Refinansiering af rentetilpasningslån: F-kort nu med
Gældspleje af realkreditlån i bolig Markedsføringsmateriale LÅNEANBEFALINGER 24. juni 2015 Refinansiering af rentetilpasningslån: F-kort nu med negativ rente Af chefanalytiker Martin Lundholm, mlu@sparnord.dk, tlf. 96 34 40 55 · Faldet i de lange renter er stoppet brat og afløst af højere lange renter og meget stor usikkerhed. · F-kort er nu blevet klar til negative renter og er igen blevet et attraktivt alternativ til de dyre F1- og F2-lån. · Totalkredit giver i år rabat, hvis man skifter til et lån med lavere omkostninger. Vi anbefaler derfor, at alle boligejere med rentetilpasningslån får revurderet boligfinansieringen. · Vi anbefaler, at boligejere sikrer renten helt eller delvist i forbindelse med den kommende refinansiering. Makroøkonomisk baggrund omkring investor- og udsteder-aktiviteter. Ser vi på Så skete det! Faldet i de lange renter stoppede i april efter aktivitetsbarometrene i figur 2, er der umiddelbart intet over 30 års næsten uafbrudt fald. Den 17. april nåede den realøkonomisk, der kan retfærdiggøre stigningen. Men toneangivende 10-årige tyske rente ned i rekord lave 0,05 omvendt viser figur 2 heller ikke, hvorfor de lange renter pct. og den 10. juni toppede den foreløbigt i 1,06 pct. skulle så langt ned. Stoppet i faldet har været meget voldsomt og været præget af meget stor usikkerhed med store kursudsving Figur 2: Aktivitetsbarometre både fra dag til dag og indenfor dagen. 62 februar kunne man optage 30-årige fastrentelån i en 1½ pct. obligation og i skrivende stund er det 3 pct. og 3½ pct. obligationer, der er i fokus. Set i en historisk sammenhæng, er renten på realkreditlån med fast rente gået fra at være ekstrem lav, til nu ”blot” at være meget lav, som det fremgår af figur 1. 60 Værdi >50 indikerer vækst Det danske realkreditmarked er ikke gået ram forbi. I 58 56 54 52 50 48 46 Figur 1: Renten på fastrente realkreditlån 44 2010 24% 2011 2012 EU 21% 2013 2014 USA 2015 Kina Kilde: Eco Win o g M arkit 18% I Danmark ser presset på Fastkurspolitikken ud til at være 15% overstået vinder. 12% med Der vil Nationalbanken dog gå som nogen tid den forventede endnu, inden Nationalbanken begynder at normalisere renten. 9% Udviklingen på obligationsmarkederne vil være præget af 6% meget 3% stor usikkerhed de næste måneder. Den Europæiske Centralbank (ECB) vil fortsat foretage opkøb 0% 1900 1913 1927 1941 1955 1969 1983 1997 2011 af obligationer og holde renten ekstrem lav. Modsat er den amerikanske centralbank (Fed) på vej med første renteforhøjelse senere i år og væksten i både USA og Europa begynder at se selvbærende ud, dog på et lavt Mens de lange renter er steget, er de korte realkreditrenter derimod kun steget lidt i samme periode. niveau. Dertil kommer usikkerheden om en mulig græsk statsbankerot. De lange renter kan derfor kortvarigt falde lidt, men på længere sigt forventer vi stigende lange Det er svært at komme med en entydig forklaring på, renter. hvorfor rentefaldet er stoppet, men forklaringen skal findes i et miks af bedre vækst- og inflationsudsigter, De korte renter op til 3 års løbetid forventes at være ECB’s opkøbsprogram, dårlig likviditet og tekniske forhold nogenlunde stabile mindst 12 måneder frem. Side 1 af 4 F1 og F2 er blevet dyre lån Totalkredit hævede 1. januar prisen på lån med variabel rente og afdragsfrie lån. Dermed fulgte Totalkredit trop med de andre store realkreditinstitutter, der bl.a. mærker ratingbureauernes krav om at reducere omfanget af de mest risikable lån. I forbindelse med prisjusteringen er det frem til udgangen af 2015 muligt med rabat at omlægge ramte lån til en lånetype med lavere omkostninger. Figur 3: Kontantlånsrenten på rentetilpasningslån 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 Prisjusteringen rammer især F1- og F2-lån og har gjort disse lån dyre. Derfor anbefaler vi, at låntagere, der har rentetilpasningslån med refinansiering til oktober, får foretaget et ”service-eftersyn” i lyset af den seneste renteudvikling og prisjusteringen fra Totalkredit. 1,5 0,5 -0,5 -1,5 2008 2009 Der er flere attraktive alternativer til F1- og F2-lån, som 2010 2011 F1 2012 2013 F3 2014 2015 F5 det fremgår af tabel 1. Kilde: RIO o g egne beregninger Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 30-årige lån med afdrag F-kort 3.226 2.819 0 F1 3.341 2.636 0 F5 3.413 2.385 -38.400 Renteloft 3.218 2.777 -9.998 3% 2047 3.950 1.769 -80.123 30-årige lån uden afdrag F-kort 573 -50 0 F1 870 0 0 F5 1.193 0 -38.400 Renteloft 605 0 -9.998 3½% 2047 2.603 0 -82.745 Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid 1% 2027 9.164 8.188 -50.568 2% 2032 6.453 4.885 -61.350 2,5% 2037 5.168 3.298 -67.519 No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int Vi vil nedenfor se nærmere på de forskellige alternativer. Er man til variabel rente, anbefaler vi F-kort frem for F1 og F2. Fast rente Den kraftige stigning i de lange renter har umiddelbart øget forskellen i 1. års månedlige nettoydelse mellem fast rente og F1, som det fremgår af figur 4. Figur 4: Forskel i nettoydelse mellem fast rente og F1 1100 1000 900 800 700 600 F-kort F-kort-lånet er udset til at være F1-lånets afløser. Det er baseret på en 6 måneders rente (CITA 6M) og den bagvedliggende obligation løber i udgangspunktet i 3 år. Derved er refinansieringsrisikoen reduceret kraftigt i forhold til F1-lånet og tilgodeser bedre de krav, som 500 400 300 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 No te: 1. mio . kr., 30 års løbetid, med afdrag, før etableringso mko stninger. Egne beregninger realkreditinstitutterne bliver mødt med fra myndigheder og ratingbureauer. De negative renter, som vi har haft siden begyndelsen af året, har været en udfordring for Fkort-lånet, men det er nu løst, så nye låntagere også kan få glæde af negativ rente. 1. års månedlig nettoydelse er knap 300 kr. lavere på et F-kort-lån end på et F1-lån, begge uden afdrag og med en gæld på 1 mio. kr., jf. tabel 1. Det skyldes dels lavere rente dels lavere omkostninger ved F-kort-lånet. Vi forventer, at kuponrenten fra 1. juli bliver -0,06 pct. og dermed lavere end kontantrenten på F1, jf. figur 3. Tidligere i år var forskellen helt nede under 300 kr. Nu er forskellen steget til ca. 700 kr. – men vel at mærke på 1. års månedlige nettoydelse. Selv om de lange renter er steget, er de stadig historisk lave, jf. figur 1. Når først de korte renter begynder at stige, vil forskellen blive indsnævret, da ydelsen på fastrentelånet ligger fast. I den forbindelse er det værd at bemærke, at den gennemsnitlige kontantlånsrente på F1-lån de seneste 10 år har været 2,26 pct. I det lys er et fastrentelån stadig attraktivt – ikke mindst når man de seneste måneder har set, hvor hurtigt renterne kan stige. Side 2 af 4 I takt med, at de lange renter er steget, er lån med Ud fastrentelånet renteloft igen blevet attraktivt. Man kan få et lån med muligheden for at indfri lånet til en lavere kurs, når renten over budgetsikkerheden tilbyder renteloft frem til 2020 på 2½ pct. eller frem til 2025 på 4 er steget. pct. Et lån med renteloft på 2½ pct. frem til 2020 er et stærkt Delt belåning alternativ til F5. I udgangspunktet har renteloftslånet en Realkreditlån behøver ikke være et enten-eller med kupon på 0 pct. og meget tyder på, at det niveau også vil hensyn til variabel eller fast rente. Det kan også være et blive gældende i 2016. I sammenligning med F5 og på både-og, så man derved spreder risikoen og muligheder grund af renteloftet på kun 2½ pct., skal der ske en ligesom på investeringssiden. Totalkredit har reduceret meget hurtigt og voldsom rentestigning i 2017, for at omkostningerne ved renteloftslånet ikke ender med at blive billigst frem til belåninger, to så etablering lån ikke af er sådanne lig med delte dobbelt omkostninger. 2020. For begge lån gælder, at der er en refinansieringsrisiko, når den bagvedliggende obligation skal ”rulles”. Ved delt belåning udnytter man både, at de korte renter forventes at være lave i lang tid endnu, og muligheden for Som det fremgår af tabel 1, er 1. års månedlige at indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når de lange nettoydelse på et lån med renteloft uden afdrag 605 kr. renter er steget, og derved skære restgæld væk. Flere ved et lån på 1 mio. kr. På grund af renteloftet kan studier har vist, at det på langt sigt er den mest optimale ydelsen maksimalt stige til 2081 kr. Til sammenligning strategi. forventes den månedlige nettoydelse på F5-lånet uden afdrag at blive 1.193 kr. I tabel 2 har vi regnet på to eksempler. Set i forhold til at fortsætte nogle Ulempen ved de lån med renteloft, som man kan optage spændende muligheder for en beskeden merydelse på ca. på nuværende tidspunkt, er, at renten ikke kan blive 250 kr., med hvis F1-lånet, man giver fortsat delt belåning man negativ. Fra 1. januar forventes det at blive muligt at afdragsfrihed på fastrentelånet, vil 1. års månedlige afdrager. Vælger optage lån med renteloft, hvor renten også kan blive nettoydelse falde ca. 425 kr. negativ. Gevinsten ved begge eksempler er, at man bliver i stand til at skære restgæld væk ved at kunne indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når renten er steget. Forventninger til auktionen Rentemarkederne er præget af stor usikkerhed og det påvirker også vores forventning til den forestående Tabel 2: Delt belåning, 1 mio. kr., 30 år 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 100% F1-lån med afdrag F1 3.341 2.636 0 50% F-kort med afdrag og 50% 3-47 med afdrag F-kort 1.613 1.409 0 3% 2047 1.975 885 -40.062 Samlet 3.588 2.294 -40.062 50% F-kort med afdrag og 50% 3½-47 uden afdrag F-kort 1.613 1.409 0 3½% 2047 1.301 0 -41.372 Samlet 2.914 1.409 -41.372 No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int Vi anbefaler primært delt belåning til lån over 1½ mio. kr. Renteloft refinansiering af rentetilpasningslån. Tabel 3: Auktionsresultater fra Totalkredit Kontantlånsrente, med afdrag Termin F1 F3 okt-10 1,33 1,81 jan-11 1,60 2,26 apr-11 2,07 2,82 okt-11 1,22 1,70 jan-12 1,12 1,52 apr-12 0,89 1,23 okt-12 0,38 0,68 jan-13 0,36 0,70 apr-13 0,44 0,78 okt-13 0,49 1,01 jan-14 0,25 0,67 apr-14 0,35 0,69 jul-14 0,37 okt-14 0,36 0,46 jan-15 0,51 0,40 apr-15 0,13 0,17 jul-15 0,31 0,39 okt-15 (f) 0,35 0,45 F5 2,32 2,88 3,37 2,19 2,02 1,83 1,22 1,20 1,28 1,68 1,32 1,22 0,72 0,59 0,45 0,77 1,00 Er man blevet utryg ved den store rentestigning, som vi har set de seneste måneder, men samtidig gerne vil Vi forventer, at kontantrenterne ender på et lidt højere udnytte, at ECB forventes at holde renten lav i lang tid niveau end ved juli-terminen, som det fremgår af tabel 3. endnu, kan et lån med renteloft være en god ide. Set i forhold til for et år siden, forventer vi, at F1-renten er stort set uændret, nemlig 0,35 pct. F3-renten blev for 3 år siden fastsat til 0,68 pct. og nu forventer vi en Side 3 af 4 kontantrente på 0,45 pct. F5-renten forventer vi falder fra billigere lån i 2015, mens Totalkredit giver rabat for 2,32 i oktober 2010 til nu 1,00 pct. omlægninger. Anbefaling Alt det praktiske Udviklingen i de seneste måneder har vist, hvor hurtigt og Har overraskende det kan gå på rentemarkedet. Derfor oktober, har man frem til 31. juli 2015 mulighed for at anbefaler vi, at man sikrer renten enten helt eller delvist i ændre perioden mellem rentetilpasninger, afdragsprofil og forbindelse med den kommende refinansiering. lånetype. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen man rentetilpasningslån med refinansiering til udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger. Det er i den forbindelse vigtigt at huske på, at kun fastrentelån giver ultimativ sikkerhed. Både lån med Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden renteloft, ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er F5-lån og F-kort-lån har en indbygget usikkerhed knyttet til renteudviklingen og dermed den baseret fremtidige ydelse. forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de på standardberegninger og en række vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor Ønsker man fortsat maksimal variabel rente, anbefaler vi, altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank. at man skifter fra F1 og F2 til F-kort. Da F1- og F2-lån er blevet dyreste lån omkostningsmæssigt, anbefaler vi, at man omlægger til et Redaktion afsluttet, 24. juni 2015, kl. 13:46 Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og val utakryds. Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast. Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving. Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet. Side 4 af 4
© Copyright 2024