Kiintoisia lukuhetkiä!
Lahden TALOT Oy 19982013 Miljoonakylästä matalaenergiataloon Miljoonakylästä matalaenergiataloon Miljoonakylästä matalaenergiataloon Lahden Talot Oy 1998–2013 Toimittanut Teija Horppu Lahden Talot Oy Lukijalle Kannen kuvat Tapparakatu 2–8 eli Kansakoulukatu 3 ja 4, ns. Miljoonakylä Lahden kaupungin kuva-arkisto, kuvaaja Eino Mäkinen 1954 Takakannen teksti Teija Horppu Kannen suunnittelu, kirjan graafinen suunnittelu ja taitto Juha Kortelainen ISBN 978-952-93-4146-7 Painopaikka Aldus Oy Lahti 2014 Lanssikatu 3 ja 5, ns. matalaenergiatalot kuvaaja Juha Kortelainen 2014 Lahden Talot Oy täytti 15 vuotta 1.1.2013, ja toukokuussa 2013 yhtiön hallitus päätti käynnistää historia- ja juhlakirjan valmistelun. Tavoitteena oli saada koottua yhtiön siihenastinen historia yksiin kansiin. Julkaisun toinen keskeinen tavoite oli tehdä Lahden Talojen nykyistä toimintaa tunnetuksi sidosryhmille. Haluttiin myös, että julkaisu olisi helposti luettava ja selailuun kannustava. Teoksen aineistot perustuvat useisiin eri lähteisiin: yhtiön toiminta- ja vuosikertomuksiin, strategioihin, pöytäkirjoihin, vuosien varrella ilmestyneisiin Asukasviesti-lehtiin ja lukuisiin henkilöhaastatteluihin. Aineistoja on myös Lahden kaupungin historioista, kaupungin strategioista, omistajaohjauksen dokumentaatioista ja muista kaupungin johtoelinten päätöksistä. Koska kyseessä ei ole tieteellinen julkaisu, lähteitä ei ole kirjattu tekstin yhteyteen. Lähdeluettelo on kuitenkin kattava ja löytyy kirjan lopusta. Kun julkaisu on nyt valmis, voi todeta, että projekti oli yllättävän työläs. Erityisesti vanhimmista ajoista oli vaikea saada tietoja. Esimerkiksi kaksi vanhinta hallituksen puheenjohtajaa ei ollut enää keskuudessamme; samaten monet muut vaikuttajat olivat jo poissa. Myös alkuvuosien dokumentit kuten toimintakertomukset olivat melko suppeita ja kuva-aineistot vähissä. Mitä lähemmäksi nykypäivää tultiin, sitä paremmin aineistoja oli käytettävissä. Valmistunut teos ei ole lähimainkaan täydellinen. Esimerkiksi aravajärjestelmää olisi voitu kuvata yhtiön toimintojen taustoittamiseksi, käytännön asukasvalintaa olisi voitu valaista, ja talotason asukastoiminnasta olisi varmaan saatu mielenkiintoista tietoa. Rajaus piti kuitenkin tehdä, ja se oli 100 sivua. Toivottavasti lopputulos on kuitenkin kohtuullisen hyvä! Ainakin se on niin hyvä, kuin näillä resursseilla, aikataululla ja toimintatavalla ”muun työn ohessa” oli mahdollisuus saavuttaa. Kirjan toimitti ja valtaosan teksteistä kirjoitti toimittaja Teija Horppu. Suuret kiitokset hänelle ahkerasta, sitkeästä, mutta tuloksekkaasta suurtyöstä! Ilman häntä kirja ei olisi valmistunut. Työ lienee ollut raskasta, sillä välillä tiedot ja kommentit asianomaisilta piti nyhtää puoliväkisin, kaikkia suostuttelun keinoja käyttäen. Välillä piti tehdä salapoliisin työtä aineistojen ja valokuvien hankinnassa. Kiitos Teija, että jaksoit! Tekstit ovat laadukkaita, ammattilaisen käsialaa. Toinen kirjan tekemisen avainhenkilö oli graafikko Juha Kortelainen, joka hoiti teoksen graafisen suunnittelun, taiton ja kuvien käsittelyn. Juha oli aktiivisesti mukana suunnittelun ja toteutuksen eri vaiheissa. Hänen luovaa otettaan ja ammattitaitoaan oli ilo seurata. Kiitos Juha! Kirjaan on otettu melko värikkäitäkin muisteluita. Kertomuksia ei ole sensuroitu – kyseessä ovat eri henkilöiden muistikuvat ja käsitykset asioiden kulusta. Haluan kiittää kaikkia muistelijoita ja haastattelujen antajia. Teidän panoksenne kirjan synnylle on ollut ratkaisevan tärkeä. Ehkä kiintoisinta informaatiota ja näkemyksiä saimme yhtiön puheenjohtajilta ja Lahden kaupungin edustajilta. Lämpimät kiitokset avustanne, puheenjohtajat Jari Salonen, Juha Peltonen, Jarkko Nissinen ja Riitta Erviä sekä konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen ja asuntoasianpäällikkö Ari Juhanila! Isot kiitokset ahkeroinnista myös niille lukuisille Lahden Talojen toimihenkilöille, jotka ovat muistelleet, kaivaneet tietoa, tarkistaneet faktoja ja oikolukeneet tekstejä. Nyt on luotu perusta Lahden Talojen historian dokumentoimiseksi. Toivottavasti työ jatkuu ja jossain vaiheessa tälle kirjalle saadaan jatko-osa! Lahdessa 30.6.2014 Juhani Jokelainen toimitusjohtaja Sisältö Lukijalle Rakenteiden ja yhtiöjohtoisen vuokra-asumisen luomisen vuodet Asukastyytyväisyyttä ja maltillisia vuokrankorotuksia Käytännön asioiden organisointia hartiavoimin Sisältö Toiminnan tukipilarit kuntoon Henkilöstö ja hallitus kulttuurimuutoksessa Perusparantamisen kulttuuri myös uuteen yhtiöön Tämä on Lahden Talot 3 Puttien perusparannus – kaupunkikuvallinen uroteko Varavankilasta Mukkulan helmeksi 4 7 9 10 12 14 15 Monivaiheinen prosessi kohti vuokrataloyhtiöiden fuusiota Pikkujoulukeskustelusta kaupparekisterimerkintään Asukasaktiivien taistelu fuusiota vastaan Tiukkatahtinen urakka fuusio-oppaan turvin 21 22 24 26 27 30 31 Pääomatalouden ja strategian kehittämisen kausi 2001–2005 Lahden kaupungin vuokratalotoiminta ennen Lahden Talot Oy:tä Asuntopulasta aktiiviseen rakentamiseen Paperihakemuksia ja uhkailevia asiakkaita Kaupungin kiinteistöomistuksen erikoisuus Vuokrataloyhtiöissä talous ja isännöitsijä tiukoilla Olavinlinna, arvokohteiden lippulaiva Milkki, lapsistaan kuuluisa vanha kiinteistö Milkki tarjosi yhteisöllisyyttä ja vertaistukea Edellisen hallituksen linjavalintojen vakauttamisen vuodet 2009–2013 16 18 20 2000-luvun alkupuoli vakiinnutti toiminnan ja toi yhtiöön uuden toimitusjohtajan Kohti asiakasystävällisempää palvelua Kiinteistökauppoja ja ylläpidon kehittämistä Kiinteistönhuollon kehittämisen vuodet 32 34 36 39 Merkittävien muutosten ja tulevaisuuteen katsomisen vuodet 2005–2009 Uudella yhtiörakenteella ja strategialla alan edelläkävijäksi Erityisasumisen kehitys toteuttajien silmin Palvelutalojen ja erityisasuntojen omistajaksi Yhtiöityksellä arava- ja palveluasuminen eri yhtiöihin Selväpiirteinen prosessi kaikkien eduksi Yhtiön johdolla ja omistajalla luontevaa yhteistyötä Ympäristöasiat ja kestävä kehitys kaiken toiminnan keskiöön 40 42 44 46 48 49 52 Rohkeita ratkaisuja kiinteistökaupoista rakennuttamiseen Vuosi vuodelta vilkkaampaa rakennuttamista Uusia palvelu- ja erityisasuntokohteita kuin sieniä sateella Onnenkoto teki Lahden Taloista seudullisen Vanhoista taloista uudiskohteen veroisia Huoneistojen kunto järjestelmälliseen seurantaan Kiinteistönhuolto ja siivous siirtyivät aluemalliin Timo Hiltunen on aluehuoltomiesten ykkönen Asiakaspalvelun määrätietoista kehittämistä Liitteet 54 56 57 58 59 61 62 65 66 Katse määrätietoisesti kohti tulevaisuutta Lahden Taloissa energiatehokkuudella pitkä perinne Käytännöt yhtenäisiksi, tavoitteena myös oikeudenmukaisuus Vuosi vuodelta aktiivisempaa tiedottamista Ad-toiminnassa asukkaiden ääni kuuluviin Konkari tyytyväinen asukasdemokratian kehitykseen Tulevaisuuden painopisteenä puurakentaminen ja kohtuuvuokrat Lahden Talot kaupungin vuokra-asuntopalveluiden tuottajana Lahden Talot – vahva edelläkävijä talouden realiteeteissa 68 70 73 75 77 78 81 82 Lahden Talot Oy organisaatio 1998 Lahden Talot Oy konserni 2013 Lahden Talot Oy organisaatio 2013 Lahden Talot -konsernin vakinainen henkilöstö 31.12.2013 Lahden Talot Oy:n ja Lahden Asunnot Oy:n asukashallitukset 2006–2013 Lahden Talojen hallitukset 1997–2013 Lahden Talojen kiinteistöt talotyypeittäin 31.12.2013 Lahden Talojen vuokratalokiinteistöt valmistumis- ja perusparannusvuosittain 31.12.2013 Lahden Talojen erityisasunnot käyttäjäryhmittäin 31.12.2013 Lahden Talot -konsernin saamat investointiavustukset 2005–2013 Lahden aravavuokria €/m²/kk vuosina 2002, 2008 ja 2013 Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden tietoja 2013 Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 1998 Lahden Talot Oy:n tase 1998 Konsernituloslaskelma 2012 ja 2013 Konsernitase 2012 ja 2013 Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 2012 ja 2013 Lahden Talot Oy:n tase 2012 ja 2013 Lähteet Haastattelulähteet Kirjalliset lähteet Internet-lähteet Valokuvat Tämä on Lahden Talot Lahden Talot -konserni on Lahden seudun suurin vuokranantaja, jonka tehtävänä on rakennuttaa, omistaa, ylläpitää ja tarjota vuokra-asuntoja. Lahden Talot Oy aloitti toimintansa vuonna 1998, jolloin siihen fuusioitiin Lahden kaupungin omistamat itsenäiset vuokrataloyhtiöt. Lahden Talot -konserni on Lahden kaupungin toiseksi suurin yhtiö. Sen liikevaihto vuonna 2013 oli 41 miljoonaa euroa ja tase 257 miljoonaa euroa. Lahden Talojen asema Lahden alueella on vankka: konserni omistaa yhteensä noin 5 800 asuntoa, joissa asuu lähes 9 600 lahtelaista. Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy sekä Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja liikehuoneistot. Emoyhtiö myös toimii hallinnointi- ja managementyhtiönä, joka vastaa kiinteistöjen ylläpidosta ja isännöinnistä, rakennuttamispalveluista ja taloushallinnon palveluista. Sen palveluksessa on pääosa konsernin 30 hengen henkilöstöstä. 2 Tytäryhtiöistä Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa konsernin arava-asuntokannan ja suurimman osan konsernin asunnoista. Lahden Asuntojen tehtävänä on tarjota turvallisia ja kohtuuhintaisia vuokraasuntoja sosiaalisin perustein. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa ja vuokraa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Lahden Talot-konserni on tehnyt 2000-luvun alkuvuosista lähtien tiivistynyttä yhteistyötä Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa ja rakennuttanut lukuisia uusia palvelutaloja vanhuksille ja muille erityisryhmille, muun muassa vammaisille. Yhden palvelutalon, palvelukoti Onnenkodon, Lahden Talot on rakennuttanut Hollolan kunnalle Salpakankaalle. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vapaarahoitteinen vuokrataloyhtiö, jonka osakekannan Lahden Talot osti vaiheittain vuosina 2007–2008. Talossa on yhteensä 45 asuntoa. 3 1940–1993 Lahden kaupungin vuokratalotoiminta ennen Lahden Taloja Asuntopulasta aktiiviseen rakentamiseen 1948 valmistuneet Päivärinteenkatu 17, 19 ja 21, tosin talot eivät enää ole Lahden Talojen omistuksessa. Kivistönmäellä sijaitsevat Mukkulankatu 1, 3 ja 5 puolestaan valmistuivat vuonna 1949 kaupungin työntekijöiden asuintaloiksi. Läpi sodanjälkeisen ajan aina 1970-luvulle saakka Lahdessa vallitsi kova asuntopula. Vuoden 1949 Arava-laki ja vuoden 1953 asuntotuotantolaki paransivat rahoitustilannetta ja virittivät rakennustoimintaa. Vuosina 1951–64 Lahden kunnallinen asuntotuotanto oli kuitenkin muihin vastaavan kokoisiin kaupunkeihin verrattuna vähäistä ja sen vaikutus kaupungin asuntokantaan lähes merkityksetön. Lahden kaupungin asuntotuotantolautakunta ja asuntotoimen edustajia 1970-luvun alussa otetussa kuvassa: Tenho Iikkanen (vas.), Väinö Pässilä, Genadi Pallaskari, Olavi Rantala, Raino Koskinen, Veikko A. Leinonen, Sauli Vauramo ja Teuvo Majander. Lahden kaupungin vuokratalotoiminta alkoi jatkosodan aikana yli 50 vuotta ennen Lahden Talot Oy:n perustamista. Aktiivisin vuokra-asuntojen rakentaminen alkoi 1970-luvulla. Jatkosodan vuosina Lahdessa rakennettiin asuntoja kaikkiin mahdollisiin paikkoihin, muun muassa Kivistönmäellä sijaitsevaan kartanon talliin. Vuonna 1944 Launeelle rakennutettiin 35 tehdasvalmisteista puutaloa, ns. pulatalot. Vuonna 1944 perustettiin Lahden perheasunnot Oy rakennuttamaan neljä 4 3-kerroksista suurperheisten vuokrataloa. Vuosina 1946–1947 valmistuivat Kansakoulukadulle kerrostalot, jotka lahtelaisten suussa saivat nimen Miljoonakylä eli Milkki. Samoihin aikoihin Päivärinteenkadulle valmistuneet puukerrostalot on jo ehditty purkaa ja paikalle rakentaa uusia taloja. Sen sijaan edelleen käytössä ovat vuonna 1950-luku: Virkailijataloja ja puolikunnallista tuotantoa Jälleenrakennuskauden jälkeen Lahti luopui lähes kokonaan kunnallisesta asuntorakentamisesta, koska kaupungin oli keskitettävä varansa koulu-, sairaala-, sosiaali-ja muiden palveluiden luomiseen nopeastikasvavalle väestölle. Vuosina 1951–1964 kunnallisia asuntoja tuotettiin lähinnä suurperheisille sekä kaupungin omaan käyttöön. 1950-luvun alussa rakennettiin kaupungin virkailijoiden asuintaloksi Olavinlinna Aleksanterinkadun ja Savonkadun (nyk. Kauppakadun) kulmaan ja toinen virkailijatalo Hevosmiehenkadulle (nyk. Hollolankatu 3). Muutoin asuntotuotanto painottui puolikunnalliseen rakentamiseen. Hollolankatu 10 rakennettiin vuonna 1956, ja Lahdenkadun varren rakentaminen alkoi syksyllä 1957. Vuosina 1959–1967 puolikunnallisten aravalainoitettujen talojen rakentaminen painottui Kivimaalle, Niemeen ja Kiveriöön. Alueille rakennettiin yhteensä 18 taloa, joista kolme oli vanhustentaloja. Puolikunnallisella talolla tarkoitettiin valtion lainoittamaa omistusaravakohdetta, jonka rakennuttajana toimi kunta ja johon kunta myönsi täydennyslainoja. Puolikunnallisen asunnon rahoitus koostui valtion aravalainasta, noin 20 prosentin suuruisesta kaupungin myöntämästä lainasta sekä omarahoitusosuudesta. Puolikunnallisen rakentamisen tarkoituksena oli madaltaa omistusasunnon kynnystä aikana, jolloin omarahoitusosuudesta pidettiin tiukasti kiinni ja pankkisuhde vaikutti suuresti asunnon saantiin. 1960-luku: Vanhusten asuntosäätiö ja asuntotuotantolautakunta Puolikunnallisesta ja vuokratalotuotannosta huolehti alkuun erillinen luottamusmiestoimikunta, jonka tilivirastona oli kansliaosasto. Kansliaosastolle kuului myös kaupungin omistamien pientalojen ja kaupungin virkamiestalojen isännöinti. Vanhustentaloja hallinnoimaan perustettiin vuonna 1963 Lahden vanhusten asuntosäätiö. Kaupunki rakennutti vanhustentalot, omisti tontit ja talot sekä huolehti niiden korjauksista. Säätiö valitsi asukkaat ja huolehti palveluista ja kunnossapidosta. Näin toimittiin vuoteen 1991 saakka, jolloin säätiölle siirrettiin myös talojen omistus. Asuntotuotantolautakunta toimi vuo- sina 1967–1978. Sen tehtävänä oli hoitaa kaupungin omaa asuntorakennustoimintaa rakennuttamalla vanhusten ja perheellisten vuokrataloja ja puolikunnallisia asunto-osaketaloja. Lautakunta myös valitsi asukkaat kaupungin hallitsemiin asuinhuoneistoihin ja huolehti niiden asuinrakennusten isännöinnistä, jotka omisti tai joita hallitsi kaupungin perustama yhteisö, esimerkiksi vanhusten asuntosäätiö. Asuntolaina-asioita hoiti kansliaosasto. 1960-luvun jälkipuoliskolla kaavoitettiin monet tunnetut lahtelaislähiöt, muun muassa Liipola vuonna 1967. Kaavoitus näkyi asuntotuotannossa: vuosina 1966– 76 kaupunki tuotti peräti 1 317 uutta huoneistoa. 1970–90-luvut: Asuntolautakunnan ja -toimiston vuodet Vuoden 1979 alusta lukien asuntotuotantolautakunta muuttui asuntolautakunnaksi, ja sen toimialasta rakennustoiminnan tekninen puoli, muun muassa valvonta, siirtyi teknilliselle lautakunnalle. Uusina tehtävinä asuntolautakunnalle siirtyivät asuntolaina- ja asumistukiasiat sekä energiataloudellinen neuvonta ja avustukset. Vuosina 1979–89 asuntotoimiston toimistopäällikkönä toimi Teuvo Majander ja 1990–97 asuntoasiainpäällikkönä Pirkko Korpinen. Muita johtavassa asemassa olevia virkamiehiä olivat asuntoasiainsihteeri ja asuntoasiamies. Asuntolautakunta suunnitteli kaupungin asuntotuotannon, hoiti hankkeiden lainoituksen, vastasi kohteiden rakennus- Asuntotoimen edustajia kuvattuna vuonna 1989: Takarivi vas. Ari Juhanila, Reijo Sinisalo, Hannu Kittelä, Antti Laukkanen ja Osmo Mäkinen. Toiseksi taain rivi vas. Sinikka Sinkkonen, Senja Huttunen, Hilkka Turtiainen, Pirkko Mäkelä, Kaija Peltola, Ella Toivanen, Kalle Kärkkäinen ja Tauno Palmi. Keskirivi vas. Sirkka Siitonen, Mirja Karppinen, Satu Kiuru, Marja Kinnunen, Anne Kuusterä, Anni Mikkola ja Pirjo Saarinen. Eturivi vas. Eila Tiainen, Matti Koivunen, Terttu Karppinen, Väinö Jokela ja Heli Rask. aikaisesta isännöinnistä ja perusparannushankkeista sekä myönsi asunto- ja perusparannuslainoja ja energia-avustuksia. Lisäksi se hyväksyi muiden toimijoiden kuten VVO:n ja Saton arava-asuntojen asukasvalinnat ja valvoi niiden vuokria. Viimeisinä toimintavuosinaan asuntolautakunta myös hoiti muun muassa rakennuskohteiden aravatarkastukset ja hyväksyi asumisoikeusasuntojen asukkaat. 5 Ella Toivanen muistelee asuntotoimiston aikoja: Paperihakemuksia ja uhkailevia asiakkaita Asuntotoimisto vastasi vuokra-asuntotiedusteluihin, otti vastaan hakemukset ja valmisteli asukasvalinnat asuntolautakunnalle, joka valitsi asukkaat. Vuokrataloyhtiöiden toimitusjohtaja-isännöitsijät kuuluivat asuntotoimiston henkilöstöön, ja kaupunki maksoi heidän palkkansa. Vuokrataloyhtiöt puolestaan maksoivat talonmiesten, siivoojien ja korjausmiesten palkat. Kaupungin julkisia rakennuksia, eräitä vuokrataloja kuten virkailijataloja Aleksanterinkatu 29, Hollolankatu 3 ja Mukkulankatu 1, 3 ja 5, suurta joukkoa muita rakennuksia sekä satoja mökkejä isännöi teknisen viraston isännöitsijän toimisto. Virkailijatalojen isännöinti siirtyi asuntotoimistolle vuonna 1993. 1970–90-luvuilla kaupungin asuntotuotanto oli vilkasta: Lahden Talojen nykyisestä sadasta kohteesta 1970 luvulla valmistuneita on 17, 1980-luvulla valmistuneita 21 ja 1990-luvulla valmistuneita 30. Vuokrataloja alettiin peruskorjata järjestelmällisesti 1990-luvun alkuvuosina. Vuodesta 1993 lähtien asuntorahaston myöntämien perusparannuslainojen määrät nousivat uudelle tasolle ja hyvin nopeasti useisiin kymmeniin miljooniin markkoihin vuodessa. Lahden kaupungin toinen virkailijatalo rakennettiin 1950-luvun alussa Hevosmiehenkadulle. Talon nykyinen osoite on Hollolankatu 3. 6 Runkohallitus ja kaksi asukasjäsentä Kun uusi vuokratalo oli valmistunut, se luovutettiin isännöitsijälle, joka toimi kiin- teistöyhtiön toimitusjohtajana ja hoiti kiinteistöyhtiön asioita hallituksen valvonnassa. 1980-luvun puolivälissä isännöitsijöitä oli kolme, vuonna 1997 juuri ennen Lahden Talot Oy:n toiminnan alkamista viisi. Kiinteistöyhtiöitä oli noin 80, 14–15 kutakin isännöitsijää kohti. Kunkin kiinteistöyhtiön hallitus koostui ns. runkohallituksesta eli joko kolmesta tai viidestä kaupungin nimeämästä jäsenestä sekä kahdesta asukasjäsenestä. Runkohallituksen jäsenet oli valittu puoluepoliittisin perustein, ja samat henkilöt muodostivat jokaisen kiinteistöyhtiön hallituksen rungon, vain asukasjäsenet vaihtelivat kiinteistöyhtiöittäin. Niin sanotuissa Ay-taloissa ja muissa yhtiöissä, joiden omistajina oli kaupungin lisäksi muitakin tahoja, osalla runkohallituksen paikkoja oli myös muiden omistajien edustajia. Ay-taloiksi sanottiin niitä kaupungin kiinteistöyhtiöitä, joista pienen osuuden omistivat ammattiliitot. Runkohallituksen pitkäaikaisia jäseniä olivat Osmo Mäkinen, Kalle Kärkkäinen, Eino Ruhanainen ja Tauno Palmi. Runkohallituksen jäsenenä oli myös Pirjo Saarinen, myöhemmin Antti Kuokkanen ja Pertti Merenluoto. Asuntotoimisto siihenastisessa muodossaan sekä asuntolautakunta lakkautettiin vuoden 1997 lopussa ja suuri osa asuntotoimiston henkilökunnasta siirtyi perustetun kaupungin vuokrataloyhtiön Lahden Talot Oy:n palvelukseen. Ella Toivanen palveli asunnonhakijoita myös asuntotoimiston palvelutiskillä. Sihteerit alkoivat tuntea olonsa hieman aiempaa turvallisemmaksi, kun tiskille saatiin liukulasit ja asiakkaita alettiin palvella niiden takaa. Kuva 1990-luvulta. Lahden kaupungin asuntotoimisto oli asuntosihteerin työpaikkana toisenlainen kuin Lahden Talojen toimisto. Asukasvalinnat teki asuntolautakunta, ja työssä oli epäsosiaalisen asiakaskunnan uhkailua, jota nykyisin on vain vähän. Asuntotoimiston henkilöstömäärä oli vajaat 30. Lahden Talojen asuntosihteeri Ella Toivanen aloitti työt asuntotoimistossa vuonna 1980 ja siirtyi asukasvalintoihin vuonna 1982. Toisena henkilönä asukasvalintoja valmisteli Anne Kuusterä, joka tuli asuntotoimistoon myöhemmin 1980-luvulla. Toivasen ja Kuusterän esimies oli isännöitsijä Pirkko Mäkelä. Sihteerit käsittelivät asuntohakemukset ja tekivät asuntolautakunnalle esitykset asukasvalinnoista. Koska 1980-luvulla ei ollut tietokoneita eikä internetiä, kaikki hakemukset liitteineen käsiteltiin paperil- Aivan loppuvuosia lukuun ottamatta asuntotoimistossa ei ollut tietokoneita, vaan kaikki kirjoitettiin kirjoituskoneilla. Kuva Ella Toivasesta asuntotoimistossa 1990-luvun alussa. la. Asukkaaksi esitettävän henkilön tiedot täytettiin paperilomakkeelle. Lautakunnan esityslistat ja asuntosihteereiden esitykset kirjoitti konekirjoittaja. – Asiakaspalvelussa olivat valtavat kaapit, joissa hakemukset säilytettiin aakkosjärjestyksessä, Ella Toivanen muistelee. Asuntolautakunta kokoontui keskimäärin joka toinen viikko, joten asunnon saaminen kesti vähintään kaksi viikkoa. Yleensä hakijalle kelpasi se asunto, jota tarjottiin – toisin kuin 2000-luvulla – joten asuntojen käyttöaste oli usein sata. Asunnonhakijoiden kirjo kattoi sekä lapsiperheitä että yksinäisiä. Ns. epäso siaalista aineista oli paljon ja tämän asiakaskunnan uhkailut ja pelottelut arkipäivää. – Monta kertaa joutui pelkäämään. Kerran löysimme wc:stä valtavan puukon! Ella Toivanen kertoo. Eräs tapaus on jäänyt elävästi hänen mieleensä: Miesasiakas tuli toimistoon ja halusi tavata Pirkko Mäkelän, mutta Mäkelällä oli toinen asiakas. Mies alkoi riehua ja huutaa ja meni Mäkelän huoneeseen väkisin, minkä johdosta Mäkelä pakeni huoneesta. Miehen riehuessa huoneessa Mäkelän puhelin soi – ja mies vastasi siihen. Ilmeisesti soittaja tiedusteli Mäkelää, sillä mies huusi puhelimeen, että ”perkele, sitähän tässä odotetaan”. Puhelun jälkeen mies poistui riehumaan käytävälle. – Jossakin vaiheessa saimme palvelutiskille liukulasit ja aloimme palvella asiakkaita niiden takaa, Ella Toivanen kertoo. Suuri ja merkittävä muutos oli tietokoneiden tulo 1990-luvulla. Atk:n käyttömahdollisuuksia selvitettiin jo 1980-luvulla vuokra-asuntohakemusten käsittelyn ja kortistoinnin tarkoituksenmukaistamista tutkivassa työryhmässä, johon Ella Toivanen kuului. Työryhmän kokouksen 5.10.1987 muistioon on kirjattu tietoja, joita Pirkko Mäkelä oli saanut eri kaupunkien tavoista käsitellä ja kortistoida vuokra-asuntohakemuksia. Muistion mukaan ”Tampereen asuntotoimistossa oli todettu, ettei siellä koskaan tulla siirtymään atk:n käyttöön”. Työryhmän näkemykseksi muistioon on kirjattu, että Lahdessa ”atk tulisi käytettäväksi tilastotietoja ja kortistoa varten eikä valintaperusteisiin, mutta ei myöskään pelkästään tilastoja varten”. – Saimme tietokoneet vuonna 1994. Ne olisivat muutoin ehkä tulleet jo aiemmin, mutta niitä kohtaan ilmeni myös vastustusta, Ella Toivanen kertoo. 7 Lahden Kiinteistöhallinta Oy Kaupungin kiinteistöomistuksen erikoisuus Asumiseen liittyvät vanhat ohjeet kertovat omaa tarinaansa 1950-luvun elämästä. 8 Lahden kaupungin itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikakaudella ja yhdeksän vuotta Lahden Talot Oy:n rinnalla toimi Lahden Kiinteistöhallinta Oy. Yhtiö perustettiin aikanaan valtionosuuksien varmistamiseksi, ja se omisti erityiskohteita kuten päiväkoteja, kirjaston ja palvelutaloja. Vuodesta 1985 sen toimitusjohtajana toimi isännöitsijä Reijo Sinisalo. Lahden Kiinteistöhallinta omisti Mukkulan sivukirjaston, lastenneuvolan ja nuorisotilat, Huovilankadun palvelutalon, Keijupuiston päiväkodin ja Ainonpuiston päiväkodin osakkeet sekä vanhusten palvelutalona toimineen Asunto Oy Yli-Köllin. Hallinnoimansa tilat Kiinteistöhallinta oli vuokrannut Lahden kaupungille. Kiinteistöjen vuokralaiset eivät olleet asukkaita, mikä osin helpotti isännöitsijän työtä. – Muuta ruljanssia oli kuitenkin paljon, koska omistuksessa olleessa kiinteistössä Mukkulassa kävi usein murtovarkaita. Tiloihin pitikin asennuttaa hälyttimet ja sopia vartiointijärjestelyt, Reijo Sinisalo kertoo. Lahden Kiinteistöhallinta oli velkainen yhtiö, joka ei pystynyt lyhentämään lainojaan käytännöllisesti katsoen lainkaan. Esimerkiksi vuonna 2002 velkaa oli noin 2,2 miljoonaa euroa, mutta lyhennyksiä tehtiin vain reilut 3 800 euroa. Lahden Kiinteistöhallinta toimi kaupungin vuokrataloyhtiöiden ns. emoyhtiönä, sillä sen hallituksen jäsenet muo- dostivat kaupungin vuokrataloyhtiöiden runkohallituksen. Vuokrataloyhtiöiden fuusiointihankkeen alussa ajateltiinkin, että vuokrataloyhtiöt olisi fuusioitu Kiinteistöhallintaan. Ajatuksesta kuitenkin luovuttiin. Lahden Kiinteistöhallinnan kautta voitiin kierrättää esimerkiksi atk-kuluja, joita ei haluttu kaupungin kirjanpitoon. Yhtiön varoista Reijo Sinisalo osti joulukukat kaikkien isännöimiensä kiinteistöjen talonmiehille, ja yhtiön eli Sinisalon tehtävänä oli järjestää pikkujoulut runkohallitukselle ja isännöitsijöille. Käytännössä tämä tapahtui siten, että Sinisalo haki pikkujoulujen sponsoriksi muun muassa peruskorjausten urakoitsijoita. Jäykkyytensä vuoksi kaupunkiorganisaation oli vaikea palkata uutta henkilöstöä. Kun Lahdessa 1990-luvun alussa alettiin selvittää vuokratalokiinteistöjen perusparannustarpeita ja suunnitella niitä, työhön palkattiin rakennusmestari Matti Savolainen. Työsopimus tehtiin Lahden Kiinteistöhallinnan kanssa, palkkakulut menivät perusparannuskohteille. Reijo Sinisalo jatkoi Lahden Kiinteistöhallinnan toimitusjohtajana ja sen kohteiden isännöitsijänä vielä siirryttyään Lahden Talojen palvelukseen. Kiinteistöhallinnan purkamista alettiin valmistella 2000-luvun puolivälissä, selvitysmiehenä toimi Lahden kaupungin nykyinen kiinteistötaloussuunnittelija Jorma Lehikko. Si- Kun Lahden Kiinteistöhallinta Oy:tä alettiin purkaa, sen omaisuudesta Asunto Oy Yli-Köllin osakkeet myytiin Lahden Taloille. Nykyisin Yli-Köllissä toimii kehitysvammaisten asumisyksikkö. nisalo valmisteli vielä Kiinteistöhallinnan vuoden 2006 talousarvion, mutta luovutti yhtiön asiakirjat Lehikolle joulukuun lopussa 2005. Kiinteistöhallinnan omaisuudesta Yli-Köllin osakkeet myytiin Lahden Talot Oy:lle vuonna 2006, muu omaisuus siirtyi Lahden kaupungin suoraan omistukseen. Kaupparekisteristä yhtiö poistettiin tammikuussa 2007. 9 Vuokrataloyhtiöissä talous ja isännöitsijät tiukoilla Ennen vuotta 1998 vuokra-asuntotiedustelut oli Lahdessa keskitetty asuntotoimistoon. Asukasvalinnat teki asuntolautakunta. Lahden kaupungin asuntolautakunta ja asuntotoimiston henkilökuntaa vuonna 1992 otetussa kuvassa: edessä vasemmalta Hannu Laurila, Liisa Partanen, Jaakko Jokinen ja Anna-Liisa Apiala, takana vasemmalta Juha-Pekka Keskiaho, Ari Juhanila (aivan takana), Kauko Heinonen, Pirkko Korpinen, Onerva Keto ja Pekka Oinonen. Ennen Lahden Talot Oy:tä itsenäisten vuokrataloyhtiöiden pääomakustannuksia ei ollut tasattu kaikkien kiinteistöyhtiöiden kesken eikä suuriin remontteihin saanut kerätä rahaa etukäteen, vaan taloudenpito pyöri tiukalla omakustannusperiaatteella. Peruskorjaukset piti rahoittaa lainarahalla 10 ja laina merkitsi vuokrankorotuksia, joten asukkaat vastustivat suuria korjauksia. Vuokratasoon vaikuttivat myös talon rakennuskustannukset ja rahan hinta. Kahden keskenään samanlaisen talon vuokrataso saattoi olla hyvin erilainen, jos toinen talo oli rakennettu kalliiden rakennuskustannusten ja kalliin rahan aikana ja toinen edulliseen aikaan. Lisäksi vuokrasääntely oli voimassa vappuun 1995 saakka. Seurauksena tästä kaikesta olivat ylläpito- ja korjauskuluihin nähden liian alhaiset vuokrat. Vuokra-asuntotiedustelut oli keskitetty asuntotoimistoon ja asuntolautakunnalle, joka myös valitsi asukkaat. Kaupungin vuokra-asunnon myöntämisessä sovellettiin tulorajoja, jotka vahvistettiin vuosittain. Tulorajoja sovellettiin tiukasti: asuntoa ei voinut saada, jos hakija ansaitsi hiemankin enemmän kuin tulorajat sallivat. Asuntolautakunnalla saattoi yksittäistapauksessa olla suuri vaikutusvalta, koska aina ei ollut yksiselitteistä, kuka oli ollut se ”eniten asunnon tarpeessa oleva, vähävarainen”, jolle asunto olisi pitänyt myöntää. Tosin useimmiten lautakunta valitsi asukkaaksi henkilön, jota asuntotoimistossa asiaa valmistelleet sihteerit esittivät. Isännöitsijä oli toimitusjohtaja Vuokratalokiinteistöjen isännöitsijöinä toimivat kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajat, jotka usein valittiin poliittisin perustein. Isännöitsijöiltä ei välttämättä edellytetty kiinteistön ylläpidon tai kaupallisen alan koulutusta, joten isännöinti ja kiin- teistön ylläpito eivät aina olleet ammattimaista. Vaikka isännöitsijät olivat kaupungin asuntotoimiston palkkalistoilla, asuntotoimistolla ei ollut valtaa yksittäisen kiinteistöyhtiön asioihin, vaan isännöitsijä hoiti asioita kiinteistöyhtiön hallituksen valvonnassa. Yhteistyökumppanit kohtelivat isännöitsijöitä toimitusjohtajina. – Kyllähän kiinteistöyhtiön toimitusjohtaja oli aikamoinen herra ja hidalgo nykyiseen verrattuna, sanoo Lahden Talot Oy:n eläkkeellä oleva isännöitsijä Reijo Sinisalo. – Runkohallitus antoi joitakin yhtenäisiä ohjeita ja rajat, joissa isännöitsijä pystyi ilman hallituksen päätöstäkin esimerkiksi tekemään korjauksia, kertoo niin ikään eläkkeellä oleva isännöitsijä Antero Ampuja. Vanhan käytännön hyvänä puolena Ampuja pitää sitä, että isännöitsijä sai käskyttää huoltomiehiä. Omat hyvät puolensa liittyivät siihenkin, että kiinteistöyhtiöiden hallituksessa oli myös asukasjäseniä. – Talojen hankalat asukkaat hieman pelkäsivät niitä ja käyttäytyivät paremmin. Jotkut asukasjäsenet saattoivat tosin olla aikamoisia pikkudiktaattoreita. Toimitusjohtaja monen tulen välissä Jokaisella toimitusjohtaja-isännöitsijällä oli vastuullaan useita vuokratalokiinteistöjä. Esimerkiksi Reijo Sinisalo isännöi isännöintiuransa alussa vuonna 1985 11:tä kiinteistöä. Enimmillään kohteita oli 19, eli työmäärä kasvoi yli 70 prosenttia. Toimitusjohtaja-isännöitsijää työllistivät monenlaiset asiat. Vuokrankorotusilmoituksia piti tehdä niin monta kuin oli isännöitäviä talojakin, ja silloin, kun runkohallitus saatiin koolle, kiinteistöyhtiöiden hallitusten kokouksia pidettiin peräjälkeen ja samana iltana jopa toistakymmentä hallitusten kokousta. Ison kokonaisuuden muodostivat henkilöstöasiat, sillä kiinteistöyhtiöillä olivat omat talonmiehensä ja siivoojansa, joista kaikille toimitusjohtaja-isännöitsijän piti järjestää kesälomien, pekkaspäivien ja sairaslomien sijaiset. Lisäksi yhtiöiden palkkalistoilla olivat kiertävät remonttimiehet, jotka tekivät huoneistokorjauksia ja muita kiinteistöremontteja. Henkilöstön päihdeongelmatapauksissa isännöitsijä joutui myös hoitamaan irtisanomiset, Reijo Sinisalo kertoo. Joskus henkilöstökysymysten hoitaminen sääteli isännöitsijän vapaa-ajan viet toakin. Eräänä kesäisenä viikonloppuna Antero Ampuja oli matkalla kesämökilleen. Vääksyn kohdalla hän sai tiedon, että talonmiehen tuuraaja oli sairastunut. – Ei auttanut kuin kääntyä takaisin Lahteen tuuraajan tuuraajaa etsimään, Ampuja kertoo. Yleisen käsityksen mukaan talonmies oli sitä parempi, mitä suurempi perhe hänellä oli, koska myös perheenjäsenet osallistuivat töihin. – Monet talonmiehet olivat kyllä sellaisia itsevaltiaita, ettei isännöitsijällä ollut mitään valtaa, Antero Ampuja kertoo. Erilaisia hankintoja talonmiehet saivat tehdä tietyn budjetin rajoissa varsin vapaasti. Käytäntö johti siihen, että joidenkin talonmiesten työkaluvalikoima olisi laajuutensa ja monipuolisuutensa puolesta riittänyt kaikkien Lahden Taloihin fuusioitujen kiinteistöjen tarpeisiin. Ns. pistepalkka-tessin ansiosta ison kiinteistön talonmies pääsi huippupalkalle. Työehtosopimuksen mukaan kukin kiinteistö pisteytettiin asuntojen lukumäärän, porraskäytävien lukumäärän ja ulkoaluei den laajuuden mukaan. Yhden pisteen hinta määriteltiin sopimuksen palkkaliitteessä. Koska iso kiinteistö sai pisteytyksessä enemmän pisteitä kuin pieni kiinteistö, Lahden Talot Oy:n aloittaessa toimintaansa Kiinteistö Oy Sipurankulman talonmiehen palkka oli lähes sama kuin yhtiön toimitusjohtajan palkka. – Pistepalkkauksessa joidenkin talonmiesten palkkakustannukset nousivat niin korkeiksi, että kiinteistöyhtiöt alkoivat siirtyä käyttämään kiinteistöhuoltofirmoja, kertoo Lahden Talojen isännöintipäällikkö Matti Koskinen. Joka neljäs yhtiö alijäämäinen Kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajalla ei ollut tuuraajaa, joten hän saattoi pitää lomaa enintään kaksi viikkoa kerrallaan. Talouden pyörittämiseen meni paljon aikaa, sillä kiinteistöyhtiöiden taloutta kiristivät muun muassa lainojen tiukat lyhennysohjelmat; monet talot oli rakennettu lähes kokonaan lainarahalla ja liian pienillä osakepääomilla. – Esimerkiksi Mukkulan Puttien osakepääoma oli vain 10 000 markkaa. Eihän se riittänyt mihinkään, Reijo Sinisalo sanoo. – Pankissa oli käytävä miltei joka päivä ja tilin saldoa seurattava tiiviisti. Isännöitsijällä saattoi olla laatikossaan kahdenkin kuukauden laskut, joita hän maksoi sen mukaan, mihin rahat riittivät. Pisin aika, jonka Sinisalo lykkäsi laskun maksamista, oli puoli vuotta. Ajan saatossa hän loi oman laskujenmaksamisjärjestyksensä. Sen mukaan Lahti Energian lasku maksettiin aina ajallaan, koska siinä oli korkein viivästyskorko. Osa talousvaikeuksissa painineista yhtiöistä otti lyhytaikaista lainaa pankista tai vippasi toisesta yhtiöstä, joidenkin yhtiöiden osakepääomaan kaupunki satsasi lisää rahaa. Vuokrataloyhtiöiden fuusioimista selvittäneen työryhmän mietinnön 10.10.1995 mukaan vuoden 1994 tilinpäätökset osoittivat, että kaupungin vuokrataloyhtiöiden yhteenlaskettu liikevaihto oli noin 70 miljoonaa markkaa ja kassavarat 18 miljoonaa markkaa. Noin joka neljäs yhtiö oli alijäämäinen. Vuokrarästejä yhtiöillä oli 2,36 miljoonaa markkaa ja luottotappioita reilut 1,12 miljoonaa markkaa. Antero Ampuja toimi isännöitsijänä jo Lahden kaupungin asuntotoimiston aikana ja siirtyi asuntotoimistosta Lahden Talot Oy:n palvelukseen. Eläkkeelle hän jäi vuonna 2008. 11 Olavinlinna, arvokohteiden lippulaiva Olavinlinnan kulmauksen ikkunatorni näkyy kauas Aleksanterinkadulle ja korosti kaupunginjohtajan asuintalon arvovaltaa. 12 Lahden Taloilla on neljä kulttuurihisto riallisesti arvokasta kiinteistöä, joista Aleksanterinkatu 29, lahtelaisittain Olavinlinna, eittämättä on kaikkien arvokohteiden lippulaiva. Sotien jälkeisinä jälleenrakennuksen vuosina Lahden asukasmäärä kasvoi nopeasti ja kaupungissa vallitsi vaikea asuntopula. Vuokra-asunto, jonka kaupunki pystyi tarjoamaan virkamiehilleen ja toimihenkilöilleen, oli kilpailussa varsinainen valttikortti. Arkkitehti Unto Ojosen suunnittelema Aleksanterinkatu 29 oli lajissaan ensimmäinen virkailijatalo, johon muuttivat sekä kaupunginjohtaja että apulaiskaupunginjohtaja, opettajia, kaupunginteatterin näyttelijöitä, teknisen viraston työntekijöitä ja kaupunginsairaalan lääkäreitä. Kaupunginjohtaja Olavi Kajalan mukaan taloa alettiin kutsua Olavinlinnaksi. Olavinlinnan julkisivun Ojonen suunnitteli rauhalliseksi, mutta Aleksanterinkadun ja Kauppakadun kulmaus korkeine ikkunaramppeineen muovautui poikkeuksellisen upeaksi. Ikkunatorni näkyy kauas Aleksanterinkadun länsipäähän saakka ja korosti kaupunginjohtajan asuintalon arvovaltaa. Sisustuksellisina keinoina talossa olivat terrastirappaus, kiillotettu graniitti, kupari ja tammi. Yhteisissä tiloissa oli aistikkaita kädensijoja ja ovenripoja, pääportaissa suuri lattiamosaiikki. Olavinlinnan ominaispiirteisiin kuuluivat lukuisat saunat, sekä perhesaunat että suuri yhteissauna. Niistä kaikista oli käynti kattoterassille. Pääosa Olavinlinnan huoneistoista oli alkovillisia yksiöitä tai kaksioita. Talon vii- denteen ja kuudenteen kerrokseen suunniteltiin kookkaita, noin 150-neliöisiä asuntoja, joista osa varustettiin soveltumaan lääkärin vastaanottotiloiksi. Suurimmissa huoneistoissa olivat palvelijanhuoneet ja päivällistarjoilussa käytettävät väliköt sekä taidokkaasti suunnitellut takat. Aikana jolloin vain seitsemällä prosentilla suomalaisista oli kodissaan lämmin vesi, Olavinlinnan varustelutaso kylpyhuoneineen oli varsin korkea. Lisäksi virkailijatalon jokaisessa asunnossa oli sähköliesi. Kaupunginjohtajan suuri huoneisto sijoittui talon kahteen ylimpään, 6. ja 7. kerrokseen ja käsitti sekä yksityistilat että edustustilat. Kiinteään sisustukseen kuuluivat muun muassa 7. kerroksen työhuoneen koivu ja tähti -aiheella koristeltu takka, jalavasta rakennettu suurikokoinen kaapisto ja valtava kattoikkuna hiottuine varjostimineen. Edustustiloista tähän kaupunginjohtajan yksityiseen työhuoneeseen parven kautta johtivat käsin veistetyt tammiset kierreportaat. Kaupunginjohtajan asunnon keittiöissä olivat koko talon ainoatjääkaapit, joiden hankkimiseen kaupunginhallitus antoi erillisen luvan. 1990-luvulla tavalliseksi vuokrataloksi Olavinlinna oli Lahden ensimmäinen aravatalo. Se valmistui vuonna 1951 kaupungin suoraan omistukseen, ja sen hallinnointi hoidettiin teknisestä virastosta. Kaupungin asuntotoimistolle talo siirtyi vuonna 1993, jolloin Olavinlinnasta ja Hollolankatu 3:sta perustettiin Kiinteistöosakeyhtiö Lahden Virkamiestalot ja talot muuttuivat tavallisiksi vuokrataloiksi. Kaupunginjohtajan huoneistoa pilkot- Lahden Talojen kulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet Aleksanterinkatu 29 Vuonna 1951 valmistunut asuin- ja liikekiinteistö, jossa 78 asuntoa. Kiinteistö nimettiin Olavinlinnaksi silloisen kaupunginjohtaja Olavi Kajalan mukaan. Hollolankatu 3 Vuonna 1951 valmistunut kivitalo, jossa 47 asuntoa. Talo rakennettiin aikanaan kaupungin virkamiesten ja toimihenkilöiden asuintaloksi. Kansakoulukatu 3 ja 4 Vuosina 1946–1947 valmistuneet neljä kerrostaloa, joissa 108 asuntoa. Talot rakennettiin helpottamaan Lahteen muuttaneen siirtoväen asuntopulaa. Mukkulankatu 1, 3 ja 5 Vuonna 1949 valmistuneet kolme kerrostaloa, joissa 69 asuntoa. Talot on suunnitellut arkkitehti Pauli Salomaa. Ne ovat osa kulttuurihistoriallisesti arvokasta Mukkulankadun alkupään aluetta. Onnelantien pienkerrostalot Kolme puurakenteista pienkerrostaloa, jotka rakennettu vuosina 1928, 1930 ja1935. Jokaisessa talossa 5–6 asuntoa. Onnelantien puutaloalue on suojeltu valtakunnallisesti merkittävänä kulttuuriympäristönä. Olavinlinnassa sijaitsevan kaupunginjohtajan asunnon parvelta avautui hieno näkymä alemman kerroksen edustustiloihin. tiin vuonna 1974. Asunnosta jäljellä oleva suurin, kolmen huoneen, keittiön ja parven asunto on 112-neliöinen. Asunnossa ovat asuneet muun muassa Lahden kaupunginjohtaja Jyrki Myllyvirta ja Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja (2005– 2009) Juha Peltonen. Lopuista tiloista muodostettiin kaksi pienempää asuntoa. Myös talon isot, lääkärin vastaanottotiloilla varustetut huoneistot on pilkottu pienemmiksi. Lisäksi vuoden 1996 perusparannuksessa talon ylimpiin kerroksiin rakennettiin neljä terassiasuntoa. Perusparannuksessa yllätyksiä aiheuttivat erityi- sesti sähkö- ja lvi-työt. Johtojen ja putkien tilatarve oli kasvanut siitä, millaisiksi ne oli rakennusvaiheessa mitoitettu, ja tästä aiheutui ongelmia. Asukkaat ja liikehuoneistojen yritykset kokivat, että perusparannuksesta oli ollut haittaa asumiselle ja liiketoiminnalle, ja vaativat vuokrahyvityksiä. Olavinlinnan peruskorjaus vuonna 1996 ja Hollolankatu 3:n peruskorjaus vuonna 1997 toteutettiin Arava-rahoituksella, joten kiinteistöjen aravarajoitukset päättyvät vasta 2040-luvun alussa. 13 Milkki, lapsistaan kuuluisa vanha kiinteistö Alkujaan Miljoonakylän eli Milkin osoite oli Tapparakatu 2–8, nykyisin se on Kansakoulukatu 3 ja 4. Kuvassa talot vuonna 1954. (Lahden kaupunginmuseon kuva-arkisto, Eino Mäkinen) 14 Yksi vanhimmista ja lahtelaisittain tunnetuimmista Lahden Talojen kiinteistöistä on Kansakoulukatu 3 ja 4, lahtelaisittain Miljoonakylä eli Milkki. Se muodostuu Helsingintien ja Tapparakadun kulmauksessasijaitsevasta neljästä kerrostalosta, jotka Lahden kaupunki rakennutti helpottamaan lähinnä siirtoväen asuntopulaa. Talot suunnitteli ja piirsi arkkitehti Hilding Ekelund, ja ne valmistuivat vuosina 1946–1947. Ulkoisesti alue muistuttaa Helsingin Olympiakylää. Kaikki neljä taloa ovat samanlaisia 3-kerroksisia, julkisivuiltaan vaaleiksi rapattuja. Talojen loiva satulakatto oli alkujaan sementtitiiltä ja sokkelit betonia. Kaikkien talojen pohjaratkaisut olivat samanlaiset. Talot koostuivat kolmesta vierekkäisestä identtisestä lamellista, joissa kussakin oli kolme pientä huoneistoa. Viimeisenä rakennetun talon puoliksi maan alla olevaan pohjakerrokseen rakennettiin kaksi myymälähuoneistoa. Milkin talot rakennettiin lapsiperheiden tarpeisiin. Asunnot ovat 50-neliöisiä kaksioita sekä 37,5-neliöisiä huoneen ja keittiön asuntoja. Asuntoihin tuli kylmä vesi, ja keittiöissä olivat puuhellat, 1960-luvulta lähtien kaasuhellat. Suihkut, lämmin vesi ja sähköliedet tulivat 1980-luvun alun perusparannuksessa, johon asukkaat eivät olleet kaikilta osin tyytyväisiä, vaan perusparannus aiheutti jonkin verran jälkipyykkiä. Vuosien 1982–83 perusparannuksen jälkeen taloissa tehtiin useita pienempiä korjauksia: 1990-luvun alussa tiilikatto vaihdettiin peltikatoksi, vuonna 1996 remontoitiin keittiöt, vuonna 2001 korjattiin parvekkeet. Toisessa laajassa perusparannuksessa vuosina 2011–2013 asunnot, yhteiset tilat ja ulkopuoli uudistuivat 2000-luvun vaatimusten mukaisiksi. Samalla säilyttiin vanhaa henkeä ja palautettiin talojen alkuperäistä ulkoasua, joka osin hävisi 1980-luvun alun perusparannuksessa. Lisäksi kahdesta isosta asunnosta tehtiin alkuperäisen huoneistojaon mukaisesti neljä pientä asuntoa ja yhdeksän kaksiota muutettiin väliseinän poistolla huoneen ja tupakeittiön asunnoiksi. Perusparannuksen suunnittelussa kuultiin sekä asukkaiden että Lahden kaupunginmuseon näkemyksiä. Kaupunginmuseo piti perusparannuksen lopputulosta onnistuneena. Erityistä kiitosta saivat ratkaisut, joilla taloihin palautettiin niiden alkuperäistä ulkoasua, esimerkiksi ulkoseinissä sisäänkäyntejä ympäröivät tiililaattaratkaisut. Yhteisöllisyyttä ja vertaistukea Lahtelaisten suussa Kansakoulukatu 3:n ja 4:n talot tunnettiin Miljoonakylänä, ”Milkkinä”, koska talojen perheissä oli paljon lapsia. Asukkailleen Milkki tarjosi ennen kaikkea yhteisöllisyyttä. – Taloudellisesti oli tiukkaa, mutta Milkissä näki, että muilla oli yhtä tiukkaa. Toinen toisiltamme saimme vertaistukea, muistelee Edith Pulkkinen, joka perheineen asui Kansakoulukatu 4 E:ssä vuosina 1952–1971. Saman talon kaikki asukkaat tunsivat toisensa, ja naapurilta voitiin käydä vaikka lainaamassa rahaa. Yhteisöllisyys oli osa Milkin elämää vielä myöhemminkin. Hyvä esimerkki yhteishengestä on rahankeräys, joka vuonna 1986 järjestettiin työkyvyttömyyseläkkeelle jääneelle asukkaalle. Asukkaat myös järjestivät hiihtokilpailuja, lauluiltoja ja teatterimatkoja, ja vilkas kerhotoiminta jatkui 2000-luvulle saakka. Milkki tunnettiin lapsista. Yksistään Pulkkisten porraskäytävän perheillä oli yli 30 lasta. – Joissain perheissä oli jopa 10 lasta, muistelee Juhani Pulkkinen, Edith Pulkkisen poika, joka oli noin 10-vuotias perheen muuttaessa Milkkiin. Lapset pitivät meteliä, ja joskus leikeissä tai riidoissa joku loukkasi itsensä pahastikin, mutta asiat kuin asiat sovittiin hyvässä yhteisymmärryksessä. – Vapaasta kasvatuksesta ei tiedetty mitään. Kun voitin itseäni pari vuotta vanhemman pojan pitkässäpallossa ja kaveri suutuspäissään veti minua turpiin, pojan äiti tuli ulos ja antoi pojalleen selkään! Lähialueilla Milkin poikia hieman pelättiin. Joskus eteläisen Lahden pojat kävivät talojen välisiä sotia tyyliin Milkki vastaan Hennala ja Milkki vastaan Asemantausta. – Milkin pojat tappelivat keskenäänkin, Juhani Pulkkinen kertoo. – Ne olivat reiluja tappeluita: elleivät omat nyrkit riittäneet, lähdettiin karkuun! Samoihin aikoihin Pulkkisten kanssa, vuosina 1958–1979, Milkissä asui myös Marja-Liisa Jokela. Lapsuutensa ja nuoruutensa Milkistä hän muistaa lähellä sijainneet Länsiharjun koulun sekä kentän, jolla kesäisin pelattiin pallopelejä ja talvisin luisteltiin. Usein tytöt ja pojat pelasivat ja leikkivät yhdessä: pesäpalloa, neljää maalia, kymmentä tikkua laudalla, mustaa miestä. Nykyisten Keijupuiston kerrostalojen paikalla oli Marolan metsä, yksi lasten suosima leikkipaikka, Kullankukkulalla taas heinälato, jonka heinäkasoissa oli hauska pomppia. Helsingintietä rullanneesta juhannuksen menoliikenteestä laskettiin autoja, uimassa käytiin Mytäjäisissä ja Häränsilmässä. – Tekemistä riitti, koskaan ei valitettu äidille, että ”mitä mä tekisin”! Vain se harmitti, että meillä elettiin jämptiä elämää, johon kuuluivat lasten varhaiset kotiintuloajat. Niitä noudatettiin, vaikkei olisi huvittanut, kun toiset lapset jäivät vielä ulos. Vuonna 2012 Marja-Liisa Jokela koki mieluisan paluumuuton perusparannettuun Kansakoulukatu 4:ään. Marja-Liisa Jokelalla on paljon mukavia muistoja lapsuutensa ja nuoruutensa Milkistä. Edith ja Juhani Pulkkinen muistelevat lämmöllä Milkin asukkaiden yhteisöllisyyttä. Kun joku talon äideistä oli pesutuvassa pyykillä, toinen saattoi viedä pyykkärille kahvit. 15 1994–1997 Monivaiheinen prosessi kohti vuokrataloyhtiöiden fuusiota Pikkujoulukeskustelusta kaupparekisterimerkintään Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioon johtanut prosessi ensimmäisestä keskustelusta Lahden Talot Oy:n merkitsemiseen kaupparekisteriin kesti joulukuusta 1993 joulukuuhun 1997. Uudenvuoden aattona 1997 Pirkko Korpinen ja Pertti Merenluoto hakivat kaupparekisteristä tiedon Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusion merkitsemisestä rekisteriin. Sen kunniaksi järjestettiin juhlat. Lahti ei vuokrataloyhtiöiden fuusioinnissa toiminut kansallisessa eturintamassa. Suomen kahdeksasta isosta kunnallisesta vuokrataloyhtiöstä enää kaksi, Lahden Talot Oy ja Espoon Asunnot Oy, oli vuonna 1997 perustamatta. Ensimmäiset kappaleet Lahden Talot Oy:n historiaa kirjoitettiin fuusioimisesta käydyn keskustelun aikana jo vuosia ennen fuusion toteutumista. Ensimmäisen kerran kaupungin omistamien vuokrataloyhtiöiden fuusiointia tunnusteltiin jo vuosina 1990–91, mutta tuolloin hankkeesta vielä luovuttiin. 16 Uudelleen asia nousi esille Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n järjestämissä pikkujouluissa joulukuussa 1993. – Keskustelimme siitä, onko siinä mallissa, jolla toimintaa tuohon aikaan pyöritettiin, mitään järkeä, kertoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto. Pieniä yhtiöitä, joihin aravavuokratalokanta oli hajaantunut, pidettiin epätarkoituksenmukaisia. Hajanaisuus vaikutti haitallisesti kiinteistöjen ylläpitoon, koska yhtiöiden hallinnon, talouden ja kiinteistöjen hoito oli järjestetty vaihtelevan tasoisesti. Asiasta virisi vilkas keskustelu, jonka seurauksena Lahden Kiinteistöhallinta vuonna 1994 tilasi vuokrataloyhtiöiden fuusiointia koskevan selvityksen. Sen teki Kiinteistöhallinnan toimitusjohtajan, isännöitsijä Reijo Sinisalon poika Petri Sinisalo diplomi-insinööriopintojensa erikoistyönä. Työtä ohjasivat Ympäristöministeriön ylitarkastaja Ulla-Maija Sirviö ja Suomen Kuntaliiton erityisasiantuntija Eero Hiltunen. Selvityksen mukaan toiminnan fuusiointi yhteen isoon yhtiöön toisi suuret taloudelliset säästöt, ja yhdessä isossa yhtiössä varojen käyttö olisi merkittävästi tehokkaampaa kuin pienissä yhtiöissä. Tammikuussa 1995 ensimmäinen työryhmä alkoi pohtia fuusiointia. Puheenjohtajana oli asuntoasiainpäällikkö Pirkko Korpinen, sihteerinä Reijo Sinisalo ja jäseninä vuokrataloyhtiöiden runkohallitusten puheenjohtaja Osmo Mäkinen ja jäsen Pertti Merenluoto. Selvityksessään 14.6.1995 työryhmä esitti, että kaupungin itsenäiset vuokrataloyhtiöt yhtä asunto-osakeyhtiötä lukuun ottamatta fuusioitaisiin yhdeksi osakeyhtiöksi. Lautakunta ja asukkaat mukaan selvittelyyn Heinäkuussa 1995 työryhmää laajennettiin, ja siihen tulivat mukaan apulaiskaupunginsihteeri Mirja Ollikainen (siht.), asuntolautakunnan jäsenet Marja Helander ja Veijo Nurminen sekä asukkaiden edustajat Hilkka Leppänen ja Kari Kettunen. Kettusella oli työryhmässä neljä roolia: hän oli samanaikaisesti kaupungin vuokratalon asukas, vuokrataloyhtiön sivutoiminen talonmies, pääluottamusmies sekä kaupunginvaltuutettu. Kun Lahden Talot Oy aloitti toimintansa, Kettusesta tuli yhtiön hallituksen ensimmäinen puheenjohtaja. Työkaluna työryhmällä oli Petri Sinisalon selvityksen pohjalta edelleen kehitetty tarkastelu, jossa usean kymmenen kiinteistöyhtiön mallia verrattiin yhden yhtiön malliin, alueyhtiöiden malliin ja 10–15 yhtiön ns. klusterimalliin. Mallien hyviä ja huonoja puolia arvioitiin 15 kriteerin kautta. Erityistarkasteluun otettiin asukasdemokratia, ja vuokratalojen yhteishallinnosta teetettiin perusteellinen selvitys. – Elokuussa 1995 kävimme tutustumassa Oulun Sivakan järjestelmään. Kotimatkalla eräs mukana ollut asukasaktiivi kehui järjestelmää kovasti. Nukuttuaan yön ylitse ja ilmeisesti saatuaan asiaa koskevaa ”valistusta” hän käänsikin takkinsa ja tyrmäsi Oulun järjestelmän kokonaan, kertoo fuusiotyöryhmän jäsen Reijo Sinisalo, joka toimi isännöitsijänä jo Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden aikana. Muistiossaan 10.10.1995 työryhmä esitti, että kaupungin sataprosenttisessa omistuksessa olevat vuokrataloyhtiöt fuusioidaan yhdeksi osakeyhtiöksi ja vuokralaisten edustajien ehdotukset asukasdemokratian toteuttamisesta hyväksytään jatkovalmistelun pohjaksi. Fuusion eduiksi työryhmä mainitsi muun muassa kiinteistökannan kunnossapidon turvaamisen, isännöinnin ja huollon tehtävien tehokkaan järjestämisen, hallinnon kevenemisen, asuntojen välityksen nopeutumisen, maksuvalmiuden paranemisen, rakennuttamiskorvausten saamisen yhtiölle ja luottotappioiden vähenemisen. Lisäksi työryhmä katsoi, että yhden osakeyhtiön mallissa voitaisiin muodostaa korjausrahasto perusparannusluonteisia korjauksia varten, periä uusilta vuokralaisilta vakuusraha ja vaihtaa vanhat kalliit aravalainat edullisempiin pankkilainoihin. Työryhmä arvioi, että mikäli fuusiointia ei tehtäisi, kaupunki joutuisi joko korottamaan joiden vuokrataloyhtiöiden osakepääomaa, alentamaan tontinvuokraa tai antamaan yhtiölle lainaa sekä lisäämään asuntotoimen henkilöstöä. Kaupungin asuntoasiainpäällikkö valmistelemaan fuusiota Marraskuussa 1995 apulaiskaupunginjohtaja Kari Salmi määräsi Pirkko Korpisen laatimaan selvityksen ”niistä toiminnoista, joilla kaupunki ylläpitää tai toteuttaa asuntotoimintoja”. Selvityksen piti toimia pohjana kaupungin asuntopoliittisille linjauksille ja mahdollisille organisaatio- muutoksille. Korpisen selvitys valmistui 29.1.1996. Lahden kaupunginvaltuusto teki fuusiointia koskevan periaatepäätöksen 12.2.1996, päätös syntyi äänin 41–16 (2 tyhjää). Huhtikuussa 1996 Kari Salmi määräsi Pirkko Korpisen valmistelemaan fuusiota. Valmistelutyötä seuraamaan perustettiin työryhmä, johon kuuluivat Osmo Mäkinen (pj), valmistelusihteeri Onerva Keto (siht.) sekä Pirkko Korpinen, Pertti Merenluoto, Jaakko Jokinen (as.lautak. ed.), Antero Ampuja (henk. ed.) ja Marja Kelo (asukk. ed.). Lokakuun lopussa 1996 jättämässään selvityksessä Pirkko Korpinen esitti, että fuusioitu yhtiö aloittaisi toimintansa 1.1.1998. Joulukuun alussa 1996 asuntolautakunta hyväksyi esityksen, että fuusiosopimuksella Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöt perustavat Lahden Talot Oy:n. Vuosi 1997 oli tiivistä Lahden Talot Oy:n toiminnan valmistelun aikaa. Perustettavan yhtiön lukuun valittiin 5-jäseninen hallitus, johon 11.2.–3.9.1997 kuuluivat Ismo Enqvist, Marja Kelo (asukk. ed.), Osmo Mäkinen, Pertti Merenluoto ja Paula Kurki-Suonio. Syyskuussa Merenluoto siirtyi Lahden Talojen talouspäälliköksi ja ylimääräinen yhtiökokous valitsi hänen tilalleen hallituksen Kari Kettusen. Huhtikuussa 1997 yhtiön organisaatiorakenne oli luotu ja kesäkuun alkuun mennessä Pirkko Korpinen valittu toimitusjohtajaksi. Syyskuussa Lahden Talojen talouspäällikkönä aloitti Pertti Merenluoto. Syyskuun 8. päivä 1997 Lahden kau- punginvaltuusto hyväksyi periaatepäätöksen, että kaupungin asuntotoimen tehtävät siirretään 1.1.1998 lukien rahatoimistoon, sosiaali- ja terveysvirastoon ja Lahden Talot Oy:lle. – Ensimmäiset juhlat pidettiin 31.12.1997, kun asuntoasiainpäällikön ja tulevan toimitusjohtajan Pirkko Korpisen kanssa toimme kaupparekisteristä tiedon fuusion merkitsemisestä rekisteriin, Pertti Merenluoto kertoo. Ensi vaiheessa Lahden Taloihin fuusioi tiin 62 kiinteistöyhtiötä, joissa oli 3 716 asuntoa. Lisää yhtiöitä fuusioitiin lähes vuosittain, esimerkiksi vuoden 1998 lopussa 14 uutta yhtiötä, mikä nosti asuntojen määrän 4 465:een. Fuusiointiprosessi jatkui aina vuoteen 2001 saakka. Lahdessa ilmestyvät sanomalehdet uutisoivat itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioimisprosessin etenemistä ja prosessin käänteitä. 17 Asukasaktiivien taistelu fuusiota vastaan parannukset voidaan toteuttaa myös vanhassa kiinteistöyhtiömallissa. Miksi kiinteistöyhtiömallissa ei saada lisättyä henkilökuntaa? Ei pitäisi valita asukkaiksi vuokranmaksukyvyttömiä. Tiedottamista on lisättävä, tiedotuksen oltava talokohtaista. Vuosikorjaukset olisi priorisoitava. Rakennusaikaisia virheitä on jätetty vuokralaisten vastattavaksi. Vuokratalojen pääomakulut eivät johdu vuokralaisista – kaupungin pitäisi hoitaa ne kuntoon. Heinäkuun alussa 1995 Lahden kaupungin vuokratalojen asukasaktiivit järjestivät vuokrataloyhtiöiden fuusioimista vastustavan mielenosoituksen. (Kuva: Etelä-Suomen Sanomat/Vesa Tapiola 4.7.1995) Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointi yhdeksi suureksi yhtiöksi ei ollut kaikille vuokralaisille mieluisa hanke. Lahden Talot Oy:n arkistoista löytyy fuusiota vastustaneiden asukasaktiivien kirjelmiä ja kannanottoja, joista osa on asian painokkuuden korostamiseksi kirjoitettu tolppakirjaimin. Ensimmäinen, apulaiskaupunginjohtaja Kari Salmelle osoitettu kirjelmä on päivätty 22.6.1995. Siinä kyseenalaistetaan aiem min kesäkuussa selvityksensä jättäneen fuusiotyöryhmän työ, moititaan asian valmistelua salassa ja tuodaan esille asuk18 kaiden vahva fuusiovastaisuus. Fuusioon liittyviä pelkoja ja fuusion vastaisia argumentteja kirjattiin asukkaille järjestetyssä tiedotustilaisuudessa 7.9.1995: Fuusiointi ei alenna hallintokuluja. Yhdessä yhtiössä vuokralaisdemokratia ei toimi ja on liian raskas kahdelle asukasedustajalle. Fuusion tarkoituksena on järjestää työpaikkoja virkamiehille, toimitusjohtajan valinta on poliittinen. Yhdessä yhtiössä henkilökunnan palkkataso nousee. Vuokrat tasataan eli joidenkin vuokrat nousevat tuntuvasti. Hyvät ja huonot vuokrataloyhtiöt olisi fuusioitava erikseen. Esitetyt Kirjelmöintiä ja yleisönosasto kirjoittelua Asukasaktiivien kirjelmöinti ja yleisönosastokirjoittelu muun muassa EteläSuomen Sanomissa sekä Uusi Lahti ja Omalähiö -lehdissä jatkuivat koko fuusiovalmistelun ajan. Monien kirjelmien allekirjoittajina olivat Liipolassa Kiinteistö Oy Kerinkalliossa asuva Hilkka Leppänen ja Hennalassa Lahden Perhetalot Oy:ssä eli Milkissä asunut, nyt jo edesmennyt Anja Lahenius. Leppänen oli toisena asukkaiden edustajana fuusiota selvittäneessä työryhmässä vuonna 1995 ja saneli eriävän mielipiteensä muutoin yksimielisen työryhmän muistioon. Ennen 12.2.1996 kokousta, jossa kaupunginvaltuuston oli määrä tehdä vuokrataloyhtiöiden fuusiota koskeva periaatepäätös, asukasaktiivit jättivät fuusion vastaisen vetoomuksen, jonka oli allekirjoittanut 2 400 vuokralaista. Vetoomus ei johtanut asukasaktiivien toivomaan tulokseen, vaan valtuusto päätti, että osa kaupungin omistamista vuokrataloista fuusioidaan yhdeksi yhtiöksi. Päätös ei lopettanut taistelua fuusiota vastaan. – Parinkymmenen aktiivin joukko kirjelmöi, kanteli ja valitti muun muassa Asuntorahastoon, Etelä-Suomen lääninhallitukseen ja Ympäristöministeriöön, sanoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto. – Kirjoituskoneen jäljestä näki, kuka valituksen oli kirjoittanut, vaikka allekirjoittajan nimi vaihteli, kertoo Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikkö Ari Juhanila, joka ennen fuusiota työskenteli Lahden kaupungin asuntoasiainsihteerinä. Asukasaktiivien epäilyjä ja katkeruutta Osa asukkaiden vastustuksesta oli tavanomaista muutosvastarintaa ja johtui ilmeisestä tietämättömyydestä. Pertti Merenluodon arvion mukaan osalla epäilyistä oli myös todellisuuspohja. Esimerkiksi käsitys vaikutusvallan kaventumisesta oli oikea, sillä omissa vuokrataloyhtiöissään asukkailla oli enemmän sanavaltaa kuin olisi yhdessä yhtiössä. – Valitus- ja julkisuuspaineet olivat kovat. Jotta pitkältä valitusrumbalta olisi vältytty, asukkaille luvattiin aika paljon, Merenluoto sanoo. Tehdessään fuusiota koskevan periaatepäätöksen kaupunginvaltuusto hyväksyi ponnen, että asian jatkovalmisteluissa turvataan asukkaiden asema kaikissa tilanteissa. Välittömästi periaatepäätöksen jälkeen Hilkka Leppänen ja Anja Lahenius kirjelmöivät Ympäristöministeriöön. Kirjel- mässä keskiöön otettiin yhteistoimintalaki ja asukasdemokratia. Kirjelmän mukaan asukasaktiivit liittivät nipun aiemmin kirjoitettuja kirjelmiä ja kannanottoja. Vastauksessaan 18.3.1996 Ympäristöministeriö totesi, että fuusioidussa yhtiös sä asukasdemokratiamalli luodaan yhteis työssä asukkaiden kanssa. Näin myös tapahtui. Siitä huolimatta fuusion valmistelu ja toteutuminen jättivät syvät haavat, epäilyn ja katkeruuden joidenkin asukas aktiivien mieleen. Tämä heijastui vielä 15 vuotta Lahden Talot Oy:n toiminnan alkamisen jälkeen uudistusten vastustamisena, valitusten sekä oikaisu- ja tutkimuspyyntöjen tekemisenä sekä äänekkäänä purnaamisena lehtien yleisönosastoissa. – Kaikki vuokralaiset eivät ole sisäistäneet sitä, että Lahden Talojen henkilöstö ei saa mitään ylimääräistä itselleen, vaikka vuokrat kaksinkertaistettaisiin. Henkilöstön ainoa tarkoitus on pitää asunnot hyvässä kunnossa ja vuokrat kilpailukykyisinä, sanoo Jari Salonen (Lahden Talojen hall. pj 2001–2005). – Pienen vähemmistön toiminta luo Lahden Taloista todellisuutta huonomman kuvan. Lahden Taloja on johdettu ammattitaitoisesti ja yhtiön toiminta on kehittynyt hyvin, sanoo Irmeli Lehikoinen (Lahden Talojen hall. jäs. 2001–2005). Aggressiivisuutta ja perätöntä syyttelyä Asukkaiden fuusiovastaisuus sai myös ikäviä ilmenemismuotoja. Fuusion valmistelussa mukana olleista henkilöistä levitettiin perättömiä juoruja, heitä kohtaan esitettiin perusteettomia syytöksiä, ja joskus fuusion vastustajien käytös sai aggressiivisia piirteitä. Marja Kelo edusti asukkaita yhdessä fuusiotyöryhmässä sekä perustettavan yhtiön eli Lahden Talojen lukuun valitussa hallituksessa. Myös hän vastusti fuusiota, mutta vierasti aggressiivista toimintaa ja riitelyä. – Fuusiotyöryhmässä ei riidelty, vaan keskusteltiin asiallisesti ja sovussa. Vaikka Pirkko Korpinen ja minä emme olleet samaa mieltä, näkemyserot eivät vaikuttaneet yhteistyöhön, vaan Korpinen oli minua kohtaan asiallinen. Kelo kokosi työryhmälle esityksen vuokranantajan ja vuokralaisten oikeuksista ja velvollisuuksista. – Koska fuusio näytti toteutuvan joka tapauksessa, ainoa vaihtoehto oli tehdä lopputuloksesta mahdollisimman hyvä, hän sanoo. Kelo vastusti fuusiota, koska katsoi sen vähentävän asukkaiden vaikutusvallan olemattomiin. Lisäksi pelkona oli, että pääomat tasataan ja taloudeltaan terveiden talojen asukkaat joutuvat maksamaan taloudeltaan heikkojen talojen lainoja. – Nämä kaksi asiaa toteutuivat kuten pelkäsimmekin, Kelo sanoo. Häntä harmittaa myös se, etteivät omakustannusvuokrat ole toteutuneet fuusiointivaiheessa luvatulla tavalla, vaan nykyisin emoyhtiö Lahden Talot laskuttaa Lahden Asuntojen kiinteistöiltä enemmän kuin palvelun ja hankintojen todellisen hinnan. Lahden entinen apulaiskaupunginjohta- Asukasaktiivit kirjoittivat fuusion vastaisia kirjelmiä ja kannanottoja ahkerasti. ja ja kaupunginjohtaja Kari Salmi muistaa hyvin fuusiointiin liittyvän poliittisen keskustelun värikkyyden ja raadollisuuden. – Asenteet ja ilmapiiri, henkinen vastustus ja epäluulo vaikeuttivat fuusion toteuttamista, hän sanoo. – Myrskyn silmässä oli asuntoasiainpäällikkö, Lahden Talojen toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Hän selviytyierittäin vaativasta tehtävästään hyvin. Tulinkohan koskaan riittävästi kiittäneeksi häntä tehdystä työstä? Fuusiointiin liittyvistä tapahtumista yhtä Pertti Merenluoto muistelee huvittuneena: – Eräs fuusiota henkeen ja vereen vastustanut asukasaktiivi uskoi vahvasti, että Lahden Talot Oy tekee konkurssin alle viidessä vuodessa. Olin toista mieltä. Koska yhteistä näkemystä ei syntynyt, löimme asiasta vedon. – Sovimme, että hävinnyt osapuoli maksaa voittajalle liput Pelicansin otteluun ja tarjoaa väliajalla kahvit. Kuten historia osoitti, asukasaktiivi hävisi vedon. Hän kuitenkin laisti häviämänsä vedon maksusta, eli Pelicansin otteluun ja väliaikakahveille en koskaan päässyt, Merenluoto kertoo. 19 Rakenteiden ja yhtiöjohtoisen vuokra-asumisen luomisen vuodet Tiukkatahtinen urakka fuusio-oppaan turvin Fuusioprosessin valmistelussa asuntoasiainpäällikkö Pirkko Korpisen oikeana kätenä toimi valmistelusihteeri Onerva Keto. Pertti Merenluoto osallistui itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioprosessiin Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n hallituksen ja Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden runkohallituksen jäsenenä. Lahden Talot Oy:n palveluksessa hän on ollut alusta lähtien, ensin talouspäällikkönä ja vuodesta 2000 lähtien hallintojohtajana. Kuntaliiton julkaisema Aravavuokratalojen fuusio-opas oli asuntoasiainpäällikkö Pirkko Korpisen ja valmistelusihteeri Onerva Kedon työkaluna Lahden vuokrataloyhtiöiden fuusioimisessa. 20 Käsityksen Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioinnin vaatimasta työmäärästä saa, kun tarkastelee heinäkuussa 1995 työnsä aloittaneen työryhmän työtä. Työryhmään kuului yhdeksän jäsentä, joista kaksi oli asukkaiden edustajia, ja se työskenteli heinäkuusta lokakuuhun. Kolmen kuukauden aikana työryhmä kokoontui yhteensä kahdeksan kertaa. Pelkästään heinäkuussa se piti kolme 2–3 tuntia kestänyttä kokousta, ja elokuun loppuun mennessä kokouksia oli pidetty viisi. – Sinä kesänä ei kesälomasuunnitelmia tarvinnut tehdä, sanoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto, yksi työryhmän jäsen. Aikaa käytettiin tehokkaasti, rahaa säästeliäästi. Pertti Merenluoto kertoo esimerkiksi elokuussa 1995 Ouluun suuntautuneesta matkasta, jonka tarkoituksena oli, että työryhmä tutustuu Oulun Sivakka Oy:n toimintamalliin ja asukas demokratiaan: – Matkustimme Ouluun bussilla, ja starttasimme Lahdesta aamulla kukonlaulun aikaan. Menomatkalla pidimme kokouksen ja valmistauduimme oululaisten tapaamiseen. Perillä Oulussa ohjelmassa oli kolmen tunnin palaveri Oulun Sivakan edustajien kanssa. Sen jälkeen lähdimme kotimatkalle, ja perillä Lahdessa olimme iltamyöhällä. Pertti Merenluoto ei ollut Lahden kaupungin asuntotoimiston palveluksessa, vaan tuli valituksi fuusion valmistelutyö- hön Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n hallituksen ja Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden runkohallituksen jäsenyyksien johdosta. Sittemmin Merenluoto palkattiin Lahden Talojen palvelukseen, ensin talouspäälliköksi ja myöhemmin hallintojohtajaksi. Työryhmätyön lisäksi oli paljon muitakin tehtäviä, sillä osakeyhtiölain mukainen fuusiointiprosessi on tarkkaan säädelty ja aikataulultaan tiukka. Suurin osa valmistelu- ja selvittelytyöstä oli Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön Pirkko Korpisen vastuulla. Hänen oikeana kätenään toimi valmistelusihteeri Onerva Keto. Tämä kaksikko hoiti prosessin Kuntaliiton Fuusiointioppaan sekä osakeyhtiölain turvin. Toki juridisena taustatukena oli hallituksen puheenjohtaja Osmo Mäkinen. Vuosi 1997 oli työntäyteinen, sillä perustettavan yhtiön lukuun oli tehtävä paljon asioita. Kaikki tuli hoidetuksi pitkälti sen ansiosta, että Pirkko Korpinen delegoi rutiinityönsä asuntotoimiston henkilöstölle, täsmällinen ja tarkka Onerva Keto piti asiat ja paperit järjestyksessä, ja kaikkien keskinäinen yhteistyö sujui. – Pirkon ja minun välit olivat aina hyvät, mikä auttoi viemään asioita eteenpäin ja jaksamaan kovassakin ryöpytyksessä niin Lahden Talot Oy:n toiminnan valmisteluvaiheessakuin yhtiönensim mäisinä toimintavuosina, Pertti Meren luoto kertoo. Asukastyytyväisyyttä ja maltillisia vuokrankorotuksia Tavallisen vuokralaisen elämä ei muuttunut, kun vuokratalotoiminta siirtyi Lahden kaupungilta Lahden Talot Oy:lle. Vuokrataso pysyi ennallaan, ja kiinteistöhuollosta vastasivat pääosin samat henkilöt kuin aiemminkin. Uutta oli vuokranantajan satsaus asukastyytyväisyyteen. Alusta lähtien Lahden Talot halusi panostaa asukastyytyväisyyteen ja alkoi vuosittain toteuttaa asukastyytyväisyyskyselyjä. Kyselyihin vastanneiden enemmistö piti yhtiön palvelua melko hyvänä. Esimerkiksi Asukasviesti-lehdissä 3/1999 ja 3/2000 asukastyytyväisyyskyselyn tuloksia esiteltiin kokonaisen tabloid-sivun laajuudelta. Asukastyytyväisyys oli myös omistajan eli Lahden kaupungin intresseissä, kuten Lahden kaupunginhallituksen puheenjohtaja Paula Kurki-Suonio (Lahden Talot Oy:n hall. jäsen 1997–1998) kertoi Asukasviesti-lehden 1/1999 haastattelussa. Kaupungin virkamiesjohto oli tyytyväinen Lahden Talojen tapaan hoitaa asioita. Asukasviestin 1/2000 haastattelussa kaupunginjohtaja Kari Salmi toi esille julkishallinnon vastuun vuokra-asuntojen tarjoajana. – Vaikka nykyisin on jo muitakin vastuullisia rakennuttajia, julkishallinto edustaa edelleen turvallisuutta asukkaisiin nähden. Kaupunkiin kohdistuu myös lain velvoitteita asuntoasioiden järjestämisessä. Lahdessa toiminnot on yhtiöitetty Lahden Talot -yhtiöön, ja se on osoittautu nut oikeaksiratkaisuksi. Lahdessa asiathoi detaan hyvin ja vertailukaupunkeihin nähden tehokkaasti. Vuokratasokin on pysynyt varsin alhaisena, Salmi totesi haastattelussa. Ensimmäisinä toimintavuosinaan Lahden Talot julkaisi kaikkien kohteidensa neliövuokrat Asukasviesti-lehdessä. Koska pääomavuokrien tasausta ei vielä ollut toteutettu, vuokraerot olivat isot ja korkeimmat neliövuokrat yli kaksinkertaiset verrattuna alhaisimpiin neliövuokriin. Vuonna 1998 Huippukatu 2:n neliövuokra oli 22,20 mk (3,73 euroa), Ryylinraitti 8:n 47,50 mk (7,99 euroa). Keskivuokra oli 33,74 mk/m² (5,67 euroa); lähimpänä sitä olivat Kortepohjankatu 6:n vuokra 33,80 mk/m² (5,68 euroa) ja Jahtikatu 3:n vuokra 33,63 mk/m² (5,66 euroa). Vuokria nostettiin alkuvuosina maltillisesti. Vuosina 1998–1999 inflaatio oli Suomessa 1,5 prosentin tuntumassa. Vuosien 1999 ja 2000 vuokrankorotukset olivat keskimäärin 2,6 prosenttia ja 1,9 prosenttia. Vaikka vuonna 2000 alettiin vuokran yhteydessä periä niin sanottua korjausrahaa 0,30 mk/m² (0,05 euroa), lähes joka toisen vuokranmääritysyksikön vuokria ei korotettu lainkaan. Jopa maaliskuun 2001 vuokrankorotukset olivat vain keskimäärin 3,8 prosenttia, vaikka vuoden 2000 inflaatiovauhti oli ollut 3,4 prosenttia. Vuonna 1999 Lahden Talot otti käyttöön vuokravakuuden. Sen suuruus oli 1 500,00 markkaa (252,30 euroa), ja se perit- 1998–2001 tiin vain uusilta vuokralaisilta. Asukasaktiivit vastustivat vakuuden käyttöönottoa. Asukkaiden vaihtuvuus oli vuonna 1998 20 prosentin tuntumassa. Asuntojen käyttöaste oli korkea; esimerkiksi vuonna 1999 asuntoja oli tyhjillään vain lyhytaikaisesti asukkaan vaihtumisen yhteydessä. Lahden Talojen alkuvuosina käyttöaste laskettiin tyhjien asuntojen lukumäärästä, myöhemmin laskentatapaa muutettiin budjetointipohjaiseksi. Kysytyimpiä olivat yksiöt ja kaksiot sekä uudet, keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevat asunnot. Alkuvuosina Lahden Talot julkaisi talojensa neliövuokrat vuosittain Asukasviesti-lehdessä. Lahden Talot Oy:n toiminnan alkuvuosina asunnonhakijoihin sovel lettiin tiukkoja tulo- ja varallisuus rajoja. Tulorajat poistuivat 2000luvun puolivälissä. 21 Käytännön asioiden organisointia hartiavoimin Toimintansa alkajaisiksi järjestämänään avointen ovien päivänä Lahden Talot Oyn toimiston henkilöstö asettui ryhmäkuvaan. Istumassa vas. hallintosihteeri Onerva Keto, vuokravalvoja Sinikka Sinkkonen ja toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Seisomassa vas. isännöitsijät Antero Ampuja, Eija Urpelainen ja Reijo Sinisalo, asuntosihteeri Anne Kuusterä, isännöitsijä Antti T. Laukkanen, asuntosihteeri Ella Toivanen, talouspäällikkö Pertti Merenluoto, isännöitsijä Pirjo Mikkonen, toimistosihteeri Hilkka Turtiainen, perintätoimihenkilö Tuula Lehtonen, vuokravalvoja Terttu Karppinen, kirjanpitäjä Mirja Dufva, arkkitehti Uolevi Leppänen ja kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen. Lahden Talot Oy:n toiminnan käynnistyminen merkitsi monien uusien toimintojen luomista ja käyttöön ottoa. Tietojärjestelmät ja puhelinnumerot muuttuivat, samoin toimenkuvat osalla henkilöstöä. Keskiössä oli organisoida toiminnot mahdollisimman tehokkaasti ja nopeasti sekä kehittää taloushallinnon järjestelmien toimivuutta. Uudet atk-järjestelmät aiheut tivat jonkin verran päänvaivaa, mutta enemmän paineita aiheutti lähestyvä vuosituhannen vaihe, johon yhtiössä valmistauduttiin huolella. Ympäristö, erityisesti asukkaat, kohdis22 tivat itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioitumiseen ja Lahden Talojen toiminnan käynnistymiseen kovia ennakko-odotuksia, paineita ja haasteita. Niiden kohteina olivat sekä yhtiön hallitus että operatiivinen johto, joka joutui muun muassa laatimaan vastineita asukkaiden toistuviin kirjelmiin Lahden kaupunginhallitukselle, Araan ja ministeriöihin sekä vastaamaan lehtien yleisönosastoissa julkaistuihin yksilöimättömiin syytöksiin ja perättömiin väitteisiin. Yhtiön ensimmäinen hallituskausi, erityisesti vuodet 1998–1999, olivat työn- täyteistä aikaa, sillä ratkaistavana oli suuri määrä käytännön asioita, jotka siihen asti oli hoidettu erillisissä vuokrataloyhtiöissä. Lähes viikoittain yhtiön johtoryhmä käsitteli tilannekatsauksia, seurantaa, suunnitelmia ja henkilöstökysymyksiä. – Henkilöstöllä asemaan katsomatta oli uusia asioita hoidettavanaan ja ongelmia ratkaistavanaan. Työtä tehtiin intensiivisesti – oli tekemisen draivia! kertoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto. Kiinteistöjohtaja Eero Lukkarisen mukaan kaikilla oli halu näyttää ja kaikki puhalsivat yhteen hiileen. – Alkuvuodet olivat kovaa työtä ja työpäivät joskus todella pitkiä, jotta asiat saatiin rullaamaan, hän kertoo. Säästöjä laina- ja henkilöstöjärjestelyillä Lahden Taloihin fuusioiduilla itsenäisillä vuokrataloyhtiöillä oli korkotasoltaan ja ehdoiltaan hyvin epäedullisia aravalainoja. Lainojen yhdistäminen edullisemmiksi ja muut lainakannan järjestelyt aloitettiin heti vuonna 1998, ja niillä saavutettiin miljoonien markkojen säästöt. Huomattavia taloudellisia säästöjä saavutettiin myös muilla uudelleenjärjestelyillä kuten kilpailuttamisella. Pelkästään hissihuollon kilpailuttaminen tuotti kymmenientuhansien eurojen vuosisäästöt. – Joidenkin ratkaisujen vaikutukset tuntuivat heti, joidenkin todellinen merkitys konkretisoitui vasta 3–4 vuoden jälkeen, Pertti Merenluoto sanoo. Alkuvuosien henkilöstöjärjestelyt kohdistuivat ensisijassa kiinteistöhuoltoon ja huoneistokorjauksiin. Talonmiehet, siivoojat ja korjausmiehet siirtyivät yksittäisten yhtiöiden palveluksesta Lahden Talojen palvelukseen. Näille henkilöstöryhmille muutos oli vaikeampi kuin kaupungin palveluksesta siirtyvälle toimistohenkilöstölle. Tuohon aikaan kiinteistöhoitoalalla oli käytössä kaksi työehtosopimusta: pisteytykseen perustuva talonmiehentyötä ja siivousta koskeva työehtosopimus sekä kiinteistöhoitoalan työehtosopimus. Yksittäisissä yhtiöissä käytössä oli ollut ns. pistepalkka-tes, jossa talonmies teki töitä vain yhdelle vuokrataloyhtiölle ja hänen palkkansa määräytyi kiinteistön koon mukaan. Lahden Talot halusi organisoida henkilöstön tehokkaampaan käyttöön, minkä vuoksi talonmiehet siirrettiin vuonna 2001 pistepalkkasopimuksesta kiinteistönhoitoalan työehtosopimuksen piiriin. Vuonna 1999 aloitettu muutos ei tapahtunut helposti, vaan sitä edelsi pitkä ja monivaiheinen neuvotteluprosessi sekä käräjäoikeuskäsittely, joka kuitenkin päättyi osapuolten välisen sopimukseen. Uuden sopimuksen piirissä talonmiehistä tuli huoltomiehiä, ja heidän työkenttänsä laajeni koskemaan useampaa kiinteistöä. Vastaavanlaiset muutokset koskivat myös siivoojia. Itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana jokaisella isännöitsijällä oli ollut oma korjausmiehensä, joka oli tehnyt isännöitävien kohteiden huoneistokorjaukset. Kiireiset korjaustyöt oli teetetty ns. pienurakalla, jossa huoneiston remontoinnista vaadi- Lahden Talot Oy:n hallitus vuonna 1998: Istumassa vas. Jukka Kalliokuusi, Onerva Keto (siht.), Kari Kettunen (pj), Pirkko Korpinen (tj), Osmo Mäkinen (vpj) ja Anne Hakamo. Seisomassa vas. Inkeri Anttonen, Risto Turunen, Juha Peltonen, Henry Wahlstén, Paula Kurki-Suonio, Aira Halme, Ismo Enqvist ja Pertti Merenluoto (tal.pääll.). Lahden Talojen ensimmäisen hallituksen puheenjohtajana toimi Kari Kettunen. tussa aikataulussa oli maksettu ylimääräinen korvaus. Lahden Talojen palveluksessa korjausmiehiä alettiin käyttää yhtiön kaikkien kohteiden korjauksissa, eikä työn tekemisestä vaaditussa aikataulussa maksettu lisäkorvauksia. Pertti Merenluoto arvioi, että kiinteistönhoidon ja huoneistokorjausten uudelleenjärjestelyt toivat yhtiölle satojentuhansien markkojen säästöt. asukkaiden edustajana ollut mukana jo vuokratalo yhtiöiden fuusion valmistelussa, mutta oli alusta lähtien nähnyt fuusion tuomat hyödyt. Vuoden 1998 Asukasviestilehtien haastatteluissa hän toi vahvasti esille muun muassa fuusion tuomia taloudellisia hyötyjä sekä asukasdemokratiaa, joka yhtiön toiminnan alussa puhutti asukkaita paljon. Kari Kettusen kunto heikkeni vuoden 2000 aikana, ja hän kuoli tammikuussa 2001. Varapuheenjohtaja Osmo Mäkinen oli runkohallitustaustansa puolesta hyvin perillä asioista, joten hänen oli helppo ottaa puheenjohtajuus hoitoonsa hallituskauden viimeisiksi kuukausiksi. Yhtiön rooli kaupunkikonsernissa vakiintuu Ensimmäisen toimintavuoden alussa Lahden Taloihin kuului 62 vuokranmääritysyksikköä eli entistä Lahden kaupungin itsenäistä vuokrataloyhtiötä, vuoden lopussa yhtiöön sulautettiin 14 uutta yhtiötä. Fuusiointiprosessi jatkui vuoteen 2001. Jo Lahden Talojen perustamisvaiheessa keskusteltiin kysymyksestä, pitäisikö yhtiöntulouttaa rahaa omistajalleen Lahden kaupungille. Ajatus saatiin torjutuksi, olihan fuusio vielä tuore ja keskeneräinen. Lisäksi kaupunki oli Lahden Taloja perustettaessa päättänyt, ettei se halunnut yhtiöstä tuottoja, muttei myöskään aikonut tukea sitä. Asukasviestin 1/1999 haastattelussa kaupunginhallituksen puheenjohtaja Paula Kurki-Suonio (Lahden Talojen hallituksen jäsen 1998) totesi omistajan intressinä olevan vain asukastyytyväisyys; yhtiönei ollut tarkoitus tuottaa omistajalleen voittoa. Ensimmäisen hallituskauden aikana nou- si esille ajatus Lahden Talot Oy:n mahdollisesta myymisestä. Loppuvuonna 2000 kaupunginjohtaja Kari Salmi pyysi selvittämään Lahden Talojen hinnan ja mahdollisen myynnin vaikutukset. Myymisestä keskusteltiin aika-ajoin vielä vuosina 2001–2005, mutta varteenotettavaksi vaihtoehdoksi se ei noussut. Selvittäminen nimittäin osoitti, ettei yhtiöstä saataisi sen todellista arvoa vastaavaa hintaa, koska suurin osa asunnoista oli Aravan käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä. Lisäksi kaupunki piti Lahden Taloja strategisesti tärkeänä työkaluna, asuihan yhtiön asunnoissa noin 10 prosenttia kaupunkilaisista. Ensimmäisen hallituksen puheenjohtajana toimi Kari Kettunen. Hän oli 23 Toiminnan tukipilarit kuntoon Lahden Talojen alkuvuosina toimistosihteerinä työskennellyt Hilkka Turtiainen sai tehtäväkseen tehdä yhtiön ensimmäiset kotisivut. Ensimmäisen hallituskauden 1998–2001 aikana Lahden Talot käynnisti useita yhtiönperustoimintaa tukevia toimintoja. Tiedottamista yhtiö kehitti aloittamalla asukaslehden julkaisemisen ja kokoamalla asukasoppaan. Alkuvuosien ponnistuksiin kuului myös yhtiön ensimmäisten wwwsivujen tekeminen. Asukaslehti ilmestyi vuodesta 1998 alkaen kolme kertaa vuodessa. Ensimmäisessä numerossa julistettiin lehden nimikilpailu, ja toisesta numerosta lähtien lehti ilmestyi Asukasviesti-nimisenä. Lehden päätoimittajana toimi toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Sisällön kokosi henkilökunnasta muodostettu toimitusneuvosto, jutut tehtiin pääosin omin voimin. Lehden sisältö oli informatiivinen: ensimmäisessä numerossa esiteltiin Lahden Talojen organisaatiota ja asukasdemokra tiaa, käsiteltiin jätehuoltoa, lajittelua ja sisäilmaongelmia sekä muun muassa neuvottiin, kuinka ilmastointiventtiilit puhdistetaan. Ensimmäisissä numeroissa ilmestyi myös asunnonvaihtopalsta ja julkaistiin Lahden Talojen kaikkien kiinteistöjen neliövuokrat. Alkuvuosina Asukasviesti-lehti oli tabloid-kokoinen, 8-sivuinen ja pääosin mustavalkoinen julkaisu, värikuvia saatettiin käyttää yhdellä tai kahdella aukeamalla. Vuonna 2000 lehden sivukoko suureni aavistuksen, painopaperiksi vaihtui kiiltäväpintainen paperi, ja lehti muuttui kokonaisuudessaan neliväriseksi. Vuonna 1998 koottiin myös asukasopas, joka jaettiin kaikkiin huoneistoihin. Oppaan tarkoituksena oli tutustuttaa vuokralaiset oikeuksiinsa ja velvollisuuksiinsa sekä opastaa asumiseen liittyvissä käytännön kysymyksissä. Opas oli 24-sivuinen ja sisälsi ohjeita ja neuvoja muun muassa muuttamisesta ja vuokrasopimuksen teosta,vuokranmaksusta, häiriötilanteiden hoitamisesta ja sekä oman asunnon että yhteisten tilojen käytöstä. Yleisten asioiden lisäksi asukasoppaassa oli tietoa muun muassa asukasdemokratiasta, jätteiden lajittelusta, energiansäästöstä ja lemmikki eläinten pitämisestä. Ensimmäinen logo Lahden Taloilla oli käytössä heti toiminnan alkaessa vuonna 1998. Yhtiön ensimmäiset www-sivut teki asuntosihteeri Hilkka Turtiainen, joka yhtiön alkuvuosina työskenteli toimistosihteerinä ja vastasi monenlaisista kirjoitustöistä. Sivujen tekoon hän perehtyi kahdessa FrontPage-koulutuksessa vuonna 1999. Sivut otettiin käyttöön vuoden 2000 alusta lukien. Kotisivuille Hilkka Turtiainen kehitteli sloganin Turvallista ja viihtyisää asumista, joka ajan saatossa lyheni muotoon Turvallista asumista. Kotisivut sisälsivät yleistietoa Lahden Taloista sekä yhtiön asuntokannan esittelyn alueittain ja asuntotyypeittäin. Sivuilla annettiin asunnon hakua koskevat ohjeet, mutta ohjelma ei mahdollistanut sähköistä hakemusta, koska hakemukseen vaadittiin erillisiä liitteitä. Asuntohakemuksen uusiminen onnistui internetin välityksellä. Sivuilta löytyivät yhtiön koko henkilöstön nimet ja puhelinnumerot. Yleistä palautejärjestelmää ei ollut, mutta työntekijän nimeä klikkaamalla pääsi antamaan henkilökohtaista palautetta. Lahden Talot on tuottanut julkaisuja asukkailleen ja sidosryhmilleen toimintansa alusta alkaen. Lahden Talojen ensimmäinen logo otettiin käyttöön heti toiminnan alkaessa vuonna 1998. Kotisivuille kehitelty slogan Turvallista ja viihtyisää asumista lyheni ajan saatossa muotoon Turvallista asumista. 24 25 Lahden Talojen alkuvuodet aktiivista rakennuttamista ja ylläpidon kehittämistä Henkilöstö ja hallitus kulttuurimuutoksessa Lahden Talojen isännöitsijät vuodelta 1998: istumassa Reijo Sinisalo, seisomassa Pirjo Mikkonen (vas.), Eija Urpelainen, Antti T. Laukkanen ja Antero Ampuja. Siirtyminen kaupungin asuntotoimistosta osakeyhtiön palvelukseen merkitsi henkilöstölle monia muutoksia. Yhtiön toimitusjohtajan tehtävät, valtuudet ja vastuu olivat erilaiset kuin kaupungin asuntoasiainpäällikön. Isännöitsijöiltä fuusio vei toimitusjohtajan aseman, ja isännöitsijöil26 läkin oli esimies, Lahden Talojen toimitusjohtaja. Kaikkien isännöitsijöiden ei ollut helppo hyväksyä muutosta. – Asuntotoimiston aikaan isännöitsijät olivat toimitusjohtajia, suuria herroja, joilla oli paljon valtaa. Lahden Taloissa piti tarkkaan harkita, mitä kirjoitti tai sanoi, koska asukkaat valittivat herkästi ylemmälle johdolle. Toisaalta taas tiukoissa häätötapauksissa isännöitsijä sai johdon tuen, isännöitsijä Reijo Sinisalo kertoo. Sinisalolle oli helpotus vapautua huolista, joita vuokrataloyhtiöiden heikon talouden hoitaminen oli aiheuttanut. Lisätyötä ja stressiä aiheutti atk, koska uudet järjestelmät eivät alkuvaiheessa toimineet toivotulla tavalla. Isännöitsijä Pirjo Mikkosen muistikuvissa merkittävä muutos oli yhtiökokousten ja hallitusten kokousten jääminen pois isännöitsijöiden tehtävistä. – Asukasdemokratiaan taas alettiin kiinnittää aiempaa enemmän huomiota, hän kertoo. Lahden Taloissa isännöitsijä pystyi asuntosihteereiden kanssa järjestämään vuokralaisten toivomia asunnonvaihtoja. Asuntotoimiston aikana Reijo Sinisalon pyytämät vaihdot eivät olleet järjestyneet. Vuosina 1999–2002 Lahden Taloilla oli asuntosihteereiden ja isännöitsijöiden muodostama asunnonjakotyöryhmä. Asukasvalintoja koskevat pöytäkirjat se toimitti tiedoksi yhtiön johtoryhmälle. Ella Toivaselle siirtyminen asuntotoimistosta Lahden Talojen asuntosihteeriksi toi vastuuta ja uusia haasteita, koska asukasvalinta siirtyi asuntosihteereille. – Itsenäinen työ kasvatti motivaatiota, Ella Toivanen sanoo. Erityisesti asukkaat mielsivät Lahden Talot Oy:n erillisten vuokrataloyhtiöiden summaksi, eivät yhdeksi yhtiöksi. Asiak kailla myös kesti aikansa sisäistää, että asunto järjestetään heti, kun sopiva löytyy. Vielä kymmenen vuotta Lahden Talojen toiminnan alkamisen jälkeen asuntosihteereiltä saatettiin kysyä, milloin asunnon myöntämisestä päätettäisiin. Toimintakulttuurin muutosta edistivät uudet, entiseen verrattuna siistit tilat kaupungin ydinkeskustassa. Puitteet vaikuttivat asiakkaisiinkin: uhkaava käytös väheni, ja moni asiakas totesi, että ”niin, tehän ette ole enää kaupungin työntekijöitä”. Myös hallitustyöskentely muuttui, kun monen yhtiön runkohallitusjärjestelmästä siirryttiin yhden hallituksen järjestelmään. Ensimmäisellä hallituskaudella hallituksessa oli 11 jäsentä, joista peräti viisi asukkaiden edustajia. Hallitus kokoontui lähes kuukausittain ja käsitteli alussa myös sellaisia, lähinnä operatiivisia kysymyksiä, jotka eivät olisi sille kuuluneet. Hallitukselle asioita valmisteli ja keskeiset asiat kävi ennakkoon läpi työvaliokunta, johon kuuluivat hallituksen puheenjohtajat, toimitusjohtaja, kiinteistöpäällikkö, talouspäällikkö ja yksi asukasjäsen. Hiljalleen hallitustyöskentelyä käännettiin osakeyhtiömäiseen suuntaan. Asukasjäsenille osakeyhtiön hallitustyöskentely ja toimintakulttuuri olivat uutta. – Salissa asioista oltiin samaa mieltä, mutta lehtien yleisönosastoista saatiin lukea aivan muuta, kertoo hallintojohtaja Pertti Merenluoto. – Suurin vääntö hallituksessa käytiin vuokranmäärityksistä. Myös vuokravakuus ja pääomien tasaus aiheuttivat alkuvuosina kritiikkiä. Perusparantamisen kulttuuri myös uuteen yhtiöön Lahden Talot Oy:n toiminta alkoi aktiivisella rakennuttamisella. Ensimmäisinä toimintavuosinaan yhtiö jatkoi asuntotoimiston aikana alkanutta kiinteistöjen perusparantamista, ja myös uudiskohteita rakennettiin. Lisäksi ensimmäisenä toimintavuoden 1998 lopussa Lahden Taloihin fuusioitiin kolme vastavalmistunutta vuokratalokohdetta Hirsimetsäntie 71, Raamikatu 3 ja Vähäntalonkatu 21. Ensimmäisellä hallituskaudella 1998– 2001 rakennuttiin kolme uudiskohdetta. Vuonna 1999 valmistui Luiskakatu 2:n pienkerrostalo ja vuosituhannen vaihteessa Metsäpellontie 26:een kahdessa vaiheessa uudiskohde, joka koostui neljästä kerrostalosta ja kolmesta rivitaloista. Vuonna 2001 valmistui kolmesta kerrostalosta ja yhdestä rivitalosta koostuva Päivärinteenkatu 22, 24, 26 ja 28. Alkuvuosina yhtiön velkaantuneisuusaste oli korkea, koska 1990-luvulla vuokrataloja oli rakennettu vilkkaasti ja suurin osa hankkeista oli toteutettu kokonaan velkarahalla. Syynä oli se, että kun itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioimista yhdeksi yhtiöksi alettiin valmistella, Lahden kaupunki lakkasi satsaamasta rahaa uusien vuokratalojen rakentamiseen. Siihen asti kaupunki oli sijoittanut uudiskohteisiin omia varojaan enemmän kuin osakepääoman minimin. Koska velkaantuminen haluttiin saattaa kuriin, uudisrakentaminen pysäytettiin 2000-luvun alussa ja painopiste siirrettiin siihenastistakin vahvemmin perusparanta- miseen. Toinen uudisrakentamishaluja vähentänyt seikka oli muuttovirran vähäisyys muualta Suomesta Lahteen. Uudisrakentamiseen tuli vuosien tauko, jonka jälkeen ensimmäinen uudiskohde oli vuoden 2009 alussa valmistunut Kilpiäisten palvelukeskus ja ensimmäinen vuokra-asuntokohde keväällä 2011 valmistuneet Lanssikadun matalaenergiatalot. Perusparantamisen pohja asuntotoimiston aikana Vuokratalokiinteistöjensä kuntoarviot ja suunnitelmallisen perusparantamisen Lahden kaupunki aloitti 1990-luvun alussa, jolloin Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen toimi asuntotoimistossa asuntoasiamiehenä. Lukkarinen näki, ettei toiminta voi jatkua siten, että vuokrataloyhtiöt itsenäisesti hoitavat asioitaan, vaan kiinteistöjen kunnossapitoon tarvittiin suunnitelmallinen ote. Vuonna 1992 Lahden Kiinteistöhallinta Oy palkkasi rakennusmestari Matti Savolaisen tekemään perusteelliset kuntoarviot kaikista yli 15 vuotta vanhoista vuokratalokiinteistöistä. Kuntoarvioiden pohjalta laadittiin Perusparannus 2000 -ohjelma, jonka mukaisesti suuria korjauksia alettiin toteuttaa 3–4 kiinteistön vuosivauhdilla. Peruskorjauskohteita oli yhteensä 20, ja niissä noin 1 360 asuntoa. Ensimmäiseksi, vuonna 1993, perusparannettiin Pohjoinen Liipolankatu 10, 12, 14. Seuraavaksi olivat vuorossa Hirsimetsäntie 58, 60, 62 ja Viherlaaksontie 13, 15, 17, sitten Katajakatu 5. Lahden Talot Oy:n ensimmäinen perusparannuskohde oli Kivimaan kaupunginosassa sijaitseva Mukkulankatu 1, 3 ja 5. Vuonna 1998 toteutettu perusparannus oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä ja onnistui hyvin. Muutaman ensimmäisen vuoden perusparannuksissa asukkaat asuivat asunnoissaan koko korjauksen ajan. Järjestely todettiin hankalaksi ja vaaralliseksi. Siitä luovuttiin Eteläinen Liipolankatu 1:n perusparannuksen valmistuttua vuonna 1996, ja myöhemmistä kohteista asukkaat muuttivat korjaustöiden ajaksi pois. 1990-luvun alkupuolella Lahti kulki korjausrakentamisen valtakunnallisessa eturintamassa, sillä vastaavanlaisia perusparannuksia oli Suomessa tehty vähän. Betonikorjauksia koskevaa tietoa ei juuri ollut, ja vähäkin tieto oli vaikeasti saatavissa. – Aikamoista opettelua se oli, Matti Savolainen kertoi Asukasviesti-lehden 1/2010 haastattelussa. – Oli esimerkik- si mietittävä tarkkaan, missä järjestyksessä työt tehdään, kun asukkaat asuivat asunnoissaan. Vaikka perusparannukset olivat laajoja, paljon jouduttiin jättämään tekemättä. – Kattona oli, että neliövuokrat saivat nousta korkeintaan viisi markkaa. Tältä pohjalta laskettiin, mitä voitiin tehdä. Perusparannuksia ei siis voitu tehdä niin laajasti, kuin olisi ollut tarve, Eero Lukkarinen sanoo. Lahdessa aloitettu vuokratalokiinteistöjen peruskorjaaminen oli johdantoa Valtion asuntorahaston (ARA) vuosina 1995–1999 toteuttamalle valtakunnalliselle lähiöprojektille. Liipola oli yksi ARAn lähiöuudistushankkeisiin valituista kohteista. Toinen lähiöprojektiin valittu lahtelais27 Lahden Talojen huoneistokorjaajille järjestettiin vuonna 1998 kylpyhuoneen kunnostamiseen liittyvä koulutus- ja asennuspäivä. Vuosituhannen vaihteessa Metsäpellontie 26:een rakentui kahdessa vaiheessa vuokratalokohde, joka koostuu neljästä kerrostalosta ja kolmesta rivitalosta. lähiö oli Mukkula. Liipolan uudistamista koskevassa puitesopimuksessa Lahden kaupunki sitoutui huolehtimaan yleisten alueiden uudistamisesta ja perusparantamisesta samanaikaisesti asuntoyhtiöiden perusparannustöiden kanssa. ARA puolestaan sitoutui osoittamaan lähiön kohentamiseen tarvittavaa valtion asuntosektorin tukea. Liipola-projektin yhteydessä järjestettiin myös asukastoimintaa ja tapahtumia. Tarvelähtöisyyttä ja toimintojen yhtenäistämistä Kun Lahden Talot Oy perustettiin, Eero Lukkarisesta tuli uuden yhtiön kiinteistöpäällikkö ja Matti Savolainen pestattiin 28 yhtiöön jatkamaan Perusparannus 2000 -ohjelman mukaisia korjauksia. Kivimaalla Mukkulankatu 1, 3 ja 5:n perusparannus vuonna 1998 oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä ja onnistui hyvin. Vuosina 1998–2001 perusparannettiin myös Huippukatu 2, Kaviokatu 1, Suitsikatu 11 ja 13, Törmäkatu 6, 8 ja 10, Uotilankatu 5, 7, 9, 11 ja 15, Törmäpolku 6, 8 ja 10, Lapakatu 2, Ritaniemenkatu 5, Ruolankatu 6, 8, 10, 12 ja 14, Urpupolku 3, 5 ja 7 sekä Ilveskatu 2, 4 ja 6. Kustannuspaineissakin Eero Lukkarinen halusi kääntää perusparannusten suunnittelun tarvelähtöiseksi. Jotta laajat korjaukset eivät nostaisi minkään kohteen vuokria kohtuuttomasti, alettiin val- Eero Lukkarinen mistella pääomien tasausta. Sen käyttöön otto vuonna 2003 oli merkittävä parannus erityisesti pienille vuokratalokohteille, jotta niille ei aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia. Jo tätä ennen, vuonna 2000, oli vuokrien yhteydessä alettu periä erillistä korjauksia varten rahastoitavaa korjausmarkkaa 0,30 markkaa neliötä kohti. Heti yhtiön ensimmäisenä toimintavuonna Lahden Talot Oy:n hallitus aloitti tutustumiskierrokset peruskorjattuihin ja uusiin kiinteistöihin. Hallitus piti kiinteistö kierroksia hyödyllisinä, joten niitä tehtiin vuosittain. Hallitus ja myöhemmin myös Lahden Talojen henkilöstö tutustuivat myös valtakunnallisiin asuntomessuihin. Lahden Talojen alkuvuosina uudisrakentamisen ja perusparantamisen rinnalla kiinteistöjen ylläpitoa kehitettiin tiiviisti; kehittämistyö oli kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarisen vastuulla. Asioita priorisoitiin, toimintoja ja toimintatapoja yhtenäistettiin, ja yhtiössä aloitettiin kiinteistökannan inventointi sekä kunto-arvioiden teko. Kuntoarvioiden pohjalta tehtiin pts-ohjelmia. Lisäksi esimerkiksi hisseille laadittiin uudet huolto-ohjelmat. Yhtiömäisen toimintatavan mukaisesti huoneistokorjauksia alettiin kilpailuttaa, huoneistokorjaajia ja siivoojia kouluttaa ja työmenetelmiä yhtenäistää. Tärkeään rooliin nousi työsuojelu: esimerkiksi siivouksessa alettiin käyttää tarkasti määriteltyjä tuotteita, joiden käyttöön annettiin koulutus. Päivärinteenkatu 22, 24, 26 ja 28:aan valmistui vuonna 2001 kolmesta kerrostalosta ja yhdestä rivitalosta koostuva uudiskohde. Luiskakatu 2:n uudiskohde valmistui vuonna 1999. Huippukatu 2:n perusparannus valmistui vuonna 1999. Kaivokatu 1:n perusparannus valmistui vuonna 1999. 29 Puttien perusparannus – kaupunkikuvallinen uroteko Putit erottuivat Mukkulan kaupunkikuvassa muista kerrostaloista, sillä kolmea taloa yhdisti matala osa, eräänlainen yhteiseteinen, josta lähtivät käytävät jokaiseen taloon. (Kuva: Lahden kaupunginmuseon kuvaarkisto, Arno Forsius) Lahden Talot teki lahtelaisittain kaupunkikuvallisen uroteon, kun se vuosituhannen alussa perusparansi Mukkulan Putteina tunnetut Ritaniemenkatu 5:n kerrostalot ja hajotti talojen epäsosiaalisen, osin rikollisenkin asukasjoukon eri puolille kaupunkia. Mukkulan Putit rakennettiin asunnoiksi teollisten työpaikkojen perässä Lahteen muuttaville, ja ne valmistuivat vuosina 1973–1974. Mukkulan sijainti oli hyvä, koska esimerkiksi Isku oli yksi muuttoväkeä palkanneista yrityksistä. 1970-luvun alussa Lahden ensimmäisen golf-kentän tiiauspaikka sijaitsi Ritaniemenkadun ja Mukkulankadun kulmauksen tuntumas30 sa, mikä antoi kimmokkeen nimetä Ritaniemenkatu 5:n kerrostalot Mukkulan Puteiksi. Putti on golf-termi, joka tarkoittaa viheriöllä maata pitkin lyötyä lyhyttä lyöntiä reikään tai hyvin lähelle sitä. Putit erottuivat Mukkulan kaupunkikuvassa muista kerrostaloista, sillä kolmea taloa yhdisti matala osa, eräänlainen yhteiseteinen, josta lähtivät käytävät jokaiseen taloon. Talojen porraskäytävistä kuljettiin teräsovien kautta pitkiin suoriin käytäviin, joiden molemmin puolin olivat asuntojen sisäänkäynnit. Asunnot olivat pieniä, eikä niissä ollut parvekkeita. Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen luonnehtii Puttien peruspa- Mukkulan Putit perusparannettiin vuonna 2000. Talojen nimestä järjestettiin nimikilpailu, jonka voitti isännöitsijä Reijo Sinisalon ehdotus Ritatornit. rannusta näytön paikaksi. Kyseessä oli todellinen suursaneeraus, jossa vanhasta jäivät jäljelle vain talojen kantavat rungot. Perusparannus siirsi Mukkulan kaupunkikuvan kertaheitolla 2000-luvulle, koska sen ansiosta Ritaniemenkatu 5:n ympäristö siistiytyi nopeasti. Jokaisesta kolmesta kerrostalosta tuli erillinen talo, kun taloja yhdistänyt matala yhdysosa purettiin. Kaikkiin asuntoihin rakennettiin parvekkeet, mikä antoi talojen julkisivuille uuden ilmeen. Myös sisäosiltaan talot muuttuivat täydellisesti, kun huoneistojako uudistettiin. Muutos ankeista Puteista ajanmukaisiksi kerrostaloiksi pienensi asuntojen lukumäärän 183:sta 91:een. Kahteen vuokrataloon tehtiin yhteensä 66 asuntoa, joista 37 on huoneen ja tupakeittiön asuntoja ja 29 kolmen huoneen ja keittiön asuntoja. Kolmanteen taloon, joka perusparannettiin palvelutaloksi, asuntoja tuli 25. Myös piha-alueet uudistettiin. Uuden ilmeen lisäksi talot saivat uuden nimen Ritatornit, joka oli talojen isännöitsijän Reijo Sinisalon ehdotus. Muihin nimiehdotuksiin kuului Pirkkola, jota Eero Lukkarinen esitti perusparannusajan toimitusjohtajan Pirkko Korpisen mukaan. Varavankilasta Mukkulan helmeksi Kun Reijo Sinisalo vuonna 1985 aloitti Lahden kaupungin isännöitsijänä, hän sai isännöitäväkseen muun muassa Mukkulan Putit, Mukkulan varavankilan, kuten taloja niiden hurjan maineen vuoksi kutsuttiin. Meno oli värikästä eikä isännöitsijän kannalta helppoa. – Olin aina ollut vähempiosaisten puolella, joten ensimmäistä häätöä toimeenpannessa omatunto soimasi. Sen aikaisessa työssä häädöt tuntuivat kaikkein pahimmalta. Häätöjä tuli usein, ja yhden ansiosta Reijo Sinisalo päätyi sensaatiolehti Seiskaan. – Informoin sosiaalitointa häädöstä ja pyysin järjestämään rollaattorilla liikkuvalle asukkaalle katon pään päälle. Pyyntöäni ei täytetty. Asukas meni mielenosoituksellisesti asumaan telttaan Kujalan kaatopaikan lähelle, mistä Seiska repäisi sensaatiojutun. Sen jälkeen asunto järjestyi. Puttien ikkunoita rikottiin viikoittain. Ovien ikkunoiden rikkominen loppui vasta, kun Sinisalo asennutti niihin teräsverkot. Kerran oli lämmönjakohuoneen ovi karmeineen irrotettu. Talopesuloihin murtauduttiin tämän tästä ja pesulan käytöstä kertyneet rahat varastettiin. Myös talonmiehen työkalut olivat haluttuja. Talojen yhteiseteinen toimi seurustelupaikkana, joka keräsi myös ulkopuolista väkeä ja jossa tehtiin kaikkea sitä, mitä elämässä yleensäkin – myös harrastettiin seksiä. Myös surmatyöt kuuluivat Puttien arkeen. – Kerran joku lähti Lahdesta toiselle puolelle Suomea asetta hakemaan, tuli sit- Ritaniemenkatu 5:n asukkaat Lauri Säynätkari (vas.) ja Jorma Mattila istuvat kiinteistön grillikatoksessa, jonka asukkaat ovat maalanneet talkoilla. Mukkulan Puttien, sittemmin Ritatornien isännöitsijänä Reijo Sinisalo sai osakseen asukkaiden arvostuksen. Kun Sinisalo vuonna 2010 jäi eläkkeelle, asukkaat Aili Aallon (takana vas.) johdolla tarjosivat Sinisalolle kakkukahvit. Sama toistui, kun Sinisalo vuonna 2013 täytti 70 vuotta. ten takaisin ja ampui, Sinisalo kertoo. Putit pysyivät Sinisalon isännöitävänä myös Lahden Taloissa. Perusparannusta suunniteltaessa päätettiin etsiä asukkaille uudet asunnot eri puolilta kaupunkia. Talojen piti olla tyhjät vuoden 1999 loppuun mennessä. Uudenvuodenaattona Reijo Sinisalo ja talonmies kiersivät tarkistamassa, että kaikki asunnot olivat tyhjät. Yhdessä asunnossa mies makasi lattialla tyhjien pullojen ympäröimänä. – Kopautin jalalla lattiaan, mutta mies ei havahtunut. Sitten sanoin ”herätys” ja ravistelin. Silloin huomasin, että mies olikin kuollut ja aivan jäykkä, Reijo Sinisalo muistelee. distänyt ja häiritsijöitä houkutellut yhteiseteinen purettiin. Nykyisin asukkaat tukevat kiinteistönhoitajan työtä keräämällä roskia ja järjestämällä haravointi- ja siivoustalkoita, lisäksi asukkaat ovat maalanneet grillikatoksen ja sen penkit sekä muita pihan kalusteita ja aidanteita. Kiinteistön siisteys saa kiitosta myös ulkopuolisilta. Myös muu toiminta on aktiivista. Talvimaanantaisin kerhohuoneessa kokoontuu Aili Aallon pyörittämä Viisasten kerho. Kesäajaksi kerhon toiminta siirtyy kerhohuoneesta ulos grillikatokseen. – Ritatorneissa on hyvä asua, sillä asukkaiden kesken vallitsee hyvä henki, Aili Aalto sanoo. Tavallisia vuokralaisia ja kehitysvammaisia Nykyisin Ritaniemenkatu 5 A, B ja C ovat siisti vuokratalo- ja palvelutalokiinteistö, jota liioittelematta voi kutsua Mukkulan helmeksi. A- ja B-talot ovat tavallisia vuokrataloja, C-talo on vuokrattu Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle. Aluksi talo toimi vanhusten palvelutalona, nykyisin se tarjoaa ohjattua asumista kehitysvammaisille. Taloissa jo Puttien aikana asunut Aili Aalto on tyytyväinen taloissa tehtyihin muutoksiin. Hienoina parannuksina hän pitää jokaiseen asuntoon rakennettua parveketta sekä isoa wc:tä ja vaatehuonetta, samoin sitä, että taloja yh- 31 2001–2005 Pääomatalouden ja strategian kehittämisen kausi 2000-luvun alkupuoli vakiinnutti toiminnan Vuodet 2001–2005 olivat Lahden Talojen toiminnan vakiintumisen, pääomatalouden kehittämisen ja strategian luomisen aikaa. Mielikuva yhtiöstä itsenäisten vuokrataloyhtiöiden summana alkoi tehdä tilaa ymmärrykselle yhdestä yhtiöstä. Lahden Talot Oy:n hallitus keväällä 2004: istumassa vas. Marika Sipilä, Pertti Heino (vpj), Jari Salonen (pj.) ja Irmeli Lehikoinen. Seisomassa vas. Eero Lukkarinen (pysyvä asiantuntija), Juhani Jokelainen (toimitusjohtaja), Pertti Merenluoto (pysyvä asiantuntija), Tuulikki Hämäläinen, Markku Mäenpää, Kari Heinonen, Pekka Järvinen, Lilja Valjakka, Janne Lehto, Onerva Keto (sihteeri) ja Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja). Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajana vuosina 2001–2005 toiminut Jari Salonen muistaa merkittävimpinä tavoitteinaan olleen yhtiön toiminnan vakauttamisen ja kehittämisen. – Muutoksen vauhti olikin kova, ja hallituksessa kuultiin värikkäitä puheenvuoroja, Salonen muistelee. Hallituksessa oli peräti 11 jäsentä, joista asukkaiden edustajia neljä ja henkilöstön edustajia yksi. Lisäksi kokouksiin osallistuivat hallintojohtaja Pertti Merenluoto ja kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen pysyvinä asiantuntijoina sekä hallintosihteeri 32 Onerva Keto sihteerinä. Hallituksen koko oli puheenjohtajalle haaste. – Pitkälti kunnallispoliitikoista koottu hallitus edusti monille jäsenilleen enemmän lautakuntatoimintaa kuin osakeyhtiön etujen ajamista, ja yhtiön edun sijasta ajateltiin enemmän oman taustayhteisön etua. Selvimmin tämä näkyi asukasjäsenten toiminnassa, mutta myöskään kaikkien kaupungin nimeämien jäsenten valmius osallistua hallitustyöskentelyyn ei ollut paras mahdollinen, Salonen sanoo. Pääomavuokrien tasaus vuonna 2003 Merkittävimmät kehityshankkeet liittyivät pääomatalouteen. Alusta alkaen Lahden Taloissa oli pidetty tärkeänä asiana ja yhtiön yhtenä kulmakivenä sitä, että yhteen fuusioitujen vuokrataloyhtiöiden pääomat tasataan. Asukkaat vastustivat ajatusta voimakkaasti, Lahden kaupungin johto taas tuki. Pääomavuokrien tasaus saatiin asukkaiden silmissä perustellusti vireille, kun valmistelun liikkeellepanijan roolin otti kaupunginjohtaja Kari Salmi kehottamalla keväällä 2001 aloittamaan tasaamisen valmistelut. Tavoitteena olivat oikeudenmukaiset vuokrat, jotka perustuisivat vuokra-asuntomarkkinoilla yleisesti käytössä oleviin parametreihin. – Ne asukkaat, joiden asuttaman talon kiinteät kustannukset olivat alhaiset, eivät halunneet ymmärtää asiaa, ja hallituksen asukasjäsenet puhuivat asiassa lähinnä omien vuokranmääritysyksiköidensä puolesta. Heidän näkemyksensä kuvasi, kuinka suuri haaste oli alkaa ajatella toimintaa yhden yhtiön kautta, Salonen sanoo. Tasatut pääomavuokrat perustuivat talojen ikään, sijaintiin, talotyyppiin ja varusteluun. Pääomavuokrien tasaus otettiin käyttöön 1.3.2003 voimaan tulleissa vuokrissa, ja siihen sovellettiin kolmen vuoden siirtymäaikaa. Toinen muutos liittyi uudisrakentamiseen. Ensimmäisinä toimintavuosinaan Lahden Talot oli rakentanut paljon uutta ja myös ostanut kiinteistöjä. 2000-luvun alkuvuosina uudisrakentamisen tarve väheni, kun taas tarve perusparantaa vanhoja kiinteistöjä jatkui. Yhtiössä päätettiinkin pidättäytyä uudisrakentamisesta toistaiseksi, ellei tarvetta ilmenisi. Taustalla olivat muun muassa alentunut asuntojen kysyntä ja kaupungin toive, että yhtiön omavaraisuutta parannetaan. Pääomataloudessa korkeakorkoisten, ehdoiltaan epäedullisten lainojen järjestelyt jatkuivat vuosina 2001–2005. Pelkästään vuoden 2002 aikana korkeakorkoisia lainoja vaihdettiin halvempiin lähes 55 miljoonan euron verran. Lainajärjestely toteutettiin vuonna 2001 luodun Lahden kaupungin konsernipankin kanssa. Toteutusvaiheessa lainajärjestelyt laskivat korkokuluja merkittävästi, mutta myöhemmin – korkojen laskettua – osa pitkistä kiinteäkorkoisista lainoista osoittautui varsin kalliiksi. Uusi toimitusjohtaja vuonna 2002 Vuonna 2002 Lahden Talojen toimitusjohtaja vaihtui nopealla aikataululla, kun Pirkko Korpinen siirtyi Saton Ara-asunnot -yksikön apulaisjohtajaksi. Hän irtisanoutui hallituksen kokouksessa 14.8.2002 ja teki viimeisen työpäivänsä Lahden Taloissa 13.9.2002. Hallitus julisti toimitusjohtajan tehtävän haettavaksi samassa kokouksessa, jossa Korpinen irtisanoutui. Tehtävää haki 17 henkilöä, joukossa useita hyviä, joten valinta ei Salosen mukaan ollut helppo. Valintaa valmisteli konsulttiyhtiö Personellin konsulttijohtaja Petri Heikinheimo. Ensimmäisessä vaiheessa Personell haastatteli kuusi hakijaa, joista jatkohaastatteluun ja testiin kutsuttiin kolme. Nämä kolme hakijaa myös hallitus haastatteli. Uusi toimitusjohtaja valittiin 15.10.2002. Valinta herätti intohimoja ja oli yksi harvoja asioita, joista sen aikainen hallitus äänesti. Suljetussa lippuäänestyksessä annettiin 10 ääntä – henkilöstön edustajalla ei ollut äänioikeutta – ja ääniä saivat kaikki kolme loppusuoralle edennyttä hakijaa. Valituksi tuli hallintotieteiden maisteri Juhani Jokelainenkuudella äänellä. Jokelainen aloitti yhtiön toimitusjohtajana 22.11.2002. Hän oli osalle Lahden Talojen henkilöstöä tuttu mies vuosien takaa, sillä 1980–90-luvuilla hänen johtamansa Osuuspankki Yhteistuen Lahden konttori oli rahoittanut useita asuntotoimiston rakennuttamia vuokrataloja. Ennenvalin- Lahden Talot Oy:n ensimmäisen strategian tavoitteet kohdistuivat talouteen, tuotteisiin, asiakkaisiin, prosesseihin ja toimintatapoihin sekä henkilöstöön. taansa Jokelainen toimi ARA:ssa rahoi tus ylitarkastajana ja valmisteli muun muassaLahden Talojen ARA-kohteiden rahoituksia. Yhtiölle arvot ja ensimmäinen strategia Ensimmäiset vuodet Lahden Talojen toimintaa johdettiin toiminta- ja taloussuunnitelman pohjalta, jossa Lahden Talojen tarkoitukseksi määriteltiin tarjota asunnontarvitsijoille laadukkaita asuntoja mahdollisimman edullista vuokraa vastaan. Ensimmäisen strategian laatiminen, yhtiön toiminnan kehittämisen tärkeä askel, alkoi, kun hallitus kesäkuussa 2003 päätti strategiatyön käynnistämisestä. Työtä vetämään valittiin liikkeenjohdon konsultti Pekka Varumo Advance Team Oy:stä. Strategian valmisteluun osallistui Lahden Talojen henkilöstön 18-jäseninen työryhmä. Strategiaa työstettiin syys–marraskuussa 2003. Työ eteni hyvin, eikä sen aikana ilmennyt ristiriitoja. Lahden Talojen hallitus hyväksyi strategian tammikuussa 2004. Ennen lopullista hyväksymistä strategia oli esitelty Lahden kaupunginhallitukselle. Strategiassa yhtiön arvoiksi määriteltiin asiakastyytyväisyys, luotettavuus, korkea ammattitaito, jatkuva uudistuminen, motivoitunut henkilöstö ja tasa-arvoisuus. Visiona oli olla ”Lahden talousalueella toimiva kilpailukykyinen, asiakkaiden tarpeita vastaavia asumispalveluja tarjoava yhtiö”. Toiminta-ajatukseksi määriteltiin ”asukkaiden tarpeita vastaavien vuokraasuntopalvelujen tarjoaminen eri sosiaali- Ennen valintaansa Lahden Talojen toimitusjohtajaksi Juhani Jokelainen toimi ARA:ssa rahoitusylitarkastajana ja valmisteli muun muassa Lahden Talojen ARA-kohteiden rahoituksia. Harjannostajaisvaiheeseen edenneisiin Mukkulan Putteihin hän tutustui elokuussa 2000 yhdessä silloisen toimitusjohtajan Pirkko Korpisen ja ARA:n aluepäällikön Alpo Uskin kanssa. ja toimeentuloryhmissä ja elämäntilanteissa oleville ihmisille”. Strategiassa asetettiin suuri määrä tavoitteita, jotka kohdistuivat talouteen, tuotteisiin, asiakkaisiin, prosesseihin ja toimintatapoihin sekä henkilöstöön. Keskiössä oli tuotteiden, toimintatapojen ja palvelun kehittäminen asiakkaita paremmin palveleviksi. Talouden tavoitteista tärkeimmät olivat vuokrausasteen pitäminen korkeana sekä käyttökatteen parantaminen; sen piti riittää lainanhoitokuluihin, investointien omarahoitusosuuksiin ja vuosikorjauksiin. Muita tavoitteita olivat muun muassa uusien tuotteiden kehittäminen sekä yhtiön omien palveluiden tarjoaminen. 33 Kohti asiakasystävällisempää palvelua Lahden Talojen asiakaspalvelutilat ja asiakaspalvelu uudistettiin syksyllä 2003. Uudessa toimintamallissa infopisteen hoitaja otti asiakkaan vastaan ja joko hoiti tämän asian välittömästi tai ohjasi eteenpäin. Vuosina 2001–2005 Lahden Talot kehitti asiakaspalvelua ja sen prosesseja määrätietoisesti asiakasystävällisempään ja toiminnan kannalta järkevämpään suuntaan. Ensimmäinen tärkeä askel tällä tiellä otettiin vuonna 2001, kun kiinteistöjen isännöinti organisoitiin uudelleen. 34 Kolmen ensimmäisen toimintavuoden ajan Lahden Talojen kiinteistöt olivat jaettuna viiteen alueeseen, joilla kullakin oli oma isännöitsijänsä. Vuonna 2001 isännöintialueiden määrää supistettiin viidestä neljään siten, että entinen keskustan alue pilkottiin eteläisen, pohjoisen, läntisen ja itäisen alueen kesken. Supistus johtui siitä, että vuonna 2001 kiinteistöhuolto ja huoneistokorjaukset poistuivat isännöitsijöiden vastuulta: kiinteistöhuolto organisoitiin omaksi yksikökseen ja sai oman esimiehen, huoneistokorjaajat puolestaan siirtyivät kiinteistöyksikköön kiinteistöpäällikön alaisuuteen. Vaikka isännöintialueiden määrä pieneni, isännöitsijöiden määrä pysyi ennallaan, sillä isännöitävien kohteiden määrä ei vähentynyt. Isännöitsijä Antero Ampuja nimitettiin asukasisännöitsijäksi, jonka tehtävänä oli pitää yllä ja seurata asukastoimintaa, hoitaa asukastoimintaan liittyvä tiedottaminen sekä järjestää asukaskoulutukset. Asukasisännöitsijän toisen vastuualueen muodosti ns. sosiaalinen isännöinti. Sen kohderyhmänä olivat asukkaat, joilla oli ongelmia asumisessa sekä jokin muu sosiaalinen tai terveydellinen ongelma. Vielä tässä vaiheessa isännöitsijöiden virallinen esimies oli toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Käytännössä isännöitsijöiden esimiestyöhön osallistui ja esimerkiksi kehityskeskustelut kävi Pertti Merenluoto, jonka tehtävänimike vuonna 2001 muuttui talouspäälliköstä hallintojohtajaksi. Oman esimiehensä isännöitsijät saivat vuonna 2005, kun Lahden Taloihin perustettiin isännöintipäällikön toimi ja tähän tehtävään palkattiin Matti Koskinen. Matti Koskisen myötä isännöitsijöiden lukumäärä nousi kuuteen, sillä Koskisen vastuulle kuului myös isännöitäviä kohteita, joskin vähemmän kuin muille isännöitsijöille. Asunnon hakijan palveluun monta parannusta Strategiatyöskentelyssä Lahden Talojen yhdeksi arvoksi määriteltiin asiakaslähtöisyys. Asiakaslähtöisyys näkyi muun muassa siinä, että vuonna 2003 yhtiö toteutti useita asiakaspalvelua parantavia toimia, joista silminnähtävin muutos oli asiakaspalvelutilojen remontointi uuden palvelukonseptin luomiseksi. Remontin yhteydessä asiakaspalvelutiloihin perustettiin infopiste, ja toimiston ulkoista ilmettä uusittiin muillakin tavoin. Lisäksi toimiston aukioloa lisättiin siten, että toimisto alkoi olla yleisölle avoinna koko päivän kello 9–16, kun se siihen asti oli ollut avoinna vain joko aamupäivän tai iltapäivän. Merkittävä asiakaspalvelua parantava muutos koski töiden uudelleen organisoimista. Vuokravalvoja Terttu Karppinen nimitettiin palvelupäälliköksi, ja asuntosihteereiden määrää lisättiin kahdesta neljään. Järjestelyt toteutettiin osin sisäisinä siirtoina tehtävästä toiseen, lisäksi infopistettä hoitamaan palkattiin uusi työntekijä. Asuntosihteereiden lisäksi Karppisen johtamaan asiakaspalveluryhmään kuului vuokravalvonta, jonka työntekijöiden teh- tävänimikkeet muutettiin perintätoimihenkilöstä ja vuokravalvojasta vuokrasihteeriksi. – Organisaatiomuutos oli sen suuntainen, jollaisesta olimme henkilöstön keskuudessa epävirallisesti keskustelleet. Toiminnan kehittämisen kannalta pidimme tärkeänä, että asiakaspalvelussa on yksi henkilö, jolla on kokonaisuus käsissään, Karppinen kertoo. Asiakaslähtöisyyttä parannettiin pikkuhiljaa myös lisäämällä asuntosihteereiden vastuuta asunnon vuokrauksen kokonaisprosessissa. Lahden Talojen toiminnan alkuvuosina prosessi työllisti useita henkilöstöryhmiä, kun asuntosihteerit valitsivat asukkaat, vuokravalvonta laati vuokrasopimukset, ja isännöitsijät allekirjoittivat sopimukset. Vuodesta 2005 lähtien asuntosihteerit ovat hoitaneet koko prosessin aina vuokrasopimuksen allekirjoittamista myöten. – Kyseessä oli asiakkaan kannalta olennainen parannus, sillä sen ansiosta asunnon hakijan ei enää tarvinnut selittää asiaansauseille eri henkilöille, vaan asian saattoi hoitaa alusta loppuun yhden henkilön kanssa, Karppinen sanoo. Sähköisiä palveluita ja toimintaa koskevia tutkimuksia Asiakaspalvelun parantamiseksi Lahden Talot myös alkoi tarjota sähköisiä palveluita, joita koskeva julkinen keskustelu vilkastui 2000-luvun alussa samaa tahtia internetin käytön yleistymisen kanssa. Vuonna 2003 Lahden Talot otti käyttöön uudistuneet kotisivunsa. Sivuihin sisältyi mahdollisuus antaa palautetta sähköisesti. Uusien kotisivujen tekninen toteutus mahdollisti myös asunnon hakemisen sähköisesti. Asiakaspalvelun henkilöstö sai sähköisen asuntohakemuksen edellyttämän koulutuksen loppuvuodesta 2003, ja kotisivujen kautta toimiva sähköinen asuntohakemus otettiin käyttöön vuonna 2004. Mahdollisuus oli ainutlaatuinen koko Suomessa. Samana vuonna alkoi Lahden Talojen julkaisema Asukasviesti-lehti ilmestyä myös sähköisessä muodossa yhtiön kotisivuilla. Jo toimintansa alussa vuonna 1998 Lahden Talot oli alkanut vuosittain tehdä asukastyytyväisyyskyselyjä. Vuonna 2005 asukastyytyväisyyskyselyt alettiin toteuttaa virallisina tutkimuksina yhteistyössä seitsemän muun suuren kunnallisen vuokrataloyhtiön kanssa. Tutkimukset alettiin tilata joka toinen vuosi EFEKO Oy:ltä, (nyk. FCG eli Finnish Consulting Group Oy). Asukastyytyväisyydestä alettiin saada myös muiden kunnallisten vuokrataloyhtiöiden vertailutietoa. Samalla saatiin vertailutietoa oman yhtiön asukastyytyväisyyden muutoksista. Asukastyytyväisyystutkimusten lisäksi kunnalliset vuokrataloyhtiöt alkoivat joka toinen vuosi teettää EFEKOlla imago- ja tunnettuuskyselyjä, joiden kohderyhmänä olivat kunkin kaupungin asukkaat. Vuonna 2003 Terttu Karppinen (oik.) nimitettiin palvelupäälliköksi, jonka johtamaan asiakaspalveluryhmään kuuluivat asunto- ja vuokrasihteerit. Kuvassa Karppisen kanssa asuntosihteeri Ella Toivanen. 35 Huomiota pitkäjänteisyyteen, toimintatapoihin, laatuun ja kustannuksiin Kiinteistökauppoja ja ylläpidon kehittämistä Yli 40 vuotta vanhasta Tarjantie 58:n kerrostalosta rakentui vuoden 2003 perusparannuksessa uuden veroinen. 36 Vuosina 2001–2005 Lahden Talojen rakennuttamisen painopiste oli peruskorjaamisessa, sillä uudisrakentaminen pysäytettiin vuoteen 2001. Korjausvelan synnyn estämiseksi yhtiö satsasi voimakkaasti kiinteistökannan kunnon selvittämiseen, ylläpitoon ja parantamiseen. Perusparannusten lisäksi tehtiin lukuisia pienempiä korjauksia, uusittiin ovia ja ikkunoita sekä modernisoitiin hissejä. Suuret perusparannukset tehtiin 11 kohteessa, joissa oli yhteensä 616 asuntoa. Massiivisuudessaan Mukkulan Puttien luokkaa oli Tarjantie 58:n perusparannus vuonna 2003. Kiinteistö oli rakennettu vuonna 1962 Jalkarannan sairaalan henkilökunnalle. Asunnot olivat yksiöitä, kaksioitaja neljän huoneen soluasuntoja, joissa oli pieni keittokomero ja kylpyhuone. Perusparannuksessa huonejakoa ja huoneistojärjestystä muutettiin, ja asuntoihin tehtiin parvekkeet sekä korkeatasoiset kylpyhuoneet ja keittiöt. Myös hissit parannettiin, ja talo sai kuntoilutilan. Vanhimpien vuokratalokiinteistöjen kuntoarvioiden teko oli aloitettu Lahdessa jo 1990-luvun alkupuolella ennen Lahden Talot Oy:n perustamista. Kuntoarvioiden tekoa jatkettiin myös Lahden Talot Oy:ssä. Ne kohdistuivat vanhimpiin kiinteistöihin ja tehtiin omin voimin. Kun yhtiössä vuonna 2005 siirryttiin entistä systemaat- tisempaan kiinteistöjen kunnossapitoon ja elinkaaren hallintaan, kuntoarviot laajennettiin koko asuntokantaan, ja ne alettiin uskottavuuden lisäämiseksi teettää ulkopuolisella asiantuntijalla. Kuntoarvioiden pohjalta laadittiin 10 vuoden peruskorjaussuunnitelma sähköiseen muotoon. Palveluasumista ja toimitilat omaksi Lahden Talojen yhteistyö kaupungin sosiaalitoimen eri yksiköiden kanssa alkoi 2000-luvun alkuvuosina, koska kaupunki halusi keskittää palvelutalojen omistusta ja hallinnointia sekä saada kiinteistöt suunnitelmallisen ja ammattimaisen kiinteistönhoidon piiriin. Tämä toi uusia tarpeita kehittää kiinteistökantaa ja saneerata vanhoja kiinteistöjä erityisryhmien käyttöön. Vuodenvaihteessa 2002–2003 Lahden Talot osti Lahden Vanhusten Asuntosäätiöltä kolme vanhustentaloa Kerinkallionkatu 13, Kerinkallionkatu 15 ja Hirsimetsäntie 66 (osoite myöh. Viherlaaksontie 28), jotka myöhemmin perusparannettiin eri kohderyhmien palvelutaloiksi ja vuokrataloiksi. Lisäksi vuodenvaihteessa 2004–2005 ostettiin kaupungilta kaksi palvelutaloa Mastokatu 8 ja Tarjantie 56. Muutostöitä tehtiin myös Palokunnantie 9:ssä, joka muutettiin vanhusten palvelutaloksi, sekä Ritaniemenkatu 5:ssä. Jo vuonna 2000 Päijät-Hämeen Osuuspankki oli tarjonnut Lahden Taloille ostettavaksi yhtiön käytössä olevia Mariankadun toimitiloja. Ensimmäinen hintapyyntö oli ollut 7,4 miljoonaa markkaa eli noin 1,2 miljoonaa euroa. Kauppoja ei ollut syntynyt, vaan Lahden Talot jatkoi tiloissa vuokralla. Seuraavan kerran tiloja tarjottiin ostettavaksi heinäkuussa 2003. Hintapyyntö oli 1,4 miljoonaa euroa, mutta putosi kuukaudessa 1,2 miljoonaan euroon. Hanke kilpistyi hallituksen vastustukseen, ja toimitiloista tehtiin uusi viiden vuoden vuokrasopimus. Kesäkuussa 2005 Osuuspankki jälleen tarjosi tiloja ostettavaksi, hintapyyntö oli noin 1,1 miljoonaa euroa. Tiukkojen neuvottelujen jälkeen 31.10.2005 uusi hallitus hyväksyi kaupan 830 000 euron kokonaiskauppahinnalla, johon sisältyi Rahatalon portaikossa olevan taiteilija Matti Koskelan lasiteos. Päätöstä helpotti se, että yhtiö oli kesällä saanut myytyä Katsastajankatu 16:n ns. vastaanottoasuntolan 850 000 euron hinnalla. Investoinnin johdosta yhtiön vuotuiset toimitilakulut alenivat noin 40 000 eurolla. Loppuvuodesta 2005 toteutui myös pitkään valmisteltu kauppa, jolla Lahden Talot osti Päijät-Hämeen sairaanhoitopiiriltä 148 asunnon kohteen Sykekatu 6, 8, 10, 12, 14, 16 ja 18. Kauppahinta oli 3,9 miljoonaa euroa. Kohde muodosti merkittävän vapaarahoitteisen osuuden Lahden Talot Oy:n asuntokannasta. kiinnittää erityistä huomiota. Korjausmiehet erikoistuivat jossakin määrin eri tehtäviin, mikä lisäsi työmotivaatiota ja paransi lopputulosta. – Koulutuksiin osallistuttiin mielelHuoneistokorjausten lään, ja erikoistumista pidettiin hyvänä. laadun kehittämistä Siihen korjausmiehillä oli myös oma tahVuonna 2002 Lahden Talot palkkasi ra- totila, sillä yksi oli hyvä tekemään kylpykennusmestari Raine Majurin hoitamaan huoneremontteja, toinen oli elementissään huoneistojen yleistarkastuksia ja rekla- päästessään tapetoimaan. Toki joukossa oli maatiokorjauksia. Majurilla oli kokemusta jokunen moniottelijakin, joka teki kaikkea, rakennusten vesi- ja kosteusvahingoista Majuri kertoo. sekä niiden kuivaamisesta, joten hänen vastuualueeseen kuuluivat erityisesti kos- Tilapohjaisia korjausohjelmia, teusvahingot ja home-epäilyt. Niitä ilmeni sähköisiä työtilauksia Lahden Taloissa jonkin verran 2000-luvun Huoneistokorjausten uusi toimintatapa alussa. perustui tilapohjaiseen korjausohjelmaan, Raine Majurin työpiste oli samassa huo- yhtenäiseen korjausohjeeseen ja sähköineessa legendaarisen rakennusmestarin seen työtilaukseen. Niiden avulla voitiin Matti Savolaisen kanssa. Työskentelyä Sa- jälkikäteen tarkistaa, mitä, milloin ja milvolaisen kanssa Majuri muistelee lämmöl- lä tarvikkeilla jossakin kohteessa on tehty. lä. – Matilla oli aina aikaa opastaa ja neu- Ennen uudistusta huoneistokorjaukset oli voa sekä kertoa omista kokemuksistaan tilattu suullisesti, eikä materiaaleja ollut soja virheistäänkin. Olen hyvin kiitollinen vittu täsmällisesti, vaan ne saattoivat vaihMatille siitä tuesta ja opastuksesta, jota della sen mukaan, milloin korjaus oli tehty häneltä sain. ja kuka sen oli tehnyt. Ulkopuolisten uraHuoneistokorjaustoiminnan kehittä- koitsijoiden kanssa ei ollut myöskään somistä jatkettiin vuonna 2004 siirtämällä vittu yhtenäistä tuntiveloitusta. korjausmiehet ja työnjohto isännöitsijöil– Työstä tuli lasku, jonka liitteenä oli tä kiinteistöpäällikön alaisuuteen. Samalla nippu rautakaupan laskuja maalarinteipistoimintatavat ja materiaalit yhtenäistettiin tä muovimattoon, kertoo Lahden Talojen ja korjausmiesten kouluttamiseen alettiin kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen. Korjausmies Raimo Bordin erikoisalaa olivat puutyöt kuten saunan lauteet tai oven vetimet. Kuvassa Raimo Bordi tekemässä saunaremonttia keväällä 2005. 37 Tietojärjestelmiä ja uusi organisaatio omassa yksikössä Kiinteistönhuollon kehittämisen vuodet Sakari Laaksonen tarttui omatoimiremontointiin ja maalasi tyttärensä huoneen seinät keväällä 2005. Alkuvuonna 2005 asennettiin Ritaniemenkatu 5:ssä toimivan palvelutalon kaikkiin tiloihin sprinklaus järjestelmä. 38 Tilapohjaisessa korjausohjelmassa oli eri huoneita (olohuone, keittiö, makuuhuone jne.) koskevat työselitykset, jotka määrittelivät huoneessa käytettävät tapetit, maalit ja matot. Materiaalivalinnoissa huomiota kiinnitettiin laadukkuuteen, kestävyyteen ja päästöttömyyteen. Kylpyhuonekorjauksissa siirryttiin muovimatoista laattapintoihin, ja korjausmiehet kävivät sertifikaattikoulutuksen. Korjauksissa käytettiin viittä kilpailutuksella valittua urakoitsijaa ja kuutta omaa korjausmiestä. Urakoitsijoilla työt kilpailutettiin siten, että huonekohtaiseen tarjoushintaan piti sisältyä paitsi työ, myös materiaalit, loppusiivous ja matkat. – Järjestelmän ansiosta tiesin jo työtä tilatessani, minkä suuruinen lasku työstä tulee. Budjetointi helpottui, ja korjausten laatu muuttui tasaisemmaksi, Eero Lukkarinen kertoo. Toimintatapojen yhtenäistäminen alensi kustannuksia ja paransi laatua. Se myös selkiytti toimintaa ja sai hyvää palautetta sekä urakoitsijoilta että omilta korjausmiehiltä. Asukkaiden kannustamista remontointiin 2000-luvun alkuvuosina Lahden Talot alkoi satsata huoneistojen laatuun. Talouden noususuhdanteessa myös asukkaiden vaihtuvuus kasvoi. Seurauksena oli huoneistokorjausten määrän kasvu. Kustannusten pitämiseksi kurissa alettiin aiempaa aktiivisemmin markkinoida asukkaiden mahdollisuutta remontoida asuntoaan itse. Vuonna 2004 omatoimiremontoinnin vastuuhenkilöksi nimettiin korjausmies Ari Loippo. Hän vastasi remonttipakkien sisällöstä ja varauslistasta, laski remontissa tarvittavan maalin ja tapetin määrän sekä tarvittaessa toimitti pakin asukkaalle. Tuohon aikaan Lahden Taloilla oli 15 remonttipakkia, joista viisi oli ns. maalauspakkeja ja kymmenen myös tapetointivälineet sisältäviä pakkeja. – Omatoimiremontointia markkinointiin huoneistotarkastusten yhteydessä. Talvella 2004–2005 remonttipakkien kysyntä vilkastui huomattavasti. Kaikki pakit olivat koko ajan käytössä, ja samanaikaisesti niitä saattoi jonottaa jopa 20–30 omatoimiremontoijaa, Loippo kertoo. Lahden Talojen kiinteistöhuolto organisoitiin uudelleen vuonna 2001. Kiinteistöhuollosta muodostettiin oma yksikkönsä, jonka päälliköksi valittiin Jouko Granholm. Hänen vastuulleen kuuluivat kiinteistönhoito, siivous ja muu ylläpito. Apuna hänellä oli työnjohtaja, myöhemmin myös siivoustyönohjaaja. Suurimman osan kiinteistönhuollosta ja siivouksista hoitivat Lahden Talojen noin 50 entistä talonmiestä ja siivoojaa. Osalla oli talonmies-siivoojan yhdistelmätyö, jotkut olivat osa-aikaisia. Päivittäisestä työstä vain pieni osa ostettiin huoltoliikkeistä, mutta normaalin työajan ulkopuolisesta päivystyksestä huoltoliikkeet hoitivat yli puolet. Uuden toimintamallin alku vaati kehittämistä sekä työntekijöiden ja pienen asukasjoukon muutosvastarinnan selättämistä. Vanhimmat talonmiehet eivät olisi halunneet muuttaa toimintatapojaan, vaan eläkeikään saakka jatkaa vanhaan malliin. Jotkut pelkäsivät uuden toimintamallin kasvattavan työmäärän niin tolkuttomaksi, ettei sitä pysty hoitamaan kunnolla. Asukkaat taas olivat haluttomia luopumaan omista talonmiehistään. – Pyrin rauhoittamaan ja selkiyttämään tilannetta käymällä puolen vuoden aikana kahdet kehityskeskustelut kaikkien työntekijöiden kanssa, kertoo Jouko Granholm. Kiinteistönhuollon esimiesten oli myös paneuduttava valvomaan ulkopuolisia Kiinteistönhuollon uudistamisen yhteydessä uudistettiin myös kone- ja kalustokantaa. Lokakuun lopussa 2001 kiinteistönhuolto osti kaksi uutta autoa. huoltoliikkeitä, luotava uusia sopimusmalleja sekä uusittava ja yhtenäistettävä konekantaa ja työmenetelmiä. Erityistä huomiotakiinnitettiin työsuojeluun. Vuonna 2003 kiinteistöhuolto siirtyi Metsä-Pietilään Lahden kaupungin varikkoalueelle. Lisäksi se sai omat alueelliset varikkonsa ja taukotilansa, mikä vähensi ristiin rastiin ajamista eri puolilla kaupunkia ja tehosti toimintaa. Rakennusautomaatio ja Tampuuri-järjestelmä Rakennusautomaation käyttöönotossa Lahden Talot kulki kunnallisten vuokrataloyhtiöiden eturintamassa. Vuonna 2003 rakennusautomaation kaukovalvon- Hiekanpoisto oli ja on edelleen kiinteistönhuollon jokakeväinen suururakka. Kuva Ankkurin alueen hiekoitushiekkojen poistamisesta keväällä 2004. ta alettiin hoitaa itse, kun se siihen saakka oli ostettu Lahden kaupungin tekniseltä virastolta. Hollolankatu 3:een saatiin oma valvomo, josta käsin pystyttiin säätämään muun muassa kiinteistöjen lämmitys haluttuun lämpötilaan. Valvomon käyttäjäksi nimettiin Petri Korhonen. Vuonna 2003 automaation piirissä oli noin 40 prosenttia kiinteistökannasta ja uusien kiinteistöjen liittämistä sen piiriin valmisteltiin. Automaatio vähensi esimerkiksi lämmityskuluja merkittävästi. Vuonna 2005 Lahden Talot alkoi asteittain siirtyä Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmään. Ensimmäiseksi perustettiin koko kiinteistökannan kohderekisteri sekä huoltokirjaohjelma, jonka avulla voitiin mää- rittää muun muassa koko yhtiön kiinteistökannan huollon ja siivouksen taso kohdekohtaisesti. Huoltokirjassa kuvattiin kiinteistön talotekniset laitteet ja rakennusten osat sekä niiden huoltovälit. Jos kiinteistön ulkovuorauksena on esimerkiksi lautavuoraus, huoltokirjaan merkittiin, että huoltomaalaus tehdään noin kahdeksan vuoden välein. Myöhemmin samantyyppisten talojen huoltokirjoja on yhdistetty ja Tampuuri laajentunut myös isännöitsijöiden ja asiakaspalvelun käyttöön. 39 2005–2009 Merkittävien muutosten ja tulevaisuuteen katsomisen vuodet Uudella yhtiörakenteella ja strategialla alan edelläkävijäksi Vuodet 2005–2009 olivat Lahden Taloissa merkittävien muutosten aikaa. Suurin askel oli yhtiörakenteen muutos, jonka tueksi luotiin vahvasti tulevaisuuteen katsova, edelläkävijyyteen nojaava strategia. Lahden Talot Oy:n hallitus ryhmäkuvassa vuonna 2006: Juha Peltonen (puheenjohtaja, vas.), Juha Rostedt (varapuheenjohtaja), Marika Sipilä, Juhani Honkaniemi (5. oik.), Hilkka Leppänen ja Antero Patamäki. Lisäksi kuvassa ovat Lahden kaupungin rahoitusjohtaja Mika Mäkinen (takana 5. vas.) sekä Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (4. vas.), hallituksen sihteeri, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (3. oik.) ja asiantuntija kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen (2. oik.). Kuvasta puuttuu Jaana Backman. Keväällä 2005 valitusta hallituksesta tuli 7-jäseninen, kun hallitukseen aiemmin oli kuulunut 11 jäsentä. Yhtiöittämisen jälkeen vuonna 2007 hallitus supistui edelleen 5-jäseniseksi. Uudessa kokoonpanossa korostuivat liikkeenjohdon kokemus, kiinteistöasioiden tuntemus sekä kokemus asukastoiminnasta. Puheenjohtajana toimi Juha Peltonen, ison hallituksen asukasjäsen vuosilta 1998–2000. Hän arvioi jäsenmäärän muutoksen hyväksi. 40 – Ryhmä alkoi kokonsa puolesta tuntua yhtiön hallitukselta. Henki oli hyvä, ja asioitasaatiin aikaan, koska hallituksessa ei ollut ns. vanhoja jääriä, jotka olisivat jumittuneet juoksuhautoihinsa. Peltosen johtoajatuksena puheenjohtajana oli, että kaikki hallituksen jäsenet ovat juridisesti samanlaisessa asemassa riippumatta siitä, ovatko he kaupunginhallituksen vai asukkaiden valitsemia jäseniä. – Halusin saada hallituksen jäsenille sen tunteen, että he ovat niitä, jotka päättävät – ei esimerkiksi yhtiön toimitusjohtaja tai joku kaupungin viranhaltija. Tässä mielestäni myös onnistuin. Hallitus sai tehdä työtään rauhassa ilman ulkopuolisten vaikutusyrityksiä, sillä Lahden Taloihin ei kohdistunut yhtä vahvaa kiinnostusta kuin kaupunkikonsernin joihinkin muihin yhtiöihin. – Taseella mitattuna Lahden Talot oli Lahden kaupunkikonsernin suurin yhtiö. Silti kertaakaan paikallinen lehti ei haastatellut minua Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan ominaisuudessa, Peltonen kertoo. Yhtiön uudessa strategiassa korostui edelläkävijyys Heti kautensa alussa uusi hallitus saattoi päätökseen edellisen hallituksen aikana valmistellun hankkeen yhtiön toimitilojen ostamisesta omiksi. Tilojen sijainti Lahden ydinkeskustassa ja kaksi sisäänkäyntiä katsottiin merkittäväksi tekijäksi myös vuokrataloyhtiölle. Lisäksi toimiminen omissa tiloissa antoi mahdollisuuden remontoida tiloja omien vaihtuvien tarpeiden mukaan sekä suunnitella yhtiön tulevaisuutta myös toimitiloihin liittyvän varmuuden pohjalta. Näköpiirissä ollut palveluasumisen tarpeen voimakas kasvu johti Lahden Taloissa tarpeeseen muuttaa yhtiöjärjestystä. Yhtiörakenneuudistuksen valmistelu aloitettiin hallituksen strategiamatkalla Luzernissa keväällä 2006, ja konsernirakenteeseen siirryttiin syyskuun alussa 2007. Konsernirakenne antoi aiheen päivittää yhtiön strategiaa. Uutta strategiaa hallitus valmisteli useissa kokouksissa sekä strategiamatkallaan Barcelonassa. Katseet suunnattiin vahvasti tulevaisuuteen. Vuonna 2008 uusitussa strategiassa korostui edelläkävijyys. Lahden Taloilla oli rakennuttamisen ja kiinteistöjen ylläpidon vahva ammattitaito, minkä johdosta hallitus katsoi, että yhtiön palveluja voisivat käyttää myös Lahden lähikunnat. Työntöä tähän suuntaan arvioitiin tulevan palveluasumisen kasvusta, ja hallituskauden lopulla Lahden Talot laajensi rakennuttamista oman yhtiön ulkopuolelle, kun se perusparansi ja laajensi Lahden Vanhusten Asuntosäätiön Kannuskadun palvelutalon. Edelläkävijyydessä korostuivat asiakkaan tarpeista lähtevät ratkaisut, rakentamisen ja ylläpidon korkea laatu sekä elinkaariajattelu. Ensimmäinen näkyvä askeledelläkävijyyden tiellä olivat Lanssikadun matalaenergiatalot. – Suomalaisissa kerrostaloissa ei vielä ollut matalaenergiaratkaisuja, eikä matala energiatalojen rakentaminen olisi ollut mahdollista ilman ison yhtiön volyymia ja ammattitaitoa, Peltonen sanoo. – Myös yhtiörakenteen muutos ja siihen liittyvä palveluasumisen Lahden malli edustivat kunnallisen vuokratalotoiminnan edelläkävijyyttä. Tontinvuokrien tasauksella asukkaat tasavertaiseen asemaan Vuonna 2008 toteutettiin asukkaiden tasavertaisen ja oikeudenmukaisen kohtelun kannalta välttämätön tontinvuokrien tasaus.Tasaamattomien tontinvuokrien aikana kadun vastakkaisilla puolilla sijaitsevien talojen vuokrataso saattoi olla hyvin erilainen sen mukaan, oliko talo vuokratontilla vai omistustontilla. Tontinvuokrien tasaus ei ollut kaikille asukkaille mieluinen; tasausta vastustivat ne asukkaat, joille tasaus merkitsi vuokran nousua, vaikka tasaus tasoittikin epäoikeudenmukaisia vuokraeroja. Pääomien ja tontinvuokrien tasaukset saattoivat yksittäisten asukkaiden mielestä olla vuokrataloyhtiöiden fuusion mukanaan tuomia heikennyksiä. Juha Peltonen, entinen Lahden Talojen asukas, pyrki korostamaan ison yhtiön mukanaan tuomia lukuisia etuja. – Lainojen konvertoinnin ja rakennusautomaation tuomia taloudellisia hyötyjä ei olisi saatu yksittäisissä kiinteistöyhtiöissä. Myös Asukasviesti-lehti, yhtiön verk- kosivut ja asuntojen sähköinen hakeminen ovat fuusiohyötyjä, joita ei muuten olisi toteutettu. – Vuokratalotoiminnan kannalta merkittävä asia oli se, että ara-vuokra-asuntojen tulorajat poistuivat. Sekä asukkaille että yhtiölle arvokasta on myös se, että Lahden Talojen vuokra-asuntotoiminta on eriytetty tuetun asumisen toiminnasta. Lahden Talot on Lahdessa niin iso toimija, että se määrittää koko kaupungin vuokratasoa ja myös omistusasumisen hintatasoa. Kiinteistökauppoja, uudiskohteiden suunnittelua Hallituskaudella 2005–2009 Lahden Talot teki lukuisia kiinteistökauppoja. Omien toimitilojen lisäksi ostettiin Sykekadun talot, Paavolan pienkerrostalot, Aittapellonkatu 4, Yli-Kölli, Nikulankuja 1 sekä 94 prosenttia Vesijärvenkatu 36:n osakekannasta. Lisäksi uudisrakentaminen käynnistyi uudelleen. Vuoden 2009 alussa valmistui Lahden Talojen historian suurin rakennushanke Kilpiäisten palvelukeskus. Lisäksi kaudella aloitettiin Lanssikadun matalaenergiatalojen laaja hankesuunnittelu sekä kolmen erityisryhmien asumiskohteen valmistelu. Vuonna 2006 Lahden Talojen huoltopalvelut siirtyivät Lahden kaupunkikonsernin kiinteistöpalveluyhtiöön LK Kiinteistöpalveluihin. Uuden yhtiön palvelukseen siirtyi Lahden Talojen korjaustoiminnasta, kiinteistöhuollosta ja siivouksesta vastaava henkilöstö, yhteensä 53 vakituista työnte- Uudisrakentaminen käynnistyi Lahden Taloissa uudelleen hallituskaudella 2005–2009. Suurhankkeena rakentui Lahden Talojen kaikkien aikojen suurin rakennushanke Kilpiäisten palvelukeskus. kijää. Näistä noin puolet oli kiinteistönhoitajia, siivoojia 19, korjausmiehiä viisi ja esimiehiä kolme. Yhtiön ja asukkaiden yhdessä valmistelema asukasdemokratiamallin muutos toteutettiin keväällä 2006 pidetyissä asukasvaaleissa. Niissä kaksi eniten ääniä saanutta ehdokasta tuli ehdolle Lahden Talojen hallitukseen ja yhdeksän seuraavaa muodosti uuden elimen asukashallituksen. Samalla lakkautettiin alueneuvostot, jotka siihen asti olivat valinneet asukasjäsenet Lahden Talojen hallitukseen. Juha Peltonen arvioi muutoksen järkeväksi. – Uusi malli edisti asukasdemokratiaa, sillä hallituksen ja asukashallituksen jäsenet valittiin suoralla vaalilla. Alueneuvostojen rooli ja tehtävät olivat olleet monelle epäselviä, sillä eri alueilla ei ollut vastakkaisia intressejä, joita asukkaiden olisi pitänyt valvoa. 41 Erityisasumisen kehitys toteuttajien silmin merkiksi monen suunnan yhteistyöstä Kajaste kertoo häätöjen ennaltaehkäisystä, jota sosiaalitoimi ja Lahden Talot ovat tehneet noin 10 vuoden ajan. Mukkulan ja Jalkarannan palvelutalojen johtajat Tuula Tuomola ja Eila Salonen olivat tyytyväisiä korjauksiin, joita Lahden Talot teetti palvelutaloihin heti, kun talojen omistus ja ylläpito olivat siirtyneet sille. Myöhemmin Tuula Tuomola toimi kaikkien vanhusten palvelutalojen johtajana. Vanhusten ja erityisryhmien asumispalvelut ovat nykyaikaistuneet 1990-luvun jälkeen laitosasumisen purkamisen myötä. Lahden Taloilla on ollut kehityksessä vahva rooli, koska Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen hallinnoimien palvelutalojen omistaminen ja ylläpitäminen on määritetty sen tehtäväksi. Erityisasumisen Lahden mallissa Lahden Talot rakennuttaa, omistaa ja ylläpi42 tää kiinteistöt ja kaupungin sosiaali- ja terveystoimi vuokralaisena pyörittää toimintaa. Joitakin kohteita Lahden Talot on vuokrannut muille palveluntuottajille kuten Eteva kuntayhtymälle, Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatriselle säätiölle ja Attendolle. Eläkkeellä olevat Lahden kaupungin sosiaalijohtaja Risto Kajaste ja vanhusten palvelutalojen johtaja Tuula Tuomola kiittävät eri tahojen yhteistyön toimivuutta. Esi- Vanhusten asuntosäätiö kaupungin operaattorina 1960-luvulla Lahden kaupungin ensimmäinen vanhustentalo Hirsimetsäntie 64 valmistui vuonna 1963. Talo oli tarkoitettu vanhuksille, jotka eivät olleet laitoshoidon tarpeessa, mutta joille selviytyminen ilman vesijohtoa, viemäriä ja keskuslämmitystä alkoi olla ylivoimaista. Jo tuolloin myös Lahden Diakoniasäätiö alkoi tarjota vanhusten asumispalveluja: vanhainkodin toimina alkoi 1960-luvulla ja Erkonpuiston eläkekodin toiminta vuonna 1978. Eläkekodin asunnot olivat tavallisia vuokra-asuntoja, mutta diakonia säätiöllä oli löyhää yhteydenpitoa asukkaisiin. Myöhemmin diakoniasäätiö alkoi tarjota myös palveluasumista. 1960–1980-luvuilla vanhustentalot rakennutti ja omisti Lahden kaupunki. Kaupunki myös vastasi niiden korjauksista. Asukasvalinnoista, palveluista sekä kunnossapidosta ja pikkuremonteista huolehti puolestaan Lahden Vanhusten Asuntosäätiö. Ensin kaupungin vanhustentalo-omistusta hallinnoi asuntotuotantolautakunta ja asuntotoimisto. Vuoden 1981 alussa omistus ja hallinnointi siirtyivät tekniselle lautakunnalle ja tekniselle virastolle. Muutoksia palvelutalojen omistukseen ja toimintamalliin Vuoteen 1990 mennessä Lahden kaupunki rakennutti omistukseensa 19 vanhustentaloa. Toimintamalli toimi muutoin hyvin, mutta taloja ei juuri korjattu, mikä aiheutti piilevää korjaustarvetta. Korjaustarve paheni ajan myötä. Vuonna 1991 vanhustentalojen omistus velkoineen siirtyi Lahden Vanhusten Asuntosäätiölle. Myöhemmin useat vanhusten talot on myyty muun muassaLahden Taloille tai ne on purettu. Vuonna 2005 Lahden Taloille myytiin kaksi palvelutaloa, jotka kaupunki oli rakennuttanut 1990-luvulla ja joita Lahden Vanhusten Asuntosäätiö ylläpiti. Tuula Tuomolan mielestä siirto edisti lahtelaista palveluasumista merkittävästi. Tuomola kiittää Lahden Taloja hoiva-asumisen hyvästä haltuunotosta. Kun palvelutalot siirtyivät yhtiön omistukseen, Tuomola pääsi osallistumaan vanhojen palvelutalojen korjausten ja uusien rakentamisen suunnitteluun. – Jos rakennutetaan yhteistyöllä, lopputuloksesta tulee tilojen käyttäjän kannalta onnistunut. Lisäksi on hyvä, että Lahden Talot keskitti kaikkien palvelutalojen isännöinnin samalle isännöitsijälle. 2000-luvulla käänteentekevä asia vanhusten palveluasumisessa oli hoivahenkilöstön siirtyminen 3-vuorotyöhön. Näin palvelutaloihin voitiin alkaa ottaa lähes sairaalatason hoitoa tarvitsevia vanhuksia, joita piti hoitaa myös yöllä. Muutos mah- dollisti toisen merkittävän vaiheen eli laitoshoidon alasajon aloittaminen. Tuomolan johtajakauden suurhankkeita olivat Kilpiäisten palvelukeskus ja rakenteille lähtenyt Lehtiojan palvelukeskus. – Vanhat vanhustentalot olivat kuin kerrostaloja, joissa vanhusten asunnot sijaitsivat pitkien käytävien varrella ja muut ihmiset olivat kaukana. Uudet palvelutalot tehtiin yhteisöllisiksi: yhteiset seurustelutilat ja muut asukkaat ovat lähellä silloin, kun vanhus kaipaa toista ihmistä vierelleen, Tuomola kuvaa muutosta. Liikuntarajoitteisia ja vammaisia tavallisten kaupunkilaisten joukkoon Vielä 1990-luvulla Lahti osti muiden erityisryhmien paitsi vanhusten asumispalvelut hoitolaitoksista eri puolilta Etelä-Suomea. Esimerkiksi kehitysvammaisista iso osa oli sijoitettu Lammille Ronnin kehitysvammalaitokseen. Kehitysvammaisten asumisen nykyaikaistamisen ensimmäisiä hankkeita Lahdessa oli ns. Launeenrinteen asuntola, joka muodostui Vasamakatu 9:ssä sijaitsevan kerrostalon kolmesta huoneistosta osavuorokautisine henkilökuntineen. Mastokadun talot Mukkulassa olivat tavallisia vuokrataloja, mutta yhden talon kahteen kerrokseen sosiaali- ja terveystoimi remontoi liikuntarajoitteisille ja kehitysvammaisille soveltuvia asuntoja. Hanke herätti ennakkoluuloja, mutta asukkaiden mielestä järjestely toimi hyvin. Onnistuneena erityiskohteena Risto Kajaste muis- taa myös Metsolankadun ja Kauppakadun talot. Niihin tehtiin joitakin invavarusteisia asuntoja, ja tavallisten kaupunkilaisten joukkoon sijoitettiin liikuntarajoitteisia ja vammaisia asukkaita. Uusimpia nykyaikaisen erityisasumisen ratkaisuja Lahdessa edustaa esimerkiksi Salinmäen palvelukoti, joka tarjoaa kehitysvammaisille sekä asumispalveluita että iltapäivätoimintaa. Asunnottomuuden vähentäminen alkuun 2000-luvulla 2000-luvulle tultaessa ponnistelut kohdistuivat asunnottomiin, jotka oli keskitetty Kivikylänä tunnettuun 100-paikkaiseen parakkikylään. – Yhteistyön pohja Lahden Taloihin oli valmis, olivathan yhtiön toiminnot peruja kaupungin asuntotoimesta, johon sosiaalitoimella oli ollut luonteva yhteys, Risto Kajaste sanoo. Asunnottomuutta purettiin rakentamalla uutta ja hankkimalla yksittäisiä asuntoja. Kun Kivikylän parakkikylä purettiin, sen asukkaista noin 80 sijoittui tavalliseen asuntokantaan eri puolille kaupunkia ja vain noin 20 tarvitsi erityisasumisen palveluja. Uusimpia asunnottomille suunnattuja kohteita ovat Nikulankujan rivitalot, Launeen erityisasunnot sekä vuonna 2013 rakenteille lähtenyt Apilakadun asumispalvelukohde. Asunnottomuuden hoidossa Kajaste kuitenkin näkee vielä haasteita. – Jos tehdään liikaa erityisratkaisuja eikä saada Nykyaikaista erityisryhmien asumista edustaa kehitysvammaisille tarkoitettu Etevan Lahden tukikeskus, joka valmistui vuonna 2011. Tukikeskuksen johtaja Jutta Tuominen keskuksen kuntoutushuoneessa vuonna 2012. kiertoa tuetusta asumisesta normaaliasumiseen, ongelmat pitkittyvät. Mielenterveyskuntoutujien asumispalveluille tärkeitä kohteita ovat olleet Viherlaaksontielle vuonna 2005 saneerattu palvelukeskus sekä Kivikadulle joitakin vuosia myöhemmin saneeratut Kivikadun tukiasunnot. – Myös mielenterveyskuntoutujien tilanne on haastava. Asumista on tuettava muulla kuntouttavalla toiminnalla, sillä asuminen ja arjessa selviytyminen tukevat toisiaan, Kajaste sanoo. 43 Palvelutalojen ja erityisasuntojen omistajaksi Entisten Mukkulan Puttien yhdestä kerrostalosta saneerattiin 2000-luvun alussa nykyaikainen vanhusten palvelutalo. Nykyisin Ritatornin palvelutalossa asuu kehitysvammaisia. Jo 2000-luvun alussa Lahden kaupunki oli arvioinut, että sosiaali- ja terveysviraston ja Lahden Talojen on tiivistettävä yhteistyötään erityisiä tukipalveluja tarvitsevien henkilöiden asuttamisessa. Lisäksi Lahden Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa alkoi vahvistua ja selkiytyä; kaupunki alkoi asuntopoliittisten linjaustensa mukaisesti keskittää kaiken asuntojen omistuksen Lahden Taloihin, ja erityisasumisen asuinkiinteistöjen omistus ja ylläpito määrittyivät yhtiön tehtäväksi. 44 Kun Lahden Talojen yhteistyö sosiaalitoimen ja myös muiden tahojen kanssa vahvistui, alkoi avautua uusia mahdollisuuksia lisätä erityisasumisen määrää, laatua ja kustannustehokkuutta ja Lahden Taloille alkoi siirtyä kaupungin omistuksessa olleita palvelutaloja. Ensimmäinen merkittävä siirto toteutui vuonna 2005, jolloin kaupunki luovutti Lahden Taloille apporttina Jalkarannassa Tarjantie 56:ssa ja Mukkulassa Mastokatu 8:ssa sijaitsevat vanhusten palvelutalokiinteistöt. Kiinteistöt oli rakennettu vuosina 1993 ja 1991, mutta molemmissa oli suurehkoja korjaustarpeita. Mukkulan palvelutaloon tehtiin julkisivuremontti, ja molempiin taloihin rakennettiin uudet hissit ja saneerattiin vanhat, ja asuntoihin ja yhteistiloihin asennettiin sprinklausjärjestelmät. Kiinteistöjen korjauskustannukset olivat yhteensä noin 1,1 miljoonaa euroa, joihin saatiin Aran avustuksia. Omistuksen ja ylläpidon vaihdoksen johdosta sosiaali- ja terveystoimen vuokrakulut kohteista alenivat merkittävästi, kun sen maksettavaksi tuli ainoastaan omakustannusvuokra. Aiemmin palvelutalosta oli pitänyt maksaa sekä vuokra että lainanlyhennykset ja korot. Samana vuonna toteutettiin muitakin vanhusten palvelutalojen saneerauksia, joilla ennen kaikkea parannettiin palvelutalojen turvallisuutta. Lisäksi aloitettiin Viherlaaksontie 28:n suursaneeraus Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatrisen säätiön käyttöön. Matti Liukko (Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen toimialajohtaja 2003–2009) sanoo Lahden olleen 2000-luvun puolivälissä Euroopan nopeimmin ikääntyvä kaupunki. Näköpiirissä oli suuria haasteita, joihin haettiin ratkaisuja hyvässä yhteisymmärryksessä. – Lahden Taloilla oli hyvät ja toimivat keskusteluyhteydet toimialamme henkilöstöön, ja ajatuksiamme ja toivomuk siamme kuunneltiin. Haasteitakin toki oli, mutta yhdessä niihin löydettiin ratkaisut, Liukko kertoo. Kaupungin omistajaohjauksesta uusia velvoitteita Vuoden 2006 omistajapoliittisessa kannanotossa Lahden kaupunginvaltuusto edellytti, että osinkoina tapahtuvan tuloutuksen sijasta Lahden Talot tekee aktiivista yhteistyötä sosiaali- ja terveystoimen kanssa etsittäessä ratkaisuja erityisryhmien asuntotarpeisiin. Vuotta myöhemmin valtuusto määritti Lahden Talojen tehtäväksi rakentaa ja omistaa tavanomaisten vuokra-asuntojen lisäksi kaupungin sosiaali- ja terveystoimen hallinnassa olevat vanhusten palveluasunnot ja muut erityisasunnot. Uuden, entistä vahvemmin määritellyn roolinsa velvoittamana Lahden Talot myös haki kiinteistöjä, jotka voitaisiin järkevin kustannuksin ottaa erityisasumisen käyttöön. Vuonna 2006 Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n toiminnan alasajon yhteydessä Lahden Talot osti Jalkarannassa sijaitsevan Yli-Köllin palvelukeskuksen ja saneerasi sen kehitysvammaisten käyttöön. Kohde vuokrattiin Eteva kuntayhtymälle. Samana vuonna Kerinkallionkatu 13:ssa sijaitseva kerrostalo saneerattiin vanhusten palvelutaloksi, joka sai nimen Lepolakoti. Tammikuussa 2007 ostettiin pientaloja käsittävä Nikulankujan kiinteistö päihdekuntoutujien käyttöön. Lisäksi Nikulankujalle rakennettiin päihdekuntoutujille tarkoitettu rivitalo, joka valmistui vuonna 2009. Eläkkeellä oleva erityispalveluista vastannut Lahden kaupungin sosiaalijohtaja Risto Kajaste kiittää hyvää neuvottelu- ja suunnitteluilmapiiriä, joka Lahden Talojen ja sosiaali- ja terveystoimen välillä vallitsi. – Ideoita esitettiin vapaasti, ja erityisryhmien asumisen ratkaisuja haettiin sekä Lahden Talojen omistamat erityisasuntokohteet 2005–2009 • Jalkarannan palvelutalo: vanhukset • Kilpiäisten palvelukeskus: vanhukset ja kehitysvammaiset • Kojolanrinne: päihdekuntoutujat • Kärpäsen palvelutalo: vanhukset • Lepolakoti: vanhukset • Merrasojanpuiston palvelukeskus: kehitysvammaiset, maahanmuuttajat, asunnottomat • Mukkulan palvelutalo: vanhukset • Nikulankuja I ja II: päihdekuntoutujat • Ritatornin palvelutalo: vanhukset • Viherlaaksontie 28: mielenterveyskuntoutujat • Yli-Köllin palvelukeskus: kehitysvammaiset Pääosa kohteista siirtyi yhtiörakennejärjestelyissä Lahden Palveluasunnot Oy:lle. Kojolanrinne on myöhemmin myyty. olemassa olevasta että uudesta kiinteistökannasta. Yhteinen kieli löytyi yllättävän helposti, ja sosiaalitoimen edustajien ajatukset tulivat hyvin kuulluiksi. Ongelmatilanteissa Lahden Talojen isännöitsijät ymmärsivät yhteisen edun, ja asiat saatiin ratkaistuksi hyvässä hengessä. Uudisrakentamisen ja suunnittelun keskiössä palveluasuminen Palveluasumiseen liittyi myös vuonna 2007 alkanut Lahden Talojen siihen mennessä suurin rakennusprojekti Kilpiäisten palvelukeskuksen rakentaminen. Alun perin palvelukeskusta oli kaavailtu kaupungin omaksi hankkeeksi. Uuden linjauksen mukaisesti se rakennutettiin Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Palveluasunnot Oy:n omistukseen ja vuokrattiin pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Lahden kaupungin sosiaali- ja terveyspalveluille. Palvelukeskus valmistui vuoden 2009 alussa. Se edusti uudenlaista palveluasumisen konseptia: vanhusten, kehitysvammaisten ja päiväkotilasten rinnakkaineloa eräänlaisessa kyläyhteisössä. Asuntopaikkoja palvelukeskuksessa on 119, päiväkoti on 81-paikkainen. Vielä saman hallituskauden lopulla toteutui Lahden Talojen ensimmäinen konsernin ulkopuolinen rakennuttamiskohde, Lahden Vanhusten Asuntosäätiön palvelutalon perusparannus- ja laajennustyö Metsäkankaalla Kannuskatu 6:ssa. Kohde luovutettiin loppukäyttäjälle helmikuussa 2009. Kilpiäisten palvelukeskuksesta rakentui uudenlaista konseptia edustava kyläyhteisö, jossa päiväkotilapset elävän samassa pihapiirissä vanhusten ja kehitysvammaisten kanssa. Myös uudiskohteiden suunnittelun painopiste oli vahvasti palveluasumisessa. Vuonna 2008 alettiin valmistella kolmea erityiskohdetta. Mäntsäläntielle valmisteltiin sosiaali- ja terveystoimen käyttöön Launeen erityisasuntoja, johon tuli 20 asuntoa maahanmuuttajille ja asunnottomille. Viereiselle tontille valmisteltiin Eteva kuntayhtymälle vuokrattavaa tukikeskusta, johon rakennettiin muun muassa 15 kehitysvammaisten asuntoa. Kolmantena kohteena valmisteltiin vanhusten palvelu- taloa Jalkarantaan Tarjantielle. Kohteeseen tuli 57 palveluasuntoa muistihäiriöisille ja ympärivuorokautista hoivaa tarvitseville vanhuksille, ja se vuokrattiin Attendo MedOneHoiva Oy:lle. Kaikki uudet palvelu- ja erityisasunnot suunniteltiin ja rakennutettiin Lahden Palveluasunnot Oy:n omistukseen, ja niiden rakennuttamistehtävistä vastasi Lahden Talot Oy. Hankkeisiin saatiin ARA:n investointiavustusta ja korkotukilainaa. 45 Yhtiöityksellä arava- ja palveluasuminen eri yhtiöihin Sveitsin Luzerniin suuntautuneella strategiamatkalla Lahden Talojen hallitus ehti myös nauttia Sveitsin upeista maisemista. Kuvassa Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (vas.), hallituksen jäsen Jaana Backman, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (ed. selin), hallituksen jäsenet Markku Mäenpää, Juha Rostedt ja Marika Sipilä sekä hallituksen puheenjohtaja Juha Peltonen. Lahden Talot aloitti yhtiörakenneuudistuksen valmistelun hallituksen strategiamatkalla Sveitsissä keväällä 2006. Uudistuksen tarve oli ilmeinen ja ajankohta suotuisa. Vuoden 2007 loppuun asti oli voimassa varainsiirtoverolain väliaikainen muutos. Sen mukaan vuokratalojen luovutuksista ei peritty varainsiirtoveroa, jos vuokratalokiinteistön luovuttajana oli kunta tai sen omistama yhtiö ja vastaanottajana 46 kunnan omistama yhtiö tai yhtiönomistama yhtiö. Lisäksi ehtona oli, että luovuttaja saa vastikkeeksi vastaanottavan yhtiön osakkeita. Tämä merkitsi Lahden Taloille suurta taloudellista etua, minkä johdosta uudistus kannatti tehdä väliaikaisen muutoksen ollessavoimassa. Vuonna 2006 elettiin toimintaympäristössä, jota Lahden Talojen vanha yhtiömalli ei enää vastannut. Yhtiö omis- ti myös vapaarahoitteisia vuokrataloja ja erityisasuntoja, jotka erosivat tavallisista aravavuokrataloista paitsi käyttötarkoitukseltaan myös rahoitukseltaan ja juridiikaltaan. Juridiset erot koskivat muun muassa vuokrasopimuksia. Lisäksi asuntojen määrä oli kasvanut noin 3 700:sta noin 5 400:aan. Kasvu näytti jatkuvan, olihan yhtiöön tarkoitus keskittää Lahden kaupunkikonsernin asuntoomaisuutta sekä erityisryhmien asuntojen rakennuttaminen ja omistaminen. Yhtiöittämisen syyt painottuivat erityisasumiseen. Erityistyhmien asunnoista oli pulaa ja palvelutalohankkeiden toteuttajia vähän. Erityisasumisen rahoitusmahdollisuudet olivat kuitenkin parantuneet, koska ARA myönsi hankkeisiin investointiavustuksia ja korkotukilainoja. Tavallisessa vuokratuotannossa taas arava- ja korkotukilainotuksen nähtiin olevan supistumassa ja vapaarahoitteisuuden kasvamassa. Tärkeä painoarvo yhtiöityshankkeessa oli myös varautumisella yhtiön liiketoiminnan laajenemiseen. Lahden Talojen rakennuttamis-, vuokraus- ja ylläpitopalveluja suunniteltiin tarjottavan myös Lahden Talot -konsernin ulkopuolelle. Aravayhtiö ei ollut kestävä ratkaisu kehittää kiinteistöliiketoimintaa ja kasvattaa vapaarahoitteista kiinteistökantaa. Kiinteistöt käyttötarkoituksen mukaan eri yhtiöihin Yhtiöityksessä Lahden Talojen kiinteistökanta haluttiin jakaa käyttötarkoituksen, rahoituksen sekä käyttö- ja luovutusrajoitusten perustella eri yhtiöihin. Koska aravan rajoitukset ja säädökset koskevat vain aravayhtiöitä, Ara-asuntokanta haluttiin irrottaa muusta kannasta sekä jakaa vuokra-asuntoyhtiöksi ja erityisasuntoyhtiöksi. Lisäksi haluttiin lisätä läpinäkyvyyttä: tuotot ja kulut sekä pääomat ja velat kohdistuisivat täsmällisesti siihen asuntokantaan, jota ne koskivat. Tätä pidettiin tärkeänä myös asukkaiden kannalta. Uuden yhtiörakenteen avulla arvioitiin voitavan kasvattaa liiketoimintaa ja ohjata palveluliiketoimintaa kilpailukykyisempään suuntaan, koska eri yhtiöissä toiminnan kannattavuutta olisi helpompi seurata. Myös seutuyhteistyön arvioitiin luovan mahdollisuuksia kasvattaa yhtiötä terveellä tavalla. Uudistuksessa pidettiin tärkeänä, ettei se lisää kuluja eikä kasvata byrokratiaa, henkilökuntaa eikä hallintoa. Lahden kaupungin kannalta myönteisenä pidettiin sitä, että yhtiöitys mahdollistaisi osingonjaon emoyhtiöstä. Luovutushintojen ja verovaikutusten selvittämisessä iso työ Ensimmäisen kerran suunnitelmaa esiteltiin Lahden kaupunginhallitukselle 30.10.2006. Myös asukkaat kannattivat hanketta, ja marraskuussa 2006 asukashallitus otti asiaan myönteisen kannan ja toivoi asia etenevän. Lahden Talojen hallitus päätti 21.11.2006 yksimielisesti toteuttaa yhtiörakenteen muutoksen. Sinetti hank- keelle tuli joulukuussa, kun kaupunginhallitus kehotti Lahden Taloja jatkamaan asianvalmistelua esitetyltä pohjalta. Ensimmäisissä kaavailuissa konserniin hahmoteltiin emoyhtiö sekä tytäryhtiöt arava-asunnoille, vapaarahoitteisille asunnoille ja erityisasunnoille. Nopeasti rakennetta kuitenkin yksinkertaistettiin: vapaarahoitteiset asunnot sijoitettiin emoyhtiöön ja tytäryhtiöt päätettiin perustaa vain arava- ja korkotukiasunnoille sekä erityisasunnoille. Sisä-Suomen verovirastosta haettiin ennakkoratkaisua yhtiörakennejärjestyksen vaikutuksista arvonlisäverotukseen. Maaliskuun alussa 2007 saatu päätös oli myönteinen: Liikkeen tai sen osan luovutuksessa tapahtuvasta tavaroiden ja palvelujen luovuttamisesta ei tarvitse maksaa arvonlisäveroa, jos liiketoiminnan jatkaja ryhtyy käyttämään luovutettuja tavaroita ja palveluja vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen. Lisäksi sekä uusien että vanhojen palvelutalojen investointien arvonlisäverot voitaisiin vähentää ja jo maksettuja arvonlisäveroja palautettaisiin yhtiölle. Maksettuja arvonlisäveroja saatiinkin myöhemmin takaisin noin 625 000 euroa. Lisäksi kiinteistöjen tasearvot ja Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen vuokrat alenivat. Kiinteistöjen luovutushintojen määrittely ja verovaikutusten selvittäminen teettivät paljon työtä. Lahden Talot sai verottajan ennakkotiedon siirrettävän omaisuuden arvosta 23.5.2007. Sen mukaan arvoksi ve- rotuksessa määräytyi 189 864 140,06 euroa eli sama summa, joka hakemuksessa oli esitetty. Veroasiamies kuitenkin ilmoitti, ettei käytä oikeutta muutoksenhakuun, mikäli verotus toimitetaan tämän ennakkotiedon mukaan. Yhtiörakennejärjestelyssä Lahden Taloja avusti Ernst & Young Oy. Päävastuun valmistelusta kantoi varatuomari Kenneth Stenbäck. Veroasioiden valmistelusta vastasi oikeustieteen lisensiaatti Ilkka Ojala. Yksinkertainen yhtiömalli käyttöön syyskuussa 2007 Uudet yhtiöt perustettiin minimiosakepääomalla huhtikuussa 2007, ja ne saivat ARA:lta yleishyödyllisyysstatuksen. Toukokuun lopussa 2007 kaupunginhallitukselle esiteltiin valmis suunnitelma, ja käyttöön konsernirakenne otettiin 1.9.2007. Emoyhtiö Lahden Talot Oy oli aravarajoituksista vapaa yhtiö, jonka tehtävänä oli omistaa ja vuokrata vapaarahoitteisia asuntoja ja taloja. Emoyhtiö myös toimi hallinnointi- ja managementyhtiönä, joka vastasi kiinteistöjen ylläpidosta ja isännöinnistä, rakennuttamispalveluista ja taloushallinnon palveluista sekä myi näitä palveluita tytäryhtiöilleen ja muille toimijoille. Emoyhtiöön jäi kahdeksan asuinkiinteistöä ja 13 liikehuoneistoa. Yhtiöllä oli 326 asuntoa, ja sen liikevaihto oli 1,6 miljoonaa euroa. Lahden Asunnot Oy:n tehtävänä oli omistaa arava-asuntoja ja vuokrata niitä yksityishenkilöille. Yhtiö oli yleishyödyllinen ja sekä yhtiö että sen talot ja asunnot Ensimmäisessä konsernimallissa vapaarahoitteisille asunnoille kaavailtiin omaa tytäryhtiötä. Nopeasti kuitenkin todettiin, ettei sitä tarvita, vaan vapaarahoitteiset asunnot voidaan sijoittaa emoyhtiöön. aravarajoitusten piirissä. Yhtiön hallitukseen tuli myös asukkaiden edustus, ja asukasdemokratia siirtyi tähän yhtiöön. Lahden Asunnot Oy:öön siirrettiin apporttina noin 4 800 asuntoa, ja sen vuoden 2007 liikevaihdoksi budjetoitiin 26,4 miljoonaa euroa. Myös Lahden Palveluasunnot Oy oli yleishyödyllinen yhtiö. Siihen sijoitettiin vanhusten palvelutalot ja muut erityisryhmien talot, ja sen tehtävänä oli omistaa ja vuokrata palvelutaloja sekä erityisryhmien taloja. Lisäksi sen oli tehtävä tiivistä yh- teistyötä kaupungin sosiaalitoimen kanssa. Lahden Palveluasuntoihin siirrettiin apporttina seitsemän palvelutaloa, joissa oli noin 260 asuntoa. Alkuvaiheessa sen liikevaihto oli 1,4 miljoonaa euroa. 47 Juha Peltonen korostaa, ettei yhtiöittäminen ollut Lahden kaupungin omistajaohjausta, vaan ajatus syntyi yhtiön sisällä. 48 Juha Peltonen: Ajatus yhtiöittämisestä ei ollut omistajaohjausta Kaupungin omistajaohjaus määrittää, mutta ei kahlitse Selväpiirteinen prosessi kaikkien eduksi Yhtiön johdolla ja omistajalla luontevaa yhteistyötä Lahden Talojen yhtiöitysprosessi vuosina 2005–2007 sujui yhtiön hallituksessa varsin helposti, mutta teetti paljon työtä yhtiön operatiivisessa johdossa. Näin kertoo Juha Peltonen, joka toimi Lahden Talot Oy:n hallituksen puheenjohtajana vuosina 2005–2009. Lahden Talojen uusi konsernirakenne otettiin käyttöön 1.9.2007. – Minulle jäi prosessista hyvä fiilis. Se oli selväpiirteistä työtä, jolla oli järkevät perustelut ja sekä asukkaiden että Lahden kaupungin etuja palveleva tarkoitus. Yhtiöittäminen ei ollut Lahden kaupungin omistajaohjausta, vaan idean esitti toimitusjohtaja Juhani Jokelainen. Vuoteen 2005 tultaessa Lahden Talojen toiminta oli vakiintunut – oli aika alkaa kehittää toimintaa. Kun asia oli mietitty valmiiksi, siitä informoitiin kaupunkia. – Kilpiäisten palvelutalo oli päätetty rakentaa, ja nähtävissä oli, että palveluasuntojen rakentaminen alkaa kasvaa, Peltonen kertoo. – Palvelutalojen rakennuttaminen ja vuokraaminen oli kuitenkin syytä keskittää omaan erilliseen yhtiöönsä, jotta ei syntyisi käsitystä, että tavallisten vuokraasuntojen asukkaiden rahaa käytetään palveluasuntoihin. Keväällä 2006 Lahden Talojen hallitus ja johto tekivät strategiamatkan, jonka aikana uutta yhtiörakennetta ideoitiin. – Me puheenjohtajat, Juha Rostedt ja minä, olimme tiukkoina, että mitään uusia hallintohimmeleitä ei rakenneta, Peltonen kertoo. – Yhdessä toimitusjohtaja Jokelaisen kanssa hahmottelimme paperille yhtiörakenteen mallia, jonka seuraavana päivänä esittelimme muulle porukalle. Yhtiölle mahdollisuus omaan tuotekehitykseen Prosessi eteni nopeasti ja työllisti operatiivista johtoa tiiviisti. Kysymys tasearvoista, joilla kiinteistökanta jyvitetään eri yhtiöihin, oli mutkikas ja vaati perusteellisia laskelmia. Lisäksi Lahden Talot yhtiöityshankkeellaan toimi alansa edelläkävijänä, joten se ei voinut ottaa mallia mistään toisesta vuokrataloyhtiöstä, vaan malli oli rakennettava itse. Sittemmin lahtelaista pal- velutalojen ja erityisasuntojen tuottamisen toimintamallia onkin alettu kutsua Lahden malliksi. Konsernirakenne avasi näköaloja omaan tuotekehitystoimintaan, johon Lahden Taloilla kokonsa puolesta oli muutenkin mahdollisuudet. Yhtiöityksen jälkeen vuonna 2008 konsernin strategiaan tehtiinkin pieni, mutta merkittävä uudistus, kun siinä alettiin puhua Lahden sijasta Lahden talousalueesta. – Näin konsernille avautui mahdollisuus toimia koko Päijät-Hämeessä. Vuonna 2011 tähän mahdollisuuteen myös tartuttiin, kun Lahden Talot sopi rakennuttavansa vanhusten palvelutalon Hollolaan, Juha Peltonen huomauttaa. – Omaa tuotekehitystä Lahden Talot on toteuttanut myös rakennuttaessaan Lanssikadun matalaenergiatalot. Toiminta energiatehokkuuden parantamiseksi on myös valtakunnallisesti merkittävää edelläkävijän työtä. Lahden Talot Oy:n toiminnan alkaessa investointiensa omarahoitusosuudet. LiLahden kaupunki ei ollut linjannut omaa säksi arvioitiin, että vaatimus osingon omistajapolitiikkaansa. Kun Mika Mäkinen maksamisesta kaupungille oli huonosti sovuonna 1999 aloitti Lahden kaupungin ra- vellettavissa yleishyödylliseen vuokratahoitusjohtajana, hänen ensimmäisenä loyhtiöön. Osingon tulouttamisen sijasta tehtävänään oli laatia konserniohje eli määrättiin, että Lahden Talojen on tehtämuodollinen ohjausmekanismi, jota sovel- vä yhteistyötä sosiaali- ja terveysviraston lettaisiin kaupungin kaikkiin tytäryhtiöi kanssa vaikeasti asutettavien henkilöiden hin. Tässä ensimmäisessä omistajapoliit- asuttamisessa. Yhteistyö alkoi siten, että tisessa ohjauksessaan kaupunki edellytti, sosiaalitoimi alkoi osoittaa asukkaat tietettä sen omistamien yhtiöiden operatii- tyihin Lahden Talojen asuntoihin ja vastasi vinen johto informoi kaupunkia yhtiöitä asuntojen vuokrista. koskevista suurista muutoksista. Omistajaohjauksensa alkuvuosina kauSamoihin aikoihin alkoi keskustelu punki myös kehitti mittareita Lahden Takaupungin omistamien yhtiöiden roolis- lojen toiminnan kustannustehokkuuden ta. Kaupungin omistajuutta tarkasteltiin ja asukastyytyväisyyden seuraamiseksi. kriittisesti, ja keskustelua käytiin siitä, mit- Vuonna 2004 määriteltiin, että Lahden Takä yhtiöt myydään pois, mitkä pidetään ja lojen asuntojen käyttöasteen on oltava vämitä yhtiöiltä odotetaan. Yleisvaatimuk- hintään 98 prosenttia ja asuinrakennusten seksi tuli, että yhtiöt maksavat kaupungil- poistojen vuoteen 2009 mennessä 2,5 prole osinkoa. Yhteistyötä tiivistettiin myös senttia. Lisäksi Lahden Talojen piti optisiten, että kaupungin edustajat alkoivat moida lainasalkkunsa niin, etteivät yhtiön osallistua tytäryhtiöiden hallitustyöskente- korkokulut koron nousun takia kasva yhlyyn. Lahden Talojen hallituksen kokouk- den tilivuoden aikana enempää kuin 300 sissa kaupunkia edusti Mika Mäkinen. 000 euroa. Vuonna 2002 määritettiin, että Lahden Talot pysyy kaupungin omistuksessa. Sa- Konserni syntyi sekä omistajan malla kaupunki linjasi, ettei se sijoita yh- että yhtiön tarpeesta tiöön lisää omia pääomia, vaan yhtiön pi- Vaikka Lahden Taloilta ei edellytetty osintää omalla tulorahoituksellaan rahoittaa gon tulouttamista kaupungille, tuloutus pysyi mukana omistajapoliittisissa keskusteluissa. Vuonna 2006 kaupunki täsmensi omistajapoliittisen ohjauksensa suuntaviivoja ja totesi, että tuloutuksen sijasta se edellyttää Lahden Talojen tekevän aktiivista yhteistyötä kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa etsittäessä ratkaisuja erityisryhmien asuntotarpeisiin. Yhteistyön tavoitteena piti olla Lahden Talojen osaamisen hyödyntäminen ja kaupungin vastattavaksi tulevien investointien rahoitusvastuun pieneneminen. Yhtiön rooli täsmentyi edelleen vuonna 2007 kaupungin linjatessa, että Lahden Talojen tehtävänä kaupunkikonsernissa oli paitsi omistaa ja ylläpitää tavanomaisia vuokra-asuntoja, myös rakentaa ja omistaa sosiaali- ja terveystoimen hallinnassa olevia vanhusten palvelutaloja ja muita erityisasuntoja. Oltiin edetty vaiheeseen, jossa järkeväksi vaihtoehdoksi nousi Lahden Talot Oy:n yhtiöittäminen siten, että palvelu- ja erityisasuminen ovat eri yhtiössä kuin aravavuokra-asuminen. – Monissa muissa kaupungeissa vuokratalojen fuusioimisen jälkeen vuokrataloyhtiöt olivat alkaneet elää omaa elämäänsä. Lahden Talot on ainoa kunnallinen vuokrataloyhtiö, joka lähti kehittämään toimintaansa määrätietoisesti. Konserni syntyi – Lahdessa on alettu ymmärtää, että Lahden Talot on kaupungin todellinen kumppani ja työkalu, jonka avulla pystytään kehittämään koko kaupunkiseutua, sanoo Lahden kaupungin konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen. 49 kea tapa toimia. Näin varmistetaan, ettei palvelutaloja jää tyhjäksi eikä asukkaiden tarvitse muuttaa paikasta toiseen. Vuoden 2007 jälkeen Lahden Talojen ja Lahden kaupungin yhteistyö jatkoi tiivistymistään. Osinkokeskustelussa päädyttiin vuonna 2013 siihen, että Lahden Talot tulouttaa kaupungille 500 000 euron osingot. Mäkinen pitää ratkaisua loogisena jatkumona vuosien kehitykselle. – Uskon että ratkaisu on pysyvä ja tuottovaatimus pysyy samantasoinen tulevaisuudessakin. sekä omistajan että yhtiön tarpeesta, eikä siinä benchmarkattu ketään, kertoo Lahden kaupungin konsernipalvelujohtaja (ent. rahoitusjohtaja) Mika Mäkinen. – Yhtiöittämisessä sekä palveluasuntojen tuottamisen ja ylläpidon kehittämisessä Lahti oli aikaansa edellä, sanoo myös Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikkö Ari Juhanila. – Sittemmin valtiovalta on kannustanut kuntia tämäntyyppiseen toimintaan ja todennut, että Lahden malli on oi50 Kaupungin asuntojen omistus pysyi osin hajaantuneena Jo omistajaohjauksensa alkuvuosina Lahden kaupunki pyrki selkiyttämään omistamiensa yhtiöiden ja muiden toimijoiden roolia sekä yhtiöiden välistä tehtävänjakoa. Osana omistajapoliittista ohjausta kaupunki päätti keskittää asuntojen omistuksen Lahden Taloihin, minkä johdosta merkittävä omistus YH Suomesta myytiin. Omistajaohjauksessaan kaupunki myös alkoi edellyttää, että Lahden Talot kehittää yhteistyötä Lahden Vanhusten Asuntosäätiön kanssa. Vanhusten Asuntosäätiön ja sosiaali- ja terveysviraston yhteistyö ei ollut edennyt kaupungin toivomalla tavalla, vaikka palvelutalojen omistaminen oli lisätty kuuluvaksi säätiön toimialaan. Vuosien2005–2006 omistajapoliittisissa linjauksissa kaupunki päätti jatkaa yhteistyötä Lahden Talojen kanssa eri tyyppisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Kun Lahden Talojen tehtäväksi määriteltiin vuokratalotoiminnan ohella rakentaa ja omistaa sosiaali- ja terveystoimen hallinnassa olevia vanhusten palvelutaloja ja muita erityisasuntoja, oli selvää, että yhtiön ja säätiön toiminnat menivät päällekkäin. – Kokonaisuus ei välttämättä ole johdonmukainen. Se ei kuitenkaan haittaa kaupunkia niin kauan, kuin se toimii, Ari Juhanila sanoo – Lahden kaupunki on myynyt omistamiaan yhtiöitä, mutta säätiötä ei voida myydä. Säätiömuodossa on myös hyviä puolia, koska säätiö voi esimerkiksi saada toimintaansa Raha-automaattiyhdistyksen avustuksia. Lahden Talojen toiminta menee päällekkäin myös Oppilastalo Oy:n kanssa. Oppilastalon fuusioiminen Lahden Taloihin onkin ollut esillä aika ajoin. Viimeksi vuonna 2013 Lahden kaupunginvaltuusto kuitenkin torjui Oppilastalon myynnin Lahden Taloille. – Oppilastalon yhdistäminen Lahden Taloihin pysyy keskusteluissa tulevaisuudessakin, Mika Mäkinen uskoo. Lahden Talot kaupungin työkalu ja tärkeä kumppani Sekä Mika Mäkinen että Ari Juhanila näkevät, että Lahden Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa on vahvistunut ja monipuolistunut vuosien varrella. Osa yhtiössä toteutetuista muutoksista on ollut kaupungin omistajaohjausta, osa taas lähtöisin yh- tiön operatiivisesta johdosta. Juhanilan käsityksen mukaan yhtiön ja kaupungin johdossa ajatellaan samansuuntaisesti eli kannattavuus edellä, minkä johdosta ristiriitoja ei ole. – Yhteistyö on hyvää ja luonnollista ja keskusteluyhteydet luottamukselliset. Vuokra-asuntomarkkinoiden muuttumisen myötä Lahden Talojen tehtäväksi on muotoutunut tarkkaan harkittujen erityiskohteiden toteuttaminen. Jos kaupunkiin tarvitaan vuokra-asuntoja, ainoa vaihtoehto ei ole rakentaa aravavuokrataloa Lahden Talojen omistukseen, Juhanila muistuttaa. Lahden kaupungin maankäyttö käy vuosittain rakennuttajaneuvottelut eri tahojen, myös Lahden Talojen, rakennuttamistarpeista. Neuvotteluissa kaupunki tuo esille myös toiveensa ja tarpeensa. Kaupunki myöntää Lahden Taloille tontit, lisäksi se seuraa yhtiön asukasvalintoja ja tarvittaessa käy niitä koskevia neuvotteluja. Lahden Talojen aravarahoitteisten asuntojen asukasvalintoja ohjaavat valtion määrittelemät ohjeet, jotka perustuvat asunnon tarpeeseen. Niiden rajoissa yhtiö voi itsenäisesti valita asukkaansa; perusteiden toteutumista valvoo kaupungin asuntotoimi. – Tulorajoja ei enää ole, joten Lahden Talojen ensisijainen tehtävä ei ole asuttaa ns. sosiaalisesti haastavia asiakkaita, Juhanila sanoo. – Lahdessa vuokra-asuntojen tarjonta vastaa kysyntää ja haastavat asiakkaat hajaantuvat eri vuokranantajille. Tämän johdosta ongelma-alueita tai -talo- ja ei synny, mikä on nostanut Lahden Talojen statusta. Mäkinen muistuttaa, että Lahden Talojen perustehtävä suurena asumispalveluiden tuottajana tukee kaupunkia. Lisäksi yhtiöllä on suuri rooli erityisryhmien asuttamisessa. Toimintakonsepti on hyödyllinen ja toimiva, sillä Lahden Talot pystyy hyödyntämään ARA:n tuet sekä vähentämään rakentamisen arvonlisäverot, millä on iso taloudellinen merkitys. Johtavat virkamiehet eivät väheksy myöskään Lahden Talojen myönteistä imagoa. Kun Lahti alkoi profiloitua ympäristökaupungiksi, Lahden Talot otti ympäristöasiat toimintansa keskiöön muun muassa rakennuttamalla matalaenergiatalot ja järjestämällä asukkaiden vedensäästökilpailun. Myös asumispalveluiden tarjoaminen asunnottomille on kääntynyt yhtiön eduksi ja nostanut sen imagoa. Lahden alueella on seudullinen asuntostrategia, ja Lahden kaupungin asuntotoimi toimii seudullisesti. Palvelutalon rakentaminen Hollolaan nivoutuu tähän seudullisuuteen. Palvelutalohanke ei ollut ainoastaan Lahden Talojen strategian mukainen, vaan myös omistajan intresseissä olevaa yhtiön kasvattamista. – Lahdessa on alettu ymmärtää, että Lahden Talot on kaupungin todellinen kumppani ja työkalu, jonka avulla pystytään kehittämään koko kaupunkiseutua, Mäkinen sanoo. Lahden Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa on vahvistunut ja monipuolistunut vuosien varrella. Yhtiön ja kaupungin johdossa ajatellaan samansuuntaisesti, minkä johdosta ristiriitoja ei ole. 51 Ympäristöasiat ja kestävä kehitys kaiken toiminnan keskiöön Vuonna 2007 Lahden Taloissa toteutettiin biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkana-hanke. Hankkeessa mukana olleille asukkaille jaettiin rei’itetyt biojäteastiat ja puolen vuoden tarvetta vastaava määrä maissitärkkelyksestä valmistettuja biojätepusseja. Toimintansa alusta lähtien Lahden Talot oli kiinnittänyt huomiota ympäristöasioihin ja kestävään kehitykseen. Yhtiön hallituskaudella 2005–2009 ympäristöasiat saivat tärkeän painoarvon Lahden kaupunkiseudun elinkeino- ja kilpailukykystrategiassa. Kaupunkiseudun strategian painotusten johdosta Lahden Talot otti ympäristöä säästävät ratkaisut entistäkin vahvemmin toimintansa keskiöön ja alkoi kiinnittää vielä aiempaakin voimakkaammin huomiota energiansäästöön sekä kestävään kehitykseen kiinteistöjen koko elinkaaressa. Ensimmäinen ympäristöohjelma valmistui vuonna 2008. Se linjasi tavoitteet, toimenpiteet ja vastuut, joiden mukaan ympäristöasiat otetaan huomioon rakennettaessa uusia kiinteistöjä sekä perusparannettaessa ja ylläpidettäessä olemassa olevaa kiinteistökantaa. Asuinkiinteistöjen ympäristötavoitteiksi asetettiin lajittelun lisääminen sekä jätemäärien ja vedenkulutuksen vähentäminen. Toimiston ympäristötavoitteita ohjelmassa olivat jätteiden lajittelun kehittäminen sekä toimiston sähkönkulutuksen, tulostamisen ja paperinkulutuksen vähentäminen. Energian- ja vedenkulutusta suitsimaan Osana ympäristöä säästäviä ratkaisuja Lahden Talot jatkoi kiinteistöautomaation ja kaukovalvonnan kehittämistä. Vuonna 2006 yhtiö toteutti investointeja, joiden 52 tavoitteena olivat merkittävät säästöt lämmityskuluissa. Automaatiojärjestelmän ja kaukovalvonnan modernisointia sekä laajennusta jatkettiin vuonna 2007, ja toimenpiteillä saavutettiin energiakustannuksissa noin kuuden prosentin säästöt. Rakennusautomaatiojärjestelmän parantaminen jatkui edelleen vuonna 2008, kun osa kiinteistöyhteyksistä muutettiin toimimaan internetin välityksellä. Muutosten ansiosta lämmityskuluissa saavutettiin taas uusi parin prosentin säästö. Lisäksi aloitettiin vedensäästöön liittyvät toimenpiteet. Keväällä 2008 alkoi hanke, jossa seurattiin Lahden Talojen asuinkiinteistöjen vedenkulutusta. Seuranta osoitti, että joissakin kiinteistöissä vettä kului silmiinpistävän paljon. Seurantahankkeen mukaiset vesikalusteiden ja wcistuinten uudistamiset ja huollot aloitettiin vuonna 2009 juuri niistä kiinteistöistä, joiden vuorokautinen keskimääräinen vedenkulutus oli suuri. Hankkeen tavoitteena oli alentaa keskimääräistä asukaskohtaista vedenkulutusta 164 litrasta 130 litraan vuoteen 2011 mennessä. Lahden Talojen energiatehokkaan rakentamisen lippulaivaksi nousi matalaenergiatalojen rakennushanke Niemen Lanssikadulla. Talojen rakentaminen alkoi vuonna 2009. Toteutuksessa huomiota kiinnitettiin muun muassa rakennusten tiiviyteen, ulkoseinien sekä ylä- ja alapohjan lämmöneristeisiin sekä oviin ja ikku- noihin. Energiansäästön lisäksi hankkeen painopisteinä olivat hyvä sisäilma ja äänieristys. Asukastoiminnassa huomio jätteiden lajitteluun Ympäristöasiat saivat vahvan roolin myös asukastoiminnassa. Kevään 2006 vaaleissa valitun asukashallituksen toimikunnista yksi oli ympäristötoimikunta. Toimikunta otti roolin asukastoiminnan ja asukkaiden vastuullisen energiankäytön veturina. Sen ensimmäinen merkittävä hanke oli biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkana-hanke, joka toteutettiin yhteistyössä Päijät-Hämeen Jätehuolto Oy:n kanssa vuonna 2007. Hankkeessa oli mukana noin viidennes Lahden Talojen asunnoista ja asukkaista. Hankkeen alussa asuntoihin jaettiin uudenlaiset, rei’itetyt biojäteastiat ja puolen vuoden tarvetta vastaava määrä maissitärkkelyksestä valmistettuja biojätepusseja. Tarkoituksena oli innostaa asukkaat biojätteen lajitteluun ja siten parantaa lajittelutulosta. Bioporkkana täytti tavoitteensa ja tehosti biojätteen lajittelua. Kaikissa hankkeeseen osallistuneissa kiinteistöissä biojätteen määrä kasvoi keskimäärin 14 prosenttia. Voittajakiinteistön Mummonkatu 2 ja 4:n biojätekertymä lähes kaksinkertaistui, ja muutamissa muissakin kiinteistöissä kertymä kasvoi 50–80 prosenttia. Kun biojätteen määrä hankkeen alussa oli keskimäärin 38 kiloa asukasta kohti vuodessa, hankkeen lopussa määrä oli reilut viisi kiloa suurempi eli noin 43 kiloa asukasta kohti vuodessa. Bioporkkana-hankkeen ansiosta myös asukkaiden suhtautuminen lajitteluun muuttui myönteisemmäksi. Hankkeen lopussa toteutetussa asukaskyselyssä 68 prosenttia vastaajista piti jätteiden lajittelua tärkeänä – hankkeen alussa sitä mieltä oli ollut vain reilut puolet vastaajista. Ympäristötoimikunta jatkoi jätehuollon kehittämistä myös Bioporkkana-hankkeen jälkeen. Vuonna 2009 se järjesti asukastoimikuntien jäsenille suunnatut jäteiltamat, joihin osallistui myös kuljetusliikkeen edustaja. Iltamakeskustelun seurauksena päätettiin kokeiluluonteisesti laajentaa lasi- ja metallijätteen keräystä joihinkin uusiin kiinteistöihin. Uusi lajittelun kehitysaskel Lahden Taloissa otettiin vuonna 2009, kun kiinteistöjen keräyspaperiastioita korvattiin Moloksyväkeräyssäiliöllä. Molok-säiliöt tehostivat paperinkeräystä, pienensivät kustannuksia sekä vähensivät kuljetusliikkeiden liikennöintiä kiinteistöjen pihoilla. Vuonna 2013 Lahden Talot yhdessä asukkaiden ympäristötoimikunnan, PäijätHämeen Jätehuollon ja Hämeen Kuljetuspisteen kanssa alkoi suunnitella asukkaille suunnattua Luukuta Oikein -lajittelukilpailua. Vuonna 2009 Lahden Talojen kiinteistöjen keräyspaperiastioita korvattiin Molok-syväkeräyssäiliöllä. Ympäristötoimikunnan puheenjohtaja Ritva Kytönen työnsi keräyspaperia Loviisankatu 14:n Molokin kitaan. 53 2009–2013 Edellisen hallituksen linjavalintojen vakauttamisen vuodet Rohkeita ratkaisuja kiinteistökaupoista rakennuttamiseen – Myynti on kova ratkaisu sekä yhtiön että asukkaiden kannalta, mutta pidän hyvänä, että kauppoja uskallettiin tehdä. Näkökulmana oli, että kiinteistöistä voidaan myös luopua, jotta rajalliset korjausrahat voidaan sijoittaa järkevästi. Myynnistä saadut rahat taas voidaan sijoittaa uudisrakentamiseen, Nissinen sanoo. Kauppoihin perehdyttiin huolellisesti, kohteista tehtiin arviokirjat, ja myynnin hoiti ulkopuolinen taho. Kauppaehtoihin sisältyi asukkaiden asumisoikeus ja entinen vuokrataso erikseen määritellyksi ajaksi. Vuonna 2012 Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluivat lääkäri Tuija Nurmi (oik), liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa (vpj), tarkastaja Pasi Kousa (3.oik), päätoimittaja Jarkko Nissinen (pj) ja työntutkija Riitta Erviä (4. vas.) Kuvassa lisäksi kaupungin edustaja, konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen (vas), hallituksen sihteeri, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (2.vas), toimitusjohtaja Juhani Jokelainen ja kutsuttuna asiantuntijana kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen (5. vas). 54 – Palveluasuminen on kasvanut Lahden Taloissa niin suureksi, että hallitustyöskentelyä on ehkä eriytettävä nykyistä enemmän, sanoo Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja (2009–2013) Jarkko Nissinen. Vuosina 2009–2013 Lahden Talojen toiminnan painopiste oli yhtiön toiminnan vakauttamisessa edellisen hallituksen tekemien linjavalintojen mukaiseksi. Vuosia sävytti aktiivinen uudisrakentaminen ja perusparantaminen sekä useat kiinteistökaupat. Oppilastalojen osto oli esillä jo Jarkko Nissisen (hallituksen puheenjohtaja 2009–2013) puheenjohtajakaudella ja toisen kerran pian Nissisen kauden päättymisen jälkeen. Nissisen mielestä fuusio olisi tuonut hyötyjä. Asia kuitenkin kilpistyi Lahden kaupunginvaltuuston torjuvaan kantaan myös jälkimmäisellä kerralla 25.11.2013. Vuonna 2010 Lahden Asunnot myi Ah- tialassa Sipurantie 6–8:ssa sijainneet 116 asuntoa Suhola-yhtiöt Oy:lle ja Kärpäsessä Päivärinteenkatu 17, 19 ja 21:ssa sijainneet kolme vanhaa pienkerrostaloa Asunto Oy Lahden Pikku-Kärpäselle. Taloissa oli yhteensä 30 pienasuntoa. Samana vuonna Lahden Palveluasunnot osti Alkuasunnot Oy:ltä Kivikatu 5:n kaksi kerrostaloa, joiden 60 pienasuntoa olivat olleet nuorisoasuntokäytössä. Toisesta talosta tuli tavallinen vuokratalo, toinen talo vuokrattiin Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatriselle säätiölle. Vuonna 2012 Lahden Talot myi Kytölässä Vitikankatu 5:n rivitalokohteen Audeo Oy:lle ja Ämmälässä Kaukasenkatu 2:n rivitalokohteen Asunto Oy Kaukasenkatu 2:lle, jonka omistaa A1 Asunnot Oy. Hallituksessa työtä omistajalle ja tukea yhtiön johdolle Jarkko Nissinen johtoajatuksena hallituksen johdossa oli, että hallitus tekee työtä omistajalle ja tukee toimitusjohtajaa. Toiminnassa pitää olla tulevaisuuteen katsova ote: tulevan suunnitteluun on käytettävä vähintään puolet ajasta. Mielessä on pidettävä myös asukkaat, hehän ovat toiminnan kannalta keskeisiä, eli hallitus tasapainottelee omistajan, yhtiön ja asukkaan edun välillä. Puheenjohtajakautensa merkittävistä asioista Nissinen antaa tunnustuksen Lahden Talojen toimivalle johdolle ja henkilöstölle; hallituksen osuutena oli varmistaa toimintamahdollisuudet ja antaa johdon tarvitsema tuki. – Edellinen hallitus oli tehnyt oikeita linjavalintoja, minun kaudellani oli tärkeää vakauttaa toiminta niiden mukaiseksi. Pyrin saamaan hallitukseen yhtiön johtoa sparraavan otteen ja onnistuinkin siinä. Toimitusjohtajaa ei tarvinnut patistella, vaan pikemminkin oli se positiivinen ongelma, että välillä oli ns. pidettävä henkseleistä kiinni! Nissinen kertoo. Lahden Talojen asunnot muodostavat merkittävän osan Lahden asuntokannasta, ja yhtiö vaikuttaa ratkaisevasti lähes 10 000 kaupunkilaisen elämään. Nissinen korosti, ettei asuminen ole vain tekninen tuote, vaan yhtiö myy myös palvelua ja mielikuvia. Asukkaan etua ajettiin muun muassa siten, että vuokrankorotuspaineita vähennettiin tehostamalla tukipalveluita. – Kilpailutuksilla yhtiö pääsi hyödyntämään ison asuntokannan tuoman edun. Vuokrataloyhtiön on oltava asiakkaan asialla: palvelut pitää tuottaa halutulla laatutasolla kustannustehokkaasti. Merkittäviä uudisrakennuksia ja perusparannuksia Vuosien 2009–2013 isoihin asioihin kuuluivat satsaukset kestävään kehityksen. Matalaenergiatalojen rakennuttaminen Lanssikadulle vuosina 2009–2011 sai osakseen paljon julkisuutta, sillä talot olivat ensimmäisiä maalämmöllä lämpiäviä uusia kerrostaloja Suomessa. Myös aurinkokeräimien käyttö kerrostalokohteessa oli uraauurtavaa. Talojen yhdeksi painopisteeksi valittiin hyvä sisäilma. Tämän vuoksi asukkailla ei saa olla lemmikkejä eikä koko kiinteistön alueella saa tupakoida. Matalaenergiatalojen verrokkikohteeksi valmistui naapuritontille vuonna 2012 kakkosvaiheen talo, jonka lämmitysmuotona on kaukolämpö. Talojen energiankulutusta vertaamalla kerätään tietoa, miten energiakustannukset vaihtelevat rakenneratkaisuiltaan lähes identtisissä taloissa, joiden lämmitysjärjestelmät ovat erilaiset. Kakkosvaiheen talosta tuli korkeatasoinen vuokratalo, jonka varustetasoon kuuluvat muun muassa laminaattilattiat ja keraamiset liedet. Myös ensimmäinen kuntarajat ylittänyt palvelutalohanke herätti valtakunnallistakin kiinnostusta. Energiatehokkuus korostui paitsi uudisrakentamisessa myös vanhan perusparantamisessa. Energiataloudellisesti uraauurtavia olivat vuonna 2012 valmistunut Kerinkallionkatu 15:n perusparannus sekä vuonna 2013 valmistunut Järvenpäänkatu 27:n perusparannus. Kerinkallionkatu 15:een asennettiin poistoilman lämmön talteenotto, mikä oli Lahdessa uutta. Samoin tehtiin Järvenpäänkatu 27:n perusparannuksessa, joka massiivisuudessaan muutti kerrostalon uudisrakennuksen tasoiseksi. Kansakoulukatu 3:n ja 4:n, lahtelaisittain Miljoonakylän eli Milkin, perusparannus oli merkittävä kulttuurihistoriallisesti, sillä 1940-luvulla rakennetuista taloista tehtiin nykyajan vaatimuksia vastaavia, mutta vanhaa kunnioittaen. Milkin taloissasäilytettiin vanha painovoimainen ilmanvaihto. – Äitini perhe muutti Milkkiin evakkona talojen alkuaikoina, joten asiassa oli itselläkin tunnetta pelissä, Nissinen kertoo. Asukkaat mukaan ponnisteluihin ympäristön säästämiseksi Ympäristöä säästävään työhön lähtivät mukaan myös asukkaat. Vuosina 2012– 2013 asukkaiden ympäristötoimikunta ja Lahden Talot yhdessä järjestivät kaksi vedensäästökilpailua, joihin osallistui eri vaiheissa 54–60 kiinteistöä. Vuonna 2012 kaikki kiinteistöt kilpailivat yhdessä sarjassa, vuonna 2013 kahdessa sarjassa. Parhaat kiinteistöt palkittiin osahyvityksellä yhden kuukauden vuokrasta. Kilpailut vähensivät Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n veden vuosikulutusta noin viisi prosenttia. Asukaskohtainen kulutus väheni keskimäärin 148 litrasta 139 litraan vuorokaudessa. Kilpailun lisäksi vedenkulutusta vähensivät perusparannukset sekä vuonna 2009 alkaneeseen vesiprojektiin liittyvät kalusteiden uusimiset ja huollot. Lahden Talojen ympäristöohjelma päivitettiin vuonna 2012, ja samana vuonna toimisto alkoi tavoitella oikeutta käyttää Green Office -merkkiä. Tavoite toteutui vuonna 2013. Yhtiö otti tavoitteekseen vähentää toimiston sähkönkulutusta viidenneksellä ja paperinkulutusta puolet vuoteen 2016 mennessä. Lisäksi toimiston hankinnoissa pyritään valitsemaan ympäristöä vähiten kuormittavia, kierrätettäviä ja kotimaisia tuotteita. Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12 ja 14 sijoittui vuoden 2012 vedensäästökilpailussa kolmanneksi. Taloissa asuva Regina Borg säästi vettä keräämällä sadevettä ämpäreihin ja kastelemalla pihakukkia sillä. – Myös vihreät tavoitteet lähtevät talousajattelusta, itseisarvo ne eivät ole. Lähtökohtana ei voi olla se, että kaikkien asukkaiden velvollisuus on ostaa ekosähköä. Vuokralaisten rahoilla ei myöskään voida subventoida kaupunkia, eli Lahden Talot ei ole velvollinen ostamaan Lahti Energian sähköä, Jarkko Nissinen sanoo. 55 Vuosi vuodelta vilkkaampaa rakennuttamista Vuosina 2009–2013 Lahden Talot rakennutti ja perusparansi ennennäkemättömällä vauhdilla. Vuosi 2010 oli Lahden Talot -konsernin siihenastisen historian vilkkain rakentamisen vuosi, mutta vieläkin vilkkaampia olivat vuodet 2011 ja 2012. Vuonna 2009 alkoi Lanssikadun 3 ja 5:n matalaenergiatalojen rakentaminen. Talot valmistuivat vuonna 2011. Lisäksi rakenteilla oli erityisasuntoja vanhuksille, maahanmuuttajille, asunnottomille ja kehitysvammaisille. Vuosina 2011–2012 rakennettiin Lahden Talojen historian ensimmäinen vapaarahoitteinen vuokratalokohde Lanssikatu 7. Sen asuntojen korkeatasoiseen varustukseen kuuluivat muun muassa laminaattilattiat, keraaminen liesi ja astianpesukone. Talo rakennettiin matalaenergiatalojen verrokkikohteeksi, jonka avulla haluttiin selvittää, miten energiakustannukset vaihtelevat rakenneratkaisuiltaan lähes identtisissä, mutta lämmitysjärjestelmiltään erilaisissa taloissa. Lisäksi vuonna 2012 valmistuivat vanhuksille, kehitysvammaisille, maahanmuuttajille ja asunnottomille tarkoitetut erityiskohteet ja käynnistyivät kahden palvelutalokohteen rakennustyöt. Vuonna 2011 Niemen kaupunginosaan Lanssikadulle valmistuivat maalämpöä ja aurinkoenergiaa hyödyntävät Lahden Talojen matalaenergiatalot (kaksi oikeanpuoleista taloa) ja vuonna 2012 kaukolämmöllä lämpiävä verrokkitalo (vasemmanpuoleinen talo). Konkreettiseksi osoitukseksi Vuoden 2010 rakentaja -tunnustuksesta Lahden Talot sai talon muotoisen kiertopalkinnon hallintaansa vuoden ajaksi. 56 Useita massiivisia perusparannuksia ja julkista tunnustusta Massiivisia perusparannuksia Lahden Talot toteutti vuosina 2009–2010 Uotilankadulla, Törmäkadulla ja Törmäpolulla, Mukkulankadulla, Erviänkadulla ja Luiskadulla sekä vuosina 2011–2012 Kansakoulukatu 4:ssä eli Milkissä, Kerinkallionkatu 15:ssä ja Katsastajankatu 21:ssä. Kerinkallionkatu 15 oli energiatehokkaan perusparantamisen esimerkkikohde ja osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuspakettia. Lisäksi vuonna 2012 valmistuivat Onnelantie 12:n ja Katsastajankatu 21:n perusparannukset. Samana vuonna myös aloitettiin Kansakoulukatu 3:n Järvenpäänkatu 27:n massiiviset perusparannukset, jotka valmistuivat vuonna 2013. Uudisrakentamisen ja perusparantamisen tahti ei jäänyt ilman julkista huomiota. Vuonna 2011 Lahden Talot sai tunnustusta roolistaan rakentamisen ja korjausrakentamisen edelläkävijänä, kun Lahden Rakentajien Yhdistys myönsi sille Vuoden 2010 rakentaja -tunnustuksen. Tunnustuksen tärkeänä perusteluna oli se, että Lahden Talot oli ensimmäisten joukossa ottanut käyttöön uuden matalaenergiatekniikan vuokratalotuotannossa. Toisena perusteena Lahden Rakentajien yhdistyksen perusteluna oli Lahden Talojen toiminta korjausrakennustekniikan edelläkävijänä. Lisäksi Lahden Talot oli luonut uuden palveluasuntojen rakentamisen ja rahoittamisen konseptin, ns. Lahden mallin. Uusia palvelu- ja erityisasuntokohteita kuin sieniä sateella Hallituskaudella 2009–2013 Lahden Talot rakennutti useita palvelu- ja erityisasuntokohteita. Uusista rakennuksista pyrittiin tekemään elinkaareltaan taloudellisia ja energiatehokkaita. Kohteisiin saatiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta ARA:lta erityisryhmien investointiavustusta ja korkotukilainaa. Vuonna 2009 valmistui Nikulankujalle kahteen rivitaloon 13 asunnottomilletarkoitettua asuntoa. Kohde vuokrattiin Lahden kaupungin sosiaalitoimen erityispalveluille, ja se oli osa pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmaan, johon Lahden kaupunki oli sitoutunut. Vuoden 2010 lopussa Lahden Talot osti Kivikadulta kaksi kerrostaloa, joista toisen se vuokrasi Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatriselle säätiölle mielenterveyskuntoutujien asunnoiksi. Toukokuun lopussa 2011 valmistui Tarjantielle hoivakoti Wellamo, johon tuli 57 asuntoa muistisairaille ja jatkuvaa hoivaa tarvitseville vanhuksille. Kiinteistö vuokrattiin Attendolle, joka tuottaa Wellamon palvelut. Wellamo edusti Suomessa uutta toimintamallia, jossa kunnallinen yhtiö ja yksityinen palveluntuottaja tekivät yhteistyötä laadukkaiden palveluasuntojen aikaansaamiseksi. Heinäkuussa 2011 valmistui Eteläiselle Rengastielle Launeen erityisasunnot maahanmuuttajaperheille ja pitkäaikaisasunnottomille sekä tukikeskus haastavasti käyttäytyville kehitysvammaisille. Erityisasunnot vuokrattiin Lahden kaupungin so- siaali- ja terveystoimelle, tukikeskus Etevakuntayhtymälle. Kohteeseen rakennettiin erilaisten asiakasryhmien tarpeita vastaavat tilat 15 asiakkaalle kolmeen erilliseen rakennukseen. Lisäksi valmistui tiloja muun muassa psykologeille sekä toiminta-, musiikki- ja fysioterapeuteille. Tukikeskus tarjoaa hoitoa, tutkimusta ja kuntoutusta kehitysvammaisille, joilla on myös mielenterveyden ongelmia. Kesäkuussa 2012 valmistui Mäntsäläntielle Salinmäen palvelukoti, johon tuli 18 kehitysvammaisten palveluasuntoa sekä 40 erityisoppilaalle tarkoitetut aamu- ja iltapäivätoiminnan tilat. Palvelukoti tarjoaa myös kehitysvammaisten tilapäishoitoa. Se vuokrattiin Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen vammaispalveluille. Hanke tuki tavoitetta siirtää kehitysvammaisten asumisen painopistettä kevyemmin tuettuun asumiseen. Lehtiojan palvelutalosta yhtiön suurin rakennushanke Lahden Talojen kaikkien aikojen suurimman rakennushankkeen Lehtiojan palvelutalon ensimmäisen vaiheen rakennustyöt alkoivat elokuussa 2012 Kilpiäisissä, ja ensimmäinen vaihe valmistui vuoden 2013 lopussa. Viisikerroksinen palvelutalo vuokrattiin Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle. Ensimmäiseen vaiheeseen valmistui 90 asuntoa muistihäiriöisille ja tehostettua palveluasumista tarvitseville Salinmäen palvelukodin palveluasunnoissa asuvat kehitysvammaiset saavat tukea päivittäisen elämän toimintoihin kuten vaikkapa ruuan laittamiseen. vanhuksille, yhteisiä tiloja sekä monitoimi-, hallinto- ja kokoustiloja. Lehtiojan palvelutalon tuloaulaan hankittiin iso seinämaalaus Lahden seudun taiteilijoille suunnatulla kutsukilpailulla. Kilpailun voitti Jarmo Kukkonen teoksella Aamumaa. Toisen vaiheen rakentaminen alkoi toukokuussa 2013. Siihen rakennetaan yhteensä sata asuntoa niin ikään muistihäiriöisille ja tehostettua palveluasumista tarvitsevil- le vanhuksille. Palvelutalo on suunniteltu siten, että asukkaat voivat asua siellä elämänsä loppuun asti. Kakkosvaiheeseen rakennetaan myös hiljainen huone muisto- ja hartaustilaisuuksia varten sekä tila vainajienlyhytaikaista säilyttämistä varten. Lisäksi vuonna 2013 alettiin rakentaa Apilakadun asumispalveluyksikköä, joka on osa pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämishanketta. 57 Onnenkoto teki Lahden Taloista seudullisen Onnenkoto on Suomen ensimmäinen palvelutalo, jonka kunnallinen vuokrataloyhtiö on rakennuttanut yhteistyössä naapurikunnan kanssa. Onnenkoto suunniteltiin yhdessä käyttäjän edustajien kanssa, ja sekä asukkaiden tarpeet että henkilökunnan työviihtyvyys otettiin suunnittelussa alusta asti huomioon. Suunnitteluvaiheessa peruspalvelukeskus Oivan johtajana toiminut Eeva Halme pitää hanketta hyvänä esimerkkinä yhteistyöstä, jota kunnat voivat harjoittaa, kunhan rohkeutta ja edelläkävijyyttä riittää. Hollolan kunnanjohtaja Päivi Rahkonen puolestaan korostaa yhteisen tavoitteen merkitystä. – Hanke on erinomainen osoitus siitä, kuinka nopeasti aloitus ja valmistelu voivat edetä, kun intressit ovat yhteiset ja kunnalla osaava yhteistyökumppani, hän sanoo. Palvelukoti Onnenkoto on Suomen ensimmäinen palvelutalo, jonka kunnallinen vuokrataloyhtiö on rakennuttanut yhteistyössä naapurikunnan kanssa. Palvelukoti Onnenkodon rakentaminen Hollolan Salpakankaalle vuosina 2012– 2013 merkitsi Lahden Talojen toiminnan laajenemista Lahden rajojen ulkopuolelle ja yhtiön muuttumista seudulliseksi vuokratalotoimijaksi. Hanke merkitsi uutta, mutta sisällöltään samantyyppistä yhteistyötä, jota yhtiö oli aiemmin tehnyt Lah- 58 den kaupungin ja eräiden muiden toimijoiden kanssa. Esisopimuksen palvelutalon rakentamisesta Lahden Talot teki Hollolan kunnan kanssa vuonna 2011. Palvelutalo valmistui vuonna 2013 ja vuokrattiin pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Peruspalvelukeskus Oivalle, joka tuottaa talon hoivapalvelut. Vanhuksille turvaa tekniikasta ja oikeanlaisesta värimaailma Palvelukoti Onnenkodossa on 60 paikkaa ympärivuorokautista hoivaa tarvitseville ja muistisairaille vanhuksille. Palvelukoti mahdollisti Peruspalvelukeskus Oivaan kuuluvien kuntien palvelurakenteen muutoksen: Onnenkodosta suunnataan palveluja myös muualla Oivan alueella asuville muistihäiriöisille vanhuksille. Onnenkodossa vanhusten turva on varmistettu monin teknisin keinoin. Käytös- sä on muun muassa turvajärjestelmä, jolla puheyhteys asukkaan ja hoivahenkilöstön välille saadaan helposti. Asuntojen kylpyhuoneissa on hälytysjärjestelmä, ja asuntojen ja kylpyhuoneiden värityksessä on otettu huomioon muistisairaan värimaailma. Kaikki tilat ovat esteettömiä, ja ovet aukeavat automaattisesti tai kevyellä voimalla. Asunnoissa ovat myös kattokiskot, joihin voidaan tarvittaessa asentaa nostimet helpottamaan vanhuksen siirtämistä esimerkiksi kylpyhuoneeseen. Onnenkodon kiinteistö on matalaenergiatalo, ja sen energialuokka on A. Talo lämpiää kaukolämmöllä, ja siinä on lattialämmitys. Lämmin käyttövesi lämpiää puolisen vuotta aurinkokeräimillä. Rakennuksen kesäaikainen viilennys hoidetaan vanhan vedenottamon vedellä. Myös rakennuskustannuksiltaan Onnenkoto oli edullinen: neliöhinta arvonlisäverojen vähentämisen ja ARA:n investointiavustuksen jälkeen oli alle 1 400 euroa. Onnenkodon tuloaulaan Lahden Talot hankki näyttävän seinämaalauksen seutukunnan taiteilijoille suunnatulla kutsukilpailulla. Kilpailun voitti kuvataiteilija Harri Salmi teoksellaan Matka. Lisää taidetta, 150 teosta, palvelukoti sai lahjoituskeräyksellä, jonka organisoivat Hollolan sosiaalidemokraatit Marja-Leena Tuliaisen johdolla. Vanhoista taloista uudiskohteen veroisia Vuosina 2009–2013 Lahden Talot jatkoi korjausvelan torjuntaa toteuttamalla useita massiivisia perusparannuksia. Osa perusparannuksista oli niin laajoja, että ne muuttivat kiinteistöt uudisrakennuksen veroisiksi. Erviänkatu 1:n ja 3:n rivitalokohde, joka koostuu 10 rakennuksesta ja 50 asunnosta, perusparannettiin kahdessa vaiheessa vuosina 2009–2010. Perusparannusta suunniteltaessa kysyttiin asukkaiden toivomuksia. Toiveet olivat realistisia, joten suurin osa niistä pystyttiin toteuttamaan. Kansan kielellä sanottuna ”kaikki meni uusiksi”: talon käyttövesijohdot uusittiin, asuntojen keittiöt, saunat sekä kylpyhuoneet remontoitiin ja keittiön varustustaso parani muun muassa liesituulettimella. Myös terasseja ja piha-alueita kunnostettiin. Luiskakatu 1:n rivitalokohde perusparannettiin vuonna 2010, ja se valmistui kolmisen kuukautta etuajassa. Neljässä eri talossa sijaitsevien 28 asunnon perusparannus oli samantyyppinen kuin Erviänkadun perusparannus, paitsi että Luiskakadulla uusittiin myös ikkunat. Lisäksi tehtiin ulkotöitä: ylärinteen pintavesien ohjausta parannettiin ja pihavalaistus uusittiin. Miljoonakylän perusparannus kulttuurihistoriallinen hanke Kansakoulukadulla sijaitsevien neljän kerrostalon, lahtelaisittain Miljoonakylän eli Milkin, perusparannus vuosina 2011–2013 oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä teko. Perusparannuksen suunnittelu oli pitkä prosessi, jonka aikana kuultiin sekä asukkaiden toivomuksia että Lahden kaupunginmuseon näkemyksiä. Perusparannus toteutettiin kahdessa vaiheessa kahdessa talossa kerrallaan. Kyseessä oli laaja perusparannus, jossa asunnot, yhteiset tilat ja ulkopuoli uudistettiin vastaamaan nykyajan vaatimuksia. Samalla taloissa haluttiin säilyttää vanhaakin henkeä, ja niissä toteutettiin muutoksia, joilla palautettiin alkuperäisiä, 1980-luvun alun peruskorjauksessa poistettuja ratkaisuja. Esimerkiksi kaksi isoa, neljän huoneen ja keittiön asuntoa jaettiin alkuperäisen huonejaon mukaisesti kahdeksi pieneksi asunnoksi, talojen metalliset ulko-ovet vaihdettiin alkuperäisiä ovia muistuttaviin puuoviin, ja sisäänkäyntien ympärillä olleet punatiilimuuraukset poistettiin ja korvattiin 1950-luvun henkisellä laatoituksella. Taloissa tehtiin myös asumista helpottavia ratkaisuja. Keittiöistä lohkaistulla lisätilalla saatiin pikkuvessoihin tila pesukonevaraukselle, keittiöihin asennettiin astianpesukonevaraus, ja kaikkiin asuntoi- Onnelantie 12:n pienkerrostalon perusparannus toteutettiin vanhaa kunnioittaen. Larisa ja Malakias Jaakkola iloitsivat kotinsa 1900-luvun alkupuolen hengestä. hin asennettiin lisää komeroita. Lisäksi yhdeksään asuntoon tehtiin tupakeittiöllisiä asuntoja poistamalla kaksioista keittiön ja toisen huoneen välinen seinä. Kerinkallionkadulle nykyaikainen lämmön talteenotto Samoihin aikoihin Miljoonakylän perusparannuksen ensimmäisen vaiheen kanssa vuosina 2011–2012 toteutettiin 59 Huoneistojen kunto järjestelmälliseen seurantaan Järvenpäänkatu 27:ssä sijaitsevasta kerrostalosta tuli perusparannuksessa uudisrakennuksen veroinen. Julkisivumateriaaliksi valittiin kierrätetystä lasista tehty tuulettuva rappauslevy, joka on saumattomuutensa ansiosta on tyylikäs ja elämätön. Kerinkallion katu 15:n perusparannus, jossa vuonna 1985 rakennettu kerrostalo muuntui lähes uuden veroiseksi. Kysymyksessä oli yksi ensimmäisistä Lahdessa toteutetuista perusparannuksista, joissa vanhaan kerrostaloon asennettiin poistoilman lämmön talteenottojärjestelmä. Talossa tehtiin muun muassa lvis-saneerauksia, uusittiin ikkunat, asennettiin 60 parvekelasitukset sekä parannettiin rakennuksen yläpohjan eristystä. Talon sisätilat perusparannettiin senioreille ja liikuntarajoitteisille soveltuvaksi, esimerkiksi kylpyhuoneet suurennettiin invamitoitusten mukaisiksi. Lisäksi keittiöt ja huoneistojen pinnat uusittiin. Hanke oli osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuspakettia, jolla muun muas- sa haettiin uusia ratkaisuja rakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi. Perusparannuksen myötä Lahden Talojen perusparannustoiminta otti merkittävän askeleen eteenpäin, ja yhtiö otti tavoitteekseen asentaa lämmön talteenottojärjestelmän kaikkiin tuleviin perusparannuskohteisiin, mikäli se katsotaan mahdolliseksi ja järkeväksi. Tavoite toteutui heti seuraavassa laajassa perusparannushankkeessa Järvenpäänkatu 27:ssa vuosina 2012–2013. Vaikka kerrostalo oli vasta 24 vuotta vanha, se päätettiin perusparantaa, koska asuntojen pinnoitteet, kalusteet ja märkätilat sekä käyttövesiputkisto olivat uusimisen tarpeessa. Lisäksi sandwich-elementeissä, eristeissä ja vesikattoon liittyvissä rakenteissa oli vaurioita. Perusparannukseen päädyttiin kuntoselvitysten jälkeen, jotka tehtiin, koska asukkaiden mielestä talossa oli muun muassa sisäilmaongelmia. Kyseessä oli Lahden Talojen kaikkien aikojen massiivisin kerrostalokiinteistössä tehty perusparannus. Talosta tuli kuin uudisrakennus, sillä vanhasta ei jäänyt jäljelle käytännössä muuta kuin betonirunko. Jopa asuntojen porraskäytäväovet lukituksineen uusittiin. Korjaustöiden perusteellisuudesta kertoo myös se, että myös taloa ympäröivät maamassat vaihdettiin, koska vesieristeet ja salaojat olivat puutteelliset. Talosta tuli energiatehokas, koska ulkovaipan eristystasoa parannettiin ja talotekniikka nostettiin uudelle tasolle. Ilmanvaihto uudistettiin vastaamaan nykynormeja, rakennusautomaatio, lämmitys sekä valaistus uusittiin ja hissi modernisoitiin. Talon julkisivumateriaaliksi valittiin kierrätetystä lasista tehty tuulettuva rappauslevy, joka on huomattavasti kevyempi kuin perinteinen betonilevy ja saumattomuutensa ansiosta tyylikäs ja elämätön. Järvenpäänkadun asuntojen keittiöiden ja kylpyhuoneiden sisustuksessa käytettiin kolmea eri värimaailmaa. Asunnon hakijat saivat esittää toivomuksensa värimaailmasta, jonka mukaiseen asuntoon haluaisivat päästä asumaan. Useamman värimaailman mukainen sisustus oli aiemmin toteutettu vain Lanssikatu 7:n uudiskohteessa. Massiivisten perusparannusten lisäksi Lahden Talot toteutti useita pienempiä korjauksia. Esimerkiksi vuonna 2012 remontoitiin Onnelantie 12:n puutalokiinteistön kylpyhuoneet, keittiöt ja porraskäytävä. Kylpyhuoneremontteja tehtiin lukuisissa kohteissa, ja vuonna 2013 remontoitiin 1980-luvulla veteraanitaloksi rakennetun Loviisankatu 14:n keittiöt. Loviisankadun keittiöremontissa uusittiin keittiökalusteet, kodinkoneet, hanat ja lattian pinnoite, maalattiin seinät ja katto sekä asennettiin lisää pistorasioita. Asukkaat saivat jo ennakolta hyvän käsityksen remontin lopputuloksesta, sillä yhden asunnon keittiö uudistettiin etukäteen ns. mallikeittiöksi. Vuonna 2010 Lahden Talot aloitti huoneistojen määräaikaistarkastukset, joissa jokainen asunto tarkastetaan noin 3,5 vuoden välein. Parina ensimmäisenä vuotena tarkastuksia tekivät isännöitsijä ja teknisen yksikön edustaja, vuodesta 2012 lähtien kaksi huoneistotarkastajaa. Huoneistotarkastukset toteutettiin siten, että tarkastajat ilmoittivat asukkaalle tarkastuksesta etukäteen ja pyysivät, että ennen tarkastusta asukas tarkastaa vastuulleen kuuluvat asiat kuten palovaroittimet ja ilmastointiventtiilit. Huoneistotarkastuksessa tarkastajat loivat silmäyksen huoneiston yleiskuntoon. Jos esimerkiksi siivoaminen oli laiminlyöty, asukas sai siivouskehotuksen ja asunto käytiin myöhemmin tarkastamassa uudelleen. Asunnon kosteat tilat ja keittiö tarkastettiin erityisen huolellisesti, koska nämä tilat ovat asumisen kannalta kaikkein tärkeimmät. Tarkastuksen tiedot syötettiin kohdekohtaisesti sähköiseen järjestelmään. Pikkuvioista ja -ongelmista kuten vuotavista hanoista tai wc-istuimista tehtiin työtilaus huoltomiehelle, suuremmista vioista urakoitsijoille. Koko kiinteistöä koskevat korjaustarpeet suunniteltiin ja aikataulutettiin erikseen. Vuonna 2013 määräaikaistarkastukset tehtiin noin 1 340 asunnossa. Niistä keskimäärin joka toisessa ilmeni korjaustarpeita, joiden laajuus vaihteli vuotavasta hanasta vesivahinkoon. Suurin osa vioista oli pieniä, nopeasti korjattavia. Vikojen tyyppi vaihteli kohteen ja sen iän mukaan. Huoneistoja korjaavat sekä urakoitsijat että asukkaat itse Määräaikaistarkastuksen lisäksi huoneisto tarkastettiin aina asukkaan vaihtuessa: ensimmäisen kerran viikon kuluessa siitä, kun asukas oli irtisanonut vuokrasopimuksensa ja toisen kerran uuden asukkaan muutettua sisään. Tarvittavat huoneistoremontit Lahden Talot teetti urakoitsijoilla, mutta halutessaan asukas saattoi tehdä pintaremonttia myös itse. Tällöin asukas valitsi mallit ja materiaalit Lahden Talojen mallistosta, ja yhtiö kustansi tarvikkeet ja materiaalit. Lahden Talot kilpailuttaa urakoitsijat määräajoin. Vuonna 2012 järjestetyn kilpailutuksen perusteella valittiin viisi huoneistoremonttien urakoitsijaa eri huoneiden ns. yksikköhintojen perusteella. Esimerkiksi 14–24-neliöisen olohuoneen yksikköhinta sisälsi sekä tapetit ja muut materiaalit että työn. Tämä helpotti huoneistokorjausten budjetointia. Korjauksista kerättiin laajaa tietokantaa muun muassa remontin keskihinnan selvittämiseksi. Urakoitsijan tekemien muuttoremonttien keskihinta vuonna 2013 oli noin 1 130 euroa ja omatoimiremontin keskihinta noin 179 euroa. Asukkaan vaihtuminen asunnossa maksoi Lahden Taloille keskimäärin noin tuhat euroa. Lahden Talot uudisti ja laajensi remon- Katsastajankadulla asuva Tarja Hyvärinen remontoi kotiaan keväällä 2013. teissa käytettävää tapetti- ja maalivalikoimaa vuonna 2012. Valikoimaan valittiin laadukkaita, helppohoitoisia ja kestäviä materiaaleja. 61 Kiinteistönhuolto ja siivous siirtyivät aluemalliin Kiinteistönhoitaja Petteri Metso vastasi Ritaniemenkatu 5:n kiinteistöhuollosta Mukkulassa vuonna 2012. Vuosina 2006–2012 Lahden Talojen kiinteistönhuolto ja siivous kehittyivät voimakkaasti. Käyttöön otettiin aluemalli, jossa huoltomiehen ja siivoojan vastuulle kuuluvat kiinteistöt sijaitsevat lähellä toisiaan. Myös laadun varmistamista kehitettiin. Muutokset teettivät paljon työtä, mut- 62 ta palvelun laatu parani ja kustannukset alenivat. Syyskuun alusta 2006 lukien kiinteistönhuolto, siivous ja korjaustoiminta sekä niistä vastannut henkilöstö siirtyivät Lahden Taloista LK Kiinteistöpalveluihin. Tehdyn puitesopimuksen mukaan Lahden Ta- lot sitoutui ostamaan kahden ensimmäisen toimintavuoden ajan kaikki kiinteistönhuoltopalvelunsa, mukaan lukien siivous, uudelta yhtiöltä. Vuonna 2008 oli lupa kilpailuttaa 20 prosenttia, vuonna 2009 30 prosenttia, vuonna 2010 30 prosenttia ja vuonna 2011 20 prosenttia kiinteistönhuollon koko sopimuskannan rahallisesta arvosta. Vasta tämän jälkeen koko kiinteistökanta oli vapaasti kilpailutettavissa. Ensimmäisessä, vuonna 2008 toteutetussa kilpailutuksessa Lahden Talot kilpailutti kiinteistönhuollon eri puolilla kaupunkia sijaitsevissa kohteissa, joiden huollossa oli ilmennyt eniten ongelmia. Kilpailutuksessa menestyneiden yritysten kanssa solmittiin toistaiseksi voimassa olevat sopimukset, joiden irtisanomisaika oli kolme kuukautta. Ensimmäisen kilpailutuksen jälkeen Lahden Taloissa alettiin valmistella kiinteistönhuollon kilpailuttamista isoina alueina.Näköpiirissä oli, että aluemalli vähentäisi pienten yritysten uskallusta tarjota palveluaan. Toisaalta aluemalli vähentäisi laskutusta, ja siitä saataisiin keskitetyn toiminnan tuomia säästöjä. Kiinteistönhuollon työmäärä laskettiin muun muassa talotyypin, tontin pintaalan, rakennusten ja asuntojen lukumäärän sekä asuinpinta-alan pohjalta. Kohteista muodostettiin alueita, joiden vaatima yhden huoltomiehen työaika olisi noin 160 tuntia kuukaudessa. Aluemalli otettiin käyttöön vuonna 2009. Tuolloin järjestetyn tarjouskilpailun ehdoissa määriteltiin, että kiinteistönhuoltoyhtiön huoltomiehen on hoidettava vastuulleen kuuluvia Lahden Talojen kiinteistöjä päätoimisesti eikä hänellä ole lupa toimia työnantajayrityksensä muissa kiinteistönhuoltokohteissa. lan alueiden kiinteistönhuollon vastuulleen ilman virallista sopimusta. Vasta maaliskuun alussa 2012 Liipolan ja Mukkulan kohteista saatiin hankintapäätös. Siinä Liipola jakautui ISS Palveluille ja Lassila&Tikanojalle, Mukkulan sai LK Kiinteistöpalvelut. Lahden kaupunkikonsernin yhtiöt markkinaoikeudessa Vuoden 2010 tarjouskilpailusta kaksi tarjouksen jättänyt yritystä, LK Kiinteistöpalvelut ja ISS Palvelut, valitti markkinaoikeuteen. Tilanne oli erikoinen: Lahden kaupunkikonsernin yksi yhtiö oli valittanut konsernin toisen yhtiön kilpailutuksesta. Markkinaoikeus antoi päätöksensä toukokuussa 2011. Lahden Talot hävisi kiistan, koska sen tarjouspyynnössä ei ollut mainittu tuntimäärää, joka huoltomiehen piti työskennellä vastuulleen kuuluvissa kiinteistöissä; maininta huoltomiehen päätoimisuudesta ei markkinaoikeuden mielestä riittänyt. Lahden Talot määrättiin järjestämään kilpailutus uudelleen. Lahden Talot ei valittanut päätöksestä. Valituksenalainen kilpailutus oli koskenut Liipolan ja Mukkulan alueen kiinteistöjä, ja sen oli voittanut Lassila&Tikanoja. Koska kilpailutuksesta oli valitettu, Lassila&Tikanojan kanssa ei voitu tehdä virallista sopimusta. Huollon piti kuitenkin jatkua keskeytyksettä, joten Lassila&Tikanoja otti Liipolan ja Mukku- Kahden sopimuksen irtisanomisesta tukala tilanne Lahden Taloille Tuskin oli Lahden Talojen kiinteistönhuolto saatu valituksen jälkeen järjestetyksi, kun tuli yllätys: maaliskuussa 2012 LK Kiinteistöpalvelut irtisanoi Ahtialassa ja Kärpäsessä sijaitsevien 13 kohteen kiinteistönhuollon, jonka se oli voittanut vuoden 2009 kilpailutuksessa. Irtisanomisen syynä oli sopimusten kannattamattomuus. Lahden Talot yritti neuvotella LK Kiinteistöpalveluiden kanssa huollon jatkamisesta irtisanotuissa kohteissa ja tarjosi sopimushintaan 15 prosentin korotusta. Korotettu hinta ei riittänyt LK Kiinteistöpalveluille, vaan irtisanominen pysyi voimassa. Sopimuksen irtisanomisaika oli vain kolme kuukautta, joten tilanne oli Lahden Taloille tukala. Jotta kohteiden kiinteistönhuoltoon ei olisi tullut keskeytyksiä, Lahden Talot teki väliaikaiset suorahankintasopimukset LK Kiinteistöpalvelun ja Satulakadun Huollon kanssa. Syyskuussa 2012 tuli uusi yllätys, kun LK Kiinteistöpalvelut jälleen irtisanoi sopimuksia. Tällä kertaa kyseessä olivat vuon- na 2011 solmitut sopimukset lähes 50 kohteen kiinteistönhuollosta. Sopimusten irtisanomiset vahvistivat Lahden Talojen näkemyksen LK Kiinteistöpalvelun harjoittamasta palvelun alihinnoittelusta, mikä lienee ollut yksi keskeinen syy yhtiön myöhempään alasajoon ja selvitystilaan. Irtisanottujen kohteiden kiinteistönhuollon kilpailutuksen voitti RTK Palvelu. Se kuitenkin pystyi ottamaan haltuunsa neljästä alueesta vain kaksi, kaksi muuta meni kilpailutuksessa toiseksi tulleelle ISS Palveluille. LK Kiinteistöpalveluiden alasajon yhteydessä kaikki yhtiön palvelusopimukset siirtyivät ISS Palveluille maaliskuussa 2013 päivätyllä sopimuksella. Sen jälkeen Lahden Talojen kohteiden kiinteistönhuolto on jakautunut RTK Palvelun ja ISS Palveluiden kesken; Lassila&Tikanojan vastuulla on ollut yhden aluehuoltomiehen alue Liipolassa. LK Kiinteistöpalveluiden irtisanoessa sopimuksia kolmen kuukauden irtisanomisaika osoittautui ongelmallisen lyhyeksi. Tapahtumien jälkeen Lahden Talot muutti sopimusten irtisanomisajan kuudeksi kuukaudeksi. Kiinteistönhuollon ja siivouksen laadussa yrityskohtaisia eroja Kiinteistösiivouksessa aluemalliin alettiin siirtyä vuodesta 2011 lähtien. Siirtyminen suunniteltiin huolellisesti. Kaikista Lahden Talot järjestää kiinteistönhuolto- ja siivousyritysten henkilöstölle vuosittain kiinteistöpäivän, jossa palkitaan parhaimmat kiinteistönhoitajat ja siivoojat. Keväällä 2011 LK Kiinteistöpalvelut palkittiin kiinteistönhoitoyhtiöiden parhaista pisteistä ja Aki Kulonen (vas.) toiseksi parhaista kiinteistönhoitajien pisteistä. Työnjohtaja Arto Remeksellä (kesk.) ja liiketoimintapäällikkö Jouko Granholmilla oli syytä tyytyväisyyteen. kiinteistöistä laadittiin siivoussuunnitelmat kiinteistöjen havainnepohjakuvineen. Pohjakuviin siivousalueet merkittiin eri väreillä sen mukaan, kuinka usein mikäkin alue siivotaan. Kiinteistöistä muodostettiin alueellisiakiinteistöryhmiä siten, että kukin ryhmä työllistää yhden siivoojan. Siivoukset kilpailutettiin kolmessa osassa vuosina 2011 ja 2012, kilpailutusten jälkeen sopimukset solmittiin ISS Palveluiden ja SOLinkanssa. Uuden toimintamallin johdosta siivouk sen laatu parani ja kustannukset alenivat noin 25 prosenttia. Laatua nosti 63 Postimies ja poliisi, sosiaalityöntekijä ja kuunteluoppilas Timo Hiltunen on aluehuoltomiesten ykkönen Kiinteistönhuollon ja siivouksen aluemalli • Aluemallissa toisiaan lähellä sijaitsevilla kiinteistöillä on oma nimetty aluehuolto miehensä ja siivoojansa, joka hoitaa koko päiväisesti vain vastuulleen nimettyjen Lahden Talojen kiinteistöjen huolto- tai siivoustehtäviä. • Lahden Talojen kiinteistötarkastaja tekee kiinteistöihin säännöllisiä tarkastuskäyntejä, opastaa aluehuoltomiestä sekä tarkastaa, että kiinteistöhuoltoyritys on hoitanut vastuulleen kuuluvat tehtävät. Havaintonsa tarkastaja kirjaa sähköiseen seuranta järjestelmään. Lisäksi tehdään ns. päivittäis tarkastuksia, jotka niin ikään kirjataan seurantajärjestelmään. • Jokaisesta tarkastuskerrasta tieto järjestelmään kirjautuvat kiinteistöhuolto yrityksen ja aluehuoltomiehen suoritustason mukaiset laatupisteet. Parhaat pisteet saavuttaneet yhtiöt ja huoltomiehet palkitaan vuosittain. Laatupisteytykseen vaikuttaa myös asukastyytyväisyys. ISS Palveluiden siivooja Tuija Reiju vastasi vuonna 2012 muun muassa Aleksanterinkatu 29:n siivouksesta. 64 myös vuoden 2010 alussa käyttöön otettu Tampuuri-toiminnanohjausjärjestelmän kiinteistönhuollon Kihla-laadunhallintaosa sekä samaan aikaan perustettu kiinteistönhoidon ohjaajan tehtävä. Myöhemmin nimike muutettiin kiinteistötarkastajaksi. Kihla-laadunhallintajärjestelmä perustuu kiinteistöjen systemaattisista tarkastuksista saataviin laatupisteisiin, tilaajan ja • Kiinteistönsiivouksessa siivousyritykset täyttävät kiinteistön huoltokirjaan ne tehtävät, joiden toteutumista tekninen tarkastaja ja isännöitsijä seuraavat. • Kiinteistötarkastajan jokaisesta tarkastus kerrasta tietojärjestelmään kirjautuvat siivous yrityksen ja aluesiivoojan suoritustason mukaiset laatupisteet. Parhaat pisteet saavuttaneet yritykset palkitaan vuosittain. Laatupisteytykseen vaikuttaa myös asukas tyytyväisyys. • Ongelmat ja erityispiirteet ratkotaan säännöllisissä seurantapalavereissa, joita Lahden Talot pitää kiinteistönhuoltoyritysten ja siivousyritysten kanssa. • Kiinteistönhuolto- ja siivousyritysten henkilöstölle järjestetään vuosittain kiinteistö päivä, jossa aluehuoltomiehille ja siivoojille annetaan koulutusta ja ajankohtaista tietoa alalta. Kevään kiinteistöpäivässä julkistetaan ja palkitaan laadunvalvonnassa parhaiten menestyneet aluehuoltomiehet ja siivoojat sekä vuoden yritykset. toimittajan välisiin kuukausipalavereihin ja asukastyytyväisyystutkimuksista saataviin pisteisiin. Vuonna 2012 tehdyn asukastyytyväisyyskyselyn mukaan kiinteistönhuolto ja siivous olivat keskimäärin hyvällä tasolla. Kiinteistönhuolto sai asukkailta yleisarvosanan 3,4 ja siivous 3,5. Molempien laadussa oli kuitenkin selviä yrityskohtaisia eroja. Lahden Talojen aluehuoltomiesten laatupisteytyksessä korkeimmat pisteeton saanut peräti kolme kertaa Timo Hiltunen. Hän on vastannut LahdenTalojenkiinteistönhoidostaensin Lassila&Tikanojan,myöhemmin RTK Palveluiden aluehuolto miehenä. Hiltusen kuvauksen perusteella kiinteistönhoitaja työtä ei voi väittää yksitoikkoiseksi. Erään työpäivän päätteeksi Lahden Talojen isännöintipäällikkö Matti Koskinen soitti Hiltuselle ja kertoi, että tämän hoitaman keskustakiinteistön pihalta oli varastettu polkupyörä. Hiltunen katsoi kiinteistön valvontakameran videot läpi. Videolla näkyi, kuinka kuuden hengen poikaporukka otti pyörän – edes lukitus ei estänyt varkautta. Hiltunen teki lähialueille nopean kierroksen, löysi polkupyörän ja palautti sen omistajalleen. Tapauksen päätteeksi Matti Koskinen ja Timo Hiltunen joivat kiitollisen asukkaan tarjoamat wienerikahvit. Kerran taas erään kiinteistön miesasukas soitti Hiltuselle ja kysyi, voisiko tämä tulla auttamaan, kun naiset eivät suostu lähtemään pois hänen asunnostaan. Hiltunen ihmetteli, mistä oli kysymys, ja pyysi varmuuden vuoksi työkaverin avukseen naisia häätämään. Asunnossa kiinteistönhoitajat eivät kuitenkaan nähneet yhtään naista. Asukas selitti, että muut olivat lähteneet karkuun, mutta yksi oli vielä vaate- huoneessa. Kurkistus vaatehuoneeseen, ja sieltähän se hyllyltä löytyi – nimittäin tekojalka! Hyviä suhteita ja asukastyytyväisyyttä ylimääräisillä palveluilla Postimies, poliisi, sosiaalityöntekijä, toisinaan jopa kuunteluoppilas, Timo Hiltunen luettelee kiinteistönhoitajan eri rooleja. – Tämä on asiakaspalvelutyötä. Varsinkin ikääntyneille asukkaille teen ylimääräisiä asioita, sillä se luo hyviä suhteita ja pitää asukkaat tyytyväisinä. Pelisilmästä ja venymiskyvystä kertoo esimerkiksi se, että Hiltunen esimerkiksi aloittaa työt aamukuudelta, vaikka kiinteistönhoitajan työaika virallisesti alkaa vasta seitsemältä. – Keskustassa pitää tietyt asiat olla tehty kahdeksaan mennessä, hän perustelee aikatauluaan. Myös sitä Hiltunen pitää tärkeänä, että asukkaiden pyytämät korjaukset ja muut työmääräykset hoidetaan nopeasti. Hän kuitenkin toivoo asukkaiden ymmärtävän, etteivät asiat sentään aivan sormia napsauttamalla tapahdu. – Ja on kaikille hyväksi, että jokainen itse toimittaa omat tarpeettomat tavaransa sinne, minne pitääkin. Ei ole ilmaista, että roskakatoksista tai kellarin käytäviltä pitää kuljettaa hylkytavaraa pois, Hiltunen sanoo. Timo Hiltunen aloittaa työt aamukuudelta, vaikka hänen työaikansa virallisesti alkaakin vasta seitsemältä. – Keskustassa pitää tietyt asiat olla tehty kahdeksaan mennessä, hän perustelee aikatauluaan Timo Hiltunen on pidetty kiinteistönhoitaja. Niissä kiinteistöissä, joista Hiltunen on työjärjestelyiden vuoksi siirretty muualle, asukkaat ovat olleet harmissaan siirrosta. 65 Asiakaspalvelun määrätietoista kehittämistä Liipolassa asuva Ritva Lappalainen ja puolisonsa Jorma Lappalainen olivat ensimmäiset pitkäaikaiset asukkaat, jotka Lahden Talot pääsi palkitsemaan. Palkitsemisen muodoksi Lappalaiset valitsivat keraamisen lieden. Lahden Talot on perustamisestaan lähtien satsannut asiakaspalveluun ja -tyytyväisyyteen. Tärkeä kehitysaskel otettiin vuonna 2005, jolloin asunnon koko vuokrausprosessi vuokrasopimuksen tekemisineen ja irtisanomisineen keskitettiin asuntosihteereille. Näin vuokrauksessa päästiin ns. yhden luukun palvelumalliin, eikä asiakasta 66 enää tarvinnut hyppyyttää henkilöltä toiselle. Muutos lisäsi asuntosihteereiden vastuuta ja työmotivaatiota, isännöitsijöille puolestaan vapautui lisää aikaa perustehtävien hoitamiseen. Asiakaspalvelun jäntevä kehittäminen jatkui erityisesti hallituskaudella 2009– 2013. Joulukuun alussa 2009 Lahden Ta- lojen toimiston aukioloaikoja muutettiin siten, että asuntojen tarjonnan ja vuokravalvonnan aukioloajaksi tuli kello 9–12. Ajanvarauksella asiakkaita toki palveltiin muulloinkin. Isännöitsijät siirtyivät kokonaan ajanvarausvastaanottoon. Muutos johtui asiakaskäyntien vähenemisestä ja sähköisen asioinnin yleistymisestä. Muutoksen ansiosta asuntosihteerit, vuokravalvonta ja isännöitsijät pystyivät tarjoamaan aiempaa parempaa puhelinpalvelua ja sähköistä palvelua. Lisää isännöitsijöiden tavoitettavuutta parannettiin vuonna 2012 ottamalla käyttöön isännöinnin päivystyspuhelin. Päivystävä isännöitsijä hoiti nopeasti hoidettavat asiat saman tien. Jos hän ei pystynyt hoitamaan soittajan asiaa tai vastaamaan asiakkaan kysymykseen, hän välitti asian kohteen isännöitsijälle jatkokäsittelyä varten. Päivystysjärjestelmä vapautti muille isännöitsijöille rauhallista työaikaa keskittymistä vaativiin tehtäviin tai kiinteistökäynteihin. Samaan aikaan isännöinti sai käyttöönsä erillisen vastaanottotilan, jossa asiakas ja isännöitsijä saattoivat keskustella häiriöittä. Myös jokainen asuntosihteeri sai oman työhuoneen, missä asioista voitiin keskustella rauhassa muiden kuulematta tai häiritsemättä. Vuonna 2013 isännöinnin asiakaspalvelua kehitettiin edelleen jakamalla isännöinti asiantuntijaryhmiin ja keskittämällä päivystykset kiinteistönhallintaryhmälle. Muita isännöinnin asiantuntijaryhmiä ovat ylläpitopalvelut ja korjaustoiminta. Sopimuksen sähköinen allekirjoitus ensimmäisenä Suomessa Sähköisiin palveluihin Lahden Talot siirtyi valtakunnan eturintamassa. Kotisivujen kautta toimiva sähköinen asuntohakemus otettiin käyttöön vuonna 2004, ja vuonna 2006, jolloin kotisivuille tulivat kaikkien asuntojen sähköiset pohjakuvat, lähes kaikki asuntohakemukset jätettiin sähköisesti. Vuonna 2011 aloitettiin sähköisten palveluiden merkittävä laajentaminen. Vuokran saattoi alkaa maksaa e-laskuna omassa verkkopankissa, ja yhtiön kotisivujen kautta asukkaille tarjoutui mahdollisuus hoitaa monia asumiseen liittyviä asioita.Vuokralainen pääsi muun muassa päivittämään omia tietojaan, esimerkiksi yhteystietonsa, tarkistamaan, onko vuokria rästissä, sekä tulostamaan vuokranmaksutilisiirron. Kotisivujen kautta saattoi myös ilmoittaa perhetilanteen muutokset kuten lapsen syntymän, perheenjäsenen kuoleman tai perheenjäsenen muuttamisen pois, sekä jättää yhteydenottopyynnön isännöitsijälle, asuntosihteerille ja vuokravalvojalle. Jotta asukkailla olisivat tasavertaiset mahdollisuudet käyttää sähköisiä palveluita, vuonna 2011 Lahden Talojen kaikkiin asuntoihin saatiin kahden megabitin maksuton laajakaistayhteys. Jos asukas tarvitsi nopeamman yhteyden, hän saattoi tilata sen DNA:lta. Nopeamman yhteyden ai- heuttamat lisäkustannukset asukkaan piti maksaa itse. Valtakunnallisesti käänteentekevin uudistus toteutettiin huhtikuun alussa 2012, jolloin käyttöön otettiin vuokrasopimuksen sähköinen allekirjoitus. Lahden Talot oli ensimmäinen vuokrataloyhtiö, jossa sähköinen allekirjoitus tuli mahdolliseksi. Allekirjoittaminen tapahtuu pankkitunnuksilla. Sähköistä allekirjoitusta alettiin tarjota uusille vuokralaisille aktiivisesti, ja vuonna 2013 jo kaksi vuokrasopimusta kolmesta allekirjoitettiin sähköisesti. Vajaa kolmannes sopimuksista palautui asiakkaalta allekirjoitettuna alle kolmessa tunnissa ja 72 prosenttia vuorokauden sisällä siitä, kun sopimus oli lähtenyt allekirjoitettavaksi. Myös asuntonäyttöjen keskittäminen yhdelle henkilölle sujuvoitti asuntojen vuokrausta vuonna 2013. Pitkäaikaiselle vuokrasuhteesta palkitseminen asukkaalle Asukkaille mieluinen uudistus toteutui vuonna 2012, jolloin Lahden Talot alkoi palkita pitkäaikaisia vuokralaisiaan. Palkitsemisen arvo oli noin 500 euroa, ja palkitseminen saattoi vuokralaisen valinnan mukaan olla esimerkiksi uusi kodinkone, asunnon pintaremontti tai perussiivous. Ensimmäisenä vuonna palkittiin vuokralaisia, jotka olivat asuneet samassa asunnossa 30 vuotta, ja vuonna 2013 samassa asunnossa vähintään 25 vuotta asuneet. Palkitsemiset jatkuvat siten, että vuonna 2014 palkitaan vähintään 20 vuotta asuneet ja vuodesta 2015 lähtien vähintään 15 vuotta samassa asunnossa asuneet. Asumisajaksi samassa asunnossa lasketaan myös asuminen toisessa asunnossa, mikäli asukas on joutunut muuttamaan pois edellisestä asunnosta esimerkiksi perusparannusremontin vuoksi. Säännöllisiä tyytyväisyyskyselyjä ja tunnettuustutkimuksia Asukaskastyytyväisyyskyselyjen tulosten perusteella Lahden Talojen toimet asiakaspalvelun parantamiseksi ovat olleet oikean suuntaisia. Asiakaspalvelu on saanut kyselyissä jatkuvasti hyviä tuloksia, pisteet ovat olleet 3,6–4/5. Lahden Talot yhdessä seitsemän muun kaupungin omistaman vuokrataloyhtiön kanssa on vuodesta 2005 lähtien joka toinen vuosi teettänyt asukkailleen suunnatun asukastyytyväisyyskyselyn. Kyselyn toteuttaa Finnish Consulting Group (FCG). Asukastyytyväisyyttä selvitetään myös muuttokyselyllä, joka lähetetään kuukauden asumisen jälkeen niille uusille asukkaille, jotka ovat ilmoittaneet sähköpostiosoitteensa Lahden Taloille. Kyselyssä tiedustellaan asukkaan mielipidettä muun muassa Lahden Talojen yhtiön palveluista, asunnoista ja asuinalueesta. Muuttokyselyn tuloksia seurataan neljännesvuosittain, ja niitä verrataan FCG:n tekemän asukastyytyväisyystutkimuksen tuloksiin. Asuntosihteeri Katri Helminen neuvottelee vuokrasopimuksesta vuonna 2009. Kolmas asukastyytyväisyyttä mittaava kysely on kiinteistönhuollon ja siivouksen asukastyytyväisyyskysely. Kyselyn tulosten avulla pyritään parantamaan kiinteistönhuollon ja -siivouksen laatua. Lisäksi Lahden Talot teettää joka toinen vuosi seitsemän muun vuokrataloyhtiön kanssa tunnettuus- ja imagotutkimuksen, joka suunnataan muille lahtelaisille kuin Lahden Talojen asukkaille. Tutkimuksessa Lahden Talojen imagoa verrataan muiden suurten vuokranantajien imagoon. Kaikissa tehdyissä tutkimuksissa Lahden Talot on ollut Lahden tunnetuin vuokranantaja. 67 Katse määrätietoisesti kohti tulevaisuutta Energiatehokkuudella Lahden Taloissa pitkä perinne Lämmön talteenottojärjestelmiä, uusia ovia ja ikkunoita Energiankulutuksen vähentäminen on ollut johtavana ajatuksena Lahden Talojen perusparannustoiminnassa kautta linjan. Vuonna 1985 rakennettuun Kerinkallionrooli energiansäästötoimissa sekä hyvän katu 15:een kehitettiin poistoilman lämkiinteistön ylläpidon varmistamisessa. En- mön talteenotto yhteistyössä hollolalaisen tistä suurempi hyöty kiinteistöautomaa- yrityksen kanssa. Lisäksi kiinteistön ylätiosta alettiin saada vuonna 2003, kun pohjat eristettiin hyvään U-arvoon. Alkukaukovalvonta alettiin hoitaa itse. Oma vuonna 2012 valmistunut perusparannus valvomo saatiin Hollolankatu 3:een, ja sen oli osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuskäyttäjäksi nimettiin Petri Korhonen ja va- pakettia, jolla muun muassa haettiin toiramieheksi Jan Rättö. mintamalleja ja ratkaisuja kiinteistöjen Lisäksi tehtiin päätös rakennusauto- energiatehokkuuden parantamiseksi temaation laajentamisesta Lahden Talojen hokkaasti ja järkevin kustannuksin. koko kiinteistökantaan Ouman-laitteiden Poistoilman lämmön talteenotto asenavulla. Kyse oli lähinnä lämmitysjärjestel- nettiin myös Järvenpäänkatu 27:ään, jonmien liittämisestä rakennusautomaatioon, ka perusparannus valmistui vuonna 2013, osassa kiinteistöjä myös ilmanvaihdon. ja asennetaan mahdollisuuksien mukaan – Tuorein uudistus on sääennusteiden kaikkiin tulevaisuuden perusparannusmukaan säätyvä lämmönsäätö. Sen avul- kohteisiin. la arvioidaan saavutettavan 3–5 prosentin Energiaa ja vettä säästäviä toimia Lahsäästöt vuotuisissa lämmityskuluissa. Toi- den Talot on toteuttanut myös vuokran nen uutuus on ulkoilman kosteuden mu- yhteydessä perittävällä ns. korjausrahalkaan säätyvä lämmitys, joka sekä lisää asu- la. Esimerkiksi ikkunoita ja parvekeovia mismukavuutta että tuo säästöä, sanoo on uusittu ja hanojen sekä vesikalusteita Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero uusittu ja huollettu. Ns. vesiprojektit ovat Lukkarinen. säästäneet kaukolämpökustannuksia, kosMikään automaatio yksinään ei kuiten- ka 30 prosenttia energiankulutuksen kokokaan tuo säästöjä, elleivät perusjärjestelmät naiskuluista muodostuu lämpimän veden ole kunnossa. Lahden Talot onkin vuosit- käytöstä. tain tarkistanut lämmön, veden ja ilmasVedenkulutuksen vähenemiseen Lahtoinnin perussäätöjä, koska oikeat säätö- den Talot pyrkii myös yhteistyössä asuktasot mahdollistavat rakennusautomaation kaiden kanssa. Asukkaille vuosina 2012 ja tuomat säästöt. 2013 järjestettyjen vedensäästökilpailujen Vuokratalojen energiatehokkuutta alettiin Lahdessa parantaa jo itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana 1990-luvun alkupuolella aloitetuissa perusparannuksissa. 2000-luvulla Lahden Talot on profiloitunut energiatehokkuuden edelläkävijäksi. Jo 1990-luvulla oli tiedossa, että rakennusautomaation avulla kiinteistöjen ylläpito voidaan yhdenmukaistaa ja muun muassa lämmitys ja ilmanvaihto saada pysymään ennakoiduissa arvoissa. Siksi perusparannettaviin kohteisiin päätettiin rakentaa laaja rakennusautomaatio. Lämmityksen ja ilmanvaihdon lisäksi se kattoi saunojen, kylmiöiden ja valaistuksen ohjauksen. Myös Lahden Talot Oy:n aikana rakennusautomaatiolla on ollut keskeinen Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen (oik.) ja toimitusjohtaja Juhani Jokelainen pääsivät esittelemään uusia matalaenergiataloja myös Indonesian asuntoministeriön edustajille. Lanssikadulle rakennetut matalaenergiatalot saivat runsaasti myönteistä julkisuutta. 68 ansiosta Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n kokonaisvedenkulutus väheni noin viisi prosenttia. Lahden Talojen kiinteistöjen lämmityksen kuutiokohtaiset kilowattitunnit ovat vähentyneet vuoden 2003 noin 55 kilowattitunnista vuoden 2013 noin 44 kilowattituntiin. Vedenkulutus puolestaan väheni samana aikana noin 480 litrasta vajaaseen 340 litraan rakennuskuutiota kohti. * Matalaenergiatalo, jonka lämmitysmuotona maalämpö ja aurinkokeräimet ** Rakenneratkaisuiltaan kuten matalaenergiatalo, mutta lämmitysmuotona kaukolämpö *** Vuonna 2006 rakennettu ns. normitalo, jonka lämmitysmuotona kaukolämpö Lanssikadun talot ja palvelutalot valtakunnallisia edelläkävijöitä Myös uudisrakentamisessa Lahden Talot on toiminut energiatehokkaan rakentamisen edelläkävijänä. Lanssikatu 3:n ja 5:n matalaenergiatalot olivat valmistuessaan keväällä 2011 Suomen ensimmäisiä maalämmöllä lämpiäviä ja aurinkokeräimiä hyödyntäviä uudiskerrostaloja. Talojen lämmityksen ja jäähdytyksen energiantarpeesta noin 95 prosenttia tuottavat maalämpöpumput ja loput viisi prosenttia aurinkokeräimet. Lisäksi aurinkokeräimillä saadaan maalis–syyskuun aikana noin 50 prosenttia lämpimän käyttöveden energiasta.Energiansäästöä lisää tehokas ilmanvaihdon lämmön talteenotto. Talojen rakentamisessa kiinnitettiin erityistä huomiota rakennusten tiiviyteen, ulkoseinien sekä ylä- ja alapohjan lämmöneristeisiin sekä normitaloja parempiin oviin ja ikkunoihin. Lopputuloksena on paras mahdollinen energialuokka A. Kulutusseurannan mukaan matalaenergiatalojen energiankulutus on noin 36 pro- senttia pienempi kuin rakenneratkaisuiltaan samanlaisen, mutta maalämmöllä lämpiävän Lanssikatu 7:n ja jopa lähes 70 prosenttia pienempi kuin ns. normitalon. – Tulevaisuudessa suuntaamme aurinkopaneelien laajamittaiseen käyttöönottoon, Eero Lukkarinen sanoo. Lahden Talot on panostanut myös sisäilman laatuun. Lanssikadun matalaenergiatalojen sisäilmaluokka S1 perustuu muun muassa perinteistä tehokkaampaan ilmanvaihtoon sekä asuntojen kesäaikaiseen tuloilman viilennykseen ja lattiaviilennykseen, jotka hoidetaan maalämpökaivoista otettavalla maakylmällä. Lahden Talot on ollut myös merkittävä palvelutalojen rakennuttaja ja on toimintansa aikana saneerannut tai rakentanut 14 palvelutaloa. Rakennuttamisessa on otettu huomioon asukkaiden ja hoitohenkilöstön viihtyvyys, minkä vuoksi kiinteistöissä on viime aikoina satsattu muun muassa kaikkien tilojen viilennykseen ja sisäilman laatuun. Kolmen kiinteistön energiankulutus v. 2013 Kohteen osoite Sähkö kWh/Rm³ Kaukolämpö kWh/Rm³ Yhteensä kWh/Rm³ Lanssikatu 3 ja 5* 15,91 –– 15,91 6,91 17,89 24,80 11,13 41,34 52,47 Lanssikatu 7** Kivikatu 5*** Yleisimmin viilennys hoidetaan ottamalla kesäaikaan maalämpökaivoista maakylmää. Poikkeuksellisin järjestelmä on käytössä palvelukoti Onnenkodossa, missä viilennys hoidetaan Salpa-Mattilan vedenottamon pohjavedellä. Pohjavedestä otetaan viilennysenergia talteen, minkä jälkeen puhdas pohjavesi johdetaan viettoputkistoa pitkin Tiilijärveen. Energiatehokkuuden parantaminen yhtiön strateginen tavoite Lahden Taloissa energiatehokkuuden parantaminen on yhtiön strategiatason tavoite. Vuoden 2011 alussa yhtiö liittyi VAETSiin (Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelma). Liittymisen myötä Lahden Talot sitoutui tavoittelemaan yhdeksän prosentin energiansäästöä vuoteen 2016 mennessä. Lahden Talot on myös saanut oikeuden käyttää Green Office -merkkiä. Green Office-ohjelmassa Lahden Talojen tavoit- Perusparannuksen jälkeen Kerinkallionkatu 15:stä tuli senioripainotteinen kerrostalo. Jaakko Jurvanen oli yksi perusparannusta edeltävän ajan asukkaista, jotka perusparannuksen jälkeen muuttivat taloon takasin. teena on vähentää toimiston sähkönkulutusta viidenneksellä ja paperinkulutusta puolet vuoteen 2016 mennessä. Lisäksi hankinnoissa pyritään valitsemaan ympäristöä vähiten kuormittavia, kierrätettäviä ja kotimaisia tuotteita. 69 Henkilöstön määrä ja asioiden kirjo pienentyneet 15 vuodessa Käytännöt yhtenäisiksi, tavoitteena myös oikeudenmukaisuus Liikunnalla on perinteisesti ollut vankka sija Lahden Talojen tyky-toiminnassa. Muun muassa vuonna 1998 naiset osallistuivat Helsingissä järjestettyyn Naisten Kymppiin. Lahden Talot järjestää vuosittain henkilöstön pikkujoulut. Vuoden 2005 pikkujoulussa järjestettiin limbokisa, jonka suvereeni voittaja oli isännöitsijä Reijo Sinisalo. 70 Lahden Talot Oy:n aloittaessa toimintaansa toimiston henkilöstön rungon – asuntosihteerit, vuokravalvojat, isännöitsijät, kiinteistöpäällikkö, hallintosihteeri ja kirjanpitäjä – muodosti Lahden kaupungin asuntotoimistosta siirtynyt väki. Hieman henkilöstöä siirtyi myös muista kaupungin tehtävistä. Itsenäisiltä vuokrataloyhtiöiltä Lahden Talojen palvelukseen siirtyivät talonmiehet, siivoojat ja kiinteistökorjaajat. Kaupungin ja vuokrataloyhtiöiden ulkopuolelta palkattiin ainoastaan talouspäällikkö, pääkirjanpitäjä ja palkanlaskija. Alkuvuosina henkilöstöä oli lähes sata. Joukkoon mahtui monenlaisia persoonia, ja persoonat korostuivat yhtiön pikkujouluissa, henkilöstön retkillä ja muissa vapaamuotoisissa tilaisuuksissa. Hallintojohtaja Pertti Merenluoto muistelee Kansallismuseoon suuntautunutta kesäretkeä ja bussin takaosaan asettunutta joukkoa, jonka tavoitteena oli pitää hauskaa keskenään ja nauttia omia virvokkeita. – Paluumatkalla poikkesimme tutustumaan Tuusulan kulttuurinähtävyyksiin. Siellä takapenkin joukolle oli järjestyksen ylläpitämiseksi pidettävä erikseen kuria, Merenluoto kertoo. Kaikki persoonallisuus ei suinkaan ollut häiritsevää. Isännöitsijöistä Reijo Sinisalo oli tunnettu limbon taidoistaan ja tunnollisuudestaan; tavallista oli, että mies istui töissä iltaseitsemään saakka. Antti T. Laukkanen taas oli tarkka raha-asioissa eikä esimerkiksi käyttänyt autoa, vaan teki kiinteistökäynnit polkupyörällä. Nähtiinpä hänet kerran Aleksanterinkadulla kuljettamassa tilinpäätösasiakirjoja tilintarkastajalle – nokkakärryllä! – Eräällä talonmiehellä oli taas alkoholiongelma, minkä vuoksi hän ei alkuviikosta tahtonut saada konetta käyntiin. Maanantaisin toimistolla arvuuttelimme, pitääkö talonmiehelle hankkia tuuraaja, Merenluoto muistelee. Toimintatapojen yhtenäistämistä ja asiakaspalvelun kehittämistä Heti toimintansa alussa Lahden Talot järjestäytyi Palvelulaitosten Työnantajayhdistykseen. Työntekijöiden puolella käytössä olivat kiinteistönhoitoalan pistepalkkasopimus ja rakennusliiton sopimus. Toimiston henkilöstön enemmistö on alusta lähtien kuulunut Julkis- ja yksityisalojen toimihenkilöliittoon (Jyty). Jytyn pitkäaikaisena luottamusmiehenä Lahden Taloissa toimi toimistosihteeri Leila Arvela. Yhtiön alkuvuosina henkilöstöön liittyvää työtä oli paljon, sillä ay-vääntöä ja neuvottelutarvetta oli monenlaisista asioista. – Vuokrataloyhtiöiden aikaan isännöitsijöillä oli ollut omia, toisistaan poikkeavia käytäntöjä ja toimintatapoja, joiden yhdenmukaistaminen vaati lähes jatkuvia neuvotteluja. Muovautuminen yhden yhtiön toimintatapaan meni kuitenkin koko ajan eteenpäin, ja ajan saatossa pikkuasioiden käsitteleminen väheni, Pertti Merenluoto kertoo. Työehtosopimusten määrä ja henkilöstöasioiden kirjo pienenivät ja asiat yksinkertaistuivat vuonna 2006, kun kiinteistönhuolto ja korjaus siirtyivät LK Kiinteistöpalveluihin ja Lahden Talojen henkilöstömäärä supistui noin 30:een. Asiakaspalvelua kehitettiin aktiivisesti koko ajan. Isännöitsijöiden toimenkuva muuttui jo yhtiön alussa ja myöhemmin vielä lisää, samoin asuntosihteereiden, joille isännöitsijöiden tehtäviä vaiheittain siirrettiin. Muutokset toteutuivat ilman merkittäviä ongelmia, sillä niiden tarve nähtiin ja ymmärrettiin laajasti Vuonna 2003 vuokravalvoja Terttu Karppinen nimitettiin palvelupäälliköksi, ja vuonna 2005 Matti Koskinen palkattiin isännöintipäälliköksi. Vuonna 2009 aluehuoltomiesten toimintaa valvomaan ja ohjaamaan valittiin talon sisältä kiinteistönhoidon ohjaaja (myöh. kiinteistötarkastaja) Toinen kiinteistötarkastaja palkattiin vuonna 2013 valvomaan ja ohjaamaan siivoojien toimintaa. Työturvallisuus ja tyky-toiminta tärkeä motivaatiotekijä Työsuojeluun Lahden Taloissa kiinnitettiin paljon huomiota alusta lähtien muun muassa tekemällä työsuojelun toimintaohjelma ja vuosittaiset toimintasuunnitelmat. Myöhemmin suunnitelmaa on kehitetty ja viety yksityiskohtaisemmalle tasolle. Toimintaohjelmassa on huomioitu teknologian, työn organisoinnin, työolojen, sosiaalisten suhteiden, tyky-toiminnan ja työympäristön vaikutukset työntekijöiden terveyteen ja turvallisuuteen. Työsuojelusta on vastannut yhtiön koko toiminnan ajan Eero Lukkarinen, joka on oman toimensa ohella toiminut työsuojelupäällikkönä. Lisäksi yhtiössä on aina ollut työsuojeluvaltuutettu, alkuvuosina kaksi. Toimiston henkilöstön pitkäaikaisena työsuojeluvaltuutettuna on toiminut asuntosihteeri Ella Toivanen. Työsuojeluhenkilöstöä on koulutettu työajalla ja työnantajan kustannuksella. Lisäksi henkilöstölle on järjestetty ensiapukoulutuksia. Itsenäisen vuokrataloyhtiöiden ajan toimintamalleja oli purettava Lahden Talojen toiminnan alussa myös työsuojelullisin toimin. Kiinteistönhuollossa ja siivouksessa oli ollut käytössä osin arveluttaviakin aineita, joista piti luopua. Niiden tilalle oli valittava uudet, yhdenmukaiset aineet, joiden turvallisuus myös piti varmistaa. Lisäksi esimerkiksi talojen tikkaita, kattosiltoja ja putoamissuojia sekä koneiden turvalaitteita oli laitettava ajan tasalle. Suuren työn asioiden kuntoon saattamiseksi teki kenttäväen työsuojeluvaltuutettu, kiinteistönhoitaja Mauri Tuukkanen. – Työturvallisuus ja tyky-toiminta on yhtiössä nähty tärkeäksi motivaatiotekijäksi, Pertti Merenluoto sanoo. Lahden Talojen tyky-suunnitelma tehdään vuosittain. Tyky-toimintaan kuuluvat muun muassa voimavarakyselyt, kuntokartoitukset, liikuntatapahtumat ja ravintoluennot, pikkujoulut sekä lounas-, liikunta- ja kulttuurisetelit. Lisäksi henkilöstö on voinut työnantajan kustannuksella osallistua erilaisiin liikuntatapahtumiin sauvakävelytapahtumasta ja Naisten Kympistä Finlandia-hiihtoon. Lahden Talojen työterveyshuolto on ollut alusta asti laaja, ja sen kattavuutta on lisätty vähitellen. Perustason lisäksi se kattaa nykyisin muun muassa erikoislääkäripalvelut sairauden tutkimiseksi. Ensimmäisinä vuosina työterveyspalvelut ostettiin Lahden kaupungin työterveyshuollosta, sen jälkeen lääkärikeskus Terveystalosta (ent. Hemo). Yhteistyössä työterveyshuollon kanssa on joka kolmas vuosi toteutettu koko henkilöstön terveystarkastukset ja Voimavarat työssä -kysely. Ammattitaidon kehittämistä pitkillä ja lyhyillä koulutuksilla Lahden Talojen henkilöstön koulutustarpeet selvitetään vuosittaisissa kehityskeskusteluissa. Yhtiö on käyttänyt pääsääntöisesti Kiinteistöalan koulutuskeskuksen Kiinkon koulutuksia. Lahden Talojen henkilöstö on suorittanut sekä pitkiä koulutusohjelmia että lyhyitä ammattitaidon päivityskoulutuksia. Esimerkiksi johtoryhmän jäsenet ovat suorittaneet kiinteistöjohtamisen koulutusohjelmia, rakennuttajapäälliköt ja -insinöörit Raps-rakennuttajakoulutuksia ja isännöitsijät monen tason tutkintoja isännöitsijän perustutkinnosta teknisen isännöitsijän ja Lahden Talojen henkilöstö tekee tutustumismatkoja kiinnostaviin kohteisiin. Osloon vuonna 2012 suuntautuneella matkalla Hilde (johdon assistentti Mari Barker, vas.) ja Ingrid (toimistosihteeri Leila Arvela) jakoivat ennen tutustumiskierrokselle lähtöä huikopalaksi norjalaiseen tapaan silakoita, jotka tosin tällä kertaa olivat suklaisia. 71 Vuosi vuodelta aktiivisempaa tiedottamista ammatti-isännöitsijän tutkintoihin. Asiakaspalvelun henkilöstö puolestaan on suorittanut asiakaspalveluun liittyviä koulutuksia. Lisäksi koko henkilöstölle on suunnattu muun muassa asiakaspalvelun kehittämistä, huoneenvuokralakia, tietotekniikkaa ja kirjallista ilmaisua käsitteleviä koulutuksia. Vuoteen 2006 saakka järjestettiin runsaasti myös kiinteistönhuollon, -korjauksen ja -siivouksen koulutuksia. Kun kiinteistönhuollossa vuonna 2009 siirryttiin aluehuoltomiesmalliin, Lahden Talot alkoi vuosittain järjestää aluehuoltomiehille ja myöhemmin myös siivoojille suunnattuja kiinteistöpäiviä. Ne ovat koulutustilaisuuksia, joissa myös palkitaan parhaat huoltoyhtiöt, huoltomiehet ja siivoojat. Vuoden 2006 jälkeen henkilöstön määrä on vakiintunut noin 30:een, jota Pertti Merenluoto pitää optimaalisena. – Lahden Talojen henkilöstöpolitiikkaa on johtanut pyrkimys olla reilu ja oikeudenmukainen työnantaja, Pertti Merenluoto sanoo. – Työsuhteet ovat olleet pitkiä ja henkilöstön vaihtuvuus eläköitymistä lukuun ottamatta vähäistä. Vaihtuvuus tekee kuitenkin hyvää, sillä uusi nuori henkilöstötuo työntekoon uuden terveen tuulahduksen! Lahden Talojen henkilöstö tutustuu vuosittain suomalaisiin asuntomessuihin, mikäli messut järjestetään sopivan matkan päässä Lahdesta. Kesän 2011 asuntomessumatka vaati henkilöstön yhteistä fyysistäkin ponnistusta, kun linja-auto hajosi kesken matkan. 72 Lahden Talot on harjoittanut aktiivista tiedottamista toimintansa alusta lähtien. Tiedottamisen kivijalkoina ovat olleet asukkaille, yhteistyökumppaneille ja sidosryhmille suunnattu Asukasviesti-lehti, vuosikertomus sekä mediatiedotteet. Lisäksi asukkaille on koottu asumisen käytännöistä kertovat Asumisopas – ensimmäinen versio vuonna 1998 ja kokonaan uudistettu versio vuonna 2010. Asukaslehden julkaiseminen aloitettiin vuonna 1998. Alusta asti se ilmestyi kolme kertaa vuodessa, ensin 8-sivuisena tabloid-kokoisena ja myöhemmin useampisivuisena aikakauslehtimäisenä julkaisuna. Lehden ensimmäinen numero oli mustavalkoinen, mutta jo toisen numeron etusivulle ja keskiaukeamalle saatiin nelivärikuvia. Lehti koottiin henkilöstön voimin, ja sen päätoimittajana toimi toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Sisällöltään Asukasviesti oli informatiivinen, ja se keskittyi Lahden Taloihin ja asumiseen liittyviin asioihin. Lehdessä kerrottiin muun muassa Lahden Talojen palveluista, uudisrakennus- ja perusparannushankkeista, asukasdemokratiasta ja kohteiden vuokrista. Alkuvuosien vakioaineistoon kuului myös asunnonvaihtopalsta, jossa asukkaat kertoivat, millaisessa asunnossa asuivat ja millaiseen asuntoon toivoisivat voivansa muuttaa. Vuonna 2000 Asukasviesti muuttui kokonaan neliväriseksi, ja vuoden 2003 toisesta numerosta lähtien se alkoi ilmestyä 16-sivuisena aikakauslehtimäisenä julkaisuna. Samalla lehti alkoi sisältää myös ns. human interest -aineistoa: rakennusmestari Matti Savolainen alkoi pitää ruoka- ja viiniaiheista Makunystyrät-palstaa, ja lapsilukijoille suunnattiin Punahilkan palsta. Koska jokaisen Asukasviestin teko oli Lahden Talojen henkilöstölle ylimääräinen ponnistus, lehden kokoajaksi alettiin hakea ammattitoimittajaa. Kahden numeron toimittajana toimi Kimmo Puhakka, keväällä 2004 lehden toimittajaksi saatiin viestintäyrittäjä, freelancer-toimittaja Teija Horppu. Vuonna 2007 Makunystyrät teki tilaa Asukasaktiivin ajatuksia -palstalle, jolla asukasaktiivit pääsivät vapaasti kirjoittaman tärkeinä pitämistään kysymyksistä. Vuonna 2012 lehteen saatiin monien toivoma sanaristikko. Vuonna 2009 lehti kasvoi 20-sivuiseksi. Poikkeuksen tavanomaisesta sivumäärästä muodostivat Lahden Talojen 10-vuotisja 15-vuotisjuhlalehdet, jotka ilmestyivät 32- ja 40-sivuisina ja jaettiin kaikille lahtelaisille. Vuosikertomus alkuvuosina ja konsernikaudella Jo ensimmäisestä toimintavuodestaan 1998 Lahden Talot julkaisi vuosikertomuksen. Vuosikertomus julkaistiin myös vuosina 1999, 2000 ja 2001. Sen jälkeen kokoa misessa pidettiin kuuden vuoden tauko, koska katsottiin, että toimintakertomus Keväällä 2011 Erviänkatu 1:n ja 3:n asukastoimikunta järjesti rivitalokohteen omille sekä lähiseudun asukkaille suunnatun kirpputoritapahtuman. Asukasviesti-lehden toimittaja Teija Horppu (vihreä takki) kävi tekemässä tapahtumasta jutun. riittää. Vuosikertomusta alettiin julkaista uudelleen vuodesta 2008, jolloin Lahden Talot oli muuttunut konserniksi. Ensimmäiset vuosikertomukset olivat suppeahkoja. Niiden tekstisisältö koostui toimitusjohtajan katsauksesta ja toimintakertomuksesta, joka oli sisällöltään varsin suppea. Tilinpäätöstietoja ensimmäisissä vuosikertomuksissa esiteltiin laajasti: tuloslaskelman ja taseen lisäksi vuosikertomus sisälsi rahoituslaskelman, tilinpää- töksen laadintaperusteet, tilinpäätöksen liitetiedot sekä tilintarkastuskertomuksen. Kun vuosikertomuksen teko aloitettiin uudelleen vuonna 2008, toimitusjohtajan katsaus supistui, kun taas toimintakertomus laajeni ja tuli sisällöltään aiempaa huomattavasti kattavammaksi. Koska Lahden Talot oli muuttunut konserniksi, tilinpäätöstietoina alettiin julkaista sekä konsernin että emoyhtiön tuloslaskelmat ja taseet. Kokonaan uutena aineistona vuosiker73 Ad-toiminnassa asukkaiden ääni kuuluviin vuosikertomus PÄIVÄSSÄ 20 1 3 1/2012 UMAA VETTÄ 7 ÄMPÄRIÄ KU Pyykki 20 litraa 13 % Keittiö 35 litraa 22 % 26 % n WC 40 litraa Peseytymine 60 litraa 39 % ! kkaiden tekoja Tarvitaan asu tomukseen tulivat toiminnasta kertovat tekstit. Vuosikertomuksessa kerrottiin eri vuosina vaihtelevin sisällöin tavallisesta vuokra-asumisesta ja palveluasumisesta, asukkaista ja henkilöstöstä, ympäristöä ja energiaa säästävistä ratkaisuista, uudisrakentamisesta ja korjaustoiminnasta sekä toiminnan laadunhallinnasta. Sekä Asukasviesti-lehdissä että vuosikertomuksissa tavoitteina ovat olleet elävä sisältö ja luettavuus, ja molemmissa julkaisuissa on käytetty runsaasti kuvia. Suunnitelmallisella tiedottamisella julkisuutta ja tunnettuutta Lahden Talot Oy:n alkuvuosina yhtiön mediatiedottaminen oli niukahkoa. Vuodesta 2005 lähtien yhtiö alkoi tiedottaa asioistaan aktiivisesti. Ensimmäiset mediatiedotteet laadittiin yhtiön tilinpäätöksestä. Tiedotteiden hyvän läpimenon rohkaisemana yhtiö alkoi tiedottaa myös uudisrakennushankkeista ja muista ajankohtaisista asioista. Vuosittaista tiedostussuunnitelmaa alettiin tehdä vuonna 2010. Vuonna 2005 Lahden Talot lähetti medialle yhden tiedotteen, mutta vuonna 2010 jo 10 tiedotetta, seuraavana vuonna 13 tiedotteita ja vuonna 2012 jo 15 tiedotetta. Aktiivisuus tuotti tulosta: Lahden Talojen näkyvyys päijäthämäläisessä mediassa lisääntyi, ja rinnalla alkoi tulla myös valta- 74 kunnallista julkisuutta. Vuonna 2010 mediassa (sis. nettilehdet) ilmestyi 45 Lahden Taloista tehtyä juttua ja seuraavana vuonna 70 juttua. Vuonna 2013, jolloin mediatiedotteita lähetettiin 22, juttuja ilmestyi 103. Yksi suurinta julkisuutta saaneista asioistaolivat Lanssikadulle rakennetut matalaenergiatalot. Päijäthämäläinen media seurasi myös muun muassa asukkaille suunnattua vedensäästökilpailua. Julkisuus myös lisäsi yhtiön tunnettuutta ja paransi imagoa. Vuosi vuodelta tärkeämmäksi tiedotuskanavaksi muodostuivat Lahden Talojen kotisivut. Niille laitettiin Asukasviesti-lehdet, vuosikertomukset ja mediatiedotteet, ja niiltä löytyi myös asumisen käytännöistä kertova Asumisopas. Lisäksi sivuille koottiin tärkeää asukkaille suunnattua tietoa. Sekä kotisivut että Asukasviesti-lehti saivat asukastyytyväisyyskyselyissä hyviä pisteitä. Kaksi kolmesta kyselyyn vastanneesta piti kotisivuja hyvinä tai erittäin hyvinä ja joka neljäs vastaaja kohtalaisina. Yhdeksän prosenttia vastaajista arvioi sivut erittäin huonoiksi tai melko huonoiksi Kolme neljästä vastaajasta piti asukaslehteä hyvänä tai erittäin hyvänä ja joka viides vastaaja kohtalaisena. Joka 20. vastaajan mielestä lehti on erittäin huono tai melko huono. Asukasdemokratia toteutui Lahden kaupungin vuokrataloissa jo itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana ennen Lahden Talot Oy:tä. Vuokrataloyhtiön hallitus koostui kaupungin nimeämästä ns. runko hallituksesta sekä asukkaiden edustajista. Asukkailla oli paljon valtaa oman vuokranmääritysyksikkönsä asioihin: asukkaat pääsivät päättämään muun muassa vuokranmääritysyksikön talousarviosta ja peruskorjauksista. Asukkaiden valta pysyi suurena vielä Lahden Talot Oy:ssäkin. Yhtiön ensimmäiseen hallitukseen valittiin 11 jäsentä, joista asukkaiden edustajia oli viisi – yksi kutakin isännöintialuetta kohti. Kun isännöintialueiden määrä vuoden 2001 alussa pieneni neljään, myös hallituksen asukasjäsenten määrä pieneni vastaavasti. Vuonna 2005 asukasjäsenten määrä supistui yhtiökokouksen päätöksellä lakimääräiseen kahteen, mikä aiheutti närää joissakin asukasaktiiveissa. Vuoteen 2006 saakka jokaisella isännöintialueella toimi asukkaiden muodostama alueneuvosto, johon kuului yksi jäsen alueen kustakin vuokranmääritysyksiköstä eli entisestä vuokrataloyhtiöstä. Alueneuvoston tärkein tehtävä oli järjestää äänestys isännöintialueen edustajan valitsemiseksi yhtiön hallitukseen. Jokaisessa vuokranmääritysyksikössä ylintä valtaa käytti asukkaiden kokous. Se valitsi asukastoimikunnan sekä yksikön asukkaiden edustajan ja varaedustajan isännöintialueen alueneuvostoon ja antoi näille valtuuden nimetä ehdokkaansa Lahden Talojen hallitukseen. Lahden Talojen ensimmäisessä ad-mallissa asukastoimikunnalla oli yllättävän paljon valtaa. Toimikunta muun muassa teki, tosin isännöitsijän valmisteleman esityksen pohjalta, ehdotuksen vuokranmääritysyksikön talousarvioksi sekä päätti pienten korjausten ja parannusten tekemisestä sekä pesutupa-, sauna- ja autopaikkamaksuista. Asukashallitus ja sen alaiset toimikunnat Ad-mallia uudistettiin vuonna 2005, ja uusi malli otettiin käyttöön vuonna 2006. Uudella ad-mallilla haluttiin parantaa asumisviihtyvyyttä, lisätä asukkaiden aktiivisuutta ja kiinnostusta omaan asumiseensa ja asuinympäristöönsä, lisätä asukkaiden ja omistajan välistä yhteistyötä, avoimuutta ja vuorovaikutusta sekä nostaa vuokralla asumisen imagoa. Uusi malli poisti laajan ja hajanaisen alueneuvostojen ryhmän. Tilalle tuli asukasvaaleilla valittu asukashallitus, johon valittiin yhdeksän jäsentä ja yhdeksän varajäsentä. Kaksi asukasvaaleissa eniten ääniä saanutta ehdokasta oli suoraan ehdokkaina Lahden Talojen hallituksen asukasjäseniksi. Asukashallitukseen kuului myös kolme yhtiön edustajaa: toimitusjohtaja, hallintojohtaja ja isännöintipäällikkö. Asukashallitus on yhteishallintolaissa määritelty vapaaehtoinen yhteistyöelin, jossa ovat mukana asukkaat ja yhtiön toi- Vuodesta 2004 lähtien järjestetyt budjetoinnin esittelytilaisuudet, ns. budjettitorit, saavuttivat asukasaktiivien suosion, ja tilaisuuksista on saatu hyvää palautetta. mihenkilöt. Asukashallitus voi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa. Lahden Talojen uudessa ad-mallissa asukashallituksen tehtävänä oli käsitellä yhteishallintoon liittyviä ja asukastoimikuntien esille nostamia asioita. Asukashallituksella oli mahdollisuus asettaa tarpeellisiksi katsomiaan toimikuntia, ja se asettikin kolme toimikuntaa: ympäristötoimikunnan, liikunta- ja virkistystoimikunnan sekä tiedotustoimikunnan. Ympäristö- sekä liikunta- ja virkistystoimikunnan toiminta käynnistyi aktiivisesti ja rivakasti. Tiedotustoimikunnan toiminta sen sijaan ei ottanut tuulta alleen, minkä johdosta toimikunta lopetettiin vuonna 2008. Liikunta- ja virkistystoimikunnan järjestämistä tapahtumista suosituimmiksi muodostuivat kevättalvisin tehty viihdekylpylän retki sekä syyskesällä järjestetty mölkkykilpailu. Ympäristötoimikunta puo75 Konkari tyytyväinen asukasdemokratian kehitykseen Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n vuosikulutusta noin viisi prosenttia. Asukaskohtainen vedenkulutus väheni keskimäärin 148 litrasta 139 litraan vuorokaudessa. Parhaiten menestyneet kiinteistöt palkittiin vuokrahyvityksillä. Lahden Talojen asukashallitus on tutustunut muiden kunnallisten vuokrataloyhtiöiden asukasdemokratiamalleihin. Syksyllä 2012 se tutustui Lappeenrannan Asuntopalvelut Oy:n asukasdemokratiamalliin. Kuvassa Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto (vas.), asukashallituksen jäsenet Ritva Haavisto, AnnaMaija Martikainen, Kari Heinonen, Antero Patamäki, Esko Nuikka ja Anja Koivikko, Lappeenrannan Asuntopalveluiden toimitusjohtaja Seppo Ylitalo sekä Lahden Talojen isännöitsijä Ville Jäntti. lestaan otti vastuulleen jokakesäisen pihakilpailun järjestämisen. Lisäksi se järjesti asukkaille suunnattuja ympäristöaiheisia kilpailuja: vuonna 2007 yhdessä PäijätHämeen Jätehuolto Oy:n kanssa biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkanakilpailun ja vuosina 2012 ja 2013 yhdessä Lahden Talot Oy:n kanssa vedensäästökilpailut. Vedensäästökilpailut vähensivät 76 Asukastoimikuntien jäsenille budjettitoreja ja koulutuksia Vuonna 2004 Lahden Talot alkoi osana talousarvion valmistelua järjestää asukastoimikuntien jäsenille suunnattuja budjettitoritilaisuuksia, joissa yhtiön johto, isännöitsijät ja eri toimialojen asiantuntijat esittelivät budjetoinnin perusteita. Budjettitoreilla käytiin läpi yhtiötason budjettivalmistelun perusteita, talotason talousarvioita sekä vuokria, korjaussuunnitelmia, kiinteistönhuoltoa ja siivousta. Budjettitoreilla oli lisäksi jokin erityisteema, jota osallistujille esiteltiin lähemmin. Vuoden 2010 budjettitorilla controller Petri Juvonen kertoi, mistä kaikesta vuokra muodostuu, ja sai kiitosta tärkeän ja mielenkiintoisen asian esittelemisestä selkokielisesti ja ymmärrettävästi. Budjettitorit saavuttivat asukkaiden suosion, ja alusta asti asukkaiden palaute tilaisuuksista oli myönteistä. Asukastoimikuntien jäsenille ja muille asukasaktiiveille suunnatut koulutukset kuuluivat Lahden Talojen asukastoimintaan yhtiön perustamisesta lähtien. Koulutusten aiheet ja sisällöt vaihtelivat vuosittain, mutta kantavana teemana oli yhteisöllisyyden ja me-hengen rakentaminen. Koulutuksiin osallistui vuosittain jopa sata asukastoimikuntien, yhtiön hallituksen, asukashallituksen ja toimikuntien jäsentä. Talotasolla kokouksia, talkoita mölkkyä ja käsitöitä Talotason asukastoiminnan aktiivisuus vaihteli vuokranmääritysyksiköittäin. Tavallista oli, että asukkaiden kokouksiin osallistui vain pieni joukko asukkaita. Sen sijaan pihatalkoot, grillijuhlat ja muu vapaamuotoisempi toiminta vetivät useissa kohteissa hyvin asukkaita. Aktiivista toimintaa oli muun muassa Liipolassa, missä esimerkiksi Huippukatu 2:n jokavuotisista kesän päättäjäisistä tuli perinne. Liipolassa myös Mölkyn pelaaminen oli voimissaan, lisäksi Lahden Talojen pihakilpailussa liipolalaiset menestyivät monena vuonna hyvin. Riihelässä puolestaan Kumpukadun ja Erviänkadun asukkaiden neulekerho virkkasi torkkupeittoja ja kutoi kädenlämmittimiä lahtelaisten palvelutalojen asukkaille ja sai toiminnallaan julkisuutta lahtelaisissa tiedotusvälineissä. Monissa vuokranmäärityskohteissa asukkailla oli käytössään kerhohuone yhteisten tapahtumien pitopaikaksi. Kerhohuoneessa asukkaat voivat järjestää syntymäpäiviä ja muita juhlia. Kaupallisia tilaisuuksia kerhohuoneissa ei saanut järjestää. Raamikadulla asuva Kari Heinonen on ollut mukana Lahden Talojen asukastoiminnassa useissa tehtävissä vuosien ajan ja nähnyt ad-toiminnan kehityksen. Hänen mielestään toiminta on kehittynyt hyvään, nykyaikaiseen suuntaan. Vuonna 2006 lakkautettuja alueneuvostoja Heinonen luonnehtii oman aikakautensa asukashallituksiksi. Käsiteltävät asiat tosin olivat eri tyyppisiä kuin asukashallituksessa nykyisen käsiteltävät: pysäköintipaikan tai pesutuvan käyttöön ja maksuihin liittyviä epäselvyyksiä ja muita arkielämän kysymyksiä. – Alueneuvostot kuuluivat siihen aikaan, ja ne olivat sen ajan vaikuttamispaikkoja. Todelliset vaikutusmahdollisuudet tosin olivat melko vähäiset, koska alueneuvostoissa ei käsitelty sellaisia asioita, joista olisi pitänyt jämäkästi päättää, Heinonen luonnehtii. Lahden Talot Oy:n hallituksen asukasjäsen Kari Heinonen ehti olla sekä 11-jäsenisessä että 7-jäsenisessä hallituksessa. Heinosen mielestä koon muutos oli hyvä. Kun Lahden Taloista tuli konserni, asukasjäsenet saivat paikat Lahden Asunnot Oy:n hallituksesta. Hallituksen asukasjäsenyys todellista vaikuttamista Asukastoimintavuosiensa virstanpylväiksi Kari Heinonen muistaa Juhani Jokelaisen valitsemisen Lahden Talojen toimitusjohtajaksi sekä Lahden Talojen hallituksen hy- vähenkisen strategiamatkan Sveitsiin. Hallituksen jäsenyyttä hän on pitänyt myös todellisena vaikuttamisen paikkana. – Hallituksen päätös on yleensä yhteinen, mutta eriävän mielipiteen voi lausua aina, kun siltä tuntuu, hän sanoo. Mieluisinta Heinoselle oli tulla valituksi asukashallituksen puheenjohtajaksi. Heinonen toivoo, että Lahden Talojen asukkaat ja asukastoimikunnat oppisivat hyödyntämään asukashallitusta vaikuttamiskanavana nykyistä enemmän. – Lehtien yleisönosastoihin kirjoittamisen sijasta asukkaiden kannattaisi keskustella mieltä askarruttavasta asiasta oman asukastoimikunnan puheenjohtajan kans- Kari Heinosen ad-ura • Raamikatu 3:n asukastoimikunnan puheenjohtaja vuodesta 1998 lähtien •Keskustan alueneuvoston jäsen 1999–2000 •Pohjoisen alueneuvoston puheenjohtaja 2001–2002 •Lahden Talot Oy:n hallituksen asukasjäsen 4/2004–4/2006 •Asukashallituksen jäsen 5/2006–11/2009 •Asukashallituksen varapuheenjohtaja 11/2009–4/2013 •Asukashallituksen puheenjohtaja 4/2013 lähtien •Lahden Asunnot Oy:n hallituksen asukasjäsen vuodesta 5/2013 lähtien Kari Heinosen mielestä asukasaktiivin todellinen vaikuttamisen paikka on yhtiön hallituksen jäsenyys. sa. Toimikunta voisi antaa asian asukashallituksen käsittelyyn ja asukashallitus tehdä asiasta esityksen Lahden Asuntojen hallitukselle. Yhden parannuksen asukasdemokratiamalliin Heinonen toivoo vielä joskus näkevänsä. – Toivon että asukashallitus saa 3–5:ssä erikseen määritellyssä asiassa myös pää- tösvaltaa. Yhtiön edustajat ovat mukana asukashallituksessa, joten heidän selkänsä takana päätöksiä ei tehtäisi. Yhtiön hallitukselle taas kuuluvat suuremmat asiat, sitä on tarpeetonta kuormittaa järjestysmääräyksillä ja muilla pienillä asioilla, Heinonen sanoo. 77 Hallituksen puheenjohtaja Riitta Erviä uskoo yhteistyöhön Tulevaisuuden painopisteinä puurakentaminen ja kohtuuvuokrat Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja Riitta Erviä korostaa yhteistyön merkitystä. Vuonna 2013 valittuun Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluvat yrittäjä Harri Metsänen (2. vas, vpj), yrittäjä Antti Sirvo, työntutkija, eläkeläinen Riitta Erviä (pj), vanhusten avopalveluiden päällikkö, eläkeläinen Pia Peltomaa (2. oik.) ja työsuojeluvaltuutettu Juha Ravalt. Kuvassa lisäksi hallituksen sihteeri, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (vas.) ja toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (3. oik). 78 Tulevaisuudessa Lahden Talot haluaa olla kehittämässä puurakentamista ja turvaamassa kohtuuhintaista vuokra-asumista. Myös palvelutalojen rakentaminen jatkuu. Vireillä on uusia lahtelaishankkeita, mutta yhtiö on halukas rakennuttamaan palvelutaloja ja muita erityisasuntoja myös Lahden ympäristökuntiin. Vuokratalotoimijoiden välisessä vertailussa Lahden Talojen neliövuokrat ovat perinteisesti olleet Lahden edullisimmat. Lahden Talojen vuokrataso on omiaan pitämään koko kaupungin vuokratason kohtuullisena. Lahden Talot haluaa tilanteen säilyvän ennallaan myös tulevaisuudessa, ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen turvaamiseen onkin tulossa yhtiön yhdeksi strategiseksi painopisteeksi. Vuonna 2013 yhdeksän suurimman kaupungin – Lahden lisäksi Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Kuopion – vuokrataloyhtiöt perustivat Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry:n (KOVA). Kyseessä on yhdistys, jonka tarkoituksena on edistää kohtuuhintaista vuokra-asumista ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotannollisia edellytyksiä. – Asumisen hinta on saatava pysymään nykyisellä tasolla, ja vuokralaisille on pystyttävä tarjoamaan edullisia asuntoja. Tämä on äärettömän tärkeää myös pal- velutaloissa, sanoo Riitta Erviä, joka aloitti Lahden Talot Oy:n hallituksen puheenjohtajana vuonna 2013. Hän näkee, että yksi tapa turvata kohtuullinen vuokrataso olisi keskittää Lahden kaupunkikonsernin kaikki vuokratalotoiminta yhteen yhtiöön eli Lahden Taloihin. Hän ounasteleekin, että opiskelija-asuntoja vuokraavan Oppilastalon yhdistäminen Lahden Taloihin nousee Lahdessa uudelleen kunnallispoliittiseen keskusteluun jo lähitulevaisuudessa. – Oppilastalo voisi olla yksi Lahden Talojen tytäryhtiö kuten Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy, Erviä sanoo. Kuten tavallisten vuokratalojen, myös palvelutalojen rakennuttaminen, ylläpitäminen ja vuokraaminen kannattaisi Erviän mielestä keskittää Lahden kaupunkikonsernissa yhteen yhtiöön Lahden Palveluasuntoihin. Yksi yhtiö tuottaisi kaikki palvelu-ja erityisasunnot kohdennettuun tarpee seen tiiviissä yhteistyössä kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa, kuten Lahden Palveluasunnot on jo tehnyt. Kyseinen ns. Lahden malli on jo osoittanut toimivuutensa. – Olennainen kysymys on, millaisia uusia yksiköitä rakennetaan ja mihin, Erviä sanoo. Puukerrostalolle ja elinkaaritalolle luodaan omat konseptit Kohtuuhintaisen rakentamisen rinnalla puurakentaminen on Lahden Talojen tulevaisuuden painopiste. Sen toteuttamiseksi halutaan luoda erillinen puukerrostalokonsepti. Toisena lähiaikojen tavoitteena on luoda kohtuuhintaisen elinkaaritalon konsepti. Elinkaaritalon kulmakiviä ovat vuosikymmeniä kestävät rakenteet ja järjestelmät sekä kohtuullisina pysyvät ylläpitokulut ja korjauskustannukset. Rakentamisen näkökulmia yhtiö on hakenut sekä Keski-Euroopasta että kotimaan asuntomessuilta. Arvokasta tietoa parhaista käytännöistä saadaan myös yhdistysten ja kollegayritysten kautta. Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen on Rakli ry:n varapuheenjohtaja, kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen Raklin Rakennuttaminen-toimikunnan jäsen ja isännöintipäällikkö Matti Koskinen Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen hallituksen jäsen. Lahden Talojen hallituksen jäsen Harri Metsänen puolestaan toimii Lahden Rakentajien yhdistyksen puheenjohtajana. Lisäksi Suomen suurimpien kaupunkien vuokrataloyhtiöiden toimitusjohtajat ovat vuosittain vaihtaneet kokemuksiaan ja tietämystään. Nykyisin osaan tapaamisista osallistuvat myös hallitusten puheenjohtajat. Lahden Talojen ensimmäisistä puukerrostaloista tulee kuusikerroksisia. Ne rakennetaan Sykekadulle Päijät-Hämeen keskussairaalan läheisyyteen, missä yhtiöllä entuudestaan on pienkerrostaloja. 79 Lahden Talot kaupungin vuokra-asuntopalvelujen tuottajana Ns. serkkuyhtiöt tekevät yhteistyötä muillakin rintamilla: niillä on käytössään samoja tietojärjestelmiä, ja joka toinen vuosi ne yhteistyössä teettävät asukkailleen suunnatun asukastyytyväisyystutkimuksen. Lahden Talojen uusin palvelutalokohde, Lehtiojan palvelutalon ensimmäinen vaihe valmistui vuonna 2013. Yhtiö jatkaa palvelutalojen rakennuttamista myös tulevaisuudessa. 80 Vahvuuksina toimiva yhteistyö ja motivoitunut henkilöstö Riitta Erviä pitää vuokrataloyhtiöiden yhteistyötä hedelmällisenä ja antoisana. Tärkeää hänen mielestään on myös Lahden Talojen sisäinen yhteistyö eli yhteistyö asukkaiden ja yhtiön henkilöstön kanssa. Tällä hetkellä se toimii hyvin. – Alkaneella hallituskaudella hallituksen henki on parantunut entisestään. Hallitukseen kuuluu monen tärkeän alan motivoituneita osaajia, ja yhteisymmärryksen hengessä on ollut helppo työskennellä! Myös yhteistyö kaupungin edustajan kanssa ja kaupunkikonsernissa sujuu hyvin. Kaupungin omistajapolitiikkaan liittyvästä osingon tulouttamisesta Erviällä on selvä linja. –Tuloutus ei voi aina olla sama eikä aina nouseva, vaan enintään nykyistä tasoa, sillä tuloutusten määrää rajaavat aravasäännökset. Pitää myös muistaa, että Lahden Talojen on pystyttävä pitämään asunnot kunnossa ja vuokrat kohtuullisina! Suurena ilon aiheena ja Lahden Talojen vahvuutena Erviä pitää yhtiön hallinnon ja asukashallituksen välistä yhteistyötä. Heti puheenjohtajakautensa ensimetreillä Erviä tapasi asukashallituksen ja kertoi vierailevansa asukashallituksen kokouksissa, jos vain mukaan kutsutaan. – Asukasdemokratia on tärkeä asia, ja asukastyytyväisyys on saatava pysymään hyvänä. Kun asukkaiden kanssa menee hyvin, yhtiölläkin menee hyvin. Yhteistyö on ainoa järkevä tapa tehdä työtä – samaa porukkaahan me olemme. Toiseksi Lahden Talojen vahvuudeksi Erviä lukee ammattitaitoisen, motivoituneen henkilöstön. – Tulevaisuuden suurena haasteena on saada hyviä, tiimihenkisiä työntekijöitä pois lähtevien tai eläköityvien ammattilaisten tilalle. Toistaiseksi on vapaana olleisiin tehtäviin ollut runsaasti hakijoita, ja olemme voineet palkata hyvin koulutettua väkeä, joka myös haluaa ylläpitää ja kehittää tietotasoaan. Lahden Talot Oy:n tehtävänä on tarjota vuokra-asuntoja. Tämä voi kuulostaa itsestään selvyydeltä, mutta asiaa kannattaa tarkastella hieman yksityiskohtaisemmin. Yhtiö on strategiassaan hienosti tunnistanut asuntopoliittiset juurensa. Lahden Talojen ydintehtävä on tarjota kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tavallisille lahtelaisille. Tämä turvallisten ja markkinavuokria edullisempien vuokra-asuntojen tuottaminen on valtion arava- ja korkotukilainoituksen keskeinen tavoite. Selvitykset osoittavat, että myös sosiaalisen asuntopolitiikan tavoite toteutuu, sillä asunnot ovat pääosin niiden lahtelaisten käytössä, jotka eniten tarvitsevat yhteiskunnan tukea asumiseensa. Asukasvalinnoista yhtiö vastaa itse, ja vaikeasti asutettavien kanssa on erilaisia yhteistyömuotoja sosiaalitoimen kanssa. Kohtuullista vuokratasoa ei kuitenkaan tavoitella keinotekoisesti asuntojen laadusta ja kunnossapidosta tinkimällä, mikä olisikin lyhytnäköistä toimintaa. Päinvastoin Lahden Talojen kiinteistöt ovat hyvä esimerkki muille taloyhtiöille pitkäjänteisestä ja ammattitaitoisesta kiinteistönpidosta. Kaupungin vuokra-asuntojen status on tänä päivänä aivan muuta kuin vuosikymmeniä sitten. Sekä asukkaat että omistajat voivat jopa ylpeinä esitellä asuntojaan. Lahden Talot on myös aktiivinen asuntorakentamisen kehittäjä. Esimerkik- si energiatehokkuuteen on panostettu ennakkoluulottomasti kaupungin asettamien Green City -tavoitteiden mukaisesti. Myös puukerrostalorakentamisen toteuttamista on tutkittu vakavasti. Yhtiön perinteinen aravavuokrarakentaminen on vähentynyt viime vuosina selvästi, ja painopiste on siirtynyt vanhusten ja erityisryhmien asuntojen rakentamiseen. Yhtiöllä on myös vapaarahoitteista asuntokantaa, mikä laajentaa tarjontaa ja vahvistaa taloutta. Tälle kehitykselle on selkeät syynsä. Ensinnäkin Lahden asuntomarkkinat ovat tasapainoiset. Erityyppisiä vuokra-asuntoja on tarjolla jokseenkin kysyntää vastaavasti. Perinteisten vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen lisäksi vuokra-asuntomarkkinoille on tullut uusia toimijoita, esimerkiksi sijoitusrahastoja. Lisäksi yksityinen vuokra-asunto-omistaminen on jatkuvasti pysynyt suosittuna sijoitusmuotona. Runsas tarjonta myös pitää vapaiden markkinoiden vuokratason kohtuullisena, varsinkin jos hiukankin tinkii asunnon sijainnista. Tärkeää kuitenkin on, että tarjolla on riittävästi myös omakustannusperiaatteella toimivia ns. yleishyödyllisten omistajien vuokra-asuntoja, joita Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asuntojen lisäksi tarjoaa esimerkiksi VVO. Noin puolet Lahden 23 000 asunnon vuokra-asuntokannasta on näitä aravavuokra-asuntoja. Kaupunki on omistajapoliittisissa lin jauksissaan määritellyt, että Lahden Talojen tehtävänä kaupunkikonsernissa on omistaa kaiken tyyppisiä asuntoja. Konkreettisimmin tämä tarkoittaa sitä, että tytär yhtiön Lahden Palveluasuntojen omistukseen on rakennutettu huomattava määrä erityisryhmien asuntoja. Asuntojen tuottaminen tapahtuu hyvässä ja kiinteässä yhteistyössä kaupungin sosiaali- ja terveystoimen ja teknisen toimialan kanssa. SOTE määrittelee tarpeet sekä vastaa talojen jälleenvuokrauksesta ja palvelutuotannon toteuttamisesta, TEKY puolestaan sopivan tontin tarjonnasta ja kaavoituksesta. Oma roolini asuntotoimen edustajana on varmistaa suunnitelmallinen yhteistyö ja hoitaa ARA-lainoitusprosessi. Tämä Lahden yhteistyömalli on myös valtakunnallisten tavoitteiden mukainen. Asuntojen omistaminen on ammattitaitoisissa käsissä ja erotettu palvelutuotannosta. Kaikki osapuolet voivat keskittyä omaan erityisosaamiseensa. Homma toimii. Väestön ikääntymisen myötä esteettömiä, hissillisiä asuntoja hyvien palvelujen lähellä tarvitaan entistä enemmän. Tässä on haastetta myös Lahden Taloille. Varsinaisten vanhusten palvelutalojen ja tavanomaisten vuokra-asuntojen lisäksi on rakennettava lisää erilaisia senioriasuntoja eri puolille kaupunkia. Seuraava ns. seniorikortteli nousee Asemantaustaan Ari Juhanila Kaarikadulle. Siinä Lahden Talot on keskeinen toteuttaja. Jokainen vuokrataloyhtiö on hieman erilainen. Lahdessa on vahva vuokrataloyhtiö yhdistetty vahvaan omistajaohjaukseenmolempia osapuoliatyydyttävällä tavalla – uskoakseni myös useimpiaasukkaita tyydyttävällä tavalla. Ari Juhanila asuntoasiainpäällikkö Lahden kaupunki 81 LIITTEET Lahden Talot – vahva edelläkävijä talouden realiteeteissa Kimmo Drotar 82 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen puolesta onnittelen Lahden Talot Oy:tä sen saavutettua merkittävän virstanpylvään nykyään niin myllerryksessä olevalla vuokra- asuntosektorilla. Yli 15 vuoden aktiivinen toiminta julkisesti tuetulla sektorilla ei ole mikään itsestään selvyys. Olen hoitanut ARAssa Päijät-Hämeen ja siten myös Lahden seudun asuntorakentamiseen suunnattujen määrärahojen jakoa ja seurannut alueen asuntomarkkinoita koko Lahden Talot Oy:n toiminnan ajan. Kun Lahden Talot vuonna 1998 aloitti toimintansa ja toimitusjohtajaksi nimitettiin Pirkko Sani (Korpinen), elettiin rakennusalalla vielä aikaa, jolloin eri asiakkaiden yhteistoiminta oli vilkasta ja kanssakäyminen tiivistä. Pirkko luotsasi Lahden Talot alkutaipaleen äidillisellä otteellaan ja pärjäsi hyvin silloin niin miehisellä rakennusalalla. Joskus urakoitsijatkaan eivät olleet varmoja urakkaneuvotteluista tullessaan, oliko tulos ollut heille kannattava vai ei. Kun Pirkko sitten lähti tielle pohjoiseen ja hänen seuraajakseen vuoden 2002 lopussa valittiin entinen pankkimies ja ARAssakin kannuksia saanut virkamies, muuttui toiminta Lahden Taloissa enemmän; taloudelliset realiteetit alkoivat ohjata toimintaa tiukasti. Uusia vuokra-asuntoja tehdään selvään tarpeeseen ja vanhoja taloja korjataan järjestelmällisen ohjelman perusteella. Lisäksi Lahden Talojen vuonna 2007 uudistettu yhtiörakenne, jossa tuetut vuokra-asunnot keskitettiin Lahden Asunnot Oy:lle ja erityisryhmille tuotetut asunnot Lahden Palveluasunnot Oy:lle, oli selkeä ja erittäin hyvä ratkaisu asukkaille ja kaupunkiomistajalle. Se mahdollistaa toiminnan laajenemisen alueellisesti ja lisää avoimuutta yhtiössä. Perinteisen valtion tukeman vuokraasuntotuotannon hiivuttua on Lahden Palveluasunnot alkanut voimakkaasti tuottaa asuntoja erityisryhmille, varsinkin vanhusväestölle. Erityisryhmäkohteita on jo valmistunut tai valmistumassa toistakymmentä. Helmenä näistä voidaan pitää kahdessa vaiheessa toteutettavaa Lehtiojan palvelutaloa, joka on hankkeista suurin ja käsittää 190 asuntoa. Hanke on kustannuksiltaan noin 27 miljoonaa euroa, ja avustustakin hanke on saanut 10,7 miljoonaa euroa. Lisäksi Hollolaan rakennettiin kuntarajat ylittävä Salpakankaan palvelukoti, joka tässä suhteessa on merkittävä päänavaus rakennussektorin ylikunnallisesta yhteistyöstä. Usein erityisryhmähankkeet toteutetaan siten, että kaupunki välivuokraa kohteen ja tuottaa siinä palvelutkin. Tällöin kohteiden asukkaat saavat merkittävän säästön vuokrissa arvonlisäverottomuuden vuoksi. Lahden Talot Oy on toiminut edelläkävijöiden joukossa myös energiansäästö asioissa. Kohteet pyritään rakentamaan nk. nollaenergiatasoon, ja asumisaikana energiaa pyritään säästämään monin tavoin uusinta teknologiaa hyödyntämällä ja kulutusta tarkkaan seuraamalla. Myös asuntojen esteettömyyttä parannetaan, ja siihen satsataan voimakkaasti. Tästä kiitos yhtiön osaavalle henkilökunnalle ja sen pitkäaikaiselle rakennuttajajohtajalle. Kaiken kaikkiaan Lahden Talojen talous on hyvässä kunnossa ja tulevaisuus näyttää turvatulta. Asuntojen käyttöaste on lähes 99 prosenttia ja asukkaiden vaihtuvuus pieni. Talous on jopa niin hyvässä kunnossa, että hallintojohtajakin on siirtymässä osa-aikaeläkkeelle. Toivotan Lahden Talot Oy:lle menestystä myös tuleville vuosille. Aina pitää kuitenkin muistaa, että kuten urheilussa myös vuokra-asuntosektorilla menestys ja saavutukset tulevat vain pitkäjänteisen, kovan työn tuloksena. Myös onnea tarvitaan, ainakin hetkittäin. Kimmo Drotar rahoituslakimies, ARA Lahden Talot Oy organisaatio 1998 Lahden Talot Oy konserni 2013 Henkilöstöä keskimäärin 119, vakinaisia 81 Lahden kaupunki Lahden kaupunki Yhtiökokous Yhtiökokous Lahden Talot Oy Hallitus (6) • vapaarahoitteiset asunnot, liikehuoneistot, Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 Hallitus Toimitusjohtaja Talousyksikkö: • taloushallinto, kirjanpito • vuokravalvonta, perintä • palkkalaskenta • maksuliikenne • atk-asiat • asiakaspalvelu Isännöinti- ja kiinteistönhoitoyksikkö: • alueisännöinti (isännöitsijät) • kiinteistönhoito (talonmiehet, siivoojat) Tekninen yksikkö: • rakennuttaminen (oma toiminta, ostopalvelut) • kunnossapito Lahden Asunnot Oy Lahden Talot Oy 100% Hallitus (5+2) • arava- ja korkotukiasunnot • asuntodemokratia mm. asukashallitus Lahden Palveluasunnot Oy Lahden Talot Oy 100% Hallitus (3) • palvelu- ja erityisasunnot 83 Lahden Talot Oy organisaatio 2013 Henkilöstöä keskimäärin 33, vakinaisia 30 Palvelu- ja isännöintipäälliköt Asuntojen esittely, vuokraus ja vuokravalvonta • asuntosihteerit (4) • vuokrasihteerit (2) • myyntineuvottelija (1) Asuntojen tarkastus • huoneistotarkastajat (2) Kiinteistöjen ylläpito • isännöitsijät (4) • kiinteistötarkastaja (2) • talotekniikan asiantuntija (1) Toimiston tiloja ’’kulmahuone’’ ja taukotila. 84 Toimitusjohtaja Johdon assistentti KIINTEISTÖT TUKIPALVELUT Kiinteistöjohtaja Kiinteistöjen perusparantaminen ja uudisrakentaminen • projektipäälliköt (2) • projekti-insinöörit (2) Lahden Talot Oy:n ja Lahden Asunnot Oy:n asukashallitukset 2006–2013 Asukasjäsenet: Lahden Talot Oy hallitus (6) ASIAKASPALVELU Lahden Talot -konsernin vakinainen henkilöstö 31.12.2013 Asiakaspalvelu Palvelupäällikkö Karppinen Terttu Asuntosihteeri Helminen Katri Asuntosihteeri Kuusterä Anne Myyntineuvottelija Nenonen Sarianna Asuntosihteeri Toivanen Ella Asuntosihteeri Turtiainen Hilkka Hallintojohtaja Vuokravalvonta Vuokrasihteeri Lehtonen Tuula Vuokrasihteeri Soittu Tuulikki Rahoitus Hankinnat Tietotekniikka Henkilöstö Sisäinen ja ulkoinen laskenta • controller (1) • kirjanpitäjä (1) • laskenta-assistentti (1) • toimistoassistentti (1) Isännöinti Isännöintipäällikkö Koskinen Matti Isännöitsijä Ahola Antti Kiinteistötarkastaja Airos Satu Huoneistotarkastaja Hiltunen Lauri Talotekniikan asiantuntija Korhonen Petri Huoneistotarkastaja Laatta Tuukka Isännöitsijä Loippo Ari Isännöitsijä Mikkonen Pirjo Kiinteistötarkastaja Rättö Jan Isännöitsijä Urpelainen Eija Kiinteistöyksikkö Kiinteistöjohtaja Lukkarinen Eero Projektipäällikkö Ilomäki Jaakko Projekti-insinööri Könönen Jouni Projektipäällikkö Majuri Raine Projekti-insinööri Räisänen Heikki Tukipalvelut Hallintojohtaja Merenluoto Pertti Controller Juvonen Petri Henkilöstöassistentti Lauhia Jenni Laskenta-assistentti Peltola Annamaija Kirjanpitäjä Saari Carita Johto Toimitusjohtaja Jokelainen Juhani Johdon assistentti Barker Mari 15.5.2006 Ritva Kytönen, puheenjohtaja Anna-Maija Martikainen, varapuheenjohtaja Ritva Haavisto Kari Heinonen Marja Kelo Janne Lehto Hannele Lindgren Markku Mäenpää Esko Nuikka 15.2.2011 Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja Kari Heinonen, varapuheenjohtaja Ritva Haavisto Marja Kelo Anja Koivikko Voitto Korhonen Esko Nuikka Antero Patamäki Markus Tuominen 7.4.2009 Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja Hannele Lindgren, varapuheenjohtaja Ritva Haavisto Kari Heinonen Marja Kelo Anja Koivikko Voitto Korhonen Antero Patamäki Markus Tuominen 11.9.2012 Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja Kari Heinonen, varapuheenjohtaja Ritva Haavisto Marja Kelo Anja Koivikko Esko Nuikka Antero Patamäki Pekka Tamminen Markus Tuominen 11.11.2009 Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja Kari Heinonen, varapuheenjohtaja Ritva Haavisto Iiris Hietamäki Marja Kelo Anja Koivikko Voitto Korhonen Antero Patamäki Markus Tuominen 2.4.2013 Kari Heinonen, puheenjohtaja Ritva Haavisto, varapuheenjohtaja Ari Hiltunen Jukka Kalliokuusi Marja Kelo Ritva Korhonen Hilkka Leppänen Eero Nieminen Antero Patamäki 85 Lahden Talojen hallitukset 1997–2013 Lahden Talot Oy: 11.2.1997: Asianajaja Osmo Mäkinen, puheenjohtaja Asianajaja Paula Kurki-Suonio Selvittäjä Pertti Merenluoto Töiden vastaanottaja Marja Kelo Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist 3.9.1997: Asianajaja Osmo Mäkinen, puheenjohtaja Asianajaja Paula Kurki-Suonio Näyttämömestari Kari Kettunen Töiden vastaanottaja Marja Kelo Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist 19.5.1998: Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja Asianajaja Paula Kurki-Suonio Mittamies Risto Turunen Kunnallissihteeri Aira Halme Talonmies Inkeri Anttonen Päätoimittaja Juha Peltonen Puuseppä Jukka Kalliokuusi Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist Liikuntapaikkojen hoitaja Anne Hakamo Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén 8.2.1999: Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen Mittamies Risto Turunen Kunnallissihteeri Aira Halme Talonmies Inkeri Anttonen Päätoimittaja Juha Peltonen Puuseppä Jukka Kalliokuusi Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist Osastosihteeri (eläk.) Olavi Lehtonen Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén 86 19.5.1999: Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen Mittamies Risto Turunen Kunnallissihteeri Aira Halme Talonmies Inkeri Anttonen Päätoimittaja Juha Peltonen Puuseppä Jukka Kalliokuusi Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist Talonmies (eläk.) Hilkka Leppänen Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén 10.5.2000: Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen Mittamies Risto Turunen Sosiaalikasvattaja, tiedottaja Leena Mantere Tekstinkäsittelijä Hannele Lindgren Sosiaali-isännöitsijä Jyrki Harikoski Puuseppä Jukka Kalliokuusi Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvisti Talonmies (eläk.) Hilkka Leppänen Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén 24.4.2001: Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen Aluepäällikkö Marika Sipilä Yrittäjä Lilja Valjakka Kirvesmies Pekka Järvinen Vientikonsultti Matti Rautio Toimistotyöntekijä Liisa Hytti Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Luutnantti (evp) Markku Mäenpää Pääkirjanpitäjä Silja Sajalahti (henkilöstön edustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella) 26.4.2002: Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen Aluepäällikkö Marika Sipilä Yrittäjä Lilja Valjakka Kirvesmies Pekka Järvinen Vientikonsultti Matti Rautio Toimistotyöntekijä Liisa Hytti Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Luutnantti (evp) Markku Mäenpää Kiinteistönhoitaja Mauri Tuukkanen (henkilöstön edustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella) 14.5.2003: Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen Aluepäällikkö Marika Sipilä Yrittäjä Lilja Valjakka Kirvesmies Pekka Järvinen Painopinnan valmistaja, erityisluokanopettaja Janne Lehto Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen Toimistosihteeri Tuulikki Hämäläinen Luutnantti (evp) Markku Mäenpää Rakennusinsinööri Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella) 29.4.2004: Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen Aluepäällikkö Marika Sipilä Yrittäjä Lilja Valjakka Kirvesmies Pekka Järvinen Erityisluokanopettaja Janne Lehto Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen Toimistosihteeri Tuulikki Hämäläinen Luutnantti (evp) Markku Mäenpää Rakennusinsinööri Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella) 29.4.2005: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Aluepäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Koulunkäyntiavustaja Jaana Backman Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen Luutnantti (eläk.) Markku Mäenpää 28.4.2006: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki 6.6.2007 pidetyn kokouksen jatkokokous 12.6.2007: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman 9.1.2008: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman 8.5.2009: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä 22.4.2010: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä 29.4.2011: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä 17.5.2011: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Lääkäri Tuija Nurmi Työntutkija Riitta Erviä 5.4.2012: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä Lääkäri Tuija Nurmi 28.3.2013: Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen Pankkitoimihenkilö, yrittäjä Antti Sirvo Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa Tuoteryhmävastaava Juha Ravalt Lahden Asunnot Oy: 27.6.2007: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki 29.4.2008: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki 9.6.2009: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Asentaja Jukka Kalliokuusi 23.4.2010: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Asentaja Jukka Kalliokuusi 29.4.2011: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto Työntutkija Riitta Erviä Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Asentaja Jukka Kalliokuusi 17.5.2011: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Lääkäri Tuija Nurmi Työntutkija Riitta Erviä Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Asentaja Jukka Kalliokuusi 10.4.2012: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä Lääkäri Tuija Nurmi Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen Asentaja Jukka Kalliokuusi 29.5.2013: Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa Tuoteryhmävastaava Juha Ravalt Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen Toimistosihteeri (eläk.) Ritva Haavisto Lahden Palveluasunnot Oy: 27.6.2007: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman 29.4.2008: Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman 9.6.2009: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Tarkastaja Pasi Kousa 23.4.2010: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto 29.4.2011: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Työntutkija Riitta Erviä 10.4.2012: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja Lääkäri Tuija Nurmi 10.4.2013: Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa 87 Lahden Talojen kiinteistöt talotyypeittäin 31.12.2013 Kerrostalot Kiinteistön osoite Rivitalot Talojen lkm Ahtialanpolku 1 Ahtialanpolku 6 Ainonkatu 1 Aittapellonkatu 4 Aleksanterinkatu 29, Kauppakatu 3 Eteläinen Liipolankatu 1 Helkalankatu, Kallioistenkatu Hirsimetsäntie 71 Hirsimetsäntie Viherlaaksontie Hollolankatu 3 Huippukatu 2 Huvikatu 2 Ilveskatu 2, 4, 6 Jahtikatu 3 Järvenpäänkatu 27 Kaarlonkatu 2, 6, 13 Kannaksenkatu 32 Kansakoulukatu 3, 4 Katajakatu 5 Katsastajankatu 17 Kaunisharjunpolku 1 Kaunisharjunpolku 3 Kauppakatu 42 Kaviokatu 1 Kerinkallionkatu 13 Kerinkallionkatu 15 Kivikatu 5 Lanssikatu 3-5 Lanssikatu 7 Lapakatu 2 Lehtiojantie 2 Loviisankatu 14 Luiskakatu 2 Mastokatu 1 Mastokatu 3 Mastokatu 4, 6 Mastokatu 8 2 1 1 1 1 4 4 1 6 1 2 1 3 8 1 3 1 4 4 1 2 2 1 2 2 1 2 2 1 1 2 1 2 2 2 2 1 Kiinteistön osoite Talojen lkm Metsäpellontie 26 Mukkulankatu 1, 3, 5 Mukkulankatu 27 Mukkulankatu 34 Mummonkatu 2, 4 Mutkakatu 4, 6 Metsolankatu 2, 4, 5 Myllymäenkatu 4, 5 Onnelantie 12 Onnelantie 16 Onnelantie 8 Ostoskatu 12 Palokunnantie 5, 7 Palokunnantie 9 Pihtikatu 2, 4, 6 Pihtikatu 9 Pilkotunmäenkatu 9 Pohjoinen Liipolankatu 10, 12, 14 Pohjoinen Liipolankatu 16 Päivärinteenkatu 22–28 Päivärinteenkatu Kiekkostenkatu Raamikatu 3 Ritaniemenkatu 5 Ruolankatu 6, 8, 10, 12, 14 Suitsikatu 11, 13 Taapelikatu 12 Tarjantie 56 Tarjantie 57 Tarjantie 58 Terveystie Timonkatu 5 Urpupolku 3, 5, 7 Vasamakatu 9 Vesijärvenkatu 36 Vesijärvenkatu 36 Vihantakatu 1, 2 Viherlaaksontie 28 4 3 1 2 2 5 5 1 1 1 2 2 1 3 2 3 3 1 3 4 2 3 5 2 2 1 1 1 1 3 3 1 1 1 13 1 Yhteensä169 88 Lahden Talojen vuokratalokiinteistöt valmistumis- ja perusparannusvuosittain 31.12.2013 Kiinteistön osoite Luhtitalot Talojen lkm Erviänkatu 1, 3 Eteläinen Rengastie 1 A Eteläinen Rengastie 1 B Hyötilänkatu, Harjupellonkatu, Kylänalustankatu Katsastajankatu 21 Kortepohjankatu 6 Kuriirinkatu 1 Alokkaankatu 2 Köllinkatu 2 Luiskakatu 1 Metsäpellontie 26 Mukkulankatu 27 Mäntsäläntie 55 Nikulankuja 1 Nikulankuja 3, 5 Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12, 14 Puotikatu 1, 2 Päivärinteenkatu 22–28 Ristimäenkatu 3 Vilanderinkatu 1, 6 Isotarhankatu 1 10 2 3 Yhteensä 98 12 3 7 6 3 4 3 1 1 5 2 9 10 1 4 9 Kiinteistön osoite Talojen lkm Kumpukatu Lautamiehenkatu 4 Manninkuja 1, Rouvaskuja 2, Roopenkatu 3, Markkinkuja 2, Roopenkuja 1, Manninkatu 1 Myllymäenkatu 9, 10 Männistönrinteenkatu 16 Sepänniemenkatu 2 Sykekatu 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 Torkonkatu Rättärinkatu Törmäkatu Uotilankatu Törmäpolku Vaaksakatu 2, 4, 6 Vähäntalonkatu 17 Vähäntalonkatu 21 9 1 16 5 2 15 7 14 11 3 3 2 Yhteensä 88 Kiinteistön osoite Yhtiö Kaup.- osa Valm.- Perusp.vuosivuosi Onnelantie 8 LT Onnelantie 16 LA Ainonkatu 1 LA Onnelante 12 LT Kannaksenkatu 32 LT Kansakoulunkatu 3, 4 LA Mukkulankatu 1, 3, 5 LA Hollolankatu 3 LA Aleksanterinkatu 29 LA Vesijärvenkatu 36 LT Tarjantie 58 LT Ruolankatu 6, 8, 10, 12, 14 LA Hirsimetsäntie, Viherlaaksontie LA Pilkotunmäenkatu 9 LA Katajakatu 5 LA Lapakatu 2 LA Mukkulankatu 34 LA Timonkatu 5 LA Mastokatu 3 LA Myllymäenkatu 4, 5 LA Mastokatu 1 LA Pihtikatu 2, 4, 6 LA Pohjoinen Liipolankatu 16 LA Pohjoinen Liipolankatu 10 LA Eteläinen Liipolankatu 1 LA Ostoskatu 12 LA Ritaniemenkatu 5 LA Huippukatu 2 LA Pihtikatu 9 LA Kaviokatu 1 LA Ilveskatu 2, 4, 6 LA Suitsikatu 11, 13 LA Sykekatu LT Urpupolku 3, 5, 7 LA Törmäkatu, Uotilankatu, LA Törmäpolku Kaunisharjunpolku 3 LA Ahtialanpolku 1 LA Ahtialanpolku 6 LT Katsastajankatu 21 LA Kaunisharjunpolku 1 LA Hyötilänkatu LA Katsastajankatu 17 LA Paavola Paavola Paavola Paavola Paavola Hennala Kivimaa Keski-Lahti Keski-Lahti Keski-Lahti Jalkaranta Möysä Kiveriö Mukkula Kivimaa Mukkula Mukkula Mukkula Mukkula Kilpiäinen Mukkula Kerinkallio Kerinkallio Kerinkallio Kerinkallio Kerinkallio Mukkula Kerinkallio Kerinkallio Kärpänen Jalkaranta Kärpänen Pirttiharju Kilpiäinen Pirttiharju 1928 1930 1933 1935 1939 1947 1949 1951 1951 1957 1962 1965 1965 1966 1967 1968 1968 1968 1969 1969 1970 1970 1971 1972 1972 1972 1973 1974 1975 1976 1976 1976 1976 1977 1978 1986 1982 1997 2012 1993 2013 1998 1997 1996 2001 2003 1998 1993 2002 1993 2000 1996 1995 1997 1994 1997 1995 1997 1993 1996 1995 2000 1999 1994 2001 Kärpänen Ahtiala Ahtiala Kärpänen Kärpänen Ahtiala Kärpänen 1979 1979 1980 1980 1981 1981 1982 2003 2002 2003 2011 2002 1999 2001 2001 Puotikatu 1,2 LA Kaarlonkatu 2, 6, 13 LA Kerinkallionkatu 15 LA Aittapellonkatu 4 LA Luiskakatu 1 LA Torkonkatu LA Loviisankatu 14 LA Erviänkatu 1, 3 LA Järvenpäänkatu 27 LA Ristimäenkatu 3 LA Vaaksakatu 2, 4, 6 LA Palokunnantie 5, 7 LT Vilanderinkatu 1 LA Kumpukatu LA Lautamiehenkatu 4 LA Männistönrinteenkatu 16 LA Päivärinteenkatu, LA Kiekkostenkatu Vasamakatu 9 LT Helkalankatu LA Kuriirinkatu, Alokkaankatu LA Vihantakatu 1, 2 LA Manninkuja 1, Rouvaskuja 2, Roopenkatu 3, Markkinkuja 2, Roopenkuja 1, Manninkatu 1 LA Kortepohjankatu 6 LA Mutkakatu, Metsolankatu LA Mukkulankatu 27 LA Sepänniemenkatu 2 LA Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12, 14LA Vähäntalonkatu 17 LA Myllymäenkatu 9, 10 LA Jahtikatu 3 LA Mummonkatu 2, 4 LA Taapelikatu 12 LA Kauppakatu 42 LA Hirsimetsäntie 71 LA Raamikatu 3 LA Vähäntalonkatu 21 LA Luiskakatu 2 LA Metsäpellontie 26 LA Päivärinteenkatu 22–28 LA Kivikatu 5 LA Lanssikatu 3, 5 LA Lanssikatu 7 LT Laune Niemi Kerinkallio Möysä Kerinkallio Ahtiala Keski-Lahti Pirttiharju Möysä Ahtiala Asemantausta Kärpänen Ahtiala Pirttiharju Asemantausta Kärpänen Kärpänen 1983 1984 1985 1986 1986 1987 1988 1988 1988 1988 1989 1990 1990 1990 1991 1991 1991 Asemantausta Asemantausta Hennala Laune 1992 1992 1992 1992 Ahtiala Kilpiäinen Paavola Mukkula Ahtiala Okeroinen Hennala Kilpiäinen Nikkilä Jalkaranta Kartano Keski-Lahti Kiveriö Kartano Hennala Kerinkallio Kiveriö Kärpänen Laune Niemi Niemi 1992 1993 1993 1993 1993 1993 1994 1994 1994 1995 1997 1997 1998 1998 1998 1999 2000 2001 2006 2011 2012 2004 2007 2011 LA = Lahden Asunnot Oy LT = Lahden Talot Oy 2010 Lahden Talojen kiinteistöt valmistumisajankohdan mukaan 2013 2010 2013 1920-luku 1930-luku 1940-luku 1950-luku 1960-luku 1970-luku 1980-luku 1990-luku 2000-luku 1 kpl 4 kpl 2 kpl 3 kpl 12 kpl 18 kpl 20 kpl 30 kpl 15 kpl 2003 89 Lahden Talojen erityisasunnot käyttäjäryhmittäin 31.12.2013 Kiinteistö Kohderyhmä Lepolakoti Mukkulan palvelutalo Kärpäsen palvelutalo Jalkarannan palvelutalo Merrasojanpuisto Kilpiäisten palvelukeskus Hoivakoti Wellamo Lehtiojan palvelukeskus I Salpakankaan palvelukoti Onnenkoto Ritatornin palvelutalo Yli-Köllin palvelukoti Kangaskukkulan palvelukoti Etevan Lahden tukikeskus Salinmäen palvelukoti Kilpiäisten päiväkoti Nikulankuja I Nikulankuja II Viherlaakson palvelukeskus Kivikadun tukiasunnot Launeen erityisasunnot Asuntojen lukum. Vanhukset 44 Vanhukset 45 Vanhukset 39 Vanhukset 48 Vanhukset 45 Vanhukset 83 Vanhukset 57 Vanhukset 90 Vanhukset 60 Kehitysvammaiset 25 Kehitysvammaiset 19 Kehitysvammaiset 35 Vammaiset 15 Kehitysvammaiset 18 Lapset 81 (paikk.) Päihdekuntoutujat 20 Päihdekuntoutujat 13 Mielenterveyskuntoutujat 48 Mielenterveyskuntoutujat 27 Asunnottomat ja maahanmuuttajat 20 Yhteensä 751 Lahden Talot -konsernin saamat investointiavustukset vuosina 2005–2013 Rakennus- ja peruspar.vuosi 1986/2006 1991/2005 1993/2005 1993/2005 1995 2009 2011 2013 2013 1973/2000 1988/2006 2009 2011 2012 2009 1986/2007 2009 1965/2005 2006 2011 Kohde Avustus (eur) Viherlaaksontie 28 Lepolakoti Etevan Lahden tukikeskus Launeen erityisasunnot Jalkarannan palvelutalo Mukkulan palvelutalo Kilpiäisten palvelukeskus Nikulankuja II Hoivakoti Wellamo Salinmäen palvelukeskus Lehtiojantien palvelutalo I vaihe Palvelukoti Onnenkoto Lehtiojan palvelutalo II vaihe Apilakadun asumispalvelut 1 101 000 600 000 1 867 000 1 199 000 109 000 109 000 4 394 000 393 000 2 335 000 1 352 000 5 906 000 2 873 000 4 177 000 1 996 000 Yhteensä 28 411 000 Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden tietoja 2013 * Yhtiö/konserni Liikevaihto 2013 milj.€ Muutos % vuodesta 2012 Liiketulos % liikevaihdosta 2013 Omavaraisuus- aste % 2013 Vuokra-as.tuo- tanto 2013 kpl Nettoas.invest. 2013 milj. € 2. Helsingin kaupungin asunnot Oy 345,0 4,4 16,3 41,3 297 104,3 5. Espoon Asunnot 117,0 2,6 23,5 20,1 153 52,8 8. VAV Asunnot Oy 80,3 5,0 27,0 10,4 217 13,8 10. TVT Asunnot Oy 71,7 3,9 22,1 11,4 116 13. Tampereen Vuokratalosäätiö 56,9 5,1 25,9 7,3 45 16. Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy 48,0 0,7 30,5 10,1 94 17. Sivakka-yhtymä-konserni 43,9 3,0 11,8 26,3 0 14,7 18. Lahden Talot Oy 41,0 5,9 28,2 11,6 127 21,6 20. Niiralan Kulma Oy 39,0 7,7 20,4 16,9 1 15,8 23. Joensuun kodit Oy 27,9 1,5 21,2 7,5 18 4,6 12 * Sijaluku Rakennuslehden Suurimmat asuntorakennuttajat -listalla 27 yhtiön joukossa Lähde: Rakennuslehti 2.5.2014 Lahden aravavuokria €/m²/kk vuosina 2002, 2008 ja 2013 Vuokratalotoimija 20022008 2013 Lahden Talot/Lahden Asunnot Oy Lahden vanhusten asuntosäätiö Oppilastalot Sato VVO 6,35 7,11 8,64 * * 8,13 8,85 9,85 9,18 8,59 10,08 11,93 11,14 12,26 10,94 * Tietoa ei saatavilla. Taulukon tiedot perustuvat Lahden kaupungin asuntotoimiston keräämiin vuokratietoihin. 90 91 Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 1998 1.1.1998–31.12.1998 (1 000 markkaa) Liikevaihto Vuokratuotot Käyttökorvaukset Muut kiinteistön tuotot Liikevaihto yhteensä Luottotappiot ja muut oikaisuerät Kiinteistönhoitokulut Henkilöstökulut Hallintopalvelut Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Kiinteistönhoitokulut yhteensä Käyttö/hoitokate 92 Lahden Talot Oy:n tase 1998 83 206 1 344 2 218 86 768 39 -14 571 - 1 846 -2 539 -217 -1 023 -7 575 -5 274 -1 745 -1 238 -302 - 3 950 -1 557 - 4 631 -372 -46 840 39 967 1.1.1998–31.12.1998 (1 000 markkaa) Poistot käyttöomaisuudesta ja muista pitkävaikutteisista menoista Rakennuksista ja rakennelmista Koneista ja kalustosta Muista pitkävaikutteisista menoista Poistot yhteensä Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot Korkokulut Muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä Tulos ennen satunnaiseriä, varauksia ja veroja -10 148 -846 -28 -11 022 1 152 -28 400 -20 -27 268 1 677 31.12.1998 (1 000 markkaa) Vastaavaa Vastattavaa Pysyvat vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet yhteensä Oma pääoma Sidottu oma pääoma Osake- ja muu sitä vastaava pääoma Rakennusrahasto Vararahasto Vapaa oma pääoma Edellisten tilik. voitto/tappio Tilikauden voitto/tappio Oma pääoma yhteensä Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Liittymismaksut Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja muut keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset 15 726 10 991 799 710 54 338 2 907 21 541 905 213 Osakkeet ja osuudet Sijoitukset yhteensä 1 687 1 687 Arvostuserät 1 669 Vaihtuvat vastaavat Vaihto-omaisuus Satunnaiset tuotot ja kulut Tulos ennen varauksia ja veroja Vap.eht. var. lisäys(-)/vähennys(+) Välittömät verot Tilikauden voitto (-tappio) 1 677 -1 669 -8 0 31.12.1998 (1 000 markkaa) Saamiset Vuokrasaamiset Lainasaamiset Siirtosaamiset Saamiset yhteensä 2 989 812 2 356 6 157 Rahoitusomaisuusarvopaperit Muut arvopaperit Rahoitusomaisuusarvopaperit yhteensä 19 938 19 938 Rahat ja pankkisaamiset 15 382 Vastaavaa yhteensä 950 046 Varaukset Vapaaehtoiset varaukset Muut varaukset Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 47 000 3 365 16 936 -730 -21 66 550 23 703 23 703 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Pitkäaikainen vieras pääoma 112 143 699 188 811 331 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma 6 984 23 461 704 2 751 13 210 1 352 48 462 Vastattavaa yhteensä 950 046 93 Konsernituloslaskelma 2012 ja 2013 Liikevaihto Vuokrat Käyttökorvaukset Jälkiperintätuotot Liikevaihto yhteensä Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset 1.1.2013–31.12.20131.1.2012–31.12.2012 (1 000 euroa) (1 000 euroa) 40 531 326 105 40 962 412 -1 882 -6 550 38 628 292 89 39 009 1 109 -1 673 -6 168 Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Luottotappiot Muut kiiinteistön kulut - 1 011 -2 297 -191 -710 -4 070 -1 736 -1 013 -724 -152 -1 328 -1 130 -6 397 -80 -74 -470 -934 -2 060 -96 -758 -4 345 - 1 766 -1 044 -825 -166 -1 311 -1 028 -8 019 -9 -121 -286 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -21 383 -22 768 Liikevoitto (-tappio) 11 559 9 509 Rahoitustuotot ja -kulut -4 444 - 5 479 Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja Tuloverot Laskennallisten verojen muutos Tilikauden voitto (- tappio) 94 Konsernitase 2012 ja 2013 7 115 4 030 -264 0 -1 479 -742 5 372 3 288 Vastaavaa Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Saamiset Rahoitusarvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhteensä Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 2012 ja 2013 31.12.2013 (1 000 euroa) 31.12.2012 (1 000 euroa) 2 746 2 831 8 341 7 656 205 277 2 353 203 345 2 395 177 219 21 816 237 964 1 773 242 483 9 952 223 567 2 207 228 605 10 401 1 116 2 652 14 169 6 225 1 116 2 379 9 720 256 652 238 325 Vastattavaa Oma pääoma Osakepääoma Muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/-tappio Tilikauden voitto/-tappio Oma pääoma yhteensä Liikevaihto Vuokrat Käyttökorvaukset Jälkiperintätuotot Liikevaihto yhteensä Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Lahden Talot Oy:n tase 2012 ja 2013 1.1.2013–31.12.20131.1.2012–31.12.2012 (1 000 euroa) (1 000 euroa) 2 855 16 5 2 664 11 4 2 876 2 679 2 513 -1 476 -468 2 272 -1 325 -497 Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Luottotappiot Muut liiketoiminnan kulut -389 -133 -16 -46 -225 -83 -53 -39 -15 -288 -69 -408 -47 -4 -456 -410 -124 -3 -47 -235 -80 -47 -45 -15 -294 -65 -1 247 10 -11 -277 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -2 271 -2 890 1 174 239 Rahoitustuotot ja -kulut -266 -262 Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja Vapaaehtoisten varausten muutos 908 -500 -23 23 408 0 -100 0 308 0 Vastaavaa Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Saamiset Rahoitusarvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhtensä 31.12.2013 (1 000 euroa) 31.12.2012 (1 000 euroa) 119 205 1 249 1 249 12 924 142 13 720 192 8 10 55 0 14 378 15 737 15 171 15 737 30 234 31 113 605 116 913 1 634 356 116 625 1 097 31 868 32 210 8 080 3 319 216 308 11 923 4 287 8 080 3 319 216 0 11 615 3 787 13 847 15 102 176 882 146 108 374 125 1 811 292 814 126 158 247 69 1 706 Vastattavaa 8 080 3 319 12 846 5 372 29 617 8 080 3 319 9 558 3 288 24 245 198 232 6 468 184 800 4 988 804 15 886 1 784 2 478 1 245 138 22 335 962 17 882 1 653 2 589 1 127 79 24 292 Vieras pääoma yhteensä 227 035 214 080 Vieras pääoma yhteensä 15 658 16 808 Vastattavaa yhteensä 256 652 238 325 Vastattavaa yhteensä 31 868 32 210 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä Liikevoitto (-tappio) Voitto (-tappio ennen veroja) Tuloverot Tilikauden voitto (-tappio) Oma pääoma Osakepääoma Muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/-tappio Tilikauden voitto/-tappio Oma pääoma yhteensä Tilinpäätössiirtojen kertymä Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 95 LÄHTEET 96 Haastattelulähteet Kirjalliset lähteet Lahden Talojen isännöitsijän Eija Urpelaisen haastattelut 1.8.2013, 29.8.2013 ja 11.9.2013 Lahden Talojen hallintojohtajan Pertti Merenluodon haastattelut 5.8.2013, 13.8.2013, 29.10.2013, 6.11.2013, 20.5.2014 Lahden Talojen asuntosihteerin Ella Toivasen haastattelu 6.8.2013 Lahden Talojen isännöitsijän (eläk.) Reijo Sinisalon haastattelu 8.8.2013 Lahden kaupungin kiinteistötaloussuunnittelijan Jorma Lehikon puhelinhaastattelu 9.8.2013 Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön, Lahden Talojen toimitusjohtajan Pirkko Sanin (ent. Korpinen) haastattelu 13.8.2013 Lahden Talojen isännöintipäällikön Matti Koskisen puhelinhaastattelu 15.8.2013 ja haastattelut 20.8.2013 ja 20.3.2014 Ritaniemenkatu 5:n asukkaan Aili Aallon puhelinhaastattelu 15.8.2013 Lahden Talojen isännöitsijän Pirjo Mikkosen puhelinhaastattelu 16.8.2013 Diplomi-insinööri Petri Sinisalon puhelinhaastattelu 16.8.2013 Lahden Talojen palvelupäällikön Terttu Karppisen sähköpostihaastattelu 19.8.2013 ja haastattelu 6.11.2013 Lahden Talojen kiinteistöjohtajan Eero Lukkarisen haastattelut 19.8.2013, 6.11.2013 ja 28.5.2014 Lahden kaupungin ja Lahden Talojen arkkitehdin (eläk.) Uolevi Leppäsen puhelinhaastattelu 22.8.2013 Lahden entisen apulaiskaupunginjohtajan Kari Salmen puhelinhaastattelu 28.8.2013 Lahden Talojen asukasaktiivin Marja Kelon haastattelu 29.8.2013 Lahden Talojen asuntosihteerin Hilkka Turtiaisen haastattelu 29.8.2013 Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2001–2005) Jari Salosen haastattelu 16.10.2013 Lahden Talojen isännöitsijän Ari Loipon puhelinhaastattelu 8.11.2013 Lahden Talojen kiinteistönhuoltopäällikön (2001–2006) Jouko Granholmin puhelinhaastattelu 12.11.2013 Lahden Talojen projektipäällikön Raine Majurin puhelinhaastattelu 13.11.2013 Lahden Talojen toimitusjohtajan Juhani Jokelaisen lukuisat haastattelut Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2005–2009) Juha Peltosen haastattelu 26.11.2013 Lahden kaupungin eläkkeellä olevan sosiaalijohtajan Risto Kajasteen haastattelu 17.2.2014 Lahden kaupungin konsernipalvelujohtajan Mika Mäkisen haastattelu 18.2.2014 Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön Ari Juhanilan haastattelu 19.2.2014 Lahden kaupungin eläkkeellä olevan vanhustentalojen johtajan Tuula Tuomolan haastattelu 14.3.2014 Lahden Diakoniasäätiön Teemuntalon johtajan Kai Ernvallin puhelinhaastattelu 14.3.2014 Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2009–2013) Jarkko Nissisen haastattelu 27.3.2014 Lahden Talojen huoneistotarkastajan Tuukka Laatan haastattelu 1.4.2014 Lahden Talojen asukashallituksen puheenjohtajan (2013–) Kari Heinosen haastattelu 16.5.2014 Lahden Talot Oy:n, Lahden Asunnot Oy:n ja Lahden Palveluasunnot Oy:n hallituksen puheenjohtajan (2013–) Riitta Erviän haastattelu 3.6.2014 Painetut lähteet: Lahden Talot Oy:n Asukaslehti 1/1998 Lahden Talot Oy:n Asukasviesti-lehdet 2/2998–3/2013 Lahden Talot Oy:n Asukasopas 1998 Etelä-Suomen Sanomat 12.10.1996 Omalähiö-lehti Uusi Lahti -lehti Lahden kaupungin asuntolautakunnan ja asuntotoimiston toimintakertomukset 1979–1981. Ulla Ekman-Salokangas, Markku Heikkilä, Timo Tuomi: Lahden historia 2 (1992) Jouko Heinonen (toim.): Lahden historia (1980) Jouko Heinonen, Ulla Palmgren: Lahden rakentaja. Lahden teknisen toimen historia (1998) Riitta Niskanen (toim.): Koivun ja tähden alla. Unto Ojonen, lahtelainen arkkitehti (2009) Juhani Pihlaja: Lahden kunnallishallinto: rakenteita ja päätöksentekijöitä (2006) Rakennuslehti 2.5.2014 Ruusuja hopeamaljassa. Ihmisiä, ajatuksia ja tuokiokuvia. Lahden vanhusten asuntosäätiö 40 v. (2003) Unto Tupala: Lahden rakentaminen jatkui; rakentaminen vuoden 1882 lisäysmaakaavan ja vuoden 1905 laajennuskaavan alueelle (1998) Muut kirjalliset lähteet: Asukasdemokratia Lahden Talot Oy:ssä, malli 24.9.1997 Vuokra-asuntohakemusten käsittelyn ja kortistoinnin tarkoituksenmukaistamista tutkivan työryhmän kokousmuistiot 1/1987–3/1987 Lahden kaupungin asuntolautakunnan ja asuntotoimiston toimintakertomukset 1982–1997 Asuntoasiamies Tenho Iikkasen Vantaan kaupungin asuntotoimistolle kokoama selvitys Lahden kaupungin puolikunnallisesta asuntotuotannosta. Ei päiväystä; sisällöstä päätelle kirjoitettu 1990-luvun alussa Puolikunnalliset asunnot; Lahden kaupungin asuntotoimiston muistio. Ei päiväystä Muistio Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia selvittäneen työryhmän järjestämästä asukkaiden tiedotustilaisuudesta 7.9.1995 Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia selvittäneen työryhmän mietintö 10.10.1995 Lahden kaupungin asuntotoimiston työpaikkakokouksen lausunto/kannanotto/selvityspyyntö Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioimisselvityksestä 16.1.1996 Lahden kaupungin asumistoimintoja koskeva Pirkko Korpisen selvitys 29.1.1996 Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia koskeva Pirkko Korpisen selvitys 28.10.1996 Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n toimintakertomus 2002 Lahden kaupungin rahatoimisto, asuntolainaosasto: Lahden kaupungin tavoitteet asuntojen omistuspolitiikassa 25.4.2002 Lahden kaupunginhallituksen kokousten 16.9.2002 ja 16.2.2004 pöytäkirja Lahden Talot Oy:n hallituksen kokousten 14.8.2002, 8.8.2003 ja 19.2.2004 pöytäkirjat Lahden kaupungin rahatoimisto, asuntolainaosasto: Lahden kaupungin tavoitteet asuntojen omistajapolitiikassa 25.4.2002 Lahden Talot Oy:n strategian päivitys 9.–10.12.2004 Lahden Talot Oy strategia 2006 Lahden kaupunginhallitus 16.2.2004 § 120: Lahden Talot Oy:tä koskevien omistajapoliittisten linjausten hyväksyminen Lahden kaupungin asuntopoliittiset linjaukset 2005–2006 Lahden kaupunginvaltuusto 13.3.2006 § 55: Kaupunginvaltuuston edellyttämä ehdotus omistajapoliittisen ohjauksen suuntaviivoiksi Lahden kaupungin asuntopoliittiset linjaukset 2007–2008 97 Internet-lähteet: Juha Kokkonen, Marjaana Seppänen, Ilkka Haapola: Lähiöiden kehittämien Suomessa. Kokemuksia asukkaiden osallistumisesta. Helsingin yliopisto, koulutus- ja kehittämiskeskus Palmenian selvitys 3.12.2009 Valokuvat: Etelä-Suomen Sanomat Henttonen Markus Jokelainen Juhani Juhanila Ari Keto Onerva Kortelainen Juha Lahden kaupungin asuntotoimi Lahden kaupunki Lahden kaupungin toimen- ja viranhaltijat JHL ry os. 048 Lahden Talot Oy Lukkarinen Eero Mikkonen Pirjo THOR-Viestintä Toivanen Ella Urpelainen Eija Valmela Tarmo Viljanen Matti 98 Miljoonakylästä matalaenergiataloon Lahden kaupungin vuokrataloyhtiö Lahden Talot Oyaloitti toimintansa vuonna 1998. Miljoonakylästä matalaenergiataloon on kevyen historian kirjoituksenmuotoon koottu kuvaus Lahden kaupungin vuokra talo toiminnasta itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikanasekä Lahden Talojen 15-vuotisesta (1998–2013) toiminnasta. Yhtiön toiminnan, vuokra-asumisen ja rakennuttamisen rinnalla kirja kertoo toiminnassa mukana olleista ihmisistäja raottaa ovea myös tulevaisuuteen. Lahden Talot Oy 2014 100
© Copyright 2024