1. No category

Indstilling
Til
Aarhus Byråd via Magistraten
Fra
Teknik og Miljø
Dato
15. januar 2015
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
Tilladelse til at opføre ny fritliggende boligbebyggelse – et
forhus i 6 etager og et baghus i 3 etager
1. Resume
Der er søgt om at opføre 2 nye fritliggende boligbebyggelser på
Falstersgade 19; et forhus i 6 etager og et baghus i 3 etager.
Ejendommen er i dag ubebygget, efter en ældre villa er nedrevet.
Projektet fraviger kommuneplanen, idet bebyggelse skal opføres
som sluttet bebyggelse i facadelinje. Der må maksimalt opføres
byggeri i 5 etager med en husdybde på 10 m. Ny bebyggelse i
gårdrum må kun ske efter en samlet plan for gårdarealet.
En partshøring har medført indsigelser, hvor der især peges på
projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø, byggeriets
omfang og højde, byggeri i baggården, lysforhold, indbliksforhold,
tab
af
udsigt,
tab
af
ejendomsværdi,
parkering
samt
byggeprocessen.
Projektet vurderes at være tilpasset området bl.a. med hensyn til
skala og materialevalg med de tilpasninger, der er nødvendige for
stedet, og indvirkningen af projektet skønnes ikke at gå ud over,
hvad der må forventes i midtbyområdet.
2. Beslutningspunkter
At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik
og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser.
3. Baggrund
Indstilling fremsendes til byrådet, fordi en partshøring har givet
anledning til flere indsigelser.
Ny boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 1 af 10
4. Sagsfremstilling
Der er søgt om tilladelse til at opføre 2 nye fritliggende
boligbebyggelser med i alt 20 boliger med et samlet etageareal på
1414 m² på Falstersgade 19; et forhus i 6 etager og et baghus i 3
etager.
Den pågældende ejendom har tidligere været bebygget med en
fritliggende villa i 2 plan. Ejendommen er i dag ubebygget, efter
villaen er nedrevet.
Ved siden af ejendommen mod syd ligger en fritliggende
daginstitution i 2 etager. Falstersgade er herudover overvejende
karakteriseret ved ejendomme på mellem 4 ½ og 6 etager i
randbebyggelse.
Med projektet ønskes opført et moderne og karakterfuld forhus i
rødt tegl med tårne i hjørnerne mod gaden, forskudte teglflader og
skråt afskårne hjørner tilpasset i skala til gadens øvrige
ejendomme.
Forhuset ønskes opført i 6 etager, hvor den 6. etage er en
indrykket tagetage (penthouse) mod nordøst. Bygningen
nedskaleres mod sydøst og sydvest til 4 henholdsvis 5 fulde etager
med tagterrasse ovenpå. Der etableres 16 boliger på i alt 1113 m²
etageareal.
Baghuset ønskes også opført i rødt tegl og skråt afskårne hjørner.
Det vil fremstå i 3 etager, hvoraf en mindre del af 3. etage udgøres
at tagterrasser. Der etableres 4 boliger på i alt 301 m² etageareal.
Den samlede bebyggelse vil få et opholdsareal på ca. 503 m²
svarende til ca. 35 pct. af det samlede boligetageareal.
Opholdsareal udgøres af tagterrasser, altaner og ophold på terræn.
Projektets materialevalg, facadebearbejdning og detaljerne vil være
genstand for yderligere bearbejdning, så der sikres et højt
arkitektonisk niveau med varierede tegldetaljer og tekstur.
Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.
Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets
samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 2 af 10
overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglement
2010 kap. 2.3.
I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementet 2010 kap.
2.3.1. bl.a. indgå følgende forhold:
1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt
i forhold til bebyggelsens anvendelse.
2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det
sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der
tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være
vejledende.
3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres
tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og
nabobebyggelse.
4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til
ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for
beboere, brugere og beskæftigede.
5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver
væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på
samme grund og på nabogrund.
I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde 030107BO,
der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af
etagebebyggelse.
Det fremgår af de konkrete rammebestemmelser for området, at
bebyggelse må opføres med et maksimalt etageantal på 5 og en
maksimal husdybde på 10 meter.
Bortset fra fritliggende enbolighuse skal bebyggelsen som
hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med
nabobebyggelsen.
Af kommuneplanens generelle rammebestemmelser fremgår det,
at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være
bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde, der
konkret kan tillades på den enkelte ejendom.
Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde,
fastlægges den konkrete bygningshøjde eller husdybde på
baggrund af en vurdering af områdets generelle træk.
Ny bebyggelse i gårdrum kan kun finde sted efter en samlet plan
for gårdarealet.
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 3 af 10
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens
anvendelsesbestemmelser og fastholder karakteren af bebyggelse
i gadelinje, men ikke som traditionel randbebyggelse.
Boligbebyggelse opføres som fritliggende, da grundens placering
nødvendiggør dette med den fritliggende 2-etages daginstitution til
den ene side og adgangsvej til Falstersgade 21 på den anden side.
Projektet afviger fra kommuneplanens fastsatte etageantal og
husdybde. Projektet vurderes i forhold til etageantal for forhuset at
være tilpasset i skala til eksempelvis Falstersgade 27 og 29.
Byggeri i baggården er karakteristisk for området, og baghuset
placerer sig i rækken af eksisterende baghuse og tilnærmer sig i
skala baghusbebyggelsen på Falstersgade 21.
Der er foretaget partshøring af de omboende, som har resulteret i
21 indsigelser, hvoraf nogle indsigelser er afgivet på vegne af flere.
De væsentligste indsigelser mod det nye byggeri er:
1. Projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø
2. Byggeriets omfang og højde
3. Nedrivning af villa
4. Baghusbebyggelse
5. Lysforhold
6. Indbliksforhold
7. Udsigtsforhold
8. Tab af ejendomsværdi
9. Adgang til baghuset
10. Parkering
11. Byggeprocessen
Ansøger har kommenteret indsigelserne.
Ad 1. Projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø
Flere peger på, at arkitekturen isoleret set er spændende, men at
arkitekturen i denne sammenhæng virker bastant og fremmedartet.
Der er ikke taget hensyn til områdets klassiske arkitektur og miljø.
Der peges på, at bygningen fremstår høj, dominerende og bastant i
facadebilledet. Tårnet fremstår som et element, der bryder linjerne i
gadens eksisterende arkitektur.
Det anføres, at man bør bevare det specielle præg i Falstersgade,
hvor der er både etageejendomme og fritliggende huse, og at man
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 4 af 10
bør bevare lavere bebyggelse i knækket i Falstersgade, der giver
lys og luft til gaden.
Det foreslås at anvende en anden tagkonstruktion for at tilpasse
projektet til gadens øvrige arkitektur. Der efterlyses information om
tagmateriale for at sikre, at taget ikke vil give genskin. Der foreslås
grønne tage.
Byggeris bemærkninger
Projektet er bearbejdet i samråd med stadsarkitekten og Byggeri
med henblik på at opnå en god helhedsvirkning i forhold til det
omgivende bygningsmiljø.
Nybyggeri er ikke en kopi af den eksisterende bebyggelse, men vil
fremstå i en nutidig arkitektur, der respekterer omgivelserne i
forhold til struktur, skala og materialevalg.
Etageantallet er med til at fastholde gadens skala, samtidig med at
de forskudte tagflader er med til at give en tilpasning til
daginstitutionens skala.
Udformningen nyfortolker de tårne og karnapper, som kendetegner
mange af ejendommenes historiske byggestil. Med projektet
skabes en moderne ejendom med moderne tårne i hjørnerne mod
gaden og med mulighed for kik på langs af gaden fra lejlighederne
ved hjælp af de skråt afskårne hjørner.
Materialevalget tager udgangspunkt i rødt tegl, der kendetegner de
nære bygninger i Falstersgade. Ansøger anfører også muligheden
for i mindre områder at anvende lyst eller hvid tegl med inspiration
fra gadens mange pudsede facader.
Det fremgår af ansøgers kommentarer til indsigelserne om
tagmateriale, at der givetvis vil blive anvendt tagpap alternativt
zinktag, der hurtigt patinerer og derefter ikke giver nævneværdigt
genskin. Ansøger vil overveje muligheden for at lave grønne tage.
Ad 2. Byggeriets omfang og højde
Der peges på, at det er for meget boligmasse at presse ind på den
lille grund og i en i forvejen tæt bebygget gade som Falstersgade.
Der peges på, at projektet ikke er tilpasset nabobebyggelserne i
forhold til bygningshøjden. Projektet bryder med den
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 5 af 10
højdemæssige nedtrapning langs gaden, som naboejendomme i
nr. 23, 25, 27 og 29 følger. Det virker unaturligt med et spring opad.
Byggeris bemærkninger
Et mere traditionelt byggeri med et bredt forhus med saddeltag og
sidebygning tilsvarende andre ejendomme på gaden vil kunne give
samme antal boligetagemeter.
Det ansøgte forhus er højere end naboejendommen, Falstersgade
23, men det er vurderingen, at projektet skalamæssigt er tilpasset
til det samlede gadebillede.
Ad 3. Nedrivning af eksisterende villa
Der udtrykkes forundring over, at der er givet tilladelse til
nedrivning af den tidligere fritliggende villa på grunden. Det
anføres, villaen var en gedigen, gammel ejendom, som udgjorde
en væsentlig del af gadebilledet og miljøet i Falstersgade.
Byggeris bemærkninger
Den tidligere fritliggende villa var ikke udpeget som
bevaringsværdig i kommuneplanen. Der er anmeldt og godkendt
nedrivning i 2013. Tilladelsen er udnyttet.
Ad 4. Baghusbebyggelse
Der peges på, at opførelse af baghus er i strid med
kommuneplanen. Der udtrykkes bekymring for, at så stort et
baghus vil føre til flere opførelser. Der vil blive skabt et mørkt
baggårdsmiljø, hvor der i dag er solrige haver.
Byggeris bemærkninger
Baghusbebyggelse er karakteristisk for denne side af Falstersgade,
og baghuset placerer sig i rækken af eksisterende baghuse. Med
fritliggende bebyggelser bevares det åbne og grønne miljø, der i
dag præger stedet.
Ad 5. Lysforhold
Der peges på, at forhuset vil forringe dagslyset og fjerne sol for de
omkringliggende ejendomme Falstersgade 10, 10A, 12 og 23.
Der udtrykkes bekymring for baghusets virkning på dagslyset i
forhold til Falstersgade 29A.
Byggeris bemærkninger
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 6 af 10
Der er udarbejdet skyggediagram, der viser flere ændringer i
lysforholdene for de omkringliggende ejendomme.
Der vil særligt på de ubebyggende arealer (baggårde) for
Falstersgade 21-27 og på egen grund være øget skyggevirkning
som følge af forhus og baghus gennem året. Projektet vil generelt
set medføre skygge i juni kl. 9, september fra kl. 9-12 og december
kl. 12.
Falstersgade 23, der har gavlvinduer mod syd mod forhuset samt
altan på 4. sal, vil miste noget af det direkte dagslys, men der vil
stadig være dagslys gennem vinduerne samtidig med, at
ejendommen også har vinduer mod gade og baggård.
Falstersgade 10, 10A og 12 vil blive påvirket af øget
skyggevirkning fra forhuset i sommerhalvåret afhængig af den
konkrete ejendom, etage og tidspunkt. Projektet vil generelt set
medføre skygge i juni kl. 15-17 og september kl. 15-17.
Projektet vil give ændringer i lysforholdene for de omkringliggende
ejendomme, men det vurderes ikke at ligge ud over, hvad der må
forventes i midtbyområde, hvor der efter kommuneplanen må
opføres byggeri i 5 etager. Det er begrænset, hvad projektets 6.
etage medfører af øget skyggevirkning.
Ad 6. Indblik
Det anføres, at de nye naboer vil have første parket til at følge med
i aktiviteterne i haven til Falstersgade 23. Der spørges til, om der
kommer indblik til ejendommen Falstersgade 15B.
Byggeris bemærkninger
Der vil kunne komme indblik til naboejendommene fra smalle
vinduer, mindre altaner samt tagterrasser, der er placeret i
skråafskårne hjørner.
Det er vurderingen, at der er tale om begrænsede indbliksgener,
som ikke går ud over, hvad der må forventes i et område, der er
udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse.
Ad 7. Udsigt
Der peges på, at byggeriet vil medføre forringede udsigtsforhold for
de omkringliggende ejendomme.
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 7 af 10
Byggeris bemærkninger
Udsigtsforholdene vil ændre sig for nogle af de omkringliggende
ejendomme. Forringede udsigtsforhold er imidlertid ikke et hensyn,
kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet.
Ad 8. Ejendomsværdi
Der peges på, at byggeriet vil medføre tab af ejendomsværdi for de
omkringliggende ejendomme bl.a. begrundet i tab af udsigt og
forringede lysforhold.
Byggeris bemærkninger
Eventuel værdiforringelse af omkringliggende ejendomme er ikke
et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen.
Ad 9. Adgang til baghuset
Der udtrykkes bekymring over gener i form af trafik i indkørslen
mellem Falstersgade 19 og 21. Det fremgår ikke tydeligt, hvordan
beboerne skal komme til og fra det ansøgte baghus.
Byggeris bemærkninger
Adgang til baghuset skal ske på egen grund.
Ad 10. Parkering
Flere peger på, at byggeriet vil forværre parkeringsforholdene.
Flere beskriver den eksisterende parkeringssituation som
overbelastet og på tidspunkter kaotisk. Det foreslås at overveje
beboerparkering eller bygge parkeringskælder under ejendommen.
Byggeris bemærkninger
Der etableres ikke parkeringspladser til biler på ejendommen. Der
bliver parkering til cykler i kælderplan.
Ifølge kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringspladser til
biler stilles der ikke krav om parkeringspladser i forbindelse med
ikke-lokalplanpligtige projekter inden for Ringgaderne. Der
vurderes ikke at være grundlag for at fravige retningslinjerne.
Ad 11. Byggeprocessen
Der udtrykkes bekymring for trafik og tilgængelighed ved at have
en byggeplads i Falstersgade samt bekymring for støj i
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 8 af 10
byggeperioden. Der ønskes oplysning om byggeperioden og de
forventede tidspunkter for arbejdet i dagtimerne.
Byggeris bemærkninger
Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener for de
omkringboende i den tid, byggeriet foregår, og som vanskeligt vil
kunne undgås helt. Byggelovgivningen indeholder ikke
bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet.
Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal efter
miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der normalt fastsætter
vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage
mellem kl. 7 og 18.
Hvis der opstår støjgener i forbindelse med byggeriet, skal
kommunen påse, at de gældende støjkrav overholdes.
Det fremgår af ansøgers kommentarer, at naboerne vil blive
orienteret om byggeriet og byggeperioden, når det kendes.
Konklusion
Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik
og Miljø, at Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne
tilladelser til det ansøgte.
5. Strategi for borgerinddragelse
Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt:
 Falstersgade 10, 10A, 12, 14, 17, 21, 23, 25, 27,
29A
 Langelandsgade 62
Kristian Würtz
/
Erik Jespersen
Bilag
Bilag 1:
Oversigtskort
Bilag 2:
Tegningsmateriale
Bilag 3:
Skyggediagrammer
Bilag 4:
Indsigelser
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 9 af 10
Bilag 5:
Ansøgers kommentarer
Bilag 6:
Helhedsvurdering
Sagsnummer: 14/030333-2
Lix: 48
Center for Miljø og Energi
Sagsbehandler: Mette Rudbeck
Tlf.: 89 40 22 13
Tlf.: 89 40 25 22
E-post: mru@aarhus.dk
Boligbebyggelse, Falstersgade 19
side 10 af 10