fotbollskväll
”Det finns inte skäl att redan nu börja diskutera förändringar i en lagstiftning som inte ens hunnit träda i kraft” nummer 7•2010 59 kronor tema bygg Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan Stefan Attefall →9 Förvaltare med fotbollskväll i fokus →40 ”Stoltheten för företaget försvann totalt”→14 Solen ger nya hus värmeöverskott →20 Kommuner kan riskfritt ta ut för mycket pengar ur sina bostadsbolag – Bofast på besök i mutornas Göteborg ingen kontroll och ingen efterräkning n y h e t e r • p o l i t i k • e k o n o m i • m i l j ö • t e k n i k • e n e r g i • b y g g • d e b at t Det började på en servett hos en kund. Vi letade efter en intelligent tank till våra värmepumpar. Hittade vi någon? Inte. Istället fick vi starta med ett vitt papper. Men först tog vi reda på hur din och andras fastighetsägares önskelista såg ut. Den var lång. Men inget är omöjligt för en smålänning. Nu är det premiär för nya CTC EcoZenith. En intelligent allt-i-ett-tank som kan styra det mesta: värmepumpar, vedoch pelletspannor, radiatorer, sol-, golv- och poolvärme. Någonting liknande finns inte på marknaden. Det bästa är att allt ingår: styrning, sol- och varmvattenslingor, varmvattencirkulation, uttag för det mesta, 90 mm PUR-isolering, två elpatroner… Kontakta någon av våra 300 lokala CTC-Partners redan i dag via www.ctcvarme.se eller ring 020-44 11 44. www.ctcvarme.se Redan utseendet skiljer ut nya allt-i-ett-tanken CTC EcoZenith från det mesta som finns i dag. Men det riktigt spännande hittar du på insidan. Den kombinerar allt i en enda, framtidssäker lösning. Framtidssäkra dina tillgångar. Framtidens stöd för fastighetsägare ligger redan nedgrävda runt bostadskvarteren. Det är bara att ansluta era hus till Telias fiber och få fastigheten e-märkt av oss. Med Telias fiber kan ni förenkla administrationen, minska rutinuppdragen inom fastighetsskötsel och få en effektiv energistyrning. De boende får dessutom en attraktiv digital komfort. Telias fiber hjälper er till bättre affärer. Läs mer på telia.se/fastighetsagare ANNONS HBVs upphandling av programvara för IMD är klar! Vinnare MANODO METERING Manodo Metering är en modern, flexibel och fabrikatsoberoende programvara för mätinsamling. En av fördelarna är att fastighetsägaren kan välja mätare och insamlingsenheter från olika leverantörer beroende på fastighetstyp. ”Vi har över 10 års erfarenhet av individuell mätning och är mycket stolta över att vi blivit utvalda till att leverera programvara till HBV´s medlemmar” Säger Gunnar Åberg, Produktchef på Manodo. Förutom programvara omfattar avtalet tjänster för projektledning, produktion, drift och kvalitetssäkring. Vill du beställa enligt HBV avtalet eller få en demonstration? Kontakta oss på 031-712 50 00 eller skicka e-post till metering@manodo.se Manodo erbjuder fastighetsägare programvaror och tjänster för att minska energianvändningen, förbättra kommunikationen och öka tryggheten. 10 innehåll Tandlösa regler om utdelningstak För högt tak hos 60 bolag Underkänt kapital höjer taket Besök hos mutanklagat bolag Elsnål villa skänker bort överskott Passivhus inget ”hokus pokus” förbo mer i Bofast Aktuell forskning Riksrundan Debatt Boksidan En dag på jobbet På nytt jobb Korsord Annonser Magnus Johansson 08-505 73 813 0707-45 67 01 magnus.johansson@newsfactory.se Prenumerationsärenden Titeldata, Kundtjänst, 112 86 Stockholm Telefon 0770-457 185 Du kan även gå in på www.prenservice.se för att göra adressändringar och andra prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck Lenanders Grafiska AB 341 009 Trycksak 07 32 34 37 38 40 45 50 helena shutrick Ledare 20 ulrika majstrovic hansén Mager förtjänst på såld el ulrika majstrovic hansén Husen som säljer sin värme 08 10 12 14 20 22 23 26 14 ”I ärlighetens namn har vi bara mekaniskt samlat in de här uppgifterna” Jörgen Olsson, biträdande enhetschef på länsstyrelsen i Västerbotten.→sid 8 helena shutrick november nr 7 2010 40 Omslagsbild: Roberto Laiolo och Håkan Andersson på MKB Fastighets AB i Malmö. (se sid 40) Foto: Helena Shutrick ges ut av sabo förlags ab Redaktion Vasagatan 8–10, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Fax 08-441 53 89 Hemsida www.bofast.net E-post info@bofast.net Christian Lacotte vd/chefredaktör ansvarig utgivare 08-441 53 73 christian.lacotte@bofast.net Anita Snis redaktionschef 08-441 53 85 anita.snis@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör 08-441 53 84 helene.ahlberg@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén ad/illustratör 08-441 53 72 ulrika.m.hansen@bofast.net Eva Blomberg reporter 08-441 53 81 eva.blomberg@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08-406 55 31 sanita.burdzovic@sabo.se Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Eftertryck av text och bild får inte ske utan redaktionens medgivande. Bofast 7/2010 5 www.aptus.se Operatör 12:34 PM Vad vill ll du boka? Tvätt Tork Mina bokningar Inställningar Om du inte har tillgång till dina tvättider var du än befinner dig – se till att din fastighetsägare skaffar ett bokningssystem från Aptus. Gå in på www.aptus.se för mer information Ett system för ledare Varför vill inte bolagen behålla sina pengar? sällan har en utgåva av Bofast givit så mycket gensvar från läsarna som föregående tidning, där vi skrev om regelvidriga utdelningar från de kommunala bostadsbolagen till ägarna kommunerna. Ett flertal bolagsföreträdare har hört av sig och ifrågasatt våra artiklar, och även de reportage som gjordes i andra medier utifrån Bofasts uppgifter. I några fall har den kritik som framförts rört faktiska uppgifter. Ett givet bolag, som funnits med i den tabell över de värsta regelöverskridarna som publicerades, säger sig inte alls brutit mot någon lag. Skälet som anges är att lagen anses vara oklar och att juridisk expertis på kommunen gjort tolkningen att utdelningen varit korrekt. Vilket för övrigt var just den bild av verkligheten som Bofast beskrev. Det har inte saknats hårda ord; vi har anklagats för att bedriva dålig journalistik och att vara ovanligt illa underbyggda och osmakliga. Eller för att ställa oss upp och säga saker som vi inte haft tillräckliga kunskaper om. Några felaktigheter har dock Bofast, trots dessa angrepp, inte kunnat beslås med. Tvärtom visar det sig att det på många håll på ett förbluffande sätt saknas kunskap om vilka regler som gäller. Om detta skriver vi i denna utgåva. Intressant nog saknas ofta kunskaper även på myndighetshåll. en annan synpunkt som framförts är att det saknas skäl att bry sig om denna tandlösa lagstiftning. Det är en i och för sig intressant åsikt. Är det då så att det faktum att lagstiftaren lagt ned omfattande möda på att resonera och beskriva hur man tänkt sig att reglerna om utdelning ska ses, helt saknar intresse eftersom den som bryter mot reglerna slipper efterräkningar? I sådana fall blir frånvaron av straff i sig moralskapande. Utan straff skulle det med andra ord stå var och en fritt att efter eget gottfinnande bryta mot lagen. Någon allmän förpliktelse för ett kommunägt företag att följa lagstiftningen skulle enligt det synsättet inte finnas. Så kan det inte vara. Inte minst kommunala verksamheter måste genomsyras av en strävan att följa allmänt giltiga regler. En fråga som redaktionen upprepade gånger ställt sig är varför de företrädare ”De aktuella bestämmelserna är till för att skydda bolagen från att tappas på pengar” för bostadsbolagen som hört av sig varit så upprörda. De aktuella bestämmelserna är till för att skydda bolagen från att tappas på pengar och upprätthålla deras allmännyttiga status. Och att Bofast alls började gräva i frågan tog avstamp i ett beskrivet fall i Alvesta där Allbohus vd Lennart Lindstedt tog strid för att förhindra att bolaget brandskattades. hade reaktionerna kommit från de ägare som vill åt de starka bolagens kassor hade det möjligen varit förståeligt, men varför ett flertal bolagsföreträdare tar så illa vid sig över att – på ett möjligen lagstridigt sätt – inte kunna dela ut pengar, ter sig som en gåta. Christian Lacotte chefredaktör Bofast 7/2010 7 utdelningar utan kontroll Tandlösa regler om u Länsstyrelserna saknar kunskap om regelverket tvärtemot vad många tror fattar länsstyrelserna inga formella beslut om bostadsbolagens utdelningar håller sig inom lagens ramar. Och det görs få kontroller av om sifferunderlagen stämmer. Flertalet handläggare saknar dessutom kunskap om regelverket. – Det finns inga sanktioner. Därför görs det heller inga prövningar, säger Ingrid Birgersson, jurist på Boverket. Texter HELENE AHLBERG Illustration ulrika majstrovic Hansén i förra numret skrev Bofast att de koncernbidrag som förs över från bostadsbolagen till kommunerna i många fall är betydligt högre än vad lagen tillåter. I synnerhet vid en strikt tolkning av lagen. Enligt Bofasts sammanräkning – baserat på siffror från Boverket – överträddes utdelningstaket med 424 eller 106 miljoner kronor, beroende på hur lagen tolkas. Uppmärksamheten blev stor kring Bofasts nyhet. Såväl SVT:s Rapport, TT liksom många lokala tidningar och radiostationer ”I ärlighetens namn har vi bara mekaniskt samlat in uppgifterna” gjorde nyhetsinslag om koncernbidragen och Bofasts sammanställning. Flera kommuner och bostadsföretag blev förvånade över att läsa att den modell för överföring av pengar inom kommunkoncernen som de använt sig av i flera år skulle kunna tolkas som lagstridig. Bostadsbolagen är enligt lag skyldiga att rapportera in utdelningar och beräkningsgrunder till länsstyrelsen. Därför uppfattar många att länsstyrelsen därmed godkänner de utdelningar och överföringar som görs – när ingen hör av sig och säger något annat. Men länsstyrelserna fattar inga formella beslut. – Eftersom det inte Ingrid Birgersson finns någon sanktion i 8 Bofast 7/2010 lagen kommer de här frågorna aldrig upp till prövning, säger Ingrid Birgersson, jurist på Boverket och den som samlar in länsstyrelsernas rapporter om utdelningar inom allmännyttan. en rundringning som Bofast gjort bland landets 21 länsstyrelser visar att det knappt görs några kontroller eller värderingar av det sifferunderlag som bostadsbolagen lämnar in. Oftast kopierar länsstyrelsens handläggare bara bostadsbolagets formuleringar kring vilka överföringar som gjorts under året. – Jag gör ingenting mer än att jag skriver upp vad bolagen redovisar till mig. Jag är ju ingen revisor eller någonting sånt. Sedan skickar jag det till Boverket, men jag vet inte riktigt vad de gör med det, säger Christina Olsson på länsstyrelsen i Blekinge. – I ärlighetens namn har vi bara mekaniskt samlat in de här uppgifterna och skickat dem vidare, säger Jörgen Olsson, biträdande enhetschef på länsstyrelsen i Västerbotten. Även om länsstyrelserna upptäcker att bostadsbolag för över mer pengar än vad lagen tillåter görs ingen återkoppling till bostadsbolagen. Alla myndigheter tycks tro att detta görs av någon annan instans. inom länsstyrelserna uppfattar många att Boverket agerar utifrån det underlag som länsstyrelserna skickar in. Men så är det inte. – Det är inte vår uppgift att kontakta bolagen. Vi gör bara en sammanställning till regeringen. Länsstyrelserna har ju en möjlighet att skriva till kommunen och i alla fall påtala att begränsningen överskrids, säger Ingrid Birgersson på Boverket. Ulla Pettersson på länsstyrelsen i Stockholm framhåller i stället att det är kommun- invånarna som har möjlighet att agera. – De kan överklaga beslut som fattats i kommunfullmäktige, säger hon. Svante Wahlström, byråingenjör på länsstyrelsen i Halland, tror att uppgifterna om utdelning mest har intresse för hyresgästföreningen. – Det är väl intressant när de ska förhandla om hyran och diskutera vad bostadsbolagets pengar ska användas till. Annars har jag uppfattat att det numera mest är uppgifter till statistiken. alla bofast pratat med återkommer ständigt till det faktum att lagen inte innehåller några sanktioner. Tidigare kunde bostadsbolag som lämnade för stor utdelning gå miste om räntebidrag eller lån från staten. Så är det inte längre. Därmed finns inga styrmedel – och sålunda inga motiv för myndigheten att agera. utdelningar tdelningstak utan kontroll Bostadsministern: Vi tar upp frågan Minister Stefan Attefall ska efter Bofasts granskning ta upp frågan om bristande kontroll och lagkunskaper med de berörda myndigheterna. Den nye bostadsministern Stefan Attefall (kd) vill dock inte lämna några utförligare kommentarer till länsstyrelsernas bristande lagkunskaper eller avsaknaden av kontroller kring sifferunderlagen. – Detta är en fråga för de ansvariga myndighe- Stefan Attefall terna. Vi kommer att ta upp den här frågan i dialogen med dem, säger Stefan Attefall. Regeringen har under arbetet med den nya lag som snart träder i kraft bedömt att det inte finns anledning att införa sanktioner mot kommuner som bryter mot utdelningsbegränsningarna. – Och det finns inte skäl att redan nu börja diskutera förändringar i en lagstiftning som inte ens hunnit träda i kraft. Det är nu upp till alla berörda aktörer att använda sig av och förhålla sig till det nya regelverket. Men vi kommer att följa hur den nya lagen tillämpas. Bofasts nyhet i förra numret (se även www.bofast.net) om bostadsbolagens överföringar till kommunernas koncernbolag gav avtryck i många av landets tidningar. Boverket skriver varje år till länsstyrelserna och specificerar vilka uppgifter verket behöver: utdelningar och andra överföringar som koncernbidrag och borgensavgifter, liksom beräkningsgrunder. Men Boverket får inte in alla uppgifter från länsstyrelserna – och rapporterna skiljer sig kraftigt åt vad gäller både omfång och bedömningar. Länsstyrelsen i Västernorrland skickar exempelvis bara ett kort brev om tre me- ”Vi kan inte göra någonting åt det här. Det finns ju inga sanktioner.” ningar där myndigheten konstaterar att bostadsbolaget Mitthem i Sundsvall lämnat utdelning med 4,82 procent, samt en lägre procentsats för de två övriga bolag i länet som lämnat utdelning. Det finns inga uppgifter om belopp, beräkningsgrunder och koncernbidrag. – Vi skickar vidare uppgifterna från bostadsbolagen så som de ser ut. Vi gör inga kontroller eller beräkningar, säger länsbostadsdirektör Annica Englund. just mitthem för över mångmiljonbe- lopp till koncernmodern varje år, utan att några ägartillskott går tillbaka till företaget. Det betyder att Mitthem bryter mot lagens intentioner, oavsett vilken tolkningsmodell som används. Utdelningen inklusive koncernbidrag ligger snarare på 33 procent. – De har ju legat över gränsen tidigare också. Men vi kan inte göra någonting åt det här. Det finns ju inga sanktioner, säger Annica Englund. Därmed är det inte heller någon idé att höra av sig till företaget, menar hon. Regeringen har för närvarande heller inga planer på att förtydliga hur lagen ska tolkas vad gäller koncernbidragen. (Är det hela koncernbidraget som ska få plats under utdelningstaket? Eller koncernbidraget med avdrag för återbetalda aktieägartillskott? Eller möjligen koncernbidraget med avdrag för både ägartillskott och en tänkt skatteeffekt?) – Om det i den framtida rättstillämpningen av den nya lagstiftningen uppstår effekter som är oönskade eller på annat sätt orimliga får man återkomma till det, säger Stefan Attefall. MER OM KONCERNBIDRAG Bofasts tidigare artiklar om bostadsbolagens överföringar till sina kommuner finns på www.bofast.net LÄS MER på nästa sida För högt utdelningstak hos 60 bolag Bofast 7/2010 9 utdelningar utan kontroll 60 bolag anger för högt utdelningstak Ingen kontrollerar hur taket räknats fram Trots att det finns detaljerade regler för värdeöverföring från allmännyttan görs inga kontroller av hur utdelningstaket räknas fram. Varken av länsstyrelserna eller Boverket. 70 procent av bostadsföretagen har ett tak som sannolikt är alldeles för högt. bofasts rundringning till läns- ”Den utbildningen har inte jag. Det där är helt över mitt huvud.” vad som ska räknas som en värdeöverföring. Inte mindre än 20 av 95 sidor ägnar regeringen åt detta i propositionen som ligger till grund för den nya lagen. efter mycket resonerande kommer regeringen fram till att grundkapitalet ska beräknas på i stort sett samma sätt som i i snitt består bostadsfö- Se SBRs hela kursprogram på www.sbr.se Bofast 7/2010 Aktiekapitalet består i snitt till 80 procent av sådant kapital som inte får räknas in i grundkapitalet – och därmed inte ligga till grund för aktieutdelningar och koncernbidrag. retagens aktiekapital till runt 80 procent av fondemissioner – som alltså inte ska räknas in i grundkapitalet, varken i dagens eller morgondagens lagstiftning. Utdelningstaket skulle därmed ligga betydligt lägre i dessa företag. Och det finns knappt en enda länsstyrelse som kontrollerar vilket kapital som utdelningstaket har beräknats på. Ofta beror det på att handläggaren saknar kunskap om det speciella regelverket för allmännyttiga bostadsföretag. Kunskap är makt! 10 ulrika majstrovic hansén styrelserna visar att överträdelserna mot utdelningstaket sannolikt är ännu högre än vad Bofast tidigare redovisat. De flesta länsstyrelser gör nämligen ingen kontroll av det grundbelopp som utdelningstaket ska beräknas på. Det har länge funnits detaljerade regler kring hur detta grundkapital ska beräknas. Sedan många år gäller att bland annat så kallad apportegendom (egendom som inte är pengar) inte får räknas in i grundkapitalet. Hos bostadsbolagen består oftast apportegendomen av värdet på hus som bolaget fått ta över från kommunen. Även i den nya lag som träder i kraft vid årsskiftet finns detaljrika resonemang om dag. Den största skillnaden är att apportegendom i framtiden kommer att få räknas med. Däremot får fortfarande inte så kallade fondemissioner räknas in, eftersom detta bara innebär att pengar som redan finns i bolaget förs över till aktiekapitalet. Men regeringen kunde besparat sig en del av denna möda. Det visar sig att lagtexten har väldigt liten praktisk betydelse. Bofast har jämfört grundkapital och aktiekapital i alla de 90 bolag som lämnade utdelning och/eller koncernbidrag till ägaren förra året. 70 procent av bolagen beräknar sin utdelning på hela aktiekapitalet, utan att dra av sådant kapital som inte får räknas med. I tre fall är beräkningsgrunden till och med högre än aktiekapitalet. – Den utbildningen har inte jag. Det där det är helt över mitt huvud. Jag sammanställer bara de siffror som bostadsbolagen skriver dit, och skickar det vidare till Boverket, säger Christina Olsson på länsstyrelsen i Blekinge, när Bofast beskriver hur grundkapitalet ska beräknas. Inte heller Britt-Marie Nordstrand, som är biträdande länsarkitekt på länsstyrelsen i Jämtland, kan redogöra för →→ www.agitator.se Nu ger vi 10 års garanti på lagerkonstruktionen! Tack vare att vår lagerkonstruktion är så gedigen kan Electrolux Laundry Systems ge 10 års garanti på hela lagerpaketet. Electrolux Laundry Systems 10 års garanti omfattar: Lagerhus och Lagring. Garantin gäller för tvättmaskinen W465H vid kollektivt bruk i flerfamiljshus. www.electrolux.se/laundrysystems l Telefon: 0372 - 665 00 Bofast 7/2010 11 utdelningar utan kontroll dessutom tror länsstyrelserna att Boverket skulle höra av sig om underlaget vore fel. Men Boverket granskar inte heller hur kapitalet beräknas. – Meningen med den här sammanställningen är att ge regeringen en viss överblick Halmstad från ovan. av läget. Inte att detaljgranska varje företag, säger Ingrid Birgersson. Hon delar bedömningen att utdelningstaket för många företag egentligen kan vara betydligt lägre än vad som redovisas. – Men eftersom det inte finns någon sanktion så ställs de här frågorna aldrig på sin spets. Också bland bostadsbolagen kan kunskaperna tryta. ”När länsstyrelsen påbörjade arbetet med detta uppdrag visade det sig att kunskapen om gällande lagstiftning är begränsad i ett flertal av våra allmännyttiga bostadsföretag. De uppgifter länsstyrelsen tagit del av, mestadels muntlig information från någon ekonomiansvarig, påvisar vissa brister”, skriver länsstyrelsen i Västerbotten i en av sina rapporter till Boverket. – Bostadsbolagen är jättedåliga på att skicka in något underlag över huvud taget, säger Britt-Marie Nordstrand på länsstyrelsen i Jämtland. länsstyrelsen i Stockholm är ett un- dantag. Här är handläggaren helt bekant med regelverket och redovisar alla bolags grundkapital till Boverket. – Om något bolag anmäler en förändring av grundkapitalet begär vi in handlingar som styrker detta. Vi godkänner bara nyemissioner. Men det var länge sedan något grundkapital förändrades, säger Ulla Pettersson på länsstyrelsens bostadsenhet. helene.ahlberg@bofast.net Fotnot: I fyra fall gick inte länsstyrelsens beräkningsgrund att utröna. Dessa ingår därför inte i statistiken. Underkänt kapital grund för utdelning i Halmstad Boverket underkände för tolv år sedan det kapital som bostadsbolaget i Halmstad beräknat sina utdelningar på. Ändå beräknar länsstyrelsen utdelningstaket på detta belopp år efter år. enligt bofasts rundringning till landets länsstyrelser görs ytterst få kontroller av hur det kapital som ligger till grund för utdelningen har räknats fram (se föregående sida). I några få fall har det dock gjorts en prövning av vilket kapital som ska få användas som grundkapital. Men inte ens där det faktiskt finns ett myndighetsbeslut på vad som är godkänt kapital har detta fått betydelse för länsstyrelsens bedömning. För tolv år sedan, på den gamla lagstiftningens tid när det fanns både sanktioner och prövningar, beslutade Boverket efter ett överklagande att Halmstads Fastighets AB hade beräknat sitt grundkapital på ett felaktigt sätt. 263 av de 273 miljonerna hade skjutits till genom apportegendom och fondemission. Boverkets generaldirektör slog därför fast att bostadsbolagets grundkapital egentligen bara uppgick till knappt tio miljoner kronor. Bolaget hade därför lämnat för stor vinstutdelning till kommunen och förlorade sin allmännyttiga status. Ändå låter länsstyrelsen det högre, underkända grundkapitalet stå kvar som utdelningsgrundande belopp år efter år. Byråingenjör Svante Wahlström på länsstyrelsen i Halland visar sig inte alls vara bekant med reglerna kring hur det utdelningsgrundande kapitalet ska beräknas. Han har bara hämtat uppgifter om aktiekapitalet ur bolagens årsredovisningar. Där syns dock inte hur mycket som är kontant tillskjutet kapital. Det framgår bara av äldre dokument och i sammanställningar som kan beställas från bolagsverket. – Det är ingenting jag har tittat på. Men nästa år kanske vi ska samla in uppgifterna på ett annat sätt, säger han. de senaste åren har Halmstads Fastighets AB ändå hållit aktieutdelningen inom ramen för det lägre utdelningstak som Boverket beslutat om. Däremot har koncernbidragen till kommunen uppgått till höga belopp, alltsedan Halmstad bildade en kommunkoncern och började tillämpa den tolkning Sveriges kommuner och landsting (SKL) gör av lagen. De senaste fyra åren har koncernbidrag på drygt 231 miljoner kronor förts över till kommunkoncernens moderbolag. Knappt 168 miljoner kronor har förts tillbaka till bolaget i form av aktieägartillskott. helene.ahlberg@bofast.net Läs mer om tolkningstvisterna kring koncernbidrag i förra numret av Bofast samt på www.bofast.net Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar skräddarsydda aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd för ett tryggt och problemfritt boende. De är effektivt energioch ljudisolerade och bland de mest inbrottssäkra på marknaden. www .h f o n s t r et .s e 12 Bofast 7/2010 H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74 patrik leonardsson →→ hur grundkapitalet ska beräknas. – Jag är inte så insatt i det här. Det står inte i vårt regleringsbrev att vi behöver lämna uppgift om något annat än vilket belopp som har delats ut, säger hon. Bofasts samtal med de olika länsstyrelserna slutar oftast med att handläggaren uppgivet konstaterar att ”jag har ju bara tagit över en mall från min företrädare, och han var ju ändå länsbostadsdirektör och visste nog vad han gjorde”. Vill du också ha marknadens mest energisnåla tvättstuga? • Planering • Ritning • Payoff-kalkyl • Installation • Finansiering • Serviceavtal Vi hjälper dig hela vägen Att göra en nyinvestering i tvättstugan behöver inte vara krångligt och tidskrävande. Kontaktar du oss på Miele får du kostnadsfritt hjälp med att planera tvättstugan så att den både blir kostnadseffektiv och optimerad vad gäller antalet tvättider. Du får också hjälp med en payoff-kalkyl och får förslag på olika finansieringsalternativ. Miele har all utrustning till fastighetstvättstugor, t ex tvätt- och torkutrustning, manglar, tvättbänkar, bokningssystem mm. v ardag i mutornas tid ”Stoltheten man kände för företaget försvann totalt” Bofast satt med kring kaffebordet hos Poseidon Sedan i våras har mutmisstankar riktats mot anställda i fyra kommunala bostadsföretag i Göteborg. I bostadsbolaget Poseidon har tre medarbetare stängts av från sina arbeten. Bofast besökte ett distriktskontor för att ta reda på hur det känns att jobba på företaget just nu. Texter eva blomberg Foto ulrika majstrovic Hansén en isande vind viner längs Bernards gränd i området Länsmansgården i nordvästra Göteborg. Inne i entrén till kommunala bostadsbolaget Poseidons bobutik, tillika distriktskontor, är det rymligt och modernt inrett, med varm belysning. Lite avvaktande är de, medarbetarna på kontoret, när Bofast kommer. Alla har hört att anledningen till besöket är den senaste tidens mutmisstankar mot några Poseidonanställda. Här på kontoret arbetar ett tiotal tjänstemän. Till kaffet blir de sju. En efter en tar de plats i fikarummet som är inrett som ett minimalt vardagsrum med svarta skinnsoffor och några fåtöljer kring ett soffbord med ljusstakar. En grå pläd över ett armstöd. Jan Jentzell, vice ordförande i tjänstemannafacket Unionens klubb på Poseidon, har också slagit sig ner i soffan. Det skämtas och skrattas en hel del och stämningen är god, men när frågorna ställs om Jan Jentzell de misstankar om mutor som seglat upp inom företaget, blir anletsdragen allvarliga. Fyra av de sex kommunala bostadsbolagen i Göteborg är sedan i våras på olika sätt misstänkta för inblandning i mutbrott. Poseidon har tre anställda som har stängts av från sina arbeten under tiden förunder- sökningarna pågår. Oegentligheter hittades efter ett reportage i SVT:s Uppdrag granskning. Hur kändes det att se sitt företag och sina arbetskamrater utfrågas i teve? – Det kändes konstigt, säger förvaltningsassistenten Riitta Pappi, men tystnar sedan. – Stoltheten man kände för företaget innan försvann totalt. Och det kändes som några få personer har förstört väldigt mycket, säger Carina Ohlsson, en av tre uthyrare, eller säljare som Poseidon kallar dem. Kommentarerna från vänner och utomstående har varit väldigt få, enligt de församlade, men de har ändå förekommit. – Många reagerar på att det är ett kommunalt företag. Det hade nog inte varit samma sak om det varit privat, säger Jessica Pettersson, även hon en av säljarna. hyresgästerna här i Länsmansgården har varit ”snälla”, anses det allmänt runt kaffebordet. – Men visst har vi fått en och annan gliring. Till exempel har man hört: ”Ni gör inget åt husen. Varför gör ni inte det när det finns pengar?” säger fastighetsingenjör Joakim Nordin. Carina Ohlsson förklarar att det blev tungt att gå till jobbet efter teveprogrammet. Trots att deras distrikt inte varit drabbat och heller inte varit utsatt för medias granskning. – Det har också blivit vanligare att hy- Muthärvan i Göteborg – detta har hänt: 14 Bofast 7/2010 resgästerna hotar med att gå till pressen om de inte får som de vill. Och det kan handla om allt möjligt; från att få saker i lägenhet gjorda till att få kortare uppsägningstid på hyreskontraktet, säger hon. medarbetarna i fikarummet anser att företagsledningen informerat om mutmiss- ”Det kändes som om några få personer har förstört väldigt mycket” tankarna och händelseförloppet på ett bra sätt. All information har varit muntlig och företaget har samlat personalen till informationsmöten när något nytt har kommit fram eller ett pressmeddelande ska skickas ut. Den fackliga representanten Jan Jentzell tycker informationen har varit grundlig och inneburit tillräcklig stöttning av personalen. Därtill har han själv ägnat tid åt de tre misstänkta och även den personal som suttit närmast dem inom företaget. – Jag har varit och pratat med dem och hört efter hur de mår ett antal gånger. Det är klart att det här kom som en obehaglig överraskning för dem. Och med all den här uppmärksamheten. Det är ju ändå arbetskamrater det handlar om. I våras uppmärksammades en misstänkt muthärva inom Göteborgs kommun. Enligt SVT:s program Uppdrag granskning hade tjänstemän på kommunägda Familjebostäder och på Göteborgs idrotts- och föreningsförvaltning låtit sig mutas av Stefan Allbäcks Byggnads AB. I april inledde Riksenheten mot korruption en förundersökning. Brottsrubriceringen är trolöshet mot huvudman och mutbrott. I juli polisanmälde byggbolaget Peab en av sina före detta anställda samt en underentreprenör. De misstänkts ha skickat falska fakturor till en anställd på På distriktskontoret i Länsmansgården arbetar bland andra (från vänster) Joakim Nordin, Riitta Pappi, Carina Ohlsson och Tony Andersson. Bilden till vänster: Förvaltningsassistent Riita Pappi och Carina Ohlsson som är uthyrare/säljare i bostadsbutiken. Även Jessica Pettersson (till höger) är säljare i butiken. Poseidon har sju distriktskontor utspridda över hela Göteborgs stad, men personalen träffas i tvärfackliga grupper och i olika personalsammanhang, berättar Jan Jentzell. Så alla i rummet känner de misstänkta personerna mer eller mindre väl. En av distriktscheferna framstod i teveprogrammet som grundlurad av sina närmaste medarbetare. Här i fikarummet tycker man att hon gjorde väldigt väl ifrån sig i teve. – Med den pressen hon hade på sig så gjorde hon ett jättebra jobb, säger Carina Ohlsson. Även om de aktuella fallen i Göteborg har handlat om oegentligheter i bygg- och fastighetsbranschen, tror inte de församlade att det på något sätt är unikt för fastighetssektorn – även om någon anser att ”hela byggbranschen är rutten”. – Man kan hitta det här inom alla branscher. Själv har jag jobbat inom hotellverksamhet tidigare och sådant här förekom ju där också, säger Jessica Pettersson. Joakim Nordin, som är fastighetsingenjör, tycker att det är helt fel att koppla den här typen av beteende till en viss bransch. – Jag tror ändå att det här är undantag Hjällbobostaden, ett annat av Göteborgs stads bolag. polisanmälde därefter en person i den egna förvaltningen. Under hösten sändes ytterligare ett inslag i Uppdrag granskning där två medarbetare på Bostads AB Poseidon utpekades som misstänkta för oegentligheter. Även Göteborgs energibolag figurerade i programmet. Poseidon Flera av de andra kommunala bostadsbolagen i Göteborg har sedan dess gjort interna kontroller och ytterligare två personer som arbetar på Poseidon är nu polisanmälda. Även en tidigare anställd på Poseidon, och de här enstaka personerna som försöker utnyttja systemet om det går, de finns i alla branscher. jan jentzell är den som är mest insatt i detaljerna kring misstankarna om exempelvis saltade fakturor. Han framhåller att han på grund av sekretessen inte kan gå närmare in på dem. Men han menar att det finns ”en enorm kontroll” i Poseidons fakturasystem. Ändå verkar det som felaktiga fakturor glidit igenom systemet. – När två personer bestämmer sig för att lura systemet så går de förbi spärrarna. →→ som numera är anställd i ett annat kommunalt bostadsbolag, har polisanmälts misstänkt för grovt mutbrott under sin tid på Poseidon. Efter ett anonymt tips granskas även Got event, som bland annat driver arenorna Ullevi och Scandinavium. Hos Riksenheten mot korruption pågår i skrivande stund nio förundersökningar kring Göteborgsbolag. De senaste är en brottsutredning om energibolaget, och två nya förundersökningar mot tre anställda vid kommunala bostadsbolag, ännu okänt vilka. Brottsrubriceringen är mutbrott. Bofast 7/2010 15 v ardag i mutornas tid →→ – Men en person kan aldrig göra det. Det krävs två, säger Jan Jentzell. Han berättar att de misstänkta personerna hade attesträtt upp till ett visst belopp, över det måste distriktschefen attestera. De såg då till att leverantörerna delade upp de fakturerade beloppen så att de låg under den accepterade gränsen. En av personerna godkände och den andra attesterade. På så sätt såg aldrig distriktschefen dessa fakturor. Nu har dock attestrutinen ändrats så att det inte längre är möjligt. – Visst är det bra att det kommer fram oegentligheter så att det inte försvinner ännu mer pengar ur företaget, men tråkigt att det kommer fram på det här sättet i teve, kommenterar Jessica Pettersson. Förvaltnings AB Framtiden ägs helt av Göteborgs stad och har tolv dotterbolag. Inom koncernen finns fem bostadsföretag – Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder, Gårdstensbostäder och Hjällbobostaden – som tillsammans förvaltar cirka 69 300 hyreslägenheter i Göteborg. Därtill finns Egnahemsbolaget som bygger, säljer och förvaltar småhus med äganderätt eller bostadsrätt. Framtidenkoncernen hade vid förra årsskiftet knappt 900 anställda; hälften tjänstemän och hälften kollektivanställda. Av dessa arbetar knappt 190 personer på Bostads AB Poseidon. lag och inte minst interna kontroller har tagit mycket tid på sistone, förstår man på Jan Jentzell. Han har jobbat näst intill heltid med att hantera frågor kring oegentligheterna och med intern granskning. – För min del har det tagit enormt mycket både tid och kraft. Mer än jag Reportern Janne Josefsson från SVT:s Uppdrag granskning med Ann-Catrin hade kunnat ana. Nu Dryselius, en av Poseidons sju distriktschefer. vill vi bara ha ett slut på det här och lägga det inte fler oegentligheter kommer fram. bakom oss så att vi kan börja arbeta som Här på distriktskontoret i Länsmansgårvanligt igen och se framåt, säger han. den försöker man hålla modet uppe. Bostadsbolagets rutiner har granskats och – Vi måste ju fortsätta. Och göra det varskärpts och förhållningssätt till leverantörer dagliga jobbet, säger Riitta Pappi. har ändrats. På Poseidon finns just nu ”revi– På något sätt kan man ändå säga att sorer i mängder”. Men det är omöjligt, enligt ”ärlighet varar längst”, för oegentligheterna personerna runt bordet, att säkert säga att kom ju fram till slut, säger Joakim Nordin. Poseidons vd: Viktigt att felaktigheter uppdagas Mutmisstankar mot anställda, revisorsgranskningar och interna kontroller av regler och rutiner. Så har vardagen sett ut på bostadsbolaget Poseidon den senaste tiden. – Det är rätt att vi granskas och viktigt att felaktigheter uppdagas, säger vd Anders Söderman. anders söderman låter lite uppgiven när ännu en journalist ringer. Denna gång från Bofast som vill höra vilken stämning som råder på företaget efter att misstankar om mutor har riktats mot tre anställda. 16 Bofast 7/2010 – Man är bedrövad. Vi känner ju de här människorna som ”goa” medarbetare. Man kan inte tro det är sant, säger han. Enligt Anders Söderman är också många av de andra medarbetarna oroliga. – Det här väcker tankar hos personalen. Kan jag alla regler som finns? Gör jag rätt? Vågar jag fatta beslut? Han menar att mutmisstankarna har påverkat personalen på många sätt. Framför allt de cirka 150 personer som köper in tjänster och material. Men även när det gäller representation, julklappar och andra gåvor. Företaget har sedan tidigare så kallade portalparagrafer, förhållningsregler som bland annat rör företagets värderingar när det gäller ärlighet och att stå emot otillbörliga påtryckningar. Dessa tas upp och diskuteras vid sammankomster som kick-offer och liknande. nu har en ny regel om förhållnings- sättet till företagets leverantörer införts. Regeln är förhandlad enligt medbestämmandelagen och Poseidon har informerat och utbildat personalen om den. – Vi har förstås haft regler tidigare, men det nya är att de anställda har anmälningsplikt om de använder en leverantör privat som de har relationer till i tjänsten. Då får svt jan jentzell är starkt kritisk till att redaktionen för Uppdrag granskning publicerar namn och bild på misstänkta personer. – Så gör man ju inte ens med mordmisstänkta. Men här är man dömd innan man ens är hörd. De är bara misstänkta än så länge, inte dömda, framhåller han. Var och en måste stå för sina egna handlingar, menar Jan Jentzell, men att gå ut med namn och bild drabbar de misstänktas familjer. Han berättar att en av de misstänkta har det väldigt jobbigt och håller sig helst inomhus. Två av dem har småbarn. – Barnen är ju oskyldiga. Familjerna borde inte få det hårda straffet. Man vet ju hur elaka barn kan vara mot varandra. Avslöjandena och all press kring mutmisstankarna inom Göteborgs bostadsbo- Många bostadsbolag i Göteborgs kommun v ardag i mutornas tid ”Rätt att namnge mutmisstänkta” Uppdrag granskning vill avslöja maktpersoner som missbrukar sitt förtroende Uppdrag granskning visade både namn och bild på mutmisstänkta anställda på bostadsbolaget Poseidon. – De satt på positioner där de förfogade över hyresgästernas och i förlängningen skattebetalarnas pengar. Ett förtroende som de missbrukat. Då är det relevant att tala om vilka de är, säger Lars-Göran Svensson, ansvarig utgivare. han menar att tjänstemännen disponerar över hyresgästernas, och därmed i förlängningen över skattebetalarnas, pengar. – Hyreshusen är kommunala fastigheter som vi äger tillsammans. företaget avgöra om det är ok att fortsätta jobba med den leverantören, förklarar Anders Söderman. Han betonar att bolaget inte vill styra vad personalen gör privat. Men i och med anmälningsplikten så kan bolaget avgöra hur det är lämpligt att förhålla sig till leverantören ur arbetssynpunkt. utgångspunkten är att en anställd inte ska anlita hantverkare och andra i tjänsten om de har anlitats privat av honom eller henne. Då ska det ha gått minst ett år emellan. Undantag kan göras, exempelvis när det gäller ett fjärrvärmebolag, där den enskilde kan ha svårt att göra något annat val än just den leverantören. Företagets personalhandbok har också uppdaterats med det nya förhållningssättet. svt sveriges televisions Uppdrag granskning har det senaste halvåret sänt två program där mutmisstankar riktas mot anställda inom flera av Göteborgs kommunala bolag, däribland Poseidon. Personerna, som senare har polisanmälts, presenterades med namn och bild. Många som Bofast talat med tycker att media går för långt när man publicerar namn och bild på personer som granskas. Att personerna på så sätt döms på förhand. Lars-Göran Svensson, som är projektledare och ansvarig utgivare för Uppdrag granskning, menar att personernas skuld ur rättslig synpunkt inte har någon betydelse för redaktionens ställningstagande. – Vi har bedömt att dessa personer satt på sådana positioner att de hade stor makt, ett stort förtroendekapital att förfoga över. Och det förtroendet har de missbrukat. Det förändras inte även om de skulle bli frikända. Uppdrag gransknings reporter Janne Josefsson intervjuar Poseidons vd, Anders Söderman, som själv inte är bland de mutmisstänkta på företaget. Uppdrag granskning-redaktionen ser således som sin uppgift att granska personer i maktposition. När det gäller publicering av namn och bild nämns på redaktionens hemsida att den granskade personens ställning avgör om namn ska publiceras eller inte – men att det krävs ”ett oavvisligt allmänt intresse” för att man ska åsidosätta den personliga integriteten. – Det rör sig om personer som förfogar över och ansvarar över stora belopp i form av skattepengar och har stort ekonomiskt ansvar. Ofta är det högre tjänstemän med chefsbefattningar i offentliga bolag, säger Lars-Göran Svensson. Kan en förvaltare eller en fastighetsingenjör, som det handlade om i programmet, anses ha en sådan maktposition? – Vi jobbar på att förtydliga alla våra regler, men sedan är det ändå vars och ens ansvar att hålla koll på vad som gäller, understryker Anders Söderman. Ledningen på Poseidon har successivt informerat personalen så snart något nytt har hänt kring mutmisstankarna. Därutöver erbjuder man stöd via företagshälsovården, exempelvis för krissamtal. Tror du att det är vanligt med den här typen av oegentligheter – eller handlar det om enstaka händelser och individer? – Jag kan inte ha någon annan människosyn än att det rör sig om enskilda individer. Alla människor är ärliga tills att motsatsen är bevisad. Anders Söderman framhåller att det är väldigt svårt att hitta oegentligheter via de – Det beror på vad man lägger i ordet makt. Makt kan vara att förfoga över och vårda våra gemensamma tillgångar. En kommunal tjänsteman som har som jobb att förvalta våra skattepengar och se till att vi får så ”Dessa personer satt på sådana positioner att de hade stor makt” mycket som möjligt för dem, och som missbrukar den uppgiften, har passerat gränsen. Då är det relevant att tala om vem det är. Med ”kommunala tjänstemän” menar Lars-Göran Svensson även de anställda →→ kontrollsystem som finns. Oftast är det via tips, menar han. Den här gången gick tipsen till en teveredaktion och Poseidon har sedan utifrån medias uppgifter gått vidare i granskningen – vilket ledde till att företaget gjorde sin första polisanmälan. – Men när det gäller tips är det otroligt viktigt att vara försiktig. Det är en delikat uppgift att analysera ett tips, eftersom det alltid finns människor som vill smutskasta varandra. Vi överlämnar därför de eventuella tips vi får till stadskansliet som får bedöma relevansen. Företaget har agerat genom att avskeda eller säga upp de personer som i dag är polisanmälda. – Det grundar sig på att de har kringgått våra regler och rutiner på ett så allvarligt sätt att det inte finns något förtroende kvar Bofast 7/2010 17 v ardag i mutornas tid →→ inom de kommunala bostadsbolagen som efter redaktionens granskning senare polisanmäldes. Men det är inte något huvudsyfte med granskningen, enligt Lars-Göran Svensson. – För oss är det mer intressant att berätta om företeelser och ageranden som sker inom lagens råmärken, men där det brister i systemet, säger han. Ett annat exempel på personer med makt ”När vi publicerar namn ser vi till att ha hundra procent rätt” är enligt Lars-Göran Svensson socialsekreterare. – För många personer är socialsekreteraren den viktigaste på jorden, eftersom den personen har makt över deras liv. Redaktionen gör en noggrann bedömning inför publicering, enligt Lars-Göran Svensson. För varje person som ställs till svars för något tar man ställning till relevansen i namnpubliceringen. han framhåller att bedömningen inte bara görs en gång, utan inför varje publiceringstillfälle. Om till exempel programmen repriseras är det inte säkert att personerna namnges igen. – Oftast är det bara i originalsändningen som det är relevant. Och dessa personer ska inte hela livet behöva se sig själva med namn och bild i teve. Han tillägger att all undersökande journalistik har ett bäst-före-datum och därmed är det bara första gången det är intressant att publicera namn och bild. för dem. Det anser vi vara bevisat. Men att de har tagit emot mutor har vi inga bevis för, utan den bedömningen får polisen göra. Anders Söderman anser att det är viktigt att den rättsprocessen nu får ha sin gång och framhåller att man är oskyldig tills man är dömd. Han har i pressmeddelanden uttryckt att bolaget ska ”gå till botten med detta”. Dels för att skyldiga ska ställas till svars, dels för att få tillbaka de pengar som har försvunnit ur bolaget. Att det möjligt är han övertygad om. dessa pressmeddelanden har lagts ut på hemsidan för att även informera hyresgästerna. Och varken Anders Söderman eller hans medarbetare har mött 18 Bofast 7/2010 Att de granskade personerna har familj och barn som kan fara illa är inget som redaktionen tar med i sina överväganden. – Vi kollar inte upp någon släkttavla eller gör någon konsekvensanalys om vad som kan hända om vi publicerar. Det vore orimligt att till exempel göra bedömningen att en person som har småbarn ska skyddas mer än den som har vuxna barn. lars-göran svensson understryker i det här sammanhanget hur viktigt det är att redaktionen har ett system för faktagranskning. – När vi publicerar namn och faktauppgifter ser vi till att ha hundra procent rätt. Det får aldrig hända att vi publicerar felaktiga uppgifter om personer. Det är också anledningen till att Sveriges television har publicerat namn och bild på personer som misstänks för mutbrott då andra redaktioner inte gjort det. – Har man inte tillgång till allt bakgrundsmaterial skulle inte jag heller känna mig trygg att publicera namn. Men vi känner oss trygga i vår faktakontroll, säger Lars-Göran Svensson. eva.blomberg@bofast.net Fotnot: I de pressetiska reglerna står att medierna noga ska överväga namnpublicering om inte ”uppenbart allmänintresse kräver att namn anges”. Hos Riksenheten mot korruption pågår i skrivande stund nio förundersökningar kring Göteborgsbolag. klander i någon större utsträckning från hyresgästerna. – Vi har inga skäl att dölja någonting, utan har lagt ut på hemsidan vad som har hänt. Men vi planerar också att gå ut med ytterligare information till våra hyresgäster. interna kontroller pågår fortfarande och Göteborgs kommun har tillsatt en särskild revisorsgranskning. Men Anders Söderman hoppas givetvis att det som hittills kommit fram i hans företag också är allt. Och trots allt som hänt tycker han att det finns en stabilitet i företaget, att han har väldigt duktiga medarbetare och att Anders Söderman bolaget har goda relationer till hyresgästerna. – Vi står hyfsat starka trots att det blåser, säger Anders Söderman. www.agitator.se ”Miljömedvetenhet är handling, inte ord” Människor idag oroar sig för miljöförändringar och vi vill – precis som du – ta vårt ansvar. Electrolux arbetar brett i miljöfrågor, vilket bland annat omfattar att sätta standarder för låg förbrukning av el och vatten, utan att för den skull kompromissa med funktion och prestanda. Vårt grönskande träd symboliserar Electrolux totala åtagande för en hållbar framtid. Allt vårt arbete genomsyras av ett kvalificerat miljötänkande – från designstadiet över tillverkning och installation till maskinernas totala livscykel. Våra produkter är återvinningsbara till 95%. Att ”Miljömedvetenhet är handling, inte ord” arbetade vi efter redan för drygt tjugo år sedan. Det tänker vi fortsätta att göra – långt in i framtiden. Du hittar mer information om vårt sätt att tänka på: www.electrolux.com/sustainability www.electrolux.se/laundrysystems l Telefon: 0372 - 665 00 tema energi Husen som säljer sin värme I Lerum byggs täta, välisolerade hus med solfångare och ”hemmaborta-knapp” för ventilationen. Husen är självförsörjande på värme och säljer även lite överskottsvärme till fjärrvärmebolaget. De kallas plusvärmehus och byggs av kommunägda Förbo. Texter eva blomberg Plusvärmehusen byggs i två plan med en lägenhet i varje plan, och med utvändiga trappor till övre planet. förbo F ör ett år sedan stod det första så kallade plusenergihuset klart för inflyttning, en villa i skånska Åkarp (se nästa uppslag). Nu har även det västsvenska kommunala bostadsbolaget Förbo börjat bygga hus som producerar mer energi än de gör av med. Men till skillnad från villan i Åkarp säljer Förbo värme, inte el, och kallar dem därför plusvärmehus. I augusti påbörjades 32 lägenheter i fyra tvåplanshus på Höjden i Lerum, och går allt som planerat ska det värmeöverskott som husens solfångare alstrar säljas till fjärrvärmebolaget. – Vi har jobbat med solfångare i många projekt tidigare, men då Det positiva med plusvärmeenbart för att få varmvatten. Nu tänkte vi gå ett steg längre och bli husens uppvärmning är att självförsörjande även på värme. hyresgästerna inte märker Och då såg vi att vi till och med skulle få ett överskott, säger Förbos någon skillnad vd, Ulla Hamnlund-Eriksson. hon berättar att idén att bygga just plusvärmehus växte fram utifrån en tidigare samverkan med ortens fjärrvärmebolag. – Vi samarbetade med fjärrvärmebolaget om att använda returvärmen från befintliga hus för att ha som stödvärme till de passivhus som vi byggt i samma område. Det här samarbetet har vi nu ut20 Bofast 7/2010 vecklat, berättar Ulla Hamnlund-Eriksson. De flesta passivhus använder mellan 50 och 60 kilowattimmar energi per kvadratmeter och år för värme, varmvatten och fastighetsel (se även sid 26-30). Plusvärmehusen i Lerum är byggda som en variant av passivhus, men uppfyller inte alla krav för att få kallas passivhus. De har dock en lika låg energianvändning. liksom passivhusen är plusvärmehusen tätare och mer isolerade än hus byggda på traditionellt vis. Därtill har alla fönster tre glas med den isolerande ädelgasen argon emellan. Och solfångarna på taken producerar tappvarmvatten och värme till husens radiatorer. – Men till skillnad från många passivhus som har tillskottsvärme i form av el, har vi här fjärrvärme som tillskottsvärme. Det är en trygg och bekväm uppvärmning, säger Ulla Hamnlund-Eriksson. – Det positiva med plusvärmehusens uppvärmning är att hyresgästerna inte märker någon skillnad mot ett traditionellt uppvärmningssystem. Kurt Möller, konsult på WSP Environmental och energisamordnare för plusvärmeprojektet, framhåller att man inte haft ambitionen att bygga passivhus. I stället har WSP haft som mål att energianvändningen ska vara högst 55 kilowattimmar per kvadratmeter och år, vilket är Förbos eget krav vid nyproduktion. tema giener Total ng i ndn anvä e v i s inklu sel t e h fastig Wht54 k ra kvad r era oduc et pr h 58 kkvW ta r ad Hus Solfångare som producerar 120–140 megawattimmar värme per år. Värmen pumpas ut på fjärrvärmenätet under sommaren och återfås när byggnaden har behov under vintern. värmande strålar U-värdet på fönstren i Lerum är 0,9 watt per kvadratmeter och grad Kelvin. Värdet står för den värme som går ut genom väggen vid en viss temperaturskillnad mellan ute och inne. per år r och mete per år r och mete Lågenergivitvaror: Kyl och frys i högsta energiklass. energi förbo Solvärme: Solstrålning kan i en solfångare användas för att producera varmvatten till både tappvarmvatten och uppvärmning. Ventilation: Separata lägenDet är det minst hetsfläktar med fukt- och miljöpåverkande utetemperaturstyrning. uppvärmningsalter"Hemma-borta-knapp". nativet, eftersom det i princip inte ger några utsläpp till luften. Å andra sidan måste solvärmen kompletteras med någon annan värmekälla under vinterhalvåret. Isolering: 360 mm i väggarna och 300 mm cellplast i golv Solceller omvandlar solljus direkt till el i form av likström. Källa: Energimyndigheten Vatten: Individuell mätning av allt vatten. Fönster: 3-glas med gas. U-värde max 0,9. – De här husen har ett energibehov för värme, varmvatten och fastighetsel som är mindre än hälften så mycket som de krav som Boverket ställer, påpekar han, och syftar på de 110 kilowattimmar som ett nybyggt hus, i landets södra delar, maximalt får använda. ekvationen för det beräknade överskottet av värme är enkel: husens solfångare producerar 58 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Och enligt WSP:s beräkningar kommer husen använda totalt 54 kilowattimmar för värme, varmvatten och fastighetsel – det vill säga något mindre än det uppställda målet om 55 kilowattimmar. All solfångarvärme går under sommaren ut på fjärrvärmenätet och sedan köps den energi som behövs för värme och varmvatten i de egna husen tillbaka vintertid (ingen el produceras av husen). Det överskott som kan säljas, fyra kilowattimmar per kvadratmeter och år, kan tyckas litet och ger inte så mycket i pengar. Men det viktiga är, enligt Ulla Hamnlund-Eriksson, att pröva nya lösningar för att minska energiförbrukningen. – Dels blir vi självförsörjande på värme och dels får vi pröva en ny form för att spara energi. För att det här ska fungera krävs ett nära samarbete med ett fjärrvärmebolag, säger hon. 6 000 kronor för en etta Belysning: Närvarostyrd allmänbelysning. Timer på motorvärmare som också styrs av utomhustemperatur. Uthyrningen av lägenheterna på Höjdenvändan i Lerum, som ligger öster om Göteborg, startade redan i september. De hyresgäster som tecknar kontrakt före den 26 november har möjlighet att välja olika material och färger i sin lägenhet. I WSP:s beräkningar ingår inte den energi som går åt till hyresgästernas hushållsel. – Hyresgästerna har, som vanligt, egna abonnemang för hushållselen, som står för en stor del av den totala resursförbrukningen i ett bostadshus, betonar Kurt Möller. Ur klimatsynpunkt är det därför viktigt att uppmuntra hyresgästerna till en lägre användning. – Bland annat har vi en "hemma-borta-knapp" för ventilationssystemet, berättar han. När en hyresgäst går hemifrån trycker han eller hon på "borta" och ventilationen dras ner. Det gör att mindre av den luft som tas in via ventilerna i fasaden behöver värmas upp. På så sätt sparas både värmeoch elenergi. Hyrorna är beräknade till 1 510 kronor per kvadratmeter och år, vilket ger en hyra på 6 115 kronor i månaden för en enrummare på 46 kvadratmeter, 7 774 kronor per månad för en tvårummare på 60 kvadratmeter och 9 059 kronor för tre rum och kök om 71 kvadratmeter. när det gäller ventilationen har bostadsbolaget utgått ifrån en traditionell frånluftsventilation, vilket innebär att friskluft tas in via ventiler i fasaden och sugs ut av en frånluftsfläkt, via don i kök och våtrum. I Lerum har ventilationen dock kompletterats med en utetemperatur- och fuktstyrning som innebär att ventilationen automatiskt minskar eller ökar utifrån utomhustemperaturen och fukthalten i lägenheten (fuktstyrningen är överordnad hemma–bortaknappen). Den modifierade frånluftsventilation som →→ I hyran ingår värme, och från början även varm- och kallvatten. Vattnet kommer senare att mätas individuellt och debiteras hyresgästen separat. Husen ska vara färdigbyggda nästa sommar och de första hyresgästerna flyttar in i juli. Bofast 7/2010 21 tema energi →→ installeras i plusvärmehusen innebär också att varje lägenhet, förutom en vanlig spisfläkt, har ytterligare en frånluftsfläkt på taket. förbo den tekniskt bevandrade ställer sig säkert frågan varför man bygger så täta hus för att sedan göra hål för ventiler i fasaden. Men Kurt Möller menar att alla hus har ett visst mått av självdrag som är svårt att kontrollera. Det gör att man i ett otätt hus inte har någon bra kontroll över den totala ventilationen. – På Höjdenvändan har vi ett i grunden tätt hus där luften tas in kontrollerat med ett anpassat traditionellt frånluftssystem. Ett enkelt system, men som styrs smartare, säger han. Till skillnad från passivhusen har dessa hus alltså inte ett så kallat FTX-system (från- och tilluftssystem med värmeväxlare) som tar tillvara värmen i den luft som ventileras bort. Kurt Möller förklarar varför. – De livscykelkostnadsanalyser vi gjort visar att det här systemet blir billigare än ett FTX-system och att Förbos energikrav på maximalt 55 kilowattimmar per kvadratmeter och år uppfylls ändå. Kurt Möller framhåller att både investeringskostnaden och underhållskostnaden för ett FTX-system är högre än det valda, samtidigt som det ökar elförbrukningen. Bland annat hade man behövt bygga ett speciellt fläktrum på taket till varje hus. – Men om husen hade haft fler lägenheter att slå ut investeringen på så hade det blivit mer intressant med ett från- och tilluftssystem med värmeväxlare. Mager förtjänst på såld värme – och sol-el lönar sig inte alls – I det här fallet finns en alternativkostnad som gör samarbetet intressant. Och det bygger på att vi kan sälja överskottet från solvärmen eftersom vi inte kan lagra den, framhåller hon. Vintertid behöver plusvärmehusen i Lerum mer värme än de producerar. Men sommartid blir det ett överskott som säljs till fjärrvärmebolaget. Förtjänsten för bostadsbolaget blir dock knapp. L förbo till hälften av kommunen och till hälften av Göteborg Energi, köper värme från kommunägda Förbos plusvärmehus i Lerum. Överskottet beräknas bli fyra kilowattimmar per kvadratmeter och år. Men det är förstås på sommaren som solfångarna inbringar mest energi – den tid på året då fjärrvärmebolaget inte har något stort behov av energi, förklarar Håkan Danielsson, vd på Lerums fjärrvärme: – Det bästa skulle förstås varit om plusvärmehusen hade levererat värme till oss i december, januari och februari. Att få tillskottsvärme mitt i sommaren är inte lika värdefullt. Men det här är ett intressant samarbete och något som ligger i tiden. Energin är också billigare sommartid, då efterfrågan är lägre. Exakt hur priserna kommer att regleras är inte helt klart, men klart är att bostadsbolaget kommer få mindre betalt för den fjärrvärme man levererar än den man köper. – Vi tar betalt för den värme som vi levererar enligt vår prislista. Och för den värme vi får från plusvärmehusen kommer vi att be- 22 Det bästa skulle varit om husen hade levererat värme i december, januari och februari erums fjärrvärme , som ägs Bofast 7/2010 till en början var det också tal om att Ulla Hamnlund-Eriksson tala ett pris som speglar den bränslekostnad som vi annars skulle haft just då. I vårt fall för eldning av flis, säger Håkan Danielsson. Ulla Hamnlund-Eriksson tycker att det är positivt att företaget får någonting över huvud taget. Om Lerums energibolag skulle fått värme från spillvärme på sommaren skulle man inte betala någonting för bostadsföretagets värme, eftersom den uppvärmningsformen i princip är gratis. med hjälp av solceller producera el. Men installationen av solceller är kostsam. – Det föll på att vi skulle haft svårt att räkna hem den kostnaden. Men om ett bostadsbolag kan utveckla ett samarbete om elen på motsvarande sätt som vi gjort med värmen, så tror jag att det kommer att bli väldigt intressant i framtiden, säger Ulla Hamnlund-Eriksson. Enligt henne kommer den förhöjda investeringskostnad som de energieffektiviserande åtgärderna inneburit att tjänas in på sikt genom lägre driftskostnaderna för bostadsbolaget. Fotnot: Lerums fjärrvärme använder i sina anläggningar i dag biobränsle till 81 procent. Nästa år kommer biobränslet ha utökats till 90 procent. Den resterande delen är fördelad på naturgas och eldningsolja. Ett år har förflutit sedan inflyttningen i det som skulle bli Sveriges energieffektivaste hus. Nu kan konstateras att huset inte bara varit självförsörjande på el utan även fått ett överskott. Att sälja överskottet blev dock för dyrt. Så nu skänks elen till Eon i stället. V illa åkarp var det första huset som började byggas i Sverige som skulle producera mer energi än det gjorde av med. Det skulle åstadkommas genom bättre isolering, ventilation och fönster, tillsammans med solfångare, solceller och avloppsvärmeväxlare. Efter ett års boende i huset kan Karin Adalberth, som är doktor i byggnadsfysik och även husets byggherre, konstatera att det lever upp till förväntningarna. – Mina beräkningar stämmer definitivt på elen. När det gäller uppvärmningen är det svårare att säga, eftersom vi bara har mätt under en enda säsong och en extremt kall sådan. Det vore att göra huset orättvisa att säga något i det här läget. Karin Adalberth, som bor med sin familj i det 150 kvadratmeter stora huset, berättar att de under fjolårets kalla vinter haft 20 till 22 grader inomhus hela tiden. Allt har enligt henne fungerat bra i huset. Däremot anser hon att det vore oprofessionellt att presentera första årets uppvärmningssiffror, eftersom en byggnad under första året alltid, oavsett hustyp, använder mer värme eftersom stomme och mark behöver värmas upp och driva bort fukt. – Det är också under första året alla system trimmas in, förklarar hon. pelletskaminen, som familjen fick igång först den 22 december, har gått i cirka åtta timmar per dygn under vintern. Värmen från kaminen har lagrats i en ackumulatortank tillsammans med den kompletterande solfångarvärmen. Bägge dessa källor värmer varmvatten till husets radiatorer och kranvatten. – Radiatorerna var dimensionerade för niklas olsson Plusenergihuset skänker sin el till energibolaget att kunna ta emot upp till 35-gradigt vatten, men det höll sig mellan 25 och 27 grader. Det är ett gott tecken på att uppvärmningen fungerar riktigt bra, säger Karin Adalberth. Mina beräkningar stämmer definitivt på elen. När det gäller uppvärmningen är det svårare att säga. Huset är alltså så välisolerat så att vattnet inte behöver värmas upp mer än så för att innetemperaturen ska hålla de önskade 20 till 22 graderna. Enligt Karin Adalberths beräkningar skulle huset använda totalt 5 500 kilowatttimmar per år för el, varmvatten och värme – vilket kan jämföras med en normalvilla i samma storlek som använder cirka 20 000 kilowattimmar. Av de 5 500 kilowattimmarna beräknades 1 500 gå till →→ Bofast 7/2010 23 temab yenergi tema gg Små elsäljare kan få bättre lönsamhet Nettodebitering är i dag inte tillåten enligt ellagen. Om det infördes skulle det innebära att elbolaget varje månad reducerar den mängd el som en elproducerande kund tagit ut från nätet med mängden inmatad el från samma kund. Kunden debiteras då endast för nettokonsumtionen varje månad. Efter en utredning tillsatt av regeringen år 2008, kom utredaren Lennart Söder, professor vid Tekniska högskolan i Stockholm, fram till att nettodebitering bör införas och att avräkningsperioden för små producenter bör ändras till månadsvis avräkning. Detta eftersom timmätningen gör det svårt för småproducenter att få produktionen lönsam. →→ uppvärmning, 1 500 till varmvatten och 2 500 till hushålls- och fastighetsel. Och meningen var att huset självt skulle producera all den här energin. Men Karin Adalberth vill alltså inte nämna några siffror när det gäller värmen utan att ha ytterligare en säsong i ryggen. När det gäller elproduktionen kan hon dock redan nu konstatera att huset har presterat över förväntan. Solcellerna, som producerar el, har givit totalt 4 100 kilowattimmar, vilket är 1 600 kilowattimmar i överskott av el. något fjärrvärmenät att sälja värme till, som plusvärmehusen i Lerum har, finns inte i Åkarp. Tanken var dock från början att sälja åtminstone överskottselen till energibolaget Eon. Det visades sig dock bli för dyrt. Det krävs nämligen – förutom ett abonnemang för ingående el, som alla hushåll har – ett abonnemang för utgående el. Dessutom kostar mätningen, som görs på timbasis, av den el som säljs 700 kronor per år. – Så bara att ha möjlighet att sälja elen skulle kosta oss 2 200 kronor. Och tyvärr kunde inte Bara att ha möjlighet att sälja elen skulle kosta oss 2 200 kronor. Och Eon kunde inte göra något undantag. I det lagförslag som sedan följde fanns dock inget om allmän nettodebitering med. Efter kritik från branschorganisationen för Sveriges elleverantörer, och från utredaren Lennart Söder beslutade regeringen att ge Energimarknadsinspektionen i uppdrag att utreda frågan på nytt. Uppdraget kommer att redovisas till näringsdepartementet den 25 november. Eon göra något undantag. Så nu skänker vi bort elen i stället, säger Karin Adalberth. Just nu utreder Energimarknadsinspektionen förutsättningarna för småskaliga producenter, bland annat möjligheten att införa så kallad nettodebitering (se text här intill). I skrivande stund är resultatet av den utredningen inte presenterat. Den avloppsvärmeväxlare som är installerad i familjen Adalberths hus återvinner värmen från spillvattnet till att värma nytt varmvatten. På så sätt beräknades cirka 20 procent av varmvattenenergin sparas. Även här har förväntningarna överträffats. – När det gäller varmvattnet har vi sparat mellan 20 och 25 procent tack vare avloppsvärmeväxlaren, konstaterar en nöjd Karin Adalberth. Förutom att det i dagsläget inte går att slå fast att huset hållit kalkylen för uppvärmning har fler käppar satts i Villa Åkarps hjul. Inflyttningen blev uppskjuten ett halvår, eftersom den första byggentreprenören gick i konkurs. Därmed fick Karin Adalberth handla upp tio olika entreprenörer och agera projektledare själv. – Men det gick. Och jag fick lära mig mycket. Nu vet jag nästan var varenda skruv sitter och vilken slags skruv det är. Men visst var det lite slitsamt, säger hon. karin adalberth har även en del att säga om Karin Adalberth hantverkare som inte hållit måttet. Till exempel kopplades kabeltevekabeln rätt in i fasadmätarskåpet via mätarskåpsluckan, i stället för att läggas i foderröret i marken först. Det upptäckte hon när skåpsluckan stod och slog i vinden. – Ibland har jag verkligen undrat hur de tänker, säger Karin Adalberth. eva.blomberg@bofast.net NYTT KÖK HELT ENKELT! Måttbeställda köksluckor, insatshurtsar, bänkskivor, hyllor m. m. Montage ingår. Leveranser över hela landet. Beställ kostnadsfri info. H s ela stan tomm da ar; måt rdmåt pas tan- t/ sad e Box 80, 516 21 Dalsjöfors • Tel 033-27 17 00 Fax 033-27 17 05 • E-post: info@libluck.se • www.libluck.se UTBILDNINGAR FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN Vårt kursutbud finns på www.plus.se 24 Bofast 7/2010 25 1985- ÅR 2010 FÖNSTER INGLASNINGAR Först med den grönaste tekniken Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. BALKONGER VASABPRODUKTER Kompletta system för renovering nybyggnation. Smart viktsensorsystem Väger tvättgodset och ger doseringsråd samt anpassar tvättprogrammet efter vikten. En klimatsmart lösning som minimerar slitage på maskin och kläder. Vatten- och energisnål Ny trumma, Water Efficiency Drum (WED) ger extremt låg vattenförbrukning och minskar energikostnaderna betydligt. Energieffektivt tvättprogram Unikt 20° expressprogram tvättar rent på 26 minuter. Sparar 87 % i energikostnader jämfört med ett 60° program. Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se StreamLine™ TM 7066 .se r. lko be gera a . n g u olo det f ch //e hur : p se htt På n du ka Individuell energimätning NYHET! Echolog är en terminal som gör det möjligt för lägenhetsinnehavaren att spara pengar och minska sin miljöpåverkan. Med Echolog-terminalen kan man följa och påverka sin el- och vattenförbrukning i realtid. Med god översikt blir det enklare att öka medvetenheten – och därmed själv styra och minska sin förbrukning. Våra tekniska lösningar ger energisnålare, snabbare, tystare, och framförallt effektivare produkter. Välj PODAB och gör kostnadsbesparingar varje gång du tvättar. Se hela vårt breda sortiment på www.podab.se eller kontakta oss på 031-752 01 00 för mer information. www.abelko.se • 0920 22 03 60 Bofast 7/2010 25 tema energi Passivhus behöver inga speciella lösningar eller material för att fungera, konstaterar Ulla Janson, forskare vid Lunds tekniska högskola, som doktorerar i slutet av november på ämnet. Hyresgästerna trivs och komforten är bra, trots en extremt låg värmeförbrukning. Texter eva blomberg Foto Nils Bergendal Passivhus – inget 26 Bofast 7/2010 tema energi Bofast 7/2010 ”hokus pokus” ...och hyresgästerna trivs 27 tema energi passivhuscentrum passivhuscentrum Kvarteret Oxtorget i Värnamo (läs mer om dessa tre områden nedan) passivhusen som Ulla Janson studerat: 40 lägenheter i kvarteret Oxtorget, Värnamo 300 ombyggda lägenheter i Brogården, Alingsås Byggdes år 2005-2006 av kommunägda Finnvedsbostäder. Beräknat totalt energibehov: 80 kilowattimmar per kvadratmeter och år för uppvärmning, varmvatten och hushållsel. Enbart uppvärmningen är beräknad till 15 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Ett 1970-talsområde som byggs om till passivhus. Det första 16 ombyggda lägenheterna stod klara 2009. Energianvändningen för värme, varmvatten och hushållsel beräknas minska från totalt 216 kilowattimmar per kvadratmeter och år till 92 kilowattimmar. Energin som går åt för uppvärmning är i dag, i den första ombyggnadsetappen, 27 kilowattimmar per kvadratmeter och år. 12 lägenheter i Frillesås, Kungsbacka Färdigställdes 2006 av kommunens bostadsbolag Eksta Bostads AB. Uppvärmningen är beräknad till 16 kilowattimmar per kvadratmeter och år. 28 Bofast 7/2010 Villa Malmborg, Lidköping Sveriges första villa byggd enligt passivhusprincipen stod klar 2007. Byggherre var Vårgårdahus och familjen Malmborg. Totalt förbrukades första året 18 kilowattimmar per kvadratmeter i uppvärmning. S edan 2005 finansierar Energimyndigheten ett forskningsprojekt som ska ta reda på vad som behövs för att åstadkomma fler hus med mycket lågt energibehov i Sverige. Forskaren Ulla Janson vid Lunds tekniska högskola var den som fick uppdraget. – Det jag tittat främst på är kombinationen av en låg energianvändning och komforten för de boende i passivhusen. Men egentligen har jag studerat hela förloppet. Hur ska det bli lättare att bygga passivhus i framtiden? Kortfattat har hon undersökt om det behövs nya konstruktioner eller produkter för att bygga passivhus. Hon har också studerat hur passivhusen är att bo i – och hur de är för en fastighetsägare att förvalta, och handla upp material och tjänster till, under byggskedet. ulla janson har studerat tre hyreshusområden och en privatägd villa (se bilder ovan och text här intill). Nu lägger Ulla Janson sista handen vid sin doktorsavhandling. I skrivande stund är hon lite förtegen om de exakta resultaten av sin forskning. Men några av slutsatserna avslöjar hon: – Jag har sett att det är fullt möjligt att bygga väl fungerande passivhus i Sverige och som människor trivs att bo i. Och det behövs inga speciella material eller "hokus-pokus"-lösningar, säger Ulla Janson. Därtill menar hon att det är väldigt bra med visningslägenheter, som kan visas vid studiebesök. Dels tema energi ulrika majstrovic hansén Frillesås, Kungsbacka Brogården, Alingsås ger det, enligt Ulla Janson, mycket positiv respons till fastighetsägaren, dels tycker människor om att se verkliga projekt för att våga bygga egna. Det är dessutom viktigt att följa upp mätdata under det första året så att fastighetsägaren ser att allt fungerar. Precis som i alla fastigheter kan på så sätt till exempel vattenläckor eller funktionsfel upptäckas i tid. Och i passivhus är det särskilt viktigt att ha kontroll över att husen håller de låga värden som man planerat för. halvvägs in i arbetet publicerade Ulla Janson en licentiatavhandling (en etappexamen till doktorsexamen). I den koncentrerade hon sig på byggprocessen och projektledningen i de olika passivhusprojekten. Resultaten från den forskningen visar att projektledaren har en nyckelroll. – Studien visade att det, för några år sedan, var väldigt viktigt med en bra och tydlig projekt- och platsledning. Just för att passivhus då var ett nytt begrepp som krävde styrning med en fast hand. Ulla Janson konstaterade dock i avhandlingen att det faktiskt är fullt möjligt att bygga passivhus med ett bra resultat, även om projektledaren inte leder projektet perfekt. Och det har heller ingen avgörande effekt på slutresultatet om ledarskapet brister – men däremot på slutkostnaden.Ändringar som måste göras sent i projektet, för att projektledaren inte varit tillräckligt tydlig och kunnat svara på frågor från hantverkare och installatörer, blir dyra. Ulla Janson framhåller att passivhus numera är ett etablerat begrepp och att fler inom byggbranschen har kunskap om vad som krävs för att bygga dem. – Passivhus håller på att bli "en stor grej". När jag började 2005 var det väldigt nytt. Nu när kunskapen om passivhus har ökat kan beslut som fattas i projektet ske mer i dialog med alla inblandade, eftersom kompetensen finns på flera håll, inte bara hos projektledaren. Det var också det som skiljde de olika studerade passivhusprojekten åt: projektledarskapet och hur fast respektive svag ledningen varit. I villaprojektet var projektledningen till exempel svagare än i de övriga projekten. Däremot uppmättes inga stora skillnader i energianvändning mellan de olika projekten. Den mängd energi som går åt för uppvärmning är väldigt låg i alla passivhus som undersökts. Vad är ett passivhus? Ett välisolerat och lufttätt hus med mekanisk till- och frånluftsventilation, och värmeväxlare. Huset har inget traditionellt värmesystem, utan tanken är att den luft som används för ventilation värmer fastigheten tillsammans med kroppsvärmen från dem som bor där och de apparater som finns i huset. Det första passivhuset byggdes i Lindås utanför Göteborg år 2001. Kort om Ulla Jansson i brogården i alingsås, där ett 1970-talsområ- Civilingenjörsutbildning med väg- och vatteninriktning vid Chalmers tekniska högskola. Har arbetat i fem år som installationskonsult, med ventilation, energi och rör. Är anställd vid Lunds tekniska högskola, på avdelningen för energi och byggnadsdesign. Forskar sedan år 2005 på ämnet passivhus och doktorerar i november i år. de byggs om till passivhus, har värmeförbrukningen i den första etappen (som består av 16 lägenheter) gått från 115 kilowattimmar per kvadratmeter och år vid mätningen år 2004 till 27 kilowattimmar år 2009. Ett kallt år, påpekar Ulla Janson, men siffran är normalårskorrigerad. Minskningen av värmeförbrukningen, efter ombyggnaden, motsvarar cirka 77 procent. Renoveringen av första etappen har totalt kostat cirka en miljon kronor per lägenhet. Då Bofast besökte Brogården för drygt ett år sedan visade notan för omdaningen att energiåtgärderna hade kostat cirka 230 000 kronor av den miljonen. →→ Bofast 7/2010 29 tema energi →→ Underhållsåtgärderna stod för 200 000 kronor medan 570 000 kronor var standardhöjningar. Alingsåshems vd, Ing-Marie Odegren, räknar med att de energibesparande åtgärderna kommer att ha betalat sig på 8-10 år, genom sänkta driftskostnader. – Det är viktigt att dela upp den här kostnaden i de tre delarna, för det är naturligtvis inte så att hela renoveringen betalar sig genom sänkta driftskostnader, men däremot energiåtgärderna, säger Ulla Janson. ulla janson tillägger också att det självklart, för en fastighetsägare som inte har det renoveringsbehov som Brogården hade, innebär en enorm investering att följa Alingsåshems exempel. Fastighetsägare bör enligt henne välja de åtgärder som är möjliga för den egna förvaltningen. – Man får ta russinen från Brogården. Exempel på åtgärder som ur energisparsynpunkt bör prioriteras är enligt Ulla Janson att att täta skarvar i fasaderna och att installera mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeväxling. Värmesnåla hus – men hyresgästerna använder mycket el mer om passivhus Hans Selling, vd för Mitthem i Sundsvall, menade i en debattartikel i Bofast 6/2010 att ombyggnaden av Brogården i Alingsås är omöjlig att genomföra på ett företagsekonomiskt riktigt sätt. Alingsåshems vd svarar på kritiken på debattplats i denna utgåva av Bofast. Båda debattartiklarna, och även andra artiklar om passivhus, återfinns på www.bofast.net. 30 Bofast 7/2010 H us som byggs enligt passivhusprincipen drar extremt lite värme. Men den stora boven är nu hushållselen och hyresgästernas bostadsvanor. – Det går åt mycket el, konstaterar forskaren Ulla Janson. Ulla Janson, forskare vid Lunds tekniska högskola, är mycket nöjd med resultaten efter mätningar av energiåtgången i de passivhus som undersökts i hennes forskning. – Energianvändningen för värme är kolossalt låg i de projekt jag har studerat. Det som drar mest energi nu är varmvatten och hushållsel och det är ju helt beroende av hyresgästernas beteende. Snålspolande kranar har dock gjort att varmvattenanvändningen är låg jämfört med snittförbrukningen i landet. men den stora boven är hushållselen. – Alla hushåll har minst en dator per person och någon teve som står på nästan dygnet runt. Så det går åt mycket el, även om fastighetsägaren har investerat i exempelvis energisnåla vitvaror. Ulla Janson menar att det krävs vidare forskning för att veta säkert, men hennes intryck är att människor generellt sett tänker väldigt lite på sitt energibrukarbeteende. I de tre studerade flerfamiljspassivhusen betalar dock de boende för sin egen uppvärmning av varm- vattnet och för sin hushållsel, och det hjälper till att minska användningen. – När man ser sin varmvattenanvändning på räkningen så blir kostnaden mer påtaglig och något man tänker på, säger Ulla Janson. i värnamo debiteras hyresgästerna dessutom för värmen. Där är värmeanvändningen den lägsta bland de studerade projekten. Så trots att man, enligt Ulla Janson, inte kan dra några slutsatser av ett enda projekt så tror hon att det finns ett samband. Samtidigt verkar slösarbeteendet vara inkomstrelaterat, menar hon, och refererar till sina intervjuer med hyresgästerna. När människor ser att värmeanvändningen går ner så tycker de att de kan unna sig mer av något annat, som långa, varma duschar. Men spridningen mellan olika hushåll är väldigt stor, enligt Ulla Janson. – Ensamstående äldre damer tänker mycket på att spara på energin, medan par utan barn som båda arbetar kan duscha hur mycket som helst. Ensamstående äldre damer tänker mycket på att spara på energin FÖRE–S tortbehova vfasadrenovering. Borås,ant albalkong er:13 9st •Alternativtilltraditionell fasadrenovering •Tryggochstabilpartner genomhelabyggprocessen •Sänkerfastighetens uppvärmningskostnader •Snabbtmontagearbete •Minskadomflyttning EN M ÖJ LI GH ET FÖ R M IL JO N PR O G RAM M ET störst på balkonger i skandinavien balkongsystem & inglasningar Bofast 7/2010 w w w.ba lco. s e 31 aktuell forskning NYHETER Från forskningsfronten • redaktör: Helene Ahlberg, tel: 08-441 53 84, e-post: helene.ahlberg@bofast.net Dålig ljudmiljö ger Forskare granskar dåligt minne Den chef som berättar något för sina anställda i en rörig ljudmiljö kan inte räkna med att undersåtarna minns vad han eller hon sagt. En avhandling från Högskolan i Gävle visar nämligen att minnet försämras om man får höra information i en dålig akustisk miljö. – Att vi kan höra vad som sägs är en nödvändig förutsättning för att vi ska kunna komma ihåg vad som sagts, men det är inte tillräckligt. För att få en god inlärning måste vi få höra den talade informationen utan särskild ansträngning, säger Robert Ljung på Akademin för teknik och miljö vid högskolan i Gävle, som skrivit avhandlingen. Han menar att dessa rön borde tas i beaktande vid renovering och nybyggnad av skolor och andra lokaler där kommunikation är av betydelse. Vilket torde betyda alla arbetsplatser – säg det företag som uppger att kommunikation med kunder eller mellan medarbetare inte är viktigt. I dag utgår normerna från att det räcker med att se till att akustiken inte hindrar någon från att höra vad som sägs. P Felsorterade förpackningar gör återvin- Här testas betongplattan i en mätkammare. AKTIV BETONG RENAR LUFTEN En ny sorts högteknologisk betongplatta ska ge renare luft i den mellantyska staden Fulda. Betongplattorna, som läggs längs en avgastyngd gata, är täckta med titanoxid. Ämnet fungerar som en fotokatalysator; det bryter med hjälp av solljuset ned skadliga ämnen, som kväveoxider, till salter. Ju mer sol, desto snabbare nedbrytning. Luftrenande betongplattor har med framgång provats i flera italienska städer, men en tysk betongtillverkare har nu experimenterat med olika färger, betongtyper och titanoxidblandningar för att få fram en betongplatta som är effektiv även för tyska förhållanden – med färre soltimmar och lägre ljusintensitet. Enligt forskare vid Fraunhofer Institut, som testat betongplattorna i specialbyggda gatumiljöer, minskades kväveoxidhalten med 20–30 procent, beroende på ljusförhållanden och hur mycket det blåste. När det var vindstilla minskade halterna med upp till 70 procent. Även i Malmö pågår sedan ett drygt år ett fullskaleförsök med speciella trottoarplattor på en hårt trafikerad gata. den nya studien, som pågår under tre år, ska granska vilka plaster som slängs. För att komma fram till vilket system som ger bäst källsorteringsresultat ska Lisa Dahlén studera både systemens tekniska utformning och hur organisation, information och kommunikation fungerar. Huvudfrågan består i att jämföra fastighetsnära insamling med insamling vid återvinningsstationer, bland annat med hjälp av en ny plockanalysmetod som utvecklades under förstudien. Forskningsprojektet finansieras av stiftelsen Plastkretsen, en del av Förpackningsinsamlingen. leif nyberg Det finns stora skillnader mellan rysk och svensk projektkultur inom byggbranschen, enligt en studie vid institutionen för industriell ekonomi på Tekniska högskolan i Stockholm. Dessa kulturella skillnader försvårar vardagen i svensk-ryska samarbetsprojekt, visar studien som bygger på intervjuer med projekt- och företagsledare i Ryssland samt en fältstudie på ett svenskt byggföretag. Många företag och organisationer vittnar om hur problem som uppstår inom projekten sopas under mattan, vilket försenar arbetet. – Medan den svenske medarbetaren vill lyfta upp problemen för att kunna lösa dem, vill den ryske projektmedarbetaren dölja dem, säger Helga Persson, som gjort studien. Förklaringen till den ryska synen finns enligt Helga Persson i arvet från Sovjettiden, då medborgarens möjligheter till förmåner och karriär byggde på vilken ställning man hade på arbetsplatsen. Ett begånget fel kunde straffas mycket hårt. I studien listas sju punkter med problem och lösningar. Exempelvis nämns att Ryssland är ett starkt hierarkiskt land med krav på en stark och ofelbar ledare. En byggprojektledare måste därför kunna fatta snabba och kompetenta beslut. I en annan punkt framhålls att den skandinaviska modellen för projektledning, som ofta bygger på medarbetarens egna initiativ, fungerar sämre i Ryssland eftersom den ryske medarbetaren sägs vara i stort behov av övervakning och vägledning. i soprummet ningen dyrare och irriterar många samvetsgranna sopsorterare. I ett forskningsprojekt där fem kommuner ingår undersöks nu vilka insamlingssystem som fungerar bäst. Särskild fokus ligger på plastförpackningar. Enligt en förstudie som pågått sedan 2008 återvinns nämligen bara tio procent av hushållens plastförpackningar. – Det var väldigt mycket matavfall och papper i plasten, säger Lisa Dahlén, forskare på avdelningen för avfallsteknik vid Luleå tekniska universitet. fraunhofer ime PROBLEM SOPAS UNDER MATTAN I RYSK-SVENSKA BYGGPROJEKT PLASTSLARV Lisa Dahlén, avfallsforskare i Luleå. Källor: Luleå tekniska universitet, Högskolan i Gävle, Fraunhofer Institut och Tekniska högskolan i Stockholm. 32 Bofast 7/2010 tema b y gg Nya fönster monterat & klart Rätt tänkt. Hög standard, stor variation och många tillval kännetecknar våra fönster. Fönster från Wisy representerar också den bästa tekniken, kvalitén, miljön och totalekonomin. Ett samtal, en kontakt – ett modernt sätt att köpa fönster Kontakta oss på 010-451 49 00 eller besök oss på www.wisy.se/projekt ” ett bra golv blir bättre när det installeras av någon med rätt kompetens, rätt erfarenhet och med rätt miljöansvar. Då kan du vara säker på att funktion och kvalitet hos våra produkter utnyttjas till 100 procent.” Nedan finner du leverantörer som aktivt stödjer kvalitetssystemet Auktoriserat Golvföretag. ”Vi rekommenderar ett Auktoriserat Golvföretag vid installation av våra material.” Välj ren naturenergi! Geoenergi Lita på naturkrafterna! Geoenergi är solenergi som lagras i jord och berg. Geoenergi finns tillgänglig precis där du bor både sommar och vinter, kräver inga långa transporter och inte heller förorenar vår jord. Med en geoenergianläggning kan du spara upp till 70% av uppvärmningskostnaden för din fastighet. Du kan också kyla fastigheten till en mycket låg kostnad. En geoenergianläggning fungerar lika bra för bostadshus, affärscentra, varuhus och industrier. Och då har vi inte nämnt något om driftsäkerheten, inte heller något om de stora vinsterna för miljön när utsläppen minskar radikalt. Så ... hur mycket vill du spara och hur mycket bryr du dig om miljön? kompetens \ kvalitet \ garanti www.geotec.se Auktorisationen administreras av Golvbranschen, GBR. info@golvbranschen.se \ www.auktorisation.se e-post: info@geotec.se bofast_2010_07.indd 1 Bofast 7/2010 33 2010-10-18 09:21:17 riksrundan något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, 101 29 Stockholm • Eva Blomberg tel 08-441 53 81 e-post: eva.blomberg@bofast.net malungshem Hyresgäster fixade egna rabatter mimer DALARNA. Rut Göllors, Bojan Danielsson och Maj-Britt Skogerud var några av de boende i kvarteret Haga som vann när kommunägda Malungshem utlyste en blomstertävling i somras. Tävlingen, som arrangerades tillsammans med Hyresgästföreningen, var enligt bostadsbolaget ett sätt att uppmuntra de hyresgäster som hjälper till att skapa trivsamma bomiljöer. Vid prisutdelningen nyligen belönades Hagahyresgästerna, som vann i klassen ”Gårdens gemensamma”, med ett presentkort på blommor och växter. ◆ Medarbetare i bostadsbolag blir tonårsmentorer GÖTEBORG. Kommunala Bostadsbolaget i Göteborg har beslutat om ett mentorsprogram för ungdomar som bor i företagets hus. Bolaget skickade på försommaren en enkät till slumpvis utvalda hushåll (med barn i åldern 10-15 år, men även adresserat till ungdomar 16-18 år), spridda över bostadsbolagets hela bestånd. Enkätsvaren visar att det finns ett intresse för coachning bland ungdomarna. Av de drygt 370 ungdomar som svarade på frågan Hyreshusskrapa för fågelhushåll VÄSTERÅS. Kommunägda Bostads AB mimer Mimer invigde nyligen en tämligen anmärkningsvärd fågelholk i naturreservatet Asköviken: en sex meter hög skyskrapa med hela 90 holkar. Fågelholkarna representerar vart och ett av de 90 år som bostadsbolaget funnits och verkat. Holkarna dekorerades fantasifullt av "Mimers vänner", det vill säga fem företag som bolaget samarbetar med på olika sätt, samt nio idrottsföreningar som man sponsrar. – Det jobb som lagts ner på att dekorera holkarna är enormt och nu får vi vänta till våren och se vilka holkar som lockar flest fåglar. Måhända blir det bostadskö till 34 Bofast 7/2010 ville hela 42 procent ha en vuxen mentor eller coach. Därför kommer nu bostadsbolaget att fråga sina medarbetare om de vill bli mentorer. Mentorskapet är helt ideellt. Inger-Lena Bennman, informationschef på Bostadsbolaget, framhåller att många mentorsprogram i andra företag har legat på en hög nivå; bland annat har ungdomarna fått träffa inflytelserika personer i samhället. Här är i stället tanken att hålla det på en mer vardaglig nivå. – Det handlar främst om att tonåringarna får träffa helt vanliga vuxna människor som går till sina vanliga jobb varje dag. Självklart inte alla, men en del av ungdomarna har till exempel föräldrar utan arbete så de vet inte riktigt vad det innebär, berättar Inger-Lena Bennman. Förutom att kunna erbjuda ungdomarna en vuxen person utanför familj och skola att prata framtid, utbildning, jobb och karriär med, så är tanken också att de tonåringar som fyllt 16 år kan få sommarjobba hos bostadsbolaget. I dagsläget är dock projektet i sin linda och bolagets medarbetare har ännu inte fått frågan om de vill bli mentorer. – Men vi hoppas komma igång efter årsskiftet, säger Inger-Lena Bennman. ◆ några, säger Eva Favaro, marknadschef på Bostads AB Mimer. Hon berättar att bostadsbolaget till våren ska sätta upp en webbkamera i en av holkarna. Och på Mimers hemsida kommer alla som vill kunna lägga sin röst på den holk man tror blir inflyttad först. Även de gäster som kom till invigningen fick rösta, men på de holkar de tyckte mest om. Flest röster fick den holk som IFK Västerås Konståkning hade dekorerat. Priset: 90 träd i Vi-skogen. Dock utan holkar. ◆ Fotnot: Vi-skogen är en biståndsorganisation som genom trädplantering hjälper till att bekämpa fattigdom. Säkra och trygga nyheter! något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, 101 29 Stockholm • Eva Blomberg tel 08-441 53 81 e-post: eva.blomberg@bofast.net ELS Vision™ Tvättstugebokning/Infotavla PA-59 Porttelefon PROX-66 Vandalläsare Säkerhet för hela fastigheten Här presenterar vi de senaste nyheterna för en säker fastighet. Nu tar vi ytterligare ett steg i utvecklingen genom helt nya porttelefoner, ny vandalläsare som tål hårda tag som slag, sparkar samt eld med öppen låga. Ny tvättstugebokning och infopanel som säljs och marknadsförs av Electrolux Laundry Systems Sweden AB. VISION är marknadens mest överskådliga tvättstugebokning/infotavla med en skärm på hela 15,5 tum. Den stora fördelen är att produkten kan fungera som tvättbokning eller infotavla eller både och. Genom den stora skärmen så får man en god överblick samt ett enkelt handhavande. Som Infopanel fungerar den som namntavla och kan innehålla allmän och personlig information. Allt administreras från vår programvara M5. Med RCOs helintegrerade säkerhetssystem ingår allt för att få en nyckelfri fastighet. I det integrerade systemet ingår kortläsare, tvättstugebokning, infopanel, larmsystem, portelefon, kameraövervakning samt elektroniska lås för lägenheter. Låter det intressant, för mer info, gå in på www.rco.se Elektroniska lås för hem och företag Order: 08-546 560 10 • Fax: 08-546 560 99 • E-mail: info@rco.se Bofast 7/2010 35 Cylinda har ett myCket brett sortiment av Spisar för alla behov Cylinda har inte mindre än 35 olika varianter av spisar. Sortimentet omfattar allt från moderna induktionsspisar med varmluftsugn till smala emaljspisar vilket gör att alla behov kan tillgodoses. Alla Cylinda spisar har A i energibetyg och är mycket lätta att installera. De har också sval ugnslucka och Easy Clean-emalj för enkel rengöring. Läs mer på www.cylinda.se debatt ”Kvinnor älskar det här, men karlar är skeptiska” Författaren Aino Trosell berättar i tidningen City om det kollektivhus hon just flyttat in i. Debattera i Bofast • redaktör: Christian Lacotte, tel: 08-441 53 73, e-post: info@bofast.net Renoveringen av miljonprogramsområdet Brogården görs för att området ska bli ekologiskt, socialt och ekonomiskt hållbart – och då räcker inte traditionella fastighetskalkyler. Det menar styrelseordföranden och vd:n för Alingsåshem. ”Traditionella fastighetskalkyler räcker inte för att värdera hållbarhet” i förra numret av Bofast hävdar Hans Selling, vd för Mitthem, att ”Alingsåshems renovering [av Brogården] är helt omöjlig att genomföra på ett företagsekonomiskt riktigt sätt”. Han ifrågasätter också det pris som NBO (de nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsföretagens organisation) tilldelat Alingsåshem för renoveringen av området. Selling och NBO:s styrelse har uppenbarligen helt olika verklighetsbilder. Frågan är vilken som är mest realistisk i ett hållbarhetsperspektiv? så här tänker vi när det gäller hållbarhet: Vår utgångspunkt – med ena benet i samhällsnyttan och det andra i affärsvärden – är att skapa attraktiva och hållbara boendeområden för våra hyresgäster. En viktig inspirationskälla i detta arbete är Brundtlandkommissionens definition av hållbarhet i tre dimensioner: ekologisk, social och ekonomisk. Det är summan av dessa aktiviteter vet som leder tillej ett hållbart boende. Vårt 13% bidrag till den ekologiska hållbarheten är en energismart ombyggnad av miljon22% programsområdet Brogårdens 300 hyresrätter där energianvändningen beräknas att minska med 80 procent för uppvärmning, härtill kommer minskad användning av ja nej 65% varmvatten och el. Den investering som rör energieffektiviseringen räknas hem på 10-20 år beroende på energiprisutvecklingen. När det gäller den sociala hållbarheten har området öppnats upp för fler boendegrup- ”Den investering som rör energieffektiviseringen räknas hem på 10-20 år” per. Blandade boendeformer gör det möjligt för alla att bo i området, vilket är en viktig förutsättning för att skapa de integrerade boendemiljöer som de allra flesta vill bo i. Området har också goda förutsättningar för förtätning, genom exempelvis radhus och villor. med ekonomisk hållbarhet menar vi att förändringarna ska genomföras på ett så rationellt sätt som möjligt, därför gjorde vi energieffektiviseringen tillsammans med stambyte, standardhöjning och ökad tillgänglighet. Den ökade tillgängligheten har gjort det möjligt att erbjuda 70 lägenheter i trygghetsboende, något som enligt Äldredelegationens betänkande minskar kommunens kostnader med 24,5 miljoner kronor per år. Det räcker inte med att använda en traditionell fastighetskalkyl för att värdera alla dessa positiva hållbarhetseffekter som dessutom förstärker varandra: när den sociala hållbarheten ökar blir det mer attraktivt att bo i området, vilket i sin tur ökar värdet på fastigheterna. De kraftigt sänkta driftskostnaderna i kombination med sannolikt höjda energipriser ökar fastigheternas värde ytterligare. I ljuset av Sellings kritik blir det alltmer tydligt att branschen behöver utveckla en gemensam verklighetsbild av hur man kan skapa attraktiva och hållbara boendeområden. Ing-Marie Odegren vd för Alingsåshem Maja-Stina Jakobsson styrelseordförande för Alingsåshem Fotnot: Brundtlandkommissionen (FN:s kommission för miljö och utveckling) leddes av den tidigare norska statsministern Gro Harlem Brundtland mellan 1984 och 1987. Källa: NE Webb-frågan Bör det inrättas ett särskilt bostadsdepartement? Två av tre webbröstare tyckte att ett sådant borde inrättas. Nu blev det ju inte riktigt så, men en särskild bostadsminister blev det. Gå gärna in och rösta på nästa webbfråga: Bör regeringen klargöra reglerna kring värdeöverföringar mellan bostadsbolag och kommuner? www.bofast.net ”Enstegstätade fasader har krossat tillräckligt många konsumenters villadrömmar” Villaägarnas riksförbund kräver totalförbud mot fasadmetoden, som även använts i flerbostadshus. Bofast 7/2010 37 boksidan FRÅN HAGA TILL HAMMARKULLEN Tipsa oss gärna om böcker som berör till exempel bostadspolitik, förvaltning och arkitektur. Mejla till eva.blomberg@bofast.net i boken Från Haga till Hammarkullen, utgiven av Kabusa böcker, tas läsaren med på en vandring bland Göteborgs allmännyttiga hus. Byggnadsantikvarien och författaren Helena Lind skriver om allt från trähus och landshövdingehus byggda före år 1900 till miljonprogramshus i förorterna Gårdsten och Hjällbo. Texterna är ackompanjerade av foton tagna av Bert Leandersson och det är en njutning att se dessa hus ur hans perspektiv. Oavsett geografiskt läge och tidsepok visar sig dessa hus inte bara vara vackra, utan även deras särprägel framgår med all tydlighet. Många bilder på dörrspeglar, blyinfattade fönster och utsirade trappräcken, liksom betongfasaders skrovliga mönster, bygger upp en känsla för dessa allmännyttiga hus historia och karaktär. Och Helena Lind sätter ord på husens historia i sina välskrivna texter. EN DAG ÄR DET DAGS! – Allmännyttans hus i Göteborg HELENA LIND/BERT LEANDERSSON – en skrif t om sånt som är br a at t ve ta innan du fly t tar hemifr ån FASTIGHETSÄGARNA Där jag kommer från KRIGET MOT FÖRORTEN PER WIRTÉN författaren och frilansskribenten Per Wirtén skriver i sin nya bok, utgiven av Albert Bonniers Förlag, om förorternas historia. Han gör i boken en vandring i södra Stockholm, från Heron City i Skärholmen till Gullmarsplan. En vandring som tog sexton timmar att företa men tolv månader att skriva. Med ett stundom poetiskt språk ger Per Wirtén en annorlunda bild av den av många föraktade förorten. Fastighetsägarna Sverige har givit ut en skrift för ungdomar som snart ska lämna boet. I skriften En dag är det dags! kan man läsa om allt från hur man hittar sin första bostad, och vilka olika boendeformer det finns, till juridiska spörsmål som vad en hyresgäst får göra och inte i sin lägenhet. I bokens marginaler finns mini-intervjuer med bland andra ungdomar som nyligen flyttat, en hyresvärd och marknadsansvarig på en bostadsförmedling. Längst bak i skriften finns ett index kombinerat med en ordlista som kan komma väl till pass. Boken ger också tips på länkar om boende. Den är tänkt som undervisningsmaterial på gymnasienivå. FÅ KOLL PÅ ENERGIFLÖDET Kom och besök oss på Fastighetsbranschens ENERGIDAG 2010 den 23 september i Stockholm där vi presenterar våra fastighetserbjudanden. Det går att sänka energikostnaden till närmare hälften. Det är fullt möjligt att få total kontroll på energiförbrukningen i dina fastigheter. Med rätt verktyg. Med systemet Powel ELIN Fastighet får du rätt information om fastighetens energiförbrukning med individuell mätning av värme, vatten och el. Problem som uppstår kan snabbt åtgärdas. Det sparar energi, förbättrar miljön och kan sänka dina kostnader med upp till 40 %. Powel ELIN Fastighet är leverantörsoberoende och kan lätt anpassas till befintliga system. Läs mer om aktuella konferenser och nyheter på www.powel.se 38 Bofast 7/2010 Vi på Powel utvecklar effektiva och användarvänliga IT-verktyg inom energiområdet. Låt oss hjälpa dig med rätt teknik och rätt IT-system. Du får inte bara större kontroll och en ökad lönsamhet. Du kan också ge bättre service till dina slutkunder. Få koll på energiflödet nu. Sjuka hus Del 13 i serien Byggteknik LEIF KÅVESTAD I boken Sjuka hus, utgiven av Lärnöförlaget, skriver författaren och tidigare miljöinspektören Leif Kåvestad om det alltjämt aktuella ämnet. Det handlar främst om människor som blir sjuka av att bo eller arbeta i hus som byggts med felaktiga byggnadsmetoder. Detta är en lärobok, ämnad för utbildning på eftergymnasial- och yrkesnivå, som förenar teori med praktik genom fallbeskrivningar och modeller för att bedöma ”sjuka-hussyndromet”. Bifogat finns också checklistor och exempel på hälsoenkäter och skrivelser. Sjuka hus är även en debattbok som sammanfattar författarens kunskaper efter tretton år på miljöförvaltningen i Stockholm. LÄStips? • redaktör: eva.blomberg@bofast.net Som hemma PERSONLIG INREDNINGSINSPIRATION MALIN LINDBERG/TIMO RINNEVUO Som hemma är en bok om heminredning som skiljer sig från andra genom att bilderna är tagna med vanliga kameror i svenska hem utan professionell styling. Idén kommer från skaparna till en webbplats där användarna lägger upp egna bilder. Grundarna ville på så sätt ”låta människor bjuda in andra till sitt hem för att inspirera och inspireras av andras hem genom att ladda upp bilderna på internet”. Nu har en del av dessa bilder samlats i en soffbordsbok, med text av Malin Lindberg och formgiven av Timo Rinnevuo. Trots att idén är god – att inte visa bilder på hem stylade av fotografer eller mäklare – slås boksidesredaktören inte av en härlig känsla av igenkänning. Tvärtom. Det finns knappt en enda bild i boken som inte skulle platsa i inredningsmagasinet Sköna hem. Inte ens på bilderna från barnrummen har någon enda stol eller kudde hamnat på sniskan. Och inte en legobit kan skönjas i hela boken. Din nya leverantör av balkongräcken I vårt breda sortiment finner du allt från enklare räcken till mer komplexa och innovativa lösningar. Alltid till mycket hög kvalitet och till mycket konkurrenskraftiga priser. Även räck en förberedd a för inglasning . www.balustrade.se 0470 – 70 53 90 Bofast 7/2010 39 en dag på jobbet 07.40 08.00 08.05 08.10 Först får Bofast slå fast att Malmö är det närmaste New York man kommer med SJ. De har kustklimat som förlänger sommaren och coola människor från överallt som avbryter och gestikulerar. På morgonen har dock kustklimatet beslutsvåndor och ritar en himlagräns mellan regn och en rasande vacker dag – Bofast sneglar uppåt hela vägen till MKB:s platskontor vid Sevedsplan. Där tänker vi spionera på Håkan Andersson som småchefar över Håkan Andersson, fastighetsförvaltare på MKB Fastighets AB i Malmö. på 22 m2 och visst har lägenheten fått någon törn. Bedömningen gäller kokvrån där MKB kan välja att lappa med småbitar eller riva ut hela rasket. Det får bli hela rasket, avgör Håkan. Tillbaka på kontoret pratar vi mer om ungdomarna i kvarteret, de som härjade härom natten. MKB har en rad projekt på gång för att få området att lyfta. Robert Rosenqvist är anställd med just detta som uppgift och herrarna berättar på ljuvligt Malmövis, i munnen på 40 Bofast 7/2010 en 08.15 hela dagen dag på jobbet 08.41 två av MKB:s områden; Seved och Möllevången. Det visar sig vara en hel del i görningen bland retrofåtöljerna, inte minst ska Malmö FF spela mot Helsingborg samma kväll – så nära ett derby landsändan kommer. MKB/Seveds supporterskara är taggad redan 08.00 på morgonen. Det rapporteras om kläder för alla väder, bilar lämnade hemma och det kikas oroligt ut på vädret. I kväll blir alla Malmöbor du och bror med varandra. Annat var det några En dag på jobbet med: Håkan Andersson, fastighetsförvaltare 08.45 09.00 kvällar tidigare då stissiga ungdomsgäng gick bärsärkagång över Seved och tände eld på Håkans kontor. ”Vi förstår inte riktigt varför”, säger han. ”De bor inte ens hos oss utan hos några privatvärdar på Rasmusgatan.” ”Jaja, det blir nog folk av dom åsså.” Således har Håkan fått tillbringa går- 09.14 09.04 09.20 Utbildning: maskiningenjör "och MKB:s livsskola" Ålder: 39 år. Antal år på MKB Fastighets AB: 16. Bor: i Malmö såklart! Familj: fru. Fritidsintressen: allt som gör livet roligt, som MFF (för det mesta) och all annan sport att titta på eller spela, resor, musik och annat Läser: just nu ”Jämlikhetsanden” av Richard Wilkinson och Kate Pickett Om jag inte jobbade med det här skulle jag: vara sportkommentator Viktigt i livet: att leva Det här visste ni inte om mig: planerar att skriva en skönlitterär bok Text och foto helena shutrick dagskvällen på möte med 23 andra fastighetsägare för att prata problemlösning. Hoppla, 08.30 ska Håkan hjälpa med en knivig lägenhetsinspektion. Vi kastar oss ut i 50-talsbyggnationen och knackar på hos hunden Dixie (som inte berättar husses namn). Här har två människor och en hund trängts 10.00 10.05 10.15 10.24 varandra, om lokaltidning, stadsodling och konsthappenings. ”Vi ligger mitt i stan men ändå ser folk detta som förorten”, säger de och berättar om målsättningen att göra Seved till ett stadskvarter. En ny affischpelare för alla evenemang är en konkret åtgärd, mitt på Sevedsplan. Det visar sig snarare vara Berlin som är herrarnas stadsideal än New York som Bofast går och tänker på. För här hyrs tomma källare ut som konstnärsateljéer →→ Bofast 7/2010 41 en dag 10.30 på jobbet 10.40 10.35 10.47 11.30 →→ eftersom konstnärers statushöjande effekt på bostadsområden är välkänd. På den stora parkliknande gården ovanför ateljén är gräsmattan uppbruten av små odlingsprojekt. ”Ja, de boende ville odla lite själva.” I Flygande mattan, en tom djup affärslokal med pianon och många stolar, har de fått Malmö kulturskola att komma till Seved och erbjuda musikundervisning i de instrument som klingar lokalt i Seveds vardagsrum, typ congas och djembe 11.04 11.05 11.07 12.45 11.08 förstås. ”Skau du på matchen?” ”Jau, klart”. Fastigheten som avhandlas är ett nyförvärv och det visade sig att balkongerna fuskbyggts så till den milda grad att de genast måste plomberas. Livsfarliga, fullständigt, menar mötet, byggda av typ piprensare. Nu drar MKB igång stor balkongförnyelse. Sist in på mötet störtar kundvärden Sandra Jönsson, direkt från ultraljudet, med bildbevis på att det blir en pojke. Rolf Hansson slår igång mötet, lutar sig bak 13.13 13.35 14.10 14.13 om någon av Håkans vänner läser detta så kan Bofast tipsa om att mannen vill ha en vattenpipa, och äppeltobak därtill. Risiga gården som behöver trolleri är full av gamla spruckna murar. Entreprenören föreslår olika varianter när hyresgästen Paula dyker upp. Hur vill du ha det? undrar alla. En plats där jag kan sparra med pojkvännen och köra lite yoga, helst på gräs, grillplats. Allt detta får du, säger Håkan, plus pergola, stockrosor och stora 15.10 15.12 15.30 15.31 15.39 med golvprover. Zdravko Jojic tittar in. Han har kört konstkola tillsammans med MKB/Seved och piggat upp trappuppgångar med sitt måleri. Vi drar ut igen, tittar på stadsodling – ett utomordentligt trevligt sätt att minska ned onödigt stora trottoarer, tittar på Stafkos målningar och på värstinggatan där buskidsen har haft en lökkastningsseans. På träfflokalen ”Barn i Stan” smakar vi hemskördad och hemlagad lemon curd. Sen är vi helt slut. Bofast 42 Bofast 7/2010 en 10.50 dag 11.00 10.51 på jobbet 11.02 snarare än fiol. Robban producerar en Sevedtidning med lokala kids i redaktionen och "I love Seved" har självklart en facebookgrupp. Men nu är det brått. Håkan har ju bilen hemma och vi ska cykla på byggmöte. Snart vinglar Bofast ut på Malmös gator i ett grått långsamt höstregn. Hmm, hur ska det gå med matchen i kväll... Mötesdeltagarna samlas ute först. Regnet avtar. Det finns mycket att vitsa om strax innan ett byggmöte och så fotbollen 11.25 12.37 och rullar på mustacherna. Efter lunch ska Håkan möta en landskapsarkitekt som fått uppdraget att trolla fram något underbart på en dötrist gård. Vi tittar in på några riktiga supergårdar på vår slingrande väg genom Håkans andra distrikt, Möllevången. Strax intill säljer de vattenpipor och 14.35 14.46 12.50 krukor med kryddväxter. Arbetsgruppen planerar in trappsteg och utebelysning. ”Fan, här har vi dratt armaturen på grannens el – då kan vi brassa på jö, hehe.” Håkan ber entreprenören sätta upp bild på fem lekredskap i trappuppgången, hänga upp en penna och be folk rösta med ett kryss när de går förbi. De tre mest röstade blir det. När vi kommer tillbaka till Sevedsplan byts rutorna ut till pansarglas. Håkan kollar mejl och tar emot en hantverkare 15.43 15.50 hela dagen 16.30 ska hoppa på tåget och vill gärna hinna in en sväng på Malmös gigantiska Myrorna innan dess. Håkan behöver försjunka i datorns vindlingar utan en spion på halsen. Så blir det, och när tåget rullar ut ur Malmö vid femtiden vet Bofast att Håkan är på väg till Möllevångstorget för att ladda för matchen med sina polare. Förmodligen i regnkläder – kustklimatet fattade en del underliga beslut under dagen. Matchen gick ändå bra. 2-0. Malmö vann. Bofast 7/2010 43 GRÖN FINGERTOPPSKÄNSLA Stadens gröna rum skänker skönhet, aktivitet och vila för människor – i parker och bostadsområden, längs gång- och cykelstråk, i bostadsrättsföreningens trädgård. Vi kallar det för gröna investeringar, och som alla investeringar utvecklas de bäst med en aktiv och kunnig skötsel. Green Landscaping sköter och anlägger utemiljö för offentlig sektor, näringsliv och bostadsrättsföreningar. Vi är en av Sveriges ledande aktörer som med kunskap, noggrannhet, kostnadseffektivitet och grön fingertoppskänsla förvaltar din gröna investering. Vi gör staden skönare. www.greenlandscaping.se på nya jobb tipsa oss om era personalnyheter! • redaktör: Eva Blomberg, tel: 08-441 53 81, e-post: eva.blomberg@bofast.net Han försökte reformera hyresgäströrelsen på 1960-talet. Nu är bostadsforskaren och pensionären Sven Bergenstråhle president i den internationella hyresgäströrelsen. Och han brinner fortfarande för samma sak – de svaga i samhället. h an slutade på Hyresgästföreningens riksförbund vid halvårssskiftet, bostadsforskaren Sven Bergenstråhle. Efter 26 år. Han fyllde 67 år i somras och har gått i pension. Men som nybliven president i den internationella hyresgäströrelsen, International Union of Tenants, och med flera konsultuppdrag på gång blir han knappast sysslolös. Sven Bergenstråhle blev hedrad när han fick frågan om att bli ordförande i IUT tidigare i år och tog i oktober över ordförandeskapet efter Sven Carlsson. Det är ett treårsförordnande. – Jag tycker uppdraget är intressant därför att jag upplever att så mycket håller på att gå bakåt. Jag känner en väldig oro över att de socioekonomiska skillnaderna ökar. Att man skiter i folk som har det svårt. Något måste man göra, och det här är ett sätt, säger han. IUT kan naturligtvis inte göra några under, framhåller han, men kan bidra till att svaga hyresgästföreningar ute i världen successivt blir starkare. – Vi har inte gott om pengar. Det handlar mer om att ge ett moraliskt stöd och stöd i form av erfarenheter. Exempelvis hur man kan organisera sig. Den icke-parlamentariska organisationen IUT grundades 1926 i Schweiz. Syftet är att ta till vara hyresgästernas intressen världen över. IUT har 58 medlemsorganisationer i 45 länder och växer hela tiden. Kontor finns i Stockholm och Bryssel. Från revolutionär till president sven bergenstråhles uppgift blir att företräda IUT i olika sammanhang och planera verksamheten tillsammans med två vice ordförande och sekretariatet. – Nu blir jag en intresseföreträdare, men tror att jag kan ha nytta av min forskarbakgrund. Att kunna bena upp de problem som visar sig när medlemsländerna har så olika förutsättningar. Han nämner bland annat Holland, där EU-kommissionen vill minska tillgången till social housing-bostäder och Storbritannien, vars regering vill skära ner stödet till byggande av social housingområden. – Det kommer att förvärra både arbetslösheten och bostadsförhållandena för hushåll med låga inkomster. Även i Lettland och Polen saknas bostäder som låginkomsttagare har råd med, framhåller Sven Bergenstråhle. Han har varit engagerad i den svenska hyresgästföreningen sedan slutet av 1960-talet. I början försökte han, som han uttrycker det, ”reformera hyresgäströrelsen på ett revolutionärt sätt”. – Jag ingick i ledningen för den vänsterradikala oppositionen inom Hyresgästföreningen och var ansvarig för Sveriges kommunistiska partis arbete i hyresfrågor. Vi drev bland annat en linje om hyresstopp. I början av 1970-talet blev han invald som styrelseledamot i en hyresgästavdelning i Skarpnäck i södra Stockholm, trots att dåvarande förbundsordförande Erik Svensson motsatte sig det ”å det bestämJag känner en väldig oro daste”. Efter en tids arbete med vardagliga över att man skiter i folk hyresfrågor ändrades Sven Bergenstråhles rasom har det svårt dikala uppfattning och han blev reformist. Intresset och engagemanget för hyresgästerna och hyresrätten som upplåtelseform är fortfarande starkt. – Hyresrätten har, trots att den har alla förutsättningar att vara en flexibel och vinnande upplåtelseform, på något sätt alltid →→ Bofast 7/2010 45 Tyvärr satsar politikerna enbart på ägt boende. Därför är det viktigt att stå på hyresgästernas sida. →→ varit en underdog”, anser Sven Bergenstråhle. – Och det har funnits många dåliga värdar och fastighets- ägare, även inom allmännyttan, konstaterar han. – Tyvärr satsar politikerna i Sverige, och flera andra länder, enbart på ägt boende. Därför är det viktigt att stå på hyresgästernas sida. Sven Bergenstråhle är sociolog i grunden och undervisade på sociologiska institutionen vid Stockholms universitet under en tid. Ett decennium senare, då han hade en tjänst på Statistiska centralbyrån som utredare, fick han ett erbjudande från Hyresgästföreningen att hålla i ett forskningsprojekt. Det handlade om hur bruksvärdessystemet tillämpades i Stockholm, Göteborg och Malmö. 1984 anställdes han på riksförbundet. nyligen antogs – efter ett gemensamt förslag mellan parterna på hyresmarknaden – en ny lag för kommunala bostadsbolag och förändringar i hyreslagen. Det innebär bland annat att allmännyttan inte längre är hyresnormerande – vilket Sven Bergenstråhle tror kan fungera bra. Han framhåller vikten av att hyrorna bestäms av bruksvärdet, enligt hyresgästernas värderingar av lägenhetens storlek, standard, läge, servicenivå och inte minst förvaltningskvalitet. En framtid att bygga på! God kvalitet, energieffektivitet, funktionella lokaler, minimal miljöpåverkan och låga livscykelkostnader kommer alltid ha ett högt värde. Tillsammans skapar vi byggnader med reella värden och god funktion. Besök: www.funktion.se Där kan du hitta exempel på värden vi skapat tillsammans. 010-505 00 00 www.afconsult.com 46 Bofast 7/2010 – Vi får se om företrädarna för fastighetsägare och bostadsföretag kan ta boendekvaliteten på allvar, och träffa avtal som ger dåligt skötta fastigheter sänkta hyror och inte tro att läget är det enda viktiga. Hur mycket tid uppdraget som president i IUT kommer att ta framöver har Sven Bergenstråhle ”ingen aning om”. Men han tror det kommer kräva en del tid för förberedelser inför möten och föredrag samt några resor per år. Han räknar ändå med att vara ledig mycket. – Jag har en mängd olästa böcker. Det ska bli rätt skönt att disponera sin tid. förutom att läsa, lösa korsord och fixa i hemmet är han gärna ute i naturen och springer i skogen. Sven Bergenstråhle bor med hustrun Eva och deras yngsta barn på Strövelstorps bygdegård. Eva Bergenstråhle, som till vardags är marknadschef på Ängelholmshem, driver gården på sin fritid. Där anordnar hon fester och bröllop för inbokade gäster och lagar all mat själv. För att det ska fungera tidsmässigt har paret hyrt en lägenhet en trappa upp i bygdegården, som ligger i allra sydligaste delen av Ängelholm. – Jag kan inte laga mat på det sätt som Eva gör. Mitt bidrag till verksamheten blir att sköta den stora trädgården, att klippa gräs och häckar. eva.blomberg@bofast.net Vi har vuxit ur kostymen REPAB byter namn till Incit Efter 44 år är det inte konstigt att vi behöver byta kostym. Vi har samma grundtankar som 1966 men satsar mer än någonsin på utveckling och support. Dessutom finns vi i flera nordiska länder och expanderar i övriga Europa. Mycket har hänt sedan starten och vi tycker att det nya namnet klär oss bättre. Hundratals fastighetsföretag har under åren effektiviserat sin verksamhet med vår hjälp. Nu får våra kunder ännu bättre kontroll och lönsamhet. Ekonomi- och fastighetssystemet SUMMARUM utvecklas för morgondagens behov. Läs mer om namnbytet och våra tjänster på www.incit.se Flöjelbergsgatan 10, 431 37 Mölndal. teleFOn 031-725 43 00. www.incit.se Bofast 7/2010 47 på nya jobb tipsa oss om era personalnyheter! • redaktör: Eva Blomberg, tel: 08-441 53 81, e-post: eva.blomberg@bofast.net ANNELIE VINSA TAR ÖVER SOM PERMANENT VD I KIRUNABOSTÄDER HSB PROJEKTPARTNER FÅR NY VD Styrelsen för kommunägda Kirunabostäder jektpartner, HSB-föreningarnas gemensamma byggbolag. Han är för närvarande vd på statliga Akademiska hus Norr, som i huvudsak har de norrländska universiteten som hyresgäster. Tidigare har Matias Lindberg varit vd för Södertäljes kommunala bostadsbolag Telge bostäder och bostads- och fastighetsbolagen Vallonbygden i Finspång och Årehus. Matias Lindberg har utsetts till vd på HSB Pro- har utsett Annelie Vinsa som vd för bolaget. Annelie Vinsa har sedan i juni varit tillförordnad vd sedan tidigare vd Tomas Eriksson lämnade posten efter oenighet med kommunen. Hon har tidigare haft rollen som marknadschef i bolaget. NY STATSSEKRETERARE HOS NYE CIVIL- OCH BOSTADSMINISTERN TEKNIKCHEF BLIR KONCERNCHEF I HÖÖR Regeringen har utsett Ulf Perbo till ny stats- sekreterare hos civil- och bostadsminister Stefan Attefall. Han kommer närmast från branschorganisationen Bil Sweden där han varit vice vd. Ulf Perbo har tidigare även varit chefekonom på Sveriges byggindustrier samt arbetat på finansdepartementet och statsrådsberedningen med skattefrågor och ekonomisk politik. LKAB:S FASTIGHETSBOLAG FÅR TILLFÖRORDNAD VD Från oktober är Siv Aidanpää Edlert tillförordnad vd för statliga LKAB:s fastighetsbolag FAB, Fastighets AB Malmfälten. Hon var tidigare ekonomi- och administrationschef i bolaget och efterträder Mats Pettersson som går vidare till en tjänst som utvecklingschef för stadsomvandlingen i Kiruna. Vid årsskiftet blir Kristina Forslund vd och koncernchef för det kom- munala bostadsbolaget Höörs Fastighets AB. Hon kommer närmast från Kristianstads kommun där hon varit avdelningschef för fastighetsteknik. Tidigare har hon även arbetat på HSB Nordvästra Skåne och Familjebostäder i Stockholm. Kristina Forslund tar över vd-stolen efter Lars Anebreid, som varit tillförordnad vd sedan i våras, då den tidigare vd:n Pehr Carlberg lämnade sin post. Berätta om ditt nya jobb för andra! Skicka tex t & bild till eva.blomberg@bofast.net. ALLT DU BEHÖVER FÖR FASTIGHETSUNDERHÅLL! Vi erbjuder bland annat: • Ljuskällor • Elartiklar • Beslag och lås • Städredskap och rengöringsmedel • Redskap • Fläkt och spis • VVS-artiklar • Verktyg För att hitta ditt närmaste DahlCenter gå in på dahl.se Ring oss gärna på 08-583 595 00 eller maila på info@dahl.se 48 Bofast 7/2010 nu lanserar vi vitec energiuppföljning För en hållbar affärsutveckling Reducera energianvändningen Minska miljöpåverkan Öka lönsamheten fastighetssystem bofasts bostadskryss LÖS KORSORDET OCH VINN TRISSLOTTER! Lös korsordet och vinn trisslotter! När du löst korsordet – skicka ditt namn, din adress och fraserna i de färgade fälten till: Bofast Box 474 101 29 Stockholm Märk kuvertet ”korsord”. Du kan även e-posta till: info@bofast.net Fem av dem som skickat in rätt lösningar vinner tre trisslotter var. Senast den 25 november vill vi ha ditt svar. De rätta fraserna i förra korsordet var: Skönt grönt för boendet och Markarbete för husbehov. …och vinnarna blev: Elisabeth Andersson, Ljusne Kerstin Johansson, Bankeryd L-E Nilsson, Smålandsstenar Caroline Rössvik, Mullsjö, Göran Westling, Avesta 50 Bofast 7/2010 BEGRÄNSAD EFTERSÄNDNING Vid definitiv eftersändning återsänds försändelsen med den nya adressen på baksidan (ej adressidan). POSTTIDNING B Avsändare: Titeldata AB 112 86 Stockholm tele2.se Beställ något som du aldrig kommer att använda. Men som ger dig gladare hyresgäster. Vi har TV med fantastiskt utbud, supersnabbt Bredband via TVeller datauttaget och Telefoni. Allt till riktigt bra priser förstås. Byter ni till Tele2 tar vi hand om hela installationen, och ni får dessutom tillgång till vår Kundservice för Fastighetsägare. Gå in på tele2.se/fastighetsagare eller ring 0200-22 55 10 för mer information.
© Copyright 2024