Til seksjonseierne i Tøyenbygg 1 Sameiet
1 Tøyenbygg 1 Sameiet Til seksjonseierne i Tøyenbygg 1 Sameiet Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 2 Tøyenbygg 1 Sameiet Innkalling til ordinært sameiermøte 2014 Ordinært sameiermøte i Tøyenbygg 1 Sameiet avholdes mandag 28. april 2014 kl. 19:00 i kjellerlokalet i Monradsgate 17 A. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en seksjonseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2013 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2013 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Sak fra styret: Orientering om tilstand på balkonger og fasade. B) Sak fra styret: Endring av husordensregler C) Sak fra styret: Felling av grantre Innkomne forslag har ikke egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 1 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år Oslo, 19. mars 2014 Styret i Tøyenbygg 1 Sameiet Trond Hugo Haugen /s/ Andre Ulrich Belibi /s/ Jon J Schwarz /s/ 3 Tøyenbygg 1 Sameiet ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Styremedlem Styremedlem Trond Hugo Haugen Andre Ulrich Belibi Jon J. Schwarz Monrads Gate 17 D Monrads Gate 17 B Industrigaten 24 Varamedlem Varamedlem Janis Niedra Bente Reinton Monrads Gate 17 B Monrads Gate 17 C Styrets medlemmer består i dag av 3 menn, ingen kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om sameiet Sameiet består av 50 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 986469168, og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune. Adresse: Monrads Gate 17 Gårdsnummer: 229 og bruksnummer: 88 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. 4 Tøyenbygg 1 Sameiet Styrets arbeid I styreperioden 2013-2014 har styret hatt 5 styremøter, 3 stk i 2012 etter årsmøtet i april og 2 stk før årsmøte i 2013. I tillegg kommer løpende kommunikasjon og saksbehandling per e-post. Det har vært godt oppmøte på styremøtene, hvor også varamedlemmer blir innkalt og deltar aktivt. Samarbeidsklimaet har vært meget godt. Styret benytter elektronisk fakturabehandling fra OBOS, noe som forenkler økonomistyringen til regnskapsføring betydelig. Det er i perioden fra april 2013 til april 2014 ikke vært behov for eller krav om beboermøter eller ekstraordinært årsmøte. Styret har i perioden arbeidet med følgende saker: Informasjon Styret benytter tre kanaler for å informere beboere og seksjonseiere: primært gjennom oppslag i oppganger og e-post, sekundært gjennom nettsiden www.monradsgate17.no. Nettsiden fungere som et mer passivt arkiv med informasjon om sameiet, relevante dokumenter og lignende. Stadig flere beboere og seksjonseiere tar kontakt med styret per e-post post@monradsgate17.no, noe som både er en rask og brukervennlig kanal. Styret oppfordrer alle i størst mulig grad å benytte seg av e-post fremfor styrets postkasse eller vanlig post. Mottar du ikke e-post fra sameiet har vi ikke din e-postadresse, vennligst ta kontakt med styret. Ved spesielle anledninger legger styret brev i den enkelte postkasse eller sender ut via OBOS. Begge kanaler gir variert tilbakemelding. Ulempen med postkasser er at kun beboer mottar informasjon og ikke nødvendigvis videresender til evt. utleier, mens brev fra OBOS kun blir sendt til seksjonseier og ikke nødvendigvis når frem til beboer ved utleie. Sistnevnte medfører også en kostnad. Send derfor inn e-post til både eier og beboer for å at styret skal kunne nå ut til samtlige. Styret påpeker at det er seksjonseier selv som må påse at evt. leier videresender informasjon, slik at et oppslag i oppgangen i prinsippet skal holde. Refusjon av stigerør Ingen seksjoner har fått godkjent refusjon av stigrørfornying, det er ikke meldt inn krav om refusjon. Fokus på brannsikring Styret har opprettholdt et særlig fokus på brannsikring. Etter vedtak på forrige årsmøte hvor styret fikk fullmakt til å installere brannalarmanlegg i fellesområdene etter anbud har styret arbeidet med saken. Det har vært forsinkelser knyttet til skifte av underleverandør hos ønsket hovedentreprenør, men nødvendige dokumenter er sendt til Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten. Tiltaket blir gjennomført i 2014. Samarbeid med Sofienberggata 54 og 56 Den felles vaktmesterordningen med Sofienberggata 54 og 56 er videreført på 4. året, og fungerer tilfredsstillende for alle parter. Det er avholdt ett fellesmøte med styremedlemmer, samt vært jevnlig utvekslet av informasjon per e-post. Styreleder har 5 Tøyenbygg 1 Sameiet arbeidet tett med styreleder fra Sofienberggata 54 i forbindelse med næringslokaler, se eget punkt. Etablering av vaskeklubb Vaskeklubben ble etablert i oktober 2012 og har fungert tilfredsstillende siden oppstart. I desember 2013 gjennomførte vaskeklubben egen dugnad hvor lokalet ble ryddet og gulvet malt. En månedlig avgift, samt depositum for nøkkel, gir tilgang til vaskeklubben, se egen informasjon på nettsiden www.monradsgate17.no. Ny drift av næringseiendom Rørleggersentralen flyttet ut høsten 2012 hvorpå lokalene lå ute for salg frem til ny eier Alt i glass overtok høsten 2013. I den forbindelse har styreleder brukt mye tid på å bidra til en avklart og god etablering av ny virksomhet. Dette inkludere flere samtaler rundt innholdet i en brukeravtale med ny kjøper, sammen med styreleder fra Sofienberggata 54, som regulerer parkering, skiltning, avfallhåndtering etc. Ny eier hadde reell oppstart i januar 2014 etter en tids oppussing. Brukeravtalen var ferdigforhandlet i desember 2013. Før overtakelse til ny eier ble det i tillegg brukt en del tid fra styrets side for å få lokalet i tilfredstilte stand ovenfor Plan- og bygningsetaten. Dette gjaldt to tiltak, sammenslåing av to brannceller til et sammenhengende lokale og tilbakeføring av tidligere åpning mellom sameiets og Sofienberggata 54s seksjoner. Maling av oppganger I løpet av året er alle oppganger malt. Vegger og postkasser blir vasket ved hver dugnad. Trapper blir vasket annenhver uke i sommerhalvåret og hver uke i vinterhalvåret. Matter ved innganger skiftes hver måned. Vinduer Styret har gjennomført flere befaringer for å følge opp eldre og dårlig vedlikeholdte vinduer og balkongdører i gården. Disse er seksjonseiers ansvar å vedlikeholde og skifte ut. For enkelte seksjoner har styret gitt krav om skifte av vinduer. Fyrrom Fyrrommet ble rehabilitert sommeren 2013 av Teknisk Rørservice AS. Dette har ført til bedre stabilitet ved fordeling av varme og varmt vann. Etablering av digital TV Årsmøtet gav i 2013 styret fullmakt til å inngå avtale med GET om kollektiv digital kabel-tv inkl. internett i løpet av 2013. Dette er per i dag ikke gjennomført. Grunnen er sammensatt. Noe skyldes treghet hos GET, det har tatt tid å opprettholde en dialog da de jevnlig bytter kundekontakt. Styret var heller ikke fornøyd med det første tilbudet og har avventet ny og forbedret avtale. I tillegg måtte sameiets interne kabelnett befares, dette er bestilt kostnadsfritt av GET. Eventuelt behov for oppgradering er ikke kjent i skrivende stund. Samtidig skal styret innrømme at hvis denne saken hadde vært akutt kunne styret bidratt til en raskere avklaring, men har valgt å prioritere andre saker som særlig brukeravtale med eier av næringsseksjon, HMS-tiltak og brannsikring. Rehabilitering av fasaden Styret har fremskutt tidligere beslutning om å følge opp tilstandsrapport fra 2005 med ny rapport i styreperioden 2014/2015. Dette ble gjort gjennom befaring høsten 2013 med påfølgende notat, se egen sak. 6 Tøyenbygg 1 Sameiet Rensing av luftekanaler Tiltaket var planlagt for 2014, men fremskutt og gjennomført 25. og 26. november 2013 av Power Clean Ventilasjon AS. Av sameiets 48 seksjoner var det kun 5 som ikke gav firmaet tilgang. Det var generelt mye støv og smuss i alle kanaler, og utvilsomt et stort behov for rens. En del steder var også kanalene tette av grus og mørtel pga. tidligere takrehabilitering. En seksjon av de som ble renset har montert vifte fra kjøkken på luftekanal. Det er ikke tillatt i sameiet fordi det skaper ubalanse i luftesystemet og matfett oppover i sjakten. I 5 seksjoner var luftekanal blindet av skap eller tapet, hovedsakelig pga. at kjøkken er flyttet til stue. I en seksjon er taket senket slik at kanal er utilgjengelig. Det presiseres at våre leiligheter er avhengig av friskluft fra spalteventiler i vinduer og luker på yttervegg og ventiler inne i leiligheten til utluftning. For at man skal ha et godt inneklima må ventilasjonskanaler og ventiler på bad og kjøkken være åpne og tilgjengelig for vedlikehold. Styret følger opp rapport gitt etter rensing. Styret anbefaler at alle som har dekket til eller bildet ventiler i leiligheten om å sett disse i funksjon igjen. Bakgrunnen for at disse to tiltakene, rapport om fasade og rensing av luftekanaler, ble gjennomført i 2013 var at styret så at installering av brannalarmanlegg ble forsinket til 2014. Dermed valgte styret å gjennomføre to planlagte tiltak for 2014 allerede i 2013 av budsjettmessige årsaker. Nedbetaling lån Styret utførte en ekstra nedbetaling av lån i september på kr. 500.000 kr. Midlene gjenstod etter tidligere takrehabilitering. Dugnad Det ble i 2013 gjennomført to dugnader, i mai og september. Begge er faste aktiviteter med egne gjøremål tilpasset årstiden. Dette fungerer godt og styret opplever stort oppmøte, både av seksjonseiere og leietakere. Dugnaden avsluttes med enkel grilling som et sosialt tiltak. Dette er en god mulighet til å bli kjent og utveksle informasjon. Alle oppfordres til å delta, det er alltid noe å gjøre uansett fysisk form og alder. HMS Styret har i perioden gjennomført vernerunder. Vernerunder skjer to ganger i året, vår og høst. Det er iverksatt mindre tiltak ovenfor ulåste strømskap og avkobling av eldre brytere i vaskekjelleren. Kurs og kompetanse Et styremedlem har vært på kurs i Økonomi i boligselskaper. Kurset var i regi av OBOS og avgift ble dekket av sameiet. I tillegg har styret utført mindre tiltak som orienteres muntlig for under årsmøtet. 7 Tøyenbygg 1 Sameiet KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014. Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under note 17 for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2013 var til sammen kr 1 833 163. Andre inntekter består i opprydning i reskontro. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr 1 476 965. Resultat Årets resultat på kr 158 374 foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2013. Arbeidskapital er sameiets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2013 er kr 731 474. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. 8 Tøyenbygg 1 Sameiet KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2014. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 850 000 til større vedlikehold som omfatter oppgradering av fasade og balkonger, brannvarslingssystem og rensing av luftekanaler. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2013. Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr 8 478. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på sameiets skadehistorikk. Lån Sameiet har lån i OBOS-banken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2014. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 19.03.2014 Styret i Tøyenbygg 1 Sameiet Trond Hugo Haugen /s/ Andre Ulrich Belibi /s/ Jon J Schwarz /s/ Tlf : 23 11 91 00 Fax: 23 11 91 01 www.bdo.no Munkedamsveien 45 Postboks 1704 Vika 0121 Oslo Til sameiermøtet i Tøyenbygg I Sameie Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Tøyenbygg I Sameie, som viser et overskudd på kr 158 374. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for sameiets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Tøyenbygg I Sameie per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. Revisors beretning - 2013 - Tøyenbygg I Sameie, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 ”Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon”, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 21. mars 2014 BDO AS Håkon Andersen-Gott(s) Registrert revisor BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. 11 Tøyenbygg 1 Sameiet 5257 - TØYENBYGG 1 SAMEIET RESULTATREGNSKAP Regnskap 2013 Regnskap 2012 Budsjett 2013 Budsjett 2014 2 10 3 1 823 580 9 525 58 1 833 163 1 823 580 0 17 961 1 841 541 1 823 580 0 0 1 823 580 1 831 380 10 000 0 1 841 380 4 5 15 6 -6 431 -40 000 -4 247 -5 388 -5 700 -58 383 -15 234 -205 616 -124 753 -197 974 -6 335 -526 189 -106 921 -173 794 -1 476 965 -8 705 -60 000 0 -5 118 0 -56 358 -19 350 -276 018 -116 275 -192 056 0 -348 848 -97 705 -211 826 -1 392 258 -8 460 -40 000 0 -5 000 -20 000 -59 000 -20 000 -700 000 -128 000 -199 000 0 -570 000 -100 000 -186 200 -2 035 660 -7 050 -50 000 0 -5 500 0 -61 000 -20 000 -960 000 -130 000 -210 000 0 -510 000 -115 000 -198 200 -2 266 750 356 198 449 283 -212 080 -425 370 51 523 -249 347 -197 824 51 714 -261 564 -209 850 0 -252 000 -252 000 60 000 -230 600 -170 600 ÅRSRESULTAT 158 374 239 434 -464 080 -595 970 Overføringer: Reduksjon udekket tap 158 374 239 434 Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Vaskeri Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Vaskeri Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 7 8 9 10 11 12 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 13 Finanskostnader 14 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 12 Tøyenbygg 1 Sameiet BALANSE Note 2013 2012 15 968 222 38 222 1 006 444 968 222 0 968 222 3 185 7 908 231 862 695 138 938 092 51 7 058 180 691 1 262 798 1 450 597 1 944 536 2 418 819 17 -3 114 737 -3 114 737 -3 273 111 -3 273 111 18 19 4 835 655 17 000 4 852 655 5 462 794 16 000 5 478 794 53 368 148 631 1 090 1 272 2 258 206 618 106 207 106 324 605 0 0 213 136 1 944 536 2 418 819 0 0 0 0 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM OMLØPSMIDLER 16 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpne renter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 20 21 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Oslo, 19.03.2014, Styret for Tøyebygg 1 Sameiet Trond Hugo Haugen /s/ Andre Ulrich /s/ Jon J. Schwarz /s/ 13 Tøyenbygg 1 Sameiet NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. . INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. . FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. . SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Lokaler Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Opprydning reskontro SUM ANDRE INNTEKTER 149 064 1 674 516 1 823 580 58 58 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -6 431 SUM PERSONALKOSTNADER -6 431 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. 14 Tøyenbygg 1 Sameiet NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr 40 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 5 388. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR -15 234 -15 234 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold ventilasj.anl. Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -15 073 -134 364 -10 491 -45 419 -269 -205 616 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER -103 214 -94 760 -197 974 NOTE: 10 VASKERIREGNSKAP Vaskeriinntekter Vaskerikostnader SUM VASKERIREGNSKAP NOTE: 11 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING 9 525 6 335 3 190 -17 465 -508 725 -526 189 15 Tøyenbygg 1 Sameiet NOTE: 12 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lysrør Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Abonnement HMS modul Kontor- og datarekvisita (toner) Trykksaker Domene Kurs (Økonomi i boligselskaper) Porto Drivstoff biler, maskiner osv Gaver Bankgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -6 408 -215 -19 571 -1 030 -97 664 -36 209 -681 -884 -2 620 -234 -1 300 -3 689 -500 -453 -605 -1 731 -173 794 NOTE: 13 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader Utbytte fra Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER 800 32 340 196 18 187 51 523 NOTE: 14 FINANSKOSTNADER Renter av lån i OBOS-banken/OBOS Gebyrer, OBOS-banken/OBOS SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Vaskemaskin Tilgang 2013 Avskrevet i år -248 747 -600 -249 347 42 469 -4 247 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 38 222 38 222 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -4 247 16 Tøyenbygg 1 Sameiet NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Lønnsforskudd vaktmestere (blir gjort opp i 2014) Skattetrekk overført OBOS SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 7 058 850 7 908 NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til 31.12. i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. . I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.13: 4,80%, løpetid 25 år Opprinnelig 2011 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 19 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum, vaskeklubb SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 20 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -5 588 509 125 715 627 139 -4 835 655 -4 835 655 -17 000 -17 000 -850 -240 -1 090 17 NOTE: 21 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Utlegg sameier, refunderes 2014 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD Tøyenbygg 1 Sameiet -2 258 -2 258 18 Tøyenbygg 1 Sameiet 5. INNKOMNE FORSLAG A) Sak fra styret: Orientering om tilstand på balkonger og fasade. Styret har bestilt og mottatt et befaringsnotat fra Dr. Techn. Kristoffer Apeland AS ved Petter Lahlum knyttet til fremtidige byggtekniske vedlikeholdsbehov for fasaden på bygget. Dette følger opp tilstandsrapporten fra 2005, som i sin helhet er tilgjengelig på våre nettsider www.monradsgate17.no. Styret vil ovenfor årsmøtet ikke legge frem større vedlikeholdstiltak enn det som inneværende budsjett kan dekke, men ønsker likevel å informere årsmøtet om tilstanden på felles eiendom. Styret vil under saken kort redegjøre for hovedfunn og dele betraktninger rundt dette. Forslag til vedtak: Årsmøtet tar saken til orientering. Styret har fullmakt til å håndtere mindre, og eventuelle akutte, vedlikeholdstiltak innenfor sameiets gjeldende arbeidskapital, samt planlegging av større tiltak. Større tiltak som endrer felleskostnaden eller krever låneopptak må ha et tilslutning fra et sameiemøtes før igangsettelse i tråd med vedtektene. B) Sak fra styret: Endring av husordensregler Styret gjennomførte i forrige periode en omfattende revidering av husordensreglene, som ble godkjent på årsmøtet i 2013. Etter et års bruk er det behov for noen mindre endringer knyttet til tydeliggjøring og presiseringer av allerede gjeldende paragrafer: Nytt punkt 11.5 under 11. Oppvarming, radiatorer, varmt vann og lufting: Samtlige radiatorer montert i en eierseksjon som er koblet til sameiets fyringsnett er seksjonseiers ansvar å holde ved like og skifte ved skade. Sameiet refunderer ikke utgifter knyttet til radiatorer og har ikke ansvar ved lekkasje. Nytt punkt 11.6 under 11. Oppvarming, radiatorer, varmt vann og lufting: Sameiets ansvar begrenser seg til gjennomgående vertikale rør, samt T-kobling tilknyttet vertikale rør. Alle horisontale rør fra T-kobling er seksjonseiers ansvar, inkludert å holde disse i en stand som reduserer fare for brudd og lekkasje. Begge punkter presiserer gjeldende praksis i sameiet. Utvidelse av punkt 15.2 under 15. Rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter: Bruksendring av opprinnelig leilighet for eksempel flytting av kjøkken til stue eller riving av vegger skal godkjennes av styret før igangsettelse. Ved riving av vegg skal styret ha en signert bekreftelse fra arkitekt eller byggkonsulent på at vegg ikke er bærende. Nytt punkt 15.3: Dokumentert godkjenning fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune må foreligge før større prosjekter igangsettes. Om tiltaket er unntatt søknadsplikt må også dette dokumenteres ovenfor styret. Forslag til vedtak: Endringer i husordensreglene godkjennes. 19 Tøyenbygg 1 Sameiet C) Sak fra styret: Felling av grantre. Sameiet har gode relasjoner til samtlige naboer og et særlig tett samarbeid med gårdene med adresse Sofienberggata 54 og 56. Blant annet deler vi på vaktmestertjenester, har årlige fellesmøter, samkjører større tiltak, avtaler knyttet til næringsdrift på våre eiendommer etc. Det har i styreperioden vært en tett dialog med styret i Sofienberggata 54 vedrørende oppjustering av uteareal. Initiativet har ligget hos Sofienberggata 54 som skal gjøre større endringer på sitt areal, blant annet har de allerede felt sitt store grantre. I den forbindelse har det kommet ønske om at også vi feller vårt grantre. Saken er diskutert i styret, samt blant fremmøtte på dugnaden høsten 2013. Det er verken i styret eller på dugnaden flertall for å felle treet. Dette er lagt frem for styret i Sofienberggata 54 som likevel opprettholder sitt ønske om felling. Argumentasjonen er særlig knyttet til nedsatt sikt og tilgang til sol for enkelte beboere, samt at treet står ved tomtegrensen. Styret ser dette argumentet, men peker på at flertallet av beboere har flyttet til etter at treet nådde anselig høyde og at skyggen fra treet er forbipasserende. Styret mener at treet bidrar positivt til både bomiljø hos oss, hindrer sikt mellom gårdene, er vintergrønt og generelt fremstår visuell vakkert i vårt uteareal. Styret ønsker å løfte denne saken opp på årsmøtet for å høre beboeres mening. Forslag til vedtak: Styret tar synspunkter til orientering og retter seg etter årsmøtet flertall. 20 Tøyenbygg 1 Sameiet ORIENTERING OM SAMEIETS DRIFT Vaktmestertjeneste Vaktmester Terje Lindseth ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i sameiet i henhold til stillingsbeskrivelse. Eventuelle papirer til vaktmesterkontoret sendes til styreleder. Vaktmesterkontoret er åpent hverdager mellom kl. 09:00 og 15:00. Vaktmester kan også kontaktes på telefon 977 30 433. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Parkering Kun gateparkering Nøkler Nøkler kan bestilles hos styret, se informasjon på www.monradsgate17.no Vaskeri Fellesvaskeriet ligger i oppgang A og skal brukes i henhold til gjeldende regler. For å benytte vaskeriet må man betale ett depositum på kr 1000,- for å få nøkkel. Deretter blir man belastet kr 50 per måned via felleskostnadene. Se www.monradsgate17.no for detaljer. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 57025441. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. 21 Tøyenbygg 1 Sameiet HMS Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i sameiets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Kabel-TV GET er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til GETs kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Sameiet er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering siste 10 år 2013 Rensing av luftekanaler 2013 Malt oppganger 2013 Rehabilitering av fyrrom 2012 Etablering av vaskeklubb med ny tørketrommel 2012 Brannsikringstiltak 2012 Tilstandsrapport brannsikring fra SWECO 2011 Takrehabilitering 2007 Soilrør 2007 Tilkobling til fjernvarme 2007 Varmeanlegg 2007 Stoppekraner 2006 Vedlikehold 2005 Tilstandrapport fra Obos Prosjekt 2005 Montering av taksikring 2005 Videoinspisering av soilrør 2004 Ny vaskemaskin 2004 Oljetank skiftet Tidligere års aktivitet kan leses på sameiets nettside www.monradsgate17.no og foregående årsmeldinger. HUSORDENSREGLER OG ANDRE BESTEMMELSER SAMEIET TØYENBYGG 1 – MONRADS GATE 17 A-D Vedtatt på årsmøtet 28. april 1999 med siste revidering den 29.04.2013 ************ Sameiet Tøyenbygg 1 består av totalt 50 eierseksjoner, hvorav 48 leiligheter og 2 næringslokaler. Husordensreglene gjelder samtlige seksjoner og alle som oppholder seg på sameiets eiendom, dette være beboere så vel som besøkere, samt eiere som leier ut seksjoner direkte eller indirekte gjennom andre. Den enkelte sameier har rett til å bruke sin egen leilighet og fellesareal til det de vanligvis skal brukes til, men bruken må ikke være til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre sameiere. Seksjonseier/sameier er den person som eier leiligheten. Leier er den person som leier leilighet ved framleie. Beboer er den/de person som bor i leiligheten til daglig, uavhengig om vedkommende er seksjonseier eller leier. ************ 1. Særlige plikter 1.1. Beboere plikter å følge husordensreglene og er ansvarlig for at de overholdes av husstanden og de som gis adgang til leiligheten og fellesarealene. Beboerne plikter å ta tilbørlig hensyn til andre beboere, samt bidra til å skape et trivelig og trygt bomiljø. 1.2. Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor leilighetene. Det skal være stille hverdager mellom kl. 22.00 og 07.00, kl. 23.00-09.00 helger og helligdager, slik at beboernes nattesøvn ikke forstyrres. 1.3. Håndverksarbeid i leilighetene skal ikke utføres etter kl. 22.00 på ukedager, eller etter kl. 18.00 på lørdager. Slikt arbeid er ikke tillatt å utføre på søndag eller helligdager. I særskilte tilfeller utover nevnte tidspunkt skal det meldes fra direkte til naboer. 1.4. Omfattende håndverksarbeid, oppussing og større sosiale sammenkomster, samt stenging av vann eller strøm, skal alltid varsles med oppslag i oppgang uansett tidspunkt. 1.5. Beboer er ansvarlig for skade på felles eiendom, med eller uten skyld. Sameiet kan søke regress hos skadevolder dersom skaden skyldes hærverk, skjødesløshet eller lignende. 1.6. De som oppdager skade, feil og mangler på sameiets eiendom og utstyr, eller annet som han/hun ikke mener seg forpliktet til å utbedre, plikter å melde fra til styret skriftlig, enten dette er beboer, seksjonseier eller andre. 1.7. Beboere plikter å ha fullt navn på postkasse og dør, samt merke boder i kjeller og loft med seksjonsnummer. Alle plikter å ha like postkasseskilt og ringeklokketablå-skilt. 2. Forbud og særlige tillatelser 2.1. Det er ikke tillatt å monter opp parabolantenner eller elektriske gjenstander på balkong eller utenfor / i vindu. 2.2. Grilling på balkong er forbudt, både gass, elektrisk og kullgrill. 2.3. Utøvelse av sang- og musikkundervisning krever særskilt tillatelse av styret og samtykke av sameierne i de nærmeste seksjoner. 1 2.4. Vesentlige ytre forandringer av leiligheten må ikke utføres uten styrets samtykke. Skilt, inskripsjoner, innkledning av balkonger, egne postkasser, markiser, flaggstenger etc. skal godkjennes av styret. Godkjennelsen skal skje skriftlig. 2.5. Det er ikke tillatt å montere på mekanisk kjøkkenvifte ut gjennom yttervegg eller i luftekanal. Seksjoner skal kun bruke kullvifter. Ved informasjon til og godkjenning fra styret kan seksjonseier montere mekanisk vifte på bad. 2.6. Røyking er forbudt i trappeoppganger, på loft, i kjeller og vaskekjeller. Røyking i innegård og på balkong er lov så lenge det ikke plager andre. I sommerhalvåret bør røyking begrenses i innegård og på balkong. 3. Plikter ved salg og utleie 3.1. Seksjonseier har plikt å varsle styret og foretningsfører om oppstart eller endring av leieforhold / framleie og ved salg i tråd med vedtektene. 3.2. Seksjonseier plikter å sette leier inn i sameiets husordensregler og bestemmelser, samt brannsikringstiltak. 3.3. Seksjonseier har et særlig ansvar at leier ikke setter igjen gjenstander, møbler og annet på fellesareal, ute som inne, ved inn- og utflyttning. Ved særlige behov kan styret fjerne gjenstander etc. for seksjonseiers regning. 4. Renhold og avfall 4.1. Den enkelte beboer skal påse at det er rent og ryddig rundt sin egen leilighet. Den enkelte er ansvarlig for å fjerne gjenstander, avfall og annet som denne tar med seg inn på fellesarealet. 4.2. Sameiets avfallscontainere er kun for ordinært husholdningsavfall og sorteres i papir, plast og restavfall. Alt annet avfall – dette være seg glass, elektriske apparater, større gjenstander etc., eller avfall fra oppussing eller miljøfarlig avfall som batterier, maling etc. – er ikke ordinært husholdningsavfall. Dette skal leveres til kommunens miljøstasjon og ikke hensettes på utsiden av containerne eller andre steder på fellesarealet. Det gjøres oppmerksom på at dersom sameiet må leie container for fjerning av slikt spesialavfall, vil leiekostnadene faktureres den ansvarlige beboer. 4.3. Avfall / søppel skal pakkes godt inn før det kastes i avfallscontainere. Lokkene på containerne skal alltid være lukket. Avfall / søppel må ikke hensettes på utsiden av containerne da dette ikke blir fjernet ved søppeltømming. 5. Bruk av oppganger 5.1. Barnevogner, sparkesykler eller lignende må ikke settes i inngangsparti, da dette hindrer den frie ferdsel. 5.2. Det skal ikke plasseres avfall / søppel i oppgangen, ei heller utenfor egen dør. 5.3. Sikringsskap / strømskap skal være låst, det er beboers ansvar å holde sitt sikringsskap / strømskap lukket med nøkkel. Det er styrets ansvar at skapene er i låsbar stand. 5.4. Beboer har ansvar for å fjerne rusk og støv i, rundt og under evt. dørmatte, samt holde denne i brukbar sikt. Ved trappevask blir ikke beboers dørmatte ristet / fjernet. 5.5. Det skal ikke ligge aviser, reklamer eller annet utenfor egen dør over lengre tid. Ta kontakt med nabo ved reiser etc. for innsamling av aviser etc. 2 6. Bruk av loft og kjeller 6.1. Alle ganger og fellesrom på loft og i kjeller skal til en hver tid være ryddige. Det er ikke anledning å sette gjenstander her utenom evt. avsatte rom til dette. 6.2. Rom under trapp er kun for barnevogner, sparkesykler, sykler etc. som er i daglig bruk. 6.3. Alle boder skal være låst og merket. 6.4. Det er ikke tillatt å oppbevare lettantennelige væsker eller avfall i egen bod, ei heller å koble elektriske apparater til sameiet strømnett. 7. Bruk av vaskekjeller 7.1. Tilgang til og bruk av vaskekjelleren er organisert som en lukket vaskeklubb. Se sameiets nettside, oppslag eller kontakt styret for informasjon om medlemskap. 7.2. Et medlem av vaskeklubben plikter å følge egne bestemmelser for bruk av vaskekjeller og betale nødvendig depositum for tilgang. 7.3. Vaskeriet skal alltid rengjøres etter bruk, før vaskeriet forlates. 8. Bruk av felles innegård 8.1. Alle beboere plikter å holde innegården ryddig, holde bommen lukket og bidra til trivsel i innegård. 8.2. Ved grilling må det utvises tilbørlig hensyn til andre beboere. Unngå engangsgriller på plenen da disse ødelegger gresset. 8.3. Ødelagte / forlatte sykler blir fortløpende fjernet av styret. Sykler skal ikke låses fast i gatelykter. 8.4. Vask av og reparasjon på biler henvises til dertil egnede steder som bensinstasjoner, vaskehaller eller ligende. 8.5. Det er ikke tillatt å parkere på sameiets grunn. Kjøring til seksjonene er kun tillatt for nødvendig transport av personer og varer. Det er innkjøring forbudt mellom kl. 23.00 og 07.00 alle dager. Overtredelser medfører borttauing på eiers regning og risiko. For bruker av næringslokaler gjelder egen brukeravtale vedtatt av styret. Bommen inn til gården skal alltid være lukket, også etter inn/utkjøring. 9. Vinduer og balkonger 9.1. Vinduer inkludert karm er del av leiligheten hvor seksjonseier har vedlikeholdsansvar, inne og ute. Vinduer skal holdes i pent skikk, være hvitmalt og ikke være til visuell sjenanse for beboere eller nabolag, ha knuste ruter eller liknende. Vinduets eller glassets tilstand skal ikke være i en slik tilstand at det kan føre til ødeleggelser på fasade, gi unødvendig varmetap eller fare for skade på beboere, forbipasserende etc. Styret kan gi seksjonseier pålegg i å skifte vinduer innen rimelig tid. 9.2. Balkonger er del av fasaden, per definisjon fellesareal og sameiets eiendom. Seksjonseier har vedlikeholds ansvar for gulv og innside av rekkverk. Sameiet for konstruksjon og ytre del av rekkverk. 9.3. Lufting / tøytørk på balkonger må kun skje slik at det ikke skjemmer gårdens fasade, under rekkverkets høyde. Gulvtepper, dørmatter, tepper etc. må ikke bankes, ristes eller tørres fra vinduer eller balkonger. 3 10. Sikkerhet og nøkler 10.1. Utgangsdør, kjellerdør og loftdør skal alltid holdes avlåst. Alt elektrisk lys må slukkes når kjeller og loft forlates. 10.2. Slipp ikke inn uvedkommende. 10.3. Seksjonseier er ansvarlig for nøkler til oppgang. Ved særskilt begrunnelse kan styret gi fullmakt til kopiering av nøkler. Dette skjer i henhold til sameiets nøkkelreglement. 11. Oppvarming, radiatorer, varmt vann og lufting 11.1. Unødig bruk av varme og varmt vann øker driftsutgiftene, og dette må dekkes over husleien. Det oppfordres derfor til moderat bruk. Skru aldri radiatorene mer opp enn nødvendig etter årstiden og værforholdene. 11.2. Radiatorene må luftes når fyringssesongen starter. 11.3. La aldri vinduene stå åpne hele dagen eller i lengre tid om gangen når det skal luftes i den tiden det fyres. Leilighetene luftes best ved å sette opp vinduene helt, gjerne med gjennomtrekk, en kort tid om gangen og ellers ved å bruke friskluftventilene. Det må ikke luftes fra leilighetene til felles trapperom. Trappevinduene skal som regel være lukket og settes bare opp når det er nødvendig å lufte. 11.4. Alle rom må holdes såpass oppvarmede at vann i rør ikke fryser. 12. Husdyr 12.1. Husdyr, her primært hund, katt, gnagere etc., må ikke holdes uten styrets samtykke. Det skal helt spesielle grunner til for at tillatelse gis. 12.2. Hundeeiere plikter å følge båndtvangbestemmelsene, samt benytt "hundepose". 12.3. Katteeiere, og eiere av andre dyr, har plikt til å påse at disse ikke vandrer fritt omkring i området og forurenser lekeplass, sandkasser og trappeoppganger. 13. Dugnad 13.1. Samtlige som benytter fellesområder, både seksjonseiere og leietakere, plikter å delta i dugnader organisert av styret. Uansett alder eller ferdighet er det mulig å bidra. 14. Styret og vaktmester 14.1. Styret kan kontaktes via e-post, postkasse utenfor vaskekjeller eller, ved akutte situasjoner, direkte til styreleder. 14.2. Styrets arbeid reguleres av sameiets vedtekter, gjeldende retningslinjer og vedtak på årsmøte. 14.3. Vaktmester skal varsles direkte når lås, lys eller annet ikke fungere som normalt. 15. Rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter 15.1. Ved rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter organisert av sameiet vil seksjonseier som ikke sørger for avlevering av nøkkel/adgang til egen leilighet i henhold til den informasjon som er gitt, bli belastet merkostnader for forsinket fremdrift dersom denne skyldes manglende adgang til leiligheten. En forutsetning er at varsel om innsamling av nøkler/behov for adgang til enkeltes leilighet, er sendt ut minimum 14 dager i forveien. 15.2. Bruksendring av opprinnelig leilighet for eksempel flytting av kjøkken til stue skal godkjennes av styret. 4 16. Brannslukningsutstyr 16.1. Alle seksjoner skal være utstyrt med minst en godkjent røykvarsler og et manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat. Dette apparatet er det beboerens ansvar å kontrollere/etterfylle. Utstyret tilhører leilighetene og skal ikke fjernes. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. 16.2. Det er montert pulverapparat i trappeoppganger, kjeller, loft og vaskekjeller. Disse skal kun brukes ved brann. Blir slokkeutstyr brukt utenom brann eller på annet måte ødelagt, for eksempel ved flytting, kan styret kreve erstatning av vedkommende. 16.3. Eventuelt felles brannvarslingsanlegg for fellesrom håndteres i henhold til oppgitt instruks. Ved misbruk kan styret kreve erstatning av vedkommende. 17. Andre faste installasjoner 17.1. Ved bruk av soilrør (gjennomgående vertikale rør) gjelder følgende forholdsregler: - ikke hell store mengder kokende vann i avløpet (max 10 liter). - benytt kun ferdigblandede midler av avløpsåpnere, for eksempel Jif avløpsåpner som fåes kjøpt i vanlige matbutikker – ikke pulver som for eksempel Plumbo. - staking anbefales foran sterke avløpsåpnere. 17.2. Ved avløpsstopp: - vanlig høytrykksrens med vann, max trykk 250 BAR. - ikke benytt kjettingdyser. 17.3. Ved montering av vegghengt toalett: - hvor det skal monteres vegghengte toaletter trengs kun en toalettmuffe for overgangen til strømpa. 18. Brudd på sameiets regler og bestemmelser 18.1. Brudd på husordensreglene skal først rettes til den respektive beboer fra klager. 18.2. I alvorlige tilfeller, gjentakelser eller ved gjentatte klager, kan klagen rettes til styret. Klagen skal da være skriftlig, begrunnet og med relevant informasjon som tidspunkt, seksjonsnummer etc. Styret formilder klage til beboer, deretter til seksjonseier om denne ikke er samme person eller beboer ikke er tilgjengelig. Ved gjentatt påpekelser fra styret kan styret, i ytterste konsekvens, kreve at beboer og/eller seksjonseier flytter ut, i verste fall tvangssalg. ************ KONTAKT STYRET PÅ: POST@MONRADSGATE17.NO SE SAMLET INFORMASJON OM SAMEIET PÅ WWW.MONRADSGATE17.NO 5 VEDTEKTER for BOLIGSAMEIET TØYENBYGG I OSLO Endret 21.04.2010 PKT.I Sameiets navn er Tøyenbygg 1 Boligsameiet. Sameiet består av 50 seksjoner derav 2 næring, av eiendommen gnr. 229, bnr.88, OSLO, i henhold til oppdelingsbegjæring datert 29/12 1986, tinglyst 16/2 1987. PKT.2 Formålet med dannelsen av sameiet er å: 1. Ivareta driften av sameiet. 2. Administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og felles areal. 3. Ivareta andre saker av felles interesse. Under pkt. 2 hører bl.a. utvendig vedlikehold av medlemmenes leiligheter som maling, utvendig kloakkledning, vannledning og utløpsrør, porttelefon, felles lys, gårdsplass, felles grøntanlegg og beplantning, felles Tv-anlegg, tørkeplass, søppelkasser og utvendig vedlikehold på balkongene. Videre hører drift av vaskeri under samme punkt. De enkelte plikter selv å sørge for et forsvarlig indre vedlikehold av egen leilighet. I tilfelle tvil om en sak er av felles interesse, avgjøres spørsmålet med alminnelig flertall på sameiemøtet, jfr. punkt. 7. PKT. 3 En sameier overtar sin seksjon i henhold til sameierbrøken. Seksjonen omfatter en leilighet angitt med nummer. Denne har han eksklusiv bruksrett til. Endring i denne bruksrett kan ikke skje uten de respektive seksjonseiernes samtykke. Boder tildeles av styret med en kjellerbod og en loftsbod til hver leilighet, basert på aktuell bruk når vedtektene vedtas. PKT.4 Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Salg/fremleie av leiligheten skal meldes til styret minst 14 - fjorten dager før fremleietaker/kjøper skal flytte inn i leiligheten. Styret kan kreve fremlagt leiekontrakt for å kontrollere at den ikke inneholder noe som strider mot sameiets vedtekter eller eventuelle husordensregler. Side 1 Sameiet skal ha panterett i hver seksjon tilsvarende 1 G til dekning av sameiets fellesutgifter. Denne panterett er uten opptrinnsrett, og skal ha prioritet etter første kjøpesum og senere etter 90% av lånetakst avholdt etter Forsikringsrådets regler. Sameiet skal også ha rett til å benytte denne panteretten til å belåne den enkelte seksjon til dekning av felles vedlikehold av bygning m.v. Panteretten er tinglyst som heftelse på seksjonen. Selskapets styre plikter å gjennomføre denne prioritetsvirkning uten unødig opphold etter anmodning seksjonseier. Panteretten kan endre på årsmøte. Dersom seksjonen overdras, er kjøper ansvarlig for at utbetalt andel driftsutgifter til sameiet (husleie), eventuelt andre utgifter som sameiet har bestemt, blir betalt dersom ikke selger har betalt pr. fraflytting/overtakelsestidspunkt. PKT. 5 Sameiets øverste myndighet er årsmøtet som avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret innkaller skriftlig til årsmøte med minst 8 og høyst 20 - tyve - dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden. Med innkallingen skal også følge styrets årsberetning med revidert regnskap. Det ordinære årsmøte skal: 1. behandle årsberetning fra styret, 2. behandle og godkjenne årsregnskapet, 3. behandle andre saker nevnt i innkallingen, 4. foreta valg etter vedtektene. Styret skal på forhånd varsle sameierne om møtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. PKT. 6 Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst 2 - to sameiere som tilsammen har minst en tiendedel av stemmene krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstra ordinære sameiermøter med minst 3 - tre - dagers varsel. Innkallelsen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Vedtak om salg/kjøp eller bortfester av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever tilslutning fra samtlige sameiere. PKT. 7 På årsmøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall i henhold til de avgitte stemmene hvis ikke vedtektene sier noe annet. Det kreves 2/3 flertall av de angitte stemmene til vedtak som: 1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må ansees for vesentlige. 2. Fastsettelse av vedtekter og endringer av disse. Side 2 PKT. 8 Ingen kan som sameier eller fullmektig delta i noen avstemning på årsmøte om rettshandel overfor seg selv eller eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller tredjemanns ansvar, dersom vedkommende selv har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. PKT. 9 Til å forestå driften av eiendommens fellesanliggende velges et styre som skal bestå av styreleder og 2 medlemmer samt 2 varamedlemmer. Styrets formann velges særskilt. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Formann skal føre protokoll over styrets forhandlinger. Av protokollen ska det klart fremgå hvilke saker som er behandlet, vedtak og dissenser. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styrerepresentanter. Styremøtet ledes av styrets formann, eventuelt av valgt varaformann i dennes fravær. PKT. 10 Styret er ansvarlig for forvaltningen av sameiernes felles anliggende i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtevedtak. Styret ansetter, sier opp og avsetter forretningsfører og andre funksjonærer, gir instruks for dem, fastsetter lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine forpliktelser. Vedtak treffes med alminnelig flertall. I fellesanliggende og ved kjøp/salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen, representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets formann og ett medlem i fellesskap. Styremøte avholdes når det finnes nødvendig, dog minst 2 ganger i året. Varamedlemmene skal innkalles til styremøtene, men har ikke møteplikt eller stemmerett. Styret er vedtaksfast når 3 medlemmer er tilstede. PKT. 11 Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noen spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. PKT. 12 Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor, valgt på årsmøtet. Beboerne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på disse ansees som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. PKT. 13 Sameiets utgifter fordeles på sameierne etter størrelsen på sameierbrøkene. Styret fastsetter à konto beløp som innbetales forskuddsvis hver måned av den enkelte sameier. Side 3 Utgiftene omfatter bl.a. felles elektrisk kraft, eiendomsskatt, kommunale avgifter, felles forsikring og andre drifts- og vedlikeholdsutgifter. Det skal avsettes en fast sum til vedlikeholdsfond. Avsetning til fondet og fondets størrelse fastsettes av det ordinære årsmøte. Unnlatelse av å betale de utliknete andeler av fellesutgiftene (husleie) innen 14 fjorten - dager etter påkrav ansees som vesentlig mislighold. Hvis en sameier forøvrig vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor sameiet, kan vedkommende pålegges å flytte og selge seksjonen. PKT. 14 Forøvrig kommer Lov om eierseksjoner til anvendelse. **************** Oslo, 28. april 1999 Side 4
© Copyright 2024