FÖRENKLAD RESULTATRÄKNING Årsredovisningen
FÖRENKLAD RESULTATRÄKNING Årsredovisningen för Heimstaden Fastigheter i Sverige AB har en för svenska bolag traditionell layout. Layouten för resultaträkningen är dock inte fullt ut transparent och logisk för exempelvis kredit- och fastighetsanalytiker. För att för enkla analysen av resultaträkningen och för att ge en mer rättvisande bild av drift och resultat har vi tagit fram en förenklad version av resultaträkningen som tydligare visar poster som är av vikt vid denna typ av analys. Som ett förtydligande bör även sägas att anledningen till att overheadkostnaderna har stigit från ca Mkr 3 under 2006 till ca Mkr 11 under 2007 är att Heimstaden under 2007 byggt upp en organisation som står väl rustad för den planerade tillväxten. Kostnaden är därmed hög i förhållande till resul tatet 2007 men effekten av ökningen har redan minskat avse värt med tanke på den intäktsökning förvärv under första kvartalet 2008 medfört. De huvudsakliga posterna som i Årsredovisningens resultaträkning inte tydligt framgår är: • Delar av räntekostnaderna hänför sig till räntor till Heimstadens ägare. Dessa räntor är inte likviditetsbelastande • Uppdelning av kostnader hänförliga till fastighetsdrift och overheadkostnader • Finansiella kostnader innehåller en stor engångskostnad (arrangemangsarvode om mkr 8) för upprättande av ett större lånelöfte Förenklad Resultaträkning 2007 – Heimstaden Fastigheter i Sverige AB (koncern), mkr Intäkter bostäder 2007 Kr per m 2 1) 2006 412,9 924 185,4 759 31,9 Vakans & hyresbortfall bostäder -8,2 Intäkter kommersiellt 51,4 Vakans & hyresbortfall kommersiellt -2,6 Intäkter parkering Vakans & hyresbortfall parkering Övriga intäkter -3,1 -1,0 6,7 2,3 -1,4 -0,6 Intäkter efter vakanser & hyresbortfall 2,7 461,5 897 3,3 218,2 Drift och underhåll -190,9 -371 -87,2 Fastighetsskatt Driftsnetto (Nivå I) -10,2 260,4 -20 506 -6,0 125,0 NOI (I) / Intäkter efter vakanser & hyresbortfall 56,4% Administration Driftsnetto (Nivå II) -21,5 238,9 NOI (II) / Intäkter efter vakanser & hyresbortfall 51,8% 50,1% Försäljningsvinster 120,9 18,5 -3,1 -3,0 Transaktionskostnader Koncernövergripande kostnader EBITDA EBITDA / Intäkter efter vakanser & hyresbortfall Ränteintäkter -10,6 346,1 57,3% -42 464 673 75,0% -15,7 109,3 -3,0 121,8 55,8% 3,1 1,2 Räntekostnader (externa) -205,5 -86,1 Räntekostnader (interna) -8,2 -6,0 Övriga finansiella kostnader -8,3 -6,4 -22,1 105,1 204 -19,6 4,9 22,8% 0 2,2% 3,0 108,1 210 2,0 6,9 Avskrivning EBT EBT / Intäkter efter vakanser & hyresbortfall Skatt Årets resultat Ej kassaflödespåverkande poster Avskrivning Räntekostnader (interna) Skatt Årets kassaflöde före investeringar och amorteringar 1) 22,1 19,6 8,2 6 -3 135,4 -2 30,5 263 Baseras på area vägd efter antal månader i Heimstadens ägo. Bostäder 446 704m2 samt kommersiellt 67 757 m2. SUMMARIsED PROFIT AND LOSS 2007 The annual report of Heimstaden Fastigheter i Sverige AB has been structured in a way traditional for Swedish companies. The structure of the profit and loss is however not fully transparent and logical in the eyes of e.g. credit and real estate analysts. In order to simplify the analysis of our profit and loss and in order to give a better view on the result of our operations we have made a summarised version of the profit and loss, including adjustments for non-cash items, more clearly showing items of importance to the analysis. As regards overhead costs these have risen from approxi mately MSEK 3 in 2006 to MSEK 11 in 2007. This is a result of the development of a larger organisation suitable for the planned growth of the group. The cost is thereby high in relation to the income of 2007 but it should be noted that the balance sheet and hence the income has grown quite substantially since year end reducing the effects of the overhead cost growth. The main items and issues that are hard to understand/see through in the profit and loss of the annual report are: • Part of the interest cost is interest to the owner of Heimstaden which is not a cash item • Division of costs related to the operation of real estate and overhead costs • Financial costs include a one-off (MSEK 8) arrangement fee for the set up of a larger committeed credit facility Summarised Profit & Loss 2007 – Heimstaden Fastigheter i Sverige AB (consolidated), MSEK Residential income 2007 SEK per m 2 1) 2006 412,9 924 185,4 759 31,9 Vacancy & rent loss residential -8,2 Commercial income 51,4 Vacancy & rent loss commercial -2,6 Parking income Vacancy & rent loss parking Other income -3,1 -1,0 6,7 2,3 -1,4 -0,6 Income after vacancies & rent loss 2,7 461,5 897 3,3 218,2 Operating costs -190,9 -371 -87,2 Property tax Net operating income (Level I) -10,2 260,4 -20 506 -6,0 125,0 NOI (I) / Income after vacancies & rent loss 56,4% Administrative Costs Net operating income (Level II) -21,5 238,9 NOI (II) / Income after vacancies & rent loss 51,8% 50,1% Profit from sales 120,9 18,5 -3,1 -3,0 Transaction costs Overhead costs EBITDA EBITDA / Income after vacancies & rent loss Interest income -10,6 346,1 57,3% -42 464 673 75,0% -15,7 109,3 -3,0 121,8 55,8% 3,1 1,2 -205,5 -86,1 Interest expences (owner) -8,2 -6,0 Other financial costs -8,3 -6,4 -22,1 105,1 -19,6 4,9 Interest expences (external) Depreciation EBT EBT / Income after vacancies & rent loss Taxes Profit of the year 204 22,8% 3,0 108,1 2,2% 210 2,0 6,9 Non cash items Depreciation Interest expences (owner) Taxes Cash flow before investments and amortisations 1) 22,1 19,6 8,2 6,0 -3 135,4 -2,0 30,5 263 Based on area weighted by the number of month in the possession of Heimstaden. Residential 446 704m2 and commercial 67 757 m2. Heimstaden Årsredovisning 2007 ”No respect – all respect” 2007 i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 458,9 mkr Finansiella nyckeltal • Driftsnettot uppgick till 279,6 mkr Belåningsgrad, % • Resultatet efter skatt uppgick till 108,1 mkr Soliditet, % 16,1 Justerad soliditet, % 35,6 • Fastigheter har förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 2 781 mkr Genomsnittlig räntebindningstid, år 74,0 5,3 • Fastigheter har sålts till ett fastighetsvärde om 468,7 mkr vilket i snitt översteg bedömt marknadsvärde med 15 % Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Nyckeltal koncernen Marknadsvärde 2006-12-31 4 966,6 Marknadsvärde förvärv 3 080,0 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde försäljning 668 532 varav bostadsyta 87%, lokalyta 13% Hyresintäkter, mkr Marknadsvärde efter transaktioner Effekt på värdering från förändring driftsnetto 458,9 Eget kapital, mkr 1 171,6 Effekt på värdering från förändring av avkastningskrav Balansomslutning, mkr 7 262,3 Marknadsvärde 2007-12-31 -407,9 7 638,7 318,9 13,5 7 971,1 Inledning ”No respect – all respect” – Ivar Tollefsen En gång fick en bergsbestigare frågan varför det var nöd Det handlar om att visa ödmjukhet inför utmaningen. vändigt att offra tid, kraft och möda bara för att klättra upp Vårt mål är att bli det fastighetsbolag på bostadsmarknaden på bergstoppar. – För att de finns där, blev svaret från den med den bästa värdetillväxten. Samtidigt som vi ska ha de något oförstående bergsbestigaren. mest nöjda hyresgästerna och medarbetarna. När en människa står inför en utmaning kan hon agera på Det är det ”berget” som vi ska bestiga. två sätt. Hon kan anta utmaningen eller sjunka ner i TVsoffan igen. För att nå dit välkomnar vi nya idéer och okonventionella lösningar. Vi uppmuntrar hela tiden våra medarbetares Vi på Heimstaden gillar utmaningar. Det är prestationen – kreativitet. Vi säger aldrig nej till varandra utan att ha att en gång få stå där på bergstoppen – som lockar oss. När synnerligen goda skäl. ”Varför” tycker vi i så fall är ett det gäller själva målet är vi tämligen respektlösa – varför bättre ord. Hela vår kultur andas nybyggar- och pionjäranda, nöja sig med den näst högsta bergstoppen? Däremot har vilket vi är stolta över. vi full respekt för själva uppgiften. För det som skiljer den dumdristige från den kloke är hur väl han förbereder sig. Det är kul att klättra upp till toppen tillsammans. Innehållsförteckning 2007 i sammandrag 2 Resultaträkning 23 Inledning 3 Balansräkning 24 VD har ordet 4 Kassaflödesanalys 26 Tillväxt 7 Redovisningsprinciper 28 Tillväxtregion Öresund 8 Noter 30 Förvaltningsberättelse 12 Årsredovisningens undertecknande 35 Om Heimstaden 12 Revisionsberättelse 36 Verksamhet och organisation 12 Byggnadsvård 38 Bostadsmarknaden 13 Tillväxtregion Stockholm/Mälardalen 42 Väsentliga händelser under räkenskapsåret 16 Tillväxtregion Småland/Blekinge 50 Flerårsjämförelse 17 Nybyggar- och pionjäranda 54 Finansiering 18 Hållbarhet 58 Möljigheter och risker 19 Fastighetsförteckning 61 Mål för 2008 20 Fastighetsförvärv under 2007 68 Väsentliga händelser efter balansdagen 21 Dotterbolag 70 Förslag till vinstdisposition 21 Definitioner 71 Den legal a årsredovisningen omfattar Sidorna 12 – 35 vilk a har varit föremål för gransking av bol agets revisor. Fastigheten Kråkan 30, 31, 41, Malmö 3 VD har ordet Några ord från en stolt hyresvärd Heimstaden har återigen presterat över förväntan. Under 2007 har vi vuxit med 56 procent samtidigt som vi har haft en mycket god värdetillväxt på vårt fastighetsbestånd. allt detta arbete är att få kostnaderna, framförallt för energin, under kontroll. Detta eftersom en sund driftsekonomi och en effektiv förvaltning också är en mycket viktig förutsättning för framtida värdetillväxt och vårt bidrag till ett hållbart samhälle. Alla verksamheter står inför olika former av utmaningar. Vårt mål är att fortsätta att förvärva centrala bostadsfastig- Det andra halvårets globala bank- och finanskris, har på heter i tillväxtregioner, där vi ser en tydlig värdeutvecklings- verkat såväl bankernas möjligheter som vilja till nyutlåning potential. Under året har vi förstärkt vår ledande position och inneburit att mängden tillgängligt lånekapital på mark- genom ytterligare fastighetsköp i tre tillväxtregioner, naden sjunkit och priset på risk generellt sett ökat. nämligen Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Heimstaden har klarat sig opåverkad från denna kris Småland/Blekinge. Samtidigt har vi renodlat vårt bestånd och dessutom stärkt sin position inför framtiden. Vi är ett genom att avyttra flera kommersiella fastigheter. solitt bolag, vi har en rimlig belåningsgrad, långa ränte Det sammanlagda nettovärdet på Heimstadens bestånd bindningar och avtalade lånelöften till väsentliga belopp. har under året ökat med 3 miljarder kronor. Fastighetsvärdet Genom att vara trogen vår affärsplan, har vi under denna uppgick vid årsskiftet till knappt 8 miljarder kronor. Och vår tid opåverkade fortsatt vår expansion med goda förvärv justerade soliditet var vid denna tidpunkt 35,6 procent. och fortsatt värdetillväxt. Det är vår förmåga att förvärva och avyttra rätt fastig En god kunddialog är en förutsättning för långsiktig het vid rätt tidpunkt, vår skicklighet när vi hyresförhandlar, framgång och ett attraktivt boende. Vi investerar därför förmågan att minimera vakanser och vår kompetens inom kontinuerligt i hyresgästernas engagemang, vilket leder kostnadseffektiv förvaltning som sammantaget ger den till olika grad av självförvaltning, där våra kunder aktivt goda värdetillväxten. påverkar sin boendekostnad och boendemiljö. Att växa så snabbt som vi gör innebär uppoffringar, inte Kunddialogen har även resulterat i att våra hyresgäster minst för personalen inom förvaltningen, som hela tiden får i fem fastigheter i Malmö, fått möjlighet att köpa sina fastig- mer att göra. Därför vill jag rikta ett tack till alla medarbetare heter (du kan läsa mer om detta i artikeln på nästa sida). vars kreativitet, kunskap och hårda arbete gjort det möjligt Intresset för bostadsrättsombildningar i Heimstadens att samtidigt ge våra kunder bra service. Inte minst vill jag bestånd är stort och ökande. tacka och välkomna alla de som genom bolagsförvärv Avslutningsvis vill jag här säga att jag är mycket stolt under året fått Heimstaden som ny arbetsgivare. När jag över att få arbeta på ett framgångsrikt fastighetsbolag med ser vad vår organisation mäktar med blir jag också alltmer gott rykte. Som en av de största privata bostadsuthyrarna övertygad om att vår strategi att satsa på egen förvaltning är vi faktiskt ansvariga för över 20 000 svenskars hem*. har varit, och är, det rätta. Det är naturligt att ta ett per Och det förpliktigar – inte minst när det gäller lyhördhet. sonligt ansvar när det handlar om ens ”egna” hyresgäster. Ett konkret bevis på det är att vi under våren 2008 börjar Vi kommer också att nyrekrytera inom dessa kundnära att erbjuda hyresgästerna en ”Fixar-Malte” – d v s enklare yrkesgrupper. hantverkshjälp i hemmet till en billig penning. Framtiden innebär att vi kommer att fortsätta vår fram gångsrika satsning på driftsoptimering. Under 2008 ska, enligt ett EU-direktiv, alla byggnader energideklareras. I detta arbete, som redan är påbörjat, har vi haft god hjälp av det datoriserade energistatistikprogram som vi arbetat med sedan en längre tid. EU i all ära, men det viktigaste i 4 Patrik Hall, VD och styrelseledamot * Heimstaden hade 2007 sammanlagt 10 003 lägenheter och enligt EUs statistik så består det svenska normalhushållet av 2 personer, vilket ger 20 000 personer totalt. En win-win-situation nära Värnhemstorget i centrala Malmö Den fina fastigheten Värnhem 1 i centrala Malmö såldes under 2007 till bostadsrättsföre Fastigheten Värnhem 1, Malmö ningen Wärnhemspalatset. Det primära skälet till försäljningen var att den tidigare ägaren givit löften till hyresgästerna och eftersom vår filosofi Det finns fördelar med alla boendeformer. Det beror på att kunderna befinner sig i olika livssituationer. För en student eller den unga familjen passar kanske hyresrätten bäst säger att hyresgästerna alltid kommer i första eftersom man då är rörlig, medan bostadsrätten är bättre till rummet valde vi att fullfölja överenskommelsen. den mer stabila familjen som ser mer långsiktigt och inte minst ser bostaden som en investering. Återigen kan hyres- Viljan att äga sitt boende ökar ständigt i Sverige. Det kan rätten vara attraktiv för pensionären som ser tjusningen med bero på individens vilja att kunna styra och påverka sitt eget viss bekvämlighet. Överhuvudtaget försöker Heimstaden boende – inte minst ekonomiskt. Det handlar givetvis också följa hyresgästernas bostadskarriär. Dessutom, och det ska om trygghet och trivsel. Och allra viktigast om själva vi inte sticka under stol med, är det en finansiell trygghet för känslan av att ”det här är mitt”. Heimstaden att alltid kunna sälja till hyresgästerna. Men det kräver förstås attraktiva och väl underhållna fastigheter. Sverige har relativt sett en lägre andel av eget boende än sina nordiska grannar. Men de flesta bedömare är idag helt Värnhem 1 är ett exempel på där både Heimstaden och den ense om att bostadsrätten och även andra former av bo enskilde lägenhetsinnehavaren gjort en god affär. En win-win- stadsägande, markant kommer att öka de närmaste åren. situation som det heter i affärspressen. 5 Ti l lvä x t När en enkel espresso kostar mer än 22 kronor vet du att du är i en tillväxtregion På Manhattan lär det finnas fler telefoner än uppkommer först när de naturliga grundstegen på vad det gör i hela Afrika, söder om Sahara, behovspyramiden är tagna. och majoriteten av världens befolkning har fortfarande aldrig ringt ett telefonsamtal. Den första kända beskrivningen av tillväxt formulerades av den arabiska tänkaren Ibn Khaldun år 1377 i verket Prolegomena. Så ser den extrema skillnaden mellan en världsmetropol ”När civilisationen (populationen) växer, ökar den tillgäng- med ett ständigt flöde av människor, företag, arbetskraft liga arbetskraften. Lyxen ökar i samklang med ökande och tillväxt ut, jämfört med ett område i en annan del av vinster tillsammans med seder och behov av lyx. Hantverket världen med en mer hämmad tillväxtutveckling. Tar man skapas för att få fram lyxprodukter. Värdet som realiseras perspektivet till en mer lokal nivå så skiljer sig Sverige från dessa ökar, och, som ett resultat, ökar också vinsterna också mycket åt, beroende på tillväxten i olika delar, fast i staden. Produktionen där frodas mer än någonsin och så inte så extremt som i exemplet ovan. Historiskt sett är går det vidare till en andra och en tredje ökning. All övrig tillväxtregioner kopplade till ett gynnsamt geografiskt läge arbetskraft tjänar lyx och rikedom, i kontrast till den ur- där naturliga resurser, som t ex naturtillgångar och bra sprungliga arbetskraften som tjänar det nödvändiga livet”. kommunikationer, utgör en grogrund för av handel och människors uppehälle, som i sin tur genererar tillväxt, vinst Tillväxt idag handlar till stor del om att i organisationer, och fler arbetstillfällen. områden och nationer få in nytt, friskt blod, ersätta och Tillväxtregioner fungerar som dynamiska kraftfält dit män och omfördela kapital för att få avkastning som i sin tur niskor söker sig för att få arbete och förverkliga sina ska generera ny tillväxt. Precis som Ibn Khaldun beskrev drömmar, som i sin tur ska generera ett bättre liv. Förr i det 1377. omorganisera arbetssätt och synsätt, att effektivisera tiden kännetecknades områden i tillväxt ofta av trångboddhet och till viss del även av fattigdom då städer i till- Heimstaden har valt att satsa på tillväxtregioner och intillig- växt drog till sig många människor under mycket kort tid, gande orter där pendling möjliggör en livskvalitet där man vilket ibland medförde att samhället inte riktigt hängde kan leva ett storstadsliv utan att behöva bo mitt i smeten. med. Idag är lyftkranar, högskolor, ökade fastighetspriser Öresund är just nu en av Sveriges hetaste tillväxtregioner och förekomsten av espresso, och andra mer sofistikerade men även mindre orter, som Klippan och Ljungby, dras med sätt att inta sitt kaffe på än med kall mjölk och socker, ett i den kokande tillväxten kring hela Öresund. Katrineholm tecken på att man befinner sig i en tillväxtregion. Urvalet av och Strängnäs är orter som blomstrat under senare år efter tjänster och produkter ökar och boende i en tillväxtregion att man byggt ut kommunikationerna till Stockholm. Detta börjar ofta odla ett kräsnare beteende vilket i sin tur resulte- har medfört att nya företag vuxit fram på orten samtidigt som rar i att pizzeriorna i tillväxtregioner byter ut burkchampinjo- fler människor kunnat pendla in till ett arbete i Stockholm. nerna på Capricciosan mot färska. Lyx är nämligen något Ur en fastighetsägares synvinkel är ett tillväxtområde mycket som också kan förknippas med en tillväxtregion då det gynnsamt då fastigheterna ökar i värde. Fastigheten Aktern 1, Malmö 7 Ti l lvä x t r e g i o n Ö r es u n d Möllan – hjärta och Jugend Möllevången är en plats full av puls, människor, färska grön- På 1896 års industri- och slöjdutställning fick Malmös arki- saker och möten. För lite mer än hundra år sedan fanns här tekter visa sin kompetens i en särskild paviljong på utställ- bara en åker och en väderkvarn, omgiven av fabriker dit ningsområdet. Jugendepoken i Malmö kom att präglas av landsortsbefolkningen sökte sig för att få arbete i staden. dessa relativt nyetablerade och lokalt baserade arkitekt- Här växte arbetarrörelsen fram under slutet av 1800-talet kontor. På Möllevångstorget uppfördes flera ståtliga Jugend- och vid sekelskiftet uppfördes hus som fram till idag står i hus och marken runt om exploaterades i schematiska stort sett intakta. Samtidig som arbetarrörelsen växte fram rutnätsplaner för att underlätta stadshandel och möten. vann Jugendstilen mark i det nya Malmö. Den nya arkitek Samtidigt var skönheten viktig. En av grundtankarna i turen, som sågs som ett avståndstagande från föregående Jugend- och Arts and Craftsrörelsen var att skönhet förädlar byggnadsstilar, speglade en vilja till frigörelse och kraft. människan. Byggherrarna satsade på konstnärlig utsmyck- Bakom de böljande fasaderna dolde sig nya byggnads ning och gediget hantverk när de nya husen skapades kring material som järn och betong. Med järnbalkarnas hjälp kunde Möllan vid sekelskiftet. Granit, tegel, puts, snickerier och burspråken skjutas allt längre ut över stadens trottoarer blyinfattade glasrutor blev nya inslag i arkitekturen, som och man byggde större och högre. De mindre husen längs kom att stå för tillväxt och kraft. De vackra Jugendhusen Malmös gator fick ge plats åt nya bank- och affärspalats, står än idag kvar kring Mållevångstorget, som är ett av som ofta byggdes i den nya stilen. Jugendepoken samman- Malmös livligaste och mest sprudlande områden. Här hålls föll med ett intensivt stadsbyggande i Sverige. Malmös till- Malmös största grönsaksmarknad och flera av de butiker växt skedde i första hand i anslutning till förstadsgatorna i som finns runt Möllevångstorget har funnits där sedan söder och öster. seklets början. Den skånska leran Sveriges olika byggnadstraditioner har utvecklats utifrån landets lokala förutsättningar. I de norra delarna av Sverige byggde man timmerhus av de oändliga skogarna och i Skåne fick man användning för den leriga jorden. Den skånska leran blev en viktig del av den skånska ekonomin och byggnads traditionen då man kunde utvinna tegel ur den. Skåne blev ledande inom den svenska tegelindustrin vad gäller innovationer och produktion i form av lerklining eller obränt tegel. Före 1800-talets början användes tegel endast av kyrkan, adeln, stadens borgare och kungamakten men under 1800-talet utvecklades tegeltillverkningen från ett hantverk till en industri och cirka 500 tegelbruk växte fram runt om i Skåne. 8 Fastigheten Hagen, Malmö Ti l lvä x t r e g i o n Ö r es u n d Just nu gräver man för fullt under Möllans gator och bostäder hamn ständigt ökar och ställer krav på kommunikationerna för att göra plats åt citytunneln. Citytunneln blir 17 km lång städerna emellan. Idag pendlar ca 18 000 personer mellan och består till största delen av järnväg, men 6 km av den Malmö och Köpenhamn och 2017 beräknar man att siffran går under de centrala delarna av Malmö och byggs under ökat till 46 000 pendlare. När citytunneln står klar 2011 jord. 85 procent av alla tåg som kommer till Malmö kom- kommer boende på Möllevångstorget att kunna ta sig in till mer att kunna fortsätta vidare till Ystad, Trelleborg eller Köpenhamn på mindre än en timme. Detta påverkar fastig- Köpenhamn. Citytunneln är en viktig del av tillväxtfaktorn hetspriserna, som nu stiger runt Möllevången och området kring Öresund då pendlandet mellan Danmark och Köpen- kallas numera för Malmös SoHo. Fastigheten Kråkan 30, 31, 41, Malmö Ti l lvä x t r e g i o n Ö r es u n d Inga onda andar i Landskrona Alla hus har sin egen charm. Heimstadens fastighet på Drottning gatan 17 i Landskrona hyste under större delen av 1800-talet ett läroverk för pojkar. Sägen säger att lärarna skrämde de stackars gossebarnen med historier om onda andar och därför ristade man i trapphuset in tecken för att hålla dessa borta från byggnaden. Teck nena finns fortfarande inristade i trappstegen på Drottninggatan och kanske håller de ett vakande öga på besökare i huset. I framtiden kommer säkert dagens hus att berätta skrönor och historier om oss. Fastigheten Kung Karls Varv 25, Landskrona Glada gården på Möllan Jenny Palm och 25 andra av Heimstadens hyresgäster i kvarteret Kråkan på Södra Skolgatan 43 vid Möllevångs torget, startade för cirka 2 år sedan en egen gårdsförening där medlemmarna mot en reducerad hyra själva städade, planterade och ansvarade för skötseln av gården. – Det fanns ett intresse från många i huset att göra något gemensamt och lära känna sina grannar, berättar Jenny Palm som är kassör i gårdsföreningen. Medlemmarna i gårdsföreningen träffas en gång i månaden för några timmars städning och upprensning. En helg varje höst och vår anordnar föreningen en trevlig lunch på gården för alla i huset som vill vara med och hjälpa till. Därefter krattar, städar, målar och planterar man tillsammans. -De flesta i huset engagerar sig, men det är helt frivilligt om man vill vara med och hjälpa till. Många gör det för den sociala bitens skull och vi har fått en jättefin gemenskap i huset då föreningen skapar tillfällen att träffa andra i huset. Det har också varit bra att få igång en dialog med hyres värden och få ansikten på de som jobbar där. 11 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil Fastigheter i Sverige AB, org nr 556670-0455, får härmed värdeutveckling i bolaget. Vår ambition är att ytterligare avlämna följande årsredovisning och koncernredovisning stärka närheten till våra hyresgäster, kunder, genom vidare- för räkenskapsåret 2007. utveckling av vår hemsida och annan riktad information. Dessutom ska vi bidra och verka för mer aktiva och enga- Om Heimstaden gerade hyresgäster genom att dels vara lyhörda för enskilda Ägandeförhållanden och verksamhet önskemål och dels mer flexibla i hyressättning etc. Detta för Bolaget Heimstaden – namnet betyder ”hemstaden” på att stimulera de boende att ta aktiv del i sitt boende, som svenska – bildades 1998 av norska investerare. Merparten till exempel att spara på värme och vatten, men även att av fastighetsbeståndet utgjordes inledningsvis av Wallen- själva påverka trygghetsaspekter samt medverka till ren- stams tidigare hyresfastigheter i Malmö. 2005 förvärvade hållning och trivsel i den egna fastigheten. den likaledes norske finansmannen Ivar Tollefsen, via sitt All kärnverksamhet, där kundkontakter sker, ska därför norska bolag Fredensborg AS, hela Heimstaden. ske med egen personal. Vi har under ett flertal år sett för Bolaget äger företrädelsevis bostadsfastigheter i delarna med detta. Boendemiljöerna blir bättre, den egna Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen samt i Småland/ personalen blir engagerad och de rent ekonomiska för Blekinge. Ytterligare expansion kommer framförallt att ske delarna är uppenbara. Undantag kan ske i samband med på dessa platser och i ett antal svenska expansiva universi- nyförvärv av fastigheter eller där volymen inte ekonomiskt tets- och högskoleorter. En förteckning över Heimstadens motiverar att vi anställer egen personal. Det är vår absoluta samtliga fastigheter, fördelat på regioner, finns på sidan 61. övertygelse att förvaltning i egen regi borgar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre kontroll över intäkter, Vår affärsidé kostnader och investeringar. Heimstadens affärsidé är att förvärva, förvalta, utveckla, samt försälja, i huvudsak bostadsfastigheter. Vi skall förse Intresset för bostadsrättsombildningar är stort inom vårt kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, fastighetsbestånd. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner hyresgästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter. i södra Sverige och i Mälardalen. I vår affärsprocess ingår Vi är medvetna om att det för Heimstaden också inne- att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas. Denna bär en viss finansiell trygghet att kunna sälja fastigheter till värdetillväxt skapas genom att varje enskild fastighets de egna kunderna. Det förutsätter dock att fastigheterna är förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom fortsatt attraktiva och väl underhållna. lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget Genom välutbildad personal, som har lokal marknads- fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva kännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi en lönsam regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter, vilka förvaltning. Fastigheterna avyttras om fastigheterna inte också står för mer än 87 procent av vårt bestånd. Ibland kan uppfyller affärsidéns kriterier eller när ytterligare värde kommersiella fastigheter ingå i större fastighetsköp, men tillväxt inte är att förvänta på längre sikt. eftersom vi strävar efter att renodla vårt bestånd försöker vi omgående sälja dessa vidare, förutsatt att de ekonomiska Verksamhet och organisation villkoren är goda. Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag som präglas 12 av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksam- Heimstaden hade vid årsskiftet 93 anställda, varav 75 arbe- hetsdelar. Vi vet att närheten till och lyhördheten gentemot tar med kundnära arbetsuppgifter. Eftersom vi expanderar F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e snabbt nyanställdes 30 personer bara under 2007, varav Öresundsregionen flertalet ingick vid fastighets-/bolagsförvärv. Personal Malmö styrkan kommer att växa ytterligare under 2008. Detta för Malmö har ca 281 000 invånare och en positiv befolknings- att vi ska kunna upprätthålla fortsatt god kundservice. tillväxt med drygt 4 500 pers/år. Hela Malmöregionen är Heimstaden köper och förvaltar befintlig byggnation. under stark expansion och flera stora infrastrukturprojekt Strategisk renovering, driftsoptimering och lönsam fastig- har avslutats så som Öresundsbron och yttre ringleden. hetsförvaltning är därför grundbultarna i Heimstadens För närvarande pågår byggnationen av Citytunneln och resultattillväxt och värdeutveckling. En stor del av detta en utveckling av stadsdelen Hyllie, vilket ytterligare kom- arbete handlar om att hålla nere driftskostnader, inte minst mer att bidra till att göra Malmö attraktivt och lättillgäng- energibaserade. Under 2007 förvärvade Heimstaden 100 ligt. Affärsklimatet är bra och Malmö genomgår en om andelar av ett vindkraftverk av Kalmarsund Vind Ekonomisk vandling från industristad till kunskapsstad. Detta märks Förening. Köpet gör också att vi bidrar till en, ur miljöhänse- inte minst på Malmö högskolas kraftiga tillväxt och goda ende, hållbar samhällsutveckling. Till detta kommer att vi anseende. aktivt arbetar med att få våra hyresgäster att också, tillsammans med oss, hjälpa till att värna om miljön. När vi stolt talar om nytänkande menar vi i klartext att t ex installera indivi Uppsala Norrtälje duella mätare för energi- och vattenförbrukning, bidra med Vaxholm Strängnäs nya system för sophantering och nya sätt att ta hand om Stockholm Södertälje Katrineholm grovsopor och miljöfarligt avfall. I vissa fall kan vi tänka oss reduktion av hyran för att stimulera initiativ som kommer från hyresgästerna. Detta för att bara nämna några av de Hyltebruk åtgärder vi vidtar. Du kan läsa mer på sidan 58. Ljungby Borgholm Kalmar Örkelljunga Bostadsmarknaden Helsingborg Nedan följer en sammanfattande presentation över bostadsmarknaden på de orter Heimstaden äger fastigheter. Fördelning yta Landskrona Malmö Vellinge Lägenhetsyta per region 13 % Lokaler 25 % Småland / Blekinge 44 % Öresunds regionen 87 % Lägenheter 31 % Stockholm / Mälardalen Klippan Ronneby Heimstadens etablering fram till 2007 Karlskrona Trelleborg Heimstadens expansion under 2007 Ystad Lokalyta per region 40 % Öresunds regionen 41 % Småland / Blekinge 19 % Stockholm / Mälardalen 13 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Det råder bostadsbrist i Malmö och kringliggande orter. vänder blickarna mot Europamarknaden. Både Köpenhamn Vakansen, d v s outhyrda lägenheter, är mindre än 1%. och Malmö ligger inom pendlingsavstånd med järnväg Nybyggnation av bostäder har ökat men så har även inflytt- och bil. ningen till Malmö. I regionen finns förväntningar på att invandring från Danmark ska bidra till en ökad bostads Trelleborg efterfrågan och kanske även till ökade bostadspriser (källa : Trelleborg är en viktig industri- och hamnstad vid östersjö- Boverkets indikator). Värdet på bostadsfastigheter i Malmö kusten med en befolkningsmängd på 41 000. Det geogra- ökar och efterfrågan på bostadsfastigheter är mycket stort. fiska läget är bra – både Malmö och Köpenhamn ligger på pendlingsavstånd. Vakansgraden är låg och befolknings Helsingborg tillväxten positiv. Helsingborg har likt Malmö bostadsbrist och en befolkningstillväxt på ca 1 600 pers/år. Totalt har Helsingborg en Stockholm och Mälardalen befolkning på ca 125 000 invånare. Stadens vackra läge vid Uppsala havet, endast en timmes resa från Copenhagen Airport, och Uppsala har nordens äldsta universitet med ungefär 40 000 en egen färjeförbindelse med Helsingör samt närheten till studenter. Universitetet rankas som ett av de bästa i Sverige. Malmö där pendeltrafiken går tätt gör hela Helsingborgs Det finns minst 10 arbetsgivare med mer än 400 anställda regionen till ett attraktivt område. Förutom den logistiskt i Uppsala, inklusive universitetet med över 5000 anställda. mycket strategiska platsen drar Helsingborg fördel av ett Uppsala har drygt 187 000 invånare och en befolkningstill- starkt lokalt näringsliv. växt på ca 2 400 pers/år. Från Uppsala är det endast 7 mil till Stockholm och 3,5 mil till Arlanda flygplats. Landskrona Landskrona har en befolkning på drygt 40 000 invånare och Strängnäs en positiv befolkningstillväxt. Landskrona ligger på bekvämt Strängnäs ligger mitt i Mälardalen i Södermanlands län. pendlingsavstånd från Köpenhamn, Malmö och Helsingborg. Kommunen har en god befolkningstillväxt och invånarantalet Staden är en industristad med en produktion som till stor del är ca 31 000. Genom goda kommunikationer förenas närheten går på export. Vakansnivåerna i bostadsbeståndet är numera till Stockholm med tillgång till rika naturupplevelser och små låga och Landskrona har med framgång tagit tag i de problem stadens charm. En väl utbyggd infrastruktur understryker som man tidigare haft. kommunens strategiska läge i hjärtat av Mälardalen. Kommunen har ett rikt varierat näringsliv med stora arbetsgivare, Klippan som Pfizer, Skanska Prefab och Åkers Sweden AB, men Klippan ligger i norra Skåne och har ungefär 16 000 invånare. även ett lokalt blomstrande småföretagande gör att till- Befolkningstillväxten är positiv i kommunen och det är bek gången på arbete på hemmaplan är god. vämt att pendla till de större orterna på Skånes västkust och centrala delar samt även till orter i Halland och Småland. Katrineholm Arbetslösheten är låg och kommunen ligger bra till ur kom- Katrineholm ligger efter västra stambanan, mindre än en munikationssynpunkt. Från Klippan har invånarna med en timmes resa från Stockholm. Staden har en positiv befolk- bekväm pendling tillgång till en av Sveriges största arbets- ningstillväxt och ca 32 000 invånare. Under senare år har marknader. den utvecklats från att ha varit en industriort längs järn vägen till en företagarort med småstadskänsla omgiven Ystad av vacker natur med pendlingsavstånd till Stockholm. Ystad har en befolkning på ca 28 000 invånare och dess 14 befolkningstillväxt är positiv. Den väletablerade färjetrafiken Vaxholm till Polen och Bornholm, det utbyggda vägnätet, järnvägs- Vaxholm har en befolkning på drygt 11 000 och staden trafiken till Malmö och närheten till Sturup och Copenha- präglas av en kraftig inflyttning och ligger i toppskiktet gen Airport har blivit en naturlig plattform för de bolag som bland kommunerna i Sverige vad gäller befolkningsökning. F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Vacker natur, stora möjligheter till friluftsliv och den omedel- de generella hyreshöjningarna och detta gäller både befint- bara närheten till Stockholms innerstad är några av de liga som nyförvärvade fastigheter. Nedan följer en tabell som faktorer som bidrar till att så många vill bo och arbeta i visar utfallet av hyresförhandlingarna i respektive kommun Vaxholm. Många pendlar in till Stockholm, men besöks för Heimstaden och de allmännyttiga bolagen. näringen i Vaxholm ger upphov till många arbetstillfällen och Vaxholm har även en hög andel egenföretagare. Hyresökningar bostäder 2006-2008 Småland och Blekinge Kommun ÅR Heimstaden Kommunala bolag 2006 1,80 % 0,00 % 2007 3,50 % 1,25 % 2008 3,40 % 2,70 % 2006 2,60 % 0,60 % 2007 4,00 % 2,00 % 2008 3,60 % 3,60 % Ljungby Malmö Ljungby kommun har knappt 30 000 invånare och ligger i centrala Småland på vägen mellan Helsingborg och Stockholm. Ljungby ligger också utefter riksväg 25 mellan Vellinge Halmstad och Växjö. Det regionala näringslivet är starkt och består både av anläggningar för större företag, exempelvis Kalmar Industrier och Elecrolux, samt många mindre lokala Ystad 2008 2,50 % 2,50 % företag. Vakansnivåerna är låga. Trelleborg 2008 6,70 % 3,20 % Klippan 2006 3,50 % 1,30 % 2007 3,50 % 1,90 % 2008 3,90 % 3,00 % Örkelljunga Örkelljunga är beläget 5 mil från Helsingborg utefter E4:an Landskrona mot Stockholm. Örkelljunga har drygt 9 500 invånare med en befolkingsökningtakt på ca 5 %. Tätorten ligger i Skåne Helsingborg men mycket nära gränserna till både Småland och Halland. Örkelljunga Även om Örkelljunga har ett lokalt näringsliv med många medelstora arbetsgivare pendlar en stor andel av invånarna till kringliggande städer som Helsingborg, Ängelholm, Halmstad och Malmö. Ökelljunga karakteriseras av en låg vakansgrad och låga priser på bostadsfastigheter. 2007 3,40 % 2,30 % 2008 3,60 % 3,50 % 2007 3,25 % 2,55 % 2008 3,50 % 3,35 % 2007 6,10 % 1,52 % 2008 5,75 % 3,76 % Hylte 2008 5,00 % 3,82 % Ljungby 2007 2,50 % 2,50 % 2008 2,80 % 2,46 % Borgholm 2008 2,00 % 1,80 % Kalmar 2008 3,10 % 3,10 % Hyresjusteringar Karlskrona 2008 1,80 % 1,70 % Under tidigare år, så även 2007, erhöll Heimstaden generellt Ronneby 2008 3,20 % 3,20 % högre hyresjustering än de kommunalägda bostadsbolagen, Uppsala 1,40 % 2007 5,00 % 2008 3,20 %1) Katrineholm 2008 6,78 % 2,70 % Strängnäs 2008 3,60 % 2,40 % allmännyttan, på respektive ort. Anledningen till de högre hyresjusteringarna är följande: • Hyrorna i våra fastigheter understiger allmännyttans hyror • Investeringar sker i fastighetsbeståndet, vilket ökar standarden och därmed bruksvärdet • Hyresförhandlingar sker i egen regi, där kraft läggs på enskilda lägenheter och fastigheter, för att åsätta varje enskilt objekt korrekt bruksvärdeshyra 2) 2,00 % Stockholm 2008 Södertälje 2008 4,00 % 4,00 % Norrtälje 2008 18,00 % 1,80 % Danderyd 2008 1,80 % 3) Solna 2008 6,09 % 2) 2) Flogsta Förhandlingarna ej klara 3) Finns inget kommunalt bostadsbolag 1) 2) Hyresförhandlingarna för 2008 visar att vi på många håll fortsätter att överträffa de kommunalägda bostadsbolagen. Vår bedömning är att även i framtiden finns utrymme utöver 15 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under 2007 gjorde Heimstaden ytterligare fastighetsförvärv För att stärka bolagets balansräkning och soliditet har i Malmö och Helsingborg. Vi etablerade oss i Ystad och ägarna lämnat ett ovillkorat aktieägartillskott om 631 mkr. Trelleborg. Detta för att förstärka vår närvaro i Öresunds På extra bolagsstämma den 15 december 2007 har dess- regionen. Större förvärv gjordes i Stockholm, Bromma, utom beslut fattats om en nyemission om 296 mkr. Totalt Danderyd, Hallstavik, Solna, Stocksund, Södertälje och har bolaget således tillförts 927 mkr under räkenskapsåret. Vaxholm samt de stockholmsnära orterna Katrineholm och Strängnäs. I Småland förvärvade vi fastigheter i Kalmar Vi har också under året intensifierat Heimstadens marknads- och i Blekinge gjordes förvärv i Karlskrona, Borgholm, kommunikation riktad till befintliga och potentiella framtida Ljungbyholm och Ronneby. Fullständing förteckning över kunder. Detta för att dels förbättra Heimstadens boende- förvärv hittar du på sid 68. service, vilket hemsidan är ett exempel på, samt dels för Det som kännetecknar förvärven är att de gjordes på centrala lägen på orter med en mycket stabil bostadsmark- att förbättra bolagets position, rykte och kännedom på marknaden. nad. Det sammantagna fastighetsvärdet av förvärven var 2,8 miljarder kr. Under 2007 renodlade vi också vårt bestånd Marknadsvärde genom att avyttra kommersiella fastigheter i Landskrona, Heimstaden har såsom tidigare år värderat beståndet Kalmar och Karlskrona. Vi sålde också fem fastigheter, runt på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet Värnhemstorget och Möllevångstorget i Malmö, till hyres- bedömts till 7 971 mkr. gäster som bildat bostadsrättsföreningar. Samtliga av dessa fastigheter såldes med god vinst. Värderingen har utförts av CB Richard Ellis. Fastighetsförsäljningar under 2007 Fastighetsvärde försäljning tkr Bedömt marknadsvärde, tkr Differens, % 1920/80 21 400 17 100 + 25 % 1992 91 000 83 800 + 9 % 1941/78 28 500 25 500 + 12 % 1930 25 800 15 300 + 68 % 1929/85 89 500 61 500 + 46 % 1929/69/73 136 000 131 000 + 3 % Stad Fastighet Adress Malmö Nils 23 Fredriksbergsgatan 9 Malmö Vannagården 4 & 5 Vannagårdsgatan Malmö Sågen 5 Österportsgatan 3 A-B Malmö Avenboken 21 St Knuts Torg 8 Malmö Värnhem 1 Lundavägen 1, Sallerupsvägen 2 Landskrona Citadellstaden 7:1, Karl XV 5, Karl XV 4 & 18 Föreningsgatan 217, Rådmansgatan 11 & 18, Borgmästaregatan 16 & 18, Järnvägsgatan 8 Hyltebruk V. Hylte 1:79 Idrottsgatan 1 1956 440 300 + 47 % Karlskrona Ruthensparre 22 Bredgatan 14 1929/1959, 1980 5 000 3 800 + 32 % Olofström Holje 1:143 Nedre Brogatan 14 1959 1 350 800 + 69 % Kalmar Muttern 3 Västra Vallgatan 10 1982 25 000 25 000 + 0 % Kalmar Bankmannen 1 Amerikavägen 10 1945 43 530 43 000 + 1 % 467 520 407 100 + 15 % Summa 16 Bygg. år/ renov. år F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Flerårsjämförelse Flerårsjämförelse 2007 2006 2005 458 856 105 214 921 561 162 930 987 Koncern Hyresintäkter 105 178 419 4 896 721 -38 195 551 Bokfört värde fastigheter Resultat efter finansiella poster 6 556 207 159 4 093 334 894 1 934 280 336 Bedömt marknadsvärde på fastigheter 7 971 100 000 4 966 600 000 1 934 280 336 Eget Kapital 1 171 758 105 136 583 045 20 978 633 Balansomslutning 7 262 319 992 4 217 378 807 2 003 773 964 Soliditet 16,1 % 3,2 % 1,0 % Justerad soliditet 35,6 % 23,9 % 1,0 % 17 878 347 -6 559 857 -19 594 222 Moderbolaget Resultat efter finansiella poster Eget Kapital 1 062 861 387 109 701 355 40 505 778 Balansomslutning 3 022 926 345 1 888 016 148 587 184 668 Soliditet Fastigheten Gröna Lund 21 – 24, Landskrona 35,2 % 5,8 % 6,9 % 17 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Finansiering Koncernens räntebärande skulder per den 31 december Låneportföljen hade vid årsskiftet 2007/2008 följande struktur uppgick till 5 904 mkr. Med en genomsnittsränta om 4,86 % Lån (mkr) Ränteförfall inklusive bankmarginal. Inga löftesprovisioner har utgått Förfall, år under 2007. Uppläggningsavgift om 8 mkr har betalats. De typer av derivatinstrument som använts är traditionella Snittränta, % inkl marginal 1) 2008 4 984 5,13 % 2009 47 3,58 % 2010 425 3,99 % 448 4,27 % 5 904 4,97 % ränteswappar, forwardstartande ränteswappar samt perfor- 2011 mance-swappar. Målet är att ca 85 % av räntekostnaden på 2012 koncernens lån skall säkerställas genom derivatinstrument. Lånebelopp >2012 Summa Under 2007 var mer än 85 % säkerställt i snitt. Under året 1) har Heimstaden utöver vad som visats ovan ingått derivat- Vägd snittmarginal uppgår till 0,56% p.a. transaktioner (forwardstartande swappar) avseende framDerivattransaktioner tida fastighetstransaktioner till ett värde om 750 mkr. Dessa träder ikraft per mars och april 2008. Det totala marknads- Förfall, år värdet på derivattransaktioner var per årsskiftet 19 mkr. Ränteförfall Räntesäkrat belopp Snittränta, % exkl marginal 2) 983 3,90 % 2008 2009 Durationen för räntebindningen på koncernens lån, justerat 2010 2011 för effekter av derivatinstrument, uppgår till ca 64 månader. 2012 Koncernens räntebindningstid är att anses lång varmed kortfristiga rörelser i de korta räntorna endast får begränsad effekt på Heimstaden koncernens resultat. En momentan 2) >2012 3 070 4,72 % Summa 4 053 4,52 % Ingen marginal utgår på derivatkontrakt förändring uppåt med 1 % av STIBOR (oavsett bindningstid samt oaktat effekten av ingångna forwardstartande swapLån justerat för derivat par) påverkar Heimstadens resultat med 7,5 mkr (mot svarande till en höjning av koncernens snittränta med Förfall, år ca 0,12 %) under nästa år. Derivatinstrument och fastränte- Ränteförfall Lånebelopp Snittränta, % inkl marginal 1) 2008 930 5,02 % lån tar således bort ca 87 % av ränterisken i portföjlen per 2009 47 3,58 % 31 december 2007. 2010 425 3,99 % 1 432 4,62 % 2011 2012 Vid årets slut hade Heimstaden tillgängliga lånelöften mot- >2012 3 070 5,07 % svarande 3 214 mkr som kan utnyttjas fram till och med Summa 5 904 4,86 % 19 juli 2009. 1) Vägd snittmarginal uppgår till 0,56 % p.a. Lån (mkr) Förfall, år Låneförfall Lånebelopp Snittränta, % exkl marginal 1) 2008 432 4,76 % 2009 47 3,58 % 2010 0 2011 0 2012 3 618 >2012 1 807 5,04 % Summa 5 904 4,97 % 4,98 % Not: Tabellerna ovan baseras på STIBOR noteringar per 28 december 2007 och inte på den notering som gällde vid senaste rullningen av lånen. 18 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e möjligheter och Risker Kort sikt (1-3 år): Mellanlång till lång sikt (> 4 år): De kortsiktiga riskerna mot Heimstadens intjäningsförmåga De mer långsiktiga riskerna innefattar finansiella risker i kan sammanfattas i finansiella och operationella risker. form av höjda räntor och refinansieringsrisker samt risk för ökande vakanser men även större samhällsekonomiska De finansiella riskerna rör främst utvecklingen på ränte- trender och utvecklingar. Ränterisker mitigeras, d v s mildras, marknaden och dess direkta påverkan på Heimstadens genom kontinuerlig uppföljning av räntesäkringsstruktur resultat. Som beskrivs i avsnitten omkring finansiering har och policy medan refinansieringsrisker (d v s risken att Heimstaden en för branchen konservativ inställning till ränte- nya lån inte kan upptas i takt med att gamla förfaller till risker och känsligheten mot en ökning av de korta räntorna betalning) är mer svåra att reducera. Sistnämnda försöker (löptid < 1år) är väldigt begränsad. dock styras genom löpande refinansiering och därmed förlängning av låneperioder samt genom spridning av De operationella riskerna som finns är framför allt knutna till förfallodatum på lån så att effekten av ett enskilt dåligt år risken att de operationella kostnaderna för enskilda nyin- på bankmarknaden inte skall slå fullt ut på våra möjligheter köpta (< 2 år i Heimstadens ägo) ej är i överensstämmelse att uppta nya lån. med det som budgeterats i samband med förvärv varmed budgetar inte skulle kunna hållas, ökad vakans samt en Vakansrisken på lång sikt kan påverkas negativt av ett ökat försämring av den svenska ekonomin. Den förstnämnda byggande av hyresbostäder. Sannolikheten för detta ses risken minimeras genom en konstant dialog och uppföljning som väldigt låg med tanke på den långa rad av år med ut mellan inköpare och förvaltning så att budgeterade kostna- veckling åt motsatt håll. Således, med en något ökad be- der skall ligga så nära verkligheten som möjligt. Vakansrisken folkning och fortsatt tendens för urbanisation ser framtiden är bedömt som lågt på grund av strukturen i den svenska ljus ut och vakansrisken bedöms som kontrollerbart. En bostadsmarknaden generellt och situationen i de städer där ytterligare operationell risk är att fler restriktioner införs på Heimstaden är aktiva. Riskerna kan man inte helt bortse hyressättningen så att hyrenivåerna hålls nere. Detta kan ifrån med tanke på den negativa utvecklingen av världskon- ha vissa samhällsekonomiska/politiska fördelar men med junkturen men bedömningen är att såvida inga strukturella tanke på differensen mellan en bedömd marknadshyra och förändringar i marknaden sker så kommer Heimstaden inte den aktuella hyran i dagsläget anser vi denna risk mer eller att drabbas av ökande vakanser. Heimstadens fokus på mindre försumbar. Snarare ser vi en fortsatt tendens mot analys av hyresnivåer vid förvärv ger också upphov till en att hyressättningen sätts fri vilket utgör en stor möjlighet då reell kortsiktig möjlighet till högre hyreshöjningar än den dels vår intjäning ökar och då eget ägande (bostadsrätter) generella utvecklingen på bostadsmarknaden. blir ett mer attraktivt boendealternativ. En ökad attraktivitet för bostadrätter påverkar både möjligheterna till ombildning Ytterligare möjligheter på kort sikt ligger i möjligheten att samt det värde som en fastighet i en ombildning betingar utnyttja effekten av den mer restriktiva bankmarknaden för positivt. Således kommer en utveckling mot efterfråge att förvärva fastigheter till bra avkastningar samt att optimera baserad hyra att öka både investor till investor samt investor driften i existerande fastighetsportfölj. Ytterligare tillväxt till konsument pris på fastigheter. genom förvärv i de regioner där Heimstaden i dagsläget är aktiva förknippas med skalekonomi då bolaget efter ett par På längre sikt kan expansion av Heimstadens fastighets- år av stark tillväxt nu närmar sig en kritisk massa avseende portfölj även göras för att uppnå geografisk diversifiering tillgångar. Ytterligare expansion sänker även de fastighets- (e.g. öst och norr). Detta är svårare på kortsikt då overhead- specifika riskerna varmed en ökad avkastning i förhållande och förvaltningskostnader generellt är höga för små lokala till risk kan uppnås. På grund av de senaste årens stora om bestånd i orter avlägset från existerande bestånd. Har kritisk sättning på fastighetsmarknaden med ökande priser som följd massa uppnåtts i organisationen som helhet är denna kombinerat med bankernas tidigare frikostiga belåning kan kortsiktiga kostnad lättare att ta och kan innebära en bra den senaste tidens bank- och finanskris ge upphov till att investering. förvärvsobjekt kommer ut på marknaden till attraktiva priser. 19 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Global finansiell oro Kärnvärden Andra halvåret 2007 präglades av stora omvälvningar i de Redan vårt namn, ”Heimstaden”, säger en hel del om hur vi finansiella marknaderna, både kredit- och kapitalmarknader, ska uppträda på marknaden. Det är hos oss människor har sitt efter att fonder, banker och andra investorer påverkats hem – det vill säga en av de viktigaste sakerna i en människas negativt, antingen direkt eller indirekt, av ökade förluster i s k liv. Vi vill därför upplevas som ett bolag präglat av: sub-primelån i USA. Både direkt och indirekt har nordiska • Nytänkande och övriga europeiska banker påverkats negativt av detta då • Affärsmässighet sub-prime krisen följts av en förtroende kris mellan banker med påföljande likviditetsbrist i bankmarknaden. Minskad När vi uppträder gör vi det med lyhördhet och glädje. likviditet påverkar bankernas vilja till att ge krediter och därmed även priset för dessa krediter. Tillsammans med ökade Detta är Heimstadens ledord och de utgör våra grundläg- upplåningskostnader för bankerna p g a en icke existerande gande värderingar, som alla medarbetare ska verka efter. kapitalmarknad har bankmarknaden svängt från att ha varit Det är också så vi vill upplevas av aktörer på fastighets- expansiv till att bli mer restriktiv. Nordiska banker har varit marknaden och av banker och investorer. Orden säger också mer förskonade än banker i många andra europeiska länder hur vi ska uppträda internt mot varandra. varmed fokus för kommande transaktioner lagts över till de nordiska bankerna. När vi möter våra kunder i konkreta situationer som handlar om våra lägenheter och fastigheter använder vi orden: Helt, Tack vare att Heimstaden arbetat aktivt med långfristiga rent och funktionellt. Det är inga kärnvärden i sig utan säger lånelöften, nytecknande under sommaren 2007 av nytt ”bara” hur vår produkt ska vara. tvåårigt lånelöfte om 4 000 mkr, samt då man har spridit sina bankaffärer hos både europeiska banker och nordiska banker, har Heimstaden inte påverkats av bankkrisen. Mål för 2008 Vårt övergripande mål Heimstadens övergripande mål är att vara ett av de största privata och branschledande bostadsbolaget i tillväxt regioner i Sverige. Vi vill stå för pionjäranda, nytänkande och affärsmässighet och leda utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Våra finansiella mål för 2008 • Justerad soliditet skall uppgå till minst 30 % Våra verksamhetsmål för 2008 • Uthyrningsgrad > 99 % • Driftskostnader, exklusive administration, skall utgöra maximalt 38 % av bolagets nettointäkter • Koncernens samlade fastighetsvärde skall vara minst 11 miljarder kr vid årets slut • Under 2008 kommer vi att genomföra en kundnöjdhets undersökning i delar av koncernen 20 F ö r va lt n i n g s b e r ät t e ls e Väsentliga händelser efter balansdagen Sedan balansdagen har förvärv av fastigheter skett tll ett letterar i stor utsträckning koncernens övriga fastighets avtalat fastighetsvärde om 1 772 mkr. Dessa förvärv följer bestånd och ger oss möjlighett att utnyttja redan befintlig koncernens investeringsstrategi, med centralt belägna organisation, vilket per kvadratmeter minskar koncernens fastigheter i tillväxtregioner med positiv befolkningstillväxt driftkostnader. samt fastigheter i gott tekniskt skick. Fastigheterna komp Förvärv efter balansdagen Tillträde Ort Antal fastigheter Kvm Antal lgh Avtalat fastighetsvärde (mkr) 23 18 004 252 127,5 1 1 912 44 47,9 25/1-08 Landskrona/Örkelljunga 25/1-08 Stockholm 30/1-08 Stockholm/Helsingborg/Trollhättan 3 10 926 243 172,5 30/1-08 Katrineholm 29 32 589 439 216,0 1/3-08 Vetlanda 70 105 575 1 010 674,0 15/3-08 Ystad 31/3-08 Helsingborg 1 2 842 22 29,5 27 35 640 553 395,5 1/4-08 Malmö 1 1 352 18 10,4 1/4-08 Malmö 1 1 886 31 23,5 1/4-08 Klippan 1 3 929 60 34,5 Ej fastställt Karlskrona 2 4 145 14 40,9 159 218 800 2 686 1 772,2 Antal lgh Avtalat fastighetsvärde (mkr) Summa Försäljningar efter balansdagen Avyttrad 31/3-08 Antal fastigheter Ort Malmö 1 Kvm 1 945 26,0 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat 978 963 040 17 878 347 996 841 387 Styrelsen föreslår att 996 841 387 kr balanseras i ny räkning. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar och noter. 21 22 Fastigheten Rensnålen 5, Stockholm R es u ltat- o c h b a l a n s r ä k n i n g Resultaträkning Koncernen Belopp i kr Moderbolaget Not 2007 2006 2007 2006 1 458 856 105 214 921 561 – – Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter 2 655 498 3 248 448 – – 461 511 603 218 170 009 – – 2 -181 866 063 -92 821 431 3, 4 -17 360 380 -8 517 105 -3 078 371 -1 391 757 -36 973 183 -13 889 038 -5 287 801 – Rörelsens kostnader Fastighetskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader 5 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6 -22 148 255 -19 291 834 – – Resultat från fastighetsförsäljning 7 120 961 620 18 466 072 – – -137 386 261 -116 053 336 -8 366 172 -1 391 757 324 125 342 102 116 673 -8 366 172 -1 391 757 Vinst vid avyttring av andelar i koncernbolag – – 51 931 667 – Nedskrivning av andelar i koncernbolag – – -21 985 871 – Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 3 053 278 1 311 743 4 546 866 54 892 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -222 000 201 -98 531 695 -8 248 143 -5 222 992 -218 946 923 -97 219 952 26 244 519 -5 168 100 105 178 419 4 896 721 17 878 347 -6 559 857 2 964 956 1 954 466 − – 108 143 375 6 851 187 17 878 347 -6 559 857 Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat 10 23 R es u ltat- o c h b a l a n s r ä k n i n g Balansräkning Tillgångar Koncernen Belopp i kr Moderbolaget Not 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Byggnader och mark 11 6 556 207 159 4 093 334 894 – – Maskiner och inventarier 12 3 000 618 2 393 564 – – 6 559 207 777 4 095 728 458 – – – – 1 840 928 929 1 801 685 996 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 13 Andelar i intressebolag 14 – 800 000 – – Bostadsrätter 15 5 645 570 – – – Andra långfristiga värdepappersinnehav 16 Fordran moderbolag Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar 17 500 000 – – – 531 000 000 – 531 000 000 – 10 467 832 – 2 427 180 – 547 613 402 800 000 2 374 356 109 1 801 685 996 7 106 821 179 4 096 528 458 2 374 356 109 1 801 685 996 – – 647 737 996 69 140 041 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 757 104 – – 3 873 002 753 945 – 6 867 866 4 230 971 78 295 – 37 328 783 10 861 077 648 570 236 69 140 041 Kassa och bank 118 170 030 109 989 272 – 17 190 111 Summa omsättningstillgångar 155 498 813 120 850 349 648 570 236 86 330 152 7 262 319 992 4 217 378 807 3 022 926 345 1 888 016 148 SUMMA TILLGÅNGAR 24 2 117 069 28 343 848 R es u ltat- o c h b a l a n s r ä k n i n g Balansräkning Eget kapital och skulder Koncernen Belopp i kr Eget kapital Not Moderbolaget 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 60 100 000 60 100 000 60 100 000 60 100 000 19 Bundet eget kapital Aktiekapital Pågående nyemission 5 920 000 – 5 920 000 – 66 020 000 60 100 000 66 020 000 60 100 000 Fritt eget kapital Överkursfond 290 111 685 – 290 111 685 – Fria reserver 707 483 045 69 631 858 688 851 355 56 121 212 Årets resultat 108 143 375 6 851 187 17 878 347 -6 559 857 1 105 738 105 76 483 045 996 841 387 49 601 355 1 171 758 105 136 583 045 1 062 861 387 109 701 355 18 30 411 187 12 571 894 – – 20 5 904 222 411 3 627 628 732 – – – 335 028 542 – 341 608 116 5 904 222 411 3 962 657 274 – 341 608 116 22 106 174 12 895 454 402 560 – – – 1 957 504 415 1 436 345 170 Skatteskulder 7 008 778 7 966 570 – 207 632 Övriga skulder 22 908 174 9 359 219 426 390 – 103 905 163 75 345 351 1 731 593 153 875 155 928 289 105 566 594 1 960 064 958 1 436 706 677 7 262 319 992 4 217 378 807 3 022 926 345 1 888 016 148 Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till moderbolag Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till dotterbolag Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 5 895 159 412 3 636 473 774 – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 916 072 686 1 776 153 134 1 835 675 123 1 799 322 362 Inventarier belastade med äganderättsförbehåll 490 492 637 885 – – 7 811 722 590 5 413 264 793 1 835 675 123 1 799 322 362 – – 661 236 100 179 832 815 Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag 25 R es u ltat- o c h b a l a n s r ä k n i n g Kassaflödesanalys Koncernen Belopp i kr Moderbolaget Not 2007 2006 2007 2006 Resultat efter finansiella poster 22 105 178 419 4 896 721 17 878 347 -6 559 857 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 23 -98 813 365 825 762 -29 945 796 – Den löpande verksamheten Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 6 365 054 5 722 483 -12 067 449 -6 559 857 -3 634 668 -5 528 543 – – 2 730 386 193 940 -12 067 449 -6 559 857 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -25 424 918 1 711 968 -832 240 39 615 393 Förändring av kortfristiga skulder 34 337 258 39 555 220 2 199 037 -32 638 493 Kassaflöde från den löpande verksamheten 11 642 726 41 461 128 -10 700 652 417 043 -1 098 695 934 -1 178 604 076 -39 342 933 -1 214 801 328 275 875 296 57 772 020 52 031 667 – Fusion av systerbolag – 200 000 – 200 000 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Försäljning av dotterbolag 24 -75 857 675 -36 847 217 – – Försäljning av materiella anläggningstillgångar 438 963 – – – Förvärv av bostadsrätter -5 645 570 – – – -10 467 832 – -2 427 180 – Lämnade lån till bostadsrättsföreningar Förvärv av andelar i intressebolag – -800 000 – – Försäljning av andelar i intressebolag 1 160 000 – – – Försäljning av kortfristiga placeringar – 442 242 – – -913 192 752 -1 157 837 031 10 261 554 -1 214 601 328 Nyemission 296 031 685 – 296 031 685 – Betalda aktieägartillskott 100 000 000 – 100 000 000 – 2 589 819 394 2 187 910 000 – 1 231 274 396 -2 076 120 295 -1 024 941 743 -412 782 698 – 909 730 784 1 162 968 257 -16 751 013 1 231 274 396 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 26 8 180 758 46 592 354 -17 190 111 17 090 111 Likvida medel vid årets början 109 989 272 63 396 918 17 190 111 100 000 Likvida medel vid årets slut 118 170 030 109 989 272 – 17 190 111 Fastigheten Landora 8, Landskrona 27 Redovisningsprinciper och noter Redovisningsprinciper Kassaflödesanalys Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som Bokföringsnämnden. När allmänna råd från bokföringsnämn- medför in- eller utbetalningar. den saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av Intäkter FAR SRS. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på med föregående år. perioden redovisas som intäkter. Vid förtidsinlösen av hyres- kontrakt periodiseras ersättningen över det ursprungliga Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff- kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknats då inlösen- ningsvärden om inget annat anges nedan. beloppet resultatförs i sin helhet. Koncernredovisning Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar eller avytt- Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden ringar av andelar i dotterbolag redovisas på tillträdesdagen. och med vägledning av Redovisningsrådets rekommendation Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. RR 1:00. Leasingavtal Förvärvsmetoden innebär att dotterbolagens egna kapital vid Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasing förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och avtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs i resultat- skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens räkningen linjärt över leasingperioden. egna kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital som har tillkommit efter förvärvet. Om det koncern- Avskrivningar mässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger/under Avskrivningar enligt plan baseras på anskaffningsvärden och stiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets beräknad livslängd för olika typer av tillgångar. Avskrivningar nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässigt på under året anskaffade tillgångar beräknas från anskaffnings- övervärde/undervärde på förvärvade fastigheter. tidpunkten och avskrivningar görs linjärt över nyttjande perioden. Följande avskrivningsperioder tillämpas: Från och med tillträdesdagen inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, tillgångar och skulder liksom Byggnader 200 år eventuellt övervärde/undervärde i koncernredovisningen. Markanläggningar 20 år Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner Byggnadsinventarier 10 år mellan bolag i koncernen liksom orealiserade vinster och Maskiner och inventarier 5 år förluster elimineras i sin helhet. Nedskrivningar Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, Eventuellt nedskrivningsbehov avseende koncernens tillgångar samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt prövas vid varje bokslutstillfälle. Om det finns en indikation på innehar mer än 50 procent av röstetalet eller på annat sätt något nedskrivningsbehov görs en beräkning av tillgångens har kontroll enligt ÅRL 1:4. återvinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. 28 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Lånekostnader Uppskjutna skatteskulder redovisas i balansräkningen för Lånekostnader, ränte- och transaktionskostnader, redovisas skattepliktiga temporära skillnader med följande undantag. som kostnad i den period de uppkommer oavsett hur de upp- Uppskjuten skatt redovisas inte på temporära skillnader av lånade medlen har använts. seende koncernmässiga övervärden/undervärden om inte dessa förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. Materiella anläggningstillgångar Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings- avseende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära värde med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan avskrivningar och nedskrivningar. utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redo visade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid Bolagets fastigheter avser i sin helhet förvaltningsfastigheter. varje bokslutstillfälle. Förvaltningsfastigheter utgör fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kom- Värdering av samtliga skatteskulder/skattefordringar sker till bination av dessa. Utgifter för förbättringar av fastigheterna nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skatte- prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar fastigheternas redo satser som är beslutade eller som är aviserade och med stor visade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas säkerhet kommer att fastställas. som kostnader i den period som de uppstår. Fordringar Såväl uppskjutna som aktuella skattefordringar/skatteskulder kvittas då de hänför sig inkomstskatt som debiteras av samma Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas skattemyndighet och då bolaget har för avsikt att reglera inflyta. skatten med ett nettobelopp. Skatt Finansiella instrument Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt Finansiella instrument värderas till det lägsta av anskaffnings- och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen värdet och verkligt värde. mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo Koncernbidrag visas direkt mot eget kapital. Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas direkt mot fritt förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt eget kapital. Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade Koncernuppgifter resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och Företaget är helägt dotterbolag till Fredensborg AS, ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering org nr 943582815 med säte i Norge, vilken upprättar koncern av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten redovisning för den största koncernen. skatt beräknas på temporära skillnader mellan en tillgångs eller en skulds redovisade respektive skattemässiga värde. Det utländska moderbolagets koncernredovisning finns att Uppskjuten skatteskuld är skatt som hänför sig till skatte tillgå hos Fredensborg AS, Møllerveien 4, 0180 Oslo, Norge, pliktiga temporära skillnader och som ska betalas i framtiden. e-post: post@fredensborg.no Uppskjuten skattefordran representerar en reduktion av framtida skatt som hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller andra skatteavdrag. 29 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Noter Not 1 Hyresintäkter Not 5 Personal Koncernen 2007 Bostäder 2006 404 737 431 182 241 075 Lokaler Garage och p-plats 48 856 297 30 927 650 5 262 377 1 752 836 458 856 105 214 921 561 2007 Koncernen 2007 2006 121 292 119 53 544 357 Underhåll 49 641 319 32 731 554 Fastighetsskatt 10 242 663 5 987 438 Drift Tomträttsavgäld 689 962 558 082 181 866 063 92 821 431 I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastig hetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Koncernen 2006 Moderbolaget 2007 2006 Andersson och Norberg KB 2007 2006 Medeltalet anställda bygger på av bolaget betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Medelantal anställda har varit, 61 28 5 – varav kvinnor 24 9 1 – Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått med följande belopp: Styrelsen och VD: Löner och ersättningar Pensions kostnader 2 183 760 956 970 550 800 – 704 688 199 656 461 400 – 2 888 448 1 156 626 1 012 200 – 21 853 282 8 570 649 2 794 445 – Övriga anställda: Löner och ersättningar Pensions kostnader 1 339 517 334 558 65 125 – 23 192 799 8 905 207 2 859 570 – 8 946 424 3 256 996 1 256 987 – Könsfördelning i bolagsledning Antal styrelse ledamöter, 3 2 2 2 varav kvinnor – – – – 2 2 2 2 – – – – Revisions uppdrag 650 000 450 000 125 000 50 000 Antal övriga befattnings havare inkl. VD, Andra uppdrag 100 000 100 000 25 000 25 000 varav kvinnor Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag mot svarande 6 månadslöner. Not 4 Leasingavgifter Koncernen 2007 2006 Not 6 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Koncernen 1 296 301 416 419 Byggnader Byggnadsinventarier Markanläggningar Maskiner och inventarier 30 2006 Medelantal anställda Sociala kostnader Not 3 Arvode och kostnadsersättning till revisor Räkenskapsårets leasingkostnader exklusive lokalhyror Moderbolaget Löner, ersättningar m.m. Not 2 Fastighetskostnader 2007 Koncernen 2007 2006 20 942 308 18 694 791 373 369 276 089 97 220 21 723 735 358 299 231 22 148 255 19 291 834 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Not 7 Resultat från fastighetsförsäljning Not 11 Byggnader och mark Koncernen Under året har 11 (2) fastigheter sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 468 mkr (106 mkr) vilket gav 121 mkr (18 mkr) i realiserat resultat. Avyttringarna har gjorts via bolagsförsäljningar men då den egentliga innebörden är försäljning av fastigheter redovisas de som sådana. Nyanskaffningar Förvärv av dotterbolag Koncernen 2007 Räntekostnader, koncernbolag Försäljning av dotterbolag Moderbolaget 2006 2007 2006 – – 2 976 285 – 2 044 775 1 013 793 1 570 581 54 892 Räntebidrag 1 008 503 297 950 – – 3 053 278 1 311 743 4 546 866 54 892 Vid årets början 2007 2006 Räntekostnader, koncernbolag -8 248 143 -6 008 846 -8 248 143 -5 222 992 Räntekostnader, övriga -205 445 708 -86 075 474 – – -8 306 350 -6 447 375 – – -222 000 201 -98 531 695 -8 248 143 -5 222 992 Finansierings kostnader Aktuell skatt Uppskjuten skatt 2 586 345 -990 534 378 611 2 945 000 2 964 956 1 954 466 -69 994 800 -5 043 478 6 835 938 772 4 193 746 127 -98 721 758 -60 843 228 -27 637 147 -175 805 734 -21 412 897 -18 992 603 -278 042 138 -98 721 758 -1 689 475 -1 689 475 Redovisat värde vid periodens slut 6 556 207 159 4 093 334 894 Bokfört värde byggnader 5 426 314 632 3 271 022 166 Bokfört värde byggnadsinventarier 5 832 320 2 952 539 Bokfört värde markanläggningar 4 917 467 667 466 Ackumulerade nedskrivningar 1 119 142 740 818 692 723 6 556 207 159 4 093 334 894 Taxeringsvärden 4 203 158 000 1 939 017 000 Varav avser byggnader 3 220 120 000 1 404 413 000 Not 10 Skatt på årets resultat 2006 – -469 920 3 707 742 Bokfört värde mark Koncernen -89 316 704 5 043 478 Vid årets början och slut 2007 -360 118 292 469 920 Moderbolaget 2006 36 277 477 2 325 010 593 17 428 331 Omklassificeringar Årets avskrivning enligt plan Koncernen 74 444 425 2 928 336 432 Nyanskaffningar Försäljning av dotterbolag 2007 1 996 813 039 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Förvärv av dotterbolag Not 9 Räntekostnader och liknande poster 4 193 746 127 Omklassificeringar uppskjuten skatt Omklassificeringar Ränteintäkter, övriga 06-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Not 8 Ränteintäkter och liknande poster 07-12-31 Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. I syfte att ge en rättvisande bild över värdet på koncernens fastighetsbestånd har samtliga fastigheter värderats av CB Richard Ellis. Enligt utförd värdering per 2007-12-31 har marknadsvärdet på koncernens fastigheter bedömts till 7 971 100 000 kr. Under räkenskapsåret har byggnadernas nyttjandeperiod omvärderats utifrån fastställda underhållsplaner varför avskrivningstakten har ändrats från 1 % till 0,5 % per år. Vid en tillämpning av föregående års avskrivningsprincip hade koncernens rörelseresultat för år 2007 påverkats negativt med 22 mkr. Från och med räkenskapsåret 2005 beaktar bolaget inte uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag eftersom dessa inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I syfte att uppnå en enhetlig redovisning har uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som beaktats före 2005 återförts under 2006. Denna återföring har reducerat uppskjuten skatt samt byggnadsvärdet i koncernen. 31 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Not 12 Maskiner och inventarier Koncernen 07-12-31 06-12-31 Vid årets början 4 440 846 1 038 330 Nyanskaffningar 1 413 250 569 740 338 750 2 979 318 -284 000 -146 542 5 908 846 4 440 846 Ackumulerade anskaffningsvärden Förvärv av dotterbolag Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -2 047 282 -527 267 -246 618 -1 367 326 121 030 146 542 Förvärv av dotterbolag Avyttringar och utrangeringar Årets avskriving -735 358 -299 231 -2 908 228 -2 047 282 3 000 618 2 393 564 Redovisat värde vid periodens slut Not 13 Andelar i koncernbolag Moderbolaget 07-12-31 06-12-31 1 801 685 996 587 084 668 1 400 000 2 264 234 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets förvärv Årets försäljning Lämnade aktieägartillskott Redovisat värde vid periodens slut -100 000 -433 096 37 942 933 1 212 770 190 1 840 928 929 1 801 685 996 Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag Dotterbolag Org.nr Säte Andel i % Redovisat värde Redovisat värde 1 789 572 Heimstaden Exploatering AB 556485-9014 Malmö 1 000 100 1 789 572 Heimstaden i Klippan AB 556660-9342 Malmö 1 000 100 100 000 100 000 Heimstaden i Örkelljunga AB 556646-7915 Malmö 1 000 100 2 163 634 2 163 634 Heimstaden i Skåne AB 556694-5753 Malmö 1 000 100 100 600 100 600 Heimstaden Fastighets AB 556564-7913 Göteborg 1 000 100 1 835 475 123 1 797 532 190 Heimstaden i Mälardalen AB 556728-7577 Stockholm 1 000 100 100 000 – Heimstaden Vetlanda AB 556734-0129 Malmö 10 000 100 1 000 000 – Heimstaden Holding 2 AB 556723-7812 Malmö 1 000 100 100 000 – Heimstaden Öresund AB 556720-9100 Malmö 1 000 100 För komplett bolagsförteckning se sida 70 32 Antal andelar 100 000 – 1 840 928 929 1 801 685 996 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Not 14 Andelar i intressebolag Not 17 Andra långfristiga fordringar Koncernen 07-12-31 Koncernen 06-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Inköp Försäljning Redovisat värde vid periodens slut 07-12-31 Moderbolaget 06-12-31 07-12-31 06-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden 800 000 – – 800 000 -800 000 – – 800 000 Posten avsåg innehav av 2500 aktier i Projektinvest 1 AB, org nr 556704-6437. Aktierna har avyttrats under året. Vid årets början – – – – Lämnade lån 10 467 832 – 2 427 180 – Redovisat värde vid periodens slut 10 467 832 – 2 427 180 – Posten avser lämnade lån till bostadsrättsföreningar. Samtliga fordringar förfaller inom 5 år. Not 18 Uppskjuten skatt Not 15 Bostadsrätter Koncernen Koncernen 07-12-31 06-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 07-12-31 06-12-31 – – Byggnader -49 131 339 -22 379 153 Nyanskaffningar 5 645 570 – Obeskattade reserver -3 868 405 -1 027 518 Redovisat värde vid periodens slut 5 645 570 – Underskottsavdrag 22 588 557 10 834 777 -30 411 187 -12 571 894 Bostadsrättsförening/Org.nr/Antal borätter Redovisat värde Bostadsrättsföreningen Värnhem 1, 769611-9465, 2 st 2 655 435 – Bostadsrättsföreningen Vannagårdsgatan, 769616-6896, 4 st 2 990 135 – 5 645 570 – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader hänförliga till byggnader i juridisk person beaktas av bolaget. Om tidigare ägare ej redovisat uppskjuten skatt på dessa temporära skillnader beaktas uppskjuten skatt från och med Heimstadens förvärvstidpunkt. Temporära skillnader som på grund av ovanstående inte har beaktats uppgår till 36 mkr. Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag beaktas inte eftersom dessa inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. Temporära skillnader som på grund av ovanstående inte har beaktats uppgår till 2,4 miljarder kr. Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen 07-12-31 06-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – Nyanskaffningar 500 000 – Redovisat värde vid periodens slut 500 000 – Posten avser 100 andelar i Kalmarsund Vind Ekonomisk förening, org nr 769613-9661 33 R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Not 19 Eget kapital Not 22 Betalda räntor Aktie kapital Bunda reserver Koncernen Fritt eget kapital 2007 2006 2007 2006 3 053 278 1 311 743 1 570 581 54 892 178 112 438 81 487 500 – – Erhållen ränta Koncernen Vid årets början 60 100 000 – Pågående nyemission – 5 920 000 – Överkurs vid nyemission – – 290 111 685 Erhållna aktieägartillskott – – 631 000 000 Årets resultat – – 108 143 375 60 100 000 5 920 000 1 105 738 105 Vid årets slut 76 483 045 Erlagd ränta Not 23 Poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen 60 100 000 – 49 601 355 Pågående nyemission – 5 920 000 – Överkurs vid nyemission – – 290 111 685 Erhållna koncernbidrag – – 8 250 000 Erhållna aktieägartillskott – – 631 000 000 Årets reultat – – 17 878 347 60 100 000 5 920 000 996 841 387 Vid årets slut Den 15 december 2007 har en extra bolagsstämma beslutat om en nyemission vilken kommer att öka bolagets aktiekapital med 5 920 000 kr och antalet aktier med 59 200 st. Nyemissionen är inte registrerad per 2007-12-31 och redovisas som pågående nyemission. Per 2007-12-31 uppgår antalet registrerade aktier till 601 000 st. 2006 2007 2006 Avskrivningar av materiella anläggnings tillgångar 22 148 255 19 291 834 – – Nedskrivningar av andelar i dotterbolag – – 21 985 871 – -120 961 620 -18 466 072 -51 931 667 – 825 762 -29 945 796 – Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar -98 813 365 Not 24 Förvärv av dotterbolag Not 20 Skulder till kreditinstitut, långfristiga Koncernen Koncernen 07-12-31 06-12-31 432 000 000 – Förfallotidpunkt, 2-5 år efter balansdagen 3 665 222 411 3 179 520 732 Förfallotidpunkt, 1 år efter balansdagen Förfallotidpunkt, senare än 5 år efter balansdagen Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar 1 807 000 000 448 108 000 5 904 222 411 3 627 628 732 07-12-31 Likvida medel 71 567 450 16 460 962 Avsättningar -20 299 864 -4 065 988 Personalkostnader 34 06-12-31 3 336 760 2 125 487 1 113 593 – Upplupen ränta 52 532 962 25 199 692 – – Förutbetald hyra 27 573 000 20 403 823 – – Övriga poster 20 462 431 27 616 349 618 000 153 875 103 905 163 75 345 351 1 731 593 153 875 -1 610 084 973 -1 100 952 000 -28 251 594 -29 173 892 1 170 263 384 1 195 065 038 -71 567 450 -16 460 962 Påverkan på koncernens likvida medel 1 098 695 934 1 178 604 076 Likvida medel i förvärvade bolag 07-12-31 2 298 985 438 – Utbetald köpeskilling 06-12-31 2 752 622 830 13 810 518 Kortfristiga skulder Moderbolaget 2006 500 000 Långfristiga skulder Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2007 4 209 535 Kortfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 2007 Moderbolaget Vid årets början Moderbolaget R e d ovi s n i n g s p r i n c i p e r o c h n ot e r Årsredovisningens undertecknande Malmö den 17 april 2008 Patrik Hall Ivar Tollefsen Verkställande direktör Ordförande Min revisionsberättelse har lämnats den 17 april 2008 Patrik Andersson Auktoriserad revisor 35 R e vi s i o n s b e r ät t e ls e Revisionsberättelse Till årsstämman i Heimstaden Fastigheter i Sverige AB. Org.nr. 556670-0455 Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och döma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om förvaltning i Heimstaden Fastigheter i Sverige AB för år 2007. någon styrelseledamot eller verkställande direktören på Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, års detta dokument på sidorna 12 – 35. Det är styrelsen och verk- redovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min ställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand revision ger mig rimlig grund för mina uttalande nedan. lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i redovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet min revision. med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. övriga delar. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att års Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i urval av underlagen för belopp och annan information i räken- förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och skapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redo- verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. visningsprinciperna och styrelsens och verkställande direk törens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören Malmö den 17 april 2008 gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredo visningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga Patrik Andersson beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna be- Auktoriserad revisor 36 ”Att föra en konstruktiv dialog med hyresgästerna är det viktigaste i mitt arbete” Trycket på Landskrona ökar i takt med att tillväxten i Öresundsregionen tilltar för varje år. Sedan staden fick en ny tågstation som möjliggjorde att Öresundstågen kunde plocka upp boende i Landskrona på väg in till Malmö, Lund eller Köpenhamn har antalet pendlare ökat. Ann-Carin Landberg arbetar som förvaltningsassistent på Heimstaden i Landskrona och är den som hyresgästerna vänder sig till då de behöver hjälp av något slag, eller har klagomål. – Mitt arbete innebär nya utmaningar varje dag och det är alltid intressant att vara med från början när vi förvärvar nya fastigheter. Det är oerhört viktigt att vara lyhörd och ta det hyresgästen säger på största allvar och ta tag i situationen med en gång. Det är viktigt att visa att vi bryr oss. Heimstadens ansikte utåt – På pappret heter det fastighetsansvarig. Men i verkligheten handlar det om allt från att laga kylskåp till att lyssna på människors privata problem medan man fixar blandaren i köket. Jag ska vara lite bra på mycket och kunna ta hyresgästerna på rätt sätt. Man måste vara en riktig kameleont och vara duktig på att läsa av människor. Patrik ”Palle” Lemland arbetar som fastighetsansvarig på Heimstaden och är den som rycker ut då något måste repareras i någon av Heimstadens fastigheter i Malmö området. 18 personer mellan 27 och 65 år i Malmö arbetar ”ute på fältet” med att ta hand om allt från läckande tvättstugor till trädgårdar med hemlösa katter. -Det viktigaste i mitt arbete är att få hyresgästerna att känna att vi alltid finns där för dom och att vi är villiga att hjälpa till. Man vill att hyresgästerna ska trivas och vara glada, då blir ju vårt arbete också mycket lättare. Allt är en utmaning och ingen dag är den andra lik. Det är fantastiskt vad mycket som kan hända i en fastighet, skrattar Patrik. 37 Tycker man inte om gamla hus kan man lika gärna ha pengarna på banken Sveriges stora exportvara på 1700-talet var stångjärn. Men järnverken krävde så mycket träråvara att det uppstod akut vedbrist. Rikets Råd bestämde därför att man skulle ta fram en mer energisnål eldstad åt hushållen. Det var så kakelugnen kom till vårt land. Via de övre klasserna spreds den till de enklare. Mot slutet av 1800-talet och början på 1900-talet var den allmänt förekommande. Tack vare den femkanaliga kakelugnen och innanfönstret blev svenska hus de varmaste i världen. Byg g n a d svå r d Under 1900-talet trängde eldning med olja ut den omoderna kakelugnen. De flesta kakelugnar slängdes faktiskt och bara ett fåtal hade turen att bli kvar. Idag, efter såväl oljesom klimatkris och ett allmänt ökat intresse för byggnadsvård, är en äkta kakelugn ekonomisk hårdvaluta. Att förvalta fastigheter är en ständig balansgång mellan kulturvård och ekonomi. Alla är intresserade av ett vackert boende men väldigt få är beredda att betala högre hyra. Det är den krassa verkligheten. När Heimstaden köper en fastighet görs därför en noggrann förvaltningsplan där man planerar både för fastighetens framtida värdetillväxt och intjänandeförmåga. En välskött fastighet på rätt läge ökar alltid långsiktigt i värde och den är lätt att hyra ut. Har den dessutom ytterligare attraktionskraft kan man på sikt ta ut högre hyra och fastighetsbolagets vinst ökar. Det är enkel matematik i fastighetsbranschen. I våra städer har både husen och stadsdelarna mycket att berätta om själva samhällsutvecklingen. Ett område som ursprungligen planerades för arbetarfamiljer kan idag vara riktigt eftertraktat av unga trendiga innerstadsmänniskor med god ekonomi. Det vi idag kanske tycker är tråkiga förortsområden var ofta rena önskedrömmen för barnrika familjer på 40-talet. Ljust, rent och gott om utrymme i kontrast till innerstadens smuts och trångboddhet. En egen balkong var då för många människor en onåbar dröm. Fastigheten Blomman 15, Malmö 39 Byg g n a d svå r d Ett hus är en spegel av vårt sätt att leva Alla byggnader kräver sin speciella omvårdnad. Även ett helt nybyggt hus måste börja skötas om redan dag ett. Varje byggnadstyp och stilepok ställer också sina speciella krav. Ett 1700-talshus i trä ska vårdas på ett annat sätt än ett stenhus i nationalromantisk stil från förra sekelskiftet. Men även ett till synes modernt funkishus kräver sin speciella omvårdnad. Ju äldre en fastighet är desto mer har den varit med om. Lägenheter har slagits ihop, duschar och badrum har satts in. Moderna värmesystem har installerats, gamla kök har slängts ut och nya har byggts till. Hyresgästernas vanor har förändrats och inte minst deras smak. Trender styr i Kulturhistoria kontra modern bekvämlighet hög grad hyresmarknaden. Tänk bara hur alla hemmafixar- Många felaktigheter har gjorts under åren i fastigheternas program på TV påverkat vårt boende och våra design- skötsel. Man har slentrianmässigt slängt gamla vackra saker och matlagningstrender. bara för att de varit gamla – kakelugnarna är ett exempel. Man har använt felaktiga material som ofta stört helhetsintrycket Även storleken på vårt boende har förändrats. Fram till – lagt plåttak på gamla trähus eller använt material som visat 90-talet ökade den kontinuerligt, men därefter har trenden sig skada husen – tänk på all plastfärg som gjort att vackra gått mot allt mindre boendeyta – vilket till och med fått ett gamla fönster och snickeridetaljer helt sonika ruttnat bort. eget namn ”compact living”. Ibland ställs värden inför olösliga konflikter. Moderna företeelser som helt enkelt inte kan genomföras utan att påverka den ursprungliga miljön. Värmepumpar, solcellspaneler, hissar, rullstolsramper och sophanteringssystem kan vara sådana exempel. Då gäller det för fastighetsägaren att använda kunskap, sunt förnuft och känsla för att påverka ursprunget så lite som möjligt. Ett välskött hus är en bra affär Svenska fastigheter har under 2007 ökat i värde med 9,7 procent jämfört med föregående årsskifte*. Det är främst stigande hyror som är förklaringen, men även sänkta avkastningskrav har bidragit till den positiva värdeutvecklingen. Värdetillväxten på Heimstadens fastighetsinnehav har under samma period varit betydligt högre. Dock har det krävts både kompetens och hårt arbete samt en hel del kärlek till gamla hus för att komma dit. För värdetillväxt – det är inget man får gratis! * Enligt Svenskt Fastighetsindex. Fastigheten Blomman 15, Malmö Vinkällare i källarförrådet! Nedgången till den gamla källaren där en vinkällare nu håller på att inredas. Varje lägenhetsinnehavare får var sin nyckel. Idag går trenden mot det exklusiva! Malmös absolut vackraste byggnad? På bilden ser du en av sammanlagt fyra bevarade kakelugnar i en fastighet i kvarteret Blomman i centrala Malmö. Fastigheten kom i Heimstadens ägo 2007 och renoveras nu pietetsfullt under ledning av Heimstadens Lars Jones. Byggnaden ritades av arkitekten Hans Thyselius 1904 och är en av Malmös bäst bevarade jugendbyggnader med originalfönster, originaldörrar och en ursprunglig smides järnsbalkong, vilket också påpekas i gällande detaljplan för området, upprättad år 2000. 41 Då vi började mäta ”lycka” i antalet telefoner I inledningen till episteln ”Stolta stad” beskriver Carl Mikael var Stockholm under den här tiden en ganska liten stad, Bellman Stockholm som affärsstad på 1700-talet. Vi hör med bara sju tusen invånare. Först i mitten och slutet av tyska, franska, holländska och svenska talas hullerombuller 1800-talet, i och med industrialismen, växte staden. på Skeppsbron – den tidens affärsstråk. Sverige blev själv- Industrin sög upp arbetslösa lantarbetare, först från när ständigt under Gustaf Vasa på 1500-talet och Stockholm liggande landsbygd, sedan från hela landet. blev dess självklara huvudstad. Staden var porten in mot Mälaren och här reglerades exporten av järnet – vilket Stockholm beskrivs som skitig och omänsklig redan på namnet Järntorget i Gamla Stan påminner om. Bellmans tid men frågan är om staden inte var än värre i början av förra seklet. Vi hade hungerkravaller 1905 och 42 En huvudstad, med livlig handel, är en given tillväxtmotor. storstrejken 1909. Engelska sjukan och Tbc härjade, vilket Särskilt i ett så centraltstyrt land som Sverige, bara i Per Anders Fogelström berättar om i Mina drömmars stad Frankrike med Paris är makten lika koncentrerad. Ändå som bl a utspelas på Södermalm. August Strindberg upp- Ti l lvä x t r e g i o n Sto c k h o l m o c h M ä l a r da l e n Funktionalism i svensk tappning. Mycket mer ”funkis” än så här går knappast att hitta. Bilden, som är nytagen, är från Stockholms förorten Bromma. Det är Heimstaden som äger fastigheten, vem som äger den tidstypiska Amazonen är dock höjt i dunkel. manar i dikten Esplanadsystemet att riva och bygga nytt. Allt för att vädra ut fattigdom, sjukdomar, ohyra och dålig hygien. 40 år senare gör Lubbe Nordström slutligen upp med Lort-sverige i radioprogrammet med samma namn. Sverige får en rent socialdemokratisk regering 1932 och Per Albin Hansson börjar bygga sitt ”folkhem”. Detta resulterade i att vi får frikostiga bostadslån och räntesubventioner och städerna upplåter områden för så kallade egna hem. I Stockholm bl a i Enskede och delar av Bromma. De rika har redan börjat lämna innerstaden för grönskande välordnade villasamhällen som Bromma, Danderyd, Lidingö och Saltsjöbaden. Ti l lvä x t r e g i o n Sto c k h o l m o c h M ä l a r da l e n Funktion är vackert I och med Stockholmsutställningen 1930 introduceras funk tionalismen på allvar i Sverige. Den tidens unga arkitekter, ofta vänsterradikala och samhällsengagerade, anammar den nya stilen med hull och hår. Funkisen var anpassad till modern (läs billig) byggnadsteknik. Det gick snabbt att bygga med betong, prefabricerade och standardiserade bygg element. Funktionalismens ”Less is more” (”funktionalism” kommer från latinets fungor, ”utföra”, ”fullborda”) är arkitekturens motsvarighet till konstens modernism. Man ville göra uppror mot det gamla – i arkitekturens fall att man ritade husen utifrån och in. Tidigare var utanpåverket – byggnadens symmetri, man ville visa makt och status ofta genom helt onödiga och pråliga utsmyckningar – viktigare än husets själva funktion. Ledorden för funkisen var att funktionen, Bruno Mathsson är en av Sveriges internationellt mest kända formgivare. Han är särskilt känd för den numera klassiska vilstolen Pernilla, från 1944. På bilden ser du fåtöljen Ingrid. och kaffeservis att ställa på det nyköpta matbordet. Man fick råd att hänga upp gardiner och kanske lägga en riktig matta under soffbordet. Att kunna köpa nya möbler och t o m en prydnadssak var något helt nytt för de allra flesta. Billigare tillverkningsmetoder lägger grunden till ”slit-och-släng-samhället” Industrin hittar nya rationella och billiga tillverkningsmetoder. Ett exempel är limträ. Tidigare var möbler bland det dyraste man kunde köpa. Man köpte sitt bohag bara en gång i livet (när man gifte sig) och sakerna gick sedan ofta i arv generation efter generation. Tidigare var det en snickare som till Vackert vardagsporslin. Konstnären och formgivaren verkade stolarna, bordet, byrån eller hörnskåpet. Det nya Stig Lindbergs alster har snart sagt funnits i alla svenskars limträet passade industrins krav på rationalitet. Man kunde barndom. Med tiden har vissa av hans serviser t o m blivit börja massproducera möbler. Flera av dagens mest aktade riktigt folkkära och idag ställs de ut på aktade konsthallar designers t e x Alvar Aalto, Bruno Mattsson och Arne och muséer och säljs på aktion till rena fantasipriser. Bilden Jacobsen har alla experimenterat med just limträ. De fick visar servisen ”Adam” som produceras av Gustavsberg. fram möbler med former som ingen tidigare sett. Möbler som, när de släpptes på marknaden, var ytterst prisvärda. nyttan, i sig var vacker. Allt annat, onödigt, skalades bort. Alla nya material och tillverkningsmetoder gjorde att prylar i Vanliga människor tyckte i allmänhet att ”funkis” var fult allmänhet blev billigare och billigare och plötsligt hamnade och trist. Samtidigt uppskattade man att en mängd nytto- vi i ”slit-och-släng-samhället”. Ibland förknippas begreppet föremål till hemmen började tillverkas och säljas till rimliga med konstnärinnan Lisa Larsson och Marianne Fredrikson priser, tack vare industrialismens stordrift. Nu kunde även efter de artiklar de skrev om det moderna boendet i 60-talets folk i normala inkomstklasser få råd att köpa både mat- omåttligt populära heminredningstidskrift Allt-i-Hemmet. Fastigheten Kung Karls Varv 26, Landskrona 45 Finalen i fotbolls-VM i Göteborg 1958. Sverige fick en perfekt start på matchen och redan efter fyra minuter kunde Nils Liedholm skjuta matchens första mål. Men glädjen varade endast i fem minuter, då Brasiliens högerytter Garrincha slog ett lågt inlägg till Vavá som enkelt placerade bollen i mål. Agne Simonsson slog visserligen in ett mål i den 80:e minuten men brasilianarna vann till slut finalen med 5 – 2. I detta VM fick den mycket unge Pele sitt internationella genombrott och svenskarna blev ett TV-tittande folk. Där propagerade de för att familjen verkligen skulle börja tillverkades till en början av bakelit, medan elektroniken ofta använda sitt hem. Tidigare hade man i de redan trångbodda var gömd i en låda av trä, men snart började hela telefonen bostäderna en salong eller ett finrum som i princip aldrig tillverkas av den modernare PVC-plasten. Ett exempel är användes. Istället slog man ett slag för ”allrummet” – ett den berömda Kobra-telefonen, formgiven av Ralph Lysells. rum där hela familjen kunde samlas och umgås – även Idag ett samlarobjekt! Med telefonen stod plötsligt mänsk- på vardagar! ligheten på tröskeln till informations- eller kunskapssamhället. Telefonen blev också måttet på ekonomiskt välstånd, TV-rummets entré t o m ett sätt att mäta ”lycka”. Antal telefoner per hushåll Allrummet kom efter slutet av 50-talet ofta att bli synonymt (capita) är fortfarande ett av de kriterier som används för att med TV-rummet. I Sverige började man med TV-sändningar rangordna utvecklingsnivån i olika länder – eller lyckonivån! redan 1953, men den absoluta kulmen kom 1958 med Fotbolls-VM i Göteborg. Då hade en miljon svenskar hunnit Stockholmsregionen fortsätter att vara Sveriges tillväxtmotor skaffa TV-apparat – på den tiden en veritabel möbel som i absoluta tal – även om Tornedalen (Kalix och Haparanda!) krävde sin plats – och sitt TV-rum! och Öresund och leder när det gäller ökningstakten. Allt enligt tillförlitliga siffror från Nutek. Svenskarna ligger enligt MTB* i 46 TV:n är ett exempel på ny teknik som successivt kom in i världstoppen vad gäller antalet mobiltelefoner per invånare hemmen, tidigare har vi nämnt all utrustning i köket och då varje svensk i snitt har en mobil som används och två tvättstugan. En annan nyhet var telefonen. Själva luren liggandes i byrålådan. * MobilTeleBranschen Ti l lvä x t r e g i o n Sto c k h o l m o c h M ä l a r da l e n Pendlarna är många gånger hoppet för mindre orter I alla tider – framförallt i det agrara samhället – har man till förorter, kanske med egna-hemsområden, och rika till arbetat och bott på samma ställe. Under perioder då vi speciella villaförorter. Eller så flyttade arbetsplatserna till tvingats vara mångsysslare eller då arbetet varit säsongs speciella industriområden. Under 50- och 60-talen möjlig- relaterat kunde det dock innebära förflyttningar. Ibland gjorde den billiga oljan att drivmedlet till våra bilar blev så riktigt långt, till exempel dalkarlarna som vintertid byggde billigt att det lönade sig att åka långt – pendla – till jobbet. hus nere i Stockholm för att sedan återvände hem i god Ibland t o m riktigt långt – i Norrland har det blivit en livsstil. tid till sådden. Idag har vi fenomenet ”gästarbetare” (där Likaså har en mycket kraftig utbyggnad av kollektivtrafiken resorna är än mycket längre). Målet har alltid varit att till sist bidragit till samma utveckling. Storstädernas pendeltåg och återvända till hemmet – den fasta punkten. Normaltillståndet. tunnelbana gör det både tidsmässigt och ekonomiskt möjligt att exempelvis bo i västra London och arbeta i den östra Under industrialismens intåg börjar vi arbeta på ett ställe delen. En resa på 20 mil! – fabriken, men bo på ett annat – arbetarbaracken. Oftast i närheten av varandra, alla fall i samma stad. Snart börjar vi Många pendlar för att få ökad livskvalitet dock att flytta allt längre från våra arbetsplatser. Arbetare Idag pendlar allt fler till och från arbetet. Vi pratar t o m om lång- och veckopendlande. Först ut var vissa yrkesgrupper, – orsak: närheten till ”Pågatåget” som gör att resan in till som t ex byggarbetare. Byggdes det inte i Sverige lång- Malmö eller Köpenhamn - bara tar en dryg timme. pendlade man till Norge där lönerna också var högre och Ett antal orter runt Mälardalen som Mariefred och Vaxholm byggena fler. Trenden har spritt sig till grupper som tidigare har utvecklats till lyxiga pendlarförorter till Stockholm. I inte behövde pendla. En förändrad situation på arbets- Strängnäs, Enköping och, sedan relativt nyligen, Katrineholm marknaden är en förklaring. Likaså situationen på bostads- märker man tydligt att stockholmspendlarna börjat driva upp marknaden och olika trender som t ex ett allmänt ökat hus- och lägenhetspriserna. Samma sak gäller i Göteborg miljöengagemang. Dessutom är ofta både mark- och hus- och Västra Götaland. Det enda som kan stoppa den här priserna betydligt billigare ju längre bort från storstaden utvecklingen (förutom drastiska energiprisökningar) är våra man kommer. Likaså är miljön ofta bättre. Idag pratar vi politikers senfärdighet med utbyggnaden av fler moderna mycket om ”livskvalitet”. Genom att pendla känner många snabbtåg. att de får en betydligt bättre boendemiljö för pengarna. En annan förklaring till att antalet pendlare ökat är att det i Heimstaden har varit etablerade i Mälardalsregionen sedan allmänhet är mycket lättare att byta jobb än att byta boende december 2006. I Stockholms innerstad äger vi den vackra eller bostadsort. Barnen går i skolan och maken eller fastigheten Bergslagen 27 i Vasastaden, men vi har framförallt makan är bunden till sitt arbete o s v. Dessutom måste vi koncentrerat oss på närförorter till Stockholm. Vi har fastig i det moderna samhället byta både jobb och utbildning heter i Bromma, Solna, Sundbyberg och Vaxholm, där vi har under vårt yrkesliv. I den gamla världen var man bonde, ett större bestånd. De allra flesta är byggda i sann ”funkis”. skomakare eller gruvarbetare livet ut. Idag är vi pendlare! I Mälardalen har vi förvärvat fastigheter i Katrineholm och Strängnäs, orter med en stark tillväxt. Tillväxten gör att 48 Alla våra tillväxtregioner upplever samma sak. Huspriserna fastigheterna ökar i värde och denna värdetillväxt kan vi i i lilla sömniga Tomelilla, nio mil från Malmö, skjuter i höjden hög grad tacka våra pendlare för. Ti l lvä x t r e g i o n Sto c k h o l m o c h M ä l a r da l e n Kunskap skapar tillväxt Universitet och högskolor har alltid fungerat som tillväxt i Kalifornien vars omtalade ”företagspark” skapat fram motorer. Magneter som dragit till sig människor från när och gångssagan Silicon Valley. Vem har inte hört talas om företag fjärran, med målet att lära sig något. Ursprunget är Platons som Apple, Cisco Systems, eBay, Facebook, Google, Akademi i antikens Athen. Under medeltiden understödde Hewlett-Packard och Intel? För att nämna några av de den katolska kyrkan självständiga och fritänkande akade- företag som utvecklats inne på universitetets campus. mier då man hade stort behov av välutbildade präster och administratörer. Universitet etablerades tidigt i bl a Paris, Hemma i Sverige var Linköpings Universitet tidiga med Bologna och Bremen. I de allra flesta fall finns de fortfa- att satsa på och profilera sig som en ”företagskuvös”. rande kvar. T o m ett ansenligt antal svenska studenter gick En framgångsrik uppstickare vid sidan av de etablerade den långa vägen ner till kontinenten. Bara för att få ”plugga”. storstäderna Stockholm, Göteborg och akademikernas Idag har universitet och kanske framförallt de tekniska hög- Lund. Sveriges första universitet grundades i Uppsala, skolorna en högst pådrivande roll när det gäller den tekniska 1477. Den första anhalten för nya uppsalastudenter är och vetenskapliga utvecklingen. Ofta pekar man på de ameri- ofta stadsdelen Flogsta. Här ligger nämligen stadens kanska lärosätenas roll som tillväxtmotor för just amerikansk största fastigheter med studentlägenheter. Uppsala är ekonomi. En särställning har MIT, Massachusetts Institute of fortfarande en av de största utbildningssorterna, med Technology, som är ett privatägt universitet och forsknings- hela 40 000 studenter och en betydande befolknings- institut beläget i Cambridge i Massachusetts. På samma tillväxt. Arbetslösheten är låg och under 2007 startades ort finns även Harvard. Sammanlagt 63 nobelpristagare 1260 nya företag i kommunen, en ökning med 8 procent kommer härifrån! Ett annat exempel är Stanford University jämfört med 2006. Framgångsvråååål i Uppsala Varje kväll klockan 22.00 genomförs det s k Flogstavrålet. På tak och balkonger i Flogsta ställer sig studenter och skriker för full hals. Traditionen härrör från 1100-talet då Uppsala kristnades och uppkom genom en missuppfattning av hur den kristna bönen går till. Numera ses den av många mest som ett sätt att bli av med tentaångest, aggressioner eller i vissa fall bara lite överflödig gammal luft i lungorna. På Heimstaden tar vi det hela med ro. Vi ser det inte som störande grannbeteende utan mer som framtidstro som måste manifesteras. Som du redan räknat ut så är det vi som äger studentboendena i Flogsta. De och många andra fina hyresfastigheter i universitets- och tillväxt staden Uppsala. För den som inte har provat ett Flogstavrål tidigare kan det kännas bra att ha följande handledning till hjälp. 49 Lite ”jävlar anamma” kan också skapa tillväxt! Beror det på magra jordar eller på fattigdom att små länningen och blekingebon blivit så uppfinningsrik? Eller att en viss utbredd religiositet gjort befolkningen här extra arbetsam och plikttrogen? Hur som helst så har man, på grund av magra jordar, ofta tvingats bli mångsysslare. Idag skulle vi med ett modernt ord säga ”förändringsbenägna”. Tillväxtforskare talar också om att medlemskap i en frikyrka underlättat utvecklingen av så kallade nätverk som visat sig så viktiga för en regions tillväxt. Ti l lvä x t r e g i o n Små l a n d o c h B l e k i n g e Ett bevis på att jordklotet krymper. På 1700-talet begav sig europeiska köpmän till Kanton i sydöstra Kina för att göra affärer. Nu kommer kinesiska köpmän till Kalmar i den sydöstra delen av Sverige – också för att göra affärer. Faktum är att alla de idag världsberömda småländska glas- Det som möjligtvis skiljer den här tillväxtregionen från andra bruken kom till på grund av en förändringsprocess. I mitten är att den är utspridd över ett större geografiskt område, på av 1800-talet blev järnhanteringen alltmer olönsam på grund ett antal mindre orter och ett givet centrum – en riktig stor- av konkurrensen från gruvorna i Bergslagen. Samtidigt blev stad – saknas. skogshanteringen mer lönsam och för att ta tillvara på all spillved byggdes hyttorna. Efter en relativt lång nedgångs- I Ljungby där näringslivsstrukturen domineras av metall- period har idag entreprenören Torsten Jansson och hans och verkstadsindustrin, har man 2 400 företag på 27 100 New Wave tagit över de mest tongivande varumärkena Kosta invånare. Det säger väl en hel del om företagsamheten? och Orrefors och en viss framtidstro har återigen börjat Läget är liknande i skånska Örkelljunga. Båda dessa orter spira i ”Glasriket”. gynnas dessutom av det strategiska läget vid E4:an. Ett annat exempel på ett ”förändringsbenäget” företag Kinas port mot Europa är Huskvarna vapenfabrik. Under den 300-åriga historien Det var nog många som inte trodde sina öron när det kine- har man tillverkat allt från kastruller och vedspisar till sy siska företaget Fanerdun för ett par år sedan offentliggjorde maskiner och kylskåp. Idag är man världsledande inom en miljardsatsning i Kalmar. Syftet var att erbjuda kinesiska ”outdoor power products” som på svenska betyder till företag en väg in på den nordeuropeiska marknaden – exempel gräsklippare och motorsågar. hittills en vit fläck för kineserna. Projektet kantades till en Företagssamheten verkar ligga i generna fackföreningar reagerade mot att man inte följde gällande Framtidstron går nästan att se när man färdas genom arbetarskyddslagstiftning och en journalist avslöjade att Småland och Blekinge. Det är ju inte för inte en välkänd tysk Fanerdun hemma i Kina marknadsfört Sverige som en plats prestigebil kallas för Gnosjömoped. Här är arbetslösheten med frikostiga bidrag). Hursomhelst: satsningen är nu i full och sjukskrivningstalen lägst i landet och det är inte förvå- gång om än inte lika omfattande som man först sa, men nande att en hel delegation småländska rekryterare nyligen intressant är ändå att höra ägaren Luo Jinxings skäl till att besökte Rosengård i Malmö för att värva arbetskraft. välja Sverige och Småland. början av en del turbulens och flera frågetecken (svenska 51 Ti l lvä x t r e g i o n Små l a n d o c h B l e k i n g e IT-utbildningsföretaget Hyper Island i Karlskrona håller bland annat till i stadens gamla fängelse, vilket har renoverats för ändamålet. ”I Sverige är bolagsskatten lägst i världen, investerings sedan 1947. Man räknar med att IT idag sysselsätter ca fem klimatet är det bästa och i Kalmar finns infrastrukturen. Med tusen personer i den gamla varvs- och örlogsstaden. Intres- både hamn och flygplats är det Östersjöområdets centrum. sant är att nämna det nya lilla utbildningsföretaget Hyper Sedan beundrar vi kineser det svenska välfärdssystemet, Island som blivit ett hett namn inom web-design. De färdiga ert utbildningssystem och naturligtvis den vackra naturen.” studenterna är hett eftertraktade i såväl London, New York som Tokyo. Från varvsindustri till IT 52 Blekinge har, jämte Kista i Stockholm, blivit något av Heimstaden har på relativt kort tid etablerat sig i Kalmar, Sveriges IT-centrum. Statens etablering av Blekinge Tek- Ronneby och Karlskrona. En satsning som hittills är mycket niska Högskola med tydlig IT-profil i Ronneby, Karlshamn lyckad. Regionens medvetna satsning på en rad framtids- och Karlskrona har bland annat resulterat i framväxandet branscher har lett till en bra arbetsmarknad – 2006 startade av ett antal mindre, men framgångsrika, företag inom till exempelvis inte mindre 248 företag i Karlskrona – och exempel spelindustrin vilket är ett så kallat profilområde. därmed en stabil befolkningstillväxt. Vilket i sin tur leder Telenor har, via köpet av Europolitan respektive Vodafone, till en ökad efterfrågan på bostäder. Och stigande priser etablerat sig i Karlskrona där Ericsson redan funnits på fastigheter. Halvor, klottrarnas fiende Halvor Karlsson 80 år har bott med sin fru Ruth i huset på Falsterbogatan vid Möllevångstorget i 25 år. Varje onsdag går han en inspektionsrunda, eller en ”klotterrunda” som han själv kallar det, runt gården och fastigheten för att se över vad som måste göras. – Har det klottrats på fasaden ska det inte sitta mer än några timmar, det bjuder vi inte på. Klottrarna blir förvånade när de ser att det de klottrat förra kvällen är borta redan innan de hunnit vakna morgonen efter. Det gör att de tröttnar och inte vill komma tillbaka, berättar Halvor. Halvor får, tillsammans med några andra intresserade och engagerade hyresgäster i fastigheten, reducerad hyra mot att de hjälper till att hålla efter gården och fasaden till huset. – Vi är flera pensionärer som bor i huset och utnyttjar gården mycket. Vi har mycket tid och tycker att det är roligt att hålla efter i huset. Det är flera i fastigheten som hjälps åt att kratta gångar, sköta gården och hålla efter klotter på fasaden ut mot vägen. Vi får även uppskattning från andra hyresgäster. När vi behöver något, nya plantor eller ute möbler, så fixar Heimstaden det. Om det klottrats på fasaden går Halvor ner i källaren efter sin målarhink och några penslar. Heimstaden ser till att rätt färg köpts in till huset, sedan är det bara att sätta igång. – Klottret har minskat eftersom vi blivit så snabba på att ta bort det. Förra året räknade jag ut att jag lade ungefär 16 timmar på att måla om efter klottrarna. Vi får se hur mycket det blir i år. Vi på Heimstaden ser gärna engagerade och nöjda hyresgäster. Det gör oss också glada. 53 N y byg g a r - o c h p i o n jä r a n da En sak är säker – vi människor behöver alltid någonstans att bo. Visst är han en äventyrare norrmannen Ivar Tollefsen, Heimstadens ägare. Han har åkt skidor över Grönland, ställt upp i flera stenhårda Dakar-rallyn och han klättrar i berg. Mycket höga berg dessutom och helst med helt lodräta sidor. Men samtidigt är han en man med stenkoll. I allt han företar sig handlar det om att förbereda sig minutiöst och absolut ingenting får lämnas åt slumpen. Han äger Heimstaden till 100 procent, vilket betyder snabba beslut och aldrig någon annan att skylla på. Ivar började med att, i yngre tonåren, köra ut tidningar klockan fyra på morgonen. Han hoppade av gymnasiet tidigt och blev företagare i bland annat musikbranschen. Efter olika turer blev han sittandes med en kontorsfastighet i Oslo och märkte att det var ett bra sätt att få stabila intäkter. Idag är Ivar Tollefsen en ägare, som dominerat den norska bostadsmarkanden de senaste 15 åren. Hans erfarenhet och kompetens i marknadsoch fastighetsutveckling är gedigen. När han nyligen talade för Heimstadens alla medarbetare konstaterade han enkelt att bostäder är en produkt alla förstår och alla människor behöver. Bostäder kommer i framtiden i stort sätt vara de samma som de var för hundratals år sedan, med köksplats, sovrum, bad etc. Bostäder kan inte digitaliseras. Därför är bostäder värt att satsa på och utveckla. Efter att ha funderat ett par månader, och noga vägt risker mot möjligheter, bestämde sig Ivar och förvärvade det Malmöbaserade bolaget Heimstaden. Året var 2005. I denna årsredovisning kan du se vad som hänt sedan dess. Äventyrlighet och stenkoll i kombination verkar vara Ivar Tollefsen ett framgångskoncept. Rymdfärder i all ära – men vanlig trist betong har nog ändå betytt mer för mänskligheten Monier Joseph (1823-1906), fransk tekniker, ursprungligen nya egenskaper. Det unika beror på att både järn och trädgårdsmästare, anses vara den som uppfann armerad cement råkar ha nästan identiska temperaturexpande betong. År 1867 fick han patent på stora blomkrukor av rande egenskaper. Det spricker alltså inte när det blir cement på en stomme av järnstänger eller trådduk. Han kallt, respektive varmt. vidareutvecklade detta till att omfatta cementrör och brobalkar, d v s större konstruktioner inom hus-, väg- och Tack vare betongen kan mänskligheten nu uppföra helt brobyggnationer. nya byggnadsverk – större och högre än någonsin tidigare. Broar exempelvis. Öresundsbron säger man ju ibland vara 54 Att kombinera starkt järn med billigt cement ger oss ett startskottet till den enorma expansionen i regionen. Och helt nytt material med dels hög hållfasthet och dels helt både bron och tunneln är byggda i betong! En uppfinning är att snubbla över något av värde Orden ”uppfinnare” och ”uppfinning” är en översättning av det engelska ordet ”inventor”, som i sin tur härstammar från latinets ”invenire” och betyder ”att komma på något”. I den översättningen ligger betydelsen av den överrask ning man råkar ut för då man snubblar över något av värde. N y byg g a r - o c h p i o n jä r a n da Utan små-galna vetenskapsmän och nyfikna medborgare skulle världen vara en betydligt fattigare och mindre praktisk plats Baltzar von Platen tänkte redan som liten skånepåg i egna Wingkvist konstruerade sitt kullager skedde det för banor. Han vara alltid rädd att någon annan skulle stjäla att han irriterades av att maskinen med de enradiga hans idéer och kände sig ständigt upplivad av nya geniala kullagren ofta gick sönder och inte höll måttet. påhitt. Då Baltzar bara var fem år gammal ifrågasatte han Tidsvinsten skulle bli stor om han lyckades- och sin mamma hemma i Ystad då hon påstod att vi alla blir det gjorde han. Glödlampans uppfinnare, Thomas mull då vi dör. ”Omöjligt, då skulle ju jordklotet växa hela Edison, beskrev uppfinnarens verksamhet som en tiden” svarade Baltzar. 20 år gammal började han på Kung- procent inspiration och nittionio procent transpira- liga tekniska högskolan i Stockholm där han satt och sneg- tion. Uppfinningen av kylskåpet föregicks av ett lade snett på en annan intelligent ung man, Carl Munters. tidigt praktiskt problem där flera tester och upp- Efter att Carl visat sin senaste uppfinning för Baltzar (en slag till slut ledde till en lösning. självutlösare för kameror) uppstod tycke dem emellan. Tillsammans hyrde de en tvåa på Riddargatan där de fort- När du öppnar kylskåpet rör du vid en bit satte att spåna idéer. Några varma vintrar runt 1920-talet levande historia ledde till en iskris i hela västvärlden och påskyndade ut- För att lyckas krävs både envishet, mod, uthål- vecklandet och behovet av ett kylskåp. Det tog Baltzar von lighet, riskkalkylering och nyfikenhet. Uppfin- Platen och Carl Munthers inte mer än en månad att, som ningen av kylskåpet innebar en revolutione- examensarbete, uppfinna det världsrevolterande kylskåpet, rande förändring för många människors liv, som senare köptes av Electrolux. Fram till 1800-talet hade inte minst vad gäller tillgången till nya mat man inte utvecklat nya sätt att försöka kyla mat utan nöjt sig vanor. Nu kunde man plötsligt både få is till med att kyla den med is. I Sverige hade stadshusen ett punschen och färsk fisk serverad, tack vare isskåp som ofta var placerat ute i farstun där den så kallade de unga studenternas uppfinning. Kylskå- iskarlen bytte isblock cirka en gång i veckan. Kylskåpet pet finns idag över hela världen och ses kom att påverka hela det svenska folkets, och stora delar som en självklarhet. Det är kanske den av resten av världens, matvanor och livsmönster då man viktigaste inventarien i ett kök och vi plötsligt kunde förvara mat i hemmet. skulle förmodligen ha mycket svårt att vara utan det. Vi kallar dom pionjärer, nybyggare eller uppfinnar-Jocke 56 Baltzar von Platen och Carl Munthers var säkert mycket Vi på Heimstaden vill vara pionjärer medvetna om vad det var de höll på med, men faktum är att inom vårt gebit. Vi ser upp till männis- många av de uppfinningar som skapat de viktigaste föränd- kor som vågar gå sin egen väg och se ringarna för människan har tillkommit mer eller mindre av en världen med nyfikenhet. Om de sedan slump. Många uppfinnare har blivit framgångsrika mer av är nobelpristagare eller en kreativ en tillfällighet än för att de från början höjt sig över mängden fastighetsskötare som skapar nöjda och haft en konkret idé på hur ett praktiskt problem skall hyresgäster med enkla medel, spe- lösas. Innan Nobel lyckades göra dynamiten hanterbar lar mindre roll. Med nyfikenhet och inträffade flera olyckor där till och med offer skördats. LM pionjäranda kommer man långt. Vi Eriksson skaffade sig aldrig några djupare teoretiska kun- ser ingenting som omöjligt, med skaper eller examina utan prövade sig fram. När Sven all respekt. N y byg g a r - o c h p i o n jä r a n da Kylskåpets grundprincip. Baltzar von Platen och Carl Munters första prototyp påminde mycket lite utseendemässigt om det kylskåp vi har idag. Men grund principen är i stort sett densamma. Kortfattat bygger kylkylskåpets idé på att det går åt värme för att förvandla vätska till gas. Denna värme hämtas ur luften inne i skåpet, som därigenom kyls ned. Ovan ser du Elektrolux allra första prototyp av ett kylskåp. 57 Hå l l b a r h e t Vi vill skapa hållbarhet tillsammans med våra hyresgäster Om 50 år kommer bostadssektorn till stor del stämmelserna i Miljöbalken (1998:808). Hyresgästen skall fortfarande att domineras av de byggnader följa de bestämmelser som hyresvärden uppställt för den som finns idag. Därför är det viktigt att skapa fastighet där lokalen är belägen. lösningar redan nu, som gynnar både nutida Vatten och avlopp och framtida hyresgäster. Energianvändningen i Ett av Heimstadens mål är att minska den totala vatten bostäder och lokaler motsvarar ca 36 procent användningen. Vattenbesparingsåtgärder har genomförts av den totala energianvändningen i Sverige. i de flesta av våra fastigheter och vid nyförvärv skall dessa Därför är det viktigt att rikta mycket av ”nya” fastigheter genomgå samma besparingar. Enskilda ansträngningarna för att minska energi vattenmätare kan införas för varje lägenhet för att minimera onödigt slöseri med vatten. systemets miljöeffekter mot våra bostäder. Avfall Miljö- och energifrågor hör ihop på samma sätt som trygg- Heimstaden utför ett ständigt arbete avseende minimerande het och trivsel. Om vi alla strävar åt samma håll kan vi åstad- av den totala avfallsmängden. Det avfall som uppstår skall komma stora skillnader med rätt så små medel. Bättre sop- omhändertas enligt kretsloppsprincipen och arbetet med hantering och ett miljövänligare boende skapar inte bara införande av källsorteringsmöjligheter och förfining av det- bättre förutsättningar för miljön utan genererar även ökad samma skall fortgå trots att vi idag har infört sortering i de trivsel för alla. Vi på Heimstaden är beredda att ge belöning flesta fastigheterna. Vi kan även tänka oss att ombesörja i form av bättre och billigare boende, hjälp med t ex mer transport av grovsopor för att underlätta sophanteringen och miljövänlig städning och grovsopshämtning eller på annat förebygga att grovsopor slängs i den vanliga sopsorteringen. sätt ta nya initiativ till ett bättre och mer hållbart sätt att bo tillsammans på i framtiden. Energi Från och med 2006 finns 2 ½ tjänst (energi och eljägare) för Miljö- och energiinformation för Heimstaden att i huvudsak arbeta med att optimera energianvändningen På Heimstaden verkar vi för att skapa en god miljö, både inom Heimstaden. Målsättningen är att alla fastigheter skall för våra hyresgäster och för omvärlden. Nedan redovisar vi vara genomgångna och driftoptimerade, i syfte att minska hur miljöarbetet på Heimstaden ser ut vid olika processer energianvändningen, senast tre månader efter det att de och skeenden. tillförts Heimstaden. I de fall där vi fortfarande har olje- och gaspannor, skall vi arbeta mot att byta ut dessa mot ny och Vid fastighetsförvärv mer miljövänlig teknik. Att löpande byta ut gamla och uttjänta I förvärvsprocessen finns flera viktiga kontrollpunkter av kylskåp mot mer energisnåla är ett annat sätt att minska seende miljöbesiktning. Bland annat kontrolleras förekoms energianvändningen. På energisidan används sedan några ten av PCB, asbest, radon och köldmedier. Fastighetens år tillbaka en webbaserad energidatabas. Med statistiken tidigare, liksom nuvarande verksamheter, kontrolleras för som grund görs regelbundna uppföljningar och utvärderingar att kunna bedöma om det finns eventuella miljörisker som för att driftoptimera fastighetsbeståndet. Heimstaden arbetar behöver åtgärdas, både på lång och kort sikt. kontinuerligt med att motivera både våra hyresgäster och anställda att spara energi i de fastigheter vi ansvarar för. Lokalhyreskontrakt 58 Vid omförhandlingar eller vid nytecknande av lokalhyres- Ute- och boendemiljö för våra kunder kontrakt tas speciell hänsyn till miljöfrågor genom tillägg Vi på Heimstaden fortsätter vår satsning på egen anställd i kontrakt som bl a reglerar att hyresgästen skall följa be- personal med huvudsyfte att förfina utemiljön så att våra Heimstadens miljövänliga vindkraftverk står på Öland Väderkvarnen står som en symbol för det öländska land skapet som brukat dessa i flera hundra år. Kvarnarna användes för att mala säden till mjöl och de flesta går darna hade sin egen kvarn. Då tekniken utvecklades blev väderkvarnarna överflödiga och många fick stå och förfalla. Idag finns ca 355 väderkvarnar bevarade på Öland och väderkvarnen ses numera som ett öländskt kulturarv. Under 2007 förvärvade vi vår egen väderkvarn, i form av ett vindkraftverk. Miljöfrågan påskyndar behovet av utvecklingen av miljövänligare energi. 2007 förvärvade Heimstaden 100 andelar av ett vindkraftverk i Kalmar sund Vind, en del av Kalmar Energi. 2007 var ett mycket vindrikt år för Kalmarsund Vind och deras tre aggregat producerade 19 procent över förväntan. hyresgäster skall trivas i sin närmiljö. Tillsammans med de boende skall vi tillvarata idéer, förfina boendemiljön såväl ute som inne i fastigheterna, och skapa en trivsam social atmosfär i fastigheterna som ger nöjda och långvariga kunder. Trygghet På försök har vi i en fastighet i anslutning till Möllevångstorget i Malmö, tillsammans med de boende genomfört en enkätundersökning för att kartlägga våra hyresgästers syn på tryggheten i boendet, ett projekt vi kallar ”Trygga Möllevången”. Resultatet kommer att genera ett antal åtgärder för att ytterligare säkerställa tryggheten i boendet. Enkla insatser som lågklippta buskar, välskötta uteplatser och ordentligt upplysta entréer och promenadvägar är synpunkter som framkommit och som ganska snabbt går att åtgärda. Vårt mål är att ytterligare enkäter skall genomföras för att stärka tryggheten i övriga fastigheter och boendemiljöer. På Heimstaden verkar vi för att skapa en god miljö, både för våra hyresgäster och för omvärlden. Kungariket Heimstaden Uppsala Norrtälje Här ser du var Heimstaden äger fastigheter. Vaxholm Strängnäs Orter där vi etablerade oss så sent som 2007 Stockholm Södertälje Katrineholm är markerade i rött. Heimstadens bestånd består av 374 fastig heter, 10 003 lägenheter med en sammanlagd bostadsy ta på 580 449 m2. Hyltebruk Ljungby Borgholm Kalmar Örkelljunga Helsingborg Landskrona Malmö Vellinge 60 Klippan Ronneby Trelleborg Ystad Karlskrona Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr Borgholm Björnen 2 Borgholms-Lugnet 3 Engelen 5 Sverige 1 Klinta 20:18 Klinta 20:20 Solberga 1:104 Summa Storgatan 14 Trädgårdsgatan 22/Södra Långgatan 32 Slottsgatan/Strandgatan/Storgatan Trädgårdsgatan 11 Tingdalsvägen Tingdalsvägen 68-92 Ålfiskaregatan 570 1 208 1 416 1 199 1 464 1 625 7 651 15 133 8 17 16 18 30 14 90 193 443 409 363 180 109 0 0 1 504 2 4 4 2 1 0 0 13 1 013 1 617 1 779 1 379 1 573 1 625 7 651 16 637 1992 1986 1984 1989 1988 1988 1991 6 846 6 782 10 021 8 321 6 493 5 292 24 983 68 738 738 528 534 12 9 12 71 1 100 1 809 528 634 1943 1939 1942 8 896 5 531 6 422 546 2 346 14 47 186 357 1 3 732 2 703 1942 7 607 28 456 512 512 8 8 355 355 2 2 867 867 1955 2 595 2 595 693 410 1 311 1 546 2 502 12 6 19 24 41 30 20 209 2 1 11 483 6 723 430 1 520 1 546 2 985 1978 1930/85 1930/60 1985 1945 3 997 2 865 6 984 9 737 13 595 6 462 102 742 20 7 204 553 3 056 4 948 2 380 680 735 60 6 38 83 40 11 11 1 339 88 250 145 0 0 2 391 4 2 14 7 0 0 16 892 3 144 5 198 2 525 680 735 2 451 12 412 190 3 213 43 15 625 2 761 6 549 26 95 55 0 1 0 2 816 6 549 1929/1993 1964 24 764 35 600 2 255 1 146 1 727 1 727 3 225 24 18 30 24 42 0 0 0 224 0 0 0 0 3 0 2 255 1 146 1 727 1 951 3 225 1929/1979 1948/1978 1942/1982 1948/1971 1957/1990 17 777 9 377 14 482 14 599 20 429 3 967 23 357 72 331 125 404 2 6 4 092 23 761 1995-1996 21 084 158 112 687 666 840 2 267 1 050 630 9 12 12 28 13 10 2 161 0 0 460 789 110 4 0 0 6 4 1 2 848 666 840 2 727 1 839 740 1955 1929/1978 1944/1960 1929/1980 1929/1988 1985 16 422 4 625 4 728 18 169 13 239 5 406 Bromma Åttingen 5 Mösseberg 7 Sunnan 1 Sunnan 10 Summa Stopvägen 19,21 Tranebergsvägen 40 Drottningsholmsvägen 286, Lövåsvägen 46 Lövåsvägen 44, Barrstigen 27-29 Hallstavik Hallsta 2:73 Summa Gustafsvägen 6 Helsingborg Carnot 8 Nässlan 4 Nässlan 12 Nässlan 13 Spindeln 7 Öresundsvägen 25 Industrigatan 28 Industrigatan 22-24 / Wienergatan 17 Ljunggatan 13 Apotekaregatan 16-22, Eneborgsplatsen 4-6 Summa 37 178 Hyltebruk Nittebo 1:88 V. Hylte 1:159 V. Hylte 1:233 V. Hylte 1:234 Örnabäckshult 1:123 Örnabäckshult 1:181 Örnabäckshult 1:484 Storgatan 24 A-B Löparstigen 1 - 12 N Industrigatan 15-23 A-B N Industrigatan 25 A-C, 27 A-C Möllegatan 14 Bäckgatan 4 Bäckgatan 3/G:a Nissastigen 59,61 Summa 1947/1988 1991 1964 1959 1949 1956 1929/1934/ 1983/1955/ 1972 2 521 9 857 14 384 6 440 1 648 1 919 3 667 40 436 Kalmar Häggen 1 Safiren 2 Häggen 7 Hasseln 8 Hasseln 9 Hasseln 10 Herden 2 Rapsen 6 Summa Bremergatan 17, Frejagatan 2 A-C Drottning Kristinas väg 6 A-C, Gustav Adolfs väg 18 A-B, Dahléngatan 19-23 A-B Frejagatan 4 A-B, Vegagatan 5 Frejagatan 8 A-C Vegagatan 4 A-D Vegagatan 2 A-B, Stensövägen 5 A-B Jacob Smålännings gata 8 A-B, 10, 12 A-B, 14 A-B Baltiska vägen 5 Karlskrona Gullbernahult 7 Svarta Örn 1 Västanfläkten 2 Sheldon 33 Sheldon 34 Hogland 9 Kolonivägen 1 A-J Pukesgatan 12 A - B Domarevägen 6 A - B Ronnebygatan 21 A - C Ronnebygatan 19 Norra Kungsgatan 9 61 Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Hogland 22 Ronnebygatan 42 Dockan 26 Trehörningen 1 Stigbygeln 1 Posse 18 Summa Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 1929 /1998/1970 1988 1965/1986 1987 1990-1992 26 057 1 576 21 2 306 16 3 882 Skomakaregatan 35, 37 Riksvägen 34 A-C Riksvägen 40 A-C, 42 Polhemsgatan 15-23 1 046 616 1 744 11 675 22 797 14 9 21 141 290 0 775 260 2 526 9 387 0 8 4 4 47 1 046 1 391 2 004 14 201 32 184 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 Hantverkargatan 17, Tegnervägen 24 Jägaregatan 2-6, Trädgårdsgatan 6, 8, 10 mfl Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 Djulögatan 67 Djulögatan 58 Ramsjögatan 4 Linnévägen 45, Tegnervägen 44, Jägaregatan 21 Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9 Floragatan 4 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 Djulögatan 59 Jungfrugatan 21 5 935 9 824 23 429 83 148 362 3 143 79 1 834 16 4 22 9 078 9 903 25 263 1991 1983 1963 56 595 57 196 104 042 1 815 5 778 595 886 670 2 231 26 84 9 12 12 35 95 375 583 199 12 316 3 4 3 1 1 6 1 910 6 153 1 178 1 085 682 2 547 1953/1990 1947/1965 1930/1986 1965 1946/1989 1937/1984 9 329 24 814 3 430 4 034 3 597 10 492 7 135 789 2 967 108 16 44 598 100 8 2 7 733 889 2 967 1946 1940/1990 1938/1975 36 841 4 339 12 209 1 714 3 254 67 022 26 50 1 015 143 7 477 2 72 1 714 3 397 74 499 1963 1970 7 013 14 338 348 269 512 2 125 1 882 785 1 774 10 27 28 9 31 1 061 1 890 906 5 9 10 1 113 1 395 1 255 8 728 4 18 127 1950/ 95 1987/88 1950/89-90 1950/89-90 1950/93-95 1924/70-74 1924/70-74 1990 4 970 25 512 3 186 3 772 1 691 1 774 1 113 395 1 255 13 698 1 852 11 713 13 528 4 561 5 670 616 1 067 5 197 44 204 785 617 504 577 1 106 422 456 879 895 524 1 570 5 869 11 9 8 7 18 8 6 15 18 7 26 81 195 58 54 4 2 2 116 3 15 10 91 8 1 1 3 1 980 675 558 577 1 222 422 456 879 910 534 1 661 5 877 1948 1949 1929/1980 1929 1946 1952 1951 1955 1956 1951/1960 1954/1960 1929/1970 4 223 2 748 2 724 2 437 5 090 1 746 1 911 3 872 3 680 2 397 7 186 24 810 900 1 186 416 679 348 1 040 938 873 363 765 1 179 14 18 13 8 4 13 12 12 6 14 18 1 363 7 2 263 1 186 856 679 567 1 040 1 032 888 1 232 765 1 199 1972 1955/1970 1943/1960 1939/1983 1940/1975 1935/1980 1929/1980 1940/1990 1929/1975 1939/1970 1950/1988 12 956 6 882 4 512 3 754 2 276 5 700 5 279 5 947 6 284 4 432 6 853 7 768 6 472 10 087 95 831 208 804 Katrineholm Näckrosen 17 Kamelen 1-10 Vitsippan 1-11 Asken 4 Blåsippan 8, 14 Dahlian 9 Flundran 15 Skogsduvan 11 Mörten 1, 10, 11 Hästhoven 13 Sädesärlan 14 Siken 5, 18 Vallmon 16 Hajen 18 Summa Klippan Hemmet 3 Drabanten 7 Drabanten 8 Drabanten 9 Lyran 16 Oden 16, 17 Oden 3 Polstjärnan 2 Summa Storgatan 84 Torget 10 Storgatan 46 / Åbyplan Storgatan 42,44/ Troggränd Bruksgatan 11 Odengatan 3 Odengatan 3 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 Landskrona Torstensson 17 Torstensson 18 Sten Sture 3 Linné 7 Herkules 22 Turkosen 4 Turkosen 5 Minerva 15 Minerva 17 St. Olof 6 St. Olof 19 Storken 26 Gröna Lund 36 Neptun 19 Snickaren 11 Gjörloff 4 Landora 8 Neptun 27 Neptun 28 Herkules 4 Norra Roten 18 Palander 4 Palander 6 62 Stora Norregatan 123 Karmelitergatan 11 Sturegatan 6 Järnvägsgatan 33 Ödmanssonsgatan 38 A-B Stormgatan 41 Stormgatan 43 Hantverkaregatan 34 Hantverkaregatan 30 A-B Järnvägsgatan 75 Vasagatan 15 A-B Pilgatan 12-22 / Tranchellsgatan 97-105 / Viktoriagatan 21-27 Järnvägsgatan 13 - 15 / Östergatan 17 Ödmanssonsgatan 10 Timmermansgatan 19-21 Ödmanssonsgatan 37 Gröna Gång 5 Regeringsgatan 8 Regeringsgatan 14 Viktoragatan 2 Rådhustorget 5 / St Norregatan 3 Gröna Gång 16 Gröna Gång 20 440 219 2 3 94 15 869 1 7 20 1 Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Neptun 29 Neptun 31 Tranan 26 Torstensson 1 Filaren 23 Grönalund 21-24 Herkules 1 Hägern 9 Kung Karls Varv 25 Ödmanssonsgatan 2 Östergatan 85 Tranegatan 3 Föreningsgatan 30 Vengatan 20 St Norregatan 2 / Östergatan 1-3 Ödmanssonsgatan 36 A-B Tranchellsgatan 81-83 Storgatan 17,19,21,23 / N Långgatan 12 / Drottninggatan 17 N Kyrkogränd 4-14 / N Långgatan 10 / Drottninggatan 15 Norra Infartsgatan 47-49 Norra Infartsgatan 52 Karmellitergatan 3 Kung Karls Varv 26 Madrid 19 Milano 12 Torstensson 7 Summa Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 1934/1985 1945/1986 1947/1986 1924/1970 1959 1929/1990 1944/1987 1929/1967 1929/1982 3 842 7 748 4 982 3 998 2 620 13 360 6 900 5 029 12 723 697 1 181 943 712 565 1 365 1 283 1 181 2 140 11 16 14 10 9 16 21 19 20 29 232 2 2 834 25 44 181 7 1 1 1 697 1 181 972 944 565 2 199 1 308 1 225 2 321 2 577 31 266 2 2 843 1990 15 176 1 624 517 405 38 081 22 10 8 553 57 1 1992 1953/1986 1929/1986 5 235 55 1 624 574 405 43 316 9 608 3 175 2 508 219 368 1 754 2 707 1 430 5 971 25 48 20 90 30 0 490 80 1 0 3 1 1 784 2 707 1 920 6 051 3 352 4 755 6 979 32 743 2 427 38 59 2 2 486 1 989 5 940 10 216 1 100 2 493 28 72 134 19 38 103 0 309 413 0 2 0 2 6 0 2 092 5 940 10 525 1 513 2 493 1953/1968 1961/1962 1965 1950/1951/ 1990/1991 1957/1960/ 1967 1966/1974 1971/1980 1972 1957/1986 1950/1967/ 1972/1986 0 0 11 988 48 11 988 Ljungby Kvadraten 16 Trekanten 6 Björklunden 9 Dacke 13 Gjutaren 12 Vinkelhaken 2 Vråken 1 Mossen 2 Sländan 1 Solon 21 Fogdegatan 13 A-B, Strömgatan 9 A-B Strömgatan 2 A-C, 6, 6 A-B Olofsgatan 15 A-B, Kungsgatan 15 Drottninggatan 41, 43, 45, 47, Bergagatan 21, 23 Bolmstadsvägen 8 A-B, 10, 12, 14 10 040 Odlaren 20 Drottninggatan 10 A-B, 12 A-B Strömgatan 18, 20, 28 Rönnäsvägen 18-72 Bergagatan 16, Hantverkaregatan 12 Fogdegatan 20, Norra Järnvägsgatan 7 A-B, Ågårdsvägen 14 A-C Gängesvägen 12, Gjuterigatan 7 Södra Ljungkullen 3 Storgatan 1-3 3 141 44 1 615 13 4 756 Björklunden 6 Apotekaren 11 Månen 6 Drottninggatan 13 Skomakargränd 1-2 Eskilsgatan 1 2 249 1 440 0 27 20 0 0 0 3 577 0 0 12 2 249 1 440 3 577 Drako 25 Näcken 1 Summa Norra Järnvägsgatan 12 Kungsgatan 17 A-B, 19 751 1 874 45 482 5 29 637 0 56 18 720 3 1 94 751 1 930 64 202 Rinkabyholmsvägen 35 Rinkabyholmsvägen 37 400 194 594 6 2 8 0 0 0 0 0 0 400 194 594 1992 1935 1 930 861 2 791 1 457 3 796 18 82 131 333 2 3 1 588 4 129 1910/78 1929/83 11 194 37 960 1 628 29 222 5 1 850 1910/77 13 402 7 825 95 186 1 8 011 1979 57 742 1 818 24 195 1 2 013 1907/79 13 432 5 140 61 52 2 5 192 1934/80 36 864 1 136 2 040 20 34 467 2 1 603 2 040 1909/77 1959 12 565 14 293 1950/1989 /1996 1947/1955 /1986 1929/1986 1988 1965/1985/ 1990/1995/ 2000 1990/2000 1970/1994 8 361 22 200 42 881 7 322 10 881 9 515 20 835 10 935 7 350 9 470 4 077 9 455 221 151 Ljungbyholm Rinkaby 3:26 Rinkaby 3:46 Summa Malmö Värnhem 15 Kasper 28 Notarien 2 Orten 8 Uret 1 Böljan 1,2,6 Hagen 3 Jagten 5 Lundavägen 5 Ö Förstadsgatan 16 / Slussgatan 17 S Förstadsgatan 113 / Upplandsgatan 14 A-C Bokgatan 13-15/Rolfsgatan 9-13 / Hasselgatan 12/ Björkgatan 18-26 Kristianstadsgatan 21 / Södra Parkgatan 16 Falkenbergsgatan 6-8/Simrishamns gatan 19-21/Ystadsgatan 20 Möllevångstorget 3 A-B, 5 A-C Simrishamnsgatan 9 / Södra Parkgatan 33 63 Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Källan 5,6 Kristianstadsgatan 17A-C, 19 / S Parkgatan 29 A-B Simrishamnsgatan 16 Bergsgatan 27 / Friisgatan 22-24 Simrishamnsgatan 10 / Ängelholmsgatan 14 Simrishamnsgatan 32 A-B S Förstadsgatan 88 A-B /S Skolgatan 43 A-B,45/Smedjegatan 1-3 Vattenverksvägen 5 Hässleholmsgatan 1 / Nobelvägen 81 Disponentgatan 27 Sofielundsvägen 32 / Falsterboplan 33 Simrishamnsgatan 23 / Falsterbogatan 27 Ystadsgatan 24 / Falsterbogatan 29 Nobelvägen 90-92 / Vårgatan 14 A-C Nobelvägen 84 / Värnhemsgatan 16 Östervärnsgatan 8 Värnhemsgatan 8 Falkenbergsgatan 7 A-C Trelleborgsgatan 2 Trelleborgsgatan 25/Lantmannagatan 5 Dalslandsgatan 2/Nobelvägen 1 N Bulltoftavägen 35/Solgatan 1-3 Hörbygatan 4, Hässleholmsgatan 7-9 Ystadsgatan 36 Sofielundsvägen 38 Sigtunagatan 14 Upplandsplan 6 Trelleborgsgatan 6 A-B Sofiagatan 8 Solgatan 2 N Bulltoftavägen 39 Floragången 3 A-B Solgatan 18 A-B Fredriksbergsgatan 11 Floragången 2 A-D Floragången 6 A-B, 8 A-B Sevedsgatan 1 A-B, Ystadsvägen 34 Kapellgatan 10 Byggmästaregatan 2 / Ö Förstadsgatan 18 Bergsgatan 5 Gråbrödersgatan 1/ N Vallgatan 88 / Västergatan 19 Västra Varvsgatan 24 Hornyxegatan 4 Idaborgsgatan 48 Nydalavägen 1 A-C /V Hindbyvägen 5 A-E Nydalavägen 3 A-H/V Hindbyvägen 3 A Möllevångsgatan 29-31 /S Skolgatan 35-39 Korsgatan 4 Hagstorpsgatan 1-21 / Östergårdsgatan 2 / S Bulltoftavägen 27 Vårgatan 8 / Östervärnsgatan 9 Jespersgatan 24 Lantmannagatan 47 Flensburgsgatan 2 S Förstadsgatan 128 Kristianstadsgatan 5 Möllevångsgatan 44 - 46 Sallerupsvägen 147 Källan 9 Beckasinen 10 Källan 12 Timglaset 5 Kråkan 30,31,41 Kirsebergstornet 13 Brasan 1 Cedern 6 Skrået 4 Böljan 3 Böljan 4 Frey 6 och 7 Balder 9 Värnhem 10 Balder 13 Vågen 5 Ekot 10 Drömmen 10 Hjälmaren 12 Värjan 34 Ängen 7 Ängen 5 Åkern 4 Uppland 2 Skrivarelyckan 8 Ekot 8 Fritz 2 Brynjan 1 Brynjan 2 Brynjan 3 Kogret 8 Nils 15 Hjälmen 10 Dolken 12 Fritz 14 Havsuttern 7 Kasper 10 Rapphönan 13 Skepparen 18 Aktern 1 Fibulan 1 Bredablick 3 Stacken 3 Stacken 4 Kråkan 32 David 38 Österhus 1 Frey 1 Jordlotten 9 Intagan 32 Ludvigsro 2 Ludvigsro 10 Gillet 2 Malmen 13 Krassen 1 64 Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 2 597 50 77 1 2 674 1909/77 20 325 952 3 990 1 043 21 49 14 231 1 278 773 6 7 8 1 183 5 268 1 816 1935/75 1982-83 1910/82 8 587 52 335 14 052 924 5 761 12 58 1 591 12 924 7 352 1935/81 1929/80 6 732 73 168 1 350 1 262 1 210 1 513 1 592 2 041 2 838 1 831 823 697 2 219 2 318 1 864 3 273 1 938 3 373 1 024 1 701 1 078 1 987 927 601 1 065 1 674 1 154 1 031 1 664 3 622 1 334 2 213 720 638 20 26 32 28 23 24 44 31 9 8 27 28 22 43 26 40 13 24 15 34 13 10 14 20 15 19 23 46 18 36 10 8 124 2 128 271 3 110 117 1 4 65 60 51 62 620 1 1 1 1 5 8 1 225 427 477 230 1 474 1 262 1 210 1 641 1 863 2 041 2 948 1 948 823 762 2 279 2 369 1 926 3 893 1 938 3 373 1 024 1 701 1 078 1 987 927 601 1 065 1 682 1 154 1 031 1 664 3 622 1 559 2 640 1 197 868 1917/82 1936/75 1931/75 1931/75 1934/85 1931/83 1936 1934/86 1931/81 1929/81 1931/87 1938/84 1937/81 1983 1930/40/79 1937/83 1936/81 1920/85 1935/88 1935/89 1938/87 1920/88 1910/82 1984 1986 1926/90 1920/88 1988 1941/87 1989/89 1948 1909/88 10 705 8 469 9 269 11 801 13 101 14 226 19 310 12 862 5 936 5 091 15 946 17 108 13 317 29 445 13 853 23 280 7 043 12 563 8 422 16 395 6 925 4 687 7 709 12 530 8 486 8 329 12 323 28 200 10 237 19 932 8 845 7 817 592 380 8 5 185 921 777 1 301 1900/96 1929 7 619 13 849 1 774 62 5 5 1 6 1 774 1 945 3 583 5 901 1973 2005 1959 39 000 6 284 44 600 32 754 3 516 5 729 84 96 1 945 67 172 5 735 7 623 95 86 261 2 385 3 9 5 996 10 008 1959 1980 33 135 102 286 510 3 304 9 70 372 1 261 1 7 882 4 565 1938 1929/88 5 810 34 379 2 173 2 073 2 778 1 430 1 154 609 3 312 1 977 33 26 38 20 21 8 38 33 213 40 772 4 1 4 1 475 289 5 4 2 386 2 113 3 550 1 430 1 154 609 4 787 2 266 1937 1940/92 1967 1930/85 1929/83 1935/79 1970 1949 14 913 15 969 21 848 11 104 8 199 4 589 34 192 14 252 Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Smedjekullen 5 Smedjekullen 8 Smedjekullsgatan 22 4-B Smedjekullsgatan 16 A-C, Lundavägen 65, 67/ N Rostorpsg 2 N Rostorpsgatan 1 / Lundavägen 63 Smedjekullsgatan 12/N Rostorpsgatan 3 Smedjekullsgatan 10 Lundavägen 61 A-C Smedejkullsgatan 14 / N Rostorpsgatan 4 Lundavägen 75 A-D / Smedjekullsgatan 24 Floragatan 15 A-B Musketörgatan 7 Disponentgatan 1-5/Föreningsgatan 4 Sofielundsvägen 39/Plantgatan 4 /Södervärnsgatan 2-4 Flensburgsgatan 4 / S Förstadsgatan 126 Värnhemsgatan 11 Nobelvägen 86 Trelleborgsgatan 5-7 Mellanhedsgatan 26 A-C Lundavägen 55 A-D Rantzowgatan 6, Floragången 4 A-B Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 A-B Kornettsgatan 22 Karlshamnsgatan 8 Amiralsgatan 6 Hjulhammarsgatan 7 Möllevångstorget 7 / Claesgatan 1 Claesgatan 3, Sofielundsvägen 8 Rostorp 1 Rostorp 2 Rostorp 3 Rostorp 12 Smedjekullen 9 Smedjekullen 18 Kogret 2 Ryggen 5 Almen 19 Nestor 10 Ludvigsro 1 Brage 4 Balder 8 Drivan 18 Cellon 2 Rostorp 15 Hjälmen 4 Bardisanen 5 Lea 8 Gnistan 9 Flora 11 Blomman 15 Hagen 4 Hagen 5 Summa Lägenhet Antal kvm lägenheter 702 2 564 15 46 768 639 572 991 588 1 969 15 12 13 22 9 32 822 1 143 2 984 8 216 18 17 36 104 2 043 966 776 2 038 10 400 1 395 1 007 886 1 072 752 1 422 675 1 473 1 170 185 384 34 13 11 27 198 25 13 12 18 16 14 6 19 14 2 807 3 244 Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 702 2 564 1945 1936/40/43 5 177 19 519 1936 1939 1940 1945 1938 1946 6 174 4 079 3 897 6 647 3 699 13 198 265 1 30 1 100 2 1 033 639 602 991 588 2 069 299 473 2 5 822 1 143 3 283 8 689 1944 1947 1983 1988 5 351 7 553 25 590 68 514 382 2 913 140 0 0 4 0 0 388 358 319 310 22 846 3 4 1 1 151 2 425 966 776 2 038 11 313 1 535 1 007 886 1 072 752 1 810 1 033 1 792 1 480 208 230 1960 1937/86 1934/74 1937/86 1960/1993 1948 1935/80 1949/92 1901 1938 1929/1992 1929/pågår 1929/92 1929/81 17 084 7 607 5 559 15 820 153 800 9 472 6 961 7 050 9 279 4 650 20 603 8 065 15 589 11 238 1 683 770 56 404 12 3 648 1945/1991 23 227 1 668 2 472 4 645 30 42 74 165 33 158 3 2 6 1 833 2 505 4 803 1945/1987 1944/1988 1945/1990 11 140 16 490 30 804 1 871 27 88 1 1 959 1945/1989 12 136 4 305 18 205 57 286 426 1 274 3 27 4 731 19 479 1945/1989 29 061 122 858 Storgatan 11,13 Storgatan 17 Storgatan 15 Förrådsgatan 1 S:t Ansgars väg 10 2 666 1 138 1 217 1 140 1 863 8 024 39 18 20 30 50 157 1 457 250 120 125 184 2 136 8 3 2 2 5 20 4 123 1 388 1 337 1 265 2 047 10 160 1957 1957 1957 1938 1940 38 864 13 789 14 088 13 630 21 063 101 434 Upplandsgatan 9 Stenshällsvägen 9 431 304 735 12 8 20 148 65 213 5 1 6 579 369 948 1886/1976 1937 10 329 6 086 16 415 Klostervägen 5 Klostervägen 7 1 088 1 020 2 108 22 18 40 11 1 12 2 2 4 1 099 1 021 2 120 1940 1948 10 465 9 505 19 970 Lagmansgatan 4 Stenbyvgen 2-12 Flodins väg 52-62 725 3 608 3 015 14 44 36 1 726 3 608 3 015 1934 1988 1988 4 080 22 249 18 474 Ronneby Löparen 3 Björnen 4 Björnen 5 Brottaren 3 Fäktaren 9 Illern 1 + 2 Summa Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsgatan 10-12, Götgatan 19 Blasius Königsgatan 16 Blasius Königsgatan 20-24 Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20 Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2 Blasius Königsgatan 26-28, 30 Solna Lejonet 5 Berget 7 Berget 8 Kastanjen 13 Poppeln 10 Summa Stockholm Bergslagen 27 Torkhästen 8 Summa Stocksund Klostret 3 Hästen 3 Summa Strängnäs Lergropen 10 Vallmon 2 Lövkojan 8 65 Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Prästkragen 3 Priorn 8 Summa Stenbyvägen 15-29 Eskilsgatan 1, Storgatan 18 Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 3 446 2 382 13 176 43 39 176 633 634 6 6 3 446 3 015 13 810 1992 1936/1986 21 885 21 212 87 900 734 734 256 256 2 2 990 990 1951 0 4 865 4 865 1 329 1 329 15 15 903 903 6 6 2 232 2 232 1929/1985 14 386 14 386 22 706 282 1 158 9 23 864 1988 171 870 0 39 475 62 181 2 019 2 301 360 1 370 2 888 2 36 47 360 40 845 65 069 1971 1971/2001 5 004 291 793 468 667 1 086 1 610 1 130 235 4 769 11 391 20 221 21 32 20 5 78 186 342 174 1 061 845 3 150 444 2 677 3 1 7 1 3 13 28 1 260 2 671 1 975 238 4 919 11 835 22 898 1954 1991 1957 1929/1985 1961/1994 1961/1994 10 896 30 780 17 687 2 796 50 811 57 099 170 069 5 392 74 5 392 1993/95 31 265 5 392 74 5 662 1 323 1 265 1 150 582 717 10 699 80 14 12 6 15 8 12 147 5 439 376 434 1 227 864 995 80 5 7 15 12 18 9 335 137 Södertälje Mården 5 Summa Bergsgatan 17 Trelleborg Kvadraten 86 Summa Flockergatan 1, Algatan 40 Uppsala Gamla Uppsala 108:1-116:1 Fänrik Ståls gata 1-157, Orvars väg 1-23, Sandelsgata 1-31, Lotta Svärds gata 1-25, Sven Dufvas gata 1-31 Flogsta 13:2 mfl Flogstavägen 18 Flogsta 13:1,14:1, 15:1 Flogstavägen 1-12 Summa Vaxholm Telegrafberget 16 Smeden 3 Skepparen 19 Skepparen 3 Kulan 5 Kulan 2 Summa Soldatgatan 18 A-C Fredriksstrandsvägen 2,4 Torggatan 2,4 Torggatan 6 Idrottsvägen 10, 12, 14, 16 Idrottsvägen 2-8 Vellinge Hököpinge 55:83, 55:82, 55:86 Summa Bruksparken, 2, 3, 8 0 0 5 392 31 265 Ystad Tankbåten 1 Östman 5 Cedern 8 Wilhelmina Håkan Mellersta 10 Magnus 33 Moberg 24 Summa Pantzargatan 13-23 Blekegatan 14 Regementsgatan 7 Västra Vallgatan 20 A Blekegatan 25/Vintergatan 8 St Östergatan 12 Döbelnsgata 23 1 1 3 5 662 1 366 1 529 0 1 181 869 794 11 401 1969 1945 1930 1929 1944 1909 1947 34 200 8 736 7 790 2 423 8 170 8 239 4 062 73 620 6 0 5 439 376 434 1 227 864 995 1 178 10 513 1968 1992 1992 1992 1990 1966 1981 13 181 1 092 1 617 4 609 1 953 2 189 3 146 27 787 43 264 1 31 287 77 702 Örkelljunga Korgen 2, 5 Staren 17 Björnen 14 Högvakten 1 Fagerhult 1:380 Eket 1:137 Järnvägsstationen 1 Summa Sunnerbogatan 5 A-C, 20A-G Liewensgatan 20 A-E Ängelholmsgatan 11 A-B Gästgivaregatan 4, 6, 8, 10 Kungsvägen 41- 43 Vångavägen 2 A-C Stockholmsvägen 2 Värby 57:1 Hovås 57:88 Hovås 57:8 Hovås 57:7 Askim 63:2 Stora Råby 34:6 Mark Mark Mark Mark Mark Mark Koncernen totalt 66 1 178 1 178 50 580 449 10 003 88 083 680 668 532 0 4 203 158 Fastigheten Frey 6, 7, Malmö 67 Fastighetsförvärv under 2007 Fastighet Borgholm Björnen 2 Borgholms-Lugnet 3 Engelen 5 Sverige 1 Klinta 20:18 Klinta 20:20 Solberga 1:104 Summa Bromma Åttingen 5 Mösseberg 7 Sunnan 1 Sunnan 10 Summa Hallstavik Hallsta 2:73 Summa Helsingborg Spindeln 7 Summa Kalmar Häggen 1 Safiren 2 Häggen 7 Hasseln 8 Hasseln 9 Hasseln 10 Herden 2 Bankmannen 1 Muttern Rapsen 6 Summa Karlskrona Gullbernahult 7 Svarta Örn 1 Västanfläkten 2 Sheldon 33 Sheldon 34 Hogland 9 Hogland 22 Dockan 26 Trehörningen 1 Stigbygeln 1 Posse 18 Summa Katrineholm Näckrosen 17 Kamelen 1-10 Vitsippan 1-11 Asken 4 Blåsippan 8, 14 Dahlian 9 Flundran 15 Skogsduvan 11 Mörten 1, 10, 11 Hästhoven 13 Sädesärlan 14 Siken 5, 18 Vallmon 16 Hajen 18 Summa Ljungbyholm Rinkaby 3:26 Rinkaby 3:46 Summa 68 Adress Lägenhet Antal kvm lägenheter Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr Storgatan 14 Trädgårdsgatan 22/Södra Långgatan 32 Slottsgatan/Strandgatan/Storgatan Trädgårdsgatan 11 Tingdalsvägen Tingdalsvägen 68-92 Ålfiskaregatan 570 1 208 1 416 1 199 1 464 1 625 7 651 15 133 8 17 16 18 30 14 90 193 443 409 363 180 109 0 0 1 504 2 4 4 2 1 0 0 13 1 013 1 617 1 779 1 379 1 573 1 625 7 651 16 637 1992 1986 1984 1989 1988 1988 1991 6 846 6 782 10 021 8 321 6 493 5 292 24 983 68 738 Stopvägen 19,21 Tranebergsvägen 40 Drottningsholmsvägen 286, Lövåsvägen 46 Lövåsvägen 44, Barrstigen 27-29 738 528 534 546 2 346 12 9 12 14 47 71 1 100 186 357 1 1 3 809 528 634 732 2 703 1943 1939 1942 1942 8 896 5 531 6 422 7 607 28 456 512 512 8 8 355 355 2 2 867 867 1955 2 595 2 595 2 502 41 483 6 2 985 1945 13 595 2 502 41 483 6 2 985 2 761 6 549 26 95 55 0 1 0 2 816 6 549 1929/1993 1964 24 764 35 600 2 255 1 146 1 727 1 727 3 225 24 18 30 24 42 0 0 0 224 0 0 0 0 3 0 2 255 1 146 1 727 1 951 3 225 1929/1979 1948/1978 1942/1982 1948/1971 1957/1990 17 777 9 377 14 482 14 599 20 429 0 0 3 967 23 357 0 0 72 331 3 340 3 662 125 7 406 9 1 2 16 3 340 3 662 4 092 30 763 1945 1982 1995-1996 3 388 6 162 21 084 167 662 Kolonivägen 1 A-J Pukesgatan 12 A - B Domarevägen 6 A - B Ronnebygatan 21 A - C Ronnebygatan 19 Norra Kungsgatan 9 Ronnebygatan 42 687 666 840 2 267 1 050 630 1 576 9 12 12 28 13 10 21 2 161 0 0 460 789 110 2 306 4 0 0 6 4 1 16 2 848 666 840 2 727 1 839 740 3 882 16 422 4 625 4 728 18 169 13 239 5 406 26 057 Skomakaregatan 35, 37 Riksvägen 34 A-C Riksvägen 40 A-C, 42 Polhemsgatan 15-23 1 046 616 1 744 11 675 22 797 14 9 21 141 290 0 775 260 2 526 9 387 0 8 4 4 47 1 046 1 391 2 004 14 201 32 184 1955 1929/1978 1944/1960 1929/1980 1929/1988 1985 1929, 1998/1970 1988 1965/1986 1987 1990-1992 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 Hantverkargatan 17, Tegnervägen 24 Jägaregatan 2-6, Trädgårdsgatan 6,8,10 mfl Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 Djulögatan 67 Djulögatan 58 Ramsjögatan 4 Linnévägen 45, Tegnervägen 44, Jägaregatan 21 Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9 Floragatan 4 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 Djulögatan 59 Jungfrugatan 21 5 935 9 824 23 429 1 815 5 778 595 886 670 2 231 83 148 362 26 84 9 12 12 35 3 143 79 1 834 95 375 583 199 12 316 16 4 22 3 4 3 1 1 6 9 078 9 903 25 263 1 910 6 153 1 178 1 085 682 2 547 1991 1983 1963 1953/1990 1947/1965 1930/1986 1965 1946/1989 1937/1984 56 595 57 196 104 042 9 329 24 814 3 430 4 034 3 597 10 492 7 135 789 2 967 108 16 44 598 100 8 2 7 733 889 2 967 1946 1940/1990 1938/1975 36 841 4 339 12 209 1 714 3 254 67 022 26 50 1 015 143 7 477 2 72 1 714 3 397 74 499 1963 1970 7 013 14 338 348 269 400 194 594 6 2 8 0 0 0 0 0 0 400 194 594 1992 1935 1 930 861 2 791 Gustafsvägen 6 Apotekaregatan 16-22, Eneborgsplatsen 4-6 Bremergatan 17, Frejagatan 2 A-C Drottning Kristinas väg 6 A-C, Gustav Adolfs väg 18 A-B, Dahléngatan 19-23 A-B Frejagatan 4 A-B, Vegagatan 5 Frejagatan 8 A-C Vegagatan 4 A-D Vegagatan 2 A-B, Stensövägen 5 A-B Jacob Smålännings gata 8 A-B, 10, 12 A-B, 14 A-B Amerikavägen 10 Västra Vallgatan 2 Baltiska vägen 5 Rinkabyholmsvägen 35 Rinkabyholmsvägen 37 13 595 7 768 6 472 10 087 95 831 208 804 Fastighetsförvärv under 2007 Fastighet Malmö Smedjekullen 5 Smedjekullen 8 Rostorp 1 Rostorp 2 Rostorp 3 Rostorp 12 Smedjekullen 9 Smedjekullen 18 Cellon 2 Rostorp 15 Hjälmen 4 Bardisanen 5 Lea 8 Gnistan 9 Flora 11 Blomman 15 Hagen 4 Hagen 5 Summa Ronneby Löparen 3 Björnen 4 Björnen 5 Brottaren 3 Adress Smedjekullsgatan 22 4-B Smedjekullsgatan 16 A-C, Lundavägen 65,67/ N Rostorpsg 2 N Rostorpsgatan 1 / Lundavägen 63 Smedjekullsgatan 12/ N Rostorpsgatan 3 Smedjekullsgatan 10 Lundavägen 61 A-C Smedejkullsgatan 14 / N Rostorpsgatan 4 Lundavägen 75 A-D / Smedjekullsgatan 24 Mellanhedsgatan 26 A-C Lundavägen 55 A-D Rantzowgatan 6, Floragången 4 A-B Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 A-B Kornettsgatan 22 Karlshamnsgatan 8 Amiralsgatan 6 Hjulhammarsgatan 7 Möllevångstorget 7 / Claesgatan 1 Claesgatan 3, Sofielundsvägen 8 Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsgatan 10-12, Götgatan 19 Blasius Königsgatan 16 Blasius Königsgatan 20-24 Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20 Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2 Blasius Königsgatan 26-28, 30 Fäktaren 9 Illern 1 + 2 Summa Solna Lejonet 5 Storgatan 11,13 Berget 7 Storgatan 17 Berget 8 Storgatan 15 Kastanjen 13 Förrådsgatan 1 Poppeln 10 S:t Ansgars väg 10 Summa Stockholm Bergslagen 27 Upplandsgatan 9 Torkhästen 8 Stenshällsvägen 9 Summa Stocksund Klostret 3 Klostervägen 5 Hästen 3 Klostervägen 7 Summa Strängnäs Lergropen 10 Lagmansgatan 4 Vallmon 2 Stenbyvgen 2-12 Lövkojan 8 Flodins väg 52-62 Prästkragen 3 Stenbyvägen 15-29 Priorn 8 Eskilsgatan 1, Storgatan 18 Summa Södertälje Mården 5 Bergsgatan 17 Summa Trelleborg Kvadraten 86 Flockergatan 1, Algatan 40 Summa Vaxholm Telegrafberget 16 Soldatgatan 18 A-C Smeden 3 Fredriksstrandsvägen 2,4 Skepparen 19 Torggatan 2,4 Skepparen 3 Torggatan 6 Kulan 5 Idrottsvägen 10,12,14,16 Kulan 2 Idrottsvägen 2-8 Summa Ystad Tankbåten 1 Pantzargatan 13-23 Östman 5 Blekegatan 14 Cedern 8 Regementsgatan 7 Wilhelmina Västra Vallgatan 20 A Håkan Mellersta Blekegatan 25/Vintergatan 8 10 Magnus 33 St Östergatan 12 Moberg 24 Döbelnsgata 23 Summa Summa förvärv Lägenhet Antal kvm lägenheter 702 2 564 15 46 768 639 572 991 588 1 969 10 400 1 395 1 007 886 1 072 752 1 422 675 1 473 1 170 29 045 15 12 13 22 9 32 198 25 13 12 18 16 14 6 19 14 499 3 244 Lokal kvm Antal lokal Total kvm Bygg. år/ renov. år Taxeringsvärde tkr 702 2 564 1945 1936/40/43 5 177 19 519 1936 1939 1940 1945 1938 1946 1960/1993 1948 1935/80 1949/92 1901 1938 1929/1992 1929/pågår 1929/92 1929/81 6 174 4 079 3 897 6 647 3 699 13 198 153 800 9 472 6 961 7 050 9 279 4 650 20 603 8 065 15 589 11 238 309 097 265 1 30 1 100 913 140 0 0 2 388 358 319 310 2 823 3 4 1 1 17 1 033 639 602 991 588 2 069 11 313 1 535 1 007 886 1 072 752 1 810 1 033 1 792 1 480 31 868 56 404 12 3 648 1945/1991 23 227 1 668 2 472 4 645 30 42 74 165 33 158 3 2 6 1 833 2 505 4 803 1945/1987 1944/1988 1945/1990 11 140 16 490 30 804 1 871 4 305 18 205 27 57 286 88 426 1 274 1 3 27 1 959 4 731 19 479 1945/1989 1945/1989 12 136 29 061 122 858 2 666 1 138 1 217 1 140 1 863 8 024 39 18 20 30 50 157 1 457 250 120 125 184 2 136 8 3 2 2 5 20 4 123 1 388 1 337 1 265 2 047 10 160 1957 1957 1957 1938 1940 38 864 13 789 14 088 13 630 21 063 101 434 431 304 735 12 8 20 148 65 213 5 1 6 579 369 948 1886/1976 1937 10 329 6 086 16 415 1 088 1 020 2 108 22 18 40 11 1 12 2 2 4 1 099 1 021 2 120 1940 1948 10 465 9 505 19 970 725 3 608 3 015 3 446 2 382 13 176 14 44 36 43 39 176 1 633 634 6 6 726 3 608 3 015 3 446 3 015 13 810 1934 1988 1988 1992 1936/1986 4 080 22 249 18 474 21 885 21 212 87 900 734 734 256 256 2 2 990 990 1951 0 4 865 4 865 1 329 1 329 15 15 903 903 6 6 2 232 2 232 1929/1985 14 386 14 386 1 086 1 610 1 130 235 4 769 11 391 20 221 21 32 20 5 78 186 342 174 1 061 845 3 150 444 2 677 3 1 7 1 3 13 28 1 260 2 671 1 975 238 4 919 11 835 22 898 1954 1991 1957 1929/1985 1961/1994 1961/1994 10 896 30 780 17 687 2 796 50 811 57 099 170 069 5 662 1 323 1 265 1 1 150 80 14 12 6 15 5 662 1 366 1 529 545 1 181 1969 1945 1930 1929 1944 34 200 8 736 7 790 2 423 8 170 582 717 10 699 238 539 8 12 147 3 615 1 1 3 278 869 794 11 946 277 683 1909 1947 8 239 4 062 73 620 1 761 524 43 264 4 0 0 31 287 77 702 38 599 69 Bolag inom Heimstaden Dotterbolag Org. nr. Säte Övriga bolag ägda av dotterbolag Org. nr. Säte Heimstaden Exploatering AB 556485-9014 Malmö KB Heimstaden 410 969665-7155 Malmö Heimstaden i Klippan AB, 556660-9342 Malmö KB Heimstaden 407 969665-7106 Malmö Heimstaden i Örkelljunga AB, 556646-7915 Malmö KB Heimstaden 401 969667-5280 Malmö Heimstaden i Skåne AB 556694-5753 Malmö KB Heimstaden Bredablick 3 916895-5970 Malmö Heimstaden Fastighets AB 556564-7913 Göteborg KB Heimstaden Aktern 1 916895-6044 Malmö Heimstaden i Mälardalen AB 556728-7577 Stockholm Heimstaden 401 KB 916528-3426 Malmö Heimstaden Vetlanda AB 556734-0129 Malmö KB Heimstaden 403 969666-0894 Malmö Heimstaden Holding 2 AB 556723-7812 Malmö KB Heimstaden 206 916764-0466 Malmö Heimstaden Öresund AB 556720-9100 Malmö KB Heimstaden 212 916764-0524 Malmö Övriga bolag ägda av dotterbolag Org. nr. Säte KB Heimstaden 213 916764-0532 Malmö Heimstaden Fastigheter 2 AB 556723-7820 Malmö KB Heimstaden 172 916550-0324 Malmö Heimstaden Fastigheter 2 Syd AB 556738-0026 Malmö KB Heimstaden 217 916764-0573 Malmö Heimstaden Fastigheter 2 Öst AB 556738-2451 Malmö KB Heimstaden 218 916764-0581 Malmö Heimstaden Förvaltning AB 556615-4497 Malmö KB Heimstaden 219 916764-0599 Malmö Heimstadens Fastigheter i Malmö AB 556564-4837 Malmö KB Heimstaden 222 916764-0623 Malmö Heimorten AB 556576-1664 Malmö KB Heimstaden 226 916774-6271 Malmö Heimstaden i Kirseberg AB 556576-1714 Malmö KB Heimstaden 295 916775-5785 Malmö Heimstaden Bostäder AB 556535-1995 Malmö KB Heimstaden 317 946000-8890 Malmö Heimstaden i Väst AB 556246-9220 Malmö KB Heimstaden 323 916469-2353 Malmö Heimstaden Syd AB 556565-0289 Malmö KB Heimstaden 351 919614-6191 Malmö Heimstaden i Möllevången AB 556125-1827 Malmö KB Heimstaden 352 916914-9468 Göteborg Heimstaden Tommy Invest AB 556695-0712 Malmö KB Heimstaden 361 916546-3622 Malmö Asparon AB 556706-8138 Malmö KB Heimstaden 362 916541-8634 Malmö Flogstahus AB 556708-3844 Malmö KB Heimstaden 364 916546-3713 Malmö Fastighets AB NBG 556708-3828 Malmö KB Spiran 1 916837-4651 Malmö Bolagsintressenter i Lund AB 556573-6948 Malmö KB Heimstaden Böljan 34 969704-9444 Malmö 996997-9260 Malmö Fastighets AB Nolhalla 556563-9720 Malmö Heimstaden Vågen 5 KB Heimstaden KL AB 556689-3086 Malmö Heimstaden Ängen 7 KB 969697-9385 Malmö Heimstaden Kulturfastigheter AB 556618-3256 Malmö Heimstaden Ängen 5 KB 969697-7314 Malmö Heimstaden Fastigheter i Mälardalen AB 556728-7593 Stockholm Heimstaden Sofielundsvägen 36 KB 969697-7199 Malmö Vaxfast AB 556671-2983 Stockholm Heimstaden Uppland 5 KB 969697-7181 Malmö Fastighets AB Stanniten 556653-0431 Stockholm Heimstaden Skrivarlyckan 8 KB 969697-7249 Malmö Fastighets AB Krysoliten 556653-9408 Stockholm Heimstaden Ekot 8 KB 969697-9278 Malmö Fastighets AB Kammeriten 556653-9473 Stockholm Heimstaden Fritz 14 KB 969697-6191 Malmö Heimstaden i Klippan 2 AB 556686-7254 Malmö Heimstaden Brynjan KB 969697-7215 Malmö Heimstaden Ludvigsro 1 AB 556706-7946 Malmö Heimstaden Kogret 8 KB 969697-5292 Malmö Heimstaden i Helsingborg AB 556706-6518 Malmö Heimstaden Nils 15 KB 969697-4378 Malmö Heimstaden i Uppsala AB 556713-2369 Stockholm Heimstaden Hjälmen 10 KB 969697-6225 Malmö Heimstaden Landskroon 1 AB 556543-6622 Malmö Heimstaden Dolken 12 KB 969697-6431 Malmö Malmö KB Heimstaden Sågen 5 969700-4951 Malmö Heimstaden Karlskrona AB 70 556724-0329 Fastighets AB Magnus 33 556325-4332 Malmö KB Heimstaden Kapellgatan 10 969700-4910 Malmö Gyllebogården Fastighets AB 556256-5019 Malmö KB Heimstaden Byggmästaren 2 969700-4852 Malmö Heimstaden Fyren AB 556272-9877 Stockholm KB Heimstaden Skepparen 18 969700-6741 Malmö Fastighets AB Cittran 556040-1720 Stockholm KB Heimstaden Hjälmaren 12 967414-4583 Malmö Heimstadn Hagen 4 556722-2889 Malmö KB Heimstaden Ekot 10 969714-4591 Malmö KB Heimstaden 409 969665-7148 Malmö KB Heimstaden Värjan 34 969714-4096 Malmö KB Heimstaden 406 969665-7080 Malmö KB Heimstaden Drömmen 10 967414-3973 Malmö KB Heimstaden 405 969665-8518 Malmö Fastighetsbolaget Gallionen KB 916429-7328 Malmö Övriga bolag ägda av dotterbolag Org. nr. Säte Definitioner Fastighetsbolaget Kakelugnen KB 916429-7328 Malmö Belåningsgrad KB Heimstaden Ludvigsro 1 969720-3454 Malmö Räntebärande skulder i förhållande till bedömt KB Heimstaden Drivan 18 969720-3496 Malmö marknadsvärde. KB Heimstaden Helsingborg 969720-3462 Malmö KB Heimstaden Flogsta 969720-3504 Stockholm KB Heimtaden Nyby 969720-3512 Stockholm KB Heimstaden Uppsala Mark 969720-3181 Stockholm Landskroon St Olov 6 & 19 KB 969697-6786 Landskrona Landskroon Storken 19 KB 969636-7987 Landskrona Landskroon Östergatan 17 KB 969622-8593 Landskrona Justerad soliditet Landskroon Bryggaregatan KB 969623-2009 Landskrona Synligt eget kapital plus övervärde i fastigheterna i för Heimstaden Ludvigsro 2 KB 969715-7452 Malmö hållande till balansomslutningen vid periodens utgång. Heimstaden Krassen 1 KB 969715-7460 Malmö Heimstaden Ludvigsro 10 KB 969712-1482 Malmö Heimstaden Malmen 13 KB 969712-0054 Malmö Heimstaden Gillet 2 KB 969712-1367 Malmö KB Heimstaden nr 55 969700-6352 Malmö Soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens utgång. Driftsnetto Hyresintäkter minus samtliga driftskostnader. Källor: Öresundsbron, Pierre Mens 2000, Malmö Malmö Stadshistoria, Ohlsson, Bjurling, Malmsten, Lindeberg, Hamberg 1994, Malmö Jugendepoken i Malmö, Ranby Henrik 1996, Malmö Svenska uppfinnare, Karlsson Petter, Erseús Johan 2003, Stockholm Grafisk form: First Flight Communication Agency AB www.firstflight.se Foto: Mika Korhonen Gisela Svedberg Foto kopp ”Adam” sid 41 © Stig Lindberg / BUS 2008 Foto fåtölj ”Ingrid” sid 41, Nationalmuseum, Stockholm, fototek/Eva Karlsson Tryckeri: Printing Malmö AB 71 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö 72 Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01 www.heimstaden.com
© Copyright 2024