1. No category

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Revurdering 2015
af ejendommen tilhørende
A/B Borup
Billeder taget d. 28-09-2015
Beliggende Borups Plads 26-30. Humlebækgade 39-51,
Lundtoftegade 2-10, Stefansgade 48-62,
2200 København N
5040 Udenbys Klædebo Kvarter
Den kontante handelsværdi jf. pkt. 26: kr. 390.000.000
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
1
Wismann Property Consult A/S
2
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1. Rekvirent
A/B Borups Plads
Kenneth S. Madsen
2200 København N
salg@borupsplads.dk
2. Vurderingsmand:
Lars Wismann, projektchef og direktør
cand. merc., ejendomsmægler & valuar
Wismann Property Consult A/S
Åboulevard 1, st.
1635 København V.
Mobil.: 4088 1998
CVR.: 28 31 27 17
3. Vurderingsobjekt:
Borups Plads 26-30. Humlebækgade 39-51,
Lundtoftegade 2-10, Stefansgade 48-62,
2200 København N
5040 Udenbys Klædebo Kvarter, København
4. Vurderingsformål:
Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien
på en andelsboligforenings ejendom jf. Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført:
ABL § 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til
en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke
må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en
statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18
måneder gammel.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
3
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
5. Vurderingstema:
Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr. 30.09.2015 med en ledig bolig.
Den kontante handelsværdi kan bruges til beregning af andelskronen jf. ABL. § 5 stk.
2 litra b.
6. Dokumenter og bilag:
Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 01. oktober 2014
Årsregnskab 2013-2014 med GF referat
Oplysning om omlægning af realkreditlån
Forsikring
Energimærkerapport
Handel med andelsbeviser – 16 handler forelagt
Vedtægter
7. Tingbogen
Vi har trukket tingbogsoplysninger d. 28-09-2015 og ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed.
Ifølge oplysninger fra foreningen er ejendommen tegnet af arkitekt Alf Cock-Clausen
og ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig. Arkitekt Alf Cock Hansen er
stilmæssigt imellem klassicismen og art deco og er blandt andre bygningsværker
kendt fra Richshuset og Gutenberghus. Ubetinget en af sin tids store arkitekter.
8. Forudsætninger:




at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder
at de vurderede arealers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet
at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret på et
niveau, hvor det har værdimæssig betydning for ejendommen
at vurderingen er foretaget under iagttagelse af Dansk Ejendomsmæglerforenings
vurderingsnorm af 23-03-2009
Vi har den 28. september 2015 besigtiget ejendommen udefra samt drøftet den på
mail med Kenneth S. Madsen. Vi har den 25. marts 2015 besigtiget ejendommen
gennemgribende herunder lofter, fyrrum, beboerrum og 5 for ejendommen karakteristiske lejligheder. Vi blev vist rundt af Kenneth Madsen og varmemesteren, der forklarede.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
4
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
9. Forsikring
Ejendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring på almindelige vilkår. Der henvises til
policen.
10.
Lokalplaner:
Området er ikke omfattet af København Kommunes lokalplaner.
11.
Beskrivelse:
Ejendommen har et grundareal på 7.695 m2 og et bebygget areal på 3.215 m2. Bygningsarealet udgør 16.011 m2. Det samlede boligareal udgør 15.153 m2 , samt kælder
3.151m2, 889 m2 erhverv og beboerlokale på ca. 140 m2.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
5
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Bygningen er opført i 1924 af mursten. Bygningen indeholder 199 lejligheder på mellem 37 m2 og 146 m2 med 164 altaner og 60 franske altaner. de fleste på nær 71 ifølge BBR med bad, toilet og køkken. Dem uden bad har typisk brusekabine. Ejendommen består af stue, 1.-4. etage. Der er fjernvarme. Taget er nyere tegl med fast undertag. Ejendommen har siden 2009 fået en række gennemgribende moderniseringer
herunder tag, altaner, nye vinduer, facader og trapperum. Ejendommen fremstår i en
over middel vedligeholdelsesmæssig stand. Der er en del af istandsættelserne der
fremstår med efterfølgende karakter af byggesjusk ligesom alle de indvendige facader
ved de opsatte altaner ikke er blevet afsluttet med at male facaderne. Det forventes
at de indvendige facader vil blive malet indenfor de næste 5 år i forbindelse med at
vinduespartierne skal males.
Ejendommens lejligheder fremstår i en størrelse karakter og indretning i en meget varieret stand. Her er alt fra små 2-værelses lejligheder næsten originale fra 1924 til top
moderne fuldkommen istandsætte lejligheder i en karakter man ellers kun ser afbildet
i magasiner som smagfuld indretning. Vi se et sådan eksempel som er den ubetinget
flotteste Nørrebrolejlighed vi har kendskab til.
Der er både beboer kontor samt et stort fælles beboerlokale indrettet med moderne
køkken service til 40, toiletter og velegnet f.eks. til afholdelse af konfirmationer m.m.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
6
Wismann Property Consult A/S
7
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
12. Beliggenhed:
Ejendommen er beliggende på Ydre Nørrebro ca. 3 km. fra Rådhuspladsen. Vi er her
få hundrede meter fra den grønne oase Nørrebroparken der med cykelsti er blevet vejen til København og stedet for en rigt udeliv. Fra 2018 er der metroring ved Landsarkivet ca. 300 meter fra ejendommen. Der er gode indkøbsmuligheder på Borups Allé,
Falkoner Allé, Jagtvej og Nørrebrogade.
13. Udlejningsforhold:
I flg. BBR er der 199 beboelseslejligheder i ejendommen, hvoraf de 23 forsat er boliglejelejligheder.
Ejendommen vil som boligudlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for boliger på 577 kr./m2.
Normaltallet for OMK boligleje er mellem kr. 475-575/m2.
Afkastprocenterne yielden er beregnet udfra den omkostningsbestemte leje samt den
leje der ville kunne opnås såfremt at alle boligarealer var lejeoptimeret efter BRL § 5
stk. 2. og havde frie markedsmæssig leje.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
8
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Erhvervsmæssige arealer herunder kontorer, liberalt erhverv, butikker ansættes værdimæssigt udfra nettolejen divideret med en afkastprocent (yield).
Blandt revisorer og administratorer er det en udbredt misforståelse, at værdien på en
boligejendom/blandet bolig erhvervsejendom alene gøres ved en yield beregning udfra det driftsmæssige afkast f.eks. 2-4% yield uden hensyntagen til referenceejendomme eller forventet værdistigning. Da ydelsen på 30 års realkredit er typisk 6,5%,
er det meningsløst alene at fokusere på driftsafkast på ca. 2%.
erhvervsarealer
Kælder
stuen
1.
2.
drifg
Summa
areal
leje
0
889
0
0
889
Yield
0
734
0
0
-100
0
652.407
0
0
-88.900
563.507
5,50%
10.245.582
Læs vores Hvidbog til A/B foreninger som nu ligger på www.wismann-as.dk
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
A/B Borups Plads
Antal m2
Antal lejligheder
Ejendomsværdi ansat pr. m2
16.042
199
600
Vurdering
7% NPI reg-2014
7%
0,4924
9.625.200
kr. 281.149
0,4924
Afkast 15. alm. Vurdering 1973
Anslået værdi= 7% af offentlig vurdering 2006
Afkast
Driftsudgifter:
Ejendomsskatter mm.
El
Fjernvarme
Vand
Renovation
Forsikringer
Ejendomsservice
Vaskeri
Bredbånd/Kabeltv
Diverse
390.000.000
1.005.525
419.587
1.425.113
2013-2014
1.071.052
19.779
0
50.034
463.776
372.593
712.082
0
313.498
134.231
196
3.137.045
4.562.158
Afkast plus drift
Fordeles imellem bolig og erhverv efter m2
Husleje bolig
Husleje erhverv
15.153
889
4.309.336
252.821
Husleje bolig
15.153
4.562.158
75
69
1.136.475
1.045.557
2.182.032
prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme
prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI
Summa
Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje
Administration pr. lejlighed
144
3.313
Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser
pr. m2.
Erhvervsleje - markedsmæssig
889
1/3 af dette beløb
Beløb til henlæggelse pr. m2
Plus indeksering fra 1994 29,07%
Summa beløb afkast pr. m2.
Paragraf 18 ansat pr. m2.
Paragraf 18B ansat pr. m2.
472
634
Anslåede individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl.
100.000
Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI)
Omkostningsbestemt leje
Omkostninger
Nettoleje
Ny nettoleje
Henlæggelser til fornyelser fra 1994 (skøn):
Fjernvarme
Køleskabe
gaskomfur
Porttelefon
Antenneanlæg
Vaskeri
659.287
8%
563.507
19.900.000
577
395
§ 18
625
4.000
4.800
1.300
1.600
50.000
419.097
63.680
76.416
15.522
19.104
4.500
598.319
199.440
12,43
6,12
18,55
49,24%
7.150.655
1.592.000
1.136.475
8.742.655
5.978.364
4.464.273
§ 18B
4,18%
8%
8%
6%
6%
9%
18,55
56,79
75,34
18,55
50,80
69,35
Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med
en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet.
A/B Borups Plads
Omkostningsbestemt boligleje
Omkostninger-2006 excl. GI § 18
Markedsmæssig erhvervsleje
Nettoleje
areal
15.153
16.042
889
Kontant depositum som boligudlejningsejendom
Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje
Erhvervslejer, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje
I alt
Markedsmæssig erhvervsleje
Forrentning af nettoleje:
* Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til:
* Potentiel leje efter BRL § 5 stk. 2 modernisering
antal
199
årlig leje
8.742.655
-4.841.889
563.507
4.464.273
leje pr. m2
577
-302
0
278
areal
8.742.655
889
depositum
2.185.664
281.754
2.467.417
leje pr. m2.
577
1.400
yield
1,15%
4,41%
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
9
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
14.
Driftsbudget, aktuel
Indtægter i flg. årsregnskab
Boligafgift -andele
Boligafgift- erhverv
Lejeindtægt - boliger
Lejeindtægt - erhverv
Leje erhverv
Kældre + loft
Altaner
Forbedringer
Kabling
Diverse
Summa
Omkostninger i flg. årsregnskab
Ejendomsskatter
El-forbrug-varme
Vandafgift
varmeanlæg
Gade og vejbidrag
Renovation
Rottebekæmpelse
Vedligehold
Forsikring mm
Vicevært mm.
Generalforsamling mm.
Energikonsulent
Bestyrelsesudgifter
Mødeudgifter mm.
Valuar
Varmeregnskab
Gårdlaug
Revisor
Kontorhold mm.
Administration
Abonnementer og kontingenter
Advokat
Bredbånd/Kabeltv
Diverse
Summa
Renteomkostninger i flg. Årsregnskab
Renteudgifter
Renteudgifter 2. prio
Renteindtægter
Ydelsesstøtte
Prioriteringsomkostninger
Nettorenter
2013-2014
7.143.340
0
988.190
0
652.407
6.000
360.600
0
183.520
0
9.334.057
2013-2014
1.071.052
19.779
50.034
0
0
463.776
0
1.669.908
372.593
712.082
33.116
0
50.878
0
12.500
50.108
0
33.750
36.885
354.758
12.863
30.690
313.498
134.231
5.422.501
2013-2014
-3.683.094
0
25.255
0
-2.283.616
-5.941.455
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
10
Wismann Property Consult A/S
11
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
15.
Offentlig vurdering:
Ejendommen har en offentlig vurdering pr. 01.10.2014 på kr. 245.000.000 heraf
grundværdien på kr. 36.962.900. Vurderingen er i forhold til vurderingen pr.
1.10.2011 hævet 10% for ejendommen og hævet 1% for grundværdien.
Resten af dette afsnit er overflyttet til bilag A.
16.
Uudnyttet udviklingspotentiale:
Der skønnes ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen.
17.
Værdien af en ledig lejlighed:
Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 76 m2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr. 38.000/ m2, såfremt lejligheden var en ejerlejlighed. Boligarealerne i AB Borups Plads er i den kontante handelsværdi værdiansat til kr.
23.600/m2 svarende til 62 % af m2-prisen på tilsvarende lejlighedsstørrelser i sammenlignelige ejerlejlighedsforeninger. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr.
1.064.000.
Referenceværdierne er dokumenteret i værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere, medlemmer af DE.
18. Afkastprocenterne og m2-priser for boligejendomme:
Dette afsnit er overflyttet til bilag A.
19.
Hvad er den kontante handelsværdi jf. Andelsboliglovens ABL §
5 stk. 2 litra i et marked, hvor der kun er få eller ingen handler:
Dette afsnit er overflyttet til bilag A.
20.
Andelsforeningens gældsætning, fast renteperiode og afdragsfri
lån angivet ved et modeleksempel:
Dette afsnit er overflyttet til bilag A.
21.
Andelsboliger eller ejerboliger:
I Københavnsområdet findes der ca. 110.000 andelsboliger. Især andelsboligforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. boligblokke lige ud til Øresund, er 20-80 % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige
boligydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerboliger.
I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den
ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsboligforening. Den eneste væsentlige forskel er, at medlemmerne i andelsboligforeningen ejer et værdipapir; ankøb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
12
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
delsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret.
Bofællesskabet i de to boligformer er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige
omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsboligformen som for ejerboligformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at
drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr. 230-280/m2..
Der er dog en klar tendens til, at andelsboligforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme.
Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da
det i dag yderst sjældent ses, at en andelsboligforening opløser sig selv for at sælge
ejendommen.
Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsboligforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser.
Det er således, at en tilsvarende bolig i en ejerlejlighedsforening vil være 57% dyrere
pr. måned frem for den tilsvarende bolig i andelsboligforeningen. Det kan illustreres
ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud
fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser.
A/B Borups Plads
Hvad koster det at bo i en lejlighed
Areal
Kontant handelspris pr. m2.
Gæld i A/B Foreningen pr. m2
Driftsomkostninger pr. m2.
Kontant købesum
Finansieret købesum
Rente før skat i %
Skat
Netto rente
Ejerboligskat
Aktuel boligydelse
Boligydelse - minimum
Renteydelse A/B lån
Samlet boligydelse ved minimum
Aktuel Boligydelse pr. m2. inkl. finansieringrente
Min. Boligydelse pr. m2 inkl. finansieringsrente
Aktuel Boligydelse pr. måned inkl. 100% finansiering
Ekstra boligydelse udfra min. ydelsen
Ekstra boligydelse pr. måned i kr.
andelsboliger
76
22.086
6.692
250
1.681.745
509.579
4,0%
30%
2,80%
0
40.137
25.959
47.089
73.048
1.146
959
6.087
-36%
-3.463
ejerboliger
76
38.032
250
2.895.978
4,0%
30%
2,80%
14.480
19.036
114.604
1.505
1.505
9.550
57%
3.463
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
13
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
I regneeksemplet er opstillet en sammenlignelig model, hvor der for de to boligformer
er taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme,
uden anvendelse af den p.t. aktuelle gældsbrevsmulighed.
22.
Den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme.
Markedet for handel med boligudlejningsejendomme var stort set ikke eksisterende i
perioden 2008-2012 (finanskrisen). Bankerne lukkede ganske enkelt kassen i grundet
et stort indlånsunderskud og sagde i reglen nej til de fleste låneansøgninger. Sælgerne lod være med at sælge.
Hvor man før 2008 kunne finansiere boligejendomme 100% og lejerne med denne finansiering kunne stifte en ny andelsboligforening, så var dette på nær et par enkelte
handler ikke muligt under finanskrisen.
Handlerne med boligejendomme i denne periode har derfor ofte været tvangshandler,
eller skæve handler, hvor realkreditten har solgt overtagne ejendomme formentligt på
meget gunstige finansieringsvilkår. Ejendomme Gammel Kongevej 51 er et sådan eksempel. Ejendommen blev købt af Arbejdernes Landsbank efter en nystiftet A/B forening var havnet i bundløs gæld. Efter overtagelsen kr. 20.600/m2 d. 18-01-2012 blev
den istandsat efter alle kunstens regler for yderligere kr. 5.000-7.000/m2. Det var Arbejdernes Landsbank der havde været A/B foreningens kreditor.
For andelsboligmarkedet er det jo således, at når man køber et andelsbevis så køber
man sig ind i en forening der ejer en boligejendom. Foreningens ejendom er i forvejen
finansieret og kontantprisen er det man betaler for andelsbeviset. Det er i reglen en
mulig opgave at 100% finansiere andelsbeviset kontante betaling. Når der handles et
andelsbevis kan man derfor i nogen udstrækning hævde at der handles til den markedsmæssige pris for en del af en boligudlejningsejendom der tilhører en andelsboligforening.
Den pris som andelsboligforeningernes andelsbeviser handles til er efter vores dokumentation fra ca. 100 andelsboligforeninger mellem 55-75% af kvadratmeterprisen for kvadratmeterprisen i tilsvarende ejerboligforeninger.
Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelsværdi.
Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er en handel den stærkeste ledetråd for hvilke
priser der handles til. Dansk Ejendomsmæglerforening har dog ikke udtalt sig om
hvad betydning det har for den kontante handelsværdi om en ejendom sælges med
100% finansiering, og en bidragssats på 0% og afdragsfrihed i 20 år blot fordi et realkreditinstitut skal have en ejendom ud af bøgerne uden at der fremgår at man reelt
har haft et tab. På www.wismann-as.dk ligger en analyse, der dokumenterer, at kun
ca. 15% af alle valuarvurderinger udarbejdet af medlemmer af denne forening opfylder dette krav. Det er et normkrav at anføre referencehandler.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
14
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Østre Landsret i de to sager der findes om valuarvurderinger d. 07-11-2011 og d. 2606-2015 afvist valuarvurderinger uden solid dokumentation i referenceejendomme.
Den kontante handelsværdi jf. ABL § 5 stk. 2 litra b, giver alene mening, om der er
faktuelle og retningsvisende handler.
De mest oplagte købere til boligudlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af ABForening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 5575% af m2-prisen for tilsvarende ejerboligejendomme i samme område. Ejendomme
hvor en væsentlig del af lejlighederne er uden eget toilet og bad bør ligge på en lavere priskvartil.
I skrivende stund 2. halvår 2015 er pengeinstitutterne atter særdeles velvillige til at
finansiere handler med boligejendomme og stiftelser af nye andelsboligforeninger. Det
er sådan at ca. 3 udaf 4 boligejendomme der handles købes af lejerne der stifter en
A/B foreningen. Bankernes udlånsvillighed langt mere end rentens størrelse er afgørende for priserne på de handlede ejendomme.
Ved at gå på www.oline.dk der er hjemmeside for boligejendomme udbudt af medlemmer af Danske Ejendomsmæglerforening, ser det ud som om at de priser der forventes og forlanges i dag er stort set uforandrede. Ingen må jo antage, at medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening udbyder ejendomme til andre priser end,
hvad der er realistiske priser som vurderet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar MDE.
Ejendomme til salg på København N (postnummer 2200)
Adresse
Opført
Vurdering
Udbudspris
Fredensgade 21
1882 29.000.000 kr. 26.000.000
Baldersgade 65
1905 13.100.000 kr. 12.100.000
Vævergade 3
1881 11.800.000 kr. 19.000.000
Kapelvej 5
1893 10.700.000 kr. 17.500.000
Vedbækgade 4
1884
8.400.000 kr.
9.000.000
Gennemsnit
* kælder erhvervsarealer er medregnet til 33% af kvadratmetrene
Ejendomme til salg i København Ø (postnummer 2100)
Adresse
Marstalsgade 26
Århusgade 12
Landskronagade 56
Haraldsgade 44
Gennemsnit
Opført
1903
1901
1902
1926
Vurdering Udbudspris
16.900.000 23.500.000
19.600.000 35.000.000
14.400.000 9.500.000
6.100.000 7.500.000
www.oline.dk d. 26-01-2015
Areal
m2-pris m2-pris Afkastbolig Areal erhverv
bolig
erhverv procent
1.545
78 16.425
8.000
3,50%
675
57 17.250
8.000
2,70%
850
0 22.353
14.000
3,26%
850
72 19.911
8.000
3,40%
500
75 16.800
8.000
3,74%
18.548
kilde: www.oline.dk, d. 25-09-2015
Areal
Areal
m2-pris m2-pris Afkastbolig
erhverv
bolig
erhverv procent
985
0
23.858
0
3,24%
1.080
208 29.519 15.000
3,35%
456
0 20.833
0
4,27%
323
73 19.830 15.000
3,94%
23.510
De ejendomme der udbydes er ofte i en teknisk væsentligt ringere stand end de ejendomme, der i 10 år eller mere har været ejet af andelsboligforeningerne. Især de ældre A/B foreninger ejer oftest meget vel vedligeholdte ejendomme. De ejendomme
der handles sælges typisk med et vedligeholdelsesefterslæb på kr. 2.000-5.000/m2.
Det er min klare holdning, at en vel vedligeholdt ejendom er mere værd end en, hvor
der i årtier er akkumuleret udestående istandsættelsesarbejder.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
15
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
23.
Valuarvurdering
Dette afsnit er overflyttet til bilag A.
24.
Referencepriser
Tabellerne nedenfor viser et udsnit af vores registrerede handler med boligudlejningsejendomme beliggende i København. De valuarer der ikke anfører referencehandler
kan opfylder ikke vurderingsnormen og har ofte vurderet uden at sikre sig kendskab
til hvad der rent faktisk handles til.
Ejendomme handlet
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Fredericiagade 15
Gammel Kongevej 51
Østerbrogade 114
Gormsgade 25
Onsgården *incl. 65 mill. Vedl. Eft.slæb
*Værnedamsvej 5, 5 A-B
Fredericiagade 15
Dronningens Tværgade 9
Skindergade 28
Løvstræde 8
Søtorvet 1-3, Vendersgade 28
Grønningen 15 m. fl.
Amagerbrogade 102
Strandvejen 82
Strandvejen 84-86
Frederikkevej 1
Strandvejen 153
Jernbane Allé 31
Østerbrogade 21-23
Trepkasgade 3
Øster Farimagsgade 25
Vævergade 3
Kapelvej 5
Baldersgade 65
Grundvigsvej 27
Langelandsvej 17
Amagerbrogade 163-165
Nørre Gade 18
Summa
Postnummer
1310
1850
2100
2200
2900
1819
1310
1302
1159
1152
1371
1270
2300
2900
2900
2900
2900
2720
2100
2100
2100
2200
2200
2200
1875
2000
2300
1165
Gennemnsit
Vægtet gennemsnit
Maksimum
Minimum
25.
Købesum
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
57.800.000
55.000.000
58.000.000
18.000.000
295.000.000
29.500.000
57.800.000
74.000.000
41.800.000
67.900.000
90.000.000
245.000.000
24.750.000
41.900.000
41.600.000
28.000.000
36.500.000
45.000.000
75.000.000
19.575.000
4.275.000
17.000.000
16.000.000
11.600.000
36.400.000
18.625.000
33.400.000
39.900.000
areal bolig
2.079
2.527
2.585
1.010
12.524
1564
2.079
334
636
978
2.519
9.172
1.501
1.079
1.280
993
941
1.746
2.336
1.180
121
850
850
675
1.807
798
1.802
748
56.714
areal
erhverv
1.335
883
902
202
2.617
215
1.335
2.384
1.283
2.196
2.820
2.747
288
981
681
440
742
452
1.245
248
65
0
72
57
656
0
353
689
25.888
m2-prisbolig
m2-pris
erhverv
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
18.170
17.222
18.250
17.022
18.331
17.756
18.170
35.976
25.377
24.519
20.056
21.920
14.570
20.649
21.859
19.335
19.075
21.113
22.513
15.538
25.661
20.000
17.976
17.185
17.448
27.099
16.184
30.314
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
20.689 kr. 15.179
19.587 kr. 18.375
35.976
14.570
kr.
kr.
kr.
kr.
15.000
13.000
12.000
4.000
25.000
22.000
15.000
26.000
20.000
20.000
14.000
16.000
10.000
20.000
20.000
20.000
25.000
18.000
18.000
5.000
18.000
10.000
10.000
0
12.000
12.000
25.000
Handelsdato
12-06-2013
18-01-2012
10-01-2013
14-09-2012
13-10-2011
19-12-2013
12-06-2013
09-07-2013
09-07-2013
09-07-2013
13-02-2014
12-02-2014
21-01-2014
03-01-2014
03-01-2014
03-01-2014
03-01-2014
31-05-2013
28-05-2014
01-05-2014
02-03-2015
13-03-2015
02-03-2015
08-04-2015
29-01-2015
22-05-2015
08-07-2015
22-07-2015
Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering:
Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør
ligge indenfor +/- 15-30 %. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende
vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn
indenfor +/- 30 %. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed:
kr.
Kontant handelsværdi
Boliger, værdi pr. m2
Valuarværdi
390.000.000
23.533
-30%
-15%
15%
30%
273.000.000 331.500.000 448.500.000 507.000.000
16.473
20.003
27.062
30.592
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
16
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
26.
Besvarelse
Aktuelle Østre Landsrets Domme om den kontante handelsværdi er overflyttet til bilag A.
A/B Borups Plads
Markedsværdi
Grundareal
Samlet boligareal
Antal boliglejligheder
Uudnyttet tagareal
Udnyttet tagareal
Kælder
Altaner
Bygning til institution
Værdi af en ledig lejlighed
Erhvervsareal
Andelshaverfællesrum
Franske altaner
Vedligeholdelsesefterslæb
bebyggelsesprocent
areal i m2
7.696
15.153
199
0
1.608
1.842
164
27
76
889
140
60
0
0
Markedsmæssig erhvervsleje
Forrentning af nettoleje:
* Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til:
* Potentiel leje efter BRL § 5 stk. 2 modernisering
0
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
m2-pris i kr.
4.803
20.500
23.533
2.000
2.000
100.000
5.000
14.000
12.000
12.000
60.000
-
kr.
kr.
leje pr. m2.
577
1.400
Ejendomsværdiens fordeling:
Grundstykket:
Bygningen
Installationer
Kontant handelsværdi
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
markedsværdi
36.962.900
310.636.500
3.215.000
6.302.000
16.400.000
135.000
1.064.000
10.668.000
1.680.000
3.600.000
390.663.400
yield
1,15%
4,41%
kr.
kr.
kr.
kr.
36.962.900
317.733.390
35.303.710
390.000.000
Ejendommens aktuelle markedsværdi er derfor afrundet til: kr. 390.000.000
skriver kroner trehundredenitimillioner 00/100.
27. Habilitetserklæring:
Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning.
28.
Bilag A., gode råd, møde og hot line service:
Bilag A er vedlagt og fremsendt på e-mail.
Der er ikke udarbejdet en skrivelse benævnt ”Gode råd”! Her gives normalt en række
anvisninger på driftsmæssig optimering af ejendommen. På anmodning fra A/B foreningen udarbejdes og tilsendes gode råd uden ekstra beregning.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
17
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Wismann Property Consult A/S tilbyder tillige som en del af vores ydelse at møde op
på en generalforsamling et beboermøde, et bestyrelsesmøde eller lignende.
Vi betragter Andelsboligforeningens medlemmer som vores klienter og de er tilsvarende velkomne til at kontakte os for alt hvad der har med denne rapport at gøre.
Gode råd sendes normalt sammen med valuarvurderingen i 1 eksemplar i hard copy
samt sendt i pdf med e-mail til rekvirenten.
De gode råd er tænkt som inspiration til A/B foreningens medlemmer og bestyrelse.
Ingen er forpligtede til at følge vores gode råd ligesom administrator, bank, revisor
eller andre økonomiske rådgivere kan have andre gode råd end dem, som vi anfører.
Når det handler om økonomisk rådgivning er det ikke sådan, at der kun findes rigtige
og forkerte råd. Det gode råd kommer helt an på forudsætningerne. Derfor er det
f.eks. ikke altid at godt råd f.eks. at låse renten fast i 30 år og vælge lån med afdrag.
29. Copyright:
Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre
end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist uden, at der henvises til Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsboligforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser.
30. Professionel ansvarsforsikring police nr. 59.0.01.426-00
Cand. merc., statsaut. ejd.mgl. & valuar Lars Wismann har en professionel ansvarsforsikring tegnet hos Chartis Europe SA, der dækker ejendomsmæglervirksomhed.
31. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten:
Såfremt medlemmer af andelsboligforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller
andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport,
bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S.
32. Dato og underskrift:
København den 02. oktober 2015
Som vurderingsmand:
Wismann Property Consult A/S
---------------------------------Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler & valuar
Se i øvrigt vores hjemmeside: www.wismann-as.dk
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!