Svensk Fastighetsmarknad - fokus 24 orter vt 12 Varmt
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter www.naisvefa.se www.svenskfastighetsmarknad.se NAI Svefa Analys Våren 2012 Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Stockholm Malmö Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: 08-441 15 50 Södra Långgatan 25, 3 tr Box 171 22 200 10 Malmö Tel: 040-660 81 40 Falun Mora Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: 023-480 30 Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: 0250-158 58 Gävle Norrköping Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: 026-17 54 40 Slottsgatan 116 602 22 Norrköping Tel: 011-13 46 60 Göteborg Umeå Kungsportsavenyen 31–35 411 36 Göteborg Tel: 031-711 63 00 Magasinsgatan 7 903 27 Umeå Tel: 090-12 75 25 Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Härnösand Vänersborg Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: 0611-247 05 Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: 0521-621 00 Jönköping Västerås Lennart Weiss Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: 036-30 71 10 Pilgatan 25 721 30 Västerås Tel: 021-80 61 50 Koncernchef NAI Svefa Karlstad Växjö Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 Karlstad Tel: 054-10 03 20 Kungsgatan 3 Box 69 351 03 Växjö Tel: 0470-74 60 60 Linköping Ågatan 35 582 22 Linköping Tel: 013-25 55 70 Örebro Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: 019-10 01 20 Luleå Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: 0920-21 11 00 Östersund Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: 063-10 75 40 svensk fastighetsmarknad – fokus 24 orter: en källa till nya affärsmöjligheter innehåll nai svefa fastighetsindex 2–3 affärsmöjligheter 4–5 Makroekonomi 6–7 fokus BostadsBubblare 8–9 Malmö 10–11 lund 12–13 helsingborg 14–15 halmstad 16–17 växjö 18–19 kalmar 20–21 Jönköping 22–23 Borås 24–25 göteborg 26–27 trollhättan 28–29 linköping 30–31 norrköping 32–33 karlstad 34–35 Örebro 36–37 västerås 38–39 eskilstuna 40–41 stockholm 42–43 uppsala 44–45 gävle 46–47 falun 48–49 sundsvall 50–51 Östersund 52–53 umeå 54–55 luleå 56–57 58 om svensk fastighetsmarknad 59–60 om nai svefa våra adresser varmt välkommen till årets första upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Det är nu sjätte gången vi delger vår syn på den svenska fastighetsmarknaden och jag hoppas att ni uppskattar vår intention att ge er nya motiv till goda affärsmöjligheter! i samband med att statsskuldkrisen eskalerade i början av augusti försvagades stämningsläget i den svenska ekonomin och på fastighetsmarknaden. inbromsningen blev tydlig när bankerna drog åt svångremmen med högre krav på marginaler, lägre belåningsgrad, och den underliggande fastighetstillgången (läge, typ, löptid, hyresgästsstruktur etcetera). i inledningen av 2012 är vår bedömning att vi kommer få se ett fortsatt försiktigt agerande med fokus på att minimera risker. Därmed också fortsatt stor efterfrågan på lågriskobjekt såsom bostads- och samhällsfastigheter. intresset för att investera i samhällsfastigheter med kommun, stat och landsting som hyresgäster har ökat de senaste åren och flertalet affärer av den här fastighetstypen har genomförts under hösten. svenska institutioner har börjat studera segmentet och fler affärer är att vänta under det kommande året – såväl i våra storstäder som på våra regionala delmarknader. efterfrågan på lokaler för samhällsverksamheter är stor och förväntas öka. en investering i samhällsfastigheter bäddar därför för stabila och långvariga kassaflöden och möjligheter till en god direktavkastning och en positiv värdeutveckling. Även bostadsfastigheter är fortsatt attraktiva och precis som i förra numret av svensk fastighetsmarknad väljer vi nu att lyfta fram bostadsmarknaden i fem städer utöver de ordinarie orterna. i denna rapport belyser vi alingsås, skellefteå, strängnäs, varberg och Ängelholm. för dessa har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som nai svefa fastighetsindex för 24 orter och det är spännande att se hur väl dessa relativt små delmarknader står sig gentemot de stora. stockholm behåller sin första plats i nai svefa fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. efter stockholm placerar sig göteborg följt av universitetsstäderna lund och uppsala. norrköping är klättraren i årets första rapport och förflyttar sig tre placeringar uppåt i indexet till plats 19. i föregående nummer var det Borås och eskilstuna som vann mark, två orter som precis som norrköping är klassiska industristäder men som nu genomgår en strukturomvandling. i vår rapportserie svensk fastighetsmarknad finns förutom den rapport som i huvudsak är riktad till den kommersiella fastighetsmarknaden, och som du nu håller i handen, även ”svensk fastighetsmarknad – fokus skog”. upplagan ges ut en gång om året och nästa nummer kommer under våren − så håll utkik. vill du inte missa våra rapporter, surfa då in på vår hemsida och sätt upp dig som prenumerant redan nu! vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter. väl mött! utgivare ansvarig utgivare grafik och layout tryck upplaga svefa holding aB lennart Weiss karlavagnen sandviken tryckeri aB 9 500 kristian isberg t f affärschef analys NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Akuta underhållsbehov leder till försäljningar av samhällsfastigheter Underhållsbehovet i beståndet av samhällsfastigheter är stort och en ekonomisk utmaning som tvingar stat, landsting och kommuner till tunga besparingar i kärnverksamheten. I förlängningen kan således det eftersatta underhållet riskera att medföra en sämre service för kommuninvånarna. När valet står mellan att skapa en fungerande kärnverksamhet eller att underhålla lokalerna prioriteras fastighetsunderhållet ofta bort. Detta har över tid resulterat i en stor ackumulerad underhållsskuld. För att skaffa kapital till underhåll väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd. AKTÖRER INOM SAMHÄLLSFASTIGHETER EXPANDERAR AGGRESSIVT KREATIV FINANSIERING ISTÄLLET FÖR BANKEN Under de senaste åren har aktörer specialiserade på samhällsfastigheter expanderat aggressivt. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 mdkr där Rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF Fastigheter) och Hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden) stod för drygt 50 procent av förvärven. Säljarna är i huvudsak kommuner, landsting och stat med 35 procent av försäljningsvolymen men även byggbolagen sålde avslutade nyproduktioner och stod för 25 procent. Exempel på förvärv är SPP:s köp av Uppsala polishus av Nordisk Renting för en bedömd köpeskilling om 400 - 500 mkr, Rikshems köp av ett paket av äldreboenden i Västerås för 303 mkr från kommunala bostadsbolaget Mimer samt Rikshems köp av äldreboenden och mark för 235 mkr från Kommunfastigheter i Knivsta. Investerarna är ofta experter på samhällsfastigheter och säljarna är ofta ute efter köpare med långsiktig placeringshorisont. För att affären ska bli bra krävs det att köparna är införstådda med de underhållsbehov som föreligger samt att verksamheterna får en bättre förvaltning som lyfter fastigheten. Under hösten spred sig den finansiella oron till banksystemet vilket resulterade i en inbromsning på fastighetsmarknaden. Bankerna har blivit betydligt mer ovilliga med att bevilja krediter och ställer allt högre krav på såväl högre marginaler som lägre belåningsgrad. Bankernas ovilja till utlåning har lett till en ökad finansiell kreativitet hos fastighetsbolagen. Nu ökar användandet av alternativ till klassisk bankbelåning genom finansiering med preferensaktier (Balder, Corem, Sagax och Klövern), obligationslån (Kungsleden med flera) och sparkonton (Akelius). Andra bolag i branschen bildar gemensamma bolag för att finna nya finansieringsvägar (Fabege, Peab, Brinova och Wihlborgs). Fastighetsbolagens agerande visar på styrka och sätter press på bankerna att förbättra villkoren för utlåning. nai svefa fastighetsinDeX 3 Kommun NAI Svefa Fastighetsindex 1. stockholm (s. 42-43) 89 2. göteborg (s. 26-27) 64 3. lund (s. 12-13) 57 3. uppsala (s. 44-45) 57 5. Malmö (s. 10-11) 55 6. helsingborg (s. 14-15) 51 7. Jönköping (s. 22-23) 48 7. linköping (s. 30-31) 48 9. västerås (s. 38-39) 47 9. umeå (s. 54-55) 47 11. halmstad (s. 16-17) 45 12. karlstad (s. 34-35) 43 12. Örebro (s. 36-37) 43 Varberg 42 14. luleå (s. 56-57) 40 15. växjö (s. 18-19) 38 15. kalmar (s. 20-21) 35 17. Borås (s. 24-25) 34 18. sundsvall (s. 50-51) 33 19. norrköping (s. 32-33) 32 19. Östersund (s. 52-53) 32 Alingsås 31 Strängnäs 31 Ängelholm 31 21. gävle (s. 46-47) 29 22. falun (s. 48-49) 28 23. eskilstuna (s. 40-41) 19 Skellefteå 24. trollhättan (s. 28-29) Befolkningsutveckling Arbetslöshet 19 14 nai svefa fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt nai svefas egna bedömningar och nyckeltal. tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett nai svefa fastighetsindex om 100. ”trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av svensk fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 juli 2011. affÄrsMÖJligheter 4 var finns de hetaste affärsmöjligheterna? samtidigt som finansiell oro råder med volatila börser som följd möter bostadssegmentet idag en stark efterfrågan på grund av sin riskprofil och att bostadsbrist råder på flertalet svenska delmarknader. Även investeringsintresset för välbelägna, moderna kontor med stabila hyresgäster är fortfarande stort på svensk fastighetsmarknad. Men på vilka delmarknader finns affärsmöjligheterna? möJligheter inom bostAdssegmentet på en låg riskpremie i förhållande till ortens styrkor och möjlig- stockholm är den stad som återigen placerar sig högst ovanför heter vilket indikerar en viss överprissättning. anledningen till linjen inom bostadssegmentet. De regionstäder som följer det är sannolikt en omfattande bostadsbrist tillsammans med samma riktning är uppsala, umeå och halmstad. i jämförelse en mycket låg omsättning med en obalans i utbud och efter- med de övriga orterna så visar nai svefa fastighetsindex att frågan. orterna norrköping, trollhättan och eskilstuna placerar dessa städer har en hög direktavkastning och riskpremie i sig på nytt under linjen, vilket visar på hur litet investerarnas förhållande till ortens styrkor och att den potential staden har riskpåslag generellt är vid en investering i bostäder på den att erbjuda inte prisats in av marknaden. svenska fastighetsmarknaden idag. låga direktavkastningskrav göteborg, lund, Malmö och Örebro placerar sig under linjen i i förhållande till ortens indextal torde indikera att det generellt årets första mätning. en investering i en av dessa städer tyder råder goda förväntningar om en positiv värdeutveckling. 100 90 Stockholm 80 70 Gšteborg 60 Uppsala Lund Helsingborg Malmš Linkšping 50 Jšnkšping UmeŒ Karlstad Halmstad LuleŒ …rebro Kalmar VŠxjš BorŒs VŠsterŒs 40 30 Norrkšping Sundsvall 20 Eskilstuna GŠvle …stersund Falun TrollhŠttan 10 0 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% affÄrsMÖJligheter 5 möJligheter inom kommersiellA segmentet • I diagrammen nedan ställs NAI Svefa Fastighetsindex, som för välbelägna kontorsfastigheter kan vi ana liknande trender avser att spegla utvalda orters styrkor och möjligheter, mot som inom bostadssegmentet. Bland storstäderna placeras sig direktavkastning för välbelägna bostäder respektive kontor. göteborg och Malmö även här under linjen medan stockholm regressionslinjen visar den genomsnittliga avkastningen en ort fortsätter visa stor potential för investeringar i kontorsfastigheter. bör ha vid ett specifikt indextal. De orter som hamnar ovanför universitetsstaden uppsala och helsingborg plockar ihop 57 linjen kan signalera en potential då ortens styrkor inte har prisats respektive 51 poäng i nai svefa fastighetsindex och hamnar in av marknaden i form av ett lägre direktavkastningskrav. orter strax ovanför linjen i diagrammet. ytterligare indikatorer på styrkan som placerar sig under linjen kan å andra sidan sägas vara och möjligheterna i dessa delmarknader är att riskaptiten i överprissatta eller ha en låg direktavkastning i förhållande till delmarknaden ökar med investeringar i utvecklingsobjekt och ortens indextal. projekt. i dagsläget är ett stabilt kassaflöde och starka hyresgäster av stor betydelse för investeringsviljan i kommersiella objekt. för den typen av kvalitetsobjekt ser vi goda möjligheter till en lönsam fastighetsinvestering i flera regionstäder såsom Jönköping, luleå, västerås och umeå men även Örebro och karlstad. 100 90 Stockholm 80 70 60 Uppsala Gšteborg 50 Helsingborg Lund Malmš Linkšping 40 Jšnkšping VŠsterŒs Halmstad Karlstad VŠxjš …rebro LuleŒ Sundsvall BorŒs …stersund Norrkšping 30 UmeŒ Kalmar GŠvle 20 Eskilstuna TrollhŠttan 10 0 4,5% Falun 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% MakroekonoMi 6 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden så länge ingen lösning på de statsfinansiella skuldproblemen är i sikte kommer låg tillväxt och oro på de finansiella marknaderna att kvarstå. standard & poor’s nedgradering av nio eu–länder, bland annat frankrike och italien, riskerar att få till följd att lånekostnaderna kommer att öka vilket sätter allt större press på tyskland och eu:s stödfond efsf. sverige står dock väl rustade med goda statsfinanser inför en tid av svag ekonomisk tillväxt. låg statsskuld och en statsbudget i balans har varit ett av sveriges framgångsrika recept för att även under tredje kvartalet 2011 kunna skapa en Bnp-tillväxt på 4,6 procent. en annan bidragande orsak är att exporten till tillväxtekonomier ökat när exporten till europa avtagit. för helåret 2011 bedöms Bnp-tillväxten enligt konjunkturinstitutet landa på 4,5 procent. Den svagare tillväxten under fjärde kvartalet är ett tecken på att även sveriges ekonomi är på väg mot en period av sämre tillväxt. konjunkturinstitutets prognoser för 2012 visar på en Bnp-tillväxt om endast 0,6 procent. en återblick på 2011 uppvisar en tudelad bild. under det första halvåret var tillväxten och framtidsutsikterna goda medan det andra halvåret helt överskuggades av den eskalerande europeiska statsskuldskrisen och en avtagande tillväxt. Den finansiella oron spred sig under hösten till banksystemet och utmaningen blev att finna hållbara finansieringslösningar. såväl antalet fastighetsaffärer som den totala transaktionsvolymen blev lägre än väntat och köparna var i huvudsak aktörer med en stor andel eget kapital. svårigheterna att politiskt komma fram till hållbara lösningar på de statsfinansiella skuldproblemen skapar en oro på de finansiella marknaderna som i allt större utsträckning bedöms spilla över på sverige under 2012. att lösa finansieringen vid investeringar var redan under hösten en utmaning och kommer att bli allt större under det kommande året i sverige. riksbanken bedömer dock att de svenska bankerna, till skillnad från många av de europeiska bankerna, kommer att kunna upprätthålla en tillfredsställande kreditgivning till svenska hushåll och företag. Det finns dock orosmoln, framförallt underbyggt av förtroendet mellan bankerna. Detta kan utvecklas negativt och skapa sämre förutsättningar för en fungerande kreditmarknad. Det kan även noteras att de svenska hushållen tagit intryck av oron i omvärlden. efter en stark tillväxt under de tre första kvartalen föll konsumtionen kraftigt under det sista kvartalet. tillväxten för detaljhandeln föll under det sista kvartalet och stannade på 0,8 procent för helåret, vilket är den svagaste tillväxten i detaljhandeln sedan 1996. hushållen skjuter upp investeringar, avvaktar med konsumtion samt ökar sitt sparande i väntan på bättre tider. antalet sysselsatta personer i sverige ökade under föregående år och arbetslösheten minskade med 1,3 procent från första halvårets 8,1 procent till andra halvårets 6,8 procent. prognoserna för 2012 visar emellertid på en motsatt trend och pekar på en stigande arbetslöshet som stannar kvar på nivåer kring 7,8 procent under 2013 och 2014. till följd av den förväntat svaga utvecklingen i svensk ekonomi under 2012 bedöms det som sannolikt att riksbanken MAKROEKONOMI 7 kommer att bibehålla en låg reporänta så länge inflationstrycket även utanför storstäderna. Främst gäller detta bostads- är lågt. Såväl Riksbanken som regeringen bedömer att problemen fastigheter och kvalitativa kommersiella objekt. Under andra i euroområdet kommer att innebära ytterligare negativa halvåret har avkastningsnivåerna överlag legat stilla. Avkastnings- effekter på den svenska ekonomin och prognosen för inflationen nivåerna för kontor i bästa läge bedöms till 4,80 – 5,50 procent och räntebanan har därmed reviderats ned. för Stockholm, 5,00 – 6,00 procent för Göteborg och 5,25 – 6,25 för Malmö. Under 2011 backade Stockholmsbörsen med 16,7 procent Efterfrågan på kommersiella lokaler, främst moderna kontor i vilket kan summeras till det fjärde sämsta börsåret sedan attraktiva/kommunikationsnära lägen i storstadsområdena, har 1990. Som lägst var börsen ned 27 procent sedan årsskiftet varit relativt god under 2011 och hyresnivåer har ofta tecknats 2010/2011. Samtidigt kan det noteras en uppgång under på för den lokala marknaden goda nivåer. För Stockholm januari 2012 på cirka 8 procent. innebär det hyresnivåer för kontor i bästa läge runt 3 500 – Privatbostadsmarknaden har varit turbulent under 2011 och Malmö 1 650 – 2 400 kr/kvm. 4 900 kr/kvm, för Göteborg 1 600 – 2 400 kr/kvm och för försäljningsvolymerna av såväl småhus som bostadsrätter har minskat. De minskade volymerna avspeglade sig först i ett stort utbud på marknaden men sedan sommaren 2011 har det varit fallande priser. Att priserna gått ned bedöms till viss del vara kopplat till förändrade bolåneregler med krav på en hög andel eget kapital, men även på oron i omvärlden. Prisfallet på den svenska bostadsmarkanden har dock inte varit så kraftigt som i flera andra europeiska länder vilket delvis kan förklaras av en låg nyproduktion. Även på den kommersiella fastighetsmarknaden var det en I det fall nedgången i ekonomin blir långvarig ökar hyresrisken positiv utveckling under första halvåret 2011, men även här med påföljande press nedåt på hyresnivåerna. Uthyrnings- inleddes efter sommaren en viss avmattning. När det gäller den graden kommer i större utsträckning speglas utifrån objektets totala transaktionsvolymen under 2011 bedöms den uppnå läge och standard. Vakansgraden för kvalitetsobjekt i ungefär samma volym som under 2010. Det är främst svenska Stockholm och Göteborg bedöms dock vara fortsatt låg då institutioner och större fastighetsbolag som har varit aktiva på flera pågående och nyligen avslutade projekt är till stora delar köp- och säljsidan, även om utländska aktörer återigen börjat fullt uthyrda. Det bedöms samtidigt finnas en ökad hyresrisk för visa intresse. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, sekundära objekt och inom handelssegmentet kan vakanserna har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. öka inom delmarknader med hög konkurrens, till följd av en dämpad tillväxt. Storstadsområdena har under 2011 sett sin andel av den totala transaktionsvolymen minska. Istället har ett antal portfölj- I ett internationellt perspektiv har Sverige en stabil position med affärer med stora värden samt affärer med enstaka fastigheter sunda statsfinanser. Detta kombinerat med fortsatt stabilitet utanför de tre storstadsområdena genomförts under året. Det i fastigheternas underliggande kassaflöde gör att det finns är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fortsatta möjligheter till att göra goda affärer. Flertalet nyligen fastighetskategorier och intresset för exempelvis industri- genomförda, såväl mindre som större, fastighetsaffärer tyder fastigheter är generellt lägre. Avkastningsnivåerna rörde sig också på att marknaden är fortsatt attraktiv för investerare, under det första halvåret svagt nedåt på flera delmarknader, även om finansieringen har blivit en utmaning. fokus BostaDsBuBBlare 8 fokus BostadsBubblare hur står sig en mindre svensk kommun mot våra 24 stora delmarknader i nai svefa fastighetsindex? i denna rapport har vi återigen valt ut fem mindre delmarknader och matchat mot vårt index. en positiv befolkningsutveckling och ett litet tillskott av bostäder innebär att det råder bostadsbrist på flera svenska delmarknader. trots en ökad nyproduktion under det senaste året ökar enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2011 antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent uppger en brist på hyresrätter. Även i denna rapport har vi alltså gjort en analys av fem mindre delmarknader som i sin region uppvisar en stark bostadsmarknad och matchat dem mot våra större delmarknader i rapporten. för respektive Bostadsbubblare redovisas marknadsinformation för bostadsdominerade flerbostadshus i bästa läge samt information om de viktigaste aktörerna och aktiviteterna i den specifika marknaden. urvalet av orter har bland annat skett utifrån ett regionalt perspektiv samt storlek och aktivitetsnivå på orten. nai svefa fastighetsindex för de fem delmarknaderna alingsås, skellefteå, strängnäs, varberg och Ängelholm visar att de står sig väl mot de stora delmarknaderna. undantaget är skellefteå som har det tufft och hamnar långt ner i vår ranking tillsammans med eskilstuna och trollhättan. varberg är en riktig uppstickare som med index 42 tar sig upp till mitten av nai svefa fastighetsindex tätt bakom Örebro och karlstad. Övriga tre orter landar på index 31 och placerar sig bland annat före gävle, falun, eskilstuna och trollhättan. Ängelholm kommunen, via Ängelholmshem och Munkaljungbybyggen, är den största ägaren av hyresbostäder i Ängelholm. ledande privata aktörer är Backahill aB, förvaltnings aB leeman & olsson och Melin förvaltnings aB. Ängelholm har under lång tid haft en stark befolkningstillväxt, men trots bostadsbrist är nyproduktionen låg. cirka 200 bostäder förväntas att påbörjas under 2012. Backahill planerar i rönne Brygga att uppföra ett 50-tal lägenheter samt handel och parkering. intresset för att förvärva centralt belägna bostadsfastigheter i Ängelholm är stort. starka lokala aktörer har drivit upp priserna under de senaste åren. prisspridningen för de fåtal relevanta försäljningar som skett har varit relativt stor, men med hänsyn till marknadsmässiga förutsättningar bedöms direktavkastningskraven i centrum i huvudsak uppgå till 4,5 – 5,5 procent. priserna för de noterade köpen som skett till bedömda marknadsmässiga nivåer ligger främst inom intervallet 7 000 och 12 000 kr/kvm. köpen avser främst äldre fastigheter. Kommunfakta Ängelholm Befolkningsutveckling arbetslöshet + 0,6 % ● 5,5 % ● 31 ● nai svefa fastighetsindex Ängelholm Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) 850 -1 200 4,5 - 5,5 9 000 - 15 000 Bostäder a-läge varberg största ägaren av hyresbostäder i varberg är kommunägda varbergs Bostads aB med sina drygt 5 100 lägenheter. Den största privata aktören är Derome förvaltning. Övriga stora ägare är ett antal privatpersoner samt Baggensholme holding aB. Befolkningsutvecklingen i kommunen är god och ökade under 2000-talet med cirka 10 procent. som en följd av detta tillsammans med ett relativt lågt bostadsbyggande råder det för närvarande bostadsbrist på orten. hyrorna för nyproducerade lägenheter har stigit. i varbergs Bostads aB:s senaste projekt på egnahemsgatan noteras hyror kring 1 500 kr/kvm. på transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter på omkring 200 – 500 kvadratmeter. efterfrågan på den här typen av objekt är mycket god vilket har medfört att priserna för objekt i a-läge oftast landar på relativt höga nivåer, omkring 12 000 – 20 000 kr/kvm. Den största affären under senare år är varbergs stenfastigheters försäljning av sitt bestånd i varberg om 274 lägenheter samt några lokaler till Derome förvaltning i oktober 2010. köpeskillingen för beståndets 22 fastigheter landade på cirka 300 mkr. Kommunfakta Varberg Befolkningsutveckling 0,7 % ● arbetslöshet 4,8 % ● 42 ● nai svefa fastighetsindex Varberg Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) 900 - 1 200 4,5 - 5,5 10 000 - 16 000 Bostäder a-läge fokus BostaDsBuBBlare 9 alingsås största ägaren av hyresbostäder i alingsås är kommunägda alingsåshem med dryga 3 400 hyresbostäder. Det har under hösten blivit känt att bolaget ämnar sälja av delar av sitt bestånd för att finansiera nyproduktion. Bolag som rikshem och akelius har visat ett förvärvsintresse. De större privata aktörerna är annars Din Bostad (Balder), nils ericsson fastighetsaktiebolag och sigillet. alingsås har en god befolkningsutveckling och som har förbättrats rejält under 2000-talet. pendlingsmöjligheterna till göteborg är här en bidragande faktor. som en följd av den goda utvecklingen har behovet av nya bostäder ökat. kommunen har som mål att det ska byggas drygt 1 300 bostäder under perioden 2011-2016. i kvarteret ljuset på den gamla gasverkstomten i centrala alingsås bygger alingsåshem nu 25 hyresrätter i ett punkthus med passivhusteknik. i samma kvarter ska hsB bygga 55 bostadsrätter, planerad byggstart 2012. på transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm. Kommunfakta Alingsås Befolkningsutveckling arbetslöshet + 0,3 % ● 6,8 % ● 31 ● nai svefa fastighetsindex Alingsås Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) 925 - 1 350 4,75 - 6,0 10 000 - 17 000 Bostäder a-läge strängnäs Det största bostadsbolaget på orten är kommunägda strängnäsbostäder med 1 200 lägenheter motsvarande drygt 84 000 kvadratmeter, beståndet har en snitthyra på cirka 920 kr/kvm. De större privata aktörerna är graflunds, hsB och hyresbostäder i sverige (acta). under sista kvartalet 2011 förvärvade sff real estate nio fastigheter belägna i strängnäs kommun av herman larsson fastigheter. Beståndet innehar en uthyrbar area om cirka 15 000 kvadratmeter innefattade 185 lägenheter och köpeskillingen bedöms uppgå till 150 mkr. huvuddelen av de försäljningar som sker i strängnäs är annars mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm. Befolkningen i strängnäs uppgår till cirka 32 500 invånare och har ökat med cirka 0,9 procent årligen under de tio senaste åren, motsvarande 280 invånare per år. under samma period har nyproduktionen av bostäder i kommunen uppgått till cirka 1 100 motsvarande 110 bostäder per år. strängnäs ligger på pendlaravstånd till stockholm och på 50 minuter når man stockholm med regionaltåg alternativt en dryg timmas bilkörning. Kommunfakta Strängnäs Befolkningsutveckling 0,6 % ● arbetslöshet 7,9 % ● 31 ● nai svefa fastighetsindex Strängnäs Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) 900 - 1 300 5,25 - 6,25 9 000 - 16 000 Bostäder a-läge skellefteå Den största aktören på bostadshyresmarknaden i skellefteå är skelleftebostäder (skebo) med sina dryga 7 000 hyresbostäder. De större privata aktörerna är främst ei invest sverige aB, silvertallen och skellefteå egendom. skellefteå är befolkningsmässigt en av de största kommunerna i norrland med sina drygt 71 600 invånare. kommunen har under den senaste 10-årsperioden haft en något oregelbunden befolkningsutveckling och invånareantalet är i stort sett oförändrat. utvecklingen är dock klart bättre än under 1990-talet. kommunen är starkt kopplad till gruvindustrin som för närvarande är glödhet. Detta smittar givetvis av sig på fastighetsmarknaden där antalet lediga lägenheter har minskat och där det i stort är bostadsbrist i centrala staden. Byggandet av nya bostäder har dock varit litet. lindbäck group tillsammans med norra västerbottens fastigheter aB bygger 59 nya kooperativa hyresrätter på Älvsbacka i skellefteå. inflytt beräknas till slutet av år 2012. på transaktionsmarknaden avseende bostadsdominerande hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste årens köp på cirka 7 500 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka 5 000 – 10 000 kr/kvm. Kommunfakta Skellefteå Befolkningsutveckling - 0,1 % ● arbetslöshet 6,8 % ● nai svefa fastighetsindex 19 ● Skellefteå Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) 875 - 1 200 5,75 - 6,75 7 000 - 12 000 Bostäder a-läge FOKUS MALMÖ 10 Malmö Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Malmömarknaden har under senaste perioden uppvisat ett antal tydliga trender. En av dessa är att transaktionsmarknaden för flerbostadshus har ändrats så att skillnaden i avkastningskrav mellan olika områden delvis har suddats ut. En annan tydlig trend är ett ökat intresse för Hyllie som etableringsplats för investeringar. Malmö stad har valt ut fem intressenter som ges möjligheter att utveckla nya kontorsprojekt i Hyllie och det rör sig om totalt 48 000 kvadratmeter kontorslokaler. Malmö placerar sig på plats fem i NAI Svefa Fastighetsindex. Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora aktörer på marknaden. I samband med en uppgörelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd kommer hyrorna i Malmö för cirka 11 000 hyresrättsinnehavare i genomsnitt att höjas med 2,56 procent under 2012. Unikt för årets överenskommelse är att drygt åttio fastigheter får hyreshöjningar som ligger mellan 2,06 procent och 3,06 procent beroende på hur väl fastigheterna sköts. Detta innebär att ägarna får ett större incitament att sköta om sina fastigheter då det inte längre går att missköta dem och samtidigt påräkna sig en automatisk hyreshöjning. Noterbart på transaktionsmarknaden är det ökade intresset för investeringar i regionen och då mest märkbart i Köpenhamn där såväl Balder som NIAM nyligen investerat i centrala bostadsfastigheter. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. De försäljningar som skett under den senaste Malmö - januari 2012 perioden har huvudsakligen varit mellan lokala och regionala aktörer. Under inledningen av året förvärvade Balder Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) fastigheten Rosen 9, belägen vid Lilla Torg. Köpeskillingen cirka 6 procent. Fastigheten är huvudsakligen uthyrd till det AA-läge 1 650 - 2 400 5,25 - 6,25 20 000 - 30 000 A-läge 1 500 - 2 100 5,75 - 6,50 14 000 - 20 000 B-läge 950 - 1 500 6,50 - 7,75 7 000 - 13 000 C-läge 650 - 1 200 7,75 - 9,00 5 000 - 7 000 uppgår till 400 mkr och direktavkastningen bedöms uppgå till femstjärniga hotellet Marriott Renaissance. I och med förvärvet utökade Balder sitt bestånd i centrala Malmö. I Västra Hamnen har Diligentia tagit beslut om att påbörja det första kontorshuset i området Masthusen. Byggstart planeras till början av 2012 och första inflyttning beräknas ske under Butiker hösten 2013. Denna första etapp kommer att ligga i AA-läge 4 000 - 5 750 5,25 - 6,00 40 000 - 45 000 A-läge 3 200 - 4 500 5,75 - 6,25 25 000 - 35 000 B-läge 1 000 - 2 400 6,50 - 7,50 10 000 - 20 000 C-läge 650 - 1 300 7,50 - 9,00 5 000 - 12 000 A-läge 550 - 850 7,00 - 8,00 4 000 - 8 500 Specialfastigheter B-läge 400 - 650 8,00 - 9,50 3 500 - 6 000 Malmö Stad, landstinget, Folksam och Hemsö är stora ägare C-läge 300 - 500 9,00 - 10,50 2 750 - 4 000 AA-läge 950 - 1 650 3,50 - 4,00 18 000 - 27 000 Anläggningen omfattar totalt cirka 20 000 kvadratmeter, varav A-läge 950 - 1 500 3,75 - 4,50 15 000 - 20 000 en 14 500 kvadratmeter stor mässhall. Därutöver finns B-läge 900 - 1 100 4,25 - 5,75 10 000 - 15 000 C-läge 775 - 950 6,25 - 7,50 6 000 - 10 000 Industri Bostäder anslutning till ICA Maxi och ett nytt stadsdelstorg. Kontorshuset innefattar cirka 6 000 kvadratmeter kontorslokaler samt 1 800 kvadratmeter service och butiker. av specialfastigheter på orten. Under februari 2012 öppnades den av Midroc nyuppförda mässanläggningen i närheten av Malmö Arena och i direkt anslutning till Citytunneln i Hyllie. konferenslokaler med ett flertal mötesrum för mellan 50 till 620 personer. Artexis blir mässarrangör och har uthyrningsansvar för mässanläggningen med benämningen Malmömässan. FOKUS MALMÖ 11 I fokus: Hyllie I samband med beslutet om Citytunneln så startade utbyggnaden av Hyllie och skapandet av ett nytt centrum i södra Malmö. Ambitionen med Hyllie är att skapa en blandad stadsdel som ska sjuda av liv. Mitt på Hyllie stationstorg ligger ankomsthallen med nergångar till tågen. Här ligger även Point Hyllie som ramar in torgets västra sida med sina fem byggnader som nu uppförs i etapper. Den andra etappen håller på att hyras ut och mer än hälften är redan kontrakterat. Runt Stationstorget ligger Malmö Arena och pågående byggen av köpcentrum, hotell, mässanläggning och kontorshus. En vattenpark anläggs nedanför Hyllie vattentorn. Dessutom planeras det för cirka 2 500 bostäder i området med servicefunktioner som förskola och grundskola. Fullt utbyggt kommer området att omfatta cirka 9 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Ett tydligt landmärke i området som håller på att färdigställas är shoppingcentret Emporia som består av fyra våningar, fem olika torg, parkeringshus och parkeringsplatser samt en grön park på taket. Emporia kommer att inrymma drygt 200 butiker, från stora internationella klädkedjor till mindre Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) butiker samt dagligvaruhandel. Öppningsdatum är satt till den 25 oktober 2012. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av Befolkningsutveckling industri- och lagerfastigheter. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under den senaste perioden varit låg, inte bara i Malmö utan i hela Öresundsregionen vad avser industri- och lagerfastigheter. Anledningen till denna nedgång beror till stora delar på svårigheter att få finansiering, vilket gjort att ett flertal affärer inte blivit av. Bland de försäljningar som genomfördes i slutet av året kan nämnas Kungsledens avyttring av tre fastigheter i sydöstra Malmö till Briggen för en total köpeskilling om cirka 55 mkr. Fastigheterna har en uthyrningsbar area som uppgår till 7 300 kvadratmeter. Planer & Projekt Varvsstaden, beläget på det gamla Kockumsområdet i Västra Hamnen, är ett av Malmös stora utvecklingsområden. Inom området planeras 1 500 bostäder och 5 000 arbetsplatser kombinerat med skolor och handel. Tanken med Varvsstaden är att skapa en levande och attraktiv stadsdel som ska koppla samman Västra Hamnen med Malmös stadskärna. Utvecklingen kommer att ske under en 20-årsperiod. Första stegen har redan tagits i och med att Media Evolution City och SVT flyttat in i nya lokaler på området. Två bostadskvarter planeras i anslutning till den gamla dockan. Totalt planeras det i den första etappen för cirka 150 lägenheter med preliminär säljstart under 2012. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,3% 9,2% 55 FOKUS LUND 12 Lund Bostadsfastigheter Kommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som erbjuder studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar. I Lund har transaktionsaktiviteten varit låg det senaste året. Projektmarknaden är dock mer levande. Efter många års otillräckligt byggande, uppförs nu flera nya studentbostäder. Bristen på studentbostäder bedöms dock ta lång tid att bygga bort, trots de många pågående och planerade projekten runt om i kommunen. En ny översiktsplan stakar ut riktningen för kommunens utveckling framöver och det finns god beredskap för ett omfattande bostadsbyggande. Med sina 57 poäng hamnar Lund återigen på plats tre i NAI Svefa Fastighetsindex. Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar också stora bestånd. Med ett framträdande universitet i staden råder det i princip alltid brist på studentbostäder, men flera av marknadens aktörer satsar på olika sätt för att skapa fler bostäder. LKF och Lunds universitet har tecknat en avsiktsförklaring om 200 nya studentbostäder där universitetet kommer att teckna ett blockförhyrningsavtal på tio år för att därefter hyra ut lägenheterna i andra hand. I november förvärvade HSB Skåne en fastighet med bostäder och lokaler med avsikten att omvandla lokalerna till studentbostäder. Även Helsingkrona nation planerar för kompletterande bebyggelse. Omsättningsvolymen är traditionellt låg men under förra året upphörde transaktionsaktiviteten i princip helt. Noterade försäljningar under 2011 skedde dock till mycket goda nivåer. Kommersiella hyresfastigheter Briggen och Vasakronan är stora aktörer på marknaden. Ikano, NIAM, Rodamco Northern Europe och Wihlborgs återfinns också bland de stora kommersiella ägarna. I Lund - januari 2012 november avyttrade Skanska fastigheten Forskaren 3 på Ideon-området. Byggnaden, som är miljöcertifierad enligt Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) GreenBuilding, inrymmer cirka 11 250 kvadratmeter moderna kontorslokaler fullt uthyrda till en hyresgäst. Köpare var Wihlborgs som redan är en stor ägare på Ideon med ett AA-läge A-läge 1 300 - 1 950 6,00 - 6,75 14 500 - 22 000 B-läge 700 - 1 350 6,50 - 7,50 8 000 - 12 000 C-läge 600 - 1 000 7,50 - 9,00 5 000 - 7 000 bestånd på 40 000 kvadratmeter. Köpeskillingen låg på 310 mkr och direktavkastningen bedöms, med hänsyn till marknadsmässiga parametrar, uppgå till omkring sex procent. I januari lämnade Astra Zeneca över sina lokaler till Ideon Butiker Medicon Village, som redan har fått en bra start på AA-läge verksamheten med uthyrningar till bland annat Lunds universitet och ESS. Den totala uthyrbara arean inom A-läge 2 500 - 4 400 6,00 - 6,50 25 000 - 35 000 B-läge 1 200 - 2 200 6,50 - 7,25 15 000 - 25 000 C-läge 650 - 1 100 7,25 - 8,50 6 000 - 10 000 A-läge 500 - 800 7,25 - 8,50 4 500 - 7 000 Specialfastigheter B-läge 300 - 650 8,00 - 9,50 3 000 - 5 000 Dominerande ägare är kommunen och Akademiska Hus. Det C-läge 250 - 400 9,00 - 12,00 2 250 - 4 000 Industri Bostäder anläggningen uppgår till cirka 80 000 kvadratmeter, varav cirka 30 000 kvadratmeter avser laboratorier. privata ägandet är i huvudsak utspritt på mindre aktörer. Lunds campusområden är under ständig utveckling. Under hösten färdigställdes en mycket omfattande renovering och AA-läge modernisering av Kemicentrum, ett av Akademiska Hus A-läge 900 - 1 550 3,00 - 4,25 18 000 - 26 000 B-läge 875 - 1 200 4,25 - 5,25 12 000 - 17 500 C-läge 875 - 975 5,50 - 7,50 7 500 - 10 500 största renoveringsprojekt någonsin. Ombyggnaden av lokalerna har skett parallellt med att ordinarie verksamhet pågått i huset. Även Matteannexet har renoverats och är nu miljöcertifierat enligt Miljöbyggnad. FOKUS LUND 13 I fokus: Ny Översiktsplan Lunds nya översiktsplan, ÖP 2010, har nu vunnit laga kraft efter att tidigare överklagande avslagits. Planen ger utrymme för en fortsatt befolkningstillväxt till cirka 132 000 invånare till 2025 vilket motsvarar en årlig tillväxt om cirka en procent. Det finns också en beredskap för att bygga sammanlagt 31 350 bostäder plus ytterligare 5 750 bostäder i utredningsområden. En fjärdedel av det framtida bostadsbyggandet avses ske i form av förtätning och omvandling, till exempel av äldre, centralt belägna verksamhetsområden. Inom Öresundsvägens och Gunnesbo industriområde bedöms det finnas potential för en blandad stadsdel med 3 400 bostäder och 75 000 kvadratmeter icke-störande verksamheter. Brunnshög får också en betydelsefull roll, utöver sin ställning som ett kommande forskningscentra med MAX IV och ESS. Här finns utrymme för 5 200 bostäder och 145 000 kvadratmeter lokaler. Kommunens övergripande utbyggnadsstrategi i övrigt är en utveckling österut som integreras med spårburen kollektivtrafik. Simrishamnsbanan avses att utvecklas för persontrafik. I Dalby och Veberöd finns det planberedskap för 3 450 respektive Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) 3 000 bostäder. I Veberöd är dock utvecklingen beroende av en ny Pågatågsstation. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är de Befolkningsutveckling stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Lund. Omsättningsvolymen under 2011 var ovanligt låg, även för en traditionellt statisk fastighetsmarknad som Lund. Toppnivåer upp mot 10 000 kr/kvm har noterats under senare år, men priser inom intervallet 3 000 – 8 000 kr/kvm får anses vara mer marknadsmässiga för renodlade industri- och lagerfastigheter. Kommunala marköverlåtelser sker i ett tvåstegsförfarande som ger god flexibilitet för både parter. Vid överlåtelse upprättas först ett arrendeavtal som gäller under högst ett år och när byggnationen påbörjas upprättas ett köpeavtal. Planer & Projekt Det pågår ett flertal byggprojekt runt om i kommunen. Stora kommersiella profilprojekt som Ideon Gateway, Max IV samt om- och tillbyggnaden av det före detta regionhuset till nya lokaler åt rättspsykiatrin får mycket uppmärksamhet, men det är också god fart inom bostadssegmentet. Veidekke och LKF har tilldelats en markanvisning för att bygga 250 nya bostäder i kvarteren Råbykungen och Stenkrossen. Södra Råbylund, ett större utbyggnadsområde i sydöstra Lund, kommer på sikt att inrymma 900 bostäder med olika utformning och ägandeformer samt service och rekreation. Området är det första i Lund där all bebyggelse kommer att uppföras enligt Miljöprogram Syd. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,3% 4,1% 57 FOKUS HELSINGBORG 14 Helsingborg Bostadsfastigheter Kommunala Helsingborgshem är dominerande på bostadshyresmarknaden i Helsingborg. Utöver dem återfinns ABATO, Även om det har skett en del förändringar vad avser takten i det stora stadsomvandlingsprojekt som Helsingborg har bestämt sig för att genomföra så finns det fortfarande gott om planer på allt från utveckling av befintliga bostadsområden till en fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör. Stadens geografiska läge gör att staden och kommunen har ett mycket gott logistikläge samt att handelsområden utmed Väla kommer att utvecklas vidare. Helsingborg hamnar på plats nummer sex i NAI Svefa Fastighetsindex. Akelius, Brogripen, norska BSA Hyresbostäder, Heimstaden och Wallenstam bland de stora ägarna. Hyresförhandlingen om 2012 års hyror är nu klar. Överenskommelsen innebär en hyreshöjning på mellan 0 – 3,8 procent från och med januari 2012. Med överenskommelsen tas också nästa steg i införandet av Helsingborgsmodellen då den enskilda lägenhetens standard för första gången vägs in i hyran. Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd har gemensamt utvecklat en ny modell för att sätta hyror som bättre speglar hyresgästernas värderingar. Sedan tre år tillbaka pågår en justering av hyrorna efter fastighetens läge och standard. I 2012 års uppgörelse har nästa steg tagits där hyrorna även justeras efter lägenhetens individuella standard, vilket i sin tur kan innebära olika hyreshöjningar för lägenheter belägna i ett och samma trapphus. Kommersiella hyresfastigheter På Helsingborgs kommersiella fastighetsmarknad finns bland annat Alecta, Briggen (Castellum), Diligentia, IVG Immobilien, Helsingborg - januari 2012 Norrporten och Wihlborgs. Helsingborgsmarknaden har under väldigt många år kännetecknats av en hög omsättning på Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) fastigheter, låg nyproduktion och en stabil hyresmarknad avseende kommersiella objekt. Under den senaste perioden så har dock transaktionsmarknaden visat på en betydligt lägre AA-läge A-läge 1 250 - 1 800 6,50 - 7,00 12 000 - 17 000 B-läge 800 - 1 200 7,25 - 8,25 7 000 - 10 000 C-läge 650 - 850 8,00 - 9,75 4 500 - 7 000 omsättning. Nyproduktionen är fortfarande liten vilket medför minskande vakanser i det befintliga beståndet. Vakansgraden är numera på sådana nivåer att behovet av nya lokaler är aktuellt i de centrala delarna av Helsingborg. Vad avser Butiker transaktionsmarknaden så har anrika Hotell Mollberg sålts till AA-läge Elite Hotels, säljare var Wihlborgs. Fastigheten omfattar cirka 8 000 kvadratmeter, varav drygt 7 600 kvadratmeter hyrs av A-läge 2 500 - 4 000 6,25 - 7,00 22 000 - 32 000 B-läge 1 200 - 1 900 7,00- 7,75 9 000 - 14 000 C-läge 600 - 900 7,50 - 9,50 4 000 - 8 000 A-läge 450 - 650 7,50 - 8,75 3 500 - 7 500 Specialfastigheter B-läge 300 - 500 8,25 - 10,00 2 500 - 4 500 Stora ägare av specialfastigheter på orten är Helsingborg C-läge 225 - 400 9,00 - 12,00 1 500 - 3 000 Industri Bostäder Elite Hotel Mollberg sedan 1990. I övrigt finns det tre butikslokaler i huset. Försäljningspriset uppgår till 97,5 mkr. stad, landstinget, Wihlborgs och företaget Vita Falken som bedriver utbildningsverksamhet. Helsingborgs stad har flera pågående byggprojekt. Den största enskilda satsningen är AA-läge Helsingborg Arena som är kostnadsberäknad till 400 mkr och A-läge 900 - 1 500 3,50 - 4,75 15 000 - 22 000 B-läge 875 - 1 175 4,50 - 5,75 8 000 - 13 000 C-läge 850 - 1125 5,75 - 7,50 5 000 - 8 500 ska stå klar i slutet av 2012. Utöver arenan pågår byggnation av skola på Tågaborg för 150 mkr, vårdboende på Råå för mer än 100 mkr samt förnyelse av Pålsjöhemmet för över 100 mkr. Stadens investeringar under året bedöms vara 0,5 mdkr. FOKUS HELSINGBORG 15 I fokus: Kullagatan Kullagatan i Helsingborg blev 1961 Sveriges första gågata och är idag ett välbesökt och attraktivt handelsstråk. Gatan har varit sliten och utformningen av den har inte riktigt nått upp till den nivå en shoppinggata med det här centrala läget förväntas ha. Nu har 16 mkr satsats på att fräscha upp Kullagågatans ursprungliga del. Kommunen och fastighetsägarna har delat på kostnaderna. De åtgärder som har gjorts är att tillgänglighetsanpassa och byta ut värmeslingor i gatan. Enhetliga markiser gör det numera möjligt att promenera på gatan under ”tak”. Den nya beläggningen består av svart gatsten närmast husen och ett generöst gångstråk mitt i gågatan i form av ljusa granithällar av varierande bredd. En annan stor förändring är den nya belysningen med rörligt färgväxlande ljus. Detta kommer att samspela med de ljudbilder som kan höras från dolda högtalare. Projektet är ett samarbete mellan Helsingborgs stad, Helsingborgs Cityförening och Fastighetsägarna. Förnyelsen av Kullagatan kommer att fortsätta norrut med ytterligare två etapper under kommande år. Upprustningen är ett välkommet bidrag för cityhandeln och en Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) levande centrumkärna i den pågående dragkampen mot Väla köpcentrum. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova, Befolkningsutveckling Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och Wihlborgs. En av de stora uthyrningar under senare tid är Northern Logistic Property (NLP) som har tecknat ett tioårigt hyresavtal med Green Cargo Logistics. NLP skapar en modern logistikbyggnad om 28 250 kvadratmeter genom en tillbyggnad. Berörd fastighet är Bunkagården Mellersta 2 som är belägen i Ättekulla industriområde. Fastigheten har ett attraktivt logistiskt läge utmed E6 vid motorvägsavfart Helsingborg södra där motorvägen ett par kilometer norr om denna avfart delar sig mot Oslo och Stockholm. Planer & Projekt Oceanhamnen är ett delområde i H+ som Helsingborgs stad avser utveckla till en vattennära stadsdel. Planprogrammet planeras gå ut på samråd under våren 2012. Oceanhamnen kallades tidigare för Oceanpiren men har bytt namn då området numera även innefattar den yttre piren som kallas Oslopiren. I programarbetet utreds bland annat hur pirerna ska kunna få goda gång- och cykelkopplingar till Knutpunkten och Söder och hur man ska kunna röra sig längs med vattnet. Målsättningen är att en första etapp ska omfatta cirka 200 lägenheter och 15 000 kvadratmeter kontorslokaler. Själva byggfasen av den första etappen planeras att komma igång under 2014 – 2015. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,9% 8,9% 51 FOKUS HALMSTAD 16 Halmstad Bostadsfastigheter Den dominerande ägaren av bostadshyreshus i Halmstad är kommunägda Halmstads Fastighets AB (HFAB) med runt Halmstad är fortsatt expansivt och satsar för fullt på att möta kommunens framtida behov. Flera planer finns för bostäder i centrum, invid högskolan och i de attraktiva kustnära stadsdelarna. Verksamhetsområdena utmed de större trafiklederna börjar bli färdigexploaterade och nya områden planläggs för att ge plats åt verksamheter och handel. Halmstad behåller plats 11 men höjer sitt NAI Svefa Fastighetsindex till 45 tack vare bland annat en positiv omsättningstillväxt och en stark fastighetsmarknad med låg vakansgrad. 9 800 lägenheter. Av de stora privata ägarna kan nämnas Apartment Bostad och Möller & Partners. I Halmstad råder bostadsbrist trots ett relativt stort nytillskott under senare år och en positiv hyresutveckling. HFAB har nyligen tecknat en ny ettårig överenskommelse om en genomsnittlig hyreshöjning om 1,78 procent. Parterna är överens om ett nytt mer marknadsinriktat hyressättningssystem. Efterfrågan på bostadshyreshus är god och under 2011 noteras ett genomsnittspris om cirka 12 000 kr/kvm. I en bytesaffär i december förvärvade HFAB fastigheten Siken 2 i centrala Halmstad från JC Bengtsson till ett pris om 22 mkr och överlät studentboendet Fartyget, 56 lägenheter, till ett pris om 24 mkr. Ytterligare en affär med studentbostäder är Willhems förvärv i november av två fastigheter från Fragerus Fastigheter med 288 studentlägenheter. Köpeskillingen landade på 145 mkr. Kommersiella hyresfastigheter Bland de stora ägarna på den kommersiella marknaden i Halmstad kan nämnas Cityfastigheter, Fastighetsstaden, Halmstad - januari 2012 norskägda konsortiet Fem Hjärtan, Jana Fastigheter, Trelp samt Unibail-Rodamco. Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Halmstad var under 2011 relativt måttlig och exempelvis Unibail-Rodamcos planerade försäljning av Eurostop vid Fyllebro ställdes in. Bolaget avser nu att utveckla fastigheten AA-läge A-läge 850 - 1 400 6,50 - 7,75 6 000 - 13 500 B-läge 700 - 1 200 7,00 - 8,50 4 500 - 11 000 C-läge 550 - 900 8,00 - 10,00 4 000 - 8 000 istället. Under hösten 2011 påbörjade Tage & Söner en ombyggnation av det gamla Fattighuset till moderna kontorslokaler. Ombyggnaden på cirka 1 000 kvm beräknas stå klar under våren 2012 med hyresgäster som Halmstad & Co och Butiker Halmstads Näringslivs AB. Skandrenting planerar för en AA-läge tillbyggnad av polishuset i centrala Halmstad. Tillbyggnaden om cirka 4 000 kvadratmeter ska nyttjas av Polisen och A-läge 1 250 - 3 300 6,00 - 6,75 11 500 - 27 000 B-läge 800 - 2 000 6,25 - 7,75 5 000 - 17 500 C-läge 650 - 1 500 7,50 - 9,25 4 000 - 9 500 A-läge 400 - 600 8,00 - 9,00 2 000 - 6 000 Specialfastigheter B-läge 300 - 550 8,25 - 9,50 2 000 - 5 000 Bland de stora ägarna av specialfastigheter i Halmstad C-läge 250 - 450 9,00 - 11,50 1 500 - 3 000 Industri Bostäder Åklagarmyndigheten. Planerad byggstart är under 2012 med inflyttning under 2013. återfinns, förutom kommunen och landstinget, även Alecta, Fragerus Fastigheter, Rikshem och Skandrenting. Halmstads kommun bygger en ny förskola på cirka 900 kvadratmeter på AA-läge Sofieberg/Kärleken, alldeles intill Centerns Idrottsplats. A-läge 925 - 1 375 4,50 - 5,75 10 000 - 18 500 B-läge 850 - 1 200 5,25 - 6,50 8 000 - 14 500 C-läge 800 - 1 100 6,00 - 7,50 7 000 - 11 000 Förskolan kommer att stå klar för inflyttning i september 2012. I kommunen pågår planering av ett nytt samlat resecentrum. Resecentrumet ska utgöra en effektiv bytespunkt för resande med tåg-, buss-, gång-, cykel- och biltrafik. FOKUS HALMSTAD 17 I fokus: Rikshem Rikshem, som under det gångna året bytte namn från Dombron, gjorde en stor inbrytning på fastighetsmarknaden i Halmstad hösten 2011 genom förvärv av tolv samhällsfastigheter inrymmande cirka 550 lägenheter för äldreboende. Säljaren var Apartment Bostad och affären gick i lås till en köpeskilling om 680 mkr. Sju av fastigheterna ligger i Halmstad och övriga fem i närliggande orter. Samhällsfastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om cirka 55 000 kvadratmeter. Elva av fastigheterna utgörs av äldreboenden med tillhörande servicefunktioner och i två av fastigheterna finns vårdcentraler. Den största hyresgästen är Halmstad kommun som hyr lokaler i samtliga fastigheter. Tillträde planeras ske under hösten 2012. I köpet ingick också en byggrätt för cirka 200 lägenheter som bolaget avser att bygga ut inom de närmaste åren. Förvärvet ingår i planen för Rikshem att bli landets största förvaltare av samhällsfastigheter. Senare under hösten 2011 köpte Rikshem även 16 centrala samhällsfastigheter från Akelius i bland annat Uppsala, Västerås, Norrköping, Trelleborg och Sundsvall. Den totala uthyrningsbara aren uppgick till 67 000 kvadratmeter. Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Rikshem investerade under 2011 även stort i samhällsfastigheter i Sigtuna och i bostadsfastigheter i Norrköping. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Flera stora industribolag som Albany Nordiskafilt, Biltema Befolkningsutveckling genom bolaget Retail Warehouse i Halmstad, Heléns Rör och Pilkington tillhör de stora ägarna inom industri- och lagersegmentet i Halmstad. A-läge utgörs av Sannarp och Stenalyckan, eftertraktade verksamhetsområden med ett stort inslag av handel. B-läge utgörs av Flygstaden, Söndrum industriområde samt områdena utmed Laholmsvägen. Utbyggnadsområden utgörs av Hamnen, Kistinge, Kårarp och Villmanstrand. Omsättningen i segmentet har varit mycket låg under det senaste året med en handfull försäljningar till en genomsnittlig prisnivå om 3 700 kr/kvm. Planer & Projekt Halmstads växande befolkning och näringsliv innebär att efterfrågan på exploateringsmark är relativt stor. Planläggning och nybyggnadsprojekt för bostäder pågår bland annat i Nyhem med två projekt om 90 – 100 lägenheter och i Sofieberg med 180 lägenheter. I centrala Halmstad skapas byggrätter i 4 – 5 nya byggnader vid gamla Sporthallen. Det 2,5 hektar stora området med byggrätter för bostäder och kontor är beläget endast cirka 700 meter från Stora Torg. Invid Halmstads teater planläggs för ett hotell i 15 – 20 våningar. För nya verksamhetsområden pågår planläggning vid Slottsmöllans industriområde samt för utvidgning av hamnens nordöstra del. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,4% 6,9% 45 FOKUS VÄXJÖ 18 Växjö Bostadsfastigheter Växjös allmännytta består av tre olika bolag och utgör merparten av marknaden. CA Fastigheter, Locellus och Växjö har under 2011 haft en positiv befolkningsutveckling och behovet av nya bostäder i Växjö är stort. Det planeras nu för flera bostadsprojekt både centralt och i utkanten av staden. För tillfället råder ”Arenafeber” och en hel stadsdel med idrottshallar planeras. I centrum finns även planer för stationsområdet med fokus på kollektivtrafik samt möjligheter för handel, service och bostäder. Därutöver planeras ett World Trade Center med kontor och bostäder. Växjö tar plats 15 i NAI Svefa Fastighetsindex med 38 poäng. Studentbostäder i Växjö är också innehavare av bostadsdominerande hyresfastigheter i kommunen. Allmännyttan i Växjö tillhör landets mest dominerande men utförsäljningar på 668 lägenheter planeras att genomföras inför en eventuell sammanslagning av de tre kommunala bostadsföretagen. I dagsläget råder det bostadsbrist i Växjö trots att bostadsbyggandet har varit en aktiv företeelse och nyligen färdigställdes Växjös högsta hus Alabastern med 16 våningar. Välle Broar, den moderna trästaden, är ett långsiktigt stadsutvecklingsprojekt där det under 2012 beräknas påbörja byggandet av ett par hundra lägenheter. På sikt beräknas Välle Broar att ge Växjö ett tillskott på cirka 100 000 kvadratmeter bostäder och kommersiella lokaler. Transaktionsaktiviteten har under senare tid varit relativt låg och består i huvudsak av mindre objekt där köpare varit lokala aktörer. Kommersiella hyresfastigheter Corallen (Castellum), GE Real Estate och Norrporten är stora kommersiella aktörer i Växjö. Även Kefren Properties som har Växjö - januari 2012 gått i konkurs var tidigare en annan större aktör. Kefren Properties hade i sitt bestånd bland annat de tre centralt Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) belägna fastigheterna Dockan 9, Nunnan 7 och Lyktan 4 om drygt 32 000 kvadratmeter kommersiella ytor. Dockan 9 förvärvades av Kungsleden vid en exekutiv auktion till en AA-läge A-läge 900 - 1 300 6,75 - 8,00 9 000 - 15 000 B-läge 700 - 1 000 7,50 - 9,00 4 000 - 8 000 C-läge 500 - 800 8,00 - 9,50 3 000 - 4 500 köpeskilling om 132 mkr vilket motsvarar cirka 9 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på cirka 6,3 procent. Nunnan 7 förvärvades av Batten till en köpeskilling om 110 mkr, vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 9 500 kr/kvm och Butiker en bedömd direktavkastning på 5,5 procent. Fastigheten AA-läge Lyktan 4 förvärvades av Carlqvists Bil till en köpeskilling om 54 mkr vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 8 850 kr/kvm och A-läge 1 200 - 2 200 6,00 - 7,00 12 000 - 25 000 B-läge 750 - 1 400 6,75 - 7,50 7 000 - 15 000 C-läge 600 - 900 7,75 - 9,00 3 000 - 6 000 kommersiella fastighetsmarknaden varit förhållandevis låg. A-läge 450 - 650 8,00 - 9,50 3 000 - 6 000 B-läge 400 - 500 9,00 - 10,00 2 500 - 3 500 Specialfastigheter C-läge 300 - 400 9,75 - 11,50 2 000 - 3 000 en bedömd direktavkastning på cirka 6,4 procent. Förutom försäljningarna under Kefrenauktionen har aktiviteten på den Industri Bostäder I september 2011 invigdes en ishockeyarena med plats för drygt 5 300 personer. Arenan är en del i den pågående satsningen på Arenastaden som totalt ska rymma fyra arenor AA-läge och ett gymnastikhus. Växjö kommun lånar ut pengar för A-läge 950 - 1 375 5,00 - 6,25 10 000 - 17 000 B-läge 850 - 1 200 5,75 - 6,75 8 000 - 12 000 C-läge 800 - 1 100 6,25 - 7,75 7 000 - 10 000 byggnationen, kontrollerar byggprocessen och klubbarnas ekonomi samt ger bidrag till driften. Ytterligare projekt är Sandvik 3, ett nytt kraftvärmeblock som VEAB planerar att bygga. Projektet har fått tillstånd från Mark- och Miljödomstolen och kostnadsberäknas till cirka 1 mdkr. FOKUS VÄXJÖ 19 I fokus: Vikaholm I takt med den snabba befolkningsökningen i Växjö är staden i behov av nya bostäder. Ett område som exploateras för att kunna möta det ökade behovet av bostäder är Vikaholm. Vikaholmsområdet är beläget i södra delen av Växjö cirka fem kilometer från centrum och kan geografiskt ses som en naturlig fortsättning på stadsdelen Teleborgs södra del. Området ägs idag i sin helhet av kommunen och omfattar cirka 180 hektar. Målsättningen är att Vikaholm i framtiden kommer att innehålla totalt cirka 1 100 bostäder i blandad bebyggelse bestående av småhus och flerbostadshus. Detaljplanen medger att husen som byggs får vara upp till fyra våningar höga. Utbyggnaden kommer att ske i etapper. Den första etappen beräknas att kunna börja byggas under våren 2012. Den kommer att innehålla 650 bostäder och har ett planområde på cirka 62 hektar. Etapp två kommer att påbörjas när behov uppstår. Totalt kommer det att vara cirka 15 stycken byggherrar som ska förse Vikaholm med bostäder. Skanska är kommunens entreprenör och kommer att bygga vägarna samt ombesörja VA, el, fjärrvärme och fiber. Den planerade utbyggnaden av Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) vägen Södra Länken kommer att fungera som transportväg till det nya bostadsområdet. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Corallen (Castellum), Corem Property Group, Northern Befolkningsutveckling Logistics Property och Valad är stora aktörer inom segmentet. Ett nytt verksamhetsområde planeras med namnet Ekeberg, cirka 1,5 kilometer sydost om Växjö. Området omfattar ungefär 70 hektar och kommer att upplåtas för varierad verksamhet till ett pris om 200 kr/kvm tomtareal. I Växjö finns främst två områden, Västra industriområdet och Norremark, där industrifastigheter är koncentrerade. Båda områdena har bra logistiska förutsättningar och räknas som A-lägen i Växjö. På dessa industriområden har två försäljningar skett under det senaste året med ett kvadratmeterpris som överstiger 8 000 kr/kvm uthyrbar area. Planer & Projekt Bäckaslöv är ett långsiktigt stadsutvecklingsprojekt med syfte att expandera stadskärnan i Växjö västerut mot Bergundasjön. På sikt väntas projektet inrymma 1 600 nya lägenheter. Planprogrammet har nyligen varit ute på samråd och nu påbörjas arbetet med att detaljplanelägga det före detta militära övningsområdet. Ytterligare pågående projekt är Bredvik som ligger i västra delen av Växjö. Förslag till detaljplan är ute för samråd. Projektet beräknas kunna ge 400 nya bostäder med blandade upplåtelseformer samt service och verksamheter. En ny träbro över norra delen av Bergundasjön kommer att knyta ihop Bredvik med Växjö centrum och Handelsplats I11. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,9% 7,5% 38 FOKUS KALMAR 20 Kalmar Bostadsfastigheter CA Fastigheter, HSB och LW Fastigheter är betydande hyresvärdar i Kalmar. Kommunägda Kalmarhem är dock den Kalmar har en positiv befolkningsökning och efterfrågan är god på bostadsmarknaden. Transaktionsaktiviteten för såväl kommersiella fastigheter som flerbostadshus avtog under året, men marknaden bedöms överlag vara stabil. Linnéuniversitetet har ännu inte fattat beslut om en omlokalisering vilket får en dämpande effekt överlag på marknaden. När en lokal aktör nu åter står bakom Berga Centrum får området förhoppningsvis möjligheten att utvecklas igen efter branden i slutet av 2011. Kalmar tar plats 16 i NAI Svefa Fastighetsindex med 35 poäng. dominerande aktören med över 40 procent av hyresmarknaden, bland annat har man en stor andel studentlägenheter och erbjuder bostadsgaranti för nya studenter på Linnéuniversitetet. Med otillräcklig nyproduktion kan det dock bli svårt att tillgodose bostadsgarantin och den ordinarie bostadsmarknaden framöver. Under 2011 har vi sett en avtagande transaktionsaktivitet. Köpare och säljare är främst lokala aktörer. Bostadsrättsföreningar stod som köpare för en tredjedel av fastigheterna, men urvalet har varit för litet för att kunna konstatera om det skett till priser som generellt är högre än vid övriga affärer. Det är främst fastigheter med en uthyrbar area understigande 1 000 kvadratmeter som bytt ägare under året. Priserna låg i huvudsak mellan 12 000 – 18 000 kr/kvm och man kan konstatera att pris- och avkastningsdifferenserna mellan A- och B-läge har minskat. Kommersiella hyresfastigheter Alecta, CA Fastigheter, Dagon, LW Fastigheter och kommunen hör till de stora ägarna av kommersiella fastigheter Kalmar - januari 2012 i Kalmar. Ikea och Ikano Retail finns också med bland de betydande fastighetsägarna. Aktiviteten på transaktions- Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) marknaden är traditionellt låg, med i huvudsak mindre objekt som byter ägare mellan lokala aktörer. För de enstaka större objekt som kommer ut på marknaden finns det dock ett AA-läge A-läge 800 - 1 200 6,75 - 8,00 8 000 - 12 000 B-läge 600 - 800 7,50 - 9,50 5 000 - 7 000 C-läge 400 - 600 8,50 - 10,00 3 000 - 4 000 intresse även från de nationella aktörerna. Den senaste tidens mest intressanta affär skedde i december då LW Fastigheter, en betydande lokal aktör i Kalmar, förvärvade ett bestånd omfattande 25 000 kvadratmeter bostäder (400 lägenheter) Butiker och 14 500 kvadratmeter kommersiella lokaler från PG Living. AA-läge Köpeskillingen uppgick till cirka 250 mkr och direktavkastningen uppskattas ligga kring 6,5 procent. Det spridda A-läge 1 200 - 2 200 6,00 - 7,00 12 000 - 25 000 B-läge 800 - 1 200 7,00 - 8,00 6 000 - 12 000 C-läge 500 - 700 8,00 - 9,25 3 000 - 5 000 som delvis brandhärjades under slutet av 2011. A-läge 400 - 650 8,00 - 9,50 2 500 - 5 000 B-läge 350 - 550 9,00 - 10,00 1 500 - 3 000 Specialfastigheter C-läge 300 - 400 10,00 - 12,00 1 000 - 2 000 beståndet innefattar bland annat Berga Centrum, ett affärscentrum i norra Kalmar om cirka 6 000 kvadratmeter Industri Bostäder Förutom kommunen och landstinget finns Akademiska Hus, Dagon och Residenset representerade som stora ägare inom segmentet. Bland hyresgästerna dominerar Länssjukhuset AA-läge och Linnéuniversitetet. Universitetets projekt för ett campus- A-läge 950 - 1 450 4,50 - 5,75 12 000 - 18 000 B-läge 850 - 1 200 5,25 - 6,50 10 000 - 15 000 C-läge 800 - 1 000 6,25 - 7,75 6 000 - 12 000 område på Fredriksskans och Ölandshamnen fortlöper med flera viktiga beslut under 2012. Ingvar Kamprad och Inter Ikea har donerat 950 mkr till en ny stiftelse som ska stödja forskning och utbildning som utövas på Linnéuniversitetet, något som kan komma att leda till ett ändrat lokalbehov. FOKUS KALMAR 21 I fokus: Kommande bostadsutveckling Kalmars växande befolkning och relativt låga nyproduktionsvolymer har lett till en stark efterfrågan och ett otillräckligt utbud på bostadsmarknaden. Kalmar kommun för dock en offensiv bostadspolitik och satsar extra resurser på bostadsbyggande med målet att tillföra 300 nya bostäder per år framöver. Hyresrätter är prioriterade, men även andra boendeformer är aktuella. Det allmännyttiga bostadsbolaget Kalmarhem får sannolikt en central roll. Kommunstyrelsen beslöt i november att pröva en försäljning av kommunala fastigheter. Fastigheter som berörs är äldreboenden i centrala Kalmar och delar av Kalmarhems bestånd i Smedby och Lindsdal. En försäljning skulle frigöra kapital för att bygga fler hyresrätter och för att bygga ut den kommunala servicen. En ny översiktsplan är under utveckling och beräknas vara klar under året. Planen lyfter fram såväl ”staden” som ”landsbygden” och fokuserar på att utveckla Kalmar som kuststad. Bland större pågående projekt hör Fjölebro, Ljusstaden och Östra Vimpeltorpet där flera byggherrar utvecklar bostäder med olika boendeformer, verksamheter och service. Ett kommande projekt är Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Bergagården, ett område i norra Kalmar som avses omvandlas till bostadsändamål. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Kommunen är en av de stora aktörerna på marknaden för Befolkningsutveckling industri- och lagerfastigheter i Kalmar. Betydande privata ägare är Arla Foods och Lantmännen och Sveafastigheter. Transaktionsaktiviteten har varit fortsatt låg med endast ett fåtal försäljningar under 2011. Det är företrädesvis lokala aktörer – egenanvändare – som är aktiva köpare och säljare. Toppnivåer kring 7 000 kr/kvm har noterats, men nivåer kring 2 500 – 5 000 kr/kvm hör snarare till normen. Det finns relativt gott om lediga tomter för etablering och utveckling, främst i industrioch verksamhetsområden utanför tätorten som till exempel Fjölebro och Flygstaden. Planer & Projekt Skanska har tillsammans med KF Göta och HSB Sydost vunnit en markanvisningstävling på norra Kvarnholmen. På två tomter vars nuvarande användning är parkering ska det byggas totalt 140 bostäder med blandade upplåtelseformer, såväl hyresoch bostadsrätter som äganderätter i radhus, och drygt 3 400 kvadratmeter lokaler samt parkering. Trolig byggstart är hösten 2012. För Västra Malmen finns ett planprogram framtaget för att utveckla stadsdelen och knyta den närmare innerstaden. Avsikten är att skapa ett nav för sport, evenemang, fysisk aktivitet och hälsa, men också att komplettera befintlig bebyggelse med bostäder och kommersiella lokaler. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,4% 6,4% 35 FOKUS JÖNKÖPING 22 Jönköping Bostadsfastigheter På hyresmarknaden för bostäder är kommunägda Vätterhem den största aktören. Bland de stora privata aktörerna kan Jönköping växer och utvecklas, näringslivet är dynamiskt och entreprenörskapet starkt. Det strategiska läget vid Vätterns sydspets har gjort Jönköping till ett logistiskt nav för södra Sverige. Kommunen tog 2008 fram Stadsbyggnadsvision 2.0 med syfte att genom ett målmedvetet samarbete mellan offentliga och privata aktörer stärka Jönköpings roll som regionens centrum och utveckla stadskärnan. Jönköping placerar sig på plats sju i NAI Svefa Fastighetsindex och klättrar två placeringar jämfört med hösten mätning. nämnas Brandtornet, CA Fastigheter, Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Locellus, Lundbergs, Lustgården, Tornet, Vätterbygden samt Willhem (Första AP-fonden). Det råder sedan flera år brist på bostadslägenheter i Jönköping. I kommunens bostadsutvecklingsprogram förutspår man en ökning med 3 500 hushåll fram till 2016 och behovet av lägenheter till knappt 2 200 stycken. Kålgårdsområdet, Atollen samt Östra och Västra kajen kommer att vara de största utbyggnadsområdena. För närvarande bygger Brandtornet 87 hyresrätter varav 40 studentlägenheter på Östra Torget. På Västra Torget bygger HSB Göta och Brandtornet 70 bostadsrätter och 150 studentlägenheter. Inom Atollen kommer Ekblads bygga 52 hyresrätter, Corallen 15 hyresrätter och HSB Göta 50 bostadsrätter. Lustgården bygger 66 hyresrätter på Östra kajen där även Länsförsäkringar bygger 43 hyresrätter. Kommersiella hyresfastigheter Lokalmarknaden domineras av såväl lokala som regionala och nationella aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads, Jönköping - januari 2012 Lundbergs, Norrporten och Tosito. Hyresnivåerna fortsätter att utvecklas positivt med toppnoteringar på cirka 5 000 kr/kvm Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) för butiker i bästa läge. Näringslivet är dynamiskt och vakanserna låga vilket bidrar till intresset att förädla och investera. Miljardsatsningen Atollen i Jönköpings Östra AA-läge A-läge 900 - 1 700 6,25 - 7,25 10 000 - 16 000 B-läge 700 - 1 500 7,00 - 8,50 6 000 - 9 000 C-läge 500 - 1 000 8,00 - 9,50 3 000 - 5 000 centrum kommer att skapa 35 butiker och 2 800 kvadratmeter kontor. Av de kommersiella ytorna i första etappen om 5 000 kvadratmeter är redan 60 procent uthyrt. Lundbergs fortsätter att växa i Jönköping och passerade Butiker miljardgränsen genom förvärvet av den kommersiella AA-läge fastigheten Alhambra 3 som omfattar 3 850 kvadratmeter uthyrbar area. Säljare var Christer Rapp Förvaltning. Köpe- A-läge 1 500 - 4 500 5,50 - 6,75 15 000 - 35 000 B-läge 800 - 1 500 6,25 - 7,75 7 000 - 15 000 C-läge 500 - 900 7,25 - 9,00 3 000 - 9 000 A-läge 400 - 700 7,25 - 9,50 3 000 - 8 000 Specialfastigheter B-läge 350 - 600 8,25 - 10,00 2 500 - 6 000 Jönköpings kommun, landstinget och Månsarps förvaltning är C-läge 300 - 550 9,00 - 11,00 1 750 - 4 500 Industri Bostäder skillingen uppgick till 60 mkr vilket motsvarar cirka 15 600 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till 6,5 procent. stora ägare av specialfastigheter. Arbetet med den nya arenan för 1 500 personer vid Västra torget är i full gång och den bedöms stå färdig för invigning under september 2012. AA-läge Högskolefastigheter i Jönköping har gett NCC i uppdrag att A-läge 900 - 1 425 4,00 - 5,25 12 000 - 22 000 B-läge 850 - 1 300 4,50 - 5,75 10 000 - 19 000 C-läge 800 - 1 200 5,25 - 6,75 7 000 - 11 000 bygga en ny friskvårdsanläggning i anslutning till högskolan. Kostnaden för projektet bedöms landa på 73 mkr och byggnaden kommer att inrymma bland annat idrottshall med 250 läktarplatser, gym och omklädningsrum. Anläggningen beräknas stå klar sommaren 2013. FOKUS JÖNKÖPING 23 I fokus: Västra kajen Västra kajen, invid Munksjöns norra del och alldeles intill det nybyggda Rättscentrum, är en del av Stadsbyggnadsvisionen för Jönköpings centrum. Västra kajen är en historisk plats där Jönköping slotts sydöstra bastion var förlagd. Innan bygget kan påbörjas ska arkeologiska utgrävningar utföras på platsen. Framför den gamla hamnstationen ska en park anläggas där befästningsvallen och vallgraven kommer att markeras. Området omfattar en hektar och består av tre fastigheter ägda av Jönköpings kommun, Norrporten och Fastigheter AB Munksjötorget. Platsen har använts för tillfälliga parkeringar efter att Munksjöleden stängdes 2006. En arkitekttävling utlystes 2009 och fem arkitektkontor bjöds in till att lämna förslag. Vann gjorde Tham & Videgård Hansson Arkitekter. I området planeras nu för uppförande av nya bostäder i form av två punkthus i sex våningsplan med totalt 62 lägenheter och garage i bottenplan. Som byggherrar har utsetts kommunägda Vätterhem, som ska bygga hyresrätter, och Riksbyggen, som ska bygga bostadsrätter. Ytorna runt omkring iordningställs för rekreation och aktiviteter. Den befintliga kajkanten rustas upp Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) och det populära gångstråket utmed Munksjön iordningställs som en del av projektet. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av Befolkningsutveckling industri- och lagerfastigheter inom orten. Jönköpingsregionen har utvecklats till att bli ett logistiskt nav för södra Sverige. En lastbilsanläggning om cirka 5 500 kvadratmeter för Atteviks Lastvagnar har börjat byggas i området Torsvik. NCC Construction står bakom byggnationen som beräknas stå klar vid årsskiftet 2012/2013. Byggkostnaden beräknas till 100 mkr. Under året har Hemfosa förvärvat en nybyggd industrifastighet av Gilbert Trading i en sale-and-leaseback affär. Fastigheten omfattar 9 000 kvadratmeter och ligger i området Hedenstorp utmed R40. Köpesumman är inte offentliggjord. Planer & Projekt Byggnationen av höghushotellet på tändsticksområdet i centrala Jönköping kommer att påbörjas under året. Detaljplaneförslaget överklagades till högsta instans men regeringen gav sitt godkännande i november 2011. NCC ska bygga hotellet som planeras bli 18 våningar och kosta omkring 250 mkr. Fyra kilometer nordväst om centrala Jönköping, i området Strandängen intill Vättern, har Vätterhem planerat för ett nytt bostadsområde med 700 lägenheter. Byggnaderna är i huvudsak 3 – 4 våningar med inslag av radhus och ännu högre byggnader. Arbetet med detaljplanen pågår och förhoppningen är att första etappen med 175 lägenheter kan påbörjas under våren. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,8% 4,8% 48 FOKUS BORÅS 24 Borås Bostadsfastigheter Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största ägaren på hyresmarknaden. Apartment Bostad, CA Transaktionsmarknaden i Borås har under det senaste året kännetecknats av låg aktivitet för såväl bostads- som lokalhyresfastigheter. Intresset för företagsetablering, både nyetablering och omlokaliseringar, är dock fortfarande stort och då framförallt bland logistikföretag. Industrimark i flera företagsområden börjar ta slut men kommunen har mycket mark under planering som kan börja bebyggas under 2012. Borås har i de senaste rapporterna klättrat i NAI Svefa Fastighetsindex men faller nu tillbaka en placering till plats 17. Fastigheter, Svalan (norska Union Eiendomskapital), Weland Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora aktörer. Under 2010 genomfördes rekordmånga transaktioner av bostadsdominerande fastigheter men under 2011 mattades transaktionsaktiviteten av. En av få genomförda transaktioner under hösten var HSB Götas förvärv av ett bostadspaket som innehöll 14 hyreshus. Fastigheterna inrymmer 107 lägenheter, har en uthyrningsbar area om 7 400 kvadratmeter och är belägna i Norrmalm, Byttorp, Trandared och Hedvigsborg. Inklusive förvärvet äger nu HSB Göta cirka 500 lägenheter i Borås. Bostadsproduktion sker i flera stadsdelar och detaljplanearbete pågår för flera projekt, däribland för tre höghus som kan komma att förändra stadsbilden samt ge ett stort tillskott av lägenheter om de genomförs. Kommersiella hyresfastigheter CA Fastigheter, Cernera och Diligentia är stora ägare inom segmentet tillsammans med Harry Sjögren (Castellum), Klövern och Projektpartner. Det har under senaste året varit Borås - januari 2012 lugnt på transaktionsmarknaden med undantag för de fem kommersiella fastigheterna i Kefrenauktionen. Två av Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) fastigheterna är belägna i centrala Borås. Fastigheten Frigga 10, med Borås stad och Västsvenska Handelskammaren som hyresgäster, såldes för 6,1 mkr till en bedömd direkt- AA-läge A-läge 800 - 1 400 6,75 - 8,25 8 000 - 14 000 B-läge 575 - 825 8,00 - 10,00 5 000 - 8 000 C-läge 400 - 650 9,00 - 11,00 2 700 - 4 000 avkastning om 6,0 procent till Rosengrens Advokatbyrå. När hyreskontrakten löper ut bedöms det som sannolikt att advokatbyrån flyttar dit sin egen verksamhet. Den andra centrala fastigheten, Magne 1, med nattklubben X&Y som Butiker enda hyresgäst såldes för 6,1 mkr med en bedömd direkt- AA-läge avkastning om 7,0 procent. Köpare var BAREHO Gruppen som också driver nattklubben. Intresset var stort och såväl A-läge 1 400 - 2 500 6,25 - 8,00 11 000 - 24 000 B-läge 700 - 1 500 7,50 - 9,00 5 000 - 10 000 C-läge 400 - 650 9,00 - 11,00 3 000 - 5 000 A-läge 400 - 700 8,25 - 9,75 2 250 - 6 000 Specialfastigheter B-läge 325 - 450 9,00 - 11,00 2 000 - 3 500 Kommunen, landstinget, Akademiska Hus, Hemsö och Kanico C-läge 200 - 325 10,00 - 13,00 1 500 - 2 500 Industri Bostäder lokala som nationella aktörer vara aktiva under budgivningen. Hemfosa köpte två av de övriga tre fastigheterna. är stora ägare av specialfastigheter. Omvandlingen av Simonsland till en textil Science Park pågår. Textilhögskolan och Borås stad har tecknat avtal om 30 000 av de 37 000 AA-läge kvadratmeterna i den första etappen som ska stå klar för A-läge 850 - 1 350 4,75 - 6,25 9 000 - 17 000 B-läge 800 - 1 250 5,50 - 6,75 6 500 - 12 000 C-läge 775 - 950 6,50 - 8,25 5 000 - 8 000 inflyttning hösten/vintern 2013. Hela området, cirka 60 000 kvadratmeter, planeras att färdigställas under 2016. Inom området ska ett hundratal studentbostäder uppföras och i ett samarbete mellan Borås Energi och Kanico ska Borås största solcellsanläggning byggas. FOKUS BORÅS 25 I fokus: Industrimark Efterfrågan på industrimark är rekordstor i Borås. Det största och mest attraktiva området är Viared, väster om Borås i anslutning till R40. Viared Västra, området mellan Ellos och Boråstorpet, kommer att exploateras och planeras för utbyggnad i tre etapper om totalt 900 000 kvadratmeter företagsmark. Första etappen, med 300 000 kvadratmeter, kan börja bebyggas under 2012. Industrimark med skyltläge mot R40 säljs för cirka 400 kr/kvm. Även för Viared Norra, norr om R40 strax efter Viaredsmotet i riktning mot Göteborg, är detaljplanen klar men dock inte laga kraftvunnen. Detaljplaneförslaget tillåter förutom industriverksamhet även kontor och sällanköpshandel. Området är drygt 100 000 kvadratmeter och all mark är bokad. Även ett tredje område, Nordskogen, utmed den nya sträckningen av R42 nordost om Sjöbo är klar för exploatering. Området är 290 000 kvadratmeter och kan börja bebyggas under 2012 samtidigt som bygget av förbifart Sjöbo drar igång. Det finns även planer i tidigt skede på industrimark i Hällered/Sandhult intill den planerade testbanan, i Viared Östra, sydost om Viaredsmotet mot Pickesjön, utmed R27 mellan Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Viared och Kråkered samt i Kyllared. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Kanico, Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners Befolkningsutveckling (NREP), Redcats (franska La Redoute) med dotterbolag som Ellos och Josefsson, samt SveaReal är stora ägare av industrioch lagerfastigheter i Borås. Omsättningen av industrifastigheter har sedan hösten 2007 minskat i stadig takt. Det senaste året uppgår antalet transaktioner till cirka tio stycken. Det kan jämföras med 2005 – 2007 då de årliga volymerna låg mellan 30 – 55 affärer. Prognosen för 2012 är att omsättningen kommer att öka något. Attraktiviteten för moderna logistikfastigheter är stark, vilket den stora efterfrågan på industrimark i kommunen indikerar. Planer & Projekt I centrum, utmed Viskan, utvecklar Cernera och Wäst-Bygg fastigheten Pallas 1 (Åhlénshuset). Fastigheten omfattar totalt 23 000 kvadratmeter och består för närvarande av kommersiella lokaler med ett parkeringsdäck. Avsikten är att under den första etappen utveckla den kommersiella delen genom att öppna upp fastigheten mot Viskan och Stadsparken samt att skapa en naturlig fortsättning av Sandwalls plats med butiker och restauranger. Parallellt med detta pågår ett detaljplanearbete med målsättningen att bygga bostäder i etapp 2, 3 och 4. Vid färdigställandet kommer landmärket att omfatta 24 våningar och vara cirka 80 meter hög. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,7% 6,4% 34 FOKUS GÖTEBORG 26 Göteborg Bostadsfastigheter Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är den klart största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg. Summeras fastighetsmarknaden för 2011 är bilden ett starkt första halvår med ett flertal stora affärer inom det kommersiella segmentet. Under hösten är trenden minskad aktivitet och då främst under senare delen av året. Liksom 2010 är det till stor del de nationella aktörerna med säte i Göteborg som är mest aktiva på transaktionsmarknaden. Hyresmarknaden är alltjämt stark. Med 64 poäng i NAI Svefa Fastighetsindex rankas Göteborg återigen som tvåa för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem (Första AP-fonden) innehar huvuddelen av det resterande beståndet. I Göteborg råder sedan länge bostadsbrist. Söktrycket på lediga lägenheter är för närvarande mycket stort där en utannonserad lägenhet under 2011 i genomsnitt hade över 800 sökande. På transaktionsmarknaden är trenden minskad aktivitet och då främst under andra halvan av 2011. Intresset att investera i hyresbostäder bedöms dock vara fortsatt god. Av de större affärerna kan Balders köp av sex fastigheter i Svartedalen på Hisingen i slutet av december noteras. Affären grundas på en köpeskilling om 280 mkr motsvarande cirka 6 200 kr/kvm. Fastigheterna inrymmer totalt 576 lägenheter. Läget bedöms utgöra ett C-läge och byggnaderna är uppförda i slutet av 1960-talet. Direktavkastningen för köpet bedöms till cirka 5,5 procent. Kommersiella hyresfastigheter Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs, Vasakronan och Wallenstam är stora ägare i segmentet. Göteborg - januari 2012 Summerar vi transaktionsmarknaden 2011 så inleddes året starkt med ett antal stora affärer för att sedan avta med Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) minskad aktivitet i slutet av året. De nationella aktörerna med är den största köparen. Hyresmarknaden för kontor har varit AA-läge 1 600 - 2 400 5,00 - 6,00 18 000 - 34 000 A-läge 1 350 - 2 100 5,50 - 6,50 11 000 - 27 500 B-läge 1 000 - 1 500 6,25 - 7,25 6 000 - 18 000 C-läge 600 - 1 200 7,00 - 8,50 4 000 - 13 000 säte i Göteborg fortsätter att vara mest aktiva, där Wallenstam positiv under året både avseende uthyrningsgrad och hyresutveckling. Hyrorna har främst rört sig uppåt för välbelägna och moderna kontorslokaler. En trend på marknaden är att allt fler väljer att omlokalisera sig till modernare och mer yteffektiva lokaler. I Skanskas kontorsprojekt på Grafiska vägen har ÅF Butiker tecknat sig för 7 500 av 14 000 kvadratmeter och kommer att AA-läge 4 000 - 8 500 4,75 - 5,75 30 000 - 95 000 A-läge 2 500 - 6 000 5,00 - 6,25 20 000 - 75 000 B-läge 1000 - 3 500 5,75 - 6,75 10 000 - 27 500 C-läge 700 - 1 500 6,25 - 8,00 2 500 - 12 500 kommer då att lämna sina nuvarande lokaler i Gamlestaden. A-läge 500 - 900 7,00 - 8,25 5 000 - 10 000 B-läge 450 - 700 7,75 - 8,75 4 000 - 7 500 Specialfastigheter C-läge 350 - 550 8,25 - 9,25 3 000 - 5 000 AA-läge 1 200 - 1 700 2,75 - 3,50 20 000 - 34 000 förvaltningsbolag är Higabgruppen, vilka också äger en A-läge 1 050 - 1 600 3,00 - 4,25 16 000 - 29 000 betydande andel av stadens offentliga byggnader. Innan jul B-läge 1 025 - 1 500 3,50 - 5,25 11 000 - 25 000 C-läge 925 - 1 375 5,00 - 7,00 6 500 - 16 000 lämna sina lokaler i Rosenlund. Till NCC:s kontorsprojekt om totalt 14 200 kvadratmeter på Ullevigatan kommer WSP i februari 2013 att flytta in på 6 500 kvadratmeter. Bolaget Industri Bostäder Förutom kommunen är Akademiska hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter i Göteborg. Ett av kommunens mer aktiva startade Akademiska Hus bygget av vad som planeras att bli Sveriges mest moderna rättmedicinska anläggning på Medicinareberget. Byggnaden omfattar 2 300 kvadratmeter och beräknas stå klar för invigning i december 2012. FOKUS GÖTEBORG 27 I fokus: Hotellprojekt Investeringsvolymen på hotellmarknaden i Göteborg är för närvarande mycket hög. I slutet av januari invigdes Clarion Hotell Post vid Drottningtorget och Centralstationen. Hotellet omfattar 500 rum och 17 stycken konferensrum på totalt 36 700 kvadratmeter. Kostnaden för projektet beräknas till 1,4 mdkr. Redan innan färdigställandet hade hotellet bokningar för över 120 mkr. På Lindholmen har Skanska startat bygget av ett vattennära hotell som kommer att vara 13 000 kvadratmeter stort och inrymma 266 rum. Hotellet kommer att gå under namnet Radisson Blue Riverside Hotel och beräknas vara färdigställt under första kvartalet 2013. Beräknad projektkostnad uppgår till 400 mkr. Hotell Gothia Towers vid Liseberg kommer att få ett tillskott om 500 rum, totalt 40 000 kvadratmeter genom den planerade nybyggnaden av ett tredje torn samt tillbyggnad på East Tower. Det tredje tornet kommer att bli 100 meter högt och därmed den högsta byggnaden i Göteborg. Invigning beräknas till andra halvan av 2014. På vilket sätt fastighetsmarknaden för detta segment kommer att påverkas av det stora tillskottet är ännu för tidigt att uttala sig Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) om. NAI Svefa bedömer dock att det äldre hotellbeståndet kommer att få kämpa betydligt mer om kunderna. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Eklandia och Harry Sjögren (Castellum)¸ kommunen och Volvo Befolkningsutveckling är de dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Med faktorer som bland annat Nordens största export- och importhamn rankas Göteborg som Sveriges bästa logistikläge. I samband med finanskrisen 2008 drabbades regionen av stora varsel inom industrin men som i huvudsak endast påverkade fastighetsmarknaden marginellt. Under 2011 noteras flera stora nyuthyrningar i moderna logistik- och lagerfastigheter. NCC har tecknat hyresavtal med däckföretaget Amring gällande en nybyggd lagerlokal om 26 000 kvadratmeter på ett större markområde i Göteborgs hamn. Planer & Projekt Nu planeras det för en skyskrapa i Göteborg som kan bli den högsta i Norden. Idén diskuterades redan 2008 och det kommunala Bostadsbolaget i Göteborg bildade då tillsammans med ett antal norska intressenter Röda Stens Fastighetsutveckling och presenterade ett förslag för kommunens politiker. Förslaget möttes då av viss tvekan och projektet rann ut i sanden. Nu har dock byggnadsnämnden valt att åter titta på projektet, som kan innebära en skyskrapa som är över 200 meter hög, belägen inuti vägslingan till och från Älvsborgsbrons fäste på landsidan. Bredvid skyskrapan kan det bli aktuellt med lägre byggnader som däckar över trafiklederna. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,3% 6,7% 64 FOKUS TROLLHÄTTAN 28 Trollhättan Bostadsfastigheter Kommunägda Bostads AB Eidar är den största aktören på hyresmarknaden. Större privata aktörer är Apartment Bostad Trollhättan fortsätter att påverkas i kölvattnet av Saabs konkurs. Olika åtgärder planeras av kommunen och myndigheter i syfte att dämpa effekterna på orten och i regionen. Det kommunala bostadsbolaget Eidar är dock positiva och har satt spaden i jorden i kvarteret Fridhem. I övrigt är hyres-, transaktions- och bostadsmarknaden avvaktande. Med en hög arbetslöshet om 13 procent som förväntas öka ytterligare samt en begränsad befolkningstillväxt hamnar Trollhättan på plats 24 med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 14 poäng. och Lundqvist Byggförvaltning. Eidar och Hyresgästföreningen har träffat överenskommelse om hyrorna för 2012 med utfallet 1,95 procents höjning för varmhyror respektive 1,85 procent för kallhyror. Bolagets yrkande var 3,5 procent. I det centrala kvarteret Fridhem har Eidar nyligen påbörjat byggnationen av sju passivhus med totalt 174 lägenheter. Inflytt beräknas till augusti 2013 och beräknad projektkostnad uppgår till 193 mkr. På transaktionsmarknaden är överlåtelser av större bostadsobjekt sällsynta. TK Persson Fastigheter har under hösten förvärvat Tordyveln 1 från irländska investerare. Fastigheten är belägen i ett B/C-läge i södra delen av tätorten. Byggnaderna är uppförda 1971 och omfattar cirka 6 400 kvadratmeter boarea. Köpeskillingen var 34,5 mkr vilket motsvarar cirka 5 400 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till 7,5 procent. Kommersiella hyresfastigheter Bland större aktörer kan nämnas Akelius, ES Fastigheter och Steen & Ström. I det dominerande handelsområdet Överby äger Steen & Ström gallerian ”Etage”. Gallerian som Trollhättan - januari 2012 öppnades våren 2004 omfattar cirka 16 000 kvadratmeter lokaler fördelat på 42 butiker samt 3 000 parkeringsplatser Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) och 300 garageplatser. Totalt i Överby finns cirka 65 000 kvadratmeter lokaler fördelat på 110 butiker och med planer för ytterligare expansion. Precis som i grannkommunen AA-läge A-läge 700 - 1 200 7,00 - 9,00 5 000 - 9 000 B-läge 600 - 900 7,50 - 10,00 4 000 - 8 000 C-läge 450 - 800 8,75 - 11,00 3 000 - 5 000 Uddevalla pågår en kamp mellan extern- och centrumhandeln. Med anledning av detta driver Fastighetsägarna ett projekt med syfte att stärka centrumhandeln och utveckla stadsmiljöerna på de båda orterna. I södra delen av Butiker Trollhättan i anslutning till E45 ligger ”Sylte centrum”. Objektet AA-läge ingick i de exekutiva försäljningarna av Kefren Properties fastigheter och köptes av Erik Hemberg Fastigheter. A-läge 900 - 2 000 7,00 - 8,50 8 000 - 22 000 B-läge 600 - 1 500 7,50 - 9,00 6 000 - 10 000 C-läge 500 - 700 8,00 - 10,00 2 000 - 5 000 kommunen och landstinget. A-läge 350 - 600 8,50 - 10,00 2 700 - 5 000 B-läge 300 - 500 9,00 - 11,00 2 200 - 4 500 Specialfastigheter C-läge 250 - 400 9,50 - 12,50 1 300 - 3 300 Köpeskillingen blev 8,4 mkr att jämföra med värderingen som låg på 13 mkr. Dominerande hyresgäster är ICA Supermarket, Industri Bostäder Kommunen med Trollhättans Tomt och landstingsägda Västfastigheter är dominerande på ägarsidan i Trollhättan. Därtill har Vattenfall omfattande vattenkraftanläggningar i AA-läge staden. I januari sålde Vattenfall fastigheten Parken 2 till den A-läge 900 - 1 350 5,25 - 6,50 7 000 - 15 000 B-läge 850 - 1 100 5,75 - 7,00 6 000 - 12 000 C-läge 800 - 1 000 6,50 - 8,50 4 000 - 8 000 lokala aktören Rubanken. Byggnaden som kallas Schwan’s villa, är på 2 100 kvadratmeter och uppfördes 1896 som förvaltningskontor och disponentbostad åt Trollhätte Kanal och Vattenverk. Köpeskillingen är inte offentliggjord. FOKUS TROLLHÄTTAN 29 I fokus: Näringsliv Trollhättan noteras för den högsta arbetslösheten av de 24 utvalda orterna i Svensk Fastighetsmarknad, en arbetslöshet som befunnit sig på höga nivåer under en längre tid. I och med Saabs konkurs är arbetslösheten cirka 13 procent att jämföra med 6,6 procent för riket. Större privata arbetsgivare är Volvo Aero och Vattenfall. Nämnas bör att det aviserats att Volvo Aero är till salu, konsekvenser av detta är det dock för tidigt att uttala sig om. Största offentliga arbetsgivarna är Trollhättan kommun och Västra Götalandsregionen. För att mildra effekterna av arbetslösheten planerar kommunen, Västra Götalandsregionen och regeringen flertalet insatser omfattande såväl arbetsmarknadsåtgärder som satsningar inom forskning och utveckling. Arbetslösheten tynger inte bara Trollhättan utan hela regionen där det aviserats om nedskärningar och avveckling av verksamheter i flera närliggande kommuner. Ett konsortium med Hemfosa i spetsen köpte Saab-fastigheten under sensommaren, via 50,1 procent av aktierna i Saabs fastighetsbolag, för 255 mkr. Resterande aktier ska vid den uppkomna konkursen av Saab Automobile övergå till Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) konsortiet. Fastigheten är cirka 480 000 kvadratmeter stor och ett 15-årigt hyreskontrakt var tecknat med Saab. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Dominerande ägare på orten är kommunen och Volvo Aero Befolkningsutveckling samt Trollhättan Property Investors som äger Saab-fastigheten efter konkursen. Under ett par års tid har orten präglats av begränsad omsättning av industri- och lagerfastigheter. Överlåtelserna avser i princip uteslutande mindre objekt med egenanvändare som köpare. Några undantag är dock de industrifastigheter som såldes vid de exekutiva försäljningarna av Kefren Properties fastigheter, varav tre fastigheter belägna i området Skogstorpa köptes av Hemfosa och en i Håjum av lokala Lundqvist Byggförvaltning. Prisspridningen var dock stor med noteringar både över och under aktuella värderingar. Planer & Projekt Trollhättan stad har tagit fram ett förslag till vindbruksplan. Arbetet syftar till att redovisa riktlinjer och rekommendationer för vindbruksetableringar inom kommunen för att därmed förenkla tillståndsprocessen. Vindbruksplanen kommer att utgöra ett tematiskt tillägg till den kommunala översiktplanen. I planen identifieras tre lämpliga områden för större vindkraftsetableringar och som delvis på grund av den relativt centralt belägna Trollhättan-Vänersborgs flygplats ligger i utkanten av kommunen. De identifierade områdena med goda vindförutsättningar och begränsade miljökonsekvenser är norr om Öresjö, öster om Gravlången samt vid Fräcksjön. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,5% 13,0% 14 FOKUS LINKÖPING 30 Linköping Bostadsfastigheter Dominerande ägare av bostadshyreshus i Linköping är Akelius, Botrygg, HSB, Mannersons, Riksbyggen, kommunägda Kommunfullmäktige har godkänt ett nytt avtal för Linköping City Airport som innebär att kommunen tar över ansvaret för den civila flygverksamheten vilket i sin tur innebär att näringslivet kan fortsätta utvecklingen av flyget och Linköping Aviation Park. Lundbergs har under hösten 2011 förvärvat den nyligen ombyggda handelsfastigheten Gyllen vid Gyllentorget. Säljare är Diligentia och köpeskillingen var 259 mkr. Linköping får i denna mätning ett NAI Svefa Fastighetsindex om 48 och tappar en placering till sjunde plats. Stångåstaden och Willhem (Första AP-fonden). Efterfrågan och behovet av nya bostäder i Linköping är stort. Kommunägda Stångåstaden har påbörjat nybyggnation av lägenheter i Tinnerbäcken Södra. Läget, strax söder om innerstaden, bedöms som attraktivt. Kvarteret kommer att bestå av totalt 61 lägenheter, med storlekar mellan 50 och 130 kvadratmeter. Avsikten är också att fastigheten ska bli Linköpings första Svanenmärkta fastighet. Hyresnivån ligger kring 1 470 kr/kvm. I närliggande kvarter i Tinnerbäcken bygger även Stångåstaden ett 55+ boende. Den första byggnaden av tre ska stå färdig för inflyttning den 1 mars. Hyran för en normallägenhet uppgår till cirka 1 500 kr/kvm. Transaktionsaktiviteten i Linköping minskade under 2011 och merparten avser mindre hyresobjekt. Genomsnittspriset för de lagfarna köpen noteras till cirka 14 500 kr/kvm. Kommersiella hyresfastigheter Stora aktörer på den kommersiella marknaden i Linköping är Corallen (Castellum), Henry Ståhl Fastigheter, Ikano, Klövern Linköping - januari 2012 och Lundbergs. Lundbergs har under hösten 2011 ökat sitt bestånd genom att köpa den nyligen ombyggda handels- Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) fastigheten Gyllen vid Gyllentorget. Säljare är Diligentia och köpeskillingen var 259 mkr. Uthyrningsbar yta är cirka 6 500 kvadratmeter, varav merparten är butikslokaler. Stora hyres- AA-läge A-läge 1 000 - 1 600 6,25 - 7,00 8 000 - 16 000 B-läge 800 - 1 300 6,75 - 7,75 5 000 - 9 000 C-läge 550 - 850 7,75 - 9,00 3 000 - 5 500 gäster är Axelssons, KappAhl och Café Gyllen. Lundbergs äger sedan tidigare även Galleria Gränden, och har tecknat ett hyresavtal med Handelsbanken som innebär att en ny kontorsfastighet kommer att uppföras i kvarteret Bokbindaren. Butiker Corallen satsar på att etablera en företagspark i området AA-läge Tornby som väntas bli cirka 8 800 kvadratmeter stor. Hyresgäster som redan har tecknat hyreskontrakt är bland A-läge 1 800 - 3 800 6,00 - 7,25 15 000 - 35 000 B-läge 1 000 - 2 000 7,00 - 8,25 6 000 - 15 000 C-läge 600 - 1 000 8,25 - 10,00 3 000 - 8 000 A-läge 400 - 650 7,50 - 9,25 3 000 - 7 000 Specialfastigheter B-läge 350 - 550 8,25 - 10,00 2 500 - 4 500 Landstinget och Lejonfastigheter (Linköpings Kommunala C-läge 300 - 450 9,50 - 11,00 1 800 - 3 500 Industri Bostäder annat Tholmarks Uthyrning, Mercus Yrkeskläder, Crossfit och Carspect. Hyresnivåerna ligger på cirka 900 kr/kvm. Fastigheter) tillsammans med Akademiska Hus, Botrygg, Garnisonsfastigheter, Hemsö och Sankt Kors tillhör de större ägarna av specialfastigheter. Utanför tätorten invigdes under AA-läge våren 2011 Vretagymnasiet med inriktning på bland annat A-läge 1 000 - 1 400 4,00 - 5,25 10 000 - 21 000 B-läge 950 - 1 175 4,50 - 5,75 7 000 - 16 000 C-läge 850 - 1 075 5,75 - 6,75 5 500 - 10 000 djurhållning, skogs- och lantbruk. Nu färdigställs även Vreta Kluster, regionens nya tillväxtsatsning inom gröna näringar med fokus på lantbruk, livsmedel och energi. Syftet är att knyta ihop forskningen vid Linköpings universitet med basnäringen och förädlingsindustrin. FOKUS LINKÖPING 31 I fokus: Aviation Park I september 2011 antogs detaljplanen för det område som benämns Aviation Park och som bland annat innefattar fastigheten Tannefors 1:3. Detaljplanen visar hur utbyggnad kan ske av ett verksamhetsområde mellan Södra stambanan och flygplatsen, öster om Köpetorp. Inom området föreslås en exploatering med verksamheter, i huvudsak för kontor, lager och industri, med inriktning mot flygnäringen. Visionen är att det inom Aviation Park ska skapas en helhet där flygindustrin kan utvecklas på bred front och där flygverksamheten i Linköping samlas på ett och samma ställe. Arbetet är i full gång och förhoppningen är att anläggningen ska stå klar under 2014. Aviation Park ska bestå av fyra delar: en flygplats, ett allmänflygcenter, en företagspark och ett affärscenter. Flygplatsen används idag för reguljärtrafik, charter och frakt och har en kapacitet om 200 000 passagerare per år. Allmänflygcentret blir en gemensam plattform för regionens affärs-, privat- och klubbflyg. Idén är att företagsparken med Saab i spetsen ska attrahera såväl lokala, regionala som nationella företag med flyganknutna verksamheter. Planen är Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) dessutom ett affärscenter med hotell, restauranger och andra stödfunktioner. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Saab är den dominerande ägaren av industrifastigheter i Befolkningsutveckling Linköping. Klövern och kommunen är andra stora fastighetsägare i segmentet. Under hösten såldes Kefren Properties fastigheter i Linköping på exekutiv auktion. Mekanikern 23 i Tannefors köptes av Ekebydalsborgen till en köpeskilling om 25,4 mkr. Fastigheten består huvudsakligen av kontorslokaler. Största hyresgästen är Linköpings kommun som står för 72 procent av hyresintäkterna och har en genomsnittshyra om cirka 560 kr/kvm. Generalen 7 i Tornby köptes av Duseborg för 9,5 mkr. Även här är kommunen största hyresgäst med en genomsnittshyra om cirka 500 kr/kvm. Fastigheten består av kontors-, lager- samt industrilokaler. Planer & Projekt Resan mot Linköpings Bo2016 är inledd. Projektet är ett unikt bo- och samhällsexpo som invigs sommaren 2016. Platsen är Västra Valla vid universitetet. Linköpings kommun vill knyta ihop och utveckla universitetet och staden. Projektet ska ske i nära dialog med alla invånare som kan vara med och påverka kommunens planering. Arbetet med Östra länken pågår och är en nybyggnad av R35 som kommer att bli en del i den yttre ringleden. Den nya sträckan blir cirka 2,4 kilometer lång. Det främsta syftet med Östra länken är att förbättra framkomligheten men sträckningen innebär också en miljöförbättring för Tannerfors som bostads- och handelsområde. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,8% 6,4% 48 FOKUS NORRKÖPING 32 Norrköping Bostadsfastigheter Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping med cirka 10 000 lägenheter är den ledande aktören på Genom sitt köp av Property Groups bestånd med cirka 2 250 lägenheter i Norrköping har Rikshem etablerat sig som en stor aktör på hyresrättsmarknaden i staden. Bolaget har även förvärvat ytterligare två fastigheter i Norrköping under det gångna året och stärkte därmed ytterligare sin position på orten. När det gäller kommersiella hyresfastigheter har dock transaktionsaktiviteten varit låg under 2011. Med 32 poäng placerar sig Norrköping på plats 19 i NAI Svefa Fastighetsindex vilket är tre platser bättre än vid förra mätningen. hyresmarknaden. Henry Ståhl Fastigheter, Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lundbergs och Rikshem är stora privata hyresvärdar. I november genomfördes en stor affär då Rikshem förvärvade det så kallade Malmstaden Borgs-beståndet av danska Property Group för 1,3 mdkr. Beståndet av 2 249 lägenheter omfattar cirka 165 000 kvadratmeter. I december förvärvade Rikshem ytterligare en fastighet då Stadsvakten 2 i centrala Norrköping såldes av lokala Mannersons Fastighets AB. Fastigheten som har en uthyrbar yta på 4 600 kvadratmeter inrymmer 38 lägenheter samt några restauranger och butiker. Med dessa förvärv blir Rikshem den näst största aktören på hyresmarknaden i Norrköping. I den nya stadsdelen Vasastan på Ljurafältet utmed nya dragningen av spårvägen planerar Riksbyggen att uppföra tre byggnader i fem till sex plan ovan mark med totalt 53 stycken bostadsrättslägenheter. Kommersiella hyresfastigheter Den ledande fastighetsägaren på den kommersiella marknaden i Norrköping är Lundbergs. Andra större aktörer Norrköping - januari 2012 med ägarintresse på orten är Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhl Fastigheter och Klövern. Trots rådande finansiell Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) oro i omvärlden bedöms inte priserna på kommersiella fastigheter ännu ha påverkats i väsentligt grad. Omsättningen på kommersiella fastigheter har dock generellt varit låg under AA-läge A-läge 850 - 1 500 6,50 - 8,00 7 000 - 14 000 B-läge 700 - 1 100 7,25 - 8,75 5 000 - 8 000 C-läge 550 - 800 8,00 - 10,00 3 000 - 6 000 andra halvan av 2011 och endast två större lagfarna överlåtelser av lokalhyresfastigheter har gjorts sedan sommaren. I januari öppnade Friskis och Svettis sin nya träningsanläggning i handelsområdet Ingelsta i lokaler som Butiker ägs av Klövern. Träningslokalen är cirka 2 900 kvadratmeter AA-läge stor och hyresnivån bedöms vara omkring 1 000 kr/kvm. I norra delen av Ingelsta pågår för närvarande detaljplanearbete A-läge 1 500 - 3 800 6,50 - 7,50 10 000 - 35 000 B-läge 1 000 - 1 800 7,50 - 8,50 5 000 - 12 000 C-läge 600 - 950 8,50 - 10,00 3 500 - 7 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. A-läge 400 - 650 7,50 - 9,50 3 300 - 6 500 B-läge 350 - 550 8,00 - 9,75 2 200 - 4 500 Specialfastigheter C-läge 325 - 450 9,50 - 11,00 1 700 - 3 000 inom den sista obebyggda ytan som är aktuell för handel, där Biltema har ett markanvisningsavtal för cirka 4 500 Industri Bostäder Kommunen är största ägare av specialfastigheter på orten. Akademiska Hus, Hemsö, landstinget och Lundbergs är andra stora ägare av specialfastigheter. Rikshem har under det AA-läge senaste året förvärvat ett vårdboende med 54 lägenheter som A-läge 925 - 1 300 4,50 - 6,00 9 000 - 18 000 B-läge 875 - 1 150 4,75 - 6,25 6 000 - 14 000 C-läge 825 - 1 000 6,00 - 7,00 5 000 - 9 000 hyrs ut till kommunen. Fastigheten är belägen i Vilbergen och ingick i ett paket med 16 äldreboenden som såldes av Akelius i november 2011 för 1,2 mdkr. På det före detta flygflottiljsområdet Bråvalla planeras en musikfestival på kommunens mark för mellan 50 000 – 60 000 besökare. FOKUS NORRKÖPING 33 I fokus: Cityhandeln I Norrköpings centrum kommer fastighetsägarna investera i galleriorna och de närliggande handelsfastigheterna för att möta konkurrensen från de externa handelsområdena i Ingelsta och Hageby. Lundbergs har de största projekten i området och under perioden 2011 — 2013 ska omkring 1 mdkr investeras i city. Det dominerande projektet är kontorsbyggnaden åt Transportstyrelsen i kvarteret Lyckan där det även finns butiker och restauranger. I galleria Linden har en ny entré öppnats mot kvarteret Lyckan och World Class öppnar ett gym i anslutning. Systembolaget ska flytta sin butik i city till Apoteket Hjortens gamla lokaler söder om Linden. Sammantaget gör detta att city utvidgas i ostlig riktning till delar som tidigare varit relativt undanskymda för handel. Utmed Drottninggatan kommer en ny passage till Spiralen att byggas samt nya butikslokaler skapas, projektet drivs av Lundbergs. När Diligentia förvärvade galleria Domino av Boultbee 2010 fanns vakanser som till viss del fortfarande finns kvar men nya hyresgäster är på väg in som exempelvis Burger King och Taco Bar. Dessutom finns det planer på att se över fasaderna och entréerna. Diligentia Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) uppskattas investera omkring 30 mkr i gallerian. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Billerud och Holmen är tillsammans med Klövern och Befolkningsutveckling kommunen de största ägarna av industri- och lagerfastigheter. I Ingelsta har Lundbergs hyrt ut en logistiklokal på drygt 10 000 kvadratmeter till Almroths Express & Åkeri. Hyresavtalet är på tio år och inflyttning sker etappvis i december 2011 samt i juni 2012. Ingelsta räknas som ett A-läge för lager- och logistiklokaler och hyresnivåerna ligger på mellan 400 — 650 kr/kvm. I Herstadberg kommer Stadiums distributionscentral att byggas till med 11 000 kvadratmeter till totalt cirka 40 000 kvadratmeter. Byggnaden som ursprungligen uppfördes 2006 ägs av Fortin Properties. Planer & Projekt I kvarteret Spinnhuset inom stadsdelen Saltängen i centrala Norrköping finns planer på att bygga ett hotell på cirka 7 140 kvadratmeter, kontor på cirka 1 600 kvadratmeter och bostäder på cirka 2 450 kvadratmeter. Projektet drivs av det lokala bolaget BronsFastigheter med planerad byggstart under 2012. Tanken är att bebyggelsen ska miljöcertifieras enligt GreenBuilding och att stor vikt ska läggas på byggnadernas energiförbrukning, material och flexibilitet. Saltängen, som ligger inom fem minuters promenad från resecentrum, består idag av småindustrier och hamnverksamhet, men är tänkt att omvandlas till att bli en naturlig del av innerstaden. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,6% 9,2% 32 FOKUS KARLSTAD 34 Karlstad Bostadsfastigheter Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB (KBAB) är den ledande aktören på hyresmarknaden i Karlstad. Med en stark avslutning under sista kvartalet 2011 kom transaktionsvolymen inom storhussegmentet nästan upp i nivå med all time high. Den omsatta volymen bedöms uppgå till cirka 2,5 mdkr vilket endast överträffas av rekordåret 2007 med en omsättning på cirka 2,7 mdkr. På bostadsmarknaden har två rekordstora ombildningar till bostadsrätter genomförts. Den ena affären bedöms ligga kring 300 mkr och den andra strax över 100 mkr. Karlstad klättrar upp till plats tolv i NAI Svefa Fastighetsindex med 43 poäng. Akademiska Hus, Riksbyggen samt Stiftelsen Karlstadshus, som förvaltas av kommunen, är också betydande aktörer. De privata aktörerna är främst Apartment Bostad, Din Bostad (Balder), Lundbergs och Willhem (Första AP-fonden). KBAB har förhandlat färdigt om hyrorna för 2012. Huvuddelen av beståndet får en höjning om 2,9 procent. Det råder fortfarande en relativt hög aktivitet på bostadsbyggandet i Karlstad. En efterlängtad byggnation i centrum är Apartment Bostads femvåningshus som nu uppförs på den så kallade brända tomten invid Stora torget. Tomten har stått obebyggd sedan branden 1989. Byggnaden kommer att inrymma 14 hyreslägenheter och två lokaler. Karlstads nya landmärke på Bryggudden, ett höghus i 20 våningar med 62 bostadsrättslägenheter, håller nu på att resa sig mot skyn. Fastigheten har ett centralt och sjönära läge. Inflyttning är planerad till hösten 2012. Kommersiella hyresfastigheter Inom segmentet kommersiella hyresfastigheter skedde betydande ägarförändringar under 2011. Det danskägda Karlstad - januari 2012 kommanditsällskapet Karlstads Centrum sålde Duvanhuset och 15-Huset i centrum till den lokala aktören Albèr Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Fastigheter för 480 mkr. Fastigheterna som berörs är Duvan 3 och 13 samt Höken 11. De båda galleriorna innehåller lokaler om totalt 40 000 kvadratmeter och utgör de två viktigaste AA-läge A-läge 900 - 1 400 6,50 - 7,75 6 000 - 13 500 B-läge 700 - 1 200 7,25 - 8,50 4 000 - 11 000 C-läge 600 - 900 8,00 - 10,00 3 000 - 6 000 affärsfastigheterna i centrum tillsammans med Mitt i Citygallerian. Under året såldes även Karolinen Fastigheter till Hemfosa. Bolaget innehåller fem fastigheter med totalt 74 600 kvadratmeter uthyrbar lokalarea, i huvudsak kontor. Butiker Fastighetsvärdet bedöms till närmare 1 mdkr. Bland de största AA-läge hyresgästerna kan nämnas Försvarsmakten, landstinget, Länsstyrelsen och Fortum. Andra stora aktörer i Karlstad inom A-läge 1 500 - 3 000 6,00 - 7,00 15 000 - 30 000 B-läge 900 - 1 700 7,00 - 8,00 6 000 - 12 000 C-läge 600 - 1000 7,50 - 9,00 3 500 - 6 500 sig tillsammans med ICA Kvantum som var först på plats. A-läge 400 - 600 8,00 - 9,50 2 000 - 6 000 B-läge 350 - 550 8,50 - 10,50 1 750 - 4 500 Specialfastigheter C-läge 300 - 450 9,00 - 11,50 1 000 - 2 500 segmentet är Klövern och Lundbergs. Inom det nya handelsområdet Välsviken har Jula och Elgiganten etablerat Industri Bostäder Kommunen, landstinget och Akademiska Hus tillsammans med privata aktörer inom främst äldrevård, såsom Seniorbostäder i Sverige och SwedeCare, är stora ägare inom AA-läge segmentet. I slutet av 2011 köpte kommunen fastigheten A-läge 950 - 1 400 4,50 - 5,50 10 000 - 19 000 B-läge 900 - 1 300 4,75 - 5,75 8 000 - 15 000 C-läge 850 - 1 150 6,00 - 7,25 6 000 - 10 500 Värdshuset 1 som sedan 1960 inrymt dansrestaurangen Sandgrund. Lokalerna kommer att byggas om för att hyras ut till ett konstmuseum vilket öppnas i juni 2012. I området Sundsta pågår om- och tillbyggnad av Karlstads nya badhus. Det nya badet ska stå klart till årsskiftet 2013/2014. FOKUS KARLSTAD 35 I fokus: Rekordnivåer vid ombildning Under 2011 har två rekordstora ombildningar till bostadsrätter genomförts i Karlstad. Apartment Bostad, som äger cirka 7 000 lägenheter i västra Sverige, sålde fastigheten Lantmätaren 8 i centrala och attraktiva Tingvallaområdet till Brf Kanalhusen. Köpeskillingen uppskattas till närmare 300 mkr vilket motsvarar drygt 18 000 kr/kvm. Fastigheten inrymmer 184 lägenheter om totalt 12 910 kvadratmeter och tio lokaler med en uthyrbar area om 3 537 kvadratmeter. Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet, 1960-talet samt 1990-talet. Den andra stora ombildningen under 2011 genomfördes i samband med Fastighets AB Hybelejens försäljning av fastigheterna Ugglan 6, 7 och 8 till Brf Hybelejen 4. Fastigheterna är centralt och attraktivt belägna i stadsdelen Klara. Köpeskillingen uppskattas till drygt 100 mkr vilket motsvarar ett kvadratmeterpris kring 15 000 kronor där en bedömd direktavkastning ligger på cirka 3,75 procent. Transaktionen har skett i bolagsform. Fastigheterna inrymmer totalt 66 stycken lägenheter om 6 371 kvadratmeter och åtta lokaler med en uthyrbar area om 820 kvadratmeter. Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet i Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) tidstypisk stil och är kulturhistoriskt värdefulla. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Kommunen är tillsammans med Bröderna Löfberg, Klövern, Befolkningsutveckling Metso, Tain Swedish Property och VEQ de dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter i Karlstad. Aktiviteten på transaktionsmarknaden avseende industrifastigheter är låg och köpare är främst lokala aktörer. Metso minskade sitt innehav under 2011 då fastigheten Städet 2, inrymmande cirka 23 000 kvadratmeter verkstadslokaler, såldes till Palmblads och Divergensia. Det råder brist på planlagd industrimark i kommunen men i Bråtebäcken beräknas arbetet med en ny detaljplan vara färdig under våren 2012. Vidare finns planprogram för centrala Välsviken avseende utbyggnad för bland annat ytterligare industrietableringar. Planer & Projekt Kommunen har tagit fram en detaljplan för Grundviken som möjliggör för 1 500 – 2 000 bostäder. Arbete pågår med en översiktsplan för Eriksberg, ett område avsett för sällanköpshandel och tjänsteföretag som gränsar till Bergviks handelsområde. Gallerian Arkaden byggs ut över hela kvarteret Mercurius. Handelsytorna fördubblas och projektet omfattar även 40 – 50 bostäder. Ett konsortium, med bland andra Löfbergs, Byggbolaget, Prepart från Karlstad och norska Otium, står bakom investeringen som budgeteras till 350 mkr. Byggstart är planerad till våren. HSB Värmland planerar att bygga 55 bostadsrätter med beräknad byggstart till hösten. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,0% 7,3% 43 FOKUS ÖREBRO 36 Örebro Bostadsfastigheter Det kommunala bostadsbolaget ÖBO är obestridlig dominant på hyresmarknaden. Politikerna fick massiv kritik efter Örebro kommer att präglas av ett intensivt bostadsbyggande de närmaste åren, främst i stadens södra och sydöstra delar. Ett flertal nybyggnadsprojekt avseende kontorslokaler i attraktiva lägen är även i projekteringsfasen. Inom handeln finns indikationer på att den allt högre hyresnivån i kombination med viss överetablering och en ökad e-handel kommer att leda till högre vakanser beträffande butikslokaler, både i centrum och i externhandeln. Örebro behåller sitt NAI Svefa Fastighetsindex om 43 och sin tolfteplats. avyttringen av cirka 850 bostäder under 2010. Nu planerar bolaget nyproduktion, dels i områden där man inte har en dominerande ställning och dels av studentbostäder. Bland de större privata aktörerna kan Asplunds, Behrn, Egeryds, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins och Ragnarssons nämnas. Bostadsefterfrågan är fortsatt stor och i centrum pågår förtätning av vissa kvarter såsom Gulsippan och Gasugnen. Ny bostadsbebyggelse är främst lokaliserad till detaljplanerad mark i de centrumnära områdena Sörbyängen och Rynningeåsen. Söder om Ladugårdsängen finns ett större område, benämnt Ladugårdsängen etapp 2, med färdiga byggrätter för en högexploaterad bostadsutbyggnad likt Bomässan 1992. På Arlas tidigare tomt vid Svampen planeras nyproduktion av mellan 400 — 500 hyresrättslägenheter. Kommersiella hyresfastigheter Segmentet domineras av Alecta, Aspholmen Fastigheter (Castellum), Behrn, Klövern, Husman, Norrporten, Steen & Ström och W-Invest. Vakansgraden för butikslokaler bedöms Örebro - januari 2012 öka det närmaste året med anledning av minskad omsättning, höjda hyror och hård konkurrens. Brist på dagligvaruhandel i Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) stadens sydöstra del gör att nya stormarknader planeras där. Vid Rondellen i Aspholmen uppför Aspholmen Fastigheter två byggnader om cirka 4 200 kvadratmeter med inflytt i AA-läge A-läge 900 - 1 600 6,50 - 8,00 7 500 - 15 000 B-läge 700 - 1 200 7,50 - 8,50 4 500 - 9 000 C-läge 600 - 800 8,50 - 9,50 3 000 - 5 500 september 2012. Södra vattentornet vid Gustavsvik håller på att omvandlats till kontorslokaler och i anslutning har en ny kontorsbyggnad med restaurang uppförts. Total uthyrbar area blir 2 100 kvadratmeter. Statens Fastighetsverk har sålt den Butiker centralt belägna kontorsfastigheten Knektbacken 20, med en AA-läge uthyrbar area om cirka 5 300 kvadratmeter med Försäkringskassan som ensam hyresgäst. Direktavkastningen A-läge 2 000 - 4 000 6,00 - 7,50 15 000 - 35 000 B-läge 1 000 - 2 000 7,00 - 8,00 7 500 - 17 500 C-läge 700 - 1 100 8,00 - 9,00 4 000 - 9 000 A-läge 500 - 750 7,50 - 9,50 3 500 - 7 000 Ett nytt kommunalt fastighetsbolag, Futurum Fastigheter, har B-läge 400 - 600 8,00 - 10,00 2 500 - 5 000 bildats med ansvar för kommunens skolfastigheter. C-läge 300 - 500 9,00 - 11,50 1 000 - 3 500 Industri Bostäder bedöms till cirka 7 procent. Specialfastigheter Akademiska Hus, landstinget, Länsgården, Norrporten och Örebroporten hör till de större bolagen i segmentet specialfastigheter. Örebroporten uppför en tillbyggnad av Idrottshuset AA-läge och det befintliga idrottshuset renoveras och återskapas i sin A-läge 1 000 - 1 500 4,00 - 5,50 12 000 - 23 000 B-läge 900 - 1 350 4,25 - 5,75 9 000 - 19 000 C-läge 800 - 1 150 5,25 - 6,75 6 500 - 11 000 ursprungliga karaktär. Norrportens byggnation av Rättscentrum, inrymmande de rättsvårdande myndigheterna, fortgår i kvarteret Porten. Vid Universitetsplatsen pågår planarbete för en utbyggnad av universitetet. FOKUS ÖREBRO 37 I fokus: Resecentrum Det pågår diskussioner om ett nytt Resecentrum vid stadens centralstation som ett led i utbyggnaden av länets kollektivtrafik samt för att stärka och sammankoppla den norra delen av centrum. Kommunen ser tillsammans med Trafikverket över ett antal olika lösningar för stationsområdet, bland annat om järnvägen ska vara nedgrävd eller upphöjd. Idéskisser visar ett Resecentrum som byggs över dagens öppna bussangöring i två plan med ytterligare byggnation ovanpå för bland annat kontor och hotell samt kommersiell service. Parallellt diskuteras det om hur stadens andra station - Södra station - kan moderniseras och hur omkringliggande mark ska kunna utnyttjas effektivt i framtiden. Tänkbara intäkter för projektet bedöms vara markförsäljning, statliga bidrag och eventuellt EU-stöd. I centralstationens omedelbara närhet uppförs Rättscentrum och intill Postterminalen finns en större parkering som är intressant för nybyggnation av främst kontorslokaler. Även sammankopplingen mellan Resecentrum och Norrcity diskuteras. Kommunen har här planer på att utveckla Norrcity till Örebros Business District samt få till en god blandning av Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) kultur, restauranger och butiker. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Aspholmen Fastigheter (Castellum), Brinova, Husman och Befolkningsutveckling W-Invest är stora aktörer inom segmentet. Områden som Aspholmen, Bettorp och Boglundsängen är citynära med blandning av industri och handel. Berglunda, Pilängen och Törsjö är områden med större industritomter och närhet till större trafikförbindelser. Swedol uppför ett nytt centrallager om cirka 18 500 kvadratmeter i Pilängen. I Bettorp byggs lokaler för främst bilanknutna verksamheter, däribland ny försäljningshall/verkstad för Toyota. Brinova hyr ut fastigheten Mosås 4:57 om cirka 12 000 kvadratmeter i Törsjö till omlastningsföretaget Örebro Terminal på ett fyraårigt kontrakt. Planer & Projekt Örebro fortsätter att växa på höjden. I kvarteret Tågmästaren, mittemot Södra station, vann en detaljplan laga kraft i september 2011 efter att regeringen avslagit överklagandet. Planen möjliggör bland annat ett 16-våningshus. I kvarteret Stinsen, mellan Behrn Center och Conventum, planerar Aspholmen Fastigheter att uppföra ett höghus i 28 våningar med bland annat kontor och hotell. Kommunen har en vision om högre bebyggelse längs Östra Bangatan. Sedan tidigare inrymmer Behrn Center 16 våningar och Rättscentrum uppförs i sju våningar. ÖBO planerar för studentbostäder i kvarteret Maskinisten, intill Rudbecksskolans aula, i ett höghus. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,8% 7,5% 43 FOKUS VÄSTERÅS 38 Västerås Bostadsfastigheter Kommunägda bostadsbolaget Mimer är det största bostadsbolaget i Västerås med cirka 11 000 lägenheter. Bland Bostadsproduktionen i Västerås fortsätter att vara hög med flera nya projekt på gång, främst i Mälarens närhet men det planeras även förtätning av staden med högre byggnader i de centrala delarna. Handelsområdet Erikslund som har utvecklats till ett av Sveriges största är numera stadens mest attraktiva handelsplats. Under det gångna året har framförallt äldreboenden attraherat köpare. Det första spadtaget för omvandlingsprojektet Kokpunkten har tagits, som i den första etappen omfattar ett nytt upplevelsebad. Västerås hamnar på plats nio i NAI Svefa Fastighetsindex. de större privata aktörerna i segmentet finns Akelius, Bostjärnan, Ikano Bostad och Rikshem. Rikshem förvärvade under hösten fem äldreboenden med 224 lägenheter samt 141 studentlägenheter, omfattande totalt cirka 19 800 kvadratmeter, av Mimer för köpeskillingen 303 mkr. Rikshems intention är att bli den största ägaren av samhällsfastigheter i Västerås och innehar med nämnda förvärv över 1 100 hyresrätter i staden. En god tillväxt gör att nyproduktionen av bostäder fortsätter, varav en stor del planeras att ske nära Mälaren. På Öster Mälarstrand i kvarteret Råseglet bygger Mimer exempelvis 160 hyresrätter. Stadsplaneringen är utifrån kommunens antagna vision inriktad på att staden i högre utsträckning ska vändas mot vattnet. Bland de mest intressanta nybyggnadsprojekten hör NCC:s Östra Hamntornet, ett 18-våningshus i Östra Hamnen intill hamnbassängen inrymmande 46 bostadsrätter. Kommersiella hyresfastigheter Aspholmen Fastigheter (Castellum), Ektornet, Hemfosa, Ikano Västerås - januari 2012 Retail, Klövern och Kungsleden tillhör de större aktörerna i segmentet. Erikslund, i västra delen av Västerås, är numera Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) ett av Sveriges största externa handelsområde. Ikano öppnade i september en galleria inrymmande ungefär 70 butiker med det nya Ikea-varuhuset och City Gross i AA-läge A-läge 1 000 - 1 600 6,50 - 7,75 9 000 - 15 000 B-läge 800 - 1 500 7,00 - 8,00 6 000 - 12 000 C-läge 700 - 1 000 7,50 - 8,50 4 000 - 7 500 anslutning. Swedbanks dotterbolag Ektornet satsar på ett nytt handelskvarter bakom Ikea. I slutet av året flyttar bland annat Usports och Rusta in i de nya butikslokalerna. I Hälla, ett stort externhandelsområde i stadens östra del står Ikeas gamla Butiker lokaler tomma. Det kan noteras att för två år sedan ägde AA-läge Boultbee fem av sex centrala gallerior. Dessa har tagits över A-läge 1 800 - 3 500 6,00 - 7,00 15 000 - 30 000 B-läge 1 000 - 1 600 6,25 - 7,50 10 000 - 18 000 C-läge 700 - 1 000 7,00 - 8,50 5 000 - 10 000 av Cornerstone, Niam och nu senast Carlyle Group. Transaktionsaktiviteten avseende kontorsfastigheter i Västerås har varit låg sedan fjolåret då Hemfosa förvärvade flera fastigheter från Landic och Kungsleden köpte bland annat ABB-huset i centrum från NR Nordic & Russia. Industri A-läge 550 - 800 7,50 - 8,75 3 500 - 8 000 B-läge 400 - 600 8,25 - 9,50 3 000 - 5 000 C-läge 300 - 450 9,25 - 10,50 1 500 - 3 500 Bostäder Specialfastigheter Kommunen och landstinget är de största ägarna av specialfastigheter i Västerås. I Bjurhovda centrum avser kommunen AA-läge att riva nuvarande centrumbyggnad för att uppföra en ny A-läge 925 - 1 375 4,00 - 5,75 11 000 - 21 000 B-läge 875 - 1 225 4,50 - 6,25 7 500 - 15 000 C-läge 775 - 1 200 5,75 - 7,25 7 000 - 12 000 byggnad som bland annat ska innehålla en idrottshall, familjecentrum, öppen förskola samt fritids. Hemsö har förvärvat fastigheten Lövhagen 29 för 130 mkr. Fastigheten inrymmer ett äldreboende som hyrs av kommunen samt ett lokalt centrum med bland annat bibliotek, förskola och idrottshall, om totalt 9 000 kvadratmeter. FOKUS VÄSTERÅS 39 I fokus: Kokpunkten I höstas drog Peab genom ett helägt dotterbolag igång Kokpunkten, som är ett omvandlingsprojekt från gammalt ångkraftverk till upplevelsecenter. Första etappen omfattar ett upplevelsebad och i kommande etapper diskuteras bland annat hotell i den högsta pannhusbyggnaden och ett energicentrum med upplevelser, experiment och lärande kring intelligent energianvändning och klimatfrågor. Ångkraftverket var i drift mellan 1917 och 1979 och fungerade som knutpunkten för energiförsörjningen till södra Sverige. Peab övertog fastigheten 1998 och presenterade 2005 den konceptidé som nu förverkligas. Kungsleden medverkade tidigare i projektet men har sålt sin andel till Peab. Badet beräknas öppna i september 2014. Projektet har varit omdebatterat, främst med anledning av att kommunen förbundit sig att stå för en viss del av driften av anläggningen, minst 15 mkr om året, under en inledande 25-årsperiod. Anläggningens nuvarande fasad förblir i princip intakt medan upplevelsebadet byggs som ”en byggnad i byggnaden”. Vad som händer med övriga huskroppar inom kraftverksområdet är oklart. Projektet länkar ihop Öster Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Mälarstrand med Lillåudden och skapar en sammanhållande stadsbild mot Mälaren. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Aspholmen Fastigheter (Castellum), Klövern, Kungsleden och Befolkningsutveckling Northern Logistic Property (NLP) är de största ägarna inom segmentet. Stadens goda logistikläge lockar nya etableringar. Västra delen av Västerås kompletteras med de nya områdena Gilltuna och Långängarna, belägna mellan E18 och Köpingsvägen, som tillsammans med Hacksta och hamnen bildar ett sammanhängande område för näringslivet. I området Tunbytorp har en ny led och cirkulationsplats färdigställts med nya etableringsmöjligheter för småindustri. I NLP:s nya logistikbyggnad om 10 100 kvadratmeter i Hacksta flyttar M4 Gruppen in efter att den tidigare hyresgästen gått i konkurs. Planer & Projekt I Västerås pågår planarbete främst för bostadsändamål. I Hammarby Vetterstorp planeras det för cirka 55 lägenheter i två punkthus med nio våningar vardera i Mimers regi. För del av kvarteret Isolatorn i Gideonsberg pågår ett planarbete med förslag om cirka 280 lägenheter i fyra- till sexvåningshus samt punkthus med tio våningar. Planområdet är uppdelat i två fastigheter som ägs av Fastighets AB Melker respektive Femur. Området Kvastbruket, beläget vid en av de norra infarterna och angränsande till verksamhetsområdet Hökåsen, detaljplaneras med förhoppningen att kunna erbjuda mark för både små och stora företag samt förse området med industrispår. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,9% 7,7% 47 FOKUS ESKILSTUNA 40 Eskilstuna Bostadsfastigheter Kommunägda Eskilstuna kommunfastigheter innehar ungefär en fjärdedel av hyresmarknaden. Bland de större privata Nya bostäder färdigställs genom nybyggnation och omvandling från industri till bostäder i centrala lägen. Kommunen satsar på näringstillväxt med fokus på företag med logistikprofil som drar nytta av ortens goda läge i Mälardalen. Kontorsmarknaden är alltjämt svag med märkbara vakanser. Tuna Parks framgångar som externt handelsområde fortsätter på bekostnad av centrumhandeln. Planer finns på ett mer centrumnära handelområde, Skiftinge, samt en ny arena och ett nytt badhus. Med 19 poäng behåller Eskilstuna plats 23 i NAI Svefa Fastighetsindex. aktörerna på orten finns Akelius, Lundbergs och Pagoden Fastigheter. Akelius utökade under hösten sitt bestånd genom förvärvet av tre fastigheter på Nyforsgatan, med en total uthyrbar area om 19 000 kvadratmeter varav 17 400 kvadratmeter är bostäder, i en paketaffär från Ikano Bostad, som nu lämnat orten. Under hösten förvärvade hyresfastighetsfonden Management Sweden, genom sitt dotterbolag Hyresfonden 2010 nr 2, fastigheten Fjärilen 7 för cirka 42 mkr, inrymmande 87 lägenheter. På byggsidan är Peab aktiva med flertalet projekt. I området Västra Kronskogen Stenby pågår försäljningen av kedjehus, lägenheter och småhustomter. I centrum säljs lägenheter i korsningarna Bruksgatan/ Kungsgatan och Västergatan/Strandgatan. Peab planerar även att omvandla den centrala industrifastigheten Tunafors samt Kanonhuset mitt i Eskilstunaån till lägenheter. Kommersiella hyresfastigheter I Eskilstuna är Akelius, Dagon och GE Real Estate några av de större aktörerna på den kommersiella fastighetsmarknaden. I Eskilstuna - januari 2012 september förvärvade Henderson Global Investors köpcentrumet Tuna Park, omfattande 56 butiker och 16 000 Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) kvadratmeter, från Alecta för 550 mkr. I köpet ingår även en byggrätt om drygt 7 000 kvadratmeter handel. I augusti köpte familjen Norrman det konkursade Folkesta köpcentrum på AA-läge A-läge 900 - 1 250 7,00 - 8,25 6 000 - 10 000 B-läge 850 - 1 100 7,50 - 8,50 5 000 - 7 500 C-läge 600 - 900 8,50 - 10,00 3 500 - 5 500 exekutiv auktion för endast 103,7 mkr. Fastigheten med 13 000 kvadratmeter butiksyta har i flera år brottats med höga vakanser och under våren tvingades den tidigare ägaren att ge upp. I centrala Eskilstuna planerar Dagon att omstrukturera Butiker Galleria Smedjan och satsa på större butiker med egna AA-läge entréer. Det privatägda fastighetsbolaget Pare förvärvade i augusti fastigheten Vågskålen 24 i centrum av Dagon för 18 A-läge 1 250 - 3 200 6,50 - 7,75 12 000 - 20 000 B-läge 1 000 - 1 300 7,25 - 8,50 9 000 - 11 000 C-läge 700 - 1 000 8,00 - 9,00 7 000 - 9 000 A-läge 500 - 650 7,75 - 9,50 2 500 - 6 000 Specialfastigheter B-läge 450 - 600 8,50 - 10,00 2 000 - 4 500 Segmentet domineras av kommunen och landstinget. Bland C-läge 400 - 500 9,00 - 11,00 1 250 - 3 000 Industri Bostäder mkr. Fastigheten inrymmer totalt 3 500 kvadratmeter kontor och studentbostäder, men är till övervägande del vakant. de privata aktörerna märks Akelius och Pagoden. Kommunfullmäktige fattade i slutet av oktober beslut om en ny arena och nytt badhus efter en lång tids utredningsarbete. Arenan AA-läge och träningshallen ska byggas i något av kvarteren Nätet, A-läge 950 - 1 300 5,00 - 6,25 8 000 - 17 500 B-läge 925 - 1 150 5,75 - 6,75 7 000 - 12 500 C-läge 825 - 1 025 6,25 - 7,25 5 250 - 8 000 Nötknäpparen i Munktellstaden eller Vapnet (intill Trafikverket), under förutsättning att en överenskommelse kan ske med fastighetsägaren. Badhuset ska byggas i Munktellstaden vid den före detta härdverkstaden vid Eskilstunaån. FOKUS ESKILSTUNA 41 I fokus: Skiftinge handelsområde Kommunen och fastighetsbolaget GE Real Estate har stora planer på att gemensamt utveckla handelsplatsen i Skiftinge intill E20 och Årbyrondellen till ett multifunktionellt handelsområde. Området är under planarbete och har en storlek på totalt cirka 170 000 kvadratmeter. Inom området finns idag Rondellens köpcentrum och ICA Maxi. Rondellens köpcentrum, som ägs av GE Real Estate, står tomt sedan den sista hyresgästen Skokanonen flyttade ut för ett par månader sedan. Förhoppningen hos de inblandade parterna är att ett stort köpcentrum i Skiftinge, tillsammans med närheten till ICA Maxi, får eskilstunaborna att handla i Eskilstuna istället för att åka till andra städer. Biltema är en aktör som har visat intresse för en etablering i Eskilstuna och kommunen har anvisat mark inom området Rondellen. I planerna för området ingår att riva befintliga hyresbostäder vid Gårdskärsvägen, samt att bebygga Gårdskärparken, vilket har gett upphov till att kritiska röster har hörts och att synpunkter till kommunen har inkommit. Förutom nya handelsytor och parkeringsplatser finns tankar om att tillskapa byggrätter bland annat för nya bostäder samt hotell i Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) områdets östra del. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Storföretagen Assa Abloy, Brunnsta industrihus (Volvo) och Befolkningsutveckling Outokumpu är stora ägare inom segmentet på orten. Eskilstuna och Strängnäs samarbetar i en gemensam satsning under namnet Eskilstuna-Strängnäs Logistik, bland annat med etableringen av Eskilstuna Logistikpark beläget tio kilometer öster om Eskilstuna centrum. I området möts motorväg, tåg och flyg. Målet är att skapa en långsiktigt hållbar och flexibel logistikpark på 300 hektar. Den andra stora satsningen är Eskilstuna Kombiterminal. Den kommer att byggas ut i etapper för att kunna ta emot sex till åtta godståg om dagen och hantera cirka 100 000 enheter om året. Kombiterminalen kommer därmed att bli en av de största i Norden. Planer & Projekt Kommunen har en vilja att omvandla äldre industriområden. I Munktellstaden finns en vision om en stadsdel med inriktning mot kultur, idrott och fritid samt upplevelsenäringar, kunskapsföretag och bostäder. Väster är en av de stora framtidsfrågorna i Eskilstuna med planer på att omvandla de gamla industrikvarteren till en levande stadsdel med bostäder, verksamheter och offentlig service. Inom området Odlaren planeras för en ny stadsdel med 1 000 nya bostäder med blandade bebyggelsetyper. Trumtorp, beläget strax öster om Mälarsjukhuset, blir den första etappen inom området. Flera områden i Odlaren är under diskussion, däribland Vattentornsberget. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,3% 10,7% 19 FOKUS STOCKHOLM 42 Stockholm Bostadsfastigheter De kommunala bostadsbolagen Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder är dominerande aktörer Transaktionsvolymen i Stockholm befinner sig på en historiskt hög nivå och 2011 avslutades starkt där bland annat AMF kommunicerade förvärv för över 5 mdkr. Bostadsbyggandet har ökat kraftigt och inom det kommersiella segmentet är efterfrågan god. Ett flertal stora projekt är på gång i huvudstaden. Stadens satsning på att etablera sig som den främsta kunskapsstaden fortsätter och nya universitetslokaler och bostäder planeras på Albanoområdet. Stockholm behåller sitt index om 89 och kvarstår som ohotad etta i NAI Svefa Fastighetsindex. på hyresmarknaden i huvudstaden. Stockholms Kooperativa Bostadsförening placerar sig med bland annat Byggnadsfirma Olov Lindgren, Einar Mattson, HSB och Wallenstam på positionerna strax därefter. Bostadsbyggandet i Stockholm har ökat kraftigt det senaste året och det påbörjades fler bostäder det senaste året än på 30 år. I kranskommunerna är dock takten i bostadsbyggandet betydligt lägre. Trots en ökning i framförallt Stockholm är byggandet otillräckligt i förhållande till befolkningsökningen. För regionens fortsatta tillväxt är en fungerande bostadsmarknad avgörande. Under 2000-talet har länets befolkning ökat med 250 000 invånare och det gäller att förbereda för en befolkningsökning på ytterligare en halv miljon nya invånare fram till 2030. Detta innebär ett behov av mer än 250 000 nya bostäder i Stockholms län. Kommersiella hyresfastigheter Förutom kommunen är bland annat AFA, AMF, Atrium Ljungberg, Diligentia, Fabege, Hufvudstaden, Lundbergföretagen, SEB samt Vasakronan stora ägare av kommersiella Stockholm - januari 2012 hyresfastigheter i Stockholm. Transaktionsvolymen befinner sig fortfarande på en historiskt hög nivå, men bedöms Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) framöver att avta något i takt med en större försiktighet och kommersiella lokaler är dock fortsatt relativt god. Främst AA-läge 3 500 - 4 900 4,80 - 5,50 45 000 - 75 000 A-läge 2 700 - 4 200 5,00 - 5,75 40 000 - 60 000 B-läge 1 900 - 3 000 5,25 - 6,25 20 000 - 37 000 C-läge 1 400 - 2 200 6,00 - 6,75 12 000 - 25 000 en oro på de finansiella marknaderna. Efterfrågan på efterfrågas moderna kontor i attraktiva och kommunikationsnära lägen. Efter sommaren har det genomförts ett flertal större transaktioner. Exempelvis sålde Skanska tre av sina nyutvecklade fastigheter på Kungsholmen (Gångaren 11, Gångaren 16 och Gångaren 20) till AMF Fastigheter respektive Butiker AFA för totalt 2,3 mdkr. AMF Fastigheter förvärvade under AA-läge 6 500 - 16 000 4,50 - 5,50 65 000 - 150 000 A-läge 3 000 - 9 000 5,00 - 6,00 40 000 - 100 000 B-läge 1 450 - 4 000 5,75 - 6,75 25 000 - 45 000 C-läge 1 450 - 2 700 6,50 - 8,50 10 000 - 25 000 A-läge 600 - 1 100 7,00 - 8,00 5 000 - 11 000 B-läge 500 - 800 7,50 - 8,50 4 500 - 8 000 C-läge 450 - 650 7,75 - 9,00 3 500 - 6 000 AA-läge 1 250 - 1 850 2,00 - 3,50 24 000 - 41 000 Byggnaden uppförs i fyra våningar med en oval form och A-läge 1 250 - 1 850 2,00 - 3,75 21 000 - 36 000 beräknas vara inflyttningsklart i augusti 2015. Investeringen är B-läge 1 250 - 1 750 2,50 - 4,00 19 000 - 31 000 C-läge 1 100 - 1 750 2,50 - 4,00 16 000 - 26 000 Industri Bostäder hösten även de tre innerstadsgalleriorna Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian av Centeni (ägt av Royal Bank of Scotland) till en bedömd köpeskilling om cirka 4,0 mdkr. Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter är Stockholms stad, Akademiska Hus, Jernhusen, Hemsö, Locum och Statens fastighetsverk. Akademiska Hus uppför en ny arkitekturskola på Osqars Backe på Kungliga Tekniska högskolans område. på drygt 400 mkr. Nybyggnationen innebär att de nuvarande lokalerna i byggnaden från 1970 vid Östermalmsgatan/ Rådmansgatan tomställs. Den äldre skolan är omstridd och nämns ofta i diskussionerna om Stockholms fulaste hus. FOKUS STOCKHOLM 43 I fokus: Albano Staden fortsätter sin satsning att utveckla sig som kunskapsstad, som en del av satsningen ska Norra samt Södra Albano exploateras. Syftet är att säkerställa de närliggande universitetens närvaro och framtida behov av lokaler samt stadens stora behov av forskar- och studentbostäder. Planen är att man på området ska bygga 100 000 kvadratmeter universitetslokaler och 50 000 kvadratmeter bostäder, motsvarande cirka 800 lägenheter. Det 170 000 kvadratmeter stora området är lokaliserat inom Nationalstadsparken vilket innebör att stor hänsyn behöver tas till områdets natur- och kulturvärden. Önskemålen om en utvidgning av innerstaden har inte tillfredsställts utan programförslaget indikerar en relativt låg byggnadshöjd och exploatering. Området korsas av två järnvägar, Värta- och Roslagsbanan. Värtabanan kommer att tunnlas in över området och Roslagsbanan kompletteras med en station. Markägare inom området är Akademiska Hus, Stockholm stad och Kungliga Djurgårdsförvaltningen. Akademiska Hus kommer att uppföra universitetslokalerna och tidigare markanvisningar tyder på att det blir Svenska Bostäder Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) som uppför bostäderna. Utställning och antagande av programförslaget beräknas ske under året. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och FastPartner är Befolkningsutveckling exempel på stora ägare i segmentet. Marknaden för lager- och industrifastigheter kännetecknas av en minskad omsättning under det senaste halvåret. Dock sker en del transaktioner av mindre lager- och industrifastigheter. Det har byggts nya, både mindre och större, lager- och industribyggnader i Storstockholm, varav några har byggts på spekulation. Utbudet av lager- och industrilokaler minskar också löpande genom konvertering till annan, mer attraktiv, användning. Efterfrågan har varit god, men konjunkturen bromsar nu in och detta kommer sannolikt att påverka efterfrågan framöver. Planer & Projekt Under januari påbörjades byggnationen av vad som kommer att bli nordens största köpcentrum, Mall of Scandinavia. Bakom projektet i Solna står fastighetsbolaget UnibailRodamco som även äger Solna Centrum, Täby Centrum och Nacka Forum. Köpcentrumet beräknas vara färdigställt under 2015 och kommer att bestå av sju våningsplan om totalt 100 000 kvadratmeter innehållande 250 butiker och 4 000 garageplatser. I Stockholm pågår arbetet med Citybanan med ett projektvärde om cirka 17 mdkr. Projektet består av en 1,4 kilometer lång bro, två nya stationer och en sex kilometer lång tunnel. Nuvarande spårkapacitet ska fördubblas och trafikstart planeras till 2017. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 2,1% 5,1% 89 FOKUS UPPSALA 44 Uppsala Bostadsfastigheter Ortens dominerande bostadsbolag är det allmännyttiga bolaget Uppsalahem, Heimstaden samt Rikshem. Andra stora aktörer Förtätningen av innerstaden och omlokaliseringen av tidigare industriverksamhet fortsätter. Ett flertal större bostadsprojekt är under uppförande och nyproduktion av över 1 000 lägenheter per år är att vänta de kommande åren. Volymen på Uppsalas transaktionsmarknad under 2011 var hög och 2012 förväntas också bli ett starkt år. Landstinget har signalerat att de planerar att avyttra ett flertal av sina fastigheter och affären förväntas bli i miljardklassen. I denna mätning delar Uppsala tredje platsen med Lund med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 57. inom bostadssegmentet är Hyresbostäder i Sverige (Acta), Gustavianska Stiftelsen vid Uppsala Akademi, HSB och Stena Fastigheter. Uppsala växer i snabb takt, fler än 1 000 lägenheter byggs varje år. Utvecklingen lär fortsätta och ligger i linje med den översiktsplan som kommunen antog under 2010. Enligt översiktsplanen ska staden växa inåt och tidigare industrimark ska bebyggas och förvandlas till bostadsområden. Ett exempel är den nya stadsdelen vid det gamla cementgjuteriet i området Luthagen. Exploateringen har påbörjats och den nya stadsdelen kommer att innehålla åtta bostadskvarter med totalt cirka 1 000 lägenheter. Andelen hyresrätter kommer att vara hög och ett flertal lägenheter kommer att vara öronmärkta för yngre personer. Bristen på mindre bostäder har länge varit påtaglig i Uppsala. Kommersiella hyresfastigheter Bland de större fastighetsägarna återfinns Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia, Henry Ståhl Fastigheter, Klövern och Uppsala Akademiförvaltning samt Uppsala - januari 2012 Vasakronan. Aspholmen har under de senaste åren expanderat kraftigt och invigde under oktober projektet Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Bolandcity, ett nytt köpcentrum bestående av cirka 30 000 kvadratmeter handel. Aspholmen har även förvärvat tre fastigheter med en kommersiell yta om 11 300 kvadratmeter AA-läge A-läge 1 200 - 2 200 6,25 - 7,50 10 000 - 22 000 B-läge 900 - 1 700 6,75 - 7,75 7 000 - 14 000 C-läge 700 - 1 100 8,00 - 9,50 5 000 - 9 000 till ett värde av 81 mkr. Under oktober köpte Hemfosa fastigheten Fjärdingen 35:1, mer känd som Uppsalas saluhall, på en konkursauktion. Köpeskillingen stannade på 22,5 mkr vilket motsvarar 12 000 kr/kvm och en initial direktavkastning Butiker på cirka 6,7 procent. Under den närmaste tiden förväntas om- AA-läge byggnationen av det gamla posthuset komma igång. En påbyggnad av den befintliga byggnaden föreslås och vid färdig- A-läge 2 200 - 4 500 6,00 - 7,25 15 000 - 40 000 B-läge 1 000 - 2 200 6,75 - 8,00 7 000 - 17 000 C-läge 800 - 1 200 7,50 - 9,00 5 000 - 10 000 A-läge 550 - 850 7,50 - 8,50 4 000 - 8 000 Specialfastigheter B-läge 450 - 700 8,00 - 9,50 3 500 - 5 500 Kommunen, landstinget, Akademiska Hus och Vasakronan är C-läge 350 - 500 9,25 - 11,00 1 500 - 4 000 Industri Bostäder ställande förväntas en uthyrningsbar area om 20 000 kvadratmeter. Även arbetet med Uppsala Resecentrum pågår. storägare av specialfastigheter i Uppsala. Ett av de större projekten är byggandet av Veterinär- och Husdjurscentrum på Ultuna, vilket ska stå klart till våren 2014. På flera håll runt om i AA-läge Uppsala finns planer på att bygga nya hallar för idrott och A-läge 975 - 1 425 3,75 - 5,00 12 000 - 23 000 B-läge 900 - 1 300 4,50 - 5,75 10 000 - 16 000 C-läge 850 - 1 125 5,50 - 7,00 7 000 - 11 000 evenemang. På Fyrishov pågår byggandet av en ny multihall vilken beräknas stå klar till årsskiftet 2012/2013 till en kostnad om 185 mkr. Under 2012 förväntas delar av landstingets fastigheter att säljas. Affären tros bli i miljardklassen. FOKUS UPPSALA 45 I fokus: Östra Sala backe Östra Sala backe, lokaliserat mellan Fyrislund, Boländerna och Gränby är ett steg närmare exploatering. Området bestod tidigare av ett brett kraftledningsstråk som numera är borttaget. Med den nya bebyggelsen hoppas kommunen kunna skapa en länk mellan Sala backe och Årsta samt förtäta den östra delen av staden. Utav ett trettiotal intresserade byggherrar valdes åtta ut för att vara med och utveckla etapp ett. Aktörerna är Järntorget Bostad, Hauschild Siegel Architecture, ByggVesta, TB Exploatering, Åke Sundvall Byggnads, Veidekke Bostad, Wallenstam och Svenska Vårdfastigheter. Under hösten inleddes diskussionerna med de åtta aktörerna och intressant är att ett flertal är nya på Uppsalamarknaden. Ambitionen med Östra Sala backe är hög, området ska ha stark miljöprofil samt uppmuntra förflyttning med cykel, kollektivtrafik och till fots. Kommunen hoppas även att området ska bli ett föregångsprojekt gällande arbete med stadsutveckling då planprocessen ska effektiviseras. Under 2012 kommer arbetet med detaljplaner att påbörjas och byggstart planeras till 2013/2014. Programområdet omfattar cirka 80 hektar och planeras Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) innehålla cirka 2 000 – 2 500 bostäder samt handel, service och kontor. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta De större ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala är Befolkningsutveckling Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern, kommunen och Lantmännen. Aspholmen har varit aktiva på transaktionsmarknaden och förvärvade under hösten tre industrifastigheter i Boländerna till en köpeskilling om cirka 81 mkr, vilket motsvarar cirka 7 200 kr/kvm. Fastigheterna Boländerna 36:2, 12:1 och 11:5 har en total uthyrbar area om 11 300 kvadratmeter och var fullt uthyrda vid köpetillfället. Östra Fyrislund, med sin närhet till E4 och centrala Uppsala, anses mycket attraktivt för nyetableringar. Planer & Projekt Uppsalahem förvärvade under december 50 000 kvadratmeter mark vid Ulleråker från Specialfastigheter Sverige. Det kommunägda bostadsbolaget planerar att under året ansöka om planändring för att möjliggöra cirka 500 – 600 bostäder på det före detta sjukhusområdet. Byggandet beräknas kunna starta 2014. Ett intressant infrastrukturprojekt är planerna på att bygga ett dubbelspår genom Gamla Uppsala. Sträckningen blir cirka fyra kilometer och ska ansluta till det befintliga dubbelspåret mot Gävle. Även en 610 meter lång tunnel är planerad och en ombyggnation av väg 676. Kostnaden beräknas till cirka 1 mdkr och planerad byggstart för projektet är 2013. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,2% 4,6% 57 FOKUS GÄVLE 46 Gävle Bostadsfastigheter Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren av hyresbostäder på orten. Din Bostad (Balder), HSB och Gävle får 29 poäng i NAI Svefa Fastighetsindex och placerar sig därmed på plats 21 i vårens ranking. Det är fortsatt god efterfrågan på bostäder i staden och ett flertal projekt planeras och är under uppförande. I och med försäljningen av Kefrenportföljen bytte ett antal kommersiella fastigheter ägare i staden, varav några till relativt höga köpeskillingar. Planer finns på att bygga en arenastad på Sätraåsen med fotbollsarena och multisporthall i anslutning till den befintliga ishockeyarenan. Det kan även bli aktuellt med bostäder i området. Svedinger Fastigheter är andra stora ägare. Det är fortsatt god efterfrågan på bostäder i Gävle. På Timmermansgatan på söder vill Skanska bygga 2 500 kvadratmeter bostäder i bostadsrättsform och läget bedöms vara ett A-läge. Under början av året ska beslut fattas angående ny översiktsplan för Norrlandet. Norrlandet är ett av de områden som Gävleborna helst vill bo i, delvis på grund av närheten till havet. Planförslaget anger cirka 400 nya bostäder fördelat på villor och flerbostadshus. CA Fastigheter är ägare till den så kallade ”Filipsontomten” där man planerar att bygga 180 stycken bostadslägenheter. Den översiktliga planen är framtagen och nu ska man ta fram ett detaljplaneförslag för att ändra användningen från industri till bostadsändamål. Tanken är att man ska bygga två kvarter med byggnader om 3 – 6 våningar samt ett mer spektakulärt tornhus. Kommersiella hyresfastigheter På Gävles kommersiella fastighetsmarknad är kommunen en stor ägare. Även Cornerstone, Diös, KF Fastigheter och Gävle - januari 2012 Norrporten finns med bland de större ägarna. I och med Diös förvärv av Norrvidden bytte 17 kommersiella fastigheter i Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Gävle ägare vid årsskiftet 2011/2012. Under hösten såldes även två kommersiella fastigheter i centrum i samband med försäljningen av Kefrenportföljen. Den ena fastigheten, Norr AA-läge A-läge 900 - 1 500 7,00 - 8,00 7 000 - 13 500 B-läge 700 - 1 250 7,75 - 8,75 5 000 - 10 000 C-läge 600 - 800 8,75 - 9,75 3 000 - 6 000 30:4, består av 3 800 kvadratmeter. Objektet är beläget vid Stortorget och bedöms ha ett A-läge för både kontor och butiker. Köpeskillingen uppgick till 57 mkr vilket motsvarar 14 800 kr/kvm. Köparen till objektet var företaget ENA Butiker fastigheter. Den andra fastigheten, Norr 12:5 har en AA-läge uthyrningsbar area om 15 800 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 127 mkr vilket motsvarar cirka 8 000 kr/kvm där A-läge 1 500 - 4 000 6,25 - 7,50 10 000 - 30 000 B-läge 700 - 1 900 7,00 - 8,50 6 000 - 13 000 C-läge 600 - 900 7,75 - 9,25 3 000 - 6 000 A-läge 450 - 700 8,00 - 9,00 3 500 - 6 500 Specialfastigheter B-läge 350 - 550 8,50 - 9,50 3 000 - 4 500 Förutom landstinget och kommunen är Akademiska Hus, C-läge 325 - 425 10,00 - 11,00 1 500 - 3 000 Industri Bostäder köparen var fastighetsbolaget Hemfosa. Bedömt avkastningskrav uppgår till cirka 8 procent. Diös, FastPartner och Hemsö stora ägare av specialfastigheter i Gävle. På Kungsbäck färdigställde Mackmyra Whisky under sommaren 2011 ett underjordiskt lager på cirka AA-läge 1 000 kvadratmeter för förvaring av whiskyfat. Planen är att A-läge 950 - 1 450 5,25 - 6,25 8 000 - 16 000 B-läge 850 - 1 025 6,00 - 6,75 6 500 - 13 000 C-läge 775 - 925 6,50 - 7,50 5 500 - 7 000 man i takt med efterfrågan ska bygga fler lagerrum. Nu pågår byggnationen av ett besöksdestilleri på området. Byggnaden blir 37 meter hög och där ska whiskytillverkning ske. Vid Gävle Sjukhus påbörjas byggnation av nya operationssalar till en kostnad om cirka 290 mkr. FOKUS GÄVLE 47 I fokus: Arenastad med bostäder Det står klart att Gävle med det allsvenska fotbollslaget Gefle IF behöver en större och bättre fotbollsarena för att uppfylla de krav som ställs på en allsvensk arena till säsongen 2014. Ett förslag som kommunen har sagt ja till är en ombyggnation av den befintliga fotbollsarenan vid Strömvallen i centrala Gävle. Arbetet med ett alternativt förslag är i full gång vilket skulle innebära en byggnation av en ny fotbollsarena på Sätraåsen i anslutning till Läkerol Arena (ishockeyarena). I förslaget finns även planer på en multisportanläggning samt möjlighet att bygga 100 stycken nya bostäder. Området är väl anpassat för idrottslig verksamhet och detta alternativ skulle medföra en etablering av ett idrottscenter på Sätraåsen med fotbollsarena och multisportarena bredvid befintlig Läkerol Arena, Gunder Hägg-stadion (friidrottsanläggning) och tennishallen samt närhet till Gävletravet. Förslaget är förknippade med stora kostnader och det krävs starka finansiärer för att planerna ska bli verklighet. I den översiktsplan som kommunfullmäktige förordat är marken för de planerade bostäderna avsatt för naturreservat, vilket betyder att om detta alternativ ska bli aktuellt måste Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) denna plan ses över. Inga politiska beslut är ännu fattade i frågan. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Flera av ortens större industribolag som Korsnäs, Kraft Food Befolkningsutveckling och Leaf tillhör de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Gävle. Diös, FastPartner och kommunen är andra aktörer med betydande innehav på orten. I oktober såldes logistikfastigheten Näringen 4:3, med en uthyrningsbar area om 10 900 kvadratmeter, till en köpeskilling om 41 mkr. Köpeskillingen motsvarar 3 760 kr/kvm och köpare var Hemfosa. De lokaler om 45 000 kvadratmeter med en blandning av industri, lager och kontor som Ericsson tomställde i samband med fabrikens nedläggning i området Hemsta är fortfarande vakanta. Ericssons hyreskontrakt löper dock till och med 2014. Planer & Projekt Prognosen är att befolkningen i Gävle ska öka med 200 – 300 personer per år och i och med detta ökar behovet av bostäder. Det pågår ett antal bostadsprojekt i staden. Förutom att Skanska och HSB uppför bostäder på Gävle Strand finns även flera andra områden där man planerar för nyproduktion. I Strömsbro startar i april byggnation av 21 stycken bostadsrättsradhus och vid Södertull har kommunen flaggat för att det under 2013/2014 kan bli aktuellt att bygga bostäder. Planer finns även på att bygga på Folkets Hus för att tillskapa lägenheter på den i övrigt kommersiella fastigheten. Kommunen ska nu ta ställning till en eventuell planändring. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,4% 10,8% 29 FOKUS FALUN 48 Falun Bostadsfastigheter Den största ägaren av hyresbostäder i Falun är kommunägda bostadsföretaget Kopparstaden med dryga 6 700 lägenheter i Trots att Falun utgör en relativt liten delmarknad på den svenska fastighetsmarknaden pågår en hel del projekt på flera håll i kommunen. Vid Östra Dalregementet byggs ett nytt stort externhandelsområde och Kopparstaden bygger ett av Faluns första flerfamiljspassivhus. I Främby planeras det för en vildvattenpark med forsränning som kan bli den första av sitt slag i Sverige. Falun hamnar på plats 22 i NAI Svefa Fastighetsindex med 28 poäng. sitt innehav. Gläntan Förvaltning, Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB är andra stora aktörer på hyresmarknaden. Kopparstaden har förhandlat färdigt om 2012 års hyror med resultatet 2,3 procent i höjning från årsskiftet. Detta är nästan i nivå med bolagets yrkande om 2,45 procent. Kopparstaden bygger just nu bostäder i kvarteret Vitsippan i Britsarvet. Det kommer att bli ett av Faluns första flerbostadshus av typen passivhus bestående av två stycken huskroppar med totalt 54 stycken lägenheter. Inflyttning beräknas ske under hösten 2012. Galgberget är ett annat attraktivt bostadsområde som växer. Här bygger Kopparstaden 36 stycken hyreslägenheter i kvarteret Argentum med planerat färdigställande i september 2012. I samma område färdigställde Skanska under 2011 ett BoKlok-projekt omfattande fyra stycken flerbostadshus med 20 lägenheter. Kommersiella hyresfastigheter Falu kommun är en av de större fastighetsägarna på orten. Andra stora fastighetsägare är Dagon, Diös samt Roxanne Falun - januari 2012 Fastighetsfond. Dagon har emellertid accepterat Klöverns offentliga uppköpserbjudande av bolaget, vilket innebär att Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Klövern troligtvis blir ägare till Dagons fastigheter, vilket i Falun inkluderar Dalregementet, Landstingets gamla sanatoriebyggnader i Högbo och Domänverkets kontor. Kopparleden AA-läge A-läge 800 - 1 300 7,50 - 8,50 7 000 - 9 500 B-läge 750 - 950 8,00 - 9,50 5 000 - 7 000 C-läge 600 - 750 9,00 - 10,00 3 000 - 4 000 har hyrt ut 5 000 kvadratmeter kontor till Sweco i fastigheten Falun 9:22. Bolaget förvärvade fastigheten under 2010 från Stora Enso, då med en vakansgrad om 60 procent, men nu är fastigheten nästan fullt uthyrd. På Dalregementet hyr Dagon Butiker ut lokaler till Landstinget i Dalarna på ett sjuårigt hyreskontrakt AA-läge gällande 1 350 kvadratmeter kontorslokaler. Vid Östra Dalregementet har byggnationen av ett nytt handelsområde A-läge 1 300 - 3 000 6,75 - 7,75 10 000 - 22 000 B-läge 850 - 1 500 7,50 - 8,50 8 000 - 11 000 C-läge 600 - 850 8,50 - 9,50 3 000 - 6 000 A-läge 400 - 600 8,75 - 9,50 2 500 - 5 000 Specialfastigheter B-läge 350 - 450 9,50 - 11,00 1 500 - 3 000 Kommunen är den största ägaren av specialfastigheter. Andra C-läge 300 - 400 10,50 - 12,00 1 000 - 2 000 Industri Bostäder påbörjats med en planerad totalarea på cirka 11 000 kvadratmeter, se I fokus. stora ägare i segmentet är Dagon, Diös och landstinget. På Falu lasarett pågår byggnation av en ny vårdbyggnad. Den nya byggnaden ska ersätta gamla kvinnoklinikens hus och AA-läge beräknas stå klar under 2013. Totalt omfattar projektet 28 000 A-läge 925 - 1 300 6,00 - 7,00 7 500 - 12 000 B-läge 825 - 925 6,75 - 7,75 6 000 - 8 500 C-läge 775 - 900 7,75 - 8,25 3 500 - 5 500 kvadratmeter inklusive ombyggnad av befintliga lokaler om cirka 4 000 kvadratmeter. Byggnationen av Elsborgskyrkans nya kyrklokal pågår och ska i första hand täcka församlingens behov men den ska även gå att hyra för andra ändamål. FOKUS FALUN 49 I fokus: Handel I Falun har byggnationen av ett externhandelsområde vid Östra Dalregementet påbörjats och invigning beräknas ske under hösten. Sju butikslokaler kommer att byggas med en lokalarea på mellan 1 000 – 2 300 kvadratmeter. Totalt blir det cirka 11 500 kvadratmeter uthyrbar butiksarea och redan nu har hyresavtal tecknats för sex av de sju lokalerna. Till de kommande hyresgästerna hör bland annat Arken Zoo, Granngården, Jysk, Rusta och ÖoB. De ursprungliga planerna antydde på en etablering av handelsområdet redan under 2008. I nära anslutning till Östra Dalregementet finns sedan tidigare ett etablerat handelsområde där Ica Maxi, Plantagen, Nordsjö Färg, Intersport och Siba finns på plats. I grannstaden Borlänge byggs det nya handelsområdet Norra Backa som förväntas ha en påverkan på framförallt externhandeln och i förlängningen även på Faluns fastighetsmarknad. Ikea har sedan tidigare köpt en tomt på cirka 85 000 kvadratmeter och förväntas bygga ett varuhus i området till år 2013. I anslutning till Ikeas tomt har Ikano Retail Centres köpt mark med avsikt att bygga en kompletterande handelsplats. Även Clas Ohlson har Läesindelning, kontor (A- och B-läge) visat på intresse att etablera sig i området. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Falun är Corem Befolkningsutveckling och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Cederroth är bolag som äger sina egna produktionsfastigheter. Kommunen har mark för industriändamål till försäljning i områdena Främby, Ingarvet och Tallen. Möller & Partners äger Främby Hallar som har lediga industrilokaler. De har tillsatt en projektgrupp för att hitta nya etableringar och utveckla nya verksamheter inom anläggningarna. I Norra Backa industriområde investerar Borlänge kommun, till exempel genom att lösa in mark på Maserfrakts fastighet. Norra Backa är under utveckling och ska omvandlas från industri- till handelsområde. Planer & Projekt Det planeras för en vildvattenpark i Falun som ska ligga i Främby, söder om Främby Hallar. Det är Falu Vildvattenpark som vill bygga en konstgjord fors och bassäng som kan användas både som elitidrottsarena och som rekreationsanläggning där allmänheten kan använda de olika forsaktiviteterna. Om projektet blir verklighet blir det den första anläggningen av sitt slag i Sverige. I Borlänge har ombyggnationen av resecentrum påbörjats, ett projekt som innebär en ombyggnad och uppfräschning av stationshuset samt en förbättrad närmiljö. Projektet kommer att binda ihop centrum och stationsområdet med Kupolen och det nya handelsområdet på ett naturligt sätt. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,2% 5,9% 28 FOKUS SUNDSVALL 50 Sundsvall Bostadsfastigheter Det kommunägda bolaget Mitthem är den största hyresvärden i Sundsvall. Andra stora aktörer på marknaden är Din Bostad Sundsvalls position som Norrlands främsta shoppingstad är ohotad och handeln i Sundsvall utvecklas positivt med nyetableringar och minskande vakanser i befintligt bestånd. Ett flertal infrastruktursatsningar är pågående i Sundsvall och staden har ambitioner om att stärka sin roll som logistiskt nav. Planer finns att utveckla området Tunadal-Korsta-Ortviken till ett transportcentrum där väg, järnväg och sjöfart kopplas samman. Sundsvall får i vårens mätning 33 poäng i NAI Svefa Fastighetsindex och placerar sig återigen på plats 18. (Balder), Norrporten, Nordeken samt Svenska Stålbyggen. Sundsvall arbetar aktivt för att uppnå en förtätning av stadskärnan och inte mindre än åtta detaljplaner är pågående för tillskapandet av bostäder inom Sundsvalls tätort. Två expansiva bolag inom segmentet är Lilium Fastigheter samt HSB Mitt. Lilium Fastigheter förvärvade under året sex fastigheter lokaliserade i Stenstaden i centrala Sundsvall. Säljare var fastighetsbolaget Norrporten. Förutom lokalytor omfattade fastigheterna bostadsytor om cirka 4 500 kvadratmeter. HSB Mitt förvärvade under hösten två fastigheter, dels prestigefastigheten Försöket 1 men även Nolby 34:2 belägen i Kvissleby. Nolby 34:2 med en vakansgrad på cirka 20 procent köptes för 13,5 mkr, vilket motsvarar cirka 2 000 kr/kvm. Säljare till fastigheten, Swe-Nor, förvärvade den 2006 till ett pris om cirka 3 150 kr/kvm. Kommersiella hyresfastigheter De största aktörerna inom det kommersiella segmentet i Sundsvall är Diös, Lilium samt Norrporten. Andra stora aktörer Sundsvall - januari 2012 är kommunen, Hemfosa, Ikano och Ikea. Generellt är tendensen att handeln utvecklas och vakanserna minskar Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) något, exempelvis börjar det av Ejendomsinvest ägda Bydalens Köpcentrum närma sig full uthyrning och ett flertal nyetablering har skett i Birsta handelsområde. I november AA-läge A-läge 900 - 1 400 6,75 - 8,00 7 000 - 13 000 B-läge 700 - 1 000 7,25 - 9,00 4 000 - 8 000 C-läge 600 - 850 8,00 - 10,00 2 500 - 5 000 blev det officiellt att KungSängen samt XXL Sport & Vildmark etablerar sig i den nya delen, östra Birsta. En intressant transaktion är det lokala fastighetsbolaget Hjertmans Fastigheters förvärv av fastigheten Bilen 1 för 30,5 mkr där Butiker direktavkastningen översiktligt bedöms till 7,75 procent. AA-läge Största hyresgäst i fastigheten är Willys. Migrationsverket beslutade under hösten att flytta sin verksamhet från A-läge 1 500 - 2 600 6,25 - 7,00 10 000 - 20 000 B-läge 900 - 1 400 6,75 - 8,50 7 000 - 12 000 C-läge 600 - 1 000 7,50 - 9,50 2 500 - 7 000 från Stora torget till fastigheten Metropol som de också äger. A-läge 350 - 700 8,00 - 10,00 2 500 - 5 500 B-läge 350 - 600 8,50 - 10,50 2 000 - 4 000 Specialfastigheter C-läge 300 - 500 10,00 - 12,00 1 500 - 3 000 fastigheten Metropol i Campusområdet vid Mittuniversitetet till Diös fastighet vid Stora torget. Diös flyttar omvänt sitt kontor Industri Bostäder Stora fastighetsägare är kommunen, landstinget, Akademiska Hus, Envido och Hemsö. Ett intressant projekt är utvecklingen av Sidsjöns tidigare sjukhusområde, beläget strax söder om AA-läge centrum. En ny stadsdel planeras men områdets tidigare A-läge 900 - 1 400 5,00 - 6,00 8 000 - 16 000 B-läge 750 - 1 100 6,00 - 7,50 6 000 - 12 000 C-läge 700 - 1 000 6,50 - 8,50 4 000 - 7 000 bebyggelse och karaktär kommer att behållas och kompletteras. Förutom bostäder planeras området innehålla skolor, trygghetsboenden, konferenscenter, verkstäder samt ett nytt landmärke i form av ett hotell. Ägare till området på cirka 181 000 kvadratmeter är Sidsjö Fastigheter. FOKUS SUNDSVALL 51 I fokus: Sundsvall Logistikpark Diskussion pågår om att förbättra järnvägsförbindelsen mellan hamnarna i Sundsvall och Trondheim. Samtidigt planerar Trafikverket att investera i nya järnvägsanslutningar mot Ådalsbanan. Med placering mitt i Sverige och i korsningen mellan E4 och E18 är Sundsvall ett logistiskt nav. En stark och betydande skogsindustri samt Norrlands största handelscentrum och citygalleria medför ett omfattande transportbehov till och från Sundsvallsregionen. Den befintliga kombiterminalen i centrala Sundsvall behöver minska i omfattning för att ge plats åt andra verksamheter. Sundsvall planerar därför att utveckla området Tunadal-Korsta-Ortviken till ett transportcentrum där väg, järnväg samt sjöfart kopplas samman. Containerhanteringen ska effektiviseras och avsikten är att vägtransporterna ska minska till förmån för transport via järnväg och sjöfart. En ny kombiterminal ska byggas, hamnen ska byggas ut och nya järnvägsanslutningar till Botniska korridoren ska etableras. Vidare ska nya järnvägsspår binda ihop Ortvikens pappersbruk med Tunadals sågverk. Det övergripande målet är att rederier, logistikföretag, transportbolag Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) samt speditörer ska etablera sig inom området och stärka näringslivet. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Störst inom segmentet är kommunen och SCA. Andra stora Befolkningsutveckling aktörer är Akzo Nobel, Kubikenborg Aluminium, Metso samt Norrlandspojkarna. Transaktionsvolymen inom segmentet har, liksom de senaste åren, varit låg. Den nya sträckningen av E4 som planeras medför möjligheter till att exploatera, alternativt utveckla, intilliggande områden. Ett område med exploateringsplaner är Kumo. Ägare inom området är kommunen, Norrlandspojkarna samt egenanvändare. Planen för området är att utveckla det med nya verksamheter som komplement till de nuvarande. De tänkta nya verksamheterna är främst sällanköpshandel, industri samt lager. Planer & Projekt Det planeras för en ny stadsdel vid de södra delarna av inre hamnen. Området på cirka 24 hektar ska omfatta bostäder och verksamheter. Antalet lägenheter uppskattas enligt kommunen till 800 – 900 stycken. Tanken är att stadsdelen ska vara en förlängning av innerstaden. Projektet inväntar färdigställandet av en bro tillhörande E4-projektet innan det kan påbörjas. Ett projekt som fortsätter under 2012 är arbetet med att rusta upp kajerna och områdena kring Selångersån. Den södra delen av ån rustas nu upp genom förbättrad tillgänglighet, sänkta kajer samt nya gång- och cykelstråk. Den efterfrågade upprustningen beräknas vara klar under 2013. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,3% 8,4% 33 FOKUS ÖSTERSUND 52 Östersund Bostadsfastigheter Störst på marknaden är det kommunägda Östersundsbostäder. Andra stora aktörer är Akelius, Landstingsbostäder i Ett flertal fastighetstransaktioner och bolagsförsäljningar har genomförts vilket har inneburit att nya fastighetsägare har etablerat sig och tidigare fastighetsägare såsom Diös har stärkt sin närvaro på Östersundsmarknaden. Mycket händer inom handelssegmentet med en utveckling av centrum samt expansion av handelsområdet Lillänge. Satsningar görs även för att utveckla centrala Östersund och för att skapa fler bostäder. Det finns även planer på nya kontors- och handelslokaler. Östersund hamnar i vårens mätning på plats 19 med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 32. Jämtland och inte minst Diös som genom förvärven av Norrvidden samt Vestibulums Fastigheter har växt betydligt inom segmentet. Även Akelius har varit aktiva på marknaden, dels via försäljningar till bostadsrättsföreningar men även med krav på hyreshöjningar om cirka 22 procent i deras bostadsbestånd. Gällande bostadstillskott är det främst påbyggnadsprojekt av befintliga fastigheter som är aktuellt. Östersundsbostäder beräknar färdigställa 64 nya lägenheter i Marielund genom påbyggnad av kvarteret Valhall. I området har Östersundsbostäder även planer på att bygga ett 16 våningar högt punkthus, projektet är dock inte påbörjat. Det tidigare färdigställda bostadsområdet Rosmarinen i Torvalla lider fortfarande av vakanser, läget är dock bättre än i somras då nära hälften av lägenheterna stod tomma. Nuvarande vakansnivå är strax under 10 procent. Kommersiella hyresfastigheter Transaktionsvolymen inom segment har varit stor vilket innebär förändringar bland de största fastighetsägarna. Östersund - januari 2012 Genom förvärvet av Norrvidden är Diös numera ledande. Andra stora aktörer är Aberdeen, Persson Invest och GE Real Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Estate. Strax efter köpet av Norrvidden förvärvade Diös även den centralt belägna fastigheten Logen 6 för cirka 50 mkr vilket motsvarar 8 300 kr/kvm. Vakansgraden är mycket låg AA-läge A-läge 750 - 1 400 6,75 - 8,00 6 500 - 12 000 B-läge 600 - 1 200 7,50 - 8,75 3 500 - 8 000 C-läge 450 - 800 7,75 - 9,50 2 500 - 6 000 och största hyresgäst är Östersunds gymnasium. Det Sundsvallsbaserade bolaget Kaxydor gjorde även entré på marknaden genom köpet av sju fastigheter från Fältjägaren Fastigheter (Peab). Köpeskillingen uppgick till cirka 220 mkr Butiker vilket motsvarar cirka 11 000 kr/kvm. Fastigheterna har AA-läge mycket låga vakanser och hyran ligger mellan 1 000 – 1 200 kr/kvm. Fastigheterna är centralt belägna och till hyres- A-läge 1 300 - 2 800 6,50 - 7,50 8 000 - 18 000 B-läge 900 - 1 300 7,00 - 8,75 5 000 - 9 000 C-läge 500 - 800 7,75 - 9,00 2 500 - 5 500 A-läge 350 - 700 8,25 - 9,25 2 000 - 5 500 Specialfastigheter B-läge 300 - 550 8,50 - 10,00 1 500 - 3 500 Stora fastighetsägare är kommunen, landstinget och C-läge 250 - 400 9,00 - 11,50 1 000 - 2 500 Industri Bostäder gästerna hör bland annat Arbetsförmedlingen, Danske Bank, Prolympia och John Bauer. Seniorbostäder i Sverige. Det statligt ägda Vasallen ska på sikt avvecklas och under oktober tillkännagavs försäljningen av området Frösö Park, ett tidigare militärområde. Köpare var AA-läge Vallsundet Förvaltning (Norrlandspojkarna) som därmed blir en A-läge 900 - 1 400 5,25 - 6,75 7 000 - 13 000 B-läge 800 - 1 000 6,00 - 7,00 6 000 - 9 000 C-läge 700 - 950 6,75 - 8,00 4 000 - 8 000 av de större aktörerna i segmentet. Turerna kring Centralpalatset fortsatte under hösten och i december blev den tredje utredningen kring den eldhärjade byggnaden klar. Utredningen kom fram till att byggnaden måste rivas då den är svårt vatten- och mögelskadad. FOKUS ÖSTERSUND 53 I fokus: Centrumutveckling En omvandling av Östersunds stadskärna inleddes under 2010 med syftet att stärka attraktiviteten och tillgängligheten. Arbetet ledde fram till en utvecklingsplan innehållande 53 förbättringsåtgärder. Förutom allmänna önskemål om upprustning och bättre trafikplanering prioriteras Stortorget samt byggandet av fler bostäder. Storsjö strand benämns som ett område som är aktuellt för etableringen av uppskattningsvis 500 – 600 bostäder. Området är lokaliserat strax söder om nuvarande centrum och ska vävas in i nuvarande stadsbebyggelse med tydliga gångstråk. Största markägarna inom Storsjö strand är kommunen samt Jernhusen. Under den senaste tiden har fastighetsägarna engagerat sig mer i centrumfrågan och önskemål om mer kommersiella lokaler samt hotell har aktualiserats. Efterfrågan på butikslokaler i Östersund har varit stort de senaste åren och en expansion och tillskott av nya moderna lokaler ses som mycket viktigt. Önskemål har även lyfts fram om att kontor belägna i attraktiva handelslägen bör omlokaliseras för att kunna skapa handelskluster. Det övergripande syftet med detta arbete är att öka centrumLägesindelning, kontor (A- och B-läge) handelns attraktivitet då konkurrensen från handeln i stadens utkanter har ökat. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Diös, Företagshuset i Odenskog samt Milko är några av de Befolkningsutveckling 0,0% Arbetslöshet 7,8% större ägarna av industri- och lagerfastigheter. Även Norrlandspojkarna har betydande innehav efter förvärvet från Vasallen av Frösö Park om 69 hektar. Området innehåller över 71 000 kvadratmeter lokalytor, däribland industri- samt lagerlokaler. Genom försäljningen lämnade Vasallen Östersunds fastighetsmarknad. I oktober kom besked om att Luleå, och inte Östersund, vann etableringen om Facebooks tre första serverhallar utanför USA. Kommunen hoppas istället på etableringar i Torvalla från andra aktörer då mycket av projekteringen är klar, varför en byggstart kan ske kort efter visat intresse. Planer & Projekt Under 2011 vann detaljplanen för ett område strax söder om handelsplatsen Lillänge laga kraft. Lillänge är beläget intill E14, cirka tre kilometer från centrala Östersund. Inom området planeras för 21 000 kvadratmeter handel och ett parkeringsdäck om 7 000 kvadratmeter. Dansk Kommanditselskap sålde under hösten själva köpcentrumet Lillänge till bolaget NP3 med ägarkoppling till Norrlandspojkarna. I samband med affären blev det officiellt att Persson Invest genom bolaget NHP kommer att stå för utbyggnaden söder om Lillänge. Projektet förväntas vara klart 2015 och indikationer tyder på att ytterligare exploateringar är att vänta inom området. NAI Svefa Fastighetsindex 32 FOKUS UMEÅ 54 Umeå Bostadsfastigheter Det allmännyttiga bostadsföretaget Bostaden är den enskilt största ägaren på bostadshyresmarknaden i Umeå med ett Västerbottens regionstad med sina 115 000 invånare fortsätter att växa vilket avspeglar sig i stadens flera byggnadsprojekt. Det pågår infrastruktursatsningar vid Umeå Central samt ombyggnationer av E4/E12. Flertalet bostadsprojekt och kommersiella satsningar fortgår i det område där staden nu planerar för ett kulturhus inför året som Europas kulturhuvudstad 2014. Umeå klättrade starkt under 2011 års mätningar av NAI Svefa Fastighetsindex och landade på en sjundeplats vid höstens mätning. I denna mätning tappar Umeå två placeringar till plats 9. innehav som motsvarar drygt 40 procent av den totala uthyrbara arean i kommunen. Större privata aktörer är Akelius, Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lerstenen och Diös. Umeås bostadsmarknad har under en längre period varit expansiv och ett flertalt byggnationer pågår inom staden. Ett större bostadsprojekt vid Sandåkerns bostadsområde börjar växa fram där fastighetsägarna tillsammans med kommunen vill satsa på nya innovationer. I slutet av 2011 lämnade man gemensamt in en ansökan om stöd från EU till projektet. Visionen är att ett energismart elnät, mobilitetssystem och värmenät ska prägla Sandåkerns bostadsområde. Totalt kommer 700 bostäder i olika etapper att byggas med upplåtelseformerna bostadsrätt, hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Första inflytt beräknas till sommaren 2012. Kommersiella hyresfastigheter I det kommersiella segmentet är Umeå kommun den största förvaltaren med cirka 133 000 kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ungefär 15 procent av det totala utbudet. De Umeå - januari 2012 större privata aktörerna på den kommersiella hyresmarknaden är Balticgruppen, Citycon, Diös, Kungsleden och Norrporten. Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) Dessa förvaltar tillsammans cirka 265 000 kvadratmeter, vilket motsvarar en tredjedel av den kommersiella hyresmarknaden. Det lokala fastighetsbolaget Lumaf Fastigheter har innan AA-läge A-läge 1 100 - 1 650 6,75 - 8,00 11 000 - 18 000 B-läge 850 - 1 150 7,25 - 8,50 8 000 - 12 000 C-läge 700 - 950 8,50 - 9,50 4 000 - 8 000 årsskiftet förvärvat fastigheten Rälsbussen 1 i området Västerslätt utanför Umeå av Kungsleden. Den totala köpeskillingen för fastigheten är cirka 82 mkr med en uthyrningsbar area som uppgår till cirka 12 000 kvadratmeter samt en Butiker direktavkastning om dryga 6 procent. Vid den exekutiva AA-läge Kefren-auktionen i oktober förvärvade Nordbågen Förvaltning fastigheterna Rälen 3 och Fläkten 4, även dessa belägna i A-läge 1 800 - 3 200 6,25 - 7,25 20 000 - 35 000 B-läge 900 - 1 600 7,00 - 8,50 7 500 - 18 500 C-läge 700 - 900 8,25 - 9,75 4 500 - 7 500 A-läge 400 - 700 8,00 - 10,00 2 500 - 6 500 De största privata ägarna inom segmentet är Akademiska B-läge 350 - 600 9,00 - 11,00 2 000 - 5 000 Hus, Akelius och norska Arctic Securities samt de mer lokala C-läge 300 - 500 9,50 - 12,00 1 500 - 4 500 Industri Bostäder Västerslätts industriområde, till en köpeskilling om 16,1 mkr. Specialfastigheter bolagen Balticgruppen och Lerstenen. Akelius sålde under hösten 2011 ett paket med äldreboendefastigheter varav tre stycken i Umeå köptes av Arctic Securities. Lerstenen och AA-läge kommunen har samarbetat kring ett äventyrsbad på A-läge 925 - 1 450 4,75 - 6,00 10 000 - 18 000 B-läge 900 - 1 300 5,25 - 6,25 8 000 - 14 500 C-läge 850 - 1 050 5,75 - 7,00 6 500 - 12 000 fastigheten Nanna 7, med handel, bostäder och hotell i grannkvarteret. Planerna för handel i området bedöms inte längre som realistiska vilket föranlett kommunen att återta Nanna 7 för att genomföra badhusprojektet i egen regi. FOKUS UMEÅ 55 I fokus: Kulturväven Umeå som blev vald till Europas kulturhuvudstad 2014 har presenterat ett förslag till ett nytt kulturhus som enligt kommunens beskrivning ska skapa gränslösa möten mellan olika kulturgrenar. Projektet benämns Kulturväven och planeras bestå av cirka 24 000 kvadratmeter lokalarea som ska etableras på kajen inom kvarteret Heimdal som ägs av Balticgruppen och Kajplan som ägs av kommunen. Kommunen planerar att hyra 15 000 kvadratmeter av dessa lokaler. Den nya detaljplanen är antagen och väntar på att vinna laga kraft. Det norska arkitektkontoret Snøhetta, som tidigare har ritat bland annat operahuset i Oslo och det nya kulturcentret på Ground Zero i New York, har ritat byggnaden tillsammans med det Umeåbaserade arkitektkontoret White arkitekter. Skisser är gjorda och nu pågar ett lokalprogramsarbete kring olika användningar och planlösningar inom huset. Projektet drivs i ett gemensamt bolag mellan Umeå kommun och Balticgruppen vid namn Väven i Umeå. Bolaget kommer att bygga och äga huset. Byggkostnaden beräknas till närmare 700 mkr, där kommunen och Balticgruppen delar på kostnaderna för Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) byggnationen. Målet är att Kulturväven ska stå färdig vid årsskiftet 2013/2014 och invigas under 2014. Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Inom industri- och lagerfastighetssegmentet är kommunen och Befolkningsutveckling Volvo de största ägarna med cirka 20 procent av marknaden. Andra större fastighetsägare är Diös, Kungsleden och SCA. Omsättningen av större industri- och lagerfastigheter i Umeå är generellt låg. AstraZeneca, som valt att flytta sin verksamhet till Södertälje, har under hösten sålt sin tidigare förpackningsanläggning på Mariehem till Balticgruppen. Fastigheten har en totalarea på 15 000 kvadratmeter och köpeskillingen uppgick till cirka 53 mkr. Balticgruppen siktar på att hitta mindre bioteknik- och laboratorieföretag som tillsammans kommer att bilda ett företagscenter. Planer & Projekt Balticgruppen håller på att färdigställa byggnationen av Konstnärligt Campus till en bedömd kostnad om 500 mkr. Inom kvarteret Forsete bedriver Balticgruppen även ett projekt med om- och utbyggnad av Kungspassagen samt ett nytt hotell med 190 rum. Projektet beräknas stå klart 2016 till en kostnad om 800 – 850 mkr. Vidare har förberedelser kring byggnationen av det nya kulturhuset Kulturväven påbörjats. I Norrportens projekt i kvarteret Magne planeras det för ett hus i tolv våningar samt påbyggnad av två våningar på Thulehuset. Projektet innebär ett tillskott på cirka 13 500 kvadratmeter kontor och handel samt cirka 600 kvadratmeter bostäder. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 1,1% 5,9% 47 FOKUS LULEÅ 56 Luleå Bostadsfastigheter Den största och dominerande fastighetsägaren är det allmännyttiga bostadsföretaget Lulebo. Med cirka 11 100 Efter stor dragkamp, hemlighetsmakeri och överklagande är nu Facebooks byggnation av deras europaservrar igång på Porsön i närheten av Luleå tekniska universitet. Staden som annars är starkt präglad av stål- och järnmalmsindustri hoppas nu på ytterligare etableringar kring detta stora nybyggnadsprojekt. Programförslaget för den nya stadsdelen Kronan som planeras innehålla upp emot 1 800 bostäder färdigställdes innan årsskiftet. Luleå, med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 40 poäng, hamnar på plats 14 i vårens mätning. lägenheter, varav 1 500 studentlägenheter, innehar de över hälften av den totala bostadsmarknaden. Andra aktörer inom kommunen är Akelius, DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln, Lindbäcks Fastigheter och Svenska Bostadsfonden. Under hösten blev Lindbäcks Fastigheter klara med 130 nya studentlägenheter på Klintbacken och lägenheterna blev uthyrda direkt. Företaget startade direkt med ytterligare byggnationer av ett intilliggande hus med 65 studentlägenheter med inflyttning till skolstarten hösten 2012. Under hösten 2011 köpte Lilium Fastigheter ett paket om 15 fastigheter belägna runt om i Sverige av Norrporten däribland Svärmaren 1 med en kontorsbyggnad och ett bostadshus som inrymmer 43 lägenheter. I centrala Luleå inom fastigheten Torsken 5 planerar Galären tillsammans med vårdföretaget Hermelinen för byggnation av 38 lägenheter av typen trygghetsboende. Kommersiella hyresfastigheter Den största aktören på marknaden för kommersiella fastigheter är förutom Luleå kommun fastighetsbolaget Diös Luleå - januari 2012 efter sitt förvärv av Norrvidden. Norrporten och Galären tillhör övriga aktörer som har betydande bestånd i Luleå. Galären Kontor Hyra (kr/kvm) Direktavkastning (%) Bedömda värden (kr/kvm) har nyligen förvärvat fastigheten Vattenormen 2 av Sagax. Fastigheten inrymmer Åke Eriksson Bil med försäljning av främst Mercedes-Benz och fastigheten inrymmer cirka 4 500 AA-läge A-läge 900 - 1 550 6,75 - 8,00 6 000 - 12 000 B-läge 800 - 1 350 7,25 - 9,25 4 500 - 9 000 C-läge 550 - 950 8,50 - 10,75 2 500 - 6 500 kvadratmeter lokalyta. Förvärvet skedde i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 32,5 mkr vilket motsvarar 7 200 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till drygt 9 procent. Vid Storheden bygger Rico Estate Development sin Butiker tredje handelsfastighet om 5 500 kvadratmeter med AA-läge varuhuskedjorna Jula, EM och Sova som hyresgäster. Efter att denna fastighet har färdigställts har företaget nyetablerat A-läge 1 400 - 3 000 6,25 - 7,00 10 000 - 24 000 B-läge 800 - 1 500 6,75 - 9,50 6 000 - 11 000 C-läge 600 - 1 000 8,25 - 10,50 2 500 - 6 500 A-läge 400 - 700 8,50 - 10,00 2 000 - 6 000 Specialfastigheter B-läge 350 - 600 9,25 - 11,50 1 500 - 4 500 Akademiska Hus, kommunen, landstinget, Lillviken och C-läge 250 - 450 9,75 - 12,50 1 000 - 3 500 Industri Bostäder dryga 17 500 kvadratmeter handelsytor på området med Media Markt och Elgiganten som de största hyresgästerna. stiftelsen Sunderby Folkhögskola är stora ägare av specialfastigheter. Akademiska Hus och Luleå tekniska universitet planerar att bygga om delar av A-huset som bland AA-läge annat innehåller lokaler för matematik och systemteknik. För A-läge 900 - 1 450 4,75 - 6,00 9 000 - 16 000 B-läge 850 - 1 200 5,50 - 7,00 7 000 - 12 500 C-läge 750 - 1 000 6,25 - 7,75 5 500 - 10 500 att få in idéer och ett större engagemang kring projektet har det under januari utlysts en idétävling bland studenterna. Vid Sunderby sjukhus planeras byggstart för ett nytt patienthotell om 4 000 kvadratmeter under hösten 2012. Projektets budget är cirka 100 mkr. FOKUS LULEÅ 57 I fokus: Ny stadsdel Precis innan årsskiftet blev programarbetet och utställningen av den nya stadsdelen Kronan klar, vilken kommer att bli den första nya stadsdelen i Luleå på 35 år. Programförslaget är nu helt färdigställt och ska användas som rekommendationer för framtida bebyggelse av gator, parker och naturområden. Förslaget innebär att Kronan omvandlas till en ny stadsdel cirka 3 – 4 kilometer från stadens centrum med nybyggnation av 1 200 – 1 800 bostäder samt kontor, butiker och diverse serviceanläggningar. Kommunen har tecknat ett avtal med Vasallen för att utveckla och planera hela området. Tidigare har Lulebo upprättat 14- och 16-våningshus inom området på Lulsundsberget och inom kort drar HSB igång byggnation på två intilliggande fastigheter. Innan några ytterligare byggnationer kan bli aktuella måste dock stora delar av den övriga marken saneras från bly och andra miljögifter som bedöms komma från försvarets verksamheter men även från en skjutbana där skidskytteklubben tidigare varit verksam. Vem som kommer att betala för saneringarna av marken är ej ännu fastställt och det bedöms finnas risk för en utdragen process. Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta Den största ägaren inom segmentet är SSAB med drygt 40 Befolkningsutveckling procent av den totala arean. Andra nämnvärda fastighetsägare i segmentet är BAC, Galären, kommunen och Scania. I den uppmärksammade Kefren-auktionen under hösten ingick försäljningen av fastigheterna Bergnäset 3:38 och 3:39, belägna i området Bergnäset, med en markareal om 10 390 kvadratmeter. Köpare var den befintliga hyresgästen Ramirent. Köpeskilling var 4,45 mkr vilket motsvarar cirka 4 250 kr/kvm. Objekten inrymmer 1 050 kvadratmeter uthyrbar area med ett utgående hyreskontrakt under 2012 med en låg hyra, vilket medförde en direktavkastning om cirka 7 procent. Planer & Projekt Efter de turbulenta turerna kring Facebooks etablering är nu byggnationen igång. Projektet beräknas totalt omfatta en area om 90 000 kvadratmeter. Den första serverhallen om 28 000 kvadratmeter har börjat byggas och planeras att komma i drift under hösten 2012. Hela anläggningen väntas vara färdigställd under 2014. Totalt beräknas projektet sysselsätta upp till 300 personer och datacentret är cirka tio gånger större än den tidigare största datalagringsanläggningen i Sverige. HSB Norr planerar för nybyggnation av cirka 40 – 45 nya bostadsrättslägenheter inom deras fastighet Svartholmen 3 på Malmudden som företaget förvärvade 2008 av Lulebo. Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex + 0,2% 7,9% 40 oM svensk fastighetsMarknaD 58 om svensk fastighetsmarknad för bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 % av totalytan. för bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från och med 1990 eller med motsvarande standard. en bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75–80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen. Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. en butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör Svensk Fastighetsmarknad våren 2012 innehåller analys och data från 24 delmarknader i sverige och avser bedömda värden den 1 januari 2012. byggd under de senaste tio åren. en kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste för varje ort finns en tabell med bedömda värden. kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma nivåer. för varje ort finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. på samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna. tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. för stockholm görs en fördjupad marknadsanalys. orten har avgränsats i två geografiska områden: ett innerstads- och ett ytterstadsområde. för innerstadsområdena redovisas fastighetsmarknadsinformation avseende bostäder, butiker och kontor och för industri redovisas fastighetsmarknadsinformation för ytterstadsområdena. Kristian Isberg, Göteborg Projektledare/ T f Affärschef Analys cirka 75 % av totalarean. standarden är normal för en butik tio åren. industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. takhöjd är cirka 4,0–4,5 meter. för industrifastigheter gäller att i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även tillbörliga kontors- och personalutrymmen. angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. i den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån. för varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för kontor där mörkrött område utgör aa-läge, rött a-läge, ljusrött utgör B-läge och resterande utgör c-läge. följande koordinatorer ansvarar för respektive segment och nås på fornamn.efternamn@naisvefa.se Erik Norrman, Göteborg Segmentansvarig Bostäder Petter Sandberg, Stockholm Segmentansvarig Kommersiella hyresfastigheter Thomas Green, Malmö Segmentansvarig Specialfastigheter Susanne Nylén, Malmö Segmentansvarig Industri och lager Bo Rendahl, Stockholm Segmentansvarig Exploateringsfastigheter oM nai svefa 59 om nai svefa nai svefa är en ledande fastighetskonsult som erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsjuridik, fastighetsutveckling, transaktioner och uthyrning. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag, banker och kreditinstitut till mindre, lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket nai global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande digitala system baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – både lokalt, regionalt och globalt. kontakta gärna någon av våra affärschefer (se sidan 60) om du vill veta mer. se också www.naisvefa.se och www.svenskfastighetsmarknad.se. nAi svefa – build on the power of our network oM nai svefa 60 Kontaktpersoner Mark och exploatering Dick Johansson dick.johansson@naisvefa.se fastighetsinformation peter Möller peter.moller@naisvefa.se värdering Jan tärnell jan.tarnell@naisvefa.se Miljömål niklas lundberg niklas.lundberg@naisvefa.se transaktioner & uthyrning Mikael holmström mikael.holmstrom@naisvefa.se fastighetsutveckling christer skagerlind christer.skagerlind@naisvefa.se värdering Jonas åkerberg jonas.akerberg@naisvefa.se värdering Jord & skog paul nord paul.nord@naisvefa.se infrastruktur helena Dalhamn helena.dalhamn@naisvefa.se utbildning per Wieslander per.wieslander@naisvefa.se analys åsa henninge asa.henninge@naisvefa.se fastighetsbildning Börje nordström borje.nordstrom@naisvefa.se Koncernledning lennart Weiss koncernchef ylva Melhus ekonomi christer skagerlind vD svefa fastighetsutveckling aB lars haag chef affärsledning och försäljning peter Möller affärschef fastighetsinformation Mikael holmström vD svefa transactions aB gustav källén operativ chef ylva Melhus Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 130 lars haag Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14001 Huvudkontor: Stockholm Kontor: 18 orter lennart Weiss gustav källén Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Stockholm Malmö Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: 08-441 15 50 Södra Långgatan 25, 3 tr Box 171 22 200 10 Malmö Tel: 040-660 81 40 Falun Mora Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: 023-480 30 Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: 0250-158 58 Gävle Norrköping Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: 026-17 54 40 Slottsgatan 116 602 22 Norrköping Tel: 011-13 46 60 Göteborg Umeå Kungsportsavenyen 31–35 411 36 Göteborg Tel: 031-711 63 00 Magasinsgatan 7 903 27 Umeå Tel: 090-12 75 25 Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Härnösand Vänersborg Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: 0611-247 05 Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: 0521-621 00 Jönköping Västerås Lennart Weiss Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: 036-30 71 10 Pilgatan 25 721 30 Västerås Tel: 021-80 61 50 Koncernchef NAI Svefa Karlstad Växjö Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 Karlstad Tel: 054-10 03 20 Kungsgatan 3 Box 69 351 03 Växjö Tel: 0470-74 60 60 Linköping Ågatan 35 582 22 Linköping Tel: 013-25 55 70 Örebro Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: 019-10 01 20 Luleå Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: 0920-21 11 00 Östersund Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: 063-10 75 40 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter www.naisvefa.se www.svenskfastighetsmarknad.se NAI Svefa Analys Våren 2012
© Copyright 2024