‫ועידת ישראל לנדל"ן ותשתיות‬ ‫רו"ח דן אטיאס‪,‬‬ ‫שותף וראש אשכול הנדל"ן‬ ‫‪23/02/2015‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫מניעים לקידום תכנית תמ"א ‪38‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫משבר הדיור‬ ‫חיזוק מבנים‬ ‫בפני רעידת‬ ‫אדמה‬ ‫מיגון בפני התקפות טילים‬ ‫התחדשות‬ ‫עירונית‬ ‫מחסור בקרקעות‬ ‫באזורי ביקוש‬ ‫משבר בשוק הדיור‬ ‫עליית מחירי הדיור‬ ‫תל‪ -‬אביב‬ ‫ירושלים‬ ‫גוש דן‬ ‫ממוצע ארצי‬ ‫‪60%‬‬ ‫עלייה ריאלית בין השנים ‪2008-2014‬‬ ‫חיפה‬ ‫הדרום‬ ‫הצפון‬ ‫עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי‬ ‫מספר המשכורות הנדרשות‬ ‫לרכישת דירה‬ ‫מספר משכורות ‪+52%‬‬ ‫תמ"ג ‪+40.5%‬‬ ‫שכר‪+5%‬‬ ‫עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי‬ ‫מחסור בקרקעות באזורי ביקוש‬ ‫שטח המחוז משטח המדינה‬ ‫השטח הבנוי משטח המחוז‬ ‫‪21.21%‬‬ ‫‪21.01%‬‬ ‫‪5.95%‬‬ ‫צפון‬ ‫‪65.41%‬‬ ‫‪5.86%‬‬ ‫מרכז‬ ‫‪64.66%‬‬ ‫‪18.03%‬‬ ‫‪1.59%‬‬ ‫דרום‬ ‫‪3.98%‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪14.75%‬‬ ‫‪0.79%‬‬ ‫תל אביב‬ ‫עפ"י נתוני פרוייקט תחזית קיימות לישראל ‪ - 2030‬בשיתוף המשרד להגנת הסביבה ומכון ירושלים לחקר ישראל‬ ‫‪2.96%‬‬ ‫ירושלים‬ ‫תמ"א ‪38‬‬ ‫הקדמה | נקודות ציון‬ ‫תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה‬ ‫‪10/2013‬‬ ‫תיקון ‪ 45‬לחוק מע"מ‪ ,‬מע"מ ‪0‬‬ ‫בגין שירותים לדיירים‬ ‫‪05/2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫תיקון ‪ 3‬בתמ"א ‪38‬‬ ‫זכויות בניה של עד ‪ 2.5‬קומות‬ ‫חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ‪ ,)96‬התשע"א ‪2011‬‬ ‫קובע פטור מהיטל השבחה‬ ‫‪02/2010‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪04/2005‬‬ ‫תיקון מס' ‪ 2‬בתמ"א ‪38‬‬ ‫הריסה ובנייה מחדש‬ ‫חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון ‪-62‬הוראת שעה)‬ ‫מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה‬ ‫אושרה התכנית לראשונה‬ ‫יישום תמ"א ‪38‬‬ ‫יישום ברמה הארצית‬ ‫בקשות להיתר‬ ‫‪1,059‬‬ ‫בקשות להיתר‬ ‫‪767‬‬ ‫שהוגשו‬ ‫שאושרו‬ ‫‪556‬‬ ‫‪367‬‬ ‫‪324‬‬ ‫‪158‬‬ ‫‪161‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬ ‫יישום בחלוקה למחוזות‬ ‫להלן גרף המתאר בקשות להיתר שהוגשו ואושרו לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫בשנים ‪ 2010-2013‬לפי מחוזות‪:‬‬ ‫‪570‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪341‬‬ ‫‪225‬‬ ‫‪191‬‬ ‫‪185‬‬ ‫‪73‬‬ ‫תל אביב‬ ‫‪74 93‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪94‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪41 33‬‬ ‫מרכז‬ ‫‪32‬‬ ‫‪9 19 18‬‬ ‫דרום‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪1‬‬ ‫‪4 17‬‬ ‫‪0‬‬ ‫צפון‬ ‫‪0‬‬ ‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬ ‫יישום ברמה ארצית‬ ‫להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫בשנת ‪ 2013‬בחלוקה לוועדות מקומיות‪:‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪120‬‬ ‫בקשות להיתר שהוגשו‬ ‫בקשות להיתר שאושרו‬ ‫‪90‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪0‬‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬ ‫יישום ברמה ארצית‬ ‫להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫בשנת ‪ 2013‬בחלוקה לוועדות מקומיות‪:‬‬ ‫‪180‬‬ ‫בקשות להיתר שהוגשו‬ ‫‪150‬‬ ‫בקשות להיתר שאושרו‬ ‫‪120‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪0‬‬ ‫רמת גן‬ ‫תל אביב יפו‬ ‫חיפה‬ ‫קרית אתא‬ ‫הרצליה‬ ‫חולון‬ ‫ראשון לציון‬ ‫גבעתיים‬ ‫בת ים‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫פתח תקוה‬ ‫רעננה‬ ‫אשדוד‬ ‫ירושלים‬ ‫בני ברק‬ ‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬ ‫השוואה בכמות יח"ד שחוזקו‪ ,‬הורחבו והתווספו‬ ‫בין השנים ‪ 2005-2012‬ו‪2013-‬‬ ‫‪5,890‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2005-2012‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2005-2012‬‬ ‫הרחבה‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫תוספת‬ ‫‪2,840‬‬ ‫‪2005-2012‬‬ ‫‪4,320‬‬ ‫‪4,110‬‬ ‫‪4,470 4,320‬‬ ‫חיזוק‬ ‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬ ‫יישום בחלוקה למסלול חיזוק מבנה קיים מול הריסה ובניה מחדש‬ ‫‪36%‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬ ‫יישום תמ"א ‪ | 38‬המספרים‬ ‫משך הטיפול בבקשה‪:‬‬ ‫כ‪ 7-‬חודשים‬ ‫בממוצע ‪2013‬‬ ‫לעומת ‪ 12‬חודשים‬ ‫בממוצע ‪2012‬‬ ‫מתוך‪767‬‬ ‫בקשות להיתר שאושרו‬ ‫כלולות כ‪ 5,890 -‬יח"ד חדשות‬ ‫ממוצע‬ ‫של כ‪-‬‬ ‫‪7.7‬‬ ‫יח"ד לבקשה‬ ‫(תוספת של כ‪ 70%-‬ליחידות המחוזקות)‬ ‫עיריית רמת גן כמובילה בתחום‬ ‫יישום ברמה העירונית בשנים ‪2005-2014‬‬ ‫בקשות שהוגשו‬ ‫‪277‬‬ ‫‪164‬‬ ‫‪120‬‬ ‫בקשות אושרו‬ ‫‪70‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫עפ"י נתונים שדווחו באתר עיריית רמת גן‬ ‫‪132‬‬ ‫‪59‬‬ ‫‪2005-2011‬‬ ‫כדאיות כלכלית‬ ‫כדאיות כלכלית‬ ‫כ‪-‬‬ ‫‪800‬‬ ‫יחידות דיור לחיזוק‬ ‫אלף‬ ‫העומדות בכללי תמ"א ‪38‬‬ ‫רק עבור כ‪-‬‬ ‫‪300‬‬ ‫יחידות דיור קיימת כדאיות‬ ‫אלף‬ ‫כלכלית תיאורטית לביצוע‬ ‫מיזם תמ"א ‪38‬‬ ‫רק עבור כ‪-‬‬ ‫‪130‬‬ ‫אלף‬ ‫יחידות דיור בלבד‬ ‫בפועל קיימת להערכתנו כדאיות‬ ‫כלכלית כאשר מביאים בחשבון‬ ‫גם סוגיות תכנוניות והנדסיות‬ ‫כדאיות כלכלית – לפי אזורים‬ ‫לפי מחקר של‬ ‫‪ BDO‬זיו האפט על‬ ‫‪1‬‬ ‫מיליון ‪₪‬‬ ‫לפני מע"מ‬ ‫מחיר מכירה מינימאלי‬ ‫‪76‬‬ ‫יישובים‬ ‫‪20%‬‬ ‫אין כדאיות‬ ‫ביישובים מסוכנים‬ ‫ססמולוגית‬ ‫שיעור רווח מינימאלי‬ ‫(כגון‪ :‬טבריה‪ ,‬בית שאן)‬ ‫כדאיות כלכלית – לפי אזורים‬ ‫יחס ד יר ות חדש ות לק י ימ ות‬ ‫ניתוח רגישות‬ ‫לשיעור הרווח‬ ‫מח יר מכ ירה למטר באלפ י ש "ח (המח יר לצרכן הוא בתוספת מע "מ)‬ ‫‪14‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪19% 15% 10% 5% 2% - 10% - 21% - 34% - 22.5%‬‬ ‫‪23% 19% 15% 10% 4% 4% - 14% - 26% - 27.5%‬‬ ‫‪26% 22% 18% 13% 8%‬‬ ‫‪0% 9% - 20% - 32.5%‬‬ ‫‪28% 25% 21% 16% 1 1 % 4% 5% - 16% - 37.5%‬‬ ‫‪30% 27% 23% 19% 13% 7% 2% - 12% - 42.5%‬‬ ‫‪31% 28% 25% 20% 15% 9%‬‬ ‫‪1% 9% - 47.5%‬‬ ‫‪33% 30% 26% 22% 17% 11% 3% 7% - 52.5%‬‬ ‫‪34% 31% 27% 23% 18% 12% 5% 5% - 57.5%‬‬ ‫‪34% 32% 28% 2 4 % 19% 14% 6% 3 % - 62.5%‬‬ ‫‪35% 32% 29% 25% 20% 15% 7% 2% - 67.5%‬‬ ‫‪36% 33% 30% 26% 21% 16% 9% 1% - 72.5%‬‬ ‫‪36% 34% 30% 27% 22% 16% 10% 1% 77.5%‬‬ ‫‪37% 34% 31% 27% 23% 17% 10% 2% 82.5%‬‬ ‫‪37% 35% 31% 28% 23% 18% 11% 2% 87.5%‬‬ ‫‪38% 35% 32% 28% 24% 19% 12% 3% 92.5%‬‬ ‫‪38% 35% 32% 29% 24% 19% 12% 4% 97.5%‬‬ ‫‪38% 36% 33% 29% 25% 20% 13% 5% 102.5%‬‬ ‫עפ"י מחקר של ‪BDO Consulting Group‬‬ ‫כדאיות כלכלית‬ ‫לפי אזורים‬ ‫שנכללו במחקר‬ ‫קריית שמונה‬ ‫חדרה‪:‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪ 6‬קומות קיימות –‬ ‫‪ ₪ 10,000‬למטר‬ ‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬ ‫שיעור רווח שלילי כ‪11%-‬‬ ‫עכו‬ ‫טבריה‬ ‫חיפה‪ ,‬קריית חיים‪ ,‬נשר‬ ‫נצרת‬ ‫חדרה‬ ‫בית שאן‬ ‫נתניה‬ ‫עפולה‬ ‫טבריה‪:‬‬ ‫ת"א‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬רמת גן‪ ,‬ראשל"צ‪ ,‬הרצליה‪,‬‬ ‫ראש העין‪ ,‬רמלה‪ ,‬לוד‬ ‫‪ 4‬קומות קיימות –‬ ‫פתח תקווה‪ ,‬יהוד‪ ,‬קריית אונו‬ ‫‪ ₪ 7,000‬למטר‬ ‫אשדוד‬ ‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬ ‫י‪-‬ם‪ ,‬מודיעין‬ ‫שיעור רווח שלילי כ‪)3%-(-‬‬ ‫אשקלון‬ ‫אשדוד‪:‬‬ ‫באר שבע‬ ‫דימונה‪ ,‬נתיבות‪ ,‬ערד‬ ‫‪ 4‬קומות קיימות –‬ ‫‪ ₪ 11,000‬למטר‬ ‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬ ‫שיעור רווח שלילי כ‪24%-‬‬ ‫אילת‬ ‫עפ"י מחקר של ‪BDO Consulting Group‬‬ ‫עקרונות מיסוי תמ"א ‪38‬‬ ‫היזם‬ ‫המס‬ ‫מס שבח‬ ‫מס רכישה‬ ‫מע"מ‬ ‫‬‫חיוב במס רכישה בשיעור מלא‬ ‫בגין שווי זכויות הבנייה שנרכשו‪.‬‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫מס הכנסה‬ ‫מע"מ ‪ 0‬בגין השירותים לדיירים‪.‬‬ ‫היזם יוכל לנכות מס תשומות‬ ‫בגין השירותים לדיירים‪.‬‬ ‫תמ"א ‪-)2(38‬מע"מ ‪ 0‬יחול‬ ‫גם במסלול זה והיזם‬ ‫יוכל לנכות מס תשומות‬ ‫בגין שירותים לדיירים‬ ‫במכירת הדירות החדשות‬ ‫יחול מע"מ עסקאות‬ ‫מיסוי על הרווח ממכירת הדירות ועל‬ ‫הרווח הקבלני משירותי בניה לדיירים‬ ‫הדייר‬ ‫פטור ממס שבח‬ ‫במגבלות מסוימות‬ ‫פטור ממס שבח‬ ‫במגבלות מסוימות‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עדכונים אחרונים‬ ‫בהתאם להנחית שר הפנים גלעד ארדן התוכנית הוארכה ב‪ 5-‬שנים נוספות עד למאי ‪.2020‬‬ ‫הוחלט על מתן הוראה לעריכת תיקון מספר ‪" 4‬חיזוק מיגון והתחדשות"‪,‬‬ ‫אשר יכלול הרחבת התמ"א לתחומים נוספים‪:‬‬ ‫עידוד חיזוק‬ ‫מבנים‬ ‫שאינם‬ ‫למגורים‬ ‫תוספת‬ ‫שימושים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ומסחריים‬ ‫במבני מגורים‬ ‫המיועדים‬ ‫לחיזוק‬ ‫עידוד‬ ‫תוספת‬ ‫ממ"ד‬ ‫במבנים‬ ‫קיימים בין‬ ‫השנים‬ ‫‪1980-1992‬‬ ‫עידוד שימוש‬ ‫בתת הקרקע‬ ‫(חניונים)‬ ‫עידוד‬ ‫בנייה‬ ‫למגורים‬ ‫בהישג יד‬ ‫להשכרה‬ ‫תמ"א ‪ | 38‬סיכום‬ ‫‪04‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫נדרש עידוד יזמים‬ ‫להרחבת אזורי‬ ‫הכדאיות גם‬ ‫לפריפריה‪.‬‬ ‫‪03‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫למרות הגידול בשנים‬ ‫האחרונות בבקשות‬ ‫להיתרים ובאישורים‬ ‫שניתנו‪ ,‬תכנית תמ"א ‪38‬‬ ‫עדין אינה ממצה את‬ ‫הפוטנציאל הטמון בה‬ ‫ואינה משפיעה מספיק‬ ‫על שוק הדיור‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪02‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫ניתן לראות את‬ ‫תרומתו המשמעותית‬ ‫של תיקון תמ"א ‪)3(38‬‬ ‫לבקשות שהוגשו‬ ‫ואושרו בשנת ‪.2013‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫חלה עליה ברורה‬ ‫בכמות הבקשות‬ ‫להיתר המוגשות לפי‬ ‫תמ"א ‪ 38‬אשר צפויה‬ ‫להמשיך ולעלות‬ ‫לאחר חקיקת מע"מ ‪.0‬‬ ‫תמ"א ‪ | 38‬סיכום (המשך)‬ ‫הערכת פוטנציאל כדאיות כלכלית ומימושו בפועל‬ ‫טרם מומש באלפי יח"ד‬ ‫מומש באלפי יח"ד‬ ‫‪114‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪16‬‬ ‫יח"ד תוספת‬ ‫יח"ד לחיזוק‬ ‫תודה רבה‬ ‫רו"ח דן אטיאס | שותף וראש אשכול הנדל"ן‬ ‫טל‪ 02-6546210 .‬נייד‪ 052-5715715 .‬מייל‪dana@bdo.co.il .‬‬