RAGUNDA RAGUNDABOTTEN 1:882 Centralgatan 32
RAGUNDA RAGUNDABOT TEN 1:882 Centralgatan 32, 840 70 Hammarstrand Marknadsvärdebedömning Oktober 2012 Adress Telefon Org nr Thoméegränd 16 063-13 43 40 55 68 61- 16 84 831 34 ÖSTERSUND E-post mattias@varderingsinstitutet.com Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 SAMMANFATTNING ..........................................................................................................1 2 UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG .................................................................................2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Uppdragsgivare .......................................................................................................................................... 2 Uppdrag...................................................................................................................................................... 2 Värdetidpunkt ............................................................................................................................................. 2 Inspektion ................................................................................................................................................... 2 Sakuppgifter och källor ............................................................................................................................... 2 Kvalitetssystem ........................................................................................................................................... 2 3 VÄRDERINGSOBJEKTET ......................................................................................................3 3.1 Fastighetsspecifika uppgifter ...................................................................................................................... 3 3.2 Tomt och läge ............................................................................................................................................. 3 3.3 Planförhållanden ........................................................................................................................................ 3 3.4 Servitut och inskrivningar ........................................................................................................................... 3 3.5 Miljöaspekter .............................................................................................................................................. 3 3.6 Bebyggelse.................................................................................................................................................. 3 3.7 Areor........................................................................................................................................................... 4 3.8 Kontraktssammanställning ......................................................................................................................... 4 3.9 Redovisade drift- och underhållskostnader ................................................................................................. 5 3.10 Taxeringsvärde och fastighetsskatt ............................................................................................................ 5 4 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER ...................................................................................6 4.1 Begreppet marknadsvärde ......................................................................................................................... 6 4.2 Värderingsmetod ........................................................................................................................................ 6 4.3 Aktuell värderingsmetod............................................................................................................................. 6 5 MARKNADSANALYS ..........................................................................................................7 5.1 Allmänt ....................................................................................................................................................... 7 5.2 Ragunda kommun ...................................................................................................................................... 8 5.3 Objektet ...................................................................................................................................................... 9 6 EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR ......................................................................................10 7 ORTSPRISANALYS ...........................................................................................................12 8 VÄRDERING ..................................................................................................................13 8.1 8.2 8.3 9 Nettokapitaliseringsmetod ....................................................................................................................... 13 Areametoden ............................................................................................................................................ 13 Kassaflödesmetoden ................................................................................................................................. 13 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING .............................................................................................16 BILAGOR BILAGA I BILAGA II BILAGA III BILAGA IV BILAGA V Allmänna villkor och definitioner Kassaflödeskalkyl Fastighetsdatautdrag Karta Fotografier Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 1 S A M M A N F AT T N I N G Värderingsobjekt: Ragunda Ragundabotten 1:882 Adress: Centralgatan 32, 840 70 Hammarstrand Lagfaren ägare: Ragunda Järn AB Uppdragsgivare: Advokatfirman Abersten Att: Magnus Näsholm Box 80 881 22 Sollefteå Fastighetstyp: Hyreshusenhet med bostäder och lokaler. Taxerad med typkod 321. Uppdrag: Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför interna beslut. Fastigheten är belägen i centrala Hammerdal med adress Centralgatan 32. Fastigheten är bebyggd med en 2-plans hyreshus om 280 m². Byggnaden inrymmer kontor och en bostadslägenhet. Byggnaden bedöms i huvudsak vara väl underhållen. Värdebedömning Med förutsättningarna och principerna som finns redovisade i detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheten Ragunda Ragundabotten 1:882 bedömts till 1 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 2 U P P D R A G O C H VÄ R D E R I N G S U N D E R L A G 2.1 Uppdragsgivare Advokatfirman Abersten Att: Magnus Näsholm Box 80 881 22 Sollefteå 2.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför försäljning. Begreppet marknadsvärde, se vidare sidan 6. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten oktober 2012. 2.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2010-09-03 av Mattias Beckung. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 § jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 2.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Hyressammanställning från fastighetsägaren Hyreskontrakt Arbetsförmedlingen Marknadsinformation – Datscha, SCB, kommunens hemsida m.fl. Miljö och hälsa VDpro ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 2.6 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en auktoriserad medarbetare. 2 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 3 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 3.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Ragunda Ragundabotten 1:882 Adress: Centralgatan 32, 840 70 Hammarstrand Upplåtelseform: Äganderätt Lagfaren ägare: Ragunda Järn AB Nybyggnadsår: 1990 Värdeår: 1990 Användning: Hyreshusenhet med bostäder och lokaler. Taxerad med typkod 321. 3.2 Tomt och läge Fastigheten ligger i centrala Hammarstrand. På bottenvåningen finns Arbetsförmedlingen med kundmottagning. På våning 1 tr finns en lägenhet som byggts om till kontor med smal spiraltrappa mellan våningsplanen. I den andra delen finns en bostadslägenhet. Entréerna på våning 1 tr nås via fristående trapphus eller mindre hiss. Läget bedöms som centralt och mycket attraktivt för butiker och bostäder. Tomtarealen mäter 880 m2. På framsidan finns en grusad plan med parkeringsplatser 6 motorvärmarplatser och en del planerade gräsytor. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. 3.3 Planförhållanden För fastigheten gäller stadsplan fastställd 1983. Stadsplaner fastställda före 1987 behandlas enligt plan och bygglagen (PBL) som detaljplan där genomförandetiden gått ut. Planen gäller tills den ändras eller upphävs genom ny plan. Det bedöms inte aktuellt med någon ny planläggning. Fastigheten är uppförd enligt gällande plan och bedöms inte ha någon ytterligare byggrätt. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. 3.4 Servitut och inskrivningar I fastigheten finns 3 inteckningar till ett sammanlagt belopp av 3 600 000 kronor enligt bifogat fastighetsdatautdrag. Enligt fastighetsdatautdraget finns en ledningsrätt som avser fjärrvärme. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 3.5 Miljöaspekter Vid kontakt med kommunens miljö- och hälsoavdelning har det framkommit att det inte finns någon anteckning om eventuellt saneringsbehov vad avser miljöskador. 3.6 Bebyggelse Fastigheten är bebyggd med en hyresbyggnad i 2 plan. Byggnaden är uppförd 1990 och inrymmer kontorslokaler och en bostad. 3 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING Hel betongplatta STOMME Trä BJÄLKLAG Trä YTTERTAK Betongpannor FASADER Trä FÖNSTER 3-glas HISS Mindre tillgänglighetshiss 2012. Ägs av kommunen. UPPVÄRMNING Direktverkande el, elpanna. VENTILATION Mekanisk ventilation VVX BESKRIVNING Bottenplanet inrymmer mottagning, grupprum, korridor, pentry, Hwc, städrum och 5 kontorsrum. Halva den övre våningen består av kontor/personalutrymmen med kök , wc och 4 kontorsrum. Den andra delen av övervåningen består av en 2-rumslägenhet som är handikappsanpassad. När huset byggdes bestod övervåningen av tre lägenheter. Rummen har golvytskikt av plastmatta eller parkett. Kök och badrum har normal standard. STANDARD OCH UNDERHÅLLSSTATUS Det allmänna omdömet är att utrymmena är inrett med normal standard för verksamhetens art och att utrymmena är normalt till väl underhållna. Ytskikt på golv av plastmatta och parkett. Målade väggar och tak. Kontorsavdelningen på det övre planet består av kök, wc och kontor. Vi bedömer att byggnaden inte har något akut underhållsbehov under den närmsta tidsperioden bortsett från sedvanlig avsättning för löpande och periodiskt underhåll. Bristfälligt underhåll av utvändig målning. 3.7 Areor Uppgifter om uthyrbara areor är hämtade från hyresgästlistan. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en professionell uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Den uthyrningsbara arean är sammanlagt 280 m2 LOA och ytorna är fördelade enligt nedanstående tabell. Utöver dessa areor tillkommer garaget, ej mätbart i tillhandahållna ritningar. 3.8 Kontraktssammanställning Redovisat hyreskontrakt är från 2005-01-10 visar på en bashyra på 60% + indexuppräkning. I hyressammanställning från fastighetsägaren framgår att hyran 2012 är 261 000 kr/år. Enligt kontraktet ska lokalens hyresgäst stå för 7 880:-/år av fastighetsskatten. Lokalens fastighetsskatt ligger idag på 3 000 kr. Vi har bedömt att fastighetsskatten för lokalerna betalas av fastighetsägaren på motsvarande 3 000 kr/år. För lägenheten betalas 43 000 kr/år. Skriftligt avtal saknas. 4 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 Nedan redovisas en sammanställning av definierade areatyper med hyresgäster, areor, gällande kontraktsvillkor samt utgående hyror. För de hyresgäster som hyr butik, lager m.m. fördelas den totala hyran mellan de olika areorna. 3.9 Redovisade drift- och underhållskostnader Fastighetsägaren har inte redovisat årliga drifts- eller underhållskostnader inför denna värdering. 3.10 Taxeringsvärde och fastighetsskatt Fastigheten är taxerad med typkod 321 som avser hyreshusenhet, bostäder och lokaler. I tabellen nedan redovisas fastighetens taxeringsvärde (taxeringsår 2010). Fastighetstaxering sker genom allmän fastighetstaxering var sjätte år och genom en förenklad fastighetstaxering mellan respektive allmänna fastighetstaxering. Industrifastigheter omfattas ej av den förenklade fastighetstaxeringen. Den senaste allmänna fastighetstaxering genomfördes 2007 och baserades på prisbilden 2005. 5 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 4 VÄ R D E R I N G S T E O R I E R O C H - M E TO D E R 4.1 Begreppet marknadsvärde ”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.” Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 4.2 Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Ofta sker normering dels till area (s.k. areametoden) och dels till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de enligt vår tolkning speglar en investerares bedömning utan insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Metoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur aktörer tänker. Värdet fås genom att beräkna nuvärdet av respektive års driftnetto samt av nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. 4.3 Aktuell värderingsmetod Den aktuella fastigheten har värderats dels genom nettokapitaliseringsmetoden, areametoden samt genom kassaflödesmetoden (Cash-flow). I det aktuella fallet bedöms den mer ingående kassaflödesmetoden skildra det mest sannolika marknadsvärdet. 6 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 5 M A R K N A D S A N A LY S 5.1 Allmänt Efter en ljus inledning på året skuggas svensk ekonomi av orosmolnen i Europa. Det globala konjunkturläget fortsätter att försämras och den europeiska skuldkrisen är överhängande. Trots oron fortsätter den svenska ekonomin att växa, om än svagt. Samtidigt är inflationen låg. För att understödja konjunkturen och få en inflation i linje med målet på 2 procent behöver räntan vara fortsatt låg. Vid sitt senaste penningpolitiska möte i början av juli beslutade därför Riksbankens direktion att lämna reporäntan oförändrad på 1,50 procent. Tillväxten väntas bli 1,3 procent i år, vilket är något högre än prognosen i den penningpolitiska uppföljningen i april. Upprevideringen beror på det oväntat starka BNP-utfallet för första kvartalet 2012, vilket påverkar helårssiffran för 2012. Kvartalstillväxten för det närmaste halvåret har däremot reviderats ner, bland annat till följd av den svagare utvecklingen i euroområdet. BNP-tillväxten under 2013 har också reviderats ner något, till 1,7 procent. Prognosen för BNP-tillväxten 2014 är oförändrad på 2,8 procent. Efter 2012 bedöms tillväxten öka igen om än något långsammare än normalt bland annat genom en svag utveckling i viktiga exportländer. Den mycket kraftiga sänkningen av styrräntan i december 2008 gjorde att omsättningen återhämtade sig något. Reaktionen av sänkningen blev den att flera större affärer genomfördes. Riksbanken sänkte styrräntan med 3,75 procentenheter från den högsta nivån i september 2008. Riksbanken försöker anpassa reporäntan så att inflationen i normalfallet väntas ligga nära inflationsmålet på 2 procent inom två år. I dagsläget ligger den 1,25 %. Riksbankens direktion bedömer att reporäntan kommer ligga stilla under 2012 och 2013. Därefter höjs reporäntan stegvis och prognosen ligger på 3,25 procent under 2016. Osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen i omvärlden är stor. Å ena sidan kan de statsfinansiella problemen i framförallt euroområdet fördjupas och leda till större negativa effekter för svensk ekonomi. Världsekonomin väntas växa med i genomsnitt 3,8 procent under 2012. Barometerindikatorn föll drygt två enheter i juli och ligger nu närmare fyra enheter under det historiska genomsnittet. Den indikerar att tillväxten i svensk ekonomi för närvarande är svagare än normalt. Den öppna arbetslösheten förväntas uppgå till 7,6 procent i år och till 7,7 procent under nästa år. Under 2014 förväntas arbetslösheten ha minskat till 7,3 procent. De flesta analytikerna är överens om att efterfrågan på lokalhyresmarknaden, särskilt för kontor, kommer att förbli svag de kommande kvartalen och att den relativt tuffa finansieringsmarknaden fortsatt kommer att verka hämmande mot marknadens aktörer. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 nådde inte riktigt upp till fjolårets 106 miljarder kronor utan stannade på strax under 104 miljarder kronor. En av anledningarna var ett ovanligt svagt fjärde kvartal. Stockholm var den marknad som 7 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 attraherade mest kapital - närmare 40 procent av transaktionsvolymen 2011. Sett till olika fastighetssektorer var kontor störst med närmare 30 procent av kapitalet, följt av bostäder (25 procent). De svenska aktörerna dominerade kraftigt och stod för nästan 90 procent av det investerade kapitalet och 67 procent av försäljningsvolymen under 2011. Under året dominerade onoterade fastighetsbolag på såväl köp- som säljsidan. Även institutionerna har varit aktiva att strukturera om sina portföljer. Efter en tid med mycket låg transaktionsaktivitet i storstäderna är botten på den svenska fastighetsmarknaden enligt bedömare nådd och passerad. Bostäder har goda framtidsutsikter medan det är tuffare för kommersiella fastigheter. Totalavkastningen på fastighetsinvesteringar i Sverige uppgick enligt IPD Svenskt Fastighetsindex till 10,2% under 2011. Sverige har haft två år med obruten tillväxt i BNP och även på fastighetsmarknaden. Värdeförändringen var 4,8 % och direktavkastningen 5,1% år 2011. En annan trend man noterar på Jones Lang LaSalle är att andelen transaktioner omfattande kontorshyreshus fortsatt minskar till förmån för bostadshyreshusen, vars andel ökat från 32 procent under 2009 till 37 procent under 2010. På motsvarande sätt har andelen kontorstransaktioner minskat från 25 procent 2009 till 21 procent under 2010. Under första halvåret 2012 genomfördes transaktioner till ett värde om 51 miljarder kronor vilket är i nivå med samma period året före, främst tack vare ett starkt första kvartal under 2012. Den på nytt uppblossade finansiella oron i Europa har resulterat i en kraftigt minskad aktivitet från de utländska aktörerna. Andelen köp av utländska ägare utgjorde endast 9 procent under andra kvartalet jämfört med 31 procent under första kvartal i år. Stockholm, Göteborg och Malmö har under de två senaste kvartalen sett en återhämtning i transaktionsaktiviteten. Den trenden håller i sig, särskilt i Stockholm vars andel av den totala volymen uppgick till närmare 50 % under årets andra kvartal. För samtliga tre storstadsområden är motsvarande siffra drygt 73 %. En hög andel transaktioner i Stockholmsområdet brukar generellt också innebära att kontorsfastigheternas andel av den totala volymen ökar, vilket framgick tydligt under kvartalet då den uppgick till 55 %. 5.2 Ragunda kommun Ragunda kommun omfattar idag totalt ca 5 492 invånare (2012). Särskilt allvarligt riskerar det att bli då befolkningen förväntas minska med tio procent eller mer till år 2035. Antalet invånare har under de senaste åren varit fallande. Befolkningsmängden bedöms även fortsättningsvis ligga på denna nivå. Kommunkontoret ligger i Hammarstrand med drygt 1 000 innevånare. De två övriga tätorterna är Bispgården i öst och Stugun i väst. I Ragunda kommun finns en lång tradition av eget företagande. Det finns många stabila företag inom bland annat tillverkningsindustrin och IT som idag visar på mycket goda möjligheter att utvecklas i en positiv riktning. Basnäringarna i Ragunda kommun finns inom jord och skogssektorn samt inom industrin. Turism- och besöksnäringen har visat sig ha en stor betydelse, och är under ständig tillväxt. Kommunen har ett rikt och differentierat näringsliv, och under dom senaste åren har strukturen kompletterats med tjänsteproducerande företag. Turismen i Ragunda sköts av Ragundadalen turism. Ragunda kommun är delägare i föreningen. Våra två största besöksmål, Thailändska paviljongen och Döda fallet, drar tillsammans över 100 000 besökare varje år. Omsättningen av kommersiella fastigheter i närområdet är mycket låg. Hammarstrand inte har någon industri av dignitet som t ex Bispgården, så turism är mycket viktigt för Hammarstrand som köpcentrum. 8 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 5.3 Objektet Fastigheten har ett centralt läge i Hammarstrand. Läget bedöms vara gott för kontor och boende. Byggnaden bedöms vara är i gott skick och har i dagsläget en lokalhyresnivå på över 1 000 kr/m². En marknadsmässig hyra för kontor ligger på mellan 600 – 800 kr. Arbetsförmedlingens lokaler är inte optimala då det övre planet nås via en trång spiraltrappa. 9 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 6 E K O N O M I S K A F Ö R U T S ÄT T N I N G A R Areor och hyror Marknaden för hyresfastigheter i centrala Hammarstrand bedöms som sval utan några registrerade köp på senare tid. Kommunen har två mindre vakanta lokaler i Hammarstrand. Hammarstrand bedöms ha en bister framtid med minskande befolkning. Vakanser och hyresförluster Objektets långsiktiga hyresförlustgrad har bedömts till ca 6,0 %, vilket bedöms omfatta vakans som uppkommer p g a omflyttning. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna ligger schablonmässigt kring 360 – 420 kr/m² för privatägda (ej ägda av allmännyttan) mindre fastighetsbestånd med hyreslägenheter. Driftkostnaderna varierar i de allra flesta fallen mellan 220 – 300 kr/m² och det löpande samt planerade underhållet mellan 100 – 160 kr/m². Med tanke på det aktuella underhållsbehovet bedöms kostnaderna ligga i det övre intervallet innan byggnaden har renoverats. Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägaren. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms följa inflationen. Driftkostnaderna är redovisade inklusive uppvärmning och moms för bostäder och ej momspliktiga hyresgäster men exklusive moms för lokaler. När vi åsatt direktavkastningskrav samt andra värdegrundande parametrar har vi jämfört med försålda fastigheter vars byggnader vi bedömt är i ungefär samma skick och standard och har därför inte hjort något avdrag för något akut underhållsbehov i våra kalkyler. Vi har bedömt att fastighetens huvudbyggnad har ett akut underhållsbehov, se byggnadsbeskrivningen i kapitel 3. Kostnaden för att avhjälpa det akuta underhållsbehovet bedöms till ca 500 000 kronor och bedöms belasta fastigheten under det första kalkylåret. 10 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår för närvarande med 0,5 % av taxeringsvärdet som avser industrifastigheter. Fastighetsskatten baseras på föregående års taxeringsvärde. Fastigheten erhöll ett nytt taxeringsvärde 2007. Enligt nya regler, från och med inkomståret 2008, har fastighetsskatten för hyreshusenheters bostadsdel ersatts med en kommunal avgift om 1 365 kr per lägenhet dock max 0,4 % av taxeringsvärdet. Fastighetskattesatsen om 1,0 % för lokaldelen kvarstår. Vi har estimerat framtida omtaxeringar (vart tredje år) genom att räkna upp taxeringsvärdet med fastighetens långsiktiga driftnettoförändring. Den kommunala avgiften är indexburen och följer inkomstbasbeloppet för varje år. Inkomstbasbeloppet för 2009 är 6,09 %. För framtida regleringar antar vi att inkomstbasbeloppet följer vårt inflationsantagande Eftersom vi åsatt bedömda marknadshyror som exkluderar fastighetsskatt innebär det att den ska vidarefaktureras till de tänkta hyresgästerna. 11 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 7 O R T S P R I S A N A LY S För att finna jämförbara objekt görs en undersökning av försålda hyresfastigheter med typkod 321 belägna inom Ragunda kommun. Sökningen omfattar hyresfastigheter som är försålda från och med 2009. Materialet gallras från köp som är av obeståndskaraktär eller som på annat sätt inte bedömts som representativa och det återstår 5 fastigheter. Utav dessa bedöms åtta särskilt representativa och uppvisar prisnivåer inom intervallet 83 – 1 473 kr/m² med ett genomsnitt kring 721 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på 0,83 (spridning i intervallet 0,07 – 1,37). Jämförelsematerialet utökas med att undersöka fastigheter med typkod 321 i hela Jämtland utan Åre och Östersund. Analysen visar att de 107 fastigheterna har sålts till snittpris på 1 637 kr/m² och en köpeskillingskoefficient på 1,05. Ytterligare en jämförelse görs genom att titta på hela jämtland för hyresfastigheter taxerade med 320 – 325. Materialet gallras från köp i centrala Östersund, Funäsdalen och Åre samt de som är av obeståndskaraktär eller som på annat sätt inte bedömts som representativa. De uppvisar prisnivåer inom intervallet 114 - 6 071 –/m² med ett genomsnitt kring 2 025 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på 1,95 (spridning i intervallet 0,22 – 7,27). Då fastigheten ligger centralt i kommuncentrat bedöms fastighetens marknadsvärde ligga över snittet av jämförelsematerialet för fastigheter i hela området. Ovanstående uppgifter ger ett jämförelsevärde på 570 000-1 400 000 kr. Baserat på ortprismetoden erhålls ett värde, vid direktavkastning 9,6%, om ca 1,1 miljoner kr motsvarande 3 900 kr/m². 12 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 8 VÄ R D E R I N G 8.1 Nettokapitaliseringsmetod Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Med utgångspunkt från ovan genomförd ortsprisanalys och med tanke på fastighetens läge, byggnadernas utformning och skick samt nuvarande kontraktsstruktur bedömer vi att ett rimligt direktavkastningskrav för värderingsobjektet bör ligga kring 9,6 %. 8.2 Areametoden Prisnivåerna för denna fastighetstyp baserar sig till stor del på fastighetens avkastningsförmåga och med stöd av ortsprisanalysen indikeras en värdenivå för fastigheten inom intervallet 1 000 – 6 000 kr/m2 BRA i snitt. Detta är baserat på fastighetens läge, skick samt fördelning mellan butiker, bostäder och kontor och vakansnivåer. Med ledning av ortsprisanalysen, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms således objektet ha en värdenivå enligt nedan. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. 8.3 Kassaflödesmetoden Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning I kassaflödeskalkylen i (se bilaga) visas in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m.m.) som bedöms infalla under vald kalkylperiod. Kalkylen utgör en illustration av potentiell framtida utveckling över dagens ekonomiska situation med korrigering för intäkts/kostnadsförändringar. I avkastningskalkylen används de marknadsantagande som diskuterades under marknadsanalysen samt nedanstående kalkylförutsättningar. Kalkylperiod Kalkylen har utförts med en kalkylperiod om 5 år, november 2012 – oktober 2017. 13 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2,0 % under kalkylperioden. Detta är åsatt eftersom det sammanstämmer med Riksbankens långsiktiga inflationsmål. Direktavkastning Vid värdebedömningen har ett direktavkastningskrav om 9,6 % använts för beräkning av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I detta utlåtande utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Den teoretiska utgångspunkten för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheter m m. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning har vi bedömt kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. För det aktuella värderingsobjektet har kalkylräntan därmed bedömts till ca 11,8 %. Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömning Nedan presenteras ett diagram över de årliga driftnetton som genereras genom de antaganden som vi gjort för det aktuella objektet. Den fullständiga kassaflödeskalkylen redovisas i bilaga 2. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade marknadsvärdesbedömningen. Den huvudsakliga anledningen till att värdet som kalkylerats med avkastningsmetoden är lägre än värdet från ortsprismetoderna är att vi har bedömt en högre kostnads- än hyresutveckling under kalkylperioden. Den huvudsakliga anledningen till att värdet som kalkylerats med avkastningsmetoden är lägre än värdet från ortsprismetoderna är att den utgående hyran som tillhandahållits från uppdragsgivaren är lägre än den av oss bedömda marknadshyran. 14 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 Känslighetsanalys Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell. 15 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 9 S LU T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten Ragunda Ragundabotten 1:882 till: Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Östersund 2012-10-26 Mattias Beckung Lennart Jonsson Fastighetsvärderare Av ASPECT Auktoriserad Fastighetsvärderare 16 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 BILAGA I A L L M Ä N N A V I L L KO R OC H D E F I N I T I O N E R 1 Värdeutlåtandets omfattning 4 Besiktning, tekniskt skick 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.1 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 2.2 2.3 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 3.2 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4.3 - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 BILAGA II KASSAFLÖDESKALKYL Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 B I L A G A I I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 B I L A G A I V K A R TA Ragunda Ragundabotten 1:882 2012-10-26 BILAGA V FOTOGRAFIER
© Copyright 2024