Årsredovisning Lejonfastigheter 2012
Årsredovisning Lejonfastigheter 2012 Lejonfastigheter AB (Publ). Org.nr 556477-7851 Södra Stånggatan 1, Box 1943, 581 18 Linköping tel 013-20 52 20, fax 013-20 52 19 e-post info@lejonfastigheter.se www.lejonfastigheter.se ©Lejonfastigheter AB (Publ) Produktion/Grafisk form: Markus Reklambyrå Foto/bild: Peter Karlsson Svarteld Form & Foto, Niclas Albinsson, Kim Hellström, Göran Billesson, Brita Nordholm, Arkitektgruppen GKAK Tryck: Larsson Offsettryck i Linköping Omslag: 300 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt) Inlaga: 150 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt) InnehållsförtecknIng lejonfastigheter – vårt uppdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 VerksAMhet Vår kärnverksamhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Marknadsområde kunskapshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Marknadsområde Omsorgshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Marknadsområde Publika hus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Drift och underhåll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Våra fastigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 hållBArhet hållbar utveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 kund- och samhällsnytta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Miljö . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 ekonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 årsreDOVIsnIng förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 resultaträkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Balansräkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 granskningsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 sammanfattande värdeutlåtande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 företagsledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 3 lejOnfAstIgheter – Vårt uPPDrAg VI ger PlAts för lInköPIngs frAMtID Nyckeltal veRkSamheteN, måltal – utfall Avkastning eget kapital % lejonfastigheter bidrar till att skapa framtidens linköping genom att erbjuda attraktiva lokaler och arenor för offentliga miljöer . Människorna som vistas i våra hus, och deras upplevelser av kvalitet, trivsel och trygghet, är grunden för hela vår verksamhet . Tekniska verken i Linköping AB Konserthuset i Linköping AB Linköpings Stadshus AB Lejonfastigheter AB Sankt Kors Fastighets AB Linköpings sportfastigheter AB AB Stångåstaden Arenabolaget i Linköping AB den kommunala fastighetsförvaltningen med sikte på kundorientering, affärsmässighet, miljöengagemang och kvalitetssäkring. Sedan 2011 heter vi Lejonfastigheter – ett namn som är kopplat till Linköpings lejonsymbol och till den samlade styrka som vårt fastighetsbolag i dag står för. Vårt arbete är det sista ledet i en demokratisk process som går via kommunfullmäktige, kommunstyrelse och nämnder och som ska omsätta linköpingsbornas krav och önskemål i väl fungerande offentliga miljöer. För att kunna leva upp till de högt ställda förväntningarna har vi intensifierat satsningen på kund- och samhällsnytta under 2012. Vi har formerat oss i en kundnära organisation, med tre specialiserade marknadsområden under en gemensam fastighetschef. Med bred intern förankring har vi också samlats kring en ny vision – att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer – för att utmana och skärpa vår strategiska och operativa förmåga. Vi förvaltar och utvecklar våra fastigheter med helhetstänkande och affärsmässighet. Vi ligger tekniskt och miljömässigt i framkant och skapar kreativa, pedagogiska och trygga miljöer. VD Stab Affärsstöd Fastigheter Teknik Marknadsområde Kunskapshus värderingar Innebörden i vår vision är uttryckt i tre värderingar som ska genomsyra så väl vårt dagliga arbete som vår långsiktiga verksamhetsutveckling. NuLink AB ResMex i Linköping AB FlygMex i Linköping AB • VI hAr kunDen I fOkus Stadshus AB, som är moderbolag för de kommunala bolagen och i sin tur helägt av Linköpings kommun. Under namnet Linköpings Kommunala Fastigheter bildades bolaget 1993, för att utveckla Gult, vår huvudfärg, står för vår strävan att skapa samhällsnytta. Vi finns till för dem som vistas i våra lokaler. Vi är en del av regionens framtid och delar kommunens vision om en attraktiv och växande Linköpingsregion. Grått speglar den fasta grund som vår verksamhet vilar på. Projekt Blått uttrycker kunskap, utveckling och livskraft. Marknadsområde Publika hus Marknadsområde Omsorgshus 2009 utfAll 13,8 10 12,4 18,0 17 19 19 18 soliditet m .h .t . marknadsvärdering % 41 25 40 40 38 räntetäckningsgrad 3,7 >2,0 3,5 3,8 3,5 nöjd kundindex, nkI 67 65 61/74* 67/77* 66 genomförda genomförda genomförda genomförda genomförda 3 Miljöbyggnad antal • VI AgerAr långsIktIgt 2010 utfAll 18 energiförbrukning minskning (kWh/kvm) i % Vi tar lärdom av erfarenheterna för att förutse behoven och förbättra vårt erbjudande. Vi driver aktivt utvecklingen av det samhälle, där människor vill leva, arbeta och växa. 2011 utfAll 10,3 uppföljning av kundaktiviteter • VI lIgger steget före 2012 Mål soliditet % utvecklingssamtal m handlingsplaner/person/år % De fastigheter vi äger, förvaltar och hyr ut finns inom tre marknadsområden – Kunskapshus som omfattar förskolor, grundskolor och gymnasieskolor, Omsorgshus med vårdboenden, servicehus och gruppboenden, samt Publika hus för kultur, sport och viktig samhällsservice. Det betyder att nästan alla linköpingsbor vistas i våra lokaler, i livets olika skeden. Människorna och deras upplevelser i våra hus är grunden för hela vår verksamhet och för vår strävan att skapa samhällsnytta. Lejonfastigheter ägs av Linköpings 2012 utfAll kompetensutveckling tim/person/år 3 4 5 4 10 15 23 31 - 100 100 100 100 100 49 40 43 39 41 * 2010–2011 avser riktade kundenkäter vårt uppdrag Styrning Lejonfastigheter är helägt av Linköpings kommun genom Linköpings Stadshus AB, med uppdrag att äga, förvalta och utveckla fastigheter som är viktiga för Linköpings kommuns verksamheter. Ägarens syfte är att få ett långsiktigt och stabilt ägande. Bolaget ska verka för öppenhet, tolerans och mångfald och att det är attraktivt att bo, leva och verka i kommunen. Lejonfastigheter ska drivas långsiktigt och affärsmässigt med god kvalitet och medverka i kommunens utveckling i fastighetsprojekt med ett miljö- och klimatarbete som ska ge en god närmiljö för invånarna. Lejonfastigheter bygger det goda samhället, genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande och långsiktighet för vi Linköping framåt. Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta beslutande organ. Bolagsstämman beslutar om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. Bolagsstämman beslutar om dispositioner av bolagets vinst eller förlust, samt om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och för verkställande direktören. Stämman beslutar också om val av styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda av kommunfullmäktige, samt om val av revisor. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar beslutsordning, arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt mötesordning. Styrelsen gör fortlöpande bedömning av bolagets ekonomiska situation. vår affärsidé Revision Lejonfastigheters affärsidé är att aktivt äga, utveckla och hyra ut lokaler och fastigheter till offentlig verksamhet i Linköpings kommun. Verksamheten ska kännetecknas av: Revisionen ska verka för att företagets redovisning är rättvisande, att den interna kontrollen är tillräcklig och att verksamheten håller hög effektivitet. I revisionen samverkar den auktoriserade revisorn med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen granskar lekmannarevisorerna att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och tillfredsställande sätt. Av styrelsen utsedda interna kontrollrepresentanter gör granskning och avlägger särskild rapport. vår vision • Kundengagemang och långsiktighet • Affärsmässighet och kostnadseffektivitet • Miljö- och kvalitetssäkring. Beige representerar trygghet och bestående värde. Under 2012 har Lejonfastigheters grafiska profil utvecklats. Den nya färgsignaturen är en viktig del av profilen som skapar tydlig igenkänning när vi kommunicerar med omvärlden. 4 5 VD hAr OrDet MeD föränDrIngens krAft för VI lInköPIng frAMåt Ett gulnat tidningsklipp eller ett nyhetsinslag från tv-arkivet – mer behövs inte för att man ska bli påmind om hur snabbt vårt samhälle förändras och präglas av nya normer, värderingar och livsstilsmönster. Det är just denna omvälvande förändring av samhällets strukturer som är vår största utmaning inom Lejonfastigheter. Samtidigt vill jag betona att denna dynamik ger oss enastående förutsättningar att bidra till samhällsnyttan och föra Linköpings utveckling framåt, förutsatt att vi lär oss att tänka innovativt och över den traditionella kommunala fastighetsförvaltningens gränsen. 6 Att bygga och förvalta hus för offentlig verksamhet kommer även i fortsättningen att ha ett långsiktigt tidsperspektiv, som spänner över flera decennier. Men de affärsmodeller vi ska tillämpa när konkurrensutsättningen ökar, och den funktionalitet och service vi ska erbjuda för att leva upp till kundernas krav, kommer definitivt att vara färskvara. Linköping är en stad där samhällsutvecklingen går hand i hand med ständig tillväxt. Fler invånare betyder att behovet av fastigheter inom skola och omsorg ökar. Stadens attraktionskraft är också kopplad till ett rikt utbud av lokaler och arenor för sport och kultur, där de aktuella projekten för ny simhall och ridsportanläggning är två exempel. Sammantaget innebär detta att vi måste skapa ekonomiskt utrymme för flera stora investeringsprojekt under de närmaste åren. Samtidigt ser vi ett växande problem med de hus i vårt bestånd som byggdes under 60- och 70-talet. För att klara miljonprogrammets snabba bostadsproduktion infördes ny och oprövad byggteknik. Samma teknik tillämpades också vid uppförandet av många offentliga byggnader. Nu, 40 år senare, drabbas vi och våra kunder av konsekvenserna i form av omfattande byggnadstekniska problem i byggnaderna, som kräver både snabba och genomgripande insatser. Under 2012 tog vår styrelse ett positivt beslut om utökade investeringsvolymer. De oförutsedda renoveringarna i miljonprogrammets spår kommer ändå att vara en ekonomisk riskfaktor under lång tid. Grunden för hela vår verksamhet är att ha rätt kompetens inom alla delar av organisationen. Under de senaste åren har Lejonfastigheter varit inne i en fas med flera pensionsavgångar, vilket i sin tur har inneburit många nyrekryteringar. Under cirka ett och ett halvt år har en fjärdedel av vår nuvarande personalstyrka tillkommit. Detta har breddat vår kompetens och tillfört nya värdefulla erfarenheter, helt i linje med vår ambition att kombinera långsiktighet med lyhördhet och nytänkande. Lejonfastigheter är en renodlad beställarorganisation där kunder och utförare är två av parterna. I detta trepartsförhållande är det oerhört viktigt att ha ett väl fungerande informationsutbyte, såväl i det vardagliga operativa arbetet i våra fastigheter som i den strategiska planeringen. Vi är väl medvetna om de brister som ibland har påtalats och arbetet pågår för att förbättra dialogen och effektivisera vårt arbetssätt. Här ser vi en stor potential i den nya tekniken, med smartphones och surfplattor som smidiga verktyg för att förenkla kontaktvägarna, kvalitetssäkra informationen och korta ledtiderna för fastighetsservicen. Som det kommunägda bolaget för samhällsnyttiga fastigheter arbetar vi på flera fronter för att värdesäkra våra befintliga hus och för att möta framtida behov genom projektering och nyproduktion. När kommunfullmäktige stimulerar nämnderna att genomföra upphandlingar i konkurrens krävs att vår verksamhet är marknadsanpassad. Sammantaget betyder det att våra ansträngningar kring affärsmässighet och kostnadseffektivitet fortsätter. Vår grundstyrka ligger i förmågan att arbeta strukturerat, att leverera de resultat våra ägare förväntar sig och att skapa nytta – för Linköpings och alla kommuninvånares bästa. Att bygga och förvalta hus för offentlig verksamhet kommer även i fortsättningen att ha ett långsiktigt tidsperspektiv, som spänner över flera decennier. Per Ridne VD 7 året I kOrthet ÅRET 64 femåRSöveRSikt Koncernen Ny föRSkola i lamBohov koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 64 miljoner kronor (75) . Vid slestadsskolan har byggnationen av en ny förskola påbörjats . fastigheten byggs i två plan och förses bland annat med tillagningskök och matsal, ateljé, rum för vattenlek samt en allergiavdelning . Utökat Underhåll 83 miljoner kronor, vilket är en betydande ökning från 2011 (75) . Förskolor 8 Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild av hur kunderna uppfattar Lejonfastigheters arbete. 2012 års undersökning visade en ökning av totalt NKI (Nöjd Kund Index) från 60 (2011) till 67. De områden vi behöver förbättra är, enligt undersökningen, bland annat medinflytande, väntetider och kvalitet i utförandet. Läs mer om NKI på sidan 24. Grundskolor 30 8 606 64 244 397 629 3 477 3 161 571 75 231 308 615 3 292 2 980 562 101 215 241 590 3 120 2 813 561 72 231 232 533 3 019 2 799 536 89 219 135 510 2 928 2 743 soliditet (%) soliditet m .h .t . marknadsvärdering (%) Avkastning på totalt kapital (%) Avkastning på eget kapital (%) Direktavkastning (%) räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig (ggr) 18 41 4,4 10,3 11,7 3,7 19 40 5,0 12,4 11,2 3,5 19 40 5,7 18,0 10,8 3,8 18 38 5,3 13,8 11,6 3,5 17 37 6,2 17,4 11,5 3,1 Area (1000 kvm BrA) 592 574 557 553 525 SPECKULT IAL UR FA ST OC IG R H ETE H 16 % 16 % 30 % 2008 efter en omfattande renovering och ombyggnation kan linghallen nu erbjuda lokaler för såväl professionell dans som för dansföreningar . Sport 16 16 % 2009 daNSeNS huS äR fäRdigt Kultur- o special 14 ökad kuNdNöjdhet 2010 2012 under 2012 genomförde lejonfastigheter underhållsåtgärder för totalt 14 % 2011 hyresintäkter (mnkr) resultat efter finansnetto (mnkr) kassaflöde före investeringar (mnkr) Investeringar (mnkr) eget kapital (mnkr) Balansomslutning (mnkr) Bokförda värden (mnkr) i korthet MIlj 2012 Gymnasieskolor 16 8% Omsorg 16 BRukSaRea föRdelad på typ av lokaleR 9 Vår kärnVerksAMhet lOkAler Och ArenOr för Allt från fIkAstunDer Och hIstOrIelektIOner tIll rOckkOnserter Och VärlDsrekOrD Vad är det som får en yta mellan fyra väggar att bli ett mysigt lekrum där jalila och Oscar åker till månen, eller ett välutrustat klassrum där lovisa lär sig allt från A till ö? Vad är det som förvandlar en lokal till ett bibliotek där kerstin drömmer sig bort, en teater där egon och Adriana blir helt uppslukade av dramatiken eller en sporthall där Marcus lag vinner med 24-18? Vad är det som gör ett hus till ett tryggt hem där hilma pysslar med sina växter, eller ett trivsamt gruppboende där johan dukar fram fika med nybakade bullar? svaret är du och vi tillsammans, i bästa samförstånd . Fritidsgård, Berga Slott Golv, väggar och tak är basen i varje fastighetsföretag – det som formar själva husen. Utan sitt värdefulla innehåll blir husen bara ett tom skal. – Att kunna göra ett rum, en lokal eller en arena till ett personligt hem, ett trivsamt klassrum eller en spännande teaterscen är vår viktigaste uppgift. För att betona det har vi formulerat en tuff vision; vi ska skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Det betyder att vi inte nöjer oss med att förvalta och underhålla alla våra fastigheter – omsorgshus, kunskapshus och publika hus. Vi vill också få våra hus att blomma ut i sin fulla prakt, så att de människor som tillbringar sin tid där i olika skeden av livet upplever trygghet, kvalitet och glädje, 10 säger Ann de Jonge, Lejonfastigheters fastighetschef sedan november 2012. – Vi är ett kommunalt fastighetsbolag, med kommunens olika nämnder som våra direkta kunder. Men bakom dem står kommunstyrelsen och kommunfullmäktige som ska representera linköpingsbornas intressen. Det är självklart att det är deras behov och önskemål där ute i vardagen som vi ska tillgodose. Ju bättre vi blir på att erbjuda lokaler och arenor med mervärde, desto mer valuta får kommuninvånarna för sina skattepengar. Stabila hus ger rum för förändring Om kunskapen att förvalta fastigheter kan betraktas som bestående är förmå- gan att erbjuda samhällsnyttiga fastigheter desto mer dynamisk. Att vara lyhörd för nya trender och förändringar i samhället och ligga långt framme för att möta ändrade krav och förväntningar är fundamentalt för Lejonfastigheter. – Den byggnad som inrymmer exempelvis ett bibliotek ska fungera i flera decennier. Under den tiden kommer vår livsstil att förändras radikalt och därmed både bibliotekets och bokens roll. Vad ska vi då fylla huset med för att biblioteket ska behålla, eller ännu hellre stärka, sin attraktionskraft? Den här typen av frågor finns inom alla våra områden. Vilka förväntningar kommer våra ”moderna” äldre och deras anhöriga att ha på kvalitet och trygghet i omsorgs- och vårdboenden? Och hur ska den pedagogiska miljön utformas för att öka trivseln och engagemanget i skolan? På samma sätt som en samling butiker kan förvandlas till en galleria och bli ett mångfasetterat upplevelsecenter för kunderna, kan vi utveckla vårt breda utbud av fastigheter och ge dem som vistas där helt nya positiva upplevelser, menar Ann de Jonge. Ny organisation för ökad närhet För att resultatet ska bli lyckat måste vi finnas nära våra kunder, hitta bra forum för att utbyta kunskaper och tillsammans utveckla innovativa koncept, som vi sedan förverkligar på affärsmässiga grunder. Under 2012 har vi förändrat den kundnära organisationen för att vidga kontaktytorna och fördjupa dialogen. Inom de tre marknadsområdena Kunskapshus, Omsorgshus och Publika hus kan vi nu erbjuda den spetskompetens som respektive område kräver. Samtidigt har vi stärkt resurserna för att kunna ta ett bättre helhetsgrepp om vår fastighets- och affärsutveckling. Vi tillhör en konservativ bransch med en långsam förändringstakt. Den branschen tänker vi utmana så att vi tillsammans med kommunen och alla dess innevånare kan föra Linköping framåt. 11 MArknADsOMråDe kunskAPshus MODernA skOlOr för en VäxAnDe stAD Att förvalta och utveckla skolor för alla åldrar är idag lejonfastigheters största marknadsområde . De flesta av linköpings grundskolor, både inne i staden och i ytterområden, ingår i beståndet, liksom ett hundratal förskolor runt om i kommunen . Bolaget äger och förvaltar även de stora gymnasieskolorna i linköping, samt ett antal fastigheter som används för mindre gymnasieverksamheter . Utvecklingen av skolorna i Linköpings kommun handlar allt mer om flexibilitet, integration och öppenhet. Elevunderlaget varierar över tid, vilket gör att lokalerna snabbt bör kunna förändras. Idag väljer också många skolor att dela in elever och personal i arbetslag snarare än i traditionella klasser. Det finns även en strävan efter att utnyttja lokalerna bättre hela dygnet, exempelvis genom att flytta in allmänna bibliotek och fritidsgårdar i skolan. Sammantaget ställer detta stora krav på fastigheternas utformning – en utmaning som Lejonfastigheter gärna antar. förskolor I Kunskapsgallerian Linné är Peter Johnson en av dem som får skolvärlden att snurra. 12 året som gått • tre färdigställda förskolor i ullstämma, ekängen och Malmslätt . • Invigning av till- och ombyggnaden av ekdungeskolan . • Påbörjad byggnation av den nya grundskolan Bärstadsskolan i ekängen . • återuppbyggnad av kärna skola klar . • nytt kök och restaurang i kunskapsgallerian linné . Nya förskolor på gång Flera växande bostadsområden i kommunen innebär ett ökat behov av förskoleplatser. Under 2012 har Lejonfastigheter arbetat med ett antal nya projekt för just förskoleverksamhet. I slutet av april påbörjades byggandet av en ny förskola i södra Ullstämma. Fastigheten ger inledningsvis plats för 65 förskolebarn, och kan enkelt anpassas för skolverksamhet i framtiden. Inflyttning skedde vid årsskiftet 2012/2013. Sedan tidigare finns en förskola på Tomatvägen i Ekängen, under 2012 byggdes ytterligare en förskola på samma fastighet. Den nya avdelningen har plats för 40 barn och var inflyttningsklar i oktober. Även i Lambohov vid Slestadskolan har byggnation av en ny förskola tagit fart, efter att den tidigare fastigheten eldhärjats. Förskolan byggs i två plan och förses bland annat med tillagningskök och matsal, ateljé, rum för vattenlek samt en allergiavdelning. På Norrsättersgatan i Malmslätt har en ny förskola med 40 nya förskoleplatser färdigställts. Byggnaden kompletterar en redan befintlig förskola på samma fastighet. I samband med nybyggnationen uppfördes även ny lekutrustning. på planeringsstadiet Ytterligare en förskola planeras i det nya området i Folkets Park. Detta är en produktion som Linköpings kommun handlade upp i konkurrens och Lejonfastigheter fick uppdraget. Även denna fastighet byggs i två plan och med flexibla lokaler för att kunna möta förändrade behov framöver. grundskolor grundskolor för växande stadsdelar Elevunderlaget för grundskolan minskar i flera stadsdelar, medan andra samtidigt ökar. Tallboda är ett exempel på en stadsdel som växer. I Ekdungeskolan har Lejonfastigheter färdigställt en tillbyggnad på cirka 800 kvadratmeter, nya välkomnande entréer och ett nytt tilllagningskök. I Linghem pågår en till- och ombyggnad av Himnaskolan, ett arbete som kommer att fortsätta en bit in på 2013. De befintliga lokalerna byggs om för att tillmötesgå önskemål om flexiblare ytor. En tillbyggnad med nya klassrum, lärarrum och lärararbetsplatser uppförs. Dessutom flyttas samhällets bibliotek in vid skolans huvudentré. I samband med ombyggnationen fasas de två paviljonger som länge funnits på skolområdet ut. Nytt i ekängen På uppdrag av Linköpings kommun har Lejonfastigheter under året påbörjat produktionen av Bärstadsskolan i Ekängen, en helt ny grundskola för 250 elever. Fastigheten byggs i u-form och i två plan, totalt 2 400 kvadratmeter, och ska kunna användas både som skola och förskola. En central yta med högre takhöjd kommer att inrymma såväl matsal som sporthall. Projektet ska stå färdigt till juni 2013. Ny arena i kärna Kärna skola drabbades av en brand 2010 och arbetet med återuppbyggnaden slutfördes i november. Den nya byggnaden mäter 470 kvadratmeter fördelat i två plan och innehåller bland annat klassrum, expedition och arbetsplatser. I samband med återuppbyggnaden har också skolan fått en multiarena för bland annat basket och fotboll. gymnasieskolor utveckling av gymnasieskolorna Även när det gäller gymnasieskolorna varierar elevunderlaget över tid. De närmaste åren minskar behovet av platser för att därefter öka igen. Lejonfastigheters ambition är att utforma lokaler som kan anpassas till såväl skolundervisning som till andra typer av utbildningar och verksamheter. Hyresgäster i gymnasieskolorna är i dagsläget främst Linköpings kommun, men Lejonfastigheter ser gärna andra aktörer som framtida kunder. Här ser vi Kunskapsgallerior som ett bra och spännande koncept. Ett exempel på en fastighet där flera olika utbildningsverksamheter och huvudmän samlats är Kunskapsgallerian Linné. Arbetet med att renovera och anpassa byggnaden till de nya behoven fortgår. Under 2012 har köket, restaurangen samt utemiljöerna färdigställts, och arbetet med att modernisera aulan har påbörjats. Året har även inneburit starten för utvecklingen av Berzeliusskolan. Målet med projektet är bättre samordning mellan grundskola och gymnasium, fler elevplatser och ett mer flexibelt utnyttjande av lokalerna. ett lyft för fordonseleverna Fordonsprogrammet vid Anders Ljungstedts gymnasium är idag inrymt i lokaler i Tannefors Center. Lejonfastigheter har fått i uppdrag att bygga ny fordonshall för utbildning i anslutning till skolan. Byggnaden på cirka 1 100 kvadratmeter ska, förutom utbildningsrum, bland annat innehålla tvätthall och verkstäder med billiftar. I projektet ingår även en yta för övningskörning med truckar samt en ny förbindelseväg till skolområdet. Byggnationen ska slutföras under sommaren 2013. 13 MArknADsOMråDe OMsOrgshus BOenDen MeD OMtAnke Inom marknadsområdet Omsorgshus äger och förvaltar lejonfastigheter ett femtiotal hus för vård och omsorg . Dessa utgör fyrtio procent av omsorgsfastigheterna i linköpings kommun . Byggnaderna inrymmer ett trettiotal gruppboenden, ofta mindre enheter med fem till sex lägenheter, och flera större vårdboenden för äldre . fastigheterna omfattar också ett stort antal servicelägenheter över hela kommunen . I takt med att befolkningens livslängd ökar växer behovet av fastigheter för vård och omsorg. Här siktar Lejonfastigheter på ett ökat engagemang, för att även fortsättningsvis vara en viktig del av samhällsnyttan. För att ha god framförhållning och kunna agera snabbt när behoven uppstår, undersöks kontinuerligt olika ny-, till- och ombyggnadsmöjligheter. insatser under året Under 2012 har ett antal nya vårdplatser skapats. I Linghem på Askebyvägen stod ett nytt gruppboende med fem lägenheter klart i februari. Den tidigare tandläkarmottagningen i Åleryd har byggts om och anpassats till ett vårdboende för äldre. De sex lägenheterna är sedan april helt klara och i bruk. För att få ett modernt och välfungerande boende i det nyligen renoverade vårdboendet i Ekhult, har en ombyggnad av tillagningsköket påbörjats. Anette Kanon, verksamhetsansvarig på Klostergatan Vårdboende är en av dem som ser till att omsorg betyder ett eget liv i trygg miljö. 14 året som gått • • • • nytt koncept för gruppbostäder . nytt gruppboende färdigställt i linghem . lokaler i åleryd har byggts om till vårdboende för äldre . förvärv av bostadsrätter . förvärv av bostadsrätter Under året har Linköpings kommuns omsorgs- och äldrenämnder och Lejonfastigheter ingått en uppgörelse där Lejonfastigheter kommer att förvärva 55 bostadsrätter över en treårsperiod (2012–2014). Dessa bostadsrätter brukas främst som gruppboenden eller servicelägenheter. gruppboende med ökad kvalitet Lejonfastigheter har under det gångna året format ett nytt koncept för gruppboende. Traditionellt har våra gruppboenden bestått av fem lägenheter, men tack vare mer yteffektiva lösningar kommer det nya konceptet att kunna erbjuda sex lägenheter. Den främsta utmaningen har varit att få bort institutionskänslan, men ändå skapa utrymme för att kunna bedriva god omvårdnad. Arbetet fortsätter under 2013 med ett liknande koncept för äldreboende. Nya krav på framtidens vård- och omsorgsboende Genom att utforma fastigheterna på bästa sätt skapas mervärde för Lejonfastigheters kunder. I grunden handlar det om att möta de förväntningar vår tids äldre och personer med funktionshinder samt anhöriga har på boendeformen. Det bygger också på kunskap om vilka funktioner som underlättar i vardagen och vilka tekniska lösningar som kan förenkla personalens arbete. Detta är ständigt aktuella frågor i omsorgsfastigheternas snabba utveckling, och Lejonfastigheter ser fram emot ett ökat samarbete med kommunens omsorgskontor för att finna bra och hållbara lösningar. led i denna utveckling planeras det ständigt för ökad trivsel för såväl brukare som besökare i våra omsorgsfastigheter. Under nästa år fortsätter vårt skapande av trevligare och mer inbjudande entréer i flera större boenden, vilket även innefattar angöring och den yttre miljön kring dessa. En genomtänkt skyltning ska bidra till att ytterligare förstärka den välkomnande känslan, och dessutom förtydliga Lejonfastigheters identitet. att utvecklas tillsammans Lejonfastigheters kund inom marknadsområdet Omsorgshus är formellt kommunens omsorgs- och äldrenämnd, men även alla de som verkar ute i våra fastigheter. Att lyssna, diskutera och ha en kontinuerlig kontakt med omsorgsverksamheterna, är ovärderligt för att kunna driva utvecklingen mot Lejonfastigheters vision. Vetskapen om, och förståelsen för, kundernas vardag och behov i framtiden är en förutsättning för att skapa bra och funktionella boenden. Steg för steg mot visionen Lejonfastigheters vision är att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Som ett 15 MArknADsOMråDe PuBlIkA hus OMtycktA hus för kultur, nöje Och IDrOtt lejonfastigheters Publika hus besöks i olika sammanhang av i stort sett samtliga linköpingsbor . I beståndet finns såväl simhallen och sporthallen som cloetta center, konsert & kongress samt stifts- och landsbiblioteket . Därtill äger och förvaltas ytterligare ett stort antal anläggningar för idrott, rekreation och kultur runt om i kommunen . under affärsområdet Publika hus ryms även ett antal unika fastigheter anpassade för speciella verksamheter, bland annat för räddningstjänst och kollektivtrafik . Att förse kommunens invånare med ändamålsenliga lokaler för publika evenemang, möten och fritidsaktiviteter är en stor och viktig del av Lejonfastigheters totala uppdrag. Den ökande befolkningsmängden medför ett ökat behov av publika hus – en utveckling som företaget i allra högsta grad vill fortsätta att medverka till. året som gått Här i huvudbiblioteket har Matilda mött både Tranströmer och Mo Yan. 16 • • • • • Dansens hus färdigställt i linghallen . förvärv av kommunhuset, fastigheten egypten 15 . räddningsstationen i kallerstad invigd . renoveringen av stora teatern avslutad . färdigt förslag för den nya ridanläggningen vid smedstad gård . • Intensivt planeringsarbete för ny badanläggning . • räddningsstationen i lambohov förvärvad . dansens hus färdigt I juli stod Linghallen färdigt för verksamheten Dansens hus – ett projekt som med sin tydliga nisch har varit mycket intressant att genomföra. Linghallen erbjuder lokaler för såväl professionell dans som dansföreningar, med möjlighet till samordning av dansen i regionen. Fastigheten är renoverad invändigt, med bland annat nya mattor samt en så kallad ”black box”, där danssalen helt kan mörkläggas med hjälp av det svarta taket, mörkläggningsgardiner och löslagda svarta mattor. Utöver detta har fastigheten försetts med loge, kontor och personalrum med kök. Hela huset har handikappanpassats. förvärv av kommunhuset Lejonfastigheter har under året förvärvat fastigheten Egypten 15 (kommunhuset) av AB Stångåstaden. Fastigheten omfattar inga bostäder vilket gör att affären medverkar till en starkare renodling av de två systerföretagens roller. Lejonfastigheter ser kommunhuset som ett bra komplement till det övriga beståndet och ser fram emot att kunna erbjuda hyresgästerna specialistkompetens för publika hus. förvärv av räddningsstation En viktig del av Lejonfastigheters bestånd är effektiva byggnader för samhällsservice. Under året förvärvades räddningsstationen i Lambohov. Detta gör att Lejonfastigheter nu äger och förvaltar merparten av denna typ av byggnader inom Linköpings kommun. avslutade projekt År 2012 inleddes med invigningen av räddningsstationen i Kallerstad. Första spadtaget togs sommaren 2010 och i december 2011 flyttades verksamheten från centrum till Kallerstad. Fastigheten fungerar idag mycket väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö med ökad trivsel. I början av året slutfördes även de sista delarna av den omfattande renoveringen av Stora teatern i Linköping. planering framåt Då staden utvecklas uppstår nya behov av specialfastigheter. Under året har Lejonfastigheter arbetat med planeringen av en ny ridanläggning vid Smedstad gård. Idag finns ett genomarbetat förslag som utformats bland annat utifrån studiebesök samt möten med experter inom ridsportanläggningar. Detaljplanen ställs ut i början av 2013 och det poli- tiska beslutet tas under våren. Året har även inneburit ett intensivt planeringsarbete gällande en ny badanläggning som ska ersätta den nuvarande simhallen. Processen är dock ännu i ett tidigt skede. i startgroparna för 2013 Lejonfastigheters utmaningar framöver avgörs till stor del av vad marknaden efterfrågar. Ett uppdrag som ska prioriteras under 2013 är förädling och utveckling av biblioteket, som uppvisar vikande siffror både vad gäller utlån och besökare. Tillsammans med hyresgästen ska vi nu arbeta fram ett förslag på hur fastigheten ska anpassas efter marknadens nya behov. För övrigt kommer år 2013 att innebära underhållsarbete och investeringar på Stångebro sportfält med Cloetta Center. Renodling inom beståndet Lejonfastigheters idrottshallar har tidigare ingått i marknadsområde Kunskapshus. Efter att Linköpings kommun lagt ansvaret för idrottsanläggningar hos Kultur- och fritidsnämnden, har Lejonfastigheter valt att göra en liknande uppdelning. Syftet med överflyttningen är att bättre utnyttja den expertis Publika hus besitter inom sportanläggningar, samt att effektivisera och förenkla kontaktvägarna mellan kommun och förvaltare. 17 DrIft Och unDerhåll genOM Att VårDA Och föräDlA skAPAr VI kunDnyttA från grunDen lejonfastigheters arbete med drift och underhåll ska präglas av långsiktighet och kontinuitet men också av ett proaktivt förhållningssätt . Det handlar i första hand om att skapa goda miljöer för hyresgäster och brukare, men också att bevara och utveckla fastigheternas värde och att säkerställa en effektiv energianvändning . drift underhåll Fastighetsdriften innefattar tillsyn och skötsel av olika funktioner, byte av slitna eller defekta detaljer och andra löpande åtgärder. I driftskostnaderna ingår även värme, kyla, el, vatten och sophantering. Större delen av detta arbete sköts på entreprenad. I entreprenörsavtalen ingår tydliga mål för energikontroll och driftoptimering, vilka fortlöpande följs upp för varje objekt. För att renodla de olika ansvarsområdena inom Lejonfastigheter tar teknikavdelningen successivt över ansvaret för all drift i våra fastigheter. Ett annat utmanande arbete som ska verkställas under 2013 är upphandlingen av ett nytt driftavtal. Nuvarande avtal löper ut under 2013, varför Lejonfastigheter nu arbetar med ett nytt förfrågningsunderlag. Ambitionen är att göra övergången så smidig som möjlig så att hyresgästerna kan känna sig trygga med vår driftorganisation. Lejonfastigheter har, för varje fastighet, en underhållsplan som präglas av kostnadseffektivisering och långsiktighet, och som syftar till att bevara och utveckla fastigheterna samt bidra till en nominell värdeutveckling. Grunden för underhållsplanen är en noggrann bedömning av bland annat fastighetens skick och de tekniska komponenternas livslängd. Dessa uppgifter förs fortlöpande in i vårt fastighetssystem, där vi sedan kan följa upp underhållsintervaller och felstatistik. Det hjälper oss att utföra rätt åtgärder i rätt tid, och att hålla nere underhållskostnaderna. Målet är alltid att i största möjliga mån undvika akut underhåll, som både är kostsamt och som ofta påverkar hyresgästen på ett negativt sätt. uppkoppling pågår Lejonfastigheter arbetar successivt med att ansluta samtliga fastigheter till ett centralt driftövervakningssystem. Via detta får vi en god överblick över den dagliga driften, och kan utföra eventuella justeringar och åtgärder på ett betydligt effektivare sätt. I dagsläget är ett trettiotal av våra fastigheter uppkopplade. Samarbete för effektiv energianvändning Gott inomhusklimat med effektiv energianvändning kräver ett ständigt arbete med att optimera installationer för ventilation och uppvärmning. Men för att nå framgång med energieffektiviseringen är även dialog och samverkan med hyresgästerna av yttersta vikt. Här genomför Lejonfastigheter olika projekt i syfte att informera och engagera dem som verkar i våra lokaler, ett exempel är införande av smarta belysningssystem. Med gemensamma insatser kan vi uppnå en rimlig nivå i energiförbrukningen, kombinerad med god komfort och en sund inomhusmiljö. 18 säkerheten. Projektet genomförs i ett mindre antal fastigheter. framtidsutsikter I Lejonfastigheters bestånd finns ett stort antal fastigheter från 60- och 70-talet, däribland flera förskolor. Dessa fastigheter har konstruktioner som kommer att kräva omfattande insatser under kommande år. Planering och prioritering av genomförandet pågår. I beståndet finns även byggnader med äldre installationer i form av till exempel ventilation och belysning. Installationerna har olika behov av åtgärder. De bör bytas ut för att ge bästa inomhusmiljö för personerna som vistas i byggnaden. ökade insatser Det genomsnittliga underhållsbehovet för samtliga fastigheter bedöms per kvadratmeter och år. Under 2012 genomfördes underhållsåtgärder för totalt 83 miljoner kronor, vilket är en betydande ökning från 2011 (75). Kommande år planeras en upprustning av tekniken i våra fastigheter, framför allt när det gäller ventilationsaggregaten. Stort arbete på kungsbergsskolan Strax innan årsskiftet 2012–2013 färdigställde Lejonfastigheter en omfattande sanering och renovering av Kungsbergsskolan. Projektet startade i början av juni, efter en omfattande byggnadsteknisk genomgång som påvisade flera brister i byggnaden. Totalt har cirka 3 500 kvadratmeter yta rivits ut, åtgärdats och återställts med nya ytskikt. Efter saneringen har man på Kungsbergsskolan noterat en avsevärd förbättring av inomhusmiljön. Säkerhet i lokalerna Under senare år har ett systematiskt arbete för att stärka säkerheten i fastigheterna drivits, bland annat när det gäller brandskydd och inbrottsskydd. Hittills har hyresgästerna själva ansvarat för inbrottslarmen, men 2013 påbörjas ett försöksprojekt där Lejonfastigheter ansvarar för den tekniska underhåll mnkr Invändigt, exempelvis ytskikt tekniska installationer utvändigt, exempelvis tak yttre miljö 58 8 15 2 83 Cloetta Center investering mnkr Installationer 22 nybyggnad 108 Ombyggnad 73 kök 22 övrigt 12 237 19 VårA fAstIgheter 267 fAstIgheter, 592 000 kVADrAtMeter Och OänDlIgt MångA MöjlIgheter lejonfastigheter med dotterbolag äger och förvaltar 267 fastigheter med en sammanlagd bruksarea på 592 000 kvadratmeter . Det bokförda värdet är 3 161 miljoner kronor och det bedömda marknadsvärdet 5 405 miljoner kronor . samtliga fastigheter ligger i linköpings kommun . Lejonfastigheters bestånd består så gott som uteslutande av offentliga lokaler, utformade speciellt för den verksamhet som bedrivs i dem. Byggnaderna varierar i storlek, karaktär och ålder, men skicket är överlag gott. De underhålls och förädlas fortlöpande för att värdet ska bevaras och utvecklas. Bedömningen av fastigheternas marknadsvärde görs av extern, auktoriserad fastighetsvärderare. Värderingen avser det uppskattade priset vid en tänkt försäljning vid en given tidpunkt. Som underlag används bland annat hyresförhållanden, driftkostnader och jämförelser med liknande objekt på den lokala marknaden. förvärv Lejonfastigheter har under 2012 förvärvat Räddningsstation Lambohov, med fastighetsbeteckning Intellektet 4 och 8, samt bolaget Linköping Egypten 15 AB, med tillhörande fastighet Egypten 15. Det sistnämnda är kommunhuset i hörnet Drottninggatan – Djurgårdsgatan i centrala Linköping. Lejonfastigheter har även köpt mark, dels till en planerad förskola i Ullstämma, betecknad Rymdkabinen 10, dels till Bärstadskolan i Ekängen, betecknad Bärstadskogen 1:85. Utöver detta genomförs under en treårsperiod (2012–2014) förvärv av 55 bostadsrätter. Nyproduktion Under året har ett stort antal ny-, omoch tillbyggnadsprojekt genomförts. Många projekt berör marknadsområdet Kunskapshus där nybyggnation av flera förskolor färdigställts eller pågår. Vidare har ett flertal större grundskolor genomgått om- och tillbyggnader. utökat underhåll av byggnader I Lejonfastigheters bestånd finns ett stort antal byggnader från 1960- och 1970-talet. Under denna period användes nya byggmaterial och konstruktionslösningar för att hålla nere kostnader och snabba på byggandet. Nu, 40–50 år senare, börjar vi se konsekvenserna i form av olika problem med byggnaderna och därmed ett växande behov av åtgärder. En inventering av ett 40-tal byggnader har gjorts under 2012 vilken kommer att ligga till grund för utökade 20 insatser som kommer att pågå under flera år. hög uthyrningsgrad Uthyrningsgraden i Lejonfastigheters lokaler är hög, med ett genomsnitt på 97 procent under året. Vid omflyttningar av verksamheter kan vakansgraden öka tillfälligt. Huvuddelen av vakanserna avser fastigheter som är föremål för fastighetsutveckling. Vid tecknande av nya hyresavtal och vid omförhandlingar utvärderas det enskilda kontraktets kostnader och risker. Vid en om-, till- eller nybyggnad beräknas hyran så att den täcker kostnader för drift och underhåll samt kapitalkostnader. Hänsyn tas även till fastighetens bedömda värde vid hyresavtalets slut samt hyresavtalets längd. lokaler för nutid och framtid Lejonfastigheters lokaler ska till fullo stödja de verksamheter som inryms i dem. Det är därför betydelsefullt att fastighetsutvecklingen görs i nära samarbete med hyresgäster och brukare. En ökande förändringstakt i verksamheterna i kombination med nya säkerhetsbestämmelser ställer allt högre krav på lokalernas utformning och flexibilitet. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med ventilation, energieffektiviseringar, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. Strategier Linköpings kommun har de senaste åren haft en stadig befolkningsökning och tillväxt, och det finns ännu inga tecken på att utvecklingen kommer att mattas av. Här finns ett varierat näringsliv, till stor del inriktat på teknik och innovation, och flera nyetableringar av bostads- och arbetsplatsområden planeras, vilket gör Lejonfastigheters marknad fortsatt gynnsam. För att säkerställa en företagsekonomiskt sund fastighetsportfölj görs fortlöpande analyser av marknadens behov. I Lejonfastigheters bestånd finns idag en viss dominans av skolbyggnader, därför strävar företaget efter att utöka innehavet inom andra områden. Det gäller särskilt omsorgsboenden, där en större efterfrågan förutspås de närmaste åren. konkurrenskraft Fastigheter för offentliga verksamheter har vanligtvis långa hyresavtal och finansiellt säkra hyresgäster, vilket gör dem attraktiva för många aktörer. Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping men flera konkurrerande företag finns. Många privata vårdboenden, och i stigande grad även förskolor, skolor och omsorgsboenden, bedrivs av privata fastighetsägare. Något som kan påverka efterfrågan på lokaler i Lejonfastigheters bestånd. Intresset för fastighetsägandet av samhällsnyttiga fastigheter innebär en större konkurrensutsättning vid upphandlingar. Lejonfastigheters viktigaste konkurrensfördelar är god kompetens, gedigen erfarenhet samt en dokumenterat hög miljöprofil. Vår ambition är att fortsätta vara en betrodd och uppskattad samarbetspartner. Nyproduktion, slutfört 2012 Objekt ekdungeskolan tillbyggnad tomatvägen, norrsätterg, ullstämma Verksamhet/syfte skola tre förskolor Projektkostn. mnkr 24 30 Större ombyggnader, slutförda 2012 Objekt Syfte kunskapsgallerian kök och matsal pågående nyproduktion Objekt Verksamhet/syfte Projektkostn. mnkr Slutföres tunngatan gruppbostad 12 2013 Bärstadskolan skola/förskola 49 2013 folkets park förskola 36 2014 Andres ljungstedts gymnasium fordonshall 20 2013 räddningsstation lambohov utbyggnad för ambulans 14 2013 slestadskolan förskola 16 2013 Projektkostn. mnkr Slutföres pågående större ombyggnader Objekt Syfte himnaskolan Om- och tillbyggnad 43 2013 10 hjulsbroskolan Om- och tillbyggnad 35 2013 10 Projektkostn. mnkr Bussdepån nya tankstolpar kunskapshus It i klassrum 16 2013 ålerydsvägen 11 Ombyggnad till korttidsboende 4 Byggnader från 70-talet återinvestering i konstruktioner 185 2016 kärna skola skola återuppbyggnad efter brand 9 äldre objekt i beståndet Byggnadsinstallationer 130 2016 År 2012 invigdes räddningsstationen i Kallerstad. Efter ett år kan vi konstatera att fastigheten fungerar väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö. 21 hållBAr utVecklIng sAMhällsByggAnDe MeD Brett AnsVAr Hållbar utveckling är ett begrepp som fick internationell spridning i samband med FN:s rapport ”Vår gemensamma framtid” som publicerades 1987. Den ursprungliga definitionen lyder: ”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.” I takt med samhällsutvecklingen förändras också arbetet med hållbar utveckling. Men i grunden finns alltid helhetssynen kring de tre dimensionerna – social, ekonomisk och ekologisk utveckling. Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping med en hög ambition – att bygga det goda samhället genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande och långsiktighet ska vi hjälpa till att ta Linköping in i framtiden. Det är ett åtagande som inte bara kräver spetskompetens inom fastighetsutveckling och förvaltning utan också innebär ett stort och brett ansvar inom ramen för hållbar utveckling. I en ständigt pågående process väger vi samman alla aspekter av vår verksamhet för att maximera samhällsnyttan och minimera negativa konsekvenser. arbete för en hållbar utveckling • Vi strävar efter att orsaka minsta möjliga miljöpåverkan från alla våra aktiviteter . • Vi medverkar aktivt till linköpings positiva utveckling . • Våra relationer till kunder, brukare, leverantörer och andra intressenter präglas av ett etiskt och korrekt förhållningssätt . • Våra relationer internt bygger på respekt för varje individ . • Vi verkar för varje medarbetares yrkesmässiga utveckling och för en god arbetsmiljö . • företagets ekonomi och finansiella struktur hanteras ansvarsfullt och systematiskt . • Vi har en solid ekonomi som borgar för långsiktighet och pålitlighet . • finanspolicy, personalpolicy, miljöpolicy och kvalitetspolicy är viktiga styrinstrument . ansvar i alla led lejonfastigheter är en beställarorganisation med flera underleverantörer och entreprenörer i den operativa verksamheten . genom systematisk kvalitetskontroll följer vi upp att alla aktörer följer lejonfastigheters ledningssystem och policyer samt aktuella lagar och regelverk . Samverkan inom koncernen lejonfastigheter är ett dotterbolag till linköpings stadshus AB . Vi samverkar med moderbolaget, övriga dotterbolag och ägaren linköpings kommun i bland annat miljö-, energi- och personalfrågor samt kommunikation . helhetssyn genom kommunikation helhetssyn, dialog och kritiskt tänkande är grundläggande i allt arbete kring hållbar utveckling . eftersom lejonfastigheters verksamhet berör och påverkas av många intressenter och grupper i samhället, har vi etablerat flera forum och kommunikationskanaler för att bygga och upprätthålla goda relationer . 22 lejonfastigheters hållbarhetsarbete presenteras i fyra delar: • Kund- och samhällsnytta • Medarbetare • Miljö • Ekonomi 23 kunD- Och sAMhällsnyttA hållBArA OffentlIgA MIljöer Och VärDe I VArDAgen kundrelationer kundenkäter ger underlag för ständig förbättring Samhällsnytta i vardagen är bland annat att erbjuda bra service till våra kunder. Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild av deras uppfattning om Lejonfastigheters arbete. Under 2012 genomfördes en omfattande undersökning där 270 hyresgäster fick svara på frågor om hur de upplever inre och yttre skötsel, kundvård och personlig service, inflytande och lyhördhet samt hantering av felanmälan. Andelen kunder som tycker att Lejonfastigheter är kundorienterat, miljömedvetet och det bästa alternativet som hyresvärd för den egna verksamheten har ökat sedan föregående år. NKI (Nöjd Kund Index) ökade till 67 från 60 föregående år. Lejonfastigheters lyhördhet uppfattas som bättre, medan uppfattningen om medinflytande har gått i motsatt riktning. De flesta tycker att skötseln och reparationerna har förbättrats, men det finns också kritik kring väntetider och kvalitet i utförandet. Den yttre skötseln har också förbättrats jämfört med föregående år, men ändå är det bara drygt hälften av kunderna som tycker att skötseln fungerar bra. Kunderna är något mer positiva än tidigare till Lejonfastigheters kundvård och personliga service. Det gäller även upplevelsen av företagets kunskap och förståelse för kundernas önskemål och behov. Lejonfastigheter har utvärderat resultaten av enkäten tillsammans med utförande entreprenör, för att finna konstruktiva vägar till förbättring. möten och aktiviteter I vår kunddialog har vi ett strukturerat och cykliskt arbetssätt, med återkommande avstämningar två gånger om året. Personliga möten för information och diskussion kring aktuella frågor är en viktig del i dialogen med kunder och brukare i varje fastighet. Vi har fortsatt vår tradition med sammankomster för större grupper på intressanta teman och frukostmöten med kundrepresentanter. Bulletinen, vårt nyhetsbrev till 24 potential som pedagogiskt hjälpmedel i skolan. Vår satsning på installation av datorverktyg för undervisningen har pågått sedan 2011 och avslutades vid årsskiftet 2012–2013. Utrustningen finns därmed i samtliga 845 helklassrum i de kommunala grund- och gymnasieskolorna. IT i skolan är ett samarbete mellan Lejonfastigheter och Utbildningsförvaltningen. År 2011 påbörjade Lejonfastigheter också ett samarbete med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Projektet innebär ett värdefullt kunskapsutbyte mellan studenterna och Lejonfastigheter. Utöver ovanstående har vi deltagit i olika arbetsmarknadsprojekt genom Arbetsförmedlingen, och har även kunnat erbjuda sommarjobb för flera gymnasieelever. kunderna, som åter började publiceras under 2011, utkom med fyra nummer under 2012. I augusti genomfördes den årliga Familjedagen i Trädgårdsföreningen, i samband med Linköpings Stadsfest. Lejonfastigheter presenterade sin verksamhet och bjöd in till tävlingar och aktiviteter på utställningstemat Leka – Lära – Leva, med anknytning till de tre marknadsområdena. Samhällsansvar fastigheter för alla Nästan alla i Linköping vistas i Lejonfastigheters lokaler i något skede av livet – i skolan, för kulturupplevelser, under sport- och fritidsaktiviteter eller i bostaden på äldre dar. I vårt stora bestånd av samhällsfastigheter finns också lokaler för speciell samhällsservice, som exempelvis räddningstjänsten. För att leva upp till vår vision, att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer, arbetar vi aktivt med fastighetsutvecklingen inom respektive marknadsområde. Ett exempel är den moderna informationstekniken som har stor tillgängliga miljöer och lokaler Offentliga miljöer ställer särskilda krav på tillgänglighet, även för den som har någon form av funktionshinder, och vi arbetar ständigt med förbättringar i våra hus. Åtgärderna under året rörde exempelvis automatiska dörröppnare, skyltning och kontrastmarkeringar, belysning och ramper. uppföljning och kvalitetskontroll Revisioner och intern kontroll Lejonfastigheter lägger stor vikt vid att hålla en hög kvalitet i hela verksamheten, och arbetar därför regelbundet med uppföljning och kontroller. Grundläggande för bolagets kvalitetsoch utvecklingsarbete är regelbundna revisioner. Verksamheten granskas av Lejonfastigheters lekmannarevisorer, som arbetar vid sidan om den auktoriserade revisorn. Under året granskade representanter ur styrelsen hanteringen av felanmälan. För att säkerställa och utveckla samarbetet mellan Lejonfastigheter och våra driftentreprenörer, hålls systematiska avstämningsmöten. Lejonfastigheter följer upp den kontinuerliga skötseln i fastigheterna och den energikontroll som ingår i driftentreprenörernas uppdrag. Stickprovskontroller i driften är ytterligare ett led i kvalitetssäkringen. Simhallen/Tinnerbäcksbadet 25 MeDArBetAre Och MIljö MInstA MöjlIgA MIljöPåVerkAn fler medarbetare och bredare kompetens Lejonfastigheters personalstyrka har ökat med åtta personer sedan föregående år och vi är nu total 43 anställda. Medarbetarna representerar olika åldrar, erfarenheter och kompetenser, vilket gynnar företagets utveckling. Fördelning mellan könen är god, med en jämförelsevis hög andel kvinnliga medarbetare i en vanligen mansdominerad bransch. Idag är 42 procent av medarbetarna kvinnor och 58 procent män, en fördelning som i stort sett är densamma i ledningsgruppen. Genom nyrekryteringar har vi breddat och anpassat vår kompetens för att kunna ta oss an nya utmaningar. utvecklande samarbeten Lejonfastigheter är drivande i samhällsutvecklingen och deltar i utvecklingen av den egna branschen. Samverkan med omvärlden är en värdefull källa för kunskap och idéer. Det finns bland annat ett ömsesidigt kunskapsutbyte med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Kontakter med ungdomar ger utvecklande impulser till företaget. I gengäld kan vi ge dem viktig arbetslivserfarenhet. Lejonfastigheter har under året inlett ett samarbete med vår markentreprenör för att kunna erbjuda unga sommarjobb för yttre markskötsel. I övrigt erbjuder vi olika praktiktjänster för olika målgrupper. kompetensinventering och kompetensförsörjning. hälsofrämjande arbete Lejonfastigheter ser hälsofrämjande arbete som en naturlig del av en god arbetsmiljö. Vartannat år erbjuds en individuell hälsokontroll hos företagshälsovården. Det finns möjligheter till motion på arbetstid och subventionerad friskvård. Två medarbetare är utöver sin yrkesroll hälsoinspiratörer och samordnar gemensamma friskvårdsaktiviteter. Frisknärvaron är 97 procent, där korttidsfrånvaron under året låg på 0,8 procent och lågtidsfrånvaron på 2,2 procent. Den hälsoprofil som genomfördes 2012 för alla medarbetare visade glädjande på flera förbättringar. % Kvinnor n Mä % etik och moral Lejonfastigheter bedriver sin verksamhet med hög affärsmässig etik. Arbetet ska hanteras korrekt och opartiskt gentemot alla intressenter. Goda relationer 42 58 personalförsörjning och nyanställningar Förvaltningen har omorganiserats och driftförvaltarna ingår numera i teknikgruppen. Som en följd av pensionsavgångar och företagets strategiska satsning på utveckling, har nyrekryteringar genomförts och tjänster inrättats, såsom fastighetschef och marknads- och kommunikationsansvarig. Lejonfastigheters anställda, könsfördelning 250 andelen förnybar energi ökar Större delen av våra fastigheter är kopplade till Linköpings välutbyggda fjärr-200 värmenät. Övriga värmekällor för våra byggnader är exempelvis bergvärme och 150 lokalproducerad närvärme. Under 2013 kommer en anläggning 100 200 för säsongslagring av energi att byggas i anslutning till Linköpings huvudbibliotek. Anläggningen kommer att 50 förse biblioteket med både kyla och 150 värme, samtidigt som den köpta energin till fastigheten minskas med 60 procent. 0 Solceller finns idag på fem större 100 fastigheter och beräknas bidra med 143 mWh till elförsörjningen. Elproduktion med solceller är en teknik i stark 50 utveckling och med intressant framtidspotential för Lejonfastigheter. I Bankekind värms en skola, två för0 skolor och ett serviceboende med bioolja och direktverkande el. Konvertering till lokalt producerad närvärme planeras bli klar sommaren 2013. Upphandling av närvärmeleveranser pågår i samarbete med ett annat fastighetsbolag. kWh/kvm 250 200 150 100 50 fortsatt utveckling av lågenergihus Lejonfastigheter satsar på utveckling av modeller för lågenergihus med minimal energiförbrukning. Tekniken som kan ge stora energibesparingar i framtida nyproduktion prövas redan nu i ett pilotprojekt på en förskola i Lambohov. Sunda hus med rätt material Vid såväl nyproduktion som underhåll ställer Lejonfastigheter höga krav på de material som används. Miljöbelastningen ska vara så låg som möjligt under hela materialens livstid och vid framtida destruktion och återvinning. Produktdatabasen Sunda hus används som kontrollverktyg för materialvalet. miljödeklarerade fastigheter God inomhusmiljö är en grundläggande kvalitetsfaktor i Lejonfastigheters hus. För varje fastighet upprättas en miljödeklaration som bland annat redovisar ventilation, inomhustemperatur och eventuell förekomst av ohälsosamma ämnen i inomhusluften. Miljödeklaration och energiförbrukning för respektive fastighet finns tillgängliga för hyresgästen på Lejonfastigheters webbplats. 2015 ska uppehållas såväl inom företaget som gentemot omvärlden. Frågor kring etik och moral hålls levande i det dagliga arbetet och behandlas regelbundet i arbetsgrupperna. Riktvärde energimål utfall riktvärde Kostnader energi/media i kr per kvadratmeter kr/kvm 200 150 100 50 2012 Grunden för Lejonfastigheters förmåga att skapa kvalitet är våra kompetenta medarbetare. Genom målinriktat personalarbete vill vi ge utrymme för varje medarbetare att utvecklas och trivas. kompetensutveckling Kontinuerlig kompetensutveckling är viktigt i den föränderliga fastighetsbranschen. Fortbildning sker genom utbildningar och kurser, seminarier, gemensamma verksamhetsdagar och månadsmöten. Under 2012 omfattade kompetensutvecklingen i genomsnitt 49 timmar per anställd. Vi genomför också flera studiebesök tillsammans med hyresgäster. Under det kommande året främjas kompetensutveckling för förvaltare och chefer. Dessutom erbjuds alla medarbetare en kompetenshöjning inom officepaketet. Vi har även påbörjat framtagning av ett webbaserat system för styrning av vår långsiktiga kompetensutveckling. Där fokus ligger på 26 Frisknärvaro i procent 2011 Kompetensutvecklingstimmar per anställd 2013 2014 Frisknärvaro 2010 97 % 2012 2011 2010 2009 10 2008 20 2011 2012 3% 30 2009 40 2010 tim 50 effektiv energianvändning Våra fastigheter kräver stora mängder energi för uppvärmning, komfortkyla, belysning och andra eldrivna system. Energianvändning påverkar miljön på flera sätt där särskilt förbränningen av fossila bränslen utgör ett stort hot mot det globala klimatet. Inom Lejonfastigheter arbetar vi systematiskt med energieffektivisering enligt vår antagna femårsplan, i alla delar av verksamheten – från nyproduktion och underhåll till drift och förvaltning. I samverkan med våra kunder strävar vi efter att hitta balansen mellan optimal energianvändning och behaglig inomhusmiljö. Energikartläggningar av våra fastigheter utförs successivt och ger besked om möjliga och kostnadseffektiva åtgärder för energibesparingar. Lejonfastigheters plan för att minska energiförbrukningen fortgår, dock upp250 nåddes inte målet under 2012. Analysen visar att investeringar i nya installationer ger ett gott resultat, medan gamla 200 anläggningar drar mer energi. Under året påbörjades arbete enligt en femårs150 plan för att uppgradera och investera i gamla installationer. Driftövervakningen har en central roll i arbetet att 100 minska energiförbrukningen och samtidigt hålla en god inomhusmiljö. Här deltar driftentreprenören aktivt 50 i energioptimeringen och avstämningar sker kontinuerligt. Genom exempelvis0 seminarier involveras även hyresgästerna i energieffektiviseringen. 2008 MeDArBetArnA – Vår sAMlADe styrkA Vatten Värme el 27 ekOnOMI ekOnOMI måluppfyllelse Årets resultat efter finansnetto uppgick till 64 (75) miljoner kronor. Resultatet ligger i nivå med föregående år då föregående års resultat påverkades positivt av försäkringsersättningar med 7 miljoner kronor. Avkastning på det egna kapitalet var 10,3 procent (12,4). Avkastning eget kapital % 20 15 10 2012 2011 2010 2009 2008 5 Rörelsekostnader (exklusive avskrivningar och utrangeringar) mnkr 300 250 200 150 100 Fastighetsskötsel Reparationer Planerat underhåll 28 2012 2011 2010 2009 2008 50 Media Övriga omkostnader Personalkostnader Resultatet innebär att koncernen uppnår ägarens långsiktiga avkastningskrav, minst 10 procent, på det egna kapitalet. Soliditeten var vid årets slut 18 procent (19), vilket är över ägarens långsiktiga mål på en soliditet på minst 12 procent. En extern värdering av fastighetsbeståndet visar ett övervärde på drygt 2 200 miljoner kronor, vilket innebär en justerad soliditet på 41 procent (40). Ägarens mål för soliditet med hänsyn till marknadsvärdering är långsiktigt minst 25 procent. Rörelsens intäkter Hyresintäkterna ökade med 35 miljoner kronor mellan 2011 och 2012. Detta förklaras till viss del av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt av förvärv av fastigheter och bostadsrätter samt hyresförändringar till följd av färdigställda om-, till- och nybyggnationer. Jämfört med föregående år minskade övriga intäkter. Exkluderat föregående års försäkringsersättningar, var dock de övriga intäkterna, som 2012 i huvudsak bestod av parkeringsintäkter, oförändrade. Totalt ökade koncernens omsättning till 611 (585) miljoner kronor. Rörelsens kostnader Totalt ökade de externa kostnaderna till 265 (251) miljoner kronor. Förutom kostnadsökningar till följd av förändringar i fastighetsbeståendet och normala prisjusteringar kan ökningen härledas till extra satsningar på underhåll av fastigheterna. Vinterkostnaderna, framförallt snöoch halkbekämpning, skiljer sig kraftigt åt mellan olika år. 2012 inleddes milt och snöfattigt, detta togs igen under slutet av året och kostnadsmässigt blev året ett normalår. Koncernens arbete med att optimera energiförbrukningen visar på en förbrukningsminskning på 3 procent efter normalårskorrigering. Kostnadsökningarna till följd av prisökningar för framför allt fjärrvärme har därigenom kunnat begränsas. I de externa kostnaderna ingår utrangering av ett par byggnader som gjorts i samband med utveckling av fastigheterna. Teatern investeringar Investeringarna uppgick till 397 (308) miljoner kronor. I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov, Intellektet 4 och 8, av Linköping kommun. Fastigheten har sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades Linköping Egypten 15 AB, innehållande en kontorsfastighet Egypten 15, från systerbolaget AB Stångåstaden samt ett antal bostadsrätter från Linköpings kommun. I samtliga fall är Linköpings kommun hyresgäst. Därutöver har mark för förskolor och grundskolor förvärvats. Under året har ett stort antal ny-, om- och tillbyggnadsprojekt genomförts. Många projekt berör marknadsområdet Kunskapshus där nybyggnation av flera förskolor färdigställts eller pågår. Vidare har ett flertal större grundskolor genomgått om- och tillbyggnader. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med energieffektiviseringar, ventilation, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. I dotterbolagen har det i Konserthuset gjorts ombyggnader för hyresgäst samt arbete med fastighetens installationer. Bland sportanläggningarna märks framförallt ombyggnaden av Linghallen, Atleten 1, till Linköpings nya danshus samt utredningar om ny rid- respektive simanläggning. Nyckeltal föR ReSpektive Bolag åR 20121) hyresintäkter (mnkr) resultat efter finansnetto (mnkr) lejonfastigheter kilaB 2) lSaB 3) egypten 4) 529 15 58 4 45 4 14 0 Bokförda värden (mnkr) 2 740 55 294 26 Balansomslutning (mnkr) 3 395 106 308 28 Direktavkastning (%) 11,2 14,4 12,3 5,0 Area, 1000 kvm BrA 490 22 72 8 skillnad mellan summa bolag och koncernen beror på koncernelimineringar och avrundningar . konserthuset i linköping AB . 3) linköpings sportfastigheter AB . 4) linköping egypten 15 AB, tillfälligt bolag i samband med fastighetsförvärv . 1) 2) 29 ekOnOMI fInAnsIerIng internationellt Under 2012 har den globala kapitalmarknaden påbörjat en omfattande konsolidering, i dyningarna efter 2011 års finansiella kris, där Grekland uppvisade stora finansiella problem. Konsolideringen har åstadkommits främst genom statsfinansiella åtstramningar med minskade bidrag och ökade skatter och avgifter. Syftet är givetvis att erhålla balans i den finansiella ekonomin. Under året har flera betydande länder valt nya ledare, däribland USA, Kina och Frankrike. Det har skett förhållandevis problemfritt och resultaten har mottagits positivt, stärkt av stor majoritet. Det ger möjlighet för ledarskapet att påskynda krishanteringen på ett snabbt och förtroendegivande sätt. Under 2013 kommer den finansiella politiken präglas av ökade stimulanser för att öka tillväxten i den globala ekonomin. Nationellt Sverige har under 2012 påverkats av den svaga ekonomiska tillvaron som råder globalt. Svensk exportindustri har lidit av försämrad efterfrågan och villkor för försäljning. Tillväxten har dramatiskt sjunkit från höga 3,7 procent till låga 0,2 procent enligt prognos. Den ekonomiska situationen har bidragit till försvagad sysselsättning och ökad arbetslöshet. Inflationen har påverkats genom lägre utfall och inflationstryck. I december 2012 var inflationen minus 0,1 procent. Riksbanken har lättat ytterligare på penningpolitiken och sänkt styrräntan med 0,75 procent under året. Styrräntan var 1,0 procent vid utgången av 2012. Under stora delar av 2013 kommer Sveriges tillväxt och inflation vara fortsatt låg. Viss förbättring kan ske under senare delen av året, i takt med att USA och Kina uppvisar förbättrad tillväxt. hantering av finansiell risk Lejonfastigheters uttalade strategi för den finansiella verksamheten är att med hjälp av effektiv hantering av finansiella risker uppnå anpassade och balanserade kostnader för kreditanskaffning och riskhantering i förhållande till företagets övergripande verksamhet och till situationer och händelser på kapitalmarknaden. De finansiella riskerna som har störst betydelse i verksamheten är refinansierings- och ränterisk. Det vill säga risker förknippade med kreditanskaffning respektive val av räntebindning. kreditanskaffning Sedan flera år tillbaka har Lejonfastigheter en väl diversifierad kreditförsörjning med flera typer av kreditfaciliteter. Det ger trygghet i företagets långsiktiga kreditbehov. Företaget erhöll redan 2006 A-1+/K1 och AA- från Standard & Poor’s (S&P) avseende kort- och långfristig kreditbetyg. Under året har respektive betyg återigen fastställts. Förbättring av företagets finansiella styrka och flexibilitet noteras särskilt i analysen genomförd av S&P. Företaget är verksamt på kapital- finansiella nyckeltal 2011-12-31 2 421 mnkr 2 267 mnkr genomsnittlig räntebindningstid 4,9 år 5,2 år genomsnittlig kapitalbindningstid 1,8 år 1,7 år genomsnittlig låneränta 3,0 % 3,5 % 963 mnkr 1 100 mnkr likvida medel och icke utnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter kassaflödesmässig räntetäckningsgrad justerad soliditet 30 Ränterisk Handel med finansiella instrument uttryckt som derivat har under året fortsatt i syfte att dels erhålla större flexibilitet vid val av räntebindningsstruktur och dels öka möjligheten att hantera ränterisk inom ramen för gällande finanspolicy. Utnyttjandet av derivat skapar en mer effektiv hantering av ränterisk vilket leder till lägre räntekostnader. Under 2012 har strategin för val av räntebindning syftat till att fortsatt utnyttja låga räntenivåer på räntemarknaden för papper med kort löptid. Samtidigt har behovet av längre löptider Kommun 2012-12-31 räntebärande skulder marknaden sedan 2006. Dels genom eget program om 1 250 miljoner kronor för anskaffning av kapital på certifikatsmarknaden (räntebärande värdepapper med kort löptid) och dels genom emissioner av egna obligationer på obligationsmarknaden (räntebärande värdepapper med lång löptid). Emitterade certifikat och obligationer uppgick vid årsskiftet till 1 050 miljoner kronor respektive 1 200 miljoner kronor. Med stöd av företagets starka kreditvärdighet har det inte inneburit några svårigheter att anskaffa kapital på kapitalmarknaden under året. Däremot har villkor för upplåning inte återhämtat sig från i mitten på 2000-talet, utan har stabiliserats på en alltjämnt hög nivå. Förutom ovanstående nämnda certifikat och obligationer innehar företaget både kort- och långsiktiga kreditlöften från nordiska affärsbanker. Totalt omfattar det 1 800 miljoner kronor. 3% 4% Banker 50 % 43 % Kapitalmarknaden (certifikat) Kapitalmarknaden (obligation) Räddningsstationen, Kallerstad i räntebindningen säkerställts genom nya derivat med lång löptid. Räntebindningen har därmed präglats av stor andel med kort löptid och stor andel med lång löptid. Den genomsnittliga löptiden har minskat något från 5,2 år till 4,9 år. Den genomsnittliga räntan har minskat från 3,5 procent till 3,0 procent. All handel med derivat sker genom utnyttjande av nordiska affärsbanker. Avtal om handel med derivat finns tecknat med fem affärsbanker. förfallostruktur, lån Tillgängligt, mnkr 3,7 ggr 3,5 ggr 41 % 40 % Lån fördelade på motparter 2012-12-31 mnkr ränta % 6 1000 1000 5 800 800 4 600 600 3 400 400 2 200 1 Andel 1046 1,0 43 % 1046 1,0 43 % 175 175 0,9 7% 1850 1200 3,2 1250 1250 långfristiga faciliteter 1200 Bindningstid, år - varav certifikatprogram Ränteförfallostruktur 2012-12-31 1200 mnkr kortfristiga lån långfristiga lån Samtliga derivatinstrument marknadsvärderas sedan 2004. Utestående derivat uppgår vid årsskiftet till 1 525 miljoner kronor och utgörs endast av så kallade ränteswappar. Under året har värdet varit oförändrat, fortsatt negativt om 144 miljoner kronor. Linghallen 200 Utnyttjat, 0 - varav obligationslån 1200 1200 2,6 50 % 6 50 % TOTALT 3 275 2 421 2,2 100 % 5 4 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2038 Räntemarknaden under året Belopp Ränta 31 ekOnOMI MöjlIgheter Och rIsker I känslighetsanalysen framgår olika parametrars successiva påverkan på koncernens resultat. hyreskontraktens längd Vid tecknande av nya hyresavtal och vid omförhandlingar utvärderar Lejonfastigheter det enskilda kontraktets risker och påverkan på koncernens totala risk. I detta ingår strävan om en jämn förfallostruktur över tiden. I det enskilda fallet kräver en specialanpassad lokal ett längre hyreskontrakt för att minska risken vid avtalsslut, medan en lokal som lätt utan större anpassningar går att hyra ut till annan verksamhet kan ha ett kortare kontrakt. De flesta kontrakt utan specifik risk förlängs automatiskt med tre år vid avtalsslut om ingen av parterna önskar omförhandling. Huvuddelen av hyreskontrakten har en indexklausul som medger en årlig hyresjustering med hänsyn till förändringar av konsumentprisindex. Hyresportföljens kontraktsförfallostruktur är fördelad över flera år, från kontrakt som förfaller inom det närmaste året till kontrakt med en återstående löptid på 24 år. Den genomsnittliga löptiden uppgick vid årsskiftet till 6,1 år. Detta får till följd att förändringar i marknadshyran får ett fördröjt Löptider för hyreskontrakt, årshyra. mnkr 200 150 100 32 2023-2036 2018-2022 2016-2017 2014-2015 2013 50 genomslag på koncernens intäkter. I känslighetsanalysen redovisas denna effekt på hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna påverkas även av om-, till- och nybyggnadsprojekt. driftavtal och underhållsplanering Lejonfastigheter har avtal med entreprenörer om drift och skötsel av byggnader och mark. Avtalen som prisjusteras en gång per år, utifrån ett index, har olika löptid vilket minskar risken för att stora prisförändringar på marknaden slår igenom ett enskilt år. Fastigheternas långsiktiga underhållsbehov dokumenteras i en databas som möjliggör att koncernen kan planera för att underhållsnivån håller en jämn ekonomisk nivå över tiden. Samtidigt skapas möjligheten att enskilda år, då andra kostnadsslag kräver mer eller mindre, öka eller minska underhållskostnaden utan att det långsiktiga underhållsbehovet äventyras. I Lejonfastigheters bestånd finns ett flertal byggnader, från 1960- och 70-talet, som är byggda med konstruktioner som visats sig kunna ge problem. Lejonfastigheter arbetar aktivt med att inventera och upprätta planer för att åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav. Åtgärder består i både underhållsåtgärder och investeringar, dessa kan under de närmsta åren påverka bolagets resultat negativt. Denna risk redovisas inte i känslighetsanalysen. En av de största riskerna i fastighetsförvaltningen har de senaste åren visat sig vara kalla och snörika vintrar. Dessa kostnader är svåra att förutse och för att hantera dem arbetar koncernen med kontinuerlig uppföljning för att anpassa övriga kostnader. Koncernens kostnader är cirka 600 000 kronor per snöfall. energikostnader Kostnaderna för elavgifter, uppvärmning och vatten står för en betydande del av koncernens kostnader. Företaget arbetar systematiskt med energi- och vattenbesparingar för att motverka prisökningar. Förbrukningsvärde samlas in och analyseras varje månad. Genom energiutredningar tas beslut om åtgärder som bedöms effektiva både ekonomiskt och förbrukningsmässigt. För att försäkra sig om ett så bra elpris som möjligt över tiden och minska risken för kraftiga kostnadsförändringar arbetar Lejonfastigheter med en kraftportfölj. Det innebär att elpriset säkras i flera kontrakt för olika perioder. Enligt beslutad policy ska det närmaste årets förbrukning till huvuddel vara säkrad medan de därpå följande årens förbrukningar säkras upp efterhand. I känslighetsanalysen visas driftoch underhållskostnaderna efter fullt genomslag av en marknadsförändring. Känslighetsanalysen tar inte hänsyn till risker i vinterkostnader. finansiering Företagets viktigaste finansiella risker är refinansierings- och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kort- och långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsban- ker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att aktivt välja räntebindningsstrukturer som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk. För att få en stabil utveckling på räntekostnaden finns en riskspridning som har sin utgångspunkt i hyresportföljens genomsnittliga löptid. Riskspridningen som sker med olika räntebindningstider innebär att en ränteförändring inte får full effekt på resultatet ett enskilt år. Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 4,9 år. I känslighetsanalysen visas hur en uppgång av marknadsräntan med en procentenhet påverkar resultatet. känslighetsanalys På Katedralskolan formar Lars nästa generations tänkare. Parametrar Förändring Resultateffekt mnkr 2013 2014 2015 hyresnivån +/- 1% 0 0 1 Drift- och underhållskostnader +/- 1% 2 2 2 räntenivå + 1%-enhet -9 -11 -12 33 årsreDOVIsnIng - förVAltnIngsBerättelse förVAltnIngsBerättelse allmänt om verksamheten Lejonfastigheter AB (publ), 5564777851, ägs av Linköpings Stadshus AB (publ), 556706-9793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun. Bolagets uppdrag från ägaren är att med iakttagande av de för verksamheten gällande principerna tillgodose kommunens och andra offentliga verksamheters behov av lokaler. Detta genom att tillhandahålla lokaler och fastigheter av god kvalitet på marknadsmässiga villkor samt på affärsmässigt sätt svara för mark- och fastighetsförvaltning och att ge ägaren skälig avkastning. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att själv eller genom ägda bolag förvärva, avyttra, äga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter i Linköpings kommun jämte annan jämförlig verksamhet. Lejonfastigheter har beslutat att, för att effektivisera administrationen, fusionera dotterbolagen Linköpings Sportfastigheter AB, Konserthuset i Linköping AB, Linköping Egypten 15 AB och Erinaceus AB. Fusionen bedöms genomföras under första halvåret 2013. Linghallen årsredovisning 2012 34 verksamheten 2012 Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick under 2012 till 64 miljoner kronor (75). Resultatet ligger i nivå med föregående år då föregående års resultat påverkades positivt av försäkringsersättningar med 7 miljoner kronor. Nettoomsättningen ökade med 6 procent vilket till viss del förklaras av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt av förvärv av fastigheter och bostadsrätter samt hyresförändringar till följd av färdigställda om-, till- och nybyggnationer. Koncernens externa kostnader steg i motsvarande grad. Investeringarna uppgick till 397 miljoner kronor (308). I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov, Intellektet 4 och 8, av Linköpings kommun. Fastigheten har sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades Linköping Egypten 15 AB, innehållande en kontorsfastighet Egypten 15, från systerbolaget AB Stångåstaden samt ett antal bostadsrätter från Linköpings kommun. I samtliga fall är Linköpings kommun hyresgäst. Under året har nybyggnad av flera förskolor färdigställts eller påbörjats och på ett flertal grundskolor genomförs om- och tillbyggnader. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med ventilation, energieffektiviseringar, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. En extern värdering av koncernens fastighetsbestånd visar på ett sammanlagt värde på 5 405 miljoner kronor vilket innebär ett övervärde på cirka 69 procent. Företaget erhöll 2006 A-1+/K-1 och AA- från Standard & Poor’s avseende kort- och långfristigt kreditbetyg. Under året har oförändrade betyg återigen fastställts. finansiering och hantering av finansiella risker Finansnettot uppgick till -84 miljoner kronor (-85). De räntebärande skulderna uppgick till 2 421 miljoner kronor (2 267). Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid om 4,9 år (5,2). Den genomsnittliga låneräntan uppgick vid årsskiftet till 3,0 procent (3,5). Marknadsvärdet på derivat uppgår oförändrat till ett negativt belopp om 144 miljoner kronor. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter och checkräkningskredit uppgick till 963 miljoner kronor (1 200). Företagets finansiella verksamhet styrs av företagets övergripande finansieringsstrategi, som är en del av företagets affärsplan. I företagets finanspolicy och instruktioner beskrivs ansvarsförhållande och vilka restriktioner som reglerar den finansiella verksamheten. Styrelsen ansvarar och beslutar om policyn och VD beslutar om företagets finansiella instruktioner. Företagets viktigaste finansiella risker är refinansierings- och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kort- och långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att aktivt välja räntebindningsstrukturer som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk. information om miljö och personalfrågor Lejonfastigheter arbetar med ett miljöledningssystem. För bolagets största miljöaspekt, energiförbrukning, finns effektiviseringsmål uppsatt. Bolaget arbetar aktivt med resurshushållning, vid såväl nybyggnation som vid drift och underhåll, och utvärderar alternativa energikällor där det är möjligt. Samtliga fastigheter är miljödeklarerade. Lejonfastigheter arbetar strukturerat med hälsoarbete. Vartannat år erbjuds hälsokontroll hos företagshälsovården. Vid nyanställningar görs en ergonomigenomgång. Dessutom erbjuds subvention på friskvårdsaktiviteter. Kompetensutveckling styrs utifrån medarbetarsamtal och individuella utvecklingsplaner. Företaget arbetar för att vara en jämställd arbetsplats där varje medarbetares egenskaper uppskattas. Målsättningen är att löner och andra anställningsvillkor ska vara konkurrenskraftiga. Under 2012 bestod personalomsättningen endast av pensionsavgång. För att klara företagets nuvarande och framtida utmaningar har antalet anställda ökat under året. Lejonfastigheter är medlem i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har kollektivavtal. Styrelsearbetet under året Lejonfastigheters styrelse består av nio ledamöter utsedda av Linköpings kommunfullmäktige. Utöver dessa är en personalrepresentant, utan rösträtt, utsedd. Under verksamhetsåret 2012 hade styrelsen nio ordinarie sammanträden. Viktiga frågor som behandlats, utöver budget och uppföljning av verksamhet och ekonomi, är strategiska frågor kring bolagets och fastigheternas utveckling. Under året har styrelsen haft introduktionsdag för nya ledamöter och gjort studiebesök i koncernens fastigheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning. Särskilda instruktioner reglerar ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Bolagets revisor har vid styrelsemöte rapporterat om sina iakttagelser från granskningen och bedömningen av bolagets interna kontroll. förväntningar avseende den framtida utvecklingen Koncernen kommer under de närmaste åren ha en hög investeringsnivå. Investeringarna avser både ny-, till- och 35 årsreDOVsnIng - resultAträknIng resultAträknIng ombyggnad av befintliga fastigheter och investeringar i större nybyggnader. Koncernen har uppdrag att utreda uppförande av ny ridsportanläggning och ny simanläggning i Linköping. I Lejonfastigheters fastighetsbestånd finns ett flertal byggnader från 60- och 70-talet då många hus byggdes med platta på mark och utan underliggande isolering, vilket ibland har visat sig ge problem. Under året har inventering, av ett urval av dessa byggnader, gjorts och plan tagits fram för att åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav. Investeringsnivån beräknas ligga runt 400 miljoner kronor 2013. Åren därefter kommer nivån att öka när byggnation av ny simanläggning påbörjas. Koncernens arbete bygger på långsiktighet och kostnadseffektivitet. Efterfrågan för de lokaler koncernen erbjuder påverkas i liten grad av kortsiktiga konjunkturförändringar. Kommande större ombyggnader i befintliga fastigheter kan enskilda år höja kostnaderna för planerat underhåll. Koncernens resultat bedöms dock, exklusive realisationsresultat vid fastighetsförsäljningar, ligga på en oförändrad nivå kommande år. Avtal har skrivits om försäljning av kvarteret Konsuln 3–5, Linköpings före detta räddningsstation. På grund av överklagande av förslag till ny detaljplan har försäljningen förskjutits i tid. måluppfyllelse Ägarens uppdrag och bolagets vision samt de ekonomiska målen och övriga ägarkrav har via affärsplanen översatts till strategier, verksamhetsmål och aktiviteter inom de fyra fokusområden som Lejonfastigheter följer upp verksamheten utifrån. De fokusområden som koncernen arbetar med är: ekonomi, kund, samhälle och medarbetare. ekOnOMI Avkastning på det egna kapitalet var 10,3 procent (12,4). Resultatet innebär att koncernen uppnår ägarens långsiktiga avkastningskrav, på minst 10 procent, på det egna kapitalet. Soliditeten var vid årets slut 18 procent (19), vilket är över ägarens långsiktiga mål på en soliditet på minst 12 procent. En extern värdering av fastighetsbeståndet visar på ett övervärde på drygt 2 200 miljoner 36 kronor, vilket innebär en justerad soliditet på 41 procent (40). Ägarens mål för soliditet med hänsyn till marknadsvärdering är långsiktigt minst 25 procent. kunD För att följa upp vad kunderna anser om Lejonfastigheter genomförs kundenkäter. Kundenkäterna genomförs inom områdena felanmälan, marknadsområde (förvaltning) samt projekt. Betyget i enkäterna visar totalt på förbättringar jämfört med tidigare. Enkätresultat visar att service, förvaltare och felanmälan med mera ges goda betyg medan däremot enskilda områden såsom yttre skötsel och information om underhållsplaner är sämre. Resultatet ger tydligt svar på hur vi upplevs som fastighetsägare samt vad som behöver förbättras. Kundaktiviteter har genomförts under året med inriktning på energi och miljö. sAMhälle Lejonfastigheter har som mål att minska energiförbrukningen. Efter flera år där målet överträffats uppnåddes inte 2012 års mål med en minskning med 4 procent utan stannade på en förbrukningsminskning med 3 procent. Lejonfastigheters mål med att upprätthålla miljödeklaration på samtliga fastigheter uppfylldes under 2012. MeDArBetAre Satsningen på hälsa och friskvård har fortsatt under året. Lejonfastigheter erbjuder samliga anställda hälso-profilbedömning och friskvårdstimma. Den totala sjukfrånvaron har minskat jämfört med tidigare år. Under året var den korta sjukfrånvaron 0,8 procent (1,4) och långtidsfrånvaron 2,2 procent (2,7) av ordinarie arbetstid. Kompetensutvecklingen på Lejonfastigheter styrs av utvecklingssamtal och uppföljningssamtal. Den genomsnittliga utbildningen på 49 timmar ligger över målet på 40 timmar per person och år. Bland utbildningsaktiviteter under året märks upphandling, studiebesök på andra orter med liknande fastigheter, ekonomi, miljöutbildning samt ledarskapsutbildning. Resultatdisposition Balanserad vinst vid årets ingång 121 413 697 Lämnad utdelning till moderbolag -38 618 800 Belopp i kkr Lämnade koncernbidrag till moderbolag -14 100 000 nettoomsättning Erhållna koncernbidrag från dotterbolag 22 513 100 Lämnade koncernbidrag till dotterbolag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Kronor koNceRNeN Balanseras i ny räkning Summa 606 300 1 modeRBolaget 2011-01-01– 2011-12-31 2012-01-01– 2012-12-31 571 264 2011-01-01– 2011-12-31 528 792 501 660 4 696 13 777 7 525 13 124 610 996 585 041 536 317 514 784 -264 743 -250 543 -235 092 -216 248 -2 500 -2 211 988 28 681 326 117 674 835 förslag till disposition beträffande bolagets vinst Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor 117 674 835 disponeras enligt följande: Utdelning till moderbolaget övriga rörelseintäkter Not 2012-01-01– 2012-12-31 26 458 300 91 216 535 117 674 835 Utdelningsbetingat koncernbidrag har, under förutsättning av årsstämmans godkännande, lämnats till moderbolaget, Linköpings Stadshus AB med 50 000 000 kronor, samtidigt har 35 900 000 kronor mottagits i skatteoptimeringssyfte. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet med en procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värde-överföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 st. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. Rörelsens kostnader övriga externa kostnader 2 Personalkostnader 3 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 7, 8, 9 Rörelseresultat -29 587 -23 251 -29 587 -23 251 -168 121 -151 453 -144 774 -129 323 148 545 159 794 126 864 145 963 Resultat från finansiella poster ränteintäkter och liknande resultatposter 4 1 134 1 767 7 355 9 360 räntekostnader och liknande resultatposter 5 -85 458 -87 039 -89 143 -92 102 64 221 74 522 45 076 63 221 Avskrivningar utöver plan – – -16 721 -14 827 Avsättning till ersättningsfond – – – -7 251 Ianspråkstagande av ersättningsfond – – 2 964 – 31 319 41 143 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt skatt på årets resultat Årets resultat 6 -1 791 -22 032 -2 638 -13 291 62 430 52 490 28 681 27 852 37 årsreDOVsnIng - BAlAnsräknIng BAlAnsräknIng BAlAnsräknIng koNceRNeN Belopp i kkr Not 2012-01-01– 2012-12-31 modeRBolaget 2011-01-01– 2011-12-31 2012-01-01– 2012-12-31 koNceRNeN 2011-01-01– 2011-12-31 Belopp i kkr tIllgångAr eget kAPItAl Och skulDer Anläggningstillgångar Eget kapital koncernen Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 2 847 804 2 696 788 2 503 120 2 436 294 Maskiner och andra tekniska anläggningar 8 302 519 276 232 228 756 198 429 Inventarier, verktyg och installationer 9 10 321 7 384 8 266 5 328 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 10 163 309 124 842 158 501 118 139 3 323 953 3 105 246 2 898 643 2 758 190 Finansiella anläggningstillgångar modeRBolaget 2011-01-01– 2011-12-31 2012-01-01– 2012-12-31 2011-01-01– 2011-12-31 15 Aktiekapital 200 000 200 000 – – Bundna reserver 329 819 248 601 – – 36 272 114 011 – – – – fria reserver årets resultat 62 430 52 490 628 521 615 102 Aktiekapital (200 aktier) – – 200 000 200 000 reservfond – – 133 284 133 284 333 284 333 284 Eget kapital moderbolaget 15 Bundet eget kapital Andelar i koncernföretag 11 – – Andelar i bostadsrättsföreningar 12 7 575 – 7 575 – Fritt eget kapital 7 575 – 202 226 130 405 Balanserad vinst – – 88 994 93 561 3 331 528 3 105 246 3 100 869 2 888 595 årets resultat – – 28 681 27 852 117 675 121 413 450 959 454 697 Summa anläggningstillgångar 194 651 Not 2012-01-01– 2012-12-31 130 405 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Obeskattade reserver kundfordringar 4 664 12 608 4 647 12 601 hyresfordringar 13 748 1 912 2 845 1 560 fordringar hos koncernföretag övriga fordringar 13 förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 183 2 469 47 462 14 476 122 569 164 001 235 231 287 969 4 046 4 799 3 737 4 328 145 210 185 789 293 922 320 934 Ackumulerade avskrivningar utöver plan 16 Avsättning till ersättningsfond – – 175 699 158 978 – – 4 287 7 251 179 986 166 229 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 17 79 509 81 442 29 988 25 155 79 509 81 442 29 988 25 155 999 943 699 607 999 943 699 607 Långfristiga skulder Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 398 559 8 11 145 608 186 348 293 930 320 945 3 477 136 3 291 594 3 394 799 3 209 540 Obligationslån 18 övriga skulder till kreditinstitut 19 – 100 000 – 100 000 övriga skulder 20 20 000 95 000 20 000 95 000 1 019 943 894 607 1 019 943 894 607 72 494 62 666 65 277 54 681 Kortfristiga skulder leverantörsskulder Obligationslån 18 199 859 449 983 199 859 449 983 övriga skulder till kreditinstitut 19 1 145 764 941 697 1 145 764 941 697 32 870 15 861 29 601 14 733 161 2 345 161 2 346 97 654 28 391 94 283 25 391 skulder till koncernföretag skatteskulder övriga skulder 20 upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 200 361 199 500 178 978 180 021 1 749 163 1 700 443 1 713 923 1 668 852 3 477 136 3 291 594 3 394 799 3 209 540 Inga Inga Inga Inga 267 327 267 327 267 327 267 327 ställDA säkerheter Och AnsVArsförBInDelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser garantifond fastigo 38 39 årsreDOVIsnIng - nOter kAssAflöDesAnAlys nOter Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kkr om inget annat anges koNceRNeN Belopp i kkr Not 2012-01-01– 2012-12-31 ALLMäNNA REDOvISNINGSPRINCIPER årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd . modeRBolaget 2011-01-01– 2011-12-31 2012-01-01– 2012-12-31 2011-01-01– 2011-12-31 Den löpande verksamheten resultat efter finansiella poster 22 64 222 74 522 45 076 63 221 just . för poster som inte ingår i kassaflödet, m .m . 23 170 245 153 033 146 898 130 903 234 467 227 555 191 974 194 124 -2 201 -244 -2 201 -244 232 266 227 311 189 773 193 880 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital väRDERINGSPRINCIPER M M tillgångar och skulder (inklusive avsättningar) har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan . Anskaffningsvärdet belastas inte av räntekostnader . Avskrivningar och nedskrivningar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod . statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde . följande nyttjandeperioder tillämpas: Materiella tillgångar Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 4 284 37 740 1 950 52 032 ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 7 860 -34 441 4 209 -1 539 244 410 230 610 195 932 244 373 Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten förvärv av dotterföretag förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten -64 196 – – – -298 257 -308 379 -287 350 -294 784 – 4 785 – 4 785 -7 575 – -71 821 – -370 028 -303 594 -359 171 -289 999 Finansieringsverksamheten upptagna lån 127 489 149 091 154 279 149 091 Amortering av låneskulder – – – -35 500 Amortering av skuld till moderföretaget – -41 026 – -41 026 utbetald utdelning -38 618 -28 700 -38 618 -28 700 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 88 871 79 365 115 661 43 865 Årets kassaflöde -36 747 6 381 -47 578 -1 761 Likvida medel vid årets början 24 150 130 143 749 273 566 275 327 Likvida medel vid årets slut 24 113 383 150 130 225 988 273 566 koncernen Moderföretaget 33–50 år 33–50 år 20 år 20 år Maskiner och andra tekniska anläggningar 5–20 år 5–20 år Markinventarier 5–20 år 5–20 år 3–5 år 3–5 år Byggnader Markanläggningar övriga inventarier, verktyg och installationer en värdering av bolagets fastigheter görs av externt värderingsföretag . för fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet, görs en individuell prövning av fastighetens nyttjandevärde . I de fall värdenedgången bedöms som varaktig görs nedskrivning med erfordligt belopp . en tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens värde . Den externa värderingen, av materiella anläggningstillgångar exklusive pågående nyanläggningar, per 2012-12-31, visar för koncernen på ett totalt värde på 5 404 700 kkr . Motsvarande värde för moderbolaget är 4 719 600 kkr . Lånekostnader lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts . Obligationslån emitterade till över- eller underkurs periodiseras över löptiden . Fordringar fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta . Skatt koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt . I koncernredovisningen redovisas inte uppskjuten skatt på övervärden som uppstått i samband med förvärv av dotterbolag då dessa bolag anses vara förvärvade som enskild tillgång . Användning av derivatinstrument företaget använder derivat i den finansiella verksamheten . syftet är att erhålla en mer flexibel räntebindningsstruktur . Derivaten används endast i säkringssyfte . Intäkter och kostnader för ränteswappar 40 nettoredovisas under räntekostnader . Alla derivatavtal är ingångna med nordiska affärsbanker som står under finansinspektionens tillsyn . Avtalen är på svenska och följer internationell praxis . utestående derivat uppgår till 1 525 miljoner kronor och utgörs av ränteswappar . förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2013 och år 2038 med ett genomsnittligt löptid om cirka 7,7 år . fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,02 procent och 4,62 procent . rörlig ränta enligt underliggande låneavtal ligger vid bokslutstillfället mellan 1,30 procent och 1,82 procent . Marknadsvärdet för de finansiella instrumenten uppgick 2012-12-31 oförändrat till ett negativt värde på 144 miljoner kronor . förändringar i marknadsvärdet redovisas varken i resultat- eller balansräkningen utan är endast till för upplysning . Marknadsvärdet skall betraktas som den totala kostnaden för att upphöra med samtliga åtagande i ingångna avtal . Intäktsredovisning koncernens redovisade nettoomsättning avser i huvudsak hyresintäkter . hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter . Kassaflödesanalys kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod . KONCERNREDOvISNING koncernredovisningen omfattar moderbolaget lejonfastigheter AB samt de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer än 50 procent av röstvärdet . koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden . Denna innebär att förvärvade dotterföretags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärde enligt en upprättad förvärvsanalys . uppskjuten skatt redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd BfnAr 2001:1 redovisning av inkomstskatter . endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital . Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen . Bolaget är ett helägt dotterbolag till linköpings stadshus AB, org nr 556706-9793, med säte i linköping som i sin tur ägs av linköpings kommun . I koncernen ingår dotterbolagen konserthuset i linköping AB, org nr 556462-5712, linköpings sportfastigheter AB, org nr 556014-1912, soricis AB, org nr 556739-9893, castoris AB, org nr 556739-9901, erinaceus AB, org nr 556746-7864, squatina AB, org nr 556746-7880 och linköping egypten 15 AB, org nr 556881-2191 . Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 23 procent av inköpen och 1 procent av nettoomsättningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör . Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 23 procent av inköpen och 0 procent av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som bolaget tillhör . KONCERNbIDRAG OCH AKTIEäGARTILLSKOTT företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från redovisningsrådets Akutgrupp . 41 årsreDOVIsnIng - nOter Not 1 Övriga rörelseintäkter 2012 2011 - 644 Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda 2012 Koncernen reavinst avyttring byggnader och mark försäkringsersättningar övrigt - 8 986 4 696 4 147 4 696 13 777 Moderföretaget reavinst avyttring byggnader och mark - 644 försäkringsersättningar - 8 986 7 525 3 494 7 525 13 124 övrigt Not 2 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Styrelse och vD Moderföretaget sverige (varav tantiem o .d .) Moderföretaget totalt (varav tantiem o .d .) 1 910 123 revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 123 64 skatterådgivning 64 9 9 196 196 lekmannarevisorer granskningsuppdrag 42 42 42 42 Not 3 Anställda och personalkostnader 2012 2011 varav män varav män Moderföretaget sverige 37 58% 33 62% totalt i moderföretaget 37 58% 33 62% koncernen totalt 37 58% 33 62% Redovisning av könsfördelning i företagsledningar 2012 2011 Andel kvinnor Andel kvinnor Moderföretaget 29% övriga ledande befattningshavare 22% 40% 38% styrelsen 29% 22% övriga ledande befattningshavare 40% 38% 2012 Löner och ersättningar Sociala kostnader (varav tantiem o .d .) koncernen totalt (–) (–) (–) 15 977 1 927 13 426 (–) (–) (–) Sociala kostnader 17 888 9 905 15 353 7 094 (varav pensionskostnad) 1) (3 520) 1) (1 789) Dotterföretag – – – – (varav pensionskostnad) – (-) – (-) 17 888 9 905 15 353 7 094 1) (3 520) 1) (1 789) 2012 2011 –3 724 −1 643 uppskjuten skatt hänförlig till årets resultat –13 608 −20 389 uppskjuten skatt hänförlig till ändrad skattesats 15 541 – –1 791 −22 032 Koncernen Aktuell skatt (–) – – – – (–) (–) (–) (–) 1 910 15 977 1 927 13 426 (–) (–) (–) (–) Aktuell skatt Moderföretaget Arvode till styrelsens ordförande har utgått med Arvode till styrelsens vice ordförande har utgått med lön till verkställande direktör har utgått med 170 (170) Dotterföretag 0 (0) 102 (102) 0 (0) 1 465 (1 397) 0 (0) Avtal om avgångsvederlag Bolagets uppsägningstid gentemot verkställande direktör är 9 månader . Vid uppsägningstidens utgång, utgår ett avgångsvederlag på 30 månadslöner . 1 028 uppskjuten skatt hänförlig till årets resultat –10 695 −14 319 uppskjuten skatt hänförlig till ändrad skattesats 5 861 – −2 638 −13 291 koncernen Moderföretaget Vid årets början 4 117 674 3 717 194 nyanskaffningar 275 380 178 874 −3 377 −3 377 4 389 677 3 892 691 −1 416 411 −1 276 425 1 327 1 327 −122 314 −109 998 −1 537 398 −1 385 096 −4 475 −4 475 −4 475 −4 475 2 847 804 2 503 120 264 371 215 126 71 319 61 059 Not 7 byggnader och mark Ackumulerade avskrivningar enligt plan Avtal om bilförmån Bolagets verkställande direktör har tillgång till tjänstebil . Bilförmånen uppgick under 2012 till 53 kkr . utrangeringar Avtal om pension Pensionsåldern för verkställande direktör är 60 år . Pension avsätts enligt en premiemodell innebärande en pensionsavsättning som ger 75 % av grundlönen mellan 60-65 års ålder . för den livsvariga ålderspensionen från 65 års ålder betalar bolaget en premie, på 45 % av lön, till en pensionsförsäkring . Pensionspremier erläggs så länge verkställande direktören kvarstår som anställd i bolaget . Ackumulerade nedskrivningar Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter taxeringsvärden, byggnader (i sverige) 2012 2011 ränteintäkter, koncernföretag 990 1 437 ränteintäkter, övriga 144 330 1 134 1 767 Moderföretaget ränteintäkter, koncernföretag 7 212 9 139 143 221 7 355 9 360 2011 Koncernen räntekostnader, övriga −85 458 −87 039 −85 458 −87 039 räntekostnader, övriga Redovisat värde vid perioden slut taxeringsvärden, mark (i sverige) −3 736 −6 966 −85 407 −85 136 −89 143 −92 102 Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 618 821 469 972 nyanskaffningar 71 963 64 973 −230 −230 690 554 534 715 Ackumulerade avskrivningar enligt plan utrangeringar årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 15 026 12 789 3 189 3 189 18 215 15 978 −7 643 −7 461 −251 −251 −7 894 −7 712 10 321 8 266 Ackumulerade avskrivningar enligt plan årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Redovisat värde vid periodens slut Inventarier som innehas via operationella leasingavtal Beräknat anskaffningsvärde av tillgångarna 339 Avtalade framtida leasingavgifter −342 589 −271 543 109 109 −45 555 −34 535 −388 035 −305 959 302 519 228 756 339 89 89 114 114 Not 10 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar koncernen Moderföretaget 124 842 118 139 årets nedlagda kostnader 235 114 224 208 färdigställda projekt -196 647 -183 846 163 309 158 501 130 405 130 405 64 246 – 194 651 130 405 Not 11 Andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början förvärv Redovisat värde vid periodens slut Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag Dotterföretag / Org nr / säte konserthuset i linköping AB, 556462-5712, linköping koncernen utrangeringar nyanskaffningar Vid årets början Not 8 Maskiner och andra tekniska anläggningar Redovisat värde vid periodens slut Moderföretaget räntekostnader, koncernföretag Vid årets början Vid årets början Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter 2012 årets avskrivning enligt plan Moderföretaget räkenskapsårets betalda leasingavgifter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Vid årets början Vid årets början 2 196 utrangeringar koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Moderföretaget löner och ersättningar avser endast personal i sverige . 2011 Löner och ersättningar 1) Av koncernens och moderföretagets pensionskostnader avser 1 .246 (f .å . 1 .188) VD . 42 13 426 (–) i sverige ränteintäkter, övriga Löner, andra ersättningar och sociala kostnader (varav pensionskostnad) 1 927 Dotterföretag Koncernen totalt koncernen totalt 15 977 Koncernen styrelsen Moderföretaget Övriga anställda 1 910 öhrling Pricewaterhousecoopers AB revisionsuppdrag Styrelse och vD Moderföretaget (varav tantiem o .d .) koncernen 2011 Övriga anställda Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Not 6 Skatt på årets resultat Antal andelar Andel i %1) Bokfört värde 40 100 80 000 100 000 100 50 005 500 100 64 246 soricis AB, 556739-9893, linköping 1 000 100 100 castoris AB, 556739-9901, linköping 1 000 100 100 erinaceus AB, 556746-7864, linköping 1 000 100 100 squatina AB, 556746-7880, linköping 1 000 100 100 linköpings sportfastigheter AB, 556014-1912, linköping linköping egypten 15 AB, 556881-2191, linköping 194 651 1) ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier . Not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar koncernen Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – nyanskaffningar 7 575 7 575 Redovisat värde vid periodens slut 7 575 7 575 43 årsreDOVIsnIng - nOter Not 13 Övriga fordringar Not 18 Obligationslån, lång- och kortfristiga koncernkonto 1) övriga fordringar koncernen Moderföretaget 112 985 225 980 9 584 9 251 122 569 235 231 koncernen är ansluten till ett koncernkonto, där linköpings kommun är kontohavare gentemot kreditgivande bank . koncernföretagen äger rätt att inom koncernkontot nyttja en kredit på 100 mnkr . Per balansdagen är krediten outnyttjad . 1) Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Moderföretaget förfallotidpunkt, mindre än ett år från balansdagen 199 859 199 859 förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 899 943 899 943 förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen koncernen 536 536 förutbetalda försäkringspremier 2 065 1 776 övriga poster 1 445 1 425 företagscertifikat 4 046 3 737 övrigt Not 15 Eget kapital Aktiekapital Bundna reserver fritt eget kapital 200 000 248 601 koncernbidrag -14 100 skatteeffekt på koncernbidrag 3 708 lämnad utdelning -38 619 förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 81 218 årets resultat vid årets slut 166 501 -81 218 62 430 200 000 Aktiekapital 329 819 98 702 reservfond fritt eget kapital förfallotidpunkt, mindre än ett år från balansdagen Vid årets början 200 000 133 284 lämnad utdelning 121 413 -38 619 1 199 802 Moderföretaget 1 045 764 1 045 764 100 000 100 000 1 145 764 1 145 764 1 145 764 1 145 764 1 145 764 1 145 764 Moderföretaget linköpings kommun 75 000 75 000 Mervärdeskatt 14 338 10 967 28 316 28 316 117 654 114 283 - - koncernen Moderföretaget 21 884 21 884 skatteeffekt på koncernbidrag -2 211 förutbetalda hyresintäkter 155 994 134 966 28 681 övriga poster 22 483 22 128 200 361 178 978 2012 2011 133 284 117 675 Not 16 Obeskattade reserver Not 22 betalda räntor 2012 2011 Ackumulerade avskrivningar utöver plan : Byggnader och mark Maskiner och inventarier Avsättning till ersättningsfond 1 580 170 245 153 033 144 774 129 323 2 124 1 580 146 898 130 903 koncernkonto 112 985 149 571 kassa och bank 398 559 113 383 150 130 225 980 273 556 8 10 225 988 273 566 Moderföretaget koncernkonto kassa och bank Undertecknade försäkrar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed, att aktuella redovisningsnormer har tillämpats och att lämnade uppgifter överensstämmer med faktiska förhållanden. rutger starwing Ordförande ulf lindh Vice ordförande torleif gustavsson sören granath eva-stina hultinger sture Bjelkåker Veronika Mårtensson kent Waltersson Björn Immerstrand Koncernen 59 454 58 910 116 245 100 068 4 287 7 251 179 986 166 229 erhållen ränta erlagd ränta erlagd ränta Avsättning för skatter avser uppskjuten skatt 22 % (26,3%) . 2012 2011 koncernen Obeskattade reserver 48 914 55 623 utvidgat reparationsavdrag 30 595 25 819 79 509 81 442 29 988 25 155 29 988 25 155 Moderföretaget 1 206 1 587 -87 153 -81 801 -85 947 -80 214 7 319 9 272 Moderföretaget erhållen ränta Not 17 Avsättningar för uppskjuten skatt utvidgat reparationsavdrag 2 124 2011 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter upplupna räntekostnader 200 000 151 453 2012 Linköping 28 februari 2013 koncernen övrigt 168 121 Moderföretaget Not 20 Övriga skulder, lång- och kortfristiga 8 411 vid årets slut rearesultat avyttring av anläggningstillgångar rearesultat avyttring av anläggningstillgångar koncernen 2011 Koncernen Av- och nedskrivningar av tillgångar Av- och nedskrivningar av tillgångar koncernbidrag årets resultat 44 1 199 802 övriga skulder till kreditinstitut är del av bolagets långfristiga upplåning . refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och långfristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov . förfall senare än 5 år från balansdagen Moderföretaget 100 000 Not 24 Likvida medel 2012 Koncernen Not 19 Övriga skulder till kreditinstitut, lång- och kortfristiga Koncernen Vid årets början 100 000 Obligationslån är del av bolagets långfristiga upplåning . refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och långfristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov . koncernen förutbetalda hyresutgifter Not 23 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m koncernen -90 838 -86 864 -83 519 -77 592 Per ridne Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 februari 2013 öhrlings Pricewaterhousecoopers AB jonas leek Auktoriserad revisor 45 reVIsIOnBerättelse Och grAnsknIngsrAPPOrt reVIsIOnsBerättelse grAnsknIngsrAPPOrt Till årsstämman i Lejonfastigheter Ab, org.nr 556477-7851 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Lejonfastigheter AB för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 35-45. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att 46 göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Lejonfastigheter AB:s och dess dotterföretags finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Lejonfastigheter AB för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Linköping den 28 februari 2013 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Jonas Leek Auktoriserad revisor 47 sAMMAnfAttAnDe VärDeutlåtAnDe sAMMAnfAttAnDe VärDeutlåtAnDe Lejonfastigheter AB har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att bedöma marknadsvärdet avseende bolagets samtliga fastigheter med värdetidpunkten januari 2013. Samtliga fastigheter är belägna inom Linköpings kommun. Fastigheterna är i huvudsak bebyggda med lokaler anpassade för olika kommunala verksamheter såsom skolor, daghem, äldreboende, gruppboende, idrott med mera. I beståndet ingår även ett antal obebyggda fastigheter. Antalet värderingsobjekt uppgår till 213 stycken. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt. Detta värde bestäms normalt dels genom en jämförelse med försäljningar av likartade objekt, den s k ortsprismetoden, dels genom analys av fastighetens nuvarande och framtida avkastningsförmåga. I det nu aktuella fallet har värdebedömningen utgått ifrån pågående användning och befintliga hyresförhållanden mellan fastighetsägaren och hyresgästerna. Värderingen har således inte bedömts utifrån alternativ användning. Uppdragsgivaren har lämnat uppgifter om areor, hyressammanställningar, vakansuppgifter och driftkostnader. Därutöver har Linköpings fastighetsmarknad och ortens ekonomiska bas analyserats, vilket ligger till grund vid antaganden av riskaspekter och avkastningskrav. Besiktning av beståndet har inte genomförts vid detta värderingstillfälle, men har skett vid ett flertal tillfällen i samband med tidigare utförda årsskiftesvärderingar. Värdebedömningarna har baserats utifrån kassaflödesanalyser per objekt. Bedömda marknadsvärden motsvarar direktavkastningar på totalt kapital, under normaliserade förutsättningar, på mellan cirka 5,5 till cirka 9,0 procent beroende på läge, ålder, standard och användningssätt med mera. Avvikelser från intervallet finns i ett antal fall. Den genomsnittliga initiala direktavkastningen ligger kring 7,5 procent. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet tillhörigt Lejonfastigheter AB uppgår vid värdetidpunkten januari 2013 till: FEM MILJARDER FYRAHUNDRAFYRA MILJONER SJUHUNDRATUSEN (5 404 700 000) KRONOR Norrköping/Stockholm den 6 februari 2012 Forum Fastighetsekonomi AB P-O Skoog Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare Magnus Stenback Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare Stifts- och landsbiblioteket 48 49 leDnIngsgruPP Och s t y relsen leDnIngsgruPP styrelsen 6 10 1 1 Björn immerstrand Ledamot (MP), invald 2011 2 emma johansson, Personalrepresentant suppleant, invald 2011 3 eva-Stina hultinger, Ledamot (S), invald 2011 3 11 4 heléne undén, Suppleant (M), invald 2011 5 kent Waltersson, Ledamot (S), invald 2011 7 6 Rutger Starwing, Ordförande (M), invald 2004 2 12 7 Sture Bjelkåker, Ledamot (FP), invald 2011 8 magnus engström, Suppleant (KD), invald 2012 1 9 thorleif gustavsson, Ledamot (M), invald 2007 8 13 3 10 veronika mårtensson, Ledamot (M), invald 2011 11 cecilia arkhed, Personalrepresentant, invald 2008 5 12 kjell cederlund, Suppleant (M), invald 2012 9 4 2 14 inger forsberg, Suppleant (S), invald 2012 4 1 2 3 4 5 50 14 per Ridne vD, anställd 1996 ann de jonge Fastighetschef, anställd 2012 jonas johansson Ekonomichef, anställd 1997 johan larsson Projektchef, anställd 1997 angelica falk Marknads- och kommunikationsansvarig, anställd 2012 13 Sören granath, Ledamot (C), invald 2004 15 ulf lindh, vice ordförande (S), invald 2011 tomas lindgren, Suppleant (S), invald 2011 (ej med på bild) 5 15 51 fAstIghetsförtecknIng fAstIghetsförtecknIng kvaRteRSBeteckNiNg maRkNadSomRåde kvm ByggNad adReSS populäRNamN kvm maRk regenten 4 fredriksbergsvägen 37 fredriksbergsskolan kunskapshus 3 056 27 315 regenten 4 fredriksbergsvägen 31 A förskola fredriksbergsv 31 kunskapshus 471 se ovan se ovan ekholmen kvaRteRSBeteckNiNg adReSS populäRNamN maRkNadSomRåde kvm ByggNad kvm maRk askeby/Bankekind/vårdsberg/örtomta 5 190 33 946 risskörden 6 ekholmsvägen 32 B ekholmshallen/fritidsgård Publika hus 2 212 se ovan räkneboken 1 ålerydsvägen 7-19 åleryd Omsorgshus 19 644 84 650 räkneboken 1 ålerydsvägen 5 åleryd Publika hus 2 427 se ovan räkneläran 78 grindgatan 76, 77 A-B gruppbostad grindgatan Omsorgshus 400 2 813 räknemästaren 63 och 64 gryningsgatan 5 förskola gryningsgatan 5 kunskapshus 256 1 289 räkneverket 1 ekholmsvägen 499 förskola ekholmsvägen 499 kunskapshus 683 7 424 räkneverket 1 ekholmsvägen 501 gruppbostad ekholmsvägen Omsorgshus 371 se ovan rökmolnet 105 grindstugevägen 2 förskola grindstugevägen 2 kunskapshus 739 3 964 rökmolnet 69, 70 och 71 stenhagsvägen 7-11 förskola stenhagsvägen 7-11 kunskapshus 410 1 259 rökpelaren 2 ekholmsvägen 117 Blästadskolan kunskapshus 3 722 20 452 förskola ekholmsvägen 115 kunskapshus 662 se ovan skola ekholmsv 117 ekdungen kunskapshus 310 se ovan se ovan rökpipan 1 ekholmsvägen 119 skola Blästadgården eken kunskapshus 292 3 806 se ovan rökringen 3 Aspnäsvägen 120 gruppbostad Aspnäsvägen Omsorgshus 397 3 958 Bärstadskogen 1:2, del av 5 Blomkålsvägen 1 förskola Blomkålsvägen kunskapshus 734 - Bärstadskogen 1:85 Blomkålsvägen 10 Bärstadskolan kunskapshus - 8 099 kallerstad 1:66 sigbjörnsgatan 1 Bussdepå Publika hus 3 750 46 206 Palatset 23 gumpekullavägen 3 stångebro sportfält Publika hus 37 090 83 110 Paraplyet 1 halvdans gata 10-12 räddningstjänsten kallerstad Publika hus 6 016 24 699 Passaren 2 Anders ljungstedts gata 1 Anders ljungstedts gymnasium kunskapshus 34 160 46 499 10 326 590 5 391 Bankekinds skola 4:5 lerbogav ./svinstav . 80 Bankekind skola kunskapshus 1 263 14609 Bankekinds skola 4:5 lerbogavägen förskola lerbogavägen kunskapshus 357 Bankekinds skola 4:5 svinstadsvägen 70-78 servicehus Bankekind Omsorgshus 328 Bankekinds skola 4:5 linvägen 5 förskola linvägen 5 kunskapshus 251 se ovan juby 6:6/Bostadsrätt 4 Brunnsgårdsv . 14,18,30,32,34 servicelgh 5 st Omsorgshus 328 - juby 6:6/Bostadsrätt 4 Brunnsgårdsv . 36-38 förskola Omsorgshus 223 - juby 6:7 Brunngårdsvägen 10 Askeby skola, gymnastiksal kunskapshus 600 4 479 Vårdsberg 2:13 Vårdsberg kyrkskolan 1-2 Vårdsbergs förskola kunskapshus 781 9 196 örtomta-ås 8:2 öjebyvägen 8 örtomta skola kunskapshus 928 9 297 Berga/vidingsjö 4 401 13 160 lagtolkaren 1 yrkesvägen 2-4 gruppbostad yrkesvägen Omsorgshus 400 2 124 laxen 2 ramstorpsgatan 32 förskola ramstorpsgatan 32 kunskapshus 299 1 516 lekstugan 1 konstruktörsgatan 29 förskola konstruktörsgatan 29 kunskapshus 678 3 296 lekängen 1 Pionjärgatan 1/söderleden 41 gruppbostad Pionjärgatan Omsorgshus lianen 3 herrgårdsgatan 3 c Berga Idrottshall Publika hus 342 3 317 1 100 13 503 ekängen/kallerstad rystads-gärstad 2:38 tomatvägen 14 förskola tomatvägen 14 kunskapshus 1 410 stensätter 1:239 Alelundsvägen 4 förskola Alelundsv . 4 kunskapshus 245 1 824 stensätter 1:249 hästhagsvägen 14 ekängsskolan kunskapshus 4 472 27 955 stensätter 1:251 hästhagsvägen 8 förskola hästhagsv . 8 kunskapshus 668 5 898 stensätter 1:289 och 1:290 grönhögsvägen 58-60 förskola grönhögsv . 58-60 kunskapshus 330 3 093 11 044 28 099 2 425 se ovan lianen 3 herrgårdsgatan 3 A fritidsgård Berga slott kunskapshus 522 se ovan lianen 3 herrgårdsgatan 3 B skola herrgårdsgatan 3 B kunskapshus 347 se ovan lianen 3 herrgårdsgatan 5 herrgårdsgatan 5 kunskapshus 226 se ovan lillgårdsskolan 1 ridhusgatan 4 förskola ridhusgatan 4 kunskapshus 1 161 10 293 freden 3 folkungagatan 20 folkungaskolan kunskapshus folkungagatan 20 folkungahallen Publika hus gottfridsberg/valla linan 1 ridderstads gata 11 förskola ridderstads gata kunskapshus 661 3 582 freden 3 ljusglimten 1 luftvärnsgatan 3 förskola luftvärnsgatan 3 kunskapshus 481 2 896 fyrbåken 1 Valkebogatan 1 förskola Valkebogatan 1 kunskapshus 275 1 558 9 016 Idrottsgården 60 trumslagaregatan 77 gruppbostad trumslagareg Omsorgshus 325 1 811 2 465 Idrottskvinnan 4 överstegatan 20-26 servicehus överstegatan Omsorgshus 2 653 1 958 4 359 Idrottslaget 2 och 3 kaptensgatan 10 fridtunaskolan kunskapshus 4 515 8 514 Idrottsstjärnan 1 fanjunkaregatan 3-5 gruppbostad fanjunkareg/ tunvallaskolan Omsorgshus 2 729 2 273 Idrottstränaren 1/ Bostadsrätt 4 furirgatan 1 gruppbostad Omsorgshus 316 - Idrottstränaren 2 furirgatan 15-23 servicehus furirg ./hantverkshuset Omsorgshus 2 376 1 799 ljushuvudet 2 rapsfröet 2 rapskakan 1 konstruktörsgatan 104 Vidingsjö By 3 Vidingsjö By 4 Bäckskolan förskola Vidingsjö By 3 förskola Vidingsjö By 4 kunskapshus kunskapshus kunskapshus 4 078 262 695 rosen 3 tunngatan 13 Vidingsjöskolan kunskapshus 3 863 20 161 rotskottet 60 grengatan 21 A-B förskola grengatan 21 A-B kunskapshus 1 016 5 204 Brandstation ulrika Publika hus 94 841 Bestorp/Brokind/Nykil/Skeda udde/ulrika Amundebo 1:108 kisavägen 7 Amundebo 1:117 kisavägen 15-17 ulrika skola kunskapshus 853 4 281 Amundebo 1:142 gammalkilsvägen 9 Affärshus i ulrika Publika hus 365 2 266 Amundebo 1:183 kisavägen 19 B förskola kisavägen 19 kunskapshus 209 1 543 Bestorp 7:63 lönnbacksvägen 3 Brandstation Bestorp Publika hus 350 3 713 Brokind 1:137 Brokinds skola 1-3 Brokind skola kunskapshus 1 508 9 607 Brokind 1:247 rängenvägen 26 Affärshus i Brokind Publika hus 250 1 415 Ingebo 3:47 sofielundsvägen 21 förskola sofielundsv . 21 kunskapshus 399 1 477 Mutebo 1:2 haraldsbovägen 12 Affärshus i skeda udde Publika hus 530 4 188 Orlunda 9:1 Orlunda skeda skola 1-4 skeda skola kunskapshus 1 469 9 714 Affärshus i nykil Publika hus nykil skola kunskapshus ullstorp 3:7 ullstorp 9:2 52 346 kunskapshus ekholmsvägen 117 kunskapshus Publika hus kunskapshus ekholmsvägen 115 Askeby skola ånestad ridhusanläggning järdalaskolan ekholmsskolan rökpelaren 2 grenadjärstorpsvägen ridhusgatan 1 fredriksbergsvägen 33 ekholmsvägen 48, 32 B rökpelaren 2 Askeby Prästgård 1:6 ladugården 13 regenten 4 risskörden 6 solvågsvägen 9 191 1 079 2 251 12 976 Inspektören 7 Plommong . 3-7/solrosg . 8-10 servicehus solrosgatan Omsorgshus 2 317 2 847 Irisen 1 Vickergatan 14 förskola Vickergatan kunskapshus 425 2 051 Irrblosset 2 Vallavägen 12 A-c Valla Park Vårdboende Omsorgshus 5 670 7 216 Irrblosset 3 Vallavägen 14 gruppbostad Vallavägen Omsorgshus 444 4 048 Omtanken 3 hjälmsätersgatan 8 c förskola hjälmsätersgatan 8 c kunskapshus 657 4 150 Ordboken 3 stenbrötsgatan 5 tornhagsskolan kunskapshus 11 973 35 894 Ordboken 3 stenbrötsgatan 5 förskola stenbrötsgatan 5 kunskapshus 275 se ovan Orgelpedalen 1 stensättaregatan 5 förskola stensättaregatan kunskapshus 751 2 655 53 fAstIghetsförtecknIng kvaRteRSBeteckNiNg adReSS populäRNamN maRkNadSomRåde kvm ByggNad kvm maRk adReSS populäRNamN maRkNadSomRåde kvm ByggNad kvm maRk forts. lambohov/Slaka hackefors/hjulsbro Isblåsan 1/Bostadsrätt4 rättaregatan 96 gruppbostad Omsorgshus 420 - nackknuten 1 Askhagsvägen 10 förskola Askhagsvägen 10 kunskapshus 433 2 637 Isborret 61 och 62 rättaregatan 9-11 förskola rättaregatan 9 kunskapshus 244 1 284 nationaldansen 9 hjulsbrovägen 28 gruppbostad hjulsbrovägen Omsorgshus 298 2 624 Isbrytaren 97 och 98 Boställsgatan 6-8 förskola Boställsgatan 6 kunskapshus 229 1 019 nationalscenen 1 granholmsvägen 2 A-B-c gruppbostad granholmsvägen Omsorgshus 841 3 344 Isfältet 1 utsädesgatan 120 förskola utsädesgatan 120 kunskapshus 643 4 397 navet 5 låsbomsgatan 18 Mark Publika hus - 3 713 Ishaken 23/Bostadsrätt4 Bygdegatan 383, 401, 405, 407 servicelgh 4 st Omsorgshus 310 - neonlampan 2 tallholmsvägen 115-119 servicehus tallholmsvägen Omsorgshus 2 605 4 285 Isjakten 2 rättaregatan 120 slestadskolan kunskapshus 4 785 24 058 neonröret 1 tallholmsvägen 13 förskolan kullerbyttan kunskapshus 315 3 789 Iskristallen 2 Betesgatan 1 änggårdsskolan kunskapshus 3 927 15 064 nummerbrickan 1 kvinnebyvägen 226 förskola kvinnebyvägen 226 kunskapshus 681 7 285 Isskåpet 3 3 tröskaregatan 77-79 lambohovshallen Publika hus 1 295 4 568 nyckeln 1 jungfrubergsvägen 2 gruppbostad jungfrubergsv . Omsorgshus 652 4 026 Isvaken 1 Vårbruksgatan 6 förskolan galaxen kunskapshus 292 1 628 nylonnätet 7 Bokhagsvägen 6 förskola Bokhagsvägen 6 kunskapshus 680 3 531 Isvaken 2 och 3 Vårbruksgatan 2-4 förskolan kefas kunskapshus 222 1 886 nylontyget 3 Bokhagsvägen 5 hjulsbroskolan kunskapshus 2 914 16 962 lilla åby 1:26 lilla åby östergård Omsorgshus 397 4 009 nyponblomman 1 kvinnebyvägen 2 A-c ekbackens Vårdboende Omsorgshus 5 518 12 575 gruppbostad lilla åby östergård nyponet 1 kvinnebyvägen 1 gruppbostad kvinnebyv . 1 Omsorgshus 365 1 404 slaka 3:1 gamla kalmarvägen 5 slaka skola kunskapshus 2 022 12 461 nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 kvinnebyskolan kunskapshus 2 550 16 637 nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 skola kvinnebygården kunskapshus 458 se ovan nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 skola Backsippevägen 14 kunskapshus 304 se ovan 1 833 nålen 1 Björkhagsvägen 53 A förskola hackspetten kunskapshus 199 1 984 innerstaden Amuletten 17 och 23 hunnebergsgatan 34 och 38 gottfridsbergs Vårdboende Omsorgshus 1 948 4 731 Amuletten 17 hunnebergsgatan 36 friskola gottfridsbergsskolan kunskapshus 820 se ovan Artemis 12 östgötagatan 5 stifts- och landsbiblioteket Publika hus 12 861 11 537 Atleten 13 ågatan 42 linghallen Publika hus 634 763 Björnen 1 s stånggatan 1 stångs Magasin Publika hus 1 635 2 279 Detektiven 24 repslagaregatan 30 Arbis kunskapshus 672 1 205 Dryckeshornet 9 klostergatan 39 klostergatan Vårdboende Omsorgshus 1 350 769 linghem/tallboda gällstad 1:18 Askebyvägen 2 gruppbostad linghem Omsorgshus 452 gällstad 1:191 sparvsångsvägen 59-71 trastsången linghem Omsorgshus 3 717 9 445 gällstad 1:24 tulpanvägen 1 förskola tulpanvägen 1 kunskapshus 432 1 954 gällstad 1:265 sparvsångsvägen 93 gruppbostad sparvsångsvägen Omsorgshus 443 2 137 himna 11:228 himnavägen 145-147 himnaskolan kunskapshus 5 727 38 592 himna 11:228 himnavägen 149 förskola himnavägen 149 kunskapshus 860 se ovan himna 11:331 trastsångsvägen 71 förskola trastsångsvägen 71 kunskapshus 323 2 096 himna 11:335 gällstadsvägen 20-22 linghemsskolan/linghemsgården kunskapshus 5 796 17 608 lillkyrka-lundby 2:7 lövbacken, lillkyrka lillkyrka Omsorgshus 102 1 630 egypten 152 Drottninggatan 45 kommunhuset Publika hus 7 869 2 644 Malmskogen 10:15,10:16,10:84 höstvindsvägen 46-50 förskola höstvindsvägen 46 kunskapshus 323 2 014 ekoxen 5 klostergatan 64 förskola klostergatan 64 kunskapshus 599 1 315 Malmskogen 10:88 Medvindsvägen 33 A förskola Medvindsvägen 33A kunskapshus 222 1 815 elementet 3 s:t larsgsgatan 46 kunskapsgallerian kunskapshus 14 240 13 432 Malmskogen 10:96 fönvindsvägen 12 förskola fönvindsvägen 12 kunskapshus 310 1 870 ellipsen 7 föreningsgatan 19 förskola föreningsgatan 19 kunskapshus 250 2 479 staby 12:132 stormvägen 81 ekdungeskolan kunskapshus 3 088 10 992 eternellen 57 Djurgårdsgatan 17 B-D servicehus Djurgårdsgatan, trägårn Omsorgshus 3 272 2 210 staby 12:133 Värdshusvägen 10 tallboda skola kunskapshus 1 547 7 882 staby 12:164 Passadvindsvägen 2 förskola Passadvindsvägen 2 kunskapshus 661 8 659 7 831 fontänen 3 Västra Vägen 32 föreningshuset fontänen Publika hus 3 900 4 542 hoppet 23 snickaregatan 35 sporthallen Publika hus 7 826 8 177 Innerstaden 1:1, del av5 lasarettsgatan 1 Parklek trädgårdsföreningen kunskapshus 114 - Innerstaden 1:113 hamngatan 30/torkelbergsg 2 simhallen/tinnerbäcksbadet Publika hus 10 771 36 251 Innerstaden 1:3, del av5 storgatan/repslagaregatan turistbyrå Publika hus 32 - johannelund/vimanshäll tandkronan 4 ekhagagatan 25A-B gruppbostad ekhagsgatan Omsorgshus 828 5 279 tennfatet 1 skogslyckegatan 56 B skogslyckans förskola kunskapshus 687 3 038 tetraedern 3 skogsgatan 98 hagbyskolan kunskapshus 3 533 32 469 toppluvan 1 skogsgatan 83 skola skogsgatan 83 kunskapshus 223 1 892 tornväktaren 4 älgvägen 14 förskola älgvägen 14 kunskapshus 349 3 248 trähästen 1 skogslyckegatan 11 e förskola trähästen kunskapshus 275 1 837 träklossen 1 Blystigen 2 förskola Blystigen 2 kunskapshus 275 3 665 törnrosen 2 häggvägen 17 A ånestadsskolan kunskapshus 8 544 21 988 1 253 se ovan 437 se ovan törnrosen 2 häggvägen 17 ånestadshallen Publika hus törnrosen 2 häggvägen 17 B förskola häggvägen 17 B kunskapshus lambohov/Slaka häradsjorden 1:58 källtorpsvägen 2 förskola källtorpsvägen 2 kunskapshus 310 2 061 Ilsamtalet 5 Pilspetsvägen 14 förskola Pilspetsvägen 14 kunskapshus 295 1 357 Importgodset 9 tegskiftesgatan 255 gruppbostad tegskiftesgatan Omsorgshus 357 3 630 Importmarknaden 1 tröskaregatan 87 gruppbostad tröskaregatan Omsorgshus 357 1 903 Intellektet 4 o 8 johannes Magnus väg Brandstation m räddningscentral Publika hus 3 563 25 903 gruppbostad jordbruksgatan Omsorgshus Isbaletten 1 54 kvaRteRSBeteckNiNg jordbruksgatan 24 452 2 827 ljungsbro/Berg/ljung Börstorp 1:3 ljung ekhult 1 ekhult Omsorgshus 3 010 heda 1:129 högbygatan 39 högbygatan 39 kunskapshus 228 731 heda 1:230 Myrsättersgatan 26 Brunnbyskolan kunskapshus 3 241 27 382 heda 1:230 Myrsättersgatan 28 förskola Myrsättersgatan 28 kunskapshus 432 se ovan heda 1:45 knivingegatan 38-39 förskola knivingegatan 38-39 kunskapshus 225 702 heda 1:61 knivingegatan 23 förskola knivingegatan 23 kunskapshus 225 747 kungsbro 1:435 Anders väg 18 förskola Anders väg 18 kunskapshus 359 1 841 kungsbro 1:755 hagvägen 21 förskolan roxenfyren kunskapshus 283 2 054 kungsbro 1:756 knopvägen 4 förskola knopvägen 4 kunskapshus 640 5 718 ljung 1:8 ljung kyrkskolan ljungs skola kunskapshus 656 8 338 Malfors 2:16 Bernhards gränd 7 Malforsgården kunskapshus 472 2 037 Malfors 4:101 kärrsundsgatan 1 förskola kärrsundsgatan 1 kunskapshus 752 2 249 Malfors 4:106 sportvägen 3/O g svenssons väg ljungsbro skola kunskapshus 8 749 34 557 1 827 se ovan 723 se ovan Malfors 4:106 sportvägen 3/O g svenssons väg ljungsbro sporthall Publika hus Malfors 4:106 sportvägen 3 förskola sportvägen 3 kunskapshus Malfors 4:45 centralplan 1 ljungsbro kommunhus Publika hus Maspelösa 1:30 Maspelösa 7 förskola Maspelösa kunskapshus sockenmarken 1:160 norra cloettavägen 40 förskola n cloettavägen 40 kunskapshus 764 5 112 sockenmarken 1:161 3 hanorpsvägen ljungsbro fritidscenter Publika hus 3 925 30 203 sockenmarken 3:30 härnegatan 57-65 servicehus härnegatan Omsorgshus 1 876 4 997 sockenmarken 4:19,4:59,4:60 Pysslingsvägen 5-9 Pysslingsvägen Omsorgshus 303 2 299 Vreta klosters Berg 3:50 källgårdsvägen 1 Vreta kloster skola kunskapshus 3 639 50 930 1 186 1 274 292 1 482 55 fAstIghetsförtecknIng kvaRteRSBeteckNiNg adReSS populäRNamN maRkNadSomRåde kvm ByggNad kvm maRk kvaRteRSBeteckNiNg maRkNadSomRåde kvm ByggNad adReSS populäRNamN kvm maRk husby 1:47 husbyvägen 13 sturefors tomtmark Publika hus - 834 husby 1:50 stureforsvägen 1 förskola stureforsvägen 1 kunskapshus 449 2 048 Sturefors/ullstämma malmslätt/tokarp/jägarvallen Malmslätt 6:93 g:a ledbergsv . 18/hagarydsv . 3 kärna skola/förskola hagarydsv . 3 kunskapshus 9 831 55 602 Malmslätt 6:93 g:a ledbergsv . 18 kärnahallen Publika hus 1 462 se ovan norrberga 1:339 Björnbärsvägen 67 förskola Björnbärsvägen 67 kunskapshus 683 4 976 Malmslätt 6:93 norrsättersgatan 15 förskola norrsättersgatan 15 kunskapshus 1 132 se ovan norrberga 1:339 Björnbärsvägen 69 förskola Björnbärsvägen 69 kunskapshus 187 se ovan Odlingsarealen 1 tingsvägen 2 förskola jägarvallen kunskapshus 275 1 806 rastplatsen 1 ullstämmavägen 5 gruppbostad ullstämmavägen Omsorgshus 397 1 571 Vedtraven 1 furubackavägen 2 förskola furubackavägen 2 kunskapshus 410 3 014 raststället 9 fornvägen 11 A-B gruppbostad fornvägen Omsorgshus 400 2 200 Vedyxan 1 norrsättersgatan 17 gruppbostad norrsättersgatan Omsorgshus 397 3 199 ritbrädet 23 Bronsåldersgatan 48 gruppbostad Bronsåldersg Omsorgshus 300 1 163 Vetebullen 5 kärnabrunnsgatan 12-40 servicehus/bostäder kärnabrunnsg . Omsorgshus 4 790 9 704 ritbrädet 24 Bronsåldersgatan 50-52 förskola Bronsåldersgatan kunskapshus 411 2 063 ritkolet 4 järnåldersgatan 27 förskola järnåldersgatan 27 kunskapshus 449 1 768 ritsalen 2 stenåldersgatan 4-8 servicehus stenåldersg Omsorgshus 2 969 7 700 ritsalen 2 stenåldersgatan 40-42 gruppbostad stenåldersgatan Omsorgshus 441 se ovan rymdkabinen 10 trombongatan 6 förskola trombongatan 6 kunskapshus 643 3 972 sätra 3:16 sätra skola sätra skola kunskapshus 1 310 5 592 Vists Prästgård 1:65 nattviolsvägen 1 Vist skola kunskapshus 4 136 14 363 Vists Prästgård 2:7 husbyvägen 13 sturefors tomtmark Publika hus - 1 251 Veteskörden 1/ Bostadsrätt4 kärna centrum 14 förskolan källan kunskapshus 244 - Veteåkern 1 gamla ledbergsvägen 26 gruppbostad g:a ledbergsv Omsorgshus 357 2 268 Vinklasen 1 fårhagsvägen 37 skola fårhagsvägen 37 kunskapshus 245 3 879 Vinkylaren 71 fårhagsvägen 140 skola fårhagsvägen 140 kunskapshus 371 2 789 Vinkällaren 2 fårhagsvägen 142 tokarpsskolan kunskapshus 5 773 20 108 Vinkällaren 2 fårhagsvägen 142 tokarpshallen/fritidsgård Publika hus 1 218 se ovan Vinlistan 39 och 40 fårullsvägen 51-53 förskolan humlan kunskapshus 248 1 111 tannefors Vinlövet 1 fårullsvägen 125 A förskola fårullsvägen 125A kunskapshus 357 1 178 Vinstenen 2 kärnabrunnsgatan 1 B gruppbostad kärnabrunnsgatan Omsorgshus 400 3 850 kalkonen 1 Augustbergsgatan 16-18, tegelbruksgatan 14-20 servicehus tegelbruksgatan Omsorgshus 3 946 2 305 kalkonen 11 nya tanneforsvägen 57 Augustbergsgården Omsorgshus 848 2 155 kalven 10/Bostadsrätt4 tegelbruksgatan 9 servicelgh 3 st Omsorgshus 224 - kameleonten 10 ladugatan 4 kungsbergshallen Publika hus 2 044 27 904 Rappestad/Sjögestad/vikingstad/västerlösa Bankeberg 11:114 Backgårdsgatan 33 förskola Backgårdsgatan 33 kunskapshus 641 4 638 Bankeberg 11:213 Alkottsgatan 33 förskola Alkottsgatan 33 kunskapshus 505 4 001 Bankeberg 13:3 Mimergatan 13 Vikingstad skola kunskapshus 4 119 20 372 Bankeberg 13:3 Västerleden 1 grundskola Västerleden kunskapshus 560 se ovan Marås 8:11 Maråsvägen 15 Västerlösa skola kunskapshus 1 319 9 658 Piparebo 3:14 Backasandsgatan 17 förskola Backasandsgatan 17 kunskapshus 206 1 443 Piparebo 5:1 Birkagatan 2 rappestad skola kunskapshus 1 114 7 275 sjögestad 13:1 lunnevadsvägen 1 förskola sjögestad kunskapshus 1 353 7 851 Ryd Offensiven 13 rydsvägen 5 fotbollshallen ryd Publika hus 3 630 9 265 Offensiven 23 rydsvägen 5 A Allaktivitetshall ryd Publika hus 2 426 9 326 Ordensdräkten 1 ellen keys gata 25 korttidshem ellen keys gata Omsorgshus 298 1 400 Ordensringen 3 ellen keys gata 6 Björnkärrsskolan kunskapshus 2 608 8 197 Ostbiten 2 rydsvägen 9 A-B gruppbostad rydsvägen Omsorgshus 413 3 942 Ostduken 5 Björnkärrsgatan 17 rydsskolan kunskapshus 6 765 16 582 Ostkniven 8 Mårdtorpsgatan 63 f .d . solhagaskolan kunskapshus 2 126 15 958 Ostkniven 8 Mårdtorpsgatan 59 förskola Mårdtorpsgatan 59 kunskapshus 790 se ovan kameleonten 10 lindengatan 52 förskola lindengatan 52 kunskapshus 739 se ovan konstnären 6 nya tanneforsvägen 78 tanneforsskolan kunskapshus 1 325 3 987 konsuln 3 Brandmannagatan 1 f .d . räddningsstation Publika hus 6 023 7 618 krinolinen 3 stationsgatan 3 kvarnbacken Omsorgshus 4 502 5 089 krinolinen 3 stationsgatan 5 förskola stationsgatan 5 kunskapshus 279 se ovan kungsbergsskolan 2 Drottningtorget 1 kungsbergsskolan kunskapshus 8 964 13 816 Akademien 21 östgötagatan 15-19 konserthuset Publika hus 21 750 11 199 Aklejan 6 Banérgatan 21 förskola Banérgatan 21 kunskapshus 512 2 204 Akropolis 2 gustav Adolfsgatan 23-29 Berzeliusskolan/Vasahallen kunskapshus 26 608 32 882 Aritmetiken 2 Platensgatan 20 katedralskolan kunskapshus 9 962 16 407 Artisten 1 Platensgatan 12 teatern Publika hus 2 632 4 386 Bikupan 15 klostergatan 14 f .d . elsa Brändströms skola kunskapshus 5 594 5 472 Vasastaden 1:1, del av5 järnvägsgatan 1 Bussväntsal Publika hus 188 - Vasastaden 1:1, del av5 järnvägsgatan 3 fjärrbussterminal Publika hus 132 - vasastaden Ägs av dotterbolaget Konserthuset i Linköping AB Ägs av dotterbolaget Linköping Egypten 15 AB 3 Ägs av dotterbolaget Linköpings Sportfastigheter AB 4 Lejonfastigheter AB äger endast bostadsrätt 5 Byggnad på ofrigrund 1 Skäggetorp 56 2 gasellen 4 klockaregården 36 förskola klockaregården 36 kunskapshus 307 gasellen 5 storgården 58 förskola storgården 58 kunskapshus 792 1 518 4 117 getabocken 2 skäggetorps centrum 30 A nygårdsskolan kunskapshus 4 462 20 819 grodan 2 skäggetorps centrum 16 skäggetorpsskolan kunskapshus 6 309 25 107 grodan 2 skäggetorps centrum 16 skäggetorpshallen Publika hus 1 254 se ovan grodan 2 skäggetorps centrum 18 skäggetorpsgården kunskapshus 733 se ovan gråsparven 7 stiglötsgatan 33 förskola stiglötsgatan 33 kunskapshus 969 4 674 gråsälen 6 fogdegatan 60 A-B förskola fogdegatan 60 kunskapshus 972 6 453 gråtruten 2 skrivaregatan 19 A-B rosendalsskolan kunskapshus 3 848 19 299 gråtruten 2 skrivaregatan 18 A-B skola rosendalsgården kunskapshus 786 se ovan gråtruten 2 skrivaregatan 19 c skola skrivaregatan 19 kunskapshus 264 se ovan gulsparven 1 rågången 15 förskola rågången 15 kunskapshus 307 1 666 gåsen 5 skattegården 7 c gåsen skäggetorp Omsorgshus 1 254 9 615 gåsen 5 skattegården 7 A friskola skattegården 7 A kunskapshus 663 se ovan gåsen 5 skattegården 7 B korttidshem skattegården kunskapshus 298 se ovan gåsen 9 skattegården 72 förskola skattegården 72 kunskapshus 1 011 5 432 57 DefInItIOner kassaflöde Resultat efter finansiella poster med återläggning av avskrivningar och realisationsresultat minus betalad skatt, samt förändringar av rörelsekapital. Bokförda värden Materiella anläggningstillgångar exklusive pågående nyanläggningar. Soliditet Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Soliditet m.h.t. marknadsvärdering Eget kapital och övervärden i fastigheter med beaktande av latent skatt i procent av balansomslutningen och övervärde i fastigheterna med beaktande av latent skatt. avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnettot plus finansiella kostnader, dividerat med det genomsnittliga totala kapitalet. avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto, dividerat med det genomsnittliga egna kapitalet. I eget kapital ingår andel av obeskattade reserver. direktavkastning Rörelsens intäkter minus övriga kostnader, dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. 58 driftnetto Nettoomsättningen minus fastighetskostnader i förhållande till nettoomsättning. Räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig Reslutat efter finansiella poster justerat för resultat av fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster samt återläggning av avskrivningar och räntekostnader dividerat med räntekostnader. energiförbrukning Förbrukning av energi för uppvärmning och el per kvadratmeter bruksarea. Energiförbrukningen för uppvärmning är graddagskorrigerad, vilket innebär att siffrorna justerats utifrån klimatet aktuell period. Bruksarea, BRa Med bruksarea avses area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande, mätvärda utrymmen, begränsade av omslutande väggars insida. kompetensutvecklingstimmar Genomsnittligt antal utbildningstimmar per person under året.
© Copyright 2024