Årsredovisning - Pandox hotels
Årsredovisning Innehåll Företaget Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . 10 Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Hotellportföljen Hotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30 Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Finanserna Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Kvartalsdata 2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56 Räkenskaper 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . 60 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . 62 Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . 64 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . 65 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Kort om Pandox Renodlad affärsidé med fokuserad strategi • Pandox är ett av norra Europas ledande renodlade hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialist kompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. • Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa samt i utvecklingsregioner i östra Europa. • Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris- och högprissegmenten och vara inriktade mot affärs resenärer och turister. • De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via väl kända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter. • Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernas om sättning och resultat, eller genom managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna. • Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastigheter, varav ett asset managementuppdrag och fem opera tiva verksamheter. Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 Företaget Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . . 10 Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 året i korthet Viktiga händelser 2005 Förvaltningsintäkter och omsättning Pandox förvaltningsintäkter uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter var ökningen 2,3 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning uppgick till 778,6 Mkr (762,8). Försäljningar i Sverige Per den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenska hotellfastig heter till ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinsten efter skatt vid avyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpande resultatet för 2005 ingår de försålda fastigheterna med 6 månader. Resultat Resultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, uppgick till 222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusive intäkter av engångs karaktär, uppgick till 688,3 Mkr (124,7). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter, uppgick till 301,4 Mkr (298,9). Förvärv i Basel I februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Radisson SAS Hotel Basel med 205 rum till ett förvärvspris av 280 Mkr. Ekonomiskt tillträddes fastigheten per 1 januari 2005. PANDOX – årsre do v i sn ing 2 0 0 5 Förvärv i Bryssel och Köpenhamn Under hösten 2005 förvärvade Pandox två hotellfastigheter, en i Bryssel och en i Köpenhamn med 315 respektive 203 rum, för en sammanlagd förvärvskostnad om cirka 380 Mkr. Operatörsverk samheterna i båda hotellfastigheterna kommer att drivas i Pandox egen regi. Ökad efterfrågan Efterfrågan på hotellrum har ökat i Sverige under 2005. Antalet sålda rum ökade med cirka 6 procent. Bättre beläggning Beläggningen i Pandox svenska prioriterade marknadssegment upp gick till 60,5 procent (57,4) motsvarande en ökning om 3,1 procent enheter. Beläggningen i norra Europas större städer uppgick till 67,1 procent (65,7), en ökning med 1,5 procentenheter. Stigande RevPAR i Stockholm I Sveriges största hotellmarknad, Stockholm, har intäkten per tillgäng ligt rum (RevPAR) ökat med 8,3 procent. 2005 2004 Förvaltningsintäkter, Mkr Nyckeltal 574,0 592,9 Driftsöverskott, Mkr 470,2 477,9 Resultat före skatt 1), Mkr 222,9 228,6 Resultat efter skatt 2), Mkr 688,3 124,7 Kassaflöde 1), Mkr 301,4 298,9 1) Exklusive engångsintäkter. 2) Inklusive engångsintäkter. Redovisningsprinciper Pandox tillämpar i sin redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Som onoterat bolag omfattas inte Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS. PA N D O X – å r s r edo v i sn i ng 2005 affärsutveckling förvärv Offensiva ökar kvaliteten och potentialen Under 2005 genomförde Pandox transaktio design. En av de första åtgärderna var att Under året har Pandox sålt tolv hotellfastig ner för drygt 1,7 miljarder varav 660 miljo byta namn till Copenhagen Hotel 27 för att heter för 1,1 miljarder kronor. Samtliga ner kronor utgjordes av förvärv. inte förknippas med hotellets historiska pro hotell är belägna i Sverige. Hotellen förvärva Radisson SAS Hotel Basel, förvärvades under fil. Det totala utvecklingsprogrammet är des i olika omgångar under slutet av 90-talet våren för 280 miljoner kronor. Basel är beräknat till drygt 60 miljoner danska kronor. och har under Pandox regi genomgått Schweiz näst största stad med 500 000 Pandox äger efter förvärvet 687 rum i cen utvecklingsprogram vilket resulterade i en invånare. Det är en välutvecklad destination trala Köpenhamn. reavinst om drygt 450 miljoner kronor. med bl a ett stort kongress- och mässcentra Royal Crown Hotel Brussels, förvärvades och till Transaktionerna under 2005 har medverkat samt ett antal större sportarenor, vilket gör träddes under hösten. Hotellet har 315 rum till att bolagets struktur och potential fortsät Basel till en attraktiv ort för stora evenemang. och är beläget nära Place Rogier i centrala ter att öka. Intäktsstrukturen har stärkts mot Hotellet är centralt beläget och är en fullser Bryssel. Hotellet är en fullserviceprodukt stora internationella hotellmarknader och viceprodukt med 205 rum, konferensavdel med en utvecklad konferensavdelning, gym, andelen av intäkterna som kommer från ning, poolavdelning, restaurang och bar. restaurang samt bar. Hotellet byggdes 1976 Stockholm, Bryssel, London, Köpenhamn, Copenhagen Hotel 27, tidigare marknadsfört har sedan starten försökt att etablera sig i Göteborg, Basel m fl uppgår nu till drygt 80 under namnet Mermaid, förvärvades i det högre prissegmentet utan att lyckas. procent. Andelen resultatbaserade hyror har november 2005. Hotellet har 203 rum och Pandox vision är att utveckla hotellet till ett ökat genom fler operativa verksamheter som är beläget i centrala Köpenhamn, nära Tivoli av de ledande mellanprishotellen i centrala drivs i egen regi och uppskattas under 2006 och shoppinggatan Ströget. Hotellet, som Bryssel med fokus på affärs-, konferens- bli ca 15 procent. Den genomsnittliga storle var stängt vid tillträdet, har underpresterat i och turistsegmentet. Utvecklingsprogram ken har ökat till 218 rum per hotell. Ovanstå flera år och är i behov av betydande aktiva met omfattar ny distributionsstrategi, upp ende innebär att Pandox hotellfastighets åtgärder. Den aktivitetsplan som upprätta gradering och utveckling av nuvarande pro portfölj i termer av intäktsstruktur, varu des i samband med förvärvet inleddes med duktutbud, modernisering av organisatio namn, storlek, kvalitet och lönsamhet måste att rekrytera en ny ledning och styrelse med nen, ny fastighetsteknik m m. Investeringen anses vara en av de bästa i Europa. erfarenhet av så kallade turnaround case. beräknas uppgå till drygt 12 miljoner euro En vision har formulerats med ambitionen och beräknas ta upp till två år att genomföra. att skapa ett av Köpenhamns ledande mel Med förvärvet av Royal Crown äger Pandox lanprishotell med hjälp av produktens stor drygt 1 000 rum i centrala Bryssel och lek, strategiska läge samt en tilltalande stärker sin position som en av de ledande aktörerna. PANDOX – årsre do v i sn ing 2 0 0 5 dynamik Hög i hotellfastighetsportföljen I Pandox nuvarande portfölj finns många rum varav 29 juniorsviter, korridorer och också stängning av nuvarande restaurang intressanta utvecklingsprojekt som kommer fastighetsteknik. Sammantaget beräknas Times samt utveckling av butiksytor. Sam att ytterligare öka både lönsamheten och investeringen uppgå till drygt 100 miljoner mantaget beräknas investeringen uppgå till kvaliteten i portföljen. Nedan följer några kronor och görs i nära samarbete med ope drygt 45 miljoner kronor och görs i nära exempel: ratören Elite Hotels. samarbete med operatören. Crowne Plaza Brussels City Centre Hotellet Royal Crown Hotel Brussels Under 2006 kommer Scandic Copenhagen Hotellet kommer under genomgår för närvarande en totalrenovering ett investerings- och utvecklingsprogram 2006 att genomföra en investering i nuva uppdelad i fem olika faser. De två första att inledas i syfte att skapa ett av Bryssels rande konferens- och bankettytor i syfte faserna är avklarade och omfattade rekryte ledande hotell för affärs- och konferens att stärka hotellet som ett av de ledande i ring av nytt management och implemente gäster samt turister. Investeringen omfattar Köpenhamn. I projektet ingår också föräd ring av professionella styrformer samt total en totalrenovering av fastigheten, uppgra ling av lobbyytor samt restaurang. Samman renovering av 216 rum med tillhörande dering av produktutbudet samt moderni taget beräknas investeringen uppgå till ca korridorer. Lobbyplanet har förädlats, res sering av organisationen. Sammantaget 50 miljoner danska kronor. taurang och barytor har uppgraderats och beräknas investeringen uppgå till drygt Scandic Hallandia Under 2006 kommer en effektiviserats. Fas tre påbörjades i slutet av 12 miljoner euro. investering i hotellet att påbörjas i syfte att 2005 och omfattar utveckling av ett nytt Copenhagen Hotel 27 Hotellet genomgår för skapa fler hotellrum av befintliga ytor samt konferenscenter och totalrenovering av ca närvarande en uppgradering i fyra faser. uppgradering av konferens-, restaurang- 140 hotellrum varav 8 business suites. Den första fasen pågår och omfattar total och rumsprodukt samt av fastighetsteknik. Sammantaget beräknas den totala investe renovering av 55 hotellrum samt ansikts Sammantaget beräknas investeringen upp ringen uppgå till ca 14 miljoner euro. lyftning av lobbyområdet. Sammantaget gå till drygt 40 miljoner kronor. Elite Park Avenue Hotel Hotellet genomgår för beräknas investeringen uppgå till ca 60 First Hotel Grand Borås Under 2006 kommer närvarande en totalrenovering uppdelad i miljoner danska kronor. hotellet att genomföra en investering i fyra faser. De två första är klara och omfatta Scandic S:t Jörgen Hotellet genomgår för när hotellprodukten samt fastighetsteknik i de uppgradering av 178 hotellrum varav 8 varande en uppgradering av rums- och syfte att modernisera hotellet och stärka sviter inkl badrum, lobby med restaurang, konferensytor i syfte att stärka hotellets det som ortens ledande hotell. Samman pub och bar. Den tredje fasen startade vid marknadsposition som en av de ledande taget beräknas investeringen uppgå till årsskiftet och omfattar ytterligare 84 hotell i Malmö. Utvecklingsprojektet omfattar 12 miljoner kronor. PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 vd har ordet Kvaliteten stärks och potentialen 2005 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med god resultattillväxt, hög transaktionshas tighet samt ett flertal offensiva investeringar i den befintliga portföljen, som både ökat kvalite ten och potentialen i hotellfastighetsportföljen. Intäkterna steg med 2,3 procent för jämförbara enheter. utan varunamn. Pandox är en aktiv ägare och styr verksamheterna via en strategisk plan som är upprättad situationsanpassat för varje hotell. Planen uppdateras två gånger per år och åt gärdsprogrammen genomförs i enlighet med bolagets arbetsmetodik – den så kallade Pandoxmodellen. Hotellportfölj med hög kvalitet Pandox bildades 1995, börsnoterades 1997 på Stockholmsbörsen och är nu åter i privat regi sedan 2004 då Eiendomsspar AS och Sundt AS lade ett offentligt bud på samtliga aktier i bola get. Efter tio år av god utveckling har Pandox positionerat sig som ett av de ledande renod lade hotellfastighetsbolagen i Europa med en portfölj som vid årsskiftet omfattade 36 hotell fastigheter, varav ett asset managementupp drag och fem operativa verksamheter. Verk samheterna är etablerade i sju länder. Förutom hemmamarknaden Sverige äger Pandox hotellfastigheter i Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Kva liteten i portföljen är mycket hög. Huvuddelen av intäkterna kommer från marknader med både internationell och nationell efterfrågan, vilket skapar stabila intäkter med god potential. Den genomsnittliga storleken på hotellen är 218 rum, samtliga fastigheter är belägna i starka naturliga hotellägen såsom i citykärnor, nära större flygplatser eller mässcentra. Hotel len opereras i olika driftformer i nära samarbete med starka välkända varunamn som Hilton, Radisson SAS, Scandic, Elite Hotels, Choice Hotels of Scandinavia, Crowne Plaza och First Hotel eller marknadsförs genom oberoende distributions- och säljkanaler. Intäkterna i bola get skapas dels genom hyresavtal där Pandox överlåter rätten till någon annan att operera ho tellet och erhåller en hyra som är kopplad till operatörens omsättning, alternativt via mana gementavtal där Pandox ger någon annan i uppdrag att sköta den operativa verksamheten eller genom egen driftsorganisation där verk samheterna opereras under franchiseavtal eller Offensiva förvärv och försäljningar Pandox underliggande tillväxt fortsätter att vara god. Justerat för köpta och sålda hotell ökade driftsnettot med 2,7 procent trots att flera större investeringar har genomförts under året vilket minskat kapaciteten och därmed intäkterna. Under året har Pandox genomfört trans aktioner för drygt 1,7 miljarder kronor varav 1,1 miljarder kronor är hänförliga till försäljning av hotellfastigheter. Avyttringen är den största i bolagets historia. De försålda hotellen förvärva des, i olika omgångar, i slutet av 90-talet och har i Pandox regi genomgått olika utvecklings program i syfte att öka kassaflödena i de opera tiva verksamheterna och därmed värdet i till gångarna. Exempel på genomförda åtgärder är byte av varunamn, uppgradering och utveck ling av produkterna, effektivitetsskapande åtgärder, bättre managementsystem etc. För säljningen om 12 svenska hotell gav en reavinst på drygt 450 miljoner kronor, vilken ska använ das för nya strategiska förvärv. Under året har också tre förvärv genomförts. Radisson SAS Hotel Basel med 205 rum förvärvades under våren och för närvarande pågår ett arbete med att ta fram en ny utvecklingsplan för hotellet i nära samarbete med Radisson SAS. Hotellet är beläget i centrala Basel nära shopping och affärsdistrikt. Basel är en välutvecklad destina tion med ett starkt affärs- och konferensre sande och får med sitt strategiska läge i Mellan europa många internationella mässor och sportevenemang vilket skapar en stabil hotell marknad. Royal Crown Hotel i Bryssel med 315 rum och Copenhagen Hotel 27 med 203 rum i Köpenhamn inkorporerades under hösten. Båda förvärven omfattar både fastighet och PANDOX – årsre do v i sn ing 2 0 0 5 operativ verksamhet och är typiska Pandoxför värv. Hotellen ligger i goda internationella hotellmarknader som är under tillväxt. Royal Crown är beläget nära Place Rogier som är under stark utveckling med flera nya stora kon torskomplex. Copenhagen Hotel 27 ligger två kvarter från Rådhusplatsen med mindre än 10 minuters promenad till Tivoli. Båda hotellen är stora vilket skapar förutsättningar för god lön samhet i den operativa verksamheten och där med förbättrat värde i fastigheten. Hotellen, som idag underpresterar, är i behov av bety dande aktiva åtgärder. Copenhagen Hotel 27 som var stängt vid Pandox tillträde har öppnats med nytt namn, ny styrelse och nytt manage ment. Strategin är att utveckla verksamheten i egen regi och styra mot en vision att skapa ett av Köpenhamns bästa mellanprishotell med hjälp av hotellets storlek och starka läge samt med en modern och tilltalande design. Utveck lingsprogrammet är beräknat till ca 60 miljoner danska kronor. Royal Crown Hotel drevs under ett manage mentavtal med Accor under varumärket Mer cure när Pandox tillträdde. Hotellet har under 1980-talet försökt etablera sig som ett högpris hotell utan att lyckas. Pandox strategi är att utveckla produkten mot en ny marknadsposi tion och skapa ett av Bryssels ledande affärsoch konferenshotell i mellanprissegmentet. Ompositioneringen innebär radikala föränd ringar med nytt varunamn och kraftfull distribu tionsstrategi. Hotellets produktutbud kommer att anpassas till de nya kraven, organisationen förändras och moderniseras. Strategin är att driva verksamheten i egen regi med samma management team som genomfört utveck lingen av Crowne Plaza. Förvärvet av Royal Crown innebär att Pandox äger mer än 1 000 hotellrum i centrala Bryssel och har etablerat sig som en av de ledande aktörerna i en av Europas mest dynamiska hotellmarknader. Förutom Royal Crown Hotel med 315 rum, ingår Hilton Brussels City med 285 rum, Crowne Plaza Brussels City Centre med 356 rum samt Scandic Grand Place med 100 rum. Värdet av samarbete och varunamn En av trenderna i hotellmarknaden är att ren odlingen i hotellbranschen fortsätter. Mest på tagligt är genomslaget hos de större internatio nella hotellbolagen. Under året har vi sett stora utförsäljningar av bolagens fastighetsbestånd där hotellbolagen valt att stanna och kontrollera den operativa verksamheten via långa manage mentavtal. Motiven är hänförliga till ökade krav från kapitalmarknaden att synliggöra dolda värden i hotellbolagens balansräkningar och att minska framtida finansiella åtaganden av in vesteringar i fastighetsbestånden. Konsekven sen av hotellbolagens nya strategier är att man väsentligt minskar sin position som hotellfastig hetsägare och genom managementavtalen försöker skjuta över riskerna på fastighetsägar ledet. Med anledning av detta finns det skäl att analysera värdet av de internationella varunam nen. Historiskt finner man två motiv som domi nerat till varför en hotellfastighetsägare valt att söka samarbete med ett hotellbolag jämfört med att driva verksamheterna i egen regi. Dels för att bli en del av hotellbolagets varunamn och system vilket tydliggör och stärker fastig hetens position. Ett annat starkt argument är att bolagen varit beredda att ställa ut garantier eller teckna hyresavtal för rätten att operera verksamheterna vilket gett ägaren en minimi avkastning och minskad risk. Framöver kom mer således skälen till samarbete att helt vila på hotellbolagens förmåga att skapa lönsamhet och avkastning för ägaren via deras förmåga att marknadsföra och managera hotellen. Lyckas man inte är risken uppenbar att ägaren vid av talets utgång väljer en annan samarbetsform. Ser man till längden av managementavtalen tycks hotellbolagen själva tvivla på sin förmåga då de ofta önskar 30–40-åriga avtal med rätt till ensidig förlängning. Strategin är lätt att följa. Oftast skapas goda intäkter i de internationella hotellbolagens system men effektiviteten i verk samheterna är låg och dessutom är kraven på att ägarna ska investera höga. Avkastningen på insatt kapital blir helt enkelt ofta inte vad som utlovas. Skälet är att de stora hotellbolagens system ofta är dyra och byråkratiska. I stället för att komma till rätta med sin interna effektivitet försöker man att vältra över bördan på ägar ledet. Frågan är om man kommer att lyckas? Bli inte förvånad om fler hotellfastighetsbolag skaffar sig egen driftskompetens för att öka sin framtida flexibilitet. Destinationsutveckling allt viktigare En annan aktuell fråga är destinationsutveck ling. Orter med en välutvecklad kunskap om hur man utvecklar och marknadsför sin stad gentemot exempelvis internationella konferens& mässarrangörer skapar högre tillväxt och sta bilare efterfrågan än orter som saknar denna kompetens. Således börjar destinationsutveck ling bli en allt viktigare komponent när man ska fatta beslut om större investeringar. Många stä der har insett de ekonomiska fördelarna med att vara en attraktiv destination. Experter på destinationsutveckling menar att Europa kom mer att delas upp i en Premium League, en Division 1 och en breddivision när det gäller att raktivitet för besökare. I potten ligger stora skat teintäkter att räkna hem i form av shopping, hotellboende och nya arbetstillfällen. Det se nare borde få de politiska aktörerna intresse rade. För att exempelvis Stockholm ska kunna konkurrera i framtiden så kommer det att krä vas stora investeringar där målinriktade sats ningar görs för att attrahera fler lågprisflygbo lag, utvecklade sport- och konsertarenor, fort satta infrastrukturinvesteringar samt stort tåla mod. Du måste så före du skördar. På vägen dit kan man ta rygg på Göteborg som är ett praktexempel på hur man långsiktigt bygger en destination. bud av mat och dryck har lanserats där Park Aveny Café blev vald till årets affärskrog 2005 av Dagens Industri. Uppgraderingen av Crowne Plaza Brussels City Centre startade 2004 och två av fem faser är slutförda. Trots störningar i verksamheten har hotellet tagit marknadsan delar under året och bl a varit värd för den amerikanska utrikesministerns besök i Bryssel. Scandic Park Hotel i Stockholm har fått en ny lobby som väl kompletterar den tidigare rums renoveringen och stärker hotellets position som ett av de ledande fyrstjärniga hotellen i city. Ra disson SAS Grand Hotel, Helsingborg, har fär digställt ett utvecklingsprogram rörande rum och skapat en hotellgalleria med restauranger, bar, café, kiosk, mötesrum m m. Omvärlden fortsätter att uppvisa en god till växt och hög aktivitetsnivå, vilket är det enskilt viktigaste skälet till att efterfrågan i hotellbran schen förblir bra. Tillsammans med ett relativt sett lågt kapacitetstillskott skapas goda förut sättningar för 2006. I denna positiva bild har Pandox möjligheter att fortsätta utvecklas bättre än marknaden. Bolagets förvärv under 2005, utvecklingsprojekten samt nya avtal gör att resultat och kassaflöde, för jämförbara enheter, kommer att bli bättre under 2006 jämfört med föregående år. Stockholm i februari 2006 Anders Nissen VD Goda utsikter för 2006 Kvaliteten i Pandox hotellfastighetsportfölj fortsätter att förbättras. Under året har arbetet med att återställa Elite Park Avenue till ett av de ledande hotellen i Göteborg inletts. Majoriteten av rummen har totalrenoverats och ett brett ut PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2 0 0 5 vision , affärsidé , mål och strategier Ledande och Pandox huvuduppgift, sett ur ett aktieägarperspektiv, är att genom utveckling av kassaflödet i hotell fastighetsportföljen kombinerat med lönsamma förvärv och avyttringar skapa goda förutsättningar för värde utveckling i bolaget. Med detta som utgångspunkt har bolagets vision, affärsidé, mål och strategier formule rats. Vision Pandox vision är att bli det ledande och lön sammaste hotellfastighetsbolaget i norra Eu ropa vad avser kompetens, system och arbets metoder som aktivt ägande av hotellfastigheter. Affärsidé Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter. Affärsidén och visionen ställer höga krav på specialistkompetens inom tre områden: Hotell och hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling. Inom kompetensområdena krävs därför kontinuerlig uppdatering, utveck ling och utbildning. Bryts affärsidén ned i sina beståndsdelar kan följande kommentarer göras: Genom utveckling och aktiva åtgärder i hotellfastigheterna skapas förutsättningar för att öka kassaflödet. För att ge både operatör och fastighetsägare incitament till att ständigt utveckla fastigheten, fördelas intäkter och resultat på ett för båda parter tillfredsställande sätt genom bland annat rörliga hyresavtal. För att kunna följa och analysera hotellfastigheten, är en speciell arbetsmetodik framtagen – Pandoxmodellen. 10 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 lönsamt Uthyrning av ett hotell är komplext och kräver en djup insikt i den lokala marknadens konkurrenssituation. En marknadsstudie tas fram, som omfattar efterfrågan och dess för delning mellan olika pris- och produktsegment. Analysen ska inkludera bästa tillgängliga varu namn samt vilken produktkvalitet som har bästa lönsamhetsförutsättningar. Hotellhyres avtalet ska upprättas så att parternas avsikter och kvalitetskrav tydligt framgår. Investeringsoch underhållsplaner ska beslutas och ansvar fördelas. Samarbetsfrågor angående hur verk samheten ska styras, utvärderas och kontrol leras inkluderas i uthyrningsprocessen. Beroende på lokala förutsättningar och hotellets historik och nuvarande position finns det olika samarbetsformer att välja mellan: • Hyresavtal med en part som sköter både verksamhet och distribution. • Hyresavtal med en part som är enbart opera tör och som kompletteras med ett franchise avtal med en distributör. • Eget operatörsbolag med managementavtal. • Eget operatörsbolag utan managementavtal som kompletteras med ett franchiseavtal Övergripande mål Målet är att genom specifika kunskaper om hotell, hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en optimal avkastning och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet. med en distributör. Det första alternativet dominerar men samtliga samarbetsformer ingår i Pandox verksamhet. utvecklingsregioner i Östeuropa. Hotellfastig heterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen såsom city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra mellanpris- och Finansiella mål Pandox soliditet bör uppgå till 25 procent. Soli ditetskravet ska bland annat ses mot bakgrund av Pandox förvärvsstrategi och skattesituation. Soliditetsmålet ska löpande prövas i syfte att uppnå en optimal avkastning för aktieägarna. Strategi För att Pandox ska uppnå de mål som har ställts upp har ett antal strategier formulerats. Pandox huvudstrategi är att äga en typ av fastighet – hotellfastigheter. Portföljstrategi För att maximera intäkter och kassaflöde koncentrerar sig Pandox på ett prioriterat, expansivt marknadssegment. Pandox marknadssegment består av hotell fastigheter i Sverige, stora orter i Europa samt i högprissegmenten och rikta sig mot affärsrese närer och turister. Det är Pandox bedömning att hotell som ingår i detta segment har de bästa förutsättningarna i en uppåtgående hotellkonjunktur samtidigt som risken är begränsad i en sämre hotellkonjunktur. Skälen är att hotellmarknader i stora orter är mer sta bila och har högre tillväxtpotential på grund av högre attraktionskraft på kapital och männis kor. Starka lägen är alltid viktigt i hotellbran schen. Storlek på hotellet ger lönsamhetsförde lar, vilket ökar avkastningspotentialen för Pandox. Strategi för aktivt ägande Pandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen om det utvalda marknadssegmentet genom ett aktivt ägande. Det aktiva ägandet sker situa tionsanpassat både vad gäller åtgärder och samarbetsformer och har som mål att addera värde via högre kassaflöde, alternativt begränsa risken. Nedan ges några exempel på aktivt ägande. Förvärv Pandox har byggt upp en egen kompetens inom förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär att Pandox analyserar, värderar, förhandlar och genomför samtliga förvärv i egen regi. Det egna arbetet skapar djup insikt om förvärven och dess verkliga potential och risker samt ökar kunskapen om marknaden. Val av samarbetspartners Pandox samarbetar med samtliga konkurrens kraftiga aktörer där gemensamma samarbets former kan utvecklas och gagna det totala kassaflödet. Strategiska allianser Pandox kan fördjupa samarbetet med priori terade partners för att gemensamt förvärva, omstrukturera eller göra större investeringar. Avtalsstruktur Pandox träffar alla former av hyres- och mana gementavtal för att skapa gemensamma incita ment till gagn för utveckling av det totala kassa flödet. Deltagande i strukturomvandlingen Pandox är en aktiv part i den pågående om struktureringen av hotellfastighetsmarknaden. Det innebär att Pandox deltar i omstrukture ringen via förvärv, avyttring och val av partner. Kassaflödesdrivande åtgärder Pandox har ett situationsanpassat arbetssätt, understött av arbetsmetodiken i Pandoxmodel len. Pandox kan därför aktivt delta i att utveckla och genomföra kassaflödesdrivande åtgärder tillsammans med sina partners. Aktivt ägande via avyttring inom befintlig portfölj Pandox renodlar sin portfölj i enlighet med portföljstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i egen regi. Egen drift Pandox har egen kompetens att driva hotell. I vissa situationer är denna arbetsform det lön sammaste och mest effektiva arbetssättet att utveckla kassaflödet. PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 11 pandoxmodellen kassaflöde Ökat med begränsad risk Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighetstyper och har särdrag som kräver specialistkompetens. Värde tillväxten är komplex och grundar sig på att intäkterna och resultatet påver kas av flera faktorer som bland annat den underliggande hotellmarknaden, val av varunamn, pris- och produkt segment, avtalstyp och aktivt ägande. För ett lyckat resultat är det av stor betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs och analyseras med hjälp av en väl utvecklad arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet. Pandoxmodellen Pandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassa flöde med begränsad risk kallas Pandoxmodel len och är bolagets viktigaste operativa process. Modellen omfattar fyra olika steg före genom förande och uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas kontinuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandoxmodellen. På samma sätt före gås varje förvärv och avyttring av en sådan ut värdering. Pandoxmodellens fyra steg är mark nadsanalys, marknadsstrategi, lönsamhets optimering och avtalsoptimering. (Se bild på motsatta sidan.) I arbetet med Pandoxmodellen används de operativa verktyg som är beskrivna nedan under marknadskartläggning. För att behålla och kunna nyttja den kunskap och erfarenhet som organisationen kontinuer ligt utvecklar har affärsprocesser och operativa system utvecklats. De används dagligen och resultaten dokumenteras. Tydliga och användar vänliga processer ökar kvaliteten på analys och beslutsfattande samt underlättar kunskaps överförandet. Dessutom minskar risken för att förlora viktiga erfarenheter och kunskaper om nyckelpersoner slutar. Pandox huvudprocesser är Pandoxmodel len, Marknadskartläggning och Ekonomisk rapportering. Marknadskartläggning Utgångspunkten för marknadskartläggningen är att, på basis av aktuell och korrekt marknads information, bestämma nuvarande marknads läge och dess trender inom en specifik marknad. Som stöd används Pandox marknadsinforma tionssystem, externa marknadssystem och databaser, research och analyser samt bolagets nätverk och mediabevakning. Sammantaget ger marknadskartläggningen aktuell och till förlitlig kunskap om marknaden. 12 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Marknadsinformationssystem Pandox har ett IT-system som innehåller hotell marknadsinformation som beläggningsgrader, genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt historiska jämförelsetal och en målgruppsana lys. Systemet täcker större delen av Pandox marknadsområde. Informationen är struktu rerad efter ort, region samt pris- och produkt segment. Databas och externa marknadssystem Pandox har tillgång till en databas som inne håller grundinformation om samtliga hotell inom Pandox marknader. Företaget har även avtal med olika konsultbolag som kontinuerligt följer och analyserar framförallt europeiska och amerikanska hotellmarknader. Nätverk För Pandox verksamhet viktiga företag och personer är samlade i en databas. Databasen är uppdelad efter marknader och personernas funktioner. Mediebevakning Hotellartiklar publicerade i Sverige och utom lands registreras dagligen. Pandoxmodellen Marknadsanalys För att bedöma vilken lönsamhetspo tential och därmed hyresbetalnings förmåga, som finns i ett hotell, görs en marknadsanalys. Den lokala markna den identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden. Marknadsstrategi Efter marknadsanalysen fastställs en strategisk plan för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotell anläggnings specifika förutsättningar och hotellets marknadsprofil. Den strategiska planen för anläggningen påverkar valet av hotelloperatör och distributör. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastig hetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst. Lönsamhetsoptimering Hotellverksamheten skall drivas på effektivast möjliga sätt av hotellopera tören. Då fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. För att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören kontinuerligt. Avtalsoptimering Det optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet fördelas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. Hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges inci tament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet. Pandox använder sig av omsätt ningsbaserade-, resultatbaserade-, management- och fasta hyresavtal eller kombinationer av dessa. Möjlighet att förvärva hotellfastighet Handlingsplan med konkreta åtgärder Marknadsanalys Utvärdering av resp. hotell- fastighet och portföljen Marknadsstrategi Lönsamhets optimering Avtalsoptimering Försäljning i enlighet med strategin Hotellproduktanalys Hotellproduktanalysen är ett verktyg som används som stöd för att fastställa ett hotells position och standard jämfört med konkur renterna. Hotellvärdering och investering I Pandox egenutvecklade system utvärderas lönsamheten i en hotellrörelse och därigenom kan värdet av hotellfastigheten beräknas. Syste met används vid förvärv och större investeringar. Manualer för hyres- och managementavtal Manualer för hyres- och managementavtal beskriver de olika avtalstyper för hotell som Pandox arbetar med och hur avtalen ska ut formas. Verktyget innehåller tydliga ansvars fördelningar och checklistor som stöd för den löpande verksamheten. Manualen är också ett utmärkt instrument vid riskbedömning i sam band med förvärv. Ekonomisk rapportering Pandox fokusering mot ökat kassaflöde och optimering av avkastningen i hotellfastigheterna förutsätter en noggrann utvärdering av plane rade och genomförda åtgärder. För att säker ställa detta har Pandox utvecklat ett system för ekonomisk rapportering och uppföljning av målvariabler. Den ekonomiska rapporteringen utgår från den årliga budgeten som är uppdelad per hotellfastighet och följs upp månadsvis på både hotellfastighets- och koncernnivå. Som en integrerad del av budgeteringen görs flerårs prognoser som är kopplade till de strategiska planerna enligt arbetet med Pandoxmodellen. Den löpande intäktsrapporteringen följer för ändringar i hotellmarknaden och ger ett gott underlag för de kvartalsvisa prognoser som görs per hotellfastighet och för koncernen. Sammantaget ger det ekonomiska systemet information och underlag för att kontinuerligt kunna bedöma var potential och risker finns i portföljen och vilka aktiva åtgärder som ska prioriteras. PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 13 avtalstyper Incitament för både operatör och Pandox Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning. Att konstruera bra och för båda parter dyna miska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom juridisk kompetens krävs omfattande kunskap om hotellbranschens villkor samt insikt om vad respektive part prioriterar. Utgångspunkten är att hotellfastighetsägaren bör ha initiativet i de frågor som skapar kassaflöde. Specifika särdrag En hotellfastighet har specifika särdrag. Värdet är i högre grad än för till exempel en kontorseller industrifastighet beroende av verksam hetens (hyresgästens) lönsamhet. Hyreskost naden utgör en stor del av hotellrörelsens kost nader då hotellfastigheten är råvaran i den för ädlade produkt som hyrs ut i form av hotellrum. Vidare har hotellfastigheten i allmänhet endast en hyresgäst – hotelloperatören. Kassaflödet genereras i hotellfastigheten, vilket inte är fallet i till exempel en kontorsfastighet. Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt om den 14 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 underliggande marknaden hos hyresgästen. Varje hotellhyresavtal är ett resultat av en omfattande marknadsanalys som inkluderar marknadsförändringar och olika aktörers kon kurrenskraft på kort och lång sikt. Utformningen av hyresavtalen är situations anpassad och speglar Pandox arbete som aktiv ägare. Olika tekniker begränsar risken i en fal lande marknad samtidigt som Pandox får del av en stigande marknad. Skulle operatörens betalningsförmåga försämras har Pandox kom petens och förmåga att ta över hotellrörelsen, vilket också skett vid ett flertal olika tillfällen. Avtalstyper Valet av avtalstyp styrs i huvudsak av följande faktorer – marknadsbedömning, vilken hotell operatör som ska driva hotellet, typ av hotell samt avtalstid. Pandox använder sig av samt liga de fyra typavtal som existerar i hotellfastig hetsbranschen. Omsättningsbaserade Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform ger Pandox del av tillväxten, både i marknaden och i marknadsandel. För att be gränsa risken är dessa avtal ofta försedda med en minimihyra (garanti/golvhyra). Resultatbaserade Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att fastighetsägaren får del av hotelloperatörens driftsresultat. Driftsresultatet genereras i sin tur av marknadsläget, marknadsandelen samt ho telloperatörens förmåga att driva verksamheten effektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotell fastighetsägaren har kunskap om ekonomi styrning av operatörsbolaget. Även resultat baserade hotellhyresavtal kan förses med en minimihyra (garanti/golvhyra). Avtalskonstruk tionen är lämplig i marknader med snabb till växt i samband med förändringar i verksam heten som skapar kraftig resultattillväxt. Fasta hotellhyresavtal Fasta hotellhyresavtal med index kopplat till KPI-utvecklingen används på mogna mark nader och för väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyresavtal begränsar såväl avtals risken som potentialen. Elite Park Avenue Hotel, Göteborg. Hotellet genomgår för närvarande en totalrenovering. Sammantaget beräknas investeringen uppgå till drygt 100 miljoner kronor och görs i nära samarbete med operatören Elite Hotels. Managementavtal Managementavtal kan närmast liknas vid ett slags agentavtal. Kännetecknande är att hotell fastighetsägaren också äger hotellrörelsen. Genom managementavtalet uppdras åt en operatör/manager att driva/managera hotellet för hotellfastighetsägarens räkning – ”manage the manager”. För detta arbete utgår olika av gifter till operatören/managern. Managementavtal kan vara lämpliga för hotellfastighetsbolag med specialistkompetens då man kan integrera operatörens verksamhet med sitt ägande och få större andel av driftre sultatet. Eftersom det saknas hyresgäst i denna avtalstyp, till skillnad från de ovan nämnda, behöver ingen hänsyn tas till det så kallade indirekta besittningsskyddet. Hyresavtalens förfallostruktur efter avtalstyper Pandox avtalsstruktur Pandox avtalsstruktur speglar det aktiva och situationsanpassade ägandet. Avtalskonstruk tionen styrs av faktorer som förväntad mark nadsutveckling, lokal konkurrens, planerade investeringar samt val av operatörer och distri butörer. Genom att kombinera olika avtalstyper har Pandox uppnått en avtalsstruktur som till 85 procent är rörlig och ger ökat kassaflöde när marknaden går upp samtidigt som Pandox genom fasta avtal och garantihyror är skyddat till 55 procent när marknaden viker. Hyresintäkter 2005 fördelat MSEK Omsättningsbaserade avtal, 50% 400 Omsättningsbaserade avtal med garanti, 34% 300 200 Managementavtal egen operation, 8% 100 0 Fasta övriga avtal, 5% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Fasta hotellavtal, 3% PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 15 me d a r b e t a r n a kunskapsbank Pandox – kompetens ger mervärde Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957. Anders har en gedigen bakgrund från hotellbran schen. Totalt har han snart varit verksam i branschen i 20 år. Han har bland annat operativ erfarenhet från arbetet som hotelldirektör och från ledande befatt ningar inom hotelloperatören Resos koncernledning. I början av 1993 anställdes Anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och ledde arbetet med att strukturera Securums hotellengage mang. Anders var en av initiativtagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verkställande direktör sedan starten 1995. Lars Häggström, affärsområdeschef och fastighets chef Utland, född 1954. Lars är utbildad ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993– 1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastighetschef på Hotellus International från 1998 till 2000 när Pandox förvärvade bolaget. Lars har affärsområdesansvar för de utländska hotellen samt flera större svenska fastigheter och har bland annat ansvarat för omprofileringen av fem stora Hiltonhotell samt den pågående utvecklingen av Crowne Plaza Brussels City Centre. Nils Lindberg, ekonomi- och finansdirektör, född 1947. Nils har lång erfarenhet från arbete med ekonomi och finansfrågor inom industri och bank. Han har arbetat som controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region. Vidare har han varit bankdirektör på Nordbanken och affärsansvarig inom Securum Finans. Nils anställdes på Pandox i mitten av 1995. Nils ansvarar för ekonomi och finansfrågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyr ning och rapportering samt koncernens finansiering. Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är ut bildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbe tade Anette med Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med förvärv, marknadsanalys, marknadskommunikation och beslutsstöd åt affärs områdescheferna. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Mikael ansvarar för en stor del av Pandox svenska hotell fastighetsportfölj samt verksamheterna i Köpenhamn. Han har en gedigen bakgrund från hotellbranschen med 20 år som bland annat hotelldirektör och områ deschef, både i Sverige och utomlands. Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för Accor Hotels nordiska verksamhet. Salme Olsson Louise Ceder Nevio Sagberg Jill Jansson Anders Nissen Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme har ekonomisk utbildning från bland annat Stockholms Universitet. Hon kom till Pandox 1995 efter att tidigare arbetat inom Beijerkoncernen och AEG. Salme arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. Jesper Engman, affärsområdeschef och analytiker, född 1974. Jesper är utbildad civilingenjör vid KTH och Nottingham Trent University med inriktning mot fastighetsekonomi. Han har erfarenhet inom hotell fastighetsbranschen genom arbete på First Host och Hotellus International. Jesper började arbeta för Pandox under våren 2000 som analytiker och arbetar med förvärv, avyttringar och marknadsanalys. Jesper är sedan 2004 även ansvarig för ett av Pandox tre affärsområden. 16 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Johnny Folke Holmqvist Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född 1971. Ann-Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden AB, Marco Polo och Fritidsresor. AnnSophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. Nevio Sagberg, bolagsjurist, född 1965. Nevio Sagberg har efter avlagd juristexamen vid Lunds uni versitet och studier vid University of Montreal tjänst gjort på tingsrätt samt arbetat på advokatbyrå. 1996 anställdes Nevio på Pandox och har därefter byggt upp bolagets juridiska funktion med bland annat olika hotellavtalsmanualer. Förutom juridiska frågor arbetar Nevio med förvärv och beslutsstöd till affärs områdescheferna och bolagets ledning. Han är dessutom sekreterare i moderbolagets styrelse. Jonas Pettersson, controller, född 1971 är utbildad civilekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare arbetat med Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea Securities och kommer senast från en tjänst som koncerncontroller på industriföretaget DeLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox under hösten 2005. Åsa Nilsson Jonas Pettersson Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943. Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från entreprenadbranschen samt fem år som verk ställande direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som fastighetschef på Securum Hotel & Turism AB och var med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektansvarig för flera stora ombyggnadspro jekt. Som fastighetschef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de tre affärsområdescheferna. Lars Häggström Anette Österberg Jesper Engman Nils Lindberg Jill Jansson, VD-assistent, född 1952. Jill kom till Pandox i september 2005 och arbetar som VD-assis tent, vilket innebär olika supportuppgifter till styrelse och ledning i bolaget samt intern och extern kommu nikation, bl a årsredovisning. Jill kommer närmast från Ventelo Sverige AB och har bl a arbetat i kon cernfunktionen på Pharmacia. Åsa Nilsson, fastighetssupport, född 1979. Åsa har läst fastighetsföretagande och genomgår för när varande driftingenjörsutbildning på högskolenivå parallellt med sitt arbete på Pandox. Hon arbetade tidigare som driftsassistent på Jones Lang LaSalle innan hon kom till Pandox 2003. Åsa arbetar med fastighetsdrift och supportfrågor. Louise Ceder, receptionist, född 1970. Louise har tillsammans med VDs assistent ansvar för kontorets dagliga funktion. Hon har arbetat på Pandox sedan år 2000. Anders Hallin, hotelldirektör och affärsområdeschef, född 1963. Anders är både hotelldirektör på Radis son SAS Östersund och affärsområdeschef. Han har en gedigen erfarenhet från hotellbranschen och kommer närmast från Mora Hotell. Mikael Planell Ann-Sophie Forsmark PA N D O X – å r s r edo v i sn i ng 2005 17 pandox miljöarbete helhetssyn En som bidrar till hållbar utveckling Pandox har likt hotell generellt hög fokusering på sitt miljöarbete. Miljö policyn talar om att företaget ska sam arbeta med hotelloperatörerna för att skapa goda förutsättningar för deras miljöarbete och vara delaktigt vid utvecklingsåtgärder. Pandox har tagit fram branschanpassade verktyg för att underlätta miljöarbetet. Miljö aspektlistor, checklistor och instrument för mil jövärdering av fastighetsdrift i samband med upphandling av driftstjänster är några exempel. Miljövision Pandox ska tillhandahålla attraktiva hotell fastigheter med goda miljöprestanda och följa utvecklingen inom miljöområdet. Miljöbelastning Den för Pandox mest centrala miljöbelast ningen uppkommer när företaget är engagerat i ny- och ombyggnadsprojekt. Även inköp är av stor betydelse ur miljösynpunkt. Genom att ställa krav på leverantörer och entreprenörer kan Pandox minska miljöbelastningen från 18 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 verksamheten. Företaget väljer därför entre prenörer och leverantörer som delar dess miljövärderingar. • Genomföra erforderliga miljöutredningar vid Miljöinventering Genom miljöinventering av Pandox hotellfastig heter får företaget underlag för bedömning av fastigheternas miljöstatus och en uppfattning om hur olika miljöproblem kan åtgärdas. • Miljöpolicy Pandox ska i samarbete med hotelloperatören bedriva ett miljöarbete som syftar till en konti nuerligt minskad miljöbelastning. Bolaget har i egenskap av hotellfastighetsägare stor möjlig het att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling i miljösammanhang. Miljöarbetet baseras på en helhetssyn och omfattar hela verksamhe ten. Besluten ska främja ett resurssnålt sam hälle och ett kretsloppstänkande samt främja skydd och bevarande av miljön. Pandox ska förutom att uppfylla aktuell lagstiftning och til� lämpa branschföreskrifter verka för en ständig förbättring av miljöarbetet genom att: • Utveckla miljökompetens genom att konti nuerligt identifiera och tillgodose fortbild nings- och informationsbehov. • • • köp eller försäljning av mark och byggnader samt vid större om- och nybyggnationer för att undvika framtida miljöskulder. Välja lösningar, produkter och material ur ett livscykelperspektiv med avseende på eko nomi, energi, funktion och miljö i samband med inköp och leverans av tjänster. Vidta förebyggande åtgärder för att minimera utsläpp av skadliga ämnen från hotellfastig heterna. Källsortera avfall från byggnation, rivning och fastighetsförvaltning. Pandox ska i första hand anlita leverantörer, entreprenörer och konsulter som har en uttalad miljöpolicy. Pandox ska med god marginal uppfylla de miljökrav som ställs i de länder där bolaget är verksamt. marknadsöversikt uppgång Bred i återhämtningens år Under året har nästan samtliga marknader uppvisat god tillväxt i beläggning. Större internationella marknader har även haft en bra utveckling av genomsnittspriset men visar en tendens till avmattning i efterfrågetillväxten. Marknadsutveckling* År 2005 har varit återhämtningens år, men den starka utvecklingen till trots ligger vissa marknader fortfarande under nivåerna vid före gående högkonjunktur. USA, Asien och Mellan östern har överträffat rekordåren i början av 2000-talet. Den stadiga tillväxten i Europa har ännu inte varit tillräcklig för att nå upp till tidi gare toppnivåer. USA har haft ett rekordår med både hög beläggning och höga snittpriser. Beläggningen var 63 procent och snittpriset 91 USD, vilket resulterade i en 8-procentig ökning av RevPAR mot 2004. Under första halvåret var det främst fritidsresenärerna som var en stark drivkraft i utvecklingen av hotellmarknaden. I Europa är det Öst- och Centraleuropa som haft den bästa tillväxten. Östeuropa har tidigare haft klart lägst genomsnittspris i Europa men har under det senaste året kommit i kapp och glappet i prisskillnad mellan öst och väst har minskat. Sämre har det gått för Tyskland vars ekonomiska tillväxt haft svårt att komma igång. Hotellmarknaden har även upplevt ett stort utbudstillskott som pressat marknaden. Enligt den tyska hotellföreningen IHA uppförs för tillfället 323 nya hotell i Tyskland. En annan anledning till den svagare utvecklingen i Tysk land är att mässor och stora evenemang hålls vartannat år. År 2005 har dessvärre varit ett mellanår på denna front. Barcelona och Madrid är några av de få europeiska städer där genomsnittspriserna fallit. Båda städerna lider av ett stort utbuds tillskott, som förväntas fortsätta ett tag och där med fortsatt bromsa utvecklingen. London London ligger precis efter New York i hotell konjunkturcykeln. Under den senaste tiden har dock London halkat efter. En del av för klaringen är skillnaden i efterfrågemönstret. London har främst drivits av lågbudgetrese närer på kortsemester medan den internatio nella efterfrågan har varit starkt drivande i den amerikanska staden. Internationella gäster spenderar i snitt sju dagar i New York jämfört med endast tre dagar för inhemska gäster vilket har varit en klar fördel i en redan från början stark marknad. Under sommaren drabbades även London av terrordåd vilket bromsade utvecklingen ytterligare. Efterfrågan, främst från fritidssegmentet, påverkades mest medan prisutvecklingen var relativt oförändrad. Efter ett starkt 2004 blev alltså 2005 ett besvikelsens år för London. Staden slutade med en belägg ning på 75 procent, motsvarande en minsk ning med 2 procent jämfört med föregående år. Genomsnittspriset klarade sig bättre och slutade på 107 pund – en 4-procentig ökning mot 2004. Paris Paris tappade relativt lite under konjunkturned gången efter toppåret 2000. Stadens RevPAR minskade med totalt 15 procent mellan 2000 och 2003, att jämföra med RevPAR-tappet i London om 37 procent. Paris började stiga ti digt under 2004 och har även detta år haft en bra utveckling. Beläggningen ökade med 6 procent till 71 procent. Snittpriserna är dock det som drivit stadens RevPAR och ökade un der året med 7 procent till 131 euro. Amsterdam 2005 började med en mycket stark tillväxt i be läggningen medan priserna låg som föregå ende år. Under året har tillväxttakten mattats av men har hela tiden varit stabil. Priserna har för bättrats något under året men har generellt en lägre nivå än andra storstäder i Europa. Sta dens RevPAR ligger långt efter toppåret 2000 och har en fortsatt ökning att vänta. Under året ökade staden totalt 6 procent i RevPAR, till största delen drivet av tillväxt i efterfrågan. marknadsUtveckling 2005 % 8 Beläggning ARR (Snittpris) RevPAR (genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum) 6 4 2 0 USA Europa Sverige *Samtliga sifferuppgifter för Sverige, Norge och Finland avser rullande 12 månader, december 2004 – november 2005. Övriga länder och städer avser kalenderåret 2005. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 19 marknadsöversikt Bryssel Bryssel hade en mycket bra start på året med tillväxt i både genomsnittspriser och belägg ning, utvecklingen har sedan dess varit stabil. Av alla storstäder i Europa uppnådde Bryssel den högsta ökningen i snittpriser under 2005. Tillväxten i snittpriser slutade på 3 procent medan beläggningen ökade med 2 procent. Bryssel har under 2005 lyckats radera ungefär hälften av RevPAR-tappet från den senaste lågkonjunkturen. Berlin Efter ett bra 2004 har Berlin under 2005 haft en negativ utveckling. Ett stort utbudstillskott har påverkat staden rejält under året. Bara under 2005 har t.ex. ett 251-rums Express by Holiday Inn, ett 274-rums Dorint Novotel, ett 267-rums Courtyard samt ett 505-rums Maritim öppnat. Staden har under året tappat både i beläggning och i genomsnittspriser. Rev PAR slutade på nära 2 procent ner mot 2004. Köpenhamn Köpenhamn har haft ett mycket bra år av flera skäl. 2005 firades HC Andersens 200-årsjubi leum, vilket lockade både nationella och inter nationella gäster. Utöver detta har staden även haft flera konferenser som dragit affärsrese närer. Fler kryssningar än vanligt har också påverkat positivt. Beläggningen ökade med hela 7 procent under året och slutade på 72 procent. Genomsnittspriserna ökade med 12 procent till 755 danska kronor. Helsingfors Helsingfors hotellmarknad har legat relativt stilla ett par år men har under 2005 haft en bra tillväxt. Den ökade integrationen med de bal tiska staterna har börjat ge positiva effekter på både färjetrafik och hotellmarknad. I augusti anordnades VM i friidrott i Helsingfors varpå beläggning och snittpriser ökade rejält. Efter frågan har dock haft lite svårt att komma igång och beläggningen ökade med 1 procent under 2005 till 67 procent. Genomsnittspriset slutade på 103 euro, motsvarande en ökning om 6 procent. Oslo Oslo hade ett mycket starkt år. Den största ökningen i RevPAR beror på en stigande efter frågan, men även priset har stigit under året. Beläggningen slutade på 69 procent vilket mot svarar 5 procents ökning. Genomsnittspriset ökade under året med 3 procent till 750 norska kronor. Stockholm Tillväxten i efterfrågan har varit mycket stark i Stockholm och nästan hela Storstockholm har haft en bra tillväxt under året. I februari upp Beläggning och prisutveckling 2005 i norden Helsingfors Oslo Köpenhamn Göteborg Malmö Beläggning Stockholm ARR 8 4 0 12 16 20 % Beläggning och prisutveckling 2005 i europa Bryssel Paris Berlin Amsterdam Beläggning London –4 20 ARR –2 0 2 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 4 6 8 % nådde Stockholms kommun positiv tillväxt i RevPAR på rullande 12 månader för första gången sedan konjunkturnedgången drabbade Stockholms hotellmarknad under 2002/03. Av de olika geografiska marknaderna i Stockholm är det de norra delarna som vuxit mest under året. I Stockholms norra delar ökade efter frågan med hela 13 procent på helåret, medan väster ökade med 6 procent och de södra de larna med 2 procent. I Stockholm city ökade efterfrågan med 6 procent medan högprisseg mentet ökade med 4 procent. Stockholm avslu tade 2005 på en beläggning om 66 procent, en ökning om 3 procent mot 2004. Genomsnitts priserna slutade på 3 procent över föregående år. Göteborg Göteborg har överraskat under året och vänt uppåt med beslutsamhet. Året har varit bra och haft en stabil förbättring främst tack vare en växande efterfrågan. Göteborg är duktig på att sälja sig som en attraktiv destination både för turister och affärsresenärer. Bakom den lyckade marknadsföringen av staden ligger ett samarbete mellan näringsliv och kommun. Arbetet har gjort Göteborg mindre känsligt för konjunktursvängningar. Genomsnittspriserna förbättrades stadigt under året och slutade på knappt 1 procent över föregående år. Belägg ningen slutade på 63 procent, en ökning om 3 procent mot föregående år. Radisson SAS Arlandia är Sveriges största flygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlanda internationella flygplats. De senaste två åren har ett stort uppgraderings- och produktutvecklingsprogram genomförts. Malmö Under 2005 anordnades det största arrange manget någonsin i Malmöregionen. Uttag ningstävlingarna till America’s Cup hölls under slutet av sommaren och påverkade hotellen mycket positivt. Beläggningen slutade på 62 procent, en ökning om 4 procent. Den under liggande efterfrågan ökade med hela 9 procent. Genomsnittspriserna vände upp först under augusti och slutade på 4 procent över 2004 års nivåer. Totalt ökade RevPAR med 12 procent under 2005. RevPAR Utveckling, norden Euro Köpenhamn 100 Oslo Helsingfors 85 Stockholm 70 Malmö 55 Göteborg 40 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB, Finlands Statistik, Danmarks Statistik, Statistisk Sentralbyrå. RevPAR Utveckling, europa Euro 175 London 150 Paris 125 Bryssel Amsterdam 100 Berlin 75 50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 21 marknadsöversikt Rekordstor volym på transaktionsmarknaden Som en följd av en fortsatt bra underliggande hotellmarknad i kombination med trender som ”asset light”, det vill säga avyttring av fastig heter, så har transaktionsmarknaden skjutit i höjden. Under 2005 nådde transaktionsvoly merna rekordnivåer. Branschen har sedan en tid lockat nya typer av investerare. En bredare grupp söker sig nu till hotell i ett försök att uppnå bättre avkastning än på aktiemarkna den eller på mer traditionella typer av fastig heter med kontor och butiker. Under en längre period har vi kunnat se hotellföretag gå mot ”asset light”. Hotellbola gens utförsäljning av fastigheter har gått snabbt, efterfrågan är stor både på singel- och portföljförvärv. Den största aktiviteten har note rats i Storbritannien, där nästan hälften av alla transaktioner genomförts. 22 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Exempel på större affärer är InterContinental Hotel Groups ”sale and management back” av 73 Holiday Inn-fastigheter till ett värde av 1,5 miljarder euro. Köpare av fastigheterna var ett konsortium bestående av Lehman Brothers, Realstar Group och GIC Real Estate (LRG). Whitbread sålde under året 46 Marriott Hotel i Storbritannien till Condor Overseas Holdings (ett joint venture mellan Marriott International och Whitbread) som ett steg i fokuseringen mot budgetsektorn. Transaktionen var värd 1 mil jard euro. Även Hilton gjorde en stor affär under året. Försäljningen av 11 fastigheter till Stardon UK Ltd var värd 160 miljoner euro. Årets största transaktion var brittiska Hilton Groups försälj ning av den internationella hotelldelen till amerikanska Hilton Hotels Corporation. För värvspriset uppgick till 3,3 miljarder pund. Efter 40 år som separata bolag kommer nu samtliga Hilton-hotell att drivas i ett och samma företag. Också i Skandinavien har affärerna varit många. Den mest aktiva aktören var det nystar tade norska hotellfastighetsbolaget Norgani Hotels ASA, som börsnoterades under hösten på Oslo Stock Exchange. Några större portfölj förvärv gjordes vid bildandet av bolaget; Pandox, Capona och Wenaasgruppen sålde de fastigheter som bildade grunden. Fler transaktioner är att vänta på markna den. Hotellportföljen Hospitality Europe BV (HEBV) står antingen inför en börsnotering eller försäljning. Condor Overseas Holdings planerar även att sälja sina fastigheter vidare. Konkurrentanalys Intresset för hotellmarknaden fortsätter att öka och det kommer från allt fler håll – amerikanska, irländska och spanska investerare har varit särskilt aktiva i Europa i år. Även typen av in vesterare fortsätter att breddas, private equity bolagen köper på sig allt mer och andra finans bolag och fonder som tidigare fokuserat endast på till exempel aktiemarknaden har börjat in vestera i hotellmarknaden. Stora förändringar sker även då operatörsbolagen säljer av sina fastigheter. Möjligheterna till konsolidering blir fler. Även i Skandinavien har tempot varit högt; Pandox har till exempel gjort tre singelförvärv i år och en större avyttring i form av en portfölj till Norgani – Skandinaviens nya hotellfastig hetsbolag. Capona AB Verksamhet: Sverige och Norge Antal hotell: 22 hotellfastigheter, varav 3 i Norge och resten i Sverige. Antal hotellrum: 2 500 (dec 2005) Renodlat börsnoterat hotellfastighetsbolag men opererar även två hotell (Wisby Hotell via helägt dotterbolag och Aronsborgs Konferenshotell via hälftenägt bolag). Större händelser 2005: Capona sålde två fastig hetsportföljer med en total köpeskilling om cirka 2 650 miljoner kronor. Ena köparen var Hotell eiendom AS som köpte 16 hotellfastigheter i september. I juli såldes den andra fastighets portföljen om 14 hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA. I samband med försäljningen förvärvade Capona en ägarandel om cirka 6 procent i Norgani för en köpeskilling om cirka 70 miljoner norska kronor. I september avyttrades sex hotellfastigheter, alla belägna i Sverige. Capona sålde under året sin 30 pro centiga andel i Hotelleiendom AS till Norgani. Capona ska i framtiden satsa i högre grad på hotell i innerstadslägen. Norgani Hotels ASA Verksamhet: Sverige, Danmark, Norge och Fin land Antal hotell: 63 hotellfastigheter, varav 41 i Sve rige, 12 i Norge, 6 i Danmark och 2 i Finland. Antal hotellrum: 7 605 (okt 2005) Norgani är ett nybildat bolag som är noterat på Oslobörsen. Bolaget satsar på större hotell med mer än 100 rum och som drivs av kända ope ratörer med omsättningsbaserade avtal. Större händelser 2005: Bolaget startades under 2005. Större portföljförvärv från bland annat Pandox och Capona har bildat grunden till bolaget. Bolaget har även förvärvat Hotell eiendom AS, en portfölj bestående av 16 hotell, alla belägna i Sverige. Norgani planerar att investera i de baltiska länderna samt även på Island. Host Hoteleiendom Verksamhet: Sverige, Danmark och Norge Antal hotell: 18 (jan 2005) Ett norskt privatägt hotellfastighetsbolag som ägs av Asmund Haare, som samarbetar och hyr ut sina fastigheter till det närstående bo laget Tribe Hotel Management (driver hotell un der First Hotels flagga). Förvaltningsbolaget Tribe Hotel Manage ment äger och driver nio hotell i Norge, 20 i Sverige och tre i Danmark. Förutom dessa driver Tribe Hotel Management ytterligare två hotell i Danmark och två hotell i Sverige via förvaltningsavtal. Bolaget är dock oberoende och kan även ha andra operatörer än Tribe i sin fastighetsportfölj. Wenaasgruppen AS Verksamhet: Danmark, Norge och Ryssland Antal hotell: 17 Antal rum: 3 600 (okt 2005) Bolaget bildades i slutet av 1997 och är privat ägt. Affärsidén är att äga hotellfastigheter som hyrs ut på långsiktiga kontrakt. I tillägg till hotell investerar även Wenaasgruppen i shipping, textilier och aktier. Större händelser 2005: Wenaas förvärvade Radisson SAS Royal Hotel i centrala St Peters burg för 30 miljoner dollar. Rezidor SAS Hospi tality kommer att fortsätta ta hand om driften. Bolaget satsar nu på att investera i större städer i Ryssland, Skandinavien och övriga delar av Väst- och Östeuropa. Vital Forsikring ASA Verksamhet: Sverige och Norge Antal hotell: 3 i Sverige Ett norskt privatägt liv- och pensionsbolag som de senaste åren har investerat 4,2 miljarder kronor i svenska fastigheter. Äger i Sverige Mercedeshuset, Spårvagnen, Nordic Sea och Nordic Lights fastigheter i Stockholm samt Radisson SAS Hotel i Göte borg. Större händelser 2005: Förvärvade 50,1 pro cents ägarandel av Kista Galleria för 1,2 miljar der kronor. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 23 marknadsöversikt RBS Nordisk Renting Verksamhet: Sverige, Norge, Danmark, Finland och Schweiz. Antal hotell: 11 hotell Antal rum: 1 530 varav de flesta är i Sverige Bolaget är ett helägt dotterbolag till The Royal Bank of Scotland. Företaget förvärvar eller bygger större fastigheter. Drift och förvaltning sköts av kunderna själva eller extern förvaltare. Större händelser 2005: RBS har de senaste åren dragit ned på sitt engagemang inom hotell sektorn. Bolagets största kund är Rezidor SAS. Inga kända förvärv inom hotellbranschen gjor des under året. London & Regional Properties (L&R) Verksamhet: Sverige, Finland, Tyskland, England och Litauen. Antal hotell: ca 60 Antal rum: ca 10 000 (okt 2005) L&R är ett av Storbritanniens största privatägda fastighetsbolag med fastighetstillgångar till ett beräknat värde av över 5 miljarder euro, varav ca 1,6 miljarder i Norden. År 2002 öppnades kontor i Stockholm som ansvarar för expansio nen i Norden och norra Europa. Bolaget arbetar främst inom fyra affärsområden; långsiktiga fastighetsinvesteringar, outsourcing, utveckling av kommersiella fastigheter, investeringar i och utveckling av hotell. Under hösten 2004 genom förde bolaget sitt första köp i Finland, hotell fastighetsbolaget Dividum, och fick därigenom 31 hotell till sin fastighetsportfölj. Dividum ska satsa på expansion i de baltiska staterna. Större händelser 2005: Under året har flertalet förvärv gjorts bland annat Berns Hotel och Holiday Club Finland. Kapiteeli Verksamhet: Finland Antal hotell: 17 Antal hotellrum: 2 740 rum varav hälften i Helsingfors (juni 2005) Kapiteeli är Finlands näst största hotellfastig hetsbolag. Det är ett helt statsägt riksomfat tande fastighetsinvesteringsbolag som hyr ut, säljer och utvecklar de fastigheter och mark områden som det äger. Fastigheter som staten inte längre behöver har överförts till bolaget från Senatfastigheterna (f.d. Statens fastig hetsverk). Kapiteelis strategi är att avyttra hotell som ligger inom tillväxtområden samt att växa genom samarbete med andra investerare i marknaden. Största samarbetsbolag är Hilton Group som tillsammans bidrar med 92 procent av den totala avkastningen från hotellfastigheter. Större händelser 2005: Har renoverat och byggt ut Scandic City Tampere Hotel under 2004/2005 till en kostnad av 21 miljoner euro. Hotellet öppnades i juli. Thon Holding, AS Verksamhet: Norge och Bryssel Antal hotell: 41 Antal rum: 6 200 Ett privatägt företag som ägs av Olav Thon. Gruppen är verksam inom fast egendom, hotell- och restaurangdrift, varuhandel och in dustriverksamhet. Bolaget har en egen hotell kedja, Thon Hotels (tidigare Rainbow Hotels), som står för 30 procent av fastighetsportföljen. Hospitality Europe B.V. Verksamhet: Belgien, Tyskland, Neder länderna, Frankrike, Sverige och Tjeckien Antal hotell: 8 Antal rum: 3 227 (okt 2005) Ett av de största renodlade hotellfastighets bolagen i Europa, med avseende på marknads värde, med säte i Rotterdam och London. Bolaget har ett stort inslag av Sheraton-hotell i portföljen. Övriga varunamn är Renaissance och Hyatt. Ägs av amerikanska och europeiska investerare. Bolaget planerar avyttring eller börsnote ring. Strategic Hotel Capital Verksamhet: Nordamerika, Mexico, Frankrike, Hamburg och Prag Antal hotell: 17 Antal rum: 7 934 (okt 2005) Globalt hotellinvesteringsbolag som finns registrerat på New York-börsen. Fokuserar på hotell i de övre prissegmen ten. Bolaget samarbetar med Hyatt, Marriott, Intercontinental och Ritz Carlton. Större händelser 2005: Inget i Europa. Host Marriott Verksamhet: USA, Canada, Mexico, Storbritannien, Polen, Spanien och Italien Antal hotell: 145 varav 6 i Europa Företaget bildades 1992 och är resultatet av en delning av Marriott Hotels till ett hotelldrifts bolag och ett fastighetsbolag. Större händelser 2005: Host Marriott har för värvat 38 hotell av Starwood för cirka 4 miljar der dollar. EUROPAS STÖRSTA HOTELLbolag 2005 (2004) Hotelloperatör 1 (1) Accor 2 (3) Best Western Rum 2005 Rum 2004 Hotell 2005 235 205 226 272 2 159 Hotell 2004 2 098 73 455 71 497 1 126 1 106 462 3 (2) Intercontinental Hotels 72 273 72 882 469 4 (4) Louvre Hotels 60 730 60 529 861 858 5 (5) Hilton International 53 154 52 827 252 245 6 (7) Sol Melia 43 083 42 240 205 207 7 (8) TUI AG/TUI Hotels & Resorts 40 377 40 661 170 168 8 (9) Choice 34 794 35 681 404 433 9 (6) Marriott International 29 722 45 801 144 280 10 (10) NH Hoteles 28 037 27 228 200 195 Källa: MKG 2005.11.01 24 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 pandox s t y r n i n g Styrelsens arbete I ett internationellt hotellfastighetsbolag som Pandox är kompetens och erfarenhet från följande områden viktiga: • hotellverksamhet och hotellmarknad • finansiering • fastigheter och fastighetsbranschen • affärsutveckling • varumärkesstrategier • utveckling av internationella företag. Pandox styrelse, som består av sex ledamöter, har bred erfarenhet och kunskap från dessa områden. Arbetsordning Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt arbete och en instruktion till verkställande direktören samt givit ledningen en instruktion beträffande rapportering. Pandox styrelse fast ställer och dokumenterar årligen bolagets mål och strategi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt en finanspolicy, en attest- och besluts ordning samt en särskild strategi för förvärvs frågor. Pandox styrelse har årligen fem ordinarie styrelsemöten. Utöver ordinarie styrelsemöten har under året hållits två extra styrelsemöten för att behandla affärsfrågor. Sammanträdena följer en årlig föredrag ningsplan med teman och beslutspunkter. Vid mötena behandlas extern och intern rapporte ring av resultat och ställning samt affärsfrågor. Årligen behandlas dessutom marknadsfrågor, strategifrågor och budget. Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i förväg. Bolagets revi sorer deltar minst en gång per år för att lämna en redogörelse för sin revision samt genom gång av bolagets interna kontrollsystem. Utöver den löpande revisionen har revisorerna under året på styrelsens uppdrag genomfört en speciell granskning av större hyresavtal. Enligt uppdraget ska under en treårsperiod samtliga avtal granskas enligt ett rullande schema. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 25 pandox styrning Styrelseledamöter Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi, aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten. Christian Ringnes, ordförande Född 1954 Verkställande direktör i Eiendomsspar AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Leiv Askvig Född 1957 Verkställande direktör i Sundt AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i NSV-Invest AS och Mini Bottle Gallery AS. Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania AS och Nationaltheatret (vice ordförande). Övriga styrelseuppdrag: Vice ordförande i Verdipapirsentralen ASA. Styrelseledamot i Imarex ASA. Bengt Kjell Född 1954 Executive Vice President, Head of Investments, Industrivärden AB. Ledamot i Pandox sedan 1996. Björn-Åke Wilsenius Född 1944 Ledamot i Pandox sedan 2004. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Kungsleden AB. Styrelseledamot i Helsingborgs Dagblad AB, Indutrade AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB, och Össur HF. 26 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB. Styrelseledamot i Bergen Energi AB och Finan siell ID-teknik BID AB. Olaf Gauslå Född 1961 Finansdirektör i Eiendomsspar AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Mats Wäppling Född 1956 Vice VD, NCC AB. Ledamot i Pandox sedan 2003. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i SWECO AB. pandox s t y r n i n g Ledande befattningshavare Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med kapitalmarknaden är andra ansvarsområden. Anders Nissen Född 1957 Verkställande direktör Anställd sedan 1995 Nils Lindberg Född 1947 Ekonomi- och finansdirektör Anställd sedan 1995 Revisorer Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information. Granskningen utmynnar i en revisionsberättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed. Per Gustafsson Född 1959 Auktoriserad revisor KPMG Willard Möller Född 1943 Auktoriserad revisor SET Revisionsbyrå AB PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 27 Bild över hela uppslaget Hotellportföljen Ingång till kap Hotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30 Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . 32 Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Xxxxxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx x hotellfastighetsportföljen Hotellfastighetsportfölj av hög kvalitet Pandox fastighetsportfölj består av 36 hotellfastigheter med sammanlagt cirka 7 800 rum, varav ett hotell under asset management och fem med egen drift. Bolagets intäkts struktur och hotellfastigheternas läge, storlek och varunamn ger portföljen en hög kvalitet. Intäktsstruktur Pandox intäkter kommer via bland annat rörliga avtal från den underliggande hotellmarknaden eller från egen drift. Intäktsstrukturen är god och drygt 85 procent av hyresintäkterna kom mer från stora tillväxtorter med stabil efterfrå gan på hotelltjänster som Stockholm, Göteborg, Öresundsområdet, Bryssel och London. Varunamn En viktig komponent för att skapa höga intäkter är tillgången till marknadens starkaste varu namn och bästa distributionsnät. 98 procent av Pandoxportföljen marknadsförs av starka varu namn som Scandic, Hilton, Radisson SAS och Quality. 30 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Storlek och läge Hotellens läge och storlek är kvalitetsfaktorer som bidrar till stabil lönsamhet. Samtliga Pandox hotell har naturliga, starka hotellägen. Det genomsnittliga hotellet har 218 rum, vilket är fyra gånger fler än genomsnittet i Sverige. Utveckling av Pandox hotellfastighetsportfölj Det aktiva ägandet har ökat kvaliteten i Pandox hotellfastighetsportfölj. Förvärven har givit fler stora hotell i utvecklade marknader. Avyttring arna har ökat genomsnittsstorleken på hotellen och reducerat antalet hotell på mindre orter. Fysisk och teknisk standard I enlighet med Pandoxmodellen utvärderas ho tellen kontinuerligt, vilket bland annat resulte rar i kassaflödesdrivande investerings- och un derhållsåtgärder. Under de senaste två åren har Pandox investeringar uppgått till cirka 235 miljoner kronor exklusive förvärv och företagets underhåll till cirka 65 miljoner kronor. Pandox uppskattar att operatörerna genomfört program på liknande nivåer i enlighet med intentionerna i hyresavtalen. Under året omförhandlade Pandox hyres avtalen rörande Radisson SAS Plaza Hotel i Karlstad, Scandic Hallandia, Scandic Grand Örebro, Scandic Kramer i Malmö, Hotel Mr Chip i Kista och First Hotel Grand Borås. Hyresintäkter 2005 per geografiskt område Stockholm, 24% Göteborg, 11% Övriga Sverige, 18% Öresund, 19% Belgien, 10% London, 8% Tyskland, 7% Schweiz, 3% Hyresintäkter per geografiskt område, Mkr Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Totalt Total hyra 139,0 55,5 108,7 103,5 142,0 548,8 Varav hotell 1) Varav butik Varav kontor Varav övrigt 131,6 0,0 5,2 2,2 55,1 0,1 0,2 0,1 97,7 7,5 2,7 0,9 98,6 1,9 1,1 2,0 141,4 0,0 0,0 0,6 524,4 9,4 9,2 5,9 Övriga fastighetsintäkter Totala förvaltningsintäkter Drift & Underhåll 8,7 3,3 5,8 5,5 2,0 25,2 147,8 58,8 114,5 108,9 143,9 574,0 –29,8 –8,5 –22,8 –17,7 –25,0 –103,8 Driftsöverskott 118,0 50,3 91,7 91,3 118,9 470,2 Justerat driftsöverskott 2) 108,5 50,3 91,7 63,9 118,9 433,3 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 544,4 5 092,7 9,5 6,8 8,7 10,5 7,7 8,5 Bokfört värde 3) Direktavkastning % Inklusive inventariehyra. 2) Exklusive driftsöverskott från de per 1 juli sålda fastigheterna. 3) Inklusive hotellinventarier. Exklusive de nyförvärvade hotellfastigheterna Hotel 27 i Köpenhamn respektive Royal Crown i Bryssel vilka ej belastats med hyra under 2005. 1) Utveckling av Pandox hotellfastighetsportfölj Stora hotell i starka lägen på prioriterade orter VARUMÄRKE OCH SEGMENT Starka internationella varumärken i övre mellan- och högprissegmentet S V E R I G E Pandox portfölj 1995 F I N L A N D Lokala varumärken i låg- och mellanprissegmentet Pandox portfölj 2005 STORLEK OCH LÄGE Utveckling av Pandox hotellfastighetsportfölj mellan 1995–2005 1 N O R G E Små hotell på svaga hotellmarknader Pandox hotellfastigheter 1 3 ESTLAN 1 1 1 LETTLAN BAHAMAS 1 R K USA 7 1 2 LITAUEN A M D A N 2 2 1 RYSSLAND IRLAND B 1 STOR- 1 POLEN BRITANNIEN HOLLAND 1 TYSKLAND 1 1 4 BELGIEN KUBA Lux. TJECKIEN FRANKRIKE Siffrorna anger antalet hotellfastigheter per ort. • Asset Management SLOVAKIEN 1 Ö SCHWEIZ ST ER RIK E UNGERN R U PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 I T L I A A L B A 31 J U G O S L A V I E N operatörsverksamheten Aktivt ägande Pandox affärsidé är att vara en aktiv hotellfastighetsägare, vilket baseras på specialistkompetens inom hotell marknad, hotellverksamhet, hotell fastighetsdrift samt affärsutveckling. Bolaget har utvecklat en affärsmodell där det finns olika alternativ till hur bolaget ska kunna medverka till att kassaflödena förbättras. Den vanligaste formen är att man träffar ett hyresav tal med en part som sköter den operativa verk samheten och marknadsför hotellet under eget eller inhyrt varunamn. En annan form är att en annan part får i upp drag att managera hotellet för Pandox räkning. Ett tredje alternativ är att Pandox driver verksamheten i egen regi och kompletterar marknadsföringen med ett franchiseavtal med ett välkänt varunamn eller via en oberoende distributör. I Pandox nuvarande portfölj ingår fem ope rativa verksamheter samt ett asset manage ment-uppdrag, vilka beräknas omsätta cirka 350 miljoner kronor under 2006. Strategin är följs, utvärderas och analyseras under regel bundna styrelsemöten i vilka det ofta ingår externa styrelseledamöter. Pandox viktigaste uppgifter är att stödja bolagens affärsprocesser genom tillsättning av professionella styrelser och ledningar samt medverka till att manage mentsystem och arbetsmetoder upprättas i bolagen som gör att verksamheternas utveck lingspotential kan materialiseras. att bygga upp självständiga bolag så att huvud delen av ansvaret kan delegeras till respektive bolags styrelse och ledning. Verksamheterna Crowne Plaza Brussels City Centre Verksamhet och fastighet förvärvades vid årsskiftet 03/04 och tillhör de ledande affärs- och citymöteshotel len i Bryssel. Bolaget drivs under ett franchiseavtal med Crowne Plaza vilket är ett av varunamnen i Interconti nental Group och distributionen sker via en av världens mest kraftfulla kanaler – Holidex. För närvarande pågår en uppgradering och modernisering motsvarande cirka 14 miljoner euro. Royal Crown Hotel Brussels Verksamhet och fastighet förvärvades under hösten 2005. Sedan Pandox tog över marknadsförs hotel let via oberoende distributionskanaler. Strategin är att utveckla hotellet till ett av de ledande övre mel lanprishotellen med fokus mot affärs- och konfe rensgäster samt turister, vilket är beräknat till om kring 12 miljoner euro för hela omstruktureringen. Eric van Dalsum, 44 år, hotelldirektör. Holländsk medborgare, bosatt i Belgien. Mångårig, gedigen hotellerfarenhet från bland annat chefsbefattningar på flera stora Radisson SAS-hotell världen över. Har arbetat i bland annat Frankrike, England, Tyskland, Kina, Egypten, Irland och Indonesien. Aldert Schaaphok, 46 år, hotelldirektör och styrelseledamot i Crowne Plaza. Holländsk medborgare, bor sedan 11 år i Bryssel. Äger och driver ett oberoende konsultbolag som är specialiserat mot hotellbranschen och vars affärsidé är att genomföra olika managementuppdrag i syfte att förbättra bolagens lönsamhet. Sedan 1990 hotelldirektör på olika affärshotell i Holland, Tyskland och Belgien. Innan Aldert startade upp egen affärsverksamhet 2002 var han Vice President Operations på Dorint Hotels & Resorts. 32 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 Copenhagen Hotel 27 Verksamhet och fastighet förvärvades under 2005. Hotellet marknadsförs via oberoende distributions kanaler sedan Pandox tog över. Strategin är att ut veckla hotellet till ett av de ledande övre mellanpris hotellen i Köpenhamn med hjälp av hotellets starka läge, storlek och med en tilltalande design. Utveck lingsprogrammet är beräknat till cirka 60 miljoner danska kronor. Ronni Guldbrandsen, 46 år, hotelldirektör. Dansk medborgare. Mer än 20 års erfarenhet från hotell- och restaurangbranschen, bland annat som restauratör och produktutvecklingschef på DSB Restauranter, hotelldirektör och inköpschef på Scandic Hotels, administrativ direktör på Choice Hotels och från egen hotellverksamhet. Mora Hotell Fastigheten förvärvades 1995 och verksamheten togs över 2003. Fastigheten såldes till Norgani un der 2005, men Pandox äger och driver fortfarande hotellverksamheten. I Pandox regi har hotellet upp graderats och moderniserats, vilket lett till en bety dande resultatförbättring. Radisson SAS Hotel Östersund Mikael Jonasson, 51 år, hotelldirektör. Svensk medborgare. Gedigen bakgrund från hotell- och restaurangbranschen. Internationell erfarenhet från Danmark, England och Mexico. Fastigheten förvärvades 1995 och verksamheten togs över 2004. Hotellet marknadsförs via ett fran chiseavtal med Radisson SAS. I Pandox regi har ett handlingsprogram genomförts i syfte att öka effekti viteten i rörelsen, vilket har lett till en god resultat förbättring. Anders Hallin, 43 år, hotelldirektör och affärsområdeschef. Svensk medborgare. Anders Hallin kommer närmast från Mora Hotell och har gedigen hotell erfarenhet. Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya Pandox har ett asset managementuppdrag att bistå ägaren Sundt AS att stödja bolagets ledning i ut vecklingen av verksamheten. Hotellet är beläget på Grand Bahama Island och har 186 rum varav 96 ju niorsviter. Verksamheten marknadsförs som ett re sorthotell via oberoende distributionskanaler. Un der det första året har ledningen haft fokus på att skapa rutiner och standards för den operativa verk samheten samt att bygga upp erforderlig kompe tens. Magnus Alnebeck, 41 år, hotelldirektör. Svensk och St. Lucian medborgare. 20 års internationell hotellerfarenhet (Intercontinental, Cunard, Radisson SAS, Forte). PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 33 fastighetsförteckning Anläggning Operatör/Varunamn Typ av avtal Läge Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats Antal rum 337 Byggår/ Tillbyggt 1979/89 Total yta (kvm) 15 260 Hilton Stockholm Slussen Hilton International/Hilton O City 288 1989 18 416 Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 Scandic Park, Stockholm Hilton International/Scandic O City 198 1969/88 12 290 Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 Scandic Upplands Väsby Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB/ – Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 Summa Stockholm 1 500 80 568 Göteborg Scandic Crown, Göteborg Hilton International/Scandic O City Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 Scandic Mölndal, Göteborg Hilton International/Scandic O City 208 2000 11 000 Summa Göteborg 837 57 378 Öresund Scandic Copenhagen Hilton International/Scandic O City 338 1988 24 380 484 1970/99 31 500 1967/95 21 485 15 711 Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton International/Scandic Og City 265 Copenhagen Hotel 27 Pandox/– Io City 203 Scandic Star, Lund Hilton International/Scandic Og Centralt 196 1991 Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 Scandic Kramer, Malmö Hilton International/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 Summa Öresund Regionstäder och övriga orter Scandic Grand, Örebro Hilton International/Scandic O City 1 425 219 1985 84 164 12 900 Scandic Winn, Karlstad Hilton International/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 Scandic Swania, Trollhättan Hilton International/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox i Östersund AB/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 Scandic Hallandia, Halmstad Hilton International/Scandic O City 130 1890-talet/50/75 7 617 Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 Scandic Billingen, Skövde Hilton International/Scandic F City Summa regionstäder och övriga orter Internationellt 2) Hilton London Docklands Hilton International/Hilton O Docklands 106 1888/1939/65 1 451 7 743 84 883 365 1991 22 800 1910 28 095 1910/30 13 850 Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 356 Royal Crown Hotel Brussels Pandox/– Io City 315 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 285 Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 Scandic Grand Place, Bryssel Hilton International/Scandic O City 100 1900/91 Scandic Antwerpen Hilton International/Scandic O Kringled 204 1974 4 500 13 200 Hilton Bremen Hilton International/Hilton O City 235 1991 21 000 Hilton Dortmund Hilton International/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 Scandic Lübeck Hilton International/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management/– AM Resort Summa internationellt 2 599 125 645 Summa Pandox totalt 7 812 432 638 Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. 1) O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal 34 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 186 Varav hotell1) (kvm) kontor (kvm) butiker (kvm) övrigt (kvm) Förfogande- Fastighets- rätt beteckning Taxerings- värde (Mkr) 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0 – Tomträtt 11 300 – – 10 290 – – 2 000 8 090 2 705 – 35 6 955 – – – 5 517 73 137 4 802 – 21 800 – 300 Tanken 2 174,0 Sicklaön 363:2 90,4 Vilunda 6:48 27,6 Tomträtt Knarrarnäs 7 2 629 2 280 57,4 Lönnen 30 64,1 850,5 Stampen 5:5 191,0 289,0 21 998 – – – Lorensberg 28:4 11 000 – – – Laken 1 54 798 – 300 2 280 Hyresintäkter 2005 fördelat efter samarbetspartner Scandic, 46% 61,8 541,8 25 200 – – 6 300 99943-2 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 15 711 – – – 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8 Hilton, 24% – Radisson SAS, 14% 120,0 Elite Hotels, 6% Porfyren 2 69 264 – 6 000 8 900 10 900 – – 2 000 10 580 – – 77,4 Crowne Plaza, 4% First Hotels, 2% Quality Hotels, 2% 300,8 Övriga, 2% Tomträtt – Mältaren 1 40,6 Negern 2 38,6 Utveckling av 10 399 – – – Svan 7 46,6 8 766 – – – Bostadsrätt Borgens 3 33,8 genomsnittsstorlek på hotell 9 365 – – Tomträtt Prometeus 3 36,8 Antal rum per hotell 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7 5 907 – – – Höken 1 28,6 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2 78 953 360 1 326 4 244 21 500 – – 1 300 28 095 – – 13 850 – – 228 326,5 250 200 150 100 50 0 HM Land Registry: SGL465779 – – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 – 98 99 00 01 02 03 04 05 Intäkter från storstadsregioner och internationella hotellmarknader 4 500 – – – – 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar – 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 – 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 – 400 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 – 300 Miljoner kronor 200 116 345 – – 9 300 – 392 497 5 162 7 626 27 353 2 019,6 100 0 98 99 00 01 02 03 04 PA N D O X – å r s r edo v i s ni n g 2005 05 35 Hotellfastigheterna 36 hotell med strategiska lägen i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Radisson SAS Arlandia Benstocksvägen 1, Stockholm-Arlanda, 08-506 840 00 Operatör: Rezidor Varunamn: Radisson SAS Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Radisson SAS Arlandia Hotel är Sveriges största flygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlanda internationella flygplats. Hotellprodukten omfattas av 337 rum, restaurang, bar, stor konferensavdelning samt swimmingpool och motionsanläggning och riktar sig främst mot affärsresenärer, konferensgrup per och charterturister. De senaste två åren har ett stort uppgraderings- och produktutvecklingsprogram genomförts med en sammanlagd investeringsvolym om drygt 65 miljoner kronor. Byggnaden utgörs av fem våningsplan uppförda 1979 och tillbyggda 1989. På hotellfastigheten finns även två mindre träbyggnader som ingår i konferens avdelningen. Scandic Järva Krog Järva Krog, Solna, 08-517 345 00 Operatör: Hilton International Varunamn: Scandic Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet har ett strategiskt läge i Stockholm norr vid E4 på väg mot Arlanda International Airport. Hotellet riktar sig främst mot affärsresenärer och konferens gäster. Byggnaden är nyrenoverad och innehåller 215 rum, välutvecklad konferensavdelning och relaxavdelning. Hotellet byggdes 1971 och renoverades 1996/1997. Hotellet har en totalyta om 11 300 kvm. Hilton Stockholm Slussen Guldgränd 8, Stockholm, 08-517 353 00 Operatör: Hilton International Varunamn: Hilton Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är ett förstklassigt fullservicehotell av internationell standard beläget vid Slussen i centrala Stockholm. Hilton Stockholm Slussen riktar sig till affärsresenärer, konferensgrupper och turister. Hotellet har 288 rum, kongressal, konferenslokaler, två restauranger, bar, motionsanläggning och pool. Byggnationen utgörs av två nyare hotellbyggnader uppförda 1989. Scandic Park Karlavägen 43, Stockholm, 08-517 348 00 Operatör: Hilton International Varunamn: Scandic Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är beläget i Stockholms city vid Humlegår den. Produkten är av hög klass och har hög andel internationella gäster. Scandic Park rymmer 198 rum, konferensavdelning och en restaurang. Hotellet byggdes 1969 och genomgick en omfat tande ombyggnation 1988. Fastigheten har renove rats och uppgraderats i sin helhet under 2001–2005. Den totala byggytan uppgår till 12 290 kvm som i sin helhet utgörs av hotell. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 37 hotellfastigheter Quality Hotel Nacka Värmdövägen 84, Nacka, 08-506 160 00 Operatör: Choice Hotels Scandinavia Quality Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Quality Hotel är beläget i ett av Stockholms tillväxt områden, Nacka-Sickla. Hotellet är områdets största med 162 rum och en välutvecklad konferensprodukt, restaurang och relaxavdelning. Hotellet, som består av två byggnader, riktar sig mot affärsresenärer och konferensgäster. Byggnaden uppfördes 1986. Scandic Upplands Väsby Hotellvägen 1, Upplands Väsby, 08-517 355 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet har ett centralt läge nära Upplands Väsby mellan Stockholm och Arlanda flygplats. Scandic Upplands Väsby har 150 rum samt restaurang och konferenslokaler. Hotellet erbjuder en prisvärd produkt i bra läge, både för centralorten Upplands Väsby och den bilburne gästen. Hotellet har genom gått ett uppgraderingsprogram. Byggnaden uppfördes 1986. Mr Chip Hotel Färögatan 9, Kista, 08-750 56 00 Operatör: Kista Hotell AB Varunamn: – Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Hotellet har ett strategiskt läge centralt i Kista, ett av Stockholms mest expansiva områden och centrum för ledande företag inom IT och telekombranschen. Hotellet har 150 rum, konferensavdelning, restau rang och bar och riktar sig mot affärsresenärer. Hotellet byggdes 1984 och har en totalyta om 5 517 kvm. Scandic Crown Polhemsplatsen 3, Göteborg, 031-751 51 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Scandic Crown är beläget i Göteborg city och är ett av Göteborgs största hotell med 338 rum, konferensoch restaurangavdelning. Hotellet har under de senaste åren genomgått ett större utvecklingspro 38 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 gram omfattande utökning av antalet hotellrum samt uppgradering av hotellrum och lobbyytor. Hotellet har en totalyta på 24 600 kvm varav 89 procent utgörs av hotellyta. Hotellet byggdes 1988. Elite Park Avenue Hotel Kungsportsavenyn 36–38, Göteborg, 031-758 40 00 Operatör: Elite Hotels of Sweden Elite Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Elite Park Avenue Hotel är ett av Sveriges mest välkända hotell och är beläget i bästa läge i Göteborg på Kungsportsavenyn. Hotellet har 291 rum, restaurang, bar och en omfattande konferens- och bankettverksamhet. Byggnaden uppfördes 1950 och tillbyggdes 1974. En större renovering genomfördes i början av 1990-talet. Den 1 januari 2005 startade en genom gripande renovering och uppgradering av hotellet i samarbete med den nya operatören, Elite Hotels of Sweden. Renoveringen beräknas vara klar år 2006. Scandic Mölndal Åbro, Mölndal, 031-751 52 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Scandic Mölndal ligger i centrala Mölndal och är marknadsområdets ledande hotell. Hotellet öppnade i april år 2000 och är byggt för framtidens affärsrese närer med hög IT-standard. Hotellet är anpassat efter Scandic Hotels miljökrav. Hotellet innehåller 208 rum samt restaurang- och konferensverksamhet. Totalytan omfattar 11 000 kvm. Scandic Copenhagen Vester Sögade 6, Köpenhamn, +45-3314 3535 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Scandic Copenhagen är ett av Skandinaviens största hotell med hög andel internationella gäster beläget i centrala Köpenhamn. Efter utbyggnad år 2000 har hotellet 484 rum samt en omfattande konferens- och bankettavdelning. Hotellprodukten omfattas av flera restauranger, kafé, pub och bar. Hotellet byggdes 1970 och genomgick ett större renoveringsprogram 1998–2000. Hotellet har en totalyta om 31 500 kvm varav 80 procent utgörs av hotellytor. Copenhagen Hotel 27 Löngangstraede 27, Köpenhamn, +45-7027 5627 Operatör: Pandox Varunamn: Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat Hotellet ligger centralt i Köpenhamn, ca 200 meter från Rådhusplatsen och med gångavstånd till Tivoli, Ströget och Börsen. Hotellet har 203 rum möblerade i skandinavisk stil, frukostrum, uteterrass och parke ring. En omfattande renovering och ompositionering pågår. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 39 hotellfastigheter Scandic S:t Jörgen Stora Nygatan 5, Malmö, 040-693 46 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Hotellet som ligger i bästa läge är Malmös största hotell. Scandic S:t Jörgen är ett förstaklasshotell med 265 rum, konferenslokaler, restaurang och barer. Hotellet riktar sig till affärsresenärer, turister och konferensgrupper. I hotellet pågår för närvarande ett uppgraderings- och produktutvecklingsprogram om fattande både hotellrum och hotellfastighetsteknik. Byggnaden uppfördes 1967 och renoverades delvis 1995. Scandic Star Lund Glimmervägen 3–5, Lund, 046-285 25 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Scandic Star är Lunds största hotell och beläget nära IT-centret Ideon. Hotellet rymmer 196 rum, varav 150 sviter, stor konferens- och restaurangavdelning samt en relaxavdelning. Hotellet riktar sig i huvudsak mot affärs- och konferensgäster. Byggnaden uppfördes 1991. Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg Stortorget 8–12, Helsingborg, 042-38 04 00 Operatör: Rezidor Radisson SAS Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg är centralt beläget vid Stortorget i Helsingborg. Radisson SAS Grand Hotel är ett förstaklasshotell som riktar sig till affärsresenärer, turister och konferensgrupper. Hotellet har en klassisk profil och omfattar 164 rum, konferenslokaler samt hotellgalleria med lounge, bar, café, resebyrå, skönhetssalong och Pressbyrå. Byggnaden uppfördes 1926 och renoverades 1996. I februari 2005 slogs hotellet ihop med intillig gande Best Western Hotel Högvakten, också det ägt av Pandox. Scandic Kramer Stortorget 1, Malmö, 040-693 54 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Scandic Kramer är ett av Sveriges mest klassiska hotell beläget vid Stortorget i centrala Malmö. Hotellet har 113 rum, restaurang, bar och konferens lokaler. Scandic Kramer är av internationell standard 40 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 och riktar sig främst till affärsresenärer. Byggnaden uppfördes 1875 och genomgick en totalrenovering 1994. Scandic Grand Örebro Fabriksgatan 21–23, Örebro, 019-767 43 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är Örebros största affärshotell och är beläget i city. Hotellet är av fullservicekaraktär och rymmer 219 rum samt en välutvecklad konferensavdelning. Hotellet byggdes 1985. Totalytan är 12 900 kvm varav 84 procent utgörs av hotellytor. Scandic Winn Karlstad Norra Strandgatan 9–11, Karlstad, 054-776 47 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Scandic Winn är Värmlands största affärsresehotell. Hotellet ligger centralt i Karlstad och har 199 rum, restaurang, festvåning, konferenslokaler, relaxav delning och garage. Scandic Winn är ett hotell som riktar sig till affärsresenärer och konferensgrupper. Byggnaden uppfördes 1984 och tillbyggdes 1990. Scandic Swania Trollhättan Storgatan 47-49, Trollhättan, 0520-890 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Scandic Swania i Trollhättan är trestadsregionens ledande hotell. Hotellet är centralt beläget med 196 rum och väl utvecklad konferensavdelning och restaurangverksamhet. Hotellet inriktar sig på affärs resenärer, konferensgrupper och turister. Byggnaden uppfördes i början av 1900-talet och genomgick senast en renovering 2001. Radisson SAS Hotel Östersund Prästgatan 16, Östersund, 063-55 60 00 Operatör: Pandox i Östersund AB Radisson SAS Varunamn: Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat Radisson SAS Hotel Östersund är ett förstaklasshotell som riktar sig till affärsresenärer, turister och konfe rensgrupper. Hotellet är beläget i Östersunds centrum och har 177 rum, restaurang, bar, konferenslokaler och pool. Hotell- och restaurangprodukten har under de senaste åren uppgraderats och utvecklats. Byggnaden uppfördes 1978 och ägs via en bostads rättsförening. Hotellanläggningen utgör 48 procent av hotellfastighetens totala yta. Pandox äger och ansvarar via andelen i bostadsrättsföreningen för den del av hotellfastigheten som avser hotellanläggningen samt ytterligare två lokaler. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 41 hotellfastigheter First Hotel Grand Borås Hallbergsgatan 14, Borås, 033-10 82 00 Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter AB First Hotel Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Grand är Borås största fullservicehotell med välutvecklad konferens-, restaurang- och nöjes verksamhet. Hotellet har 158 rum och är beläget i bästa läge i Borås. Byggnaden uppfördes 1972 och renoverades 1987, 1990 och 1997. Elite Stora Hotellet Jönköping Hotellplan, Jönköping, 036-10 00 00 Operatör: Elite Hotels Elite Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Stora Hotellet är Jönköpings mest kända första klasshotell, beläget i centrala Jönköping. Hotellet är ett klassiskt stadshotell med inriktning mot affärsresenärer, konferenser och turister. Hotellet har 135 rum, restaurang, pub, konferenslokaler samt bankettsal för 400 personer. Byggnaden uppfördes 1860, tillbyggdes på 1930-talet och renoverades 1995 och 2002. Scandic Hallandia Halmstad Rådhusgatan 4, Halmstad, 035-295 86 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är beläget invid Nissan mitt i centrum av Halmstad. Scandic Hallandia har 130 rum renoverade enligt Scandics koncept för miljörum. Vidare har hotellet stora konferensytor, den välkända restaurangen Svea, samt relaxavdelning med bubbelpool och bastu. Byggnaden uppfördes under 1800-talet och har sedan dess genomgått två tillbyggnader mellan 1950 och 1975. Radisson SAS Hotel Plaza Karlstad Västra Torggatan 2, Karlstad, 054-10 02 00 Operatör: P laza Hotell & Restaurang i Karlstad AB Radisson SAS Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Hotellet är beläget centralt i Karlstad. Radisson SAS Plaza Hotel är ett av Karlstads populäraste hotell för affärsresenärer och konferensgäster. Hotellet 42 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 har 131 rum, två restauranger, pub, nattklubb samt konferenslokaler och är ett förstaklasshotell. Byggnaden uppfördes 1929 och tillbyggdes 1991 varvid en totalrenovering av hotellfastigheten skedde. Scandic Billingen Skövde Trädgårdsgatan 10, Skövde, 0500-74 50 00 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Fast Hotell i klassisk stadshotellstil, väl beläget mittemot järnvägsstationen i centrala Skövde. Scandic Billingen är ett fullservicehotell som riktar sig till affärsrese närer. Hotellet har 106 rum, en omfattande restau rang- och nöjesverksamhet samt konferenslokaler. Byggnaden uppfördes 1888 och kompletterades 1939 med ett anslutande annex samt påbyggdes med ytterligare en våning 1965. Hilton London Docklands 265 Rotherhithe Street, London, +44-207 231 1001 Operatör: Hilton International Hilton Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är beläget i tillväxtområdet Docklands mitt emot Canary Wharf och Tower of London. Hotellet har en unik design byggt i flera gamla magasinsbygg nader. Hotellet rymmer 365 rum, två restauranger, konferensmöjligheter och Living Well-verksamhet. Ho tellet riktar sig mot affärsresenärer, incentiveresande och turister. Hotellet genomgår för närvarande ett omfattande utvecklingsprogram. Hotellet är byggt 1991 och den totala ytan uppgår till 22 800 kvm varav 94 procent utgörs av hotellyta. Crowne Plaza Brussels City Centre Rue Gineste 3, Bryssel, +32-2 203 6200 Operatör: Pandox Crowne Plaza Varunamn: Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat Crowne Plaza i centrala Bryssel är ett anrikt hotell med 356 rum samt en stor konferens- och bankettavdelning. Hotellet inrymmer även restaurang, frukostmatsal, bar samt fitnesscenter. Bygg naden är i klassisk hotellstil med en total yta om 28 095 kvm på totalt 11 våningar. Pandox har inlett ett omfattande renoverings- och uppgraderingsprogram. Investeringen beräknas till cirka 14 miljoner euro. Hotellet drivs i Pandox regi. Hilton Brussels City Place Rogier, Bryssel, +32-2 203 3125 Operatör: Pandox Hilton Varunamn: Hotellhyresavtal: Managementavtal Hotellet är efter ett omfattande investeringsprogram, som slutfördes i början av 2002, konverterat från ett turisthotell till ett internationellt hotell av hög standard. Hotellet har 285 rum, restaurang, bar, fitnesscenter och konferensrum. Den totala ytan uppgår till 13 850 kvm som i sin helhet utgörs av hotellytor. Managementavtal med Hilton. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 43 hotellfastigheter Royal Crown Hotel Brussels Rue Royale 250, Bryssel, +32-2 220 6611 Operatör: Pandox Varunamn: Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat Royal Crown Hotel Brussels ligger i centrala Bryssel, nära finansdistriktet, shoppingdistrikten vid Place Rogier och den Botaniska Trädgården. Hotellet har 315 rum, restaurang, bar, konferensavdelning, fitnesscenter och garage. En totalrenovering och ompositionering pågår. Det totala omstrukturerings programmet uppgår till ca 12 miljoner euro. Scandic Grand Place Brussels Rue d’Arenberg 18, Bryssel, +32-2 548 1811 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet ligger i centrala Bryssel nära Grand Place. Produkten är av god standard och innehåller 100 rum samt restaurang- och konferensavdelning. Hotellet byggdes ursprungligen år 1900, men har genomgått en totalrenovering 1991. Totalytan omfat tar 4 500 kvm. Scandic Antwerpen Lt Lippenslaan 66, Antwerpen, +32-3 235 9191 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är beläget vid en ringväg utanför Antwerpens city. Hotellet har 204 rum, välutvecklad konferensoch restaurangavdelning. Hotellet har nyligen avslu tat ett renoveringsprogram omfattande hotellrum, lobby, konferensavdelning, restaurang, publika ytor samt nytt fitnesscenter. Hotellet byggdes 1974. Totalytan är 13 200 kvm. Hilton Bremen Böttcherstrasse 2, Bremen, +49-421 369 60 Operatör: Hilton International Hilton Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hilton Bremen är beläget mitt i city. Hotellet har 235 rum, stort atrium med restaurang och bar samt välutvecklad konferens- och poolavdelning. Bremen ligger i ett tillväxtområde med en välutvecklad 44 PANDOX – årsre do v i sn i ng 2 0 0 5 industri och turistnäring. Hotellet har genomgått ett omfattande investeringsprogram med uppgradering av hela produkten. Den totala ytan uppgår till 21 000 kvm, varav 72 procent utgörs av hotellytor. Hilton Dortmund An der Buschmühle 1, Dortmund, +49-231 108 60 Operatör: Hilton International Hilton Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Hotellet är beläget nära Westfalenhallen-området med omfattande kongress-, mäss- och idrotts verksamhet. Hotellet är byggt i modern design och rymmer 190 rum, välutvecklad konferens- och bankettavdelning samt stor pool och relaxavdelning. Dortmunds hotellmarknad omfattas av Ruhr-området med mer än 16 miljoner invånare. Hotellet genomgår för närvarande ett omfattande investeringsprogram. Hotellet byggdes 1990 och har en totalyta om 12 500 kvm varav 80 procent utgörs av hotellyta. Scandic Lübeck Travemünder Allee 3, Lübeck, +49-451 370 60 Operatör: Hilton International Scandic Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat Scandic Lübeck är beläget på gångavstånd från gamla stan i Lübeck och vid utfartsvägen mot Hamburg. Hotellet har en modern design och rymmer 158 rum samt en stor konferensavdelning. Det byggdes 1991 och den totala ytan uppgår till 9 700 kvm varav 91 procent utgörs av hotellyta. Hotellet genomgår en uppgradering. Radisson SAS Hotel Basel Steinentorstrasse 25, Basel, + 41-61-227 27 27 Operatör: Rezidor Radisson SAS Varunamn: Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med garantihyra Hotellet är beläget i centrala Basel i nära anslutning till den gamla stadskärnan och shoppingdistrikten. Hotellet har 205 rum samt konferensavdelning, restaurang och stor relaxavdelning. Pelican Bay at Lucaya Seahorse Road at Port Lucaya, Grand Bahama Island, +1-242 373 95 50 Operatör: Sundt GB Management Varunamn: Hotellhyresavtal: Asset managementavtal Pelican Bay at Lucaya ägs av Sundt AS och förvaltas av Pandox under asset managementavtal. Hotellet är beläget på Grand Bahama Island och är en resort anläggning med fullserviceutbud. Anläggningen om fattar 186 rum varav 96 är sviter. På området finns tre pooler och i nära anslutning finns stränder och golfbanor. Anläggningen består av två byggnader. PA N D O X – å r s r edo v i sn i n g 2005 45 Bild över hela uppslaget Ingång till kap Xxxxxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx x Finanserna Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Kvartalsdata 2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56 Räkenskaper 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 60 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . 62 Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . 64 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . 65 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 finansiell översikt Väl avvägd riskprofil Finanspolicy Det övergripande målet för Pandox finansverksamhet är att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk avses risken att förändringar i räntenivån påverkar koncernens resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ påverkan på liga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat på underliggande hyresavtal, beräknas kunna påverkas av en ränteförändring. koncernens balans- och resultaträkning som en effekt av förändring i svenska kronans värde och med upplåningsrisk avses risken att anskaffning av extern finansiering försvåras. kurssäkra hela balansexponeringen. Detta sker i första hand genom belåning i respektive lands valuta samt att kurssäkring av nettoinvesteringen i utländska dotterbolag görs via valutaterminer. Ränterisker/räntestrategi Pandox grundläggande målsättning är att ränteexponeringen ska anpassas så att ökade kostnader till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska hinna kompenseras med högre intäkter. Därför måste ränterisken begränsas med hjälp av varierande löptider i syfte att skapa en optimal förfallostruktur och räntebindningstid. Den långsiktiga målsättningen är att den genomsnittliga räntebindningen för låneportföljen ska matchas med den genomsnitt- Valutarisk/valutariskstrategi Pandox är exponerat för valutarisker på grund av att vissa av koncernens tillgångar är denominerade i utländsk valuta. Pandox policy är att Kapitalstruktur Målet för koncernens kapitalstruktur är att synlig soliditet långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent. Detta för att uppfylla kravet på finansiell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion. Metodik och system För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox utvecklat och implementerat system och rutiner för att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens utveckling. Finansieringsstrategi För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar centraliseras upplåningen om möjligt till moderbolaget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som ger utrymme för upplåning med varierande löptider och fastställda marginaler. För att förlänga räntebindningstider används företrädesvis derivatinstrument som ränte swapar. Finansiering Pandoxkoncernens räntebärande skulder per 31 december 2005 uppgick till 3 165,3 Mkr (3 080,4). Låneportföljen hade en genomsnittlig räntebindningstid på 3,8 år (2,8) och den genomsnittliga låneräntan uppgick till 4,07 procent (4,07). Finansieringen av hotellfastigheterna är i enlighet med finanspolicyn upptagen i respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens likvida medel till 236,4 Mkr (58,0). Därutöver fanns outnyttjad RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR Förfall SEK DKK EUR GBP CHF Totalt Andel,% Ränta,%2) 2006 560,3 – 328,7 227,6 54,5 1 171,1 37,0 3,2 2007 174,0 – 53,9 – – 227,9 7,2 5,3 2008 100,0 157,8 – – – 257,8 8,1 4,7 2009 125,0 – 1,8 – – 126,8 4,0 4,7 2010 250,0 – – – – 250,0 7,9 4,9 2011 och senare 625,0 126,4 216,7 – 163,6 1 131,7 35,8 4,3 3 165,3 100 4,1 Totalt 1 834,3 284,2 601,1 227,6 218,1 Andel, % 58 9 19 7 7 100 Genomsnittlig ränta, % 4,1 4,1 4,1 5,4 2,4 4,1 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,8 5,9 3,7 0,2 6,0 3,8 1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent. 48 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 checkräkningskredit om 100 Mkr (100) samt outnyttjade kreditramar på totalt 656 Mkr. Eget kapital Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt balansräkningen den 31 december 2005 uppgick till 2 307,7 Mkr, varav 1 222,0 Mkr var bundet eget kapital och 1 085,7 Mkr fritt eget kapital. Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar samt exklusive engångsintäkter uppgick under 2005 till 301,4 Mkr (298,9). Rörelsekapital Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i efterskott, varför koncernen normalt sett inte har något rörelsekapital att finansiera. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 49 känslighetsanalys Faktorer som påverkar Pandox Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna. Hotellmarknaden Pandox resultatutveckling och utvecklingen av hotellfastigheternas värde är beroende av hur hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens utveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet. Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som konferensaktiviteter medan en minskning normalt sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet. Det finns sålunda en stark koppling mellan konjunkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl så är de faktorer som påverkar den lokala hotellkonjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i marknaden, hur utvecklad en marknad är avseende varunamn och segment, valutaförändringar samt speciella händelser av extraordinär karaktär. Kapacitetstillskott Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på hotellrum som en nybyggnation innebär få en snabb negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För att hantera denna risk har Pandox byggt upp ett informationssystem som kontinuerligt kartlägger planerade nybyggnationer inom Pandox marknadsområden. Informationen ger en handlingsberedskap och en möjlighet att kunna agera proaktivt. 50 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Avtalsstruktur Pandox har en stor andel rörliga (omsättningsoch resultatbaserade) hyresavtal. Dessa svarade 2005 för 92 procent av de totala hyres intäkterna. Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 30 procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att endast 62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga nedåt. En förändring av beläggningen respektive den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följaktligen Pandox olika mycket beroende på riktning. Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från en optimal fördelning av kassaflödet mellan Pandox och operatören och så att parterna ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet. Faktorer som bland annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge, marknadssegment och varumärke/operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvalt marknadssegment och kombinerat med den hotellmarknadskompetens och de system som utvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken. Samarbetspartners En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror innebär att Pandox i större utsträckning än andra fastighetsbolag är beroende av den enskilda hyresgästens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att aktivt samarbeta med marknadens mest konkurrenskraftiga och starka operatörer, som med väletablerade varumärken reducerar både de operativa och de finansiella riskerna i detta beroende. Pandox beloppsmässigt största hyresgäster/varumärken är; Scandic, Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels, Crowne Plaza, Choice Hotels och First Hotels. Sammantaget svarade dessa för över 98 procent av hyresintäkterna under 2005. Uthyrningsgraden Den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per 31 december till 99 procent. De vakanta ytorna, 1 949 kvm, avser i sin helhet butiksoch kontorsytor. Om en hotelloperatör av någon anledning skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttning kan Pandox välja att antingen söka en ny lämplig operatör som hyresgäst eller att driva hotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kunskap som finns i Pandox om hotellbranschen bedöms därför risken för vakanta hotellytor som extremt låg. För de övriga kommersiella ytorna, som svarar för cirka 9 procent av den totala ytan, har Pandox samma exponering mot förändringar av utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare. Förändrad riskbild Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen varit förknippad med hög risk. Marknaden har dock förändrats markant de senaste åren. Ägandet har professionaliserats med renodlade bolag som arbetar med fokuserade strategier. Helhetssynen och specialistkompetensen har ökat. Rapportering från publika bolag gör att genomlysningen av och information om marknaden har förbättrats avsevärt. Andelen etablerade starka varunamn med effektiva driftsformer har ökat. För renodlade bolag med egen kompetens inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling och som bedriver ett aktivt ägande är riskbilden därför betydligt gynnsammare än den varit historiskt. Myndighetsbeslut Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle kunna vara ändrade regler för skattemässig be- handling av resetraktamenten och ändrade momsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschen specifikt. Fastighetsskatten Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet, vilket justeras årligen, påverkar Pandox resultat. Höjningen får dock en reducerad effekt på Pandox resultat då många hyresavtal är utformade så att skatten vidaredebiteras på hyresgästen. Fastighetsskatten på de utländska fastigheterna understiger huvudsakligen 1 procent av det bokförda värdet. Under 2005 har 39 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebär att resultat effekten för Pandox netto uppgår till 25 Mkr. Tomträttsavgälder Pandox har per 31 december 2005 totalt sex fastigheter som ägs genom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att en kommun som normalt äger marken erhåller en bedömd skälig realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år. Ränteläget Räntekostnaden är Pandox största enskilda kostnadspost. En bestående förändring av räntenivån kommer därför att påverka Pandox resultat. För att begränsa den finansiella risken är Pandox genomsnittliga räntebindningstid 3,8 år. En ränteförändring får därför inte fullt genomslag på Pandox resultat förrän efter flera år. Valutarisk Pandox policy är att kurssäkra hela balansexponeringen inklusive det egna kapitalet. Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal valuta samt kurssäkra nettoinvesteringen i utländska dotterbolag genom lämpligt valutainstrument. Transaktionsexponeringen är begränsad då intäkter och kostnader normalt är i samma valuta. Känslighetsanalys I tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer. RESULTATPÅVERKAN 2005 Mkr Förändring hyresintäkter Beläggning +5 %-enheter +43,0 Beläggning –5 %-enheter –39,7 Genomsnittlig rumsintäkt +50 kr +29,0 Genomsnittlig rumsintäkt –50 kr Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) –27,6 +/–3,8 Förändring andra variabler Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/– 11,7 Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/– 31,7 Valutakursförändring +/–5 % +/– 1,8 Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/– 5,2 1) iffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana S medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 51 värdering och skatter Hotellfastighetsbeståndets värde Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet. Kassaflödesvärdering Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastigheter enligt en värderingsmodell som baseras på fastigheternas kassaflöde och som anpassats till de specifika egenskaperna som hotellfastigheter har. Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrån med utgångspunkt från en prognostiserad resultaträkning för operatören i respektive fas tighet. Denna i sin tur bygger på antaganden om hur den underliggande hotellmarknaden bedöms kunna utvecklas i termer av beläggning och snittpriser samt hur den specifika operatörens motsvarande nyckeltal utvecklas i denna marknad. Operatörens utfall och prognos tillsammans med hyresavtalets utformning ger underlag för att beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsammans med en driftskostnadsprognos ger fastighetens kassaflöde. Fastighetens värde beräknas sedan som nuvärdet för de kommande tio årens kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio. Värderingsmodellen bygger på följande antaganden. • Hyresförändringar under kalkylperioden sker med utgångspunkt från de individuella avtalens utformning och bakomliggande faktorer. • Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent per år under kalkylperioden. • Driftskostnaderna antas öka i takt med inflationen. • Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta med tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, avtalsrisk och ägandeform. En intern värdering enligt denna metod av Pandox 36 hotellfastigheter per december 2005 ger ett värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 17 har avstämning skett av de enskilda fastigheternas återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid inget behov av nedskrivning har konstaterats. Bolagets skattesituation Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar. Fastig heternas koncernmässigt bokförda värden per 31 december 2005 uppgick till 5 324,2 Mkr exklusive inventarier, varav koncernmässiga övervärden 762,8 Mkr. Redovisning av uppskjuten skatt Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Rekommendationen innebär i korthet att både uppskjutna skatteskulder och skattefordringar tas upp i redovisningen och att förändringar av dessa påverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt. I Pandoxkoncernens balansräkning per 31 december 2005 ingår en uppskjuten skatteskuld med ett nettobelopp om 101,7 Mkr avseende skillnaden mellan en uppskjuten skatte skuld på 208,5 Mkr och en uppskjuten skatte- 52 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 fordran på 106,9 Mkr. Den uppskjutna skatteskulden hänför sig i huvudsak till den beräknade uppskjutna skatten på skillnaden mellan fastigheternas koncernmässigt bokförda värden och det skattemässiga restvärdet i respektive juridiska enhet. Skillnaden i värde har uppstått som effekt av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv, samt skattemässiga avskrivningar som överskrider de bokförda. Skattemässigt avdrag för årlig avskrivning av fastigheterna har i regel skett med 3–5 procent av anskaffningskostnaden för byggnaden. Detta innebär att de skattemässiga avskrivningarna överstiger de bokföringsmässiga och årligen ökar skillnaden mellan det bokförda och det skattemässiga värdet på fastigheten. Den uppskjutna skatteskulden avseende substansförvärv före 2004 har nuvärdeberäknats utifrån respektive fastighets kor- så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspriset. Från och med 2004 tillämpas principen att ingen uppskjuten skatteskuld beräknas vid rena substansförvärv (asset acquisition). Den uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning beräknas med utgångspunkt från gällande skattesats. Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i huvudsak till underskottsavdrag samt skattemässiga övervärden avseende kommanditbolag. Vid utgången av 2005 fanns underskottsavdrag på totalt 272 Mkr i de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skattefordringen värderas med utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skattemässiga vinster och beräknas enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund har inget värde på under- taste bedömda innehavstid och motsvarar en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt. Detta med utgångspunkt från Redovisningsrådets regel för värdering av uppskjuten skatt vid skottsavdrag i utländska bolag tagits upp vid utgången av 2005. Definitioner av nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning 1 Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut. Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren beroende på att inventarie hyran ingår i täljaren. Direktavkastning 2 Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelaterad administration i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Driftsöverskott Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och övriga fastighetskostnader. Fastighetsrelaterad administration Den del av totala administrationskostnaden som är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och utveckling. Övriga administrationskostnader avser central administration och kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering. Justerat driftsöverskott Driftsöverskott justerat för under året sålda och köpta fastigheter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto och betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal Belagda rum Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod som normalt är ett år. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balans omslutning. Tillgängliga rum Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod som normalt är ett år. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto exklusive engångsposter med återläggning av räntekostnader, dividerat med räntekostnader. Soliditet Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutningen. Beläggningsprocent Antalet belagda rum dividerat med antalet tillgängliga rum. Genomsnittligt rumspris Totala intäkten för sålda rum genom antalet belagda rum. RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum) Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet tillgängliga rum. Marknadspenetration Det enskilda hotellets beläggning i relation till marknadens genomsnitt. GOP Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning, hyra, finansnetto och skatt. Totala förvaltningsintäkter Summan av hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 53 tioårsöversikt Koncernresultaträkningar i sammandrag Mkr 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 123,8 140,6 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 12,4 11,6 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter Övriga fastighetsintäkter Totala förvaltningsintäkter4) Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar1), 2) Resultat fastighetsverksamhet –30,5 –31,5 –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 –23,9 –26,0 –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 81,8 94,7 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 Operatörsverksamhet Rörelseintäkter Rörelsekostnader1) 29,0 41,5 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 –29,8 –42,2 –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 Resultat operatörsverksamhet4) –0,8 –0,7 –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 Bruttoresultat 81,0 94,0 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 Administrativa kostnader1) Intäkter/kostnader av engångskaraktär Rörelseresultat –15,3 –17,2 –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 0,9 1,0 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 66,6 77,8 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7 Finanskostnad av engångskaraktär Finansnetto för löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster – – – – – – – – –56,1 – –69,0 –50,3 –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –2,4 27,5 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 Uppskjuten skatt 3) 0,2 –0,3 – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 – – – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 Betald skatt Förvärvat resultat Årets resultat – – – – – – – – – – –2,2 27,2 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 lanenlig avskrivning av byggnad sker fr.o.m. 2000 med 1 procent och uppgick för 2005 till 78,2 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2005 till 0,3 resp. 0,0 Mkr P (2004 0,3 resp. 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp. 0,0 Mkr, 2001 till 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2000 till 0,6 resp. 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp. 0,0 Mkr, 1998 0,5 resp. 0,2 Mkr, 1997 0,4 resp. 0,1 Mkr och 1996 0,5 resp. 0,3 Mkr). 2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr, 1997 19,6 Mkr och 1996 18,3 Mkr). 3) Bolaget tillämpar fr.o.m. år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta. 4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr. 1) 54 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Koncernbalansräkningar i sammandrag Mkr, per 31 december 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 5 477,5 Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 Övriga anläggningstillgångar 18,5 17,3 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 Omsättningstillgångar 25,3 23,7 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 Likvida medel 43,7 14,4 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 555,7 582,9 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 – – – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 703,7 1 078,3 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 67,6 268,5 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 Totala förvaltningsintäkter, Mkr 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 Driftsöverskott, Mkr 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 433,3 Summa tillgångar Skulder och eget kapital Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa skulder och eget kapital Nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal 104,6 169,1 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 Direktavkastning 1, % 2) 8,4 9,0 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 Direktavkastning 2, % 7,9 8,6 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 1,0 1,5 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,6 3) Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr Avkastning på totalt kapital, % 5,1 5,9 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 Avkastning på eget kapital, % neg 4,8 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 41,9 30,2 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 Soliditet, % Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 21,3 53,0 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 Investeringar exklusive förvärv, Mkr 27,3 11,2 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 – 667,0 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 Förvärvskostnad fastighet, Mkr ill följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005. T 2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för de två nyförvärvade fastigheterna som ej belastats med hyra under 2005. 3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar. 1) PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 55 kvartalsdata Kvartalsdata 2004–2005 Resultaträkningar i sammandrag Mkr Q1 2004 Q2 Q3 Q 4 Q1 2005 Q2 Q3 Q4 Totala förvaltningsintäkter 143,7 152,3 147,6 153,0 140,5 157,5 135,5 140,5 Driftsöverskott 116,7 124,0 121,1 116,1 113,4 128,2 113,9 114,6 94,4 Resultat fastighetsverksamhet 98,6 106,5 103,7 98,8 93,9 108,1 95,9 Resultat operatörsverksamhet –0,6 4,4 0,0 4,9 1,3 6,1 0,9 2,5 Rörelseresultat 88,7 101,5 94,3 92,5 85,4 104,2 528,8 86,2 –33,0 –40,5 –76,4 –34,7 –52,9 –33,4 –35,7 –35,4 Resultat efter finansiella poster Finansnetto 48,3 25,1 59,5 39,6 52,0 68,5 493,4 53,2 Resultat efter skatt 37,6 21,2 46,2 19,7 41,4 54,5 494,7 97,6 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec balansräkningar i sammandrag 2004 Mkr 2005 Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa tillgångar 5 315,2 5 292,0 5 281,9 5 262,8 5 573,3 5 665,9 5 281,9 7,1 7,1 7,1 6,9 6,4 6,4 7,1 5 477,5 113,7 46,7 59,6 64,8 58,6 62,1 86,9 64,8 201,7 182,6 136,1 90,6 58,0 202,6 131,9 90,6 236,4 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa skulder och eget kapital 1 954,9 1 979,9 2 017,2 1 923,0 1 963,9 1 899,7 2 017,2 146,5 150,6 164,0 184,3 195,0 209,0 164,0 2 307,7 208,5 3 218,3 3 143,1 3 039,1 3 080,4 3 462,8 3 546,7 3 039,1 3 165,3 231,9 221,2 224,1 198,5 222,7 235,7 224,1 347,8 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 Fastighetsrelaterade nyckeltal Q1 2004 Q2 Q3 Q 4 Q1 2005 Q2 Q3 Q4 Direktavkastning 1, % 9,3 9,1 9,1 9,1 8,7 8,5 8,5 8,5 Q1 2004 Q2 Q3 Q 4 Q1 2005 Q2 Q3 Q4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 2,5 2,6 2,5 2,8 2,7 2,6 Avkastning på totalt kapital, % 6,9 7,2 7,2 7,0 6,6 6,7 6,4 14,2 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 10,9 11,0 10,8 12,0 11,9 11,6 10,6 32,5 Soliditet, % 35,2 36,0 37,1 35,7 33,6 32,2 40,1 38,3 Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 66,5 80,4 77,0 75,0 71,5 16,2 141,5 72,2 Investeringar exkl. förvärv, Mkr 16,3 30,5 5,9 17,8 38,3 47,4 36,9 42,5 – – – – 277,0 – – 384,3 Förvärv av fastighet, Mkr 56 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Räkenskaper 2005 Förvaltningsintäkter och omsättning Pandox förvaltningsintäkter 2005 uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter var ökningen 2,3 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för året uppgick till 778,6 Mkr (762,8). Försäljningar i Sverige Per den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenska hotellfastigheter till ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinsten efter skatt vid avyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpande resultatet för 2005 ingår de försålda fastigheterna med 6 månader. Resultat Resultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, uppgick till 222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusive intäkter av engångskaraktär, uppgick till 688,3 Mkr (124,7). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter, uppgick till 301,4 Mkr (298,9). PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 57 räkenskaper Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direk tören för Pandox AB, org. nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2005. Redovisningsprinciper Pandox tillämpar i sin redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Som onoterat bolag omfattas inte Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS. Verksamhet och strategi Pandox är ett av norra Europas ledande renodlade hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa samt i utvecklingsregioner i östra Europa. Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris- och högprissegmenten och vara inriktade mot affärsresenärer och turister. De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via välkända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter. Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernas omsättning och resultat, eller genom managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna. Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastigheter, varav ett asset managementuppdrag och fem operativa verksamheter. Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Ägarsituation Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt AS genom sitt helägda svenska bolag APES Holding AB. 58 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Tillväxten i USA fortsätter Den amerikanska marknaden hade ett historiskt bra år 2005. Beläggningen uppgick till 64,5 procent, vilket är en ökning om 2,9 procent mot föregående år. De genomsnittliga rumspriserna steg med 5,3 procent till 90,84 dollar och den genomsnittliga intäkten per rum steg totalt med 8,4 procent. Osäkerhet inför obalansen i den amerikanska ekonomin med ett växande budgetunderskott kvarstår dock. Tecken på förbättring i Europa I Europa har både beläggning och priser generellt utvecklats positivt under året med Rev PAR 4,6 procent över föregående år. I London drevs tillväxten av stigande snittpriser medan beläggningen har påverkats något negativt i efter dyningarna av terrorattackerna i somras. Sammantaget ökade RevPAR med cirka 2 procent i London. Även marknaden i Bryssel utvecklades bättre än föregående år med en ökning på 3,5 procent. Utöver Berlin som hade en minskning med cirka 2 procent till följd av överkapacitet syns en positiv trend i alla större marknader där bland annat Paris ökade med 7 procent i RevPAR. Den svenska marknaden karaktäriseras av en stabil tillväxttakt. Större orter utvecklas något bättre än riket i genomsnitt. Beläggningen har ökat stabilt medan de tidigare sjunkande priserna börjat öka något. Stockholm ligger i en stabil förbättringsfas där Stockholm city och det femstjärniga segmentet leder utvecklingen. Göteborg kommun stiger med nästan 6 procent i RevPAR främst drivet av förbättrad beläggning. I Malmö kommun har efterfrågan påverkats positivt av uttagningarna till America’s Cup i augusti, dock är den underliggande tillväxten på en stabil men låg nivå. Pandox portfölj visar fortsatt styrka Pandox Stockholmshotell har haft en mycket bra efterfrågan och sammantaget presterar hotellen bättre än marknaden. Scandic Park ökar mest bland annat som en följd av att konkurrerande hotell har renoverats och kapacitet har tagits bort från marknaden. Renoveringen på Elite Park Avenue i Göteborg fortgår enligt planer och då delar av hotellet har varit stängt under året har detta haft en negativ påverkan på kapaciteten. Scandic Crown presterar i linje med marknaden. Pandox hotell i Malmö har utvecklas bättre än marknaden och har fått en skjuts av uttagningstävlingarna till America’s Cup. Pandox Köpenhamnshotell presterar bra i en stark marknad. Bremen har haft en relativt god ut veckling i nivå med marknaden medan Pandox hotell i Lübeck har presterat något sämre än marknaden. Marknaden i Dortmund inklusive Pandox Hilton-hotell tappar i RevPAR jämfört med föregående år. Hilton London Docklands har i en konkurrensutsatt marknad med bland annat stor andel ny kapacitet konkurrerat väl och marginellt tappat marknadsandelar till de nybyggda hotellen. Pandox hotell i Antwerpen följer marknaden som är i princip oförändrad jämfört med föregående år. Pandox delmarknad i Bryssel ökade med 3,5 procent under året. Crowne Plaza fortsätter ta marknadsandelar trots att hotellet genomgår omfattande renoveringar men också på grund av ett bra sälj- och marknadsföringsarbete. Pandox två övriga hotell har utvecklats något sämre än marknaden. Radisson SAS Hotel i Basel har utvecklats bättre än marknaden hittills i år där framför allt beläggningen ökar. Intäkter och driftsöverskott – Fastighetsverksamhet Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter var förädlingstakten i portföljen +2,3 procent trots att två stora renoveringsprojekt reducerar kapa- citeten i portföljen. I övrigt har den förbättrade hotellmarknaden i framför allt Stockholm och Köpenhamn gett en god tillväxt i intäkterna. Fastighetskostnaderna exklusive avskrivningar sjönk till 103,8 Mkr (118,7) vilket huvudsakligen är ett resultat av försäljningen av de 12 svenska hotellfastigheterna. Driftsöverskottet uppgick till 470,2 Mkr (474,2). För jämförbara enheter har driftsnettot dock förbättrats med 2,7 procent jämfört med samma period föregående år. Justerad direkt avkastning före administrativa kostnader uppgick för perioden till 8,5 procent (8,6). Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet Intäkterna från operatörsverksamheten avser verksamheten i Hilton Brussels City som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de tre verksamheter som drivs i Pandox egen regi, Crowne Plaza Brussels, Radisson SAS Hotel Östersund och Mora Hotell. Dessutom ingår intäkter med 15,8 Mkr från de nya operatörsverksamheterna Royal Crown och Hotel 27. Totala intäkterna från operatörsverksam heten för året uppgick till 250,2 Mkr (216,8). Resultatet minskade med 1,6 Mkr till 10,8 Mkr (12,4) vilket uteslutande förklaras av uppstartskostnader i de nyförvärvade verksamheterna. Resultat Koncernens resultat före skatt och exklusive engångsposter för 2005 uppgick till 222,9 Mkr (228,6). Resultatminskningen beror på att bolaget sålde 12 hotellfastigheter per den 1 juli 2005. Resultatet efter skatt inklusive försäljningen av de 12 svenska fastigheterna uppgick till 688,3 Mkr. Finansiering och kassaflöde Finansnettot för den löpande verksamheten för perioden januari till december 2005 uppgick till –137,4 Mkr (–148,4). Koncernens räntebärande skulder uppgick den 31 december 2005 till 3 165,3 Mkr (3 080,4). Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid på 3,8 år. Den genomsnittliga låneräntan uppgick 31 december till 4,1 procent (4,1). Finansieringen av det svenska beståndet har skett i svenska kronor och det ut- ländska beståndet i allt väsentligt finansieras i respektive lokal valuta. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad checkkredit och kreditfaciliteter på sammanlagt 756 Mkr uppgick till 992,0 Mkr (523,0). Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, investeringar och exklusive engångsposter och skatt förbättrades med 2,5 Mkr och uppgick till 301,4 Mkr (298,9). Investeringar Pandoxkoncernens investeringar uppgick under året till 165,1 Mkr (70,5). Investeringarna avsåg i huvudsak de omfattande renoveringsprojekten i Elite Park Avenue i Göteborg och Crowne Plaza i Bryssel samt produktförbättringar i ett antal andra fastigheter. Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick till 5 477,5 Mkr (5 262,8). I februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Radisson SAS Basel med 205 rum till ett förvärvspris av 45 MCHF. Ekonomiskt tillträddes fastigheten per 1 januari 2005. Under det sista kvartalet har hotellfastigheterna Royal Crown i Bryssel med 315 rum och Hotel 27 i Köpenhamn med 203 rum förvärvats till en sammanlagd förvärvskostnad om cirka 380 Mkr. Asset management Pandox har ett asset management uppdrag sedan januari 2005 att bistå ägaren Sundt AS samt ledningen på Hotel Pelican Bay på Grand Bahama Island att utveckla verksamheten. Hotellet som har 186 rum har haft en positiv utveckling och den nyrekryterade ledningen har fokuserat på att implementera rutiner och standards samt ta fram underlag för en strategisk planering. sammanträde och fyra ordinarie sammanträden i enlighet med en årlig föredragningsplans. Vid mötena har extern och intern rapportering av resultat och ställning samt affärsfrågor behandlats. Andra viktiga frågor som behandlas årligen är marknadsfrågor, strategifrågor, finansfrågor och budget. Utöver ordinarie sammanträden har under året hållits två extra sammanträden för att behandla affärsfrågor. Moderbolaget Fastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom personal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på dotterbolagen. Faktureringen under 2005 uppgick till 30,8 Mkr (31,7). Årets resultat efter skatt uppgick till 609,6 Mkr (0,1). Utsikter för 2006 Omvärlden fortsätter att uppvisa en god tillväxt och hög aktivitetsnivå, vilket är det enskilt viktigaste skälet till att efterfrågan i hotellbranschen förblir bra. Tillsammans med ett relativt sätt lågt kapacitetstillskott skapas goda förutsättningar för 2006. I denna positiva bild har Pandox möjligheter att fortsätta utvecklas bättre än marknaden. Bolagets förvärv som genomförts under 2005, genomförda utvecklingsprojekt samt nya avtal gör att bolagets resultat och kassaflöden kommer, för jämförbara enheter, att bli bättre under 2006 jämfört med föregående år. Personal Den centrala administrationen uppgick per den 31 december till 14 personer. Uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 16. Styrelsens arbete under 2005 Pandox styrelse har sedan ordinarie bolagsstämma 2005 bestått av sex ledamöter. Under 2005 har styrelsen hållit ett konstituerande PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 59 räkenskaper Resultaträkning Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter1) not 2,3 548,8 562,7 – – Övriga fastighetsintäkter1) 25,2 30,2 – – Totala förvaltningsintäkter 574,0 592,9 – – Fastighetskostnader –103,8 –118,7 – – Driftsöverskott 470,2 474,2 – – – – Resultat fastighetsverksamhet 392,0 403,9 – – Avskrivningar enligt plan not 4 –78,2 –70,3 Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 250,2 216,8 – – Rörelsekostnader1) –239,4 –204,4 – – 10,8 12,4 – – Bruttoresultat 402,8 416,3 – – Rörelseresultat operatörsverksamhet Administrativa kostnader not 2, 16 not 4, 15, 16 –42,5 –39,3 –42,1 Intäkter/kostnader av engångskaraktär – – – – Övriga intäkter – – 30,8 31,7 Rörelseresultat 360,3 377,0 –11,3 –6,2 Ränteintäkter –37,9 not 7 6,8 3,2 67,7 93,2 Räntekostnader –139,8 –146,9 –114,4 –109,0 Aktieägartillskott – – – – Utdelning aktier i dotterbolag – – 700,0 – Utdelning via koncernbidrag – – – 77,6 not 6 – –56,1 – –56,1 Övriga finansiella intäkter och kostnader –4,4 –4,7 –20,2 1,2 not 5 444,4 – 5,8 – Finansnetto 307,0 –204,5 638,9 6,9 Avsättning periodiseringsfond – – – –0,3 Aktieägartillskott – – –38,0 – Resultat före skatt 667,3 172,5 589,6 0,4 Finanskostnad av engångskaraktär Intäkt av engångskaraktär Skatt not 8 –15,8 –0,2 – Uppskjuten skatt not 8 36,8 –47,6 20,0 – ÅRETS RESULTAT 688,3 124,7 609,6 0,1 Specifikation extern omsättning Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 574,0 Därav interna hyror –45,6 –46,9 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 250,2 216,8 Summa extern omsättning 778,6 762,8 1) För jämförbarhet med årets utfall har 2004 års utfall justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 miljoner kronor. 60 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 592,9 –0,3 Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor, inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyra för resterande kommersiella ytor. Hyresintäkterna för 2005 minskade i förhållande till föregående år och uppgick till 548,8 Mkr (562,7). Övriga fastighetsintäkter Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade kostnader för framför allt värme, el och fastighetsskatt. Underhållskostnader Underhållskostnader är kostnader för att vidmakthålla byggnadernas och byggnads inventariernas standard. Pandox hyresavtal är i flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna, det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större delen av det inre underhållet av hotellfastig heterna. Tomträttsavgäld Totalt 6 av Pandox fastigheter innehas med tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer gängse marknadsvillkor. FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER Mkr Ersättning för driftskostnader 2005 2004 9,2 10,2 Vidaredebiterad fastighetsskatt 16,0 20,0 Totalt 25,2 30,2 Förändringen mellan åren är en effekt av försäljningen av 12 fastigheter under året. Fastighetskostnader Driftskostnader Driftskostnader är sådana kostnader som är direkt hänförliga till driften av fastigheterna såsom till exempel kostnader för värme, vatten, el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto redovisas, det vill säga den del av kostnaderna som vidaredebiteras till hyresgästerna redo visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter och hela kostnaden redovisas bland kostnaderna. Fastighetsskatt För Pandox svenska hotellfastigheter utgår fas tighetsskatt med 1,0 procent på taxeringsvärdet. De utländska fastigheterna har varierande procentsatser och beräkningsgrunder. Övriga kostnader Innefattar bland annat kostnader för juridisk konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier och hyreskostnader för externa ytor. FÖRDELNING FASTIGHETSkostnader Mkr 2005 2004 Driftskostnader 18,9 26,4 Underhållskostnader 29,5 36,7 Tomträttsavgäld 7,0 8,0 Fastighetsskatt 41,1 40,0 7,3 7,6 Övriga kostnader Totalt 103,8 118,7 Driftsöverskott Driftsöverskottet för 2005 uppgick till 470,2 Mkr, vilket är en minskning med 4,0 Mkr. Justerad direktavkastning exklusive administrativa kostnader uppgick till 8,5 procent (8,6). Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas redovisningsmässigt med en internhyra. Internhyran är kopplad till operatörsbolagens omsättning och baseras på vad som bedöms vara marknadsmässiga villkor. Internhyran kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs i fastighetsförvaltningen. Under 2005 har Pandox bedrivit operatörsverksamhet i Hilton Brussels City via ett managementavtal med Hilton och egen operatörsverksamhet i Crowne Plaza Brussels City Centre, Mora Hotell och Radisson SAS Hotel, Östersund. De förvärvade operatörsverksamheterna i Royal Crown i Bryssel och Hotel 27 i Köpenhamn har inte belastats med internhyra under 2005. Administrativa kostnader De administrativa kostnaderna avser central administration samt utländsk hotellfastighetsadministration. Samtlig personal inom central administration är placerad vid kontoret i Stockholm. Ersättning till personal och revisorer framgår av not 15 och 16. Finanskostnad av engångskaraktär Avser förtidsinlösen av ränteswapar. Minskningen av fastighetskostnaderna är ett resultat av försäljningen av 12 hotellfastigheter under året. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 61 räkenskaper Balansräkning Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter not 9 5 324,1 5 163,9 – – Inventarier not 10 153,9 99,4 0,5 0,5 5 478,0 5 263,3 0,5 0,5 Finansiella anläggningstillgångar not 11 – – 2 482,7 1 967,4 Fordringar koncernbolag Aktier och andelar i dotterbolag – – 2 548,0 2 882,6 Övriga långfristiga fordringar 6,3 6,4 48,2 4,8 6,3 6,4 5 079,4 4 854,8 Uppskjuten skattefordran 106,9 – – – Summa anläggningstillgångar 5 591,2 5 269,7 5 079,4 4 855,3 Omsättningstillgångar Varulager 1,6 0,7 – – Kundfordringar 11,5 13,0 – – Skattefordran – 2,4 – – Övriga fordringar 85,2 26,5 3,8 1,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55,7 16,0 2,2 1,5 Övriga aktier & andelar 47,8 – – – Kassa och bank 236,4 58,0 161,7 22,3 Summa omsättningstillgångar 438,1 116,6 167,6 25,2 SUMMA TILLGÅNGAR 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5 Kommentarer till balansräkningen Fastigheter och inventarier Under året har tre hotellfastigheter förvärvats och tolv avyttrats. Avskrivningarna avseende fastigheterna uppgick till 78,2 Mkr (70,3) och årets investeringar till 165,1 Mkr (70,5). Inventariernas bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick till 153,9 Mkr (99,4), avskrivningarna till 16,6 Mkr (10,8) och investeringarna till 40,0 Mkr (31,2). Huvuddelen av det bokförda värdet på inventarier, 153,9 Mkr, avser hotellinventarier vilka brukas av hotelloperatören. I vissa fall ingår dessa som en ospecificerad del av hyran, i andra fall som en separat inventariehyra. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna inklu 62 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 derar Pandox värdet av dessa inventarier i det fastighetsvärde som används för att beräkna fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick vid årets slut till 5 477,5 Mkr. Övriga inventarier utgörs av inventarier inom administration på 0,5 Mkr. Övriga långfristiga fordringar Avser långfristig reversfordran samt pantsatt deposition. Varulager Avser lager av förbrukningsvaror i operatörsverksamheterna. Kundfordringar Pandox kundfordringar utgörs normalt till sin helhet av hyresfordringar. Då hyran generellt betalas kvartals- eller månadsvis i förskott består utestående belopp vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsättnings- och resultathyror. Övriga fordringar Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostnader som ska vidaredebiteras på extern part. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för nästa år som försäkringspremier och hyror. Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 Bundna reserver 848,5 842,1 830,0 373,5 830,0 1 222,0 1 215,6 1 203,5 1 203,5 Fritt eget kapital Fria reserver 397,4 582,7 64,6 Årets resultat 688,3 124,7 609,6 286,9 0,1 1 085,7 707,4 674,2 287,0 Summa eget kapital 2 307,7 1 923,0 1 877,7 1 490,5 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 2004 0,3 0,3 – – 0,3 – – 0,3 Skulder Skulder till kreditinstitut not 12 3 165,3 3 080,4 2 360,2 Leverantörsskulder 66,5 47,3 19,6 26,7 Skulder koncernföretag – – 959,7 541,6 Uppskjuten skatteskuld 2 801,5 not 8 208,5 184,3 – – Skatteskulder 0,6 0,3 0,3 0,3 Övriga skulder 104,0 18,3 0,8 1,6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 176,7 132,7 28,5 18,0 Summa skulder 3 721,6 3 463,3 3 369,3 3 389,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5 Ställda säkerheter not 14 3 508,4 3 654,4 6,2 – Ansvarsförbindelser not 14 – – 685,6 91,4 Kassa och bank Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvudsak av moderbolaget genom centralkontostruktur i bank där likviditeten samlas på ett gemensamt räntebärande konto. Likviditetsöverskott kan även placeras som tidsbunden inlåning i bank. I tillägg till detta har Pandox en icke utnyttjad checkräkningskredit på 100 Mkr och kreditfaciliteter på totalt 656 Mkr. Bundna reserver moderbolaget Justering av ingående balans har skett avseende ej utnyttjade optioner. Skulder till kreditinstitut Pandox totala räntebärande skuld den 31 de- cember 2005 uppgick till 3 165,3 Mkr fördelat på tio kreditgivare och fem valutor. Finansieringen är i huvudsak upptagen under långfristiga kreditavtal varför huvuddelen av skulden kan betraktas som långfristig. Räntebindningmässigt är 1 171,1 Mkr bundet med en löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell översikt sid. 48. Uppskjuten skatteskuld 2004 nettoredovisades den uppskjutna skatten som uppskjuten skatteskuld vilken utgjordes av en uppskjuten skattefordran på 51,0 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 235,3 Mkr. 2005 års uppskjutna skatter är bruttoredo visade. I avsnittet Pandox skattesituation på sid. 52 lämnas en detaljerad beskrivning. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Beloppet avser i huvudsak upplupna räntekostnader samt förutbetalda hyror. Ställda säkerheter Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån. Ansvarsförbindelser Moderbolagets ansvarsförbindelser avser garantier till banker avseende dotterbolags låneskulder. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 63 räkenskaper Förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Koncernen 2004 Ingående balans 373,5 838,0 531,1 176,6 1 919,2 Vinstdisposition – – 176,6 –176,6 0,0 Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital – 4,1 –4,1 – 0,0 Utdelning – – –112,1 – –112,1 Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – – –8,8 – –8,8 Årets resultat – – – 124,7 124,7 373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0 Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Koncernen 2005 Ingående balans 373,5 842,1 582,7 124,7 Vinstdisposition – – 124,7 –124,7 0,0 Utdelning – – –273,9 – –273,9 Koncernbidrag – – –44,7 – –44,7 Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – 6,4 8,6 – 15,0 Årets resultat – – – 688,3 688,3 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7 1 923,0 Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Moderbolaget 2004 Ingående balans 373,5 620,0 210,0 312,8 86,2 Vinstdisposition – – – 86,2 –86,2 0,0 Utdelning – – – –112,1 – –112,1 Årets resultat 1 602,5 – – – – 0,1 0,1 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5 Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Moderbolaget 2005 Ingående balans 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 Vinstdisposition – – – 0,1 –0,1 0,0 Utdelning – – – –273,9 – –273,9 Koncernbidrag – – – 51,5 – 51,5 Årets resultat – – – – 609,6 609,6 373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7 1 490,5 Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på –10,9 (–0,9) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2005 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie. 64 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Kassaflödesanalys Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster 360,3 377,0 –11,2 –6,2 78,5 70,6 0,3 0,3 444,4 – 5,8 – 6,8 3,3 67,7 95,5 –186,6 –212,1 –134,7 –166,2 –15,8 –0,2 0,0 –0,3 687,6 238,6 –72,1 –76,9 Avskrivning Realisationsresultat på sålda anläggningstillgångar Ränteintäkter Räntekostnader och övriga finansiella kostnader1) Betald skatt Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar –95,3 –29,9 –3,0 –0,5 99,2 33,7 923,5 –445,5 3,9 3,8 920,5 –446,0 691,5 242,4 848,4 –522,9 Ökning/minskning (±) av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar Investeringsverksamhet Investering i aktier och andelar –65,5 – –598,7 –4,3 Investeringar i fastigheter och inventarier –165,1 –70,5 –0,3 –0,1 Förvärv av fastigheter och inventarier –661,2 – – – Försäljning av anläggningstillgångar 609,1 – 1,9 – –282,7 –70,5 –597,1 –4,4 408,8 171,9 251,3 –527,3 Summa investeringar Kassaflöde efter investeringar Finansieringsverksamhet Förändring av finansiella anläggningstillgångar – –7,9 –168,2 –792,8 44,9 –131,4 –441,3 1 287,9 –273,9 –112,1 497,6 –112,1 – – – 77,6 –229,0 –251,4 –111,9 460,6 179,8 –79,5 139,4 –66,7 Förändring av räntebärande lån Utdelning Utdelning via koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamhet Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början 58,0 137,5 22,3 Kursdifferens i likvida medel –1,4 – – – Likvida medel vid årets slut 236,4 58,0 161,7 22,3 Förändring likvida medel 179,8 –79,5 139,4 –66,7 1) 89,0 2004 års siffror inkluderar en engångskostnad för förtida stängning av swapar på 57,8. Kommentarer till kassaflödesanalysen Justerat för en engångsintäkt om 444,4 Mkr uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten till 301,4 Mkr (298,9). Kassaflödet per aktie ökade till 12,10 kronor (12,00). PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 65 räkenskaper Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bokföringsnämndens anvisningar. Pandox redovisnings- och värderingsprinciper är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar samtliga dotterbolag på bokslutsdagen. Redovisningen har upprättats enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder övertagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital har tillförts byggnader och mark som övervärde. Avskrivning av övervärde sker enligt samma princip som för fastigheter. Beräknad uppskjuten skatteskuld avseende koncernmässiga övervärden och beräknad uppskjuten skattefordran nettoredovisas som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Klyvningsmetoden Fastigheten Radisson SAS Hotel, Östersund, ägs som en andel i en bostadsrättsförening där 66 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 medlemmarna har ett gemensamt inflytande över verksamheten. Den ekonomiska konstruktionen av ägandet kan jämföras med en joint venture, i vilken varje delägare uppbär sina egna kostnader och intäkter. Mot denna bakgrund har fastigheten konsoliderats enligt klyvningsmetoden. Skatt Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Rekommendationen innebär i korthet att både uppskjutna skatteskulder och skattefordringar tas upp i redovisningen och att förändringar av dessa påverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning beräknas med utgångspunkt från gällande skattesats. För förvärv före 2004 baseras dock den uppskjutna skatteskulden avseende substansförvärv på köpeskillingen och beräknas utifrån respektive fastighets kortaste bedömda innehavstid och motsvarar en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt. Från och med 2004 tillämpas principen att ingen uppskjuten skatteskuld beräknas vid rena substansförvärv. Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig till beräknad skattefordran avseende underskottsavdrag i bolag, värderas med utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skattemässiga vinster och beräknas enligt gällande skattesats. Fastighetsverksamhet Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar då avsikten med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheterna. Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas redovisningsmässigt med en internhyra. Internhyran är kopplad till operatörsbolagens omsättning och baserad på vad som bedöms vara marknadsmässiga villkor. Internhyran kostnadsförs i operatörsverksamheten och intäktsförs i fastighetsverksamheten. Materiella anläggningstillgångar Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga direkta utgifter inklusive projekteringskostnader. Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter som innebär förbättring av fastigheterna jämfört med det ursprungliga skicket. Utgifter för upprustning till samma skick som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. Ett undantag från denna princip är utgifter för sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt underhåll i samband med förvärv och hänsyn tagits till detta i förvärvspriset. Utgifter för hyresgästanpassningar som innebär att hyran kan höjas aktiveras och skrivs av under hyreskontraktets återstående löptid. Avskrivning enligt plan har beräknats med följande procentsatser. Byggnader Byggnadsinventarier Markanläggningar Inventarier % 1,0 4–6,7 3,5 6,7–33 Pandox har fr.o.m. år 2000 förändrat avskrivningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidigare avskrivning uppgick till 1,5 procent. Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor. Nedskrivning av anläggningstillgång Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt enligt en intern kassaflödesmodell som också uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastigheternas bokförda värden för att bedöma behov av eventuell nedskrivning. Leasing Pandox redovisar samtliga leasingavtal som operationella. Leasingavtalen avser personbilar och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt- ning och påverkar därför inte bedömningen av koncernens resultat och ställning. Intäkter Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt vidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader redovisas separat i koncernresultaträkningen. Hyresintäkterna periodi seras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Aktier och andelar Aktier och andelar i dotter- och dotterdotterbolag har värderats till anskaffningsvärdet, med undantag för innehav vilka har skrivits ned till bedömt verkligt marknadsvärde. Finansiella instrument Ränteswapar används för att förändra underliggande finansiella skulders ränteförfallostruktur. Intäkter och kostnader avseende ränteswapar nettoredovisas som räntekostnader periodiserat över löptiden. kursdifferens som uppstår vid tillämpning av denna metod förs direkt mot koncernens egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår i koncernen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet. När upplåning sker eller terminskontrakt ingås för att kurssäkra investeringar i utländska dotterbolag kvittas i koncernen uppkomna kursdifferenser till den del de motsvaras av differenser vid omräkning av utländska dotterbolags nettotillgångar. Övriga fordringar och skulder Fordringar har tagits upp till de belopp varmed de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har tagits upp till nominella värden. Utländska dotterbolag Utländska dotterbolag räknas om enligt dagskursmetoden, vilket innebär att resultaträkningen räknas om till genomsnittskurs och balansräkningen enligt balansdagens kurs. Den PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 67 räkenskaper Noter NOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING Primärt segment Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning. Sekundärt segment Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter År 2005 147,7 58,8 114,5 109,0 143,9 –45,61) 528,4 Fastighetskostnader –27,7 –8,4 –23,5 –19,0 –25,0 –103,7 Driftsöverskott 120,1 50,3 91,0 90,0 118,9 –45,6 424,7 Bokförda värden fastigheter 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 929,2 5 477,5 12,1 9,9 50,3 165,1 Rörelseintäkter operatörsverksamhet Investeringar 39,6 53,1 66,1 184,1 250,2 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –59,1 –180,2 45,6 –193,7 Rörelseresultat operatörsverksamhet 7,0 3,9 45,6 56,4 År 2004 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter 159,8 75,8 102,0 133,9 121,4 –46,9 –546,0 Fastighetskostnader –35,3 –8,5 –23,5 –26,0 –25,4 –118,7 Driftsöverskott 124,5 67,3 78,5 107,9 96,0 –46,9 427,3 Bokförda värden fastigheter 1 366,6 698,1 870,3 966,5 1 361,3 5 262,8 7,1 6,8 38,5 70,5 Rörelseintäkter operatörsverksamhet Investeringar 17,0 1,1 63,6 153,2 216,8 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –58,1 –146,3 46,9 –157,5 Rörelseresultat operatörsverksamhet 5,5 6,9 46,9 59,3 1) Avser justering av internhyra. NOT 2 – HYRESINTÄKTER Intäkterna från operatörsverksamheten avser verksamhet som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs. de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 45,6 Mkr för 2005 (46,9). NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING % 2005 2004 Sverige 65 71 Danmark 9 8 Storbritannien 7 7 Tyskland 7 6 Belgien 9 8 Schweiz 3 – Summa 100 100 68 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Not 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Mkr Koncernen 2005 2004 Byggnader –60,7 –59,0 – –0,9 –0,8 – – Inventarier –16,6 –10,5 –0,3 –0,3 Summa avskrivningar –78,2 –70,3 –0,3 –0,3 Markanläggningar Moderbolaget 2005 2004 – Av avskrivningar på totalt 78,2 Mkr är 77,9 Mkr (70,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,3) till administration. Not 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR Engångsintäkter i koncernen på totalt 444,4 Mkr avser 438,7 reavinst från försäljning av hotellfastigheter och 5,7 Mkr försäljning av aktier. Not 6 – FINANSKOSTNAD AV ENGÅNGSKARAKTÄR Kostnaden avser förtidsinlösen av ränteswapar. Not 7 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 65,0 Mkr från koncernbolag och 2,7 Mkr från övriga. NOT 8 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 Årets uppskjutna skattekostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatt avseende koncernbidrag Uppskjuten skatteintäkt avseende förvärvade underskottsavdrag Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar Uppskjuten skatt i resultaträkningen Aktuell skatt i resultaträkningen 6,7 –48,5 – – –17,4 – 20,0 – 58,5 – – – –11,0 0,9 – – 36,8 –47,6 20,0 – –15,8 –0,2 – –0,3 Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28% Redovisat koncernresultat före skatt 667,3 172,5 589,5 – Skatt enligt gällande skattesats 28% –186,9 –48,3 –165,1 – 58,5 – – – 108,4 – 196,0 – Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 17,2 –14,8 –10,9 – Skatteeffekt av koncernbidrag 17,4 – – Förvärvade underskottsavdrag Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet Redovisad skattekostnad 6,4 15,3 – – 21,0 –47,8 20,0 – Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 76,3 0,1 – – Övriga temporära skillnader 24,4 44,2 – – 6,2 6,7 – – 106,9 51,0 – – Övriga uppskjutna skattefordringar Summa uppskjutna skattefordringar Uppskjutna skatteskulder Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter Övriga uppskjutna skatteskulder Summa uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto 204,1 230,9 – – 4,4 4,4 – – 208,5 235,3 – – –101,6 –184,3 – – PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 69 räkenskaper NOT 9 – FASTIGHETER Mkr Ingående anskaffningsvärde Koncernen 2005 2004 5 697,6 5 669,9 Förvärv fastigheter 717,5 – Investeringar 125,1 39,3 Försäljningar –658,0 – 77,4 –11,6 5 959,6 5 697,6 –533,7 –475,1 –83,9 – Omräkningsdifferenser balansräkning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Förvärvade ackumulerade avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser balansräkning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde Taxeringsvärde svenska fastigheter Varav mark 49,4 – –61,6 –59,8 –5,6 1,2 –635,4 –533,7 5 324,1 5 163,9 2 019,6 2 413,1 750,1 852,0 I anskaffningsvärdet för byggnad, mark och inventarier ingår värdet av bolagets hotellfastighet i Östersund som ägs genom en andel på 47,6 procent i bostadsrättsföreningen Borgens. I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR:17) har fastigheternas bokförda värden stämts av mot fastigheternas återvinningsvärde varvid inget behov av nedskrivning har konstaterats. NOT 10 – INVENTARIER Mkr Koncernen 2005 2004 Ingående anskaffningsvärde Moderbolaget 2005 2004 168,3 141,3 2,3 Förvärv inventarier 60,4 – – – Investeringar 40,0 31,2 0,3 0,1 – Försäljningar/utrangeringar 2,2 –10,6 –3,5 – 4,1 –0,7 – – 262,2 168,3 2,6 2,3 –68,9 –58,7 –1,8 –1,5 10,1 0,3 – – Förvärvade ackumulerade avskrivningar –32,7 – – – Årets avskrivningar –16,6 –10,8 –0,3 –0,3 Omräkningsdifferenser balansräkning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omräkningsdifferenser balansräkning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde 70 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 –0,2 0,3 – – –108,3 –68,9 –2,1 –1,8 153,9 99,4 0,5 0,5 NOT 11 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG Mkr Org. nr Säte Antal aktier Nom. värde Andel % Bokfört värde Moderbolaget Hotab Förvaltnings AB 556475–5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1 Pandox Förvaltning AB 556097–0815 Stockholm 550 100 100 304,7 Hotab 6 AB 556473–6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473–6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9 Pandox Fastighets AB 556473–6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets AB Mora Hotell 556475–9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7 Mora Hotell AB 556475–9461 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469–4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1 Nya P.A. Hotell AB 556495–0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2 Pandox Hotel Management AB 556469–9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Malmö Favorit Hotell AB 556475–9446 Stockholm 1 000 100 100 2,0 Grand Hotell i Kristianstad AB 556515–9216 Stockholm 10 000 10 100 0,6 Fastighets AB Porpur 556349–8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1 Pandox i Halmstad AB 556549–8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7 Pandox i Borås AB 556528–0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3 Hotell Värmdövägen 84 AB 556286–4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3 Hotellus International AB 556030–2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2 KB Lorensberg 49:2 916833–3269 Göteborg – – 100 Pandox i Östersund AB 556466–1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7 Ademrac Holding 1 AB 556683–3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4 Ademrac Holding 2 AB 556683–3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6 Ademrac AB 556426–2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4 6,2 Le Nouveau Palace S.A. Convention Hotel International AG 270.3.001.168–3 Basel 14 000 – 100 Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 0,6 Royal Crown Plaza SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 66,1 Summa Pandox AB 2 482,7 Mkr Org. nr Säte Koncernen Arlanda Flyghotell KB 916500–8021 Stockholm Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611–7755 Stockholm Fastighets AB Hotell Kramer 556473–6402 Stockholm Grand i Borås Fastighets AB 556030–7083 Stockholm Hotellus Nordic AB 556554–6594 Stockholm Hotellus Fastighet 1 AB 556554–6602 Stockholm Hotellus Säffle AB 556367–3697 Stockholm Hotellus Järva Krog AB 556351–7365 Stockholm Hotellus Mölndal AB 556554–6636 Stockholm Bioeffect AB 556244–5030 Stockholm Vestervold KB 916631–9534 Stockholm Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622–8197 Stockholm Förvaltningsbolaget Ferrum KB 969622–6688 Stockholm Förvaltningsbolaget Hotell Bromma KB 969622–8163 Stockholm KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850–4554 Göteborg Hotellus Belgium NV – Belgien Grand Hotel Brussels NV – Belgien Town Hotell SA – Belgien Hotellus Suomi OY – Finland Hotellus Nord OY – Finland Euro Lifim BV – Holland Bru Hotels Holding BV – Holland Hotellus Europa BV – Holland Bru Hotels BV – Holland Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland Atlantis GmbH – Tyskland PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 71 räkenskaper NOT 12 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT Mkr Koncernen 2005 2004 Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen Summa 223,2 180,7 208,5 90,3 2 452,6 1 197,9 2 151,7 1 087,3 489,5 1 701,8 3 165,3 3 080,4 NOT 13 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr Moderbolaget 2005 2004 Koncernen 2005 2004 2 360,2 1 623,9 2 801,5 Moderbolaget 2005 2004 Förutbetalda hyror 40,2 43,0 – – Upplupna räntekostnader 11,9 4,4 8,5 9,4 Fastighetsskatt 3,3 10,9 – – Övrigt 121,3 74,4 20,0 8,6 Summa 176,7 132,7 28,5 18,0 NOT 14 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Mkr Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar Pantsatt deposition 3 454,4 3 654,1 – 54,0 0,3 6,2 – – – 685,6 91,4 Ansvarsförbindelser NOT 15 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Mkr Koncernen 2005 2004 – Moderbolaget 2005 2004 KPMG Revisionsuppdrag 1,4 0,8 0,8 Andra uppdrag 0,1 0,1 1,4 0,1 0,1 Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1 SET Revisionsbyrå Övriga Andra uppdrag 0,4 0,5 0,2 0,2 Summa 2,0 2,1 1,2 1,2 72 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 NOT 16 – PERSONAL Koncernen 2005 2004 Moderbolaget 2005 2004 Medeltal anställda Män 141 116 7 Kvinnor 154 130 7 6 7 Totalt 295 246 14 13 Varav anställda i Sverige 90 80 14 13 Varav anställda i Belgien 203 166 – – Varav anställda i Danmark 2 – – – Löner och ersättningar, Mkr Styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar 5,2 5,2 5,2 5,2 Sociala kostnader 1,9 1,9 1,9 1,9 Pensionskostnad 0,8 0,8 0,8 0,8 Totalt 7,9 7,9 7,9 7,9 Övriga anställda Löner och ersättningar 76,4 64,8 10,1 8,1 Sociala kostnader 22,9 17,2 2,8 2,5 3,1 2,8 1,8 1,4 Totalt 102,4 84,8 14,7 12,0 Pensionskostnader Löner och ersättningar per land, Mkr Sverige Styrelse och VD 7,9 7,9 Övriga anställda 38,6 35,2 14,7 7,9 7,9 12,0 Belgien Övriga anställda Totalt 63,8 49,6 – – 110,3 92,7 21,6 19,9 Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal Crown och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmark avser Hotel 27 i Köpenhamn. Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader. Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori. PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 73 räkenskaper Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 64 556 033 kr Årets resultat 609 555 526 kr 674 111 559 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 5,50 kr per aktie 136 950 000 kr Överföres i ny räkning 537 161 559 kr 674 111 559 kr Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Stockholm den 8 februari 2006 Christian Ringnes Ordförande Leiv Askvig Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Anders Nissen Verkställande direktör Olaf Gauslå Mats Wäppling Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 9 februari 2006. 74 Per Gustafsson Auktoriserad revisor PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Willard Möller Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885. Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Pandox AB för år 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktig heter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps handlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredo visningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 9 februari 2006 Per Gustafsson Auktoriserad revisor Willard Möller Auktoriserad revisor PA N D O X – Å r s r edov i sn i n g 2005 75 pandox upgrade Ett nyhetsbrev om hotellbranschen När Pandox bildades 1995 startade utgivningen av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen. Denna publikation övergick senare i de publika rapporter som bolaget skickade ut. Trots att företaget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fortsätter vi att upprätthålla informationsflödet till dem som är intresserade av hotell- och hotellfastighetsmarknaden. Därför ges Pandox Upgrade ut regelbundet. Under 2005 utkom tre nyhetsbrev som behandlade marknadstrender och aktuella svenska och internationella hotellmarknadsfrågor. Välkommen som prenumerant. Pandox Upgrade är kostnadsfri och kan beställas från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller upgrade@pandox.se 76 PANDOX – Års re dov i sn i ng 2 0 0 5 Produktion: Pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg m fl. Tryck: EO Print 2006. Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: pandox@pandox.se Org nr: 556030-7885
© Copyright 2024