– mikä muuttuu? - Karakallion Huolto Oy
KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKASLEHTI NRO 1 | 2010 Taloyhtiön yhteisöllisyys lisää viihtyvyyttä Putkiremonttivaihtoehdot PUNTARISSA uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee – mikä muuttuu? Karatie 1 Helsingin Katto ja Kaide Oy Kaikki kiinteistöjen pelti- ja rautarakennetyöt pitkäaikaisella kokemuksella PÄÄKIRJOITUS puh. (09) 388 18 67, Kaasutintie 27, 00770 Helsinki Oma kylä! SISÄLTÖ 1| 2010 K 3 Pääkirjoitus 4 Isännöintiä ja kiinteistönhoitoa pitkällä kokemuksella 6 Asiakasta kuunnellaan 7 Puheenjohtajan porinat: 8 Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu Taloyhtiön yhteisöllisyys lisää viihtyvyyttä – mihin varautua? 12 Putkiremontin toteutusvaihto ehtoja on monia 14 “Häntäänsä pureva lohikäärmepuu” voitti lukijakuvakilpailun 16 Kuinka voimme palvella? ja palaute arakallion aluetta vuonna 1965 perustettaessa tavoitteena oli taata palvelut kaikille lähiympäristössä asuville. Ostoskeskus edusti silloista modernia ajattelua kokoamalla palvelut yhteen pisteeseen vaivattomasti saavutettavaksi. Muissakin lähiöissä noudatettiin samoja periaatteita, kuten Viherkalliossa ja Viherlaaksossa. Alueet kehittyivät yhteisöllisiksi, pieniksi kyliksi. Kaupunki oikeastaan koostuukin pienistä kylistä, näistä lähiöistä. Aika usein kun kysytään missä asut, vastaus ei olekaan Espoo, vaan Karakallio, Kilo, Leppävaara, Viherkallio. Lähiöissä yhteisöllisyys kehittyi ja omasta alueesta oltiin ylpeitä. Näin pitäisi edelleen olla! Mutta kuinka kauan lähipalvelut pysyvät, jos aina siirrytään kauemmas, yhä kauemmas ja suurempiin, yhä suurempiin keskuksiin. Asiakkaalle, meille, on huo- maamatta sälytetty matkustamisen vaiva ja aika. Tuleeko se asiakkaalle lopulta edullisemmaksi hakea tuote tai palvelu kauempaa? Lähipalvelu säilyy vain palvelun käyttämisellä. Meidän jokaisen pitää huomata ajan käytöstä aiheutuva kustannus suhteessa palvelun hintaan. Erot ovat todella pieniä. Käytä lähipalveluja! Karakallion Huolto Oy on koko historiansa tarjonnut lähipalveluja osakasyhtiöilleen ja asiakasyhtiöilleen. Meillä on omilla kylillä vakiintunut asiakaskunta, joiden kanssa asiakassuhteet ovat jatkuneet pitkään. Tämä osaltaan kertoo lähipalvelujen merkityksestä. Haluamme olla oman kylän porukka, joka vastaa isännöinnistä, huollosta ja korjauksista. Suuri haaste on edessä. Oman kylän rakennuskannasta putkisaneeraus- ja julkisivukorjausikään tulee valtaosa 1960- ja 1970-luvun taloista seuraavan kymmenen vuoden aikana. Tähän voimme tarjota toimintamallit, jotka mahdollistavat hankkeiden toteuttamisen oikea-aikaisesti, turvallisesti sekä rahoituksen kannalta järkevästi. Näitä palveluja meiltä on asiakastyytyväisyystutkimuksessa toivottu. Uudempiin taloihin joudutaan tekemään pienempiä korjauksia, joiden sovittaminen näiden isojen yhteyteen tuo kustannussäästöjä. Pidetään siis kylät kunnossa! Turvaa lähipalvelut! Hyvää kevättä toivottaen, Mikko Elosuo toimitusjohtaja KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKAS LEHTI NRO 1| 2010 KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKASLEHTI Päätoimittaja Mikko Elosuo Osoite Karakallion huolto Oy Käyntiosoite: Karakalliontie 10 (ostoskeskus) PL 25, 02621 Espoo Puh: (09) 511 041 Sähköposti: karatie@karakallionhuolto.fi www.karakallionhuolto.fi 2 toimittaja Kati Kiviniemi Ulkoasu ja taitto Lumini Design / Maria Schoultz Paino Taloyhtiön yhteisöllisyys lisää viihtyvyyttä Putkiremonttivaihtoehdot PUNTARISSA uusi asunto-osakeyhtiölaki tule e – mikä muuttuu? SanomaPaino Oy 3 uu – pitkällä kokemuksella Y htiö on auktorisoitu (ISA) ensimmäisen kerran vuonna 1987 viiden ensimmäisen isännöintitoimiston joukossa pääkaupunkiseudulla. Kolmen vuoden välein tehtävä auditointi tehtiin viimeksi 29.11.2009. Auditoinnin suoritti Det Norske Veritas. Auktorisoitua yhtiöitä velvoitetaan toimimaan isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan. Ne on laadittu toimivan yhteistyön perustaksi. Isännöinnin eettiset ohjeet ovat pohjana Karakallion Huolto Oy:llä on isännöintikohteita noin 180 ja isännöitsijöitä on 14. Isännöitsijän tehtäväkuva kussakin taloyhtiössä riippuu sopimuksen sisällöstä. Isännöitsijä on taloyhtiön luottohenkilö, jonka on lain mukaan huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä hoitaa asioita hyvän hallintotavan ja isännöinnin eettisten ohjeiden mukaisesti. Isännöitsijä huolehtii myös, että tehdyt päätökset noudattavat vallitsevia lakeja sekä yhtiöjärjestystä. Isännöitsijä käyttää ulkopuolista asiantuntijaapua tarvittaessa. Hänellä on käytettävänään Karakallion Huolto Oy:n luotettavat yhteistyökumppanit. Karakallion Huolto Oy:ltä löytyy sopiva palvelukokonaisuus kaikenkokoisten taloyhti öiden isännöintiasioiden hoitamiseen. Näistä Toimitusjohtaja Johtoryhmä Viestintä 4 Huolto Isännöinti Tukipalvelut asiakaspalvelu vastikevalvonta kirjanpito palveluista sovitaan sopimuksentekovaiheessa. Tarkempia tietoja palveluista saa toimitusjohtaja Mikko Elosuolta. Kiinteistönhuolto on osa asumisviihtyvyyttä Isännöitsijöiden auktorisointi auttaa isännöitsijän valitsemisessa Yhtiön toinen päätoimiala on kiinteistönhuolto. Huoltomiehiä on 15 ja huoltokeskuksia on Viherkalliossa, Kauniaisissa sekä Karakalliossa. – Huoltokeskuksemme ovat lähellä asiakasta. Näin pystytään vastaamaan erilaisiin tarpeisiin nopeasti, eikä tule turhaan aikaa vievää ajamista. Paikallisuudesta on erityisesti hyötyä esim. lumitöissä, jotka pitää saada mahdollisimman monesta paikasta hoidettua nopeasti, korostaa Jalo Linjakumpu, huollon tekninen päällikkö. Kiinteistönhuollon tehtäviin kuuluvat sopimuksesta riippuen kiinteistön hoito ja huolto. Näitä voivat olla taloyhtiön laitteiden ja tilojen kunnon tarkkailu, lämmityslaitteiden korjaaminen ja patteritermostaattien kunnostaminen. Ulkoalueiden hoito taas käsittää mm. lumityöt, hiekoituksen ja nurmikon leikkuut. Yhtiössä on myös oma lvi-mies ja timpuri, joiden osaaminen on taloyhtiöiden käytössä. Sopimuksen sisällöstä tulee sopia erikseen Karakallion Huolto Oy:n kanssa. Työajan ulkopuolella huollossa vastaa päivystäjä. Hän hoitaa kaikki kiireiset asiat kuten ovien avaukset avainten unohtuessa, viemäritukokset ja vesivuodot. Isännöitsijäyhteisöt voivat hakea toiminnalleen auktorisoinnin, jonka myöntää Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA. Auditoinnin suorittaa riippumaton kolmas osapuoli Det Norske Veritas. Tämä tekee arvioinnista läpinäkyvän ja yhdenmukaisen kaikkialla Suomessa. Auktorisointi on isännöintiyrityksille jatkuvan kehittämisen väline. Se antaa myös taloyhtiöille mahdollisuuden varmistua palvelutarjoajan toiminnan laadusta. Viime Karatie-lehteen (1/2009) oli päässyt virhe. Karakallion Huolto Oy ei ole hankki- nut itselleen Kiinteistönhoito Nerola Oy:n liiketoimintaa, vaan sen huoltopuolen liiketoiminnan. Yhtiö jatkaa edelleen mm. siivouspalveluiden tarjoamista. Toimitus pahoittelee sekaannusta. Päivystys hoitaa akuutit asiat Tukipalvelut hoitavat raha-asioita ja asiakkaita Isännöitsijä on usein näkyvin henkilö taloyhtiöön päin. Hän ei kuitenkaan ole ainoa, jonka työpanos vaikuttaa asioiden hoitumiseen. Taloyhtiön asioita saattaa hoitaa viisi–kuusi henkilöä. Näitä asioita hoitaa tukipalveluyksikkö, johon kuuluvat kirjanpitäjät, kiinteistösihteerit, asiakaspalvelu sekä vastikevalvonta. Kiinteistösihteerit toimivat asiakaspalvelussa ja vastikevalvonnassa. Tukipalveluiden henkilökunta takana vas. Henry Oinonen, Anna Vuorisalo ja Minna Häyrynen. Edessä vas. Lauri Tikkanen, Esko Kumpulainen, Kirsti Roine, Armi Klärck, Pia Pihljerta, Nelly KorelinKivinen ja Satu Voutilainen. kiinteistönhuolto Useana vuonna yhtiö on taloudellisten tunnuslukujen perusteella kuulunut parhaimpaan ryhmään Asiakastieto Oy:n vertauksissa. Tämän perusteella saatu ”Suomen Vahvimmat” –sertifikaatti on merkki luotettavuudesta nyt ja tulevaisuudessa. Isännöitsijä on taloyhtiön luottohenkilö Isännöitsijät takana vas. Matti Urponen, Tapio Minkkinen, Kai Kiviö, Jalo Linjakumpu ja Matti Keskitalo. Edessä vas. Nina Salmijärvi, Sirpa Savasmaa, Anna Vuorisalo, Juha Sariola ja Esko Kumpulainen. Kuvasta puuttuvat Erkki Hannila, Riitta Mustonen sekä Pertti Kivinen. tukipalvelut Karakallion Huolto Oy:n toiminta-ajatuksena on tarjota korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä. Yhtiöllä on kokemusta sekä isännöinnistä että kiinteistönhoidosta jo vuodesta 1965. Palveluihin kuuluvat isännöintipalvelut, kiinteistönhoito, ulkoalueiden hoito sekä lvi-asentajan ja kirvesmiehen palvelut. Yrityksen omistavat osakasyhtiöt Karakallion ja Viherkallion alueelta. Isännöinti Isännöintiä ja kiinteistönhoitoa – Asiakaspalvelijat auttavat asukkaita ja osakkaita esimerkiksi vikatilanteissa, autopaikkasopimuksissa, saunavuorovarauksissa ja nimenmuutoksiin liittyvissä asioissa. Heiltä voi tilata myös isännöitsijätodistukset ja talonkirjaotteet, kertoo tukipalveluiden esimies Esko Kumpulainen. – Vikailmoitukset ja kulutuslukemat esim. vesimittarista voi laittaa meille myös kotisivujemme kautta. Vastikevalvojat pitävät huolta, että talo yhtiöiden vastikkeet ja vuokrat maksetaan ajallaan. He tekevät myös muutosmerkinnät osakeluetteloihin. Kirjanpitäjät mm. hoitavat kirjanpidon tilin päätöksineen, maksavat laskuja sekä hoitavat lainaosuuslaskennan ja korjaushankkeiden laskutuksen. Oikaisu Osa huoltomiehistä: vas. Toni Vangasaho, Erkki Huovinen, Ismo Jokela, Jaakko Svahn, Harri Paussu, Jari Siro ja toimitusjohtaja Mikko Elosuo. Toimitusjohtaja oli tutustumassa huoltomiesten työhön. 5 porinat puheenjohtajan UUSI JUTTUSARJA ALKAA! esittelyssä taloyhtiö ja sen puheenjohtaja Asiakasta kuunnellaan Niin kuin vanha sanontakin toteaa, vierivät kivet eivät sammaloidu. Liikettä ja jatkuvaa kehittymistä kuvaa myös Karakallion Huolto Oy:n logossa oleva eteenpäin liikkuva pallo. Kehittymisen työkaluina ovat mm. asiakaspalaute, asiakastyytyväisyyden mittaaminen sekä henkilökunnan kouluttaminen. Kehittymisen perustana on syksyn aikana sähköiseen muotoon päivitetty laatujärjestelmä, joka toimii organisaation yhteisenä muistina ja ohjenuorana. K arakallion Huolto Oy:n oma laatujärjestelmä on sisäisen verkkosivuston eli intranetin sydän. Sen tarkoituksena on Laatujärjestelmä on intranetin sydän luoda yhtenäiset ja tasalaatuiset asiakaslähtöiset menettelytavat, helpottaa tiedon löytymistä ja sitä kautta henkilökunnan työtä sekä asiakaspalvelu paranee. Järjestelmästä löytyvät ohjeet, prosessikuvaukset, malliasiakirjat sekä kyseiseen asiaan liittyvää informaatiota. Se toimii työkalupakkina ja ikään kuin käyttöliittymänä yhteisiin tapoihin ja tiedostoihin. – Teimme laatujärjestelmän henkilöstön kanssa ja itseämme varten. Luultavasti siksi siitä tuli niin toimiva. Nyt pidämme sen ajan tasalla ja käytämme sitä, kertoo laatuprojektin vetäjä Kati Kiviniemi. Myös marraskuussa yhtiössä vieraillut ISAauditoija kiitti järjestelmää erittäin selkeäksi ja helppokäyttöiseksi. Asiakastyytyväisyys on parantunut Asiakkailta tulee tärkeää palautetta, joka otetaan huomioon yhtiön kehittämisessä. Karakallion Huolto Oy:ssä toteutetaan vuosittain asiakastyytyväisyyskysely. 6 – Edelliseen vuoteen nähden tulos oli parantunut selvästi, korostaa tutkimuspäällikkö Petri Alervo, Promenade Research Oy:stä. Numeroarvostelu on tärkeää, jotta nähdään mihin suuntaan yhtiö on kehittynyt milläkin osa-alueella. Sanallisista vastuksista taas saa tarkempaa tietoa, joka auttavat ymmärtämään numeroita ja asiakkaiden ajatuksia tarkemmin. Asiakastyytyväisyyskysely toteutettiin osana isännöinnin ja kiinteistönhoidon valtakunnallista kyselyä. Kyselyn toteutti Promenade Research Oy. Sisäistä koulutusta ja oppisopimusyhteistyötä Yhtiössä kannustetaan henkilökuntaa kouluttautumaan. Kaikilla edellytetään olevan oman alansa tutkinto. Karakallion Huolto Oy on tehnyt oppisopimusyhteistyötä isännöitsijöitä kouluttavien tahojen kanssa jo vuosia. – Alalle on jo nyt haasteellista löytää isännöitsijöitä. Oppisopimusyhteistyön kautta saamme alan viimeisintä oppia saaneita isännöitsijöitä joukkoomme, kertoo johtava isännöitsijä Kai Kiviö. Monipuolinen aiempi työkokemus tukee isännöitsijää työtehtävissä. Tekninen, kaupallinen tai hallinnollinen työkokemus tuo yhteispalavereissa uusia näkökulmia myös isännöintiin. Yhtiössä järjestetään myös sisäistä omaa koulutusta henkilökunnalle. Tänä keväänä pidettiin yhdessä koulutustarkoituksessa yhtiökokous ja sen menestyksekäs läpivienti. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo mukanaan muutoksia isännöintiin ja niihin on perehdytty lakimiesten avustuksella. Taloyhtiön yhteisöllisyys lisää viihtyvyyttä Avunanto ei kaiketi vieläkään lopu, koska vallitsee rauha ja naapurisopu. Y hteisöllisyys on nykyään muotisana ja sopii hyvin kuvaamaan asumista meidän taloyhtiössämme, kertoo As. Oy Viherkallionkuja 3:n puheenjohtaja Jaakko Meller. Espoon Viherkalliossa sijaitsevassa yhtiössä on 234 asuntoa ja noin 450 asukasta. Heistä nelisenkymmentä on talon valmistumisajan alkuperäisiä asukkaita. – Meilläkin, niin kuin monessa muussakin yhtiössä on selkeästi näkyvissä sukupolvien kierto. Nyt taloyhtiöömme muuttaa taas paljon lapsiperheitä, niin kuin talon valmistumisen jälkeen 1970-luvulla. Yhteisöllisyys oli silloin heille tärkeää ja on paikallaan tämän ajan elämänmenossa. Asumisviihtyvyyttä asukkaille tuo metsäinen ja taloihin rajoittuva piha, jossa lasten on turvallista leikkiä. Läheltä löytyvät myös koulu ja päiväkoti. – Yhteistoiminnan ei tarvitse olla pelkästään puurtamista esimerkiksi syksyn lehtien kimpussa. Tästä hyvä esimerkki oli talomme viimekesäiset 40-vuotisjuhlat, jossa korostettiin yhteisöllisyyttä ja naapuriapua mm. räpin keinoin. Talkoissakin tärkeää on myös sosiaalinen puoli, kun hommien jälkeen kokoonnutaan grillille juttelemaan, kertoo Meller. ote Ansa Uskin Viherkallionkuja kolmosen räpistä Monet asukkaista ovat myös kiinnostuneita taloyhtiön asioita. Siksi yhtiössä on pyritty avoimeen tiedottamiseen, joka vaikuttaa myös viihtyisyyteen. Yhtiökokouksessa kerrotaan isommista asioista ja ne tietenkin myös päätetään siellä. Hallitus tiedottaa asioista myös yhtiökokouksien välillä sekä kertoo asioita asukkaille kasvokkain. Yhteisten asioiden hoitoa – Asuinyhteisön hoito ja siihen osallistuminen on haasteellista, mutta samalla kiintoisaa, toteaa Jaakko Meller. Hänet houkuteltiin mukaan hallitukseen kohta taloon muutettuaan 1996. Isoon talo yhtiöön mahtuu monenlaista suurta ja pientä asiaa. Hänestä talo on melko hyvässä kunnossa. – Taloyhtiön hoidon kulmakiviä ovat hyvä luottavainen suhde asukkaiden ja hallituksen kesken sekä toimiva yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän kanssa. Meller on ollut mukana useana kautena myös Karakallion Huolto Oy:n hallituksessa. Sieltä hän on sekä saanut tietoa että välittänyt näkemystään taloyhtiöiden asioiden hoitamisesta. Eläkevaarin kävelyä Viherlaaksolainen hän on ollut vuodesta 1966. Nykyinen asuintalo rakennettiin hyvien sienija marjamaiden keskelle. Edelleenkin lähiseudun metsän antimista käydään nauttimassa ja keräämässä niitä säilöön. – Nyt myös tämä ”vanhan ajan” talvi tarjoaa pitkästä aikaa oivalliset mahdollisuudet lähteä hiihtoladulle lähes pihapiiristä. Mellerin harrastuksiin kuuluu omien sanojensa mukaan eläkevaarin rauhallista kävelyä, tuttavien tapaamista ja entisen työpaikan senioriyhdistyksen järjestämiä retkiä ja teatterivierailuja. Elämään kuuluu myös matkailu ja varsinkin vierailut tyttären perheen luona Gävlessä Ruotsissa. 7 Ota talteen ! Muistilista Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu – mihin varautua? T 8 päätöksentekomenettelyn muutoksen sisältöön. Laissa on kuitenkin käytännössä yhtiöille huomattavasti merkittävämpiä muutoksia. Yhtiövastike Yhtiövastiketta koskevat säännökset ovat pääpiirteissään entisenlaiset. Osakkaan maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Käytännössä huoneistojen pinta-alat jatkossakin ovat yleisin maksuperuste. Yhtiön kulut katetaan yhtiövastikkeilla. Laissa on kuitenkin poikkeussäännöksiä, jolloin vastikeperusteesta voidaan poiketa. Yhtiökokous voi päättää tietyn huoneistoa koskevan yhtiövastikkeen alentamisesta yhtiön suorittaman uudistuksen tai kunnossapitotyön yhteydessä, jos huoneistossa on aiemmin tehty töitä, jotka nyt vähentävät yhtiölle aiheutuvaa menoa. Tämä ns. hyvitysmenettely on katsottu aikaisemminkin mahdolliseksi, mutta nyt siitä tulee lakiin selkeä säännös. Säännös soveltuu esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiö uusii huoneistojen vesihanat, mutta joku on jo sellaisen uudistuksen oman huoneistonsa osalta tehnyt. Hyvitys määritellään vertaamalla yhtiön saamaa säästöä osakkaan maksuosuuteen. Hyvitys on pienempi näistä. Laissa on myös maininta, että huoneiston käytön estyessä osakkeenomistajan vastiketta on alennettava määrällä, jolla yhtiön kulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Käytännössä tämä kulujen vähentyminen on varsin pieni. Säännös koskeekin lähinnä vesimaksuja. Hissin jälkiasennusta koskeva säännös on varsin monimutkaisesti kirjoitettu. Sen pääperiaate on, että yhtiökokous voi päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta siten, että yhtiöjärjestyksen mukaisille vastikeperusteille määritellään kerroin huoneiston sijaintikerroksen perusteella. Käytännössä kustannusten jakoperuste saadaan kertomalla vastike- • Uusi laki tulee voimaan 1.7.2010. Kevään yhtiökokouksia ym. laki ei vielä koske. • Laki menee yhtiöjärjestyksen edelle. Yhtiöjärjestystä ei tarvitse lain muuttumisen takia muuttaa, mutta epäselvyyksien välttämiseksi kannattaa se jossain vaiheessa muuttaa lain mukaiseksi. • Vastikeperusteesta voidaan poiketa joissain tapauksissa. Yhtiökokous voi päättää ns. hyvitysmenettelystä, jossa tiettyä huoneistoa koskevaa yhtiövastiketta voidaan alentaa esim. hanoja uudistettaessa, jos huoneiston omistaja on ne jo uudistanut. • Hissin jälkiasennuksesta aiheutuvat kustannukset voidaan yhtiö kokouksessa enemmistöpäätöksellä jakaa niin, että vastikeperusteille määritellään kerroin huoneiston sijainti-kerroksen perusteella. Pitkään valmisteltu asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus hyväksyttiin eduskunnassa viime vuoden loppupäivinä. Laki tulee voimaan 1.7.2010. Jo nyt on syytä kuitenkin varautua tulossa olevan lain mukanaan tuomiin muutoksiin asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa. uleva laki näyttää ensi silmäyksellä hengästyttävän laajalta, kun pykäliä on aikaisempaan verrattuna nelinkertainen määrä. Todellisuudessa pykälämäärä ei kuitenkaan aivan näin dramaattisesti lisäänny, koska aikaisemmin asunto-osakeyhtiöön sovellettiin yleisen osakeyhtiölain säännöksiä ja nyt kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säännökset on koottu samaan lakiin. Laki on kirjoitettu vieläpä niin, että yleisimmin asunto-osakeyhtiöön sovellettavat säännökset ovat lain ensimmäisissä luvuissa, minkä pitäisi helpottaa lakiin tutustumista. Lakiesityksen julkistamisen yhteydessä julkisuudessa kiinnitettiin huomiota lähinnä ns. hissipykälän eli hissin jälkiasennusta koskevan asunto-osakeyhtiölain muutoksista • Jos uudistus kohdistuu vain tiettyihin huoneistoihin, voidaan vastike periä vain näiltä. Tämä vaatii näiden huoneistojen enemmistön hyväksynnän. • Kunnossapitovastuu jakautuu niin, että asunto-osakeyhtiö vastaa kaikista sellaisista järjestelmistä, jotka yhtiö on asennuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Hanat ja wc-istuimet kuuluvat yhtiön vastuulle. peruste osakehuoneiston kerroksen suhteella porrashuoneen pääsisäänkäynnin kerrokseen. Lakiesityksen perustelujen liitteenä on taulukko, josta nämä kertoimet voidaan laskea. Edelleen uutta on se, että jos uudistus kohdistuu vain tiettyihin huoneistoihin, voidaan vastike periä vain näiltä huoneistoilta. Lisäedellytyksenä päätöksenteolle on että myös enemmistö näiden huoneistojen haltijoista hyväksyy hankkeen. • Osakkaan on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat sekä ilmoitettava remonteistaan kirjallisesti asuntoyhtiölle. Tämä helpottaa mahdollisten ongelmien ja korvausvastuiden selvittelyä. Ilmoituksen joutuu tekemään lähes kaikesta muusta paitsi tapetoimisesta ja maalauksesta. Yhtiöllä on myös oikeus valvoa remonttia ja periä kohtuulliset ja tarpeelliset kustannukset osakkaalta. Laki menee yhtiöjärjestyksen edelle. • Yhtiökokouskutsut tulee toimittaa osakkeenomistajille aikaisintaan kahta kuukautta mutta viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. • Yhtiökokous tulee pitää kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kunnossapito ja muutostyöt Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun jakautuminen on pääosin ennallaan. Merkittävä tarkennus on, että yhtiö vastaa kaikista sellaisista järjestelmistä, jotka yhtiö on asennuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Näitä ovat esimerkiksi lämmitys-, vesijohto- ja viemärijärjestelmät. Viime metreille asti kiisteltiin hanojen kunnossapitovastuusta. Eduskunnassa vastuu kääntyi niin, että hanat (ja wc-istuimet) kuuluvat yhtiön vastuulle. Osakkaan on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Osakkaan muutostyöoikeuskin pysyy pääosin ennallaan. Laissa on kuitenkin täsmennetty menettelytapoja ja varattu yhtiölle aikaisempaa parempi tilaisuus tarkastaa osakkaan suunnitelmat. Osakas on myös velvollinen maksamaan yhtiön suorittamasta valvonnasta aiheutuneen kohtuullisen kustannuksen. • Jos yksi huoneiston omistajista tulee yhtiökokoukseen, pitää hänellä olla muilta omistajilta valtakirja, jotta hän voi virallisesti edustaa huoneistoa. • Korjaustarveselvitys eli selvitys seuraavan viiden vuoden korjaus tarpeista esitellään yhtiökokouksessa. Se ei kuitenkaan ole korjaus- ohjelma vaan mainituista korjauksista yhtiökokous päättää erikseen. • Isännöitsijäksi voidaan valita yhteisö, jossa asunto-osakeyhtiölle nimetään päävastuullinen isännöitsijä. • Lakisääteisestä tilintarkastuksesta voidaan luopua kokonaan alle 30 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä ja valita tilalle toiminnantarkastaja. • Hallituksen ja isännöitsijän vastuu korostuu. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuu dellaan aiheuttaa yhtiölle. » 9 » Hallinto yritysvakuutukset Yhtiökokouksen ja hallituksen toiminnan pelisäännöt ovat nekin pääosin ennallaan. Merkittävä yhtiökokousta koskeva muutos on se, että laista on poistettu erityinen valtuutussäännös, jonka mukaan samassa rakennuksessa asuva yhteisomistaja ei tällä hetkellä tarvitse valtakirjaa muilta yhteisomistajilta tätä huoneistoa edustaessaan. Jatkossa valtuutus tarvitaan, mikä saattaa aiheuttaa esimerkiksi avo- ja aviopuolisoiden kokousedustuksessa alkuvaiheessa ongelmia. Pieni helpotus on se, Hanat ja WC-istuimet jäivät yhtiön vastuulle. Pitkäaikaiset kunnossapitotarpeet esitellään yhtiökokouksessa että valtuutus voidaan osoittaa muullakin kuin valtakirjalla, esimerkiksi sähköpostiviestillä tai puhelimitse. Myös yhtiökokouksien kutsuaika muuttui niin, että kokous on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Kutsuajan pidentyminen viikosta kahteen saattaa sekin alussa aiheuttaa virheitä. Varsinaisessa yhtiökokouksessa on ollut uutuutena velvollisuus antaa selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttöön tai vastikkeisiin. Uuden säännöksen tarkoituksena on kiinnittää myös osakkeenomistajan huomiota pitkäaikaiseen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja korostaa suunnitelmallisen kiinteistöpidon tärkeyttä. Kunnossapitotarpeen selvittämiseksi voidaan hankkia asiantuntijalausuntoja tai tehdä kuntotarkastus. Vastaavasti yhtiökokouksessa on esitettävä selvitys myös tehdyistä laajoista korjauksista ja parannuksista. Merkittävin isännöitsijätointa koskeva uudis tus on se, että isännöitsijäksi voidaan valita uuden lain mukaan myös rekisteröity yhteisö eli käytännössä isännöitsijätoimisto. Tähän saakka kaupparekisteriin on voitu isännöitsijäksi merkitä ainoastaan luonnollinen henkilö, vaikka käytännössä monella asunto-osake yhtiöllä isännöintisopimus isännöintiyhteisön kanssa. Jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, tämän on uuden lain mukaan ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Tilintarkastusmenettely asunto-osakeyhtiössä on muuttunut jo aiemmin uudistetun tilintarkastuslain myötä. Nykyisen tilintarkastuslain voimaantulon jälkeen alle 30 huoneiston asunto-osakeyhtiö on voinut kokonaan luopua lakisääteisestä tilintarkastuksesta. Toisaalta siirtymäkauden päättymisen jälkeen (1.1.2012) alka- ”Uusi asunto-osakeyhtiölaki taloyhtiön näkökulmasta” KOULUTUS . 9.5 18.5. & 1 -koulutus 18.5. ja 19.5. Järjestämme osakas- ja asiakasyhtiöillemme kaksi samansisältöistä tilaisuutta uudesta asunto-osakeyhtiölaista 18.5. ja 19.5. klo 17–20. Asiasta on luennoimassa asianajaja, varatuomari Petteri Kuhanen. Kumpaankin tilaisuuteen mahtuu 150 ensiksi ilmoittautunutta, joten kannattaa ilmoittautua mahdollisimman nopeasti. Tilaisuus maksaa 10 €/henkilö, joka sisältää luento-materiaalit sekä tarjoilun. Ilmoittautumiset 18.5. koulutukseen osoitteeseen koulutus1@karakallionhuolto.fi ja 19.5. koulutukseen koulutus2@karakallionhuolto.fi. Ilmoittautua tulee 1.5. mennessä. 10 vaa tilikautta koskien tilintarkastuksen voi suorittaa ainoastaan KHT tai HTM-tilintarkastaja. Tämän vuoksi uuteen asunto-osakeyhtiö lakiin tulee maininta siitä, että yhtiö, jossa ei ole tilintarkastajaa, on velvollinen valitsemaan toiminnantarkastajan, ellei yhtiöjärjestys muuta määrää. Lähtökohtana on, että kaikissa yhtiöissä suoritettaisiin ainakin toiminnantarkastus. Tällaisen toiminnantarkastajan yleiset kelpoisuusvaatimukset ovat samankaltaiset kuin tilintarkastajilla, näin ollen esimerkiksi asuntoosakeyhtiön hallituksen jäsen tai hallituksen jäsenen puoliso ei voi olla toiminnantarkastaja. Vahingonkorvausvastuuta koskevat säännökset myös muuttuvat. Uudet säännökset vastaavat osakeyhtiölain määräyksiä yhtiön johdon vastuusta. Keskeisin pykälä vahingonkorvausvastuusta on hallituksen ja isännöitsijän vastuu. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttaa yhtiölle. Johdon vastuuta koskevaan säännökseen otettiin ns. tuottamusolettama. Sen mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osake yhtiölakia muulla tavoin kuin pelkästään rikkomalla säännöksiä toiminnan keskeisestä periaatteesta tai jos se on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä. Tällainen tuottamusolettama voi käytännössä kiristää vahingonkorvausvastuuta. Petteri Kuhanen asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Kirjoittaja työskentelee Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä Juha Kelloniemi 010 514 4582 juha.kelloniemi@if.fi Asiat hoidetaan ihmisten kesken! Meiltä saat oman yhteyshenkilön, joka toimii erityisessä kiinteistövakuuttamisen asiantuntijaryhmässä. Voit myös hoitaa taloyhtiösi vakuutusasioita kätevästi verkossa silloin kun itsellesi parhaiten sopii, If Yrityskansion avulla. ota yhteyttä! Saat tarjouksen kattavasta kiinteistövakuutusratkaisusta jo pelkällä puhelinsoitolla. Voit tutustua If Kiinteistövakuutukseen myös osoitteessa if.fi/taloyhtiot Vahva osaaminen ja tuorein tieto alan riskeistä ja niiden hallinnasta on toimintamme perusta. Siksi If on Suomen johtava kiinteistövakuuttaja. Ole huoletta. Me autamme. Lue lisää if.fi tai soita 010 19 15 00 11 Näkinkuja4Helsinki.juhani.honkanen@meidankotilkv.fi Nyt on hyvä aika myydä! Sujutus, pinnoitus, pintaveto, perinteinen... Putkiremontin toteutusvaihtoehtoja on monia Kun taloyhtiössä mietitään sopivaa menetelmää putkiremontin tekemiseen, vaihtoehtoviidakko tuntuu loputtomalta. Sitä se ei kuitenkaan ole, menetelmiä on perusperiaatteiltaan neljää tyyppiä. Se, mitä vaihtoehtoja käytännössä oman talon putkistolle käytettäisiin, riippuu mm. putkiston kunnosta ja käytetyistä materiaaleista. P utkiremonttimenetelmät voidaan karkeasti jaotella seuraavasti: pinnoitukset, sujutukset ja sukitukset, uusimiset vanhoille tai uusille reiteille. Taloyhtiössä voidaan käyttää myös edellisten yhdistelmää. Menetelmän valintaan vaikuttaa myös talon putkien kunto, muoto ja materiaalit. Lisäksi vaikuttaa se, mitä putkia remontti koskee: käyttövesi- vai viemäriputkia vai lämpöjohtoja. Ennen menetelmän valintaa tulee tehdä putkiston kuntotutkimukset ja perusteellinen hankesuunnittelu. Uusimiset vanhoille ja uusille reiteille Perinteinen korjausmenetelmä on putkistojen uusiminen vanhalle paikalle. Putkistot voidaan myös asentaa elementeillä uusille reiteille. Yksi vaihtoehto on uusia koko märkätila elementeillä, joissa on valmiina koteloidut putkistot. taanipinnoitteita. Ensin pinta puhdistetaan pinnoitteen tarttumisen mahdollistamiseksi. Pinnoite asennetaan joko harjaamalla, ruiskuttamalla tai paineilmapuhalluksella putken sisäpintaan. Putken seinämäpaksuutta tulee olla jäljellä niin paljon, että se kestää toimenpiteen. Putkiliitosten tulee olla ehjiä, koska pinnoitus ei korjaa rikkoutuneita tai syöpyneitä liitoksia. Pinnoitusten toimivuudesta ja soveltuvuudesta putkien korjauksiin on hyvin eritasoista tietoa. Myös testaustiedot ovat hyvin eritasoisia. Pinnoitusta voi käyttää erityisesti viemäri putkiin. Käyttövesiputkien pinnoittamiseen lisähaasteen tuo niiden pieni poikkileikkaus ja siellä oleva korroosiokerros. Tällöin putki saattaa tukkeutua puhdistuksessa. Sujutus ja sukitus Pinnoitus Yksi vaihtoehto on pinnoittaa putken seinämät. Pinnoitusaineita on useita erilaisia. Tavallisimmin käytetään epoksi-, polyesteri- ja polyure- Viemäriputkistoille voidaan käyttää sujutusja sukitusmenetelmiä, joita on useita erilaisia. Sujutuksessa vanhan putken sisään laitetaan uusi putki, jolloin putken poikkileikkauspinta- ala pienenee, mutta putken virtausominaisuudet paranevat uuden putken sileän sisäpinnan takia. Sukitusmenetelmässä eli sukkasujutuksessa epoksilla kyllästetty kuitusukka tai pinnoitettu huopasukka sujutetaan putkeen. Sukka painetaan vanhan putken pintaan paineilmalla, kuumalla höyryllä tai vedellä. Menetelmissä käytetään kaksikomponenttisia epokseja, lämmöllä tai UV-valolla kovetettavia epokseja. Kovetuttuaan sukka muodostaa vanhaa putkea myötäilevän uuden putken vanhan sisään. Tässä, niin kuin pinnoittamisessakin, vanhan putken kunto pitää olla riittävän hyvä, jotta toimenpide voidaan tehdä. Sukitus ja sujutusmenetelmän yksi etu kuitenkin on se, että vanhan putken sisälle tulee kokonaan uusi putki, jonka jälkeen ei ole väliä, minkä kuntoinen vanha putki on. Lähde: VTT http://linjasaneeraus.vtt.fi Korjaustapa Edut ja haitat 1. Uusiminen vanhoille reiteille Arvioitu käyttöikä: 50 vuotta + Soveltuu hyvin. mm sisätiloiltaan säilytettäviin kohteisiin + Pitkä käyttöikä – Korjaustyö pölyävää ja meluisaa – Vuotojen tarkkailu ei helpotu – Suuret kustannukset – Korjaustyö kestää kauan 2. Uusiminen uusille reiteille (uudet kotelot ja/tai pinta-asennus) Arvioitu käyttöikä: 50 vuotta + Häiritsee vähän tilojen käyttöä + Soveltuu hyvin vuotojen tarkkailuun, hoitoon ja huoltoon tarkistusluukuista + Pitkä käyttöikä – Ei sovellu kohteisiin, jossa sisätilat halutaan säilyttää ennallaan – Uudet kotelot vievät tilaa – Suuret kustannukset – Korjaustyö kestää kauan 3. Uusiminen uusille reiteille (kuiluelementit, jossa on putket ja kaapelit valmiina yhdistettäviksi) Arvioitu käyttöikä: 50 vuotta + Hormien ja putkien asennus nopeaa + Kohtuulliset kustannukset – Ei sovellu kohteisiin, jossa sisätilat halutaan säilyttää ennallaan – Uudet kotelot tai kuilut vievät tilaa esimerkiksi märkätiloista tai muualta sopivista huoneista – Ei sovellu kohteisiin, joissa sisätilat halutaan säilyttää ennallaan – Huonekohtaiset asennukset häiritse- vät tilojen käyttöä – Korjaustyö kestää kauan 4. Pinnoitus, sukitus ja sujutus Arvioitu käyttöikä: 15–25 vuotta + Voi olla putkien uusimista halvempi + Korjaustyö on nopea tehdä – Kokemustietoa putkien sisäpinnoit teiden pitkäaikaiskestävyydestä ei ole riittävästi – Vakuutusyhtiöt arvioivat pinnoitetulle putkistolle ikävähennyksen – Putkien pinnoituksella putkiston uusiminen siirretään myöhemmäksi – Ei paranna putkiston riittävyyttä eikä ulkonäköä lähde: VTT 12 ASUNTOKAUPPA KÄYTODELLAHYVIN. • Meilläontämänalueenasuntojentuntemus. • Vainsoittojatulemmetekemäänhinta-arvion, jokaeimaksamitään.Arviommeperustuvat yhtiössä/alueellatoteutuneisiinkauppoihin. • Teemmejokaisellesopivantoimeksiannon jahoidammesenyksilöllisestikaikkitoiveet huomioiden. • Otammekuvat,joissaasuntonneonedukseen. Juhani Honkanen puh. 050-331 8253 Kalasääksentie 3, Espoo juhani.honkanen@meidankotilkv.fi Välityspalkkiomme 2,8 % + alv. = 3,4 % osakehuoneistojen kokonaishinnasta. Sisältää lehti- ja netti-ilmoitukset: www.oikotie.fi, www.etuovi.com ja www.meidankotilkv.fi sekä huippulaatuiset kuvat. www.meidankotilkv.fi 13 Mielenkiintoiset kuvat lähetti myös Jouko Seuranen. Aiheena oli ”Vuodet eivät ole toistensa veljeksiä”. Kuvat on otettu 9.1.2007 ja 12.1.2010 Peuramäentieltä Sepänkylästä. Häntäänsä pureva lohikäärmepuu – kuvaaja Hilkka Honkanummi Häntäänsä pureva lohikäärmepuu KARATIE voitti lukijakuvakilpailun Viime lehdessä avasimme lukijakuvakilpailun oman asuinalueen elämästä. Kilvan voitti Hilkka Honkanummi kuvallaan ”Häntäänsä pureva lohikäärmepuu”. P uu löytyy Karakallion ostoskeskuksen ja Karakalliontie 5:n välistä, aivan Karakalliontien vierestä. – Puu on ihmetyttänyt ja ihastuttanut minua monen vuoden ajan, hän kertoo. Syytä puun erikoiselle muodolle hän ei tiedä, mutta pohti onkohan karakalliolaisten lasten innokas kiipeily ollut osasyynä puun muotoutumiselle. Toisaalta erikoinen muoto myös houkuttelee leikkimään. Honkanummi on ollut karakalliolainen jo yli 40 vuotta. Hän ottaa paljon kuvia ja kuvaa nykyään erityisesti luontoa. 14 – Minulla on usein vanha kamerani mukana. En ole ostanut uudenlaista digitaalista kameraa. Tällä on hyvä ottaa kuvia. Hän on kuvannut myös Karakalliota eri aikoina. Näin alueen kehittymisen näkee parhaiten. - Esimerkiksi puut ovat kasvaneet. Alkuaikoina meiltä näkyi Linnanmäen maailmanpyörä ja laivankin pystyi näkemään mereltä – tosin silloin piti nousta tuolille katsomaan, hän muistelee. Parhaaksi oman lähialueensa paikoista Hilkka Honkanummi nimeää Karakallion lehtometsän, josta löytyy kuvattavaa jokaisena vuodenaikana. KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKAS LEHTI NRO 1|2009 Kiitos palautteesta! Saimme mukavasti palautetta uudistuneesta lehdestämme. Kiinnostavimmiksi jutuiksi nousivat samalla äänimäärällä ”Reklamoi ajallaan asuntokaupassa” sekä ”Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon putkiremontissa”. Yleisesti ottaen uudesta lehdestä ja sen asiapitoisuudesta pidettiin. Iittalan Kivi-tuikun arvonnassa onnetar suosi Ingun Sandelinia Kauniaisista. Onnittelut! Terveisin, toimitus Kotitalon kotisivut parantavat tiedonkulkua reklamoi ajallaan asuntokaupassa Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon LEIKKIPAIKAN KUNNOSTAMINEN on hyvä investointi 15 Korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä! Kuinka voimme palvella? Asiakaspalvelijamme tavoittaa puhelimitse arkisin klo 9–15. Kasvokkain heidän ja muun henkilökunnan kanssa voi asioida: talvisin (syyskuu – toukokuu): ma 8.30 –17, ti–to 8.30 –16, pe 8.30–15 kesäisin (kesäkuu – elokuu): ma 8–16, ti– to 8 – 15.30, pe 8–15 puh. 09-511 041 sähköposti isannoitsijatoimisto@karakallionhuolto.fi vikailmoituksia, kulutuslukemia ym. voi jättää meille myös kotisivujemme kautta: www.karakallionhuolto.fi Asiakaspalvelumme tehtäviin kuuluu mm. • isännöitsijätodistukset • talonkirjaotteet • nimenmuutoksiin liittyvät asiat • autopaikkasopimukset, saunavuorovaraukset Vastikevalvonnan tehtäviin kuuluvat mm. • vastike- ja vuokravalvonta • muutosmerkinnät osakeluetteloihin Vastikevalvojille voi soittaa numeroihin: 09 -5110 4230 (Armi Klärck) ja 09-5110 4208 (Nelly Korelin-Kivinen) Isännöitsijät Isännöitsijän saa kiinni asiakaspalvelun kautta tai soittamalla hänen suoraan numeroonsa. Suorat numerot löytyvät kotisivujemme kohdasta yhteystiedot. Huolto Vikailmoitukset arkisin klo 9 –15 asiakaspalveluun. Muina aikoina huoltomies päivystää numerossa 0400-600 020. Asiakaspalvelussamme sinua palvelevat Minna Häyrynen, Satu Voutilainen ja Henry Oinonen palaute Mitä mieltä olet lehdestämme? Otamme mielellämme palautetta vastaan, niin risut kuin ruusutkin. Palautetta voi antaa tällä lomakkeella tai lähettämällä viestiä osoitteeseen: karatie@karakallionhuolto.fi. Kiitos jo etukäteen! Mikä lehden juttu oli kiinnostavin? Yhteystietosi Nimi: Puhelin: Mikä kiinnosti vähiten? Mistä asioista haluaisit lukea Karatiessä: 16 Karatie Osoite: Lähetysosoite: Karatie/Karakallion Huolto Oy PL 25, 02621 Espoo käyntiosoite: Karakalliontie 10 (ostoskeskus) sähköposti: karatie@karakallionhuolto.fi
© Copyright 2024