ÅRSREDOVISNING 2012
ÅRSREDOVISNING 2012 Uddevallahem Innehåll Korta fakta om Uddevallahem 2 Balansräkning 20-21 VD har ordet 3 Kassaflödesanalys 22 Året i korthet 4-5 Bokslutskommentarer 23 Kunder 6-7 Noter Samhällsnytta 8-9 Revisionsberättelse 24-30 31 Personal 10 Fastighetsförteckning Verksamhetsutveckling 11 Så styrs Uddevallahem 37 Miljö12-13 Ordföranden har ordet 38-39 Förvaltningsberättelse15-17 Styrelse41 Femårsöversikt17-18 Ledning & personalrepresentanter Resultaträkning Karta 19 Korta fakta om Uddevallahem BOSTADSSTIFTELSEN UDDEVALLAHEM grundades 1949. I stadgarna, som angetts av kommunfullmäktige i Uddevalla, står att stiftelsen är ”ett allmännyttigt bostadsföretag” som ska främja bostadsförsörjningen i kommunen. TOTALT ÄGER OCH FÖRVALTAR Uddevallahem cirka 4 350 lägenheter. Dessutom tillkommer cirka 500 lokaler och ett stort antal garage, förråd och parkeringsplatser. OMKRING 7 000 människor bor i Uddevallahems lägenheter, från Uddevalla centrum till de natursköna ytterområdena samt ett mindre antal i samhället Ljungskile. MINSTA LÄGENHETSYTAN ligger på 16,7 kvadratmeter, den största på 138 kvadratmeter. UDDEVALLAHEM STRÄVAR efter att vara så tydliga, personliga och professionella som möjligt. Dessa tre värderingar genomsyrar hela verksamheten, från det interna arbetet inom organisationen till mötet med hyresgästerna ute i bostadsområdena. OMSÄTTNINGEN för 2012 uppgick till 264 mkr. 2 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 32-35 41 42-43 VD har ordet Uddevallahems dryga 7 000 hyresgäster befinner sig i olika faser av livet och har olika livssituationer. För att möta deras olika önskemål är vi övertygade om att vi i framtiden måste erbjuda flexibla lösningar. Enkelt uttryckt måste vi flytta fokus från hus till människor. Det kommer att vara vår största och kanske svåraste utmaning de kommande åren. För oss är det angeläget att vi kan erbjuda hyresrätter med olika standard, storlek och geografiskt läge och därmed också varierande hyra. Vår satsning på trygghetsboende på Sunnanvindsvägen är ett tydligt exempel på hur vi anpassar oss efter människors behov. Trygghetsboende är en hyresform särskilt anpassad för äldre hyresgäster, med en hög servicenivå och möjlighet till socialt umgänge. Att boendet inte bara är själva bostaden vet vi sedan länge. Våra hyresgäster vill också ha hög kvalitet på grönytorna i sina områden. Därför har Uddevallahem sedan ett par år satsat på utemiljön. Nyheten för 2013 är att vi tar ett helhetsgrepp genom att låta en anställd med trädgårdsutbildning hantera den yttre miljön på båda distrikten. Det ska bli riktigt spännande att se hur han gör våra grönytor ändå lite grönare. Uddevallahem har sedan ett par år inlett ett förnyelseprogram, där ambitionen är att ge våra äldre fastigheter en modern standard som både är estetiskt, praktiskt och ekonomiskt tilltalande. Vår ambition är att genomföra rotrenovering av ca 150 lägenheter på årsbasis. Under året har Uddevallahem bland annat gjort ett omfattande renoveringsarbete av Kv. Knape. Fastigheten fick nya stammar, kök, badrum och ny el. Under 2013 fortsätter vårt förnyelseprogram med bland annat Kv. Ängön som består av 71 lägenheter. Med syfte att sänka förbrukningen av el, värme och vatten arbetar vi med ett antal spännande projekt. Ett exempel är Kv. Ängön där vi utreder möjligheten att installera FTXventilation. Mycket enkelt förklarat fungerar FTX så att från- och tilluftsventilation arbetar parallellt med varandra och vi får en möjlighet att återvinna värme ur inomhus luften samtidigt som vi evakuerar den. Vid en ekonomisk resumé av det gånga året, kan man konstatera att vi fullföljt de intentioner vi hade inför 2012. Vårt resultat är i nivå med tidigare prognos, vilket innebär ett negativt resultat om 4,3 miljoner kronor efter finansiella poster. Resultat beror på ett medvetet och nödvändigt val att göra större satsningar på underhåll och upprustning av äldre fastigeter. Vi skulle gärna öka takten i vårt förnyelseprogram, men det förutsätter att vi får rätt hyresnivåer. Det förutsätter också att vi i våra förhandlingar med Hyresgästföreningen får en hyresökning som även täcker in ett förnuftigt långsiktigt underhåll där Uddevallahem ges möjlighet till en rimlig avkastning. Det är nödvändigt att bolaget kan konsolidera sig så att framtida generationer kan erbjudas ett bra boende. Uddevallahem har visionen att ha Sveriges nöjdaste hyresgäster. Det är naturligtvis lättare sagt än gjort. För att nå dit krävs personal med bred kompetens, vilket vi har i företaget. I arbetet med att nå visionen är personalen vår största tillgång och tillsammans med våra hyresgäster ska vi försöka närma oss vår vision. De största utmaningarna ligger alltid framför den som vill fortsätta att utvecklas och det vill Uddevallahem. Thomas Aebeloe, VD UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 3 BOMÄSSA Uddevallahem deltog på ”Bo bra nära Göteborg” tillsammans med åtta andra ÅR ET I företag K O RiTHET bostads regionen 2012 BOLLIADEN Barn och ungdomar provade på handboll, fotboll och basket på Dalabergs näridrottsplats MÖTESPLATS TUREBORG Invigning i januari med kommunalråd, kommuntjänstemän, polisen, Uddevallahem med flera UDDEVALLAHEMDAGEN Ett populärt arrangemang - som vanligt i strålande solsken SOMMARJOBB Varje sommar erbjuder vi ett 50-tal ungdomar ett sommarjobb BOMÄSSA Uddevallahem deltog i ”Bo bra nära Göteborg” på Bo-Plats i Göteborg 4 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 NÄRIDROTTSPLATS PÅ TUREBORG Belysning och konstgräs gör idrottsplatsen till en investering i bra miljö för ungdomar med spring i benen ENERGISPARKAMPANJ I oktober startade Allmännyttans energisparkampanj där företag och hyresgäster tillsammans arbetar för att sänka sin energianvändning BO&LEVA Uddevallahem deltog i Bo& Levamässan på Bohusläns museum NY VD Thomas Aebeloe tillträder som ny VD på Uddevallahem under hösten UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 5 S A MHÄ L L S NY T T A En av landets första boende konsulenter, Uddevallahems Ralf Jansson, brinner för sitt jobb att lösa eller minska problem som uppstår för enskilda hyresgäster eller mellan grannar ute i bostadsområdena. Ralfs uppdrag: Trygga och nöjda hyresgäster Sedan sex år finns Ralf Jansson som boendekonsulent med ansvar för bostadssociala frågor hos Uddevallahem. Stiftelsen var en av de första i landet med att inrätta en tjänst som hans. Nu arbetar många andra fastighetsbolag på liknande sätt. Ett steg in i arbetslivet Medan våra ordinarie fastighetsskötare hade välförtjänt semester, såg femtio sommarjobbare till att fixa rabatter och gräsmattor, städa och hålla snyggt. 6 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 Sommarjobbarna gör dels ett kanonjobb och samtidigt innebär det för oss att vi får en chans att visa ett stort antal personer hur det är att jobba hos oss. Det är viktigt med tanke på att vi liksom hela fastighetsbranschen står inför något av en generationsväxling och redan har några av sommarjobbarna rekryterats och tagit klivet in i vår ordinarie arbetsstyrka. Överhuvudtaget har Uddevalla hem en medveten policy när det gäller ansvaret att hjälpa människor ta klivet in i arbetslivet. Bland annat genom att erbjuda möjlighet att få arbetslivserfarenhet. Där är sommarjobbarna är bara ett exempel, ett annat är generositet när det gäller att ta emot praktikanter från olika utbildningar och ett tredje är att försöka ordna platser för personer som behöver arbetspröva eller arbetsträna. Ibland handlar det om slump och att vara öppen för möjligheter när Uddevallahem hittar ny personal: – Ett exempel är en av våra få kvinnliga fastighetsskötare. Henne träffade vi och kunde knyta till oss genom att delta i en kontaktmässa för ungdomar som Swedbank ordnade här i Uddevalla, berättar personalchef Linda Samuelsson. – Ju längre tid jag har jobbat desto fler av våra hyresgäster har förstått hur vi kan samarbeta för att lösa eventuella problem som uppstår. Smidigt och på ett tidigt stadium, säger han. Det kan handla om alla typer av problem av social och mellanmänsklig karaktär som kan uppstå i en trappuppgång eller i ett område. – Grannar som stör med högt tvljud eller hög musik, lösspringande hundar, folk som har svag ekonomi, missbrukare, folk med psykiska problem eller personer som bara är gamla, ensamma och hjälplösa är några exempel. Att vara hyresgäst innebär att man måste leva upp till vissa krav. Förutom att hyran ska betalas måste man sköta sin bostad, använda sunt förnuft och förstås inte störa sina grannar. Det är självklart för de flesta och för det mesta men ibland händer saker i livet som gör att det blir problem och då finns boendekonsulenten där! – Mitt uppdrag är att hjälpa, stötta och förklara och ofta räcker det för att problemet ska vara ur världen. Ibland kanske jag behöver hjälpa den som behöver mer stöd eller hjälp att ordna det genom att ta kontakt med anhöriga eller de sociala myndig- heterna, berättar han. I det dagliga jobbet försöker han vara så nära hyresgästerna som möjligt, det handlar om att prata och informera och om att vara tydlig med vad som gäller. Efter sex år som boendekonsulent har han byggt upp ett förtroende hos hyresgästerna: – Många vänder sig själva direkt till mig för att rådgöra när de känner sig osäkra och inte vill göra fel. Då kan vi resonera och de känner att vi från Uddevallahems sida respekterar dem och vill hjälpa till så att allt fungerar. Ralf Jansson berättar att verksamheten var unik när han började sitt jobb för sex år sedan och har sett hur värdefull den är: – Vi har byggt upp något unikt som både våra hyresgäster och Uddevallahem tjänar på, säger han. Hyresgästerna kan få hjälp att ordna situationer och slippa det både de och Uddevallahem helst av allt vill undvika: – Att tvingas säga upp folk från en bostad. Det är ett misslyckande. För Uddevallahems del innebär metoden att man ”stämmer i bäck” att man minskar slitaget och därmed minskar utgifterna samtidigt som bostadsområdena blir trevligare och mer attraktiva om man kan undanröja problem nästan innan de har upp- S A MH Ä L L SN Y T T A stått. Eller i varje fall blivit stora och allvarliga. Under 2012 har ett nytt och spännande arbetssätt för en speciell grupp hyresgäster planerats och efter årsskiftet sattes det i sjön: – Det handlar om nyanlända flyktingar som inte självklart vet vad som gäller när man skriver på ett hyresavtal och flyttar in i en lägenhet. Där tar vi ett grepp som heter ”Boskola”. I just Uddevallahems fall handlar det om att två somaliska ungdomar har anställts för att jobba med information och hjälpa till med tolkning till nyanlända landsmän. – Det tror vi mycket på! Jag kan ta en så enkel sak som att lära ut hur det fungerar med propparna i proppskåpet. Eller vilka medel som är lämpliga att städa med i olika utrymmen och på olika ytskikt som finns i en lägenhet för att undvika att fel preparat, som till exempel klorin, används till allt från ugn till parkettgolv. Hur är det då att vara boendekonsulent hos Uddevallahem? – Jätteintressant! Ett fantastiskt och väldigt, väldigt givande jobb, avslutar Ralf Jansson. Inför det stora fiberbaserade bredbandsprojektet behövdes personalförstärkning på IT-avdelningen. Där blev lösningen att projektanställa en trainee från branschorganisationen SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Synsättet att Uddevallahem har en viktig och långsiktig roll i samhälle och arbetsliv präglar inte bara den egna verksamheten. I våra upphandlingar ställs krav på entreprenörer som vill ha uppdrag av oss att de har lärlingsplatser i sina företag. Bakom det finns en långsiktig tanke om att vara med och bidra till återväxten i byggbranschen. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 7 K U ND ER Tvättstugan som är en ren dröm! 100 % nöjda hyresgäster När renoveringen av fastigheten Skolgatan 5 var klar fick vi ett fint kvitto på att satsningen på bland annat en toppmodern tvättstuga var helt rätt. En enkät visade nämligen att 100 % av hyresgästerna är nöjda eller mycket nöjda med sin nya tvättstuga. Den nya tvättstugan var den andra i sitt slag, den första finns på Pack husgatan 12 och nu har en tredje tvättstuga av samma modell byggts i kv. Knape. Och det kommer att bli fler. Med de goda erfarenheterna och det goda betyget från hyresgästerna är det en självklar standard att fortsätta med. Självdoserande maskiner, för både tvätt- och sköljmedel, är en av finesserna i de nya tvättstugorna. För hyresgästerna betyder det att man bara tar tvätten med sig till tvättstugan, stoppar in den i maskinen som sedan väger och doserar exakt rätt mängd. Vid manuell dosering är det lätt hänt att man tar lite onödigt mycket av tvättmedlet och att det blir lite spill. Nu är maskinerna alltid rena och snygga, liksom hela tvättstugemiljön där det tidigare kunde bli en del kvarglömda tvättmedelspaket som 8 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 stod och skräpade. Ett nytt elektroniskt bokningssystem har också införts där hyresgästen med en ”nyckeltagg” bokar sin tvättid på en tavla. Systemet innebär att ingen annan än den som har bokat har tillgång till tvättstugan under den bokade tiden. Det upplever många som väldigt tryggt och positivt. Efter renoveringen av Skolgatan 5 gjordes två enkäter med hyresgästerna. En av dem handlade särskilt om tvättstugan och där blev resultatet alltså bästa möjliga. 100 % är nöjda! – För oss är det ett fint kvitto. Vi har lagt ner mycket jobb på att hitta en modell för hur tvättstugorna ska utformas och nu vet vi att vi hamnat rätt, säger marknadschef Anders Thulin på Uddevallahem. I enkäten försökte man fånga in alla aspekter kring tvättstugan, från hur det elektroniska bokningssystemet upplevdes och fungerade till hur ren tvätten blev och hur hyresgästerna tyckte att informationen från Uddevallahem fungerat. – Det var positivt på alla punkter! Också i stort fick Uddevallahem väldigt bra betyg från hyresgästerna på Skolgatan 5 när det gällde den stora renoveringen. Även det passade man på att fråga om i en enkät. – Vi ville veta hur hyresgästerna upplevde renoveringen, hur mycket det stördes, hur ersättningsduscharna fungerat och många, många andra saker som vi kan ha nytta av inför kommande renoveringsprojekt, berättar Anders Thulin. Nu finns en rad synpunkter dokumenterade inför framtiden men viktigast är kanske den glädjande och positiva helhetsbilden: I huvudsak tyckte hyresgästerna att renoveringen gick väldigt smidigt och att resultatet blev väldigt bra! KUNDER Nyrenoverat hos Coop på Skogslyckan I mitten av oktober återinvigdes Coops butik på Skogslyckan efter en grundlig renovering. All el och belysning har bytts ut liksom alla kyloch kassadiskar. – Det enda som inte bytts ut är entrédörren och vår personal, skämtar Anette Liljenström som är butikschef. Coop blev hyresgäst hos Uddevalla hem när ICA lade ner sin butik i lokalerna 1999. Året efter dubblades butiksytan och idag har Coop en grundmurad ställning som kvartersbutik för ett område som är betydligt större än bara Skogslyckan: – Vi är Uddevallas största postombud och det tillsammans med butikens utbud lockar kunder från Kurveröd, Hovhult, Dalaberg och flera områden. Huvudansvaret för ombyggnaden har Coop och entreprenören NCC haft med Uddevallahem som delaktig i såväl planering som genomförande. – Allt har blivit mycket bra och både vi och våra kunder uppskattar den fräscha miljön, säger Anette Liljenström. En kvartersbutik som har kunder från betydligt större område än Skogslyckan är beskrivningen som butikschefen Anette Liljenström ger på sin nyrenoverade Coop-butik. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 9 PE R S O NA L Hedersomnämnda för vårt arbetsmiljöarbete! Det kändes väldigt bra när vi i våras fick ett objektivt kvitto på att vi arbetar med arbetsmiljön för vår personal på ett klokt och föredömligt sätt! Kvittot fick vi i form av ett hedersomnämnande i Fastigopriset 2012. Tävlingen anordnas av Fastighets branschens Arbetsgivarorganisation, Fastigo, och redan att som ett av fyra bostadsföretag i Sverige nomineras till finalen kändes hedrande. Temat för årets tävling var arbetsmiljö, både fysisk och psyko social, och där bedömde juryn Udde vallahems modell för arbetsmiljöarbetet värdig en finalplats. Vårt breda sätt att tänka bidrog – att personalens arbetsmiljö är avgörande för att vi ska kunna ge våra hyresgäster bästa möjliga service på alla områden. Vårt mål är att våra medarbetare ska vara nöjda och trivas med Udde vallahem som arbetsgivare. Där arbetar vi aktivt och med många olika verktyg. Att skapa ett arbetsklimat som är öppet och bra är en del, att erbjuda hälsobefrämjande aktiviteter en annan. Syftet med Fastigopriset är att lyf ta fram bra exempel för att inspirera andra till förnyelse och utveckling och nu är alltså Uddevallahem ett sådant exempel! I förlängningen vill Fastigo också med priset göra fastighetsbranschen synlig som en attraktiv bransch för nya medarbetare: – Vi vill visa att branschen har goda utvecklings- och karriärmöjligheter och är en framtidsbransch. Inte minst är detta viktigt med tanke på den generationsväxling vi står inför och som redan inletts, säger Mona Finnström som är VD på Fastigo. Uddevallahem gick till final och fick hedersomnämnande för föredömligt arbetsmiljöarbete när Fastigopriset 2012 delades ut. Representanter från Uddevallahem i samband med prisutdelningen var Linda Samuelsson, ekonomi- och personalchef, Mats Dahl, miljöansvarig och Rune Hermansson, fastighetsskötare. 10 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 PE RSO N A L Arbetsglädje är nyckeln till ett bra resultat menar Thomas Aebeleo, Uddevallahems nye VD och han ser stor potential i det första intryck han fick av sin nya arbetsplats – en väldigt god stämning! VD med tillgänglighet som ledord – Det ska gå att nå mig och jag välkomnar en öppen dialog med både kunder, kollegor och partners om hur Uddevallahem ska möta framtiden på bästa sätt. Med den deklarationen och med tillgänglighet som ledord tog Thomas Aebeloe plats som Uddevallahems nye VD i slutet av 2012. Han kom närmast från Öckerö Bostads AB i Göteborg men har ett långt förflutet i fastighetsbranschen där han bland annat gett ut tidningen Lokalnytt och jobbat för fastighetsföretag i Trollhättan, Arboga, Vårgårda och Göteborg. Sitt första intryck av Uddevallahem formulerar han så här: – Det finns en påtagligt god stämning i företaget. Alla är fast beslutna att göra ett bra jobb och se till att våra hyresgäster trivs och får god service! Inför framtiden ser han flera stora utmaningar. När Uddevalla växer har Uddevallahem, som största hyresvärd, ett stort ansvar för behovet av nyproduktion samtidigt som bostäderna i det äldre fastighetsbeståndet kräver underhåll och renovering. – På utgiftssidan är det väldigt viktigt att vi hittar bra sätt att spara energi. På intäktssidan handlar det om rättvis och korrekt hyressättning för att ge oss de inkomster som behövs för att trygga framtidens behov av bostäder. Bland allt stort och smått som Thomas Aebeloe ser som sin uppgift finns en önskan om att Uddevalla hems bostadsområden ska blomstra. När han presenterade sig i vår tidning Bo&Trivas tog han tillfället i akt att öppna för dialog om just detta med hyresgästerna: – Trivsamma och funktionella bostadsområden är mitt mål. Ta gär na kontakt med våra distriktskontor om du har idéer eller önskemål när det gäller satsningar i våra områden! Thomas Aebeloe efterträdde PerHenrik Hartmann som under året gick vidare till jobbet som VD för Familjebostäder i Göteborg. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 11 F AS TI GHETS U TVECKLING Helt, rent, snyggt och tryggt - en fyraårsplan En sak i taget, koncentrerat och fokuserat. Det är tanken bakom Uddevallahems projekt ”Helt, rent, snyggt och tryggt” som startade 2012 och som ska rulla vidare under fyra år. Framförallt är ambitionen mer jobb över olika gränser inom företaget. Detta är ett gemensamt projekt för hela Uddevallahem, från fastighetsskötare till högsta ledningen och i förlängningen ska det omfatta även hyresgästerna. Hasse Carlsson, som är chef för distrikt Söder, tror mycket på just att projektet är gemensamt för alla: – Det ska inte spela någon roll vem det är som upptäcker till exempel ett trasigt stuprör. Huvudsaken är att man för det vidare, så att det hamnar på rätt instans och blir lagat! Projektet skulle kunna beskrivas som ett verktyg för att bygga upp en kultur med snabba vägar från att något upptäcks till att det åtgärdas. Samtidigt handlar det om att skapa en kultur där det är naturligt för alla att känna sin del av ansvaret och att vara mindre rädd för att trampa in på någon annans område: 12 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 – Det är lätt att vara hemmablind, men om man alltid har i bakhuvudet att föra saker vidare som man ser och som behöver fixas. Ja, då ökar chansen att det verkligen blir fixat, säger Hasse Carlsson. Redan under det första året av projektet, när alla fokuserat på HELT och haft HELT-glasögon på sig, har en lång rad saker kommit upp som blivit lagat eller fixat. Nu rullar man vidare med fokus på ledordet RENT vilket kanske kommer att innebära att en del klotter eller dåligt städade utrymmen kommer att komma upp till ytan och blir åtgärdade. Samtidigt lämnar man inte ledordet HELT utan även det rullar vidare. – Självklart ska vi fortsätta rätta till och laga sådant som är trasigt. Det är bara att fortsätta på den inslagna vägen från projektets första år. Att alla som ser något också hjälps åt att föra vidare så att frågan hamnar hos den som kan åtgärda det, säger Hasse Carlsson. Om fyra år tanken att projektet ska ha resulterat i att alla har de fyra ledorden HELT, RENT, SNYGGT och TRYGGT sitter i ryggmärgen hos alla som jobbar i Uddevallahem eller bor i stiftelsens lägenheter. Då ska vägen från upptäckt till åtgärd vara betydligt kortare än innan projektet drog igång. Både de som jobbar i företaget och de som bor hos Uddevallahem ska känna ett gemensamt ansvar för att både inomhusoch utomhusmiljöer ska vara hela, rena, snygga och trygga. Det är grundtanken med projektet som hittills fokuserat på HELT och nu går vidare till RENT. FA S TIG HE TS UTVEC K LI N G Stamrenovering av kv Knape 24 och Sunnanvindsvägen 10 Stamrenoveringen av den äldre delen av Uddevallahems fastighet kvarteret Knape 24 i centrala Uddevalla blev en av 2012 års stora renoveringar. Det är 46 lägenheter i fastigheten med stadsbiblioteket som har renoverats. Huset byggdes 1959 och behovet av stambyte var stort. Under senare år har antalet akuta åtgärder på grund av utslitna vatten- och avloppsrör ökat markant. Samtidigt med stambytet har fastigheten som energisparåtgärd försetts med värmepump för återvinning av energi ur frånluften. Den energin används nu för varmvattenproduktion. En annan energiåtgärd är att vinden har tilläggsisolerats vilket inneburit att de förråd som fanns där flyttats ner till källaren. Från källaren har i gengäld tvättstugan försvunnit. En ny toppmodern tvättstuga återfinns nu i ett nybyggt hus i markplan på fastighetens innergård. I lägenheterna har badrummen fått kakel och klinker, duschväggar i glas och nytt porslin. Köken har fått nya luckor och bänkskivor samt kyl/ frys om det inte fanns. Alla vitvaror har bytts ut och nya säkerhetsdörrar har monterats. Bättre belysning och fler vägg kontakter, individuell mätning av varm- och kallvatten samt helt nya elledningar med jordfelsbrytare är annat som ingått i ombyggnaden. I samband med ombyggnationen och anpassningen för detta trygghetsboende som bl.a. innefattar stora gemensamhetslokaler så genomfördes också en stamrenovering för att fastigheten inte på lång tid skulle behöva störas med den typen av arbeten. Här byggdes också en helt ny gruppbostad på ett våningsplan. Lägenheterna var klara under 2012. Det andra stora stamrenoveringsprojektet 2012 är Sunnanvindsvägen 10 vid Skogslyckans torg där ett höghus med 66 lägenheter byggts om till ett ”Trygghetsboende för 60+”. Trygghetsboendet Sunnanvinden vid Skogslyckans torg UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 13 F AS TI GHETS U TVECKLING Nytt fiberoptiskt bredbandsnät Ett supersnabbt bredband som våra hyresgäster kan fylla med en rad tjänster men också ett arbetsredskap som ger Uddevalla tillgång till den senaste tekniken när det gäller att styra och övervaka en rad tekniska funktioner i våra fastigheter. Så kan man beskriva det fiberbaserade bredbandsnät som vi i med start hösten 2012 började installera i företagets samtliga fastigheter i Uddevalla tätort. För att vara korrekta är det företaget Xtranet som sköter själva installationen, på uppdrag av oss. Och det är ett omfattande arbete. Fiberkabel ska dras fram till varje fastighet, dras inne i själva fastigheten och installeras för en rad funktioner samt dras in och installeras i varje lägenhet. Dessutom ska alla våra enheter i Uddevalla knytas samman. För hyresgästerna betyder det besök och lite bök medan själva installationen görs och i 130 lägenheter blev det arbetet klart redan i slutet av 2012. Ytterligare omkring 1000 lägenheter blir klara i början av 2013 och till sommaren ska samtliga 4 300 lägenheter vara färdiga. I takt med att installationerna är klara väljer sedan våra hyresgäster hur de vill använda sitt bredband som tack vare den fiberoptiska kabeln har nästan obegränsad kapacitet. 14 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 Uddevallahem har valt Uddevalla Energi, som i sin tur har Quadracom som underleverantör, till kommunikationsoperatör. Hur utbudet av tjänster som internet, telefoni och tv ser ut får hyresgästerna information om i samband med att installationen är klar. Man kan också välja att inte ha någon tjänst alls. Från en del av våra äldre hyresgäster, som inte har dator, har det kommit frågor om detta och därför har vi även i fortsättningen kvar kabel-TV via det vanliga antennuttaget. Även den som inte har dator kan dock utnyttja den nya fiberoptiken exempelvis genom att skaffa IP-tele foni som kan innebära en minskad kostnad jämfört med dagens fasta telefonitjänster. För vår egen del på Uddevallahem innebär det nya bredbandsnätet att vi nu knyter samman alla våra enheter i Uddevalla. Under kommande år planerar vi att ta i bruk en rad funktioner för att styra och övervaka våra fastigheter och för att kommunicera mellan våra enheter kring exempelvis ventilation, värme, passersystem, larm och bokning av tvättstugor. Rent praktiskt kan det till exempel handla om att en fläkt i någon av våra fastigheter slutar att fungera. Med den nya tekniken kommer vi att få ett larm om detta och kanske även laga felet innan hyresgästerna ens hunnit märka att något inte fungerat. Längre fram kommer nätet troligen också att användas för att mäta värme- och vattenförbrukning i varje lägenhet. Enligt ett EU-direktiv är det något vi ska göra för att minska energiförbrukningen eftersom förhoppningen är en generell sänkning om varje hyresgäst själv kan påverka sin förbrukning. Satsningen på det nya bredbandsnätet har fått väldig positiv respons från hyresgästerna, vilket vi är glada för. Särskilt uppskattas kapaciteten och att det handlar om ett öppet nät där var och en väljer de tjänster man vill! FA S TIG HE TS UTVEC K LI N G Andra projekt under 2012 Kv. Mungigan 1 I gruppboendet med sex lägenheter på Banjovägen påbörjades utbyggnad med ytterligare fyra lägenheter. I uppdraget, där Uddevalla kommun är beställare, ingår också ombyggnation och utökning av gemensamhetsytor. Utemiljön Stora resurser har lagts på att lyfta utemiljön kring fastigheterna och dess närområde. Extra omfattande utemiljöarbete gjordes under året på Tureborg och fastigheten Hagarnevägen 45. Kv. Bikupan 29 En av kvarterets båda fastigheter med vardera 18 studentlägenheter på Kämpegatan har byggts om till ett LSS-gruppboende med nio platser på uppdrag av Uddevalla kommun. Inför 2013 En intensiv och spännande projektering av vårt nästa stamrenoverings projekt Kv. Ängön utefter Göteborgs vägen mitt i centrum har startats. Byggstarten är planerad till efter sommaren 2013 och det blir vårt första stamrenoveringsprojekt som kommer att få FTX ventilation vilket innebär att vi sparar energi och höjer hyresgästernas boendekomfort. En helt ny Myntet och Unneröd Ett flertal fastigheter har takrenoverats under 2012, bl. a. Myntet och Unneröd. och stor utmaning att få in i en befintlig gammal fastighet. Fler energiprojekt Energin har en fortsatt prioriterad plats på vår agenda och under 2012 har vi bland annat installerat två bergvärmeanläggningar till två gruppboenden på Kurveröd som tidigare hade elvärme. Ett axplock bland andra energiåtgärder är en mängd vattenmätare som bytts till mindre storlekar, tilläggsisolering av vindsbjälklag och installation av styrning för belysning. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 15 M I L JÖ Energianvändningen i fokus Installation av bergvärme och byte av belysningssystem är två riktigt bra exempel från 2012 på att vårt fortsatta arbete med att spara energi ger resultat. När det gäller bergvärmen, installerad i två gruppboenden på Kurveröd, är prognosen att den åtgärden gör att vi sparar 100 000 Kwh per år. Också bytet av belysningssystem har inneburit kraftigt minskad elförbrukning. Vårt fokus på energianvändningen innebär att vi arbetar med frågan på bred front och ofta innebär det att våra hyresgäster blir direkt involverade: – De spelar väldigt stor roll när det gäller att minska energianvändningen och det är en pedagogisk uppgift för oss att nå ut med information om hur små åtgärder i vardagen kan innebära stora energibesparingar, säger miljöansvarig Mats Dahl och nämner varmvattnet som ett exempel. Efter sommaren hade vi en särskild kampanj om detta eftersom förbrukningen av varmvatten, liksom värme, alltid stiger när hösten kommer. – Det handlar inte om att vända upp och ner på hyresgästernas tillvaro utan att öka insikten om att varmvatten är dyrt och att miljön mår bättre om vi minskar förbrukningen genom att till exempel duscha istället för att bada och undvika att diska under rinnande vatten. Informationsarbetet fortsätter och är centralt när Uddevallahem fortsätter dra sitt strå till stacken i det nationella projektet för energisparandet som innebär att bostadsbolagen lovat sänka energiförbrukningen med 20 % mellan 2007 och 2016. Spelet Energiarbetarna på allmannyttan.se lär på ett kul sätt ut hur man sparar energi. Under hösten drog de allmän nyttiga bostadsföretagen tillsammans igång en stor energisparkampanj som med glimten i ögat ger, bland annat Uddevallahems hyresgäster, en rad smarta tips när det gäller energianvändning i vardagen. Även de lite yngre, alltså framtidens hyresgäster, är involverade i kampanjen genom bland annat ett kul webbaserat energisparspel på allmännyttan.se Inför renoveringen av kvarteret Ängön i centrala Uddevalla har vi under 2012 projekterat för att installera FTX ventilation som i korthet fungerar så att en värmeväxlare tar tillvara på värmen i frånluften, från kök och badrum, och förvärmer luf- På miljöagendan under året: DET DATABASERADE systemet ”Keep an eye” från vår energileverantör Uddevalla Energi har införts och är ett redskap som ger oss möjlighet att timme för timme få besked om förbruk- 16 ning av fjärrvärme och el. Det ger oss i sin tur möjligheter att analysera och sätta in energibesparande åtgärder när och där det behövs. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 ten som leds in till vardagsrum och sovrum, som skall ersätta det gamla systemet med självdrag, kommer vi både att spara energi och göra inomhusklimatet behagligare och jämnare över året för hyresgästerna. Andra exempel på insatser för att minska energianvändningen är bytet av värmeventiler och ställdon i våra undercentraler till mer exakta och effektivare. Vi sätter varvtalsstyrning på ventilationsaggregat och ser över drifttiderna på kylaggregat och värmepumpar och vi tilläggsisolerar ett antal vindsbjälklag genom att öka lösullslagret från 25 till 50 cm. Det är så arbetet med energibesparing går till – åtgärder i stort och smått innebär resultat med tiden. RADONMÄTNINGAR har genomförts och redovisats till kommunen. VI HAR GÅTT IGENOM inköpskriterier för bygg med våra konsulter och entreprenörer där ”Sundahus miljödatabas” för bedömning av byggmaterial visades. VI HAR TAGIT FRAM en standard för energieffektivitet vid installationer. M I LJ Ö Miljön påverkas av vår användning Vatten Vattenanvändningen uppgick till 559 742 m3. Vattentaxan i Uddevalla kommun förändrades inför 2011. Den fasta kostnaden ökades, vilket minskar incitamentet att spara vatten. Vi har under året bytt ut ett stort antal vattenmätare för att kunna minska den fasta avgiften samtidigt som de nya vattenmätarna kan fjärr avläsas. Förberedelser att mäta vattenförbrukning i lägenheter har fortsattdär stamrenovering utförts. Förhandlingarna med hyresgästföreningen om hur debitering av vattenför brukningen skall beräknas har inte blivit löst under året. Avfall Hushållsavfallet sorteras i komposter bart i grön påse och brännbart. Hushållsavfallet har uppgått 11 213 m3 abonnerad mängd (49,1 l /vecka och läg.) vilket är oförändrad från förra året. Fastighetsnära insamling av förpackningar och tidningar finns i alla fastigheter. Det bidrar till att minska det brännbara avfallet. Vi har lämnat 34 ton farligt avfall till destruktion, där elektronik uppgick till 29 ton. I detta ingår vad som uppstått i verksamheten och det som tas tillvara i källare, på vindar och återvinningsplatser. Transporter Vi har kört 20 585 mil vilket ger 4,7 mil/lägenhet med våra egna fordon. Vi har under året anställt flera medarbetare som använder bil, samt att vi utför arbete för Ljungskilehem vilket gör att vi ökar vår körning. Av våra 29 bilar är 22 bilar (75%) miljö bilar. Tre av dessa fordon är elfordon som används i fastighetsskötseln. Fordonen har släppt ut 31,5 ton CO2 och maskinerna har släppt ut 35 ton CO2. (kwh/m2 energiindexkorrigerat) 5,8% 152 kWh/m2 Värme och varmvatten Fastigheterna uppvärms med fjärrvärme från Uddevalla Energi AB. I 19 av våra undercentraler finns installerat reglerutrustning som styrs av väderprognoser från SMHI. Totalt användes under året 46 658 000 KW fjärrvärme för att tillgodose behovet av värme och varmvatten. Energiprestanda energiprestanda 2007-2012 Energiindexkorrigerad 145 0,0% -3,8% -0,1% 2007 2008 2009 -5,5% 2011 2012 138 131 124 2010 Energiprestanda Rak effektivisering mot 20% Beskriver företagets energiprestanda jämfört med en rak effektivisering mot 20% år 2016. Energiprestandan är baserat på normalårskorrigerad data (energiindexmetoden). Vatten (m3/m2) 2,0 1,5 1,30 1,26 1,26 2009 2010 2011 1,50 1,38 1,0 0,5 2012 Mål 2016 Avfallsmängd total abonnerad årsmängd m3 (liter per lägenhet och vecka, ytor justerade) 12 000 11 000 11 213 13 11 213 00 11 000 (49 10 998 11 000 1) (49,1) (49,1) 5) (49,5) (49,5) (49,5) 10 000 Elanvändning (Bra miljöval) 2012 6 596 000 KWh 2011 6 710 010 KWh 2010 7 323 427 KWh 2009 7 243 956 KWh 9 000 2008 2009 2010 2011 Uddevallahems Miljöpolicy (mil per lägenhet, antal läg. justerade) 20 585 (4,7) 20 000 Fastställd av styrelsen i november 2010. 19 000 Uddevallahems verksamhet består av förvaltning, utveckling och byggnation av fastigheter. Verksamheten utförs med ett aktivt miljöarbete och verkar för en hållbar utveckling. Den skall bidra till att vi kan erbjuda ett tryggt och varierat boende av hög upplevd kvalitet, till en rimlig hyra. 18 000 Detta innebär att vi ska: ...sträva efter ständig förbättring i utnyttjandet av resurser för att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar genom att använda skonsamma material och metoder ...med god marginal uppfylla gällande lagar och krav, som vi berörs av ...se miljöförbättrande åtgärder som långsiktiga investeringar Vårt miljöarbete drivs med stöd av en integrerad digital handbok för miljö- och arbetsmiljö som bygger på ISO 14001 för miljön samt OHSAS 18001 och AFS 2001:1 för arbetsmiljön. ...utbilda och stimulera våra medarbetare och kunder till engagemang, ansvar och delaktighet i miljöarbetet 2012 Transport med egna fordon 21 000 ...visa öppenhet och informera om företagets miljöpåverkan och miljöarbete samt vara lyhörda för förändringar och reaktioner i omvärlden -4,9% 17 546 54 46 (4,1) 18 114 14 18 110 (4,3) ( , ) (4,3) 19 023 3) (4,3) 17 000 2008 2009 2010 2011 2012 Information om företagets miljö- och arbetsmiljöarbete finns i Uddevallahems miljö- och arbetsmiljöredovisning 2012 som kan laddas ner från www.uddevallahem.se. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 17 Så läser du siffrorna RESULTATRÄKNINGEN Resultaträkningen ska visa företagets resultat för räkenskapsåret samt redogöra för hur det har uppkommit. Den utgör underlag för bedömning av företagets lönsamhet och är ett viktigt instrument för att analysera företagets framtid. Resultaträkningen är en uppställning av ett företags intäkter och kostnader. Skillnaden däremellan utgör företagets vinst eller förlust. 18 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 BALANSRÄKNINGEN Balansräkningens syfte är att beskriva företagets finansiella ställning vid en viss tidpunkt. Balansräkningen beskriver bolagets tillgångar, eget kapital och skulder. På balansräkningens ”tillgångssida” redovisas de tillgångar företaget har. Det är dessa som ska generera företagets resultat. På balansräkningens ”skuldsida” redovisas hur tillgångarna finansierats. KASSAFLÖDESANALYSEN Kassaflödesanalysen visar skillnaden mellan bolagets kontanta in- och utbetalningar. Kassaflödet visar om företagets verksamhet medför kapitalbehov eller ger kapitalöverskott. Kassaflödesanalysen redovisar hur kassaflödena sett ut för den löpande verksamheten (bl a hyresintäkter och driftskostnader), investeringsverksamheten (bl a investeringar och försäljningar av byggnader och mark) samt finansieringsverksamheten (bl a upptagna lån och amortering av skulder). EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsstiftelsen Uddevallahem, organisationsnummer 858500-2366, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2012. Verksamhet Stiftelsen har till ändamål att inom Uddevalla kommun förvärva, äga och förvalta jämte avyttra fastigheter, samt bygga bostäder och affärsanläggningar. Uddevallahems verksamhetsidé är att erbjuda ett tryggt och varierat boende av en hög upplevd kvalitet till ett rimligt pris och driva samhällsutveckling ur ett boendeperspektiv. Våra fastigheter Fastighetsbeståndets totala yta uppgick vid årsskiftet till 298 307 kvm, fördelat på 4 351 bostäder samt 665 lokaler. Av den totala ytan utgjorde 86% bostäder. Merparten av företagets fastigheter återfinns i Uddevalla tätort. Fastighetsutveckling och investering Vi arbetar med fokus på att ta hand om våra fastigheter på ett så professionellt sätt som möjligt. Utifrån ett kostnadseffektivt perspektiv prioriteras åtgärder som både hus och hyresgäster mår bra av. Under 2012 har 67 (53) Mkr lagts på underhållsåtgärder i våra fastigheter. Vi har bl.a. renoverat fastigheterna Knape 24 och Koster 9. Ombygg naden innebär bland annat byte av vatten- och avloppsstammar, helt nya badrum och delvis moderniserade kök. Dessutom har ny teknik med värmeåtervinning samt tvättmaskiner med automatdosering av tvättmedel installerats. I fastigheten Koster 9 har 60 lägenheter byggts om till trygghetsboende med gemensamhetslokal eftersom vi har en ökad efterfrågan på lägenheter för äldre. Dessutom har ett våningsplan byggts om till gruppboende enligt Uddevalla kommuns önskemål. Fastigheten Mungigan 1 som är en gruppbostad har enligt önskemål från Uddevalla kommun under året påbörjat en tillbyggnad om ca 230 kvm. Som ett viktigt led i Uddevallahem satsning på att minska lokalbeståndet till förmån för fler bostäder såldes i slutet av året fem fastigheter med stor andel kommersiella lokaler. Fastigheterna bestod av 36 st (2 890 kvm) lägenheter och 20 st (5 417 kvm) lokaler. Investeringarna i fastigheterna har under året uppgått till 69,9 (28,3) Mkr. Merparten avser renovering av fastigheterna Knape 24, Koster 9 och Mungigan 1. Under året har vi fortsatt vårt arbete med energieffektiviserings åtgärder. Det innefattar bland annat byte till driftssnåla fläktmotorer och pumpar, nya energisnåla maskiner i tvättstugor, utbyte av vattenmätare och ventiler, bergvärmeinstallationer, installation av närvarostyrd belysning i källare, trapphus och vindar och ett flertal liknande åtgärder. Som ett led i att öka trivsel och trygghet i våra bostadsområden har ett antal nyinvesteringar gjorts i att utveckla utemiljöer kring våra fastigheter (t ex utebelysningar och plattsättningar). Uddevallahem för en nära dialog med Uddevalla kommun vad gäller särskilda boenden, tex Ungbo, stödboende för ungdomar mellan 16-25 år och olika typer av gruppbostäder. Uddevallahem samarbetar också med Centrumföreningen och med andra föreningar för att bidra till arbetet med att skapa ett trivsamt och välmående centrum i Uddevalla. Marknad Efterfrågan på bostäder har under 2012 varit stor. Vakansgraden för bostäder ligger på 0,1% jämfört med föregående år, 0,3%. I slutet av året fanns endast enstaka lägenheter outhyrda. Omflyttningen har minskat till en årstakt på 22,1 % jämfört med föregående år, 23,4 %. Hyrorna för 2012 höjdes med 2,1% fr o m 1 januari. Lokaler, ex klusive lokaler med indexavtal, höjdes i motsvarande grad. I förhandlingar na om 2013 års hyror har parterna inte nått en överenskommelse om en hyreshöjning för bostäder, lokaler och p-platser och ärendet behandlas i Hyresmarknadskommittén. Kund Vårt främsta mål är att våra hyresgäster ska trivas med sitt boende hos oss. Även om vi inte alltid kan tillgodose alla individuella behov arbetar vi ständigt med att bli bättre på vår service. Föregående år gjordes en kvalitets mätning i form av en kundenkät. Undersökningen görs vartannat år och skickas ut till alla hushåll. Svarsfrekvensen ligger på 54 (59)%. Resultatet av enkäten är att 88 procent av hyresgästerna är nöjda eller mycket nöjda med sitt boende och det är ungefär samma resultat som vid föregående mätning. Finansiering Stiftelsens eget kapital uppgick vid årsskiftet till 214 mkr. Soliditeten är samma som föregående år 22,0 (22,2)%. Den genomsnittliga låneräntan på checkräkningskrediten uppgick till UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 19 E K O NO M I S K REDOVISNING 3,3% (3,9%). Stiftelsen har sedan 2009 hela sin upplåning genom Uddevalla kommuns internbank. Medarbetare Vi vill skapa en kultur av delaktighet och engagemang i vårt dagliga arbete. Nöjda medarbetare skapar förutsättning för nöjda kunder och genom allas delaktighet och engagemang i företagets utveckling skapar vi den bästa grunden för att leverera det bästa boendet. Som utgångspunkt för allt arbete finns våra grundläggande värderingar; professionell, tydlig och personlig. Vart annat år genomför vi en medarbetarundersökning för att mäta trivseln och engagemanget bland våra medarbetare. Resultatet av enkäten 2011 är att 80% av medarbetarna är nöjda eller mycket nöjda med sin anställning vilket är ett bra betyg när vi jämför med andra bolag i branschen. Frisknärvaron uppgår till 97,2% (96,8) Företaget arbetar tätt tillsammans med personalen med att öka frisknärvaron. Vi strävar efter att minska riskerna för belastningsskador, och att öka trivseln på våra arbetsplatser. Vår personalhandbok, friskvårdsprogrammet ”Hälsokompassen” och riktade ekonomiska insatser är viktiga verktyg i det arbetet. Vi har under året erbjudit och genomfört en hälsoundersökning för personal över 40 år enligt överenskommelse i vår skyddskommitté. Värdering av fastigheterna Vårt fastighetsbestånd internvärderas årligen. Syftet med värderingen är att uppfylla årsredovisningens krav, beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling samt bolagets justerade soliditet. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under 10 år samt ett beräknat restvärde för år elva. Till detta kommer beräknat nuvärde av eventuella 20 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 räntebidrag. Kassaflödesberäkningen baseras på kommande årets utgåen de hyror, uppskattat hyresbortfall, normaliserade drift och underhållskostnader samt verklig utgående fastighetsskatt. För beräkning av driftnettot under resterande delen av kalkylperioden görs därtill antagan de om inflation, hyresutveckling, långsiktigt hyresbortfall, drift- och underhållskostnader på längre sikt samt fastighetsskatt. Antagandena varierar beroende på respektive fastighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas också i direktavkastningskrav och kalkyl räntor. Vår interna värderingsmodell har under 2012 kvalitetskontrolle rats genom att samtliga fastigheter värderats av utomstående värderingsinstitut. Värderingen visar ett betydande övervärde i fastigheterna. nader uppgår till 51% av de totala driftkostnaderna. Förändring i dessa taxor har därför en stor inverkan på resultatet. Av dessa utgör fjärrvärme kostnaden den största. Stiftelsen arbetar kontinuerligt för att minska användningen av fjärrvärme samt elförbrukning. Vädrets säsongsvariationer har en relativt stor påverkan på kostnaderna. Finansnetto och ränterisker Ett fastighetsföretags största enskilda kostnad är räntekostnaden. Udde vallahems finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. Den anger också ett intervall för räntebindningstider samt fördelningen mellan antalet långivare och förfallo strukturen på låneportföljen. Detta för att minimera risken för refinansi ering. Känslighetsanalys 2012-12-31 (Mkr) Risk- och känslighetsanalys Hyresförändring bostäder, 1 % 2,3 Uddevallahems verksamhet påverkas av förändringar i kassaflöden, fastigheternas värde och övriga risker. Stiftelsen arbetar aktivt med att minimera dessa risker genom förebyggande arbete. Hyresförändring lokaler, 1 % Kassaflöden Hyresintäkter (bostäder och lokaler) och uthyrningsgrad Bostadshyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Av Uddevalla hems hyresintäkter kommer 86% från bostäder och 14% från lokalhyror, p-platser och garage. Lokalerna består till stor del av verksamhetslokaler med kommunen som hyresgäst. Många av kontrakten har lång av talstid vilket innebär att risken för hyresförluster är liten. Driftkostnader De taxebundna kostnaderna hänför sig huvudsakligen till värme, el, vatten och sophämtning. Dessa kost- 0,3 Förändring driftkostnader, 1 % 1,2 Förändring av låneräntan, 1 % * 1,0 *på ett års sikt med hänsyn till bundna räntor Fastighetsvärden För att fastställa fastigheternas verkliga värde görs en värdering enligt ovan beskriven metod. Så länge det finns ett betryggande övervärde i fastighetsportföljen påverkas inte resultatet. Dock är det viktigt att det finns ett värderingsmässigt utrymme att investera i moderniseringar och upprustningar i fastigheterna. Övriga risker För att kunna investera och utveckla fastigheterna och verksamheten är tillgången på kapital av största vikt. Stiftelsen har genom att finansiera sig genom kommunens internbank säkerställt tillgången på kapital. Stiftelsens kreditrisker avser främst EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G hyresfordringar. För denna typ av for dringar är kreditrisken begränsad då samtliga hyror ska betalas i förskott. Genom modellen med att låna via kommunens internbank har stiftelsen också begränsat likviditetsrisken. Inom fastställd kreditlimit finns alltid likvida medel att tillgå. En stabil grund Stiftelsens ekonomiska utveckling framöver bedöms som stabil och uthyrningsgraden förutspås vara fortsatt god. Vi ser dock att lönsamheten har försämrats trots låga räntenivåer och låga vakanskostnader. Det beror främst på att vår intäktsutveckling under de senaste åren har varit sämre i jämförelse med ett antal allmännyttiga bostadsföretag av ungefär liknande storlek och att vi har ett stort underhållsbehov eftersom vårt fastighetsbestånd till största delen är byggt under perioden 1955-1975 och därmed uppnått en ålder då större underhållsåtgärder är nödvändiga. Vi har sedan några år utökat satsningen på underhållet och den satsningen kommer att fortsätta. Uddevallahem står bra rustat inför kommande år och kan konstatera att syftet med stiftelsens verksamhet och ändamål enligt stadgarna är väl uppfyllt. Vinstdisposition Vi bygger för framtiden Genom att stiftelsen, som en del i samhällsutvecklingen, är med och skapar nya bostäder och bostadsområden kan Uddevalla bli en ännu mer attraktiv kommun för människor att bo och arbeta i. Det är angeläget att det finns ett brett utbud av olika boendeformer och hyresrätten är en viktig del av kommunens utveckling. Vi arbetar hela tiden med att utveckla nya kund erbjudanden inom hyresrätten med utgångspunkt i efterfrågan hos olika kundgrupper, t ex boende för äldre. Visionen är att ha Sveriges mest nöjda hyresgäster. Styrelsen har beslutat att årets förlust på 4 110 453 kronor jämte balansera devinstmedel om 119 355 592 kronor skall överföras i ny räkning. Resultatet av stiftelsens verksamhet samt stiftelsens ekonomiska ställning framgår av följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödes analys. I övrigt hänvisas till särskilda noter och kommentarer. Femårsöversikt (belopp i Kkr) 2012 20112010 2009 2008 Resultaträkning Hyresintäkter brutto 261 971257 900250 883248 028240 556 Övriga intäkter 3 2203 1642 1774 3972 105 Hyresbortfall, outhyrt inkl rabatter 1 3911 3691 7112 6262 425 Driftskostnader inkl administrationskostnader 136 973141 067147 011137 255132 693 Underhållskostnader Fastighetsskatt 66 54953 02241 16243 05934 939 6 8506 7096 5095 8095 564 Driftsnetto 53 42858 89756 66763 67667 040 Avskrivningar enligt plan 32 56331 81130 61630 45929 117 Finansiella intäkter Finansiella kostnader Räntebidrag 449497497718 1 449 23 57027 30426 17424 78334 104 0 81418724 1 100 Balansräkning Fastigheter Övr. anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 988 562 1 001 916 1 003 770 999 876 1 014 155 7 4967 1787 1296 8436 755 11 4035 5986 0753 987 30 753 Låneskulder, totalt 700 966706 203709 792707 535760 813 Eget kapital 214 197218 307218 001215 735210 118 Balansomslutning 1 007 4611 014 6921 016 9741 010 7061 051 663 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 21 E K O NO M I S K REDOVISNING 2012 20112010 2009 2008 Fastigheter Taxeringsvärde 1 805 1821 834 9011 829 3971 497 3241 497 324 Bostäder antal 4 3904 3904 3914 3884 279 Lokaler antal Garage antal 640 640 645 646 546546546546556 P-platser mm antal Bostadsyta kvm 665 1 0341 0341 0341 0341 043 267 577267 577267 577267 004270 460 Lokalyta kvm Bokfört fastighetsvärde kr/kvm 38 86638 86638 86639 64135 205 3 2263 2703 2763 2613 318 Finansiering Soliditet % 22,022,222,221,420,1 Skuldränta brutto % 3,33,93,63,44,5 Räntebidragsberoende % 0,00,0-0,20,30,5 Låneskuld kr/kvm 2 2872 3052 3162 3072 489 Lönsamhet Direktavkastning på fastigheter % 5,45,95,66,46,6 Räntabilitet på totalt kapital % 1,9 2,7 2,7 3,4 3,8 Räntabilitet på eget kapital % -2,0 0,2 0,3 4,3 2,9 Förvaltning Medelhyra bostäder brutto kr/kvm 842825801791767 Hyresbortfall bostäder kr/kvm 12344 Medelhyra lokaler brutto kr/kvm 862877852848852 Hyresbortfall lokaler kr/kvm 2011123227 Driftskostnader kr/kvm 386400421390371 Underhållskostnader kr/kvm 217173134140114 Driftsöverskott kr/kvm 174192185208219 Omflyttningsfrekvens % 22,123,421,921,124,3 Ekonomisk uthyrningsgrad totalt % 99,699,699,499,099,1 Personal Antal anställda på balansdagen 7571717371 I ovanstående nyckeltal ingår de under året fem sålda f astigheternas ytor för att få jämförbara siffror. Fastighetsöverlåtelsen skedde 2012-11-01. I antalet bostäder ingår 41 st studentrum. Balanslikviditet = Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder Soliditet = Justerat Eget kapital / Summa skulder och eget kapital Driftsnetto ( Förvaltningsnetto ) = Nettointäkter minus Driftskostnader, Underhållskostnader och Fastighetsskatt Direktavkastning på fastigheter = Driftsnetto / Bokfört värde fastigheter Räntabilitet på totalt kapital = Resultat efter finansnetto plus räntekostnader och övriga finansiella kostnader / Summa skulder och eget kapital Räntabilitet på eget kapital = Resultat efter finansnetto / Justerat eget kapital Räntebidragsberoende = Räntebidrag totalt / Hyresintäkter bostäder + räntebidrag totalt 22 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G Resultaträkning per 31 december 2012, belopp i kkr NOT 20122011 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 1260 580256 531 Övriga förvaltningsintäkter 23 2203 164 263 800259 695 FÖRVALTNINGSKOSTNADER Driftskostnader 3-118 368-122 597 Underhållskostnader 4-66 549-53 022 Fastighetsskatt-6 850-6 709 Avskrivningar och nedskrivningar Övriga rörelsekostnader 5 -32 563 -31 811 17 -2 187 0 -226 517-214 139 BRUTTORESULTAT37 28345 556 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER 6-18 605-18 470 RÖRELSERESULTAT 7-1018 67827 086 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 11449497 Räntebidrag 081 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -23 570 -27 304 -23 121-26 726 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -4 443 360 BOKSLUTSDISPOSITIONER Förändring av periodiseringsfond 13 0 360 Avskrivningar utöver plan 14 -94 -175 RESULTAT FÖRE SKATT -4 537 545 Skatt på årets resultat 15 427 -239 ÅRETS RESULTAT -4 110 306 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 23 E K O NO M I S K REDOVISNING Balansräkning per 31 december 2012 , belopp i kkr TILLGÅNGARNOT 20122011 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Datorprogram 16 6201 040 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader 17893 233954 069 Mark 1813 45419 437 Markanläggningar 1916 44613 578 Maskiner och inventarier 20 6 262 5 602 Pågående ny- och ombyggnationer 21 65 429 14 832 994 8241 007 518 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Långfristigt värdepappersinnehav 224040 Långfristiga fordringar 23574496 614536 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 996 058 1 009 094 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR VARULAGER M M Förråd 24182272 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Hyresfordringar304443 Kundfordringar422140 Skattefordran 01 159 Övriga fordringar 1 460 577 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 882 3 003 25 5 0685 322 KASSA OCH BANK 26 6 153 4 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 11 403 5 598 SUMMA TILLGÅNGAR1 007 4611 014 692 24 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 20122011 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Grundfond7 8307 830 Reservfond91 12191 121 98 95198 951 FRITT EGET KAPITAL Balanserat resultat119 356119 050 Årets resultat -4 110 306 115 246119 356 SUMMA EGET KAPITAL 214 197 218 307 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond 278 7678 767 Avskrivningar utöver plan 14 1 269 1 175 AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatt 2817 20017 641 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skuld till Uddevalla Kommun 29 700 966 706 203 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder43 29835 244 Skatteskulder827 0 Övriga skulder 303 8314 759 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 17 106 22 596 65 06262 599 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 007 461 1 014 692 STÄLLDA SÄKERHETER För skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 2900 Fastighetsinteckningar i eget förvar 302 938 (352 876) ANSVARSFÖRBINDELSER Garantiförbindelse Fastigo537532 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 25 E K O NO M I S K REDOVISNING Kassaflödesanalys Belopp i kkr 2012-01-01 2011-01-01 - 2012-12-31 - 2011-12-31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster -4 443 360 Avskrivningar/Nedskrivningar33 21932 571 Realisationsresultat anläggningstillgångar 1 776 -254 Övrigt–– 30 55232 677 Betald skatt / återbetald skatt 1 972 -1 815 32 524 30 862 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager 90 74 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -905 1 327 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 1 636 1 603 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 345 33 866 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar -73 247 -31 206 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar – -246 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar -78 566 Försäljning av anläggningstillgångar 51 366 376 Kassaflöde från investeringsverksamheten -21 959 -30 510 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån – -3 590 Amortering av låneskulder -5 237 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten -5 237 -3 590 ÅRETS KASSAFLÖDE 6 149 -234 Likvida medel vid årets början 4 238 Likvida medel vid årets slut 6 153 4 Under året har 449 (578) erhållits i kassapåverkande räntor och 23 570 (27 304) har nettoutbetalats. 26 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G Bokslutskommentarer Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Branschanpassning har skett efter SABO:s rekommendationer. Principerna är oförändrade sedan föregående år. Intäkter Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas, och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningar Avskrivningar på byggnader baseras normalt på anskaffningsvärdet och fördelas jämt över en period på 50 år. Mindre ombyggnadsåtgärder som aktiverats skrivs av på återstående av byggnadens ursprungliga plan. Aktiverade ombyggnadsåtgärder av större omfattning medför att byggnadens avskrivningsplan omprövas. I samband med att fastigheternas värde justeras kan vissa byggnader komma att få en ny avskrivningsplan baserad på den förnyade bedömningen av ekonomisk livslängd. Procentsatsen för avskrivning av en byggnad jämfört med en annan byggnad kan följaktligen variera något. Markanläggningar skrivs av under 20 år. Maskiner och inventarier skrivs av på 5 år och viss datautrustning på 3 år. Varulager Förrådet har inventerats och värderats till anskaffningsvärde med avdrag för inkurans motsvarande 3 %. Fordringar Hyres- och kundfordringar har, efter individuell prövning, tagits upp till belopp varmed de beräknas inflyta. Medelantalet anställda Beräknat som genomsnittet av antalet heltidsanställda och deltidsanställda omräknat till heltid vid årets början och slut. Arvoden Arvoden till styrelse och förtroendevalda revisorer utgår enligt kommunala bestämmelser. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 27 E K O NO M I S K REDOVISNING Noter Belopp i kkr NOT 1 HYRESINTÄKTER Totalhyra Hyresbortfall %% 20122011 2012 201120122011 Nettohyra 20122011 Bostäder 225 244 220 720 -258-594 0,1 0,3 224 986 220 126 Lokaler 33 508 34 075 -783-422 2,3 1,2 32 725 33 653 Garage, P-plats 3 219 3 105 -136 -126 4,2 4,1 3 083 2 979 261 971257 900 -1 177 -1 142 0,4 0,4 260 794 256 758 Övriga hyresreduktioner -214 -227 260 580256 531 20122011 NOT 2 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Ersättning för skadegörelse 1 321 1 672 Krav- och inkassoersättning 244 315 Övriga ersättningar 250 136 Återvunna fordringar 382 278 Försäkringsersättning 0 432 Andra intäkter 1 023 331 3 2203 164 NOT 3 DRIFTSKOSTNADER Reparationer och verkstad -15 934 -23 864 Fastighetsskötsel -28 902-26 926 Fjärrvärme -31 453-29 997 Övrig förbrukning Fastighetsel -9 408 -9 447 Vatten -14 647 -15 375 Sophantering -4 846 -28 901 -4 453 -29 275 Lokal administration -5 782 -5 612 Hyresgästmedel -1 527-1 419 Markavgifter -1 291-1 307 Kabel-TV -1 835-1 966 Försäkringskostnader -1 124-1 122 Avskrivning hyres- och kundfordringar -1 101 -504 Indrivningskostnader -364-410 Övriga driftskostnader -154 -195 -118 368-122 597 28 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G 20122011 NOT 4 UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhåll -44 284-36 964 HLU rabatter -683 -2 713 Energi- och miljöåtgärder -4 590 -49 557 -3 064 -42 741 Övriga projekt -16 992 -10 281 -66 549 -53 022 NOT 5 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN PER FUNKTION Funktioner/Tillgångsslag Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Fordon Maskiner och verktyg Kontorsinventarier Data Fastighetsinventarier Dataprogram Förvaltnings- Centrala administrations- Totalt kostnaderkostnader 20122011 -29 511 -29 184 -1 098 -962 -1 229 -1 014 -575 -547 -82 -36 -37 -37 -31 -31 0 0 -32 563 -31 811 2012 2011 2012 2011 0 0 -29 511-29 184 0 0 -1 098-962 -103 -127 -1 332-1 141 0 0 -575 -547 -104-41 -186-77 -29-26 -66-63 0 0 -31-31 -420-566 -420-566 -656 -760 -33 219-32 571 NOT 6 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER Till central administration hänförs kostnader för övergripande funktioner såsom styrelse, revisorer, företagsledning, uthyrningsavdelning, ekonomi- och dataavdelning, central förvaltningsavdelning samt kostnader för marknadsföring. Dessutom tillkommer avskrivningar på inventarier som nyttjas inom den centrala administrationen. Se not 5. Kostnader för löpande administrativa uppgifter, som utförs på områdeskontoren och verkstaden och som riktar sig till hyresgästerna, redovisas som lokal administration under driftskostnader. NOT 7 MEDELTALET ANSTÄLLDA OCH FÖRDELNING PÅ MÄN OCH KVINNOR 20122011 Medelantal anställda 77 71 varav kvinnor 18 17 Könsfördelning i företagsledningen Antal Varav Antal Varav per 31 december personer män personer män Styrelse 560% 5 60% Ledande befattningshavare 7 85% 7 85% UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 29 E K O NO M I S K REDOVISNING 20122011 NOT 8 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR Styrelse och VD -1 221 -1 436 Övriga anställda -28 118 -25 512 Summa -29 339-26 948 NOT 9 SOCIALA KOSTNADER Styrelse och VD -497 -770 varav pensionskostnader -108 -310 Övriga anställda -10 688 -9 858 varav pensionskostnader -1 845 -1 806 Summa -11 185 -10 628 NOT 10 REVISIONSKOSTNAD Ernst & Young, revision -111 -154 Ernst & Young, konsultationer revisionsnära -36 -107 Ernst & Young, övrigt 0 -100 Summa -147-361 NOT 11 RÄNTEINTÄKTER Koncernkonto 127 Övriga ränteintäkter 437 490 Summa 449497 NOT 12 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader -23 488 -27 247 Övriga finansiella poster -82 -57 Summa -23 570 -27 304 NOT 13 FÖRÄNDRING AV PERIODISERINGSFOND Återföring av periodiseringsfond 0 360 Årets avsättning 0 0 Summa 0360 NOT 14 AVSKRIVNING UTÖVER PLAN Ingående avskrivningar, maskiner o inventarier -1 175 -1 000 Årets avsättning/upplösning -94 -175 Summa -1 269 -1 175 NOT 15 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Årets statlig inkomstskatt 0 -545 Rättelse av föregående års inkomstskatt -14 0 Årets uppskjutna skatt 441 306 Skatt på årets resultat 427 -239 30 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G 20122011 NOT 16 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 3 574 3 328 Nyanskaffningar under året 0 246 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 5743 574 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 534 -1 968 Årets avskrivningar enligt plan -420 -566 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 954 -2 534 Utgående bokfört värde immateriella anläggningstillgångar 620 1 040 NOT 17 BYGGNADER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 383 185 1 342 434 Nyanskaffningar under året 15 299 40 751 Avgår: Anskaffningsvärden på sålda, utrangerade och nedskrivna tillgångar -59 710 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 338 774 1 383 185 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -429 116 -399 931 Återförs: Ackumulerade avskrivningar på försäljningar, utrangeringar och nedskrivning 13 085 0 Årets avskrivningar enligt plan -29 510 -29 185 Utgående ackumulerade avskrivningar -445 541 -429 116 Utgående bokfört värde byggnader 893 233 954 069 Under året har fem fastigheter avyttrats. NOT 18 MARK Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 19 437 19 437 Nyanskaffningar under året 200 0 Avgår: Anskaffningsvärden på sålda tillgångar -6 183 0 Utgående bokfört värde mark 13 454 19 437 TAXERINGSVÄRDEN Byggnader 1 413 404 1 436 150 Mark Summa 391 778 398 751 1 805 1821 834 901 NOT 19 MARKANLÄGGNINGAR Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 21 004 16 652 Nyanskaffningar under året 4 030 4 352 Avgår: Anskaffningsvärden på sålda och utrangerade tillgångar -71 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 963 21 004 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -7 426 -6 465 Återförs: Ackumulerade avskrivningar på försäljningar och utrangeringar 7 0 Årets avskrivningar enligt plan -1 098 -961 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -8 517 -7 426 Utgående bokfört värde markanläggningar 16 446 13 578 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 31 E K O NO M I S K REDOVISNING 20122011 NOT 20 MASKINER OCH INVENTARIER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 19 700 17 953 Nyanskaffningar under året 3 121 2 915 Avgår: Anskaffningsvärden på sålda och utrangerade tillgångar -1 509 -1 168 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 21 312 19 700 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -14 098 -13 285 Återförs: Ackumulerade avskrivningar på försäljningar och utrangeringar 1 239 995 Årets avskrivningar enligt plan -2 191 -1 808 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -15 050 -14 098 Utgående bokfört värde maskiner och inventarier 6 262 5 602 NOT 21 PÅGÅENDE NY OCH OMBYGGNATIONER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 14 832 31 643 Nyanskaffningar under året 61 089 13 254 Avgår: Under året överförda anskaffningsvärden -upphörda byggprojekt (bl.a Oljeberget) -1 512 0 -till byggnader -8 980 -29 968 -till markanläggningar 0 -97 Utgående bokfört värde pågående byggnation 65 429 14 832 NOT 22 LÅNGFRISTIGT VÄRDEPAPPERSINNEHAV Husbyggnadsvaror HBV förening anskaffningsvärde, bokfört och nominellt värde 40 40 NOT 23 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Husbyggnadsvaror HBV förening 574 496 NOT 24 FÖRRÅD Förrådet består till huvudsaklig del av spisar, kylskåp och sanitetsporslin. Värdering har gjorts enligt lägsta värdets princip. 182 272 NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda tomträtter 863 841 Förutbetalda försäkringar 292 99 Förutbetald kabel-TV 417 456 Övriga förutbetalda kostnader 719 623 Upplupna intäkter HBV 246 229 Upplupen intäkt vidarefakturering av vatten 345 453 Övriga upplupna intäkter 0 302 Summa 2 8823 003 32 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G 20122011 NOT 26 KASSA OCH BANK Kassa 164 Bank 6 1370 Summa 6 1534 NOT 27 PERIODISERINGSFOND Periodiseringsfond vid 2008 års taxering 2 557 2 557 Periodiseringsfond vid 2009 års taxering 1 932 1 932 Periodiseringsfond vid 2010 års taxering 2 899 2 899 Periodiseringsfond vid 2011 års taxering 1 379 1 379 Summa 8 767 8 767 NOT 28 UPPSKJUTEN SKATT Ingående värde 17 641 17 947 Årets uppskjutna skattekostnad -441 -306 Summa 17 20017 641 Posten motsvaras av uppskjuten skatteeffekt i den ackumulerade skillnaden mellan p lanenliga och skattemässiga avskrivningar på byggnader och balanslåneposter. Uppskjuten skatteskuld med 22 013 (22 945) ochuppskjuten skattefordran med 4 813 (5 304) har nettoredovisats. NOT 29 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som förfaller till betalning efter 1 år men senast 5 år efter balansdagen 0 0 Skulder som förfaller till betalning senare än 5 år 0 0 efter balansdagen Checkräkningskredit 700 966706 203 Summa 700 966706 203 Stiftelsens långfristiga upplåning sker genom utnyttjande av en checkkredit (limit 750 miljoner) inom ramen för kommunens koncernkontosystem. Ränta, ränte- och kapitalbindning är en spegelbild av internbankens externa skuldportfölj, amorteringsplan saknas. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 33 E K O NO M I S K REDOVISNING 20122011 NOT 30 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Moms 01 478 Personalrelaterade kostnader 1 435 1 252 Boföreningen Kurveröd 1 840 1 536 Övriga skulder 556 493 Summa 3 8314 759 NOT 31 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Personalrelaterade kostnader 2 100 2 163 Förutbetalda hyresintäkter 13 562 18 445 Upplupen fjärrvärmeavgift 0 0 Övriga interimsskulder 1 444 1 988 Summa 17 10622 596 Uddevalla den 7 mars 2013 Carin Ramneskär Paula Berger Thomas Aebeloe Ordförande Vice ordförande VD David Sahlsten Thomas Warmbold Åke Hansson Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2013 Eva Carlsund Bo Sandell 34 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 Bjarne Fredriksson aukt.revisor EKO N O MIS K R E DO V I SN I N G Revisionsberättelse Till styrelsen för Bostadsstiftelsen Uddevallahem, org.nr: 858500-2366 Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Bostadsstiftelsen Uddevallahem för år 2012 (2012-01-01-2012-12-31). Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Auktoriserad revisor har utfört revisi onen enligt International standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Förtroendevald revisor har utfört revisionen enligt god revisionssed för förtroendevalda revisorer i Sverige. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat styrelsens förvaltning av Bostadsstiftelsen Uddevallahem för år 2012 (2012-01-01-2012-12-31). Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om huru vida vi vid vår granskning funnit att någon ledamot i styrelsen handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om förvaltningen har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om styrelsen är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om styrelsen på annat sätt har handlat i strid med stiftelse lagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Styrelsen har inte handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Uddevalla den 7 mars 2013 Eva Carlsund Bo Sandell Förtroendevald revisor Förtroendevald revisor Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Bjarne Fredriksson Auktoriserad revisor UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 35 F AS TI GHETS F ÖRT ECKNING Fastighetsbestånd 2012-12-31 Fastighets- 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Stud.- Samtliga bostäder Lokaler Garage P-platser område antal antal antal antal antal lgh Antal Yta Medel Årshyra Antal Yta Antal Antal bly. per kvm Agrell 1 18 12 17 47 2 484 52,9 885 12 396 Agrell 3 3 9 18 9 39 2 771 71,1 857 15 355 Agrell 4 36 3 3 42 2 649 63,1 871 8 93 35 Berzelius 13 6 2 8 482 60,3 893 4 63 Berzelius 14 6 2 8 482 60,3 891 3 82 Bikupan 29 18 18 402 22,3 1 229 1 229 Braxen 1 20 29 20 69 3 898 56,5 884 2 6 31 Enen 1 5 15 5 25 1 357 54,3 860 1 72 Finland 1 50 66 23 1 140 7 544 53,9 903 1 25 12 45 Flatö 2 19 22 5 6 52 3 281 63,1 775 16 547 Forellen 1 4 44 1 49 3 632 74,1 764 6 443 30 4 Fregatten 5 12 24 4 4 44 2 622 59,6 840 6 84 4 25 Furan 1 5 15 5 25 1 357 54,3 860 1 152 Fyren 1 24 12 36 2 161 60,0 939 6 191 22 Garvaren 13 16 34 16 10 76 4 517 59,4 768 17 501 13 14 Glasberget 5 6 6 12 753 62,8 928 2 34 Graniten 1 48 54 42 144 8 607 59,8 773 17 150 10 Gravarne 1 2 52 48 42 144 9 348 64,9 892 25 58 44 Grävlingen 1 24 47 16 3 90 5 334 59,3 904 5 171 13 Grönlingen 1 9 6 4 19 1 404 73,9 964 1 59 Gullholmen 1 10 3 13 3 29 1 854 63,9 765 13 152 Gäddan 1 16 28 3 2 49 3 564 72,7 888 6 165 Gäddan 2 17 33 4 54 3 915 72,5 885 8 Herrestad 3:34 2 10 9 6 27 2 389 88,5 1 067 2 393 Idegranen 2 31 45 Iduna 1 12 12 5 5 34 1 474 43,4 822 2 199 Järven 1 27 66 24 3 120 6 697 55,8 920 13 469 4 33 Kaparen 7 19 24 43 2 074 48,2 1 045 1 97 20 Karpen 1 21 27 17 65 3 595 55,3 885 2 67 4 Knape 24 9 3 45 4 3 64 4 823 75,4 945 5 3 566 Koster 10 23 1 24 1 711 71,3 913 1 955 23 20 Koster 8 - 1 1 273 Koster 9 25 30 5 60 3 304 55,1 944 18 1 843 Kyrkesund 1 - 39 40 Laxen 1 39 74 3 22 2 140 8 121 58,0 934 17 187 13 Laxen 2 16 30 1 1 48 3 425 71,4 884 6 300 Lyckorna 2:121 1 5 3 9 730 81,1 897 1 5 Lyckorna 2:253 2 6 4 2 14 1 226 87,6 1 023 2 165 Lyckorna 2:31 8 12 8 28 2 389 85,3 862 Lyckorna 2:33 1 2 6 3 1 13 1 111 85,5 1 055 Lyckorna 2:39 1 11 12 949 79,1 988 Lyktan 2 3 8 3 14 813 58,1 878 1 107 1 Lärkträdet 4 10 9 6 25 1 375 55,0 758 7 6 Lördagen 1 5 9 7 4 25 2 292 91,7 728 Lördagen 2 11 11 22 1 696 77,1 744 Marmorn 1 7 10 25 42 3 044 72,5 768 11 161 16 10 Marmorn 3 1 11 33 45 3 509 78,0 767 9 220 9 Mimer 1 13 15 9 37 1 813 49,0 934 1 20 Myntet 1 6 33 33 22 7 101 8 178 81,0 842 8 548 47 Mörten 1 20 29 19 68 3 814 56,1 885 2 Norden 1 2 5 2 4 13 1 100 84,6 874 4 360 7 7 Oxeln 1 5 15 5 25 1 357 54,3 860 Poppeln 1 5 15 5 25 1 357 54,3 860 Resö 1 12 24 36 1 711 47,5 768 4 32 8 36 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 FA S TIG HE TS FÖ R TEC K N I N G Fastighets- 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Stud.- Samtliga bostäder Lokaler Garage P-platser område antal antal antal antal antal lgh Antal Yta Medel Årshyra Antal Yta Antal Antal bly. per kvm Rödingen 2 22 41 3 11 77 4 395 57,1 912 9 107 36 Rödingen 3 24 50 74 3 713 50,2 768 1 3 Sabbatsdagen 1 12 12 1 286 107,2 716 Sandstenen 1 8 36 22 10 76 5 125 67,4 768 3 24 5 6 Sannäs 1 21 24 13 2 60 2 929 48,8 782 12 229 Skiffern 1 5 28 17 4 54 3 569 66,1 768 3 24 14 Smögen 1 3 21 21 6 51 3 329 65,3 764 15 358 10 Spiggen 1 19 29 20 68 3 841 56,5 785 3 Syskrinet 1 15 23 1 39 1 800 46,2 978 1 54 Sälghugget 2 25 4 51 24 2 106 6 939 65,5 792 92 961 28 27 Sälghugget 3 24 30 12 6 72 4 487 62,3 786 15 427 10 Sälghugget 4 38 22 60 30 150 9 835 65,6 783 28 702 60 59 Tallen 1 5 15 5 25 1 357 54,3 860 Tisdagen 1 7 13 9 8 37 3 457 93,4 724 Tordenskjöld 13 13 14 4 1 32 2 410 75,3 1 162 1 833 Trubaduren 1 19 4 87 7 117 8 622 73,7 781 18 982 26 23 Trubaduren 2 20 4 62 6 92 6 583 71,6 781 12 407 26 25 Trubaduren 3 46 38 90 174 11 433 65,7 784 99 912 48 44 Trubaduren 4 8 37 24 3 72 4 656 64,7 778 19 3 237 Täljstenen 1 8 40 16 8 72 4 632 64,3 769 9 88 13 14 Windingsborg 16 8 18 11 3 40 3 083 77,1 825 2 46 10 6 Windingsborg 17 8 32 4 44 2 570 58,4 829 3 360 19 Väjern 2 10 13 12 3 3 41 2 506 61,1 771 2 13 Ägir 17 28 36 44 1 3 112 6 202 55,4 901 18 450 9 8 Ägir 18 1 684 Ängön 11 9 35 18 4 5 71 4 670 65,8 766 25 2 200 Harren 1, Rudan 1 155 Kalkstenen 1 209 Summa 890 1 516 1 322 354 61 23 4 166 263 923 63,4 842 665 28 096 547 1 048 Gruppbostäder och vårdinrättningar Antal Yta Bikupan 29 10 465 Herrestad 3:34 12 460 Knape 24 7 335 Koster 9 6 250 Laxöringen 11 25 945 Mungigan 1 6 383 Nyårsdagen 6 6 381 Pingstdagen 3 6 390 Trubaduren 4 107 3 496 Summa gruppbostäder och vårdinrättningar 185 7 105 Totalt antal och yta 4 351 35 201 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 37 F AS TI GHETS F ÖRT ECKNING Fastigheternas färdigställningsår, produktionskostnad, bokförda restvärde, samt taxeringsvärde 2012 FASTIGHETER Färdig- Prod- Värde- Bokfört Mark- Markanl. Taxerings- ställn år kostnad minskning restvärde värde restvärde värde Totalt Tax.värde Byggnad Agrell 1 1948.198821 927 788 6 174 33715 753 451 30 03319 580 00014 988 000 Agrell 3 1947.198819 543 604 5 731 77013 811 834 53 23421 481 00016 633 000 Agrell 4 1947.198917 347 582 4 891 54912 456 033364 03819 925 00015 289 000 Berzelius 131944.19873 248 7651 092 8192 155 946 5 035 7 5423 434 0002 771 000 Berzelius 141944.19873 221 669 643 9182 577 751 7 000 7 5423 589 0002 897 000 Bikupan 29 Braxen 1 1991 14 238 9082 883 986 11 354 922 157 9336 045 0004 939 000 1959.200314 930 343 8 187 356 6 742 987 43 868 77 00023 473 00018 200 000 Distrikt Söder 2012 546 607 Enen 1 1953.1989 10 098 9094 971 5935 127 316 143 3509 580 0007 715 000 Finland 1956.1967.199834 404 55211 117 25723 287 295244 358262 22045 224 00035 024 000 Flatö 2 196811 105 836 5 811 387 5 294 449 89 69121 278 00016 522 000 Forellen 1 1959 5 142 297 3 550 109 1 592 188 60 634 93 08122 331 00017 133 000 Fregatten 5 1949.198720 039 241 5 601 59914 437 642 45 28419 818 00015 259 000 Furan 1 1953.1990 10 097 6832 408 7577 688 9269 724 0007 767 000 Fyren 1 1951.197314 869 645 4 107 26010 762 385 59 91815 138 00011 378 000 Garvaren 13 1955 9 102 388 5 685 571 3 416 817100 029 Glasberget 19734 512 7061 158 1363 354 5705 282 0003 931 000 86129 300 00021 463 000 Graniten 1 1966 6 836 854 4 573 742 2 263 112188 02452 098 00040 237 000 Gravarne 1 1958.197344 147 31014 234 05729 913 253183 701654 96258 841 00046 041 000 Grävlingen 1 1955.199632 727 302 8 937 16423 790 138144 46430 970 00023 875 000 Grönlingen 1 1962.2009 13 340 765 3 044 772 10 295 993332 207222 826 10 049 000 8 084 000 Gullholmen 1 1959 Gäddan 1 195817 416 408 7 547 009 9 869 399 33 364214 01420 902 00015 952 000 2 259 018 1 736 310 522 708 10 273 116 657 11 096 000 8 495 000 Gäddan 2 1958.200116 231 433 6 479 256 9 752 177 54 372 77 33622 400 00017 200 000 Herrestad 3:34 200760 546 098 5 720 26554 825 833 2 610 000 Idegranen 2 19534 030717 000582 000 Iduna 1 19575 789 6143 086 8082 702 80638 624 994 958 10 048 0007 897 000 Järven 1 1953.199645 869 19712 243 44133 625 756146 03938 892 00029 692 000 Kaparen 7 8 94720 297 00018 499 000 195314 980 214 3 644 18411 336 030 23 76213 098 000 9 524 000 Karpen 1 1961.200314 602 475 5 122 140 9 480 335 80 531177 59721 667 00016 898 000 Knape 24 1959.198651 868 09833 230 89418 637 204369 948 37 36150 236 00037 600 000 Koster 10 1969.199138 537 33412 233 96026 303 374 31 566552 72613 682 00011 044 000 Koster 8 1970.20123 880 4861 194 5702 685 916 117 7923 354 0002 591 000 Koster 9 1962 7 922 478 6 087 907 1 834 571903 544176 503 28 085 000 22 064 000 Kyrkesund 1 1968 128 801 Laxen 1 196039 634 793 8 121 79931 512 994132 088 2 330 46749 286 00038 286 000 Laxen 2 195815 874 925 6 866 575 9 008 350 33 337214 01420 709 00015 829 000 7 943 120 8581 150 0001 035 000 Laxörigen 11 1991.1998 17 368 027 3 165 123 14 202 904286 400231 294 38 Lyckorna 2:121 * 2004 5 902 448 969 938 4 932 510 5 381 000 Lyckorna 2:253 * 2004 12 594 517 1 995 819 10 598 698 9 134 000 7 679 000 Lyckorna 2:31 * 2004 20 422 554 3 351 453 17 071 101 14 587 000 11 747 000 Lyckorna 2:33 * 2004 10 588 345 1 739 774 8 848 571 32 807 8 265 000 7 000 000 Lyckorna 2:39 * 2004 11 978 070 1 776 459 10 201 611 60 000 6 762 000 5 600 000 Lyktan 2 * 2006 3 565 568 498 675 775 897 5 641 000 4 111 000 3 066 893 4 555 000 Lärkträdet 4 19571 268 1941 165 042 103 15226 152 306 0097 890 0006 000 000 Lördagen 1 198920 198 346 4 317 98415 880 36216 146 00013 000 000 Lördagen 2 198919 754 709 4 221 58915 533 12012 403 000 9 600 000 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 FA S TIG HE TS FÖ R TEC K N I N G FASTIGHETER Färdig- Prod- Värde- Bokfört Mark Markanl. Taxerings- ställn år kostnad minskning restvärde värde restvärde värde Totalt Marmorn 1 1966 6 306 516 4 428 654 1 877 862 28 62318 823 00014 576 000 Marmorn 3 Mimer 1 Tax.värde Byggnad 1966 7 342 721 4 531 392 2 811 329100 56221 690 00016 817 000 1954.199313 356 688 3 705 198 9 651 490 5 07413 910 00011 418 000 Misteröd 1:1898 00098 000 Mungigan 1 1989 Myntet 1 198030 644 33710 773 67119 870 66654 289 00042 807 000 Mörten 1 1961.200415 476 318 5 221 99810 254 320 83 056180 71823 000 00017 800 000 Norden 1 1956.19896 769 6422 094 1714 675 471 7 8237 265 0005 650 000 Nyårsdagen 6 Oxeln 1 1990 4 726 035 977 702 943 677 3 858 568 3 782 358 472 570 166 755 1953.1989 10 096 8222 408 4107 688 4129 465 0007 600 000 Pingstdagen 3 Poppeln 1 4 836 270 1990 4 981 183 876 590 4 104 593 161 145 1953.1990 10 096 8262 408 4107 688 4169 465 0007 600 000 Resö 1 19603 732 8152 615 9021 116 91311 56715 4869 800 0007 448 000 Rödingen 2 1959.200220 553 762 6 365 56014 188 202 68 715143 85327 495 00021 695 000 Rödingen 3 1962 4 722 073 3 535 277 1 186 796 39 432 83 42622 200 00017 200 000 Sabbatsdagen 1 19909 751 1632 015 3497 735 8148 968 0007 200 000 Sandstenen 1 1964 5 233 066 3 738 583 1 494 483159 16630 816 00023 816 000 Sannäs 1 1959 8 720 475 5 656 697 3 063 778 16 329 27 88117 167 00013 140 000 Skiffern 1 1964 5 597 381 3 918 740 1 678 641 48 38721 584 00016 677 000 Smögen 1 195910 233 672 5 978 175 4 255 497 18 326 32 92719 821 00015 146 000 Spiggen 1 1960 6 927 363 2 537 814 4 389 549 52 655181 25223 000 00017 800 000 Stg 1592 2335-36 Syskrinet 1 543 481 512 172 31 309 347 000 1955.201212 877 745 2 504 32510 373 420 60 66311 590 000 8 389 000 Sälghugget 2 197431 334 090 8 322 50523 011 585 1 497 74343 311 00033 815 000 Sälghugget 3 197510 363 162 4 786 597 5 576 565 72 58129 535 00023 320 000 Sälghugget 4 Tallen 1 197621 209 270 7 070 96414 138 306802 49861 635 00048 235 000 1953.1990 10 096 8242 408 4107 688 4149 865 0008 000 000 Tisdagen 1 198928 266 611 6 045 53622 221 075 1 318 81024 957 00019 600 000 Tordenskjöld 13 200458 703 49522 259 42136 444 074 2 400 000129 60032 466 00027 400 000 Trubaduren 1 197018 011 245 7 061 53510 949 710782 74257 147 00045 123 000 Trubaduren 2 197011 891 325 4 931 855 6 959 470 1 859 94842 295 00033 299 000 Trubaduren 3 196924 719 109 9 910 98714 808 122886 24072 113 00056 513 000 Trubaduren 4 197177 653 19918 519 21059 133 989 1 083 63080 913 00069 000 000 Täljstenen 1 1964 5 053 961 3 674 738 1 379 223 85 29327 898 00021 698 000 Unneröd 2:8884 229478 042406 187523 000330 000 Windingsborg 16 1950.198617 556 468 5 627 18611 929 282 47 800 5 59322 889 00017 889 000 Windingsborg 17 1951.198611 906 724 4 127 778 7 778 946 49 20620 898 00016 206 000 Väjern 2 Ägir 17 1959 6 583 977 4 478 656 2 105 321 13 729 22 49614 466 00011 020 000 1958.199919 686 870 8 244 77111 442 099174 405 88 11936 214 00027 671 000 Ägir 18 19832 481 1851 574 813 906 372 269 0001 604 0001 382 000 Ängön 11 1957 8 779 651 6 937 916 1 841 735292 934170 789 37 019 000 27 400 000 Kalkstenen 1 1964 Summa1 338 774 046 445 541 443 893 232 60313 454 07416 446 324 1 805 182 000 1 413 404 000 *=anskaffningsår Produktionsår anges endast när ombyggnad leder till omtaxering av fastigheten. UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 39 O R DF Ö R A ND EN HAR ORDET 2012 – året då vi har avtackat Per-Henrik Hartmann som VD och fått nöjet att hälsa vår nye VD Thomas Aebeloe välkommen! Hyresrätten, den mest bekväma formen av boende, behöver utvecklas, och vi jobbar vidare med den stafettpinnen. Vårt erbjudande ”Ett behändigt och gott boende för alla” står sig över tiden. Vår omvärld Nedläggning av verksamheter i vår närhet påverkar givetvis på många olika sätt, och vi känner med alla som drabbas. Vi tror att med ett konkurrenskraftigt boende kommer vi förhoppningsvis att se mer pendling till olika platser i regionen. Bristen på bostäder i allmänhet och hyresrätter i synnerhet ser vi också runt oss. Arbeten med våra byggplaner har kommit olika långt och vi hoppas kunna se byggstart under 2013 på något av våra pågående arbetsprojekt. Attraktiva hyresrätter är en del av vårt erbjudande som väl svarar upp mot visionen. Glädjande så är Uddevalla en ort med nettoinflyttning, vilket ger underlag för ytterligare utveckling. 40 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 Ombyggnad En av utmaningar 2013 och en lång tid framöver är fortsatt förnyelse av de så kallade rekordårens byggnation – populärt benämnt som miljonprogrammet. Upprustningen i beståndet är fortsatt i starkt fokus. Men, med så gott som inga vakanser, ser vi att vi halkar efter i hyresintäkter. Med låg vakansgrad borde vi se en annan intäktsnivå, det finns ingen beredskap om det uppstår vakanser främst på grund av att vår hyresnivå halkat ner i jämförelse med privata kollegor. Justeringar och förbättringar sker i hela organisationen över tiden och denna intrimmning ger välbehövlig effekt, men kan aldrig vara den del som tar över. Det är bara att konstatera att även hyresnivåerna behöver skruvas upp till viss del. Ett bra argument kan vara lägesfaktorn som behöver tas mer hänsyn till. Utmaningen i ombyggnadsprogrammet, att väga in tekniska brister som behöver åtgärdas, nya och skärpta samhällskrav som innebär bl a minskad energianvändning. Hänsyn till sociala faktorer är också en dimension att ta hänsyn till. 60- och 70-talsbestånden kom till under cirka en 15-års period, reno- veringsbehovet av dessa fastigheter kommer ju självfallet också under en tämligen komprimerad period, då blir frågan om kapitalförsörjningen högaktuell. Det är en ständig utmaning att hantera kapitalförsörjningen så effektivt och optimalt som möjligt. Vi har fortsatt vårt samarbete med kommunen under 2012. Det har kommit ny lagstiftning som på olika sätt påverkar oss är frågan högprioriterad dels i finansrådet dels i vårt strategiska styrelsearbete. Regelverk kring s.k räntesnurror kan vara en negativ faktor utifrån känd tolkning av den nya lagstiftningen. Att hitta fram till en optimal och marknadsmässig nivå för kommunala borgensavgifter och påslag från koncernbanken är inte helt okomplicerat. En parameter bland andra att ta ställning till är beståndets värdering och lönsamhet. Alltnog, för mitt personliga vidkommande så ser jag fram emot att börja tillämpa upplåning mot egna säkerheter i form av pantbrev. I det läget blir vi helt likvärdiga våra privata branschkollegor. Exponering på kommuninnevånarna om skuldsättning/borgensåtagande förändras också i positiv riktning. O R DFÖ R A N DE N HA R O RD E T En annan utmaning - nyproduktion Det är i sig ingen tröst, men vi har brist på bostäder i Uddevalla, en situation vi delar med många andra kommuner utanför storstadsregionerna. Hyresrätten är en efterfrågad boendeform, denna brist kan också bli en negativ spelare när det gäller tillväxten. Vi i Uddevallahem vill anta utmaningen och få igång byggandet av hyresrätter så snart det är möjligt – med ett långsiktigt uthålligt perspektiv: ekonomiskt, miljömässigt och socialt. Det i allt överskuggande är priserna på nyproduktion. Boverket har gjort beräkningar som visar att under åren 1968-2010 steg byggpriserna med 1800 procent (!). Ställer vi den siffran i relation med KPI för samma period så får vi 700 procent – en bit under hälften. Med den vetskapen är det lättare att förstå varför det gått sex år sedan vi invigde en nyproduktion. Vår tilltro står till att marknaden och branschen kan mötas på en rimlig nivå som gör att det finns ett långsiktigt uthålligt synsätt även för nyproducerade hyresrätter. Energieffektivisering – en del av den hållbara utvecklingen I det dagliga livet tar vi alltid hänsyn till hur vi kan energioptimera. I ombyggnationer räknar vi med att mer och mer kommer att mätas på lägenhetsnivå. Det du och jag förbrukar i el, varmvatten, tvätt och tork skall vara synligt och mätbart. Då kan du och jag som individer också påverka de egna boendekostnaderna och framför allt påverka miljöaspekterna i rätt riktning. Mot en lägre energianvändning! I arbetet i vardagen bidrar vi med något större för helheten, är det inte fantastiskt? Vår personal – vilken resurs! Kvällar, helger i ur och skur har vi vår personal på G, halkbekämpning, vattenläckor, omhändertagande av istappar – ja, listan kan bli hur lång som helst. En aktiv styrka som är vår yttersta utpost och dagligen är i kontakt med våra kunder. Mätningarna på kundnöjdhet går åt rätt håll vilket är glädjande, vi skall fortsatt jobba på temat ständiga förbättringar. Visionen finns och målen om att utveckla och värna hyresrätten finns också. Att ha kompetent och kunnig personal är en viktig konkurrensfaktor. Ju mer motiverad och påläst personal vi har, desto bättre prestation och kundbemötande får vi tillbaka. Av detta kan vi läsa ut att fortbildning, utbildning, teambyggande och omvärldsbevakning är bra för vilken organisation som helst, Uddevallahem inkluderat. Vilka prioriteringar för personalen som görs 2013 är inte en styrelsefråga. Det är däremot en styrelsefråga att jobba med långsiktig fastighetsförvaltning. I detta ingår olika dimensioner som ekonomiskt, miljöinriktat och socialt ansvar, här kommer såväl hyresgäster som personal in i bilden. Tack till alla medarbetare och styrelsekollegor som bidrar till det goda boendet i vår kommun. Väl mött till vårt nya 2013 i kundnöjdhetens tecken. Carin Ramneskär Styrelseordförande, Bostadsstiftelsen Uddevallahem UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 41 S Å STY R S U D DEVALLAHEM Så styrs Uddevallahem Uddevallahem är en stiftelse. Det innebär att det inte finns några formella ägarband mellan Uddevallahem och Uddevalla kommun. Stiftelsen styrs istället genom de stadgar som antagits av kommunfullmäktige. I dessa anges att Uddevallahem ”är ett allmännyttigt bostadsföretag”, ska ”förvärva, äga och förvalta jämte att avyttra fastigheter eller tomrätter samt bygga bostäder, affärsanläggningar och därtill hörande kollektiva anordningar”. Bostadsstiftelsen Uddevallahem har enligt stadgarna som ändamål att ”med iakttagande av den kommunala självkostnads- och likställighetsprincipen främja bostads försörjningen i kommunen”. Kommunfullmäktige Utöver att anta stadgar ska kommunfullmäktige ta ställning till beslut som är av principiell betydelse eller av annan större vikt för Uddevallahem. Kommunfullmäktige utser även styrelseledamöter samt ordförande och vice ordförande i Uddevallahems styrelse. Styrelsen Uddevallahems styrelse ska bestå av fem ledamöter med lika många suppleanter. Styrelsen utses av kommunfullmäktige för en mandattid som gäller för styrelser och nämnder enligt kommunallagen. Idag är mandattiden fyra år. Styrelsen har en politisk sammansättning som motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Personalen finns representerad på styrelsemöten utan att ingå i styrelsen. Styrelsearbetet sker i enlighet med en arbetsordning som antagits av styrelsen. Arbetsordningen reglerar även arbetsfördelning och ansvar mellan styrelsen och VD. Styrelsen har det yttersta ansvaret för stiftelsens organisation och förvaltning. Därtill ska styrelsen utöva tillsyn av VD samt säkerställa att stiftelsens ekonomiska förhållanden handhas på ett betryggande sätt. Styrelsen ska också fastställa verksamhetsplan och policydokument. Styrelsen har under 2012 haft åtta sammanträden. Vid dessa möten har styrelsen behandlat de frågor som anges i arbetsordningen. Huvudpunkterna på styrelsens möten har varit: Februari: Godkännande av arbetsordning, intern kontrollplan, upphandlingspolicy, jämställdhets och mångfaldsplan. Mars: Bokslut och årsredovisning för 2011, beslut om investering av nytt bredbandsnät. Juni: Beslut om att utse Thomas Aebeloe till ny VD, godkännande av budget 2012, delårsbokslut per 2012-04-30. September: Delårsbokslut per 2012-08-31. Oktober: Försäljning av 5 st centrala fastigheter. November: Förslag till budget 2013. December: Attestinstruktioner och fullmakter. 42 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 Ordföranden Carin Ramneskär (m) är styrelsens ordförande och vice ordförande är Paula Berger (s). Styrelseordföranden ska genom kontakter med VD följa bolagets utveckling mellan styrelsemötena samt svara för att styrelsens ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att fullfölja uppdraget. Därutöver ska ordföranden leda styrelsens möten. Tillsammans med vice ordförande utgör ordföranden styrelsens presidium, vilket har till uppgift att tillsammans med VD förbereda styrelsesammanträden samt att samråda med denne i strategiska frågor. VD och företagsledning Verkställande direktören Thomas Aebeloe leder verksamheten i enlighet med de instruktioner som styrelsen antagit. VD ska också ta fram informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena samt vara föredragande vid dessa möten. I ledningen av verksamheten bistås VD framför allt av en företagsledning, vilken utöver VD består av förvaltningschef Thomas Zetterlund, marknadschef Anders Thulin och ekonomi- och personalchef Linda Samuelsson. Företagsledningen sammanträder varje vecka. Mötena leds av VD, som fattar beslut efter samråd med ledningsgruppen. Revisorer Uddevallahem genomgår två typer av revision – dels sedvanlig revision för stiftelser med beaktande av stadgarnas särskilda krav, dels revision enligt kommunallagens krav. Revision enligt kommunallagens krav utförs av två, av kommunfullmäktige utsedda, revisorer samt två suppleanter för dessa, vilka väljs för en period av fyra år tillsammans med utsedd auktoriserad revisor. Nuvarande mandatperiod inleddes den 1 januari 2011 och löper till den 31 december 2014. Revisorer utsedda av Uddevalla kommunfullmäktige: Eva Carlsund (s) och Bo Sandell (m). Suppleanter Bengt Andersson (s) och Christina Furberg (kd). Revision enligt stiftelselagen med beaktande av stadgarna utförs av en auktoriserad revisor tillsammans med av Uddevalla kommunfullmäktige utsedda medrevisorer. Revisionstjänsten upphandlas i samråd med Uddevalla kommun. Auktoriserad revisor är Bjarne Fredriksson på Ernst & Young, vilken varit företagets revisor sedan 2004. Uddevallahem har varit kund hos Ernst & Young sedan 2004. S TYR EL S E O CH L E D N I N G Uddevallahems styrelse CARIN RAMNESKÄR PAULA BERGER THOMAS WARMBOLD ÅKE HANSSON CHRISTER OLTEGEN ordförande (m) vice ordförande (s) ledamot (mp) ledamot (s) ledamot (fp) Född: 1952 Född: 1964 Född: 1966 Född: 1941 Född: 1944 Invald: 1999 Invald: 1995 Invald: 2011 Invald: 2003 Invald: 2007 Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Finansieringskonsult Habiliteringspersonal Lagerarbetare Pensionär Pensionär DAVID SAHLSTEN PETRA ANDERSSON ANNELIE BERGGREN CHRISTER HÖIJ ÅSA DAHL ledamot (kd) suppleant (c) suppleant (s) suppleant (m) suppleant (s) Född: 1981 Född: 1978 Född: 1965 Född: 1944 Född: 1978 Invald: 2011 Invald: 2011 Invald: 2003 Invald: 2011 Invald: 2009 Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Huvudsaklig sysselsättning: Arbetsförmedlare Ekonom Habiliteringspersonal Pensionär Habiliteringspersonal Uddevallahems ledning THOMAS AEBELOE, VD Tfn: 0522-65 35 50, Mobil: 0730-58 48 74, thomas.aebeloe@uddevallahem.se LINDA SAMUELSSON, Ekonomi- och personalchef Tfn: 0522-65 35 62, Mobil: 0730-58 48 72, linda.samuelsson@uddevallahem.se ANDERS THULIN, Marknadschef Tfn: 0522-65 35 57, Mobil: 0706-70 29 36, anders.thulin@uddevallahem.se THOMAS ZETTERLUND, Förvaltningschef Tfn: 0522-65 35 74, Mobil: 0705-50 91 06, thomas.zetterlund@uddevallahem.se Personalrepresentanter BJARNE SVENSSON, MIKAEL MÅNELING, Fastighetsanställdas Förbund, AGNETA OLSSON, Vision UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 43 ner K A RTA Uddevalla 16 Kv. Tordenskjöld (Södergatan) ligger centralt söder om Bäveån. I bottenplanet ligger Uddevallahems huvudkontor. I våningsplanen finns 32 lägenheter från 2 rum och kokvrå till 5 rum och kök. 17 Kartpositioner O Brattåsbäcken b e r v. cem No v be e m rv. b e r v. ce m Ku KASEN 2 1 vä ge n 9 Sk 6B nd 46 81 26 rg Kasebukten Ekhamrav Ned 8 69 5B re A 5A Pilväg v. 2 1 F jä 15 S h e of m i e - Klo sv . en v. 2 Bu 1 ltv 10 V 2 arpg 7 Un mal sLä 5 gr . 1 2 F innvä vs - 2 1 R ö lak 45 alsväg n E Arend ä ge ds v v. rev eli E k10 20 e b e ls a l s v. v. K lo c ka D e åk e 3 7 T ra 15 12 e a s6 r uv 7 10 2 Ul lgr . atan rs g 1 K rg s n oli mp Kasebukte H de r 17 v. lvä åsv . 21 lås le Li S tr a n d v ä g e n Va äl Parkv. MISTERÖD 3 SÖRVIK 23 da Un en vä g s v. s im ns t Ko ä gen äg 5 e n a lbl - bv .e v ä nV a r s7 be ikt Sv 8 l äg bbev a lla 2 Sp i kv ll e LJUNGSKILE 30 vu Tu 1-67 pp s vä gen ed öv Un da v 1 v. s ull Vä Ka e . lsv Fr K ar ngs na el SÖRVIK gen e vSä a b b imho sen se Ka nn 2 g Än Ar koloniträdgårdsför. sl 2stens v. Tu 2 sen K ä rrä ta n öd v. 7 g g ls 1 1 Ka ev abb v ga er ed KASEN Dyr- äg en Vä 1 en ä g Misteröds 27 17 8 sl lls 11 s olf yn 16 Br n Krokusv äge gen vä ägen n Krokusv äge dsv e rö S k a ft gen vä v. v. örts ps Mal na tor Ny Lav g ån endelgen n psv . nv Ås LJUNGS-HÄLLE go v Se ra ej M o . na ps v. rtsv arv. n ra g . nv Pepp M a lö v tor Ny S Oliv g e n gån Se psv äge n av. ms D ra Lav g ån endelgen v. na or ck Ly b. gs er sb äge b. gs er sb g en SK n rn a n väge ko se D i ll vä g e rvä T r e k lö v korn Ro Ir Bratteforsån Lju v e rv Läyg c LJUNG Lyc Oliv g e n gån arv. e LJUNGS-HÄLLE . s gen ab. gsv Pepp åvä hag v. ber nHaåvla . n ngs ss kor r lv ä g e Lju Ha LJUNG Lyc nK a p D il g Bratt eforsån vä n ra G e h Fl se n se Iri v. en L j uE ll ng så en rp s b . G r a n to Ro K o n v a lje v . na BYFJORDEN d sv . dsv te r ö S kaf . åsv na or e ro b. sv. ck Ly äg r n s ti g e nf E ll e ie s en rp s b . G r a n to s o la . rg s v g be a gLYCKORNA Fl a lb l ac M is 28 tM r s o la a lb l n- v. ra s G em h 29 d sv . b. a Kv Co M is R LYCKORNA erg K o n v a lje v . g K yrk v vä n obe lab v. s Hå v. . ö- v Sjycke l na fie ro ac Co r M ägen Val e n s tig e n if äg 28 b Ro e t arn r r v. le K a p de lås äl Li Va Kv Parkv. S tra n d v ä g e n K y rk v Tureborg H . ö- v Sjycke l 24 Val 1 ge n . sv rga S y Hultås öd rru 7 10 1 3 2 n Si 13 Herrestads kyrka ge S pinn 14 rocks vä Kyrkelyckan 1 13 42 r. 13 Källdals- 34 0 gr. 7 Här- 1 2 Ma t 6 r . l2 1 So Hä lv 2 2 rvel6 3 gr. 1 gr. Ga gr . 1 S r 7 ng 2 2 2 kaft- 5 6 r. 1 gr. 6 B ä cVa d-2 1 1 s 9 13 32 vel- 22 38 S niljeg 1 2 18 5 KÄLLDAL 12 1 20 l Flos s ag. 1 7 dgr 5 S 4 . 5 kyt 8 g te Ha mp Varvsvägen Hasselberget Pers-2 gården 14 u 13 rv Kä v. es se gen as g ns 1 34 mo 2 rg Ta U lv Duka gång s- vä 16 Ka yckan vl 24 an at eg er 2A yckan l 1 n Herrestads kyrkogård 12 Tureborg27 (Tureborgsvägen, Hagarnevägen, Timmerbergsvägen och Klippgatan) ligger i kuperad terräng med vackra strövområden och gångavstånd 28 Lyckorna till centrum. I området finns höghus och låghus, totalt 759 lägenheter från 1 rum och kokskåp till 5 rum och kök. Här ligger även ett av våra områdeskontor. Studentlägenheter Lyckorna (Coronavägen, Robert Macfies väg och Flaggbergsvägen) ligger naturskönt c:aservicehus 2 mil söder n) är ett litet kvarter nära Gruppbostäder och 15 Kv.44Knape UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING30 2012 om Uddevalla nära havet. I området finns 76 lägen. Här finns 16 lägenheter se 9 gr . ge 9 rv a Ka Ljungskile 2 en fastighet med 37 läokvrå till 3Kv. och kök. Ängön 14 rum asarettet. De No v be e m rv. äg sd 8 vä S tu Förskola gvä ge n 1 RESTADS y g 13 Kv. Agrell Ku en ngo . or v M ags d gs O n en da gs v. s n a a sd Fr 19 ge a sd r To 110-6 4 8 1 s der 27 . gs v g da 4 ke Mic er mitt emot lasarettet. Kv. Berzelius n 1 12 rum och kokskåp till också fem studentlägenrymmen. rv 1 du rästgården 13 höghus. Det ligger mitt 78 lägenheter från 1 rum Kv. Mimer ök. 11 be g ån Vä 11 12 26 to en äg en a vä L ö rd rs M L ö rd Ok ngo . v. or v M ags a s d ed To gs G da v. a ta n De A p r il ån M a rs rs g . 11 10 Kv. Iduna Bävedalsvägen) har en . s v. M . KURVERÖD sv s- v. Ti gs da 25 Finland-Norden (Anders Knapes väg och Nordens Kv.hus Windingsborg och Fregatten 25av fem väg) består och ligger i södra Uddevalla, på Bohusgårdsområdet. Här finns 153 lägenheter från 1 rum och kokskåp till 5 rum och kök samt Finland och Norden 26 Kv. ateljélägenheter. Området ligger nära skolor, stadsdelskyrka och badplats. rv g v gs da is- v. ön T ags d äg be a F e b ru a sv da to - Fr n . sv att dn Mi sv F. e b r u a att dn Mi v. ng G M a rs ni g sv Ok tiv gus v gs . f r uV ägdu S ö1r2v i k s v ä g e n 24 S S ö r v. i k s v ä g e n n m a n sg ata Kv. Kaparen (Packhusgatan) Huset ligger med gångavstånd till22 centrum nära låg- och mellanstadieskovstigen) är ett område Kv. Järven och Grävlingen Kv.och Garvaren 7 la. Huset inrymmer 43 lägenheter, 1 till 2 rum och kök. byggt 1996. Lägenheter um och kök. Glasbergetoch TjärWindingsborg-Fregatten (Walkeskroken 8 Ramneröd 23 Kv. Fyren och hovsgatan) ligger centralt, söder om Bäveån. Komår av fem punkthus och munens simhall ligger nära. I området finns 128 s 150 lägenheter från 1 Kv. Ägir 9 lägenheter24 från 1Kv. tillKaparen 5 rum och kök. och kök. Området ligger g V a t tu Kv. Knape Fyren-Glasberget (Håljutegatan) ligger centralt, men 27Misteröd ändå avskilt med gångavstånd till centrum. Här finns fyra hus med lägenheter, 2 till 3 rum och kök. Aminoff 2162 Kv. r v. g svä . tem Sep rv. be iv. n iv . n Sö Januariv. gs y n in tiv Ju KURVERÖD . 23 servicehus väg. Au . frug m a nsg atan) är ett litet småskans 101 lägenheter 14 från Kv.1 Ängön a till 6 natur,Kv. skolor, förskoMyntet 20 Kv. Syskrinet . r gus Au gr sv Middagsv V a ttu Sälghugget 5 Kv.13 Kv. Agrell v. Ju . niv Kälkg. ng gs y n in 21 22 r s v äg iv . Januariv. ym r en - tem Sep rv. be väg. rG re ni Middagsv. Sk s v äg Kälkg. ym en Os ka Sk 20 15 rG re 19 Kv. Trubaduren gs v Os ed Kv. Banken (Kungsgatan och Kålgårdsbergsgatan) 19 Kv. Fyren och ligger vid Kungsgatan, gågatan mitt i centrum. Hustanvindsvägen,Ögårdsvä Glasberget set inrymmer 10 lägenheter från 2 rum och kokvrå sar till Skogslyckan. Lägen 5 Kv. stämmer ejSälghugget längre till 4 rum och kök. l 4 rum och kök. I området 20 Kv. Kaparen ch förskola finns 6i området. Kv. Myntet Kv. Syskrinet 2 (Skolgatan) centralt vid polishu1 Kv.ligger Windingsborg lägenheter 1 rum och kokvrå till advägen, Serenadvägen, 7 Kv. Järven ochset. Här finns 39 och från Fregatten 1 Kurveröd 16 Kv. Tordenskjöld 5 rum och kök. och Melodivägen) ligger Grävlingen stadsdelarna. Här finns 22 Kv. Finland och 8Ramneröd Norden Kv. Aminoff (Kilbäcksgatan) ligger i centrum vid um och kök. Barnvänligt Kv. Bagge 2 Skogslyckan 17 Margretegärdeparken och nära torget. I bottenpla 9 Kv. Ägir 23Tureborg net finns affärslokaler och i våningsplanen 10 lägenheter från 1 till 5 rum och kök. och Svedjestråket) ligger Kv. Bilde 3 Unneröd 18 24Lyckorna 0 Kv. Uddevalla. 1 Området har Iduna Kv. Garvaren (Stora Nygatan och Östergatan) ligger 1 till 5 rum och kök. Grän11 Kv. Mimer 25Studentlägenheter centralt nära Uddevalla kyrka, gymnasieskolor och t stadsdelscentrum med 4 Kv. Trubaduren 19 Kv. Banken högskola. Här finns 76 lägenheter från 1 rum och e, bibliotek och stadsdels12 Kv. Berzelius 26 Gruppbostäder och kokskåp till 4 rum och kök. re populärt växthus. 4 26 Kv. Garvaren Varvsvägen 18 Käl 16Drottninggatan) Kv. Tordenskjöld Kv. Bilde (Norra ligger mitt i centrum, nära allt affärsutbud. I bottenvåning finns af17 Kv. Syskrinet färslokaler, i våningsplanen 8 lägenheter från 3 till 5 rum och kök. A p ril 18 ka 1 Kurveröd vägen, Nordanvindsväästra stadsdelen. Lägen2Skogslyckan p till 5 rumoch kök. Här elscentrum med butiker, 3Unneröd . Brattåsbäcken Kv. Bagge (Kålgårdsbergsgatan) är centralt beläget vid Bäveån. Här finns 6 lägenheter om 1 rum och kokvrå till 4 rum och kök. ch Lördagsvägen) i väsfrån 2 till 5 rum och kök v hyresrätt. u rs dj Rå nd rä sg ri N m yi c k e nts lgr. en sg v. Vessle rt o p p s v. ke M äg sv öd er nn ma N o rd St s b. ona . Kn apå sv Så re gag. kv oc St Helg D K n ge Ti v. b a c ke . sv öd er S a mn K li n t v ä g . gatan Öster- Vä a . Trahnsg Jacob Ma b e r gr si e v. S k o lg . g Skolgatan n Exerc sg a M a jo r Hedeg. . gg Än isväge ta n e r sbe F ö r e n in Zachaus gr. Samnerödsv. e Res Syrénv. Blekev. an sg. Trädgård Torggat ergsg. g. Kålgå rdsb St Hellev igs r änd äg tv Sl an y rm S i lv e o p psv . nd en a ed le n He V. R ksv. boc Sten gen Bävergiljan Blekevä . Storg. K y rk o g å rd s g Södr Penninggat in g g li p p K . äg en ck l lv a Älgst. v. rgsg ergsg Hallbe Elseb g. om gatan Drottning- Norra a v. hus- gata n org teb Gö g pa gr et Dalabergsg å n - g e n tr å k L sk övog sg . . ls v veda Bä Bl Koch s k a G-r . Drottning sv g. äg en lk e s k k e n ro Bagges gr gatan Västerlång Ma Gu tts sta s f v .o n s . ig re Södra S ile se Wa S:t Mikael sg. rls Ja väg er Visvägen R oC a r l sé gr.n s ds ba gen Balladvägen Kantatv. n g. rls Ja g. St Iduna Ta n ta ga jä rn Skansg. ty v Fjällvägen . Romansv Serenadvä S ån Friarleksv. gv ägen Brudvalsv. . kv ör Bj Bo n tr a Ös Nonnens Mu Sillg. f S Mu Tallmätarg. O ta n ndga S lä n ge . a lsg gen G rö PackMellang väge n n s t ig e en nte TUREBORG Hu lt e L in da la v 23 Sigelh Lindåsvägen ultsvä gen n v tenås ack s ti kslä D al lteb Bäc gs en S ig e lh u lts en Tur r eb o g vä Ä sp e Bör . ng Studiev. ev gå lv k ck al a ta n D l ip p g Ly T im rgsv . 26 en rb e 16 äg en H ga ug reg . me . ev äg Hu VADBACKEN t rn Harrst. sv ul sv lh Ka ge K r is tin e Murar eg. Si Gesällg. v. n ds ta rö an 26 n ga n y ka re v ä g e n Ha äg e GARVAREMYREN rg sv y rv . ge bo ga vä re no rk n Tu Ju Ba gata u ll e v . S kep p arev. g. g. rs K oS u n ne n ken en K a n s l inb a c rd gå rde rn gå se Ka ds rm G a rv a . ta v ä g e u lav. en ge- . R ee n t s v m sta tg ö ss Tyg rre L övå an Hal Fo . b e rg s v . p aK o m ni v. v. S o l dat lev. at eg He v. HALLASTENBACKEN Hum mp ls- Ä gs . Kä Åda Lilla . g Klipp er g. . a rs b sv LINDÅS ge ms jd eg . rg evä H o fo rs v l bo te Infan v E x e r c is ä g e n Ad s er en riväg . Hö mp g. en TIMANSTORPET Kyt - v K oä r r s k KAMPETEGEN Färgare ck ia v ta n ÖSTRABO 18 ba nd a ta n n ig e n rsg nsv ga 25 vägen Kolonn E d in g s v ä g e n Kä ma rg s ta n e rg s v ä g e n e mn Lill a Torget Garvareg. ad . 12 llav. g. en n ta re ll s t ge Valha e rg sg a el svä g e ro VÄNNERBERG ns t F jä r i Motettväge E k s p in n a r ta n ga ko r. tg os Fr s HEDEGÄRDE E r ik D a h lb nn e rsb n ge s Ka vä ta n Kopp ls v ä lv a v ga g. - V dd . Ro reg a en d de Tu vä g - T us el n g rk å nge gs r y ff vä R åa dn s g . m Kva b e r grsng-. C is t e r n g rä n rin e ls t . pin am st. C h jon ls Mu V a llg ng tö Et r . g He ägen kev an at sg pp tlo ör åö 6 g. St eda lle su nvä ge Tv r. n ts fä M on in g sg nd rg sv S sväge n e .l n s g. g rgsg. Stora N yg. Tim 19 ör m tug n g g rän Vi sbe s Ör il li g r. n g al Sv Lärkg. AgneB w al o m s b e r g s g . lls t e gr. r - :a g . LN y g . akareg. binT u n nr e g . da tm Nit a g Lindå le sbe yg. . Fågelg ta n Kilbäcks rko g. e rk re Bang. g. y p . s g D ju nt . n 20 ta re L eb in n . gr. v. F kg ata lle le re g Bå g leg Kä l pe lm Ri r ik re d g. re re g . Majg. S F y r m ä s ta jute äl örk xe sg -. nd sg öm v a t a S t ra g s n h . tyrmansg HÅLJUTEBERGET Hål S Tenng ju va H at en g plu v s la g a r e Vä rv a As KAPELLE e g. H a n tv n väg s vä g e n F ä rö a n s e ns ge of N vä F r it j S va ens Jörg gr. an R ävg i l j Ho e F i l ar ck g s to r p Nansenplan en g. Sni . SOMMARHEMMET . sg. en LINNEBY L ä skt -a m a at. reg g. s väg gatan . vs ar Sk o a rh em . sv öv BOHUSGÅRDEN mm ag a So D Sk lS k räp s v . to M å la re g . . Edingsväg Kungs- Kungsg. k rho . 22 dsv. g s vä Ridhusg Ka b e rg pes väg Anders Kna nsg. g a t a n torget . Döb Be Lagerbe gatan Skoma- ge a Fänriksg. KARLSBERG gatan pg S ö d e r t u l l sk agr e g r . ap . Tr Ryttarg. en gatan . rg sv 17 tan vä SAMNERÖD M c So v. ansg. L än Tjä . nL gatan Hamn- Parkgatan sg sg tro an bäcks- Söderga Tjärhovsg Ma Tim rm me a ta bergs- Södra Ham ng. ynt igen Eger v. 26 Kil- Norra nds WALKESBORG atan Ålan den g areg vägen Nor svä en ge n slag V Ky ås s- org n B d alg re r s - Fredsg. en M A s p lu Kronhjortsv. ägen halla- v rag äg Båthamn G b öte am sv ä Rep g. g. Lager- Kungs- 14 nen da L:a Norrg . an ofsg. . an 7 väg Flo Bastiongat arm Vä Eg ev sv 21 rgs Smörbräck lm Bäveån am ra H Norrtulls tan SÖDER h O lje de t. G ho Söd cke vä g e n ttga pp ä vg ån ge n Ulvst Linné Lagma Bartilsg Kampenh at an S o lb a Bra rl Sk 15 gat s le rgs B ävebäcksg Ka Strömstadsvägen Silverlodsg. Victor Andrens v u s t a vs g. tion n le r s Va n tz v ä g e n R os ELSE- BERG al- v . gsgata up e e n d a ls Jä rvstig en Örtst. 10 sg Järnvä Bas en V a ld e m be v äg en la an de m Södra sv. S ö dra en Ode Edingsv. ng. en at nne r å Ag r e t e s g . g ber al Sp ma elns g. 44 go Ba äg Renst. lh g ag se e er Hu äg Fe li n g Ko gsg. 11 g Br n t Un Hu . 9 lväg . . än v dö tig EGERSBERG in v e n Vi Jakobsber Va äge ss lv . Fjäl rng 13 Sl g vs de l lv ä g e n Ha nv sv v el n e äg BLEKET Ul Vallmov. or en Stjä Fjällvägen . s tig g. nge My r L e lå Ljungv n . s da n ta ev b e rg ge ga k Bo M . D j sv Sa F lä ab osst. v k S D a la sg en vä ön Ekst. g. gen g rö n Aspekullsv. sholm . d Se B ru n s v Hjortväg. g - .r g H an s v a t . r t oT v. ra st Gr lg . Murgrönev. nn N ra or g n ivä en Rö GRÖNGATAN Skepp u ll äg in ä ltsv xhu en äg K o lo 8 sv v. Bo li d g e n ä ris UNDERÅS n ls t or on Myråsvägen JAKOBSBERG RAMNERÖD st. Bu Gran A sp v nb Vä v ige t. . s te Ri ek gen Vinter- v. bräcke llvä en nv ol p ket T a nt G rö s vä g n Fjä äg su Vi en väg Mo rg on s KEPPSVIKEN Ba - . 2 äl Sn les KARLSRUHE v. lonv tsv hul Box um . r. rk Fy g. Ige lko He ttsv rm . len eli nst Lö edals . vst väg Barrst. . en Mi is to vä Cyk . ov nj Ba Tr v et tg DALABERG Tant Öd n br den n a Passa väge nn O en nds gen s 30 cke r. la b e r g s s He . äg Väs vi tan Af - t e tt v ä g e n s vä g e rdsv d sv a s sa vinds Su ds n v in Ok v in d Ö s ta n an- SKOGSLYCKAN BOXHULT Pianovägen en en Mandolinv. äg äg sv ir v a n ge öd m tv ä n v Svedje- SÖDRA DALABERG Tant Gredelins v. Ögå B id e v i n len Nord Vindi en ia ge vä an es gen lv ä os ift er D UNNERÖD N o r d o s tp v. Tyfon k ur en Li ll b r ä Da gen rv e s te rk v. ss T 3 n pa sk Fa n K v in te ttv a ta es ift ls g S o ls k da n ta En 26 Orgelvä en ed n g. väg Sm ata nd ragd Isg r p s g a ta n ä Sl Sma lls K ri D uettvägen bo gr. L ö v m ä ta . Sk FASSERÖD n n Musikvägen rg ta v. BOXHULTS KLÄMMA g. ga F a s s e to ds Melodiväg ka Ek HOVHULT Sextettv. ge id t Lillmosseg. v. S o lo v ä Sk nar S nakrin rgr . t ue n g. . B j ö r k -. mätarg rsY r v ä d er . Snö B l i d vgär-. ders lkgatan Slädgr. Me v. äs lon Tallspin Medgr. gr Po v a r t e tt v ä g e n l å v in g e g . U l ö tfö pa rs n - om Skidlöpargr. - öväS k i d hgorp. Td e r s g r . par ck gr B ak a r å al ds Du strå s an . en sv sä väg an Guldvingeg. Fa k e l g at Fr B S te rö 5 stråket Sälghuggsg. Galoppv. r åk . sv or HELENEDAL Sk Hovhultsvä Gånglåtsvä gen gen Ränningv. se ä Hygge- sv. v. Klappdan Oxdans en ltsväg Hovhu a O xd n svägen Snurrebocks FRIDHEM gen Kabelv. BULID Sl rsv Tv . rk e m y Fe on r mk d B jö g vä M y n ts 4 ne an a Sv UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 45 SIGELHULT n Uddevallahem Södra Hamngatan 13, Box 344, 451 18 Uddevalla Telefon: 0522-65 35 00 • Fax: 0522-65 35 80 E-post: info@uddevallahem.se • Hemsida: www.uddevallahem.se
© Copyright 2024