1. No category

Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Årsrapport 2013
Indhold / årsrapport 2013 / Indhold
/ Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Indhold
3
Ledelsesberetning
Hoved- og nøgletal
3
Ledelsesberetning4
Bestyrelse og direktion
7
Ledelsespåtegning8
Den uafhængige revisors
erklæringer9
10
Årsregnskab
Resultatopgørelse11
Balance12
Egenkapitalopgørelse14
Noter15
Selskabsoplysninger21
/ årsrapport 2013
2
Indhold / / årsrapport 2013 / Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Hoved- og nøgletal
(t.kr.)2013201220112010*2009*
Hovedtal
Resultatopgørelse:
Nettoomsætning
102.571
100.32494.71789.26673.998
Resultat af primær drift74.49473.48067.02765.48255.101
Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder efter skat
5.404
5.182
5.751
11.077
12.072
Resultat af finansielle poster-29.774-32.220-34.449-32.928-25.602
Resultat før skat50.12446.44238.32943.63141.571
Årets resultat44.18428.38929.75935.49235.549
Balance:
Materielle anlægsaktiver1.105.2231.077.9561.065.0331.028.249 988.872
Finansielle anlægsaktiveraktiver76.80137.96238.99740.61541.597
Omsætningsaktiver
122.62751.90230.34617.74968.317
Aktiver i alt1.304.6511.167.8201.134.3761.086.6131.098.786
Egenkapital306.412126.350137.913157.419192.896
Hensatte forpligtelser39.73442.95240.46934.28238.290
Langfristet gæld814.626815.245818.224822.372816.719
Kortfristet gæld143.879183.273137.770 72.540 50.881
Nøgletal
Overskudsgrad72,6%73,2%73,4%74,5%75,8%
Afkastningsgrad6,6%6,8%6,7%7,3%7,5%
Egenkapitalandel (soliditet)23,4%10,8%12,2%14,5%17,6%
Egenkapitalforrentning20,5%21,5%20,2%20,3%36,9%
*Da selskabet er stiftet pr. 1. januar 2011, er sammenligningstallene i Hoved- og nøgletalsoversigten opstillet med udgangspunkt i tidligere registreringer i Coop
Amba (FDB).
/ årsrapport 2013
3
/ årsrapport 2013 / Ledelsesberetning
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Ledelsesberetning
Hovedaktiviteter
Coop Invest A/S’ aktivitet består af investering i ejendomme i Danmark med
fokus på erhvervsejendomme gennem
opførelse, køb, udlejning og eventuelt
salg af sådanne ejendomme.
Udviklingen i aktiviteter og
økonomiske forhold
Der er i 2013 fortsat arbejdet med udvikling af området i Aarhus syd, afgrænset af Ringvej Syd, Søndervangs Allé
og Sønderhøj. Der blev i året indgået
aftale med McDonalds og fakta om
åbning af restaurant og butik på MegaSyd. McDonalds åbnede sin restaurant
i oktober 2013 og fakta forventes at
åbne butikken i efteråret 2014.
I januar 2014 er der indgået en lejeaftale med Harald Nyborg A/S om
etablering af en forretning med åbning i
oktober 2014.
Der forventes indgået aftaler med flere
nye butikker i 2014, da der er dialog
og konkrete forhandlinger med flere
interesserede kæder.
I 2013 overgik ejerskabet af de finansielle kontrakter vedrørende selskabets
renteafdækning fra moderselskabet
Coop amba til Coop Invest A/S, hvilket
er den primære årsag til de markante
ændringer i balanceposterne ”Gæld til
tilknyttede virksomheder” og ”Anden
gæld” fra 2012 til 2013.
Selskabet har i april fået tilført to datterselskaber – Republica A/S og Seve-
rin A/S – gennem skattefrit tilskud fra
moderselskabet Coop amba. Tilførslen
er sket med regnskabsmæssig virkning
pr. 1. januar 2013. Sammenligningstal
for tidligere år er tilpasset.
I maj 2013 er endvidere tilført selskabet 100 millioner kr. i kontant skattefrit
koncerntilskud fra Coop amba.
Fordeling af kvm på
hovedtyper af lejemål
4%
28%
44%
2013
Investering
Selskabets formål er opnåelse af en
attraktiv forrentning af den investerede
kapital gennem en aktiv men konservativ investeringspolitik.
Selskabets primære fokus er investeringer i danske erhvervsejendomme
beliggende i – eller omkring – Aarhus,
Storkøbenhavn og Trekantsområdet.
Der investeres primært i butiks- og
kontorejendomme, som i forvejen har
en høj udlejningsgrad, eller hvor der
er klare indikationer på, at dette kan
opnås i løbet af kort tid. Hertil kommer
ejerskabet af Republica A/S og Severin
A/S.
Finansiering
24%
3%
44%
29%
2012
24%
Kontor
Undervisning
Detail
Øvrige
Nettoomsætning og afkastningsgrad
Selskabet finansierer som udgangspunkt sine ejendomsinvesteringer gennem optagelse af realkreditlån.
t.kr.
%
120
8,0
100
Selskabet har vedtaget retningslinjer
for belåningsgraden af ejendommene
og hvor stor en andel af den eksterne
finansiering, som skal rentesikres – enten gennem optagelse af fastforrentede
lån eller gennem variabelt forrentede
lån og indgåelse af renteswapaftaler.
7,5
80
7,0
60
40
6,5
20
0
6,0
2009
2010
2011
Nettoomsætning (t.kr.)
Afkastningsgrad (%)
/ årsrapport 2013
4
2012
2013
/ årsrapport 2013 / Ledelsesberetning
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning Året 2013
Årets resultat for 2013 før skat udgør
50,1 millioner kr. mod 46,4 millioner kr.
i 2012.
Årets lejeindtægter udgør 101,5 millioner kr. svarende til en stigning på 1,2
millioner kr. (1,2%) i forhold til året før.
Stigningen kan primært henføres til udlejning af lejemål, som ikke var udlejet
året før, samt den årlige indeksregulering af lejeaftalerne.
Tomgangsprocenten – opgjort på baggrund af antal ledige kvadratmeter - har
i året udgjort 1,5%, hvilket er marginalt
bedre end året før.
Salg af andre ydelser vedrører management fee fra datterselskaber for
varetagelse af administrative opgaver
for disse selskaber.
Det samlede areal til udlejning udgjorde i året ca. 107.500 kvm. (2012:
107.000 kvm). Fordelingen på de 4
hovedtyper af lejemål fremgår af grafik.
Selskabets driftsomkostninger udgjorde i 2013 samlet ca. 11,9 millioner kr.
og omfatter vedligehold af ejendomme,
ejendomsskatter, administration af
ejendomme, personaleomkostninger
m.v.. Posten udviser en stigning på
2,7 millioner kr. i forhold til sidste år.
Personaleomkostninger (som ikke
indgik i 2012) udgør 3,4 millioner kr. ,
mens færre omkostninger til management fee (som nu varetages internt af
selskabet), omkostninger til udarbejdelse af lokalplan i 2012 samt lavere
/ årsrapport 2013
/ Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger egenbetaling på fællesomkostninger og
færre omkostninger til markedsføring
og udlejningshonorarer medfører en
samlet besparelse på 0,7 millioner kr.
Regnskabsmæssige afskrivninger er
reduceret med ca. 1,4 millioner kr., idet
en del af selskabets ældre ejendomme
er færdigafskrevet.
Finansresultatet er forbedret med ca.
2,5 millioner kr. i forhold til 2012, idet
selskabet også i 2013 har tjent på
den omlægning af renteafdækningen
som blev foretaget i starten af 2012.
Omlægningen reducerede den renteafdækkede del af prioritetsgælden og
på grund af det fortsat lave renteniveau
har dette betydet en gevinst for selskabet. Med udgangen af 2013 er ca.
80% af prioritetsgælden renteafdækket
og således i princippet fastforrentet.
Resultat af kapitalandele udgør samlet
5,4 millioner kr. som fordeles med 5,0
millioner kr. fra Republica A/S og 0,4
millioner kr. fra Severin A/S. Resultatet
af Republica A/S er på niveau med
forventningerne til året og anses for tilfredsstillende. Resultatet i Severin A/S
er påvirket væsentligt af, at der i 2013
er foretaget en gennemgribende ombygning, hvilket dels har påvirket den
daglige drift og dels har medført øgede
omkostninger – herunder afskrivninger
m.v. – i året.
Skat af årets resultat udgør en udgift
på 5,9 millioner kr. I årets skat indgår
en positiv effekt på årets regulering af
udskudt skat på i alt 5,2 millioner kr.
5
Bæredygtigt byggeri
Coop Invest A/S opfører på
Sønderhøj områdets sidste
byggegrund, en 6.400 m2 stor
undervisningsbygning til Erhvervsakademiet i Aarhus. Bygningen,
der vil blive det daglige omdrejningspunkt for ca. 650 elever
og ansatte, er kendetegnet af
særdeles høje krav til minimering
af energiforbruget og bæredygtighed generelt.
På bygningens tag placeres ca.
820 m2 solceller som vil levere ca.
125.000 kWh pr. år, ligesom der
er foretaget en række andre aktive
og passive energitiltag.
Bygningen skal stå klar til ind­
vielse i september 2014 og er for
Coop Invest, udført i samarbejde
med 2S Consult, Sahl Arkitekter
A/S og Rambøll A/S.
/ årsrapport 2013 / Ledelsesberetning
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger som følge af den vedtagne reduktion
af selskabsskatteprocenten fra 25% til
22% i 2016.
Cash flow fra driften udgør 35,8 millioner kr. mens investeringer i nybyggeri og kapitaltilskud til datterselskaber (netto) samlet set udgør 75,9
millioner kr.
Opførelsen af et nyt 0-energi-hus til
Aarhus Erhvervsakademi forløber som
planlagt og forventes afleveret som
planlagt medio 2014.
Restaurant på Mega Syd
I forhold til CSR-initiativer og -resultater
for Coop Invest, Republica og Severin
henvises i øvrigt til Coop amba’s årsrapport, som kan læses på
www.coop.dk/ansvarlighedsrapport2013
I februar 2013 blev vedtaget
en ny lokalplan for Mega Syd i
Viby J, hvilket muliggør etablering
af 7.750 kvm. ny bebyggelse til
boksbutikker.
Fremtiden
Der er efterfølgende forhandlet
med flere lejere, og i november
indviede McDonalds sin restaurant på Mega Syd. Det er den 8.
restaurant i Aarhus. McDonalds
har ligesom en række andre kæder fået øjnene op for mulighederne på Mega Syd. Restauranten
er ca. 500 m2 og er allerede rigtig
godt besøgt af såvel handlende
som andre, der lægger vejen forbi.
De af selskabet indgåede lejeaftaler
reguleres som udgangspunkt i henhold
til udviklingen i nettoprisindekset.
Der forventes i 2014 et lidt bedre resultat end i 2013 blandt andet som følge
af færdiggørelsen af igangværende
byggerier, ligesom de to datterselskaber begge forventer bedre resultater
end i 2013.
Begivenheder efter
regnskabsårets afslutning
Der er ikke efter balancedagen og frem
til underskriften af årsrapporten indtrådt
begivenheder af væsentlig betydning
for årsrapporten.
/ årsrapport 2013
6
/ årsrapport 2013 / Bestyrelse
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion Bestyrelse
/ Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Direktion
Torben Larsen
Tom Stengade
Andre bestyrelses­poster:
Andre bestyrelses­poster:
Bestyrelses­poster:
Coop amba inkl. 4 datterselskaber
Nordjyske Medier A/S,
Nordjyske Kommunikation A/S
inkl. 2 datterselskaber,
A/S Information,
Spejder Sport A/S,
Travel Market A/S,
Direct Gruppen A/S,
BLIP Systems A/S,
Libris Media A/S,
First PurplePublishing ApS
Coop amba,
Helsinge Brugsforening
Republica A/S,
Severin A/S
Thomas Stampe
Per Toelstang
Andre bestyrelses­poster:
Andre bestyrelses­poster:
Rønne & Lundgren advokatfirma,
Copenhagen Executive A/S,
Danske Ejendoms­advokater,
Danish Green Building Council.
fakta A/S,
Dansk Erhverv,
Titan Containers A/S.
Lasse Bolander
Formand
Født: 1968
Cand.oecon.
Født: 1965
Cand.jur. Advokat (H)
/ årsrapport 2013
Født: 1946
Registreret revisor
Født: 1968
Cand.merc.aud.
Statsautoriseret revisor.
Født: 1966
MBA, Statsautoriseret revisor.
7
/ årsrapport 2013 / Ledelsespåtegning
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Ledelsespåtegning / Den uafhængige revisors erklæringer
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktionen har dags
dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar – 31. december 2013
for Coop Invest A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Det er vor opfattelse, at årsregnskabet
giver et retvisende billede af selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2013 samt af resultatet
af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013.
Ledelsesberetningen indeholder efter
vor opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen
omhandler.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Albertslund, den 6. marts 2014
Direktion
Tom Stengade
Bestyrelse
Lasse Bolander
Formand
/ årsrapport 2013
Torben Larsen
Thomas Stampe
8
Per Toelstang
/ årsrapport 2013 / Den uafhængige revisors erklæringer
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Ledelsespåtegning / Den uafhængige revisors erklæringer
Den uafhængige revisors erklæringer
Til kapitalejeren i Coop Invest A/S
Påtegning på årsregnskabet
Vi har revideret årsregnskabet for Coop
Invest A/S for regnskabsåret 1. januar
– 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet
udarbejdes efter årsregnskabsloven.
Ledelsens ansvar for årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse
med årsregnskabsloven. Ledelsen har
endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde et årsregnskab uden
væsentlig fejlinformation, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af
vores revision. Vi har udført revisionen
i overensstemmelse med internationale
standarder om revision og yderligere
krav ifølge dansk revisorlovgivning.
Dette kræver, at vi overholder etiske
krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed
for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger
afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig
fejlinformation i årsregnskabet, uanset
om denne skyldes besvigelser eller
fejl. Ved risikovurderingen overvejer
revisor intern kontrol, der er relevant
for virksomhedens udarbejdelse af et
årsregnskab, der giver et retvisende
billede. Formålet hermed er at udforme
revisionshandlinger, der er passende
efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten
af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere vurdering
af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens
regnskabsmæssige skøn er rimelige
samt den samlede præsentation af
årsregnskabet.
København, den 6. marts 2014
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartner­selskab
Morten Speitzer
statsautoriseret revisor / årsrapport 2013
Per Erik Johannessen
statsautoriseret revisor
9
Det er vores opfattelse, at det opnåede
revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet
som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til
forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 31. december 2013 samt af
resultatet af selskabets aktiviteter for
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013 i overensstemmelse med
årsregnskabsloven.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven
gennemlæst ledelsesberetningen. Vi
har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af
årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
årsregnskabet.
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
(Mio. kr.)
Årsregnskab
/ årsrapport 2013
10
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Resultatopgørelse
(Mio. kr.)
t.kr.
2013
2012
Note
1Nettoomsætning
102.571
100.324
Ejendomsomkostninger
-4.179
-4.369
Andre eksterne omkostninger
-4.389
-4.918
Bruttoresultat
94.003
91.037
2
Personaleomkostninger
-3.377
0
6
Af- og nedskrivninger
-16.132
-17.557
Resultat af primær drift
74.494
73.480
Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder efter skat
5.404
5.182
79.898
78.662
Resultat før renter og skat (EBIT)
3Finansielle indtægter
1.643
39
-31.417
-32.259
4Finansielle omkostninger
Ordinært resultat før skat
50.124
46.442
5
Skat af årets resultat
-5.940
-18.053
Årets resultat
44.184
28.389
Forslag til resultatdisponering:
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
5.404
Udbytte for regnskabet
0
Overført resultat
38.780
44.184
/ årsrapport 2013
11
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Balance – Aktiver
(Mio. kr.)
Pr. 31. December 2013
t.kr.
2013
2012
Note
Grunde og bygninger
1.051.667
1.058.878
Aktiver under opførelse
53.556
19.078
6
Materielle anlægsaktiver
1.105.223
1.077.956
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
76.801
37.962
7
Finansielle anlægsaktiver
76.801
37.962
Anlægsaktiver i alt
1.182.024
1.115.918
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag
0
80
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
103.116
0
Andre tilgodehavender
300
16
Tilgodehavender
103.416
96
Likvide beholdninger
19.211
51.806
Omsætningsaktiver i alt
122.627
51.902
Aktiver
1.304.651
1.167.820
/ årsrapport 2013
12
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Balance – Passiver
(Mio. kr.)
Pr. 31. December 2013
t.kr.
2013
2012
Note
Aktiekapital
1.000
1.000
Nettoopskrivning efter indre værdis metode
40.801
37.962
Reserver for finansielle kontrakter
-81.202
-116.145
Overført resultat
345.813
203.533
Foreslået udbytte for regnskabsåret
0
0
Egenkapital
306.412
126.350
  8Hensættelse til udskudt skat
39.734
42.952
Hensatte forpligtelser
39.734
42.952
 
9
Prioritetsgæld
790.094
790.141
10
Anden gæld
24.532
25.104
Langfristede gældsforpligtelser
814.626
815.245
Leverandører af varer og tjenesteydelser
2.677
6.736
Gæld til tilknyttede virksomheder
0
160.418
Forudbetalinger fra lejere
11.210
10.584
Prioritetsgæld
134
133
Selskabsskat
20.806
0
Anden gæld
109.052
5.402
11
Kortfristede gældsforpligtelser 143.879
183.273
Gældsforpligtelser i alt
958.505
998.518
Passiver
1.304.651
1.167.820
12Eventualforpligtelser
13
Pantsætning og sikkerhedsstillelser
14Koncernregnskab
15Nærtstående parter
/ årsrapport 2013
13
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse Årsregnskab / Selskabsoplysninger / Noter
Egenkapitalopgørelse
(Mio. kr.)
t.kr. Moderselskab
Netto
opskrivning Reserve Foreslået
efter
for finan-
udbytte
Selskabs- indre værdis sielle kon-
Overført
for regn-
kapital
metode
trakter
resultat
skabsåret
Egenkapital 1. januar
1.000
0
-116.145
203.533
0
I alt
88.388
Koncerntilskud
37.962
37.962
Korrigeret egenkapital 1. januar
1.000
0
-116.145
241.495
0
126.350
Koncerntilskud
100.000
100.000
Årets resultat 5.40438.78044.184
Udbytte fra dattervirksomheder
-3.500
3.500
0
Øvrige egenkapitalposteringer 1.24746.59147.838
Skat af indtægter og udgifter
ført på egenkapitalen
-312
-11.648
Foreslået udbytte for regnskabsåret
Egenkapital 31. december
1.000
2.839
-81.202
383.775
-11.960
0
0
0
306.412
Reserver for finansielle kontrakter omhandler dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter.
Selskabskapitalen består af 1.000 aktier á hver kr. 1.000 nominelt.
Ændring i selskabskapitalen de seneste 5 år specificeres således:
t.kr.
201320122011
1. januar1.0001.000 500
Forhøjelse af selskabskapitalen 13. september 2011
0
0
500
31. december1.0001.0001.000
/ årsrapport 2013
14
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Noter
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for Coop Invest A/S for
2013 er aflagt i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for
mellem klasse C-virksomheder.
Ifølge årsregnskabslovens §112 og
§86 stk. 4 er der undladt at udarbejde
henholdsvis koncernregnskab og pengestrømsopgørelse, da disse udarbejdes for
den overliggende koncern.
Sammenligningstallene er ændret som en
konsekvens af den skattefrie tilførsel af
datterselskaberne Republica A/S og Severin A/S, tilførslen er regnskabsmæssigt
behandlet efter sammenlægningsmetoden.
Årsregnskabet er aflagt efter samme
regnskabspraksis som sidste år.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det er
sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil tilflyde selskabet og aktivets
værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når
selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige
økonomiske fordele vil fragå selskabet, og
forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder
indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles
til dagsværdi eller amortiseret kostpris.
Endvidere indregnes omkostninger, der
er afholdt for at opnå årets indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger og
hensatte forpligtelser samt tilbageførsler
som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været
indregnet i resultatopgørelsen.
Virksomhedssammenslutninger
Ved virksomhedssammenslutninger som
køb og salg af kapitalandele, fusioner,
spaltninger, tilførsel af aktiver og aktieombytninger m.v. ved deltagelse af virksomheder under modervirksomhedens kontrol
anvendes sammenlægningsmetoden.
Forskelle mellem det aftalte vederlag og
den erhvervede virksomheds regnskabsmæssige værdi indregnes på egenkapitalen. Der foretages endvidere tilpasning af
sammenligningstal for tidligere regnskabsår.
/ årsrapport 2013
(Mio. kr.)
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og
efterfølgende til dagsværdi og indregnes
under andre tilgodehavender (positiv
dagsværdi) eller anden gæld (negativ
dagsværdi).
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af
værdien af indregnede tilgodehavender
eller gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i
værdien af de sikrede aktiver og forpligtelser.
Ændring i værdien af afledte finansielle
instrumenter, indgået til sikring af fremtidige rentestrømme eller pengestrømme,
indregnes direkte på egenkapitalen indtil
de sikrede transaktioner realiseres, hvor
værdiændringer indregnes i de sikrede
transaktioner.
For afledte finansielle instrumenter, som
ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes
ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Renteswapaftale indgås med det formål,
at ændre den bagvedliggende finansielle
nettogælds rentestruktur. Rentederivater vurderes til dagsværdi. Ændringer
i dagsværdi som anses for at være
effektive bogføres løbende mod sikringsreserven i egenkapital. Sikringsreserven
beregnes opløst i takt med, at den sikrede
post bogføres i resultatopgørelsen. Ineffektive dele af sikringer bogføres under
finansielle indtægter og omkostninger i
resultatopgørelsen.
Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Nettoomsætningen består af lejeindtægter vedrørende ejendomme og salg af
ydelser. Lejeindtægter vedrørende ejendomme indeholder årets indtægter ved
udlejning af ejendomme. Hertil kommer
opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Salg af ydelser omhandler
management fee for udførelse af administrative arbejdsopgaver i koncernrelaterede selskaber.
Omkostninger vedrørende ejendomme
Omkostninger vedrørende ejendomme
omfatter alle omkostninger vedrørende
15
drift af ejendomme, herunder ­reparationsog vedligeholdelsesomkostninger,
fælles­omkostninger samt omkostninger til
skatter og afgifter.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter
omkostninger til kontorhold, it og konsulentassistance, herunder omkostninger til
outsourcing af administrative og ledelsesmæssige opgaver.
Personaleomkostninger
Personaleomkostningerne omfatter løn og
gager samt sociale omkostninger, pensioner mv. til selskabets personale.
Resultat af kapitalandele i
­dattervirksomheder
Resultater efter skat fra dattervirksomheder er medtaget i forhold til ejerandel.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter
og –omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og –tab vedrørende
værdipapirer og gældsforpligtelser.
Skat
Årets skat, som består af årets aktuelle
skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der
kan henføres til årets resultat, og direkte
på egenkapitalen med den del, der kan
henføres til poster direkte på egenkapitalen. Den andel af den resultatførte
skat, der knytter sig til årets ekstraordinære resultat, henføres hertil, mens den
resterende del henføres til årets ordinære
resultat.
Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen
opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt
acontoskat.
Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige- og skattemæssige værdier af aktiver
og forpligtelser, hvor den skattemæssige
værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det
enkelte aktiv.
Udskudt skat måles på grundlag af de
skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændringer i udskudt
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
skat som følge af ændringer i skattesatser
indregnes i resultatopgørelsen.
Udskudte skatteaktiver, herunder
skatte­værdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, indregnes i
balancen med den værdi, aktivet forventes
at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller
som nettoskatteaktiver.
Selskabet er sambeskattet med alle danske koncernvirksomheder. Den aktuelle
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses
skattepligtige indkomster (fuld fordeling
med refusion vedrørende skattemæssige
underskud).
Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til nul kr.,
og et eventuelt tilgodehavende hos disse
virksomheder nedskrives med moderselskabets andel af den negative indre
værdi, i det omfang det vurderes at være
uerholdeligt. Såfremt den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavender, indregnes det resterende
beløb under hensatte forpligtelser i det
omfang, modervirksomheden har en retlig
eller faktisk forpligtelse til at dække den
pågældendes virksomheds forpligtelser.
Materielle anlægsaktiver
Grunde og bygninger måles til kostpris
med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen,
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af
aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er
klar til at blive taget i brug.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med
fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering
af aktivernes forventede brugstider:
10 – 50 år
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af
materielle anlægsaktiver opgøres som
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles
efter den indre værdis metode (equitymetoden).
Kapitalandele i dattervirksomheder måles
i balancen til den forholdsmæssige andel
af virksomhedernes indre værdi opgjort
efter moderselskabets regnskabspraksis.
Balancen
Bygninger
forskellen mellem salgspris med fradrag
af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet.
Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger.
Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder med fradrag af udloddede
udbytter overføres under egenkapitalen
til reserve for nettoopskrivning efter den
indre værdis metode i det omfang, den
regnskabsmæssige værdi overstiger
anskaffelsesværdien.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til imødegåelse
af forventede tab.
Periodeafgrænsningsposter
(Mio. kr.)
Periodeafgrænsningsposter indregnet
­ nder aktiver omfatter afholdte omkostu
ninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsnings­posten
måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Udbytte
Forslag til udbytte for regnskabsåret
indregnes som en særskilt post under
egenkapitalen. Forslag til udbytte indregnes som forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på generalforsamlingen.
Leasingforpligtelser
Leasingydelser vedrørende operationelle
leasingaftaler indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser indregnes
og måles til amortiseret kostpris, der
sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Prioritetsgæld
Prioritetsgæld vedrørende selskabets
grunde og bygninger indregnes ved
låneoptagelse til kostpris, svarende til det
modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret
kostpris, svarende til den kapitaliserede
værdi ved anvendelse af den effektive
rentes metode.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet
under forpligtelser omfatter modtagne
betalinger vedrørende indtægter i de
efterfølgende år.
Nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Overskudsgrad
=Resultat af primær drift x 100
Nettoomsætning
Afkastningsgrad
=Resultat før renter og skat + finansielle indtægter x 100
Gennemsnitlige aktiver
Egenkapitalandel
=Egenkapital x 100
Balancesum
Egenkapitalforretning
= Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
/ årsrapport 2013
16
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Noter
(Mio. kr.)
1.000 kr.
2013
2012
Note 1 - Nettoomsætning
Lejeindtægter
101.539
100.324
Salg af andre ydelser
1.032
0
102.571
100.324
Note 2 - Personaleomkostninger
Lønninger og gager
3.088
0
Pensionsomkostninger
140
0
Andre omkostninger til social sikring
56
0
Andre personaleomkostninger
93
0
3.377
0
Heraf samlet vederlag til virksomhedens direktion og bestyrelse
1.860
0
Antal personer beskæftiget i gennemsnit
4
0
944
0
Note 3 - Finansielle indtægter
Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder
Renteindtægter i øvrigt
292
39
Øvrige finansielle indtægter
407
0
1.643
39
Note 4 - Finansielle omkostninger
Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder
4
0
Renteomkostninger i øvrigt
31.325
32.216
Øvrige finansielle omkostninger
88
43
31.417
32.259
Note 5 - Skat af årets resultat
Aktuel skat
-9.158
-7.832
Ændring af udskudt skat
-2.020
-2.483
Effekt af ændrede skattesatser
5.238
0
Regulering vedrørende tidligere år
0
-7.738
-5.940
-18.053
/ årsrapport 2013
17
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Noter
(Mio. kr.)
1.000 kr.
Aktiver
Grunde og
under
bygninger
opførsel
Note 6 - Grunde og bygninger
Kostpris primo
1.092.739
19.078
Overført fra aktiver under opførsel
8.921
-8.921
Årets tilgang
0
43.399
0
0
Årets afgang
Kostpris ultimo
1.101.660
53.556
33.861
0
Afskrivninger primo
Årets afskrivninger
16.132
0
Afskrivninger ultimo
49.993
0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2013
1.051.667
53.556
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012
1.058.878
19.078
Af den samlede kostpris pr. 31. december 2013 på 1.101.660 t.kr., udgør aktiverede renteomkostninger 11.255 t.kr.
1.000 kr.
Kapitalandele
i tilknyttede
virksomheder
Note 7 - Finansielle anlægsaktiver
Kostpris primo
43.821
Årets tilgang
36.000
Årets afgang
0
Kostpris ultimo
79.821
Værdireguleringer primo
-5.859
Årets resultat
5.404
-3.500
Udbytte
Øvrige reguleringer inkl. egenkapitalsposter
935
Værdireguleringer ultimo
-3.020
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2013
76.801
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012
37.962
Retsform
Ejerandel Selskabs-Egenkapital
Årets
kapital
resultat
Severin A/S, Middelfart
A/S
100 %
1.000
56.104
429
Republica A/S, København
A/S
100 %
656
20.697
4.975
/ årsrapport 2013
18
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Noter
(Mio. kr.)
1.000 kr.
2013
2012
Note 8 - Udskudt skat (-aktiv / +passiv)
Udskudt skat primo
42.952
35.214
Årets regulering af udskudt skat
-3.218
7.738
Udskudt skat ultimo
39.734
42.952
Udskudt skat vedrører:
Materielle anlægsaktiver
39.446
42.727
Hensættelser (istandsættelser)
288
225
39.734
42.952
Note 9 - Prioritetsgæld
Langfristet del – forfalder efter 1 år
790.094
790.141
Kortfristet del – forfalder inden for 1 år
134
133
Prioritetsgæld pr. 31. december
790.228
790.274
Andel af den langfristede del der forfalder efter 5 år
722.091
748.356
0
3.298
Note 10 - Anden langfristet gæld
Anden langfristet gæld omhandler huslejedeposita.
Note 11 - Anden gæld
Skyldig moms og skat
Finansielle instrumenter
108.269
0
Anden kortfristet gæld
783
2.104
Anden gæld pr. 31. december
109.052
5.402
Note 12 - Eventualforpligtelser
Der er indgået operationelle leasingaftaler vedrørende vedrørende biler, hvor den
gennemsnitlige restløbetid er ca. 30 måneder.
Restforpligtelse
555
210
Leasingomkostninger det kommende år
Selskabet indgår i en dansk sambeskatning med Coop amba som administrationsselskab.
Selskabet hæfter derfor fra og med 2013 solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber
for indkomstskatter m.v. for de sambeskattede selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes
solidarisk foreventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for
disse selskaber.
/ årsrapport 2013
19
182
150
/ årsrapport 2013 / Årsregnskab
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Resultatopgørelse / Balance / Egenkapitalopgørelse / Noter
Noter
(Mio. kr.)
Note 13 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Til sikkerhed for prioritetsgæld i Coop Invest A/S er givet pant i ejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2013 udgør 1.051.667 t.kr.
Note 14 - Koncernregnskab
I medfør af ÅRL § 71 kan det oplyses, at selskabet for regnskabsåret 2013 indgår i koncernregnskabet for Coop amba, Albertslund. Koncernregnskabet kan rekvireres hos foreningen på
nedenstående adresse.
Note 15 - Nærtstående parter
Nærtstående parter med bestemmende indflydelse på Coop Invest A/S er:
Coop amba, Vallensbæk Torvevej 9, 2620 Albertslund
Transaktioner oplyses ikke, jf. ÅRL § 98c
/ årsrapport 2013
20
/ årsrapport 2013 / Selskabsoplysninger
Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger
Selskabet
Bestyrelse
Coop Invest A/S
Lasse Bolander
Roskildevej 45
2620 Albertslund
Formand
Torben Larsen
Telefon:
43 86 43 86
Thomas Stampe
Hjemmeside:www.coopinvest.dk
Per Toelstang
Hjemsted:Albertslund
Regnskabsår:1. januar –
31. december
Direktion
Tom Stengade
Revision
Deloitte Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab
Weidekampsgade 6
0900 København C
/ årsrapport 2013
21
Selskabsoplysninger Indhold / Hoved- og nøgletal / Ledelsesberetning / Bestyrelse og direktion / Påtegninger / Årsregnskab / Selskabsoplysninger Coop Invest A/S
Roskildevej 45,
2620 Albertslund
CVR-nr. 33 74 86 20
www.coopinvest.dk