1. No category

Kiinteistöarviointi 3/10
RICS ja LEED sertifioinnit osana kansainvälistymistä, s. 4
25.10 SKAY:n esitelmätilaisuus, s. 10
19.11 SKAY:n ja AKA:n koulutustilaisuus, s. 12
HALLITUS
PUHEENJOHTAJA
Kauko Viitanen
Teknillinen Korkeakoulu
HALLITUKSEN JÄSENET
HALLITUKSEN VARAJÄSENET
Arja Lehtonen
Catella Property Oy
Kaisa Vuorio
Citycon Oyj
Antti Orama
Maanomistajien Arviointikeskus Oy
Markku Airaksinen
Maanmittauslaitos
Hannu Ridell
Newsec-Maakanta Oy
Juhani Tuuttila
Helsingin kaupunki
Jyrki Halomo
Ovenia Oy
Perttu Pyykkönen
Pellervon taloustutkimus PTT
Sakari Haulos
Maanmittauslaitos
Juhani Väänänen
Maanmittauslaitos
Seppo Koponen
Realia Management Oy
Simo Hannelius
Metsäntutkimuslaitos
SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI)
LEHDEN ILMOITUSHINNAT
Juhana Hiironen
juhana.hiironen@nls.fi
puh. 050 347 7562
1 sivu
½ sivu
¼ sivu
TALOUDENHOITAJA
LEHDEN AINEISTO
Raija Valonen
puh. 0400 976 248
Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille.
135 €
85 €
50 €
PAINOPAIKKA
Meripaino Oy
Kiinteistöarviointi 3/10
2
SISÄLLYS
KIINTEISTÖARVIOINTI 3/2010
RICS ja Leed -sertifioinnit osana alan kansainvälistymistä .............. 4
BVC: Where theory meets practice ...................................................... 8
Ajoitus korostuu epäsuorissa kiinteistösijoituksissa ......................... 11
Nettonykyarvomenetelmän heikkouksista kehitysprojekteissa ....... 15
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys esittäytyy .................................. 16
Uutisia lyhyesti ...................................................................................... 18
Tulevia tapahtumia............................................................................... 19
Kannen valokuva: Rostockin portti. Ari Laitala. 17.9.2010 Rostock, Saksa.
3
Kiinteistöarviointi 3/10
RICS ja Leed -sertifioinnit osana alan kansainvälistymistä
RICS – the Royal Institute of Chartered Surveyors - on maailmanlaajuisesti suurin kiinteistö-, maa-, rakennus ja ympäristöalan ammattilaisten organisaatio. RICS asettaa, ylläpitää ja sääntelee kiinteistöalan
ammattimaisia standardeja. Käytännössä RICS-sertifioidut jäsenet
toimivat useilla eri kiinteistöalan sektoreilla, kuten kiinteistöarvioinnin, rakentamisen taikka geomatiikan alalla. Ts. kukin RICS-sertifioitu
jäsen toimii omalla alallaan, missä kiinteistöjen arviointi on vain yksi
osa-alue.
Muutama vuosi sitten RICS-organisaatio aktivoitui Ruotsissa ja vuosi sitten
myös täällä Suomessa. Tällä hetkellä Suomesta löytyy seitsemän MRICSsertifioitua kiinteistöarvioijaa. Sertifiointi edellyttää alan kokemusta, harjoitustöiden tekemistä sekä Tukholmassa suoritettavaa suullista koetta, missä
kokelasta tentataan arviointistandardeista eli ns. Punaisesta kirjasta sekä
hänen omasta erikoisalastaan. Keskeisessä roolissa sertifioinnissa ovat
eettiset säännöt - RICS:in eettisten sääntöjen mukaan jäsenen on aina toimittava asiakkaansa, työnantajansa ja yleisen edun mukaisesti, rehellisesti,
oikeudenmukaisesti, reilusti, avoimesti, luottamuksellisesti ja mm. tuoden
esille eturistiriidat. Käytännössä RICS–sertifiointia edellyttävät mm. Brittein
saarten rahoituslaitokset.
Suomalaisille kiinteistösijoittajille RICS-sertifiointi on vielä melko tuntematon. Suomen tunnetuin ”sertifiointijärjestelmä” on vuodesta 1996 voimassa
ollut AKA-järjestelmä, mitä Keskuskauppakamari on ylläpitänyt vuodesta
2004 lähtien. 1.1.2010 voimaan tulleen kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muutoksen myötä Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta on alkanut hyväksymään myös kiinteistönarvioitsijoita
(KHK), jollaisiksi yleisauktorisoiduilla AKA-arvioitsijoilla on mahdollisuus
siirtymäajan (1.1.2010-31.12.2010) kuluessa rekisteröityä.
RICS:n mukaan tehty arvio on periaatteessa laajempi kuin meillä tunnettu
AKA-arvio. Esimerkiksi arvion sisältövaatimukset sekä toimeksiantovaatimukset ovat RICS:issä AKA:aa laajempia. RICS ja Suomessa yleisemmin
tunnettu ja noudatettu IVS (International Valuation Standards) ovat kuitenkin kilpailijoita siitäkin huolimatta, että ne sekä noudattelevat että täydentävät ainakin periaatteessa toisiaan. Arvioita tehdessä on myös syytä pitää
mielessä, että kansainvälisten standardien ja ohjeiden ohi menee aina paikallinen lainsäädäntö.
Voidaan arvioida, että kiinteistöarvioinnin RICS-sertifioinnin hankkii Suomessa lähivuosina ehkä noin 20–30 henkilöä, joista valtaosa löytynee täKiinteistöarviointi 3/10
4
män hetken hieman yli sadasta yleisauktorisoidusta arvioijasta. Mitään
merkittävää muutosta käytännön arviointiin RICS ei kuitenkaan aiheuta.
Arvioinnissa huomioitava rakennusten ympäristöluokitussertifioinnit
Rakennusten ympäristöluokitussertifioinnista on tulossa lähinnä uusien
toimistotalojen kohdalla yksi tekijä kiinteistöjen erottelijana. USA:sta peräisin oleva LEED-sertifiointi (Leadership in Energy and Environmental Desingn) on noussut po. järjestelmässä selkeäksi tien näyttäjäksi. Suomessa
on olemassa tällä hetkellä muutamia LEED-sertifioituja kohteita, minkä lisäksi useita hankkeita ja projekteja sertifioinnin saamiseksi on vireillä.
LEED-sertifioinnissa arvioidaan mm. energiaa, veden käytön tehokkuutta,
sisäolosuhteita, tonttia, ja rakennusmateriaaleja. LEED-sertifioinnin kanssa
kilpailevat englantilainen Breeam-sertifiointi (BRE Environmental Assessment Method) ja suomalainen Promise-sertifiointi eivät ole saaneet ainakaan toistaiseksi mainittavaa jalansijaa taikka tunnettuutta.
Sertifioinnit kiinteistöjen arvotekijöinä
Kansainväliset sijoittajat sekä suuret kansainväliset käyttäjät ovat sertifioinneissa muutoksen vetureita. Kiinteistöjen arvoihin sertifiointi vaikuttaa mm.
vuokratason sekä myös käyttäjäyritysten kiinnostuksen kautta. Rakennuksiin ohjautuu todennäköisesti varmempia vuokralaisia, kuin vastaaviin rakennuksiin ilman sertifiointia, mikä tarkoittaa talojen korkeampia käyttöasteita. Lisäksi sertifioitujen rakennusten ylläpitokustannukset ovat todennäköisesti alhaisemmat. Myöskään sertifioinnin imagovaikutusta ei tule unohtaa. Kaikki tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajien tuottovaatimus on todennäköisesti sertifioidussa talossa alhaisempi, kuin muutoin vastaavassa talossa ilman sertifiointia. Täten sertifioinnista aiheutuvat, suuruusluokaltaan 210 prosentin lisäinvestoinnit ovat usein kannattavia.
Arvioinnin näkökulmasta sertifiointi on otettava huomioon yhtenä kiinteistön
arvotekijänä. Toistaiseksi todellista markkina-arvioihin liittyvää dataa ja tietoa ei juurikaan ole.
Sertifioinnit, niin RICS kuin myös Leed ja vastaavat järjestelmät, ovat osa
kansainvälistymistä. Tarve läpinäkyville ja kestäville kansainvälisesti tunnustetuille standardeille on jatkuvasti korostumassa.
Hannu Ridell
5
Kiinteistöarviointi 3/10
Maanmittaustieteiden päivät 25-26.11.2010
Espoo, Otaniemi
OHJELMA
Torstai 25.11.2010:
8:45-9:15
Ilmoittautuminen ja kahvi
9:15-9:30
Tilaisuuden avaus, pj. Katri Koistinen, Maanmittaustieteiden seura
Paikkatietoinfrastruktuuri kehittyy
9:30-10:00
Paikkatietoinfrastruktuurin tila 2010.
Neuvotteleva virkamies Antti Vertanen, Maa- ja metsätalousministeriö
10:00-10:30 Geodeettinen laitos paikkatietoinfrastruktuurien kehittäjänä.
Professori Risto Kuittinen, Geodeettinen laitos
10:30-11:00 Paikkatietoikkuna - Paikkatiedon aarreaitta.
Asiantuntija Riikka Kivekäs, Maanmittauslaitos
11:00-11:15 Tauko
Turvallisuus paranee
11:15-11:45 Jaetun tilannetietoisuuden kehittäminen search and rescue toiminnassa.
Tutkija Hannes Seppänen, Aalto yliopisto
11:45-12:15 Ennakoiva turvallisuus merillä.
Ylitarkastaja Tommi Arola, Liikennevirasto.
12:15-13:15 Ruokailu
Paikkatieto jalkautuu
13:15-13:45 MenoMaps-monikanavapalvelu - paikkatietoa tulevaisuuden retkeilijälle.
Professori Tapani Sarjakoski, Geodeettinen laitos.
13:45-14:15 Menetelmiä kuva-avusteiseen jalankulkijan navigointiin.
FM Laura Ruotsalainen, Geodeettinen laitos.
14:15-14:45 Kahvitauko
Kartoitus tehostuu ja tarkentuu
14:45-15:15 Kokemuksia liikkuvan kartoituksen käytöstä ympäristötutkimuksessa.
Vanhempi tutkija Harri Kaartinen, Geodeettinen laitos.
15:15-15:45 Uusi kartoitustekniikka nopeuttaa kartoitusprosessia etenkin kehitysmaissa.
Kokemuksia uuden tekniikan käytöstä suurissa kansainvälisissä
kartoitushankkeissa.
Timo Sääski & Juha Liimatainen, FM-International Oy FINNMAP.
15:45-
Maanmittausalan seurojen kokoukset alkavat
Kiinteistöarviointi 3/10
6
Perjantai 26.11.2010:
9:00-9:15
Päivän avaus, Jarmo Ratia (pääjohtaja, Maanmittauslaitos)
Tilusjärjestelyjen tarpeet muuttuvassa yhteiskunnassa
9:15-9:45
Tilusjärjestelytarpeesta tulevaisuudessa.
Erikoistutkija Sami Myyrä, Maa- ja elintarviketalouden tutkimuskeskus.
9:45-10:15
Tilusjärjestelyjen ajankohtaisista asioista ja tulevaisuuden näkymistä.
Ylitarkastaja Jere Rajalin, Maa- ja metsätalousministeriö.
10:15-10:45 Kahvitauko
10:45-11:15 Win-Win tilanteet infra- ja muissa järjestelyhankkeissa.
Yli-insinööri Kalle Konttinen, Maanmittauslaitos.
11:15-11:45 Asiakaslähtöisyys tilusjärjestelyissä.
Johtava asiantuntija Seija Kotilainen, Maanmittauslaitos.
11:45-12:15 Tarvetta tilusten järjestelyyn? Tarkastelu tilusjärjestelytarpeesta keskiajalta
nykypäivään.
Tutkija Juhana Hiironen, Aalto-yliopisto.
12:15-13:15 Ruokailu
13:15-13:30 Maanmittausalan kirjoittajastipendin jako ja esitelmä
Lunastuskorvausten oikeudenmukaisuudesta voimalinjalunastuksissa
PANEELIKESKUSTELU, pj. prof. Arvo Vitikainen, Aalto-yliopisto
Paneelissa: Jari Leppä (maa- ja metsätalousvaliokunnan pj., kansanedustaja), Sakari Haulos
(yli-insinööri, Maanmittauslaitos), Ilkka Alm (maankäyttöpäällikkö, Fingrid), Antti
Orama (arviointipäällikkö, Maanomistajien arviointikeskus), Sampo Hatunen (maaoikeusinsinööri, Etelä-Suomen maaoikeus)
13:30-13:45 prof. Vitikainen esittelee paneelin ja avaa keskustelun
13:45-
Alustus, Jari Leppä; kommenttipuheenvuoro, Sakari Haulos; muut puheenvuorot ja
paneelikeskustelu, yleisön kysymykset
15:00-15:30 Kahvitauko
Metsän arvo ja arviointi vuonna 2010
15:30-16:00 Ajankohtaista metsän arvioinnista.
Vanhempi tutkija Simo Hannelius, Metsäntutkimuslaitos.
16:00-16:30 Metsän arviointi maanmittauslaitoksessa.
Yli-insinööri Markku Airaksinen, Maanmittauslaitos.
16:30
Päivien päätös
LISÄTIETOA: http://mts.fgi.fi/paivat.htm
7
Kiinteistöarviointi 3/10
BVC: Where theory meets practice
Baltic Valuation Conference kokosi Itämeren alueen kiinteistöarvioijia
tällä kertaa Rostockiin. 16.-18.9.2010 pidetyn konferenssin teemoja
olivat demografiset muutokset ja niiden vaikutukset kiinteistöarviointiin sekä toisaalta kiinteistöarvioinnin korkean tason säilyttäminen ja
edelleen kehittäminen.
Esitysten perusteella demografisten muutosten vaikutukset arviointiin ovat
mitä moninaisimmat. Vaikutukset heijastuvat niin toimeksiantojen määrään
kuin tyyppeihinkin. Vaikutuksia on myös itse arviointiprosessiin, kuten soveltuviin arviointimenetelmiin. Perusteellisin esitys tästä aihepiiristä tuli
Saksasta, jossa on hiljattain julkaistu ensimmäinen kiinteistöarvioijien kokoama markkinakatsaus. Raportissa kiinnitetään huomiota myös demografisiin muutoksiin. Saksassa samoin kuin Suomessakin, väestö ikääntyy nopeasti, asuinkuntien koot pienenevät ja kaupungistuminen jatkuu voimakkaana kaikkien suurimpien kaupunkialueiden osalta.
Vakuuttavaa näyttöä väestömuutoksista ja sen vaikutuksista saatiin lauantaisella kiertoajelulla. Rostock oli yksi Itä-Saksan tärkeimpiä satamakaupunkeja, mutta on menettänyt merkitystään Saksojen yhdistymisen jälkeen.
Kaupungin väkiluku oli korkeimmillaan 1989, jolloin siellä asui 260 000
asukasta. Väkiluku on vain 20 vuodessa tippunut yli 60 000 asukkaalla ollen nykyisin noin 200 000, huolimatta laajoista investoinneista alueen infrastruktuuriin. Kiinteistöarviointi on haastavaa tällaisissa olosuhteissa, joissa
alueen talouden kehitykseen liittyy suurta epävarmuutta.
Äärimmäinen esimerkki demografisista muutoksista tarjoiltiin Islannin
suunnalta. Kuten tunnettua, on maan talous kokenut melkein totaaliromahduksen vuoden 2008 jälkeen. Finanssiviikinkien seikkailut johtivat ensin
ennennäkemättömään nousuun ja lopulta romahdukseen, joka on näkynyt
mm. maan väkiluvun pienentymisenä (maastomuutto) ja kiinteistöjen hintojen jyrkkänä, kymmenien prosenttien laskuna.
How to secure high quality of experts?
Kiinteistöarvioijien auktorisointiin liittyviä esityksiä kuultiin useita. Seminaarissa sai muutaman tunnin aikana varsin seikkaperäisen käsityksen siitä,
millaisia ovat Itämeren alueen maiden auktorisointijärjestelmät. Allekirjoittanut ei niinkään keskittynyt omassa esityksessään suomalaisen auktorisointijärjestelmän esittelyyn tai sen viimeaikaisiin muutoksiin, vaikka niitäkin lyhyesti sivusin. Esitykseni pääpaino oli kiinteistöarvioinnin opetuksen
Kiinteistöarviointi 3/10
8
nykytilanteessa ja niissä haasteissa, joita Aalto-yliopiston synty on jo nyt
ehtinyt tuoda mukanaan.
The Hanseatic Alliance of Real Estate Valuers
BVC:n luonteeseen vahvana elementtinä kuuluu sosiaalinen ulottuvuus.
Tämän toi erinomaisesti esille myös isäntien edustaja avauspuheenvuorossaan. BVC on vuosittain järjestettävä konferenssi, mutta vielä enemmän se
on jatkuvatoiminen verkosto. Monet konferenssiin osallistuvat pitävät säännönmukaista yhteyttä ja uusia liikesuhteita ja tieteellisiä yhteyksiä solmitaan
itse konferenssissa, mutta myös niiden välillä. Allekirjoittaneelle mm. valkeni, että eteläisessä naapurissamme Eestissä on käynnistymässä hyvin samantyyppistä tutkimusta, johon itse olen keskittymässä. On luonnollisesti
merkittävää, että tämä asia selvisi nyt, eikä puolentoista vuoden päästä,
kun samantyyppiset artikkelit näkevät päivän valon. Tieteellinen matka etelänaapuriin on siis lähiaikojen suunnitelmissa.
Tällä kertaa mukana oli poikkeuksellisen paljon historian siipien havinaa.
Meitä nuorempia osallistujia sivistettiin kertomalla BVC:n syntyhistoriasta.
Konferenssin idean taustalta löytyvät herrat Erik Persson (SWE), Odd Hovde (NOR), Uwe Tychsen (GER) sekä Olavi Myhrberg. Viime vuonna mukana ko. herroista oli vielä kolme. Nyt paikalle oli saapunut vain isäntämaan
Tychsen. Poissaolleille perustajajäsenille lähetettiin kuitenkin konferenssiväen tervehdys postikortein - seminaariväen allekirjoituksin höystettynä.
Shown täytyy kuitenkin jatkua. Ennenkuin ensivuoden seminaaripaikasta
päästiin edes keskustelemaan, ehättivät latvialaiset jo toivottamaan seminaariväen tervetulleeksi Riikaan. Viime vuodet on Itämerta kierretty vastapäivään. 2009 Visby, 2010 Rostock ja 2011 Riika. Jos samalla logiikalla
jatketaan, pääsemme me suomalaisetkin jälleen lähivuosina esittämään
kutsun seminaariväelle.
Ari Laitala
9
Kiinteistöarviointi 3/10
KUTSU ESITELMÄTILAISUUTEEN 25.10.2010 KLO 17 (HELSINKI)
Arvoisa SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsen,
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys järjestää maanantaina 25. lokakuuta
kello 17:00 alkaen Helsingissä esitelmätilaisuuden MRL 91 §:n mukaisesta
kehittämiskorvauksesta ja sen määrittämisestä.
Tilaisuudessa on paikalla Maanmittauslaitoksen arviointipäällikkö Seppo
Sadeharju (DI, AKA). Sadeharju kertoo puheenvuorossaan mm. mikä on
kehittämiskorvaus ja mitä ongelmia sen määräämiseen liittyy erityisesti
Maanmittauslaitoksen näkökulmasta.
Tilaisuudessa on paikalla myös MRL 12a luvun valmisteluun osallistunut
Ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta, joka
kommenttipuheenvuorossaan kertoo mm. kehittämiskorvausta koskevien
säännösten taustasta.
Tilaisuus pidetään tuttuun tapaan Tieteiden talolla (Kirkkokatu 6, 00170
Hki) salissa 505.
Tilaisuudessa jaetaan myös todistukset uusille auktorisoiduille
kiinteistöarvioijille sekä stipendit vuoden 2009 parhaista opinnäytetöistä.
Tervetuloa!
--SKAY:n hallitus--
Kiinteistöarviointi 3/10
10
Ajoitus korostuu epäsuorissa kiinteistösijoituksissa
Diplomityössä Epäsuora kiinteistösijoittaminen – sijoittajan ja managerin riskit talouden eri suhdanteissa pyrittiin tunnistamaan olennaisimmat riskit, joita kiinteistösijoittamiseen liittyy sekä sijoittajan että
managerin näkökulmasta ja selvittää, miten sijoittajan ja rahastoyhtiön näkökulmat riskeistä eroavat.
Kiinteistösijoittaminen eroaa muusta sijoitustoiminnasta monella ominaispiirteisellä tavalla. Kiinteistöjen huono likviditeetti on yksi tärkeimmistä
eroavaisuuksista ja mm. sen johdosta kiinteistöjen tuottomahdollisuudet
määräytyvät paljolti jo kaupantekohetkellä. Tästä johtuen osoittautui epäsuoran kiinteistösijoittamisen tärkeimmäksi riskiksi niin sijoittajalle kuin managerillekin haastattelujen perusteella rahastotoiminnan ajoitus. Jos ajoitus
on virheellinen, sijoituksen ”pelastaminen” jälkeenpäin on miltei mahdotonta. Kassavirtariski oli sijoittajille toiseksi tärkein epäsuoran kiinteistösijoittamisen riski. Managerit painottivat toiminnassaan ajoituksen lisäksi arvontuottajien ympärille liittyviä riskejä, kuten strategiaa sekä kassavirtaa. Kokonaisuudessaan sijoittajat pitivät instrumentin operatiiviseen toimintaan
liittyviä riskejä tärkeinä. Tulosten perusteella sijoittajan fokus epäsuorassa
kiinteistösijoittamisessa kohdistui suurelta osaltaan ajoitukseen ja kassavirran ylläpitämiseen.
Kiinteistösijoittamisen riskit näyttivät säilyvän pääosin muuttumattomina
sykleistä riippumatta. Suurin osa suhdanteelle alttiista riskeistä kohdistuivat
laskukauden ja matalasuhdanteen aikajaksoille. Etenkin vuokralaisiin kohdistuvat riskit katsottiin konkretisoituvan laskukauden aikana. Syklisestä
toimintaympäristöstä huolimatta tämän haastattelun institutionaaliset sijoittajat pyrkivät maltillisiin, yli syklien tähtääviin vakaan kassavirran sijoituksiin. Rahastosijoituksissa managerin toiminnan tulisi myös olla läpinäkyvää,
aktiivista ja ennakoivaa, ottaen huomioon kaikki sidosryhmät. Haastatteluissa nousi esille, että sijoittajat luottivat kiinteistöpääomarahaston managereihin kiinteistöasiantuntijoina, mutta kokivat niiden pankkiirintaidot huonoiksi. Sijoittajista osa oli selkeästi sitä mieltä, että rahoitus- ja korkoriskit
olivat managereiden toimesta huonosti hallittuja ja ne voitaisiin jopa ulkoistaa kiinteistöpääomarahastosta ulkopuoliselle taholle. Osapuolet tavoittelevat samoja asioita epäsuorassa kiinteistösijoittamisessa, mutta toimintatavat näiden tavoitteiden pyrkimiseen saattavat erota. Käytännössä kumpikin
osapuoli tavoittelee omaa etuaan, vaikka sitä ei ääneen sanota. Lopulta
riskien intressierot ovat kiinni sopimuksellisista ratkaisuista, jotka eivät vielä
ole haastattelujen perusteella tarpeeksi edistyneellä tasolla.
JH, Markku Leppälän diplomityötä mukaillen
11
Kiinteistöarviointi 3/10
Loma- ja metsäkiinteistöjen arviointi, 19.11.2010 Lahti
KOULUTUSOHJELMA
Päivä alkaa ilmoittautumisella, aamukahveilla, sekä ohjelman ja aineiston
jakamisella kello 9:00.
Aamupäivällä metsän arviointia:
Vuorossa on mm. metsätalouden perusteita, liiketoimintaa ja kassavirtojen
muodostusta. Lisäksi tutustumme metsän arvon määritykseen käytännön
arviointitilanteissa.
Iltapäivällä lomakiinteistöjen arviointia:
Vuorossa on mm. Suomen markkinajohtajan näkemyksiä lomakiinteistöjen
hinnoittelusta ja arviointimenetelmistä. Lisäksi kuulemme erityyppisiä
arviointitapauksia mm. lomakylän arvioinnista.
Koulutuspäivän päätämme loppukeskusteluun päivän aikana esille tulleista
kysymyksistä sekä muista arvioinnin ajankohtaisista aiheista.
Koulutusohjelma tarkentuu lähempänä koulutusta ja se toimitetaan
ilmoittautuneille sähköpostitse.
Päivä päättyy noin kello 16:30.
Kiinteistöarviointi 3/10
12
AIKA JA PAIKKA
Perjantai 19.11.2010 Scandic Lahti -hotelli, Vesijärvenkatu 1, 15100 LAHTI
(rautatieaseman vieressä).
ILMOITTAUTUMINEN
Viimeistään pe 12.11.2010 klo 16:00 mennessä puhelimitse 050 347 7562 /
Juhana Hiironen tai sähköpostitse juhana.hiironen@maanmittauslaitos.fi.
YLEISTÄ KOULUTUKSESTA
Koulutuksen asiantuntijoina kuulemme vankan käytännön kokemuksen
omaavia auktorisoituja kiinteistöarvioijia: Sakari Haulos, Markku Pálen,
Erkki Luotonen ja Tuomo Salo.
Koulutus on suunnattu metsä- ja lomakiinteistöjen arviointeja tekeville arviomiehille, kiinteistönvälittäjille, toimitusinsinööreille ja muille arviointeja
tekeville ja käyttäville asiantuntijoille.
Koulutus soveltuu oivallisesti esimerkiksi auktorisoidun kiinteistöarvioijan
ammattitaitoa ylläpitäväksi koulutukseksi.
OSALLISTUMISMAKSU
SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsenille osallistumismaksu on 200 euroa, sisältäen
opetuksen aineistoineen ja ohjelmaan merkityt lounas- ja kahvitarjoilut.
Muille kuin yhdistyksen jäsenille osallistumismaksu on 250 euroa. Yhteisöjäsenten työntekijät pääsevät tilaisuuteen jäsenalennuksella.
LISÄTIETOJA
Juhana Hiironen (AKA & SKAY ry, siht.), puh. 050 – 347 7562,
juhana.hiironen@maanmittauslaitos.fi
13
Kiinteistöarviointi 3/10
Kiinteistösijoitukselta toivotaan tasaista kassavirtaa
Diplomityössä Listaamattomat kommandiittiyhtiömuotoiset kiinteistörahastot yksityisen sijoittajan näkökulmasta tarkasteltiin listaamattomia kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistörahastoja yksityisen sijoittajan näkökulmasta.
Työn tavoitteena oli selvittää, miksi yksityinen sijoittaja valitsee sijoitusmuodoksi kiinteistöt ja miten yksityinen sijoittaja suhtautuu listaamattomaan
epäsuoraan kiinteistösijoittamiseen. Lisäksi työssä pyrittiin selvittämään listaamattomiin kiinteistörahastoihin liittyviä etuja ja riskejä yksityisen sijoittajan näkökulmasta sekä yksityisen sijoittajan listaamattoman kiinteistörahaston valintakriteerejä. Saatujen tulosten avulla pyrittiin määrittelemään, millaiseen Suomessa toimivaan ja Suomen kiinteistömarkkinoille sijoittavaan
1istaamattomaan kommandiittiyhtiömuotoiseen kiinteistörahastoon yksityinen sijoittaja olisi valmis sijoittamaan.
Tiedonkeruumenetelmänä käytettiin haastatteluja sekä niiden yhteydessä
toteutettua kyselyä. Haastatellut sijoittajat olivat varakkaita yksityishenkilöitä, jotka olivat jo aikaisemmin tehneet kiinteistösijoituksia. Mukana oli sekä
alan ammattilaisia että harrastuspohjalta toimivia kiinteistösijoittajia.
Tutkimuksessa havaittiin, että sijoittajien erilaiset lähtökohdat vaikuttivat
selvästi heidän suhtautumiseensa kiinteistösijoittamiseen ja erityisesti kiinteistörahastosijoittamiseen. Tehtyjen haastattelujen pohjalta yksityisten sijoittajien mielestä tärkeimmät listaamattoman epäsuoran kiinteistösijoittamisen edut olivat managerin ammattitaito ja kiinteistösijoitussalkun kautta
saatava hajautushyöty. Merkittävimpinä riskeinä yksityiset sijoittajat pitivät
puolestaan managerin osaamisen ja sitoutumisen puutetta sekä heikkoa
likviditeettiä.
Tärkeimmiksi listaamattoman kiinteistörahaston ominaisuuksiksi yksityiset
sijoittajat nimesivät managerin ammattiosaamisen ja sitoutumisen, sijoitusstrategian, sijoitustyylin, maantieteellisen fokuksen, palkkio- ja kulurakenteen sekä rahaston läpinäkyvyyden. Yleistetysti saatujen tulosten perusteella yksityisen sijoittajan kannalta ominaisuuksiltaan optimaalinen Suomessa toimiva ja Suomeen sijoittava rahasto olisi tasaista kassavirtaa tuottava, kustannus- ja palkkiorakenteeltaan maltillinen, keskiriskinen ja vaihtuvapääomainen rahasto, joka sijoittaisi hajautetusti eri kiinteistötyyppeihin.
JH, Mikko Ruudun diplomityötä mukaillen
Kiinteistöarviointi 3/10
14
Nettonykyarvomenetelmän heikkouksista kehitysprojekteissa
Diplomityön Valuing a real estate development project by applying
real option theories tavoitteena oli arvioida kuvitteellinen kiinteistökehityshanke vuoden 2009 kaltaisessa epävarmassa markkinatilanteessa perinteisellä nettonykyarvomenetelmällä sekä reaalioptiomallilla hyödyntäen binomimallia.
Monet kiinteistöoptioiden tutkijat esittävät, että nettonykyarvo menetelmä ei
todellisuudessa mallinna investointiprojektien sisältämää joustavuutta. Lisäksi jotkut tutkijat väittävät, että nettonykyarvomenetelmä virheellisesti
olettaa, että investointiprojekti on luonteeltaan joko peruutettavissa tai ”nyttai-ei-koskaan” toteutettavissa oleva hanke. Kuitenkin maanomistajalla on
yleensä hallussaan optio päättää kehityshankkeen ajoituksesta sekä laajuudesta.
Reaalioptio on optio, jonka kohde-etuutena on reaalinen investointihyödyke, esimerkiksi kiinteistökehitysprojekti. Reaalioptioteoriat määrittelevät
maan osto-optioksi kohde-etuutena olevaan kiinteistöön. Näin ollen kiinteistön rakennuttaminen voidaan määritellä option lunastamiseksi. Näiden olettamusten perusteella optiohinnoittelumalleja tulisi ainakin harkita hyödynnettäväksi kiinteistökehitysinvestointien arvioinnissa.
Tutkimuksessa arvioitiin kuvitteellisen toimistokiinteistön kehitysprojektin
odotusoptio binomimallilla. Yksi haastavimmista vaiheista optioteorioiden
soveltamisessa oli kohde-etuutena olevan kiinteistön volatiliteetin arvioiminen, mihin hyödynnettiin aikasarjoja muuttujista, jotka merkittävimmin määrittelivät kehityshankkeen arvoa. Näistä aikasarjoista laskettujen arvojen
perusteella suoritettiin Monte Carlo simulaatio projektin volatiliteetin estimoimiseksi, joksi saatiin n. 23 prosenttia, joka vastaa yleisesti tutkittua tasoa.
Perinteisellä nettonykyarvomenetelmällä investointiprojektin arvoksi saatiin
0,5 milj. euroa. Binomimallilla kuitenkin odotusoption nettonykyarvoksi saatiin 1,314milj. euroa. Näin ollen, hankkeen laajennettu nettonykyarvo oli
0,814 milj. euroa, mikä sisältää perinteisen nettonykyarvon sekä odotusoption nettonykyarvon. Sisällyttämällä odotusoption arvonlaskelmiin investointi muuttui kannattamattomasta kannattavaksi. Suoritettu herkkyysanalyysi
osoitti, että kohde-etuutena olevan kiinteistön alhainenkin volatiliteetti voi
muuttaa koko hankkeen kannattavaksi.
JH, Esa Torkon diplomityötä mukaillen
15
Kiinteistöarviointi 3/10
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys esittäytyy
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsenistä vaihtuu vuosittain
noin 10 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että yhä harvempi yhdistyksemme jäsenistä tuntee yhdistyksen toimintahistoriaa kovinkaan kaukaiselta ajalta. Tämä oli tilanne myös minun kohdallani.
Liityin yhdistykseen vuonna 2008, enkä tuolloin tiennyt yhdistyksestä juuri
sen nimeä enempää. Reilun parin vuoden aikana yhdistyksessä aktiivisesti
toimittuani, olen kuitenkin oppinut yhdistyksestä ja sen merkittävimmistä
saavutuksista jo paljonkin.
Alla on lyhyt katsaus Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen historiasta sekä
nykyisestä toiminnasta, jotta seuraavan kerran, kun ystäväsi tai kollegasi
kysyy yhdistyksestämme, osaat hänelle sen lyhyesti kertoa.
SKAY auktorisointijärjestelmää luomassa
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys (SKAY) perustettiin vuonna 1978 kiinteistöarvioinnin edistämisestä ja kehittämisestä huolta kantaneiden arvioinnin ammattilaisten toimesta. 1990-luvulle tultaessa oli SKAY:n tärkeimpänä
tavoitteena kiinteistöarvioinnin auktorisointijärjestelmän luominen, mikä onnistui vuonna 1994, kun SKAY perusti yhdessä Kiinteistöliitto ry:n ja Suomen Kiinteistövälittäjäliitto ry:n kanssa Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry:n. Ensimmäinen kiinteistöarvioijien auktorisointikoe oli vuoden
1995 puolella ja ensimmäiset auktorisoinnit tehtiin vuoden 1996 alussa.
Auktorisoituja arvioijia on nykyään yli 150 ja toiminta on saavuttanut sille
1990-luvun alkupuolella tavoitellun tunnettuuden. Itse arvioijien auktorisointi
siirtyi vuonna 2004 Keskuskauppakamarin alaisuuteen, jolloin myös Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry lakkautettiin.
Yhdistyksen kansainvälinen toiminta
SKAY on kautta historiansa katsonut tärkeäksi myös yhdistyksen kansainvälisen toiminnan. Vuosien 1995–2005 välisenä aikana oli SKAY täysjäsenenä eurooppalaisessa arviointiyhdistysten yhdistyksessä (The European
Group of Valuers’ Associations, TEGoVA). Pian tämän jälkeen SKAY siirtyi
International Valuation Standard’s Council’in (IVSC) tarkkailijajäseneksi ja
vuodesta 2010 alkaen sen täysjäseneksi, sillä kiinteistöarvioinnin alalla tapahtuneen globalisoitumisen myötä oli IVSC:n merkitys korostunut.
SKAY:lle erityisenä etuna IVSC:n täysjäsenyydestä oli lisäksi myös arviointistandardien käyttö- ja käännösoikeuksien saaminen.
Kiinteistöarviointi 3/10
16
Yhdistys on myös osallistunut perustajajäsenenä aktiivisesti Itämerenmaiden arviointiyhdistysten vuotuisiin tapaamisiin, joista kaksi on pidetty Suomessa (Turku 2000, Helsinki 2007). Kuluvana vuonna kokous pidettiin Rostockissa Saksassa.
Yhdistyksen kotimainen toiminta
Yhdistyksen toiminta Suomessa keskittyy pitkälti esitelmä- ja koulutustilaisuuksiin, joita SKAY on järjestänyt 2-5 kertaa vuodessa. Lisäksi yhdistys
palkitsee vuosittain kiinteistöarvioinnin alalta valmistuneita opinnäytetöitä.
Loppuvuonna yhdistys järjestää esimerkiksi esitelmätilaisuuden MRL:n 91
§:n mukaisesta kehittämiskorvauksen määrittämisestä sekä koulutustilaisuuden metsä- ja lomakiinteistöjen arvioinnista.
Julkaisutoimintaa sanastosta standardeihin
Yli kolmikymmenvuotisen historiansa aikana on SKAY harjoittanut resursseihinsa nähden aktiivista julkaisutoimintaa. Pian perustamisensa jälkeen
SKAY julkaisi Kiinteistöarvioinnin sanaston yhteisen terminologian edistämiseksi. Vuonna 1991 julkaisi SKAY Kiinteistöjen arviointikäsikirjan. Lisäksi
SKAY on ollut mukana julkaisemassa kiinteistöjen hintatutkimusten tuloksia, rahoittanut alan opinnäytetöitä, laatinut suomi-englanti-suomi kiinteistösanakirjan sekä osallistunut muutoin alan tutkimustyöhön. 2000-luvulla on
SKAY kääntänyt suomenkielelle ja julkaissut Kansainväliset Arviointistandardit (Osa I vuonna 2004 ja Osa II vuonna 2007). Vuonna 2005 julkaistiin
juhlajulkaisu, Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys - 25-vuotta. Tämän lisäksi
on yhdistys julkaissut yhdistyksen tiedostuskanavanakin toimivaa neljä kertaa vuodessa ilmestyvää Kiinteistöarviointi –lehteä.
Tällä hetkellä SKAY:lla on käännöstyön alla kansainvälisten arviointistandardien 8. painos. Käännöstyö tehdään pääosin yhdistyksen jäsenten talkootyönä vuosien 2009 ja 2010 aikana. Käännetty versio julkaistaan aikaisemmista painoksista poiketen näillä näkymin vain Internet –julkaisuna. Lisäksi yhdistys on kuluvana vuonna ollut mukana kommentoimassa
IVSC:ssä työn alla olevaa merkittävästi aikaisemmista versioista poikkeavaa arviointistandardiluonnosta.
Juhana Hiironen
17
Kiinteistöarviointi 3/10
Uutisia lyhyesti
Sähköistä kiinteistönvaihdantaa koskevat säännökset eduskuntaan
Lainmuutos sähköisestä kiinteistökaupasta on annettu eduskunnalle. Tasavallan presidentti antoi 17.9.2010 eduskunnalle hallituksen esityksen (HE
146/2010) lisäyksistä maakaareen. Hyväksyttäessä ne mahdollistaisivat
sähköisen kiinteistön kaupan, panttauksen ja kirjaamismenettelyn.
"Maanmittauslaitoksen tavoitteena on, että ensimmäinen sähköinen kiinteistökauppa voitaisiin tehdä verkossa vuonna 2015", Maanmittauslaitoksen ylijohtaja Arvo Kokkonen kertoo.
Tällöin kiinteistön ostaja ja myyjä voisivat tehdä kauppakirjan sähköisesti
ilman kaupanvahvistajaa Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä asiointijärjestelmässä. Paperiset panttikirjat voitaisiin korvata sähköisillä panttikirjoilla,
jotka muodostuvat lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla.
Myös kiinnityshakemukset ja sähköisen panttikirjan siirtoa koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti.
Järjestelmä voisi valvoa muun muassa allekirjoittajien henkilöllisyyden todentamista, kauppakirjan sisällön riittävyyttä ja siihen merkittyjen tietojen
oikeellisuutta. Järjestelmään saataisiin haettua tietoja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ja muista viranomaisrekistereistä. Kiinteistön luovutustiedot
siirrettäisiin viranomaisten rekistereihin suoraan sähköisestä kauppakirjasta. Samalla lainhuuto eli kiinteistön uuden omistajan merkitseminen rekisteriin tulisi vireille ilman eri hakemusta.
Lähteet: www.maanmittauslaitos.fi > tiedotteet
Korjauskertoimet hinnan arvioinnin apuvälineeksi
Uusi julkaisu "Korjauskertoimet asunto- ja loma-asuntotontin arvioinnissa"
on ilmestynyt 4.8.2010. Tontin ostajat ja omistajat voivat uuden selvityksen
avulla tarkentaa oman asunto- tai lomatonttinsa hinta-arviota.
"Asuntotontin arviointi perustuu hintavertailuun. Saatavilla olevat vertailuhinnat ovat yleensä samasta kunnasta, mutta ne poikkeavat ominaisuuksiltaan aina jonkin verran arvioitavasta kohteesta. Tontin hinta-arvioita voidaan helpottaa nyt laskettujen korjauskertoimien avulla", selvitystä tehnyt
Risto Peltola Maanmittauslaitoksesta kertoo.
Lähteet: www.maanmittauslaitos.fi > Tiedotus > Uutiskirje
Kiinteistöarviointi 3/10
18
Tulevia tapahtumia
25.10.2010 Esitelmätilaisuus kehittämiskorvauksista (Helsinki)
Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s. 10, www.kiinteistoarviointi.org
4.-5.11.2010 Kiinteistöjen sijoitus-, rahoitus- ja kehitysliiketoiminnan
Vuosiseminaari
Vuosiseminaari on vuosittain marraskuussa järjestettävä kiinteistö- ja rakennusalan johdon merkittävä kokoontuminen, jossa käsitellään ajankohtaisia, alaa puhuttavia ja toimialaa eteenpäin vieviä teemoja.
Vuosiseminaari avaa osaltaan niitä kiinteistöliiketoiminnan alueita, jotka
tuottavat lisäarvoa asiakkaille ja muodostavat keskeisiä kilpailuetuja sekä
alan yrityksille että asiakastoimialoille.
Vuosiseminaarin ohjelma on valmisteilla.
Katso lisää: www.kiinko.fi > koulutustarjotin
17.-18.11.2010 Asuntojen ja asuinkiinteistöjen arviointikoulutusta
Selvittää hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä alan keskeistä käsitteistöä. Perehdyttää osallistuja saatavilla olevaan markkinainformaatioon ja sen käyttöön. Syventää arviointimenetelmien käyttöä asuntojen ja asuinkiinteistöjen
arvioinnissa. Antaa valmiudet arviointilausunnon tekemiseen. Tukee valmistautumista myös asuntoauktorisointikokeeseen.
Katso lisää: www.kiinko.fi > koulutustarjotin
19.11.2010 Metsä- ja lomakiinteistöjen arviointikoulutus (Lahti)
Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s. 12–13, www.kiinteistoarviointi.org
25.-26.11.2010 Maanmittaustieteiden päivät (Espoo)
Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s. 6-7, http://mts.fgi.fi
19
Kiinteistöarviointi 3/10
YHTEISÖJÄSENEMME
Kiinteistöalan Koulutussäätiö
Catella Property Oy
Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry.
Maanomistajien Arviointikeskus Oy
Fingrid Oyj
Newsec-Maakanta Oy
Realia Management Oy
Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy
Laatumaa
Jones Lang LaSalle
Ovenia Oy
Svenska Handelsbanken AB
Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen
Porvoonkatu 47-49 B 16, 00510 Helsinki.
Kiinteistöarviointi 3/10
20