SKVL:n syystiedote 2012 Syksy2012 1 Sisältö Toimitusjohtajan palsta .......................................................................................................................................... 4 Ensi tunnelmat laatuvalmennuksesta valmentajana .......................................................................................... 6 Nappaa laatujärjestelmän hyödyt käyttöösi ........................................................................................................ 8 Asuntoportaalien kuopus Jokakoti.fi kasvattaa suosiotaan ............................................................................ 10 Miten asiakas löysi kohteen ja välittäjän? .......................................................................................................... 13 Ajankohtaiset syysterveiset KVKL:n pakeilta ................................................................................................... 16 Asuntomarkkinakatsaus 2012 ............................................................................................................................. 18 Seuraamme –palsta ............................................................................................................................................... 20 Varainsiirtoverolain muutoshanke ..................................................................................................... 20 Kosteus- ja hometalkoot ....................................................................................................................... 20 Uusi Kiinteistötietopalvelu otetaan käyttöön maaliskuussa 2013 .................................................. 20 Yhtenäinen koulutus ja pätevyydet kosteus- ja homevaurioalalle ................................................................. 22 Neljä ammattikuntaa, kolme pätevyystasoa ...................................................................................... 22 Kasvava erikoisosaamisala Suomeen.................................................................................................. 23 Sähköisen kiinteistökaupan kynnyksellä ........................................................................................................... 24 Lainhuuto vireille automaattisesti ...................................................................................................... 24 Myyjä ja ostaja voivat valtuuttaa kiinteistönvälittäjän ..................................................................... 24 Luonnostelua verkkopalvelun ulkopuolella ...................................................................................... 24 Yhdessä hyvää tulee ............................................................................................................................. 25 Ammatillinen osaaminen kiinteistönvälitystoiminnassa ................................................................................ 26 Vastaavan hoitajan päätoiminen työskentely .................................................................................... 26 Vastaavan hoitajan velvollisuus valvoa .............................................................................................. 26 Ammattipätevän osallistuminen välitystoimintaan ......................................................................... 27 Vastaavan hoitajan muuttuvat velvollisuudet ................................................................................... 27 Onko välittäjä vielä vastuussa vanhasta kaupasta? .......................................................................................... 30 Vieläkö voin olla vastuussa vanhasta kaupasta? .............................................................................. 30 Asuntokaupan tulevaisuudennäkymiä: kiinteistönvälittäjän tehtävät .......................................................... 32 Kosteus- ja hometalkoot ohjelma ja sen tavoitteet ............................................................................ 32 Asuntokaupan turvan parantaminen ja kiinteistövälittäjien rooli ................................................. 32 Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry (SKVL) on kiinteistönvälitysalan yrittäjien palvelu- ja edunvalvontajärjestö. SKVL:n jäsenyys takaa välittäjille ajantasaisen tiedon ja työvälineet sekä asiakkaille ammattitaitoisen ja turvallisen palvelun. Liitto toimii yhdyssiteenä verkostossa, joka koostuu yli 400 paikallisesta kiinteistönvälitystoimistosta ympäri Suomen. Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry Malminkaari 5, 00700 Helsinki Puhelinvaihde (09) 5308 500 Faksi (09) 5308 5050 www.skvl.fi etunimi.sukunimi@skvl.fi Toimitusjohtaja Jaana Anttila-Kangas (09) 5308 5056 Toimistosihteeri Tanja Hietamies (09) 5308 500 Järjestökoordinaattori Jukka Lähteenmäki (09) 5308 5054 2 Lakimies Kristian Danielson (09) 5308 500 Syksy2012 Syksy2012 3 Toimitusjohtajan palsta Vaatimuksia sisältä ja ulkoa Kiinteistönvälitysalalla toimiville asetetut vaatimukset ovat tiukentuneet vuosikymmenten aikana merkittävästi. Sen ovat taatusti kaikki alalla pitkään toimineet havainneet. Pelkästään viimeisen kymmenen vuoden aikana toimialalla tapahtuneet muutokset ovat tuoneet lisää vaatimuksia välittäjille. Toimenpiteet, jotka nykyisin ovat välitystyön arkipäivää – esimerkiksi rakennuslupa-asiakirjojen tarkistaminen taikka kuntoa koskevien selvitysten lukeminen, eivät sitä olleet kymmenen vuotta sitten. Mistä vaatimukset ovat tulleet ja mihin ne ovat perustuneet? Taustaa valottaa esimerkiksi Helsingin Sanomissa 50 vuotta sitten 13.10.1962 uutisoitu uuden asunnonvälittäjiä koskevan asetuksen voimaan astuminen: ”Uusi tiukka asetus astuu voimaan marraskuussa Asunnonvälitysliikkeistä annettiin presidentin esittelyssä eilen uusi asetus. Sen määräämällä lupajärjestelmällä pyritään karsimaan hämärät yrittäjät alalta pois ja siinä määritellään asuntovälittäjän toiminnan periaatteelliset suuntaviivat sekä se, mitä tämän alan toiminnassa on pidettävä hyvän tavan mukaisena. Asetuksen mukaan asunnonvälitysliikettä varten on saatava asianmukainen lupa, joka voidaan myöntää enintään viideksi vuodeksi kerrallaan. Kyseinen lupa on hankittava myös niiden, jotka jo harjoittavat asunnon välitystoimintaa.” Kiinteisteistönvälitysalan toimijoiden koulutus- ja pätevyysvaatimukset ovat olleet käytännössä koko SKVL:n olemassa olon ajan ajankohtaisia teemoja – kuten saimme vuosi sitten ilmestyneestä SKVL:n historiikista lukea. Aiheen ajankohtaisuus ei tälläkään hetkellä ole epäselvä. Kiinteistönvälitysalan keskusliitto KVKL ry:n johdolla viety hanke alalla toimivien pätevyysvaatimusten kiristämiseksi on ollut myötätuulessa ja hallituksen esityksen luonnos on ollut laajasti kiinteistöalaa edustavien tahojen sekä kuluttajia ja pankkeja edustavien tahojen lausuttavana. Jokainen taho on nähnyt tarpeen pätevyysvaatimusten kiristämiselle. Valmistelusta vastaavissa ministeriöissä on kuitenkin pelätty tiukentavien vaatimusten rajoittavan alan kilpailua. Taustalla on ilmeisesti ajatus siitä, että ala haluaisi rajoittaa alalla toimivien henkilöiden määrää tiukentamalla alallepääsyvaatimuksia. Tässä näkökulmassa jää täysin huomioimatta se, että asuntokaupan osapuolina olevien ihmisten yksi elämän merkittävistä tapahtumista on taloudellisessakin mielessä merkittävä. Miten kukaan voisi hyväksyä sitä, että alan kilpailun varmistamiseksi alalla saisi toimia kuka tahansa ilman alalla vaadittavaa mm. juridista ja rakennusteknistä osaamista? KVKL:n Hyvän välitystavan päivässä 18.10. todettiin osuvasti: ”Olisiko riittävää, että lääkäreistä puolella olisi vaadittu pätevyys ja puolet voisi olla valelääkäreitä?”. Odotuksena on, että lakihanke pätevyysvaatimusten tiukentamisesta menisi eteenpäin edes hallituksen esityksen mukaisesti (vähintään puolella välitystehtäviä suorittavilta vaadittaisiin LKV-pätevyys). Näin se rakentaisi pohjaa alan osaamisen ja koulutuspolkujen jatkokehittämiselle. Niin tuon 50 vuotta sitten uutisoidun asetuksen kuin nyt vireillä olevan pätevyysvaatimusten tiukentamista koskevan lakihankkeen taustalla on kiinteistönvälitysala itse. Syyt ovat samat: alalta pitää saada pois hyvän välitystavan ja lain vastaisesti toimivat alan mainetta pilaavat toimijat – ne hämärähemmot. Eri kyselyt ovat osoittaneet, että alalla toimivat itsekin haluavat kiristää alalla toimimisen edellytyksiä, jotta alan ”helppoheikki-maineesta” päästäisiin eroon. Nykyisen kuluttajaa vahvasti suojaavan lainsäädännön asettamien velvoitteiden ja tämän maineen välillä on selvä epäsuhta. Alalla toimivien pätevyys- ja osaamisvaatimusten parantamisella on taatusti oma merkityksensä myös alan arvostuksen parantamisessa. Vaatimusten voidaan näin katsoa lisääntyneen alan sisältä. Ne eivät ole kuitenkaan tulleet pelkästään sieltä. Myös ulkoapäin tulleet vaatimukset ovat lisääntyneet. Lainsäätäjällä ja alan viranomaisilla sekä kuluttajansuojan vahvistamisella on ollut vaikutuksensa vaatimusten lisääntymisessä. Tällä hetkellä uusia vaatimuksia on tulossa budjettilakina läpivietävänä olevan varainsiirtoverolain muutosta koskevan esityksen, Kosteus- ja hometalkoiden lähiaikoina julkaistavan raportin välitysalalle asettamien velvoitteiden ja energiatehokkuuden parantamiseen tähtäävien toimien myötä. Nämä, jos mitkä ovat alan edunval- 4 Syksy2012 vonnallisia asioita. Vaikuttamistyötä on tehty laajalla rintamalla, mutta nähtäväksi jää, miten alan näkemykset lopulta eri hankkeissa huomioidaan. Voit lukea tämän syystiedotteen sivuilta tarkemmin edellä mainituista hankkeista. Vanhaan ei ole paluuta Kun vaatimusten lisääntyminen alkaa tuntua ylivoimaiselta, saattaa mieleen nousta ajatus siitä, miten paljon paremmin asiat aiemmin olivat ja miten helppoa asuntokauppa aiemmin oli. Voi tosin olla, että aika kultaa muistot – varmaa on kuitenkin se, että ajan kanssa maailma ja ihmiset sen mukana muuttuvat. Aiempien toimintatapojen – sopimus vahvistetaan kädenpuristuksella – muuttuessa – sopimukset on tehtävä kirjallisesti – huomioon otettavien asioiden kirjo myös muuttuu. Näin tapahtuu kaikilla aloilla. Eivätkä muuttuvat toimintatavat aina huonompaan suuntaan vie. Välityspuolella asian voi nähdä myös siten, että asioiden monimutkaistumisen myötä kysyntä ammattitaitoisista kiinteistönvälitysalan tekijöistä kasvaa entisestään. Eikä sitä voi pitää huonona kehityssuuntana! Alalla toimivat voivat varmistaa ajassa mukana pysymisen osallistumalla tarjolla oleviin koulutuksiin. Niiden avulla osaaminen kehittyy eikä ammattitaito katoa. Koulutus turvaa alan yrittäjiä ja työntekijöitä niin, että töitä on jatkossakin. Asiakkaita koulutus turvaa siten, että he voivat turvallisin mielin luottaa kotiensa välittämisen ammattilaisten käsiin. Hyvää syyskautta toivottaen, Jaana Anttila-Kangas toimitusjohtaja SKVL ry Syksy2012 5 Ensi tunnelmat laatuvalmennuksesta valmentajana Laatutyön analogiaa Oma taustani laatutyön parista tulee autokaupasta, jossa laatuvaatimukset ovat tärkeä osa brändin rakentamista niin valmistuksessa kuin vähittäismyynnissäkin. Tuossa maailmassa laatuohjelma ohjaa kaikkea toimintaa. Viime kädessä sen tavoitteena on erottautua positiivisesti kilpailijoista ja valmistajat haluavat laatuvaatimusten kautta tuottaa kilpailuetua myös yksittäisille kauppiaille. Mielestäni tämä sama analogia on myös sovitettavissa SKVL:n laatuohjelmaan, joka tarjoaa erittäin hyvän pohjan toimintojen ohjaamiseen laatuyrityksissä. Suurena etuna laatuohjelmassa on mielestäni se, että se ei ole suoraan ”norsunluutornista” saneltua vaan laatuyrittäjillä on mahdollisuus vaikuttaa – rakentaa yhdessä kilpailuetua ja luoda brändi. Kaiken pohjana on asiakkaan mielikuva Me kaikki tiedämme varmasti mikä on Nike ja sen tunnuslause Just do it – nuo luovat meissä kaikissa heti tiettyjä mielikuvia. Samaa ajatusleikkiä lähdimme työstämään myös valmennuksen alussa ja hieman eri näkökulmista Learning Cafe –ryhmissä. Loppujen lopuksi laatu on asiakkaalle hyvin subjektiivinen kokemus ja asiakkaiden ymmärrys siitä sekä sen määritelmästä voi olla hyvin erilainen. Miten me voimme noihin vaikuttaa? Tuo tuntuu aina yhtä hankalalta kysymykseltä ja mielestäni vastaus löytyy SKVL:n laatutyöstä. Etenkin sen tunnettuuden kasvattamisesta asiakkaiden silmissä. Laatuyrityslogon tulisi assosioitua asiakkaiden mielessä voimakkaasti hyvään ja luotettavaan palveluun. Tuon mielikuvan luomiseen tarvitsemme laajan laatuyrittäjäverkoston ympäri Suomea. Etu yhteisöllisyydestä – yhteisillä päätöksillä eteenpäin Valmennuksen aikana oli todella ilo huomata kuinka aktiivisia laatuyrittäjät ovat ja harjoituksissa syntyi useita hyviä keskusteluja sekä ideoita siitä, miten asiaa voidaan edistää. Ensimmäiset ideat otettiin välittömästi käyttöön ja on jo nyt nähtävissä Jokakoti palvelun ilmoituksissa. Yhteishenki ja tietty yhteisöllisyys laatuyrittäjien välillä on myös mielestäni asia, josta kannattaa pitää kiinni – hyvistä verkostoista ei liene yrittäjälle koskaan haittaa. Laatuyritys toiminta tarjoaa yrittäjille uskomattoman hyvän työkalun imagon rakentamiseen ja oman yrityksen profilointiin, kuitenkaan vaarantamatta yrityksellä jo mahdollisesti olevia alueellisia vahvuuksia. Itsekin pienyrittäjänä toimivana pidän tuota suurena mahdollisuutena, joka on kaikkien jäsenyritysten tavoitettavissa. Toivottavasti saamme useita uusia laatuyrityksiä mukaan tuleviin perusvalmennuksiin. Valmennusterveisin, Timo Kanninen SKVL:n laatuvalmentaja Sales Factor Consulting Oy 6 Syksy2012 Syksy2012 7 Nappaa laatujärjestelmän hyödyt käyttöösi SKVL:n Laadun jatkovalmennus Vierumäellä 20.–21.9.2012 Liiton laatujärjestelmässä mukana olevat yritykset henkilökuntineen kokoontuivat tänä vuonna Vierumäellä 20.–21.9.2012. Me ns. rivijäsenet tutustuimme ensi kertaa uuteen valmentajaamme Timo Kanniseen pitkäaikaisen kouluttajamme Anneli Torrin jälkeen. Uskon, että uusi valmentaja tuo uutta potkua nykyisiin laatuyrityksiin sekä saa myös uusia yrityksiä innostumaan Laatujärjestelmästä. Laatuvalmentaja Timo Kanninen Osallistujat valmiina Jälleen laatuvaliokunta, Jaana ja uusi vetäjä Timo, olivat kehittäneet meille vaihtelevan ja mielenkiintoisen ohjelman unohtamatta liikunnan merkitystä työssämme. Timo veti Learning Cafe –keskusteluryhmiä yhdessä Jaanan ja laatuvaliokunnan jäsenten Riitta Santasalon, Merja Natusen ja Tomi Keto-Tokoin kanssa. Ryhmissä käytiin läpi laatujärjestelmän hyötyjä asiakkaan, yrittäjän, työntekijän ja yhteistyökumppanien näkökulmasta. Ryhmien keskustelut olivat hedelmällisiä – laatuvaliokunta sai niistä ideoita uusien työkalujen toteuttamiseen laatujärjestelmässä mukana oleville jäsenyrityksille. Lisäksi Nevalan Tapio koulutti vakuusjärjestelyjen kiemuroista. Ohjelmassa oli näin kaikkea sopivassa suhteessa unohtamatta myös rentoutumista. Osallistujat tarkkana Tapio Nevala aloittamassa koulutusta 8 Syksy2012 Laatuajattelua välittäjän arjessa Kun halutaan välittäjien arvostuksen nousevan, on käsitykseni mukaan liitolla siihen oiva työkalu: Laatujärjestelmä. Sitouttamalla useampi liiton jäsenyritys laatujärjestelmään, voidaan helposti nostaa välittäjien sekä liiton arvostusta. Mitä laatu on? Kun on pitkään toiminut kiinteistönvälittäjänä, tulee väkisinkin kaikkiin toimintoihin tietynlainen rutiini ja toimintatapa. Välillä on myös hyvä tehdä itsearviointia – nousta ajatustensa yläpuolelle ja tarkastella omia toimia toisin silmin - se tuulettaa hyvin pääkoppaa. Laatujärjestelmä toimii myös ns. unilukkarina – ylöskirjatut asiat ja mietityt toimintatavat pysyvät tallella ja tarpeen tullen laatukäsikirjasta voi aina tarkistaa, mitä eri tilanteissa pitää huomioida. Ei pidä unohtaa sitäkään, että varsinkin jatkovalmennustilaisuuksissa tutustuu eri puolilta Suomea oleviin kollegoihin ja voi luoda ystävyyssuhteita, joita voi myöhemmin hyödyntää yhteistyöllä. Kun tarvitset kollegan myyntiapua hänen kotikentällään, on paljon helpompi soittaa toiselle puolelle Suomea, kun hänet on tavannut ja tuntee hänen toimintatapansa. Ei ole esimerkiksi järkevää lähteä Lempäälästä Helsinkiin myymään asiakkaan asuntoa, kun ei tunne paikallisia olosuhteita. On kaikkien kannalta parempi ottaa paikallinen laatukoulutettu yrittäjä hoitamaan homma kotiin. Kollegan hyvin hoidetusta työstä saat myös asiakkaalta kiitosta ja näin olemme kaikki tyytyväisiä. Yhdessä taakka on kevyempi Suosittelen lähtemään mukaan kasvavaan laatukoulutettujen kiinteistönvälittäjien joukkoon. Tervetuloa! Esko Vesasto Kiinteistö-Vesasto Oy LKV [A] Yrittäjä, LKV, Toimitusjohtaja Tampereen Seudun Kiinteistönvälittäjät ry:n puheenjohtaja Syksy2012 9 Asuntoportaalien kuopus Jokakoti.fi kasvattaa suosiotaan Kiinteistönvälitysalan perinteisiä tekijöitä haastava asuntoportaali Jokakoti.fi lähtee uuteen vuoteen 2013 entistä merkittävämpänä kumppanina. Vuosi sitten uudelleen lanseerattu asuntopalvelu on moninkertaistanut käyttäjämääränsä ja muuttanut koko markkinaa, eikä vauhti näytä hidastuvan. “Jokakoti.fi:lle oli saavutettujen tulosten perusteella olemassa selkeä tarve kiinteistönvälitysalan omana asuntoportaalina. Kulunut vuosi on ollut monine käänteineen erittäin mielenkiintoinen koko alan kannalta”, kertoo Jokakoti Oy:n liiketoimintajohtaja Matti Hakala. Jokakoti jatkaa Hemnetin viitoittamalla tiellä Jokakodin kaltaisia välittäjien omistamia asunnonvälitysportaaleja löytyy myös ulkomailta. Idea välittäjien omistamasta asunnonvälityssivustosta on todettu toimivaksi esimerkiksi Ruotsissa, jossa asuntoportaali Hemnet on maan käytetyin asuntojen myyntiin ja vuokraamiseen tarkoitettu sivusto. Hemnet perustettiin jo vuonna 1998 ja se on vakiintunut Ruotsin ylivoimaisesti suosituimmaksi asuntopalveluksi verkossa. “Ruotsissa pystyttiin onnistuneesti kirkastamaan se, että välittäjät kilpailevat rajusti normaalissa arkisessa liiketoiminnassa, mutta on olemassa myös asioita, joita voidaan tehdä yhdessä ja tuottaa sitä kautta laadukasta ja kustannustehokasta kuluttajapalvelua ”, kertoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) toimitusjohtaja Jukka Malila. Ainoina eroina Jokakodin ja Hemnetin välillä on sivuston perustamisen ajankohta ja erilainen markkinatilanne asuntoilmoittelussa. Ruotsissa yhteistyöhön lähdettiin jo yli kymmenen vuotta sitten, mikä on antanut sivustolle aikaa kehittyä ja vahvistaa paikkaansa välittäjien ja asunnon etsijöiden valintana. Suomen markkinoilla sen sijaan on jo olemassa kaksi suurta kilpailevaa portaalia, ja Jokakoti.fi on niihin nähden vielä nuori palvelu. “Suomessa kiinteistönvälittäjien herääminen yhteisen markkinapaikan tarpeeseen konkretisoitui vasta, kun Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto 2000-luvun lopulla perustettiin. Jokakoti Oy:n perustaminen, ja välittäjien asettuminen omistajiksi yhtiöön, on ensimmäinen askel matkalla menestykseen”, Malila sanoo. Hinnoittelu muuttui – ainakin hetkellisesti Syksyisin alan kuuma puheenaihe on verkkoportaalien hinnoittelu ja tänä syksynä erityisesti nykytilanteen jatkumiseen liittyvä epävarmuus. Jokakoti.fi:n etulyöntiasema keskustelussa perustuu mahdollisuuteen hinnoitella palvelu poikkeuksellisesti. Liiketoimintajohtaja Hakala avaa hinnoittelua seuraavasti: ”Vuosi sitten lähdimme haastamaan mediaomisteisten portaalien ylikorkeiksi koettuja mediakustannuksia. Alan itsensä omistamana asuntoportaalina meillä on mahdollisuus hinnoitella palvelumme kehitysperusteisesti, joka tarkoittaa sitä, että palvelun tuottamalla tulovirralla katamme jokakoti.fi-palvelun kehitys- ja ylläpitokustannukset, mutta emme tavoittele ilmoitustulojen kautta kvartaalikohtaista tulosmaksimointia. “ Jokakoti.fi:n menestyksen ja edullisemman hinnoittelumallin vuoksi kilpailijat ovat joutuneet reagoimaan vuosia jatkuneeseen hintojen nousuun, ja koko alan verkkoilmoittelukustannukset ovat kokonaisuudessaan laskeneet kuluneen vuoden aikana huimasti. Hakalakin toteaa Jokakodin onnistuneen siten sen tärkeimmässä tavoitteessa. 10 Syksy2012 Ikuisesti alennushinnoittelu ei kuitenkaan voi jatkua ja paineet hintojen nostamiseen ovat Hakalan mukaan jo selkeästi havaittavissa. Tulevaisuudessa Jokakoti.fi aikoo kuitenkin jatkaa kehitysperusteisella hinnoittelulla. Jokakoti Oy:n hallituksen jäsen, Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton puheenjohtaja Pertti Heikkilän mukaan omistajien sitoutuminen tähän tasa-arvoiseen ja läpinäkyvään hinnoittelumalliin mahdollistaa kustannustehokkaimman hinnoittelun jatkossakin. Jatkuva kehitys varmistaa laadukkaimman palvelun Käyttäjiltä saatu palaute on ollut avainasemassa Jokakoti.fi -palvelua kehitettäessä. Perustoiminnot ovat nyt entistä luotettavammalla pohjalla ja koko palvelu toimii sujuvammin tehokkaiden palvelimien ja optimoinnin ansiosta. Yksittäisistä kehitysalueista Jokakoti.fi:n kehityspäällikkö Anu Lindén nostaa esiin kartan ja haun: “Olemme uudistaneet karttapohjan ja nyt myös ammattilaisille merkittävät kiinteistöjen rajat ovat ainutlaatuisesti saatavilla. Vielä lähitulevaisuudessa kartan ulkoasu muuttuu palvelun näköiseksi ja tämän lisäksi tuomme asuinalueen palvelut osaksi karttaa. Kartan lisäksi hiljattain uudistunutta hakua on nyt mahdollista käyttää myös osoitteen sekä huomattavasti aiempaa tarkemmin asuinaluevalinnan mukaan.” Uuden sukupolven asuntoportaali - tutkitusti Palvelun loppukäyttäjien tarpeita kartoittava tutkimus on parasta aikaa käynnissä. Tutkimuksen perusteella Jokakoti.fi:stä aiotaan kehittää uudenaikanen, seuraavan sukupolven asuntoportaali, jonka kehitykseen käyttäjät voivat vaikuttaa. Palvelun kehitystyötä eteenpäin viemiseksi hankittiin myös uusi tekninen kumppani, joka valikoitui laajan hakuprosessin seurauksena. Jokakoti.fi:n uudella tuotantokumppanilla on pitkäaikainen kokemus asuntoportaalien teknisestä toteutuksesta ja yhteistyön tuloksena käyttäjäryhmien palvelutoiveita voidaan toteuttaa tulevaisuudessa yhä sujuvammin. Nelinkertainen käyttäjäkaarti Jokakoti.fi: menestys näkyy käyttäjämäärissä. Vuoden aikana palvelu on nelinkertaistanut käyttäjälukunsa ja parhaimmillaan kampanjoiden ollessa käynnissä kävijämäärä oli jopa kuusinkertainen. Käyttäjien kiinnostus palveluun motivoi koko kehitystä entisestään ja tulevaisuus näyttääkin valoisalta. Yhteen hiileen puhaltaminen näkyy myös Jokakoti.fi:n tulevissa kampanjoissa: “Kampanjamme tulevat käynnistymään jälleen syksyllä ja tutut omistajahahmomme tulevat olemaan aktiivinen ja näkyvä osa kampanjointia.” Matti Hakala kertoo ja jatkaa: “ Yhdessähän me tätä alan omaa portaalia taustalla teemme, joten miksei myös julkisesti.” Syksy2012 11 12 Syksy2012 Miten asiakas löysi kohteen ja välittäjän? Suomen Kiinteistönvälittäjäliittoon tulee jatkuvasti asiakaspalautetta koskien liiton jäsentoimistoja. Palautteen antamista varten on liiton nettisivuilla oma lomakkeensa, jota kautta palautteen voi lähettää sähköisesti, tai välittäjät voivat itse antaa asiakkailleen palautetta varten palautelomakkeet jotka asiakas postittaa suoraan liittoon. Vuosien 2004- 2012 aikana liittoon on välittäjien asiakkailta tullut noin 3600 palautetta. Palautelomakkeessa kysytään, onko palautteen antaja ollut ostaja vai myyjä, miten hän on valinnut kyseisen välitysliikkeen ja onko hän ollut tyytyväinen välittäjänsä toimintaan. Lisäksi häntä on pyydetty arviomaan muun muassa palvelun ja markkinoinnin tasoa. Yli 95 % palautelomakkeen lähettäneistä kuluttajista on ollut tyytyväinen välittäjänsä toimintaan. Aineistosta on työstetty 2006-2012 seurannan pohjalta lyhyt yhteenveto siitä, mitä kautta asuntojen myyjät ovat löytäneet välittäjän tai välitysliikkeen, ja mitä kautta ostajat ovat löytäneet kohteensa. Vuoden 2012 kohdalla materiaalia on käsitelty vain syyskuun puoliväliin saakka. Asiakaspalautelomakkeeseen on eritelty vastausvaihtoehdoiksi internet, vanha-asiakkuus, lehti-ilmoitus, ilmoitus näyteikkunassa, välittäjän kuuluminen Suomen Kiinteistönvälittäjäliittoon, tuttavan antama suositus, välittäjän yhteydenotto ja muu syy. Muun syyn kohdalla on pyydetty ilmoittamaan mikä muu syy on ollut kyseessä. Asiakaspalautteen antamisessa ei ole rajattu vastausvaihtoehtoja vain yhteen, vaan vastaaja on voinut valita esimerkiksi sekä lehden että internetin kysyttäessä miten kohde on löytynyt. Ostajien puolella yleisimmät kanavat, joista kohde on löytynyt, ovat printtimedia ja internet. Vuonna 2006 palautetta antaneista ostajista noin 46 % oli löytänyt kohteen internetistä, kun taas vuonna 2012 71,1 % palautteen antajista ilmoitti kohteen löytyneen internetistä. Samaan aikaan lehti-ilmoitusten kautta kohteen löytäneiden osuus on tippunut vajaasta 30 %:sta noin 15 %:in. Ostajat, miten valitsitte välitysliikkeen / kohteen? Syksy2012 13 Internetin ja lehti-ilmoitusten osuus oli siis yhteensä noin 88 %. Eli noin 12 % palautteenantajista oli löytänyt kohteen muilla tavoilla, kuten kuulemalla tuttavalta tai välitysliikkeen näyteikkunasta. Laajemmassa kyselytutkimuksessa internetin osuus olisi luultavasti vielä suurempi kuin asiakaspalautteista kerätyssä aineistossa. Myyjien puolella yleisin syy välittäjän valintaan on ollut se, että kyseisen välittäjän avustuksella on myyty tai ostettu asuntoja ennenkin (vuoden 2012 vastaajista 29,4 %). Toiseksi yleisin syy on vaihdellut vuodesta toiseen joko tuttava suositteli kyseistä välittäjää (18,9 % vuonna 2012) tai muu syy (27,2 % vuonna 2012). Myyjät, miten valitsitte välitysliikkeen? Välittäjän valinnassa lehti-ilmoitusten tärkeys oli vuoteen 2009 saakka suurempi kuin internetin, mutta vuodesta 2010 lähtien internet on ollut printtiä tärkeämpi välittäjän valinnassa. Vuonna 2012 internetin kautta välittäjän löysi 8,3 % palautteenantajista ja lehti-ilmoituksen kautta 6,1 %. Vielä viisi vuotta sitten lehden osuus oli yli 10 % ja internetin alle 5 %. Muista syistä yleisin on ollut, että myyjä tuntee välittäjän entuudestaan muuten kuin asuntokauppojen yhteydestä. Toiseksi yleisin muista syistä on, että myyjä on tavannut välittäjän näytöllä ja kolmanneksi useimmin annettu muu syy oli välittäjän hyvä maine. Yleisiä muita syitä olivat myös isännöitsijän toisen välittäjän tms. antama suositus, sekä välityspalkkioiden yms. vertailu. Tuloksista on siis nähtävissä, että myynti-ilmoituksissa internet on selkeä ykkönen ja lehti-ilmoittelun merkitys on vähentymään päin. Toimeksiantoja hankittaessa puolestaan tärkeitä ovat kestävät asiakassuhteet, sekä välittäjän maine. Jukka Lähteenmäki järjestökoordinaattori SKVL ry 14 Syksy2012 Syksy2012 15 Ajankohtaiset syysterveiset KVKL:n pakeilta Saatuani vierailevana kirjoittajana mahdollisuuden kirjoittaa muutaman ajatuksen SKVL:n syystiedotteeseen, käytän se kernaasti hyödykseni kertoakseni Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) ajankohtaiset kuulumiset. Monessa mielenkiintoisessa ollaan mukana! Helsingissä järjestetty historian ensimmäinen hyvän välitystavan päivä on KVKL:n tämän syksyn konkreettinen kohokohta. Lajissaan ensimmäinen 18. lokakuuta järjestetty tapahtuma on tätä luettaessa jo onnellisesti ohi. Ilahduttavaa on se, että jo ensimmäinen päivä keräsi heti toistasataa ammattilaista ottamaan omansa uudistetusta Hyvän Välitystavan ohjeesta ja nimekkään luennoitsijakaartin osaamisesta. KVKL:n kentältä selkeä tuki LKV-pätevyyden laajentamiselle. Työ- ja elinkeinoministeriössä valmistelussa olevan LKV-hankkeen toteuttaminen nähdään tutkimustemme mukaan välitysalan kentällä varsin tarpeellisena. Esimerkiksi KVKL:n syyskesällä välittäjille tekemään kyselyyn vastanneista hanketta piti erittäin tarpeellisena noin 67 prosenttia ja tarpeellisena noin 25 prosenttia. Vaikutuksiltaan neutraaliksi hankkeen arvioi reilut 6 prosenttia. Tarpeettomana hanketta ei pitänyt kukaan. Luonnehdinnoissa vastaajat perustelivat lainsäädäntöhankkeen mm. Lisäävän ammatin yleistä arvostusta sekä kohottavan ammattilaisen uskottavuutta ja luottamusta asiakkaiden suunnassa. Toivotaan parasta, että hanke etenee juohevasti myös kriittiset viimeiset metrit, jotka ovat parhaillaan menossa. KVKL halusi lähteä tarjoamaan myös oman vaihtoehdon LKV-valmennukseen: niinpä järjestön ensimmäiset omat LKV-valmennukset näkivät päivänvalon lokakuussa kahtena kolmipäiväisenä tilaisuutena ja saivat heti hyvän suosion. Saatujen kokemusten perusteella tulemme jatkamaan jatkossakin kentän palvelemista uusilla koulutustuotteilla. Vilkas edunvalvontavaihe on ollut viimeaikoina meneillään ja välitysalan puolestapuhujalle on runsaasti tilausta. Tämä on näkynyt myös KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnan alkuvuoden työ- ja kokousmäärissä. Pöydällä ovat olleet niin kannanotot kosteus- ja hometalkoiden asuntokaupan turvaan liittyviin näkökulmiin kuin vaikkapa maan hallituksen kaavailema varainsiirtoveron muutoshanke. Työmääristä huolimatta ilahduttavaa on se, että alan kantaa kysytään. Ja kun sitä kysytään, tähän haasteeseen pyrimme alan edustajana aina vastaamaan asiallisesti ja ammattimaisesti. Kansainvälisempi vuosi 2012: Suomi ja KVKL on hoitanut Pohjoismaiden Kiinteistönvälittäjien järjestön NEU:n puheenjohtajuutta OP:n Kenneth Sandbergin toimiessa järjestön puheenjohtajana ja allekirjoittaneen toimiessa oto-pääsihterinä. Euroopan järjestön CEPI:n puheenjohtajan Claudine Speltzin ja toimitusjohtaja Xavier Ortegatin ollessa kokousvieraanamme NEU:n viimeisessä kokouksessa, oli heillä yhtenä kotiinviemisenään halu ottaa mallia Pohjoismaisista toimintakäytännöistä. Yhtenä konkreettisena saavutuksena voidaan nyt pitää sitä, että myös Euroopan järjestö on ottamassa mallia Pohjoismaisesta menestystarinasta, Nordic Housing Insight –asuntomarkkinatutkimuksesta. Poimintoja KVKL:n tulevista hankkeista: Koulutuksen kehittäminen jatkuu: Nyt kun LKV-tavoitteemme näyttäisivät olevan menemässä eteenpäin, katsetta tulee suunnata myös muiden koulutusvisiossamme mukana olevien lohkojen hoitamiseen. Paukkuja tarvitaan esimerkiksi välitysalan akateemisen koulutuksen järjestämiseen. Neuvotteluja asiasta on viime aikoina käyty. Akateemisen väylän avaaminen ei tarkoita sitä, että kaikkien välittäjien pitäisi Suomessa välttämättä olla maistereita: akateeminen väylä olisi yksi vaihtoehto niille toimijoille, joiden suuntautuminen vaatii syvempää tiedon ja osaamisen käyttöä ja soveltamista. Fakta on se, että koko alan imagoa kohentaa ja profiilia luo osaltaan se, että meidänkin alalta löytyy opetusta ja tutkimusta myös tiedekorkeakoulupuolelta. Aktiivisessa valinkauhassa nämä teemat juuri tällä hetkellä ova. Jo ensi vuosi pitkälle näyttää, miten ne pystytään täsmentämään ja toiminnaksi jalostamaan. 16 Syksy2012 Kiinteistönvälitys 2013 – tapahtuma kutsuu kaikki asunnonvälittäjät, välitysyrityksen työntekijät ja alan kumppanit 21.3.2013 alan päätapahtumaan Marina Congress Centeriin Helsinkiin. Tapahtumaa on koko ajan kehitetty herkällä korvalla saadun palautteen perusteella. Pönötysmeiningistä siirrytään nyt pari piirua viihtymisen suuntaan. Päiväosuudessa on asiaa ja ideaa, iltaa kohden panostamme vapaamuotoisempaan yhdessäoloon, verkostoitumiseen ja yhteiseen viihtymisen. Tulkaapa katsastamaan, välitysalalla kontaktit kannattavat! Tähtäimessä printtikauteen siirtyminen: tämän tarkoittaa KVKL:n näkökulmasta sitä, että pyrimme aikaansaamaan järjestölle sähköisten viestintäkanavien rinnalle myös printtimuodossa julkaistavan asiakaslehden. Lehti tarjoaa paitsi yleisesti kiinnostavaa sisältöä myös hyvän foorumin järjestön yhteistyökumppaneille tavoittaa järjestön edustamia kohderyhmiä. Tavoitteena on se, että ensimmäinen numero näkisi päivänvalon viimeistään ensi helmi-maaliskuussa. Lopuksi totean, että kiinteistönvälitysalan haasteet eivät ole välttämättä jatkossa helpottumassa. Siitä pitävät huolen niin yhteiskuntamme ulkoiset haasteet kuin vaikkapa alan toimijoiden välinen kilpailu. Tuleviin haasteisiin ammattilainen vastaa parhaiten pitämällä asiantuntemuksensa ja iskukykynsä kunnossa jatkuvalla, säännöllisellä kouluttautumisella. Toivotan teille kaikille mukavaa ja menestyksellistä talven odotusta. Ollaan yhteydessä! Jukka Malila Toimitusjohtaja Suomen Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry Syksy2012 17 Asuntomarkkinakatsaus 2012 Tarkasteltavat tiedot on kerätty Logican ja Etuovi.comin yhdessä ylläpitämästä HSP – hintaseurantapalvelusta. Tarkastelussa ovat vanhojen kerrostaloasuntojen tiedot Espoosta, Helsinginstä Hämeenlinnasta, Joensuusta, Jyväskylästä, Kuopiosta, Lahdesta, Lappeenrannasta, Oulusta, Porista, Tampereelta, Turusta, Vaasasta ja Vantaalta.. Tarkasteltava ajanjakso on vuoden 2012 kolmas neljännes. Käsitellyt tiedot ovat ennakkotietoja, koska kaikkia syyskuun kauppoja ei vielä löydy HSP:sta. Koko maan tasolla keskineliöhinnat ovat nousseet noin 5 prosenttia vertailtaessa vuoden 2012 kolmatta neljännestä vuoden 2011 vastaavaan ajankohtaan. Tutkituista kaupungeista keskineliöhintojen laskua on tapahtunut Hämeenlinnassa, Joensuussa, Turussa ja Vaasassa. Kaikissa laskua on tapahtunut alle 2 prosenttia. Yli 5 % hintojen nousua on ollut Helsingissä, Lahdessa ja Lappeenrannassa. 18 Syksy2012 Myyntiajat ovat nousseet koko maan tasolla 65 päivästä 68 päivään. Myyntiajat pitenivät Espoossa, Hämeenlinnassa, Kuopiossa, Oulussa, Turussa, Vaasa ja Vantaalla. Hämeenlinnassa tapahtunut valtava yli 100 päivän myyntiaikojen lisäys johtuu neljästä heinä-syyskuu välillä myydystä kerrostaloasunnosta joissa oli lähes kuuden vuoden myyntiaikoja. Joensuussa, Lappeenrannassa ja Tampereella myyntiajat lyhenivät noin viikolla. Koska kaikkia kauppoja ei ole vielä kirjattu hintaseurantapalveluun, on kauppamäärien tarkka arviointi hankalaa. Ennakkotietojen valossa voi arvioida että kauppamäärät ovat koko maan tasolla melko samalla tasolla kuin vuotta aikaisemmin. Espoossa, Helsingissä, Lahdessa, ja Vaasassa on tapahtunut kauppamäärien kasvua. Kauppamäärien laskua kolmannen neljänneksen tiedoissa on nähtävissä Hämeenlinnassa, Joensuussa, Jyväskylässä ja Lappeenrannassa. Syksy2012 19 Seuraamme –palsta Tällä palstalla seurataan valmisteilla olevaa lainsäädäntöä ja muita ajankohtaisia aiheita. Varainsiirtoverolain muutoshanke Hallitus on 4.10.2012 antanut eduskunnalle hallituksen esityksen laiksi varainsiirtoverolain muuttamisesta. Esityksessä ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiön, keskinäisten kiinteistöosakeyhtiön ja muun kiinteistöyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta suoritettavan varainsiirtoveron veroprosentti korotetaan 1,6 prosentista 2 prosenttiin. Muiden niin sanottujen liikeosakkeiden veroprosentti säilyisi 1,6 prosenttina. Veropohjaa laajennettaisiin. Veron laskentaperusteena olevaan vastikkeeseen luettaisiin myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus maksaa pois kertasuorituksena tai velvollisuus maksaa se vähitellen rahoitusvastikkeena. Rakentamisaikaiset lainat otettaisiin aina huomioon, vaikka yhtiössä ei ole vielä tehty konkreettista päätöstä lainan poismaksuoikeudesta tai – velvollisuudesta. Muutokset tulisivat voimaan vuoden 2013 alusta. Muutoksia sovellettaisiin voimaantulon jälkeen tehdyn sopimuksen perusteella tapahtuviin luovutukseen. Luovutushetkenä pidetään luovutussopimuksen allekirjoitushetkeä. Esimerkki: ostaja allekirjoittaa asunto-osakkeiden luovutussopimuksen joulukuussa 2012. Sopimuksen mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle tammikuussa 2013. Luovutukseen sovelletaan vuoden 2012 säännöksiä, eli varainsiirtovero on 1,6 % ostohinnasta. Mahdollista yhtiölainan osuutta ei lasketa mukaan veropohjaan. Lakiesitys on tällä hetkellä eduskunnassa valtiovarainvaliokunnan verojaoston käsittelyssä. Verojaosto on viime päivinä kuullut eri tahojen edustajia. Kiinteistönvälitysalan edustajana kuulemistilaisuudessa oli Mauri Sirén. Koska lakihanke liittyy hallituksen vuoden 2013 budjettiin ja taustalla ovat puhtaasti fiskaaliset syyt, tullee laki menemään esitetyn mukaisesti läpi – riippumatta alan toimijoiden vastustuksesta. Kun laki on hyväksytty, odotamme, että Verohallinto antaisi osaltaan ohjeistuksen käytännön tilanteiden hoitamisesta. Kosteus- ja hometalkoot Valtioneuvoston 24.2.2009 käynnistämä viisivuotinen Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelma (20092013) on edennyt työssä mukana olleiden kuntotarkastajaryhmän ja juristiryhmän loppuraporttien julkistamiseen. Luonnos loppuraportiksi on ollut lausuntokierroksella ja lopullinen raportti julkistettaneen lähiviikkoina ohjelmajohtaja Juhani Pirisen toimesta. Kiinteistönvälitysalalle on esitetty joukko toimenpiteitä, joiden tavoitteena on lisätä asuntokaupan turvallisuutta ja ehkäistä asuntokaupan riitoja, joissa on kyse asunnon kosteusongelmista. Tarkemmin näistä toimenpide-esityksistä on asianajaja Toni Sortin kirjoittamassa artikkelissa toisaalla tässä syystiedotteessa. Uusi Kiinteistötietopalvelu otetaan käyttöön maaliskuussa 2013 Maanmittauslaitoksen ylläpitämät verkkopalvelut Ammattilaisen Karttapaikka ja Kiinteistötietojärjestelmän KTJ -selaintietopalvelu yhdistetään alustavan aikataulun mukaan 4.3.2013. Yhdistyneen palvelun nimeksi tulee Kiinteistötietopalvelu. 20 Syksy2012 Monipuoliset kiinteistötiedot yhden palvelun kautta Ammattilaisen Karttapaikan ja KTJ -selaintietopalvelun tiedot ovat jatkossa käytettävissä Kiinteistötietopalvelussa. Uudistuksen jälkeen yhdellä käyttäjätunnuksella on mahdollista saada laajemmat tiedot käyttöön. Kiinteistö- lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen lisäksi palvelusta saa kauppahintarekisterin ja kiintopisterekisterin tietoja, väestötietojärjestelmän rakennustietoja sekä ilmakuvia ja karttoja. Myös jatkossa osa tiedoista voidaan antaa vain viranomaisille tai ne edellyttävät erityistä lupaa. Käyttäjälle uusi palvelu säilyy tuttuna, vain hakuihin ja hakutulosten näyttämiseen tulee joitakin muutoksia. Isommat tekniset muutokset tehdään myöhemmin. Muutokset eivät tässä vaiheessa edellytä toimenpiteitä nykyisiltä käyttäjiltä. Siirrämme Ammattilaisen Karttapaikan ja KTJ -selaintietopalvelun nykyiset käyttäjät automaattisesti Kiinteistötietopalvelun käyttäjiksi. Mikäli yhdistäminen edellyttää käyttäjiltä toimenpiteitä, otamme henkilökohtaisesti yhteyttä. Tässä vaiheessa on tärkeintä että yhteystietonne ovat ajan tasalla. Muuttuneet yhteystiedot voi ilmoittaa osoitteeseen asiakastuki@maanmittauslaitos.fi Kiinteistötietopalvelun käyttöönottoon liittyvät yksityiskohdat varmistuvat syksyn 2012 aikana. Seuraamme käyttöönoton edistymistä ja tiedotamme asiasta jäsentiedotteissa. Syksy2012 21 Yhtenäinen koulutus ja pätevyydet kosteus- ja homevaurioalalle Arviolta 25 000 rakennusalan ammattilaista joutuu vuosittain tekemisiin kosteusvauriokorjausten kanssa. Erikoisosaamisen tarve kasvaa koko ajan rakennusten korjaustarpeen lisääntyessä ja kokeneiden ammattilaisten jäädessä eläkkeelle. Kosteus- ja hometalkoissa on laadittu ehdotus alan hajanaisen koulutus- ja pätevöitymisjärjestelmän uudistamiseksi. Itä-Suomen yliopiston vetämässä kaksivuotisessa hankkeessa on työskennellyt yli sata asiantuntijaa eri puolilta Suomea. “Systemaattisen ja laadukkaan koulutus- ja pätevöitymisjärjestelmän rakentaminen kosteus- ja homevaurioalalle on välttämätöntä. Tällä hetkellä korjaukset epäonnistuvat usein, koska osaamisessa on puutteita koko ketjussa: ongelmien tutkimisessa, suunnittelussa, korjaamisessa ja valvonnassa”, Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen sanoo. Ehdotus alan koulutus- ja pätevöitymisjärjestelmän uudistamiseksi on laadittu valtionhallinnon ja korkeakoulujen sekä rakennusalan jäsenjärjestöjen ja koulutustahojen yhteistyönä. Hankekokonaisuudesta on vastannut FT, rakennusinsinööri Helmi Kokotti Itä-Suomen yliopistosta. ”Alalle luodaan selkeä, johdonmukainen koulutuspolku sekä pätevöitymisjärjestelmä, joka sisältää myös pätevien osaajien tietokannan. Näin palveluja tarvitsevien on jatkossa helppo löytää luotettava, ammattitaitoinen osaaja kutakin työtä tekemään. Samalla Suomeen syntyy erikoisosaamisala, jolle on kasvava kysyntä”, Helmi Kokotti linjaa. Neljä ammattikuntaa, kolme pätevyystasoa Ratkaisuehdotuksessa kosteus- ja homevaurioalan osaajat kiteytyvät neljän ammattikuntaan: kosteusvauriokuntotutkijat, -korjaussuunnittelijat, -työnjohtajat/valvojat ja -korjaajat. Kolmelle ensimmäiselle ammattikunnalle tulisi ehdotuksen mukaan kolme pätevyystasoa (AA, A ja B). ”Tärkeää on luoda kosteus- ja homevauriokorjaamisesta yhtenäinen prosessi, jossa on tarvittava erikoisosaaminen mukana kaikissa vaiheissa. Erikoisosaaminen edellyttää sekä rakennustekniikan että sisäympäristöasiantuntemusta, joita on tähän mennessä osattu vain harvoin yhdistää tuloksellisesti korjaushankkeissa. Alan koulutus moduloidaan ja pätevöitymisessä huomioidaan aiemmat suoritukset sekä osaaminen”, Helmi Kokotti kertoo. Myös pätevöitymisjärjestelmää pyritään yksinkertaistamaan ja sen merkitystä vahvistamaan. Työryhmä ehdottaa, että alan pätevyyksistä ja niiden rekisteröinnistä vastaavat jatkossa Fise ja VTT. ”Jotta alan pätevyydet saadaan kuntoon, niitä pitää pystyä myös valvomaan paremmin. Tällä hetkellä esimerkiksi kuntotarkastustoimintaa ei säädellä maankäyttö- ja rakennuslaissa. Ympäristöministeriö selvittää mahdollisuuksia sisällyttää rakennusten kuntotutkijoiden, korjaussuunnittelijoiden ja korjaushankkeiden työnjohtajien pätevyysvaatimukset jatkossa rakentamista koskeviin säädöksiin”, Juhani Pirinen kertoo. Sisäympäristön tutkijoiden pätevöinnit pyritään linjaamaan samalla tavoin. ”STM selvittää mahdollisuuksia tähän terveydensuojelulainsäädännön kautta”, johtaja Jari Keinänen sosiaali- ja terveysministeriöstä sanoo. 22 Syksy2012 Kasvava erikoisosaamisala Suomeen Rakennuskantamme korjaustarpeen lisääntyessä ala tarjoaa kasvavan työllistymismahdollisuuden osaaville tekijöille. Koulutustarvetta lisää sekin, että monet alalla työskentelevistä ovat siirtymässä eläkkeelle. “Maailmassa on varsin vähän kosteus- ja homevaurioalan erikoisosaamista ja tehokkaan koulutusjärjestelmän avulla meillä on mahdollisuus luoda alasta jopa vientituote Suomelle. Ennen kaikkea haluamme kuitenkin palauttaa kiinteistönomistajien luottamuksen alan koko ketjuun. Siihen tarvitaan yhtenäisen koulutuksen ja pätevyyden omaava, tunnistettava ammattikunta, joka haluaa olla ylpeä laadukkaasta työstään”, Juhani Pirinen viitoittaa. Lisätietoja: Helmi Kokotti, RI/FT, suunnittelija Kosteus- ja hometalkoot, Koulutuksen ja pätevöitymisen hankekokonaisuus Itä-Suomen yliopisto helmi.kokotti@uef.fi Puh. 050 4060 389 Juhani Pirinen, ohjelmapäällikkö Kosteus- ja hometalkoot juhani.pirinen@ymparisto.fi Puh. 050 572 6351 Valtakunnalliset kosteus- ja hometalkoot on vuonna 2009 valtioneuvoston päätöksellä käynnistetty viisivuotinen ohjelma. Ympäristöministeriön vetämän laajan hankekokonaisuuden tavoitteena on kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamien terveyshaittojen ja kansantaloudellisten menetysten systemaattinen vähentäminen. www.hometalkoot.fi Syksy2012 23 Sähköisen kiinteistökaupan kynnyksellä Syksy 2013 uudistaa kiinteistökaupan. Paperisota on historiaa, kun Maanmittauslaitos avaa Kiinteistökaupan verkkopalvelun. Siellä kiinteistönomistaja voi hoitaa kiinteistöään koskevia asioita helposti ja turvallisesti kellonajasta riippumatta - tarvitaan vain tietokone ja verkkoyhteys. Kiinteistön omistajille, myyjille ja ostajille sekä kiinteistönvälittäjille ja pankeille suunnattu Kiinteistökaupan verkkopalvelu avataan syyskuussa 2013. Palvelun turvallisuudesta vastaa Maanmittauslaitos. Kiinteistökaupan verkkopalvelussa kiinteistönomistaja voi tarkistaa omistamansa kiinteistön rekisteritiedot, tehdä kiinnityshakemuksia, siirtää panttikirjoja ja laatia kauppakirjan. Palvelu hyödyttää koko kiinteistökauppaprosessia. ”Kun kaikki kaupanteon osapuolet tulevat mukaan palveluun, tiedot siirtyvät sähköisesti reaaliajassa pankeille, kiinteistönvälittäjille, myyjille ja ostajille sekä rekistereihin”, selventää Maanmittauslaitoksen projektipäällikkö Jussi Immonen. ”Tieto kiinteistökaupan esisopimuksista kirjataan saantotietona kauppahintarekisterin kautta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.” Lainhuuto vireille automaattisesti Kun sähköinen kauppakirja on allekirjoitettu pankkitunnusten avulla, tulee lainhuuto automaattisesti vireille, eikä sitä tarvitse enää erikseen hakea maanmittaustoimistosta. Kiinteistöasioiden hoitaminen on entistä helpompaa ja nopeampaa, kun paperinen maailma postittamisineen jää historiaan. ”Kauppakirja ja muut kirjaamisasioiden kannalta merkittävät asiakirjat viedään sähköiseen arkistoon. Kiinteistönvälittäjien tulee kuitenkin edelleen huolehtia paperisten asiakirjojen arkistoinnista”, Immonen muistuttaa. Jatkossa kiinteistökauppaa voi edelleen tehdä nykyisellä tavalla, mutta väistämätön sähköiseen maailmaan siirtyminen odottaa kuitenkin ovella. ”Pankit ovat olleet kiinnostuneita Kiinteistöasioiden verkkopalvelusta ja ne alkavat ottaa sitä käyttöön vuoden päästä. Yhteistyötä on tehty silläkin saralla alusta asti”, kertoo Immonen. Myyjä ja ostaja voivat valtuuttaa kiinteistönvälittäjän Jos kiinteistökauppaan tarvittavat rahat ovat kasassa, ostaja ja myyjä voivat tehdä kaupan keskenään ilman pankkia. Palvelussa voi valita valmiita kauppakirjan mallitekstejä, joten kauppakirjan teko on helppoa. Jos itse tehty kiinteistökauppa ei houkuttele, palvelussa voi valtuuttaa toisen henkilön, esimerkiksi kiinteistönvälittäjän, hoitamaan kaupanteon puolestaan joko kokonaan tai osittain. Kiinteistönvälittäjä voi muun muassa luonnostella kauppakirjan ja asiakas voi hoitaa allekirjoituksen itse. Kiinteistökauppaa tekevät voivat allekirjoittaa asiakirjat pankkitunnusten avulla ajasta ja paikasta riippumatta. Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen lainhuuto tulee automaattisesti vireille, eikä kaupanvahvistajaa enää tarvita. Luonnostelua verkkopalvelun ulkopuolella MML toteuttaa kiinteistökaupan verkkopalveluun avoimen rajapinnan, jonka ansiosta kiinteistökauppaa käyvät organisaatiot voivat luonnostella asiakirjoja vapaasti. Tämän ns. luonnosteluympäristön toteutus ja käyttötavat ovat organisaatioiden ja kaupallisten toimijoiden omissa käsissä. Asiakirjojen on kuitenkin täytettävä tietyt vaatimukset, jotta jatkotoimet, kuten esimerkiksi allekirjoitus, voidaan hoitaa Kiinteistökaupan verkkopalvelussa. 24 Syksy2012 ”Tämä tuo prosesseihin pankkien ja keskusliittojen toivomaa vapautta ja joustavuutta, mutta toisaalta vaatii niiltä aktiivisuutta aikaisessa vaiheessa. Integraatiot on toteutettava ennen verkkopalvelun käyttöönottoa”, toteaa Immonen. ”Toisaalta integraatio mahdollistaa kaupallisten palveluiden kehittämisen ja uusien palveluiden ilmaantumisen markkinoille.” Yhdessä hyvää tulee ”Maanmittauslaitos on tehnyt hankkeen alusta asti tiivistä yhteistyötä Kiinteistönvälitysalan keskusliiton, Suomen kiinteistönvälittäjäliiton ja Finanssialan keskusliiton kanssa”, Jussi Immonen sanoo. ”Olemme saaneet paljon näkemystä ja tietotaitoa. Jatkamme yhteistyötä koko hankkeen ajan.” Koulutusta Kiinteistökaupan verkkopalvelun käyttöön saa lähempänä käyttöönottoajankohtaa omasta liitosta, josta voi kysellä myös lisätietoa. Lisäksi kannattaa osallistua keskusteluun ja käydä vilkaisemassa palvelusta kertova piirrosvideo osoitteessa www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistoasiat. Maanmittauslaitoksen projektipäällikkö Jussi Immonen on kollegoineen tehnyt jo pitkään yhteistyötä KVKL:n, SKVL:n ja FKL:n kanssa. (Kuvaaja: Antero Aaltonen) Lea Kujanpää Syksy2012 25 Ammatillinen osaaminen kiinteistönvälitystoiminnassa Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 5 §:n 3 momentin mukaan kiinteistönvälitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys. Kiinteistönvälittäjäkokeella osoitettu ammattipätevyys sisältää erityisesti sen, että kokeessa hyväksytty tuntee kiinteistönvälitystoiminnan harjoittamisen kannalta tarpeellisen lainsäädännön ja hyvän välitystavan sekä hallitsee välitystoimeksiannon hoitamisen edellyttämät käytännön toimet. Aluehallintovirasto tarkistaa aina ennen kuin kiinteistönvälitystoiminta aloitetaan tai vastaava hoitaja vaihtuu, että vastaavalla hoitajalla on edellä mainittu ammattipätevyys (LKV). Kiinteistönvälitysliikkeen ammatillinen osaaminen perustuu kuitenkin muuhunkin kuin vastaavan hoitajan kiinteistönvälittäjäkokeessa osoittamaan ammattipätevyyteen. Kun välitysliikerekisteriin merkitty kiinteistönvälitysliike on aloittanut välitystoimintansa, virasto valvoo, että välitysliikkeellä on sen toiminnan laajuus huomioon ottaen käytössä riittävästi ammatillista osaamista. Virasto selvittää tarvittaessa välitystoimintaa valvoessaan, että vastaava hoitaja on päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa, että hän huolehtii omasta ja koko liikkeen henkilökunnan ammattitaidon ylläpitämisestä ja kehittämisestä sekä että jokaisessa toimipaikassa on kiinteistönvälitystoimintaan osallistuva henkilö, joka on osoittanut ammattipätevyytensä kiinteistönvälittäjäkokeessa. Vastaavan hoitajan päätoiminen työskentely Välitysliikelain 5 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen (HE 61/2000) yksityiskohtaisten perustelujen mukaan vastaavan hoitajan tehtävän asianmukainen hoitaminen edellyttää, että vastaava hoitaja on päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Muuten hän ei voi olla riittävästi perillä välitysliikkeen päivittäisestä asioiden hoidosta. Lainsäätäjä on katsonut välttämättömäksi edellyttää, että vastaava hoitaja työskentelee päätoimisesti kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa, koska muussa tapauksessa ei voida varmistua siitä, että välitystoiminnan kannalta tärkeimmän henkilön ammattipätevyys on välitysliikkeen käytettävissä. Lainsäätäjä ei ole tarkemmin määritellyt, mitä päätoimisuudella tarkoitetaan. Kun aluehallintovirasto alkaa epäillä vastaajan hoitajan päätoimisuutta, se lähettää kiinteistönvälitysliikkeelle selvityspyynnön. Selvityspyynnössä pyydetään selvitystä mm. siitä, osallistuuko vastaava hoitaja välitysliikkeen päivittäisiin tehtäviin, kuinka monta tuntia esim. viikossa vastaava hoitaja työskentelee välitysliikkeessä, työskenteleekö vastaava hoitaja jossain muualla kuin välitysliikkeessä ja jos työskentelee niin kuinka monta tuntia esim. viikossa. Selvityksen lisäksi pyydetään poikkeuksetta välitysliikkeeltä myös vastaavan hoitajan palkkatodistus. Virasto on valvontatoiminnassaan ottanut kantaa siihen, milloin vastaavan hoitajan ei voida katsoa työskentelevän päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Varmimpia merkkejä siitä, että vastaava hoitaja ei työskentele päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa, ovat vastaavan hoitajan työskentely päätoimisesti muualla kuin välitysliikkeessä, hänen välitysliikkeessä tekemiensä työtuntien vähäisyys ja välitysliikkeen hänelle maksaman palkan pienuus. Virasto antaa hallinnollisena seuraamuksena varoituksen kiinteistönvälitysliikkeelle, jos ilmenee, ettei vastaava hoitaja ole työskennellyt päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Vastaavan hoitajan päätoimisuudesta on olemassa hallinto-oikeuden ratkaisuja (Hämeenlinnan HaO 13.8.2008, päätösnro: 08/0472/4 ja Turun HaO 19.6.2012, päätösnro: 12/0381/3). Mikäli aluehallintovirasto päätyy selvityksessään siihen, ettei vastaavan hoitajan katsota lainkaan työskentelevän kiinteistönvälitysliikkeessä eikä välitysliike ole ilmoittanut uutta vastaavaa hoitajaa määräajassa, on hallinnollisena seuraamuksena välitysliikkeen poistaminen välitysliikerekisteristä. Ko. tapauksesta on olemassa hallinto-oikeuden ratkaisu (Hämeenlinnan HaO 27.8.2009, päätösnro: 09/0484/4). Vastaavan hoitajan velvollisuus valvoa Välitysliikelain 5 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen yksityiskohtaisten perustelujen mukaan välitysliikkeessä on oltava vastaava hoitaja, joka on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Välitysliikkeen vastaavan hoitajan on myös tunnettava alaan liittyvä lainsäädäntö ja yksittäistapauksessa myös erityislainsäädäntö. Ammattitaitonsa ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi hänen tulee seurata välitystoimintaan liittyvää lainsäädäntöä, soveltamiskäytäntöjä, kirjallisuutta ja muita julkaisuja sekä osallistua alan koulu- 26 Syksy2012 tustilaisuuksiin. Toimeksiantajan ja tämän vastapuolen oikeusturvan kannalta on tärkeätä, että liikkeen koko henkilökunta harjoittaa välitystoimintaa laissa edellytetyllä tavalla. Vastaavan hoitajan on myös omaaloitteisesti ohjeita antamalla huolehdittava siitä, että liikkeen välitystoimintaan osallistuvat henkilöt noudattavat lain säännöksiä. Edellä olevasta ilmenee selvästi, miten suuri merkitys laintuntemuksella on kiinteistönvälitystoiminnassa. Valvontavelvollisuudella lainsäätäjä on halunnut varmistaa sen, että vastaavan hoitajan ammattipätevyys tulee hyödynnetyksi liikkeen välitystoiminnan lainmukaisuuden valvonnassa. Kiinteistönvälitystoiminnassa ei ole kyse pelkästään siitä, että osataan solmia sopimuksia ja laatia asiakirjoja. Kiinteistönvälitystoiminta on välitysliikerekisteriin merkitsemisestä lähtien tarkkaan lailla säädeltyä toimintaa, koska sillä on suuri taloudellinen merkitys sekä yksittäiselle kuluttajalle että koko kansantaloudelle. Kun aluehallintovirasto selvittää vastaavan hoitajan päätoimisuutta, se selvittää aina samalla myös sen, miten vastaava hoitaja on suorittanut valvontavelvollisuutensa. Valvontavelvollisuus kohdistuu nimenomaan siihen, että koko henkilökunta harjoittaa välitystoimintaa laissa edellytetyllä tavalla. Kiinteistönvälitystoiminnan lainmukaisuudesta huolehtiminen ei luonnollisestikaan onnistu, jos vastaava hoitaja ei ylläpidä ja kehitä omaa ammattitaitoaan tai hän ei ole selvillä välitystoimintaan osallistuvien henkilöiden tekemisistä ja tarvittaessa pysty puuttumaan niihin. Ammattipätevän osallistuminen välitystoimintaan Välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaan vastaavan hoitajan on lisäksi huolehdittava siitä, että välitysliikkeen jokaisessa toimipaikassa on välitystoimintaan osallistuva henkilö, jolla on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys, ja että muillakin välitystoimintaan osallistuvilla henkilöillä on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Välitysliikelain 5 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen yksityiskohtaisten perustelujen mukaan säännöksessä ei kuitenkaan edellytetä, että vastaava hoitaja osallistuisi itse välitystoimeksiantojen hoitamiseen. Jos vastaava hoitaja osallistuu itse välitystoimintaan, ei siinä toimipaikassa, jossa hän toimii, kuitenkaan tarvitse olla muuta ammattipätevyysvaatimuksen täyttävää henkilöä. Aluehallintovirasto katsoo vastaavan hoitajan osallistumisen kiinteistönvälitystoimintaan tarkoittavan sitä, että hän hoitaa itse toimeksiantoihin kuuluvia tehtäviä eikä vain valvo muiden toimintaa näiden hoitaessa toimeksiantoja. Vastaavan hoitajan velvollisuutta valvoa on käsitelty edellä. Lain mukaan ei siis riitä, että vastaava hoitaja työskentelee päätoimisesti kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa sekä valvoo välitystoiminnan lainmukaisuutta. Vastaavan hoitajan on lisäksi lain mukaan huolehdittava siitä, sekä välitysliikkeen jokaisessa toimipaikassa on välitystoimintaan osallistuva henkilö, jolla on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys. Eli jos vastaava hoitaja ei osallistu itse kiinteistönvälitystoimintaan, tulee hänen huolehtia siitä, että siinä toimipaikassa, jossa hän toimii, on hänen lisäkseen vähintään yksi ammattipätevyyden omaava henkilö, joka osallistuu välitystoimeksiantojen hoitamiseen. Kun aluehallintovirasto alkaa epäillä, että kiinteistönvälitysliikkeen jossakin toimipaikassa ei ole yhtään ammattipätevyyden omaavaa henkilöä, joka osallistuu välitystoimeksiantojen hoitamiseen, se pyytää selvitystä asiasta välitysliikkeeltä. Edellä mainitun lisäksi virasto pyytää toimeksiannoista ja niihin liittyvistä asiakirjoista kopioita, joiden avulla se selvittää, ketkä henkilöt ovat osallistuneet toimeksiantojen hoitamiseen. Virasto antaa varoituksen välitysliikkeelle, jos ilmenee, ettei vastaava hoitaja ole huolehtinut siitä, sekä välitysliikkeen jokaisessa toimipaikassa on välitystoimintaan osallistuva henkilö, jolla on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys, ja että muillakin välitystoimintaan osallistuvilla henkilöillä on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Vastaavan hoitajan edellä mainitun velvollisuuden laiminlyönnistä on olemassa hallinto-oikeuden ratkaisu (Hämeenlinnan HaO 25.6.2007, päätösnro: 07/0280/4). Vastaavan hoitajan muuttuvat velvollisuudet Eduskunnan käsiteltäväksi tulee lakiehdotus kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain muuttamisesta vielä vuoden 2012 syysistuntokauden aikana. Lakiehdotus sisältää muutoksen mm. vastaavan hoitajan välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisiin velvollisuuksiin. Lakiehdotuksen mukaan vastaavan hoitajan on lisäksi huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella on 3 momentissa Syksy2012 27 tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla henkilöillä on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Lakiehdotuksen 5 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen yksityiskohtaisten perustelujen mukaan säännöksen nykyinen ilmaisu ”välitystoimintaan osallistuvat henkilöt” korvattaisiin ilmaisulla ”välitystehtäviä suorittavat henkilöt”. Käytännössä on ollut epätietoisuutta, mitä välitystoimintaan osallistumisella tarkoitetaan. Uusi ilmaisu kuvaa nykyistä paremmin sitä, että kyse on henkilöistä, jotka hoitavat aktiivisesti välitystoimeksiantoja. Edellä mainittu lainmuutos astuu voimaan vuoden 2013 aikana. Lain 5 §:n 1 momentti tulee ehdotuksen mukaan kuitenkin voimaan vasta kolmen vuoden siirtymäajan jälkeen. Siirtymäajasta huolimatta kiinteistönvälitysliikkeiden ja niiden vastaavien hoitajien on syytä alkaa valmistautua lainmuutoksen jälkeiseen aikaan. Tulevaisuudessa ei siis enää riitä, että vastaava hoitaja huolehtii siitä, että välitysliikkeen jokaisessa toimipaikassa on välitystoimintaan osallistuva henkilö, jolla on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys. Lainmuutoksen jälkeen vastaavan hoitajan tulee huolehtia siitä, välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys. Se, että välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella tulee olla kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys, on minimivaatimus, jonka tulee täyttyä myös välitystehtäviä suorittavien henkilöiden vaihtuessa kiinteistönvälitysliikkeessä. Vastaavien hoitajien tulee kannustaa välitystehtävissä työskenteleviä edustajia, joilla ei ole ammattipätevyyttä, osallistumaan Keskuskauppakamarin järjestämiin kokeisiin. Tällä tavoin vastaava hoitaja työskentelee sekä kiinteistönvälitysliikkeensä että koko kiinteistönvälitysalan eduksi. Heikki Tarvonen ylitarkastaja Lounas-Suomen Aluehallintovirasto 28 Syksy2012 Syksy2012 29 Onko välittäjä vielä vastuussa vanhasta kaupasta? Vuosien varrella useimpien kiinteistönvälittäjien tehtävänä on varmasti ollut hyvinkin monenlaisten ja erityyppisten kohteiden välittäminen. Joku poikkeuksellinen kauppa on saattanut jäädä erityisesti mieleen, ja saattaa aiheuttaa pohdintaa vieläkin, erityisesti vastuukysymyksiä ajatellen. Vieläkö voin olla vastuussa vanhasta kaupasta? Aihe on ajankohtainen, koska tuoreessa Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2012:75 on käsitelty myös välittäjän vastuuta ja vaatimusten vanhentumista. Tuossa tapauksessa A oli 26.4.1996 ostanut B:ltä kiinteistön 270.000 markan kauppahinnalla. Kiinteistönvälittäjänä kaupassa oli toiminut välittäjä V. Maaliskuussa 2005 A oli saanut tietää, että kiinteistöllä sijainneella 28 m2:n suuruisella asuinrakennuksella oli rakennuslupa vain lomarakennusta varten. A oli lähettänyt myyjälle ja kiinteistönvälittäjälle 15.4.2005 päivätyt reklamaatiokirjeet. B:ltä hän oli vaatinut hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ja kiinteistönvälittäjä V:ltä vahingonkorvausta, koska hänelle ei ollut kerrottu, ettei kiinteistöä voi käyttää vakituisena asuntona eikä kiinteistö siten vastannut sitä, mitä kaupan teossa oli sovittu. A oli reklamaatiokirjeissään ilmoittanut, että vahinkojen määrän hän tulee yksilöimään tarvittavat arviot ja selvitykset saatuaan. Kysymys oli siitä, oliko kiinteistön kaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen sekä niihin liittyvien kulukorvausten vanhentuminen katkaistu velan vanhentumisesta annetun lain mukaisesti. Korkein oikeus katsoi, että velan vanhentuminen oli katkaistu lain mukaisesti. Näin ollen myyjään ja välittäjään kohdistettu vaatimus ei ollut vanhentunut ja pääasian osalta asia palautettiin Tuusulan käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Korkeimman oikeuden tapaus osoittaa, että välittäjä ja myyjä voivat joutua vastuuseen hyvinkin vanhoista kaupoista. Tässä tapauksessa oli ehtinyt kulua n. yhdeksän vuotta ennen kuin vaatimukset esitettiin. Maakaaressa ja asuntokauppalaissa on omat erityissäännöksensä vaatimusten esittämisen ajankohdasta ja takarajoista, jolloin vaatimukset on viimeistään esitettävä. Laeissa on määräykset reklamaation tekemisestä kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta ja pääsääntöisesti kahden ja viiden vuoden määräajat tietynlaatuisten vaatimusten esittämiselle. Mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti pitenee määräaika kymmeneen vuoteen. Näillä säännöksillä määritellään myyjän ja ostajan välisten vastuiden ajallista ulottuvuutta. Tulee huomata, että korkeimman oikeuden tapauksessa oli kyse vanhan maakaaren tilanteesta, jolloin myyjän vastuuaika kaikkien virheiden osalta oli 10 vuotta. Nykyisin voimassa olevan maakaaren säännösten mukaan myyjän vastuu rajoittuu mm. laatuvirheiden osalta ajallisesti pääsääntöisesti viiteen vuoteen. Ko. tapauksessa ei kuitenkaan ollut kyse laatuvirheestä, vaan kyse oli ns. vallintavirheestä (ostajalta puuttui tieto kiinteistön käyttöä rajoittavasta viranomaisen päätöksestä). Maakaaren säännös myyjän vastuun viiden vuoden takarajasta ei koske vallintavirheitä, vaan nykyisin voimassaolevan maakaaren mukaan vallintavirheisiin voi vedota vielä viiden vuoden jälkeenkin. Takarajan vaatimuksen esittämiselle asettaa vanhentumislaki, eli vaatimus on esitettävä 10 vuoden sisällä kaupanteosta. Välittäjän vastuun ajallinen ulottuvuus sen sijaan määräytyy pelkästään vanhentumislain mukaisesti. Tulee muistaa, että välittäjän vastuu poikkeaa sisällöltäänkin myyjän vastuusta. Suurin ero on siinä, että myyjä voi joutua vastuuseen ilman tuottamusta eli huolimattomuutta. Välittäjän osalta kyse on vahingonkorvausvastuusta, joka edellyttää toteutuakseen välittäjän tehtävästä ilmenevää tuottamusta. Jos oikeudenkäynnissä voidaan osoittaa, että välittäjä ei ole noudattanut hyvää välitystapaa (välitysliikelaki, välityslaki, KVKL:n hyvä välitystapa) voi välittäjä joutua vastuuseen, jos saatava ei ole ehtinyt vanhentumaan. Välittäjän mahdollinen vahingonkorvausvastuu vanhasta kaupasta määräytyy ajallisesti velan vanhentumisesta annetun lain mukaan. Vahingonkorvausperusteinen velka vanhenee lain 4 §:n ja 7 §:n mukaan pääsääntöisesti kolmen vuoden kuluttua siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lain 7 §:n mukaan velan vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta. Kyseisessä tapauksessa A oli havainnut väittämänsä virheen vasta maaliskuussa 2005, eli vajaa yhdeksän vuotta kaupanteon jälkeen. A ehti esittämään vaatimuksensa välittäjälle ennen kuin vastuuperusteen muodostaneesta kiinteistön kaupasta oli kulunut kymmentä vuotta. 30 Syksy2012 Saatavan vanhentuminen voidaan katkaista vapaamuotoisin tai oikeudellisin toimin. Tyypillisin katkaisumenettely on myyjälle ja välittäjälle lähetettävä reklamaatiokirje. Velan vanhentumisesta annetun lain 10 §:n mukaan vaatimuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla. Edellä mainitussa oikeudenkäynnissä Tuusulan käräjäoikeus oli antanut ratkaisun, jossa katsottiin, että ostajan A:n tekemä reklamaatio ei täyttänyt vanhentumislain 10 § mukaista määritelmää siitä, että velka tulee reklamaatiokirjeessä yksilöidä siten, että velan peruste ja määrä ilmoitetaan ”kohtuudella vaadittavalla tavalla”. Hovioikeus ja korkein oikeus puolestaan katsoivat, että hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä oli ilmoitettu kohtuudella vaadittavalla tavalla ottaen huomioon mm., että välittäjä V oli voinut oman kiinteistöalan asiantuntemuksen perusteella itsekin arvioida vahingon määrää. Mikäli välittäjä katsoisi vaaditun saatavan jo vanhentuneen, tulee hänen osata tehdä vanhentumisväite. Velan vanhentumisesta annetun lain 18 §:n mukaan vanhentumisväite otetaan tutkittavaksi vain asianosaisen väitteen perusteella. Käräjäoikeudet eivät huomioi vanhentumista viranpuolesta. Johanna Falck Varatuomari, LKV Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy Marianne Palo varatuomari Kirsti Alppi-Takkinen varatuomari Kia Köhler varatuomari Johanna Falck varatuomari Yrjö Tolvanen varatuomari Asumisen juridiikkaan erikoistunut lakiasiaintoimisto Lakiasiantoimistomme on perustettu vuonna 1999. Olemme erikoistuneet asunto- ja kiinteistökauppariitoihin, asumiseen liittyviin ongelmiin ja kiinteistönvälittäjän, kuntotarkastajan, asunto-osakeyhtiön, grynderin ja isännöitsijän vastuukysymyksiin. Tavoitteenamme on löytää ensisijaisesti neuvottelemalla asiakkaamme kannalta paras mahdollinen ratkaisu. Laadimme ja tarkastamme tarvittaessa kauppakirjoja niihin sisältyvine vastuunrajoituslausekkeineen. Lakimiehillämme on yhteensä vuosikymmenten kokemus asumiseen liittyvien ongelmakysymysten ratkaisemisesta. Seuraamme jatkuvasti asumisen juridiikkaan liittyvän lainsäädännön kehittymistä ja koulutamme alalla toimijoita valtakunnallisesti. Toimistomme lakimiehet ovat myös laajalti edustettuina erilaisissa asumiseen liittyvissä työryhmissä. Osakkaistamme Marianne Palo on lisäksi kirjoittanut lukuisia asumisen juridiikkaan liittyviä kirjoja. Tarjoamme lakimiespalvelujamme myös ruotsin kielellä. Syksy2012 31 Asuntokaupan tulevaisuudennäkymiä: kiinteistönvälittäjän tehtävät Suomessa on yli miljoona omakotitaloa. Tehtyjen arvioiden mukaan niistä joka neljännessä on kosteus- ja homevauriosta johtuva välitön pienempi tai isompi korjaustarve. Vastaavasti joka neljännessä maamme 75 000:ssa rivi- ja ketjutalossa on samat ongelmat. Kosteus- ja homeongelmia on kaikenlaisessa rakennuskannassa: kouluissa, sairaaloissa, asunto-osakeyhtiöissä, omakotitaloissa sekä toimistorakennuksissa. Rakennusten kosteusvauriot voivat aiheutua monesta eri syystä: mm. rakennusosien vanhenemisesta, suunnitteluvirheestä tai suunnitelman puutteesta, rakennustyössä tehdyistä virheistä, puutteista rakentamisen laadun hallinnassa sekä puutteellisesta huollosta tai käyttövirheestä. Useasti kosteus- ja homevauriokorjaukset epäonnistuvat, ja sisäilmaan liittyvä oireilu ja sairastelu jatkuvat korjausten jälkeenkin. Maamme tuomioistuimissa on myös jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kysymyksessä on kosteus- tai homevaurio. Kosteus- ja hometalkoot ohjelma ja sen tavoitteet Valtioneuvosto päätti 24.2.2009 käynnistää viisivuotisen kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman vuosille 2009–2013. Tämä on käynnistänyt laajan selvitys- ja kehityshankkeen, jonka tavoitteena on ollut parantaa asuntokaupan turvaa niin ostajan kuin myyjän näkökulmasta. Ohjelmassa on myös haluttu edistää kuluttajien mahdollisuuksia arvioida asuntoon, kiinteistöön tai talopakettiin liittyviä kosteusvaurioriskejä ja varautua niihin, sekä löytää keinoja turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta. Hankkeessa on selvitetty millaisia ongelmia oikeuskäytännössä on tullut esille ja miten kuntotarkastuksiin ja kiinteistökauppaan liittyviä käytäntöjä tulisi muuttaa tai parantaa. Hankkeessa on lisäksi otettu tutkimuksen kohteeksi nykyinen tarkastustoiminta ja tutkittu, onko se tasoltaan sellaista, että siitä on todellista turvaa kuluttajille ja miten tarkastustoimintaa tulisi parantaa. Asuntokaupan turvan parantaminen ja kiinteistövälittäjien rooli Asuntokaupan turvan parantamista koskevassa hankkeessa on ollut pyrkimyksenä edistää asunnon tai kiinteistön ostajan sekä myyjän mahdollisuutta arvioida myynnissä olevan kohteen kuntoa ja ennakolta arvioida myös siihen liittyviä kosteusvaurioriskejä ja varautua niihin. Tavoitteena on myös ollut keinojen löytäminen, jolla voidaan turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta. Asuntokaupan turvan parantamis- hankkeen loppuraportissa on esitetty kiinteistönvälittäjiä koskien uusia toimintatapoja sekä uusia käytäntöjä ehdotetaan otettavaksi hyvän kiinteistönvälittäjän ohjeisiin, siltä osin, kuin ne eivät vielä ole ohjeissa. Ehdotettuja toimintatapoja/ käytäntöjä ovat seuraavat: • Välittäjien tulisi kannustaa kaupan osapuolia selvittämään kohteen kunto ennen kauppaa ja suositella heille vain AKK- pätevyyden omaavan tutkijan suorittamaan kuntotutkimusta. Ehdotetun mukaan kiinteistönvälittäjä ei saisi suositella muunlaisia, ei- päteviä tarkastajia suorittamaan tarkastusta • Välittäjän olisi annettava kaupan osapuolille kuntotutkimuksen tilaajan kirjallinen ohje • Välittäjän tulisi olla mukana kuntotutkimustilaisuudessa • Välittäjän tulisi huolehtia, että kaupan osapuolille tulisi antaa riittävästi aikaa perehtyä kuntotutkimusraporttiin ja aikaa harkita kaupantekoa. (koskee erityisesti ostajaa). Mikäli kuntotutkimus suoritetaan vasta sitten, kun ostajaehdokas on jo löytynyt, pitäisi ostotarjous tai esisopimus tehdä sellaisilla ehdoilla, että ostajalla olisi mahdollisuus kuntotutkimuksen jälkeen vielä vaikuttaa kaupan ehtoihin tai jopa peruuttaa kauppa. • Välittäjän tulisi antaa kaupan osapuolille hyvissä ajoin Hometalkoo- opas, jossa on käsitelty kaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia sekä rakennuksen kuntoon liittyvää juridiikkaa. Välittäjän tulisi antaa opas myyjälle toimeksiantosopimuksen tekemisen yhteydessä ja ostajalle esimerkiksi näytön yhteydessä. 32 Syksy2012 Syksy2012 33 • Välittäjän tulisi tuoda esiin kuntotarkastusraportin yhteenvedossa mainitut keskeiset havainnot ostajalle ja myyjälle, niin että ne otetaan kauppakirjaneuvottelujen kohteeksi ja kirjataan sovittavalla tavalla kauppakirjaan. Kauppakirjaan olisi kirjattava mm. rakennuksen riskirakenteet ja tarkastamatta jääneet tilat, sekä kumpi osapuoli vastaa ko. seikasta, mikäli kaupanteon jälkeen ilmenee virheitä. Vaikka virhevastuu ei poikkeaisi lakiin perustuvasta virhevastuusta, voitaisiin se kirjata sopimukseen, koska ehto joka tapauksessa selventää asiaa kaupan osapuolille. Lähteet: Kosteus ja hometalkoot: asuntokaupan turvan parantaminen, Loppuraportti (luonnos 17.8.2012) Ympäristöministeriön www-sivut Rakennuslehti.fi Artikkelin kirjoittaja asianajaja, varatuomari Toni Sortti on LAW Talent Oy:n osakas ja yksi www.kiinteistölakimiehet.fi- palvelun asiantuntijajuristeista. Kiinteistölakimiehet tarjoaa maksutonta neuvontaa SKVL: n jäsenille (puh) 010 219 8020 Uudenlainen ratkaisu asuntokaupan ongelmiin KIINTEISTÖLAKIMIEHET on uusi kiinteistö- ja asuntojuridiikan lippulaiva ja tarjoaa vahvaa erikoistumista sekä sopimuksissa, että riitojen ratkaisemisessa. Asiakas löytää kiinteistö- ja asunto-oikeudellisiin asioihin erikoistuneen, asiantuntevan juristin varmuudella kiinteistölakimiehet- palvelun (www.kiinteistölakimiehet.fi) kautta. Kiinteistölakimiesten verkosto kattaa koko Suomen. Kiinteistölakimiehet tarjoaa juridisten palveluiden lisäksi saman katon alla myös alan parhaat asiantuntijapalvelut liittyen kiinteistöjen ja asuntojen teknisiin tarkastuksiin, näytteiden analysointiin, ja hinta-arviointeihin. Kiinteistölakimiesten yhteiskumppanit on valittu huolella alan parhaista osaajista. www.kiinteistölakimiehet.fi -portaalissa, ihmisillä on mahdollisuus keskustella kiinteistöoikeuteen liittyvistä aiheista ja ajankohtaisista kysymyksistä. Lisäksi sivusto tarjoaa laadukkaita erikoisartikkeleita sekä perustietoa asumisesta ja kiinteistöoikeudesta. Katso: www.kiinteistölakimiehet.fi 34 Syksy2012 Syksy2012 35