Storm Real Estate ASA - årsrapport 2012.pdf
ÅRSRAPPORT 2012 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 INNHOLD 4. Høydepunkter 2012 6. Dette er Storm Real Estate 8. Administrasjonens beretning 9. Eiendomsmarkedet 10. Aksje og aksjonærinformasjon 11. Eierstyring og selskapsledelse 15. Årsberetning 18. Årsregnskap 8.1 Storm Real Estate konsern 8.2 Storm Real Estate ASA 49. Styrets ansvarserklæring 50. Revisjonsberetning 2 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 3 HØYDEPUNKTER 2012 (alle tall er i USD) Storm Real Estate ASA leverte sterke resultater i 2012. Selskapets totalresultat (resultatet som tilføres konsernets egenkapital) var 7,0 millioner. Nøkkeltall Driftsresultat fra eiendommene økte med 9,6% etter såvel god økning i leieinntekter som reduksjon i driftskostnader tilknyttet eiendommene. Totalresultat er redusert fra 9,6 millioner i 2011 til 7,0 millioner i 2012, men i 2011 hadde man særlig stor verdijustering av byggene, noe som ikke kan forventes å være gjentakende. Vi synes et totalresultat på 7,0 millioner er et sterkt resultat. 7,5 8,0 8,7 9,6 82,2 85,9 99,3 102,7 IB EK Totalresultat 73,1 5,6 7,6% 2010 73,8 7,2 9,8% 2011 79,3 9,6 12,1% 2012 78,7 7,0 8,9% 4-årsperiode 73,1 29,3 40,1% 8 8,9% 40,1% 2012 12,1% 2011 9,8% 2010 7,6% 7 10% 9,6 14.6% 12,6 27.2% 8,7 13.05 20% 9 11,8 15.10 10 8,0 1.501.5 10,8 12.7 7,5 13.05 30% 11 9,8 Kurs 01.01 Egenkapitalavkastning 40% 12 20122011 STORM REAL ESTATE ASA Nettoinntekter fra eiendommene 13 EK-avkast 2009 2009 4 7,25,69,67,0 Leieinntekter Utbyttejustert avkastning Utbyttejustert avkastning 9,810,811,812,6 Netto driftsinntekt fra eiendommene Egenkapitalavkastning Selskapet har fortsatt en tilbakekjøps- og utbyttepolitikk i 2012, og betalte i 2012 et utbytte på nær 5 millioner USD. Selskapet vil fortsette tilsvarende aksjonærvennlige politikk. Kurs 31.12 Leieinntekter Totalresultat Storm Real Estate utvidet selskapets geografiske satsningsområde til å også omfatte hele EØS-området, og gjorde i 2012 indirekte eiendomsinvesteringer gjennom kjøp av aksjer i andre eiendomsselskaper. Spesielt har selskapet etter hvert fått en stor aksjepost i det danske børsnoterte selskapet TK Development A/S. Utbytte 2009201020112012 Verdien av porteføljen De to eiendommene i Russland er verdsatt til 102,7 millioner som er 3,4 millioner høyere enn foregående år. (tall i NOK) millioner USD 2009 2010 2011 2012 4-årsperiode 90 8 80 7 70 6 60 5 102,7 9 99,3 100 85,9 Totalresultat 82,2 Verdien av porteføljen 2009 2010 2011 2012 7,2 5,6 9,6 7,0 2009 2010 2011 2012 ÅRSRAPPORT 2012 5 DETTE ER STORM REAL ESTATE EIENDOMSPORTEFØLJE 31. desember 2012 består Storm Real Estate ASAs eiendomsportefølje av to bygg: Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg. Moskva – Gasfield Storm Real Estate ASAs er et investeringsselskap med fokus på eiendom. Strategien omfatter direkte eierskap og forvaltning av næringseiendom i Russland og EØS. Strategien omfatter også indirekte eiendomskjøp gjennom å ta posisjoner i andre selskaper ved kjøp av aksjer eller gjeldspapirer. Storm Real Estate ASA ble etablert i 2007. Eiendomsporteføljen består av to kontorbygninger, Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg, med et totalt areal på ca. 20 000 m2. Begge bygningene blir leid ut til solide selskaper innen olje, gass og farmasøytisk industri. I tillegg eier selskapet aksjer i andre eiendomsselskaper. 6 STORM REAL ESTATE ASA Storm Capital Management Ltd. har siden november 2008 forvaltet selskapet gjennom en kapitalforvaltningsavtale. Storm Capital Managements to partnere er indirekte de største aksjonærene gjennom sitt eierskap i og kontroll over relaterte selskaper og investeringsfond. Et team etablert lokalt i Moskva og St. Petersburg står for driften av eiendomsporteføljen. Deres arbeid inkluderer søking etter nye leietagere, kredittkontroll, eiendomsforvaltning, regnskap og andre selskapsfunksjoner i Russland. Teamet sørger for at bygningene drives effektivt, og at nivået på kundeservicen overfor leietagerne forblir høyt. Styret har fem medlemmer, hvorav fire er uavhengige. Storm Real Estate ASA er notert på hovedlisten på Oslo Børs og hadde 507 aksjonærer ved utgangen av 2012. Gasfield er en klasse B-bygning i området mellom den tredje transportringen og Moskvas ringvei MKAD, nær Gazproms hovedkvarter. Bygningen består av kontorer, en restaurant, et treningssenter og parkeringsplasser. Bygningen har et bruttoareal på 15 000 m2 og et utleibart nettoareal på 11 500 m2. Det er 20 ulike leietagere, hvorav en leietaker (LLC Gazprom Tsentrremont) står for ca 77% av totalt utleid areal.. Gasfield-bygningen er finansiert med et banklån på USD 36,2 millioner. St. Petersburg – Grifon House Grifon House ligger i det historiske sentrum av St. Petersburg. Det ble opprinnelig bygget på 1900-tallet, men ble sanert og renovert i 2007–2008. Eiendommen har et utleibart areal på 6000 m2 og er leid ut i sin helhet til et sveitsisk farmasøytisk selskap. Storm Real Estate ASA kjøpte eiendommen i april 2009 for USD 17 millioner. Grifon-bygningen er finansiert med et banklån på USD 11,5 millioner. De totale årlige leieinntektene for bygningene (brutto) beløper seg til nærmere USD 13 millioner og netto driftsinnekt er omlag USD 10 millioner. ÅRSRAPPORT 2012 7 ADMINISTRASJONENS BERETNING EIENDOMSMARKEDET Kjære medaksjonærer Russland EØS-området Det russiske kontormarkedet utviklet seg i all hovedsak likt i 2012 som i 2011. 92% av all investeringsaktivitet i 2012 var i Moskva. I hovedstaden ser man økt aktivitet utenfor sentrum i nye forretningsstrøk. Tilgang på nye arealer målte ca 600.000 m2, som er på nivå med 2011 (603.800 m2). Dette gir et totalt volum av klasse A- og B-bygg på 13,3 millioner m2, hvorav 20% er klasse A og 80% er klasse B. Markedstrenden i Europa er reduksjon av bankfinansierte transaksjoner og økning av transaksjoner gjort av private equity-, institusjonelle- og high net worth-investorer. Selv om investeringsaktiviteten har økt noe, er markedet fortsatt begrenset som følge av utfordringer knyttet til finansiering. I 2012 var kontorsegmentet mest populært med investeringsvolum på totalt 2,6 millarder USD. Det utgjorde over halvparten av alle registrerte transaksjoner. I absoluttverdier var investeringen i kontoreiendom i 2012 på det høyeste nivå noensinne. Det aller meste av investeringer i kontoreiendom har funnet sted i Moskva. Utenfor Moskva var over 90% av investeringsaktiviteten i detaljhandel, og de mest populære byene var St Petersburg, Rostov og Nizhny Novgorod. Men også i Moskva er det god aktivitet i detaljhandel. Som eksempel ble Gallery Actor kjøpt av Azerbadjans statlige oljefond for 133 millioner USD. Næringseiendom med lange kontrakter er fortsatt høyt priset. Investeringsmarkedet domineres av lokale aktører på grunn av den gode likviditeten drevet av oljeindustrien. Innstramming av bankers utlånspolicy påvirker markedet, med færre syndikater aktive i markedet. 2012 var et nytt godt år for Storm Real Estate og utbyttejustert børsavkastning for aksjonærene ble 27,2%. Det viktigste målet er stadig å levere en utbyttejustert avkastning for aksjonærene på mer enn 10% årlig. Vi er fornøyd med å ha levert i 2012, og vi jobber iherdig videre for å skape ytterligere avkastning for selskapets aksjonærer. Eiendommene i Russland har fortsatt å imponere, samtidig som en ny spennende investering i danske TK Development A/S har sett dagens lys. Posisjonen i Eastern Property Holdings Ltd ble solgt i løpet av året med gevinst. Med nærmere 1.000.000 m2 utbyggingspotensiale i TKs tomtebank har vi skaffet oss operasjonell giring mot eiendom i Nord-Europa, som ser ut til å bunne ut mange steder. Det er en risikofylt idrett å kjøpe aksjer i restruktureringskandidater, men vi føler denne risikoen er godt balansert - i tillegg til at vi besitter en solid likviditetsportefølje til å stå i mot eventuelle behov fra investeringene våre. Dette er viktig om man ønsker å ha frihet til å velge de beste løsningene for de selskapene man investerer i. Aksjonærene ønsker utbytte på sine investeringer og selskapet vil også i år dele ut utbytte og kjøpe tilbake aksjer for en sum tilsvarende 10% av dagens aksjekurs (ca NOK 16 i skrivende stund). TK Development A/S omsettes i skrivende stund til en rabatt på 70% til NAV og er således betydelig lavere priset enn vår egen aksje. Vi ser derfor investeringen som klart innvannende dersom vi klarer å skape tillitt til selskapet i markedet gjennom aktivt eierskap. Vi oppnådde en økning i leieinntekter på ca 6,8% i foregående år. I mars 2013 signerte Gazprom en avtale om ytterligere 6,7% leieøkning i Gasfield-bygget i Moskva. PSI i St. Petersburg er også tydelig fornøyde og har gitt uttrykk for at de ønsker å bli værende lenge hos oss. Det viser at våre eksisterende bygg holder høy kvalitet og er attraktive for gode leietakere. Storm Real Estate går inn i 2013 som et meget solid selskap, som likevel har betydelig oppside gjennom sine investeringer, og en likviditetsportefølje i bakhånd til å takle eventuelle utfordringer på veien. Hos oss er penger i arbeid et viktig tema, og investeringer i obligasjoner og fond leverte for eksempel isolert et resultat over vårt avkastningskrav på 10% i 2012. Vi ser fram til å skape verdier sammen også i 2013! Direkteavkastningen (yielden) for premium-segmentet har kommet noe ned i 2012 til 8,75% for gode kontoreiendommene i Moskva. De aller beste objektene handles på yield på opptil 50 basispunkter lavere. For detaljhandel er direkteavkastningen på 9,0%. Etterspørselen etter kontoreiendom er sterk. I 2012 har opptak av tilgjengelig areal vært på over 2,1 millioner m2. Gjennomsnittlig ledighetsnivå har økt noe til 12,4% for markedet som helhet. For klasse A-bygg er ledigheten rapportert til 16,6%, mens for klasse B-bygg er ledigheten 10,4%. Leienivåene er stabile, det høye aktivitetsnivået har ikke gitt særlige utslag i leiepriser. For de aller fleste utlyste kontoreiendommer i Moskva er det lite endring i annonserte leiepriser. De markedene som vurderes mest spesifikt er beskrevet under. Norge (Oslo): Sverige: Det er høy aktivitet i det svenske investeringsmarkedet med Stockholm som det mest attraktive submarkedet med ca 50% av transaksjonsvolumet. Fokus er på kjerneeiendommer i alle segmenter. Andre eiendommer sliter med å oppnå finansiering. Prognoser for 2013 spår at institusjonelle investorer, svenske eiendomsselskaper og internasjonale fond vil fortsette å se på kjerneeiendommer i markedet, og dermed presse yield nedover i Sveriges største byer. Danmark: Generelt er etterspørselen for investeringseiendom konsentrert omkring boligeiendom. Mot slutten av året så man en økning i interessen for investeringseiendom, grunnet en mer stabil økonomisk situasjon. Tilgang på nye arealer er begrenset og byggeaktiviteten er lav. Riktignok ser noen områder som Aarhus og København noe framgang. Berlin: Det er høy tillit til investeringsmarkedet i Berlin. Totalt investeringsvolum i 2012 var 4,25 milliarder Euro. Det er størst fokus på kontoreiendom som har stått for 50% av transaksjonene. Yield i premium-segementet er redusert til 5,0% på grunn av lav tilgjengelighet av gode objekter. Warsawa: Dette er Øst- og Sentral-Europas viktigste marked, og eiendomsmarkedet er svært likvid. Investeringsvolumet var i 2012 på over 2 milliarder Euro. Med 680.000 m2 under bygging er Warsawa en av de byene i Europa som har mest eiendom under utvikling. Praha: Sterk interesse i det tjekkiske eiendomsmarkedet fra utenlandske investorer har bidratt til økning i eiendom under utvikling. Praha hadde ca 188.000 m2 under utvikling ved utgangen av 2012. 8 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 9 AKSJE- OG AKSJONÆRINFORMASJON EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE Storm Real Estate ASA søker å være åpen og inkluderende i sin informasjon til aksjonærene. Rettidig informasjon om alle forhold som kan påvirke selskapets aksjeverdi, gjør at aksjeprisen bedre reflekterer selskapets underliggende verdi. Eierstyring og selskapsledelse Aksjen Storm Real Estate ASA ble notert på Oslo Børs den 6. juli 2010. Ticker: STORM. Aksjen er registrert hos Verdipapirsentralen, registreringsnummer (ISIN) NO0010360175. Kontoføreren for aksjen er Nordea. Likebehandling av aksjonærer Det er bare én aksjeklasse, og hver aksje gir én stemme. Storm Real Estate ASA er opptatt av prinsippet om likebehandling av alle aksjonærer. Alle aksjonærer har anledning til å søke om erstatning for brudd på deres rettigheter. Selskapets vedtekter inneholder ingen bestemmelser om differensiering i stemmerettigheter, ingen begrensninger i antall stemmer som kan avgis, og ingen andre begrensninger i aksjonærenes rettigheter. God eierstyring og selskapsledelse er viktig når man skal samordne aksjonærenes, ledelsens, de ansattes og andres interesser. Storm Real Estate er opptatt av å oppnå eierstyring og ledelse av høy standard og langsiktig verdiskapning for aksjonærene. Den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse skal hjelpe børsnoterte selskaper med å klargjøre rolledelingen mellom aksjonærer, styre og ledelse mer utfyllende enn det som kreves av de aktuelle lovene. Storm Real Estate driver i samsvar med den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse. Anbefalingen er en samling “følg-eller-forklar-retningslinjer”, og Storm Real Estates ledelsesstruktur er i samsvar med retningslinjene. De følgende seksjonene gjør i detalj rede for nøkkelaspekter ved Storm Real Estates politikk innen eierstyring og selskapsledelse. Transaksjoner mellom nærstående Det har ikke vært noen materielle transaksjoner mellom Storm Real Estate ASA og aksjonærer, styremedlemmer, medlemmer av ledelsen eller nærstående av noen slik part ut over det som er angitt i årsregnskapet. Det er ingen begrensninger i aksjenes omsettelighet. Storm Real Estate ASA hadde 19 224 922 utstedte aksjer den 31. desember 2012. Hver aksje har en pålydende verdi av NOK 0,40. Selskapet hadde 21 799 egne aksjer den 31. desember 2012. Selskapet hadde 1 881 112 egne aksjer ved inngangen av året. Den 1. februar 2012 gjennomførte selskapet en kapitalnedsettelse ved sletting av disse egne aksjene. Generalforsamling Generalforsamlingen er selskapets øverste myndighet. Generalforsamlingen blir vanligvis holdt i mai. Styret bestemmer dagsordenen for generalforsamlingen og arbeider for å sørge for at det blir et forum for aksjonærene. Innkallingen til generalforsamlingen blir vanligvis sendt ut senest 21 dager på forhånd og vil også være tilgjengelig på selskapets nettsted og gjennom Oslo Børs’ meldingstjeneste. Aksjonærer som ønsker å motta slik informasjon på e-post, kan registrere seg hos selskapets investorkontakt Aksjonærer som ikke kan møte, kan stemme gjennom fullmektig. Selskapet har utarbeidet fullmaktsskjemaer som gir aksjonærene anledning til å stemme i enkeltsaker. Aksjonærstruktur Storm Nordic Fund var den største aksjonæren med 1 907 971 av aksjene (9,9%). I tillegg kontrollerte Storm Capital Managements partnere, enten personlig eller gjennom selskap, ytterligere 1 355 672 aksjer (7,1%). De 20 største aksjonærene hadde 51,4% av aksjene den 31. desember 2012. Virksomhet Virksomheten omfatter handel med og investering i fast eiendom og verdipapirer vedrørende fast eiendom, herunder deltagelse i selskaper som er involvert i tilsvarende virksomheter, gjennom egenkapital, lån eller avgivelse av garantier, som definert i selskapets vedtekter. Storm Real Estate ASA er notert på Oslo Børs. Ticker: STORM. Aksjekapital og utbytte Investor relations 31.12.201231.12.2011 Norske Aksjer% Aksjer% 13.629.461 70,9% Utenlandske 5.595.46129,1% Totalt 15.764.574 Ledelsen arbeider kontinuerlig for å sikre en åpen og aktiv dialog med investorene og andre deltagere i finansmarkedet. Det gis kvartalsvise presentasjoner i Oslo for aksjonærer, meglere og analytikere. Oppdatert informasjon kan fås på selskapets nettsted: www.stormcapital.co.uk. Aksjekapital Selskapet tar sikte på å ha en forsvarlig økonomisk struktur tilpasset dets virksomhet. Egenkapitalen pr. 31. desember 2012 var USD 80,7 millioner, og egenkapitalandelen er 56%, en andel styret ser på som tilstrekkelig i lys av risikoen ved og omfanget av virksomheten. Vurderinger vedrørende selskapets kapitalstruktur baseres på konsernets mål, markedssyn, strategier og risikoprofil. 74,7% 5.341.46025,3% 19.224.922100% 21.106.034100% Tabell: innenlandske og utenlandske aksjonærer den 31. desember 2012 Gjeldende styrefullmakter Generalforsamlingen ga den 10. mai 2012 styret fullmakt til å kjøpe aksjer i selskapet for opptil 10 % av aksjekapitalen til en pris av minst NOK 1 og maks NOK 25. Fullmakten gjelder til 7. januar 2014. Storm Real Estate ASA Oslo Børs (OSEBX) Utbytte Storm Real Estate har et langsiktig mål om å betale ut årlig utbytte. Når styret vurderer utbetaling av utbytte, legger det vekt på selskapets utbyttekapasitet, kravene om et forsvarlig egenkapitalnivå og tilstrekkelige ressurser til framtidig vekst. Styret vurderer tilbakekjøp av aksjer som et supplement til utbytte for tilbakeføring av verdier til aksjonærene. +120,7% Likebehandling av aksjonærer og transaksjoner med nærstående Storm Real Estates mål er at alle aksjonærer skal bli behandlet likt. Selskapet har én aksjeklasse, og alle aksjene gir like stemmerettigheter og rettigheter til å motta utbytte. Alle Storm Real Estates aksjonærer har like rettigheter ved kapitalforhøyelser. Styret og ledelsen skal jobbe for likebehandling av alle aksjonærer når det gjelder prisrelevant informasjon. Storm Real Estate er notert på Oslo Børs og dermed forpliktet til å etterleve informasjonsplikten i verdipapirlovgivningen. Selskapet skal gi markedet all prisrelevant informasjon gjennom Oslo Børs’ nettsted www.newsweb.no og på Storm Real Estates nettsted www.stormrealestate.co.uk. Transaksjoner med nærstående skal gjennomføres etter armlengdeprinsippet og alltid i samsvar med den norske allmennaksjeloven. Fritt omsettelige aksjer Storm Real Estates aksjer er fritt omsettelige. Generalforsamling Generalforsamlingen er åpen for alle aksjonærer, og alle aksjer gir samme stemmerettigheter. Det er ingen eierbegrensninger. Innkallingen til generalforsamlingen skal sendes aksjonærene senest 21 dager før generalforsamlingen skal avholdes. Innkallingen til ekstraordinær generalforsamling skal sendes aksjonærene senest to uker før den ekstraordinære generalforsamlingen skal avholdes. Når dokumentene vedrørende de sakene som skal behandles på generalforsamlingen, blir gjort tilgjengelige på selskapets nettsted, gjelder ikke den bestemmelsen som sier at slike dokumenter skal sendes i posten. En aksjonær kan fortsatt kreve å få tilsendt dokumenter vedrørende saker som skal behandles på generalforsamlingen, i posten. Alle aksjonærer kan delta personlig eller med fullmektig. Valgkomité Selskapets valgkomité ble valgt på generalforsamlingen i 2012. Valgkomiteen velges for en periode på to år og består av Erik M. Mathiesen (leder), Christopher W. Ihlen og Michael Sivertsen. Valgkomiteen gir generalforsamlingen sin anbefaling om styrets sammensetning og godtgjørelsen av styremedlemmer. Styremedlemmene blir direkte valgt av generalforsamlingen. 10 STORM REAL ESTATE ASA 2012 2011 2010 2009 2008 +97,0% ÅRSRAPPORT 2012 11 Styre Styrets arbeid Storm Real Estates styre består av fem medlemmer og ett varamedlem. Selskapet søker en balansert styresammensetning og tar hensyn til ekspertise, erfaring og relevant bakgrunn for selskapets virksomhet. Et flertall av styremedlemmene anses for å være “uavhengige medlemmer”. Storm Real Estate legger vekt på uavhengighet og nøytralitet i alle forhold mellom styret, ledelse og eiere generelt. Prinsippet om uavhengighet, nøytralitet og vanlige forretningsprinsipper gjelder også i omgang med andre interessentgrupper som kunder, leverandører, banker og andre forretningsforbindelser. Morten E. Astrup representerer den største aksjonæren, Storm Nordic Fund, som forvaltes av Storm Capital Management Ltd. I oktober 2008 undertegnet Storm Real Estate en forvaltningsavtale med en varighet på fem år med Storm Capital Management Ltd., der Astrup er partner og har en lederstilling. En presentasjon av styremedlemmene følger under: Stein Aukner, styreleder (født 1949) Aukner har styreverv i flere norske selskaper, bl.a. CentraGruppen, Agra Holding og Agasti Holding. Han har tidligere hatt toppstillinger i en rekke norske selskaper. Aukner har en MBA fra Handelshøjskolen i København og er autorisert finansanalytiker – den norske versjonen av AFA. Aukner er norsk statsborger og bor i Oslo. Aukner er et uavhengig styremedlem. Morten E. Astrup, styremedlem (født 1975) Astrup er founding partner og CIO i Storm Capital Management Ltd. og har 20 års erfaring med kapitalforvaltning. Han har spesialisert seg på alternative investeringer, private equity og eiendom. Han var administrerende direktør og medgrunnlegger av det norske hedgefondet Ørn Norden. Han har vært finansrådgiver ved både institusjoner og “family offices” i Europa, og han har hatt styreverv i flere internasjonale selskaper. Astrup har master i økonomi og ledelse (siviløkonom) fra Handelshøyskolen BI v/City University London. Astrup er norsk statsborger og bor i London. Kim Mikkelsen, styremedlem (født 1968) Kim Mikkelsen er investor og styremedlem i flere finans- og internettselskaper. Gjennom hans selskaper Strategic Capital og Strategic Venture Capital investerer han i små og mellomstore bedrifter. Gjennom Strategic Capital var han en majoritetsaksjonær og CIO i Nordic Asset Management, et dansk forvaltningsselskap som han startet i 2003, og som vokste til GBP 400 millioner under forvaltning før det i 2009 ble oppkjøpt av PFA Pension, Danmarks nest største pensjonsfond i 2009. Han har hatt flere lederposisjoner i investeringsbanker i London og København. Mikkelsen er en dansk statsborger, og er er et uavhengig styremedlem. 12 STORM REAL ESTATE ASA Nini Høegh Nergaard, styremedlem (født 1972) Nergaard er for tiden styremedlem i Norwegian Car Carriers ASA og styreleder i OPAK AS, i tillegg til styremedlemsvervet i Storm Real Estate ASA. Mellom 1998 og 2005 var hun ansatt som finansanalytiker i Handelsbanken Capital Markets i Oslo. Nergaard er jurist fra Universitetet i Oslo, der hun studerte mellom 1992 og 1998. Hun er norsk statsborger og bor på Snarøya. Nergaard er et uavhengig styremedlem. Fredrikke Aaeng, styremedlem (født 1976) Aaeng er seniorrådgiver i Eierskapsavdelingen i Nærings- og handelsdepartementet. Der arbeider hun med rekruttering til styrene i statlig eide selskaper. Hun har tidligere vært headhunter med hovedfokus på bank/ finans/ eiendom, sist hos Capus AS og har styreerfaring siden 2007. Tidligere erfaring inkluderer senior sales manager strukturerte produkter hos Nordea Bank Norge (2004–2007), associate hos JP Morgan London (Oslo) (2002–2004) og trader hos Norges Bank Investment Management i Oslo (2000–2001). Aaeng har en Bachelor of Science (Hons) i Business Administration fra University of Bath, England, der hun studerte fra 1995 til 2000. Aaeng er norsk statsborger og bor i Oslo. Aaeng er et uavhengig styremedlem. Christopher W. Ihlen, varamedlem (født 1968) Ihlen er administrerende direktør i Kevlar AS og sitter for tiden i styret i 16 norske selskaper, bl.a. Solist Investor AS og Vika Eiendomsforvaltning AS. Investering i og forvaltning av næringseiendommer er hovedaktiviteten i de fleste av de selskapene han er involvert i. Han har jobbet med kjøp og salg samt forvaltning av eiendom siden 1997. Han har jobbet i Neas og vært partner i NAI First Partners. Ihlen er jurist fra Universitetet i Oslo, der han studerte mellom 1991 og 1997. Ihlen er norsk statsborger og bor i Oslo. Ihlen er uavhengig varamedlem. Forholdet mellom styret, selskapet og den operative ledelsen blir regulert av den gjeldende forvaltningsavtalen mellom Storm Real Estate og Storm Capital Management Ltd. Utvalg for godtgjørelse og selskapsstyring Utvalget for godtgjørelse og selskapsstyring gir styret forslag om kompensasjon til ledelsen og går igjennom retningslinjene og prosedyrene for selskapsstyring, herunder for retningslinjer for håndtering av innsideinformasjon. Komiteen har to medlemmer, Nini Høegh Nergaard (leder) og Christopher W. Ihlen. Utvalget hadde to møter i 2012. Styret skal • fastsette den strategiske retningen for Storm Real Estate og overvåke ledelsens prestasjoner innenfor dette rammeverket • sørge for at det er nok ressurser tilgjengelig til at man kan nå målene • godkjenne og kontrollere regnskap og kapitalforvaltning • godkjenne og kontrollere arbeidet med å nå forretningsmålene • sørge for at alle nødvendige lovpålagte konsesjoner er på plass, og at det gjennomføres tiltak for å sørge for at loven blir etterlevd • sørge for at selskapet har adekvate risikostyringsprosedyrer • sørge for at selskapet har egnede strukturer for eierstyring og selskapsledelse, herunder standarder for etisk atferd og en kultur for bedrifts- og samfunnsansvar • sørge for at styret til enhver tid har den kompetansen som skal til for at det skal kunne tilpasse seg selskapets skiftende behov Styret har etablert to komiteer, revisjonsutvalget og utvalget for godtgjørelse og selskapsstyring. Begge komiteene forbereder saker for styret. Revisjonsutvalg Revisjonsutvalget er et forberedende organ innen styrets kontrollfunksjon, med hensyn til økonomistyring og ekstern revisjon, og støtter styret i administrasjonen og utøvelsen av styrets ansvar for tilsyn i henhold til • den norske allmennaksjeloven og norsk verdipapirlovgivning • den norske regnskapsloven og relatert lovgivning • gjeldende standarder for noterte selskaper på Oslo Børs Revisjonsutvalget består av Kim Mikkelsen, Fredrikke Aaeng og Stein Aukner. Også daglig leder er til stede på møtene i utvalget. Komiteen ble etablert i forbindelse med børsnoteringen i juli 2010 og hadde fem møter i 2012. ÅRSRAPPORT 2012 13 ÅRSBERETNING 2012 Godtgjørelse til styret Godtgjørelsen til styremedlemmene fastsettes årlig av den ordinære generalforsamlingen. På selskapets ordinære generalforsamling i 2012 ble godtgjørelsen for det foregående året satt til NOK 250 000 for styrets leder og NOK 125 000 for styremedlemmene. Morten E. Astrup, partner i Storm Capital Management Ltd, mottar ikke honorar for sitt arbeid som styremedlem. I tillegg ble det fastsatt NOK 40 000 i honorar for medlemmene i revisjonsutvalget. Godtgjørelse til Storm Capital Management Ltd. Storm Capital Management Ltd. mottar et forvaltningshonorar på to prosent av selskapets egenkapital pr. år som godtgjørelse for forvaltningen av Storm Real Estate. Beløpet inkluderer lønn til ledelsen, reiseutgifter og kontorer utenfor Russland. Transaksjoner med Storm Capital Management blir beskrevet mer utfyllende i noter til årsregnskapet. Det er ikke noe suksessbasert honorar. Investor relations Styret er opptatt av å rapportere økonomiske resultater og annen relevant informasjon på en åpen måte og i samsvar med kravet om likebehandling av alle aksjonærer og deltagere i verdipapirmarkedet. Det er selskapets mål å sørge for at markedet til enhver tid er i besittelse av riktig, klar og rettidig informasjon om selskapets virksomhet. Dette er avgjørende for effektiv prising av aksjen og for markedets tillit til selskapet. Selskapet tar også sikte på å sørge for at dets virksomhet blir fulgt med på av verdipapiranalytikere. Selskapet har etablert en investor relations-stilling for kontakt med aksjonærer og praktiserer en åpen investor relationspolitikk. All informasjon som offentliggjøres, vil foreligge på både norsk og engelsk, slik at informasjonen blir tilgjengelig for både norske og utenlandske investorer. Overtagelser Det er ingen hindre mot overtagelser i Storm Real Estates vedtekter. Revisor Konsernets revisor er Ernst & Young. Revisoren deltar på det styremøtet der årsregnskapet blir godkjent. Revisoren deltar også på relevante møter i revisjonsutvalget minst én gang i året. Revisor har alenemøte med styret uten ledelsen tilstede én gang i året. Revisjonshonoraret rapporteres årlig til den ordinære generalforsamlingen. Selskapets drift Konsolidert konsernregnskap Det russiske markedet er et komplekst marked med høyere risiko enn vestlige land, men potensielt også høyere avkastning. Styret har vært tilfreds med selskapets to bygninger i Russland, som har gitt gode resultater og kontantstrøm. Konsernregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med internasjonale regnskapsstandarder (IFRS) som vedtatt av EU. De samme regnskapsprinsippene er fulgt av alle enheter i konsernet for alle perioder. Alle tall i denne beretningen er i USD med mindre annet er spesifisert. Finansiering av eiendom har vært mer utfordrende etter de siste års turbulens i bankmarkedet. Investeringer gjennom kjøp av verdipapirer i allerede etablerte selskaper er således blitt mer aktuelt for Storm Real Estate. I 2012 vedtok styret en strategiendring som åpner for investeringer også innenfor EØS-området. Strategiendringen burde åpne for flere attraktive investeringsmuligheter som kan bidra til ytterligere verdiskapning for selskapets aksjonærer. Gjennom det siste året har selskapet benyttet dette utvidede mandatet til blant annet å investere i eiendom i Danmark, via en større aksjepost i et dansk børsnotert selskap, TK Development A/S. Resultatregnskap Selskapet har i gjennom flere år hatt betydelige likvide midler, og har derfor valgt en aktiv forvaltningsstrategi for disse midlene. Store deler av likvide midler er løpende plassert i høyrentepapirer enten direkte eller gjennom Storm Bond Fund. Konsernets forvaltning av likvide midler via aksjer, fond og andre verdipapirer har bidratt med 2,6 millioner. Av dette er 3,8 millioner resultat fra Storm Bond Fund og egeneide obligasjoner, mens selskapet har hatt et tap på 1,2 millioner fra aksjeinvestering i andre eiendomsselskaper. Avkastningen på forvaltningen av likvide midler medtatt avkastning på aksjer, fond og verdipapirer, har vært 2,6 millioner i 2012. Utenom investering i eiendomsaksjer, som har gitt et tap på 1,2 millioner i perioden, har øvrig likviditetsplassering hatt en avkastning på 3,8 millioner i 2012. Utviklingen i finansmarkedene de siste årene viser at det er økt risiko knyttet til finansinvesteringer. Selskapet søker å kontrollere og minimere denne risikoen blant annet gjennom aktiv forvaltning. Våre bygg var fullt utleide per 31. desember 2012. Høsten 2012 meddelte LLC Gazprom Tsentrremont, selskapets største leietaker, at de ønsket å inngå forhandlinger om å flytte ut av Gasfield-bygget innen nyttår 2012. Noen måneder senere la de likevel flytteplanene på hold og Gazprom Tsentrremont er nå knyttet til leieavtale fram til april 2014. Selskapet betalte et utbytte på 1,50 kr per aksje i 2011 og 2012, og styret innstiller på utbytte på 1,00 kr per aksje i år. Styret er tilfreds med de siste års resultater under administrasjon av Storm Capital Management Ltd. Som et resultat av dette vil styret, i henhold til fullmakt fra selskapets generalforsamling, inngå avtale om forlengelse av managementavtalen med Storm Capital Management. Den forlengede avtalen vil være en rullerende 2-årig avtale med ellers tilsvarende betingelser. Selskapet har arbeidet med flere større investeringer i året som gikk, dessverre uten tilfredsstillende resultat i form av gjennomført transaksjon. 14 STORM REAL ESTATE ASA Konsernet hadde et totalresultat på 7,0 millioner i 2012 (2011: 9,6 millioner), hvorav driftsresultat (NOI) fra eiendommene er på 9,6 millioner (2011: 8,7 millioner). Det er 9,6% høyere enn i 2011, som et resultat av både økte leieinntekter og reduserte kostnader knyttet til driften av byggene. Byggene er verdiregulert med 3,4 millioner i år (2011: 13,4 millioner) i tråd med verdsettelsesmodeller innhentet fra uavhengig verdivurderer. Leieøkning og mer kostnadseffektiv drift har bidratt til økning av byggenes verdi. Balanse Verdi av eiendommer utgjør 102,7 millioner (2011: 99,3 millioner). Verdien av investeringen i Storm Bond Fund utgjør 19,0 millioner per 31. desember 2012 (2011: 16,0 millioner). Bankinnskudd er 15,1 millioner (2011: 14,0 millioner). Konsernet har finansiert de to byggene i Russland via banklån på til sammen 47,6 millioner (2011: 49,2 millioner, som utgjør 46% av byggenes verdi på balansedagen (2011: 50%). Konsernet har en bokført forpliktelse knyttet til sikringsderivater (rentesikring og valutasikring) på 5,4 millioner kroner (2011: 3,2 millioner). Konsernets egenkapitalandel er 56%, som er en liten forbedring fra 55% foregående år. Dette er etter et utbytte på 1,50 kr per aksje (utgjør USD 4,9 millioner). Kontantstrøm Konsernet hadde en kontantstrøm før endringer i arbeidskapital på 6,4 millioner (2011: 4,4 millioner). Investeringsaktiviteter medførte en netto utbetaling på 4,6 millioner (2011: 5,7 millioner), primært knyttet til handel i egeneide obligasjoner samt salg av aksjene i Eastern Property Holdings Ltd og kjøp av aksjene i TK Development A/S. Finansieringsaktiviteter medførte utbetaling av netto 9,8 millioner (2011: 2,3 millioner), hvorav 4,9 millioner er tilknyttet lånefinansiering i form av renter og avdrag (2011: 4,1 millioner) og 4,8 millioner er tilknyttet utdeling av utbytte (2011: 4,6 millioner). ÅRSRAPPORT 2012 15 Regnskapet for Storm Real Estate ASA Fremtidsutsikter for konsernet Finansiell risiko og risikostyring Personale, HMS og miljø Årets resultat er på 2,9 milloner sammenlignet med 6,5 millioner i 2011. Morselskapets resultat er marginalt høyere for 2012 enn for 2011 med 2,6 millioner (2011: 2,5 millioner). Inntektene til morselskapet kommer i all hovedsak fra renteinntekter på utlån til øvrige selskaper i konsernet. Disse inntektene utgjorde 12,3 millioner i 2012 (2011: 12,3 millioner). Selskapet har langsiktige lån til datterselskaper på 75,7 millioner (2011: 75,7 millioner), samt øvrige fordringer på datterselskap på 49,8 millioner (2011: 53,5 millioner). Begge byggene i Moskva og St Petersburg er fullt utleide. Eksisterende leieforhold anses som solide, men etter de signaler selskapet har mottatt fra hovedleietaker i Gasfieldbygget er det muligheter for at det blir en endring i 2014. Markedet for utleie av kontoreiendom i Moskva og St Petersburg er sterkt og mulighetene for utleie til eventuelt nye leietakere anses som gode. Visse risikofaktorer kan ha en negativ innvirkning på Storm Real Estate, herunder finansiell risiko, risiko i forbindelse med selskapets drift samt markedsrisiko. Dersom en eller flere av disse risiko- eller usikkerhetsfaktorene skulle oppstå, vil selskapets virksomhet, driftsresultat og soliditet kunne påvirkes på en vesentlig og negativ måte. I tillegg er selskapet utsatt for renterisiko, kreditt-, likviditets- og valutarisiko. Konsernets risiki er beskrevet i nærmere detalj i konsernregnskapets note 4 Finansiell risikostyring. Morselskapet har ingen ansatte, og datterselskapene har seks ansatte i Russland, hvorav tre er kvinner. Det ble ikke rapportert arbeidsrelaterte ulykker i 2012. Selskapet virksomhet er ikke av slik karakter at den forurenser det ytre miljøet i vesentlig grad. Styret forventer at investeringer i Russland kan gi god avkastning også i framtiden. Etterspørselen etter attraktive næringseiendommer er god, det er vekst i den russiske økonomien og konsernet er med sin erfaring og tilstedeværelse godt posisjonert for å drifte investeringene i Russland på en god måte. Styret anser at det russiske markedet er svært komplekst med høyere iboende risiko sammenlignet med andre vestlige land. Derfor valgte styret i februar 2012 å utvide det geografiske investeringsområdet til å også omfatte EØS-området. Forutsetning om fortsatt drift Selskapet søker å begrense virkningen av renterisiko ved å opprette/inngå fastrenteavtaler eller å benytte rentesikring der dette anses som fordelaktig eller påkrevet som et vilkår for å sikre finansiering. Valutarisiko begrenses ved å kontinuerlig vurdere eksponeringen til andre valutaer enn USD. Valutasikring gjennomføres normalt samtidig som etablering av eksponering mot andre valutaer. Selskapet kan innenfor sitt strategiområde søke eksponering mot eiendom indirekte, via investering i aksjer og obligasjoner i andre eiendomsselskaper. Dette har selskapet gjort i 2012 via blant annet å ha kjøpt en større post i et dansk eiendomsselskap. Storm Real Estate er derfor et investeringsselskap med fokus på eiendom, mer enn et tradisjonelt eiendomsselskap. I henhold til regnskapslovens § 3-3a bekrefter styret at årsoppgjøret for 2012 er avlagt under forutsetning om fortsatt drift og at forutsetningen er tilstede. Resultatdisponering Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet: - Avsatt til utbytte USD 3,454 millioner - Overført fra annen egenkapital USD 0,511 millioner - Til sammen USD 2,943 millioner Fri utdelbar egenkapital i Storm Real Estate ASA er USD 59,683 millioner. Konsernet har betydelige likvide midler tilgjengelig. Det betyr at man er godt posisjonert for å kunne agere på investeringsmuligheter, men styret søker også å dele tilbake midler til aksjonærene og foreslår for generalforsamlingen et utbytte på 1,00 kr per aksje. Oslo, 21. mars 2013 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA Målsetting for avkastning Konsernets virksomhet anses å ha en noe høyere risiko enn tradisjonelle eiendomsselskaper. I lys av dette er styrets målsetting til egenkapitalavkastning på 10% årlig over tid. Stein Aukner Styreleder Morten E. Astrup Styremedlem Nini E.H. Nergaard Styremedlem Kim Mikkelsen Styremedlem Fredrikke Aaeng Styremedlem Einar Pedersen Daglig leder Egne aksjer I februar 2012 slettet selskapet 1.881.112 egne aksjer. Etter dette har selskapet igjen muligheten til å kjøpe tilbake opptil 10% av egne aksjer. Kjøp av egne aksjer på priser betydelig lavere enn bokført EK per aksje vil også virke positivt for de gjenværende aksjonærene. 16 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 17 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN KONSOLIDERT BALANSE Storm Real Estate konsern per 31. desember Note Alle tall i 000 USD KONSOLIDERT OPPSTILLING TOTALRESULTAT Storm Real Estate konsern for perioden 1. januar - 31. desember Alle tall i 000 USD EIENDELER Anleggsmider Investeringseiendom 6 102.700 99.300 Anlegg og utstyr 8 21 42 Finansielle derivater 10 49 1.219 Sum anleggsmidler 102.772 100.561 Note 20122011 Leieinntekter fra eiendommer 6 Sum driftsinntekter 12.580 12.580 Driftskostnader eiendommer 6 Personalkostnader 14 Andre driftskostnader 13 Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendommer 6 Sum driftsresultat Finansinntekter 12 Finanskostnader 12 Netto valutainntekt/kostnad 12 Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad 16 Periodens resultat 11.780 11.780 2.998 707 2.866 6.571 3.039 773 3.000 6.813 6.009 4.967 -2.238 3.771 19.706 24.673 2.971 3.085 -4.863 -6.478 -196 254 -2.088 -3.139 1.683 21.534 3735.817 1.310 15.717 Andre inntekter og kostnader: Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap 1.156 Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering -116 Omregningsdifferanser 4.624 Sum andre inntekter og kostnader etter skatt 5.664 Periodens totalresultat 31.12.2012 31.12.2011 Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Ordinært resultat per aksje (USD) 18 Totalresultat per aksje (USD) 6.974 -1.135 114 -5.098 -6.120 9.597 19.203.659 20.345.425 0,07 0,77 0,36 0,47 Omløpsmidler Finansielle investeringer 10 25.485 28.034 Andre fordringer 11 656 1.121 Kontanter og kontantekvivalenter 10 15.099 14.043 Sum omløpsmidler 41.240 43.197 SUM EIENDELER 144.013 143.758 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Aksjekapital 1.2961.422 Overkurs 21.03621.036 Pålydende egne aksjer -1 -134 Annen innskutt egenkapital 61.734 61.731 Sum innskutt egenkapital 84.065 84.055 Annen egenkapital Annen egenkapital -3.346 Sum annen egenkapital -3.346 -5.325 -5.325 SUM EGENKAPITAL 80.718 78.731 Gjeld Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner 10 44.954 47.475 Utsatt skatt 17 5.702 6.523 Finansielle derivater 10 5.392 3.193 Annen langsiktig gjeld 95 66 Sum langsiktig gjeld 56.142 57.257 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 10 589188 Betalbar skatt 445 69 Lån fra kredittinstitusjoner 10 2.606 1.765 Annen kortsiktig gjeld 15 3.512 5.750 Sum kortsiktig gjeld 7.153 7.772 Sum gjeld 63.295 65.029 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 144.013 143.758 Oslo, 21. mars 2013 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA 18 STORM REAL ESTATE ASA Stein Aukner Styreleder Morten E. Astrup Styremedlem Nini E.H. Nergaard Styremedlem Kim Mikkelsen Styremedlem Fredrikke Aaeng Styremedlem Einar Pedersen Daglig leder ÅRSRAPPORT 2012 19 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN KONSOLIDERT KONTANTSTRØMOPPSTILLING Storm Real Estate konsern KONSOLIDERT OPPSTILLING AV ENDRINGER I KONSERNETS EGENKAPITAL Storm Real Estate konsern for perioden 1. januar - 31. desember Alle tall i 000 USD Note 20122011 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 1.683 21.534 Justering for: avskrivninger 8 28 27 endring virkelig verdi investeringseiendom 6 2.238 -19.706 finansinntekter 12 -2.971 -1.757 finanskostnader 12 4.863 5.150 netto valutakursendringer 12 565 -894 Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital 6.405 4.355 Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer 466 -777 leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 436 -683 betalte skatter -1.033 -762 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 6.275 2.134 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto finansielle investeringer 4.099 4.907 Kortsiktig plassering av likvide midler -5 0 Mottatte renter 511 792 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 4.605 5.699 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Opptak av nye lån 10 0 12.000 Nedbetaling av lån 10 -1.718 -1.364 Netto kjøp av egne aksjer -47 -4.569 Endring i annen langsiktig gjeld 0 -98 Utbetalt utbytte -4.816 -5.621 Betalte renter -3.229 -2.701 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -9.809 -2.353 Netto endring i kontanter og likvider 1.071 5.480 Åpningsbalanse kontakter og likvider 10 14.043 8.575 Valutaendring på IB kontanter og likvider -14 -12 Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 10 15.099 14.043 Herav bundne kontanter og likvide midler 372 372 20 STORM REAL ESTATE ASA for perioden 1. januar - 31. desember Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egne aksjer Opptjent egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar 2011 1.55621.03665.719 -134 -1.191 -7.66679.323 Netto kjøp av egne aksjer -126 -4.444 -4.569 Sletting av egne aksjer -134 126 8 0 Periodens resultat 15.718 15.718 Utbytte-3.988-1.633-5.621 Andre inntekter og kostnader -6.120 -6.120 Sum -134 0-3.988 0 9.649-6.120 -593 31. desember 2011 1.42221.03661.731 -134 8.459-13.78478.731 1. januar 2012 1.42221.03661.731 -134 8.459-13.78478.729 Avrundingsforskjeller fra til tidligere år 1 3 -1 -2 1 Netto kjøp av egne aksjer -1 -46 -47 Sletting av egne aksjer -127 134 -8 0 Periodens resultat 1.310 1.310 Utbytte -4.940 -4.940 Andre inntekter og kostnader 5.664 5.664 Sum -126 0 3 132-3.6835.6621.989 31. desember 2012 1.29621.03661.734 -1 4.776 -8.12280.718 ÅRSRAPPORT 2012 21 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN IAS 32 Finansielle instrumenter – presentasjon NOTER STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 1. Generell informasjon Storm Real Estate ASA (heretter “Storm Real Estate”, “Selskapet” eller “Konsernet”) er et eiendomsinvesteringsselskap som investerer i utleieeiendommer samt verdipapirer med eiendomseksponering i Russland og EØS-området. Selskapet ble stiftet 2. januar 2007 og er et allmennaksjeselskap. Selskapet er stiftet og hjemmehørende i Oslo med forretningskontor i Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. Porteføljen av kontorbygninger består av en bygning i Moskva og en bygning i St. Petersburg. Selskapet er børsnotert på Oslo Børs, ticker STORM. Konsernregnskapet har blitt godkjent for utstedelse av selskapets styre den 21. mars 2013. Aksjonærene har adgang til å endre det konsoliderte årsregnskapet på ordinær generalforsamling som blir avholdt 14. mai 2013. NOTE 2. Grunnlag for utarbeidelse 2.1 Generelt Konsernregnskapet for Storm Real Estate ASA er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som utstedt av International Accounting Standards Board (IASB) og vedtatt av EU i samsvar med den norske Regnskapsloven. Morselskapets årsregnskap er presentert i samsvar med en forenklet versjon av IFRS i samsvar med den norske Regnskapsloven. Årsregnskapene til datterselskapene er utarbeidet for den samme rapporteringsperioden som morselskapet, og anvendelsen av regnskapsprinsipper er konsistent. Konsernregnskapet er utarbeidet med utgangspunkt i historisk kost prinsippet, med unntak av investeringseiendom, finansielle kontrakter og finansielle eiendeler og forpliktelser som alle er vurdert til virkelig verdi. Utarbeidelsen av årsregnskapet i overensstemmelse med IFRS krever bruk av visse kritiske regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen utøver vurderingsevne i prosessen med å anvende konsernets regnskapspraksis. Områdene som involverer en høyere grad av skjønnsmessig vurdering eller kompleksitet, eller områder hvor antagelser og estimater har vesentlig betydning for konsernregnskapet er oppført særskilt. Konsernregnskapet er presentert i USD og alle verdier er avrundet til nærmeste tusen ($000), om ikke annet er oppgitt. 2.2 Endringer i regnskapsprinsipper og opplysninger (a) Nye og endrede standarder tatt i bruk av konsernet Det er ingen nye eller endrede IFRSer eller IFRICfortolkninger som er trådt i kraft for 2012-årsregnskapet som er vurdert å ha eller forventet å få en vesentlig påvirkning på konsernet. 22 STORM REAL ESTATE ASA (b) Standarder, endringer og fortolkninger til eksisterende standarder Konsernet har ikke valgt tidlig anvendelse av noen nye eller endrede IFRSer eller IFRIC-fortolkninger. Standardene og fortolkningene som er vedtatt frem til tidspunkt for avleggelse av konsernregnskapet, men hvor ikrafttredelsestidspunkt er frem i tid er oppgitt under. Konsernets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet, under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av konsernregnskapet. IFRS 9 Finansielle Instrumenter IFRS 9 slik den er publisert per i dag, reflekterer første fase av IASBs arbeid med å erstatte dagens IAS 39, og gjelder klassifikasjon og måling av finansielle eiendeler og forpliktelser slik disse er definert i IAS 39. Initialt skulle standarden tre i kraft for regnskapsår som startet 1. januar 2013 eller senere, men endringer i IFRS 9 vedtatt i desember 2011, utsatte ikrafttredelsestidspunktet fram til 1. januar 2015. Senere faser av dette prosjektet er relatert til regnskapsføring av sikringsforhold og nedskrivning av finansielle eiendeler. Konsernet planlegger å anvende IFRS 9 når standarden trer i kraft og er godkjent av EU, så langt det er relevant for konsernet. IAS 1 Presentasjon av finansregnskap Endringene i IAS 1 innebærer at postene i oppstillingen over andre inntekter og kostnader (OCI) skal grupperes i to kategorier. Poster som kan bli reklassifisert til resultatet på et fremtidig tidspunkt (for eksempel netto gevinst ved sikring av nettoinvestering, omregningsdifferanser ved omregning av utenlandsk virksomhet til presentasjonsvaluta, netto endring i kontantstrømsikring og netto gevinst eller tap på finansielle eiendeler klassifisert som tilgjengelig for salg) skal presenteres separat fra poster som aldri vil bli reklassifisert (for eksempel, aktuarmessige gevinster og tap knyttet til ytelsesbaserte pensjonsordninger). Endringene har kun betydning for presentasjon, og har ingen påvirkning på konsernets finansielle stilling eller resultat. Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. juli 2012 eller senere, og vil derfor implementeres i konsernets første årsregnskap etter ikrafttredelse. IAS 12 Inntektsskatt Endringen i IAS 12 innebærer at utsatt skatt på investeringseiendommer målt til virkelig verdi under IAS 40 Investeringseiendommer i utgangspunktet skal fastsettes basert på en forventning om at eiendelen vil bli gjenvunnet ved salg (og ikke bruk). Forventningen kan gjendrives dersom to nærmere angitte kriterier er oppfylt. Innenfor EU/EØS området gjelder endringene med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere. Konsernet har ikke vurdert den fulle innvirkning av IAS 12. Konsernet planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, så langt det er relevant for konsernet. IAS 32 er endret for å klargjøre innholdet i “currently has a legally enforceable right to set-off” og også klargjøre anvendelsen av IAS 32s motregningskriterier for oppgjørssystemer som eksempelvis clearing house-systemer som anvender mekanismer for bruttooppgjør som ikke skjer samtidig (simultaneously). Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2014 eller senere. Konsernet anser at endringen foreløpig ikke vil være relevant for konsernets regnskaper, men planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, hvis den senere blir relevant for konsernet. IFRS 7 Finansielle instrumenter – opplysninger Endringene innebærer at foretak plikter å gi opplysninger om motregningsrettigheter og relaterte avtaler (for eksempel sikkerhetsstillelser). Opplysningene skal gi brukerne av regnskapet nyttig informasjon for å evaluere effekten av motregningsavtaler på konsernets finansielle stilling. De nye notene er påkrevd for alle innregnede finansielle instrumenter som er nettopresentert i samsvar med IAS 32 Finansielle instrumenter – presentasjon. Opplysningskravene omfatter også innregnede finansielle instrumenter som er underlagt en ”enforcable master netting arrangement” eller tilsvarende avtale, uavhengig av om de er nettopresentert i samsvar med IAS 32. Endringene vil ikke påvirke konsernets finansielle stilling eller resultat. Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere. Konsernet anser at endringen foreløpig ikke vil være relevant for konsernets regnskaper, men planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, hvis den senere blir relevant for konsernet. IFRS 10 Consolidated Financial Statements; og IAS 27 Separate Financial Statements IFRS 10 erstatter de delene av IAS 27 Konsernregnskap og separate finansregnskap som omhandler konsoliderte regnskaper, og SIC-12 Konsolidering – foretak med særskilt formål. IFRS 10 bygger på én enkelt kontrollmodell som skal anvendes for alle enheter inkludert foretak med avgrenset formål (SPE). Endringene som er introdusert i IFRS 10 fordrer at ledelsen utøver vesentlig grad av skjønn for å avgjøre hvilke enheter som kontrolleres av morforetaket, hvor alle enheter som kontrolleres skal konsolideres. Dette har medført at konsernet har evaluert hvilke foretak som skal konsolideres etter IFRS 10, og sammenlignet med gjeldende IAS 27. Innholdet i kontrollbegrepet er noe endret fra IAS 27. Avgjørende for om selskaper skal konsolideres etter IFRS 10 er om det foreligger kontroll. Kontroll foreligger når investoren har makt over investeringsobjektet; er utsatt for, eller har rettigheter til variabel avkastning fra investeringsobjektet; og evne til å bruke makt til å styre de aktiviteter hos investeringsobjektet som i vesentlig grad påvirker avkastningen. Innenfor EU/EØS området gjelder IFRS 10 med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2014 eller senere. Konsernet anser at endringen foreløpig ikke vil være relevant for konsernets regnskaper, men planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, hvis den senere blir relevant for konsernet. Endringer i IFRS 10, IAS 27 og IFRS 12 relatert til Investment Entities Endringene i IFRS 10 innebærer at foretak som oppfyller definisjonen av investeringsenhet ikke lenger skal konsolidere sine datterselskaper. Med ett unntak, datterselskap som utfører investeringsrelaterte tjenester til investeringsenheten, skal konsolideres inn. Øvrige investeringer i datterselskap, felles virksomhet og tilknyttede foretak skal innregnes til virkelig verdi med verdiendringer over resultatet. Investeringsenheter som er forpliktet til å innregne alle sine datterselskaper til virkelig verdi med verdiendringer over resultatet etter IFRS 10, presenterer det separate finansregnskapet som sitt eneste regnskap. Noteopplysningskrav er utvidet. Endringene trer i kraft med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2014 eller senere, men EU har, foreløpig ikke godkjent endringene. Konsernet har ikke vurdert den fulle innvirkning av endringene. Konsernet planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, så langt det er relevant for konsernet. IFRS 12 Disclosure of Interests in Other Entities IFRS 12 gjelder for foretak som har interesser i datterselskaper, felleskontrollert virksomhet, tilknyttede foretak, eller ikke-konsoliderte strukturerte enheter (structured entities). IFRS 12 erstatter opplysningskrav som tidligere fulgte av IAS 27 Konsernregnskap og separat finansregnskap, IAS 28 Investeringer i tilknyttede foretak, og IAS 31 Andeler i felleskontrollert virksomhet. I tillegg introduseres det en rekke nye opplysningskrav. Endringene har ikke betydning for konsernets finansielle stilling eller resultat. Innenfor EU/ EØS området gjelder IFRS 12 med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2014 eller senere. Konsernet har ikke vurdert den fulle innvirkning av endringene. Konsernet planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, så langt det er relevant for konsernet. IFRS 13 Fair Value Measurement Standarden angir prinsipper og veiledning for måling av virkelig verdi for eiendeler og forpliktelser som andre standarder krever eller tillater målt til virkelig verdi. IFRS 13 gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere. Konsernet har vurdert at det ikke forventes endringer i resultat og egenkapital som følge av implementering av standarden, men at standarden vil medføre opplysningskrav. Konsernet anvender standarden fra ikrafttredelse. Årlig forbedringsprosjekt 2009-2011 IAS 1 Presentasjon av finansregnskap Endringene i IAS 1 innebærer en klargjøring forskjellen mellom frivillige sammenligningstall og minimumskravene. Vanligvis vil presentasjon av foregående periodes sammenligningstall oppfylle minimumskravene. Endringene har ikke betydning for konsernets finansielle stilling eller resultat. Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere, men EU har ikke godkjent endringene. IAS 16 Eiendom, anlegg og utstyr Endringen innebærer en presisjon om at vesentlige reservedeler og vedlikeholdsutstyr som oppfyller definisjonen av eiendom, anlegg og utstyr ikke er varelager. Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere, men EU har ikke godkjent endringene. Konsernet har ikke vurdert den fulle innvirkning av endringene. Konsernet planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, så langt det er relevant for konsernet. ÅRSRAPPORT 2012 23 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN IAS 32 Finansielle instrumenter, Presentasjon Endringen innebærer en klargjøring av inntektsskatt som stammer fra utdeling til eiere av egenkapitalinstrumenter skal regnskapsføres i samsvar med IAS 12. Endringene gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2013 eller senere, men EU har ikke godkjent endringene. Konsernet har ikke vurdert den fulle innvirkning av endringene. Konsernet planlegger å anvende standarden når standarden trer i kraft, så langt det er relevant for konsernet. For øvrig er det ingen andre IFRSer eller IFRIC-fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å ha en vesentlig påvirkning på regnskapet. 2.3 Grunnlag for konsolidering og virksomhetssammenslutninger Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier, enten direkte eller indirekte, mer enn 50 % av de stemmeberettigede aksjer i selskapet. Effekten av eventuelle eksisterende stemmerettigheter som følge av opsjoner som kan utøves inngår i vurderingen av kontroll. Konsernet vurderer også om det foreligger kontroll der man ikke har mer enn 50% av stemmerettene, men likevel i praksis er i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer. Selskapene inngår i konsernregnskapene fra det tidspunkt konsernet erverver kontroll over selskapet. På tilsvarende måte fraregnes selskapet fra konsernregnskapet når kontrollen over selskapet er opphørt. Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter overtakelsesmetoden. Vederlag som er ytt måles til virkelig verdi av overførte eiendeler, pådratte forpliktelser og utstedte egenkapitalinstrumenter. Inkludert i vederlag er også virkelig verdi av alle eiendeler eller forpliktelser som følge av avtale om betinget vederlag. Utgifter knyttet til virksomhetssammenslutninger kostnadsføres når de påløper. Identifiserbare eiendeler, og gjeld regnskapsføres til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Ikke-kontrollerende eierinteresser i det oppkjøpte foretaket måles fra gang til gang enten til virkelig verdi, eller til sin andel av det overtatte foretakets nettoeiendeler. Når virksomhet erverves i flere trinn skal eierandel fra tidligere kjøp verdsettes på nytt til virkelig verdi på kontrolltidspunktet med resultatføring av verdiendringen. Betinget vederlag måles til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Etterfølgende endringer i virkelig verdi av det betingede vederlaget skal i henhold til IAS 39 resultatføres eller føres som en endring i andre inntekter og kostnader dersom det betingede vederlaget klassifiseres som en eiendel eller gjeld. Det foretas ikke ny verdimåling av betingede vederlag klassifisert som egenkapital, og etterfølgende oppgjør føres mot egenkapitalen. Konserninterne transaksjoner, mellomværender og urealisert fortjeneste og tap mellom konsernselskaper elimineres. Regnskapene til datterselskapene omarbeides når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. 24 STORM REAL ESTATE ASA 2.4 Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Det konsoliderte konsernregnskapet presenteres i USD som også er morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta og poster inkludert i resultatregnskapet i hvert selskap er målt i selskapets funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er valutaen innenfor det primære økonomiske miljøet der foretaket driver sin virksomhet. Transaksjoner i utenlandsk valuta er bokført i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonsdato. Pengeposter i utenlandsk valuta er omregnet til funksjonell valuta på balansedagen. Alle valutaomregninger er tatt over resultatregnskapet. I konsernregnskapet er omregningsdifferanser som knytter seg til nettoinvesteringer inkludert i andre inntekter og kostnader inntil avhendelse av nettoinvesteringen hvorpå de blir innregnet i resultatregnskapet. Skattekostnad knyttet til omregningsdifferanser på slike poster blir innregnet i andre inntekter og kostnader. Ikke-pengeposter som er målt i historisk kost i en utenlandsk valuta er omregnet ved bruk av valutakurs på dato for den initielle transaksjonen. Ikke-pengeposter til virkelig verdi i utenlandsk valuta er omregnet ved bruk av valutakurs på balansedagen. Eiendeler og gjeld for utenlandske virksomheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, og resultatposter knyttet til disse er omregnet med gjennomsnittskurs per kvartal. Omregningsdifferanser som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes som andre inntekter og kostnader. Ved avhending av en utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. 2.5 Segmentinformasjon Selskapet presenterer ikke segmentinformasjon. Selskapet ser ikke på risiko og avkastning fra de geografiske forskjellene som store nok til å bli vurdert som separate virksomhetssegmenter etter IFRS 8. Se forøvrig note 6 for nærmere informasjon om geografiske områder og viktige kunder. NOTE 3. Sammendrag av vesentlige regnskapsprinsipper 3.1 Investeringseiendommer Investeringseiendommer består av fullførte eiendommer som eies for å generere leieinntekter, verdistigning eller begge deler. Eiendom med leieavtaler klassifiseres som investeringseiendom når definisjonen på en investeringseiendom er dekket. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den tilstanden som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt og om vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi er inkludert i resultatregnskapet det året de oppstår. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet. 3.2 Varige driftsmidler Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaffelseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaffelsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta. Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår. 3.3 Operasjonelle leieavtaler (a) Når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet. (b) Når et selskap i konsernet er utleier Eiendommer utleid ved operasjonell leasing presenteres som investeringseiendom i selskapets balanse. Leieinntekter bokføres lineært over leieperioden. Ved starten av en leieavtale foretar leietakere en innbetaling av et sikkerhetsdepositum. Dette behandles som forskuddsbetaling fra leietakere. Leietakerne fortsetter deretter å forskuddsbetale for leieperiodene sine, slik at nivået på sikkerhetsdepositumet opprettholdes. 3.4 Finansielle instrumenter 3.4.1 Klassifisering Konsernet klassifiserer sine finansielle instrumenter i følgende kategorier: (a) virkelig verdi med verdiendring over resultatet og (b) utlån og fordringer som måles til amortisert kost. Klassifiseringen avhenger av formålet med anskaffelsen av det finansielle instrumentet. Selskapets ledelse avgjør klassifiseringen av finansielle instrumenter ved innregning i balansen. (a) Finansielle instrumenter vurdert til virkelig verdi med verdiendring over resultatet Finansielle instrumenter vurdert til virkelig verdi med verdiendring over resultatet er finansielle instrumenter holdt for handelsformål. Et finansielt instrument blir klassifisert i denne kategorien dersom det prinsipielt er anskaffet med formål om å selge på kort sikt. Instrumenter blir også kategorisert som holdt for handel dersom de ikke er utpekt som sikringsinstrumenter. (b) Utlån og fordringer som måles til amortisert kost Utlån og fordringer er ikke-derivative finansielle instrumenter med faste eller bestembare kontantstrømmer som ikke er notert i et aktivt marked. Disse klassifiseres som omløpsmidler om ikke innløsningsdato er etter 12 måneder fra balansedagen. I så fall klassifiseres de som anleggsmidler. Konsernets utlån og fordringer består av ‘handel og andre fordringer’ og kontanter og kontantekvivalenter i balansen. 3.4.2 Regnskapsføring og måling Vanlige kjøp og salg av investeringer regnskapsføres på avtaletidspunktet, som er den dagen konsernet forplikter seg til å kjøpe eller selge eiendelen. Alle finansielle eiendeler som ikke regnskapsføres til virkelig verdi over resultatet, balanseføres første gang til virkelig verdi med tillegg av transaksjonsutgifter. Finansielle eiendeler som føres til virkelig verdi over resultatet regnskapsføres ved anskaffelsen til virkelig verdi og transaksjonskostnader resultatføres. Senere måling føres til virkelig verdi over resultatregnskapet. Utlån og fordringer måles ved førstegangs innregning til virkelig verdi tillagt direkte henførbare transaksjonskostnader. I senere perioder måles lån og fordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rentemetode, slik at effektiv rente blir lik over hele instrumentenes løpetid. 3.4.3 Fraregning Et finansielt instrument blir fraregnet når: i) rettighetene til å motta kontantstrømmer fra instrumentet har utløpt; eller ii) konsernet har overført sin rettighet til å motta kontantstrømmer fra instrumentet og enten (i) konsernet har overført tilnærmet all risiko og avkastning relatert til instrumentet, eller (ii) konsernet har ikke overført verken risiko eller avkastning relatert til instrumentet, men har overført kontrollen over instrumentet. ÅRSRAPPORT 2012 25 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN 3.5 Finansielle forpliktelser 3.8 Aksjekapital og egne aksjer 3.11 Prinsipper for inntektsføring 4.1 Markedsrisiko 3.5.1 Klassifisering Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanseført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital / annen innskutt egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke avsatt utbytte til egne aksjer. Inntekter inkluderer leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommene. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres i takt med utleieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes. Klimaet i det finansielle markedet og spesielt prisen på eiendom og generelle leienivåer i Russland representerer risiko, ettersom det vil påvirke selskapets leieinntekter. Selskapet har som mål å redusere denne type svingninger, ved å fortsette å kreve depositum fra leietakere, typisk tre måneder. 3.12 Renteinntekter (i) Valutarisiko Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives reduserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden. Storm Real Estate er et norsk konsern med fokus på utleieeiendom i Russland. Dette eksponerer konsernet for valutarisiko fra forskjellige valutaeksponeringer, primært i forhold til NOK, USD og RUB. Valutarisiko oppstår når fremtidig handelstransaksjoner eller balanseførte eiendeler og forpliktelser er oppgitt i en valuta som ikke er enhetens funksjonelle valuta. Ledelsen har etablert retningslinjer for å redusere valutarisiko mot morselskapets funksjonelle valuta (USD). Konsernselskaper som er parter i kontraktsmessige avtaler hvor RUB er gjeldende valuta inkluderer en klausul i avtalene som sikrer at et fast minimumsbeløp i USD blir mottatt ved bruk av fast valutakurs, ettersom oppgjør mellom selskaper i Russland gjøres opp i RUB. Leiekontraktene er eksponert for risiko ved endringer i forholdet mellom RUB/USD og endringer i risikofri rente. En sensitivitetsanalyse av de oppgitte faktorenes effekt på konsernets presentasjonsvaluta og morselskapets funksjonelle valuta (USD) analyseres nedenfor. Dersom verdien av USD endres i forhold til andre valutaer, får man følgende effekt på konsernregnskapet: Finansielle forpliktelser innenfor virkeområdet til IAS 39 er klassifisert som finansielle forpliktelser til virkelig verdi over resultat. Finansielle forpliktelser er klassifisert som holdt for handelsformål dersom den anskaffet med formål om salg på kort sikt. Denne kategorien inkluderer derivater som ikke er utpekt som sikringsinstrumenter i sikringsforhold etter IAS 39. Separerte innebygde derivater er også klassifisert som holdt for handelsformål med mindre de er utpekt som effektive sikringsinstrumenter. Finansielle forpliktelser som ikke faller inn i kategorien holdt for handelsformål og som ikke er utpekt som til virkelig verdi med verdiendringer mot resultat er klassifisert som ‘andre forpliktelser’. 3.5.2 Regnskapsføring og måling Målingen av finansielle forpliktelser avhenger av klassifiseringen deres som følger: Finansielle forpliktelser til virkelig verdi med verdiendring over resultatet inkludert finansielle forpliktelser holdt for handelsformål og finansielle forpliktelser dedikert ved førstegangsinnregning til virkelig verdi over resultat. Senere måling er også til virkelig verdi over resultat. Andre forpliktelser regnskapsføres til amortisert kost. Senere måling er også til amortisert kost. 3.5.3 Fraregning En finansiell forpliktelse blir fraregnet når forpliktelsen i henhold til avtalen er oppfylt, kansellert eller utløper. Når en eksisterende finansielle forpliktelser blir erstattet av en annen fra samme långiver på vesentlig forskjellige vilkår, eller at vilkårene på den eksisterende gjelden blir vesentlig endret, blir det behandlet som en fraregning av den opprinnelige gjelden og innregning av den nye gjelden. Differansen i balanseført verdi blir innregnet i resultatregnskapet. 3.6 Kundefordringer Kundefordringer innregnes i balansen til virkelig verdi og blir deretter målt til amortisert kost ved bruk av effektiv rente metoden, fratrukket avsetning for tap. Avsetning for tap på kundefordringer foretas når det foreligger objektive bevis for at konsernet ikke vil være i stand til å inndrive alle utestående beløp i henhold til de opprinnelige vilkårene for fordringene. Størrelsen på avsetningen er forskjellen mellom eiendelenes bokførte verdi og de estimerte fremtidige kontantstrømmene fra eiendelene. 3.7 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter inkluderer kontanter og bankinnskudd. 26 STORM REAL ESTATE ASA 3.9 Transaksjoner med nærstående parter En person regnes som en nærstående part dersom den, direkte eller indirekte, har muligheten til å utøve kontroll eller innflytelse på en annen part i forbindelse med finansielle og operasjonelle beslutninger. Partene er også ansett som nærstående dersom de er under kontroll eller betydelig innflytelse. Transaksjoner med nærstående parter er basert på armlengdes avstand prinsippet. Lån til datterselskaper regnes som en del av konsernets nettoinvestering. Kursendringer relatert til pengeposter (fordringer og gjeld) som er en del av selskapets nettoinvestering i utenlandske enheter, er behandlet som omregningsdifferanser, og regnskapsføres således mot egenkapitalen. 3.10 Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden for perioden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt blir likevel ikke bokført dersom den oppstår ved opprinnelig innregning av en eiendel eller gjeldspost i en transaksjon, bortsett fra en virksomhetssammenslutning, som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskapsmessig eller skattemessig overskudd eller underskudd. Utsatt skattefordel bokføres kun i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller som knytter seg til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, unntatt hvor tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene er kontrollert av konsernet og det er sannsynlig at de midlertidige forskjellene ikke vil reversere i overskuelig fremtid. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser (og lover) som har trådt i kraft eller i det vesentligste har blitt vedtatt på tidspunktet for regnskapsavleggelse og forventes å være gjeldende når den tilhørende skattefordelen blir realisert eller den utsatte skatteforpliktelsen gjøres opp. Avsetningen for utsatt skatt er basert på forventninger om realisasjon av eller oppgjør for balanseførte verdier av eiendeler og gjeld. Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak. 3.13 Klassifisering av eiendeler og gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld med forfall innen 12 måneder, og andre poster som inngår i selskapets ordinære sirkulasjon av varer eller tjenester klassifiseres som omløpsmidler eller kortsiktig gjeld.Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Kortsiktig andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig. 3.14 Resultat per aksje Resultat per aksje beregnes ved å dividere netto resultat på vektet gjennomsnitt av utestående aksjer i selskapet i løpet av rapporteringsperioden. Egne aksjer er ikke inkludert i beregningen. NOTE 4. Finansiell risikostyring Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede risikostyring fokuserer på uforutsigbarheten i finansmarkedene og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Konsernet har gjennomført sine retningslinjer ved å ha solide leietakere som kan innfri sine forpliktelser også i vanskelige økonomiske tider. Ledelsen identifiserer og vurderer finansiell risiko, og har retningslinjer som dekker spesifikke områder, for eksempel kredittrisiko, valutarisiko, bruk av finansielle derivater og investering av overskuddslikviditet. 000 USD Effekt henførbar til Effekt henførbar til resultat for 2012 egenkapitalen Økning av USD med 1% Svekkelse av USD med 1% +849 -849 -621 +621 Effekten er antatt å være lineær, slik at 5% endring er fem ganger endring på 1%. Et rimelig utfalllsrom for valutaendring kan tenkes å være 0-20%. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen. En sensitivitetsanalyse av virkelig verdi på det innebygde derivatet per 31. desember 2012 er inkludert nedenfor. Endring av valutakurs, % Minus 10% Minus 5% Minus 1% 31. desember 2012 Pluss 1% Pluss 5% Pluss 10% Verdi +62 +24 +4 -4 -15 -25 ÅRSRAPPORT 2012 27 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN (ii) Prisrisiko Konsernet er eksponert for risiko vedrørende eiendomspris og utleie av eiendom, og konsernet har geografisk konsentrert sin virksomhet i Russland. Konsernet er videre indirekte eksponert gjennom utviklingen i finansmarkedene, ettersom dette påvirker leietakernes betalingsevne. mot grossister og detaljister, inkludert utestående fordringer og forpliktelser. For banker og finansinstitusjoner forsøker konsernet å bruke parter med en kredittrating på A. Dersom engroskunder er uavhengig vurdert, anvendes disse rangeringene. Dersom det ikke foreligger noen uavhengig vurdering foretar selskapet en kredittvurdering av kunden basert på tidligere erfaringer og andre faktorer. Sensitivitetsanalyse for prisrisiko: 000 USD Konsernet har som mål å begrense kreditteksponering mot enhver kredittinstitusjon. Ingen avtaler ble brutt i 2012, og selskapet forventer ikke betydelige tap mot motparter i 2013. Alle nye kontrakter med leietakere krever et depositum, og leien blir delvis forskuddsfakturert. Selskapet begynner umiddelbart å lete etter en ny leietaker dersom leie ikke blir betalt i tide. Effekt henførbar til resultat for 2012 Økning av leiepriser med 1% Svekkelse av leiepriser med 1% +126 -126 Effekten er antatt å være lineær, slik at 5% endring er fem ganger endring på 1%. Maksimal eksponering mot kredittrisiko på rapporteringstidspunktet er balanseført verdi av hver klasse av finansielle aktiva. (iii) Renterisiko på kontantstrømmer og markedsverdi Selskapet har finansiert eiendommene med banklån på totalt USD 47,5 millioner. For å redusere renterisiko har selskapet inngått på balansedagen rentebytteavtaler på totalt USD 46 millioner til vektet gjennomsnitt 2,75% i 8,4 år fra 31. desember 2012. Tabellen nedenfor viser nettoeffekten av en renteendring på ett prosentpoeng. 000 USD Effekt på betalt Effekt på rente Nettoeffekt rente (lån) mottatt (swap) per år Økning av rentesatsen med 1% -468 +460 -8 Markedsverdien av rentebytteavtalen er målt til nåverdien av fremtidige kontantstrømmer i balansen, og endring i markedsverdi føres over resultatregnskapet. Nedenfor er en tabell som viser effekten en endring på ett prosentpoeng ville ha hatt på konsernets resultatregnskap. 000 USD Effekt på Endring nåverdi Effekt på rente- rentebytte- egenkostnader avtalerkapitalen Økning av rentesatsen med 1% -8 3.083 3.075 4.2 Kredittrisiko Kredittrisiko styres på konsernnivå hvor nivåene av kredittrisiko struktureres. Det kreves ved å legge begrensninger på sin eksponering mot en enkelt motpart, eller grupper av motparter, at slike risikoer er gjenstand for en årlig og hyppigere gjennomgang. Kredittrisiko oppstår fra kontanter og kontantekvivalenter og innskudd i banker og finansielle institusjoner, så vel som kreditteksponering 4.3 Likviditetsrisiko Konsernet har som mål å holde likviditeten på et nivå hvor man kan oppfylle sine forpliktelser, og samtidig ha en rimelig kapasitet til å møte uforutsette forpliktelser. Finansieringsstrategien tar sikte på å opprettholde fleksibilitet slik at man kan gripe muligheter i markedet og samtidig tåle svingninger i inntekter og kostnader. Ved årsskiftet hadde konsernet tilfredsstillende likviditetsreserver og finansieringsfleksibilitet. Ledelsen overvåker kontinuerlig prognoser over konsernets likviditetsreserver. Konsernet kjøpte Gasfield-bygningen i 2007 og lånefinansierte oppkjøpet med ca 65% lånefinansiering. Selskapet tok også opp et nytt lån i 2011 på 12 mill USD for refinansiering av Grifon House. Samlet har konsernet et lånefinansieringsgrad på 47% av markedsverdi av investeringseiendommene. Selskapet har en opportunistisk tilnærming til nye investeringer og tar sikte på en lånefinansiering på ca 50%-60% på konsernnivå. Selskapets oppkjøp avhenger av at man klare å skaffe finansiering. Tabellen nedenfor analyserer konsernets finansielle forpliktelser fordelt på relevant forfallstidspunkt (alle tall i 000 USD). Per 31. desember 2012 0-1 år 1-5 år Avdrag rentebærende gjeld (nominell verdi) 2.606 20.862 Forskudd fra leietakere Renteswap-avtaler (udiskontert) Valuta forwardkontrakter Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Lånerenter Sum 28 STORM REAL ESTATE ASA 1.536 5-år Totalt 24.346 47.814 94 01.630 1.0193.078 214.119 75800 758 7.153 0 0 7.153 2.1346.323 6799.136 15.20730.35725.04569.852 Per 31. desember 2011 Avdrag rentebærende gjeld (nominell verdi) Forskudd fra leietakere Renteswapavtaler 0-1 år 1-5 år 5-år Totalt 1.76521.10226.71249.579 1.5365213 1.601 100 9842.1093.193 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 7.772 Lånerenter 1.9986.139 7278.864 Sum - - 7.772 13.17128.27729.56071.009 4.4 Risikostyring av investert kapital Konsernets mål med styring av kapital er å ivareta konsernets evne til fortsatt drift for å gi avkastning til aksjonærene og fordeler for andre interessenter, samt opprettholde en optimal kapitalstruktur for å redusere kapitalkostnadene. For å opprettholde eller justere kapitalstrukturen kan konsernet justere størrelsen på utbetalt utbytte til aksjonærer, tilbakebetale kapital til aksjonærene, utstede nye aksjer eller selge eiendeler for å redusere gjeld. Konsernets kapital utgjør investert kapital gjennom investeringer i investeringseiendom og verdipapirer, samt kontanter og kontantekvivalenter. Mål for kapitalavkastning er minimum 5-10%. I 2012 var verdiøkning på investeringseiendommer på 3%, mens direkteavkastning fra løpende drift av eiendommene var på 9,4% (målt ved driftsresultat fra eiendommene i forhold til verdi på eiendommene per 31. desember 2012). Investering av selskapets øvrige midler i aksjer og obligasjoner hadde en avkastning på 6,1% målt i forhold til gjennomsnittlig tilgjengelig likvide midler. Selskapet hadde en egenkapitalavkastning på 8,9% (målt ved totalresultat i forhold til IB egenkapital). Selskapet anser at man har oppnådd målet om kapitalavkastning for 2012. Soliditet Konsernet har en solid egenkapitalandel. Egenkapitalandelen per 31. desember 2012 var 56 %. Egenkapitalandelen per 31. desember 2011 var 55 %. Konsernet har egenkapitalkrav i henhold til låneavtaler, og har ikke vært i brudd med disse på rapporteringsdagen. NOTE 5. Kritiske regnskapsestimater og forutsetninger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer, inkludert forventninger om fremtidige hendelser som anses å være sannsynlige under nåværende omstendigheter. Konsernet utarbeider estimater og gjør forutsetninger knyttet til fremtiden. Estimatene vil, per definisjon, sjelden tilsvare det endelige utfallet. Estimater og forutsetninger som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i balanseført verdi av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår, behandles nedenfor. 5.1 Kritiske regnskapsestimater og forutsetninger Virkelig verdi på derivater og andre finansielle instrumenter Virkelig verdi av finansielle instrumenter som handles i aktive markeder er basert på omsetningskurs på overdragelsestidspunktet. Omsetningskursen som benyttes for finansielle eiendeler eid av konsernet er gjeldende kjøpskurs. Konsernet har instrumenter der det må benyttes verdsettelseteknikk for fastsettelse av virkelig verdi. Virkelig verdi av innebydge derivater er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholesmodell. Virkelig verdi på renteswaps er og forwardkontrakter er beregnet av utstedende finansinstitusjon som nåværdien av framtidige estimerte kontantstrømmer. Bokført verdi av kundefordringer (pålydende fratrukket avsetning for tap) og leverandørgjeld er vurdert til å ikke avvike vesentlig fra virkelig verdi. Virkelig verdi investeringseiendommer Investeringseiendommer er vurdert til virkelig verdi. En separat verdsettelse utføres av uavhengige eksperter hvor eiendommene er taksert ved bruk av oppdaterte makroforutsetninger (markedsbaserte leiesatser, diskonteringssatser, forventninger til inflasjon, økonomisk vekst etc). Selskapet baserer virkelig verdi på investeringseiendommene på eksterne vurderinger fra uavhengig verdivurderer. Det finnes flere metoder for å vurdere virkelig verdi av investeringseiendommer. Konsernet har hittil brukt den diskonterte kontantstrøm-metoden, som er nåverdien av forventede fremtidige kontantstrømmer, ved hjelp av kjente kontraktsmessige parametere, samt forventninger til markedsutviklingen. Denne metoden er den mest anerkjente metoden for verdsettelse av fast eiendom. Se note 6 for mer infomasjon om investeringseiendommene. Eiendomservervelse og virksomhetssammenslutninger Når eiendom blir anskaffet gjennom oppkjøp av selskaper må ledelsen vurdere substansen av eiendelene og virksomheten til den oppkjøpte enheten for å vurdere om ervervelsen representerer oppkjøp av en virksomhet. Når slike anskaffelser ikke blir vurdert til å være oppkjøp av en virksomhet, blir de ikke behandlet som virksomhetssammenslutninger. Kostprisen for å erverve bedriften er fordelt mellom foretakets identifiserbare eiendeler og gjeld basert på deres virkelige relative verdi på anskaffelsestidspunktet. Følgelig vil det ikke oppstå goodwill eller utsatt skatt. Ellers vil virksomhetsoverdragelse behandles som virksomhetssammenslutning. ÅRSRAPPORT 2012 29 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 6. Investeringseiendom NOTE 7 Konsernselskaper og investering i datterselskaper 000 USD 000 USD Konsernselskap Sted Stiftet/ anskaffet Andel Virkelig verdi på investeringseiendommer 2012 2011 OOO Martex Russland 2007 100% Per 1. januar 99.300 85.860 CJSC Grifon Russland 2009 100% Verdiendring i eiendommenes funksjonelle valuta RUB -2.238 19.706 Tiberton Yard Ltd Kypros 2007 100% Omregningsdifferanser 5.638-6.266 Tiberton Yard Holding 2 Ltd Kypros 2008 100% Per 31. desember 102.700 99.300 Tiberton Yard Finance Ltd Kypros 2008 100% Gasor Consulting Ltd Kypros 2008 100% Pete Ltd Kypros 2008 100% Avonglade Ltd Kypros 2008 100% Storm Real Estate Ltd Kypros 2009 100% Netto driftsresultat (NOI) fra eiendommer 2012 2011 Storm Shoppingcenter AS Norge 2012 100% Leieinntekter 12.580 11.780 Direkte eiendomsrelaterte kostnader -2.999 -3.039 Netto driftsresultat (NOI) fra eiendommer 9.626 8.740 NOTE 8 Driftsmidler NOI-yield basert på eiendomsverdier 31. desember 9,4 % 8,8 % 000 USD Eiendommene var fullt utleide per 31. desember 2012 og 31. desember 2011. Verdivurdering av eiendommene per 31. desember 2012 og 2011 er gjort av en uavhengig verdivurderer, Cushman & Wakefield. For begge årene har en diskontert kontantstrøm-modell blitt benyttet. Variablene benyttet til verdivurdering er både selskapsspesifikke og markedsrelaterte. Selskapsspesifikke variabler inkluderer kontraktsleie og driftskostnader. Markedsrelaterte variabler inkluderer blant annet markedsmessig leienivå, diskonteringsrenter og avkastningskrav. Se også note 5 for vesentlige regnskapsestimater og forutsetninger. Moskva Variabler fra uavhengig verdivurderer Diskonteringsrente Direkteavkastning (yield) * Markedsmessig leienivå, $/kvm, Estimert leieøkning år 1 Estimert leieøkning år 2 Estimert leieøkning år 3 Estimert leieøkning år 4 Estimert leieøkning år 5 Estimert leieøkning år 6 31.12.2012 11,0 % 10,0 % 670 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 31.12.2011 11,0 % 10,0 % 650 0,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 3,0 % 3,0 % St. Petersburg 31.12.2012 31.12.2011 12,0 % 12,0 % 10,0 % 10,0 % 400 400 2,0 % 0,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 3,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % * Direkteavkastning (yield) uttrykker forholdet mellom nettoinntekter og byggets verdi. Sensitivitetsanalyse per 31. desember 2012, mill USD Effekt av en økning i diskonteringsrente på 1% Effekt av en økning i direkteavkastning (yield) på 1% -3,6 -5,8 Sammendrag av vesentlige kontrakter I Gasfield-bygget i Moskva er LLC Gazprom Tsentrremont hovedleietaker med omlag 77% av utleibart areale. Storm Real Estate har en rammeavtale med LLC Gazprom Tsentrremont med årlig rullering. I juli 2012 signerte Storm Real Estate en ny forlengelse av eksisterende kontrakt med nye 11 måneder. Grifon House i St. Petersburg er utleid til LLC PSI og er fordelt over flere avtaler med ulik leieperiode. Vektet gjennomsnittlig gjenværende leietid er omtrent 3 år. Datautstyr og telefoni Dr.midler under utarbeidelse Sum Datautstyr og telefoni Dr.midler under utarbeidelse Sum Historisk kost 2012 2012 2012 2011 2011 2011 Per 1. januar 184 0 184 182 73 255 Tilgang 10 010 2 0 2 Avgang -1 0 -1 0-73-73 Per 31. desember 193 0 193 184 0 184 Av- og nedskrivninger Per 1. januar -141 0 -141 -113 0 -113 Avskrivninger i perioden -28 0 -28 -27 0 -27 Nedskrivninger i perioden -3 0 -3 0 0 0 Per 31. desember -172 0 -172 -141 0 -141 Netto bokført verdi 31. desember 21 0 21 42 0 42 Det er ingen driftsmidler i morselskapet. Omregningsdifferanser er inkludert i avgang og avskrivninger. Driftsmidler er medtatt til historisk kost. Dataustyr og telefoni er datamaskiner og telefonutstyr som avskrives lineært over driftsmiddelets levetid (3 år for datautstyr og 7 år for telefoniustyr) Driftsmidler under utarbeidelse var knyttet til pågående arbeider på Gasfield-bygget. Dette allokeres ikke til investeringseiendom så lenge arbeidet ikke er ferdigstilt. NOTE 9 Leieavtaler Framtidige minimumsinntekter fra uoppsigelige kontrakter er som følger: 31.12.2012 Innen 1 år 7.798 Mellom 1 år og 5 år 7.152 Over 5 år 0 Sum 14.950 000 USD 31.12.2011 8.246 11.208 0 19.454 Spesifikasjon av leietakere som står for mer enn 10% av konsernets inntekter LLC Gazprom Tsentrremont LLC PSI 30 STORM REAL ESTATE ASA 2012 7.873 2.975 2011 7.135 2.885 ÅRSRAPPORT 2012 31 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 10 Andre finansielle eiendeler og forpliktelser NOTE 10 Andre finansielle eiendeler og forpliktelser (forts.) 000 USD 000 USD Finansielle investeringer 31.12.2012 31.12.2011 Virkelig verdi-hierarki Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer 6.463 5.542 Tabellen under viser en analyse av virkelige verdier av finansielle instrumenter i konsernets balanse, gruppert etter nivå i virkelig Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner 0 6.461 verdi-hierarkiet. Investeringer holdt for handelsformål: investering i fond 19.023 16.031 Sum finansielle investeringer 25.485 28.034 Nivå 1 - Priser i aktive markeder som er fritt tilgjengelige på målingsdatoen. Nivå 2 - Bruk av modeller hvis parametere er direkte eller indirekte observerbare data. Derivater ikke benyttet som sikring 31.12.2012 31.12.2011 Nivå 3 - Bruk av modeller hvis parametere er ikke basert på observerbare data. Innebygde derivater 49 61 Forward valutakontrakter 0 1.158 Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Sum derivater ikke benyttet som sikring 49 1.219 Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer 6.463 0 0 6.463 Investeringer holdt for handelsformål: investering i fond 19.023 0 0 19.023 Sum andre finansielle eiendeler 25.535 29.253 Innebygde derivater 0 49 0 49 Sum finansielle eiendeler målt til virkelig verdi 25.485 49 0 25.535 Derivater ikke benyttet som sikring 31.12.2012 31.12.2011 Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Forward valutakontrakter -758 0 Forward valutakontrakter 0 758 0 758 Renteswap -4.634-3.193 Renteswap 04.634 04.634 Sum derivater ikke benyttet som sikring -5.392 -3.193 Sum finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi 0 5.392 0 5.392 Sum andre finansielle forpliktelser -5.392 -3.193 Rentebærende lån Rentebærende lån Sum rentebærende lån 31.12.2012 47.559 47.559 31.12.2011 49.241 49.241 Innebygde derivater Innebydge finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling (se note 4). Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen. Renteswapavtaler Morselskapet har inngått avtale om sikring av renten på deler av lånene. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode. 32 STORM REAL ESTATE ASA Sammenligning per klasse Under er en sammenligning av nominelle verdier og virkelige verdier på konsernets finansielle instrumenter, gruppert etter klasse. 31.12.201231.12.201131.12.201231.12.2011 Balanseført verdi Virkelig verdi Finansielle eiendeler Kundefordringer 0101 Andre fordringer 656 1.122 656 1.122 Derivater til virkelig verdi over resultat 49 1.219 49 1.219 Finansielle investeringer holdt for handelsformål 25.485 28.034 25.485 28.034 Kontanter og kontantekvivalenter 15.099 14.043 15.099 14.043 Sum 41.28944.41941.28944.419 Finansielle forpliktelser Rentebærende lån 47.55949.24147.81349.579 Leverandørgjeld 589188589188 Andre kortsiktige forpliktelser 3.512 2.854 3.512 2.854 Derivater til virkelig verdi over resultat 0 3.193 0 3.193 Sum 53.34255.47553.34255.475 ÅRSRAPPORT 2012 33 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 10 Andre finansielle eiendeler og forpliktelser (forts.) 000 USD Rentebærende lån til amortisert kost Rente Forfall 31.12.2012 31.12.2011 Sikret banklån I LIBOR + margin 2018 36.103 37.592 Sikret banklån II LIBOR + margin 2016 11.456 11.649 Sum rentebærende lån til amortisert kost 47.559 49.241 Rentebærende lån til amortisert kost 31.12.2012 31.12.2011 Sikret banklån, langsiktig andel 44.954 47.475 Sikret banklån, kortsiktig andel 2.606 1.765 Sum rentebærende lån 47.559 49.241 Nominell verdi: Nominell verdi av banklån I var 36.173 per 31. desember 2012 og 37.699 per 31. desember 2011. Nominell verdi av banklån II var 11.640 per 31. desember 2012 og 11.880 per 31. desember 2011. Sikkerhet: Investeringseiendommene er stilt som sikkerhet for konsernets banklån, bokført verdi TUSD 102.700. Banklån I er finansiering av Gasfield-eiendommen og Banklån II er finansiering av Grifon-eiendommen. Rentemargin: Renter er kalkulert basert på 3 mnd USD LIBOR pluss følgende marginer: Banklån I: Banklån II: Lån inntil 55% av bygningens verdi 3,50% 4,25% Lån inntil 60% av bygningens verdi 4,00% 4,25% Lån inntil 65% av bygningens verdi 4,50% 4,75% Lån inntil 70% av bygningens verdi 5,00% 5,50% Lån over 70% av bygningens verdi 5,00% 7,50% Banklån: Avdrag på banklån betales ihht følgende plan: Banklån I:Banklån II: Avdrag år 1-2 fra start-dato: 1,5% av saldo per år. Avdrag år 1-5 fra start-dato: USD 240.000 per år. Avdrag år 3-4 fra start-dato: 3,0% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Avdrag år 5-10 fra start-dato: 5,7% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Lånebetingelser: Selskapet har ikke vært i brudd med lånebetingelser på balansedagen. NOTE 11 NOTE 12 Finansinntekter og -kostnader 000 USD Finansinntekter 20122011 Renteinntekter 681643 Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål 2.024 0 Andre finansinntekter 267 2.441 Sum finansinntekter 2.971 3.085 Finanskostnader 20122011 Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost -3.203 -2.880 Verdiendring, finansielle derivater over resultat -1.432 -2.063 Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål 0 -1.328 Andre finanskostnader -229 -207 Sum finanskostnader -4.863 -6.478 Valutainntekter og -kostnader 2012 2011 Valutainntekter 2.9373.336 Valutakostnader -3.133-3.082 Sum valutainntekter og -kostnader -196 254 Netto finansinntekter (kostnader) -2.088 254 NOTE 13 Andre driftskostnader 000 USD Andre driftskostnader 20122011 Managementhonorar 1.693 1.695 Advokat-, agent- og konsulenthororarer 421 236 Revisor 137 203 Andre driftskostnader 587 837 Tap på fordringer 0 3 Avskrivninger 28 27 Sum andre driftskostnader 2.866 3.000 Honorar til revisor (honorarer til revisor er eks mva) 20122011 Revisjonshonorar 113 167 Andre tjenester 25 36 Sum honorar til revisor 137 203 Andre fordringer 000 USD Andre fordringer 31.12.201231.12.2011 Fordring på skatter og avgifter 476 667 Forhåndsbetalinger 40 293 Andre fordringer 137 161 Kundefordringer 3 1 Sum andre fordringer 656 1.122 Ingen kundefordringer var forfalt per 31. desember 2012 eller 31. desember 2011. De russiske datterselskapene har skatt og merverdiavgift tilgode fra tidligere regnskapsår. 34 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 35 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 14 Personalkostnader NOTE 17 Utsatt skatt 000 USD 000 USD Personalkostnader 20122011 Reversering av utsatt skatt 20122011 Lønninger og bonuser 479 495 Utsatt skatt som reverseres tidligere enn 12 måneder 0 0 Styrehonorarer 107 119 Utsatt skatt som reverseres senere enn 12 måneder 5.702 6.523 Arbeidsgiveravgift 119 33 Netto utsatt skatt 5.702 6.523 Sum personalkostnader 707 773 Antall ansatte 6 6 Gjennomsnittlig antall ansatte 6 6 Endring i utsatt skatt 2012 2011 Per 1. januar 6.523 1.713 Det er ingen pensjonsordninger i konsernet. Det er ingen ansatte i det norske morselskapet, og derfor ingen forpliktelse til å ha Ført over resultatregnskapet i perioden -809 4.925 obligatorisk tjenestepensjon (OTP). Ført mot andre inntekter og kostnader i perioden -11 -114 Utsatt skatt per 31. desember 5.702 6.523 Selskapet har ikke ansatt egen ledelse, men forvaltes av Storm Capital Management Ltd basert på forvaltningskontrakt. For dette har selskapet betalt et forvaltningshonorar i 2012 på 1.693 (2011: 1.695). Se også note 7 til morselskapets regnskap for en oversikt over honorar til styret. Endring i utsatt skatt / skattefordel (uten nettoføring av eiendeler og forpliktelser) 000 USD Utsatt skattefordel Fr.førbart underskudd Fordringer Driftsmidler Annet Sum NOTE 15 Annen kortsiktig gjeld 1. januar 2011 0 16 0 257 273 000 USD 2.251 -16 0 660 2.894 Periodens endring 31. desember 2011 2.251 0 0 916 3.167 20122011 Periodens endring -2.25100 850 -1.400 Betalbare skatter og avgifter 836 764 31. desember 2012 0 0 0 1.766 1.766 Forhåndsinnbetalt leie 1.587 1.537 Gjenværende avdrag knyttet til oppkjøp 1.000 1.000 Utsatt skatt Uoppgjorte finansielle investeringer 0 1.896 1. januar 2011 0 0 -2.127 141 -1.986 Annen kortsiktig gjeld 89 554 Periodens endring 0-3.446-3.989 -269 -7.704 Sum annen kortsiktig gjeld 3.512 5.750 31. desember 2011 0 -3.446 -6.116 -128 -9.691 Periodens endring 0 1.942 311 -32 2.220 31. desember 2012 0 -1.504 -5.805 -161 -7.471 NOTE 16 Skattekostnad 000 USD Netto utsatt skatt 2011 2.251 -3.446 -6.116 788 -6.523 Netto utsatt skatt 2012 0 -1.504 -5.805 1.605 -5.702 Konsolidert resultatregnskap 2012 2011 Betalbare skatter fra årets resultat 1.294 893 Driftsmidler består primært av investeringseiendom. Endring i utsatt skatt -921 4.924 Sum skattekostnad 373 5.817 Konsernet har totale skattemessig framførbare underskudd på 911 (2011: 11.841) som kan utnyttes i all fremtid i de selskapene hvor underskuddene har oppstått. Utsatt skattefordel er ikke bokført i tilknytning til disse underskuddene da de kun kan benyttes ved skattemessig overskudd i konsernet, og det er usikkerhet knyttet til framtidig overskudd. Avstemming av skatt beregnet mot konsernets veide gjennomsnittlige skattesats: 2012 2011 Resultat før skatt 1.683 21.534 Skatt beregnet med skattesatser i konsernselskapenes respektive land 1.013 6.522 Skatteeffekt av: Valutadifferanser mellom valutaer benyttet for regnskapsformål og skatteformål -1.706 374 Bruk av tidligere ikke-regnskapsført utsatt skattefordel 0 0 Ikke skattepliktige inntekter -637 -792 Ikke fradragsberettigede kostnader 1.211 1.369 Kildeskatt fra utenlandske enheter til annen skattesats 109 165 Ikke balanseført utsatt skattefordel for perioden 383 6 Innregning av tidligere års ikke-innregnede utsatt skatt 0 -1.809 Justeringer fra tidligere år 0 -19 Sum skattekostnad 373 -705 36 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 37 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE KONSERN NOTE 18 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA Resultat per aksje Ordinært resultat per aksje Årsresultat tilordnet morselskapets aksjonærer (000 USD) Vektet antall aksjer Årsresultat per aksje tilordnet morselskapets aksjonærer (1 USD) 2012 1.310 19.203.659 0,07 2011 15.717 20.345.4256 0,77 Totalresultat per aksje Totalresultat (000 USD) Vektet antall aksjer Totalresultat per aksje (1 USD) 2012 6.974 19.203.659 0,36 2011 9.597 20.345.425 0,47 OPPSTILLING TOTALRESULTAT Storm Real Estate ASA for perioden 1. januar - 31. desember Alle tall i 000 USD Note 20122011 Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Personalkostnader 7 Foreslått til godkjenning på selskapets generalforsamling (ikke bokført som forpliktelse per 31. desember) Andre driftskostnader 6 Sum driftskostnader 20122011 Utbytte per aksje (NOK) 1,00 1,50 Sum driftsresultat Utbytte per aksje (USD), beregnet med valutakurs per 31. desember 0,18 0,25 Totalt utbytte (000 NOK), for 2011 beregnet med antall utestående aksjer per 31. desember 19.225 29.778 Finansinntekter 5 Totalt utbytte (000 USD), for 2011 beregnet med valutakurs per 31. desember 3.454 4.969 Finanskostnader 5 Netto valutainntekt / kostnad 5 Netto resultat av finansposter Resultat før skatt NOTE 20 Transaksjoner med nærstående parter Skattekostnad 9 Periodens resultat NOTE 19 Utbytte 288 288 150 2.415 2.565 -2.277 498 498 175 2.271 2.446 -1.948 12.253 12.343 -6.211 -4.952 -1.183 1.556 4.859 8.947 2.581 -361 2.943 6.998 536 6.463 Konsernet har inngått en 5-årig avtale med Storm Capital Management Ltd og Surfside Ventures om kapitalforvaltning og administrative tjenester. Styremedlem Morten E. Astrup er medeier i SurfSide Ventures Ltd og kontrollerer Storm Capital Andre inntekter og kostnader: Management Ltd gjennom nevnte selskap. Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap 0 Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering 0 Ifølge Asset Management-avtalen inngått 23.10.2008 fordeles honoraret med 25% til Surfside Ventures og 75% til Storm Capital Omregningsdifferanser 0 Management. Honoraret beregnes ut fra 2% av verdijustert egenkapital, beregnet årlig den 31. desember. Sum andre inntekter og kostnader etter skatt 0 Periodens totalresultat 2.943 000 USD 0 0 0 0 6.463 Transaksjoner med nærstående parter 2012 2011 Storm Capital Management Ltd. 1.320 1.360 Surfside Ventures Ltd. 411 424 Sum transaksjoner med nærstående parter 1.731 1.784 Investering i fond forvaltet av Storm Capital Management Ltd 2012 2011 Storm Bond Fund 19.023 16.031 Sum 19.023 16.031 Saldo mot nærstående parter utenom konsernselskaper var null per 31. desember 2012 og 31. desember 2011. NOTE 21 Aksjekapital og aksjonærer Opplysninger om dette er inntatt i note til morselskapets regnskap. Se note 11 i selskapsregnskapet til Storm Real Estate ASA. 38 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 39 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA BALANSE Storm Real Estate ASA KONTANTSTRØMOPPSTILLING per 31. desember for perioden 1. januar - 31. desember Alle tall i 000 USD Note 31.12.2012 31.12.2011 EIENDELER Anleggsmider Investering i datterselskaper 2 137 5 Finansielle derivater 3 0 1.158 Lån til konsernselskaper 12 75.662 75.662 Sum anleggsmidler 75.799 76.825 Alle tall i 000 USD Omløpsmidler Fordringer på datterselskap 12 49.754 53.511 Finansielle investeringer 3 6.441 6.461 Andre fordringer 4 16 17 Kontanter og kontantekvivalenter 4.001 2.690 Sum omløpsmidler 60.211 62.678 SUM EIENDELER 136.010 139.503 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Aksjekapital 11 1.2961.422 Overkurs 21.03621.036 Pålydende egne aksjer 11 -1 -134 Annen innskutt egenkapital 61.734 61.731 Sum innskutt egenkapital 84.065 84.055 Annen egenkapital Annen egenkapital -2.051 Sum annen egenkapital -2.051 0 0 SUM EGENKAPITAL 82.014 84.055 Gjeld Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner 3 44.954 47.475 Utsatt skatt 10 0 536 Finansielle derivater 3 5.392 3.193 Sum langsiktig gjeld 50.346 51.204 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 46590 Betalbar skatt 9 174 0 Lån fra kredittinstitusjoner 3 2.606 1.765 Annen kortsiktig gjeld 8 406 2.389 Sum kortsiktig gjeld 3.651 4.244 Storm Real Estate ASA Note 20122011 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 2.581 6.998 Justering for: finansinntekter 5 -12.253 -12.343 finanskostnader 5 6.211 4.952 netto valutakursendringer 1.183 -2.195 Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital -2.277 -2.587 Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer 3.975 -21.020 leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 415 -814 betalte skatter 0 0 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 2.113 -24.421 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto utlån 0 -356 Utbetaling ved finansielle investeringer -31.412 -16.284 Innbetaling ved finansielle investeringer 28.608 39.469 Mottatte renter 12.120 6.129 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 9.316 28.958 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Opptak av nye lån 3 0 12.000 Nedbetaling av lån 3 -1.718 -1.365 Netto kjøp av egne aksjer 11 -47 -4.569 Endring i annen langsiktig gjeld -296 -728 Utbetalt utbytte -4.816 -5.621 Betalte renter -3.229 -2.840 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -10.105 -3.123 Netto endring i kontanter og likvider 1.323 1.414 Åpningsbalanse kontakter og likvider 2.690 1.288 Valutaendring på IB kontanter og likvider -12 -12 Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 4.001 2.690 Herav bundne kontanter og likvide midler 372 372 Sum gjeld 53.997 55.448 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 136.010 139.503 Oslo, 21. mars 2013 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA 40 STORM REAL ESTATE ASA Stein Aukner Styreleder Morten E. Astrup Styremedlem Nini E.H. Nergaard Styremedlem Kim Mikkelsen Styremedlem Fredrikke Aaeng Styremedlem Einar Pedersen Daglig leder ÅRSRAPPORT 2012 41 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA OPPSTILLING OVER ENDRINGER I EGENKAPITAL Storm Real Estate ASA for perioden 1. januar - 31. desember NOTE 1 Innskutt egenkapital Aksjekapital Annen egenkapital Annen Egne aksjer Opptjent Sum egeninnskutt egenkapital kapital egenkapital 1. januar 2011 1.556 21.036 65.719 -134 -394 87.784 Netto kjøp av egne aksjer -126 -4.444 -4.569 Sletting av egne aksjer -134 126 8 Periodens resultat 6.463 6.463 Utbytte -3.988 -1.633 -5.621 Sum -134 - -3.988 -0 394 -3.727 31. desember 2010 1.423 21.036 61.732 -134 - 84.057 Overkursfond 1. januar 2012 1.423 21.036 61.732 -134 - 84.058 Avrundingsforskjeller fra til tidligere år 1 - 3 -1 - 3 Netto kjøp av egne aksjer -1 -46 -47 Sletting av egne aksjer -127 134 -8 0 Periodens resultat 2.943 2.943 Utbytte -4.940 -4.940 Sum - 127 - - 133 -2.051 -2.044 31. desember 2011 1.296 21.036 61.732 -1 -2.051 82.014 42 STORM REAL ESTATE ASA NOTER STORM REAL ESTATE ASA Regnskapsprinsipper Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Dronning Mauds gate 3, Oslo. Storm Real Estate ASA avlegger regnskapet ved bruk av forenklet IFRS. Det er ingen vesentlige effekter i forhold til ordinære IFRS-prinsipper benyttet i konsernet. Se note 3 i konsolidert regnskap for ytterligere informasjon om regnskapsprinsipper. Datterselskap og investeringer i tilknyttede selskap er regnskapsført ved bruk av kostmetoden. Dette innebærer at disse verdsettes til kostpris, men skrives ned til virkelig verdi dersom disse er beheftet med verdifall som ikke anses å være forbigående. Nedskrivninger blir reversert hvis behovet for nedskrivning ikke lenger er tilstede. NOTE 2 Investering i datterselskaper Stiftet/ Andel Egenkapital Bokført verdi SRE ASA investering i datterselskaper Sted anskaffet 31.12.2012 SRE ASA 2012 Storm Real Estate Ltd Kypros 2009 100% Tiberton Yard Finance Ltd Kypros 2008 100% Storm Shoppingcenter AS Norge 2012 100% Sum NOTE 3 -41 953 131 1.042 000 USD Bokført verdi SRE ASA 2011 1 3 137 142 1 3 5 Andre finansielle eiendeler og forpliktelser 000 USD Finansielle investeringer 31.12.2012 31.12.2011 Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner 0 6.461 Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer 6.441 0 Sum finansielle investeringer 6.441 6.461 Derivater ikke benyttet som sikring Forward valutakontrakter 0 1.158 Sum derivater ikke benyttet som sikring 0 1.158 Sum andre finansielle eiendeler 6.441 7.619 Derivater ikke benyttet som sikring Forward valutakontrakter -758 0 Renteswap -4.634-3.193 Sum derivater ikke benyttet som sikring -5.392 -3.193 Sum andre finansielle forpliktelser -5.392 -3.193 Rentebærende lån Rentebærende lån 47.559 49.241 Sum rentebærende lån 47.559 49.241 Renteswapavtaler Morselskapet har inngått avtale om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode. ÅRSRAPPORT 2012 43 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA NOTE 3 Andre finansielle eiendeler og forpliktelser (forts.) 000 USD Virkelig verdi-hierarki Tabellen under viser en analyse av virkelige verdier av finansielle instrumenter i konsernets balanse, gruppert etter nivå i virkelig verdi-hierarkiet. Nivå 1 - Priser i aktive markeder som er fritt tilgjengelige på målingsdatoen. Nivå 2 - Bruk av modeller hvis parametere er direkte eller indirekte observerbare data. Nivå 3 - Bruk av modeller hvis parametere er ikke basert på observerbare data. Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer 6.441 0 0 6.441 Sum finansielle eiendeler målt til virkelig verdi 6.441 0 0 6.441 Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Forward valutakontrakter 0 -758 0 -758 Renteswap 0-4.634 0-4.634 Sum finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi 0 -4.634 0 -4.634 Rentebærende lån til amortisert kost Rente Forfall 31.12.2012 31.12.2011 Sikret banklån I LIBOR + margin 2018 36.103 37.592 Sikret banklån II LIBOR + margin 2016 11.456 11.649 Sum rentebærende lån til amortisert kost 47.559 49.241 Rentebærende lån til amortisert kost 31.12.2012 31.12.2011 Sikret banklån, langsiktig andel 44.954 47.475 Sikret banklån, kortsiktig andel 2.606 1.765 Sum rentebærende lån 47.559 49.241 Nominell verdi: Nominell verdi av banklån I var 36.173 per 31. desember 2012 og 37.699 per 31. desember 2011. Nominell verdi av banklån II var 11.640 per 31. desember 2012 og 11.880 per 31. desember 2011. Sikkerhet: Investeringseiendommene er stilt som sikkerhet for konsernets banklån, bokført verdi TUSD 102.700. Banklån I er finansiering av Gasfield-eiendommen og Banklån II er finansiering av Grifon-eiendommen. Rentemargin: Renter er kalkulert basert på 3 mnd USD LIBOR pluss følgende marginer: Banklån I: Banklån II: Lån inntil 55% av bygningens verdi 3,50% 4,25% Lån inntil 60% av bygningens verdi 4,00% 4,25% Lån inntil 65% av bygningens verdi 4,50% 4,75% Lån inntil 70% av bygningens verdi 5,00% 5,50% Lån over 70% av bygningens verdi 5,00% 7,50% Banklån: Avdrag på banklån betales ihht følgende plan: Banklån I:Banklån II: Avdrag år 1-2 fra start-dato: 1,5% av saldo per år. Avdrag år 1-5 fra start-dato: USD 240.000 per år. Avdrag år 3-4 fra start-dato: 3,0% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Avdrag år 5-10 fra start-dato: 5,7% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Lånebetingelser: Selskapet har ikke vært i brudd med lånebetingelser på balansedagen. 44 STORM REAL ESTATE ASA NOTE 4 Kundefordringer og andre fordringer NOTE 5 Finansinntekter og -kostnader 000 USD Andre fordringer 31.12.201231.12.2011 Fordring på skatter og avgifter 0 1 Andre fordringer 16 16 Sum andre fordringer 16 17 000 USD Finansinntekter 20122011 Renteinntekter 549 516 Renteinntekter fra konsernselskap 11.704 11.791 Andre finansinntekter 0 35 Sum finansinntekter 12.253 12.343 Finanskostnader Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost Verdiendring, finansielle derivater over resultat Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål Andre finanskostnader Sum finanskostnader 20122010 -3.178 -2.880 -1.441 -2.052 -1.431 0 -162 -20 -6.211 -4.952 Valutainntekter og -kostnader 2012 2011 Valutainntekter 1.868 2.864 Valutakostnader -3.051 -1.308 Sum valutainntekter og -kostnader -1.183 1.556 Netto finansinntekter (kostnader) 4.859 8.947 NOTE 6 Andre driftskostnader 000 USD Andre driftskostnader 2012 2011 Management-honorar 1.643 1.695 Advokat-, agent- og konsulenthororarer 421 154 Revisor 52 58 Andre driftskostnader 299 364 Sum andre driftskostnader 2.415 2.271 Honorar til revisor (honorarer til revisor er eks mva) 20122011 Revisjonshonorar 48 50 Andre tjenester 4 8 Sum honorar til revisor 52 58 ÅRSRAPPORT 2012 45 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA NOTE 7 Personalkostnader NOTE 11 Aksjekapital og aksjonærer 000 USD 000 NOK Personalkostnader 20122011 Aksjekapital og pålydende 31.12.201231.12.2011 Styrehonorarer 120 159 Antall utstedte aksjer 19.224.922 21.106.034 Arbeidsgiveravgift 30 16 Pålydende per aksje 0,40 0,40 Sum personalkostnader 150 175 Aksjekapital 7.689.969 8.442.414 Morselskapet hadde ingen ansatte i 2010 eller 2011 og derfor ingen pensjonsordning. Alle aksjer er fullt innbetalt. Det er kun en aksjeklasse. Alle aksjer har like rettigheter. Styrehonorarer (inkl honorar for styreutvalg) utbetalt i regnskapsåret 2012 2011 Stein Aukner, chairman of the board 290 270 Egne aksjer 2012 2011 Morten E. Astrup 0 0 Per 1. januar 0 2.099.261 Christopher W Ihlen 125 125 Kjøpt i perioden 21.799 1.767.812 Fredrikke Aaeng 165 145 Slettet i perioden -1.881.112 -1.985.961 Nini H. Nergaard 125 125 Per 31. desember -1.859.313 1.881.112 Torun Litzen (fratrådt) 0 125 Gjennomsnittlig beholdning av egne aksjer i perioden 185.732 1.239.416 Henrik Poppe (fratrådt) 0 109 Sum styrehonorarer 705 899 Aksjene i 2011 ble kjøpt for totalt 4.569 TUSD (inkludert kommisjon). Aksjene i 2012 ble kjøpt for totalt 47 TUSD (inkludert kommisjon). Formålet med kjøp av enge aksjer er å ha fleksibilitiet i tilknytning til eventuelle oppkjøp og andre transaksjoner. Styrehonorarer for 2011-2012 var som følger Styrets leder 250.000 kroner Sletting av egne aksjer Styremedlemmer 125.000 kroner Generalforsamlingen den 11. november 2011 vedtok kapitalnedsettelse fra NOK 8.442.413,60 til NOK 7.689.969,80 Revisjonutvalg 40.000 kroner ved sletting av 1.881.112 egne aksjer. Kapitalnedsettelsen ble gjennomført i februar 2012. NOTE 8 Annen kortsiktig gjeld 000 USD 000 NOK 20122011 20 største aksjonærer pr 31. desember 2012 Type Land Aksjer Uoppgjorte finansielle investeringer 0 1.897 SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA 1.907.971 Skyldige skatter og avgifter 174 0 JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA 1.542.838 Gjeld til konsernselskap 126 0 SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN S.A. NOM LUXEMBURG 926.237 Annen kortsiktig gjeld 279 492 CREDO EIENDOM A/S 770.288 Sum annen kortsiktig gjeld 580 2.389 DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA 709.759 NOTE 9 Skattekostnad 000 USD Resultatregnskapet 20122011 Betalbare skatter fra årets resultat 174 0 Endring i utsatt skatt -536 536 Sum skattekostnad -361 536 Grunnlag for betalbar skatt, morselskap 2012 2011 Resultat før skatt i funksjonell valuta USD 2.581 6.998 Valutadifferanser mellom valutaer benyttet for regnskapsformål og skatteformål -6.238 1.370 Permanente forskjeller 2.011 1 Endring midlertidige forskjeller 10.922 -4.044 Bruk av framførbart underskudd -8.653 -4.325 Årets skattegrunnlag 623 0 Betalbar skatt 174 0 NOTE 10 Utsatt skatt Midlertidige forskjeller, morselskap Avsetninger Finansielle forpliktelser Fordringer Framførbart underskudd Sum midlertidige forskjeller Skattesats Utsatt skattefordel (utsatt skatt). ikke balanseført 46 STORM REAL ESTATE ASA 000 USD 31.12.201231.12.2011 Endring 0 371 -371 5.392 1.984 3.408 -5.183 -12.510 7.327 0 8.242 -8.242 209 -1.913 2.122 28% 28% 28% 58 -536 594 AS BJØRGVIN FINANSFORBUNDET STIG AS ØRN NORDEN AS GLAAMENE INDUSTRIER AS AS BANAN AUBERT VEKST AS MINOR INVEST AS TDL AS ALLUM, GERD NINNI MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE LANGBERG, INGRID MARGARETH IJA EIENDOM AS ALBION HOLDING AS ØVRIGE AKSJONÆRER Sum 579.675 416.650 374.985 348.060 315.487 301.338 250.000 225.000 182.250 181.250 180.000 180.000 173.750 157.500 155.250 9.346.634 19.224.922 % 9,9 % 8,0 % 4,8 % 4,0 % 3,7 % 3,0 % 2,2 % 2,0 % 1,8 % 1,6 % 1,6 % 1,3 % 1,2 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 48,6 % 100,0 % * NOM = Nominee. Institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Aksjer kontrollert av styremedlemmer Aksjer % Morten E. Astrup via Storm Nordic Fund, Ørn Norden AS og Acongagua Management Ltd 3.171.018 16,5 % Stein Aukner via Banan AS og Aukner Holding AS 326.338 1,7 % Kim Mikkelsen via Strategic Capital ApS 1.259.925 6,6 % Christopher W. Ihlen via Kevlar AS 12.500 0,1 % Sum 4.716.159 24,5 % Aksjer kontrollert av selskapets ledelse Ledelsen har indirekte eierskap i selskapet via investeringer i Storm Nordic Fund, selskapets største aksjonær. Dette gjelder Einar Pedersen (daglig leder) pluss Morten E. Astrup og Erik M. Mathiesen, eiere av forvaltningsselskapet Storm Capital Management Ltd. Erik M. Mathiesen hadde i tillegg 92.625 aksjer direkte i selskapet per 31. desember 2012. ÅRSRAPPORT 2012 47 ÅRSREGNSKAP 2012 STORM REAL ESTATE ASA NOTE 12 Transaksjoner med nærstående parter Selskapet har inngått en 5-årig avtale med Storm Capital Management Ltd og Surfside Ventures om kapitalforvaltning og administrative tjenester. Styremedlem Morten E. Astrup er medeier i SurfSide Ventures Ltd og kontrollerer Storm Capital Management Ltd gjennom nevnte selskap. Ifølge Asset Management-avtalen inngått 23.10.2008 fordeles honoraret med 25% til Surfside Ventures og 75% til Storm Capital M anagement. Honoraret beregnes ut fra 2% av verdijustert egenkapital, beregnet årlig den 31. desember. Alle tall i 000 USD SRE ASA Transaksjoner med nærstående parter 20122011 Storm Capital Management Ltd. 1,320 1,360 Surfside Ventures Ltd. 411 424 Tiberton Yard Ltd 288 498 Sum transaksjoner med nærstående parter 2,018 2,282 Saldo mot nærstående parter utenom konsernselskaper var null per 31. desember 2012 og 31. desember 2011. Morselskapet hadde i tillegg følgende saldi mot konsernselskaper: Kortsiktige fordringer 31.12.2012 31.12.2011 Tiberton Yard Finance Ltd 21,314 19,309 Tiberton Yard Ltd 26,720 33,130 Tiberton Yard Holding 2 Ltd 80 80 Storm Real Estate Ltd 6 6 Pete Ltd 1,634 985 Sum kortsiktige fordringer på nærstående parter 49,754 53,511 Langsiktige fordringer 31.12.2012 31.12.2011 Tiberton Yard Finance Ltd 67,500 76,239 Pete Ltd 8,162 7,806 Sum langsiktige fordringer på nærstående parter 75,662 84,045 ERKLÆRING FRA STYRETS MEDLEMMER OG DAGLIG LEDER Styret og daglig leder har i dag behandlet og godkjent årsberetning og årsregnskap for Storm Real Estate ASA og konsern for kalenderåret 2012 og per 31. desember 2012. Konsernregnskapet er avlagt i samsvar med de EU-godkjente IFRSer og tilhørende fortolkningsuttalelser, samt de ytterligere opplysningskrav som følger av regnskapsloven og god norsk regnskapsskikk per 31.12.2012. Årsberetningen for konsern og morselskapet er i samsvar med regnskapslovens krav og Norsk Regnskapsstandard 16 per 31.12.2012. Etter vår beste overbevisning: • Er årsregnskapet for 2012 for konsernet og morselskapet utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder. • Gir opplysningene i regnskapet et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultatet som helhet per 31. desember 2012. • Gir årsberetningen en rettvisende oversikt over - Utviklingen, resultat og stillingen til konsernet og morselskapet - De mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet og selskapet står overfor. Oslo, 21. mars 2013 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA 48 STORM REAL ESTATE ASA Stein Aukner Styreleder Morten E. Astrup Styremedlem Nini E.H. Nergaard Styremedlem Kim Mikkelsen Styremedlem Fredrikke Aaeng Styremedlem Einar Pedersen Daglig leder ÅRSRAPPORT 2012 49 REVISJONSBERETNING 50 STORM REAL ESTATE ASA ÅRSRAPPORT 2012 51 Storm Real Estate ASA 100 New Bond Street London W1S 1SP United Kingdom T: +44 (0)20 7409 3378 F: +44 (0)20 7491 3464 www.stormcapital.co.uk
© Copyright 2024