Du och din bostadsrättsförening

Du och din bostadsrättsförening
Du och din bostadsrättsförening
Att sitta i styrelsen för en bostadsrättsförening kan vara arbetsamt och
kräver stor kunskap. De frågor som behandlas sträcker sig över vida
ämnesområden, från frågor om medlemmars rättigheter och skyldigheter till fastighetsunderhåll och myndighetskrav.
Som ett stöd i ert viktiga arbete har vi tagit fram denna informationsskrift. Tanken är att den ska kunna fungera både som hjälp i den
löpande verksamheten och för att informera övriga medlemmar om
vad som ingår i styrelsens uppdrag och hur ansvarsfördelningen i huset
ser ut. Som utgångspunkt har vi använt Fastighetsägarnas normalstadgar,
det kan därför finnas avvikelser gentemot innehållet i den enskilda
bostadsrättsföreningens stadgar. I så fall är det alltid föreningens egna
stadgar som gäller.
Lycka till med ert fortsatta arbete! Ni är alltid välkomna att höra av er till
Fastighetsägarna med både frågor och synpunkter.
Med vänlig hälsning
Reinhold Lennebo
Verkställande direktör, Fastighetsägarna Sverige
Du och din bostadsrättsförening
ISBN 978-91-977133-7-5. Utgiven av Fastighetsägarna i maj 2012.
Redaktion Monica Holmberg, Per Rydell, Ove Schramm, Carl Stenberg, Katarina Tunhammar och Line Zandén
Produktion Elisabeth Jönsson, InfoMera IMR AB
Foto Frida Lenholm, Per Aronsson, Per Bredberg med flera
Illustration Lars Franson, Information & Illustration AB
Tryck 2
Responstryck AB, Borås
Innehållsförteckning
Bostadsrättsförening – vad är det?......................................................... 4 – 5
Föreningen bildas
Bo i bostadsrätt
Lagarna och stadgarna styr..................................................................... 6 – 8
Föreningens stadgar
Övrigt regelverk
Föreningsstämman och dess innehåll................................................... 9 – 12
Stämmans inledning
Ekonomi och ansvarsfrihet
Arvoden och ersättningar
Val till förtroendeuppdrag
Styrelsens arbete.................................................................................. 13 – 16
Respekt för uppdraget
Ledamöternas roller
De viktiga protokollen
Valberedningens uppgift
Bostadsrättsföreningen som fastighetsägare.................................... 17 – 19
Uppdaterad underhållsplan
Övriga fastighetsägarfrågor
Ett år i bostadsrättsföreningen........................................................... 20 – 21
Medlemskap med mervärden..................................................................... 22
Pdf-dokument om specialområden............................................................ 23
3
Bostadsrättsförening – vad är det?
En förening styrd av medlemmarna
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som
äger någon form av flerbostadsboende. Föreningen drivs
utan vinstintresse och har två huvudsakliga syften – att
vårda fastigheten och ge alla boende i föreningen
möjlighet till ett likvärdigt inflytande.
I dagligt tal säger man oftast att man äger sin bostadsrätt. Rent juridiskt sett är det dock så att man äger en
andel i föreningen och har i och med det nyttjanderätt
utan tidsbegränsning till en viss lägenhet. Nyttjanderätten
är mycket stark men skiljer sig ändå från ett fullständigt
ägande. Till exempel ska den nye medlemmen godkännas
av styrelsen vid en lägenhetsöverlåtelse. Bostadsrättshavaren behöver också styrelsens tillstånd för vissa större
ingrepp i lägenheten, exempelvis om man vill flytta en
vägg eller flytta köket till en annan del av lägenheten.
Dessutom finns det situationer som kan medföra att den
boende förlorar sin rätt till lägenheten och måste flytta.
Det vore ganska opraktiskt om alla medlemmar skulle
vara med och bestämma om minsta detalj. För att
ansvara för den löpande driften av huset utses därför en
styrelse bland de boende. Detta sker i demokratisk
ordning på en årsstämma dit alla medlemmar är
inbjudna och har rösträtt. Årsstämma hålls en gång om
året om inget extraordinärt inträffar som kräver att en
extra stämma hålls.
parter överens bildar de boende en bostadsrättsförening
som då köper fastigheten.
Ekonomisk plan skapar trygghet
När en bostadsrättsförening bildas ska en ekonomisk
plan upprättas. Planen är en budget för fastighetens
första verksamhetsår tillsammans med en uppställning av
hur kostnaderna ska fördelas på de olika lägenheterna.
För att skydda de första medlemmarna mot stora
oförutsedda utgifter måste den ekonomiska planen först
granskas av auktoriserade utomstående expertis i form
av två intygsgivare som ska vara godkända av Boverket.
Den ekonomiska planen ska därefter registreras hos
Bolagsverket tillsammans med föreningens stadgar. Vid
ombildning av en hyresfastighet ska dessutom en teknisk
besiktning göras för att föreningens medlemmar ska få
opartisk information av fastighetens status.
I den ekonomiska planen framgår det hur hög insats som
ska betalas för varje lägenhet. Insatsen går till föreningen
som använder den för att täcka hela eller delar av den
kapitalkostnad som byggnationen alternativt köpet av en
hyresfastighet har fört med sig. För att bekosta den del
av kapitalkostnaden som insatserna inte täcker tar
föreningen ett banklån. Kostnaderna för låneräntor och
eventuell amortering fördelas sedan på medlemmarna
via årsavgiften.
Föreningen bildas
Det är alltså enbart de första medlemmarna som betalar
en insats till föreningen för nyttjanderätten till sina
lägenheter. När lägenheterna sedan överlåts vidare är det
en rent privatekonomisk affär mellan köpare och säljare.
En bostadsrättsförening kan bildas antingen i samband
med att ett nytt flerfamiljshus byggs eller genom att en
hyresfastighet ombildas. Vid nyproduktion är det
byggherren som bildar föreningen. Fastigheten överlåts
sedan till föreningen så snart huset är färdigbyggt.
Initiativet till en ombildning av en hyresrätt kan komma
både från hyresvärden och från de boende. Är båda
Om stadgarna tillåter det har föreningen rätt att ta ut
både en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift i
samband med att en lägenhet byter innehavare.
Pantsättningsavgiften är bara aktuell om ett lån tas med
lägenheten som säkerhet.
STYRELSEN SKA GODKÄNNA NYA MEDLEMMAR
Innan en överlåtelse kan slutföras ska den nye medlemmen ansöka om medlemskap och godkännas av
bostadsrättsföreningens styrelse. Om ett medlemskap
inte beviljas ska det finnas starka skäl för detta. I
föreningens stadgar ska det finnas angivet om några
speciella krav ställs på boende i fastigheten, exempelvis
4
om huset är reserverat för +55 år eller någon annan
form av seniorboende. Stadgarna får dock inte
innehålla några diskriminerande begränsningar. Ett
avslag kan överklagas till Hyresnämnden av den som
nekats.
Gemensamma städdagar ordnas ofta
vår och höst i bostadsrättsföreningen.
Deltagandet är frivilligt, men att vara
med är ett bra sätt att lära känna sina
grannar under trivsamma former.
Bo i bostadsrätt
Som bostadsrättshavare har man både rättigheter och
skyldigheter. I föreningen har man rätt att vara med och
påverka hur fastigheten sköts, dels genom att lämna
förslag på åtgärder och dels genom att vara med och
välja styrelseledamöter. För den egna lägenheten finns en
vårdplikt, det vill säga en skyldighet att ansvara för att
den underhålls på ett bra sätt.
Yttre och inre underhåll
I stadgarna finns angivet vad som är så kallat yttre och
inre underhåll. För allt inre underhåll ansvarar bostadsrättshavaren själv. Lite förenklat kan man säga att allt
som finns inne i lägenheten ingår i den boendes vårdplikt
och ska underhållas på ett sätt så att inte skador som
kan drabba grannarna eller fastigheten uppstår.
Orsakas en skada av någon annan som vistas i lägenheten – exempelvis familjemedlemmar, gäster, hantverkare
eller en eventuell andrahandshyresgäst – uppstår en
gråzon när det gäller ansvarsfrågan. Varje enskilt fall
kräver en egen bedömning och Fastighetsägarna
rekommenderar att styrelsen söker professionell juridisk
hjälp ifall någon form av konflikt uppstår.
För det yttre underhållet finns inget personligt ansvar för
den enskilde bostadsrättshavaren. Den som inte vill kan
heller inte tvingas att städa trapphus eller måla om i
tvättstugan. Föreningen kan däremot ta på sig delar av
det inre underhållet om stadgarna tillåter det. Det kan till
exempel handla om att återställa ytskikten i badrummen
efter ett stambyte.
Avgiften styrs av lägenhetens andelstal
Bostadsrättshavaren ska betala årsavgift till föreningen.
Oftast är denna uppdelad i tolv delar och debiteras
månadsvis. Det vanligaste sättet att bestämma avgiftens
storlek är att använda andelstal. Andelstalen beslutas i
samband med föreningens bildande och några vanliga
parametrar för att fastställa dem är lägenhetsstorlek,
våningsplan och väderstreck.
En bostadsrättsförening är en egen juridisk person. Som
bostadsrättshavare kan du därför aldrig bli personligt
ansvarig för föreningens skulder eller andra åtaganden.
Det enda du kan förlora är den insats som betalats för
bostadsrätten.
Förlora rätten till lägenheten
Under vissa omständigheter kan en bostadsrättshavare
förlora nyttjanderätten till sin lägenhet, det som i
stadgarna kallas att rätten anses förverkad. Sådana
omständigheter kan bland annat vara om årsavgiften
inte betalas, om man i stor omfattning stör ordningen i
huset, om lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd
eller om man vanvårdar sin lägenhet på ett sätt som kan
orsaka skador på fastigheten. Innan styrelsen kan fatta
ett sådant beslut måste en skriftlig varning skickas ut.
Eftersom konsekvenserna kan bli stora för den enskilde
finns vissa formkrav som måste uppfyllas för den här
typen av ärenden. Se därför till att hela processen sköts
på ett korrekt sätt från första början.
Om ärendet leder hela vägen fram till att beslutet
verkställs finns risken att lägenheten säljs av föreningen
på exekutiv auktion. Köpeskillingen tillfaller bostadsrättshavaren efter avdrag av eventuella skulder till bostadsrättsföreningen.
5
Lagarna och stadgarna styr
Vem bestämmer vad i huset?
För att förenkla tillvaron i olika sammanhang där vi
människor behöver samspela med varandra brukar vi
relativt snart skapa ett regelverk – formellt eller informellt. I bostadsrättsföreningen är det stadgarna som
utgör ramen för de gemensamma intressena.
Allra ytterst finns det dock två lagar som styr hur en
bostadsrättsförening ska fungera – bostadsrättslagen
och lagen om ekonomiska föreningar. Bostadsrättslagen
behövs för att komplettera lagen om ekonomiska
föreningar, eftersom det finns en del områden där en
bostadsrättsförening skiljer sig från övriga ekonomiska
föreningar.
I en del fall är lagtexterna tvingande, i andra fall ger de
utrymme för bostadsrättsföreningarna att själva reglera
en viss fråga i de egna stadgarna.
Bostadsrättslagen reglerar bland annat frågor kring
upplåtelse, överlåtelser, rättigheter och skyldigheter
samt det löpande arbetet i föreningen. I lagen om
ekonomiska föreningar är fokus i stället på det rent
föreningsrättsliga. Hit hör allt som rör medlemskap,
styrelsens arbete, beslutsgångar och föreningsstämmans
innehåll.
Föreningens stadgar
Vad står det i stadgarna? När det uppstår osäkerhet
kring en viss fråga i huset kan en titt i stadgarna oftast
lösa problemet. Därför bör alla medlemmar ha tillgång
till dem. För att stadgarna ska vara det stöd som de är
tänkta att vara är det viktigt att de är uppdaterade.
Innehållet ska vara anpassat till dagens regelverk och
frågeställningar och inte hur det var på 1950-talet när
föreningen bildades.
Bostadsrättsföreningens styrelse är förpliktigade att följa
stadgarna i sitt löpande arbete och har ingen rätt att
fatta ett beslut som strider emot dem. Även ett beslut
som fattas med majoritet på en föreningsstämma kan
klandras av en enskild bostadsrättshavare om beslutet
strider mot stadgarna.
Utformning och innehåll
En förenings stadgar kan vara utformade på olika vis.
Ibland hänvisar en paragraf i stadgarna till bostadsrättslagen/lagen om ekonomiska föreningar och ibland skrivs
de aktuella delarna av lagtexterna in i stadgarna.
Det kan vara en fördel med att skriva in viktiga delar av
lagtexten direkt i stadgarna eftersom man då inte
behöver ha tillgång till lagarna för att kunna förstå
stadgeparagrafens innehåll. Nackdelen med att göra så
är att det ställer större krav på uppdatering. Ändras
lagen måste kanske också stadgetexten uppdateras.
I vissa frågor är lagtexten bara svepande och detaljerna
måste därför regleras i stadgarna. Dit hör till exempel
gränsdragningar mellan inre och yttre underhåll. Det är
lämpligt att stadgarna utformas så att gränsdragningarna någorlunda följer försäkringsområdena för den
enskildes bostadsrättstilläggsförsäkring och föreningens
fastighetsförsäkring.
RÄTT FÖRSÄKRINGSSKYDD
Många tvister som uppstår i bostadsrättsföreningen
Vissa bostadsrättsföreningar erbjuder sina medlemmar
beror på att de boende inte har rätt försäkringsskydd.
en kollektiv lösning när det gäller bostadsrättstilläggs-
För ett komplett försäkringsskydd, såväl om man själv
försäkringen, eftersom det kan få stora konsekvenser
är vållande som om en skada orsakas av en granne,
för den enskilde om den inte är tecknad.
behöver en bostadsrättshavare en kombination av:
1.Vanlig hemförsäkring
Skyddar det personliga lösöret i bostaden vid skada,
brand eller inbrott.
det också finnas en fastighetsförsäkring som täcker
skador på fastigheten som inte vållats av en enskild
medlem. Det är styrelseledamöterna i bostadsrätts-
2.Bostadsrättstilläggsförsäkring
föreningen som ansvarar för att fastigheten har rätt
Skyddar vid skador på fast egendom i den egna
försäkringsskydd.
bostaden.
6
Utöver den enskilde medlemmens försäkringar ska
>>>
Bostadsrättsföreningens verksamhet är väl
reglerad i såväl den svenska lagstiftningen
som i föreningens egna stadgar.
7
>>>
Utnyttja gärna juristens specialkompetens
Det är lätt att gråzoner uppstår. Dessa upptäcks oftast
inte förrän det finns någon form av tvist där man inte
finner något stöd i stadgarna. En rekommendation är att
utgå från de normalstadgar som finns hos Fastighetsägarna, men också fundera igenom vilka unika situationer som skulle kunna uppstå i den egna föreningen. Då
får man förhoppningsvis heltäckande stadgar som
fungerar. Och att fördelningen av underhållsansvaret i
stadgarna följer de gränser som föreningen vill ha. En
jurist bör alltid kontaktas när stadgarna ska ändras för
att säkerställa att allt blir rätt.
Eftersom föreningens stadgar är så viktiga för verksamheten kan en ändring inte ske med mindre än att den
godkänts av två på varandra följande stämmor, varav
med kvalificerad majoritet på stämma nummer två.
LIVET I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN STYRS AV
1.Bostadsrättslagen (SFS 1991:14)
• upplåtelse och överlåtelse av lägenheter
• bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
• föreningens löpande arbete
2.Lagen om ekonomiska föreningar
Övrigt regelverk
Utöver bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska
föreningar finns ytterligare regelverk som bostadsrättsföreningen i sin roll som fastighetsägare måste följa.
(SFS 1987:667)
• medlemskap
• styrelsearbetet och föreningsstämmor
• beslutsgångar
3. Föreningens stadgar
• beräkningsgrund för avgifter
Hyresgäster i huset?
Hyreslagen måste också tillämpas i vissa fall, trots att det
är en bostadsrättsförening man bor i. Har en ombildning
från hyresrätter skett och vissa boende fortfarande hyr
sina lägenheter blir föreningen hyresvärd åt dem.
Hyreslagen gäller också om det finns kommersiella
lokaler för uthyrning i fastigheten.
8
4. Andra offentliga regelverk
5. Hyreslagen
om föreningen har hyrsgäster
DET SVENSKA REGELVERKET
Riksdagen
Lagar
Regeringen
Förordningar
Myndigheter
Föreskrifter
Allmänna råd
Riksdagens lagar är alltid tvingande, liksom
regeringens förordningar och myndigheternas
föreskrifter. Allmänna råd ges ut av olika myndigheter och är enbart rekommendationer.
Regler
Ges ut av:
Författningar
Ska en till- eller ombyggnad göras i huset? Då blir
plan- och bygglagen samt byggnadsverkslagen aktuella.
Som byggherre blir föreningen också ansvarig för att
arbetsmiljölagen följs i samband med byggprojekt där
externa entreprenörer är inblandade.
• ramverk för hur föreningen ska skötas
Tvingande
Föreningen ska följa gällande normer och utföra en rad
egenkontroller inom miljö, energi och trygghet. Dit hör
bland annat kartläggning och sanering av farliga ämnen
som PCB och radon, obligatorisk ventilationskontroll
(OVK), energideklaration av fastigheten samt regelbundna
brandskyddskontroller.
• ansvarsgränser för yttre och inre underhåll
Ej tvingande
Personuppgiftslagen (PUL) och lagen om kameraövervakning styr möjligheten att sätta upp en portkamera
vid fastigheten. I PUL finns också regler om hur länge
inpasseringsuppgifter får sparas om det finns elektroniska låssystem i portar, källare, soprum eller tvättstugor.
Föreningsstämman och
dess innehåll
Föreningsstämman fattar övergripande beslut
En gång om året ska en stämma hållas i bostadsrättsföreningen och dit ska alla föreningens medlemmar
kallas. Eftersom en viktig del av stämmans innehåll är att
ta del av den ekonomiska årsredovisningen, och utifrån
den besluta om styrelsens ansvarsfrihet, hålls stämman
under våren, vanligtvis i april eller maj. Det gäller dock
inte om föreningen tillämpar brutet räkenskapsår.
En stämma ska alltid innehålla ett antal obligatoriska
punkter på dagordningen. Vilka de är finns angivet i
föreningens stadgar. Utöver dessa kan det finnas förslag
från styrelsen samt inkomna motioner från någon
medlem att behandla. För att styrelsen ska hinna ta fram
nödvändiga beslutsunderlag ska motioner alltid lämnas
in i god tid innan stämman, ett sista datum för när det
ska ske finns oftast i stadgarna.
Komplett kallelse
Kallelse till ordinarie föreningsstämma ska skickas ut
tidigast fyra veckor och senast två veckor innan. För att
alla ska kunna bilda sig en uppfattning om vad som ska
avhandlas på stämman ska kallelsen innehålla en
dagordning. De handlingar som ska behandlas på
stämman – årsredovisning, eventuella motioner och
styrelsens förslag till svar på motionerna – bör också
lämnas ut i god tid innan stämman, så att alla medlemmar får möjlighet att i lugn och ro ta del av innehållet.
Stämmobeslut får bara fattas om ärenden som finns
upptagna på dagordningen.
Stämmans inledning
Högst upp på dagordningen kommer punkten ”Val av
ordförande för stämman”. Det är inte lämpligt att
styrelsens ordinarie ordförande håller i klubban på
stämman, eftersom den egna ansvarsfriheten är en av
punkterna på dagordningen. Många föreningar tar
extern hjälp med stämmans ordförandeskap, andra löser
det inom föreningen. Oavsett vilket är det viktigt att
personen som väljs är väl förtrogen med beslutsgången.
Medlemmarnas rösträtt
Vid en stämma ska det registreras vilka medlemmar som
är närvarande och en röstlängd ska fastställas. Hur
rösträtten i den aktuella föreningen ser ut ska framgå av
stadgarna. Den vanligaste principen är en röst per
lägenhet, såvida inte samma person äger flera lägenheter. Då har denne person ändå bara en röst. Finns det
fler än en ägare till en bostadsrättslägenhet är det
endast en av dessa som får rösta.
>>>
Lite fika på mötena är alltid
uppskattat av deltagarna.
9
För att visa respekt mot övriga medlemmar bör styrelsen vara
väl förberedd inför föreningsstämman. En väl genomförd
stämma ökar chansen till hög närvaro och ökat engagemang
från övriga medlemmar i framtiden.
8
10
>>>
Inför en stämma ska styrelsen också ta fram en dagsfärsk saldolista över inbetalda årsavgifter. En medlem
som inte har betalat in avgift har heller ingen rösträtt.
Enkel eller kvalificerad majoritet
Beroende på vad det är för beslut som ska fattas på
stämman finns det också olika krav på hur många som
måste rösta ja för att förslaget ska gå igenom. Enkel
majoritet eller två tredjedels majoritet. Även tre
fjärdedels majoritet förekommer, liksom att vissa beslut
kräver att alla berörda säger ja – även om de är i
minoritet. Vissa frågor kräver också beslut på två på
varandra följande föreningsstämmor, exempelvis ändring
av bostadsrättsföreningens stadgar.
Ett felaktigt fattat beslut är inte giltigt och kan klandras
av en enskild bostadsrättshavare. Fastighetsägarna
rekommenderar därför att styrelsen är noga med att i
förväg ta reda på vad som krävs för att korrekta beslut
ska kunna fattas i varje enskilt ärende som är aktuellt på
dagordningen.
Ekonomi och ansvarsfrihet
Innan stämman ska styrelsen ha haft ett möte där
punkten ”Fastställande av årsredovisning” har varit med
på dagordningen. Årsredovisningen ska bestå av
förvaltningsberättelse samt resultat- och balansrapport.
Förvaltningsberättelsen ska informera om styrelsens
arbete under året och vad som gjorts i fastigheten.
Resultat- och balansrapporter visar intäkter och utgifter
under året liksom föreningens tillgångar och skulder vid
årets slut. Årsredovisningen ska vara granskad av den
utsedde revisorn och denne ska ha skrivit sin revisionsrapport där han/hon bekräftar att räkenskaperna är
genomgångna och anger ifall det finns något att
anmärka på.
EN ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA SKA BLAND
ANNAT FATTA BESLUT OM
• fastställande av resultat- och balansräkning
• disposition av resultatet
• ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
• arvoden åt styrelseledamöter och revisorer
• val av styrelseledamöter, revisorer och suppleanter.
Utan beslut om ovanstående punkter anses
stämman inte vara fullföljd.
och balansrapport är frågan om ansvarsfrihet alltid med
på en ordinarie stämmas dagordning. Anser man att
styrelsen inte skött ekonomin på rätt sätt finns möjligheten att inte bevilja ansvarsfrihet. Ansvarsfrihet beviljas
individuellt för varje styrelseledamot, inte för styrelsen
som en kollektiv enhet.
Att inte bevilja ansvarsfrihet bör inte användas som
någon allmänt hållen bestraffning av en styrelseledamot
som man inte tycker har gjort ett bra arbete. Enbart om
det finns en allvarlig misstanke om att personen orsakat
ekonomisk skada ska stämman avstå från att bevilja
ansvarsfrihet. Nästa steg är att inom ett år väcka talan
mot personen i fråga.
Arvoden och ersättningar
Årsredovisning och revisionsrapport ska presenteras på
stämman och resultat- och balansrapporten ska
fastställas. I mångt och mycket är detta enbart formalia
eftersom stämman inte har möjlighet att i efterhand
ändra något i föregående års bokföring. Stämman
beslutar däremot över hur föreningens eventuella vinst
eller förlust ska hanteras.
Beslut om arvoden till styrelsemedlemmar och revisorer
ska fattas på stämman. Oftast finns det många synpunkter på hur och i vilken omfattning som arvoden ska
betalas ut. Enligt uppgifter som baseras på Fastighetsägarnas kontakter med sina medlemmar är det ungefär
hälften av föreningarna som ger sina styrelseledamöter
arvoden. Ytterligare cirka en tredjedel av föreningarna
erbjuder ledamöterna ett mindre belopp eller en middag
vid årets slut, resterande har ingen modell för att visa sin
uppskattning för styrelsens arbete.
Bevilja ansvarsfrihet
För att uppväga stämmodeltagarnas begränsade
möjlighet att göra ändringar i föregående års resultat-
Långsiktig lösning för arvoden
Fastighetsägarnas uppfattning är att styrelsen ska ha ett
arvode för det arbete som utförs. Hur stort det bör vara >>>
11
Gör styrelseuppdraget attraktivt genom att hålla isär ledamöternas
arbete och fastighetsskötseln. Hitta också en arvodesmodell med en
ersättning som står i paritet till arbetsinsatsen. Då blir det sannolikt
lättare att få exempelvis småbarnsföräldrar att engagera sig.
>>>
varierar från förening till förening. Bostadsrättsföreningens storlek och hur styrelsens arbetsbelastning ser ut är
avgörande. Allra bäst är det om valberedningen får i
uppdrag att arbeta fram ett förslag till arvode och hur
det ska fördelas mellan ledamöterna. Då slipper någon
styrelseledamöterna själv vara den som väcker frågan
och undviker därmed också en jävsituation.
Ett sätt att slippa hantera arvodesfrågan på nytt vid varje
föreningsstämma är att slå fast en summa och koppla
den till någon form av index, exempelvis inkomstbasbeloppet. Styrelsen kan därefter på egen hand fördela
summan bland ledamöterna. Genom indexregleringen
justeras summan automatiskt i en takt som följer
samhällsutvecklingen i stort. Punkten måste dock upp
på dagordningen varje år och beslut ska fattas, men
arvodets storlek behöver inte bli föremål för en ny
diskussion varje gång.
Tillfälliga ersättningar
Är det aktuellt med ett större projekt i huset som
exempelvis ett stambyte? Sannolikt kommer det att öka
arbetsbelastningen för hela eller delar av styrelsen och
då bör också ett projektrelaterat arvode betalas ut. Detta
ska upphöra så snart projektet är avslutat.
Stämman bör också besluta om en modell för ersättning
för förlorad arbetstid. I många sammanhang finns det
tillfällen när en styrelseledamot behöver ta ledigt från
arbetet för ett möte eller något annat ärende som hör
ihop med uppdraget för bostadsrättsföreningen. Genom
att en gång för alla ta ett beslut om extra ersättningar
12
behöver inte separata beslut tas varje gång som
situationen uppstår.
Oavsett om det handlar om arvoden eller tillfälliga
ersättningar är dessa skattepliktiga för mottagaren.
Föreningen ska också betala arbetsgivaravgifter för dem.
Val till förtroendeuppdrag
Efter den del av stämman som berör de ekonomiska
frågorna följer de personval som behöver göras – styrelsemedlemmar, suppleanter, revisorer, revisorssuppleanter
och valberedning. Styrelsemedlemmar bör väljas så att
inte hela styrelsen står i tur att avgå samtidigt.
Oftast utsågs en valberedning på stämman året innan
och det är deras uppgift att ta fram lämpliga kandidater
som stämman kan rösta ja eller nej till.
Styrelsen konstituerar sig själv
Medlemmarna utser styrelsemedlemmarna men
vanligtvis inte vilken befattning i styrelsen som respektive person ska ha. Detta görs vid ett konstituerande
styrelsesammanträde efter stämman. Det finns en fördel
med det förfarandet. Om stämman skulle utse styrelseordföranden måste en extra stämma utlysas om ny
ordförande behöver utses, exempelvis om den nuvarande flyttar. Har styrelsen däremot på egen hand fattat
beslut om ansvarsfördelning kan styrelsen också utse en
ersättare. Då slipper man den stora administration som
det innebär att kalla till en extra stämma.
Styrelsens arbete
Befogenheter och ansvar
Vad uppdraget som styrelseledamot innebär kan variera
stort beroende på föreningens storlek och hur mycket av
de löpande arbetsuppgifterna som utförs av styrelsen.
Ofta är belastningen extra stor i de fall när en hyresfastighet ombildas till bostadsrätter och allt är nytt, både
för styrelse och medlemmar. Vissa uppgifter är dock
gemensamma för alla föreningar, liksom hur befogenheterna och ansvaret ser ut.
Styrelsens arbete regleras av bostadsrättslagen, lagen
om ekonomiska föreningar samt föreningens stadgar. I
den så kallade ändamålsparagrafen i stadgarna finns
ramarna för föreningens verksamhet angiven. Endast
verksamhet som har stöd i ändamålsparagrafen får
bedrivas av föreningen.
Vem bestämmer – stämman eller styrelsen?
I stadgarna går det oftast att läsa vilka beslut som måste
tas av stämman och vad styrelsen själv kan bestämma.
Enligt Fastighetsägarnas normalstadgar får styrelsen till
exempel inte på egen hand fatta beslut om att sälja
föreningens fasta egendom.
I bostadsrättslagen står det att bara en stämma får
besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus
eller mark. Men i den frågan förekommer det att
föreningens stadgar avviker från lagen och ger styrelsen
ett större mandat.
Styrelsen har inte rätt att ändra föreningens stadgar och
inte heller fatta beslut som strider emot dem. Däremot
ligger hela förvaltningsansvaret på styrelsen, liksom att
fatta beslut om utdebitering av årsavgifter. Styrelsen
ansvarar också för att den lagstiftning som berör verksamheten följs. En ledamot som avsiktligt bryter mot
bestämmelserna eller vållar föreningen skada kan nekas
ansvarsfrihet av stämman. I förlängningen kan det leda
till att styrelseledamoten blir skadeståndsskyldig mot
bostadsrättsföreningen.
Respekt för uppdraget
Att sitta i styrelsen är ett förtroendeuppdrag som man
ska visa respekt för. Grannarna i huset har valt sina
ledamöter för att de på bästa sätt ska förvalta det
gemensamma kapital som fastigheten utgör. Om
medlemmarna inte anser att uppdraget sköts har de
också rätten att på nästkommande stämma avsätta en
styrelseledamot utan att behöva motivera varför. Omvänt har också varje styrelseledamot rätt att avsäga sig
sitt uppdrag när som helst under löpande mandatperiod.
Likhetsprincipen är utgångspunkten
Grundprincipen är att alla beslut ska komma de boende
till godo på lika villkor och lagen säger att ingen medlem
får gynnas på ett otillbörligt sätt. Ibland är det ändå
ofrånkomligt att vissa beslut gynnar olika bostadsrättshavare mer än andra. I dessa fall måste föreningen
kunna ge en god motivering till varför beslutet tas.
Minoritetsskydd
Ett särskilt skydd finns för minoriteter, det vill säga en
enskild eller mindre grupp bostadsrättshavare med en
avvikande uppfattning i en viss fråga. Minoritetsskyddet
träder in när föreningen vill fatta beslut som gör ett
ingrepp i den enskildes bostadsrätt. Det kan handla om
att någon får en balkong över sitt fönster eller förändringar av badrummet i samband med ett stambyte.
Bostadsrättshavaren som berörs ska då godkänna
förändringen. Om han eller hon inte gör det kan
beslutet enbart genomföras om en stämma fattar beslut
med minst två tredjedels majoritet samt att Hyresnämnden därefter godkänner beslutet.
>>>
ANSVARSFÖRDELNING MELLAN STYRELSEN OCH STÄMMAN
I NORMALFALLET
Bostadsrättsföreningens styrelse
Föreningsstämman
• beslutar om underhållsåtgärder
• utser styrelsens ledamöter
• beslutar om årsavgiftens storlek
• beslutar om om- och tillbyggnader av fastigheten
• ansvarar för att gällande lagstiftning följs
• beslutar om fördelning av över- eller underskott
• upprättar årsredovisning
• beslutar om eventuella stadgeändringar
13
En pratstund i trappan är ett bra sätt för
en styrelseledamot att fånga upp boendes
synpunkter.
>>>
Jävsituationer ska undvikas
Om någon i styrelsen berörs av ett beslut ska den
personen inte vara med när det aktuella beslutet fattas.
Det gäller såväl under diskussionen som i själva beslutsögonblicket. Frånvaron ska antecknas i protokollet.
Vid en stämma får en styrelseledamot inte rösta på
frågan om ansvarsfrihet för sig själv. Däremot står det
fritt att rösta i frågan om övriga styrelsemedlemmars
ansvarsfrihet.
Informationshantering – en omdömesfråga
Någon lagstadgad sekretess finns inte i bostadsrättslagen. Däremot hör det till varje styrelseledamots vårdplikt
att visa ett gott omdöme och inte säga eller göra något
som skadar varken en enskild medlem eller föreningen.
Styrelsens protokoll ska därför inte offentliggöras till
övriga medlemmar efter mötena. För att få ett bra
informationsflöde kan man i stället med jämna mellanrum skriva och distribuera en sammanfattning av de
uppgifter som styrelsen arbetar med och som är av
allmängiltigt intresse.
Ledamöternas roller
Ordförande
Enligt lag måste en bostadsrättsförening ha en ordförande. Vilka övriga styrelsebefattningar som ska väljas
framgår antingen av stadgarna eller är frivilliga. Ordföranden har det övergripande ansvaret för föreningens
14
verksamhet och hur den bedrivs. Dessutom är ordföranden ytterst ansvarig för att fattade beslut också
genomförs. Han eller hon är också den som kan ställas
till svars rättsligt om fel begås.
Sekreterare
Sekreterarens roll är att hålla reda på den administrativa
delen av styrelsens arbete. Enligt lagen om ekonomiska
föreningar finns en skyldighet att föra protokoll och att
dessa också ska vara numrerade. Utan protokoll skulle
det vara omöjligt att komma ihåg vilka beslut som
fattats, något som skulle omöjliggöra föreningens
verksamhet. Protokollen är också viktiga för att revisorerna ska kunna granska att beslut som rör ekonomin är
fattade på rätt sätt.
Kassör/ekonomiansvarig
I de flesta föreningar finns idag ingen kassör. Eftersom
den ekonomiska förvaltningen oftast är utlagd externt
är rollen inte aktuell. Däremot finns det all anledning att
utse en ekonomiansvarig i styrelsen som har till uppgift
att vara förbindelselänk mellan styrelsen och den som
sköter den ekonomiska förvaltningen. Det är också
naturligt att den ekonomiansvarige ansvarar för
budgetarbete, planerar avsättningar till fonder och
arbetar med analyser av det ekonomiska utfallet.
Övrig styrelseledamot
Även ledamöter utan en uttalad befattning har en viktig
roll att fylla i styrelsen. Genom att utnyttja den samlade
kompetensen hos gruppen går arbetet både fortare och
lättare. Det finns därför all anledning att delegera ansvar
och arbetsuppgifter över hela styrelsen. Övriga arbetsuppgifter kan till exempel bestå av att vara utbildningsansvarig eller arbeta med olika trivselaktiviteter.
VEM GÖR VAD?
Ordföranden ska bland annat se till att:
• det genomförs styrelsemöten när det behövs
• alla styrelseledamöter blir kallade till mötena
De viktiga protokollen
• det finns tillfredsställande underlag till Vad ska finnas i protokollet och hur ska man skriva? Det
viktigaste är inte hur man skriver – ett protokoll är inte
något litterärt verk. Huvudsaken är att det i protokollet
tydligt framgår vad som beslutats på mötet i fråga. Då
vet alla vad man kommit överens om och både nya och
gamla styrelseledamöter kan följa ärenden bakåt i tiden.
• bordlagda ärenden följs upp
de beslut som ska fattas
• suppleanter kallas in efter behov.
Sekreterarens roll innebär vanligtvis att:
• föra protokoll vid styrelsemöten
• arkivera och hålla ordning på styrelsens dokument
Utöver besluten finns det några andra uppgifter som
alltid ska finnas med:
• följa upp bordlagda ärenden
• ta fram underlag till verksamhetsberättelsen.
• I protokollet ska det framgå vilken typ av möte som
hållits – styrelsemöte, extra eller ordinarie föreningsstämma eller konstituerade sammanträde.
• Styrelseprotokollen ska vara numrerade löpande
under året.
• Uppgift om vilka som varit närvarande ska anges,
liksom uppgift om någon suppleant trätt in i en
ordinarie ledamots ställe. Det ska också framgå om
någon inte varit med under hela mötet.
• Protokollen kan kortfattat redovisa vad som avhandlats under mötet och vilka motiveringar som finns till
olika förslag. Det viktiga är att alla förslag finns
redovisade och att det tydligt framgår vilka beslut som
fattats. Det ska också framgå om någon ledamot
reserverat sig mot ett beslut.
Valberedningen bör:
• i god tid förhöra sig om nuvarande styrelse-
medlemmar är intresserade av att bli omvalda
• undersöka om styrelsen har behov av/
önskemål om kompletterande kompetens
• kontrollera närvaro och aktivitet hos nuvarande styrelseledamöter – finns det någon som visar bristande engagemang?
• titta på hur fördelningen mellan olika åldrar, kön och etniskt ursprung i styrelsen ser ut för att hitta en bra balans
• ta fram förslag till modell för styrelsearvoden.
Justering ger giltighet
Inga beslutade åtgärder får genomföras innan protokollet justerats, det är först då som det blir giltigt. Justering
sker av ordförande tillsammans med utsedd justeringsman. Om protokollet sträcker sig över flera pappersark
ska varje ark signeras. Är justerarna eller ordförande
oense om en formulering i protokollet kan de, om
sekreteraren inte anser att formuleringen ska ändras, vid
sina underskrifter ange en alternativ lydelse. Ordförande
och/eller justerare kan också lägga en egen bilaga till
protokollet.
Protokoll från styrelsemöten är inte offentliga och
medlemmar har inte rätt att begära att de ska lämnas
ut. De ska därför förvaras så att obehöriga inte kan
komma åt dem. Stämmoprotokoll har däremot alla
>>>
15
>>>
medlemmar rätt att ta del av och de ska finnas tillgängliga senast tre veckor efter stämman.
Delegera för enklare hantering
Alla styrelsemedlemmar behöver inte vara involverade i
allting. Genom en tydlig arbetsfördelning och delegationsordning kan enskilda ledamöter fatta egna beslut.
Ett delegationsbeslut bör föregås av en diskussion om
principerna så att alla är överens om vilka ramar som
gäller för delegationen. Beslut om delegation fattas på
ett styrelsemöte och ska föras in noggrant i protokollet.
Även en eventuell återkallelse ska protokollföras.
Ett exempel:
Föreningen A vill förenkla och snabba upp hanteringen
när det gäller godkännandet av nya medlemmar. Vid ett
tillfälle när extra tid kan avsättas diskuterar de noga
igenom hur stadgarna ska tolkas och inom vilken ram
det därmed är helt självklart att godkänna nya medlemmar. När alla är överens om kriterierna ges ordförande
delegation att ensam godkänna nya medlemmar utifrån
dessa. Uppfylls kriterierna inte ska ärendet däremot tas
upp i styrelsen som vanligt.
Beslut som fattas på delegation ska återrapporteras på
kommande styrelsemöte och protokollföras.
Ett delegationsbeslut fråntar inte övriga medlemmar i
styrelsen sitt egna ansvar, därför bygger en sådan
överenskommelse på ömsesidigt förtroende. Delegationen kan återkallas när som helst.
Valberedningens uppgift
Det regleras inte i någon lag att det måste utses en
valberedning i föreningen. Ändå är det ett vanligt
förekommande att stadgarna anger att en valberedning
ska utses. Valberedare utses på stämman inför kommande års val av styrelseledamöter. Valberedningen har
en mycket viktig uppgift – att ta fram förslag på en
styrelse med blandad och rätt kompetens.
Det första valberedningen bör informera sig om är vilka
val som är aktuella inför kommande stämma. Sedan
börjar arbetet med att hitta lämpliga kandidater som
stämman kan ta ställning till.
Knacka dörr, ringa eller skriva
Ett sätt att påbörja arbetet är att knacka dörr, presentera
sig och undersöka respektive medlems intresse för att
delta i styrelsearbetet. Det kräver störst arbetsinsats men
ger sannolikt det bästa underlaget. En annan metod är
att skriva till alla medlemmar och be dem ge förslag på
tänkbara kandidater.
Valberedningens förslag bör redovisas skriftligt på
stämman och helst ska medlemmarna ha tillgång till
förslagen i förväg.
Fastighetsägarna rekommenderar också att valberedningen får i uppdrag att utarbeta ett förslag till arvodesmodell för styrelsemedlemmarna.
Gör uppdraget attraktivt
Hur ser styrelseledamöternas vardag ut? Arbetar de med
den långsiktiga förvaltningen av fastigheten och
föreningen eller fungerar de mer som fastighetsskötare
och byter glödlampor i trappuppgångarna?
Ansvar för trivselaktiviteter av olika
slag kan med fördel läggas på någon
av styrelsens övriga ledamöter.
16
För att få rätt kompetensmix i styrelsen är det viktigt att
uppdraget fungerar även för den som är mitt i livet med
familj och yrkesliv. Därför bör styrelsens uppdrag
definieras och renodlas. Genom att antingen lägga ut
fastighetsskötseln på entreprenad eller göra en separat
överenskommelse med en händig medlem som har tid
till förfogande, blir styrelserollen mer attraktiv.
Bostadsrättsföreningen
som fastighetsägare
Gemensamt ansvar för allt som rör fastigheten
Alla medlemmar i en bostadsrättsförening har ett
gemensamt ansvar för att fastigheten hålls i gott skick.
Eftersom föreningen företräds av den valda styrelsen är
det ytterst den som har rollen som fastighetsägare.
bör kommuniceras ut i god tid, exempelvis om ett
stambyte planeras under de kommande åren. Då får alla
en uppfattning om vad som är på gång och kan anpassa
egen invändig renovering efter föreningens planerade
arbeten.
Bostadsrättsföreningen har exakt samma skyldigheter
att vara insatt i och följa det regelverk som finns kring
flerfamiljshus som ett företag som är specialiserat på
fastighetsförvaltning. Rollen som fastighetsägare är
alltså precis densamma för en liten bostadsrättsförening
med åtta lägenheter som för ett kommunalt bostadsbolag med många anställda och flera tusen hyresrätter.
Långsiktig ekonomisk planering
En förutsättning för att styrelsen ska kunna arbeta på ett
bra och självständigt sätt med underhållsplanen är att
medel hela tiden sätts av för de framtida åtgärder som
anges i den. Om det vid varje större åtgärd krävs beslut
om avgiftshöjningar alternativt extra inbetalningar finns
alltid risken att styrelsen får ett stämmobeslut emot sig.
Det är därför viktigt att både läsa på och ta in extern
hjälp vid behov så att allt blir korrekt utfört. Vid större
renoverings- eller ombyggnadsprojekt är det ofta helt
nödvändigt att ha en kompetent projektledare vid
styrelsens sida genom hela projektet. Dels undviks
många fallgropar och dels är projekten ofta mycket
tidskrävande och styrelseledamöterna kan därför få svårt
att hinna med dem på ett bra sätt.
Styrelsen behöver därför ha tillräckligt med argument
för att motivera varför underhållsplanen ser ut som den
gör. Ett sätt att ge extra tyngd åt innehållet är att ta
hjälp av utomstående expertis vid upprättande och
uppföljning av underhållsplanen.
Uppdaterad underhållsplan
Det bästa verktyget för att få struktur på förvaltningsoch underhållsarbetet i fastigheten är en underhållsplan.
Ett aktivt arbete med att hålla den uppdaterad lönar sig
flera gånger om eftersom den då både visar när olika
åtgärder ligger i tiden och ger ett bra underlag för de
ekonomiska kalkylerna.
Styrelsen fattar besluten
Grundprincipen är att styrelsen på egen hand fattar
beslut om allt underhåll, det vill säga när något befintligt
byts ut mot något liknande nytt. Hit hör till exempel
omläggning av tak, målning av trapphus och byte av
>>>
tekniska installationer men också stambyten.
Underhållsprojekt kan handla om allt från
stora fasadarbeten till byte av utrustning
i den gemensamma tvättstugan.
Från allra första början läggs olika schablonvärden in i
underhållsplanen, till exempel uppskattade tidsintervall
för åtgärder som målning av fönster, takbyten och
stambyten. Varje åtgärd ska också prissättas så att även
kostnaderna framgår av underhållsplanen.
Varje år ska sedan en statusbesiktning genomföras där
man uppdaterar underhållsplanen efter hur det faktiskt
ser ut. Fönstren kanske klarar sig två år till eftersom
arbetet gjordes extra grundligt förra gången, däremot
kan schablonkostnaden behöva uppdateras för att ligga
i linje med det aktuella kostnadsläget.
Underhållsplanen ska vara ett levande dokument som
ligger till grund för vilka ekonomiska avsättningar som
behöver göras. Underhållsplanen är i första hand ett
styrelsedokument men de delar som berör de boende
17
En väl fungerande underhållsplan ger en välskött
fastighet, som behåller sitt ekonomiska värde.
FÖRENINGENS ANSVAR SOM
FASTIGHETSÄGARE INNEBÄR
• skyldighet att följa samma regelverk som övriga fastighetsförvaltande företag
• arbete med fastighetens underhåll på både kort och lång sikt
• hantering av frågor som uthyrning av
lägenheter i andra hand och störningar
• ett hyresvärdansvar i de fall som det finns kommersiella lokaler eller hyresrätter i fastigheten.
>>>
Av tradition kan det se olika ut i olika föreningar. I vissa
föreningar förankrar styrelsen större underhållsåtgärder
på en föreningsstämma, i andra arbetar styrelsen
självständigt även med mer kostnadskrävande projekt.
Viktigt att notera är att i de fall som styrelsen väljer att
ge stämman möjlighet att fatta beslut om en underhållsåtgärd måste man också kunna hantera ett avslag. Är
åtgärden helt nödvändig är det bättre att ta upp frågan
som en ren informationspunkt.
Styrelsen får däremot inte fatta beslut om om- och
tillbyggnadsprojekt, alltså där något tillkommer som inte
funnits tidigare. Dessa beslut ska fattas på en stämma.
Övriga fastighetsägarfrågor
Uthyrning i andra hand
En bostadsrättshavare har rätt att hyra ut sin lägenhet i
andra hand under vissa omständigheter men ett
godkännande från styrelsen krävs alltid. Det gäller även
om man hyr eller lånar ut lägenheten till en familjemedlem. Gentemot föreningen är det alltid bostadsrättshavaren som är ansvarig för sin vårdplikt, även om man för
tillfället bor någon annanstans. Föreningen ska dock
alltid informeras om vem som ska bo i lägenheten.
Finns det ingen särskild policy i föreningen gäller att
man har rätt i att hyra ut sin bostad i andra hand om
man ska studera/arbeta på annan ort eller prova på ett
samboende med någon. Fastighetsägarna rekommenderar att inte bevilja uthyrning i andra hand under mer
än tolv månader i taget. Om byte av hyresgäst sker
under uthyrningsperioden ska en ny ansökan lämnas in.
Om styrelsen avslår ansökan om uthyrning i andra hand
18
finns möjlighet för bostadsrättshavaren att ansöka om
prövning i Hyresnämnden. Är föreningens egen policy
strängare än gängse praxis kommer Hyresnämnden
sannolikt att gå på bostadsrättshavarens linje.
Uthyrning i andra hand utan styrelsens godkännande
kan medföra att föreningen säger upp bostadsrättshavaren från lägenheten. I sin tur kan det innebära en
tvångsförsäljning av bostaden.
Bostadsrättsföreningen som hyresvärd
Det är ganska vanligt att bostadsrättsföreningen också
har hyresgäster i sin fastighet. Vanligast är att det finns
kommersiella lokaler, exempelvis butiker, kontor, lager
eller garage som hyrs ut. Ett hyresvärdförhållande kan
också bli följden av en ombildning av ett hyreshus där
vissa boende valt att behålla sina hyresrätter. Bostadsrättsföreningen ska då följa hyreslagen.
För föreningen innebär det till exempel ett ansvar för
det inre underhållet i hyreslägenheterna. Under
förutsättning att det finns fler än två hyresrätter i
fastigheten, och att man har en förhandlingsordning,
krävs också förhandlingar med Hyresgästföreningen för
att få höja hyran.
Störningar
När man bor under samma tak förväntas man också visa
hänsyn mot sina grannar. I bostadsrättslagen står det att
bostadsrättshavaren ska iaktta allt som fordras för att
bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller
utanför huset. Har föreningen formulerat särskilda
ordningsföreskrifter är medlemmarna skyldiga att rätta
sig efter dem. Ordningsföreskrifterna får dock inte vara
godtyckliga utan ska spegla någon sorts generell norm.
Störningar kan ibland vara svåra att definiera – vad en
person störs av märker en annan knappt av. Bor man i
ett flerfamiljshus är det oundvikligt att man till och från
hör sina grannar. Ljud som orsakas av ett normalt
leverne räknas enligt bostadsrättslagen inte som en
störning. Barn får springa på golvet, man får ha gäster
hemma i normal omfattning och det är tillåtet att spela
musik inom rimliga gränser.
Är störningen däremot av så allvarlig karaktär att den
kan anses försämra grannarnas boendemiljö eller vara
skadlig för hälsan klassas det i stället som en miljöfråga
och då är det dags för styrelsen att agera.
Hjälper det inte att prata med personen i fråga ska en
skriftlig varning skickas, där personen uppmanas att
upphöra med det som stör. I brevet ska det också framgå
att upprepade störningar kan betyda att bostadsrättshavaren kan sägas upp från lägenheten. De formkrav som
finns för hantering av störningsärenden måste följas,
annars håller ärendet inte för en rättslig prövning.
Alla bostadsrättshavare har rätt att leva
ett normalt liv i sina lägenheter. I ett
flerfamiljshus är det oundvikligt att man
ibland hör sina grannar.
19
Ett år i bostadsrättsföreningen
Historien upprepar sig
Efter sin första tolvmånadersperiod som förtroendevald
har en styrelseledamot deltagit hela den årscykel som
det vanliga arbetet i bostadsrättsföreningen består av.
Eventuellt har även någon större underhållsåtgärd
genomförts som givit värdefull erfarenhet inför kommande projekt.
Ett normalår i bostadsrättsföreningen ser ofta ut så här:
Januari/februari
Föregående verksamhetsår är avslutat och det är dags
att hålla ett styrelsemöte där arbetet med årsredovisningen inleds och arbetsuppgifter fördelas. Revisorn bör
kontaktas i detta skede och informeras om tidplanen.
Mars
Förvaltningsberättelsen ska vara skriven och resultatoch balansräkningen upprättad. Årsredovisningen
lämnas därefter till revisorn för granskning. Ett styrelsemöte ska hållas där årsredovisningen fastställs.
Motioner från medlemmarna inför föreningsstämman
ska lämnas in och beredas av styrelsen.
20
Juli
Även en styrelseledamot har rätt till lite semester. I juli är
det oftast ganska lugnt i fastigheten.
Augusti
Planeringsdags. I augusti är det lämpligt att ha ett
styrelsemöte där verksamhetsplanering och genomgång
av underhållsplanen står på agendan. Utifrån den besiktning som gjordes i juni ska underhållsplanen uppdateras
och eventuella åtgärder bokas in.
September
Arbete med löpande verksamhetsfrågor.
Oktober
Nu är det dags att bjuda in den valberedning som utsågs
på föreningsstämman tidigare under året till ett
styrelsemöte. Där görs en genomgång av vilka ledamöter
som står på tur att avgå och om det finns önskemål från
ledamöterna på kompletterande kompetens i styrelsen.
Därefter inleds valberedningens arbete.
November
Budgetarbete för kommande år står på agendan under
november.
April/maj
Datum för föreningsstämma ska vara bestämt och
kallelse ska skickas ut tidigast fyra men senast två veckor
innan stämman. Är årsredovisningen klar bör den
bifogas. Om inte bör den i alla fall skickas ut innan
stämman för att ge medlemmarna tid att läsa den.
December
Denna månad finns ingen särskild uppgift kopplad till
stadgarna eller övrig normal planering. Från Fastighetsägarnas sida önskar vi alla hårt arbetande styrelseledamöter lite vila från sina uppdrag och en riktigt god jul!
På föreningsstämman ska bland annat valberedningen
presentera sina förslag på styrelseledamöter. Direkt efter
stämman eller snarast möjligt efteråt ska ett styrelsemöte hållas där den nyvalda styrelsen konstituerar sig.
Hela bostadsrättssåret
Till de kontinuerliga arbetsuppgifterna under hela året
hör att se till att den dagliga fastighetsskötseln fungerar
och att ha kontakter med de boende.
Juni
En besiktning av fastigheten bör göras för att den nya
styrelsen ska kunna bilda sig en uppfattning om aktuell
status.
En bra kommunikation i båda riktningarna mellan
styrelsen och de övriga medlemmarna gör att många
missförstånd och mindre irritationsmoment undviks.
Se därför till att det finns kanaler och rutiner för ett
regelbundet informationsflöde.
21
Medlemskap
med mervärden
Fastighetsägarna är landets största branschorganisation
för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar och vi
arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Vårt
mål är att du som fastighetsägare ska känna dig trygg i
din vardag. Vi finns därför bara ett telefonsamtal bort
om du har några frågor om bostadsrättsföreningens
verksamhet eller någon fastighetsteknisk fråga.
DINA MEDLEMSFÖRMÅNER:
Svar direkt via vår telefonrådgivning
Vi hjälper dig via telefon när du behöver snabba
besked inom juridik, ekonomi, IT, energi & miljö
eller teknik.
Till vårt uppdrag hör också att tillvarata dina intressen
gentemot Sveriges makthavare. Som remissinstans och
lobbyorganisation arbetar vi aktivt med att bevaka och
driva frågor inom vårt intresseområde. Med 17 000
medlemsföretag, varav cirka 4 000 bostadsrättsföreningar, är vi en stark röst i debatten och har vid flera
tillfällen bidragit till viktiga förändringar som haft en
positiv effekt för våra medlemmar.
I en tid när globala frågor i allt högre grad påverkar
besluten på hemmaplan samarbetar vi också internationellt. Bland annat är vi medlemmar i European
Property Federation, vilket ger oss möjlighet att ta del av
och påverka de beslut som fattas inom EU.
Kontakta oss
Som medlem i Fastighetsägarna tillhör du någon av våra
fyra regioner. Kontakta det kontor som ligger närmast
dig för ytterligare information om vad det innebär att
vara medlem i vår organisation. Kontaktuppgifter finns
på denna informationsskrifts baksida.
Förmånsavtal ger lägre kostnader
Vi har tecknat förmånliga ramavtal med leverantörer som erbjuder ett brett spektrum av tjänster
som en fastighetsägare kan behöva.
Fina medlemsrabatter
Föreningens medlemskap i Fastighetsägarna
kommer även bostadsrättshavarna tillgodo i form
av medlemsrabatter hos olika företag.
Nyhetsbrev håller dig uppdaterad
Vi skickar ut nyhetsbrev varje månad med
information om aktuella branschfrågor.
Utbildning
Utbildning är en viktig del av Fastighetsägarnas
verksamhet. Alla medlemmar har tillgång till
vårt breda kursutbud till rabatterad avgift.
Hela vårt kursutbud för styrelseledamöter erbjuds
till medlemspriser.
Fastighetstidningen
I medlemskapet ingår en prenumeration på Fastighetstidningen;
den ledande nyhetstidningen
för bostadsrättsföreningar,
privata fastighetsägare
och förvaltare.
Professionellt förvaltningsstöd
Som medlem får du tillgång till Fastighetsägarnas
förvaltningstjänster.
Medlemsförmånerna kan variera något
mellan Fastighetsägarnas olika regioner.
22
Söker du mer
information?
I denna informationsskrift har vi tagit upp det mest
grundläggande som man som styrelseledamot i en
bostadsrättsförening behöver känna till. Vi skickar ut ett
exemplar till varje medlemsförening. Vill du ha fler
broschyrer finns de att beställa via webbshopen på
Fastighetsägarnas webbplats. Som medlem köper du
den givetvis till rabatterat medlemspris, icke-medlemmar
betalar fullt pris.
Nöjer du dig däremot med att ladda ner den i pdfversion kan du göra det kostnadsfritt. Du behöver
dock ha tillgång till din förenings lösenord för att kunna
logga in.
Utöver denna allmänna information finns det flera olika
specialområden där det är viktigt att känna till vad som
gäller och vem som har ansvar för vad. Eftersom all
information inte är aktuell i alla föreningar har vi valt att
komplettera denna skrift med en samling pdf-dokument
på vår webbplats. När du har loggat in är dessa tillgängliga kostnadsfritt för Fastighetsägarnas medlemmar.
Eftersom hemsidornas struktur skiljer sig något mellan
de olika regionerna hittar du pdf-dokumenten antingen
under fliken BRF (Stockholm) eller i Kunskapsbanken
(MittNord, GFR och Syd).
SID 1 (4)
ningen
ättsföre
Bostadsr tning
at
och besk
ktas
KNING
kan betra
G FÖR BERÄ
tsförening
UNDERLA
bostadsrät
r man från
a ut om en
inte utgå
na i
För att räkn
retag eller
hyresvärde
tbostadsfö
llande till
som priva
ärde i förhå
eshyran för
bruksvärd
ns taxeringsv
används
er. Det
fastighete
värde
lokal
för
n. Som hyres
ig hyresnivå
infastighete
nadsmäss
ktive hyres
och en mark
rna respe
bostäder
årsavgifte
eshyran för
de faktiska
bruksvärd
inte
och
alltså
eår
är
as. Värd
et.
som räkn
täkterna
av Skatteverk
n fastställs
r av:
fastighete
ficerad bestå
kvali
s som ickepersoner
et som anse
av juridiska
Verksamh
ter som ägs
er
iella lokal
• bostadsrät
ingen
r hos fören
av kommers
till hyresgäste
• uthyrning
arna
e
av bostäder
än medlemm
n
ening måst
till andra
• uthyrning
NER
en perso
dsrättsför
ktas
av p-platser
DEFINITIO
a hand till
av en bosta
rda i andr
För att betra
• uthyrning
som ägs
ter.
uthy
het
aren.
är
enhe
de
r som
En fastig
dsrättshav
bostadsläg
övervägan
• lägenhete
e till bosta
minst tre
ska en klart
närståend
är
innehålla
retag
cerad
fi
inte
kvali
som
tbostadsfö
så kallad
kvalificerad
som ett priva
der åt
bestå av
t av ickeen att
ålla bostä
värde
procent,
ening
60
ndah
hyres
t
a
tsför
tillha
del, mins
ingen.
r det total
säga att
bostadsrät
vid
Överstige
ägs av fören
et – det vill
ent kommer
mning görs
het som
verksamh
et 40 proc
ets bedö
en fastig
amma
verksamh
a. Skatteverk
lemmar i
eller tveks
de
som oäkt
sina med
>>>
Vid gränsfall
motsvaran
.
klassificeras
rs utgång.
heten ska
adsföretag
attningså
privatbost
äger fastig
ras av att
varje besk
s som ett
bolag som
eten, utgö
anse
ett
amh
som
det
ingen
Är
räknas
ent av verks
fall bör fören
are för att
t 60 proc
del, mins
åt sina deläg
der
ålla bostä
tillhandah
retag.
adsfö
privatbost
ar,
tsförening
bostadsrät
ser ut.
typer av
amheten
finns två
liga verks
I Sverige
dsrättshuvudsak
oäkta bosta
på hur den
äkta och
beroende
tbostadsman om
som ett priva
tal pratar
är
I dagligt
dsföretag
är detsamma
, där äkta
oäkta bosta
föreningar
retag och
tet
men
adsfö
här doku
Privatbost
företag.
nder i det
gar vi anvä
de benämnin
ngsvis.
fortsättni
Välkomme
n
valbered som
are
ktive oäkta
pe
Privat res
SID 1 (2)
arna
medlemm
ingen och
för fören
etag, både
ATT
a bostadsför
och oäkt
som äkta
adsföretag
betraktas
för privatbost
ingen ska
ånligare
att fören
förm
lerna är olika
för
är
dras
%
ereg
na förän
adsföretag
skatt
utgöra 60
sättningar
privatbost
et måste
ngen av
as om förut Du har
e verksamh
beskattni
oäkta ändr
fått din bosta
kvalificerad
äkta eller
eningens
dsrättsför
valberedn
ingen är
tion
dsrättsför
enings förtr
om fören
ingen. Styre
bosta
nyproduk
oende att
mning av
and med
lsens samm
för fören
ingå i
ets bedö
ansättnin
ingens verks
pelvis i samb
Skatteverk
g är avgö
finns, exem
amhet och
att lämna
rande
reglerna
det är en
förslag på
ntag från
VALBER
viktig uppg
vem som
unda
ägarna vill
EDNING
ift
ska ingå
här ge dig
ENS ARB
i den. Fasti
några råd
kommer
ghetsETE
som vi hopp
att ha nytta
Valberedn
as att du
av.
ingen är
viktig i alla
organisat
demokra
ioner.
ANTAL LEDA
tiska
MÖTER
Valberedn
I VALBERED
I mindre
organisat
ingen
NING
s uppdrag
EN
ioner bruk
– medlemm
personer
är att ge
ar valberedn
varav en
beslutsfat
arna på den
ingen bestå
utses till
tarna
ordin
stäm
för en valbe
sammanka
av tre
man – försla
arie fören
redning är
llande. Man
ingsg på vem/
ett år.
lämpliga
dattiden
vilka som
att företräda
de anser
är
dem i fören
VILKA KAN
ingen.
INGÅ I VALB
Ju bättr
Det finns
EREDNING
e kunskap
inga regle
EN?
valberedn
r som säge
bosta
ningens
ingen
dsrät
r
på vilket
ledamöter
har om
tsförening
sätt valbe
ska utses
ens med
har de att
valbereda
redlemmar,
. Dock är
föreslå kand
rna bor i
desto lätta
det önsk
föreningen
idater till
värt att
re
relationer
. De bör
De perso
styrelsepo
med eller
inte ha nära
sterna.
ner som
vara släkt
eller med
valberedn
med styre
vara vidta
de perso
ingen föres
lseledamö
lade innan
ner som
lår måste
styrelseup
terna
kommer
stämma
pdrag.
att föreslås
hålls!
till ett
avstämnin
I regel bruk
gslista för
vad som
ar inte valbe
Följande
ska göras
redningen
punkter är
valberedn
innan
lämna försla
ing till kom SID 1 (4)
lämpliga
stämman
att ha med
.
mande år.
g på ny
ningen infor
på listan:
Däremot
mera fören
1. Aktuella
bör valbe
ingsstämm
några ur
redval
valberedn
an om någo
Vilka val
ingen inte
n eller
är aktuella
eventuellt
står till förfo
att geno
omval.
protokoll
gande för
mföras?
anger oftas
Föreningss
t vilka val
tämmans
mandatti
som ska
den (ett
HANDLIN
förrättas
eller två
GSPLAN
och
år) för dessa
Valberedn
.
ingen bör
2. Kvarvara
upprätta
fördela arbe
nde leda
en handlings
tet mella
möter
Vilka ledam
plan dels
n ledamötern
för att
öter har
a och dels
ett år kvar
Har någo
för att ha
och vilka
n ledamot
som
är i tur att
flyttat eller
styrelsen
avgå?
på annat
under året?
sätt lämn
at
TÄNK PÅ
Val av ko
mmande
styrelse
ador i
Vattensk tsföreningen
ät
bostadsr
>>>
bli så
Det får inte
är möjligt.
eller på
så snart det
rutinerna
åtgärder
av brist i
som
relevanta
på grund
ns om vem
förvärras
mer övere
att skadan
rna inte kom
att parte
grund av
vad.
ska göra
SBOLAG
skada är
SÄKRING
ommit en
T MED FÖR
det uppk
KONTAK
göra när
g. Bostadskringsbola
a man ska
Det först
har sin
till sitt försä
där man
händelsen
det bolag
att anmäla
kontakta
ska kontakta
aren ska
ingen
dsrättshav
ing
rättsfören
och bosta
ggsförsäkr
örsäkring
dsrättstillä
bosta
fastighetsf
sin
at sin
har
har teckn
där man
där man
det bolag
å bolaget
ocks
tuellt
och even
kring.
lehemförsä
skadereg
gen ut sina
ng om
kringsbola
attni
försä
er
uppf
sänd
sig en
I bästa fall
ver bilda
fram till kan
en. De behö
kommer
et tid att
ET
att
. Vad de
rare till plats
inte myck
TA SKED
ans orsak
n kommer
nns ofta
DET AKU
ommer fi
älan
an och skad
aderna seda
en brusten
uppk
anm
skad
eller
kostn
a
gör
hur
stopp
bbade
era
När en skad
rande för
nde stam
skadedra
att minim
vara avgö
det ett stiga
t att alla
drabbats
agera för
tänka. Är
Det är viktig
viktigt att
grannar som
för sådana
från
fördelas.
också de
ing är det
kostnaden
skador i taket
tioner,
sbolaget,
vattenledn
ska stå för
>>>
n har fått
akuta situa
till försäkring
. Vem som
s om någo
. I mindre
skadorna
på grund
exempelvi
efterhand
indirekt,
avgöras i
it smygande
får
e
omm
för.
ter
n bättr
tjäns
n ovan
a som uppk
situatione
lägenhete
s en skad
analysera
alla
exempelvi
hinner man
t att vidta
tätskikt,
är ändå viktig
av dåliga
n. Men det
börja
redan från
En bosta
dsrättsför
ening anse
arbetsgiv
s i skattemäs
are så snart
sig mening
föreningen
mer än ettus
vara
betalar ut
en kronor
arbetstag
sammanlag
are, så att
till någon
kalenderå
t
båda parte
person unde
r. Det kan
för anstä
r är övere
vara ett arvod
ATT
r ett
llningen
eller lön
förvärras
ns om hur
ser ut.
g
till någo
e till en styre
den inte
TÄNK PÅ
villkoren
kringsbola
ut n som arbe
da så att
ser
försä
lsemedlem
nska
an
fastig
tar med städn
vatte
skadhetsskötse
respektive
rt vid en
Det är viktig
tälla efter
l. Däremot
ing eller
älan till sina
omedelba
ingsskada
olika nledn
för att åters
t att anstä
ser det arbe
skadeanm
ut
ingen
agera
bero
göra
vatte
llningsavta
ende påor utifrån
tsrättsliga
r ska
arsfördeln
eller enledam
let inneh
rda parte
ansvaret
skad om det är ett
en brand
gå hur ansv
åller:
de av
ot eller
arvode till
tällan
alla berö
det efter
• vilken
lön till en
ska det fram
åters
tällan
för
där
en
–
anställning
ör
anställd som
styrelseför åters
entrepren
stadgarna
sform som
ansvaret
betalas ut.
eller vissti
läsa i
a avtal med
gäller – tillsvi
en bär hela
teckn
dsan
ening
bör
ställn
dareanstä
sig
ing är de
dsrättsför
• arbetstide
llning
are var för
alternativ
bosta
ns omfattnin
dsrättshav
som finns
• hur lönen
g i antal
ing och bostaarsområde
timmar per
fören
betalas ut
ens ansv
vecka/må
– timlön,
månadslö
vars och
nad
tvåve
ARVODE
n – samt
N
när utbetalnin ckorslön eller
• uppgift
om seme
g ska ske
Att sitta i
ster/semes
styrelsen
• befattnin
terersättn
är inte en
g/vilka arbe
uppdrag.
ing
anställning
Om stäm
tsuppgifte
utan ett förtro
man
r
som ska
så beslutar
få en ersät
endeutföras.
kan styre
tning för
lsemedlem
det uppd
Arvoden
rag
mar
som utför
är skatteplik
s – ett arvod
tiga för den
föreningen
e.
person som
ska också
får dem
betala arbe
förutsättn
och
tsgivaravg
ing att arvod
Om fören
ifter, unde
ingen beta
et överstiger
ett kalen
r
lar ut arvod
derår.
ettusen kron
kronor) ska
en eller lön
or under
föreningen
(över ettus
registrera
Skatteverk
en
sig som arbe
et. Det gör
ANSTÄLL
tsgivare hos
DA MED
man geno
blankett
LÖN
m att fylla
som kan
Om bosta
i en särsk
laddas ner
dsrättsför
verkets webb
ild
och skriv
eningen
personer
as ut från
plats www
välje
r
att anstä
ska ett anstä
Skatte.skattever
också fyllas
lla en eller
ket.se. Blank
llningsavta
i elektronis
flera
l upprättas
etten kan
kt
förut
på
www
sättn
med varje
.verksamt
ing att man
.se, unde
har e-leg
r
itimation.
tsförening
bostadsrät
skadan en
orna kan
slag. Skad
ke vanligaste
Den kans
dor av olika
diskpt, att en
är vattenska
r
m blivit tilltäp
råkar ut för
um inte hålle
en avloppssta
i ett badr
tsbero på att
att ytskikten
n bostadsrät
eller
läckt
konflikt mella
maskin har
eras. Här
blir det en
an ska hant
så sällan
skad
Inte
hur
tätt.
ingen.
ingen om
för fören
och fören
lingsplan
och
havaren
hand
g
lsen
styre
r vi en möjli
n för såväl
presentera
situatione
att klargöra
sbolagen.
Syftet är
försäkring
en som för
medlemm
Bostadsr
ät
som arbe tsföreningen
tsgivare
erande
SID 1 (3)
Snabbt ag
Ersättnin
gar och lön
er
Skatter
Vårt pdf-bibliotek kommer att utökas över tid. Saknar
du ett viktigt specialområde? Kontakta oss, vi tar gärna
emot synpunkter på vad du vill veta mer om.
TÄNK PÅ
i
tering en
ålshan
ng
Klagom ättsföreni
sr
bostad
ATT
>>>
fören
ingen måst
e registrera
än ettusen
SID 1 (2)
sig som arbe
kronor
per år till
skattedek
någon perso tsgivare hos Skatt
everket om
laration och
n
man beta
inbetalnin
skatt
lar ut ersät
g ska göra
ska dras
tningar som
s varje mån
med 30 %
föreningen
är högre
ad om man
är huvudarb om bostadsrättsför
inte är anm
etsgivare
eningen
kollektiva
äld som säson
inte är huvu
vtal ger trygg
gsarbetsgi
darbetsgi
vare
het åt både
vare och
kontrollup
enligt A-sk
bostadsrät
pgift ska
attetabell
tsförening
lämnas till
om
en och de
arbetstag
anställda
are och Skatt
everket sena
st den 31
januari varje
år
R
iceras till
MAN GÖ
kommun
VETA HUR
ing ska
Alla ska
sgäster.
ALLA SKA klagomålshanter
så
och hyre
a för
s. Tala ock
havare
Rutinern
l ska rikta
tadsrätts
ens bos
klagomå
ska vara
förening
vilka som
is att den
när
vem eller
exempelv
lemet,
veta till
av prob
ska se ut,
on
ing
älan
anm
agit någ
beskrivn
om hur
själv vidt
hålla en
s
boende
is finna
samt inne
den
pelv
tlig
om
exem
skrif
t samt
en kan
uppståt
rmation
det har
här info
rd. Den
.
akut åtgä
hemsida
ens
ning
på före
lsen,
för styre
tant
esen
tånd
En repr
ING
missförs
UTREDN
te utredas.
risken för
ar
omål mås
minska
som klag
Alla klag
– för att
r
med den
behöve
helst två
ta kontakt
Om det
eller allra
s – bör
lemet.
ng så
en är
som sagt
om prob
ermätni
om vad
s i förening
rmera sig
INER
eller bull
kningsl hantera
plats info
och
IGA RUT
peraturundersö
klagomå
och på
SKRIFTL
teringen
is en tem
om vilka
för hur
han
pelv
er
er
ttar
sätt
exem
a rutin
ekt
och norm
underlä
göras
Skriftlig
tioner.
skrifter
på ett korr
era. Det
det före
bemöts
mmend
i olika situa
nns
iga
fi
reko
mar
riml
att
medlem
miljö,
som är
ller att
et inom
åtgärder
säkerstä
en.
regelverk
l
tsprincip
ts webbsom rör
klagomå
Boverke
>>>
enligt likhe
om allt
ing av hur
nns på
rmation
s för
ktion fi
beskrivn
Lag & rätt.
Bra info
redovisa
konstru
hålla en
er rubriken
len ska
Den
tion och
a ska inne
.se und
ningen.
. Klagomå
byggna
Rutinern
overket
för före
till vem
let
www.b
styrelsen
nas och
klagomå
plats, se
kan läm
vill säga
g om att
as
en, det
plin
vidt
ann
kop
mer att
huvudm
få en åter
som kom
at måste
n åtgärd
vilke
som klag
”Styrelsen
t och om
eller någo
s.
n annan
tagits emo
en rättshand
vidtagit
ställföretr
ivt har
ling eller
ädare får
alternat
annan åtgä
inte föret
bereda en
a
rd som är
otillbörlig
bekostas
ägnad att
fördel åt
av årsavgifte
annan till
en medlem
nackdel för
rna. Dess
styrelse utifrå
eller någo
a fastställs
föreningen
Lagen om
n de norm
n
av föreningen
ekonomis
tåndannan
er som är
förseller
s
medlem.”
ka
miss
angivna i
fören
unkter
n för
ATT
ingar 6 kap.
stadgarna
s
synp
riske
PÅ
la
En millim
ska
13 §.
.
l hantera
TÄNK
eventuel
eterrättvis
”Före att min
klagomå
a är av prak
något förningsstämman
sig till med
en bosta
på
för hur
da
ar
er
tiska skäl
vän
får
dsrättsför
inte fatta
beredaon
som klag
inte alltid
tliga rutin
man ska
enings verks
otillbörlig
beslut som
rd pers
ar den
principen,
möjlig i
vet vem
s l åt
förde
ha skrif
amhet. Fråga
är ägnade
agit
till berötill nack
ans träff
eller likhe
vidt
pla
boende
en
mm
med
har
kop
att
alla
n om likarä
del
tillsa
tsprincipen
lem eller
att
bostadsrät
och åter
rder som för föreningen
ttsnågon anna
lsen som
som den
se till
åtgäLage
tssamman
möjligt
eller anna
också kalla
n om ekon
n
två ur styre
hang pröv
och vilka
bt som
n
ts
besk
med
vara
s,
omis
snab
a
har
tera
lem.”
river i slute
ats i någr
ka föreningar
i
den så
gärn
har han
a rättsfall
t av detta
7 kap. 16
hur de
mna ären
prövning
som vi
dokumen
§.
len som
ar samt i
tera inko
t. I samb
Andemen
förarbete
han
and med
klagomå
ingen i dessa
lopp har
n till lagän
dessa
a såväl
likhetsprin
båda para
kallas likhe
dringar unde
umenter
cipens tilläm
grafer utgö
tsprincipen
dok
många disku
r årens
r det som
pning varit
, ett förhå
för bosta
ssioner. Den
föremål för
llningssätt
dsrättsför
lade gene
har då kom
som är centr
eningens
ralklausule
paragrafe
pletterats
verksamh
alt
r, det vill
r hänvisar
med så kallet. Till ovan
lagregler
säga allmä
också bosta
som ger
stående
kapitel.
nt forum
stor frihe
dsrättslag
ulerade
t vid bedö
en i sitt nion
mningen.
de
...OCH PRA
KTIKEN
I praxis har
bostadsrät
tsförening
fatta beslu
ar ansetts
t om inte
ha viss frihe
alltid fullt
finns därfö
t att
ut följer likhe
r tillfällen
I TEORIN.
tsprincipen
när det är
..
från likhe
. Det
möjli
tsprin
gt att acce
Bostadsrät
cipen.
ptera avste
tslagen utgå
g
r från att
som en bosta
i princip
Högsta dom
dsrättsför
samtliga
ening har
skötsel, förva
utgifter
stolen har
för fastig
till exempel
förening
ltning, avsät
hetsunder
kan visa
tning till
håll,
att man saklig slagit fast att om
fonder med
som kan
en
t kan moti
mera ska
förefalla
vera ett beslu
utgöra en
beslutet
olikbehan
t
inte bero
dling och
r på till exem
att
pel missh
älligheter
bland
att
d med
samban
rande i
et för att
nellt age
professio
bästa sätt
er sig.
bt och
något är
Ett snab
nöje sprid
klagar på
rättsett miss
medlem
i bostads
växer och
någon
lemmar
för
er
problem
med
att
rutin
alla
änkta
undvika
att göra
genomt
a för
inte alltid
tningarn
finns det
Det går
a. Men
r förutsät
en nöjd
hand öka
förening
tas om
omål ska
anda.
hur klag
lösas i god
lem kan
prob
att
Bostadsr
ät
och likh tsföreningen
etsprinc
ipen
kter
p synpun
Fånga up
Rättvisa –
TÄNK PÅ
så långt
SID 1 (2)
som möjlig
t
ATT
>>>
likhetsprin
cipen är
central för
bostadsrät
avsteg
tsförening
kräver väl
ens verks
motiverad
amhet
e sakliga
en ensk
skäl
ild eller grup
fatta ett
p
beslut som bostadsrättshav
are med
innebär ett
en avvikande
ingrepp i
uppfattni
den ensk
ng
ildes bosta
dsrätt även har ett starkt skyd
d om fören
om de är
ingen vill
i minoritet.
23
Fastighetsägarna MittNord
Kungsgatan 6 – 8, 3 tr, 632 20 Eskilstuna
telefon 016-17 22 50
e-post info@mittnord.fastighetsagarna.se
www.fastighetsagarna.se/mittnord
Fastighetsägarna Stockholm
Alströmergatan 14
Box 12871, 112 98 Stockholm
telefon 08-617 75 00
e-post stockholm@fastighetsagarna.se
www.fastighetsagarna.se/stockholm
Fastighetsägarna Sverige
Drottninggatan 33
Box 16132, 103 23 Stockholm
telefon 08-613 57 00
e-post info@fastighetsagarna.se
www.fastighetsagarna.se
Fastighetsägarna GFR
Vasagatan 45
Box 53081, 400 14 Göteborg
telefon 031-755 33 00
e-post infogfr@fastighetsagarna.se
www.fastighetsagarna.se/gfr
Fastighetsägarna Syd
Engelbrektsgatan 7
Box 4077, 203 11 Malmö
telefon 040-35 01 70
e-post info@syd.fastighetsagarna.se
www.fastighetsagarna.se/syd