Dagvatten i detaljplaner och avtal  vilka planbestämmelser kan reglera dagvattenhantering - idag och enligt ny PBL ?  vilka krav kan ställas i exploateringsavtal respektive markanvisningsavtal ? Eidar Lindgren Institutionen för fastigheter och byggande Fastighetsvetenskap, KTH 2011-04-07 Kommunal mark som ska överlåtas till en exploatör (markanvisning)  i egenskap av planmyndighet kan kommunen reglera dagvattenhantering med planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL  i egenskap av markägare formulera ytterligare krav i köpeavtal/markanvisningsavtal - kraven kan betraktas som del av köpeskillingen Planläggning på privat mark  i egenskap av planmyndighet reglera med planbestämmelser som finns i PBL  villkor i exploateringsavtal får inte gå längre än vad som kan regleras med detaljplan - exploateringsavtal är ett alternativt sätt att reglera sådant som har stöd i lag Begränsningar för avtalens innehåll då kommunen inte äger marken Se Kalbro, T. & Smith, P. 2008. Exploateringsavtal. Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer. Rapport 4:104, Avdelningen för Fastighetsvetenskap, KTH ”Där tvingande lagregler finns, och inte annat särskilt framgår av berörda lagar, finns ingen rätt att i avtal träffa överenskommelser som avviker från vad som sålunda stadgats” Proposition 1985/86:1, Ny plan- och bygglag. s.227-228 ”Kommunen kan alltså inte genom t.ex. exploateringsavtal framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från lagstiftningen” Svenska Kommunförbundet, Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse på privatägd mark. 1991. ”När kommunen ingår ett exploateringsavtal måste det finnas stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen” Madell, T. Avtal mellan kommuner och enskilda. Avtalsslut och rättsverkningar. Norstedts Juridik. 2000 Detaljplan - vad kan regleras? Idag, liksom i ny PBL efter 2 maj, gäller att planbestämmelser måste bygga på lagens krav vad gäller markanvändning och byggande idag 2 och 3 kap i ny PBL 2 maj 2 och 8 kap Exempel på otillåtna bestämmelser: inte reglera vilka tvättmedel som får användas! RÅ 1999 not.195 Prästnibbla Ekerö kommun inte reglera vilka djur som får hållas M2004/1321/F7P Frösunda Håbo kommun Kan vattenflöden regleras ? Sannolikt inte. Detaljplanens reglering av dagvatten Förarbeten/motivtext till 1987 års PBL prop. 1985/86:1 s. 579 ..det bör av detaljplanen framgå i vilka områden som krav på lokalt omhändertagande av dagvatten ska ställas…. Idag – liksom efter 2 maj – innehåller PBL en ”lista” på tillåtna bestämmelser som får användas för att precisera hur dagvatten ska hanteras idag finns listan i 5 kap 2 maj 2011 i 4 kap ”Vatten i detaljplan” Boverkets allmänna råd 1995:2 innehåller konkreta exempel på regleringar Exempel UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER våtmark Anlagd våtmark tillika utjämningsmagasin BEGRÄNSNING AV (KVARTERS)MARKENS BEBYGGANDE u Marken ska vara tillgänglig för infiltrationsdike och uppsamlingsrör PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE – byggnadsteknik Dagvatten inom kvartersmark ska infiltrera inom respektive tomt not. Har denna stöd i PBL? Planbestämmelser som kan användas för att åstadkomma LOD - idag och från 2 maj  Användning och utformning av allmän plats idag 5 kap. 3 2 maj 4 kap. 5 ytor/anordningar som ska vara allmänt tillgängliga - och inte är farliga ! ex: ”torg och parkering med genomsläpplig markyta” ”våtmark”  Kvartersmark för allmänt ändamål idag 5 kap. 3 2 maj 4 kap. 5 ytor/anordningar som inte ska vara tillgängliga ex: ”öppet fördröjningsmagasin” Planbestämmelser som kan användas för LOD  Mark/utrymme inom kvartersmark för enskilt byggande som ska vara tillgängligt för allmänt ändamål idag 5 kap. 7 punkt 4 och 10 2 maj 4 kap. 16 och 6 ytor/anordningar/ledningar som endast delvis inskränker fastighetsägarens nyttjande av tomten ex: ”marken ska vara tillgänglig för infiltrationsdike” ”..tillgänglig för dagvattenkulvert”  Markytans utformning och höjdläge idag 5 kap. 7 5 p 2 maj 4 kap. 10 kan tillämpas inom såväl kvartersmark som allmän plats ex: ”högst x % av fastighetens markyta får beläggas med asfalt eller annat ogenomsläppligt material” Planbestämmelser som kan användas för LOD  Byggnads placering, utformning, utförande idag 5 kap. 7 punkt 4 2 maj 4 kap. 16 ex: ”Takbeläggning ska vara / får inte vara …..” ”Endast källarlösa hus” ”Takvatten ska avledas ovan mark” –är detta en bestämmelse om byggnads utförande ? Finns det några ytterligare planbestämmelser till stöd för LOD ?  Skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning, erosion Ny 2 maj 4 kap 12 § punkt 1 Se Boverkets ”Klimatanpassning i planering och byggande” utgiven 2011 s. 39 – 41 Boverket anser att denna bestämmelse kan användas för att kräva LOD – med motiv att LOD syftar till att förhindra översvämningar. Boverket säger samtidigt att bestämmelserna bör ange vilka åtgärder som ska genomföras samt deras lokalisering. Min kommentar: Är denna tolkning rimlig? Ytterligare planbestämmelser till stöd för LOD ?  Högsta tillåtna värden på luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken idag 5 kap 7 § punkt 11 2 maj 4 kap. 12 § punkt 3 - om det finns ”särskilda skäl” Frågor: Kan dagvatten vara en olägenhet som omfattas av miljöbalkens 9 kap? Hur formuleras ett tillåtet värde för olägenheten dagvatten? Behövs ytterligare planbestämmelser till stöd för LOD ? Vad är oklart idag? Finns det inte tillräckligt med regleringsmöjligheter med nuvarande planbestämmelser om utformning av allmän plats, markreservat, markytans utformning m.m ? Vilken typ av bestämmelse saknas / är oklara ? A Flöden B Bestämmelser av typ ”Dagvattnet ska omhändertas inom planområdet” / ”..ska infiltrera inom respektive tomt” Har dessa stöd i PBL – tveksamt. Vilken av bestämmelsetyperna i PBL:s lista stöder de sig på? Men, Boverket anger i ”Vatten i detaljplan” 1995 är de är möjliga. Jämför då kravet i PBL att detaljplaner ska vara tydliga. Se idag 5 kap 9 och 2 maj 4 kap. 32