Lokalplan nr. 5034
Sags. nr. 727-2014-5575 Lokalplan nr. 5034 Erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov September 2015 Lokalplanafgrænsning Forslag til Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov udarbejdet af Odder Kommune. Nærmere oplysninger om lokalplanen fås hos: Odder Kommune Plan Rådhusgade 3 8300 Odder Tlf. 8780 3333 e-mail: plan@odder.dk Planforslaget kan også ses og udskrives fra kommunens hjemmeside www.oddernettet.dk samt fra www.plansystem.dk. LÆSEVEJLEDNING Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger, større bygge- eller anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger, ændringer i anvendelsen af en ejendom eller lignende. Byrådet kan i øvrigt altid beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan. En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, der er bindende for den enkelte grundejer, og som fastlægger de fremtidige forhold inden for et nærmere bestemt område. I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser for anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, udformning og placering af veje, stier og friarealer samt regler for bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v. Bestemmelserne skal sikre, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan omfatter 3 dele: ”Redegørelse”, ”Lokalplanbestemmelser” og ”Kortbilag”. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne er juridisk bindende og fastsætter de konkrete rammer for områdets udnyttelse, som tillige er beskrevet på kortbilag til lokalplanen. Kortbilagene illustrerer de eksisterende og fremtidige forhold og er placeret bagerst i lokalplanen. Offentliggørelse Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, så alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget, kommentere det og evt. fremsætte ændringsforslag. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Herefter indberettes den til PlanDK og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. 3 RETSVIRKNING Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen og bekendtgjort den i Odder Avis, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, der er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte, selvom det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. 4 INDHOLD REDEGØRELSE ............................................................................... 7 Lokalplanens baggrund .................................................................................. 7 Baggrund og formål ........................................................................................ 7 Områdets beliggenhed og zonestatus ........................................................... 8 Eksisterende forhold ....................................................................................... 8 Lokalplanens indhold ...................................................................................... 9 Formål og områdets anvendelse .................................................................... 9 Planens hovedtræk ........................................................................................ 9 Bebyggelsesprincipper ................................................................................. 11 Ubebyggede arealer ..................................................................................... 12 Beplantning .................................................................................................. 12 Beplantning skal opret- og vedligeholdes. ................................................... 13 Grønne hensyn ............................................................................................. 13 Veje .............................................................................................................. 14 Parkering ...................................................................................................... 14 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING ....................................... 14 Kommuneplan 2013-2025 ............................................................................ 14 Centerforhold - detailhandel ......................................................................... 14 LOVGIVNING .................................................................................. 15 Planloven ...................................................................................................... 15 Zonestatus .................................................................................................... 15 Kystnærhedszonen ...................................................................................... 15 Naturbeskyttelsesloven ................................................................................ 20 Skovbyggelinje (§17) .................................................................................... 20 Museumsloven ............................................................................................. 20 Landbrugsloven ............................................................................................ 20 Jordforureningsloven .................................................................................... 20 Miljøbeskyttelsesloven ................................................................................. 21 Virksomhedsstøj ........................................................................................... 21 Habitatbekendtgørelsen ............................................................................... 21 Lov om miljøvurdering .................................................................................. 21 Servitutter ..................................................................................................... 22 Bæredygtighed ............................................................................................. 22 Kemiske bekæmpelsesmidler ...................................................................... 23 Tilgængelighed ............................................................................................. 23 TEKNISK FORSYNING .................................................................. 23 Elforsyning .................................................................................................... 23 Vandforsyning .............................................................................................. 23 Varmeforsyning ............................................................................................ 24 Kloakforsyning .............................................................................................. 24 Brandhaner ................................................................................................... 24 LOKALPLANBESTEMMELSER ..................................................... 25 1 Lokalplanens formål .................................................................................. 25 2 Lokalplanens område og zonestatus ........................................................ 25 3 Områdets anvendelse ............................................................................... 25 4 Udstykning ................................................................................................. 25 5 Vejforhold .................................................................................................. 26 6 Ledningsanlæg og belysning .................................................................... 26 7 Bebyggelsens omfang og placering .......................................................... 26 8 Bebyggelsens ydre fremtræden ................................................................ 27 9 Ubebyggede arealer .................................................................................. 28 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse .................................... 29 11 Tilladelse fra andre myndigheder ............................................................ 29 12 Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger .............................................. 29 13 Vedtagelsespåtegning ............................................................................. 31 5 INDHOLD Kortbilag 1 .................................................................................................... 32 Kortbilag 2 .................................................................................................... 33 Kortbilag 3 .................................................................................................... 34 6 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Redegørelse Lokalplanens baggrund Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af byrådets ønske om at flytte del af areal til opbevaring af både til den nordlige del af Hov. Derved frigøres areal til offentligt tilgængeligt uderum og bebyggelse på Hov Havn jf. Helhedsplan for Hov Havn. Derudover skal lokalplanområdet aflaste parkeringsarealerne på Hov Havn i spidsbelastningsperioder f.eks. hen over sommeren. Forbindelse mellem bådoplag og byomdannelsesområde på Hov Havn. 7 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Lokalplanområdet Områdets beliggenhed og zonestatus Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 12.300 m2 beliggende i den nordvestlige del af Hov. Mod nord afgrænses området af en landbrugsejendom og mod syd af boligområdet ved Espelunden og Bøgelunden. Øst for området ligger et erhvervsområde med kraftvarmeværk og virksomheder og mod vest afgrænses området af det åbne land. Arealet udgør i dag en del af matr. nr. 19a Halling By, Halling. Området ligger som bar mark i landzone og overgår ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Eksisterende forhold Området anvendes på nuværende tidspunkt som landbrugsjord. Landskabet fremstår fladt, med et svagt fald på ca. 1,5 meter fra vest mod øst. 8 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Lokalplanområdet mod nord. Lokalplanens indhold Formål og områdets anvendelse Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for at etablere et erhvervsområde med mulighed for lager- og bådhotel, til opbevaring og klargøring af lystbåde. Lokalplanen har endvidere til formål at sikre at indretning og bebyggelse inden for lokalplanområdet tilpasses det omkringliggende erhvervsområde. Ligeledes skal lokalplanen sikre at adgang og indretning af området, giver mindst mulig gene for nærliggende boligområder. Planens hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af principperne i bebyggelsesplanen nedenfor. 9 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Bebyggelsesplan Ved disponering af området er bebyggelsen placeret i en vifteform, hvor to haller danner rammen om området. De sikrer læ og mindsker den visuelle påvirkning fra naboejendommene, samtidig med at de kan bidrage til dæmpning af eventuelle støjgener forbundet med bugsering eller klargøring af både. Mellem de to haller kan placeres en mindre hal samt sekundære bygninger. Disse mindre bygninger danner et midterareal i lokalplanområdet, der binder udendørs oplagsplads samt parkeringsplads sammen, samtidig med at de skaber en dynamik i bebyggelsesplanens helhed. Alle bygninger har gavle mod det åbne land. Lokalplanområdet er vejbetjent fra Møllemarken, og al manøvrering skal foregå inden for lokalplanområdet. 10 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Terrænmæssigt placeres byggeriet plant på en base af befæstet asfalt el. lign., for at sikre en fast overflade og for at eventuelt forurenet overfladevand ikke nedsives til undergrunden men kan ledes til olieudskiller, slamfang mm. Bebyggelsesprincipper Lokalplanen giver mulighed for at etablere op til 3 haller, hvor én hal kan etableres i op til 540 m2 og to haller i op til 1300 m². Der vil ligeledes være mulighed for at etablere sekundære bygninger på op til 300 m2. Der stilles krav til materialevalg og udformning af bebyggelse, for at opnå en arkitektonisk helhed inden for lokalplanområdet uanset bebyggelsen etableres etapevis. De primære bygninger (haller) må ikke overstige en højde på 8,5 meter og de sekundære bygninger må ikke overstige en højde på 5 m over naturligt terræn eller et for grunden fastsat niveauplan. Udvendige sider på al bebyggelse, herunder gavltrekanter, skal fremtræde i lysegrå, mørkegrå eller sorte farver i lette materialer som facadeplader af stål eller fibercement, pandeplader eller bølgeeternit. Op til ¼ af facadearealet kan udføres i transparente lette materialer. Tage på primære bygninger skal fremstå som symmetrisk saddeltag med begrænset udhæng og en taghældning på min. 10º og maks. 40o. Bebyggelsers tage skal fremstå i sorte farver og dækkes med tagpap, fibercement, stål, bølgeeternit eller pandeplader. Der kan etableres ovenlys i taget. Eksempel på facadematerialer i lys/mørk fibercement, bølgeeternit og perforerede stålplader. 11 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Eksempel på facaderytme hvor transparente facadeplader er anvendt. Ubebyggede arealer I forbindelse med haller og sekundære bygninger etableres areal til udendørs oplagsplads for både jf. kortbilag nr. 3. Arealet kan desuden anvendes til parkering i spidsbelastningsperioder og derved aflaste arealerne på Hov Havn. Renovation skal placeres som vist på kortbilag 3. Der henvises i øvrigt til www.renosyd.dk. Beplantning Som vist på kortbilag nr. 3 er der fastlagt en grøn struktur dels for at sikre en grøn grænse mod det åbne land, dels for visuelt afskærme mod boligområdet i syd. Der må ikke etableres beplantning inden for et 4 m. bredt bælte omkring naturgasledningens midte jf. kortbilag nr. 3. Mod skel i syd og vest etableres en beplantning i et græsareal med et op til 2 m højt trådhegn samt et 3-rækket levende hegn. Mod syd kan det levende hegn evt. have fundering på en max. 1,0 m høj jordvold, som vist på kortbilag nr. 3. 12 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Principsnit A-A. Illustrationen viser den tætte, grønne beplantning mod syd, der evt. kan være funderet på en jordvold. Mod skel i nord etableres et 5 m bredt græsareal samt trådhegn i op til 2 m højde som vist på kortbilag nr. 3. Mod skel og vej i øst etableres et 1 m bredt græsareal samt trådhegn kombineret med bøgepur i op til 2 m højde som vist på kortbilag nr. 3. Mod syd etableres en tæt beplantning bestående af engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna) samt sargentæble (Malus sargentii). Beplantningen mod vest etableres af engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna). Der må ikke etableres beplantning inden for et 4 m bredt bælte omkring naturgasledningens midte. Se kortbilag nr. 3. Beplantning skal opret- og vedligeholdes. Grønne hensyn Der er i planen indbygget en række grønne hensyn, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Der er fastsat bestemmelse om, at bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning medmindre bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Der kan ikke optages bestemmelser om f.eks. brug af miljøvenlige materialer i en lokalplan, men Byrådet opfordrer til brug af miljøvenlige materialer i bebyggelsen jævnfør afsnit om bæredygtig udvikling under ”Forhold til anden planlægning”. Af hensyn til drikkevandskvaliteten ønsker Byrådet at sikre arealet ved at tinglyse en deklaration vedrørende forbud mod at anvende sprøjtegifte inden for lokalplanområdet. 13 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Veje Adgang til området sker fra Møllemarken som vist på kortbilag nr. 3. Herfra gives via 2 overkørsler adgang til grunden. Parkering Der skal udlægges areal til 20 parkeringspladser jf. kortbilag 3. Herudover kan bådoplag i perioder anvendes til parkering. Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2013-2025 Byrådet vedtog den 12. august 2013 Kommuneplan 2013-2025 for Odder Kommune. Den er det gældende plangrundlag for lokalplanen. Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 5.OF.7. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (opstalling af både, opbevaring af bådstativer, oplagsplads for havnevedligeholdelse og drift, samt parkering). Da den gældende rammebestemmelse 5.OF.7 ikke udlægger området til erhverv, og da bebyggelsesprocenten ønskes øget, er der udarbejdet et tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013 - 2025. For rammeområdet gælder herefter at: Områdets anvendelse fastlægges til erhverv med formål til opstalling af både, opbevaring af bådstativer, oplagsplads for havnevedligeholdelse og drift, samt parkering og andet oplag. Bebyggelsesprocenten er maks. 50 for rammeområdet under ét. Bebyggelse må opføres i maks. 1 etage med en bygningshøjde op til 8,5 m. Undtaget fra den maksimale bygningshøjde er skorstene og lignende bygningsdele, der er nødvendige for en bygnings eller et anlægs drift. Det er kommuneplantillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013-2025, der udgør det gældende plangrundlag for lokalplanen. Centerforhold - detailhandel Hov er kommunens næst største by. Der er trafik- og lystbådehavn, og via trafikhavnen er der forbindelse til Samsø og Tunø. Der findes desuden lokale indkøbsmuligheder. Fra lokalplanområdet er der ca. 1500 m til Hov Havn. 14 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Lovgivning Planloven Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i landzone og overgår ved lokalplanens vedtagelse til byzone. Kystnærhedszonen I det følgende beskrives og vises den planlagte bebyggelses visuelle indvirken på de nære omgivelser set fra forskellige positioner. Fotovisualiseringerne viser et maksimalt udbygget lokalplanområde med maksimale bygningshøjder i forhold til lokalplanens bestemmelser. I lokalplanen er der foretaget en række hensyn til områdets kystnære placering. Ny bebyggelse må etableres med en bygningshøjde på max. 8,5 m. Der er ligeledes indsat bestemmelse om, at tagflader kun må etableres i sorte farver for at opnå en sammenhæng med eksisterende bebyggelse, Boulstrup-Hou Kraftvarmeværk samt nyt boligområde øst for Houvej. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten. Den visuelle påvirkning af omgivelserne vil således fremstå som en homogen byudvidelse og derved være begrænset fra det omgivende landskab. I kommuneplanen er Hov udpeget til lokalcenter. Da Hov er afgrænset af kysten mod øst og syd samt er berørt af Gersdorfflundfredningen ved Halling Skov mod sydvest, er byudviklingen i Hov begrænset til en nord-og nordvestlig udvikling. Med disse begrænsninger foreligger der således en særlig planlægningsmæssig begrundelse for en fortsat kystnær lokalisering af byudviklingen. Følgende billeder og visualiseringer viser bebyggelsens indvirken på kystlandskabet set fra det omkringliggende landskab, kysten og havet. 15 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Oversigt over fotopositioner. 16 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Position 1. Billedet er taget 700 m nord for lokalplanområdet. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil pga. nuværende beplantning ikke kunne ses fra denne vinkel. Position 2. Billedet er taget 400 m vest for lokalplanområdet. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil være synlig fra denne vinkel, men vil ligge lavt i landskabet. 17 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Position 3. Billedet er taget 700 m øst for lokalplanområdet. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil pga. nuværende beplantning ikke kunne ses fra denne vinkel. Position 4. Billedet er taget 1700 m syd for lokalplanområdet fra Hov Havn. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil pga. nuværende beplantning ikke kunne ses fra denne vinkel. 18 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Position 5. Billedet er taget fra Tunø-færgen mod lokalplanområdet. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil pga. nuværende beplantning ikke kunne ses fra denne vinkel. Position 6. Billedet er taget 1000 m syd for lokalplanområdet. Bebyggelsen er placeret i en terrænmodel. Ny bebyggelse vil pga. nuværende beplantning ikke kunne ses fra denne vinkel. 19 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinje (§17) Lokalplanområdet ligger under 300 m fra et mindre skovareal, og lokalplanområdet er derfor omfattet af skovbyggelinjen, jf. Naturbeskyttelseslovens § 17. Se kortbilag 2. Dermed er næsten hele lokalplanområdet er beskyttet mod bebyggelse og lignende i en afstand af 300 m fra skoven. Odder Kommune kan meddele dispensation fra bestemmelsen, jf. Naturbeskyttelseslovens § 65. I særlige tilfælde kan Naturstyrelsen efter ansøgning bestemme, at reglerne ikke skal gælde for nærmere bestemte områder (reducere eller ophæve beskyttelseslinjen), jf. Naturbeskyttelseslovens § 69 stk. 1. Museumsloven Moesgaard Museum er hørt. Der er i området ved tidligere lejlighed opsamlet flint og oldsager fra stenalderen. Det kan derfor ikke udelukkes, at der kan være bevarede spor, der er omfattet af museumsloven. På baggrund af ovenstående vil Moesgård Museum derfor anbefale, at der forud for evt. jordarbejde udføres en arkæologisk forundersøgelse. Skulle der ved jordarbejde dukke forhistoriske fund op, f.eks. affaldsgrube, kulturlag, ildsted eller grav, skal jordarbejdet standses, jf. Museumslovens § 27, og museet skal straks underrettes, hvorefter museet vil vurdere evt. fund med henblik på en evt. udgravning. Landbrugsloven Der er landbrugspligt på matriklerne inden for lokalplanområdet. Landbrugspligten forudsættes ophævet inden for lokalplanområdet efter Landbrugslovens § 6 stk. 1, nr. 1 ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med områdets udstykning. Jordforureningsloven Den matrikel, som planen omfatter, er ikke kortlagt, og den er ikke berørt af områdeklassificeringen i Odder Kommune. Hvis der under bygge- og anlægsarbejde stødes på forurening, skal arbejdet straks standses, og forureningen anmeldes til kommunen. Før arealanvendelsen af ikke kortlagte arealer ændres til boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, kolonihaver eller sommerhuse, skal det sikres, at de øverste 50 cm jord på ubebygget 20 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov areal er rent, eller at der er etableret en varig fast belægning, jf. Jordforureningslovens § 72 b. Miljøbeskyttelsesloven Ved planlægning af ny arealanvendelse i kommune- og lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. de til enhver tid gældende grænseværdier i Miljøstyrelsens vejledninger. Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområder med tilhørende udearealer (= de primære opholdsarealer). Institutioner m.m. er også omfattet. Virksomhedsstøj Den virksomhed der etableres i området skal til enhver tid overholde miljøstyrelsens gældende, vejledende grænseværdier. Habitatbekendtgørelsen I henhold til bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter er det ved screening efter miljøvurderingsloven vurderet, at hverken nærmeste Natura 2000 områder eller arter, som optræder på habitatdirektivets bilag IV vil blive påvirket af lokalplanen. Lov om miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen miljøvurdere planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende miljøscreening af lokalplanen efter § 3, stk. 1 nr. 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer har Byrådet vurderet, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen er, at lokalplanområdet ikke er omfattet af aktiviteter, der medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Baggrunden er: At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Ved begrebet miljø forstås den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. De miljøtemaer, sektorer og forhold i den fysiske planlægning, der er vurderet, fremgår af screeningen, som kan ses ved henvendelse til Plan på rådhuset. 21 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Servitutter Der er tinglyst en naturgasledning, der går midt over lokalplanområdet fra vest mod øst. Det betyder bl.a., at der ikke må etableres beplantning og bebyggelse inden for et 4 m. bredt bælte omkring naturgasledningens midte. Gasledningen fremgår af kortbilag nr. 2. Der er derudover ikke tinglyst servitutter på ejendomme omfattet af lokalplan nr. 5034, der er i strid med lokalplanens principper. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Opmærksomheden henledes på, at det ikke er sikkert, at alle servitutter vedr. rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og TV-kabler, vand-, fjernvarme-, gas- og spildevandsledninger. Bæredygtighed Det er Byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune bl.a. ved at formindske energiforbruget. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men Byrådet vil også gerne gennem planlægningen inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for samme målsætning. Bygninger kan placeres og udformes, så solen kan udnyttes som supplement til opvarmning uden brug af komplicerede anlæg. Passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning. Tilsvarende kan hårde hvidevarer m.v., der har et lavt energiforbrug, være med til at nedbringe energiforbruget. Affald, vandforsyning og spildevandsrensning har også betydning for den miljøbelastning, de enkelte bygninger medfører. Anvendelse af gode byggematerialer, der skaber sunde bygninger, har generel betydning for sundhedstilstanden. Mange foranstaltninger kan indarbejdes i bygninger og omgivelser som et led i en bæredygtig udvikling. Odder Kommune har udarbejdet en vejledning om ”Boliger og byøkologi - idéer og vejledning”. Vejledningen informerer om en række grundlæggende miljøvenlige muligheder, som bygherrer opfordres til at medtage i byggeri af bolig. Der gives konkrete anvisninger om boligens indretning, konstruktioner og materialer, om vand-, el- og varmeinstallationer og æstetisk kvalitet m.m. Vejledningen kan ses på Odder Kommunes hjemmeside og udleveres ved henvendelse på rådhuset. 22 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Vi er alle med til at belaste miljøet. Ved at følge idéerne i vejledningen bringes udviklingen nogle vigtige skridt i den rigtige retning mod et mere miljøvenligt og bæredygtigt samfund. Kemiske bekæmpelsesmidler Et stigende antal fund af pesticider i grundvand og drikkevand er en trussel for vandforsyningerne og grundvandet. Af hensyn til grundvandsbeskyttelse vil Byrådet tinglyse deklaration om forbud mod brug af kemiske bekæmpelsesmidler på udearealer i lokalplanområdet. Tilgængelighed Den fysiske tilgængelighed er en nødvendig forudsætning for deltagelse i sociale, kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter i samfundet. Det er vigtigt, at gældende regler bliver overholdt, så der ikke fortsat sker en tilgang af nyt ikke tilgængeligt byggeri og anlæg. Bygherre og rådgivere er forpligtet til at sikre, at alle byggelovgivningens krav om tilgængelighed for alle er opfyldt i det enkelte projekt. Forpligtelsen gælder også i ansøgninger om byggetilladelse og anmeldelser. Tilgængelighedskravene har samme juridiske gyldighed som f.eks. kravene til konstruktioner og brandsikkerhed. Det vil sige, at overholdelse af tilgængelighedskravene skal påses i byggesagsbehandlingen. Lovgivningens krav er minimumskrav. Bygherre og rådgivere opfordres til at gå endnu videre, f.eks. ved at benytte Dansk Standard 3028. Formålet med tilgængelighedskravene i lovgivningen er at sikre, at ingen udelukkes fra at kunne færdes ved egen hjælp. Det gælder på de ubebyggede arealer og adgangsarealerne. Det gælder inde i bygninger mellem etager og i rum m.m., og det gælder muligheden for at komme hurtigt ud af bygninger - flugtveje. Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyningen kan ske fra Aura Energi. Der henvises i øvrigt til det liberaliserede el-marked. Vandforsyning Området er omfattet af Odder Kommunes vandforsyningsplan. I vandforsyningsplanen er området medtaget i området for Hov Vandforsyning. 23 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Varmeforsyning Området er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune. Ved behov for varmeforsyning skal bebyggelsen tilsluttes kollektiv varmeforsyningsanlæg (Boulstrup-Hou Kraftvarmeværk A.m.b.A.). Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk. 4 i § 19 i planloven. Herefter skal Byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Kloakforsyning Lokalplanen er omfattet af Odder Kommunes spildevandsplan. Brandhaner Brandhaner må kun anvendes til brandformål. Det er derfor kun Beredskabsafdelingen og vandforsyningen, der må betjene brandhanerne. 24 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Lokalplanbestemmelser Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse samt bygningers og vejes udformning m.v. I henhold til lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. 5. 2013 med senere ændringer - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre områdets anvendelse til erhvervsformål, i form af opbevaring og parkering at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens placering at fastlægge vejadgangen til området at fastlægge bestemmelser, der sikrer en grøn grænse mod det åbne land at overføre området til byzone 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 19a Halling by, Halling. 2.2 Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres de i punkt 2.1 nævnte matrikler til byzone. Hele lokalplanområdet vil herefter være i byzone.1 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet er udlagt til erhvervsformål i form af opbevaring, oplagsplads samt parkering. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres de nødvendige tekniske anlæg til kvarterets forsyning - så som transformerstationer, mindre bygninger til områdets drift og forsyning. Placeringen skal godkendes af Odder Kommune. 4 Udstykning 4.1 Udstykning (arealoverførsel / sammenlægning) af matrikler skal godkendes af Odder Kommune. Efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes del af matr. nr. 19a Halling By, Halling svarende til lokalplanens 1 Matrikler, der er nævnt i pkt. 2.1 er undergivet landbrugspligt. Den del af ejendommenes areal, der er omfattet af lokalplanen, skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil lokalplanområdet tages i brug til det, planen bestemmer. Land brugspligten ophæves inden for lokalplanområdet ved erklæring fra praktiserende landinspektør og i forbindelse med, at Natur- og Erhvervsstyrelsen godkender udstykningen. 25 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov afgrænsning. 4.2 Yderligere udstykning af ejendommen inden for lokalplanområdet tillades ikke. 5 Vejforhold Veje 5.1 Adgang til området sker fra Møllemarken som vist på kortbilag nr. 3 5.2 Al manøvreareal skal etableres på egen grund inden for lokalplanområdet. Overkørsler 5.3 Der skal etableres to overkørsler til henholdsvis ind- og udkørsel jf. kortbilag 3. Parkering 5.4 Der skal udlægges areal til 20 parkeringspladser jf. kort nr. 3. 5.5 Areal til bådeopbevaring jf. pkt. 9.1 kan tillige anvendes til parkering. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Ledningsanlæg skal etableres som jordkabler. 6.2 Belysning må kun udføres som parkarmaturer med en lyspunktshøjde på maks. 4,5 m i overensstemmelse med Odder Kommunes designmanual for byinventar. Lyskilden skal afskærmes, så lyset ikke kastes over lyskildens horisontale niveau. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Primære bygninger (haller) undtaget tagudhæng i op til 1 m skal placeres inden for de udlagte byggefelter vist på kort nr. 3. og ikke nærmere skel end 5 m. To byggefelter har en størrelse på 20 m x 65 m og et har en størrelse på 20 m x 27 m. 7.2 Sekundære bygninger til eksempelvis cykelparkering, overdækning, skure, opholds- og servicefaciliteter skal placeres inden for det udlagte byggefelt jf. kortbilag nr. 3. 7.3 Tag på primære bygninger (haller) skal udføres som symmetrisk saddeltag med kip i centerlinje jf. kortbilag nr. 3 og med en taghældning på 10 - 40°. 26 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov Tage må ikke udføres med valm. 7.4 Tage på sekundære bygninger skal udføres som fladt tag dvs. en taghældning under 3° eller som symmetrisk saddeltag med kip i centerlinje jf. kortbilag nr. 3 og med en taghældning på 10 40°. Tage må ikke udføres med valm. 7.5 De primære bygninger (haller) må opføres i maks en etage. Intet punkt af bygningernes ydervæg eller tagflade må overstige 8,5 m over naturligt terræn eller et for grunden fastsat niveauplan. 7.6 Sekundære bygninger må opføres i maks en etage. Intet punkt af bygningernes ydervæg eller tagflade må overstige 5 m over naturligt terræn eller et for grunden fastsat niveauplan. 7.7 For al bebyggelse gælder at sokler ikke må være synlige i en højde på mere end 40 cm over byggemodnet terræn. 7.8 Vask og klargøring af både skal foregå indendørs med afledning til offentlig spildevandsforsyning. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Udvendige sider på al bebyggelse, herunder gavltrekanter, skal fremtræde i lysegrå, mørkegrå eller sorte farver i lette materialer som facadeplader af stål eller fibercement, pandeplader eller bølgeeternit, f.eks. som vist i redegørelsesdelen under afsnit om bebyggelsesprincipper. Op til ¼ af facadearealet kan udføres i transparente lette materialer. 8.2 Mindre bygningsdele som døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i følgende farver: hvid, sort eller jordfarver, der omfatter okker (gul-rød), terra de sienna (rød-brun), umbra (brun), engelskrød og dodenkop (lyseller mørkbrun) eller de nævnte farvers blanding med hvid eller sort. 8.3 Bebyggelsers tage skal fremstå i sorte farver og dækkes med tagpap, fibercement, stål, bølgeeternit eller pandeplader. Der kan etableres ovenlys i plan med tagfladen. 8.4 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes på hverken tagflader eller ydervægge. Denne bestemmelse gælder ikke solfangere og solcelleanlæg. 8.5 Solfangere og solcelleanlæg skal integreres i bebyggelsens tage eller facader, så fritstående synlige konstruktioner undgås. 27 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov 8.6 Synlige tagrender og nedløbsrør skal fremstå i kobber, stål eller zink. 8.7 Der må ikke placeres paraboler i lokalplanområdet. 8.8 Skiltning må alene ske på facaden og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltning skal begrænses til firmaets navn eller logo. Udformning, størrelse, skrifttype og farve skal tilpasses bebyggelsens arkitektur og må ikke overstige 1 m2. Der må ikke anvendes lysskilte. 8.9 Belysning af facader skal placeres så lyset ikke kastes over lyskildens horisontale niveau. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Inden for lokalplanområdet i forbindelse med haller og sekundære bygninger etableres udendørs oplagsplads for både jf. kortbilag nr. 3. Arealet kan tillige tages i brug til parkering. 9.2 Mod skel i syd og vest etableres en grøn afgrænsning i form af et græsareal, trådhegn i op til 2 m samt et tæt, 3-rækket levende hegn. Mod syd kan der etableres en 1 m høj jordvold i forbindelse med det levende hegn som vist på kortbilag nr. 32. Hvis bebyggelse inden for det sydligste byggefelt mod Møllemarken opnår en facadelængde på over 45 m, skal der etableres trappe godkendt af Odder Brandvæsen over jordvold. Trappe placeres i princippet som vist på kortbilag nr. 3. 9.3 Beplantningen mod syd skal bestå af engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna) samt sargentæble (Malus sargentii). Beplantningen mod vest skal bestå af engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna). Mod skel i nord etableres et 5 m bredt græsareal samt trådhegn i op til 2 m højde som vist på kortbilag nr. 3. Mod øst i skel/vej etableres et 1 m bredt græsareal samt trådhegn i op til 2 m højde som vist på kortbilag nr. 3 kombineret med beplantning i bøgepur. Beplantning skal opret- og vedligeholdes. 9.4 Der må ikke etableres beplantning inden for et 4 m. bredt bælte omkring naturgasledningens midte jf. kortbilag nr. 3. 9.5 Bebyggelsen skal tilpasses terrænet. Der må kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende 2 Bemærk at areal over naturgasledning friholdes for beplantning jf. redegørelse side 13 og kortbilag nr. 3. 28 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov byggemodnede terræn. Terrænreguleringer må anlægges i maks. 1:2. 9.6 Beholdere til affald skal placeres som vist på kortbilag nr. 3. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Bebyggelse, oplagsplads og parkering må ikke tages i brug før de i afsnit 9 nævnte beplantninger og evt. trappe over jordvold er etableret. 10.2 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv forsyning. 11 Tilladelse fra andre myndigheder 11.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse til: Ophævelse af landbrugspligten for del af matr. nr. 19a Halling By, Halling Landbrugspligten ophæves via en erklæring fra en praktiserende landinspektør efter Landbrugslovens § 6 i forbindelse med områdets udstykning. Reduktion af Naturbeskyttelseslovens skovbyggelinie, jf. Naturbeskyttelseslovens § 69 stk. 1. Tilladelsen skal indhentes fra Naturstyrelsen. 12 Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Lov om Planlægning § 18 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge § 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen.3 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, med mindre det er indeholdt i planen. 12.3 Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 3 En lokalplan medfører ikke handlepligt, men hvis der ændres i de eksisterende forhold, træder bestemmelserne i kraft. 29 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov 12.4 I bestemmelsen § 10.2 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har byrådet efter planlovens § 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter § 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering. 12.5 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 30 LOKALPLAN Lokalplan nr. 5034 for erhvervsområde til opbevaring og parkering i Hov 13 Vedtagelsespåtegning I henhold til Planlovens § 24 vedtages forslag til lokalplan nr. 5034 for lager og bådhotel ved Møllemarken i Hov den 20.04.2015. På Byrådets vegne Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 06.05.2015 – den 01.07.2015. Byrådet har den 07.09.2015 vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til Planlovens § 27. Lokalplanen er offentliggjort den 16.09.2015. På Byrådets vegne 31 Kortbilag 1 Dokumentnr.: 727-2015-111436 side 32 Kortbilag 2 Dokumentnr.: 727-2015-111436 side 33 Kortbilag 3 Dokumentnr.: 727-2015-111436 side 34
© Copyright 2025