪ 4-‬מיליון‬
‫דולר ארה"ב באגרות חוב של החברה הקנדית וכ‪ 17-‬מיליון דולר במניות החברה הקנדית )מתוכן יופקדו בנאמנות‬
‫כאמור לעיל מניות בשווי של כ‪ 2-‬מיליון דולר ארה"ב(‪ .‬התמורה הצפויה האמורה לאלרון הינה גם בגין המחאתן‬
‫לחברה הקנדית‬
‫‪48‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 6‬ארועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי )המשך(‬
‫ח‪.‬‬
‫)המשך(‬
‫של כל הלוואות הבעלים שנתנה אלרון לטלדטה‪ ,‬שהינן בסכום כולל של כמיליון דולר ארה"ב‪ ,‬הניתנות להמרה‬
‫למניות טלדטה; )‪ (2‬כל אחד מבעלי המניות העיקריים ישא בחלק בלבד מסכומי שיפוי העשויים להגיע לחברה‬
‫הקנדית‪ ,‬לפי חלקו בתמורה‪ ,‬ולא יהיה אחראי להפרות של ההסכם האמור על ידי מי מהמוכרים האחרים‪ .‬אחריות‬
‫כל אחד מבעלי המניות העיקריים בגין מצגיו והתחייבויותיו תהיה מוגבלת לחלקו בתמורה הכוללת כאשר אחריותו‬
‫בגין מצגים והתחייבויות מסוימות המתייחסים לטלדטה תהיה מוגבלת )למעט בעניינים מסוימים( לחלקו בתמורה‬
‫המופקדת בנאמנות כאמור לעיל; )‪ (3‬במועד השלמת העסקה תבוטלנה ערבויות של בעלי מניות טלדטה לטובת‬
‫טלדטה והתחייבויות של בעלי מניות טלדטה למתן ערבויות ולהעמדת בטחונות לטובת טלדטה‪ .‬בעת חתימת‬
‫ההסכם האמור‪ ,‬התחייבויות כאמור שניתנו על ידי אלרון הינן בהיקף כולל של כ‪ 4-‬מיליון דולר )מתוכו הועמדו‬
‫בפועל על ידי אלרון עד למועד פרסום דוח זה ערבויות לטובת טלדטה בהיקף כולל של כ‪ 2-‬מיליון דולר; )‪(4‬‬
‫השלמת העסקה מותנית בקבלת אישורים רגולטורים דרושים‪ ,‬אישורים אחרים הנדרשים לפי דין והסכמות של‬
‫צדדים שלישיים מסוימים‪ .‬במידה שהעסקה לא תושלם עד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2010‬יהיה כל צד לעסקה זכאי‬
‫לבטלה לאחר מכן )בכפוף לדחיית מועד זה במקרים מסוימים הקבועים בהסכם האמור(‪ .‬במקרה של השלמת‬
‫העסקה אלרון צפויה לרשום רווח נקי‪ ,‬הנאמד בסכום כולל שבין ‪ 22‬ל‪ 25-‬מיליון דולר‪ .‬חלק דסק"ש ברווח האמור‬
‫נאמד בסכום שבין ‪ 11‬ל‪ 12-‬מיליון דולר‪ .‬בשלב זה מעריכה אלרון כי מתוך הרווח הנקי הכולל האמור יירשם במועד‬
‫השלמת העסקה רווח נקי בסכום של כ‪ 22-‬מיליון דולר‪ .‬יתרת הרווח הנקי הכולל האמור עשויה להירשם במועדים‬
‫שלאחר השלמת העסקה‪ ,‬או שלא להירשם כלל‪ ,‬בהתחשב באירועים עתידיים אשר עשויים להשפיע על מספר‬
‫המניות שישוחרר לאלרון מהמניות שבנאמנות‪ .‬אין כל ודאות באשר להשלמת העסקה ועיתויה‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫להלן פירוט בדבר חלוקות דיבידנד על ידי חברות מוחזקות לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‪:‬‬
‫חברה‬
‫נטוויז'ן בע"מ‬
‫כור‬
‫סלקום‬
‫מועד ההחלטה‬
‫מרס ‪2010‬‬
‫מרס ‪2010‬‬
‫מאי ‪2010‬‬
‫מועד התשלום‬
‫אפריל ‪2010‬‬
‫אפריל ‪2010‬‬
‫יוני ‪2010‬‬
‫חלק דסק"ש‬
‫סכום כולל‬
‫מיליוני ש"ח‬
‫‪65‬‬
‫‪270‬‬
‫‪360‬‬
‫‪26‬‬
‫‪169‬‬
‫‪175‬‬
‫‪370‬‬
‫באור ‪ - 7‬התחייבויות תלויות‬
‫סכומי התביעות שלהלן מוצגים בסכומים נכונים למועדי הגשתן‪ ,‬אלא אם נאמר אחרת‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫לגבי תביעות והתחייבויות תלויות כנגד החברה וחברות מוחזקות שלה‪ ,‬התלויות ועומדות בתאריך אישור דוחות‬
‫כספיים אלה‪ ,‬ראה באורים ‪ 25‬ו‪ 26-‬בדוחות הכספיים השנתיים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫שינויים לאחר אישור הדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬המתייחסים לתביעות ולהתחייבויות תלויות המפורטות‬
‫באותם דוחות‬
‫‪.1‬‬
‫בהמשך לאמור בבאור ‪.25‬א‪ 1.‬לדוחות הכספיים השנתיים בדבר הליך פלילי נגד החברה ונושאי משרה‬
‫בה‪ ,‬שבמסגרתו הורשעו החברה‪ ,‬מנכ"ל לשעבר שלה‪ ,‬היועץ המשפטי שלה ומנהל כספים לשעבר שלה‪,‬‬
‫בעבירות לפי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪:1968-‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬נתן בית המשפט העליון פסק דין משלים בו הוטל על דסק"ש קנס כספי בסך ‪ 800‬אלף ש"ח‬
‫ועל שאר המורשעים הוטלו עונשי מאסר על תנאי לתקופות שבין ‪ 10‬ל‪ 20-‬חודשים וקנסות כספיים‬
‫בסכומים שבין ‪ 250‬אלף ש"ח ל‪ 600-‬אלף ש"ח‪.‬‬
‫‪49‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 7‬התחייבויות תלויות )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫שינויים לאחר אישור הדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬המתייחסים לתביעות ולהתחייבויות תלויות המפורטות‬
‫באותם דוחות )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.3‬ד בבאור ‪.25‬ג לדוחות הכספיים השנתיים בדבר הסכום הכולל של תביעות נגד‬
‫שופרסל שאינן מתוארות באופן פרטני בדוחות הכספיים של החברה‪ :‬באפריל ‪ 2010‬נדחתה תביעה‬
‫ובקשה לאישורה כתובענה יצוגית נגד שופרסל בסכום של כ‪ 66 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬שנכללה בסכום הכולל‬
‫האמור‪ .‬בדוחותיה הכספיים של שופרסל לא נכללה הפרשה בגין תביעה זו‪ .‬פרט לשינוי זה לא השתנה‬
‫באופן מהותי הסכום הכולל האמור‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.3‬ו בבאור ‪.25‬ג לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית בסך של כ‪ 1,084-‬מיליון ש"ח נגד שופרסל‪ ,‬שהוגשו במרס ‪ 2010‬לבית המשפט המחוזי‬
‫מרכז‪:‬‬
‫הערכתה הנוכחית של שופרסל‪ ,‬בהסתמך על חוות דעתם של יועציה המשפטיים‪ ,‬הינה כי סיכויי הבקשה‬
‫האמורה להדחות גבוהים מסיכוייה להתקבל‪ .‬לפיכך‪ ,‬לא נכללה בדוחותיה הכספיים של שופרסל הפרשה‬
‫כלשהי בגין התביעה והבקשה האמורות‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.1‬יב בבאור ‪.25‬ב לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית נגד סלקום‪ ,‬בסכום של כ‪ 800-‬מיליון ש"ח‪ ,‬שהוגשו במרס ‪ 2009‬לבית המשפט המחוזי‬
‫מרכז‪:‬‬
‫באפריל ‪ 2010‬נמחקו התביעה והבקשה האמורות וזאת לבקשת התובעת‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.1‬ג בבאור ‪.25‬ב לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית בסך של כ‪ 135-‬מיליון ש"ח נגד סלקום‪ ,‬שהוגשו באוגוסט ‪ 2001‬לבית המשפט המחוזי‬
‫בתל אביב‪-‬יפו‪:‬‬
‫התובע הגיש לבית המשפט העליון ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מינואר ‪ 2010‬לקבל את טענת‬
‫ההגנה של סלקום בקשר להתיישנות התביעה לגבי התקופה שלפני מרס ‪.1999‬‬
‫‪.6‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.1‬יז בבאור ‪.25‬ב לדוחות הכספיים השנתיים בדבר הסכום הכולל של תביעות נגד‬
‫סלקום שאינן מתוארות באופן פרטני בדוחות הכספים של החברה‪ :‬באפריל ‪ 2010‬אישר בית המשפט‬
‫הסדר פשרה שהושג על ידי הצדדים לגבי תביעה ובקשה לאישורה כתובענה ייצוגית נגד סלקום בסכום של‬
‫כ‪ 43 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬שבמסגרתו אושרה התביעה כתובענה ייצוגית וסלקום תשיב למנוייה סכום שאינו‬
‫מהותי‪ .‬כמו כן‪ ,‬במאי ‪ 2010‬נמחקה לבקשת התובע תביעה ובקשה לאישורה כתובענה ייצוגית נגד סלקום‪,‬‬
‫בסכום של כ‪ 179 -‬מיליון ש"ח‪ .‬בדוחותיה הכספיים של סלקום לא נכללה הפרשה בגין תביעה זו‪ .‬פרט‬
‫לשינויים אלה לא השתנה באופן מהותי הסכום הכולל האמור‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.1‬ד בבאור ‪.25‬ב לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית בסך של כ‪ 1.6-‬מיליארד ש"ח נגד סלקום ומפעילה סלולרית נוספת‪ ,‬שהוגשו בדצמבר‬
‫‪ 2002‬לבית המשפט המחוזי בתל אביב‪-‬יפו‪:‬‬
‫במאי ‪ 2010‬נמחק ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות את‬
‫הבקשה לאישור התביעה כתובענה יצוגית‪ ,‬וזאת לאחר שהמערערים חזרו בהם מהערעור האמור‬
‫בהמלצת בית המשפט‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.1‬י בבאור ‪.25‬ב לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית בסך של כ‪ 440-‬מיליון ש"ח נגד סלקום‪ ,‬שהוגשו במרס ‪ 2008‬לבית המשפט המחוזי‬
‫מרכז‪:‬‬
‫במאי ‪ 2010‬החליט בית המשפט העליון שלא לקבל את בקשת רשות הערעור של סלקום על החלטת בית‬
‫המשפט המחוזי מאוגוסט ‪ 2009‬לאשר את התביעה האמורה כתובענה יצוגית ביחס לטענה כי סלקום‬
‫הפרה את ההסכמים שלה עם מנוייה בכך שחייבה אותם ללא הסכמתם עבור רישומים שסיפקה להם‬
‫בדבר פרטי שיחות שבוצעו על ידיהם‪ .‬בקשת רשות הערעור האמורה לא התקבלה מנימוקים שאינם‬
‫נוגעים לגופו של עניין‪ ,‬והדיון בתביעה כתובענה יצוגית יימשך בבית המשפט המחוזי‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.2‬ג בבאור ‪.25‬ג לדוחות הכספיים השנתיים בדבר תביעה ובקשה לאישורה‬
‫כתובענה יצוגית ללא סכום תביעה נקוב נגד ‪ 013‬נטוויז'ן בע"מ שהינה חברה בת בבעלות מלאה של‬
‫נטוויז'ן בע"מ )להלן "חברת ‪ ,("013‬שהוגשו בדצמבר ‪ 2008‬לבית המשפט המחוזי מרכז‪:‬‬
‫‪50‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 7‬התחייבויות תלויות )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫שינויים לאחר אישור הדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬המתייחסים לתביעות ולהתחייבויות תלויות המפורטות‬
‫באותם דוחות )המשך(‬
‫‪.9‬‬
‫ג‪.‬‬
‫)המשך(‬
‫במרס ‪ 2010‬נמחקו התביעה והבקשה האמורות לאחר חזרת התובעים מהן תוך שמירת זכותם לחדש את‬
‫התביעה והבקשה האמורות עד מתן פסק דין בהליך אחר הדן בעניין דומה‪.‬‬
‫תביעות והתחייבויות תלויות שהוגשו אחרי אישור הדוחות הכספיים השנתיים‬
‫‪.1‬‬
‫במרס ‪ 2010‬הגיש הקבלן הראשי לשעבר של פרויקט מגורים בלאס וגאס המבוצע על ידי ‪Queensridge‬‬
‫‪) Towers LLC‬להלן "‪ ,("QT‬שמוחזקת בעקיפין בשיעור של כ‪ 16.3%-‬מההון וכ‪ 36.6%-‬מזכויות‬
‫ההצבעה על ידי נכסים ובנין‪ ,‬דרישה לאיגוד הבוררות האמריקאי לפתוח בהליכי בוררות נגד ‪ QT‬ונגד אחד‬
‫מקבלני המשנה של הפרויקט‪ .‬זאת ‪ -‬בעקבות הליכי תביעה בבית משפט בנוואדה‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬שהחלו בעבר‬
‫על ידי הקבלן הראשי האמור נגד ‪ QT‬בקשר עם פרויקט זה בגין סכומים בהיקף כולל של כ‪ 24 -‬מיליון‬
‫דולר‪ .‬הבוררות נדרשה ביחס לכתב תביעה הכולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את ראשי הנזק העיקריים הבאים הנטענים‬
‫נגד ‪) :QT‬א( תביעה למימוש עיקולים שהוטלו לטובת הקבלן בסכום של כ‪ 21.5-‬מיליון דולר; )ב( תביעה‬
‫בגין הפרת חוזה בסכום של למעלה מ‪ 25-‬מיליון דולר; )ג( תביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט בסכום‬
‫של למעלה מ‪ 25-‬מיליון דולר; )ד( תביעה בגין הפרת החובה לנהוג בתום לב בסכום של למעלה מ‪25-‬‬
‫מיליון דולר; וכן )ה( תביעה בגין שימוש לרעה בהליכי משפט בסכום של למעלה מ‪ 10-‬מיליון דולר‪ ,‬כשלכל‬
‫אלה מצטרפת דרישה לתשלום הפרשי ריבית ולכיסוי שכר טרחת עורך דין‪ .‬להערכת ‪ QT‬קיימת חפיפה‬
‫משמעותית בין מרבית ראשי הנזק המפורטים לעיל ועומדות לה טענות הגנה כנגד התביעה‪ .‬בדוחותיה‬
‫הכספיים של ‪ QT‬כלולה הפרשה בסך של כ‪ 11 -‬מיליון דולר בגין כספים שעיכבה לקבלן הראשי לשעבר‪.‬‬
‫להערכת הנהלת ‪ QT‬ובהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים‪ ,‬יותר סביר מאשר לא שהתביעה‬
‫האמורה לא תגרום ל‪ QT -‬לתשלומים נוספים ולכן לא נכללה הפרשה נוספת בגינה בדוחותיה הכספיים‪.‬‬
‫באפריל ‪ ,2010‬לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬ביקשה ‪ QT‬מבית המשפט בנוואדה לבטל את קיום‬
‫הבוררות‪ ,‬ובית המשפט הורה על עיכוב זמני של הבוררות עד שיחליט בבקשה זו לאחר שתוגש לו תגובת‬
‫הקבלן האמור לבקשה זו‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫במרס ‪ 2010‬הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב‪-‬יפו תביעה ובקשה לאישורה כתובענה יצוגית נגד‬
‫שופרסל על ידי תובע הטוען שבסניפי "שופרסל דיל" מתקני השקילה בקופות אינם מאופסים ואינם‬
‫מכויילים‪ ,‬וכתוצאה מכך לקוחות "שופרסל דיל" משלמים ביתר על המוצרים שנרכשים על ידיהם ואשר‬
‫נשקלים בקופה‪ .‬בענין זה נטען בתביעה כי התנהלותה של שופרסל עולה‪ ,‬לכאורה‪ ,‬כדי הטעיית הלקוחות‪,‬‬
‫הפרת הוראות חוק שונות ועשיית עושר ולא במשפט‪ .‬סכום התביעה‪ ,‬אם תאושר כתובענה יצוגית‪ ,‬לפי‬
‫הערכת התובע‪ ,‬הינו כ‪ 123-‬מיליון ש"ח‪ .‬בשלב מקדמי זה אין ביכולתה של שופרסל להעריך את סיכויי‬
‫ההליך המשפטי הנ"ל‪ ,‬וכן את החשיפה הצפויה לה בגין התביעה והבקשה האמורות‪ ,‬אם תאושרנה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪.2‬ה בבאור ‪.25‬ג לדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬בדבר הסכום הכולל של תביעות נגד‬
‫נטוויז'ן בע"מ שאינן מתוארות באופן פרטני בדוחות הכספיים של החברה‪ :‬באפריל ‪ 2010‬הוגשה לבית‬
‫המשפט תביעה ובקשה לאישורה כתובענה יצוגית נגד חברת ‪ ,013‬בסכום של כ‪ 44 -‬מיליון ש"ח‪ .‬בשלב‬
‫מוקדם זה אין באפשרות נטוויז'ן בע"מ להעריך את סיכוייה או את השפעתה האפשרית‪ .‬פרט לשינוי זה‬
‫לא השתנה באופן מהותי הסכום הכולל האמור‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ - 8‬מגזרים‬
‫פילוח פעילות החברה למגזרי פעילות בני דיווח‪ ,‬בהתאם לתקן ‪ ,IFRS 8‬נגזר מדיווחי ההנהלה‪ ,‬המבוססים על השקעת‬
‫דסק"ש בכל חברה שבבעלותה‪ ,‬לרבות חברות כלולות )להלן "חברות המגזר"(‪.‬‬
‫פרוט לגבי מגזרי הפעילות והתאמה בין נתוני המגזרים לדוח המאוחד‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫תוצאות המגזרים‬
‫סלקום‬
‫לתקופה של‬
‫‪ 3‬חודשים‬
‫שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪) 2010‬לא‬
‫מבוקר(‬
‫מכירות‬
‫ושרותים‬
‫‪1,580‬‬
‫תוצאות מגזר –‬
‫מיוחסות‬
‫לבעלים של‬
‫החברה‬
‫‪148‬‬
‫לתקופה של‬
‫‪ 3‬חודשים‬
‫שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪) 2009‬לא‬
‫מבוקר(‬
‫מכירות‬
‫ושרותים‬
‫‪1,561‬‬
‫תוצאות מגזר –‬
‫מיוחסות‬
‫לבעלים של‬
‫החברה‬
‫‪** 156‬‬
‫לשנה‬
‫שנסתיימה‬
‫ביום ‪31‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫מכירות ושרותים‬
‫‪6,483‬‬
‫תוצאות מגזר –‬
‫מיוחסות‬
‫לבעלים של‬
‫החברה‬
‫‪546‬‬
‫נכסים‬
‫ובנין‬
‫מ‬
‫‪475‬‬
‫‪47‬‬
‫‪421‬‬
‫‪42‬‬
‫‪1,451‬‬
‫)‪(159‬‬
‫מכתשים‪-‬‬
‫אגן‬
‫ו‬
‫י‬
‫שופרסל‬
‫ל‬
‫י‬
‫‪2,700‬‬
‫‪2,765‬‬
‫‪44‬‬
‫‪1,318‬‬
‫‪2,929‬‬
‫‪2,631‬‬
‫‪36‬‬
‫‪34‬‬
‫‪8,751‬‬
‫‪11,041‬‬
‫)‪(188‬‬
‫‪129‬‬
‫* הוצג מחדש בעקבות סיווג מחדש בדוחות חברה מתאחדת‪.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫‪52‬‬
‫קרדיט‬
‫סוויס‬
‫י‬
‫נ‬
‫‪-‬‬
‫‪51‬‬
‫‪-‬‬
‫‪* 108‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,637‬‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫ש‬
‫‪579‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪796‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪3,006‬‬
‫‪52‬‬
‫התאמות‬
‫למאוחד‬
‫ח‬
‫"‬
‫)‪(4,876‬‬
‫)‪(47‬‬
‫)‪(6,242‬‬
‫‪35‬‬
‫)‪(22,322‬‬
‫)‪(583‬‬
‫מאוחד‬
‫‪3,223‬‬
‫‪1,548‬‬
‫‪2,096‬‬
‫‪390‬‬
‫‪8,410‬‬
‫‪1,434‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ – 8‬מגזרים )המשך(‬
‫א‪.‬‬
‫תוצאות המגזרים )המשך(‬
‫הרכב ההתאמות של סעיף מכירות ושרותים לדוח המאוחד‪:‬‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שנסתיימו ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫ביטול סכומים בגין מגזרים המסווגים בדוחות‬
‫הכספיים כחברות כלולות‬
‫הכללת מכירות ושירותים של מטה כור‬
‫התאמות אחרות‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫)‪(4,896‬‬
‫‪2‬‬
‫‪18‬‬
‫)‪(6,273‬‬
‫‪1‬‬
‫‪30‬‬
‫)‪(22,444‬‬
‫‪7‬‬
‫‪115‬‬
‫)‪(4,876‬‬
‫)‪(6,242‬‬
‫)‪(22,322‬‬
‫הרכב ההתאמות של תוצאות מגזר המיוחסות לבעלים של החברה לדוח המאוחד‪:‬‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שנסתיימו‬
‫ב‪ 31-‬במרס‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫הכללת תוצאות מטה דסק"ש וחלקה של דסק"ש‬
‫בתוצאות מטה כור )בעיקר הנהלה וכלליות‪ ,‬מימון‬
‫ומסים(‬
‫מוניטין שלילי בגין כור שנזקף לדוח רווח והפסד‬
‫התאמות אחרות‬
‫* הוצג מחדש בעקבות סיווג מחדש בדוחות חברה מתאחדת‪.‬‬
‫‪53‬‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ב‪ 31-‬בדצמבר‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫)‪(62‬‬
‫‬‫‪15‬‬
‫‪* 32‬‬
‫‪13‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(711‬‬
‫‪13‬‬
‫‪115‬‬
‫)‪(47‬‬
‫‪35‬‬
‫)‪(583‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫באור ‪ – 8‬מגזרים )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫נכסי המגזרים‬
‫סלקום‬
‫נכסים‬
‫ובנין‬
‫מ‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫‪6,108‬‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫‪** 5,376‬‬
‫ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫‪6,379‬‬
‫‪11,959‬‬
‫‪** 12,019‬‬
‫‪** 11,699‬‬
‫מכתשים‪ -‬קרדיט‬
‫סוויס‬
‫אגן‬
‫שופרסל‬
‫י‬
‫י‬
‫ל‬
‫‪6,424‬‬
‫‪* 5,650‬‬
‫‪* 5,995‬‬
‫ו‬
‫נ‬
‫‪14,827‬‬
‫‪15,118‬‬
‫‪14,193‬‬
‫י‬
‫‪7,051‬‬
‫‪4,566‬‬
‫‪5,111‬‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫התאמות‬
‫למאוחד‬
‫ש‬
‫ח‬
‫‪3,958‬‬
‫‪6,091‬‬
‫‪3,957‬‬
‫"‬
‫מאוחד‬
‫‪45,425‬‬
‫)‪(4,902‬‬
‫‪34,318‬‬
‫)‪(14,502‬‬
‫‪35,894‬‬
‫)‪(11,440‬‬
‫* הוצג מחדש בעקבות יישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה בנושא חכירות בדוחות חברה כלולה‪ ,‬כמפורט בבאור‬
‫‪.3‬א‪.2.‬‬
‫** ישום למפרע של מדיניות חשבונאית חדשה – ראה באור ‪.3‬ב‪.‬‬
‫הרכב ההתאמות של נכסי המגזרים לדוח המאוחד‪:‬‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2010‬‬
‫‪ 31‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫ביטול סכומים בגין מגזרים המסווגים בדוחות הכספיים‬
‫כחברות כלולות‬
‫הכללת סכום ההשקעה בחברות כלולות על בסיס שוויין‬
‫המאזני כפי שנכללו בדוחות הכספיים‬
‫הכללת התאמות לשווי הוגן של נכסי חברות בנות ומוניטין‬
‫בגינן בדסק"ש ובכור‬
‫הכללת נכסים אחרים של מטה דסק"ש ושל מטה כור‬
‫התאמות אחרות‬
‫)‪(18,141‬‬
‫)‪* (26,263‬‬
‫ש " ח‬
‫)‪* (23,527‬‬
‫‪5,394‬‬
‫‪6,736‬‬
‫‪6,067‬‬
‫‪4,953‬‬
‫‪2,563‬‬
‫‪329‬‬
‫‪1,995‬‬
‫‪2,926‬‬
‫‪104‬‬
‫‪2,151‬‬
‫‪3,764‬‬
‫‪105‬‬
‫)‪(4,902‬‬
‫)‪(14,502‬‬
‫)‪(11,440‬‬
‫* הוצג מחדש בעקבות יישום למפרע של מדינות חשבונאית חדשה בנושא חכירות בדוחות חברה כלולה‪ ,‬כמפורט בבאור‬
‫‪.3‬א‪.2.‬‬
‫‪54‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫נספח לדוחות הכספיים של חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫פרטים על השקעות בחברות המוחזקות במישרין על ידי דסק"ש ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫שיעור‬
‫אחזקה‬
‫בהון המניות‬
‫ובהצבעה‬
‫‪%‬‬
‫השקעות בחברות מאוחדות *‬
‫ברטן החזקות והשקעות‬
‫בע"מ‬
‫המ‪-‬לט )ישראל קנדה( בע"מ‬
‫)‪( 2‬‬
‫היקף‬
‫ההשקעה‬
‫קרנות‬
‫בחברה‬
‫)‪( 1‬‬
‫המוחזקת‬
‫מ י ל י‬
‫סה"כ‬
‫ו נ‬
‫‪56‬‬
‫‪19‬‬
‫‪-‬‬
‫‪19‬‬
‫שווי שוק של המניות‬
‫הסחירות בבורסה‬
‫לני"ע בתל‪-‬אביב )‪(4‬‬
‫ליום‬
‫‪23.5.10‬‬
‫‪31.3.10‬‬
‫ש " ח‬
‫י‬
‫מדינת‬
‫התאגדות‬
‫ישראל‬
‫‪60‬‬
‫‪135‬‬
‫‪16‬‬
‫‪151‬‬
‫‪191‬‬
‫‪174‬‬
‫ישראל‬
‫חברה לנכסים ולבנין בע"מ‬
‫כור תעשיות בע"מ )‪(2‬‬
‫מקסימה המרכז להפרדת‬
‫אויר בע"מ )‪(2‬‬
‫סלקום ישראל בע"מ‬
‫)בהצבעה – ‪(52%‬‬
‫שופרסל בע"מ )‪(3) (2‬‬
‫)בהצבעה – ‪(50.3%‬‬
‫‪83‬‬
‫‪63‬‬
‫‪1,652‬‬
‫‪4,428‬‬
‫‪114‬‬
‫)‪(108‬‬
‫‪1,766‬‬
‫‪4,320‬‬
‫‪1,560‬‬
‫‪3,054‬‬
‫‪1,260‬‬
‫‪2,234‬‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫‪78‬‬
‫‪159‬‬
‫)‪(12‬‬
‫‪147‬‬
‫‪134‬‬
‫‪132‬‬
‫ישראל‬
‫‪49‬‬
‫‪2,130‬‬
‫‪14‬‬
‫‪2,144‬‬
‫‪6,192‬‬
‫‪5,135‬‬
‫ישראל‬
‫‪46‬‬
‫‪2,356‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2,357‬‬
‫‪2,180‬‬
‫‪2,221‬‬
‫ישראל‬
‫השקעות בחברות כלולות *‬
‫אלרון תעשיה אלקטרונית‬
‫בע"מ )‪(5‬‬
‫אקספנד נטוורקס בע"מ )‪(6‬‬
‫גיוון אימג'ינג בע"מ‬
‫מכתשים‪-‬אגן תעשיות בע"מ‬
‫)אחזקה ישירה(‬
‫נטוויז'ן בע"מ‬
‫סה"כ‬
‫בניכוי‪/‬השקעות בחברות‬
‫מאוחדות‬
‫בתוספת השקעות בחברות‬
‫כלולות של חברות‬
‫מאוחדות‬
‫‪49‬‬
‫‪22‬‬
‫‪241‬‬
‫‪-‬‬
‫‪38‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪279‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪433‬‬
‫‪319‬‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫‪16‬‬
‫‪146‬‬
‫‪16‬‬
‫‪162‬‬
‫‪406‬‬
‫‪318‬‬
‫ישראל‬
‫‪0.2‬‬
‫‪40‬‬
‫‪20‬‬
‫‪529‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-‬‬
‫‪24‬‬
‫‪529‬‬
‫‪17‬‬
‫‪510‬‬
‫‪16‬‬
‫‪481‬‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫‪11,815‬‬
‫)‪(10,879‬‬
‫‪5,564‬‬
‫‪6,500‬‬
‫*‬
‫השקעות בחברות המאוחדות אינן כוללות חברות מטה בבעלות מלאה של החברה‪ .‬היקף ההשקעה בחברות המאוחדות‬
‫ובחברות הכלולות כולל השקעות באמצעות חברות מטה בבעלות מלאה של החברה‪ .‬היקף ההשקעה בחברות מאוחדות מחושב‬
‫כסכום נטו של סך הנכסים‪ ,‬בניכוי סך ההתחייבויות‪ ,‬לרבות מוניטין‪ ,‬בהתבסס על הדוחות המאוחדים‪ ,‬המיוחס לבעלים של‬
‫החברה‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫במקרה של מכירות של חלק מהמניות הקיימות בחברות בנות‪ ,‬מבלי שהחברה תחדל לאחד בדוחותיה הכספיים את הדוחות‬
‫הכספיים של החברות בהן תעשינה העסקאות )מכירות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה(‪ ,‬תזקפנה קרנות הון אלה לקרן הון‬
‫בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‪ .‬במקרה של מימוש השקעה בחברות כלולות או במקרה של מימוש השקעה‬
‫בחברות בנות אשר כתוצאה מהמימוש החברה תחדל לאחד בדוחותיה הכספיים את דוחותיהן הכספיים‪ ,‬תזקפנה קרנות הון אלה‬
‫לדוח רווח והפסד או ליתרת עודפים‪.‬‬
‫כולל אחזקה באמצעות חברות בנות של החברה המוחזקת‪.‬‬
‫שיעור האחזקה בהצבעה כולל את סיכום שיעור אחזקת דסק"ש בשופרסל בתוספת שיעור אחזקת חברת בת של שופרסל‬
‫במניות שופרסל‪.‬‬
‫סלקום וגיוון אימג'ינג נסחרות גם בארה"ב‪ .‬שווי השוק של המניות לפי שער הסגירה במסחר בארה"ב ליום ‪ :31.3.2010‬סלקום –‬
‫‪ 6,095‬מיליון ש"ח )‪ ,(NYSE‬גיוון אימג'ינג – ‪ 414‬מיליון ש"ח )‪.(NASDAQ‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪55‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫באורים לדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫נספח לדוחות הכספיים של חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫)המשך(‬
‫פרטים על השקעות בחברות המוחזקות במישרין על ידי דסק"ש ליום ‪ 31‬במרס ‪) 2010‬המשך(‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(8‬‬
‫החברה נתנה לאלרון הלוואות שסכומן המצטבר ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬הינו כ‪ 60 -‬מיליון ש"ח‪ .‬ההלוואות מוצגות בסעיף הלוואות‬
‫ויתרות חובה‪.‬‬
‫החברה נתנה לאקספנד נטוורקס בע"מ הלוואות שסכומן המצטבר ליום ‪ 31‬במרס ‪ 2010‬הינו כ‪ 8 -‬מיליון ש"ח‪ .‬ההלוואות מוצגות‬
‫בסעיף השקעות בחברות כלולות‪.‬‬
‫על החברה ועל חלק מהחברות המוחזקות שלה חלות מגבלות על פי דין בביצוע השקעות חדשות או בהגדלת השקעות קיימות‬
‫בחברות המוחזקות במקרים מסויימים‪ .‬כמו כן‪ ,‬הוראות חוק שונות וחלק מתנאי הרשיונות בתחום התקשורת‪ ,‬שניתנו למספר‬
‫חברות מוחזקות של החברה‪ ,‬כוללים איסורים על בעלויות צולבות‪ ,‬העלולים להגביל את אפשרותה של החברה לנצל הזדמנויות‬
‫עסקיות להשקעות חדשות או להגדיל השקעות קיימות בתחום זה‪.‬‬
‫השקעות החברה בחברות מוחזקות כוללות‪ ,‬בין השאר‪ ,‬חברות שמכירת מניותיהן כפופה להגבלות מסויימות‪ .‬לגבי סלקום –‬
‫החברה כפופה במיוחד להגבלת יכולתה למכור חלק ממניותיה בסלקום לגופים שאינם ישראליים‪.‬‬
‫‪56‬‬
‫פרטים בדבר עבודה כלכלית בנושא הקצאת מחיר צירוף העסקים של שופרסל ]תקנה ‪)49‬א([‬
‫המצורפת לדוחות כספיים אלה‪:‬‬
‫לדוחות הכספיים של החברה מצורפת עבודה כלכלית בנושא הקצאת מחיר צירוף העסקים של‬
‫שופרסל‪ ,‬ליום ‪ 25‬בפברואר ‪ .2010‬להלן נתונים עיקריים המפורטים בעבודה כלכלית זו‪:‬‬
‫ƒ‬
‫זיהוי נושא העבודה – הקצאת מחיר צירוף העסקים של שופרסל ‪ -‬הערכה של‬
‫נכסיה והתחייבויותיה של שופרסל בעקבות עליה לשליטה בה‪.‬‬
‫ƒ‬
‫עיתוי העבודה – ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫ƒ‬
‫שווי ההשקעה בשופרסל הינה ‪ 2,341‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫ƒ‬
‫זיהוי המעריך ואפיונו – יצחק סוארי בע"מ )לפרטים נוספים ראה נספח לעבודה‬
‫הכלכלית(‪ .‬לא קיימת תלות בין המעריך לבין דסק"ש‪ ,‬מזמינת העבודה‪ .‬המעריך‬
‫קיבל מדסק"ש התחייבות לשיפויו בגין תשלומים מסוימים שעלולים להיגרם‬
‫למעריך כתוצאה מעבודה כלכלית זו‪.‬‬
‫ƒ‬
‫מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו – הנכסים הוערכו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בשיטת היוון‬
‫זרמי המזומנים )לרבות בשיטת ההימנעות מתמלוגים(‪ ,‬בהסתמך על הערכות‬
‫שמאי ובהסתמך על שווי שוק של נכסים והתחייבויות‪.‬‬
‫ƒ‬
‫ההנחות שלפיהן בוצעה העבודה – שיעור היוון כללי של ‪ .9.5%‬לפרטים נוספים‬
‫ראה פרק ג' להערכה‪.‬‬
‫פברואר ‪2010‬‬
‫הקצאת מחיר צירו העסקי בקשר ע עליה‬
‫לשליטה של חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫בחברת שופרסל בע"מ‬
‫נכו לתארי ‪25.2.2010‬‬
‫יצחק סוארי בע"מ‬
‫לכבוד‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫מרכז עזריאלי ‪3‬‬
‫תלאביב‬
‫א‪.‬ג‪.‬נ‪,.‬‬
‫הנדו‪ :‬הקצאת מחיר צירו העסקי בקשר ע עליה לשליטה של חברת השקעות דיסקונט‬
‫בע"מ )"דסק"ש"( בחברת שופרסל בע"מ )"שופרסל" או "החברה"(‬
‫ביו ‪ 25.2.2010‬רכשה דסק"ש ‪ 8.3%‬מהו‪ #‬המניות של שופרסל‪ ,‬בתמורה לכ ‪ 423‬מיליוני ש"ח‬
‫במזומ‪ .#‬טר הרכישה החזיקה דסק"ש בכ ‪ 39%‬מהו‪ #‬המניות של שופרסל‪ 1‬ובכ ‪ 42%‬מזכויות‬
‫ההצבעה בה‪.2‬‬
‫ע השלמת הרכישה שיעור האחזקה האפקטיבי של דסק"ש בשופרסל עלה לכ ‪ 48.2%‬בהו‪ #‬ולכ‬
‫‪ 50.3%‬בהצבעה‪ .‬על פי הנחיות תק‪ #‬הדיווח הבינלאומי ‪,"Business Combinations" IFRS 3R -‬‬
‫עליו מבוססת חוות דעתנו‪ ,‬נדרשת דסק"ש לראות בעסקה כשתי עסקאות מקבילות‪ :‬מכירה של כ‬
‫‪ 39%‬בהו‪ #‬וכ ‪ 42%‬בזכויות ההצבעה‪ ,‬במקביל לרכישה של ‪ 48.2%‬בהו‪ #‬וכ ‪ 50.3%‬בהצבעה‪ .‬כמו‬
‫כ‪ ,#‬נדרשת דסק"ש להקצות את מחיר צירו( העסקי בגי‪ #‬בעסקת הרכישה‪ ,‬לנכסי המוחשיי‬
‫והבלתי מוחשיי של שופרסל‪.‬‬
‫נתבקשנו על ידכ לבצע את הקצאת מחיר צירו( העסקי האמור‪ ,‬נכו‪ #‬ליו ‪ ,25.2.2010‬מועד‬
‫השלמת הרכישה‪ .‬בנוס(‪ ,‬נתבקשנו לאמוד את תקופת וקצב ההפחתה הנאותי של נכסי אלה‬
‫לצור) הטיפול בדוחות הכספיי של דסק"ש‪.‬‬
‫עלות הרכישה מסתכמת בכ ‪ 2,341‬מיליוני ש"ח וכוללת את שוויה ההוג‪ #‬של השקעת דסק"ש‬
‫בשופרסל טר העסקה‪ ,‬על בסיס שווי השוק במועד העסקה בס) כ ‪ 1,918‬מיליוני ש"ח‪ ,‬בתוספת‬
‫עלות ההשקעה הנוספת בס) ‪ 423‬מיליוני ש"ח במזומ‪ .#‬ההו‪ #‬העצמי הנרכש ליו ‪ 25.2.10‬הינו כ‬
‫‪ 660‬מיליוני ש"ח )בהתא לאחוז החזקה אפקטיבי של ‪ ,(48.2%‬כ) שחלקה של דסק"ש בהתאמות‬
‫לשווי ההוג‪ #‬של נכסיה והתחייבויותיה של שופרסל מסתכ בכ ‪ 1,681‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫להל ריכוז הקצאת מחיר צירו העסקי‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫שיעור אחזקה אפקטיבי לאחר נטרול מניות באוצר המוחזקות על ידי חברת הנכסי של שופרסל בע"מ‪ ,‬המוחזקת‬
‫במלואה ע"י שופרסל‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫נכו‪ #‬ליו ‪ 31.12.2009‬מחזיקה חברת הנכסי של שופרסל בע"מ‪ ,‬בכ ‪ 4.11%‬מהו‪ #‬המניות המונפק של שופרסל‪.‬‬
‫א‬
‫אור)‬
‫אומד‪#‬‬
‫שווי מאזני‬
‫חיי‬
‫אומד‪#‬‬
‫התאמת‬
‫ליו‬
‫שווי הוג‪ #‬השווי ההוג‪ #‬שימושי‬
‫‪25.2.2010‬‬
‫)שני(‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪2,341‬‬
‫תמורה‬
‫בנייני וקרקעות בבעלות ובחכירה‬
‫רכוש קבוע אחר‬
‫ס) רכוש קבוע‬
‫נדל"‪ #‬להשקעה‬
‫הו‪ #‬חוזר‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫התחייבויות פיננסיות‪ ,‬נטו‬
‫התחייבויות אחרות‬
‫תוכנות מחשב‬
‫מס רכישה‬
‫)‪(4‬‬
‫קשרי לקוחות‬
‫)‪(5‬‬
‫מותגי‬
‫)‪(6‬‬
‫הסכמי שכירות‬
‫הסכמי זכיינות‬
‫מוניטי‪) #‬ללא חלק המיעוט במוניטי‪(#‬‬
‫מיסי נדחי )עתודות למס(‪ ,‬נטו‬
‫)‪(7‬‬
‫תשלו מבוסס מניות‬
‫זכויות מיעוט )חברת בת(‬
‫חלק בעלי הזכויות שאינ מקנות‬
‫שליטה בשופרסל )‪(51.8%‬‬
‫הו עצמי נרכש )‪(48.2%‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪1,066‬‬
‫‪339‬‬
‫‪1,405‬‬
‫‪917‬‬
‫‪1,983‬‬
‫‪331‬‬
‫)‪(269‬‬
‫‬
‫‪339‬‬
‫‬
‫‬
‫‪917‬‬
‫‪2,322‬‬
‫‪331‬‬
‫)‪(269‬‬
‫)‪(1,345‬‬
‫)‪(87‬‬
‫‪34‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(218‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫)‪(1,563‬‬
‫)‪(87‬‬
‫‪34‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5.3‬‬
‫‬
‫‪796‬‬
‫‪796‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪737‬‬
‫‪743‬‬
‫‪20‬‬
‫‪50‬‬
‫‪1‬‬
‫‪13‬‬
‫‪667‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1,384‬‬
‫‪185‬‬
‫‬
‫‪638‬‬
‫)‪(379‬‬
‫‪2,098‬‬
‫‪186‬‬
‫‪13‬‬
‫‪1,305‬‬
‫)‪(333‬‬
‫‪3,482‬‬
‫בהתא להסכמי השכירות‬
‫‪4.2‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪3.4‬‬
‫)‪(711‬‬
‫)‪(406‬‬
‫)‪(1,117‬‬
‫‪660‬‬
‫‪1,681‬‬
‫‪2,341‬‬
‫)‪ (1‬כולל דמי חכירה ששולמו מראש‪ .‬אומד‪ #‬השווי ההוג‪ #‬כולל שווי נכסי המקרקעי‪ #‬בחכירה תפעולית המסווגי במאז‪#‬‬
‫ליו ‪ 31.12.2009‬ובמאז‪ #‬הפרופורמה למועד העסקה‪ ,‬כדמי חכירה מראש‪.‬‬
‫)‪ (2‬כולל ציוד ומתקני‪ ,‬שיפורי במושכר וכלי רכב‪.‬‬
‫)‪ (3‬ההפרש המקורי מיוחס לאגרות החוב‪ .‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של מח"מ ‪ 3‬סדרות אגרות החוב‪.‬‬
‫)‪ (4‬מועדו‪ #‬הלקוחות "שופרסל"‪.‬‬
‫)‪ (5‬לרבות שמות מסחריי‪ ,‬המותג הפרטי ואתר האינטרנט‪ .‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של אור) חיי המותגי‪.‬‬
‫)‪ (6‬אור) חיי הסכמי השכירות משק( את יתרת החיי הממוצעת לסיו חוזי השכירות‪ ,‬לרבות אופציות להארכת השכירות‪.‬‬
‫)‪ (7‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של השני שנותרו עד לפדיו‪ #‬כתבי האופציה‪.‬‬
‫)‪ (8‬ללא תשלו מבוסס מניות הנכלל בהו‪ #‬העצמי‪.‬‬
‫לצור) עבודתנו הסתמכנו על דוחות כספיי מבוקרי של שופרסל לשני ‪ .20062009‬בנוס(‪,‬‬
‫הסתמכנו על חוות דעת שמאי מקרקעי‪ ,1#‬על מידע שהתקבל מהנהלת שופרסל‪ ,‬ועל נתוני‬
‫פומביי וסקירות אשר פורסמו על הענ( בו פועלת שופרסל‪ .‬הסתמכנו על מקורות הנראי לנו‬
‫כאמיני‪ ,‬ולא בא לידיעתנו דבר העלול להצביע על חוסר סבירות של הנתוני בה השתמשנו‪.‬‬
‫לא בדקנו את הנתוני באופ‪ #‬בלתי תלוי‪ ,‬ולפיכ) עבודתנו אינה מהווה אימות לנכונות‪,‬‬
‫לשלמות ולדיוק של נתוני אלה‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫התבססנו על חוות דעת השמאי מר טובי גרש מיו ‪ ,25.4.2010‬אשר הסכי להכללתה ולאזכורה במסגרת חוות‬
‫דעתנו‪ .‬חוות דעת השמאי הוכנה בהתא לכללי החשבונאיי על פי תק חשבונאות בינלאומי מספר ‪ 16‬והינה‬
‫מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתוני שהתקבלו משופרסל כגו‪ :‬מיקו המקרקעי‪ ,‬הזכויות במקרקעי )בעלות פרטית או‬
‫חכירה( ושטחו‪.‬‬
‫ב‬
‫חוות דעתנו כוללת את תיאור המתודולוגיה ועיקרי הניתוח הפיננסי אשר שימשו לעבודה‪ .‬התיאור‬
‫אינו אמור להיות תיאור מלא ומפורט של כל הנהלי אשר יישמנו‪ ,‬אלא מתייחס לעיקריי‬
‫שבה‪ ,‬ואינו מהווה תיאור מלא ומפורט של שופרסל וסביבתה העסקית‪.‬‬
‫אנו מסכימי‪ ,‬כי חוות דעתנו זו תיכלל ו‪/‬או תאוזכר בדוחות הכספיי של דסק"ש‪ .‬ברצוננו לציי‪,#‬‬
‫כי אי‪ #‬לנו עניי‪ #‬אישי במניות החברות האמורות‪ ,‬ולא מתקיימת בינינו וביניכ תלות‪ .‬בנוס( נציי‪,#‬‬
‫כי במסגרת התקשרותנו לביצוע הקצאת מחיר צירו( העסקי הוגבלה אחריותנו הכספית הכוללת‬
‫כלפיכ מכל מקור שהוא‪ ,‬למעט במקרה של זדו‪ #‬מצדנו‪ ,‬בכל הקשור באחריותנו בקשר לביצוע‬
‫הערכה זו‪ ,‬לס) של ‪ 50‬אל( דולר‪ .‬בנוס(‪ ,‬נית‪ #‬לנו שיפוי‪ ,‬לפיו א ניתבע לשל סכו כלשהו לצד‬
‫שלישי בהלי) משפטי בגי‪ #‬עילה העלולה לנבוע‪ ,‬במישרי‪ #‬או בעקיפי‪ #‬מחוות דעת זו‪ ,‬תשפו אותנו‬
‫בגי‪ #‬הוצאות סבירות אשר נוציא או נדרש לשל עבור ייצוג‪ ,‬ייעו‪ /‬משפטי‪ ,‬ייעו‪ /‬מקצועי‪,‬‬
‫התגוננות מפני הליכי משפטיי‪ ,‬מו"מ וכיו"ב‪ ,‬וכ‪ #‬תשפו אותנו בגי‪ #‬סכו בו נחויב בהלי)‬
‫משפטי‪ ,‬לשל לצד ג'‪ ,‬מעבר ל ‪ 50‬אל( דולר‪ .‬לא תחול כל חובת שיפוי א ייקבע כי פעלנו בקשר‬
‫לחוות הדעת בזדו‪.#‬‬
‫התארי) הקובע לחוות דעתנו הינו ה ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫להל‪ #‬חוות דעתנו‪.‬‬
‫בברכה‪,‬‬
‫________‬
‫*‬
‫אורי כה‪#‬‬
‫יצחק סוארי בע"מ‬
‫‪ 23‬במאי ‪2010‬‬
‫*‬
‫להל‪ #‬פרטי השכלתי‪ :‬בוגר אוניברסיטת ת"א בכלכלה ובחשבונאות )‪ ;(1990‬רואה חשבו‪) #‬מ ‪ ;(1992‬מוסמ)‬
‫אוניברסיטת ת"א במנהל עסקי )‪ .(1994‬להל‪ #‬פרטי ניסיוני‪ :‬רקע של כ ‪ 19‬שני בייעו‪ /‬כלכלי ובביצוע‬
‫הערכות שווי‪ ,‬לרבות לחברות בתחו המסחר הקמעונאי‪.‬‬
‫ג‬
‫תוכ הענייני‬
‫פרק א' ‪ -‬רקע ותיאור פעילות שופרסל‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫כללי‬
‫שוק מוצאי הצריכה השוטפת והתפתחות הפעילות הקמעונאית של שופרסל‬
‫עמוד‬
‫‪1-3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫פרק ב' – ניתוח פיננסי‬
‫‪3-5‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הקצאת מחיר צירו העסקי‬
‫‪5-21‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫ריכוז הקצאת מחיר צירו( העסקי‬
‫מתודולוגיה‬
‫זיהוי הנכסי הבלתי מוחשיי‬
‫הערכת שווי‬
‫נספח – הערכת שווי המותגי‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪8‬‬
‫‪11‬‬
‫‪22‬‬
‫פרק א' ‪ -‬רקע ותיאור פעילות שופרסל‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫שופרסל הינה חברה קמעונאית‪ ,‬בעלת רשת סופרמרקטי‪ ,‬המפעילה מועדו‪ #‬לקוחות ופעילה‬
‫בתחו הנדל"‪ #‬המניב‪ .‬החברה הינה ציבורית ומניותיה נסחרות בבורסה לניירות ער) בתל‬
‫אביב )"הבורסה"(‪ ,‬כמו ג סדרות אג"ח שהנפיקה )סדרות ב' ו ג'(‪.‬‬
‫קמעונאות‬
‫נכו‪ #‬ליו ‪ 31.12.2009‬מפעילה שופרסל‪ ,‬כ ‪ 240‬סניפי ברחבי האר‪ /‬במסגרת חמישה‬
‫פורמטי‪ ,‬המיועדי לקהלי יעד שוני‪" :‬שופרסל שלי"‪ ,‬הינו פורמט חנויות שכונתיות הנות‪#‬‬
‫מענה לצרכ‪ #‬בנושא נוחות‪ ,‬מיקו הסניפי וזמינות‪" .‬יש" ו "שופרסל דיל"‪ ,‬הינ פורמטי‬
‫חנויות‬
‫‪ Heavy Discount‬המיועדי לכלל האוכלוסייה‪" .‬שופרסל ביג"‪ ,‬הינו פורמט‬
‫"היפרמרקט" )‪" .(One Stop Shop‬שופרסל אקספרס" הינו פורמט חנויות מינימרקט ומכולת‬
‫שכונתיות‪ ,‬אשר הושק בדצמבר ‪ ,2007‬כשהחנויות בו מופעלות על ידי זכייני‪.‬‬
‫כמו כ‪ ,#‬משווקת החברה את מוצריה ג באמצעות מערכת "שופרסל ישיר" לעריכת קניות‬
‫באמצעות האינטרנט והטלפו‪.#‬‬
‫נכו‪ #‬לסו( דצמבר ‪ 2009‬מועסקי בחברה ‪ 10,620‬עובדי במשרה מלאה‪ ,‬במשרה חלקית‬
‫ועובדי כוח אד‪ .‬באוקטובר ‪ 2009‬החליטה החברה לעבור לניהול וסידור עצמאי של המדפי‬
‫בחנויות החל מינואר ‪ .2010‬להערכת החברה‪ ,‬כתוצאה ממעבר לסדרנות עצמית יתווספו‬
‫למעלה מ ‪ 1,000‬משרות‪.‬‬
‫כרטיסי אשראי‬
‫החברה מציעה לציבור כרטיסי אשראי המאפשרי לקיחת מסגרת אשראי חו‪ /‬בנקאית‬
‫והטבות ללקוחות במרבית סניפי החברה ובתחנות הדלק של פז‪ .‬מחזיקי כרטיס האשראי‬
‫נהני מהטבות נוספות לחברי המועדו‪ #‬ללא כרטיס‪ .‬נכו‪ #‬ל ‪ 31.12.2009‬מספר כרטיסי‬
‫האשראי שהונפקו על ידי שופרסל נאמד בכ ‪ 332‬אל(‪ ,‬לעומת כ ‪ 224‬אל( כרטיסי אשראי ל‬
‫‪.31.12.2008‬‬
‫נדל"‪ #‬מניב‬
‫נכו‪ #‬ל ‪ 31.12.2009‬מחזיקה החברה ב ‪ 18‬נכסי המשקפי כ ‪ 85‬אל( מ"ר של נדל"‪ #‬מניב‪:‬‬
‫כ ‪ 45‬אל( מ"ר )כ ‪ (53%‬צמודי לסניפי פעילי‪ ,‬כ ‪ 21‬אל( מ"ר )כ ‪ (25%‬שימשו בעבר‬
‫כסניפי ומושכרי כיו לאחרי וכ ‪ 19‬אל( מ"ר )כ ‪ (22%‬אינ קשורי לפעילות‬
‫הקמעונאית‪ .‬היק( ההכנסות מהשכרת נכסי הסתכ בשנת ‪ 2009‬בכ ‪ 57‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫להל‪ #‬תיאור נכסי המקרקעי‪ #‬העיקריי‪:‬‬
‫שופרסל ‪ 2000‬הינו קומפלקס מסחר ומשרדי הממוק בדרו נתניה‪ ,‬חכור ממנהל‬
‫מקרקעי ישראל )"ממ"י"(‪ .‬הקומפלקס כולל מבנה ששטחו הכולל כ ‪ 66.2‬דונ ומתוכו‬
‫שטחי מסחר הניתני להשכרה של כ ‪ 33.4‬דונ )יתר השטחי משמשי כחניו‪ .(#‬כ ‪ 8‬דונ‬
‫משמשי כסני( שופרסל‪ ,‬כ ‪ 21‬דונ מושכרי לשוכר יחיד והיתר לשוכרי שוני‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫מרכז הקריה אשדוד הינו קומפלקס מסחר ומשרדי הממוק ברובע "הסיטי" באשדוד‪,‬‬
‫חכור מממ"י‪ .‬הקומפלקס כולל שטח להשכרה של כ ‪ 10.5‬דונ‪ ,‬מתוכו כ ‪ 4.9‬דונ שטח‬
‫מסחרי‪ ,‬והיתרה מיועדת למשרדי‪ .‬בבעלות החברה מחצית מהנכס‪.‬‬
‫קניו‪ #‬הצומת כפר סבא ממוק על מגרש ששטחו הכולל כ ‪ 5.1‬דונ‪ .‬שטחו הכולל של‬
‫המבנה הינו כ ‪ 4.5‬דונ הנית‪ #‬להשכרה‪ .‬הבעלות בנכס רשומה על ש חברת ביילסול‬
‫השקעות בע"מ‪ ,‬בה מחזיקה החברה ב ‪ 50%‬מהו‪ #‬המניות וב ‪ 51%‬מזכויות ההצבעה‪ .‬נכו‪#‬‬
‫ל ‪ 31.12.2009‬כ ‪ 45%‬מהשטחי בנכס מושכרי לשופרסל‪.‬‬
‫מצפה ספיר – הינו מרכז מסחרי בשטח בנוי של כ ‪ 10‬דונ‪ ,‬ממנו כ ‪ 7.5‬דונ בשימוש‬
‫שופרסל‪ ,‬הממוק בישוב כוכב יאיר צור יגאל על מגרש ששטחו כ ‪ 20‬דונ‪ .‬קיימות‬
‫זכויות בנייה לכ ‪ 10‬דונ נוספי‪ .‬המגרש חכור מממ"י‪.‬‬
‫נווה נאמ‪ #‬הינו קומפלקס משרדי בשטח בנוי של כ ‪ 3‬דונ הממוק במתח "מגדלי הוד‬
‫השרו‪ "#‬באזור התעשייה נווה נאמ‪ #‬בהוד השרו‪ .#‬במאי השנה‪ ,‬נמכר הנכס תמורת ‪15.4‬‬
‫מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫קטרפילר צומת קריית אתא – הינו בניי‪ #‬בשטח בנוי של כ ‪ 16‬דונ המשמש למסחר‬
‫ולמשרדי הממוק במפר‪ /‬חיפה‪ .‬שטח המגרש כ ‪ 10.3‬דונ‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫שוק מוצרי הצריכה השוטפת והתפתחות הפעילות הקמעונאית של שופרסל‬
‫‪4‬‬
‫להל‪ #‬התפתחות שוק מוצרי הצריכה השוטפת )‪ ( FMCG‬בשני ‪:20072009‬‬
‫‪ %‬שינוי‬
‫שנה ס פדיו‬
‫)מיליארדי ש"ח(‬
‫‪1.5%‬‬
‫‪32.7 2009‬‬
‫‪12.3%‬‬
‫‪32.2 2008‬‬
‫א‪.‬נ‪.‬‬
‫‪28.7 2007‬‬
‫מקור‪ :‬פרסומי בעיתונות בהתבסס על מחקרי איי‪ .‬סי‪ .‬נילס‪.#‬‬
‫השינוי בס) מכירות השוק בשנת ‪ ,2009‬נבע מגידול כמותי למרות סטגנציה במחיר הממוצע‪.‬‬
‫שופרסל מובילה בהפרש ניכר את השוק המבורקד‪ ,‬ע נתח שוק של כ ‪36.5%37.5%‬‬
‫בהשוואה לנתח שוק של כ ‪ 21%22%‬של הרשת השנייה בגודלה )הריבוע הכחול( בי‪ #‬השני‬
‫‪ .20082009‬להל‪ #‬התפתחות נתחי השוק של כלל הרשתות הקמעונאיות‪ ,‬בי‪ #‬השני הללו‪:‬‬
‫שופרסל‬
‫רבוע כחול‬
‫רשתות עצמאיות אחרות‬
‫מינימרקטי פרטיי‬
‫חצי חינ‬
‫סופר פאר וניו פאר‬
‫סה"כ‬
‫‪2009‬‬
‫‪37.3%‬‬
‫‪21.6%‬‬
‫‪22.7%‬‬
‫‪9.9%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪3.3%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q4/09‬‬
‫‪37.2%‬‬
‫‪21.7%‬‬
‫‪22.7%‬‬
‫‪10.1%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪3.1%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q3/09‬‬
‫‪37.4%‬‬
‫‪21.7%‬‬
‫‪22.7%‬‬
‫‪10.0%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪3.1%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q2/09‬‬
‫‪37.4%‬‬
‫‪21.2%‬‬
‫‪23.1%‬‬
‫‪9.9%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪3.2%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q1/09‬‬
‫‪37.1%‬‬
‫‪21.8%‬‬
‫‪22.5%‬‬
‫‪9.6%‬‬
‫‪5.3%‬‬
‫‪3.7%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪36.9%‬‬
‫‪22.6%‬‬
‫‪21.9%‬‬
‫‪9.8%‬‬
‫‪5.6%‬‬
‫‪3.2%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q4/08‬‬
‫‪37.1%‬‬
‫‪21.6%‬‬
‫‪22.7%‬‬
‫‪10.0%‬‬
‫‪5.7%‬‬
‫‪2.8%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q3/08‬‬
‫‪37.1%‬‬
‫‪22.3%‬‬
‫‪22.0%‬‬
‫‪10.0%‬‬
‫‪5.5%‬‬
‫‪3.2%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q2/08‬‬
‫‪36.9%‬‬
‫‪22.2%‬‬
‫‪22.0%‬‬
‫‪9.9%‬‬
‫‪5.8%‬‬
‫‪3.2%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪Q1/08‬‬
‫‪36.5%‬‬
‫‪24.5%‬‬
‫‪21.2%‬‬
‫‪9.2%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪3.4%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫מקור‪ :‬איי‪.‬סי‪ .‬נילס‪.#‬‬
‫במהל) השנתיי האחרונות הצליחה שופרסל לשמור על נתח שוק של ‪ 36.5%37.4%‬למרות‬
‫התגברות התחרות‪ .‬לעומתה‪ ,‬נית‪ #‬לראות‪ ,‬ירידה בנתח השוק של הריבוע הכחול במקביל‬
‫‪4‬‬
‫‪ Fast Moving Consumer Goods‬מוצרי הנמכרי במהירות יחסית ובעלויות נמוכות בסופרמרקטי‪ ,‬רשתות‬
‫פאר ומינימרקטי פרטיי‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫להתחזקות הרשתות הפרטיות האחרות בשנת ‪ ,2008‬והתייצבות בשנת ‪ 2009‬על רקע השקת‬
‫הפורמט מגה בול על ידי הריבוע הכחול‪.‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬ניתוח פיננסי‬
‫להל‪ #‬תמצית הדוחות המאוחדי של שופרסל‪:‬‬
‫‪2009‬‬
‫מכירות‪ ,‬נטו‬
‫דמי שכירות וניהול‬
‫ס הכנסות‬
‫‪10,984‬‬
‫‪57‬‬
‫‪11,041‬‬
‫עלות המכירות‬
‫עלות השירותי והוצאות הניהול‬
‫עלות המכר‬
‫)‪(8,127‬‬
‫)‪(40‬‬
‫)‪(8,167‬‬
‫תמצית דו"ח רווח והפסד‬
‫‪2006‬‬
‫‪2007‬‬
‫‪2008‬‬
‫)תקינה ישראלית(‬
‫)‪(IFRS‬‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪8,914‬‬
‫‪9,861‬‬
‫‪10,897‬‬
‫‪40‬‬
‫‪74‬‬
‫‪65‬‬
‫‪8,954‬‬
‫‪9,935‬‬
‫‪10,962‬‬
‫)‪(7,967‬‬
‫)‪(40‬‬
‫)‪(8,007‬‬
‫)‪(6,624‬‬
‫)‪(29‬‬
‫)‪(6,653‬‬
‫)‪(7,253‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(7,292‬‬
‫רווח גולמי‬
‫‪2,874‬‬
‫‪2,955‬‬
‫‪2,643‬‬
‫‪2,301‬‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫)‪(2,235‬‬
‫)‪(145‬‬
‫)‪(2,243‬‬
‫)‪(142‬‬
‫)‪(2,062‬‬
‫)‪(146‬‬
‫)‪(1,953‬‬
‫)‪(115‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫הכנסות )הוצאות( אחרות‬
‫הוצאות מימו‪ ,#‬נטו‬
‫חלקה של החברה ברווחי )בהפסדי(‬
‫חברות כלולות‪ ,‬נטו ממס‬
‫רווח לפני מס‬
‫מסי על הכנסה‬
‫חלק המיעוט ברווח והשפעה מצטברת‬
‫לתחילת שנה בגי‪ #‬שינוי שיטה‬
‫חשבונאית‪ ,‬נטו‬
‫רווח נקי לבעלי המניות‬
‫‪494‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(62‬‬
‫‪570‬‬
‫)‪(58‬‬
‫)‪(204‬‬
‫‪435‬‬
‫‪21‬‬
‫)‪(103‬‬
‫‪233‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(101‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪433‬‬
‫)‪(110‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪300‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪345‬‬
‫)‪(108‬‬
‫‪12‬‬
‫‪141‬‬
‫)‪(19‬‬
‫‬
‫‪323‬‬
‫‪1‬‬
‫‪282‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪237‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪121‬‬
‫‪Ebitda‬‬
‫‪712‬‬
‫‪801‬‬
‫‪676‬‬
‫‪492‬‬
‫שיעור השינוי בהכנסות‬
‫שיעור הרווח הגולמי‬
‫שיעור הרווח התפעולי‬
‫שיעור הרווח הנקי‬
‫‪0.7%‬‬
‫‪26.0%‬‬
‫‪4.5%‬‬
‫‪2.9%‬‬
‫‪10.3%‬‬
‫‪27.0%‬‬
‫‪5.2%‬‬
‫‪2.6%‬‬
‫‪11.0%‬‬
‫‪26.6%‬‬
‫‪4.4%‬‬
‫‪2.4%‬‬
‫א‪.‬נ‪.‬‬
‫‪25.7%‬‬
‫‪2.6%‬‬
‫‪1.4%‬‬
‫תמצית מאז‬
‫‪31.12.2009‬‬
‫‪25.2.2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫נכסי שוטפי‬
‫מזומני‪ ,‬שווי מזומני ובטוחות‬
‫לקוחות‬
‫חייבי‪ ,‬יתרות חובה ומסי שוטפי‬
‫מלאי‬
‫נכסי בלתי שוטפי‬
‫הלוואות לאחרי ולחברה כלולה‬
‫השקעות אחרות‬
‫נדל"‪ #‬להשקעה‬
‫)‪(2‬‬
‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬
‫)‪(3‬‬
‫נכסי בלתי מוחשיי והוצאות נדחות‬
‫מסי נדחי‬
‫הטבות לעובדי‬
‫סה"כ נכסי‬
‫)‪(1‬‬
‫‪31.12.2009‬‬
‫‪25.2.2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪1,061‬‬
‫‪1,109‬‬
‫‪128‬‬
‫‪664‬‬
‫‪2,962‬‬
‫‪901‬‬
‫‪1,179‬‬
‫‪105‬‬
‫‪599‬‬
‫‪2,784‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫אשראי מתאגידי בנקאיי‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬
‫ספקי ונותני שירותי‬
‫זכאי ויתרות זכות‬
‫הפרשות בגי‪ #‬תביעות‬
‫‪64‬‬
‫‪18‬‬
‫‪331‬‬
‫‪66‬‬
‫‪27‬‬
‫‪329‬‬
‫‪1,983‬‬
‫‪1,937‬‬
‫‪738‬‬
‫‪109‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3,247‬‬
‫‪739‬‬
‫‪110‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3,211‬‬
‫‪6,209‬‬
‫‪5,995‬‬
‫‪43‬‬
‫‪122‬‬
‫‪1,673‬‬
‫‪580‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2,424‬‬
‫‪5‬‬
‫‪125‬‬
‫‪1,504‬‬
‫‪546‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2,186‬‬
‫התחייבויות שאינ שוטפות‬
‫תאגידי בנקאיי ואחרי‬
‫אגרות חוב‬
‫‪44‬‬
‫‪2,123‬‬
‫‪42‬‬
‫‪2,194‬‬
‫הטבות נטו לעובדי‬
‫‪57‬‬
‫‪58‬‬
‫‪144‬‬
‫מסי נדחי ואחרות‬
‫חלק בגרעו‪ #‬בהו‪ #‬של חברה כלולה ‪33‬‬
‫‪2,401‬‬
‫‪139‬‬
‫‪33‬‬
‫‪2,466‬‬
‫זכויות מיעוט‬
‫הו עצמי‬
‫‪1‬‬
‫‪1,383‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1,342‬‬
‫סה"כ התחייבויות והו עצמי‬
‫‪6,209‬‬
‫‪5,995‬‬
‫)‪ (1‬כולל סיווג מחדש שבוצע בדוחות הרבעו‪ #‬הראשו‪ #‬של ‪.2010‬‬
‫)‪ (2‬כולל ג דמי חכירה ששולמו מראש‪.‬‬
‫)‪ (3‬משק( בעיקר מוניטי‪ #‬שנוצר עקב רכישת ‪ 100%‬ממניות קלאבמרקט רשתות שיווק בע"מ‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(1‬‬
‫א‪.‬‬
‫הכנסות ורווחיות תפעולית‬
‫ההכנסות מקמעונאות בשנת ‪ 2009‬הסתכמו בכ ‪ 11‬מיליארד ש"ח‪ ,‬בדומה לשנת ‪ .2008‬על‬
‫רקע התגברות התחרות והמשבר הכלכלי קוזזה השפעת תוספת של כ ‪ 8‬סניפי בשנת ‪2009‬‬
‫כנגד השפעת ירידת מחירי המכירה הממוצעי‪ ,‬בי‪ #‬היתר‪ ,‬עקב מעבר הצרכני לרכישת‬
‫מוצרי זולי יותר‪ .‬המכירות למ"ר בחנויות הסתכמו בשנת ‪ 2009‬בכ ‪ 21,896‬ש"ח‬
‫בהשוואה ל ‪ 21,944‬בשנת ‪.2008‬‬
‫שיעור הרווח הגולמי עמד בשנת ‪ 2009‬על ‪ ,26%‬ירידה של כאחוז לעומת שנת ‪.2008‬‬
‫הוצאות התפעול הסתכמו בשני ‪ 20082009‬בכ ‪ 2.4‬מיליארד ש"ח‪ ,‬כ ‪ 22%‬מההכנסות‪.‬‬
‫שיעור הרווח התפעולי בשנת ‪ 2009‬עמד על כ ‪ 4.5%‬בהשוואה לכ ‪ 5.2%‬בשנת ‪ ,2008‬בעיקר‬
‫עקב השפעת התחרות‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הוצאות מימו‬
‫הוצאות המימו‪ #‬הסתכמו בשנת ‪ 2008‬בכ ‪ 200‬מיליוני ש"ח בהשוואה לכ ‪ 100‬מיליוני ש"ח‬
‫בשני ‪ .20062007‬הגידול הושפע בי‪ #‬היתר בעיקר עקב העלייה במדד בשנת ‪) 2008‬כ ‪(4.5%‬‬
‫וכ‪ #‬לאור הוצאות שהתהוו בגי‪ #‬עסקאות אקדמה )גידור בפני מדד ושערי חליפי‪ ,(#‬על רקע‬
‫המשבר הפיננסי ושיערו) התחייבות בגי‪ #‬אופציית ‪ PUT‬של המיעוט בשופרסל פיננסי‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2009‬נרשמה ירידה חדה בהוצאות המימו‪ #‬לעומת ‪ 2008‬בעיקר לאור התהוות הכנסות‬
‫בגי‪ #‬עסקאות אקדמה לעומת הוצאות‪ ,‬כאמור‪ ,‬בשנת ‪.2008‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מיסי על ההכנסה‬
‫שיעורי המס האפקטיביי בשני ‪ 2009‬ו ‪ 2007‬עמדו על כ ‪ 25%‬וכ ‪ 31%‬בהתאמה‪ .‬בשנת‬
‫‪ 2008‬עמד שיעור המס האפקטיבי על כ ‪ 6%‬כתוצאה מהקטנת חבות המס )כ ‪ 127‬מיליוני‬
‫ש"ח( לאור יצירת נכס מס בגי‪ #‬הפסדיה הצבורי של קלאבמרקט רשתות שיווק בע"מ‬
‫שמוזגה לחברה בדצמבר ‪.2007‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ניתוח מאזני‬
‫הנכסי העיקריי ב ‪ 31.12.2009‬הינ רכוש קבוע )כ ‪ ,(30%‬חוב לקוחות )כ ‪ (20%‬ונכסי‬
‫נזילי )כ ‪ .(15%‬הגידול ברכוש השוט(‪ ,‬בהשוואה לשנת ‪ ,2008‬נובע כתוצאה מגידול‬
‫ביתרות המזומני לאחר הנפקת אגרות חוב באוגוסט ‪) 2009‬סדרה ג'(‪ .‬היחס השוט( עלה‬
‫בעקבות זאת לכ ‪ 1.27‬בשנת ‪ 2009‬בהשוואה לכ ‪ 1.03‬בשנת ‪.2008‬‬
‫ההתחייבויות הפיננסיות‪ ,‬נטו הסתכמו ב ‪ 31.12.2009‬בכ ‪ 1,524‬מיליוני ש"ח‪ ,‬בהשוואה לכ‬
‫‪ 1,775‬מיליוני ש"ח ל ‪ .31.12.2008‬המנו( הפיננסי החשבונאי ל ‪ ,31.12.2009‬הינו כ ‪53%‬‬
‫לעומת כ ‪ 59%‬ל ‪ ,31.12.2008‬בהשוואה למנו( פיננסי כלכלי )בהתבסס על שווי השוק של‬
‫המניות( של כ ‪ 27%‬ל ‪ .31.12.2009‬חוב הלקוחות של רשת קמעונאית כולל חוב משמעותי‬
‫באמצעות כרטיסי אשראי‪ ,‬אשר אמור להיפרע מיד בתחילת החודש הבא‪ ,‬ואשר יש לראות‬
‫‪4‬‬
‫בה "נכס פיננסי"‪ .‬א נניח כי ‪ 50%‬מחובות הלקוחות בכרטיסי אשראי מהווי נכס פיננסי‬
‫)כ ‪ 533‬מיליוני ש"ח ליו ‪ 31.12.2009‬בהשוואה לכ ‪ 515‬מיליוני ש"ח ל ‪ ,(31.12.2008‬אזי‬
‫המנו( הפיננסי החשבונאי קט‪ #‬לכ ‪ 42%‬בשנת ‪ 2009‬בהשוואה לכ ‪ 50%‬בשנת ‪ .2008‬הקיטו‪#‬‬
‫ביתרת החוב הפיננסי‪ ,‬נטו והירידה בשיעור המינו( בשנת ‪ 2009‬מושפעי מדיבידנד נמו)‬
‫יותר שחולק בשנת ‪.2009‬‬
‫אגרות חוב‪:‬‬
‫להל‪ #‬פרטי אודות אגרות החוב שהנפיקה החברה‪:‬‬
‫סוג‬
‫ריבית‬
‫אשראי‬
‫חוב לא סחיר אג"ח א'‬
‫חוב‬
‫סחיר‬
‫אג"ח ב'‬
‫אג"ח ג'‬
‫תשואה לפדיו‬
‫סוג‬
‫ער בספרי‬
‫)‪(1‬‬
‫נקובה ל‪25.2.2010 -‬‬
‫מח"מ‬
‫)שני(‬
‫‪1.06‬‬
‫ל‪25.2.2010 -‬‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪198‬‬
‫מדד‬
‫‪3.2% 5.20%‬‬
‫‪4.2% 5.45%‬‬
‫‪6.11‬‬
‫‪3.76‬‬
‫‪1696‬‬
‫‪436‬‬
‫מדד‬
‫לא צמודה‬
‫‪ 4.80%‬ל‪.‬ר‪.‬‬
‫סה"כ‬
‫הצמדה‬
‫‪2,330‬‬
‫)‪ (1‬כולל ריבית לשל‪.‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הקצאת מחיר צירו העסקי‬
‫‪.1‬‬
‫ריכוז הקצאת מחיר צירו העסקי‬
‫עלות הרכישה מסתכמת בכ ‪ 2,341‬מיליוני ש"ח וכוללת את שוויה ההוג‪ #‬של ההשקעה‬
‫במועד השגת השליטה‪ ,‬על בסיס שווי השוק במועד העסקה בס) כ ‪ 1,918‬מיליוני ש"ח‬
‫בתוספת עלות ההשקעה הנוספת בס) ‪ 423‬מיליוני ש"ח במזומ‪ .#‬ההו‪ #‬העצמי הנרכש‬
‫המיוחס לבעלי המניות ליו ‪ 25.2.10‬הינו כ ‪ 660‬מיליוני ש"ח )בהתא לאחוז החזקה‬
‫אפקטיבי של ‪ ,(48.15%‬כ) שעוד( עלות המניות על שוויי‪ #‬המאזני מסתכ בכ ‪ 1,681‬מיליוני‬
‫ש"ח‪.‬‬
‫להל‪ #‬ריכוז ייחוס עלות הרכישה‪:‬‬
‫‪5‬‬
‫אור)‬
‫אומד‪#‬‬
‫שווי מאזני‬
‫חיי‬
‫התאמת‬
‫ליו‬
‫אומד‪#‬‬
‫השווי ההוג‪ #‬שימושי‬
‫שווי הוג‪#‬‬
‫‪25.2.2010‬‬
‫)שני(‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪2,341‬‬
‫תמורה‬
‫בנייני וקרקעות בבעלות ובחכירה‬
‫רכוש קבוע אחר‬
‫ס) רכוש קבוע‬
‫נדל"‪ #‬להשקעה‬
‫הו‪ #‬חוזר‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫התחייבויות פיננסיות‪ ,‬נטו‬
‫התחייבויות אחרות‬
‫תוכנות מחשב‬
‫מס רכישה‬
‫)‪(4‬‬
‫קשרי לקוחות‬
‫)‪(5‬‬
‫מותגי‬
‫)‪(6‬‬
‫‪1,066‬‬
‫‪339‬‬
‫‪1,405‬‬
‫‪917‬‬
‫‪1,983‬‬
‫‪331‬‬
‫)‪(269‬‬
‫‬
‫‪339‬‬
‫‬
‫‬
‫‪917‬‬
‫‪2,322‬‬
‫‪331‬‬
‫)‪(269‬‬
‫)‪(1,345‬‬
‫)‪(87‬‬
‫‪34‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(218‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫)‪(1,563‬‬
‫)‪(87‬‬
‫‪34‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5.3‬‬
‫‬
‫‪796‬‬
‫‪796‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪737‬‬
‫‪743‬‬
‫‪20‬‬
‫‪50‬‬
‫הסכמי שכירות‬
‫הסכמי זכיינות‬
‫מוניטי‪) #‬ללא חלק המיעוט במוניטי‪(#‬‬
‫מיסי נדחי )עתודות למס(‪ ,‬נטו‬
‫‪1‬‬
‫‪13‬‬
‫‪667‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1,384‬‬
‫‪185‬‬
‫‬
‫‪638‬‬
‫)‪(379‬‬
‫‪2,098‬‬
‫‪186‬‬
‫‪13‬‬
‫‪1,305‬‬
‫)‪(333‬‬
‫‪3,482‬‬
‫בהתא להסכמי השכירות‬
‫‪4.2‬‬
‫)‪(7‬‬
‫תשלו מבוסס מניות‬
‫זכויות מיעוט )חברת בת(‬
‫חלק בעלי הזכויות שאינ מקנות‬
‫שליטה בשופרסל )‪(51.8%‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪3.4‬‬
‫)‪(711‬‬
‫)‪(406‬‬
‫)‪(1,117‬‬
‫‪660‬‬
‫‪1,681‬‬
‫‪2,341‬‬
‫הו עצמי נרכש )‪(48.2%‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪ (1‬כולל דמי חכירה ששולמו מראש‪ .‬אומד‪ #‬השווי ההוג‪ #‬כולל שווי נכסי המקרקעי‪ #‬בחכירה תפעולית המסווגי במאז‪#‬‬
‫ליו ‪ 31.12.2009‬ובמאז‪ #‬הפרופורמה למועד העסקה‪ ,‬כדמי חכירה מראש‪.‬‬
‫)‪ (2‬כולל ציוד ומתקני‪ ,‬שיפורי במושכר וכלי רכב‪.‬‬
‫)‪ (3‬ההפרש המקורי מיוחס לאגרות החוב‪ .‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של מח"מ ‪ 3‬סדרות אגרות החוב‪.‬‬
‫)‪ (4‬מועדו‪ #‬הלקוחות "שופרסל"‪.‬‬
‫)‪ (5‬לרבות שמות מסחריי‪ ,‬המותג הפרטי ואתר האינטרנט‪ .‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של אור) חיי המותגי‪.‬‬
‫)‪ (6‬אור) חיי הסכמי השכירות משק( את יתרת החיי הממוצעת לסיו חוזי השכירות‪ ,‬לרבות אופציות להארכת השכירות‪.‬‬
‫)‪ (7‬אור) החיי משק( ממוצע משוקלל של השני שנותרו עד לפדיו‪ #‬כתבי האופציה‪.‬‬
‫)‪ (8‬ללא תשלו מבוסס מניות הנכלל בהו‪ #‬העצמי‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫מתודולוגיה‬
‫א‪ .‬כללי‬
‫הערכת השווי ההוג‪ #‬של הנכסי המוחשיי והלא מוחשיי‪ ,‬וייחוס עלות הרכישה‪,‬‬
‫מבוססי בעיקר על כללי והנחיות שנקבעו על ידי תק‪ #‬הדיווח הבינלאומי‬
‫"‪."IFRS 3(R) Business Combinations‬‬
‫הקצאת מחיר צירו( העסקי כוללת את השלבי הבאי‪:‬‬
‫נכסי מוחשיי‪ ,‬נטו הערכת השווי ההוג‪ #‬של הנכסי המוחשיי למועד‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫הרכישה;‬
‫נכסי לא מוחשיי )למעט מוניטי‪ (#‬זיהוי הנכסי הלא מוחשיי שנרכשו‬
‫והערכת שוויי ההוג‪ .#‬כמו כ‪ ,#‬נדרש לקבוע את אור) החיי של הנכסי הלא‬
‫מוחשיי;‬
‫‪6‬‬
‫)‪(3‬‬
‫מוניטי‪ #‬שווי המוניטי‪ #‬שנרכש נגזר מהפער בי‪ #‬עלות הרכישה לבי‪ #‬השווי‬
‫ההוג‪ #‬המצרפי‪.‬‬
‫הקצאת מחיר צירו( העסקי מבוססת על הערכה פרטנית של השווי ההוג‪Fair ) #‬‬
‫‪ (Value‬של הנכסי )והתחייבויות( המוחשיי והלא מוחשיי של החברה הנרכשת‪.‬‬
‫שווי הוג‪ #‬מוגדר כשווי הנכס )התחייבות( במועד ביצוע העסקה בי‪ #‬מוכר מרצו‪ #‬לקונה‬
‫מרצו‪.#‬‬
‫ב‪.‬‬
‫גישות לקביעת השווי ההוג‬
‫קיימות שלוש גישות כלליות מקובלות לקביעת שווי הוג‪ #‬של נכסי )כולל נכסי בלתי‬
‫מוחשיי(‪ .‬בהערכת שווי כל נכס‪ ,‬השתמשנו בשיטה המתאימה ביותר לדעתנו‪ ,‬בהתא‬
‫לאופי הנכס המוער)‪ ,‬ובהתחשב במגבלות ישימות‪ .‬להל‪ #‬פירוט השיטות‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫גישת העלות שחלו( )‪ (Cost Approach‬הערכת העלות הכרוכה בייצור או‬
‫רכישת נכס תחליפי‪ .‬ההנחה בבסיס גישה זו הינה שמשקיע סביר לא ישל על‬
‫הנכס הקיי‪ ,‬המוער)‪ ,‬יותר מאשר עלות נכס תחליפי‪ ,‬בעל מאפייני זהי‪.‬‬
‫גישה זו תקפה לנכסי שהחלפת בנכסי דומי או זהי פשוטה יחסית‪ .‬על‬
‫פי גישה זו נהוג‪ ,‬בדר) כלל‪ ,‬להערי) את עלות החלפת הנכס בנכס דומה‪/‬זהה‬
‫חדש‪ ,‬ומזה לנכות הפרשה המשקפת פחת פיזיתפעולי‪ ,‬טכנולוגי וכלכלי של‬
‫הנכס במצבו הקיי ביחס לחדש‪ .‬לצור) עבודתנו‪ ,‬השתמשנו בגישת העלות‬
‫לצור) הערכת שווי השיפורי במושכר והציוד והמתקני בסניפי שופרסל‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫גישת השוק )‪ (Market Approach‬השוואה וגזירת שווי הנכס המוער) ממחירי‬
‫נכסי דומי בשוק וממחירי בעסקאות דומות‪ .‬גישה זו מקובלת בדר) כלל‬
‫בגי‪ #‬נכסי בעלי סחירות גבוהה ואשר מחיריה מתעדכני באופ‪ #‬תדיר‪.‬‬
‫בעבודתנו‪ ,‬נעשה שימוש בגישת שווי השוק‪ ,‬בקביעת שווי הנדל"‪ #‬בבעלות )על פי‬
‫חוות דעת שמאי מקרקעי‪ ,(#‬וכ‪ #‬כעזר להערכת שווי חוזי השכירות של שופרסל‪:‬‬
‫לצור) ההערכה הסתמכנו על חוות דעת שמאי המקרקעי‪ #‬לגבי דמי השכירות‬
‫הראויי בנכסי )סניפי( ששוכרת שופרסל‪ ,5‬כפי שיפורט בהמש)‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫גישת ההכנסות )‪ (Income Approach‬השווי ההוג‪ #‬בגישה זו מבוסס על שיטת‬
‫היוו‪ #‬תזרימי המזומני העתידיי )‪ ,(DCF‬לפיה שווי הנכס נקבע על פי היוו‪#‬‬
‫תזרימי המזומני הצפויי בגינו‪ .‬על פי שיטה זו‪ ,‬נדרשת תחזית זרימת‬
‫מזומני לתקופה של מספר שני‪ ,‬על סמ) ניתוח רכיבי ההכנסות וההוצאות‪,‬‬
‫והערכת שווי הפעילות הנמשכת לאחר תו תקופת התחזית שנערכה‬
‫)‪ .(Exit Value‬בנוס(‪ ,‬השיטה מחייבת קביעת שיעור ההיוו‪ #‬המתאי לסוג‬
‫הנכס ולרמת הסיכו‪ #‬בגינו‪ .‬בהערכת שווי נכסי לא מוחשיי נהוג להשתמש‬
‫בשיטות הבאות הנגזרות מגישת ההכנסות‪:‬‬
‫‪ 5‬חוות דעת שמאי המקרקעי‪ #‬מר טובי גרש מיו ‪ ,25.4.2010‬אשר הסכי לאזכורה ולהכללתה במסגרת חוות דעתנו‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫)א( שיטת "פטור מתמלוגי" )‪ (Royalty-Relief Method‬שיטה לפיה מוער)‬
‫שווי נכס לא מוחשי‪ ,‬לפי היוו‪ #‬תשלומי התמלוגי הראויי‪ ,‬שהיה בעל‬
‫הנכס נדרש לשל לצור) השימוש בנכס‪ ,‬לולא היה בבעלותו‪ .‬שיטה זו‬
‫משמשת בעיקר להערכת נכסי לא מוחשיי הרשומי משפטית על ש‬
‫החברה‪ ,‬כגו‪ :#‬מותגי‪ ,‬סימני מסחר‪ ,‬שמות אתרי אינטרנט‪ ,‬מאגרי מידע‪,‬‬
‫פטנטי וכו'(‪ .‬לצור) עבודתנו‪ ,‬השתמשנו בשיטה זו לצור) הערכת שווי‬
‫המותג "שופרסל" והמותג "יש"‪.‬‬
‫)ב( שיטת היוו‪ #‬הרווחי העודפי )‪(Multi-Period Excess Earnings Method‬‬
‫שיטה לפיה מוער) שווי נכס לא מוחשי לפי היוו‪" #‬הרווחי העודפי"‬
‫העתידיי המיוחסי לנכס‪" .‬הרווחי העודפי" מוגדרי כפער בי‪#‬‬
‫תחזית הרווחי התפעוליי )לאחר פחת ומס( הצפויה בגי‪ #‬הנכס‪,‬‬
‫ובי‪ #‬התשואה ההוגנת על יתר הנכסי התורמי לפעילות‬
‫)‪ (Contributory Assets‬הכוללי נכסי מוחשיי )הו‪ #‬חוזר‪ ,‬רכוש קבוע‬
‫וכו'(‪ ,‬ונכסי בלתי מוחשיי )מותגי‪ ,‬הסכמי וחוזי‪ ,‬וכ‪ #‬כוח עבודה(‪.‬‬
‫שיטה זו משמשת‪ ,‬בדר) כלל‪ ,‬להערכת הנכסי הלא מוחשיי המהותיי‬
‫ובעלי הזיקה הגבוהה ביותר לפעילות הנרכשת‪ ,‬כגו‪ #‬קשרי לקוחות‬
‫)‪ .(Customers Relationship‬השתמשנו בשיטה זו לצור) הערכת שווי בסיס‬
‫הלקוחות‪.‬‬
‫שווי הטבה בגי‪ #‬הפחתה מוכרת לצור) מס ‪ -‬השווי ההוג‪ #‬של נכסי לא‬
‫מוחשיי‪ ,‬שהינ ברי פחת לצור) מס‪ ,‬אמור לכלול את שווי הטבת המס‬
‫הגלומה בגי‪ #‬הפחתת נכסי‪ .‬התקני החשבונאיי מחייבי הכללת רכיב זה‪,‬‬
‫ג א העסקה נשוא חוות הדעת הינה עסקת מכירת מניות‪ ,‬שאינה מאפשרת‬
‫בפועל הפחתת הנכסי לצור) מס‪ .‬על כ‪ ,#‬לשווי נכסי ברי פחת לצור) מס‪,‬‬
‫המתקבל בגישת העלות או בגישת ההכנסות יש להוסי( את שווי הטבת המס‪.‬‬
‫במידה ומשתמשי בגישת השוק‪ ,‬אי‪ #‬צור) להוסי( רכיב זה מאחר והוא מגול‬
‫בשווי השוק של הנכסי הדומי‪ ,‬מה נגזר שווי הנכס‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫זיהוי הנכסי הבלתי מוחשיי‬
‫על פי גילויי הדעת‪ ,‬קיימי שני מבחני חלופיי להכרה בנכס בלתי מוחשי בנפרד‬
‫ממוניטי‪:#‬‬
‫הנכס נית‪ #‬להפרדה )ג א אי‪ #‬בכוונת הרוכש להפרידו( באמצעי הבאי‪ :‬מכירתו‪,‬‬
‫א‪.‬‬
‫העברתו‪ ,‬החלפתו‪ ,‬השכרתו‪ ,‬מת‪ #‬רישיו‪ #‬לשימוש בו וכד'‪ .‬א לא נית‪ #‬להפריד את‬
‫הנכס בעצמו‪ ,‬עדיי‪ #‬ייחשב כנכס נפרד‪ ,‬א נית‪ #‬להפרידו על ידי הצמדתו לנכס או‬
‫התחייבות אחרי‪ ,‬הניתני להפרדה‪.‬‬
‫דוגמאות‪ :‬קשרי לקוחות לא חוזיי‪ ,‬רשימות לקוחות ומנויי‪ ,‬מאגרי נתוני‪ ,‬צבר‬
‫הזמנות‪ ,‬טכנולוגיה שאינה מעוגנת בפטנט וכו'‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫יוצא מ‪ #‬הכלל‪ ,‬הינו הטיפול בכוח עבודה מיומ‪ ,(Assembled Workforce) #‬אשר על פי‬
‫הנחיות גילויי הדעת‪ ,‬יש לראות בו חלק בלתי נפרד מהמוניטי‪.#‬‬
‫ב‪.‬‬
‫מקור הנכס בזכויות חוזיות או משפטיות )‪ .(Contractual-Legal‬דוגמאות‪ :‬הסכמי‬
‫וחוזי‪ ,‬מותגי וסימני רשומי‪ ,‬פטנטי‪ ,‬זכויות יוצרי וכד' )קריטריו‪" #‬חוזי‬
‫משפטי"(‪.‬‬
‫להל‪ #‬פירוט הנכסי הבלתי מוחשיי שהוכרו והוערכו בנפרד מהמוניטי‪ ,#‬בהסתמ) על מידע‬
‫שהועבר לידינו על ידי הנהלת החברה‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫בסיס הלקוחות אופי הפעילות העסקית‪ ,‬בדומה לענ( הקמעונאות בכללותו‪ ,‬אינו כרו)‬
‫במוצרי ייחודיי‪ ,‬תנאי חוזיי‪ ,‬או א( בקשר בי‪ #‬אישי ללקוח‪ ,‬הקושרי את‬
‫הלקוח לרשת‪ .‬בר‪ ,‬שופרסל מנהלת מועדו‪ #‬לקוחות תחת המותג "שופרסל"‪ ,6‬המורכב‬
‫ג מבעלי כרטיסי האשראי‪ ,‬אות מנפיקה חברת לאומיקארד‪ .‬חברי מועדו‪ #‬הלקוחות‬
‫נהני ברוב סניפי החברה מהטבות והנחות ייחודיות מסוגי שוני ונתפסי על ידי‬
‫שופרסל כיעד אסטרטגי להגדלת נאמנות והיק( הרכישה שלה‪.‬‬
‫על פי הפרקטיקה המקובלת‪ ,‬תנאי לקיו קשרי לקוחות הינו מידע שיש לחברה‬
‫הנרכשת על הלקוח וקשר שוט( עימו‪ .‬ולפיכ)‪" ,‬הגדרת" קשרי הלקוחות חלה רק על‬
‫חברי מועדו‪ #‬הלקוחות שלחברה יש מידע לגבי זהות ומאפייני רכישותיה‪ .‬בר‪,‬‬
‫מאחר שההצטרפות למועדו‪ #‬הלקוחות של שופרסל אינה כרוכה במאמצי או‬
‫בהתחייבות מצד הלקוח‪ ,‬ולפיכ) יכולי להימנות על המועדו‪ #‬ג לקוחות "מזדמני"‬
‫שאינ מבצעי את קניותיה באופ‪ #‬שוט( בסניפי הרשת‪ ,‬התייחסנו לצור) הגדרת‬
‫קשרי הלקוחות‪ ,‬רק ללקוחות שרכשו לפחות ‪ 24‬פעמי )כשתי רכישות בחודש( בסניפי‬
‫הרשת במהל) שנת ‪.2009‬‬
‫לצור) זיהוי קשרי הלקוחות כנכס נפרד ממוניטי‪ #‬יש לבחו‪ #‬עמידת בקריטריוני‬
‫הזיהוי שצוינו לעיל‪ .‬להערכתנו‪ ,‬בסיס הלקוחות מושתת על קשר שוט( בי‪ #‬הלקוח ובי‪#‬‬
‫הסני( הבודד‪ ,‬כחלק מאופי הפעילות העסקית‪ .‬קשר שוט( זה הינו תוצאה של מיקו‬
‫הסניפי‪ ,‬נוחות הגישה והחנייה‪ ,‬מבחר המוצרי‪ ,‬מדיניות המחירי הנקוטה בה‬
‫וחוויית הקניה בכללותה‪ .‬להערכתנו קשר זה הוא המאפשר להפריד את "קשרי‬
‫הלקוחות" באמצעות השכרת הסני( הבודד‪ ,‬מכירתו וכד'‪ .‬בנוס(‪ ,‬החברות של‬
‫הלקוחות במועדו‪ #‬הלקוחות עשויה לשמש כבסיס לזיהוי על פי פרשנות רחבה של‬
‫הקריטריו‪" #‬החוזימשפטי" על א( שלחברי המועדו‪ #‬אי‪ #‬כל מחויבות לשופרסל‪.‬‬
‫בקביעת שווי בסיס הלקוחות‪ ,‬התייחסנו ללקוחות בסניפי שופרסל הקיימי‪ ,‬תו)‬
‫התחשבות ב"שיעורי עזיבת לקוחות" חזויי‪ .‬אור) החיי הממוצע‪ ,‬המשק( את‬
‫תקופת ההנאה מרווחי עודפי שמקור בבסיס הלקוחות הנרכש נאמד בכ ‪ 8‬שני‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫ביו ‪ 25.7.2007‬הושק ש חדש למועדו‪ #‬הלקוחות של החברה‪ ,‬תחת המותג "שופרסל"‪ ,‬וזאת במקו המותג‬
‫הקוד "סופר קארד"‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫ב‪.‬‬
‫המותג "שופרסל" הש המסחרי של החברה ממועד הקמתה‪ ,‬אשר משמש בשני‬
‫האחרונות כמותג העיקרי של שירותי החברה‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ 4‬פורמטי קמעונאיי המשתמשי בש המסחרי "שופרסל"‪" :‬שופרסלשלי"‪,‬‬
‫‬
‫"שופרסלביג"‪" ,‬שופרסלדיל" "ושופרסלאקספרס";‬
‫‬
‫‬
‫ג‪.‬‬
‫אתר אינטרנט ושיחות טלפוניות לביצוע הזמנות מהבית;‬
‫מותג פרטי שבמסגרתו נמכרי מוצרי יסוד שוני‪.‬‬
‫הש המסחרי "יש" המותג מייצג תת רשת‪ ,‬המתאפיינת במדיניות מחירי ‪Heavy‬‬
‫‪ ,Discount‬ואשר מיועדת לכלל האוכלוסייה תו) הקפדה על כשרות מהודרת‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫הסכמי השכירות הקיימי שווי הסכמי השכירות בסניפי המושכרי הוער)‬
‫באמצעות השוואה בי‪ #‬דמי השכירות בפועל על פי חוזי השכירות הקיימי‪ ,‬לבי‪ #‬דמי‬
‫השכירות הראויי באות נכסי‪ ,‬בתנאי השוק כיו‪ .‬דמי השכירות הראויי נקבעו‬
‫על פי הערכת שמאי מקרקעי‪ .#‬אור) החיי של נכס זה נקבע לפי יתרת תקופת‬
‫השכירות בהתחשב באופציות לחידוש‪ ,‬על פי ההסכמי הנ"ל‪.‬‬
‫להל‪ #‬פירוט הנכסי הבלתי מוחשיי אשר לא הוערכו במסגרת ייחוס עלות הרכישה‪:‬‬
‫)‪ (1‬הסכמי ע ספקי ההסכמי ע ספקי החברה מתחדשי בתדירות שנתית‬
‫ונעשי‪ ,‬לטענת החברה‪ ,‬בתנאי שוק‪ .‬ג א קיימי פערי בי‪ #‬תנאי חלק‬
‫מההסכמי לתנאי השוק‪ ,‬הרי ששוויי אינו מהותי מפאת תדירות חידוש‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫קשרי זכיינות בסניפי שופרסל אקספרס לשופרסל קשר ע ‪ 8‬זכייני בקשר‬
‫לסניפי שופרסל אקספרס‪ ,‬נכו‪ #‬ליו ‪ .31.12.2009‬הזכייני זכאי לעמלה‬
‫חודשית קבועה וכ‪ #‬לשיעור מהרווח התפעולי של הסני(‪ .‬אי‪ #‬בידינו נתוני‬
‫השוואתיי לקבוע הא הסכמי הזכיינות משקפי תנאי שוק‪ ,‬אול לא מצאנו‬
‫סיבה אפריורית לכ) שיסטו מתנאי השוק‪ ,‬בהתחשב בכ) שנחתמו לפני זמ‪ #‬לא‬
‫רב‪ .‬בהתחשב בכ) שהיק( הכנסות שופרסל אקספרס נאמד בכ ‪ 32‬מיליוני ש"ח‬
‫בשנת ‪ ,2009‬המהווי כ ‪ 0.3%‬מהכנסות שופרסל מקמעונאות‪ ,‬נראה‪ ,‬כי ג א‬
‫הסכמי הזכיינות אינ בתנאי שוק‪ ,‬שוויי אינו מהותי לשופרסל בכללותה‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫אתרי אינטרנט שופרסל מפעילה אתרי תדמית באינטרנט‪ ,‬ה‪ #‬לש המסחרי‬
‫"שופרסל" וה‪ #‬לש המסחרי "יש" דרכ נית‪ #‬להתעדכ‪ #‬אודות פריסת הסניפי‪,‬‬
‫מבצעי וכ‪ #‬לרכוש מוצרי באופ‪ #‬מקוו‪") #‬שופרסל ישיר"‪ ,‬זמי‪ #‬רק באתר‬
‫התדמית של שופרסל(‪ .‬לפלטפורמת האתרי אי‪ #‬יתרו‪ #‬משמעותי ביחס לאתרי‬
‫קמעונאות אחרי והאתרי אינ ממותגי בנפרד )שווי המותגי "שופרסל" ו‬
‫"יש" מבוסס ג על מכירות באמצעות האתרי(‪ .‬לפיכ)‪ ,‬אי‪ #‬להערכתנו לאתרי‬
‫האינטרנט שווי מהותי‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪.4‬‬
‫כוח אד מיומ‪ #‬כוח אד מיומ‪ #‬אינו מהווה נכס בלתי מוחשי נפרד ממוניטי‪,#‬‬
‫אול הוא נכס התור לפעילות‪ ,‬ולפיכ) נדרש להעריכו לצור) שווי קשרי‬
‫הלקוחות‪.‬‬
‫הערכת שווי‬
‫נכסי מוחשיי‬
‫א‪ .‬הו חוזר תפעולי‬
‫שווי המלאי הוער) על בסיס העלות בספרי המהווה קירוב טוב לשוויו ההוג‪ #‬על בסיס‬
‫מחירי מכירה בניכוי עלויות השיווק ומרווח השיווק‪ .‬יתרת ההו‪ #‬החוזר‪ ,‬הכוללת‬
‫לקוחות‪ ,‬חייבי‪ ,‬ספקי וזכאי‪ ,‬הוערכה על בסיס ערכה בספרי שופרסל במועד‬
‫הרכישה‪ ,‬המהווה קירוב טוב לשווי ההוג‪ #‬של נכסי אלה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫רכוש קבוע ודמי חכירה ששולמו מראש‬
‫הרכוש הקבוע כולל בעיקר את הרכיבי הבאי‪:‬‬
‫ ‪ 64‬נכסי מקרקעי‪ #‬בבעלות ובחכירה – ‪ 28‬נכסי בבעלות ו ‪ 36‬נכסי בחכירה‬
‫הוערכו על פי הערכת השמאי‪.‬‬
‫המקרקעי‪ #‬החכורי כוללי ‪ 32‬קרקעות בחכירה מהוונת ו ‪ 4‬קרקעות בחכירה‬
‫בלתי מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬המסווגות בדוחות הכספיי כחכירה‬
‫תפעולית‪ ,‬בהתא ל ‪ .IAS17‬הקרקעות חכורות לתקופות של ‪ 49‬שני ואופציה‬
‫‬
‫‬
‫ל ‪ 49‬שני נוספות‪ .‬שווי הקרקעות הוער) על ידי שמאי המקרקעי‪ #‬מר טובי גרש‬
‫ונכלל במסגרת סעי( הרכוש הקבוע לעיל‪.‬‬
‫שיפורי במושכר שווי השיפורי בסניפי השכורי הוערכו על פי העלות‬
‫בספרי החברה‪ ,‬מאחר ששיעור הפחת החשבונאי בגינ )כ ‪ (6%‬נראה סביר‬
‫כלכלית‪ .‬השיפורי במושכר מופחתי על פני תקופת השכירות‪.‬‬
‫ציוד‪ ,‬מתקני וכלי רכב שווי הציוד‪ ,‬המתקני וכלי הרכב בסניפי הוער) על פי‬
‫עלות המופחתת בספרי‪ ,‬המהווה קירוב טוב לשווי ההוג‪ ,#‬לאור שיעורי הפחת‬
‫הסבירי בגינ‪.‬‬
‫להל‪ #‬הרכב שווי הרכוש הקבוע‪ ,‬כולל דמי חכירה מראש‪:‬‬
‫עלות מופחתת שווי‬
‫ליו ‪ 25.2.2010‬הוג‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫קרקע ומבני)‪1066 (1‬‬
‫שיפורי במושכר ‪351‬‬
‫ציוד ומתקני ‪548‬‬
‫‪18‬‬
‫כלי רכב‬
‫‪1,983‬‬
‫סה"כ‬
‫‪1,405‬‬
‫‪351‬‬
‫‪548‬‬
‫‪18‬‬
‫‪2,322‬‬
‫)‪ (1‬כולל דמי חכירה מראש‪ .‬השווי ההוג‪ #‬כולל ער) נוכחי‬
‫של תשלומי לחידוש אופציות בגי‪ #‬הקרקעות החכורות‬
‫בחכירה מהוונת מאחר ולא נכללו בהערכת השמאי‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫ג‪.‬‬
‫נדל" להשקעה‬
‫הנדל"‪ #‬להשקעה המופיע בספרי שופרסל מוצג בשוויו ההוג‪ #‬ליו ‪ .31.12.2009‬שמאי‬
‫המקרקעי‪ #‬שהעריכו הנכסי‪ ,‬חיוו דעת כי לא חל שינוי מהותי בשווי הנכסי מיו‬
‫‪ 31.12.2009‬ליו העסקה ‪ .25.2.2010‬בנוס(‪ ,‬בח‪ #‬שמאי המקרקעי‪ #‬מר טובי גרש את‬
‫סבירות הערכות השמאי האמורות‪ .‬על פי חוות דעתו‪ ,‬שווי הנדל"‪ #‬להשקעה למועד‬
‫העסקה נאות בהתבסס על הערכות השמאי האמורות‪.‬‬
‫להל‪ #‬רשימת הנכסי ושוויי ההוג‪ #‬למועד העסקה‪ ,‬המשקפת ‪ 100%‬משווי השטחי‬
‫שאינ מושכרי לשופרסל )החלק המושכר ומופעל על ידי שופרסל נכלל במסגרת‬
‫הרכוש הקבוע(‪:‬‬
‫שווי המקרקעי בניכוי שווי מקרקעי בתוספת היטל השבחה‬
‫נכס‬
‫כפי שהוער‬
‫בשימוש תפעולי‬
‫ע"י השמאי‬
‫של שופרסל‬
‫והתחייבות למנהל‬
‫ליו ‪25.2.2010‬‬
‫)‪(1‬‬
‫סה"כ שווי‬
‫הוג ל‪ 25.2.2010 -‬שכירות שנלקח‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪1‬‬
‫שופרסל ‪ 2000‬נתניה‬
‫שיעור היוו דמי‬
‫)‪(%‬‬
‫‪138.5‬‬
‫‪6.7‬‬
‫‪145.2‬‬
‫‪811‬‬
‫‪49.5‬‬
‫‪0.7‬‬
‫‪50.22‬‬
‫‪8.59.5‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪27.3‬‬
‫‪9.5‬‬
‫‪4‬‬
‫מצפה ספיר צור יגאל‬
‫‪18.1‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪18.2‬‬
‫‪1011‬‬
‫‪5‬‬
‫נווה נאמ‪ #‬הוד השרו‪#‬‬
‫‪15.9‬‬
‫‬
‫‪15.9‬‬
‫‪910‬‬
‫‪6‬‬
‫קטרפילר קרית אתא‬
‫‪12.5‬‬
‫‬
‫‪12.5‬‬
‫‪1012‬‬
‫‪7‬‬
‫רבמד מוצקי‪#‬‬
‫‪9.3‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪9.3‬‬
‫‪1012‬‬
‫‪8‬‬
‫עכו‬
‫‪8.1‬‬
‫)‪(3.1‬‬
‫‬
‫‪4.9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪9‬‬
‫בזק חיפה‬
‫‪7.0‬‬
‫)‪(5.3‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪2.5‬‬
‫‪9.0‬‬
‫‪ 10‬מישור אדומי‬
‫‪6.9‬‬
‫)‪(4.5‬‬
‫‬
‫‪2.4‬‬
‫‪1012‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪ 2‬מרכז הקריה אשדוד‬
‫)‪(3‬‬
‫‪ 3‬קניו‪ #‬הצומת כפר סבא‬
‫‪40.3‬‬
‫)‪(18.3‬‬
‫‪ 11‬ערד‬
‫‪6.5‬‬
‫‪0.7‬‬
‫‪7.2‬‬
‫‪8.5‬‬
‫‪ 12‬רמות ב"ש‬
‫‪6.2‬‬
‫‪0.7‬‬
‫‪6.9‬‬
‫‪910‬‬
‫‪ 13‬מזכרת בתיה‬
‫‪7.6‬‬
‫‬
‫‪5.4‬‬
‫‪910‬‬
‫‪ 14‬צומת האלופי חדרה‬
‫‪5.2‬‬
‫‬
‫‪5.2‬‬
‫‪11‬‬
‫‪ 15‬הו סנטר קרית גת‬
‫‪5.0‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪5.0‬‬
‫‪8.510‬‬
‫‪ 16‬מגדל הנביאי חיפה‬
‫‪3.8‬‬
‫‬
‫‪3.8‬‬
‫‪8.511‬‬
‫‪ 17‬רחובות‬
‫‪3.4‬‬
‫‬
‫‪3.4‬‬
‫‪89‬‬
‫‪ 18‬לוגסי קרית גת‬
‫‪3.1‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪3.1‬‬
‫‪10.0‬‬
‫‪3.2‬‬
‫‬
‫‪3.2‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪ 19‬באר שבע‬
‫סה"כ‬
‫‪349.7‬‬
‫)‪(2.2‬‬
‫)‪(33.4‬‬
‫‪15.0‬‬
‫‪331.3‬‬
‫)‪ (1‬בתוספת הפרשות שנכללו בהערכות השמאי המוצגות בספרי במסגרת התחייבויות אחרות‪.‬‬
‫)‪ (2‬משק( ‪ 50%‬משווי הנכס‪ ,‬בהתא לשיעור ההחזקה בו‪.‬‬
‫)‪ (3‬שווי הנכס‪ ,‬לאור איחוד מלא של חברת הבת ביילסול השקעות בע"מ‪ ,‬המוחזקת ב ‪ 51%) 50%‬בהצבעה( על ידי שופרסל‪.‬‬
‫מוצג לאחר נטרול שווי סני( שופרסל‪.‬‬
‫)‪ (4‬נרכש לאחר ‪ 31.12.2009‬ושווייו ההוג‪ #‬הוער) על פי עלות רכישתו‪.‬‬
‫שיטת ההערכה‪ ,‬ברוב הנכסי מתבססת על היוו‪ #‬דמי השכירות בנכס‪ ,‬תו) התחשבות‬
‫בהסכמי השכירות הקיימי‪ ,‬ולאחר מכ‪ #‬בדמי השכירות הראויי‪ .‬שיעור ההיוו‪#‬‬
‫שנלקח בגי‪ #‬מרבית הנכסי‪ ,‬הינו בטווח ‪ .8%10%‬בנכסי גדולי )קניוני בעיקר(‬
‫בוצעה הפחתה לגודל בשיעור ‪ 10%‬בדר) כלל‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫התחייבויות פיננסיות‪ ,‬נטו‬
‫אגרות החוב הסחירות של שופרסל )סדרות ב' ו ג'( הוערכו על פי שווי השוק ליו‬
‫‪ .25.2.2010‬אגרות החוב הלא סחירות של שופרסל )סדרה א'( הוערכו בהתבסס על‬
‫‪12‬‬
‫ריבית של כ ‪ ,2.5%‬הנגזרת מפרמיה של כ ‪ 1.5%2%‬מעבר לתשואה לפדיו‪ #‬של אג"ח‬
‫ממשלתיות מסוג גליל בעלות מח"מ של ‪ 1.32‬שני )תשואה לפדיו‪ #‬שלילית בגובה כ‬
‫‪ ,(0.4%‬בדומה לפרמיה הגלומה באג"ח סחירות ומפרמיה נוספת בגי‪ #‬אי סחירות של כ‬
‫‪.1%‬‬
‫ההתחייבויות הפיננסיות‪ ,‬נטו כוללות בנוס( השקעה במניות לא סחירות של חברת‬
‫שוק סיטונאי לתוצרת חקלאית בת"א בע"מ המטופלות כנכס פיננסי זמי‪ #‬למכירה‪.‬‬
‫שווי ההשקעה מבוסס על הערכת שווי זכויותיה בשוק הסיטונאי‪.‬‬
‫כמו כ‪ ,#‬כוללות ההתחייבויות הפיננסיות‪ ,‬נטו את חלקה של הקבוצה בגרעו‪ #‬בהו‪ #‬של‬
‫חברה כלולה )חברת לב המפר‪ /‬בע"מ(‪ ,‬בגובה ‪ 33‬מיליוני ש"ח‪ .‬דוחותיה של חברת לב‬
‫המפר‪ /‬בע"מ כוללי בעיקר נדל"‪ #‬להשקעה ששוויו ההוג‪ #‬הוער) על ידי השמאי ליו‬
‫‪ 25.2.2010‬בכ ‪ 239‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫התחייבות בגי אופציית ‪ PUT‬למיעוט בשופרסל פיננסי‬
‫באוגוסט ‪ ,2006‬נחת הסכ שותפות בי‪ #‬החברה )‪ ,(64%‬לאומי קארד )‪ (16%‬ופז‬
‫)‪ (20%‬לייסודה של שותפות מוגבלת‪ ,‬אשר תרכז את הפעילות האדמיניסטרטיבית‬
‫השוטפת של כרטיסי האשראי של שופרסל‪ .‬במסגרת הסכ השותפות הוענקה אופציית‬
‫‪ PUT‬ללאומי קארד ולפז למכור את החזקותיה‪ #‬לחברה‪.‬‬
‫ערכה הפנקסני של ההתחייבות בגי‪ #‬אופציית ה ‪ PUT‬ל ‪ ,25.2.2010‬אשר מבוסס על‬
‫הערכה פנימית שבוצעה בשופרסל נכו‪ #‬ל ‪ ,31.12.2009‬מסתכ ב ‪ 56‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬מאחר שההערכה בוצעה על סמ) תחזיות ופרמטרי סבירי‪ ,‬אשר לא חלו‬
‫בה שינויי מהותיי בי‪ #‬ה ‪ 31.12.2009‬ל ‪ ,25.2.2010‬מהווה אומד‪ #‬שופרסל קירוב‬
‫לשווי ההוג‪ #‬של ההתחייבות‪ .‬כמו כ‪ ,#‬שווי האופציה אינו מהותי ביחס לס) פעילות‬
‫שופרסל ועל כ‪ ,#‬ג א חלו שינויי בתקופה‪ ,‬השפעת מועטה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫אופציות לעובדי‬
‫להל‪ #‬מועד הענקת כתבי האופציה שהונפקו וטר מומשו או פקעו‪ ,‬ל ‪:25.2.2010‬‬
‫כמות המניות המירבית‬
‫מועד הענקה שתנבע מכתבי האופציה‬
‫‪3.2.2008‬‬
‫‪3.2.2008‬‬
‫‪208,333‬‬
‫‪208,333‬‬
‫‪25.8.2009‬‬
‫‪4,300,000‬‬
‫תקופה‬
‫מחיר‬
‫מימוש מעודכ עד הפקיעה‬
‫)שני(‬
‫)ש"ח(‬
‫‪2.4‬‬
‫‪11.6‬‬
‫‪2.7‬‬
‫‪11.6‬‬
‫‪13.1‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪3.8‬‬
‫)‪ (1‬תקופה ממוצעת‪.‬‬
‫חישבנו את שוויי ההוג‪ #‬של כתבי האופציה שהבשילו )‪ (VESTED‬בעזרת מודל "בלאק‬
‫אנד שולס"‪ ,‬תחת ההנחה כי ימומשו במועד פקיעת‪ .‬הסתמכנו על מחיר מניית‬
‫שופרסל ל ‪ ,25.2.2010‬על סטיית התק‪ #‬של המניה בטווח של עד חמש השני‬
‫האחרונות שקדמו למועד זה )כ ‪ ,(28%‬על מחירי המימוש של כל מניה‪ ,‬מותאמי‬
‫לחלוקות הדיבידנדי שנעשו ממועד הענקת‪ #‬ועד מועד ההערכה‪ .‬וכ‪ #‬על ריבית חסרת‬
‫סיכו‪ #‬ממוצעת בשיעור ‪ 3.6%‬בהתבסס על תשואה לפדיו‪ #‬של אג"ח ממשלתית מסוג‬
‫‪13‬‬
‫שחר בעלות מח"מ של בי‪ #‬שלוש לחמש שני‪ ,‬בהתא לתקופה שנותרה לפקיעת כל‬
‫מנה‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫התחייבויות תלויות‬
‫נגד החברה‪ ,‬מנהלי בה וחברות בנות הוגשו תביעות משפטיות הקשורות בעיקר‬
‫לפעילות השוטפת‪ .‬לא ביצענו הפרשה נוספת מעבר להפרשה הקיימת בספרי למועד‬
‫העסקה‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫זכויות המיעוט )חברה בת(‬
‫זכויות המיעוט בדוחותיה הכספיי של שופרסל הינ‪ #‬בגי‪ #‬אחזקות המיעוט )כ ‪50%‬‬
‫בהו‪ #‬וכ ‪ 49%‬בהצבעה( בחברת ביילסול השקעות בע"מ )"ביילסול"( אשר מחזיקה‬
‫בקניו‪ #‬הצומת בכפר סבא ומאוחדת על בסיס מלא בספרי שופרסל‪ .‬הונה העצמי של‬
‫ביילסול נאמד ב ‪ 31.12.2009‬בכ ‪ 6.5‬מיליוני ש"ח ומשק( בקירוב את השווי ההוג‪ #‬של‬
‫החברה שכ‪ #‬הנדל"‪ #‬המניב מוצג בספרי ביילסול על פי שוויו ההוג‪ #‬ל ‪.31.12.2009‬‬
‫ט‪.‬‬
‫עתודה למיסי נדחי‬
‫ביו ‪ 23‬ביולי‪ 2009 ,‬פורס חוק ההתייעלות הכלכלית אשר קבע‪ ,‬בי‪ #‬היתר‪ ,‬הפחתה‬
‫הדרגתית נוספת של שיעור מס החברות עד ל ‪ 18%‬בשנת המס ‪ 2016‬ואיל)‪ .‬שיעורי מס‬
‫החברות החלי משנת המס ‪ 2010‬ואיל)‪ ,‬הינ כדלקמ‪:#‬‬
‫שיעור המס‬
‫שנה‬
‫‪25%‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪23%‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪2015‬‬
‫‪ 2016‬ואיל ‪18%‬‬
‫העתודה למסי נדחי בגי‪ #‬ייחוס עלות הרכישה חושבה על בסיס שיעורי המס‬
‫האמורי‪.‬‬
‫נכסי בלתי מוחשיי‬
‫א‪ .‬הסכמי השכירות הקיימי‬
‫לצור) ההערכה נבחנו תנאי הסכמי השכירות הקיימי בסניפי שופרסל‪ .‬הבחינה‬
‫נעשתה באמצעות השוואת דמי השכירות בפועל לאומד‪ #‬דמי השכירות הראויי‬
‫באות הנכסי‪ ,‬כפי שהוצגו בחוות דעת שמאי המקרקעי‪ #‬מר טובי גרש מיו‬
‫‪ .25.4.2010‬הערכת השמאי מבוססת בעיקרה על השוואה לנכסי מסחריי דומי‬
‫באזור הגיאוגרפי שבו ממוק כל סני(‪ ,‬תו) ביצוע ההתאמות הנדרשות בהתייחס‬
‫לגודל השטחי‪ ,‬מיקומ‪ ,‬מצב הפיסי‪ ,‬אור) החזית‪ ,‬גובה פנימי וכיו"ב‪.‬‬
‫לצור) עבודתנו‪ ,‬ערכנו תחזית שנתית של הוצאות שכירות בנכסי השוני על פי‬
‫התנאי בפועל תו) התחשבות בעליית שכ"ד ושינויי אחרי על פי תנאי החוזי‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫התחזית לגבי כל נכס נערכה לתקופת השכירות על פי החוזה הקיי‪ .‬במידה ודמי‬
‫השכירות הראויי באותו חוזה גבוהי או דומי לדמי השכירות המשולמי בפועל‪,‬‬
‫התחשבנו ג באופציות להארכת החוזה‪ .‬הפערי בי‪ #‬דמי השכירות הראויי לדמי‬
‫השכירות הקיימי הוונו בשיעור היוו‪ #‬של ‪ ,8%‬המשק( את שיעור ההיוו‪ #‬המקובל‬
‫כיו להיוו‪ #‬הכנסות מנכסי מניבי‪ ,‬כדוגמת הנכסי המוערכי‪.‬‬
‫שוויי המצרפי של חוזי השכירות מסתכ בכ ‪ 170‬מיליוני ש"ח‪ .‬שווי הטבת המס בגי‪#‬‬
‫הפחתת חוזי השכירות על פני כ ‪ 14‬שני )ממוצע משוקלל של תקופת חוזי השכירות(‬
‫הינו כ ‪ 16‬מיליוני ש"ח‪ .‬שווי חוזי השכירות כולל השפעת המס בגי‪ #‬הפחתת הנכס על‬
‫פני זמ‪ #‬מסתכ בכ ‪ 186‬מליו‪ #‬ש"ח‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫המותג "שופרסל"‬
‫"שופרסל" הינו מותג ותיק וחזק בענ( קמעונאות המזו‪ .#‬בר‪ ,‬ענ( קמעונאות המזו‪#‬‬
‫ופעילות שופרסל עצמה אופיינו עד אמצע שנות האלפיי בשימוש במספר רב של שמות‬
‫מסחריי‪ ,‬והחלפה תדירה שלה‪ .‬קוסמוס‪ ,‬היפרכל‪ ,‬מחסני מזו‪ ,#‬סופר סנטר‪ ,‬זול פה‪,‬‬
‫אימפריה וכד'‪ ,‬הינ חלק מהשמות המסחריי שנעשה בה שימוש בעבר ואשר אינ‬
‫קיימי כיו‪ .‬במהל) השני ‪ 20052006‬יישמה החברה תוכנית אסטרטגית‬
‫שבמסגרתה מותגו מחדש רוב סניפי הרשת תחת הש "שופרסל" בעלות של כ ‪200‬‬
‫מיליוני ש"ח‪ ,‬וכונסו תחת השמות המסחריי‪" :‬שופרסל שלי"‪" ,‬שופרסל דיל"‪,‬‬
‫"שופרסל ביג" ו "שופרסל אקספרס"‪ .‬בנוס( החלה שופרסל לפתח את המותג הפרטי‬
‫א) היק( מכירות המוצרי תחת "המותג" שופרסל נמו) כיו מ ‪ 10%‬מס) ההכנסות‪.‬‬
‫אמדנו את שווי המותג "שופרסל" בהתא לשיטת ה"פטור מתמלוגי" ) ‪Relief from‬‬
‫‪ .(Royalty‬לאור תחלופת המותגי הרבה בעבר בחרנו במודל המניח שימוש במותגי‬
‫לתקופה מוגדרת של ‪ 20‬שני‪ ,‬בשל הקושי לאמוד את התפתחות הפרמטרי השוני‬
‫הנוגעי לאומד‪ #‬מעבר לתקופה זו‪.‬‬
‫שיעור החיסכו‪ #‬בתמלוגי לא נמצאו נתוני על שיעורי תמלוגי של מותגי רשתות‬
‫בענ(‪ ,‬לפיכ)‪ ,‬אמדנו את שיעור התמלוגי הראוי על פי ניתוח מבנה הרווחיות‪ .‬שיעור‬
‫הרווחיות התפעולית הנורמטיבית של שופרסל עומד על כ ‪ .3.5%4.5%‬להערכתנו‪,‬‬
‫שיעור התמלוגי‪ ,‬אינו יכול לעלות על ‪ 25%‬משיעור הרווח התפעולי החזוי‪ ,‬מכא‪#‬‬
‫ששיעור התמלוגי הראוי בגי‪ #‬מותג חזק כמו שופרסל הינו כ ‪ 1%‬מהמכירות‪ .‬לגבי‬
‫מכירות המותג הפרטי הנחנו תוספת תמלוגי בשיעור ‪ 0.2%‬מעבר לשיעור האמור‪.‬‬
‫לצור) ההערכה הנחנו כי מכירות המותג הפרטי יתכנסו בטווח הארו) לכ ‪ 20%‬מס)‬
‫המכירות‪ ,‬בהתבסס על שיעורו מהמכירות במדינות רבות בעול המערבי‪.7‬‬
‫‪ 7‬מקור‪ :‬גלובס‪" ,‬נילס‪ :#‬מכר המותג הפרטי באר‪ /‬מהנמוכי בעול המערבי"‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫אומד‪ #‬ההכנסות הנחנו גידול בהכנסות מקמעונאות בשיעור שנתי קבוע של ‪,1.5%‬‬
‫המשק( בעיקר את השפעת הגידול באוכלוסי‪ ,#‬תו) הנחה ששופרסל תצליח לשמור‬
‫בקירוב על נתח השוק הקיי‪.‬‬
‫שיעור ההיוו‪ #‬המשק( לדעתנו את הסיכו‪ #‬המתאי לאומד‪ #‬שוויי של מותגי בענ(‬
‫הקמעונאות הינו כ ‪ ,11%12%‬והוא מבטא פרמיית סיכו‪ #‬של כ ‪ 9%‬ומחיר חוב חסר‬
‫סיכו‪ #‬של כ ‪ ,2.5%‬המבוסס על שיעור התשואה לפדיו‪ ,#‬ברוטו של איגרת חוב‬
‫ממשלתית צמודה למדד‪ ,‬בעלת מח"מ של כ ‪ 10‬שני‪.‬‬
‫שיעורי המס החזויי מניחי הפחתה של שיעור המס הסטטוטורי בקצב של אחוז‬
‫אחד לשנה עד התייצבות על ‪ 18%‬משנת ‪ 2016‬ואיל)‪.‬‬
‫)לפירוט הערכת שווי המותגי ראה נספח(‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫הש המסחרי "יש"‬
‫החברה השיקה בשנת ‪ ,2008‬את הש המסחרי "יש" שהחלי( את השמות המסחריי‬
‫"זול פה" ו "אל("‪ .‬במסגרת הפורמט "יש" מקפידה שופרסל על כשרות מהודרת‪ ,‬ולכ‪#‬‬
‫פונה‪ ,‬בי‪ #‬השאר‪ ,‬למגזר הדתי‪/‬מסורתי‪ .‬בשל כ) הצליח הש המסחרי להתבסס תו)‬
‫זמ‪ #‬קצר יחסית‪ .‬בר‪ ,‬מדובר בש מסחרי נחות משמעותית מ "שופרסל" אשר מיועד‬
‫לאוכלוסיה שנאמנותה "למותג" נמוכה מאוד )ראה מקרה החרמת תת הרשת "שפע‬
‫שוק"(‪ ,‬ואשר אופיינה בריבוי שמות מסחריי ג בשני האחרונות‪ .‬לפיכ)‪ ,‬אמדנו את‬
‫אור) החיי של הש המסחרי "יש" בכ ‪ 5‬שני בלבד ואת שיעור החיסכו‪ #‬בתמלוגי‬
‫בגינו בכ ‪ 0.2%‬מהמכירות‪ .‬יתר ההנחות ששימשו לחישוב הש המסחרי זהות לאלו‬
‫ששימשו בהערכת שווי המותג "שופרסל"‪.‬‬
‫)לפירוט הערכת שווי המותגי ראה נספח(‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫קשרי לקוחות‬
‫שווי בסיס הלקוחות שנרכש הוער) בשיטת היוו‪ #‬הרווחי העודפי ) ‪Multi-Period‬‬
‫‪ ,(Excess Earnings Method‬הכרוכה בעריכת תחזית רווחי תפעוליי עתידיי‬
‫המתייחסי לבסיס הלקוחות הנרכש‪ .‬בסיס הלקוחות הוגדר‪ ,‬כאמור‪ ,‬כחברי מועדו‪#‬‬
‫הלקוחות של שופרסל‪ ,‬אשר ביקרו בסניפי שופרסל ‪ 24‬פעמי לפחות במהל) שנת‬
‫‪ .2009‬ההכנסות מלקוחות אלה בשנת ‪ 2009‬היוו כ ‪ 59%‬מס) ההכנסות‪.‬‬
‫להל‪ #‬פירוט הנחות היסוד העיקריות אשר שימשו לצור) עריכת התחזית‪:‬‬
‫)‪ (1‬הכנסות מכירות מגזר הקמעונאות לשנת ‪ 2009‬הסתכמו בכ ‪ 11‬מיליארד ש"ח‪,‬‬
‫בדומה לשנת ‪ .2008‬מזה המכירות בגי‪ #‬בסיס הלקוחות הסתכמו בכ ‪6.5‬‬
‫מיליארד ש"ח )כ ‪ .(59%‬בשנות התחזית הנחנו‪ ,‬כי ההכנסה הממוצעת ללקוח‬
‫קיי תישמר בערכה הריאלי )בהשוואה לגידול ריאלי בשני הקודמות( עקב‬
‫התגברות התחרות מול מגה והרשתות הפרטיות‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫)‪ (2‬שיעור עזיבת לקוחות כאמור‪ ,‬שווי קשרי הלקוחות מתייחס ללקוחות הקיימי‬
‫במועד הרכישה‪ ,‬ולא ללקוחות המצטרפי אחריו ועל כ‪ #‬יש להתחשב בשיעורי‬
‫העזיבה החזויי של לקוחות אלה‪ .‬שיעורי עזיבת הלקוחות השנתיי בשופרסל‬
‫בשני האחרונות נאמדי בממוצע בכ‪ .12% -‬בר‪ ,‬להערכתנו שיעור העזיבה‬
‫גבוה יותר משתי סיבות עיקריות‪:‬‬
‫בסיס הלקוחות מושתת‪ ,‬בי‪ #‬היתר‪ ,‬על הקשר בי‪ #‬הלקוח ובי‪ #‬הסני( הבודד‪.‬‬
‫‬
‫קשר זה הוא אחד המאפייני שמאפשרי לדעתנו את הפרדת הנכס "קשרי‬
‫לקוחות" ולפיכ) לזיהויו כנכס בלתי מוחשי נפרד‪ .‬לפיכ)‪ ,‬לדעתנו‪ ,‬יש מקו‬
‫לראות במעבר של לקוח מסני( אחד לסני( אחר של הרשת כעזיבה‪ .‬לש‬
‫המחשה‪ ,‬חלק מהמעברי מסני( לסני( נובעי ממעברי דירה של לקוחות‪,‬‬
‫כאשר ההישארות ברשת שופרסל‪ ,‬במקרי מסוימי‪ ,‬הינה אקראית‪ ,‬שכ‪#‬‬
‫היא נובעת מהימצאותו של סני( שופרסל אחר במיקומ‪ .‬בשני ‪2005‬‬
‫‪ 2007‬בחנו מהו הסני( העיקרי של הלקוחות שביקרו לפחות ‪ 24‬ביקורי‬
‫‬
‫בשנה ומתוכ מהו הסני( העיקרי של הלקוחות שביקרו לפחות ‪ 24‬פעמי‬
‫בשנת ‪ .2009‬שיעור העזיבה השנתי בי‪ #‬סניפי נאמד על ידינו בממוצע כ‪-‬‬
‫‪.1%‬‬
‫התגברות התחרות בענ( הקמעונאות וחדירת‪ #‬של הרשתות הפרטיות‬
‫גוררות אחוזי עזיבה הולכי וגוברי לאור) זמ‪.#‬‬
‫לאור השיקולי האמורי‪ ,‬הנחנו שיעור עזיבת לקוחות שנתי של ‪ ,13%‬המשק(‬
‫לדעתנו שיעור עזיבה נורמטיבי‪.‬‬
‫)‪ (3‬רווח גולמי שיעור הרווח הגולמי במגזר הקמעונאות בשנת ‪ 2009‬עמד על כ‬
‫‪ 25.8%‬בהשוואה ל ‪ 26.6%‬בשנת ‪ .2008‬לאור מעמדה של שופרסל בענ(‪ ,‬פריסתה‬
‫ומיצובה החזק הנחנו כי תשמור על שיעור רווח גולמי זהה בשנת התחזית‬
‫הראשונה ולאחר מכ‪ #‬תעלה ותתייצב על שיעור רווח גולמי של ‪ 26%‬ביתר שנות‬
‫התחזית‪ .‬שיעור הרווח הגולמי בגי‪ #‬הלקוחות הקיימי נמו) יותר‪ ,‬שכ‪ #‬עלות‬
‫המכר כוללת הטבות והנחות למועדו‪ #‬הלקוחות אות‪ #‬יש לשקלל במלוא‪ .#‬על כ‪,#‬‬
‫שיעור הרווח הגולמי שנלקח בגי‪ #‬קשרי הלקוחות הינו ‪) 25.7%‬ניכוי של כ ‪,(0.3%‬‬
‫בהתחשב בהיק( ההטבות וההנחות בשנת ‪.2009‬‬
‫‪17‬‬
‫)‪ (4‬הוצאות תפעול והנהלה וכלליות )לא כולל דמי שכירות ופחת(‬
‫הוצאות התפעול‪ ,‬בנטרול דמי שכירות ופחת‪ ,‬הסתכמו בשנת ‪ 2009‬בכ ‪1.8‬‬
‫מיליארד ש"ח‪ .‬מההוצאות האמורות ניכינו ס) של כ ‪ 170‬מיליוני ש"ח )כ ‪(9%‬‬
‫המשק( להערכתנו את היק( ההוצאה המיועדת לגיוס לקוחות חדשי‪ ,‬לרבות‬
‫גיוס לקוחות למועדו‪ #‬הלקוחות מקרב הלקוחות המזדמני והרחבת פעילות‪,‬‬
‫כגו‪ #‬פתיחת סניפי חדשי‪ ,‬שאינה רלוונטית לבסיס הלקוחות הקיי‪.‬‬
‫הערכנו ירידה בהיק( ההוצאות המתייחסות ללקוחות הקיימי בהתא לשיעורי‬
‫העזיבה תו) התחשבות בגורמי העיקריי הבאי‪:‬‬
‫)א( הוצאות שכר הנחנו כי לאור) שנות התחזית צפויה "זחילת שכר" ריאלית‬
‫של כ ‪ 1%‬בשנה לאור כ) שכ ‪ 80%‬מעובדי החברה כפופי להסכמי‬
‫קיבוציי במשק‪.‬‬
‫)ב( יתר ההוצאות כגו‪ #‬מיסי עירוניי‪ ,‬הוצאות חשמל‪ ,‬ניקיו‪ #‬ותחזוקה וכו'‪,‬‬
‫הינ‪ #‬במהות‪ #‬הוצאות קבועות‪ .‬לכ‪ #‬הנחנו כי תשמורנה על רמת‪ #‬בדומה ל‬
‫‪.2009‬‬
‫)‪(5‬‬
‫דמי שכירות ראויי – דמי השכירות בשנת ‪ 2009‬הינ כ ‪ 339‬מיליוני ש"ח )כ‬
‫‪ 3.1%‬מההכנסות( ומתייחסי לנכסי השכורי בלבד‪ .‬לצור) התחזית‪ ,‬נלקחו‪,‬‬
‫דמי השכירות הראויי שנאמדו על ידי שמאי למועד העסקה‪ ,‬בגי‪ #‬כל הסניפי‪,‬‬
‫לרבות בגי‪ #‬הסניפי בבעלות ובחכירה‪ ,‬אשר מסתכמי בכ ‪ 440‬מיליוני ש"ח‬
‫בשנה‪ .‬הזקיפה הרעיונית בגי‪ #‬הנכסי בבעלות ובחכירה נועדה לנכות השפעת‬
‫נכסי תורמי אלה לצור) הערכת הרווחי העודפי הנובעי מבסיס‬
‫)‪(6‬‬
‫הלקוחות‪ .‬זקיפת דמי השכירות הראויי בגי‪ #‬בסיס הלקוחות בכל שנה‬
‫התבססה על יתרת בסיס הלקוחות באותה שנה ביחס לבסיס הלקוחות המקורי‪.‬‬
‫פחת בגי‪ #‬מתקני‪ ,‬ציוד וכלי רכב הפחת לצור) התחזית אמור לשק( את‬
‫ההוצאה השנתית בגי‪ #‬הציוד‪ ,‬המתקני וכלי הרכב‪ ,‬הנדרשי לפעילות‪ .‬הפחת‬
‫אינו כולל פחת בגי‪ #‬נכסי מקרקעי‪ #‬בבעלות ובחכירה ושיפורי במושכר‪ ,‬שבגינ‬
‫נזקפו דמי שכירות רעיוניי )ראה לעיל( ‪.‬השווי ההוג‪ #‬של הרכוש הקבוע בסניפי‬
‫החברה ובמטה‪ ,‬מסתכ בכ ‪ 0.6‬מיליארד ש"ח למועד הרכישה‪ .‬לא הונח שינוי‬
‫בהיק( הרכוש הקבוע ובפחת בשנות התחזית‪ ,‬שכ‪ #‬לא נלקח בחשבו‪ #‬גידול‬
‫במספר הסניפי או בשטח‪.‬‬
‫)‪ (7‬מיסי שיעורי המס חושבו על בסיס תוואי הירידה במס החברות עד לשיעור מס‬
‫של ‪ 18%‬החל משנת ‪.2016‬‬
‫)‪(8‬‬
‫רווח מפעילות בכרטיסי אשראי‬
‫בהערכת שווי קשרי הלקוחות נלקחה בחשבו‪ #‬כל פעילות כרטיסי האשראי ע‬
‫לקוחות האשראי הקיימי‪ .‬מאחר שפעילות כרטיסי האשראי הינה חדשה‬
‫‪18‬‬
‫יחסית‪ ,‬לא קיימי נתוני מהעבר לגבי שיעורי עזיבה‪ .‬אי לכ)‪ ,‬לצור) ההערכה‬
‫הנחנו עזיבה בשיעור דומה ללקוחות הקמעונאיי‪ ,‬קרי כ ‪ 13%‬בשנה ואור)‬
‫חיי של כ ‪ 8‬שני‪ ,‬לאור קושי לאמוד את התפתחות הפרמטרי השוני‬
‫הנוגעי לאומד‪ #‬מעבר לתקופה זו‪.‬‬
‫ההערכה בוצעה בשיטת היוו‪ #‬הרווחי העודפי ) ‪Multi-Period Excess Earnings‬‬
‫‪ ,(Method‬הכרוכה בעריכת תחזית רווחי תפעוליי עתידיי המתייחסי‬
‫לקשרי הלקוחות הנרכשי‪.‬‬
‫להל‪ #‬פירוט הנחות היסוד העיקריות אשר שימשו לצור) עריכת תחזית הרווח‬
‫מפעילות כרטיסי האשראי המתייחסת לקשרי הלקוחות הקיימי‪:‬‬
‫)א( אומד‪ #‬ההכנסות ההכנסות לשנת ‪ 2009‬של מגזר הפיננסי נאמדות בכ ‪26‬‬
‫מיליוני ש"ח ומייצגות את ההכנסות מבסיס הלקוחות למועד התחזית‪.‬‬
‫הכנסות אלה פוחתות ע התקדמות התחזית בהתא לשיעור עזיבה מוגדר‪,‬‬
‫שנאמד כאמור בכ ‪ 13%‬לשנה‪.‬‬
‫)ב (‬
‫הוצאות תפעול פעילות כרטיסי אשראי – כ ‪ 24‬מיליוני ש"ח בשנת ‪,2009‬‬
‫כוללות בעיקר הוצאות שכר עבודה והוצאות קידו מכירות ופרסו‪ .‬מאחר‬
‫שהתחזית מתייחסת לקשרי הלקוחות הקיימי בלבד‪ ,‬נטרלנו את הוצאות‬
‫קידו המכירות והפרסו‪ ,‬מאחר וה‪ #‬מתייחסות לרכישת לקוחות חדשי‬
‫והגדלת ער) המותג‪ .‬בדומה לשופרסל‪ ,‬הנחנו כי לאור) שנות התחזית צפויה‬
‫"זחילת שכר" של כ ‪ 1%‬בשנה‪.‬‬
‫)‪ (9‬חיובי רעיוניי‬
‫לצור) אומד‪ #‬הרווחי שמקור בבסיס הלקוחות הקיי‪ ,‬יש לנכות מהרווח‬
‫התפעולי חיובי בגי‪ #‬השימוש במותגי וכ‪ #‬בגי‪ #‬יתר הנכסי התורמי לפעילות‪.‬‬
‫חיובי אלה מבטאי מעי‪ #‬דמי שכירות רעיוניי שיש לשל בגי‪ #‬נכסי אלה‪,‬‬
‫עבור תרומת לרווח התפעולי ומשקפי את התשואה ההוגנת בגינ‪:‬‬
‫)א( חיוב רעיוני בגי‪ #‬השימוש במותגי כולל חיוב בגי‪ #‬שמות מסחריי‪ .‬הנחנו‬
‫חיוב בשיעור של כ ‪ 0.7%‬מהכנסות בסיס הלקוחות )לרבות הכנסות‬
‫מכרטיסי אשראי(‪ ,‬אשר משק(‪ ,‬לדעתנו‪ ,‬שיעור תמלוגי נורמטיבי מנקודת‬
‫ראות "משתת( בשוק" בטווח ‪ 15%20%‬מהרווח התפעולי‪.‬‬
‫)ב( חיובי בגי‪ #‬נכסי התורמי לפעילות מהרווח המתייחס לבסיס‬
‫הלקוחות הקיי יש להפחית חיובי בגי‪ #‬יתר הנכסי התורמי לפעילות‪,‬‬
‫הכוללי הו‪ #‬חוזר‪ ,‬רכוש קבוע‪ ,‬הסכמי שכירות וכוח העבודה‪ .‬חיובי אלה‬
‫משקפי את התשואה ההוגנת בגי‪ #‬הנכסי‪.‬‬
‫החיובי חושבו בגי‪ #‬הנכסי הבאי‪:‬‬
‫‪19‬‬
‫תשואה הוגנת תשואה הוגנת‬
‫שווי הוג‬
‫נכסי‬
‫)לאחר מס(‬
‫תורמי לפעילות ליו הרכישה )לפני מס(‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪3.2%‬‬
‫‪4.0%‬‬
‫)‪(282‬‬
‫הו‪ #‬חוזר‬
‫‪6.3%‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫‪566‬‬
‫רכוש קבוע‬
‫‪9.5%‬‬
‫‪12.1%‬‬
‫כוח עבודה מיומ‪60 #‬‬
‫החיוב הרעיוני בגי‪ #‬הרכוש הקבוע נעשה עבור הציוד‪ ,‬המתקני וכ‪ #‬כלי‬
‫הרכב )החיוב בגי‪ #‬נכסי המקרקעי‪ #‬בבעלות ובחכירה והשיפורי במושכר‬
‫נכללי בדמי השכירות הראויי שחויבו לעיל(‪.‬‬
‫)‪ (10‬שיעור ההיוו‪ #‬שנילקח להיוו‪ #‬הרווחי הינו כ ‪ 9%‬המשק( פרמיית סיכו‪ #‬של כ‬
‫‪ 6.5%‬ומחיר חוב של חסר סיכו‪ #‬של כ ‪ .2.5%‬נלקח שיעור היוו‪ #‬נמו) מה‬
‫‪ WACC‬משו שוודאות תזרימי המזומני הצפויי מבסיס הלקוחות גבוהה‬
‫יותר מהתזרימי הצפויי מכלל פעילות הקמעונאות אשר כוללת פעילות ע‬
‫לקוחות מזדמני ועתידיי‪.‬‬
‫)‪ (11‬הטבת מס בגי‪ #‬הפחתת הנכס‬
‫חושב שווי הטבת המס הצפויה בגי‪ #‬הפחתת הנכס‪ .‬לצור) הערכת שווי זה הונחה‬
‫הפחתה בקו ישר לצור) מס על פני ‪ 8‬שני‪ ,‬בהסתמ) על מש) החיי הממוצע של‬
‫הרווחי העודפי‪ .‬זקיפת הטבת מס בגי‪ #‬הפחתת הנכס הסתכמה בכ ‪125‬‬
‫מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫שווי בסיס הלקוחות הוער) בכ ‪ 796‬מיליוני ש"ח כפי שעולה מהטבלה להל‪:#‬‬
‫)‪(1‬‬
‫הכנסות‬
‫עלות מכר‬
‫רווח גולמי‬
‫הוצאות תפעול‬
‫)‪(2‬‬
‫חיוב רעיוני בגי‪ #‬השימוש במותגי‬
‫ס רווח תפעולי‬
‫מיסי על ההכנסה‬
‫)‪(3‬‬
‫חיובי רעיוניי בגי‪ #‬נכסי תורמי לפעילות‪ ,‬נטו‬
‫רווח לאחר ניכוי חיובי התורמי לפעילות‪ ,‬לאחר מס‬
‫‪9.0%‬‬
‫מחיר הו‪#‬‬
‫רווח מהוו המתייחס לקשרי הלקוחות במועד הרכישה‬
‫‪670.8‬‬
‫שווי קשרי הלקוחות‬
‫‪124.7‬‬
‫שווי הטבת המס‬
‫‪795.5‬‬
‫סה"כ שווי קשרי הלקוחות‬
‫שנה ‪1‬‬
‫שנה ‪2‬‬
‫שנה ‪3‬‬
‫שנה ‪4‬‬
‫שנה ‪5‬‬
‫שנה ‪6‬‬
‫שנה ‪7‬‬
‫שנה ‪8‬‬
‫‪6,065‬‬
‫)‪(4,498‬‬
‫‪1,567‬‬
‫)‪(1,254‬‬
‫‪5,249‬‬
‫)‪(3,884‬‬
‫‪1,365‬‬
‫)‪(1,090‬‬
‫‪4,484‬‬
‫)‪(3,319‬‬
‫‪1,165‬‬
‫)‪(935‬‬
‫‪3,764‬‬
‫)‪(2,786‬‬
‫‪978‬‬
‫)‪(789‬‬
‫‪3,082‬‬
‫)‪(2,282‬‬
‫‪800‬‬
‫)‪(649‬‬
‫‪2,433‬‬
‫)‪(1,803‬‬
‫‪631‬‬
‫)‪(515‬‬
‫‪1,814‬‬
‫)‪(1,345‬‬
‫‪469‬‬
‫)‪(386‬‬
‫‪1,221‬‬
‫)‪(907‬‬
‫‪315‬‬
‫)‪(261‬‬
‫)‪(42‬‬
‫‪271‬‬
‫)‪(67‬‬
‫)‪(37‬‬
‫‪238‬‬
‫)‪(57‬‬
‫)‪(31‬‬
‫‪199‬‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪(26‬‬
‫‪163‬‬
‫)‪(36‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪130‬‬
‫)‪(27‬‬
‫)‪(17‬‬
‫‪99‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪71‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(9‬‬
‫‪45‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(19.9‬‬
‫‪183.7‬‬
‫)‪(17.3‬‬
‫‪163.9‬‬
‫)‪(14.7‬‬
‫‪138.6‬‬
‫)‪(12.4‬‬
‫‪114.8‬‬
‫)‪(10.1‬‬
‫‪92.5‬‬
‫)‪(8.0‬‬
‫‪71.5‬‬
‫)‪(6.0‬‬
‫‪52.0‬‬
‫)‪(4.0‬‬
‫‪32.9‬‬
‫‪175.9‬‬
‫‪144.0‬‬
‫‪111.7‬‬
‫‪84.9‬‬
‫‪62.7‬‬
‫‪44.5‬‬
‫‪29.7‬‬
‫‪17.2‬‬
‫)‪ (1‬הכנסות מקמעונאות כולל גידרו‪ #‬ושופרסל פיננסי‪.‬‬
‫)‪ (2‬חיוב בגי‪ #‬שמות מסחריי‪.‬‬
‫)‪ (3‬חיובי בגי‪ #‬רכוש קבוע‪ ,‬כח אד מיומ‪ #‬והו‪ #‬חוזר‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫כוח עבודה מיומ‬
‫על פי הנחיות התקני החשבונאיי‪ ,‬יש לראות בכוח העבודה של החברה הנרכשת‬
‫הנלווה לרכישה חלק מהמוניטי‪ ,#‬אול מאחר ומדובר בנכס התור לפעילות‪ ,‬יש‬
‫להערי) את שוויו‪ ,‬לצור) הערכת נכסי בלתי מוחשיי אחרי‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫כוח העבודה הוער) בשיטת העלות‪ ,‬באמצעות הערכת העלות הכרוכה בגיוס והכשרה‬
‫של כוח האד האמור‪ .‬על פי הערכות שופרסל עלות זו מסתכמת בכ ‪ 60‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫שיעור התשואה על כוח האד המיומ‪ #‬מבטא את מחיר ההו‪ #‬המשוקלל )‪ (WACC‬של‬
‫שופרסל‪ ,‬שנאמד בכ ‪.9.5%‬‬
‫ו‪.‬‬
‫הפרש מקורי בגי הסכמי זכיינות ושותפות שרכשה שופרסל בעסקת קלאבמרקט‬
‫בייחוס עלות רכישת קלאבמרקט יוחס חלק מעוד( העלות לנכס הבלתי מוחשי‪:‬‬
‫"הסכמי זכיינות ושותפות"‪ ,‬אשר מתייחס לפעילות הסניפי בארות יצחק‪ ,‬בני ברק‬
‫וירושלי‪ .‬שווי הסכמי אלה נקבע על פי תזרימי המזומני הצפויי בסניפי‬
‫האמורי בתקופת הזכיינות אשר הוגדרה בהסכמי מראש‪ .‬נכס בלתי מוחשי זה‬
‫הופחת לתקופה של ‪ 810‬שני‪ ,‬בהתא לתקופת הסכמי הזכיינות‪.‬‬
‫שופרסל רכשה את חלק של הזכייני‪/‬השותפי בפעילות הסניפי האמורי‬
‫וממשיכה ליהנות מתזרימי המזומני שמניבה הפעילות המתייחסת‪ ,‬שעל פיה נקבע‬
‫שוויי של ההסכמי האמורי‪ .‬לאור כ)‪ ,‬יש להערכתנו להמשי) להפחית את הנכס‪,‬‬
‫כאמור‪ ,‬בתוואי שנקבע בייחוס עלות הרכישה המקורי‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫‪3.8‬‬
‫שנה ‪9‬‬
‫‪10,147‬‬
‫‪101.5‬‬
‫)‪(18.3‬‬
‫‪83.2‬‬
‫‪3.5‬‬
‫שנה ‪8‬‬
‫‪9,997‬‬
‫‪100.0‬‬
‫)‪(18.0‬‬
‫‪82.0‬‬
‫‪3.2‬‬
‫שנה ‪7‬‬
‫‪9,849‬‬
‫‪98.5‬‬
‫)‪(17.7‬‬
‫‪80.8‬‬
‫‪3.0‬‬
‫שנה ‪6‬‬
‫‪9,704‬‬
‫‪97.0‬‬
‫)‪(19.1‬‬
‫‪77.9‬‬
‫‪2.7‬‬
‫שנה ‪5‬‬
‫‪11,833‬‬
‫‪100.1‬‬
‫)‪(20.9‬‬
‫‪79.3‬‬
‫‪2.4‬‬
‫שנה ‪4‬‬
‫‪11,658‬‬
‫‪98.7‬‬
‫)‪(21.6‬‬
‫‪77.1‬‬
‫‪2.2‬‬
‫שנה ‪3‬‬
‫‪11,486‬‬
‫‪97.2‬‬
‫)‪(22.2‬‬
‫‪75.0‬‬
‫‪1.9‬‬
‫שנה ‪2‬‬
‫‪11,316‬‬
‫‪95.8‬‬
‫)‪(22.8‬‬
‫‪72.9‬‬
‫‪1.7‬‬
‫שנה ‪1‬‬
‫‪11,149‬‬
‫‪94.4‬‬
‫)‪(23.4‬‬
‫‪70.9‬‬
‫‪1.5‬‬
‫הכנסות המיוחסות למותג‬
‫הוצאה בגי‪ #‬תמלוגי שנחסכת‬
‫ויתור על מג‪ #‬המס‬
‫חסכו‪ #‬בתמלוגי‬
‫חסכו‪ #‬בתמלוגי בגי‪ #‬המותג הפרטי‬
‫‪4.0‬‬
‫שנה ‪ 10‬שנה ‪11‬‬
‫)מיליוני ש"ח(‬
‫‪10,454‬‬
‫‪10,299‬‬
‫‪104.5‬‬
‫‪103.0‬‬
‫)‪(18.8‬‬
‫)‪(18.5‬‬
‫‪85.7‬‬
‫‪84.5‬‬
‫ער) נוכחי למועד הרכישה‬
‫שווי הטבת מס‬
‫סה"כ שווי הוג‪ #‬מותגי כולל הטבת מס‬
‫‪679.6‬‬
‫‪63.5‬‬
‫‪743.1‬‬
‫שנה ‪20‬‬
‫‪11,952‬‬
‫‪119.5‬‬
‫)‪(21.5‬‬
‫‪98.0‬‬
‫‪6.1‬‬
‫שנה ‪19‬‬
‫‪11,776‬‬
‫‪117.8‬‬
‫)‪(21.2‬‬
‫‪96.6‬‬
‫‪6.0‬‬
‫שנה ‪18‬‬
‫‪11,602‬‬
‫‪116.0‬‬
‫)‪(20.9‬‬
‫‪95.1‬‬
‫‪5.9‬‬
‫שנה ‪17‬‬
‫‪11,430‬‬
‫‪114.3‬‬
‫)‪(20.6‬‬
‫‪93.7‬‬
‫‪5.6‬‬
‫שנה ‪16‬‬
‫‪11,261‬‬
‫‪112.6‬‬
‫)‪(20.3‬‬
‫‪92.3‬‬
‫‪5.3‬‬
‫שנה ‪15‬‬
‫‪11,095‬‬
‫‪111.0‬‬
‫)‪(20.0‬‬
‫‪91.0‬‬
‫‪5.0‬‬
‫שנה ‪14‬‬
‫‪10,931‬‬
‫‪109.3‬‬
‫)‪(19.7‬‬
‫‪89.6‬‬
‫‪4.7‬‬
‫שנה ‪13‬‬
‫‪10,770‬‬
‫‪107.7‬‬
‫)‪(19.4‬‬
‫‪88.3‬‬
‫‪4.4‬‬
‫שנה ‪12‬‬
‫‪10,610‬‬
‫‪106.1‬‬
‫)‪(19.1‬‬
‫‪87.0‬‬
‫‪4.3‬‬
‫נספח‬
‫להל‪ #‬הערכת שווי המותגי‪:‬‬
‫‪22‬‬
‫חבר האקדמיה למחקר‬
‫ויישום שמאות מקרקעין בישראל‬
‫‪ 29‬באפריל ‪2010‬‬
‫ט"ו באייר תש"ע‬
‫סימוכין‪2383.a.10 :‬‬
‫הערכת שווי ודמי שכירות‬
‫ראויים לנכסים בבעלות‬
‫התאגיד שופרסל בע"מ‬
‫הערכת‬
‫חוות‬
‫דעת‬
‫שווי‬
‫של‬
‫הוגן‬
‫מומחה‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪19‬‬
‫תוכן ‪ -‬העניינים‬
‫עמוד‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת ‪3.................................................................................................‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‪3.................................................................‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה ‪5...................................................................................................‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה ‪6..........................................................................‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין ‪6........................................................................................‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה ‪6............................................................................................‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין ‪6....................................................................................................‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬זכויות קנייניות ‪7.....................................................................................................‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬פורמטים קמעונאים של הסניפים בפריסה ארצית ‪7.....................................................‬‬
‫פרק י' ‪ -‬מבנה אופייני של סניפי הרשת ‪8..................................................................................‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן כרכוש קבוע ‪9................................................................‬‬
‫פרק יב' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת ‪10 .....................................................................................‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬שיעור תשואה ‪12 .....................................................................................................‬‬
‫פרק יד' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה ‪14 .................................................................................‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה ‪16 .....................................................‬‬
‫פרק טז' ‪ -‬ההערכה ‪19 ...........................................................................................................‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת‬
‫התבקשתי‪ ,‬ע"י מר מישל דהן‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי בתאגיד "חברת השקעות דיסקונט‬
‫בע"מ" )להלן‪" :‬דסק"ש"(‪ ,‬לחוות דעתי לעניין השווי ההוגן של הזכויות במקרקעין שבנדון ודמי‬
‫שכירות ראויים במקרקעין‪ ,‬שלתאגיד שופרסל בע"מ )להלן‪ " :‬שופרסל"( זכויות קנייניות בהם‪,‬‬
‫לתאריך הקובע לחוות הדעת‪.‬‬
‫שווי הוגן‪ ,‬עפ"י חוות דעת זו‪ ,‬אמור לשקף את הסכום בו ניתן להחליף נכס בעסקה שבין קונה‬
‫מרצון לבין מוכר מרצון‪ ,‬שאינם קשורים‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪.‬‬
‫השווי ההוגן אמור לשקף את תנאי השוק הקיימים במועד ההערכה‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ ,(IFRS‬תוך הערכת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה המשקף את תנאי השוק לתאריך‬
‫נתון‪ ,‬מאחר ותנאי השוק עשויים להשתנות‪ .‬שווי הוגן נבדל משווי שימוש בשל העובדה שהשפעת‬
‫גורמים שונים משפיעים בצורה שונה על הישות‪.‬‬
‫השווי ההוגן של הנדל"ן משקף‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הכנסות שכירות מחכירות שוטפות והנחות סבירות‬
‫ומבוססות‪ ,‬מחירים שוטפים ומחירים עדכניים בשווקים בעלי מאפיינים דומים עם תיאומים כדי‬
‫לשקף שינויים כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫הערכת השווי ההוגן הינה למקרקעין ריקים‪ ,‬פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד ובבעלות‬
‫פרטית‪/‬חכירה‪.‬‬
‫דמי השכירות הראויים אמורים לשקף את התמורה הצפויה בעסקה בין שוכר מרצון למשכיר‬
‫מרצון‪ ,‬בעסקה בה שני הצדדים ערים לכל לתנאי השוק ולגורמים המאפיינים כל נכס‪.‬‬
‫מועד ההתקשרות עם מזמין חוות הדעת הינה ביום ‪ 14‬באפריל ‪.2010‬‬
‫חוות הדעת הוכנה בהתאם לכללים החשבונאיים על פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר ‪ ,16‬אשר‬
‫אומצו על ידי המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות והידועים כתקן חשבונאות ישראלי מספר ‪27‬‬
‫"רכוש קבוע"‪.‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‬
‫שם המומחה‬
‫‪ :‬טובי גרש‪.‬‬
‫מקום עבודתו של המומחה ‪ :‬דרך מנחם בגין ‪ ,48‬תל ‪ -‬אביב‪ .‬טל'‪.03 - 5373266 :‬‬
‫עיסוקו‬
‫‪ :‬עורך דין‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן‪.‬‬
‫לימודים אקדמאים‬
‫‪ :‬בוגר אוניברסיטת חיפה בכלכלה ומינהל עסקים )‪.(B.A.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪19‬‬
‫בוגר הקריה האקדמית אונו בלימודי משפטים )‪.(L.L.B.‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך‬
‫‪ :‬בהתאם להוראות חוק שמאי מקרקעין‪ ,‬תשכ"ב ‪ ,1962 -‬רישיון‬
‫ממשרד המשפטים מס' ‪.407‬‬
‫חבר לשכת עו"ד בישראל‬
‫‪ :‬בהתאם לחוק לשכת עורכי‪-‬הדין‪ ,‬תשכ"א‪ ,1961-‬רישיון מס' ‪.50489‬‬
‫לימודי תעודה‬
‫‪ .1 :‬מסלול "שמאות מקרקעין וניהול נכסים" בטכניון מכון‬
‫טכנולוגי לישראל‪.‬‬
‫‪ .2‬השתלמות "דיני תכנון ובנייה ודיני רשויות מקומיות" המכון‬
‫להשתלמות עו"ד ואוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪ .3‬השתלמות ב‪" -‬כלכלת נדל"ן"‪ ,‬מרכז השלטון המקומי בישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬חבר וועד לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬יו"ר הוועדה המקצועית לכללי השמאות של לשכת‬
‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ :‬שותף לכתיבת טיוטת גילוי דעת להכנת חוות דעת‬
‫‪2004‬‬
‫שמאיות לקרנות נדל"ן )‪ ,(Reit‬מטעם לשכת שמאי‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫‪ 2006‬ואילך ‪ :‬חבר וועד "האקדמיה למחקר ויישום שמאות‬
‫המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫‪ 2008‬ואילך ‪ :‬חבר פורום תכנון ובנייה של לשכת עורכי הדין‬
‫בישראל‪.‬‬
‫חברות בארגונים מקצועיים ‪ .1 :‬חבר "לשכת שמאי מקרקעין בישראל‪ ,‬ליד לשכת המהנדסים‪,‬‬
‫האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיים בישראל"‪.‬‬
‫‪ .1‬חבר "האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪19‬‬
‫בין לקוחות המשרד‬
‫‪ .1 :‬מורשה על ידי השמאי הממשלתי הראשי‪/‬משרד המשפטים‬
‫להכין חוות דעת עבור כל משרדי הממשלה וגופים הקשורים עם‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫ריכוז חומר לכללים מקצועיים לאגף שומת מקרקעין במשרד‬
‫במשפטים‪ ,‬לרבות כללים להכנת חוות דעת להערכת חניונים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫נכלל ברשימת שמאי המקרקעין המורשים לערוך חוות דעת‬
‫ללקוחות בנק איגוד‪ ,‬לרבות ברשימת המפקחים על בנייה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫הכנת חוות דעת לשווי הוגן‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ (IFRS‬לקבוצת אי‪.‬די‪.‬בי‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות למקורות חברת המים לישראל‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫הכנת חוות דעת לקרן קיימת לישראל‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות לעיריות ראשון לציון‪ ,‬רחובות‪ ,‬רמלה‪,‬‬
‫לוד‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות לחברה הכלכלית לראשון‬
‫לציון בע"מ )חכ"ר(‪ ,‬לרבות בדיקת היתכנות של פרויקטים‬
‫כלכליים הקשורים במקרקעין‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫הכנת חוות דעת לאגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל‬
‫בע"מ‪.‬‬
‫‪ .10‬ייעוץ למשרדי עורכי דין‪ ,‬לרבות‪ :‬משרד עו"ד שוב ושות'‪ ,‬משרד‬
‫עורכי דין אברהם בר‪ ,‬משרד עורכי דין הרצוג – פוקס – נאמן‪,‬‬
‫משרד עורכי דין כספי ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין הרטבי –‬
‫בורנשטיין – בסון ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין עופר שפיר ושות'‬
‫ועוד‪.‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה‬
‫אני נותן בזאת הסכמתי כי חוות דעת זו תיכלל בדוחותיה הכספיים של החברה‪ ,‬שעניינה הקצאת‬
‫מחיר הרכישה )‪ ,(PPA‬לעניין התאגיד שופרסל בע"מ לצורך הכללתם בדוחותיה הכספיים של‬
‫החברה הערוכים בהתאם לתקנות ניירות ערך )עריכת דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התשנ"ג ‪1993‬‬
‫בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS-36‬‬
‫אני מצהיר ומציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪) 222‬א( לחוק החברות התשנ"ט ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה‬
‫הריני מצהיר בזאת כי בין התאגיד מזמין חוות הדעת ובין הח"מ לא קיימים כל יחסי תלות ו‪/‬או‬
‫התחייבויות כל שהן‪ ,‬פרט להתחייבות שניתנה לח"מ מהתאגיד השקעות דיסקונט בע"מ לשיפוי‬
‫בעת תביעה הקשורה עם הערכות שווי הוגן של הח"מ‪.‬‬
‫חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות‬
‫במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪ .‬נערך ביקור בחלק מהסניפים וביתרת‬
‫הסניפים הסתמכתי על נתונים שנמסרו מחברת שופרסל‪.‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין‬
‫הביקור בחלק מהמקרקעין ובסביבתם נערך בתקופה שמיום ‪ 14.4.2010‬ועד למועד חוות הדעת‪.‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת הינו ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫ההערכה כוללת ‪ 62‬נכסים שונים‪ ,‬הנחלקים‪ ,‬גיאוגרפית‪ ,‬למחוזות כדלקמן‪:‬‬
‫מחוז‬
‫צפון‬
‫תל אביב‬
‫השרון‬
‫מרכז‬
‫דרום‬
‫ירושלים‬
‫ישובים‬
‫עד חדרה )לא כולל(‬
‫ת"א‪ ,‬רמת גן‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬גבעת שמואל‪ ,‬חולון‪ ,‬בני ברק‪ ,‬בת ‪ -‬ים‪ ,‬ראשון לציון‪ ,‬רמת השרון‬
‫הרצליה‪ ,‬רעננה‪ ,‬כפר סבא‪ ,‬הוד השרון וישובי השרון האחרים‬
‫גדרה ‪ -‬חדרה‪ ,‬ללא השרון ותל אביב(‬
‫מדרום לגדרה‬
‫ירושלים‪ ,‬בית שמש‪ ,‬מבשרת ציון והסביבה‬
‫להלן פירוט הנכסים‪ ,‬על פי המחוזות ועל פי פורמטים‪:‬‬
‫מחוז‬
‫מספר הסניפים במחוז‬
‫שטח אקוי' במ"ר‬
‫צפון‬
‫‪13‬‬
‫‪23,692‬‬
‫תל אביב השרון‬
‫‪2‬‬
‫‪10‬‬
‫‪1,762 16,712‬‬
‫מרכז‬
‫‪17‬‬
‫‪40,792‬‬
‫דרום‬
‫‪12‬‬
‫‪20,452‬‬
‫ירושלים סה"כ‬
‫‪62‬‬
‫‪8‬‬
‫‪117,076 13,666‬‬
‫הערות‬
‫‪ .1‬שטח אקוי' במ"ר ‪ -‬משקף את השטח על פי מקדמי שימוש )שטחי מכירה‪/‬אחסנה‪ ,‬שטח ממ"ק‪,‬‬
‫שטח גלריות‪/‬משרדים‪ ,‬שטחי פריקה וטעינה מקורים(‪ ,‬כמקובל בענף‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫‪ .2‬פורמט ‪ -‬משקף את מאפייני הסניף‪ ,‬פורמט קמעונאי בפריסה ארצית‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .2‬כללי‬
‫המקרקעין נשוא ההערכה מהווים רשת סופרמרקטים‪ ,‬בפריסה ארצית‪ ,‬המשמשים את‬
‫התאגיד שופרסל‪ .‬עיקר עיסוקו של התאגיד הינו בתחום הקמעונאות‪ ,‬בעיקר בתחום המזון‪.‬‬
‫הסניפים בפריסה ארצית‪ .‬הסניפים ממוקמים במיקומים שונים בתחום הישוב‪ ,‬לאורך צירי‬
‫תנועה מרכזיים‪ ,‬כחלק או בסמוך לקניונים‪ ,‬בשכונות‪ ,‬באזורי תעשייה ועוד‪.‬‬
‫הסניפים ברמת אחזקה שונה‪ ,‬חלקם לאחר שיפוץ מתקדם ורובם ברמת אחזקה התואמת את‬
‫גילם‪.‬‬
‫כמפורט לעיל‪ ,‬נערכו על ידי ביקורים בחלק מהמקרקעין ובסביבתם‪ .‬כמו כן‪ ,‬לצורך ההערכה‪,‬‬
‫נפגשתי‪ ,‬מספר פעמים עם מנהלים במחלקת הנכסים של שופרסל על מנת לקבל תיאור כללי‬
‫של רמת הסניפים ונתונים נוספים‪.‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬זכויות קנייניות‬
‫להלן פירוט הזכויות הקנייניות במקרקעין‪ ,‬כפי שנמסרו מהתאגיד שופרסל‪:‬‬
‫מחוז‬
‫סניפים לפורמט‬
‫שטח אקוי' במ"ר‬
‫מס' סניפים בבעלות‬
‫מס' סניפים בחכירה‬
‫מס' סניפים בחכירה לא מהוונת‬
‫צפון‬
‫‪13‬‬
‫‪23,692‬‬
‫‪7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫תל אביב השרון‬
‫‪2‬‬
‫‪10‬‬
‫‪1,762 16,712‬‬
‫‪2‬‬
‫‪10‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫מרכז‬
‫‪17‬‬
‫‪40,792‬‬
‫‪7‬‬
‫‪10‬‬
‫‪-‬‬
‫דרום‬
‫‪12‬‬
‫‪20,452‬‬
‫‪3‬‬
‫‪9‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ‬
‫ירושלים‬
‫‪62‬‬
‫‪8‬‬
‫‪117,076‬‬
‫‪13,666‬‬
‫‪30‬‬
‫‪1‬‬
‫‪29‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬פורמטים קמעונאים של הסניפים בפריסה ארצית‬
‫הרשת פועלת בחמישה פורמטים קמעונאיים בפריסה ארצית‪ ,‬לפיהם ממצבת החברה את סניפיה‪.‬‬
‫יודגש כי לפורמטים חשיבות אף לעניין ההערכה‪.‬‬
‫להלן פירוט הפורמטים הקמעונאים‪::‬‬
‫‪ .1‬פורמט "שופרסל שלי"‬
‫זהו פורמט חנויות שכונתיות הממוקמות בשכונות ובמרכזי הערים‬
‫)‪.(One Stop Shop‬‬
‫‪ .2‬פורמט "שופרסל‪-‬ביג"‬
‫זהו פורמט ההיפרמרקט )‪ ,(One Stop Shop‬הנותן מענה לצרכן בנושא חוויות הקניה וכולל‬
‫מגוון רחב של מוצרים‪ ,‬מחלקות מתמחות‪ ,‬בדגש על טריות המוצרים ואיכות השירות ויצירת‬
‫ערך מקסימאלי ללקוחות )‪ .(Value for Money‬במסגרת פורמט זה ניתן מענה למגוון מוצרי‬
‫מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .3‬פורמט "שופרסל‪-‬דיל"‬
‫פורמט זה מהווה חנויות ‪ ,Heavy Discount‬פורמט חנויות אשר מתאפיין במחירים נמוכים‬
‫במהלך כל תקופת השנה‪ .‬במסגרת פורמט זה ניתן מענה למגוון מוצרי מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫‪ .4‬פורמט "יש"‬
‫פורמט זה מהווה חנויות ‪ ,Heavy Discount‬פורמט חנויות אשר מבוסס על מחירים זולים‬
‫במשך כל השנה ופונה לכלל האוכלוסייה‪ .‬פורמט זה מותאם לצרכי אוכלוסיות שונות‪,‬‬
‫באמצעות התאמת מגוון המוצרים לקהל הלקוחות וחווית קניה פשוטה‪ .‬במסגרת פורמט זה‬
‫ניתן מענה למגוון מוצרי מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫‪ .5‬פורמט "שופרסל אקספרס"‬
‫פורמט חנויות בשכונות ובמרכזי הערים‪.‬‬
‫פרק י' ‪ -‬מבנה אופייני של סניפי הרשת‬
‫בהתאם לנתונים שהתקבלו ממחלקת נכסים של שופרסל‪ ,‬סניפי הרשת‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬נחלקים‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫שטחי מכירה בשיעור של כ‪ 70% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫שטחי אחסנה בשיעור של כ‪ 20% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫שטחים טכניים בשיעור של כ‪ 10% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫על פי רוב‪ ,‬עורף החנות כולל קווי שרות )מעדנייה וכו'( ומאחוריהם מחסן ואזור פריקה‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪ .1‬שטח אקוי' במ"ר‪ ,‬כמפורט לעיל‪ ,‬משקף את סך שטח כל אחד מהסניפים‪ ,‬על פי המקדמים‬
‫דלעיל‪ ,‬בהתאם לנתונים שהתקבלו משופרסל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי מהחברה ניתן סכום שטח משוקלל‪,‬‬
‫במ"ר אקוי'‪ ,‬לכל אחד מהנכסים‪/‬סניפים המוערכים‪.‬‬
‫‪ .2‬המקדם אינו מביא בחשבון את השפעת הגודל )לחיוב או לשלילה(‪.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן כרכוש קבוע‬
‫חוות הדעת הנה ל"שווי הוגן"‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי הבינלאומיים )‪.(IFRS‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן כרכוש קבוע הנו המחיר שבו הנדל"ן היה ניתן להחלפה בין "מוכר מרצון‬
‫לבין קונה מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫הערכת ה"שווי ההוגן" אמורה לשקף את תנאי השוק לתאריך נתון‪ ,‬תחת ההנחה‪ ,‬כי ההחלפה של‬
‫הנדל"ן והשלמת החוזה למכירה מבוצעות בו זמנית‪.‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן כרכוש קבוע משקף‪ ,‬בין השאר‪ ,‬הכנסות שכירות מחכירות שוטפות‬
‫והנחות‪ ,‬סבירות ומבוססות‪ ,‬המייצגות את ההנחות אותן נוקטים "קונה מרצון ומוכר מרצון"‪,‬‬
‫הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬לאור תנאי השוק השוטפים‪ ,‬ולאור תנאים מיוחדים החלים על‬
‫המקרקעין המוערכים‪ ,‬לרבות דמי שכירות מותנים וכו'‪.‬‬
‫הגדרת "שווי הוגן" מתייחסת ל"קונה מרצון ומוכר מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬דהיינו‪ ,‬הן‬
‫"הקונה מרצון" והן "המוכר מרצון" קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות ומאפייני הנדל"ן כרכוש‬
‫קבוע‪ ,‬השימושים של הנדל"ן בפועל והשימושים הפוטנציאלים ותנאי השוק למועד ההערכה‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר ל"שווי הוגן" הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן דומה‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫בהעדר מחירים שוטפים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫‪ .2‬מחירים עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים‪ ,‬כדי לשקף שינויים‬
‫כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים מהימנים של תזרימי מזומנים‬
‫עתידיים‪ ,‬הנתמכים על‪-‬ידי התנאים של כל חכירה קיימת או חוזים אחרים קיימים‪ ,‬ועל‪-‬ידי‬
‫ראיה חיצונית‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותו‬
‫מצב‪ ,‬תוך שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי‬
‫הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪ .‬במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪19‬‬
‫ל"שווי ההוגן" על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע‬
‫לאומדן המהימן ביותר של "שווי הוגן" במסגרת תחום של אומדני "שווי הוגן" סבירים‪.‬‬
‫בשונה משווי בשימוש‪ ,‬ה"שווי ההוגן" משקף יידע ואומדנים של "קונים מרצון" ו "מוכרים‬
‫מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת ואינו משקף השפעות ספציפיות לישות הספציפית‪ ,‬לבעלים‬
‫הנוכחי‪ .‬לפיכך‪ ,‬ה"שווי ההוגן" אינו משקף את הגורמים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן‪.‬‬
‫‪ .2‬שילוב בין נדל"ן להשקעה לבין נכסים אחרים‪.‬‬
‫‪ .3‬זכויות או מגבלות חוקיות‪ ,‬שהן ספציפיות רק לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫‪ .4‬הטבות מס או נטל מס הספציפיות לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫פרק יב' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת‬
‫חוות הדעת אמורה לשקף את השווי ההוגן של המקרקעין שבנדון ואת דמי השכירות הצפויים‬
‫להתקבל בגינם‪.‬‬
‫שווי שוק מוגדר כתמורה הסבירה הצפויה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון‪ ,‬הפועלים בצורה‬
‫מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים‪ .‬דהיינו‪ ,‬ההערכה מתייחסת הן‬
‫לקונה מרצון והן המוכר מרצון אשר קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות ומאפייני המקרקעין‪,‬‬
‫השימושים הניתנים להיעשות במקרקעין בפועל והשימושים הפוטנציאלים‪ ,‬בכפוף לתנאי השוק‬
‫למועד ההערכה‪ .‬דהיינו‪ ,‬הערכה אובייקטיבית‪ ,‬בכפוף לשוק המקרקעין‪ ,‬בהתאמה למקרקעין‬
‫המוערכים‪.‬‬
‫הערכת השווי הנה בתנאי השוק הקיימים בתאריך הקובע להערכה‪ ,‬כאשר המקרקעין ריקים‪,‬‬
‫פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד‪.‬‬
‫יצוין כי שווי השוק משקף את סכום המכירה הצפוי מבלי להביא בחשבון מיסים והיטלים‬
‫הצפויים לחול בעת מכירה ו‪/‬או במימוש המקרקעין‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר לשווי שוק הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן דומה באותו‬
‫מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫בהעדר מחירים שוטפים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .2‬מחירים עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים כדי לשקף שינויים‬
‫כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים מהימנים של תזרימי מזומנים‬
‫עתידיים‪ ,‬הנתמכים על ידי התנאים של כל חכירה קיימת או חוזים אחרים קיימים‪ ,‬ועל ידי‬
‫ראיה חיצונית‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותו‬
‫מצב‪ ,‬ותוך שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי‬
‫הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪.‬‬
‫במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר לשווי על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את‬
‫הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע לאומדן המהימן ביותר של שווי במסגרת תחום של אומדני‬
‫שווי הוגן סבירים‪.‬‬
‫המקרקעין המוערכים מהווים נכסים מסחריים‪ .‬חנויות בגדלים שונים‪ ,‬אשר מעבר לשטח המסחר‬
‫כוללים שטחי אחסנה‪ ,‬משרדים‪ ,‬גלריות ועוד‪ .‬עסקינן בנכסים המוגדרים אף כנכסים מניבים‪.‬‬
‫נכסים מניבים הינם נכסים המשמשים להשקעה וכאלה נמדדים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על פי התשואה הצפויה‬
‫מהם‪ .‬אולם‪ ,‬הנכסים המוערכים‪ ,‬פרט אולי לנכסים בפורמט שופרסל אקספרס )המהווים נכסים‬
‫מסחריים בשטחים‪ ,‬פחות או יותר‪ ,‬סחירים(‪ ,‬חריגים ביחס לנכסים מניבים מקובלים‪ .‬ההבדלים‬
‫העיקריים הינם‪ :‬שטח הנכסים‪ ,‬מיקומם )לעיתים בשכונות ובאזורי תעשייה(‪ ,‬רמת האחזקה‪,‬‬
‫גובה המבנה‪ ,‬החלוקה הפנימית המאפשרת שימושים למסחר‪ ,‬אחסנה‪ ,‬משרדים וכו'‪.‬‬
‫המקרקעין הנדונים הוערכו‪ ,‬על‪-‬פי עקרון השווי המיטבי )‪ (high and best use‬בבחינת כל אחת‬
‫מהחלופות דלעיל בדגש על ייחודם של המקרקעין ועל העובדה כי אין בנמצא מקורות אינפורמציה‬
‫עדכניים בדבר עסקאות מכר של נכסי נדל"ן דומים‪ .‬משכך‪ ,‬ההערכה מביאה בחשבון התאמות‬
‫לערכי שווי שוק ולדמי שכירות ראויים‪ ,‬קרוב‪ ,‬ככל האפשר‪ ,‬למיקומם של המקרקעין המוערכים‪,‬‬
‫בהתאמה לייחודם של כל אחד מהנכסים המוערכים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הובא בחשבון שיעור תשואה רלבנטי לכל נכס‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬שיעור תשואה‬
‫שיעור התשואה אמור לבטא את ההחזר השנתי על ההוצאה‪ ,‬המתבטא בדמי שכירות‪ ,‬משווי‬
‫המקרקעין‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אמור לבטא שיעור קבוע משווי השוק של המקרקעין‪.‬‬
‫שיעור התשואה מושפע ממשתנים רבים‪ ,‬לרבות מרמת הביקוש וההיצע של נכסים דומים‪ ,‬רמת‬
‫הסיכון של הענף‪/‬סוג השימוש במקרקעין‪ ,‬שיעור התחלופה ותקופות הזמן בהן המקרקעין עומדים‬
‫פנויים‪.‬‬
‫יודגש‪ ,‬כי ככל שעסקינן בנכסי השקעה למסחר ולמשרדים כך שיעור התשואה גדל‪ ,‬נוכח הפרמיה‬
‫שהבעלים דורש לעצמו בגין התחלופה הגבוהה לאור הסיכון בענפים הללו‪ .‬מנגד‪ ,‬ככל שעסקינן‬
‫בענפים יציבים יותר‪ ,‬כמו לדוגמא בתעשייה‪ ,‬אחסנה‪ ,‬לוגיסטיקה‪ ,‬בהם התחלופה נמוכה יחסית‪,‬‬
‫הפרמיה שיבקש לעצמו הבעלים תהא נמוכה יותר‪ ,‬שכן שיעור התחלופה ותקופת הזמן בה נכס‬
‫עומד פנוי ולא מניב תשואה בנכסים הללו נמוך יותר‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬שיעור התשואה מושפע‪ ,‬אף‪ ,‬מביקוש ומהיצע‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אינו קבוע לענף‬
‫אלא משתנה על פי המיקום של המקרקעין ומאפייניהם‪.‬‬
‫בעניינינו אנו‪ ,‬מחד עסקינן בנכסים בשטח העולה‪ ,‬בהרבה‪ ,‬על המקובל‪ ,‬המיועדים לקבוצה‬
‫מצומצמת של משתמשים‪ .‬מנגד‪ ,‬עקב המחסור בנכסים כגון אלו‪ ,‬קיים לנכסים ביקוש של אותם‬
‫"שחקנים" מיוחדים בשוק‪ .‬דהיינו‪ ,‬עסקינן בנכסים ייחודיים‪ ,‬להם‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬ביקוש העולה על‬
‫ההיצע‪ .‬לא זו אף זו‪ ,‬נמצא כי התחלופה בנכסים כאלו הינה נמוכה ובמידה וקיימת תחלופה משך‬
‫הזמן שבו נכס דומה ללא שוכר‪/‬משתמש נמוך ביותר‪ .‬משכך‪ ,‬נמצא כי יהיה זה נכון לקבוע כי‬
‫התשואה בגין הנכסים משקפת סיכון נמוך‪ ,‬תחלופה נמוכה ותקופת זמן ללא תפוסה נמוכה ביותר‪.‬‬
‫לאור המסקנות הללו‪ ,‬עמדתי היא כי בחינת שיעור התשואה תיערך על פי הטווח שבין שיעור‬
‫התשואה על נכסי תעשייה‪/‬מלאכה‪ ,‬המאופיינים ביציבות‪ ,‬בהביאי בחשבון פרמיה בגין ייעוד‬
‫הנכסים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬למסחר ובדגש על הגודל לבין שיעור התשואה על נכסים מסחריים )ללא קניונים‬
‫לגביהם חל שיעור תשואה נמוך‪ ,‬בעיקר‪ ,‬נוכח הסיכון( ‪.‬‬
‫שיעור תשואה לתעשייה‬
‫בהתאם לנתונים שפורסמו על ידי חברות ציבוריות‪ .‬הבדיקה נערכה תוך בידוד של נתונים‬
‫לתעשייה‪/‬מלאכה בלבד‪ .‬כמו כן‪ ,‬הנתונים מושתתים על נתונים של "שחקן" משמעותי במשק‪,‬‬
‫התאגיד "מבני תעשייה בע"מ והתאגיד "כלכלית ירושלים בע"מ"‪.‬‬
‫להלן נתוני הבדיקה‪:‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪19‬‬
‫תשקיף מדף של חברת מבני תעשייה בע"מ מיום ‪ 27.5.2009‬ותשקיף מדף של חברת כלכלית ירושלים בע"מ מיום ‪27.5.2009‬‬
‫להלן פירוט חלקי של נכסים מניבים של החברות‪ ,‬על פי נתונים ליום ‪31.12.2008‬‬
‫הובאו בחשבון נכסים מניבים המצויים באזורי תעשייה שונים בארץ בבעלות החברות‪ .‬הנתונים באלפי ‪₪‬‬
‫שנת ‪2008‬‬
‫שטח ברוטו‬
‫במ"ר‬
‫ישוב‬
‫‪40,192‬‬
‫אופקים‬
‫‪35,472‬‬
‫אשקלון‬
‫‪48,658‬‬
‫בית שאן‬
‫‪27,537‬‬
‫ירוחם‬
‫‪33,622‬‬
‫כנות‬
‫‪39,460‬‬
‫מעלות‬
‫נצרת עלית ‪79,704‬‬
‫‪39,342‬‬
‫ערד‬
‫‪30,073‬‬
‫קצרין‬
‫‪42,684‬‬
‫קרית גת‬
‫קרית שמונה ‪42,361‬‬
‫‪103,360‬‬
‫ראש העין‬
‫‪31,526‬‬
‫שדרות‬
‫‪25,725‬‬
‫שלומי‬
‫ממוצע‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪96.40%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪91.80%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪99.00%‬‬
‫‪95.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪86.60%‬‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.80%‬‬
‫‪90.80%‬‬
‫‪95.20%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪94.21%‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫‪5,581‬‬
‫‪6,001‬‬
‫‪4,991‬‬
‫‪2,910‬‬
‫‪5,301‬‬
‫‪6,211‬‬
‫‪24,226‬‬
‫‪5,270‬‬
‫‪4,271‬‬
‫‪9,207‬‬
‫‪6,217‬‬
‫‪45,473‬‬
‫‪4,734‬‬
‫‪3,419‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫‪₪ 72,430 ₪‬‬
‫‪₪ 76,510 ₪‬‬
‫‪₪ 68,304 ₪‬‬
‫‪₪ 33,551 ₪‬‬
‫‪₪ 64,466 ₪‬‬
‫‪₪ 81,265 ₪‬‬
‫‪₪ 281,824 ₪‬‬
‫‪₪ 68,911 ₪‬‬
‫‪₪ 53,499 ₪‬‬
‫‪₪ 115,258 ₪‬‬
‫‪₪ 79,150 ₪‬‬
‫‪₪ 600,330 ₪‬‬
‫‪₪ 57,943 ₪‬‬
‫‪₪ 47,586 ₪‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪7.71%‬‬
‫‪7.84%‬‬
‫‪7.31%‬‬
‫‪8.67%‬‬
‫‪8.22%‬‬
‫‪7.64%‬‬
‫‪8.60%‬‬
‫‪7.65%‬‬
‫‪7.98%‬‬
‫‪7.99%‬‬
‫‪7.85%‬‬
‫‪7.57%‬‬
‫‪8.17%‬‬
‫‪7.18%‬‬
‫‪7.89%‬‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪94.10%‬‬
‫‪87.50%‬‬
‫‪98.50%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪91.50%‬‬
‫‪94.90%‬‬
‫‪83.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.60%‬‬
‫‪88.80%‬‬
‫‪93.00%‬‬
‫‪93.90%‬‬
‫‪92.87%‬‬
‫שנת ‪2007‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫‪5,050‬‬
‫‪5,637‬‬
‫‪4,937‬‬
‫‪2,644‬‬
‫‪4,950‬‬
‫‪6,045‬‬
‫‪21,985‬‬
‫‪4,971‬‬
‫‪4,058‬‬
‫‪8,374‬‬
‫‪5,664‬‬
‫‪35,706‬‬
‫‪4,434‬‬
‫‪3,613‬‬
‫מינימום‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪₪ 68,131 ₪‬‬
‫‪₪ 81,556 ₪‬‬
‫‪₪ 73,658 ₪‬‬
‫‪₪ 32,135 ₪‬‬
‫‪₪ 61,669 ₪‬‬
‫‪₪ 87,100 ₪‬‬
‫‪₪ 269,376 ₪‬‬
‫‪₪ 72,060 ₪‬‬
‫‪₪ 60,126 ₪‬‬
‫‪₪ 118,349 ₪‬‬
‫‪₪ 83,268 ₪‬‬
‫‪₪ 626,805 ₪‬‬
‫‪₪ 61,878 ₪‬‬
‫‪₪ 50,062 ₪‬‬
‫‪7.41%‬‬
‫‪6.91%‬‬
‫‪6.70%‬‬
‫‪8.23%‬‬
‫‪8.03%‬‬
‫‪6.94%‬‬
‫‪8.16%‬‬
‫‪6.90%‬‬
‫‪6.75%‬‬
‫‪7.08%‬‬
‫‪6.80%‬‬
‫‪5.70%‬‬
‫‪7.17%‬‬
‫‪7.22%‬‬
‫‪7.14%‬‬
‫מקסימום‬
‫‪6.64%‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫ממוצע‬
‫לשנתיים‬
‫‪7.56%‬‬
‫‪7.38%‬‬
‫‪7.00%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫‪8.12%‬‬
‫‪7.29%‬‬
‫‪8.38%‬‬
‫‪7.27%‬‬
‫‪7.37%‬‬
‫‪7.53%‬‬
‫‪7.33%‬‬
‫‪6.64%‬‬
‫‪7.67%‬‬
‫‪7.20%‬‬
‫‪7.51%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫הערה שיעורי התשואה הינם בהתאם לשווי ההוגן של הנכסים לסוף שנת ‪ 2007‬ולסוף שנת ‪.2008‬‬
‫מהנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה הממוצע הינו ‪ ,7.51%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬כמו כן‪ ,‬בממוצע‬
‫דו שנתי מינימום תשואה לנכסי תעשייה ‪ .6.64%‬יצוין‪ ,‬כי הנתונים דלעיל כוללים תשואה‬
‫למקרקעין עם תפוסה שנתית ממוצעת של ‪ ,93.54%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬ברי הוא כי שיעור התשואה‬
‫הממוצע של ‪ 7.51%‬מגלם בחובו אף פרמיה בגין העדר תפוסה‪ .‬מנגד‪ ,‬המקרקעין נשוא ההערכה‬
‫מהווים רכוש קבוע לשימוש עצמי‪ .‬אשר על כן‪ ,‬לדעתי‪ ,‬אין מקום להביא בחשבון פרמיה‬
‫לסיכון‪/‬העדר תפוסה‪ ,‬פרמיה הגלומה בנתוני ההשוואה דלעיל‪.‬‬
‫שיעור תשואה למסחר )ללא קניונים וללא משרדים(‬
‫על פי פרסומים‪ ,‬בעיקר של חברות ציבוריות‪ ,‬עולים הנתונים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ביום ‪ 7.12.2009‬דווח כי קרן ריט ‪ 1‬תרכוש מחברת גזית גלוב זכויות ב‪ 3 -‬מרכזים מסחריים‪,‬‬
‫הידועים כ‪) "G" -‬יקנעם‪ ,‬ראשל"צ‪ ,‬עפולה(במחיר המשקף תשואה של ‪.8.30%‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .2‬ביום ‪ 27.7.2009‬דווח כי חברת אמות רכשה זכויות בקניון "ערים על הכיכר" בכפר סבא‪,‬‬
‫בשטח מסחרי כולל של ‪ 5,000‬מ"ר‪ .‬לאור הגרעון בחברת הניהול‪ ,‬המחיר המשקף תשואה של‬
‫‪.8.00%‬‬
‫‪ .3‬ביולי ‪ 2009‬דווח כי חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ מכרה נכס מסחרי בשטח להשכרה של‬
‫‪ 6,600‬מ"ר‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.92%‬‬
‫‪ .4‬ביום ‪ 27.1.2009‬דווח כי חברת "שחר חדש" רכשה מבנה לוגיסטי בשטח של ‪ 6,500‬מ"ר‬
‫במגרש בשטח של ‪ 15,200‬מ"ר‪ ,‬בדרך ניר גלים באשדוד‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.98%‬‬
‫לאור הנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה על נכסים מסחריים הינו בשיעור של ‪.8.55%‬‬
‫מסקנה‬
‫חוות הדעת מהימנה ומשקפת את שיעור התשואה השכיח של ‪ .8.00%‬אולם‪ ,‬במקרים בהם נמצא‬
‫כי לאור מיקום המקרקעין קיים סיכון הובאה בחשבון פרמיה לסיכון‪ ,‬דהיינו תוספת לשיעור‬
‫התשואה‪.‬‬
‫פרק יד' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬
‫בבואי לחוות דעתי לעניין השווי ההוגן ודמי שכירות ראויים של המקרקעין שבנדון‪ ,‬הבאתי‬
‫בחשבון‪ ,‬בין השאר‪ ,‬את העקרונות והשיקולים כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬הובא בחשבון מיקום המקרקעין באזורים שונים בפריסה ארצית‪.‬‬
‫‪ .2‬הובא בחשבון כי המקרקעין ממוקמים במיקומים שונים בתחום הישוב‪ ,‬לאורך צירי תנועה‬
‫מרכזיים‪ ,‬כחלק או בסמוך לקניונים‪ ,‬בשכונות‪ ,‬באזורי תעשייה ועוד‪.‬‬
‫‪ .3‬הובא בחשבון כי הסניפים ברמת אחזקה שונה‪ ,‬חלקם לאחר שיפוץ מתקדם ורובם ברמת‬
‫אחזקה התואמת את גילם‪.‬‬
‫‪ .4‬לא הובא בחשבון ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן ו‪/‬או משליטה של החברה באזור מסוים‪.‬‬
‫‪ .5‬הובאה בחשבון רמת הפיתוח והתשתיות באזור בו ממוקם כל נכס‪.‬‬
‫‪ .6‬בדגש על העובדה כי לרוב מדובר בנכסים עתירי שטח‪ ,‬אשר באופיים עשויים לשמש לחנויות‬
‫קמעונאיות‪ ,‬הובא בחשבון המצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה בסביבה‪ .‬כמו כן‪ ,‬הובא‬
‫בחשבון זמינות של נכסים דומים בסביבה הקרובה לכל נכס‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .7‬הובאו בחשבון הזכויות במקרקעין‪ ,‬כמפורט לעיל‪ .‬לעניין שווי שוק של מקרקעין בחכירה לא‬
‫מהוונת )סה"כ ‪ 4‬נכסים(‪ ,‬הנחתי כי עסקינן בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי‬
‫בשימושי מסחר ותעשייה חוזים לא מהוונים לא מהווים חריג‪ .‬אולם‪ ,‬נוכח ההוצאות הצפויות‬
‫בגין המקרקעין הללו‪ ,‬נחתנה הפחתה לשווי ההוגן של המקרקעין הללו‪ .‬הפחתה זו ניתנה בגין‬
‫מרכיב הקרקע‪.‬‬
‫‪ .8‬הובא בחשבון שטח המקרקעין כמפורט לעיל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי שטח המקרקעין הינו על פי נתונים‬
‫שהתקבלו משופרסל‪ ,‬לרבות העובדה כי חישוב השטח כולל בתוכו מקדמי התאמה לאופי‬
‫השימושים שניתן לממש בכל סניף‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫‪ .9‬נוכח היקף העבודה והזמן הקצר שעמד לרשותי לא נבדק המצב התכנוני החל על המקרקעין‪.‬‬
‫לאור העובדה כי לרוב עסקינן בשימוש מתמשך בנכסים לשימוש עצמי של חברת שופרסל‬
‫הנחתי כי השימוש בפועל תואם את התכנון או לחלופין שהוסדר היטל ההשבחה בגין‬
‫השימוש‪.‬‬
‫‪ .10‬חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪,‬‬
‫הזכויות במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪ .‬נערך ביקור בחלק מהסניפים‬
‫ולגבי יתרת הסניפים נעזרתי בנתונים שהתקבלו מהחברה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי חוות הדעת מבוססת גם‬
‫על נתונים נוספים שהתקבלו מהחברה שלא פורטו בחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ .11‬הובאו בחשבון מחירים שוטפים ומחירים ממגוון של מקורות אחרים וכן דמי שכירות‬
‫בסביבה על פי מגוון השימושים במקרקעין‪ .‬עסקינן במחירים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬מחירים‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לזכויות דומות במקרקעין דומים אחרים וכן מידע ממגוון‬
‫מקורות‪ ,‬לרבות מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים )או‬
‫בכפוף לזכויות ו‪/‬או מגבלות שונות( המתואמים למקרקעין נשוא חוות הדעת‪ ,‬התאמות בכדי‬
‫לשקף הבדלים אלו‪ .‬נוכח ייחודו של המבנה והיות המבנה חדש וברמת גימור וביצוע גבוהים‪,‬‬
‫ביחס לתעשייה‪ ,‬הובאו בחשבון מקדמי התאמה ממקורות ההשוואה‪.‬‬
‫‪ .12‬בהערכת שווי המקרקעין הובאו בחשבון הגישות המקובלות להערכת שווי שוק של מקרקעין‪,‬‬
‫במידת הרלבנטיות של כל אחת מהגישות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬גישת ההשוואה הישירה )גישת השוק(‬
‫גישת הערכה זו מבוססת על אומדן שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה בהסתמך על‬
‫עסקאות שנעשו במקרקעין אחרים‪ ,‬הדומים בתכונותיהם‪ ,‬בין השאר‪ ,‬במיקומם‪ ,‬אופים‪,‬‬
‫רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‪ ,‬בגישת הערכה זו‪ ,‬מתבצעת‬
‫תוך שימוש במקדמי השוואה רלבנטיים למקרקעין נשוא ההערכה ביחס לעסקאות‬
‫ההשוואה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪19‬‬
‫ב‪ .‬גישת ההכנסה )גישת היוון ההכנסות(‬
‫בגישה זו אומדים את שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה על ידי היוון הכנסות‬
‫המתקבלות‪/‬העשויות להתקבל לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬
‫המתאים לאופי המקרקעין נשוא ההערכה‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה וגורמים‬
‫נוספים‪.‬‬
‫ג‪ .‬גישת העלות )גישת השווי הפיזי(‬
‫בגישה זו מעריכים את שווי המקרקעין נשוא ההערכה על בסיס העלות הצפויה ליצירת‬
‫נכס אחר הדומה למקרקעין הנישומים‪ .‬כלומר‪ ,‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סכום‬
‫השווי של הקרקע בתוספת עלות ההקמה מחדש של המבנה בתוספת יזמות וההשבחות‬
‫הנוספות שנעשו במקרקעין ובניכוי פחת על סוגיו השונים )פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי(‪.‬‬
‫הערכת שווי המקרקעין הינה תוך שילוב והצלבת נתונים מגישות ההערכה דלעיל‪ ,‬בהתאם‬
‫לאופי המקרקעין‪ ,‬מטרת השומה ונסיבות השומה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי בהערכת שווי הוגן אין להביא‬
‫בחשבון את גישת העלות‪ .‬משכך‪ ,‬השימוש בגישה זו‪ ,‬באותם סניפים בהם השתמשתי בגישה‬
‫זו‪ ,‬נערך לצורך אינדיקציה‪ ,‬בלבד‪ ,‬לסבירות התוצאה ב‪ 2 -‬הגישות הראשונות‪.‬‬
‫‪ .13‬חוות הדעת נכונה ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪ .14‬ההערכה נקובה בשקל חדש ואינה כוללת מע"מ‪.‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה‬
‫נערך על ידי סקר של מחירים ממגוון שונה של מקורות אינפורמציה‪ .‬הסקר כלל נתוני מכירה‬
‫והיצע של מחירים‪ ,‬הן מחירי מכירה והן דמי שכירות‪ .‬השימוש בהיצע נערך לאחר הפחתה של‬
‫גורם משא ומתן מהמחיר המבוקש‪.‬‬
‫הנתונים שנאספו הותאמו למיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬מצב‪ ,‬אופי המקרקעין‪ ,‬הסביבה‪ ,‬המצב הסוציו אקונומי‬
‫המאפיין את האוכלוסייה וכו'‪.‬‬
‫להלן חלק מנתוני ההשוואה ששימשו אותי לצורך ההערכה‪ ,‬בטרם התאמות למקרקעין‬
‫המוערכים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪19‬‬
‫שטח‬
‫כתובת‬
‫מקור המידע‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫רחובות קניון‬
‫‪29,500‬‬
‫‪₪ 58‬‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל ‪ -‬ממוצע רחובות‬
‫ב"ש‪-‬מרכז ביג‬
‫‪29,400‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫מרכז ביג‪ -‬מתוך דוח שנתי ביג‬
‫ר"ג‪ -‬בן גוריון‬
‫‪350‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫מתוך גלובס‬
‫כפר סבא מרכז ‪G‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫מתוך גלובס‪-‬מרכז ‪G‬‬
‫ערד‪ -‬קניון‬
‫‪50‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫בבדיקה מול מתווכים‬
‫הוד השרון‪-‬סקר‬
‫‪50‬‬
‫‪₪ 104‬‬
‫בבדיקת היצע‬
‫בילו‪ -‬מתחם בילו‬
‫‪37,500‬‬
‫‪₪ 65‬‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫מעלות‪ -‬א‪.‬ת‬
‫‪350‬‬
‫‪₪ 29‬‬
‫מתוך גלובס‬
‫גבעת שמואל‪ -‬קניון‬
‫‪6,500‬‬
‫‪₪ 160‬‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫אלעד‪-‬מרכז קניות‬
‫‪6,450‬‬
‫‪₪ 78‬‬
‫בורסה‪ -‬חוות דעת אולפינר‬
‫אשדוד‪ -‬קניון לב‬
‫‪13,000‬‬
‫‪₪ 93‬‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫אשקלון‪-‬פאוור סנטר‬
‫‪1,900‬‬
‫‪₪ 120‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫בית שמש‪ -‬ביג‬
‫‪12,976‬‬
‫‪₪ 56‬‬
‫מרכז ביג‪ -‬מתוך דוח שנתי ביג‬
‫בני ברק‪ -‬מתחם דיזיין‬
‫‪190‬‬
‫‪₪ 128‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫דימונה‪ -‬מרכז המסחרי‬
‫‪300‬‬
‫‪₪ 53‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫חיפה‪-‬הנשיא‬
‫‪50‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫חיפה קריון‬
‫‪74,892‬‬
‫‪₪ 164‬‬
‫מליסרון‬
‫חיפה חוצות המפרץ‬
‫‪45,600‬‬
‫‪₪ 52‬‬
‫מליסרון‬
‫חיפה ‪ -‬גרנד קניון‬
‫‪51,500‬‬
‫‪₪ 129‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫חיפה ‪ -‬ההסתדרות‪ -‬ביג קריות‬
‫‪21,000‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫טבריה‪ -‬ביג‬
‫‪9,628‬‬
‫‪₪ 54‬‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫‪270‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫‪₪ 60‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫יהוד‪ -‬ביג‬
‫‪3,000‬‬
‫‪₪ 77‬‬
‫בורסה‪ -‬ביג‬
‫יהוד‪ -‬א‪.‬ת‬
‫‪80‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫ירושלים‪ -‬תלפיות‬
‫‪200‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫ירושלים‪ -‬גבעת שאול‬
‫‪100‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫ירושלים‪ -‬קניון הדר‪ -‬תלפיות‬
‫‪18,000‬‬
‫‪₪ 92‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫ירושלים‪-‬רמות‬
‫‪300‬‬
‫‪₪ 127‬‬
‫רמי לוי ‪ -‬בורסה‬
‫כוכב יאיר‪ -‬מרכז מסחרי‬
‫‪40‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫טבריה‪ -‬ביג פוריה‬
‫טירת הכרמל‪-‬קניון שער הכרמל‬
‫כרמיאל‬
‫‪21,899‬‬
‫‪₪ 86‬‬
‫בורסה‪-‬ביג‬
‫מבשרת ציון קניון הראל‬
‫‪9,500‬‬
‫‪₪ 163‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫מודעין‪ -‬ישפרו סנטר‬
‫‪200‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫מודעין‪ -‬ביג‬
‫‪3,514‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫נצרת עילית ‪ -‬מרכז ביג‬
‫‪12,128‬‬
‫‪₪ 49‬‬
‫מרכז ביג‪ -‬מתוך דוח שנתי ביג‬
‫נצרת עילית ‪ -‬דודג' סנטר‬
‫‪5,000‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫נתניה‪ -‬ביג פולג‬
‫‪27,000‬‬
‫‪₪ 99‬‬
‫בורסה‪ -‬ביג‬
‫נתניה‪ -‬איקאה‬
‫‪19,255‬‬
‫‪₪ 49‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫נתניה‪ -‬א‪.‬ת פולג‬
‫‪114‬‬
‫‪₪ 46‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪19‬‬
‫כתובת‬
‫דמ"ש‬
‫שטח‬
‫צורן‬
‫פרדס חנה‬
‫פתח תקוה‪ -‬רוטשילד‪ -‬מרכז‬
‫פתח תקוה‪ -‬יכין סנטר‬
‫קריית מוצקין‬
‫רמת השרון‬
‫ראש העין‬
‫שוהם‬
‫רמלה‬
‫ק‪.‬אתא‪ -‬ההסתדרות‪ -‬ביג קריות‬
‫תל אביב‪ -‬בניין האופרה‬
‫‪100‬‬
‫‪1,925‬‬
‫‪40‬‬
‫‪80‬‬
‫‪50‬‬
‫‪60‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1,100‬‬
‫‪4,500‬‬
‫‪21,000‬‬
‫‪430‬‬
‫‪40‬‬
‫‪45‬‬
‫‪90‬‬
‫‪150‬‬
‫‪60‬‬
‫‪83‬‬
‫‪84‬‬
‫‪83‬‬
‫‪41‬‬
‫‪66‬‬
‫‪119‬‬
‫ב"ש ‪ -‬מרכז‬
‫‪50‬‬
‫‪55‬‬
‫ת"א‪ -‬צפון‬
‫ראשל"צ‪ -‬מרכז‬
‫ראשל"צ‬
‫‪40‬‬
‫‪50‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪109‬‬
‫‪65‬‬
‫‪64‬‬
‫מקור המידע‬
‫תיווך‪ +‬היצע יד ‪2‬‬
‫רמי לוי ‪ -‬בורסה‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק טז' ‪ -‬ההערכה‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬הגעתי לכלל הערכה כי השווי ההוגן של המקרקעין ודמי השכירות‬
‫הראויים מוערכים על ידי כדלקמן‪:‬‬
‫שכ"ד שנתי‬
‫‪₪ 94,411,000‬‬
‫שווי שוק‬
‫‪₪ 1,151,591,530‬‬
‫להלן חלוקה של דמ"ש ושווי שוק בהתאם למחוזות השונים‪:‬‬
‫מחוז‬
‫צפון‬
‫תל אביב‬
‫השרון‬
‫מרכז‬
‫‪₪ 31,830,000‬‬
‫שכ"ד שנתי‬
‫‪₪ 15,838,000‬‬
‫‪₪ 17,315,000‬‬
‫‪₪ 1,692,000‬‬
‫שווי שוק‬
‫שיעור היוון ממוצע‬
‫שיעור היוון מקסימאלי‬
‫שיעור היוון מינימאלי‬
‫‪₪ 187,691,530‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪₪ 216,430,000‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪₪ 390,420,000 ₪ 21,140,000‬‬
‫‪8.16%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫ירושלים‬
‫דרום‬
‫‪₪ 15,009,000‬‬
‫‪₪ 12,727,000‬‬
‫‪₪ 181,640,000‬‬
‫‪8.29%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪₪ 154,270,000‬‬
‫‪8.06%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫הערה‬
‫חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות‬
‫במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪.‬‬
‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין במקרקעין שבנדון ו‪/‬או בתאגיד מזמין חוות הדעת וחוות‬
‫דעתי נערכה על פי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫גרש‬
‫טובי‬
‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪19‬‬
‫חבר האקדמיה למחקר‬
‫ויישום שמאות מקרקעין בישראל‬
‫‪ 29‬באפריל ‪2010‬‬
‫ט"ו באייר תש"ע‬
‫סימוכין‪2383.b.10 :‬‬
‫הערכת דמי שכירות ראויים‬
‫של‬
‫בשכירות‬
‫לנכסים‬
‫התאגיד שופרסל בע"מ‬
‫חוות‬
‫דעת‬
‫של‬
‫מומחה‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪19‬‬
‫תוכן ‪ -‬העניינים‬
‫עמוד‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת ‪3.................................................................................................‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‪3.................................................................‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה ‪5...................................................................................................‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה ‪5..........................................................................‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין ‪5........................................................................................‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה ‪6............................................................................................‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין ‪6....................................................................................................‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬זכויות קנייניות ‪7.....................................................................................................‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬פורמטים קמעונאים של הסניפים בפריסה ארצית ‪7.....................................................‬‬
‫פרק י' ‪ -‬מבנה אופייני של סניפי הרשת ‪8..................................................................................‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת ‪8......................................................................................‬‬
‫פרק יב' ‪ -‬שיעור תשואה ‪10 ....................................................................................................‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה ‪13 .................................................................................‬‬
‫פרק יד' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה ‪14 ......................................................‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬ההערכה ‪19 ...........................................................................................................‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת‬
‫התבקשתי‪ ,‬ע"י מר מישל דהן‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי בתאגיד "חברת השקעות דיסקונט‬
‫בע"מ" )להלן‪" :‬דסק"ש"(‪ ,‬לחוות דעתי לעניין דמי שכירות ראויים בגין מקרקעין שהושכרו על ידי‬
‫התאגיד שופרסל בע"מ )להלן‪ " :‬שופרסל"( לצורך שימוש כסניפים וכמחסנים לצורך הפעילות‬
‫השוטפת של התאגיד‪ ,‬לתאריך הקובע לחוות הדעת‪.‬‬
‫דמי השכירות הראויים‪ ,‬עפ"י חוות דעת זו‪ ,‬אמורים לשקף את התמורה הצפויה בעסקה בין שוכר‬
‫מרצון למשכיר מרצון‪ ,‬בעסקה בה שני הצדדים ערים לכל לתנאי השוק ולגורמים המאפיינים כל‬
‫נכס‪.‬‬
‫מועד ההתקשרות עם מזמין חוות הדעת הינה ביום ‪ 14‬באפריל ‪.2010‬‬
‫חוות הדעת הוכנה בהתאם לכללים החשבונאיים על פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר ‪ ,16‬אשר‬
‫אומצו על ידי המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות והידועים כתקן חשבונאות ישראלי מספר ‪27‬‬
‫"רכוש קבוע"‪.‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‬
‫שם המומחה‬
‫‪ :‬טובי גרש‪.‬‬
‫מקום עבודתו של המומחה ‪ :‬דרך מנחם בגין ‪ ,48‬תל ‪ -‬אביב‪ .‬טל'‪.03 - 5373266 :‬‬
‫עיסוקו‬
‫‪ :‬עורך דין‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן‪.‬‬
‫לימודים אקדמאים‬
‫‪ :‬בוגר אוניברסיטת חיפה בכלכלה ומינהל עסקים )‪.(B.A.‬‬
‫בוגר הקריה האקדמית אונו בלימודי משפטים )‪.(L.L.B.‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך‬
‫‪ :‬בהתאם להוראות חוק שמאי מקרקעין‪ ,‬תשכ"ב ‪ ,1962 -‬רישיון‬
‫ממשרד המשפטים מס' ‪.407‬‬
‫חבר לשכת עו"ד בישראל‬
‫‪ :‬בהתאם לחוק לשכת עורכי‪-‬הדין‪ ,‬תשכ"א‪ ,1961-‬רישיון מס' ‪.50489‬‬
‫לימודי תעודה‬
‫‪ .1 :‬מסלול "שמאות מקרקעין וניהול נכסים" בטכניון מכון‬
‫טכנולוגי לישראל‪.‬‬
‫‪ .2‬השתלמות "דיני תכנון ובנייה ודיני רשויות מקומיות" המכון‬
‫להשתלמות עו"ד ואוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪ .3‬השתלמות ב‪" -‬כלכלת נדל"ן"‪ ,‬מרכז השלטון המקומי בישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬חבר וועד לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬יו"ר הוועדה המקצועית לכללי השמאות של לשכת‬
‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ :‬שותף לכתיבת טיוטת גילוי דעת להכנת חוות דעת‬
‫‪2004‬‬
‫שמאיות לקרנות נדל"ן )‪ ,(Reit‬מטעם לשכת שמאי‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫‪ 2006‬ואילך ‪ :‬חבר וועד "האקדמיה למחקר ויישום שמאות‬
‫המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫‪ 2008‬ואילך ‪ :‬חבר פורום תכנון ובנייה של לשכת עורכי הדין‬
‫בישראל‪.‬‬
‫חברות בארגונים מקצועיים ‪ .1 :‬חבר "לשכת שמאי מקרקעין בישראל‪ ,‬ליד לשכת המהנדסים‪,‬‬
‫האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיים בישראל"‪.‬‬
‫‪ .1‬חבר "האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫בין לקוחות המשרד‬
‫‪ .1 :‬מורשה על ידי השמאי הממשלתי הראשי‪/‬משרד המשפטים‬
‫להכין חוות דעת עבור כל משרדי הממשלה וגופים הקשורים עם‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫ריכוז חומר לכללים מקצועיים לאגף שומת מקרקעין במשרד‬
‫במשפטים‪ ,‬לרבות כללים להכנת חוות דעת להערכת חניונים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫נכלל ברשימת שמאי המקרקעין המורשים לערוך חוות דעת‬
‫ללקוחות בנק איגוד‪ ,‬לרבות ברשימת המפקחים על בנייה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫הכנת חוות דעת לשווי הוגן‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ (IFRS‬לקבוצת אי‪.‬די‪.‬בי‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות למקורות חברת המים לישראל‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫הכנת חוות דעת לקרן קיימת לישראל‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪19‬‬
‫‪.7‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות לעיריות ראשון לציון‪ ,‬רחובות‪ ,‬רמלה‪,‬‬
‫לוד‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות לחברה הכלכלית לראשון‬
‫לציון בע"מ )חכ"ר(‪ ,‬לרבות בדיקת היתכנות של פרויקטים‬
‫כלכליים הקשורים במקרקעין‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫הכנת חוות דעת לאגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל‬
‫בע"מ‪.‬‬
‫‪ .10‬ייעוץ למשרדי עורכי דין‪ ,‬לרבות‪ :‬משרד עו"ד שוב ושות'‪ ,‬משרד‬
‫עורכי דין אברהם בר‪ ,‬משרד עורכי דין הרצוג – פוקס – נאמן‪,‬‬
‫משרד עורכי דין כספי ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין הרטבי –‬
‫בורנשטיין – בסון ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין עופר שפיר ושות'‬
‫ועוד‪.‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה‬
‫אני נותן בזאת הסכמתי כי חוות דעת זו תיכלל בדוחותיה הכספיים של החברה‪ ,‬שעניינה הקצאת‬
‫מחיר הרכישה )‪ ,(PPA‬לעניין התאגיד שופרסל בע"מ לצורך הכללתם בדוחותיה הכספיים של‬
‫החברה הערוכים בהתאם לתקנות ניירות ערך )עריכת דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התשנ"ג ‪1993‬‬
‫בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS-36‬‬
‫אני מצהיר ומציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪) 222‬א( לחוק החברות התשנ"ט ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה‬
‫הריני מצהיר בזאת כי בין התאגיד מזמין חוות הדעת ובין הח"מ לא קיימים כל יחסי תלות ו‪/‬או‬
‫התחייבויות כל שהן‪ ,‬פרט להתחייבות שניתנה לח"מ מהתאגיד השקעות דיסקונט בע"מ לשיפוי‬
‫בעת תביעה הקשורה עם הערכות שווי הוגן של הח"מ‪.‬‬
‫חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות‬
‫במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪ .‬נערך ביקור בחלק מהסניפים וביתרת‬
‫הסניפים הסתמכתי על נתונים שנמסרו מחברת שופרסל‪.‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין‬
‫הביקור בחלק מהמקרקעין ובסביבתם נערך בתקופה שמיום ‪ 14.4.2010‬ועד למועד חוות הדעת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת הינו ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫ההערכה כוללת ‪ 197‬נכסים שונים‪ ,‬הנחלקים‪ ,‬גיאוגרפית‪ ,‬למחוזות כדלקמן‪:‬‬
‫ישובים‬
‫מחוז‬
‫עד חדרה )לא כולל(‬
‫ת"א‪ ,‬רמת גן‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬גבעת שמואל‪ ,‬חולון‪ ,‬בני ברק‪ ,‬בת ‪ -‬ים‪ ,‬ראשון לציון‪ ,‬רמת השרון‬
‫הרצליה‪ ,‬רעננה‪ ,‬כפר סבא‪ ,‬הוד השרון וישובי השרון האחרים‬
‫גדרה ‪ -‬חדרה‪ ,‬ללא השרון ותל אביב(‬
‫מדרום לגדרה‬
‫ירושלים‪ ,‬בית שמש‪ ,‬מבשרת ציון והסביבה‬
‫צפון‬
‫תל אביב‬
‫השרון‬
‫מרכז‬
‫דרום‬
‫ירושלים‬
‫להלן פירוט הנכסים‪ ,‬על פי המחוזות‪:‬‬
‫מחוז‬
‫צפון‬
‫סניפים‬
‫שטח אקוי' במ"ר‬
‫‪60‬‬
‫‪119,895‬‬
‫תל אביב‬
‫‪38‬‬
‫‪77,888‬‬
‫מחוז‬
‫נכסים אחרים‬
‫‪1‬‬
‫מס' נכסים‬
‫שטח אקוי' במ"ר ‪1,800‬‬
‫מחסן‬
‫מס' נכסים‬
‫שכירות‬
‫שטח אקוי' במ"ר‬
‫משנה‬
‫סה"כ נכסים‬
‫סה"כ שטח אקוי'‬
‫צפון‬
‫השרון‬
‫‪13‬‬
‫‪23,957‬‬
‫תל אביב‬
‫‪1‬‬
‫‪2,156‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3,704‬‬
‫מרכז‬
‫דרום‬
‫‪38‬‬
‫‪109,941‬‬
‫השרון‬
‫‪4‬‬
‫‪28,624‬‬
‫‪1‬‬
‫‪603‬‬
‫ירושלים‬
‫‪10‬‬
‫‪26,167‬‬
‫‪23‬‬
‫‪67,932‬‬
‫מרכז‬
‫דרום‬
‫סה"כ‬
‫‪182‬‬
‫‪425,780‬‬
‫ירושלים‬
‫‪2‬‬
‫‪9,660‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2,942‬‬
‫סה"כ‬
‫‪8‬‬
‫‪42,240‬‬
‫‪7‬‬
‫‪10,007‬‬
‫‪15‬‬
‫‪52,247‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2,758‬‬
‫הערות‬
‫א‪.‬‬
‫שטח אקוי' במ"ר‪-‬משקף את השטח על פי מקדמי שימוש )שטחי מכירה‪/‬אחסנה‪,‬‬
‫שטח ממ"ק‪ ,‬שטח גלריות‪/‬משרדים‪ ,‬שטחי פריקה וטעינה מקורים(‪ ,‬כמקובל בענף‪,‬‬
‫כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫פורמט ‪ -‬משקף את מאפייני הסניף‪ ,‬פורמט קמעונאי בפריסה ארצית‪ ,‬כמפורט‬
‫בהמשך‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .2‬כללי‬
‫המקרקעין נשוא ההערכה מהווים חלק מרשת סופרמרקטים‪ ,‬בפריסה ארצית‪ ,‬המשמשים‬
‫את התאגיד שופרסל‪ .‬עיקר עיסוקו של התאגיד הינו בתחום הקמעונאות‪ ,‬בעיקר בתחום‬
‫המזון‪ .‬הסניפים בפריסה ארצית‪ .‬הסניפים ממוקמים במיקומים שונים בתחום הישוב‪ ,‬לאורך‬
‫צירי תנועה מרכזיים‪ ,‬כחלק או בסמוך לקניונים‪ ,‬בשכונות‪ ,‬באזורי תעשייה ועוד‪.‬‬
‫הסניפים ברמת אחזקה שונה‪ ,‬חלקם לאחר שיפוץ מתקדם ורובם ברמת אחזקה התואמת את‬
‫גילם‪ .‬כמפורט לעיל‪ ,‬נערכו על ידי ביקורים בחלק מהמקרקעין ובסביבתם‪ .‬כמו כן‪ ,‬לצורך‬
‫ההערכה‪ ,‬נפגשתי‪ ,‬מספר פעמים עם מנהלים במחלקת הנכסים של שופרסל על מנת לקבל‬
‫תיאור כללי של רמת הסניפים ונתונים נוספים‪.‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין המוערכים בשכירות לתקופות זמן שונות‪.‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬פורמטים קמעונאים של הסניפים בפריסה ארצית‬
‫הרשת פועלת בחמישה פורמטים קמעונאיים בפריסה ארצית‪ ,‬לפיהם ממצבת החברה את סניפיה‪.‬‬
‫יודגש כי לפורמטים חשיבות אף לעניין ההערכה‪.‬‬
‫להלן פירוט הפורמטים הקמעונאים‪:‬‬
‫‪ .1‬פורמט "שופרסל שלי"‬
‫זהו פורמט חנויות שכונתיות הממוקמות בשכונות ובמרכזי הערים‬
‫)‪.(One Stop Shop‬‬
‫‪ .2‬פורמט "שופרסל‪-‬ביג"‬
‫זהו פורמט ההיפרמרקט )‪ ,(One Stop Shop‬הנותן מענה לצרכן בנושא חוויות הקניה וכולל‬
‫מגוון רחב של מוצרים‪ ,‬מחלקות מתמחות‪ ,‬בדגש על טריות המוצרים ואיכות השירות ויצירת‬
‫ערך מקסימאלי ללקוחות )‪ .(Value for Money‬במסגרת פורמט זה ניתן מענה למגוון מוצרי‬
‫מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫פורמט "שופרסל‪-‬דיל"‬
‫פורמט זה מהווה חנויות ‪ ,Heavy Discount‬פורמט חנויות אשר מתאפיין במחירים נמוכים‬
‫במהלך כל תקופת השנה‪ .‬במסגרת פורמט זה ניתן מענה למגוון מוצרי מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪19‬‬
‫‪ .3‬פורמט "יש"‬
‫פורמט זה מהווה חנויות ‪ ,Heavy Discount‬פורמט חנויות אשר מבוסס על מחירים זולים‬
‫במשך כל השנה ופונה לכלל האוכלוסייה‪ .‬פורמט זה מותאם לצרכי אוכלוסיות שונות‪,‬‬
‫באמצעות התאמת מגוון המוצרים לקהל הלקוחות וחווית קניה פשוטה‪ .‬במסגרת פורמט זה‬
‫ניתן מענה למגוון מוצרי מזון ולא‪-‬מזון‪.‬‬
‫‪ .4‬פורמט "שופרסל אקספרס"‬
‫פורמט חנויות בשכונות ובמרכזי הערים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬המקרקעין המוערכים כוללים מחסנים‪ ,‬מתקנים לייצור מוצרים עבור התאגיד ונכסים‬
‫בשכירות משנה‪.‬‬
‫פרק י' ‪ -‬מבנה אופייני של סניפי הרשת‬
‫בהתאם לנתונים שהתקבלו ממחלקת נכסים של שופרסל‪ ,‬סניפי הרשת‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬נחלקים‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫שטחי מכירה בשיעור של כ‪ 70% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫שטחי אחסנה בשיעור של כ‪ 20% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫שטחים טכניים בשיעור של כ‪ 10% -‬מכלל שטח הסניף‪.‬‬
‫על פי רוב‪ ,‬עורף החנות כולל קווי שרות )מעדנייה וכו'( ומאחוריהם מחסן ואזור פריקה‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪ .1‬שטח אקוי' במ"ר‪ ,‬כמפורט לעיל‪ ,‬משקף את סך שטח כל אחד מהסניפים‪ ,‬על פי המקדמים‬
‫דלעיל‪ ,‬בהתאם לנתונים שהתקבלו משופרסל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי מהחברה ניתן סכום שטח משוקלל‪,‬‬
‫במ"ר אקוי'‪ ,‬לכל אחד מהנכסים‪/‬סניפים המוערכים‪.‬‬
‫‪ .2‬המקדם אינו מביא בחשבון את השפעת הגודל )לחיוב או לשלילה(‪.‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת‬
‫חוות הדעת אמורה לשקף את דמי השכירות הראויים‪ ,‬הצפויים להתקבל בגין המקרקעין‪.‬‬
‫דמי שכירות ראויים מוגדרים כתמורה הסבירה הצפויה בעסקה בין שוכר מרצון למשכיר מרצון‪,‬‬
‫הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים‪ .‬דהיינו‪,‬‬
‫ההערכה מתייחסת הן לשוכר מרצון והן למשכיר מרצון אשר קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪19‬‬
‫ומאפייני המקרקעין‪ ,‬השימושים הניתנים להיעשות במקרקעין בפועל והשימושים הפוטנציאלים‪,‬‬
‫בכפוף לתנאי השוק למועד ההערכה‪ .‬דהיינו‪ ,‬הערכה אובייקטיבית‪ ,‬בכפוף לשוק המקרקעין‪,‬‬
‫בהתאמה למקרקעין המוערכים‪.‬‬
‫הערכת דמי השכירות הראויים הנה בתנאי השוק הקיימים בתאריך הקובע להערכה‪ ,‬כאשר‬
‫המקרקעין ריקים‪ ,‬פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד‪.‬‬
‫יצוין כי דמי השכירות הראויים משקפים את התשלום הצפוי מבלי להביא בחשבון מיסים‬
‫והיטלים הצפויים לחול בעת ההשכרה‪ ,‬לרבות לא היטל השבחה בגין השימוש שעושה שופרסל‪,‬‬
‫אם ובמידה וחל היטל השבחה‪ ,‬שכן על פי דין החבות לתשלום היטל השבחה הנה על כתפי‬
‫הבעלים‪.‬‬
‫המקרקעין המוערכים מהווים נכסים מסחריים‪ .‬בעיקר חנויות בגדלים שונים‪ ,‬אשר מעבר לשטח‬
‫המסחר כוללים שטחי אחסנה‪ ,‬משרדים‪ ,‬גלריות ועוד‪ .‬עסקינן בנכסים המוגדרים אף כנכסים‬
‫מניבים‪.‬‬
‫נכסים מניבים הינם נכסים המשמשים להשקעה וכאלה נמדדים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על פי התשואה הצפויה‬
‫מהם‪ .‬אולם‪ ,‬הנכסים המוערכים‪ ,‬פרט אולי לנכסים בפורמט שופרסל אקספרס )המהווים נכסים‬
‫מסחריים בשטחים‪ ,‬פחות או יותר‪ ,‬סחירים(‪ ,‬חריגים ביחס לנכסים מניבים מקובלים‪ .‬ההבדלים‬
‫העיקריים הינם‪ :‬שטח הנכסים‪ ,‬מיקומם )לעיתים בשכונות ובאזורי תעשייה(‪ ,‬רמת האחזקה‪,‬‬
‫גובה המבנה‪ ,‬החלוקה הפנימית המאפשרת שימושים למסחר‪ ,‬אחסנה‪ ,‬משרדים וכו'‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר לדמי שכירות ראויים הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‬
‫דומה באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫בהעדר נתוני דמי שכירות ראויים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬דמי שכירות עדכניים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫‪ .2‬דמי שכירות עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים‪ ,‬כדי לשקף‬
‫שינויים כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על שווי שוק של מקרקעין דומים‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬תוך‬
‫שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי הסכום‬
‫והעיתוי של תזרימי המזומנים‪ .‬במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר ל"שווי‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪19‬‬
‫ההוגן" על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע לאומדן‬
‫המהימן ביותר של "שווי הוגן" במסגרת תחום של אומדני "שווי הוגן" סבירים‪.‬‬
‫דמי השכירות הראויים אינם משקפים את הגורמים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן‪.‬‬
‫‪ .2‬שילוב בין נדל"ן להשקעה לבין נכסים אחרים‪.‬‬
‫‪ .3‬זכויות או מגבלות חוקיות‪ ,‬שהן ספציפיות רק לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫‪ .4‬הטבות מס או נטל מס הספציפיות לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫המקרקעין הנדונים הוערכו‪ ,‬בדגש על ייחודם של המקרקעין ועל העובדה כי אין בנמצא מקורות‬
‫אינפורמציה עדכניים בדבר עסקאות מכר ו‪/‬או דמי שכירות ראויים של נכסי נדל"ן דומים‪ .‬משכך‪,‬‬
‫ההערכה מביאה בחשבון התאמות לערכי שווי שוק ולדמי שכירות ראויים‪ ,‬קרוב‪ ,‬ככל האפשר‪,‬‬
‫למיקומם של המקרקעין המוערכים‪ ,‬בהתאמה לייחודם של כל אחד מהנכסים המוערכים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הובא בחשבון שיעור תשואה רלבנטי לכל נכס‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫פרק יב' ‪ -‬שיעור תשואה‬
‫אחת מהדרכים המקובלות להערכת דמי שכירות ראויים הנה באמצעות שווי שוק של המקרקעין‪,‬‬
‫מהם נגזרים דמי השכירות הראויים על פי שיעור תשואה‪.‬‬
‫שיעור התשואה אמור לבטא את ההחזר השנתי על ההוצאה‪ ,‬המתבטא בדמי שכירות‪ ,‬משווי‬
‫המקרקעין‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אמור לבטא שיעור קבוע משווי השוק של המקרקעין‪.‬‬
‫שיעור התשואה מושפע ממשתנים רבים‪ ,‬לרבות מרמת הביקוש וההיצע של נכסים דומים‪ ,‬רמת‬
‫הסיכון של הענף‪/‬סוג השימוש במקרקעין‪ ,‬שיעור התחלופה ותקופות הזמן בהן המקרקעין עומדים‬
‫פנויים‪.‬‬
‫יודגש‪ ,‬כי ככל שעסקינן בנכסי השקעה למסחר ולמשרדים כך שיעור התשואה גדל‪ ,‬נוכח הפרמיה‬
‫שהבעלים דורש לעצמו בגין התחלופה הגבוהה לאור הסיכון בענפים הללו‪ .‬מנגד‪ ,‬ככל שעסקינן‬
‫בענפים יציבים יותר‪ ,‬כמו לדוגמא בתעשייה‪ ,‬אחסנה‪ ,‬לוגיסטיקה‪ ,‬בהם התחלופה נמוכה יחסית‪,‬‬
‫הפרמיה שיבקש לעצמו הבעלים תהא נמוכה יותר‪ ,‬שכן שיעור התחלופה ותקופת הזמן בה נכס‬
‫עומד פנוי ולא מניב תשואה בנכסים הללו נמוך יותר‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬שיעור התשואה מושפע‪ ,‬אף‪ ,‬מביקוש ומהיצע‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אינו קבוע לענף‬
‫אלא משתנה על פי המיקום של המקרקעין ומאפייניהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪19‬‬
‫בעניינינו אנו‪ ,‬מחד עסקינן בנכסים בשטח העולה‪ ,‬בהרבה‪ ,‬על המקובל‪ ,‬המיועדים לקבוצה‬
‫מצומצמת של משתמשים‪ .‬מנגד‪ ,‬עקב המחסור בנכסים כגון אלו‪ ,‬קיים לנכסים ביקוש של אותם‬
‫"שחקנים" מיוחדים בשוק‪ .‬דהיינו‪ ,‬עסקינן בנכסים ייחודיים‪ ,‬להם‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬ביקוש העולה על‬
‫ההיצע‪ .‬לא זו אף זו‪ ,‬נמצא כי התחלופה בנכסים כאלו הינה נמוכה ובמידה וקיימת תחלופה משך‬
‫הזמן שבו נכס דומה ללא שוכר‪/‬משתמש נמוך ביותר‪ .‬משכך‪ ,‬נמצא כי יהיה זה נכון לקבוע כי‬
‫התשואה בגין הנכסים משקפת סיכון נמוך‪ ,‬תחלופה נמוכה ותקופת זמן ללא תפוסה נמוכה ביותר‪.‬‬
‫לאור המסקנות הללו‪ ,‬עמדתי היא כי בחינת שיעור התשואה תיערך על פי הטווח שבין שיעור‬
‫התשואה על נכסי תעשייה‪/‬מלאכה‪ ,‬המאופיינים ביציבות‪ ,‬בהביאי בחשבון פרמיה בגין ייעוד‬
‫הנכסים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬למסחר ובדגש על הגודל לבין שיעור התשואה על נכסים מסחריים )ללא קניונים‬
‫לגביהם חל שיעור תשואה נמוך‪ ,‬בעיקר‪ ,‬נוכח הסיכון(‪.‬‬
‫שיעור תשואה לתעשייה‬
‫בהתאם לנתונים שפורסמו על ידי חברות ציבוריות‪ .‬הבדיקה נערכה תוך בידוד של נתונים‬
‫לתעשייה‪/‬מלאכה בלבד‪ .‬כמו כן‪ ,‬הנתונים מושתתים על נתונים של "שחקן" משמעותי במשק‪,‬‬
‫התאגיד "מבני תעשייה בע"מ והתאגיד "כלכלית ירושלים בע"מ"‪.‬‬
‫להלן נתוני הבדיקה‪:‬‬
‫תשקיף מדף של חברת מבני תעשייה בע"מ מיום ‪ 27.5.2009‬ותשקיף מדף של חברת כלכלית ירושלים בע"מ מיום ‪27.5.2009‬‬
‫להלן פירוט חלקי של נכסים מניבים של החברות‪ ,‬על פי נתונים ליום ‪31.12.2008‬‬
‫הובאו בחשבון נכסים מניבים המצויים באזורי תעשייה שונים בארץ בבעלות החברות‪ .‬הנתונים באלפי ‪₪‬‬
‫שנת ‪2008‬‬
‫שטח ברוטו‬
‫במ"ר‬
‫ישוב‬
‫‪40,192‬‬
‫אופקים‬
‫‪35,472‬‬
‫אשקלון‬
‫‪48,658‬‬
‫בית שאן‬
‫‪27,537‬‬
‫ירוחם‬
‫‪33,622‬‬
‫כנות‬
‫‪39,460‬‬
‫מעלות‬
‫נצרת עלית ‪79,704‬‬
‫‪39,342‬‬
‫ערד‬
‫‪30,073‬‬
‫קצרין‬
‫‪42,684‬‬
‫קרית גת‬
‫קרית שמונה ‪42,361‬‬
‫‪103,360‬‬
‫ראש העין‬
‫‪31,526‬‬
‫שדרות‬
‫‪25,725‬‬
‫שלומי‬
‫ממוצע‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪96.40%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪91.80%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪99.00%‬‬
‫‪95.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪86.60%‬‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.80%‬‬
‫‪90.80%‬‬
‫‪95.20%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪94.21%‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫‪5,581‬‬
‫‪6,001‬‬
‫‪4,991‬‬
‫‪2,910‬‬
‫‪5,301‬‬
‫‪6,211‬‬
‫‪24,226‬‬
‫‪5,270‬‬
‫‪4,271‬‬
‫‪9,207‬‬
‫‪6,217‬‬
‫‪45,473‬‬
‫‪4,734‬‬
‫‪3,419‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫‪₪ 72,430 ₪‬‬
‫‪₪ 76,510 ₪‬‬
‫‪₪ 68,304 ₪‬‬
‫‪₪ 33,551 ₪‬‬
‫‪₪ 64,466 ₪‬‬
‫‪₪ 81,265 ₪‬‬
‫‪₪ 281,824 ₪‬‬
‫‪₪ 68,911 ₪‬‬
‫‪₪ 53,499 ₪‬‬
‫‪₪ 115,258 ₪‬‬
‫‪₪ 79,150 ₪‬‬
‫‪₪ 600,330 ₪‬‬
‫‪₪ 57,943 ₪‬‬
‫‪₪ 47,586 ₪‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪7.71%‬‬
‫‪7.84%‬‬
‫‪7.31%‬‬
‫‪8.67%‬‬
‫‪8.22%‬‬
‫‪7.64%‬‬
‫‪8.60%‬‬
‫‪7.65%‬‬
‫‪7.98%‬‬
‫‪7.99%‬‬
‫‪7.85%‬‬
‫‪7.57%‬‬
‫‪8.17%‬‬
‫‪7.18%‬‬
‫‪7.89%‬‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪94.10%‬‬
‫‪87.50%‬‬
‫‪98.50%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪91.50%‬‬
‫‪94.90%‬‬
‫‪83.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.60%‬‬
‫‪88.80%‬‬
‫‪93.00%‬‬
‫‪93.90%‬‬
‫‪92.87%‬‬
‫שנת ‪2007‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫‪5,050‬‬
‫‪5,637‬‬
‫‪4,937‬‬
‫‪2,644‬‬
‫‪4,950‬‬
‫‪6,045‬‬
‫‪21,985‬‬
‫‪4,971‬‬
‫‪4,058‬‬
‫‪8,374‬‬
‫‪5,664‬‬
‫‪35,706‬‬
‫‪4,434‬‬
‫‪3,613‬‬
‫מינימום‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪₪ 68,131 ₪‬‬
‫‪₪ 81,556 ₪‬‬
‫‪₪ 73,658 ₪‬‬
‫‪₪ 32,135 ₪‬‬
‫‪₪ 61,669 ₪‬‬
‫‪₪ 87,100 ₪‬‬
‫‪₪ 269,376 ₪‬‬
‫‪₪ 72,060 ₪‬‬
‫‪₪ 60,126 ₪‬‬
‫‪₪ 118,349 ₪‬‬
‫‪₪ 83,268 ₪‬‬
‫‪₪ 626,805 ₪‬‬
‫‪₪ 61,878 ₪‬‬
‫‪₪ 50,062 ₪‬‬
‫‪7.41%‬‬
‫‪6.91%‬‬
‫‪6.70%‬‬
‫‪8.23%‬‬
‫‪8.03%‬‬
‫‪6.94%‬‬
‫‪8.16%‬‬
‫‪6.90%‬‬
‫‪6.75%‬‬
‫‪7.08%‬‬
‫‪6.80%‬‬
‫‪5.70%‬‬
‫‪7.17%‬‬
‫‪7.22%‬‬
‫‪7.14%‬‬
‫מקסימום‬
‫‪6.64%‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫ממוצע‬
‫לשנתיים‬
‫‪7.56%‬‬
‫‪7.38%‬‬
‫‪7.00%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫‪8.12%‬‬
‫‪7.29%‬‬
‫‪8.38%‬‬
‫‪7.27%‬‬
‫‪7.37%‬‬
‫‪7.53%‬‬
‫‪7.33%‬‬
‫‪6.64%‬‬
‫‪7.67%‬‬
‫‪7.20%‬‬
‫‪7.51%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪19‬‬
‫הערה שיעורי התשואה הינם בהתאם לשווי ההוגן של הנכסים לסוף שנת ‪ 2007‬ולסוף שנת ‪.2008‬‬
‫מהנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה הממוצע הינו ‪ ,7.51%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬כמו כן‪ ,‬בממוצע‬
‫דו שנתי מינימום תשואה לנכסי תעשייה ‪ .6.64%‬יצוין‪ ,‬כי הנתונים דלעיל כוללים תשואה‬
‫למקרקעין עם תפוסה שנתית ממוצעת של ‪ ,93.54%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬ברי הוא כי שיעור התשואה‬
‫הממוצע של ‪ 7.51%‬מגלם בחובו אף פרמיה בגין העדר תפוסה‪ .‬מנגד‪ ,‬המקרקעין נשוא ההערכה‬
‫מהווים רכוש קבוע לשימוש עצמי‪ .‬אשר על כן‪ ,‬לדעתי‪ ,‬אין מקום להביא בחשבון פרמיה‬
‫לסיכון‪/‬העדר תפוסה‪ ,‬פרמיה הגלומה בנתוני ההשוואה דלעיל‪.‬‬
‫שיעור תשואה למסחר )ללא קניונים וללא משרדים(‬
‫על פי פרסומים‪ ,‬בעיקר של חברות ציבוריות‪ ,‬עולים הנתונים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ביום ‪ 7.12.2009‬דווח כי קרן ריט ‪ 1‬תרכוש מחברת גזית גלוב זכויות ב‪ 3 -‬מרכזים מסחריים‪,‬‬
‫הידועים כ‪) "G" -‬יקנעם‪ ,‬ראשל"צ‪ ,‬עפולה(במחיר המשקף תשואה של ‪.8.30%‬‬
‫‪ .2‬ביום ‪ 27.7.2009‬דווח כי חברת אמות רכשה זכויות בקניון "ערים על הכיכר" בכפר סבא‪,‬‬
‫בשטח מסחרי כולל של ‪ 5,000‬מ"ר‪ .‬לאור הגרעון בחברת הניהול‪ ,‬המחיר המשקף תשואה של‬
‫‪.8.00%‬‬
‫‪ .3‬ביולי ‪ 2009‬דווח כי חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ מכרה נכס מסחרי בשטח להשכרה של‬
‫‪ 6,600‬מ"ר‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.92%‬‬
‫‪ .4‬ביום ‪ 27.1.2009‬דווח כי חברת "שחר חדש" רכשה מבנה לוגיסטי בשטח של ‪ 6,500‬מ"ר‬
‫במגרש בשטח של ‪ 15,200‬מ"ר‪ ,‬בדרך ניר גלים באשדוד‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.98%‬‬
‫לאור הנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה על נכסים מסחריים הינו בשיעור של ‪.8.55%‬‬
‫מסקנה‬
‫חוות הדעת מהימנה ומשקפת את שיעור התשואה השכיח‪ ,‬בשיעור של ‪ .8.00%‬אולם‪ ,‬במקרים‬
‫בהם נמצא כי לאור מיקום המקרקעין קיים סיכון הובאה בחשבון פרמיה לסיכון‪ ,‬דהיינו תוספת‬
‫לשיעור התשואה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬
‫בבואי לחוות דעתי לעניין דמי השכירות הראויים בגין המקרקעין שבנדון‪ ,‬הבאתי בחשבון‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬את העקרונות והשיקולים כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬הובא בחשבון מיקום המקרקעין באזורים שונים בפריסה ארצית‪.‬‬
‫‪ .2‬הובא בחשבון כי המקרקעין ממוקמים במיקומים שונים בתחום הישוב‪ ,‬לאורך צירי תנועה‬
‫מרכזיים‪ ,‬כחלק או בסמוך לקניונים‪ ,‬בשכונות‪ ,‬באזורי תעשייה ועוד‪.‬‬
‫‪ .3‬הובא בחשבון כי הסניפים ברמת אחזקה שונה‪ ,‬חלקם לאחר שיפוץ מתקדם ורובם ברמת‬
‫אחזקה התואמת את גילם‪.‬‬
‫‪ .4‬לא הובא בחשבון ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן ו‪/‬או משליטה של החברה באזור מסוים‪.‬‬
‫‪ .5‬הובאה בחשבון רמת הפיתוח והתשתיות באזור בו ממוקם כל נכס‪.‬‬
‫‪ .6‬בדגש על העובדה כי לרוב מדובר בנכסים עתירי שטח‪ ,‬אשר באופיים עשויים לשמש לחנויות‬
‫קמעונאיות‪ ,‬הובא בחשבון המצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה בסביבה‪ .‬כמו כן‪ ,‬הובא‬
‫בחשבון זמינות של נכסים דומים בסביבה הקרובה לכל נכס‪.‬‬
‫‪ .7‬הובא בחשבון שטח המקרקעין כמפורט לעיל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי שטח המקרקעין הינו על פי נתונים‬
‫שהתקבלו משופרסל‪ ,‬לרבות העובדה כי חישוב השטח כולל בתוכו מקדמי התאמה לאופי‬
‫השימושים שניתן לממש בכל סניף‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫‪ .8‬נוכח היקף העבודה והזמן הקצר שעמד לרשותי לא נבדק המצב התכנוני החל על המקרקעין‪.‬‬
‫לאור העובדה כי לרוב עסקינן בשימוש מתמשך בנכסים לשימוש עצמי של חברת שופרסל‬
‫הנחתי כי השימוש בפועל תואם את התכנון או לחלופין שהוסדר היטל ההשבחה בגין‬
‫השימוש‪.‬‬
‫‪ .9‬חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪,‬‬
‫הזכויות במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪ .‬נערך ביקור בחלק מהסניפים‬
‫ולגבי יתרת הסניפים נעזרתי בנתונים שהתקבלו מהחברה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי חוות הדעת מבוססת גם‬
‫על נתונים נוספים שהתקבלו מהחברה שלא פורטו בחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ .10‬הובאו בחשבון מחירים שוטפים ומחירים ממגוון של מקורות אחרים וכן דמי שכירות‬
‫בסביבה על פי מגוון השימושים במקרקעין‪ .‬עסקינן במחירים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬מחירים‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לזכויות דומות במקרקעין דומים אחרים וכן מידע ממגוון‬
‫מקורות‪ ,‬לרבות מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים )או‬
‫בכפוף לזכויות ו‪/‬או מגבלות שונות( המתואמים למקרקעין נשוא חוות הדעת‪ ,‬התאמות בכדי‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪19‬‬
‫לשקף הבדלים אלו‪ .‬נוכח ייחודו של המבנה והיות המבנה חדש וברמת גימור וביצוע גבוהים‪,‬‬
‫ביחס לתעשייה‪ ,‬הובאו בחשבון מקדמי התאמה ממקורות ההשוואה‪.‬‬
‫‪ .11‬בהערכת דמי השכירות הראויים הובאו בחשבון הגישות המקובלות להערכת שווי שוק של‬
‫מקרקעין‪ ,‬במידת הרלבנטיות של כל אחת מהגישות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬גישת ההשוואה הישירה )גישת השוק(‬
‫גישת הערכה זו מבוססת על אומדן דמי שכירות ראויים בגין המקרקעין נשוא ההערכה‬
‫בהסתמך על עסקאות שנעשו במקרקעין אחרים‪ ,‬הדומים בתכונותיהם‪ ,‬בין השאר‪,‬‬
‫במיקומם‪ ,‬אופים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‪ ,‬בגישת‬
‫הערכה זו‪ ,‬מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלבנטיים למקרקעין נשוא ההערכה‬
‫ביחס לעסקאות ההשוואה‪.‬‬
‫ב‪ .‬גישת העלות )גישת השווי הפיזי(‬
‫בגישה זו מעריכים את שווי המקרקעין נשוא ההערכה על בסיס העלות הצפויה ליצירת‬
‫נכס אחר הדומה למקרקעין הנישומים‪ .‬כלומר‪ ,‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סכום‬
‫השווי של הקרקע בתוספת עלות ההקמה מחדש של המבנה בתוספת יזמות וההשבחות‬
‫הנוספות שנעשו במקרקעין ובניכוי פחת על סוגיו השונים )פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי(‪.‬‬
‫בגישה זו נקבל את שווי השוק של המקרקעין‪ .‬משווי השוק שהתקבל יש לגזור את דמי‬
‫השכירות הראויים בהתאם לשיעור התשואה המאפיין כל אחד מהנכסים המוערכים‪.‬‬
‫הערכת דמי השכירות הראויים בגין המקרקעין הינה תוך שילוב והצלבת נתונים מגישות‬
‫ההערכה דלעיל‪ ,‬בהתאם לאופי המקרקעין‪ ,‬מטרת השומה ונסיבות השומה‪.‬‬
‫‪ .12‬ההערכה הנה לדמי השכירות הראויים האמורים להיות משולמים בגין המקרקעין לתאריך‬
‫הקובע‪ .‬משכך‪ ,‬למשך תקופת השכירות ו‪/‬או לתקופת האופציה שנותרה בידי שופרסל אין‬
‫בכדי להשפיע על חוות הדעת‪.‬חוות הדעת נכונה ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪ .13‬ההערכה נקובה בשקל חדש ואינה כוללת מע"מ‪.‬‬
‫פרק יד' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה‬
‫נערך על ידי סקר של מחירים ממגוון שונה של מקורות אינפורמציה‪ .‬הסקר כלל נתוני מכירה‬
‫והיצע של מחירים‪ ,‬הן מחירי מכירה והן דמי שכירות‪ .‬השימוש בהיצע נערך לאחר הפחתה של‬
‫גורם משא ומתן מהמחיר המבוקש‪.‬‬
‫הנתונים שנאספו הותאמו למיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬מצב‪ ,‬אופי המקרקעין‪ ,‬הסביבה‪ ,‬המצב הסוציו אקונומי‬
‫המאפיין את האוכלוסייה וכו'‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪19‬‬
‫להלן חלק מנתוני ההשוואה ששימשו אותי לצורך ההערכה‪ ,‬בטרם התאמות למקרקעין‬
‫המוערכים‪:‬‬
‫כתובת‬
‫רחובות מרכז‬
‫ביג‪-‬ב"ש‬
‫ר"ג‪ -‬בן גוריון‬
‫באר שבע ‪ -‬מרכז ביג‬
‫באר שבע הר בוקר‬
‫כפר סבא‬
‫ערד‪ -‬קניון‬
‫הוד השרון‬
‫בילו‪ -‬מתחם בילו‬
‫שטח‬
‫‪29,400‬‬
‫‪350‬‬
‫‪29,400‬‬
‫‪29,400‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪50‬‬
‫‪37,500‬‬
‫שטח‬
‫כתובת‬
‫‪350‬‬
‫מעלות‪ -‬א‪.‬ת‬
‫‪6,500‬‬
‫גבעת שמואל‪ -‬קניון‬
‫‪6,450‬‬
‫אלעד‪-‬מרכז קניות‬
‫‪13,000‬‬
‫אשדוד‪ -‬קניון לב‬
‫‪1,900‬‬
‫אשקלון‪-‬פאוור סנטר‬
‫‪12,976‬‬
‫בית שמש‪-‬ביג‬
‫‪190‬‬
‫בני ברק דיזיין סנטר‬
‫‪300‬‬
‫דימונה מרכז מסחרי‬
‫‪50‬‬
‫חיפה הנשיא‬
‫‪21,000‬‬
‫חיפה ההסתדרות‪-‬ביג‬
‫‪100‬‬
‫חיפה‪ -‬אחוזה‬
‫‪51,500‬‬
‫חיפה ‪ -‬גרנד קניון‬
‫‪45,600‬‬
‫חיפה חוצות המפרץ‬
‫‪9,628‬‬
‫טבריה‪ -‬ביג‬
‫‪270‬‬
‫טבריה‪ -‬ביג פוריה‬
‫טירת הכרמל‪-‬קניון שער הכרמל‬
‫‪3,000‬‬
‫יהוד‪ -‬ביג‬
‫‪80‬‬
‫יהוד‪ -‬א‪.‬ת‬
‫‪200‬‬
‫ירושלים‪ -‬תלפיות‬
‫‪100‬‬
‫ירושלים‪ -‬גבעת שאול‬
‫ירושלים‪ -‬קניון הדר‪ -‬תלפי ‪18,000‬‬
‫‪300‬‬
‫ירושלים‪-‬רמות‬
‫‪50‬‬
‫ירושלים ‪ -‬ק‪.‬יובל‬
‫‪245‬‬
‫ירושלים‪ -‬רחביה‬
‫כוכב יאיר‪ -‬מרכז מסחרי ‪40‬‬
‫דמ"ש‬
‫‪₪ 58.4‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫‪₪ 104‬‬
‫‪₪ 65‬‬
‫הערות‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל ‪ -‬ממוצע רחובות‬
‫מרכז ביג‬
‫מתוך גלובס‬
‫מרכז ביג‬
‫מרכז ביג‬
‫מתוך גלובס‪-‬מרכז ‪G‬‬
‫בבדיקה מול מתווכים‬
‫בבדיקת היצע‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫דמ"ש‬
‫‪₪ 29‬‬
‫‪₪ 160‬‬
‫‪₪ 78‬‬
‫‪₪ 93‬‬
‫‪₪ 120‬‬
‫‪₪ 56‬‬
‫‪₪ 128‬‬
‫‪₪ 53‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫‪₪ 129‬‬
‫‪₪ 52‬‬
‫‪₪ 54‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫‪₪ 77‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫‪₪ 83‬‬
‫‪₪ 92‬‬
‫‪₪ 127‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫‪₪ 82‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫הערות‬
‫מתוך גלובס‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫בורסה‪ -‬חוות דעת אולפינר‬
‫מתוך דוח שנתי של בריטיש ישראל‬
‫מתוך גלובס עסקאות‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫מליסרון‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫בריטיש ישראל‬
‫בורסה‪ -‬ביג‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫בריטיש ישראל‬
‫רמי לוי ‪ -‬בורסה‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪19‬‬
‫שטח‬
‫כתובת‬
‫‪21,899‬‬
‫כרמיאל‬
‫‪50‬‬
‫כרמיאל‪ -‬מרכז‬
‫מבשרת ציון קניון הראל ‪9,500‬‬
‫‪3,514‬‬
‫מודעין‪ -‬ביג‬
‫נצרת עילית ‪ -‬דודג' סנטר ‪5,000‬‬
‫‪27,000‬‬
‫נתניה‪ -‬ביג פולג‬
‫‪19,255‬‬
‫נתניה‪ -‬איקאה‬
‫‪100‬‬
‫צורן‬
‫‪1,925‬‬
‫פרדס חנה‬
‫פתח תקוה‪ -‬רוטשילד‪ -‬מרכ ‪40‬‬
‫‪80‬‬
‫פתח תקוה‪ -‬יכין סנטר‬
‫‪50‬‬
‫קריית מוצקין‬
‫‪60‬‬
‫רמת השרון‬
‫‪40‬‬
‫ראש העין‬
‫‪1,100‬‬
‫שוהם‬
‫‪4,500‬‬
‫רמלה‬
‫ק‪.‬אתא‪ -‬ההסתדרות‪ -‬ביג ק‪21,000‬‬
‫תל אביב‪ -‬בניין האופרה ‪430‬‬
‫‪50‬‬
‫ב"ש ‪ -‬מרכז‬
‫‪40‬‬
‫ת"א‪ -‬צפון‬
‫‪50‬‬
‫ראשל"צ‪ -‬מרכז‬
‫‪50‬‬
‫צפת‬
‫‪50‬‬
‫חצור הגלילית‬
‫‪350‬‬
‫כפר ורדים‬
‫‪70‬‬
‫גבעתיים‪ -‬כצנלסון‬
‫‪200‬‬
‫חולון‪-‬פרימיום סנטר‬
‫חולון‬
‫‪70‬‬
‫ת"א‪ -‬נחלת יצחק‬
‫‪74,892‬‬
‫חיפה‪ -‬קריון‬
‫‪15,300‬‬
‫חדרה‪ -‬קניון‬
‫אשדוד‪ -‬ממוצע‬
‫‪9,823‬‬
‫יהוד‪ -‬סביונים‬
‫אור עקיבא‪ -‬ממוצע‬
‫נס ציונה‪-‬קניותר‬
‫‪26,000‬‬
‫קניון ביתן אהרון‬
‫דמ"ש‬
‫‪₪ 86‬‬
‫‪₪ 45‬‬
‫‪₪ 163‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫‪₪ 99‬‬
‫‪₪ 49‬‬
‫‪₪ 40‬‬
‫‪₪ 45‬‬
‫‪₪ 90‬‬
‫‪₪ 150‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫‪₪ 83‬‬
‫‪₪ 84‬‬
‫‪₪ 83‬‬
‫‪₪ 41‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫‪₪ 119‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫‪₪ 109‬‬
‫‪₪ 65‬‬
‫‪₪ 52‬‬
‫‪₪ 52‬‬
‫‪₪ 29‬‬
‫‪₪ 67‬‬
‫‪₪ 95‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫‪₪ 97‬‬
‫‪₪ 165‬‬
‫‪₪ 129‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫‪₪ 175‬‬
‫‪₪ 91‬‬
‫‪₪ 94‬‬
‫‪₪ 120‬‬
‫הערות‬
‫בורסה‪-‬ביג‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫בריטיש ישראל‬
‫מרכז ביג‪ -‬מתוך דוח שנתי ביג‬
‫בריטיש ישראל‬
‫בורסה‪ -‬ביג‬
‫בריטיש ישראל‬
‫תיווך‪ +‬היצע יד ‪2‬‬
‫רמי לוי ‪ -‬בורסה‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫ביג‪ -‬בורסה‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫היצע יד ‪2‬‬
‫גלובס‪ -‬עסקאות‬
‫גלובס‬
‫גב ים‬
‫היצע‬
‫מליסרון‬
‫אמות‬
‫בריטיש‬
‫גלובס‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪19‬‬
‫שטח‬
‫כתובת‬
‫‪90‬‬
‫ת"א‪ -‬מרכז ‪ -‬צפון‬
‫‪200‬‬
‫מודיעין‪ -‬ישפרו סנטר‬
‫‪0‬‬
‫זכרון‪ -‬חלומות זכרון‬
‫‪12,128‬‬
‫נצרת עילית ‪ -‬ביג‬
‫‪570‬‬
‫רעננה‪ -‬מרכז תיא‬
‫שדרות‪ -‬מתחם אבני החושן‪100‬‬
‫‪370‬‬
‫אופקים‪ -‬מתחם ‪ONE‬‬
‫‪50‬‬
‫אריאל‬
‫‪50‬‬
‫בת ים‪ -‬מרכז‬
‫‪250‬‬
‫ירושלים‪ -‬אגרון‬
‫‪400‬‬
‫בני ברק‪ -‬מתחם דיזיין‬
‫‪2,500‬‬
‫בית שמש‪-‬רמי לוי‬
‫‪30‬‬
‫רעננה‪-‬מרכז אחוזה‬
‫‪80‬‬
‫קרית ים‪ -‬ההסתדרות‬
‫כפר סבא ‪ -‬קניון הצומת ‪80‬‬
‫‪1,300‬‬
‫תל חנן‪ -‬נשר‬
‫‪220‬‬
‫מודיעין‬
‫ראשל"צ‪ -‬ילדי טהרן‬
‫‪250‬‬
‫רעננה‪ -‬התעשייה‬
‫גבעתיים‪ -‬אזור בורוכוב ‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫נהריה‪ -‬קניון‬
‫יבנה‪ -‬מסחר‬
‫‪300‬‬
‫הרצליה‪ -‬הסדנאות‬
‫‪90‬‬
‫אשקלון‪ -‬בן גוריון‬
‫‪12,000‬‬
‫יוקנעם‪ -‬ביג‬
‫‪850‬‬
‫אשדוד‪ -‬א‪.‬ת‬
‫ראשל"צ‪ -‬מתחם חונים קונ ‪14,500‬‬
‫‪10,600‬‬
‫אילת‬
‫‪50‬‬
‫ירושלים‪-‬יפו‬
‫ממוצע‬
‫גרנד קניון‬
‫רמלה‪-‬מחסני כמעט חינם ‪900‬‬
‫‪10,110‬‬
‫ביג קסטינה‬
‫‪2,450‬‬
‫עפולה‬
‫‪230‬‬
‫נתיבות‬
‫ת"א‪ -‬מרכז דרום‬
‫‪70‬‬
‫כפר סבא‪ -‬ןיצמן‬
‫ממוצע‬
‫קסטינה‬
‫בני ברק‪-‬מול קניון איילון ‪400‬‬
‫‪70‬‬
‫חדרה ‪ -‬מרכז העיר‬
‫ממוצע‬
‫סינימה סיטי‬
‫ממוצע‬
‫ב"ש ‪ -‬מרכז ‪ONE‬‬
‫דמ"ש‬
‫‪₪ 144‬‬
‫‪₪ 75‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 49‬‬
‫‪₪ 67‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫‪₪ 30‬‬
‫‪₪ 57‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫‪₪ 45‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫‪₪ 72‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫‪₪ 104‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 140‬‬
‫‪₪ 70‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫‪₪ 77‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫‪₪ 57‬‬
‫‪₪ 86‬‬
‫‪₪ 75‬‬
‫‪₪ 129‬‬
‫‪₪ 40‬‬
‫‪₪ 75‬‬
‫‪₪ 55‬‬
‫‪₪ 40‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫‪₪ 85‬‬
‫‪₪ 75‬‬
‫‪₪ 100‬‬
‫‪₪ 65‬‬
‫‪₪ 105‬‬
‫‪₪ 75‬‬
‫הערות‬
‫גלובס‬
‫גלובס‬
‫גלובס‬
‫ביג‬
‫גלובס‬
‫גלובס‬
‫גלובס‬
‫מתווכים‬
‫היצע‬
‫היצע‬
‫גלובס‬
‫רמי לוי‬
‫היצע‬
‫היצע‬
‫היצע‬
‫כלכליסט‬
‫כלכליסט‬
‫פאוור סנטר‬
‫גלובס‬
‫היצע‬
‫גלובס‬
‫אמות‬
‫גלובס‬
‫כלכליסט‬
‫ביג‬
‫כלכליסט‬
‫בריטיש‬
‫ביג‬
‫היצע‬
‫בריטיש‬
‫כלכליסט‬
‫ביג‬
‫רמי לוי‬
‫היצע‬
‫היצע‬
‫היצע‬
‫ביג‬
‫גלובס‬
‫היצע‬
‫בורסה‬
‫גלובס‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪19‬‬
‫שטח‬
‫כתובת‬
‫הערות‬
‫דמ"ש‬
‫עפולה‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 60‬‬
‫היצע‬
‫עכו ביג‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 66‬‬
‫ביג‬
‫באר טוביה‪ -‬לוגיסטי‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 29‬‬
‫היצע‬
‫קצרין‬
‫‪800‬‬
‫‪₪ 44‬‬
‫כלכליסט‬
‫פ"ת‪ -‬קניון הגדול‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 151‬‬
‫בריטיש‬
‫רחובות ‪-‬אזור ויצמן‬
‫‪35‬‬
‫‪₪ 80‬‬
‫כלכליסט‬
‫מגדל העמק‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 49‬‬
‫היצע‬
‫ביל"ו‬
‫‪36,000‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫בריטיש‬
‫בית"ר עילית‬
‫‪6,000‬‬
‫‪₪ 44‬‬
‫בריטיש‬
‫אילת‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 86‬‬
‫ביג‬
‫קרית שמונה‪ -‬מרכז‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 54‬‬
‫היצע‬
‫חיפה‪-‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫כלכליסט‬
‫מוצקין‪ -‬דרך עכו‬
‫‪1,000‬‬
‫‪₪ 60‬‬
‫כלכליסט‬
‫חיפה‪ -‬כיכר מאירהוף‬
‫‪80‬‬
‫‪₪ 120‬‬
‫היצע‬
‫‪₪ 66‬‬
‫ביג‬
‫שלומי‬
‫‪50‬‬
‫‪₪ 40‬‬
‫מתווכים‬
‫ק‪.‬ים ‪ -‬ההסתדרות‬
‫‪80‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫היצע‬
‫נהריה‪ -‬מרכז הגעתון‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 78‬‬
‫היצע‬
‫רגבה)עכו(‬
‫יקנעם‪-‬ביג‬
‫‪12,000‬‬
‫‪₪ 77‬‬
‫ביג‬
‫אשקלון‪-‬מרכז גירון‬
‫‪80‬‬
‫‪₪ 66‬‬
‫כלכליסט‬
‫יבנה‪ -‬מסחר‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 70‬‬
‫אמות‬
‫חיפה‪ -‬מת"ם‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 43‬‬
‫גב ים‬
‫קדימה‬
‫‪70‬‬
‫‪₪ 50‬‬
‫היצע‬
‫בת ים‪ -‬אנילביץ‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 76‬‬
‫היצע‬
‫הרצליה‪-‬מרכז‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 96‬‬
‫גב ים‬
‫כפר סבא‪-‬תל חי‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 78‬‬
‫היצע‬
‫ירושלים‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 165‬‬
‫ישפרו‬
‫שילת‬
‫‪3,650‬‬
‫‪₪ 52‬‬
‫רמי לוי‬
‫עמק חפר‬
‫‪1,000‬‬
‫‪₪ 20‬‬
‫היצע‬
‫דאליית אל כרמל‬
‫‪3,500‬‬
‫‪₪ 20‬‬
‫היצע‬
‫חדרה‪ -‬קרקע‪-‬א‪.‬ת למסחר‬
‫‪1,000‬‬
‫‪₪9‬‬
‫היצע‬
‫פ"ת‪ -‬מחסנים‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 28‬‬
‫תיווך‬
‫קריות ‪ -‬אחסנה‪/‬לוגיסטיקה‬
‫ממוצע‬
‫‪₪ 22‬‬
‫חוות דעת‬
‫בית שאן‬
‫‪1,400‬‬
‫‪₪ 46‬‬
‫ישפרו‬
‫גדרון פ"ת הנהלה‪ -‬חצר‬
‫‪2,040‬‬
‫‪₪2‬‬
‫היצע‬
‫מחסן פ"ת חצר‬
‫‪960‬‬
‫‪₪2‬‬
‫היצע‬
‫חולון א‪.‬ת‬
‫‪200‬‬
‫‪₪ 44‬‬
‫גלובס עסקאות‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪19‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬ההערכה‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬הגעתי לכלל הערכה כי דמי השכירות הראויים מוערכים על ידי בסך כולל‬
‫של בגבולות כ‪ ₪ 355,600,000 -‬לשנה )בסך של בגבולות כשלוש מאות חמישים וחמש מליון ושש‬
‫מאות אלף ‪ ₪‬לשנה(‪.‬‬
‫להלן פירוט סך דמי השכירות על פי התפלגות המחוזות‪:‬‬
‫מחוז‬
‫חודשי‬
‫שנתי‬
‫צפון‬
‫‪₪ 7,393,180‬‬
‫‪₪ 88,718,158‬‬
‫תל אביב‬
‫‪₪ 6,130,796‬‬
‫‪₪ 73,569,553‬‬
‫השרון‬
‫‪₪ 2,800,959‬‬
‫‪₪ 33,611,504‬‬
‫מרכז‬
‫‪₪ 7,682,567‬‬
‫‪₪ 92,190,810‬‬
‫דרום‬
‫‪₪ 3,547,945‬‬
‫‪₪ 42,575,334‬‬
‫סה"כ‬
‫ירושלים‬
‫‪₪ 29,633,396 ₪ 2,077,950‬‬
‫‪₪ 355,600,755 ₪ 24,935,396‬‬
‫הערה‬
‫חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים שהתקבלו משופרסל‪ ,‬כגון‪ :‬מיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות‬
‫במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪.‬‬
‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין במקרקעין שבנדון ו‪/‬או בתאגיד מזמין חוות הדעת וחוות‬
‫דעתי נערכה על פי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫גרש‬
‫טובי‬
‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪19‬‬
‫חבר האקדמיה למחקר‬
‫ויישום שמאות מקרקעין בישראל‬
‫‪ 29‬באפריל ‪2010‬‬
‫ט"ו באייר תש"ע‬
‫סימוכין ‪2383.c.10‬‬
‫בדיקת סבירות הערכות שווי‬
‫של נדל"ן להשקעה בבעלות‬
‫התאגיד שופרסל בע"מ‬
‫הערכת‬
‫חוות‬
‫דעת‬
‫שווי‬
‫של‬
‫הוגן‬
‫מומחה‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬
‫תוכן ‪ -‬העניינים‬
‫עמוד‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת ‪3.................................................................................................‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המומחה‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי ‪3...............................................................‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה ‪5...................................................................................................‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה ‪6...................................................................................................‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬המועד הקובע להערכה ‪6...........................................................................................‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המקרקעין המוערכים ‪6.............................................................................................‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬הערכות שווי הוגן של שמאי שופרסל בע"מ )ללא מע"מ(‪16 ............................................‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ‪19 ....................................................................‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה ‪20 .................................................................................‬‬
‫פרק י' ‪ -‬ממצאי הבדיקה ‪22 ...................................................................................................‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת‬
‫התבקשתי‪ ,‬ע"י מר דהן מישל‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי בתאגיד השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫)להלן‪" :‬דסק"ש"(‪ ,‬לבקר את סבירות הערכות שווי הוגן שנערכו על ידי שמאים מטעם התאגיד‬
‫שופרסל בע"מ‪ ,‬לתאריך הקובע לחוות הדעת‪.‬‬
‫שווי הוגן אמור לשקף את הסכום בו ניתן להחליף נכס בעסקה שבין קונה מרצון לבין מוכר‬
‫מרצון‪ ,‬שאינם קשורים‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪.‬‬
‫השווי ההוגן אמור לשקף את תנאי השוק הקיימים במועד ההערכה‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ ,(IFRS‬תוך הערכת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה המשקף את תנאי השוק לתאריך‬
‫נתון‪ ,‬מאחר ותנאי השוק עשויים להשתנות‪ .‬שווי הוגן נבדל משווי שימוש בשל העובדה שהשפעת‬
‫גורמים שונים משפיעים בצורה שונה על הישות‪.‬‬
‫השווי ההוגן של הנדל"ן משקף‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הכנסות שכירות מחכירות שוטפות והנחות סבירות‬
‫ומבוססות‪ ,‬מחירים שוטפים ומחירים עדכניים בשווקים בעלי מאפיינים דומים עם תיאומים כדי‬
‫לשקף שינויים כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫הערכת השווי ההוגן הינה למקרקעין ריקים‪ ,‬פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד ובבעלות‬
‫פרטית‪.‬‬
‫מועד ההתקשרות עם מזמין חוות הדעת הינו ביום ‪ 14‬באפריל ‪.2010‬‬
‫כאמור לעיל‪ ,‬חוות דעתי מהווה ביקורת לסבירות הערכות שווי הוגן שנערכו על ידי שמאים מטעם‬
‫התאגיד שופרסל בע"מ‪ ,‬לתאריך הקובע לחוות הדעת‪ ,‬ואינה מהווה הערכת שווי מקרקעין‪.‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המומחה‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‬
‫שם המומחה‬
‫‪ :‬טובי גרש‪.‬‬
‫מקום עבודתו של המומחה ‪ :‬דרך מנחם בגין ‪ ,48‬תל ‪ -‬אביב‪ .‬טל'‪.03 - 5373266 :‬‬
‫עיסוקו‬
‫‪ :‬עורך דין‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן‪.‬‬
‫לימודים אקדמאים‬
‫‪ :‬בוגר אוניברסיטת חיפה בכלכלה ומינהל עסקים )‪.(B.A.‬‬
‫בוגר הקריה האקדמית אונו בלימודי משפטים )‪.(L.L.B.‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך‬
‫‪ :‬בהתאם להוראות חוק שמאי מקרקעין‪ ,‬תשכ"ב ‪ ,1962 -‬רישיון‬
‫ממשרד המשפטים מס' ‪.407‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪22‬‬
‫חבר לשכת עו"ד בישראל‬
‫‪ :‬בהתאם לחוק לשכת עורכי‪-‬הדין‪ ,‬תשכ"א‪ ,1961-‬רישיון מס' ‪.50489‬‬
‫לימודי תעודה‬
‫‪ .1 :‬מסלול "שמאות מקרקעין וניהול נכסים" בטכניון מכון‬
‫טכנולוגי לישראל‪.‬‬
‫‪ .2‬השתלמות "דיני תכנון ובנייה ודיני רשויות מקומיות" המכון‬
‫להשתלמות עו"ד ואוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪ .3‬השתלמות ב‪" -‬כלכלת נדל"ן"‪ ,‬מרכז השלטון המקומי בישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬חבר וועד לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬יו"ר הוועדה המקצועית לכללי השמאות של לשכת‬
‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ :‬שותף לכתיבת טיוטת גילוי דעת להכנת חוות דעת‬
‫‪2004‬‬
‫שמאיות לקרנות נדל"ן )‪ ,(Reit‬מטעם לשכת שמאי‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫‪ 2006‬ואילך ‪ :‬חבר וועד "האקדמיה למחקר ויישום שמאות‬
‫המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫‪ 2008‬ואילך ‪ :‬חבר פורום תכנון ובנייה של לשכת עורכי הדין‬
‫בישראל‪.‬‬
‫חברות בארגונים מקצועיים ‪ .1 :‬חבר "לשכת שמאי מקרקעין בישראל‪ ,‬ליד לשכת המהנדסים‪,‬‬
‫האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיים בישראל"‪.‬‬
‫‪ .2‬חבר "האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪22‬‬
‫בין לקוחות המשרד‬
‫‪ .1 :‬מורשה על ידי השמאי הממשלתי הראשי‪/‬משרד המשפטים‬
‫להכין חוות דעת עבור כל משרדי הממשלה וגופים הקשורים עם‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫ריכוז חומר לכללים מקצועיים לאגף שומת מקרקעין במשרד‬
‫במשפטים‪ ,‬לרבות כללים להכנת חוות דעת להערכת חניונים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫נכלל ברשימת שמאי המקרקעין המורשים לערוך חוות דעת‬
‫ללקוחות בנק איגוד‪ ,‬לרבות ברשימת המפקחים על בנייה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫הכנת חוות דעת לשווי הוגן‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ (IFRS‬לקבוצת אי‪.‬די‪.‬בי‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות למקורות חברת המים לישראל‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫הכנת חוות דעת לקרן קיימת לישראל‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות לעיריות ראשון לציון‪ ,‬רחובות‪ ,‬רמלה‪,‬‬
‫לוד‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות לחברה הכלכלית לראשון‬
‫לציון בע"מ )חכ"ר(‪ ,‬לרבות בדיקת היתכנות של פרויקטים‬
‫כלכליים הקשורים במקרקעין‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫הכנת חוות דעת לאגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל‬
‫בע"מ‪.‬‬
‫‪ .10‬ייעוץ למשרדי עורכי דין‪ ,‬לרבות‪ :‬משרד עו"ד שוב ושות'‪ ,‬משרד‬
‫עורכי דין אברהם בר‪ ,‬משרד עורכי דין הרצוג – פוקס – נאמן‪,‬‬
‫משרד עורכי דין כספי ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין הרטבי –‬
‫בורנשטיין – בסון ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין עופר שפיר ושות'‬
‫ועוד‪.‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה‬
‫אני נותן בזאת הסכמתי כי חוות דעת זו תיכלל בדוחותיה הכספיים של החברה‪ ,‬שעניינה הקצאת‬
‫מחיר הרכישה )‪ ,(PPA‬לעניין התאגיד שופרסל בע"מ לצורך הכללתם בדוחותיה הכספיים של‬
‫החברה הערוכים בהתאם לתקנות ניירות ערך )עריכת דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התשנ"ג ‪1993‬‬
‫בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS-36‬‬
‫אני מצהיר ומציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪) 222‬א( לחוק החברות התשנ"ט ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪22‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה‬
‫הריני מצהיר בזאת כי בין התאגיד מזמין חוות הדעת ובין הח"מ לא קיימים כל יחסי תלות ו‪/‬או‬
‫התחייבויות כל שהן‪ ,‬פרט להתחייבות שניתנה לח"מ מהתאגיד כלל תעשיות והשקעות בע"מ‬
‫לשיפוי בעת תביעה הקשורה עם הערכות שווי הוגן של הח"מ‪.‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬המועד הקובע להערכה‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת הינו ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המקרקעין המוערכים‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫המקרקעין מהווים נדל"ן להשקעה בבעלות ו‪/‬או חכירה של התאגיד שופרסל בע"מ‪.‬‬
‫המקרקעין מהווים מגוון של סוגי נכסים‪ ,‬לרבות‪ :‬נכסים מסחריים‪ ,‬קרקע לבניה למגוון‬
‫שימושים וכו' ופזורים בכל חלקי הארץ‪.‬‬
‫‪ .2‬להלן פרטי המקרקעין המוערכים‬
‫א‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫גוש ארעי ‪ 38339‬חלק מחלקה ‪ .1‬רחוב הר בוקר פינת אורי צבי גרינברג‪ ,‬שכונת רמות‬
‫ב"ש‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫חלק ממרכז מסחרי‪ ,‬חד קומתי‪ ,‬בשטח של כ‪ 603 -‬מ"ר )ע"פ דוח החברה( וזכויות בניה‬
‫למסחר בשטח של כ‪ 815 -‬מ"ר ולמגורים בשטח של כ‪ 4,000 -‬מ"ר לבניית ‪ 32‬יח"ד‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת‪.‬‬
‫זכויות בניה לא מנוצלות‬
‫‪1‬‬
‫‪.1‬‬
‫סה"כ זכויות בניה לא מנוצלות למסחר ‪815‬מ"ר‬
‫‪.2‬‬
‫סה"כ זכויות בניה לא מנוצלות למגורים – ‪ 32‬יח"ד‪ ,‬בשטח מבונה של ‪ 4,000‬מ"ר‪.‬‬
‫פרטי המקרקעין המוערכים מושתתים על שומות שנערכו על ידי שמאים שונים עבור התאגיד שופרסל‬
‫בע"מ‪ .‬חוות הדעת מהווה בדיקה של סבירות ערכי השווי על פי אותן השומות שנערכו על ידי שופרסל‪.‬‬
‫משכך‪ ,‬הח"מ התבסס על הנתונים העובדתיים כפי שפורטו בחוות הדעת ואין לח"מ כל אחריות באשר‬
‫למהימנות הנתונים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬
‫ב‪.‬‬
‫גוש ‪ 3703‬חלקה ‪ ,174‬תת חלקה ‪ .1‬רחוב אחד העם ‪ 13‬פינת בני ברית‪ ,‬רחובות‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 15.10.2009‬ולעדכון מיום ‪ ,10.12.2009‬שנערכו על ידי‬
‫השמאי ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫המקרקעין‪ ,‬בשטח רשום של ‪ 393.48‬מ"ר‪ ,‬מהווים את כל השטח המסחרי בבניין‪,‬‬
‫ומשמשים כחנות בקומת הקרקע‪ ,‬הפונה למדרחוב‪.‬‬
‫לחנות אין חשיפה טובה לרחובות‪.‬‬
‫שטח החנות‪ ,‬עפ"י מדידה ממפרט להיתר‪:‬‬
‫שטח במ"ר‬
‫תאור‬
‫‪379.00‬‬
‫אולם מסחרי‬
‫‪33.00‬‬
‫גלריה‬
‫מחסן תחתון ‪ +‬שירותים ‪33.00‬‬
‫‪65.50‬‬
‫מחסן צידי‬
‫‪510.50‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫קרקע פרטית‪ ,‬בשטח רשום של ‪ 393.48‬מ"ר וקרקע צמודה בשטח של ‪ 108‬מ"ר‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שווי זכויות שופרסל בע"מ וקטיף בע"מ בגוש ‪ 7104‬חלקה ‪ ,93‬מתחם השוק הסיטונאי ת"א‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 18.10.2009‬ולעדכון מיום ‪ ,5.1.2010‬שנערכו על ידי השמאי‬
‫ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫המקרקעין מהווים חלק יחסי מהזכויות בחלקה‪ ,‬בשיתוף )מושעא(‪ .‬שטח החלקה הרשום‬
‫‪ 43,537‬מ"ר‪ ,‬חלק מהשוק הסיטונאי הממוקם בתל אביב‪ ,‬מדרום לקריה‪.‬‬
‫על פי המצב התכנוני החל על המקרקעין‪ ,‬החלקה נכללת בתכנית למגורים‪ ,‬מסחר‬
‫ומשרדים‪ .‬שימוש זה הינו השימוש הטוב והיעיל במקרקעין‪ .‬הפרויקט אינו כולל את‬
‫בניין המשרדים הידוע כ‪" -‬מגדל החשמונאים‪ ,‬ברחוב החשמונאים ‪ ,100‬ואינה כוללת את‬
‫בית מעריב ואת תחנת הדלק בקרן הרחובות קרליבך – חשמונאים‪.‬‬
‫הזכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בחכירה מעיריית תל אביב‪ .‬לתאגידים שופרסל בע"מ וקטיף בע"מ זכויות‬
‫כוללות בשיעור של ‪.2.1422%‬‬
‫בהתאם להסכם בין החוכרת‪ ,‬שוק סיטונאי לתוצרת חקלאית בתל – אביב בע"מ‬
‫למחכירה‪ ,‬עיריית תל אביב‪ ,‬עולה כי קיימת התחייבות לתשלום לעירייה‪ ,‬תשלום זה‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪22‬‬
‫בוצע‪ .‬בנוסף‪ ,‬תמורת שינויי מטרת החכירה התחייבה החברה בתשלום נוסף‪ .‬חוות הדעת‬
‫הנה תחת ההנחה כי התשלומים הללו טרם שולמו‪.‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫בין השאר‪ ,‬על המקרקעין חלה תכנית מס' תא‪ – 3001/‬כיכר השוק‪ .‬תכנית זו מתירה‬
‫בנייה מרבית עיקרית בשטח של ‪ 223,200‬מ"ר‪ ,‬לרבות שטחים עיקריים תת קרקעיים וכן‬
‫שטחי רווחה לדיירים בהיקף של עד ‪ 5,000‬מ"ר ולא כולל ‪ 2,800‬מ"ר עיקרי למוסדות‬
‫ציבור שכונתיים‪ .‬שטחי שירות עיליים בשיעור של ‪ 35%‬מסך השטח העיקרי‪.‬‬
‫תותר בניית ‪ 1,125‬יח"ד בשטח עיקרי של ‪ 110‬מ"ר‪ .‬יתרת השטחים ]‪ 99,450‬מ"ר =‬
‫)‪ 1,125‬יח"ד ‪ 110 X‬מ"ר( ‪ 223,200‬מ"ר[ ישמשו למסחר ולמשרדים‪.‬‬
‫מספר קומות מעל הקרקע ‪ 12 -‬קומות כולל קומת כניסה‪ .‬הקומות העליונות ייבנו‬
‫בנסיגה‪ ,‬במגרש מס' ‪ 6‬עד ‪ 20‬קומות ולאורך דרך השרות מס' ‪ 242‬גובה מרבי של עד ‪280‬‬
‫מ' מעל פני הים‪.‬‬
‫בשלב הכנת תכנית העיצוב האדריכלית תותר המרה של עד ‪ 79,450‬מ"ר עיקרי משטחי‬
‫המשרדים והמסחר לשטחי מגורים‪ ,‬באישור מהנדס העיר‪.‬‬
‫התכנית כוללת לוח הקצאות וטבלת איזון‪ ,‬המהווה נספח מחייב‪ .‬בהתאם לנספח הוקצו‬
‫לחברת השוק זכויות במגרשים‪) 1 :‬במושע עם עיריית ת"א(‪ 7 ,6 ,‬א'‪ .‬לעיריית תל אביב‬
‫הוקצו זכויות במגרש ‪ 7‬ב'‪ ,‬ללא חוכרים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫חלק ממבנה היי טק‪/‬משרדים "מגדלי הוד השרון"‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬נווה נאמן‪ ,‬הוד השרון‪ ,‬גוש‬
‫‪ 6574‬חלקה ‪277‬‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 30.9.2009‬ולעדכון מיום ‪ ,10.12.2009‬שנערכו על ידי השמאי‬
‫ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫‪ 3,025‬מ"ר )על פי חוזה רכישה( ובצמוד חצר פריקה וטעינה מקורה‪ 3,044 .‬מ"ר על פי‬
‫מדידה מתשריט‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בבעלות פרטית של מגדלי הוד השרון בע"מ‪ .‬כמו כן רשומות חכירות לתקופה‬
‫של ‪ 999‬בחלק מהמקרקעין‪.‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫בין השימושים המותרים תעשיות עתירות ידע‪ ,‬משרדים‪ ,‬אולמי תצוגה ומדיה‪ ,‬מסחר‪,‬‬
‫בנקים‪ ,‬מסעדות וכו'‪.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪22‬‬
‫ה‪.‬‬
‫יחידה מסחרית‪ ,‬חלק ממבנה בגוש ‪ ,10837‬חלקות ‪" .106-113‬מגדל הנביאים"‪ ,‬רחוב‬
‫ח'ורי ‪ 2‬פינת הנביאים‪ ,‬חיפה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫יחידה מסחרית המהווה סופרמרקט בקומה ‪ ,M4‬הכוללת גלריה ומחסן בקומה ‪.- 1‬‬
‫על פי טבלת שטחים שהועברה אלי משמאית שופרסל‪ ,‬סך השטח המוערך ‪ 2,526‬מ"ר‬
‫בנוי במפלסים ובשימושים שונים‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בבעלות פרטית‪ ,‬כאשר רשומה חכירה לטובת שופרסל בע"מ‪ ,‬לתקופה בת ‪999‬‬
‫שנים‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫יחידה מסחרית‪ ,‬חלק ממבנה בגוש ‪ ,10426‬חלק מחלקה ‪ ,374‬מרכז מסחרי "רב מד"‪,‬‬
‫קרית מוצקין‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫יחידה מסחרית‪ ,‬הידועה כחנות מספר‪ 8/‬ג ' במרכז המסחרי "רב מד " קרית מוצקין‪.‬‬
‫היחידה ממוקמת בקומת הקרקע בסמוך לכניסה דרך שער ‪ .2‬היחידה מחולקת ל‪2 -‬‬
‫חנויות‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫גוש ‪ 7961‬חלק מחלקה ‪ - 63‬בניין "שופרסל ‪ ,"2000‬רחוב המלאכה ‪ ,32‬אזור התעשייה‬
‫ספיר‪ ,‬נתניה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח החלקה הרשום ‪: 35,172‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח המגרש ‪: 26,154‬מ"ר )ע"פ חוזה חכירה(‪.‬‬
‫שטח בנוי ‪ 68,262‬מ"ר‪.‬‬
‫נשוא השומה‪ :‬שווי הזכויות בנכס המקרקעין למעט שטחי חנות השופרסל‪.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪22‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫עפ"י התכנית המאושרת‪ ,‬המקרקעין נכללים בתחום אזור תעשייה‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫גוש ‪ ,6427‬חלקות ‪" ,59-62 ,47-52‬קניון הצומת"‪ ,‬רחוב נתיב האבות ‪ ,3‬כפר סבא‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 6.1.2010‬שנערכה על ידי השמאים חיים גלנצר ויוגב שקד‪,‬‬
‫עולה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח חלקות כולל ‪ 8,514‬מ"ר‪.‬‬
‫הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם בסמוך לכניסה המערבית של העיר כפר‪-‬סבא‪.‬‬
‫שטח המתחם נטו ‪ 5.1‬דונם‪ ,‬והוא מחולק לשני מגרשים‪:‬‬
‫החלק הצפוני של המתחם‪ ,‬בשטח של כ‪ 3.2 -‬דונם מיועד לאזור מסחרי ומשרדים‬
‫וממוקם עליו מבנה הידוע כ "קניון הצומת"‪.‬‬
‫החלק הדרומי של המתחם‪ ,‬בשטח של כ ‪ 1.9-‬דונם‪ ,‬מיועד ומשמש לחניה וכולל ‪75‬‬
‫מקומות חניה‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בבעלות פרטית‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫גוש‪ ,10873‬חלק מחלקות ‪ ,18 ,4 ,3‬חטיבת קרקע למלאכה ואחסנה‪ ,‬דרך בר יהודה ‪,31‬‬
‫‪ ,35 ,33‬חיפה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח כולל ‪ 14,500‬מ"ר‪ .‬הנכס ממוקם מערבית לדרך בן יהודה ומזרחית לדרך ירוחם‬
‫צייזל ‪,‬בעיר התחתית חיפה‪ .‬הקרקע פנויה‪.‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫לפי תוכנית ג‪ 1180/‬הנכס מיועד למלאכה ותעשייה‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫זכויות חכירה מהוונות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪22‬‬
‫י‪.‬‬
‫גוש‪ ,8973‬חלקה ‪ ,29‬אזור תעשייה מצפה ספיר‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫החלקה רגולארית‪ ,‬בשטח רשום של ‪ 20,176‬מ"ר‪ ,‬הכולל מבנה מסחרי וזכויות בנייה של‬
‫כ‪ 10,640 -‬מ"ר מבונה‪ .‬במבנה בחלקו חד קומתי ובחלקו דו קומתי‪ .‬המבנה כולל חנות‬
‫שמשמשת את חברת שופרסל‪ ,‬ואינה נכללת בהערכה‪ ,‬וחנויות שונות בשטח של כ‪2,487 -‬‬
‫מ"ר‪.‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מסחרי‪.‬‬
‫הערה‪ :‬זכויות בנייה לא מנוצלות – ‪ 8,987‬מ"ר עיקרי ו‪ 1,654 -‬מ"ר שטחי שירות‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת‬
‫יא‪.‬‬
‫גוש‪ ,10049‬חלקות ‪ ,97 ,96 ,95 ,94 ,89 ,88‬צומת האלופים‪ ,‬רחוב דוד אלעזר‪ ,‬חדרה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫יחידה מסחרית בקומה ‪ .- 2‬אולם בשטח של כ‪ 1,350 -‬מ"ר‪ ,‬שטחי אחסון בשטח של כ‪-‬‬
‫‪ 460‬מ"ר‪ ,‬גלריה בשטח של כ‪ 100 -‬מ"ר וחצר משק מקורה בשטח של כ‪ 200 -‬מ"ר‪.‬‬
‫היחידה ממוקמת בבנין משולב למגורים‪ ,‬מסחר ומשרדים‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫בעלות פרטית‪.‬‬
‫יב‪.‬‬
‫גוש ‪ ,38217‬חלקה ‪ ,14‬רחוב אליעזר בן יאיר ‪ 26‬פינת רחוב ירושלים‪ ,‬ערד‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 31.12.2009‬שנערכה על ידי השמאי ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח מגרש נטו ‪ 966‬מ"ר‪ .‬שטח מבנה ‪ 1,894.58‬מ"ר ברוטו לרישוי‪.‬‬
‫מבנה מסחרי חד קומתי עם גלריה חלקית מעל קומת הקרקע ומרתף‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪22‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫חכירה לדורות‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מסחרי ומיועדים לבניית חנויות‪.‬‬
‫יג‪.‬‬
‫גוש ‪ ,2423‬חלקה ‪ ,67‬רחוב הרימון ‪ ,21‬קרית גת‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח חלקה רשום ‪ 4,338‬מ"ר‪ ,‬שטח בנוי ‪ 1,648‬מ"ר )עפ"י חוזה רכישה(‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מסחרי‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫חכירה מהוונת‪.‬‬
‫יד‪.‬‬
‫גוש ‪ ,1866‬חלקה ‪ ,207‬תת חלקה ‪ ,1‬רחוב השופטים ‪ 21‬א'‪ ,‬קרית גת‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח רשום ‪ 788.75‬מ"ר‪.‬‬
‫המקרקעין מהווים יחידה מסחרית המשתרעת בקומת קרקע של מבנה דו קומתי מעל‬
‫קומת מרתף חלקית ‪.‬היחידה משמשת כסופרמרקט‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מסחרי בקומת קרקע )מרכול( וציבורי בקומה העליונה‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת‪.‬‬
‫טו‪.‬‬
‫גוש ‪ ,5838‬חלקה ‪ ,45‬שדרות מוטה גור ומנחם בגין‪ ,‬מזכרת בתיה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪22‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫הנכס מהווה מגרש פנוי‪ ,‬מוקף בגדר איסכורית‪ ,‬בשטח רשום של ‪ 3,655‬מ"ר‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור משרדים ומסחר‬
‫שטח בניה מקסימאלי ‪ 3,000‬מ"ר עיקרי ו‪ 800 -‬מ"ר שטחי שירות‪ .‬מס' קומות ‪.2‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בבעלות פרטית‪.‬‬
‫טז‪.‬‬
‫מגרשים ‪ ,504-505‬דרך קדם‪ ,‬אזור תעשייה מישור אדומים‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח רשום‪ 7,096 :‬מ"ר )מגרש ‪ 3,701 – 504‬מ"ר‪ ,‬מגרש ‪ 3,395 – 505‬מ"ר(‪ .‬המגרשים‬
‫ממוקמים בכניסה הדרומית לאזור התעשייה מישור אדומים‪ ,‬מצפון מערב לדרך קדם‬
‫ובמפלס הגבוה ביחס לכביש‪.‬‬
‫תכנון‬
‫מגרש ‪ 504‬בייעוד למסחר‪ .‬מגרש ‪ 505‬בייעוד לתחנת דלק‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בחכירה בתנאי פיתוח‪.‬‬
‫יז‪.‬‬
‫גוש ‪ 18109‬חלקה ‪ 15‬וגוש ‪ 18005‬חלקה ‪ 115‬וחלק מחלקות ‪,169 ,115 ,109 ,108 ,104‬‬
‫רחוב בן עמי פינת רחוב דוד רמז‪ ,‬עכו‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 14.1.2010‬שנערכה על ידי השמאית אורית שפט‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫המקרקעין בשטח רשום כולל של ‪ 7,178‬מ"ר‪ ,‬מהווים חטיבת קרקע רגולארית מלבנית‬
‫תחומה בחלקה בגדר בנויה אבן וחלקה באיסכורית‪.‬‬
‫המקרקעין כוללים מבנה בשטח של ‪ 1,129‬מ"ר וסככה בשטח של כ ‪ 237-‬מ"ר‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מרכז עסקים או מרכז שכונתי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪22‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫החלקות בבעלות מדינת ישראל‪ ,‬קיים הסכר מכר‪.‬‬
‫יח‪.‬‬
‫גוש ‪ ,2072‬חלק מחלקות ‪" ,55 ,52 ,48 ,29‬מרכז הקריה"‪ ,‬רחוב הבנים ‪ ,2‬פינת שדרות‬
‫ירושלים‪ ,‬רובע הסיטי החדש‪ ,‬אשדוד‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 24.1.2010‬שנערכה על ידי השמאי יוסף זרניצקי‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח מגרש כ‪ 10,000 -‬מ"ר‪ .‬שטח בנוי כ‪ 19,510 -‬מ"ר ברוטו‪ .‬מרכז מסחר ו‪ 2 -‬בנייני‬
‫משרדים‪ ,‬מעל קומת מרתף‪ .‬החלק מוערך ‪ ,50%‬בלתי מסוימים‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור מסחר ומשרדים‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫יט‪.‬‬
‫גוש ‪ ,11601‬חלקות ‪ ,34 ,33 ,31‬חלוצי התעשייה ‪ ,3‬מפרץ חיפה‪ ,‬חיפה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 28.1.2010‬שנערכה על ידי השמאי ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח רשום‪ 4,450 :‬מ"ר‪ .‬הנכס מהווה מגרש דמויי מלבן‪ ,‬הכולל מבנה חד קומתי‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור תעשייה קלה‪ ,‬פרט לרצועה לאורך החזית הפונה לרחוב‬
‫חלוצי התעשייה‪ ,‬המיועדת להרחבת דרך‪.‬‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫המקרקעין בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫כ‪.‬‬
‫גוש ‪ ,11601‬חלקות ‪ ,26-30‬שדרות ההסתדרות ‪ ,251‬חיפה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 28.12.2009‬שנערכה על ידי השמאי ארז כהן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫שטח מגרש‪ 10,319 :‬מ"ר‪ .‬הנכס מהווה מגרש דמויי מלבן וכולל מבנה מסחרי‪ ,‬הידוע כ‪-‬‬
‫"בית קטרפילר"‪ .‬המבנה בגובה ‪ 4‬קומות מעל פני הקרקע‪ ,‬בשטח של כ‪ 14,666 -‬מ"ר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪22‬‬
‫יודגש‪ ,‬כי סניף "שופרסל דיל" הממוקם בקומת הקרקע‪ ,‬בשטח של כ‪ 4,500 -‬מ"ר אינו‬
‫נכלל בהערכה ויש להפחיתו מהשטחים דלעיל‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬המשרד ההנדסי בקומה א' אינו נכלל בשטחים דלעיל‪.‬‬
‫תכנון‬
‫המקרקעין מסווגים באזור תעשייה קלה‪ ,‬פרט לרצועה לאורך החזית הפונה לרחוב‬
‫חלוצי התעשייה‪ ,‬המיועדת להרחבת דרך‪.‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫המקרקעין מהווים קרקע פרטית‪.‬‬
‫כא‪.‬‬
‫גוש ‪ ,11660‬חלקות ‪ 33 - 36 ,32 ,13 ,8 ,6‬וחלק מחלקה ‪ ,"CINEMALL" ,7‬שדרות‬
‫ההסתדרות ‪ ,61 ,59 ,57 ,55‬חיפה‬
‫בהתאם להערכת שווי מיום ‪ 21.1.2010‬שנערכה על ידי השמאי משה פרידמן‪ ,‬עולה‪ ,‬בין‬
‫השאר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫המקרקעין המוערכים‬
‫המקרקעין פיזית מהווים מגרש אחד אך נחלקים‪ ,‬בעיקר מבחינת הזכויות הקנייניות‪ ,‬ל‪-‬‬
‫‪" 2‬מתחמים"‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫מתחם א'‪ :‬מבנה מסחרי בן שלוש קומות מעל מרתף‪ ,‬הידוע כ‪) "CINEMALL" -‬בעבר‬
‫"קניון לב המפרץ"(‪ ,‬הידוע גם כשדרות ההסתדרות ‪ .55‬המתחם בשטח קרקע כולל של‬
‫‪ 25,489‬מ"ר‪ ,‬כולל מבנה בשטח בנוי כולל של ‪ 40,655‬מ"ר )על פי בקשה להיתר(‪ .‬שטח‬
‫חניון מקורה‪ :‬כ‪ 17,000 -‬מ"ר‪.‬‬
‫הקניון כולל שדרה מרכזית‪ ,‬לאורכה מותקנים דוכנים קבועים‪ ,‬כאשר משני צידיה‬
‫חנויות‪ .‬המפלסים מקושרים ביניהם על ידי דרגנועים‪ ,‬מהלכי מדרגות ומעליות‪.‬‬
‫מתחם ב'‪ :‬המתחם‪ ,‬בשטח קרקע כולל של ‪ 11,119‬מ"ר‪ ,‬כולל מבנה מסחרי חדש המשמש‬
‫לבתי קולנוע )בחלק המערבי של המגרש( ותחנת תדלוק )בחלק הצפון מזרחי של‬
‫המתחם(‪ ,‬הידוע כשדרות ההסתדרות ‪ .61‬המבנה בשטח בנוי כולל של ‪ 25,156‬מ"ר )על פי‬
‫בקשה להיתר( וכולל ‪ 23‬אולמות קולנוע‪ .‬הפרויקט נחנך ביולי ‪.2008‬‬
‫זכויות קנייניות‬
‫הקרקע בבעלות פרטית‪ .‬חלקה של לב המפרץ באגף א' – ‪ 100%‬ובאגף ב' ‪ 62.47%‬בלתי‬
‫מסוימים מזכויות הבעלות‪.‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫המקרקעין מסווגים באזור תעשייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪22‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬הערכות שווי הוגן של שמאי שופרסל בע"מ )ללא מע"מ(‬
‫להלן פירוט ההערכות של שמאי התאגיד שופרסל בע"מ‪:‬‬
‫‪ .1‬גוש ארעי ‪ 38339‬חלק מחלקה ‪ .1‬רחוב הר בוקר פינת אורי צבי גרינברג‪ ,‬שכונת רמות ב"ש‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 6,190,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .2‬גוש ‪ 3703‬חלקה ‪ ,174‬תת חלקה ‪ .1‬רחוב אחד העם ‪ ,13‬רחובות‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 3,400,000 -‬ליום ‪ 30.9.2009‬וליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .3‬שווי זכויות שופרסל בע"מ וקטיף בע"מ בגוש ‪ 7104‬חלקה ‪ ,93‬מתחם השוק הסיטונאי ת"א‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 13,220,000 -‬ליום ‪ 30.9.2009‬וליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .4‬חלק ממבנה היי טק‪/‬משרדים "מגדלי הוד השרון"‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬נווה נאמן‪ ,‬הוד השרון‪ ,‬גוש ‪6574‬‬
‫חלקה ‪277‬‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 15,900,000 -‬ליום ‪ 30.9.2009‬וליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .5‬יחידה מסחרית‪ ,‬חלק ממבנה בגוש ‪ ,10837‬חלקות ‪" .106-113‬מגדל הנביאים"‪ ,‬רחוב ח'ורי‬
‫‪ ,2‬חיפה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 3,800,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .6‬יחידה מסחרית‪ ,‬חלק ממבנה בגוש ‪ ,10426‬חלק מחלקה ‪ ,374‬מרכז מסחרי "רב מד"‪ ,‬קרית‬
‫מוצקין‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 9,260,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .7‬גוש ‪ 7961‬חלק מחלקה ‪ - 63‬בניין "שופרסל ‪ ,"2000‬רחוב המלאכה ‪ ,32‬אזור התעשייה‬
‫ספיר‪ ,‬נתניה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 138,500,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .8‬גוש ‪ ,6427‬חלקות ‪" ,59-62 ,47-52‬קניון הצומת"‪ ,‬רחוב נתיב האבות ‪ ,3‬כפר סבא‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 40,300,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪22‬‬
‫‪ .9‬גוש‪ ,10873‬חלק מחלקות ‪ ,18 ,4 ,3‬חטיבת קרקע למלאכה ואחסנה‪ ,‬דרך בר יהודה ‪,33 ,31‬‬
‫‪ ,35‬חיפה‬
‫שווי זה מתייחס לפוטנציאל לשינויי ייעוד‪/‬אישור שימוש חורג‪ ,‬פוטנציאל שטרם הבשיל לכדי‬
‫תכנון‪/‬בקשה לשימוש חורג‪ .‬הערכת השווי ההוגן מושתתת על השווי עם אישור תכנית‪/‬שימוש‬
‫‪) ₪ 11,200,000‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫חורג‪ ,‬כאשר שווי הוגן זה מוערך בסל של ‪-‬‬
‫משווי זה יש לקזז תשלומים צפויים‪:‬‬
‫‪₪ 2,100,000‬‬
‫היטל השבחה שהוערך בסך של‬
‫‪₪ 2,140,000‬‬
‫דמי היתר למינהל שהוערכו בסך של‬
‫שווי בניכוי תשלומים צפויים למימוש הפוטנציאל ‪₪ 6,960,000‬‬
‫‪ .10‬גוש‪ ,8973‬חלקה ‪ ,29‬אזור תעשייה מצפה ספיר‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 18,110,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .11‬גוש‪ ,10049‬חלקות ‪ ,97 ,96 ,95 ,94 ,89 ,88‬צומת האלופים‪ ,‬רחוב דוד אלעזר‪ ,‬חדרה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 5,150,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .12‬גוש ‪ ,38217‬חלקה ‪ ,14‬רחוב אליעזר בן יאיר ‪ ,26‬ערד‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 6,500,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .13‬גוש ‪ ,2423‬חלקה ‪ ,67‬רחוב הרימון ‪ ,21‬קרית גת‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 4,960,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .14‬גוש ‪ ,1866‬חלקה ‪ ,207‬תת חלקה ‪ ,1‬רחוב השופטים ‪ 21‬א'‪ ,‬קרית גת‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 3,100,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .15‬גוש ‪ ,5838‬חלקה ‪ ,45‬שדרות מוטה גור ומנחם בגין‪ ,‬מזכרת בתיה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 7,600,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .16‬מגרשים ‪ ,504-505‬דרך קדם‪ ,‬אזור תעשייה מישור אדומים‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 6,860,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .17‬גוש ‪ 18109‬חלקה ‪ 15‬וגוש ‪ 18005‬חלקה ‪ 115‬וחלק מחלקות ‪ ,169 ,115 ,108 ,104 ,19‬רחוב בן‬
‫עמי פינת רחוב דוד רמז‪ ,‬עכו‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 8,050,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪22‬‬
‫‪ .18‬גוש ‪ ,2072‬חלק מחלקות ‪" ,55 ,52 ,48 ,29‬מרכז הקריה"‪ ,‬רחוב הבנים ‪ ,2‬פינת שדרות‬
‫ירושלים‪ ,‬רובע הסיטי החדש‪ ,‬אשדוד‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 49,500,000 -‬זכויות חלק שופרסל במקרקעין‪ ,‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .19‬גוש ‪ ,11601‬חלקות ‪ ,34 ,33 ,31‬חלוצי התעשייה ‪ ,3‬מפרץ חיפה‪ ,‬חיפה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 650,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫‪ .20‬גוש ‪ ,11601‬חלקות ‪ ,26-30‬שדרות ההסתדרות ‪ ,251‬חיפה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 11,800,000 -‬ליום ‪ .(31.12.2009‬המרכול הקיים בקומת הקרקע אינו נכלל‬
‫בהערכה זו(‪.‬‬
‫‪ .21‬גוש ‪ ,11660‬חלקות ‪ 33 - 36 ,32 ,13 ,8 ,6‬וחלק מחלקה ‪ ,7‬שדרות ההסתדרות ‪,61 ,59 ,57 ,55‬‬
‫חיפה‬
‫שווי הוגן ‪) ₪ 239,400,000 -‬ליום ‪.(31.12.2009‬‬
‫להלן ריכוז ערכי השווי על פי הערכות של שמאי שופרסל‪:‬‬
‫מס"ד‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬
‫סה"כ‬
‫שווי ללא מע"מ‬
‫מיקום‬
‫ישוב‬
‫‪6,190,000‬‬
‫רמות‬
‫ב"ש‬
‫‪3,400,000‬‬
‫אחד העם‬
‫רחובות‬
‫‪13,220,000‬‬
‫שוק סיטונאי‬
‫ת"א‬
‫‪15,900,000‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬נווה נאמן‬
‫הוד השרון‬
‫‪3,800,000‬‬
‫מגדל הנביאים‬
‫חיפה‬
‫‪9,260,000‬‬
‫רב מד‬
‫קרית מוצקין‬
‫‪138,500,000‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬ספיר‬
‫נתניה‬
‫‪40,300,000‬‬
‫קניון הצומת‬
‫כפר סבא‬
‫‪6,960,000‬‬
‫דרך בר יהודה‬
‫חיפה‬
‫‪18,110,000‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬מצפה ספיר‬
‫ערד‬
‫‪6,500,000‬‬
‫אליעזר בן יאיר‬
‫‪5,150,000‬‬
‫צומת האלופים‬
‫חדרה‬
‫‪4,960,000‬‬
‫הרימון‬
‫קרית גת‬
‫‪3,100,000‬‬
‫השופטים‬
‫קרית גת‬
‫‪7,600,000‬‬
‫מוטה גור‬
‫מזכרת בתיה‬
‫‪6,860,000‬‬
‫מישור אדומים א‪.‬ת‪.‬‬
‫‪8,050,000‬‬
‫דוד רמז‬
‫עכו‬
‫‪49,500,000‬‬
‫מרכז הקריה‬
‫אשדוד‬
‫‪650,000‬‬
‫חלוצי התעשייה‬
‫חיפה‬
‫‪11,800,000‬‬
‫שדרות ההסתדרות ‪251‬‬
‫חיפה‬
‫שדרות ההסתדרות ‪239,400,000 55-61‬‬
‫חיפה‬
‫‪599,210,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪22‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‬
‫חוות הדעת הנה ל"שווי הוגן"‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי הבינלאומיים )‪.(IFRS‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן להשקעה הנו המחיר שבו הנדל"ן היה ניתן להחלפה בין "מוכר מרצון‬
‫לבין קונה מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫הערכת ה"שווי ההוגן" אמורה לשקף את תנאי השוק לתאריך נתון‪ ,‬תחת ההנחה‪ ,‬כי ההחלפה של‬
‫הנדל"ן והשלמת החוזה למכירה מבוצעות בו זמנית‪.‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן להשקעה משקף‪ ,‬בין השאר‪ ,‬הכנסת שכירות מחכירות שוטפות והנחות‪,‬‬
‫סבירות ומבוססות‪ ,‬המייצגות את ההנחות אותן נוקטים "קונה מרצון ומוכר מרצון"‪ ,‬הפועלים‬
‫בצורה מושכלת‪ ,‬לאור תנאי השוק השוטפים‪ ,‬ולאור תנאים מיוחדים החלים על המקרקעין‬
‫המוערכים‪ ,‬לרבות דמי שכירות מותנים וכו'‪.‬‬
‫הגדרת "שווי הוגן" מתייחסת ל"קונה מרצון ומוכר מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬דהיינו‪ ,‬הן‬
‫"הקונה מרצון" והן "המוכר מרצון" קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות ומאפייני הנדל"ן‬
‫להשקעה‪ ,‬השימושים של הנדל"ן בפועל והשימושים הפוטנציאלים ותנאי השוק למועד ההערכה‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר ל"שווי הוגן" הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן דומה‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫בהעדר מחירים שוטפים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫‪ .2‬מחירים עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים‪ ,‬כדי לשקף שינויים‬
‫כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים מהימנים של תזרימי מזומנים‬
‫עתידיים‪ ,‬הנתמכים על‪-‬ידי התנאים של כל חכירה קיימת או חוזים אחרים קיימים‪ ,‬ועל‪-‬ידי‬
‫ראיה חיצונית‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותו‬
‫מצב‪ ,‬תוך שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי‬
‫הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪ .‬במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר‬
‫ל"שווי ההוגן" על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע‬
‫לאומדן המהימן ביותר של "שווי הוגן" במסגרת תחום של אומדני "שווי הוגן" סבירים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪22‬‬
‫בשונה משווי בשימוש‪ ,‬ה"שווי ההוגן" משקף יידע ואומדנים של "קונים מרצון ומוכרים מרצון"‪,‬‬
‫הפועלים בצורה מושכלת ואינו משקף השפעות ספציפיות לישות הספציפית‪ ,‬לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬ה"שווי ההוגן" אינו משקף את הגורמים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן‪.‬‬
‫‪ .2‬שילוב בין נדל"ן להשקעה לבין נכסים אחרים‪.‬‬
‫‪ .3‬זכויות או מגבלות חוקיות‪ ,‬שהן ספציפיות רק לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫‪ .4‬הטבות מס או נטל מס הספציפיות לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬
‫בבואי לחוות דעתי לעניין שומות שנערכו על ידי שמאי התאגיד שופרסל בע"מ‪ ,‬הבאתי בחשבון‪,‬‬
‫בין השאר‪ ,‬את העקרונות והשיקולים כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬הובא בחשבון מיקום המקרקעין באזורים שונים בפריסה ארצית‪.‬‬
‫‪ .2‬הובא בחשבון כי המקרקעין ממוקמים במיקומים שונים בתחום הישוב‪ ,‬לאורך צירי תנועה‬
‫מרכזיים‪ ,‬כחלק או בסמוך לקניונים‪ ,‬בשכונות‪ ,‬באזורי תעשייה ועוד‪.‬‬
‫‪ .3‬בכל אחת מהערכות הובא בחשבון גיל הבניין‪ ,‬רמת גמר‪ ,‬מצב האחזקה‪ ,‬בהביאי בחשבון כי‬
‫חלק מהנכסים לאחר שיפוץ מתקדם ורובם ברמת אחזקה התואמת את גילם‪.‬‬
‫‪ .4‬לא הובא בחשבון ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן ו‪/‬או משליטה של החברה באזור מסוים‪.‬‬
‫‪ .5‬הובאה בחשבון רמת הפיתוח והתשתיות באזור בו ממוקם כל נכס‪.‬‬
‫‪ .6‬בדגש על העובדה כי לרוב מדובר בנכסים עתירי שטח‪ ,‬אשר באופיים עשויים לשמש‪ ,‬בעיקר‪,‬‬
‫לשימושי מסחר מגוונים‪ ,‬בין השאר הובא בחשבון המצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה‬
‫בסביבה‪ .‬כמו כן‪ ,‬הובא בחשבון זמינות של נכסים דומים בסביבה הקרובה לכל נכס‪.‬‬
‫‪ .7‬הובאו בחשבון הזכויות במקרקעין‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫‪ .8‬הובא בחשבון שטח המקרקעין כמפורט לעיל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי שטח המקרקעין הינו על פי נתונים‬
‫כפי שעלו משומות שמאי שופרסל‪ ,‬לרבות השלמות שהתקבלו משמאי שופרסל על פי פניית‬
‫הח"מ‪ ,‬במקרים בהם היה חוסר בנתונים‪ .‬חישוב השטח כולל בתוכו מקדמי התאמה לאופי‬
‫השימושים שניתן לממש בכל אחד מהמקרקעין‪.‬‬
‫‪ .9‬חוות הדעת מושתתת‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על נתונים כפי שעלו משומות מטעם חברת שופרסל‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫מיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪ .‬נערך‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪22‬‬
‫ביקור בחלק מהסניפים ולגבי יתרת הסניפים נעזרתי בנתונים שהתקבלו מהחברה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי‬
‫חוות הדעת מבוססת גם על נתונים נוספים שהתקבלו מהחברה שלא פורטו בחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ .10‬הובאו בחשבון מחירים ודמי שכירות כפי שעלו מהערכות השווי שנמסרו לעיוני‪ .‬בנוסף‪ ,‬הובאו‬
‫בחשבון מחירים שוטפים ומחירים ממגוון של מקורות אחרים וכן דמי שכירות בסביבה על פי‬
‫מגוון השימושים במקרקעין‪ ,‬כפי שנאספו על ידי‪ .‬יודגש כי עסקינן במחירים בשוק פעיל‬
‫לנדל"ן‪ ,‬מחירים באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לזכויות דומות במקרקעין דומים אחרים‬
‫וכן מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן בעלי מהות‪ ,‬מצב או‬
‫מיקום שונים )או בכפוף לזכויות ו‪/‬או מגבלות שונות( המתואמים למקרקעין נשוא חוות‬
‫הדעת‪ ,‬התאמות בכדי לשקף הבדלים אלו‪.‬‬
‫‪ .11‬בהערכת שווי המקרקעין הובאו בחשבון הגישות המקובלות להערכת שווי שוק של מקרקעין‪,‬‬
‫במידת הרלבנטיות של כל אחת מהגישות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬גישת ההשוואה הישירה )גישת השוק(‬
‫גישת הערכה זו מבוססת על אומדן שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה בהסתמך על‬
‫עסקאות שנעשו במקרקעין אחרים‪ ,‬הדומים בתכונותיהם‪ ,‬בין השאר‪ ,‬במיקומם‪ ,‬אופים‪,‬‬
‫רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‪ ,‬בגישת הערכה זו‪ ,‬מתבצעת‬
‫תוך שימוש במקדמי השוואה רלבנטיים למקרקעין נשוא ההערכה ביחס לעסקאות‬
‫ההשוואה‪.‬‬
‫ב‪ .‬גישת ההכנסה )גישת היוון ההכנסות(‬
‫בגישה זו אומדים את שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה על ידי היוון הכנסות‬
‫המתקבלות‪/‬העשויות להתקבל לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬
‫המתאים לאופי המקרקעין נשוא ההערכה‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה וגורמים‬
‫נוספים‪.‬‬
‫ג‪ .‬גישת העלות )גישת השווי הפיזי(‬
‫בגישה זו מעריכים את שווי המקרקעין נשוא ההערכה על בסיס העלות הצפויה ליצירת‬
‫נכס אחר הדומה למקרקעין הנישומים‪ .‬כלומר‪ ,‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סכום‬
‫השווי של הקרקע בתוספת עלות ההקמה מחדש של המבנה בתוספת יזמות וההשבחות‬
‫הנוספות שנעשו במקרקעין ובניכוי פחת על סוגיו השונים )פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי(‪.‬‬
‫הערכת שווי המקרקעין הינה תוך שילוב והצלבת נתונים מגישות ההערכה דלעיל‪ ,‬בהתאם‬
‫לאופי המקרקעין‪ ,‬מטרת השומה ונסיבות השומה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי בהערכת שווי הוגן אין להביא‬
‫בחשבון את גישת העלות‪ .‬משכך‪ ,‬השימוש בגישה זו‪ ,‬באותם סניפים בהם השתמשתי בגישה‬
‫זו‪ ,‬נערך לצורך אינדיקציה‪ ,‬בלבד‪ ,‬לסבירות התוצאה ב‪ 2 -‬הגישות הראשונות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬
‫‪ .12‬יודגש כי חוות הדעת מהווה ביקורת לשומות שמאי שופרסל‪ .‬לפיכך‪ ,‬חוות הדעת מושתתת‪,‬‬
‫בעיקר‪ ,‬על נתונים כפי שעולים מחוות הדעת הללו‪ ,‬בדגש על תיאור ומיקום המקרקעין‪,‬‬
‫הזכויות במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪.‬‬
‫‪ .13‬חוות הדעת נכונה ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪ .14‬ההערכה נקובה בשקל חדש ואינה כוללת מע"מ‪.‬‬
‫פרק י' ‪ -‬ממצאי הבדיקה‬
‫לאחר שעיינתי ב‪ 21 -‬הערכות שווי דלעיל‪ ,‬בחנתי את תחשיבי שמאי שופרסל וערכתי תחשיבים‬
‫חלופיים‪ ,‬במקרים בהם לדעתי נמצא כי ראוי אף לבחון את השווי בחלופה נוספת‪ ,‬מצאתי כי כל‬
‫הערכות השווי ראויות ונכונות‪ .‬כמו כן‪ ,‬מצאתי כי נכון ליום ‪ 25.2.2010‬הערכות השווי דלעיל‬
‫ראויות‪.‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫חוות הדעת מהווה בקרה לשומות שנערכו על ידי שמאי התאגיד שופרסל בע"מ ומושתתת‪ ,‬בעיקר‪,‬‬
‫על נתונים כפי שעולים מחוות הדעת הללו‪ ,‬בדגש על תיאור ומיקום המקרקעין‪ ,‬הזכויות‬
‫במקרקעין )בעלות פרטית או חכירה(‪ ,‬שטח המקרקעין‪.‬‬
‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין במקרקעין שבנדון ו‪/‬או בתאגיד מזמין חוות הדעת וחוות‬
‫דעתי נערכה על פי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫גרש‬
‫טובי‬
‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬
‫חבר האקדמיה למחקר‬
‫ויישום שמאות מקרקעין בישראל‬
‫במאי‬
‫‪2010‬‬
‫‪11‬‬
‫כז' באייר‬
‫תש"ע‬
‫סימוכין‪2383.3.10 :‬‬
‫גוש ‪ 3941‬חלק מחלקה ‪36‬‬
‫מרכז לוגיסטי ‪ -‬שופרסל‬
‫הערכת‬
‫חוות‬
‫שווי‬
‫דעת‬
‫של‬
‫הוגן‬
‫מומחה‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪20‬‬
‫תוכן ‪ -‬העניינים‬
‫עמוד‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת ‪3 .................................................................................................‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי ‪4 ................................................................‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה ‪6 ...................................................................................................‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה ‪6 ..........................................................................‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין ‪6 ........................................................................................‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה ‪6 ...........................................................................................‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין ‪6 ...................................................................................................‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬תיק בנין ‪8 ..............................................................................................................‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬מצב תכנוני ‪9 ..........................................................................................................‬‬
‫פרק י' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן כרכוש קבוע ‪12 ................................................................‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת ‪13 ....................................................................................‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬שיעור תשואה ‪15 ....................................................................................................‬‬
‫פרק יד' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה ‪17 ................................................................................‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה ‪19 .....................................................‬‬
‫פרק טז' ‪ -‬ההערכה ‪20 ...........................................................................................................‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק א' ‪ -‬מטרת חוות הדעת‬
‫התבקשתי‪ ,‬ע"י מר מישל דהן‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי בתאגיד "חברת השקעות דיסקונט‬
‫בע"מ" )להלן‪" :‬דסק"ש"(‪ ,‬לחוות דעתי לעניין השווי ההוגן של הזכויות במקרקעין שבנדון ודמי‬
‫שכירות ראויים במקרקעין‪ ,‬שלתאגיד שופרסל בע"מ )להלן‪ " :‬שופרסל"( זכויות קנייניות בהם‪,‬‬
‫לתאריך הקובע לחוות הדעת‪.‬‬
‫שווי הוגן‪ ,‬עפ"י חוות דעת זו‪ ,‬אמור לשקף את הסכום בו ניתן להחליף נכס בעסקה שבין קונה‬
‫מרצון לבין מוכר מרצון‪ ,‬שאינם קשורים‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪.‬‬
‫השווי ההוגן אמור לשקף את תנאי השוק הקיימים במועד ההערכה‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ ,(IFRS‬תוך הערכת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה המשקף את תנאי השוק לתאריך‬
‫נתון‪ ,‬מאחר ותנאי השוק עשויים להשתנות‪ .‬שווי הוגן נבדל משווי שימוש בשל העובדה שהשפעת‬
‫גורמים שונים משפיעים בצורה שונה על הישות‪.‬‬
‫השווי ההוגן של הנדל"ן משקף‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הכנסות שכירות מחכירות שוטפות והנחות סבירות‬
‫ומבוססות‪ ,‬מחירים שוטפים ומחירים עדכניים בשווקים בעלי מאפיינים דומים עם תיאומים כדי‬
‫לשקף שינויים כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫הערכת השווי ההוגן הינה למקרקעין ריקים‪ ,‬פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד ובבעלות‬
‫פרטית‪/‬חכירה‪.‬‬
‫דמי השכירות הראויים אמורים לשקף את התמורה הצפויה בעסקה בין שוכר מרצון למשכיר‬
‫מרצון‪ ,‬בעסקה בה שני הצדדים ערים לכל לתנאי השוק ולגורמים המאפיינים כל נכס‪.‬‬
‫מועד ההתקשרות עם מזמין חוות הדעת הינה ביום ‪ 14‬באפריל ‪.2010‬‬
‫חוות הדעת הוכנה בהתאם לכללים החשבונאיים על פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר ‪ ,16‬אשר‬
‫אומצו על ידי המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות והידועים כתקן חשבונאות ישראלי מספר ‪27‬‬
‫"רכוש קבוע"‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬פרטי המעריך‪ ,‬השכלתו וניסיונו המקצועי‬
‫שם המומחה‬
‫‪ :‬טובי גרש‪.‬‬
‫מקום עבודתו של המומחה ‪ :‬דרך מנחם בגין ‪ ,48‬תל ‪ -‬אביב‪ .‬טל'‪.03 - 5373266 :‬‬
‫עיסוקו‬
‫‪ :‬עורך דין‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן‪.‬‬
‫לימודים אקדמאים‬
‫‪ :‬בוגר אוניברסיטת חיפה בכלכלה ומינהל עסקים )‪.(B.A.‬‬
‫בוגר הקריה האקדמית אונו בלימודי משפטים )‪.(L.L.B.‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך‬
‫‪ :‬בהתאם להוראות חוק שמאי מקרקעין‪ ,‬תשכ"ב ‪ ,1962 -‬רישיון‬
‫ממשרד המשפטים מס' ‪.407‬‬
‫חבר לשכת עו"ד בישראל‬
‫‪ :‬בהתאם לחוק לשכת עורכי‪-‬הדין‪ ,‬תשכ"א‪ ,1961-‬רישיון מס' ‪.50489‬‬
‫לימודי תעודה‬
‫‪ .1 :‬מסלול "שמאות מקרקעין וניהול נכסים" בטכניון מכון‬
‫טכנולוגי לישראל‪.‬‬
‫‪ .2‬השתלמות "דיני תכנון ובנייה ודיני רשויות מקומיות" המכון‬
‫להשתלמות עו"ד ואוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪ .3‬השתלמות ב‪" -‬כלכלת נדל"ן"‪ ,‬מרכז השלטון המקומי בישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי נוסף‬
‫‪ - 1997 - 2001 :‬מרצה במכללה למינהל‪ ,‬בשלוחות אשדוד‪ ,‬רעננה‪ ,‬בני‬
‫ברק‪ ,‬בתחום‪:‬‬
‫‪ .1‬שמאות מקרקעין‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנון ובנייה‪.‬‬
‫‪ .3‬מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬חבר וועד לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪ : 2003-2005‬יו"ר הוועדה המקצועית לכללי השמאות של לשכת‬
‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫‪2004‬‬
‫‪ :‬שותף לכתיבת טיוטת גילוי דעת להכנת חוות דעת‬
‫שמאיות לקרנות נדל"ן )‪ ,(Reit‬מטעם לשכת שמאי‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪20‬‬
‫‪ 2006‬ואילך ‪ :‬חבר וועד "האקדמיה למחקר ויישום שמאות‬
‫המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫‪ 2008‬ואילך ‪ :‬חבר פורום תכנון ובנייה של לשכת עורכי הדין‬
‫בישראל‪.‬‬
‫חברות בארגונים מקצועיים ‪ .1 :‬חבר "לשכת שמאי מקרקעין בישראל‪ ,‬ליד לשכת המהנדסים‪,‬‬
‫האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיים בישראל"‪.‬‬
‫‪ .1‬חבר "האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל"‪.‬‬
‫בין לקוחות המשרד‬
‫‪ .1 :‬מורשה על ידי השמאי הממשלתי הראשי‪/‬משרד המשפטים‬
‫להכין חוות דעת עבור כל משרדי הממשלה וגופים הקשורים עם‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫ריכוז חומר לכללים מקצועיים לאגף שומת מקרקעין במשרד‬
‫במשפטים‪ ,‬לרבות כללים להכנת חוות דעת להערכת חניונים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫נכלל ברשימת שמאי המקרקעין המורשים לערוך חוות דעת‬
‫ללקוחות בנק איגוד‪ ,‬לרבות ברשימת המפקחים על בנייה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫הכנת חוות דעת לשווי הוגן‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי‬
‫הבינלאומיים )‪ (IFRS‬לקבוצת אי‪.‬די‪.‬בי‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות למקורות חברת המים לישראל‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫הכנת חוות דעת לקרן קיימת לישראל‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות לעיריות ראשון לציון‪ ,‬רחובות‪ ,‬רמלה‪,‬‬
‫לוד‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות לחברה הכלכלית לראשון‬
‫לציון בע"מ )חכ"ר(‪ ,‬לרבות בדיקת היתכנות של פרויקטים‬
‫כלכליים הקשורים במקרקעין‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫הכנת חוות דעת לאגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל‬
‫בע"מ‪.‬‬
‫‪ .10‬ייעוץ למשרדי עורכי דין‪ ,‬לרבות‪ :‬משרד עו"ד שוב ושות'‪ ,‬משרד‬
‫עורכי דין אברהם בר‪ ,‬משרד עורכי דין הרצוג – פוקס – נאמן‪,‬‬
‫משרד עורכי דין כספי ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין הרטבי –‬
‫בורנשטיין – בסון ושות'‪ ,‬משרד עורכי דין עופר שפיר ושות'‬
‫ועוד‪.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬הסכמת המומחה‬
‫אני נותן בזאת הסכמתי כי חוות דעת זו תיכלל בדוחותיה הכספיים של החברה‪ ,‬שעניינה הקצאת‬
‫מחיר הרכישה )‪ ,(PPA‬לעניין התאגיד שופרסל בע"מ לצורך הכללתם בדוחותיה הכספיים של‬
‫החברה הערוכים בהתאם לתקנות ניירות ערך )עריכת דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התשנ"ג ‪1993‬‬
‫בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS-36‬‬
‫אני מצהיר ומציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪) 222‬א( לחוק החברות התשנ"ט ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫פרק ד' ‪ -‬הצהרת המומחה והודעת המומחה‬
‫הריני מצהיר בזאת כי בין התאגיד מזמין חוות הדעת ובין הח"מ לא קיימים כל יחסי תלות ו‪/‬או‬
‫התחייבויות כל שהן‪ ,‬פרט להתחייבות שניתנה לח"מ מהתאגיד השקעות דיסקונט בע"מ לשיפוי‬
‫בעת תביעה הקשורה עם הערכות שווי הוגן של הח"מ‪.‬‬
‫פרק ה' ‪ -‬מועד הביקור במקרקעין‬
‫הביקור במקרקעין ובסביבתם נערך ביום ‪.29.4.2010‬‬
‫הביקור במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נערך ביום ‪.29.4.2010‬‬
‫פרק ו' ‪ -‬המועד הקובע להערכה‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת הינו ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫פרק ז' ‪ -‬תאור המקרקעין‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫גוש‬
‫חלק מחלקה‬
‫חלק ממגרש‬
‫שטח חלקה במ"ר‬
‫שטח מגרש המיוחס למרכז‬
‫‪1‬‬
‫הלוגיסטיקה‬
‫מהות הנכס‬
‫מיקום‬
‫המשתמש‬
‫‪1‬‬
‫‪3,941‬‬
‫‪36‬‬
‫‪105‬‬
‫‪109,645‬‬
‫‪84,716‬‬
‫מרכז אחסנה ולוגיסטיקה‪ -‬שופרסל בע"מ‬
‫רחוב שמוטקין ‪ ,30‬ראשון לציון‬
‫חברת שופרסל בע"מ‬
‫לפי מפרט מאושר לבקשה להיתר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪20‬‬
‫‪ .2‬תאור הנכס והסביבה‬
‫המקרקעין נשוא ההערכה מהווים מרכז הפצה ולוגיסטיקה של רשת שופרסל הממוקם‬
‫ברחוב שמוטקין ‪ ,30‬ראשון לציון‪.‬‬
‫רחוב שמוטקין משתרע מדרום לצפון מקביל בחלקו לכביש אורך ‪ 412‬וממוקם במב"ת‬
‫)מסחר – בילוי תעשייה( צפון‪ ,‬בשולי אזור התעשייה הישן של העיר ראשון לציון‪.‬‬
‫ממזרח ומצפון למתחם שטחים פתוחים‪ ,‬רובם ביעוד חקלאי וחלקם בתחום תכנית מופקדת‬
‫לתעשייה‪.‬‬
‫מפת המקרקעין‬
‫מתחם‬
‫המקרקעין‬
‫מתחם‬
‫לוגיסטיקה‬
‫מרכז קניות‬
‫שאינו נכלל‬
‫בהערכה‬
‫יודגש כי המגרש כולל אף סניף של חברת שופרסל‪ ,‬הממוקם בחלק הדרום – מערבי של‬
‫המגרש‪ .‬אולם‪ ,‬סניף השופרסל אינו נכלל בהערכה‪ .‬שטח המגרש המיוחס לסניף הינו כ‪-‬‬
‫‪ 24,929‬מ"ר ע"פ מדידה גראפית מתכנית הגשה חתומה‪.‬‬
‫המבנה המרכזי בנוי בצורת האות "ר"‪ ,‬וכולל מרכז לוגיסטי במפלס הקרקע ומשרדים ב‪2 -‬‬
‫קומות מעל המרכז הלוגיסטי‪ .‬בהתאם לנתונים שהתקבלו מהחברה‪ ,‬סך השטח הבנוי ברוטו‪,‬‬
‫הכולל מגוון של שימושים‪ ,‬הינו כ‪ 35,000 -‬מ"ר‪.2‬‬
‫‪2‬‬
‫הנתונים הוצלבו עם תיק הבניין‪ ,‬בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק ח' ‪ -‬תיק בנין‬
‫בביקור במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "ראשון לציון" ביום ‪ 29.4.2010‬אותרו‪ ,‬בין‬
‫היתר ההיתרים‪ ,‬רישיונות ובקשות להיתר לשטחים שונים במתחם כדלקמן‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 200119977‬התואם תכנית הגשה חתומה מיום ‪ 7.8.2001‬שעניינה הקמת‬
‫מבנה תעשייתי עבור חב' שופרסל בע"מ‪ ,‬בנין חדש‪ .‬גוש ‪ 3941‬מגרש ‪ 105‬בשטח מגרש של‬
‫‪ 109,511‬מ"ר לבניית ‪ 2,949.65‬מ"ר שטח עיקרי‪ 1,441.64 + ,‬מ"ר כולל מרחבים מוגנים‪,‬‬
‫מחסנים‪ ,‬חדרי מדרגות‪ ,‬חדרי אשפה‪ ,‬חדרי קירור‪ ,‬חדרי חשמל‪ ,‬ביצוע‪ ,‬פיתוח‪ ,‬ממ"ד חניה‪,‬‬
‫תברואה‪ ,‬אינסטלציה סניטרית‪ ,‬גדרות‪ ,‬חזיתות‪ ,‬גינון והשקיה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 200120190‬מיום ‪ 12.12.2001‬מרכז לוגיסטי ארצי עבור חב' שופסל בע"מ‬
‫קומות ‪+1‬גלריה‪ ,‬שינויים להיתר מיום ‪ 12.8.2001‬בסך כולל לאחר תוספת של ‪2,960.48‬‬
‫מ"ר‪ ,‬שינויים בחזיתות‪ ,‬שינוים בגלריה במפלס ‪ ,3.4‬תוספת ‪ 170.03‬מ"ר ש"ש במפלס ‪7.6‬‬
‫עבור מתקנים טכניים‪.‬‬
‫בהתאם לתכנית הגשה חתומה מיום ‪ 12.12.2001‬בקשה עבור תוספת לבנין תעשייתי עבור‬
‫רשת שופרסל בע"מ גוש‪ ,3941-‬חלקות‪ 25,26-‬מגרש מס' ‪ 105‬לפי תכנית מס' רצ‪/‬בת‪.15/18/‬‬
‫להלן ריכוז השטחים המבוקשים ‪:‬‬
‫שטחים עיקריים‬
‫גובה‬
‫‪-2.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪3.4‬‬
‫‪6.8‬‬
‫‪7.6‬‬
‫‪10.15‬‬
‫‪14.8‬‬
‫קומה‬
‫מרתף‬
‫קרקע‬
‫ראשונה‬
‫שניה‬
‫גלריה‬
‫שלישית‬
‫גג‬
‫סה"כ‬
‫שטח מוצע‬
‫שטח ‪1‬‬
‫‪10.83‬‬
‫‪1937.6‬‬
‫‪6331.8‬‬
‫שטח ‪3‬‬
‫שטח ‪4‬‬
‫‪2949.65 12727.12‬‬
‫‪258‬‬
‫‪5104.96‬‬
‫‪1461.15‬‬
‫שטחי שרות‬
‫סה"כ עיקרי‬
‫‪1937.6‬‬
‫‪22019.4‬‬
‫‪258‬‬
‫‪5104.96‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1461.15‬‬
‫‪0‬‬
‫‪30781.11‬‬
‫מתקנים‬
‫מקלט‬
‫‪84.67‬‬
‫‪293.84‬‬
‫אחסנה‬
‫‪972.91‬‬
‫סה"כ שרות‬
‫וחדרי מדרגות‬
‫מבואות קיים‬
‫‪1064.7 75.83‬‬
‫‪532.17 14.41‬‬
‫‪491.96‬‬
‫‪170.03‬‬
‫‪1625.7‬‬
‫‪81.12‬‬
‫סה"כ המבנה‬
‫‪2198.09‬‬
‫‪840.42‬‬
‫‪491.96‬‬
‫‪170.03‬‬
‫‪1625.7‬‬
‫‪81.12‬‬
‫‪5407.32‬‬
‫‪36188.43‬‬
‫הערה‪ :‬השטחים דלעיל כוללים את מתחם הקניות והלוגיסטיקה‪ ,‬באומדן חוות הדעת הובא בחשבון רק‬
‫החלק בגין מתחם הלוגיסטיקה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫תעודת גמר מיום ‪ , 6.5.2004‬לפיו הושלמו עבודות הבנייה במבנה ברחוב שמוטקין ‪30‬‬
‫ראשל"צ מגרש ‪ 105‬בגוש ‪ 3941‬חלקה ‪ 4‬לפי היתר בנייה מס' ‪ 200119977‬מיום ‪7.8.2001‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק ט' ‪ -‬מצב תכנוני‬
‫בהתאם למידע תכנוני אשר התקבל בוועדה המקומית לתכנון ולבניה "ראשון לציון" על הנכס‬
‫שבנדון חלות‪ ,‬בין השאר‪ ,‬התכניות המאושרות הבאות‪:‬‬
‫‪ .1‬תכנית רצ‪/1/1/‬ב )פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 1991‬מיום ‪(21.2.1974‬‬
‫התכנית קובעת תקן חניה באזור תעשייה לכל ‪ 100‬מ"ר ברוטו מקום חניה אחת‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנית מפורטת רצ‪/‬בת‪) 18/15/1/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4295‬מיום ‪(6.4.19959‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה שינוי יעוד קרקע‬
‫מחקלאי‪ -‬לתעשייה‪ ,‬ציבורי מיוחד ולמסוף תחבורה‬
‫ציבורית‪ .‬קביעת זכויות ומגבלות בנייה וכן תכנית‬
‫לאיחוד וחלוקה מחדש בהסכמת בעלים‪ .‬את מתחם‬
‫המקרקעין נשוא חוות הדעת מסווגת התכנית‬
‫באזור תעשייה )סימון סגול בתשריט( שבו מותר כל‬
‫תעשייה שהיא )למעט מספר שימושים שנאסרו‬
‫בתכנית(‪ .‬בין השאר קובעת התכנית את ההוראות‬
‫הבאות‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫התכליות והשימושים במגרש התעשייתי יהיה מרכז לוגיסטי‪-‬תעשייה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫שימושי התעשייה לא יכללו שימושים לתעשייה עתירת מדע‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שטחי המשרדים והאחסון ישמשו את המפעל בלבד‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫תהיה הפרדה פיזית ברורה בין הכניסות לשימושים השונים בתחום המגרש‪.‬‬
‫ה‪ .‬תותר בנית מרתף‪ ,‬התכליות בקומת המרתף יהיו אך ורק חניה‪ ,‬אחסון ומתקנים‬
‫הנדסיים‪ ,‬שטח האחסון יהיה ‪ 50%‬משטח קומת המרתף‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫בחזיתות המגרשים הפונים אל דרכים ציבוריות ובתחום הקו הבניין מן הדרך יש לבצע‬
‫גינון ונטיעות בשטח של לא פחות מ‪ 20%-‬משטח המגרש‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫במגרש תעשייתי תוקם ע"י הבעלים חברת אחזקה אשר תדאג לניהול ולתחזוקה הולמת‬
‫של כל שטח המתחם ובניניו‪.‬‬
‫ח‪ .‬להלן טבלת זכויות ומגבלות הבנייה‪:‬‬
‫שטח מגרש‬
‫‪ 109,590 -‬מ"ר‪.‬‬
‫מקסימום עיקרי מעל הקרקע ‪.80% -‬‬
‫מקסימום שרות מעל הקרקע ‪.20% -‬‬
‫מקסימום שרות מתחת לקרקע ‪.20% -‬‬
‫סה"כ אחוזי בניה במגרש‬
‫‪ 120% -‬משטח המגרש )‪ 131,508‬מ"ר(‪.‬‬
‫תכסית קומת קרקע‬
‫‪ 40% -‬מקסימום‪.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪20‬‬
‫מס' קומות מקסימאלי‬
‫קווי בניין‬
‫ ‪ 4‬קומות )גובה מירבי למבני אחסנה עד ‪ 16‬מ' נטו‪.(3‬‬‫‪ -‬קדמי‪ 5 -‬מ'‪ ,‬אחורי‪ 6-‬מ'‪ ,‬צדדי‪ 5-‬מ'‪.‬‬
‫‪ .3‬תכנית מס' רצ‪/1/1/‬יא' )פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4303‬מיום ‪(11.5.1995‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה קביעת הוראות לבניית רמפות ירידה לרכב למרתפי חניה‪,‬‬
‫קביעות הוראות בניה למרתפים לחניה וקביעת גובה מתקנים הנדסיים על הגג‪.‬‬
‫תותר בניית רמפות ירידה לרכב לחניה תת קרקעית בקו בנין ‪ 0‬צדדי ואחורי בלבד‪ ,‬הרמפה‬
‫והשטח שמתחתיה ייחשבו כשטחי שרות‪ .‬תותר בנייה מרתפים לחניה בתנאים כפי שמופיע‬
‫בתכנית‪ .‬גובה התקרה שמחוץ לקווי הבניין לא יעלה על ‪ 1‬מ' מתחת פני הקרקע‪ .‬גובה תקרה‬
‫אחרונה לבנינים באזור תעשייה יהיה ‪ 12‬מ'‪ ,‬יותרו יציאות חדרי מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או‬
‫ארובות ומתקנים טכניים עד גובה ‪ 16‬מ'‪.‬‬
‫‪ .4‬תכני רצ‪/‬מק‪) 18/1/1/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4427‬מיום ‪(14.7.1996‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה קביעת הוראות קווי בנין במגרשים פינתיים‪.‬‬
‫התכנית קובעת כי במגרשים פינתיים הגובלים בשני רחובות )דוגמת המקרקעין שבנדון( יהיו‬
‫שתי צלעות המגרש הגובלות במגרשים אחרים מגודרים כ‪"-‬קו בנין צדדי" ושתי הצלעות‬
‫הגובלות בדרכים ציבוריות יוגדרו כ‪"-‬קו בנין קדמי" כמפורט בתשריט התכנית‪.‬‬
‫‪ .5‬תכנית רצ‪/‬מק‪/1/1/‬טו )פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4431‬ביום ‪(28.7.1996‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה קביעת הוראות בניה לרמפות עליה לרכב בתוך‬
‫המגרשים באזורי התעשייה‪ .‬התכנית מתירה בניית רמפות עליה לבנינים באזורי‬
‫תעשייה ומלאכה בקו בנין ‪ 0‬צדדי ואחורי בתנאי הסכמת שכנים ואישור מכבי אש‪,‬‬
‫יחידת התנועה ואדריכל העיר ופתרון תשתיות וגינון‪ .‬חישוב המרפות כש"ש‪.‬‬
‫‪ .6‬תכנית רצ‪/‬מק‪/1/1/‬יד )פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4454‬ביום ‪(5.11.1996‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה קביעות הוראות פיתוח בתחומי המגרשים באזורי‬
‫תעשייה ומלאכה כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬שטח הגינון בתחומי המגרשים באזורי התעשייה יהיה לא פחות מ‪ 20% -‬משטח‬
‫המגרש נטו מתוכם ‪ 5%‬בחזית המגרש‪ 10% ,‬נוספים ביתרת המגרש ו‪5%-‬‬
‫נוספים משולבים בבנין דוגמת אדניות‪ ,‬שטחי גינון על הגג וכד'‪.‬‬
‫‪ 3‬גובה המבנה אינו כולל מעקות‪/‬מתקנים הנדסיים‪/‬יציאות‪ /‬חדרי מעלית וכד' הממוקמים בקומת הגג‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪20‬‬
‫ב‪ .‬במקרים חריגים ניתן יהיה להמיר ‪ 5%‬שטחי גינון )לא מתוך אלו שבחזית( בשווה‬
‫ערך פתוח שצ"פ או אלמנטים סביבתיים דוגמת פרגולות‪ ,‬אשפתונים‪ ,‬תאורה‪,‬‬
‫פסל סביבתי וכד' בכפוף לאישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫ג‪ .‬בתוספת בניה למבנים קיימים‪ ,‬השטח המגונן הנדרש לביצוע כתנאי לכל היתר‬
‫בניה לא יעלה על ‪ 150%‬משטח תכסית הקרקע בהיתר הבניה המבוקש באותו‬
‫היתר ולא יותר מסה"כ השטח הנדרש בסעיף א' לעיל‪.‬‬
‫‪ .7‬תכנית רצ‪/1/1/‬יג' )פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 5280‬ביום ‪(9.3.2004‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה קביעות שטחי שרות מיריבים ליעודי הקרקע השונים בעיר‪.‬‬
‫לגבי אזורי תעשייה במגרשים מעל ‪ 2000‬מ"ר קובעת התכנית בין היתר את ההוראות הבאות‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫אחוזי הבנייה לש"ש מעל פני הקרקע יעמדו על ‪ 70%‬בחלוקה ל‪ 30%-‬שרות‪20% ,‬‬
‫אחסנה ו‪ 20%-‬גלריות ‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫התכליות והשימושים המותרים הינם ממ"ק‪ ,‬מדרגות חוץ‪ ,‬מדרגות פנימיות‪ ,‬חדרי‬
‫מעליות‪ ,‬מעברים מקום לסילוק אשפה‪ ,‬מחסנים ומתקנים טכניים‪ .‬שטחי השירות‬
‫מתחת לקרקע יהיו ע"פ תכנית רצ‪/1/1/‬יא לשימוש חניה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫תכנון המעברים בהתאם לתקנות חישוב שטחים בתכניות והיתרים תשנ"ב ‪.1992‬‬
‫ד‪.‬‬
‫תכנון חניה תת קרקעית יעשה עד ‪ 80%‬משטח המגרש נטו‪ ,‬ובתנאי שיובטח כי ‪20%‬‬
‫לפחות משטח המגרש יישארו חוליים לצורך ניקוז נגר עילי‪ .‬ניתן יהיה להוסיף קומות‬
‫תת קרקעיות נוספות באישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫גלריות באזורי תעשייה ומסחר יחשבו כשטח עיקרי אם גובהה מעל ‪ 2.2‬וכשטח שרות‬
‫אם גובהה מתחת ל‪ 2.2-‬מ' בהתאם לגובה המפלסים ושטח מירבי כקבוע בתקנות‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫בשטחי השירות מעל הקרקע תותר העברת שטחים מקומה לקומה עד ‪ 5%‬משטח‬
‫המגרש נטו באישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫מרתפי חניה ורמפות באזורי תעשייה יהיו עפ"י תכניות רצ‪/1/1/‬יא ותכנית רצ‪/1/1/‬טו‬
‫בתוקף בתנאים ובמגבלות שנקבעו באותן התכניות‪ .‬הרמפות באזורים אלו יהיו בנוסף‬
‫לשטחי השרות הקבועים‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫באזור תעשייה מעל ‪ 2‬דונם‪ ,‬שטחי השירות יהיו ‪ 30%‬מעל פני הקרקע בתוספת עד ‪20%‬‬
‫לאחסנה‪ ,‬כאשר גובה שטח האחסנה כגובה הקומה‪ .‬שטחי השירות יהיו בקווי הבניין‬
‫המותרים‪ .‬לגלריות מתחת לגובה ‪ 2.2‬מ' תינתן תוספת של ‪ 10%‬שטח שירות לקומה‬
‫ולא יותר מ‪ 20%-‬לבנין‪ .‬לא תותר המרת שטחי שירות כללים לאחסנה‪ .‬לא תותר המרת‬
‫שטחי שירות לגלריות למטרות שירות אחרות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪20‬‬
‫‪ .8‬תכנית רצ‪/‬מק‪/1/1 /‬יא‪) 1/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 5715‬ביום ‪(10.9.2007‬‬
‫מטרת התכנית בין היתר הינה הוספת הנחיות בינוי למרתפי חניה ע"פ התכנית הראשית כך‬
‫שבמגרשים מדרוניים ניתן יהיה לאשר את מרתף החניה כקומה מפולשת באופן שינצל את‬
‫המדרון הטבעי של פני הקרקע‪ ,‬בכפוף לאישור מהנדס העיר‪.‬‬
‫‪ .9‬תכנית רצ‪/‬מק‪) 1/1/39/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 5947‬ביום ‪(7.5.2009‬‬
‫התכנית מהווה תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת ומטרתה בין היתר‬
‫הינה שינוי גובה מבנים באזורי תעשיה‪ ,‬תעסוקה ומלאכה ע"י ביטול הגבלת מספר הקומות‬
‫בתכניות קודמות‪ .‬התכנית קובעת כי גובה המבנה יהיה עד ‪ 20‬מ' )במקום ‪ 12‬מ' במצב קודם(‪,‬‬
‫ללא הגבלת מספר הקומות‪ .‬בנוסף‪ ,‬יותרו יציאות לחדרי מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או ארובות‬
‫ומתקנים טכניים אחרים מעל ל‪ 20-‬מ'‬
‫פרק י' ‪ -‬מודל השווי ההוגן של נדל"ן כרכוש קבוע‬
‫חוות הדעת הנה ל"שווי הוגן"‪ ,‬בכפוף לתקנות הדיווח הכספי הבינלאומיים )‪.(IFRS‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן כרכוש קבוע הנו המחיר שבו הנדל"ן היה ניתן להחלפה בין "מוכר מרצון‬
‫לבין קונה מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫הערכת ה"שווי ההוגן" אמורה לשקף את תנאי השוק לתאריך נתון‪ ,‬תחת ההנחה‪ ,‬כי ההחלפה של‬
‫הנדל"ן והשלמת החוזה למכירה מבוצעות בו זמנית‪.‬‬
‫ה"שווי ההוגן" של נדל"ן כרכוש קבוע משקף‪ ,‬בין השאר‪ ,‬הכנסות שכירות מחכירות שוטפות‬
‫והנחות‪ ,‬סבירות ומבוססות‪ ,‬המייצגות את ההנחות אותן נוקטים "קונה מרצון ומוכר מרצון"‪,‬‬
‫הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬לאור תנאי השוק השוטפים‪ ,‬ולאור תנאים מיוחדים החלים על‬
‫המקרקעין המוערכים‪ ,‬לרבות דמי שכירות מותנים וכו'‪.‬‬
‫הגדרת "שווי הוגן" מתייחסת ל"קונה מרצון ומוכר מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת‪ ,‬דהיינו‪ ,‬הן‬
‫"הקונה מרצון" והן "המוכר מרצון" קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות ומאפייני הנדל"ן כרכוש‬
‫קבוע‪ ,‬השימושים של הנדל"ן בפועל והשימושים הפוטנציאלים ותנאי השוק למועד ההערכה‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר ל"שווי הוגן" הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן דומה‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪20‬‬
‫בהעדר מחירים שוטפים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫‪ .2‬מחירים עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים‪ ,‬כדי לשקף שינויים‬
‫כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים מהימנים של תזרימי מזומנים‬
‫עתידיים‪ ,‬הנתמכים על‪-‬ידי התנאים של כל חכירה קיימת או חוזים אחרים קיימים‪ ,‬ועל‪-‬ידי‬
‫ראיה חיצונית‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותו‬
‫מצב‪ ,‬תוך שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי‬
‫הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪ .‬במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר‬
‫ל"שווי ההוגן" על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע‬
‫לאומדן המהימן ביותר של "שווי הוגן" במסגרת תחום של אומדני "שווי הוגן" סבירים‪.‬‬
‫בשונה משווי בשימוש‪ ,‬ה"שווי ההוגן" משקף יידע ואומדנים של "קונים מרצון" ו "מוכרים‬
‫מרצון"‪ ,‬הפועלים בצורה מושכלת ואינו משקף השפעות ספציפיות לישות הספציפית‪ ,‬לבעלים‬
‫הנוכחי‪ .‬לפיכך‪ ,‬ה"שווי ההוגן" אינו משקף את הגורמים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן‪.‬‬
‫‪ .2‬שילוב בין נדל"ן להשקעה לבין נכסים אחרים‪.‬‬
‫‪ .3‬זכויות או מגבלות חוקיות‪ ,‬שהן ספציפיות רק לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫‪ .4‬הטבות מס או נטל מס הספציפיות לבעלים הנוכחי‪.‬‬
‫פרק יא' ‪ -‬מתודולוגיה לחוות הדעת‬
‫חוות הדעת אמורה לשקף את השווי ההוגן של המקרקעין שבנדון ואת דמי השכירות הצפויים‬
‫להתקבל בגינם‪.‬‬
‫שווי שוק מוגדר כתמורה הסבירה הצפויה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון‪ ,‬הפועלים בצורה‬
‫מושכלת‪ ,‬בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים‪ .‬דהיינו‪ ,‬ההערכה מתייחסת הן‬
‫לקונה מרצון והן המוכר מרצון אשר קיבלו מידע באופן סביר לגבי מהות ומאפייני המקרקעין‪,‬‬
‫השימושים הניתנים להיעשות במקרקעין בפועל והשימושים הפוטנציאלים‪ ,‬בכפוף לתנאי השוק‬
‫למועד ההערכה‪ .‬דהיינו‪ ,‬הערכה אובייקטיבית‪ ,‬בכפוף לשוק המקרקעין‪ ,‬בהתאמה למקרקעין‬
‫המוערכים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪20‬‬
‫הערכת השווי הנה בתנאי השוק הקיימים בתאריך הקובע להערכה‪ ,‬כאשר המקרקעין ריקים‪,‬‬
‫פנויים וחופשיים מכל חוב‪ ,‬מחזיק ושעבוד‪.‬‬
‫יצוין כי שווי השוק משקף את סכום המכירה הצפוי מבלי להביא בחשבון מיסים והיטלים‬
‫הצפויים לחול בעת מכירה ו‪/‬או במימוש המקרקעין‪.‬‬
‫הראיה הטובה ביותר לשווי שוק הנה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן דומה באותו‬
‫מיקום ובאותו מצב והכפוף לחכירה ולחוזים אחרים דומים )עסקאות השוואה(‪.‬‬
‫בהעדר מחירים שוטפים בשוק פעיל יש לשקול מידע ממגוון מקורות‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫‪ .1‬מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים‪ ,‬המתואמים כדי‬
‫לשקף הבדלים אלה‪.‬‬
‫‪ .2‬מחירים עדכניים של נדל"ן דומה‪ ,‬בשווקים פחות פעילים‪ ,‬עם תיאומים כדי לשקף שינויים‬
‫כלשהם בתנאים הכלכליים מהמועד שבו התרחשו העסקאות במחירים אלה‪.‬‬
‫‪ .3‬היוון תחזיות תזרים מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים מהימנים של תזרימי מזומנים‬
‫עתידיים‪ ,‬הנתמכים על ידי התנאים של כל חכירה קיימת או חוזים אחרים קיימים‪ ,‬ועל ידי‬
‫ראיה חיצונית‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותו‬
‫מצב‪ ,‬ותוך שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר חוסר הוודאות לגבי‬
‫הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪.‬‬
‫במידה וימצא כי קיימות מסקנות שונות באשר לשווי על‪-‬פי המקורות דלעיל‪ ,‬יש לשקול את‬
‫הסיבות להבדלים הללו‪ ,‬על מנת להגיע לאומדן המהימן ביותר של שווי במסגרת תחום של אומדני‬
‫שווי הוגן סבירים‪.‬‬
‫המקרקעין המוערכים מהווים נכסים מסחריים‪ .‬חנויות בגדלים שונים‪ ,‬אשר מעבר לשטח המסחר‬
‫כוללים שטחי אחסנה‪ ,‬משרדים‪ ,‬גלריות ועוד‪ .‬עסקינן בנכסים המוגדרים אף כנכסים מניבים‪.‬‬
‫נכסים מניבים הינם נכסים המשמשים להשקעה וכאלה נמדדים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על פי התשואה הצפויה‬
‫מהם‪ .‬אולם‪ ,‬הנכסים המוערכים‪ ,‬פרט אולי לנכסים בפורמט שופרסל אקספרס )המהווים נכסים‬
‫מסחריים בשטחים‪ ,‬פחות או יותר‪ ,‬סחירים(‪ ,‬חריגים ביחס לנכסים מניבים מקובלים‪ .‬ההבדלים‬
‫העיקריים הינם‪ :‬שטח הנכסים‪ ,‬מיקומם )לעיתים בשכונות ובאזורי תעשייה(‪ ,‬רמת האחזקה‪,‬‬
‫גובה המבנה‪ ,‬החלוקה הפנימית המאפשרת שימושים למסחר‪ ,‬אחסנה‪ ,‬משרדים וכו'‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪20‬‬
‫המקרקעין הנדונים הוערכו‪ ,‬על‪-‬פי עקרון השווי המיטבי )‪ (high and best use‬בבחינת כל אחת‬
‫מהחלופות דלעיל בדגש על ייחודם של המקרקעין ועל העובדה כי אין בנמצא מקורות אינפורמציה‬
‫עדכניים בדבר עסקאות מכר של נכסי נדל"ן דומים‪ .‬משכך‪ ,‬ההערכה מביאה בחשבון התאמות‬
‫לערכי שווי שוק ולדמי שכירות ראויים‪ ,‬קרוב‪ ,‬ככל האפשר‪ ,‬למיקומם של המקרקעין המוערכים‪,‬‬
‫בהתאמה לייחודם של כל אחד מהנכסים המוערכים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הובא בחשבון שיעור תשואה רלבנטי לכל נכס‪ ,‬כמפורט בהמשך‪.‬‬
‫פרק יב' ‪ -‬שיעור תשואה‬
‫שיעור התשואה אמור לבטא את ההחזר השנתי על ההוצאה‪ ,‬המתבטא בדמי שכירות‪ ,‬משווי‬
‫המקרקעין‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אמור לבטא שיעור קבוע משווי השוק של המקרקעין‪.‬‬
‫שיעור התשואה מושפע ממשתנים רבים‪ ,‬לרבות מרמת הביקוש וההיצע של נכסים דומים‪ ,‬רמת‬
‫הסיכון של הענף‪/‬סוג השימוש במקרקעין‪ ,‬שיעור התחלופה ותקופות הזמן בהן המקרקעין עומדים‬
‫פנויים‪.‬‬
‫יודגש‪ ,‬כי ככל שעסקינן בנכסי השקעה למסחר ולמשרדים כך שיעור התשואה גדל‪ ,‬נוכח הפרמיה‬
‫שהבעלים דורש לעצמו בגין התחלופה הגבוהה לאור הסיכון בענפים הללו‪ .‬מנגד‪ ,‬ככל שעסקינן‬
‫בענפים יציבים יותר‪ ,‬כמו לדוגמא בתעשייה‪ ,‬אחסנה‪ ,‬לוגיסטיקה‪ ,‬בהם התחלופה נמוכה יחסית‪,‬‬
‫הפרמיה שיבקש לעצמו הבעלים תהא נמוכה יותר‪ ,‬שכן שיעור התחלופה ותקופת הזמן בה נכס‬
‫עומד פנוי ולא מניב תשואה בנכסים הללו נמוך יותר‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬שיעור התשואה מושפע‪ ,‬אף‪ ,‬מביקוש ומהיצע‪ .‬לפיכך‪ ,‬שיעור התשואה אינו קבוע לענף‬
‫אלא משתנה על פי המיקום של המקרקעין ומאפייניהם‪.‬‬
‫בעניינינו אנו‪ ,‬מחד עסקינן בנכסים בשטח העולה‪ ,‬בהרבה‪ ,‬על המקובל‪ ,‬המיועדים לקבוצה‬
‫מצומצמת של משתמשים‪ .‬מנגד‪ ,‬עקב המחסור בנכסים כגון אלו‪ ,‬קיים לנכסים ביקוש של אותם‬
‫"שחקנים" מיוחדים בשוק‪ .‬דהיינו‪ ,‬עסקינן בנכס ייחודי‪ ,‬אשר לגביו‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬קיימים ביקושים‬
‫העולים על ההיצע‪ .‬לא זו אף זו‪ ,‬נמצא כי התחלופה בסוג נכסים דומה הינה נמוכה ובמידה‬
‫וקיימת תחלופה משך "תקופת המדף" שבו נכס דומה הינו ללא שוכר‪/‬משתמש נמוך ביותר‪.‬‬
‫משכך‪ ,‬נמצא כי יהיה זה נכון לקבוע כי התשואה בגין הנכס משקפת סיכון נמוך‪ ,‬תחלופה נמוכה‬
‫ותקופת זמן ללא תפוסה נמוכה ביותר‪.‬‬
‫לאור המסקנות הללו‪ ,‬עמדתי היא כי בחינת שיעור התשואה תיערך על פי הטווח שבין שיעור‬
‫התשואה על נכסי תעשייה‪/‬מלאכה‪ ,‬המאופיינים ביציבות‪ ,‬בהביאי בחשבון פרמיה בגין ייעוד‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪20‬‬
‫הנכסים‪ ,‬בעיקר‪ ,‬למסחר ובדגש על הגודל לבין שיעור התשואה על נכסים מסחריים )ללא קניונים‬
‫לגביהם חל שיעור תשואה נמוך‪ ,‬בעיקר‪ ,‬נוכח הסיכון( ‪.‬‬
‫שיעור תשואה לתעשייה‬
‫בהתאם לנתונים שפורסמו על ידי חברות ציבוריות‪ .‬הבדיקה נערכה תוך בידוד של נתונים‬
‫לתעשייה‪/‬מלאכה בלבד‪ .‬כמו כן‪ ,‬הנתונים מושתתים על נתונים של "שחקן" משמעותי במשק‪,‬‬
‫התאגיד "מבני תעשייה בע"מ והתאגיד "כלכלית ירושלים בע"מ"‪.‬‬
‫להלן נתוני הבדיקה‪:‬‬
‫תשקיף מדף של חברת מבני תעשייה בע"מ מיום ‪ 27.5.2009‬ותשקיף מדף של חברת כלכלית ירושלים בע"מ מיום ‪27.5.2009‬‬
‫להלן פירוט חלקי של נכסים מניבים של החברות‪ ,‬על פי נתונים ליום ‪31.12.2008‬‬
‫הובאו בחשבון נכסים מניבים המצויים באזורי תעשייה שונים בארץ בבעלות החברות‪ .‬הנתונים באלפי ‪₪‬‬
‫שנת ‪2008‬‬
‫שטח ברוטו‬
‫במ"ר‬
‫ישוב‬
‫‪40,192‬‬
‫אופקים‬
‫‪35,472‬‬
‫אשקלון‬
‫‪48,658‬‬
‫בית שאן‬
‫‪27,537‬‬
‫ירוחם‬
‫‪33,622‬‬
‫כנות‬
‫‪39,460‬‬
‫מעלות‬
‫נצרת עלית ‪79,704‬‬
‫‪39,342‬‬
‫ערד‬
‫‪30,073‬‬
‫קצרין‬
‫‪42,684‬‬
‫קרית גת‬
‫קרית שמונה ‪42,361‬‬
‫‪103,360‬‬
‫ראש העין‬
‫‪31,526‬‬
‫שדרות‬
‫‪25,725‬‬
‫שלומי‬
‫ממוצע‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪96.40%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪91.80%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪99.00%‬‬
‫‪95.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪86.60%‬‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.80%‬‬
‫‪90.80%‬‬
‫‪95.20%‬‬
‫‪94.50%‬‬
‫‪94.21%‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫‪₪ 5,581‬‬
‫‪₪ 6,001‬‬
‫‪₪ 4,991‬‬
‫‪₪ 2,910‬‬
‫‪₪ 5,301‬‬
‫‪₪ 6,211‬‬
‫‪₪ 24,226‬‬
‫‪₪ 5,270‬‬
‫‪₪ 4,271‬‬
‫‪₪ 9,207‬‬
‫‪₪ 6,217‬‬
‫‪₪ 45,473‬‬
‫‪₪ 4,734‬‬
‫‪₪ 3,419‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫‪72,430‬‬
‫‪76,510‬‬
‫‪68,304‬‬
‫‪33,551‬‬
‫‪64,466‬‬
‫‪81,265‬‬
‫‪281,824‬‬
‫‪68,911‬‬
‫‪53,499‬‬
‫‪115,258‬‬
‫‪79,150‬‬
‫‪600,330‬‬
‫‪57,943‬‬
‫‪47,586‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪7.71%‬‬
‫‪7.84%‬‬
‫‪7.31%‬‬
‫‪8.67%‬‬
‫‪8.22%‬‬
‫‪7.64%‬‬
‫‪8.60%‬‬
‫‪7.65%‬‬
‫‪7.98%‬‬
‫‪7.99%‬‬
‫‪7.85%‬‬
‫‪7.57%‬‬
‫‪8.17%‬‬
‫‪7.18%‬‬
‫‪7.89%‬‬
‫תפוסה‬
‫שנתית‬
‫ממוצעת‬
‫‪95.50%‬‬
‫‪94.10%‬‬
‫‪87.50%‬‬
‫‪98.50%‬‬
‫‪99.10%‬‬
‫‪91.50%‬‬
‫‪94.90%‬‬
‫‪83.40%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫‪90.10%‬‬
‫‪95.60%‬‬
‫‪88.80%‬‬
‫‪93.00%‬‬
‫‪93.90%‬‬
‫‪92.87%‬‬
‫שנת ‪2007‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שכירות‬
‫לשנה‬
‫שווי הוגן‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2008‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫שנתי‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪7.41%‬‬
‫‪6.91%‬‬
‫‪6.70%‬‬
‫‪8.23%‬‬
‫‪8.03%‬‬
‫‪6.94%‬‬
‫‪8.16%‬‬
‫‪6.90%‬‬
‫‪6.75%‬‬
‫‪7.08%‬‬
‫‪6.80%‬‬
‫‪5.70%‬‬
‫‪7.17%‬‬
‫‪7.22%‬‬
‫‪7.14%‬‬
‫מקסימום‬
‫‪₪ 5,050‬‬
‫‪₪ 5,637‬‬
‫‪₪ 4,937‬‬
‫‪₪ 2,644‬‬
‫‪₪ 4,950‬‬
‫‪₪ 6,045‬‬
‫‪₪ 21,985‬‬
‫‪₪ 4,971‬‬
‫‪₪ 4,058‬‬
‫‪₪ 8,374‬‬
‫‪₪ 5,664‬‬
‫‪₪ 35,706‬‬
‫‪₪ 4,434‬‬
‫‪₪ 3,613‬‬
‫‪68,131‬‬
‫‪81,556‬‬
‫‪73,658‬‬
‫‪32,135‬‬
‫‪61,669‬‬
‫‪87,100‬‬
‫‪269,376‬‬
‫‪72,060‬‬
‫‪60,126‬‬
‫‪118,349‬‬
‫‪83,268‬‬
‫‪626,805‬‬
‫‪61,878‬‬
‫‪50,062‬‬
‫מינימום‬
‫‪6.64%‬‬
‫שיעור‬
‫תשואה‬
‫ממוצע‬
‫לשנתיים‬
‫‪7.56%‬‬
‫‪7.38%‬‬
‫‪7.00%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫‪8.12%‬‬
‫‪7.29%‬‬
‫‪8.38%‬‬
‫‪7.27%‬‬
‫‪7.37%‬‬
‫‪7.53%‬‬
‫‪7.33%‬‬
‫‪6.64%‬‬
‫‪7.67%‬‬
‫‪7.20%‬‬
‫‪7.51%‬‬
‫‪8.45%‬‬
‫הערה שיעורי התשואה הינם בהתאם לשווי ההוגן של הנכסים לסוף שנת ‪ 2007‬ולסוף שנת ‪.2008‬‬
‫מהנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה הממוצע הינו ‪ ,7.51%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬כמו כן‪ ,‬בממוצע‬
‫דו שנתי מינימום תשואה לנכסי תעשייה ‪ .6.64%‬יצוין‪ ,‬כי הנתונים דלעיל כוללים תשואה‬
‫למקרקעין עם תפוסה שנתית ממוצעת של ‪ ,93.54%‬בממוצע דו שנתי‪ .‬ברי הוא כי שיעור התשואה‬
‫הממוצע של ‪ 7.51%‬מגלם בחובו אף פרמיה בגין העדר תפוסה‪ .‬מנגד‪ ,‬המקרקעין נשוא ההערכה‬
‫מהווים רכוש קבוע לשימוש עצמי‪ .‬אשר על כן‪ ,‬לדעתי‪ ,‬אין מקום להביא בחשבון פרמיה‬
‫לסיכון‪/‬העדר תפוסה‪ ,‬פרמיה הגלומה בנתוני ההשוואה דלעיל‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪20‬‬
‫שיעור תשואה למסחר )ללא קניונים וללא משרדים(‬
‫על פי פרסומים‪ ,‬בעיקר של חברות ציבוריות‪ ,‬עולים הנתונים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ביום ‪ 7.12.2009‬דווח כי קרן ריט ‪ 1‬תרכוש מחברת גזית גלוב זכויות ב‪ 3 -‬מרכזים מסחריים‪,‬‬
‫הידועים כ‪) "G" -‬יקנעם‪ ,‬ראשל"צ‪ ,‬עפולה(במחיר המשקף תשואה של ‪.8.30%‬‬
‫‪ .2‬ביום ‪ 27.7.2009‬דווח כי חברת אמות רכשה זכויות בקניון "ערים על הכיכר" בכפר סבא‪,‬‬
‫בשטח מסחרי כולל של ‪ 5,000‬מ"ר‪ .‬לאור הגרעון בחברת הניהול‪ ,‬המחיר המשקף תשואה של‬
‫‪.8.00%‬‬
‫‪ .3‬ביולי ‪ 2009‬דווח כי חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ מכרה נכס מסחרי בשטח להשכרה של‬
‫‪ 6,600‬מ"ר‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.92%‬‬
‫‪ .4‬ביום ‪ 27.1.2009‬דווח כי חברת "שחר חדש" רכשה מבנה לוגיסטי בשטח של ‪ 6,500‬מ"ר‬
‫במגרש בשטח של ‪ 15,200‬מ"ר‪ ,‬בדרך ניר גלים באשדוד‪ .‬המחיר משקף תשואה של ‪.8.98%‬‬
‫לאור הנתונים דלעיל עולה כי שיעור התשואה על נכסים כגון המקרקעין שבנדון יהא בשיעור של‬
‫‪.8.25%‬‬
‫מסקנה‬
‫חוות הדעת מהימנה ומשקפת את שיעור התשואה השכיח‪ ,‬בשיעור של ‪ .8.00%‬אולם‪ ,‬במקרים‬
‫בהם נמצא כי לאור מיקום המקרקעין קיים סיכון הובאה בחשבון פרמיה לסיכון‪ ,‬דהיינו תוספת‬
‫לשיעור התשואה‪.‬‬
‫פרק יג' ‪ -‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬
‫בבואי לחוות דעתי לעניין השווי ההוגן ודמי שכירות ראויים של המקרקעין שבנדון‪ ,‬הבאתי‬
‫בחשבון‪ ,‬בין השאר‪ ,‬את העקרונות והשיקולים כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬הובא בחשבון מיקום המקרקעין באזור התעשייה הישן בצפון מזרח העיר ראשון לציון ‪.‬‬
‫‪ .2‬הובא בחשבון כי המקרקעין ממוקמים בסמוך לצירי תנועה ראשיים דוגמת כבישי אורך ‪412‬‬
‫וכביש ‪ ,4‬מיקום המאפשר ניצול מיטבי של מרכז לוגיסטי כתומך ומסייע לכל תאגיד בעל‬
‫פריסה ארצית או אזורית‪.‬‬
‫‪ .3‬הובא בחשבון כי מבנה המרכז הלוגיסטי חדיש ומתוחזק ברמה טובה מאוד‪.‬‬
‫‪ .4‬לא הובא בחשבון ערך נוסף הנובע מיצירת תיק נדל"ן ו‪/‬או משליטה של החברה באזור מסוים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪20‬‬
‫‪ .5‬הובאה בחשבון רמת הפיתוח והתשתיות באזור בו ממוקמים המקרקעין‪.‬‬
‫‪ .6‬הובאו בחשבון הזכויות במקרקעין המהוות זכות בעלות‪.‬‬
‫‪ .7‬הובא בחשבון שטח המקרקעין כמפורט לעיל‪ .‬יודגש‪ ,‬כי שטח המקרקעין הינו על פי נתונים‬
‫שהתקבלו משופרסל‪ .‬כמו כן‪ ,‬הנתונים שהתקבלו נתמכו אף בהיתרי הבנייה שאותרו בוועדה‬
‫המקומית לתכנון ולבנייה‪.‬‬
‫‪ .8‬הובאו בחשבון מחירים שוטפים ומחירים ממגוון של מקורות אחרים וכן דמי שכירות‬
‫בסביבה על פי מגוון השימושים במקרקעין‪ .‬עסקינן במחירים בשוק פעיל לנדל"ן‪ ,‬מחירים‬
‫באותו מיקום ובאותו מצב והכפוף לזכויות דומות במקרקעין דומים אחרים וכן מידע ממגוון‬
‫מקורות‪ ,‬לרבות מחירים שוטפים בשוק פעיל לנדל"ן בעלי מהות‪ ,‬מצב או מיקום שונים )או‬
‫בכפוף לזכויות ו‪/‬או מגבלות שונות( המתואמים למקרקעין נשוא חוות הדעת‪ ,‬התאמות בכדי‬
‫לשקף הבדלים אלו‪ .‬נוכח ייחודו של המבנה והיות המבנה חדש וברמת גימור וביצוע גבוהים‪,‬‬
‫ביחס לתעשייה‪ ,‬הובאו בחשבון מקדמי התאמה ממקורות ההשוואה‪.‬‬
‫‪ .9‬בהערכת שווי המקרקעין הובאו בחשבון הגישות המקובלות להערכת שווי שוק של מקרקעין‪,‬‬
‫במידת הרלבנטיות של כל אחת מהגישות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬גישת ההשוואה הישירה )גישת השוק(‬
‫גישת הערכה זו מבוססת על אומדן שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה בהסתמך על‬
‫עסקאות שנעשו במקרקעין אחרים‪ ,‬הדומים בתכונותיהם‪ ,‬בין השאר‪ ,‬במיקומם‪ ,‬אופים‪,‬‬
‫רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‪ ,‬בגישת הערכה זו‪ ,‬מתבצעת‬
‫תוך שימוש במקדמי השוואה רלבנטיים למקרקעין נשוא ההערכה ביחס לעסקאות‬
‫ההשוואה‪.‬‬
‫ב‪ .‬גישת ההכנסה )גישת היוון ההכנסות(‬
‫בגישה זו אומדים את שווי השוק של המקרקעין נשוא ההערכה על ידי היוון הכנסות‬
‫המתקבלות‪/‬העשויות להתקבל לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬
‫המתאים לאופי המקרקעין נשוא ההערכה‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה וגורמים‬
‫נוספים‪.‬‬
‫ג‪ .‬גישת העלות )גישת השווי הפיזי(‬
‫בגישה זו מעריכים את שווי המקרקעין נשוא ההערכה על בסיס העלות הצפויה ליצירת‬
‫נכס אחר הדומה למקרקעין הנישומים‪ .‬כלומר‪ ,‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סכום‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪20‬‬
‫השווי של הקרקע בתוספת עלות ההקמה מחדש של המבנה בתוספת יזמות וההשבחות‬
‫הנוספות שנעשו במקרקעין ובניכוי פחת על סוגיו השונים )פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי(‪.‬‬
‫הערכת שווי המקרקעין הינה תוך שילוב והצלבת נתונים מגישות ההערכה דלעיל‪ ,‬בהתאם‬
‫לאופי המקרקעין‪ ,‬מטרת השומה ונסיבות השומה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי בהערכת שווי הוגן אין להביא‬
‫בחשבון את גישת העלות‪ .‬משכך‪ ,‬השימוש בגישה זו הינו לצורך אינדיקציה‪ ,‬בלבד‪ ,‬לסבירות‬
‫התוצאה ב‪ 2 -‬הגישות הראשונות‪.‬‬
‫‪ .10‬חוות הדעת מתייחסת לחלק מהחלקה‪ ,‬בשטח קרקע של כ‪ 84,716-‬מ"ר‪ ,‬כעולה מתיק הבניין‪.‬‬
‫‪ .11‬חוות הדעת נכונה ליום ‪ 25‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫‪ .12‬ההערכה נקובה בשקל חדש ואינה כוללת מע"מ‪.‬‬
‫פרק טו' ‪ -‬מחירים שוטפים ומחירים להשוואה מהסביבה‬
‫נערך על ידי סקר של מחירים ממגוון שונה של מקורות אינפורמציה‪ .‬הסקר כלל נתוני מכירה‬
‫והיצע של מחירים‪ ,‬הן מחירי מכירה והן דמי שכירות‪ .‬השימוש בהיצע נערך לאחר הפחתה של‬
‫גורם משא ומתן מהמחיר המבוקש‪.‬‬
‫הנתונים שנאספו הותאמו למיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬מצב‪ ,‬אופי המקרקעין‪ ,‬הסביבה‪ ,‬המצב הסוציו אקונומי‬
‫המאפיין את האוכלוסייה וכו'‪.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪20‬‬
‫פרק טז' ‪ -‬ההערכה‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬הגעתי לכלל הערכה כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬השווי ההוגן של המקרקעין שבנדון מוערך על ידי בסך של בגבולות כ‪) ₪ 220,000,000 -‬בסך‬
‫של בגבולות כמאתיים ועשרים מליון ‪.(₪‬‬
‫‪ .2‬דמי השכירות הראויים של המקרקעין מוערכים על ידי בסך של בגבולות כ‪₪ 18,700,000 -‬‬
‫לשנה )בסך של בגבולות כשמונה עשר מליון ושבע מאות אלף ‪ ₪‬לשנה(‪.‬‬
‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין במקרקעין שבנדון ו‪/‬או בתאגיד מזמין חוות הדעת וחוות‬
‫דעתי נערכה על פי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫טובי‬
‫גרש‬
‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪20‬‬
FINANCIAL STATEMENTS (UNAUDITED)
Prepared in accordance with IFRS
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Three Months Ended March 31, 2010 and 2009
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Financial Statements
Three Months Ended March 31, 2010 and 2009
Contents
Report on Review of Interim Financial Statements .........................................................................1
Financial Statements:
Statements of Comprehensive Loss .................................................................................................2
Statements of Financial Position......................................................................................................3
Statements of Changes in Members’ Equity ...................................................................................4
Statements of Cash Flows ................................................................................................................5
Notes to Financial Statements ..........................................................................................................6
Ernst & Young LLP
Suite 1450
3800 Howard Hughes Parkway
Las Vegas, Nevada 89169
Tel: (702) 267-9000
Fax: (702) 267-9010
www.ey.com
Report on Review of Interim Financial Statements to the
Members of Queensridge Towers, LLC
Introduction
We have reviewed the accompanying interim financial statements of Queensridge Towers, LLC
(the “Company”) as at March 31, 2010, comprising of the interim statement of financial position
as at March 31, 2010 and the related interim statements of comprehensive loss, changes in
Members’ equity and cash flows for the three-month periods ended March 31, 2010 and 2009
and explanatory notes. Management is responsible for the preparation and fair presentation of
these interim financial statements in accordance with International Financial Reporting Standard
IAS 34, Interim Financial Reporting (“IAS 34”). Our responsibility is to express a conclusion on
these interim financial statements based on our review.
Scope of Review
We conducted our review in accordance with International Standard on Review Engagements
2410, Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the
Entity. A review of interim financial information consists of making inquiries, primarily of
persons responsible for financial and accounting matters, and applying analytical and other
review procedures. A review is substantially less in scope than an audit conducted in accordance
with International Standards on Auditing. Consequently, it does not enable us to obtain assurance
that we would become aware of all significant matters that might be identified in an audit.
Accordingly, we do not express an audit opinion.
Conclusion
Based on our review, nothing has come to our attention that causes us to believe that the
accompanying interim financial statements do not present fairly, in all material respects, the
financial position of the Company as at March 31, 2010, and of its financial performance and its
cash flows for the three-month periods ended March 31, 2010 and 2009, in accordance with IAS
34.
May 5, 2010
1
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Comprehensive Loss
(Unaudited)
Three Months Ended
March 31,
2010
2009
Notes
Revenue
Forfeited sales deposits
2
Expenses
Legal expense
Homeowners association dues
General and administrative
Property taxes
Insurance expense
Sales and marketing
Building expense
Depreciation expense
Total expenses
$
521,068
465,047
301,836
288,121
41,491
36,406
26,539
9,737
1,690,245
2
2
2
Other
Interest income
Interest expense
Other income
Net loss
Other comprehensive loss
Total comprehensive loss
2
$
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
2
647,752 $
1,748
(6,293,000)
435
(7,333,310)
–
(7,333,310) $
–
633,153
485,574
182,165
842,952
12,000
25,119
652,210
9,890
2,843,063
54,072
(4,142,393)
56
(6,931,328)
–
(6,931,328)
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Financial Position
March 31,
2010
(Unaudited)
Notes
Assets
Cash and cash equivalents
Restricted cash – Collateral
Restricted cash – Escrow deposits
Restricted cash – Construction reserve
Restricted cash – Interest reserve
Restricted cash – Bond
Purchasers’ deposits in escrow
Prepaid expenses
Condominium inventory
Land held for development
Total assets
2
2
2
2
2
2
2
$
2
2
$
Members’ equity and liabilities
Queensridge Towers Investments, LP
Lyton US Partnership
IDB Group USA Investments, Inc.
QT SPE Member Inc.
Total members’ equity
1
1
1
1
Commitments and contingencies
6
Liabilities:
Accounts payable and accrued liabilities
Interest payable to affiliates and members
Advances payable to affiliates
Letter of Credit advances
Loans payable to members
Purchasers’ deposits
Construction loan
Total liabilities
Total members’ equity and liabilities
651,812
253,359
285,552
282,322
690,677
18,599,223
280,419
618,449
174,812,627
2,930,000
199,404,440
$
3
5
5
5
5
2
4
$
27,017
177,557
308,374
2,577
515,525
13,329,630
31,171,578
15,000,002
50,000,000
69,377,831
280,419
19,729,455
198,888,915
199,404,440
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
3
December 31,
2009
$
$
$
$
590,595
15,292,337
1,209,818
282,253
1,244,868
18,599,223
1,390,510
325,033
174,812,627
2,930,000
216,677,264
411,312
2,703,290
4,694,989
39,244
7,848,835
13,464,528
25,404,837
15,000,002
50,000,000
67,720,259
1,390,510
35,848,293
208,828,429
216,677,264
Queensridge Towers, LLC
4
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
Balance at December 31, 2008
Comprehensive loss
Balance at December 31, 2009
Comprehensive loss
Balance at March 31, 2010
Queensridge
Towers
Lyton US
Investments, LP
Partnership
(Note 1)
(Note 1)
$
1,892,610 $
12,438,931
(1,481,298)
(9,735,641)
411,312
2,703,290
(384,295)
(2,525,733)
$
27,017 $
177,557
IDB Group USA
QT SPE
Investments, Inc.
Member, Inc.
(Note 1)
(Note 1)
$
21,603,544 $
180,578 $
(16,908,555)
(141,334)
4,694,989
39,244
(4,386,615)
(36,667)
$
308,374 $
2,577 $
Statements of Changes in Members’ Equity
Three Months Ended March 31, 2010 (unaudited) and Year Ended December 31, 2009
(a Nevada limited liability company)
Total
36,115,663
(28,266,828)
7,848,835
(7,333,310)
515,525
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Cash Flows
(Unaudited)
Operating activities
Net loss
Adjustments to reconcile net loss to net cash
used in operating activities:
Depreciation and amortization
Changes in operating assets and liabilities:
Accounts payable and accrued liabilities
Interest payable to affiliates and members
Prepaid expenses
Net cash used in operating activities
Notes
$
2
Financing activities
Repayment of construction loan
Proceeds from construction loan
Net change in proceeds held in escrow
Restricted cash
Cash collateral account held by bank
Escrow deposits – Keybank
Construction reserve
Interest reserve
Restricted cash – bond
Advances payable to affiliates
Net cash provided by financing activities
Net change in cash and cash equivalents
Cash and cash equivalents, beginning of period
Cash and cash equivalents, end of period
Supplemental non-cash disclosures
Cash paid for interest
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
5
Three Months Ended
March 31,
2010
2009
(6,931,328)
(7,333,310) $
506,708
140,199
3
5
(134,898)
5,766,741
(303,153)
(1,864,421)
(1,468,599)
2,533,976
(58,242)
(5,417,485)
4
4
2
2
2
2
2
2
2
5
(16,249,300)
–
–
–
15,038,978
924,266
(69)
554,191
–
1,657,572
1,925,638
–
1,190,811
1,996,578
(18,913)
–
–
–
–
(33,269)
1,920,379
5,055,586
$
61,217
590,595
651,812
$
(361,899)
1,788,889
1,426,990
$
471,063
$
1,049,098
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements
March 31, 2010
1. Organization
Queensridge Towers, LLC (the Company), a Nevada limited liability company formed on
January 4, 2004, is located in Las Vegas, Nevada. The Company is in operation for perpetuity
subject to earlier termination under provisions of the Operating Agreement. The Members’
liability is limited pursuant to the Nevada limited liability laws.
The Company is developing a residential condominium project, which is approved for 385 units
in three 18-story and one 14-story towers (the Project). Phase I, consisting of 219 units in two
18-story towers, is substantially complete as of March 31, 2010.
These financial statements have been prepared assuming the Company will continue as a going
concern. In conjunction with the Company’s liquidity needs to continue to operate the company
in the normal course of operations, the Members executed a Cooperation and Understanding
Agreement on March 23, 2008. This agreement allowed the Company to borrow additional
capital from Member IDB Group USA Investments, Inc. (IDB) in the form of Member loans
(New QT Loans). IDB obtained control of the Project and agreed to operate in full cooperation
with respect to any matters relating to the Project, including without limitation, to budgeting and
cash flow. Any unsold units of the Project may be sold at IDB’s discretion at pricing determined
by IDB without any reservation or time limitation. The Members also agreed to provide funds as
needed to pay the Company’s debt obligations and cash needs of the business as they become
due.
After Member internal approvals and the approval of the Company’s lender on July 24, 2008, the
Members executed the Third Amendment to the Amended and Restated Operating Agreement to
formalize the Cooperation and Understanding Agreement. IDB, as a result of the investment of
additional capital, gained additional management and control rights, and received Executive QT
Holdings LLC’s (QT Holdings) distribution interest in Phase I of the Project. Additionally, after
receiving the relevant internal and lender approvals, IDB purchased 17.636% of Queensridge
Towers Investments, LP (QTI) interest in the Company. As a result of these agreements, the
Company is 40.2975% owned by QT Holdings, 11.96525% owned by QTI, 14.800625% owned
by Lyton US Partnership (Lyton), 32.436625% owned by IDB and 0.5% owned by QT SPE
Member, Inc. (QTSPE). The Company adjusted the Members’ capital accounts to reflect the
change in ownership and the change in QT Holdings’ distribution rights in favor of IDB as of the
date of the lender’s approvals.
Before any distribution is made, in accordance with the Third Amendment to the Amended and
Restated Operating Agreement, the Company is obligated to repay the New QT Loans, make
distributions for tax consequences up to an aggregate amount of $9 million, repay the
6
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
1. Organization (continued)
$15 million Member loan (Note 5), repay the $10 million loan affiliates of the Company’s
Members made to Great Wash Park LLC (GWP), an affiliate company, and repay additional
Member loans made under the Cooperation and Understanding Agreement to GWP ($188
million as of March 31, 2010). After these payments, distributions to the Members from the
Company shall be made and determined in a pooling manner with all distributions made by the
Company and Related Companies (affiliates of the Company, Great Wash Park, LLC and Sahara
Hualapai, LLC) as follows: (i) the first $130 million of distributions is allocated 0.5% to QT
SPE, and the remainder of all such distributions from the Company and the related Companies
shall be distributed such that all distributions actually distributed at any given time are
distributed 34.615% to Lyton, 42.378% to IDB, 17.74% to QT Holdings (except in the case of
distributions related to Phase 1 of the Company’s Project or Phase 1 of GWP’s project which
would be distributed to IDB) and 5.267% to QTI; (ii) the next $95 million is distributed 25.231%
to IDB, 57.651% to QT Holdings (except in the case of distributions related to Phase 1 of the
Company’s Project or Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to IDB) and
17.118% to QTI; (iii) the next $575 million is distributed 14.875% to Lyton, 32.60% to IDB,
40.5% to QT Holdings (except in the case of distributions related to Phase 1 of the Company’s
Project or Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to IDB) and 12.025% to QTI;
(iv) all distributions thereafter are distributed 12.5% to Lyton, 30.827% to IDB, 43.24% to QT
Holdings (except in the case of distributions related to Phase 1 of the Company’s Project or
Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to IDB) and 13.433% to QTI. Income
(loss) is allocated in the same manner as which distributions are allocated.
2. Summary of Significant Accounting Policies
Basis of Presentation
These financial statements have been prepared on a historical cost basis, unless specified
otherwise. These financial statements are presented in US dollars and all values are rounded to
the nearest dollar. The accounting policies adopted in the preparation of the interim financial
statements are consistent with those followed in the preparation of the Company’s annual
financial statements for the year ended December 31, 2009.
Statement of Compliance
These financial statements of Queensridge Towers, LLC have been prepared in accordance with
IFRS as issued by the International Accounting Standards Board (IASB).
7
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Cash and Cash Equivalents
Cash equivalents consist of short-term investments with original maturities of three months or
less.
The Company maintains cash and cash equivalents at a financial institution. Accounts at the
institution are insured by the FDIC up to $250,000. At times the balances in the accounts exceed
the FDIC-insured amount. The Company has not experienced any losses in such accounts and
believes it is not exposed to any significant credit risk.
Proceeds Held in Escrow
Proceeds held in escrow is cash from the closing of condominium units that is restricted for
repayment of the Company’s loans.
Restricted Cash
In connection with entering into a $380 million construction loan on August 11, 2006 (Note 4),
the Company was required to deposit $15 million into an interest-bearing collateral reserve fund
subject to certain conditions and with the approval of the lender, the cash may be used to pay for
certain construction overruns. The cash collateral account has earned $0 and $18,643 in interest
during the three months ended March 31, 2010 and 2009, respectively. On January 11, 2010, the
Company used the restricted cash held in its collateral account to pay down $15,039,040 on its
Construction Loan. The balance of this account as of March 31, 2010 and December 31, 2009 is
$0 and $15,039,040, respectively.
In addition, the Company deposited $18,303,498 of cash into a restricted cash account to bond
liens on the improvements currently collateralizing the construction loan. The restricted cash
account has earned $0 and $33,269 in interest during the three months ended March 31, 2010 and
2009, respectively. The balance of this account as of March 31, 2010 and December 31, 2009 is
$18,599,223.
The Company has also received certain proceeds relating to insurance claims filed in 2008. The
Company has received $948,026 of proceeds through March 31, 2010, which reduced the cost of
condominium sales, and the Lender is holding proceeds of $253,359 through March 31, 2010.
These proceeds will be distributed to contractors involved in the repair work upon the approval
of the Company.
8
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Restricted Cash (continued)
In conjunction with the Second Extension and Modification (Note 4) to the Company’s
construction loan, the Company posted additional reserves in the amount of $7,949,864 with the
Lender for the payment of interest, construction costs, insurance, property tax and other
inventory carrying costs. The balance of these accounts as of March 31, 2010 is $1,258,551.
Additionally, on June 29, 2009, the Lender withdrew the entirety of the $50,000,000 Letter of
Credit (Note 5) posted as collateral to the loan by the Company’s Members. The Lender held
these proceeds until July 9, 2009 at which time they applied it against the outstanding loan
balance.
Fair Value of Financial Instruments
The carrying value of the Company’s cash and cash equivalents, restricted cash, purchasers’
deposits in escrow, accounts payable, advances and loans payable to affiliates’ Members and
accrued liabilities approximates fair value primarily because of the short-term maturities of these
instruments. The fair value of the construction loan approximates the carrying amount due to its
variable interest rate as of March 31, 2010 and 2009.
Unclassified Statement of Financial Position
The Company presents an unclassified statement of financial position with assets and liabilities
in order of liquidity as it does not provide goods and services within a clearly identifiable
operating cycle. Restricted cash is held and reserved for future payments of designated liabilities
at a yet to be determined date. Condominium inventory units are available for sale at yet to be
determined dates. Land held for development is planned for future property development at a yet
to be determined date. Interest and loans payable to affiliate, as well as the Letter of Credit
advances are scheduled for pay down from future development operations or profit from
liquidation of property held for development.
Condominium Inventory
Costs of major improvements, including pre-development, architecture, land development, other
hard and soft costs, and financing, are capitalized to the Project subject to finishing costs on
certain units and are included in condominium inventory on the statement of financial position.
Condominium inventory is measured at the lower of cost or net realizable value per International
Accounting Standards (IAS) No. 2, Inventories. As of June 30, 2008, the Project was
substantially complete. As of March 31, 2010, the Company had closed 136 condominium units
in Phase I of the Project. The Company has a total of 83 units remaining, 6 units of which are
under contract to close in Phase I. There was no write-down of condominium inventory to net
realizable value for the three months ended March 31, 2010 and 2009.
9
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Land Held for Development
Land held for development consists of land to be used for Phase II and Phase III of the Project
carried at cost. As of March 31, 2010 and December 31, 2009, the land was recognized at the
lower of cost or net realizable value.
Capitalization of Interest
The Company capitalizes interest costs during development. Interest capitalization ceases once
the Project is substantially complete. As of June 30, 2008, the Project was substantially complete
and the Company ceased capitalizing interest costs. During the three months ended March 31,
2010, the Company incurred interest costs of $6,293,000 of which $0 was capitalized to the
Project, and during the three months ended March 31, 2009, the Company incurred interest costs
of $4,142,393 of which $0 was capitalized to the project.
Debt Issuance Costs
Debt issuance costs are deducted from the construction loan and are amortized through the
effective interest rate method.
Purchasers’ Deposits
Purchasers’ deposits represent nonrefundable amounts received from condominium purchasers
and are held in escrow until there is a certificate of occupancy and the unit closes. On January
26, 2010, the Company used proceeds totaling $1,210,260 from deposits related to five canceled
contracts for units to reduce its Construction Loan. In addition, the Company recorded a liability
totaling $562,508 for deposits the Company agreed to potentially refund to a purchaser.
Accordingly, the Company recorded the balance of the proceeds received in the amount of
$647,752 as revenue in the three months ended March 31, 2010.
Revenue Recognition
Profit is recognized on the sale of condominium units when a sale is consummated, the buyer’s
initial and continuing investments are adequate to demonstrate a commitment to pay for the
property, the Company has transferred to the buyer the usual risks and rewards of ownership in a
transaction that is in substance a sale and does not have a substantial continuing involvement
with the property.
10
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Sales and Marketing Expenses
Included in sales and marketing expenses are costs associated with operating the sales office,
brochures, and print advertising. Such costs are expensed as incurred.
Income Taxes
As a limited liability company, the Company is not subject to income taxes; therefore, no
provision for income taxes has been made in the accompanying financial statements. The
Members include their respective share of the Company’s income or loss in the Members’
income tax returns.
Use of Estimates
The preparation of the Company’s financial statements requires management to make judgments,
estimates and assumptions that affect the reported amounts of revenues, expenses, assets and
liabilities, and the disclosure of contingent liabilities, at the end of the reporting period.
However, uncertainty about these assumptions and estimates could result in outcomes that
require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future
periods.
Estimation of net realizable value for inventory
Inventory is stated at the lower of cost and net realizable value (NRV). NRV is assessed with
reference to market conditions and prices existing at the balance sheet date and is determined by
the Company having taken suitable external advice and in the light of recent market transactions.
The recoverable amount is most sensitive to the discount rate used for the discounted cash flow
model as well as the expected future cash inflows and the growth rate used for extrapolation
purposes.
Litigation
As more fully described in Note 6, the Company is a party to various legal proceedings, most of
which relate to routine matters incidental to its business. Management’s estimate of the ultimate
settlement of these litigations is based on its assessments of the technical merits of the
Company’s legal position coupled with advice from its legal counsel and based on its previous
experiences in dealing with these matters. Although management believes its estimate of the
ultimate settlement is appropriate, the nature of legal proceedings is such that there is an element
of uncertainty which may affect the ultimate outcome.
11
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Risks and Uncertainties
The Company’s sole Project is located in Las Vegas, Nevada, and is subject to the economic
risks of the region.
Reclassifications
Certain amounts in the March 31, 2009 financial statements, having no effect on net loss, have
been reclassified to conform to the March 31, 2010 presentation.
3. Accounts Payable and Accrued Liabilities
Accounts payable and accrued liabilities consist of the following at:
March 31,
2010
$ 5,662,762
5,387,167
700,000
850,000
562,508
91,789
75,404
$ 13,329,630
Trade accounts payable
Peccole units
Finder’s fee
ForeStar LLC – Badlands Golf
Purchaser deposit refund
Other accounts payable
Payroll accruals
December 31,
2009
$
6,314,139
5,387,167
700,000
850,000
167,054
46,168
$ 13,464,528
4. Construction Loan
On August 11, 2006, the Company closed on a $380 million construction loan with Column
Financial, Inc. with a maturity date of September 9, 2008. The interest rate on the loan facility
was the 30-day LIBOR plus 3.25%. Subsequent to the closing of the construction loan, Column
Financial, Inc. securitized and syndicated the construction loan with various lenders. On July 24,
2008, the Company executed a Reinstatement, Extension and Modification Agreement
(Modification Agreement) with the lender for the amendment of its construction loan in which
the lender extended the maturity of the loan until no later than May 30, 2009. The interest rate on
the loan facility is 30-day LIBOR plus 375 bps, and increased to 425 bps on January 2009. The
amended loan required, among other conditions, that the Company agreed to bond all liens
12
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
4. Construction Loan (continued)
on the improvements collateralizing the construction loan and to provide for additional Project
funds not covered by bank loan proceeds. The Company has bonded these liens and has funded
those Project funds required by the lender.
On May 28, 2009, the Company executed the Second Extension and Modification to extend the
maturity of its loan to May 30, 2010. The Company prepaid the loan by $7,000,000 and posted
additional reserves in the amount of $7,949,864 with the lender for payment of interest,
construction costs, insurance, property tax and other inventory carrying costs. As a result of the
modification, the interest rate on the Facility increased to 30-day LIBOR plus 475 bps and also
increased in November 2009 to 30-day LIBOR plus 525 bps, with a floor of 2.00% for 30-day
LIBOR. As a condition of the loan extension, within 21 days of executing the modification, the
Company was required to extend for an additional year the supporting $50,000,000 Letter of
Credit (Note 5) posted by the Company’s Members. The Company’s Members did not extend the
Letter of Credit within the allotted time, and the lender liquidated the Letter of Credit as outlined
in the modification agreement. The lender held the proceeds from the Letter of Credit until
July 9, 2009 at which time it was applied against the outstanding loan balance.
As of March 31, 2010, the Company has $0 available to draw on the loan. Accordingly, the
Company intends, through the financial assistance of its Members, to pay down the construction
loan which currently has a balance of $19,816,429 when it comes due in May 2010. The
construction loan is guaranteed by certain affiliates of the Company. In addition, the affiliates are
required to maintain a combined net worth in excess of $65 million. As of March 31, 2010, these
affiliates were in compliance with the net worth requirement.
In connection with facilitating the August 2006 construction loan, the Company agreed to
convey one condominium unit, with a value totaling $2,000,000, to a third party associated with
the construction loan. In April 2009, this agreement was amended and the value of the
condominium unit was reduced to $700,000. The value of the condominium unit totaling
$700,000 has been recorded as an accrued liability.
In May 2009, the Company, through IDB, purchased at a substantial discount certain securities
issued by the Company’s lenders as part of the Construction Loan. These securities were
redeemed at par on July 17, 2009 through various prepayments the Company made in June and
July 2009. As IDB effectuated the transaction and held the securities on behalf of the Company
at the time of redemption, the difference between the redemption and the cost to purchase the
securities is reflected as a reduction in the Company’s liability to that Member and a one-time
gain on extinguishment of debt of $2,251,536.
13
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
5. Related-Party Transactions
In March 2008, in connection with the facilitation of the Modification Agreement for the
amended loan and to provide for capital to meet ongoing Company expenses, the Members
entered into an agreement for additional capital in the form of loans from IDB which currently
total $69,377,831 (Note 1). The interest rate on these IDB loans are at 15% compounded
annually, and the loans are due upon the later to occur of 1) the earliest date upon which the
Company can make any payment, or 2) within seven days from receipt of written demand by
IDB.
On June 29, 2009, with the Lender’s use of the $50,000,000 Letter of Credit in conjunction with
the Second Extension and Modification Agreement, the Company has accrued a liability in the
amount of $25,000,000 each to IDB and Lyton, the Company’s Members who posted the Letter
of Credit. The interest rate on these liabilities is at 15% and they are to be repaid in accordance
with the Company’s Operating Agreement as amended.
As provided in the Amended and Restated Operating Agreement, the Company entered into a
$40.6 million construction agreement for finishes on the Project with an affiliate of QT Holdings.
A change order was executed during 2008 to increase work with the affiliate to approximately
$86 million. On April 22, 2009, the Company entered into a $790,602 lump sum construction
agreement with an affiliate of QT Holdings for the repair of certain items left incomplete by the
general contractor in the Project.
On September 6, 2005, additional land was purchased from an affiliate of Queensridge Highrise,
LLC (QH), the original managing Member. The additional land contained a clubhouse. In lieu of
a cash payment, the Company entered into a contract with the affiliate of QH to construct a new
clubhouse on the adjacent golf course owned by the affiliate of QH and to make improvements to
the golf course in an amount that ranges from $850,000 up to an amount not to exceed $4 million
upon completion of Phase II of the Project. As of March 31, 2010 and December 31, 2009, the
Company has accrued $850,000 for this liability. In addition, the Company agreed to convey
four condominium units to certain affiliates of QH. The value of these condominium units,
totaling approximately $5,387,167, has been recorded as an accrued liability.
On August 11, 2006, and in connection with the $380 million construction loan (Note 4), the
Company entered into notes payable to related parties for $15,000,002 bearing interest at 12%
which are due upon the later of the earliest date upon which the Borrower can make any payment
without being in violation of any provisions of its existing senior financing or within seven days
from receipt of written demand from the lender. The interest incurred during the three months
ended March 31, 2010 and March 31, 2009 was $721,548 and $598,782, respectively.
14
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
5. Related-Party Transactions (continued)
In connection with the above-mentioned advances, loans and Letter of Credit, the Company
incurred interest expense as follows for the three months ended March 31:
IDB Group USA Investments
Executive QT Holdings, LLC
Queensridge Towers Investments, LP
Lyton US Partnership
Construction Loan (held by third party)
$
$
2010
4,283,174
187,240
200,878
1,095,450
526,258
6,293,000
$
$
2009
2,024,160
242,365
178,269
89,183
1,608,416
4,142,393
6. Commitments and Contingencies
Legal Matters
The Company is currently in a dispute with its general contractor whereby the contractor
attached a lien on the property for retainage and sums under the contract not yet due
($11 million) and for change orders not yet formally submitted ($13 million). The contractor’s
subcontractors also placed mechanics liens that have not yet been bonded by the contractor of
approximately $17.8 million. The Company, under its contractual and legal rights, is demanding
that its general contractor bond any subcontractor’s liens or disputes not yet bonded.
As a result of these liens, the Company has been named as a defendant in a lawsuit between its
contractor and a subcontractor. Additionally, in order to repair or complete the General
Contractor’s scope of work, the Company had to enter into additional subcontracts. These costs
have been charged against the General Contractor’s retention. While these legal matters have not
yet been settled as of March 31, 2010, and management cannot predict the ultimate outcome, the
Company believes it has properly accrued approximately $11 million less those payments made
to repair or complete the General Contractor’s scope of work, as its potential exposure for the
liens for contract sums and liens by subcontractors given the responsibility of the general
contractor. In regards to the lien for additional costs, the Company does not believe it will be
required to pay additional sums given the Company’s rights of offset under the contractor’s
contract and documentation discovered during the course of this litigation. As of March 31,
2010, the general contractor has liens of approximately $19.2 million and the subcontractors of
$16.6 million.
15
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
6. Commitments and Contingencies (continued)
Legal Matters (continued)
On March 22, 2010, the general contractor filed an arbitration claim that included in addition to
its lien claims, a claim for payments made to certain subcontractors, a claim for breach of
contract in the amount of more than $25 million, a claim for unjust enrichment in the amount of
more than $25 million, a claim for breach of duty to act in good faith in the amount of more than
$25 million, a claim for abuse of court proceedings in the amount of more than $10 million and
related interest charges and attorney fees. The Company believes that there is significant overlap
between the damages claimed and further the Company has extensive defense arguments and
counterclaims. While these legal matters have not yet been settled as of March 31, 2010, and
management cannot predict the ultimate outcome, the Company, based on legal advice regarding
the overlapping claims, believes that the litigation will, more likely than not, result in no
additional sums due and, accordingly, no provision for any further liability has been made in
these financial statements.
The Company is subject to other litigation arising in the normal course of business. Management
believes that the results of this litigation will either be covered by insurance or are not material to
the financial statements.
7. Subsequent Events
IAS 10 establishes general standards of accounting for and disclosure of subsequent events that
occur after the statement of financial position date. Entities are also required to disclose the date
through which the financial statements are authorized to be issued. As such, the Company has
evaluated subsequent events through May 5, 2010.
In April and May 2010, the Company received $1,700,740 and $984,170, respectively, in
Member advances to meet ongoing Company expenses. The interest rate on these Member
advances is 15% compounded annually, and due on demand.
In April 2010, the Company sold a condominium unit with a closing sales price of $3,800,000.
The Company received a down payment of $570,000 and is providing financing for the
remaining balance totaling $3,230,000.
16
FINANCIAL STATEMENTS
Prepared in accordance with IFRS
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Years Ended December 31, 2009 and 2008
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Financial Statements
Years Ended December 31, 2009 and 2008
Contents
Independent Auditors’ Report..........................................................................................................1
Financial Statements:
Statements of Comprehensive Loss .................................................................................................2
Statements of Financial Position......................................................................................................3
Statements of Changes in Members’ Equity ...................................................................................4
Statements of Cash Flows ................................................................................................................5
Notes to Financial Statements ..........................................................................................................6
Ernst & Young LLP
Suite 1450
3800 Howard Hughes Parkway
Las Vegas, Nevada 89169
Tel: (702) 267-9000
Fax: (702) 267-9010
www.ey.com
Independent Auditors’ Report To The Members of Queensridge Towers, LLC
We have audited the accompanying financial statements of Queensridge Towers, LLC which comprise
the statements of financial position as at December 31, 2009 and 2008, and the statements of
comprehensive loss, changes in members’ equity and cash flows for the years then ended, and a summary
of significant accounting policies and other explanatory notes.
Management’s responsibility for the financial statements
Management is responsible for the preparation and fair presentation of these financial statements in
accordance with International Financial Reporting Standards. This responsibility includes: designing,
implementing and maintaining internal control relevant to the preparation and fair presentation of
financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error; selecting and
applying appropriate accounting policies; and making accounting estimates that are reasonable in the
circumstances.
Auditors’ responsibility
Our responsibility is to express an opinion on these financial statements based on our audits. We
conducted our audits in accordance with International Standards on Auditing. Those standards require that
we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance
whether the financial statements are free from material misstatement.
An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in
the financial statements. The procedures selected depend on the auditors’ judgment, including the
assessment of the risks of material misstatement of the financial statements, whether due to fraud or error.
In making those risk assessments, the auditors consider internal control relevant to the entity’s preparation
and fair presentation of the financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in
the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity’s
internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the
reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall
presentation of the financial statements.
We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for
our audit opinion.
Opinion
In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the financial position of Queensridge
Towers, LLC as of December 31, 2009 and 2008, and of its financial performance and its cash flows for
the years then ended in accordance with International Financial Reporting Standards.
EY
March 19, 2010
1
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Comprehensive Loss
Years Ended December 31,
2009
2008
Notes
Revenue
Gross condominium sales
2
Expenses
General and administrative
Homeowners association dues
Salaries
Property taxes
Cost of condominium sales
Sales and marketing
Depreciation expense
Equipment lease
Meals and entertainment
Sales commission and closing costs
Total expenses
$
3,750,090
1,822,693
1,583,498
1,418,356
612,114
48,107
39,101
12,491
6,606
–
9,293,056
2
2
2
2
Other
Interest income
Interest expense
Gain on retirement of debt
Other income
Loss on interest rate cap agreements
Charitable contributions
Net loss
Other comprehensive loss
Total comprehensive loss
–
2
4
$
93,497,137
1,802,857
1,669,528
567,478
875,218
77,321,606
624,652
41,738
13,007
28,159
2,785,684
85,729,927
1,291,320
117,706
(12,688,452)
(21,343,945)
–
2,251,536
931
125,387
–
(32)
–
(2,300)
(28,266,828)
(3,506,867)
–
–
(28,266,828) $ (3,506,867)
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
2
$
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Financial Position
December 31,
Notes
Assets
Cash and cash equivalents
Proceeds held in escrow
Restricted cash – Collateral
Restricted cash – Escrow deposits
Restricted cash – Construction reserve
Restricted cash – Interest reserve
Restricted cash – Bond
Purchasers’ deposits in escrow
Prepaid expenses
Condominium inventory
Land held for development
Total assets
2
2
2
2
2
2
2
2
2009
$
2
2
$
Members’ equity and liabilities
Queensridge Towers Investments, LP
Lyton US Partnership
IDB Group USA Investments, Inc.
QT SPE Member Inc.
Total members’ equity
1
1
1
1
Commitments and contingencies
6
Liabilities:
Accounts payable and accrued liabilities
Interest payable to affiliates and members
Advances payable to affiliates
Letter of Credit advances
Loans payable to members
Purchasers’ deposits
Construction loan
Total liabilities
Total members’ equity and liabilities
$
3
5
5
5
5
2
4
$
590,595
–
15,292,337
1,209,818
282,253
1,244,868
18,599,223
1,390,510
325,033
174,812,627
2,930,000
216,677,264
411,312
2,703,290
4,694,989
39,244
7,848,835
13,464,528
25,404,837
15,000,002
50,000,000
67,720,259
1,390,510
35,848,293
208,828,429
216,677,264
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
3
2008
$
$
$
$
1,788,889
1,996,953
15,367,615
–
–
–
18,560,686
1,390,510
998,437
176,112,627
2,930,000
219,145,717
1,892,610
12,438,931
21,603,544
180,578
36,115,663
19,547,766
9,439,279
15,000,002
47,165,182
1,390,510
90,487,315
183,030,054
219,145,717
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Changes in Members’ Equity
Years Ended December 31, 2009 and 2008
Executive QT
Holdings, LLC
(Note 1)
$
6,993,891
Balance at December 31, 2007
Comprehensive income from January 1,
2008 to July 24, 2008
Balance at July 24, 2008
Reclassification of capital accounts
for changes of interests
Comprehensive loss from July 25, 2008
to December 31, 2008
Balance at December 31, 2008
Comprehensive loss
Balance at December 31, 2009
$
Queensridge
Towers
Lyton US
Investments, LP
Partnership
(Note 1)
(Note 1)
$
5,137,000 $
13,646,763
1,086,341
8,080,232
797,915
5,934,915
(8,080,232)
(3,536,012)
–
–
–
–
$
(506,293)
1,892,610
(1,481,298)
411,312 $
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
4
IDB Group USA
Investments, Inc.
(Note 1)
$
13,646,763
QT SPE
Member, Inc.
(Note 1)
$
198,113
2,119,712
15,766,475
2,119,712
15,766,475
30,772
228,885
6,154,452
45,776,982
–
11,616,244
–
–
(3,327,544)
12,438,931
(9,735,641)
2,703,290 $
(5,779,175)
21,603,544
(16,908,555)
4,694,989 $
$
(48,307)
180,578
(141,334)
39,244 $
Total
39,622,530
(9,661,319)
36,115,663
(28,266,828)
7,848,835
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Statements of Cash Flows
Operating activities
Net loss
Adjustments to reconcile net loss to net cash
(used in) provided by operating activities:
Cost of condominiums sales
Loss on interest rate cap agreements
Depreciation and amortization
Gain on retirement of debt
Changes in operating assets and liabilities:
Purchasers’ deposits in escrow
Condominium inventory
Land held for development
Accounts payable and accrued liabilities
Interest payable to affiliates and members
Deferred profits
Purchasers’ deposits
Prepaid expenses
Net cash (used in) provided by operating activities
Notes
$
2
3
5
2
Investing activities
Purchase of property and equipment
Net cash used in investing activities
Financing activities
Repayment of construction loan
Proceeds from Line of Credit
Net change in proceeds held in escrow
Restricted cash
Cash collateral account held by bank
Escrow deposits – Keybank
Construction reserve
Interest reserve
Restricted cash – bond
Advances payable to affiliates
Net cash provided by (used in) financing activities
2
5
Net change in cash and cash equivalents
Cash and cash equivalents, beginning of year
Cash and cash equivalents, end of year
$
Supplemental non-cash disclosures
Transfer fixed asset cost, net
Exchange of non-cash assets
Cash paid for interest
$
$
$
5
–
–
1,679,280
(2,251,536)
77,321,606
32
911,170
–
–
–
–
(4,783,238)
15,965,558
–
–
(1,223,312)
(18,880,076)
14,979,458
(26,456,492)
(2,930,000)
(9,525,319)
6,651,210
(581,667)
(14,979,708)
1,791,131
43,674,554
–
–
(10,638)
(10,638)
(111,030,191)
–
35,126,622
–
597,040
–
–
–
(18,560,686)
47,165,182
(46,702,033)
(54,421,586)
50,000,000
1,996,953
–
75,278
(1,209,818)
(282,253)
(1,244,868)
(38,537)
22,806,613
17,681,782
2
The accompanying notes are an integral part of these financial statements.
Years Ended December 31,
2009
2008
(3,506,867)
(28,266,828) $
(1,198,294)
1,788,889
590,595 $
–
1,300,000
3,739,419
$
$
$
(3,038,117)
4,827,006
1,788,889
38,351
–
6,846,321
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements
December 31, 2009 and 2008
1. Organization
Queensridge Towers, LLC (the Company), a Nevada limited liability company formed on
January 4, 2004, is located in Las Vegas, Nevada. The Company is in operation for perpetuity
subject to earlier termination under provisions of the Operating Agreement. The members’
liability is limited pursuant to the Nevada limited liability laws.
The Company is developing a residential condominium project, which is approved for 385 units
in three 18-story and one 14-story towers (the Project). Phase I, consisting of 219 units in two
18-story towers, is substantially complete as of December 31, 2009.
These financial statements have been prepared assuming the Company will continue as a going
concern. In conjunction with the Company’s liquidity needs to continue to operate the company
in the normal course of operations, the members executed a Cooperation and Understanding
Agreement on March 23, 2008. This agreement allowed the Company to borrow additional
capital from Member IDB Group USA Investments, Inc. (IDB) in the form of member loans
(New QT Loans). IDB obtained control of the Project and agreed to operate in full cooperation
with respect to any matters relating to the Project, including without limitation, to budgeting and
cash flow. Any unsold units of the Project may be sold at IDB’s discretion at pricing determined
by IDB without any reservation or time limitation. The members also agreed to provide funds as
needed to pay the Company’s debt obligations and cash needs of the business as they become
due.
After member internal approvals and the approval of the Company’s lender on July 24, 2008, the
members executed the Third Amendment to the Amended and Restated Operating Agreement to
formalize the Cooperation and Understanding Agreement. IDB, as a result of the investment of
additional capital, gained additional management and control rights, and received Executive QT
Holdings LLC’s (QT Holdings) distribution interest in Phase I of the Project. Additionally, after
receiving the relevant internal and lender approvals, IDB purchased 17.636% of Queensridge
Towers Investments, LP (QTI) interest in the Company. As a result of these agreements, the
Company is 40.2975% owned by QT Holdings, 11.96525% owned by QTI, 14.800625% owned
by Lyton US Partnership (Lyton), 32.436625% owned by IDB and 0.5% owned by QT SPE
Member, Inc. (QTSPE). The Company adjusted the Members’ capital accounts to reflect the
change in ownership and the change in QT Holdings’ distribution rights in favor of IDB as of the
date of the lender’s approvals.
Before any distribution is made, in accordance with the Third Amendment to the Amended and
Restated Operating Agreement, the Company is obligated to repay the New QT Loans, make
distributions for tax consequences up to an aggregate amount of $9 million, repay the
$15 million member loan (Note 5), repay the $10 million loan affiliates of the Company’s
6
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
1. Organization (continued)
members made to Great Wash Park LLC (GWP), an affiliate company, and repay additional
member loans made under the Cooperation and Understanding Agreement to GWP
(approximately $172 million as of December 31, 2009). After these payments, distributions to
the members from the Company shall be made and determined in a pooling manner with all
distributions made by the Company and Related Companies (affiliates of the Company, Great
Wash Park, LLC and Sahara Hualapai, LLC) as follows: (i) the first $130 million of distributions
is allocated 0.5% to QT SPE, and the remainder of all such distributions from the Company and
the related Companies shall be distributed such that all distributions actually distributed at any
given time are distributed 34.615% to Lyton, 42.378% to IDB, 17.74% to QT Holdings (except
in the case of distributions related to Phase 1 of the Company’s Project or Phase 1 of GWP’s
project which would be distributed to IDB) and 5.267% to QTI; (ii) the next $95 million is
distributed 25.231% to IDB, 57.651% to QT Holdings (except in the case of distributions related
to Phase 1 of the Company’s Project or Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to
IDB) and 17.118% to QTI; (iii) the next $575 million is distributed 14.875% to Lyton, 32.60% to
IDB, 40.5% to QT Holdings (except in the case of distributions related to Phase 1 of the
Company’s Project or Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to IDB) and
12.025% to QTI; (iv) all distributions thereafter are distributed 12.5% to Lyton, 30.827% to IDB,
43.24% to QT Holdings (except in the case of distributions related to Phase 1 of the Company’s
Project or Phase 1 of GWP’s project which would be distributed to IDB) and 13.433% to QTI.
Income (loss) is allocated in the same manner as which distributions are allocated.
2. Summary of Significant Accounting Policies
Basis of Presentation
These financial statements have been prepared on a historical cost basis, unless specified
otherwise. These financial statements are presented in US dollars and all values are rounded to
the nearest dollar.
Statement of Compliance
These financial statements of Queensridge Towers, LLC have been prepared in accordance with
IFRS as issued by the International Accounting Standards Board (IASB).
7
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Cash and Cash Equivalents
Cash equivalents consist of short-term investments with original maturities of three months or
less.
The Company maintains cash and cash equivalents at a financial institution. Accounts at the
institution are insured by the FDIC up to $250,000. At times the balances in the accounts exceed
the FDIC-insured amount. The Company has not experienced any losses in such accounts and
believes it is not exposed to any significant credit risk.
Proceeds Held in Escrow
Proceeds held in escrow is cash from the closing of condominium units that is restricted for
repayment of the Company’s loans.
Restricted Cash
In connection with entering into a $380 million construction loan on August 11, 2006 (Note 4),
the Company was required to deposit $15 million into an interest-bearing collateral reserve fund
subject to certain conditions and with the approval of the lender, the cash may be used to pay for
certain construction overruns. The cash collateral account has earned $64,805 and $296,371 in
interest during the years ended December 31, 2009 and 2008, respectively. On July 24, 2008, in
conjunction with the closing of the Modification Agreement (Note 4), the interest earned on the
$15 million until that date, $1,145,805, was withdrawn from this account and used to pay down
the principal of the loan. The balance of this account as of December 31, 2009 and 2008 is
$15,039,040 and $15,115,221, respectively. Subsequent to year-end, the Company used these
funds to pay down its Construction Loan (Note 7).
In addition, the Company deposited $18,303,498 of cash into a restricted cash account to bond
liens on the improvements currently collateralizing the construction loan. The restricted cash
account has earned $38,537 and $257,188 in interest during the years ended December 31, 2009
and 2008, respectively. The balance of this account as of December 31, 2009 and 2008 is
$18,599,223 and $18,560,686, respectively.
The Company has also received certain proceeds relating to insurance claims filed in 2008. The
Company has received $948,026 of proceeds through December 31, 2009, which reduced the
cost of condominium sales, and the Lender is holding proceeds of $253,297 through December
31, 2009. These proceeds will be distributed to contractors involved in the repair work upon the
approval of the Company.
8
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Restricted Cash (continued)
In conjunction with the Second Extension and Modification (Note 4) to the Company’s
construction loan, the Company posted additional reserves in the amount of $7,949,864 with the
Lender for the payment of interest, construction costs, insurance, property tax and other
inventory carrying costs. The balance of these accounts as of December 31, 2009 is $2,736,939.
Additionally, on June 29, 2009, the Lender withdrew the entirety of the $50,000,000 Letter of
Credit (Note 5) posted as collateral to the loan by the Company’s members. The Lender held
these proceeds until July 9, 2009 at which time they applied it against the outstanding loan
balance.
Fair Value of Financial Instruments
The carrying value of the Company’s cash and cash equivalents, restricted cash, purchasers’
deposits in escrow, accounts payable, advances and loans payable to affiliates’ members and
accrued liabilities approximates fair value primarily because of the short-term maturities of these
instruments. The fair value of the construction loan approximates the carrying amount due to its
variable interest rate as of December 31, 2009 and 2008.
Unclassified Statement of Financial Position
The Company presents an unclassified statement of financial position with assets and liabilities
in order of liquidity as it does not provide goods and services within a clearly identifiable
operating cycle. Restricted cash is held and reserved for future payments of designated liabilities
at a yet to be determined date. Condominium inventory units are available for sale at yet to be
determined dates. Land held for development is planned for future property development at a yet
to be determined date. Interest and loans payable to affiliate, as well as the Letter of Credit
advances are scheduled for pay down from future development operations or profit from
liquidation of property held for development.
Condominium Inventory
Costs of major improvements, including pre-development, architecture, land development, other
hard and soft costs, and financing, are capitalized to the Project subject to finishing costs on
certain units and are included in condominium inventory on the statement of financial position.
Condominium inventory is measured at the lower of cost or net realizable value per International
Accounting Standards (IAS) No. 2, Inventories. As of June 30, 2008, the Project was
substantially complete. As of December 31, 2009, the Company had closed 136 condominium
units in Phase I of the Project. The Company has a total of 83 units remaining, 6 units of which
are under contract to close in Phase I. There was no write-down of condominium inventory to net
realizable value for the years ended December 31, 2009 and 2008.
9
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Land Held for Development
Land held for development consists of land to be used for Phase II and Phase III of the Project
carried at cost. As of December 31, 2009 and 2008, the land was recognized at the lower of cost
or net realizable value.
Capitalization of Interest
The Company capitalizes interest costs during development. Interest capitalization ceases once
the Project is substantially complete. As of June 30, 2008, the Project was substantially complete
and the Company ceased capitalizing interest costs. During the year ended December 31, 2009,
the Company incurred interest costs of $21,343,945 of which $0 was capitalized to the Project,
and during the year ended December 31, 2008, the Company incurred interest costs of
$17,757,465 of which $5,069,013 was capitalized to the project.
Debt Issuance Costs
Debt issuance costs are deducted from the construction loan and are amortized through the
effective interest rate method.
Purchasers’ Deposits
Purchasers’ deposits represent nonrefundable amounts received from condominium purchasers
and are held in escrow until there is a certificate of occupancy and the unit closes.
Revenue Recognition
Profit is recognized on the sale of condominium units when a sale is consummated, the buyer’s
initial and continuing investments are adequate to demonstrate a commitment to pay for the
property, the Company has transferred to the buyer the usual risks and rewards of ownership in a
transaction that is in substance a sale and does not have a substantial continuing involvement
with the property.
Sales and Marketing Expenses
Included in sales and marketing expenses are costs associated with operating the sales office,
brochures, and print advertising. Such costs are expensed as incurred.
10
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Income Taxes
As a limited liability company, the Company is not subject to income taxes; therefore, no
provision for income taxes has been made in the accompanying financial statements. The
Members include their respective share of the Company’s income or loss in the Members’
income tax returns.
Use of Estimates
The preparation of the Company’s financial statements requires management to make judgments,
estimates and assumptions that affect the reported amounts of revenues, expenses, assets and
liabilities, and the disclosure of contingent liabilities, at the end of the reporting period.
However, uncertainty about these assumptions and estimates could result in outcomes that
require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future
periods.
Estimation of net realisable value for inventory
Inventory is stated at the lower of cost and net realisable value (NRV). NRV is assessed with
reference to market conditions and prices existing at the balance sheet date and is determined by
the Company having taken suitable external advice and in the light of recent market transactions.
The recoverable amount is most sensitive to the discount rate used for the discounted cash flow
model as well as the expected future cashinflows and the growth rate used for extrapolation
purposes.
Litigation
As more fully described in Note 6, the Company is a party to various legal proceedings, most of
which relate to routine matters incidental to its business. Management’s estimate of the ultimate
settlement of these litigations is based on its assessments of the technical merits of the
Company’s legal position coupled with advice from its legal counsel and based on its previous
experiences in dealing with these matters. Although management believes its estimate of the
ultimate settlement is appropriate, the nature of legal proceedings is such that there is an element
of uncertainly which may affect the ultimate outcome.
Risks and Uncertainties
The Company’s sole Project is located in Las Vegas, Nevada, and is subject to the economic
risks of the region.
11
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
2. Summary of Significant Accounting Policies (continued)
Reclassifications
Certain amounts in the December 31, 2008 financial statements, having no effect on net loss,
have been reclassified to conform to the December 31, 2009 presentation. Interest payable to
affiliates that was classified as accrued liabilities totaling $9,439,279 was reclassified to its own
line item on the statement of financial position. Interest payable to affiliates that was classified as
accrued liabilities totaling $6,651,210 was reclassified to its own line item on the statement of
cash flows. The amortization of debt issuance cost of $869,432 was reclassified from prepaid
expenses to depreciation and amortization on the statement of cash flows. Homeowner
association dues that were classified as general and administrative expenses totaling $1,669,528
were reclassified to its own line item on the statement of comprehensive loss.
3. Accounts Payable and Accrued Liabilities
Accounts payable and accrued liabilities consist of the following at December 31:
2009
$
6,314,139
5,387,167
700,000
–
850,000
167,054
46,168
$ 13,464,528
Trade accounts payable
Peccole units
Finder’s fee
Related party accounts payable
ForeStar LLC– Badlands Golf
Other accounts payable
Payroll accruals
$
$
2008
10,024,615
5,387,167
2,000,000
1,078,649
850,000
166,634
40,701
19,547,766
4. Construction Loan
On August 11, 2006, the Company closed on a $380 million construction loan with Column
Financial, Inc. with a maturity date of September 9, 2008. The interest rate on the loan facility
was the 30-day LIBOR plus 3.25%. On July 24, 2008, the Company executed a Reinstatement,
Extension and Modification Agreement (Modification Agreement) with the lender for the
amendment of its construction loan in which the lender extended the maturity of the loan until no
later than May 30, 2009. The interest rate on the loan facility is 30-day LIBOR plus 375 bps, and
increased to 425 bps on January 2009. The Modification Agreement requires that the Company
make certain mandatory prepayments totaling $13 million on or before September 7, 2008; an
additional $25 million before October 22, 2008; and an additional $15 million on or before
January 20, 2009. As of December 31, 2009, the Company has prepaid all of these requirements.
The amended loan required, among other conditions, that the Company agreed to bond all liens
12
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
4. Construction Loan (continued)
on the improvements collateralizing the construction loan and to provide for additional Project
funds not covered by bank loan proceeds. The Company has bonded these liens and has funded
those Project funds required by the lender.
On May 28, 2009, the Company executed the Second Extension and Modification to extend the
maturity of its loan to May 30, 2010. The Company prepaid the loan by $7,000,000 and posted
additional reserves in the amount of $7,949,864 with the lender for payment of interest,
construction costs, insurance, property tax and other inventory carrying costs. As a result of the
modification, the interest rate on the Facility increased to 30-day LIBOR plus 475 bps and also
increased in November 2009 to 30-day LIBOR plus 525 bps, with a floor of 2.00% for 30-day
LIBOR. As a condition of the loan extension, within 21 days of executing the modification, the
Company was required to extend for an additional year the supporting $50,000,000 Letter of
Credit (Note 5) posted by the Company’s members. The Company’s members did not extend the
Letter of Credit within the allotted time, and the lender liquidated the Letter of Credit as outlined
in the modification agreement. The lender held the proceeds from the Letter of Credit until
July 9, 2009 at which time it was applied against the outstanding loan balance.
As of December 31, 2009, the Company has $0 available to draw on the loan. The construction
loan is guaranteed by certain affiliates of the Company. In addition, the affiliates are required to
maintain a combined net worth in excess of $65 million. As of December 31, 2009, these
affiliates were in compliance with the net worth requirement. The $380 million construction loan
agreement contains certain financial and operating covenants. One of the covenants includes a
default covenant related to the Company’s suffering excess liens on the Project. As a result of
certain liens placed upon the property, the Company’s lenders asserted a technical default on
January 8, 2008. The Company disputed the liens placed upon the property and the default.
In connection with facilitating the August 2006 construction loan, the Company agreed to
convey one condominium unit, with a value totaling $2,000,000, to a third party associated with
the construction loan. In April 2009, this agreement was amended and the value of the
condominium unit was reduced to $700,000. The value of the condominium unit totaling
$700,000 has been recorded as an accrued liability.
In May 2009, the Company, through IDB, purchased at a substantial discount certain securities
issued by the Company’s lenders as part of the Construction Loan. These securities were
redeemed at par on July 17, 2009 through various prepayments the Company made in June and
July 2009. As IDB effectuated the transaction and held the securities on behalf of the Company
at the time of redemption, the difference between the redemption and the cost to purchase the
securities is reflected as a reduction in the Company’s liability to that member and a one-time
gain on extinguishment of debt of $2,251,536.
13
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
5. Related-Party Transactions
In March 2008, in connection with the facilitation of the Modification Agreement for the
amended loan and to provide for capital to meet ongoing Company expenses, the Members
entered into an agreement for additional capital in the form of loans from IDB which currently
total $67,720,259 (Note 1). The interest rate on these IDB loans are at 15% compounded
annually, and the loans are due upon the later to occur of 1) the earliest date upon which the
Company can make any payment, or 2) within seven days from receipt of written demand by
IDB.
On June 29, 2009, with the Lender’s use of the $50,000,000 Letter of Credit in conjunction with
the Second Extension and Modification Agreement, the Company has accrued a liability in the
amount of $25,000,000 each to IDB and Lyton, the Company’s members who posted the Letter
of Credit. The interest rate on these liabilities is at 15% and they are to be repaid in accordance
with the Company’s Operating Agreement as amended.
As provided in the Amended and Restated Operating Agreement, the Company entered into a
$40.6 million construction agreement for finishes on the Project with an affiliate of QT Holdings.
A change order was executed during 2008 to increase work with the affiliate to $86,000,000. On
April 22, 2009, the Company entered into a $790,602 lump sum construction agreement with an
affiliate of QT Holdings for the repair of certain items left incomplete by the general contractor
in the Project.
On September 6, 2005, additional land was purchased from an affiliate of Queensridge Highrise,
LLC (QH), the original managing member. The additional land contained a clubhouse. In lieu of
a cash payment, the Company entered into a contract with the affiliate of QH to construct a new
clubhouse on the adjacent golf course owned by the affiliate of QH and to make improvements to
the golf course in an amount that ranges from $850,000 up to an amount not to exceed $4 million
upon completion of Phase II of the Project. As of December 31, 2009 and 2008, the Company
has accrued $850,000 for this liability. In addition, the Company agreed to convey four
condominium units to certain affiliates of QH. The value of these condominium units, totaling
approximately $5,387,167, has been recorded as an accrued liability.
On August 11, 2006, and in connection with the $380 million construction loan (Note 4), the
Company entered into notes payable to related parties for $15,000,002 bearing interest at 12%
which were are due upon the later of the earliest date upon which the Borrower can make any
payment without being in violation of any provisions of its existing senior financing from
Column Financial Inc. or within seven days from receipt of written demand from the lender. The
interest incurred during the years ended December 31, 2009 and 2008 was $2,499,247 and
$2,261,136, respectively.
14
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
5. Related-Party Transactions (continued)
In connection with the above-mentioned advances, loans and Letter of Credit, the Company
incurred interest expense as follows for the years ended December 31:
IDB Group USA Investments
Executive QT Holdings, LLC
Queensridge Towers Investments, LP
Lyton US Partnership
Construction Loan (held by third party)
$
$
2009
12,159,488
770,253
756,617
2,279,200
5,378,387
21,343,945
$
$
2008
3,569,984
473,792
348,493
174,341
8,121,842
12,688,452
6. Commitments and Contingencies
Legal Matters
The Company is currently in a dispute with its general contractor whereby the contractor
attached a lien on the property for retainage and sums under the contract not yet due
($11 million) and for change orders not yet formally submitted ($13 million). The contractor’s
subcontractors also placed mechanics liens that have not yet been bonded by the contractor of
approximately $17.8 million. The Company, under its contractual and legal rights, is demanding
that its general contractor bond any subcontractor’s liens or disputes not yet bonded.
As a result of these liens, the Company has been named as a defendant in a lawsuit between its
contractor and a subcontractor. Additionally, in order to repair or complete the General
Contractor’s scope of work, the Company had to enter into additional subcontracts. These costs
have been charged against the General Contractor’s retention. While these legal matters have not
yet been settled as of December 31, 2009, and management cannot predict the ultimate outcome,
the Company believes it has properly accrued approximately $11 million less those payments
made to repair or complete the General Contractor’s scope of work, as its potential exposure for
the liens for contract sums and liens by subcontractors given the responsibility of the general
contractor. In regards to the lien for additional costs, the Company does not believe it will be
required to pay additional sums given the Company’s rights of offset under the contractor’s
contract and documentation discovered during the course of this litigation. As of December 31,
2009, the general contractor and one its subcontractors were ordered to reduce their liens by
approximately $6.2 million; the general contractor reduced its lien from $24.2 million to
approximately $19.2 million and of the subcontractors from $17.8 million to $16.6 million.
15
Queensridge Towers, LLC
(a Nevada limited liability company)
Notes to Financial Statements (continued)
6. Commitments and Contingencies (continued)
Legal Matters (continued)
The Company is subject to other litigation arising in the normal course of business. Management
believes that the results of this litigation will either be covered by insurance or are not material to
the financial statements.
7. Subsequent Events
IAS 10 establishes general standards of accounting for and disclosure of subsequent events that
occur after the statement of financial position date. Entities are also required to disclose the date
through which the financial statements are authorized to be issued. As such, the Company has
evaluated subsequent events through March 19, 2010.
On January 11, 2010, the Company used the restricted cash held in its collateral account to pay
down $15,039,040 on its Construction Loan. On January 26, 2010, the Company used proceeds
totaling $1,210,260 from deposits related to five canceled contracts for units to reduce its
Construction Loan.
In January, February, and March 2010, the Company received $525,222, $364,250 and
$292,100, respectively, in Member advances to meet ongoing Company expenses. The interest
rate on these Member advances is at 15% compounded annually, and due on demand.
16
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך‬
‫הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה‬
‫ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫המיוחסים לחברה עצמה‬
‫)לא מבוקר(‬
‫]תקנה ‪38‬ד'[‬
‫‪1‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה ליום ‪ 31‬במרס ‪2010‬‬
‫המיוחסים לחברה עצמה‬
‫]תקנה ‪38‬ד'[‬
‫להלן נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה ליום ‪ 31‬במרס ‪) 2010‬להלן "הדוחות‬
‫הכספיים"(‪ ,‬המיוחסים לחברה עצמה‪ .‬המידע הכספי הנפרד ביניים מוצג בהתאם לתקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות‬
‫תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ ,1970-‬ואינו כולל את כל המידע הנדרש לפי תקנה ‪9‬ג' והתוספת העשירית לתקנות ניירות‬
‫ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ 1970-‬בענין מידע כספי נפרד של התאגיד‪ .‬יש לקרוא אותו ביחד עם הדוחות‬
‫הכספיים וביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום ולשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬המוצג בחלק ד' של הדוח‬
‫התקופתי של החברה לשנת ‪ 2009‬שפרסמה החברה ביום ‪ 13‬באפריל ‪.2010‬‬
‫לצורך הצגת הנתונים והמידע שלהלן בסעיף זה יושמו עיקרי המדיניות החשבונאית שפורטו בבאורים ‪ 2‬ו‪ 3-‬בדוחות‬
‫הכספיים‪ ,‬לרבות האופן בו סווגו הנתונים הכספיים במסגרת הדוחות הכספיים‪ ,‬בשינוים המתחייבים מהאמור בהוראות‬
‫התקנות האמורות‪.‬‬
‫בסעיף זה ‪" -‬חברות מוחזקות" משמען כהגדרתן בביאור ‪.1‬א בדוחות הכספיים של החברה לשנה שהסתיימה ביום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪ ,2009‬אשר אושרו ביום ‪ 22‬במרס ‪) 2010‬להלן "הדוחות הכספיים השנתיים"(‪.‬‬
‫הצגת עסקאות שבוטלו בדוחות המאוחדים‬
‫יתרות‪ ,‬עסקאות ותזרימי מזומנים הדדיים בין החברה לחברות בנות שלה בוטלו במסגרת הכנת הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫בנתונים הכספיים המפורטים להלן בסעיף זה מוצגות עסקאות כאמור להלן‪:‬‬
‫הנתונים על המצב הכספי כוללים יתרות בגין חברות בנות של החברה אשר בוטלו בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ƒ‬
‫ƒ‬
‫נתוני רווח והפסד כוללים הכנסות )הוצאות( של החברה הנובעות מעסקאות עם חברות בנות של החברה‪ ,‬אשר‬
‫בוטלו בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫הנתונים על תזרימי המזומנים כוללים תזרימי מזומנים בין החברה לחברות בנות‪ ,‬אשר בוטלו בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ƒ‬
‫‪2‬‬
‫סומך חייקין‬
‫מגדל המילניום ‪KPMG‬‬
‫רחוב הארבעה ‪ ,17‬תא דואר ‪609‬‬
‫תל אביב ‪61006‬‬
‫טלפון‬
‫פקס‬
‫אינטרנט‬
‫‪03 684 8000‬‬
‫‪03 684 8444‬‬
‫‪www.kpmg.co.il‬‬
‫לכבוד‬
‫בעלי המניות של חברת השקעות דיסקונט בערבון מוגבל‬
‫מגדלי עזריאלי‪ ,‬המגדל המשולש‬
‫קומה ‪41‬‬
‫תל אביב‬
‫א‪.‬ג‪ .‬נ‪,.‬‬
‫הנדון‪ :‬דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה ‪38‬ד לתקנות ניירות‬
‫ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל ‪1970 -‬‬
‫מבוא‬
‫סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה ‪38‬ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים‬
‫ומידיים(‪ ,‬התש"ל ‪ 1970 -‬של חברת השקעות דיסקונט בע"מ )להלן – החברה(‪ ,‬ליום ‪ 31‬במרץ ‪2010‬‬
‫ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך‪ .‬המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות‬
‫הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות‬
‫ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו‪.‬‬
‫לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חלק מחברות מוחזקות‪ .‬הדוחות‬
‫הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו‪ ,‬ככל שהיא‬
‫מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות‪ ,‬מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים‪.‬‬
‫היקף הסקירה‬
‫ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה ‪ 1‬של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות‬
‫ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות"‪ .‬סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים‬
‫מורכבת מבירורים‪ ,‬בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים‪ ,‬ומיישום של נוהלי סקירה‬
‫אנליטיים ואחרים‪ .‬סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני‬
‫ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו‬
‫יכולים להיות מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת‪.‬‬
‫מסקנה‬
‫בהתבסס על סקירתנו‪ ,‬ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו‬
‫לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬בהתאם להוראות תקנה‬
‫‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל – ‪.1970‬‬
‫סומך חייקין‬
‫רואי חשבון‬
‫‪ 24‬במאי ‪2010‬‬
‫תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים המיוחסים לחברה עצמה‬
‫ליום ‪ 31‬במרס‬
‫ליום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫‪2010‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫נכסים שאינם שוטפים‬
‫השקעה בחברות מוחזקות‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬כולל נגזרים‬
‫הלוואות ויתרות חובה‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסים המיועדים לתשלום הטבות לעובדים‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2009‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪14,831‬‬
‫‪33‬‬
‫‪62‬‬
‫‪2‬‬
‫‪9‬‬
‫‪12,980‬‬
‫‪144‬‬
‫‪33‬‬
‫‪1‬‬
‫‪6‬‬
‫‪13,013‬‬
‫‪48‬‬
‫‪62‬‬
‫‪2‬‬
‫‪9‬‬
‫‪14,937‬‬
‫‪13,164‬‬
‫‪13,134‬‬
‫‪81‬‬
‫‪8‬‬
‫‪195‬‬
‫‪257‬‬
‫‪114‬‬
‫‪4‬‬
‫‪59‬‬
‫‪483‬‬
‫‪81‬‬
‫‪7‬‬
‫‬‫‪221‬‬
‫‪541‬‬
‫‪660‬‬
‫‪309‬‬
‫סך הכל נכסים‬
‫‪15,478‬‬
‫‪13,824‬‬
‫‪13,443‬‬
‫הון‬
‫הון מניות‬
‫קרנות הון‬
‫עודפים‬
‫‪742‬‬
‫‪3,969‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪742‬‬
‫‪4,645‬‬
‫‪616‬‬
‫‪742‬‬
‫‪3,930‬‬
‫‪458‬‬
‫‪6,460‬‬
‫‪6,003‬‬
‫‪5,130‬‬
‫‪5,549‬‬
‫‪1,732‬‬
‫‪14‬‬
‫‬‫‪11‬‬
‫‪5,050‬‬
‫‪1,581‬‬
‫‪11‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5,888‬‬
‫‪1,737‬‬
‫‪14‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪7,306‬‬
‫‪6,645‬‬
‫‪7,639‬‬
‫‪575‬‬
‫‪74‬‬
‫‬‫‪247‬‬
‫‪1‬‬
‫‪9‬‬
‫‪11‬‬
‫‪270‬‬
‫‪525‬‬
‫‪268‬‬
‫‪57‬‬
‫‪84‬‬
‫‪279‬‬
‫‪29‬‬
‫‪17‬‬
‫‪11‬‬
‫‪414‬‬
‫‪17‬‬
‫‪355‬‬
‫‪74‬‬
‫‬‫‪225‬‬
‫‬‫‪9‬‬
‫‪11‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪1,712‬‬
‫‪1,176‬‬
‫‪674‬‬
‫‪15,478‬‬
‫‪13,824‬‬
‫‪13,443‬‬
‫נכסים שוטפים‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬כולל נגזרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫דיבידנד לקבל‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫סך הכל הון‬
‫התחייבויות שאינן שוטפות‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מחברות בנות בבעלות מלאה‬
‫הטבות לעובדים‬
‫התחייבויות אחרות‬
‫נגזרים‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬
‫חלויות שוטפות של הלוואות מחברות בנות בבעלות מלאה‬
‫חלויות שוטפות של הלוואה מבנק‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫נגזרים‬
‫הפרשות‬
‫התחייבויות מס שוטפות‬
‫דיבידנד לשלם‬
‫חברות בנות בבעלות מלאה‬
‫סך הכל הון והתחייבויות‬
‫תאריך‪ 24 :‬במאי ‪2010‬‬
‫חברת השקעות דיסקונט בע"מ‬
‫שמות החותמים ותפקידיהם‪:‬‬
‫מר עמי אראל‪ ,‬נשיא ומנהל עסקים ראשי‬
‫מר מישל דהן‪ ,‬סגן נשיא ומנהל כספים ראשי‬
‫המידע הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫תמצית נתוני רווח והפסד ביניים המיוחסים לחברה עצמה‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫הכנסות‬
‫חלק החברה ברווח הנקי של חברות מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫רווח ממימוש השקעות ונכסים ודיבידנדים‬
‫מוניטין שלילי והכנסות אחרות‬
‫הכנסות מימון‬
‫הוצאות‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הוצאות מימון‬
‫הפסד ממימוש והפחתת השקעות‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪1,603‬‬
‫‪17‬‬
‫‪2‬‬
‫‪9‬‬
‫‪457‬‬
‫‪2‬‬
‫‪14‬‬
‫‪19‬‬
‫‪1,818‬‬
‫‪117‬‬
‫‪21‬‬
‫‪78‬‬
‫‪1,631‬‬
‫‪492‬‬
‫‪2,034‬‬
‫‪15‬‬
‫‪68‬‬
‫‪-‬‬
‫‪7‬‬
‫‪80‬‬
‫‪15‬‬
‫‪35‬‬
‫‪556‬‬
‫‪9‬‬
‫‪83‬‬
‫‪102‬‬
‫‪600‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫‪1,548‬‬
‫‪-‬‬
‫‪390‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח לתקופה‬
‫‪1,548‬‬
‫‪390‬‬
‫‪1,434‬‬
‫המידע הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫תמצית נתונים על הרווח הכולל ביניים המיוחסים לחברה עצמה‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫רווח לתקופה המיוחס לבעלים של החברה‬
‫מרכיבים של רווח כולל אחר‬
‫שינוי נטו בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫שינוי נטו בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫שהועבר לדוח רווח או הפסד‬
‫רווח כולל אחר בגין חברות מוחזקות‪ ,‬בניכוי מס‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪1,548‬‬
‫‪390‬‬
‫‪1,434‬‬
‫‪4‬‬
‫‪7‬‬
‫‪100‬‬
‫)‪(14‬‬
‫‪56‬‬
‫)‪( 3‬‬
‫‪888‬‬
‫)‪(111‬‬
‫‪246‬‬
‫רווח כולל אחר לתקופה‪ ,‬נטו ממס‬
‫‪46‬‬
‫‪892‬‬
‫‪235‬‬
‫סך הכל רווח כולל לתקופה‬
‫‪1,594‬‬
‫‪1,282‬‬
‫‪1,669‬‬
‫המידע הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים המיוחסים לחברה עצמה‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות שוטפות‬
‫רווח לתקופה‬
‫חלק החברה ברווח הנקי של חברות מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫דיבידנדים שנתקבלו מחברות בנות‬
‫דיבידנדים שנתקבלו מחברות כלולות ואחרות‬
‫)רווח( הפסד ממימוש השקעות ונכסים‪ ,‬נטו‬
‫עלויות מימון‪ ,‬נטו‬
‫הכנסות אחרות בגין מוניטין שלילי‬
‫‪1,548‬‬
‫)‪(1,603‬‬
‫‪75‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(17‬‬
‫‪59‬‬
‫‪-‬‬
‫‪390‬‬
‫)‪(457‬‬
‫‪60‬‬
‫‪11‬‬
‫‪13‬‬
‫‪61‬‬
‫)‪(13‬‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫)מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫‪1,434‬‬
‫)‪(1,818‬‬
‫‪972‬‬
‫‪50‬‬
‫)‪(108‬‬
‫‪478‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪995‬‬
‫‪63‬‬
‫‪65‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‬‫)‪( 9‬‬
‫‬‫‬‫)‪( 7‬‬
‫‬‫)‪( 8‬‬
‫‪14‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪( 7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪53‬‬
‫‪58‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות השקעה‬
‫פקדונות‪ ,‬הלוואות והשקעות לזמן ארוך שניתנו‬
‫השקעות שוטפות‪ ,‬נטו‬
‫השקעות בחברות מוחזקות‬
‫השקעות שאינן שוטפות‬
‫תמורה ממימוש חברות מוחזקות‬
‫תקבולים ממימוש השקעות שאינן שוטפות‬
‫ריבית שנתקבלה‬
‫‬‫)‪( 4‬‬
‫)‪(423‬‬
‫‬‫‪2‬‬
‫‪16‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪( 8‬‬
‫‬‫‪10‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(35‬‬
‫‪41‬‬
‫)‪(339‬‬
‫)‪(28‬‬
‫‪89‬‬
‫‪204‬‬
‫‪6‬‬
‫מזומנים נטו ששימשו לפעולות השקעה‬
‫)‪(408‬‬
‫)‪(14‬‬
‫)‪(62‬‬
‫עליה בחייבים ויתרות חובה )כולל סכומים לזמן ארוך(‬
‫שינוי בהפרשות ובהטבות לעובדים‬
‫עליה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות )כולל סכומים לזמן ארוך(‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעולות שוטפות‬
‫המידע הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪1,001‬‬
‫תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים המיוחסים לחברה עצמה )המשך(‬
‫לשנה שנסתיימה‬
‫לשלושה חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 31‬במרס‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 0 9‬‬
‫‪2 0 1 0‬‬
‫)מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫)לא מבוקר(‬
‫ש " ח‬
‫מ י ל י ו נ י‬
‫תזרימי מזומנים מפעולות מימון‬
‫תמורה מהנפקת אגרות חוב‬
‫ריבית ששולמה‬
‫ריבית ששולמה לחברות בנות בבעלות מלאה של החברה‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫פרעון אגרות חוב והלוואות מבנקים‬
‫תמורה )תשלומים( מסילוק נגזרים‬
‫פרעון הלוואות מחברות בנות בבעלות מלאה של החברה‬
‫שינוי בהתחייבויות שוטפות של חברות בנות‬
‫בבעלות מלאה‬
‫קבלת הלוואות מחברות בנות בבעלות מלאה של החברה‬
‫‬‫)‪(47‬‬
‫‬‫‬‫)‪(76‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪941‬‬
‫)‪(257‬‬
‫)‪(38‬‬
‫)‪(1,674‬‬
‫)‪(354‬‬
‫‪16‬‬
‫)‪(135‬‬
‫‪514‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪347‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו )ששימשו( לפעולות מימון‬
‫‪391‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(1,154‬‬
‫עליה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה‬
‫השפעת תנודות בשער החליפין על יתרות מזומנים ושווי‬
‫מזומנים‬
‫‪36‬‬
‫‪221‬‬
‫‪45‬‬
‫‪* 428‬‬
‫)‪(215‬‬
‫‪* 428‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬
‫‪257‬‬
‫‪483‬‬
‫‪221‬‬
‫*‬
‫לאחר קיזוז משיכת יתר בסך ‪ 5‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫מידע נוסף‬
‫‪.1‬‬
‫יתרה בגין השקעה בחברות מוחזקות‬
‫למידע בדבר שינויים שחלו בחברות מוחזקות‪ ,‬ראה באור ‪ 4‬בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫למידע בדבר שינויים שחלו בחברות מוחזקות לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי ראה באור ‪ 6‬בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫תביעות תלויות והתחייבויות תלויות‬
‫למידע בדבר שינויים שחלו בתביעות נגד החברה וחברות מוחזקות שלה ובהתחייבויות תלויות‪ ,‬ראה באור ‪7‬‬
‫בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ארועים לאחר תאריך הנתונים על המצב הכספי‬
‫א‪.‬‬
‫למידע בדבר דיבידנד ששילמה החברה באפריל ‪ 2010‬ובדבר דיבידנד שהכריזה החברה ביום אישור‬
‫הדוחות הכספיים – ראה באור ‪.6‬א בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫למידע בדבר הלוואות שקיבלה החברה באפריל ‪ – 2010‬ראה באור ‪.6‬ב בדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪9‬‬