1. No category

ILLUSTRATION:
ALFA LAVAL, KONTOREJENDOM, AALBORG
DANMARK
TK DEVELOPMENT A/S | CVR-NR. 24256782
ÅRSRAPPORT
2013/14
(1.2.2013-31.1.2014)
I N D H O L D S FO RT EG N E LS E
Side
3Resume
6
Hoved- og nøgletal for koncernen
7
Resultater i 2013/14 og forventninger til 2014/15
14Markedsforhold
17
Forretningskoncept og videnressourcer
21Development
25
Asset management
30Afviklingsaktiviteter
32
Økonomiske styremål
33Risikoforhold
38Aktionærforhold
41
God selskabsledelse
44
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar
45Bestyrelsen
48Direktionen
49Ledelsespåtegning
50
De uafhængige revisorers erklæringer
51Koncernregnskab
95Moderselskabsregnskab
112Selskabsoplysninger
2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | I nd h oldsfortegnelse
RESUME
R E S U LTAT E R I 2 0 1 3 / 1 4
TK Development realiserede i 2013/14 et resultat før skat,
Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet
ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 3,9 mio. mod DKK -272,3
mio. i 2012/13. Resultatet svarer til det forventede.
Resultat efter skat i 2013/14 udgør DKK -49,0 mio. mod DKK
-493,3 mio. i 2012/13.
Balancen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 3.839,6 mio. mod
DKK 4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.553,7 mio. mod DKK 1.389,7 mio. pr. 31. ja-
I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlæg-
nuar 2013, og svarer til en soliditet på 40,5 % (31.1.13: 34,7
ges opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca.
%).
29.800 m². Processen med opnåelse af tilladelser til projektet er forsinket idet projektet skal igennem en validerings-
Årets pengestrømme udgør DKK 9,3 mio. mod DKK -24,2
og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedrif-
mio. året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. januar
ten, m.v. Det forventes at valideringsprocessen varer indtil
2014 DKK 1.890,9 mio. mod DKK 2.206,1 mio. pr. 31. januar
efter sommer, og byggestart forventes derfor nu i efteråret
2013.
2014. Der er igangværende drøftelser med PFA om salg af
en andel af projektet på nuværende stadie. PFA vil dermed
D E V E LO PM E N T
såfremt en endelig aftale indgås, deltage i værdiskabelsen
TK Development har i juni 2013 solgt et ca. 20.000 m² re-
på et tidligt tidspunkt i projektets udvikling. Dette harmo-
tailparkprojekt i Barkarby, Stockholm i Sverige til en fond
nerer med koncernens forretningsmodel om gerne at indgå
administreret af Cordea Savills. Salget er baseret på forward
partnerskaber omkring større udviklingsprojekter.
funding. Projektet er 94 % udlejet (Q3 2013/14: 82 %). Byggeriet er påbegyndt i august 2013, og åbning er planlagt til
Der er herudover indgået aftaler om udlejning og salg af
efteråret 2014. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i
flere mindre retailprojekter. Indtjeningen fra disse salg for-
regnskabsåret 2014/15 i forbindelse med overdragelse af
ventes indregnet i regnskabsåret 2014/15 i forbindelse med
projektet til investor.
overdragelse af projekterne til investorerne.
I januar 2013 blev byggeriet af første etape på 7.850 m², i
TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar
alt 136 enheder, af TK Developments boligprojekt i Bielany,
2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg,
Warszawa i Polen afsluttet. Aflevering til købere er påbe-
Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Lav-
gyndt i februar 2013. Der er i alt solgt 97 % (Q3 2013/14:
al-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt
93 %) af enhederne i første etape. Opstart af projektets
på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til
næste etape er aktuelt under forberedelse. Byggetilladel-
en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i
se til anden etape som består af ca. 300 boligenheder og
marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Indtjenin-
servicearealer, foreligger. Forhåndssalget er påbegyndt i de-
gen fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med
cember 2013 og forløber bedre end forventet. Der er aktuelt
overdragelse af projektet til investor.
forhåndsreserveret 29 % af enhederne. Byggestart forventes sidst på foråret 2014 med aflevering til køberne i foråret
2016. Boligerne vil blive solgt som ejerlejligheder til private
Koncernens projektportefølje inden for development udgør
pr. 31. januar 2014 405.000 m² (31.1.13: 452.000 m²).
brugere.
ASSET MANAGEMENT
I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i ef-
Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset
teråret 2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shop-
management og dermed cashflow-genererende ejendom-
pingcenterprojekt på 14.800 m² til en samarbejdspartner.
me består af 138.250 m² og udgør pr. 31. januar 2014 DKK
TK Developments ejerandel af projektet udgør herefter 10
1.934,2 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK
%. TK Development modtager honorar for bl.a. udlejning og
308,5 mio. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer
byggestyring i forbindelse med projektets gennemførelse.
til en forrentning af bogført værdi på 6,7 %. Forrentning af
Aktuel udlejningsgrad udgør 84 % (Q3 2013/14: 82 %). Byg-
bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 %.
geriet er påbegyndt i efteråret 2013, og åbning forventes
ultimo 2014.
R esume |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 / 1 1 2
RESUME
Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende.
M A R K E D S FO R H O L D
Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale
Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncer-
lejere generelt har det svært. Samlet set udvikler antal be-
nen er i bedring. Der er forventninger om økonomisk vækst
søgende og omsætningen i centrene sig positivt. Der har i
og en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog
2013 været mere end 16 millioner besøgende i koncernens
varierende i styrke fra land til land. Der afventes fortsat en
seks shopping- og outletcentre hvilket svarer til indeks 102 i
stigning i privatforbruget.
forhold til 2012.
I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske
TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar
vækst er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende,
2014, betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret Fas-
usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der er fortsat lange
hion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til
og grundige beslutningsprocesser hos lejere, investorer og
Meyer Bergman, og salgsprisen for hele ejendommen udgør
finansieringskilder.
EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og
forventes på plads i april 2014. Salget medfører en mindre
Adgangen til finansiering af projekter har i en længere pe-
avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen
riode været vanskelig og den væsentligste udfordring for
med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likvi-
ejendomsbranchen. Der opleves nu en opblødning i mulighe-
ditet i koncernen.
derne for at opnå finansiering af projekter. Mulighederne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, beliggenhed
AFVIKLINGSAKTIVITETER
og status, herunder udlejning og salg. Ved bevilling af pro-
Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2013/14
jektfinansiering stiller bankerne fortsat krav om en relativt
DKK -38,9 mio. mod DKK -53,7 mio. i 2012/13 og består af
høj egenfinansiering, men også her opleves en vis opblød-
DKK -13,3 mio. fra den løbende drift, DKK -1,0 mio. fra kon-
ning.
staterede tab i forbindelse med gennemførte salg og DKK
-24,6 mio. fra nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver.
F I N A N S I E L L E FO R H O L D
Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling
den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapital-
Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. januar
2014 DKK 367,7 mio. mod DKK 425,4 mio. pr. 31. januar 2013
udvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231
mio. Kapitaludvidelsen er gennemført i september 2013.
hvilket svarer til en reduktion på 13,6 %. I balancen pr. 31.
januar 2014 indgår det forhåndssolgte projekt DomusPro
Retail Park i Vilnius med DKK 92,9 mio.
En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen er anvendt til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter og projektfinansiering ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet
TK Development har i 2013/14 solgt to af koncernens tyske
og medlemmer af ledelsen.
investeringsejendomme. En mindre investeringsejendom
blev solgt i juni 2013, og i september 2013 blev en anden
TK Development har en overordnet aftale med koncernens
tysk investeringsejendom solgt til DKK 43,8 mio., svarende
hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansie-
til bogført værdi.
ring. Engagementet er forlænget frem til medio 2015.
TK Development har i august 2013 offentliggjort at koncer-
TK Development har siden 31. januar 2013 opnået aftaler
nens projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betin-
om refinansiering af projektkreditter på DKK 1,2 mia. Den
get solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under mana-
væsentligste af de projektkreditter der er refinansieret, er
gement af BPT Asset Management. Projektet overdrages til
forlænget frem til medio 2015. Pr. 31. januar 2014 har alene
køber når sædvanlige kommercielle betingelser er opfyldt,
DKK 0,1 mia. udløb inden 31. januar 2015. Kreditterne for-
herunder projektets opførelse og udlejning. Salgsprisen er
ventes refinansieret inden forfald eller indfriet i forbindelse
baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i eta-
med salg af projekter.
per. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i
marts 2014.
Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %, og dermed har
koncernen opfyldt sin strategiske målsætning om at opnå
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er
en soliditet på ca. 40 %.
forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan
ske til lavere værdier end bogførte værdier.
4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | R esume
Der er i årets løb opnået rentemarginalnedsættelser på flere
større kreditter.
RESUME
FO R V E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
Ledelsen forventer for regnskabsåret 2014/15 et positivt
resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet
DKK 40 mio.
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne
er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen
pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen
er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne
indgår derfor ikke i forventningerne.
De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder
forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i
forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af
faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan
fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens
projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige
risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.
Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark
R esume |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 / 1 1 2
H O V E D - O G N Ø G L E TA L F O R K O N C E R N E N
DKK mio.
2009/10
2010/11
2011/12
2012/13
2013/14
407,0
H O V E D TA L
Nettoomsætning
1.384,9
602,4
359,8
632,3
Værdiregulering investeringsejendomme, netto
-10,9
30,0
36,7
-37,8
-14,9
Bruttoresultat
200,5
256,0
195,8
-139,5
163,9
Resultat af primær drift (EBIT)
57,5
127,2
65,5
-241,1
71,5
-17,9
-53,2
-83,6
-87,4
-102,4
Resultat før skat og nedskrivninger, m.v.
53,8
48,2
-1,2
-0,3
-28,8
Resultat før skat
39,4
74,2
14,3
-326,0
-35,0
Årets resultat
25,4
73,6
27,0
-493,3
-49,0
4.377,3
4.622,0
4.639,5
4.009,3
3.839,6
364,3
394,2
445,2
498,8
437,3
355,1
387,4
440,5
496,3
435,9
3.249,5
3.424,7
3.498,1
3.030,9
2.986,0
Finansiering, m.v.
Samlet balance
Materielle anlægsaktiver
heraf investeringsejendomme/investeringsejendomme under opførelse
Projektportefølje
Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning
Egenkapital
Pengestrøm fra driften
Netto rentebærende gæld, ultimo
17,8
12,2
18,2
0,0
0,0
1.593,4
1.866,0
1.876,4
1.389,7
1.553,7
-582,8
-182,7
-78,8
45,6
55,6
2.178,9
2.170,2
2.244,9
2.206,1
1.890,9
1,6 %
4,3 %
1,4 %
-30,2 %
-3,4 %
N Ø G L E TA L
Egenkapitalforrentning (ROE)
Overskudsgrad (EBIT margin)
Soliditetsgrad (egenkapital)
Indre værdi i DKK pr. aktie
Kurs/indre værdi (P/BV)
4,2 %
21,1 %
18,2 %
-38,1 %
17,6 %
36,4 %
40,4 %
40,4 %
34,7 %
40,5 %
35,7
32,0
32,2
23,9
15,8
0,5
0,5
0,3
0,4
0,4
Antal aktier ultimo
28.043.810
42.065.715
42.065.715
42.065.715
98.153.335
Justeret gennemsnitligt antal aktier
28.043.810
35.095.222
42.065.715
42.065.715
74.870.019
0,6
1,5
0,5
-8,5
-0,7
Udbytte i DKK pr. aktie
0
0
0
0
0
Børskurs i DKK pr. aktie
18
16
10
9
7
Resultat i DKK pr. aktie (EPS)
N Ø G L E TA L K O R R I G E R E T FO R WA R R A N T S
Egenkapitalforrentning (ROE)
Soliditetsgrad (egenkapital)
Indre værdi i DKK pr. aktie
Resultat i DKK pr. aktie (EPS-D)
1,6 %
4,3 %
1,4 %
-30,2 %
-3,4 %
36,4 %
40,4 %
40,4 %
34,7 %
40,5 %
35,7
32,0
32,2
23,9
15,8
0,6
1,5
0,5
-8,5
-0,7
Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt.
Sammenligningstal hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,72 for effekten af den gennemførte kapitaludvidelse.
6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Hoved - og n ø gletal for koncernen
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
TK Development realiserede i 2013/14 et resultat før skat,
Aktiviteterne for hvert enkelt forretningsområde er nærmere
ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 3,9 mio. mod DKK -272,3
beskrevet på side 21-31.
mio. i 2012/13.
Forretningsområdet development er beskrevet på side
Resultat før skat, inkl. afviklingsaktiviteter, udgør DKK -35,0
21-24. Beskrivelsen omhandler bl.a. udviklingspotentia­
mio. mod DKK -326,0 mio. i 2012/13.
let i TK Developments projektportefølje og giver en beskrivelse af de enkelte udviklingsprojekter.
Resultat efter skat udgør DKK -49,0 mio. mod DKK -493,3 mio.
i 2012/13.
Forretningsområdet asset management er beskrevet på
side 25-29. Beskrivelsen omhandler TK Developments
Balancen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 3.839,6 mio. mod DKK
egne ejendomme under asset management og giver en be-
4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør
skrivelse af drift og kundetilstrømning på de enkelte projek-
DKK 1.553,7 mio. mod DKK 1.389,7 mio. pr. 31. januar 2013, og
ter.
svarer til en soliditet på 40,5 % (31.1.13: 34,7 %).
Afviklingsaktiviteterne er beskrevet på side 30-31 og
Resultatet for 2013/14 og balancen pr. 31. januar 2014 inddelt
beskriver nærmere TK Developments ejendomme og projek-
i forretningsområder fremgår af skemaerne nedenfor.
ter i de lande hvor ledelsen har besluttet at udfase aktiviteterne.
R E S U LTAT 2 0 1 3 / 1 4 ( D K K M I O . )
Asset
Resultat
2013/14
Development
management
Til afvikling
Ikke fordelt
Omsætning
407,0
258,9
137,7
10,4
0,0
Bruttoresultat
163,9
68,7
112,6
-17,4
0,0
Omkostninger, ekskl. afskrivninger
91,0
-
-
8,5
82,5
Resultat af primær drift
71,5
68,7
112,6
-25,9
-83,9
-102,4
-21,8
-61,3
-5,9
-13,4
-35,0
49,6
51,6
-38,9
-97,3
14,0
-
-
-
Finansiering, netto
Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets resultat
-49,0
BALANCESTRUKTUR PR. 31.1.14 (DKK MIO.) Balance
Aktiver
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme under opførelse
Øvrige langfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter
Tilgodehavender
Likvider, deponeringskonti, m.v.
Aktiver
Passiver
Egenkapital
Kreditinstitutter
Gældsforpligtelser i øvrigt
Passiver
Soliditet
31.1.14
411,7
24,2
164,8
2.986,0
162,8
90,1
3.839,6
1.553,7
1.989,6
296,3
3.839,6
40,5 %
14,0
-111,3
Development
Asset
management
Til afvikling
24,2
3,8
1.110,9
61,3
34,8
1.235,0
308,5
3,4
1.625,7
84,7
16,5
2.038,8
103,2
249,4
15,1
367,7
689,1
442,6
103,3
1.235,0
55,8 %
746,6
1.179,1
113,1
2.038,8
36,6 %
217,1
113,7
36,9
367,7
59,0 %
Ikke fordelt
157,6
1,7
38,8
198,1
-99,1
254,2
43,0
198,1
-50,0 %
Regnskabsberetningen nedenfor er alene en beskrivelse af resultat og balance på koncernniveau.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 / 1 1 2
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S
Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2013/14
I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i efteråret
for henholdsvis koncernen og TK Development A/S er aflagt i
2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shoppingcenterpro-
overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
jekt på 14.800 m² til en samarbejdspartner. TK Developments
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-
ejerandel af projektet udgør herefter 10 %. TK Development
noterede selskaber.
modtager honorar for bl.a. udlejning og byggestyring i forbindelse med projektets gennemførelse.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2013/14
er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og
Herudover er der sket salg af enkelte mindre projekter og gen-
fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der be-
nemført enkelte grundsalg, primært i Q4 2013/14.
gynder 1. februar 2013.
Bruttoresultat
Implementeringen af nye og ændrede standarder samt fortolk-
Bruttoresultatet udgør DKK 163,9 mio. mod DKK -139,5 mio. i
ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14, har ikke påvirket
2012/13. I bruttoresultatet indgår drift af koncernens færdig-
indregning og måling i koncernregnskabet og har således ingen
opførte projekter, drift og værdiregulering af koncernens inve-
effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.
steringsejendomme og avancer fra afleverede projekter.
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til 2012/13.
Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme udgør netto DKK -14,9 mio., fordelt med DKK -9,5 mio. vedrørende
Bestyrelsen har i marts 2013 besluttet at ændre den interne
de tyske investeringsejendomme og DKK -5,4 mio. vedrørende
rapportering. Segmentfordelingen er i den forbindelse ændret
de øvrige investeringsejendomme. Værdireguleringen udgjorde
og omfatter nu development-, asset management- og afvik-
i 2012/13 DKK -37,8 mio.
lingsaktiviteter. Sammenligningstallene er tilpasset i overensstemmelse hermed.
I bruttoresultatet indgår nedskrivninger på projekter med DKK
8,9 mio. og tilbageførte nedskrivninger på et enkelt projekt med
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet aflægges i
DKK 17,6 mio. som følge af ændringer og forbedret fremdrift i
DKK der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og
projektet.
den funktionelle valuta for moderselskabet.
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
R E S U LTAT O P G Ø R E L S E N
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør
Omsætning
DKK 91,0 mio. mod DKK 99,4 mio. i 2012/13, svarende til en
Omsætningen er realiseret med DKK 407,0 mio. mod DKK 632,3
reduktion på ca. 8,5 %.
mio. i 2012/13.
Personaleomkostninger udgør DKK 63,8 mio. mod DKK 69,2
Omsætningen vedrører salg af projekter, lejeindtægter og ho-
mio. året før og svarer til et fald på ca. 7,8 %. Antal medarbejde-
norarer, m.v.
re udgør 90 pr. 31. januar 2014 (31.1.2013: 112), inkl. medarbejdere ansat på centre i drift.
Afleverede projekter
Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige
Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 27,2 mio.
I Danderyd kommune nær Stockholm afleverede TK Develop-
og er et fald på ca. 9,9 % i forhold til 2012/13.
ment i 2010/11 retailparkens første etape på knap 13.000 m²
til investor. Byggeriet af anden etape på ca. 1.800 m² er af-
De faste omkostninger nedbringes med i niveauet 20 % i for-
sluttet i marts 2013 og overdraget til investor i første kvartal
hold til 2012/13 hvoraf halvdelen fremkommer som følge af
2013/14. Anden etape er fuldt udlejet til Plantagen (2012/13:
nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum. Til-
100 %). Det samlede projekt er solgt til den tyske investerings-
tag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret, og fuld
fond Commerz Real.
effekt opnås i løbet af 2014/15.
Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen
Første etape på 7.850 m², i alt 136 enheder, blev i januar 2013
færdigopført og i februar 2013 påbegyndt overdraget til køberne. Der er nu indgået aftale om salg af 97 % af enhederne. Bo­
lig­erne er solgt som ejerlejligheder til private brugere.
8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
Udvikling i omkostninger
Faldet relaterer sig primært til salget af to af koncernens tyske
180
investeringsejendomme.
150
120
Af værdien pr. 31. januar 2014 vedrører DKK 103,2 mio. koncer-
90
nens tyske investeringsejendomme som er nærmere omtalt i
afsnittet ”Afviklingsaktiviteter” nedenfor.
60
30
0
De to øvrige investeringsejendomme, i alt DKK 308,5 mio., hø2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15B
Omkostninger, DKK mio.
Trend (Omkostninger, DKK mio.)
rer under asset management-aktiviteterne og er nærmere beskrevet der. Værdiansættelsen af den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec Králové, var pr. 31.
Finansiering
januar 2013 foretaget med baggrund i en igangværende salgs-
TK Development har realiseret nettofinansieringsudgifter på
proces. Værdien er pr. 31. januar 2014 fastholdt.
DKK 102,4 mio. mod DKK 87,4 mio. i 2012/13. Stigningen er
bl.a. en følge af øgede finansieringsomkostninger på enkelte
TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia er værdi-
projektkreditter og en følge af at omfanget af projekter hvorpå
ansat til dagsværdi, baseret på en discounted cash flow-model
der aktiveres renter, er faldet efter bestyrelsens beslutning i
over fem år og indregning af terminalværdien i år fem.
marts 2013 om at gennemføre en række grundsalg i koncernen.
TK Developments investeringsejendomme under opførelse beTK Development har i forbindelse med den i september 2013
står af koncernens ejerandel af udviklingsprojektet i Jelenia
gennemførte kapitaludvidelse opnået rentemarginalnedsæt-
Góra, Polen, og udgør DKK 24,2 mio. Der er ikke pr. 31. januar
telser på flere større kreditter.
2014 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer opfyldelse af betingelserne i aftalen med investor og dermed igangsætning af projektet.
Skat
Skat af årets resultat udgør DKK 14,0 mio. Skatten er negativt
påvirket af en nedskrivning af koncernens danske skatteaktiv
Udskudte skatteaktiver
med DKK 8,5 mio. som følge af vedtagelsen af en gradvis ned-
Udskudte skatteaktiver i balancen udgør DKK 122,6 mio. mod
sættelse af selskabsskatten.
DKK 127,0 mio. pr. 31. januar 2013.
BALANCEN
Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på bag-
Koncernens balance udgør DKK 3.839,6 mio. og er dermed fal-
grund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for
det med DKK 169,7 mio. i forhold til 31. januar 2013.
en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
Goodwill
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
Goodwill udgør DKK 33,3 mio. og er uændret i forhold til 31. ja-
som er underbygget, dels af konkrete projekter i projektporte-
nuar 2013. Goodwill vedrører koncernens development- og as-
føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række
set management-aktiviteter i Polen og Tjekkiet. Med baggrund i
projektmuligheder.
den foretagne værdiforringelsestest er det ledelsens vurdering
at der ikke skal foretages nedskrivning af værdien.
Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,
er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for
Investeringsejendomme og investeringsejendomme under
manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
opførelse
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forvente-
TK Developments investeringsejendomme består af:
de. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,
Futurum Hradec Králové, shoppingcenter, Tjekkiet (20 %
ejerandel).
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere
Galeria Tarnovia, shoppingcenter, Tarnów, Polen (30 % ejerandel).
gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.
Tyske investeringsejendomme.
Projektbeholdning
end værdien opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en ne-
Den samlede projektbeholdning udgør DKK 2.986,0 mio. mod
Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme ud-
DKK 3.030,9 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet er en kombinati-
gør DKK 411,7 mio. mod DKK 479,4 mio. pr. 31. januar 2013.
on af en stigning i projektbeholdningen relateret til koncernens
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 / 1 1 2
1.500
udgør DKK 59,1 mio. mod DKK 369,6 mio. pr. 31. januar 2013.
Ændringen er en kombination af et fald som følge af aflevering
af projekter til investorer og opbygning af forward funding på
1.000
500
31.1.11
31.1.12
nye projekter.
0
Koncernens samlede portefølje af færdigopførte projekter og
investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.066
31.1.10
Egenkapital, DKK mio.
31.1.13
40,5 %
De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler
40,4 %
2.000
40,4 %
Egenkapital og soliditet
ter.
36,4 %
igangværende projekter og et fald som følge af salg af projek-
34,7 %
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
59 %
R E S U LTAT E R I
31.1.14
Soliditet
mio. (31.1.13: DKK 2.132 mio.), og koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 1.891 mio. (31.1.13: DKK 2.206 mio.).
Langfristede forpligtelser
Koncernens langfristede forpligtelser udgør DKK 143,0 mio.
Forholdet mellem cashflow-genererende ejendomme og den
mod DKK 141,0 mio. pr. 31. januar 2013.
samlede netto rentebærende gæld i koncernen har i årets løb
udviklet sig positivt med DKK 249 mio.
Kortfristede forpligtelser
De kortfristede forpligtelser udgør DKK 2.142,9 mio. mod DKK
Cashflow-genererende ejendomme og rentebærende gæld
2.478,6 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet vedrører i al væsentlig-
2.500
hed nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.
2.000
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er positive med
DKK 55,6 mio. (2012/13: positive med DKK 45,6 mio.). Beløbet
1.500
er primært en kombination af en reduceret pengebinding i pro1.000
31.1.10
31.1.11
31.1.12
31.1.13
31.1.14
Netto rentebærende gæld, DKK mio.
jekter i forbindelse med salg/opbygning af forward funding, nyinvestering i projekter, betalte renter og skat samt drift i øvrigt.
Investeringsejendomme og færdigopførte projekter, DKK mio.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet er positive med DKK
Tilgodehavender
47,7 mio. (2012/13: positive med DKK 6,4 mio.) hvilket primært
De samlede tilgodehavender udgør DKK 162,8 mio. og er et fald
er et resultat af de realiserede salg af to af koncernens tyske
i forhold til 31. januar 2013 på DKK 78,2 mio., primært vedrøren-
investeringsejendomme.
de andre tilgodehavender.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med DKK
Likvide beholdninger
94,0 mio. (2012/13: negative med DKK 76,2 mio.). De negative
Likvide beholdninger udgør DKK 38,7 mio. mod DKK 31,2 mio.
pengestrømme er en kombination af det opnåede provenu fra
pr. 31. januar 2013. Koncernens samlede likviditetsberedskab
den i september 2013 gennemførte kapitaludvidelse, nedbrin-
udgør DKK 90,8 mio. mod DKK 70,1 mio. pr. 31. januar 2013.
gelse af mellemværender med kreditinstitutter og optagelse af
finansiering til investering i projekter.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør DKK 1.553,7 mio. mod DKK
Samlet set er årets pengestrømme positive med DKK 9,3 mio.
1.389,7 mio. pr. 31. januar 2013.
mod DKK -24,2 mio. året før.
I egenkapitalen indgår den i september 2013 gennemførte ka-
E K S E K V E R I N G A F U D M E L D T S T R AT E G I
pitaludvidelse med et nettoprovenu på DKK 218,9 mio. Herud-
Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 og årsrappor-
over er egenkapitalen siden 31. januar 2013 bl.a. ændret med
ten for 2012/13 vedtog ledelsen i marts 2013 en justeret stra-
årets resultat og negative kursreguleringer efter skat på DKK
tegi og forretningsmodel, herunder et justeret markedsmæs-
6,5 mio., relateret til udenlandske dattervirksomheder og sik-
sigt fokus.
ringsinstrumenter.
Som udmeldt er det målsætningen at disse tilpasninger skal
Soliditeten udgør 40,5 %. Koncernen har dermed opfyldt den
være gennemført inden for en periode på to år.
strategiske målsætning om at opnå en soliditet på ca. 40 %.
1 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
Det er ledelsens opfattelse at eksekveringen generelt forløber
tilfredsstillende og i henhold til planerne.
De besluttede tiltag og en kort status herpå fremgår nedenfor:
•
Tiltag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret, og fuld effekt opnås i løbet af 2014/15.
Finansieringsomkostningerne skal normaliseres på baggrund af de gennemførte tiltag.
•
Aktiviteterne skal alene bero i Danmark, Sverige, Polen og
Tjekkiet.
•
I forbindelse med gennemførelsen af kapitaludvidelsen er der opnået aftale om reduktion af rentesatsen
på flere større kreditter, og der pågår forhandlinger om
rentenedsættelser på andre kreditter.
TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland og Baltikum er under afvikling, og afviklingen forløber tilfredsstillende.
F I N A N S I E L L E FO R H O L D
◦◦ De tyske aktiviteter er nedbragt ved salg af yderlige-
Forhøjelse af kapitalgrundlag
re to investeringsejendomme i 2013/14. Koncernen
Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling
har herefter to investeringsejendomme, to mindre
den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapitaludvi-
grunde og en andel af et mindre shoppingcenter til-
delse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapi-
bage. Afdelingskontoret i Berlin er lukket, og medar-
taludvidelsen er gennemført i september 2013.
bejderne er fratrådt.
◦◦ I Litauen er der indgået betinget aftale om salg af
Af tekniske årsager er der forud for kapitalforhøjelsen gennem-
koncernens retailparkprojekt DomusPro i Vilnius, og
ført en kapitalnedsættelse hvorved stykstørrelsen af alle ak-
projektet overdrages til køber efter byggeriets fær-
tier er nedsat fra DKK 15 til DKK 1. Kapitalnedsættelsen udgør
diggørelse. Koncernen ejer herudover to grunde i
DKK 588,9 mio. som er overført til en særlig fond under egen-
Letland. Der er endnu ikke taget beslutning om tids-
kapitalen. Denne særlige fond kan efterfølgende kun anvendes
punktet for lukning af kontoret i Vilnius idet dette
efter beslutning fra generalforsamlingen.
afventer færdiggørelsen af DomusPro Retail Park og
en afklaring af det videre forløb for de to tilbagevæ-
Kapitalforhøjelsen er gennemført ved udstedelse af 56.087.620
rende grunde.
stk. nye aktier a nom. DKK 1 til kurs 4,11 og dermed et brut-
◦◦ I Helsinki, Finland, er kontoret lukket, og medarbejderne er fratrådt. Koncernen ejer to mindre grunde i Fin-
toprovenu på DKK 230,5 mio. Nettoprovenuet efter fradrag af
omkostninger udgør DKK 218,9 mio.
land. Der arbejdes med udvikling af et retailparkprojekt på den ene af disse grunde, og den anden grund
En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen er anvendt
søges afviklet som et rent grundsalg.
Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) skal nedbringes fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500 mio.
til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter, primært som et led
•
Porteføljen af ikke-igangsatte projekter skal nedbringes, dels ved gennemførelse af grundsalg, dels ved
igangsætning af projekter. Fremdriften forløber for en
lang række af projekterne tilfredsstillende og i henhold
til planerne. Enkelte projekter tager længere tid end
forventet, bl.a. Citycenter BROEN i Esbjerg, Danmark, jf.
omtale under ”Development”. Med baggrund i de lagte
planer for hvert enkelt projekt er det ledelsens vurdering at denne tilpasning af balancen fortsat vil kunne
gennemføres inden for den planlagte toårige periode.
Balancen skal tilpasses med en soliditet på ca. 40 %.
•
Efter gennemførelsen af kapitaludvidelsen i september
2013 er dette strategiske mål opfyldt. Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %, og der vil ske en yderligere styrkelse af soliditeten i forbindelse med effektuering af det aftalte salg af Fashion Arena Outlet Center
i april 2014.
De faste omkostninger skal nedbringes med i niveauet 20
% i forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen fremkommer som
følge af nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og
Baltikum.
i forlængelse af kreditter, samt til indfrielse af projektfinansiering på DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større aktionærer i
selskabet og medlemmer af ledelsen.
Øvrige finansielle forhold
TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 %
ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag,
Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for
hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget vil i forbindelse
med handlens endelige gennemførelse i april 2014 medføre en
betydelig styrkelse af koncernens finansielle beredskab.
Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle
betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er
opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og
der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK
Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen
til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget.
TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 1 / 1 1 2
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
Engagementet er forlænget frem til medio 2015.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS
U D LØ B
TK Development har siden 31. januar 2013 opnået aftaler om
TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 % ejer-
refinansiering af projektkreditter på DKK 1,2 mia. Den væsent-
andel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjek-
ligste af de projektkreditter der er refinansieret, er forlænget
kiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele
frem til medio 2015.
ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig
finansiering og forventes på plads i april 2014. Salget medfører
Pr. 31. januar 2014 har alene DKK 0,1 mia. udløb inden 31. janu-
en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af ba-
ar 2015. Kreditterne forventes refinansieret inden forfald eller
lancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri
indfriet i forbindelse med salg af projekter.
likviditet i koncernen.
MO D E RS E LS K A B , T K D E V E LO PM E N T A / S
Herudover har TK Development, ligeledes i februar 2014, be-
TK Development A/S, moderselskab, har i 2013/14 realiseret
tinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Pro-
et resultat før skat på DKK -72,0 mio. mod DKK -285,6 mio. året
jektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som
før. Resultat efter skat udgør DKK -86,8 mio. mod DKK -333,8
har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen.
mio. året før.
Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK
126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages
I resultatet indgår resultat af kapitalandele i tilknyttede sel-
efter færdiggørelsen til investor i juni 2015.
skaber med DKK -130,0 mio. mod DKK -336,1 mio. året før. Indtjeningen herudover udgøres primært af nettofinansieringsind-
Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige selskabsspe-
tægter i forbindelse med udlån til dattervirksomheder. Der er i
cifikke begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledel-
2013/14 foretaget nedskrivninger af kapitalandele i tilknytte-
sesberetningen nævnte.
de virksomheder med DKK 180,0 mio. (2012/13: DKK 410 mio.).
De akkumulerede nedskrivninger relateret hertil udgør pr. 31.
BESTYRELSEN
januar 2014 DKK 1.050,2 mio. (31.1.13: DKK 870,2 mio.).
Bestyrelsen består aktuelt af seks personer. Bestyrelsen har
konstitueret sig med Niels Roth som formand og Peter Thorsen
Den samlede balance udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.118,6
som næstformand. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlin-
mio. og er en stigning på DKK 60,0 mio. i forhold til året før.
gens godkendelse at bestyrelsen fortsat skal bestå af seks
Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.001,3 mio. og er
medlemmer. Bestyrelsesmedlemmerne er alle villige til genvalg.
en stigning på DKK 132,7 mio. i forhold til 31. januar 2013, bl.a.
som en følge af den i september 2013 gennemførte kapitalud-
UDBYTTE
videlse og årets negative resultat.
Det indstilles til generalforsamlingens godkendelse at der ikke
udbetales udbytte for regnskabsåret 2013/14.
FO R V E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
Ledelsen forventer for regnskabsåret 2014/15 et positivt re-
T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R
sultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40
Der er i 2013/14 foretaget rentebetalinger på projektfinan-
mio.
siering optaget hos en kreds af større aktionærer, herunder
medlemmer af ledelsen. TK Development har i september 2013
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er for-
tilbagebetalt denne projektfinansiering med provenu fra den
bundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og
gennemførte kapitalforhøjelse. Der har ikke herudover været
der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt.
væsentlige transaktioner med nærtstående parter, og der har
Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i
ikke i årets løb været usædvanlige transaktioner med nærtstå-
forventningerne.
ende parter.
De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder
forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet
med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i
forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af
faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan
fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens
projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige
risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.
1 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R E S U LTAT E R I
2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5
R E G U L E R I N G A F WA R R A N T S
Som følge af den i 2013 gennemførte kapitalnedsættelse og
kapitalforhøjelse har bestyrelsen i overensstemmelse med selskabets vedtægter besluttet at regulere det antal warrants
der er tildelt selskabets direktion og ledende medarbejdere,
og tegningskursen for udnyttelse af optionerne. Reguleringen
foretages for at sikre at værdien for medarbejderne af de tildelte warrants bevares efter gennemførelsen af de nævnte ændringer i TK Developments kapitalforhold.
Reguleringen medfører at medarbejderne tildeles et yderligere
antal warrants, og at tegningskursen ved udnyttelse nedsættes.
Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet
edelsesberetning || ÅÅRRSSRRAAPPPPOORT
RT 22001133//1144 || TTKK DDEEVVEELO
LOPM
PMEENNTT AA//SS || 1133 //111122
LLedelsesberetning
M A R K E D S FO R H O L D
Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncernen
rerne også interesserer sig for projekter uden for hovedstaden,
er i bedring.
og at investorerne i flere tilfælde også ønsker at deltage aktivt
i projektudviklingen og derved påtage sig en højere risiko mod
Der er forventninger om økonomisk vækst og en stigende for-
et forventet højere afkast. Disse muligheder er i tråd med kon-
brugertillid på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra
cernens forretningsmodel hvor TK Development gerne indgår
land til land. Effekten heraf kan endnu ikke ses i privatforbruget
partnerskaber omkring udviklingsprojekter og færdigopførte
men der forventes for de kommende år også en vækst i privat-
ejendomme for derigennem at opnå en mere optimal allokering
forbruget.
af selskabets egenkapital, en større risikospredning og en bedre udnyttelse af koncernens udviklingskompetencer.
I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske vækst
er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende, usikkerhed
For retailejendomme er beliggenhed afgørende, og er der tale
på ejendomsmarkederne, og der er fortsat lange og grundige
om centre, vil en dokumenteret god drift, kundetilstrømning og
beslutningsprocesser hos lejere, investorer og finansieringskil-
omsætning ligeledes være af stor betydning for investors kom-
der.
fort i forhold til investeringen. For de gode placeringer er der
relativt lave afkastkrav sammenlignet med før den økonomiske
LEJERE
og finansielle krises indtræden. Afkastkravet er noget højere
Inden for retail er lejernes fokus fortsat på den rette belig-
på mere sekundært placerede ejendomme idet investorernes
genhed, og lejeniveauet for velbeliggende projekter forventes
placering på risikokurven dog aktuelt flyttes udad i forhold til
fremadrettet at være nogenlunde stabilt. Der er i retailbran-
hvor meget risiko investor kan og vil påtage sig i de konkrete
chen en god interesse for velbeliggende projekter hvor særligt
investeringer.
de stærke nationale og internationale brands ønsker at ekspandere. Lejerinteressen for sekundære placeringer er svag li-
For kontorejendomme er der en stor investorinteresse for pri-
gesom lejeniveauet for sådanne placeringer også fremadrettet
mært beliggende ejendomme med solide lejerforhold, og af-
forventes at være under pres. I relation til shoppingcentre er
kastkravet er her på niveau med før den økonomiske og finan-
det generelle billede at kædebutikkerne klarer sig tilfredsstil-
sielle krises indtræden. Afkastkravene er en del højere for mere
lende, og at de lokale lejere generelt har det svært.
sekundært beliggende ejendomme selv om investorerne også
her aktuelt vurderes at være indstillet på lidt højere risiko end
På kontormarkedet opleves en stigende tomgang, og ligeledes
set i den seneste periode.
her er der stor differentiering mellem primære og sekundære
beliggenheder. Der er forventninger om en fortsat relativt høj
For boligejendomme er der ligeledes en stor investorinteresse.
tomgang i årene fremover, men med en fornuftig efterspørg-
Denne interesse er koncentreret om hovedstadsplaceringer
sel efter nyere og effektivt indrettede lejemål. Lejeniveauet på
og de store byer hvor der aktuelt opleves en betydelig befolk-
de primære placeringer vurderes at være relativt stabilt, men
ningstilvækst. Den højere leje kombineret med lave afkastkrav
forventes fortsat at være under pres på de sekundære place-
for gode placeringer sammenlignet med perioden før den øko-
ringer. nomiske og finansielle krise, har gjort det interessant atter at
udvikle boliger, og søgningen mod de større byer forventes at
På boligmarkedet er tendensen klar på alle markeder – der er
fortsætte også de kommende år. Befolkningstilvæksten i de
en relativt massiv søgning mod de større byer der således ople-
større byer, kombineret med tillid til den fremtidige udvikling, er
ver et behov for nye boliger. Afhængigt af traditioner på de for-
samtidig afgørende parametre for familiers interesse i at købe
skellige markeder giver dette sig udslag i enten behov for nye
ejerboliger, og prisniveauet er steget pænt det seneste år. Mar-
ejerboliger, nye lejeboliger eller begge dele. For lejeboligernes
kedet for udvikling af ejerboliger til salg til private er således
vedkommende har dette medført et stigende lejeniveau den
igen blevet interessant. seneste periode, og det højere niveau forventes bibeholdt den
kommende periode. FINANSIERING Adgangen til finansiering af projekter har i en længere periode
I N V E STO R E R
været vanskelig og den væsentligste udfordring for ejendoms-
På investorsiden opleves en stigende optimisme og god interes-
branchen. Der opleves nu en opblødning i mulighederne for at
se for investering i fast ejendom. Mange institutionelle investo-
opnå finansiering. Mulighederne varierer fra projekt til projekt,
rer har et ønske om at øge andelen af ejendomsinvesteringer
afhængigt af type, beliggenhed og status, herunder udlejning
i porteføljen idet de har tillid til at fast ejendom fremadrettet
og salg. Generelt stilles der fortsat krav om en relativt høj
kan give et stabilt og konkurrencedygtigt afkast. Investorinte-
egenfinansiering af projekterne, men også her opleves en vis
ressen ændres aktuelt på to områder. Det opleves at investo-
opblødning.
1 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
M A R K E D S FO R H O L D
DANMARK
investorinteresse for boligudlejningsejendomme, og markedet
Den økonomiske vækst i Danmark er i bedring. Der opleves en
for udvikling og salg af ejerboliger til private er også attraktivt.
stigende forbrugertillid omend forbrugerne fortsat er forsigti-
TK Development arbejder aktuelt med flere boligprojekter og vil
ge, og der opleves derfor et fortsat dæmpet privatforbrug. Der
fortsætte med at gøre det i de kommende år.
er forventninger om en fortsat - omend lav - vækst de kommende år. Arbejdsløsheden har igennem de senere år været nogen-
Danmark
lunde stabil og forventes på et uændret niveau de kommende
– etableret 1989
år. Det danske marked har igennem en længere periode været
præget af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket finansiel
sektor. Der opleves nu - også på det danske marked - en opblød-
Arbejdsløshed (%)
2012
2013
2014e
2015e
BNP (% å/å)
-0,4
0,4
1,3
1,7
Privatforbrug (% å/å)
-0,1
0,0
1,3
2,0
6,1
5,8
5,6
5,5
ning i mulighederne for at opnå finansiering af projekter.
(Kilde: Nordea, marts 2014)
I Danmark har TK Development fokus på butikssegmentet tilli-
SVERIGE
ge med kontor- og boligsegmentet.
Det svenske marked er fortsat præget af en stærk svensk økonomi og en stor købekraft. Væksten har i 2013 været højere
Der er god interesse for investering i både retail-, kontor- og
end i 2012, og der forventes fortsat vækst og stigning i privat-
boligprojekter på attraktive placeringer i større byer. Samtidig
forbruget for de kommende år. Arbejdsløsheden forventes på
opleves en vigende interesse for investering i sekundære byer.
et uændret niveau de kommende år.
Beliggenhed og kvalitet er to afgørende elementer for investorerne. På ejendomme med primære beliggenheder hvor risikoen
TK Development vil i lighed med tidligere år have fokus på bu-
for tomgang er forholdsvis begrænset, kan der opnås tilfreds-
tikssegmentet i Sverige. Detailhandelskæderne er interesseret
stillende salgspriser mens salgspriserne på ejendomme med
i attraktive lejemål, omend beslutningsprocesserne hos lejerne
sekundære placeringer er under pres. Der opleves stigende in-
også i det svenske marked er langtrukne. Detailhandelskæder-
teresse fra udenlandske investorer for investering i ejendomme
ne ekspanderer stadig, og flere nye udenlandske kæder er trådt
i de større byer med København som den foretrukne. De insti-
ind på det svenske marked.
tutionelle investorer og andre større professionelle investorer
har behov for placering af kapital hvilket giver muligheder for
Projekternes beliggenhed er fortsat afgørende for lejerne, og
etablering af partnerskaber om nye projekter hvor projekterne
det er en klar tendens at detailhandelskæderne vil ekspandere
gennemføres i samarbejde med disse investorer.
i de større byer, specielt i Stockholm og Gøteborg, men også i
andre af de største byer i Sverige. Stockholm udvikler sig fort-
På udlejningssiden har lejerne, særligt inden for retail, ligeledes
sat med en stor årlig befolkningstilvækst. Dette giver behov for
fokus på den rette beliggenhed. Både dagligvarekæder og re-
nye butiksetableringer og for udvikling af allerede eksisterende
tailkæder ekspanderer fortsat hvis beliggenheden er rigtig, om-
butiksområder, både i form af retailparker og shoppingcentre.
end beslutningsprocesserne er langtrukne. Lejeniveauet forventes på primære beliggenheder at være nogenlunde stabilt
På investorsiden er der stigende interesse fra både lokale og
hvorimod lejeniveauet på sekundære placeringer er under pres.
internationale investorer. Interessen er størst for projekter på
primære beliggenheder, og salgspriserne på disse projekter er
På kontormarkedet opleves igen stigende aktivitet og øget in-
stigende.
teresse for projekter i de større byer. Projekter kan tiltrække
både lejere og investorer ved attraktive beliggenheder. Koncer-
Sverige vurderes som det mest transparente og interessante
nens havnenære beliggenheder vurderes at være attraktive,
marked i Norden, og med den fortsatte butiksmæssige udbyg-
og koncernen forventer at skabe gode projekter de kommende
ning er det svenske marked meget interessant for TK Develop-
år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika
ment. TK Development vil fokusere på udvikling af storbutikker
Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg hvor TK Devel-
og shoppingcentre på gode beliggenheder i de største byer,
opment i februar 2014 har betinget solgt et 6.000 m² kontor-
med Stockholm og Gøteborg som primære fokusområder.
domicil med den internationale Alfa Laval-koncern som lejer til
PensionDanmark.
Sverige
– etableret 1997
2012
2013
2014e
2015e
Boligmarkedet i Danmark er igen attraktivt. Der er behov for bo-
BNP (% å/å)
0,9
1,5
2,8
3,5
liger i de større byer hvor der er betydelig befolkningstilvækst.
Privatforbrug (% å/å)
1,6
2,0
2,6
2,2
Behovet dækker over både lejeboliger og ejerboliger. For lejebo-
Arbejdsløshed (%)
8,0
8,0
7,9
7,6
liger opleves et relativt højt lejeniveau hvilket forventes at være
(Kilde: Nordea, marts 2014)
stabilt den kommende periode. Der opleves ligeledes en stor
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 5 / 1 1 2
M A R K E D S FO R H O L D
POLEN
kommende år. Arbejdsløsheden forventes for de kommende år
Den polske økonomi har i 2013 udviklet sig positivt, og denne
på et uændret niveau.
positive udvikling forventes at forsætte de kommende år. Der
forventes således en moderat vækst i de kommende år med
TK Development har fokus på butikssegmentet. Det er ledel-
stigende privatforbrug og faldende arbejdsløshed.
sens vurdering at markedet de kommende år vil efterspørge
dels outletcentre, dels ombygning og revitalisering af eksiste-
I Polen har TK Development fokus på både butiks- og boligseg-
rende centre. Dagligvarekæderne forventes ligeledes fortsat at
mentet.
ville ekspandere.
Stærke nationale og internationale retailkæder ønsker fort-
På investorsiden vises der igen interesse for investering i fast
sat at ekspandere, omend mere kontrolleret end tidligere, og
ejendom. Internationale fonde har fokus på større projekter
har ligesom i de andre af koncernens markeder fokus på be-
mens lokale investorer viser interesse for mindre projekter.
liggenhed. Generelt opleves god efterspørgsel efter lejemål på
primære beliggenheder i større byer med samtidigt ønske fra
Tjekkiet
lejerne om at forbedre lejevilkårene på sekundære placeringer
– etableret 1997
2012
2013
2014e
2015e
eller endda fraflytte lejemål på disse placeringer.
BNP (% å/å)
-1,0
-1,2
1,8
2,2
Privatforbrug (% å/å)
-2,1
-0,4
0,4
2,0
7,0
7,0
6,8
6,6
I takt med at markedet for shoppingcentre modnes, forventes
Arbejdsløshed (%)
det at nye udviklingsmuligheder, herunder udvidelser og/eller
(Kilde: Europa-Kommissionen, European Economic Forecasts, Winter
revitalisering af eksisterende centre, vil blive attraktive.
2014)
Det primære fokus hos investorerne er i større byer, primært
Warszawa, og der er fortsat god interesse for projekter i de
større byer i Polen hvor beliggenheden er i top eller hvor der er
udviklingsmuligheder i projekterne. Investormarkedet domineres af internationale investorer.
Inden for boligsegmentet i Warszawa i Polen opleves god efterspørgsel efter boliger, og der er i regnskabsåret løbende
indgået aftaler om salg af lejligheder i koncernens færdigopførte boligprojekt i Bielany hvor koncernen nu alene mangler
at sælge 4 lejligheder. Omfanget af igangsatte projekter har i
en periode været faldende, og udbuddet af boliger til salg har
stabiliseret sig. Aktuelt overstiger salgsvolumen udbuddet af
nye boliger hvilket har medvirket til svagt stigende priser på
attraktive boliger. Det er ledelsens vurdering at det igen er attraktivt at udvikle boliger i Polen, primært i Warszawa-området,
og forhåndssalget af anden etape af koncernens boligprojekt i
Bielany, Warszawa, er påbegyndt i december 2013 og forløber
bedre end forventet.
Polen
– etableret 1995
2012
2013
2014e
2015e
BNP (% å/å)
1,9
1,6
3,6
4,2
Privatforbrug (% å/å)
1,2
0,8
2,7
3,6
13,4
13,4
12,6
11,8
Arbejdsløshed (%)
(Kilde: Nordea, marts 2014)
TJEKKIET
Den økonomiske situation i Tjekkiet har i 2013 været præget af
negativ vækst og faldende privatforbrug. Der er forventninger
om en lav vækst og en beskeden stigning i privatforbruget de
1 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R
Koncernens idégrundlag
Arkitekter
Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditil-
Ingeniører
Option/køb af areal
Investorer
vækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklingsog servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultat-
Færdigt projekt
Lejerbehov
Lejere
skabende og kreative bindeled mellem lejer og investor.
Investorønsker
Bærende værdier
Myndigheder
TK Development har en række bærende værdier, som kendetegner
Entreprenører
koncernen. De udstikker rammerne for hvordan medarbejderne i TK
Development agerer og er værdier som TK Development gerne vil være
Underleverandører
kendt for.
I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-
•
Godt købmandsskab
lægger TK Development nybygning, udbygning og ombygning af
•
Resultatorienteret
fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorer-
•
Innovation og kreativitet
•
Troværdighed
nes ønsker. Koncernen udvikler projekterne hvilket indebærer
•
Keep it simple
•
Engagement/commitment
udlejning, byggestyring og kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne.
Strategi for forretningsområde – Development
Koncernens segmentmæssige fokus er udvikling af shopping-
Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt hvor de kan
centre, storbutikker og kontor- og domicilejendomme og i til-
gennemføres efter en af flere modeller:
knytning hertil blandede og multifunktionelle projekter samt
•
Solgte projekter (forward funding/forward purchase).
boliger i Polen og Danmark.
•
Projekter med partner.
•
I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed.
•
Serviceydelser for tredjemand.
I Danmark vil fokus de kommende år være på butikssegmentet
tillige med kontor- og boligsegmentet. TK Development ønsker
i højere grad end tidligere at udnytte mulighederne for udvikling
Strategi for forretningsområde – Asset management
af fast ejendom inden for andre segmenter end butikssegmen-
Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en
tet. Butikssegmentet vil særligt i udlandet også i de kommende
mellemlang driftsperiode relateret til muligheder for at tilføre værdi.
år være det primære segment for koncernen.
FO R R E T N I N G S KO N C E P T
DK
Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast
ejendom, benævnt development, og koncernens sekundære
forretningsområde er asset management.
D E V E LO PM E N T
Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte sam-
SE
PL
CZ
Shoppingcentre
Butikker/storbutikker
Strøgejendomme
Kontorer
Segment-mix
Boliger
arbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et stort og
stærkt netværk blandt lejere og investorer med hvem der lø-
Koncernens primære fokus er udvikling af fast ejendom. Udvik-
bende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en videnbaseret
ling kan finde sted efter flere modeller:
servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere.
TK Development ønsker at være den foretrukne samarbejdspartner inden for udvikling af fast ejendom i butikssegmentet
og en attraktiv samarbejdspartner inden for udvikling af fast
I egne bøger, med eller uden et forudgående salg af projekterne, hvor projekternes finansiering kan ske i egne bøger
eller successivt af køber i takt med projekternes opførelse,
også benævnt forward funding.
Sammen med partnere i opførelsesperioden.
Som serviceydelser for tredjemand.
ejendom i både kontor- og boligsegmentet hvor samspillet med
kunder, lejere og investorer, er baseret på indsigt og gensidig
Kunderelationer
tillid.
Koncernens primære kunder består af lejere og investorer. TK
Development arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede
ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 7 / 1 1 2
FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R
samarbejdspartner.
ningspotentiale sammenholdt med projektets kompleksitet,
gennemløbstid, kapitalbinding, herunder balancemæssig og li-
Lejerne
kviditetsmæssig belastning og ressourceindsats i øvrigt. Heri
På lejersiden har TK Development over en årrække opbygget
indgår overvejelser som projekternes beliggenhed, myndig-
tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, her-
hedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og af-
under især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.
sætningsforhold.
Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes øn-
Begrænsning af risici
sker og behov. På den baggrund er TK Development i stand til
En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillen-
at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav til koncept
de projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når der er
og beliggenhed. De mange tætte relationer til en bred vifte af
opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning i projektet, sva-
retailkæder betyder desuden at koncernen altid er i stand til at
rende til mindst 60 %. Hvis projektet er solgt, igangsættes byg-
sammensætte et attraktivt butiksmiks der optimerer den en-
geriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav
kelte lejers omsætning.
fra investorer som gør at salget af projektet kan gennemføres
endeligt. Der er typisk tale om krav som det ligger inden for kon-
TK Development har gennem årene udviklet og gennemført
cernens kompetenceområder at løfte.
adskillige kontorprojekter, primært domicilejendomme. Koncernen har således bred erfaring i udvikling af attraktive kontor-
Forward funding
projekter der matcher både lejeres og investorers behov.
Det er TK Developments målsætning at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt. Koncernen lægger vægt på i videst mu-
Investorerne
ligt omfang at udbygge investorernes engagement ved finan-
TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til en
siering af projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler
stribe både danske og udenlandske investorer inden for fast
omkring forward funding med investorer indgås sædvanligvis
ejendom.
inden byggestart og herved sikres at koncernens likviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum, og herunder
Koncernen har indgående viden om investorernes ønsker og
opnås balancereduktion og risikominimering.
behov. TK Development tilbyder blandt andet standardiserede
internationale kontrakter og en smidig proces fra start til over-
Grønt byggeri
dragelse.
Koncernen oplever en stigende efterspørgsel fra både lejere og
investorer efter grønt byggeri. TK Development kan tilbyde at
Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-
koncernens projekter opføres som grønne byggerier i det om-
ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser
fang det efterspørges af koncernens kunder. Flere af koncer-
og private selskaber.
nens projekter er opført som grønne byggerier og certificeret
efter BREEAM-ordningen eller lignende.
Projekt- og risikostyring
Nye projekter igangsættes ud fra en nøje vurdering af indtje-
Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels med forward
Pengebinding i DKK
funding.
Projektforløb uden forward funding
Projektforløb med forward funding
Byggeperiode
1 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
Aflevering
Udviklingsfasen
Byggestart
Grundkøb
Projektforløb
FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R
kompetencer.
Miljø
TK Development er bevidst om den generelle samfundsmæssige fokus på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af
Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme og en række
CO2-udledning og fokus på grønt byggeri.
færdigopførte projekter. Disse indgår i koncernens asset management aktiviteter.
Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter undersøges
jorden for eventuel forurening. Såfremt jorden er forurenet, bli-
VIDENRESSOURCER
ver forureningen oprenset til formålet inden byggeriet opstar-
TK Development udvikler projekter af høj kvalitet. Sammen
tes, eller grunden vil ikke blive købt.
med medarbejdernes viden og kompetencer spiller koncernens
tætte relationer til lejere og investorer en afgørende rolle i for-
I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå en optimal
hold til at minimere risiciene i de enkelte projekter. Dette er for-
balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i koncernen.
udsætningen for at udvikle projekter der skaber tilfredshed hos
I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg, design, energifor-
både lejere og investorer, og som sikrer koncernen en tilfreds-
brug og miljøbelastning i øvrigt.
stillende indtjening på de enkelte projekter.
Koncernens projekter søges gennemført uden unødig belast-
Medarbejderne
ning af miljøet. TK Development samarbejder med lejere og
Medarbejdernes viden og kompetencer er derfor afgørende for
investorer om at etablere fornuftige miljømæssige løsninger i
værdiskabelsen i TK Development, og TK Development søger
forbindelse med udvikling og gennemførelse af nye projekter.
løbende at have optimal sammensætning af kompetente med-
Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås et lavt energifor-
arbejdere med kompetencer inden for alle væsentlige områder
brug i færdige projekter, og at projekterne opføres så der sikres
i forbindelse med udvikling af fast ejendom. Koncernens med-
et godt indeklima og dermed mulighed for et godt arbejdsmiljø
arbejdere er fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere,
for de pågældende medarbejdere når projekterne er i drift.
udlejere, juridiske og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører.
ASSET MANAGEMENT
TK Developments sekundære forretningsområde er asset ma-
Uddannelse
nagement. Dette forretningsområde omfatter ejerskab, drift,
For at højne medarbejdernes kompetenceniveau og dermed
indkøring og modning samt optimering af færdigopførte projek-
styrke værdiskabelsen i TK Development har koncernen løben-
ter i en mellemlang driftsperiode hvor denne periode relaterer
de fokus på uddannelse. Målet er at styrke koncernen i de ud-
sig til mulighederne for at kunne tilføre værdi.
viklingsfaser der er kritiske i forhold til at maksimere værdiskabelsen i det enkelte projekt.
I relation til nye projekter kan koncernen vælge at igangsætte
projekter med henblik på opførelse og efterfølgende indkøring
Ud over at styrke koncernens videnressourcer er uddannelse
og modning over en kortere årrække. Sådanne projekter vil ty-
med til at cementere TK Developments position som en attrak-
pisk blive klassificeret som investeringsejendomme.
tiv arbejdsplads, for både nuværende og kommende medarbejdere.
Dette er en naturlig konsekvens af det aktuelle risikobillede,
herunder især en investoradfærd hvor udviklingsprocessen for
Projektorganisation
visse projekter optimalt set ikke er tilendebragt før en modning
TK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-
og indkøring af ejendommene har fundet sted. Den investe-
bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter
ringsejendomsportefølje som dette element resulterer i, sikrer
bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik
isoleret set et såvel positivt driftsresultat som et positivt cash
på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-
flow. Efter modningsprocessen kan projekternes afkast endnu
viklingsmæssige kompetencer og knowhow.
bedre dokumenteres og en bedre prissætning opnås.
For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for lejeUdvikling af investeringsejendomme kan finde sted, dels i egne
re og investorer – og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en
bøger, dels i projektudviklingssamarbejder hvor medinvestorer
hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt –
ønsker at deltage i såvel opførelses- som modningsfasen. Ved
er koncernens medarbejdere forankret i en matrixorganisation
indgåelse af samarbejder opnår koncernen en mere effektiv
der kan skitseres på følgende måde:
anbringelse af koncernens egenfinansiering i projekter under
udvikling, en bedre risikospredning samt en mere effektiv udnyttelse af koncernens mandskabsmæssige ressourcer og
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 9 / 1 1 2
FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R
Fordelingen af medarbejdere i koncernen
Projektgruppe
Faglige kompetencer
1
2
3
Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2014 90 medarbejdere
4
der er fordelt således:
Salg og udlejning
Øvrige lande 2
Controlling
Tjekkiet 9
Projektstyring/Byggestyring
Polen 24
Koncern/service 10
Økonomi og regnskab
Danmark 17
Centerdrift 14
Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskompe-
Sverige 14
tencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til
færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det
enkelte projekt igennem fra A til Z.
Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økonomiog finansfunktion samt øvrige stabsmedarbejdere.
Organisation, ledelse og medarbejdere
TK Developments organisation og ledelsesstruktur er baseret
på landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører. Koncernens samlede management team består af ovennævnte gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.
Ledelsesstrukturen (ekskl. afviklingsaktiviteter) i koncernen
ser således ud:
Frede Clausen
Administrerende direktør
Robert Andersen
Direktør
Økonomi, finans
og controlling
Danmark
Sverige
Polen
Tjekkiet
Erik
Godtfredsen
Dan
Fæster
Zygmunt
Chyla
Mogens
Pedersen
Organisatorisk fokus på segmenter
For at understøtte den valgte segmentering er der tilrettelagt
en organisering der bedst muligt sikrer ledelsesmæssigt fokus
på såvel development-aktiviteter som asset management-aktiviteter. Direktionen søger i videst muligt omfang at tilrettelægge at de har sit primære fokus på hvert sit forretningsområde,
dog med respekt for at direktionen i fællesskab er ansvarlig
for den daglige ledelse af den samlede virksomhed. TK Development har flere års erfaring med asset management, og der
er øget fokus herpå, herunder at udnytte koncernens kompetencer og erfarne medarbejdere, for at sikre fortsat fremdrift i
modningen af færdigopførte projekter.
2 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
DEVELOPMENT
Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast
Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres
ejendom, benævnt development. Koncernens primære seg-
således:
menter er butikker, kontorer og boliger, med variation fra land
til land.
DKK mio.
31.1.2012
31.1.2013
0
15
2
17
17
10
Solgte
Strategi for forretningsområde – Development
Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt hvor de kan
gennemføres efter en af flere modeller:
•
Solgte projekter (forward funding/forward purchase).
•
Projekter med partner.
•
I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed.
•
Serviceydelser for tredjemand.
Færdigopførte
Under opførelse
Ikke påbegyndte
10
6
0
Total
27
38
12
Øvrige
Færdigopførte
Under opførelse
Ikke påbegyndte
Development
Lande:
Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet
Omsætning:
0
38
6
286
198
206
938
901
887
Total
1.224
1.137
1.099
Projektportefølje, netto
1.251
1.175
1.111
293
370
59
1.544
1.545
1.170
91,6 %
90,7 %
83,1 %
2013/14: DKK 258,9 mio.
(2012/13: DKK 183,4 mio.)
Bruttoresultat:
Balancesum:
31.1.2014
2013/14: DKK 68,7 mio.
Forward funding
(2012/13: DKK -81,8 mio.)
Projektportefølje, brutto
31.1.14: DKK 1.235,0 mio.
Forward funding i % af
(31.1.13: DKK 1.284,5 mio.)
bogført værdi af solgte
projekter, brutto
TK Development har i development-segmentet fokus på gen-
Tabel 1
nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, herunder
sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyn-
Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pen-
delse af byggeri. Herudover arbejder koncernen løbende på nye
gebindingen i den solgte projektportefølje. Ændringen i forward
projektmuligheder.
funding i forhold til 31. januar 2013 er en kombination af et fald
som følge af aflevering af projekter til investorer og en stigning
Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle
som følge af opbygning af forward funding på nye projekter.
betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er
opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kre-
Udviklingspotentialet i koncernens projektportefølje i kva-
ditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og
dratmeter fremgår nedenfor:
der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK
Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen
(’000) m²
31.1.2012
31.1.2013
31.1.2014
til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget.
Solgte
Bruttoresultatet i 2013/14 for development udgør DKK 68,7
Færdigopførte
0
4
0
mio. mod DKK -81,8 mio. i 2012/13.
Under opførelse
7
3
21
På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller
Ikke påbegyndte
29
0
0
Total
36
7
21
0
3
0
nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat god lejerinteresse, og der er også i denne periode indgået lejeaftaler
Øvrige
på flere af disse projekter. Der er endvidere i årets løb indgået
Færdigopførte
aftaler om salg af flere mindre retailprojekter. Indtjeningen fra
Under opførelse
39
20
21
disse salg forventes indregnet i regnskabsåret 2014/15 i for-
Ikke påbegyndte
560
422
363
bindelse med overdragelse af projekterne til investorerne.
Total
599
445
384
Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. januar
Total projektportefølje
635
452
405
50
37
36
2014 405.000 m², fordelt med 21.000 m² solgte projekter og
384.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspotentiale
Antal projekter
Tabel 2
udgjorde pr. 31. januar 2013 452.000 m².
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 1 / 1 1 2
DEVELOPMENT
Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i kvadratmeter:
Danmark
Tjekkiet
Polen
Sverige
P ROJ E K TOV E R B L I K
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development.
TKD’s ejerProjekt
By
andel af areal
TKD’s
ejerandel
Land
Segment
(m²)
Byggestart/
Åbning/
forventet
forventet
byggestart
åbning
2004
Løbende
-
-
Oktober 2013
Efterår 2014
Under opførelse
Amerika Plads, p-kælder
København
DK
P-kælder
16.000
50 %
Vasevej
Birkerød
DK
Mix
3.400
100 %
Ahlgade
Holbæk
DK
Mix
1.550
50 %
Barkarby Gate, retailpark
Stockholm
SE
Butik
20.000
100 %
August 2013
Efterår 2014
Shoppingcenter, Frýdek Místek
Frýdek Místek
CZ
Butik
1.480
10 %
Efterår 2013
Ultimo 2014
Citycenter BROEN, shoppingcenter
Esbjerg
DK
Butik
29.800
100 %
Efterår 2014
Efterår 2016
Østre Teglgade
København
DK
Kontor/bolig
32.700
100 %
Løbende
Løbende
Amerika Plads, felt C
København
DK
Mix
6.500
50 %
2014
2016
Amerika Plads, felt A
København
DK
Kontor
5.900
50 %
2014
2016
Aarhus Syd, etape II
Aarhus
DK
Butik
2.800
100 %
2014
2015
Ejby Industrivej
København
DK
Kontor
12.900
100 %
-
-
Østre Havn/Stuhrs Brygge
Aalborg
DK
Mix
36.000
Løbende
Løbende
Retailpark, Marsvej
Randers
DK
Butik
Udvikling af centrum
Køge
DK
Handelskvarteret Kulan
Gøteborg
Retailpark, Söderhamn
Ikke påbegyndte
1)
1)
50 %
4.700
100 %
Medio 2014
2015
Mix
26.500
100 %
2014
Løbende
SE
Mix
45.000
100 %
2014
2016
Söderhamn
SE
Butik
10.000
100 %
2014
2015
Retailpark, Gävle, etape II
Gävle
SE
Butik
15.800
100 %
Løbende
Løbende
Shoppingcenter, Jelenia Góra
Jelenia Góra
PL
Butik
7.320
30 %
Forår 2014
Ultimo 2015
Residential Park, Bielany,
Boliger/
øvrige etaper
Warszawa
PL
service
48.350
100 %
Løbende
Løbende
Bytom Retail Park
Bytom
PL
Butik
25.800
100 %
Løbende
Løbende
Most Retail Park, etape II
Most
CZ
Butik
2.000
100 %
-
-
Development, totalt areal
1)
ca.
355.000
Avanceandel på udvikling udgør 70 %.
2 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
DEVELOPMENT
P R O J E K T E R U N D E R O P FØ R E L S E
I K K E PÅ B E G Y N D T E P R O J E K T E R
Amerika Plads, p-kælder, København, Danmark
Citycenter BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes li-
I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges
geligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development,
opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800
ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parke-
m² ved Esbjerg Station. Centret forventes at bestå af ca. 70
ringskælder. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området
butikker. Processen med opnåelse af tilladelser til projektet er
er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede parke-
forsinket idet projektet skal igennem en validerings- og god-
ringsanlæg forventes dette solgt. For beskrivelse af Amerika
kendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. Det
Plads, felt A og C, henvises til afsnittet ”Ikke påbegyndte pro-
forventes at valideringsprocessen varer indtil efter sommer, og
jekter” nedenfor.
byggestart forventes derfor nu i efteråret 2014. Der er igangværende drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet
Vasevej, Birkerød, Danmark
på nuværende stadie. PFA vil dermed såfremt en endelig aftale
TK Development ejer en ejendom på knap 3.000 m² på Vasevej i
indgås, deltage i værdiskabelsen på et tidligt tidspunkt i projek-
Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med renovering
tets udvikling. Dette harmonerer med koncernens forretnings-
af den eksisterende ejendom og en mindre tilbygning omfatten-
model om gerne at indgå partnerskaber omkring større udvik-
de bl.a. enkelte butikker og boliger.
lingsprojekter.
Ahlgade, Holbæk, Danmark
Østre Teglgade, København, Danmark
TK Development ejer 50 % af aktierne i et selskab der udvikler
TK Development ejer et projektareal med en attraktiv beliggen-
ca. 3.100 m² boliger og butikker i Holbæk. Boligdelen udgør ca.
hed på Teglholmen. Projektarealet udgør ca. 32.700 m². Aktu-
1.900 m² og er solgt og overdraget til et boligselskab. Erhvervs-
elt arbejdes der med muligheder for etablering af en kirke og
delen udgør ca. 1.200 m² og er nu fuldt udlejet efter at der i
eventuelt et plejecenter på en del af arealet. Herudover er der
Q4 2013/14 er indgået lejekontrakt på en større del af arealet.
drøftelser med en interessent om et boligprojekt på arealet.
Byggeriet er påbegyndt i oktober 2013 og forventes færdigt i
efteråret 2014.
Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes li-
Barkarby Gate, retailpark, Stockholm, Sverige
geligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development,
I Barkarby i den nordvestlige del af Stockholm udvikler TK De-
ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parke-
velopment en 20.000 m² retailpark. Retailparken forventes at
ringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks
bestå af 12-14 enheder hvoraf 9-10 enheder vil være butikker.
indeholdende ca. 11.800 m² kontorer, og på felt C planlægges
Den aktuelle udlejningsgrad udgør 94 % (Q3 2013/14: 82 %),
opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.000 m² er-
og der er bl.a. indgået lejeaftaler med større lejere som XXL
hverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejning eller for-
(sportsforretning), Clas Ohlson, Intersport, Lager 157, Grizzly,
håndssalg.
Kjell & Co., Burger King, Pizza Hut og fitnesskæden Nordic Wellness. Projektet er i juni 2013 solgt til en fond administreret af
Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
Cordea Savills. Salget er baseret på forward funding. Byggeriet
På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-
er påbegyndt i august 2013, og åbning er planlagt til efteråret
ler TK Development gennem et fællesejet selskab (50/50) med
2014. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i 2014/15 i for-
Frederikshavn Maritime Erhvervspark en business- og boligpark
bindelse med overdragelse af projektet til investor.
på ca. 72.000 m². Arealet er erhvervet af det fælles selskab
hvor der sker løbende betaling for de erhvervede byggeretter
Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet
i takt med at der udvikles og gennemføres konkrete projekter.
I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i efteråret
Bl.a. udvikles aktuelt et projekt til den internationale Alfa Lav-
2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shoppingcenter-
al-koncern, jf. omtale nedenfor. Herudover er arbejdet med en
projekt til en samarbejdspartner. TK Developments ejerandel af
ny lokalplan omfattende ca. 31.000 m² boliger, kontorer og par-
projektet udgør herefter 10 %. Shoppingcentret vil bestå af ca.
kering igangsat.
60 butikker. TK Development modtager honorar for bl.a. udlejning og byggestyring i forbindelse med projektets gennemfø-
Alfa Laval, Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
relse. Aktuel udlejningsgrad udgør 84 % (Q3 2013/14: 82 %),
TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar
og der er bl.a. indgået lejekontrakter med Billa, Intersport, H&M,
2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg. Pro-
NewYorker og Euronics. Byggeriet er påbegyndt i efteråret
jektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som
2013, og åbning forventes ultimo 2014.
har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen.
Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 3 / 1 1 2
DEVELOPMENT
126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdra-
ligvareenhed og ca. 22.200 m2 butikker, restauranter og ser-
ges efter færdiggørelsen til investor i juni 2015. Indtjeningen
viceenheder. Byggetilladelse til projektet foreligger. Udlejnin-
fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med over-
gen pågår, og der er aktuelt indgået lejekontrakter på ca. 51
dragelse af projektet til investor.
% af arealet. Lejerne omfatter bl.a. Intermarché, H&M, Stradivarius, Reserved, Carry, CCC og Bershka. Byggestart forventes
Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark
i foråret 2014 med åbning ultimo 2015. 70 % af projektet er i
På Marsvej i Randers har koncernen i oktober 2010 overtaget
december 2012 overdraget til Heitman, og koncernens 30 %
en grund med henblik på udvikling af et projekt på 4.700 m²
ejerandel er i samme forbindelse klassificeret under ”Investe-
butikker. Udlejningen er igangsat, og der opleves en tilfreds-
ringsejendomme under opførelse”. TK Development vil modta-
stillende lejerinteresse for projektet. Der er bl.a. indgået leje-
ge honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling,
kontrakt med jem & fix.
udlejning og byggestyring af projektet.
Udvikling af centrum, Køge, Danmark
Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen
TK Development arbejder med en projektmulighed i Køge.
TK Development ejer et areal i Warszawa hvor der er mulig-
Køge Kyst og TK Development har i februar 2012 indgået en
hed for at opføre et boligbyggeri på ca. 56.200 m², jf. omta-
betinget købsaftale hvor TK Development køber et areal med
le ovenfor under ”Færdigopførte projekter”. Første etape på
henblik på opførelse af et projekt på ca. 26.500 m². Projektet
7.850 m² er færdigopført. De resterende ca. 48.350 m² plan-
opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksom-
lægges opført i tre etaper som forventes igangsat løbende,
rådet i bymidten og omfatter ca. 11.500 m² butikker, ca. 8.800
i forlængelse af afslutningen af første etape, og når der er
m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptrænings-
opnået et tilfredsstillende forhåndssalg. Byggetilladelse til
center, ca. 3.300 m² boliger og ca. 2.900 m² kontorer/fitness.
projektets anden etape som består af ca. 300 boligenheder
Hertil kommer ca. 12.000 m² parkeringskælder. Lokalplanen
og servicearealer, foreligger. Forhåndssalget er påbegyndt i
er vedtaget i juni 2013. Der forventes indgået aftale med
december 2013 og forløber bedre end forventet. Der er aktu-
Køge Kommune om kommunens overtagelse af både rådhus
elt forhåndsreserveret 29 % af enhederne. Byggestart forven-
og genoptræningscenter. Udlejningen af butiksdelen er påbe-
tes sidst på foråret 2014 med aflevering til køberne i foråret
gyndt, og der opleves god interesse fra lejere for projektet.
2016. Boligerne vil blive solgt som ejerlejligheder til private
brugere.
Projektet planlægges opført i etaper. Første etape vil omfatte
ca. 2.400 m² butikker hvoraf ca. 2.000 m² er udlejet til daglig-
Bytom Retail Park, Bytom, Polen
vareoperatører, ca. 5.500 m² genoptræningscenter til kommu-
På TK Developments grund ved shoppingcentret Plejada i By-
nen og ca. 5.500 m² af den planlagte parkeringskælder på ca.
tom der har en central placering i Katowice-regionen, forven-
11.000 m² der er lejet ud til EuroPark. Byggestart forventes i
tes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca.
2014 når den igangværende udbudsrunde på entreprisen er
25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen.
tilendebragt.
Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i
takt med udlejning.
Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige
TK Development har sammen med den svenske boligudvikler
JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområde i Gamlestaden i Gøteborg. Det
påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med
30.000 m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt
30.000 m² boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m²
shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Lokalplanen er under udarbejdelse. Projektet drøftes med potentielle lejere, og en række lejeaftaler
er på plads.
Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen
I Jelenia Góra har TK Development købt et areal og har option
på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.400
m2 shoppingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m2 dag-
2 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
ASSET MANAGEMENT
Koncernens sekundære forretningsområde er asset manage-
Uagtet at disse ejendomme er klassificeret under asset mana-
ment og omfatter ejerskab, drift, indkøring og modning samt
gement, arbejder TK Development med salg/delvist salg heraf.
optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang drifts-
I februar 2014 er der indgået betinget salgsaftale vedrørende
periode hvor denne periode relaterer sig til mulighederne for
koncernens 75 % ejerandel af Fashion Arena Outlet Center i
at tilføre værdi.
Prag, Tjekkiet. Salget forventes endeligt gennemført i april
2014.
Strategi for forretningsområde – Asset management
Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en
Fokus er aktuelt på at modne de enkelte ejendomme mest mu-
mellemlang driftsperiode relateret til muligheder for at tilføre værdi.
ligt og sælge dem når koncernen ikke forventes at kunne tilføre
projekterne væsentlig yderligere værdi.
Asset management
Lande:
Omsætning:
Bruttoresultat:
Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet
Den samlede portefølje af ejendomme under asset mana-
2013/14: DKK 137,7 mio.
gement udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.934,2 mio. (31.1.13:
(2012/13: DKK 434,5 mio.)
DKK 1.932,1 mio.) hvoraf investeringsejendommene udgør DKK
2013/14: DKK 112,6 mio.
308,5 mio. (31.1.13: DKK 312,1 mio.). Driften af disse, primært
(2012/13: DKK -21,0 mio.)
Balancesum:
31.1.14: DKK 2.038,8 mio.
(31.1.13: DKK 2.100,7 mio.)
Ansatte på centrene:
31.1.14: 14
(31.1.13: 12)
shoppingcentre, forløber generelt tilfredsstillende. Den årlige
nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 6,7 % (2012/13: 6,7 %). Forrentning af bogført
værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 % (2012/13:
7,9 %).
Landefordeling af egne ejendomme under asset management
Samlet set for koncernens shopping- og outletcentre udvikler
(bogført værdi):
både antal besøgende og omsætning i centrene sig positivt.
Der har i 2013 været mere end 16 millioner besøgende i koncernens seks centre.
Danmark
Udvikling i antal besøgende (2011= indeks 100):
110
Polen
105
Tjekkiet
100
Bruttoresultatet i 2013/14 for asset management udgør DKK
95
2011
2012
2013
112,6 mio. mod DKK -21,0 mio. i 2012/13.
Koncernens egne ejendomme under asset management omfatter pr. 31. januar 2014 følgende ni ejendomme:
Aktuel udlejTKD’s ejerandel
Projektareal m2
ningsgrad
Shoppingcenter
20 %
28.250
100 %
Shoppingcenter
30 %
16.500
93 %
Danmark
Shoppingcenter
100 %
25.000
92 %
Tjekkiet
Outletcenter
75 %
25.000
96 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz
Polen
Shoppingcenter
100 %
17.300
96 %
Ringsted Outlet
Danmark
Outletcenter
50 %
13.200
63 %
Most Retail Park
Tjekkiet
Retailpark
100 %
6.400
91 %
Aabenraa
Danmark
Retailpark
100 %
4.200
71 %
Brønderslev
Danmark
Strøgejendom
100 %
2.400
93 %
Projekt
Land
Type
Futurum Hradec Králové
Tjekkiet
Galeria Tarnovia, Tarnów
Polen
Sillebroen, Frederikssund
Fashion Arena Outlet Center, Prag
Investeringsejendomme
Øvrige færdigopførte projekter
I alt
138.250
Udviklingen i de enkelte centre fremgår af siderne 26-29.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 5 / 1 1 2
ASSET MANAGEMENT
FUTURUM HRADEC KRÁLOVÉ, SHOPPINGCENTER, TJEKKIET
Åbning
November 2000/maj 2012
Udlejningsareal
28.250 m²
Udlejningsgrad
100 % (Q3 2013/14: 100 %)
Kundetal 2013
5,9 mio.
Shoppingcentret blev i 2012 udvidet med knap 10.000 m², og det eksisterende center blev i samme forbindelse moderniseret. Centret består
nu af 110 butikker.
Centret er fuldt udlejet og har fortsat en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning. Omsætningen i centret er i 2013 steget med 16 % i forhold
til 2012 og antal besøgende med 4 %.
2011
2012
2013
(2011=indeks 100)
140
Større lejere: Cinestar, Tommy Hilfiger, H&M, New Yorker, Adidas, Reserved, Intersport, Takko Fashion, Foot Locker, Gant, C & A, Lindex, Datart.
130
120
110
100
90
80
70
60
Omsætning
Kundetal
G A L E R I A TA R N O V I A , S H O P P I N G C E N T E R , TA R N Ó W , P O L E N
Åbning
November 2009
Udlejningsareal
16.500 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked
Udlejningsgrad
93 % (Q3 2013/14: 94 %)
Kundetal 2013
1,8 mio.
TK Development ejer 30 % af centret. Centret oplever fortsat en tilfredsstillende kundetilstrømning og drift. Antal besøgende i centret er i 2013
steget i forhold til året før. Omsætningen i centret er på niveau med året
før.
2011
140
2012
2013
(2011=indeks 100)
Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært. TK Development har fokus på at øge centrets attraktionsværdi og arbejder med flere tiltag der skal medvirke til bl.a. at
styrke udlejningsgraden i centret og øge kundetilstrømningen.
Større lejere: H&M, New Yorker, Euro RTV AGD, Reserved, Deichmann,
Douglas, Rossmann, Stradivarius, Takko Fashion, Simply Market.
130
120
110
100
90
80
70
60
Omsætning
Kundetal
2 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
ASSET MANAGEMENT
SILLEBROEN, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK
Åbning
Marts 2010
Udlejningsareal
25.000 m², heraf ca. 5.000 m² dagligvareenheder
Udlejningsgrad
92 % (Q3 2013/14: 91 %)
Kundetal 2013
2,9 mio.
I et fortsat vanskeligt marked med afdæmpet privatforbrug har både
antal besøgende og omsætning i centret i 2013 været svagt vigende i
forhold til 2012. Antal besøgende ligger på indeks 96 og omsætningen
på indeks 97. Omsætning og kundetal matcher det generelle billede af
den svage danske detailhandelsudvikling i 2013.
2011
140
2012
2013
(2011=indeks 100)
130
120
110
Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært. Der sker løbende lejerudskiftninger for at optimere
centret, og nye lejere kommer til. I 2013 har bl.a. Gina Tricot, Signal,
Sisters Point og Tippy åbnet butik i centret. Der forhandles med lejere
til flere af de resterende lejemål. Centret er fortsat i en indkørings- og
modningsfase, og der arbejdes med en fortsat positionering af centret i
markedet. TK Development har fokus på at styrke både udlejningsgrad
og omsætningsniveau i centret.
Større lejere: Kvickly, Fakta, H&M, Fona, Gina Tricot, Matas, Sport-Master,
Frederikssund Isenkram, Deichmann, Vero Moda, Designersmarket, Wagner, Frederikssund Apotek, Tøjeksperten, Skoringen, Companys, Bog &
Idé, Café Vivaldi.
100
90
80
70
60
Omsætning
Kundetal
FA S H I O N A R E N A O U T L E T C E N T E R , P R A G , T J E K K I E T
Åbning
2011
140
2012
2013
(2011=indeks 100)
November 2007/oktober 2010
Udlejningsareal
25.000 m²
Udlejningsgrad
96 % (Q3 2013/14: 96 %)
Kundetal 2013
2,2 mio.
Igennem de senere år har Fashion Arena Outlet Center for alvor manifesteret sig som et af de succesrige outletcentre i Centraleuropa. TK
Development ejer 75 % af dette outletcenter. Siden åbningen af anden
etape i 2010 har der været en meget positiv udvikling i både antal besøgende og omsætning i centret. I 2012 steg omsætningen i centret
med 24 % i forhold til 2011, og den positive udvikling er fortsat i 2013.
Antal besøgende var i første halvår af 2013 svagt vigende, men er siden
august 2013 igen steget i forhold til året før. Omsætningen i centret udgør for 2013 indeks 104 i forhold til 2012.
Større lejere: Tommy Hilfiger, Nike, Adidas, Benetton, Tom Tailor, Ecco,
Gant, Lacoste, Levi Strauss & Co., Esprit.
130
120
Som tidligere anført har TK Development efter regnskabsårets udløb, i
februar 2014, betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret til Meyer Bergman. Salgsprisen for hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og forventes på plads i løbet af
kort tid. Salget medfører en mindre avance i forhold til bogført værdi, en
reduktion af balancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til
den fri likviditet i koncernen.
110
100
90
80
70
60
Omsætning
Kundetal
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 7 / 1 1 2
ASSET MANAGEMENT
GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SĄCZ, POLEN
Åbning
Oktober 2009
Udlejningsareal
17.300 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked
Udlejningsgrad
96 % (Q3 2013/14: 96 %)
Kundetal 2013
2,4 mio.
Driften af Galeria Sandecja er generelt forløbet tilfredsstillende. Målt i
forhold til 2012 udgør omsætningen i centret i 2013 indeks 99 og antal
besøgende udgør indeks 103.
2011
2012
2013
(2011=indeks 100)
140
130
Konkurrencesituationen i byen er øget sidst på året efter at endnu et
shoppingcenter er åbnet i byen. TK Development har derfor fokus på
tiltag der kan fastholde og udbygge den hidtidige udvikling. De ledige
lokaler fyldes op med midlertidige lejere på kortvarige lejeaftaler hvilket
er med til at skabe øget aktivitet og dynamik i centret og sikre at centret
fremstår fuldt udlejet samtidig med at der arbejdes med at få indgået
sædvanlige længerevarende lejekontrakter på arealerne.
120
Større lejere: Carrefour, H&M, New Yorker, Reserved, Deichmann, Douglas, Camaieu, Carry, Euro RTV AGD.
110
100
90
80
70
60
Omsætning
Kundetal
R I N G S T E D O U T L E T, R I N G S T E D , D A N M A R K
Åbning
Marts 2008
Udlejningsareal
13.200 m²
Udlejningsgrad
63 % (Q3 2013/14: 61 %)
Kundetal 2013
1,2 mio.
Ringsted Outlet er udviklet i 50/50-ejer joint venture med Miller Developments. Efter en lang indkøringsperiode har Ringsted Outlet over de
seneste to år vist en fin fremgang. På trods af en svær udlejningssituation og en fortsat øget konkurrencesituation i den danske detailhandel
havde Ringsted Outlet i 2013 igen fremgang. Antal besøgende steg med
ca. 10 %, og omsætningsvæksten var på knap 14 % i forhold til året før.
2011
180
2012
2013
(2011=indeks 100)
160
Der er i årets løb indgået lejekontrakter med flere nye lejere, og der har i
2013 været flere nye butiksåbninger, bl.a. Superdry, Saint Tropez, Envii,
Mio my Mio og Haglöfs. Ultimo marts 2014 er LEGO Wear åbnet i centret.
Større lejere: Hugo Boss, Nike, Puma, Diesel, G-Star Raw, Redgreen, Ticket to Heaven, McDonald’s, Superdry, Le Creuset, Levi’s, Sparkz, Samsøe
& Samsøe, Rosendahl, Noa Noa, Helly Hansen, Saint Tropez, Asics, Envii,
Signal.
140
120
100
80
60
40
20
Omsætning
Kundetal
2 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
ASSET MANAGEMENT
M O S T R E TA I L PA R K , T J E K K I E T
TK Development udvikler i den tjekkiske by Most en retailpark på ca.
8.400 m². Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m² åbnede i april 2009. Den aktuelle udlejningsgrad på første etape udgør 91 %
(Q3 2013/14: 91 %). Der er ét ledigt lejemål i projektet, og der arbejdes
med udlejning heraf. Forinden et salg af projektet kan gennemføres, er
det ledelsens vurdering at det ledige lejemål skal være udlejet.
R E TA I L P A R K , A A B E N R A A , D A N M A R K
TK Development har i 2009 opført en retailpark på ca. 4.200 m² i Aabenraa. Udlejningsgraden i retailparken er medio 2013 faldet fra 100 % til 71
% efter Bivas konkurs og fraflytning. Lejerne i retailparken er jem & fix,
Petworld, T. Hansen og Sport24. Der er drøftelser med potentielle lejere
til det ledige lejemål.
S T R Ø G E J E N D O M , B R Ø N D E R S L E V, D A N M A R K
I den tidligere Føtex-ejendom på Mejlstedgade i Brønderslev har TK Development udviklet ca. 2.400 m² butikker. Projektet er lejet ud til Deichmann, Fitness World og Intersport. Aktuel udlejningsgrad udgør 93 % (Q3
2013/14: 93 %).
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 9 / 1 1 2
AFVIKLINGSAKTIVITETER
Som tidligere oplyst har ledelsen vedtaget en markedsmæssig
Koncernen har efter disse salg nu to investeringsejendomme
fokusering på de lande der forventes at kunne bidrage fremad-
i Tyskland tilbage. Disse omfatter en kombineret erhvervs- og
rettet med en betydende værdiskabelse og i tilknytning hertil
boligudlejningsejendom i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland og
en effektiv kapitaludnyttelse. Det betyder at koncernens akti-
en boligudlejningsejendom i randområdet af Berlin.
viteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland udfases. Udfasningen medfører lukning af kontorer og afskedigelse af medar-
Værdien af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2014 DKK
bejdere og vil ske hurtigst muligt i respekt for at der i alle lande
103,2 mio. mod DKK 167,3 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet kan
er projekter der skal håndteres så værdierne i den eksisterende
primært henføres til de i årets løb gennemførte salg, jf. ovenfor.
portefølje bevares bedst muligt.
Pr. 31. januar 2014 er værdiansættelsen af ejendommen i Lüdenscheid baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud
Afviklingsaktiviteter
Lande:
Omsætning:
Tyskland, Finland, Litauen,
fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og
Letland og Rusland
indregning af terminalværdien i år 10. En del af ejendommen er
2013/14: DKK 10,4 mio.
(2012/13: DKK 14,4 mio.)
Bruttoresultat:
2013/14: DKK -17,4 mio.
(2012/13: DKK -36,7 mio.)
Balancesum:
31.1.14: DKK 367,7 mio.
uudlejet, og der arbejdes med en udviklingsplan for den samlede ejendom med henblik på optimering og et efterfølgende
salg. Ledelsen forventer derfor en lidt længere tidshorisont for
afviklingen af denne ejendom.
(31.1.13: DKK 425,4 mio.)
Antal medarbejdere:
31.1.14: 2
For den anden ejendom er værdiansættelsen baseret på ind-
(31.1.13: 11)
ledende salgsdrøftelser med en potentiel investor. Salgsdrøftelserne tager udgangspunkt i at et p.t. ledigt erhvervslejemål
Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2013/14
genudlejes. Der pågår forhandlinger med en lejer til dette le-
DKK -38,9 mio. mod DKK -53,7 mio. i 2012/13 og består af DKK
jemål, dog til en lavere leje end tidligere opnået og forventet.
-13,3 mio. fra den løbende drift, DKK -1,0 mio. fra konstaterede
Ledelsen tillægger det stor betydning fortsat at reducere de
tab i forbindelse med gennemførte salg og DKK -24,6 mio. fra
tyske aktiviteter og har derfor valgt at gå videre i disse forhand-
nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver.
linger.
Værdireguleringerne vedrører de tyske investeringsejendomme
Udover disse investeringsejendomme ejer koncernen en andel
og udgør i 2013/14 DKK -9,5 mio. mod DKK -13,5 mio. året før.
af et mindre shoppingcenter og enkelte grunde.
Værdireguleringerne i 2013/14 er primært relateret til genudlejning af ledige lejemål på et lavere lejeniveau end forventet
Medarbejderne er fratrådt ultimo september 2013, og kontoret
og indledende salgsdrøftelser hvor ledelsen tillægger det stor
er lukket.
betydning fortsat at reducere de tyske aktiviteter.
FINLAND
Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. januar 2014
Koncernens aktiviteter i Finland er forholdsvist begrænsede
DKK 367,7 mio. mod DKK 425,4 mio. pr. 31. januar 2013 hvilket
og omfatter ud over en enkelt projektmulighed nedenstående
svarer til en reduktion på 13,6 %. I balancen pr. 31. januar 2014
projekter.
indgår det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park i Vilnius
med DKK 92,9 mio.
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er for-
Projekt
By
Segment
Areal (m²)
Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Butik
5.400
Kaarina Retail Park
6.600
Turku
Butik
bundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og
der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
Aktiviteterne søges fortsat afviklet hurtigst muligt. Ledelsen
forventer at aktiviteterne vil kunne afvikles i løbet af 2014 mod
T YS K L A N D
tidligere forventet i løbet af foråret 2014.
TK Development har i regnskabsåret 2013/14 solgt yderligere to af koncernens tyske investeringsejendomme. En mindre
Medarbejderne er fratrådt, og kontoret er lukket pr. 31. oktober
investeringsejendom blev solgt i juni 2013. I september 2013
2013.
blev yderligere en tysk investeringsejendom solgt, og salgsprisen udgjorde DKK 43,8 mio., svarende til bogført værdi.
3 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
AFVIKLINGSAKTIVITETER
B A LT I K U M
RUSLAND
Koncernens baltiske aktiviteter omfatter følgende projekter:
Koncernen ejer et mindre projekt i Moskva. Projektet består af
huse i skandinavisk stil og bruges til boligudlejning. Projektet vil
Projekt
By
Segment
Areal (m²)
DomusPro Retail Park
Vilnius (LT)
Butik
11.100
Milgravja Street
Riga (LV)
Bolig
10.400
Ulmana Retail Park
Riga (LV)
Butik
12.500
blive søgt afhændet når markedssituationen er normaliseret.
DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen
I Vilnius ejer TK Development et areal med henblik på opførelse
af en retailpark på i alt 11.100 m². Projektet er betinget solgt til
BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT
Asset Management. Projektet overdrages til køber når sædvanlige kommercielle betingelser er opfyldt, herunder projektets
opførelse og udlejning. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav
på 8,5 %. Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape
på ca. 7.500 m² blev påbegyndt i august 2013, og åbning heraf
fandt sted den 20. marts 2014. Der er en god dialog med lejere til projektet, og første etape er 85 % udlejet med dagligvareoperatøren RIMI som ankerlejer. Byggeriet af anden etape vil
blive påbegyndt når der er opnået en tilfredsstillende udlejning
heraf.
De øvrige aktiviteter i Baltikum søges afviklet hurtigst muligt
under hensyntagen til at værdierne i den eksisterende portefølje bevares bedst muligt. Afviklingen af aktiviteterne vil fortsætte i regnskabsåret 2014/15.
DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen
L edelsesberetning
P P2O0RT
EV
E LO
L edelsesberetning
| Å R|S RÅ
ARPSPROART
1 32
/0
11
4 3 /| 1T4K |D ETVKED
LO
PM
E NPM
T AE/NST A
| /3S1 |/ 13112 / 1 1 2
Ø KO N OM I S K E ST Y R E M Å L
For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab ar-
Covenanten er udtrykt således:
bejdes der med likviditetsstyremål i den samlede koncern, jf.
nedenfor. Ligeledes har ledelsen vedtaget et soliditetsmål på
L + K > E + O + R,
koncernniveau i niveauet 40 %, beregnet som egenkapital i
forhold til samlede aktiver.
hvor:
C O V E N A N T S K N Y T T E T T I L K R E D I T FA C I L I T E -
L = TK Development-koncernens frie likviditet i form af in-
TER
deståender på bankkonti og værdien af børsnoterede
Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig
danske stats- og realkreditobligatoner med en løbetid på
på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
mindre end fem år.
målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter.
K = TK Development-koncernens disponible beløb under de
LIKVIDITETSCOVENANT
til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.
Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en længere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtryk-
E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK
ke, at koncernen for at kunne påtage sig betydende likvidi-
Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre
tetskrævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid
de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede
kapital der svarer til de faste omkostninger i de næste seks
projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfa-
måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte pro-
ciliteter fra finansielle institutter samt forward funding.
jekter, men med indregning af projektforpligtelser de næste
seks måneder.
O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks
Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
måneder fratrukket management fees til forfald i de
den samlede koncern og samtidig en covenant som koncer-
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftal-
nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbin-
te projekt-fees til forfald i de kommende seks måneder
delse.
fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter modregnes i beløbet.
Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.
R =Tilskrevne
renter
på
TK
Development-koncernens
driftskreditter i de kommende seks måneder.
Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er opfyldt
i regnskabsåret.
Residential Park, Bielany, Polen
3 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R I S I KO FO R H O L D
R I S I KO ST Y R I N G
vestorer og finansieringskilder.
I forbindelse med fastlæggelse af TK Developments strategi og
overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identificeret
Den økonomiske og finansielle udvikling på de enkelte marke-
de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder på konti-
der vil have stor betydning for realisering af TK Developments
nuerligt at sikre en effektiv risikostyring. Koncernens risikosty-
strategi, og en forværring i disse forhold vil kunne have væsent-
ring er i forbindelse med den i marts 2013 foretagne justering
lig negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resul-
af strategien yderligere styrket med fokus på at projekter alene
tater, pengestrømme og finansielle stilling.
igangsættes ud fra nøje bevidsthed om at den forventede indtjening står mål med projektets kompleksitet, gennemløbstid,
De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er
kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.
beskrevet nedenfor.
Der er til stadighed stærkt fokus på den finansielle styring i
FINANSIELLE RISICI
koncernen med særligt fokus på styring og optimering af lån
Finansiering og likviditetsrisici
og styrkelse af det finansielle beredskab. Bl.a. vil salget af TK
Det er afgørende for TK Development at have et tilstrækkeligt
Developments 75 % ejerandel af Fashion Arena Outlet Center i
likviditetsberedskab. Adgangen til finansiering af projekter har
Prag, Tjekkiet, i forbindelse med handlens endelige gennemfø-
i en længere periode været vanskelig og den væsentligste ud-
relse, medføre en betydelig styrkelse af koncernens finansielle
fordring for ejendomsbranchen. Der opleves nu en opblødning
beredskab. Ved salg af færdigopførte projekter sikres finansiel-
i mulighederne for at opnå finansiering af projekter. Mulighe-
le ressourcer til fornyet fremdrift og dermed synliggørelse af
derne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, belig-
det udviklingspotentiale som et antal af koncernens projekter
genhed og status, herunder udlejning og salg. Ved bevilling af
indeholder.
projektfinansiering stiller bankerne fortsat krav om en relativt
høj egenfinansiering, men også her opleves en vis opblødning.
Som et yderligere centralt element i koncernens risikostyring er
der vedtaget soliditets- og likviditetsmål for koncernen.
Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle
betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er
Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kre-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
ditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og
bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansie-
der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK
ring, it og personale.
Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen
til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår som et
Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består af
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større pro-
både drifts- og projektfinansiering. TK Development har en
jekter. overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om
såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet er forlæn-
R I S I K O FO R H O L D , G E N E R E LT
get frem til medio 2015. Koncernen har herudover aftaler om
Markedssituationen for ejendomsbranchen i de lande hvor kon-
projektfinansiering i forskellige banker i Danmark og udlandet.
cernen er aktiv, er i de seneste år blevet påvirket af den finan-
Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbe-
sielle og økonomiske krise hvilket har resulteret i lavere priser
tider, afhængigt af det konkrete projekt.
på ejendomme og svækket adgang til finansiering. Særligt det
danske marked har igennem en længere periode været præget
Af koncernens samlede rentebærende gæld pr. 31. januar 2014
af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket finansiel sektor.
har alene DKK 0,1 mia. udløb inden 31. januar 2015. Kreditterne
forventes refinansieret inden forfald eller indfriet i forbindelse
Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncer-
med salg af projekter.
nen er i bedring. Der er forventninger om økonomisk vækst og
en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog vari-
En række låneaftaler indeholder krydsmisligholdelsesbestem-
erende i styrke fra land til land. Effekten heraf kan endnu ikke
melser således at misligholdelse af en låneaftale af långiverne
ses i privatforbruget men der forventes for de kommende år
kan betragtes som misligholdelse af en række andre låneafta-
en vækst i privatforbruget. I denne fase af konjunkturforløbet
ler.
hvor den økonomiske vækst er i bedring, opleves fortsat en vis,
dog aftagende, usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der er
Koncernen er over for koncernens hovedbankforbindelse for-
fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos lejere, in-
pligtet til at overholde visse betingelser (likviditets- og soli-
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 3 / 1 1 2
R I S I KO FO R H O L D
ditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a. begrænse mu-
Ejendomspriser og udlejningspriser
ligheden for at igangsætte nye aktiviteter og i tilfælde hvor
Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at driftskreditter
domsmarkeder hvor koncernen opererer, og de generelle øko-
og projektkreditter opsiges.
nomiske konjunkturer. Således har en del af koncernens projektportefølje og investeringsejendomme under den finansielle
I mange af koncernens låneaftaler har bankerne diskretionær
og økonomiske krise indtjeningsmæssigt været under pres li-
mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde afhæn-
gesom udlejningspriserne for en del af projektporteføljen har
ger opretholdelse af finansieringen således af bankens subjek-
været under pres. Disse udsving påvirker værdien, herunder
tive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det pågældende
salgværdien, af koncernens beholdning af grunde, igangværen-
engagement samt af værdien af de af koncernen stillede sik-
de og færdigopførte projekter, investeringsejendomme samt
kerheder. Såfremt koncernen ikke lever op til sine forpligtelser
muligheden for at udvikle nye projekter. Faldende priser på
i henhold til sådanne aftaler med banker, er der risiko for at af-
grunde og ejendomme samt faldende udlejningspriser kan have
talerne opsiges. Der er risiko for at TK Development ikke har et
en negativ indvirkning på koncernen.
tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav.
Investeringsejendomme og færdigopførte projekter
Koncernens investeringsejendomme og færdigopførte projek-
Såfremt tilstrækkelig fremtidig finansiering ikke kan opnås, el-
ter er i al væsentlighed underlagt de samme risici, herunder pri-
ler ikke kan opnås på rentable vilkår, kan det få væsentlig ne-
mært risici relateret til udlejningsforhold og ejendomspriser, og
gativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,
kan falde væsentligt i værdi i forhold til den i balancen bogførte
pengestrømme og finansielle stilling.
værdi.
Renterisici
Beholdning af grunde
Den overvejende del af koncernens rentebærende gæld er va-
Koncernen har i marts 2013 vedtaget en strategi om at søge
riabelt forrentet. Dette betyder at stigende renter vil øge kon-
nedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grun-
cernens renteomkostninger. En renteændring på 1 % vil medfø-
de) over en 2-årig periode fra DKK 1,1 mia. i marts 2013 til i
re en umiddelbar effekt for TK Development på ca. DKK 10 mio.
niveauet DKK 0,5 mia. Nedbringelsen kan ske ved igangsæt-
Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investorer-
ning af udviklingsprojekter eller ved grundsalg. Der er risiko for
nes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.
at grundsalg kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
Såfremt planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke
Valutarisici
kan gennemføres, kan det blive nødvendigt at foretage ned-
TK Developments danske dattervirksomheder opererer stort
skrivninger hvilket kan have væsentlig negativ indflydelse på
set udelukkende i DKK, mens de udenlandske dattervirksom-
koncernen.
heder som hovedregel opererer i lokal valuta eller alternativt i
EUR. Koncernen søger i videst muligt omfang at minimere valu-
Afviklingsaktiviteter
tarisikoen ved indgåelse af relaterede aftaler i samme valuta.
Koncernen besluttede i marts 2013 at udfase koncernens ak-
Bl.a. søges aftaler om køb, salg, entreprisekontrakter og finan-
tiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland. Udfasningen
sieringsaftaler vedrørende ét projekt indgået i samme valuta.
med lukning af kontorer og afskedigelse af ansatte sker hur-
Kursændringer i udenlandske valutaer kan influere betydeligt
tigst muligt, men dog i respekt for at der i alle lande er projekter
på koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme
der skal håndteres så værdierne i den eksisterende portefølje
og finansielle stilling. De væsentligste valutarisici vurderes pri-
bevares bedst muligt. Timing og forløb for udfasning af afvik-
mært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders
lingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afvik-
nettoresultater, interne mellemregninger og valutakursregu-
lingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse
leringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirk-
aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
somheder.
Aftaler med lejere
FO R R E T N I N G S M Æ S S I G E R I S I C I
Udover risikoen på lejekontrakter som primært omfatter lejer-
Udvikling i detailhandlen
nes evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser,
En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af
herunder især betalingsforpligtelserne, eksisterer der ligeledes
konjunkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere
en udlejningsrisiko for de af koncernens lejeaftaler som udløber
efterspørgsel efter butikslejemål og dermed lavere lejeindtæg-
mens koncernen ejer de underliggende investeringsejendom-
ter og ejendomspriser hvilket kan have en negativ indvirkning
me/færdigopførte projekter. Såfremt koncernen ikke formår at
på koncernen.
forny disse aftaler, indgå nye lejeaftaler eller at aftalerne kun
3 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R I S I KO FO R H O L D
kan indgås på ringere vilkår, kan det få væsentlig negativ be-
at en salgsaftale ophæves på grund af misligholdelse fra en af
tydning for koncernen.
parterne.
Visse af koncernens lejeindtægter fra lejere indeholder en om-
I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i
sætningsafhængig andel. Koncernens samlede lejeindtægter
projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen sig en kalkule-
under disse lejeaftaler er til dels afhængig af lejers evne til at
ret risiko for at de resterende lejemål ikke kan udlejes på vilkår
opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål. Andelen
der sikrer en tilfredsstillende avance. Ligeledes påtager koncer-
af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt
nen sig en modpartsrisiko, herunder for, men ikke begrænset
afhængigt af brandets, butikkens og varernes karakter. Så-
til, lejere og investorer.
fremt lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til
at den omsætningsbestemte del af den samlede lejeindtægt
På disse solgte projekter igangsættes byggeriet først når kon-
udløses, kan det have væsentlig negativ betydning for koncer-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra in-
nen.
vestor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som det ligger inden for koncernens kompetenceområde
Udviklingsaktiviteter
at løfte. Såfremt salget alligevel ikke effektueres, kan det have
TK Developments primære forretningsområde er udviklingsak-
en væsentlig negativ indflydelse på koncernens fremtidige ud-
tivitet, og koncernen arbejder som det kreative bindeled mel-
vikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.
lem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere i forbindelse med udvikling af projekter.
Myndighedstilladelser
Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af
Projekter igangsættes alene ud fra nøje vurdering af at den for-
nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-
ventede indtjening står mål med projektets kompleksitet, gen-
lighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser (planlov,
nemløbstid, kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.
lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende placering, størrelse og anvendelse af ejendommen. Ændringer i lokalplaner el-
I det omfang der ikke er sikret parallelitet i aftalegrundlaget
ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser, eller
med f.eks. investorer og entreprenør, påtager koncernen sig en
begrænser udbuddet af byggegrunde, vil kunne have væsentlig
ekstra risiko i projektudviklingen og kan risikere at skulle udbed-
negativ betydning for koncernen.
re mangler eller andre forhold som entreprenøren enten ikke er
forpligtet til eller ikke kan honorere.
Overholdelse af tidsplaner
Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både over-
Aftaler med investorer
ordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende
Koncernens kunder på investeringssiden er private, ejendoms-
både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere
selskaber og institutionelle investorer. Koncernen søger så vidt
og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre den planlag-
muligt at reducere sin kapitalbinding og risici i igangværende
te fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede
projekter ved anvendelse af ratevis betaling fra investorer
indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan
(forward funding) hvor en eller flere investorer påtager sig fi-
bl.a. medføre at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på
nansieringen i takt med projekternes opførelse.
erstatning og i sidste ende at en eventuel investor ikke længere
er forpligtet til at købe projektet.
Ved indgåelse af forward funding-aftaler opnås forud for byggestart enighed mellem investor og koncernen om et veldefineret
Miljøforhold
projekt. Investor er herefter likviditetsmæssigt involveret i hele
Inden køb af byggegrunde eller eksisterende ejendomme til kon-
byggeperioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse
cernens projekter vurderer koncernen risikoen for forurening. I
forhold medfører at koncernens risici i projekter fra tidspunk-
tilfælde af forurening eller begrundet mistanke om forurening,
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
kan koncernen ved købet f.eks. tage forbehold herfor i form af
for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle
garantier fra sælger eller eventuelt lade sælger oprense area-
budgetoverskridelser på byggeomkostninger.
let til formålet eller eventuelt selv bære omkostningerne til oprensningen. Alternativt kan koncernen vælge ikke at købe grun-
I aftaler med institutionelle investorer udgør den væsentligste
den eller ejendommen. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
risiko koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifika-
er foretaget, eller vurderingen af behovet for oprensning har
tionerne. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et
været forkert, kan det have negativ betydning for koncernen.
projekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici og betingelser knyttet til projektet som kan medføre
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 5 / 1 1 2
R I S I KO FO R H O L D
Aftaler med tredjeparter
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
En væsentlig del af koncernens forretning består i at indgå af-
som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporte-
taler med udviklingspartnere, investorer, lejere og entreprenø-
føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels en række
rer i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.
projektmuligheder. Heri indgår reservationer til imødegåelse af
risikoen for manglende projektgennemførelse og risikoen for re-
Flere samarbejdsaftaler med udviklingspartnere har bestem-
ducerede projektavancer i forhold til det forventede.
melser hvorefter koncernen er forpligtet til at indskyde kapital
i fællesejede selskaber eller på anden måde medvirke til finan-
Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resul-
sieringen. Såfremt koncernen ikke lever op til sådanne forplig-
tatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,
telser, herunder på grund af manglende likviditet, kan koncer-
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdi-
nen blive købt ud af det pågældende selskab til en reduceret
en opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en væsentlig ne-
pris, eller koncernens ejerandel blive udvandet.
gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.
Forsikringsmæssige risici
Sambeskatning
Koncernens overordnede forsikringsforhold vurderes mindst én
Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-
gang årligt, og ledelsen vurderer at koncernen har de nødven-
nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-
dige og tilstrækkelige forsikringer der vurderes relevante og
rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4
sædvanlige. Koncernen er ikke forsikret imod skader forårsa-
mio. pr. 31. januar 2014. En fuld genbeskatning vil udløse en
get af naturkatastrofer (herunder oversvømmelser, jordskælv,
skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2014. Skatten af genbe-
m.v.), krige, terrorangreb, m.v.
skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om
ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-
R I S I C I I FO R B I N D E L S E M E D R E G N S K A B S A F -
skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det
LÆGGELSEN
have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
I forbindelse med ledelsens praktiske anvendelse af koncer-
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.
nens regnskabspraksis foretages en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger som har betydelig indfly-
JURIDISKE RISICI
delse på årsrapporten, særligt for så vidt angår måling af en
TK Development indgår løbende en række aftaler med forskel-
række aktiver. En væsentlig del af balancen i koncernen består
lige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere, m.v. Af-
af igangværende og færdige projekter hvor vurderingen af
talerne indebærer muligheder og risici der bliver vurderet og af-
eventuelle nedskrivningsbehov sker med udgangspunkt i en
dækket inden indgåelse af aftaler. Koncernen er fra tid til anden
konkret vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggen-
involveret i tvister og retssager. Koncernen er ikke involveret i
de projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklings-
retssager der hver for sig eller samlet forventes at få væsentlig
muligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra
betydning for indtjeningen i koncernen.
det forventede, kan det have negativ betydning for koncernen.
Divisionsdirektør tiltalt af det polske politi
S K AT T E FO R H O L D FO R KO N C E R N E N
Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 sigtet af
Udskudte skatteaktiver
det polske politi for uregelmæssigheder relateret til opnåelse
Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2014
af myndighedstilladelse (zoning-tilladelse) for det polske shop-
med DKK 122,6 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-
pingcenterprojekt Galeria Biala i Bialystok. Den polske anklage-
førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-
myndighed har efterfølgende rejst tiltale mod divisionsdirektø-
sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-
ren, og sagen pågår.
heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis
koncernbidrag, og under forudsætning af fortsat drift i de en-
Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
kelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætnin-
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
gerne for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbi-
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirektø-
drag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end
ren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
værdien opgjort pr. 31. januar 2014.
Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan
Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet på
koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser
baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger
for aktivitet og indtjening til følge.
for en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
3 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
R I S I KO FO R H O L D
Retssager
TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/voldgiftssag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:
De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret.
Det blev navnligt gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke
er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker.
Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003
hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De
Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen er afgjort primo 2011 hvor
De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets
ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part
i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet
Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de
relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der
påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage
en ændret bygningsmæssig disponering, ligesom det ikke kan
udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen
ved denne sag som værende minimal.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 7 / 1 1 2
A K T I O N Æ R FO R H O L D
A K T I E I N FO R M AT I O N
kurs DKK 6,7, svarende til en markedsværdi på DKK 658 mio.
Fondsbørs
NASDAQ OMX Copenhagen
Index
SmallCap
Aktiekapital
DKK 98.153.335
Nominel stykstørrelse
Kursudviklingen i TK Development A/S’ aktie i året fremgår nedenfor.
DKK 1
Antal aktier
98.153.335 stk.
Aktieklasser
Én
Antal stemmer pr. aktie
Én
Ihændehaverpapir
Ja
Stemmeretsbegrænsning
Nej
Begrænsninger i omsættelighed
Nej
40
35
30
10
25
20
15
5
10
DK0010258995
tionærer repræsenterer pr. 31. januar 2014 91,11 % (31.1.13:
91,62 %) af aktiekapitalen.
Januar 2014
December
November
Oktober
Juli
Juni
Maj
September
mo året til 7.231 ultimo regnskabsåret. De navnenoterede ak-
August
Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 7.396 pri-
April
Ejerkreds og aktiebesiddelser
Marts
5
0
Februar 2013
Fondskode
15
0
Kursudvikling
Omsætning, DKK mio.
Omsætning
Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development A/S
Aktien er i regnskabsåret handlet i 248 dage med en total om-
pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen i henhold til
sætning på DKK 250 mio. mod DKK 154 mio. året før. Der er gen-
Værdipapirhandelsloven, § 29.
nemført 11.425 handler (2012/13: 4.628 handler) omfattende
i alt 34.743.730 stk. aktier (2012/13: 11.382.365 stk. aktier).
Ejer- og stemme-
Aktionærer over 5 %
andel i %
Storm Real Estate ASA, 100 New Bond Street,
London W1S 1SP, United Kingdom
10,49 %
Dava 1 ApS, c/o Kurt Daell, Lysagervej 25,
2920 Charlottenlund, Danmark
10,02 %
Strategic Capital ApS, Islands Brygge 79 C,
2300 København S, Danmark
9,99 %
K A P I TA L - O G A K T I E S T R U K T U R
TK Development A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver aktie giver ret til én stemme. TK Developments vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier den
enkelte kan råde over, eller aktiernes omsættelighed. Da alle
aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfattelse
Henrik Østenkjær Lind, Åkrogs Strandvej 32,
8240 Risskov, Danmark
5,20 %
at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.
Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrel-
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruk-
se og direktion.
tur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set
Ejer- og
Årets æn-
er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøt-
Antal
stemme-
dring i antal
ter koncernens indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer
aktier *)
andel i %
aktier
et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egen-
Niels Roth
2.575.127
2,62 %
1.871.501
Peter Thorsen
4.192.220
4,27 %
3.431.840
Pedersen
652.186
0,66 %
372.678
Arne Gerlyng-Hansen
104.533
0,11 %
59.733
9.815.033
9,99 %
5.660.416
Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster indgå-
10.300.216
10,49 %
5.895.009
et mellem TK Development A/S’ aktionærer.
Frede Clausen
568.023
0,58 %
324.584
Robert Andersen
326.667
0,33 %
211.667
28.534.005
29,07 %
17.827.428
Bestyrelse:
Per Søndergaard
Kim Mikkelsen
Morten E. Astrup
Direktion:
I alt
*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.
kapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til
selskabets aktionærer. Det er ledelsens vurdering at den nuværende kapital- og aktiestruktur er i overensstemmelse hermed.
A K T I O N Æ R O V E R E N S KO M S T E R
R E G L E R FO R Æ N D R I N G A F S E L S K A B E T S V E D TÆ G T E R
TK Development A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabsloven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte
Kursudvikling
krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den
TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2014 noteret til
ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger
3 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
A K T I O N Æ R FO R H O L D
før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til at
Antal warrants
2011-program
få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse, afgør bestyrelsen om kravet er fremsat i så god tid at emnet kan
optages på dagsordenen.
Bestyrelse
Frede Clausen
Robert Andersen
På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de forslag der har været optaget på dagsordenen og ændringsfor-
0
Direktion:
86.636
86.636
Øvrige ledende medarbejdere
442.189
I alt
615.461
slag hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles
UDBYTTE OG UDBYTTEPOLITIK
forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse an-
Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale
gives i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer
en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et ak-
af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af
tietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på generalfor-
til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og
samlingen repræsenterede, stemmeberettigede aktiekapital.
planer for investeringer.
A K T I E B A S E R E D E I N C I TA M E N T S P R O G R A M M E R
G E N E R A L FO R S A M L I N G
2011-program
Generalforsamlingen er TK Development A/S’ øverste myndig-
Bestyrelsen har i juni 2011 tildelt direktionen 125.000 stk. war-
hed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i dansk
rants, og 375.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere,
lovgivning og TK Development A/S’ vedtægter. Den ordinære
i alt 500.000 stk. warrants. Efter den i september 2013 gen-
generalforsamling skal afholdes i TK Development A/S’ hjem-
nemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse er de tildelte
stedskommune så betids at de for selskabet gældende frister
warrants korrigeret med 171.461 stk. Udestående warrants
for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrap-
udgør ved regnskabsårets udløb 615.461 stk.
port kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. april 2014
Der er tale om et fireårigt warrantsprogram med tidligst ud-
kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center, Radiosalen, Aalborg.
nyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på
eventuelt tegnede aktier på op til to år. Incitamentsprogram-
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
met kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning, på begæring af TK
er placeret:
Development A/S’ revisorer eller efter skriftlig anmodning til
bestyrelsen fra aktionærer der ejer mindst 5 % af den samlede
efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2013/14 (ca. fra 1. april 2014);
aktiekapital.
efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15
(ca. fra 15. september 2014);
Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer eller beslut-
efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2014/15 (ca. fra 1. april 2015).
flertal medmindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets
ning om selskabets opløsning, afgøres ved almindelig stemmevedtægter, § 6.
Tegningskursen pr. aktie a DKK 1 inden fradrag for eventuelt
N AV N E N O T E R I N G A F A K T I E R
udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 20,2, kurs 20,8 i
Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-
det midterste vindue og kurs 21,8 i det sidste vindue.
kampsgade 14, P.O. Box 4040, 2300 København S, gennem en
dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive re-
Den væsentligste betingelse for udnyttelse af disse warrants
gistreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde på
er at medarbejderen ikke har opsagt sit ansættelsesforhold til
navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.
ophør inden de tildelte warrants udnyttes.
B E S T Y R E L S E N S B E FØ J E L S E R
Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet udgør
Mulighed for udstedelse af nye aktier
DKK 2,0 mio. der udgiftsføres løbende over 35 måneder.
Bestyrelsen er bemyndiget til at forhøje selskabets aktiekapital
med en samlet nominel værdi på DKK 63.098.573 ved udstedelse af nye aktier med fortegningsret for selskabets aktionærer. Bestyrelsen har i 2013 udnyttet DKK 56.087.620 af denne
bemyndigelse, og den resterende bemyndigelse udgør herefter
DKK 7.010.953. Forhøjelsen kan alene ske ved kontant indbetaling.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 9 / 1 1 2
A K T I O N Æ R FO R H O L D
Bestyrelsen er herudover bemyndiget til at forhøje selskabets
I N V E S T O R R E L AT I O N S
aktiekapital ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK
TK Development har som målsætning at opretholde et højt in-
659.818 i perioden indtil 30. juni 2015 uden fortegningsret for
formationsniveau over for investorer og aktionærer.
selskabets nuværende aktionærer. Bemyndigelsen er til brug
for gennemførelse af de kapitalforhøjelser der følger af udnyt-
Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
telse af warrants i henhold til det eksisterende incitamentspro-
bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage, opdaterede
gram.
aktiekurser og oplysninger om koncernens projekter. Samtidig
med at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halv-
Bemyndigelsen til bestyrelsen til tegning af kapital udgør 7,8 %
årsregnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige
af selskabets kapital.
på selskabets hjemmeside.
Egne aktier
Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK Develop-
Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling den 25.
ment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagens hjemmeside
maj 2010 bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne
(www.nasdaqomxnordic.com). Der henvises endvidere til be-
aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at
skrivelsen af Corporate Governance på selskabets hjemmeside
have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen.
www.tk-development.dk.
Bemyndigelsen gælder for en periode på 5 år fra beslutningen
på generalforsamlingen.
Finanskalender
Årsrapport 2013/14
INSIDERREGLER Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af
selskabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle andre dækkende regnskabsmeddelelser. Såfremt ledelse eller medarbejdere er i besiddelse af intern viden som kan påvirke kursdannelsen, må disse ikke handle selv om 6-ugers perioden løber. Der
bliver ført register over insideres beholdninger og beholdnings-
Ordinær generalforsamling
Delårsrapport, 1. kvartal 2014/15
Delårsrapport, 1. halvår 2014/15
Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2014/15
Årsregnskabsmeddelelse 2014/15
Årsrapport 2014/15
Ordinær generalforsamling
ændringer hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende
lov.
Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen
4 0/ 1/ 1 2
1 2| |T K
T KD E
DV
EE
VLO
E LO
PM
EN
AS/ S | | Å R
ÅS
RR
SA
RP
AP O
P RT
O RT2 0
21
03
1 /31/ 4
1 4 | | L edelsesberetning
L edelsesberetning
40
PM
EN
T TA /
8. april 2014
30. april 2014
13. juni 2014
12. september 2014
17. december 2014
27. marts 2015
7. april 2015
28. april 2015
GOD SELSKABSLEDELSE
TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed
BESTYRELSEN
fokus på god selskabsledelse, og bestyrelsens stillingtagen
Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning
til anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På enkel-
Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til
te punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør
syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af seks general-
i stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbe-
forsamlingsvalgte medlemmer. Det er ledelsens vurdering at
faling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til
bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig i forhold til
gældende anbefalinger for god selskabsledelse.
selskabets aktuelle aktiviteter og behov. Det er opfattelsen at
den nuværende bestyrelse besidder de finansielle, strategiske
En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til Ko-
og forretningsmæssige kompetencer som kræves af en inter-
mitéen for god Selskabsledelses anbefalinger kan findes på
national virksomhed som TK Development. Bestyrelsesmed-
www.tk-development.dk/selskabsledelse_2013_14.
lemmer vælges på generalforsamlingen for ét år ad gangen.
Genvalg kan finde sted.
De af Komitéens anbefalinger der ikke efterleves, er følgende:
Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfatter
Samfundsansvar
bl.a. kompetencer inden for strategisk ledelse, internationale
Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de marke-
forhold, kapitalforhold, ejendomsbranchen, detailhandel, risiko-
der hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke
vurdering og –styring, investor relations, forretningsudvikling
at vedtage politikker for selskabets samfundsansvar. Det vur-
samt regnskabsmæssige og finansielle forhold.
deres løbende hvorvidt der er behov for at vedtage politikker
på området.
De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår under ”Bestyrelsen”.
Revisionsudvalg
Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
Alle bestyrelsesmedlemmer, med en enkelt undtagelse, vurde-
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af komplek-
res af bestyrelsen uafhængige af selskabet. Per Søndergaard
siteten i de regnskabsmæssige forhold og bestyrelsens stør-
Pedersen anses ikke som uafhængig idet han er tidligere med-
relse, gør at det er fundet hensigtsmæssigt ikke at etablere
lem af selskabets direktion og har siddet i bestyrelsen i mere
et egentligt revisionsudvalg, men i stedet lade den samlede
end 12 år.
bestyrelse udgøre revisionsudvalget.
Selvevaluering
Nomineringsudvalg
Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg
af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til sta-
idet det er bestyrelsens opfattelse at disse opgaver under
dighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.
hensyntagen til bestyrelsens størrelse varetages bedst af den
samlede bestyrelse.
Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne
evaluering i bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt at
Vederlagspolitikkens indhold
foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og åben og
Bestyrelsen har valgt indtil videre ikke at fastsætte grænser
konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en gang. Evaluerin-
for hvor stor en andel de variable løndele kan udgøre af den
gen tager udgangspunkt i en på forhånd fastlagt emnerække,
samlede aflønning idet bonusbeløbet alene opnås såfremt der
herunder bl.a. kommunikation og samarbejde, opnåede resul-
minimum opnås en egenkapitalforrentning på 8 %. Bonusbe-
tater i forhold til det planlagte, bestyrelsens sammensætning
løbet forventes indtil videre alene at udgøre en mindre andel i
på kort og langt sigt samt de enkelte bestyrelsesmedlemmers
forhold til den faste løndel.
kompetencer og eventuelle behov for udvikling af viden og
færdigheder. Øvrige relevante problemstillinger behandles ef-
Da bonus alene kan opnås såfremt der opnås en egenkapital-
ter behov. Bestyrelsen har den gensidige tillid til hinanden at
forrentning på minimum 8 % for det enkelte regnskabsår, er
fri meningsudveksling er en selvfølge, og hvert enkelt medlem
det bestyrelsens vurdering at der kontinuerligt sikres overens-
anspores til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt be-
stemmelse mellem direktionens og aktionærernes interesser.
styrelsesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske det,
Det er derfor ikke fundet nødvendigt at fastlægge kriterier der
gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt be-
sikrer at hel eller delvis optjening af den variable løndel stræk-
styrelsesmedlem.
ker sig over mere end et regnskabsår.
Bestyrelsen har primo regnskabsåret gennemført en selvevaluering. Resultatet af selvevalueringen har medvirket til en vi-
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 1 / 1 1 2
GOD SELSKABSLEDELSE
dereudvikling af strategien i koncernen, herunder en yderligere
neder med virkning fra 1. februar 2012. Direktionen blev ikke
fokusering på risikostyring og fokus på at forbedre kommunika-
tildelt warrants i 2013. Vederlag til hvert enkelt direktionsmed-
tionen med markedet. Dette har bl.a. udmøntet sig i en beslut-
lem fremgår af koncernens årsrapport. Vederlag for 2014/15
ning om at ændre både den interne og eksterne rapportering
baseres ligeledes på retningslinjer godkendt af generalforsam-
med effekt for regnskabsåret 2012/13.
lingen i 2011 idet der ikke er ændringer til disse retningslinjer.
Der er dog indgået en toårig aftale med direktionen hvorefter
Antal bestyrelsesmøder
yderligere 20 % af direktionens årlige, faste vederlag ikke lø-
Der har i 2013/14 været afholdt ni bestyrelsesmøder.
bende bliver udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen i regnskabsåret 2011/12. Aftalen er gældende
VEDERLAG TIL BESTYRELSEN
for perioden 1. maj 2013 til 30. april 2015. Den reducerede faste
Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke omfat-
gage udgør i denne periode årligt DKK 2,7 mio. for Frede Clausen
tet af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der ydes
og DKK 2,0 mio. for Robert Andersen. Op til to tredjedele af det
ikke særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget idet dette
tilbageholdte vederlag for denne periode vil kunne udbetales
udgøres af den samlede bestyrelse. Bestyrelsesmedlemmer-
relateret til opnåelse af operationelle mål, fastlagt som en del
nes honorar beregnes med udgangspunkt i et grundhonorar
af den tidligere beskrevne toårige transformeringsproces med
hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, mens
at realisere besluttede tiltag i den justerede strategi. Direktio-
næstformanden modtager to gange grundhonoraret. Som et
nen vil heller ikke i 2014 blive tildelt warrants.
led i den omkostningstilpasning der tidligere er gennemført i
koncernen, blev grundhonoraret for 2013/14 reduceret til DKK
Fastholdelses- og fratrædelsesordninger
160.000. Det indstilles til generalforsamlingens godkendelse,
I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den enkel-
sammen med godkendelsen af årsrapporten for 2013/14, at
te direktør senest tre måneder efter indtræden af en ekstra-
grundhonoraret for 2014/15 fastholdes og dermed udgør DKK
ordinær begivenhed (change of control) opsige ansættelses-
160.000.
forholdet til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive
fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigelses-
VEDERLAG TIL DIREKTIONEN
perioden modtager sædvanlig aflønning.
Vederlagspolitik
Bestyrelsen vurderer og fastlægger hvert år direktionens afløn-
Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædelses-
ning efter indstilling fra formandskabet. Bestemmende for den
ordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12
samlede lønpakke og sammensætningen heraf er de opnåede
måneder fra selskabets side og seks måneder fra direktørens
resultater, direktionens kompetencer samt bestyrelsens ønske
side.
om at sikre selskabets fortsatte mulighed for at tiltrække, fastholde og motivere kvalificerede direktører. Heri indgår hensyn
Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører gives
til selskabets situation og udvikling generelt. Bestyrelsen vur-
et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionærer-
derer hvert år direktionens aflønning i forhold til ledelser i andre
nes interesser i tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller an-
selskaber med internationale aktiviteter og af sammenlignelig
dre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der ef-
karakter i øvrigt.
ter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelsesbonus
som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt vederlag,
Direktionens aflønning består af en fast del og en variabel del.
dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage, eksempel-
Den variable aflønning består af henholdsvis en kortsigtet og
vis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet selskab
en langsigtet incitamentsordning. Den samlede lønpakke be-
eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages af et andet
står af fast løn, bonus, bidragsbaseret pension på 2 % af grund-
selskab i overensstemmelse med generalforsamlingens god-
lønnen, benefits, herunder bil, telefon, it, avis og sundhedsfor-
kendelse.
sikringer samt warrants.
R E V I S I O N S U D VA L G
Vederlagspolitikken fremgår af selskabets hjemmeside www.
Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
tk-development.dk.
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af kompleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fundet
Vederlag
hensigtsmæssigt ikke at etablere et egentligt revisionsudvalg,
Vederlag til direktionen er i 2013/14 baseret på retningslinjer
men i stedet at lade dette udgøres af den samlede bestyrelse.
godkendt af generalforsamlingen i 2011. Som et led i den om-
Der er vedtaget et kommissorium for revisionsudvalget, og der
kostningstilpasning der blev gennemført i koncernen i januar
afholdes som udgangspunkt fire møder årligt.
2012, blev vederlag til direktionen reduceret med 20 % i 24 må-
4 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
GOD SELSKABSLEDELSE
De væsentligste aktiviteter i året, antal afholdte revisionsud-
LOV P L I G T I G R E D EG Ø R E LS E OM V I R K S OM -
valgsmøder, samt kommissorium for revisionsudvalget fremgår
HEDSLEDELSE
af selskabets hjemmeside.
TK Development har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i
L O V P L I G T I G R E D E G Ø R E L S E O M M A N G FO L D I G -
stedet for i ledelsesberetningen.
HED
Bestyrelsen har vedtaget en politik for mangfoldighed. Politik-
Redegørelsen kan findes på www.tk-development.dk/virksom-
ken og status for opfyldelsen heraf fremgår nedenfor.
hedsledelse_2013_14.
Øverste ledelsesniveau
Ledelsen har primo regnskabsåret vedtaget en målsætning
om i 2016 at have ca. 20 % kvinder i bestyrelsen, svarende til
minimum ét medlem. Heri indgår en erkendelse af at TK Development opererer i en branche der er mandsdomineret. Der er
aktuelt ingen kvinder i bestyrelsen.
Øvrige ledelsesniveauer i koncernen
Ledelsen har ligeledes primo regnskabsåret vedtaget en politik for at øge andelen af kvinder i de øvrige ledelsesniveauer
i koncernen. Politikken er udarbejdet med udgangpunkt i at
koncernen i kraft af organisationens begrænsede størrelse og
opdeling i flere lande med forholdsvis få medarbejdere i hvert
land, i høj grad er nødt til at fokusere på viden, kompetencer
og erfaringsgrundlag, både i forbindelse med nyansættelser og
udnævnelse af medarbejdere.
Politikken omfatter i hovedtræk følgende:
TK Development anerkender vigtigheden af mangfoldighed i
selskabets medarbejderstab.
Der skal i forbindelse med både nyansættelser og udnævnelse af medarbejdere være lige muligheder for begge køn.
Ledige stillinger søges så vidt muligt besat internt inden de
tilbydes eksternt.
Ved rekruttering til leder-/mellemlederstillinger tilstræbes
at der som minimum er én kvindelig kandidat.
For at højne medarbejdernes kompetenceniveau er der en
løbende dialog (mindst én gang årligt) med de enkelte medarbejdere. Denne dialog danner udgangspunkt for yderligere
uddannelse, supplerende personlig/faglig udvikling og drøftelser om karriereforløb.
Politikken er efterlevet i regnskabsåret 2013/14.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 3 / 1 1 2
L O V P L I G T I G R E D E G Ø R E L S E F O R S A M F U N D S A N S VA R
TK Development vil, udover at drive en profitabel virksomhed,
også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og miljømæssige ansvar som virksomhed.
Overordnet set støtter TK Development FN’s ti principper for
samfundsansvar, men er ikke tilsluttet FN Global Compact.
Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de markeder hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke
at vedtage politikker for frivillig integrering af selskabets samfundsansvar, herunder heller ikke politikker for menneskerettigheder eller klima. Det vurderes løbende hvorvidt der er behov
for at vedtage politikker på området.
4 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
BESTYRELSEN
Navn
Indtrådt
Genvalg
Fødselsdag
Uafhængighed 1)
Niels Roth (formand)
2007
April 2014
Juli 1957
Uafhængig
Peter Thorsen (næstformand)
2012
April 2014
Marts 1966
Uafhængig
Per Søndergaard Pedersen
2002
April 2014
Marts 1954
Ikke uafhængig 2)
Arne Gerlyng-Hansen
2013
April 2014
Marts 1956
Uafhængig
Kim Mikkelsen
2013
April 2014
Oktober 1968
Uafhængig
Morten E. Astrup
2013
April 2014
Juli 1975
Uafhængig
1) Jf. afsnit 3.2.1 i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen.
2) Har siddet i bestyrelsen i mere end 12 år og er tidligere medlem af selskabets direktion.
N I E L S R O T H
PETER THORSEN
Bestyrelsesformand
Næstformand
Født
Juli 1957
Født
Marts 1966
Indtrådt i bestyrelsen
2007
Indtrådt i bestyrelsen
2012
Valgperiode udløber
April 2014
Valgperiode udløber
April 2014
Uddannelse
Uddannelse
1983
1992
Cand.polit.
Cand.merc.aud.
Beskæftigelse
Beskæftigelse
1989-2004 Adm. direktør i Carnegie Bank, heraf Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-2002).
1992-1994 Revisor, More Stevens.
1997-2004 Medlem af Fondsrådet.
2001-2004 Formand for Børsmæglerforeningen.
Særlige kompetencer
Finansielle markeder, kapitalforhold, investering, regnskabsmæssige forhold, investor relations.
1994-1997 Markedschef, koncernøkonomichef & international controller, KEW Industri A/S.
1997-1997 Økonomidirektør, Electrolux Hvidevarer A/S.
1997-1998 Økonomidirektør, Marwi International A/S (Incentive A/S).
1998-2000 Adm. direktør, Basta Group A/S.
2001-2005 Adm. direktør, Bison A/S.
2005-2008 Adm. direktør, Louis Poulsen Lighting A/S.
Direktionshverv
Zira Invest II ApS; Zira Invest III ApS.
2007-2008 Koncerndirektør, Targetti Poulsen.
Bestyrelsesformand
Fast Ejendom Danmark A/S; Friheden Invest A/S; Investeringsforeningen
SmallCap Danmark; Porteføljeselskab A/S; SmallCap Danmark A/S.
Særlige kompetencer
Strategisk ledelse, regnskabsmæssige og finansielle forhold, forretningsudvikling.
Bestyrelsesmedlem
Arvid Nilssons Fond; A/S Rådhusparken; A/S Sadolinparken; Realdania.
Direktionshverv
EBP Ejendomme A/S; EBP Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk & Thorsen Invest A/S; Modulex Holding ApS; SE BLUE RENEWABLES DK ApS; SE
BLUE RENEWABLES DK 2 ApS; SE BLUE RENEWABLES GP ApS.
Bestyrelsesformand
Biblioteksmedier A/S; Modulex A/S; Ravn Arkitektur A/S; Starco Europe
A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
2008-
Adm. direktør, Kirk & Thorsen Invest A/S.
Bestyrelsesmedlem
BoConcept A/S (næstformand); BoConcept Holding A/S (næstformand);
Careitec A/S; EBP Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk & Thorsen Invest
A/S; Ny Droob ApS; Rotationen Nykøbing F. A/S; SE BLUE RENEWABLES
DK P/S; SE BLUE RENEWABLES DK 2 P/S; SE BLUE RENEWABLES K/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Formand for bestyrelsen, Sct. Maria Hospice.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 5 / 1 1 2
BESTYRELSEN
PER SØNDERGAARD PEDERSEN
A R N E G E R LY N G - H A N S E N
Født
Marts 1954
Født
Marts 1956
Indtrådt i bestyrelsen
2002
Indtrådt i bestyrelsen
2013
Valgperiode udløber
April 2014
Valgperiode udløber
April 2014
Uddannelse
Uddannelse
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).
1981 Cand.jur. fra Københavns Universitet.
1984 Advokat.
Beskæftigelse
1983-1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.
Beskæftigelse
1986-1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling.
1983-2004 Nielsen Nørager Advokatkontor, Frederiksberggade 16, København K.
1989-2002 Adm. direktør TK Development A/S.
Særlige kompetencer
Detailhandel, ejendomsbranchen, finansielle markeder, forretningsudvikling, investor relations.
Direktionshverv
A.S.P. Ejendom ApS; JA Plastindustri Holding A/S; PSP Holding ApS;
PSPSH Holding ApS.
Bestyrelsesformand
AG I A/S; Arne Andersen A/S; Athene Group A/S; Bjørk & Maigård Holding
ApS; Conscensia A/S; Conscensia Holding A/S; dansk boligstål a/s; EIPE
Holding A/S; GLC Management Invest ApS; Global Car Leasing A/S; Global
Car Splitleasing A/S; Ib Andersen A/S; Ib Andersen A/S Øst; Ib Andersen
Ventilation A/S; J.A. Plastindustri A/S; K/S Waren; Lindgaard A/S – Rådgivende Ingeniører F.R.I.; Nowaco A/S; P.J. Skovværktøj ApS; Restaurant
Fusion A/S.
Bestyrelsesmedlem
Arkitekterne Bjørk & Maigård ApS; Discovery A/S; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen; Ejendomsmægleraktieselskabet
Thorkild Kristensen Bolig; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen, Blokhus; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen
Erhverv; Ejendomsselskabet Albanigade 23 A/S; Ejendomsselskabet
Dampmøllen A/S; Ejendomsselskabet Skøjtehallen A/S; Exclusive Travel
Collection ApS; Homekit A/S; Investeringsforeningen SmallCap Danmark;
JA Plastindustri Holding A/S; K/S Danske Dagligvarebutikker; MBC Gruppen A/S; Peacock A/S; PL Holding Aalborg A/S; P L Invest, Aalborg ApS;
Porteføljeselskab A/S; Remergy A/S (næstformand); SmallCap Danmark
A/S; ST Holding Aalborg A/S; Systemteknik A/S (næstformand); Sømoseparken A/S; Tech2Tech ApS; Tom Anton Andersen Reklamebureau
A/S; Tom Anton Holding A/S; Ungbo Danmark A/S; Wahlberg VVS A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
1981-1983 Advokaterne Amaliegade 4, København K.
1985-1992 Manuduktør og ekstern lektor i obligationsret ved Københavns Universitet.
2004- Administrerende direktør i Harald Nyborg A/S.
Særlige kompetencer
Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling.
Direktionshverv
Arpema ApS; Arpema Holding ApS; ApS KBUS 8 NR. 2454; Dacabo-HN
Komplementarselskab; Dava 1 ApS; Dava Holding ApS; Divan 6 A/S; Ejby
Industrivej 3-29 A/S; Harald 1 ApS; Harald Fix A/S; Harald Glostrup Komplementaranpartsselskab; Harald Nyborg A/S; Harald Slagelse Komplementaranpartsselskab; Harald-Gladsaxe Komplementaranpartsselskab;
HN Research Holding A/S; K/S Harald Skåne I; Komplementarselskabet
Skerrisvej, Brande; Lady & Kid A/S; Skerris Holding A/S.
Bestyrelsesformand
Habro a/s; Habro Finans a/s; Habro Fondsmæglerselskab a/s; Habro
Fund Management a/s; Habro Holding ApS.
Bestyrelsesmedlem
A/S Daells Bolighus; ApS KBUS 8 NR. 2454; Bernstorff Slot ApS (næstformand); Company Water A/S; Company Water International A/S; Dacabo-HN Komplementarselskab; Danish Bottling Company A/S; Dava 1
ApS; Dava Holding ApS; Divan 6 A/S; Ejby Industrivej 3-29 A/S; Harald 1
ApS; Harald 2000 A/S; Harald Auto A/S; Harald Fix A/S; Harald Glostrup
Komplementaranpartsselskab; Harald Nyborg Byggeselskab ApS; Harald Parat I Komplementarselskab; Harald Research A/S; Harald Skåne I
ApS; Harald Slagelse Komplementaranpartsselskab; Harald-Gladsaxe
Komplementaranpartsselskab; HN Research Holding A/S; jem & fix A/S;
K/S Dacabo; K/S Fraugde; K/S Harald Gladsaxe; K/S Harald Glostrup; K/S
Harald Parat I; K/S Harald Skåne I; K/S Harald Slagelse; K/S Lady & Kid;
K/S Skerrisvej, Brande; Kid-Holding ApS; Komplementarselskabet Skerrisvej, Brande; Lady & Kid A/S; Skerris Holding A/S; W. Homann A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af Sydbanks repræsentantskab og Lokalråd Fyn.
4 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
BESTYRELSEN
KIM MIKKELSEN
MO RT E N E . AST RU P
Født
Oktober 1968
Født
Juli 1975
Indtrådt i bestyrelsen
2013
Indtrådt i bestyrelsen
2013
Valgperiode udløber
April 2014
Valgperiode udløber
April 2014
Uddannelse
Uddannelse
1989 Sparekasseskole 1 1990-1992 GCSE-eksamen, Institute Le Rosey, Rolle-Gstaad, Schweiz. 1991 Sparekasseskole 2
1992-1994 International studentereksamen, Berg Videregående Skole,
Norge.
1991-1994 HD studie i finansiering
1998 Beskæftigelse
1994-1997 Swiss Bank Corp. - Leder, Nordic Fixed Income Trading.
1997-1999 RBS Greenwich Capital - Direktør, Proprietary Trading.
1999-2002 SEB MERCHANT BANKING - Leder, Mortgage Risk & Trading.
2003-2009 Nordic Asset Management A/S - Investeringsdirektør og
hovedaktionær. Udvekslingsprogram ved City University, London.
1995-1999 Handelshøjskolen, Sandvika, Norge. Specialisering i shipping - arbejdede fuldtids fra 1997 og fuldførte samtidig
studierne. Beskæftigelse
1997 Finansdirektør, InfoStream ASA, Oslo.
1997-2000 Finansiel rådgiver, Ørn Rådgivning AS, Oslo.
Særlige kompetencer
Finansielle forhold, investering og ledelse.
1997-2006 Investeringschef, Ørn Norden AS, Oslo.
Direktionshverv
København Håndbold A/S; Nordic Sports Management ApS; Nordic Wine
Invest ApS; Proinvestor ApS; Strategic Capital ApS; Strategic Investments A/S; Strategic Venture Capital ApS.
Særlige kompetencer
Investering i fast ejendom, finansiering og forretningsudvikling.
2006- Stiftende partner og investeringsdirektør, Storm Capital
Management Ltd., London.
Direktionshverv
Ingen.
Bestyrelsesformand
Ingen.
Bestyrelsesmedlem
FC Fredericia ApS; Genobiotix ApS; Innogie ApS; København Håndbold
A/S; NTR Holding A/S; Proinvestor ApS; Storm Real Estate ASA, Norge;
Strategic Investments A/S.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af repræsentantskabet, Fynske Bank; medlem af revisionsudvalget, Storm Real Estate ASA, Norge.
Bestyrelsesformand
Aconcagua Management Ltd., Bermuda; Neptune Properties AS, Norge;
Polar Boligutvikling AS, Norge; Storm Bond AS, Norge; Storm Bond Fund
SICAV, Luxembourg; Storm Nordic Fund SICAV, Luxembourg; SurfSide
Holding AS, Norge; SurfSide Ventures Ltd., British Virgin Islands; Svalbard
Adventure Group AS, Norge.
Bestyrelsesmedlem
Bjørgvin AS, Norge; Pactum AS, Norge; Storm Capital Management Ltd.,
UK; Storm Real Estate ASA, Norge (næstformand); Ørn Norden AS, Norge.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
L edelsesberetning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 7 / 1 1 2
DIREKTIONEN
FREDE CLAUSEN
RO B E RT A N D E RS E N
Adm. direktør
Direktør
Født den 30. juli 1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992
Født den 3. april 1965
Direktør i TK Development A/S siden 2002
Direktionshverv
Frede Clausen Holding ApS.
Direktionshverv
Ringsted Outlet Center P/S *; Ringsted Retail Company ApS *; Palma
Ejendomme A/S; PE Skagen ApS.
Bestyrelsesformand
Ahlgade 34-36 A/S *; Ringsted Outlet Center P/S *; SPV Ringsted ApS *;
Step Re CSP Invest I A/S *; Udviklingsselskabet Nordkranen A/S *.
Bestyrelsesmedlem
Euro Mall Luxembourg JV S.à r.l. *; Euro Mall Ventures S.à r.l. *; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling *; Komplementarselskabet DLU ApS
*; K/S Købmagergade 59, st.; Palma Ejendomme A/S; PE Skagen ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
Bestyrelsesformand
Ingen.
Bestyrelsesmedlem
Ahlgade 34-36 A/S *; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling *;
Kommanditaktieselskabet Østre Havn *; Komplementarselskabet DLU
ApS *; Ringsted Outlet Center P/S *; SPV Ringsted ApS *; Udviklingsselskabet Nordkranen A/S *; Østre Havn Aalborg ApS *; Palma Ejendomme
A/S; PE Skagen ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.
*) Selskaberne indgår i TK Development-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af TK Development A/S.
4 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning
L E D E L S E S PÅT E G N I N G
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og god-
Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen inde-
kendt årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31.
holder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
januar 2014 for TK Development A/S.
og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater, selskabets finansielle stilling og koncernens finansielle stil-
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
ling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
usikkerhedsfaktorer som selskabet og koncernen står overfor.
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Det er vores opfattelse at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2014 samt
af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. januar 2014.
Aalborg, 2. april 2014
DIREKTIONEN
Frede Clausen
Robert Andersen
Administrerende direktør
Direktør
BESTYRELSEN
Niels Roth
Peter Thorsen
Bestyrelsesformand
Næstformand
Per Søndergaard Pedersen
Arne Gerlyng-Hansen
Kim Mikkelsen
Morten E. Astrup
L edelsespåtegning |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 9 / 1 1 2
DE UAFHÆNGIGE REVISORERS ERKLÆRINGER
Til kapitalejerne i TK Development A/S
Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK
dens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab,
Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. ja-
der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme
nuar 2014 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
revisionshandlinger, der er passende efter omstændigheder-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
ne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af
og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel kon-
virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere
cernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet
vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passen-
udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
de, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-
samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnska-
de selskaber.
bet.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhe-
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne
Konklusion
kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et kon-
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-
cernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformati-
bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
on, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2014 samt
af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-
Revisors ansvar
strømme for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. januar 2014 i
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregn-
overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
skabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-
udført revisionen i overensstemmelse med internationale stan-
noterede selskaber.
darder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlæg-
Udtalelse om ledelsesberetningen
ger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for,
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesbe-
om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig
retningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til
fejlinformation.
den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i
opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnska-
ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-
bet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger
skabet og årsregnskabet.
af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig
fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset
Aalborg, 2. april 2014
København, 2. april 2014
NIELSEN & CHRISTENSEN
DELOITTE
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Johny Jensen
Marian Fruergaard
René H. Christensen
Jan Bo Hansen
Statsautoriseret revisor
Statsautoriseret revisor
Statsautoriseret revisor
Statsautoriseret revisor
5 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | D e uaf h ængige revisorers erklæringer
KO N C E R N R EG N S K A B
R E S U LTAT O P G Ø R E L S E
DKK mio.
Note
2013/14
2012/13
Nettoomsætning
4
407,0
632,3
Eksterne direkte projektomkostninger
5
-228,2
-734,0
Værdiregulering investeringsejendomme, netto
-14,9
-37,8
Bruttoresultat
163,9
-139,5
Andre eksterne omkostninger
6
27,2
30,2
Personaleomkostninger
7
63,8
69,2
I alt
91,0
99,4
Resultat før finansiering og afskrivninger
72,9
-238,9
1,4
2,2
71,5
-241,1
2,5
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver
Resultat af primær drift
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
10
-4,1
Finansielle indtægter
12
5,5
5,6
Finansielle omkostninger
13
-107,9
-93,0
-106,5
-84,9
-35,0
-326,0
I alt
Resultat før skat
Skat af årets resultat
14
Årets resultat
14,0
167,3
-49,0
-493,3
R E S U LTAT P R . A K T I E I D K K
Resultat pr. aktie (EPS)
15
-0,7
-8,5
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)
15
-0,7
-8,5
-49,0
-493,3
-11,2
6,1
T O TA L I N D KO M S T O P G Ø R E L S E
Årets resultat
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
-2,3
3,1
Skat af anden totalindkomst
7,0
-3,5
Årets anden totalindkomst
-6,5
5,7
-55,5
-487,6
Årets totalindkomst
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 1 / 1 1 2
KO N C E R N R EG N S K A B
BALANCE
DKK mio.
Note
31.1.2014
31.1.2013
17
33,3
33,3
33,3
33,3
1,4
2,5
1,4
2,5
479,4
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwill
Immaterielle aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
19
Materielle aktiver
Investeringsejendomme
18
411,7
Investeringsejendomme under opførelse
18
24,2
16,9
435,9
496,3
2,6
1,7
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
4,6
4,6
Andre værdipapirer og kapitalandele
0,3
0,8
Finansielle aktiver
7,5
7,1
122,6
127,0
Andre langfristede aktiver
122,6
127,0
Langfristede aktiver
600,7
666,2
Investeringsejendomme
Kapitalandele i associerede virksomheder
Udskudte skatteaktiver
10
20
Kortfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter
21
2.986,0
3.030,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
22
54,1
73,2
12,0
19,0
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Tilgodehavende selskabsskat
1,7
4,0
Andre tilgodehavender
77,2
122,4
Periodeafgrænsningsposter
17,8
22,4
162,8
241,0
Tilgodehavender
Andre værdipapirer og kapitalandele
23
4,0
4,3
Indeståender på deponerings- og sikringskonti
24
47,4
35,7
Likvide beholdninger
38,7
31,2
Kortfristede aktiver
3.238,9
3.343,1
AKTIVER
3.839,6
4.009,3
5 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
KO N C E R N R EG N S K A B
BALANCE
DKK mio.
Note
31.1.2014
31.1.2013
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital
25
98,2
631,0
Andre reserver
26
587,7
5,3
Overført resultat
Egenkapital
867,8
753,4
1.553,7
1.389,7
102,2
Forpligtelser
Kreditinstitutter
27
108,0
Hensatte forpligtelser
28
0,0
2,3
Udskudte skatteforpligtelser
20
35,0
35,0
Anden gæld
30
0,0
1,5
143,0
141,0
1.881,6
2.189,1
95,3
106,3
6,5
5,0
Langfristede forpligtelser
Kreditinstitutter
27
Leverandørgæld
Selskabsskat
Hensatte forpligtelser
28
9,6
13,1
Anden gæld
30
139,0
150,2
Periodeafgrænsningsposter
10,9
14,9
Kortfristede forpligtelser
2.142,9
2.478,6
Forpligtelser
2.285,9
2.619,6
PASSIVER
3.839,6
4.009,3
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 3 / 1 1 2
KO N C E R N R EG N S K A B
E G E N K A P I TA L O P G Ø R E L S E
DKK mio.
Aktiekapital
Andre reserver
Overført resultat
Egenkapital i alt
631,0
139,8
1.105,6
1.876,4
Årets resultat
0,0
0,0
-493,3
-493,3
Årets anden totalindkomst
0,0
5,7
0,0
5,7
Årets totalindkomst
0,0
5,7
-493,3
-487,6
Særlig reserve overført til frie reserver
0,0
-140,2
140,2
0,0
Aktiebaseret aflønning
0,0
0,0
0,9
0,9
631,0
5,3
753,4
1.389,7
-49,0
Egenkapital pr. 1. februar 2012
Egenkapital pr. 31. januar 2013
Årets resultat
0,0
0,0
-49,0
Årets anden totalindkomst
0,0
-6,5
0,0
-6,5
Årets totalindkomst
0,0
-6,5
-49,0
-55,5
-588,9
588,9
0,0
0,0
56,1
0,0
0,0
56,1
Overkurs ved emission
0,0
174,4
0,0
174,4
Emissionsomkostninger
0,0
-11,6
0,0
-11,6
Overkurs ved emission overført til frie reserver
0,0
-162,8
162,8
0,0
Aktiebaseret aflønning
0,0
0,0
0,6
0,6
98,2
587,7
867,8
1.553,7
Kapitalnedsættelse
Kapitalforhøjelse
Egenkapital pr. 31. januar 2014
5 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
KO N C E R N R EG N S K A B
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
Resultat af primær drift
2013/14
2012/13
71,5
-241,1
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto
14,9
37,8
Af- og nedskrivninger
-7,5
290,1
Aktiebaseret aflønning
0,6
0,9
Hensatte forpligtelser
-5,6
0,4
-12,8
7,5
Ændringer i investeringer i projekter, m.v.
60,5
139,9
Ændringer i tilgodehavender
81,9
22,4
Kursreguleringer
Ændring i deponerings- og sikringskonti
-11,7
9,5
Ændringer i kreditorer og anden gæld
-22,6
-61,1
Pengestrøm fra primær drift
169,2
206,3
-119,8
-142,9
Betalte renter, m.v.
Modtagne renter, m.v.
5,3
4,3
Betalt selskabsskat
0,9
-22,1
Pengestrøm fra driftsaktivitet
55,6
45,6
Køb af materielle anlægsaktiver
-0,2
-0,2
Salg af materielle anlægsaktiver
0,0
0,4
Investeringer i investeringsejendomme
-9,1
-11,3
Salg af investeringsejendomme
54,3
17,3
Modtaget udbytte fra associerede virksomheder
Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
2,0
0,0
-0,1
-0,7
0,8
0,9
47,7
6,4
Afdrag langfristet finansiering
0,0
-0,7
Optagelse af langfristet finansiering
0,0
13,0
Optagelse af projektfinansiering
29,5
149,5
-342,4
-238,0
Kapitalforhøjelse
230,5
0,0
Emissionsomkostninger
-11,6
0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
-94,0
-76,2
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter
9,3
-24,2
Likvider, primo
31,2
55,1
Valutakursregulering af likvider
-1,8
0,3
Likvider, ultimo
38,7
31,2
Årets pengestrøm
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 5 / 1 1 2
I N D H O L D S FO RT EG N E LS E ,
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
Side
57
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
64
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurde ringer
66
Note 3. Segmentoplysninger
68
Note 4. Nettoomsætning
68
Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger
69
Note 6. Andre eksterne omkostninger
69
Note 7. Personaleomkostninger
70
Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse
71
Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
72
Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder
72
Note 11. Kapitalandele i joint ventures
73
Note 12. Finansielle indtægter
73
Note 13. Finansielle omkostninger
74
Note 14. Skat af årets resultat
74
Note 15. Resultat pr. aktie i DKK
75
Note 16. Udbytte
75
Note 17. Goodwill
76
Note 18. Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse
78
Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
79
Note 20. Udskudt skat
81
Note 21. Igangværende og færdige projekter
82
Note 22. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
83
Note 23. Andre værdipapirer og kapitalandele
83
Note 24. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
83
Note 25. Aktiekapital
84
Note 26. Andre reserver
85
Note 27. Kreditinstitutter
85
Note 28. Hensatte forpligtelser
86
Note 29. Operationelle leasingkontrakter
86
Note 30. Anden gæld
87
Note 31. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
88
Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter
92
Note 33. Transaktioner med nærtstående parter
93
Note 34. Begivenheder efter balancedagen
93
Note 35. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
94
Note 36. Koncernoversigt
5 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N OT E 1 . A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S
fremover indregnes efter equity-metoden i henhold til IAS 28,
Investeringer i associerede virksomheder og joint ventures.
Koncernregnskabet for 2013/14 for TK Development A/S af-
Standarden træder i kraft for regnskabsår der begynder 1. fe-
lægges i overensstemmelse med International Financial Repor-
bruar 2014 eller senere. For TK Development A/S vil IFRS 11
ting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav
betyde at en række af selskabets delejede virksomheder med
til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-be-
fælles bestemmende ledelse ikke længere vil kunne pro ra-
kendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. TK De-
ta-konsolideres, men i stedet skal indregnes efter equity-me-
velopment A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark.
toden. Ændringen vil have indvirkning på en lang række poster i
både resultatopgørelse, aktiver og passiver og samlet set med-
Idet koncernen har valgt først at implementere IFRS 10, Konso-
føre en lavere balancesum i koncernen. Ændringen vil ikke have
lidering/koncernregnskaber og IFRS 11, Fælles ledede arrange-
indvirkning på hverken koncernens resultat eller egenkapital.
menter i regnskabsåret 2014/15, opfylder koncernregnskabet
Effekten er endnu ikke opgjort, idet dette vil kræve yderligere
ikke som i tidligere år International Financial Reporting Stan-
analyse heraf.
dards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Bo-
KO N C E R N R E G N S K A B E T
ard (IASB).
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development
Koncernregnskabet præsenteres i mio. DKK medmindre andet
A/S og de virksomheder som kontrolleres af moderselskabet.
er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktivite-
Moderselskabet anses for at have kontrol når det direkte eller
ter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmen-
Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser,
de indflydelse.
bortset fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter og finansielle aktiver klassificeret som disponible for
Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder
salg, der måles til dagsværdi.
mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig
indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virk-
IMPLEMENTERING AF NYE OG ÆNDREDE
somheder. Virksomheder hvor der sammen med andre investo-
S TA N D A R D E R S A M T FO R T O L K N I N G S B I D R A G
rer udøves fælles bestemmende ledelse, betragtes som joint
Koncernregnskabet for 2013/14 er aflagt i overensstemmelse
ventures.
med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der
gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2013.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlæg-
Implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolk-
ning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber
ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14, har ikke medført æn-
der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i over-
dringer i anvendt regnskabspraksis der påvirker indregning og
ensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I koncern-
måling, men medført en række øgede oplysningskrav som alle
regnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabspo-
er indarbejdet i årsrapporten 2013/14.
ster 100 %.
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år og i
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og
øvrigt beskrevet nedenfor.
omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konso-
S TA N D A R D E R O G FO R T O L K N I N G S B I D R A G D E R
liderede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er
E N D N U I K K E E R T R Å DT I K R A F T
sket værdiforringelse.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke
koncernregnskabet i ejerperioden.
indarbejdet i årsrapporten. Bortset fra nedenstående forventes
ingen af disse at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for
V I R K S O M H E D S SA M M E N S LU T N I N G E R
de kommende år ud over de yderligere oplysningskrav, som de
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i kon-
også medfører:
cernregnskabet
fra
overtagelses-/stiftelsestidspunktet.
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt hvor kontrollen
IFRS 11, Fælles ledede arrangementer (joint arrangements)
over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede
(Maj 2011) erstatter IAS 31, Joint Ventures. Med ophævelsen
virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørel-
af IAS 31 er muligheden for at anvende pro rata-konsolidering
se frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenlig-
i koncernregnskabet for joint ventures udgået, og disse skal
ningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 7 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
virksomheder.
ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER/JOINT VENTUR E S I KO N C E R N R E G N S K A B E T
Ved køb af nye virksomheder hvor koncernen opnår bestem-
Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles i
mende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes
koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket inde-
overtagelsesmetoden hvorefter de nytilkøbte virksomheders
bærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel
identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
af de associerede virksomheders opgjorte regnskabsmæssige
måles til dagsværdi på overtagelsestidspuntet. Omstrukture-
værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg
ringshensættelser indregnes alene i overtagelsesbalancen hvis
af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæssige,
de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der ta-
interne fortjenester og tab.
ges hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomKøbsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af
hedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering
det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis ve-
af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af
derlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere
eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens anden totalind-
fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse til dags-
komst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transakti-
værdien på overtagelsestidspunktet. Omkostninger der direkte
oner og begivenheder der er indregnet i anden totalindkomst i
kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i
den associerede virksomhed.
resultatet ved afholdelsen.
Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regnPositive forskelsbeløb mellem på den ene side købsvederlaget,
skabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og
værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den overtagne
andre langfristede finansielle aktiver der anses for at være en
virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalan-
del af den samlede investering i den associerede virksomhed,
dele, og på den anden side dagsværdien af de overtagne ak-
nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Til-
tiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes i balan-
godehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre
cen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der
tilgodehavender nedskrives i det omfang de vurderes uerholde-
foretages minimum én gang årligt værdiforringelsestests af
lige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den
goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet
resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig
overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den la-
eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-
vere genindvindingsværdi. Eventuelle negative forskelsbeløb
heds forpligtelser.
indregnes som en indtægt i resultatet.
Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. februar
koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entrepri-
2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter
se) der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende af-
den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill herfra indregnes så-
taler ledes sammen med andre investorer (joint ventures), er
ledes på grundlag af den kostpris der var indregnet i henhold
i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering
til den hidtidige regnskabspraksis med fradrag af af- og ned-
af virksomhedernes regnskabsposter, således at en forholds-
skrivninger frem til 31. januar 2004. Pr. 31. januar 2014 udgør
mæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne er
den regnskabsmæssige værdi af goodwill vedrørende virksom-
medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.
hedssammenslutninger gennemført før 1. februar 2004 i alt
DKK 29,1 mio.
O M R E G N I N G A F F R E M M E D VA L U TA
For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-
sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den
heder og associerede virksomheder der medfører ophør af
valuta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den
henholdsvis kontrol og betydelig indflydelse, opgøres som
enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i an-
forskellen mellem på den ene side dagsværdien af salgspro-
den valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta er
venuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle
transaktioner i fremmed valuta og omregnes ved første indreg-
resterende kapitalandele, og på den anden side den regnskabs-
ning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs.
mæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afvik-
Valutakursdifferencer der opstår mellem transaktionsdagens
lingstidspunktet, inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle
kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatet under
minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller tab
finansielle poster.
indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed
5 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til den
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes un-
funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede
der henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.
og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resultatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver,
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
igangværende og færdige projekter og andre ikke-monetære
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af
aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med udgangs-
dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtel-
punkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens
se, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af
kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi, om-
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
regnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflæg-
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv
ger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner
sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden totalind-
(DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske
komst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet.
gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill) efter
Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumu-
balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennem-
lerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende
snitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på
transaktioner.
transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser
i stedet.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenland-
dattervirksomheder, indregnes i koncernregnskabet i anden
ske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til
totalindkomst hvis der er tale om effektiv sikring. En eventuel
balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultat­
ineffektiv del indregnes straks i resultatet. Ved afhændelse af
opgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til balan-
den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akku-
cedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Til-
mulerede værdiændringer til resultatet.
svarende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som
følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den
Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-
udenlandske rapporterende virksomhed også i anden totalind-
serne for behandling som sikringsinstrumenter, anses som
komst.
handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdireguleringer i resultatet under finansielle
Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
poster.
dattervirksomheder som anses for at være en del af moderselskabets samlede investering i den pågældende dattervirksom-
A K T I E B A S E R E D E I N C I TA M E N T S P R O G R A M M E R
hed, indregnes i koncernregnskabet i anden totalindkomst.
Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalbaserede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede
Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomhe-
incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne
der/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel
på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatet under perso-
valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter
naleomkostninger over den periode hvor medarbejderne opnår
periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balan-
den endelige ret til at udnytte optionerne. Modposten hertil ind-
cedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omregningen
regnes direkte på egenkapitalen.
af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes
resultatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser
over antallet af optioner medarbejderne forventes at erhver-
til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalind-
ve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over
komst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er op-
antallet af retserhvervede optioner således at den samlede
stået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapita-
indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede op-
len i den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden
tioner.
totalindkomst.
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
A F L E DT E F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R
af Black Scholes-modellen med de parametre der er angivet i
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til
note 8.
dagsværdi på afregningsdatoen.
R E S U LTAT O P G Ø R E L S E
Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
Nettoomsætning
menter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative
Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 9 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker
Eksterne direkte projektomkostninger
således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elemen-
Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter
ter i salgsaftalen er opfyldt, herunder når levering og risikoover-
der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a.
gang til køber har fundet sted.
direkte projektomkostninger, herunder renter i byggeperioden
og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort
For projekter der overholder definitionen på en entreprisekon-
som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, loka-
trakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets omsæt-
leomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er
ning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i årets løb
foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den forventede
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.
avance på projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Der henvises til afsnittet ”Entreprisekontrakter”
Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangvæ-
nedenfor.
rende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektudviklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke forventes
Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring,
realiseret.
m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter
herfor, indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt
Værdiregulering investeringsejendomme, m.v.
med at ydelserne leveres.
Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme indregnes i resultatet i regnskabsposten “Værdiregulering inve-
Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse
steringsejendomme, netto”.
kan adskilles, og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes
Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme
avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-
opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
menter i aftalen er opfyldt.
og salgsprisen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.
Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede leje-
Andre eksterne omkostninger
kontrakter.
I posten “Andre eksterne omkostninger” indregnes omkostninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.
For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i
Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-
koncernregnskabet
ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kredit
I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af
på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig
de associerede virksomheders resultat efter skat og forholds-
ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af ve-
mæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab
derlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalinger.
og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncer-
Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af ve-
nens anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige an-
derlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatet over
del af alle transaktioner,der er indregnet i anden totalindkomst
den forlængede kredittid ved at anvende den effektive rentes
i den associerede virksomhed.
metode.
Finansielle indtægter og omkostninger
Entreprisekontrakter
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-
Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt kan estimeres pålideligt,
tægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kurs-
indregnes nettoomsætning og entrepriseomkostninger i resul-
gevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta,
tatet med udgangspunkt i projektets færdigørelsesgrad på ba-
gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortisering af finan-
lancedagen (produktionsmetoden).
sielle forpligtelser.
Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt ikke kan estimeres til-
Renteindtægter og –omkostninger periodiseres med udgangs-
strækkelig pålideligt, indregnes nettoomsætning svarende til
punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive
periodens afholdte entrepriseomkostninger, hvis det er sand-
rentesats er den diskonteringssats der skal anvendes til at
synligt at disse omkostninger vil blive genindvundet.
tilbagediskontere de forventede fremtidige betalinger, som er
knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse,
for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige
6 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.
Udskudt skat måles ved at anvende de skatteregler og -satser i de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil
Låneomkostninger som er direkte knyttet til anskaffelse, op-
være gældende når den udskudte skat forventes udløst som
førelse eller produktion af aktiver, aktiveres som en del af akti-
aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i
vets kostpris. Øvrige låneomkostninger resultatføres.
skattesatser og –regler indregnes i resultatet, medmindre den
udskudte skat kan henføres til poster der tidligere er indregnet
Skat af årets resultat
direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sådanne
Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i
tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenkapitalen el-
udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan hen-
ler i anden totalindkomst.
føres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden
totalindkomst med den del der kan henføres til posteringer di-
Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-
rekte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalindkomst.
somheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat
indkomst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksom-
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-
heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.
tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsnings-
gældende skattesatser og –regler.
regler er fordelt mellem de sambeskattede selskaber efter den
indgåede sambeskatningsaftale.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gælds­
metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi-
BALANCE
ge værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtel-
Goodwill
ser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle opstået
Goodwill indregnes og måles ved første indregning som forskel-
ved første indregning af enten goodwill eller en transaktion,
len mellem på den ene side købsvederlaget for den overtagne
som ikke er en virksomhedssammenslutning, og som ikke påvir-
virksomhed, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den
ker resultat eller skattepligtig indkomst ved første indregning.
overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede
kapitalandele og på den anden side dagsværdien af de over-
Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte an-
tagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, jf. beskri-
vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte for-
velsen under koncernregnskab.
pligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af
fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes
Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncer-
i balancen med den værdi hvortil aktivet forventes at kunne re-
nens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelses-
aliseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser
tidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende
eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, po-
enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne øko-
sitive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskat-
nomistyring og –rapportering i koncernen.
ningsenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er
sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig
Goodwill afskrives ikke. Der foretages minimum én gang årligt
skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en
værdiforringelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det
individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt det
omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvin-
vurderes at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages ned-
dingsværdien. Genindvindingsværdien opgøres som den høje-
skrivning heraf over resultatet.
ste værdi af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger,
henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige netto-
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet
pengestrømme fra den pengestrømsfrembringende enhed som
med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-
goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på
somheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kon-
en separat linje i resultatopgørelsen. Nedskrivning af goodwill
trollere hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sand-
tilbageføres ikke.
synligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel
skat inden for en overskuelig fremtid. Udskudt skat vedrørende
Investeringsejendomme og investeringsejendomme under
genbeskatning af tidligere fratrukne underskud i udenlandske
opførelse
dattervirksomheder indregnes ud fra en konkret vurdering af
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de
hensigten med de enkelte dattervirksomheder.
besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kost-
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 1 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
pris der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede
for at sikre at aktiverne nedskrives i det omfang den regnskabs-
omkostninger.
mæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi
Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del
der repræsenterer det beløb som ejendommen på balanceda-
af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostnin-
gen vurderes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber.
ger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget
Værdiansættelsen finder som udgangspunkt sted ud fra en
af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til
discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrøm-
den udnyttede projektudviklingskapacitet.
me tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom. I tilfælde
Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte
hvor der er en salgsproces i gang, danner den drøftede salgs-
projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt negativt
pris udgangspunkt for værdiansættelsen, såfremt det vurderes
nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i regn-
at salgsprisen er et retvisende udtryk for dagværdien.
skabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.
Værdiansættelsen af investeringsejendomme under opførelse
Tilgodehavender
foretages herudover ud fra en konkret vurdering af projektet pr.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og
statusdagen, herunder risici knyttet til færdiggørelsen. Afhold-
tjenesteydelser, tilgodehavender vedrørende igangværende ar-
te omkostninger i forbindelse med opførelsen tillægges værdi-
bejder for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede
en af ejendommen.
virksomheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender er
kategoriseret som udlån og tilgodehavender der er finansielle
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under ”Værdire-
aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er
gulering investeringsejendomme, netto” i det regnskabsår hvori
noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte finansielle
ændringen opstår.
instrumenter.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med
efterfølgende til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen om-
til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse
fatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet
af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag
anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug. De
af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
regnskabsmæssige værdier af andre anlæg, driftsmateriel og
inventar gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der
Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-
er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, op-
fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til
gøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for
hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver
eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
og forpligtelser samtidigt.
Aktivernes kostpris afskrives lineært over aktivernes forvente-
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
de brugstid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskri-
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabs-
ves lineært over lejekontrakternes løbetid.
år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Andre langfristede aktiver
Entreprisekontrakter
Andre værdipapirer og kapitalandele består af unoterede an-
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt,
parter som måles til dagsværdi.
måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-
Igangværende og færdige projekter
tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af
Igangværende og færdige projekter består af projekter inden
eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund af
for fast ejendom.
færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.
Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkostninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-
af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning
malt som forholdet mellem koncernens anvendte ressourcefor-
til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt idet der lø-
brug og det totale, budgetterede ressourceforbrug.
bende foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb
6 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,
garantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvundet.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-
Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkostninger
kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entrepri-
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald
sekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en om-
efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser og må-
kostning.
les til nutidsværdi.
Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-
Finansielle gældsforpligtelser
lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængigt af
Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-
om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.
tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Andre værdipapirer og kapitalandele
Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnoterede
seret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den
og unoterede aktier.
nominelle værdi indregnes i resultatet som en finansiel omkostning over låneperioden.
Værdipapirerne er kategoriseret dels som finansielle aktiver
disponible for salg, dels som værdipapirer der beholdes til ud-
Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret
løb.
kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Værdipapirer disponible for salg måles til dagsværdi på balance-
Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indreg-
dagen. Dagsværdireguleringer indregnes i anden totalindkomst
nes lineært i resultatet over leasingperioden.
og resultatføres ved salg eller afvikling af værdipapirerne.
Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter,
Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs, og ikke-børsno-
leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-
terede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet
sielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris.
kapitalværdi.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omEgenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og hvor
fatter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regn-
dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kost-
til kostpris.
pris.
Egenkapital
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte me-
vedtagelse på generalforsamlingen.
tode med udgangspunkt i resultat af primær drift og viser pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.
Pensionsforpligtelser, o.l.
Koncernens pensionsforpligtelser består af bidragsbaserede
pensionsordninger hvor løbende faste bidrag indbetales til uaf-
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
hængige pensionsselskaber, o.l. Bidragene indregnes i resulta-
driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, æn-
tet i den periode hvori medarbejderne har udført den arbejds-
dringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finan-
ydelse der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger
sielle omkostninger og selskabsskat.
indregnes i balancen som en forpligtelse.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
Hensatte forpligtelser
betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, mate-
Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begiven-
rielle og andre langfristede aktiver.
heder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt at der må trækkes på kon-
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
cernens økonomiske ressourcer for at indfri forpligtelsen.
ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på
I posten indgår hensættelser til dækning af lejegarantier hvor
rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.
hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med leje-
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 3 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ]
Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta ind-
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser
regnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leveran-
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de
dører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hen-
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.
satte forpligtelser, anden gæld, o.l.
Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget
N Ø G L E TA L S D E F I N I T I O N E R
omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valu-
Egenkapitalforrentning:
ta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdiffe-
Resultat ekskl. minoritetsandele x 100
rencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.
Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele
Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er så-
EBIT-margin (overskudsgrad):
ledes ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbehold-
Resultat af primær drift x 100
ningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke udledes
Nettoomsætning
direkte af regnskaberne.
Soliditetsgrad (egenkapital):
Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Likvider omfatter likvide beholdninger.
S E G M E N T O P LY S N I N G E R
Samlede aktiver
Indre værdi i DKK pr. aktie:
Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.
Antal aktier
Kurs/indre værdi (P/BV):
Børskurs
Indre værdi pr. aktie
Ledelsen besluttede primo regnskabsåret som led i en justering
af strategien og den markedsmæssige fokusering at ændre
Resultat i DKK pr. aktie:
Resultat ekskl. minoritetsandele
den interne og eksterne rapportering med henblik på i højere
Gennemsnitligt antal aktier i omløb
grad at skabe overblik og synliggøre værdier og værdiskabelsen i koncernens forretningsområder. Forretningsområderne
Udvandet resultat i DKK pr. aktie:
omfatter:
•
Development-aktiviteter
•
Asset management-aktiviteter
•
Afviklingsaktiviteter
Udvandet resultat ekskl. minoritetsandele
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Udbytte i DKK pr. aktie:
Moderselskabets udbytte pr. aktie
Segmentoplysningerne i note 3 er oplyst i overensstemmelse
hermed, og sammenligningstallene er tilpasset denne nye segmentfordeling.
N OT E 2 . R EG N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E RINGER
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men
–forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til
kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund
det enkelte segment, og de poster der kan fordeles til de enkel-
af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for
te segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster
regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-
vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og
ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå
omkostninger der er forbundet med koncernens administrative
til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information,
funktioner, indkomstskatter, o.l.
yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og
regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksom-
regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en betyde-
heder. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver
lig indflydelse på årsrapporten.
som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder
igangværende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg
Indregning af omsætning
af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeaf-
Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS
grænsningsposter samt likvide beholdninger.
18, Indtægter. På projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt indregnes omsætningen efter IAS 11. På solgte
6 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 . R E G N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E R I N G E R [ FO R T S AT ]
projekter som indeholder flere delleverancer og hvor disse kan
ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-
adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt delleveran-
skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det
ce kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte
have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.
og dermed i henhold til IAS 18. Ledelsen foretager således en
konkret vurdering af hvert enkelt projekt i forhold til indreg-
Investeringsejendomme og investeringsejendomme under
ningsprincip og -metode.
opførelse
Koncernens investeringsejendomme og investeringsejendom-
Udskudte skatteaktiver
me under opførelse måles i balancen til dagsværdi. Værdian-
Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2014
sættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor
med DKK 122,6 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-
de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres
førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-
til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad eller baseres på en
sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-
eventuel igangværende salgsproces. Værdiansættelsen af in-
heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis
vesteringsejendomme under opførelse foretages herudover ud
koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift i de enkel-
fra en konkret vurdering af projektet pr. statusdagen, herunder
te dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætningerne
risici knyttet til færdiggørelsen. Såfremt der sker ændringer i de
for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbidrag
anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien op-
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere
gjort pr. 31. januar 2014. Der er i regnskabsåret 2013/14 fore-
end værdien opgjort pr. 31. januar 2014. Der er i regnskabsåret
taget en negativ værdiregulering af koncernens investerings-
2013/14 tilbageført nedskrivninger af udskudte skatteaktiver
ejendomme på DKK -14,9 mio. Den regnskabsmæssige værdi
med DKK 27,8 mio. Dette skal ses i sammenhæng med at der i
af investeringsejendomme og investeringsejendomme under
regnskabsåret 2013/14 er en skatteudgift på DKK 45,9 mio. re-
opførelse udgør pr. 31. januar 2014 DKK 435,9 mio.
lateret til ændrede fremtidige skattesatser, primært i Danmark.
Af disse DKK 45,9 mio. var DKK 37,4 mio. nedskrevet til DKK 0
Igangværende og færdige projekter
primo.
Koncernens projektbeholdning omfatter grunde og projekter
og kan overordnet grupperes således:
Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for
•
Færdigopførte projekter i drift
en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
•
Udviklingsprojekter
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
•
Beholdning af grunde
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
•
Afviklingsaktiviteter
som er underbygget dels af konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række
Vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med ud-
projektmuligheder.
gangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt,
herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til
Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,
fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udvik-
er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for
lingsforløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov
manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
for ændringer i de indregnede nedskrivninger hvilket kan have
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forvente-
negativ betydning for koncernen.
de. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,
Til hver kategori er knyttet en række risici der kan påvirke vær-
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere
diansættelsen negativt. De væsentligste risici, primært forret-
end værdien opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en ne-
ningsmæssige, er:
gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.
Udlejningspriser og ejendomspriser
Sambeskatning
Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-
domsmarkeder hvor koncernen opererer, og de generelle øko-
nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-
nomiske konjunkturer. Faldende udlejningspriser og faldende
rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4
priser på grunde og ejendomme kan have en negativ indvirkning
mio. pr. 31. januar 2014. En fuld genbeskatning vil udløse en
på koncernen.
skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2014. Skatten af genbe-
På koncernens færdigopførte projekter har koncernen bl.a. en
skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om
udlejningsrisiko i relation til de lejeaftaler som udløber mens
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 5 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 . R E G N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E R I N G E R [ FO R T S AT ]
koncernen ejer de pågældende ejendomme. Såfremt koncer-
Afviklingsaktiviteter
nen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye lejeaftaler eller
Koncernen besluttede i marts 2013 at udfase koncernens ak-
at aftalerne kun kan indgås på ringere vilkår, kan det få negativ
tiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland. Udfasningen
betydning for koncernen.
med lukning af kontorer og afskedigelse af ansatte sker hurtigst muligt, men dog i respekt for at der i alle lande er projekter
Såfremt der sker ændringer i investorernes afkastkrav ved in-
der skal håndteres så værdierne i den eksisterende portefølje
vestering i fast ejendom, kan dette ligeledes have negativ be-
bevares bedst muligt. Der er risiko for at afviklingen af disse
tydning for koncernen.
aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier og at
afviklingen tager længere tid end forventet.
En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af
konjunkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere
Værdiansættelse pr. 31. januar 2014
efterspørgsel efter butikslejemål og dermed lavere lejeindtæg-
Igangværende og færdige projekter er med en bogført værdi pr.
ter og ejendomspriser hvilket kan have en negativ indvirkning
31. januar 2014 på DKK 2.986,0 mio. en væsentlig del af kon-
på koncernen.
cernens balance. Årets resultat er positivt påvirket med DKK
8,7 mio. som følge af ændringer i skøn over nedskrivningsbe-
I relation til koncernens udviklingsprojekter er myndighedstilla-
hov på igangværende og færdige projekter. De akkumulerede
delser og overholdelse af tidsplaner to væsentlige elementer
nedskrivninger udgør pr. 31. januar 2014 DKK 440,5 mio. Den
ud over udlejningspriser og ejendomspriser som omtalt ovenfor.
bogførte værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der
er nedskrevet udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.474,8 mio.
Myndighedstilladelser
Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af
Tilgodehavender
nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-
Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foreta-
lighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser (planlov,
ges ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehaven-
lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende placering, stør-
de. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger,
relse og anvendelse af ejendommen. Ændringer i lokalplaner el-
kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2014. Den
ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser, eller
regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender udgør pr. 31. janu-
begrænser udbuddet af byggegrunde, vil kunne have væsentlig
ar 2014 DKK 162,8 mio.
negativ betydning for koncernen.
Goodwill
Overholdelse af tidsplaner
Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb
Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både over-
kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsfrem-
ordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende
bringende enheder hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgø-
både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere
relse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremti-
og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre den planlag-
dige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende
te fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede
enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor.
indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan
Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede
bl.a. medføre at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på
goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør
erstatning og i sidste ende at en eventuel investor ikke længere
pr. 31. januar 2014 DKK 33,3 mio.
er forpligtet til at købe projektet.
Beholdning af grunde
N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R
Koncernen har i marts 2013 vedtaget en strategi om at søge
Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrel-
nedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grun-
se er opdelt i koncernens tre forretningsområder:
de) over en 2-årig periode fra de i marts 2013 DKK 1,1 mia. til
i niveauet DKK 0,5 mia. Nedbringelsen kan ske ved igangsæt-
•
Development
ning af udviklingsprojekter eller ved grundsalg. Der er risiko for
•
Asset management
at grundsalg kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
•
Afviklingsaktiviteter
Såfremt planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke
kan gennemføres, kan det blive nødvendigt at foretage ned-
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter ef-
skrivninger hvilket kan have væsentlig negativ indflydelse på
ter IFRS 8.
koncernen.
6 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R [ FO R T S AT ]
Development omfatter de fleste af koncernens projekter, d.v.s.
De ikke fordelte poster omfatter i resultatopgørelsen pri-
alle de projekter som er beliggende på et af koncernens fortsæt-
mært personaleomkostninger og andre eksterne omkost-
tende markeder, Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet, og som
ninger i det omfang disse ikke kan henføres til afviklingsak-
ikke er investeringsejendomme eller færdigopførte ejendom-
tiviteterne samt skat. I balancen omfatter de ikke fordelte
me.
poster primært goodwill, udskudte skatteaktiver og udskudte skatteforpligtelser, likvide beholdninger og driftskredit-
Asset
management
omfatter
koncernens
investe-
faciliteter, der ikke kan henføres direkte til et enkelt seg-
ringsejendomme og færdigopførte projekter i drift i det
ment.
omfang at disse er beliggende på et af koncernens
fortsættende markeder, Danmark, Sverige, Polen og Tjekki-
Segmentoplysningerne er angivet i overensstemmelse her-
et.
med.
Afviklingsaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter på de
Den regnskabspraksis der anvendes ved opgørelse af segment-
markeder hvor aktiviteterne udfases. Disse markeder er Tysk-
oplysningerne er den samme som koncernens regnskabsprak-
land, Finland, Baltikum og Rusland.
sis, jf. beskrivelse heraf.
31.1.2014
Nettoomsætning til eksterne kunder
Development
Asset
management
Afviklingsaktiviteter
Ikke fordelt
I alt
258,9
137,7
10,4
0,0
407,0
0,0
0,0
8,9
0,0
8,9
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter
Værdiregulering investeringsejendomme, netto
Bruttoresultat
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
17,6
0,0
0,0
0,0
17,6
0,0
-5,4
-9,5
0,0
-14,9
68,7
112,6
-17,4
0,0
163,9
2,4
3,1
0,0
0,0
5,5
-107,9
-24,2
-64,4
-5,9
-13,4
Af- og nedskrivninger
0,0
0,0
0,0
1,4
1,4
Resultatandele i associerede virksomheder
2,7
0,3
-7,1
0,0
-4,1
49,6
51,6
-38,9
-97,3
-35,0
Resultat før skat
Segmentaktiver
1.235,0
2.038,8
367,7
198,1
3.839,6
Kapitalandele i associerede virksomheder
1,3
1,3
0,0
0,0
2,6
Anlægsinvesteringer *)
7,3
1,8
0,0
0,2
9,3
545,9
1.292,2
150,6
297,2
2.285,9
Development
Asset
management
Afviklingsaktiviteter
Ikke fordelt
I alt
Nettoomsætning til eksterne kunder
183,4
434,5
14,4
0,0
632,3
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter
142,7
130,1
30,7
0,0
303,5
15,6
0,0
0,0
0,0
15,6
Segmentforpligtelser
31.1.2013
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter
Værdiregulering investeringsejendomme, netto
0,0
-24,3
-13,5
0,0
-37,8
-81,8
-21,0
-36,7
0,0
-139,5
-2,8
-63,4
-8,2
-13,0
-87,4
Af- og nedskrivninger
0,0
0,0
0,1
2,1
2,2
Resultatandele i associerede virksomheder
1,6
0,0
0,9
0,0
2,5
-83,0
-84,4
-53,7
-104,9
-326,0
1.284,5
2.100,7
425,4
198,7
4.009,3
Bruttoresultat
Finansiering, m.v.
Resultat før skat
Segmentaktiver
Kapitalandele i associerede virksomheder
Anlægsinvesteringer *)
Segmentforpligtelser
0,7
1,0
0,0
0,0
1,7
10,1
1,2
0,0
0,2
11,5
718,0
1.388,1
191,1
322,4
2.619,6
*) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 7 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R [ FO R T S AT ]
Geografiske oplysninger
TK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte lande kan i kraft af
koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.
Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmenter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.
Nettoomsætning
til eksterne kunder
Langfristede
aktiver *)
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
Danmark
88,5
95,0
33,8
34,7
Sverige
30,2
118,5
0,0
0,1
197,3
340,6
105,7
102,1
Polen
Tjekkiet
80,7
63,8
227,9
227,8
Tyskland
6,4
11,1
103,2
167,4
Øvrige udland **)
3,9
3,2
0,0
0,0
407,0
632,3
470,6
532,1
I alt
*) Langfristede aktiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.
**) Nettoomsætning for øvrige udland udgør den resterende omsætning, inkl. omsætning i de lande for hvilke der i det enkelte år ikke specifikt er
anført beløb.
Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet, Polen og Tyskland jf. note 18.
Oplysninger om væsentlige kunder:
Koncernen har i 2013/14 solgt et projekt til en kunde hvor omsætningen på projektet overstiger 10 % af koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgør DKK 48,2 mio. I regnskabsåret 2012/13 blev der solgt to projekter til to forskellige kunder hvor omsætningen på hvert projekt oversteg 10 % af koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgjorde henholdsvis DKK 282,7 mio.
og DKK 95,6 mio.
N OT E 4 . N E T TO OM SÆ T N I N G
Salg af projekter og ejendomme
Indtægter fra entreprisekontrakter (indregnet efter produktionsmetoden)
Lejeindtægter
Salg af tjenesteydelser
Nettoomsætning i alt
2013/14
2012/13
203,1
409,9
0,0
20,0
152,6
171,2
51,3
31,2
407,0
632,3
2013/14
2012/13
236,9
446,1
8,9
303,5
N OT E 5 . E K ST E R N E D I R E K T E P ROJ E K TO M KO S T N I N G E R
Projektomkostninger
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter
-17,6
-15,6
Eksterne direkte projektomkostninger i alt
228,2
734,0
Der er tilbageført tidligere foretagne nedskrivninger som følge af væsentlig forbedret fremdrift på det pågældende projekt.
6 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N OT E 6 . A N D R E E K ST E R N E O M KO ST N I N G E R
2013/14
2012/13
13,4
14,8
Lokaleomkostninger
8,8
9,8
Bilomkostninger
5,0
5,6
27,2
30,2
2013/14
2012/13
1,5
1,8
Administrationsomkostninger
Andre eksterne omkostninger i alt
N OT E 7 . P E RS O N A L EO M KO ST N I N G E R
Honorar til bestyrelse
Gager, m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor
6,0
6,2
47,3
50,4
Bidragsbaserede pensionsordninger
0,9
1,0
Andre omkostninger til social sikring
6,4
7,3
Aktiebaseret vederlæggelse, øvrige medarbejdere
0,4
0,7
Øvrige gager
Øvrige personaleomkostninger
1,3
1,8
Personaleomkostninger i alt
63,8
69,2
Gennemsnitligt antal ansatte
100
115
90
112
Antal ansatte ultimo
Gager m.v. til moderselskabets direktion:
Gage
Pension
Aktiebaseret
vederlæggelse
I alt
Frede Clausen
3,2
0,1
0,1
3,4
Robert Andersen
2,4
0,1
0,1
2,6
Gager, m.v. i alt
5,6
0,2
0,2
6,0
Frede Clausen
3,3
0,1
0,1
3,5
Robert Andersen
2,5
0,1
0,1
2,7
Gager, m.v. i alt
5,8
0,2
0,2
6,2
2013/14
2012/13
Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2013/14 DKK 0,17 mio. pr.
direktionsmedlem (2012/13: DKK 0,16 mio. pr. direktionsmedlem).
Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og fire øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar er i 2013/14 beregnet med udgangspunkt i et grundhonorar på DKK 160.000 hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden
to gange grundhonoraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 9 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 7 . P E R S O N A L E O M K O S T N I N G E R [ FO R T S AT ]
Der blev i regnskabsåret 2012/13 indgået en ny toårig aftale med direktionen hvorefter 20 % af direktionens i forvejen nedsatte
årlige, faste vederlag ikke løbende bliver udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen i regnskabsåret 2011/12.
Aftalen er gældende for perioden 1. maj 2013 til 30. april 2015. Op til to tredjedele af det tilbageholdte vederlag for denne periode vil
dog kunne udbetales relateret til opnåelse af operationelle mål.
Bidragsbaserede pensionsordninger
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn
til uafhængige pensionsselskaber.
Der er i regnskabsåret 2013/14 udgiftsført DKK 1,1 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2012/13: DKK 1,2 mio.).
Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.
N OT E 8 . A K T I E BAS E R E T V E D E R L ÆG G E LS E
TK Development har gennem flere år anvendt incitamentsprogrammer for direktionen og ledende medarbejdere. Formålet med anvendelse af incitamentsprogrammer er at skabe sammenhæng mellem den enkeltes indsats og koncernens langsigtede værdiskabelse. Der resterer pr. 31. januar 2014 alene et incitamentsprogram.
2011-program
Bestyrelsen har i juni 2011 tildelt 500.000 stk. warrants til direktion og ledende medarbejdere fordelt med 62.500 stk. til hvert
direktionsmedlem og 375.000 stk. til øvrige medarbejdere. Efter den i september 2013 gennemførte kapitalnedsættelse og kapital­
udvidelse er de tildelte warrants korrigeret med 171.461 stk. Udestående warrants udgør pr. regnskabsårets udløb 615.461 stk. og
svarer til 0,6 % af aktiekapitalen. De udestående warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder der er placeret:
efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2013/14 (ca. fra 1. april 2014);
efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15 (ca. fra 15. september 2014);
efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2014/15 (ca. fra 1. april 2015).
Dagsværdien af de tildelte warrants er opgjort ved anvendelse af Black Scholes-modellen og udgør DKK 2,1 mio. der udgiftsføres over
incitamentsprogrammets løbetid.
7 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 8 . A K T I E B A S E R E T V E D E R L Æ G G E L S E [ FO R T S AT ]
Den væsentligste betingelse for udnyttelse af disse warrants er at medarbejderen ikke har opsagt sit ansættelsesforhold til ophør
inden de tildelte warrants er udnyttet.
Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:
Vejede gennemsnitlige
Antal warrants
udnyttelseskurser
31.1.2014
31.1.2013
31.1.2014
31.1.2013
Udestående warrants primo
930.315
1.707.812
27,65
41,54
Tildelt i regnskabsåret (regulering)
171.461
0
-
-
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold
-40.000
-16.000
28,90
28,90
-446.315
-761.497
26,30
78,40
615.461
930.315
20,81
27,65
0
446.315
-
-
0,6
0,9
-
-
Udløbet i regnskabsåret
Udestående warrants ultimo
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse (DKK mio.)
For de udestående warrants pr. 31. januar 2014 udgør intervallet af udnyttelseskurser DKK 20,2 - 21,8 pr. warrant (2012/13: DKK
26,3 - 30,2 pr. warrant). Den vejede gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 16 måneder (2012/13: 15 måneder).
Udestående warrants sammensætter sig således:
Antal
warrants
Udløbsdato
(sidste periode)
Udnyttelseskurs
(sidste periode)
Dagsværdi på
tildelingstidspkt. (DKK mio.)
615.461
Maj 2015
21,8
2,1
2013/14
2012/13
Samlet honorar Deloitte
1,9
1,7
Samlet honorar Nielsen & Christensen
1,1
0,8
Honorarer i alt
3,0
2,5
Lovpligtig revision
1,4
1,5
Andre erklæringer med sikkerhed
0,4
0,0
Skatterådgivning
0,1
0,1
Andre ydelser
0,0
0,1
I alt
1,9
1,7
Lovpligtig revision
0,7
0,7
Andre erklæringer med sikkerhed
0,4
0,0
Skatterådgivning
0,0
0,1
I alt
1,1
0,8
Tildeling juni 2011
N O T E 9 . H O N O R A R E R T I L G E N E R A L FO R S A M L I N G S VA L G T E R E V I S O R E R
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
Nielsen & Christensen:
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 1 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 0 . K A P I TA L A N D E L E I A S S O C I E R E D E V I R K S O M H E D E R
2013/14
2012/13
Kostpris pr. 1. februar
1,3
0,6
Tilgang ved køb af kapitalandele
0,0
0,7
Kostpris pr. 31. januar
1,3
1,3
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar
-4,6
-6,3
Andel af årets resultat efter skat
-6,1
1,7
-10,7
-4,6
12,0
5,0
2,6
1,7
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar
Overført til modregning i tilgodehavender
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af eventuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 36.
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder specificeres således:
2013/14
2012/13
Avance ved salg
0,0
0,8
Modtaget udbytte (forlods ud over ejerandel)
2,0
0,0
Resultatandele i øvrigt
-6,1
1,7
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i alt
-4,1
2,5
2013/14
2012/13
25,0
4,8
Økonomiske informationer for associerede virksomheder:
Nettoomsætning
Årets resultat
-16,2
5,5
Aktiver
255,9
301,3
Forpligtelser
280,8
309,9
Koncernens andel af årets resultat
-6,1
1,7
Koncernens andel af egenkapital
-9,4
-3,3
N O T E 1 1 . K A P I TA L A N D E L E I J O I N T V E N T U R E S
For en oversigt over koncernens investeringer i joint ventures henvises til koncernoversigten note 36 hvoraf den regnskabsmæssige
behandling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.
2013/14
2012/13
Indtægter
79,9
66,4
Omkostninger
36,1
123,2
Kortfristede aktiver
762,1
723,9
Langfristede aktiver
329,3
330,4
Kortfristede forpligtelser
551,1
561,2
Langfristede forpligtelser
69,0
115,0
7 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 2 . F I N A N S I E L L E I N D TÆ G T E R
2013/14
2012/13
Renter, likvider, m.v.
0,7
0,9
Renteindtægter fra joint ventures
3,6
2,5
Renteindtægter fra associerede virksomheder
0,0
0,4
Øvrige renteindtægter
1,0
0,7
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender
5,3
4,5
Renter af værdipapirer (hold til udløb)
0,1
0,1
Valutakursgevinster overført fra anden totalindkomst
0,1
1,0
Finansielle indtægter i alt
5,5
5,6
Renteindtægter fra finansielle aktiver der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet
5,3
4,6
Øvrige finansielle indtægter
0,2
1,0
Finansielle indtægter i alt
5,5
5,6
2013/14
2012/13
Der fordeles således:
N OT E 1 3 . F I N A N S I E L L E O M KO ST N I N G E R
Renteomkostninger til kreditinstitutter
113,5
136,4
Renteomkostninger til joint ventures
2,0
1,3
Øvrige renteomkostninger
1,8
3,6
Valutakurstab og kurstab værdipapirer
0,0
0,9
Øvrige finansieringsomkostninger
2,6
3,0
-16,0
-52,2
Heraf aktiverede finansieringsomkostninger
Tab på finansielle aktiver
Finansielle omkostninger i alt
4,0
0,0
107,9
93,0
103,9
92,1
Der fordeles således:
Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet
Øvrige finansielle omkostninger
Finansielle omkostninger i alt
4,0
0,9
107,9
93,0
Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 1,0-6,0 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte
projektfinansieringer (2012/13: 3,0 - 10,0 %).
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 3 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 4 . S K AT A F Å R E T S R E S U LTAT
2013/14
2012/13
Aktuel selskabsskat
1,8
4,9
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår
0,1
-2,7
12,1
165,8
Ændring i udskudt skat
Udskudt skat overført fra anden totalindkomst (omklassificering)
0,0
-0,7
14,0
167,3
Skat beregnet ved dansk skatteprocent
-8,7
-81,5
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder
-1,9
5,5
0,1
-2,7
Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter
6,6
39,5
Tab af underskud nedskrevet tidligere år
0,9
0,3
-28,7
200,5
45,9
-1,1
0,0
-0,5
-0,2
7,3
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat kan forklares således:
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår
Skatteeffekt af:
Ændring i nedskrivning af skatteaktiver, inkl. tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger
vedrørende dette års tabte underskud
Ændring af skatteprocent *)
Afvigelse skat af kursreguleringer overført fra anden totalindkomst
Andet
Skat af årets resultat
Effektiv skatteprocent
14,0
167,3
-40,0 %
-51,3 %
Effekten af nedsættelsen af den danske selskabsskatteprocent udgør brutto DKK 45,9 mio. Af dette beløb var DKK 37,4 mio. nedskrevet til DKK 0 primo regnskabsåret. Nettoeffekten udgør således DKK 8,5 mio.
*)
N O T E 1 5 . R E S U LTAT P R . A K T I E I D K K
2013/14
2012/13
Resultat i DKK pr. aktie (EPS)
-0,7
-8,5
Udvandet resultat i DKK pr. aktie (EPS-D)
-0,7
-8,5
Årets resultat
-49,0
-493,3
Aktionærernes andel af årets resultat
-49,0
-493,3
Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 1 (2012/13: DKK 15)
74.870.019
42.065.715
Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom. DKK 1 (2012/13: DKK 15)
74.870.019
42.065.715
De udestående warrants har ikke en udvandende effekt da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret eller
sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og
derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på sigt have en effekt på resultat
pr. aktie.
Sammenligningstal for resultat pr. aktie er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,72 for effekten af den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse.
74 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N OT E 1 6 . U D BY T T E
Der er ikke i 2013/14 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2012/13 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling den
30. april 2014 foreslår bestyrelsen at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2013/14.
N OT E 1 7 . G O O D W I L L
Kostpris pr. 1. februar
Tilgang
31.1.2014
31.1.2013
47,8
47,8
0,0
0,0
Kostpris pr. 31. januar
47,8
47,8
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar
14,5
14,5
Årets nedskrivninger
0,0
0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar
14,5
14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
33,3
33,3
Den samlede goodwill vedrører koncernens development- og asset management-aktiviteter i Polen og Tjekkiet.
Ledelsen har pr. 31. januar 2014 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte
budgetter for de kommende to regnskabsår og budgetter/prognoser for yderligere tre regnskabsår og indregning af terminalværdien
i år fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 15 % før skat (2012/13: 15 %). Budgetterne for de
første tre år er udarbejdet med udgangspunkt i ledelsens forventninger til hvert enkelt konkrete projekt, herunder forventninger til
fremdrift, byggeperiode, forventet finansiering, dækningsbidrag og salgstidspunkt. De væsentligste usikkerheder i den forbindelse er
knyttet til forventningerne til dækningsbidrag og tidspunktet for salg. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage
nedskrivning.
Ledelsen vurderer at væsentlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre at den regnskabsmæssige værdi af
goodwill vil overstige genindvindingsværdien.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 5 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 8 . I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E O G I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E U N D E R O P FØ R E L S E
31.1.2013
31.1.2014
Færdigopførte
investeringsejendomme
Investeringsejendomme
under opførelse
Færdigopførte
investeringsejendomme
Investeringsejendomme
under opførelse
Kostpris pr. 1. februar
413,5
16,9
333,5
18,9
Valutakursreguleringer primo
0,0
0,0
1,6
0,0
Omkostninger til forbedringer/opførelse
1,8
7,3
1,2
0,0
Overført fra investeringsejendomme under opførelse
0,0
0,0
25,9
-25,9
23,9
Tilgang i øvrigt
0,0
0,0
84,4
-107,6
0,0
-33,1
0,0
Kostpris pr. 31. januar
307,7
24,2
413,5
16,9
Opskrivninger pr. 1. februar
Afgang
160,7
0,0
130,0
54,7
Valutakursreguleringer primo
0,0
0,0
0,2
0,1
Årets opskrivninger
0,0
0,0
0,0
0,0
Årets tilbageførte opskrivninger
0,0
0,0
-23,3
-1,0
Overført fra investeringsejendomme under opførelse
0,0
0,0
53,8
-53,8
Opskrivninger pr. 31. januar
160,7
0,0
160,7
0,0
Nedskrivninger pr. 1. februar
94,8
0,0
96,6
0,0
0,0
0,0
0,5
0,0
Valutakursreguleringer primo
Årets nedskrivninger
14,9
0,0
14,2
0,0
-53,0
0,0
-16,5
0,0
56,7
0,0
94,8
0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar
104,0
0,0
65,9
0,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
411,7
24,2
479,4
16,9
Centraleuropæiske investeringsejendomme
308,5
24,2
312,1
16,9
Tyske investeringsejendomme
103,2
0,0
167,3
0,0
I alt
411,7
24,2
479,4
16,9
Lejeindtægter, investeringsejendomme
36,5
-
32,2
-
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer
-2,5
-
-2,3
-
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer
-1,7
-
-1,1
-
Nettoindtægter fra investeringsejendomme før finansielle poster og skat
32,3
-
28,8
-
Ejerandel i %
Anskaffelsesår
m²
20 %
2000/2012
28.250
Tilbageførte nedskrivninger
Nedskrivninger pr. 31. januar
Fordeles således:
Færdigopførte investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse:
Beliggenhed
Futurm Hradec Králové
Tjekkiet
Galeria Tarnovia
Polen
Lüdenscheid/Berlin
Tyskland
Jelenia Góra
Polen
30 %
2009
16.500
100 %
1994-1998
16.500
30 %
Under opførelse
24.000
Koncernens investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Værdiansættelsen af ejendommene er baseret på en discounted cashflow-model over en 5 til 10-årig periode og et givet afkastkrav, jf. nærmere omtale nedenfor. Dagsværdimålingen foretages på baggrund af forventede lejeindtægter og driftsomkostninger.
Hvor der er igangværende salgsdrøftelser med potentielle investorer, danner disse grundlag for værdiansættelsen. Der er ikke sket
7 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 8 . I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E O G I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E U N D E R O P FØ R E L S E [ FO R T S AT ]
ændringer i de anvendte metoder for opgørelse af dagsværdier i indeværende regnskabsår. Der har ikke været overførsler mellem
niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende regnskabsår, og der er ikke anvendt eksterne valuarer ved værdiansættelsen.
Færdigopførte investeringsejendomme
Opgørelsen af dagsværdien er baseret på følgende input for hver af koncernens investeringsejendomme:
Den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec králové, ejes i et joint venture med GE Capital og Heitman. TK
Development har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Joint venturet har besluttet at søge ejendommen solgt og har sat en salgsproces i gang. Værdiansættelsen var pr. 31.
januar 2013 foretaget med baggrund heri, og ejendommen blev nedskrevet til den forventede salgssum. Værdiansættelsen er pr. 31.
januar 2014 fastholdt idet det er ledelsens vurdering at dette fortsat afspejler dagsværdien for ejendommen.
Værdiansættelsen af TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia i Polen er baseret på et afkastkrav på 8,5 % p.a. beregnet
ud fra en discounted cashflow-model over en 5-årig periode og indregning af terminalværdien i år 5.
Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendom i Lüdenscheid er baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud fra
en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. En del af ejendommen er uudlejet,
og der arbejdes med en udviklingsplan på den samlede ejendom med henblik på optimering og et efterfølgende salg. Der er derfor en
større usikkerhed knyttet til værdiansættelsen.
For den anden af koncernens tyske investeringsejendomme er værdiansættelsen baseret på indledende salgsdrøftelser med en potentiel investor. Salgsdrøftelserne tager udgangspunkt i at et p.t. ledigt erhvervslejemål genudlejes. Der pågår forhandlinger med en
lejer til dette lejemål, dog til en lavere leje end tidligere opnået og forventet.
De væsentligste ikke-observerbare input i øvrigt udgøres af en gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på DKK 880 samlet for de ejendomme hvor dagsværdien er baseret på en discounted cashflow-model.
En stigning i afkastkravet vil medføre et fald i ejendommenes dagsværdi, mens en stigning i udlejningsgraden og/eller den gennemsnitlige leje pr. m2 vil medføre en stigning i ejendommenes dagsværdi. Det er ledelsens vurdering at der ikke nødvendigvis er en direkte indbyrdes sammenhæng mellem ændringer i lejen pr. kvadratmenter og ændringer i afkastkravet.
Investeringsejendomme under opførelse
TK Developments investeringsejendomme under opførelse består af koncernens 30 % ejerandel af udviklingsprojektet Jelenia Góra
i Polen. Udviklingsprojektet vil omfatte ca. 24.000 m2 shoppingcenter bestående af en ca. 2.200 m2 dagligvareenhed og ca. 21.800
m2 butikker, restauranter og serviceenheder. Byggeriet forventes påbegyndt medio 2014 med åbning primo 2016. Der er ikke pr. 31.
januar 2014 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer opfyldelse af betingelserne i aftalen med investor og igangsætning
af projektet.
Fremtidig minimumshusleje for uopsigelige huslejekontrakter (samlet for ejendommene uanset ejerandel):
31.1.2013
31.1.2014
Færdigopførte
investeringsejendomme
Investeringsejendomme
under opførelse
Inden for et år fra balancedagen
Mellem et og fem år fra balancedagen
Efter fem år fra balancedagen
I alt
Færdigopførte
investeringsejendomme
Investeringsejendomme
under opførelse
64,8
-
67,7
-
161,8
-
171,0
-
42,5
-
50,4
-
269,1
-
289,1
-
Indgåede lejekontrakter vedrørende færdigopførte investeringsejendomme indeholder for en lang række af kontrakterne en uopsigelighedsperiode fra lejers side. Lejekontrakterne kan som udgangspunkt forlænges.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 7 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 1 9 . A N D R E A N L Æ G , D R I F T S M AT E R I E L O G I N V E N TA R
31.1.2014
31.1.2013
Kostpris pr. 1. februar
47,6
51,0
Valutakursreguleringer primo
-0,1
0,1
0,2
0,2
Tilgang
Afgang
-3,1
-3,7
Kostpris pr. 31. januar
44,6
47,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar
45,1
46,3
Valutakursreguleringer primo
-0,1
-0,1
Årets afskrivninger
1,2
2,3
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver
-3,0
-3,4
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar
43,2
45,1
1,4
2,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler der indgår i ovenstående beløb, afskrives lineært
over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er uvæsentlig, og andre anlæg, driftsmateriel og inventar er derfor ikke opdelt i flere klassifikationer.
7 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 1. februar
Valutakursreguleringer primo
31.1.2014
31.1.2013
92,0
259,7
0,1
-0,3
-12,1
-165,8
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i årets resultat
0,0
0,4
Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst
7,0
-2,8
Øvrig tilgang, netto
0,6
0,8
87,6
92,0
Finansielle anlægsaktiver
1,5
1,5
Materielle aktiver
0,6
0,4
Investeringsejendomme
0,0
0,0
12,0
12,4
-29,3
-22,1
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar
Udskudt skat vedrører:
Andre langfristede aktiver
Kortfristede aktiver
Ubeskattede reserver vedrørende Sverige
Hensatte forpligtelser
-6,8
-9,5
9,6
13,7
Midlertidige forskelle
-12,4
-3,6
Værdi af skattemæssig underskud
320,5
344,8
-220,5
-249,2
87,6
92,0
Udskudte skatteaktiver
122,6
127,0
Udskudte skatteforpligtelser
-35,0
-35,0
87,6
92,0
184,7
208,6
Nedskrivning af skatteaktiver
I alt
Udskudt skat er indregnet i balancen således:
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar
Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen:
Værdi af skattemæssige underskud
Andre langfristede aktiver
11,0
7,5
Kortfristede aktiver
21,5
28,2
Hensatte forpligtelser
I alt
3,3
4,9
220,5
249,2
97,4
97,4
Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen:
Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder
Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette usandsynligt.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 9 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT [ FO R T S AT ]
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtelser
netto
pr. 1. februar
Indregnet i
resultatet
Indregnet i
anden totalindkomst
Øvrig tilgang/
afgang
Valutakursregulering
primo
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtelser
netto
pr. 31. januar
Finansielle anlægsaktiver
1,5
0,0
0,0
0,0
0,0
1,5
Materielle aktiver
0,4
0,2
0,0
0,0
0,0
0,6
Investeringsejendomme
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
12,4
-0,4
0,0
0,0
0,0
12,0
-22,1
-14,4
7,0
0,6
-0,4
-29,3
-6,8
31.1.2014
Andre langfristede aktiver
Kortfristede aktiver
Ubeskattet reserve vedrørende
Sverige
-9,5
2,5
0,0
0,0
0,2
Hensatte forpligtelser
13,7
-4,1
0,0
0,0
0,0
9,6
Midlertidige forskelle
-3,6
-16,2
7,0
0,6
-0,2
-12,4
Værdi af skattemæssige underskud
Nedskrivning af skatteaktiver
I alt
344,8
-23,7
0,0
0,0
-0,6
320,5
-249,2
27,8
0,0
0,0
0,9
-220,5
92,0
-12,1
7,0
0,6
0,1
87,6
Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:
Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
6,6
Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter
0,4
I alt
7,0
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtelser
netto
pr. 1. februar
Indregnet i
resultatet
Indregnet i
anden totalindkomst
Øvrig tilgang/
afgang
Valutakursregulering
primo
Udskudte
skatteaktiver/
skatteforpligtelser
netto
pr. 31. januar
Finansielle anlægsaktiver
1,5
0,0
0,0
0,0
0,0
1,5
Materielle aktiver
0,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,4
Investeringsejendomme
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
20,3
-7,9
0,0
0,0
0,0
12,4
-47,1
26,2
-2,8
1,2
0,4
-22,1
-16,1
7,0
0,0
0,0
-0,4
-9,5
7,8
5,9
0,0
0,0
0,0
13,7
Midlertidige forskelle
-33,2
31,2
-2,8
1,2
0,0
-3,6
Værdi af skattemæssige underskud
341,6
3,3
0,0
0,0
-0,1
344,8
Nedskrivning af skatteaktiver
-48,7
-200,3
0,0
0,0
-0,2
-249,2
I alt
259,7
-165,8
-2,8
1,2
-0,3
92,0
31.1.2013
Andre langfristede aktiver
Kortfristede aktiver
Ubeskattet reserve vedrørende
Sverige
Hensatte forpligtelser
Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst:
Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
-2,2
Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter
-0,6
Poster som kan blive omklassificeret til resultatet:
-2,8
Udskudt skat overført fra anden totalindkomst i året
-0,7
I alt
-3,5
8 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT [ FO R T S AT ]
En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrører den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan
fremføres tidsubegrænset.
Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig
periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De efterfølgende
to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år dels en række projektmuligheder. Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil, er der indregnet
reservationer til imødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede
projektavancer i forhold til det forventede. Med baggrund heri har ledelsen vurderet at behovet for nedskrivning af skatteaktivet pr.
31. januar 2014 udgør DKK 220,5 mio. Pr. 31. januar 2013 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet DKK 249,2 mio.
Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud som kan fremføres tidsubegrænset samt polske og tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år.
Der henvises i øvrigt til note 2, regnskabsmæssige skøn og vurderinger.
N O T E 2 1 . I G A N G VÆ R E N D E O G FÆ R D I G E P R O J E K T E R
Igangværende og færdige projekter, ekskl. renter, m.v.
Aktiverede renter, m.v.
Modtagne a’conto betalinger
Nedskrivninger
31.1.2014
31.1.2013
3.025,1
3.300,5
460,5
589,9
-59,1
-369,6
-440,5
-489,9
2.986,0
3.030,9
Projekter klassificeret som development-aktiviteter
1.110,9
1.175,3
Færdigopførte projekter i drift klassificeret som asset management-aktiviteter
1.625,7
1.620,0
249,4
235,6
2.986,0
3.030,9
Igangværende og færdige projekter i alt
Der specificeres således:
Projekter klassificeret som afviklingsaktiviteter
Igangværende og færdige projekter i alt
Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 1.474,8 mio. (2012/13: DKK 1.531,7 mio.).
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 1 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 2 . T I L G O D E H AV E N D E R F R A S A L G A F VA R E R O G T J E N E S T E Y D E L S E R
31.1.2014
31.1.2013
Tilgodehavender hos lejere
13,6
21,6
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
40,5
69,1
0,0
-17,5
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt
54,1
73,2
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen
-3,4
-4,9
31.1.2014
31.1.2013
14,1
19,2
Modregning i finansielle gældsforpligtelser
Nedskrivninger pr. 1. februar
Korrektion til primo
1,1
0,2
Afgang ved salg (nedskrivning primo)
0,0
-2,6
Valutakursreguleringer primo
-0,1
0,1
Anvendt i året
-4,2
-7,6
Hensat for året
3,6
8,7
Afgang ved salg (hensættelse for året)
0,0
-3,7
Tilbageført i året
-0,3
-0,2
Nedskrivninger pr. 31. januar
14,2
14,1
Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger som tilgodehavenderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK
15,4 mio. Pr. 31. januar 2013 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 14,6 mio. Den væsenligste del af de nedskrevne tilgodehavender er
forfaldne. Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.
Som sikkerhed for tilgodehavender hos lejere ligger der i langt de fleste tilfælde deposita eller andre garantier hvilket indgår i vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov.
Der er ikke indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodehavender hverken i 2013/14 eller i sammenligningsåret.
8 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 3 . A N D R E VÆ R D I PA P I R E R O G K A P I TA L A N D E L E
31.1.2014
31.1.2013
Noterede værdipapirer
0,1
0,1
Unoterede værdipapirer
3,9
3,9
Finansielle aktiver disponible for salg i alt
4,0
4,0
Øvrige unoterede værdipapirer
0,0
0,3
Værdipapirer i alt
4,0
4,3
Værdipapirerne består af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og
måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 1). Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende
regnskabsår. De unoterede egenkapitalandele der er disponible for salg handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse
ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Øvrige unoterede værdipapirer består af gældsbreve med pant i fast
ejendom og måles til amortiseret kostpris.
N O T E 2 4 . I N D E S TÅ E N D E R PÅ D E P O N E R I N G S - O G S I K R I N G S K O N T I
31.1.2014
31.1.2013
Deponeringskonti og øvrige konti som koncernen ikke har fuld dispositionsret over
51,1
35,7
Modregning af finansielle forpligtelser
-3,7
0,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt
47,4
35,7
N O T E 2 5 . A K T I E K A P I TA L
I maj 2013 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 588,9 mio. fra DKK 631,0 mio. til DKK 42,1 mio. ved
en ligelig nedskrivning af alle aktier fra DKK 15 til DKK 1, som led i en planlagt kapitaludvidelse. Kapitalnedsættelsen blev gennemført
i juni 2013. I september 2013 gennemførte koncernen en fortegningsemission hvor der blev tegnet 56.087.620 nye aktier a nominelt
DKK 1. Aktiekapitalen består herefter af 98.153.335 stk. aktier a DKK 1.
Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af kapital.
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:
Antal stk. i tusinder
2009/10
Nominel værdi
Ændringer
Ultimo
Ændringer
Ultimo
-
28.043,8
0,0
560,9
2010/11:
Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 20 til nom. 15
-
28.043,8
-140,2
420,7
14.021,9
42.065,7
210,3
631,0
2011/12
-
42.065,7
0,0
631,0
2012/13
-
42.065,7
0,0
631,0
-
42.065,7
-588,9
42,1
56.087,6
98.153,3
56,1
98,2
Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling
2013/14:
Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 15 til nom. 1
Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling
Koncernen har hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 3 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N OT E 2 6 . A N D R E R E S E RV E R
Reserve for
værdireg. af fin.
Særlig aktiver disponireserve
ble for salg
Reserve for
værdireg. af
sikringsinstrumenter
Reserve for
valutakursreguleringer
I alt
140,2
-0,1
-3,2
2,9
139,8
-140,2
0,0
0,0
0,0
-140,2
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder *)
0,0
0,0
0,0
6,1
6,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
0,0
0,0
3,1
0,0
3,1
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst
0,0
0,0
-0,6
-2,9
-3,5
Andre reserver pr. 31. januar 2013
0,0
-0,1
-0,7
6,1
5,3
Kapitalnedsættelse
588,9
0,0
0,0
0,0
588,9
Overkurs ved emission
174,4
0,0
0,0
0,0
174,4
Emissionsomkostninger
-11,6
0,0
0,0
0,0
-11,6
-162,8
0,0
0,0
0,0
-162,8
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder *)
0,0
0,0
0,0
-11,2
-11,2
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
0,0
0,0
-2,3
0,0
-2,3
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst
0,0
0,0
0,4
6,6
7,0
588,9
-0,1
-2,6
1,5
587,7
Andre reserver pr. 1. februar 2012
Særlig reserve overført til frie reserver
Anden totalindkomst:
Overkurs ved emission overført til frie reserver
Anden totalindkomst:
Andre reserver pr. 31. januar 2014
*) Heraf overført til resultatopgørelsen vedrørende salg/likvidation af selskaber DKK 0,1 mio. (2012/13: DKK 1,0 mio.).
I maj 2013 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 588,9 mio. fra DKK 631,0 mio. til DKK 42,1 mio. ved
en ligelig nedskrivning af alle aktier fra DKK 15 til DKK 1, som led i den planlagte kapitaludvidelse der efterfølgende er gennemført
i september 2013. Kapitalnedsættelsen er gennemført i juni 2013, og nedsættelsesbeløbet er henlagt til en særlig reserve der kun
kan anvendes efter beslutning på generalforsamlingen. Ved gennemførelsen af fortegningsemissionen i september 2013 blev der
tegnet 56.087.620 nye aktier a nominelt DKK 1. De nye aktier blev tegnet til kurs DKK 4,11 pr. aktie og gav efter omkostninger i
forbindelse med udbuddet et nettoprovenu på DKK 218,9 mio. Den indbetalte overkurs DKK 174,4 mio. med fradrag af emissionsomkostninger DKK 11,6 mio. er overført til frie reserver.
Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af
finansielle aktiver der er klassificeret som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle aktiver afhændes eller udløber.
Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af indgåede valutaterminsforretninger og renteafdækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner.
Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en
anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser der udgør en del af koncernens
nettoinvestering i sådanne enheder, samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner der kurssikrer koncernens
nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet.
8 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N OT E 2 7 . K R E D I T I N ST I T U T T E R
31.1.2014
31.1.2013
108,0
102,2
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger
1.885,3
2.206,6
Gæld til kreditinstitutter i alt
1.993,3
2.308,8
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser
Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
-3,7
-17,5
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver
1.989,6
2.291,3
Dagsværdi
1.993,8
2.294,8
Regnskabsmæssig værdi
1.989,6
2.291,3
Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode
(Dagsværdihierarki: Niveau 2).
Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente
Lån
Regnskabsmæssig værdi
Dagsværdi
Udløb
Fast/variabel
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
2013/14
2027-2040
variabel
1 - 5,25 %
1,75 - 5,25 %
68,8
71,1
73,0
74,6
Bank DKK
2015
variabel
2,5 - 5,5 %
2,75 - 10 %
547,7
1.158,4
547,7
1.158,4
Bank DKK
2015
fast
5%
-
530,9
0,0
530,9
0,0
Bank SEK
2015
variabel
5 - 5,4 %
5 - 5,6 %
25,2
43,7
25,2
43,7
Bank PLN
2017
variabel
7 - 7,25 %
7 - 8,5 %
91,6
173,6
91,6
173,6
Bank CZK
2014-2017
variabel
3,5 - 4,25 %
2,5 - 4,25 %
36,4
44,4
36,4
44,4
Bank EUR
2014-2027
variabel
1,6 - 6 %
1,75 - 6 %
689,0
800,1
689,0
800,1
1.989,6
2.291,3
1.993,8
2.294,8
Realkredit DKK
I alt
2012/13
N O T E 2 8 . H E N S AT T E FO R P L I G T E L S E R
Hensatte forpligtelser pr. 1. februar
Valutakursreguleringer primo
Anvendt i året
Tilbageførte lejegarantier
31.1.2014
31.1.2013
15,4
14,6
0,0
0,4
-12,8
-11,3
-0,5
-0,1
Hensat for året
7,5
11,8
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar
9,6
15,4
0 - 1 år
9,6
13,1
1 - 5 år
0,0
2,2
> 5 år
0,0
0,1
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar
9,6
15,4
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
Hensatte forpligtelser udgøres af lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme og vedrører garantier der i enkelte tilfælde er afgivet
af koncernen overfor købere af ejendomme. Lejegarantiforpligtelserne er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og
efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 5 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 2 9 . O P E R AT I O N E L L E L E A S I N G K O N T R A K T E R
For årene 2014-2018 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel.
Lejekontrakterne er indgået for en 1 - 5 årig periode med faste leasingydelser der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i
den nævnte periode hvorefter de i al væsenlighed forventes at kunne fornyes i perioder på 1 - 3 år.
Fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
Inden for 1 år
Inden for 1 - 5 år
Efter 5 år
2013/14
2012/13
9,1
10,3
12,6
18,6
0,0
0,9
I alt
21,7
29,8
Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat
10,8
11,4
N OT E 3 0 . A N D E N G Æ L D
31.1.2014
31.1.2013
Medarbejderrelateret gæld
5,1
6,8
Feriepengeforpligtelser
6,8
7,7
Afledte finansielle instrumenter (sikringsinstrumenter)
2,4
0,9
Øvrig gæld
124,7
136,3
Anden gæld i alt
139,0
151,7
Fordelt således under forpligtelser:
Langfristede forpligtelser
0,0
1,5
Kortfristede forpligtelser
139,0
150,2
Anden gæld i alt
139,0
151,7
Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge, m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder som medarbejderne pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.
Afledte finansielle instrumenter vedrører renteafdækningsforretninger og klassificeres som finansielle forpligtelser anvendt som
sikringsinstrumenter og måles til dagsværdi.
8 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 1 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R
Eventualaktiver
Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 20.
Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser
31.1.2014
31.1.2013
0,0
65,8
Kautions- og garantiforpligtelser for associerede virksomheder
26,1
16,6
Kautions- og garantiforpligtelse for joint ventures
13,1
3,0
Andel af kautions- og garantiforpligtelser i associerede virksomheder
Andel af kautions- og garantiforpligtelse i joint ventures
Øvrige kautions- og garantiforpligtelser
0,0
0,0
83,4
100,0
2.816,3
2.842,8
483,3
532,0
Regnskabsmæssig værdi af igangværende og færdige projekter og igangværende arbejder for fremmed
regning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti, m.v., kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter
Tal i parantes nedenfor er sammenligningstal for 2012/13.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i
regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen i koncernen udgør DKK 2.986,0 mio. (DKK 3.030,9 mio.) hvoraf DKK 2.816,3 mio. (DKK 2.842,8 mio.) er stillet til
sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån. Regnskabsmæssig værdi af indeståender
på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 483,3 mio. (DKK 532,0 mio.) består af afgivet sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer, m.v.
DKK 47,4 mio. (DKK 35,7 mio.) og investeringsejendomme DKK 435,9 mio. (DKK 496,3 mio.).
TK Development har indgået entreprisekontrakter til opførelse af koncernens helt eller delvist ejede projekter. Den totale entreprisesum udgør DKK 305,4 mio. (DKK 6,4 mio.).
Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.
TK Development kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures i takt med
udvikling og gennemførelse af konkrete projekter og kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yderligere kapital, såfremt
der måtte være behov herfor.
TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:
De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af
den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret. Det blev navnligt gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen
af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen
er afgjort primo 2011 hvor De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development
koncernen er direkte part i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere
forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at
foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 7 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 1 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R ( FO R T S AT )
Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under
et kan påvirke koncernens resultat af betydning.
Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK
97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt.
N OT E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R
Kapitalstyring
Koncernens kapitalstruktur består af egenkapital, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter.
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det
ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøtter koncernens langsigtede indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer et
for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets
aktionærer.
Økonomiske styremål
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål, svarende til en soliditet på 30 %, som der arbejdes under i forhold til koncernens
hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Bestyrelsen har i marts 2013 vedtaget en målsætning om
at opnå en soliditet på ca. 40 %. Efter gennemførelsen af kapitaludvidelsen i september 2013 er dette mål opfyldt. Pr. 31. januar 2014
udgør soliditeten 40,5 % (31.1.13: 34,7 %).
Likviditetscovenant
Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en længere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke at koncernen for at kunne påtage sig betydende likviditetskrævende forpligtelser, til enhver tid skal have en likvid kapital der svarer til de faste
omkostninger i de næste seks måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med indregning af projektforpligtelser de næste seks måneder.
Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen arbejder
under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse. Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.
Covenanten er udtrykt således: L + K > E + O + R, hvor:
L=
TK Development-koncernens frie likviditet i form af indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske stats- og
realkreditobligationer med en løbetid på mindre end fem år.
K = TK Development-koncernens disponible beløb under de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.
E=
Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra finansielle
institutter samt forward funding.
O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder fratrukket management fees til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt-fees til forfald i de
kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter modregnes i beløbet.
R=
Tilskrevne renter på TK Development-koncernens driftskreditter i de kommende seks måneder.
Koncernens likviditetscovenant er opfyldt i perioden.
8 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ]
Udbyttepolitik
Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte eller alternativt via et aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og planer for
investeringer.
Misligholdelse af låneaftaler
Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt låneaftaler.
Kategorier af finansielle instrumenter
31.1.2014
31.1.2013
Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede
0,3
0,8
Værdipapirer, kortfristede
0,0
0,3
Finansielle aktiver der holdes til udløb
0,3
1,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
54,1
73,2
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
16,6
23,6
Andre tilgodehavender
77,2
122,4
Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti
86,1
66,9
234,0
286,1
Værdipapirer
4,0
4,0
Finansielle aktiver disponible for salg
4,0
4,0
Kreditinstitutter
1.989,6
2.291,3
Leverandørgæld
95,3
106,3
Udlån og tilgodehavender
Anden gæld
136,6
150,8
2.221,5
2.548,4
Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteafdækninger
2,4
0,9
Sikringsinstrumenter
2,4
0,9
Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris
Koncernens risikostyringspolitik
TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risikostyringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel
indtjening som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de
enkelte projekters finansiering, hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding, i samme valuta som
salget af projektet er aftalt i eller som projektet forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået
i projektets salgsvaluta. I de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en
konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Koncernen har hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret indgået terminsforretninger eller andre finansielle
instrumenter.
Renterisici
TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfinansiering eller forward funding der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt
forrentet.
Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af den variabelt forrentede gæld skal sikres med finansielle instrumenter. Der er i regnskabsåret 2013/14 indgået to renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentet gæld
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 9 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ]
vedrørende færdigopførte projekter i Polen. Koncernen havde i sammenligningsåret en renteswap. Aftalen udløb i 2013.
Likviditetsrisici
Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende korttidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre et for koncernen optimalt likviditetsberedskab for at
kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved salg af færdigopførte projekter og grunde, ved låneoptagelse eller ved indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende
igangværende projekter.
Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg
af koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og
eventuelle nedskrivninger foretages.
Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf.
Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 22.
Nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver i regnskabsåret 2013/14 udgør DKK 4,0 mio. (2012/13: DKK 0,0). Den regnskabsmæssige
værdi af andre tilgodehavender der er nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 2,2 mio. (2012/13: DKK 0,0 mio.).
Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser:
Likvider,
deponeringskonti og
værdipapirer
Tilgodehavender
Kreditinstitutter
Gældsforpligtelser
Usikret
netto position
EUR
26,0
69,6
-689,0
-71,1
-664,5
SEK
0,3
4,4
-25,2
-7,2
-27,7
PLN
28,1
6,1
-91,6
-11,2
-68,6
CZK
8,0
10,8
-36,4
-16,5
-34,1
62,4
90,9
-842,2
-106,0
-794,9
EUR
13,0
85,8
-800,1
-30,9
-732,2
SEK
0,8
9,6
-43,7
-18,5
-51,8
PLN
25,9
16,8
-173,6
-34,3
-165,2
CZK
15,1
6,6
-44,4
-25,9
-48,6
31.1.2013
54,8
118,8
-1.061,8
-109,6
-997,8
2013/14
31.1.2014
2012/13
Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving
2013/14
2012/13
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
50,2
54,9
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
2,1
3,9
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
5,2
12,4
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
2,6
3,6
Resultatets følsomhed overfor valutakursudsving
2013/14
2012/13
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
50,2
5,9
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
2,1
3,9
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
5,2
12,4
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
2,6
3,6
9 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ]
Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville
have på egenkapitalen og resultatet såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte
kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne ville medføre et tilsvarende fald på årets resultat og egenkapital.
Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:
Revurderings-/forfaldstidspunkt
Effektiv
0 - 1 år
1 - 5 år
> 5 år
I alt
rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede
0,0
0,3
0,0
0,3
0%
Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede
4,0
0,0
0,0
4,0
0%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
54,1
0,0
0,0
54,1
0%
Andre tilgodehavender
77,2
0,0
0,0
77,2
0-7%
(likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti)
86,1
0,0
0,0
86,1
0-3%
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
12,0
4,6
0,0
16,6
0-6%
-95,3
0,0
0,0
-95,3
0
Anden gæld
-139,0
0,0
0,0
-139,0
0 - 7,5 %
Gæld til kreditinstitutter
-138,3
-1.486,7
-364,6
-1.989,6
1,75 - 7,5 %
-83,7
-69,6
-70,1
-223,4
-222,9
-1.551,4
-434,7
-2.209,0
2013/14
Indeståender hos kreditinstitutter
Leverandørgæld
Rentebetalinger på lån
I alt pr. 31. januar 2014
Revurderings-/forfaldstidspunkt
Effektiv
0 - 1 år
1 - 5 år
> 5 år
I alt
Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede
0,0
0,8
0,0
0,8
0%
Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede
4,3
0,0
0,0
4,3
0 - 7,75 %
2012/13
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Andre tilgodehavender
rente i %
73,2
0,0
0,0
73,2
0%
122,4
0,0
0,0
122,4
0-9%
66,9
0,0
0,0
66,9
0,5 - 4,5 %
0-6%
Indeståender hos kreditinstitutter
(likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti)
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
19,0
4,6
0,0
23,6
Leverandørgæld
-106,3
0,0
0,0
-106,3
0%
Anden gæld
-150,2
-1,5
0,0
-151,7
0 - 7,5 %
-1.857,2
-109,3
-324,8
-2.291,3
1,75 - 10 %
-50,3
-38,9
-76,5
-165,7
-1.878,2
-144,3
-401,3
-2.423,8
Gæld til kreditinstitutter
Rentebetalinger på lån
I alt pr. 31. januar 2013
Dagsværdien pr. 31. januar 2014 af udestående renteswaps ingået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån udgør DKK
2,4 mio. Renteswap-aftalerne udløber i 2016 og 2017. Resultatopgørelsen er hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret påvirket af ineffektivitet i afdækningen.
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncernens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets
resultat og dermed egenkapital på DKK 9,8 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på
årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2012/13 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a.
i niveauet DKK 15,2 mio. for et fuldt år.
Likviditetsrisici
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. TK Development-koncernens likviditetsreserve består af
likvide beholdninger og uudnyttede driftskreditfaciliteter.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 1 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ]
2013/14
2012/13
38,7
31,2
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger
Uudnyttede driftskreditfaciliteter
4,7
3,2
I alt
43,4
34,4
Deponerede midler til senere frigivelse
47,4
35,7
Likviditetsreserve i alt
90,8
70,1
N O T E 3 3 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Joint ventures og associerede virksomheder, jf. koncernoversigt, note 36.
2013/14
2012/13
26.519.562 1)
1.940.251
Forpligtelse overfor direktion vedrørende medarbejderobligationer (saldo)
0,5
1,5
Bestyrelseshonorar
1,5
1,8
Vederlag til direktionen, jf. note 7
6,0
6,2
Renteomkostninger, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse
1,3
0,4
Projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo) 2)
0,0
21,7
-20,7
0,0
0,0
0,3
Honorarer fra joint ventures
1,7
1,5
Renteindtægter fra joint ventures
3,6
2,5
-2,0
-1,3
Tilgodehavender hos joint ventures (saldo)
56,1
85,8
Gæld til joint ventures (saldo)
16,1
17,9
0,0
0,4
16,6
23,6
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Andel af aktiekapitalen i antal stk. (saldo)
Indfrielse af projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse 2)
Skyldige renter, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo)
Joint ventures:
Renteomkostninger til joint ventures
Associerede virksomheder:
Renteindtægter fra associerede virksomheder
Tilgodehavender hos associerede virksomheder (saldo)
Stigningen er primært en følge af ændringer i bestyrelsen i forbindelse med selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013 og yderligere tegning af
aktier i forbindelse med den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse.
2)
Forskellen mellem projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelsen pr. 31. januar 2013 på DKK 21,7 mio. og årets indfrielse heraf med DKK 20,7
mio. skyldes ændringer i bestyrelsen vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013.
1)
Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 31.
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter. Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis.
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Koncernen havde pr. 31.
januar 2013 afgivet sekundært pant i to projekter på hver DKK 5 mio. til sikkerhed for projektfinansiering optaget hos bestyrelse og
direktion. Herudover var der til sikkerhed for den samlede projektfinansiering optaget hos en kreds af større aktionærer i selskabet,
hvoraf bestyrelsens og direktionens andel udgjorde DKK 21,7 mio., afgivet pant på DKK 70 mio. i grunden vedrørende det projekt som
den optagne projektfinansiering vedrørte.
9 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 3 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R [ FO R T S AT ]
Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er
ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter.
N OT E 3 4 . B EG I V E N H E D E R E F T E R BA L A N C E DAG E N
TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet.
Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering
og forventes på plads i april 2014. Salget medfører en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen med ca. DKK
400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likviditet i koncernen.
Herudover har TK Development, ligeledes i februar 2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt
til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015.
Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.
N OT E 3 5 . G O D K E N D E LS E A F Å RS R A P P O RT T I L O F F E N T L I G G Ø R E LS E
Bestyrelsen har den 2. april 2014 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 30. april 2014.
Koncernregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 3 / 1 1 2
N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T
N O T E 3 6 . KO N C E R N O V E R S I G T
Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab TK Development A/S udarbejder koncernregnskab.
TK Development-koncernens dattervirksomheder
Navn
Hjemsted
Navn
Hjemsted
Ejerandel
TK Bygge-Holding A/S
Aalborg
Ejerandel
100 %
Nowa Wilda Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
TK Bygge-Holding Russia A/S
Aalborg
100 %
Euro Mall Polska III Sp. z o.o. i likvidation
Warszawa
100 %
TKD Projekt A/S
Aalborg
100 %
TK Polska Development II Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
Kommanditaktieselskabet Frederikssund Shoppingcenter
Aalborg
100 %
TK Development Sp. z o.o. i likvidation
Warszawa
100 %
Driftsselskabet Frederikssund ApS
Aalborg
100 %
TK Czech Operations s.r.o.
Prag
100 %
Kommanditaktieselskabet Østre Teglgade 7
Aalborg
100 %
Euro Mall Ceske Budejovice s.r.o.
Prag
100 %
Komplementarselskabet Østre Teglgade ApS
Aalborg
100 %
TK Czech Development III s.r.o.
Prag
100 %
Kommanditaktieselskabet Esbjerg Shoppingcenter
Aalborg
100 %
Euro Mall Bohemia s.r.o.
Prag
100 %
Komplementarselskabet Esbjerg Shoppingcenter ApS
Aalborg
100 %
Euro Mall City s.r.o.
Prag
100 %
Euro Mall Holding A/S
Aalborg
100 %
Euro Mall Delta s.r.o.
Prag
100 %
Ejendomsselskabet Smallegade P/S
Aarhus
100 %
Euro Mall Event s.r.o.
Prag
100 %
Komplementarselskabet Smallegade ApS
Aarhus
100 %
Euro Mall Praha a.s.
Prag
100 %
K/S Tampere IV, Finland i likvidation
København
100 %
TK Development Slovakia s.r.o.
Bratislava
100 %
ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland i likvidation
København
100 %
UAB TK Development Lietuva
Vilnius
100 %
Euro Mall Sweden AB
Stockholm
100 %
UAB ”Profista”
Vilnius
100 %
TK Development Sweden Holding AB
Stockholm
100 %
SIA TKD Retail Park
Riga
100 %
TK Projekt AB
Stockholm
100 %
SIA ”KK”
Riga
100 %
EMÖ Projekt AB
Stockholm
100 %
Euro Mall Luxembourg S.A.
Luxembourg
100 %
EMÖ Center AB
Stockholm
100 %
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.
Amsterdam
100 %
TK Utveckling AB
Stockholm
100 %
Euro Mall Sterboholy Holding B.V.
Amsterdam
100 %
Enebyängen Fastighets AB Stockholm
Stockholm
100 %
TK Development Bau GmbH
Berlin
100 %
TKD Suomi OY
Helsinki
100 %
TK Development GmbH
Berlin
100 %
OY TKD Construction Finland
Helsinki
100 %
TKH Datzeberg Grundstücksgesellschaft mbH
Berlin
100 %
Kaarinan Kauppakuutonen OY
Helsinki
100 %
TKH Oranienburg Grundstücksgesellschaft mbH
Berlin
100 %
TK Polska Operations S.A.
Warszawa
100 %
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH
Berlin
100 %
Euro Mall Polska X Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH
Berlin
100 %
Euro Mall Targówek III Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH
Berlin
100 %
Euro Mall Targówek Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG
Berlin
100 %
Euro Mall Polska XV Sp. z o.o.
Warszawa
100 %
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.
TK Development-koncernens joint ventures
Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S
Aalborg
50 %
Euro Mall Polska XIV Sp. z o.o.
Warszawa
Østre Havn ApS
Aalborg
50 %
Euro Mall Polska XXIII Sp. z o.o.
Warszawa
30 %
30 %
Ringsted Outlet Center P/S
Aalborg
50 %
Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.r.o.
Prag
20 %
SPV Ringsted ApS
Aalborg
50 %
Euro Mall Sterboholy SC a.s.
Prag
75 %
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
København
50 %
Fashion Arena Center Management s.r.o.
Prag
75 %
Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling
København
50 %
Euro Mall Ventures S.á r.l.
Luxembourg
20 %
Komplementarselskabet DLU ApS
København
50 %
Euro Mall Luxembourg JV S.á r.l
Luxembourg
30 %
Ahlgade 34 - 36 A/S
Holbæk
50 %
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering.
Associerede virksomheder
Step Re CSP Invest I A/S
Herning
50 %
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG
Hamburg
35 %
Trøjborg ApS
Ikast-Brande
20 %
Camacuri s.r.o.
Prag
45 %
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.
9 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab
MODERSELSKABSREGNSKAB
R E S U LTAT O P G Ø R E L S E
DKK mio.
Note
2013/14
2012/13
Nettoomsætning
0,0
0,0
Eksterne direkte projektomkostninger
0,0
0,1
Bruttoresultat
0,0
0,1
Andre eksterne omkostninger
3
3,3
3,3
Personaleomkostninger
4
2,1
1,6
5,4
4,9
-5,4
-4,8
I alt
Resultat af primær drift
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
7
-130,0
-336,1
Finansielle indtægter
8
69,3
64,4
Finansielle omkostninger
9
-5,9
-9,1
I alt
-66,6
-280,8
Resultat før skat
-72,0
-285,6
Skat af årets resultat
10
14,8
48,2
-86,8
-333,8
Årets resultat
-86,8
-333,8
Årets totalindkomst i alt
-86,8
-333,8
Årets resultat
T O TA L I N D KO M S T O P G Ø R E L S E
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 5 / 1 1 2
MODERSELSKABSREGNSKAB
BALANCE
DKK mio.
Note
31.1.2014
31.1.2013
Goodwill
5,1
5,1
Immaterielle aktiver
5,1
5,1
AKTIVER
Langfristede aktiver
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
718,1
867,6
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
1.371,8
1.159,1
Finansielle aktiver
2.089,9
2.026,7
19,3
21,3
19,3
21,3
2.114,3
2.053,1
Periodeafgrænsningsposter
0,2
1,4
Tilgodehavender
0,2
1,4
Udskudte skatteaktiver
7
11
Andre langfristede aktiver
Langfristede aktiver
Kortfristede aktiver
Andre værdipapirer og kapitalandele
4,0
4,0
Likvide beholdninger
0,1
0,1
Kortfristede aktiver
4,3
5,5
2.118,6
2.058,6
AKTIVER
9 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
12
MODERSELSKABSREGNSKAB
BALANCE
DKK mio.
Note
31.1.2014
31.1.2013
Aktiekapital
13
98,2
631,0
Andre reserver
13
PASSIVER
Egenkapital
588,9
0,0
Overført resultat
1.314,2
1.237,6
Egenkapital
2.001,3
1.868,6
19,2
Forpligtelser
Hensatte forpligtelser
15
19,2
Anden gæld
17
0,0
1,5
19,2
20,7
81,5
153,0
Langfristede forpligtelser
Kreditinstitutter
14
Leverandørgæld
Selskabsskat
Anden gæld
17
Kortfristede forpligtelser
Forpligtelser
PASSIVER
M oderselskabsregnskab |
0,5
0,6
12,7
12,4
3,4
3,3
98,1
169,3
117,3
190,0
2.118,6
2.058,6
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 7 / 1 1 2
MODERSELSKABSREGNSKAB
E G E N K A P I TA L O P G Ø R E L S E
DKK mio.
Egenkapital pr. 1. februar 2012
Andre
Overført
Aktiekapital
reserver
resultat
I alt
631,0
140,2
1.430,3
2.201,5
Årets resultat
0,0
0,0
-333,8
-333,8
Årets anden totalindkomst
0,0
0,0
0,0
0,0
Årets totalindkomst
0,0
0,0
-333,8
-333,8
Særlig reserve overført til frie reserver
0,0
-140,2
140,2
0,0
Aktiebaseret aflønning
0,0
0,0
0,9
0,9
631,0
0,0
1.237,6
1.868,6
-86,8
Egenkapital pr. 31. januar 2013
Årets resultat
0,0
0,0
-86,8
Årets anden totalindkomst
0,0
0,0
0,0
0,0
Årets totalindkomst
0,0
0,0
-86,8
-86,8
-588,9
588,9
0,0
0,0
56,1
0,0
0,0
56,1
0,0
174,4
0,0
174,4
Kapitalnedsættelse
Kapitalforhøjelse
Overkurs ved emission
Emissionsomkostninger
0,0
-11,6
0,0
-11,6
Overkurs ved emission overført til frie reserver
0,0
-162,8
162,8
0,0
Aktiebaseret aflønning
0,0
0,0
0,6
0,6
98,2
588,9
1.314,2
2.001,3
Egenkapital pr. 31. januar 2014
9 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
MODERSELSKABSREGNSKAB
PENGESTRØMSOPGØRELSE
DKK mio.
Resultat af primær drift
2013/14
2012/13
-5,4
-4,8
0,2
0,0
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Aktiebaseret aflønning
Kursreguleringer
Ændringer i tilgodehavender
Ændringer i kreditorer og anden gæld
Ændring i deponerings- og sikringskonti
Pengestrøm fra primær drift
-0,3
0,7
-241,5
-17,6
-1,5
-1,0
0,0
0,3
-248,5
-22,4
Betalte renter, m.v.
-5,6
-8,5
Modtagne renter, m.v.
69,3
64,1
Betalt selskabsskat
Pengestrøm fra driftsaktivitet
Køb af værdipapirer og kapitalandele
-12,4
-13,0
-197,2
20,2
0,0
-95,7
Modtaget udbytte
50,0
73,9
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
50,0
-21,8
Kapitalforhøjelse
230,5
0,0
Emissionsomkostninger
-11,6
0,0
Optagelse af kortfristet finansiering
0,0
0,9
Nedbringelse af kortfristet finansiering
-71,7
0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
147,2
0,9
Årets pengestrøm
0,0
-0,7
Likvider, primo
0,1
0,8
Likvider, ultimo
0,1
0,1
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabsregnskabet alene.
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 9 / 1 1 2
I N D H O L D S FO RT EG N E LS E ,
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
Side
101
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
102
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
102
Note 3. Andre eksterne omkostninger
103
Note 4. Personaleomkostninger
103
Note 5. Aktiebaseret vederlæggelse
103
Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
104
Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
105
Note 8. Finansielle indtægter
105
Note 9. Finansielle omkostninger
105
Note 10. Skat af årets resultat
106
Note 11. Udskudte skatteaktiver
106
Note 12. Andre værdipapirer og kapitalandele
106
Note 13. Aktiekapital og andre reserver
107
Note 14. Kreditinstitutter
107
Note 15. Hensatte forpligtelser
107
Note 16. Operationelle leasingkontrakter
108
Note 17. Anden gæld
108
Note 18. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
109
Note 19. Finansielle risici og finansielle instrumenter
111
Note 20. Transaktioner med nærtstående parter
111
Note 21. Begivenheder efter balancedagen
111
Note 22. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
1 0 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 1 . A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S
T I L FÆ L D E H V O R M O D E R S E L S K A B E T S R E G N S K A B S P R A K S I S A F V I G E R F R A KO N C E R N E N S
Årsregnskabet for moderselskabet for 2013/14 aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
Omregning af fremmed valuta
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav til årsrap-
Kursregulering af tilgodehavender hos eller gæld til dattervirk-
porter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen
somheder der anses for en del af moderselskabets samlede
udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnskabet
Moderselskabsregnskabet præsenteres i mio. DKK der er sel-
indregnes kursreguleringen i anden totalindkomst.
skabets funktionelle valuta.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Årsregnskabet for moderselskabet aflægges på basis af histo-
Der foretages ikke afregning mellem moderselskabet og
riske kostpriser.
dattervirksomhederne for moderselskabets tildeling af aktiebaseret vederlag til medarbejdere i dattervirksomheder. I
Moderselskabet anvender grundlæggende samme regnskabs-
moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incitaments-
praksis for indregning og måling som koncernen. De tilfælde
programmer tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på
hvor moderselskabets regnskabspraksis afviger fra koncer-
”Kapitalandele i dattervirksomheder” med modposten hertil
nens, er beskrevet nedenfor. For en detaljeret beskrivelse af
direkte på egenkapitalen.
anvendt regnskabspraksis i øvrigt henvises til note 1 i koncern­
regnskabet.
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres
IMPLEMENTERING AF NYE OG ÆNDREDE
i moderselskabets resultatopgørelse under finansielle indtæg-
S TA N D A R D E R S A M T FO R T O L K N I N G S B I D R A G
ter i det regnskabsår hvor der erhverves endelig ret til udbyttet.
Moderselskabsregnskabet for 2013/14 er aflagt i overens-
Dette vil typisk være på tidspunktet for generalforsamlingens
stemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag
godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.
(IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar
2013.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles i moderselskabet til
Implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolk-
kostpris. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i dat-
ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14 har ikke medført æn-
tervirksomheder gennemgås på balancedagen for at fastsæt-
dringer i anvendt regnskabspraksis der påvirker indregning og
te om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er
måling.
tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå
behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Såfremt
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.
kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til
genindvindingsværdien. Hvis der udloddes mere i udbytte end
S TA N D A R D E R O G FO R T O L K N I N G S B I D R A G D E R
virksomhedens totalindkomst det pågældende år, anses dette
E N D N U I K K E E R T R Å DT I K R A F T
som en indikation på værdiforringelse.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag end-
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
nu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få væsent-
Ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder opgøres for-
lig indvirkning på moderselskabsregnskabet for de kommende
tjeneste eller tab som forskellen mellem på den ene side den
år ud over de yderligere oplysningskrav, som de medfører.
regnskabsmæssige værdi af de solgte kapitalandele og på den
anden side dagsværdien af salgsprovenuet og dagsværdien af
eventuelle resterende kapitalandele.
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 1 / 1 1 2
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 2 . R EG N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E RINGER
manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forventede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men
resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventnin-
kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund
ger, ændres, eller såfremt forventningerne ikke realiseres, kan
af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for
værdien af skatteaktiverne være væsentligt lavere end værdi-
regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-
en opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket vil have en væsentlig ne-
ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der
gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.
lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende informati-
Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør
on, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
pr. 31. januar 2014 DKK 19,3 mio.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
Kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksom-
regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
heder
regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft betydelig
Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i og tilgo-
indflydelse på årsrapporten:
dehavender hos tilknyttede virksomheder i moderselskabets
regnskab kræver opgørelse af kapitalværdier for de penge-
Udskudte skatteaktiver
strømsfrembringende enheder hvortil kapitalandelene og til-
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugælden-
godehavenderne kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien
de muligheder for henholdsvis underskudsfremførsel og sam-
fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den
beskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførsel og
enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse
sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være
af en rimelig diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb
såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi op-
afviger fra det forventede, kan det medføre behov for juste-
gjort pr. 31. januar 2014. Værdiansættelsen af skatteaktivet
ringer af de indregnede nedskrivninger. Der er i regnskabsåret
er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resul-
2013/14 foretaget nedskrivninger af værdien af kapitalande-
tatfremskrivninger for en femårig periode. De første tre år er
le på DKK 180,0 mio. De akkumulerede nedskrivninger udgør
budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncer-
pr. 31. januar 2014 DKK 1.050,2 mio. Den regnskabsmæssige
nens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på
værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31.
resultatfremskrivninger som er underbygget af dels konkrete
januar 2014 DKK 718,1 mio.
projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end
tre år, dels af en række projektmuligheder.
Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,
er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for
N OT E 3 . A N D R E E K ST E R N E O M KO ST N I N G E R
2013/14
2011/12
Administrationsomkostninger
3,0
3,0
Bilomkostninger
0,3
0,3
Andre eksterne omkostninger i alt
3,3
3,3
1 0 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 4 . P E RS O N A L EO M KO ST N I N G E R
2013/14
2012/13
Honorar til bestyrelse
1,5
1,8
Gager, m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor
6,0
6,2
Andre omkostninger til social sikring
0,0
0,0
Øvrige gager og personaleomkostninger
0,1
0,1
-5,5
-6,5
Personaleomkostninger i alt
2,1
1,6
Gennemsnitligt antal ansatte
2
2
Antal ansatte ultimo
2
2
Viderefaktureret via serviceaftaler
For gage, m.v. til moderselskabets direktion og honorar til bestyrelsen henvises til note 7 i koncernregnskabet.
Bidragsbaserede pensionsordninger
Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med de ansatte i selskabet. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler
selskabet månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber.
Der er i regnskabsåret 2013/14 udgiftsført DKK 0,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2012/13: DKK 0,2 mio).
Ingen ansatte i selskabet er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.
N OT E 5 . A K T I E BAS E R E T V E D E R L ÆG G E LS E
Der henvises til note 8 i koncernregnskabet.
2013/14
2012/13
0,2
0,2
2013/14
2012/13
Samlet honorar Deloitte
0,6
0,2
Samlet honorar Nielsen & Christensen
0,5
0,2
Honorarer i alt
1,1
0,4
Lovpligtig revision
0,2
0,2
Andre erklæringer med sikkerhed
0,4
0,0
I alt
0,6
0,2
Lovpligtig revision
0,1
0,2
Andre erklæringer med sikkerhed
0,4
0,0
I alt
0,5
0,2
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse
N O T E 6 . H O N O R A R E R T I L G E N E R A L FO R S A M L I N G S VA L G T E R E V I S O R E R
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
Nielsen & Christensen:
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 3 / 1 1 2
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N O T E 7 . K A P I TA L A N D E L E I T I L K N Y T T E D E V I R K S O M H E D E R
Kostpris pr. 1. februar
Årets tilgang
Årets afgang
2013/14
2012/13
1.457,6
1.361,0
252,3
96,6
-251,8
0,0
1.458,1
1.457,6
Nedskrivninger pr. 1. februar
-870,2
-460,2
Årets nedskrivninger
-180,0
-410,0
-1.050,2
-870,2
280,2
270,2
30,0
10,0
Modregninger pr. 31. januar
310,2
280,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
718,1
867,6
Kostpris pr. 31. januar
Nedskrivninger pr. 31. januar
Modregninger pr. 1. februar
Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar 2014 gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og tilgodehavender. I de tilfælde hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte budgetter for de kommende to regnskabsår og budgetter/prognoser for yderligere tre regnskabsår og indregning
af terminalværdien i år fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 15 % før skat (2012/13: 15 %).
Budgetterne for de første tre år er udarbejdet med udgangpunkt i ledelsens forventninger til hvert enkelt konkrete projekt, herunder
forventninger til fremdrift, byggeperiode, forventet finansiering, dækningbidrag og salgstidspunkt. De væsentligste usikkerheder i
den forbindelse er knyttet til forventningerne til dækningsbidrag og tidspunktet for salg.
Nedskrivningerne er indregnet i linien “Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”.
2013/14
2012/13
-180,0
-410,0
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder:
Årets nedskrivninger, jf. ovenfor
Udbytte
50,0
73,9
-130,0
-336,1
Hjemsted
Ejerandel
Aalborg
100 %
TK Development Bau GmbH
Berlin
100 %
TK Development GmbH
Berlin
100 %
Indtægter af kapitalandele i alt
Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:
Navn
TK Bygge-Holding A/S
Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.
1 0 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N O T E 8 . F I N A N S I E L L E I N D TÆ G T E R
2013/14
2012/13
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder
67,4
62,2
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender
67,4
62,2
Øvrige finansieringsindtægter
Finansielle indtægter i alt
1,9
2,2
69,3
64,4
67,4
62,2
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finansielle aktiver der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet
Øvrige finansieringsindtægter
Finansielle indtægter i alt
1,9
2,2
69,3
64,4
N OT E 9 . F I N A N S I E L L E O M KO ST N I N G E R
2013/14
2012/13
Renteomkostninger til kreditinstitutter
5,1
6,1
Renteomkostninger i øvrigt
0,7
3,0
Valutakurstab og kurstab værdipapirer
0,1
0,0
Finansielle omkostninger i alt
5,9
9,1
Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet
5,8
9,1
Øvrige finansielle omkostninger
0,1
0,0
Finansielle omkostninger i alt
5,9
9,1
2013/14
2012/13
12,8
12,3
2,0
35,9
14,8
48,2
-18,0
-71,4
32,5
84,0
Der fordeles således:
N O T E 1 0 . S K AT A F Å R E T S R E S U LTAT
Aktuel selskabsskat
Ændring i udskudt skat
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteprocent
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter
Andet
Ændring af værdiregulering
0,1
0,9
-3,8
34,7
Ændring af skattesats
4,0
0,0
Skat af årets resultat
14,8
48,2
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 5 / 1 1 2
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N O T E 1 1 . U D S K U D T E S K AT T E A K T I V E R
31.1.2014
31.1.2013
Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar
58,9
60,1
Årets afgang
-5,8
-1,2
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar
53,1
58,9
Værdiregulering pr. 1. februar
Årets værdiregulering
Værdireguleringer pr. 31. januar
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
-37,6
-2,9
3,8
-34,7
-33,8
-37,6
19,3
21,3
Udskudte skatteaktiver vedrører:
Finansielle anlægsaktiver
1,5
1,5
Kortfristede aktiver
-1,7
-1,7
Rentefradragsbegrænsning
32,5
43,5
Midlertidige forskelle
32,3
43,3
Værdi af skattemæssige underskud
20,8
15,6
-33,8
-37,6
19,3
21,3
Værdi af skattemæssige underskud
20,8
15,6
Rentefradragsbegrænsning
13,0
22,0
I alt
33,8
37,6
97,4
97,4
Nedskrivning af skatteaktiver
I alt
Årets ændring i udskudte skatteaktiver er indregnet i resultatopgørelsen.
Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen:
Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen
Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder
Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette usandsynligt.
N O T E 1 2 . A N D R E VÆ R D I PA P I R E R O G K A P I TA L A N D E L E
31.1.2014
31.1.2013
Noterede værdipapapirer
0,1
0,1
Unoterede værdipapirer
3,9
3,9
Værdipapirer i alt
4,0
4,0
Værdipapirerne består af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og
måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 1). Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende
regnskabsår. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Værdipapirerne er finansielle aktiver disponible for salg.
N O T E 1 3 . A K T I E K A P I TA L O G A N D R E R E S E R V E R
Aktiekapital
Der henvises til koncernregnskabets note 25.
Andre reserver
Andre reserver udgør pr. 31. januar 2014 DKK 588,9 mio. og vedrører en særlig fond som er opstået i forbindelse med den i juni 2013
gennemførte kapitalnedsættelse hvor stykstørrelsen på koncernens aktier blev ændret fra DKK 15 til DKK 1. Denne reserve kan alene
anvendes efter beslutning på generalforsamlingen.
1 0 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 1 4 . K R E D I T I N ST I T U T T E R
31.1.2013
31.1.2014
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser
0,0
0,0
Kortfristede gældsforpligtelser
81,5
153,0
Gæld til kreditinstitutter i alt
81,5
153,0
Dagsværdi
81,5
153,0
Regnskabsmæssig værdi
81,5
153,0
Moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente
Regnskabsmæssig værdi
Dagsværdi
Lån
Udløb
Fast/variabel
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
2013/14
Bank DKK
2015
variabel
4-5%
4-5%
29,5
30,0
29,5
2012/13
30,0
Bank EUR
2015
variabel
3,25 - 3,5 %
3,3 - 4,1 %
52,0
123,0
52,0
123,0
Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode
(Dagsværdihierarki: Niveau 2).
N O T E 1 5 . H E N S AT T E FO R P L I G T E L S E R
Hensatte forpligtelser pr. 1. februar
Hensat for året
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar
31.1.2014
31.1.2013
19,2
19,2
0,0
0,0
19,2
19,2
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0 - 1 år
0,0
0,0
1 - 5 år
19,2
19,2
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar
19,2
19,2
Hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i dattervirksomhed.
N O T E 1 6 . O P E R AT I O N E L L E L E A S I N G K O N T R A K T E R
For 2014 - 2016 er der indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af driftsmateriel. Leasingkontrakterne er indgået for
en femårig periode med faste leasingydelser. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode og forventes efterfølgende at kunne
fornyes i 1 år.
Fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
31.1.2014
31.1.2013
Inden for 1 år
0,3
0,3
Inden for 1 - 5 år
0,5
0,7
Efter 5 år
0,0
0,0
I alt
0,8
1,0
Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat
0,3
0,3
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 7 / 1 1 2
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 1 7 . A N D E N G Æ L D
31.1.2014
31.1.2013
Medarbejderrelateret gæld
1,5
3,8
Feriepengeforpligtelser
0,7
0,9
Øvrig gæld
1,2
0,1
Anden gæld i alt
3,4
4,8
Langfristede forpligtelser
0,0
1,5
Kortfristede forpligtelser
3,4
3,3
Anden gæld i alt
3,4
4,8
Fordelt således under forpligtelser:
Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi. Feriepengeforpligtelser repræsenterer selskabets forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder som medarbejderne pr. balancedagen har optjent ret til at afholde
i efterfølgende regnskabsår.
N O T E 1 8 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R
Eventualaktiver
Eventualaktiver i form af ikke indregnede skatteaktiver fremgår af note 11.
Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser:
Kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder
Kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser
Regnskabsmæssig værdi af kapitalandele stillet til sikkerhed for kreditinstitutter
31.1.2014
31.1.2013
1.414,6
1.649,7
9,9
3,0
10,0
0,0
7,6
7,6
718,1
251,4
Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2012/13.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne
har pr. 31. januar 2014 udnyttet DKK 1.335,8 mio (DKK 1.646,1 mio.) af kreditfaciliteterne.
Herudover har selskabet kautioneret for enkelte tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter og enkelte
øvrige projektrelaterede kontrakter.
Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK
97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes usandsynligt.
Selskabet er administrationsselskab for koncernens danske sambeskattede selskaber og hæfter fra og med regnskabsåret 2013/14
ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter opstået indenfor sambeskatningen, og fra
1. juli 2012 ubegrænset og solidarisk for kildeskatter i disse selskaber. Skyldige selskabsskatter inden for den danske sambeskatning
udgør pr. 31. januar 2014 DKK 0 mio.
1 0 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N OT E 1 9 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R
Kategorier af finansielle instrumenter
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti
31.1.2014
31.1.2013
1.371,8
1.159,1
0,1
0,1
1.371,9
1.159,2
Værdipapirer
4,0
4,0
Finansielle aktiver disponible for salg
4,0
4,0
Kreditinstitutter
81,5
153,0
Leverandørgæld
0,5
0,6
Anden gæld
3,4
4,8
85,4
158,4
Udlån og tilgodehavender
Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris
For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises til note 32
i koncernregnskabet.
Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser
Selskabet har ikke i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici i selskabet.
Likvider og
værdipapirer
Tilgodehavender
Kreditinstitutter
Usikret netto
position
EUR pr. 31. januar 2014
0,0
134,1
-52,0
82,1
PLN pr. 31. januar 2014
0,0
3,5
0,0
3,5
CZK pr. 31. januar 2014
0,0
0,4
0,0
0,4
EUR pr. 31. januar 2013
0,1
212,3
-123,0
89,4
PLN pr. 31. januar 2013
0,0
2,6
0,0
2,6
CZK pr. 31. januar 2013
0,0
0,3
0,0
0,3
2013/14
2012/13
-6,2
-6,7
2013/14
2012/13
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs
Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen og resultatet såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakursen ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.
Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instrumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventuelle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 9 / 1 1 2
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N O T E 1 9 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ]
Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:
Revurderings-/forfaldstidspunkt
0 - 1 år
1 - 5 år
> 5 år
Effektiv
I alt
rente i %
2013/14
Værdipapirer
4,0
0,0
0,0
4,0
0%
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder
0,0
1.371,8
0,0
1.371,8
0-8%
Indeståender hos kreditinstitutter
0,1
0,0
0,0
0,1
0%
Gæld til kreditinstitutter
0,0
81,5
0,0
-81,5
3,25 - 5 %
Rentebetalinger på lån
-3,3
-0,8
0,0
-4,1
Leverandørgæld
-0,5
0,0
0,0
-0,5
0%
Anden gæld
-3,4
0,0
0,0
-3,4
0-5%
I alt pr. 31. januar 2014
-3,1
1.289,5
0,0
1.286,4
2012/13
Værdipapirer
4,0
0,0
0,0
4,0
0%
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder
0,0
1.159,1
0,0
1.159,1
0-8%
Indeståender hos kreditinstitutter
0,1
0,0
0,0
0,1
0,25 - 2 %
-153,0
0,0
0,0
-153,0
3-5%
Rentebetalinger på lån
-1,1
0,0
0,0
-1,1
Leverandørgæld
-0,6
0,0
0,0
-0,6
0%
Anden gæld
-3,3
-1,5
0,0
-4,8
0 - 5%
-153,9
1.157,6
0,0
1.003,7
Gæld til kreditinstitutter
I alt pr. 31. januar 2013
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende selskabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år, medføre en negativ indvirkning på årets
resultat og dermed egenkapital på DKK 0,6 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % p.a. ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på
årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2012/13 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a.
i niveauet DKK 1,1 mio. for et fuldt år.
Likviditetsrisici
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af likvide beholdninger og
uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 32 i koncernregnskabet.
Misligholdelse af låneaftaler
Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.
1 1 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab
NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET
N O T E 2 0 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende:
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Associerede virksomheder, joint ventures og tilknyttede virksomheder, jf. koncernoversigt note 36 i koncernregnskabet.
2013/14
2012/13
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Andel af aktiekapitalen i antal stk. (saldo)
26.519.562 *)
1.940.251
Forpligtelse overfor direktion vedrørende medarbejderobligationer (saldo)
0,5
1,5
Bestyrelseshonorar
1,5
1,8
Vederlag til direktionen
6,0
6,2
Joint ventures og tilknyttede virksomheder
Administrationshonorar til tilknyttede virksomheder
1,0
1,0
67,4
62,2
1.371,8
1.159,1
-180,0
-410,0
1.050,2
870,2
Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler
5,5
6,5
Garantiprovision til tilknyttede virksomheder
1,9
2,0
50,0
73,9
176,3
95,7
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder (saldo)
Årets nedskrivning vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Samlede nedskrivninger vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder (saldo)
Udbytte fra dattervirksomheder
Kapitalforhøjelse i tilknyttede virksomheder
Stigningen er primært en følge af ændringer i bestyrelsen i forbindelse med selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013 og yderligere tegning af
aktier i forbindelse med den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse.
*)
Kautioner og sikkerhedsstillelser for dattervirksomheder fremgår af note 18. Der er for joint ventures og associerede virksomheder
stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 31 i koncernregnskabet.
Der er ikke herudover stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender og gæld forventes afviklet ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter.
Nedskrivninger til imødegåelse af sandsynlige tab vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør for 2013/14 DKK 180,0
mio. (2012/13: DKK 410,0 mio.).
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
N OT E 2 1 . B EG I V E N H E D E R E F T E R BA L A N C E DAG E N
Der henvises til note 34 i koncernregnskabet.
N OT E 2 2 . G O D K E N D E LS E A F Å RS R A P P O RT T I L O F F E N T L I G G Ø R E LS E
Der henvises til note 35 i koncernregnskabet.
M oderselskabsregnskab |
Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 1 1 / 1 1 2
S E L S K A B S O P LY S N I N G E R
TK Development A/S
Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. april 2014
kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center, Radiosalen,
Europa Plads 4, 9000 Aalborg.
CVR-nr.:
24256782
ISIN kode:
DK0010258995 (TKDV)
Hjemstedskommune:
Aalborg, Danmark
Hjemmeside:
www.tk-development.dk
e-mail:
tk@tk.dk
Direktion:
Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse:
Niels Roth, Peter Thorsen, Per Søndergaard Pedersen, Arne Gerlyng-Hansen,
Kim Mikkelsen og Morten E. Astrup.
Stockholm
Gamla Brogatan 36-38
S-101 27 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30
Aalborg
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
T: (+45) 8896 1010
København
Vilnius
Islands Brygge 43
Gynėjų str. 16
DK-2300 København S
LT-01109 Vilnius
T: (+45) 3336 0170
T: (+370) 5231 2222
Warszawa
ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910
Prag
Karolinská 650/1
CZ-186 00 Prag 8
T: (+420) 2 8401 1010
1 1 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | S elskabsoplysninger