Rosenhoff kvartal III Innkalling ord genfors 18.4.2012
BORETTSLAGET ROSENHOFF KVARTAL III INNHOLDSFORTEGNELSE SAKSLISTE – GENERALFORSAMLINGEN DEN 18. APRIL 2012 SIDE 1–3 ÅRSMELDING FRA STYRET FOR 2011 SIDE 4–8 REVISJONSBERETNING SIDE 9 – 10 ÅRSREGNSKAP FOR 2011 MED NOTER / BUDSJETT 2012 - Årsregnskap 2011 og budsjett 2012 SIDE 11 – 14 - Noter til årsregnskap 2011 SIDE 15 – 22 - Opplysninger om selskapet, forsikring mm note 13 SIDE 19 - Opplysninger om selskapets lån note 14 SIDE 20 - Egenkapital note 17 SIDE 22 BUDSJETTKOMMENTAR FOR 2012 SIDE 23 – 24 ØKONOMI 2011 SIDE 25 – 26 VEDLIKEHOLDSPLAN SIDE HUSORDENSREGLER SIDE 28 – 29 GJELDENDE VEDTEKTER SIDE 30 – 36 27 Side 1 BORETTSLAGET ROSENHOFF KVARTAL III Det innkalles til ordinær generalforsamling i Borettslaget Rosenhoff kvartal III Tid og sted: Onsdag 18. april 2012 kl 19.00 i Rosenhoffstua, Dynekilgata 2. SAKSLISTE 1. Konstituering 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2. Valg av møteleder Valg av sekretær Valg av 2 andelseiere til å undertegne protokollen sammen med møtelederen Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter Godkjenning av innkalling Godkjenning av saksliste Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 2.2 Godkjenning av årsmelding fra styret Godkjenning av årsregnskapet 3. Budsjett 2012 4. Godtgjørelse til styret 5. Andre saker 6. Valg Oslo, den 29. mars 2012 BORETTSLAGET ROSENHOFF KVARTAL III STYRET VEDLAGTE NAVNESEDDEL FYLLES UT OG LEVERES VED INNGANGEN. Side 2 Styrets innstilling til de saker som skal behandles på borettslagets ordinære generalforsamling den 18. april 2012: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 Godkjenning av årsmelding fra styret Årsmelding for 2011 følger vedlagt og anbefales godkjent. 2.2 Godkjenning av årsregnskapet Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2011 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2011, som viser et underskudd på kr 2.064.809,- anbefales godkjent. Sak 3: Budsjett 2012 Budsjett for 2012 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremlegges på generalforsamlingen. Sak 5: Andre saker 5.1 Endring av vedtekter Sak fra styret til generalforsamling 2012 om vedtektsendring. Forslag om nytt punkt 5-3. 5-3 Bygningsmessige arbeider 1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av flaggstang, private radio- og TV-antenner, markiser mv, er ikke tillatt. Det er ikke tillatt å foreta forandringer av fasader, balkonger, dører eller oppganger eller å foreta noen form for montering på/ i disse uten skriftlig tillatelse fra styret. Det er heller ikke tillat å montere ildsted eller gjøre andre inngrep i pipene uten skriftlig tillatelse fra styret. Ovn skal monteres av fagkyndige godkjent av styret med mindre annet er avtalt. (3) Bygningsmassen er borettslagets eiendom. Andelseierne har ansvar for at vedlikehold, rehabilitering og ombygging skjer i overensstemmelse med lover, forskrifter og regler. Ved inngrep i bygningsmassen skal det alltid søkes skriftlig om tillatelse fra styret. Andelseiere har ansvar for innhenting av nødvendige tillatelser fra myndighetene. Der det er påkrevd Side 3 skal det bare benyttes fagutdannet personell. Kostnader i forbindelse med vedlikehold, rehabilitering og ombygging og skal betales av andelseiere. Styret kan ved behov få saken vurdert av fagkyndige før tillatelse gis. Kostnadene ved bruk av fagkyndige belastes andelseier. (4) Andelseier kan etter skriftlig avtale med styret gis tillatelse til å foreta bygningsmessige arbeider i henhold til borettslagets retningslinjer for utbygging av leiligheter. Styret kan ved behov få saken vurdert av fagkyndige før tillatelse gis. Kostnadene ved bruk av fagkyndige belastes andelseier. Den som til enhver tid er andelseier av leilighet i borettslaget, hefter for bygningsmessige feil og mangler som skriver seg fra utførte byggearbeider i tilknytning til leiligheten. Andelseier står overfor borettslaget økonomisk ansvarlig for følgene av at retningslinjene for utbygging ikke er fulgt. Dette gjelder også der andelen har skiftet eier. Styrets innstilling: er å tilføye et nytt avsnitt i vedtektene om andelseiers ansvar i forhold til bygningsmessige endringer som utføres på borettslagets bygningsmasse. Herunder kommer arbeidet med vedlikehold, rehabilitering, ombygging og utbygging. Sak 6: Valg Valgkomitéens innstilling blir lagt frem på generalforsamlingen. 6.1 6.2 6.3 Valg av 2 medlemmer til styret. Valg av 2 varamedlemmer til styret. Valg av valgkomité. Side 4 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 ÅRSMELDING 2011 Styret har etter generalforsamling 2011 bestått av følgende representanter: Navn Adr Leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Halldór G. Jónasson Guri M. Brenno Elisabeth Crawfurd Kaare Øystein Trædal John Are Iversen Rosenhoffgata 9, 0569 OSLO Rosenhoffgata 13, 0569 OSLO Rosenhoffgata 11, 0569 OSLO Vågebyveien 23, 0569 OSLO Strømstadgata 2, 0569 OSLO Varamedlem Varamedlem Ingvil Urdal Marius Eide Dynekilgata 4, 0569 OSLO Strømstadgata 10, 0569 OSLO Selskapets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Selskapet har 1 ansatt. Selskapet følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser. Overdragelse av leiligheter: 11 leiligheter har det siste året skiftet eiere. Bruksoverlating: Totalt 1 leilighet bruksoverlatt pr 31.12.2011. Juridiske andelseiere: Selskapet har pr 31.12.2011, 1 juridisk andelseier som eier 2 leiligheter. Virksomhetens art: Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av loven, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for eierne. Selskapet ligger i Oslo kommune. Selskapets organisasjonsnummer er 968 118 072. Det er 103 leiligheter og 1 næringslokale i selskapet. Forretningsførsel og revisjon: Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Arbeidsgiveransvar Styret er ikke kjent med at det skulle være noe rundt selskapets ansettelsesforhold som er i strid med bestemmelsene i arbeidsmiljøloven. Forsikring: Selskapets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring. Polisenummer: 76594954. Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret. Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen polise. Ytre miljø: Styret er ikke kjent med at virksomheten påvirker det ytre miljø negativt. Side 5 Økonomi: Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Årets årsregnskap viser et underskudd med kr 2 064 809,-. Disponible midler utgjør ved utløpet av året kr – 1 218 980. For øvrig vises til noter, budsjettkommentarer samt kommentarer under regnskapsbehandling på generalforsamlingen. Felleskostnadene er oppjustert med 5 % fra 01.01.2012. Styret foreslår at underskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. Oppstillingen over disponible midler viser at disponible midler er negative. Selskapets styre har for 2012 utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i 2012. Budsjettforslaget innebærer et låneopptak på kr 2 300 000 (se egen sak). Styrets arbeid: Det sittende styret har i denne perioden hatt 12 styremøter og behandlet 77 styresaker. Styret har arrangert to dugnader og invitert andelseierne til både hagefest og tenning av juletreet. Det har i perioden vært avholdt 2 ekstraordinære generalforsamlinger i forbindelse med pipeprosjektet, samt ett informasjonsmøte for andelseierne. I perioden er det, i tillegg til ordinært styrehonorar, utbetalt følgende godtgjørelser til styrets medlemmer: - - - Styret har egen mobiltelefon som disponeres av styreleder eller et annet styremedlem når leder ikke er tilgjengelig. Denne er registrert på styreleder og er belastet i regnskapet med kr. 4.358,Styret bestemte seg for selv å håndtere prosjektstyringen av pipeprosjektet. Styreleder Jónasson ble engasjert som prosjektleder og fikk betalt kr. 12.600,- i 2011 ifølge framlagt timeliste. Styret, på vegne av andelseierne, donerte kr. 2.000,- til 22. juli-fondet for Gjenreising av Utøya Pipeprosjektet var desidert den største og mest omfattende saken som styret jobbet med i 2011. Jobben med oppgradering av fyringspipene og utskifting av feielukene var et meget omfattende prosjekt som tok mye av styrets tid og energi. Arbeidet med pipene var det siste store leddet i styrets arbeid med å heve brannsikkerheten for beboerne i borettslaget. Styret har jobbet med følgende store og små saker i året som gikk: Løpende vedlikehold: Styret har utført løpende vedlikeholdsoppgaver i perioden Vedlikeholdsplan: Styret har fortsatt med å planlegge vedlikeholdsoppgaver de nærmeste årene og oppdatert vedlikeholdsplanen som vi jobber etter. Vedlikeholdsplanen er et verktøy Side 6 som styret bruker for å planlegge, samt prioritere, oppgaver og den er under stadig oppdatering. Borettslagets vedlikeholdsplan er presentert nærmere i en egen post. Pipeprosjekt: Under annet vedlikeholdsarbeid i 2010, ble styret gjort oppmerksom på at status på fyringspipene ikke var tilfredsstillende eller i henhold til forskriftene. Styret startet da et arbeid for å kartlegge status, for så å bestemme veien videre. Kartleggingen, som inkluderte både feiing og filming av pipene, avslørte at statusen var enda dårligere enn forventet. Det var derfor nødvendig å oppgradere fyringspipene umiddelbart for å unngå fyringsforbud inneværende vinter. Etter innhenting av tilbud fra 3 forskjellige spesialister på området valgte styret Murmester Tommy Richter & Co AS (MTR) som samarbeidspartner. Styret inngikk kontrakt med T.Richter i august med oppstart av arbeidene i slutten av september. Det ble i forbindelse med pipeprosjektet avholdt ekstraordinær generalforsamling 20.juni 2011 og 2.november 2011, samt et informasjonsmøte for alle beboere 29.september 2011. Opprinnelig plan for rehabilitering av pipene gikk ut på og glidestøpe alle fyringspipene for best kvalitet, samt minst mulig inngrep inne i leilighetene. Under innvendig kartlegging av leilighetene i borettslaget ble det avdekket så mange ulovlige forhold i henhold til brannforskriftene at dette ikke lenger var den mest hensiktsmessig løsningen mht behov for inngrep i leilighetene samt økonomisk for borettslaget. Styret valgte derfor, etter anbefaling fra MTR, å trekke stålrør i fyringspipene for å minimer omfanget av innvendig arbeid. Denne prosedyren har samme kvalitet og levetid som glidestøping. Underveis i arbeidet ble også alle feielukene i luftekanalene byttet ut da disse ikke var tette og derfor ikke i henhold til brannforskriftene. Styret er av den oppfatning at prosjektet har gått bra og uten merkbar belasting for beboerne i borettslaget, selv om prosjektet tok lengre tid enn først planlagt. Tilbakemeldingene styret har fått, både fra MTR og andelseierne, tyder på at samarbeidet har vært vellykket og at partene har vist gjensidig respekt for hverandre i prosjektperioden. Styret har underveis i prosjektet forsøkt i den grad det var mulig å formidle all tilgjengelig informasjon for å holde beboerne orientert om status og framgang. Pipeprosjektet ble avsluttet i januar 2012, ca 1 mnd. senere enn opprinnelig planlagt. Til tross for forsinkelsen, så håper styret at beboerne er fornøyd med at alle andelseiere med peis/ovn kunne fyre godt mens mange borettslag rundt om kring i Oslo opplevde kalde tider med fyringsforbud når vinteren satte inn med minusgrader i januar. Styret vil takke alle beboere for godt samarbeid underveis i prosjektet. Økonomien rundt pipeprosjektet er tildelt en egen post i innkallingen. Ny avtale med Get: Tidligere treårsavtale med Get utgikk i 2011. Styret innhentet flere tilbud og vurderte disse i forkant av generalforsamlingen 2011. Styrets innstilling var å fortsette avtalen med Get i lys av både god pris og erfaring fra tidligere samarbeid. Forslaget ble godkjent av generalforsamlingen i 2011. Ny vaskeavtale: De siste årene har oppgangene i borettslaget vært vasket høyt og lavt av to dyktige jenter som har vært bosatt her. Styret ble kjent med at begge tenkte seg andre oppgaver framover og det ble derfor bestemt å hente inn tilbud på trappevasken fra et vaskefirma. Etter en utlysningsprosess falt valget på Rene Trapper AS og styrets Side 7 oppfattning er at de gjør en god vaskejobb. Styret ønsker å takke både Andrea og Ane for den jobben de har gjort for oss de siste årene og vi ønsker dem lykke til videre. Beskjæring/rydding og beplantning i bakgården i 2011: Det var på tide med omfattende stell av både trær og planter og i 2011 gjennomførte styret både beskjæring, rydding og beplantning i bakgården. Resultatet ble vellykket, ikke minst på grunn av at i styrets rekker skjuler deg seg en flink landskapsarkitekt. HMS-arbeid: Formålet med HMS-forskriftene er å gjøre borettslaget til et bedre sted å bo og arbeide for, samt sikre at viktig informasjon ikke går tapt. Styret har en avtale med Usbl om å gjøre arbeidet enda mer effektivt i framtiden ved å benytte en Web-basert HMS-løsning. Styret ønsker i tillegg å informere om følgende saker (og rette litt pekefinger): Kjøp av blomster: Styret kommer til å kjøpe blomster for å plante i blomsterpottene utenfor ytterdørene og rundt flaggstangen. Blomsterbedene er som før til dispensasjon for alle som ønsker det. De av beboerne som ønsker å bruke borettslagets midler for kjøp av blomster må avklare dette med styret på forhand. Sykkelparkering: Styret vil arbeide med å finne en permanent framtidig løsning for sykkelparkering i gården. Nåværende kapasitet er ikke godt nok og styret ønsker å legge til rette for de som velger å reise miljøvennlig. Styret må allikevel forholde seg til den økonomiske virkeligheten og har begrenset med midler for å sette i gang større prosjekter i 2012. Fellesvaskeriet: Borettslaget driver et gratis fellesvaskeri i kjelleren i Vågebyveien 17. Til tider er det stor pågang og da er det viktig at beboerne respekterer reservert vasketid og rydder etter seg. Bruksreglene er hengt opp på veggen i vaskeriet og skal være enkle å følge. Parkering i gården: Styret opplever i stadig større grad at enkelte beboere ikke respekterer forbudet mot parkering i gården. Det er kun tillatt med forsiktig innkjøring i forbindelse med av og pålasting. Styret gjør oppmerksom på at eventuelle skader ved ulovlig parkerte biler ved en brannutrykking er ikke dekket av forsikringsselskapene. Hvis ikke sitasjonen bedrer seg, ser styret seg nødt til å engasjere et firma for borttauing av biler for eiers regning. Søppel og sigarettsneiper: Styret har notert at ikke alle klarer å sette sitt søppel i søppelkonteinerne som er til disposisjon for beboerne. Å sette søppel utenfor konteinerne er ikke det samme som å kaste søppel – en har kun overført sitt problem til en annen person. Videre så har styret fått flere tilbakemeldinger om at enkelte beboere lar hussøppel stå utenfor inngangsdører i lengre og kortere perioder. Sigarettsneiper er så klart også søppel og kan ikke kastes på bakken utenfor vinduer eller ytterdører. Side 8 Hundehold: I de siste årene har det vært tilnærmet eksplosjon i antall hunder i borettslaget. Samboerskapet mellom de tobeinte og firbeinte har gått bra etter det styret er kjent med, men vi minner allikevel om at ikke alle liker og/eller tåler hunder på nært hold. Det er derfor viktig å ta hensyn til andre, og det er ikke lov under noen omstendighet å ”glemme” å plukke opp etter hunden enten inne i gården eller rundt. Brannalarmen: Styret har nå økt responstiden til 4 minutter, samt redusert følsomheten på detektorene etter mange falske utrykninger. Dette er i samsvar med erfaringer fra andre borettslag og innenfor anbefalt margin fra brannvesenet. NB!: VED BRANN MÅ BEBOERE SELV RINGE TIL 110 Nye beboere: I 2011 byttet 11 leiligheter eiere i borettslaget og vi ønsker de nye andelseierne velkomne og håper de kommer til å trives i gården vår. I tillegg har mange nye beboere blitt født de siste årene og det er en gledelig utvikling at flere barnefamilier finner seg til rette i borettslaget. Vi håper at selskapet fortsatt kan styres med samme entusiasme som før. Til dette trengs imidlertid stadig interesserte beboere som er villige til å ta i et tak. Vi skal ikke legge skjul på at det er en del arbeid forbundet med å være med i styret i borettslaget, men hyggelig og lærerikt er det. Oslo, 14. mars 2012 Borettslaget Rosenhoff kvartal III __________________ Halldór G. Jonasson /s/ styreleder __________________ Guri M. Brenno /s/ styremedlem __________________ Kaare Øystein Trædal /s/ Styremedlem __________________ Elisabeth Crawfurd /s/ styremedlem ________________ John Are Iversen /s/ styremedlem Side 9 Side 10 Side 11 Årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Disponible midler Regnskap 2011 Regnskap 2010 1 180 494 73 291 B. Endringer disponible midler Årets resultat Tilbakeføring avskrivinger Kjøp / salg anleggsmidler Opptak/avdrag langsiktig gjeld -2 064 809 25 335 0 -360 000 -382 628 23 842 -266 376 1 732 364 B. Årets endring disponible midler -2 399 474 1 107 204 C. Disponible midler UB -1 218 980 1 180 494 A. Disponible midler IB 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 12 Resultatregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note Regnskap 2011 Regnskap 2010 Budsjett 2011 Budsjett 2012 1 2 3 2 792 379 113 500 34 868 2 940 747 2 380 835 60 000 30 557 2 471 392 2 791 000 0 0 2 791 000 2 914 000 0 0 2 914 000 4 5 13 6 123 641 100 000 25 335 8 710 109 632 128 402 274 637 52 991 460 861 258 742 7 243 3 067 210 131 927 4 749 330 136 791 100 000 23 842 8 388 108 008 239 391 269 346 72 896 406 226 255 071 8 425 819 567 115 965 2 563 916 145 000 100 000 34 000 8 000 110 000 44 000 283 000 63 000 458 000 291 000 8 000 408 000 150 000 2 102 000 140 000 100 000 34 000 9 000 110 000 55 000 294 000 63 000 479 000 260 000 7 000 402 000 140 000 2 093 000 -1 808 583 -92 524 689 000 821 000 38 641 -294 867 -256 227 31 662 -289 766 -258 104 11 000 -341 000 -330 000 2 000 -481 000 -479 000 0 0 32 000 -32 000 0 0 0 0 Årets resultat -2 064 809 -382 628 359 000 342 000 Overføringer og disponeringer Overført til/ fra annen egenkapital SUM OVERFØRINGER -2 064 809 -2 064 809 -382 628 -382 628 0 0 0 0 Driftsinntekter Innkrevde felleskostnader Gevinst ved salg av eiendeler Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Andre honorarer Forsikringspremier Energikostnader Kommunale avgifter Andre driftskostnader eiendom Driftskostnader administrasjon Reparasjoner og vedlikehold Andre kostnader Sum driftskostnader 7 8 9 10 11 Driftsresultat Finansposter Renteinntekter Rentekostnader Netto finansposter Ekstraordinære kostnader Netto ekstraordinære poster 12 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 13 Balanse 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 2011 2010 4 176 871 322 903 4 499 774 4 176 871 348 238 4 525 109 10 489 1 826 0 60 550 31 359 2 160 368 64 740 5 000 100 581 178 446 5 000 1 332 543 1 436 169 4 678 220 5 961 278 EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Bygninger Andre driftsmidler Sum anleggsmidler 13 13 Omløpsmidler Fordringer Restanser felleskostnader Kundefordringer Fordringer på Usbl Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd og kontanter Kontanter Innestående bank Sum omløpsmidler SUM EIENDELER 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 14 Balanse 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 2011 2010 Innskutt egenkapital Andelskapital Sum innskutt egenkapital 29 300 29 300 29 300 29 300 Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital -5 027 654 -5 027 654 -2 962 845 -2 962 845 17 -4 998 354 -2 933 545 14 8 279 148 8 279 148 8 639 148 8 639 148 26 465 1 339 434 9 178 22 349 1 397 426 21 701 190 046 4 967 38 960 255 674 Sum gjeld 9 676 574 8 894 823 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 678 220 5 961 278 8 279 148 8 639 148 Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Sum egenkapital Gjeld Langsiktig gjeld Pantegjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Forskuddsbetalt felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig off. myndigheter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld 15 Pantstillelser 16 Sted:_______________________ Dato:_______________ Halldór G. Jonasson Leder Kaare Øystein Trædal Styremedlem John Are Iversen Styremedlem Elisabeth Crawfurd Styremedlem 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Guri M. Brenno Styremedlem Side 15 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 0 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 50.000,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlets levetid. Driftsinntekter Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de opptjenes. Leieinntekter bokføres og inntektsføres i takt med opptjening. 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 16 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 1 - Innkrevde felleskostnader 3800 Innkrevde felleskostnader 3810 Leie forretningslokaler 3816 Leietillegg Kabel-TV 3817 Leietillegg renhold fellesarealer 3846 Utleie av felleslokaler Sum 2011 2010 2 466 840 120 000 94 848 105 841 4 850 2 054 504 120 000 94 848 106 033 5 450 2 792 379 2 380 835 2011 2010 113 500 60 000 113 500 60 000 2011 2010 34 868 30 557 34 868 30 557 2011 2010 70 325 16 600 0 10 431 0 4 000 -4 000 0 26 920 1 471 0 -2 106 69 839 125 13 741 10 045 1 000 3 604 -4 604 12 500 28 173 1 416 951 0 123 641 136 791 Note 2 - Gevinst ved salg av eiendeler 3965 Salg eiendom og leiligheter Sum Note 3 - Andre driftsinntekter 3990 Andre driftsinntekter Sum Note 4 - Personalkostnader 5100 Fast lønn til ansatte - fra lønnssystemet 5120 Timelønn - fra lønnssystemet 5129 Annen lønn - fra lønnssystemet 5150 Påløpne feriepenger - fra lønnssystemet 5210 El. komm.tj. (s-fritt) - fra lønnssystemet 5212 El. komm.tj. (s-pliktig) - fra lønnssystemet 5292 Fri telefon lønnsinnberetning 5360 Honorarer - fra lønnssystemet 5400 Arbeidsgiveravgift - fra lønnssystemet 5405 Arb.giv.avg.feriepenger - fra lønnssystemet 5635 Yrkesskadeforsikring 5800 Refusjon sykepenger - fra lønnssystemet Sum Personalkostnader omfatter lønns- og personalkostnader, samt arbeidsgiveravgift. Antall årsverk sysselsatt: 0,44 Borettslaget er ikke pliktig å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 17 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 5 - Styrehonorar 5330 Honorar tillitsvalgte - fra lønnssystemet Sum 2011 2010 100 000 100 000 100 000 100 000 2011 2010 8 710 8 388 8 710 8 388 2011 2010 20 802 9 375 0 0 3 075 86 250 8 900 20 800 24 956 -1 975 93 942 40 027 61 641 0 128 402 239 391 2011 2010 520 874 5 406 6 416 2 376 18 223 9 635 0 5 910 4 049 6 848 197 900 584 0 284 0 7 584 270 30 175 11 267 2 044 518 520 5 330 196 682 396 258 742 255 071 Note 6 - Revisjonshonorar 6700 Revisjonshonorar Sum Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon Note 7 - Andre honorar 6711 Kontorholdskostnader Usbl 6714 Tilleggstjenester forretningsfører 6716 Honorarkostnader øvrige 6720 Juridisk honorar 6721 Juridisk honorar Usbl 6730 Teknisk honorar 6731 Teknisk honorar Usbl Sum Note 8 - Andre driftskostnader eiendom 6341 Brannalarm 6360 Renhold, sanitærartikler 6361 Trappevask v/byrå 6362 Skadedyrutryddelse 6391 Snømåking, strøing 6392 Containerleie/tømming 6500 Verktøy og redskaper 6542 Møbler/utstyr etc. til felleslokaler 6550 Lyspærer,lysrør,sikringer o.l. 6551 Nøkler, låser o.l. 6552 Driftsmateriell 6951 Avgifter TV/ Bredbånd 7070 Driftskostn. bil, traktor m.m. Sum 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 18 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 9 - Driftskostnader administrasjon 2011 2010 0 49 1 766 0 750 4 358 320 884 702 584 129 750 5 071 305 7 243 8 425 2011 2010 0 22 707 7 145 2 083 72 685 2 917 809 0 11 866 0 0 0 16 875 16 041 123 699 9 219 64 435 0 1 529 266 417 8 363 18 000 47 582 115 836 158 207 0 6 282 3 067 210 819 567 6525 IT utstyr 6800 Kontorrekvisita 6810 IT-rekvisita 6825 Kopiering 6840 Aviser/tidsskrifter/faglitt. 6905 Mobiltelefon 6910 Internett Sum Note 10 - Reparasjoner og vedlikehold 6601 Vedlikehold bygg 6602 Vedlikehold VVS 6603 Vedlikehold elektro 6605 Vedlikehold fellesanlegg 6613 Vedlikehold parkeringsplasser og grøntanlegg 6617 Vedlikehold brannvernutstyr 6621 Vedlikehold tekniske anlegg 6630 Egenandel forsikring 6641 Malerarbeider 6642 Snekkerarbeid 6645 Tak/blikkenslagerarbeid 6646 Mur, betong og grunnarbeid 6647 Garasjeporter/inngangsdører Sum Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. Note 11 - Andre kostnader 6305 Festeavgift/tomteleie 7420 Gaver, fradragsberettiget 7718 Fellesarrangement 7720 Generalforsamling 7740 Kurs for tillitsvalgte 7770 Betalingskostnader 7790 Andre kostnader 7792 Øredifferanse 7795 Husleietap Sum 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 2011 2010 100 444 6 047 14 878 949 7 050 2 550 0 0 9 100 444 2 389 13 603 0 0 254 -852 -3 129 131 927 115 965 Side 19 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 12 - Ekstraordinære kostnader 8500 Ekstraordinære kostnader Sum 2011 2010 0 32 000 0 32 000 Note 13 - Anleggsregister Callinganlegg Brannvern Boligeiendommer Anskaffet i år : Antatt levetid i år : Akkumulert kostpris 01.01 : + Tilgang i 2011 : 2007 15 130 321 0 2010 15 266 376 0 1955 4 176 871 0 = Akkumulert kostpris pr.31.12: 130 321 266 376 4 176 871 = Samlede avskrivinger 01.01 : + Avskrivinger i 2011 : - Akkumulert avskriving v/avgang : 34 028 8 688 0 13 319 17 758 0 0 0 0 = Samlede avskrivinger 31.12: 42 716 31 077 0 Bokført 31.12: 87 605 235 298 4 176 871 Borettslagets eiendommer er forsikret i -Gjensidige Polisenr.76594954 Borettslaget fester tomten av Oslo Kommune. Tomtens areal er 7.702,9 m2. G.nr. 226, b.nr. 001, 002, 050, 052, 054, 059, 060, 061, 062, 063, 082, 083, 084 og 085. Byggeår 1922; rehabilitert 1976 og 1988. Borettslagets adresser er Dynekilgt. 2 og 4, Rosenhoffgt. 9, 11 og 13, Strømstadgt. 2, 4, 6, 8 og 10 og Vågebyvn. 17, 19, 21 og 23, Oslo. 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 20 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 14 - Langsiktig gjeld DNB Boligkreditt AS Finansiering nytt brannvarslingsanlegg 12117624283 Serie 2010 3.8 % 30.12.2034 Kreditor: Formål: Lånenummer: Lånetype: Opptaksår: Rentesats: Beregnet innfridd: Opprinnelig lånebeløp: Lånesaldo 01.01: Avdrag i perioden: Lånesaldo 31.12: Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 12117624283 9 000 000 8 639 148 360 000 8 279 148 Ant. andeler 1 2 2 1 1 1 3 1 1 1 2 1 1 1 1 7 1 1 1 1 1 4 2 1 2 1 19 4 7 3 1 2 2 2 1 8 Andel gjeld 31.12 146 429 145 311 137 366 131 304 119 827 116 237 113 589 111 823 110 999 109 940 109 646 97 404 93 755 92 990 89 753 88 988 85 986 84 397 79 336 78 217 77 923 76 746 74 921 74 568 74 156 73 450 72 862 72 803 71 273 70 507 69 978 67 388 65 446 63 445 61 915 59 914 Sum fellesgjeld 146 429 290 622 274 732 131 304 119 827 116 237 340 767 111 823 110 999 109 940 219 292 97 404 93 755 92 990 89 753 622 916 85 986 84 397 79 336 78 217 77 923 306 984 149 842 74 568 148 312 73 450 1 384 378 291 212 498 911 211 521 69 978 134 776 130 892 126 890 61 915 479 312 Side 21 Tittel 9 2 2 58 972 58 030 57 383 530 748 116 060 114 766 Lån 1211.76.24283 ble tatt opp i 2010 og er en refinansiering av gammelt lån i tilegg til at det er opptak av ytterligere lån. IN er behandlet etter gjeldsmetodeløsningen. Dette prinsippet innbærer at ekstrainnbetalingen fra eiere klassifiseres som forskuddsbetaling av eiers kapitalkostnader. Det innbetalte beløpet føres som gjeld til eier under langsiktig gjeld i borettslagets balanse. Andelseierne vil ved IN få sikkerhet ved inntrederett i det pantedokumentet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Inntrederetten har sideordnet prioritet med det til enhver tid gjenstående beløpet av felleslånet. Gjelden til eier vil bli redusert i takt med nedbetalingen av fellesgjelden etter opprinnelig nedbetalingsplan. Disse innbetalingene nedkvitteres i takt med nedbetalingsplanen. Note 15 - Annen kortsiktig gjeld 2450 Gjeld mellomregning 2932 Skyldig revisorhonorar 2937 Påløpte elektrisitetskostnader 2940 Skyldig/utbet.feriepenger - fra lønnssystemet 2941 Skyldige feriepenger - fra lønnssystemet 2950 Påløpne renter langsiktig gjeld 2965 Andre påløpne kostnader Sum Note 16 - Pantstillelser Av anleggets bokførte gjeld er kr.8 279 148,- sikret ved pant. 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 2011 2010 60 4 355 5 779 10 431 0 1 724 0 554 4 194 21 642 0 10 045 1 538 988 22 349 38 960 Side 22 Noter årsregnskap 2011 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Note 17 - Egenkapital Egenkapital per 01.01 Endringer Egenkapital per 31.12 Innskutt egenkapital Andelskapital Sum innskutt egenkapital 29 300 29 300 0 0 29 300 29 300 Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital -2 962 845 -2 962 845 -2 064 809 -2 064 809 -5 027 654 -5 027 654 Sum egenkapital -2 933 545 -2 064 809 -4 998 354 Egenkapital Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital, dvs at eiendelens balanseførte verdi er lavere enn balanseført verdi av gjelden. Dette skyldes at regnskapsloven forutsetter at verdien av bygninger fastsettes på basis av historisk kost. Virkelig verdi av bygningsmassen er vurdert til å være høyere enn den balanseførte verdien av gjelden. 851 Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 Side 23 BUDSJETT 2012 Budsjettet for 2012 står i høyre tallkolonne på første side i regnskapet. Det er satt opp med utgangspunkt i det budsjett som ble vedtatt av styret sist høst. For poster hvor en er kjent med nye og endelige tall, og dette gir vesentlige avvik, er budsjettet justert. Innkrevde felleskostnader Innbetaling til felleskostnadene (f eks bolig, parkering, næring, brensel, trappevask m m) er budsjettert med dagens nivå på årsbasis. Andre driftsinntekter Postene er budsjettert med utgangspunkt i kjente forhold og justeringer på budsjetteringstidspunktet. Personalkostnader Lønnsutgifter til vaktmester, vaskehjelp m.m. er beregnet økt med ca 3 %. Det betales 14,1 % arbeidsgiveravgift av utbetalt lønn og styrehonorar. Telefongodtgjørelse til ansatte og styremedlemmer er budsjettert i h t forventet forbruk i 2012. Under denne posten belastes også kostnader til arbeidstøy, personforsikring m m. Styrehonorar Honoraret er budsjettert i forhold til tidligere års bevilgede honorar. Avskrivninger Avskrivninger gjøres i tråd med Regnskapslovens bestemmelser. Normalt brukes følgende avskrivningsplan: Inventar, utstyr og kontormaskiner IT Transportmidler Arbeidsmaskiner Tekniske anlegg Påkostninger bolig Påkostninger næringslokaler Gårdsrom 5 år 3 år 7 år 10 år 15 år Ingen avskrivninger (tillegges eiendommens verdi) 100 år 20 år Revisjonshonorar Revisjonshonoraret er budsjettert med en økning på ca 3 % i 2012. Forretningsførerhonorar Budsjettert med økning på 3 % fra 01.07.2012. Andre honorarer Her budsjetteres juridisk og teknisk honorar samt tilleggstjenester fra forretningsfører. Forsikringspremier Det er i utgangspunktet budsjettert med en økning på 7 % i forsikringspremien for 2012 ift faktiske kostnader i 2011. Energikostnader Denne budsjettposten dekker boligselskapets utgifter til fellesstrøm og er budsjettert i h t forventet nivå i 2012. Kommunale avgifter Kommunale avgifter i Oslo er budsjettert økt med h h v 3 % for Renovasjon, 9 % for Vann- og avløp og 18 % for Feieravgift. Andre driftskostnader eiendom Her budsjetteres bl.a. avgift på radio- og TV-anlegg, containerleie, snøbrøyting, renhold v/byrå, innleid vaktmestertjeneste og diverse innkjøp vedrørende eiendommen. Driftskostnader administrasjon Her budsjetteres bl.a. kontorrekvisita, telefon, porto, kopiering, eventuelle abonnementer, kjøp og drift av kontormaskiner og datautstyr. Reparasjoner og vedlikehold Gjelder vedlikehold av eiendommen og fellesareal. Side 24 Påkostninger I h t regnskapsloven skal påkostninger aktiveres og vil derfor kun synliggjøres i balansen. Andre kostnader Her budsjetteres bl.a. kostnader ved fellesarrangementer i boligselskapet, lokalleie, kurs for tillitsvalgte, gaver, økologi- og miljøtiltak, medlemskontingent til velforeninger og andre foreninger m m. Finanskostnader / avdrag gjeld For de selskapene som har fastrentelån, er gjeldende rentenivå lagt til grunn i budsjettet. For selskap som har eller skal ha flytende rente er det budsjettert med et rentenivå på 3,0 % for husbanklån og 0,50 % over gjeldende rentesats på budsjetteringstidspunktet for øvrige lån i 2012. Avdrag på lån (ca. kr 240 000,- i 2012) vil kun framkomme som reduksjon av langsiktig gjeld i balansen. Regulering av innbetaling til felleskostnader Såfremt boligselskapet ikke planlegger større vedlikeholdsarbeid eller på annen måte går ut over den oppsatte budsjettramme, skulle det ikke være nødvendig å regulere innbetaling av felleskostnadene fra 01.07.2012. Oslo den 31. desember 2011 Med vennlig hilsen Boligbyggelaget Usbl Eirik Magnussen Regnskapsansvarlig Gunn Heggelund Rådgiver Dir.tlf: 91 67 51 77 e-post: Eirik.magnussen@usbl.no Dir.tlf: 45 01 22 93 e-post: gunn.heggelund@usbl.no Side 25 ØKONOMISK STATUS BORETTSLAGET ROSENHOFF KVARTAL III Oppsummering resultat 2011 Årets resultat for Borettslaget Rosenhoff kvartal III er negativt med kr. 2.064.809,-. Det er i 2011 gjennomført et piperehabiliteringsprosjekt som påvirker resultatet negativt med kr 2.750.000 utover ordinære drift. Resultat 2011 korrigert for pipeprosjektet er positivt med kr 685.191,-. Budsjettert driftsresultat for 2011, som presentert for generalforsamlingen 13.04.2011, viste et overskudd på kr 359.000. Årets ordinære resultat på kr 685.191,- gir et positivt avvik i forhold til budsjett på kr 326.191,Det er her korrigert for pipeprosjektet som ikke var inkludert i budsjettet for 2011. Opptak av lån til finansiering av pipeprosjektet ble behandlet på generalforsamling 20. juni og 2.november 2011. Positivt avvik på kr 326.191,- mot budsjett 2011 skyldes i hovedsak ekstra inntekter for salg av areal for utbygging av loft/kjeller (+ kr 113.500), lavere kostnader til drift- og vedlikehold (+ kr 91.000), høyere tekniske honorarer enn budsjettert for kartlegging av piper (- kr 84.000), lavere forbruk diverse kostnadsposter (+ kr 96.000) og lavere netto finansposter enn budsjettert ( + kr 108.000). Borettslaget Rosenhoff kvartal III har per 31.12.2011 et annuitetslån i DnB NOR pålydende kr 8.279.148,-. Lånet ble sist refinansiert i forbindelse med låneopptak på 2,3 mill kr til pipeprosjektet. Nytt lån ble først utbetalt i mars 2012, og borettslaget har per mars 2012 et annuitetslån i DnB NOR pålydende kr 10.800.000,-. Det er i 2011 betalt kr 360.000 i avdrag på lånet. Rentekostnader beløper seg til kr. 294.867,-. Dette innebærer at borettslaget i 2011 totalt har kr. 654.867 i årlige låneutgifter. Pipeprosjektet Pipeprosjektet ble avsluttet i desember 2011. Sluttoppgjør fra leverandør T.Richter ble utbetalt i mars 2012. Total kostnad for prosjektet ble kr 3.361.750, herav kr 2.750.000 regnskapsført i 2011 og sluttoppgjør på kr 611.750 utbetalt og regnskapsført i 2012. Total godkjent ramme for prosjektet var 3,2 mill kr, ref. ekstraordinær generalforsamling 2.november 2011. Prosjektet har et merforbruk i forhold til godkjent ramme på kr 161.750 (5%). Overskridelsen i prosjektet skyldes i hovedsak at borettslaget måtte bytte ut alle feielukene, totalt stk. Dette på grunn av brannsikkerhet. Styret hadde budsjettert med å bytte ut kun de feielukene som var direkte i tilknytning til røykrørene, dvs. ca. 90 stk. Borettslagets økonomi Styret vedtok i 2011 å øke husleien med 5% fra 1.januar 2012. Dette ble gjort i forbindelse med pipeprosjektet for å dekke låneutgifter i forbindelse med økt låneopptak på 2,3 mill kroner. Det er ikke planlagt ytterligere husleieøkning i 2012. Borettslaget har i 2011 totale driftskostnader på 1,970 mill kr korrigert for kostnader til pipeprosjektet på 2,750 mill kr og avskrivninger. Totale driftskostnader består av ordinære løpende driftskostnader på ca 1,560 mill kr, kostnader til vedlikehold og reparasjoner på 0,3 mill kr og andre engangshonorarer på 0,1 mill kr. Utgifter til lån beløper seg til totalt 0,660 mill kr. Innkrevde felleskostnader beløper seg til 2,670 mill og skal finansiere ordinære driftskostnader og låneutgifter, samt behov for løpende vedlikehold i borettslaget og andre eventuelle engangskostnader. Budsjett for 2012 har et nivå på totale driftskostnader på 2,060 mill kr korrigert for avskrivninger, herav 1,660 mill kr til løpende driftskostnader og 0,4 mill kr til drift- og vedlikehold. Dette er en økning på ca kr 100.000 sammenlignet med 2011. Budsjettert økning i driftskostnader skyldes i hovedsak kommunale avgifter (+ 20.000), forsikring (+20.000), og andre kostnader (+50.000). Borettslaget må ha inntekter på Side 26 nivå 2,9 mill kr for å finansiere budsjettert drift – og vedlikehold av borettslaget samt låneutgifter i 2012. Det er tatt høyde for dette ved økning av husleien på 5% fra 1.januar 2012. Dette vil gi borettslaget økte inntekter på ca kr. 120.000 og et budsjettert resultat tilnærmet null i 2012 etter renter og avdrag på lån. Dersom borettslaget skal igangsette større vedlikeholdsprosjekter, så må dette finansieres gjennom låneopptak og en økning av husleien som samsvarer med økte låneutgifter. Det er ikke planlagt igangsetting av større vedlikeholdsprosjekter i 2012. Regnskap 2011 Innkrevde felleskostnader (inkl. tillegg kabel-TV og vask) Leieinntekter (forretningslokaler og Rosenhoffstua) SUM ORDINÆRE DRIFTSINNTEKTER Salg av eiendom (areal for utbygging) Andre driftsinntekter (utbytte Gjensidige) SUM EKSTRAORDINÆRE INNTEKTER TOTALE INNTEKTER Regnskap 2010 2 667 529 2 255 385 124 850 125 450 2 792 379 2 380 835 113 500 60 000 34868 30 557 148 368 90 557 2 940 747 2 471 392 Forretningsfører honorar og tilleggstjenester USBL 139 809 153 764 Vask av trappeoppganger (lønn) 107 041 110 549 Styrehonorar 100 000 100 000 25 310 32 654 Annen lønn/honorarer Diverse kontorholdskostnader styret 7 243 8 425 379 403 405 393 Juridiske honorarer USBL, sak i forliksrådet og annen rådgiving 3 075 133 969 SUM LØPENDE HONORARER OG LØNN Tekniske honorarer, kartlegging pipeprosjektet 86 250 39 641 Tekniske honorarer, diverse 8 900 22 000 SUM ENGANGSHONORARER 98 225 195 610 Kommunale avgifter 460 861 406 226 Festeavgift/tomteleie Oslo kommune 100 444 100 444 Forsikringspremier 274 637 269 346 Avgifter TV/bredbånd 197 900 196 682 Strømkostnader fellesbelysning, vaskeriet og Rosenhoffstua 52 991 72 896 Containerleie/tømming 18 223 30 175 Andre driftskostnader eiendom 42 618 28 213 Fellesarrangement borretslaget 15 827 13 603 Diverse kostnader 15 656 1 917 SUM LØPENDE DRIFTSKOSTNADER EIENDOM Diverse utbedringer tak/blikkenslagerarbeid Vedlikehold VVS 1 179 157 1 119 503 0 81 020 22 707 - 7 145 64 435 Støttemur/utbedring bakgård 16 875 47 582 Grøntanlegg bakgård 74 768 - Diverse vedr. brannsikring/brannalarmsanlegg 48 809 33 402 Diverse reparasjoner og vedlikehold 16 041 25 393 119 000 15 000 Vedlikehold elektro Avtale brannvarsling*) Egenandel forsikring 11 866 18 000 Reparasjoner/utbedringer forliksak Vågebyveien 23 0 193 023 Utbedring piper Vågebyveien 23 ( inkl. innvendige repr. etter hulltaking i piper) 0 341 713 317 210 284 831 SUM REPARASJONER OG VEDLIKEHOLD PIPEPROSJEKTET 2 750 000 0 AVSKRIVNINGER 25 335 23 842 SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT Netto finansposter Ekstraordinære kostnader RESULTAT ETTER FINANSPOSTER AVDRAG LÅN 4 749 330 2 029 179 -1 808 583 442 213 -256 227 -258 104 1 -32 000 -2 064 809 152 109 -360 000 -360 000 *) Borettslaget har sagt opp avtalen med brannvesenet. Avtalen opphører fra og med januar 2012. X X X X X X X X 2009 X X X 2010 X X X X X X X X 2011 X X X X X 2012 X X X X X 2013 X X X X 2014 X X X X X X 2015 X X X 2016 Sykkelparkering som er bedre vær beskyttende og stor nok, evt. flere steder er en oppgave styret ønsker å prioritere. Gulvene i trappeoppgangene er i forskjellig forfatning og er en oppgave styret ønsker å gjennomføre iløpet av de neste årene, priser er innhentet og det vil koste ca. kr. 75-85 000,- pr. oppgang. Fasaden trenger en rengjøring og maling iløpet av de neste 5 til 10 årene. Det er mulig det gjøres i flere etapper. X X X X X X X 2017 Rehabilitering av utvendig støttemur er satt på vent inntil vi har fått en avklaring om det er borettslaget eller kommunen (grunneier) som er ansvarlig for vedlikeholdet. Det er innhentet tilbud på arbeidene og det ligger i området kr. 800 000 til 1 million. Kommentarer til planlagte tiltak: Ny asfalt på p-plassen ved båtforreningen Pusse støttemuren utvendig Vaske / male fasaden Male nedre del av fasaden Oppussing av GULV i oppgangene Skifte vinduer i takene løpende utskiftning ved behov Ikke tidsbestetemte oppgaver som styret ønsker å gjennomføre Maling av gjerder invendig og utvndig i gården Pusse støttemuren innvendig Pusse portalene Pullere i portalene for å stoppe gjennomkjøring Vedlikehold av grøntarealene Sikre/vedlikeholde lekeplassen, 2 års intervall Tømming og rydding av fellesarealer Sykkelparkering Nye postkasser Slamme piper og brannvegger, 10 års intervall El-kontroll og utbedring på fellesanlegget Brannværn, vedlikehold av brannslukkere, 5 års intervall Vedlikehold av ytterdører, lakkering Nye låsesylindre til ytterdørene, 10 års intervall Rehabilitering av pipene Beskjering av trær og busker Opprusting av fellesarealene ute, sittegrupper, grill osv. TILTAK VEDLIKEHOLDSPLAN BRL. ROSENHOFF KV.III Side 27 Side 28 HUSORDENSREGLER BORETTSLAGET ROSENHOFF KV. III Innledning Borettslaget Rosenhoff kvartal III er et andelslag der beboerne i fellesskap er ansvarlig for at eiendommen blir holdt i god stand. Alle utgifter som påføres borettslaget må dekkes av husleieinntekter. Husordensreglene inngår som en del av leiekontrakten. Det vil si at brudd på husordensreglene er brudd på den inngåtte leiekontrakten. Slike brudd kan føre til oppsigelse av leieforholdet. Du er også ansvarlig for at husordensreglene blir overholdt av din husstand og av dine gjester. Betrakt ikke dette som en rekke forpliktelser og forbud, men som regler som skal sikre deg selv orden, ro og hygge i hjemmet og på borettslagets område. Se til at også dine gjester tar hensyn til disse reglene. 1. De til en hver tid gjeldende ordensregler for vaskeriene skal følges. Det er bare tillatt å vaske klær i tidsrommet 08.00 til 20.00 på hverdager og 08.00 til 18.00 på lørdag. Tøy må kun henges til tørk i tørkebåsene, ved tørking på loft må tøyet vris godt før det henges opp. Det er ikke tillatt å riste, banke eller lufte tepper og sengetøy fra balkonger eller vinduer. Tøy må ikke henge ute på søndager og helligdager, samt 1. og 17. mai. 2. Ingen leiligheter eller andre rom må brukes slik det at sjenerer andre leieboere. Det skal i alminnelighet være ro i leilighetene og komplekset fra 22.00 til 07.00. Beboerne bør unngå å forårsake unødvendig og urimelig støy . Særlig bør det i sommerhalvåret utvises forsiktighet med bruk av TV, radio og stereoanlegg når vinduene er åpne. Oppussing med banking, sliping, boring og saging er ikke tillatt i tidsrommet fra 20.00 til 08.00 på hverdager og ikke etter 17.00 på lørdag. På søndag og helligdager skal det ikke forekomme. 3. Det må ikke sages, hugges eller lagres ved i kjelleroppgangene eller i leilighetene. Det er strengt forbudt å ta inn ved eller materialer som er våte eller kan tenkes å være veggdyr- eller soppbefengt på loft og i kjeller. Ved overtredelse vil ansvar bli gjort gjeldende. 4. Husholdningsavfall må legges i søppelkasser og ikke kastes ved siden av. Avfall må ikke tømmes i klosettet. Annet avfall må andelseieren selv frakte bort. 5. Inngangsdørene til oppgangene skal være låst døgnet rundt. Vogner, sykler ol. skal ikke settes slik at de er til hinder for ferdsel i oppgang, loft eller kjeller. Side 29 6. Kjøring i komplekset må foregå med særlig forsiktighet. Det er ikke tillatt å parkere biler og motorsykler inne i komplekset uten særlig tillatelse. Unødvendig kjøring og parkering vil påtales. Sykler skal settes på opparbeidet plass, ikke i portrom og langs gjerder. 7 Trapper skal vaskes minst én gang i uken. Den som har trappevask plikter for øvrig å påse at veggene holdes rene i brysthøyde og at vinduer er rene. 8 Staking av vasker og badesluk besørges av andelseierne. Generelt vedlikehold av alle rør og el-ledninger inne i leilighetene er andelseiers ansvar. 9 Lån og utleie av leiligheten må søkes om og godkjennes av styret før fremleier flytter inn. Tillatelse til utlån/fremleie gis i regel bare for ett år av gangen og ikke for mer enn to år sammenhengende. Andelseier plikter å påse at fremleietaker gjøres kjent med borettslagets ordensregler. Andelseier er ansvarlig for skader og ulemper som måtte følge av utlånet/fremleie. Ulovlig utlån/fremleie er grunn for oppsigelse av leieforholdet til andelseier. 10 Det er ikke generell adgang til dyrehold i borettslaget. Alt dyrehold skal godkjennes av styret før anskaffelse, godkjennelse skal også innhentes ved ny innflytting i borettslaget hvor dyr ønskes medbrakt. Pass av dyr faller også innunder denne bestemmelsen. Andelseierne i den oppgangen der det søkes om dyrehold skal skriftlig ta stilling til dyreholdet, kun saklige og dokumenterte motforestillinger vil bli vurdert av styret. 11 Andelseiere må til enhver tid rette seg etter de påbud som styret gir til opprettholdelse av ro og orden i felles interesse og til beskyttelse av eiendommen. Meldinger fra styret eller den som styret bemyndiger, til beboere ved rundskriv eller oppslag for å utfylle eller klargjøre enkelte av husordensreglene skal ansees som skrevet i disse reglene. 12 Klager over at en andelseier har overtrådt husordensreglene skal fremsettes skriftlig til styret i borettslaget. Det vises for øvrig til husleiekontrakten samt borettslags- og husleieloven, som inneholder bestemmelser om andelseiers plikter, rettigheter og ansvar. Revidert 28.4.2003. Revidert 23.4.2008, nr 10 Side 30 Vedtekter For borettslaget Rosenhoff kvartal III org nr 968118072 vedtatt på generalforsamling den 13.05.2009. Ikrafttredelse sammenfaller med ikrafttredelse av lov om borettslag av 06.06.2003 1. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Borettslaget Rosenhoff kv. III er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold Borettslaget ligger i Oslo kommune og har forretningskontor i Oslo kommune. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,- pr. rom. (2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. (3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Sameie i andel (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. (2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2. 2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. (2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene. 1 Side 31 (3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Hovedregel for forkjøpsrett (1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett foran både juridiske og fysiske personer. (2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3. (3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd. 3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 10 hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. 3-3 Nærmere om forkjøpsretten (1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, vil husstandens størrelse være avgjørende. Ansienniteten nullstilles når den benyttes til overtakelse av ny andel. (2) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Andelen skal legges ut for salg innen 3 måneder etter at den nye andelen er overtatt. (3) Forkjøpsretten skal kunngjøres ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte. 4. Borett og bruksoverlating 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. 2 Side 32 (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. 4-2 Bruksoverlating (1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. (2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år - andelseieren er en juridisk person - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. 4-3 Utleie Utleie skal søkes styret og godkjennes av styret før utleieforholdet starter. Boligen kan leies ut i inntil 3 år, men det forutsettes at andelseieren har hat sin registrerte bopel og bebodd boligen i minst 1 år forut for utleieforholdet. Styret kan ikke nekte utleie uten saklig grunn. Ved overtredelse av denne bestemmelsen kan styret kreve andelen solgt jf vedtektenes punkt 6-1 og 6-2. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr 3 Side 33 inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for evt. utskiftning ved evt. rehabilitering, oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. (4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget. (7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15. (8) Alle andelseiere som er skikket til det har plikt til å møte på fellesdugnader med mindre de har saklig grunn til fravær. Styret kan dersom det finner det nødvendig kreve et gebyr for uteblivelse fra fellesdugnader. (9) Andelseiere som skal foreta endringer i leiligheten må følge den til en hver tid gjeldene forskrift om utbygginger, rehabilitering og oppussing utarbeidet av styret. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. (5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18. 6. Pålegg om salg og fravikelse 6-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 4 Side 34 6-2 Pålegg om salg Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. 6-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. 7. Felleskostnader og pantesikkerhet 7-1 Felleskostnader (1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100. 7-2 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre medlemmer med 2 varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. 5 Side 35 (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 9-3 (1). 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 6 Side 36 9-5 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-6 Stemmerett og fullmakt Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme. 9-7 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. (3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23. 10-2 Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet. 10-3 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget. 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39. jf lov om boligbyggelag av samme dato. 7
© Copyright 2025