brf hemmet 18 PM 2014-06-18 Uthyrning av din bostadsrättslägenhet Föreningen är välvillig till andrahandsuthyrning och att ha inneboende men det måste gå rätt till! Om en bostadsrättshavare i Brf Hemmet 18 önskar hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs styrelsens samtycke. Den som hyr ut i andra hand ska enligt lag ha skäl för att andrahandsuthyrning ska beviljas. Föreningens policy, bilaga, som har stöd i dagens lagstiftning, innebär att skäl till andrahandsuthyrning till exempel kan vara        Ålder eller sjukdom Tillfälligt arbete eller långresa Studier på annan ort Försöksboende som sambo i ett parförhållande Vård av nära anhörig i dennes hem Framtida boende för närstående (barn, förälder eller annan familjemedlem som för tillfället inte har möjlighet att bekosta ett boende). I detta fall ska berörd part vara ägare till lägenheten till minst 10 %. Behov av att hyra ut en bostadsrättslägenhet under en övergångsperiod i fall där bostadsrätten förvärvats av en person som har för avsikt att bosätta sig där efter pensionen. Det är tillåtet att hyra ut till en juridisk person, dock ej för nyttjande i hotellverksamhet eller liknande. Föreningens policy är att all form av kommersiell uthyrning, hotellverksamhet och liknande är förbjuden. ANDRAHANDSUTHYRNING - SÅ HÄR GÅR DET TILL! 1. Ansök om styrelsens samtycke till upplåtelse i andra hand. Använd föreningens blankett! 2. När du fått styrelsens samtycke, teckna avtal med din andrahandshyresgäst med hjälp av Fastighetsägarnas blankett. UTHYRNING TILL INNEBOENDE – SÅ HÄR GÅR DET TILL! Det är tillåtet att, utan styrelsens medgivande, hyra ut till inneboende. Tänk dock på att   Teckna kontrakt till exempel med hjälp av Hyresgästföreningens formulär. Se länk! Informera den inneboende om de ordningsregler som gäller i brf Hemmet 18. Bilaga 1 Bilaga 1 Policy för korttidsuthyrning m m 1 SKÄLEN TILL UTHYRNING SKA VÄGAS MOT FÖRENINGENS INTRESSEN Den 1 februari 2013 trädde en ny lag om uthyrning av egen bostad i kraft. De nya reglerna för andrahandsuthyrning av en bostadsrätt gäller huvudsakligen hyrans storlek. Från och med 1 juli 2014 kommer det en lagändring som delvis förändrar förutsättningarna för andrahandsuthyrning. Idag krävs att en bostadsrättshavare ska ha beaktansvärda skäl för att uthyrningen ska godkännas av styrelsen. Framöver ska det bara krävas att bostadsrättshavaren har skäl för att få hyra ut. AV lagrådsremissen framgår att (cit.) ”Liksom hittills bör bostadsrättshavarens skäl vägas mot föreningens intressen. Någon ändring av hur man bör se på föreningens anledning att motsätta sig upplåtelse behövs inte för att skydda föreningens intressen.” I likhet med nuvarande regler ska bostadsrättshavarens skäl till uthyrningen vägas mot de befogade invändningar som en bostadsrättsföreningsstyrelse kan ha emot att bostadsrättshavaren hyr ut lägenheten. Inte heller ska alla skäl som en bostadsrättshavare anför anses vara godtagbara för att styrelsen ska vara tvungen att bevilja uthyrning. Regeringen vill även att bostadsrätts-föreningen ska kunna kompenseras för det merarbete som en andrahandsuthyrning kan innebära. Detta genom att föreningen får ta ut en avgift av bostadsrättshavaren för upplåtelsen. En förutsättning för att en avgift ska få tas ut är att det i stadgarna anges att föreningen får göra det. 2 GRUNDERNA FÖR BOSTADSRÄTTEN En bostadsrättsförening är en form av ägarskap som vilar på föreningstanken och medlemmarnas gemensamma intresse av ett tryggt och välfungerande boende. Föreningen är beroende av att ett tillräckligt stort antal av de som bor i fastigheten är engagerade i föreningen och i sin boendemiljö. Bland annat är det så att belastningen och slitaget på fastigheten liksom olika typer av störningar som kan påverka boendemiljön negativt - ökar vid en hög grad av andrahandsuthyrning. Därför är det olyckligt om en allt för stor del av de boende är hyresgäster i stället för medlemmar i bostadsrättsföreningen. Det nu sagda är bakgrunden till att rätten för en bostadsrättshavare att hyra ut sin lägenhet är begränsad i lag. 3 ANSÖKAN OM STYRELSENS SAMTYCKE Om en bostadsrättshavare i Brf Hemmet 18 önskar hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs styrelsens samtycke. En ansökan om styrelsens samtycke till en andrahandsuthyrning ska vara skriftlig. Den blankett som föreningen tagit fram ska användas. Se länk! Av ansökan ska bland annat följande framgå     andrahandshyresgästens namn, personnummer, och kontaktuppgifter, bostadsrättshavarens kontaktuppgifter under tiden för andrahandsuthyrningen postadress, epostadress, och telefonnummer, tidsperioden för uthyrningen, och skälet till uthyrningen Till ansökningshandlingen ska dels en kopia av andrahandshyresavtalet fogas, dels ett skriftligt intyg som styrker skälet till uthyrningen. Angående det sistnämnda, se nedan under rubriken beaktansvärda skäl. Styrelsen prövar frågan om samtycke vid nästkommande styrelsemöte. 4 TIDSBEGRÄNSNING OCH ANDRA VILLKOR Ett samtycke från styrelsen begränsas alltid till att avse en viss tid, normalt ett år. Förnyat samtycke ges normalt högst två gånger med ett år för varje gång. Styrelsen förbehåller sig rätten att förena sitt samtycke med villkoren att    bostadsrättshavaren ska hålla styrelsen fortlöpande underrättad om sin egen postadress, telefonnummer, och e-postadress, såväl bostadsrättshavaren som andrahandshyresgästen ska ha en för lägenheten gällande hemförsäkring med bostadsrättstillägg under uthyrningsperioden, andrahandshyresgästen ska presentera sig för styrelsen vid det styrelsemöte som följer närmast efter inflyttningen i lägenheten, bland annat för att informeras om gällande ordningsregler i fastigheten. 5 RÄTTSLIG REGLERING AVSEENDE ANDRAHANDSUTHYRNING AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHETER Bostadsrättshavare har rätt att hyra ut sin lägenhet enligt reglerna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen (1991: 614) 7 kap. 8 § och 10-11 §§. Dessa regler är snarlika hyreslagens motsvarande regler i jordabalken 12 kap. 39-41 §§, med den skillnaden att en bostadsrättshavares möjligheter att hyra ut i andra hand är något större än en hyresgästs. Enligt regeln i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke får bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har rimliga skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och får förenas med villkor. Om bostadsrättshavaren hyr ut sin lägenhet i andra hand utan att inhämta samtycke eller tillstånd får föreningen enligt 7 kap. 18-21 §§, med vissa begränsningar, säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Det innebär att bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten förverkas. Styrelsens prövning i frågan om samtycke vilar på hyresnämndens praxis i tillståndsärenden. Reglerna i bostadsrättslagen kompletteras av 14 § i nuvarande stadgar för Brf Hemmet 18. Av 14 § framgår att en bostadsrättshavare som önskar hyra ut sin lägenhet i andra hand skriftligen ska ansöka om styrelsens samtycke. Av ansökan ska skälet till upplåtelsen, under vilken tid den ska pågå samt namnet på den till vilken lägenheten ska upplåtas i andra hand. 6 SKÄL FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING Skälet för andrahandsuthyrningen måste alltid vägas mot föreningens intressen. Det kan vara fråga om en situation då bostadsrättshavaren inte kan använda lägenheten eller av olika anledningar vill behålla anknytningen till den. Till exempel        Ålder eller sjukdom Tillfälligt arbete eller långresa Studier på annan ort Försöksboende som sambo i ett parförhållande Vård av nära anhörig i dennes hem Framtida boende för närstående (barn, förälder eller annan familjemedlem som för tillfället inte har möjlighet att bekosta ett boende). I detta fall ska berörd part vara ägare till lägenheten till minst 10 %. Behov av att hyra ut en bostadsrättslägenhet under en övergångsperiod i fall där bostadsrätten förvärvats av en person som har för avsikt att bosätta sig där efter pensionen. Att först köpa en ny bostad och sedan vilja sälja sin bostadsrätt men inte lyckas uppnå den förväntade köpesumman, kan enligt styrelsens uppfattning inte ensamt anses utgöra ett beaktansvärt skäl för andrahandsuthyrning. 7 SKÄL ATT NEKA SAMTYCKE Även om bostadsrättshavaren anfört ett rimligt skäl för andrahandsuthyrningen kan det finnas fog för styrelsen att neka samtycke. Till exempel kan föreningen säga nej om den föreslagna hyresgästen är en person som är känd för att vara störande. Andrahandshyresgästen ska således vara en skötsam person för att kunna godtas som faktisk utövare av nyttjanderätten. Om styrelsen inte godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättsägaren få frågan prövad i hyresnämnden. 8 ”HOTELLVERKSAMHET” OCH LIKNANDE Bostadsrättslagen (1991: 614) 7 kap. 8 § anger att (cit.) ”Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen”. Mot den bakgrunden har styrelsen beslutat att all form av yrkesmässig uthyrning såsom hotellverksamhet, ”bed and breakfast” och liknande är förbjuden. Sådan verksamhet innebär en stor risk att koder, nycklar och ”taggar” sprids till okända personer samt att okända personer rör sig i fastigheten. Risken för störningar för andra medlemmar i föreningen är därmed betydande. Det är också oskäligt att föreningen ska bära kostnader för enskild medlems yrkesverksamhet.