1. No category

‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מדינת ישראל ‪ -‬משרד הפנים‬
‫ועדת משנה להתנגדויות‬
‫רח' פל‪ -‬ים ‪ 15‬א' חיפה‬
‫תאריך הפצה‪:‬‬
‫קובץ החלטות של ישיבה מס' ‪ 2015010‬של ועדת משנה להתנגדויות‬
‫שהתקיימה ביום ‪ 20/07/2015‬בשעה ‪ 08:30‬באולם הישיבות של הוועדה המחוזית‬
‫חברים‪:‬‬
‫גב' ל‪ .‬פלד – יו"ר‬
‫גב' י‪ .‬אוסטפלד‬
‫עו"ד ס‪ .‬בוקובצקי‬
‫מתכננת המחוז‬
‫נציגת שר הבריאות‬
‫נציגת שר השפטים‬
‫נעדרו‪:‬‬
‫מר י‪ .‬משלב‬
‫עו"ד א‪ .‬אבוטבול‬
‫הממונה על המחוז‬
‫נציג הרשויות המקומיות‬
‫השתתפו‪:‬‬
‫עו"ד נ‪ .‬שטרן‬
‫יועמ"ש לוועדה המחוזית‬
‫עפ"י נהלי הוועדה המחוזית‬
‫מסמך זה נערך בהתאם לסעיף ‪48‬ה לחוק ומכיל את ההחלטות שנתקבלו בישיבת הוועדה ותו לא‪ .‬פירוט‬
‫נוסף בהתאם לסעיף ‪48‬ד יבוא בפרוטוקול עם אישורו ע"י חברי הוועדה בהתאם להוראות החוק‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫החלטה שקיבל מוסד תכנון תיכנס לתוקפה במועד קבלתה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫החלטה שקיבל מוסד תכנון תפורסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון‪ ,‬בתוך שלושה ימים ממועד‬
‫קבלתה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫נקבעו בהחלטה‪ ,‬בחוק או בתקנות מועדים לשם נקיטת פעולות‪ ,‬יימנו המועדים מיום פרסום ההחלטה‬
‫לפי סעיף קטן)ב(‪ ,‬אלא אם כן קיימת הוראה אחרת לפי חוק זה‪.‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון‬
‫טעות סופר‪.‬‬
‫הישיבה החלה לאחר קיומו של מניין חוקי בהתאם להוראות סעיף ‪ 42‬לחוק התו"ב‪.‬‬
‫מניין חוקי כאמור התקיים בכל מהלך הישיבה‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫הסעיפים בסדר היום‬
‫עמודים‬
‫מרחב תכנון מקומי חיפה‪:‬‬
‫‪ : 304-0072512 .1‬חפ‪ 1746/‬ט ‪ -‬מתחם מגורים מיוחד ברמת אלון דרום‪.‬‬
‫‪ .2‬חפ‪" : 2017/‬שיקום שכונת חליסה"‪.‬‬
‫‪3-15‬‬
‫‪16-18‬‬
‫מרחב תכנון רכס הכרמל‪:‬‬
‫‪ : 356-0177162 .3‬מרכז נופש וספורט עוספיה‪.‬‬
‫‪19-20‬‬
‫מרחב תכנון מקומי פרדס חנה – כרכור‪:‬‬
‫‪ : 353-0124206 .4‬מגורים ושטחי ציבור ברחוב המעלה בפרדס חנה‪.‬‬
‫‪21-36‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חיפה‪:‬‬
‫‪ : 304-0145987 .5‬חפ‪ 2315/‬שינוי יעוד קרקע והוראות בניה בגוש ‪10781‬‬
‫חלקה ‪ -10‬מוריה ‪ 117‬חיפה‪.‬‬
‫‪37-44‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חוף כרמל‪:‬‬
‫‪45-46‬‬
‫‪ : 303-0158949 .6‬קביעת הנחיות מיוחדות בשפ"פ‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חיפה‪:‬‬
‫‪ : 304-0072512 .1‬חפ‪ 1746/‬ט ‪ -‬מתחם מגורים מיוחד ברמת אלון דרום‪.‬‬
‫דיון בהתנגדויות‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫אלוני דניה בע"מ‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫אדר' פנינה רוזנברג‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫הקמת מתחם מגורים הכולל ‪ 156‬יח"ד בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות‪.‬‬
‫פרסומים להפקדה‪:‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך ‪ 16.03.15‬ובעיתונות בתאריך ‪ 03.04.15‬ועל גבי שלט בתאריך‬
‫‪ .13.04.15‬התכנית נקבעה לא טעונה אישור השר‪.‬‬
‫התנגדויות‪:‬‬
‫לתכנית הוגשו ‪ 10‬התנגדויות בפירוט כדלהלן‪:‬‬
‫‪ .1‬מיכאל נדיב ‪ -‬רשות שדות התעופה ‪ -‬חטיבת תכנון והנדסה‪.‬‬
‫‪ .2‬דוד בלנק ונעמי דה‪-‬מלאך‪.‬‬
‫‪ .3‬שולמית ובן‪-‬ציון כוורי‪.‬‬
‫‪ .4‬ראובן ואריאלה ריהן‪.‬‬
‫‪ .5‬מיכאל קמינסקי ויוליה שוורצמן‪.‬‬
‫‪ .6‬ינון וטלי עמיר‪.‬‬
‫‪ .7‬שי אייזנברג והילה קידר‪.‬‬
‫‪ .8‬אורי שילה‪ ,‬עו"ד‪.‬‬
‫‪ .9‬מיכל סיגל‪ ,‬עו"ד ‪ -‬סיגל‪ ,‬עובדיה ושות'‪.‬‬
‫‪ .10‬דוד רון ‪ -‬ע"י ב"כ עו"ד מיכל סיגל‪.‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫ו‪ .‬מירוביץ – ב"כ היזם‪ ,‬ד‪ .‬בסנסוף – משרד שוורץ בסנסוף‪ ,‬י‪ .‬מרום – אדריכל משרד שוורץ בסנסוף‪ ,‬א‪.‬‬
‫ליבוביץ – בעל החברה‪ ,‬ר‪ .‬טורס – תלם הנדסה‪ ,‬יועץ כבישים‪ ,‬עו"ד א‪ .‬שלה – מתנגד‪ ,‬עו"ד מ‪ .‬סיגל –‬
‫מתנגד‪ ,‬ו‪ .‬ליבמן – נציגת עיריית חיפה‪ ,‬אדר' י‪ .‬אביגדור – מתנגד‪ ,‬י‪ .‬שוורץ – מתנגדת‪ ,‬נ‪ .‬דה – מלאך –‬
‫מתנגדת‪ ,‬מ‪ .‬דונסקי – מתנגד‪ ,‬ר‪ .‬קסיס – חברת מנרב‪ ,‬ג‪ .‬עמית – שירן הנדסה מנהל הפרוייקט‪ ,‬ש‪ .‬אמיר –‬
‫יועץ איכות סביבה‪ ,‬א‪ .‬פרשטיין – מתנגד‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫התכנית ממוקמת בדרום שכונת רמת אלון‪ .‬מטרת התכנית שבנדון הינה הקמת מתחם מגורים הכולל ‪156‬‬
‫יח"ד בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות‪.‬‬
‫התכנית מהווה תכנון מחדש של מגרש מגורים שאושר בתכנית חפ‪/1746/‬ה'‪ .‬במגרש מאושרות ‪ 76‬יח"ד‬
‫בצפיפות של ‪ 11‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות שהמרחק ביניהם ‪ 10‬מטר‪ .‬שטחי הבניה‬
‫המאושרים הם ‪ 7,600‬מ"ר עיקרי‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫התכנית המוצעת כוללת ‪ 156‬יח"ד בצפיפות של ‪ 22‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות שהמרחק ביניהם‬
‫הוא ‪ 22‬מטר‪ .‬שטחי הבניה המבוקשים הם ‪ 24,000‬מ"ר שטח עיקרי‪ 9,360 ,‬מ"ר שטח שירות ו‪ 10,200-‬מ"ר‬
‫חניות תת‪-‬קרקעיות‪ .‬התכנית מציעה תגבור מס' יחה"ד דהיינו‪ ,‬תוספת של ‪ 80‬יח"ד על יחה"ד המאושרות‪.‬‬
‫שטח עיקרי של יח"ד ממוצעת הוא כ‪ 155-‬מ"ר‪.‬‬
‫הכניסה לפרויקט מתוכננת מרח' גלוברמן יהושוע‪ .‬יצויין כי‪ ,‬מיקום המבנים במגרש מאפשר תצפית אל‬
‫הנוף וכי במגרש תוכננו שטחים פנויים ומגוננים לרווחת הדיירים‪.‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בילקוט הפרסומים מס' ‪ 7005‬מיום ‪.16.3.15‬הודעה על הפקדת התכנית‬
‫פורסמה בעיתונים בתאריכים ‪ 1.4.15‬ו‪ ,3.4.15-‬בלוחות המודעות בתאריך ‪ 14.1.15‬ועל‪-‬גבי שילוט בתאריך‬
‫‪.13.4.15‬יצויין כי תקופת ההפקדה הסתיימה בתאריך ‪.13.6.15‬‬
‫בתאריך ‪ 8.6.15‬התקבלה מעו"ד מיכאל סיגל בקשה להארכת מועד תקופת ההתנגדויות לצורך הכנת כתב‬
‫התנגדות מנומק עבור דיירי בניינים סמוכים לפרויקט‪ .‬ועדת המשנה‬
‫להתנגדויות בישיבתה מיום ‪ 15.6.15‬שקלה את הבקשה והחליטה להאריך את תקופת הפקדת התכנית עד‬
‫לתאריך ‪.25.6.15‬‬
‫בתקופת ההפקדה התכנית נבחנה במנהל התכנון בהתאם לסעיף ‪ 109‬בחוק ונקבע כי התכנית אינה טעונה‬
‫אישור השר‪ ,‬יחד עם זאת‪ ,‬ניתנה ההערה הבאה‪:‬‬
‫"תשומת לב הועדה המחוזית להוראות סעיף ‪63‬ב' לחוק‪ ,‬לעניין יח"ד קטנות‪ ,‬לרבות סעיף ‪63‬ב)ג( לנושא‬
‫הנימוקים לאישור תכנית ליח"ד קטנות הקטן מ‪."20%-‬‬
‫תקציר ההתנגדויות‪:‬‬
‫התנגדות מס' ‪ – 1‬רשות שדות התעופה בישראל – דבוצי שפנר מתכננת אזורית ‪ -‬להתנגדות צורף‬
‫תצהיריצויין כי מאחר והמתנגדים שהגישו את התנגדות מס' ‪ 1‬לא התייצבו לדיון‪ ,‬ההתנגדות הוקראה ע"י‬
‫גב' ליאת פלד – מתכננת המחוז לאחר שמיעת מתנגדים מס' ‪.9-10 ,8 ,2-7‬‬
‫עיקרי ההתנגדות‬
‫‪ .1‬תחום התכנית נכלל בתחום הגבלות בניה בגין בטיחות טיסה‪ ,‬הנובעות מקיומו של שדה התעופה‬
‫חיפה‪ ,‬לרבות הגבלות בניה בתחום החריגה הטופוגרפית ומיזעור סכנת ציפורים לתעופה‪.‬‬
‫‪ .2‬התכנית מייעדת בניה בגובה של כ‪ 75-‬מ' מעל פני הקרקע‪ .‬מבנה בגובה זה מחייב התקנת תאורת‬
‫אזהרה וסימוני מכשול יום ולילה‪.‬‬
‫‪ .3‬התכנית אינה מאזכרת קיומן של הגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה חיפה‪.‬‬
‫‪ .4‬מבקשים להורות על שינוי הוראות התכנית‪ ,‬כך שאלה יותאמו להגבלות הבניה בגין שדה תעופה‬
‫חיפה‪ ,‬כמפורט להלן )כאשר התיקונים המבוקשים הם אלה עם קו תחתון(‪:‬‬
‫א‪ .‬מבקשים להוסיף לסעיף ‪ – 1.6‬יחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות‪ ,‬את הנוסח להלן‪:‬‬
‫מספר‬
‫תכנית‬
‫מאושרת‬
‫סוג יחס‬
‫הערה ליחס‬
‫תמא‪15/‬‬
‫כפיפות‬
‫על תחום התכנית חלות‬
‫הוראות והגבלות בניה‬
‫כפי שנקבעו בהוראות‬
‫תמא‪ – 15/‬תכנית מתאר‬
‫ארצית לתפרושת שדות‬
‫התעופה לרבות לענין‬
‫גובה בתחום החריגה‬
‫הטופוגרפית ומיזעור‬
‫סכנת ציפורים לתעופה‪,‬‬
‫הנובעים מקיומו של שדה‬
‫התעופה חיפה‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫מספר‬
‫ילקוט‬
‫פרסומי‬
‫ם‬
‫‪4884‬‬
‫מספר‬
‫עמוד‬
‫בילקוט‬
‫פרסומים‬
‫‪3594‬‬
‫תאריך‬
‫‪25/5/2000‬‬
‫‪4‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫ב‪ .‬מבקשים להוסיף בסעיף ‪ – 6‬הוראות נוספות‪ ,‬תת סעיף חדש – ‪ ,6.X‬להלן‪:‬‬
‫‪ 6.X‬הוראות והגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה חיפה‬
‫א‪ .‬התכנית נופלת בתחום הגבלות הבניה הנובעים מקיומו של שדה התעופה חיפה‪ ,‬לרבות הגבלות בניה‬
‫בתחום החריגה הטופוגרפית ומיזעור סכנת ציפורים לתעופה‪.‬‬
‫ב‪ .‬הקמת עגורנים ומנופים בתחום התכנית תותר לאחר אישור רשות התעופה האזרחית לתאום גובה‬
‫וקבלת הנחיות סימון‪ .‬הדברים אמורים גם לגבי אנטנות ותרנים‪.‬‬
‫ג‪ .‬תנאי להוצאת היתרי בניה ובקשות להקלה הינו אישור רשות התעופה האזרחית‪ ,‬לרבות קבלת‬
‫הנחיות להתקנת סימונים לבטיחות טיסה הכוללים סימון המבנה בתאורת אזהרה וסימוני מכשול‬
‫יום ולילה‪.‬‬
‫ד‪ .‬בניה עבור תכליות ושימושים מושכי ציפורים‪ ,‬תהיה בכפוף לקביעת האמצעים הדרושים למניעת‬
‫משיכת ציפורים וגרימת סכנה לתעופה‪ ,‬באישור רשות התעופה האזרחית‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 2-7‬הבעלים הרשומים של דירות המצויות ברח' אליהו אוארבך המצוי בצמוד לשטח‬
‫התכנית – להתנגדות צורף תצהיר‬
‫דוד בלנק ונעמי דה‪-‬מלאך‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪19‬‬
‫שולמית ובן‪-‬ציון כוורי‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪21‬‬
‫ראובן ואריאלה ריהן‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪23‬‬
‫מיכאל קמינסקי ויוליה שוורצמן‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪25‬‬
‫ינון וטלי עמיר‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪27‬‬
‫שי אייזנברג והילה קידר‪ ,‬רח' אליהו אוארבך ‪29‬‬
‫עיקרי ההתנגדות‪:‬‬
‫א‪ .‬בעיות תנועה‪:‬‬
‫כיום הכיכר שבהצטלבות רח' גלוברמן‪ ,‬אליהו אוארבך והכשרת הישוב משמשת מעבר הכרחי ליציאה‬
‫יחידה לכל מקום עבור דיירי ‪ 66‬יח"ד ברח' גלוברמן‪ 17 ,‬יח"ד ברח' אוארבך‪ 50 ,‬יח"ד ברח' הכשרת הישוב‪,‬‬
‫וכ‪ 20-‬יח"ד ברח' ילדי טהרן – סה"כ כ‪ 150 -‬יח"ד‪ .‬עפ"י התכנית המוצעת יוכפל מס' הדיירים )המכוניות(‬
‫המשתמשות באותה כיכר‪ ,‬ובשעות הבוקר והערב הדבר יגרום לעומס תנועה כבד )זה אמור גם לגבי הצומת‬
‫של רח' מנדל זינגר ושינדלר‪ ,‬שהוא המוצא היחיד מכל שכונת סביוני דניה(‪ .‬מדובר בגידול מהותי ביותר‬
‫בנפחי תנועה אשר גורר שורה ארוכה של בעיות וסכנות בתחום הבטיחות‪ ,‬איכות הסביבה )גידול משמעותי‬
‫בזיהום הסביבתי(‪ ,‬ופגיעה קשה באיכות החיים של תושבי השכונה‪.‬‬
‫ב‪ .‬אופי השכונה‪:‬‬
‫הבניה המוצעת גבוהה בהרבה מכל הבניינים המצויים ברח' גלוברמן‪ ,‬אליהו אוארבך‪ ,‬והכשרת הישוב‬
‫לרבות רבי בנייני הקומות הקיימים באזור‪ ,‬ובכך יפגע באופן מהותי האופי המיוחד של השכונה‪ .‬אין מקום‬
‫או הצדק הבנייה לגרום לצפיפות רבה ברחובות הסמוכים לשטח נשוא התכנית‪ .‬כאשר מתחם רבי קומות‬
‫אדיר ממדים מוקם בסמוך לבניין ‪ IBM‬ואוניברסיטת חיפה משני צידי הכביש המוביל לנשר‪ .‬מיקום‬
‫ביניינים בני ‪ 21‬קומות בשטח נשוא התכנית יפגע בנוף ובקו המתאר של השכונה‪ .‬בניה גבוהה כזו תרע מאוד‬
‫במיוחד את תנאי המחיה של דיירי הבניינים הקיימים ברח' אוארבך וגלוברמן‪ ,‬הצמודים למבנים החדשים‪.‬‬
‫בצד של רח' אוארבך מדובר בשורות של קוטג'ים בני שלושה מפלסים וברח' גלוברמן שלושה מבנים בני ‪11‬‬
‫קומות כל אחת‪ ,‬מהם ‪ 3‬קומות מתחת למפלס הרחוב – לפי התכנית המוצעת הבניינים החדשים יותר‬
‫מכפולים בגובהם מהבניינים הקיימים ברח' גלוברמן‪ .‬מצב כזה מצריך סקר סביבתי לגבי הצללה ומעבר‬
‫זרמי אויר ומהווה כאמור פגישה מהותית בזכויות ואיכות החיים של הח"מ והדיירים ברח' גלוברמן‪.‬‬
‫ג‪ .‬בעיות החניה‪:‬‬
‫כיום יש בקטע של רח' גלוברמן‪/‬אליהו אוארבך מהכיכר בהצטלבות עם רח' הכשרת הישוב ומנדל זינגר ‪76‬‬
‫יחידות דיור‪ .‬לכולן יש חניה פרטית אחת לפחות‪ ,‬אך לרשות אורחיהם או דיירים בעלי מכוניות נוספות‬
‫עומדים לכל היותר ‪ 45‬מקומות חניה ציבוריים )‪ 35‬ברח' גלוברמן ו‪ 10-‬במגרש החניה שמול גן המשחקים(‪.‬‬
‫בערבי שבת מקומות אלה נמצאים כבר היום בתפוסה מלאה‪ .‬עפ"י התכנית המוצעת תעמוד אותה כמות של‬
‫חניה ציבורית לרשות פי שלושה יחידות דיור‪ 76 + 156 :‬וברור שהדבר יגרום למצוקת חניה גם בימות‬
‫השבוע‪.‬‬
‫מבקשים לדחות את הבקשה לשינוי התכנית שבנדון על הסף‪ ,‬או לחילופין לדרוש הכנסת שינויים מהותיים‬
‫בתכנית ו‪/‬או להציב תנאים לאישור התכנית שיבטיחו צימצום מהותי של הפגיעה במתנגדים ובשאר תושבי‬
‫רח' גלוברמן‪ ,‬אליהו אוארבך והכשרת הישוב הצמודים ו‪/‬או גובלים בשטח התכנית‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ - 8‬עו"ד אורי שילה‬
‫המתנגד ורעייתו הם בעלים של בית בשד' אבא חושי ‪ 128‬בחיפה‪ .‬מביתם נשקף נוף לכוון צפון‪ ,‬הכולל את‬
‫הרי הגליל עד החרמון‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫התכנית מציעה העמדת שני מבנים גבוהים החורגים בצורה דרמטית מהתכנית המאושרת ופורצים את קו‬
‫הרכס‪ .‬אם ימומשו הם יהוו "קיר מסך" אשר יסתיר את הנוף המשובח הנשקף מביתם‪.‬‬
‫עיקרי ההתנגדות‬
‫א‪ .‬התכנית פוגעת פגיעה קניינית ותכנונית אגרסיבית במגרש ובבית המתנגד‪ ,‬וזאת ע"י יצירת חומת‬
‫בניינים גבוהים שבוודאות מוחלטת תסתיר את הנוף הנשקף מהדירות הנבנות בחלקה‪.‬‬
‫ב‪ .‬אין הגיון בציפוף שני המגדלים‪ ,‬כאשר החלקה עליה הם מתוכננים היא רחבה ומאפשרת הרחקת‬
‫הבנינים לפחות מרחק ‪ 40‬מ' ביניהם‪ .‬המרחק המוצע בין הבניינים יביא למפגע סביבתי‪ ,‬שכן השילוב‬
‫בין המיקום הייחודי הסובל מרוחות עזות והקירבה בין הבניינים ייצרו מפגעי טורבולציית רוחות שלא‬
‫יאפשרו חיים נסבלים‪ ,‬ואף השימוש בגינה הצמודה לבניינים לא יתאפשר כתוצאה ממערבולות רוח‬
‫עזות‪ .‬מפגעים דומים קיימים בחיפה כמעט בכל מקום שבו נבנו מגדלים ללא טיפול מקצועי בסוגיית‬
‫הרוחות‪.‬‬
‫ג‪ .‬המרחק בין הבנין הימני לקצה המגרש גדול מהמרחק בין שני הבניינים – וחזקה שנותר מרחב עצום‬
‫בלתי ממומש אליו ניתן להעתיק את הבנין הימני ולהרחיקו מהשמאלי‪.‬‬
‫ד‪ .‬הנוף הוא נכס מהותי של המגרשים בשד' אבא חושי‪ ,‬ותכנית המתאר המופקדת מתייחסת אליו‬
‫כמרכיב מהותי המשביח את המגרשים‪.‬‬
‫ה‪ .‬הבניינים הגבוהים המוצעים עומדים בסתירה לכל התכניות המחייבות‪ ,‬המופקדות והמוצעות בחיפה‪,‬‬
‫וכן עומדים בסתירה לכל הסקרים שבוצעו ביחס למדיניות הראויה של גובה הבניינים בחיפה בכלל‬
‫וברכס הכרמל בפרט‪.‬‬
‫ו‪ .‬התכנית עומדת בסתירה למדיניות התכנונית הרשמית של עיריית חיפה‪ ,‬הן בתכנית המתאר החדשה‬
‫המוצעת‪ ,‬והן בתכניות הגובלות‪ ,‬והיא סותרת את המדיניות המקובלת של אגף תכנון עיר בעיריית‬
‫חיפה‪.‬‬
‫ז‪ .‬מספר הקומות המוצע בתכנית הינו ‪ 21‬קומות‪ ,‬וזאת בעוד התכנית החלה במקרקעין מאפשרת בניינים‬
‫נמוכים פי ‪ 2‬ומטה‪ .‬לא ברור מדוע הועדה המקומית ממליצה על תכנית זו‪ ,‬בעוד קיימות חלופות אחרות‬
‫להגדלת כמות הדירות על החלקה‪ ,‬ובמיוחד בניה במדרון החלקה – מחד‪ ,‬או לחילופין – בניית מגדל‬
‫אחד בלבד ואפילו יהיה זה מגדל בן ‪ 30‬קומות‪.‬‬
‫ח‪ .‬פגיעה בנוף = פגיעה קניינית‪ .‬התכנית פוגעת וחוסמת את הנוף לחלקת המתנגד‪.‬‬
‫בעת"מ ‪ 3182-01-13‬שחם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' קבע בית המשפט לעניינים‬
‫מינהליים בחיפה‪ ,‬בקבלו את ההתנגדות לאותו חלק של "תכנית הקשור בתוספת גובה לבנייני העותרים‬
‫בטענה כי בדרך זו תגרם פגיעה בזכויותיהם הקנייניות‪ ,‬פגיעה בנוף‪ ,‬הסתרת אור השמש‪ ,‬פגיעה‬
‫בפרטיות וביכולת השימוש וההנאה מהדירות" כי‪:‬‬
‫"הבניינים בהם מבוקש לבצע את הפרויקטים‪ ,‬נמצאים בגובה רב מעל הכביש‪ ,‬כמעט בכל דירות‬
‫המשיבים בהן ביקרה ועדת הערר‪" ,‬הפגיעה הנופית‪ ,‬אשר תיגרם עקב ביצוע הפרויקט תהיה קשה מאוד‬
‫ותגרום נזק רב"‪ ,‬לדוגמה בדירה שתמונה מתוכה שובצה בהחלטת ועדת הערר‪ ,‬בנוסף לפגיעה הקשה‬
‫בנוף‪ ,‬קרבת בנין העותרים המוגבה‪ ,‬תביא לחסימת האור ופגיעה בפרטיותם"‪.‬‬
‫וכן‪:‬‬
‫"במילים אחרות‪ ,‬הוועדה הגיעה למסקנה כי ניתן להשיג את המטרה של תמ"א ‪ ,38‬חיזוק הבניינים‪,‬‬
‫מבלי שהדיירים צריכים לממן את החיזוק‪ ,‬גם ללא הבניה לגובה ובכך לצמצם את הפגיעה הקשה‬
‫במשיבים‪ ,‬מסקנה סבירה שאין להתערב בה‪ .‬הועדה ממשיכה ומתארת קביעה זו בלשון המידתיות‬
‫"אין לאפשר כל תוספת בניה לגובה‪ ,‬אולם ניתן לבצע את הבנייה בקומת העמודים ואת ההקלה לקווי‬
‫הבניין הצידיים‪ ,‬באופן שבו הממ"דים יבלטו לכיוון זה"‪ .‬הדבר אמנם יפגע במשיבים "אולם אנו‬
‫סבורים כי זוהי פגיעה לתכלית ראויה‪ ,‬באופן שאינו עולה על הנדרש‪ ,‬שכן רמת הפגיעה בהם הינה‬
‫מינורית יחסית‪ ,‬אל מול התועלת שבחיזוק הדירות ברחוב לינקולן‪ ,‬מאידך גיסא‪ ,‬תוספת הבניה על הגג‬
‫חורגת מהמידה הנדרשת והיא אינה ראויה"‪) ,‬סעיף ‪ 43‬להחלטת ועדת ערר("‪.‬‬
‫ט‪ .‬להלן מספר אסמכתאות לחשיבות של הוראות גוברות בתכניות גוברות ו‪/‬או תכניות‬
‫קודמות בכל הקשור לשמירה על שדה ראיה חפשי לכל התושבים‪:‬‬
‫ב‪-‬חפ‪ 229/‬בהוראות התכנית נקבעה דרישה ל"‪...‬שימור שדה ראיה חופשי מכל רחוב‪ "...‬וזאת במסגרת‬
‫התייחסות להיבטים נופיים‪.‬‬
‫ב‪-‬תמ"מ ‪) 6‬מופקדת( נקבע שתפותח "תכנית אב" עיצובית לבינוי בחיפה – פיתוח הנחיות עיצוביות‬
‫בהתייחס לתכונות נופיות ייחודיות של חיפה ‪ ...‬קביעת מדיניות מנחה בנושאים כמו‪ :‬קו החוף "חזית‬
‫חמישית"‪ ,‬בניה במדרונות‪.‬‬
‫בשנת ‪ 1997‬הוכנה עבודה ע"י אדריכל אלי אייל ז"ל במחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חיפה –‬
‫"הבטחת מבטים אל הנוף" – תכנית זו הינה תכנית שלד עירונית המתמודדת עם סוגית שימור הנוף של‬
‫חיפה‪ .‬הכוונה היתה שהעירייה תאמץ התכנית ותטמיע הבטחת מבטים אל הנוף בשיקולי התכנון‬
‫הפיסי‪ ,‬כבסיס לעיצוב דמות העיר לרווחת התושבים‪)....‬ראה עמ' ‪ 131‬של פרק ‪ 2‬של תכנית חפ‪– 2000/‬‬
‫תכנית המתאר החדשה העומדת לפני הפקדה(‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫עיריית חיפה סוטה לחלוטין ממדיניות מחייבת זו‪ ,‬וגורמת בתמיכתה בתכנית המוצעת לפגיעה קניינית‬
‫ואדריכלית חמורה לתושבים בכלל ולחברה בפרט‪ .‬חייבים לקחת בחשבון את הייחוד הנופי של הר‬
‫הכרמל והמגורים עליו‪.‬‬
‫בתכנית המתאר העומדת לפני הפקדה חפ‪ 2000/‬נאמר בפרק ‪) 2‬מצב תכנוני קיים‪ ,‬סקירת תכניות‬
‫ומגמות( )עמ' ‪ (83‬ביחס לעיצוב הנוף בחיפה‪ ,‬כי יש להבטיח העלאה מבוקרת של גובה הבינוי הממוצע‬
‫וזאת לצד שימור הואדיות כריאות ירוקות פתוחות החודרות ללב הרקמה העירונית‪ .‬עינינו הרואות כי‬
‫התכנית המוצעת לא מקפידה על העלאה מבוקרת של הגובה‪ ,‬אלא יוצרת העלאה אגרסיבית בלתי‬
‫מבוקרת של הגובה‪ ,‬תוך פגיעה בשכונות סמוכות‪ ,‬שכן בנייה גבוהה סמוכה לואדיות ולחורשה ירוקה‪,‬‬
‫לגובה כה רב תמנע שימור סביר של הריאות הירוקות‪.‬‬
‫י‪ .‬תאורה ‪ -‬לאור עקרונות הקיימות המחוייבים‪ ,‬יש לקבוע בתכנית הוראה המחייבת את מבצעי התכנית‬
‫לצמצם את כמות האור הנפלטת ממתקני תאורה‪ ,‬עד מינימום‪ ,‬וכן לחייב בהתקנת מתקני תאורה חסכוניים‬
‫לפי תקן בנייה ירוקה‪.‬‬
‫יא‪ .‬בינוי ‪ -‬לאור הרגישות הסביבתית‪ ,‬יש לחייב כל בנייה בשטחי התכנית להיצמד לתקן בנייה ירוקה‪ .‬נספח‬
‫הבינוי איננו מתחשב בטופוגרפיה של המגרשים ובשיקולי יעילות‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 9-10‬דיירי רחובות גלוברמן‪ ,‬אורבך‪ ,‬אורלנד והכשרת הישוב‪ .‬מייצגים ‪ 52‬מתוך ‪ 66‬דיירי‬
‫רח' גלוברמן ‪ ,9 ,7‬ו‪ 11-‬בחיפה‪ .‬באמצעות עו"ד מיכאל סיגל‬
‫ברשימה שצורפה מפורטים הדיירים וכן‪ 16 ,‬מבעלי הנכסים ברחובות הכשרת הישוב‪ ,‬אורלנד‪ ,‬ואורבך‬
‫המצטרפים להתנגדות בפן התחבורתי ושינוי אופי הסביבה‪ .‬המבנים ברח' גלוברמן בהם מתגוררים‬
‫המתנגדים מצויים בצמידות למתחם שבתכנית‪.‬‬
‫עיקרי ההתנגדות‪:‬‬
‫נחיצותה הציבורית של התכנית‬
‫‪ .1‬שינוי מהותי באופי השכונה והסביבה הקרובה‬
‫הרחובות הצמודים לתכנית לא היוו חלק משכונת רמת אלון והתאפיינו בבתים צמודי קרקע חד ודו‪-‬‬
‫משפחתיים כך שכבר במצב אשר נוצר לפי תכנית חפ‪/1746/‬ה' היה משום שינוי מהותי באופי השכונה‬
‫והסביבה הקרובה‪.‬‬
‫הצפיפות המוצעת מכפילה עצמה מ‪ 11-‬לכדי לא פחות מ‪ 22-‬יח"ד לדונם‪ ,‬היקף אשר אינו מוכר בסביבה‬
‫הקרובה ויש בו משום שינוי מהותי אל מול המצב המאושר כיום‪.‬‬
‫מדובר בשכונה קיימת אשר הגברת הצפיפות בה לא תגובה בכל שיפור של תשתיות‪.‬‬
‫‪ .2‬הגדלה ניכרת של זכויות הבניה בקרקע פרטית‬
‫השאלה היא לעצם הצורך הציבורי בהגדלה בהיקף ניכר של זכויות הבניה‪ ,‬שהרי אין מדובר בקרקע‬
‫השייכת למינהל מקרקעי ישראל או בקרקע ביעוד ציבורי‪ ,‬שאזי להגברת הזכויות ישנו בצד הפגיעה אף‬
‫ערך ציבורי של ממש‪ .‬המדובר בקרקע פרטית אשר נהנית מזכויות בניה בהיקף משמעותי‪ ,‬הבעלים ידעו‬
‫בדיוק מהן הזכויות למימוש עת רכשו את הקרקע וכעת מבקשים להתעשר והכל תוך פגיעה קשה‬
‫בסביבתם ובדיירי הרחוב והשכונה‪.‬‬
‫‪ .3‬הגברת הבניה תפגע בשטחים הפתוחים הירוקים בשכונת סביוני דניה שכונה אשר בשל הבניה הצפופה‬
‫בה סובלת מנחיתות בנקודה זו בשטחים נגישים‪.‬‬
‫‪ .4‬כבר במצב הנוכחי ישנה בעייתיות בקשר עם השירותים הקהילתיים בשכונת סביוני דניה‪ ,‬ותוספת של‬
‫‪ 80‬משפחות לא תקל על המצב הקיים‪.‬‬
‫‪ .5‬יש לבחון האם יש צורך ציבורי והצדקה ציבורית בהגברת הזכויות באופן כה מאסיבי‪.‬‬
‫בעיות תחבורה‪:‬‬
‫‪ .6‬המצב היום הוא שהאזור כולו "ניזון" מכניסה אחת בלבד מכיוון מזרח הינו בעייתי‪ .‬שכונת "סביוני‬
‫הכרמל" וכן המתחם שבנדון ניזונים תחבורתית מכניסה אחת המצויה בצומת שבין רחוב מנדל זינגר‬
‫ובין רחוב שינדלר‪ .‬הצומת כמו גם רחוב שינדלר בואכה צומת דניה "פקוקים"‪ .‬יזמי תכנית חפ‪/1764/‬ה'‬
‫נימקו בזמנו את האפשרות להגביר זכויות הבניה ומספר יחה"ד בכך שתווצר מכח התכנית המוצעת‬
‫דרך חדשה אשר תאריך את רחוב אורלנד ותחברו ישירות אל שכונת רמת אלון‪ .‬פיזית אין כל חיבור בין‬
‫שכונת רמת אלון למתחם דנן והינו מהווה תחבורתית חלק משכונת "סביוני דניה"‪.‬‬
‫עד עתה הכביש לא נסלל ואף אינו מתוכנן להיסלל בשנים הקרובות‪ .‬משמעות תוספת של כ‪ 80-‬יח"ד‬
‫הינה כ‪ 150-‬רכבים יתווספו לעומס מידי יום‪ ,‬והכל ללא פתרון תחבורתי נאות‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫בדיון אשר נערך ביום ‪ 3.7.13‬בועדת המשנה לתכניות א' נדונה סוגיית הכביש המחבר אל שכונת רמת‬
‫אלון ונציגי עיריית חיפה טענו שלא נסלל שכן עלותו גבוהה ומשרד התחבורה אינו מתקצב אותו‪ .‬לפיכך‬
‫העיריה אינה מתכוונת על פניו לסלול את הכביש במהלך השנים הקרובות‪ .‬בהחלטת ועדת המשנה מיום‬
‫‪ 23.2.15‬נקבע בתנאי מס' ד' להפקדת התכנית כי‪" :‬הועדה פונה פעם נוספת לעיריית חיפה לבצע את‬
‫החיבור המתבקש מבחינה עירונית‪ ,‬של שכונת רמת אלון דרום עם שכונת רמת אלון"‪.‬‬
‫למרות הנ"ל לא הוכן כל דו"ח תחבורתי אשר עונה לדרישה זו‪.‬‬
‫כל בניה נוספת בשכונה מחוייבת מתן פתרונות תחבורתיים נאותים בטרם התחלת הבניה‪.‬‬
‫בעיות חניה‪:‬‬
‫‪ .7‬התכנית המופקדת מציעה ‪ 9‬מקומות חניה לאורחים בתחום הדרך של רחוב גלוברמן‪ ,‬מזה ‪ 3‬מקומות‬
‫מוצעים בתחום הדרך הנכלל בתכנית ואילו ‪ 6‬המקומות הנותרים מוצעים מחוץ לתחום התכנית בצידו‬
‫השני של הרחוב‪ ,‬בצד הגובל עם המגרש המיועד למסחר ועם המגרש המיועד לבית ספר‪ .‬זאת בתוך סך‬
‫כל של ‪ 12‬מקומות חניה קיימים בצד השני של הרחוב‪ ,‬ותוך התעלמות מהצרכים של המשתמשים‬
‫האחרים בדרך‪ ,‬וכחלק מדרישות החניה הנדרשת להינתן בתחום המגרש‪.‬‬
‫‪ .8‬בפרוטוקול ועדת המשנה מיום ‪ 23.2.15‬נקבע בתנאי מס' ‪ 2‬להפקדת התכנית כי‪" :‬יקבע בהוראות‬
‫התכנית ובנספחים כי החניות לאורחים יאורגנו במפלס העליון‪ ,‬בהפרדה ממקומות החניה הייעודיים‬
‫של הדיירים במתחם"‪ .‬על פניו הוראת החלטה זו לא קויימה בפועל‪ ,‬שכן ‪ 9‬מקומות חניה לאורחים‬
‫אינם בתחום המגרש‪ ,‬ומתוכם ‪ 6‬מקומות חניה מוצעים בכלל מחוץ לתחום התכנית‪.‬‬
‫‪ .9‬תחשיב החניה בתכנית המופקדת מבוסס על ‪ 2.25‬מקומות חניה ליח"ד‪ ,‬סה"כ ‪ 351‬מקומות מהן ‪9‬‬
‫מקומות מחוץ למגרש )כולל ‪ 6‬מקומות מחוץ לתחום התכנית(‪ ,‬כלומר ‪ 342‬מקומות בלבד בתחום‬
‫המגרש‪ ,‬ללא הקצאת מקומות חניה עבור שטחי הבניה לרווחת הדיירים‪ .‬יש לדרוש תוספת משמעותית‬
‫של מקומות חניה מאחר והדירות גדולות והמבנים מרוחקים מתחבורה ציבורית‪ .‬במידה ולא ניתן‬
‫להוסיף מקומות חניה התוצאה המתחייבת הינה הקטנת מספר יחידות הדיור על פי מספר מקומות‬
‫החניה שניתן להקצות בתחום המגרש )‪ 342‬מקומות( משמע ‪ 8‬מקומות עבור מועדון וחדר כושר‪ ,‬נותר‬
‫‪ 334‬מקומות שמספיקים עבור ‪ 133‬יח"ד לפי מפתח של ‪ 2.5‬מקומות ליח"ד‪.‬‬
‫‪ .10‬לא אך שהפרויקט המוצע יתרום משמעותית להחמרת בעיות התנועה הן בכיכר המצויה בצומת רחוב‬
‫הכשרת הישוב ואורבך אלא אף לעומס הקשה ביציאה משכונת סביוני דניה‪ ,‬עומס אשר אינו נסבל כבר‬
‫היום‪ .‬מנגד‪ ,‬תקן החניה המופחת לדיירים ולאורחיהם כמו גם הכללת חלק מהחניות בתחום הכביש‬
‫הציבורי משמעם הגברת עומסי החניה הקיימים כבר ממילא ברח' גלוברמן‪.‬‬
‫הצללה ומפגעי רוח‪:‬‬
‫‪ .11‬מממצאי דו"ח ההצללה ומשטר הרוחות עולה כי בהתאם לעונות השנה ישנה שונות במספר שעות‬
‫ההארה‪ ,‬הנעות בין ‪ 14‬שעות בקיץ ועד ‪ 10‬שעות בלבד בחורף‪ .‬להצללה מרובה יש משמעות במיוחד‬
‫שחודשי החורף‪ ,‬שם ממילא שעות ההארה מעטות יותר ואזי הצללה משמעה פגיעה במצבו הטרמי של‬
‫המבנה ובצורך להשקיע אנרגיה רבה יותר לשם חימום המבנה‪.‬‬
‫‪ .12‬בכל העונות יוצרים המבנים המוצעים הצללה רבה משמעותית לעומת המצב הקיים‪ .‬בימי הקיץ‬
‫ההצללה על גגות המבנים של המתנגדים מגיעה עד ‪ 62%‬משעות האור ואילו על קירות המבנה ההצללה‬
‫מגיעה עד כדי ‪ 67%‬בקירוב משעות האור‪ ,‬ושניים מבין ‪ 3‬המבנים זוכים להצללה שמעל ‪ 50%‬משעות‬
‫האור‪.‬‬
‫‪ .13‬בשעות החורף בהן שעות שמש הינן יקרות נגרמת הצללה כבדה לדירות ‪ 50%-60%‬משעות האור ויותר‪.‬‬
‫ברחוב גלוברמן ‪ 11‬אין כלל הצללה בימי החורף במצב המאושר‪ ,‬ובמצב המוצע תהיה הצללה המגיעה‬
‫לכדי ‪ 62.5%‬משעות האור‪ .‬דירות המתנגדים תוותרנה קרות וחשוכות משך חודשים ארוכים‪ ,‬בימי‬
‫עונות המעבר ובמיוחד בימי החורף‪ ,‬בלא סיבה‪.‬‬
‫‪ .14‬המומחה קבע כי בעונות המעבר הפגיעה אינה מגיעה כדי ‪ 50%‬משעות האור אלא כדי ‪ 37%‬בלבד‪.‬‬
‫המומחה מתעלם מהעובדה כי ברחוב גלוברמן ‪ 9‬במצב המאושר אין כלל הצללה בעונות המעבר‪,‬‬
‫והמשמעות הינה עליה מ‪ 0-‬הצללה לכדי ‪ 37.5%‬הצללה‪.‬‬
‫‪ .15‬הרחוב מצוי ברום ההר וכשם שנהנה מנוף פתוח‪ ,‬כך סובל הוא כבר עתה מרוחות עזות ובמיוחד בימי‬
‫החורף – אף המומחה קובע בסעיף ‪)3.6‬א( לחוות דעתו כי באיזור דנן ישנו שיעור גבוה יחסית של רוחות‬
‫קשות‪ ,‬לא סבילות ומסוכנות כבר עתה‪.‬‬
‫‪ .16‬עקב המבנים המוצעים תהא הגברה של הרוחות המוגדרות הקשות‪ /‬לא סבילות ומסוכנות עד כדי‬
‫‪ 22.6%‬בפינות המבנים‪ ,‬ואולם לטעמו יהיה פתרון בדמות נטיעת עצים והקמת פרגולה‪" .‬פתרון" זה‬
‫אינו פתרון של ממש‪ ,‬באשר אין כל בטחון כי עצים אכן יינטעו‪ ,‬ממילא גדילתם איטית והתקווה כי‬
‫יעצרו הרוחות עשויה להתגלות כתקוות‪-‬שווא‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪.17‬‬
‫‪.18‬‬
‫‪.19‬‬
‫‪.20‬‬
‫המומחה התעלם מהעובדה כי המבנים המתוכננים מצויים בדיוק מדרום‪-‬מערב לדירות המתנגדים‪,‬‬
‫ובשל העובדה כי המבנים המתוכננים קרובים למדי האחד לשני יווצר "מסדרון רוח" ביניהם אשר‬
‫יקרין בדיוק על בתי המתנגדים‪ .‬מכיוון שהרוח מתגברת ככל שגובה המבנה עולה‪ ,‬תהא ההשפעה על‬
‫הקומות העליונות בבתי המתנגדים אשר תחשפנה לרוחות עזות כתוצאה מהקמת המבנים‪.‬‬
‫חוות הדעת בנושא מיקרואקלים מפברואר ‪ 2015‬עוסקת אך ורק בהשפעת הרוחות על הולכי הרגל‪,‬‬
‫במפלס הולכי הרגל במגרש בו מוצעת התכנית ובאמצעים בהם יש לנקוט על מנת להגן עליהם‪ ,‬ואינו‬
‫עוסק כלל בהשפעת המבנים המוצעים על המבנים הקיימים בצפון מזרח למבנים המוצעים‪ ,‬לרבות‬
‫ההשפעה של תוספת הקומות‪ ,‬וכן אינו עוסק בהשפעת הרוחות על הולכי הרגל לאורך דרך הגישה אל‬
‫המבנים במגרש המתנגדים‪ ,‬דרך הנמצאת בין שתי שורות הבניינים‪.‬‬
‫אין לאשר את התכנית המופקדת כל עוד לא תוגש חוות דעת מוסמכת המתייחסת לנושא הרוחות‬
‫והשפעתם על הולכי הרגל ועל המבנים הקיימים‪ ,‬וכל עוד לא תינתן הזדמנות למתנגדים לבחון את חוות‬
‫הדעת והשפעת המבנים המוצעים עליהם ועל רכושם‪.‬‬
‫הנתונים אותם הביא המומחה חלקיים ומגמתיים בעליל‪ ,‬ועדיין מספיקים בכדי להוכיח פגיעה קשה‬
‫במתנגדים הן מבחינת הצללה קשה משך שעות רבות על חלקים נרחבים מבתיהם‪ ,‬הן על הפיכת רוחות‬
‫נעימות לקשות ומסוכנות אשר יקשו על חייהם‪ .‬לא בפרויקט בעל חשיבות לאומית עסקינן‪ ,‬אלא ברצון‬
‫החברה היזמית להתעשר‪.‬‬
‫יצויין כי בתאריך ‪ 20.7.2015‬התקיימו עיצומים בלשכת התכנון ולכן‪ ,‬הוועדה שמעה את המתנגדים אולם‪,‬‬
‫לא התקיים דיון פנימי‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 27.7.2015‬התקיים הדיון הפנימי‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫לאחר שמיעת ההתנגדויות‪ ,‬מחליטה הוועדה לקבל חלק מההתנגדויות‪ ,‬לדחות את חלקן ולאשר את‬
‫התכנית בתנאים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬יקבע בהוראות התכנית כי גובה המבנים‪ ,‬מס' הקומות ומס' יחידות הדיור יהוו הוראה אדריכלית‬
‫וכל סטיה ממנה תחשב כסטיה ניכרת‪.‬‬
‫‪ .2‬יקבע בהוראות התכנית כי בתחום השטחים הציבוריים הפתוחים שבתחום המגרש יש לצמצם את‬
‫כמות האור הנפלטת ממתקני תאורה‪ ,‬עד מינימום וכי יש להתקין מתקני תאורה חסכוניים בהתאם‬
‫לתקן בנייה ירוקה‪.‬‬
‫‪ .3‬בסעיף ‪ – 1.6‬יחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות‪ ,‬יוסף הנוסח המפורט להלן‪:‬‬
‫מספר‬
‫תכנית‬
‫מאושרת‬
‫סוג יחס‬
‫תמא‪15/‬‬
‫כפיפות‬
‫מספר‬
‫ילקוט‬
‫פרסומים‬
‫הערה ליחס‬
‫על תחום התכנית חלות‬
‫הוראות והגבלות בניה כפי‬
‫שנקבעו בהוראות תמא‪15/‬‬
‫– תכנית מתאר ארצית‬
‫לתפרושת שדות התעופה‬
‫לרבות לענין גובה בתחום‬
‫החריגה הטופוגרפית‬
‫ומיזעור סכנת ציפורים‬
‫לתעופה‪ ,‬הנובעים מקיומו‬
‫של שדה התעופה חיפה‪.‬‬
‫‪4884‬‬
‫מספר‬
‫עמוד‬
‫בילקוט‬
‫פרסומים‬
‫‪3594‬‬
‫תאריך‬
‫‪25/5/2000‬‬
‫בסעיף ‪ – 6‬הוראות נוספות‪ ,‬יוסף תת סעיף חדש כמפורט להלן‪:‬‬
‫"הוראות והגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה חיפה‪:‬‬
‫א‪ .‬התכנית נופלת בתחום הגבלות הבניה הנובעים מקיומו של שדה התעופה חיפה‪ ,‬לרבות הגבלות בניה‬
‫בתחום החריגה הטופוגרפית ומיזעור סכנת ציפורים לתעופה‪.‬‬
‫ב‪ .‬הקמת עגורנים ומנופים בתחום התכנית תותר לאחר אישור רשות התעופה האזרחית לתאום גובה‬
‫וקבלת הנחיות סימון‪ .‬הדברים אמורים גם לגבי אנטנות ותרנים‪.‬‬
‫ג‪ .‬תנאי להוצאת היתרי בניה הינו אישור רשות התעופה האזרחית‪ ,‬לרבות קבלת הנחיות להתקנת‬
‫סימונים לבטיחות טיסה הכוללים סימון המבנה בתאורת אזהרה וסימוני מכשול יום ולילה‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫ד‪ .‬בניה עבור תכליות ושימושים מושכי ציפורים‪ ,‬תהיה בכפוף לקביעת האמצעים הדרושים למניעת‬
‫משיכת ציפורים וגרימת סכנה לתעופה‪ ,‬באישור רשות התעופה האזרחית‪".‬‬
‫להערת מנהל התכנון לפי סעיף ‪ 109‬לחוק‪ ,‬הוועדה משיבה כדלקמן‪:‬‬
‫מינהל התכנון העיר כי "תשומת לב הועדה המחוזית להוראות סעיף ‪63‬ב' לחוק‪ ,‬לעניין יח"ד קטנות‪ ,‬לרבות‬
‫סעיף ‪63‬ב)ג( לנושא הנימוקים לאישור תכנית ליח"ד קטנות הקטן מ‪."20%-‬‬
‫במענה להערה הנ"ל יצויין כי ועדת המשנה לתכניות א' מיום ‪ 3.7.13‬החליטה בסעיף ‪ 13‬כדלקמן‪" :‬הוועדה‬
‫השתכנעה כי בבניינים המוצעים לא יוקצו יח"ד ברות‪-‬השגה מאחר וקיים מענה של יח"ד קטנות‪ ,‬מגוונות‬
‫וברות‪ -‬השגה הממוקמות בסמיכות למתחם המוצע‪ ,‬דהיינו‪ ,‬בשכונת רמת אלון ובשכונת רמות רמז‪ .‬שכונות‬
‫אלה משורתות היטב ע"י תחבורה ציבורית‪ .‬עמדה זו הוצגה גם ע"י נציגי עיריית חיפה במהלך הדיון"‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬בהחלטה מנומקת של ועדת המשנה לתכניות א' מיום ‪ 3.7.15‬בסעיף ‪ 13‬ובהתאם לסעיף‬
‫‪63‬ב‪).‬ג( )‪ (2‬בחוק התכנון והבניה נוכח קיומן של מלאי דירות קטנות בסביבת התכנית‪ ,‬אין צורך או הצדקה‬
‫לייעד את הקרקע שבתחום התכנית לדירות קטנות‪.‬‬
‫התכנית תתוקן בתיקונים טכניים של לשכת התכנון‪.‬‬
‫התקיימה הצבעה‪:‬‬
‫סוזן בוקוביצקי נציגת שר המשפטים וליאת פלד מתכננת המחוז ‪ -‬בעד‬
‫יעל אוסטפלד נציגת שר הבריאות‪ -‬נגד‬
‫יצויין כי גב' יעל אוסטפלד‪ ,‬נציגת משרד הבריאות מסתייגת מההחלטה מאחר והבניינים מסיביים וניתן‬
‫היה לצמצם את גובה המבנים ואת מספר יחידות הדיור‪.‬‬
‫תשובות להתנגדויות‪:‬‬
‫התנגדות מס' ‪ – 1‬רשות שדות התעופה בישראל – דבוצי שפנר מתכננת אזורית‬
‫טענה‪ :‬התכנית ממוקמת בתחום הגבלות בניה בגין בטיחות טיסה‪ ,‬הנובעות מקיומו של שדה תעופה חיפה‪.‬‬
‫התכנית מייעדת בניה בגובה של כ‪ 75-‬מ' מעל פני הקרקע‪ .‬מבנה בגובה זה מחייב התקנת תאורת אזהרה‬
‫וסימוני מכשול יום ולילה‪.‬מבקשים לשנות את הוראות התכנית‪ ,‬כך שיותאמו להגבלות הבניה בגין שדה‬
‫תעופה חיפה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪ .‬הוראות התכנית יתוקנו כמפורט במכתב ההתנגדות מיום ‪14.5.15‬‬
‫של דבוצי שפנר – מתכננת אזורית‪ ,‬למעט סעיף ‪.6‬ג‪ .‬במכתבה שינוסח בהתאם למפורט בסעיף ‪ 3‬בהחלטה‪.‬‬
‫ראה פירוט בסעיף ‪ 3‬בהחלטה לעיל‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 2-7‬הבעלים הרשומים של דירות המצויות ברח' אליהו אוארבך המצוי בצמוד לשטח‬
‫התכנית‬
‫טענה‪ :‬בעיות תנועה‪ :‬כיום הכיכר שבהצטלבות רח' גלוברמן‪ ,‬אליהו אוארבך והכשרת הישוב משמשת מעבר‬
‫הכרחי ליציאה יחידה עבור סה"כ כ‪ 150 -‬יח"ד‪ .‬עפ"י התכנית המוצעת יוכפל מס' הרכבים המשתמשים‬
‫באותה כיכר ובשעות הבוקר והערב יגרום לעומס תנועה כבד‪ .‬מדובר בגידול מהותי ביותר בנפחי תנועה‬
‫ויוצר בעיות בטיחות‪ ,‬איכות הסביבה )גידול משמעותי בזיהום הסביבתי(‪ ,‬ופגיעה קשה באיכות החיים של‬
‫תושבי השכונה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬לתכנית הוכן דו"ח תחבורתי אשר בחן את רמת השירות )קיבולת( בצמתים‬
‫שלאורך ציר מנדל זינגר כולל צומת ההתחברות לציר אוסקר שינדלר‪ .‬המסמך הוגש ונבדק ע"י יועץ התנועה‬
‫של לשכת התכנון מר רמי מנור ובמכתבו מיום ‪ 4.3.14‬צויין כי "‪....‬על‪-‬פי הניתוחים בבדיקת השפעה‬
‫תחבורתית זאת‪ ,‬מסתמן כי תפקוד הצמתים‪/‬כיכרות הללו‪ ,‬ברמות שרות גבוהות וללא צפי לבעייתיות עקב‬
‫הוספת מבנן זה"‪ .‬כמו כן‪ ,‬הבה"ת אושר ע"י משרד התחבורה במכתב מיום ‪ 7.4.14‬של הראל דמתי –‬
‫המפקח על התעבורה‪.‬‬
‫יודגש כי הנושא נבדק ע"י עיריית חיפה ונשקל ע"י הועדה במסגרת הדיון להפקדת התכנית‪ .‬בהחלטת ועדת‬
‫המשנה לתכניות א' מיום ‪ 3.7.15‬בפתיח ובסעיף ד' צויין כדלקמן‪" :‬לדברי נציגי עיריית חיפה הדרך‬
‫המחברת את שני חלקי השכונה מאושרת בתכנית חפ‪/1746/‬ה'‪ .‬חיבור שני חלקי השכונה )רמת אלון דרום‬
‫ורמת אלון( חיוני וחשוב בהיבט העירוני והעירייה תיפעל לקידום ביצוע דרך מחברת‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬מבדיקה‬
‫שנערכה בעיריית חיפה צומת מנדל זינגר יכול לקלוט את תוספת הקיבולת שהפרויקט עתיד לייצר"‪.‬‬
‫חברת הוועדה יעל אוסטפלד מסתייגת מההחלטה ומבקשת שיבדק מחדש החיבור לרמת אלון ויכולת‬
‫נשיאת רח' יגאל אלון בקטע העליון שלו את התנועה הנוספת‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫טענה‪ :‬אופי השכונה‪ :‬הבניה המוצעת גבוהה בהרבה מכל הבניינים המצויים ברח' גלוברמן‪ ,‬אליהו אוארבך‪,‬‬
‫והכשרת הישוב‪ ,‬ובכך יפגע האופי המיוחד של השכונה‪.‬‬
‫אין מקום או הצדק הבנייה לגרום לצפיפות רבה ברחובות הסמוכים לשטח נשוא התכנית‪ .‬כאשר מתחם‬
‫רבי קומות אדיר ממדים מוקם בסמוך לבניין ‪ IBM‬ואוניברסיטת חיפה משני צידי הכביש המוביל לנשר‪.‬‬
‫מיקום בניינים בני ‪ 21‬קומות בשטח נשוא התכנית יפגע בנוף ובקו המתאר של השכונה‪ .‬בניה גבוהה כזו תרע‬
‫מאוד במיוחד את תנאי המחיה של דיירי הבניינים הקיימים ברח' אוארבך וגלוברמן‪ ,‬הצמודים למבנים‬
‫החדשים‪ .‬מצב כזה מצריך סקר סביבתי לגבי הצללה ומעבר זרמי אויר ומהווה פגיעה מהותית בזכויות‬
‫ואיכות החיים של הדיירים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לקבל את הטענה בחלקה‪ .‬במענה לטענה בנושא גובה וצפיפות הבנייה יצוין כי התכנית מהווה‬
‫תכנון מחדש של מגרש מגורים ביעוד מגורים ב' שאושר בתכנית חפ‪/1746/‬ה'‪ .‬במגרש מאושרות כבר ‪76‬‬
‫יח"ד בצפיפות של ‪ 11‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות שהמרחק ביניהם ‪ 10‬מטר‪ .‬התכנית מציעה‬
‫תוספת של ‪ 80‬יח"ד וכוללת ‪ 156‬יח"ד בצפיפות של ‪ 22‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות שהמרחק‬
‫ביניהם הוא ‪ 22‬מטר‪ .‬השינוי המוצע בגובה המבנים הוא מ‪ 21-‬מ' ו‪ 54-‬מ' ל‪ 72 -‬מ'‪ .‬התכנית תואמת את‬
‫מדיניות תמ"א ‪ 35‬בדבר ציפוף הבניה בערים וכן‪ ,‬את תכנית מתאר חיפה המופקדת חפ‪ 2000/‬לפיה‬
‫הפרויקט ממוקם באזור לבניה גבוהה‪ .‬התכנית מגדילה פי שניים את המרחק בין המבנים ואף קובעת‬
‫בסעיף ‪.4.1.2‬א‪.‬ו' בהוראות התכנית כי המרחק בין הבניינים יהווה הוראה ארכיטקטונית שסטייה ממנה‬
‫תחשב סטייה ניכרת‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬הועדה קבעה כי גובה המבנים‪ ,‬מספר הקומות ומספר יחה"ד יקבעו‬
‫כהוראה אדריכלית שכל סטייה ממנה תהווה סטייה ניכרת וכי לא ניתן יהיה לקבל הקלה בגובה המבנים‪,‬‬
‫במספר הקומות ובמספר יחידות הדיור מעבר לקבוע בתכנית‪ .‬ראה גם סעיפים ‪ 1‬ו‪ 2-‬בהחלטה‪.‬‬
‫במענה לטענה בנושא סקר הצללה ורוחות יצוין כי הנושא נשקל ונבחן ע"י המשרד להגנת הסביבה‪ .‬לתכנית‬
‫הוגש דו"ח מיקרו‪-‬אקלים בנושא הצללה ורוחות אשר הוכן בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה מיום‬
‫‪ .18.2.14‬הדו"ח נבדק ע"י המשרד להגנת הסביבה ומימצאי הבדיקה פורטו בחוו"ד המשרד להגנת הסביבה‬
‫מיום ‪.2.8.14‬‬
‫חוו"ד בנושא הצללה ומיקרואקלים הופקדה כחלק ממסמכי התכנית ומהווה מסמך מנחה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בעיות חניה‪ :‬כיום יש בקטע של רח' גלוברמן‪/‬אליהו אוארבך מהכיכר בהצטלבות עם רח' הכשרת‬
‫הישוב ומנדל זינגר ‪ 76‬יחידות דיור‪ .‬לכולן יש חניה פרטית אחת לפחות‪ ,‬אך לרשות אורחיהם או דיירים‬
‫בעלי מכוניות נוספות עומדים לכל היותר ‪ 45‬מקומות חניה ציבוריים )‪ 35‬ברח' גלוברמן ו‪ 10-‬במגרש החניה‬
‫שמול גן המשחקים(‪ .‬בערבי שבת מקומות אלה נמצאים כבר היום בתפוסה מלאה‪ .‬עפ"י התכנית המוצעת‬
‫תעמוד אותה כמות של חניה ציבורית לרשות פי שלושה יחידות דיור וברור שהדבר יגרום למצוקת חניה גם‬
‫בימות השבוע‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית כוללת נספח תנועה וחניה מנחה כחלק ממסמכיה לפיו מוצעים ‪351‬‬
‫מקומות חניה‪ .‬במפלס תחתון ‪ 129‬חניות‪ ,‬במפלס תחתון נוסף ‪ 129‬חניות ובמפלס עליון ‪ 93‬חניות‪ .‬בהתאם‬
‫לסעיף ‪ 6.8‬בהוראות התכנית תקן החניה יהיה ‪ 2.25‬מקומות חניה לכל יח"ד‪ .‬כאשר בתחום המגרש יסופקו‬
‫לפחות ‪ 2‬מקומות חניה לכל יח"ד ו‪ 0.25 -‬מקומות חניה לכל יח"ד מחוץ לשטח המגרש‪ .‬החניות לאורחים‬
‫יאורגנו במפלס העליון‪ ,‬בהפרדה ממקומות החניה הייעודיים של הדיירים במתחם‪ .‬התכנית מספקת‬
‫בתחומה מקומות חניה הן לדיירי הפרויקט והן לאורחים‪.‬‬
‫לדחות את הטענה בעניין חישוב השטחים הנוספים לטובת הדיירים כדורשי חניה‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ - 8‬עו"ד אורי שילה‬
‫המתנגד ורעייתו הם בעלים של בית בשד' אבא חושי ‪ 128‬בחיפה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬פגיעה נופית המהווה פגיעה קניינית‬
‫התכנית מציעה העמדת שני מבנים גבוהים הפורצים את קו הרכס ויהוו "קיר מסך" אשר יסתיר את הנוף‬
‫המשובח הנשקף מביתם‪ .‬התכנית פוגעת פגיעה קניינית ותכנונית אגרסיבית במגרש ובבית המתנגד‪ ,‬וזאת‬
‫ע"י יצירת חומת בניינים גבוהים שתסתיר את הנוף הנשקף מהדירות הנבנות בחלקה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬יצויין כי המגרש ממוקם בתחום מרקם עירוני בנוי בשכונה קיימת‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫בהתאם לתכנית חפ‪/1746/‬ה' במגרש מאושרות כבר ‪ 76‬יח"ד בצפיפות של ‪ 11‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪6‬‬
‫ו‪ 18-‬קומות‪ .‬דהיינו‪ ,‬התכנית מציעה תוספת של ‪ 3‬קומות בלבד עבור אחד הבניינים ותוספת של ‪ 15‬קומות‬
‫עבור המבנה השני‪ .‬השינוי המוצע בגובה המבנים הוא מ‪ 21-‬מ' ו‪ 54-‬מ' ל‪ 72 -‬מ'‪ .‬יודגש כי שני הבניינים‬
‫ממוקמים במגרש תוך התחשבות במבנים הקיימים במגרש הגובל מצפון‪.‬‬
‫טענה‪ :‬ציפוף הבניינים יגרום לרוחות‬
‫החלקה עליה מתוכננים הבניינים מאפשרת לפחות מרחק של ‪ 40‬מ' ביניהם‪ .‬המרחק בין הבניין הימני לקצה‬
‫המגרש גדול מהמרחק בין שני הבניינים – ונותר מרחב אליו ניתן להעתיק את הבניין הימני ולהרחיקו‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מהשמאלי‪ .‬המרחק המוצע בין הבניינים יביא למפגע סביבתי‪ ,‬שכן השילוב בין המיקום הייחודי הסובל‬
‫מרוחות עזות והקרבה בין הבניינים ייצרו מפגעי טורבולציית רוחות שלא יאפשרו חיים נסבלים‪ ,‬ואף‬
‫השימוש בגינה הצמודה לבניינים לא יתאפשר כתוצאה ממערבולות רוח עזות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬במגרש מאושרות כבר ‪ 76‬יח"ד‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות שהמרחק‬
‫ביניהם ‪ 10‬מטר‪ .‬התכנית מציעה תוספת של ‪ 80‬יח"ד וכוללת ‪ 156‬יח"ד‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות שהמרחק‬
‫ביניהם הוא ‪ 22‬מטר‪ .‬מיקום הבניינים במגרש נקבע תוך התחשבות במבנים הקיימים במגרש הגובל מצפון‬
‫ובאופן שככל הניתן לא יהווה הסתרה עבורם‪ .‬הצבת הבניין בצד המזרחי של המגרש בסמוך לצומת ולשתי‬
‫דרכים אינה מיקום מיטבי עבור הבניין‪ .‬השטח הפנוי בחלקו המזרחי של המגרש תוכנן כשטח פנוי שיפותח‬
‫ויגונן לרווחת הדיירים‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬בהוראות התכנית בסעיף ‪.6.3‬ח‪ .‬צויין כי האמצעים שיעשה בהם שימוש למיתון רוחות במסגרת‬
‫התכנית הינם נטיעת עצים רחבי נוף‪ ,‬במעבר שבין המבנים וכן בפינות המבנים‪ .‬כמו כן תתוכנן פרגולה‬
‫בפינה הצפון מזרחית של המבנה המזרחי‪.‬‬
‫טענה‪ :‬הבניה המוצעת בסתירה לתכניות אחרות‬
‫הנוף הוא נכס מהותי של המגרשים בשד' אבא חושי‪ ,‬ותכנית המתאר המופקדת מתייחסת אליו כמרכיב‬
‫מהותי המשביח את המגרשים‪ .‬הבניינים הגבוהים המוצעים עומדים בסתירה לכל התכניות המחייבות‪,‬‬
‫המופקדות והמוצעות בחיפה ולכל הסקרים שבוצעו ביחס למדיניות הראויה של גובה הבניינים בחיפה בכלל‬
‫וברכס הכרמל בפרט‪ .‬התכנית עומדת בסתירה למדיניות התכנונית הרשמית של עיריית חיפה‪ ,‬הן בתכנית‬
‫המתאר החדשה המוצעת‪ ,‬והן בתכניות הגובלות‪ ,‬והיא סותרת את המדיניות המקובלת של אגף תכנון עיר‬
‫בעיריית חיפה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬המגרש נשוא התכנית ממוקם במרקם עירוני בנוי וחלה עליו תכנית‬
‫חפ‪/1746/‬ה' המאושרת משנת ‪ ,1999‬שלפיה תוכננו במגרש ‪ 76‬יח"ד בשני מבנים בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות‪ .‬דהיינו‪,‬‬
‫במגרש אושר בעבר מבנה גבוה אחד והתכנית מציעה ציפוף הבניה במגרש במטרה ליצור ניצול יעיל יותר של‬
‫הקרקע‪ ,‬זאת בהתאם למדיניות התכנון הארצית הכלולה בתמ"א ‪ .35‬כמו כן‪ ,‬בהתאם לתכנית חפ‪2000/‬‬
‫תכנית מתאר חיפה המופקדת הפרויקט ממוקם בהתאם לנספח ‪ 4‬באזור לבניה גבוהה ומתייחס לקבוצות‬
‫התבחינים הכמותיים‪ ,‬הסביבתיים‪ ,‬החזותיים והאדריכליים המפורטים בתכנית חפ‪.2000/‬‬
‫טענה‪ :‬התכנית החלה במקרקעין מאפשרת בניינים נמוכים יותר‪.‬‬
‫מספר הקומות המוצע בתכנית הינו ‪ 21‬קומות‪ ,‬וזאת בעוד התכנית החלה במקרקעין מאפשרת בניינים‬
‫נמוכים פי ‪ 2‬ומטה‪ .‬קיימות חלופות אחרות להגדלת כמות הדירות על החלקה‪ ,‬ובמיוחד בניה במדרון‬
‫החלקה – מחד‪ ,‬או לחילופין – בניית מגדל אחד בלבד ואפילו יהיה זה מגדל בן ‪ 30‬קומות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית מהווה תכנון מחדש של מגרש מגורים ביעוד מגורים ב' שאושר‬
‫בתכנית חפ‪/1746/‬ה' משנת ‪ .1999‬במגרש מאושרות כבר ‪ 76‬יח"ד בצפיפות של ‪ 11‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים‬
‫בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות שהמרחק ביניהם ‪ 10‬מטר‪ .‬התכנית מציעה תוספת של ‪ 80‬יח"ד וכוללת ‪ 156‬יח"ד בצפיפות‬
‫של ‪ 22‬יח"ד לדונם‪ ,‬בשני מבנים בני ‪ 21‬קומות שהמרחק ביניהם הוא ‪ 22‬מטר‪.‬‬
‫טענה‪ :‬שמירת מבטים לנוף‬
‫בעת"מ ‪ 3182-01-13‬שחם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' קבע בית המשפט לעניינים‬
‫מינהליים בחיפה‪ ,‬בקבלו את ההתנגדות לאותו חלק של "תכנית הקשור בתוספת גובה לבנייני העותרים‬
‫בטענה כי בדרך זו תגרם פגיעה בזכויותיהם הקנייניות‪ ,‬פגיעה בנוף‪ ,‬הסתרת אור השמש‪ ,‬פגיעה בפרטיות‬
‫וביכולת השימוש וההנאה מהדירות"‬
‫בתכנית חפ‪ 229/‬בהוראות התכנית נקבעה דרישה לשימור שדה ראיה חופשי מכל רחוב וזאת במסגרת‬
‫התייחסות להיבטים נופיים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬יודגש כי המגרש ממוקם בתחום מרקם עירוני בנוי‪ .‬בהתאם לתכנית‬
‫חפ‪/1764/‬ה' שאושרה בשנת ‪ 1999‬מאושר כבר מבנה בגובה ‪ 18‬קומות‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬בהתאם לתכנית‬
‫חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת הפרויקט ממוקם בהתאם לנספח ‪ 4‬באזור לבניה גבוהה‪ .‬יחד עם‬
‫זאת‪ ,‬העמדת הבניינים במגרש נקבעה תוך התחשבות והתייחסות למבנים הקיימים במגרש הגובל מצפון‬
‫ובאופן שככל הניתן לא יהווה הסתרה עבורם‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בתמ"מ ‪) 6‬מופקדת( נקבע שתפותח "תכנית אב" עיצובית לבינוי בחיפה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬בהתאם לתמ"מ ‪ 6‬המאושרת השטח מיועד לפיתוח עירוני‪ .‬בהוראות התכנית‬
‫ניתנה התייחסות לנושא עיצוב המבנים לדוגמה בסעיף ‪.4.1.2‬ח‪ .‬צויין כי "כל חזיתות המבנים יתפקדו‬
‫כחזיתות קידמיות‪/‬ראשיות" ובסעיף ‪.4.1.2‬ז‪ .‬נקבע כי "גג חדר הכושר יטופל כחזית חמישית"‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בשנת ‪ 1997‬הוכנה עבודה ע"י אדריכל אלי אייל ז"ל במחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חיפה –‬
‫"הבטחת מבטים אל הנוף" הכוונה היתה שהעירייה תאמץ התכנית ותטמיע הבטחת מבטים אל הנוף‬
‫בשיקולי התכנון הפיסי‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬תכנית שלד אינה תכנית סטטוטורית ותכנית המתאר המופקדת של חיפה‬
‫חפ‪ 2000/‬הינה עדכנית יותר ואף הופקדה לעיון הציבור‪.‬‬
‫טענה‪ :‬עיריית חיפה סוטה לחלוטין ממדיניות מחייבת זו‪ ,‬וגורמת בתמיכתה בתכנית המוצעת לפגיעה‬
‫קניינית ואדריכלית חמורה לתושבים בכלל ולחברה בפרט‪ .‬חייבים לקחת בחשבון את הייחוד הנופי של הר‬
‫הכרמל והמגורים עליו‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬בהתאם לתכנית חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת הפרויקט ממוקם‬
‫בהתאם לנספח ‪ 4‬באזור לבניה גבוהה ותואם את מדיניות עיריית חיפה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬יש להבטיח העלאת גובה בינוי מבוקרת לצד שימור הואדיות כריאות ירוקות‪.‬‬
‫בתכנית המתאר העומדת לפני הפקדה חפ‪ 2000/‬נאמר בפרק ‪) 2‬מצב תכנוני קיים‪ ,‬סקירת תכניות ומגמות(‬
‫)עמ' ‪ (83‬ביחס לעיצוב הנוף בחיפה‪ ,‬כי יש להבטיח העלאה מבוקרת של גובה הבינוי הממוצע וזאת לצד‬
‫שימור הואדיות כריאות ירוקות פתוחות החודרות ללב הרקמה העירונית‪ .‬עינינו הרואות כי התכנית‬
‫המוצעת לא מקפידה על העלאה מבוקרת של הגובה‪ ,‬אלא יוצרת העלאה אגרסיבית בלתי מבוקרת של‬
‫הגובה‪ ,‬תוך פגיעה בשכונות סמוכות‪ ,‬שכן בנייה גבוהה סמוכה לואדיות ולחורשה ירוקה‪ ,‬לגובה כה רב‬
‫תמנע שימור סביר של הריאות הירוקות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬בהתאם לתכנית חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת הפרויקט ממוקם‬
‫בהתאם לנספח ‪ 4‬באזור לבניה גבוהה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬התכנית התייחסה למימשק של דופן המגרש המוצע‬
‫המשיקה לשטח הפתוח ממערב לתכנית ובסעיף ‪ 6.3‬ניתנו הנחיות יחודיות בנושא כגון‪ :‬בסעיף ‪6.3‬ג‪ .‬נקבע כי‬
‫"תאורה במגרש תכוון אל המגרש ולא לכיוון השטח הפתוח‪ .‬לא יעשה שימוש בצומח פולשני או האסור‬
‫בגינון כמופיע ברשימה של המשרד להגנת הסביבה"‪.‬‬
‫בסעיף ‪6.3‬ד‪ .‬נקבע כי "בנספח הבינוי והפיתוח וכן במסגרת היתר הבניה תישמר גישה אל שטח הואדי‬
‫ולנקודות התצפית אל הנוף"‪.‬‬
‫טענה‪ :‬תאורה – יש לצמצם כמות האור ממתקני תאורה‬
‫לאור עקרונות הקיימות המחויבים‪ ,‬יש לקבוע בתכנית הוראה המחייבת את מבצעי התכנית לצמצם את‬
‫כמות האור הנפלטת ממתקני תאורה‪ ,‬עד מינימום‪ ,‬וכן לחייב בהתקנת מתקני תאורה חסכוניים לפי תקן‬
‫בנייה ירוקה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לקבל את הטענה‪ .‬יקבע בהוראות התכנית כי יש לצמצם את כמות האור הנפלטת ממתקני תאורה‪,‬‬
‫עד מינימום‪ .‬יש להתקין מתקני תאורה חסכוניים בהתאם לתקן בנייה ירוקה‪ .‬ראה גם סעיף ‪ 4‬בהחלטה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בינוי‪ :‬לאור הרגישות הסביבתית‪ ,‬יש לחייב כל בנייה בשטחי התכנית להיצמד לתקן בנייה ירוקה‪.‬‬
‫נספח הבינוי איננו מתחשב בטופוגרפיה של המגרשים ובשיקולי יעילות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬בהתאם לתכנית חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת הפרויקט ממוקם‬
‫בהתאם לנספח ‪ 4‬באזור לבניה גבוהה‪ .‬תכנון המגרש התחשב בשיקולי יעילות כגון‪ :‬ציפוף יחה"ד‪ ,‬העמדת‬
‫המבנים בצורה מיטבית בהתאם לאילוצים המאפיינים את המתחם כדוגמת צומת דרכים מצפון מזרח‬
‫ושטח פתוח איכותי בדופן המערבית של המגרש‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 9-10‬דיירי רחובות גלוברמן‪ ,‬אורבך‪ ,‬אורלנד והכשרת הישוב‪ .‬מייצגים ‪ 52‬מתוך ‪ 66‬דיירי‬
‫רח' גלוברמן ‪ ,9 ,7‬ו‪ 11-‬בחיפה‪ .‬באמצעות עו"ד מיכאל סיגל‬
‫במהלך הדיון הציג היועץ האדריכלי אדר' ארידור יהודה מטעם המתנגדים את חוות – דעתו‪.‬‬
‫טענה‪ :‬התכנית מהווה שינוי מהותי באופי השכונה והסביבה הקרובה ‪ -‬הרחובות הצמודים לתכנית‬
‫התאפיינו בבתים צמודי קרקע חד ודו‪-‬משפחתיים כך שכבר במצב אשר נוצר לפי תכנית חפ‪/1746/‬ה' היה‬
‫משום שינוי מהותי באופי השכונה והסביבה הקרובה‪ .‬הצפיפות המוצעת מכפילה עצמה מ‪ 11-‬לכדי לא‬
‫פחות מ‪ 22-‬יח"ד לדונם‪ ,‬היקף אשר אינו מוכר בסביבה הקרובה ויש בו משום שינוי מהותי אל מול המצב‬
‫המאושר כיום‪ .‬מדובר בשכונה קיימת אשר הגברת הצפיפות בה לא תגובה בכל שיפור של תשתיות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית מהווה תכנון מחדש של שטח שאושר לבניה בתכנית חפ‪/1746/‬ה' בשנת‬
‫‪ .1999‬התכנית תואמת את המדיניות הארצית שנקבעה בתמ"א ‪ 35‬בדבר ציפוף עירוני‪ .‬כמו כן‪ ,‬בהתאם‬
‫לתכנית חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת‪ ,‬נספח ‪ ,4‬הפרויקט ממוקם באזור לבניה גבוהה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬הגדלה ניכרת של זכויות הבניה בקרקע פרטית ‪ -‬מדובר בקרקע פרטית אשר נהנית מזכויות בניה‬
‫בהיקף משמעותי‪ .‬הבעלים מבקשים להתעשר והכל תוך פגיעה קשה בסביבתם ובדיירי הרחוב והשכונה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית תואמת את המדיניות הארצית שנקבעה בתמ"א ‪ 35‬בדבר ציפוף‬
‫עירוני‪ .‬כמו כן‪ ,‬בהתאם לתכנית חפ‪ 2000/‬תכנית מתאר חיפה המופקדת‪ ,‬נספח ‪ ,4‬הפרויקט ממוקם באזור‬
‫לבניה גבוהה‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫טענה‪ :‬הגברת הבניה תפגע בשטחים הפתוחים הירוקים בשכונת סביוני דניה שכונה אשר בשל הבניה‬
‫הצפופה בה סובלת מנחיתות בנקודה זו בשטחים נגישים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬המגרש נשוא התכנית אושר לבניה בתכנית חפ‪/1746/‬ה' בשנת ‪ .1999‬מצידו‬
‫המערבי של המגרש קיים שטח פתוח אשר התכנית מתייחסת לערכיותו ולשמירתו ואף קובעת בהוראות‬
‫התכנית בסעיף ‪.6.3‬ד' כי "בנספח הבינוי והפיתוח וכן במסגרת היתר הבניה תישמר גישה אל שטח הואדי‬
‫ולנקודות התצפית אל הנוף"‪.‬‬
‫טענה‪ :‬כבר במצב הנוכחי ישנה בעייתיות בקשר עם השירותים הקהילתיים בשכונת סביוני דניה‪ ,‬ותוספת‬
‫של ‪ 80‬משפחות לא תקל על המצב הקיים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬המגרש נשוא התכנית כולל תוספת של ‪ 80‬יח"ד בלבד וממוקם בתחום שכונת‬
‫מגורים המספקת את השירותים הקהילתיים לתושביה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬יש לבחון האם יש צורך ציבורי והצדקה ציבורית בהגברת הזכויות באופן כה מאסיבי‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית תואמת את מדיניות התכנון הארצית המעוגנת בתמ"מ ‪ 6‬ובתמ"א ‪35‬‬
‫המנחות על עיבוי הבינוי והגדלת הצפיפות בערים לצורך ניצול יעיל של הקרקע‪ .‬תגבור זכויות הבניה נדרש‬
‫לצורך הגדלת מספר יחה"ד‪ ,‬שטחן של יחה"ד ובנייתם של חניונים תת קרקעיים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬לקבל‬
‫בחלקה את הטענה ולהגביל את גובה המבנים‪ ,‬מספר הקומות ומספר יחה"ד כך שיהוו הוראה אדריכלית‬
‫שסטייה ממנה תהווה סטייה ניכרת‪ .‬ראה גם סעיפים ‪ 1‬ו‪ 2-‬בהחלטה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בעיות תחבורה ‪ -‬האזור כולו "ניזון" מכניסה אחת בלבד מכיוון מזרח‪ .‬שכונת "סביוני הכרמל" וכן‬
‫המתחם שבנדון ניזונים תחבורתית מכניסה אחת המצויה בצומת שבין רחוב מנדל זינגר ובין רחוב שינדלר‪.‬‬
‫הצומת כמו גם רחוב שינדלר בואכה צומת דניה "פקוקים"‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬לתכנית הוכן דו"ח תחבורתי אשר בחן את רמת השירות )קיבולת( בצמתים‬
‫שלאורך ציר מנדל זינגר כולל צומת ההתחברות לציר אוסקר שינדלר‪ .‬המסמך הוגש ונבדק ע"י יועץ התנועה‬
‫של לשכת התכנון מר רמי מנור ובמכתבו מיום ‪ 4.3.14‬צויין כי "‪....‬על‪-‬פי הניתוחים בבדיקת השפעה‬
‫תחבורתית זאת‪ ,‬מסתמן כי תפקוד הצמתים‪/‬כיכרות הללו‪ ,‬ברמות שרות גבוהות וללא צפי לבעייתיות עקב‬
‫הוספת מבנן זה"‪ .‬כמו כן‪ ,‬הבה"ת אושר ע"י משרד התחבורה במכתב מיום ‪ 7.4.14‬של הראל דמתי –‬
‫המפקח על התעבורה‪.‬‬
‫יודגש כי הנושא נבדק ע"י עיריית חיפה ונשקל ע"י הועדה במסגרת הדיון להפקדת התכנית‪ .‬בהחלטת ועדת‬
‫המשנה לתכניות א' מיום ‪ 3.7.15‬בפתיח ובסעיף ד' צויין כדלקמן‪" :‬לדברי נציגי עיריית חיפה הדרך‬
‫המחברת את שני חלקי השכונה מאושרת בתכנית חפ‪/1746/‬ה'‪ .‬חיבור שני חלקי השכונה )רמת אלון דרום‬
‫ורמת אלון( חיוני וחשוב בהיבט העירוני והעירייה תיפעל לקידום ביצוע דרך מחברת‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬מבדיקה‬
‫שנערכה בעיריית חיפה צומת מנדל זינגר יכולה לקלוט את תוספת הקיבולת שהפרויקט עתיד לייצר"‪.‬‬
‫טענה‪ :‬בעיות חניה ‪ -‬התכנית המופקדת מציעה ‪ 9‬מקומות חניה לאורחים אינם בתחום המגרש ומתוכם ‪6‬‬
‫מקומות חניה מוצעים מחוץ לתחום התכנית‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית כוללת נספח תנועה וחניה מנחה כחלק ממסמכיה לפיו מוצעים ‪351‬‬
‫מקומות חניה‪ .‬במפלס תחתון ‪ 129‬חניות‪ ,‬במפלס תחתון נוסף ‪ 129‬חניות ובמפלס עליון ‪ 93‬חניות‪ .‬בהתאם‬
‫לסעיף ‪ 6.8‬בהוראות התכנית תקן החניה יהיה ‪ 2.25‬מקומות חניה לכל יח"ד‪ .‬התכנית מספקת בתחומה‬
‫מקומות חניה הן לדיירי הפרויקט והן לאורחים‪ .‬לכל יחה"ד המוצעות מוקצות ‪ 2‬חניות ובנוסף‪ ,‬הוקצו‬
‫‪ 0.2%‬חניות אורחים בתחום המגרש ורק ‪ 0.055%‬מהחניות ממוקמות מחוץ למגרש‪.‬‬
‫טענה‪ :‬תחשיב החניה בתכנית המופקדת הוא ללא הקצאת מקומות חניה עבור שטחי הבניה לרווחת‬
‫הדיירים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬המועדון וחדר הכושר הכלולים בתכנית הינם לרווחת הדיירים העתידיים של‬
‫הפרויקט ואין צורך במקומות חניה נוספים עבורם‪ .‬התכנית מספקת בתחומה מקומות חניה הן לדיירי‬
‫הפרויקט והן לאורחים‪.‬‬
‫טענה‪ :‬תקן החניה המופחת לדיירים ולאורחיהם כמו גם הכללת חלק מהחניות בתחום הכביש הציבורי‬
‫משמעם הגברת עומסי החניה הקיימים כבר ממילא ברח' גלוברמן‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬התכנית כוללת נספח תנועה וחניה מנחה כחלק ממסמכיה לפיו מוצעים ‪351‬‬
‫מקומות חניה‪ .‬במפלס תחתון ‪ 129‬חניות‪ ,‬במפלס תחתון נוסף ‪ 129‬חניות ובמפלס עליון ‪ 93‬חניות‪ .‬בהתאם‬
‫לסעיף ‪ 6.8‬בהוראות התכנית תקן החניה יהיה ‪ 2.25‬מקומות חניה לכל יח"ד‪ .‬התכנית מספקת בתחומה‬
‫מקומות חניה הן לדיירי הפרויקט והן לאורחים‪ .‬לכל יחה"ד המוצעות מוקצות ‪ 2‬חניות ובנוסף‪ ,‬הוקצו‬
‫‪ 0.2%‬חניות אורחים בתחום המגרש ורק ‪ 0.055%‬מהחניות ממוקמות מחוץ למגרש‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫טענה‪ :‬הצללה ומפגעי רוח ‪ -‬מממצאי דו"ח ההצללה ומשטר הרוחות עולה כי בהתאם לעונות השנה ישנה‬
‫שונות במספר שעות ההארה‪ ,‬הנעות בין ‪ 14‬שעות בקיץ ועד ‪ 10‬שעות בלבד בחורף‪ .‬להצללה מרובה יש‬
‫משמעות במיוחד בחודשי החורף‪.‬‬
‫בכל העונות יוצרים המבנים המוצעים הצללה רבה משמעותית לעומת המצב הקיים‪.‬‬
‫דירות המתנגדים תוותרנה קרות וחשוכות משך חודשים ארוכים‪ ,‬בימי עונות המעבר ובמיוחד בימי החורף‪,‬‬
‫בלא סיבה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬במענה לטענה בנושא סקר הצללה ורוחות יצוין כי הנושא נשקל ונבחן ע"י‬
‫המשרד להגנת הסביבה‪ .‬לתכנית הוגש דו"ח מיקרו‪-‬אקלים בנושא הצללה ורוחות אשר הוכן בהתאם‬
‫להנחיות המשרד להגנת הסביבה מיום ‪ .18.2.14‬הדו"ח נבדק ע"י המשרד להגנת הסביבה‪ .‬חוו"ד בנושא‬
‫הצללה ומיקרואקלים הופקדה כחלק ממסמכי התכנית ומהווה מסמך מנחה‪ .‬בהתייחס לטענה בנושא‬
‫הצללה‪ ,‬בהתאם לסעיף ‪ 2.7‬בנספח הנ"ל צוין כי " בשל העובדה כי גגות המבנים הקיימים אינם מיועדים‬
‫להתקנת קולטי שמש‪ ,‬ההצללה על גגות המבנים הקיימים במצב המוצע אינה מהווה הרעה ביחס למצב‬
‫המאושר‪ .‬כמו כן‪ ,‬החזיתות הדרומיות של המבנים הקיימים מיועדים למטבח וחדרי שירות‪ ,‬ולכן הן במצב‬
‫המוצע והן במצב הקיים ההצללה הצפויה לא תשפיע על התנאים התרמיים באזורי השהייה העיקריים"‪.‬‬
‫בנושא משטר רוחות בסעיף ‪3.6‬ה' בדו"ח פורטו האמצעים למיתון רוחות‪ .‬אמצעים אלה הוטמעו בהוראות‬
‫התכנית בסעיף ‪6.3‬ח'‪.‬‬
‫טענה‪ :‬עקב המבנים המוצעים תהיה הגברה של הרוחות המוגדרות בפינות המבנים‪ .‬ואולם לטעמו יהיה‬
‫פתרון בדמות נטיעת עצים והקמת פרגולה‪" .‬פתרון" זה אינו פתרון של ממש‪ ,‬באשר אין כל בטחון כי עצים‬
‫אכן יינטעו‪ ,‬ממילא גדילתם איטית והתקווה כי יעצרו הרוחות עשויה להתגלות כתקוות‪-‬שווא‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬האמצעים שיעשה בהם שימוש למיתון רוחות במסגרת התכנית הינם נטיעת‬
‫עצים רחבי נוף‪ ,‬במעבר המבנים וכן בפינות המבנים‪ .‬כמו כן‪ ,‬מתוכננת פרגולה בפינה הצפון מזרחית של‬
‫המבנה המזרחי‪ .‬ראה סעיף ‪.6.3‬ח' בהוראות התכנית הקובע הנחיות אלה כהנחיות מיוחדות‪.‬‬
‫טענה‪ :‬המומחה התעלם מהעובדה כי המבנים המתוכננים מצויים בדיוק מדרום‪-‬מערב לדירות המתנגדים‪,‬‬
‫ובשל העובדה כי המבנים המתוכננים קרובים למדי האחד לשני יווצר "מסדרון רוח" ביניהם אשר יקרין‬
‫בדיוק על בתי המתנגדים‪ .‬מכיוון שהרוח מתגברת ככל שגובה המבנה עולה‪ ,‬תהא ההשפעה על הקומות‬
‫העליונות בבתי המתנגדים אשר תחשפנה לרוחות עזות כתוצאה מהקמת המבנים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬יצוין כי המגרש נשוא התכנית ממוקם במרקם עירוני בנוי וחלה עליו תכנית‬
‫חפ‪/1746/‬ה' המאושרת משנת ‪ ,1999‬שלפיה תוכננו במגרש ‪ 76‬יח"ד בשני מבנים בני ‪ 6‬ו‪ 18-‬קומות‪ .‬התכנית‬
‫המוצעת כוללת הגבהתם של שני המבנים ל‪ 21-‬קומות‪ .‬כך בבניין אחד מתווספות ‪ 3‬קומות בלבד שניתן היה‬
‫לבקשן במסגרת הקלה ובבניין שני מתווספות ‪ 15‬קומות‪.‬‬
‫בנושא משטר רוחות יצויין כי הדו"ח המיקרו‪-‬אקלימי המהווה חלק ממסמכי התכנית הוכן בהתאם‬
‫להנחיות המשרד להגנת הסביבה מיום ‪ 18.2.14‬ונבדק ע"י המשרד להגנת הסביבה‪ .‬בסעיף ‪6.3‬ה' בדו"ח‬
‫פורטו האמצעים למיתון רוחות‪ .‬אמצעים אלה הוטמעו בהוראות התכנית בסעיף ‪6.3‬ח' ומהווים הנחיות‬
‫מחייבות לעת מימוש הפרויקט‪.‬‬
‫טענה‪ :‬חוות הדעת בנושא מיקרואקלים מפברואר ‪ 2015‬אינה עוסקת כלל בהשפעת המבנים המוצעים על‬
‫המבנים הקיימים בצפון מזרח למבנים המוצעים‪ ,‬לרבות ההשפעה של תוספת הקומות‪ ,‬וכן אינו עוסק‬
‫בהשפעת הרוחות על הולכי הרגל לאורך דרך הגישה אל המבנים במגרש המתנגדים‪ ,‬דרך הנמצאת בין שתי‬
‫שורות הבניינים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬חוו"ד בנושא הצללה ומיקרואקלים נכללה כחלק ממסמכי התכנית והופקדה‪.‬‬
‫מסמך זה הוכן בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה ונבדק על‪-‬ידם‪ .‬בסעיף ‪3.6‬ה' בדו"ח פורטו‬
‫האמצעים למיתון רוחות‪ .‬אמצעים אלה הוטמעו בהוראות התכנית בסעיף ‪6.3‬ח' ומהווים הנחיות מחייבות‬
‫לעת מימוש הפרוייקט‪.‬‬
‫טענה‪ :‬אין לאשר את התכנית המופקדת כל עוד לא תוגש חוות דעת מוסמכת המתייחסת לנושא הרוחות‬
‫והשפעתם על הולכי הרגל ועל המבנים הקיימים‪ ,‬וכל עוד לא תינתן הזדמנות למתנגדים לבחון את חוות‬
‫הדעת והשפעת המבנים המוצעים עליהם ועל רכושם‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬לדחות את הטענה‪ .‬חוו"ד בנושא הצללה ומיקרואקלים נכללה כחלק ממסמכי התכנית והופקדה‪.‬‬
‫מסמך זה הוכן בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה ונבדק על‪-‬ידם‪.‬‬
‫____________________‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫___________________‬
‫איריס רביץ‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫‪15‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חיפה‪:‬‬
‫‪ .2‬חפ‪" : 2017/‬שקום שכונת חליסה"‪.‬‬
‫דיון מעקב אחר התקדמות ‪ +‬בקשה לבי"ס‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫עיירית חיפה‪.‬‬
‫משרד הבינוי‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫אדר' פנינה רוזנברג‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫ קביעת הוראות בניה והגדלת שטחי בניה בתחום התכנית על מנת לאפשר שיקום השכונה‪ ,‬תוספת יח"ד‬‫והגדלת יחידות דיור קיימות בה‪.‬‬
‫ התווית מערכת דרכים ושבילי הולכי רגל תוך הרחבת דרכים קיימות‪ ,‬תוספת דרכים חדשות וביטול‬‫דרכים מאושרות‪.‬‬
‫ שינוי יעוד קרקע ממגורים לאתרים לבניני ציבור ולאתרים למוסד במטרה להסדיר שמושי קרקע‬‫ציבוריים קיימים ויצירת אתרים חדשים‪.‬‬
‫ שינוי יעוד קרקע ממגורים לשטחים ציבוריים פתוחים ולחניות ציבוריות‪.‬‬‫ הסדרת גבולות חלקות על פי הבניה הקיימת‪.‬‬‫החלטות קודמות‪:‬‬
‫ועדת משנה להתנגדויות דנה בתכנית בישיבתה מס' ‪ 2014004‬בתאריך ‪ 05.03.14‬והחליטה כדלהלן‪:‬‬
‫" רקע‪:‬‬
‫התוכנית הובאה לדיון מאחר ונותרה כתוכנית מופקדת מאז שנת ‪ .2001‬ביום ‪ 3.6.2003‬החליטה הוועדה על הפקדת‬
‫התוכנית מחדש על רקע מדידה מעודכנת‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 21.12.11‬קיימה הוועדה דיון נוסף בתכנית לבחינת הליך קידומה והוחלט כי מאחר והתוכנית מייצרת‬
‫בתחומה ערכים ציבוריים המיטבים עם תושבי השכונה מאפשרת הוועדה לוועדה המקומית פרק זמן של שנתיים‬
‫לעריכת תוכנית חדשה בתחום התוכנית שבנידון‪.‬‬
‫התוכנית תובא למעקב אחר קידום התכנון בעוד כשנה‪.‬‬
‫לאור החלטת הוועדה כאמור‪ ,‬מובאת התכנית לדיון לצורך קבלת עידכון מעיריית חיפה לאופן המשך קידום‬
‫התכנית‪.‬‬
‫במהלך הדיון סקרה נציגת הוועדה המקומית את המצב התכנוני שנוצר כתוצאה מהפקדת התוכנית ואת שבוצע‬
‫בעקבות החלטת הוועדה‪ .‬הנציגה ציינה כי בשנת ‪ 2005‬נערך תכנון חדש של השטח המפחית את כמות ההפקעות‬
‫שהוצעו להרחבת דרכים בתוכנית המופקדת‪ .‬התכנון החדש נשלח לעיון התושבים אולם לא התקבלה תשובה‬
‫מסודרת מצידם‪.‬‬
‫כמו כן צינה כי במהלך השנים בוצע הסדר חדש ברשום הקרקעות גושים‪/‬חלקות המשפיע על רקע המדידה ונכון‬
‫לדעתה להמתין עד לסיומו‪.‬‬
‫לא ניתן לאשר את התוכנית במתכונת המופקדת‪ ,‬אולם התוכנית שומרת על שטחי ציבור שנקבעו בה שצפי"ם‬
‫ואבצי"ם ורובם הוצעו מקרקעות ממ"י‪ .‬אזורים אלו חשובים לרווחת התושבים ויש לשומרם‪ .‬הכנת‬
‫תוכנית חדשה על רקע המדידה המעודכן וכן במתכונת מקוונת תערך כשנה‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫במהלך הדיון ציינה נציגת רמ"י כי ישנה יוזמה חדשה בשיתוף משב"ש להכנת תכנית חלופית של בינוי פינוי‪ .‬הודגש‬
‫כי התכנית בשלבי גיבוש ראשוניים וטרם הוגשה למוסדות הרלבנטיים‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫לאור האמור ומאחר והתוכנית מייצרת בתחומה ערכים ציבוריים המטיבים עם תושבי השכונה מחליטה הוועדה לא‬
‫לבטל תכנית זו ולאפשר לוועדה המקומית פרק זמן של שנה לעריכת תוכנית חדשה בתחום התוכנית שבנידון‪.‬‬
‫התוכנית תובא למעקב אחר קידום התכנון בעוד כשנה‪".‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫פ‪ .‬רוזנברג – עורכת התכנית‪ ,‬ו‪ .‬ליבמן – עיריית חיפה‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫התכנית שבנדון בשטח של כ‪ 116.840-‬דונם הינה ביוזמת עיריית חיפה והאגף לשיקום שכונות פיזי של‬
‫משרד השיכון‪ .‬מטרת התכנית הינה קביעת הוראות בניה‪ ,‬הגדלת שטחי בניה‪ ,‬תוספת והגדלת יח"ד על‪-‬מנת‬
‫לאפשר את שיקום השכונה‪ .‬כמו כן‪ ,‬התכנית מציעה התוויה‪ ,‬הוספה וביטול של דרכים ושבילי הולכי רגל‬
‫ושינוי יעוד ממגורים למבני ציבור‪ ,‬שטחים ציבוריים פתוחים וחניות ציבוריות‪.‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה בילקוט פירסומים ‪ 4467‬מיום ‪ 1.3.2001‬ובעיתונים בתאריך ‪ .2.2.2001‬לתכנית‬
‫הוגשו ‪ 36‬התנגדויות‪.‬‬
‫ועדת המשנה להתנגדויות דנה בתכנית ושמעה את המתנגדים בישיבה מיום ‪ 4.12.2001‬והחליטה כדלקמן‪:‬‬
‫"לאור עמדת היזם כי במסגרת שיקום שכונות בוצעו בשטח עבודות שונות וכי התכנית עלולה שלא לשקף‬
‫את המצב בשטח‪ ,‬הוחלט לשוב ולדון בהתנגדויות בדיון פנימי לאחר שתשריט התכנית יוגש על רקע מדידה‬
‫מעודכן"‪.‬‬
‫ועדת המשנה דנה פעם נוספת בתכנית בישיבתה מיום ‪ 15.4.2003‬והחליטה כדלקמן‪:‬‬
‫"א‪ .‬בין שני התשריטים של התכנית‪ :‬תשריט מופקד ותשריט מעודכן‪ ,‬על רקע מדידה עדכני‪ ,‬חלים שינויים‬
‫רבים‪ ,‬שלדעת הועדה הינם מהותיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לאור האמור בסעיף א' לעיל‪ ,‬הוחלט להפקיד את התכנית מחדש‪.‬‬
‫ג‪ .‬הודעה תשלח לכל המתנגדים"‪.‬‬
‫התכנית נותרה כתכנית מופקדת מאז שנת ‪.2001‬‬
‫במכתב מיום ‪ 2.6.15‬של אדר' ורדה ליבמן ‪ -‬מנהלת האגף לתכנון עיר צויין כי במסגרת הכנת התכנית‬
‫להפקדה מחדש נערכו פגישות עם התושבים ולאור בקשת התושבים נערכו שינויים בתכנון וצורף נספח‬
‫תחבורה‪.‬‬
‫התכנית הועברה לנציגי התושבים וכתגובה התקבלה התייחסות שמשמעותה להתחיל את התכנית מחדש‬
‫ולכן התכנית לא קודמה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הובהר במכתב הנ"ל כי עיריית חיפה מעוניינת לאשר את התכנית במתכונת מצומצמת אשר תכלול‬
‫את אתר בית הספר בלבד )מגרש ‪ (2005‬תוך ביטול ההפקדה של יתר התכנית‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫יצויין כי בתאריך ‪ 20.7.2015‬התקיימו עיצומים בלשכת התכנון ולכן‪ ,‬הוועדה שמעה את בקשת העירייה‬
‫אולם‪ ,‬לא התקיים דיון פנימי‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 27.7.2015‬התקיים הדיון הפנימי‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫הועדה מציינת כי חלף פרק זמן ארוך ממועד הפקדת התכנית‪ .‬התכנית אינה מעודכנת ובשנת ‪) 2003‬לפני‬
‫יותר מעשר שנים( אף הוחלט להפקידה מחדש‪ .‬הוועדה מדגישה כי על עיריית חיפה להגיש תכנית מעודכנת‬
‫ומקוונת לשכונת חליסה שתכלול את השינויים שבוצעו במהלך השנים ולהפקידה מחדש‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬במהלך הדיון הוועדה שמעה הסברים מנציגי עיריית חיפה על בקשתם לצמצום התכנית‬
‫ואישור אתר בית הספר בלבד )מגרש ‪ (2005‬לצורך הקמת מרכז פיס לרווחת תושבי השכונה‪ .‬הועדה‬
‫השתכנעה כי מדובר במטרה ציבורית בעלת חשיבות ובאתר למבני ציבור הנחוץ לצורך הקמת מרכז פיס‬
‫לרווחת תושבי השכונה‪ .‬לאור האמור לעיל‪ ,‬הועדה מחליטה להפקיד מחדש תכנית מקוונת במתכונת‬
‫מצומצמת כך שתכלול רק את מגרש ‪ 2005‬שביעוד "אתר לבניין ציבורי"‪ ,‬ועל פי הוראות התכנית הקודמת‬
‫ובתוספת שימושים ציבוריים לצרכי חינוך‪ ,‬תרבות‪ ,‬רווחה וקהילה‪.‬‬
‫בהודעת ההפקדה יצוין כי הודעת ההפקדה הקודמת שפורסמה בעיתונים בתאריך ‪ 2.2.2001‬ובילקוט‬
‫פרסומים ‪ 4967‬מיום ‪ 1.3.2001‬מבוטלת‪.‬‬
‫____________________‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫___________________‬
‫איריס רביץ‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫‪18‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי רכס הכרמל‪:‬‬
‫‪ : 356-0177162 .3‬מרכז נופש וספורט עוספיה‪.‬‬
‫דיון באישור תכנית‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫לקסל אסטבלישמנט‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫גיא ארבל ‪ -‬אורן מ‪.‬א‪.‬ז אדריכלים‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫שינוי גודלם ומיקומם של תאי השטח בתוך תחום חלקה ‪ 127‬תוך השלמת שטחי השירות עפ"י התקנות‬
‫העדכניות ומבלי לשנות את סך השטחים העיקריים שנקבעו בתכנית עד‪ ,188/‬שינוי קווי בניין וקביעת‬
‫הוראות אדריכליות‪.‬‬
‫החלטות קודמות‪:‬‬
‫ועדת משנה להתנגדויות דנה בתכנית בישיבתה מס' ‪ 2015009‬מתאריך ‪ 06.07.15‬והחליטה כדלהלן‪:‬‬
‫" רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬מדובר בתכנית למרכז נופש וספורט בצפון עוספיא‪ ,‬בגוש ‪ 17146‬בח"ח ‪ .127 ,122‬שטח התכנית ‪ 38.4‬ד'‪ .‬מטרת‬
‫התכנית שינוי גודל ומיקום תאי השטח ותוספת זכויות בניה עבור שטחי שירות‪ .‬התכנית מהווה שינוי לתכנית‬
‫מאושרת )עד‪ (188/‬בצפון הישוב עוספיא‪ ,‬וכוללת במסגרתה ייעודי קרקע למלונאות‪ ,‬ספורט ונופש‪ ,‬שפ"פ‪ ,‬שצ"פ‪,‬‬
‫יער הכולל הנחיות מיוחדות‪ ,‬דרכים ומבנים ומוסדות ציבור‪.‬‬
‫‪ .2‬במסגרת התכנית מוצעת הגדלת זכויות הבנייה המאושרים מתוקף תכנית עד‪ 188/‬לשטחי שירות בלבד‪ ,‬כך‬
‫שינוידו ‪ 1,841‬מ"ר שטחים עיקריים מיעוד ספורט ונופש ליעוד מלונאות‪ ,‬מבלי לשנות את סך השטחים שנקבעו‬
‫בתכנית עד‪.188/‬‬
‫‪ .3‬התכנית פורסמה להפקדה בעיתונות ביום ‪ ,17/4/2015‬ברשומות ביום ‪ 15/4/2015‬ועל גבי שילוט ולוחות מודעות‬
‫ביום ‪ .5/5/2015‬בתקופת ההפקדה לא הוגשו לה התנגדויות‪.‬‬
‫‪ .4‬התכנית הועברה לעיון השר לפי סעיף ‪ 109‬לחוק ונקבעה כלא טעונה אישור השר לפי סעיף ‪ 109‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .5‬ביום ‪ 30/6/2015‬התקבל בלשכת התכנון מכתב התייחסות הוועדה המקומית לתכנית המופקדת‪ .‬מהמסמך עולה‬
‫כי הוגשה למשרדי הוועדה המקומית רכס הכרמל הוגשה בקשה להיתר שאינה תואמת להוראות התכנית‬
‫מאושרת עד‪ 188/‬ואף אינה תואמת לתכנית נשוא הדיון‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫הוועדה מחליטה לאשר את התכנית למתן תוקף בתנאים שלהלן‪:‬‬
‫‪ .1‬תיקונים בהוראות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1.1‬בסעיף ‪) 5‬טבלת זכויות הבניה( יש לרשום בהערות בעמודת קו בניין כי‪" :‬תותר חניה תת‪-‬קרקעית בתחום‬
‫תא שטח ‪ 603‬אשר לא תגלוש מקו גובה ‪) +500‬זאת בהתאם לקבוע בסעיף ‪ 12.1‬בהוראות עד‪.(188/‬‬
‫‪ .1.2‬הערה ב' שמתחת לטבלה ‪ 5‬בהוראות התכנית תתוקן כך שיירשם כי גובה כל המבנים לא יעלה על גובה ‪516‬‬
‫מ' מעל פני הים )עפ"י הוראות עד‪.(188/‬‬
‫‪ .1.3‬בהתאם יתוקן גם סעיף ‪ 6.2‬ס"ק ‪ – 3‬כך שיירשם כי ‪" :‬גובה כל המבנים לא יעלה על גובה ‪ 516‬מ' מעל פני‬
‫הים )עפ"י הוראות עד‪ ,"(188/‬ויימחק המשפט‪" :‬מתקני גג לרבות חדרים טכניים בגג לא יכללו במניין‬
‫הקומות"‪.‬‬
‫‪ .1.4‬בסעיף ‪ - 1.5.7‬לרשום את מס' המגרשים המאושרים בתכנית עד‪ 188/‬ולמחוק "לא רלוונטי"‪.‬‬
‫‪ .1.5‬בסעיף ‪ - 1.7‬למלא תאריכי עריכה של המסמכים בטבלה‪.‬‬
‫‪ .1.6‬בסעיף ‪ - 4.6.2‬לרשום‪" :‬בשטח היער בתחום תא שטח ‪ 701‬פיתוח השטח יהיה מינימאלי ויתואם עם קק"ל‬
‫ורשות הניקוז"‪.‬‬
‫‪ .2‬הערות לנספח הבינוי‪:‬‬
‫‪ .2.1‬בתחום תא שטח ‪ 603‬וכן בחתך ‪ 3-3‬יש לתקן את הבינוי באופן שהתחום הבנוי )העילי והתת‪-‬קרקעי( לא‬
‫יגלוש מקו גובה ‪.+500‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .2.2‬החתך מס' ‪ 3.3‬יתוקן כנ"ל וכן יסומנו בו גבול הקו הכחול של התכנית‪ ,‬גבול תא השטח ‪ , 603‬גבול קו הבניין‬
‫וכן גבול הבינוי שלא יגלוש כאמור מקו גובה ‪.+500‬‬
‫‪ .2.3‬להתאים בין החתכים בנספח הבינוי‪:‬‬
‫‪ .2.3.1‬מתחת לחתך ‪ 1-1‬לרשום תא שטח ‪) 601‬ולמחוק גוש ‪.(B+A‬‬
‫‪ .2.3.2‬מתחת לחתך ‪ 2-2‬לרשום תא שטח ‪) 401‬ולמחוק גוש ‪.(E‬‬
‫‪ .2.3.3‬מתחת לחתך ‪ 3-3‬לרשום תא שטח ‪) 603‬למחוק גוש ‪.(D‬‬
‫‪ .3‬בהתאם לאמור לעיל בסעיפים ‪ 2.1-2.2 ,1.1‬לתקן את נספח התנועה והנספח הנופי‪.‬‬
‫‪ .4‬הקו הכחול של התכנית בנספח מצב מאושר ובנספח עצים יתואם לקו הכחול שבתשריט המצב המוצע‪".‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫דיון פנימי‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬הדיון שבענייננו עוסק בבקשת הוועדה המקומית רכס הכרמל לשנות סעיפים בהחלטת הוועדה‬
‫המחוזית למתן תוקף לתכנית‪ ,‬המתייחסים להוראה שנקבעה במסגרת סעיף ‪ 12.1‬בתכנית עד‪188/‬‬
‫הכלול ברשימת התכליות בתחום אזור אכסון מלונאי‪:‬‬
‫"התחום הבנוי לא יגלוש מקו גובה ‪ +500‬ב‪ 5 -‬קומות‪ .‬הגבלות הגובה והתכסית כנ"ל יהיו הוראות‬
‫ארכיטקטוניות‪".‬‬
‫יצוין כי במטרות התכנית נשוא הדיון ובמסגרת הדיונים בתכנית שהתקיימו עד היום לא התבקש שינוי‬
‫של התכליות או הבינוי ביחס להוראות שנקבעו בתכנית המאושרת עד‪.188/‬‬
‫‪ .2‬ב‪ 30/6/2015 -‬העבירה הוועדה המקומית רכס הכרמל לוועדה המחוזית את התייחסותה למסמכי‬
‫התכנית המופקדת‪ .‬מתוכן המכתב התברר כי למשרדי הוועדה המקומית רכס הכרמל הוגשה בקשה‬
‫להיתר שאינה תואמת להוראות התכנית המאושרת עד‪ 188/‬ואף אינה תואמת לתכנית נשוא הדיון‪.‬‬
‫‪ .3‬במהלך הבדיקה של התכנית למתן תוקף התברר כי מסמכי התכנית המופקדת עומדים בניגוד להוראה‬
‫הנ"ל לעניין הגבלת תכסית הבינוי‪ .‬מסמכי התכנית‪ ,‬בכלל זה נספח התנועה ונספח הבינוי המנחה‪,‬‬
‫כוללים סימון של בינוי החורג מקו גובה ‪.+500‬‬
‫‪ .4‬על כן‪ ,‬כחלק מההחלטה למתן תוקף‪ ,‬עוגנו הערות טכניות לתיקון מסמכי התכנית‪ ,‬באופן שלא יסומן‬
‫בינוי בחריגה מקו גובה ‪.+500‬‬
‫‪ .5‬בעקבות ההחלטה למתן תוקף לתכנית ‪ 356-0177162‬התקבלה בלשכת התכנון פנייתו של יו"ר הוועדה‬
‫המחוזית ויו"ר הוועדה המקומית רכס הכרמל מר יוסף משלב‪:‬‬
‫"לערוך תיקון בהחלטה למתן תוקף ולבטל את הסעיפים ‪ ,2.1 ,1.1‬וסעיף ‪ 3‬להחלטה וזאת מאחר‬
‫וצמצום הבינוי בתא שטח ‪ 603‬עד לגובה‪ 500+‬יפגע באפשרות מימוש מלוא זכויות הבניה שהתכנית‬
‫מאפשרת בתא שטח זה והינו מנוגד לנספח הבינוי שנבחן על ידי הוועדה המחוזית והוחלט להפקידו"‬
‫החלטה‪:‬‬
‫לאור האמור ברקע ההחלטה‪ ,‬הוועדה מחליטה לבטל את הסעיפים שנרשמו בהחלטת הוועדה למתן תוקף‬
‫ומתייחסים לקו גובה ‪ ,+500‬וכן לבטל את נספח הבינוי המצורף לתכנית‪.‬‬
‫הוועדה מפנה את תשומת לב הוועדה המקומית להוראות התכנית עד‪ 188/‬המאושרת‪ ,‬שהוראותיה לא שונו‬
‫בתכנית זו‪.‬‬
‫____________________‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫___________________‬
‫איריס רביץ‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫‪20‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי פרדס חנה ‪ -‬כרכור‪:‬‬
‫‪ : 353-0124206 .4‬מגורים ושטחי ציבור ברחוב המעלה בפרדס חנה‪.‬‬
‫דיון בהתנגדויות – המשך דיון‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫המועצה המקומית פרדס חנה ‪ -‬כרכור‪.‬‬
‫ג‪.‬נ‪ -.‬דר לבנין ומסחר בע"מ‪.‬‬
‫גרינברג א‪.‬מ‪.‬ן בע"מ‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫יצחק פרוינד ‪ -‬פרוינד יצחק ‪ -‬יעוץ‪ ,‬תכנון וקידום פרויקטים בע"מ‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫הקמת בית מגורים ויעוד שטחי ציבור ברחוב המעלה שבמרכז פרדס חנה‪.‬‬
‫החלטות קודמות‪:‬‬
‫ועדת משנה להתנגדויות דנה בתכנית בישיבתה מס' ‪ 2015008‬מתאריך ‪ 29.06.15‬והחליטה כדלהלן‪:‬‬
‫"רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית נמצאת בשולי מרכז המושבה פרדס חנה‪ ,‬בין הרחובות דרך למרחב ורח' המעלה )חלקות ‪ 344 ,314‬בגוש‬
‫‪ .(10103‬התכנית המשתרעת על שטח של כ‪ 12-‬דונם‪.‬‬
‫‪ .2‬בתכנית מוצע ‪:‬‬
‫‪ .2.1‬לשנות מגרש ביעוד מבנה ציבור שלא הופקע )חלקה ‪ ,(344‬ליעוד מגורים ב' שהכניסה אליו תהיה מרחוב‬
‫המעלה והוא יכלול מבנה בן ‪ 17‬יח"ד ב‪ 6-‬קומות ובצפיפות של ‪ 8‬יח"ד לדונם‪.‬‬
‫‪ .2.2‬לשנות יעוד של דרך מאושרת )דרך מס' ‪ ,(6‬שהיא בפועל דרך ללא מוצא‪ ,‬לשצ"פ וחניון ציבורי‪.‬‬
‫‪ .2.3‬לשנות יעודו של מגרש מגורים ג' )חלקה ‪ (314‬ליעוד של מבנים ומוסדות ציבור‪ ,‬אשר בפועל בנוי בו מבנה‬
‫המשמש לטיפת חלב ומחלקת הרווחה של המועצה‪.‬‬
‫‪ .2.4‬להפוך את רחוב המעלה לדרך ללא מוצא‪.‬‬
‫‪ .3‬התכנית פורסמה להפקדה כנדרש בחוק‪ ,‬והוגשו לה ‪ 49‬התנגדויות‪ ,‬רובן מטעם תושבי פרדס חנה כרכור‪ .‬כן‪,‬‬
‫התקבלה התנגדות מהמועצה לשימור אתרי מורשת בישראל‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוגשו ‪ 99‬התנגדויות שלא כללו כתובת של‬
‫המתנגדים ולכן לא נקלטו‪.‬‬
‫‪ .4‬ב‪ 1.6.15-‬התקיים דיון בועדת המשנה להתנגדויות בו שמעה הועדה באריכות את המתנגדים לתכנית ואנשי‬
‫המקצוע מטעמם‪ ,‬את עורך התכנית‪ ,‬היזם הפרטי ונציג הועדה המקומית‪ .‬הועדה החליטה כי‪" :‬יש מספר‬
‫נושאים המחייבים בדיקות בטרם הכרעה בהם‪ .‬לפיכך‪ ,‬הועדה מחליטה בשלב זה לקבל החלטת ביניים‪ ,‬לשוב‬
‫ולדון לאחר שלשכת התכנון תשלים את הבדיקות הדרושות ותעדכן את הועדה‪.‬‬
‫הועדה תחזור ותדון בתכנית ובהתנגדויות בדיון פנימי במועד שיקבע בהקדם‪ ,‬ורק לאחריו תפרסם את החלטתה‬
‫הסופית"‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬ולאור טענה שהועלתה בדיון ע"י המתנגדים שכיוון שהמועצה המקומית היא אחת מיזמיות‬
‫התכנית נדרש כי תהיה החלטת מליאת המועצה המקומית ליזום את התכנית‪ ,‬ומאחר ולא ידוע אם התקבלה כבר‬
‫החלטה כאמור‪ ,‬מחליטה הוועדה לקבל החלטת ביניים כדלהלן‪:‬‬
‫א‪ .‬על המועצה המקומית להמציא תוך חודש ימים עותק מהחלטת מליאת המועצה המקומית בדבר היותה יזמת‬
‫של התכנית‪ .‬במידה ולא התקבלה החלטת מועצה כאמור יש לקבלה בפרק הזמן האמור‪.‬‬
‫ב‪ .‬לחילופין‪ ,‬ניתן לצרף את בעל הקרקעות שלגביהן מוצע שינוי יעוד בתכנית זו כיזם התכנית‪.‬‬
‫ג‪ .‬הוועדה תחזור ותדון בתכנית ובהתנגדויות בדיון פנימי לאחר חלוף המועד כאמור לעיל‪ ,‬ולאחריו תפרסם את‬
‫החלטתה הסופית‪".‬‬
‫תקציר ההתנגדויות‪:‬‬
‫לתוכנית הוגשו ‪ 49‬התנגדויות‪ ,‬רובן מטעם תושבי פרדס חנה כרכור‪ .‬כן‪ ,‬התקבלה התנגדות מהמועצה‬
‫לשימור אתרי מורשת בישראל‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הוגשו ‪ 99‬התנגדויות שלא כללו כתובת של המתנגדים ולכן לא נקלטו‪.‬‬
‫להלן עיקרי ההתנגדויות של המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל ותושבי פרדס חנה כרכור לפי נושאים‪:‬‬
‫התנגדות המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל‪:‬‬
‫‪ .1‬התעלמות מערכי השימור של המתחם הכוללים אלמנטים היסטוריים‪ :‬מבנה בית הפועל‪ ,‬מבנה הנוער‬
‫העובד והלומד‪ ,‬מגרש ספורט‪ ,‬עצי פיקוס וגרם מדרגות‪.‬‬
‫‪ .2‬יש להחיל על המתחם הנחיות לשימור מבחינת‪ :‬קווי גובה‪ ,‬גבהי מבנים ודירוגם‪ ,‬חתך מול הרחוב‪ ,‬נוף‪,‬‬
‫וצמחיה וחומרי גמר‪.‬‬
‫‪ .3‬יש להסיג הבניה מהקיר התומך בדרך למרחב ומרחוב הראשונים‪.‬‬
‫עיקרי ההתנגדויות של תושבי פרדס חנה‪:‬‬
‫‪ .1‬בניה ובינוי –‬
‫‪ .1.1‬שינוי בגובה ובזכויות הבניה למגורים ‪ -‬זכויות הבניה המוצעות בתכנית הן יותר מכפלים מזכויות‬
‫הבניה המאושרות‪ ,‬שינוי שאינו סביר‪ .‬שינוי במספר הקומות מעל הכניסה הקובעת מ‪ 2-‬קומות‬
‫שקבוע בש‪ 1/‬ביעוד מגורים ב' ל‪ 6-‬קומות המוצעות בתכנית אינו סביר‪.‬‬
‫‪ .1.2‬גודל דירה ‪ -‬שטח הדירות גדול כ‪ 166-‬מ"ר ברוטו לדירה‪ .‬היזם עשוי לבקש בעתיד להגדיל את מס'‬
‫הדירות‪ .‬אין בתכנית סעיף האוסר הגדלת מספר יח' הדיור‪.‬‬
‫‪ .1.3‬מבנה חריג שאינו מתאים לאופיו של האזור שמאופיין בבניה נמוכה של ‪ 2-3‬קומות‪ .‬הבניין‬
‫ממוקם בנקודה הגבוהה ביותר בסביבה‪ .‬הבינוי בסביבה הסמוכה נמוך באופן משמעותי ביחס‬
‫לגובה הבנין המוצע‪ .‬והמבנה יזדקר ויבלוט בצורה שלא ניתן להתעלם ממנה‪.‬‬
‫‪ .1.4‬לא נבחנו הניצפות וההשלכות הנופיות‪-‬סביבתיות של הבינוי בחלקה ‪.344‬‬
‫‪ .1.5‬קושי במימוש שטח "המשולש"‪.‬‬
‫‪ .1.6‬במידה ויאפשרו את שינוי היעוד למגורים‪ ,‬יש לשנות זאת למגורים צמודי קרקע בדומה לרח'‬
‫הראשונים‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .1.7‬יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולכלול בתכנית את המגרשים מצפון לרחוב המעלה‬
‫)חלקות ‪ ,(138-145‬שלהם יש זכויות של עד ‪ 4‬קומות‪ .‬ולבחון את התכנון המפורט על המתחם‬
‫בראיה כוללת מבחינת מבני ציבור‪ ,‬תנועה‪ ,‬תחבורה ותשתיות‪.‬‬
‫‪ .1.8‬תוכנית לציפוף משקי עזר ברחוב הראשונים מקודמת בימים אלו – יש לכלול את שתי התכניות‬
‫יחד ולהגישן באופן מתואם‪.‬‬
‫‪ .2‬שטחי ציבור ‪-‬‬
‫‪ .2.1‬הגדלת שטח המגורים היא על חשבון שטחי ציבור‪.‬‬
‫‪ .2.2‬יעוד השטח הציבורי נקבע במסגרת תכנית ש‪ 116/‬כחלק מהפרשות למטרות ציבור‪.‬‬
‫‪ .2.3‬גודל המגרש המוצע למבני ציבור קטן מגודל המגרש המאושר היום למבני ציבור כלומר‪ ,‬הרשות‬
‫מקטינה את פוטנציאל הבניה למבני ציבור‪.‬‬
‫‪ .2.4‬ניתן להקים במקום שירותים ציבוריים כלל עירוניים‪ .‬יש להפקיע את חלקה ‪ 344‬שהיא ביעוד‬
‫מבני ציבור ולצרף אליה גם את חלקה ‪.314‬‬
‫‪ .2.5‬לא מובן מדוע לא נכללה חלקה ‪ 344‬בתכנית ‪) 308-0093914‬הפקעת שטחי ציבור בפרדס‪-‬חנה(‪.‬‬
‫‪ .2.6‬יש להגדיל את מבני הציבור בהתאמה לתוספת המגורים המוצעת בתכנית‪.‬‬
‫‪ .2.7‬יש לבחון את השטח הציבורי הדרוש בתכנית זו יחד עם התכנית המקודמת למשקי העזר‪.‬‬
‫‪ .3‬נוף ‪-‬‬
‫‪ .3.1‬הבניין המתוכנן נושק לקבוצת עצי פיקוס עתיקים‪ .‬המבנה יהרוס את האזור המיוחד הזה‪.‬‬
‫היחידים שייהנו מהנוף המיוחד הם תושבי הקומות העליונות של הבניין המוצע‪.‬‬
‫‪ .3.2‬העצים המיועדים לשימור באזור "המשולש" מסוכנים‪ .‬כמו כן‪ ,‬סוג העץ "אורן ירושלים" הוא עץ‬
‫שאינו מיועד לשימור בכל מחיר‪.‬‬
‫‪ .4‬שימור ‪-‬‬
‫‪ .4.1‬מבנה בית הפועל הינו מבנה ראוי לשימור‪ ,‬ויש לכלול אותו ככזה בתכנית זו‪.‬‬
‫‪ .4.2‬על מבנה המגורים המוצע להתייחס למבנה המיועד לשימור ולהציג את אופן השימור שלו‪ ,‬לרבות‬
‫לקיר התמך שלו – ולהציג את עקרונות השימור של החזית הדרומית של המגרש והמבנה‪.‬‬
‫‪ .5‬תחבורה ותשתיות –‬
‫‪ .5.1‬רחוב המעלה הוא רח' ללא מוצא‪ ,‬זכויות הדרך הן ‪ 10‬מ'‪ .‬לא ניתן לתכנן חניות תקניות לאורך‬
‫הרחוב‪ ,‬קשה לסובב את הרכב‪ ,‬בעיות תנועה קשות בשעות הבוקר‪ ,‬מחסור בחניות וסכנה להולכי‬
‫רגל‪.‬‬
‫‪ .5.2‬לאפשר כניסה למבנה המגורים מרח' דרך למרחב שיאפשר פתרון חניה תת‪-‬קרקעי ויוריד מהעומס‬
‫ברח' המעלה‪.‬‬
‫‪ .5.3‬להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולכלול בתכנית את המגרשים מצפון לרחוב המעלה )חלקות‬
‫‪ (138-145‬ולבחון את הפתרון התחבורתי המוצע לרחוב ללא מוצא זה‪.‬‬
‫‪ .5.4‬הכניסה והיציאה מחניית הבניין המוצע סמוכה לצומת של רחוב הראשונים ותגרום לסיכון‬
‫תעבורתי ולהגברת בעיות התנועה באזור‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .5.5‬עומס על התשתיות העירוניות )מים‪ ,‬ביוב‪ ,‬ניקוז וכו'(‪ ,‬על מערכות הדרכים ושטחי הציבור‬
‫)מוסדות ושטחים פתוחים(‪.‬‬
‫‪ .6‬איחוד וחלוקה –‬
‫‪ .6.1‬התכנית משנה יעודי קרקע‪ ,‬מיקום ושטח מגרשים‪ .‬לכן‪ ,‬נדרש להכין תכנית לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫‪ .6.2‬חלקה ‪ 344‬נוצרה כתוצאה מהפקעה לצרכי ציבור מחלקת מקור ‪ .32‬יש להשיב את חלקה ‪344‬‬
‫לבעלים הקודמים שלה‪.‬‬
‫‪ .7‬התאמה לתכנית ‪ – 353-0138588‬תכנית המתאר החדשה לפרדס חנה כרכור –‬
‫‪ .7.1‬חריגה בצפיפות ביחס למתאר ‪ -‬מוצעת צפיפות של ‪ 8‬יח"ד נטו לדונם במקום ‪ 3‬יח"ד נטו לדונם‪.‬‬
‫‪ .7.2‬חריגה בגובה ביחס למתאר ‪ -‬מוצע גובה של ‪ 6‬קומות במקום ‪ 2‬קומות‪.‬‬
‫‪ .7.3‬אין תכנון כולל של מתחם כפי שנדרש במתאר‪.‬‬
‫‪ .7.4‬לא היה דיון בוועדה לשימור כפי שנדרש במתאר‪.‬‬
‫‪ .7.5‬עפ"י תכנית המתאר ציר הבנים‪ ,‬מוגדר בגובה מבנים של עד ‪ 6‬קומות‪ .‬לכן יש למדוד את מספר‬
‫הקומות מדרך למרחב ולא ממפלס רחוב הראשונים‪.‬‬
‫‪ .7.6‬רח' הראשונים מוגדר כמתחם לשימור במתאר‪ ,‬ונקבעה הוראה בסעיף ‪ 6.16.4‬כי כל תכנית‬
‫מפורטת או בקשה להיתר בשטח מבנים שיוכרזו לשימור יכללו הוראות לשימורם‪ .‬על עורכי‬
‫התכנית להציג חו"ד מומחה לשימור עבור המבנה‪ ,‬ולבחון את ערכי השימור והיסטוריית המבנה‪.‬‬
‫כמו כן יש לקבל את חוו"ד עורך תכנית המתאר וחוו"ד של יועצת השימור של תכנית המתאר‬
‫לנושא השימור – בטרם תקודם תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .7.7‬מבנה בית הפועל‪ ,‬מגרש הספורט‪ ,‬מבנה הנוער‪ ,‬גרם המדרגות לדרך למרחב‪ ,‬קיר התמך הדרומי‬
‫והעצים במתחם ראויים לשימור ויש להציגם ככאלו בתכנית המתאר‪.‬‬
‫‪ .7.8‬לעכב את התכנית עד שתינתן הזדמנות להגיש התנגדות לתכנית המתאר‪.‬‬
‫‪ .7.9‬יש לכלול בתכנית את הציר הנופי המוצג בתכנית המתאר הכולל מעבר להולכי רגל‪ ,‬מהמתחם‬
‫לרחוב הראשונים‪ ,‬ולהתייחס לגרם המדרגות ההיסטורי העולה לבית הפועל ולרחוב הראשונים‪,‬‬
‫ולקיר התמך בדרך למרחב המהווה נקודת ציון במרחב העירוני‪.‬‬
‫התכנית מבטלת שטח למבני ציבור מאושר‪ .‬ע"פ תכנית המתאר‪ ,‬לא יותר לשנות או לבטל‬
‫‪.7.10‬‬
‫יעוד קרקע לשטח ציבורי מאושר‪ ,‬ואף יש הוראה לעבות את שטחי הציבור‪.‬‬
‫התכנית נמצאת במגרש גבוה ומנותק מדרך למרחב‪ ,‬לכן קביעת תכנית המתאר לגבי אופי‬
‫‪.7.11‬‬
‫רחוב דרך למרחב אינה מתאימה במקרה זה‪ .‬על תכנית המתאר להתייחס לדרך המרחב בחלוקה‬
‫למקטעים‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .8‬שונות –‬
‫‪ .8.1‬טבלה ‪ 2.3‬נתונים כמותיים עיקריים–השוואת נתונים בין מצב מאושר למצב מוצע עשויים לבלבל‬
‫כי מדובר בשני מגרשים שונים‪ ,‬בשטח שונה‪ ,‬בבעלות שונה‪ .‬יש להתייחס לכל מגרש בנפרד‪ ,‬ואין‬
‫לראות כאילו יש העברת זכויות‪.‬‬
‫‪ .8.2‬חלקה ‪ 314‬היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל‪ .‬לא התקבלה הסכמה או אישור של רמ"י לתכנית‪.‬‬
‫‪ .8.3‬התכנית תהווה תקדים ליזמים נוספים‪.‬‬
‫‪ .8.4‬שיתוף הציבור –נדרש היה לקיים הליך של שיתוף התושבים כחלק מתהליך התכנון‪.‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫דיון פנימי‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית נמצאת בשולי מרכז המושבה פרדס חנה‪ ,‬בין הרחובות דרך למרחב ורח' המעלה )חלקות ‪,314‬‬
‫‪ 344‬בגוש ‪ .(10103‬התכנית המשתרעת על שטח של כ‪ 12-‬דונם‪.‬‬
‫‪ .2‬בתכנית מוצע‪:‬‬
‫‪ .2.1‬לשנות מגרש ביעוד מבנה ציבור שלא הופקע )חלקה ‪ ,(344‬ליעוד מגורים ב' שהכניסה אליו תהיה‬
‫מרחוב המעלה והוא יכלול מבנה בן ‪ 17‬יח"ד ב‪ 6-‬קומות ובצפיפות של ‪ 8‬יח"ד לדונם‪.‬‬
‫‪ .2.2‬לשנות יעוד של דרך מאושרת )דרך מס' ‪ ,(6‬שהיא בפועל דרך ללא מוצא‪ ,‬לשצ"פ וחניון ציבורי‪.‬‬
‫‪ .2.3‬לשנות יעודו של מגרש מגורים ג' )חלקה ‪ (314‬ליעוד של מבנים ומוסדות ציבור‪ ,‬אשר בפועל בנוי בו‬
‫מבנה המשמש לטיפת חלב ומחלקת הרווחה של המועצה‪.‬‬
‫‪ .2.4‬להפוך את רחוב המעלה לדרך ללא מוצא‪.‬‬
‫‪ .3‬התכנית נקבעה כלא טעונה אישור השר‪.‬‬
‫‪ .4‬במסגרת עיון השר עפ"י סעיף ‪) 109‬א( לחוק‪ ,‬מיום ‪ ,10.3.15‬התקבלו ההערות הבאות‪:‬‬
‫‪ .4.1‬תמ"א ‪ - 38‬תשומת לב לשכת התכנון כי יש לעדכן את נוסח סעיף ‪ 6.6‬בתוכנית בהתאם לנוסח‬
‫סעיף ‪ 6.3‬שע"פ שינוי ‪ 3‬לתמ"א‪.‬‬
‫‪ .4.2‬תכנית המתאר של פרדס חנה כרכור ‪ -‬התכנית הועברה לפרסום להפקדה‪ .‬תשומת לבכם לבחינת‬
‫התאמת זכויות הבניה למבני ציבור למוצע בתכנית המתאר )‪ 120%‬שטחים עיקריים(‪.‬‬
‫‪ .5‬מסיור שערכו נציגות לשכת התכנון בשטח התכנית ביום ‪ 15.4.15‬עולה כי‪:‬‬
‫‪ .5.1‬בית הנוער העובד משמש בפועל כבית מגורים הממוקם בייעוד של אזור לבנייני ציבור )ניתן‬
‫להבחין שהמבנה שופץ לאחרונה(‪ .‬הנושא הועבר לטיפול מחלקת הפיקוח של הועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ .5.2‬רקע המדידה של התכנית איננו מעודכן‪ .‬בתחום תא שטח ‪ 2‬קיימים עצים שלא מסומנים ברקע‬
‫המדידה ובנספח העצים‪.‬‬
‫‪ .6‬ב‪ 20.4.15-‬התקבל מכתב ממפקח הועדה כי בגוש ‪ 10103‬חלקה ‪ 344‬קיים שימוש חורג במבנה בשטח של‬
‫כ‪ 130-‬מ"ר אשר שופץ והוסב ממבנה ציבור לבית מגורים וכי הנושא יטופל במסגרת האכיפה של‬
‫מחלקת הפיקוח‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪25‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .7‬להלן התייחסות עורכי תכנית המתאר המופקדת מיום ‪ 5.5.15‬שהתקבלה לאור ההתנגדויות שהועלו‬
‫לתכנית שבנדון‪" :‬התכנית נמצאת במתחם ‪ 06A‬שהינו אחד מהמתחמים ההיסטוריים של היישוב‬
‫)משקי עזר( בו מגרשים גדולים יחסית בבינוי דליל ומצויים בו ערכים לשימור‪ ,‬בהם חללי רחובות‬
‫ותיקים ועצים בוגרים‪.‬‬
‫התכנית הינה במגרש הגובל ברחוב למרחב‪ ,‬שהוא ציר לתכנון בתכנית המתאר היישובית‪ .‬הכוונה‬
‫התכנונית לגבי ציר זה היא לעבות את המגורים‪ ,‬מוסדות הציבור והמסחר לאורך הרחוב‪ ,‬ולתכננו כך‬
‫שיהיה הרחוב הייצוגי והפעיל ביותר ביישוב באופי עירוני במודגש‪ .‬ראו סעיף ‪ .6.15.7‬סעיפים קטנים‬
‫‪.2‬ד' ו‪.3 -‬א' ו‪-‬ד' בתכנית המתאר‪.‬‬
‫על פי נספח השימור המנחה של תכנית המתאר אין מבנים לשימור בתחום התכנית‪ .‬הקריטריונים‬
‫לקביעת מבנים לשימור פורטו בנספח השימור ולא נמצא שישנם בתחום התכנית מבנים העונים על‬
‫קריטריונים אלו‪ .‬עם זאת‪ ,‬תכנית המתאר קובעת כי ניתן בתכנית מפורטת להוסיף אתרים לשימור‪,‬‬
‫מעבר לאלו המפורטים בנספח השימור של תכנית המתאר היישובית"‪.‬‬
‫‪ .8‬במהלך הדיון הוסבר לועדה כי מגרש המגורים )חלקה ‪ 314‬גוש ‪ (10103‬יחד עם המבנה הקיים בו נרכש‬
‫ע"י המועצה המקומית לפני כ‪ 5-‬שנים מארגון הפועלות‪.‬‬
‫‪ .9‬יזם התכנית הצהיר כי השימוש למגורים שמתקיים בבית הנוער העובד והלומד )גוש ‪ 10103‬חלקה ‪(344‬‬
‫יופסק ב‪.1.7.15-‬‬
‫‪ .10‬ב‪ 1.6.15-‬התקיים דיון ונשמעו כל ההתנגדויות לתכנית‪ .‬בתום הדיון סברה הועדה כי יש מספר נושאים‬
‫המחייבים בדיקות בטרם הכרעה בהם‪ .‬ולכן התקבלה החלטת ביניים לחזור ולדון בתכנית ובהתנגדויות‬
‫בדיון פנימי במועד שיקבע בהקדם‪ ,‬ורק לאחריו לפרסם את החלטתה הסופית‪.‬‬
‫‪ .11‬ב‪ 29.6.15-‬התקיים דיון פנימי בתכנית והוועדה החליטה לקבל החלטת ביניים נוספת כדלהלן‪:‬‬
‫על המועצה המקומית להמציא תוך חודש ימים עותק מהחלטת מליאת המועצה המקומית‬
‫‪.11.1‬‬
‫בדבר היותה יזמת של התכנית‪ .‬במידה ולא התקבלה החלטת מועצה כאמור יש לקבלה בפרק‬
‫הזמן האמור‪.‬‬
‫‪.11.2‬‬
‫לחילופין‪ ,‬ניתן לצרף את בעל הקרקעות שלגביהן מוצע שינוי יעוד בתכנית זו כיזם התכנית‪.‬‬
‫הוועדה תחזור ותדון בתכנית ובהתנגדויות בדיון פנימי לאחר חלוף המועד כאמור לעיל‪,‬‬
‫‪.11.3‬‬
‫ולאחריו תפרסם את החלטתה הסופית‪.‬‬
‫‪ .12‬ב‪ 1.7.15-‬התקבלה הודעה מרשות מקרקעי ישראל כי היא מצטרפת כיזמת לתכנית‪.‬‬
‫‪ .13‬הצטרפות רמ"י כיזמת לתכנית נותנת מענה להחלטת הועדה מיום ‪.29.6.15‬‬
‫‪ .14‬התכנית שובצה לדיון פנימי בתאריך ‪ .20.7.15‬לאור עיצומים שהיו במשרד‪ ,‬לא התקיים דיון בתכנית‬
‫במועד הנ"ל‪ .‬בסופו של דבר‪ ,‬הדיון הפנימי התקיים בתאריך ‪.27.7.15‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫התכנית נועדה לשנות את יעודה של חלקה ‪ 344‬מיעוד של מבני ציבור שלא הופקע ליעוד מגורים‪ ,‬וכן‪,‬‬
‫לשנות את יעודה של חלקה ‪ 314‬שהיא היום ביעוד מגורים ליעוד של מבני ציבור ובכך‪ ,‬לתת מענה‬
‫לאינטרס הציבורי על ידי התאמת היעוד לשימושים הציבוריים )טיפת חלב ומחלקת רווחה( הקיימים‬
‫בחלקה בפועל‪ .‬לאור האמור‪ ,‬ולאחר ששמעה את ההתנגדויות שהוגשו לתכנית מחליטה הוועדה לאשר‬
‫את התוכנית בתנאים הבאים‪:‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫א‪ .1.‬קוי הבנין של מגרש המגורים בתא שטח ‪ 2‬יתוקנו כדלהלן‪:‬‬
‫א‪.1.‬א‪ .‬קו הבנין המערבי )כלפי תאי שטח ‪ (7 ,3‬יוגדל ל‪ 8-‬מ' כך שכל תחום נוף העצים יהיה בתחום קו‬
‫הבנין‪.‬‬
‫א‪.1.‬ב‪ .‬קו הבנין הדרומי )כלפי דרך למרחב( יצומצם ל‪ 5-‬מ'‪.‬‬
‫א‪ .2.‬רחוב המעלה יורחב ב‪ 1.5-‬מ' בחזית תא שטח מס' ‪.2‬‬
‫א‪ .3.‬תוסף הוראה כי יובטח מעבר הולכי רגל מרחוב המעלה לדרך למרחב דרך החניון והשצ"פ )ס' ‪4.3.2‬‬
‫ו‪ 4.6.2-‬יעודכנו בהתאם(‪.‬‬
‫א‪ .4.‬הבינו ידורג באופן יורד מרח' המעלה לכיוון דרך למרחב וכך שיגשר על הפרשי הגובה בין דרך‬
‫למרחב ורחוב המעלה‪ ,‬ובהתאם לסעיף ‪ 6.11.22‬תת סעיף ‪3‬ב‪ 3‬בתכנית המתאר המופקדת שקובע‬
‫שהבניה הגבוהה תרוכז לאורך דרך לבנים‪-‬למרחב‪.‬‬
‫א‪ .5.‬סה"כ גובה המבנה הכולל יהיה ‪ 6‬קומות ‪ +‬קומה טכנית חלקית‪ ,‬באופן שמעל רחוב המעלה גובה‬
‫המבנה לא יעלה על ‪ 4‬קומות וגובהו הסופי יהיה כגובה המבנה הסמוך הנמצא בחלקה ‪ 340‬בגוש‬
‫‪) 10103‬יתרת הקומות תהיה מדורגת כלפי דרך למרחב(‪ .‬הבינוי יתוקן בהתאם באופן שיוצג דירוג‬
‫והנמכת מפלסים‪.‬‬
‫הסבר‪ :‬מדובר בגובה שתואם לגובה הסופי של מבני המגורים הגובלים ממזרח )חלקה ‪ 340‬בגוש‬
‫‪.(10103‬‬
‫א‪ .6.‬לאור האמור הקיר התומך בחזית דרך למרחב יונמך וידורג ככל האפשר כאמור בסעיף ‪ 6.11.22‬תת‬
‫סעיף ‪3‬ב‪ 7‬בהוראות תכנית המתאר המופקדת‪.‬‬
‫א‪ .7.‬תותר הקמת קומת חניה תת קרקעית‪ ,‬ובכלל זה תותר כניסה מרח' למרחב לחניה‪.‬‬
‫א‪ .8.‬לאור השינויים הנדרשים בבינוי בטבלה ‪ 5‬יתוקנו שטחי הבניה המוצעים בתכנית בהתייחס‬
‫לשטחים מעל‪/‬מתחת לכניסה הקובעת ולעמודת "מעל הכניסה הקובעת" תוסף הערה שזה‬
‫בהתייחס לרח' המעלה‪.‬‬
‫א‪ .9.‬הערה א‪ .‬לטבלה ‪ 5‬תוסף הוראה כי ניוד שטחי הבניה יהיה כפוף לעמידה בהוראות הגובה ומס'‬
‫הקומות המותרות בתכנית מעל רח' המעלה‪.‬‬
‫א‪ .10.‬על פי טבלה ‪ 3.2‬השטח המיועד למגורים בחלקה ‪ 344‬גדל בכ‪ 30-‬מ"ר ביחס לגודל החלקה המקורי‪.‬‬
‫כלומר מוצע להוסיף‪/‬לספח למגרש המגורים שטח מחלקה סמוכה שהיא בבעלות ציבורית‪ ,‬למרות‬
‫שהתכנית היא לא תכנית איחוד וחלוקה‪ .‬לאור האמור מאחר ומדובר בדיוק של שטחים הנובע‬
‫מקנ"מ התכנית‪ ,‬שטח יעוד המגורים )תא שטח ‪ (2‬לא יגדל ולא יחרוג מעבר לגבולות חלקה ‪.344‬‬
‫א‪ .11.‬מדידה – קיימים עצים בוגרים שלא מסומנים ברקע המדידה‪ .‬לפיכך‪ ,‬יש לעדכן את המדידה ולסמן‬
‫בה את כל העצים הבוגרים ולהחליף את רקע המדידה כך שיהיה אחיד בכל התשריטים‪.‬‬
‫א‪ .12.‬יעוד מבני ציבור ‪ -‬סעיף ‪ 4.2.1‬לתכנית יתוקן כך שירשם שמדובר במבני ציבור לשימושים ציבוריים‬
‫שכונתיים‪.‬‬
‫א‪ .13.‬תיקונים ע"פ הערות מינהל התכנון מיום ‪ 10.3.15‬במסגרת בדיקת התכנית לפי ס' ‪ 109‬לחוק‪:‬‬
‫א‪.13.‬א‪ .‬חיזוק מבנים ‪ -‬נוסח סעיף ‪ 6.6‬יתוקן כדלקמן‪" :‬היתר לתוספות הבניה מותנה בבדיקה בדבר‬
‫הצורך בחיזוק המבנה הקיים לפי הוראות תקן ישראלי ת"י ‪."413‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫א‪.13.‬ב‪ .‬שטחי הבניה העיקריים המוצעים ביעוד מבני ציבור יותאמו לתכנית המתאר המופקדת ויהיו‬
‫‪ .120%‬טבלה ‪ 2.3‬וטבלה ‪ 5‬יתוקנו בהתאם‪.‬‬
‫א‪ .14.‬תיקונים טכניים בכפוף להנחיות לשכת התכנון‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הוועדה פונה לוועדה המקומית פרדס חנה כרכור לפעול במהירות במישור אכיפת החוק לגבי המגורים‬
‫שבוצעו בגוש ‪ 10103‬חלקה ‪) 344‬במבנה הנוער העובד‪ ,‬שהוא ביעוד מבני ציבור בתכנית קודמת(‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה להשיב למתנגדים כלהלן‪:‬‬
‫ג‪ .1.‬למועצה לשימור אתרי מורשת בישראל‪:‬‬
‫ג‪.1.‬א‪ .‬לטענה בענין התעלמות מערכי השימור של המתחם‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן חלקי‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי על פי נספח השימור המנחה של תכנית המתאר החדשה המופקדת של הישוב אין‬
‫מבנים לשימור בתחום התכנית‪ .‬לאור ההתנגדויות‪ ,‬נבדקה הטענה על ידי עורכי תכנית המתאר‪,‬‬
‫אשר בחננו את המבנים בתכנית בהתאם לקריטריונים לקביעת מבנים לשימור כפי שפורטו בנספח‬
‫השימור של תכנית המתאר ולא נמצא שישנם בתחום התכנית מבנים העונים על קריטריונים אלו‬
‫ושמוצדק לשמרם‪.‬‬
‫מבנה הנוער העובד והלומד משמש בפועל כבית מגורים‪ ,‬מגרש הכדורסל לא קיים בפועל בשטח‬
‫ולכן לא ברורה הטענה שיש לשמר אלמנטים שכבר כלל לא קיימים‪.‬‬
‫עצי פיקוס ‪ -‬ממערב למגרש המגורים המוצע קיימת שדרת עצי פיקוס גדולים בעלי נוף רחב‬
‫שמייצרת את הקשר עם רח' הראשונים‪ .‬על פי המצב המאושר עצי הפיקוס היו ביעוד דרך והתכנית‬
‫שבנדון היטיבה את המצב בכך שדאגה לשמר את כל שדרת העצים‪ ,‬מה שלא היה לפני כן‪ .‬לאור‬
‫החשיבות הנופית שבשימור עצים אלו הועדה מחליטה כי קוי הבנין של מגרש המגורים בתא שטח‬
‫‪2‬יתקונו כדלהלן‪ :‬קו הבנין המערבי )כלפי תאי שטח ‪ (7 ,3‬יוגדל ל‪ 8-‬מ' כך שכל תחום נוף העצים‬
‫יהיה בתחום קו הבנין‪ .‬קו הבנין הדרומי )כלפי דרך למרחב( יצומצם ל‪ 5-‬מ'‪.‬‬
‫גרם מדרגות ‪ -‬הועדה מציינת כי בתכניות המאושרות מעבר הולכי הרגל וגרם המדרגות ההיסטורי‬
‫היו ביעוד דרך‪ .‬התכנית שבנדון שינתה את יעוד הדרך לחניון )בצמוד לרח' המעלה( ולשצ"פ ובכך‪,‬‬
‫דאגה לשמר את גרם המדרגות ההיסטורי ולשימור הציריות והקישוריות מרחוב הראשונים לדרך‬
‫למרחב‪ ,‬מה שלא היה לפני כן‪ .‬על מנת להבטיח את מעבר חופשי להולכי הרגל בתחום החניון‬
‫והשצ"פ תוסף הוראה כי יובטח מעבר הולכי רגל מרחוב המעלה לדרך למרחב דרך החניון והשצ"פ‬
‫)ס' ‪ 4.3.2‬ו‪ 4.6.2-‬יעודכנו בהתאם(‪.‬‬
‫ג‪.1.‬ב‪ .‬לטענה כי יש להחיל על המתחם הנחיות לשימור מבחינת‪ :‬קווי גובה‪ ,‬גבהי מבנים ודירוגם‪,‬‬
‫חתך מול הרחוב‪ ,‬נוף‪ ,‬וצמחיה וחומרי גמר‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן חלקי‪.‬‬
‫לפי המצב הקיים והבינוי המוצע בתכנית‪ ,‬המבנה "יושב" על שטח מוגבה שנתמך בקיר תומך גבוה‬
‫מאוד מעל מפלס רח' למרחב‪ ,‬והוא מוגבה ומורם ביחס למבנים הסמוכים ברח' למרחב‪ ,‬ומהווה‬
‫נטע זר וחריג במפלסו )הוא נראה כ"יושב" על במה" מוגבהת(‪ .‬לפיכך‪ ,‬ולאור הפרשי הגובה‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫והמפלסים בין הרחובות )רח' הראשונים‪/‬המעלה לבין רח' למרחב( אכן נדרש לשפר את ההשתלבות‬
‫של המבנה )בתא שטח ‪ (2‬במרחב האורבני הסובב אותו‪ :‬הן ביחס למפלס כלפי רח' למרחב‪ ,‬שהוא‬
‫הציר העירוני הראשי והן את גובהו ביחס לרח' הראשונים‪/‬המעלה‪ ,‬שהם חזית המכלול הרגיש של‬
‫בניה צמודת הקרקע במשקי העזר‪ .‬לפיכך יש להנמיך באופן משמעותי את מפלס וגובה המבנה‬
‫המוצע על מנת שישתלב בסביבתו‪ .‬לאור האמור הבינוי בתא שטח ‪ 2‬יתוקן כדלהלן‪:‬‬
‫• הבינו ידורג באופן יורד מרח' המעלה לכיוון דרך למרחב וכך שיגשר על הפרשי הגובה בין‬
‫דרך למרחב ורחוב המעלה‪ ,‬ובהתאם לסעיף ‪ 6.11.22‬תת סעיף ‪3‬ב‪ 3‬בתכנית המתאר‬
‫המופקדת שקובע שהבניה הגבוהה תרוכז לאורך דרך לבנים‪-‬למרחב‪.‬‬
‫• סה"כ גובה המבנה הכולל יהיה ‪ 6‬קומות ‪ +‬קומה טכנית חלקית‪ ,‬באופן שמעל רחוב המעלה‬
‫גובה המבנה לא יעלה על ‪ 4‬קומות וגובהו הסופי יהיה כגובה המבנה הסמוך הנמצא‬
‫בחלקה ‪ 340‬בגוש ‪) 10103‬יתרת הקומות תהיה מדורגת כלפי דרך למרחב(‪ .‬הבינוי יתוקן‬
‫בהתאם באופן שיוצג דירוג והנמכת מפלסים‪.‬‬
‫הסבר‪ :‬מדובר בגובה שתואם לגובה הסופי של מבני המגורים הגובלים ממזרח‪.‬‬
‫• לאור האמור הקיר התומך בחזית דרך למרחב יונמך וידורג ככל האפשר כאמור בסעיף‬
‫‪ 6.11.22‬תת סעיף ‪3‬ב‪ 7‬בהוראות תכנית המתאר המופקדת‪.‬‬
‫• תותר הקמת קומת חניה תת קרקעית‪ ,‬ובכלל זה תותר כניסה מרח' למרחב לחניה‪.‬‬
‫• לאור השינויים הנדרשים בבינוי בטבלה ‪ 5‬יתוקנו שטחי הבניה המוצעים בתכנית בהתייחס‬
‫לשטחים מעל‪/‬מתחת לכניסה הקובעת ולעמודת "מעל הכניסה הקובעת" תוסף הערה שזה‬
‫בהתייחס לרח' המעלה‪.‬‬
‫• הערה א‪ .‬לטבלה ‪ 5‬תוסף הוראה כי ניוד שטחי הבניה יהיה כפוף לעמידה בהוראות הגובה‬
‫ומס' הקומות המותרות בתכנית מעל רח' המעלה‪.‬‬
‫ג‪.1.‬ג‪ .‬לטענה שיש להסיג הבניה מהקיר התומך בדרך למרחב ומרחוב הראשונים‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי הבניה המוצעת מרוחקת מרחוב הראשונים‪ .‬קו הבנין כלפי רחוב המעלה הוא ‪5‬‬
‫מ' וכפי שהיה גם בתכנית המאושרת ש‪ .116/‬הועדה סבורה שאין כל הצדקה להשאיר את הקיר‬
‫התומך הגבוה לכיוון דרך למרחב וכי יש לדרגו ולהנמיכו כאמור בסעיף ג‪.1.‬ב‪.‬‬
‫ג‪ .2.‬להתנגדויות של תושבי פרדס חנה‪:‬‬
‫בניה ובינוי –‬
‫ג‪.2.‬א‪ .‬לטענה בענין שינוי בגובה ובזכויות הבניה למגורים ביחס לקבוע בש‪ 1/‬ביעוד מגורים ב'‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי ההשוואה לזכויות הבניה בש‪ 1/‬ביעוד מגורים ב' אינה מתאימה‪ .‬על פי התכניות‬
‫המאושרות )ש‪ ,1/‬ש‪ 116/‬וש‪ (209/‬חלקה ‪) 344‬תא שטח ‪ (2‬היא ביעוד מבני ציבור וניתן להקים מבנה בן‬
‫‪ 3‬קומות עם ‪ 30%‬בניה בכל קומה )סה"כ ‪ ,(90%‬וחלקה ‪) 314‬תא שטח ‪ (1‬היא ביעוד מגורים ג' וניתן‬
‫להקים מבנה בן ‪ 4‬עם ‪ 120%‬בניה‪ .‬כיוון שמדובר בתכניות משנות ה‪ 60-‬וה‪ 70-‬ניתן להוסיף שטחי שירות‬
‫לשטחים הנ"ל‪ .‬על פי התכנית המופקדת בחלקה ‪) 344‬תא שטח ‪ 2‬מבוקשים רק כ‪ 100%-‬שטחים‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫עיקריים‪ ,‬כלומר רק ‪ 10%‬יותר מהתכנית המאושרת במידה ונבנים מבני ציבור ו‪ 20%-‬פחות מהתכנית‬
‫המאושרת למבני מגורים‪ .‬התכנית שבנדון תואמת למגמות התכנון של ניצול יעיל של הקרקע וציפוף וכן‬
‫תואמת לעקרונות תכנית המתאר המופקדת מבחינת גובה המבנים וצפיפות יח"ד )ראו גם התשובה‬
‫בסעיף ג‪.2.‬כו(‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ב‪ .‬לטענה בענין גודל דירה כ‪ 166-‬מ"ר ברוטו לדירה‪ ,‬ושהיזם עשוי לבקש בעתיד להגדיל את מס'‬
‫הדירות‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי שטח הדירה העיקרי הממוצע הוא ‪ 114‬מ"ר ‪ 12 +‬מ"ר למרפסת‪ ,‬וזהו גודל סביר‬
‫לדירה ושמאפשר תמהיל ומגוון דירות‪ .‬כל שאר השטחים הם שטחי שירות לממ"ד‪ ,‬מחסן‪ ,‬שטחים‬
‫משותפים ומתקנים טכניים‪ .‬הועדה אינה יכולה לצפות את פני העתיד וככל ובעתיד יבקשו הקלות הן‬
‫יבחנו לגופה של בקשה ולציבור תהיה זכות להתנגד‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ג‪ .‬לטענה שהמבנה חריג ושאינו מתאים לאופיו של האזור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו תשובה בסעיף ג‪.1.‬ב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ד‪ .‬לטענה שלא נבחנו הניצפות וההשלכות הנופיות‪-‬סביבתיות של הבינוי בחלקה ‪.344‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו תשובה בסעיף ג‪.1.‬א‪ ,‬ג‪.1.‬ב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ה‪ .‬לטענה בענין הקושי במימוש שטח "המשולש"‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי על פי מרווחי הבניה בתכנית המאושרת ממילא לא ניתן לממש כל בניה בשטח‬
‫המערבי של המשולש‪ .‬לאור העובדה שבשטח המשולש קיימים עצים רבים לשימור הוא הוגדר בתכנית‬
‫כשצ"פ )תא שטח ‪ (6‬לרווחת הציבור הרחב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ו‪ .‬לטענה שבמידה ויאפשרו את שינוי היעוד למגורים‪ ,‬יש לשנות זאת למגורים צמודי קרקע‬
‫בדומה לרח' הראשונים‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי התכנית גובלת בציר ב' )דרך הבנים‪-‬דרך למרחב( שעל פי תכנית המתאר המופקדת‬
‫מיועד להיות בציר בעל אופי עירוני שמיועד לבניה רוויה‪ .‬לפיכך‪ ,‬הועדה לא מוצאת הצדקה לאפשר‬
‫בינוי של צמודי קרקע‪ .‬כמו כן האזור מאופיין בבניה רוויה לפי תכניות מפורטות‪ ,‬והמדיניות היא לניצול‬
‫יעיל של הקרקע וציפוף והרווית הבניה‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ז‪ .‬לטענה שיש להרחיב את הקו הכחול של התכנית ואת המגרשים מצפון לרחוב המעלה )חלקות‬
‫‪ ,(138-145‬ולבחון את התכנון בראיה כוללת מבחינת מבני ציבור‪ ,‬תנועה‪ ,‬תחבורה ותשתיות‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי מדובר בתכנית נקודתית שמחליפה בין יעודי הקרקע כך שהשטח שבבעלות המועצה‬
‫יהיה ביעוד ציבורי והשטח של היזם הפרטי יהיה ביעוד מגורים‪ .‬בסך הכל מדובר על תוספת שולית של‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ 2‬יח"ד בתחום התכנית ולתוספת שולית זו אין כל השפעה מבחינת מבני ציבור‪ ,‬תחבורה ותשתיות‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬אין כל הצדקה תכנונית להרחיב את הקו הכחול של התכנית‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ח‪ .‬לטענה שיש לכלול תכנית זו בתכנית המקודמת לציפוף משקי העזר ברחוב הראשונים‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בהמשך לתשובה שניתנה בס' ג‪.2.‬ז' לעיל‪ ,‬הועדה מציינת כי התכנית לציפוף רחוב הראשונים‬
‫נמצאת בחיתוליה ואין כל סיבה לעכב את התכנית הזו‪ .‬תכנית המתאר המופקדת החריגה את שטח‬
‫התכנית מהוראות הבינוי למתחם ‪ 06A‬בו נמצא רחוב הראשונים כאמור בסעיף ג‪.2.‬כו‪.‬‬
‫שטחי ציבור ‪-‬‬
‫ג‪.2.‬ט‪ .‬לטענה שהגדלת שטח המגורים היא על חשבון שטחי ציבור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן חלקי‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי בסה"כ היקף שטחי הציבור גדלו בכ‪ 1.6-‬דונם ביחס למצב המאושר‪ .‬במצב המאושר‬
‫היו כ‪ 2-‬דונם למבני ציבור והתכנית מציעה כ‪ 3.7-‬דונם למבני ציבור ושטחים פתוחים‪ .‬התכנית מסדירה‬
‫ומתאימה את יעוד הקרקע לשימושים הציבוריים הקיימים בפועל ביעוד קרקע שאינו ציבורי ובכך‬
‫מאפשרת ומבטיחה שימושים ציבוריים לרווחת הציבור ביעוד הקרקע המתאים‪ ,‬דבר שאינו קיים‬
‫היום‪.‬‬
‫על פי טבלה ‪ 3.2‬השטח המיועד למגורים בחלקה ‪ 344‬גדל בכ‪ 30-‬מ"ר ביחס לגודל החלקה המקורי‪.‬‬
‫כלומר מוצע להוסיף‪/‬לספח למגרש המגורים שטח מחלקה סמוכה שהיא בבעלות ציבורית‪ ,‬למרות‬
‫שהתכנית היא לא תכנית איחוד וחלוקה‪ .‬לאור האמור מאחר ומדובר בדיוק של שטחים הנובע מקנ"מ‬
‫התכנית‪ ,‬שטח יעוד המגורים )תא שטח ‪ (2‬לא יגדל ולא יחרוג מעבר לגבולות חלקה ‪ .344‬כמו כן‪ ,‬שטחי‬
‫הבניה העיקריים ביעוד מבני הציבור הוגדלו ל‪ 120%-‬דבר המאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע ראו ס'‬
‫א‪.13.‬ב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬י‪ .‬לטענה שיעוד השטח הציבורי נקבע במסגרת תכנית ש‪ 116/‬כחלק מהפרשות למטרות ציבור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי ההפרשות למטרות ציבור לא נפגעו אלא גדלו‪ .‬ראו סעיף ג‪.2.‬ט‪.‬‬
‫ג‪.2.‬יא‪ .‬לטענה שגודל המגרש המוצע למבני ציבור קטן מגודל המגרש המאושר היום למבני ציבור‬
‫כלומר‪ ,‬הרשות מקטינה את פוטנציאל הבניה למבני ציבור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי בסה"כ על פי המצב המאושר גודל המגרש למבני ציבור היה ‪ 2,095.7‬מ"ר ואילו במצב‬
‫המוצע גודל המגרש למבני ציבור הוא ‪ 2,197.98‬מ"ר כלומר גדל בכ‪ 100-‬מ"ר‪ .‬בנוסף התכנית הקצתה‬
‫שצ"פים שלא היו במצב המאושר ובסך הכל בתכנית היקף שטחי הציבור גדל בכ‪ 1.6-‬דונם ביחס למצב‬
‫המאושר‪.‬‬
‫יש לציין כי על פי סעיף א‪ 2.‬בהחלטת הוועדה הורחבה דרך מס' ‪ – 11‬רח' המעלה‪ ,‬על חשבון תא שטח ‪2‬‬
‫ המגרש הפרטי‪ .‬בנוסף‪ ,‬הורחב קו הבניין בתחום תא שטח ‪ 2‬ל‪ 8 -‬מ'‪ ,‬לאור הרצון לשמור את נוף‬‫העצים התורמים לנופך הציבורי של המקום‪ ,‬ראה ס' א‪.1.‬א‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫ג‪.2.‬יב‪ .‬לטענה שיש להפקיע את חלקה ‪ 344‬שהיא ביעוד מבני ציבור ולצרף אליה גם את חלקה ‪.314‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי המתנגדים לא הביאו כל אסמכתא לצורך הציבורי הממשי בהפקעת חלקה ‪ 344‬שהיא‬
‫בבעלות יזם פרטי‪ .‬התכנית מיטיבה עם מאזן שטחי הציבור בכך שהיא מגדילה את היקף שטחי הציבור‬
‫הכולל וכפי שצוין בסעיפים ג‪.2.‬ט‪ ,‬ג‪.2.‬יא‪ .‬בנוסף‪ ,‬החלקה גם לא נכללה בתכנית ההפקעות )‪308-‬‬
‫‪ (0093914‬שהכינה המועצה המקומית ושהיא בסמכות הועדה המקומית‪ ,‬שקיבלה החלטה לאשרה‪.‬‬
‫ג‪.2.‬יג‪ .‬לטענה כי לא מובן מדוע לא נכללה חלקה ‪ 344‬בתכנית ‪) 308-0093914‬הפקעת שטחי ציבור‬
‫בפרדס‪-‬חנה(‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי אינה עוסקת בתכנית ההפקעות שכבר הוחלט לאשרה ושהינה בסמכות הוועדה‬
‫המקומית‪ ,‬ולמתנגדים עמדה הזכות להגיש התנגדות לתכנית ההפקעות ולפעול בכפוף לכל דין במסגרת‬
‫ההליך התכנוני בוועדה המקומית‪.‬‬
‫ג‪.2.‬יד‪ .‬לטענה כי יש להגדיל את מבני הציבור בהתאמה לתוספת המגורים המוצעת בתכנית‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי התכנית מוסיפה בסך הכל ‪ 2‬יח"ד‪ .‬תוספת של ‪ 2‬יח"ד היא שולית במערך העירוני‬
‫והשכונתי ואינו מהווה סף כניסה לתוספת של מבני ציבור‪.‬‬
‫ג‪.2.‬טו‪ .‬יש לבחון את השטח הציבורי הדרוש בתכנית זו יחד עם התכנית המקודמת למשקי העזר‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו תשובות בסעיפים ג‪.2.‬ח‪ ,‬ג‪.2.‬יד‪.‬‬
‫נוף ‪-‬‬
‫ג‪.2.‬טז‪ .‬לטענה שהבניין המתוכנן נושק לקבוצת עצי פיקוס עתיקים והמבנה יהרוס את האזור המיוחד‬
‫הזה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות‪ .‬ראו תשובה בסעיף ג‪.1.‬א‪.‬‬
‫ג‪.2.‬יז‪ .‬לטענה שהעצים באזור "המשולש" מסוכנים‪ .‬ושאורן ירושלים הוא עץ שאינו מיועד לשימור‬
‫בכל מחיר‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי לתכנית הוכן סקר עצים שקיבל את אישור פקיד היערות בהתאם לסעיף ‪ 83‬ג'‬
‫לחוק‪.‬‬
‫שימור ‪-‬‬
‫ג‪.2.‬יח‪ .‬לטענות שיש לכלול את בית הפועל כמבנה לשימור ולהציג את אופן השימור שלו כולל קיר‬
‫התמך‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי לאור חוו"ד של עורכי המתאר המופקדת מיום ‪ ,5.5.15‬בית הפועל לא עומד‬
‫בקריטריונים לקביעת מבנים לשימור כפי שפורטו בנספח השימור המנחה של תכנית המתאר‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫המופקדת ולכן גם לא הוגדר כמבנה לשימור‪ .‬לאור האמור לעיל‪ ,‬הועדה אינה מוצאת הצדקה‬
‫לקביעת המבנה כמבנה לשימור‪.‬‬
‫תחבורה ותשתיות –‬
‫ג‪.2.‬יט‪ .‬לטענה שהדרך ברוחב ‪ 10‬מ' ולא ניתן לתכנן חניות תקניות‪ ,‬קשה להסתובב‪ ,‬בעיות תנועה‪,‬‬
‫מחסור בחניות וסכנה להולכי רגל‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן חלקי‪.‬‬
‫הוועדה מציינת כי לתכנית צורף נספח תחבורה שאושר ע"י יועץ התנועה של הועדה המחוזית‪.‬‬
‫המתנגדים לא צרפו כל חוות דעת של בעל מקצוע מומחה מתחום התחבורה שתומכת בטענותיהם‪.‬‬
‫מדובר ברחוב חד סיטרי קצר והתכנית מציעה רחבת סיבוב )בתא שטח ‪ (8‬לרווחת ובטיחות‬
‫המשתמשים‪ .‬חתך הדרך מאפשר נתיב אחד לכל כיוון ומדרכות משני הצדדים ולתוספת של ‪ 2‬יח"ד אין‬
‫כלל משמעות על נפח התנועה‪ .‬פתרונות החניה של דיירי ואורחי מגרש המגורים ניתנו בתחום מגרש‬
‫המגורים )תא שטח ‪ .(2‬יחד עם זאת‪ ,‬הועדה סבורה כי ראוי לשמור על אופציה עתידית להרחבתו של‬
‫רח' המעלה במידה וידרש‪ .‬לפיכך רחוב המעלה יורחב ב‪ 1.5-‬מ' בחזית תא שטח מס' ‪ .2‬כיוון ששאר‬
‫שטח התכנית לאורך רח' המעלה הוא בבעלות המועצה סבורה הועדה כי בעתיד לא תהיה למועצה‬
‫מניעה להרחיב את הדרך ככל וידרש‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כ‪ .‬לטענה שיש לאפשר כניסה מדרך למרחב וחניה תת‪-‬קרקעית להורדת העומס ברח' המעלה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי מגרש המגורים גובל ב‪ 2-‬דרכים )המעלה ודרך למרחב( ואין כל הצדקה לחייב כניסה‬
‫רק מאחד מהרחובות‪ .‬לאור השינוי שידרש בבינוי כאמור בסעיפים מעלה יבחנו מחדש הסדרי התנועה‬
‫במגרש המגורים מבחינת כניסה וחניה‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כא‪ .‬לטענה שיש להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולכלול את חלקות ‪ 138-145‬ולבחון את‬
‫הפתרון התחבורתי לרחוב המעלה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי תוספת של ‪ 2‬יח"ד היא זניחה מבחינת היקפי התנועה ברחוב המעלה וכי כל פתרונות‬
‫החניה ניתנו בתחום מגרש המגורים‪ .‬פתרונות התחבורה לחלקות ‪ 138-145‬יבחנו בעתיד ככל ויוגשו‬
‫היתרי בניה לתוספת בניה‪/‬מיצוי זכויות בחלקות אלו‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כב‪ .‬לטענה שהכניסה והיציאה מחניית הבניין המוצע תגרום לסיכון תעבורתי ולהגברת בעיות‬
‫התנועה באזור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו תשובה בסעיף ג‪.2.‬יט‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כג‪ .‬לטענה בעניין עומס על התשתיות העירוניות‪ ,‬על מערכות הדרכים ושטחי הציבור )מוסדות‬
‫ושטחים פתוחים(‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי תוספת של ‪ 2‬יח"ד היא זניחה במערך העירוני והשכונתי מבחינת העומס על התשתיות‬
‫הציבוריות‪ ,‬הדרכים‪ ,‬מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים‪ 2 .‬יח"ד אינן מייצרות סף כניסה לבניית‬
‫מוסד ציבורי‪ .‬יתרה מכך התכנית מרחיבה את היקף השטח למוסדות ציבור ולשטחים פתוחים ביחס‬
‫למצב המאושר כיום‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫איחוד וחלוקה –‬
‫ג‪.2.‬כד‪ .‬לטענה שיש להכין תכנית לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי התכנית אינה תכנית לאיחוד וחלוקה‪ .‬התכנית מסדירה יעודי קרקע בחלקות‬
‫המקור ולא עושה כל שינוי קניני‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כה‪ .‬לטענה שיש להשיב את חלקה ‪ 344‬לבעלים הקודמים שלה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי חלקה ‪ 344‬שייכת ליזם פרטי ומעולם לא הופקעה‪ .‬לכן במקרה זה סעיפים ‪195-‬‬
‫‪ 196‬לחוק אינם רלוונטים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬ככל שיש הצדקה להשיב את הקרקע לבעלים קודמים‪,‬‬
‫התכנית בוודאי אינה מונעת זאת‪ ,‬שכן היא אינה קובעת שינוי קנייני‪.‬‬
‫התאמה לתכנית ‪ – 353-0138588‬תכנית המתאר החדשה לפרדס חנה כרכור –‬
‫ג‪.2.‬כו‪ .‬לטענות בענין חריגה בצפיפות‪ ,‬חריגה בגובה‪ ,‬הצורך בתכנון כולל של מתחם ודיון בועדת‬
‫שימור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי על פי תכנית המתאר המופקדת התכנית נמצאת במתחם ‪ 06A‬בתא שטח ‪ .191‬תא‬
‫שטח ‪ 191‬גובל בציר ב' )דרך הבנים‪-‬דרך למרחב( שמטרתו לעבות את המגורים‪ ,‬מוסדות הציבור‬
‫והמסחר לאורך הרחוב‪ ,‬ולתכננו כך שיהיה רחוב עירוני פעיל ובעל אופי עירוני‪ .‬תא שטח ‪ 191‬מוחרג‬
‫)כאמור בסעיף ‪ 6.15.7‬תת סעיף ‪3‬א( מהוראות הבינוי של מתחם ‪ 06A‬ולכן אין גם צורך בתכנון כולל‬
‫של מתחם או דיון בועדת שימור‪ .‬יתרה מכך‪ ,‬תכנית המתאר לא קבעה מבנים לשימור בתא שטח‬
‫‪ .191‬על תא שטח ‪ 191‬חלות הוראות של ציר ב' )דרך הבנים‪-‬דרך למרחב(‪ .‬בהתאם לסעיף ‪6.15.22‬‬
‫תת סעיף ‪ 3‬במגרשים הגובלים בציר ב' גובה המבנים הוא עד ‪ 6‬קומות וצפיפות הבניה הממוצעת‬
‫היא ‪ 8‬יח"ד‪/‬דונם‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כז‪ .‬לטענה שיש למדוד את מספר הקומות מדרך למרחב ולא ממפלס רחוב הראשונים‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן וחלקי‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי בתכנית המתאר המופקדת אין התייחסות לנקודה ממנה יש למדוד את גובה‬
‫המבנה‪ .‬לאור הפרשי הגובה והמפלסים בין הרחובות )רח' הראשונים‪/‬המעלה לבין רח' למרחב( אכן‬
‫נדרש לשפר את ההשתלבות של המבנה )בתא שטח ‪ (2‬במרחב האורבני הסובב אותו כאמור בסעיף‬
‫ג‪.1.‬ב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬כח‪ .‬לטענה שיש לכלול הוראות שימור ולקבל את חוו"ד עורך תכנית המתאר וחוו"ד של יועצת‬
‫השימור של תכנית המתאר לנושא השימור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי ב‪ 5.5.15-‬התקבלה התייחסות עורכי תכנית המתאר לתכנית שבנדון לפיה על פי‬
‫נספח השימור המנחה של תכנית המתאר אין מבנים לשימור בתחום התכנית‪ .‬הקריטריונים‬
‫לקביעת מבנים לשימור פורטו בנספח השימור של תכנית המתאר ולא נמצא שישנם בתחום‬
‫התכנית מבנים העונים על קריטריונים אלו‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫ג‪.2.‬כט‪ .‬לטענה שיש להציג את מבנה בית הפועל‪ ,‬מגרש הספורט‪ ,‬מבנה הנוער‪ ,‬גרם המדרגות לדרך‬
‫למרחב‪ ,‬קיר התמך הדרומי והעצים כאלמנטים לשימור בתכנית המתאר‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי לא ניתן במסגרת תכנית זו לדון בהתנגדויות לתכנית המתאר המופקדת‪.‬‬
‫ג‪.2.‬ל‪ .‬לטענה שיש לעכב את התכנית עד שתינתן הזדמנות להגיש התנגדות לתכנית המתאר‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי מדובר בתכנית נקודתית ומצומצמת‪ .‬התכנית נבחנה לגופה ונמצא כי יש בה‬
‫תועלת ציבורית רבה בכך שהיא מסדירה את יעודי הקרקע לשימושים הקיימים בפועל‪ .‬התכנית‬
‫תואמת לעקרונות תכנית המתאר ואין כל הצדקה לעכב תכנית מצומצמת זו עד שידונו בהתנגדויות‬
‫ככל ויוגשו לתכנית המתאר המופקדת‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לא‪ .‬לטענה שיש לכלול בתכנית את הציר הנופי הכולל מעבר להולכי רגל‪ ,‬להתייחס לגרם המדרגות‬
‫ההיסטורי‪ ,‬ולקיר התמך בדרך למרחב‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לקבל את ההתנגדות באופן חלקי‪.‬‬
‫ראו סעיף ג‪.1.‬א‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לב‪ .‬לטענה שע"פ תכנית המתאר‪ ,‬לא יותר לשנות או לבטל יעוד קרקע לשטח ציבורי מאושר‪ ,‬ואף‬
‫יש הוראה לעבות את שטחי הציבור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי על פי ס' ‪ 6.2.5‬בתכנית המתאר ניתן להציע שטח ציבורי חלופי בגודל ובמאפיינים‬
‫דומים‪ .‬התכנית שבנדון עיבתה את שטחי הציבור ביחס לשטח הציבורי שהיה מאושר והוסיפה‬
‫שטחי ציבור אפקטיביים כולל שצ"פים ושימור של גרם המדרגות ההיסטורי המקשר את שכונת‬
‫הפועלים לדרך למרחב‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לג‪ .‬לטענה שהתכנית נמצאת במגרש גבוה ומנותק מדרך למרחב‪ ,‬ושקביעת תכנית המתאר לגבי‬
‫אופי רחוב דרך למרחב אינה מתאימה במקרה זה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי לא ניתן במסגרת תכנית זו לדון בהתנגדויות לתכנית המתאר המופקדת‪ .‬לדעת‬
‫הועדה בניה רוויה מתאימה לדרך למרחב שהוא ציר עירוני ראשי המאופיין בבניה רוויה‪.‬‬
‫שונות –‬
‫ג‪.2.‬לד‪ .‬לטענה בענין טבלה ‪- 2.3‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי הטבלה תואמת לנוהל מבא"ת‪ ,‬והיא מציגה את נתוני המצב המאושר‬
‫סטטוטורית ואת המצב המוצע בתכנית המוגשת‪ .‬טבלת נתונים כמותיים עיקריים בתכנית אינה‬
‫סטטוטורית ונועדה לצרכים סטטיסטיים ופרוגרמתיים‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לה‪ .‬לטענה שלא התקבלה הסכמה או אישור של רמ"י לתכנית‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לאור הצטרפות רמ"י כמגיש התכנית‪ ,‬הטענות בעניין זה מתייתרות‪ .‬למעלה מין הצורך‪ ,‬יצויין כי‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫התכנית הועברה להתייחסות רמ"י בשנת ‪ 2013‬ולא הוגשה התנגדות על ידם‪ ,‬אלא הם אף הצטרפו‬
‫כמגישי התכנית‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לו‪ .‬לטענה שהתכנית תהווה תקדים ליזמים נוספים‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי כל מקרה נבחן לגופו‪ .‬במקרה זה נמצא כי לתכנית תועלת ציבורית וכי היא‬
‫תואמת לעקרונות תכנית המתאר החדשה המופקדת‪.‬‬
‫ג‪.2.‬לז‪ .‬לטענה שנדרש היה לקיים הליך של שיתוף ציבור‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה מציינת כי לא קיים בחוק הליך לשיתוף הציבור‪ .‬התכנית הופקדה כחוק והציבור ככל ורצה‬
‫בכך יכול היה להגיש התנגדות במועדים הקבועים בחוק‪ .‬הדיון בהתנגדויות מהווה במה לשמיעת‬
‫הציבור‪ .‬כלומר‪ ,‬זכות הציבור לא נפגעה‪.‬‬
‫____________________‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫___________________‬
‫איריס רביץ‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫‪36‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חיפה‪:‬‬
‫‪ : 304-0145987 .5‬חפ‪-2315/‬שינוי יעוד קרקע והוראות בניה בגוש ‪ 10781‬חלקה ‪-10‬‬
‫מוריה ‪ 117‬חיפה‪.‬‬
‫דיון בהתנגדויות‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫ש‪ .‬מוריה החזקות בע"מ‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫יוסף פרוכטר ‪ -‬יסרון בע"מ‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫הסדרת בניה קיימת ושימושים עסקיים קיימים‪.‬‬
‫פרסומים להפקדה‪:‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך ‪ 16.03.15‬ובעיתונות בתאריך ‪ 17.04.15‬ועל גבי שלט בתאריך‬
‫‪ .15.04.15‬התכנית נקבעה לא טעונה אישור השר‪.‬‬
‫התנגדויות‪:‬‬
‫לתכנית הוגשו ‪ 4‬התנגדויות בפירוט כדלהלן‪:‬‬
‫‪ .1‬עו"ד אריק איימצ'ט ‪ -‬משרד עורכי דין גפני אבוקרט פאר‪.‬‬
‫‪ .2‬גלעד יעקב‪.‬‬
‫‪ .3‬עו"ד ליאור פרי ושות' ‪ -‬ב"כ המתנגדים‪.‬‬
‫‪ .4‬עו"ד זיו לוטן ‪ -‬ב"כ ש‪ .‬מוריה החזקות בע"מ‪.‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫עו"' ל‪ .‬פרי – ב"כ מתנגדים‪ ,‬ג‪ .‬יעקב – מתנגד‪ ,‬ס‪ .‬שמעון – מתנגדת‪ ,‬ו‪ .‬גולדפרכט – נציגת עיריית חיפה‪ ,‬ו‪.‬‬
‫ליבמן – נציגת עיריית חיפה‪ ,‬ח‪ .‬ביטון – שותף בנכס‪ ,‬י‪ .‬פרוכטר – עורך התכנית‪ ,‬א‪ .‬גולדרייך – מבעלי‬
‫הנכס‪ ,‬עו"ד מ‪ .‬פרזנצבסקי – ב"כ היזם‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫חלקת המגורים הנדונה ששטחה ‪ 810‬מ"ר ממוקמת על רכס הכרמל‪ ,‬בקטע רחוב מוריה שבין ככר ספר לבין‬
‫מרכז חורב‪ .‬על המגרש קיימים שני מבנים שנבנו בהיתר משנת ‪ .1950‬במקור היו בחלקה ‪ 6‬יח"ד‪ 4 ,‬במבנה‬
‫הקדמי ו‪ 2-‬במבנה האחורי‪ .‬במשך השנים חלו שינויים במבנה הקדמי בו יש היום ‪ 2‬דירות ומסעדת‬
‫"מנדרין" בקומת הקרקע בחזית לרחוב מוריה‪ ,‬ומספרה ומכון יופי בקומה העליונה‪ .‬בחזית המסעדה‬
‫לרחוב מוריה נבנתה ללא היתר מרפסת מקורה ששטחה ‪ 35‬מ"ר ‪ .‬המבנה‪ ,‬כמו מבנים נוספים בקטע רחוב‬
‫זה‪ ,‬נבנה במפלס גבוה ממפלס הרחוב‪.‬‬
‫בהתאם לתכניות מאושרות החלות על שטח התכנית‪ ,‬החלקה מסווגת כמגורים א' לפיו ניתן לבנות עד ‪3‬‬
‫קומות מעל קומת עמודים מפולשת )ע"פ חפ‪/‬ד'‪ 1/‬משנת ‪ .(1941‬לפי חפ‪/229 /‬ה' שטח הבנייה המותר הוא‬
‫‪ 486‬מ"ר‪ ,‬המהווה ‪ 60%‬משטח המגרש נטו )‪ 810‬מ"ר(‪ .‬בהתאם לחפ‪/718/‬א מ‪ ,1969-‬חלה חובה לנצל את‬
‫זכויות הבנייה בשני בניינים נפרדים שהמרחק המינימלי ביניהם לא יפחת מ‪ 8-‬מ' ושטח הבנייה של אחד‬
‫משני הבניינים לא יעלה על ‪ 55%‬משטח הבנייה המותר על כל החלקה‪.‬‬
‫מטרת התכנית היא הסדרת השימושים העסקיים הקיימים בהתאם למסמך המדיניות לרכס הכרמל‪ ,‬ע"י‬
‫שינוי ייעוד החלקה ממגורים למגורים א' עם חזית מסחרית הפונה לרח' מוריה‪ .‬שטח הבנייה העיקרי‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪37‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫המבוקש הוא ‪ 544‬מ"ר בנייה )כולל סגירת המרפסת לשטח עיקרי( המהווים פחות מ‪ 66% -‬אחוזי הבנייה‬
‫משטח המגרש נטו המאושרים ע"פ תכניות החלות במקום ‪ 6% +‬בניה המותרים בהקלות‪ .‬לקראת הדיון‬
‫בהתנגדויות התברר כי קיימים כ‪ 23-‬מ"ר כמו כן מוצע להסדיר את קווי הבניין ע"פ הבנייה הקיימת‬
‫החורגת מקווי הבניין המאושרים‪ .‬פתרון החנייה מוצע מחוץ לגבולות המגרש בהסכם עם חניונים ציבוריים‬
‫קיימים‪ .‬יצוין כי שטח התכנית נשען על ציר תחבורה ראשי‪ ,‬ציר מוריה‪ ,‬שהוא ציר מוטה תחבורה ציבורית‪.‬‬
‫בין השנים ‪ 2009 - 2000‬הוגשו מספר בקשות לקבלת היתר לשימוש חורג כמסעדה בקומת הקרקע של‬
‫המבנה הקדמי‪ ,‬והן נדחו‪ .‬ב‪ 2009-‬אישרה מליאת הוועדה המקומית שימוש חורג למבנה כבית קפה בלבד‬
‫עם הגבלה ל‪ 7-‬שנים שבוטלה ע"י ועדת ערר‪ ,‬שאף קצבה ‪ 6‬חודשים להפסקת השימוש החורג‪ .‬במהלך שנים‬
‫אלו הוגשו גם כתבי אישום בגין שימוש חורג למסחר במקום למגורים ולתוספות בנייה‪ ,‬וקיים צו הריסה‬
‫שביצועו עוכב עד ה ‪ .10/2/12-‬בנוסף הוגש כתב אישום בגין ניהול עסק ללא רישיון שביצועו עוכב בשל אי‬
‫הסדרה של הפעילות מבחינה תכנונית‪ .‬טרם כניסתו לתוקף של גזר הדין לסגירת המקום‪ ,‬החל מ‪,30/4/12-‬‬
‫אישר השירות המשפטי של העירייה לקדם את התכנית‪.‬‬
‫התכנית נכללת בתחום מסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר רכס הכרמל‪ -‬מוריה‪ /‬חורב‪ ,‬בקטע בין ככר ספר‬
‫למרכז חורב‪ .‬המדיניות אושרה ואומצה ע"י הוועדה המחוזית בתנאים ובכפוף למגבלות ב‪.25.9.07-‬‬
‫בישיבת הוועדה המחוזית בישיבתה ביום ‪ 18/12/12‬אושר שינוי במדיניות כדלהלן‪:‬‬
‫" לאפשר לקדם על ציר הרכס במקטע כיכר ספר ומרכז חורב גם תכניות נקודתיות מפורטות ולא בהכרח‬
‫תכנית אחת כוללת למקטע‪ ,‬בהתאם להוראות והנחיות במסמך המדיניות‪ .‬כל תכנית שתוגש בקטע זה תבחן‬
‫לגופה ע"י הוועדה‪ ,‬לרבות סוג השימוש המבוקש‪ ,‬היקפו‪ ,‬השפעתו על הסביבה ומיקומו המוצע‪" .‬‬
‫בדיון נוסף בתאריך ‪ 8/1/2013‬התקבלה בוועדה המחוזית החלטה המבהירה את החלטתה הקודמת‬
‫כדלהלן‪" :‬הוועדה מבהירה כי משמעות סעיף זה היא שמיקום בתי האוכל והפאבים לאורך מקטע זה יבחן‬
‫בכל תכנית לגופה‪ ,‬ובכלל זה ההשפעה של בית האוכל‪ /‬הפאב על סביבתו‪" .‬‬
‫הוועדה המחוזית ציינה כי תוקפו של מסמך המדיניות יהיה עד לאישורה של תכנית המתאר החדשה של‬
‫חיפה חפ‪ .2000/‬תכנית זו הופקדה ביום ‪ ,2014...‬מציעה להגדיר את כל ציר הרכס כרחוב עירוני מיוחד‪,‬‬
‫הכולל שימושי מסחר ועסקים ומגורים משולבים עם שימושים אחרים‪ .‬זאת בכפוף להכנת תכניות‬
‫מפורטות ‪ ,‬שבמסגרתן "רשאי מוסד תכנון להנחות לריכוז השימושים במוקדים העירוניים תחילה‪ ,‬ופריסה‬
‫של מכלול השימושים באופן הדרגתי לאורך שדרות הרכס‪".‬‬
‫בהסתמך על החלטות הוועדה לשינוי המדיניות כאמור לעיל‪ ,‬נמצאת החלקה הנדונה בקטע ציר בו ישמרו‬
‫זכויות הבנייה המאושרות ותותר חזית מסחרית לשימוש עסקי ‪ 3‬הכולל גם שירותי אוכל לסוגיו‪.‬‬
‫התכנית הומלצה להפקדה ע"י מליאת הוועדה המקומית חיפה בישיבתה מיום ‪ , 3/7/13‬אשר קבעה כי היא‬
‫תואמת למדיניות ציר מוריה‪.‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה ברשומות ביום ‪ ,16/3/15‬בעיתונות ביום ‪ ,16/4/15‬בשילוט ‪ 15/4/15‬בלוחות‬
‫המודעות ביום ‪.15/4/15‬‬
‫בתקופת ההפקדה התקבלו ‪ 4‬התנגדויות מתוכם התנגדות עצמית של היזם‪ ,‬אחת של דייר הבית האחורי‬
‫בתכנית ואחת של דיירי המבנה הקדמי הגובלים במסעדה ואחת מדיירי המבנה הגובל מצפון‪.‬‬
‫התכנית אינה טעונה אישור השר‪.‬‬
‫פירוט ההתנגדויות‪:‬‬
‫התנגדות בעלי דירה הצמודה למסעדה )המיוצגים ע"י עו"ד ליאור פרי‪)-‬התנגדות ‪(3‬‬
‫‪.1‬‬
‫ודייר בבית האחורי‪ ,‬גלעד יעקב המיוצג ע"י עו"ד בת שבע גרשון התנגדות ‪.(2‬‬
‫‪ .1.1‬מנהלי‪ /‬חוקי‪-‬‬
‫‪ .1.1.1‬שימוש שלא כדין בדירה מושכרת לבית קפה‪ /‬מסעדה "מנדרין" ופלישה לשטח משותף לכל‬
‫הדיירים לצורך בניית מבנים בלא היתר תוך התעלמות מהתנגדות השכנים ומקביעות שיפוטיות‬
‫וצווי הריסה של וועדת ערר‪ ,‬בית משפט לעניינים מקומיים בחיפה‪ ,‬בית משפט שלום ובית‬
‫משפט מחוזי ‪ .‬יצוין כי המתנגדים הגישו בקשת רשות ערעור לבית משפט עליון שטרם הוכרעה‪.‬‬
‫‪ .1.1.2‬שטר החכירה אוסר על שימוש מסחרי בדירת המגורים גם לשוכר‪ .‬השטר אוסר שינוי או הוספה‬
‫בדירה או פגיעה באינטרסים של שותף אחר ברכוש אלא בהסכמת כל השותפים‪ .‬כמו כן החוכר‬
‫יהיה אחראי כלפי המחכירים לכל הנזקים וההפסדים שיגרמו להם והמחכיר יהיה רשאי לתבוע‬
‫את החוכר על נזק‪.‬‬
‫‪ .1.1.3‬הפרה קבועה של הסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין בית משפט שלום מ‪:18/6/2009 -‬‬
‫• היתר לשימוש חורג ניתן לשימוש כבית קפה בלבד ולא כמסעדה‪.‬‬
‫• תוקף הסכם הפשרה פקע מאחר והוא ניתן לבעלי מנדרין בלבד ולא לצד ג'‬
‫המחזיק בנכס היום‪.‬‬
‫• הפעלת המסעדה מעבר לשעות שצוינו בהסכם לאחר ‪ 12:00‬בלילה וגרימת רעש‪.‬‬
‫• הפרת צו מניעה ואי עמידה בהתחייבות למניעת מפגעי בריאות‪ ,‬רעש‪ ,‬ריח ובטיחות‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪38‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫• הסכם הפשרה אינו מהווה הסכמה לשינוי ייעוד כמבוקש בתכנית זו‪.‬‬
‫‪ .1.1.4‬נקבע ע"י בית משפט שלום כי המחסן נבנה ללא היתר‪ ,‬תוך חריגה מקווי בניין ותוך השתלטות‬
‫על מתקנים משותפים כגון בנייה אסורה מעל בריכת ביוב של הבית וכן הכללת ברזי המים‬
‫הראשיים של הבית כולל שעוני המים בתוך שטח המחסן‪ ,‬כך שלצורך טיפול במתקנים אלה‬
‫נדרשת רשות כניסה מבעל המחסן‪.‬‬
‫‪ .1.1.5‬פרס לעברייני בנייה על הפרת חוק‪ -‬בהליך מנהלי מ‪ 18/6/09 -‬של התנגדות הדיירים להיענות‬
‫הוועדה המקומית חיפה לבקשת לגליזציה ל"מנדרין" בטלה ועדת ערר את החלטת הוועדה‬
‫המקומית בנימוק כי "המדובר במתן פרס למי שהפר את החוק משך תקופה ארוכה‪ ,‬כאשר‬
‫הוועדה המקומית עצמה קבעה כי זהו אינו מקום מתאים ‪ ...‬להקמת עסקי אוכל‪ .‬אין זה ראוי‬
‫להתיר שימוש חורג למי שמפר את החוק‪ ,‬כאשר ברור כי אלמלא הפרת החוק לא היה זוכה‬
‫באותה הזכות‪ .‬זהו מתן פרס לעבריינות‪"...‬‬
‫‪ .1.1.6‬עיכוב בביצוע פסק הדין של בתי המשפט והעובדה שנתנה ארכה לביצוע חלק מהצווים אינה‬
‫מוכיחה כי ניתן היתר לשימוש חורג או להמשך שימוש בלתי חוקי‪) .‬ההארכה הסתיימה‬
‫ב‪ .(-18/12/09‬מנהל המסעדה היום אף חתם על כתב התחייבות שלא להמשיך בפעילות הבלתי‬
‫חוקית‪.‬‬
‫‪ .1.1.7‬עיריית חיפה ואגף הפיקוח אינם אוכפים חוקים‪ ,‬תקנות‪ ,‬פסקי הדין וצווים ומעלימים עין‬
‫במשך יותר מ‪ 19-‬שנה מהפעילות האסורה ומפגיעה מתמשכת בזכויות הדיירים הנוספים‬
‫באותה חלקה ובשכנות‪.‬‬
‫‪ .1.1.8‬הסדרים שלא ניתן לעמוד בהם – המתנגדים שקלו להציע הטלת מגבלות על השימוש‬
‫אשר יאזנו בין קיום בית קפה )לא מסעדה( ובין זכותם של בעלי הנכסים בסביבה להנות‬
‫משכונה שקטה ללא בעיות חנייה ומטרדי ריח רעש לכלוך ועוד‪ .‬אולם נסיונם מאי עמידה‬
‫בהסכם הקודם‪ ,‬מפעילות המסעדה תוך הפרת חוקים פסקי דין תקנות וצווים מוכיחה כי לא‬
‫ניתן לסמוך על הסכמים וכן אכזבתם מאי אכיפת החוק ע"י העירייה מותירה את המתנגדים‬
‫עם הברירה היחידה‪ -‬לבקש לדחות את התכנית‪.‬‬
‫‪ .1.2‬איכות הסביבה‪ -‬פגיעה באיכות החיים והדיור ע"י גרימת מטרדים ‪:‬‬
‫• רעש בשעות הקטנות לאחר ‪ 12:00‬בלילה של מוסיקה קולנית‪ ,‬טריקת דלתות‪ ,‬דיבורים‬
‫קולניים בחדר המדרגות‪ .‬רעש טורדני במיוחד נגרם לעיתים מצפצוף של גלאי העשן‬
‫במטבח עקב טיגון מסיבי‪ .‬וכן רעש נוסף ממדחסי המזגנים של המסעדה‪.‬‬
‫• ריח ועשן בלתי נסבל של טיגון לאורך כל שעות הפעילות במסעדה‪ .‬העשן נגרם עם פתיחת‬
‫דלת המטבח לצורך אוורורו ולהפסקת צפצוף גלאי העשן‪.‬‬
‫• לכלוך ומפגע אסטתי – שימוש בחדר המדרגות המשותף לקבלת סחורה ואספקה שוטפת או‬
‫הנחת מכלי שמן והצטברות פסולת בסביבת הסחורה‪.‬‬
‫• בטיחות‪ -‬הצבת מתקן ענק לצריכת גז ביתי‪ 4 -‬בלונים מסחריים המוצבים מול חלון‬
‫המרפסת שבדירה הצמודה למסעדה‪ .‬כמו כן העברת בלוני גז חלופיים נעשית דרך השטח‬
‫של דירה הצמודה‪ .‬במיוחד מסוכנת קרבת מתקני הגז לעת חירום‪.‬‬
‫‪ .1.3‬קנייני‪ -‬הלגליזציה לקירוי העונתי לקירוי קבוע ולמחסן תפגע בזכויות הקנייניות של הדיירים‬
‫האחרים והמתנגדים ותמנע מהם אפשרות לממש אותן‪:‬‬
‫• מתן היתר לעודף השטח יהיה על חשבון אחוזי הבנייה המותרים בנכס שטרם‬
‫מומשו עבור כל השותפים בנכס ‪.‬‬
‫• ירידת ערך הנכס של המתנגדים‪ -‬בשל המטרדים שתוארו אף לצורך השכרת הנכס‪.‬‬
‫• תמנע זכות למעבר ולשימוש לבנייה בשטח החצר המשותפת‪.‬‬
‫‪ .1.4‬חנייה‪ -‬העדר מקומות חנייה לדיירים‪ ,‬לקוחות ולספקי "מנדרין" –‬
‫• התכנית הנדונה אינה מציעה פתרון לבעיות החנייה אשר גורמות לטרדה ואי נוחות לסיכון‬
‫וזיהום אויר באזור הבניין אותו פוקדים מעל ‪ 150‬איש ביום לקוחות ועובדים‪ .‬כמו כן‬
‫משאיות פורקות סחורה חוסמות למשך זמן ארוך נתיבים על הציר לאורך שעות היום‪.‬‬
‫• מניעת אפשרות ליצירת חנייה לדיירי הבית מתחת למסעדה בשל השימוש של המסעדה‬
‫בשטח הגובל עם רח' מוריה‪.‬‬
‫• בעת טיפול בבקשה לשימוש חורג מליאת הועדה המקומית קבעה כי ישולמו דמי השתתפות‬
‫בהתקנת ‪ 8‬מקומות חניה ציבוריים למשך שנתיים ובמקביל‪ ,‬אגף הדרכים יסמן מקומות‬
‫חניה ציבוריים במרחב הציבורי בקרבת המקום‪ .‬אין כל חניון קיים בסמוך שיכול לתת‬
‫מענה שכזה ע"י הסכם חניה כתחליף לפתרון חניה בתחום התכנית שכן החניונים‬
‫הקרובים ביותר נמצאים במרכז חורב ומרכז הכרמל הרחוקים מאות מטרים מהנכס‬
‫הנדון‪ .‬ככל הידוע למתנגדים לא סומנו מקומות חניה חדשים בקרבת מקום שכן גם כך‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪39‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫קיימת מצוקת חניה אדירה בציר מוריה‪ .‬בתכנית הנדונה מדובר על שינוי יעוד ולא על‬
‫שימוש חורג לתקופה של שנתיים‪ ,‬לכן יש להכשיר מקומות חניה ממשיים בסמוך ולא‬
‫להכשיר חריגה קיימת כל עוד קיימת מצוקת חניה‪.‬‬
‫התנגדות בעלי נכסים ברח' מוריה ‪ 115‬ו‪ 115 -‬א' )סימה וגיל שמעון‪ -‬התנגדות ‪(1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪ .2.1‬מנהלי‬
‫‪.2.1.1‬פרסום לקוי‪ -‬המתנגדים לא קבלו הודעה רשמית על הפקדת התכנית‪ .‬הדבר נודע להם‬
‫מהשכנים ומשלט שהיה תלוי ימים בודדים על עמוד מול מורה ‪ 119‬במקום גבוה שקשה לראות‬
‫אותו‪.‬‬
‫‪ .2.1.2‬סטייה מתכניות מאושרות שאפשרו מסחר במפלס קרוב לרחוב בלבד‪ .‬לעסק מוגבה ביחס‬
‫לרחוב יש יתרון בבולטות ונצפות עליו ובתצפית טובה ממנו היוצר חוסר איזון כלכלי בין‬
‫בעלי עסקים בסביבה‪.‬‬
‫‪.2.1.3‬הפרת מסמך המדיניות שהיווה בסיס גם לתכנית המתאר חפ‪ 2000/‬לפיו בחלקה הנדונה‬
‫המסומנת בקוו סגול‪ ,‬ניתן היה לאשר מסחר ללא עסקי אוכל אשר לו מפגעים תברואתיים‬
‫רבים‪ ,‬כפי שאושר במוריה ‪. 118‬‬
‫‪ .2.1.4‬עסק מעל מפלס הרחוב יגרום לפגיעה בתושבים ובסביבה ולפיכך יש לדרוש תסקיר השפעה‬
‫על הסביבה‪.‬‬
‫‪ .2.1.5‬סטייה ממסמכי המדיניות ותכנית המתאר חפ‪ 2000/‬בהן מדובר על תוספת שימושים על‬
‫הקיימים ולא על תוספת שטח‪ .‬התכנית הנדונה מוסיפה ‪ 41.12‬מ"ר שטח עיקרי למסחר אשר‬
‫תכשיר את סגירת המרפסת של המסעדה )לכוון הרחוב( שנבנתה ללא היתר‪ ,‬תאפשר לתת‬
‫שרות לכמות גדולה יותר של אנשים ויגדיל את הצורך בחניה שאינה בנמצא‪.‬‬
‫‪ .2.2‬איכות הסביבה‪ -‬חריגה בקוו הבניין הצדי לצפון )באזור המסעדה( וצמצום המרווח לכוון צפון ב‪2-‬‬
‫מ' )עקב שימוש בקיומה של מרפסת סגורה בהיתר( כך שהמרחק שנותר מבית לבית ‪ 6‬מ' בלבד‬
‫ופתיחת דלת מוצעת לחדר שירותים ויציאה אחורית של המטבח לכיוון צפון‪ ,‬תגרום למטרדים‬
‫סביבתיים בנוסף לאלה שהוזכרו בהתנגדות ‪ 1‬לעיל‪:‬‬
‫• הפרעת רעש ביום ובלילה‪.‬‬
‫• ריחות לא נעימים של בישול ושרותים לשכנים במרחק של ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫• צמצום המפגעים ע"י קיר אקוסטי גבוה יחסום את מעבר האוויר בין הבניינים‪ ,‬יכול לפגוע‬
‫בצמחייה ויהווה מפגע אסטטי‪.‬‬
‫• עישון המותר במסעדה באזור זה גורם למפגע תברואתי לשכנים הגובלים מצפון‪.‬‬
‫יש לדאוג להפניית פעילויות במסעדה הקשורות במפגעי רעש וריח יופנו לכוון החזית הקדמית‬
‫ע"מ לצמצם את הפגיעה בדיירים הסמוכים מצפון ‪.‬‬
‫‪ .2.3‬פגיעה בפרטיות‪ -‬שימוש בכל שטחי החוץ גם לכוון החזית הקדמית לרחוב וגם לכוון החזית‬
‫הצידית )כתוצאה מסגירת וקירוי המרפסת הקיימת של המסעדה ( תגרום לשימוש עד קו בניין ‪0‬‬
‫בשני הכוונים כך שתפגע הפרטיות של השכנים בבית במוריה ‪ 115‬ו‪ 115-‬א' כתוצאה מצפייה לכוון‬
‫חלונותיהם‪.‬‬
‫‪ .2.4‬חנייה‪ -‬ראה התייחסות תחת כותרת חנייה בהתנגדות ‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .2.5‬עומס קונסטרוקטיבי‪ -‬תוספת המרפסת כשטח עיקרי תיצור עומס על הקיר התומך בחזית הרחוב‪.‬‬
‫‪ .2.6‬כלכלי‪ -‬המתנגדים דורשים מיוזמי התכנית כתב שיפוי וערבות גבוהה עבור נזקים אשר עלולים‬
‫לקרות בעתיד כתוצאה ממימוש התכנית כגון ירידת ערך הנכסים לפי סעיף ‪ 197‬בחוק התו"ב‪.‬‬
‫‪ .3‬התנגדות עצמית של יזם התכנית ש‪ .‬מורייה החזקות בע"מ )באמצעות עו"ד זיו לוטן(‬
‫‪ .3.1‬תכנוני‪ -‬בהוראות התכנית נפלה טעות‪ :‬סעיף ‪ 6.13‬מתנה היתר לתוספת בנייה למבנה קיים בחיזוק‬
‫המבנה כולו עם התוספת ע"פ דרישות ת"י ‪ . .413‬לטענת המתנגד מדובר בבנייה קלה בבניין קיים‬
‫המהווה בנייה מצומצמת שאינה משנה דבר בשלד הבניין או מבחינה קונסרווקטיבית ולפיכך אין‬
‫הצדקה לחיוב ביצוע חיזוק המבנה בשל מתן היתר לבנייה זו‪.‬‬
‫‪ .3.2‬זכויות ע"פ תמ"א ‪ -38‬התכנית אינה פוגעת בזכויות הבנייה ע"פ תמ"א ‪ 38‬מאחר ותוספת השטח‬
‫העיקרי המבוקש מיועד לסגירת השטח ששימש לפרגוד ולמרפסות מקורות קיימות שנבנו בהיתר‬
‫כשטח עיקרי ולא עבור בנייה חדשה‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫הוועדה להתנגדויות שמעה את המתנגדים ואת תשובות היזם להתנגדויות והבהרות נוספות וכן את‬
‫התייחסות נציגות הוועדה המקומית חיפה ואת עמדת חברי הוועדה‪ .‬לאחר בחינת התכנית לגופה בהתאמה‬
‫למדיניות ציר רכס הכרמל בהתייחס לסוג השימוש המבוקש‪ ,‬היקפו והשפעתו על הסביבה וכן‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪40‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מידת התאמתה לתכנית המתאר לחיפה חפ‪ 2000/‬החליטה הוועדה לאשר את התכנית תוך קבלת חלק‬
‫מההתנגדויות המפורטות מטה‪ .‬בהחלטתה זו מסתמכת הוועדה המחוזית על מסמך המדיניות המעודכן‬
‫לפיתוח ציר רכס הכרמל ועל תכנית המתאר של חיפה חפ‪ 2000 /‬המופקדת‪ ,‬אשר כפי שתואר ברקע להחלטה‬
‫זו לעיל‪ ,‬מכוונות מטרה לעידוד הפיתוח של ציר רכס הכרמל כרחוב המשלב שימושים מעורבים של מסחר‬
‫עסקים ומגורים עם שימושים נוספים כולל עסקי אוכל ובכך מייחד אותו כציר עירוני דינמי ושוקק פעילות‪.‬‬
‫להלן התנאים לאישור התכנית לאחר קבלת חלק מההתנגדויות‪:‬‬
‫‪ .1‬חישוב השטחים וחלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הזכויות בקרקע – הוועדה מדגישה כי היא קובעת‬
‫שטחי בנייה בהתאם לזכויות הבנייה לחלקה‪/‬תא שטח בשלמות ולא למי מבעלי הזכויות‪ .‬זכויות הקניין‬
‫בחלקה נקבעות בהתאם לחוק המקרקעין‪ ,‬כך שהבעלות על זכויות אלה תקבע בהתאם לדין ולא‬
‫בתכנית‪ .‬מסיבה זאת אין זה מתפקידה של הוועדה לתת מענה לתביעות קנייניות‪ .‬למרות האמור‪,‬‬
‫הוועדה מאפשרת תוספת של כ‪ 23 -‬מ"ר )שטח המגיע מכוח זכויות ע"פ תכניות מאושרות קודמות אשר‬
‫טרם מומשו( להסדרת השטח הכולל לבנייה בחלקה‪ ,‬בתאום עם הוועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ .2‬תנאי למתן תוקף יהיה הריסת המחסן כך שלדיירי הבית תתאפשר נגישות לכל מתקני המים והביוב‬
‫השייכים לדיירי הבניין ‪.‬‬
‫‪ .3‬חלונות ודלתות מהשירותים או מהמטבח לא יפנו לכוון הדירה הצמודה או לכוון חלונות הבית הגובל‬
‫מצפון‪.‬‬
‫‪ .4‬סעיף ‪ 4‬בהערות לטבלה ‪ 5‬זכויות והוראות בנייה יתוקן כלהלן‪ :‬קו הבניין הקדמי המוצג בתכנית יחול‬
‫בקומת הקרקע בלבד )במקום מיועד לקומת הקרקע( וכי במידה שהבניין ייהרס קוו הבניין הקדמי‬
‫יהיה ‪ 5‬מ'‪.‬‬
‫‪ .5‬הרחבת מוריה‪ -‬סעיף ‪ 4.1.2‬א' ס"ק ד' העוסק בהרחבת רח' מוריה בהוראות התכנית יבוטל‪.‬‬
‫תשובות להתנגדויות‪:‬‬
‫התנגדות בעלי דירה הצמודה למסעדה )המיוצגים ע"י עו"ד ליאור פרי‪)-‬התנגדות ‪(3‬‬
‫‪.1‬‬
‫ודייר בבית האחורי‪ ,‬גלעד יעקב המיוצג ע"י עו"ד בת שבע גרשון התנגדות ‪.(2‬‬
‫‪ .1.1‬מנהלי‪ /‬חוקי‪-‬‬
‫‪ .1.1.1‬טענה‪ :‬שימוש שלא כדין בדירה לבית קפה‪ /‬מסעדה ופלישה לשטח משותף לכל הדיירים‬
‫לצורך בניית מבנים בלא היתר תוך התעלמות מהתנגדות השכנים ומהחלטות שיפוטיות‬
‫בערכאות שונות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬מהבחינה התכנונית קיומה של מסעדה במיקום המוצע עונה על‬
‫מטרות התכנון כפי שבאות לידי ביטוי במסמך המדיניות לציר מוריה ובתכנית המתאר‬
‫לחיפה חפ‪ 2000/‬המעודדות עירוב שימושים כולל עסקי מזון כפי שתואר בפתיח להחלטה זו‬
‫לעיל‪ .‬ההליכים המשפטיים כנגד בעלי המקום‪ ,‬מהווים שיקול מהותי‪ ,‬כאשר הועדה דנה‬
‫בתכנית‪ ,‬אך הם אינם השיקול היחיד‪ .‬המדובר באזור בו קיימת מדיניות כתובה של הרשות‬
‫המקומית‪ ,‬לאורך ציר מוריה‪ ,‬אשר התכנית דנן תואמת אותה‪ .‬מדיניות הרשות המקומית‪,‬‬
‫הוכנה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לאור קיומם של עסקים לאורך ציר זה‪ ,‬אשר הרשות סבורה כי יש להתירם‬
‫ובכלל זה להכשירם‪ ,‬כחלק מתפישתה האורבאנית‪ .‬לו מדובר היה בעסק בודד‪ ,‬במקום בו אין‬
‫ולא הייתה כוונה לפתח רחוב מסחרי‪ ,‬הועדה הייתה מייחסת משקל כבד יותר לעבירות‬
‫הבניה‪.‬‬
‫‪ .1.1.2‬טענה‪ :‬שטר החכירה אוסר על שימוש מסחרי בדירת המגורים גם לשוכר וכן אוסר שינוי או‬
‫הוספה בדירה או פגיעה באינטרסים של שותף אחר ברכוש אלא בהסכמת כל השותפים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬ראה החלטה מס‪ 1.‬בהחלטת הוועדה לעיל‪ .‬התכנית עוסקת בפן‬
‫התכנוני ואינה נוגעת בפן הקנייני‪ .‬אישור האפשרות לשימוש מסחרי במקום‪ ,‬אינו מקנה זכות‬
‫קניינית‪ ,‬או חוזית לעשות כן‪ .‬לעת הגשת הבקשה להיתר‪ ,‬יהיה על יזמי התכנית להסדיר את‬
‫הנושאים הקנייניים‪ ,‬מול יתר בעלי הקרקע‪ .‬החלטת הועדה אינה קובעת או משנה את‬
‫היחסים הקנייניים‪ ,‬או החוזיים בין בעלי הקרקע‪.‬‬
‫‪ .1.1.3‬טענה‪ :‬הפרה קבועה של הסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין בית משפט שלום מ‪-‬‬
‫‪:8/6/2009‬‬
‫• היתר לשימוש חורג ניתן לשימוש כבית קפה בלבד ולא כמסעדה‪.‬‬
‫• תוקף הסכם הפשרה פקע מאחר והוא ניתן לבעלי מנדרין בלבד ולא לצד ג' המחזיק בנכס‬
‫היום‪.‬‬
‫• הפעלת המסעדה וגרימת רעש מעבר לשעות שצוינו בהסכם לאחר ‪ 12:00‬בלילה‪.‬‬
‫• הפרת צו מניעה ואי עמידה בהתחייבות למניעת מפגעי בריאות‪ ,‬רעש‪ ,‬ריח ובטיחות‪.‬‬
‫• הסכם הפשרה אינו מהווה הסכמה לשינוי ייעוד כמבוקש בתכנית זו‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬טיפול בהפרת ההסכם הפשרה בין בעלי הקרקע אינו בתחום העיסוק של‬
‫הוועדה המחוזית‪ .‬זכותם של המתנגדים לפעול ע"פ כל דין כפי שאמנם פעלו‪.‬‬
‫‪ .1.1.4‬טענה‪ :‬נקבע ע"י בית משפט שלום כי המחסן נבנה ללא היתר‪ ,‬תוך חריגה מקווי בניין ותוך‬
‫השתלטות על מתקנים משותפים כגון בנייה אסורה מעל בריכת ביוב של הבית וכן‬
‫הכללתברזי המים הראשיים של הבית כולל שעוני המים בתוך שטח המחסן‪ ,‬כך שלצורך‬
‫טיפול במתקנים אלה נדרשת רשות כניסה מבעל המחסן‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות מתקבלת‪ .‬ראה סעיף ‪ 2‬בהחלטת הוועדה לעיל‪.‬‬
‫‪ .1.1.5‬טענה‪ :‬פרס לעברייני בנייה על הפרת חוק‪ -‬בהליך מנהלי מ‪ 18/6/09 -‬של התנגדות הדיירים‬
‫להיענות הוועדה המקומית חיפה לבקשת לגליזציה ל"מנדרין" בטלה ועדת ערר את החלטת‬
‫הוועדה המקומית בנימוק כי "המדובר במתן פרס למי שהפר את החוק משך תקופה ארוכה‪,‬‬
‫כאשר הוועדה המקומית עצמה קבעה כי זהו אינו מקום מתאים להקמת עסקי אוכל‪ .‬אין זה‬
‫ראוי להתיר שימוש חורג למי שמפר את החוק‪ ,‬כאשר ברור כי אלמלא הפרת החוק לא היה‬
‫זוכה באותה הזכות‪ .‬זהו מתן פרס לעבריינות‪"...‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬מההיבט התכנוני השימוש המסחרי מותר והולם למסמך‬
‫המדיניות המעודכן לציר מוריה‪ ,‬לעמדת הוועדה המקומית שהמליצה לאשר את התכנית‬
‫ולתכנית המתאר לחיפה חפ‪ ,2000/‬בה נקבע ציר מוריה כציר לשימושים מעורבים כולל עסקי‬
‫אוכל‪.‬‬
‫‪ .1.1.6‬טענה‪ :‬עיכוב בביצוע פסק הדין של בתי המשפט והעובדה שנתנה ארכה לביצוע חלק‬
‫מהצווים אינה מוכיחה כי ניתן היתר לשימוש חורג או להמשך שימוש בלתי חוקי‪) .‬ההארכה‬
‫הסתיימה ב‪ .(18/12/09‬מנהל המסעדה היום אף חתם על כתב התחייבות שלא להמשיך‬
‫בפעילות הבלתי חוקית‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬הוועדה המחוזית אמונה על נושאים תכנוניים ‪ .‬על אף חשיבות‬
‫סוגיית עבירות הבניה‪ ,‬הועדה המחוזית אינה רואה במקרה הנדון‪ ,‬סוגיה זו כשיקול מכריע‪,‬‬
‫בעיקר לאור מדיניות הרשות המקומית בנושא זה‪ .‬יש לציין‪ ,‬כי בית המשפט המחוזי‪ ,‬קיבל‬
‫את ערעור היזם‪ ,‬ככל הנוגע לצו הסגירה שניתן למקום על ידי בית המשפט השלום וציין‬
‫בהחלטתו‪ ,‬כי בהליך הפלילי ניתנו אורכות להסדרת הבניה‪ .‬הועדה מודעת לכך שהמתנגדים‬
‫ערערו על פסיקת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון‪ .‬זכותם של המתנגדים לפעול ע"פ‬
‫כל דין כפי שהם פועלים‪.‬‬
‫‪ .1.1.7‬טענה‪ :‬עיריית חיפה ואגף הפיקוח אינם אוכפים חוקים‪ ,‬תקנות‪ ,‬פסקי הדין וצווים ומעלימים‬
‫עין במשך יותר מ‪ 19-‬שנה מהפעילות האסורה ומפגיעה מתמשכת בזכויות הדיירים הנוספים‬
‫באותה חלקה ובשכנות‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬סוגית האכיפה אינה שיקול תכנוני ובוודאי שאינה שיקול יחיד‬
‫ומכריע‪ ,‬כאמור‪ ,‬התכנית תואמת את מדיניות הרשות המקומית‪ ,‬ביחס לציר מוריה‪ .‬זכותם‬
‫של המתנגדים לפעול ע"פ כל דין כפי שהם פועלים‪.‬‬
‫‪ .1.1.8‬טענה‪ :‬הסדרים שלא ניתן לעמוד בהם – המתנגדים מבקשים לדחות את התכנית בשל חוסר‬
‫אמון כי ניתן להגיע להסדר עם המסעדה שיהיה מקובל עליהם לאור הפרת ההסדר הקודם‬
‫ומהפעלת המסעדה תוך הפרת החלטות משפטיות שונות וכן אכזבתם מאי אכיפת החוק ע"י‬
‫העירייה‪.‬‬
‫החלטה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬התכנית קובעת דרישות ותנאים להפעלת השימושים המסחריים‬
‫במקום‪ .‬אי עמידה בתנאים אלה‪ ,‬תהיה חריגה מתנאי התכנית והיתר הבניה ותהיה עבירה על‬
‫חוק התכנון והבניה‪ ,‬או חוק רישוי עסקים‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬וחזקה כי הרשות המקומית תפעל‬
‫לאכיפת תנאי התכנית והרישוי במקום‪ .‬הפרת הסכמות בין הבעלים‪ ,‬אין דינה כהפרה של‬
‫הוראות תכנית ורישוי‪ ,‬לה יש גם השלכות בפן הפלילי‪.‬‬
‫‪ .1.2‬טענה‪ :‬איכות הסביבה‪ -‬פגיעה באיכות החיים והדיור ע"י גרימת מטרדים‪:‬‬
‫• רעש בשעות הקטנות לאחר ‪ 12:00‬בלילה של מוסיקה קולנית‪ ,‬טריקת דלתות‪ ,‬דיבורים‬
‫קולניים בחדר המדרגות‪ .‬רעש טורדני במיוחד נגרם לעיתים מצפצוף של גלאי העשן‬
‫במטבח עקב טיגון מסיבי‪ .‬וכן רעש נוסף ממדחסי המזגנים של המסעדה‪.‬‬
‫• ריח ועשן בלתי נסבל של טיגון לאורך כל שעות הפעילות במסעדה‪ .‬העשן נגרם עם פתיחת‬
‫דלת המטבח לצורך אוורורו ולהפסקת צפצוף גלאי העשן‪.‬‬
‫• לכלוך ומפגע אסתטי – שימוש בחדר המדרגות המשותף לקבלת סחורה ואספקה שוטפת או‬
‫הנחת מכלי שמן והצטברות פסולת בסביבת הסחורה‪.‬‬
‫• בטיחות‪ -‬הצבת מתקן ענק לצריכת גז ביתי‪ 4 -‬בלונים מסחריים המוצבים מול‬
‫חלון המרפסת שבדירה הצמודה למסעדה‪ .‬כמו כן העברת בלוני גז חלופיים‬
‫נעשית דרך השטח של דירה הצמודה‪ .‬במיוחד מסוכנת קרבת מתקני הגז לעת‬
‫חירום‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪42‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫תשובה לכל הסעיף‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬בהוראות התכנית כלולות הוראות מפורשות לפתרון‬
‫בעיות איכות הסביבה‪.‬‬
‫‪ .1.3‬קנייני‪ -‬הלגליזציה תפגע בזכויות הקנייניות של המתנגדים ותמנע את מימושן‪:‬‬
‫• מתן היתר לעודף השטח יהיה על חשבון אחוזי הבנייה המותרים בנכס שטרם מומשו עבור‬
‫כל השותפים בנכס‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות מתקבלת‪ .‬ראה סעיף ‪ 1‬בהחלטת הוועדה לעיל‪.‬‬
‫• ירידת ערך הנכס של המתנגדים גם לצורך השכרת הנכס ‪ -‬בשל המטרדים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬הוראות התכנית מפרטות אמצעים למניעת המפגעים‬
‫וקובעות את הגופים האחראיים להפעלתם‪ .‬לאחר הטיפול במפגעים ומניעת מפגעים‬
‫ומטרדים סביבתיים ואחרים ככל שתהיה ירידה בערך הדירה‪ ,‬ניתן יהיה לפעול ע"פ כל‬
‫דין‪.‬‬
‫‪ .1.4‬חנייה‪ -‬העדר מקומות חנייה לדיירים‪ ,‬לקוחות ולספקי "מנדרין" –‬
‫• התכנית הנדונה אינה מציעה פתרון לבעיות החנייה‪.‬‬
‫• מניעת אפשרות ליצירת חנייה לדיירי הבית מתחת למסעדה‪.‬‬
‫• אין כל חניון קיים בסמוך שיכול לתת מענה לתחליף חנייה ע"י הסכם חניה‪ .‬כמו כן לא סומנו‬
‫מקומות חניה חדשים בקרבת מקום שכן גם כך קיימת מצוקת חניה אדירה בציר מוריה‪ .‬יש‬
‫להכשיר מקומות חניה בסמוך לשטח התכנית‪ .‬אין להכשיר חריגה קיימת כל עוד קיימת‬
‫מצוקת חניה‪.‬‬
‫תשובה לכל סעיפי החנייה‪ :-‬ההתנגדות נדחית‪ .‬יצוין כי האגף לתכנון תנועה‪ ,‬דרכים ונוף‬
‫בעירייה לא אישר בעבר חניות ניצבות לציר תנועה ראשי כמו רח' מוריה‪ .‬חלופה נוספת לחניון‬
‫במפלס הדרך הוצעה בעבר ונפסלה‪ .‬התכנית מסתמכת על חנייה בחניונים ציבוריים סמוכים‬
‫)חלקם יפתחו בעתיד( ובעיקר על נגישות ישירה לתחבורה ציבורית בציר תנועה ראשי עתיר‬
‫בתחבורה ציבורית‪ .‬יוער כי עצם אישור הקירוי הקבוע למרפסת בשטח הקרוב לדרך אינו‬
‫מונע את התקנת החניה מתחתיה בכפוף לתכנון קונסטרוקטיבי כולל ייעוץ קרקע במידת‬
‫הצורך‪.‬‬
‫התנגדות בעלי נכסים ברח' מוריה ‪ 115‬ו‪ 115 -‬א' )סימה וגיל שמעון‪ -‬התנגדות ‪.(1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪ .2.1‬מנהלי‬
‫‪ .2.1.1‬טענה‪ :‬פרסום לקוי‪ -‬המתנגדים לא קבלו הודעה רשמית על הפקדת התכנית‪ .‬הדבר נודע להם‬
‫מהשכנים ומשלט שהיה תלוי במקום גבוה שקשה לראות אותו‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬הפרסום נבדק ע"י לשכת התכנון ומשרד מהנדס העיר חיפה‬
‫ונמצא ראוי ע"פ חוק התכנון והבנייה‪ .‬החוק קובע את נוהל הפרסום ‪ ,‬לפיו אין חובה לשלוח‬
‫מכתבים לגובלים‪ .‬התכנית פורסמה בעיתונות בלוחות המודעות ועל גבי שלטים‪) .‬ראה פירוט‬
‫ברקע להחלטה לעיל( שלט אחד הוצב גם באמצע חזית המבנה ברח' מוריה ‪. 117‬‬
‫‪ .2.1.2‬טענה‪ :‬סטייה מתכניות מאושרות לפיהן יותר מסחר במפלס קרוב לרחוב בלבד‪ .‬לעסק‬
‫מוגבה ביחס לרחוב יש יתרון היוצר חוסר איזון כלכלי בין בעלי עסקים בסביבה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬התכניות המאושרות על השטח לא אפשרו כלל מסחר על החלקה הנדונה‪ .‬על פי‬
‫סעיף ‪ 5‬ברשימת המלאכות משנת ‪ , 1941‬בסמכות הועדה המקומית לאשר מסחר גם בקומות‬
‫שמעל קומת הקרקע‪ .‬תכנית זו נסמכת על מסמך המדיניות של ציר מוריה ועל תכנית המתאר‬
‫של חיפה חפ‪ 2000/‬המופקדת‪ .‬ראה תשובה בסעיף הצמוד הבא‪.‬‬
‫‪ .2.1.3‬טענה‪ :‬הפרת מסמך המדיניות שהיווה בסיס גם לתכנית המתאר חפ‪ 2000/‬לפיו‪ ,‬בחלקה‬
‫הנדונה המסומנת בקוו סגול‪ ,‬ניתן היה לאשר מסחר ללא עסקי אוכל אשר לו מפגעים‬
‫תברואתיים רבים‪ ,‬כפי שאושר במוריה ‪.118‬‬
‫תשובה‪ :‬הוועדה המחוזית בישיבתה מס' ‪ 2013001‬מיום ‪ 8.1.2013‬אישרה שינוי למסמך‬
‫המדיניות שאושר בשנת ‪ 2007‬וקבעה כי כל תכנית בשטח שבין מרכז חורב לכיכר קריית ספר‬
‫תבחן לגופה ע"י הוועדה‪ ,‬לרבות סוג השימוש המבוקש‪ ,‬היקפו‪ ,‬השפעתו על הסביבה ומיקומו‬
‫המוצע‪.‬‬
‫תכנית המתאר לחיפה חפ‪ 2000/‬המופקדת‪ ,‬מציעה לסווג את כל ציר מוריה כרחוב עירוני‬
‫מיוחד בו מותר בין היתר מסחר כולל בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬בילוי ובידור‪.‬‬
‫‪ .2.1.4‬טענה‪ :‬עסק מעל מפלס הרחוב יגרום לפגיעה בתושבים ובסביבה ולפיכך יש לדרוש תסקיר‬
‫השפעה על הסביבה‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬התכנית אינה מסוג התכניות בהן נדרש תסקיר השפעה על‬
‫הסביבה‪ .‬תנאים ודרישות נקודתיות‪ ,‬יבחנו בהתאם לדרישות החוקיות והסביבתיות בעת‬
‫הוצאת היתר הבניה ומתן רישיון עסק‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪43‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫‪ .2.1.5‬טענה‪ :‬סטייה ממסמכי המדיניות ותכנית המתאר חפ‪ 2000/‬בהן מדובר על תוספת שימושים‬
‫על הקיימים ולא על תוספת שטח‪ .‬תכנית זו מוסיפה ‪ 41.12‬מ"ר שטח עיקרי למסחר אשר‬
‫תכשיר בנייה ללא היתר‪ ,‬תשרת יותר אנשים ותגביר דרישה לחניה שחסרה בנמצא‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬על פי תכנית המתאר המופקדת חפ‪ 2000/‬החלקה מסווגת כחלקת‬
‫בניה ברחוב עירוני מיוחד במתחם ‪ – 7.2‬שדרות הרכס )חורב – מוריה( בו שטח הבניה‬
‫למטרות עיקריות למסחר ומשרדים יהיה עד ‪ 30%‬משטח המגרש‪ .‬בין היתר התכנית קובעת‬
‫כי שטח הבניה למטרות עיקריות למסחר ימוקם במפלס הקרוב ביותר לדרך הגובלת וכי לא‬
‫יותרו מגורים בקומה הקרובה ביותר לדרך הגובלת‪.‬‬
‫השטח משמש גם היום כשטח ישיבה במסעדה‪ ,‬לכן אין מבחינה זו שינוי למצב הקיים‪.‬‬
‫‪ .2.2‬טענה‪ :‬איכות הסביבה‪ -‬חריגה מקוו הבניין הצדי לצפון )באזור המסעדה( וצמצום המרווח לכוון‬
‫צפון ב‪ 2-‬מ' כך שנותר מרחק של ‪ 6‬מ' מבית לבית ‪ ,‬פתיחת דלת אחורית משרותים ומטבח לכיוון‬
‫צפון‪ ,‬תגרום למטרדים סביבתיים בנוסף לאלה שהוזכרו בהתנגדות ‪ 1‬לעיל‪:‬‬
‫• הפרעת רעש ביום ובלילה‪.‬‬
‫• ריחות לא נעימים של בישול ושירותים לשכנים במרחק של ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫• צמצום המפגעים ע"י קיר אקוסטי גבוה יחסום את מעבר האוויר בין הבניינים‪ ,‬יכול לפגוע‬
‫בצמחייה ויהווה מפגע אסטטי‪.‬‬
‫• עישון המותר במסעדה באזור זה גורם למפגע תברואתי לשכנים הגובלים מצפון‪.‬‬
‫יש לדאוג להפניית פעילויות במסעדה הקשורות במפגעי רעש וריח לכוון החזית הקדמית‬
‫ע"מ לצמצם את הפגיעה בדיירים הסמוכים מצפון‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות מתקבלת‪ .‬ראה סעיף ‪ 3‬בהחלטת הוועדה‪.‬‬
‫‪ .2.3‬טענה‪ :‬פגיעה בפרטיות‪ -‬שימוש בכל שטחי החוץ עד קו בניין ‪ 0‬לישיבת לקוחות מחוץ למסעדה‬
‫באופן שנפגעת הפרטיות של השכנים בבית במוריה ‪ 115‬ו‪ 115-‬א'‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬התכנית מציעה לקרות באופן קבוע שטחים המשמשים כבר היום‬
‫כשטחי ישיבה אשר בחלק מהשנה אמורים להיות לא מקורים‪ .‬הקירוי הקבוע יצמצם את המטרד‬
‫לחלקה הגובלת וימנע חלק מהפגיעה בפרטיות‪.‬‬
‫‪ .2.4‬טענה‪ :‬חנייה‪ -‬ראה טענה תחת כותרת חנייה בהתנגדות ‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ראה תשובה לנושא חנייה תחת כותרת חנייה בהתנגדות ‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .2.5‬טענה‪ :‬עומס קונסטרוקטיבי‪ -‬תוספת המרפסת כשטח עיקרי תיצור עומס על הקיר התומך בחזית‬
‫הרחוב‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות מתקבלת בחלקה‪ . .‬הנושא ייבדק במסגרת ההיתר לבנייה‪.‬‬
‫טענה‪ :‬כלכלי‪ -‬המתנגדים דורשים כתב שיפוי וערבות גבוהה עבור נזקים עתידיים כגון ירידת ערך‬
‫הנכסים‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬הוועדה אינה עוסקת בנושאים אלה‪ .‬המתנגדים יכולים לפעול ע"פ כל‬
‫דין‪.‬‬
‫התנגדות עצמית של יזם התכנית ש‪ .‬מורייה החזקות בע"מ )באמצעות עו"ד זיו לוטן(‬
‫‪.3‬‬
‫‪ .3.1‬טענה‪ :‬תכנוני‪ -‬אין הצדקה לחיוב ביצוע חיזוק המבנה בשל מתן היתר לבנייה זה מאחר ומדובר‬
‫על בנייה קלה קיימת לצורך סגירת מרפסת‪ .‬הוראות התכנית יתוקנו בהתאם‪ .‬סעיף ‪ 6.13‬יוסר‪.‬‬
‫תשובה‪ :‬ההתנגדות נדחית‪ .‬לאחר בירור עם הגורמים המתאימים הובהר לוועדה כי ויתור על‬
‫חיזוק המבנה עומד בסתירה למטרות והוראות תמ"א ‪ .38‬לפיכך סעיף ‪ 6.13‬בהוראות התכנית‬
‫ישאר בעינו‪.‬‬
‫____________________‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫___________________‬
‫איריס רביץ‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫‪44‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫מרחב תכנון מקומי חוף כרמל‪:‬‬
‫‪ : 303-0158949 .6‬קביעת הנחיות מיוחדות בשפ"פ‪.‬‬
‫דיון בהתנגדויות‪.‬‬
‫יזם התכנית‪:‬‬
‫נופי המצודה בע"מ‪.‬‬
‫עורך התכנית‪:‬‬
‫דניאל כהנא ‪ -‬דניאל כהנא‪ -‬תכנון נגיש בע"מ‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫תוספת שימושים לשטח פרטי פתוח וקביעת הנחיות מיוחדות‪.‬‬
‫פרסומים להפקדה‪:‬‬
‫התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך ‪ 16.03.15‬ובעיתונות בתאריך ‪ 20.03.15‬ועל גבי שלט בתאריך‬
‫‪ .22.04.15‬התכנית נקבעה לא טעונה אישור השר‪.‬‬
‫התנגדויות‪:‬‬
‫לתכנית הוגשה התנגדות אחת על ידי נופי המצודה בע"מ‪.‬‬
‫מצטרפים‪:‬‬
‫ג‪ .‬שלח – אדריכל נוף‪ ,‬א‪ .‬דוד – נציג הבעלים‪ ,‬עו"ד ד‪ .‬טל – יועמ"ש של החברה‪ ,‬ד‪ .‬כהנא – עורך התכנית‪ ,‬א‪.‬‬
‫וחנר – מהנדס ועדה מקומית חוף כרמל‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫רקע‪:‬‬
‫א‪ .‬מטרת התכנית שבנדון הינה הוספת שימושים‪ ,‬קביעת זכויות והוראות לבניה בשטח המיועד לשפ"פ‪,‬‬
‫בהתאם לתכנית מכ‪/‬מק‪/318/‬א המאושרת משנת ‪) 2003‬ולתכנית מכ‪ 318/‬המאושרת משנת ‪,(1993‬‬
‫לצורך מתקנים הנדסיים לטובת שטח המסחר הצמוד שמדרום‪.‬‬
‫ב‪ .‬בתאריך ‪ 10.9.14‬החליטה ועדת המשנה לתכניות ג' להפקיד את התכנית בתנאים‪.‬‬
‫התכנית הופקדה כנדרש בחוק‪ .‬במהלך תקופת ההפקדה לא התקבלו הערות מנהל התכנון לתכנית‪ ,‬אך‬
‫התקבלה התנגדות אחת לתכנית‪ ,‬אשר הוגשה ע"י יזם ומגיש התכנית – נופי המצודה בע"מ‪.‬‬
‫ג‪ .‬תקציר ההתנגדות‪:‬‬
‫מטרת ההתנגדות כפי שנכתב בה הינה‪" :‬שינוי הרצועה המתוחמת בקו בניין‪ ,‬בה תותר הבניה עבור‬
‫המתקנים הבאים‪ :‬מאגר מים‪ ,‬חדר טרנספורמציה )שנאים( וצובר לגז"‪.‬‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬
‫קובץ החלטות ישיבת ועדת משנה להתנגדויות‬
‫מס' ‪ 2015010‬מיום ‪20.07.15‬‬
‫הנימוקים להתנגדות‪:‬‬
‫לאחר הפקדת התכנית‪ ,‬הסתבר ליועצים השונים שהקמת המתקנים הטכניים במקום המוצע בתכנית‬
‫אינה אופטימלית‪ .‬כמו כן‪ ,‬צוין‪ ,‬כי הקמת המתקנים במקום המוצע פוגעת בתפקוד התקין‪ ,‬היעיל‬
‫והמיטבי של המרכז המסחרי‪ ,‬בחזית המבנה ובחווית השימוש של הבאים אליו‪.‬‬
‫המתנגדים טוענים כי המיקום החלופי המוצע בהתנגדותם לא יפגע בתפקוד המרכז המסחרי וחזותו‬
‫ולא ישנה את אופיו וחזותו של השפ"פ‪ .‬כמו כן‪ ,‬מציינים המתנגדים‪ ,‬כי המיקום החדש תואם עם‬
‫מהנדס הוועדה המקומית חוף הכרמל ומוצע בהתאם לעמדתו המקצועית‪.‬‬
‫להתנגדות צורף מסמך המציג מיקום חלופי למאגר המים ולתחנת הטרנספורמציה‪ .‬עפ"י מסמך זה‪ ,‬את‬
‫מאגר המים מוצע למקם בחלק המערבי של התכנית ואת תחנת הטרנספורמציה בחלק הצפוני של‬
‫התכנית‪ .‬זאת במקום הבינוי ברצועה שבחלק הדרומי של התכנית‪.‬‬
‫ד‪ .‬בתאריך ‪ 15.7.15‬התקבל מכתב מהנדס המועצה האזורית והוועדה המקומית חוף הכרמל‪ ,‬המביע‬
‫תמיכה בהתנגדות היזם‪ .‬במכתב צוין כי התמיכה כפופה להמצאת כל האישורים הרלוונטיים‪ ,‬לרבות‬
‫אישור כיבוי אש לפתרון צובר הגז בחניון ועמידה בכל תקני הבטיחות הרלוונטיים‪.‬‬
‫ה‪ .‬בתאריך ‪ 20.7.15‬התקיים דיון פומבי בו הוצגה התנגדות היזם בנוגע למיקום צובר הגז ומאגר המים‪,‬‬
‫שצוין כי הינם תת‪-‬קרקעיים ובנוגע לחדר המיתוג )שאינו תת‪-‬קרקעי(‪ ,‬שהתבקש שינוי מיקומו על גבול‬
‫כביש מספר ‪ .721‬בעקבות עיצומים של לשכת התכנון המחוזית לא התקבלה החלטה בדיון‪.‬‬
‫במהלך הדיון‪ ,‬מתכננת המחוז העלתה את סוגית הנצפות בכניסה ליישוב וכן את נושא צמידות הדופן‪,‬‬
‫כפי שעלה בהחלטת הוולנת"ע‪ .‬לאור זאת‪ ,‬סוכם עם בא כוח היזם‪ ,‬שבתוך מספר ימים תוגש על ידי‬
‫היזם חלופה למיקום חדר המיתוג‪ ,‬המתייחסת להערות מתכננת המחוז‪.‬‬
‫ו‪ .‬בתאריך ‪ 23.7.15‬התקבלו מסמכים עם הצעה חלופית למיקום המתקנים ובתאריך ‪ 27.7.15‬התקיים‬
‫דיון פנימי בתכנית‪ ,‬לאור המסמכים שהוגשו‪ .‬יצוין‪ ,‬כי נציגי לשכת התכנון לא השתתפו בדיון‪ ,‬עקב‬
‫המשך העיצומים‪.‬‬
‫החלטה‪:‬‬
‫הוועדה קיימה דיון בהתנגדות שהוגשה ולאור המסמכים שהתקבלו בתאריך ‪ .23.7.15‬הוועדה מחליטה‬
‫לקבל את ההתנגדות חלקית ולאשר את התכנית בתנאים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬רצועת התשתיות תורחב כפי שסוכם עם היזם לצורת "ר"‪ ,‬בהתאם לסקיצה שהועברה ע"י היזם‪.‬‬
‫רצועה זו תסומן בהנחיות מיוחדות בתשריט התכנית‪.‬‬
‫‪ .2‬תתאפשר בניה תת‪-‬קרקעית של מתקנים בכל תחום השפ"פ גם מחוץ לרצועה המסומנת ובכפוף לאישור‬
‫הוועדה המקומית למיקום כל מתקן‪ .‬בניה זו תוגבל עד ‪ 3.5‬מ' מתחת למפלס ‪ 0.00‬המתוכן בשפ"פ‪,‬‬
‫כשכל חריגה ממפלס ‪ 0.00‬תהווה סטיה נכרת מתכנית‪.‬‬
‫‪ .3‬תיקון מסמכי התכנית בהתאם לנ"ל יבוצע בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪ .4‬תיקון התכנית בהתאם לתיקונים שהועברו לעורך התכנית ע"י לשכת התכנון בתאריך ‪ 5.3.15‬ולאור‬
‫החלטה זו‪.‬‬
‫___________________‬
‫____________________‬
‫איריס רביץ‬
‫גב' ליאת פלד‪ ,‬מתכננת המחוז‬
‫מזכירת הוועדה‬
‫מ"מ יו"ר ועדת משנה להתנגדויות‬
‫פרוטוקול חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר‪.‬‬