1. No category

Velkomstbrev, april 2012
Velkommen som ny ejer i Ejerforeningen af 1911
Dette velkomstbrev er ment som en orientering til nye ejere i vores ejerforening, så ejerskabet forhåbentligt får den bedst mulige start.
Nedenfor følger en række oplysninger om blandt andet ejendommen, vedtægterne, bestyrelsen, ejendomsservice (vicevært) og vores
administration mv.
EJENDOMMEN
Ejerforeningen af 1911 (i resten af velkomstbrevet kaldet E/F 1911) består af to ejendomme på hver sin side af Korsørgade, hvor
denne løber ud til Strandboulevarden. E/F 1911 har 8 opgange med i alt 80 ejerlejligheder og to erhvervsejerlejligheder (solcenter og
blomsterhandel).
E/F 1911 består dels af ”Store 1911”, som er bygningen med blomsterhandel og opgangene Strandboulevarden 97 til 103 og
Korsørgade 37, og dels af ”Lille 1911”, som er bygningen med solcenter og opgangene Strandboulevarden 95 og Korsørgade 42 til 44.
”Store 1911” deler gård med ejerforeningen Silkeborg, der også ligger på hver side af Korsørgade, mens ”Lille 1911” deler gård i alt 4
andre ejendomme: ejerforeningen Silkeborg, en anden ejerforening, en andelsboligforening og endelig en udlejningsejendom. I alt 5
ejendomme deler om ”Lille 1911”s gård. Denne gård er tidligere renoveret tilbage i 1983/1984 af Grønne Gårde. Der findes en
”ordensforeskrift” angående denne gård, som er tinglyst på vores ejendom. Ordensforeskriften er i hovedsagen i overensstemmelse
med vores husorden og vedtægter omtalt lige nedenfor.
VEDTÆGTER & HUSORDEN
Som ny ejer forventes man at have sat sig ind i vedtægterne, og rette sig efter dem. Vedtægterne er ganske vist fra 1972, men giver
stadig svar på en masse spørgsmål, der vedrører forpligtelser som ejer – fx vedligeholdelse etc. Tjek derfor altid med vedtægterne,
forinden bestyrelsen eller administrator kontaktes.
I april 2008 har generalforsamlingen i E/F 1911 vedtaget en ny husorden for foreningen. I december 2008 er denne udsendt til
samtlige ejere. Husorden er blevet ajourført november 2011. Ejere og lejere er jænvfør vedtægterne forpligtet til at
efterlevehusordenen. Almindelig anstændig opførsel vil som udgangspunkt sjældent kollidere med husordenen.
GENERALFORSAMLING
Hvert år afholdes ordinær generalforsamling i E/F 1911, typisk medio/ultimo april måned. Da generalforsamlingen er stedet, hvor alle
rammebeslutninger træffes af betydning for foreningen og dermed de enkelte beboere, opfordres man som ejer til at deltage. Blandt
andet gennemgås foreningens økonomi; budgettet for det kommende år besluttes; der vælges en bestyrelse; og fremsatte forslag
kommer til afstemning. Vær opmærksom på, at vore vedtægter angiver, at forslag fra beboerne skal være fremsat til bestyrelsen senest
den 15. januar for at kunne fremlægges på generalforsamlingen i april.
Indkaldelse til generalforsamling (14 dages varsel, jf. generalforsamlingsbeslutning fra 2007, selvom vedtægterne alene angiver 8 dage),
procedurer for afstemning mv. står beskrevet i vedtægterne.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 1 af 7
BESTYRELSEN
Bestyrelsen er valgt på generalforsamlingen i april og består af en formand, 2 yderligere bestyrelsesmedlemmer samt 2 suppleanter.
Suppleanterne deltager på lige fod, så bestyrelsen består reelt af 5 medlemmer. Disse 5 medlemmer er frivillige og ulønnede, og
forestår sammen med et administrationsfirma og et viceværtfirma den daglige drift af foreningen og de daglige beslutninger.
Bestyrelsen udsender i løbet af året et antal nyhedsbreve (antal afhænger af informationsbehovet) med information til alle foreningens
beboere.
Det er væsentligt at erindre sig at bestyrelsesmedlemmerne er almindelige ejere som alle andre ejere i foreningen og at disse udfører et
frivilligt stykke arbejde for foreningen. Udgangspunktet er, at bestyrelsesmedlemmerne ikke har større kendskab til udbedring af
problemer i de enkelte lejligheder, end de enkelte ejere selv har. Man kan derfor ikke forvente, at et bestyrelsesmedlem kan hjælpe
med fx en vandskade i køkkenet. Det er i stedet indgået en alarmordning med et firma angående sådanne og lignende situationer (se
mere herom senere)
Al henvendelse til bestyrelsen skal ske ved brug af e-mail adressen: bestyrelse@ef1911.dk. Husk at du ved henvendelse altid skal
oplyse dit navn, din adresse og telefonnummer.
ADMINISTRATOR OG VICEVÆRT
E/F 1911 administreres af CEJ ejendomsadministration A/S. Vi er skiftet til dette firma pr. 1. januar 2009. Se www.cej.dk. Vores
administrator hedder Susanne Larsen.
Vicevært
Vi har antaget et firma, der yder ejendomsservice (vicevært). Firmaet hedder Egevanggaard ApS.. Firmaet vedligeholder vore gårde (i
forening med de andre ejerforeninger, som vi deler gårde med), foreningens udenomsarealer, opgange, kælder m.v. Firmaet er
ligeledes ansvarlig for trappe- og opgangsvinduesvask i ejendommen.
Egevanggaard kontaktes pr. e-mail (mail@egevanggaard.dk) eller telefonisk på 70233203 i kontortiden, som er hverdage mellem kl. 9
og kl. 16 (dog 14 om fredagen).
Ved akut skade skal man kun ringe til nævnte nummer, hvis man ikke kan komme igennem til vor ”vagtordning” (se herom senere).
Egevanggaard er dog rette kontakt, hvis man fx har spørgsmål vedrørende:
-
konstateret hærværk eller mangel på vedligeholdelse i gården, i opgangen etc.
manglende lys i foreningens opgange, kældre osv.
storskrald eller andet affald
mangelfuld trappevask.
Kontakt angående disse forhold bør helst ske pr. e-mail til mail@egevanggaard, cc. bestyrelsen på bestyrelse@ef1911.dk.
VAGTORDNING VED PLUDSELIGE SKADER – tlf. 2962 0474
Vi har i E/F 1911 en uformel tilkaldeordning med Københavns VVS, som ved akutte skader kan kontaktes på tlf. 2962 0474,
hvorefter firmaet, såfremt der ikke er tale om en VVS-skade, som de udfører selv, vil kontakte rette håndværker. Hvis en ejer
kontakter vagtordningen direkte, SKAL ejer samtidig orientere bestyrelsen via mail (bestyrelse@ef1911.dk).
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 2 af 7
Hvorvidt det er den enkelte ejer eller ejerforeningen, der skal betale for udbedring af den skade, der konstateres, afhænger af vore
vedtægter. Vi har på sidste side af denne orientering udarbejdet en ikke udtømmende oversigt over, hvem der hæfter for hvad i
relation til vedligeholdelse baseret på vore vedtægter og ”lovgivningen” iøvrigt.
Oftest er der tale om en forsikringsskade, når det er nødvendigt at tilkalde vagtfirmaet. Er man i tvivl om, hvorvidt man kan få dækket
en skade af sit eget forsikringsselskab, kan www.forsikringsoplysningen.dk kontaktes på tlf. 33 43 55 00, og kan (måske) svare på det.
En ejer eller beboer må ikke rekvirere håndværkere, som E/F 1911 skal betale for, uden bestyrelsens samtykke. Den eneste
undtagelse er akutte tilfælde, hvor det ikke har været muligt at få fat i bestyrelsen, dog skal bestyrelsen informeres så hurtigt som
muligt. For alle sådanne anmodninger skal der rettes henvendelse via mail til bestyrelsen E/F1911.
OMBYGNINING OG AFLÆSNING AF FORBRUGSMÅLERE
Ombygning
Ved ombygning i de enkelte lejligheder henvises der til vedtægtens § 21 herom. Generelt skal man være opmærksom på, om det
arbejde man agter at udføre kræver byggetilladelse. Kontakt Teknisk Forvaltning på tlf. 33 66 52 00 eller via hjemmesiden www.kk.dk.
Udføres der arbejder, som kan påvirke ejendommen eller andre ejere, skal man generelt – og udover en eventuel byggetilladelse –
anmode om tilladelse til udførsel af de pågældende arbejder hos bestyrelsen. Dette kan ske på bestyrelse@ef1911.dk. Ved
moderniseringer skal gældende regler overholdes, herunder vådrumssikring i badeværelser.
Visse arbejder kræver, at der kortvarigt bliver lukket for vandet etc. E/F 1911 har gennem årene anvendt Københavns VVS til sådanne
opgaver, idet nævnte firma efterhånden har opnået et vist kendskab til vores ejendom.
Aflæsning af forbrugsmålere
Varmeaflæsning sker hvert år i august, hvorefter afregning af varmeregnskab via E/F 1911 sker i forbindelse med opkrævningen af
fællesudgifterne i december måned. Varme afregnes dels efter konkret forbrug og efter varmeenheder i de enkelte lejligheder, alt
afhængig af antallet af varmeapparater, hvorvidt man har badekar eller ej etc.
Vandforbruget aflæses ikke. Alle beboere opfordres til at spare på vandet og evt. montere en vandspareperlator på alle vandhaner, da
vores udgifter til vand er stigende. Ejendommens forbrug af varmt vand afregnes generelt over varmeregnskabet, men måles ikke i de
enkelte lejligheder.
El og gas selvaflæses i hver lejlighed og indberettes. Dette er ejerforeningen uvedkommende.
Evt. måleraflæsningsgebyr i forbindelse med ”ekstraaflæsning” ved fraflytning midt i en varmeperiode hæfter den enkelte beboer selv
for, og beløbet afregnes over varmeregnskabet, når dette foreligger.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 3 af 7
LOFTS- OG KÆLDERRUM
Til hver lejlighed hører et loftsrum eller et kælderrum.
Adgang til loftsrum sker fra bagtrappen i hver enkelt opgang ved anvendelse af opgangsnøglen. Opbevaring af effekter udenfor sit eget
rum er ikke tilladt og vil efter behørig advarsel, blive bortfjernet, og hensat til storskrald.
CYKELKÆLDRE
Under ejendommene findes der flere cykelkældre. Opgangsnøglen anvendes hertil. Cykelkældrene må alene anvendes til
cykelparkering, og således ikke til opmagasinering af kasser, gamle møbler etc. Såfremt der opbevares andre effekter end cykler i
cykelkælderen, og dette har karakter af opbevaring af effekter, vil effekterne efter behørig advarsel, blive bortfjernet, og hensat til
storskrald.
VINDUER
Ejendommen undergik i 2002 en omfattende facaderenovering, hvor samtlige vinduer tillige blev udskiftet til termoruder med træ/alurammer.
Hvor der findes karnapper, bemærkes det, at disse ikke er isolerede. Dette er ejers eget ansvar. Der er forsøgt flere løsninger med
isolering hos de enkelte beboere. Vores vinduer er meget tætte, og giver god varmeøkonomi. Samtidig er de støjisolerede ud mod
Strandboulevarden, hvorfor ventilation i toppen af vinduesrammer kun findes ud mod gården.
Som i alle andre ældre etageejendomme med nyere vinduer, er det nødvendigt at lufte godt ud, for ikke at blive ramt af bl.a.
skimmelsvamp/fugt. Anbefalingen er minimum 3 korte gange om dagen, hvilket med et normalt arbejdsliv kan være svært. Prøv da i
stedet at lufte ud om morgenen og om aftenen. Umiddelbart forekommer denne udluftning at være tilstrækkelig, når der tillige
suppleres med en fornuftig varme i karnap-stuen. Bliver der for koldt i denne stue, vil fugt opstå ganske naturligt som i alle andre
ældre ejendomme. ”Højsæsonen” for fugt er typisk fra sommeren og henover efteråret hvorfor udluftning i denne periode er særlig
vigtig. Vedligehold af vinduerne er den enkelte ejers eget ansvar. Det anbefales at man jævnligt smører alle hængsler og andre
bevægelige dele med en syrefri olie for længere holdbarhed.
GÅRDEN, SKRALD m.v.
Hold dørene ud til Korsørgade og Vordingborggade lukket i ”Store 1911” og dørene ud til Korsørgade, Silkeborggade og Århusgade
lukket ved ophold i og brug af gården i ”Lille 1911”. Måtte dørene andet end kortvarigt stå åbne, når man befinder sig i gårdene af
andre årsager, opfordres man til at lukke dem, uanset om man selv har åbnet dem eller ej.
Vi deler gård med de foreninger, som er angivet ovenfor under afsnittet ”Ejendommen”. Omkring brugen af gården er denne
reguleret i vor husorden, som er omtalt overfor under afsnittet ”Vedtægter og husorden”.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 4 af 7
Skralderum og -tømning
Hold orden i vore skralderum, både for så vidt angår husholdningsaffald og storskrald. Fyld containerne helt op men uden at
overfylde dem og sørg for at lukke lågene helt i. Gør brug af de containere, der er, og undlad at overfylde de forreste. For at undgå
rotter bedes alle være omhyggelige med ikke at efterlade madvarer i gården og sørge for at komme alle madrester i
skraldecontaineren.
Flasker, Aviser mv. og batterier afleveres i containere og beholdere uden for skralderummene. Større pap fra fx emballage skal ikke i
storskrald, men deles i mindre stykker og smides i papcontaineren. Der findes to skraldeskure i hver af vore to gårde, dog findes der
alene én pap-container i hver gård.
I hver gård forefindes et storskraldrum i et af skraldeskurene. Der kan sættes storskrald af typen mindre møbler og lignende, men
aldrig byggeaffald. Har man meget storskrald, skal man selv sørge for bortkørsel. Stor skrald må aldrig hensættes i de almindelige
skralderum.
Ved fraflytning kan alle opsamlede genstande gennem årene, som man ikke kan tage med sig, ikke blot stilles ned i
storskraldsrummet, men skal derimod køres på den nærmeste genbrugsstation. Find disse på www.kk.dk.
Vore skralderum til brug for husholdningsaffald tømmes hver mandag, onsdag og fredag, mens storskraldsrummene tømmes hver
anden onsdag.
DØR PÅ BAGTRAPPE MOD GÅRD
Da adgangen til bagtrappen også giver forholdsvis uhindret adgang til vore loftsrum, skal døren ud til gården fra bagtrappen holdes
lukket, nøjagtig som det sker automatisk med vore hoveddøre til de enkelte opgange. Disse døre står ej heller åbne hele tiden. Af
hensyn til rotter er det vigtigt at bagdøren altid er lukket.
OPGANGE m.v.
Rengøring af hovedtrappen sker hver tirsdag, og af bagtrappe hver anden tirsdag. Hovedrengøring sker hvert år i maj, og kræver
desværre kortvarigt, at hovedtrappen spærres. Ved udgang må bagtrappen i stedet anvendes. Bagtrappen hovedrengøres hvert andet år
i april/maj, første gang i april/maj 2009. Vinduer på fortrappen poleres to gange årligt i henholdsvis maj og november.
Bagtrappevinduer poleres én gang årligt i maj/juni måned.
Barnevogne mv. i opgange
Det er som udgangspunkt IKKE tilladt at opbevare barnevogne, klapvogne, cykler mv. i vore opgange af hensyn til brandsikkerheden.
Barnevogne kan placeres i gangen mellem Strandboulevarden nr.101 og nr. 103. Kontakt venligst bestyrelsen for at få en nøgle hertil.
Kan en opgang imidlertid finde en fornuftig løsning og i fælles enighed anbringe en barnevogn eller to, så disse ikke generer, finder
bestyrelsen dette acceptabelt, dog kun så længe der ikke kommer påtale fra brandvæsenet eller fra andre beboere. Barnevogne der er
henstillet i en opgang skal frit kunne flyttes, og må derfor under ingen omstændigheder lænkes til trappen.
Andre effekter, som fx cykler, vil derimod blive fjernet af E/F 1911´s vicevært og henstillet i den nærmeste kælder i gården.
Vi har endnu ikke fået et påbud fra brandmyndighederne angående barnevogne mv. i opgange, men hvis vi får, vil vi blive nødt til at
rette os efter det.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 5 af 7
Ind- og udflytning af lejligheder. Skader på opgange
I 2006 anvendte E/F 1911 cirka kr. tre millioner på renovering af vore opgange. Når ind- og udflytning sker til og fra lejligheder, bedes
man være meget opmærksom på, at der ikke sker skader på opgangen. Dette gælder både for- og bagtrapper. Sker der skader, og
disse ikke udbedres, vil E/F 1911 søge at udbedre skaderne for ind- eller fraflytters regning.
Navneskilte
Bestyrelsen sørger for dørskilt i messing til lejlighedernes fordør, samt navne skilt til postkasse og til dørtelefon. Disse bestilles ved at
sende en mail til bestyrelsen.
Der må kun anvendes de navneskilte, som E/F 1911 har bestemt skal opsættes, så vore opgange ikke skæmmes af diverse
”udsmykninger”.
E/F 1911 betaler for udskiftning af navneskilte ved eksempelvis flytning, familieforøgelse, og når husstanden i øvrigt forøges eller
minimeres.
I misbrugstilfælde vil den enkelte ejerlejlighedsejer blive opkrævet udgiften til opsætning mv. af skilt.
Har man af nævnte årsager behov for et nyt navneskilt, kan man kontakte bestyrelsen på bestyrelse@ef1911.dk med angivelse af
præcis adresse, og de navne man ønsker på sit navneskilt. Bestilling af navneskilt vil ske baseret på de oplysninger, som man har
angivet i mailen. Har man i mailen stavet et eller flere navne til skiltet forkert, vil en genbestilling med de ”rigtige” navne ske for den
enkelte beboers egen regning.
UDLEJE AF LEJLIGHEDER
Er tilladt i henhold til vore vedtægter, og generelt har bestyrelsen på vegne af E/F 1911 ingen indvendinger imod udlejning.
Lejekontrakten skal dog godkendesaf bestyrelsen for EF1911. Med henvisning til vores vedtægter § 27 er det nødvendigt at få indført
en passus i alle lejekontrakter, som gør, at EF1911 har mulighed for at reagere, såfremt det kommer til husordensovertrædelser fra en
lejers side. Vi kræver derfor i vores vedtægter, at denne passus indføres i alle lejekontrakter, der indgås, som en del af aftalegrundlaget.
I modsat fald vil udlejning med henvisning til vore vedtægter ikke blive godkendt:
”Ejerforeningen af 1911 har samme beføjelser overfor lejeren med hensyn til krænkelser af de af lejeren påhvilende forpligtelser, som
en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den vedtagne husorden. Ejerforeningen kan optræde som selvstændig procespart
overfor lejeren sideløbende med lejlighedsejeren, dog således at ejer af lejligheden ikke skal kunne modsætte sig en
bestyrelsesbeslutning om opsigelse af den pågældende lejer.”
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 6 af 7
OVERSIGT OVER VEDLIGEHOLDELSESPLIGT FOR EJER OG E/F 1911 EFTER
VEDTÆGTERNE mv.
Fordeling af vedligeholdelsespligt. Vedtægtens §§ 16 & 20
HVILKEN VEDLIGEHOLDELSES-
HVEM HAR VEDLIGEHOLDELSESPLIGTEN
SITUATION ER OPSTÅET?
Reparation og udskiftning af haner/pakninger
Cisterne, der løber. Ny pakning.
Defekt cisterne i øvrigt
Vinduer og ruder itu. Ikke indvendig maling
Maling/rengøring af inderside af vinduesrammer
Vedligeholdelse af vindues- og dørhængsler i lejligheden
Alle låse og døre i lejligheden
Elkontakter og gashaner i lejligheden
Revnet håndvask og toiletskål
Sanitære installationer i øvrigt, herunder badekar
Komfur reparation og udskiftning
Afløb i køkken og bad efter vandlåsen ud til faldstamme
Stoppet/ødelagt faldstamme
Fælles rør i øvrigt, fx stigestrenge
Termostatventiler på radiatorer
Selve radiatorerne (da fælles ejendomsret, § 15)
Brevsprækkeindkast fra ydersiden
Entredør og dørhåndtag på ydersiden
”Nusset” navneskilt
Ødelagt navneskilt uden ejers skyld
Maling, hvidtning og tapetsering
Samtlige gulve, træværk og murværk i lejlighed
EJER
EJERFORENING
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
NB: Med vedligeholdelsespligt menes også fornyelses- og udskiftningspligt
Efter vedtægtens § 16, stk. 4 er bestyrelsens beslutning om, hvem der har en given vedligeholdelsespligt efter vedtægtens § 16
endelig og kan ikke påklages eller indbringes for en generalforsamling eller domstolene.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37, 40 og 42
Side 7 af 7