Kymmenien kylien Sipoo, loppuosa
Kyläkaava Kyläkaavalla tarkoitetaan yleiskaavaa, joka ohjaa suoraan rakentamista eli rakennuslupia voidaan myöntää suoraan yleiskaavan perusteella. Tällöin ei tarvita suunnittelutarveratkaisua eikä asemakaavaa. MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN 44 § 2 MOMENTTI Rakennuslupa enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen rakentamiseen voidaan 137 §:n 1 momentin estämättä myöntää, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on erityisesti määrätty kaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Määräys voi koskea vain kyläaluetta, johon ei kohdistu merkittäviä rakentamispaineita. Edellytyksenä on lisäksi, että yleiskaava ohjaa riittävästi rakentamista ja muuta maankäyttöä kyseisellä alueella. Yleiskaavan määräys sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan. Muutos maankäyttö- ja rakennuslakiin on tullut vuonna 2009 ja sen tarkoituksena on helpottaa pienimuotoista asuinrakentamista kylien yhteyteen. Uuden säännöksen mukaan kyläkaavaa voidaan käyttää suoraan rakennusluvan myöntämiseen. Määräys koskee vain kyläalueita, joilla ei ole merkittävää rakentamisen painetta. Säännöstä ei voida soveltaa kasvavilla kaupunkiseuduilla eikä taajamien lievealueilla. Sipoon kunta kokonaisuudessaan katsotaan olevan 44 aluetta, jolla rakentamisen paine on suuri muun muassa siksi, että kunta kuuluu metropolialueen työssäkäyntialueeseen ja väestön kasvu on voimakasta. Asiasta löytyy myös Korkeimman hallintooikeuden päätös. Näin ollen MRL:n 44 §:n mukaista suoraan rakennuslupien myöntämiseen tähtäävää kyläkaavaa ei voida käyttää Sipoon kunnassa lainkaan kylien kehittämisen työkaluna. Osayleiskaava Perinteinen kyläosayleiskaava voidaan laatia yleiskaavan mukaiselle kyläalueelle (AT). Osayleiskaava on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen suunnitelma, joka oikeusvaikutteisena sitoo asukkaita, viranomaisia, maanomistajia ja rakentajia. Se tarkentaa yleiskaavan aluevarauksia ja määräyksiä. Sipoossa on laadittu Sipoon yleiskaavan 2025 vahvistamisen jälkeen kyläosayleiskaavoja Linnanpeltoon, Boxiin sekä saariston ja rannikon alueille. Parhaillaan käynnissä on Immersbyn osayleiskaavan laatiminen. Näissä kaavoissa asuinrakennusoikeuden mitoitus noudattaa samoja, yleiskaavaan perustuvia periaatteita. Osayleiskaavojen laatimisen yhteydessä tehdään kantatilaselvitys, joka yhdessä osayleiskaavassa osoitettujen aluevarausten kanssa määrittelee kiinteistön rakennusoikeuden. Osayleiskaavan vahvuutena on vuorovaikutteinen, maankäyttö- ja rakennuslain mukainen prosessi, johon kaikki voivat Byplan Med en byplan avses en generalplan som direkt styr byggandet, dvs. bygglov kan beviljas direkt på basis av generalplanen. Då behövs varken avgörande som gäller planeringsbehov eller detaljplan. 44 § 2 MOM. I MARKANVÄNDNINGSOCH BYGGLAGEN Bygglov för uppförande av ett bostadshus med högst två bostäder kan utan hinder av 137 § 1 mom. beviljas, om det i en generalplan med rättsverkningar särskilt bestäms att planen eller en del av den får användas som grund för beviljande av bygglov. En sådan bestämmelse kan gälla endast ett byområde där det inte finns ett stort behov av byggande. En ytterligare förutsättning är att generalplanen styr byggandet och annan markanvändning på området tillräckligt. En bestämmelse i en generalplan om att planen kan användas som grund för beviljande av bygglov är i kraft högst 10 år åt gången. Denna ändring av markanvändnings- och bygglagen trädde i kraft år 2009 och syftar till att underlätta småskaligt bostadsbyggande i anslutning till byar. Enligt den nya bestämmelsen kan en byplan tillämpas direkt för beviljande av bygglov. Bestämmelsen gäller endast byområden där det inte finns något stort behov av byggande. Bestämmelsen kan inte tillämpas på växande stadsregioner eller på tätorternas randområden. Sibbo kommun betraktas i sin helhet som ett område där behovet av byggande är stort bland annat eftersom kommunen hör till ett pendlingsområde inom metropolområdet och befolkningen växer kraftigt. Högsta förvaltningsdomstolen har också gett ett beslut i denna fråga. Därmed kan en byplan som bygglov skulle kunna beviljas utifrån enligt 44 § i MBL över huvudtaget inte användas som verktyg för utvecklingen av byarna i Sibbo kommun. Delgeneralplan En traditionell bydelgeneralplan kan utarbetas för ett byområde i generalplanen (AT). Delgeneralplanen är en med markanvändnings- och bygglagen förenlig plan med rättsverkningar och är bindande för invånarna, myndigheterna, markägarna och dem som bygger. Den preciserar områdesreserveringarna och bestämmelserna i generalplanen. Efter fastställelsen av Generalplan för Sibbo 2025 har delgeneralplaner utarbetats för Borgby, Box och för skärgården och kusten. Som bäst håller en delgeneralplan på att utarbetas för Immersby. I dessa planer följer dimensioneringen av bostadsbyggrätten samma principer enligt generalplanen. I samband med utarbetandet av delgeneralplaner görs en stomfastighetsutredning, som tillsammans med de områdesreserveringar som anvisats i delgeneralplanen bestämmer byggrätten för en fastighet. Styrkan i en delgeneralplanen är den interaktiva processen i enlighet med markanvändnings- och bygglagen som alla kan delta i. En delgeneralplan är en lagkraftvunnen handling och ett gediget instru- osallistua. Osayleiskaava on lainvoimainen asiakirja ja vahva väline maankäytön ohjaamiseen. Asukkaiden oikeusturvan kannalta lainvoimainen kaava on hyvä asia. Mikäli Sipoon yleiskaavan ja kantatilatarkastelun mukainen rakennusoikeus on käytetty, ei osayleiskaavan laatimisella saavuteta olennaista hyötyä. Koska kyläosayleiskaavassa painopiste on uudisrakentamiseen soveltuvien alueiden määrittelyssä ja rakennusoikeuksien selvittämisessä, se ei välttämättä ole toimivin väline alueen kokonaisvaltaiseen kehittämiseen. Esimerkiksi alueen elinkeinotoiminnan edistäminen ja palveluiden järjestäminen vaatii kaavoituksen rinnalle toisenlaisia menetelmiä. Osayleiskaavan laatiminen on melko raskas ja kallis prosessi kaikkine vaiheineen ja selvityksineen. Alueilla, joilla rakennusoikeus on pääosin käytetty eikä uusia rakennuspaikkoja voida juurikaan osoittaa, osayleiskaava ei ole käyttökelpoinen väline, sillä kaavan kustannukset suhteessa uusiin rakennuspaikkoihin ovat suhteettoman suuret. Sipoossa tähän mennessä laadituilla osayleiskaava-alueilla uusia rakennuspaikkoja on muodostunut seuraavasti: • Saariston ja rannikon osayleiskaava: noin 30 kpl, • Boxin osayleiskaava: 150 – 205 kpl, • Linnanpellon osayleiskaava: 160 – 165 kpl, • Immersbyn osayleiskaavaluonnos: 49 – 52 kpl uusia rakennuspaikkoja. MITEN LAADITUT KYLÄOSAYLEISKAAVAT OVAT VAIKUTTANEET KYLIEN KEHITYKSEEN? ment för styrningen av markanvändningen. En lagkraftvunnen plan är en bra sak med tanke på invånarnas rättsskydd. VILKEN EFFEKT HAR DE UTARBETADE BYDELGENERALPLANERNA HAFT PÅ BYARNAS UTVECKLING? Osayleiskaavojen toteuttaminen riippuu maanomistajista. He voivat toteuttaa osayleiskaavojen mukaisia uusia rakennuspaikkoja hakemalla rakennuslupaa. Toteutuminen riippuu maanomistajien omista tarpeista rakentaa lisää tilaa, myydä tontteja tai laajentaa toimintaa, joten toteutuminen voi kestää pitkän aikaa. Om byggrätten enligt generalplanen och stamfastighetsgranskningen har utnyttjats, uppnås ingen nämnvärd nytta med utarbetandet av en delgeneralplan. Eftersom tyngdpunkten i en bydelgeneralplan ligger på definition av områden som är lämpliga för nybyggande och på utredning av byggrätter, är den inte nödvändigtvis ett fungerande verktyg för den övergripande utvecklingen av området. Till exempel främjandet av näringslivet och ordnandet av service förutsätter andra metoder parallellt med planläggningen. Genomförandet av delgeneralplanerna beror på markägarna. De kan genomföra nya byggplatser i delgeneralplanen genom att ansöka om bygglov. Genomförandet beror på markägarnas egna behov av att bygga ut, sälja tomter eller utvidga verksamheten, och därför kan genomförandet sträcka sig ut över en lång tid. Osayleiskaavoitus ei sinänsä tuo lisää rakennuspaikkoja verrattuna Sipoon kunnan yleiskaavaan 2025, mutta osayleiskaava tarkentaa maankäyttöä ja sen avulla voidaan sijoittaa rakennuspaikkoja suotuisammille paikoille. Mitoituksen vyöhykemalli Edellä kuvatussa kyläosayleiskaavan laatimisessa voidaan käyttää mitoitusvyöhykkeitä keinona ohjata rakentamista kyläkeskusta tiivistävästi. Suunnittelualue jaetaan mitoitusvyöhykkeisiin perustuen sijaintiin yhdyskuntarakenteessa ja maisemassa. Yhdyskuntarakenteellista sijaintia määrittäessä kriteerinä ovat esimerkiksi etäisyys koulusta, maantiestä tai yksityistiestä sekä mahdollisuus liittyä vesi- ja viemäriverkostoon. Mitoitusvyöhykkeet kuvaavat alueen edullisuutta uudisrakentamiseen. Maisemallisesti uudisrakentamista rajoittavia tekijöitä ovat esimerkiksi maisemallisesti arvokkaat pellot, laajat yhtenäiset metsäalueet tai muuten luontoarvojen kannalta Att utarbeta en delgeneralplan är en tämligen tung och dyr process med alla sina faser och utredningar. I områden där byggrätten i huvudsak har utnyttjats och just inga nya byggplatser kan anvisas är en delgeneralplan inget användbart verktyg, eftersom kostnaderna för planen är orimligt höga i förhållandet till de nya byggplatserna. I de delgeneralplaner som hittills utarbetats i Sibbo har nya byggplatser bildats enligt följande: • Delgeneralplan för skärgården och kusten: ca 30 st., • Delgeneralplan för Box bytätort: 150–205 st., • Delgeneralplan för Borgby: 160–165 st., • Utkast till delgeneralplan för Immersby: 49–52 st. nya byggplatser. Delgeneralplaneringen i sig ger inga fler byggplatser jämfört med Generalplan för Sibbo 2025, men en delgeneralplan preciserar markanvändningen och med hjälp av planen kan man placera byggplatser på mer gynnsamma ställen. Zonmodell för dimensioneringen Vid utarbetandet av en bydelgeneralplan som beskrivits ovan kan man tillämpa dimensioneringszoner som ett sätt att styra byggandet av bycentrum så att det förtätas. Planeringsområdet indelas i dimensioneringszoner utifrån läget i samhällsstrukturen och landskapet. Vid fastställandet av läget i samhällsstrukturen är till exempel avståndet från skolan, landsvägen eller privatvägen samt möjligheterna att ansluta sig till vatten- och avloppsnätet kriterier som tillämpas. Dimensioneringszonerna beskriver hur fördelaktigt området är för nybyggande. Åkrar som är värdefulla med hänsyn till landskapet, vidsträckta och samman45 merkittävät alueet sekä tulva-alueet. Vyöhykkeiden avulla lasketaan kantatilan muunnettu pinta-ala. Mitoitusperusteena käytetään ns. muunnettua pinta-alaa. Jokainen emätila ja tila sijaitsee yhden tai useamman mitoitusvyöhykkeen alueella. Muunnettu pintaala saadaan kertomalla kantatilan/tilan kullakin mitoitusvyöhykkeellä sijaitseva pinta-ala mitoitusvyöhykkeen muuntokertoimella ja laskemalla eri vyöhykkeillä sijaitsevat muunnetut pinta-alat yhteen. Pinta-alan muuntokertoimen avulla kuvataan alueen edullisuutta uuden rakentamisen sijoittamiseen yhdyskuntarakenteellisesti ja maisemallisesti. Uudisrakentamisen kannalta edulliset vyöhykkeet saavat suuremman kertoimen ja vastaavasti uudisrakentamiselle kelvottomat alueet, kuten tulva-alueet ja suot, saavat kertoimen 0, jolloin vyöhykkeelle ei muodostu rakentamismahdollisuutta. Tämän laskelman mukaisista rakentamismahdollisuuksista toki vähennetään jo käytetty rakennusoikeus. Tätä mitoituksen vyöhykemallia on käytetty muun muassa Nurmijärven Lepsämän kylän osayleiskaavoituksessa. Edullisuusvyöhykeajattelu antaa hyvän lähtökohdan, mutta menettely vaatii laajaa kuulemista, osallisten aktiivisuutta ja valintojen selkeää perustelua: maanomistusolot ja rakennuspaikkojen jakoperusteet ratkaistaan vasta riittävien selvitysten ja maanomistajien kuulemisen jälkeen. Rakentamismahdollisuuksia 46 voidaan myös siirtää saman maanomistaja tilojen kesken joko maanomistajan pyynnöstä tai harkinnan mukaan. Siirron perusteena on sijoittaa rakentaminen joko maisemallisesti tai yhdyskuntarakenteellisesti edullisempaan paikkaan osayleiskaavassa määriteltyjen vyöhykkeiden perusteella. Tällä tavoin tuetaan yhdyskuntarakenteen eheyttä. Mitoituksen vyöhykemalli on käyttökelpoinen menetelmä rakentamisen sijoitteluun silloin, kun osayleiskaava mahdollistaa uusien rakennuspaikkojen muodostamisen. Vyöhykemalli ei tuo koko kunnan yleiskaavan mitoitukseen verrattuna lisää rakennuspaikkoja. Vyöhykemalli on tällaisilla alueilla hyvä työkalu tiivistää olemassa olevaa rakennetta ja turvata maisemallisten arvojen säilyminen. Kantatilamitoitus Yksi tärkeimmistä yleisistä oikeusperiaatteista on yhdenvertaisuus lain edessä. Kaavoissa määritellyt rakentamismahdollisuudet, rajoitukset ja maankäyttö on suunniteltava niin, että maanomistajia kohdellaan tasapuolisesti. Tasapuolisuus periaatteena on perustuslain vaatimus siitä, että ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Yleiskaavoja ja poikkeamispäätöksiä tehtäessä maanomistajien yhdenvertaista kohtelua selvitetään vertailemalla eri kantatilojen käyttämää rakennusoikeutta kantatilojen kesken eli käytetään ns. kantatilaperiaatetta, jossa tutkitaan “ Tasapuolisuus periaatteena on perustuslain vaatimus siitä, että ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. kantatilan käyttämän rakennusoikeuden määrää. Kantatilamitoitus on vakiintunut oikeuskäytäntö koko Suomessa. Korkein hallinto-oikeus on päätöksissään hyväksynyt periaatteen soveltamisen. Tavoitteena on, ettei jokin maanomistaja hakemalla poikkeuksia tai kaavoittamalla omia maitaan ”syö” toisten maanomistajien rakennusoikeuksia. MISTÄ KANTATILAMITOITUKSEN PERIAATE TULEE? Kantatilalla (voidaan puhua myös emätilasta) tarkoitetaan alkuperäistä tilaa, josta lohkomisen seurauksena syntyy uusia, itsenäisiä tiloja. Kantatilatarkasteluissa yleisesti käytetyt poikkileikkausajankohdat ovat rantakaavalainsäädännön (voimaan 15.10.1969) tai rakennuslain (voimaan 1.7.1959) voimaan tulot. Lähtökohtaa valittaessa on selvitettävä, milloin rakentaminen alueella on vilkas- tunut. Emätilalla tarkoitetaan niitä tiloja, jotka ovat olleet olemassa tuona ajankohtana. Käytännössä Etelä-Suomessa ja kaupunkikeskusten ympäristössä useimmiten lähtökohtana on pidettävä vuotta 1959. Sipoon kaavoissa tarkastelu tehdään pitäen kantatilana kiinteistöä, joka on ollut voimassa vuoden 1.7.1959. Sekä haja-asutusalueiden yleiskaavan että Sipoon yleiskaava 2025 laatimisen yhteydessä yritettiin käyttää muita poikkileikkausajankohtia, mutta valtion viranomaiset eivät hyväksyneet niitä. Valitun ajankohdan jälkeen kantatilan alueella tapahtunut rakentaminen ja kiinteistönmuodostus (lohkotut rakennuspaikat) lasketaan kantatilan käyttämäksi rakennusoikeudeksi. Mikäli kantatilalla sijaitsee ennen ko. ajankohtaa rakennettuja loma- /asuinrakennuksia, myös ne lasketaan mukaan käytettyyn rakennusoikeuteen. “ Jämlikhetsprincipen bygger på kravet i grundlagen om att människorna är lika inför lagen. hängande skogsområden och andra områden som har betydande naturvärden samt översvämningsområden är faktorer som begränsar nybyggandet. Med hjälp av zonerna kan man beräkna stamfastighetens modifierade areal. Som dimensioneringsgrund används den s.k. modifierade arealen. Varje moderfastighet och fastighet ligger inom en eller flera dimensioneringszoner. Den modifierade arealen fås genom att man multiplicerar stamfastighetens/fastighetens areal i respektive dimensioneringszon med den modifieringskoefficient som gäller för zonen och räknar samman de modifierade arealerna i zonerna. Med hjälp av modifieringskoefficienten beskrivs hur fördelaktigt området är för nytt byggande med hänsyn till samhällsstrukturen och landskapet. De zoner som lämpar sig för nybyggande ges en högre koefficient, medan områden som inte kan användas för nybyggande, såsom översvämningszoner och kärr, ges kofficienten 0, varvid möjlighet att bygga inte uppkommer i zonen. Från byggmöjligheterna enligt en sådan beräkning avdras visserligen byggrätt som redan utnyttjas. Denna zonmodell för dimensioneringen har tillämpats bland annat vid delgeneralplaneringen av Lepsämäki by i Nurmijärvi. Konceptet med olika gynnsamma zoner ger ett bra utgångsläge, men förfarandet förutsätter omfattande hörande, aktiva intressenter och klar och tydlig motivering av de val som träffas: markägoförhållandena och grunderna för fördelningen av byggplatserna avgörs först efter att tillräckliga utredningar har gjorts och markägarna hörts. Byggmöjligheter kan också överföras mellan fastigheter som ägs av samma markägare, antingen på markägarens begäran eller efter prövning. Då är motiveringen till överföringen att placera byggandet till en plats som fördelaktigare antingen med hänsyn till landskapet eller till sam- hällsstrukturen utifrån de zoner som fastställts i delgeneralplanen. På det sättet främjas en enhetlig samhällsstruktur. Zonmodellen för dimensionering är en tillämplig metod för placeringen av byggandet i situationer där delgeneralplanen möjliggör bildandet av nya byggplatser. Zonmodellen ger inga fler byggplatser jämfört med dimensioneringen i generalplanen över hela kommunen. I områden av det här slaget är zonmodellen ett bra verktyg för att förtäta den befintliga strukturen och säkerställa bevarandet av landskapsvärdena. Stamfastighetsdimensionering Att alla är lika inför lagen är en av de viktigaste allmänna rättsprinciperna. De byggmöjligheter, begränsningar och markanvändningslösningar som fastställs i planerna ska planeras så att markägarna behandlas jämlikt. Jämlikhetsprincipen bygger på kravet i grundlagen om att människorna är lika inför lagen. När generalplaner och beslut om undantagslov görs utreds jämlikheten i behandlingen av markägarna genom att jämföra den byggrätt som utnyttjats av olika stamfastigheter, dvs. man tillämpar den så kallade stamfastighetsprincipen som går ut på att undersöka omfattningen hos den byggrätt som stamfastigheten har utnyttjat. Stamfastighetsdimensioneringen är etablerad rättspraxis i hela Finland. Högsta förvaltningsdomstolen har i sina beslut godkänt tillämpningen av denna princip. Målet är att ingen markägare genom att ansöka om undantag eller planlägga egen mark ska ”tära” på de andra markägarnas byggrätter. VARIFRÅN KOMMER PRINCIPEN OM STAMFASTIGHETSDIMENSIONERING? Med stamfastighet (som även kan kallas moderfastighet) avses den ursprungliga fastigheten som har styckats till nya, självständiga fastigheter. Vid granskningar av stamfastigheterna har ikraftträdandet av lagstiftningen om strandplaner (15.10.1969) eller byggnadslagen (1.7.1959) använts som tvärsnittstidpunkter. När man väljer utgångsläge ska man utreda när byggandet i området har tagit fart. Med moderfastighet avses de fastigheter som existerade vid den valda tidpunkten. I praktiken har år 1959 oftast använts som tvärsnittstidpunkt i Södra Finland och i omgivningarna kring stadscentrumen. I Sibbo kommuns planer görs granskningen så, att en fastighet som varit i kraft 1.7.1959 är en stamfastighet. Vid utarbetandet av såväl generalplanen för glesbygdsområdena som Generalplan för Sibbo 2025 försökte man använda andra tvärsnittstidpunkter, men de statliga myndigheterna godkände inte detta. Byggande och fastighetsbildning som skett i stamfastighetens område efter den valda tidpunkten (styckade byggplatser) räknas som utnyttjade byggrätter. Om en stamfastighet omfattar fritids-/bostadsbyggnader som uppförts före den nämnda tidpunkten, ska även dessa räknas med i den utnyttjade byggrätten. 47 Vuosionaro Nahkia 50 lo Kantola ja ia n 13:60 Karrapori o ja 13:61 13:47 Hyötinmäki 60 Pajula KAAVAEHDOTUS/PLANFÖRSLAG 40 Rouvarpakka 7:53 2:174 Vesala LINNANPELLON OSAYLEISKAAVA MäenrinneÄijälä DELGENERALPLAN FÖR BORGBY Hakala hk no Na Kärrkulla 2:101 Rönnkulla 40 60 Pa Mäkelä us Isoaho 13:39 13:58 i Palomäki Kaivola Kotokallio Solkulla Bergbo 13:69 Seissapuu Laivakallio 2:155 50 Vuoteenkoski 21.5.2012 Rantala mk 1:10 000 13:49 Brånniberget 13:50 60 9:106 9:105 Brusas 13:50 9:80 9:76 40 9:99 Korpela Åkulla 2:86 9:106 13:42 Stenbacka Ala-Heikka Famusängen Multamäki Vehka-aro 28:1 luo Hirvensuo 49 13:44 Nurmela 30:0 z luo Huhtamäki 51 13:51 28:2 luo 9:103 13:40 60 Vienola 146a 13:74 Haga 13:67 37:0 53 35:1 Takamosa 27:0 Vuohenkoski luo 13:28 8:32 Matinoja luo 13:68 13:66 35:2 8:30 19:2 8:29 Estkärr 11:30 EO 8:31 S iv in 52 o ja luo 24:2 9:90 8:67 3:27 9:68 n Kl yv jo luo 36:0 Verma Likojanmetsä luo 9:66 Töyrylä 56 55b 55a Kalliola Slätmossen 37:0 luo Vuorela 11 146b luo 11:26 9:82 8:60 3 Paloas. 57 Lustigkulla Suonela 14 Tuomala Mäntysuo 7:34 9:59 Jokimäki 92 z 8:68 951 8:4 6:24 luo 9:86 Kivimäki 194 8:53 26:6 8:84 M 9:112 Degerkärr Yht. 878:7 Palokallio 12:35 2:175 Alikoski Koulu 19:3 8:33 Yht. 878:2 8:38 Peltomäki Laukkoski 73 Rientola 9 Tapani 19:4 Smörasken 12:19 11 Soidensuo 26:20 8:40 Björkängarna 3:25 2:5 8:22 9:70 8:37 9:120 MT Fransas Teerimäki 9:59 9:75 8:56 6:16 9:9 60 27:20 40 24:2 27:19 MT 9:65 Ulrikaslund luo 12:35 62 10:26 9:92 Teerimäki Koivulehto 9:86 61b Fagernäs 10:34 luo Aspkulla 9:84 Lussionaro Kytöniitty 9:61 me 9:99 60 yt luo 68b 10:22 9:33 27:3 9:87 luo M e tJaakkola säranta 9:60 9:85 Yht. 878:6 Hundsveden Kojkärrbacken 10:21 Tallbacka MY-1 10:32 67 9:49 10:8 9:6 9:62 luo 7:66 7:65 9:87 9:86 158 8:34 8:48 40 9:100 23:0 6:24 8:76 Lehtola 9:88 3:17 8:16 Uusitalo MT luo 13:1 9:119 Laukkoskenniitty 9:58 luo 61a 8:34 Sandåker Vuorela Lökkoskäng 8:36 3:41 Tarabacka luo 159 157 Mitoitusperusteet voivat vaihdella kaava-alueen luonnonolojen, maiseman ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan vyöhykkeittäin ja alueittain. Mitoitusperusteena voi olla joko kantatilan pinta-ala taikka muunnetun rantaviivan pituus. me 9:92 Övre Petas luo Paipismalmen 8:76 M 14:11 68a 6:23 8:62 11:46 sr-34 luo Yht. 878:7 9:6 Albro 9:94 M 70 luo Högbacka 8:77 9:93 pv bä 11:32 20 MT sr-50 Råbacka 9:114 6:29 6:19 M Hagalund Humlegård 10:4 20:12 6:24 M luo 12:35 12:21 luo 12:22 12:35 sr-8 207 26:20 me 39:0 1494 20 9:64 Kulla Hemängen 6:36 23:69 3:27 23:54 å 4:5 18:7 4:35 4:125 4:124 4:34 18:6 6:166 18:5 18:7 6:165 18:3 6:5 7 73 Hertsby 5:26 6:10 10:0 3:21 7:29 2:1 2:95 9:4 9:25 2:7 2:15 2:3 2:29 2:157 2:31 48 2:97 7:30 9:108 7:44 9:113 9:58 Mjäderängen 9:30 9:94 9:32 7:40 9:42 9:51 9:98 4:18 6:42 2:93 9:99 Stenkulla 7:117 7:83 Kårno 6:43 2:92 7:115 7:156 4:104 7:160 7:213 7:120 2:191 7:121 7:140 7:139 7:144 Tallbacka 7:138 4:32 7:43 7:153 2:207 13:12 5:65 Karlberg 5:79 13:21 5:75 5:105 Tallmo 5:107 3:72 4:36 4:102 3:62 Bläskilen 4:69 4:35 5:72 6:37 6:71 6:114 6:70 6:76 6:82 22:0 6:39 6:79 6:80 6:75 6:74 6:81 6:65 6:61 6:89 6:67 6:55 6:66 6:64 6:57 6:63 6:53 6:60 6:54 4:86 4:72 4:60 4:41 4:34 5:106 3:75 4:100 4:41 4:37 3:47 3:70 6:84 6:85 4:101 4:39 4:39 7:183 5:82 6:72 6:38 6:36 6:83 1:77 Ö s terk ulla 4:36 4:33 5:29 7:159 3:71 4:54 13:12 13:22 4:7 4:30 7:13 5:98 7:18 7:25 13:3 13:1 13:22 Sairaala 31 6:69 6:77 6:73 4:32 SandkullaOllkärr 2:131 3:72 7:85 7:101 7:75 13:1 4:104 Sjukhus 13:1 15 1:69 7:144 5:29 4:104 6:35 Rauh. Fridl Götstenen 6:78 2:5 1:52 1:55 2:193 2:132 6:87 895:2:19 1:52 1:58 1:67 3:34 2:130 6:113 6:114 1:51 1:69 1:68 7:180 7:94 Nikkilä 1:55 4:33 2:129 7:220 7:142 7:100 7:143 104 33:0 29:1 6:88 6:86 2:10 4:32 4:33 2:221 7:157 7:93 2:138 2:157 6:41 2:222 40 7:163 7:122 2:219 7:119 1000m 7:64 7:148 6:53 2:192 Degerberget 7:155 7:63 7:62 7:161 2:5 2:8 Kettubacka 40 2:9 7:152 7:84 7:155 7:162 5:29 7:124 1:53 1:78 Larskärr 2:96 7:157 Saxbäckskyan 7:118 7:125 9:101 9:102 29:2 2:7 6:53 6:31 4:26 9:41 9:121 9:103 0 2:172 100m 128 9 500m 19 26 1:10 000 mittakaava/skala 13:22 6:32 7:41 9:103 9:88 9:115 2:155 13:18 13:1 4:11 7:34 9:96 9:33 Nickby 2:57 2:32 2:33 2:108 2:992:103 2:100 2:211 2:82 2:34 2:81 2:204 2:58 2:127 2:36 2:101 2:37 2:102 2:107 2:147 5:29 2:2052:210 2:512:73 2:206 2:12 2:49 2:50 2:208 1-9901-1 2:122 2:213 2:194 2:39 2:195 2:160 2:159 2:209 Yht. 876:18:1 2:195 2:86 2:622:64 2:186 2:188 2:185 2:41 2:1802:184 2:63 2:187 2:189 2:77 2:188 2:47 63:3 2:60 2:55 2:54 2:168 13:22 2:223 25:2 38:5 2:169 25:21 25:22 25:1 25:2325:59 Skolcentral Koulukeskus P 9:100 9:68 9:34 9:14 9:116 2:2 7:5 7 9:112 9:35 7:32 7:31 181 180 1173 2:146 2:28 2:30 7:47 Forngravar Muinaishautoja 9:97 luo luo 7:46 7:33 5:20 9:107 Dalskärr 9:36 9:93 9:123 Bens. 2:18 Lillhem 60 9:108 9:106 2:142 2:173 2:158 2:145 Korpklövsberget 22:3 40 7:48 9:85 9:84 9:105 9:6 9:57 9:119 2:218 2:170 2:171 7:52 9:23 Nilsbo 9:57 Mäntymäki 9:109 9:69 9:37 P. 2:26 Korsbergen 9:66 6:102 9:110 24:0 Brandst. 3:19 22:5 8:14 9:110 9:25 7:204 7:203 9:25 7:45 9:5 5:8 7:60 7:47 7:218 4:46 7:307:40 7:81 7:206 7:39 9:5 4:45 7:89 7:79 7:967:90 7:219 7:198 7:211 7:197 7:90 7:977:210 4:80 7:88 7:206 4:79 4:97 4:92 7:87 7:91 4:14 4:75 7:68 Yht. 876:18:1 4:96 4:108 7:193 4:15 4:74 4:110 7:73 7:205 7:129 7:206 4:954:1184:16 9:90 4:73 4:93 4:111 4:111 7:186 7:54 4:119 4:121 7:187 4:122 7:58 7:71 7:72 7:135 7:131 4:39 4:81 9:72 7:134 4:120 7:130 9:120 7:103 7:135 3:54 9:46 7:133 3:55 7:111 7:108 23:697:184 7:185 7:133 7:66 9:81 7:112 7:110 7:70 7:109 7:108 7:107 7:106 15:0 2:200 2:203 7:107 9:72 7:19 2:199 2:218 2:203 9:70 2:176 2:124 2:218 9:71 2:149 2:125 895:2:23 2:201 3:51 2:174 7:212 2:151 2:201 14:0 3:74 2:162 2:165 2:218 4:105 2:198 2:216 2:218 2:214 2:197 2:198 2:163 2:217 2:215 4:91 4:304:764:94 3:74 Storhagen 50 Kvarnmossen 7:37 895:2:37 16:1 5:4 9:1 2:212 2:3 9:3 4:126 4:47 4:90 5:24 9:16 2:22 2:23 4:38 Slåttliden Skaftkärrsveden Skogängarna 7:50 7:49 6:103 7:127 4:77 7:39 2:7 6:31 5:1 12:2 7:188 Staverkärr 18:10 Kilbackarna 7:6 7:10 3:22 895:2:23 2:135 3:7 3:5 7:38 7:20826:0 7:215 7:214 7:216 7:217 8:18 1:73 7:11 7:12 7:13 6:32 Yht. 876:18:1 Yht. 878:2:0 1:5 2:134 z z 22:2 1:72 Gjutan 7:14 7:45 5:24 14 1:27 1:53 1:37 94 3:22 1:48 1:26 1:38 1:45 6:111 16:1 3:6 Vippon M Kilen 1:62 1:37 1:38 7:18 7:51 7:16 1:3 7:17 3:26 18:11 8:15 5:19 7:38 7:3 18:2 8:12 8:17 1:40 5:18 2:1 2:7 Herrala 6:30 3:9 KihlbackaT r a n k ä r r 8:11 8:7 Kvarnbacka 1:3 5:1 5:10 4:17:3 5:21 4:1 18:7 6:6 8:8 8:9 1:4 5:1 5:25 2:2 6:29 Nickbybacka 40 18:7 Jussas 1:42 1:35 1:34 5:16 5:12 5:27 6:49 6:53 2:6 6:33 1:22 1:13 1:20 1:7 8:4 8:3 8:1 Ulvomäki 5:17 18:10 8:6 1:74 3:3 2:1 1:49 5:14 Kurrnet 22:4 4:1 Lötet 1:70 5:23 Lövkulla 6:4 6:48 Kyrkåker 18:4 18:2 20 4:1 1:65 1:71 Rimäki 5:15 7:43 S 18:1 5:22 1:57 1:20 7:22 6:134 bo 6:19 6:4 6:121 1:49 5:1 Påvals 6:51 Mikaels 3:1 18:7 6:50 6:27 6:37 6:3 B r kbaenr g Bj ö j ör rkkakr säkryr s Leikärr sm-25 7:23 4:13 18:5 18:9 Vävars 1:45 6:53 6:52 7:17 7:30 3:20 Yht. 878:5 18:12 Martis 1:64 22:4 1:80 895:2:37 Lindorna Björkkärr 19:23 sr-29 22:5 Källängen Perskärrsäng arna 1:44 7:43 ib 6:182 6:4 6:122 6:115 nj 6:53 7:42 6:167 4:57 6:181 M 7:1 Yht. 878:5 2:3 Yht. 878:5 3:1 1:50 1:45 4:25 1:76 4:15 1:12 1:56 ip 23:62 23:59 4:24 Yht. 878:2 1:75 Yht. 878:1 1:21 1:66 1:23 1:61 23:63 23:60 23:58 6:147 6:141 17:2 17:1 6:146 6:140 6:153 6:145 6:152 6:151 6:5 6:106 1:28 yt Nybacka 1:66 4:25 4:40 Yht. 878:1 S 6:154 6:39 23:64 23:61 6:138 6:137 6:148 6:142 6:136 6:155 6:25 23:56 6:139 6:1496:143 6:156 Byberget Sk ogs -Kältas 7 M 4:22 4:28 4:29 1:60 Yht. 878:3 23:69 oo 23:55 23:57 35 6:96 6:56 6:58 6:62 6:173 6:59 Mitoituksella saadaan kantatiloille laskennallinen rakennusoikeus. Jäljellä oleva rakennusoikeus saadaan vähentämällä laskennallisesta rakennusoikeudesta jo käytetty rakennusoikeus. Jäljellä jäävä rakennusoikeus jaetaan kantatilan alueella sijaitseville tiloille, jotka eivät vielä ole käyttäneet rakennusoikeuttaan. Utanför strandområdena upprättas en arealbaserad dimensionering för olika områdesreserveringar i generalplanen. Områdesreserveringarna grundar sig bl.a. på samhällsstrukturen, landskaps- och naturvärden och byggbarheten. Till områden som är fördelaktiga för byggande (t.ex. byområden AT) kan en mer byggande tillåtas jämfört med t.ex. jord- och skogsbruksområden. Områden som inte lämpar sig för byggande (t.ex. kärr och bullerområden) inkluderas inte över huvudtaget i dimensioneringen. Med hjälp av dimensioneringen fås en kalkylmässig byggrätt för stamfastigheterna. Den återstående byggrätten fås genom att man drar av den redan utnyttjade byggrätten från den kalkylmässiga byggrätten. Den återstående byggrätten Asemakaava laaditaan aina taajamamaista rakentamista varten. Kaavassa esitetään mitä kaavaan merkitylle alueella saa rakentaa ja kuinka paljon. Siinä esitetään myös viher- ja liikennealueet ja usein kaava sisältää myös yksityiskohtaisia määräyksiä rakentamistavasta. Asemakaavassa määritellään siis yksityiskohtaisesti tietyn alueen käyttötarkoitus sekä ohjataan sen rakentamista. Ylemmänasteinen suunnittelu ohjaa asemakaavan laadintaa. Maakunta- ja yleiskaavassa esitettävät strategiat ovat asemakaavoituksen ohjenuoria, joihin sen tulee perustua. VOIKO KYLIÄ ASEMAKAAVOITTAA? Vaikka asemakaava laaditaankin yleensä taajamamaista rakentamista varten, on fördelas på de fastigheter som ligger på stamfastighetens område och som inte ännu har utnyttjat sin byggrätt. 447 102 101 Detaljplanering VAD ÄR EN DETALJPLAN? Markanvändnings- och bygglagen, som styr all planläggning, definierar detaljplanens syfte så här: ”För den detaljerade regleringen av områdesanvändningen och för byggande och utvecklande av områden utarbetas en detaljplan, vars syfte är att anvisa behövliga områden för olika ändamål och att styra byggandet och annan markanvändning på det sätt som krävs med tanke på de lokala förhållandena, stads- och landskapsbilden, god byggnadssed, främjandet av användningen av det befintliga byggnadsbeståndet och andra styrmål för planen.” 3 4 sa 3 200 50 100 KL 18.64 300 LPA 15.16 puu 350 2:65 LP p60 M sl-1 sl 2:14 500 pu 58 9.27 KL - 1 800 II MA 300 89 438 1 28 5:63 15 88 16.66 p56 En detaljplan utarbetas alltid för tätortsliknande byggande. Planen visar vad som får byggas i de områden som markerats i planen och hur mycket. Vidare anger en detaljplan grön- och trafikområdena i området, och omfattar ofta även detaljerade bestämmelser om byggsättet. 6.66 21 p54 5:62 p52 5 I detaljplanen fastställs alltså användningsändamålet för ett visst område i detalj och styrs byggandet av området. Planeringen på högre nivå styr utarbetandet av detaljplanen. De strategier som ingår i landskapsplanen och generalplanen är rättesnören för detaljplane- 80 24 50 sa 9.40 40 4:115 4:85 Sandkulla Ranta-alueiden ulkopuolella osayleiskaavan eri aluevarausten mukaisille alueille laaditaan pinta-ala perusteinen mitoitus. Aluevaraukset perustuvat mm. yhdyskuntarakenteeseen, maisema- ja luonnonarvoihin, rakennettavuuteen jne. Rakentamisen kannalta edullisille alueille (esim. kyläalueet AT) voidaan osoittaa enemmän rakentamista kuin esim. maa- ja metsätalousalueille. Rakentamiskelvottomia alueita (esim. suot ja melualueet) ei huomioida mitoituksessa lainkaan. Dimensioneringsgrunderna kan variera i de olika zonerna och områdena beroende på naturförhållandena, landskapet och de övriga markanvändningsbehoven. Dimensioneringen kan utgöras antingen av stamfastighetens areal eller längden på den modifierade strandlinjen. MIKÄ ON ASEMAKAAVA? Kaikkea kaavoitusta ohjaava maankäyttöja rakennuslaki määrittelee asemakaavan tarkoituksen seuraavasti: ”Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.” BO 10 6:150 6:144 6:157 6:20 1:6 1:79 1:7 23:4 6:159 6:158 23:16 23:9 23:17 23:8 23:18 23:5 23:7 23:10 Tallbås 1:55 Åbacka 23:15 23:11 6:906:160 7:21 3:26 Frisas 18:10 AT 7:5 Rönnkulla 1:55 23:14 23:12 23:3 11 1 20:0 6:162 6:163 6:161 6:185 i 70 6:168 19:5 19:4 19:3 19:2 AT 3:31 18:13 22:3 Hägnan Brutan 6:169 19:17 Upplyst mot.sl. Val.kuntorata Upplyst mot.sl. 19:1 Lofick 7:17 MT Yht. 876:1 ok 11 23:45 23:44 23:31 23:33 23:47 23:48 23:30 23:34 23:49 23:35 23:23 23:29 23:43 23:28 23:22 23:42 23:27 23:41 23:21 23:40 23:36 23:20 23:37 23:38 23:19 23:39 23:24 23:25 23:13 23:26 6:170 19:19 3:25 23:68 23:46 Sigfrids 26:21 Solhem 7:5 895:2:37 23:32 23:66 23:67 19:18 3:26 15 23:51 19:8 19:7 19:6 3:30 19:1 40 z Björns Björkbacka 3:27 Grankulla 23:69 19:13 19:16 19:1519:14 19:12 19:11 20 Skogs-Bertas 12:10 4:29 3:23 3:14 23:69 sr-27a 178 6:35 6:46 6:119 Rajala 7:14 7:24 sr-27b 7:22 3:22 6:172 6:125 406:117 19:10 19:9 Petisbacken luo 895:2:16 6:126 z Småäng 3:34 AT 9:90 12:41 Raibacka i 33:0 Nousiala 7:13 AT 3:33 Högbacka Lindnäs 6:35 6:27 9:91 3:19 6:34 Norrskogen 7:25 3:32 6:35 6:110 6:100 24:1 MT 3:28 Haga 6:56 6:104 Björkbo Fridl. Rauh. Lillträsk 3:21 9:52 9:71 M 6:101 MA 24:0 7:19 9:66 177 Lillbacka 6:7 äj ok Merilä 3:23 3:15 9:34 luo 12:42 12:42 Hästhagen 149 1 9:54 9:30 Båskärr 6:54 Ränikärr Ämm 11739 Brutabacka 3:24 Mäsklan 6:133 20 Rustmästarängen 26:23 7:35 88 6:132 6:1086:42 100 40 4:9 6:55 40 3:8 6:128 Kåpiberget luo M Hästhagabergen 7:18 9:67 6:33 Yht. 876:3 6:42 3:5 6:184 6:172 MT 7:7 3:14 3:35 AT 7:5 AT 895:2:36 3:27 40 Yht. 878:7 12:36 Bjuräng 7:33 7:29 3:13 3:10 sr-21 Broas Nygård 53 Hamplandsbacken ma 11:43 sr-51 3:26 Skeppars sr-31 34:1 25:0 yt sr-20 sr-19 12:17 12:39 3:10 Kältas 42:1 34:2 Bys-Bertas 3:1 6:180 Kåpi sr-32 M 206 7:37 sr-22 sr-18 3:21 6:183 Lövkulla 2:67 7:4 7:31 19:12 11:36 AT 12:40 9:17 luo 209 2:68 luo 26:2 12:27 12:28 MA 7:36 16:0 13:7 sm-585 MT 11:43 Kittlarde Skogsboda 205 luo 204 7:26 11:42 3:18 3:17 3:20 3:12 luo 41:0 MT Rosenberg 26:8 7:3 19:11 13:6 9:19 12:21 Radackon sr-61 26:19 26:20 S tAT okas 26:13 Koivumäki 99b 2:31 26:1 3 Holstasbergen Bergdal luo 2:59 26:7 Urh. VU Idr. 1 Yht. 878:2 s r- 26:20 26:22 11:30 2:23 2:53 2:66 19:17 Annasbacka 2:15 2:14 11:30 Bockas 40 2:55 19:6 19:16 AT 32:2 21:0 Bönehus 19:10 99a 19:7 32:5 32:4 13:4 s r - 4 432:3 Yht. 878:2 14:6 19:9 luo Björkbacka M 19:5 32:6 32:7 13:11 sr-42 13:10 13:3 13:2 9:68 9:96 Yht. 878:3 38:0 sr-52 6:36 9:23 9:22 sr-9 9:37 11:28 11:29 sr-2 7:60 2:11 2:65 Linnesbacke 26:10 43 9:32 yt 8:4 luo yt sr-59 12:31 91b 6:33 sr-11 8:7 27:13 27:18 27:17 12:29 4 12:35 91221 2:36 2:61 2:41 2:53 26:15 s r- 8:50 8:51 8:6 sr-6 14 Bysällis 9AT AT sr-4 14 e MA-1 12:43 895:2:23 m 12:34 12:33 12:38 12:22 2:47 9:20 AT 2:64 26:11 9:76 Fridl. Rauh. sr-12 8:5 Näsis 12:46 12:47 12:45 24:3 AT Björknäs 12:12 9:73 9:72 Linkisbacken MT 20:10 7:36 AT 90b ma 91a 20:11 7:69 AT 2:10 2:62 40 11701 20:5 20:12 27:5 Linkulla Kukkumäki Rosendal 2:61 2:17 26:12 7:72 2:63 me 9:28 AT sr-14 PY sm-589 Skola Yht. 878:1 luo Niinijärvi sr-35 2:52 8:55 8:49 8:52 14:4 sr-13 90a Pahaniitty MT H ols tas Hagalund Stenbacka Yht. 878:7 14:8 27:15 27:7 luo 10:34 MA 12:39 Suonmäki 2:57 sr-36 14:7 SL Linnanberg sm-26 Kurkisskogen 31:3 20:5 2:19 2:44 9:95 27:9 27:16 6:25 3:23 31:4 20:10 20:9 Nyåker Snivers 9:56 9:80 10:26 6:5 sr-55 Åbacka sr-54 Ollas sm-141 6:23 Soili 20:13 6:36 Vähä Niinikoski 2:56 Lisumosa 8:54 8:53 Tiensuu Yht. 878:8 2:51 9:98 9:20 9:13 M M sr-56 Suomäki 203 2:58 2:21 2:13 8:9 9:74 6:30 sm-27 M MT-1 2:33 8:17 167 Lisubacka Granbacka sr-48 6:24 6:23 2:40 luo sr-45 8:3 AT 6:20 24:2 3:42 8:45 166a Bergkulla Skogs-Fransas sr-46 Linnanpelto 10:24 sr-47 6:8 3:48 24:2 14:3 166b luo 9:101 6:31 Talludd Kalvhagen pv 6:24 Yht. 876:1 luo MT-1 40:2 9:82 Fredriksdal luo 10:32 10:15 6:18 Furubo 2:38 AT 88 ma Borgby Grandalsr-57 Impas 9:107 Kålbacka Grönbacka 3:5 30.3 9:102 40:2 40:3 luo 8:11 me 9:113 P 11:21 AT 11:39 Yht. 878:8 40:4 ET 40:1 8:47 8:48 9:111 24:2 89 165 11:22 Sandbacka Alskog 24:1 2:50 sm-111 2:43 Yht. 878:8 sr-60 Lepokoti /p luo luo 11:19 Skogssällis Tallbacka 10:17 Vermijärvi 31:2 29.9 MA sr-58 10:14 24:2 Solvalla 3:37 Hannula Yht. 876:1 78 164 SL 202 luo luo 10:32 10:19 MT 3:31 11:38 11:18 11:44 11:40 10:31 luo 162 9:16 AT 9:14 Piikoja 9:106 9:105 31:1 27:4 27:4 11:10 en 11:33 6:28 9:141 9:78 31:1 luo 11:45 ck 10:28 6:12 9:82 Rå Svarvars 163 10:32 11:13 9:103 71 Ki s uk ärr luo 9:15 25 10:30 9:112 bä ck Snickars en 7:67 r 10:33 Nykulla 72 9:97 17:0 luo 14:2 40 O ra Jopas 27:16 161 11:14 10:6 10:23 7:68 9:15 pv B r a n t aMY-1 s 10:31 Lugnnäs Solhem Yht. 878:2 7:52 luo 69 Kalkobacken 7:70 pe 6:27 6:12 8:37 luo 9:79 9:104 luo 10:36 Yht. 878:2 Hästkärrsberget 7:17 Ö s terk ulla Grankulla Tattarvik 160 10:32 Kylmäkorpi sm-110 14:10 10:35 6:26 35 Sommarnäs Med dimensioneringsgrunder avses de principer enligt vilka den stamfastighetsspecifika byggrätten beräknas. Grunderna tjänar som riktlinjer som ska tillämpas för att främja en systematisk planering som tar fasta på naturvärdena och en jämlik behandling av markägarna. Asemakaavoitus 15 8:17 5 8:35 VARFÖR OCH FÖR VILKA ÄNDAMÅL ANVÄNDS STAMFASTIGHETSDIMENSIONERING? 10 70 74 8:6 2:135 2:128 2:123 Mitoitusperusteilla tarkoitetaan periaatteita, joiden mukaan kantatilakohtainen rakennusoikeus lasketaan. Perusteet on tarkoitettu ohjeiksi, joilla pyritään edistämään johdonmukaista, luonnonolot huomioon ottavaa suunnittelua ja maanomistajien tasavertaista kohtelua. Koivumäki Matinojankallio 6:27 8:59 2:147 11 Sonnikonmäki 8:37 luo 8:35 8:41 8:22 8:58 8:83 Stenkulla Kalliorinne Tuomisto 54b 50 MT Kaskärr 11:23 9:91 Petas 8:83 Honkasenkalliot luo luo 8:82 8:20 8:71 8:72 Tösseli 5382 54a 8:50 94 Vallgård 8:78 40 Koivisto 8:28 27:0 9:132 14 13:45 9:131 Tuomela Koivuhaka 8:27 9:123 75 Åkerbacka 8:26 9:124 Tulvaranta Alanne Alanko Halkoperkkiö 9:89 9:88 50 9:77 9:23 MIKSI JA MIHIN KANTATILAMITOITUSTA KÄYTETÄÄN? M Mattila 13:36 7:46 ok M e t s ä - KPuistola nuuttila Knuts 7:39 2:206 Niemelä 40 SIPOON KUNTA SIBBO KOMMUN Riitaronniitty Vilonoja tij 11705 13:24 13:37 13:31 15 Ketunaro 13:27 8:30 40 50 Östergård 13:54 4:123 49 vastaus kuitenkin että kyllä voi. Kuten laissakin sanotaan, asemakaavalla määritellään alueiden käytön yksityiskohtainen järjestäminen. Näin ollen asemakaava voidaan laatia myös taajamarakenteen ulkopuolisille alueille. Huomioon tulee ottaa kuitenkin se, että kaavan tulee perustua ylemmän aseteisten kaavojen, maakuntakaavan ja yleiskaavan tavoitteisiin. Mikäli oikeusvaikutteista yleiskaavaa ei ole, toimii ohjeena maakuntakaava sekä valtioneuvoston hyväksymät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Maakuntakaavassa taajama-alueiden ulkopuolisille, ns. ”valkoisille alueille” voidaan asemakaavalla osoittaa asuinrakentamista vain silloin, kun se ei ole määrällisesti merkittävää. Maakuntakaavasta ei voi hakea poikkeamista. Asemakaavalla voidaan siis osoittaa asu-inrakentamisen tarkempi sijoittelu ja muu maankäytön järjestäminen hajaalueen kylissä, mutta rakentamisen määrä ei voi olla merkittävä. Ranta-asemakaavat ringen och detaljplaneringen baserar på dessa planer som är högre upp i planhierarkin Ranta-asemakaava laaditaan pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi rantaalueella ja asemakaavan tavoin myös siinä suunnitellaan yksityiskohtaisesti alueen maankäyttö ja rakentamisen järjestäminen. Ranta-asemakaava on ainoa kaava, jonka myös maanomistaja voi laatia. Kaava toimii rakennusoikeuden perusteena, jolloin erillistä suunnittelutarveratkaisua ei tarvita. Ranta-ase- KAN BYAR DETALJPLANERAS? Även om en detaljplan i allmänhet utarbetas för tätortsbyggande, är svaret ja, det kan man. Såsom sägs i lagen, utarbetas detaljplaner för den detaljerade regleringen av områdesanvändningen. Därmed kan en detaljplan utarbetas även för områden utanför tätortsstrukturen. Man bör dock ta i beaktande att en detaljplan alltid grundar sig på målen i de högre planerna, dvs. i landskapsplanen och generalplanen. Om det inte finns någon generalplan med rättsverkningar, fungerar landskapsplanen som rättesnöre tillsammans med de av statsrådet godkända riksomfattande målen för områdesanvändningen. Till områden utanför tätortsområdena i landskapsplanen, s.k. vita områden, kan man i detaljplanen anvisa bostadsbyggande bara när det inte är av betydande omfattning. Det går inte att ansöka om undantag från landskapsplanen. KAHVILA PYSÄKÖINTI KIVI PUUTARHA makaavoihin sovelletaan asemakaavaa koskevien määräysten lisäksi eräitä erityissäännöksiä, kuten että rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön ja että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaavalla ei kuitenkaan ole velvoitetta asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista. Ranta-asemakaavassa rakentamisen määrä perustuu mm. rantaviivan pituuteen. Stranddetaljplaner En stranddetaljplan utarbetas i huvudsak för att reglera fritidsboendet i ett strandområde och på samma sätt som vid detaljplaner planeras markanvändningen och byggandet i detalj i en stranddetaljplan. Stranddetaljplaner är den enda formen av planläggning som även markägare kan låta utarbeta. Planen fungerar som grund för byggrätten varvid inget separat avgörande som gäller planeringsbehov behövs. På stranddetaljplaner tillämpas, förutom de bestämmelser som gäller detaljplaner, även vissa specialbestämmelser, som att byggandet och den övriga markanvändningen ska anpassas till strandlandskapet och den övriga omgivningen och att ett tillräckligt stort, sammanhängande, obebyggt område ska bevaras i strandområdena. För stranddetaljplaner gäller dock inte skyldigheten att bedöma detaljplanens aktualitet. I en stranddetaljplan grundar sig byggandets omfattning bl.a. på längden av strandlinjen. PALOKUNTA TANSSIT TAPAHTUMAPIHA PITKOSPUUT I en detaljplan kan man alltså anvisa en mer exakt placering av bostadsbyggandet och den övriga markanvändningen i byarna i glesbygden, men byggandets omfattning kan inte vara betydande. 50 51 Kyläsuunnitelmat Byplaner Kyläsuunnitelmalla tarkoitetaan kyläläisten itse laatimaa yhteistä suunnitelmaa kylän kehittämiseksi. Kyläsuunnittelu on vapaamuotoista, jolla ei ole maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettua oikeusvaikutusta. Kyläsuunnitelma on pitkän tähtäimen toimintasuunnitelma, joka voi sisältää kyläkokonaisuuden maankäytön suunnittelua erilaisten teemojen, kuten elinkeinojen, asumisen, virkistyksen, liikenteen ja teknisen huollon ja muiden erityisominaisuuksien kautta. Kyläsuunnitelmat painottuvat kylän toiminnalliseen kehittämiseen, mutta ne voivat sisältää myös maankäyttöä tai ympäristöä koskevia kartoituksia, kyselyjä ja inventointeja. Med en byplan avses en plan för utvecklandet av byn som byborna själva utarbetar. Byplanering är icke-formbunden planering, dvs. den har inte den rättsverkan som avses i markanvändnings- och bygglagen. En byplan är en verksamhetsplan på lång sikt som kan omfatta planering av markanvändningen i byn utifrån olika teman, såsom näringsliv, boende, rekreation, trafik och teknisk försörjning. I byplaner ligger tonvikten på utvecklingen av verksamheten, men de kan också omfatta kartläggningar, enkäter och inventeringar som rör markanvändningen eller miljön. Kyläsuunnittelu, jolla ei ole maankäyttöja rakennuslain mukaista juridista pohjaa ei voi ohjata maankäyttöä, koska rakentamisen toteuttaminen vaatii luvan. Rakennuslupia varten tarvitaan oikeusvaikutteinen kaava, jonka valmistelussa on kuultu kaikkia osallisia maankäyttö- ja rakennuslain periaatteiden mukaisesti ja jonka hyväksymisestä on tehty valituskelpoiset päätökset. Kylien kehittämisen kannalta ihanteellinen tilanne on sellainen, jossa vapaamuotoinen ja virallinen suunnittelu tukevat toisiaan. Byplanering har inte den juridiska grund som avses i markanvändnings- och bygglagen: den kan inte styra markanvändningen, eftersom byggande förutsätter bygglov. För beviljande av bygglov behövs en plan med rättsverkningar, i vars beredning man har hört alla intressenter i enlighet med principerna i markanvändnings- och bygglagen och om vars godkännande överklagbara beslut har fattats. En situation där den icke-formbundna och den officiella planeringen stödjer varandra är idealisk för utvecklandet av byarna. MIKSI KYLÄSSÄ KANNATTAA LAATIA KYLÄSUUNNITELMA? sensa suunnitteluun. Taustatietoa voidaan kerätä esimerkiksi kyläkyselyllä. VARFÖR LÖNAR DET SIG FÖR BYARNA ATT GÖRA UPP BYPLANER? Kyläsuunnitelma toimii sekä kylän asukkaiden ja toimijoiden että muiden kehittämiseen osallistuvien tahojen työkaluna ja yhteisenä suunnitelmana. Se on vahva viesti kunnan päättäjille ja virkamiehille kylän asukkaiden ja toimijoiden yhdessä asettamista tavoitteista. Kyläsuunnitelma voi myös auttaa ulkopuolisen rahoituksen saamisessa. Kyläsuunnitelma on tarkoituksenmukaista laatia edeltämään kaavoitusta ja tällöin suunnitelman laatimisen yhteydessä tulee ensiksi pohtia kaavoituksen tarve ja sitten esimerkiksi tarkkuustaso. Kyläsuunnittelu voi parhaimmillaan palvella ja valmistella kaavoitusta. Kyläsuunnitelmaan kiteytetyistä, yhdessä laadituista tavoitteista pidetään kiinni, kun suunnittelu jatkuu kaavoituksen keinoin. Suunnitelman olisi hyvä sisältää lyhyt kuvaus kylän historiasta ja nykytilasta sekä alueen kaavallisista edellytyksistä. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole painottaa analyyseja vaan suunnittelun painopiste on tulevaisuudessa. Aluksi asetetaan tavoitteet kyläalueen kehittämiselle ja määritellään konkreettiset toimenpiteet, jotka auttavat tavoitteiden saavuttamisessa. En byplan är ett gemensamt verktyg både för invånarna och aktörerna i byn och för andra som medverkar i utvecklingsarbetet. Den är ett starkt budskap till kommunens beslutsfattare och tjänstemän om de gemensamma målen som invånarna och aktörerna har satt upp. En byplan kan också göra det lättare att skaffa extern finansiering. Det är ändamålsenligt att göra upp en byplan som föregår planläggningen. Då kan man behandla behovet av planläggning i byplanen och därefter fastställa t.ex. nivån på planläggningen. Som bäst kan byplanen tjäna och bereda planläggningen. När planeringen fortsätter i form av planläggning håller man fast vid de gemensamma målen som hade utkristalliserats i byplanen. Kyläsuunnitelma ei saisi olla vain tietyn ryhmän, esim. yhden yksittäisen yhdistyksen tai maanomistajaryhmän mielipide asioista. Kaikkien kylän toimijoiden, vakituisten ja osa-aikaisten asukkaiden sekä kylässä toimivien yhdistysten ja yritysten sekä muiden elinkeinojen harjoittajien tulisi voida halutessaan osallistua suunnitelman laatimiseen. MITEN KYLÄSUUNNITELMA LAADITAAN? Suunnitelmaa laadittaessa kannattaa käyttää osallistavia suunnittelumenetelmiä eli keksiä keinoja, miten kaikki osalliset tahot voivat antaa oman panok- 52 Suunnitelman laatimisen voi käynnistää kyläyhdistyksen hallitus tai muu kylän ydinryhmä. Työhön voidaan palkata ulkopuolinen asiantuntija ja suunnittelun ammattilainen avuksi. Suunnitelman laatimisesta tiedotetaan ja prosessiin kytketään kunnan edustajat ja muut yhteistyökumppanit. Maanomistajien tahto täytyy kartoittaa etukäteen tai heti suunnittelutyön aluksi sen lähtökohdaksi. Suunnitelmaa voidaan edistää yhteisten työpajojen ja asukastilaisuuksien kautta. Valmiissa suunnitelmassa on määritelty eri asiakokonaisuuksien osalta nykytila, tavoite, toimenpide-ehdotukset sekä sovittujen toimenpiteiden toteuttamisen aikataulu. Valmiista suunnitelmasta laaditaan tiedote kaikille asukkaille ja osallisille, joita pyydetään ottaman kantaa suunnitelman sisältöön. Valmiista ja yhteisesti hyväksytystä kyläsuunnitelmasta tiedotetaan ja sen pohjalta voidaan käynnistää neuvotteluja esimerkiksi ulkopuolisen rahoituksen hakemiseksi toimenpiteiden toteuttamiseen. Kyläsuunnittelu voi olla myös jatkuva prosessi En byplan borde alltså inte vara en åsikt som bara företräds av en viss grupp, t.ex. en enskild förening eller en grupp av markägare. Alla aktörer, fast bosatta och deltidsbosatta samt föreningar och företag och andra näringsidkare som är intresserade av byns utveckling borde få medverka i utarbetandet av byplanen. HUR SKA EN BYPLAN UPPGÖRAS? När en byplan utarbetas är det bra att tillämpa engagerande planeringsmetoder, dvs. hitta på sätt för hur alla intresserade kan göra en insats för planeringen. Bakgrundsinformation kan samlas in t.ex. med en byenkät. I planen borde alltså ingå en kort beskrivning av byns historia och nuläge samt förutsättningarna för planläggning i området. Avsikten är emellertid inte att lägga alltför stor vikt vid analyser, utan att fokusera på framtiden. Till en början ställs mål för utvecklandet av byområdet och fastställs konkreta åtgärder som bidrar till uppnåendet av målen. Utarbetandet av byplanen kan startas av byföreningens styrelse eller någon annan kärntrupp i byn. För arbetet kan en utomstående expert och en professionell planerare som stöd för planeringen. Information ges ut om att en byplan ska göras upp och kommunens representanter och övriga samarbetspartner kopplas till processen. Markägarnas vilja ska kartläggas i förväg eller genast i början av planeringsarbetet som en utgångspunkt för arbetet. Arbetet med att göra upp en byplan kan främjas genom gemensamma workshopar och invånarmöten. I den färdiga planen har man fastställt nuläget, målet och åtgärdsförslagen för olika ämnesområden liksom en tidtabell för genomförandet av de överenskomna åtgärderna. Ett meddelande om planen skickas ut till alla invånare och intressenter, och de ombeds ta ställning till innehållet i planen. Om den slutliga och gemensamt godkända byplanen ges ett nytt meddelande, och utifrån det kan man starta förhandlingar till exempel om ansökan om extern finansiering för genomförandet av åtgärderna. Byplanering kan också vara en kontinuerlig process och planen kan uppdateras enligt en årlig verksamhetsplan. 53 ja suunnitelmaa voidaan päivittää vuosittaisen toimintasuunnitelman mukaan. Kyläsuunnitelmaan tyviä haasteita liit- Kyläsuunnitelmaa ei tule sekoittaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen oikeusvaikutteiseen kaavaan, joka sitoo maankäyttöä. Ilman yhteistyötä kaavoittajan kanssa rakennuspaikkakartoitukset voivat herättää maanomistajissa ylimitoitettuja toiveita esimerkiksi rakentamisen määrästä, jolloin ne eivät palvele tarkoitustaan. Suunnittelutyössä kunnan täytyy ottaa kantaa rakentamisen volyymiin sekä muihin reunaehtoihin, esimerkiksi kunnallistekniikan tarpeeseen. Kunnan täytyy myös varmistaa maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Käytännössä tasapuolisuustarkastelujen tekeminen saattaa olla liian raskas työvaihe rakennuspaikkakartoituksen yhteydessä tehtäväksi. Se tulee kuitenkin tarkasteltavaksi viimeistään suunnittelutarveratkaisuja käsiteltäessä. Yhteisten tavoitteiden muodostaminen voi olla työlästä ja aikaa vievää. Kylän oma kehittämistahto ja aktiivisuus on kuitenkin välttämätöntä suunnittelun onnistumiseksi, sillä kylästä tarvitaan olemassa oleva yhteistyöorganisaatio yhteyshenkilöineen (esimerkiksi kyläyhdistys ja sen jäsenistä muodostettava hanketyöryhmä), joka hoitaa vision ja tavoitteiden muodostamisen yhdessä asukkaiden ja maanomistajien kanssa. Suunnitelman 54 laatimisessa tarvitaan mahdollisesti maankäytön suunnittelun ammatillista osaamista ja tiivistä dialogia kuntaan, jolloin kyläyhdistyksen tulisi palkata apua suunnitelman laatimiseen. Maankäytön suunnittelu perustuu lain mukaan riittäviin selvityksiin ja siksi julkisella sektorilla tehdään aluksi kattavat selvitykset suunniteltavien alueiden nykytilasta (esimerkiksi luonnonarvoista) ja suunnitteluun vaikuttavista tekijöistä. Kyläyhdistyksellä ei välttämättä ole käytettävissä riittäviä selvityksiä ja puutteellisten taustatietojen pohjalta suunnittelu on vaikeaa ja saattaa johtaa virheellisiin päätelmiin. Johtopäätökset menetelmän käyttökelpoisuudesta Kyläsuunnitelman laatiminen on suuri ponnistus, mutta perusteellisen ja suunnitelmallisen prosessin avulla tulevat yhteiset tavoitteet jäsennettyä ja määriteltyä keinot tavoitteiden toteuttamiseen. Kyläsuunnitelmien laatimisesta on paljon kokemuksia, joten kyläyhdistysten kannattaa hakea apua ja tukea toimintaansa suuremmilta järjestöiltä ja yhdistyksiltä. Kyläsuunnitelmat tulisi Sipoossa kytkeä tiukemmin kunnalliseen päätöksentekoon ja lain mukaiseen suunnitteluinstrumenttiin eli kaavoitukseen. Utmaningar i anslutning till byplanen En byplan bör inte förväxlas med en plan med rättsverkningar i enlighet med markanvändnings- och bygglagen. En sådan plan binder markanvändningen. Utan samarbete med en planläggare kan kartläggningarna av byggplatserna väcka överdimensionerade förhoppningar bland markägarna, till exempel om byggandets omfattning, varvid kartläggningarna inte tjänar sitt syfte. Vid planeringsarbetet bör kommunen ta ställning till byggandets volym och till övriga randvillkor, t.ex. behovet av kommunalteknik. Kommunen måste också säkerställa ett jämlikt bemötande av markägarna. I praktiken kan granskningen av ett jämlikt bemötande utgöra en alltför tung arbetsfas att utföra i samband med kartläggningen av byggplatserna. Denna granskning bör dock göras senast vid behandlingen av planeringsbehovslösningar. Att bilda gemensamma mål kan ta mycket arbete och tid i anspråk. Byns egen målbild för utvecklandet och aktiviteten är dock mycket viktiga faktorer för en lyckad planering, eftersom det behövs en befintlig samarbetsorganisation med kontaktpersoner (t.ex. byförening och en projektarbetsgrupp som består av föreningsmedlemmar) som tar hand om fastställandet av visionen och målen i samarbete med invånarna och markägarna. För utarbetandet av planen behövs eventuellt yrkeskompetens i markanvändningsplanering och en tät dialog med Rakentaminen ja rakennuslupien käsittely Sipoon yleiskaavan 2025 pohjalta kommunen, varvid det kan bli aktuellt för byföreningen att anställa en planerare som hjälper till att utarbeta planen. Planeringen av markanvändningen grundar sig enligt lagen på tillräckliga utredningar och därför brukar man på den offentliga sektorn först göra utredningar av nuläget i de områden som ska planeras (t.ex. om naturvärdena) och om de faktorer som inverkar på planeringen. En byförening har inte nödvändigtvis tillgång till tillräckliga utredningar. Att planera utifrån bristfällig bakgrundsinformation är svårt och kan leda till felaktiga slutledningar. Slutsatser om tillämplighet Kylärakenteen minen metodens Att göra upp en byplan är en stor satsning, men med hjälp av en grundlig och systematisk process är det möjligt att strukturera målen och fastställa metoder för att uppnå målen. Många orter har erfarenhet av byplanering, och därför lönar det sig för byföreningen att söka hjälp och stöd för sin verksamhet hos större organisationer och föreningar. I Sibbo borde byplanerna kopplas närmare till det kommunala beslutsfattandet och det lagbundna planeringsinstrumentet, dvs. planläggningen. tiivisty- Byggande och beviljande av bygglov utifrån Generalplan för Sibbo 2025 Förtätning turen av bystruk- Lainvoimainen Sipoon kunnan yleiskaava 2025 sisältää haja-asutus- ja kyläalueiden rakentamiselle määritellyt mitoitusnormit. Kesällä 2013 rakennusvalvonta arvioi käyttämättömän rakennusoikeuden määrää yleiskaava-alueella otantaluonteisesti. Ilmeni, että mitoituksen perusteella laskettua rakennusoikeutta on käyttämättä varsin merkittävästi. Den lagkraftvunna generalplanen, Generalplan för Sibbo 2025, innehåller dimensioneringsnormer för byggandet i glesbygds- och byområden. Sommaren 2013 bedömde byggnadstillsynen den outnyttjade byggrättens omfattning i generalplaneområdet genom sampling. Det framgick att en betydande del av den utifrån dimensioneringen beräknade bygg-rätten är outnyttjad. Aiempaan Sipoon haja-asutusalueiden yleiskaavaan verrattuna Sipoo 2025 yleiskaava selkeyttää koko kunnan yhdyskuntarakennetta ja suuntaa uudisrakentamista kyläkeskuksiin (AT). Niiden alueella laskennallista rakennusoikeuden mitoitusnormia on muutettu pienillekin kantatiloille merkittävästi edullisemmaksi. Tämä jo tiivistää selvästi kyläkeskuksia. Generalplan för Sibbo 2025 förtydligar samhällsstrukturen i hela kommunen och riktar in nybyggandet till byområden (AT) jämfört med den tidigare generalplanen för glesbygdsområdena i Sibbo. I dessa områden har den kalkylmässiga dimensioneringsnormen för byggrätten gjorts betydligt fördelaktigare även för små stamfastigheter. Enbart detta bidrar till förtätningen av bycentrumen. Metoder för utredningen Selvityksen menetelmät Kartta vuosina 2008–2012 myönnetyistä uusista rakennuspaikoista. Karta över nya byggplatser beviljade under åren 2008–2012. Selvitystä varten on käyty läpi kaikki Sipoon yleiskaava 2025:n hyväksymisen jälkeen päivitetyt kantatilaselvitykset 24.5.2013 asti. Kantatilaselvitys on excel- Vid utredningen gick man igenom alla uppdaterade stamfastighetsutredningar efter godkännandet av Generalplan för Sibbo 2025 fram till 24.5.2013. Stamfastighetsutredningen är en Excel-fil som visar styckningskedjan för en eller 55 tiedosto, josta käy ilmi yhden tai useamman kantatilan lohkomisketju, käytetyt rakennuspaikat sekä yleiskaavan perusteella laskettu teoreettinen mitoitus. Kantatilaselvityksissä on mitoitus laskettu ainoastaan Yleiskaava 2025:n mitoittavilta alueilta (AT, MTH ja MLY-alueet), muut alueet eivät vaikuta mitoitukseen eikä niillä olevia rakennuspaikkoja ole huomioitu käytettyä rakennusoikeutta laskettaessa. Tähän selvitykseen on läpikäydyistä kantatilaselvityksistä poimittu ne, joihin on jo valmiiksi ollut päivitetty Sipoon yleiskaava 2025:n mukainen mitoitus sekä käytetyt rakennuspaikat. Tällaisia selvityksiä oli 199 kappaletta. Kaikkiaan kantatilaselvityksiä on 629 tiedostoa. Kantatilaselvityksiä ei ole tehty kiinteistöistä, joita ei ole vuoden 1959 jälkeen lohkottu (ns. vanha itsenäinen kiinteistö). Tällaisia kiinteistöjä on merkittävä määrä ja Sipoon yleiskaava 2025:n kaavamääräysten mukaan niiden laskennallinen rakennusoikeus on aina vähintään 1. Nämä kiinteistöt puuttuvat siis selvitysaineistosta. Yksittäinen kantatilaselvitys päivitetään silloin, kun asiakas kysyy mahdollisuudesta toteuttaa uusi rakennuspaikka kantatilaan kuuluvalle kiinteistölle. Päivitystä ei sen sijaan tehdä uuden rakennuspaikan myöntämisen jälkeen. Tästä johtuen merkittävää osaa viime vuosina myönnetyistä rakennuspaikoista ei ole vielä päi- 56 vitetty kantatilaselvityksiin. Vuosien 2009-2012 on myönnetty uusia rakennuspaikkoja seuraavasti: 2009: 37 kpl 2010: 41 kpl 2011: 35 kpl 2012: 33 kpl Tulokset Selvityksessä mukana olevilla kantatiloilla on Sipoon yleiskaava 2025:n mitoituksen perusteella 1412 teoreettista rakennuspaikkaa. Käytettyjä rakennuspaikkoja on 943 ja jäljellä olevia 560, eli yhteensä 1503. Kantatiloista 59 % oli sellaisia, joilla oli vähintään yksi teoreettinen rakennusoikeus käyttämättä. Käytettyjen ja jäljellä olevien rakennuspaikkojen yhteismäärä ylittää Sipoon yleiskaava 2025:n mukaisen mitoituksen koska osa kantatiloista on ylittänyt laskennallisen rakennusoikeuden ennen Sipoon yleiskaava 2025:n hyväksymistä. Tässä selvityksessä on mukana 199 kantatilaselvitystä 629:stä eli noin 32 %. Jos oletetaan, että puuttuvassa osassa teoreettisen rakennusoikeuden, käytettyjen ja jäljellä olevien rakennuspaikkojen suhde pysyy samana, olisi rakennuspaikkoja kaikissa 629:ssä kantatilassa seuraavasti: • Teoreettiset rakennuspaikat: 4413 • Käytetyt rakennuspaikat: 2947 • Jäljellä olevat rakennuspaikat:1750 Arvio on karkea eikä se huomioi niitä kantatiloja, joita ei ole vuoden 1959 jälkeen lohkottu. flera stamfastigheter, utnyttjade byggplatser samt den teoretiska dimensionering som grundar sig på generalplanen. I stamfastighetsutredningen har dimensioneringen endast beräknats för de områden som dimensionerats i Generalplan för Sibbo 2025 (AT-, MTH- och MLY-områden). De övriga områdena inverkar inte på dimensioneringen och byggplatserna i dessa har inte tagits med i beräkningen av den utnyttjade byggrätten. Av de stamfastighetsutredningar som hade gåtts igenom plockades för denna utredning ut de, för vilka en dimensionering enligt Generalplan för Sibbo 2025 och utnyttjade byggplatser redan hade uppdaterats. Dessa utredningar uppgick till 199 stycken. Inalles finns det 629 stamfastighetsutredningar i filformat. Inga stamfastighetsutredningar har gjorts över sådana fastigheter som inte har styckats efter år 1959 (s.k. gamla självständiga fastigheter). Det finns ett betydande antal av dessa, och enligt planbestämmelserna i Generalplan för Sibbo 2025 är deras kalkylmässiga byggrätt alltid åtminstone 1. Dessa fastigheter saknas alltså i utredningsmaterialet. En enskild stamfastighetsutredning uppdateras när kunden frågar efter möjligheten att genomföra en ny byggplats på en fastighet som hör till stamfastigheten. Däremot görs ingen uppdatering efter att den nya byggplatsen har beviljats. Därför har en stor del av de byggplatser som beviljats på senare år inte ännu uppdaterats i stamfastighetsutredningarna. Mel- lan åren 2009 och 2012 beviljades nya byggplatser enligt följande: 2009: 37 st. 2010: 41 st. 2011: 35 st. 2012: 33 st. Resultat De stamfastigheter som ingick i utredningen har 1 412 teoretiska byggplatser utifrån dimensioneringen i Generalplan för Sibbo 2025. Antalet utnyttjade byggplatser är 943 och antalet återstående är 560, dvs. sammanlagt 1 503. Av stamfastigheterna var 59 % sådana att de hade minst en outnyttjad teoretisk byggrätt. Det sammanlagda antalet av utnyttjade och återstående byggplatser överstiger dimensioneringen i Generalplan för Sibbo 2025 eftersom en del av stamfastigheterna hade överskridit den kalkylmässiga byggrätten innan Generalplan för Sibbo 2025 godkändes. I denna utredning ingår 199 av 629 stamfastighetsutredningar, dvs. ca 32 %. Om man antar att förhållanden mellan den teoretiska byggrätten, antalet utnyttjade och återstående byggrätter är detsamma i den del som saknas, skulle byggrätter finnas i samtliga 629 stamfastigheterna enligt följande: Teoretiska byggplatser: 4413 Utnyttjade byggplatser: 2947 Återstående byggplatser:1750 Detta är en grov uppskattning som inte beaktar de stamfastigheter som inte har styckats efter år 1959. Sivuasuntojen vaikutus kylärakenteeseen Mitoitusnormin mukainen rakennusoikeuden määrä kuvaa vain osaa Sipoo 2025 yleiskaavan mahdollistamasta uudisrakentamisen kokonaisvolyymistä. Sen lisäksi on otettava huomioon rakennusjärjestyksen mahdollistama muu rakentaminen, erityisesti sivuasunnot. Olemassa olevaan asuinrakennukseen tai samaan pihapiiriin yhteiselle kiinteistölle rakennettava kooltaan rajoitettu sivuasunto on alkujaan tarkoitettu joustavaksi ratkaisuksi perheen muuttuviin asumistarpeisiin, esimerkiksi itsenäistyvän lapsen ensiasunnoksi tai kodin yhteydessä toimivan yrityksen työntekijän asunnoksi. Samoin ikääntyvien vanhempien / isovanhempien liikuntarajoitteisuus voidaan ennakoida rakennussuunnittelussa ja turvata vanhusten mahdollisuus asua tutussa ympäristössä pidempään. Yleistä on myös vanhan pienen omakotitalon muuttaminen sivuasunnoksi ja uuden päärakennuksen rakentaminen. Sipoon kunnan rakennusjärjestystä uudistettaessa sivuasunnon enimmäiskoko on nostettu aiemmasta 80 k-m2:sta nykyiseen 100 k-m2:iin. Myös erillisen saunan ja talousrakennuksien avulla sivuasunto -ratkaisuihin saa variointia. Tämä mahdollistaa pariskunnalle tai pienperheelle jo varsin hyvän asumisväljyyden kohtuullisin tontti-, rakennus- ja käyttökustannuksin. Sivuasuntohankkeiden rahoitus on myös helpottunut. Pankit hyväksyvät nykyisin lainan vakuudeksi hallinnanjakosopimuksella määritellyn määräalan - aiemmin edellytettiin koko kiinteistön kiinnitystä. Kun taloudelliset riskit on rajattavissa, sivu- ja/tai pääasunnon uudisrakentaminen on muuttunut hyvin kiinnostavaksi. Hallinnanjakosopimuksia tehdäänkin yhä enenevässä määrin ns. vieraiden osapuolien kesken. Sivuasunnolle edellytetään rakennusluvan yhteydessä tehtyä suunnittelutarveratkaisua. Jos lupahakemus on teknisten ja juridisten asiakirjojen osalta kunnossa, viranomaislupien käsittely on nopeaa. Nämä kaikki seikat ovat vaikuttaneet siihen, että pääasunto – sivuasunto -yhdistelmän toteuttaminen on Sipoossa nykyisin erittäin suosittua. Tämän seurauksena kyläasutus lisääntyy ja tiivistyy huomattavasti kantatilojen yhteenlaskettua rakennusoikeutta enemmän. Sidobostädernas effekt på bystrukturen Byggrättens omfattning enligt dimensioneringsgrunden beskriver bara en del av den totala volymen för nybygge som Generalplan för Sibbo tillåter. Därtill ska man beakta övrigt byggande som är möjligt enligt byggnadsordningen, särskilt sidobostäder. En med hänsyn till storleken begränsad sidobostad i anslutning till en befintlig bostadsbyggnad eller samma gårdsområde är ursprungligen avsedd som en flexibel lösning för familjernas föränderliga bostadsbehov, till exempel som första bostad för ett vuxet barn eller som arbetarbostad för en företagares anställd då företaget drivs hemma hos företagaren. Likaså kan åldrande föräldrar och far- och morföräldrars begränsade möjligheter att röra sig förutses i byggnadsplaneringen och äldre personers möjlighet att bo längre i en bekant miljö säkerställas. Det är också vanligt att ändra ett gammalt egnahemshus till sidobostad och bygga en ny huvudbyggnad. Vid revideringen av Sibbo kommuns byggnadsordning höjdes maximistorleken på en sidobostad från 80 vy-m2 till gällande 100 vy-m2. Med hjälp av separata bastuoch ekonomibyggnader tillåts också variationer i sidobostadslösningarna. Detta ger par och små familjer möjligheter till tämligen rymligt och luftigt boende till rimliga tomt-, byggnads- och driftskostnader. Det har också blivit lättare att finansiera sidobostäder. Nuförtiden godkänner bankerna ett outbrutet område som fastställts i ett avtal om delning av besittningen som säkerhet för ett lån – tidigare förutsattes inteckning av hela fastigheten. Eftersom de ekonomiska riskerna kan begränsas, har nybygge av sido- och/eller huvudbostad blivit ett mycket intressant alternativ. Avtal om delning av besittningen görs nuförtiden i allt högre utsträckning mellan s.k. främmande parter. För en sidobostads förutsätts att ett avgörande som gäller planeringsbehov har gjorts i samband med bygglovet. Om ansökan om lov är i skick beträffande de tekniska och juridiska dokumenten, går behandlingen av myndighetsbesluten snabbt. Alla dessa omständigheter har gjort att kombinationen huvudbostadsidobostad är mycket populär i Sibbo nuförtiden. Till följd av detta växer och förtätas bybosättningen betydligt mer än vad den sammanlagda byggrätten för stamfastigheterna utvisar. 57 Suunnittelutarveratkaisu Suunnittelutarvealue Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan alueita, joiden suunnittelematon maankäyttö voi aiheuttaa taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti tai ympäristöllisesti haitallista kehitystä. Niiden rakentaminen laukaisee usein teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamistarpeen taikka vapaa-alueiden järjestämistarpeen. Säännöksiä sovelletaan myös merkittäviä ympäristövaikutuksia ja laajempaa lupamenettelyä edellyttävään rakentamiseen. Myös yhdyskuntakehitystä aiheuttava erityinen sijainti voi olla syy alueen määrittelemiseksi suunnittelutarvealueeksi. Sipoon sijainti pääkaupungin kyljessä aiheuttaa sen, että koko kunta on suunnittelutarvealuetta. Sipoon kunnan rakennusjärjestyksessä on todettu, että koko Sipoon kunnan asemakaavoitetun tai ranta-asemakaavoitetun alueen ulkopuolinen alue on kuntaan suuntautuvan pääkaupunkiseudun rakentamispaineen vuoksi MRL:n 16 §:n 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta, ellei kaavassa muuta määrätä. Yleiskaava-alueelle, joka on suunnittelutarvealuetta, rakentaminen edellyttää pääsääntöisesti erityistä laajennettua lupaharkinta eli suunnittelutarveratkaisua. Suunnittelutarvealueella lupahakemuksen arviointi perustuu MRL:n 137 §:ssä 58 Avgörande som gäller planeringsbehov säädettyihin erityisiin edellytyksiin sen lisäksi, mitä muutoin säädetään ko. luvan edellytyksistä. Suunnittelutarpeesta ranta-alueella säädetään MRL:n 72 §:ssä. Område i behov av planering Milloin tarvitaan suunnittelutarveratkaisu? Med ett område i behov av planering avses ett område där icke-planerad markanvändning kan medföra en utveckling som är negativ för ekonomin, samhällsstrukturen eller miljön. Byggande i ett sådant område utlöser ofta behov av att bygga vägar, vattenledningar eller avlopp eller att ordna friområden. Bestämmelserna om områden i behov av planering tillämpas också på sådant byggande som på grund av miljökonsekvensernas betydelse förutsätter mera omfattande prövning än sedvanligt tillståndsförfarande. Också ett speciellt läge som medför samhällsutveckling kan vara anledning till att ett område definieras som område i behov av planering. Sibbos läge strax intill huvudstaden gör att hela kommunen är ett område i behov av planering. Suunnittelutarveratkaisua haetaan Sipoon kunnassa silloin, kun halutaan rakentaa asemakaava-alueen ulkopuolella. I Sibbo kommuns byggnadsordning konstateras följande: ”På grund av det byggnadstryck som riktas mot kommunen från huvudstadsregionen är hela området utanför Sibbo kommuns detaljplanerade eller stranddetaljplanerade område ett område i behov av planering enligt 16 § 3 mom. MBL, om inte annat bestäms i en plan”. I ett generalplaneområde, som är ett område i behov av planering, förutsätter byggande i regel en särskild utvidgad tillståndsprövning, dvs. ett avgörande Suunnittelutarveratkaisun myöntäminen edellyttää, että rakentaminen: SUUNNITTELUTARVERATKAISU MRL 137§ Ennen kuin rakennuslupa voidaan myöntää alueelle, jolla ei ole voimassa asemakaavaa, tarvitaan suunnittelutarveratkaisu, jossa harkitaan edellytykset rakennusluvan myöntämiselle. Suunnittelutarveratkaisun myöntämiselle on maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 137§) asetettu erityiset edellytykset, joiden on täytyttävä ennen kuin raken-nusluvan käsittely on mahdollista. Suunnittelutarveratkaisumenettelyssä selvitetään, saako hakemuksen kohteena olevalle paikalle rakentaa. • • • ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä on maisemallisesti sopivaa eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilymistä eikä virkistystarpeiden turvaamista • ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Suunnittelutarvealueilla (MRL 16 §) täytyy ratkaista täyttääkö rakennushanke rakennusluvan erityiset edellytykset, eli voidaanko antaa lupa rakentamiselle ilman hyväksyttyä asemakaavaa. Tätä kutsutaan suunnittelutarveratkaisuksi. Suunnittelutarveratkaisu tarvitaan, mikäli: a) Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen tai vapaaalueiden järjestämiseen (suunnittelutarvealue, jota aiemmin kutsuttiin taaja-asutukseksi). (MRL 16 §) b) Rakentamisella on merkittäviä ympäristövaikutuksia. c) Rakennuspaikka kuuluu alueeseen, joka on oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoitettu suunnittelutarvealueeksi. Sipoossa useimmat suunnittelutarveratkaisut koskevat rakentamista maaseudulle, jossa on ennestään useita omakotitaloja lähekkäin. som gäller planeringsbehov. I ett område i behov av planering baserar sig prövningen av en lovansökan på de i 137 § MBL angivna särskilda förutsättningarna, utöver vad som annars bestäms och föreskrivs om förutsättningarna för lov. Om behov av planering på strandområden föreskrivs i 72 § MBL. När behövs ett avgörande som gäller planeringsbehov? I Sibbo kommun ska ansökan om avgörande som gäller planeringsbehov göras om man vill bygga utanför detaljplaneområdet. AVGÖRANDE SOM GÄLLER PLANERINGSBEHOV, 137 § MBL Innan bygglov kan beviljas i ett område där det inte finns någon gällande detaljplan, behövs ett avgörande som gäller planeringsbehov, där förutsättningarna för beviljande av bygglov prövas. I markanvändnings- och bygglagen (137 § MBL) bestäms om särskilda förutsättningar för avgöranden som gäller planeringsbehov. Dessa måste uppfyllas innan det är möjligt att behandla ansökan om bygglov. I förfarandet med avgörande som gäller planeringsbehov utreds huruvida man kan tillåta att det byggs på det ställe som är föremål för ansökan. Beviljande av avgörande som gäller planeringsbehov förutsätter att byggandet • inte förorsakar olägenheter med • • • tanke på planläggningen eller annan reglering av områdesanvändningen inte leder till menlig samhällsutveckling är lämpligt med tanke på landskapet och inte försvårar bevarandet av särskilda natur- eller kulturmiljövärden eller tillgodoseendet av rekreationsbehoven inte leder till byggande som har betydande konsekvenser eller som medför betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och skadliga konsekvenser. I områden i behov av planering (16 § MBL) måste man avgöra huruvida ett byggprojekt uppfyller de särskilda förutsättningarna för bygglov, dvs. om lov kan beviljas för byggande utan godkänd detaljplan. Detta kallas avgörande som gäller planeringsbehov. Ett avgörande som gäller planeringsbehov behövs ifall a) Byggplatsen ligger i ett område där det för att tillgodose behov i anslutning till användningen är skäl att vidta särskilda åtgärder, såsom att bygga vägar, vattenledningar eller avlopp eller att ordna friområde (område i behov av planering, som tidigare kallades tätbebyggelse). (16 § MBL) b) Byggandet har betydande miljökonsekvenser. c) Byggplatsen hör till område som i en generalplan med rättsverkningar eller i byggnadsordningen har anvisats som ett område i behov av planering. I Sibbo 59 Voidaanko suunnittelutarveratkaisuilla kehittää kyliä? Sipoon kunnassa on haettu vuosittain noin sata suunnittelutarveratkaisua, joista myönteisen päätöksen on saanut viime vuosina 80-90 prosenttia kaikista päätöksistä. Väistämättä tällaisilla määrillä hajarakentamista on yhdyskuntarakennetta pirstovia vaikutuksia, varsinkin kun hajarakentamisen määrä suhteessa asuntotuotannon kokonaismäärään on varsin suuri. Valtiontalouden tarkastusviraston tuloksellisuustarkastuskertomuksessa vuonna 2010 todetaan: ” Suurimpien kasvukeskusten kehyskunnissa hajarakentaminen on yleistä. Tarkastusvirasto katsoo, että hajarakentamisen ohjauksessa on epäonnistuttu, koska kasvukeskusten kehyskunnissa yli kolmannes uudesta rakentamisesta suuntautuu asemakaavoitetun alueen ulkopuolelle. Hajaantuneesta yhdyskuntarakenteesta koituu enemmän yhdyskuntakustannuksia kuin tiiviimmästä rakenteesta. Samalla lisääntyvät ilmastokustannukset.” Sipoossa suunnittelutarveratkaisuilla toteutetaan koko kunnan yleiskaavaa ja tässä mielessä kyse ei ole suunnittelemattomasta rakentamisesta. Sipoon yleiskaava 2025:ssä määritelty mitoitus hajarakentamiselle on suuri ja siitä syystä asemakaava-alueiden ulkopuolelle voidaan rakentaa paljon. Viime vuosina asemakaavoitettuja tontteja on ollut tarjolla enemmän, mikä ainakin muuttaa asunto60 tuotannon painopistettä yhdyskuntarakenteen kannalta paremmalle tolalle. Suunnittelutarveratkaisujen kautta hajaasutusta saadaan toteutettua, mutta ne eivät ole keino ohjata hajarakentamista kyläkeskuksiin. Vapaa-ajan asuntojen käyttötarkoituksen muutokset Kymmenessä vuodessa vapaa-ajan asunnoilla asuminen vakituisesti on kasvanut yli viidenneksellä. Maaseudun kylissä sijaitseva vapaa-ajan asuminen eli kylämökkeily voidaan nähdä parempana vaihtoehtona perinteiselle, hajalleen sijoittuvalle ja rantoja yksityistävälle mökkeilylle. Kylissä toimivat vapaa‐ajan asukkaat lisäävät yhteisöllisiä hyötyjä mökkipaikkakunnalla ja hyödyntävät mahdollisesti olemassa olevan rakennuskantaa uusiokäyttämällä sitä vapaa-ajan asuntoina. Näillä perusteilla kylämökkeilyä voidaan pitää yhdyskuntarakennetta eheyttävänä ja maaseutua elävöittävänä ilmiönä. Vapaa-ajanasumisen muuttuminen pysyväksi sisältää paljon ongelmia ja se on siitä syystä luvanvaraista. Viime aikoina ovat nousseet esille myös kuntien rakennusvalvonnan ja maistraatin eriävät käytännöt tulkinnoissa vapaa-ajanasunnon muuttamisesta vakituiseksi osoitteeksi. Korkein hallinto-oikeus on anta- gäller de flesta avgörandena om planeringsbehov byggande på landsbygden där det från förut finns flera närliggande egnahemshus. Kan byarna utvecklas med avgöranden som gäller planeringsbehov? Sibbo kommun har årligen behandlat ca 100 avgöranden som gäller planeringsbehov. På senare år har 80–90 % av ansökningarna lett till positiva beslut. Glesbyggande i en så stor omfattning som denna har oundvikligen splittrande effekter för samhällsstrukturen, särskilt eftersom glesbyggandets omfattning i förhållande till den totala bostadsproduktionen är relativt stor. I statens revisionsverks effektivitetsrevisionsberättelse år 2010 konstateras följande: ”Glesbyggande är vanligt i kranskommunerna kring tillväxtcentrumen. Revisionsverket anser att man har misslyckats med styrningen av glesbyggandet eftersom över en tredjedel av nybyggandet i tillväxtcentrumens kranskommuner faller utanför detaljplanerade områden. En splittrad samhällsstruktur orsakar högre samhällskostnader än en tätare struktur. På samma gång ökar klimatkostnaderna.” I Sibbo genomförs generalplanen för hela kommunen med avgöranden som gäller planeringsbehov, och i det hänseendet handlar det inte om icke-planerat byggande. Generalplan för Sibbo 2025 har en stor dimensionering för glesbyggan- det och av den anledningen kan man bygga mycket utanför de detaljplanerade områdena. På senare år har det funnits fler detaljplanerade tomter till buds, vilket åtminstone förskjuter tyngdpunkten i bostadsproduktionen i en för samhällsstrukturen gynnsammare riktning. nut 24.09.2013 päätöksen (Taltionumero 3013, Diaarinumero 580/1/12), jolla on evätty loma-asunnon luvaton käyttäminen vakituisena asuntona siitä huolimatta, että henkikirjoittajan päätöksellä asuinpaikaksi oli hyväksytty loma-asunnon osoite. Glesbyggande kan genomföras genom avgöranden som gäller planeringsbehov, men de utgör inget sätt att styra glesbyggandet till bycentrum. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on asetettu erilaiset vaatimukset vakituisen asumisen ja vapaa-ajan asumisen suunnittelulle. Vakituista asutusta voidaan suunnitella rannoille, mutta se edellyttää mm. laajempia selvityksiä. Vakituista asutusta ei saa laajassa mittakaavassa muodostaa yksittäispäätöksillä eli esimerkiksi poikkeamalla vapaa-ajan asutuksen muodostamista varten tehdystä kaavasta. Koska maanomistajia tulee kohdella tasapuolisesti, yksittäispäätöksillä on myös laajat heijastusvaikutukset. Ändringar i användningsändamålet för fritidsbostäder På tio år har fast boende i fritidsbostäder ökat med över en femtedel. Fritidsboende i byar på landsbygden kan ses som ett bättre alternativ till traditionellt, geografiskt splittrat stugliv som privatiserar stränderna. Fritidsboende som är aktiva i byarna ökar den samhälleliga nyttan på stugorten och drar fördel av det eventuellt befintliga byggnadsbeståndet genom att återanvända det för fritidsboende. På dessa grunder kan man betrakta byboende i stugor som ett fenomen som förenhetligar samhällsstrukturen och livar upp landsbygden. Rantakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta poikkeamiselle tulee aina olla erityiset perusteet, jotka liittyvät kunnan maankäytön tavoitteisiin. Omistajan henkilökohtaisiin tavoitteisiin liittyvät perus- teet ja/tai loma-asunnon talviasuttavuus eivät ole lain mukaan riittäviä perusteita. Olisi lain järjestelmällistä kiertämistä kaavoittaa ensin vapaa-ajan asuntoja rannoille ja sitten sallia käyttötarkoituksen muutokset laajassa mittakaavassa. Korkeimman hallinto-oikeuden kaikki tuoreet ennakkotapaukset (esim. KHO 2013:3013, KHO 2008:39, 2004:105 tai 2004:57) ovat kielteisiä loma-asunnon muuttamiselle vakituiseksi asunnoksi. Perusteluina korkein hallinto-oikeus on käyttänyt pysyvän asutuksen laajempaa tarvetta kunnallistekniikan rakentamiseen ja maankäytön suunnitteluun, etäisyyttä kyläkeskuksesta ja palveluista, maanomistajien tasapuolisen kohtelun johtamista suunnittelemattoman asutuksen hallitsemattomaan lisääntymiseen sekä pysyvän asutuksen edellyttämän kaavatarkastelun puutetta tai vastaavasti sen olemassaoloa silloin, kun ko. paikkaa ei kaavassa ollut suunniteltu vakituisen asunnon rakennuspaikaksi. Nämä päätökset ja linjaukset asettavat tiukat rajoitukset vapaa-ajanasuntojen muuttamiselle pysyväksi asutukseksi. de kommunala byggnadstillsynsmyndigheternas och magistratens olika praxis vid tolk-ningar av ändring av fritidsbostad till fast adress varit upp till diskussion. Högsta förvaltningsdomstolen gav 24.09.2013 ett beslut (liggarnummer 3013, diarienummer 580/1/12), enligt vilket användning av fritidsbostad som fast bostad är olovlig trots att fritidsbostadens adress på mantalsskrivarens beslut har godkänts för fast boende. I markanvändnings- och bygglagen ställs olika krav på planeringen av fast boende respektive fritidsboende. Fast boende kan planeras till stränderna, men det förutsätter bl.a. mer omfattande utredningar. Fast boende får inte i någon större utsträckning uppkomma på enskilda beslut, dvs. till exempel genom att avvika från en plan som utarbetats för fritidsboende. Eftersom markägarna ska behandlas jämlikt har enskilda beslut vida reflekterande effekter. För undantag till ett användningsändamål enligt stranddetaljplanen ska det alltid finnas särskilda grunder som hänger sam- man med målen för kommunens markanvändning. Grunder som har att göra med ägarens privata mål och/eller att fritidsbostaden är vinterbonad är inga tillräckliga grunder enligt lagen. Att först planlägga fritidsbostäder på stränderna och därefter i hög utsträckning tillåta ändringar av användningsändamålet vore systematiskt kringgående av lagen. Högsta förvaltningsdomstolens samtliga färska prejudikat (t.ex. HFD 2013:3013, HFD 2008:39, 2004:105 och 2004:57) förbjuder ändring av fritidsbostad till fast bostad. Högsta förvaltningsdomstolen motiverar sina beslut med att fast boende medför större behov av att bygga kommunalteknik och planera markanvändningen, avståndet från bycentrumet och servicen, att en jämlik behandling av markägarna skulle leda till en okontrollerad ökning av den icke-planerade bosättningen samt med bristen på plangranskning som fast boende förutsätter eller plangranskningens existens när en aktuell plats inte har anvisats för fast boende i planen. Dessa beslut och riktlinjer ställer strikta gränser för ändring av fritidsbostäder till bostäder för fast boende. Men när fritidsboende ändras till fast boende uppkommer många problem och därför bör en sådan ändring vara tillståndspliktig. På senare tid har även 61 Muut keinot Kyläosayleiskaavan laatimisen yhteydessä voidaan tutkia ja määritellä toiminnot ja maankäytön muodot, jotka tarvitsevat tarkemman kaavan. Kyläasemakaavalla rakentamisen sijoittumista ja toimintoja voidaan määrätä yksityiskohtaisesti. Tästä esimerkkinä on hankekaava Boxin kylään sijoittuvalle käsityöläiskeskukselle. Maanomistajan tavoitteena on kehittää alueelle moderni käsityöläisten ja luovien alojen kyläkeskus. Yhdistettynä nykyisen kestikievarin palveluihin alue muodostaa liiketaloudellisesti toimivan, uusia palveluja ja työpaikkoja tarjoavan elävän kokonaisuuden. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten kaavallisten keinojen lisäksi ympäristön laadun parantamiseksi on useita muita keinoja käytettävissä. Esimerkiksi yksityisteiden linjaukset ja satama-alueen järjestelyt ovat sellaisia toimenpiteitä, että ne eivät vaadi osayleiskaavallista tarkastelua tai asemakaavaa. Tiehoitokunnat voivat toteuttaa maaseudulle sopivien, perustamiskustannuksiltaan edullisten ”kevyempien” kevyen liikenteen väylien rakentamista. Reittitoimituksella maanomistajat voivat yhdessä toteuttaa ratsastusreittejä ja muita ulkoilureittejä. Kyläyhteisöt voivat muodostaa yhtiöitä osuuskuntapohjaisesti tai muulla yhtiömallilla kehittämään alueelleen esimerkiksi infrastruktuuriverkoston hankkeita, joista kaikki osakkaat hyötyvät. 62 Gumbostrandissa sekä tietoliikenneverkkoa että vesihuollon verkostoa on rakennettu tällä mallilla. Yhtiömuotoista järjestelyä voisi kokeilla mahdollisesti myös rakennusoikeuden jakamisessa tilanteissa, joissa kaikkia yksittäisiä maanomistajia tasapuolisesti kohtelevaa ratkaisua on vaikea löytää. Rakennusoikeuden siirtoa (Transfer of Development Rights) käytetään yleisesti suunnittelukeinona mm. Yhdysvalloissa ja sen tavoitteena on keskittää rakentaminen suotuisalle vyöhykkeelle ja säästää maatalouden, luonnon ja kulttuurihistorian kannalta merkittävät alueet rakentamispaineelta. Olemassa olevan rakennuskannan kehittäminen on mahdollisuus kylille. Kyläyhdistykset voivat etsiä myytäväksi tai vuokrattavaksi sopivia tiloja ja rakennuksia, joita voitaisiin käyttää asumiseen tai työpajoiksi tai joita voisi olla mahdollista muuttaa sellaisiksi. Esimerkiksi vanhoja maatilojen talousrakennuksia voidaan muuttaa rakennusluvalla joustavasti muuhun käyttötarkoitukseen esimerkiksi työtiloiksi, julkisten tai yksityisten palveluiden tiloiksi. Elinkeinoihin liittyviä asuntoja voidaan myös sijoittaa muiden toimintojen yhteyteen. Tällaisiin hankkeisiin voi jopa anoa taloudellista tukea mm. yhdistysten kautta. Kyläyhteisöt voivat etsiä myös rahoitusmahdollisuuksia, joiden avulla kyläyhdistykset voivat saada haltuunsa ja kunnostaa vanhoja rakennuksia ja vuokrata niitä saadakseen uusia asukkaita. Lisäksi voidaan ottaa käyttöön ”välivuokrausmalli”, jossa kyläyhdistys vuokraa asunnon tai tilan omistajaltaan ja jälleenvuokraa sen uudelle käyttäjälle. Sivuasunnon saa rakentaa olemassa olevan rakennuksen kanssa samaan pihapiiriin ilman, että se vähentäisi rakennuspaikkojen enimmäismäärää. Mahdollisuus rakentaa sivuasuntoja ja talousrakennuksia eri käyttötarkoituksiin rakennusluvalla sisältää suuren potentiaalin kiinteistöjen kehittämiselle. Övriga metoder I samband med att en bygeneralplan utarbetas kan man undersöka och fastställa de funktioner och markanvändningsformer som behöver en mer exakt plan. I en bydetaljplan kan placeringen av byggandet och funktionerna bestämmas i detalj. Planprojektet för ett hantverkarcentrum i Box är ett exempel på detta. Markägaren har som mål att utveckla ett modernt bycentrum för hantverkare och kreativa branscher. I kombination med det befintliga gästgiveriet bildar området en affärsmässigt fungerande och levande helhet som erbjuder nya tjänster och arbetstillfällen. Utöver planeringssätten enligt markanvändnings- och bygglagen finns det många andra metoder som kan tillämpas för att höja omgivningens kvalitet. Vägsträckningar för privata vägar och arrangemang i hamnområden är exempel på åtgärder som inte förutsätter delgeneralplanegranskning eller detaljplan. Väglagen kan låta bygga för landsbygden lämpliga, ”lättare” cykel- och gångbanor som har lägre grundläggningskostnader. Genom en ledförrättning kan markägarna tillsammans dra upp ridstigar och andra friluftsleder. Bygemenskaperna kan grunda bolag enligt andelslagsprincipen eller med någon annan bolagsform driva projekt t.ex. för att utveckla infrastrukturen, som kommer alla delägare till nytta. I Gumbostrand har både datakommunikationsnätet och nätverket för vattenförsörjningen byggts enligt denna modell. Ett arrangemang i bolagsform kunde vara ett alternativ att pröva på även vid fördelningen av byggrätten i situationer där det är svårt att hitta en lösning som behandlar enskilda markägare jämlikt. Överföring av byggrätten (Transfer of Development Rights) är en vanlig planeringsmetod bl.a. i USA och den har som mål att koncentrera byggandet till gynnsamma zoner och på det sättet bespara områden som är betydande för jordbruket, naturen och kulturhistorian från byggnadstrycket. Att förbättra det befintliga byggnadsbeståndet är en möjlighet för byarna. Byföreningarna kan kartlägga vilka lokaler och byggnader som skulle lämpa sig för försäljning eller uthyrning och kunna användas eller byggas om för boende eller workshopverksamhet. Exempelvis kan gamla ekonomibyggnader på jordbruksfastigheter genom bygglov ändras till något annat användningsändamål, till exempel arbetslokaler eller lokaler för offentlig eller privat service. Bostäder som knyter an till näringar kan också placeras intill de övriga funktionerna. För projekt av det här slaget kan man till och med ansöka om ekonomiskt stöd hos bl.a. föreningar. Bygemenskaperna kan också söka finansieringsmöjligheter som byföreningarna kan utnyttja för att förvärva och iståndsätta gamla byggnader och hyra ut dem för att få nya invånare. Därtill kan man införa en s.k. mellanhyresmodell som innebär att byföreningen hyr en bostad eller en fastighet av ägaren och hyr ut den vidare till en ny användare. En sidobostad får byggas i samma gårdsområde som en befintlig byggnad utan att detta skulle minska på maximiantalet byggplatser. Möjligheten att med bygglov bygga sidobostäder och ekonomibyggnader för olika användningsändamål utgör en stor potential för utvecklandet av fastigheterna. 63 64 7. Mitä voimme tehdä yhdessä kylien kehittämiseksi? 7. Vad kan vi göra tillsammans för att utveckla byarna? Maaseudun vetovoimaisuuden kehittämisessä on lähdettävä siitä, että asumisen laatu, työllisyys, asuinympäristö, palvelutarjonta ja liikkumismahdollisuudet vaikuttavat eniten maaseudun asumisviihtyisyyteen. Vid utvecklandet av landsbygdens attraktionskraft ska man utgå från att boendekvaliteten, sysselsättningen, boendemiljön, serviceutbudet och möjligheterna att färdas inverkar mest på boendetrivseln på landsbygden. Johtopäätökset Slutledningar Sipoon kunta on pääkaupunkiseudun kasvupainealuetta, jolla osayleiskaava (kyläkaava) ei voi toimia suoraan rakennusluvan myöntämisen perusteena. Tässä suhteessa Sipoon kylien kehittämisessä on tietyt hankaluutensa verrattuna harvaan asutuilla seuduilla sijaitsevien kylien kehittämiseen. Vaikka kunnalla on kaavoitusmonopoli, se ei tarkoita etteivätkö valtakunnalliset ja maakunnalliset suunnitelmat ja ohjelmat sitoisi kunnan toimintaa. Sibbo kommun är ett område som utsätts för tillväxttrycket från huvudstadsregionen. En delgeneralplan (byplan) kan inte direkt fungera som grund för beviljande av bygglov. I detta hänseende finns det vissa svårigheter med att utveckla byarna i Sibbo jämfört med byar som är belägna i glesbebyggda områden. Även om kommunen har planläggningsmonopol betyder det inte att kommunen skulle ha fria händer i förhållande till de riksomfattande och landskapsbundna planerna och programmen. Maaseutu pääkaupungin kupeessa on kuitenkin houkuttelevaa ja vetovoimaista maaseutuasumiselle ja uhkana on, että hajarakentaminen leviää hallitsemattomasti. Taajamien lievealueille myönnetyt rakennusluvat vaikeuttavat suunnitelmallista ja taloudellista yhdyskuntarakenteen kehittämistä. Landsbygden i närheten av huvudstaden är emellertid en lockande och attraktiv boendemiljö och det finns en risk för att glesbyggandet sprider sig okontrollerat. De bygglov som beviljats i randområdena av tätorterna försvårar en systematisk och ekonomisk utveckling av samhällsstrukturen. Kylien elinvoimaisuuden kehittäminen ja maankäytön suunnittelu tai kaavoitus eivät ole yksi ja sama asia, vaikka sekä kylissä että kunnissa näin ehkä joskus oletetaan. Kaavoitus on maaseudulla säätelyväline, ei kehittämisväline. Kaavoituksella voidaan kylläkin vastata johonkin olemassa olevaan tarpeeseen tai luoda mahdollisuuksia, mutta tuota tarvetta ei voida suunnittelussa luoda tyhjästä eikä pelkkä kaavoitus takaa mahdollisuuksien toteutumista. Utvecklandet av byarnas livsduglighet och planeringen eller planläggningen av markanvändningen är inte samma sak, även om såväl byarna som kommunerna ibland har den uppfattningen. Planläggningen i landsbygden är ett reglerande instrument, inte en utvecklingsmetod. Genom planläggningen kan man visserligen tillgodose vissa behov och skapa möjligheter, men behovet kan inte skapas ur det tomma intet vid planeringen och enbart planläggning garanterar inte att möjligheterna blir verklighet. 65 Kaavoituksen keinojen käyttäminen Sipoon kunnan yleiskaava 2025:n mukaisesti haja-asutusalueilla on käyttämättä vielä noin 1750 rakennuspaikkaa, mikä on sivuasuntoineen ja talousrakennuksineen merkittävä määrä rakentamista. Yksi rakennuspaikka merkitsee esimerkiksi pihapiiriä, johon kuuluu päärakennus, autotallit, saunarakennus, muita piharakennuksia sekä sivuasunto ja siihen kuuluvat autotallit, saunat ja muut piharakennukset. Yksi rakennuspaikka voi siis mahdollistaa suuren määrän rakennuskantaa ja käyttää merkittävän pinta-alan, sillä pihapiirin koko on melko vapaasti tulkittavissa. Tämän yleiskaavallisen potentiaalin toteuttaminen ja hyödyntäminen on olennaista kylien kehittämisessä. Kaavoituksen keinona kylien kehittämiseen on Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 tarkentavat osayleiskaavat. Osayleiskaavojen laatimisessa voidaan hyödyntää erilaisia uusia menetelmiä rakentamisen ohjaamiseksi kyläkeskuksiin sekä yhdistää kaavatyöhön kylien vapaaehtoista suunnittelua, kuten kyläsuunnitelmien laatimista. Rakentamisen ohjaamiseen kyläosayleiskaavat ovat käyttökelpoisin väline, kun osayleiskaavoitukseen yhdistetään tarpeen mukaan mitoituksen vyöhykemalli tai tarkempi rakentamistapaohje ja kaavoitusta edeltää kyläsuunnitelman 66 laatiminen. Kyläosayleiskaavoitus on paras tapa turvata kaikkien maanomistajien tasapuolinen kohtelu, mutta kaavoituksen käytännöissä koskien mm. vuorovaikutusta, yhteistyötä osallisten kanssa, kaavaratkaisujen havainnollistamista, elinkeinojen edellytysten parantamista, selvitystarpeiden määrittelyä ja palvelu- tuotannon innovaatioita on vielä paljon tekemistä. Yhtä hyvin voidaan todeta, että mikäli yleiskaavallisia keinoja ohjata rakentamisen sijoittumista, määrää ja rakennustapaa ei käytetä kunnassa, tämä merkittävä määrä haja-asutusalueiden rakennuskantaa sijoittuu yksittäisten lupapäätösten perusteella jokseenkin holtittomasti ympäri maaseutua. Tämä kehitys tapahtuu vähitellen ja sen negatiivisia vaikutuksia on vaikea torjua siinä vaiheessa, kun vahinko on jo tapahtunut. Planläggning som utvecklingsmetod I enlighet med Generalplan för Sibbo 2025 finns det fortfarande ca 1 750 outnyttjade byggplatser i glesbygdsområdena, vilket är en betydande mängd när man räknar med sidobostäder och ekonomibyggnader. En byggplats avser till exempel ett gårdsområde som omfattar huvudbyggnad, garage, bastubyggnad, övriga gårdsbyggnader samt sidobostad med tillhörande garage, bastu och övriga gårdsbyggnader. En byggplats kan alltså omfatta ett stort byggnadsbestånd och ta upp en stor areal, eftersom storleken på ett gårdsområde kan tolkas tämligen fritt. Att genomföra och utnyttja denna potential i generalplanen är betydande aspekt på utvecklandet av byarna. De delgeneralplaner som preciserar Generalplan för Sibbo 2025 erbjuder planläggningsmässiga verktyg för utvecklandet av byarna. Vid utarbetandet av delgeneralplaner kan man utnyttja olika nya metoder för att styra byggandet till bycentrum och koppla frivillig planering i byarna, såsom uppgörandet av byplaner, till planläggningsarbetet. Bydelgeneralplaner är det bästa verktyget för att styra byggandet när zonmodellen för dimensionering eller mer exakta byggsättsanvisningar efter behov kopplas till delgeneralplaneringen och uppgörandet av en byplan föregår planläggningen. Bydelgeneralplanering är det bästa sättet att säkerställa en jämlik behandling av markägarna, men i planläggningspraxisen, bl.a. beträffande växelverkan, samarbetet med intressenterna, illustreringen av planlösningarna, förbättrandet av verksamhetsbetingelserna för näringarna, definitionen av utredningsbehoven och innovationerna i serviceproduktionen återstår ännu mycket att göra. Lika väl kan man säga att ifall de generalplanemässiga sätten att styra byggandets placering, omfattning och byggsätt inte används i kommunen, kommer detta betydande byggnadsbestånd i glesbygdsområdena att spridas tämligen okontrollerat i landsbygden utifrån enskilda lovbeslut. Denna utveckling sker småningom och det är svårt att bekämpa de negativa effekterna av den i det skede när skadan redan har skett. “Kaavoituksen keinona kylien kehittämiseen on Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 tarkentavat osayleiskaavat. “De delgeneralplaner som preciserar Generalplan för Sibbo 2025 erbjuder planläggningsmässiga verktyg för utvecklandet av byarna. Sipoon kunnan rakennusjärjestystä uudistettaessa sivuasunnon enimmäiskoko on nostettu aiemmasta 80 k-m2:sta nykyiseen 100 k-m2:iin. Myös erillisen saunan ja talousrakennuksien avulla sivuasunto -ratkaisuihin saa variointia. Sivuasunto on tarkoitettu joustavaksi ratkaisuksi perheen muuttuviin asumistarpeisiin. Vid revideringen av Sibbo kommuns byggnadsordning höjdes maximistorleken på en sidobostad från 80 vy-m2 till gällande 100 vy-m2. Med hjälp av separata bastu- och ekonomibyggnader tillåts också variationer i sidobostadslösningarna. En sidobostad är avsedd att vara en flexibel lösning för familjens föränderliga boendebehov. 67 na is ie /B äs ie ge n /S to lä nt ät ie vä ki yl Sairaala / Sjukhus /N or gn K ik o nt N Is te n Po r ic kb yv äg e Si po o /S ib bo Tavoitteiden muodostaminen vuorovaikutteisesti ra NIKKILÄ / NICKBY By vä Uu de ns illa nt ie po ytie Si Ölj /N yb ro v /O lje äg en vä ge n ge n on jok i/ Si bb oå Tässä selvityksessä on esitelty lähtökohtia ja arvioitu vaihtoehtoisia menetelmiä kylien kehittämiselle. Raportti pohjustaa joulukuussa 2013 järjestettävää seminaaria, jonka tarkoituksena on keskustella yhdessä osallistujien kanssa kylien kehittämisen tavoitteista ja niihin soveltuvista menetelmistä. Seminaarin järjestämistä on ehdotettu valtuustoaloitteessa syksyllä 2013. Tavoitteena on, että seminaari tuottaa yhteisen näkemyksen ja suuntaviivat kylien kehittämisen toimintatavoille. Vuorovaikutuksen lisääminen kylien kehittämisessä Tavoitteiden asettamisen ohella varsinaista kylien kehittämistä on tärkeää viedä eteenpäin vuorovaikutteisesti. Vuorovaikutteinen suunnittelu lisää alueen asukkaiden ja muiden toimijoiden välistä yhteistoimintaa, ja vahvistaa alueen yhteisöllisyyttä. Kylien kehittämistavoitteet ovat usein myös sellaisia, joita kunta yksin ei pysty toteuttamaan. Nykyaikaiseen kehittämistoimintaan kuuluukin tärkeänä osana alueella olevien voimavarojen tunnistaminen ja eri toimijoiden yhteistyön edistäminen. Kunta voi omalta osaltaan edistää tässä tarvittavaa vuorovaikutusta. 68 Måluppställning i växelverkan Denna utredning har behandlat utgångspunkterna och alternativen för utvecklandet av byarna. Rapporten utgör underlag för ett seminarium i december 2013 som syftar till att tillsammans med deltagarna diskutera målen för utvecklandet av byarna och vilka metoder som är tillämpliga för detta. Att ett seminarium ska hållas föreslogs i ett fullmäktigeinitiativ hösten 2013. Målet är att seminariet ska resultera i en gemensam syn på utvecklandet av byarna och ge riktlinjer för vilka sätt och metoder som ska tillämpas. Ökad växelverkan i utvecklandet av byarna Vid sidan av måluppställningen är det viktigt att driva fram det egentliga utvecklingsarbetet i växelverkan mellan intressenterna. En interaktiv planering förbättrar samverkan mellan invånarna och de övriga aktörerna och stärker den sociala gemenskapen i området. Utvecklingsmålen i byarna är dessutom ofta av sådan natur att kommunen inte ensam kan verkställa dem. Till modern utvecklingsverksamhet hör att identifiera befintliga, lokala resurser och främja samarbetet mellan olika aktörer. Kommunen kan bidra till att främja den växelverkan som behövs i detta sammanhang. I utvecklandet av byarna bör man tillämpa både traditionella och moderna engagemangs- och samarbetsmetoder för Kylien kehittämisessä vuorovaikutuksen välineinä kannattaa käyttää sekä perinteisiä että uusia osallistumis- ja yhteistyömenetelmiä. Perinteisiä tapoja ovat erilaiset järjestetyt tilaisuudet, kuten suunnittelutyöpajat ja keskustelutilaisuudet. Niiden ohella voidaan käyttää uusia, Internet-pohjaisia välineitä, kuten nettisivustoja, asukaskyselyitä ja erilaisia sosiaalisen median palveluita. Internetin käyttö perinteisten menetelmien rinnalla on tärkeää, sillä näin tavoitetaan erilaisia kohderyhmiä. Erityisesti työssäkäyvät aikuiset eivät usein aikataulusyistä pysty osallistumaan arki-iltaisin järjestettäviin tapahtumiin, mutta he ovat internetissä aktiivisia. Sipoossa on kokeiltu myös uudenlaisia tapoja tehdä yhteistyötä ja -suunnittelua. Sibbesborgin osayleiskaavan suunnitteluviikko järjestettiin Söderkullan kartanolla lokakuussa 2013. Siinä sovellettiin ”Charrette”-menetelmää, jolla tarkoitetaan intensiivisessä tahdissa toistuvia suunnittelutapaamisia. Sibbesborgin suunnitteluviikon aikana kaavoittajat ja suunnittelijat olivat Söderkullan kartanolla työskentelemässä useana päivänä. Ovet olivat avoinna kaikille kiinnostuneille ja asukkailla oli mahdollisuus tulla paikalle ja osallistua suunnitteluun juuri itselle sopivana ajankohtana. Viikko huipentui iltajuhlaan, johon asukkaat olivat niin ikään tervetulleita ja kaikilla osallistujilla oli mahdollisuus kommentoida suunnitteluviikon tuloksia. Nikkilän Kulttuurikäytävä –projekti. Kysymys Nikkilästä! -karttakyselyllä selvitettiin Nikkiläläisten kokemuksia ja näkemyksiä kotitaajamastaan ja sen kehittämisestä. Kysely oli avoinna kesäkuusta syyskuun 2013 loppuun ja siihen osallistui noin 500 vastaajaa, jotka jättivät kartalle yhteensä yli 3.500 merkintää. Kyselyn lisäksi projektissa on hyödynnetty kunnan wwwsivustoa (www.kulttuurikaytava.fi), Facebookia sekä erillistä blogia. Kyläsuunnittelu kaavoituksen tukena Tulevissa kyläosayleiskaavoissa tavoitteena on hyödyntää edellisessä kappaleessa mainittuja uudenlaisia vuorovaikutustapoja. Kyläsuunnitelman laatiminen osayleiskaavatyötä ennen tai sen rinnalla voi olla toimiva tapa kokonaisvaltaisempaan ja vuorovaikutteiseen kehittämiseen. Vuorovaikutus suunnitellaan aina tapauskohtaisesti käsillä olevan projektin tavoitteita vastaamaan. Kehitys- ja kaavoituskeskuksessa on monipuolista kokemusta ja asiantuntemusta vuorovaikutuksen suunnittelusta ja järjestämisestä erilaisissa suunnittelutilanteissa. att stödja växelverkan. Arrangerade sammankomster, såsom planeringsworkshopar och diskussionsmöten, är exempel på traditionella metoder. Utöver dessa kan man ta till nya, internetbaserade metoder, såsom webbplatser, invånarenkäter och tjänster inom de sociala medierna. Att använda internet parallellt med de traditionella metoderna är viktigt eftersom internet når olika målgrupper. Särskilt vuxna som arbetar kan av tidsskäl inte så ofta delta i evenemang som hålls vardagskvällar, men däremot är de aktiva på nätet. I Sibbo har man också prövat på nya slags sätt att samarbeta och samplanera. I oktober 2013 hölls en planeringsvecka gällande delgeneralplanen för Sibbesborg på Söderkulla gård. Här tillämpades den s.k. Charrette-metoden, som betyder återkommande planeringsmöten i intensiv takt. Under planeringsveckan arbetade planläggarna och planerarna flera dagar på Söderkulla gård. Dörrarna var öppna för alla intresserade och invånarna hade möjlighet att medverka i planeringen vid den tidpunkt som passade dem bäst. Veckan avslutades med en kvällsfest i vilken invånarna likaså var välkomna att delta och kommentera resultaten av planeringsveckan. Projektet Kulturkorridoren i Nickby är ett exempel på ett utvecklingsprojekt som drar fördel av internetbaserade medel. Med hjälp av kartenkäten Frågan om Nickby! utredde man nickbybornas erfarenheter och synpunkter på tätorten och utvecklandet av den. Enkäten var öppen från juni till slutet av september 2013 och besvarades av ca 500 personer som lämnade sammanlagt över 3 500 markeringar på kartan. Förutom enkäten har projektet använt sig av kommunens webbplats (www.kulturkorridoren.fi), Facebook och ett antal bloggar. Byplanering som stöd för planläggningen I de kommande bydelgeneralplanerna är avsikten att tillämpa de nya interaktionssätt som nämndes i föregående stycke. Att göra upp en byplan före eller parallellt med delgeneralplanearbetet kan vara ett smidigt steg mot en mer övergripande och samverkande utvecklingsprocess. Växelverkan ska alltid planeras från fall till fall så att den tillgodoser målen med det aktuella projektet. Personalen på Utvecklings- och planläggningscentralen har mångsidig erfarenhet och sakkunskap om planering och ordnande av växelverkan i olika planeringssituationer. Esimerkki Internet-pohjaisia välineitä hyödyntävästä kehittämisprojektista on 69 Miten tavoitteeseen päästään? muita tarpeita laatia osayleiskaavoitusta tarkentavia kyläasemakaavoja. • Alustavat toimenpideehdotukset • • • 70 Kunta hyödyntää kyläsuunnitelmia ja asukkaiden paikallistuntemusta kaavoituksen resursseina. Kylien asukkaat ja toimijat voivat laatia kyläsuunnitelman eli muodostaa yhteiset tavoitteet kehittämiselle tiiviissä yhteistyössä maanomistajien, yrittäjien, kyläyhdistysten ja -seurojen sekä päättäjien ja viranomaisten kanssa. Kyläsuunnitelma toimii pohjana kyläosayleiskaavan laatimiselle tai muiden toimenpiteiden toteuttamiselle. Kyläsuunnitelmien laatimisesta vastaava ryhmä voi tarvittaessa hakea asiantuntija-apua suunnitteluun. Kehitys- ja kaavoituskeskus laatii kyläosayleiskaavoja yleiskaavan mukaisille kyläalueille. Rakentamista ohjataan edullisuusvyöhykkeiden mukaan. Kriteerinä vyöhykkeiden määrittämiselle toimivat sekä yhdyskuntarakenteelliset että maisemarakenteelliset perusteet ja valmiudet kunnallistekniikan rakentamiseen. Taustaksi kunnassa inventoidaan tarkemmin sipoolaista maisemarakennetta ja kulttuurimaisemaa. Kyläosayleiskaavojen yhteydessä tutkitaan, onko kylissä hankkeita tai • • • • Kyläosayleiskaavojen laatimisen yhteydessä tutkitaan rakennusoikeuksien siirtoa maa- ja metsätalousalueilta ja kylien reunaalueilta kyläkeskuksiin eli asutukselle sopivammille vyöhykkeille, joiden kriteerinä ovat esimerkiksi etäisyys vesi- ja viemäriverkosta, tieverkosta ja palveluista. Kyläosayleiskaavan laatimisen yhteydessä laaditaan rakennustapaohje määräämään sellaisia kaavan ominaisuuksia, joita ei itse mitoittavassa kyläosayleiskaavassa ole tarkoituksenmukaista esittää. Sekä viranomaistyössä että kyläyhdistyksissä ja asukasyhdistyksissä verkostoidutaan ja hyödynnetään muiden tietoa ja kokemuksia kylien kehittämisestä. Osallistutaan kyläyhdistyksille ja toimintaryhmille suunnattuihin koulutustilaisuuksiin ja seminaareihin, joiden tavoitteena on innostaa kyliä ympäristön hoitoon, jakaa tietoa soveltuvista kunnostus- ja hoitotoimista sekä rahoitusmahdollisuuksista. Asukkaat ja yhdistykset voivat lisätä yhteisöllisyyttä vuorovaikutuksella, kyläjuhlilla, talkoilla jne. Kunnostusja hoitotoimenpiteet sekä talkoiden järjestäminen sisällytetään kylä- suunnitelmiin. • Kyläyhdistykset voivat hakea avustuksia kulttuuri- ja liikuntatoimintaan, tapahtumiin ja muuhun yhdistystoimintaan. • Kyläyhteisöissä harkitaan osuuskuntapohjaisia tai muuhun yhtiömalliin pohjautuvia järjestelyjä suurempien kehittämishankkeiden toteuttamiseksi yhteisvoimin. • Viranomaistahot hyödyntävät yhteistyötahoja: Uudenmaan liitto, Ympäristöministeriö, Aalto-yliopisto, Tampereen teknillinen yliopisto, ProAgria, jne. • • Kyläsuunnittelun yhteydessä tutkitaan mahdollisuudet hakea ulkopuolista rahoitusta mm. Uudenmaan liiton kautta haettava maakuntien kehittämisraha sekä ProAgrian kautta haettava hankerahoitus. Hur når man upp till målet? Preliminära åtgärdsförslag • • Tienhoitokunnat voivat hakea yksityisteiden kunnossapitoon avustusta kunnalta tai valtiolta. Maanomistajat toteuttavat yhdessä ratsastusreittejä ja muita ulkoilureittejä reittitoimituksella ja hakevat hankkeille tukea ja rahoitusta kunnalta tai valtiolta. • Kommunen utnyttjar byplanerna och invånarnas lokalkännedom som resurser vid planläggningen. Invånarna och aktörerna i byarna kan göra upp en byplan, dvs. fastställa gemensamma mål för utvecklandet i samarbete med markägarna, företagarna, byföreningarna och byalagen samt beslutsfattarna och myndigheterna. Byplanen fungerar som underlag för utarbetandet av en bydelgeneralplan eller för genomförandet av andra åtgärder. Den grupp som ansvarar för uppgörandet av byplaner kan vid behov anlita extern expertis för planeringen. Utvecklings- och planläggningscentralen utarbetar bydelgeneralplaner för byområdena i generalplanen. Byggandet styrs med utgångspunkt i förmånlighetszoner. Samhällsstrukturella och landskapsmässiga grunder liksom beredskapen att bygga kommunalteknik utgör kriterier för definitionen av zonerna. Som bakgrundsmaterial gör kommunen mer exakta inventeringar av landskapsstrukturen och kulturlandskapet i Sibbo. I samband med bydelgeneralplaner undersöks huruvida det finns pågående projekt eller andra behov av att utarbeta bydetaljplaner som preciserar delgeneralplaneringen. • I samband med bydelgeneralplaner undersöks möjligheterna att överföra byggrätter från jord- och skogsbruksområden och perifera områden i byarna till bycentrumen, dvs. till zoner som bättre lämpar sig för bosättning. Kriterierna för dessa zoner är t.ex. avståndet från vatten- och avloppsnätet, vägnätet och servicen. • I samband med en bydelgeneralplan utarbetas byggsättsanvisningar som innehåller bestämmelser om sådana egenskaper hos planen som det inte är ändamålsenligt att lägga fram i själva dimensionerande bydelgeneralplanen. • Både i myndigheternas arbete och i byalagen och invånarföreningarna bildas nätverk och utnyttjas den information och de erfarenheter som andra har av utvecklingsarbete. • För byföreningar och aktionsgrupper anordnas kurser och seminarier som syftar till att inspirera byarna att vårda miljön, dela med sig av kunskapen om lämpliga iståndsättnings- och skötselåtgärder och om möjligheterna att finansiera sådana åtgärder. • Invånarna och föreningarna kan främja den sammanhållningen med hjälp av växelverkan, byafester, talkon osv. Iståndsättnings- och sköt- selåtgärder samt anordnande av talkon inkluderas i byplanerna. • Byföreningarna kan ansöka om bidrag för kultur- och idrottsverksamhet, evenemang och övrig föreningsverksamhet. • I bygemenskaperna övervägs andelslagsbaserade arrangemang eller arrangemang som baserar på andra bolagsmodeller för genomförandet av större utvecklingsprojekt med samlade krafter. • Myndigheterna drar fördel av samarbete: Nylands förbund, Miljöministeriet, Aalto-universitetet, Tammerfors tekniska universitet, ProAgria osv. • I samband med byplaneringen undersöks möjligheterna att ansöka om extern finansiering, bl.a. landskapsutvecklingspengar som ansöks via Nylands förbund och projektfinansiering som ansöks via ProAgria. • Väglagen kan ansöka om bidrag hos kommunen eller staten för underhållet av privatvägarna. Markägarna drar gemensamt upp ridstigar och andra friluftsleder vid en ledförrättning och ansöker om bidrag och finansiering hos kommunen eller staten för olika projekt. 71 Lähteet Källor Sipoon kunnan yleiskaava 2025 selostus. Sipoon kunta Generalplan för Sibbo 2025, planbeskrivning. Sibbo kommun. Kyläkaavoitus - Yleiskaava maaseuturakentamisen ohjaamisessa. Ympäristöministeriö. 2009. Byplanläggning: Generalplanen och styrningen av byggandet på landsbygden. Miljöministeriet. 2009. Jarva, Anne & Jouko Riipinen (2012). Kyläyleiskaavoitus. Ympäristöministeriön julkaisuja 3/2012. Jarva, Anne & Jouko Riipinen (2012). Kyläyleiskaavoitus. Miljöministeriets publikationer 3/2012. Kylän tuntijat Asukaslähtöinen suunnittelu työkaluksi maaseutu-ympäristöjen kaavoitukseen. Lodenius et al. (toim.). Pirkanmaaseutu ry ja Tampereen teknillinen yliopisto (2006). Kylän tuntijat Asukaslähtöinen suunnittelu työkaluksi maaseutu-ympäristöjen kaavoitukseen. Lodenius et al. (red.). Pirkanmaaseutu ry och Tampereen teknillinen yliopisto (2006). Kyläsuunnittelun opas. Miten kehitämme ja kaavoitamme kyläämme 2000-luvulla. Kuisma ja Peltonen. PS-kustannus (2002). Kyläsuunnittelun opas. Miten kehitämme ja kaavoitamme kyläämme 2000-luvulla. Kuisma och Peltonen. PS-kustannus (2002). Asuinmaaseutu 2007-2010 Maaseutuasumisen kehittämisohjelma. Maaseutupolitiikan yhteistyöryhmän julkaisuja 2/2007 Asuinmaaseutu 2007-2010 Maaseutuasumisen kehittämisohjelma. Landsbygdspolitiska samarbetsgruppens publikationer 2/2007 Nurmijärven Lepsämän osayleiskaavan selostus. 2009. Nurmijärven Lepsämän osayleiskaavan selostus. 2009. Kylät & maankäytön suunnittelu muuttuvassa maailmassa, Hämeenlinnan seudun kyläkaavoitushankkeen pohdintoja. Kehittämiskeskus Oy Häme. 2012 Kylät & maankäytön suunnittelu muuttuvassa maailmassa, Hämeenlinnan seudun kyläkaavoitushankkeen pohdintoja. Kehittämiskeskus Oy Häme. 2012 Asumisen vapaus. Juha Kuisma (toim.).2012 Asumisen vapaus. Juha Kuisma (red.).2012 VERKKOSIVUJA Ympäristöministeriö www.ymparisto.fi > Elinympäristö ja kaavoitus Maaseutuasumisen teemaryhmä www.maaseutuasuminen.fi Suomen Kylätoiminta ry www.kylatoiminta.fi Uudenmaan maakuntakaavan aineisto www.uudenmaanliitto.fi wikipedia Korkeimman hallinto-oikeuden päätökset http://www.kho.fi/fi/index.html Helsingin Sanomat 20.10.2013 http://www.hs.fi/kotimaa/a1382163384182 72 WEBBPLATSER Miljöministeriet www.miljo.fi > Livsmiljön och planläggning Temagruppen för landsbygdsboende www.landsbygdspolitik.fi Byaverksamhet i Finland rf www.kylatoiminta.fi Material för Nylands landskapsplan www.uudenmaanliitto.fi Wikipedia Högsta förvaltningsdomstolens beslut http://www.kho.fi/fi/index.html Helsingin Sanomat 20.10.2013 http://www.hs.fi/kotimaa/a1382163384182 73 Kehitys ja kaavoituskeskus Utvecklings- och planläggningscentralen 74
© Copyright 2024