Reguleringsplan - tekst.pdf
Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Innhald INNHALD.................................................................................................................................1 1 BAKGRUNN.......................................................................................................................... 3 1.1 GENERELT...............................................................................................................................3 1.2 LOKALISERING AV OMRÅDET......................................................................................................3 1.3 PLANARBEIDET KREV UTGREIING AV KONSEKVENSAR....................................................................4 1.4 FØRINGAR I OVERORDNA PLAN...................................................................................................4 2 FØRINGAR FOR PLANARBEIDET..................................................................................5 2.1 ENDRA FØRESETNADER KREV ENDRING AV PLANEN.......................................................................5 2.2 ENDRING I HEISAR OG NEDFARTAR..............................................................................................5 2.3 NYE BYGGJEOMRÅDE................................................................................................................6 2.4 ENDRINGAR I LOKALISERING AV UTLEIGEEININGANE.....................................................................6 3 KONSEPT FOR NY PLAN ................................................................................................. 7 3.1 NYTT PLANOMRÅDE .................................................................................................................7 3.2 NYE BYGGJEOMRÅDE................................................................................................................7 3.3 LÅGARE ANDEL BUEININGAR FOR UTLEIGE...................................................................................8 3.4 RESTRUKTURERING AV SKIOMRÅDA............................................................................................8 4 PLANPROSESS.....................................................................................................................9 4.1 INNSPEL TIL PLANARBEID...........................................................................................................9 4.1 OFFENTLEG ETTERSYN AV PLANPROGRAM.................................................................................10 5 KONSEKVENSUTGREIING.............................................................................................11 3.1 NATUR OG MILJØ....................................................................................................................11 5.1.1 VERKNAD PÅ LANDSKAPSBILETE..............................................................................................11 5.1.2 VERKNAD PÅ NATURMILJØ......................................................................................................11 5.1.3 VERKNAD PÅ KULTURMILJØ....................................................................................................12 5.1.4 VERKNAD PÅ HYDROLOGISKE SYSTEM......................................................................................13 5.1.5 FRAMTIDIG HYTTEMILJØ.........................................................................................................13 5.2 INFRASTRUKTUR.....................................................................................................................15 5.2.1 SAMBAND TIL POTENSIELLE BYGGJEOMRÅDE SØR OG VEST FOR PLANOMRÅDET................................15 5.2.2 LØYPER OG STIGAR...............................................................................................................15 5.2.3 KOMMUNALTEKNIKK.............................................................................................................15 5.2.4 VEGAR OG PARKERING...........................................................................................................16 5.3 HOLTARDALEN SOM DEL AV DESTINASJONEN RAULAND...............................................................16 5.3.1 MARKNADSMESSIGE TILHØVE..................................................................................................16 5.3.2 ALPINOMRÅDE......................................................................................................................18 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 1 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 5.4 RISIKO OG SÅRBARLEIK...........................................................................................................21 5.4.1 RASFARE.............................................................................................................................21 5.4.2 BEREDSKAP.........................................................................................................................21 6 PLANOMTALE...................................................................................................................22 7 FØRESEGNER.................................................................................................................... 25 7.1 FELLES FØRESEGNER...............................................................................................................25 7.2 REKKJEFØLGJEFØRESEGNER....................................................................................................25 7.3 SIKRINGSSONER......................................................................................................................26 7.3.1 SIKRINGSSONE SKITREKK OG -HEIS...........................................................................................26 7.4 FARESONER............................................................................................................................26 7.4.1 RAS- OG SKREDFARE.............................................................................................................26 7.4.2 HØGSPENNINGSANLEGG..........................................................................................................26 7.5 INFRASTRUKTURSONER............................................................................................................26 7.5.1 REKKJEFØLGJE INFRASTRUKTUR...............................................................................................26 7.6 SONER MED OPPGJEVE SÆRLEGE OMSYN....................................................................................26 7.6.1 BEVARING KULTURMILJØ (LØYNINGSTAULEN)...........................................................................26 7.7 BANDLEGGINGSSONER.............................................................................................................27 7.7.1 BANDLEGGING ETTER LOV OM KULTURMINNE, BKML .................................................................27 7.7.2 BANDLEGGING ETTER VANNRESSURSLOVEN, BVRL .....................................................................27 7.8 BUSETNAD OG ANLEGG............................................................................................................27 7.8.1 GENERELLE FØRESEGNER FOR BYGGJE- OG ANLEGGSOMRÅDE.......................................................27 7.8.2 FRITIDSBUSETNAD, BFB.........................................................................................................27 7.8.3 FRITIDSBUSETNAD - HUSVÆRE, BFH.........................................................................................28 7.8.4 KYRKJE/ANNAN RELIGIONSUTØVING, BK..................................................................................28 7.8.5 UTLEIGEHYTTER, BUH...........................................................................................................28 7.8.6 BEVERTNING, BBV................................................................................................................29 7.8.7 LAGER, BL..........................................................................................................................29 7.8.8 SKIANLEGG, ASA..................................................................................................................29 7.8.9 SKILØYPETRASÉ, ASL............................................................................................................30 7.8.10 NÆRMILJØANLEGG, ANM.....................................................................................................30 7.8.11 UTEOPPHALDSAREAL, AUO...................................................................................................30 7.8.12 RENOVASJONSANLEGG, ARA.................................................................................................30 7.8.13 ØVRIGE KOMMUNALTEKNISKE ANLEGG, AKA...........................................................................30 7.9 SAMFERDSLEANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR....................................................................30 7.9.1 KØYREVEG, SK...................................................................................................................30 7.9.2 GANGVEG/GANGAREAL, SG...................................................................................................31 7.9.3 ANNAN VEGGRUNN – GRØNTAREAL, SAV..................................................................................31 7.9.4 PARKERING PÅ GRUNNEN, SP.................................................................................................31 7.10 GRØNTSTRUKTUR.................................................................................................................31 7.10.1 GRØNNSTRUKTUR, GG........................................................................................................31 7.10.2 NATUROMRÅDE, GN..........................................................................................................31 7.10.3 FRIOMRÅDE, GF................................................................................................................31 7.11 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG.....................................................................................32 7.11.1 FRILUFTSOMRÅDE I SJØ OG VASSDRAG, VF.............................................................................32 7.11.2 VASSRESERVOAR TIL SNOPRODUKSJON, VR.............................................................................32 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 2 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 1 Bakgrunn 1.1 Generelt Kommunestyret i Vinje vedtok gjeldande reguleringsplanen for Leirgrav og Holtar i juni 2006. Planen vart denne gongen til som ein bortimot tru kopi av kommunedelplanen for Rukkemo/Torvetjønn sin teiginndeling for byggjeområde, område til skiaktivitet, heisar og intern infrastruktur. Einaste ulikskap denne gongen var tilkomsten, som ikkje var i tråd med føringane i overordna plan, dette av di tilkomsten i KDP ikkje var gjennomførleg. I etterkant av vedtaket har tiltakshavar i Holtardalen bygd opp eit nytt skisenter, som er kopla til det eksisterande Rauland skisenter. Dette har gjeve området ein enorm auke i skiopplevingskvalitet og kapasitet. I tillegg har ein bygd opp ein stor kapasitet på hyttesenger. Aktivitetsnivået på Rauland har auka monaleg gjennom utbygginga i Holtardalen. Ein av føresetnadene i kommunedelplanen ein hadde kopiert i 2006, var at fellesanlegg (slik som skiheisar, nedfart, m.fl.) skulle finansierast gjennom utbyggingsavtaler. Dette systemet kom i gong for seint og rakk difor ikkje å fange opp mykje av byggjeaktiviteten i etterkant av KDP. Tiltakshavar i Holtardalen, Rauland Invest AS, kunne dermed ikkje rekne med finansieringsstøtte til planane for fellesanlegga inntil hyttefelta. Desse anlegga var likevel heilt avgjerande for å skape marknaden ein hadde trong for, difor vart heisar og nedfartar finansiert av tiltakshavar sjølv. Kostnaden med dette må dekkast inn gjennom sal av hyttetomter. Areala, som var sett av til dette i KDP, er for lite til denne oppgåva. Rauland Invest AS har difor sett i gong ein storstilt omregulering av planen for området. Målet er å tilpasse reguleringsplanen til ein endra marknadssituasjon samt å heimle dei areala, som skal til for at dei etablerte fellestiltaka kan finansierast. Plankontoret Hallvard Homme AS er leigd inn til planfagleg bistand i dette arbeidet. 1.2 Lokalisering av området Planområdet omfattar delar av planområdet til gjeldande reguleringsplan for Leirgrav og Holtar, nemlig alle område sør og aust for Leirbekken. Ein nemnar området for ”Holtardalen”. Dei delane av planen for Leirgrav og Holtar (vedteke 2006), som ikkje omfattast av planområdet, vert framleis gjeldande slik tidlegare plan syner. Planområdet ein har reguleringsplanarbeid for 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 3 varsla oppstart Rauland Invest AS av Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 1.3 Planarbeidet krev utgreiing av konsekvensar I førehandskonferanse med Vinje kommune hausten 2008 vart ein råde til å spørje planutvalet i kommunen om råd til planlegging etter § 30 PBL (gamle utgåve, frå før 1. juli 2009). Bakgrunnen for dette var at kommunen på dette tidspunktet allereie hadde varsla oppstart av arbeidet med å rullere kommunedelplanen for Rukkemo-Torvetjønn. Planutvalet råda til å melde oppstart av planarbeid under vilkår av at planen skulle vurdere sambandet til andre byggeområde sør og vest for planområdet, regulere alle nye byggjeområde til utleige og at tiltakshavar forpliktar seg til å delta i finansieringssystemet for fellesgode i området. Ein har så varsla oppstart av planarbeid for området. Ein har etter innspelsfasen kome til den konklusjonen at delar av dei planlagde tiltaka er i strid med overordna plan (KDP RukkemoTorvetjønn). Plan- og bygningslova av 2008 krev i slike tilfelle høyring av eit planprogram for planarbeidet og konsekvensutgreiing av relevante tema i planomtalen. Høyringsutkast til planprogram har vore på høyring i perioden 13. oktober til 1. desember 2009 og vart vedteke i kommunestyret den 11. februar 2010. 1.4 Føringar i overordna plan Gjeldande kommunedelplan for Rukkemo/Torvetjønn er vedteke september 2001. Innanfor det aktuelle planområde er det i KDP avsett område til kombinerte byggeområde (fritidsbustader og turistanlegg), skitrekk / alpinområde, byggeområde forretning/turistverksemd samt område til Landbruks-, Natur og Friluftsområde (LNFområde). Denne reguleringsplanen er difor i tråd med arealdisponeringane gjeven i KDPRukkemo/Torvetjønn, innafor området H 8-11, samt F2 og A1. For dei kombinerte byggeområde er det gjennom gjeldande kommunedelplan krav om minimum 30 % andel med turistanlegg med bueiningar for utleige. Gjennom føresegna er det stilla krav om at området skal byggast ut med høg sanitær standard. For forretningsområdet seiast det at ein kan byggje ut konsentrert med turistverksemder, hotell og/eller appartments og utleigeanlegg. Innanfor alpinområdet kan det også førast opp bygningar knytt til anlegget. Utdrag av KDP Rukkemo-Torvetjønn. Intensjonane for framtidig utvikling av Holtardalen avvik frå prinsippet om å byggje opp heisar/nedfartar stjerneforma ut frå eit sentralt skitun med næringsfunksjonar. Denne kommunedelplanen har kommunen varsla oppstart av rulleringsarbeid for. Framdrifta for planarbeidet er av fleire årsaker likevel uviss. Føreliggjande planforslag ynskjar å utfordre KDP på sentrale punkt, særleg i høve til andelen bueiningar for utleige. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 4 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 2 Føringar for planarbeidet 2.1 Endra føresetnader krev endring av planen Planområdet vart strukturert i Kommunedelplanen for Rukkemo/Torvetjønn. Intensjonen var å byggje opp eit stort samanhengjande ski- og reiselivsanlegg, som skulle auke konkurranseevna til Rauland som destinasjon og i seg sjølv vere kommersielt gjennomførleg og drivverdig. Reguleringsplanen for Leirgrav/Holtar overførte desse intensjonane direkte til Holtardalen, med berre minimale endringar. Reguleringsplanen frå 2006 var soleis trufast til planen frå 2001. Ein har i etterkant sett at nokre av føringane i ikkje let seg gjennomføre. Mykje av felles infrastruktur var det intensjon om å finansiere med utbyggingsavtale. Avtaleverket kom for seint i gong til å fange opp det meste av utbyggingsvolumet, slik at den tiltenkte fellesfinansieringa av skianlegget vart borte. Ein måtte byrje å finansiere anlegget gjennom salet av tomtene i Holtardalen. Vegen inn i området måtte leggjast annleis enn KDP hadde forutsatt, heistraséar måtte flyttast noko og nokre heisar og nedfartar let seg ikkje gjennomføre i det heile. Dette på grunn av at ein av grunneigarane i området ikkje ynska å utvikle sin del av anlegget. Same grunneigar har heller ikkje interesse i å utvikle byggjeområda på sin grunn. Det dreier seg om felta H6,7, F1,3 og delar av H 11 og F2. Dermed fell ein stor del av inntektsgrunnlaget for dei kommersielle anlegga i Holtardalen bort. Omfanget i skianlegget måtte som nemnd reduserast, slik at heller ikkje attraksjonskrafta vart etter intensjonen. Titakshavar i Holtardalen ser seg difor nøydt til å endre planverket for å greie å oppretthalde nokre av intensjonane, som har vorte borte. 2.2 Endring i heisar og nedfartar Det er dei sørlegaste heisane, heis 3 og 4, som ikkje let seg byggje i tråd med gjeldande reguleringsplan. Heller ikkje dei 3 nye nedfartane knytt til desse heisane vil det vere høve til å etablere. Utanfor planområdet ligg det i tillegg eit system av heisar og nedfartar mellom teigane H3, H6, H7 og F1 i kommunedelplanen, som ikkje vil kunne realiserast. Dei er heller ikkje regulert i dag, men var ein av grunnane til at ein valde å lokalisere framtidige heisar sør for Holtardalen. Den allereie etablerte stolheisen i Holtardalen har samstundes store unytta kapasitetar og vil kunne tåle ei opp til tidobling av trafikken. Ein ynskjer difor å regulere meir areal til nedfartar knytt til heis 2 i reguleringsplanen og å sløyfe regulering av heisane 3 og 4 i planen no, mens det framleis vil vere høve til seinare regulering og gjennomføring av tilsvarande heisar.. Ski inn / ski ut er eit populært salsargument ved anlegg som det i Holtardalen. Tiltakshavar ynskjer difor å organisere busetnaden på ein slik måte, som gjer det mogleg å leggje smale skiløyper med lite halling innimellom busetnaden. Desse transportløypene skal gjere det lettvint å kome seg ut til anlegget, samstundes som ein ikkje bur rett oppi bakken likevel. Dette krevjar ei reguleringsmessig samordning av løyper med busetnaden og annan infrastruktur. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 5 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 2.3 Nye byggjeområde For at Holtardalen kan verte den publikumsmagneten ein opphavleg hadde planlagt må overnattingskapasiteten aukast kraftig innanfor reguleringsområdet. Ein har som intensjon å etablere eit nytt område i liane kring Holtarbekken, som no er regulert under SpIdr6 m.fl. Dette området skal ha høve til ski inn / ski ut for store delar av feltet. Løyningstaulen skal oppretthaldast som støylsområde og innlemmast i løypenettet. I tillegg ynskjer ein å utvide eksisterande byggjeområde N4 midt i planområdet, innimellom dei regulerte heistraséane 1 og 2. Også her vil kontakten med bakkesystemet vere viktig. Tiltakshavar har byrja å byggje opp eit skitun sør for parkeringsplassen på Holtardalen. Dette ynskjast styrka, blant anna ved å demme opp ein vasspegel, etablere ein leikeplass og føre hovudvegtilkomsten til nye hyttetomter tett forbi dette kommersielle anlegget. 2.4 Endringar i lokalisering av utleigeeiningane Ein ynskjer å endre fordelingsmønsteret mellom blå og gule einingar slik at det totalt sett blir ein mindre andel utleieeiningar. Intensjonen er å redusere talet klassiske utleigehytter i området og lokalisere funksjonen til husvære. Totalt sett vert det plass til over 200 utleieeiningar i Holtardalen etter reguleringa. Det er gjeldande utbyggingsplanar for områda Buh 1 og Buh 3. Buh 1 legg opp til ca 40 einingar. Buh 3 har regulert inn 12 einingar etter gjeldande plan. Området N 1 i gjeldene reguleringsplan er på ca 5 500 kvm og vil erfaringsmessig gi plass til omkring 40 einingar. Dette området ligger dessutan fint og praktisk til ved Rauland Feriesenter. Ein del av området N 4 på 15 daa er ikkje gjenstand for regulering i denne planen, og gjev høve for omkring 120 einingar. Totalt sett vert det plass til omkring 200 utleieeiningar i Holtardalen etter reguleringa. Dette inneber et betydelig større tal utleieeiningar enn det finnes i heile Rauland i dag. Det antas at Holtardalen med dette legger til rette for et tilstrekkelig tal idet det må forventes at også andre utbyggarar må ta sin del av ein slik utbygging. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 6 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 3 Konsept for ny plan 3.1 Nytt planområde Planområdet i Holtardalen omfattar berre delar av gjeldande reguleringsplan for Leirgrav og Holtar. Alt areal bortanfor Leirbekken er kutta ut, i tillegg er ein del av fel N4 i gjeldande plan ikkje med i føreliggjande planforslag. Dette området framstår som eit hol i planområdet. Dei delane av gjeldande plan, som ikkje dekkast av nytt planforslag, vil framleis gjelde. Kartskisse: Planforslag (synt med plangrense) innanfor gjeldande rpl for Leirgrav og Holtar. Området nord og vest for leirbekken, samt delar av N4 vert liggjande i gamle planen. 3.2 Nye byggjeområde Eksisterande (regulerte) byggjeområde vert vidareførd i ny plan, også dei som ikkje er utbygd enno. Området Bfb3 utvidast litt inn mot Tverrliheisen slik at eksisterande tomter kan få høve til å kaupe noko tilleggsareal. I tillegg synast den gamle teigen N5 ferdig detaljert. Den er redusert noko i høve til gjeldande plan for å skape litt bufferareal mot naboeigedom. Gamle H/N1 utvidast litt mot sør og supplerast med 1 tomt i høve til gjeldande utbyggingsplan. Ny byggjeområde utviklast etter to prinsipp: • Teig ”N4” i gjeldande plan utvidast mot Tverrliheisen og langs Fjellvegen. Teigen synast med nye nemningar, som kan kjennast att etter teignamna til dei einskilde utbyggingsplanane dei er regulert etter. Bfb4a, Bfb4c og Bfb4d er soleis gamle område, mens Bfb4e og Bfb4f er nye område, høvesvis aust og nord for den gamle ”N4”-teigen. Desse teigane ligg inn med eksisterande infrastruktur. Bfb11 ligg aust for gamle N4 og skiljast frå den gjennom ei skiløype og -nedfart. Køyretilkomsten er gjennom ein 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 7 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 kulvert under nedfart og løype. Det regulerast i alt 41 nye tomter inntil dei frå føre regulerte teigane. • Teig ”N5” i gjeldande plan synast detaljert og kallast no for Bfb5. Infrastrukturen i dette området dragast oppover i terrenget og ein plasserar nye teigar med byggjeområde kring strukturen. Bfb6,7,8,9 og 10 er soleis nye byggjeområde. Det synast 23 regulerte hyttetomter i Bfb5 og 98 nye tomter i Bfb6,7,8,9 og 10. Holtarstua (varmestoge) leggjast til eige føremål, teig BBv. Nytt lager/driftsbygg for skianlegg regulerast i teig Bl. Areal til bygging av fjellkyrkje regulerast i BK. 3.3 Lågare andel bueiningar for utleige Ein opprettheld det blå føremålet i Buh1 og Buh3. Den gamle teigen ”N4b” er for tida i ein separat reguleringsprosess og er difor teke ut av planområdet. Teigen er også blå. Elles omregulerast alle andre blå teigar til gule føremål: N4 og N5 vert difor til byggjeområde for fritidsbusetnad. Konsekvensane av denne omreguleringa omtalast i konsekvensutgreiinga. Som nemnt gjev desse områda saman med området N 1 i opphavleg plan høve til minimum 200 einingar. 3.4 Restrukturering av skiområda Gjeldande reguleringsplan syner 4 skiheisar i området. Heis 1 og 2 ligg i SpIdr3, mens heis 3 og 4 ligg i SpIdr5. Heis 1 og 2 er realisert som Tverrliheisen og Holtarheisen. Heis 3 og 4 kan ikkje realiserast på grunn av at grunneigarar utanfor planområdet ikkje ynskjer å regulere/take i bruk areala sine. Ein har teke konsekvens av dette og regulert eit nytt trekk med mykje kortare trasé inn i Ssh4. Dette trekket vil få 2 alternative nedfartar. Trekket og nedfartane får ein spesielt viktig tyding som område for barn og mindre øvde skiløparar. Også ved dårlig vêr vil dette bakkesystemet vere viktig dersom stolheisen må stansast. Ein set framleis att areal til ein framtidig stolheis opp til Krakksetnuten, men kan ikkje realisere denne til noverande tidspunkt. Årsaka til at ein velgjer å avsette areal er at framtidige høve til utbygging ikkje bør stenges for naboeigedommar sjølv om eigarane i dag ikkje sjølv ønskjer å delta i utviklinga av området. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 8 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 4 Planprosess 4.1 Innspel til planarbeid Berørte grunneigarar og naboar vart tilskriva om planarbeidet i brev den 14. november 2008. Det same gjeld offentlege høyringsinstansar som vart vurdert å ha interesser i området. Arbeidet vart samstundes kunngjort i avisene Varden og Vest Telemark Blad. Innspelsfristen vart sett til 12. desember 2008. Det har kome inn 7 innspel til varsel om oppstart av planarbeid. Desse er omtalte og delvis kommenterte nedanfor. Vinje kommune Kommunen har teke stilling til reguleringsspørsmålet i eiga sak etter §30 PBL 1985. Kommunestyret har gjeve samtykke i planprogram i kommunestretvedtak 10/07. I tillegg til dette uttalar kommuneplanleggjaren at føresegnene ( til gjeldande plan for Leirgrav og Holtar) sitt pk1. 6.2.c bør endrast til ”Det skal ikkje setjast opp gjerde i planområdet.” Merknader Kapittelstrukturen i føresegnene er tilpassa ny PBL 2008, men tilsvarande føresegn er blitt teke inn. Telemark Fylkeskommune Fylkeskommunen oppfattar reguleringsplanarbeidet til å vere i tråd med gjeldande kommunedelplan og har difor ingen merknader til igongsetjing av planarbeidet. Fylkesmannen i Telemark Fylkesmannen føreset at planavgrensinga ikkje vil gå ut over grensene til gjeldande plan og at det ikkje vil vere høve til tiltak nærare landskapsverneområdet Brattefjell Vindeggen enn det dagens plan gjev høve til. Merknader Plangrensa er lik avgrensing til gjeldande plan, minus områda nord for Leirbekken. Inngrepet nærast landskapsverneområdet er og blir toppstasjonen for Holtarheisen. Statens Vegvesen Vegvesenet har ingen merknader. NVE NVE ynskjar at bekkar, også mindre, merkast tydeleg på plankartet. Nye byggjeområde bør ikkje leggjast nærare vassdrag enn 50-100 m. NVE krev at rasfaren vurderast i planområdet. Dersom tilgjengeleg datamateriale ikkje gjev god nok oversikt bør ein gjennomføre rasundersøking. Merknader 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 9 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Bekkar er halde utanfor nye byggjeområde. Dei er delvis regulerte til vassdragsrelaterte føremål. Byggjeområde er lokalisert med tanke på hydrologiske system, dvs. utanom avrenningsdrag og myrområde. Ein legg ikkje nye byggjeområde i nærleiken av større vassdrag. NGI har utarbeidd skredfarerapport, som er innarbeidd i plankartet. Åsmund Tvitekkja Grunneigar inntil planområdet krev mellombels plan- og byggjeforbud i påvente sakshandsaming gjennom domstol. Han set spørsmålsteikn bak om eigarskapstilhøva i området er rett og meiner at utbygginga til no er for tett, ein skal ikkje halde fram med same tettleik i utbygging. Avkloakkering av området må sjåast på som ein risiko for samfunnstryggleik. Rasfaren i området er stor, grunneigar krev utgreiing gjennom fagkyndig (NGU). Merknader Eigarskapstilhøve er ikkje tema for reguleringsplanen. Tettleiken i utbygginga er heimla i kommunedelplanen for Rukkemo-Torvetjønn. VA løysingar er del av det kommunale systemet. Rasfaren er vurdert av NGI, plankartet har fått påført fareområde i tråd med undersøkinga. Trine og Tore Frøyshol Hytteeigarane i Rypestykket ynskjer å få omregulert husværeeiningane i H/N1 (sjå eigen utbyggingsplan) til friområde. Området dannar no ein fin buffer mot dalstasjonen for heisen og vil kunne vere eit sentralt grøntområde. Ein vil då også unngå påkjenningar frå utleigeeiningane, som ofte medførar fyll og bråk. Hytteeigarane føreset vidare at Rypestykket framleis vil vere blindveg, då dette var ein føresetnad for hyttekjøpet den gongen. Merknader Området, som i føreliggjande planforslaget har fått nemninga Buh1, er regulert til byggeområde gjennom gjeldande reguleringsplan og gjennom eigen utbyggingsplan. Ein ynskjer ikkje å deregulere dette området no, men har ingen aktuelle planar for gjennomføring av tiltak. Rypestykket vert i planen oppretthalde som blindveg, men vil bli tilkomstveg for ein ny tomt. 4.1 Offentleg ettersyn av planprogram Vinje kommune fann ut at ein skulle utarbeide planprogram etter overgangen til ny PBL etter 1. juli 2009. Planprogrammet vart oversendt kommunen den 7. august 2009. Etter administrativ sakshandsaming vart det retta noko og oversendt kommunen på nytt den 13. oktober. Kommunen sendte dokumentet omgåande på høyring. Planprogrammet vart så vedteke i plan- og miljøutvalet den 16. desember. Sluttvedtak av planprogram i kommunestyret falt 11. februar 2010. Innspel i samband med offentleg ettersyn av planprogram ligg ved plandokumentet. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 10 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 5 Konsekvensutgreiing 3.1 Natur og miljø 5.1.1 Verknad på landskapsbilete Utviding av byggjeområda til Bfb11 vil heve utbygde område med 30 høgdemeter. Den nye utbygginga vil ha ryggdekning frå alle innsynsretningar, terreng er heller ikkje like bratt som i eksisterande utbyggingsteig (gamle N4). Markante terrengformasjonar aust for byggjeområdet vil danne klare avgrensande linjer i landskapet. Nedfarta inn mot nedste hårnålsvingen på Fjellvegen er eit markant, eksisterande inngrep, som framleis vil liggje over byggjeområdet og avgrense den visuelle inngrepssona. Byggeområda Bfb5,6,7 og 9 ligg i ein markant ryggformasjon som er ein del av Løyningnuten. Terrengformasjonen har eit visuelt ”ryggrad” i den opne myrflata frå Holtarstua og opp til plangrensa. Bfb5 opplevast som like høgt som dalstasjonen til Holtarheisen, faktisk ligg dei vestlegaste delane av feltet tydeleg under dette nivået og har ingen visuell kontakt. Bfb9 opplevast som høgt over Holtardalen og verkar lyst og luftig. Bfb 8 og 10 ligg fråskilt frå den andre nye busetnaden gjennom dalsøkket med Holtarbekken. Området verkar meir innestengd av terrengformasjonane og står sjølvstendig frå dei andre teigane. Teigane er tilpassa terrengstrukturen og vil difor opplavast som naturleg lokalisert i landskapet. Fjellkyrkja plasserast på ein avsats i landskapet med prominent inn- og utsyn. Synbarheten er ein del av konseptet, bygget skal kunne utformast som eit landsmerke. Tomta ligg på ca. 1070 m.o.h. og har ryggdekning mot aust til sør-søraust og mot nordvest til nord. Dermed blir kyrkja fult eksponert mot sør, sørvest, vest og nordvest, samt mot nordaust. Eksponeringa over silhuetten opplevast likevel berre for brukarane av skiområdet, utanfor planområdet er kyrkjebygget underordna landskapet. 5.1.2 Verknad på naturmiljø Ein har fått analysert naturverdiane gjennom naturfagleg kompetanse i den største framtidige utbyggingsteigen, som ligg i nokolunde urørt natur. Sjå vedlegg, rapport om biologisk mangfald. Rapporten syner at utbygginga ikkje vil røre ved truga eller sårbare artar. I drøftingsfasen til rapporten nemnast også at ei rydding av støylsvollen på Løyning og evt. bruk av beitedyr i etterkant vil vere med på å oppretthalde artssamansetninga i dette området. Dette området er i føreliggjande planforslag regulert til nærmiljøanlegg og omsynssone for bevaring av kulturmiljø med intensjonen om å kunne tilby eit tilnærma urørt støylsmiljø for hytte- og turfolk. Planforslaget legg opp til fleire nye byggjeområde: o Bfb4e ligg tett inntil den eksisterande teigen med byggjeområde (”N4” i planen frå 2006), brukast per i dag som sideterreng til skitrasé og inneheld ikkje noko naturleg vegetasjon. Tiltaket vil ikkje forringe naturverdiar. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 11 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 o Bfb11 er ein teig mellom eksisterande nedfartar. Her er det noko naturleg vegetasjon og delvis område med reetablert vegetasjon etter terrenginngrep (i samband med utbygging av heis og nedfartar). Tiltaket vil i liten grad forringe naturverdiar, men vil vere avgrensa i storleik og dermed opplevast som del av eit eksisterande naturmiljø. o Bfb5 – Bfb10 er tyngda i den planlagde utbygginga, då det meste andre allereie er etablert. Området er oppdelt, teigane skiljast gjerne med grøne område. Sentralt i det store feltet ligg det ein delt urørt natur att. Dermed vil reduksjonen i naturverdiar vere av stor omfang, men dei fleste delområde vil framleis vere i nærleiken av urørt natur. Dette gjer det mogleg for stadeigen vegetasjon å invadere inngrepsområde etter avslutta anleggsverksemd, slik at store delar av feltet til slutt vil opplevast som naturlege. o Bfb12 er ein liten teig mellom eksisterande felt (”N4”) og Tverrliheisen/nedfart. Det er ein del urørt botnvegetasjon att i dette feltet, men lite trevegetasjon. Dermed vil naturverdiane forringast i liten grad og feltet vil gli inn i inngrepsstrukturen. I tillegg legg planen opp til 2 vassmagasin til snoproduksjon. Øvre VR området er ei utviding av eit eksisterande tjønn omgjeve av myrlendt mark. Dette er ein liten reduksjon av naturverdiar. Nedre VR området er ei oppdemming av Holtarbekken til ein dam. Oppdemninga har fleire føremål: Ein vil skape ei bekkestrekning med ståande vatn for å felle ut finstoffar frå avrenning i hyttefeltet (særleg under anleggsarbeid, men også seinare) og hindre dei i å forureine bekken. Dermed eliminerar ein problem for nabobruket. Vidare vil dammen vere eit miljøskapande element inntil Holtarstua, det kommersielle hjartet i anlegget. Det skal også vere høve til å bade i vatnet her. I vintersesongen vil bassenget tene som reservoar til kunstsnoproduksjon. Ein reduserar naturverdiar sterkt langs med bekken i det oppdemde området. Bekkedalen elles er oppretthalde som naturleg drag. Ein finn mykje rik vegetasjon i dette området og ynskjer å kunne nytte det aktivt som nærrekreasjonsområde. Dette vil medføre ein viss vegetasjonspleie, som kan ha positiv verknad på naturverdiar (med fleire kantsonar og dermed fleire habitat for fleire artar). Det meste av skirelaterte anlegg er eksisterande. Ein føreslår eitt nytt trekk med ei hovudnedfart og fleire transportløyper. Trekk og hovudnedfart skal etablerast på ei myr, som ein elles ikkje ynskjer å røre mykje ved. Komprimering gjennom tråkking vil likevel medføre endringar i jordstrukturen og artssamansetninga. Ein reknar med at dette likevel ikkje vil vere ein reduksjon i verdiar, berre ei endring. 5.1.3 Verknad på kulturmiljø Reguleringsplanen for Leirgrav og Holtar vart utarbeidd i 2006. Under planprosessen vart det gjennomførd arkeologisk førehandsundersøking, som konkluderte med ein del funn av kolgroper. Ein fekk riksantikvaren til å gjeve dispensasjon for desse kulturminne, slik at dei ikkje lenger er bandlagde etter KML. I planprosessen 2009/10 har ein funne ut at dette ikkje 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 12 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 gjeld alle kulturminne i området. Ein har difor teke kontakt med fylkeskommunen og kome til semje om korleis ein handterar saka. Eitt kulturminne vert difor regulert til bandleggingsområde, dei andre kulturminna synast ikkje med nokon form for bevaring etter PBL. Dette vil vere grunnlag for fylkeskommunen for å søkje riksantikvaren om dispensasjon for dei resterande kulturminne. Det er framleis 3 støylsvollar i planområdet. Den eine vollen ligg rett inntil hovudnedfarta til Holtarheisen, her står det også framleis ei støylsbu. Miljøet rundt bua er sterkt endra av utbygginga, men ein har som intensjon å bruke bua til rekreative føremål. Den andre vollen, Løyning, er i føreliggjande planforslag regulert til nærmiljøanlegg og omsynssone for bevaring av kulturmiljø med intensjonen om å kunne tilby eit tilnærma urørt støylsmiljø for hytte- og turfolk. Den tredje vollen består av tufter etter Tverrlistøylen. 5.1.4 Verknad på hydrologiske system Bekkar og avrenningsdrag innanfor dei eksisterande byggjeområda er stort sett lagd i røyr. Dei nye byggjeområda er halde utanom større bekkefar, slik at bekkene kan haldast opne. Deira hydrologiske funksjon vert dermed oppretthalde. Bekkekrysningar utformast slik at bekkar leggjast i røyr under vegen og vegfyllinga. Holtarbekken kryssast berre 3 gonger. Buffersonene inntil bekkar gjer at det ikkje tilførast store mengder finstoffar frå omgjevnaden. Ein unngår å leggje byggjeområde på myr. Skitrekktrasé og nedfart i Ssh4 ligg på myr, men ein ynskjer ikkje å gjennomføre terrengarbeid her. Dermed vil myrområda sin bufferevne i høve til store nedbørsmengd/tørke berre svekkast minimalt. Oppdemd vassflate inn mot Holtarstua er på ca. 3899 m2 og får en HRV ved ca. 887,25 m.o.h. Den vil bufre vår- og haustflaumen noko og vil halde vassdraget bedstraums reinare for finstoffar (frå eksisterande nedfartar). Ein vil på sikt skape eit nytt vassmiljø med stilleståande vatn. Dammen vil fungere som magasjin til produskjn av kunstsnø tidleg i vintersesongen. Ein vil i etterkant av uttaket framleis ha eit visst tilsig av vatn, men vasspegl vil neppe nå opp til HRV. Etter vårflaumen vil vannet halde seg på HRV gjennom heile vegetasjonsperioden. Oppdemd vassflate sør for toppstasjon stolheis er på ca. 18 daa, med en HRV på ca. 1091 m.o.h. Dammen vil få tilsig om våren og hausten, men nedbørsfeltet er med ca. 119 daa veldig begrensa. Dammen vil tømast under snøproduksjon tidleg i vintersesongen, tilsiget etter tøming vil vere ubetydeleg. Dammen vert fyld opp att under snøsmelting og vil halde HRV fram til tapping. Tiltakshavar må søkje konsesjon etter vannressursloven hos NVE. 5.1.5 Framtidig hyttemiljø Eksisterande hytteeigarar i Holtardalen bør ha hatt ei forventning om ytterligare utbygging. Ein reduksjon av tal utleieeiningar vil utvilsamt vere ein fordel for enkelte hytteeigarar. Infrastrukturen er av høg kvalitet og er tilstrekkeleg til å tilfredsstille ei særs stor utbygging. Planen inneber delvis ei omregulering frå einingar til utleie til vanlege fritidsbustader. Denne endringa inneber i seg sjølv ein reduksjon av det totale talet planlagde einingar, slik at det sjølv etter utvidingar av tomteområda ikkje vil bli eit større tal einingar. Dei nye einingane som regulerast inn vil i hovudsak ligge bak og over eksisterande einingar, slik at utsikt og soltilhøve ikkje forringast. Det opprettast eit stort tal korridorar ut i urørt natur, slik at ingen vil vere inneklemt av nye områder. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 13 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Vidare utbygging av Holtardalen sikrar tilboda og aktivitetane i Holtardalen. Dette er av stor betydning både for hyttemiljøet, for fastbuande og for dagsturistar. Ein av Holtardalens fortrinn i forhold til ny busetnad er at området er svært lite synlig for andre enn dei som er knyt til Holtardalen. Området ligg godt under tregrensa. Kartfigur: Skisse på byggjeområde i forslag til detaljreguleringsplan i samhøve med gjeldande KDP Planforslaget angir ein høg % BYA, men dette er i samsvar med gjeldande utbyggings/ -reguleringsplanar for N4. Det at det nå omregulerast frå næring til fritidsbustad endrar ikkje estetiske og praktiske tilhøve. Ei stor hytte er i seg sjølv ikkje mindre pen enn ei mindre. Ein høg % BYA medfører i seg sjølv heller ikkje at hyttene vert større, men at dei kanskje vert liggjande tettare. Dette medfører ingen ulemper for andre, idet dette berre vert synleg for nokon få. Tvert imot gjør dette at Holtardalen i motsetning til andre felt vert mindre omfattande i areal og mindre dominerande for omgjevnaden. Ein større busetnad representerar ein større verdiskaping i fleire omsyn. Ein høg % BYA gjør at tomtene kan vere mindre, og det forbrukast då mindre areal. Dette er miljøvennlig og økonomisk i samband med infrastruktur. Ein høg % BYA gjev i seg sjølv auka høve til å oppnå sal, idet det er dette marknaden ønskjer, ikkje minst i samband med høvet til å bygge anneks og skibodar. Større einingar medfører høgare tilknytingsavgifter til Vinje kommune. Større einingar vurderast også til å representere fleire gjester knytt til skianlegg, handel og aktivitetar. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 14 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 5.2 Infrastruktur 5.2.1 Samband til potensielle byggjeområde sør og vest for planområdet Gjeldande kommunedelplan for Rukkemo/Torvetjønn syner byggjeområde F1, F2 og H6 sør for planområdet. Teig Bfb5 er del av teigen F2 i KDP. Desse byggjeområde kan nåast med framtidige vegar langs med Holtarbekken (vest for Bfb5), via veg 4 ved tomt 249 og gjennom ei framføring av veg 4 ut over tomt 267. Planforslag gjev likevel ikkje heimel for dette, ein må i så fall endre reguleringsplanen att. Gjeldande kommunedelplan for Rukkemo/Torvetjønn syner byggjeområde F3, H7 og H10 vest for planområdet. Teig Bfb2 er del av teigen H10 i KDP. Ein kan lage ein tilkomstveg sør for tomt 66 vestover. Planforslag gjev likevel ikkje heimel for dette, ein må i så fall endre reguleringsplanen att. Planforslaget syner framtidig trasé for stolheis i Ssh3. Denne vil gjeve tilgjenge til dei sørlege skiområda i A1 i KDP. Planforslaget held opne korridorar att aust for Bfb10, mellom Bfb6 og 7 og mellom Bfb5 og 6 for å føre nedfartar inn mot Holtarstua. Alle desse scenaria er heilt urealistiske for tida. Planforslaget legg difor ikkje opp til regulering av desse tiltaka, men stengjar ikkje mot ei framtidig regulering. 5.2.2 Løyper og stigar Det finst per i dag berre ei turløype i planområdet. Den byrjar ved Holtarstua, tek seg over Holtarbekken og fylgjar bekkedalen meir eller mindre fram til Løyningstaulen. Her byrjar stigen å lyfte seg markant opp over bekkedalen og passerar plangrensa ut av planområdet rett nord for Kraksenuten. Denne stigen er mykje brukt og vurderast til å vere eit viktig aktivitetstilbod for hyttefolk og tilreisande. Ein opprettheld stigen difor stort sett i sin noverande trasé, men flyttar litt på den nokre stader. Blant anna plasserast den nærare Holtarbekken, slik at brukarane kan fylgje stort sett etter det urørte vegetasjonsbeltet gjennom området utan å kome i særleg kontakt med inngrepsområde og ny busetnad. Fjellvegen er open for allmenn ferdsle i barmarkssesongen. Ein kan dermed kome seg nokså lettvint til toppen av Silkedalsnutane. Om vinteren brukast fjellvegen til preparerte alpinnedfartar og er dermed ikkje brukeleg til fots. Dette vil framleis vere slik etter den nye planen. Store delar av planområdet preparerast til alpinløyper om vinteren. Desse brukast også av turskigåarar i noko grad, særleg for å kome seg frå Silkedalen og heim att. Omvendt er det mange som brukar skiheisen for å kome seg ut til Silkedalen også. Planforslaget syner framlegg til skiløype inntil alpinnedfarta i nedre del. Ein ynskjer med dette å tilby særskilte løyper for turgåarar. 5.2.3 Kommunalteknikk Den eksisterande infrastruktur i Holtardalen er dimensjonert for et stort tal einingar. Etter spesifikasjon frå Vinje kommune er den kommunale pumpestasjon for avløp dimensjonert for 1000 einingar. Tilsvarande dimensjoner er ivaretekne både når det gjeld vatn, straum, fiber og veg. Rauland Invest vart også pålagt å utvide vegkrysset på Riksvegen inn til området ved Rauland Skisenter. Dette var nok grunna ei forventning om noe fleire einingar enn dei 62 som finst ferdig bygd i Holtardalen i dag. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 15 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Det har heile tida vore føresett ytterligare utbygging av Holtardalen utover gjeldande reguleringsplan, idet KDP angir store utbyggingsområde på naboeigedommar som det likevel ikkje er aktuelt å bygge ut. Idet det nå ser ut til bli færre utleieeiningar, vil ikkje ei utviding av byggeområda i seg sjølv medføre fleire einingar totalt. Infrastrukturen er bygd med svært høy kvalitet. Det er investert over 50 000 000,- i infrastruktur i området så langt. Ytterligare einingar i Holtardalen som ei følgje av omreguleringa vil medføre betre inndekning på dei store investeringane som Vinje kommune har nedlagt i Holtardalen spesielt og i Rauland generelt. 5.2.4 Vegar og parkering I samband med reguleringsplanen av 2006 ble det kravd utbetring av krysset inn til Holtardalen og Rauland Skisenter. Grunnlaget for dette kravet var at det var ei forventning om ein monaleg auke i trafikk i samband med fritidsbustader og skisenter. Den reguleringsplan som det nå arbeidast med inneberer ingen auke i antall einingar eller trafikk utover det som tidlegare ble føresatt. Holtarvegen er bygget med 6 meters breidde, og er den breiaste tilkomstvegen til noko hyttefelt i Rauland. Tilkomstvegen inn til Holtardalen er omkring 1200 meter lang. Vegstandarden i området er svært høg. Vegar frå skitunet i Holtardalen ut i de enkelte hytteområde byggast i 3 - 5 meters bredde avhengig av kva område som skal ivaretakast. Parkeringssituasjonen i Holtardalen er svært god. Skisenteret har tre parkeringsplassar som eksisterer uavhengig av reguleringsendringane. Det er lagt til rette for omkring 200 parkeringsplassar i dag utan at det parkerast langs hovudvegen. Alle nye einingar får minimum to parkeringsplassar på eigen grunn. Forøvrig er trongen i praksis slik at parkeringsplassen ute ved Fjøllhalli fyllast først, ved at gjestene startar turen i dei yttarste bakkane og heisane i Rauland Skisenter. Det leggast opp til 20 nye parkeringsplassar i Sp 4 i samband med at området rundt Løyningstøylen regulerast til nærmiljøanlegg. 5.3 Holtardalen som del av destinasjonen Rauland 5.3.1 Marknadsmessige tilhøve Reguleringsplanen er avgjørande for oppretthalding og utvikling av aktiviteten i Holtardalen og Rauland skisenter. All aktivitet er avhengig av inntekter frå hyttebygging. Det vil i svært mange år være knytt store underskot til drift av aktivitetar som skianlegg, idet det er hyttebygginga som direkte og indirekte finansierar slike aktivitetar. Det som da er avgjørande er at det finst tilbod som interessentar kan investere i. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 16 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Infrastrukturen i Holtardalen er bygd ut i samsvar med rekkefølgjeføresegnene i gjeldande plan. Dette har innebåra omkring 120 000 000,- i investeringar totalt i Holtardalen, herunder omkring 42 000 000,- i skianlegg. Det er nå snart slutt på tomtene innanfor gjeldande plan, samtidig som det som er igjen er regulert til næring/utleie. Einingar regulert til utleie er lite populære i marknaden, og det viser seg at det i praksis ikkje er mulig å selje slike einingar i nemneverdig tal. Dette medfører at det nå er svært få høve til å oppnå nye sal for å framskaffe nødvendig kapital. Når det heller ikkje er andre grunneigarar og utbyggarar som bidreg økonomisk gjennom utbyggingsavtalene som er nemnt i KDP, er situasjonen slik at planen må endrast slik at det kan oppnåast sal innanfor ein marknad som eksisterar. På denne måten kan ein utnytte den infrastrukturen som Vinje kommune og Rauland Invest har bygget og investert i. Det vil totalt sett ikkje bli fleire einingar i Holtardalen enn KDP syner, men einingane vil etter ny plan leggjast andre stader og med andre føremål. Intensjonane i KDP er såleis ivaretekne, sida det aldri har vært tvil om at Holtardalen skulle utbyggjast forholdsvis kraftig. Omreguleringa frå einingar til utleie/sales and leaseback til vanlige fritidsbustader vil medføre framleis sal. Det er likevel viktig at det er areal tilrettelagt for utleie, dersom denne marknaden skulle dukke opp ein gang i nærare framtid. Etter ny plan er det framleis tilrettelagt for omkring 200 blå einingar i Holtardalen. Dette er fleire einingar enn det finnes i hele Rauland i dag. Det er neppe riktig at alle einingar for utleie i framtida skal ligge i Holtardalen. Det vil sannsynligvis være rimelig at også andre utbyggarar bidreg til utviklinga gjennom disponering av sine områder til næring, spesielt sida dei ikkje bidreg på annan måte til infrastrukturen i Rauland. Når dette er sagt finnes det grunnlag for å vere noko kritisk til trongen for område for næring. Det er diverre slik at kapasiteten i Rauland i dag ikkje fylles opp, og reiselivsnæringen er sjølv usikre på trongen for nye senger. Dei fleste utleiarar har ein tøff økonomisk situasjon, og ei ytterligare etablering av varme senger står ikkje øvst på ønskjelista. Bransjen er nok av den oppfatninga at dei profesjonelle aktørane må få leige ut sine eigne senger før nye enkeltaktørar i større utstrekning kommer inn i marknaden. Dersom nye, private aktørar leier ut sine hytter og husvære vil dette medføre ein konkurranse med dei etablerte utleigarane. Sjølv om Vinje kommune, handelsverksemder, skianlegg og andre ønskjer fleire utleigesenger, er det svært uheldig at dei verksemdene som står for den grunnleggjande utleigeverksemda i Rauland lider under etableringa av fleire senger i ein marknad som ikkje har stor nok utleigegrad til ein forsvarleg drift for alle frå føre av. Det kan også kort slåast fast at heller ikkje varme senger med 100 % utleie er moglege å bygge ut i dagens marknad. Byggekostnader og manglande leigeinteresse gjør at ingen kan investere i slike prosjekter. Ei regulering til utleie vil i praksis medføre ei bandlegging i lengre tid. Spørsmåla omkring utleieplikt vil bli handsama i arbeidet med ny KDP. Det er føreteke mykje arbeid omring dette allereie, og mange har meiningar om saka. Sida det leggjast til rette for svært mange utleieeiningar i Holtardalen også i framtida, håper ein at reguleringa godkjennast utan at dei prinsipielle spørsmåla er ferdig utgreidde. Alle er einige om at det er bra for Vinje kommune med varme senger, men spørsmåla knytt til korleis slike varme senger kan byggjast og ikkje minst fyllast er ikkje svart på av nokon. Reiselivsnæringa har nok ein viss 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 17 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 forventning om at svara finst i ein kombinasjon av marknadsinteresse og næringspolitiske tiltak, og ikkje gjennom reguleringsmessig bandlegging. Ei slik bandlegging er berre ein effektiv måte til å stanse opp utviklinga. Det vart hausten 2007 utgitt ein rapport knytt til reiselivsbasert verdiskaping i Vinje. (Kaizen AS v/Rolf Akselsen 21. oktober 2007) Rapporten framkjem med ein rekke viktige konklusjonar knytt til reiselivets tyding i kommunen. Blant dei konklusjonane i rapporten som har spesiell tyding nemnast spesielt: • Dei såkalla ”kalde” sengene representerer ein større verdiskaping enn det man kanskje tidligare har tenkt. • Framleis utbygging av hytter er svært viktig for kommunens økonomi. Det er difor grunn til å tro at framleis utbygging inneberer ei positiv utvikling, og at bygging av einingar utan utleieklausul også er gunstig økonomisk. Ei framleis utbygging i Holtardalen vil være positiv for økonomien i Rauland knytt til tilknytingsavgifter og anleggsbidrag, handelsbedrifter, handverkstenester, aktivitetsanlegg som skisenter, skatt og anna. Holtardalen har god plass til nye einingar, samtidig som området passer bra til vidare bygging med sin tilbaketrekte lokalisering under tregrensa og utmerka infrastruktur. Området vil oppfylle store deler av trongen i Rauland dei neste årene både når det gjeld einingar med og utan utleieplikt. 5.3.2 Alpinområde Den nye planen er svært viktig for Rauland Skisenter og Holtardalen som alpinområde. Nye fritidsbustader skaper kundar i seg sjølv. Vidare utbygging og drift er svært avhengig av ein auke i omsetninga. Salet av fritidsbustader er i dei fleste store skisenter i Noreg bakgrunnen for investeringar i anlegga. Rauland Invest er heilt avhengig av nye sal for å oppretthalde drift og investere i nye tilbod. Dei naudsynte tilbod knytt til skisenter som planen nå legger opp til er i hovudsak 1. Nytt skitrekk 2. Ei ny hovudnedfart 3. Fleire mindre nedfartar 4. Flaumljos 5. To vassmagasin til snoproduksjon 6. Nye område regulert til Asa/Skianlegg 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 18 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Skiløparar med ferdigheitar mellom stolheisen og hovudbakkane og skibandet trenger eit betre tilbod. Barn kan ikkje ta stolheisen aleine, og ein del skiløparar synast den røde hovudnedfarta er for krevjande. Det kan være ønskeleg med eit høve for flaumljos også i Holtardalen. Sjølv om det er fleire andre bakker med belysning i Rauland, kan dette være aktuelt i samband med arrangement etc. Skitrekket og bakkene representerer eit betydeleg auka tilbod i Rauland. Rauland konkurrerar til einkvar tid med ei rekke andre betydelege destinasjonar. Det vil på et tidspunkt bli økonomi til å etablere anlegg for produksjon av kunstsno i Holtardalen. Det er i dag ikkje høve til å hente ut meir vatn frå Leirbekk, sjølv om grunneigarane i Holtardalen har rett til dette. Dette vil redusere kvaliteten på den øvrige del av Rauland Skisenter, og det er derfor heilt naudsynt å etablere eigne magasin. Det er ikkje mogleg å skaffe nok vatn utan magasinering, idet bekkane i området er små og tilnærma tørre vinterstid. Det leggjast opp til ei større regulering i områdets vestlege del til Asa/Skianlegg. Dette gjørast for å leggje til rette for framtidige høve og høve for noe motorisert ferdsel. Området eigner seg i dag svært godt til off-piste kjøring, og det er ønskjeleg med noko kontroll med området i samband med sikring, redning og moglege tilbod. Området er i dag regulert til LNF, med dette er i praksis et område som er i umiddelbar nærhet til dei eksisterande skianlegga. Omkringliggjande område som er anvist til skianlegg i KDP vil neppe byggjast ut, og det er viktig å sørgje for framtidige høve. Holtardalen fungerer som ein dalstasjon i Rauland Skisenter. Dei fleste store skisenter i Noreg arbeider for å spreie gjestane på denne måten, idet hovudanlegga ikkje kan dimensjonerast for å ta unna alle kundane. For å lykkes med dette viser det seg at slike dalstasjonar må vere tilnærma komplette, idet kundane ønskjer å vere der dei får alle tilbod. Holtardalen byggjast ut etter intensjonane i KDP, og det leggjast opp til tilbod innan både servering, ski, utleie og hytter. Ytterlegare næringsverksemd er ikkje ønskeleg frå utbyggars side nå, idet styrking av Krossen som handelssentrum i Rauland er vesentleg for destinasjonen. Rauland Invest har investert over 40 000 000,- i tilknyting til skianlegget. Disse investeringane har bare vore mogleg som ein følgje av sal av eigedom. Vidare drift og investering er avhengig av ytterlegare sal. Det leggjast ikkje opp til nokon form for rekkefølgjeføresegner i samband med til skianlegga. Det er heilt avgjørande at det er framskaffa midlar til nye investeringar gjennom vidare sal. Dei anlegg som den nye planen gjev rom for vil koste omkring 10 000 000,-. Gjeldande plan satt som krav at anlegget vart bygd før tomtene vart seld. Dette var berre mogleg å gjennomføre i ein spesielt god marknad, gode høve til lån før finanskrisen og med ein god porsjon flaks. Det er ikkje høve til å gjøre dette ein gong til. Den nye planen fråviker gjeldande reguleringsplan og KDP når det gjelder val av trase for det nye skitrekket. Opphavleg var det planer om ein stor stolheis inn på Silkedalsnutane i vest. Dette er ikkje gjennomførbart sida grunneigaren ikkje ønskjer ei slik utbygging. Planen er likevel innretta slik at det i framtida er mogleg å forlenge skitrekket med minimum 500 meter vidare opp i Holtardalen. Det er då molgleg å leggje et nytt skitrekk som ender omkring der den opphavlege heisen var tenkt å ende. Eit til to skitrekk er også meir innan økonomisk rekkevidde. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 19 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Det var vidare tenkt ein stolheis opp til Krakksetnuten i sør. Her har den nye planen beholdt traseen, idet denne heisen best kan byggjast i den tiltenkte trase. Utbyggjar tek her ansvar for ei framtidig utbygging i tråd med KDP, sjølv om det ikkje er noe som tyder på at dette vil kunne realiserast på mange år. Denne traseen er det einaste praktiske høvet for tilknyting til hytter, områder og grunneigarar i område som Hovdeli og Rukkemo. Intensjonane i KDP er derfor oppretthalde fullt ut. Med unntak av området Asa helt vest i området (som i gjeldande reguleringsplan er regulert til landbruk), ligg alle skiområde innanfor gjeldande regulering. Då Rauland Skisenter AS for tida ikkje sjølv bygger ut anlegget, vil utviklinga i dette området i hovudsak vere avhengig av utviklinga i Rauland Skisenter. Illustrasjon: Heisar, trekk og nedfartar i Rauland skisenter/Holtardalen per i dag. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 20 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 5.4 Risiko og sårbarleik 5.4.1 Rasfare Skredrapport er utarbeidd. Rapporten syner område, som vil vere utsatt for skredhendingar ein gong per 1000 år. Desse områda er innarbeidd i plankartet og synast som fareområde. Innanfor fareområda er det ikkje høve til å setje opp busetnad utan at ein kan dokumentere tiltak som eliminerar rasfaren. Det er ein bustad (hytte i Bfb10, tomt nr. 418) som står i ein skredkanal. Tomt 421 ligg delvis innanfor fareområdet, men ein vil kunne bygge hytta utanom det. Av infrastruktur er det veg 2 i SK2, som ligg delvis i faresona forbi tomtene 402-403. I tillegg går fareområdet tvers over vegen mellom tomtene 407 og 408. Her ligg vegen likevel i ei fylling over eit søkk og ein reknar med at dette vil ha skreddempande eller -stoppande effekt. Rasområdet går att over vegen ved tomt 418. Også veg 3 råkast av skredområdet mellom tomtene 392 og 393. Også her ligg vegen i ei fylling, som ein reknar med at vil ha skreddempande eller -stoppande effekt. Det er ein del løyper som ligg rasfarlege til. Skredfaren må vurderast av drivaren på skianlegget og ein må eventuelt setje i verk avbøtande tiltak eller sperre nokre løyper periodevis. Dette er tilhøve, som ikkje råkar reguleringsplanen, men som fangast opp i drifta av anlegget. Ein kan dermed konkludere med at tiltaka i planen stort sett ikkje ligg rasfarlege til. Dei byggjeplassane med rasfare er trygge med føresegner, som krev gjennomføring av tiltak føre bygging kan take til. Punktet på veg, som kan råkast av ras føre tiltak på tomt 418 er satt i verk, krev tiltak føre vegen kan førast forbi staden. 5.4.2 Beredskap Området er regulert frå føre av og er dermed kjent i beredsskapssystemet i kommunen. Likevel vil ny plan endre på nokre av føresetnadene ein opererte med til no. Den største endringa ligg i at talet på einingar aukast kraftig. Ein er framleis langt under talet ein skulle kunne vente seg av KDP Rukkemo/Torvetjønn sine intensjonar, men ligg langt høgare enn i gjeldande reguleringsplan. Talet på hendingar som krev tiltak i samhøve med beredskapsplan kan dermed venteleg auke. Området har ein eksisterande tilkomstveg av høvesvis høg standard. Samlevegane inne i det nye området held ein høvesvis høg standard, dei også. Stigningstilhøva ligg stort sett under 10%, berre nokre rette strekningar er litt brattare enn dette. Alle tomter har vegtilkomst. Dermed vil alle tomter vere svært tilgjengelege for utrykningsbilar. Utbyggar vil måtte sørgje for tilgjenge til slokkevatn for alle tomter i den påkrevde mengda. Dette dokumenterast i byggjemeldingar. VA-infrastrukturen er lagt opp til eit langt større tal einingar enn planforslaget syner, dermed reknar ein ikkje med at slokkevatn vil verte noko problem. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 21 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 6 Planomtale Kring alle eksisterande og planlagde trekk og heisar leggjast ei sone, som regulerast til sikringssone skitrekk og heis som merkast Ssh på plankartet. Denne sona synleggjer heistraséar på plankartet. NGI har utarbeidd ein rapport, som synleggjer område med ras- og skredfare. Desse områda er innarbeidd i plankartet og regulerast til faresoner, ras- og skredfare. Områda merkast med RAS! på plankartet. Bygg og anlegg innanfor denne faresona krev dokumenterte tiltak, som nøytraliserar faren. Tiltaka må godkjennast av NVE. Kring alle høgspentlinjer og trafokioskar regulerast faresoner høgspenningsanlegg. Områda merkast med EL! på plankartet. Fjellvegen er stengd om vinteren, men køyrbar om sommaren. Dette synleggjerast gjennom at den regulerast til infrastruktursoner, rekkjefølgje infrastruktur. Vegen merkast med Isri på plankartet. Føresegner regulerar bruk i barmarks- og vintersesongen. Løyningstaulen har eit attraktivt kulturmiljø kring seg. Dette søkjast oppretthalde og restaurert. Til dette regulerast eit område til sone med oppgjeve særlege omsyn, bevaring kulturmiljø (løyningstaulen). Området merkast med Obk på plankartet. Eitt automatisk freda kulturminne søkjast ikkje dispensasjon frå KML for. Dette minnet regulerast i staden til bandleggingssone, bandlegging etter lov om kulturminner. Området merkast med Bkml på plankartet. Det regulerast to område til vassdragsrelaterte føremål, som kan vere konsesjonspliktige etter vannressursloven. Desse regulerast til bandleggingssone, bandlegging etter vannressursloven. Området merkast med Bvrl på plankartet. Byggjeområda delast opp i fleire føremål under ”busetnad og anlegg”. Kortfatta ser inndelinga slik ut: o Frittståande hytter regulerast til fritidsbusetnad, Bfb o Husvære til fritidsføremål regulerast til fritidsbusetnad – husvære, Bfh o Utleigehytter og – husvære regulerast til utleigehytter, Buh o Næringsområde til servering etc. regulerast til bevertning, Bbv o Driftstekniske anlegg for skiaktivitetar regulerast til lager, Bl o Renovasjonsområde regulerast til renovasjonsanlegg, Ara o Pumpestasjon, trafo og andre kommunaltekniske anlegg regulerast til øvrige kommunaltekniske anlegg, Aka 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 22 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 o Høve for å etablere ei fjellkyrkje regulerast til kyrkje, annan religionsutøving, BK Det finst frå føre av frittståande hytter på sjølveigartomter, som er heimla i reguleringsplanen frå 2006. Det meste av tomtene er bygd ut, det er nokre som stend att. Nokre tomter får høve til å kaupe tilleggsareal. Ein utvidar områda til denne typen busetnad aust og sør for eksisterande busetnad. I tillegg leggjast ein del av dei blått regulerte tomtene inn under dette føremålet. Føremålet regulerast til busetnad og anlegg, fritidsbusetnad, Bfb. Ein delar opp føremålet i teigar, som dels fylgjer dei gamle teiggrensene og dels er nye teigar, avgrensa i tråd med terreng og høve til vegtilkomst. Bfb1, 2 og 3 er gamle teigar, som overtakast frå reguleringsplanen 2006. Bfb2 omfattar H2 og N2, Bfb1 omfattar den ”gule” delen av HN1. Bfb3 omfattar H3. Teigane Bfb4a, c, d og e omfattar teig N4 i reguleringsplanen, oppdelt i sine einskilde utbyggingsplanteigar. Den delen av N4, som for tida regulerast i særskilt prosess, er ikkje teke med i planområdet. Bfb5 tilsvarar teig N5 i reguleringsplanen 2006, men er noko redusert. Bfb6-12 nye teigar med byggjeområde, som i planen frå 2006 er regulert til spesialområde idrott (skiområde). Alle Bfb teigar har heilskaplege føresegner. Teig N3 i planen frå 2006 er regulert i særskilt utbyggingsplan, men ikkje bygd ut. Delar av denne teigen regulerast til busetnad og anlegg, fritidsbusetnad - husvære, Bfh2. Ein gjer framlegg om endring av busetnadsstrukturen, men opprettheld elles tettleiken. Føremålet endrast frå blått til gult. Det setjast av eit eige område til etablering av ei fjellkyrkje. Området regulerast til busetnad og anlegg, kyrkje /annan religionsutøving, BK. Den delen av teig N3 i planen frå 2006, som ikkje inngår i Bfh2 leggjast til ein eigen teig. Området regulerast til busetnad og anlegg, utleigehytter, Buh3. Ein overtek elles utbyggingsplanen for dette området. Holtarstua, kontorbygg, eksisterande heishus og fleire mindre, flyttbare bygg og anlegg regulerast til busetnad og anlegg, bevertning, Bbv. Framtidig heishus for heis i Ssh3 vil også kunne etablerast i området. Til forsvarleg lagring av utstyr til drift av skianlegga i planområdet regulerast ein teig tett inntil Bbv til busetnad og anlegg, lager, Bl. Store delar av planområdet regulerast til busetnad og anlegg, skianlegg, Asa. Både nedfartar, trekk, heisar og ubrukt areal inngår i denne teigen. Trekk og heisar er synt i teigane Ssh1-4. Nedfartar og løyper er synt med illustrasjon. Skiløypa tvers igjennom Bfb-teigane i sør regulerast til busetnad og anlegg, skiløypetrasé, Asl. Det vil vere høve til løypepreparering i dette føremålet. Løyningstaulen skal utviklast varsamt til ein møteplass mellom utbyggjingsteigar og løyper. Området ikring den regulerast til busetnad og anlegg, nærmiljøanlegg, Anm. Delar av dette området regulerast også til bevaring av kulturmiljø. Den nedraste staulen er det høve til å byggje opp att på den gamle tufta. Inntil Bfh2, som regulerast detaljert med eigne føremål til veg og parkering, regulerast til busetnad og anlegg, uteopphaldsareal, Auo. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 23 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 Eksisterande søppelplass inntil Bfh2 og ny plass ved Bfb4c regulerast til busetnad og anlegg, renovasjonsanlegg, Ara. Det ligg også ein trafokiosk i området, regulert til fareområde EL!. Eksisterande pumpestasjon regulerast til busetnad og anlegg, øvrige kommunalteksnikse anlegg, Aka. Alle køyrevegar utanom dei vinterstengde delane av Fjellvegen regulerast til samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur, køyreveg, SK. Føremålet er gjennomgåande privat. Det skiljast mellom SK1 (eksisterande vegar med nokre utvidingar i Bfb4e, 5, 6 og 12), SK2 (vegen aust for kulvert gjennom Bfb7, 8, 9, 10) og SK3 (veg ved Bfb11). Vegen regulerast som køyreveg over p-plassen ved Holtarstua. SK4 er intern veg i Bfh2. Det regulerast ein gangtilkomst for framtidig heishus til samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur, gangareal, SG. Arealet inntil hovud- og nye stikkvegar regulerast til samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur, annan veggrunn - grøntareal, Sav. Det er krav om revegetering etter sluttført anleggsverksemd. Sav kan inngå i tomteareal. Ein del parkeringsplassar regulerast til samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur, parkeringsplassar på grunnen, SP. Inntil Holtarstua ligg 181 p-plassar i SP1. Alternativt kan noko av arealet brukast til bussoppstilling. Under Holtarheisen ligg utvidingsparkering SP2 med 46 plassar. SP3 omfattar parkeringsplassar ved Tverrliheisen, kapasiteten er på 40 plassar. Inntil Løyningstaulen ligg 20 plassar, delt opp i to delfelt, innanfor SP4. Teigane Sp5, 6, 7 er private plassar relatert til høvesvis teigane Bfb2, Buh og Bfb4d. Område med høg relevans for opplevinga av hytteområda som ein del av eit grønt miljø regulerast til grønstruktur, grønstruktur, GG. Det vil her vere høve til forsiktige terrenginngrep, som styrkar opplevinga av grønstrukturen. Område ein ikkje ynskjer nokon form for terrenginngrep i regulerast til grønstruktur, naturområde, GN. Område ein ynskjer å bruke aktivt til rekreasjon regulerast til grønstruktur, friområde, GF. Her kan ein tilretteleggje for ferdsle, opphald, leik m.fl. Nokre vasspyttar vest i planområdet samt Holtarbekken som hovudvassdrag i området regulerast til bruk og vern av sjø og vassdrag, friluftsområde i sjø og vassdrag, VF. Vassdraga skal her ikkje øydeleggjast, men kan leggjast til rette for bruk i frilufts augemed. Ein pytt sør for toppstasjonen i Ssh2 og delar av Holtarbekken sør for Bbv regulerast til bruk og vern av sjø og vassdrag, vassreservoar til snoproduksjon, VF. Her er det høve til oppdemning og uttak av vatn til kunstsnoproduskjon. HRV regulerast i føresegner. Tiltak er søknadspliktige etter vassresurslova. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 24 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 7 Føresegner I medhald av plan- og bygningslova av 27. juni 2008, nr. 71, § 12, er det utarbeidd detaljreguleringsplan for Holtardalen, PlanID 20100004, Vinje kommune, Telemark. Reguleringsføresegnene gjeld for området synt med plangrense på plankartet «Detaljreguleringsplan for Holtardalen, PlanID 20100004 », Vinje kommune, Målestokk 1:1000, datert 18. mars 2010. Innafor reguleringsgrensa skal areala nyttast som vist på planen. Vedteken plan er bindande for arealbruk, frådeling og byggje- og anleggsverksemd innan planområdet. 7.1 Felles føresegner a) All graving og sprenging i terrenget skal gjerast skånsamt. Område som ikkje skal nyttast til veg, parkering, byggegrunn eller uteareal skal førast tilbake til opphavleg utsjånad innan 1 år. Eksisterande vegetasjon skal i størst mogeleg grad takast vare på. b) Anleggsarbeid skal ikkje skje i påska (Skjærtorsdag - 2.påskedag), pinse (pinseaftan – 2.pinsedag), jul (julaftan - 2. juledag), eller nyttårshelg.. c) Det skal ikkje setjast opp gjerde i planområdet. Gjerde til sikring av utsette stadar eller langs hovudvegar skal vurderast av Vinje kommune. d) For grøntanlegg og område som det er stilla krav om tilsåing, skal stadeigen plantemateriale i størst mogleg grad nyttast.. e) Vassleidningar og straumkablar skal i størst mogleg grad leggast i vegtraseane. f) Murar skal sikrast i samsvar med offentlege reglar. g) Dersom ein ved tiltak i marka støyter på automatisk freda kulturminne, må ein straks stanse arbeidet og varsle den regionale kulturminneforvaltninga, jf § 8, 2. ledd i kulturminnelova av 9. juni 1978. h) Fellesanlegg og felles uteområde skal utformast etter prinsippa om universell utforming 7.2 Rekkjefølgjeføresegner a) Det skal vere gjennomførd tiltak mot ras- og skredfaren føre igangsetjingsløyve kan gjevast for bygg innanfor fareområde ras- og skredfare. b) På tomter med køyretilkomst som går igjennom fareområde ras- og skredfare skal det vere gjennomførd tiltak mot ras- og skredfaren i vegen føre innflyttingsløyve kan gjevast. c) Føre heisen i Ssh3 kan byggjemeldast skal det føreliggje ein reguleringsplan for tilstøytande område, som syner heile heistraséen og toppstasjonen. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 25 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 7.3 Sikringssoner 7.3.1 Sikringssone skitrekk og -heis Ingen føresegner 7.4 Faresoner 7.4.1 Ras- og skredfare a) Det er høve til å oppføre bygg innanfor fareområdet dersom tiltakshavar kan dokumentere tiltak som nøytraliserar ras- og skredfaren. b) Det skal gjerast ein faglig vurdering om behov for fysiske tiltak for å unngå at alpinnedfartar innanfor fareområdet blir utsett for snøskred. Det skal utarbeidast ein plan for alpinområdet som omfattar fysiske og organisatoriske tiltak for å hindre skade eller redusere konsekvensane av skred, og ein beredskapsplan for faresituasjonar. c) All trevegetasjon innanfor skredfarleg område må sjåast på som verneskog og skal bevarast. Ved vanleg tynning må avstanden mellom tre med minst 12 cm diameter i brysthøgde være maksimum 3 m. 7.4.2 Høgspenningsanlegg Ingen føresegner 7.5 Infrastruktursoner 7.5.1 Rekkjefølgje infrastruktur a) I barmarkssesongen skal føremålet innanfor regulert streksymbol for køyrebane nyttast til køyreveg. b) Arealet utanfor regulert streksymbol for køyrebane nyttast til grøft og annan veggrunn. c) I vintersesongen brukast arealet innanfor føremålet utelukka slik underliggjande føremål syner. 7.6 Soner med oppgjeve særlege omsyn 7.6.1 Bevaring kulturmiljø (Løyningstaulen) a) Det er høve til å skjøtte området som gamal staulsvoll. Det er høve til beitedyr. b) Det er høve til å byggje opp att staulsbua på den attverande grunnmuren. Oppattbygging skal vere i samsvar med den nedraste bygningsmassen. c) Ein kan i tillegg føre opp bygningar, som stend i stil med staulsbusetnad. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 26 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 7.7 Bandleggingssoner 7.7.1 Bandlegging etter lov om kulturminne, Bkml a) Det er ikkje tillate å gjere nokon form for varige eller mellombelse inngrep som medfører å skade, øydeleggje, grave ut, flytte, forandre, skjule eller på nokon måte utilbørlig skjemme det automatisk freda kulturminnet med id 96908, eller framkalle fare for at dette kan skje. b) Hogst og skjøtsel i område avsett til bevaring av kulturminne, må skje i samråd med dei regionale kulturminnemyndigheitene (Telemark fylkeskommune). 7.7.2 Bandlegging etter vannressursloven, Bvrl a) Tiltak innanfor føremålsteigen som regulerast i vannressursloven kan ikkje gjennomførast før dei er godkjende gjennom sakshandsaming i høve til vannressursloven. 7.8 Busetnad og anlegg 7.8.1 Generelle føresegner for byggje- og anleggsområde a) Bygningar og anlegg skal plasserast og utformast slik at dei fell naturleg inn i landskapet og bygningsmiljøet. b) I byggje- og anleggsområde kan det gravast ned straumkablar og kommunaltekniske anlegg. Slike anlegg skal i størst mogleg grad følgje stiar og løypetrasear. Utbyggjar pliktar å utføre arbeida skånsamt slik at terrenget ikkje blir påført unødige inngrep c) Før bygge- eller anleggstiltak vert sett i gang skal det utarbeidast teikningar og skisser, om nødvendig illustrasjonsplan og teknisk plan, som syner detaljert dei tiltak som skal setjast i verk. Teikningar skal vere ferdige før utbygging tar til, og skal leggjast fram for kommunen for godkjenning. d) % BYA reknast ut frå areal regulert til reguleringsformålet. e) I bratt terreng er det høve til å lage støttemurar av naturstein til terrassering. Murhøgda skal ikkje overstige 3,0 m og bør ikkje overstige 2,0 m. f) Ikkje utbygde delar av tomta/byggjeområdet skal gjevast ei tiltalande utforming. g) Ved planlegging av busetnad i planområdet skal ein vurdere alternative oppvarmingsløysingar til straum og olje, dvs fornybare energikjelder. 7.8.2 Fritidsbusetnad, Bfb a) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 27 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 b) Der dei spesielle føresegnene for enkelte felt ikkje seier anna kan bygningane oppførast i 1 hovudetasje og 1 etasje under saltak. Der terrenget tillet det, kan ein bygge sokkeletasje. c) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 9,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 7,8 meter. d) Utnyttingsgraden på tomtene setjast generelt til %BYA=28%. Utnyttingsgraden innanfor teigane Bfb4a-e og Bfb11 setjast til %BYA=33%. e) Det er høve til å slå saman fleire tomter til ei eining, eller å dele ein tomt til fleire einingar. Såleis vil maksimal storleik for hovudbygg og anneks auke eller reduserast tilsvarande. f) Det skal opparbeidast 2 parkeringsplassar for kvar eining på tomta. 7.8.3 Fritidsbusetnad - husvære, Bfh a) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. b) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 11,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 9,8 meter. c) Utnyttingsgraden på tomtene setjast til %BYA=38%. d) Ikkje utbygde delar av tomta skal gjevast ei tiltalande utforming. e) Det skal opparbeidast 1 parkeringsplassar for kvar seksjon på tomta. 7.8.4 Kyrkje/annan religionsutøving, BK a) Framtidig fjellkyrkje kan etablerast i området med ei utforming som landemerke, som underordnar seg landskapet. Det er høve til å bruke eit moderne, sakralt formspråk i utforminga. b) Mønehøgda skal ikkje overstige 15,0 meter. c) Det er høve til å byggje spir, tårn eller på annan måte elevert bygningsdel. Denne kan få ei høgde på maks 2 gonger mønehøgde på bygget elles, men ikkje høgare enn 25,0 m. d) Utnyttingsgraden på tomta setjast til %BYA=20%. 7.8.5 Utleigehytter, Buh a) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 28 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 b) Der dei spesielle føresegnene for enkelte felt ikkje seier anna kan bygningane oppførast i 1 hovudetasje og 1 etasje under saltak. Der terrenget tillet det, kan ein bygge sokkeletasje. c) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 9,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 7,8 meter. d) Utnyttingsgraden på tomtene setjast til %BYA=33%. e) Det er høve til å slå saman fleire tomter til ei eining, eller å dele ein tomt til fleire einingar. Såleis vil maksimal storleik for hovudbygg og anneks auke eller reduserast tilsvarande f) Det skal opparbeidast 2 parkeringsplassar for kvar eining over 80 m2 og 1,5 plassar per eining under 80 m2 på tomta. 7.8.6 Bevertning, Bbv a) Det er høve til å etablere serveringsanlegg og tekniske bygg til drift av skiheiser. b) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. c) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 9,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 7,8 meter. d) Utnyttingsgraden på tomtene setjast til %BYA=25%. e) Utomhusområdet kan opparbeidast med leikeapparat, sitjefasilitetar og vegetasjon. f) Det er høve til uteservering. Det er høve til å setje opp mellombels anlegg til dette (paviljong, telt, etc.). 7.8.7 Lager, Bl a) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. b) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 9,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 7,8 meter. c) Utnyttingsgraden på tomtene setjast til %BYA=25%. 7.8.8 Skianlegg, Asa a) Det er høve til å etablere tekniske bygg og anlegg i samband med trekk og heis, snoproduksjon, ljossetjing. b) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 29 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 c) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 7,0 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 4,5 meter. d) Bygg skal ikkje vere større enn BYA=30 m2. 7.8.9 Skiløypetrasé, Asl a) Det er høve til å etablere stiar med dekke av grus eller bark i ei breidde på inntil 1,5 m. b) Det er høve til å etablere ljosanlegg. 7.8.10 Nærmiljøanlegg, Anm a) Det er høve til å reetablere gamal støylsbu i tråd med føresegner for bevaringsområde kulturmiljø. For bygningsmassen innan Anm gjeld maksimal %BYA=10% av arealet innan føremålet. b) Området skal skjøttast som kulturmark. Det skal leggjast til rette for utandørs møteplass med sitjearrangement, bålplass og naturleg leikeområde. c) Bålplassen skal utformast brannsikkert som fast anlegg. Det er høve til å bruke steinsetjing til dette. 7.8.11 Uteopphaldsareal, Auo Ingen føresegner 7.8.12 Renovasjonsanlegg, Ara Ingen føresegner 7.8.13 Øvrige kommunaltekniske anlegg, Aka a) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkast med torv. b) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 –34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 4,5 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 3,0 meter. c) Bygg skal ikkje vere større enn BYA=20 m2. 7.9 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur 7.9.1 Køyreveg, SK a) Køyrebana kan asfalterast eller på annan måte leggjast fast dekke på. 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 30 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 b) Det er høve til å grave kabel- og leidningsgrøfter innanfor føremålet. c) Alle SK-teigar skal vere private vegar. 7.9.2 Gangveg/gangareal, SG a) Gangstien kan opparbeidast på inntil 5 m i breidde. Minstebreidde er 1,8 m. Stigning/fall skal ikkje overstige 1:15. Stien kan få eit dekke av grus 0-8 mm eller asfalterast. b) Føremålet skal vere privat. c) Det er høve til å grave kabel- og leidningsgrøfter innanfor føremålet. 7.9.3 Annan veggrunn – grøntareal, Sav a) Arealet innanfor føremålet kan brukast til terrenginngrep som er naudsynt til etablering av trafikkanlegg i SK, SG, SP. b) Det skal ikkje leggjast til rette for bilparkering. c) Terrenget skal revegeterast innan eitt år etter at trafikkanlegget inntil er ferdigstilt. d) Det er høve til å grave kabel- og leidningsgrøfter innanfor føremålet. 7.9.4 Parkering på grunnen, SP a) Parkeringsplassen kan asfalterast eller på annan måte leggjast fast dekke på. b) Føremålet skal vere privat. c) Det er høve til å grave kabel- og leidningsgrøfter innanfor føremålet. 7.10 Grøntstruktur 7.10.1 Grønnstruktur, GG Ingen føresegner 7.10.2 Naturområde, GN Ingen føresegner 7.10.3 Friområde, GF Ingen føresegner 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 31 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 7.11 Bruk og vern av sjø og vassdrag 7.11.1 a) Friluftsområde i sjø og vassdrag, VF Det er høve til å etablere anlegg og sette i gong tiltak, som gagnar bruken av bekkefar som friluftsarena, blant anna bygging av kloppar og bruar. b) Køyrevegar kan førast i fylling over røyrlagde bekkestrekningar. 7.11.2 Vassreservoar til snoproduksjon, Vr a) Det er høve til å gjennomføre tiltak innanfor føremålet, som regulerar vasshøgda til ein HRV, som vert fastsett gjennom sakshandsaming i høve til vannressursloven. b) Tiltak kan ikkje gjennomførast før dei er godkjende gjennom sakshandsaming i høve til vannressursloven (jf. teigar Bvrl). Vinje, den 18. mars 2010 For Plankontoret Hallvard Homme AS Alexander Stettin Landskapsarkitekt M.N.L.A. Revisjon A 06. mai 2010, etter sakshandsaming i PMU 21. april 2010, sak 10/49 Revisjon B 03. august 2010, framlegg til endring (berre plankart) Revisjon C 15. september 2010, etter vedtak i kommunestyret 02. september 2010, sak 10/58 Varsel om oppstart av planarbeid: 14.11.2008 1. handsaming i det faste utvalet for plansaker: 21.04.2010 Utlagt til offentleg ettersyn i tidsromet: 10.06.-10.08.2010 2. handsaming i det faste utvalet for plansaker: 25.08.2010 Eigengodkjent i kommunestyret den: 02.09.2010 _______________________________________________________________ Stad, Dato Sign. Stempel 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 32 Rauland Invest AS Detaljplan Holtardalen Plan ID 20100004 2219 Plankontoret Hallvard Homme AS 33 Rauland Invest AS
© Copyright 2025