Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Örehus 4 (769608
Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Örehus 4 (769608-7092) Malmö Upprättad i november 2014 av Svensk Bostadsrättsbildning AB Innehållsförteckning 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Fastighetens skick Förslag till underhållsplan Avskrivningar, avsättningar och amorteringar Förvärvskostnader och finansiering Beräkning av föreningens årliga intäkter, kostnader och utgifter Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser och boendekostnader Ekonomisk prognos Känslighetsanalys och anslutningsgrad Förslag till 50-årig serieamortering Särskilda förhållanden Intyg Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Kontaktuppgifter Brf Örehus 4 c/o Björn Lovén Sergels väg 14 B 217 57 Malmö Tel. 0733-47 29 00 bjorn.loven@telia.com Svensk Bostadsrättsbildning Köpenhamnsvägen 49 217 71 Malmö Tel. 040-611 99 60 info@svenskboratt.se www.svenskboratt.se 2 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Örehus 4 med organisationsnummer 769608-7092 som har registrerats hos Bolagsverket, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Planen redovisar därmed den totala kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10-årsperioden med amorteringar enligt föreslagen amorteringsplan. Driftskostnaderna är baserade på den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader. Föreningen kommer att inneha fastigheten Malmö Örehus 4 med adress Sergels väg 14 AB, 217 57 Malmö. Fastigheten innehåller 92 bostadslägenheter och ett lager. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1956. I framtagandet av denna ekonomiska plan har styrelsen eftersträvat ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 § Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Fastighetens läge, insatserna och avgifternas storlek samt föreslagen underhållsplan borgar för en god ekonomisk utveckling för föreningen och för dess medlemmar. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på anskaffningskostnaden samt föreningens årliga kapital- och driftskostnader. Upplåtelse av bostadsrätterna sker i december 2014 eller senare då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter besiktning av det byggnads-, eloch VVS-tekniska skicket. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet samt tio års reparationsbehov. Planens offentlighet Nyckeltal: BRL 3 kap. 5§ Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Genomsnittlig insats per kvm: 21 473 kr Genomsnittlig avgift per kvm och år: 674 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -23% 3 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Upplåtelseform Adress Tomtareal Area Byggnadsutformning Nybyggnadsår och värdeår Servitut/nyttjanderätt Försäkringar Taxeringsvärde Typkod Gemensamma utrymmen och anordningar Kortfattad byggnadsbeskrivning Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Malmö Örehus 4 Äganderätt Sergels väg 14 A-B, 217 57 Malmö 5 656 kvm 8 193 kvm taxerad bostadsyta, 7 968 kvm kontrakterad bostadsyta På fastigheten finns 1 byggnadskropp om 9 våningar med 92 lägenheter och ett lager. 1956 Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Fullvärde 115 635 000 kr varav bostadsmark 41 000 000 kr, lokalmark 413 000 kr, bostäder 74 000 000 kr och lokaler 222 000 kr 320 Cykelförråd Elcentral Fjärrvärmecentral Förråd Tvättstuga Trapphus Kabel-TV Hissar Skyddsrum som är i bruk Grund: Källare Stomme: Platsgjutna bjälklag och väggar Bjälklag: Trä/betong Fasad: Tegel Balkong: Betong Tak: Papp Fönster: 3-glas isolerrutor med trä aluminium stomme Trapphus: Mosaik/marmor/målat Uppvärmning: Fjärrvärme Ventilation: Frånluft Kök: Spis, kyl, frys samt köksskåp av många olika årsmodeller. Badrum: Vissa nyare helkaklade med klinker o dusch, tvättställ och WC-stol. Andra i originalutförande med klinker, halvkaklat samt badkar. Invändiga golv: Parkett eller plastmatta Invändiga tak: Målade Invändiga väggar: Målade/tapetserade 4 3. Fastighetens skick Enligt Boverkets allmänna råd för upprättande av ekonomiska planer ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos för de kommande 10 åren. I prognosen ska fastighetens tekniska skuld fastställas. Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normal standard. Efter att de i underhållsplanen föreslagna åtgärderna är genomförda kommer byggnaden att få ett skick som rubriceras som gott. 4. Förslag till underhållsplan En okulärbesiktning har genomförts 2014-1104. Besiktningen har gjorts avseende det bygg-, el- och VVS-tekniska skicket. Ansvariga för besiktningen är Robert Andersson, Lars Larsson och Jörgen Åkesson, alla från HSB Malmö. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvaret regleras av Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitektoch ingenjörsverksamhet av år 2009(ABK 09). Besiktningen har utmynnat i ett förslag till en 10-årig underhållsplan. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och finns därför inte med i underhållsplanen. Vissa avvikelser kan förekomma. Styrelsen kan fördela renoveringarna i underhållsplanen annorlunda om man finner detta lämpligt med utgångspunkt i behovet. Underhållsplanen är inget bindande dokument i sig utan en vägledning. Styrelsen kan ta beslut om att lägga till eller dra ifrån om det anses motiverat. 5 4.1 Förslag till underhållsplan År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Utvändigt Summa 428 000 Balkonger/skärmtak 428 000 500 000 Fönster 500 000 51 000 Dörrar entrepartier/portar 51 000 1 527 000 Yttertak 1 527 000 Invändigt Summa 44 000 Invändigt 809 000 VVS 853 000 Summa 42 000 Vatten och avlopp 6 456 000 750 000 Värmeanläggningar 12 248 000 1 875 000 244 000 Luftbehandling 5 750 000 212 000 2 625 000 89 000 545 000 El Summa 247 000 El 437 000 684 000 2 796 000 El sammansatt Utrustning Summa 240 000 Tvätt Summa 2 796 000 0 175 000 1 490 000 2 155 000 824 000 415 000 517 000 8 331 000 Ovanstående tabell utgår från okulärbesiktningen. 6 0 5 750 000 0 3 605 000 22 672 000 5. Avskrivningar, avsättningar och amorteringar Den ekonomiska planens huvudsakliga syfte är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda bostadsprojekt. Vid upprättandet har stor vikt lagts vid att bostadsrättsföreningen med god marginal ska klara såväl framtida renoveringar som kommande ränteförändringar. Avsättningar Efter den tekniska besiktningen har en underhållsplan upprättats. De framtida planerade renoveringarna finansieras genom upptagande av lån. Amorteringar Avskrivningar Föreningen amorterar årligen med ett belopp som räknas upp med 2% per kvartal, dvs en serieamortering. Genom att successivt minska sin skuldbörda ökar den ekonomiska tryggheten. Föreslagen amorteringsplan innebär att föreningen kommer att vara fri från sin ursprungliga skuld efter 50 år. Avskrivningar är ett sätt att bokföringsmässigt fördela kostnaden för stora investeringar över nyttjandetiden. Avskrivningar är dock en rent bokföringsteknisk åtgärd. Trots att avskrivningen ligger som en kostnad i föreningens årsredovisning så innebär det inte att någon faktisk utbetalning görs, pengarna står kvar på föreningens konto. Den avskrivningsmetod som föreningens styrelse framöver väljer kan komma att påverka bostadsrättsföreningens årsresultat men har alltså ingen effekt på föreningens kassa. 7 6. Förvärvskostnader och finansiering Sammanställning förvärvskostnader och finansiering Ränta Räntekostnader första året avser kostnader för lån upptagna i samband med tillträdet. Räntekostnaderna kommer därefter att variera efterhand som lånen amorteras, nya lån tas upp och räntan ändras. En prognos av räntekostnaderna finns i kapitlet Ekonomisk prognos. Efter första året räknas räntan successivt upp till dess den når 4% år 6. Initiala kostnader är köpeskillingen om 240 000 000 kr, föreningsbildningen om 562 500 kr, lagfarten om 3 601 000 kr och pantbrev om 1 882 750. Amorteringsplan Föreningen föreslås amortera enligt föreslagen amorteringsplan, se kapitel Förslag till amorteringsplan. Årsavgift Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften är utjämnad över tiden för att undvika stora svängningar beroende på skillnader i räntekostnader. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider för att sprida risken. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och syfta till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de kommande åren. 8 6.1 Kostnader för förvärv samt finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling Föreningsbildning Lagfart 1,5 % av köpeskillingen Styrelsearvode Dispositionsfond Reparationsbehov Pantbrev Totalt 240 000 000 562 500 3 601 000 1 117 000 2 250 000 3 22 672 000 4 1 882 750 5 269 085 250 Finansieringsplan Lån Max lånebelastning Ränta år 1 98 000 000 8 94 069 751 Insatser 171 085 250 Totalt 269 085 250 2,10% Ränta år 1 kr6 Amortering7 1 581 888 157 528 115 635 000 Taxeringsvärde 1 LAGFARTEN är beräknad på 1,5% av köpeskillingen plus en avgift på 1 000 kr. Bostäder 2 STYRELSEARVODET baseras på två basbelopp plus sociala avgifter. 3 DISPOSITIONSFONDEN är till för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. Lokaler Mark 41 000 000 413 000 Byggnad 74 000 000 222 000 115 000 000 635 000 6 RÄNTA: 1 581 888 kr är räntekostnaden år 1. Vartefter lån tas upp för renoveringar och föreningen amorterar förändras lånebilden. Maximal räntekostnad i kalkylen nås år 10 med 3 762 790 kr. 4 REPARATIONSBEHOV: Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. 7 AMORTERING: Amorteringen följer amorteringsplanen. 5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2% av lånet minus 2% av befintliga inteckningar. 8 LÅNEBEHOVET Då det kontinuerligt sker amorteringar uppgår lånebehovet i kalkylen till som mest 94 069 751 kr. 9 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter kostnader och utgifter Intäkter Årsavgifter, bostäder P-plats och garage 5 370 366 209 328 5 579 694 Drift El Värme Vatten Sopor 161 285 1 185 084 200 454 371 883 241 kr/kvm 1 918 706 Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ Administrativ förvaltning (c:a 1000 kr/lgh + ev. lokalkostnader) Revisionsarvode Reparationer Fond för yttre underhåll (25 kr/kvm) 207 425 98 750 15 000 321 175 199 190 199 190 Övriga kostnader Kabel-TV Fastighetsförsäkring Övriga driftkostnader Övriga arvoden 95 680 115 000 150 000 150 000 510 680 Summa driftkostnader 370 kr/kvm 2 949 751 Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån Amortering 1 581 888 157 528 1 739 416 Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (92 lgh x 1217:-) Fastighetsskatt lokaler 111 320 6 350 117 670 Utjämning - Avgift Utjämning - Avgift (Förs till kassa) 772 857 Totalsumma 5 579 694 Intäkter ./. Kostnader = vinst 0 10 8. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Höjningar och sänkningar av insatserna tar ut varandra eftersom den totala insatsen för samtliga lägenheter inte ska förändras av differentieringen. Insatser Insatserna för lägenheterna har beräknats efter yta, men differentierats efter läge, storlek och inre standard efter beslut av styrelsen. Se nedan och tabell 8.1. Balkong och havsutsikt 7-or i uppgång A har stor balkong med sned havsutsikt 7-or i uppgång B har stor balkong med rak havsutsikt 5-or har två balkonger och sned havsutsikt 4-or i uppgång A har ingen havsutsikt 4-or i uppgång B har rak havsutsikt 2-or i uppgång A har ingen havsutsikt 2-or i uppgång B har sned havsutsikt 1-or på första våningen har ingen havsutsikt Fyra 1-or på 1:a våningen har ingen balkong Rak Havsutsikt Sned Ingen Stor eller 2 balkonger Ingen balkong Differentiering 5 000 10 000 => 15 000 5 000 10 000 10 000 => => => => => => => => 40 000 15 000 -20 385 30 000 -20 385 5 000 -20 385 -45 385 30 000 -20 385 30 000 -20 385 5 000 -20 385 -20 385 -25 000 Storlek Andelstal (avgift) är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre avgift/ kvm Insats är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre insats/kvm Bottenplan Nedan beskrivs differentieringen för våningsplan. Lägenheter på bottenplanet har fått ytterligare avdrag, förutom våningsdifferentieringen, enligt tabbelen på nästa sida Våning Våning 1 Våning 2 Våning 3 Våning 4 Våning 5 Våning 6 Våning 7 Våning 8 Våning 9 -4% -3% -2% -1% 0% +0,88 +1,76 +2,65 +3,53 Kök renoverat år får höjd insats med: 2007 5 000 2008 10 000 2009 15 000 2010 20 000 2011 25 000 2012 30 000 2013 35 000 2014 40 000 Orenoverade kök får en sänkning med 9 773 kr. Årsavgifter Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Andelstalen har differentierats efter storlek enligt tabell på nästa sida. 11 Bad renoverat år får höjd insats med: 2007 25 000 2008 30 000 2009 35 000 2010 40 000 2011 45 000 2012 50 000 2013 55 000 2014 60 000 Orenoverade badrum får en sänkning med 18 030 kr. 9. Insatser och boendekostnader Insatser och boendekostnader Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Tabellen 9.1 visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Diagrammet 9.2 visar utvecklingen över tiden av hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Den förändrade månadskostnaden baseras på hyra för 2015 och i planen fastställd månadsavgift, samt ränteinbetalning vid 100 % belåning efter 30 % ränteavdrag. Diagrammet visar en initial genomsnittlig nettokostnadssänkning om ca 23 %. Anslutningsgrad En viss initial kostnadsökning kan ske om ett antal boende väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde kompenseras av kommande hyreshöjningar. Därtill kommer även eventuellt övervärde föreningen tillgodo när respektive hyresavtal upphör och lägenheten säljs. 15 9:1 Detaljredovisning OBS! Siffrorna nedan är endast exempel! 16 9:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 1 280 1 305 1 331 1 358 1 385 1 413 1 441 1 470 1 499 1 529 1 560 990 1 016 1 044 1 062 1 082 1 108 1 123 1 143 1 160 1 181 1 198 Hyresnivå Boendekostnad* 1 650 1 550 kr/kvm 1 450 1 350 1 250 1 150 Hyresnivå 1 050 Boendekostnad* 950 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 *Avgift + låneränta efter ränteavdrag i löpande penningvärde Den genomsnittliga boendekostnaden vid köp, 990 kr/kvm, ger i snitt en initial sänkning med c:a 23% jämfört med dagens boendekostnad i hyresrätt. Ovanstående graf symboliserar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. Vi har här kalkylerat med en inflation på 2% per år. 21 10. Ekonomisk prognos År 1 kr År 2 kr År 3 kr År 4 kr År 5 kr År 6 kr År 7 kr År 8 kr År 9 kr År 10 kr År 11 kr 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Räntekostnader Amortering 1 581 888 157 528 1 697 536 170 513 2 011 551 184 569 2 118 629 199 783 2 398 816 216 252 3 320 943 234 078 3 437 231 253 374 3 656 744 274 260 3 638 956 296 868 3 762 790 321 339 3 740 414 347 828 Drift 1 918 706 1 957 080 1 996 222 2 036 146 2 076 869 2 118 406 2 160 775 2 203 990 2 248 070 2 293 031 2 338 892 321 175 199 190 510 680 327 599 203 174 520 894 334 150 207 237 531 311 340 833 211 382 541 938 347 650 215 610 552 776 354 603 219 922 563 832 361 695 224 320 575 109 368 929 228 807 586 611 376 308 233 383 598 343 383 834 238 050 610 310 391 511 242 811 622 516 Kommunal fastighetsavgift Fastighetsskatt lokaler 111 320 6 350 113 546 6 477 115 817 6 607 118 134 6 739 120 496 6 873 122 906 7 011 125 364 7 151 127 872 7 294 130 429 7 440 133 038 7 589 135 698 7 741 Utjämning av avgift 772 857 796 760 637 408 597 570 398 380 -398 380 -478 056 -621 473 -557 732 -605 538 -541 797 5 579 694 5 793 579 6 024 872 6 171 154 6 333 723 6 543 322 6 666 963 6 833 033 6 972 064 7 144 444 7 285 614 209 328 213 514 217 785 222 140 226 583 231 115 235 737 240 452 245 261 250 166 255 169 Löpande penningvärde totalt Löpande penningvärde/kvm Fast penningvärde totalt Fast penningvärde/kvm 5 370 366 674 5 370 366 674 5 580 064 700 5 470 651 687 5 807 088 729 5 581 592 701 5 949 014 747 5 605 889 704 6 107 140 766 5 642 053 708 6 312 207 792 5 717 161 718 6 431 226 807 5 710 745 717 6 592 581 827 5 739 239 720 6 726 803 844 5 741 262 721 6 894 278 865 5 768 823 724 7 030 445 882 5 767 414 724 Summa Intäkter (löpande) 5 579 694 5 793 579 6 024 872 6 171 154 6 333 723 6 543 322 6 666 963 6 833 033 6 972 064 7 144 444 7 285 614 Kapitalkostnader Underhållskostnader Fastighetsförvaltning Reparationer Övriga kostnader ex utjämning Skatter och avgifter Summa Kostnader (löpande) Intäkter exklusive årsavgifter Hyresintäkter från lokaler och garage Årsavgifter Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår Avgiften bör årligen relateras till KPI 22 11. Känslighetsanalys och anslutningsgrad Känslighetsanalys i fast penningvärde År 1 kr År 2 kr År 3 kr År 4 kr År 5 kr År 6 kr År 7 kr År 8 kr År 9 kr År 10 kr År 11 kr Basränta Årsavgift enligt ekonomisk prognos 5 370 366 5 470 651 5 581 592 5 605 889 5 642 053 5 717 161 5 710 745 5 739 239 5 741 262 5 768 823 5 767 414 Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 procentenheter Räntenivå +1 procentenheter Räntenivå -1 procentenheter Räntenivå -2 procentenheter 6 876 926 6 123 646 4 617 086 3 863 806 6 969 892 6 220 272 4 721 031 3 971 411 7 085 678 6 333 635 4 829 548 4 077 505 7 088 629 6 347 259 4 864 519 4 123 149 7 097 676 6 369 865 4 914 242 4 186 431 7 287 331 6 502 246 4 932 075 4 146 990 7 242 065 6 476 405 4 945 085 4 179 425 7 332 330 6 535 785 4 942 693 4 146 147 7 294 529 6 517 895 4 964 628 4 187 995 7 343 090 6 555 957 4 981 689 4 194 556 7 301 635 6 534 524 5 000 303 4 233 192 Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 procentenheter Inflationsnivå +1 procentenheter Inflationsnivå -1 procentenheter Inflationsnivå -2 procentenheter 5 370 366 5 370 366 5 370 366 5 370 366 5 526 693 5 498 672 5 442 631 5 414 610 5 694 773 5 637 907 5 525 825 5 470 608 5 777 330 5 690 777 5 522 649 5 441 041 5 872 897 5 755 794 5 531 609 5 424 396 6 008 572 5 860 037 5 579 778 5 447 730 6 063 911 5 883 043 5 546 689 5 390 557 6 155 371 5 941 247 5 548 771 5 369 288 6 221 594 5 973 270 5 524 640 5 322 523 6 314 615 6 031 127 5 526 305 5 302 254 6 379 949 6 060 310 5 499 253 5 253 952 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% Inflationsantagande: 2% Analysen avser helår Anslutningsgrad Kostnad netto Antal kvm lägenheter som upplåtes Årsavgift, kronor per kvm Andel hyresgäster som köper 100% 5 370 366 90% 4 710 037 80% 4 049 708 70% 3 389 379 7 968 7 171 6 374 5 577 674 657 635 608 23 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 12. Förslag till 50-årig serieamortering Amorteringen startar vid ett angivet startvärde och ökar med 2% per kvartal. Banklån Uppskrivning per kvartal Amorteringstid, år År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 98 000 000 2% 50 Belopp 157 528 170 513 184 569 199 783 216 252 234 078 253 374 274 260 296 868 321 339 347 828 376 500 407 536 441 130 477 493 516 854 559 459 605 577 655 496 709 529 768 017 831 327 899 855 974 032 1 054 323 År 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 Summa 24 Belopp 1 141 234 1 235 308 1 337 137 1 447 360 1 566 669 1 695 813 1 835 603 1 986 915 2 150 701 2 327 988 2 519 889 2 727 609 2 952 452 3 195 829 3 459 268 3 744 423 4 053 083 4 387 188 4 748 833 5 140 290 5 564 015 6 022 669 6 519 130 7 056 516 7 250 561 98 000 000 Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation 2014-08-15 Fastighet Beteckning Malmö Örehus 4 Senaste ändringen i allmänna delen 1991-02-11 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2013-11-07 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2014-08-08 Nyckel: 120051145 Församling Malmö Sankt Petri Adress Adress Limhamnsvägen (16) Nicoloviusgatan (1) Sergels Väg (14C) Sergels Väg 14A-B 217 57 Malmö Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) 1 6163664.1 E (SWEREF 99 TM) 372338.4 N (SWEREF 99 13 30) 6164392.5 E (SWEREF 99 13 30) 116826.2 Registerkarta MALMÖ Areal Område Totalt Totalareal 5 656 kvm Därav landareal 5 656 kvm Därav vattenareal Lagfart Ägare Andel 1/1 Inskrivningsdag 2013-11-07 Akt 20159 Åbergs Dödsbo, Ulla Bouppteckning: 2012-03-16 Ingen köpeskilling redovisad. Anteckningar Innehåll Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092) Anmärkning: Beviljad 13/5449 Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(769608-7092,brf örehus 4) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092) Inskrivningsdag Akt 2013-03-11 4309 2003-02-17 2005-02-18 2007-02-19 2009-02-20 2011-02-21 3356 4215 4539 4688 3636 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 20 Totalt belopp: 3.862.500 SEK Nr 1 Anmärkning: Relax 41/287 Sida 1 av 4 Belopp 12.000 SEK Status Inskrivningsdag 1904-03-21 Akt 641 2014-08-15 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 2 4.000 SEK Anmärkning: Relax 41/288 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 3 5.000 SEK Anmärkning: Relax 41/289 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 4 5.000 SEK Anmärkning: Relax 41/290 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 5 6.000 SEK Anmärkning: Relax 41/291 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 6 8.000 SEK Anmärkning: Relax 41/292 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10:263 7 280.000 SEK 8 500.000 SEK 9 500.000 SEK 10 500.000 SEK 11 280.000 SEK Anmärkning: Utbyte 56/1223 12 220.000 SEK Skriftligt pantbrev Innehavare: 56/0829 Sparbanken Malmöhus Box 842 201 80 Malmö Anmärkning: Utbyte 56/1223 13 662.000 SEK Skriftligt pantbrev Innehavare: 57/0508 Sparbanken Malmöhus Box 842 201 80 Malmö Anmärkning: Utbyte 57/564 14 338.000 SEK Skriftligt pantbrev Anmärkning: Utbyte 57/564 15 198.700 SEK Skriftligt pantbrev 16 28.600 SEK Skriftligt pantbrev Anmärkning: Utbyte 57/566 17 257.900 SEK Skriftligt pantbrev Anmärkning: Utbyte 57/566 18 28.600 SEK Skriftligt pantbrev Anmärkning: Utbyte 57/569 19 100 SEK Skriftligt pantbrev Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box 2500 200 12 Malmö Anmärkning: Utbyte 57/569 20 28.600 SEK Skriftligt pantbrev Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box 2500 200 12 Malmö Sida 2 av 4 1904-11-07 2191 1905-05-08 1135 1905-05-29 1271 1915-04-06 488 1922-02-06 219 1955-02-23 1955-06-01 1955-06-01 1955-06-01 1955-06-01 375 962 963 964 965A 1955-06-01 965B 1956-01-04 4A 1956-01-04 4B 1956-11-14 1956-11-14 2159 2160A 1956-11-14 2160B 1956-11-14 2161A 1956-11-14 2161B 1957-02-27 572 2014-08-15 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Stadsplan Tomtindelning: Örehus Stadsplan Datum 1936-11-13 1944-06-21 1954-10-01 Akt Uppgiftsår 2013 Taxeringsår 2013 därav byggnadsvärde 74.222.000 SEK därav markvärde 1280K-PL120 1280K-83Ö 1280K-PL364 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) 114441-4 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxeringsvärde 115.635.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form 102638-5011 1/1 Oskiftat dödsbo Åbergs Dödsbo,Ulla Karla Henrietta Box 5164 200 71 Malmö Värderingsenhet bostadsmark 029741257. Taxeringsvärde Riktvärdeområde 41.000.000 SEK 1280012 Byggrätt ovan mark Riktvärde byggrätt 9 958 kvm 4.200 SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark 029742257. Taxeringsvärde Riktvärdeområde 413.000 SEK 1280012 Byggrätt ovan mark Riktvärde byggrätt 243 kvm 1.700 SEK/kvm Värderingsenhet bostäder 029739257. Taxeringsvärde Bostadsyta 74.000.000 SEK 8 193 kvm Hyra Årtal för hyresnivå 9.082.000 SEK/år Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1956 Värderingsenhet lokaler 029740257. Taxeringsvärde Lokalyta 222.000 SEK 195 kvm Hyra Årtal för hyresnivå 37.000 SEK/år Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1956 41.413.000 SEK Ägandetyp Taxerad ägare Under byggnad Nej Värdeår 1956 Under byggnad Nej Värdeår 1956 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Tomtmätning Sammanläggning Datum 1944-09-25 1955-01-29 Akt 1280K-163/1944 1280K-TM7/1955 Ursprung Malmö Innerstaden 10:263 Del av Malmö Innerstaden 10:258 Tidigare Beteckning Beteckning M-Malmö Slottsstaden Örehus 4 Sida 3 av 4 Omregistreringsdatum 1982-03-01 Akt 1280K-1/1982 2014-08-15 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Fastighetsinskrivning Hässleholm Box 451 281 24 Hässleholm Copyright © 2013 Metria Sida 4 av 4 Kontorbeteckning: MI63 Telefon: 0771-636363 Källa: Lantmäteriet 2014-08-15 Si da1( 1) 21ROAND-2014111311: 14: 24 Sammandr ag,10år 2015 St ar t år : 10 Ant alår : ekt Ut skr i f t sni vå: Obj ag Gr upper i ng: Sammandr 1, 4 I nkl usi v emer v är desskat t Kost nadsf akt or : Kost nadsl äge1402 15 Obj ekt 16 17 18 19 20 517 8331 21 22 23 24 Kost nadf ör per i oden Kost nadperår 3605 22673208 2267321 För et ag 4-Övr i gaf ast i ghet sägar e 8564102BRFÖREHUS4 1491 2154 825 5750 Under hål l skost nad 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 15 I nci tXpand 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Sammandr ag, 10år Si da1( 1) 21ROAND-2014111311: 14: 36 Åt gär dspl aner i ng,10år 2015 St ar t år : 10 Ant alår : ekt Ut skr i f t sni vå: Obj ggdel Gr upper i ng: By 1, 4 I nkl usi v emer v är desskat t Kost nadsf akt or : Byggdel Kost nadsl äge1402 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Kost nadf ör per i oden Kost nadperår 428260 42826 499940 49994 För et ag 4-Övr i gaf ast i ghet sägar e Obj ek t 8564102-BRFÖREHUS4 2Ut vändi gt 23Bal konger / skär mt ak 428 24Fönst er 500 25Dör r arent r epar t i / por t ar 26Yt t er t ak 3I nvändi gt 30I nv ändi gt 5VVS 52Vat t enochav l opp 5096 1527 1526627 152663 853182 85318 12248200 1224820 2625420 262542 545357 54536 809 42 6456 750 57Luf t behandl i ng 6El 60El 6SEl sammansat t 9Ut r ust ni ng 94Tv ät t I nci tXpand 50960 44 56Vär meanl äggni ngar Summa: 51 244 212 247 437 240 0 1491 5750 1875 89 684278 68428 2796 2795604 279560 415380 41538 3605 22673208 2267321 175 2154 825 517 8331 0 5750 0 Åt g är dspl aner i ng, 10år Brf Örehus 4 Malmö 2014-11-13 Affärsområde: Förvaltning Brf Örehus 4 Adress: Sergels väg 14 217 57 MALMÖ Basfakta o o o o o o o o Fastighetsbeteckning Byggår: Huskroppar: Bostadsarea: Lägenheter: Lokalarea: Bostads- och/eller hyresrättslokaler: Garage: Örehus 4 1956. 1 st. 7 967,6 kvm. 92 st. 1st. under mark Tekniska basfakta o Fasader: o o o o Tak: Ventilation: Uppvärmning: Hissar: Tegel. Balkonger av betong. Papp. Frånluft. Fjärrvärme. 2 st. Större ombyggnader* 1994: Byte av fönster till trä- aluminium. 2000: Modernisering av hissarna. 2005: Nytt papptak samt takavvattning. 2012: Omfogning av tegelfasader. Nya balkongfronter samt målning (renovering?) av balkonger. * Kända av HSB Malmö. Kontaktpersoner HSB Malmö: Robert Andersson Lars Larsson Jörgen Åkesson 010-442 32 16 010-442 32 15 010-442 32 12 Brf Örehus 4 Version: 1, 2014-11-13 Underhållsbehov år 1 - 10 Inledning/förutsättningar HSB Malmö utförde 2014-11-04 okulärbesiktning på föreningens mark, byggnader och installationer. Resultatet från denna besiktning redovisas i detta dokument samt i bilaga 1. Projektet har utförts på uppdrag av bostadsrättsföreningen Örehus 4 genom Svensk Bostadsrättsbildning. Syftet med besiktningen är att bedöma statusen på fastigheten inför en eventuell ombildning samt för framtida planerat underhåll inom de närmst kommande 10 åren. Endast de mark- och byggdelar som redovisas i detta dokument har ingått i besiktningen. En syn har utförts i vissa lägenheter avseende badrum. Detta för att få en uppfattning om hur original badrum ser ut i förhållande till renoverade badrum. I samband med detta utfördes även en syn på balkonger och fönster. Föreslagna åtgärdsår, (20xx), skall ses som ett ungefärligt år för att utföra respektive åtgärd. Dock är det så att de föreslagna åren och åtgärderna hänger ihop med varandra vilket innebär att om någon åtgärd t.ex. senareläggs kan det få konsekvenser för andra åtgärder. Sammanfattning De underhållsåtgärder som kommer de närmsta 10 åren är helt ”normalt” med tanke på deras tekniska livslängd. I vissa fall har den tekniska livslängden uppnåtts och åtgärder har utförts löpande där det blivit aktuellt. Där det då inte utförts är det hög tid att det utförs inom kort för att undvika akuta åtgärder med eventuella följdskador. Det som ligger närmst i tiden är avstängningsventiler till vattenledningarna. Men förslagsvis väntar ni några år med detta tills det är dags för byte av tappvattenledningarna (2020). Avloppsledningar klarar kanske några år till (2022). Vi föreslår en relining med ”strumpmetoden” och inte byte av ledningarna vilket egentligen är att föredra. Detta p.g.a. att en inte ringa del av badrummen och ”sticken” (avloppen) ut till stigarna är renoverade. Byte av elledningar bör utföras inom de närmsta 10 åren (2024). När det gäller belysningen i ”allmänna utrymmen” t.ex. trapphus, garage etc. bör den förbättras inom de närmsta 3 – 5 åren (2018). I garaget i samband med garagerenovering (2017). All utrustning i värmecentralen bör bytas ut samtidigt (2016). I lägenheterna finns det golvvärme. Stam- och fördelningsventiler bör bytas ut (2020). Detta för att kunna erhålla jämnare värmekomfort. Ventilationen till lägenheterna har inga större problem då det finns relativt nya fläktar. Men reglerutrustningen bör bytas ut nom de närmsta 3 – 5 åren (2018). Då byts även ventilationsaggregaten i trapphusen ut. Ventilationen i garaget och dräneringspumpen bör bytas ut när garagebjälklaget renoveras (2017). Pumpen kan naturligtvis bytas ut tidigare. Copyright © 2008 HSB Malmö http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus 4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc 3(6) Brf Örehus 4 Version: 1, 2014-11-13 Hissarna moderniserades år 2000 och fick nya maskiner, el, styrsystem och hisskorgar inkl. korgdörrar. Den tekniska livslängden på dessa delar ligger runt 25 år så med tanke på detta har vi inte tagit upp några åtgärder/kostnader för de kommande 10 åren. De ”mindre” problem som finns idag och eventuella åtgärder framtill ovanstående åtgärder bör räknas som service och då ingå i ert serviceavtal. Oklart vad som utfördes med balkongplattorna i samband med den fasad- och balkong renovering som utfördes 2012. Vid stickprovsbesiktning av balkongerna kan man konstatera att betongen på plattornas ovansida är väldigt ”gropig” troligtvis efter år av nederbörd. Detta bör åtgärdas om ca: 3 – 5 år (2019) då det inte finns ett ytskikt längre som förhindrar vatten att tränga in i plattorna. Som det är nu suger betongen istället åt sig vattnet och eftersom plattorna nu är målade på undersidorna (taken) är det större risk för att vattnet stängs inne i plattan. I övrigt ser det bra ut avseende fasader och balkonger. Inga större anmärkningar på fönster, som är från 1994. Tätningslister inte har sin fulla funktion längre och bör bytas ut. Enligt uppgift från boende är fönster och fönsterdörrar tröga att öppna/stänga samt att fönsterblecken är lösa. Ni bör utföra en total genomgång (2016) där nya tätningslister monteras, smörjning av spanjoletter etc. utförs. I samband med denna även kontrollera fönsterbleck, infästningar/fästbleck. Fönsterblecken är (troligtvis) felaktigt monterade med skruv genom fönsterblecken istället för med fästbleck. Fönster och dörrar till källaren har ett målningsbehov nu (2015). Taket som är av papp och enligt uppgift nytt från 2005 ser bra ut. Vid besiktningen var takterrasserna på gavlarna inte tillgängliga. Ingen information om dessa renoverades i samband med det nya papptaket 2005? Ytskiktet på ”plåttaket” som löper längs långsidorna på vindsplan släpper/flagnar. Ingen panik med ytskitet men för eller senare börjar plåten rosta även om den är galvad/förzinkad. Vi har inte tagit upp någon kostnad i kalkylen för takterrasser och plåten Förslagsvis bör en ny besiktning utföras om ca: 3 – 5 år och då även en ”provtryckning av takterrasserna. D.v.s. hur tätt är bjälklaget är ner till lägenheterna? Ert garage har läckage utifrån och in. Detta har påverkat betongen på flera ställen och både väggar och pelare har sprickbildningar. Med hänsyn tagen till den tekniska livslängden på garagebjälklaget är detta inte helt ovanligt men bör åtgärdas (2017) innan betong och armering tagit för stor skada. Erfarenhet visar att några punktinsattser inte är aktuellt med tanke på just ålder på bjälklaget och dess tätskikt. Precis som vi tagit upp tidigare åtgärdar ni även elen, belysningen, ventilationen samt byter port och dräneringspump. Detta kommer då att innebära att all mark m.m. direkt ovan garaget måste bort och ersättas på nytt. Markområden utan större anmärkning, men se text avseende garaget ovan. Det finns inget behov av målning i trapphus och källare nu och ni bör vänta med att utföra detta tills ni vet hur det blir med kommande ”större” renoveringar. Troligtvis kommer dessa utrymmen att påverkas av dessa renoveringar. Vi planerar in målningen 10 år fram (2024) men som sagt var kan det bli tidigare om behovet finns efter renoveringsarbeten. Gäller inte målning i garaget som utförs i samband med garagerenoveringen. Copyright © 2008 HSB Malmö http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus 4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc 4(6) Brf Örehus 4 Version: 1, 2014-11-13 Tvätt- och torkutrustningen i tvättstugorna har bytts ut löpande och har alltså olika livslängd kvar. Vissa av maskinerna kommer troligtvis att behöva bytas ut inom en 5 års period (2016, 2018) och sen löpande framöver. Vid byte till högcentrifugerande tvättmaskiner behöver eventuellt inte centrifugerna ersättas framöver när dessa är uttjänta. Torkutrustningen i torkrummen däremot, går på hetvattnet, bör ni ersätta inom kort 2016). Slutkommentar Då vi nu föreslår åtgärder på avlopp, elsystem och liknande gäller detta samtliga lägenheter, utrymmen och andra byggdelar. T.ex. så har åtgärder utförts på avloppen (sticken) i de badrum som renoverats men vi har planerat in en relining av samtliga avlopp. Vissa åtgärder och åtgärdsår som vi föreslår är helt beroende på vilken åtgärdsmetod som väljs och vilka(et) åtgärdspaket som är planerat. Vissa åtgärder bör utföras tillsammans även om statusen kanske inte är den samma på de olika byggdelarna. Så om de utförs enskilt kan det vara så att ett annat åtgärdsår hade valts. Ett bra exempel är renoveringen av ert garage då man samtidigt planerar in byte av el, belysning, ventilation och markområden. Tänk på energibesparing i förhållande till planerade åtgärdsår, d.v.s. att tidigarelägga en åtgärd gör att ni minskar era driftskostnader. Vissa av åtgärderna ger på kort tid en energibesparande effekt. Exempelvis att ta ersätta torkutrustningen i torkrummen som idag går på hetvattnet, renovering av värmecentral samt injustering av värmesystemet. Åtgärder * planerade mellan 2015 – 2024: ÅR 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Åtgärd Målning av källarfönster och dörrar Ny utrustning i värmecentralen Fönsterjustering etc. och fönsterbleck Tvätt- och torkutrustning i tvättstugor och torkrum Garagebjälklag samt el, belysning, målning, ventilation och dräneringspump, garageport och markarbeten Uppskattad kostnad ---750 000 500 000 240 000 2 154 000 Tvätt- och torkutrustning i tvättstugor Nya ventilationsaggregat i trapphusen. Ny reglerutrustning till centralventilationen Byte av belysning i trapphus och källarutrymmen Renovering av balkongplattors ovansida OVK & rensning av kanaler (89 000kr < 100 000kr) Byte av tappvattenledningar Golvvärmesystemet, byte stam- och fördelningsventiler 6 456 000 1 875 000 Relining av avlopp 5 750 000 Invändig målning av trapphus och källarutrymmen Byte av elledningar Summa: 175 000 212 000 437 000 428 000 809 000 2 796 000 22 582 000 * Kostnadsmässigt större åtgärder (över 100 000 SKR). Copyright © 2008 HSB Malmö http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus 4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc 5(6) Brf Örehus 4 Version: 1, 2014-11-13 Åtgärdskostnader Till de olika byggdelarna är det kopplat kostnader för att få åtgärden utförd. Dessa kostnader är bl.a. hämtade från ”REPAB Fakta underhållskostnader” och skall ses ungefärliga och som en vägledning av vad de verkliga kostnaderna sedan blir. Anledningen är de mycket stora kostnadsvariationerna som råder inom byggbranschen. Exakt kostnad kan endast erhållas vid en aktuell anbudsförfrågan och upphandling. Kostnadsläge 2014. Alla kostnader är inkl. moms. Underhållsplan Att planera underhållet är en av de viktigaste uppgifterna man har som fastighetsägare. Att göra det med hjälp av en underhållsplan förenklar bostadsrättsföreningens långsiktiga förvaltande avsevärt – såväl ur ett tekniskt som ett ekonomiskt perspektiv. Underhållsplanen är en naturlig del av styrelsearbetet och bör finnas i alla föreningar för att främja medlemmarnas boendekvalitet. Utförd besiktning och detta dokument skall inte ses som en underhållsplan varför vi föreslår att man inom det närmsta låter få upprättat en underhållsplan för föreningens fastighet. Avslutning Vi vill tacka Brf Örehus 4 för förtroendet att kunna erbjuda våra tjänster. Vi hoppas att det skall vara till ett bra underlag i den framtida förvaltningen av er förening. Med vänlig hälsning - Robert Andersson - Lars Larsson - Jörgen Åkesson Bilagor: Bilaga 1. Redovisning av åtgärder. Copyright © 2008 HSB Malmö http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus 4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc 6(6) ORDLISTA Aktiekapital - det kapital aktiebolagets ägare har skjutit till bolaget. Vid en bolagsaffär ingår aktiekapitalet som en insats att betala när aktiebolaget inklusive fastigheten byter ägare. Aktiekapitalet återförs dock till den egna kassan år 2, när aktiebolaget likvideras. Amortering - avbetalning på en skuld. Andelstal - beskriver hur stor procentuell andel lägenheten motsvarar i föreningen och därmed hur stor andel av årsavgifterna som bostadsrättsinnehavaren ska betala. Anskaffningskostnad - den sammanlagda kostnaden som ankommer bostadsrättsföreningen vid tillträdet med anledning av fastighetsköpet/ombildningen inklusive uppskattade reparationskostnader för 10 år framåt i tiden. Anslutningsgrad - den procentuella andelen medlemmar/insatskapital som köper sin bostadsrätt vid ombildningen. Avgift - kallas även årsavgift, men betalas oftast månadsvis till föreningen. Avgiften beslutas av styrelsen efter de grunder som finns i stadgarna och enligt självkostnadsprincipen. Avsikten är att föreningen ska få täckning för sina kostnader samt kommande underhålls- och reparationsbehov. Avskrivning - en redovisningsterm som syftar till att i bokföringen redovisa den årliga värdeminskningen för föreningens byggnader och anläggningstillgångar. Ett inköp får inte kostnadsföras direkt, utan avskrivningar ska ske under tillgångens beräknade ekonomiska livslängd. Balansräkning - en ögonblicksbild av föreningens tillgångar, skulder och egna kapital, där föreningens ekonomiska ställning redovisas vid en viss tidpunkt till exempel balansdagen, räkenskapsårets sista dag. Boendekostnad (i den ekonomiska planen) - avgift till föreningen plus räntekostnad vid full belåning, inklusive ränteavdrag på 30 %. Bolagsaffär - innebär att föreningen köper samtliga aktier till ett dotterbolag som fastigheten ligger i. Efter detta överlåts fastigheten från bolaget till föreningen och bolaget likvideras så småningom. När bolaget har likviderats återförs aktiekapitalet minus likvidationskostnader till föreningens kassa. Motivet att använda sig av denna metod är att skapa skattemässigt fördelaktiga försäljningar. Bokfört värde - det värde ett företags tillgångar och skulder är upptagna till i balansräkningen. Bostadsrätt - eller insatslägenhet, är en upplåtelseform där medlemmar i en bostadsrättsförening äger rätt att, under obegränsad tid, nyttja en bostadslägenhet eller en lokal mot ersättning samt under förutsättning att de förpliktelser man har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättsinnehavaren äger inte fastigheten, utan har en andel i bostadsrättsföreningen, som i sin tur äger fastigheten. Bostadsrättstillägg - ett tillägg till den vanliga hemförsäkringen med skydd för fast inredning i lägenhet. Ofta tecknar bostadsrättsföreningen tillägget kollektivt i föreningens försäkring. Som bostadsrättsinnehavare är man ansvarig för fast inredning såsom badrum, kök och så vidare, vilket kan vara mycket kostsamt att åtgärda vid en eventuell skada. Bottenlån - ett lån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet (pant). Bottenlån utfärdas ofta med en summa upp till ca 85 % av köpesumman eller marknadsvärdet, och ger ofta en lägre ränta. ORDLISTA Differentiering - tillägg eller avdrag på insatsen på grund av stora skillnader mellan lägenheterna såsom till exempel läge i fastigheten, balkong, störningseffekter etc. Dispositionsfond (i den ekonomiska planen) - fond för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. Ekonomisk plan - en teknisk och ekonomisk beskrivning av en bostadsrättsförenings kommande verksamhet. En sådan ska upprättas vid bl.a. en ombildning innan bostadsrätter kan upplåtas. Fastighet - fast egendom såsom ett markområde med tillhörande byggnad/byggnader och/eller anläggningar. Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift - en skatt på innehav av en fastighet. En bostadsrättsförening betalar kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen samt för småhus och fastighetsskatt för lokaldelen. Föreningsstämma - bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ och hålls vanligen en gång per år (ordinarie föreningsstämma). Insats - det kapital som betalas av medlemmen till föreningen när bostadsrätten upplåts för första gången, det vill säga pris för bostadsrätten. Insatsen ingår som en del av finansieringen för fastigheten. Intygsgivning - den ekonomiska planen ska intygsgivas av två intygsgivare utsedda av Boverket. Intygsgivarna undersöker om planen är ekonomiskt hållbar. Känslighetsanalys - har till syfte att undersöka hur ett kapitalvärde påverkas vid förändring av en variabel. I den ekonomiska planen avser känslighetsanalysen den beräknade årsavgiften vid olika inflations- och räntenivåer för de elva första verksamhetsåren. Köpebrev (fastighet) - ett kvitto på att en fastighet är till fullo betald. Med köpebrevet följer också rätten att få fastigheten registrerad (lagfaren) och därmed också rätten att ta ut inteckningar i fastigheten. Båda parter, både säljare och köpare, ska underteckna köpebrevet. Köpeskilling - den summa som avtalats vid köp. Lagfart - en formell registrering i inskrivningsdelen att ett förvärv av äganderätt har gjorts. En förvärvare är skyldig enligt lag att söka lagfart inom tre månader från och med upprättandet av förvärvshandlingen. Likvidation - innebär att man löser upp ett bolag. Bolagsverket eller i vissa fall tingsrätten utser en likvidator som har till uppgift att avveckla ett aktiebolag. En likvidation brukar ta cirka 6-8 månader att genomföra. Likviditet - ett mått på ett företags betalningsförmåga på kort sikt. Medlåntagare - att ha en medlåntagare innebär att man är två personer som delar på ansvaret för att lånet betalas tillbaka. Har man till exempel betalningsanmärkningar och har svårt att få lån kan detta öka chanserna att bli beviljad ett lån. Pantbrev - den handling som utfärdas som bevis på inteckning i en fastighet. En inteckning är en förpantning av delar av värdet i fastigheten. ORDLISTA Ränta - är priset på lån av pengar. Ränta betalas av den som lånar pengar eller erhålls av den som lånar ut pengar. Ränteavdrag (eller skattereduktion för bolån) - en form av subvention för räntor som ger låntagaren möjlighet att låna ett större belopp på grund av att kostnaden för att låna pengar sänks. Det innebär att den som lånar pengar får dra av 30 % av sina ränteutgifter (upp till 100 000 kr/person i räntekostnader, över 100 000 kr/person i räntekostnader är avdraget 21 %) mot annan inkomst när skatten ska betalas. Stadgar - Stadgarna beskriver reglerna för föreningens verksamhet och måste godkännas av registreringsmyndigheten (Bolagsverket) för att föreningen ska kunna registreras. Styrelse - en grupp personer som är föreningens företrädare utåt samt ansvarar för föreningens organisation och förvaltning. Styrelsen ingår avtal för föreningens räkning och tecknar föreningens firma. Styrelsen väljs på föreningsstämman och måste bestå av minst tre ledamöter. Stämpelskatt - skatt vid förvärv av fastighet/tomträtt. Taxeringsvärde – det värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsskatt. Tillträde - på tillträdesdagen övergår fastigheten till den nya ägaren, det vill säga bostadsrättsföreningen vid ombildning. Från och med denna dag övertas allt ansvar för fastigheten samt kostnader som följer med fastigheten av föreningen. De medlemmar som valt att köpa rätten till sin bostad blir nu bostadsrättsinnehavare. Tomträtt - innebär rätt att nyttja en fastighet (tomten) utan att äga den. Ägaren, oftast en kommun, upplåter fastigheten under lång och obestämd tid. Topplån - lånet mellan bottenlån och köpesumma efter det att kontantinsatsen dragits av, och den del av ett lån som sträcker sig över det som långivaren anser att man har säkerhet för. Upplåtelse - upplåtelse av bostadsrätt avser den upplåtelse som sker från föreningen till medlemmen första gången lägenheten upplåts, till exempel vid nyproduktion eller i samband med en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Upplåtelseavgift - en avgift som bostadsrättsförening kan ta ut utöver insatsen när en bostadsrätt upplåts (om det står i stadgarna). Denna avgift måste finnas med i upplåtelseavtalet. Värdeår - bestäms vid fastighetstaxeringen och styr från vilket år fastighetsskatten/fastighetsavgiften börjar tas ut på byggnaden. Har fastigheten genomgått en större byggnation eller renovering senare än det ursprungliga byggåret fastställs ett nytt värdeår. Yttre underhållsfond - fond för kommande reparationskostnader avseende det yttre underhållet av fastigheten. En avsättning till denna fond görs årligen. Överlåtelse - när bostadsrätten överlåts vidare till någon annan, vid till exempel köp, byte eller gåva. Överlåtelseavgift - en administrativ avgift som föreningen kan ta ut av säljaren eller köparen när en bostadsrätt överlåts. Köpenhamnsvägen 49, 217 71 Malmö, besöksadress Erikslustplan, tel vx 040 611 99 60, fax 040 26 77 30 Nybrogatan 34, 2 tr, Box 5216, 102 45 Stockholm, tel 08 661 91 60, fax 08 51 90 25 06 Representationskontor Kalmar – Karlskrona – Kristianstad – Växjö Se Svensk Fastighetsförmedling www.svenskboratt.se
© Copyright 2024