Kumla Bostäders sammanfattning av årsredovisning 2013
Årsredovisning Kumla Bostäder 2013 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Innehåll Blandade boendeformer i förtätad stad 4 Bekvämt och tryggt i vårt första trygghetsboende 6 Det är något visst med jordgubbar från Kumla 8 Grodan hoppar in i vårt bestånd 9 Jessica Frisk, trygghetsvärd 10 Tvätta i lugn och ro 10 Heino Meriloo, rörmokare 11 Snyggt, tryggt och tillgängligt 11 ROT-klart på von Rosensteins väg 12 Snart är alla mätare driftsatta 12 Våra fastigheter 13 Förvaltningsberättelse15 Flerårsjämförelse20 Förslag till vinstdisposition 20 Resultaträkning21 Balansräkning22 Kassaflödesanalys 24 Noter25 Revisionsberättelse33 Lägenhetsredovisning34 Fastigheter/anläggningar34 Nyckeltal och definitioner 36 Treårsöversikt37 2 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Kumla Bostäder är ett välmående företag med lojala och ansvarsmedvetna medarbetare som varje år får höga betyg av de boende när det gäller tillgänglighet, bemötande och serviceanda. Vi har trogna hyresgäster som trivs i sina bostäder, med våra medarbetare, med bostadsmiljön och med oss som företag. Kumla Bostäder är en viktigt och drivande aktör i vår kommun. Det är vår ambition att så förbli. Vi har alltid hyresgästernas bästa för ögonen och är med dig – Hela vägen hem. 3 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Blandade boendeformer i förtätad stad Kumla fortsätter att växa och efterfrågan på bostäder är hög. Problemet är inte att få hyresgäster, utan att få tag på byggbar mark. Kommunens ambition är att förtäta centrala Kumla med blandade boendeformer. – För att kunna hålla rimliga byggpriser och hyror måste vi se över möjligheten att bygga på höjden, säger Kumla Bostäders ordförande Lennart Eriksson i den här intervjun tillsammans med bolagets vd Thomas Hjelmqvist. Hur vill ni sammanfatta 2013 för Kumla Bostäder? Thomas Hjelmqvist (TH): Vi har byggt mycket nytt, liksom tidigare år. Den utvecklingen kommer att fortsätta. Nästa år planerar vi att påbörja byggnation av cirka 70 bostäder, för att klara målet som är 45 inflyttningsklara bostäder per år. Lennart Eriksson (LE): Vi har invigt vårt första trygghetsboende, Staren, som är fullbelagt. Här har vi haft ett bra samarbete med kommunen. Nästa steg är att bygga om Kvarngården, där det blir trygghetsboende och förskola med två avdelningar i samma lokaler. Det blir ett spännande projekt, och det är mycket bra att vi kan erbjuda både fler anpassade lägenheter för 70+ och nya förskolelokaler. TH: Ett stort steg är också att vi har anställt en trygghetsvärd på Staren. Det är en tjänst som inte bara är inriktad på service och information, utan lika mycket på sociala aspekter. Det innebär att vi tar på oss ett större åtagande gentemot hyresgästerna, vilket är bra både för deras del och för vår. Kumla Bostäder har höga ambitioner. 4 Vilka problem ställs ni inför som kan tvinga er att sänka ambitionsnivån? LE: Problemet har varit, och är, att få byggbara tomter. Så är det för alla som vill bygga nytt. Vi och kommunen har höga ambitioner, men kommunen vill inte använda jordbruksmark för att bygga, utan istället förtäta staden. Det ställer olika krav, bland annat på bullernivåer från omgivningen TH: Det här innebär att det blir många synpunkter på detaljplanen inför ett nytt projekt. För oss gäller det att vara ute i god tid och planera ännu mer långsiktigt för att kunna leverera nya bostäder. När det gäller renoveringar och ombyggnationer är det inga problem. Där kan vi jobba enligt plan och se till att de befintliga lägenheterna vi har håller en modern och hög standard. Vilka större projekt är på gång 2014? TH: Kunderna efterfrågar blandade boendeformer, och det kommer att sätta sina spår i våra projekt 2014. I kvarteret Grodan, Hammarbergs väg/ Fabriksgatan, bygger vi sju nya radhus. I kvarteret Urmakaren, Kyrkogatan, blir det cirka 30 nya lägenheter och Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB i kvarteret Hovslagaren, Sveavägen/ Götgatan, lika många. Dessutom blir det inflyttning i kvarteret Jordgubben, Konvaljgatan, med både radhus och flerfamiljshus. Tittar vi längre fram, kommer vi så länge det finns efterfrågan fortsätta att bygga nytt med hög tillgänglighet främst i centrala lägen. LE: Kommunen vill förtäta staden. Det innebär att vi måste se över hur vi ska bygga. Kumla är av tradition en villastad. Men för att hålla rimliga byggpriser och hyror måste vi kanske se över möjligheten att bygga på höjden. Efterfrågan på bostäder är hög i Kumla. Hur tar det sig uttryck? TH: Vi ser en kraftig ökning av antalet sökande till befintliga lägenheter. En tvåa på Prästgårdsskogen har idag 120 sökande. För ett år sedan var det 60 som sökte. Vilka stora utmaningar står Kumla Bostäder för inför 2014? LE: Vi vill gärna bygga något som sticker ut, och det förs diskussioner om var och hur det ska ske. Miljöfrågorna är alltid viktiga. Vi strävar alltid efter att bygga miljöriktigt, bland annat med hänsyn till energiförbrukningen. TH: Här tittar vi på olika förslag, till exempel om vi ska miljöcertifiera något hus i samband med nyproduktion. Generellt bör vi som offentligt bolag gå i bräschen i miljö- och energifrågor. TH: Tillgänglighetsfrågor är alltid viktiga och något vi lägger stort fokus på. Det är en självklarhet att rullstolar och rollatorer ska fungera i alla nya lägenheter. Tillgängligheten är också något vi ser över när vi renoverar våra fastigheter. LE: Byggkostnader är alltid en utmaning. Att bygga kostnadseffektivt med hög standard är en ekvation som inte är helt lätt att lösa. Här samverkar vi med andra kommuner och tittar på hur de jobbar med sina byggkostnader. Ni har gjort en del förändringar i organisationen. Varför? TH: Vi behövde tänka om för att bli mer effektiva i de servicetjänster vi utför. Vi vill givetvis fortsätta att hålla en hög servicenivå. Det gör vi även nu, med områdesansvariga och personal som samverkar över områdesgränserna. Det gör att våra medarbetare kan hjälpa varandra och att vi fördelar arbetsbördan på ett bättre sätt. Samtidigt är det viktigt att hyresgästerna känner igen vår personal, så på det viset är det lite av en kompromiss. LE: Det gäller också att vi tillför rätt kompetens i organisationen. Värme och ventilation till exempel, är två områden där det handlar allt mer om komplex och avancerad teknik. Det ställer delvis nya kompetenskrav på oss för att hantera sådana anläggningar. 2014 inför ni kompostering för alla hyresgäster. Hur ska ni jobba med det projektet? TH: Vi ska gå tillväga ungefär som vi gjorde när vi lanserade vattenprojektet med individuell vattenmätning. Alla hushåll får klar och tydlig information om vad som gäller. Vi ska anställa flerspråkiga miljöinformatörer som ska jobba ute i våra områden och hjälpa hyresgästerna på plats. Miljöbodarna kommer att byggas om för kompostering med tydlig skyltning. Det finns inte bara en miljömässig aspekt med att källsortera, utan även en ekonomisk. Genom att sortera och göra det på rätt sätt blir taxan för sophantering inte dyrare. 5 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 6 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Hemma hos Rune och Ingrid Carlsson. Fullt i Staren Bekvämt och tryggt i vårt första trygghetsboende Kvarteret Staren, Kumla Bostäders första trygghetsboende, invigdes under året. Efterfrågan var stor redan från början och de 32 lägenheterna fylldes snabbt. ”En dag kanske det kära gamla huset eller lägenheten känns för stor och svårskött. Känns det så för dig just nu? Funderar du på att du skulle vilja byta till ett nytt bekvämt boende med generösa öppna ytor, sällskapsrum och möjligheter till social samvaro med andra hyresgäster? Då har vi ett förslag – flytta till oss. Till vårt nya trygghetsboende i kvarteret Staren.” Texten kommer från marknadsföringen av vårt första trygghetsboende. Och visst var intresset stort för att flytta in i fastigheten på Skolvägen 2 intill Järnvägsstationen. Trygghetsboende är ett normalboende med vissa anpassningar för att öka trygghet och bekvämlighet för hyresgästerna. Det finns till exempel trygghetslarm och en värd som hjälper till med aktiviteter och social samvaro i fastigheten. Jessica Frisk är trygghetsvärd på Staren sedan oktober 2013. Hon ser boendet ta form allt mer och är glad över positiva hyresgäster. – Alla verkar nöjda med sina lägenheter. Och boendet kommer bara att bli bättre och bättre i takt med att vi blir klara med allt i lokalerna. Tillsammans med hyresgästerna har Jessica ingått i en arbetsgrupp som jobbar med att inreda Vinterträdgården och samlingsrummen. – När det jobbet är klart kan vi nyttja lokalerna fullt ut. Då kommer vi också att komma igång med fler aktiviteter för hyresgästerna. De ljusa och välutrustade lägenheterna i Staren är på två eller tre rum och kök. De har öppna planlösningar, balkong eller loggia och den senaste digitala tekniken. Tillgängligheten står i fokus. Måtten i lägenheterna är generösare på olika ställen. Ingången till badrummen, till exempel, är 20 centimeter bredare än normalt så man lätt ska kunna ta sig in med rullstol eller rollator. Syftet med anpassningen och den ökade tillgängligheten är att hyresgästen ska kunna bo kvar längre hemma. 7 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Det är något visst med jordgubbar från Kumla Snart står det klart – kvarteret Jordgubben på Konvaljvägen. Och det är inte vilken jordgubbe som helst. Till sommaren 2014 är det dags för inflyttning i de 28 lägenheterna i kvarteret Jordgubben. Här har vi byggt åtta radhus och fem flerfamiljshus. Ljusa, välutrustade och modernt formgivna bostäder med plats för både små och större familjer. Unikt för Jordgubben är att de åtta radhusen har boendeformen hyrköp, det vill säga hyresgästen hyr bostaden under en period och för att sedan ha möjlighet att köpa den. En ny, fräsch bostad i kvarteret Jordgubben till sommaren – det kommer att smaka gott. 8 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Grodan hoppar in i vårt bestånd Nyproduktionen i kvarteret Grodan blir det senaste tillskottet av radhus i vårt bestånd. – Det finns en stor efterfrågan på radhus i Kumla och vi bidrar gärna till ett bra och varierat utbud av moderna bostäder, säger Thomas Hjelmqvist, vd på Kumla Bostäder. Sju radhus kommer att byggas i kvarteret Grodan. Samtliga är på fyra rum och kök och bostadsytan är 108 kvadratmeter i två plan. Alla bostäder har egen ingång och uteplats. Adresserna är Hammarbergs väg 12, 14 och 16 samt Fabriksgatan 43 A, 43 B, 45 A och 45 B. Därifrån är det nära till bland annat skola och förskola. 9 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Ny trygghetsvärd på Staren Jessica starkt engagerad i de äldre När Jessica Frisk läste annonsen bestämde hon sig direkt. Idag är hon trygghetsvärd på Staren, Kumlas första trygghetsboende. – Jag får vara med om något nytt och har möjlighet att påverka. Och så är jag starkt engagerad i den äldre människan, säger hon. Jessica är utbildad undersköterska och har jobbat inom äldreomsorgen sedan 1993, varav de senaste nio-tio åren i hemtjänstgruppen Kvarnparksgruppen, som har utgångspunkt på bland annat Kvarngården. Nu har hon bytt jobb och arbetar på Staren, granne med hennes gamla arbetsplats. Hon kommer att vara trygghetsvärd på Kvarngården också vad det lider, när även den fastigheten har byggts om till trygghetsboende med 64 lägenheter. – Det är full fart även med det projektet. Kvarngården ska stå klart 2016, och då kommer vi att få ihop de båda boendena på ett bra sätt, säger Jessica. Hon har bara jobbat som trygghetsvärd sedan 21 oktober 2013. På den korta tiden har hon kommit in bra i jobbet. – Det tycker jag, även om det tar ett tag innan man hittar helt rätt i sin roll. Jag samarbetar med bland annat väntjänsten och anhörigstöd, och vi är ett härligt gäng. Sedan har jag givetvis full stöttning från Kumla Bostäder. Tjänsten som trygghetsvärd är helt ny. Jessica förklarar vad den innebär: – Jag är ett nav för frågor och information. Det är till mig hyresgästerna kan komma om de vill veta hur något fungerar, om de vill ha en garageplats eller andra praktiska frågor. Jag är också länken mellan hyresgästen och kontoret på Kumla Bostäder. Engagemanget för de äldre har Jessica alltid haft. I sin nya tjänst fördjupar hon det. – Äldre människor har så mycket att berätta, och som trygghetsvärd får jag mer tid att sitta ner och lyssna. Jag får tid för det sociala mötet och kan vara mer närvarande. Det känns bra. Teknik Tvätta i lugn och ro Nu har vi installerat digitala bokningssystem i ännu fler fastigheter. Den så kallade taggen är den nya nyckeln till våra tvättstugor. Med den bokar man sin tvätttid digitalt på en skärm. Taggen styr också så att man bara kommer in i tvättstugan på den tid man har bokat. Det innebär att man kan tvätta i lugn och ro och utnyttja sin tvättid till hundra procent. – Det är en snabb och säker metod som de flesta är positiva till, säger Stefan Ericson, förvaltningschef. 10 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Efter 53 år i yrket Snart byter Heino rören mot röken Heino Meriloo var 14 år när han började som rörmokarlärling. När han går i pension 2014 har han arbetat 53 år i yrket, varav 30 hos Kumla Bostäder. – Vilken skillnad det är på jobbet då och nu. Då fick man släpa och dra med tunga material. Nu är det plast som gäller, man har hjälpmedel och det är hur lätt att borra i vilken material som helst. Jag gör samma jobb, fast ändå inte. Estländaren Heino Merilooo gick handelslinjens sista klass när han insåg att det där med kontorsjobb inte var något för honom. Efter skolan fick han jobb på Kumla Rörinstallation och fick så småningom erbjudande om att fortsätta och lära sig rörmokeri från grunden. – Jag har gått den långa vägen. Någon formell utbildning har jag inte. Jag har fått utbildning på de ställen där jag har jobbat. Och är man intresserad av det man gör, som jag, då snappar man upp saker och ting och lär sig hur det fungerar i praktiken. Men 53 år, hur har han hållit intresset för yrket vid liv så länge? – Att vara rörmokare är ett kreativt hantverk. Ofta får man skapa grejer själv, hitta lösningar på problem. Det är nya saker nästan hela tiden, och då blir det inte tråkigt. – Jag jobbade på byggen i 20 år och gjorde installationer i villor. Då jobbade jag efter ritningar, det var bara att göra som det såg ut. Reparationer, däremot, är annorlunda. Där får man verkligen hitta egna lösningar. Jag frågar vad den stora skillnaden är med hans yrke nu och när han började. Heino småskrattar och säger: – Du vet, jag började innan svetsen hade kommit. Då hade man ässja när man skulle bocka värmeledningsrör i gjutjärn. Det var tider det. Utrustningen var tung, materialen grova och jag jobbade ofta med gamla maskiner. Idag är alla avloppsrör i plast, utrustningen är lätt och har hög prestanda. Jobbet är mycket lättare med den nya tekniken, på alla sätt och vis. Man lär sig nya saker hela tiden, blir aldrig fullärd. Den 1 augusti 2014 tar Heino ut full pension. Då ska han, som han säger, ”hitta på lite allt möjligt”. Som att fiska, spela bowling och bygga klart röken hemmavid. – Har man en riktig rök måste man ju ha fisk att röka och jag tycker om att vara på sjön. Att sitta i en eka på en liten sjö och fiska, det är underbart. Och får jag ingen fisk är det lika skönt i alla fall. Ingen risk att han ställer upp och drar lite rör åt någon kompis eller granne som frågar? – Jo, det kan väl hända. Fast å andra sidan, jag kan ju alltid säga ifrån… Utemiljö Snyggt, tryggt och tillgängligt Varje vår inventerar vi våra utemiljöer och ser över buskar, planteringar, träd, sittplatser och lekplatser. Översynen leder fram till olika förbätt- ringsåtgärder, till exempel att ta bort träd och buskar som är i dåligt skick samt se till att sikten i utemiljön är god av trygghetsskäl. Vår ambition är att utemiljöerna ska tillföra något till boendet. De ska vara trygga, snygga – och tillgängliga för alla. 11 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Ombyggnationer och renoveringar ROT-klart på von Rosensteins väg Husen på von Rosensteins väg 7 och 9 är de senaste i raden av fastigheter som har genomgått en omfattande ROT-renovering. Redan hösten 2012 drog ROT-renoveringen igång på von Rosensteins väg 9. Arbetet blev klart våren 2013 och då startade renoveringen på grannhuset. I renoveringen har ingått nya badrum, installation av hissar, nya vattenrör, nya stammar och installation av fläkt- och spiskåpor. – På vissa ställen har vi också byggt om mindre lägenheter till större, berättar Stefan Ericson, förvaltningschef på Kumla Bostäder. Renoveringsarbeten har utförts även på andra centrala fastigheter. På Kvarngatan 21 och 23 har den första etappen av balkongrenovering slutförs. Och på Köpmangatan har fasadrenovering och fönsterbyten genomförts. 12 Individuell vattenmätning Snart är alla mätare driftsatta Nu har alla lägenheter i vårt bestånd fått mätare för individuell vattenmätning. – Under 2014 kommer de sist monterade mätarna att driftsättas, förklarar förvaltningschef Stefan Ericson. Monteringen av de sista 450 mätarna påbörjades under hösten 2013. – Förutom installation av mätare driftsatte vi också 448 stycken under 2013, säger Stefan Ericson. Under 2014 kommer så gott som alla Kumla Bostäders fastigheter att vara driftsatta och klara för individuell vattenmätning, något som är vanligt i många fastighetsbolag. Undantag är de fastigheter som är planerade för renovering. Individuell vattenmätning innebär att vattenkostnaden separeras från hyran. Hyresgästerna får lägre hyra, men får i gengäld betala för det vatten var och en förbrukar i sin lägenhet. Den kostnaden kan hyresgästen påverka genom att använda vatten på ett sparsamt sätt. Hur mycket vatten man förbrukar handlar mycket om vanor. En dusch på fem minuter förbrukar 60 liter vatten, medan ett lika långt bad förbrukar dubbelt. Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Våra fastigheter Kumla Bostäder har lägenheter över hela Kumla – sju områden med cirka 2 000 lägenheter och totalt 140 000 kvm bostadsyta. Kumla Bostäders fastigheter är oranga. 13 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 14 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Förvaltningsberättelse Kumla Bostäder AB. Org nr 556477-1359. Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Ä gare och verk samhet Bolagets samtliga aktier ägs av Kumla kommun. Kumla Bostäder Aktiebolag är ett av Kumla kommun helägt bostadsföretag med inriktning på att förvärva, försälja, bygga och förvalta fastigheter. Övergripande mål för verksamheten är att erbjuda alla som väljer Kumla som bostadsort bra bostäder och hög bostadsservice till rimligt pris. Verksamheten bedrivs med egen personal under ledning av Vd. Administration och förvaltning åt Stadsnät i Kumla AB upphörde 2013-05-31. Kumla Bostäder AB förvärvade 2013-11-29 Kumla Hotel AB som är ett dotterbolag till Kumla Bostäder AB. Avsikten är att innehavet ska vara kortsiktigt i avvaktan på att verksamheten kan övertas av ny entreprenör. Styrelse R evi s o r e r Ledamöter Lennart Eriksson, ordförande (s) Katarina Hansson, (s) 1:e vice ordf Annica Moberg (s) Stefan Svensson (s) Thomas Andersson (s) Jan Engman (c), 2:e vice ordf Hans Karlsson (m) Lars Axelsson (mp) Roberth Axäng (fp) Suppleanter Karl Gustav Tunström (s) Dan-Åke Moberg (s) Barbro Janzén (m) Christer Fallén (kd) Ordinarie Hans Olsson, auktoriserad revisor Kurt-Erik Gullberg, lekmannarevisor Anders Svärd, lekmannarevisor Suppleanter Peter Söderman, auktoriserad revisor Sven Ove Cederstrand, lekmannarevisor Martin Östlund, lekmannarevisor Ordinarie bolagsstämma hölls den 29 april 2013. Styrelsen har under året hållit åtta protokollförda sammanträden. V erk s tälla n d e d i r e ktö r Thomas Hjelmqvist. O rg a n i s ati o n s a n s lut n i n g Bolaget är medlem i SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation) och HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening upa). 15 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Väsentliga händelser under 2013 • Den 1 oktober var det nybyggda huset på fastigheten Staren 5 i hörnet av Skolvägen/Stationsgatan inflyttningsklart. Byggnaden inrymmer 32 lägenheter i form av ett så kallat trygghetsboende samt restaurang, gatukök och verksamhetslokaler belägna i gatuplan. Vid årsskiftet var allt uthyrt. Från Kumla kommun har intilliggande fastighet förvärvats och tillträtts den 1 januari 2013. Fastigheten med en byggnad med 70 bostadslägenheter, dagcentral med restaurang m m samt en butikslokal har genom fastighetsreglering överförts till Staren 5. • Ombyggnads- och renoveringsarbetena i bostadsområdet Prästgårdsskogen har under året fortsatt med fastigheterna Organisten 5 och 6, von Rosensteins väg 9 och 7 som färdigställdes i april respektive december. Åtgärderna omfattar bland annat stambyten och upprustning av badrum i samtliga lägenheter. Dessutom har hissar installerats vilket inneburit att en del lägenhetsyta tagits i anspråk. Därmed har den sista etappen slutförts för detta upprustningsprogram som pågått sedan 2010. • Under året blev det byggstart för åtta radhus och 20 lägenheter i fem flerfamiljshus i kvarteret Jordgubben, Konvaljgatan. Byggplatsen är belägen i nordvästra Kumla mellan Skogstorpsområdet och industriområdet med bland annat Ericssons fabriks- och kontorslokaler. Lägenheter planeras bli inflyttningsklara i juni 2014. • Fler nybyggnadsprojekt är i sin linda men har till viss del blivit fördröjda på grund av olika myndighetskrav, t ex gränsvärden för buller och detaljplaner som inte blivit godkända. Byggstart har skett i början av 2014 för sju radhus på fastigheten Grodan 1, Fabriksgatan/Rosenhillsgatan/Hammarbergs väg. Projektering pågår för flerfamiljshus i kvarteren Urmakaren och Hovslagaren. • Det omfattande arbetet med energisparåtgärder som påbörjades redan 2008 har slutförts under innevarande år. Åtgärderna har sammankopplats med installation av system för elektronisk uppföljning och kontroll av fastigheternas energiförbrukning m m samt införande av system för individuell mätning och debitering av vatten till hyresgästerna. Installation av vattenmätare görs successivt i alla lägenheter och vid årsskiftet återstod i huvudsak endast lägenheter i Kumlabyområdet vilka beräknas bli anslutna till systemet under våren 2014. • Utöver det vanliga förvaltningsarbetet pågår ett flertal projekt i syfte att förbättra och effektivisera verksamheten. Organisationsförändringar har till vissa delar genomförts men mer återstår att göra innan organisationen fastställs och få chans att verka. Arbetet med den systematiska hyressättningen i samarbete med hyresgästföreningen pågår. Mer fokus har riktats på omläggningen av företagets samlade IT-miljö omfattande såväl teknik/system som drift/support. Projektet har pågått under hela det gångna året och beräknas vara klart för ett successivt genomförande under våren 2014. 16 H y r e s ma r k n a d o c h fa s t i g h e t s b e s tån d Uthyrningsbar bostadsyta uppgick vid årskiftet till 146 017 kvm (139 609) samt 12 131 kvm (9 747) lokalyta. Bostadslägenheternas antal var totalt 2 157 (2 064). Efter avräkning för 24 st evakuerade lägenheter för ombyggnad var antalet bostadslägenheter som var lediga för uthyrning vid årsskiftet 7 (8), motsvarande 0,3 % (0,4) av lägenhetsbeståndet. Totala hyresintäkter efter avdrag för hyresbortfall uppgick till 147,6 mkr (133,3). Hyresbortfallet som avser bostäder, lokaler, garage och parkeringsplatser som varit lediga för uthyrning uppgick till 1,7 mkr (3,3). Lämnade rabatter uppgick till 1,8 mkr (1,6). Investeringar och un d e r håll s åtg ä r d e r Årets fastighetsinvesteringar uppgick till 90,4 mkr (128,2). Värdet av pågående nyanläggningar var på balansdagen 48,3 mkr (55,2). Anskaffning av inventarier uppgick till 0,9 mkr (0,8) samt försåldes inventarier för 0,2 mkr (0). Dotterbolaget Kumla Hotel AB förvärvades för 0,2 mkr. Årets underhållsåtgärder inklusive fördelade personalkostnader kostade 25,2 mkr (16,6). Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Resultat och ekonomisk ställning • Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 3,5 mkr (4,3) och årets vinst uppgick till 3,1 mkr (3,0). Rörelseintäkterna uppgick till 151,6 mkr (136,3) och rörelsekostnaderna till 125,5 mkr (109,2). Driftnettot ökade jämfört med 2012 till 50,2 mkr (40,7). Bostadshyrorna höjdes den 1 januari 2013 med 1,87% (2,47). För kallhyror har reducerad höjning skett. Jämfört med 2012 ökade underhållskostnaderna markant till följd av fler renoverings- och ombyggnadsarbeten i bostadsområdet Prästgårdsskogen medan övriga driftkostnader generellt sett ökade på grund av att fastighetsbeståndet ökat. • Av- och nedskrivningar har belastat resultatet med 22,1 mkr (20,4). • NAI Svefa marknadsvärderade hela fastighetsbeståndet och bedömde marknadsvärdet till ca 1 297 mkr vid årsskiftet 2012/2013 vilket innebar ett övervärde med ca 413 mkr gentemot det bokförda värdet. Samtidigt bedömdes fastigheterna ha ett så kallat brukarvärde på ca 2 045 mkr. Någon väsentligt förändring bedöms inte ha skett under det gångna året varför det inte föreligger något nedskrivningsbehov totalt sett även om variationen är stor mellan fastigheternas värden inom beståndet. • Finansnettot uppgick till -24,5 mkr (-22,8). Genom en hög andel lån med kort räntebindning har bolaget tillgodogjort sig låga räntenivåer varvid ränteswapavtal används som skydd mot ränteförändringar. Förtida avslut av ränteswapavtal periodiseras över avtalens återstående löptid. På balansdagen uppgick gällande ränteswapavtal till 740 mkr (740). Låneskulden uppgick på balansdagen till 914,8 mkr (849,8) inklusive kortfristig del av långfristig upplåning. Likvida medel uppgick till 9,2 mkr (10,1). • Eget kapital inklusive obeskattade reserver uppgick till 121,1 mkr (118,3) vilket motsvarar en soliditet på 10,5 % (11,0) med hänsyn tagen till uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver. F inansiella ri sk er Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. Ränteswapar utnyttjas för att säkra exponeringen för ränterisker. 17 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Utsikter 2014 Folkmängden i Kumla kommun fortsätter att öka och nya bostäder behövs. Även om bolaget under det gångna året tillskapat nya bostäder så fortsätter efterfrågan vara hög. Vid årets slut var uthyrningsgraden 99,7 %. Bedömningen är att efterfrågan på hyresrätter kommer att vara fortsatt stor. För Kumla Bostäders del fortsätter bostadsbyggandet med dels 8 radhus dels 20 lägenheter i flerfamiljshus i kvarteret Jordgubben. Radhusen kommer att upplåtas som hyresrätter med möjlighet för hyresgästerna att senare köpa loss det egna radhuset om så önskas. Dessutom har 7 radhus påbörjats i kvarteret Grodan men fler 18 är på gång. Projektering pågår för nybyggnationer i kvarteren Urmakaren och Hovslagaren och utredningsarbeten pågår för att tillskapa ytterligare bostäder längre fram. Under 2014 påbörjas ombyggnaden av lägenheterna i en av de 4 huskropparna vid Kvarngården, fastigheten Staren 5. Efter ombyggnad blir lägenheterna anpassade till Trygghetsboende. Desutom planeras för att inrymma förskoleverksamhet i bottenvåningens lokaldelar vartill kan behövas en smärre utbyggnad. Investeringsvolymen har varit stor under en följd av år och bedöms så förbli även framgent till följd av behovet av nytillskott av bostäder i kommunen. Det fortsatta investe- ringsbehovet i kombination med de lagstadgade krav på affärsmässighet som ålagts de kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen har medfört att bolaget försöker finna nya effektiva produktionsmetoder i kombination med alternativa finansierings- och ägandeformer. Under 2012 genomfördes en extern marknadsvärdering av bolagets fastighetsbestånd som visar på ett stort övervärde totalt sett. Inga väsentliga förändringar bedöms ha skett under året som gått varför det inte bedöms föreligga något nedskrivningsbehov i nuläget. Från och med 2014 ska årsredovisningen upprättas enligt de nya så kallade K3-reglerna vilka bland annat innebär årliga bedömningar av fastig- Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB heternas marknadsvärde samt nedskrivningsprövning med utgångspunkt i marknadsmässiga avkastningskrav. De nya reglerna innebär också krav på att komponentavskrivning införs. De förändrade redovisningsprinciperna kommer att medföra förändringar i bolagets driftnetton jämfört med nuvarande redovisningsnorm. Efter överenskommelse med Hyresgästföreningen höjdes varmhyresnivån generellt med 1,61 % den 1 januari 2014 och med 1,39 % där uthyrning sker till så kallad kallhyra. Under det kommande året kommer det samlade IT-stödet för bolaget att läggas om såväl vad gäller teknik och system som drift och support vilket bedöms leda till en driftsäkrare och effektivare IT-miljö. En genomgripande organisationsöversyn har pågått för att anpassa och dimensionera personalstyrkan till följd av fler fastigheter men också ökade teknikkrav och tillgänglighetskrav m m som beräknas kunna fastställas under 2014. 2013 satsades stort på underhållsåtgärder och avsikten är att även framgent hålla underhållsnivån på en hög men kontrollerad nivå. Även om det inte uppstod några mer omfattande vattenskador under 2013 till skillnad mot 2012 så finns en uppenbar risk att kostnaderna för såväl reparationer som underhåll kan komma att öka framöver i vissa delar av fastighetsbeståndet, särskilt om vi är alltför sparsamma med underhållsåtgärder som kan motverka detta. För 2014 beräknas resultatet efter finansiella poster bli positivt. 19 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1) 2013 2012 2011 2010 2009 151 555 136 311 130 940 124 177 119 338 3 499 4 321 2 234 4 322 776 1 086 494 1 017 412 905 300 787 471 785 846 29 29 29 28 28 10,5 11,0 11,9 13,6 13,6 Avkastning på totalt kapital % 2,6 2,8 2,4 2,6 2,1 Avkastning på eget kapital % 3,1 3,9 2,1 4,0 0,7 Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Antal anställda Soliditet % Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst 35 453 605,01 3 092 683,97 38 546 288,98 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs 20 38 546 288,98 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Resultaträkning Not 2013 2012 147 625 133 251 2 090 1 902 655 1 153 Övriga rörelseintäkter 1 185 7 Summa intäkter m m 151 555 136 313 Material -5 421 -5 169 Tjänster -34 375 -25 300 Taxebunda kostnader -14 090 -13 785 -2 934 -3 004 -15 858 -15 428 Andra externa kostnader -9 375 -8 025 Övriga rörelsekostnader -306 -316 Rörelsens intäkter m m Nettoomsättning Hyresintäkter 2 Övriga förvaltningsintäkter Aktiverat arbete för egen räkning Rörelsens kostnader Externa kostnader: Fastighetsskatt Uppvärmning Personalkostnader 3 -19 025 -17 765 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4 -22 149 -20 448 Summa rörelsens kostnader 5, 6 -123 533 -109 240 28 022 27 073 208 1 137 Räntekostnader och liknande resultatposter -24 730 -23 889 Summa resultat från finansiella investeringar -24 522 -22 752 3 500 4 321 Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner 8 300 0 Skatt på årets resultat 9 0 -9 Uppskjuten skatt 10 -707 -1 307 3 093 3 005 Årets vinst 21 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 1 015 398 938 996 Inventarier och fordon 12 6 077 6 586 Pågående nyanläggningar 13 48 250 55 184 1 069 725 1 000 766 150 0 99 99 25 732 847 740 1 121 1 571 1 070 846 1 002 337 658 633 Kundfordringar 2 109 1 449 Skattefordran 1 838 1 779 Fordringar hos koncernföretag 7 0 Övriga kortfristiga fordringar 1 312 1 880 796 5 835 4 336 9 155 10 106 15 648 15 075 1 086 494 1 017 412 Finansiella anläggningstillgångar 14 Andelar i koncernföretag 15 Övriga långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar 10 Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 22 16 17 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 Aktiekapital (10 000 aktier à kvotvärde 1000 kr) 10 000 10 000 Uppskrivningsfond 29 175 29 175 Reservfond 13 618 13 618 52 793 52 793 35 454 32 449 3 093 3 005 38 547 35 454 91 340 88 247 29 757 30 057 Övriga skulder till kreditinstitut 914 799 849 799 Summa långfristiga skulder 914 799 849 799 20 465 21 721 1 038 872 29 095 26 716 50 598 49 309 1 086 494 1 017 412 Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital Obeskattade reserver 19 Långfristiga skulder 20, 21 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter 23 64 64 Ansvarsförbindelser 24 214 203 23 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Kassaflödesanalys 2013 2012 Rörelseresultat efter finansiella poster 3 500 4 321 Avskrivningar som belastat resultatet 22 149 20 448 -8 0 -707 0 0 -9 24 934 24 760 -24 -63 -1 501 -2 655 1 290 497 24 699 22 539 -90 440 -128 198 -898 -846 238 0 -150 0 600 1 171 -90 650 -127 873 914 800 165 000 -849 800 -56 389 65 000 108 611 -951 3 277 10 106 6 830 9 155 10 107 Den löpande verksamheten Realisationsförlust/-vinst å sålda anläggningstillgångar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, m m Betald inkomstskatt Ökning/minskning varulager Ökning/minskning rörelsefordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Utbetalningar för investeringar i fastigheter Utbetalningar för förvärv av inventarier Inbetalningar från försäljning av inventarier Investeringar i dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 24 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning upprättas ej enligt ÅRL 7 kap 5§ 2 stycket. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna redovisas netto efter moms och rabatter. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Från och med år 2011 bokförs räntekostnader under byggtid på respektive ny- eller ombyggnadsprojekt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter, bokföringsmässiga uppskrivningar och nedskrivningar, periodisering av intäkt från ränteswapar och skattemässiga underskott. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. För år 2013 föreligger en avdragsgill temporär skillnad motsvarande differensen mellan överavskrivningarna kontra skillnaden mellan periodiserad ränteswapsintäkt samt bokfört värde och skattemässigt restvärde på fastigheterna. Fordringar Fordringarna redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period de uppkommer. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggnader Markanläggningar Inventarier och fordon 1,3 - 2 % 5% 20-33 % Efter förnyad bedömning av byggnadernas livslängd har differentierad procentsats för avskrivning av byggnader införts från och med 2011. Fastigheter med värdeår 1999 och äldre skrivs av med 2 % och fastigheter med värdeår från och med år 2000 skrivs av med 1,3 %. Nedskrivningar När det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av tillgångar minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs det redovisade värdet omedelbart ner till detta återvinningsvärde. En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts. Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. 25 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Noter Forts not 1 Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Hyresintäkter Bostäder Lokaler Övrigt Summa 2013 2012 135 862 125 317 12 015 9 704 3 232 3 131 151 109 138 152 Avgår outhyrda objekt och lämnade rabatter Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leve- Bostäder -244 -312 rantörsskulder, leasingskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Marknadsräntor och en uppskattning av företagets riskpremie ligger till grund för beräkningar av marknadsvärden på långfristiga lån. För övriga finansiella instrument, i huvudsak kortfristiga lån och placeringar där marknadsvärden ej finns noterade, bedöms marknadsvärdet överensstämma med bokfört värde. Lämnade rabatter -1 814 -1 650 Summa -3 484 -4 902 147 625 133 250 Säkring av bolagets räntebindning. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, och periodiseras över avtalstiden. Ränteinstrument som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning värderas vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför ineller utbetalningar. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet. Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på totalt kapital. Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på eget kapital. Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). 26 Not 2 Lokaler Övrigt Summa hyresintäkter Not 3 -1 354 -2 869 -72 -71 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter 2013 2012 Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män har uppgått till: Kvinnor 10 8 Män 19 21 Totalt 29 29 Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktören -1 342 -1 176 Övriga anställda -10 103 -9 687 Totala löner och ersättningar -11 445 -10 863 Sociala avgifter enligt lag och avtal -3 702 -3 591 Pensionskostnader för VD -426 -335 Pensionskostnader övrig personal -772 -806 -2 680 -2 170 -19 025 -17 765 Övriga personalkostnader Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 2013 Not 5 Varav *Antal män % Varav *Antal män % Styrelseledamöter 9 78 9 78 Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare 3 100 3 100 *) På balansdagen. Sjukfrånvaro 2013 2012 8,83 % 6,66 % - långtidssjukfrånvaro 59,48 % 58,32 % - sjukfrånvaro för män 7,17 % 7,62 % * * Total sjukfrånvaro - sjukfrånvaro för kvinnor - anställda - 29 år - anställda 30 - 49 år - anställda 50 år - * * 6,73 % 6,84 % * * Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. *) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgifter inte skall lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.. Not 4 Drift- och underhållskostnader 2012 Underhållskostnader 2013 2012 -25 192 -16 641 Fastighetsskötsel och städ -11 140 -10 395 Reparationer -11 262 -10 827 Taxebundna kostnader -14 090 -13 785 Uppvärmning -15 858 -15 428 Administration -15 133 -14 091 -5 775 -4 621 -98 450 -85 788 Övriga driftskostnader Summa drift- och underhållskostnader Fördelade personalkostnader ingår i drift- och underhållskostnaderna. Not 6 Ersättning till revisorerna 2013 2012 -152 -183 PwC Revisionsuppdraget Övriga tjänster -80 -72 -232 -255 Revisionsuppdraget -28 -27 Summa -28 -27 Summa Förtroendevalda revisorer Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2013 2012 -17 977 -16 046 -3 255 -3 084 -917 -1 318 Summa planenliga avskrivningar -22 149 -20 448 Summa av- och nedskrivningar -22 149 -20 448 Not 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Planenliga avskrivningar Byggnader Markanläggningar Inventarier Utdelning aktier och andelar Ränteintäkter Ränteintäkter kundfordringar Ränteintäkter ägaren Summa 2013 2012 2 2 20 11 160 206 26 918 208 1 137 27 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Noter Not 8 2013-12-31 2012-12-31 Ingående nedskrivningar -15 200 -15 200 Utgående ackumulerade nedskrivningar -15 200 -15 200 Utgående bokfört restvärde byggnader 880 052 806 594 56 133 44 919 3 555 12 215 Bokslutsdispositioner 2013 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan, inventarier Ianspråktagande av periodiseringsfond Summa 2012 -1 500 0 1 800 0 300 0 Mark Not 9 Ingående anskaffningsvärden Skatter - Inköp 2013-12-31 2012-12-31 Skatt på årets resultat 0 -9 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 59 688 57 134 Summa skatt 0 -9 Ingående uppskrivningar 37 086 36 085 Utgående ackumulerade uppskrivningar 37 086 36 085 Utgående restvärde mark enligt plan 96 774 93 219 64 440 55 454 2 644 8 985 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 67 084 64 439 Ingående avskrivningar -25 257 -22 173 -3 255 -3 084 -28 512 -25 257 Utgående bokfört restvärde markanläggningar enligt plan 38 572 39 182 Utgående bokfört restvärde byggnad och mark enligt plan 1 015 398 938 995 Byggnader 200 829 708 254 Tomtmark 854 338 175 195 1 055 167 883 449 Not 10 Uppskjuten skatt Ingående uppskjuten skattefordran Årets förändring av uppskjuten skatt Summa 2013-12-31 2012-12-31 732 2 039 -707 -1 307 25 732 En avdragsgill temporär skillnad föreligger motsvarande differensen mellan överavskrivningarna kontra skillnaden mellan periodiserade ränteintäkter från förtida inlösen av ränteswapar samt bokfört värde på fastigheterna å ena sidan och skattemässigt restvärde på fastigheterna å andra sidan. Not 11 Byggnader och mark 2013-12-31 2012-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 981 706 824 616 - Inköp och aktiveringar 37 288 57 879 - Omklassificeringar 54 147 99 211 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 073 141 981 706 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden - Inköp - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Taxeringsvärden Summa taxeringsvärden Ingående avskrivningar - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar 28 -159 912 -143 866 -17 977 -16 046 -177 889 -159 912 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Not 12 Inventarier och fordon Ingående anskaffningsvärden Not 13 2013-12-31 2012-12-31 22 186 21 340 Årets förändringar - Inköp - Försäljningar och utrangeringar 639 846 -384 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 22 441 22 186 Ingående avskrivningar -15 600 -14 282 153 0 Årets förändringar - Försäljningar och utrangeringar - Avskrivningar - Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört restvärde Not 15 -917 -1 318 0 0 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 2013-12-31 2012-12-31 Ingående nedlagda kostnader 55 184 105 277 Under året nedlagda kostnader 47 213 49 118 -54 147 -99 211 48 250 55 184 Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader Not 14 Övriga långfristiga värdepappersinnehav SABO Byggnads försäkring AB Andelar i HBV + Örebro Vind 6 077 -15 600 6 586 2012-12-31 50 50 49 49 150 0 Uppskjutna skattefordringar 25 732 Innestående återbäring HBV 847 740 1 121 1 571 Kumla Hotel AB -16 364 2013-12-31 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Andelar i koncernföretag Moderbolaget Kumla Hotel AB, 556596-5893 Kapitalandel % Rösträttsandel % 100 100 Antal Bokfört värde Bokfört värde aktier 13-12-31 12-12-31 3 000 Summa 150 150 Not 16 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 770 76 0 0 Övriga interimsfordringar 1 110 721 Summa 1 880 797 2013-12-31 2012-12-31 8 461 9 633 694 473 9 155 10 106 Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda räntekostnader Not 17 Kassa och bank Koncernkonto, Kumla kommun Övriga likvida medel Summa Kredit inom ramen för koncernkontot hos Kumla kommun uppgår till 20 000 tkr (20 000 tkr). 29 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Noter Not 18 Förändring av eget kapital Belopp i tkr Aktie kapital Uppskrivnfond Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Eget kapital 2012-12-31 10 000 29 175 13 618 32 449 3 005 88 247 - - - - - - Förändring av uppskrivningsfond Vinstdisposition enligt beslut av årsstämman - - - 3 005 -3 005 - Årets resultat - - - - 3 093 3 093 10 000 29 175 13 618 35 454 3 093 91 340 Eget kapital 2013-12-31 Övergångsreglerna för uppskrivningsfond tillämpas vid nedskrivning av anläggningstillgångar. Uppskrivningsfonden är avsatt före den 1 januari 1996. Not 19 Obeskattade reserver 2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Byggnader 29 757 28 257 Summa avskrivningar över plan 29 757 28 257 2007 års periodiseringsfond, Tax 2008 0 1 800 Summa periodiseringsfonder 0 1 800 Summa obeskattade reserver 29 757 30 057 Uppskjuten skatt, 22% (26,3%) 6 547 6 613 Periodiseringsfonder 30 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Not 20 Specifikation av lånestruktur och räntebindning Not 21 För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Utestående ränteswapavtal uppgår till 740 mkr (740). Per bokslutsdagen finns ett undervärde på ca 9,7 mkr (-47,8) i avtalen. Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde/övervärde (s.k. ränteskillnadsersättning) uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m. sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras. Som ett led i en aktiv hantering av ränteriskerna förekommer förtida avslut av ränteswapavtal. De över- och undervärden som realiseras vid sådana avslut periodiseras över den kvarvarande löptid som finns i respektive avtal vid varje förtida avslut. För verksamhetsåret 2013 har detta medfört att de finansiella kostnaderna minskats med ca 1,7 mkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår till 5,54 år (6,81) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 3,13% (3,11). Nedan framgår bolagets förfalloprofil, mkr, (inkl. ränteswapar) avseende räntebindningen:Nedan framgår bolagets förfalloprofil, tkr, (inkl. ränteswapar) avseende räntebindningen: Upplåning 2013-12-31 2012-12-31 Skulder till kreditinstitut 914 800 849 800 Summa 914 800 849 800 0 0 914 800 849 800 0 0 Räntebärande skulder Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Summa räntebärande skulder Förfallotider Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Summa Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Upplupna räntekostnader 7 066 6 290 Förutbetalda swapintäkter 8 208 9 909 Upplupna löner och sociala avgifter Förskottsbetalda hyror Övriga poster Inom 1 år 2013-12-31 2012-12-31 175 110 Inom 1-2 år 0 0 Inom 2-3 år 80 0 Inom 3-4 år 0 80 Inom 4-5 år 85 0 Inom 5-6 år 25 85 Inom 6-7 år 0 25 Inom 7-8 år 450 0 Inom 8-9 år 100 450 0 100 915 850 Inom 9-10 år Summa 697 653 6 019 5 174 7 105 4 690 29 095 26 716 2013-12-31 2012-12-31 Fastighetsinteckningar 64 64 Summa ställda säkerheter 64 64 2013-12-31 2012-12-31 Ansvarsförbindelse till Fastigo 214 203 Summa ansvarsförbindelser 214 203 Summa Not 23 Ställda säkerheter För egna avsättningar och skulder Avseende Skulder till kreditinstitut Not 24 Ansvarsförbindelser 31 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 32 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 33 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Lägenhetsredovisning Antal bostadslägenheter m m, 2013-12-31 Område 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Total Lokaler Garage P-platser Centrum 25 161 131 38 9 364 47 123 152 Kumlaby 42 180 175 39 8 444 10 157 257 Kvarnparken 67 209 203 38 1 518 22 26 285 Prästgårdsskogen 136 313 210 33 6 698 45 68 364 Övriga fastigheter 29 27 27 46 4 133 9 23 42 299 890 746 194 28 1 100 Totalt Area 2 157 133 397 146 017 12 131 5 596 Fastigheter/anläggningar Belopp anges i tkr Antal lgh Byggår Senaste ombyggnad Köpmangatan 10 10 1930 2006 Köpmangatan 12 15 1983 9 1919 67 1990 Fastighet Adress BANKIREN 3 BANKIREN 3 BANKIREN 3 Köpmangatan 16 BANKIREN 3 Köpmang. 14, Hagendalsv 5, Odeng 3-5 BANKIREN 7 Hagendalsvägen 7 BIET 1 Bragevägen 1-21, Sleipnergatan 2-14 EJDERN 9, 29. 30 Skolvägen 18 A FISKALEN 12 Götgatan 6 A-C, Vattugatan 3 1990 Värdeår Taxeringsvärde 1969 9 054 1983 10 603 1990 9 466 1990 40 128 5 1895 1973 3 460 18 2008 2008 25 038 5 1946 1950 3357 38 2006 2006 29 659 FISKALEN 14 Marielundsgatan 4 -B 31 2012 2012 27 089 FLINKAGÅRDEN Flinkagatan 43-49, 63-71, 80-83 20 1980 1980 11 297 GLADAN 2 Agegatan 3 8 1947 1977 3 346 2009 8 837 2011 14 376 1987 GRODAN 1 34 HACKSPETTEN 38 Sörbyvägen 43 13 2012 HALLONET 17-23 Skogstorpsgatan 2-4 7 2009 9 762 HALLONET 24 Skogstorpsgatan 1 -7 16 2011 HAMMAREN 5 Hammargatan 3 B 5 2002 2002 4 933 HAMMAREN 5 Hammargatan 3 A 24 2003 2003 14 846 HÄLLABROTTET 7:2 Carléns väg 12 C-H 6 1982 HÄLLABROTTET 7:3 Carléns väg 12 A-B 10 1961 1981 1982 1663 1975 1 564 JÄGAREN 17 Köpmangatan 42-52 42 1948 1985 JÄGAREN 31 Köpmangatan 38-40 18 1958 1958 1968 15 489 4 861 JÄGAREN 31 Köpmang 32-36, Magasinsg 3-5 62 1966-67 1966 23 895 KLOCKAREN 2 Andréns väg 2-10 30 1952 1988 1988 13 427 KLOCKAREN 3 Andréns väg 12-20 30 1948 1988 1988 13 301 KLOCKAREN 4 Von Rosensteins väg 5 11 1948 1987 1962 5 108 KLOCKAREN 5 Von Rosensteins väg 3 11 1948 2003 1978 5 338 KLOCKAREN 6 Köpmangatan 35 12 1948 1987 1978 5 299 KYRKOADJUNKTEN 5 Andréns väg 7 6 1949 1980 1981 2 085 LÄRAREN 1 Köpmangatan 37 12 1948 1987 1978 5 303 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Antal lgh Byggår Senaste ombyggnad Värdeår Taxeringsvärde Köpmangatan 39 24 1950 1989 1989 10 745 Andréns väg 22-30 30 1953 2004 1978 11 621 ORGANISTEN 3 Franzéns väg 5 19 1954 2011 1954 6 680 ORGANISTEN 4 Von Rosensteins väg 11 19 1954 2012 1954 6 880 ORGANISTEN 5 Von Rosensteins väg 9 19 1954 2013 1954 6 238 ORGANISTEN 6 Von Rosensteins väg 7 19 1954 2013 1954 6 254 ORGANISTEN 7 Andréns väg 32-38 36 1954 2003 1969 11 617 ORGELTRAMPAREN 2 Franzéns väg 4 A-B 18 1950 1989 1989 6 889 ORGELTRAMPAREN 3 Franzéns väg 6 A-B 18 1951 1990 1989 6 902 ORGELTRAMPAREN 4 Franzéns väg 8 A-B 18 1951 1990 1989 6 803 ORGELTRAMPAREN 5 Franzéns väg 10 A-B 18 1951 2006 1975 5 726 ORGELTRAMPAREN 6 Franzéns väg 12 A-B 18 1953 2006 1975 5 750 ORGELTRAMPAREN 7 Franzénsväg 14 A-B 18 1953 2009 1981 5 796 ORGELTRAMPAREN 8 Franzéns väg 16 A-B 18 1953 2009 1980 5 654 ORGELTRAMPAREN 10 Franzéns väg 2 12 1957 1957 3 987 ORGELTRAMPAREN 11 Franzéns väg 18 A-B 18 1953 ORGELTRAMPAREN 12 S:t Torgils väg 5-15 92 1964-65 Fastighet Adress LÄRAREN 2 ORGANISTEN 1 2009 1977 5 573 1965 34 083 PASTORN 14 Kyrkogatan 32 A-I 9 1985 1985 3 222 RENEN 17 Hagagatan 2 4 1989 1989 2 548 SANNAHED 19:125 Hemvägen 6 A-D 12 1929 2011 2011 3 453 SKALBAGGEN 1 Frejgatan 3 A-E 10 1954 1991 1991 5 457 SKALBAGGEN 1 Frejgatan 5 A-K 11 2005 SKEPPET 4 Klockarbacken 31-50 118 1973 1998 SKEPPET 5 Klockarbacken 18-19 10 1973 2012 SKEPPET 5 Klockarbacken 20-30 60 1973 SKEPPET 6 Klockarbacken 1-13 132 1972 1998 1973 1998 SKEPPET 7 1980 2005 9 593 1973 43 140 1973 1973 21 216 1972 46 285 1980 10 091 1971 32 251 0 SMEDSGÅRDEN Smedsgatan 1-13, 41-42, 14-17 18 SPARVEN 32 Kvarngatan 24-30 81 1971 SPARVEN 37 Villag 19-25, Kvarng 32-38 66 1982-83 1983 38 400 STAREN 5 (FD STAREN 2) Skolvägen 6 70 1980 1980 42 109 1996 STAREN 5 Skolvägen 2 32 2013 2013 20 751 STAREN 19 Stationsgatan 2-4 38 1972 2009 1989 40 458 SVANEN 3 Kvarngatan 19, Skolvägen 9 62 1959 1993 1967 26 600 SVANEN 4 Kvarngatan 21 och 23 69 1965 1995 1971 29 977 SVANEN 5 Skolvägen 5 och 7 57 1959 1996 1967 29 155 SVANEN 6 Sturegatan 4 och 6 63 1959 1994 1967 27 107 SVANEN 7 Stureg 8, Stenev 6-8, Kvarng 25-27 50 1960 1994 1969 20 105 SYLEN 10 Norra Kungsvägen 20-22 43 2010 2010 34 087 TRANAN 23 Viagatan7 A TRANAN 23 Viagatan 7 B-C TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 14 Andréns väg 9 och 11 TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 21 TRÄDKRYPAREN 18 TÄRNAN 16 1925 0 8 2009 12 1951 1980 0 Andréns väg 5 6 1947 1980 Aspgatan 19 1 1967 1967 848 Södergatan 15 4 1988 1988 2 021 25 789 1981 4 177 1981 2 085 URMAKAREN 21-23 URMAKAREN 35 Köpmang 23-15, Sveav 14-16 37 2004 2004 URMAKAREN 35 Köpmangatan 19 och 21 10 2006 2006 8 743 VERKMÄSTAREN 2-3 Köpmangatan 54-58 23 1950 1977 10 818 WILLÉNGÅRDEN 2 Willéng 5, 55, 7-53, 57-115 86 1990 1990 44 899 SUMMA 2157 1994 1 055 167 35 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Nyckeltal och definitioner 2011 2012 2013 K assalikviditet Avka st n i n g på D i r e ktav kas t n i n g Kassalikviditeten är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. Den beräknas som omsättningstillgångar inklusive outnyttjad checkkredit dividerad med kortfristiga skulder. Företagets kassalikviditet uppgick på balansdagen till 70,5 %. to talt kap i tal Avkastning på totalt kapital, definierad som resultat efter finansiella intäkter dividerat med balansomslutningen, uppgick till 2,6 % för 2013. Direktavkastningen, beräknad på driftnettot före avskrivningar dividerat med genomsnittet på fastigheternas bokförda värde under året, uppgick till 4,9 % för 2013. % 2,8 % 6 % 75 2,7 5 2,6 4 2,5 3 2,4 2 2,3 1 2,2 0 D ri ft re s ultat Av kas t n i n g på Redovisat driftresultat, för året 32,8 %, är beräknat på driftnettot dividerat med hyresintäkterna. e g e t kap i tal 70 65 60 55 Soliditet Soliditeten är ett mått på företagets långsiktiga förmåga att stå emot förluster i rörelsen. Den beräknas på justerat eget kapital (eget kapital + obeskattade reserver efter avdrag för uppskjuten skatt) dividerad med balansomslutningen. Företagets soliditet uppgick på balansdagen till 10,5 % enligt angiven definition. % 20 15 10 5 0 % 35 34 33 32 31 30 29 28 % 4,5 4 3,5 3 2,5 2 Belåni n g s g r a d Belåningsgraden, uttryckt som långfristiga skulder i förhållande till anläggningstillgångarnas bokförda värde, uppgick till 85,4 % för 2013. % 100 80 60 40 20 0 36 Avkastning på eget kapital, definierad som resultat efter finansiella kostnader dividerat med summan av eget kapital plus obeskattade reserver efter avdrag för uppskjuten skatt, uppgick till 3,1 % för 2013. 1,5 1 0,5 0 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Treårsöversikt 2013 2012 2011 Fastighetsbestånd Antal Yta, kvm Antal Yta, kvm Antal Yta, kvm Bostäder 2 157 146 017 2 064 139 609 2 015 135 462 Lokaler 133 12 131 127 9 747 127 10 446 Garage 397 5 596 371 5 180 329 4 508 Parkeringsplatser Ekonomi Varmhyra bostäder 1 110 1 110 1 100 Tkr Kr/kvm Tkr Kr/kvm Tkr Kr/kvm 877,40 135 862 930,45 125 317 897,63 118 854 Hyresbortfall, bostäder -1 354 -9,27 -2 869 -20,55 -1 578 -11,65 Hyra inkl. värme, lokaler 12 015 990,44 9 704 995,59 10 081 965,06 Hyresborfall lokaler -72 -5,94 -71 -7,28 -104 -9,96 Garage o. bilplatser 3 232 577,56 3 131 604,44 2 873 637,31 Hyresbortfall garage o. bilplatser -244 -43,60 -312 -60,23 -256 -56,79 Rabatter och hyresnedsättningar -445 -2,81 -278 -1,86 -105 -0,72 3 929 24,84 3 061 20,49 2 570 17,61 152 923 966,96 137 683 921,84 132 335 906,98 Övriga intäkter SUMMA INTÄKTER Lägenhetsunderhåll Underhåll, övrigt Underhållsrabatter * SUMMA UNDERHÅLLSKOSTNADER Fastighetsskatt -5 609 -38,41 -5 934 -42,50 -6 695 -49,42 -19 583 -123,83 -10 706 -71,68 -19 425 -133,13 -1 368 -9,37 -1 372 -9,83 -1 395 -10,30 -26 560 -167,94 -18 012 -120,60 -27 515 -188,58 -2 934 -18,55 -3 004 -20,11 -2 798 -19,18 Reparationer -11 262 -71,21 -10 827 -72,49 -8 971 -61,48 Fastighetsskötsel -11 140 -70,44 -10 395 -69,60 -9 606 -65,84 Värme -15 858 -100,27 -15 428 -103,30 -13 960 -95,68 Vatten -6 007 -37,98 -6 104 -40,87 -4 616 -31,64 Fastighetsel inkl el outhyrt -5 002 -31,63 -4 790 -32,07 -4 915 -33,69 Renhållning -3 081 -19,48 -2 891 -19,36 -2 606 -17,86 -15 133 -95,69 -14 091 -94,35 -12 309 -84,36 -678 -4,29 -649 -4,35 -621 -4,26 Hyresgästföreningen -1 081 -6,84 -1 014 -6,79 -910 -6,24 Hyres-/kundförluster -1 391 -8,80 -608 -4,07 -511 -3,50 Övriga kostnader -2 625 -16,60 -2 349 -15,73 -2 301 -15,77 Driftkostnader -76 192 -481,78 -72 150 -483,07 -64 124 -439,48 DRIFTNETTO 50 171 317,24 47 521 318,17 40 696 278,92 -21 232 -134,25 -19 130 -128,08 -17 182 -117,76 -917 -5,80 -1 318 -8,82 -2 006 -13,75 -22 149 -140,05 -20 448 -136,91 -19 188 -131,51 208 1,32 1 137 7,61 367 2,52 0 0,00 0 0,00 112 0,77 Finansiella kostnader -24 730 -156,37 -23 889 -159,95 -19 753 -135,38 Finansnetto -24 522 -155,06 -22 752 -152,33 -19 274 -132,10 3 500 22,13 4 321 28,93 2 234 15,31 Administration Företags- och fastighetsförsäkring Byggnader och markanläggningar Maskiner och inventarier SUMMA AV- OCH NEDSKRIVNINGAR Ränteintäkter, utdelningar mm Räntebidrag RESULTAT FÖRE BOKSL.DISP. * Underhållsrabatter redovisas under intäkter i resultaträkningen. 37 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 38 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB 39 Årsredovisning 2013 • Kumla Bostäder AB Köpmangatan 7 Box 28, 692 21 Kumla 019 - 58 88 00 info@kumlabostader.se www.kumlabostader.se 40
© Copyright 2024