Tilstandsrapport 2014
15. DECEMBER 2014 TILSTANDSRAPPORT E/F WESSELS HAVE Strandvejen 128 2900 Hellerup Tlf. 39 61 01 61 www.ollgaard.dk mail@ollgaard.dk CVR: 19474984 Medlem af FRI Foreningen af Rådgivende Ingeniører Forord ØLLGAARD udførte i forsommer 2005 en tilsvarende tilstandsrapport som nærværende. Ejerforeningen har i den efterfølgende periode, udført vedligeholdelse efter de anbefalinger som blev oplyst. Denne tilstandsrapport, vurderer det udførte og lægger grundlag for de kommende års vedligeholdelse. Med venlig hilsen Leif Frandsen Macheel Sagsingeniør 20453555 lfm@ollgaard.dk Jes Thaulow Projektleder Tlf. 30 78 25 26 JT@Ollgaard.dk 2 tilstandsrapport - - Forord Indholdsfortegnelse 1. Rapportens formål og anvendelse ................................................. 4 2. Besigtigelse ..................................................................................... 5 3. Kort om Ejendommen...................................................................... 6 4. Konklusion ....................................................................................... 7 5. 5.1 5.2 Tag .................................................................................................... 8 Tagrender og nedløb ....................................................................... 10 Lofter i portrum ................................................................................ 12 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.5.1 6.5.2 Facader, udhæng, sokler og altaner............................................. 13 Facader, træbeklædning .................................................................. 13 Facader, mursten............................................................................. 15 Udhæng over opgange .................................................................... 18 Sokler .............................................................................................. 19 Altaner ............................................................................................. 21 Facadealtankasser .......................................................................... 21 Beton altangulve .............................................................................. 23 7. 7.1 7.2 Vinduer ........................................................................................... 24 Vinduer ............................................................................................ 24 Stålrør.............................................................................................. 26 8. 8.1 8.2 Udvendige døre ............................................................................. 28 Hoveddøre ....................................................................................... 28 Altandøre ......................................................................................... 30 9. 9.1 9.2 Trapper ........................................................................................... 32 Udvendige trapper ved opgange ...................................................... 32 Udvendig kældertrappe ................................................................... 34 10. 10.1 Terræn og haveanlæg ................................................................... 35 Anlæg i haven og fortov ................................................................... 35 3 tilstandsrapport - - Indholdsfortegnelse 1. Rapportens formål og anvendelse Formålet med rapporten er, igennem en byggeteknisk tilstand beskrivelse af ejendommen, at give beboerne og deres repræsentanter en mulighed for at vurdere ejendommens nødvendige vedligeholdelse i årene fremover for at bevare værdierne i ejendommen. Under hvert bygningsafsnit, giver rapporten anvisning på foranstaltninger, der er nødvendige at udføre her og nu, således at ejendommens konstruktioner ikke forringes. Rapporten skal tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der skal udføres nu og hvilke arbejder, der skal udføres de næste 10 år. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samarbejde med Øllgaard Rådgivende Ingeniører, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan. De anslåede økonomiske konsekvenser ved en evt. udbedring/udskiftning fremgår under hvert bygningsafsnit. Priserne er overslagspriser ekskl. moms og baseret på erfaringsresultater fra lignende opgaver. Ud over de nævnte beløb skal der regnes med almindelig løbende vedligeholdelse. Bygningens vedligeholdelsesmæssige stand gives karakter efter nedenstående. Karaktererne er inddelt i 3 hovedgrupper: A. Almindelig god stand – karakter 1, 2 og 3 Karaktererne i hovedgruppen ”almindelig god stand” anvendes, hvor vedligeholdelse, der ikke kræver egentlige reparationsarbejder, er nødvendig for at hindre en begyndende nedbrydning af bygningsdelen. B. Mindre istandsættelse nødvendig – karakter 4, 5 og 6 Karaktererne i hovedgruppen ”mindre istandsættelse nødvendig” anvendes, hvor istandsættelse af den eksisterende konstruktion kan hindre yderligere forfald og sætte konstruktionen i acceptabel stand. C. Større istandsættelsesarbejder eller udskiftning nødvendig – karakter 7, 8 og 9 Karaktererne i hovedgruppen ”større istandsættelser eller udskiftning nødvendig” anvendes hvor bygningsdelene er i en sådan forfatning, at egentlig udskiftning eller store istandsættelser er nødvendige. 4 tilstandsrapport - - 1. Rapportens formål og anvendelse 2. Besigtigelse Besigtigelsen har fundet sted over en periode i september – december. Besigtigelse er udelukkende baseret på en visuel gennemgang af ejendommen uden destruktive indgreb af nogen art, og er kun dækkende for klimaskærmen og indvendigt i tagrum. Klimaskærmen er defineret som alle de bygningsdele der har direkte kontakt med det udvendige klima. Det er tag med rygning, skotrender og grater, tagrender og nedløbsrør, facader med døre, vinduer og beklædninger samt sokler, trapper og åbne gennemgange. Der er udført stikprøvevis gennemgang af altaner og facader på altaner fordelt på 1. til 3. sal. Ved gennemgangen er alle facader gennemgået mod gade og have hørende til: - Helsingborggade nr. 1 – 13 (Landskronagade) - Kildevældsgade 79a -83b - Tagrum over alle opgange. 5 tilstandsrapport - - 2. Besigtigelse 3. Kort om Ejendommen Ejendommen er beliggende i Københavns Kommune og anvendes til beboelse. Ejendommen ejes af ejerforeningen E/F Wessels Have, opført i perioden 1985-86 Består af 12 opgange med hovedtrappe og med udgang til begge sider, gade / gård. Der er ialt 95 lejligheder. Ejendommen er bygget i 4 etager med fuld kælder og stort uudnyttet tagrum. Tagkonstruktionen er et sadeltag med tagbelægning af røde vingetegl. Der er placeret udsugningsanlæg fra lejlighederne i tagrummene. Facader er opført i henholdsvis filtset murværk og i let konstruktion af træ. Der er altaner til facaden mod have og franske altandøre med blomsterkasser mod gade. Enkelte lejligheder har altan mod gade. Ejendommens vinduer til lejligheder og hoveddøre til trapper er udført i massivt træ, med termoruder. Der er for ca. 1 år siden skiftet skydedøre mod haven på den øverste etage. Her er der anvendt træ/alu til de nye skydedøre. 6 tilstandsrapport - - 3. Kort om Ejendommen 4. Konklusion Wessels have er generelt et kvalitets byggeri opført med gode materialer og med et fantastisk have anlæg. På facaderne er der dog brugt mange lette konstruktioner af træ, der er meget vedligeholdelses tunge. For at bevare den høje kvalitet er det en betingelse at afsætte beløb til løbende vedligeholdelse. Facadebeklædningen trænger til overflade behandling for ikke at blive ødelagt. Døre og vinduer skal malerbehandles med en frekvens på 7 – 10 år for at blive bevaret. Der er en del vedligeholdelsesarbejder som oprensning af brønde og afløb samt smøring af hængsler og andre gående dele der kan udføres løbende af fast personale. Men andre mere fagbetonede arbejder bør udføres af fagudlærte håndværkere. Der skal regnes med udgifter til maling vedligeholdelse indenfor 5 år på ca. kr. 1.000.000,Og indenfor de følgende 5 – 10 år skal der yderligere afsættes ca. 900.000,Der skal regnes med mindre vedligeholdelsesarbejder indenfor 2 år på ca. kr. 160.000,Der skal regnes med udgifter til beton vedligeholdelse indenfor 5 år på ca. kr. 900.000,Efterfølgende skal der regnes med beton vedligeholdelse 5 – 10 år på ca. kr. 900.000,- 7 tilstandsrapport - - 4. Konklusion 5. Tag Registrering 01 – løse tagsten på grater 02 – hul i undertag ved gennemføringer Tagkonstruktionen er et såkaldt sadeltag med klimaskærm udført i røde vingetegl. Tagrummet er volumenmæssigt i 1½ ”etage” Tagrummet indeholder føringsveje for vand og varmeinstallationer samt ventilationskanaler og aggregater. Teglstenene er ikke umiddelbart tilgængelige fra tagrummet. Her er der udført undertag type Monarfol. Undertaget er ved tagfod ført korrekt oven på underlag for rendejern og i kip er den fastgjort på siden af rygningsplanke. Under graterne er der imidlertid synligt ikke beskyttet træ som stenene er sømmet ned i. På billede 01 ses søm eller skrue som ikke holder tagstenen på plads. Der er steder hvor undertaget ikke er tæt omkring f.eks. rør. Undertaget skal være en hel tæt membran for at have den afskærmende effekt for slagregn / fygesne. 02. To steder er der observeret forkerte gennemføringer i undertaget for udluftning af faldstammer. Gennemføringer er nogle steder udført med tape frem for original gennemføring til undertag. Der er mulighed for vandindtrængning hvor der ikke sluttes tæt om rør og andre gennemføringer. 8 tilstandsrapport - - 5. Tag Tagrummet skal udluftes ved skorstenseffekt gennem luftspalte i tagfod og kip. Ved gennemgangen er det konstateret, at der er manglende tilskudsluft ved tagfod da isolering oven på betondæk ligger helt ud til tagfoden og dermed lukker for lufttilførsel. Der er dog ikke tegn på fugt eller nogen form for nedbrydning af trækonstruktioner i tagrum. 03 – der mangler en skåret tagsten 04 – træværk er friskt og ikke opfugtet Udefra kan der visse steder konstateres løse rygningstegl. Enkelte steder ses løse teglsten samt steder hvor der mangler tegl. En af årsagerne til de løse teglsten langs tagfoden skyldes blåregn som vokser op ad facaderne på havesiden og herfra videre op i taget. Der er enkelte steder hvor der er mosvækst på teglsten. Mosvæksten vil med tiden vende tilbage efter afrensning og bør med jævne mellemrum afrenses. Skotrender er udført i zink og ser umiddelbar ud til at være i god stand, men har ikke kunnet besigtiges nærmere. Der er ikke synlige opfugtninger på træunderlag under zinken. 9 tilstandsrapport - - 5. Tag Anbefalinger Det er nødvendigt at fjerne blåregn fra taget tidligere på året end det gøres nu for at undgå yderligere skader på taget. Tagsten skal rettes og fastgøres. Skotrender skal eftergås og manglende tagsten suppleres med nye skæringer. Dette skal udføres indenfor et år. Anslået kr. 20.000,Undertag skal tætnes omkring gennemføringer indenfor et år. Anslået kr. 3.000,- Der etableres luft tudsten ved tagfod for udluftning indenfor et år Anslået kr. 10.000,- Anslået restlevetid på taget som helhed vurderes på over 50 år efter renovering. Tagkonstruktionens tilstand vurderes til karakter 4 5.1 Tagrender og nedløb Registrering Tagnedløb er udført i zink. De er opsat på facaderne og løber ned i en rensebrønd. Der er dog 2 nedløb som ikke har rensebrønde, hvilket ikke er hensigtsmæssigt. Tagnedløb mod gadeside i zink er generelt i god tilstand. Ved regnvejr ses eet nedløb utæt, hvor vandet løber ned ad facadevæggen. Der er konstateret bagfald på tagrenderne mindst 2 steder mod vej. Tagrende er udført i zink med en cisterne hvor render samles over nedløbene. Der står relativt meget vand i flere render, hvilket indikerer at renderne ikke har det rette fald mod nedløbsrørene. I en samling er konstateret at renderne er for langt ud i cisternen. Tagrende er generelt i god stand. 10 tilstandsrapport - - 5. Tag 05 – Der er indikation på at nedløbet er utæt 06 – Der løber vand ned ad røret ved regnvejr Anbefalinger Det anbefales at tilse og rense tagrenderne i hele strækningen især ved overgange og cisterner. Dette skal gøres en gang om året hvis det skal sikres at disse fungerer. Det anbefales ved en given lejlighed at tilse nedløb i hele strækningen især ved overgange og ved fastholdelse til facade. Utæt nedløbsrør skal tætnes snarest. Anslået kr 5.000,- Anslået restlevetid på render og nedløb som helhed vurderes på over 20 år. Tagrender og nedløbs tilstand vurderes til karakter 2. 11 tilstandsrapport - - 5. Tag 5.2 Lofter i portrum Registrering Lofter i port rum er begge steder udført i malede krydsfinerplader og er i rimelig stand. Langs kanter er der er udført vandnæse i overgangen fra lodrette facader til vandret loft. Vandnæse dækker ikke ned over den vandrette krydsfinersplade, hvorfor fugt trænger ind i plader og de delaminerer disse. Vandnæser er også ødelagt nogle steder pga. påkørsel forårsaget af høje lastvogne. Denne udformning gør sig gældende mod gade og gård i begge port rum og alle steder med samme resultat. 07 – Beskadiget vandnæse og krydsfinerplade 08 – Delaminerede krydsfiner plader Anbefalinger Det anbefales at få udskiftet eksisterende vandnæse til nye med større flange til at kunne dække ned over krydsfiner. Partiel udskiftning af beskadiget krydsfiner vil forlænge levetiden. Vandnæser enkelte plader og maling. Anslået kr. 30.000,Restlevetid på krydsfiner langs kanter vurderes til 5 år med synlig forværring af igangværende delaminering. Anslået restlevetid på loftet som helhed vurderes til 10 – 15 år. Lofternes tilstand vurderes til karakter 5 12 tilstandsrapport - - 5. Tag 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.1 Facader, træbeklædning Registrering Træfacader er i umiddelbar god stand. Brædder og krydsfiner virker ikke så medtaget som det kan synes ved første øjekast. Selv på de øverste altaner er der ikke nævneværdig nedbrydning hvor man kunne formode dette. Der er et begrænset facadeareal og en del er fra oven beskyttet af markise selv om den er trukket ind. I bunden af hvert felt er der vandnæse ved vandrette samlinger, så vandet ikke har mulighed for at løbe om bagved plader. Der er ikke tegn på opfugtning i ender af krydsfiner. Enkelte brædder er dog begyndt at sprække fra enderne og er derfor egnet til udskiftning. 09 Malingen er meget sprækket og falmet og flere steder begyndt afskalning. 11 + 12 09 – Altankasse beklædning mod vejen 10 – Altankasse beklædning mod vejen 13 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 11 - 12 - Anbefalinger Som det ses lider en del træværk af mangel på vedligeholdelse ved olie og maling. Set ud fra et vedligeholdelsesmæssigt arbejde, ligger der et stort arbejder i at få malet alt træværket på alle sider. Anslået kr. 240.000,Yderligere skal denne procedure påtænkes gentaget hvert 6. – 10. år afhængigt af valgt produkt til overfladebehandling. Anslået restlevetid træværk som helhed vurderes på over 10 - 20 år. Træværks tilstand vurderes til karakter 6. 14 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.2 Facader, mursten Registrering Murværk synes generelt at være i god stand. Der er varierende farve på det pudsede murværk hvilket skyldes forskellige indfarvningsprodukter og op fugtninger. Der er dog konstateret enkelte revner i murværket samt enkelte steder hvor der er afskalninger i pudslaget. 13 + 14 Revner i murværk opstår grundet husets bevægelser. Nogle revner er mere kritiske end andre vurderet ud fra deres placering. 13 – Murvange ved kældertrappe 14 – Revne i facaden 15 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner Den udførte inddækningskant, på læ-muren, rundt langs murkrone er ikke udført hensigtsmæssigt med henblik på vandafledning. Der mangler en drypkant der leder vandet væk fra - i stedet for som nu, ned af murværket. Der er steder hvor der er synlige sten ved opgange. Noget tyder på, at der har været afrenset for graffiti eller udført flytning af udvendig belysning. På læ-mur ved kældertrappe ses afskalninger i øverste del af muren. Skader formodes at være sket ved stødpåvirkning. Blankt murværk har en meget lang levetid så længe det er intakt og ikke udsættes for vandindtrængning gennem revner og løse fuger. 15 – Ramponeret facade 16 – Skade efter hård påkørsel 16 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner Anbefalinger Det skal anbefales, at få udbedret revner uanset hvilket omfang de har og deres placering. Åbent murværk suger fugt til sig og der kan ske yderligere forværring ved frostsprængning af indtrængende vand. Revnes skal injiceres. Anslået kr. 25.000,- Det anbefales at få en murer til at gennemgå og reparerer murværk de steder hvor der er utætheder i tagnedløb og hvor murværk synes at være eller have været opfugtet efter at zinken er repareret. Endvidere bør fæstningssteder for gadebelysningen efterses da murværk og fuger her er udsat for et konstant træk ud ad. Ny zinkkant på læ-muren samt reparation af murværk. Anslået kr. 35.000,- Reparation af øvrigt murværk med indfarvet puds. Anslået kr. 20.000,- De steder hvor der er plantevækst langs facader anbefales det, at beskære således at kontakt til murværk mindskes. Specielt de steder hvor sollys har svært ved at trænge igennem. Her vil planter /buske holde på fugten til skade for murværk. Anslået restlevetid murværk som helhed vurderes på over 50 år. murværks tilstand vurderes til karakter 2 - 4. 17 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.3 Udhæng over opgange Registrering 17 - Udhæng 18 - Udhæng Udhængene over indgangene er generelt i god stand med nyt tagbelægning og træværk fremstår som nymalet og intakt. Anbefalinger Husk vedligeholdelse indenfor 5 – 10 år Anslået restlevetid træværk og tag som helhed vurderes på over 20 år. Træværks tilstand vurderes til karakter 2 18 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.4 Sokler Registrering Sokler er i umiddelbar god stand. Der er enkelte steder med mindre revner og enkelte steder hvor tiltag nu er nødvendigt. Betonsokkel under de bærende betonsøjler for altaner er medtaget i en sådan grad, at der stor risiko for yderligere forværring ved frostsprængninger. 19 + 20 Enkelt steder er pudslagt gået fra underlaget med en vandret revne på 10mm i bredde.. Der er konstateret revner i sokkel for stensvæg ved kældertrappe. Langs facade mod gade er der udført ”sokkelnicher” med vandret overkant. Samme steder ses enkelte mindre revner ~100mm i udbredelse. Der ses fugtophobning synligt ved mørke aftegninger samt grønlig vækst på beton. Puds på muret sokkel er revnet og falder af. 21 Der er konstateret lodrette revner i sokkel / kældervæg under betonaltan. 22 19 – Ødelagt pudslag på beton 20 – Skadet sokkelhjørne af beton 19 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 21 – Medtaget pudslag på murværk 22 – Revne i soklen under altan Anbefalinger Det anbefales at få udbedret revnen indenfor et 1 år. Anslået kr. 10.000,- Det anbefales, at gennemgå alle sokler og udbedre revner, afskalninger indenfor en periode på 1-2 år. Anslået kr. 10.000,Samtidig hermed anbefales det, at få udført hældning på de flade ”sokkelnicher” således, at vandet ikke ligger stille og suger ned i soklen. Det anbefales at reparere puds på muret sokkel indenfor 1 år Anslået kr. 5.000,- Anslået restlevetid beton som helhed vurderes på over 10 – 50 år. betonens tilstand vurderes til karakter 4 20 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.5 Altaner 6.5.1 Facadealtankasser Registrering 23 – Renoveret altankasse 24 – Renoveret altankasse Der er altankasser mod vejene og mod haven. En stor del altankasser er renoveret. De altankasser der ikke er renoveret trænger til olie og maling. 21 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 25 - 26 - Anbefalinger Maling af altankasser indenfor 1 – 5 år. Anslået kr. 130.000,- Anslået restlevetid træværk som helhed vurderes på over 10 år. Træværks tilstand vurderes til karakter 3. 22 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 6.5.2 Beton altangulve Registrering Altangulvene er beton dæk plader der hviler af på beton søjler. Der er 3 lag altaner og søjler der hviler af på de nederste søjler, der således er stærkt belastet. Ved beregninger er det vurderet at de nederste søjlers bæreevne er fuldt belastet og der er således kun sikkerheds margenen tilbage. Det anbefales derfor at hver enkelt altan ikke belastes yderligere. Alderen på betonen begynder at påvirke dens evne til at beskytte jernarmeringen. Siden opførelsen er betonen blevet udsat for CO2 - holdigt regnvand (sur nedbør) hvilket har ødelagt lidt af betonens evne til at beskytte jernarmeringen. Alle beton overflader i klimaskærmen er nu igennem snart 30 år blevet påvirket i nedbrydende retning af syreholdigt regnvand og denne nedbrydning er trængt ind igennem overfladen og ind i den bærende del. Anbefalinger Det anbefales at påbegynde en egentlig beton renovering ved en forebyggelses renovering. Det gøres ved at afrense alle beton overflader og derefter give alle overflader en overflade behandling. Sådanne overflade behandlinger forlænger typisk betonens levetid med 10 – 20 år alt efter hvilket produkt der anvendes. Dette er en god rentabel investering idet en egentlig traditionel beton renovering derved kan udsættes i mange år. Overflade behandling af altaner indenfor 1 – 5 år Anslået kr. 950.000,- Overflade behandling af beton søjler indenfor 1 – 5 år Anslået kr. 800.000,- Anslået restlevetid på betonen som helhed vurderes på over 30 år. Betonens tilstand vurderes til karakter 4 23 tilstandsrapport - - 6. Facader, udhæng, sokler og altaner 7. Vinduer 7.1 Vinduer Registrering 27 – vindue mod vejen 28 – vindue mod 29 – vindue mod vejen 30 – vindue mod vejen 24 tilstandsrapport - - 7. Vinduer Der er flere forskellige typer vinduer, men fælles for dem alle er, at det er malede trævinduer fra byggeriets opførelse. Vinduerne er generelt i god stand. 27 +28 +29 +30 Der er stor forskel på hvor godt de enkelte vinduer er beskyttet af udhæng og læsider. 27 Nogle af vinduerne er ikke blevet smurt jævnligt og det slider på de gående dele. Der er nogle vinduer hvor tætningslister begynder at svigte. Anbefalinger Det anbefales at få smurt alle gående dele på døre og vinduer mindst en gang om året. Det anbefales et gennemgå tætningslister for funktion og udskifte dårlige lister. Det anbefales at malerbehandle alle vinduer indenfor 1 – 5 år. Denne behandling skal foretages med en frekvens på 7 – 10 år Anslået kr. 650.000,- Anslået restlevetid af træværk som helhed vurderes på over 20 år efter malerbehandling. Træværks tilstand vurderes til karakter 4. 25 tilstandsrapport - - 7. Vinduer 7.2 Stålrør Registrering 31 – De store låger til haveanlægget har begyndende rust 32 – Stor skade efter påkørsel. Alle altanværn fremstår intakte og fint galvaniserede både mor vej og have.. 33 + 34 De 2 store låge partier fremstår nedslidte og rustne i store partier. 31 + 32 Der er opstået stor skade på det ene parti efter påkørsel. 32 Alle gående dele trænger til at blive smurt. 26 tilstandsrapport - - 7. Vinduer 33 – Værn ved vinduer mod vej, intakt galvaniseret. 34 – Altanværn i galvaniseret stål fremstår intakt. Anbefalinger Det anbefales at smøre alle gående dele mindst en gang om året. Det anbefales at få repareret de store deformeringer på låge parti. Anslået kr. 15.000,Det anbefales at udføre overflade behandling i form af 3x maling på de 2 store låge partier. Anslået kr. 60.000,- Anslået restlevetid på værn og låger som helhed vurderes på over 30 år efter behandling. Stålværn tilstand vurderes til karakter 1. Ståldøre og lågepartiers tilstand vurderes til karakter 2 - 5. 27 tilstandsrapport - - 7. Vinduer 8. Udvendige døre 8.1 Hoveddøre Registrering 35 – Hoveddør mod vejen 36 – Hoveddør mod vejen Alle hoveddøre er beskyttet af udhæng og overbygninger. Hoveddørene fremstår intakte og kun lidt slidte i malingen. 35 + 36 Sparkepladerne er intakte og virker efter hensigten. Dørene mod havesiden fremstår intakte og kun lidt slidte i malingen 37 28 tilstandsrapport - - 8. Udvendige døre [Dobbeltklik her for at indsætte billede] 37 – Hoveddør mod haven sidder lidt beskyttet. [Billedetekst] Anbefalinger Det anbefales at smøre alle døre mindst 1 gang årligt. Det anbefales at male behandle alle døre 1 – 5 år Anslået kr. 80.000,- Det anbefales at efterse og reparere tætningslister 1 gang årligt Anslået restlevetid træværk som helhed vurderes på over 10 år. Træværks tilstand vurderes til karakter 3. 29 tilstandsrapport - - 8. Udvendige døre 8.2 Altandøre Registrering 39 – Ridse i ny skydedørs rude 40 – Lister falder ud af nye skydedøre Der er altandøre både mod vej og mod have. På øverste etage er skydedørs partierne mod haven udskiftet til nye med alukanter udvendigt. Disse døre er der for nyligt afholdt 1-års eftersyn på med udbedring af mangler. De øvrige døre er i lidt dårlig tilstand med manglende smøring og dårlige eller manglende tætningslister. Der er afskalninger af maling 30 tilstandsrapport - - 8. Udvendige døre 41 – Manglende maling bag ved mærkater på nye døre- 42 – Der er 4 etager hvoraf de 3 nederste er gamle døre. Anbefalinger Det anbefales at vedligeholde altandørene med maling af udvendige overflader. 1 – 5 år Anslået kr. 250.000,Det anbefales at vedligeholde altandørene med smøring og nye lister indenfor 1 år. Anslået kr. 110.000,Anslået restlevetid på dørenes træværk som helhed vurderes på over 20 år efter vedligeholdelse. Træværks tilstand vurderes til karakter 3 31 tilstandsrapport - - 8. Udvendige døre 9. Trapper 9.1 Udvendige trapper ved opgange Registrering 43 – Hoveddørs trappe sat af granit 44 - Hoveddørs trappe sat af granit 45 - Hoveddørs trappe sat af granit 46 – Nedsænket trappetrin med afløbsrende. 32 tilstandsrapport - - 9. Trapper Hoved trappe trinnene er udført af chaussesten med rendesten som kanter, der er sat til den ønskede højde. En del af det materiale som stenene er sat i er imidlertid vasket bort med regnvandet og det har efterladt dybe revner imellem nogle af chaussestenene. Dette gør trapperne ustabile. I den sidste trappe er der indbygget et rende afløb der trænger til oprensning. Anbefalinger Det anbefales at reparere trapperne ved at udfylde de opståede hulrum med cementstabiliseret grus indenfor 1 år samt løbende vedligeholdelse. Anslået kr. 10.000,Rende afløbet i den sidste trappe skal oprenset mindst 2 gange årligt. Anslået restlevetid af trapperne før reparation som helhed vurderes på 1 - 05 år. Anslået restlevetid af trapperne efter reparation som helhed vurderes på over 50 år. Trappens tilstand vurderes til karakter 2 33 tilstandsrapport - - 9. Trapper 9.2 Udvendig kældertrappe Registrering 47 – Stålgitter lågen fra trappen til kælder 48 – Kældertrappe til affaldshåndtering Kældertrappen der anvendes til transport af affaldscontainere er meget slidt men ikke direkte gået i stykker. Lågen trænger til maling og smøring Anbefalinger Det skal overvejes om hele trappen skal belægges med en skridsikker overflade belægning i form af epoxy eller en akryl belægning f.eks. ts 05 eller Tape-create. Anslået kr. 20.000,Det er vigtigt at rende afløbet for enden af trappen bliver oprenset jævnligt f.eks. hver 6. måned. Lågen af stål anbefales smurt og malet. Anslået kr. 15.000,- Anslået restlevetid af trappen som helhed vurderes på 5 - 10 år. Trappens tilstand vurderes til karakter 5 34 tilstandsrapport - - 9. Trapper 10. Terræn og haveanlæg 10.1 Anlæg i haven og fortov Registrering 49 – Vand på fortov med fald mod bygningen 50 – Det smukke haveanlæg med meget beplantning Anbefalinger Som det ses på billede 49 er der fald på fortov mod huset. Dette skal rettes op. Rensebrønde og afløb skal oprenses jævnligt og mindst 2 gange årligt. Den flotte træbelægning omkring poolen skal have olie 1 x årligt eventuelt efter slibning. Det er vigtigt at beplantningen klippes hensigtsmæssigt for at bevare det smukke anlæg. 35 tilstandsrapport - - 10. Terræn og haveanlæg G:\A4\A431\-C\1-Start\Rapport.docx
© Copyright 2024