Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. maj 2015 Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan 989 - Åben lav boligbebyggelse ved Nymarksvej i Mårslet. 1. Resume Lokalplanforslaget imødekommer den private grundejers ønske om at udstykke området med en åben-lav parcelhusbebyggelse. I dag gælder Lokalplan 762 for området. Her er området udlagt til tæt-lav bebyggelse. Teknik og Miljø har i løbet af den offentlige fremlæggelse modtaget fem høringssvar fra naboer i området. Høringssvarene handler om maksimal bygningshøjde og gulvkoter, bygningers afstand til skel, bebyggelsesprocent samt forhold vedrørende grundejerforening. Teknik og Miljø foreslår at imødekomme naboernes ønsker, hvad angår højde og en placering længere fra skel mod nord. Derimod foreslår Teknik og Miljø ikke at imødekomme de øvrige forhold. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 989 godkendes til endelig vedtagelse med de ændringer, der fremgår af afsnit 4. At 2) bemærkninger indkommet i forbindelse med lokalplanens og kommuneplantillægget offentlige fremlæggelse besvares, som det fremgår af afsnit 4.2. Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 1 af 6 3. Baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet efter anmodning fra den private grundejer, der har ønsket at udstykke området med en åben-lav parcelhusbebyggelse. I dag gælder Lokalplan 762 for området. Her er området udlagt til tætlav boligbebyggelse. 4. Sagsfremstilling 4.1 Forslag til Lokalplan Lokalplanen er udarbejdet efter de samme principper for udstykning, bebyggelse og vejstruktur, som det eksisterende parcelhuskvarter mod vest. Planen rummer 14 grunde samt veje, stier og grønne områder. 4.2 Forslag til besvarelse af modtagne bemærkninger i den offentlige høring Planforslaget har været offentlig fremlagt fra den 7. januar til den 4. marts 2015. Der er indkommet fem høringssvar fra: 1. Andelsboligforeningen Nymarksvej, Mårslet 2. Grundejerforeningen Nymark, Mårslet 3. Beboere Nymarks Allé 248 og 270 4. Beboere, Nymarksvej 25 5. Beboere, Nymarksvej 24D Høringssvarene handler om maksimal bygningshøjde og gulvkoter, bygningers afstand til skel, bebyggelsesprocent samt forhold vedrørende grundejerforening. Naboerne ønsker en højde på 7,5 m, som gælder i den nuværende lokalplan, i stedet for lokalplanforslagets 8,5 m. Ligeledes er der ønske om, at lokalplanen skal indeholde tilsvarende bestemmelser om maksimale gulvkoter som i den oprindelige lokalplan. Beboere i andelsboligforeningen, der er beliggende nord for lokalplanen, ønsker, at der fastlægges en større afstand til skel, end der er indeholdt i lokalplanen. Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 2 af 6 Nogle af naboerne mener, at der skal gælde samme vilkår for bebyggelsesprocent, som i gælder i deres områder, der er omfattet af Lokalplan 762. Grundejerforeningen Nymark mener, at det ikke er nødvendigt at etablere en selvstændig parcelforening for området. Teknik og Miljøs kommentar Den generelle højde for denne type bebyggelse er 8,5 m i bygningsreglement og kommuneplanen. Teknik og Miljø foreslår, at højden for byggeri med fladt tag ændres til 7,5 m. men beholder de 8,5 m for byggeri med saddeltag, der har en hældning på minimum 45 grader. Lokalplanen fastlægger, at terrænet kan reguleres indtil 0,5 m. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasse sig det eksisterende terræn. Derfor anser Teknik og Miljø det for unødvendigt at fastlægge gulvkoter for byggeriet. Teknik og Miljø anerkender, at lokalplanforslaget kan muliggøre byggeri, der kommer tæt på bebyggelsen mod nord, hvad angår den nordvestligste grund. Derfor foreslås det at indskrænke denne mulighed med en byggelinje, der sikrer, at bebyggelse på denne grund ikke kan være nærmere skel end 9 m. Grundlaget for beregning af bebyggelsesprocent har ændret sig over tid i forbindelse med de løbende ændringer af bygningsreglementet. Når der i en lokalplan er fastsat bestemmelser om bebyggelsesprocent, anvendes beregningsreglerne i det reglement, der var gældende på tidspunktet for vedtagelse af lokalplanen. Lokalplan 762 er fra 2006, hvor bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehuse var på 25 procent jf. bygningsreglementet, som anført i lokalplanen. Beregningsreglerne i bygningsreglementet blev ændret i 2008. En del af de overdækkede arealer, der tidligere kunne holdes uden for beregningen af bebyggelsesprocent, Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 3 af 6 skulle nu medregnes. Til gengæld blev bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehuse forhøjet fra 25 til 30 procent. En bebyggelsesprocent på 25 efter Bygningsreglementet for småhuse, der var gældende i 2006, svarer i store træk til en bebyggelsesprocent på 30 i det gældende bygningsreglement. (BR 10). Lokalplanen fastholder blot det princip for opdeling i parcelforeninger, som er fastsat i Lokalplan 762. Teknik og Miljø mener ikke, der er grundlag for at ændre dette. 4.3 Forslag til rettelser i Lokalplanforslaget. Som opfølgning på bemærkningerne: I § 8, Stk. 2 bliver andet afsnit erstattet af: ”For byggeri med saddeltag med en hældning på minimum 45 grader, må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til terræn efter byggemodning eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). For byggeri med tage med en hældning under 45 grader, må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 7,5 m over terræn (målt i forhold til terræn efter byggemodning eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan).” Teknik og Miljø er blevet opmærksom på, at der i den oprindelige lokalplan 762 er sikret en stiforbindelse til naboområdet mod nord. Lokalplan 989 bør på samme måde sikre stien. Teknik og Miljø foreslår derfor, at der bliver tilføjet en stisignatur med betegnelsen e-f på lokalplankortet. Ligeledes bliver § 5, Stk. 2 udvidet med sti e-f. Redaktionelle rettelser Side 9: § 6, stk. 2 slettes, da nybyggeri ikke længere kan kræves opført som lavenergibebyggelse. Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 4 af 6 5. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætningen af lokalplanarbejdet blev fællesrådet orienteret, ligesom fællesrådet fik tilsendt lokalplanforslaget. 6. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke kommunaløkonomiske konsekvenser. Konsekvenser for miljø I henhold til § 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3. For Lokalplan 989 er de væsentlige påvirkninger vurderet ud fra kriterierne i bilag 2, og de vurderede påvirkninger berører emnerne: Natur, naturbeskyttelse, spilde- og overfladevand, jord, trafik, kulturarv, klimatiske forhold, ressourcer, sikkerhed og grundvand. Området er omfattet af en eksisterende godkendt og byggeretsgivende lokalplan (Lokalplan nr. 762), der ligeledes udlægger området til boligbebyggelse, blot i form af tæt-lav i stedet for åben-lav. Områdets status ændres således ikke, anvendelsen er fortsat lav bolig. Det er derfor vurderet, at lokalplanen ikke vil medføre en større risiko for forurening af grundvandet, end hvad der hidtil har været gældende for området. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 989 Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 5 af 6 Bilag 2: Høringssvar Tidligere beslutninger Forslag til Lokalplan nr. 989 er godkendt af Aarhus Byråd den 17. december 2014. Lokalplan 762 er vedtaget af Byrådet den 22. november 2006 Sagsnummer: 14/009427-14 Lix: 41 Center for Byudvikling og Mobilitet Sagsbehandler: Carsten Lützen Tlf.: 89 40 23 60 Tlf.: 30 56 28 01 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk E-post: carstenl@aarhus.dk Lokalplan 989, Boligområde i Mårslet - Endelig side 6 af 6