Kjære beboer! - Haugerud borettslag
Side 1 Haugerud Borettslag Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen du holder i hånden inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2011. Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. Side 2 Haugerud Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Haugerud Borettslag avholdes tirsdag 22. mai 2012 kl. 19:00 i samlingssalen, Trosterud skole. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og 2 andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011 A) Årsberetning og regnskap for 2011 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Oppgangskontakter 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av husordensreglene B) Forslag fra Naida Yasin om nedbetaling av fellesgjeld C) Forslag fra Inger Teien om dørmatter i sommerhalvåret D) Forslag fra Håkon Halvorsen om felling av trær, strøing av stikkveier E) Forslag fra Håkon Halvorsen ang. fyringsanlegget Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år Oslo, 13.3.2012 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ Knut Sælid /s/ May Liss Urang /s/ Side 3 Haugerud Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2011 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: 2. Leder Jon-Erik Berger Stjernemyrveien 40 Nestleder Agatha Al-Saadi Haugerudveien 32 Styremedlem Knut Sælid Haugerudveien Styremedlem Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 Styremedlem May Liss Urang Stjernemyrveien 6 1. varamedlem Idar Lauritzen Haugerudveien 8 2. varamedlem Jorun Slette Stjernemyrveien 14 3. varamedlem Mohammed Usman Ali Haugerudveien 42 4. varamedlem Jean R Bernadotte Nordenstam Stjernemyrveien 28 Valgkomité Dag Endal Stjernemyrveien 24 Valgkomité Siri Ingebjørg Keul Stjernemyrveien 32 Valgkomité Ingar Sivertsen Haugerudveien 20 Delegert OBOS Agatha Al-Saadi Haugerudveien 32 Delegert OBOS Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 4 Varadelegert OBOS Idar Lauritzen Haugerudveien 8 Varadelegert OBOS Knut Sælid Haugerudveien 4 GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948512823, ligger i Alna i Oslo kommune og har adresse: Haugerudvn 2 – 70, 0674 Oslo Stjernemyrvn 2 – 48, 0673 Oslo Borettslaget består av 577 andelsleiligheter, fordelt på 17 bygninger med 59 oppganger, alle på 5 etasjer inkludert underetasje. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Tomten ble kjøpt i 1986, er på 112 242 m2 og har gårdsnr. 141 og bruksnr. 101 / 105. Første innflytting skjedde i 1966. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget tilstreber likestilling slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling av kjønn ved valg av tillitsvalgte og ved ansettelser. Side 4 Haugerud Borettslag Styret Styret har ikke fast besøkstid på driftskontoret, men møte med styret kan avtales via daglig leder. Post til styret / daglig leder kan legges i styrets postkasse utenfor underetasjen i Haugerudveien 22 eller sendes pr. e-post til kontor@haugerudborettslag.no Se også borettslagets utmerkede hjemmeside på www.haugerudborettslag.no Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Driftskontoret Driftskontoret i underetasjen Haugerudveien 22 er betjent tirsdager i uker med oddetall (uke 1, 3, 5 osv.) av daglig leder Erik Braathen. Besøks- og telefontid disse ukene er mellom kl. 13:00 og kl. 15:00. Daglig leder er som regel også tilgjengelig pr. telefon utover besøkstidene (mellom kl 08:30 og 15:00). Driftskontoret har telefon 22 32 62 05 og e-post kontor@haugerudborettslag.no Vaktmestertjeneste / andre ansatte Vaktmester Gunnar Paulsen ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret i underetasjen Haugerudveien 20 har besøks- og telefontid på hverdager mellom kl. 12:30 og kl. 13:00. Vaktmester kan da kontaktes på telefon 22 32 48 51, ellers på vaktmobil 91 55 42 56. Vaktmobilen skal kun brukes når det er påkrevd og om det haster. Vaktmester skal ikke ringes privat. Skriftlige meldinger til vaktmester kan legges i postkasse utenfor underetasje inngang i Haugerudveien 20, eller sendes som e-post til vaktmester@haugerudborettslag.no Snømåking / strøing i vinterhalvåret og gressklipping i sommerhalvåret utføres av firma Gaard & Tvengsberg Vaktmestertjenester. Skjøtsel av grøntanleggene utføres nå av GrøntMiljø AS. Jennie Katrine Urang er ansatt som renholder for lokalene i Haugerudvn. 8, 20 og 22. Det er ikke registrert skader i 2011. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har utvidet forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Side 5 Haugerud Borettslag Parkering Alle leilighetene i borettslaget har enten én nummerert parkeringsplass ute eller én garasje. Borettslaget har ca. 20 gjesteparkeringsplasser, som kan brukes av besøkende (ikke av biler tilhørende / registrert på beboere i Haugerud Borettslag). Det er parkeringskontroll i borettslaget som utføres av firma Smart Security. Reglene er gjengitt på side 48. Nøkler/skilt Nøkler til oppgangene bestilles ved henvendelse til vaktmester eller daglig leder. Skilt til ringetablå ute (gratis) og postkasse (betales av beboer) bestilles hos daglig leder. Renhold Norvakt og Vask AS har ansvar for renhold av borettslagets 59 oppganger. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger, da dette krever autorisert installatør. Inngrep kan forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Kraftleveranse til selskapets fellesanlegg OBOS har fremforhandlet en ny kraftavtale på vegne av boligselskaper som er forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen som løper til 31.12.2014. Den nye avtalen er videreført med Alpiq Norway AS som rådgiver og forvalter. LOS (Agder Energi AS) som står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. OBOS har lagt vekt på å fremforhandle et produkt som både gir forutsigbarhet, lav risiko og gode strømpriser. Alpiq Index er et produkt for prissikring av et gitt kraftvolum for en bestemt leveringsperiode. Kraftavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,775 øre pr. kWh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med daglig prissikring av et fastsatt volum som gir gunstige strømpriser. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Eramet AS. Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. For 2011 har tidligere kraftforvaltningsportefølje fulgt markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for 2011 kan sammenlignes med en spotprisavtale. Side 6 Haugerud Borettslag Energimerking Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 02333. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Borettslaget har montert brannslange i alle leiligheter og delt ut 2 røykvarslere. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Husk å skifte batteri i røykvarsler minst én gang pr. år og kontroller at varsleren fungerer (helst med røyk). Vannslange skal kontrolleres at den fungerer og er hel. Den som evt. også har pulverapparat bør vende på disse én gang pr. år (helst utendørs) slik at pulveret ikke klumper seg og apparatet mister effekt. HMS- Internkontroll Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6.12.1996 med virkning fra 1.1.1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter. Viktige lover i denne sammenheng er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Side 7 Haugerud Borettslag Rehabilitering og større vedlikehold 2011 Oppgradering av varmestyring, utskifting av 1 varmeveksler i blokk 4 2010 Oppussing av 5 oppganger (dugnad) 2009 Vedlikehold av inngangspartier 2008 – 2009 Oppsett av trafikkbommer 2007 – 2009 Utbedring av balkongene på grunn av lekkasjeproblem 2006 – 2007 Ny utebelysning 2005 – 2006 Oppgradering av undersentralene (fyring/varmtvann) 2005 Takutbedringer 2004 Oppussing av 33 oppganger (dugnad) 2003 Oppgradering av de elektriske hovedtavlene 2002 – 2003 Oppgradering av leke- og samlingsplasser, oppgradering av kjøreveien og nye røykvarslere & brannslanger 2001 – 2003 Nye innglassede balkonger og nye inngangspartier (begge sider) 1999 – 2000 Bygging av avfallshus ute 1995 – 1996 Vindusutskifting 1989 – 1990 Utbedring av fasader 3. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er fra 8.4.2012 forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10140. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Dersom det oppstår skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skader meldes til vaktmester på vaktmobil 91 55 42 56 fortløpende. OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel; ved vannskader er egenandelen kr 10 000 ved øvrige skader er den på kr 6 000. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Innboforsikring Den enkelte andelseier bør ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. For OBOS-medlemmer kan det være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for tilbud på innboforsikring med lav pris og tilpassede vilkår. Side 8 4. Haugerud Borettslag FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil normalt være minst fem hverdager etter at boligen er kunngjort på www.obos.no/boligmarked Hvis OBOS mottar meldingen om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan man ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Den som tar forkjøpsretten i bruk trer inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig innen fristen. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. 5. STYRETS ARBEID Siden generalforsamlingen i mai 2011 har styret avholdt 22 ordinære styremøter. Medlemmer av styret har i tillegg deltatt på en rekke møter med ulike samarbeidspartnere og leverandører, samt vært på en rekke befaringer i borettslaget. Varmestyringsanlegget Etter fyringssesongen 2010-2011, var det naturlig for styret å sjekke om fyringsanlegget i Haugerud Borettslag var optimalt. Det ble satt i sving store krefter for å finne fagfolk som forsto problemet, og hadde vært med på å bygge opp slike anlegg. Valget falt på Endreduce som har spesialisert seg på å rehabilitere/optimalisere slike anlegg. Planleggingen av anlegget startet i februar 2011 og selve installasjon av forbedringstiltak i mai/juni. Oppstarten i september 2011 ble forsinket grunnet hull i varmeveksler. Styret har gjennom hele høsten/vinteren jobbet intenst og lagt ned mye arbeide for å optimalisere anlegget sammen med Enreduce, Effektiv Energi og vaktmester. Vi nærmer oss målet, men det er et stykke igjen før det er helt klart. Rehabilitering, vedlikehold og nødvendige fornyelser Det er i den senere tid blitt klart for styret at vi har et rehabiliteringsbehov på murverket over vinduer på lik linje med det som ble gjort i 1989/90. Det som ble utført da er i bra stand, men det som ikke ble tatt den gangen er det på høy tid å gjøre noe med. Styret har i denne saken hatt hjelp av bygningsingeniører av meget høy kvalitet og stor nytte av det prosjekteringsarbeidet som ble gjort 1988/89. Styret vil komme tilbake til hvordan vi skal løse det jobbmessig og økonomisk. Som følge av stadig flere tilfeller at tette rør, vedtok styret å innhente tilbud på vedlikeholdsspyling av alle rør i borettslaget. Etter en helhetsvurdering med bakgrunn i bl.a. pris og referanser, falt valget på Gravco a.s. Arbeidene starter 2. mai. De vil ta 2 oppganger pr. dag. og skal være ferdig 15. juni. Side 9 Haugerud Borettslag Det klages stadig over mat-, røyklukt o.l. fra naboleiligheter og styret har derfor innhentet tilbud på rens av ventilasjonskanaler. Arbeidene planlegges gjennomført høsten 2012. Styret minner for øvrig om at man ikke må tette igjen ventilasjonsluker. Det er viktig at disse holdes åpne for å unngå kondensproblemer og helsefarlig mugg-/soppdannelse. Som tidligere varslet, vil borettslaget ikke dekke slike skader dersom beboerne bryter reglene for ventilasjon slik de er beskrevet i Husordensreglene. I Haugerudvn. 20 har vi startet et prøveprosjekt med utskifting av lamper. Lampene i oppgangene står på så å si hele døgnet. Når en pære er i ferd med å gå står de og blinker, noe som fører til varmegang med fare for ødeleggelse av lysarmatur. De nye lampene (ligner på de gamle) styres av en lydsensor og slår seg på når en dør åpnes. De slår seg av en stund etter det har blitt stille i oppgangen. I underetasjen styres lampene av en bevegelsessensor. Nye lamper er nødvendig, og vil være strømbesparende. Styret har mottatt flere henvendelser om lekkasjer fra tak på balkong og disse er blitt utbedret. I noen av tilfellene har lekkasjene skjedd ved ekstremvær, dvs. ved kraftig nedbør og vind, men dette er det lite vi kan gjøre noe med. Etter befaring ble det enkelte stikkveier asfaltert høsten 2011, da de hadde begynt å sprekke opp. En ytterligere utsettelse ville ført til at man måtte grave opp, noe som hadde blitt vesentlig dyrere enn å legge et nytt lag asfalt. Styret har også jobbet videre med å bygge avfallsbrønner til erstatning for de nåværende avfallshusene. Det er innhentet tilbud, men styret har valgt å utsette prosjektet til 2013 pga. økonomi. Dette er vedlikehold som kan utsettes, selv om de gamle søppelhusene er lite pene og legger beslag på mye av vaktmesters tid. Ingen oppganger er malt på dugnad i styreperioden 2011/12. Styret oppfordrer likevel til organisert maling av ”slitne” oppganger, noe mange andre har fått til tidligere. Det blir mye triveligere for de som bor der, gjester som kommer på besøk og ikke minst gjør et godt førsteinntrykk for potensielle kjøpere av leiligheter som er til salgs. Borettslaget dekker som tidligere materiellkostnadene. Økonomi Som omtalt i forrige årsmelding, har det vært en kostnadseksplosjon på energisiden de siste årene. Felleskostnadene ble derfor øket med 5 % fra 1.3.2011 og ytterligere 10 % fra 1.9.2011. Det var også nødvendig å søke om kassekreditt med ramme kr 3 000 000 som ble åpnet april i 2011, samt innkreving av et engangsbeløp fra alle leiligheter på hhv. kr 744, kr 973 og kr 2 000. Styring av fyringsanlegget, samt avstenging av fyringsanlegget fra mai til september, har ført til besparelser, men fortsatt stram økonomi gjorde at styret i mars 2012 vedtok å søke om forlengelse av kassekrediten for ytterligere et år. Styret har besluttet å øke felleskostnadene med 1 % fra 1.9.2012, tilsvarende konsumprisindeksen for å holde tritt med den generelle kostnadsøkningen. Side 10 Haugerud Borettslag Grøntanlegget Gammel kontrakt med Park og Landskapspleie (nå ISS Landscaping) er sagt opp. Styret har siden i høst jobbet intenst med å finne gartnerfirmaer som har et godt omdømme og kapasitet til oss også. Styret valgte å inngå avtale med GrøntMiljø AS. Trafikale forhold Det er satt opp totalt 19 trafikk-bommer i borettslaget for å redusere unødig og farlig kjøring på vårt område. Etter vedtak på generalforsamlingen i 2009 står de fleste bommene åpne mellom kl 09:30 og 14:30 på hverdagene. Det er derimot ikke bommer i hver ende av turveien gjennom borettslaget, da kommunen ikke vil etterkomme borettslagets ønske om dette. Styret oppfordrer derfor folk som ser kjøring der om mulig notere bilnummeret og varsle styret / daglig leder, slik at vi kan slå ned på dette. Regler for parkering, gjesteparkering og kjøring står nedfelt i Husordensreglene. Det ble i forbindelse med asfalteringen høsten 2011 anlagt ny fartsdump ved garasjerekka mot Tvetenveien pga. høy fart på denne strekningen. Informasjon Det er viktig for styret å informere beboerne om sine aktiviteter, vedtak og om andre forhold i borettslaget og nærområdet. De viktigste hjelpemidlene for dette er: INFO FRA STYRET og andre rundskriv i postkassene. I 2011 ble det delt ut 13 Info fra styret, samt flere skriv til enkeltblokker og -oppganger. Oppslag på tavlene i oppgangene. Regelmessig kontakt med oppgangskontaktene. Husordensregler, vedtekter og regler for bilkjøring/parkering er oversatt til engelsk. Borettslagets utmerkede hjemmesider på Internett www.haugerudborettslag.no som blir løpende oppdatert. I 2011 ble det inngått ny avtale med Canal Digital om bredbånd til alle leiligheter, og alle har dermed gratis internettmuligheter. Fellesavtalen (Komplett mini) gir alle beboerne et fleksibelt og økonomisk gunstig TV- og bredbåndstilbud. Det er også mulighet for individuell hastighetsoppgradering og bredbåndstelefoni. Oppgangskontaktene Det er oppnevnt 44 oppgangskontakter som til sammen dekker alle de 59 oppgangene. Ordningen med oppgangskontakter er en svært viktig informasjonskanal til beboerne og til styret. Kontaktene har lokale kunnskaper om egen oppgang/blokk og er derfor til stor nytte bl.a. ved dugnader, vedlikehold og i klagesaker. Oppgangskontaktene tar også i mot nye andelseiere i borettslaget og overleverer styrets velkommen-brev. Det er avholdt 2 møter mellom alle kontaktene, styret, vaktmester og daglig leder. Oppgangskontaktene vil også for innsatsen i 2011/12 få et honorar på kr 1 000. De som midlertidig dekker flere oppganger, får kr 1 000 for hver oppgang. Side 11 Haugerud Borettslag Daglig leder Daglig leder Jon Pelle Kjelstrøm gikk av med pensjon høsten 2011. Styret vil rette en stor takk for godt samarbeid og meget god innsats for borettslaget i over 10 år. Styret har inngått avtale med OBOS om utvidet forretningsførsel/ny daglig leder. Avfallshåndtering – containerdager for storsøppel – renhold Haugerud Borettslag har et meget godt beboertilbud med månedlige container-dager (storsøppeldag) første onsdag i hver måned. Man kan da få kjørt bort storsøppel som ikke skal i lukene i avfallshusene. Det settes også ut et eget bur på ballplassen hvor elektrisk avfall skal kastes. Styret har fått laget en egen plansje som forklarer hva som kan kastes og hva som ikke kan kastes på container-dagene, til oppheng i alle oppgangene. Selv om opplegget er kostbart, vil vi fortsette med dette svært gode servicetilbudet så fremt reglene følges. Reglene er også tatt inn i Husordensreglene, som du finner bak i heftet. I tillegg er det på ballplassen midt i borettslaget satt opp storcontainer for papp / papir, 2 glass-igloer og container fra UFF for brukte klær og skotøy som kan gjenbrukes. Spesialavfall kan leveres på Esso på Alnabru. Ulovlig eller uønsket lagring i fellesrommene i kjelleren, samt under trappa ned til underetasjen, er fortsatt et stort problem i mange oppganger. Styret og oppgangskontakter har ved flere anledninger organisert en ekstra ryddesjau for å få bort søppel og rot. Vi minner igjen om at det i fellesboder kun skal oppbevares ting man bruker jevnlig og at disse skal være merket. På balkonger skal det ikke oppbevares ting over brystningshøyde. Styret er stort sett fornøyd med renholdet, selv om vi har mottatt enkelte klager. Disse er tatt opp med vaskefirmaet. Ordningen med matter i hovedinngangspartiene har vi fortsatt med, men ved 3 tilfeller er disse fjernet. Dette koster borettslagets penger og vi håper dette ikke gjentar seg. Klagesaker Styret mottar enkelte klager fra beboere. De vanligste gjelder støy i forbindelse med oppussing på kveldstid og helligdager, samt tilfeller av bråk fra naboleiligheter. Vi har også mottatt klage på tyvlåning av parkeringsplasser, trappevask og søppel i fellesareal, kjeller, fellesrom og på balkonger. Velferd - dugnader Juletreet i borettslaget ble som før tent 2. søndag i advent. Også i 2011 har det vært juletresalg i borettslaget, en tradisjon som nå har pågått svært mange år. Vår-dugnaden 2011 (Rusken-dagen) hadde meget god oppslutning rundt om i hele borettslagets område, under kyndig ledelse av vår vaktmester Gunnar Paulsen. Styret og vaktmester vil rette en stor takk til beboere som på eget initiativ tar i et tak med rake, i blomsterbed etc. Side 12 6. Haugerud Borettslag BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om forventet økonomisk utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2011 var totalt kr 26 732 851 mot budsjettert kr 26 781 000. Andre inntekter består i hovedsak av tilskudd fra Husbanken og tomteleie fra Solfjellet B/L. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var totalt kr 17 011 967 mot budsjettert kr 18 787 000. Avviket skyldes bl.a.: Lavere kostnader til drift/vedlikehold enn antatt. Redusert energiforbruk som følge av energibesparende tiltak. Utvidet avtale om bredbånd. Resultat/disponible midler Årsresultatet fremkommer av resultatregnskapet og viser et overskudd på kr 6 100 439. Overskuddet forslås overført til opptjent egenkapital i balansen. Avdrag og gjennomførte påkostninger ifb energieffektivisering er ført i balansen, og ikke som kostnader i resultatregnskapet. Hadde dette vært kostnadsført, ville resultatet vist et overskudd på kun kr 185 308. Borettslagets negative disponible midler utgjør kr - 202 377 pr. 31.12.2011. Styret har utarbeidet budsjett for 2012 som vil gi positive disponible. Budsjett innebærer en økning av felleskostnadene, samt forlengelse av kassekreditt til 2013 (se neste side). Side 13 7. Haugerud Borettslag BUDSJETT FOR 2012 BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for generalforsamlingen har styret utarbeidet budsjett for 2012 som fremgår av resultatregnskapet (kolonnen til høyre). Det er budsjettert med et overskudd som gjør at disponible midler forventes å øke. I posten drift og vedlikehold er budsjettert med midler til større vedlikehold som omfatter rengjøring av soilrør, rens av ventilasjonskanaler og utskifting av lamper, samt midler til ordinært vedlikehold. Felleskostnader Driften i 2012 forutsetter en økning av felleskostnadene på 1 % fra 1.9.2012. De økte felleskostnadene vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler til større vedlikehold i 2013. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Bystyre har vedtatt at vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og derfor vanskelige å anslå. Styret har budsjettert med en reduksjon i forhold til for 2011 pga. de energisparende tiltakene som er innført i borettslaget. Forsikring Forsikringspremien fastsettes individuelt av forsikringsselskapene på bakgrunn av borettslagets skadehistorikk. I tillegg justeres for byggekostnadsindeksen som økte med 6,9 % i 2011. Forsikringspremien for vårt borettslag reduseres som følge av bytte av forsikringsselskap. Lån / kassekreditt Borettslaget har totalt 3 lån: Husbanklån 1 er et annuitetslån med halvårlige terminforfall til fastrente 4,9 % som løper til det er nedbetalt 1.8.2014. Husbanklån 2 er et annuitetslån med kvartalsvise terminforfall til fastrente 4,7 % (gjelder til 1.8.2014). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 1.1.2033. Lån i OBOS er et annuitetslån med månedlige terminforfall til flytende rente 4,35 % pr. 31.12.2011. Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.3.2014. I forbindelse med likviditetsproblemer, har borettslaget søkt OBOS om forlengelse av kassekreditt med ytterligere 1 år fra april 2012. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Side 14 Haugerud Borettslag Innskuddsrente (pr. 1.1.2012) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000 3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,60 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Det generelle forretningsførerhonoraret forblir uendret. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2012. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. 8. HAUGERUD VARMESENTRAL AS Borettslaget er, sammen med Solfjellet B/L, medeier i Haugerud Varmesentral AS. Som en orientering er resultatregnskap og balanse pr. 31.12.2011 inntatt bakerst i årsberetningsheftet. Den som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører (OBOS) for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, 13.3.2012 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/ Knut Sælid /s/ PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Til generalforsamlingen i Haugerud Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Haugerud Borettslag, som viser et overskudd på kr 6 100 439. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Haugerud Borettslag per 31. desember 2011, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening • Foretaksregisteret: NO 987 009 713 • www.pwc.no PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 ”Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon”, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 13. mars 2012 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening • Foretaksregisteret: NO 987 009 713 • www.pwc.no Side 17 Haugerud Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. A. DISP. MIDLER PR. 01.01 Regnskap 2011 -393 574 Regnskap 2010 2 186 124 Budsjett 2011 -393 574 Budsjett 2012 -202 377 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Tilbakeføring av avskrivning Endr.egenkap./korr tidl.år Fradrag for gjennomført påkostn Tilbakef. gev/tap salg anl.middel Tillegg salgssum anl. midler Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 6 100 439 5 889 -24 000 -2 187 314 0 24 000 -3 727 817 191 197 1 042 610 8 955 0 0 -169 999 170 000 -3 631 264 -2 579 698 4 433 000 30 000 0 0 0 0 -3 611 000 852 000 5 815 000 0 0 0 0 0 -3 847 585 1 967 415 -202 377 -393 574 458 426 1 765 038 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 2 782 383 Kortsiktig gjeld -2 984 760 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 -202 377 4 093 717 -4 487 290 -393 574 Note C. DISP. MIDLER PR. 31.12 16 20 15 20 21 Side 18 Haugerud Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap 2011 Regnskap 2010 Budsjett 2011 Budsjett 2012 25 608 296 1 035 001 0 89 554 26 732 851 23 699 648 0 169 999 123 426 23 993 073 25 596 000 1 035 000 0 150 000 26 781 000 27 278 000 0 0 50 000 27 328 000 -1 111 117 -270 000 -5 889 -12 875 -62 000 -421 994 -62 673 -115 400 -1 886 205 -795 175 -2 389 653 -6 146 611 -1 359 289 -2 373 088 -17 011 967 -1 043 612 -270 000 -8 955 -12 750 -57 175 -306 964 -120 191 -115 700 -2 170 088 -787 694 -2 158 851 -8 687 800 -913 074 -2 596 474 -19 249 327 -1 015 000 -270 000 -30 000 -15 000 -57 000 -307 000 -120 000 -116 000 -2 200 000 -814 000 -2 418 000 -8 000 000 -1 025 000 -2 400 000 -18 787 000 -995 000 -300 000 0 -13 000 -62 000 -767 000 -120 000 -116 000 -2 000 000 -865 000 -2 500 000 -7 000 000 -1 525 000 -1 800 000 -18 063 000 9 720 884 4 743 746 7 994 000 9 265 000 7 252 -3 627 697 -3 620 445 31 014 -3 732 150 -3 701 136 50 000 -3 611 000 -3 561 000 50 000 -3 500 000 -3 450 000 ÅRSRESULTAT 6 100 439 1 042 610 4 433 000 5 815 000 Overføringer: Til opptjent egenkapital 6 100 439 1 042 610 Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Ekstraord. felleskostnader Salg anleggsmidler Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 2 3 4 5 16 6 7 8 9 10 11 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 Finanskostnader 13 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER Side 19 Haugerud Borettslag BALANSE Note 2011 2010 EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Bygninger Rehabilitering Tomt Varige driftsmidler Aksjer og andeler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER 14 15 129 186 800 129 186 800 2 187 314 0 3 446 580 3 446 580 24 003 53 892 49 000 49 000 35 519 35 519 134 929 216 132 771 791 16 17 18 OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Innestående bank Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER 10 419 1 855 203 880 635 145 35 982 2 782 383 19 SUM EIENDELER 6 072 346 346 2 211 885 144 1 529 269 4 093 717 137 711 599 136 865 508 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 577 * 100 Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL 20 GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD 21 22 KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 23 24 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 57 700 49 369 210 49 426 910 57 700 43 292 771 43 350 471 73 570 629 11 729 300 85 299 929 77 298 446 11 729 300 89 027 746 909 617 99 434 901 020 982 597 92 092 2 984 760 1 391 918 104 923 939 890 942 916 1 107 643 4 487 290 137 711 599 136 865 508 Pantstillelse Garantiansvar 26 27 126 479 300 126 479 300 0 0 Oslo, 13.3.2012 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ Knut Sælid /s/ May Liss Urang /s/ Side 20 Haugerud Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Balkongtillegg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 22 692 668 80 512 2 843 760 25 616 940 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Lokaler SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER -8 644 25 608 296 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Husbanken, tilskudd Salgsplass for juletrær Solfjellet Borettslag, tomteleie SUM ANDRE INNTEKTER 37 000 6 500 46 054 89 554 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -547 321 Overtid -138 331 Møtegodtgjørelse -13 765 Lønn rengjøringshjelp -6 480 Annen lønn -35 700 Påløpne feriepenger -92 092 Fri bolig -68 281 Motkonto fri bolig 68 281 Arbeidsgiveravgift -185 189 Pensjonskostnader -68 401 AFP - pensjon -9 945 Yrkesskadeforsikring -3 516 Bedriftshelsetjeneste -5 220 Arbeidsklær -5 085 Andre personalkostnader -72 SUM PERSONALKOSTNADER -1 111 117 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. Side 21 Haugerud Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/11 og er på kr 270 000. I tillegg har styret fått dekket møtemat ifbm. styremøter for kr 13 610 jfr. note 11. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 12 875. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand Dr.Techn Apeland Tømrermester Steinar Kvalum AS Lek & Trivsel AS OBOS SUM KONSULENTHONORAR -12 188 -33 250 -2 281 -7 000 -7 954 -62 673 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -418 625 Drift/vedlikehold VVS -315 087 Drift/vedlikehold elektro -117 829 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -830 727 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -165 259 Drift/vedlikehold brannsikring -634 Drift/vedlikehold ventilasj.anl. -4 438 Kostnader leiligheter, lokaler -9 607 Egenandel forsikring -24 000 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 886 205 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER -1 477 837 -286 -911 530 -2 389 653 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Varmesentralen SUM ENERGI / FYRING -402 117 -5 744 494 -6 146 611 Side 22 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Bomlåsing/parkeringsregulering Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur Kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Bilgodtgjørelse Reisekostnader Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader Konstaterte tap SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Husbanklån 1 Husbanklån 2 OBOS-lån Husbanken termingebyr OBOS, termingebyr OBOS, etableringsgebyr kassekreditt Renter/provisjon kassekreditt Overtrekksrente driftskonto SUM FINANSKOSTNADER Haugerud Borettslag -250 -307 188 -90 236 -197 172 -499 -13 540 -47 062 -62 410 -584 039 -770 703 -95 824 -16 731 -3 649 -17 678 -4 538 -13 610 -32 605 -20 052 -47 769 -16 133 -2 101 -58 -646 -3 500 -5 979 -18 723 -391 -2 373 088 540 6 713 7 252 -210 619 -3 293 064 -67 986 -180 -600 -2 000 -53 229 -20 -3 627 697 Side 23 Haugerud Borettslag NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1968 46 732 700 Rehabilitering (nye balkonger og inngangspartier) tilgang 2005 82 454 100 SUM BYGNINGER 129 186 800 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.141/bnr.101 og 105. Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: Nr. 1003. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 REHABILITERING Nytt styringssystem for energieffektivisering SUM REHABILITERING NOTE: 16 VARIGE DRIFTSMIDLER Feie/sugemaskin, tilgang 2001 Avskrevet tidligere Avgang 2011 2 187 314 2 187 314 95 032 -95 031 -1 0 Gressklipper, tilgang 1997 Avskrevet tidligere 248 283 -248 282 1 Avfallskomprimator, tilgang 1992 Avskrevet tidligere Avgang 2011 260 640 -260 639 -1 0 Sandspreder, tilgang 1997 Avskrevet tidligere Avgang 2011 28 524 -28 523 -1 Snøfreser, tilgang 2004 Avskrevet tidligere 21 490 -21 489 Vanntank, tilgang 2000 Avskrevet tidligere Avgang 2011 35 102 -35 101 -1 Garasjeanlegg kostpris Tilgang 1989 Avgang 1993 24 000 24 000 -24 000 Høytaleranlegg, tilgang 2009 Avskrevet tidligere Avskrevet i år 17 658 -11 772 -5 885 0 1 0 24 000 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 24 003 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -5 889 Side 24 Haugerud Borettslag NOTE: 17 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Haugerud Varmesentral AS. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris. Antall aksjer: 490 pålydende kr 100. Balanseført verdi kr 49 000. Samlet aksjekapital i Haugerud Varmesentral AS er på kr 100 000. NOTE: 18 LANGSIKTIGE FORDRINGER Haugerud Varmesentral AS, halvdel tomt SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 35 519 35 519 NOTE: 19 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker 49 543 Avregning 2011 Haugerud Varmesentral AS (til gode) 870 356 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2012) 935 304 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 1 855 203 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2012, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2012. NOTE: 20 OPPTJENT EGENKAPITAL Opptjent egenkapital pr. 31.12.10 Korr. tidligere år: Garasje solgt 1993 sammen med tj.leil. nr. 3053 Årets resultat SUM OPPTJENT EGENKAPITAL NOTE: 21 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Husbanklån 2 Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til 1.5.2013. Renter 31.12.2011: 4,70 %, løpetid 30 år Opprinnelig 2002 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år 43 292 771 -24 000 6 100 439 49 369 210 -75 810 000 5 105 908 1 883 847 -68 820 245 Husbanklån 1 Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til 1.8.2014. Renter 31.12.2011: 4,90 %, løpetid 18 år Opprinnelig 1996 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år -21 000 000 16 404 253 1 204 184 -3 391 563 OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.2011: 4,35 %, løpetid 5 år Opprinnelig 2009 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -3 200 000 1 201 393 639 786 -1 358 821 -73 570 629 Side 25 NOTE: 22 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1968 Opprinnelig 1993 Opprinnelig 2005 SUM BORETTSINNSKUDD Haugerud Borettslag -11 683 500 -22 900 -22 900 -11 729 300 NOTE: 23 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -52 953 -46 481 -99 434 NOTE: 24 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -92 092 -92 092 NOTE: 25 KASSEKREDITT Borettslaget er innvilget kassekreditt med ramme kr 3 000 000. Trukket pr. 31.12.2011 kr 0. NOTE: 26 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 85 299 929 sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2011 en bokført verdi på kr 132 633 380. Side 26 Haugerud Borettslag 558 - HAUGERUD VARMESENTRAL AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2011 2010 2011 2012 DRIFTSINNTEKTER: Innbetalt a konto 2011 ekskl.mva Avregning Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER 11 140 800 -1 026 325 127 374 10 241 849 14 381 000 1 606 326 0 15 987 326 13 926 000 0 0 13 926 000 10 506 000 271 000 0 10 777 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/ fyring Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER -824 510 -1 142 228 -1 030 000 -1 100 000 -100 000 -98 000 -100 000 -100 000 -5 326 -5 326 0 -15 000 -11 652 -14 420 -9 000 -10 000 -80 244 -100 305 -101 000 -72 000 -53 534 -17 688 -24 000 -20 000 -7 000 -8 750 0 0 -153 833 -383 439 -400 000 -200 000 -95 684 -90 633 -100 000 -130 000 -8 982 -11 228 -12 000 -10 000 -8 588 767 -13 756 777 -12 000 000 -9 000 000 -316 967 -371 381 -150 000 -120 000 -10 246 499 -16 000 175 -13 926 000 -10 777 000 Note DRIFTSRESULTAT -4 650 -12 848 0 0 17 842 -13 192 4 650 14 827 -1 978 12 848 0 0 0 0 0 0 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Overføringer: Til opptjent egenkapital 0 0 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER Side 27 Haugerud Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt Varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER Note 2011 2010 15 1 71 038 17 702 88 741 1 71 038 23 028 94 067 961 252 0 61 161 550 2 517 875 3 640 738 817 597 3 114 1 000 000 1 658 058 570 062 4 048 831 3 729 480 4 142 898 18 100 000 0 100 000 100 000 0 100 001 19 71 038 71 038 71 038 71 038 776 850 846 738 88 612 1 846 242 3 558 442 0 3 750 367 143 305 78 187 3 971 859 3 729 480 0 0 4 142 898 0 0 16 OMLØPSMIDLER: Beholdninger Restanser felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER 17 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Aksjekapital Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 20 21 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Oslo 29.2.2012 Styret for Haugerud Varmesentral AS Jon-Erik Berger /s/ Rune Ljostad /s/ Steinar Mjør-Grimsrud /s/ Side 28 Haugerud Borettslag FORSLAG A) FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV HUSORDENSREGLENE: SØPPEL OG AVFALL - REGLER FOR BRUK AV CONTAINER-DAGEN Følgende avsnitt foreslås lagt til: Ta vare på trivsel og miljø. Ved brudd på gjeldende regelverk kan borettslagets styre innkreve en avgift av beboere som setter fra seg søppel og annet avfall på borettslagets område, containerområdet inkludert. BILKJØRING OG PARKERING PÅ BORETTSLAGETS OMRÅDE Følgende avsnitt foreslås lagt til: Gjesteparkering Det er kun gjester som kan bruke gjesteparkeringen, den er ikke til bruk for beboernes egne biler. Det er forbudt å parkere taxi og håndverksbiler på gjesteparkeringen. Gjesteparkering kan kun skje i inntil 3 døgn av gangen, uavhengig av om bilen er flyttet/benyttet eller ikke disse 3 dagene. Dette på bakgrunn av det begrensede antallet plasser vi har til rådighet. Daglig leder/vaktmester kan, om det er særlige behov utstede skriftlig dispensasjon ut over de 3 dagene. Slik dispensasjon må legges godt synlig innenfor bilens frontrute. Om dere skal ha besøk av håndverkere som er nødt til å stå ved blokka, eller selv har særlige behov som vil ta mer enn 20 minutter, må dere på forhånd hente parkeringstillatelse hos vaktmester/daglig leder som legges synlig i bilen. BALKONGER, VINDUER Følgende setning foreslås lagt til: Det er ikke tillatt å lagre gjenstander over balkongens brystningshøyde. VEDLEGG TIL HUSORDENSREGLENE FOR HAUGERUD BORETTSLAG: 1. ANDELSEIER HAR ANSVARET FOR DET ELEKTRISKE ANLEGGET I EGEN LEILIGHET 2. SENTRALVARMEANLEGG I HAUGERUD BORETTSLAG Forslag til endringer: Avsnittene om at andelseier har ansvaret for det elektriske anlegget i egen leilighet og sentralvarmeanlegg i Haugerud Borettslag, foreslås tatt inn som eget punkt/avsnitt i husordensreglene (og ikke som vedlegg til Husorden som det står i dag). ANDELSEIER HAR ANSVARET FOR DET ELEKTRISKE ANLEGGET I EGEN LEILIGHET Følgende setning foreslås lagt til: Porttelefon er også å anse som en del av det elektriske anlegget i en leilighet. Side 29 Haugerud Borettslag På grunn av HMS foreslås følgende nye punkter/avsnitt lagt til: BRANN I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn ble det i 1990 vedtatt at alle boliger skal ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller husbrannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseier som har ansvaret for å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Borettslaget har utlevert/montert husbrannslange og 2 røykvarslere i alle boenheter. All varsling om kontroll av brannvernutstyr skal skje til den enkelte beboer i slutten av november hvert år. Den offisielle batteribyttedagen er 1. desember Det er bruker som har ansvar for vedlikeholdet av brannvernutstyr, Den enkelte beboer skal varsles om dette i form av husordensregler, vedtekter, infoskriv og websiden til borettslaget. Borettslaget skal varsle beboere om batteribytte og kontroll av røykvarsler via infoskriv i postkassene og på websiden til borettslaget. Borettslaget skal varsle beboerne om kontroll/vedlikehold av brannslange og evt. brannslokkeapparater som måtte befinne seg i den enkelte leilighet via infoskriv i postkassene eller på websiden til borettslaget. Borettslaget varsler beboere om rydding i fellesrom/kjellerrom jevnlig for å unngå brannfare og andre uheldige situasjoner ved forsøpling. Branninstruks henger på oppslagstavlen i alle oppganger. OPPBEVARING AV BRANNFARLIG AVFALL Det er ikke tillat å oppbevare brannfarlig avfall i fellesrom og kjellerboder. Som brannfarlig avfall defineres avfall som kan forårsake brann eller eksplosjon. Mopeder, motorsykler og scootere som settes i kjellere vil i medhold av Brannforskriftene bli fjernet uten ansvar for borettslaget. B) FORSLAG FRA NAIDA YASIN (S-22) OM NEDBETALING AV FELLESGJELD: Styrets innstilling: Forslag om individuell nedbetaling av fellesgjeld har vært tatt opp på tidligere generalforsamlinger og har blitt nedstemt. Forslaget medfører store administrasjonskostnader for borettslaget og liten besparelse for beboer. Styret er i mot forslaget. Side 30 Haugerud Borettslag C) FORSLAG FRA INGER TEIEN (H-14) OM DØRMATTER I SOMMERHALVÅRET: Styrets innstilling: Styret har undersøkt med Norvakt og Vask AS som vi leier mattene av. I dag betaler vi kr 85 545 pr. år i matteleie. Dersom vi bare velger vinterleveranse er prisen kr 64 159, dvs. en besparelse på kr 21 386. Styrets oppfatning av besparelsen er liten i forhold til å ha mattene hele året. Det trekkes inn sand, grus o.l. de resterende 7 måneder som mattene sparer oss for. Styret er i mot forslaget. D) FORSLAG FRA HÅKON HALVORSEN: Felling av trær: Styrets innstilling: Styret har trevegetasjonen under fortløpende oppsyn og vil felle trær i samråd med trepleiere. Styret tilstreber å fjerne løv i høstmånedene før snøen kommer. Styret går i mot forslaget og anbefaler at vi viderefører dagens ordning. Strøing av borettslagets stikkveier: Styrets innstilling: Styret tar opp strøing med firmaet som strør og brøyter i borettslaget før neste sesong. Leverandør for 2012/13 er ikke valgt. Side 31 Haugerud Borettslag E) FORSLAG FRA HÅKON HALVORSEN ANG. FYRINGSANLEGGET: Styrets innstilling: Et eget underregnskap for fyringskostnader vil medføre økte kostnader. Fyringskostnadene fremgår ganske klart av regnskapet (se note 8 og 10). I 2010 ble det brukt 8,6 millioner i fyringskostnader mot budsjettert kr 6,1 hvilket gir oss en differanse på kr 2,5 millioner i minus. I 2011 er det budsjettert med kr 8 mill, mot forbrukt kr 6,3 millioner, hvilket gir oss en differanse på kr 1,7 millioner. Totalt sett er det fortsatt underskudd på fyringskostnadene. Styret går i mot forslaget. Styrets innstilling: Haugerud Borettslag har valgt å følge samme kriterier som de aller fleste borettslag i Oslo, og stenge av fyring i sommerhalvåret. Dette resulterer i store økonomiske besparelser. Styret går i mot forslaget. Styrets innstilling: Styret anbefaler å følge de aller fleste borettslag i Oslo og stoppe fyring fra 18. mai med oppstart igjen 15. september. Styret går i mot forslaget. Side 32 VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Jon-Erik Berger Stjernemyrveien 40 B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Knut Sælid Tom Erik Trondsen Haugerudveien 4 Stjernemyrveien 16 Styremedlemmer som ikke er på valg: Agatha Al-Saadi May Liss Urang Haugerudveien 32 Stjernemyrveien 6 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Idar Lauritzen 2. Jorun Slette 3. Mohammed Usman Ali 4. Jean R Bernadotte Nordenstam Haugerudveien 8 Stjernemyrveien 14 Haugerudveien 42 Stjernemyrveien 28 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Dag Endal Siri Ingebjørg Keul Ingar Sivertsen Stjernemyrveien 24 Stjernemyrveien 32 Haugerudveien 20 E. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Agatha Al-Saadi Tom Erik Trondsen Haugerudveien 32 Stjernemyrveien 16 Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Idar Lauritzen Knut Sælid Haugerudveien 8 Haugerudveien 4 Oslo, 29.3.2012 For valgkomiteen for Haugerud Borettslag Ingar Sivertsen /s/ Haugerud Borettslag Side 33 Haugerud Borettslag HUSORDENSREGLER FOR HAUGERUD BORETTSLAG Husordensreglene er vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 16.02.71, med senere endringer vedtatt på generalforsamling 30.05.71, 12.05.76, 12.05.77, 12.05.87, 27.05.93, 26.05.94, 24.05.00, 23.05.02, 12.05.09, 06.05.10 og 24.05.11. Haugerud Borettslag er et andelslag der beboerne i fellesskap er ansvarlige for at eiendommen blir holdt i god stand. Alle utgifter som påføres borettslaget, må dekkes av felleskostnadene som betales hver måned. Reglene skal sikre alle beboere orden, ro og trivsel i hjemmet og på borettslagets område. BRUK AV LEILIGHETENE Ingen leilighet må brukes slik at man sjenerer andre beboere. Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl. 23.00 til 07.00. God bokultur er: - at man varsler sine naboer om man unntaksvis har en sammenkomst som kan medføre mer støy enn normalt og som kan vare lenger enn det tidspunkt da det skal være ro. Sang- og musikkøvelser er ikke tillatt mellom kl. 20.00 og 09.00 og overhodet ikke tillatt på søndager og helligdager. Sang- og musikkundervisning kan bare skje etter tillatelse fra styret og med samtykke fra berørte naboer. Ved oppussing, innflytting og lignende må banking, drilling og annen støyende virksomhet ikke skje etter kl. 21.00 på hverdager, ikke skje etter kl. 17.00 på lørdager og overhodet ikke skje på søndager, helligdager og høytidsdager. Ved oppussing / ombygging må man ta hensyn til blant annet følgende viktige regler: 1. Ventilasjon; Høye overskap som monteres på kjøkkenet, må ikke dekke ventilasjonskanaler / -luker. I så fall må kanalen forlenges / utvides til skapfront. Eksisterende kanal mellom matskap og yttervegg må ikke benyttes til kobling av kjøkkenvifte. Nedsenket himling må ikke dekke til ventilasjonsåpninger i yttervegger. 2. Bærevegger; Det er ikke tillatt å lage nye åpninger eller utvide eksisterende dører i bærende vegger. 3. Akustikk / lydforhold; Endring av gulvoppbygging – for eksempel med legging av fliser i oppholdsrom, som endrer akustiske / lydmessige forhold mellom leilighetene, er ikke tillatt. Det er også viktig å vite at nedsenket himling fast montert i taket kan forverre akustikken i egen leilighet. Alle planlagte oppussingsarbeider (bortsett fra vanlig vedlikehold som tapetsering, maling og liknende) skal meldes skriftlig til styret / daglig leder. Beboer er selv ansvarlig for før arbeider igangsettes, å undersøke om planlagte oppussingsarbeider kan gjennomføres ut fra bygningsmessige og andre forskrifter og / eller om godkjenning fra myndighetene må innhentes. Side 34 Haugerud Borettslag VEDLIKEHOLDSPLIKT Som beboer i borettslag har du plikt til å holde boligen ved like. Oppussing av badet må utføres av fagfolk med "våtromssertifikat". På web-siden til Fagrådet for våtrom: www.ffv.no finnes en liste over alle godkjente bedrifter. Utskifting av sluk og endring av eksisterende våtrom er - dersom det medfører utvidelse av og/eller legging av ny membran - søknadspliktige tiltak i henhold til Plan- og bygningsloven, med ansvarlig søker. Det er den enkelte andelseiers ansvar at det søkes Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om tillatelse til tiltaket. Engasjeres et godkjent firma til å utføre oppussingsjobben, er det vanlig at firmaet søker om tillatelse. ANDELSEIERS ERSTATNINGSPLIKT Hvis den enkelte andelseier unnlater å foreta pliktig vedlikehold, eller utfører arbeider på baderommet i strid med lov eller forskrift og det oppstår en skade, kan andelseier bli erstatningsansvarlig overfor borettslaget / skadelidende nabo. BRUK AV TRAPPEROM, GANGER OG FELLESROM Det er ikke lov å røyke i oppgangene, i kjelleren eller i andre innvendige fellesarealer i borettslaget. Sykler, ski, kjelker eller lignende må ikke settes i trapperom eller ganger. Barnevogner kan om nødvendig stå under trapp til underetasjen forutsatt at de fjernes på dagen for trappevask, men de må aldri parkeres i inngangspartiene. Kun rullatorer / gåstoler kan om nødvendig stå i inngangspartiet. Ting som lagres i fellesrom i kjeller (tidligere bomberom) skal være merket med eiers navn. Fottøy, leker og lignende skal ikke settes utenfor entrèdørene. Mopeder, motorsykler og scootere som settes i kjellere vil i medhold av Brannforskriftene bli fjernet uten ansvar for borettslaget. LUFTING Montering av avtrekksvifter i luftekanaler eller lufteventiler er forbudt av hensyn til balansen i blokkens ventilasjonssystem og de luktproblemer som kan oppstå. Alle lufteluker og lufteventiler i leilighetene må alltid være åpne for å unngå høy fuktighet som kan medføre helseproblem og råteskader, og disse må aldri bygges igjen eller stenges / tildekkes ved ombygging av kjøkken og andre rom, eller ved senking av tak. God bokultur er: - at man holder entrédøren lukket slik at matlukt ikke kommer ut i trapperommet. LEK Lek i kjellere og trapperom er ikke tillatt. God bokultur er: - at foreldre lærer sine barn til ikke å støye i oppgangene, blant annet ved selv å foregå som et godt eksempel. Side 35 Haugerud Borettslag SØPPEL OG AVFALL - REGLER FOR BRUK AV CONTAINER-DAGEN Søppel og avfall skal kastes i avfallshusene ute, som har separate innkastluker for papir / papp og vanlig husholdningsavfall. Husholdningsavfall skal være pakket inn. Borettslaget har også glasscontainere, storcontainer for papp og papir og UFF-container for klær og skotøy på plassen midt i borettslaget. HVA KAN LEVERES PÅ CONTAINER-DAGEN ? På container-dagene (normalt første onsdag i hver måned) kan beboerne kaste større gjenstander som er tillatte. Gjenstandene kan settes ut foran underetasje inngang kvelden før eller på selve container-dagen, senest kl 19:00. Alt må bæres ut (ikke kastes ned fra balkong) og legges pent / eventuelt buntes eller ligge i sekk, slik at det ikke sperrer fremkommelighet. Et elektonikkbur for kast av småelektriske ting: data, kabler, barbermaskiner, husholdningsapparater som støvsuger, brødrister, kaffetrakter, tv, miksmaster, vannkoker, lamper, lampetter, radioer, stereoanlegg osv., settes ved komprimatoren (på den store plassen midt i borettslaget) på selve container-dagen, slik at denne typen avfall kan leveres der. Har man mye avfall etter ombygging eller liknende kan vaktmester kontaktes mellom container-dagene om utplassering av traktorskuffe slik at man kan laste direkte i den der man bor. Fellesrom eller gangareal må aldri benyttes for lagring av avfall. TING SOM IKKE KAN KASTES I AVFALLSHUSENE ELLER PÅ CONTAINER-DAG: Glass, lysrør, komfyrer, kjølemøbler, tørketromler, maling & kjemikalier, matavfall, bildekk, oljer, impregnerte trematerialer, brann- og eksplosjonsfarlige gjenstander, og liknende ting. Større elektriske ting kan leveres gratis til butikker som selger dette. Også bildekk og -hjul kan leveres gratis der man kjøper slikt. Maling, oljer, kjemikalier leveres gratis på miljø-stasjon (på mange Esso-stasjoner, for eksempel på Trosterud) eller på renholdsetatens mottak. TØRKING, BANKING OG RISTING AV TØY Tørkebåsene skal ikke brukes på søndager eller på offentlige høytids- og festdager. Vinduene må ikke brukes til risting, lufting eller banking av tøy eller sengeklær. Oppheng av tørkesnorer er ikke tillatt på balkongene. RENHOLD Trappeoppgangene vaskes av et byrå hver uke og beboerne må sørge for at det på vaskedagen ikke er noe i oppgangen som hindrer renholderne. GRØNTANLEGG OG BEPLANTNINGER Småplenene ved inngangene er ikke bruksplener. De større bruksplenene og andre beplantninger må behandles fornuftig. Foreldre må påse at ingen plener ødelegges av for konsentrert lek. Sykling på plenene er forbudt, og i det minste voksne beboere bør avstå fra å lage snarveier over plenene. Bruksplenene må skånes maksimalt når de er oppbløtte, særlig vår og høst. Ballspill skal ikke forekomme etter kl. 21.00 på borettslagets område. Ballspill er ikke tillatt på plener og stikkveier, men styret har fullmakt til å oppheve forbudet i perioder på steder ballspill ikke er for sjenerende. Side 36 Haugerud Borettslag BILKJØRING OG PARKERING PÅ BORETTSLAGETS OMRÅDE Bilkjøring skal kun skje når spesielle grunner gjør det nødvendig og da i gangfart. Stopp på snuplassene ved blokkene er kun tillatt i kort tid for nødvendig bringing og/eller henting, inntil 20 minutter. All innkjøring til blokkene mellom kl 22.00 og 07.00 er forbudt. Det er kun tillatt å parkere i garasje eller på biloppstillingsplass, ikke på stikkveier og snuplasser. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjons- eller vaskeplass, eller som opplagsplass for avskiltede biler eller bilvrak av hensyn til bl.a. snømåking og rydding. Det gjennomføres regelmessig parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til en hver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. God bokultur er: - at man også gjør sine gjester kjent med borettslagets bestemmelser for bilkjøring og parkering. DYREHOLD Borettslaget tillater dyrehold med mindre dyret gjør skade på borettslagets eiendom eller er til vesentlig sjenanse for andre beboere. Hundehold er tillatt under forutsetning av at eieren undertegner og etterlever en spesiell erklæring. Dyr kan kreves fjernet om ikke regelverket følges. LÅSING AV DØRER Borettslagets inngangsdører og kjellerdører skal alltid holdes låst. BALKONGER, VINDUER Balkongene med innglassing, brystning og lignende inngår som en del av fasaden og kan ikke males eller forandres uten tillatelse. Det er ikke tillatt å anvende annen type av / farge på solavskjerminger i front / på sidene enn det borettslaget har bestemt. Oppheng av gardiner eller markiser er ikke tillatt på balkongene. Også vindusrammer og lignende inngår som en del av fasaden og kan ikke males eller forandres uten tillatelse. Det er ikke tillatt å mate fugler / kaste ut mat fra balkongene da dette tiltrekker rotter og andre skadedyr. SKADER Når skader på borettslagets eiendom kan tilbakeføres til en bestemt person, vil vedkommende eller dennes foresatte bli gjort økonomisk ansvarlig etter Lov om erstatningsplikt. ANTENNER FOR FJERNSYN OG RADIO Feil ved borettslagets kabel-TV-anlegg (stjernenett) meldes til det kabelselskap borettslaget til enhver tid har serviceavtale med (se borettslagets siste årsmelding). Beboerne har ikke lov til å sette opp parabolantenner eller andre antenner ut av vinduer, på fasader eller på takene. Side 37 Haugerud Borettslag OPPGANGSKONTAKTER Styret søker å oppnevne oppgangskontakter i alle 59 oppganger, gjerne etter forslag fra beboerne i oppgangene. Oppgangskontaktens funksjonsperiode er 1 år. Funksjonsperioden kan forlenges. En oppgangskontakt har som hovedoppgaver: - Melde fra til styret om mulige skader knyttet til det bygningsmessige eller utearealene, og om ordensmessige eller miljømessige problem. Kontrollere rett bruk av fellesrom og kjellerganger, og få fjernet ting som ikke skal være der. Hilse på og gjøre seg kjent med nye beboere når de har flyttet inn, og levere styrets Velkommen-brev og formidle annen viktig informasjon til de nye. Sammenkalle oppgangsmøte og / eller dugnad om det er interesse for felles tiltak eller behov for drøftinger. Være orientert om styrets behandling av viktige saker som berører oppgangen og dens beboere, og følge opp saker der styret ønsker medvirkning. Delta på fellesmøte mellom alle kontaktene og styret hver vår og hver høst. Se etter det oppgangen har / trenger av utstyr (spade, feiekost, annet). Det skal i hver oppgang på tavla henge lapp om hvem som er oppgangskontakten. Side 38 Haugerud Borettslag VEDLEGG TIL HUSORDENSREGLENE FOR HAUGERUD BORETTSLAG: 1. ANDELSEIER HAR ANSVARET FOR DET ELEKTRISKE ANLEGGET I EGEN LEILIGHET I samband med konkretisering av de nye HMS-forskriftene (Helse, Miljø og Sikkerhet), som også gjelder for borettslag og boligsameier, har Kommunal- og regionaldepartementet fastslått ansvarsforholdet for kontroll og vedlikehold av elektriske anlegg. I brev av 13. november 2000 fra det lokale elektrisitetstilsyn er borettslaget pålagt å informere alle som flytter inn i borettslaget om følgende: 1. Styret i borettslaget har ansvaret for kontroll og vedlikehold av alle elektriske anlegg og installasjoner i borettslagets fellesarealer, og fram til hovedsikring i andelseiers sikringsskap. 2. Andelseier har det samme ansvaret for kontroll og vedlikehold av sikringsskapet og det elektriske anlegget inne i sin leilighet som en eier av en enebolig. Det er altså ikke borettslaget / styret som har ansvaret for det elektriske anlegget inne i leilighetene. Styrets ansvar i denne sammenheng er kun å gjøre andelseier kjent med hans / hennes plikter, hvilket gjøres for nye andelseiere med dette vedlegg til Husordensreglene. STYRET I HAUGERUD BORETTSLAG 2. SENTRALVARMEANLEGG I HAUGERUD BORETTSLAG Arbeider på varmeanlegget i leilighetene (radiatorer og rørsystem) skal i utgangspunktet kun foretas av et rørleggerfirma som har rammeavtale med borettslagets styre og som kjenner anlegget. Oppstår det lekkasjer på anlegget, må vaktmester straks kontaktes. Unntak fra regelen over godkjennes kun for leiligheter i underetasje og i 4. etasje med behov for oppussing av bad som innebærer demontering og remontering av eksisterende radiator. Slikt arbeid har ved flere anledninger tidligere medført skader og unødig merarbeid for borettslaget. En forutsetning for at andelseier kan benytte et annet autorisert VVS-firma enn det styret har avtale med, er derfor at andelseier sørger for at firmaet varsler borettslagets vaktmester før arbeidet settes i gang. Side 39 Haugerud Borettslag VEDTEKTER for Haugerud Borettslag, org nr. 948512823, vedtatt på ordinær generalforsamling den 30. mai 2006, senere endret på generalforsamling 6. mai 2010. 1. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Haugerud Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens § 4 – 3 rett til å eie inntil 12 - tolv - av andelene. (5) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før. (7) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. Side 40 Haugerud Borettslag 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsberettigede (1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett. (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. 3-3 Behandlingsregler og frister (1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens § 4-15 første ledd. (2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. (3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake. Side 41 Haugerud Borettslag (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte. (5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget. 3-4 Rettsovergang til nærstående Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3. 4. Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 4-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. Side 42 Haugerud Borettslag (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, dørtelefonanlegget inne i leiligheten, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. Side 43 Haugerud Borettslag (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. 2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15. (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18. 6. Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19. (2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel. Side 44 Haugerud Borettslag (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100. 6-3 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 7-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. (2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget. 7-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst 2 høyst 4 andre medlemmer med like mange varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. Side 45 Haugerud Borettslag 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. Side 46 Haugerud Borettslag 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 9-5 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg. 9-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-7 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier. 9-8 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23. 10-2 Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet. Side 47 Haugerud Borettslag 10-3 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens § 712: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato. Side 48 Haugerud Borettslag PARKERINGSBESTEMMELSER FOR HAUGERUD BORETTSLAG: 1. FIRMA SMART SECURITY HAR PARKERINGS-KONTROLLEN. SMART SECURITY AS har (fra 15. mars 2004) all parkeringskontroll på Haugerud Borettslags område. Kontrollen skjer i tråd med husordensreglene og generalforsamlingsvedtak. Ved overtredelse skal Smart Security ilegge kontrollavgift, som i dag er kr 700. Reglene er som følger: 1. En bil som bryter reglene og fra før er ilagt 3 kontrollavgifter som ikke er betalt, blir borttauet for eiers regning og risiko uten varsel. Det samme skjer om en bil parkeres slik at den er til hinder for den generelle fremkommelighet i borettslaget. 2. Det gjennomføres parkeringskontroll også hver natt, bl.a. for å redusere problemet med taxier og andre biler som kjører ulovlig inn til blokkene på natten, og ofte står der i lang tid med motoren på til stor sjenanse for folk som skal sove. 3. Alle biler som benyttes til kontroll, skal være merket med godt synlig logo for Smart Security, og kontrollørene skal bære uniform. 4. Det tas bilde med tidskamera av biler både ved første gangs observasjon og ved ileggelse av avgift, slik at kontrollavgifter skal kunne dokumenteres ved klagesaker. 5. Klage på ilagt kontrollavgift skal alltid skje til Smart Security - ikke til styret. Kun begrunnede klager på Smart Security 's klagebehandling kan i ettertid tas opp med styret / daglig leder. Haugerud Borettslag betaler ingen avgift for det ordinære kontrollarbeidet Smart Security utfører, kun en mindre månedsavgift for tilleggskontroll hver natt. 2. GJESTEPARKERING I HAUGERUD BORETTSLAG. Det er kun gjester som kan bruke gjesteparkeringen, den er ikke til bruk for beboernes egne biler. Gjesteparkering kan kun skje i inntil 3 døgn av gangen, uavhengig av om bilen er flyttet/benyttet eller ikke disse 3 dagene. Dette på bakgrunn av det begrensede antallet plasser vi har til rådighet. Daglig leder / vaktmester kan om det er særlige behov, utstede skriftlig dispensasjon ut over de 3 dagene. Slik dispensasjon må legges godt synlig innenfor bilens frontrute. Biler som benytter gjesteparkeringen, blir sjekket og logget. Overtredelse av 3-dagers-regelen uten dispensasjon eller parkering av bil som tilhører personer med bopel i borettslaget, gir kontrollavgift. På biloppstillingsplassene / snuplassene ved blokkene kan biler som tidligere stå i inntil 20 minutter for levering / henting. Beboere som skal ha besøk av håndverkere som er nødt til å stå ved blokka eller selv har særlige behov som vil ta mer enn 20 minutter, må på forhånd hente hos vaktmester / daglig leder en særlig parkeringstillatelse som legges synlig i bilen. 3. HUSORDENSREGLENE SIER OM BILKJØRING OG PARKERING I BORETTSLAGET: Bilkjøring skal kun skje når spesielle grunner gjør det nødvendig, og da i gangfart. Stopp på snuplassene ved blokkene er kun tillatt i kort tid for nødvendig bringing og / eller henting, inntil 20 minutter. All innkjøring til blokkene mellom kl 22:00 og 07:00 er forbudt. Det er kun tillatt å parkere i garasje eller på biloppstillingsplass, ikke på stikkveier og snuplasser. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjons- eller vaskeplass, eller som opplagsplass for avskiltede biler eller bilvrak av hensyn til bl.a. snømåking og rydding. Det gjennomføres parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til en hver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. God bokultur er: - at man også gjør sine gjester kjent med borettslagets bestemmelser for bilkjøring og parkering.
© Copyright 2025