Bebyggelse på Kulgrunden”, tillæg nr. 25 til Hel - 16-12-2009
Byrådet Center for Kultur, Plan og Erhverv Stengade 59 3000 Helsingør Telefon Giro 49 28 24 96 9 00 95 15 tmk@helsingor.dk www.helsingor.dk Dato 5. oktober 2015 Sagsnr. 15/19746 Sagsbeh. Ark. Susanne Eriksen Forslag til lokalplan nr. 1.159 ”Bebyggelse på Kulgrunden”, tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013, og afgørelse om miljøvurdering. Helsingør byråd vedtog den 21. september 2015 at offentliggøre forslag til lokalplan 1.159 for ”Bebyggelse på Kulgrunden”, tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013, og afgørelse om miljøvurdering. Lokalplanforslaget giver mulighed for opførelse af en etagebebyggelse, med anvendelsesmuligheder, der passer til den centrale placering i Helsingør bykerne; boliger, maks. 15 stk., privat service, liberalt erhverv, offentlige formål, kulturelle formål, hotel, udvalgsvarebutik på maks. 300 m2. Du kan se forslagene på kommunens hjemmeside www.helsingor.dk/lokalplan . Hvilken betydning har forslagene for dig? Hvis du ejer en ejendom inden for området, må du ikke foretage ændringer på ejendommen, hvis de er i strid med forslaget. Det gælder fra den dag, hvor forslaget bliver offentliggjort, og indtil det er endeligt vedtaget. Frist for indsigelse Du kan komme med bemærkninger til forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i 8 uger fra den 6. oktober – 1. december 2015. Send eventuelle bemærkninger til e-mail adressen: tmk@helsingor.dk, Helsingør Kommune, Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, 3060 Espergærde senest d. 1. december 2015. Miljøvurdering På baggrund af en miljøscreening af planforslagene har byrådet besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering. Screeningen kan ses i lokalplanforslaget på www.helsingor.dk/lokalplan. Klagefrist over miljøvurderingsbeslutningen er senest den 3. november 2015. Har du spørgsmål til planforslagene kan du henvende dig til ark. Susanne Eriksen på tlf. 49 28 24 96. Forslag af 21. september 2015 Hornbæk Ålsgårde Saunte Hellebæk Skibstrup Borsholm Horserød Havreholm Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Kvistgård Snekkersten Espergærde Bebyggelse på Kulgrunden Kommuneplantillæg nr. 25 Lokalplan 1.159 Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af et område. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang, eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at byrådet har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes og andre instansers mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte, også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold på sin ejendom. Lokalplanforslag Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget, hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planen. Planen offentliggøres i minimum 8 uger. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen og kommuneplantillægget. Resultatet kan ses i redegørelsen. Fremlæggelse og indsigelsesfrist Fremlæggelse af planforslagene og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Endeligt vedtaget lokalplan Når den offentlige høring er ovre, bliver indsigelser og ændringsforslag politisk behandlet og Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet vedtager planen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i offentlig høring igen. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, skal planen bekendtgøres offentligt. Indholdsfortegnelse Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen oplyser om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Klagemulighed Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan................................................................... 2 Hvorfor denne lokalplan.............................................................. 4 Bestemmelser............................................................................ 6 § 1 - Lokalplanens formål.......................................................... 6 § 2 - Område........................................................................... 6 § 3 - Lokalplanens anvendelse.................................................... 6 § 4 - Veje, stier og parkering...................................................... 7 § 5 - Bebyggelsens placering og omfang...................................... 7 § 6 - Bebyggelsens udseende..................................................... 8 § 7 - Skiltning, belysning M.V..................................................... 9 § 8 - Ubebyggede arealer.......................................................... 9 § 9 - Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse..................... 10 § 10 - Aflysning af Byplanvedtægt, lokalplan og servitutter........... 10 § 11 - Grundejerforening.......................................................... 11 § 12 - Lokalplanens retsvirkning................................................ 11 Tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025.....................13 Redegørelse.............................................................................. 14 Helsingør Kommuneplan 2013- 2025.......................................... 14 Tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013-2025..................... 14 Fingerplan 2013....................................................................... 14 Spildevandsplan....................................................................... 14 Varmeplan.............................................................................. 14 Kulturarvsareal........................................................................ 14 Museumslovens § 23................................................................ 14 Museumslovens § 27................................................................15 Dialog under projektets udarbejdelse.........................................15 Naturbeskyttelsesloven:...........................................................15 Kirkebyggelinje........................................................................15 Bufferzone i forhold til Kronborg................................................15 Forhold til eksisterende lokalplaner og servitutter........................15 Handicapforhold......................................................................15 Jordforurening og -håndtering................................................... 16 Område med særlige drikkevandsinteresser................................ 16 Kystnærhedszonen................................................................... 16 Miljøvurdering......................................................................... 16 Kommuneplantillæggets retsvirkninger.......................................18 Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag 1................................................................................33 2................................................................................35 3................................................................................37 4................................................................................39 5................................................................................ 41 6................................................................................43 7................................................................................45 8................................................................................ 47 Hvorfor denne lokalplan? BAGGRUND EKSISTERENDE FORHOLD Kulgrunden, placeret mellem Sophie Brahes Gade og Havnegade, har i mange år ligget ubebygget. I tidens løb er der blevet udarbejdet mange forslag til byggeri på grunden. Kulgrunden er placeret på kanten af den historiske bykerne ud mod havnearealerne og Kronborg. Grunden har i mange år ligget som en åben parkeringsplads. I efteråret 2011 fik Ejendoms- og Miljøudvalget forelagt et projekt for byggeri på Kulgrunden, som udvalget besluttede kunne danne grundlag for et lokalplanforslag. Den historiske bykernes kant mod havnen kan beskrives som et forløb, hvor der ud mod vandet er en rytme besående af bygning, stræde, bygning, park, bygning, stræde. Denne struktur har den klare fordel, at den sikrer god visuel kontakt mellem den indre by og havnearealerne. Projektet har indledningsvis gennemgået en bearbejdning, som over en række møder har været drøftet med Helsingør Stiftsøvrighed, den kgl. Bygningsinspektør og Kulturstyrelsen. BEBYGGELSEN Projektgrundlaget for lokalplanen respekterer og bygger videre på denne struktur og medvirker til at danne byens kant mod havnen. de Samtidig bliver indkikket til Sct. Olai Kirke bevaret, ligesom der opretholdes udsyn fra bykernen til havnearealerne og Kronborg. m e ad eg te s He s le øl vn Bebyggelsen placeres som to rækker byhuse vinkelret på Havnegade. Husene anbringes omkring et fælles byrum og på ydersiden af bebyggelsen er der to stræder, der forbinder Havnegade og Sophie Brahes Gade. æ tr Ha Den 18. marts 2013 vedtog byrådet lokalplan 1.128 for boliger på Kulgrunden. Den tilhørende afgørelse om ikke at miljøvurdere lokalplanforslaget blev påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet, som gav klager ret i, at lokalplanforslaget skulle have været miljøvurderet i forhold til den nødvendige grundvandssænkning i forbindelse med etablering af p-kælder under bebyggelsen. Vibrationspåvirkningen af omkringliggende bygninger i anlægsfasen var heller ikke tilstrækkelig belyst. Klagenævnets afgørelse medførte, at lokalplan 1.128 blev aflyst. KULTURHAVNEN ie ph So Derfor er der udarbejdet en ny lokalplan for bebyggelse på Kulgrunden. I forhold til den forrige bebyggelse indeholder dette projekt ikke en kælder (parkering placeres på terræn), og der er derfor ikke behov for grundvandssænkning. Grænser for vibrationspåvirkning er mere detaljeret beskrevet. Som konsekvens af at der ikke længere er parkering under bebyggelse, er indkørselsforholdene for bebyggelse og nabobebyggelsen ændret i forhold til lokalplan 1.128. de Ga ad iG la O t. e es ah Br Kulgrunden Sc SCT. OLAI KIRKE WIIBROE PLADS e d ga en St 25 0 25 50 75 100 m 5 Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser Vejledning Lokalplanens bestemmelser § 4 - Veje, stier og parkering I henhold til Lov om Planlægning lovbekendtgørelse nr. nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2.2.1 nævnte område i Helsingør Kommune. 4.1 Lokalplanen skal give mulighed for opførelse af en etagebebyggelse, med anvendelsesmuligheder, der passer til den centrale placering i Helsingør bykerne. Bebyggelsen skal i arkitektur, proportionering, detaljering og materialer indpasses i forhold til den historiske bystruktur. 4.2 Lokalplanens område omfatter pr. 1. marts 2015 matriklerne nr. 81a, 82a, 83b, Helsingør Bygrunde og afgrænses som vist på kortbilag 1. 4.3 Mellem Sophie Brahes Gade og Havnegade skal der udlægges stræder langs bebyggelsen som vist på kortbilag 2. 4.4 Veje, fortove, stier og udearealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med DS Håndbog 105 ”Udearealer for alle”, og Vejdirektoratets ”Færdselsarealer for alle, Håndbog i tilgængelighed”. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. § 3 - Lokalplanens anvendelse Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til: • Boliger, maks. 15 stk., • Privat service, • Liberalt erhverv, • Offentlige formål, • Kulturelle formål, • Hotel, • En udvalgsvarebutik på maks. 300 m2. Privat service omfatter privat undervisning og sundhedsvæsen, hotel- og restaurationsvirksomhed, den finansielle sektor og kommunikation samt forlystelsesvirksomhed og kulturelle aktiviteter. Liberalt erhverv omfatter selvstændig erhvervsvirksomhed inden for brancher, der ikke beskæftiger sig med hverken produktion eller salg af varer, men med forskellige former for serviceydelser eksempelvis: Rådgivende virksomhed, læge, advokat, ejendomsmægler, arkitekt og revisor. Offentlige formål omfatter formål, der traditionelt set er blevet varetaget af offentlige myndigheder, herunder daginstitutioner, uddannelsesinstitutioner, parker, sundhedsformål, men kan også varetages af private, der arbejder på almennyttigt grundlag og under offentligt tilsyn eks. højskoler og selvejende institutioner. Offentlig service tilhører også kategorien. 3.2 6 I den sydøstlige bygningslænge kan min. 120 m2 i den del af stueetagen, der ligger ud til Havnegade, kun anvendes til restaurant, café eller butik/ galleri. Arealet er markeret på kortbilag 2. Øvrige stueetager kan også anvendes til restaurant, café og butik/galleri. Parkering for biler og cykler til bebyggelsen skal placeres på terræn som vist på kortbilag 2. Der skal anlægges i alt 30 cykelparkeringspladser. § 2 - Område 3.1 Området har i dag vejadgang fra Sophie Brahes Gade. Det medfører trafik igennem den historiske bykerne til såvel parkeringspladsen på Kulgrunden som parkeringspladserne i nabobebyggelsen mod nordvest. I forbindelse med gennemførelsen af dette projekt omlægges tilkørslen til nabobebyggelsen, så den kommer til at ske fra Havnegade. Dette vil gøre Sophie Brahes Gade mindre trafikbelastet. Der skal anlægges i alt 15 p-pladser til biler, heraf skal to pladser være handicapparkeringspladser. Bebyggelsen skal medvirke til, at grundlaget for byliv styrkes ved at mindst en stueetage ud mod Havnegade får publikumsorienterede anvendelser og ved at etablere stræder mellem byen og havnen. 2.1 Der etableres vejadgange til bebyggelsen fra Sophie Brahes Gade, som vist på kortbilag 2. Der etableres vedadgang fra Havnegade til eksisterende parkeringskælder på naboejendommen mod nordvest matr. nr. 79a, Helsingør bygrunde, som vist på kortbilag 2. § 1 - Lokalplanens formål 1.1 Vejledning I overensstemmelse med anbefalingerne i Gehls byrumsrapport skal stueetagen have en publikumsorienteret anvendelse og på den måde bidrage til at styrke oplevelser langs Havnegade fra stationen til Kulturhavnen. § 5 - Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Området skal bebygges i overensstemmelse med principperne i kortbilag nr. 3, der viser placering af bygninger, minimums- og maksimumsafstande samt størrelse og disponering af friareal samt parkeringsareal. Der opføres to bygningskroppe med stræder langs ydersiderne og et fælles byrum mellem bygningskroppene. 5.2 Ny bebyggelse skal placeres inden for de målsatte byggefelter, der er vist på kortbilag 3. De to bygninger A (mod sydøst) og B (mod nordvest) skal udformes med forskydninger i bygningskroppe og tagflader, så de fremstår som en række af sammensatte bygninger. På kortbilag 3 vises minimumsforskydninger af bygningskroppene. Bebyggelsen består af to bygninger vinkeret på Havnegade og et mindre byhus placeret med facade mod Sophie Brahes Gade. Bebyggelsen udformes i et moderne formsprog, der tilpasses den omkringliggende by. Bebyggelsen skal etableres med de gulvkoter, der er angivet på kortbilag 3 +/- 10 cm. Alle koter er angivet i system DVR90. Der kan ikke etableres kælder i lokalplanområdet. 5.3 Bygning A kan opføres i maksimalt 4 etager ud mod Havnegade faldende til maksimalt 2 etager mod Sophie Brahes Gade. Bygningens tagkip må ikke overskride kote 18.42, svarende til en bygningshøjde på maks. 16,4 m. Se kortbilag 5. 7 Lokalplanens bestemmelser Vejledning Bygning B kan opføres i maks. 3 etager. For bygningsdelen mod Havnegade gælder: Bygningens tagkip må ikke overstige 15.42 ud mod Havnegade, stigende til maks 16.10 inde på grunden. For den anden del af bygningen, må den maksimale kote for tagkip være: 14.95. Den maksimale højde af bygning B må være 13 m. Se kortbilag 4. Lokalplanens bestemmelser 6.5 Afvanding af de indeliggende altaner må ikke ske synligt på bygningernes facader. Bygning A må have et maksimalt bruttoetageareal på 1575 m2 og bygning B må have et bruttoetageareal på maks. 1145 m2. Gelændere udføres som indspændt hærdet glas uden balustre. § 6 - Bebyggelsens udseende Facaderne på de to bygninger A og B skal opføres som muret byggeri med en mørkrød håndstrøgen tegl (Randers Tegl nr. RT455) med fuger i en lys eller mellemgrå mørtel. Bygningernes facader skal udformes efter princippet på bilagene 4, 5 og 6. § 7 - Skiltning, belysning M.V. Husene i den historiske bykerne har typisk forfinede detaljer omkring vinduer, gesimskanter, vindues- og dørhuller, afslutning mod terræn, sammenbygning mellem tag og facade, kipafslutning, skorstene mv. 7.1 Eventuelle påbyggede (udkragede) altaner må have et mak-simalt udhæng på 100 cm i forhold til facaden. Påbyggede altaner må ikke udføres i facaderne mod Havnegade. På sydøstfacaden af bygning A og nordvestfacaden af bygning B kan altaner alene etableres som fransk altan. 6.2 Bygningernes afslutning mod terræn (sokkel) skal udføres i hårdtbrændt tegl i stående forbandt og i en farve svarende til den øvrige facade. 6.3 Tage skal beklædes med tombak eller lignende, i en mørk rødbrun overflade, der harmonerer med den mørkrøde mursten i facaderne. Der må ikke anvendes malede metalplader eller reflekterende tagmaterialer. 6.4 Tagrender, nedløbsrør, inddækkede ventilationshætter, kvistinddækninger og lign. udføres ligeledes i tombak eller lign. materiale. Ventilationshætter udføres som illustreret på kortbilag 8. Tagrender gives en rektangulær udformning, så de får virkning af en gesims i overgang mellem facade og tag efter princippet på kortbilag 7. Elevatorer og elevatorskakte skal holdes under taget og må ikke være synlige i tagfladen. 8 Skiltning Der må kun skiltes på bygningsfacaden og kun i tilknytning til udstillingsvinduer og indgangsdør. Skilte skal holdes fri af gesimser og anden facadeudsmykning. Vinduer skal udformes som huller i mur efter de principper, der er vist på bilag 7, hvorefter vinduer skal ligge dybt og hvor lysninger, inklusiv top og bund, udføres i lys/ hvid fibercement eller lignende materiale med glat overflade. Der skal anvendes træ-aluvinduer. Indeliggende altaner skal indarbejdes i bygningskroppene, så de ligger bag facaden og deres åbninger skal proportioneres som huller i facaden. Mod Havnegade skal hullerne til de indeliggende altaner dimensioneres og udføres som de øvrige vinduer i gavlen efter principperne vist på bilag 4. Påbyggede altaners dæk: Overside, kanter og underside skal udføres i lys eller hvid cement eller lignende, og have glat overflade. Vægoverflader i indeliggende altaner udføres med hvid eller lys puds. Tage skal udføres med dobbeltsidet hældning. 6.1 Vejledning Bestemmelserne om skiltning tager udgangspunkt i Helsingør Kommunes skilteretningslinjer vedtaget i november 2004: ”Skiltning - Arkitekturpolitiske retningslinjer”. Udstillingsvinduer må ikke blændes fuldstændig af skiltning, der maksimalt må dække 30 % af butiksruden. Der tillades ét udhængsskilt pr. forretning eller virksomhed: • Udhængsskiltets størrelse må ikke overstige 0,5m². • Udhængsskiltet skal placeres i en frihøjde af min. 2,20 m over gadeniveau, normalt under gesims eller anden form for etageadskillelse. • Udhængsskiltet må maksimalt række 1 m ud fra bygningen og indtil 1 m fra kørebane eller cykelsti, af hensyn til trafiksikkerheden. Illustration af bygning As facader mod gårdrummet. Der må ikke opsættes flag som udhængsskilt. Tombak består af en legering af kobber og zink. 7.2 Der kan ikke opsættes markiser eller baldakiner på bygningerne. 7.3 Brevkasser til lejlighederne skal opsættes inde i bygningerne. 7.4 Belysning Belysning skal udføres som væghængt belysning opsat på facader og hegn mod naboer, der kan suppleres med pullertbelysning. Der kan integreres belysning i terræn langs ramperne i parkrummet. Belysning skal have afskærmede armaturer, der ikke medfører gener i form af blænding for naboer. § 8 - Ubebyggede arealer 8.1 Bebyggelsens friarealer er fælles for lokalplanområdets bygninger og skal have et omfang som vist på kortbilag 3. 9 Lokalplanens bestemmelser 8.2 Ubebyggede arealer skal anlægges og beplantes efter principperne vist på kortbilag 2: Arealet mellem bygningerne skal anlægges som et parkrum. Arealet opbygges som terrasserede flader, der forbindes af ramper. Fladerne skal anlægges i græs og/ eller stedsegrønt bunddække. Lodrette kantafslutninger ved terrasserede flader i terræn skal udføres i samme farve som bygningernes facadesten. Der skal plantes min. 8 træer som vist på kortbilag 2. Træer skal være røn, tjørn, paradisæble eller tilsvarende. Som store træer kan også anvendes ask eller lignende lystræer. Vejledning Lokalplanens bestemmelser Terrasseringens lodrette kanter skal have samme farve som bygningernes facader for at medvirke til at parkrum og bygninger visuelt bindes sammen. Servitut tinglyst 24. december 1917 på matr.nr. 82a Helsingør Bygrunde, omhandlende bebyggelse, benyttelse m.v. Servitutten aflyses for så vidt angår den del, der omhandler bebyggelse og benyttelse. Den del af servitutten, der omhandler hegning mod nabo (matr. nr. 82b), aflyses ikke. Påtaleberettigede: Ejere af matr. nr. 82a og 82b Helsingør Bygrunde. Servitut tinglyst 16. april 1973 på matr.nr. 82a Helsingør Bygrunde, omhandlende bevaringspligt. Påtaleberettigede er Helsingør Kommune. Mindre træer: Sorbus latifolia ’Atro’ eller Japansk røn, Sorbus commixta. Paradisæble ”Malus hybrida ’Braendkjær’”. Store træer: Ask Fraxinus Excelsior. Servitut tinglyst 17. december 1798 på matr. nr. 83 b Helsingør Bygrunde, omhandlende hegn, hegnsmur m.v. Påtaleberettigede er ukendt. Lystræer er træer, der lukker meget lys ned gennem kronen. 8.3 På kortbilag 2 er markeret et areal, der skal indrettes til legeområde. 8.4 Stræderne samt adgange til etagebebyggelsen er vist på kortbilag 2, de skal anlægges i granit og betonfliser i farvenuancer svarende til den øvrige historiske bykerne. 8.5 Servitut tinglyst 16. april 1973 på matr.nr. 83b Helsingør Bygrunde, omhandlende bevaringspligt. Påtaleberettigede er Helsingør Kommune. Servitut tinglyst 8. januar 1731 på matr.nr. 81a Helsingør Bygrunde, omhandlende hegn, hegnsmur m.v. Påtaleberettigede er ukendt. Servitut tinglyst 10. november 1948 på matr.nr. 81a Helsingør Bygrunde, omhandlende vinduer m.v. Påtaleberettigede er ejere af matr.nr. 79a og 81a Helsingør Bygrunde. Arealet markeret ”Udeservering” på kortbilag 2 er tilknyttet de publikumsorienterede funktioner i stueetagen og skal kunne anvendes til udeservering m.v. § 9 - Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Servitut tinglyst 16. april 1973 på matr.nr. 81a Helsingør Bygrunde, omhandlende bevaringspligt. Påtaleberettigede er Helsingør Kommune. Inden ny bebyggelse tages i brug skal følgende være anlagt: • Udearealer med belægninger, beplantning og belysning jf. § 7 og 8, • Parkeringspladser til cykler og biler jf. § 4. § 11 - Grundejerforening § 10 - Aflysning af Byplanvedtægt, lokalplan og servitutter 10.1 Partiel byplanvedtægt 19, vedtaget 8. oktober 1973 aflyses for området omfattet af denne lokalplan. 11.1 Alle ejere af husstande indenfor lokalplanområdet er forpligtet til at være medlem af en samlet grundejerforening for lokalplanområdet. 11.2 Grundejerforening skal oprettes senest, når Byrådet kræver det og vedtægterne skal godkendes af Byrådet. 11.3 Grundejerforeningen er forpligtet til at tage skøde på fællesarealer, veje og stier indenfor lokalplanens område, samt overtage fællesanlæg der ikke af kommunen overtages som offentlige. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, veje, stier, parkeringsarealer og øvrige fællesanlæg. I grundejerforeningens vedtægter skal der optages bestemmelser for stemmeretten og fordelingen af omkostninger i foreningen. 10.2 Lokalplan 1.27 ”Nye boliger på Wibroes gamle grund”, vedtaget 13. januar 1986, aflyses for området omfattet af denne lokalplan. 10.3 Følgende servitutter og deklarationer strider mod lokalplanen og aflyses: 11.4 Servitut tinglyst 7. december 1788 på matr.nr. 82a Helsingør Bygrunde, omhandlende hegn, hegnsmur m.v. Påtaleberettigede er ukendt. § 12 - Lokalplanens retsvirkning En ganske smal strimmel af matr. nr. 81a er omfattet af lokalplan 1.27. 12.1 10 Vejledning Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 11 Lokalplanens bestemmelser Kommuneplantillæg Vejledning Tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.B.13 Kulpladsen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. • Området udlægges til helårsboligformål, • den maksimale bebyggelsesprocent for området er 110, • maksimalt etageantal for bebyggelse er 3. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. I henhold til § 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 21.9.2015 a. Områdets kan desuden anvendes til offentlige formål, liberale erhverv, privat service, butik op til 300 m2, hotel eller kulturelle formål samt til p-kælder (evt. offentlig parkering) b. Bebyggelsen ud mod Havnegade kan opføres i op til 4 etager for så vidt angår den sydøstligste tredjedel af grundens længde. c. Mod Sophie Brahes Gade må bebyggelse dog kun opføres i maksimalt 2 etager med udnyttet tagetage. d. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone -ind- og udsigtslinjer for Kronborg. e. Helsingør Byråds parkeringsnormer kan anvendes som grundlag for en konkret vurdering, hvor bl.a. lokale forhold, dobbeltudnyttelse af pladser, ønsket om at flytte trafik fra biler til cykler og alternative transportløsninger indgår. p.b.v. Benedikte Kiær Borgmester I henhold til § 23c i Lov om planlægning lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013 fastsættes herved følgende nye bestemmelser for det areal, der er afgrænset på nedenstående tegning og benævnt 1.B.13 Kulpladsen, ændringerne er markeret med: fed skrift (tilføjes) og overstregning (slettes): / Stine Johansen Kommunaldirektør Således vedtaget af Helsingør Byråd d. p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen Borgmester Kommunaldirektør 1.B1 1.D7 1.D13 1.C4 1.B7 1.D11 1.C1 1.C1 1.B12 1.C8 1.D9 1.B13 1.C1 1.C1 1.C1 1.C1 1.C1 1.C1 1.C1 12 1.C1 1.C1 1.C1 13 Redegørelse Redegørelse Redegørelse Helsingør Kommuneplan 2013- 2025 Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 1.B.13 Kulpladsen. Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: Museumslovens § 27 Lokalplanen muliggør nybyggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Museum Nordsjælland. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel 8 - § 27. Museum Nordsjælland, Arkæologisk afdeling, Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og mail er: 72 17 02 40 og post@museumns.dk. Dialog under projektets udarbejdelse Under udarbejdelsen af det projekt, der ligger til grund for lokalplanen, har der været en løbende dialog med de kirkelige myndigheder og med Kulturstyrelsen. • Området udlægges til helårsboligformål, • den maksimale bebyggelsesprocent for området er 110, • maksimalt etageantal for bebyggelse er 3. a. Områdets kan desuden anvendes til offentlige formål, liberale erhverv, privat service, butik op til 300 m2,hotel eller kulturelle formål samt til p-kælder (evt. offentlig parkering) b. Bebyggelsen ud mod Havnegade kan opføres i op til 4 etager for så vidt angår den sydøstligste tredjedel af grundens længde. Projektet ligger inden for kirkebeskyttelseslinjen, bufferzone samt i umiddelbar tilknytning til den fredede ejendom Sophie Brahes Gade 6. c. Mod Sophie Brahes Gade må bebyggelse dog kun opføres i maksimalt 2 etager med udnyttet tagetage. d. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone -ind- og udsigtslinjer for Kronborg. Tillæg nr. 25 til Helsingør Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg. Tillægget muliggør udlæg af 15 bilparkeringspladser og 30 cykelparkeringspladser til bebyggelsen. Muligheden for at anlægge p-kælder fjernes. Tillægget kan ses på foregående side. Fingerplan 2013 Lokalplanen er i overensstemmelse med Fingerplanen. Spildevandsplan I henhold til gældende spildevandsplan er området fælleskloakeret. Ved nyt byggeri skal regnvandet forsinkes på grunden for grundejers regning. Hvis der befæstes mere end 50 % på grunden, kan Helsingør Kommune i medfør af Tillæg 1 til Spildevandsplan 2003-2014 stille krav om, at tag- og overfladevand forsinkes på egen grund for grundejers regning. Forsinkelsen skal svare til en afstrømning på 50 % befæstelsesgrad. Varmeplan Kulturarvsareal Museumslovens § 23 Området er i Kommunens varmeplanlægningsgrundlag udlagt til fremtidig naturgasforsyning. Imidlertid ligger der en overordnet målsætning i Kommuneplanen og i varmestrategiplanen, om at alle bynære bebyggelser i kommunen forsynes med fjernvarme, baseret på klimavenlige energiformer. Dette understøtter også kommunens klimapolitik. Det må derfor forventes, at der skal ske en revurdering af områdets varmeplanmæssige status, inden bebyggelse foretages. Lokalplanens område ligger inden for et Kulturarvsareal med national betydning, der omfatter en del af Helsingørs historiske bymidte, middelalderbyen og havnefronten. På Kulturarvsarealer skal Kulturstyrelsen og Museum Nordsjælland, Gilleleje tillade anlægsarbejder. Et kulturarvsareal er et kulturhistorisk interesseområde med skjulte fortidsminder, d.v.s. underjordiske fortidsminder. Kulturarvsarealer er ikke egentligt ”fredede”, men her kan foruden vægtige fund være fredede fortidsminder. Kulturarvsarealerne har blandt andet til formål at advare bygherrer om, at et aktuelt areal kan rumme fortidsminder, der kan medføre betydelige omkostninger til arkæologiske udgravninger, såfremt der foretages et jordarbejde. Kulturarvsarealer regulerer potentielle og vægtige fortidsminder under jorden og ikke udseendet af det byggeri, der skal være på arealet. 14 De kirkelige myndigheder, Helsingør Stiftsøvrighed og menighedsrådet har tilsluttet sig den tidligere kongelige Bygningsinspektør Peder Elgaards udtalelse om projektet. Peder Elgaard udtaler, at han konstaterer at de bemærkninger han undervejs har haft til projektet er blevet indarbejdet, og at han på den baggrund kan anbefale projektet til videre bearbejdning og udførelse ”for så vidt angår hensynet til oplevelsen af Sankt Olai Kirke, Helsingør Domkirke”. De kirkelige myndigheder bemærker dog, at valg af mørke sten ikke vil være godt tilpasset de omgivende bygninger. Kulturstyrelsen har ingen bemærkninger i forhold til bebyggelsens placering indenfor bufferzone (Kronborgs omgivelser). Naturbeskyttelsesloven: Kirkebyggelinje Projektet er beliggende indenfor kirkebeskyttelseslinjen (Naturbeskyttelseslovens § 19). Byggeri indenfor for beskyttelseslinjen må som udgangspunkt ikke overstige 8,5 m. Projektet opføres i forskellige højder, hvor den største højde til tagkip er 16,4 m. Projektet har været drøftet med de kirkelige myndigheder og Den kongelige bygningsinspektør, som varetager domkirkens interesser. De kirkelige myndigheder har meddelt, at de tilslutter sig Den kongelige bygningsinspektørs anbefaling af projektet ”for så vidt angår hensynet til oplevelsen af Sankt Olai Kirke”. Bufferzone i forhold til Kronborg Bufferzone til Kronborg. Lokalplanområdet ligger inden for bufferzone 4 ”Helsingør by nedenfor kystskrænten” Her må der ikke opføres byggeri, der forringer indsigten til Kronborg fra bufferzonerne 1, 2, og 3 og ny bebyggelse må ikke overskride højden af eksisterende bebyggelse i området Lokalplanområdet ligger ikke i sigtelinjer til Kronborg fra de øvrige bufferzoner og påvirker derfor ikke indsigten til Kronborg. Bufferzonerne fremgår af kommuneplanen. Forhold til eksisterende lokalplaner og servitutter Lokalplan nr. 1.27 og partiel byplanvedtægt 19 aflyses for området omfattet af denne lokalplan. Også en række private tilstandsservitutter er i strid med lokalplanen og aflyses. Handicapforhold Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene skal være indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. 15 Redegørelse Redegørelse Bygherrer og projekterende skal derfor under projekteringen følge vejledningen i de nuværende regler i Bygningsreglementet, eller de på ansøgningstidspunktet gældende regler. Ved lokalplanens vedtagelse følges reglerne i Bygningsreglementet og i SBI 230, der uddyber og hjælper til at opfylde bestemmelserne i bygningsreglementet. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Ved lokalplanens vedtagelse skal reglerne følges i ”DS-håndbog 105, Udearealer for alle” og Vejdirektoratets ”Færdselsarealer for alle - Håndbog i Tilgængelighed”, der giver anvisninger på, hvordan vejarealer kan blive tilgængelige for alle. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti-og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Jordforurening og -håndtering Lokalplanområdet er områdeklassificeret og al flytning af jord skal anmeldes til kommunen. Alle lokalplanområdets ejendomme er registreret på vidensniveau 2. Det betyder, at der er konstateret forurening på ejendommene. Med henblik på en vurdering af, om planerne efter pkt. 3 kræveren miljøvurdering, er der gennemført en screening som har påvist, at planerne ikke giver anledning til en væsentlig påvirkning eller miljøkonflikter efter kriterierne i lovens bilag 2, hvorfor Helsingør Kommune konkluderes, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering, jf. lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli 2013 om miljøvurdering af planer og programmer. Anlægsfasen vurderes at have et omfang, der ikke påvirker miljøet væsentligt. Planområdet ligger i Helsingør bykerne og er omgivet af bebyggelse. Forud for planlægningen har Slots- og Ejendomsstyrelsen, Stiftet, Kgl. bygningsinspektør m.fl . haft mulighed for at komme med bemærkninger til planens indhold. Planen giver mulighed for at bebygge en parkeringsplads, hvor der tidligere har været bebyggelse. Der planlægges for to fritliggende bygninger, som i højden er tilpasset den eksisterende bebyggelse i området. Planerne giver mulighed for et nutidigt formsprog med blandt andet asymmetrisk tagform, mørke teglsten og en mere fri placering af vinduesåbninger i forhold til traditionelt byggeri. Samlet vurderes det, at planerne ikke vil få væsentlig negativ indvirkning på miljøet i forhold til 0-alternativet, som er parkeringsplads. I henhold til lovens § 16 kan der klages over miljøvurderingsbeslutningen efter regler i Planloven. Der kan kun klages over retlige spørgsmål, som fx: Jf. Jordforureningslovens § 8 skal der ansøges om tilladelse til bygge- og anlægsarbejde bl.a. ved anvendelsesændring til boliger. •om lokalplanen er omfattet af lovens miljøvurderingspligt, •om procedurereglerne er overholdt, •om indholdskravene til miljøvurdering er overholdt. Område med særlige drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger ikke i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Afgørelsen om miljøvurderingen kan påklages til Natur – og Miljøklagenævnet. Kystnærhedszonen Byggeriet er beliggende inden for de kystnære dele af byzonen jvf. § 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Naturog Miljøklagenævnets klageportal www.nmkn.dk senest d. 3. november 2015. Byggeriet, der muliggøres i lokalplanen, vil være synligt fra kysten. Det vil dog ikke være højere end de omkringliggende bygninger og det vurderes derfor ikke at medføre negative ændringer af Helsingørs profil set fra kysten. Det vurderes også, at lokalplanen ikke medfører ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. Miljøvurdering I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer (Lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli 2013) er der gennemført en miljøscreening af lokalplanen og kommuneplantillægget. I henhold til § 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der udarbejdes en miljøvurdering af: 1. Planer, som fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. 2. Planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt. 3. Andre planer, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som kommunen vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Klageportalen kan også nås på disse link der fører dig direkte til Klageportalen på www.borger.dk eller www.virk.dk (Hvis du søger inde på en af disse to hjemmesider, skal du søge efter ’Klageportal’.). Nævnet videresender klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Du får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. – Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. Ønskes afgørelsen om miljøvurderingen indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsesdatoen, d.v.s. senest den 6. april 2016. Kommuneplantillægget og lokalplanforslaget er ikke omfattet af et krav om miljøvurdering jf. pkt. 1 og 2. 16 17 Miljøscreening Kommuneplantillæggets retsvirkninger Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen, er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Fremlæggelses- og indsigelsesfrist Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er fremlagt i 8 uger fra den 6. oktober til den 1. december 2015 i overensstemmelse med reglerne i Lov om Planlægning. Lokalplanens indvirkning på miljøområdet er vurderet i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 939 af 03.07.2013). Formålet med screeningen er at afgøre, om der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering. Ja X Kan planen påvirke et internationalt beskyttelsesområde, jf. §3, stk. 1 nr. 2. X Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Spørgsmål til forslagene kan rettes til ark. Susanne Eriksen på tlf. 49 28 24 96. Bemærkninger Punkterne i skemaet er hentet dels fra lovens bilag 2 dels fra vejledning til loven. De kan også ses på Helsingør Kommunes hjemmeside www.helsingor.dk/lokalplaner. Indsigelser og ændringsforslag til lokalplan og kommuneplantillæg bedes så vidt muligt sendt elektronisk på e-mail adressen: tmk@helsingor.dk, Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, 3060 Espergærde senest d. 1. december 2015. Nej Er planen omfattet af lovens bilag 3 og 4, jf. §3, stk. 1, nr. 1. Forhold relevant (væsentligt) Forslagene kan ses følgende steder: Rådhuset, Stengade 59, 3000 Helsingør Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, Espergærde Borgerservice på Prøvestenen, Birkedalsvej 27, Helsingør.Hovedbiblioteket i Helsingør, Espergærde Bibliotek, AbildvængetBibliotek, Vapnagård Bibliotek, Kulturhuset Bølgen og Hornbæk Bibliotek. Miljøscreening af forslag til lokalplan nr. 1.159 ”Bebyggelse på Kulgrunden i Helsingør” og kommuneplantillæg nr. 25 Bemærkninger Biologisk mangfoldighed Dyreliv X Der er ikke registreret nogen arter omfattet af rødliste eller habitatdirektivets bilag IV. Området fremstår i dag som asfalteret parkeringsplads uden levesteder for dyr og planter. Planteliv X Sjældne, udryddelsestruede eller fredede dyr, planter eller naturtyper X Der er ikke registreret nogen arter omfattet af rødliste eller habitatdirektivets bilag IV. Området er i dag næsten 100 % befæstet areal med asfalterede parkeringspladser. Kronborg er overvintringssted for flagermus og der er en lille bestand af markfirben på Kronborgs volde på modsatte side af havnebassinet. Kronborg og Kronborgs volde berøres ikke af projektet. Nærliggende naturområder X Nærmeste naturområde er stranden beliggende mellem Helsingør Nordhavn og Kronborg ca. 550 m fra lokalplanområdet. Stranden påvirkes ikke af projektet. Området er fuldt kloakeret. Etableringen af boliger mv. vil ikke medføre øget udledning til Øresund. De relativt få nye beboere vurderes ikke at medføre et øget pres af betydning på naturområderne, herunder de bynære strande. 18 19 Miljøscreening Miljøscreening Nærmeste fuglebeskyttelsesområde er Gribskov, ca. 14 km i luftlinje mod vest. Projektet påvirker hverken områdets tilstand eller de arter, der er udpegningsgrundlag. Habitatområder X Nærmeste habitatområde er Teglstruphegn, ca. 3 km i luftlinje mod vest. Projektet påvirker hverken områdets tilstand eller de arter eller naturtyper, der er udpegningsgrundlag. Heller ikke tilstand eller udpegningsgrundlag for de øvrige lokale habitatområder (Gurre Sø, 6,5 km borte, samt Gilleleje Flak og Tragten, 7,5 km borte) vil blive påvirket. Ramsarområder X Nærmeste Ramsarområde er Sejerøbugten på Vestsjælland. Påvirkes ikke af projektet. Spredningskorridorer X Nærmeste økologiske forbindelse udlagt i Kommuneplan 2013 er området ved Marienlyst Slot og Kongens Have ca. 1 km nordvest for projektområdet. Områdets tilstand påvirkes ikke af projektet. Naturbeskyttelsesområder, jf. Naturbeskyttelsesloven, søer, vandløb, heder, moser og lignende, strandenge, strandsumpe, ferske enge, overdrev m.v. (§3) X Der er beskyttet natur på voldene og voldgraven på Kronborg i en afstand af 300 m fra lokalplanområdet. Søen i Reberbaneparken 600 m nordvest for lokalplanområdet er også beskyttet natur. Ingen af de nævnte områder påvirkes af projektet. Beskyttelseszoner, jf. Naturbeskyttelsesloven: Klitfredede arealer (§§ 8-11) Strande (§15) Søer og åer (§16) Skove (§17) Fortidsminder (§18) Kirker (§19) X Søen i Reberbaneparken afkaster ikke beskyttelseslinje efter Naturbeskyttelseslovens § 16. Fortidsmindebeskyttelseslinje, Naturbeskyttelseslovens § 18: Kronborg bygninger, voldanlæg og voldgrav er omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinje. Projektområdet ligger i en afstand af ca. 150 m syd for beskyttelseslinjen. Områderne inden for linjen berøres ikke af projektet. Sct Hans Kilde er omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinje. Kilden og den omgivende beskyttelseslinje ligger ca. 700 m vest for lokalplanområdet og berøres ikke af projektet. Projektet berører ikke arealer omfattet af Naturbeskyttelseslovens beskyttelseslinjer, bortset fra § 19. 20 Grønne områder Forhold ikke relevant X Forhold relevant (uvæsentligt) Fuglebeskyttelsesområder Forhold relevant (væsentligt) Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Forhold relevant (væsentligt) Bemærkninger Bemærkninger X § 19: Kirkebeskyttelseslinje. Projektet er beliggende indenfor kirkebeskyttelseslinjen. Byggeri indenfor for beskyttelseslinjen må som udgangspunkt ikke overstige 8,5 m. Projektet opføres i forskellige højder, hvor den største højde til tagkip er 16,4 m. Projektet har været drøftet med de kirkelige myndigheder og den kongelige bygningsinspektør, som varetager domkirkens interesser. De kirkelige myndigheder har meddelt at de tilslutter sig den tidligere kongelige bygningsinspektørs anbefaling af projektet ”for så vidt angår hensynet til oplevelsen af Sankt Olai Kirke”. Der vil blive søgt om dispensation til de dele af byggeriet, som er over 8,5 m. X Lokalplanen muliggør en bymæssig bebyggelse med et centralt grønt haveareal til ophold og i mindre grad aktiviteter. Arealet tilhører bebyggelsen, men der vil være offentlig passage gennem arealet. Grønne kiler i og omkring byer X Nærmeste grønne kile er området ved Marienlyst Slot og Kongens Have 1 km nordvest for projektområdet. Områdets tilstand påvirkes ikke af projektet. Skovrejsning/ -nedlæggelse X Området er i byzone og i Kommuneplan 2013 udlagt som ”skovrejsning uønsket”. Der plantes ikke skov som led i projektet. Fredskov (skovloven) X Nærmeste registrerede fredskov er beliggende i Kongens Have ca. 1 km nordvest for projektområdet. Dette og andre fredskovsområder påvirkes ikke af projektet. Fredninger, jf. Naturbeskyttelsesloven X Nærmeste områdefredning er ved Marienlyst Slotshave ca. 900 meter fra projektområdet. Dette areal eller dets tilstand påvirkes ikke af projektet. Landskab Landskabelig værdi X Området ligger i Helsingør bymidte på et terræn, der falder med 2,5 m ned mod havnen. Bebyggelsen indpasses i terrænnet, så niveauspring optages i de varierende gulvkoter. Geologisk særpræg X Lokalplanområdet og dets nærmeste omgivelser rummer ikke interessant geologi. Naturgenopretning X Der er ikke lokaliteter i eller i nærheden af området, hvor naturgenopretning påtænkes. 21 Miljøscreening Miljøscreening Jordbund Jordforurening (registreret/ikke registreret) X Der er på matriklerne 81a, 81b, 82a og 83b Helsingør Bygrunde konstateret jordforurening på vidensniveau 2. Der drejer sig om olieforurening. Der har tidligere været engroshandel med motorbrændstof, brændsel, smøreolie mv. på grunden. Forureningen håndteres efter gældende lovgivning. Risiko for forurening X Når der foreligger et konkret projekt, skal der ansøges om tilladelse til byggeriet efter jordforureningslovens § 8. Tilladelsen skal sikre, at byggeriet ikke medfører at olieforureningen udgør en risiko for mennesker eller miljø, samt at der tages højde for evt. ukendt forurening. Jordhåndtering/flytning X Hele arealet er områdeklassificeret som lettere forurenet. Håndtering af overskudsjord skal følge bekendtgørelse om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord. Bek. nr. 1479 af den 12.12.2007. Jordflytning i Helsingør Kommune skal anmeldes på www.jordflytning.helsingor.dk. Vand Afledning af overfladevand Afledning af spildevand Påvirkning af vandløb, søer og vådområder 22 X Da mere end 50 % af grundarealet befæstes, kan Helsingør Kommune i medfør Spildevandsplanen stille krav om, at tag- og overfladevand forsinkes på egen grund for grundejers regning. Alternativt kan overfladevand nedsives. X Området er fælleskloakeret. Spildevand ledes til kloak. X Der er ingen vandløb eller vådområder i lokalplanområdet. Forhold ikke relevant Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. § 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i dag beliggende i eksisterende udbygget byområde. Byggeriet ligger i byens facadelinje mod havnen og vil være synligt fra kysten. Byggeriet vil dog ikke være højere end de omkringliggende bygninger. I dag er byens ”kystfacade” på dette sted brudt, og her ligger et areal, der benyttes til parkering. Byggeriet kan således siges at udfylde et ”hul” i facadelinjen. Lokalplanen medfører således ikke ændringer, der vil have negative konsekvenser for kystlandskabet. Forhold relevant (uvæsentligt) X Forhold relevant (væsentligt) Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Forhold relevant (væsentligt) Kystområde Bemærkninger Bemærkninger Grundvandsforhold (sænkning/stigning) X Byggeriet opføres uden kælder og vil ikke medføre arbejder, der vil give anledning til hverken stigning eller sænkning af grundvandet. Heller ikke efter byggeriets gennemførelse vil der ske ændringer. Risiko for forurening af grundvand X Der vil ikke være nogen afledte effekter af byggeriet, hverken under anlægget eller efter opførelsen, som vil udgøre nogen trusler for en forurening af grundvandet, fordi der ikke udføres arbejder eller etableres forhold, der vil kunne påvirke grundvandet. Luft Luftforurening (støv og andre emissioner) X Der vil være begrænset luftforurening fra arbejdsmaskiner fra projektområdet under anlægsfasen, men projektet vurderes at kunne overholde de vejledende grænseværdier for luftforurening. Der vil i anlægsfasen være nogen risiko for støvgener. I det omfang disse gener udgør en reel påvirkning af omgivelserne, vil der blive gennemført afværgeforanstaltninger, typisk i form af vanding af grus o.l. I driftsfasen vil der ikke være generende støv. Emissioner fra evt. trafik til og fra området X Der forventes samlet set en reduktion af emissioner fra trafik i området. Projektområdet er i dag parkeringsareal og med realiseringen af projektet vil der alene blive parkering for 15 biler i forbindelse med den nye bebyggelse. Adgangsvejen til den eksisterende parkeringskælder under nabobebyggelsen vil i fremtiden ske fra Havnegade, her er kørselsvejen over grunden for projektet kortere og den medfører en reduktion af biltrafikken gennem den historiske bymidte. Lugtgener X Såfremt der i bebyggelsen etableres anvendelser, der kræver mekanisk ventilation eks. café eller restaurant, vil der i mindre omfang blive sendt ”brugt” indeluft ud i omgivelserne via luftafkast. Der forventes ikke gener for omgivelserne herfra. Ressourcer og affald Arealforbrug Energiforbrug X X Projektet opføres på eksisterende byzonearealer, der i dag anvendes til parkeringslads. Der inddrages ikke nye landzonearealer til byudvikling. Byggeriet vil blive opført efter gældende regler for energiforbrug mv. i bygningsreglementet. 23 Miljøscreening Miljøscreening Anlæg af projektet vil medføre en mindre stigning af vandforbruget. Indretning og brug af bebyggelsen medfører en permanent men samlet set mindre stigning af vandforbruget til husholdningsformål mv. i Helsingør bymidte. Produkter, materialer X Opførelsen af bebyggelsen vil medføre brug af en række byggematerialer i anlægsfasen. Råstoffer X Anlæg af projektet vil medføre brug af en mindre mængde råstoffer. Kemikalier X X X Opførelse af bebyggelsen vil medføre en mængde byggeaffald. Affald skal sorteres og anmeldes til affaldsmyndigheden (Helsingør Kommune) med oplysning om mængde og art. Indretning og brug af bebyggelsen vil medføre en permanent men samlet set mindre stigning af affaldsmængden fra husholdninger mv. i Helsingør bymidte. Affaldsbortskaffelse (evt. genbrug) X Alt affald skal bortskaffes efter affaldsmyndighedens (Helsingør Kommune) bestemmelse og i overensstemmelse med kommunens affaldsregulativ og Affaldsbekendtgørelsen. X Der kan i anlægsfasen være vibrationsstøj fra almindelige byggearbejder. De enkelte arbejder planlægges og udføres, således at gener for øvrige brugere i omkringliggende bygninger bliver så små som muligt. Støj og støvgener skal minimeres mest muligt. Der vælges maskiner og arbejdsmetoder, således at omgivelserne generes mindst muligt af støj og vibrationer. Støj Se ”Bilag til miljøscreening” om grænseværdier for vibrationspåvirkninger af nabobygninger i anlægsfasen. Bilaget er indsat efter screeningsskemaet. Bemærkninger Projektområdet ligger i Helsingør bymidte og har front mod Havnegade, der er intern fordelingsgade. Lokalbanen kører langs med vejen. Området skal udformes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj og støj fra Hornbækbanen kan overholdes. Grænseværdi for boliger: • Vejtrafikstøj: Lden 58 dB • Støj fra jernbaner Lden 64 dB Vibrationer: 75 dB (KB-vægtet). I forbindelse med byggesagsbehandlingen vil der blive taget stillling til evt. støjreducerende tiltag på de nye bygninger. Der vil i forbindelse med anlægsarbejderne ikke blive anvendt kemikalier, udover hvad der er almindeligt for byggearbejder. Affaldsmængde Vibrationer og støj Luftbåren støj fra omgivelserne til lokalplanområdet Forhold ikke relevant X Forhold relevant (uvæsentligt) Vandforbrug Forhold relevant (væsentligt) Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Forhold relevant (væsentligt) Bemærkninger Luftbåren støj fra lokalplanområdet X Der vil i byggefasen være perioder med væsentlig støjudsendelse. Støjen fra byggeriet reguleres efter kommunens forskrift: ”Begrænsning af støj, vibrationer og støv ved bygge- og anlægsarbejde.” Anvendelse af maskiner vil ske inden for normal arbejdstid og ikke om natten. Anlægsarbejdet vurderes, at kunne overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj. I anlægsperioden gælder følgende grænseværdier udendørs ved beboelse: Normal arbejdstid er tidsrummet på hverdage fra mandag til fredag mellem kl. 07.00 og 18.00. Normal arbejdstid: 70 dB(A) Andre tidsrum: 40 dB(A) Maksimal værdi om natten (22.00 – 07.00):55 dB(A) Bortset fra maksimalværdien er grænserne for støj angivet som det ækvivalente, korrigerede støjniveau i dB(A). Såfremt der etableres café eller restaurant i stueetagen ud mod Havnegade, kan den tilknyttede udeservering medføre støj. Det forventes dog, at generne for omgivende bebyggelse vil være små dels p.g.a. udeserveringens placering ud til bebyggelsens interne gårdrum, dels p.g.a. arealets begrænsede størrelse. Tilladelse til udeservering vil normalt kun gælde indtil kl. 22.00. Når byggeriet er etableret forventes herudover ikke støjudsendelse udover, hvad der svarer til det, der kan forventes i byområdet. 24 25 Miljøscreening Miljøscreening Forhold ikke relevant Bemærkninger Kulturarv X Der er adgang for biler til den nye bebyggelse fra Sophie Brahes Gade. Den eksisterende parkeringskælder til bebyggelsen mod nordvest vil i fremtiden få vejadgang fra Havnegade og gennem lokalplanområdet. Langs lokalplanområdets grænser mod nordvest og sydøst anlægges stræder, der er offentligt tilgængelige for gående. Parkering X Der udlægges i alt 15 bilparkeringspladser i lokalplanområdet. Den eksisterende private parkeringsplads med ca. 90 pladser nedlægges. Trafikafvikling/belastning X I anlægsfasen kan der opleves øget trafikal belastning, når større køretøjer skal til og fra området. Ved nedlæggelse af parkeringspladsen vurderes det, at der vil være mindre trafikbelastning i Sophie Brahes Gade. Trafikstøj X Ved nedlæggelse af parkeringspladsen vurderes det, at der lokalt vil være mindre trafikstøj. I anlægsfasen kan der opleves øget trafikstøj fra biler og maskiner til byggepladsen. Trafiksikkerhed/ulykker X Opførelse af bebyggelsen på Kulgrunden vurderes ikke at have indflydelse på trafiksikkerheden i området eller på antallet af ulykker. Energiforbrug (transport) X Ud over anlægsfasen forventes ikke øget energiforbrug til transport i lokalplanområdet. Privat/offentlig transport X Den nye bebyggelse bliver centralt placeret i Helsingør med både tog og bus lige i nærheden. Parkeringsdækningen -- i alt 15 pladser -- afspejler den centrale placering. Kulturværdier X Helsingør bymidte er i Kommuneplan 2013-2025 udpeget som byområde med kulturhistorisk værdi. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer på området. Helsingør Bymidte er udpeget som Kulturarvsareal. Inden for arealet er der således sandsynlighed for skjulte fortidsminder i form af spor af bebyggelse og anlæg fra ældre tider. Kulturarvsstyrelsen og Gilleleje Museum skal høres og tillade anlægsarbejder her. Bufferzone til Kronborg. Lokalplanområdet ligger inden for bufferzone 4 ”Helsingør by nedenfor kystskrænten” Retningslinjen skal sikre, at ny bebyggelse i området ikke skader indsigten til Kronborg fra de øvrige zoner. Lokalplanområdet ligger ikke i sigtelinjer til Kronborg fra de øvrige bufferzoner og påvirker derfor ikke indsigten til Kronborg. Kirker og deres omgivelser X Der henvises til punktet ”Beskyttelseszoner”, jf. Naturbeskyttelsesloven. Arkitektonisk arv X Projektområdet er i dag parkeringsplads og ubebygget. De nære omgivelser i Helsingørs historiske bymidte og omkring Kronborg indeholder store arkitektoniske værdier. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en bebyggelse i et nutidigt formsprog, som i sine dimensioner overholder skalaen i den historiske bys kant mod vandet og Kronborg. Se også under ”Kulturværdier”. Arkæologisk arv Klimatiske faktorer 26 Forhold relevant (uvæsentligt) Trafik Adgang til området Forhold relevant (væsentligt) Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Forhold relevant (væsentligt) Bemærkninger Påvirkning af klima X Opførelsen af nye bygninger vil bidrage til at øge CO2-udledningen, dog er bidraget begrænset, når man ser på de samlede klimapåvirkninger. Klimaændringer som påvirker eksisterende bebyggelse, infrastruktur, vandstand m.v. X Projektet afstedkommer ikke målbare klimapåvirkninger. Da området ligger kystnært kan det teoretisk blive påvirket i forbindelse med havstigninger på 2 m og derover. Beskyttelse i henhold til Museumsloven: Sten- og jorddiger (§29a-29d) Fortidsminder (§29e-29h) X Nærmeste registrerede dige er ca. 2 km mod vest og påvirkes ikke af projektet. Kronborg beliggende ca. 400 m mod nord er det nærmeste fredede fortidsminde.Den kommende bebyggelse på Kulgrunden påvirker ikke det fredede fortidsminde. 27 Miljøscreening Miljøscreening Befolkning og sundhed Indendørs støjpåvirkning X Sundhedstilstand Svage grupper (trafik) 28 X Hverken opførelse eller brug af byggeriet forventes at have indflydelse på sundhedstilstanden hos beboere eller naboer. Der er sikret tilgængelighed for handicappede af de offentlige passager på tværs af grunden. Bemærkninger Sikkerhed Brand, eksplosion, giftpåvirkning X Bygninger opføres, indrettes og vedligeholdes efter gældende brandkrav i bygningsreglementet. Kriminalitet X Projektet forventes ikke at få indflydelse på kriminalitet i området. X Projektet forventes ikke at få indflydelse på sociale forhold i området. Socioøkonomiske effekter Påvirkning af sociale forhold Påvirkning af erhvervsliv X Der nedlægges ca. 90 private parkeringspladser, hvilket vil gøre det sværere for den enkelte bilist at finde et sted at parkere i området. Dette kan påvirke erhvervsvirksomheder, hvor kunder og ansatte tidligere har benyttet parkeringspladsen. Bebyggelsen muliggøres indrettet til serviceerhverv mm., som kan være med til at styrke erhvervslivet. Benyttelse i dagtimerne X Benyttelse i aftentimerne X Området omdannes fra parkeringsplads til en bebyggelse i Helsingør bykerne med mulighed for boliger, privat service, liberalt erhverv, offentlige formål, kulturelle formål, hotel, en udvalgsvarebutik på maks. 300 m2. X Byggeriet ligger ud til Havnegade i Helsingør bymidte og skal opføres, så bygningsreglementets bestemmelser om indendørs støjniveau overholdes. X Forhold ikke relevant Projektområdet er i dag parkeringsplads og ubebygget. Mod syd og vest grænser lokalplanområdet op til flere fredede og bevaringsværdige bygninger, herunder Helsingør Domkirke. Lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i et nutidigt formsprog og materialevalg med asymmetrisk saddeltag, mørke teglsten og en mere fri placering af vinduesåbninger. Samlet vurderes den nye bebyggelse ikke at få væsentlig negativ indvirkning på miljøet, da byggeriets dimensioner er indpasset i forhold til det eksisterende byggeri. Fredede og bevaringsværdige bygninger berøres ikke af projektet. Forhold relevant (uvæsentligt) X Forhold relevant (væsentligt) Forhold ikke relevant Forhold relevant (uvæsentligt) Forhold relevant (væsentligt) Fredede eller bevaringsværdige bygninger Bemærkninger Friluftsliv/rekreative interesser X Projektet indeholder udendørs opholdsarealer, men bidrager ikke generelt til friluftsliv og rekreation i bymidten. Benyttelse om natten Badevand/strandliv X Projektet påvirker ikke kyst- eller strandområder. Visuel effekt Arkitetonisk udtryk X Planen giver mulighed for bebyggelse i et nutidigt formsprog og materialevalg med asymmetrisk saddeltag, mørke teglsten og en mere fri placering af vinduesåbninger. Samlet vurderes byggeriet ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet, da dimensionerne er indpasset i forhold til det eksisterende byggeri. Lys og/eller reflektioner X Belysning i forbindelse med byggeriet skal placeres, så det ikke virker blændende for forbipasserende og naboer. Tilpasning lokalmiljøet X Planen giver mulighed for asymmetrisk saddeltag. Set fra gaden vil facadehøjden modsvare højden af den eksisterende bebyggelse. Højde/omfang i forhold til lokalområdet X Bygningernes højde er tilpasset højden af nabobebyggelserne. Begrænsninger og gener overfor befolkningen X Der nedlægges ca. 90 private parkeringspladser, hvilket vil øge belastningen på de resterende pladser i bykerner, og dermed bliver det sværere for den enkelte bilist at finde et sted at parkere. Adgang til service (offentlig/privat) X Bebyggelsen muliggøres indrettet til privat service, liberalt erhverv, offentlige formål, kulturelle formål, hotel, en udvalgsvarebutik på maks. 300 m2. Dette øger potentielt adgangen til offentlig og privat service. Sunde boliger X Bebyggelsen opføres, så den overholder bygningsreglementets krav til sunde boliger. Strålingsniveau (radon) X Bebyggelsen opføres, så den overholder bygningsreglementets krav til radonniveau. Det vurderes, at der i højere grad end tidligere vil være aktivitet i området hele døgnet svarende til arealets beliggenhed i Helsingør bymidte. 29 Miljøscreening Miljøscreening Samlet vurdering Helsingør Kommune har foretaget screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. I henhold til § 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der udarbejdes en miljøvurdering af: 1. Lokalplaner, som fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. 2. Lokalplaner, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt. 3. Andre lokalplaner, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægs¬tilladelser til projekter, som kommunen vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Kommuneplantillægget og lokalplanforslaget er ikke omfattet af et krav om miljøvurdering jf. pkt. 1 og 2. Med henblik på en vurdering af, om planerne efter pkt. 3 kræver en miljøvurdering er nærværende screening gennemført og har påvist, at planerne ikke giver anledning til en væsentlig påvirkning eller miljøkonflikter, hvorfor Helsingør Kommune konkluderer, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering, jf. lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli 2013 om miljøvurdering af planer og programmer. Anlægsfasen vurderes at have et omfang, der ikke påvirker miljøet væsentligt. Lokalplanområdet ligger i Helsingør bykerne og er omgivet af bebyggelse. Forud for lokalplanlægningen har Slots- og Ejendomsstyrelsen, Stiftet, Kgl. bygningsinspektør m.fl . haft mulighed for at komme med bemærkninger til planernes indhold. Planerne giver mulighed for at bebygge en parkeringsplads, hvor der tidligere har været bebyggelse. Det planlægges for to fritliggende bygninger, som i højden er tilpasset den eksisterende bebyggelse i området. Planerne giver mulighed for et nutidigt formsprog med blandt andet asymmetrisk tagform, mørke teglsten og en mere fri placering af vinduesåbninger i forhold til traditionelt byggeri. Samlet vurderer Helsingør Kommune, at planerne ikke vil få væsentlig negativ indvirkning på miljøet i forhold til 0-alternativet, som er parkeringsplads. 30 Bilag til miljøscreening: Grænseværdier for vibrationspåvirkninger af nabobygninger i anlægsfasen Lokalplanområdet ligger omgivet af flere fredede og bevaringsværdige bygninger i Helsingør bykerne, herunder bl.a. domkirken Sct. Olai og det fredede Von Ostens palæ umiddelbart sydøst for lokalplanområdet. Til sikring af byggelovens par. 12 (der foreskriver, at der skal træffes enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde, bygninger mv., når der foretages fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænændring på en grund) fastsættes grænseværdier for vibrationspåvirkninger af nabobygninger i anlægsfasen. Med henvisning til den fredede og bevaringsmæssige bygningsmasse i projektområdets umiddelbare omgivelser fastsættes grænseværdierne med udgangspunkt i de vejledende grænseværdier for de mest følsomme bygninger. De vejledende grænseværdier fastsættes i henhold til tysk standard DIN 4150-3 „Erschütterungen im Bauwesen. Einwirkungen auf bauliche Anlagen”, som benyttes i dansk praksis og refereres til i Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997 ”Lavfrekvent støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø” Grænseværdierne for ”Følsomme bygningskonstruktioner som bevaringsværdige og fredede bygninger” fastsættes til maks. 3 mm/s. Det vurderes, at selvom de vejledende grænseværdier for bygningsskadelige vibrationer overholdes, udelukker det ikke, at der kan ske kosmetiske skader som f.eks. revner i stuk, lofter, puds m.m. på den udsatte bygning. I forbindelse med byggetilladelsen vil Helsingør Kommune kræve, at bygherren: • Fremlægger dokumentation for, at der er optaget forsikring, der dækker de skader, der måtte forvoldes på omgivende bygninger mv. • Optager fotodokumentation for omgivende bygningers tilstand, inden byggearbejderne påbegyndes. • Foretager monitorering af vibrationsniveauer i bygningerne under selve arbejdet. Vibrationskomfort For at sikre mindst mulig gene for mennesker, der opholder sig i omkringliggende udsatte bygninger, fastsættes grænseværdier for vibrationskomfort. Her følges de vejledende grænseværdier for vibrationskomfort for længerevarende arbejder og drift af anlæg, der er fastsat i Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997 ”Lavfrekvent støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø” svarende til 75 db hele døgnet. Følegrænsen for mennesker for vibrationer ligger omkring 71-72 dB(KB), hvorfor vibrationsniveauet 75 dB(KB) netop vil kunne føles. Det vurderes, at de fleste mennesker kan leve med et sådant vibrationsniveau, men enkelte mennesker vil blive generet af vibrationsniveauer under 75 dB(KB). 31 341a Kortbilag 1 N 72a de æ r st le øl m te s He 73 341b vn Ha "bb" e ad eg 571a 79b 79a 81a "bg" 98 So 96b ie Br de a Ol es 123 Ga 81b de t. Sc 82a ah a iG 95a KULGRUNDEN ph 99a "ce" 124 126 569 570a 83b 125 127 82b 83a 84 SCT. OLAI KIRKE de a ng e St 128 WIIBROE PLADS s lad p rke Ki lai O t. 113 Sc "bk" 106 115 114 111 120 121 109 122 "ci" 118 119 112 107 "bv" 116 140 e ad ng e St 110 138 137 329 139 136 202 133 "bz" 134 326 327b 328 132 Lokalplanområdets afgrænsning 130 40m 327a Mål 1:1000 "ck" Matrikeloplysninger Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 570b 571b 324 32 129 "cl" 33 Kortbilag 2 N matr. nr. 79a Vejadgang til p-kælder (matr. nr. 79a) de ie ph So s he Ga a Br e d ga e vn Ha HCP.P. BYGNING de C. B æ tr S C. HCP.P. P. P. de Legeområde P. ræ St Udeservering m.v. Areal til affaldssortering P. Café, restaurant eller butik i stueetagen P. TRANSFORMER BYGNING Vejadgang til bebyggelsen A de æ r St ph So P. ie P. Br P. C. ah P. es P. Ga P. de P. P. HCP.L. de ræ St Vejadgang til bebyggelsen P. Parkeringsplads HCP.P. Handicapparkering HCP.L. Handicaplift C. Cykelparkering Areal til affaldssortering Chaussesten/asfalt Betonfliser/granit de Grus/sand e St Græs Lokalplanområdets afgrænsning 10m 34 a ng Mål 1:500 WIIBROE PLADS Situationsplan Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 35 Terrænkoter Gulvkoter kt. 3.00 Gk 2.00 neg ade Hav (alle koter i DVR90) Afstande min 4,7m kt. 2.45 kt. 2.87 kt. 2.03 min 2,9m kt. 3.90 min 7,4m Gk. 3.90 Gt. 4.90 max 11,3m Gk. 2.03 max 10m A kt. 2.03 kt. 2.43 min 4,3m kt. 2.83 min 4,3 m Bygning Gk. 2.87 min 2,9m min 3,6m kt. 4.40 max 10,5m max 42,4m min/max m min 4,8m kt. 4.90 min 4m kt. 3.85 min 2,7m min 22,2m min 16,6m kt. 3.85 min 15,3m TRANSFORMER kt. 3.85 kt. 2.23 kt. 2.66 kt. 3.00 kt. 3.16 min 4,0m max 11,8m Gk. 3.45 B max 11,9m Bygning Areal til affaldshåndtering Sophie Brahes Gade min 8,4m 36 Mål 1:400 min 3,6m 10m min 6,6m kt. 4.85 min 0,9m kt. 2.40 min 7,5m kt. 2.44 kt. 2.85 kt. 3.45 min 8,5m kt. 3.85 kt. 4.35 kt. 5.35 min 3,9m Lokalplanområdets afgrænsning Matrikel afgrænsning max 31,5m Byggefelter Kortbilag 3 Sophie Brahes Gade N Stengade Byggefelter - afstande m.v. Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 37 38 1:500 Havnegade Sophie Brahes Gade Stengade Sophie Brahes Gade 20m Domkirken HAVNEGADE Domkirken 2.40 15.42 18.42 2.44 2.85 21.12 3.45 Stræde (gående) 18.42 3.85 4.35 4.85 17.09 SOPHIE BRAHES GADE 5.35 Vejadgang til P-kælder (matr. nr. 79 a) 15.42 Kortbilag 4 Facadetegning Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 39 Havnegade Stengade Sophie Brahes Gade Stengade Domkirken HAVNEGADE Havnegade 40 1:500 14.29 2.03 18.42 2.35 4.90 2.55 21.12 SODHIE BRAHES GADE 20m Havnegade Domkirken Stengade -0.97 2.75 2.90 4.40 3.85 3.90 2.87 4.40 2.45 17.09 SODHIE BRAHES GADE 4.90 2.03 2.00 15.42 18.42 Kortbilag 5 Facadetegning Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 41 HAVNEGADE Sophie Brahes Gade 20m 42 1:500 Domkirken Sophie Brahes Gade Havnegade Stræde (Vejadgang til bebyggelsen) 4.90 Stræde (Vejadgang til bebyggelsen) 17.09 Kortbilag 6 Facadetegning Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 43 Stengade Kortbilag 7 Overgang tag/facade samt vindueslysning Lodret snit mål 1:20 Kvadratisk tagrende Vindueslysning 50m 44 Mål 1:20 Vinduer og tagrender Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 45 Kortbilag 8 Plansnit: Afskærmning ventilation, princip 1:20 700 Opstalt: Afskærmning ventilation, princip 1:20 ”Skorsten” Afskærmning af ventilation ved tagryg “Skorsten” Afskærmning af ventilation ved tagryg 50m 46 Mål 1:20 Ventilationshætte Lokalplan 1.159 Bebyggelse på Kulgrunden Forslag af 21. september 2015 47
© Copyright 2024