1. No category

BF Carl Langes Vej 39-54
Overordnet tilstandsrapport
Sagsnr. 89530
Maj 2015
Indhold
1
Indledning ...................................................................................... 3
5.9
WC / bad .....................................................................................................................28
5.10 Køkken ........................................................................................................................29
2
Kort beskrivelse af ejendommen .......................................... 4
3
Overordnet konklusion ............................................................. 5
4
Ejendomsoplysninger................................................................ 6
4.1
Myndighedsoplysninger ....................................................................................... 6
5.16 Ventilation ................................................................................................................39
4.2
Forsikring .................................................................................................................... 6
5.17 El / svagstrøm ..........................................................................................................39
4.3
Energimærke .............................................................................................................. 7
5.18 Øvrige bygningsdele .............................................................................................41
5
Vurdering af bygningsdelenes stand .................................. 8
5.1
Tagværk ........................................................................................................................ 8
5.2
Kælder og fundering ............................................................................................. 10
5.3
Facader / sokkel ...................................................................................................... 13
5.4
Vinduer ....................................................................................................................... 14
5.5
Udvendige døre ...................................................................................................... 23
5.6
Trapper ....................................................................................................................... 24
5.7
Porte / gennemgange ........................................................................................... 26
5.8
Etageadskillelser .................................................................................................... 26
5.11 Varmeanlæg .............................................................................................................30
5.12 Afløb .............................................................................................................................32
5.13 Kloak ............................................................................................................................34
5.14 Vandinstallation .....................................................................................................36
5.15 Gasinstallation ........................................................................................................38
5.19 Private friarealer ....................................................................................................41
5.20 Byggeplads/ stillads..............................................................................................42
6
Diverse uforudsete udgifter ................................................. 44
7
Teknisk rådgivning ................................................................... 45
8
Vedligeholdelsesplan .............................................................. 46
1
Indledning
Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den
byggetekniske stand af ejendommen Boligforeningen Carl
Langes Vej 39-54 beliggende Carl Langes Vej 39-49 & 42-54,
2500 Valby.
Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering
af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne
måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand.
Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre
anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set
ud fra et byggeteknisk synspunkt.
Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de
enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden.
Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan
over de foreslåede arbejder i de kommende år.
Indledning
Dato: 12. maj 2015
Side 3/46
2
Kort beskrivelse af ejendommen
Ejendommen ligger på Carl Langes Vej 39-49 & 42-54, i Københavns Kommune.
Vandrør i ejendommen er overvejende nyere kobberrør, og
nogle steder rustfri stålrør.
Ejendommen består ifølge BBR-ejermeddelelse af den 10/2
2015 af 13 bygninger bygget i 1917 og ombygget i 1998, en
enkelt er ombygget i 2010. Der er 13 opgange med hver 2
etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt
117beboelseslejligheder og 57 m² erhvervslokaler eller butikker.
Ejendommen har sine egne friarealer med haver, befæstede
arealer, cykelparkering m.v.
Lejlighederne varierer i størrelse mellem 2 og 5 værelser, og
er fra ca. 51 til ca. 113 m². Alle lejligheder har eget køkken og
wc, 26 lejligheder har dog ikke badeværelse eller adgang
hertil i.h.t. BBR-ejermeddelelsen.
Der er i perioden 1987-2011 opført i alt 41mindre bygninger,
der benyttes som skure/udhuse.
Kældrene bruges til pulterrum og varmecentral. Tagene er
sadeltage med teglbeklædning.
Facaderne er isoleret og pudset, vinduerne er ældre termovinduer.
Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som producerer
varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand.
Kort beskrivelse af ejendommen
Dato: 12. maj 2015
Side 4/46
Toiletfaldstammer i ejendommen er de oprindelige støbejernsrør, mens køkkenfaldstammerne er nyere stålrør (LoroX)
3
Overordnet konklusion
Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v.
For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige
standard overvejende god.
Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 5 år
og er i meget god stand.
Fundamenter og kælderydervægge er i rimelig god stand,
uden væsentlig fugtindtrængning i konstruktionerne.
Facaderne er i god stand. Vinduerne er nedslidte og utidssvarende, og bør udskiftes.
Overfladerne på trapperne er i varierende stand.
De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende, men faldstammerne er
ved at være nedslidte og må forventes udskiftet om ca. 10
år. Til den tid bør det desuden overvejes at udskifte vandrørene.
Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende.
Overordnet konklusion
Dato: 12. maj 2015
Side 5/46
4
Ejendomsoplysninger
4.1 Myndighedsoplysning
Myndighedsoplysninger
oplysninger
BBR-ejermeddelelse af d. 10/2 2015
Opførelsestidspunkt
Ejendomsnummer
Matrikelnummer
1917
7914,7918,7922,7926,8087,
9278,9282,9286,9310,9681,
9711,10102,87727
1448-1460, Valby Kvarter
Bebygget areal for bygningen
3030 m²
Samlet bygningsareal
6060 m²
Samlet boligareal
8151 m²
Antal beboelseslejligheder
117 stk.
Samlet erhvervsareal
57 m²
Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen:
Bevaringsværdi *)
*) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav.
Ejendomsoplysninger
Dato: 12. maj 2015
Side 6/46
3
4.2 Forsikring
Ejendommens forsikring er tegnet i AIG via Dahlberg Assurance Brokers. Forsikringspolicenummeret er
0001.1.51.0000.
Der ses umiddelbart ingen forbehold i forsikringsdækningen for svampe- og insektskader. Rapportens anbefalinger
er baseret på denne forudsætning.
4.3 Energimærke
Ifølge energimærke fra 2012, er ejendommens nøgletal følgende:
Energimærke (A til M):
C
Varmeforbrug, MWh *)
739
Tag
48.922
Anvendt enhedspris
662
Udsugning
83.167
Anden ventilation
39.137
Udgift inkl. moms
489.218
Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **)
kr. inkl. moms
Ydervægge
*) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.Der er taget højde
for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan
sammenlignes fra år til år.
Ejendomsoplysninger
Dato: 12. maj 2015
Side 7/46
146.765
Vinduer
68.491
Varmt brugsvand
29.353
Gulv/fundament
**) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle
ejendomme opført før 1931. Jeres ejendom kan have en anden fordeling.
68.491
5
Vurdering af bygningsdelenes stand
De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne
er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret
fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet.
Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde.
Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer,
overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder
ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner
og indretninger.
Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i
år 2015.
5.1 Tagværk
Tagene er alle udskiftet hen over de seneste 5 år. Samtidigt
er der etableret beboelse i tagfladen.
Taget er udført i tegl, og må forventes at have en levetid i
størrelsesordenen 80 år, dog lidt kortere for zinkflader og
inddækninger.
Taget er isoleret efter den nugældende ret høje standard, og
varmetabet gennem taget må derfor forventes at være relativt begrænset.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 8/46
Nyt tag
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK
Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller
solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at
reducere ressourceforbruget.
Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt
strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm
end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme,
time for time.
De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i 2015 1,16
kr./kWh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50
kr./kWh.
Ud fra en økonomisk betragtning er der formentlig en meget begrænset økonomi i solceller, da det skal opbygges
som en række ret små anlæg.
Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Det kan ikke
udelukkes at der kan opnås en lille besparelse ved at etablere solfangere, hvis der af andre grunde skal skiftes varmtvandsbeholdere på et tidspunkt.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 9/46
Eksempel på
solcelleanlæg
5.2 Kælder og fundering
Kældergulvet er støbt i beton, formentlig direkte på
jorden. Dette var den almindelige metode dengang
jeres bygning blev opført.
Kældergulv og -væg
Ydervæggene i kælderplan er støbt i beton, mens de
indvendige vægge er i murværk. Kælderydervægge i
beton har den fordel, at de ikke suger fugt fra fundamenterne.
Afhængig af betonens kvalitet, kan der godt komme
fugt ind fra jorden – og dette kan ses nogle steder i
kælderen. Omfanget vurderes dog at være begrænset,
og problemet mest kosmetisk.
Hvis fugten skal reduceres, skal det ske ved at istandsætte
og tætne på ydersiden af væggen (altså ud mod jorden), og
ikke på indersiden, da dette blot vil ophobe fugten i væggen.
Hvis der på et tidspunkt skal etableres ny belægning
og/eller kloak, kan det overvejes samtidigt at grave op langs
facaderne, blotte kælderydervæggen, istandsætte og overfladebehandle den, og oplægge isoleringsplader inden der
lukkes.
Vi har ikke prissat dette arbejde, da det vil give et forkert
indtryk af at arbejdet bør indarbejdes i ejendommens planlægning for de kommende 10 år, hvilket ikke er tilfældet.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 10/46
Kældervæg i
”murermesterbeton”
Der er adgang til kælderen via den indvendige trappe. Trappernes nederste del er udført i træ, ligesom resten af trappen.
Der kan trække lidt fugt op fra kældergulvet til trappevangerne, men der ses ikke tegn på at der er udført tidligere
udskiftninger eller rådskader.
Hvis der på et tidspunkt kommer rådskader, kan det overvejes at udskifte trappen til en støbt konstruktion på den nederste del.
Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med
en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt
og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre.
Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for, at der
kommer rådskader og svampeskader.
Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig
langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse.
Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen,
men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se
afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler
sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig,
så den både koster mange penge og er generende for beboerne.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 11/46
Trappeløb mod
kælder
En måling i en underlagsplade til en vinduesoverligger viser
16 %, hvilket er acceptabelt.
Fugtmåling i kælder
Der er generelt i kældrene ikke tegn på at der er udført større udbedringer af rådskader i bjælkelaget eller overliggerne.
Vi opfatter kælderen som relativt tør, og vurderer umiddelbart ikke, at der er behov for at iværksætte fugtreducerende
foranstaltninger.
Vi har ikke gennemgået ejendommens krybekælder, da denne er svært tilgængelig.
Der er udvendige kældertrapper i beton. Trapperne er umiddelbart i rimelig god stand, med nogle småskader.
Det anbefales løbende at reparere trapperne, da en udskiftning af trapperne er en relativt dyr foranstaltning. Disse
reparationer sker som en del af den løbende vedligeholdelse.
Hvis der på et tidspunkt skal foretages større gravearbejder
omkring en eller flere trapper, kan det overvejes at fremrykke en udskiftning af hele trappekonstruktionen.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 12/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – KÆLDER OG FUNDERING
En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra,
hvilket kræver opgravning langs alle facaderne.
Kældertrappe med
revner i trin
Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op,
eksempelvis til etablering af dræn.
Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke
anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp.
Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen.
5.3 Facader / sokkel
Facaderne er i deres konstruktion en række søjler gående
fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger
over og under vinduerne.
Isoleret facade
Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau.
Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår
små sætningsrevner.
Facaderne er isoleret udefra med isoleringsplader, afsluttet
med puds og maling. Denne isoleringsmetode er optimal, da
den beskytter den oprindelige mur mod klimaet og især
mod frost.
Mindre sætningsrevner i det oprindelige murværk vil formentlig ikke forårsage en revne i pudslaget, hvilket sikrer en
god beskyttelse i årene fremover.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 13/46
Afslutning ved opgangsdør
Der ses lidt afskalninger ved en del af gadedørene. Skaderne
koncentrerer sig om dørene, hvilket tyder på at saltning om
vinteren har bidraget til skaderne. Vi anbefaler at isglatte
fortove forebygges med et andet produkt end salt fremover
– hvis det ikke allerede er tilfældet.
Saltene har haft mange år til at trænge ind, og der kan derfor fortsat trække salt ud i mange år.
Indvendigt kan der repareres med specialpuds som er mere
fugtbestandig og evt. bruges silikatmaling for at få færre
afskalninger fremover.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – FACADER/SOKKEL
Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler.
5.4 Vinduer
Vinduer
På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger
om vinduer.
Samtlige vinduer er vindueselementer udført i træ med
termoglas. Vinduerne har ikke datostempling i termoglasset. Ejendommen oplyser at vinduerne formentlig er fra
1996. Vores vurdering er at de kan være en del ældre, men
det kan skyldes deres ringe tilstand.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 14/46
Afskalning ved opgangsdør
En stor del af vinduerne har nedbrudte glaslister, især
bundglaslisterne er nogle steder meget nedbrudte.
Nedbrudt bundglasliste
Når glaslisten er nedbrudt som på billedet, lukkes der vand
ned til bundrammestykket og til den tapsamling som holder
den fast til siderammestykket. Fugten får samlingen til at
miste styrken, så det herefter mere er glasset end rammen
som sikrer at vinduesrammen holder sin firkantede form.
Der ses nedbrydning af malingsoverfladen, idet malingen er
mat i overfladen samt en begyndende udpining af træværket i form af ruhed og langsgående fugedannelser i træet.
Nedbrudt bundrammestykke
Vinduerne smitter kraftigt af, hvilket betyder at malingslaget ikke længere beskytter træværket effektivt.
Med nyere vinduer er det vigtigt at være på forkant med
malerbehandlingen, så nedbrydning af træværk undgås.
Man kan ikke som med gamle vinduer vente til malingen er
meget tydeligt nedbrudt før man vedligeholder, da man så
risikerer, at vinduerne har taget skade.
Det som først tager skade er bundglaslisterne og sideglaslisterne, herefter bundrammestykket, især i tapsamlingen
mellem bundrammestykket og siderammestykket, som har
en tendens til at løsne sig.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 15/46
Defekt tapsamling
Mange af vinduerne har tegn på defekte tapsamlinger, i
form af en forskydning mellem bundrammestykket og siderammestykket, så de ikke længere flugter.
Defekt tapsamling
Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter, at de
er monteret, og derefter ca. hvert 6.-8. år. Umiddelbart synes
disse tommelfingerregler ikke at være fulgt, idet vi ikke kan
se tegn på at vinduerne er eftergået udvendigt siden de blev
isat.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 16/46
Der er tætnet mellem karm og murværk med en blød fuge.
Disse fuger holder ca. 15 år, men ofte kan man slippe afsted
med ikke at skifte dem. Fugerne er mange steder dækket af
den nye facadeisolering, men hvor de er synlige, ses at den
er ved at udtørre.
Udtørret fuge med
mindre hul
Under vinduerne er der etableret en blød fuge ned til den
nye sålbænk. Denne fuge er således noget nyere. På billedet
ses nogle revner i fugen, som kan skyldes at den er lidt for
smal til at kunne give sig tilstrækkeligt. Vinklen på sålbænken indikerer at den ikke går så langt ind under vinduets
bundkarm.
Bundkarm uden
maling, revnet
bundfuge
Termoglas begynder at punktere efter ca. 20-25 år, og er
normalt altid punkteret efter 30-35 år.
Punkteret termoglas
Der ses en hel del punkterede glas i ejendommen, hvilket
indikerer at vinduerne er ældre end fra 1996. Det kan dog
tænkes at de nedbrudte vinduesrammer har givet et tryk på
termoglassene, som har fremskyndet deres punktering.
Det er vores vurdering, at ejendommen på længere sigt er
bedre tjent med at udskifte vinduerne.
Der er to principielle typer vinduer, som er relevante efter
vores vurdering:
!
Koblede vinduer med termoglas inderst.
!
Træ-/aluvinduer med termoglas
Vi har set bort fra trævinduer med termoglas som de nuværende – forklaringen kommer nedenfor.
Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være:
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 17/46
Koblet vindue set
udefra
!
Kvaliteten af vinduer er forbedret i mellemtiden m.h.t.
produktionsdetaljer, trækvalitet, certificering etc.
!
I undgår at skulle betale for udskiftning af punkterede
termoglas
glas i de kommende 30 år.
!
Vinduerne isolerer meget bedre end de nuværende.
!
Med bedre isoleringsevne kommer mindre kondensda
kondensdannelse på indersiden af vinduerne.
!
Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end
de nuværende.
!
Alle tætningslister
ister vil være helt nye.
!
Vinduerne kan rykkes ud i facaden, så kuldebroer min
minimeres.
Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil
særligt være:
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 18/46
!
Vinduernes udseende vil blive bragt tilbage til de opri
oprindelige trævinduer med kitfals. Vinduerne ser ”rigtige” ud.
!
Vinduerne kan udføres med ægte sprosser, ligesom vi
vinduerne ejendommen blev bygget med oprindeligt.
!
Vinduerne kan udføres med mørtelfuger som de nuv
nuværende. Disse holder længere end de bløde fuger, som træ
træ/aluvinduerr skal fuges med.
!
Der opnås en ekstra høj isoleringsevne, hvilket på læng
længere sigt giver en besparelse for den enkelte lejlighed.
!
Isoleringsværdien er så høj, at trækgener på grund af
kuldenedfald normalt er ubetydelige.
!
Termoglasset sidder beskyttet for so
sol, vind og temperatursvingninger, og holder derfor væsentligt længere.
Koblet vindue - snit
T ræ-/alu-vindue snit
Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ
træ-/alu vinduer vil
særligt være:
!
Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 88-10
år som trævinduerne
uerne skal.
Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele
som koblede vinduer eller træ
træ-/aluvinduer har, derfor har vi
set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri
beklædning findes ikke på markedet.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 19/46
Træ-/alu-vindue –
set udefra
Nedenfor ses en oversigt over den anslåede totaludgift ved at eje forskellige typer vinduer i 30 år.
EJERUDGIFT OVER 30 ÅR, FOR 1 DANNEBROGSVINDUE.
Alle udgifter er inkl. moms
Varmeudgift
9.491
3.796
5.062
Udskiftning af termoglas
6.000
3.000
6.000
Udskiftning af bløde fuger
2.000
-
2.000
Snedker- og malervedligeholdelse
7.500
7.500
2.500
Stillads/lift
4.500
4.500
3.000
29.491
18.796
18.562
3,0
2906
700
1,2
1,8
30
6000
10
2500
0
0
1500
1,2
2906
700
1,2
1,8
60
6000
10
2500
0
0
1500
1,6
2906
700
1,2
1,8
30
6000
30
2500
15
1000
1500
I alt inkl. moms
Bereg ning sforudsætning er:
Anvendt U-værdi, W/m²K
Antal graddage pr. år
Fjernvarmeudgift pr. MWh - kr.
Vinduesbredde - m
Vindueshøjde - m
Levetid termoglas - år
Udskiftning 2 store og 2 små termoglas - kr
Vedligeholdelsesinterval - år
Snedker og maler ekskl. stillads/lift - kr.
Vedligeholdelsesinterval for bløde fuger - år
Udskiftning af bløde fuger ekskl. stillads/lift - kr
Udgift til stillads/lift pr. vindue - kr.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 20/46
Nuværende Koblet vindue
trævinduer med termoglas Træ-/alu-vindue
Udskiftning af vinduer vil normalt kræve bygningsmyndighedernes godkendelse. Begge typer er arkitektonisk et
skridt fremad, og formentlig har kommunen ikke hjemmel
til at forhindre udskiftning til træ-/aluvinduer.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – VINDUER
Vinduers isoleringsevne kan måles i U-værdier. U-værdien
fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en
kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug.
På termofotoet kan
man se, hvor kolde
kanterne på et nyere termoglas er.
Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem
tiden været:
2005-2010
1,50
1995-2005
1,80
1961-1995
2,9 – Jeres vinduer
Kravet skulle kun overholdes midt på glasset, hvor glasset
isoleres bedst. Langs kanterne er der væsentlige kuldebroer
fordi afstandsstykket mellem glasset er udført i aluminium.
I dag er der krav om måling af varmetab, som gennemsnit
for hele vinduet, hvilket har medført, at producenterne har
optimeret hele vindueskonstruktionen for at få reduceret
varmetabet, og samtidigt lukke solvarme ind.
Ved sammenligning mellem de nuværende og nye vinduer er
det antaget, at det nuværende vindues U-værdi i gennemsnit er 3,0.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 21/46
Ifølge SBIs standardfordeling af jeres samlede varmetab (se
afs. 4.3) er vinduernes varmetab ca. 76.000 kr. årligt.
Kold kant
Ud fra SBIs standardfordeling, vinduernes U-værdier før og
efter, og de nuværende energipriser, kan I forvente følgende
besparelser:
!
Træ/aluvinduer: Ca. kr. 1.000.000 inkl. moms over 30 år.
!
Koblede vinduer: Ca. kr. 1.300.000 inkl. moms over 30 år.
Der kan udføres beregninger efter andre metoder, og ofte
beregnes en langt højere besparelse. I sidste ende er besparelsen individuel for hver beboer, og afhængig af mange
faktorer.
Priser – vinduer
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 22/46
DKK ekskl. moms
Udskiftning af alle vinduer inkl. kældervinduer til koblede vinduer med termoglas indvendigt
5.700.000
Udskiftning af alle vinduer inkl. kældervinduer til træ-/aluvinduer
5.500.000
Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til koblede vinduer
-1.000.000
Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til træ-/aluvinduer
-800.000
5.5 Udvendige døre
Ejendommens udvendige døre er generelt nyere trædøre.
Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk.
Opgangsdør
Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse.
I forbindelse med udskiftning af vinduer kan det overvejes
at male dørene, så de har samme niveau som de nye vinduer.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – UDVENDIGE DØRE
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre.
Priser – udvendige døre
Udvendig maling af udvendige døre til kælder og opgange
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 23/46
DKK ekskl. moms
60.000
5.6 Trapper
Hver bygning har et trapperum som går fra gaden til lejlighederne og kælderen.
Istandsat trappe
Trappekonstruktionen er i træ. Væggene er pudset og malet.
Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter.
Overfladerne er i varierende stand – nogle trapperum er
renoveret og i god stand, andre har overflader som er mange årtier gamle, og i dårlig stand.
Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som nogle
steder er nyere, andre steder gammel og slidt.
Nyere linoleum
Det anbefales, at ejendommen fortsat istandsætter trapperummene, enten enkeltvis eller tager alle resterende trapperum på én gang.
Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre. Dørene
er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 24/46
Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter.
Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes
brandmæssigt effektive.
Lejlighedsdør
Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i et punkt. Dørene vil derfor have tendens til ikke at være
tætte i top og/eller bund. Dette kan dels give træk-/lydgener
i dagligdagen, men være et større problem ved røg/brand.
Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De
nye døre kan udføres, så de passer til ejendommen, uden at
være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende.
De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er
fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til
nye døre giver en del fordele:
!
Nemmere betjening med ny låsekasse og cylinder.
!
Bedre sikring ved brand.
!
Bedre lyddæmpning.
!
Bedre varmeisolering.
!
Bedre sikring mod indbrud.
Eksempel på brandog lyddøre
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER
Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende
tiltag for trapperne.
Priser – trapper
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 25/46
DKK ekskl. moms
Grundig istandsættelse af 1 trapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner,
afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader inkl. træværk
40.000
Udskiftning af linoleum på 1 trappe
25.000
Priser – trapper
Udskiftning af 117 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i
udseende som passer bedst muligt til ejendommen
DKK ekskl. moms
1.500.000
5.7 Porte / gennemgange
Ingen bemærkninger.
5.8 Etageadskillelser
Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1
meters afstand.
Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke
en brand i at sprede sig,
Etageadskillelsen mod kælderen er udført efter samme
princip, dog er der her pudset direkte på indskudsbrædderne, så etagebjælkerne er synlige.
Der er efterfølgende isoleret mellem bjælkerne med ca. 5-7
cm isolering.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 26/46
Princip for etageadskillelse i træ
Der er krybekælder under ca. halvdelen af hver bygning. Det
oplyses, at 2 af bygningerne har isolering på undersiden af
etageadskillelsen mod krybekælderen.
Isolering i krybekælder
Vi har ikke foretaget en nærmere undersøgelse af krybekælderen for eksempelvis skimmelsvamp. Umiddelbart bør det
ikke give problemer at isolere de resterende krybekældre
med f.eks. 100 mm isolering.
Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på
oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med
rørpuds.
Loft med fine
revner
Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom
ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i
de øverste lejligheder på grund af utætheder.
Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER
Det kan overvejes at isolere de resterede krybekældre, især
hvis beboerne oplever fodkulde i stuelejlighederne. Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren.
Den lavere temperatur i kælderen kan skubbe fugtbalancen,
med fugtproblemer til følge – eksempelvis skimmelsvamp. I
bør derfor holde øje med kælderen efter at isoleringen er
udført.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 27/46
Priser – etageadskillelser
Efterisolering mod 11 krybekældre ved montering af isoleringsplader i loft
DKK ekskl. moms
400.000
Priser – etageadskillelser
Anslået besparelse over 30 år ved efterisolering mod 11 krybekældre
5.9 WC / bad
Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til
alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres
normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer.
Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske
udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser.
Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra
utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen,
som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren,
dennes forsikring eller ejendommens forsikring
Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at
disse konstruktioner er i god stand.
Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende
renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse
at konstruktionerne er i orden.
Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme
på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende
badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 28/46
DKK ekskl. moms
-400.000
Eksempel på badeværelse
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – WC /BAD
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum.
5.10 Køkken
Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen.
Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – KØKKEN
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 29/46
Eksempel på
køkken
5.11 Varmeanlæg
Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med pladevarmeveksler i hver
bygning. Varmecentralerne ligger i kælderen under hver
bygning.
Pladevarmeveksler
i varmecentral
Varmecentralerne forsyner desuden ejendommen med
varmt brugsvand fra varmtvandsbeholdere.
Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralerne til radiatorerne reguleres af automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen.
Varmecentralerne fremstår velholdte og tidssvarende med
nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 30/46
Varmtvandsbeholdere i varmecentral
Radiatoranlæggene er nyere 2-strengede anlæg med nedre
fordeling, og fremstår i god stand.
Radiator med elektronisk varmemåler
og termostatventil
Radiatorerne har alle termostatventiler.
Radiatoranlægget er forsynet med individuelle elektroniske
varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den
1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne.
Der er nyere afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene, og der er strengreguleringsventiler, hvis
formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen.
Radiatorerne er generelt placeret under vinduerne, hvilket
giver en god varmefordeling i lejlighederne.
Der forventes ikke væsentlige udgifter til varmecentraler og
radiatoranlæg, udover almindelig vedligeholdelse, i den
kommende 10 års periode.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG
Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for varmeanlægget.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 31/46
Strengreguleringsventil på radiatoranlæg
For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01
5.12 Afløb
Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer
i toiletterne.
Køkkenfaldstammer af stål (Loro-X)
Køkkenfaldstammerne er generelt udskiftet til nyere faldstammer af stål (Loro-X), og fremstår i nogenlunde god
stand. Stålfaldstammer som disse holder typisk kun 20-30 år,
navnlig i køkkener, hvor belastningen fra fedtstoffer mv. er
stor.
De fleste af toiletfaldstammerne er de oprindelige støbejernsfaldstammer, som fremstår i mindre god stand.
Navnlig i kældrene, hvor faldstammerne ikke er malet, ses
gennemtæringerne tydeligt.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 32/46
Toiletfaldstamme
af støbejern i kælder
Andre steder er der foretaget partielle reparationsarbejder
på faldstammerne.
Toiletfaldstamme i
kælder, med partielle reparationer
Det er vores erfaring at disse partielle udskiftninger udføres
hvor rørene er frit tilgængelige, men at den gamle faldstamme efterlades i etageadskillelsen.
Der er derfor risiko for sivning og rådskader her, da røret
naturligvis ikke er i bedre stand her, og utætheder/skader er
svære at se.
De partielle udskiftninger har ikke værdi på lang sigt. Når
faldstammen skal udskiftes i etageadskillelsen, skal de øvrige rør fjernes, og det vil ofte være billigere at bruge et nyt
rør end at genbruge det gamle.
Det er vores vurdering at de oprindelige toiletfaldstammer
bør udskiftes om ca. 10 år, og at køkkenfaldstammerne på
dette tidspunkt også vil være udskiftningsmodne. Dette
gøres mest hensigtsmæssigt samtidig med udskiftning af
brugsvandsinstallationerne, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne.
Toiletfaldstamme i
støbejern i lejlighed
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – AFLØB
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 33/46
Priser – afløb
DKK ekskl. moms
Priser – afløb
Udskiftning af alle køkkenfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder
720.000
Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer
180.000
Udskiftning af alle toiletfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder
Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af toiletfaldstammer
5.13 Kloak
Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken
og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården.
Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af
kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden.
Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for
at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet.
Dog har ejendommen en del oprindelige fedtudskillere, som
er overflødige og blot giver anledning til ekstra vedligeholdelsesomkostninger. Disse fedtudskillere kan med fordel
nedlægges.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 34/46
DKK ekskl. moms
1.500.000
600.000
Afklaring af kloakkernes tilstand
kræver en tvinspektion
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK
Der er i mange ejendomme mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner).
Herved kommer der mindre belastning på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på
lang sigt ender som drikkevand.
Eksempel på
faskine
En faskine er nedgravede plastkassetter, der skaber et hulrum i jorden, hvor regnvand opsamles og derefter siver ud i
jorden og ned til grundvandet.
Forsyningsselskabet giver en vis økonomisk støtte, i form af
tilbagebetaling af det oprindelige kloaktilslutningsbidrag,
men i praksis er det bare et tilskud.
I forbindelse med en eventuel udskiftning af kloaksystemet,
kan det overvejes at etablere faskiner. Det ligger ud over
denne rapports formål at dimensionere og prissætte faskiner – men generelt er tilskuddet mindre end udgiften til
etablering, så der vil formentlig være tale om en vis merudgift.
Priser – kloak
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 35/46
DKK ekskl. moms
Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne
130.000
Anslået udgift til nedlæggelse af anslået 10 stk. fedtudskillere (antal ukendt)
150.000
5.14 Vandinstallation
Ejendommen modtager koldt vand fra kommunale vandstik.
Det varme vand produceres i varmtvandsbeholdere i varmecentralerne.
Den samlede installation er nyere og er overvejende udført i
loddede kobberrør. Nogle steder er vandrørene af rustfri
stålrør.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 36/46
Tærede messingfittnings under
varmtvandsbeholdere
Brugsvandsinstallationer er udført
af kobberrør
Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i
kældrene til stigstrenge i køkkener og badeværelser.
Vandrør i kælder
Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på
brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne er af messing og viser flere steder tegn på tæringer.
Tæring ved messingfittings
Der forekommer derudover en del messingfittings i brugsvandsinstallationerne. Også her ses flere tegn på tæringer.
Der er monteret individuelle vandmålere på det kolde og
varme brugsvand.
Kobberrør til drikkevand er uhensigtsmæssig, da der afgives
skadelige kobberioner fra rørene til drikkevandet.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 37/46
Selvom kobberrørsinstallationerne kan holde mange år endnu,
bør det overvejes at udskifte disse til nye af rustfrit stål, som
ikke afgiver skadelige stoffer til drikkevandet. Alternative bør
beboerne være opmærksomme på at lade vandet løbe længe, før
der tappes drikke vand, eller vand til madlavning.
Det må forudses at der i de kommende år vil ske brud på
Vandmålere på
varmt og koldt
vand
messingventiler og messingfittings.
Samlet set er det vores vurdering at brugsvandsinstallationerne med fordel bør udskiftes samtidig med faldstammerne, senest om ca. 10 år.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINDSTALLATION
Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vandinstallationen.
Priser – vandinstallation
Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, ved udførelse samtidigt med udskiftning af køkken- og toiletfaldstammer, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere.
5.15 Gasinstallation
Gasinstallation
Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i
kælderen.
Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur.
Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig
god stand.
Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 38/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen.
DKK ekskl. moms
3.000.000
Gaskomfur
5.16 Ventilation
I forbindelse med opførelse af de nye tagboliger, er der etableret mekanisk ventilation med afkast gennem skorstenen i
tagryggen. Bygningsreglementet for den pågældende periode foreskriver genvinding af afkastluftens varme, så vi
forudsætter at dette er overholdt.
Emhætte
Vi kan ikke vurdere hvor stor en del af de gamle kanaler for
naturligt aftræk der er sluttet til det nye aftrækssystem.
Hvor aftrækskanalerne er tilsluttet den mekaniske ventilation, vil det skabe ubalance at tilslutte aktive emhætter. –
de øvrige steder kan det presse luft ud i de øvrige lejligheder, da kanalen så ikke fører til afkast over tag.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION
Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for ventilationen.
5.17 El / svagstrøm
svagstrøm
Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen
installation.
Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på
loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 39/46
Lys på trappe
Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed.
I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem
årene. Der kan være fremført 400V mulighed til enkelte lejligheder, men det er ikke udført generelt.
Gruppetavle i lejlighed
Det må forventes at installationerne nogle steder fortsat er
de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de
lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis
der arbejdes med dem.
Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen
vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering
af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en elinstallatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er
relevant.
Hvis boligforeningen føler et behov for at øge sikkerheden
omkring adgang til trapperne, kan det overvejes på et tidspunkt at etablere et dørtelefonanlæg, eventuelt suppleret
med adgangskontrol.
Adgangskontrollen betyder, at det undgås at udlåne nøgler
til firmaer og myndigheder – nøgler som måske ikke kommer retur, og dermed med årene reducerer værdien af nøglerne. I stedet kan der anvendes brikker, som kan bruges i en
særlig periode, eller som kan annulleres hvis de bortkommer.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 40/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – EL/SVAGSTRØM
Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen.
Eksempel på
dørstation
Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget
ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug.
For etablering af solceller henvises til afs. 6.1.
Priser – el/svagstrøm
DKK ekskl. moms
Afsat beløb til dørtelefonanlæg inkl. kabling, dørtelefoner og adgangskontrol med brikker
500.000
5.18 Øvrige bygningsdele
bygningsdele
Ingen foranstaltninger
5.19 Private friarealer
Ejendommen har asfalterede stier fra vejen ind til bygningerne, samt asfalterede områder langs bygningerne.
Asfalten er generelt revnet og lidt nedbrudt. Der kan foretages løbende reparationer af skaderne, hvis udseendet af
disse kan accepteres.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 41/46
Asfalt
Alternativt kan det overvejes at fjerne den eksisterende
asfalt og lægge en stenbelægning, som vi være mere indbydende og nemmere at reparere fremover.
Asfalt
I forbindelse med udlægning af stenbelægning, kan selve
indretningen af friarealerne også tages op til overvejelser.
Udgiften til dette er ikke indeholdt i overslaget, som blot
skal betragtes som vejledende.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER – PRIVATE FRIAREALER
Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer.
Priser – private friarealer
Fjernelse af eksisterende asfalt ekskl. fortove langs vej, inkl underlag samt udlægning af
stabilgrus og ny stenbelægning
5.20 Byggeplads/ stillads
Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure,
materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb
etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne.
Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag,
facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads.
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 42/46
DKK ekskl. moms
1.000.000
Priser – byggeplads/stillads
Opstilling, leje og nedtagning af stillads/lift til arbejder på vinduer
Vurdering af bygningsdelenes stand
Dato: 12. maj 2015
Side 43/46
DKK ekskl. moms
600.000
6
Diverse uforudsete udgifter
Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom,
er det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i
de gamle konstruktioner.
Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10 % til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et
tilstrækkeligt beløb.
Det er også vigtigt med en ”buffer” i budgetrammen, der kan
anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder,
som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet.
Diverse uforudsete udgifter
Dato: 12. maj 2015
Side 44/46
7
Teknisk rådgivning
Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen, bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning.
Byggeteknisk rådgivning omfatter:
Teknisk rådgivning
Dato: 12. maj 2015
Side 45/46
!
Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker
og behov.
!
Udarbejdelse af beslutningsgrundlag.
!
Myndighedsbehandling.
!
Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale.
!
Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører.
!
Vurdering af tilbud.
!
Byggestyring og koordinering af håndværkere/
entreprenører.
!
Tilsyn med arbejdets udførelse.
!
Afholdelse af byggemøder.
!
Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc.
!
Afslutning og mangelgennemgang.
!
Diverse forhandlinger med myndigheder.
Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen
langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt
sammensat i forhold til ejendommens behov, at der
indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god
kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet.
Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 %
af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen.
Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige
udgift.
8
Vedligeholdelsesplan
I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede
arbejder.
De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt
udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af,
hvornår de teknisk set bedst udføres.
Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje
samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os.
Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens
grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal
udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden.
Rapporten anbefales opdateret ca. hvert 3.-5. år så den hele
tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for
planlægning af gennemførelse af arbejderne.
Med venlig hilsen
Eric Prescott
Bygningsingeniør
Mob. 28 88 84 80
ep@a4.dk
Vedligeholdelsesplan
Dato: 12. maj 2015
Side 46/46
Søren Larsen
VVS-ingeniør
Mob. 28 88 84 84
sl@a4.dk