Årsredovisning Masmästaren Fastigheter AB 2014.
INNEHÅLL Året i korthet 2 Flerårsjämförelse3 Detta är Masmästaren 4 Masmästarens etiska regler 7 Vd har ordet 8 Masmästarens kännetecken 10 Det är för kunden vi finns till 12 Miljöåtgärder16 Trygghetsåtgärder20 Certifiering24 Marknader allmänt 28 Falumarknaden29 Borlängemarknaden30 Uppsalamarknaden31 Västeråsmarknaden32 14 20 ren masmästa s år redovisning Proforma 2014 34 Riskanalys36 Fastighetsbeståndets areor 38 Fastighetsbeståndets värden 39 Hyresintäkter41 Driftskostnader42 Underhållskostnader och avskrivningar 44 Värdehöjande åtgärder 46 Finansiell översikt och skatter 50 Innehåll i förvaltnings- och bolagstyrningsrapporterna53 Förvaltningsberättelse54 Resultat- och balansräkningar 56 Kassaflödesanalys och förändring av eget kapital 58 Noter 59 Förslag till vinstdisposition 67 Revisionsberättelse68 Förslag till utdelning 69 Bolagsstyrningsrapport70 Styrelse och ledning 74 Organisation75 Fastighetsförteckning80 Skepparholmen93 Slottsvalvet97 Definitioner99 Soliditet Årets resultat Mkr % Mkr 2 500 40 35 30 25 20 15 10 5 0 35 2 000 1 500 1 000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 Året i korthet 30 25 20 15 10 5 0 2010 2011 2012 2013 2014 Balansomslutning, Mkr Årets resultat efter skatt, Mkr Justerad soliditet, % Fastighetsförsäljningar, Mkr Synlig soliditet, % Hyresintäkter och ekonomisk uthyrningsgrad Belåningsgrad fastigheter Mkr % Mkr 2 000 90 300 96,0 1 600 85 250 95,5 80 200 75 150 70 100 65 50 60 0 1 200 800 400 0 2010 2011 2012 2013 2014 % 94,5 94,0 2010 2011 2012 2013 2014 93,5 Belåningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Driftsöverskott och direktavkastning Mkr % Mkr % 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 12 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 7,60 7,40 7,20 7,00 6,80 6,60 6 4 2 2010 2011 2012 2013 2014 0 6,40 6,20 2010 2011 2012 2013 2014 6,00 Eget kapital, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat före skatt, Mkr Direktavkastning, % Avkastning eget kapital, % Direktavkastning normaliserat, % Avkastning totalt kapital samt totalavkastning Uthyrbar area fastigheter Mkr % 1 000 m2 % 2 500 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 255 96,6 96,4 96,2 96,0 95,8 95,6 95,4 95,2 95,0 94,8 94,6 94,4 2 000 1 500 1 000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 250 245 240 235 230 225 220 2010 2011 2012 2013 2014 Totalt kapital, Mkr Uthyrt, m2 Totalavkastning, % Vakant, m2 Avkastning totalt kapital, % Uthyrningsgrad, % Substansvärde Marknadsvärde fastigheter Mkr % Mkr 1 200 1,0 3 500 1 000 0,8 800 600 400 2 500 2 000 0,4 1 500 200 0,2 0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 3 000 0,6 1 000 500 0 29,0 36,4 0,2 80,3 153,0 116 1 709 4 054 95,2 95,0 14,6 20,4 55,3 146,2 58 1 618 3 816 95,7 96,2 2010 2011 2012 2013 2014 Totalt kapital, Mkr Marknadsvärde, Mkr Utdelning, % av substansvärdet Övervärde, Mkr ÅRETS RESULTAT Årets resultat uppgick till 29,0 Mkr (14,6). Ingen fastighet (fem) har förvärvats under verksamhetsåret 2014, tre (ingen) fastigheter har sålts under 2014. Försäljningarna under 2014 uppgår till 34,75 Mkr. Skuldsättningsgrad, % 8 Årets resultat, Mkr Resultat före skatt, Mkr Rearesultat, Mkr Rörelsens kassaflöde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Vinst per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Uthyrningsgrad area, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % FÖRSÄLJNINGAR OCH FÖRVÄRV Hyresintäkter, Mkr 10 20142013 95,0 Räntebärande skuld, Mkr Avkastning eget kapital LIKVIDITET OCH SOLIDITET Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit var vid årets utgång 71,8 Mkr (82,5). Koncernens checkräkningskredit uppgår till 63 Mkr (63). Koncernens justerade soliditet uppgick till 34,6 procent (33,0). FASTIGHETERNAS BOKFÖRDA VÄRDE OCH MARKNADSVÄRDE Fastigheternas bokförda värde har ökat med 25 Mkr (104) under året, varav 0 Mkr (102) avser förvärvade fastigheter. Bokfört värde uppgick till 2 212 Mkr (2 187). Fastigheternas marknadsvärde har ökat med 48,4 Mkr (118) under året om hänsyn tas till genomförda investeringar och värdeminskningsavdrag. Marknadsvärdet uppgick till 2 964 Mkr (2 892). UTDELNING Styrelsen föreslår en utdelning om 30 kronor per aktie (25). Flerårsjämförelse tkr 20102011201220132014 resultaträkning Fastighetsrörelsen Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott 250 556256 492261 268268 003269 783 −109 629−109 816−108 579−113 065−107 967 −7 561−8 265−8 004−8 718−8 852 133 366138 411144 685146 220152 964 Avskrivningar Bruttoresultat fastighetsrörelsen −19 619−20 299−20 560−36 229−36 846 113 747118 112124 125109 991116 118 Jämförelsestörande poster Fastighetsförsäljningar Rörelseresultat - 1 613-- 159 113 747119 725124 125109 991116 277 Finansrörelsen Räntenetto och övriga finansiella intäkter och kostnader −83 695−83 666−88 682−89 634−79 913 Resultat efter finansiella poster 30 052 36 059 35 443 20 357 36 364 Aktuell betald skatt Uppskjuten skatt −7 6 −6 - −8 106−9 991 −16 374−5 796−7 363 Årets resultat 21 93926 07419 06314 56129 001 balansräkning Fastigheter 2 055 6042 072 7282 098 5002 187 0892 212 056 Övriga tillgångar 93 90275 02661 29372 24559 364 Kassa och bank 76 275 101 09283 97182 50671 827 Summa tillgångar 2 225 7812 248 8462 243 7642 341 8402 343 247 Eget kapital 357 223383 297396 110404 421427 172 Räntebärande skulder 1 795 3631 794 5581 783 7351 874 3481 848 598 Övriga skulder 73 19570 99163 91963 07167 477 Summa eget kapital och skulder 2 225 781 2 248 846 2 243 764 2 341 840 2 343 247 kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets slut 49 329 60 353 46 880 55 343 80 345 −76 221−34 731−46 928−44 947−59 024 24 982 −805−17 073−11 861−32 000 −1 910 24 817−17 121 −1 465−10 679 76 275 101 092 83 971 82 506 71 827 fastigheter Uthyrbar area (m2) 249 355247 490247 610247 610245 750 Vakant area (m2) 10 401 8 92311 46210 83011 836 Uthyrningsgrad (%) 95,896,495,495,695,2 Direktavkastning (%) 6,76,87,07,07,0 Direktavkastning, normaliserat driftnetto (%)7,47,57,47,37,2 Överskottsgrad (%) 53,254,055,454,656,7 Marknadsvärde (tkr) 2 476 9002 578 3202 685 1102 891 7462 963 660 per aktie Vinst Eget kapital Substansvärde 88104 76 58116 1 4291 5331 5841 6181 709 2 6713 0263 4773 8164 054 Jämförande uppgifter avseende 2013 är omräknade i enlighet med regelverket för K3-redovisning. Övriga är ej omräknade. 3 Detta är Masmästaren Affärsidé, vision, mål och strategier M asmästaren Fastigheter AB bildades i december 2001 då bolaget förvärvade fastigheter i Falun och Borlänge från det börsnoterade Fastighets AB Tornet. Vid förvärvet ingick 24 fastigheter i centrala Falun och Borlänge. Verksamheten har under 2002–2014 kännetecknats av stor aktivitet och med stora förvärv i Falun och Borlänge samt på orterna Uppsala, Västerås och Stockholm. Masmästaren äger efter dessa förändringar 63 fastigheter och personalen uppgår till 21 medarbetare i fastighetsförvaltningen. Därutöver finns 42 medarbetare anställda i Skepparholmen som bedriver hotell- och konferensverksamhet och Slottsvalvet som bedriver skogsförvaltning. Skepparholmen förvärvades 2006 och Slottsvalvet förvärvades under 2013. Masmästaren är Dalarnas största privata hyresvärd och företaget profilerar sig som en lokalt förankrad hyresvärd med stor bredd i hyresutbudet. Basen för verksamheten är Falun/Borlängeregionen, men det hindrar inte att Masmästaren breddar sig och äger fastigheter på andra orter som Västerås, Uppsala och Stockholm. Genom sitt breda utbud av lägenheter och lokaler där Masmästaren verkar, kan företaget möta de krav och önskemål som både befintliga som presumtiva hyresgäster kan tänkas ställa. Närhet och kunskap om de lokala marknaderna ger korta och enkla beslutsvägar i mötet med hyresgästen. En nog så viktig konkurrensfördel. Ambitionerna när det gäller fastigheternas underhåll och vår servicekvalitet är högt ställda. Finansiering av verksamheten har placerats i de större affärsbankernas lokala bankkontor och vi är idag den lokalt största och viktigaste kunden i några av affärsbankerna. Förtroendet för Masmästaren har stor del i bolagets framgångsrika utveckling. Styrelseledamöterna äger samtliga aktier i Masmästaren och ledningen av bolaget regleras genom ett aktieägaravtal som löper till utgången av 2030. reinvestera vinster och kassaflöden. Reinvestering i bolagets utveckling och konsolidering går före aktieutdelning. Masmästaren är värdedrivet och värdet av bolaget ska öka genom att vi ska • vara lyhörda för hyres- och fastighetsmarknadens önskemål och anpassa förvaltningen till dessa önskemål • bedriva effektiv förvaltning och idérik utveckling av fastigheterna • förvärva, avyttra och investera i fastigheter för att höja beståndets värde • ha ett engagerat ledarskap • utveckla strukturkapitalet genom att investera i modern digital teknik och utbilda medarbetarna till att ligga i framkant. VISION Masmästaren ska vara det självklara alternativet som hyresvärd, både för privatpersoner och för företag. Till privatpersoner erbjuder vi säkra bostäder i centrala lägen med god service och till företag erbjuder vi säkra och flexibla affärslokaler i bästa lägen med god service. Hyresgäster som av olika skäl valt att lämna oss ska längta tillbaka till att åter bli hyresgäst hos Masmästaren. STRATEGI Masmästarens strategi utgår från de båda begreppen helhetssyn och hållbarhet. Ekonomiska, sociala och miljörelaterade aspekter ska hanteras på ett uthålligt och ansvarsfullt sätt. EKONOMISK UTVECKLING God lönsamhet och stark finansiell ställning ska skapa förutsättningar för en långsiktig hållbar utveckling för hyresgäster, affärspartners, medarbetare, ägare och samhället. Masmästaren ska respektera etiska värderingar och sociala normer, vara en god avtals- partner och samhällsaktör samt genom engagerat ledarskap motivera och utveckla medarbetarna. SOCIALT ANSVAR AFFÄRSIDÉ Masmästaren ska verka långsiktigt och äga centrala fastigheter i städer belägna i mellersta Sverige med förväntad framtida tillväxt. Fastigheterna ska brukas inom segmenten bostäder, kontor, butiker och hotell och förvaltas miljövänligt och med god service. Ägarna finansierar verksamheten genom att 4 Verksamheten ska präglas av en hel hetssyn där miljön skyddas och insatsvaror och energi används effektivt. MILJÖANSVAR Avkastning totalt kapital samt totalavkastning Mkr % 1 200 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1 000 800 600 KÄNNETECKEN Eget kapital, Mkr 400 Substansvärde efter skatt, Mkr 200 Totalavkastning, % 0 2010 2011 2012 2013 2014 Masmästaren ska kännetecknas av förståelse för värden som omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Insikten ska dagligen omsättas i åtgärder som förstärker Masmästarens goda rykte. Marknadsvärde fastigheter Mkr MÅL 3 500 Före utgången av år 2020 ska fastigheternas marknadsvärde överstiga 3 600 Mkr och det egna avskattade kapitalet ska överstiga 600 Mkr. Bolagets substansvärde bör ligga i nivån 1 000 Mkr. Totalavkastningen (före skatt) bör överstiga 15 procent över en konjunkturcykel – den genomsnittliga totalavkastningen under åren 2004–2014 har uppgått till 18 procent. 3 000 2 500 2 000 1 500 Marknadsvärde, Mkr 1 000 500 Övervärde, Mkr 0 DELMÅL OCH RESTRIKTIONER • Fastighetsinnehavets normaliserade direktavkastning (inklusive full administration och normaliserade hyror och driftskostnader) bör överstiga 8,5 procent – den genomsnittliga direktavkastningen under de senaste fem åren är 7,5 procent. • Nettoskulden bör understiga 60 procent av fastig heternas fastighetsvärden – den genomsnittliga skuldsättningsgraden under de senaste fem åren är 67 procent. • Likviditeten inklusive lånelöften och checkräkningskrediter bör minst uppgå till 100 Mkr – den genomsnittliga likviditeten under de senaste fem åren uppgår till 83 Mkr per årsskiftet. • Andelen bostäder/kommersiella lokaler bör vara 60/40 – den genomsnittliga andelen under de senaste fem åren är 50/50. • Andelen långa hyresavtal (längre än tre år) bör överstiga 50 procent av hyresvärdet för kommersiella fastigheter – under de senaste fem åren uppgår avtalen till 52,4 procent av hyresvärdet för kommersiella fastigheter. 2010 2011 2012 2013 2014 Likviditet Mkr 120 100 80 60 40 20 Likviditet, Mkr 0 2010 2011 2012 2013 2014 Driftsöverskott och direktavkastning Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % Direktavkastning normaliserat, % 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 7,60 7,40 7,20 7,00 6,80 6,60 6,40 6,20 2010 2011 2012 2013 2014 6,00 5 Svartbäcken 51:3 i Uppsala Belåningsgrad fastigheter Mkr % 2 000 90 1 600 85 80 1 200 Räntebärande skuld, Mkr Belåningsgrad, % Skuldsättningsgrad, % 75 800 70 400 0 65 2010 2011 2012 2013 2014 60 Uthyrbar area fastigheter • Uthyrningsgraden bör överstiga 95 procent – under de senaste fem åren uppgår den genomsnittliga uthyrningsgraden till 95,7 procent. • Minst 80 procent av hyresgästerna vill definitivt fortsätta hyra av Masmästaren – kundundersökningar sedan 2007 bekräftar detta. • Minst 80 procent av medarbetarna bör definitivt känna betydelsen av sin insats för bolaget – årliga medarbetarsamtal bekräftar detta. • Utdelningar till aktieägarna ska maximeras till 1,5 procent av substansvärdet över en konjunkturcykel – under de senaste fyra åren uppgår den genomsnittliga utdelningen till 0,6 procent av substansvärdet. 1 000 m2 % 255 96,6 96,4 96,2 96,0 95,8 95,6 95,4 95,2 95,0 94,8 94,6 94,4 250 245 240 Uthyrt, m2 Vakant, m2 Uthyrningsgrad, % 235 230 225 220 2010 2011 2012 2013 2014 Substansvärde Mkr % 1 200 1,0 1 000 0,8 800 0,6 600 0,4 400 Totalt kapital, Mkr Utdelning, % av substansvärdet 6 0,2 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 0,0 Masmästarens etiska regler E tt framgångsrikt företag skapar värde för sina hyresgäster, värde för aktieägare, värde för samhället och är en bra och säker arbetsplats för sina anställda. I Masmästaren ska vi arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög etik och moral i våra relationer till omvärlden. Vi arbetar för att skapa goda och hållbara relationer till våra medarbetare, aktieägare, hyresgäster, leverantörer, myndigheter och branschorgan. Målet är att bygga upp ett ömsesidigt förtroende som gör att vi framstår som en pålitlig och ansvarskännande samarbetspartner. Nedan tecknade uppförandekod gäller för alla som är anställda i Masmästaren. ÄRLIGHET OCH INTEGRITET Som anställd i Masmästaren agerar vi med ärlighet och integritet. Vi gör det som är rätt utan att kompromissa även om omständigheterna innebär att det är svårt. RESPEKT FÖR MÄNNISKOR Vi behandlar andra människor med den respekt vi själva förväntar oss. Vi visar alla människor vi kommer i kontakt med denna respekt, både inom och utanför Masmästaren. Mobbning och diskriminering mellan Masmästarens medarbetare och av Masmästarens hyresgäster, leverantörer eller konsulter är oacceptabelt. Vi uppmanas att säga ifrån om någon uppför sig så att vi känner oss illa berörda och att rapportera om vi ser sådant inträffa. AFFÄRER Vi bygger långsiktiga och förtroendefulla relationer med våra hyresgäster och samarbetspartners. Vi gör det med ärlighet och integritet. All marknadsföring ska vara riktig och sanningsenlig. Medveten osanning eller utlämnande av oriktiga fakta är inte acceptabelt. Vi skapar våra affärer med laglydiga och etiska metoder. Gåvor och representation, erhållen och bjuden, ska rymmas inom lagens gränser. KOLLEGOR/MEDARBETARE Vi förstår att inget företag är starkare än sin svagaste länk. Vi lär av varandra och kombinerar alla våra kompetenser efter mottot – en för alla, alla för en. Konflikter uppstår alltid i en organisation och vi månar om att utan dröjsmål, med dialogens hjälp bilägga anledningen till konflikt. LEDNINGSSTIL Chefer är förebilder och chefens egna etiska standard bestämmer den etiska nivån i organisationen som de är satta att leda och utveckla. Det är därför speciellt viktigt att han eller hon agerar och uttalar sig som goda föredömen. ” Åtgärder och beteenden som skadar förtroendet för, och tilliten till, Masmästaren accepteras ej. Respektive chef är ansvarig för att utbilda och övervaka efterkommanden av denna uppförandekod .” Posten 6 i Falun VÅRD AV TILLGÅNGAR Vi har ett ansvar att vårda de tillgångar som ägarna gett oss i uppdrag att sköta. Missbruk för personlig vinning eller vårdslöst handhavande är inte acceptabelt. Vår personliga framtoning karaktäriseras av enkelhet. Vi avstår från lyx. SAMHÄLLE Masmästarens goda namn ska alltid skyddas. Som ansvarstagande företag är det vår plikt att följa lagen. Om vi någonsin tvivlar på vad som är rätt i en given situation är det ett gott riktmärke att fråga sig om vi vill läsa om detta i tidningen. 7 Vd har ordet V ärlden har många kriser att oroa sig för. Efter G20-mötet i Australien varnade närvarande politiker för ”alla blinkande röda lampor” i världsekonomin. Man varnar för allt fler tecken som pekar mot en ny ekonomisk kris. Instabilitet och osäkerhet i omvärlden gör att många av de tunga ekonomiska lokomotiven har saktat in. Till skuldkrisen i världen kan läggas ebola, Islamiska staten och Ukraina. OMVÄRLDEN Eurozonen är på nytt på väg mot recession. En diet av höga statsskulder, låg tillväxt och hög arbetslöshet håller på att bli det normala tillståndet i Europa. Tyskland har knappt någon tillväxt alls. Hela eurozonen står och stampar. Japan befinner sig i recession. I Ryssland råder redan ekonomisk stagnation. Tillväxten i Kina har minskat rejält. Tillväxtländerna fungerade som ekonomisk motor när återhämtningen inleddes efter finanskrisen 2008 men börjar även de att tappa fart. Det finns ingen som på allvar driver på efterfrågan i världen även om USA börjar vakna upp från sin recession. För att få fart på världsekonomin enades världens rikaste länder på G20-mötet om att kraftigt stimulera sina ekonomier med statliga satsningar på infrastruktur. Något som helt går på tvärs mot den ekonomiska politiken i Eurozonen där fokus ligger på att minska ländernas statsskulder. Det är i det närmaste omöjligt för de flesta stater att med finanspolitiska åtgärder få fart på ekonomierna då borden är avdukade och ladorna är tomma. I detta läge har centralbankerna tagit över för att med penningpolitiken söka styra undan för en hotande världsdeflation. Summerar man privata och offentliga skulder uppgår de till i genomsnitt ofantliga fyra gånger utvecklingsländernas genomsnittliga BNP. En omedelbar skuldsanering skulle kasta in världsekonomin i ett kaos som ingen vet hur man ska ta sig ur. Ländernas centralbanker har gett sig in på ett experiment som aldrig prövats i stor skala. Man har tagit ner räntan till noll och när det inte hjälpt att få fart på tillväxten har man lånat ut rekordbilligt till svaga banker och som sista utväg köper man upp statsobligationer och överväger att köpa upp företagsobligationer. 8 Att kort- och långräntorna har pressats ned har fått till följd att tillgångars värden bubblar på rekordnivåer. Börser världen över presterar all time high och fastighetspriser likaså. Alla som var med och städade upp svensk ekonomi under nittiotalet ser med förskräckelse vad som kan komma att inträffa i det fall centralbankers experiment inte visar sig vara lösningen på problemen. Problemen kan bli än värre innan vi ser ljuset i tunneln. En sak är dock säker, vi måste gemensamt betala notan för kalaset och det gäller inte bara oss utan också kommande generationer. Om centralbankernas experiment misslyckas är det risk för hyperinflation. Att vi får tillbaks en god tillväxt i ekonomierna är nödvändigt för att ta sig ur skuldkrisen och för att hålla arbetslöshetssiffror på rimliga nivåer. SVERIGE Sverige har någorlunda klarat sig från mer dramatiska inslag vilket bland annat är en effekt av att statsekonomin sanerades under början av 90-talet och att Sverige valde att ställa sig utanför euron. Men vi ska inte blunda för att enskilda medborgare är högt belånade även vid internationella jämförelser och att vi trots relativt god utveckling av sysselsättningsgraden fått arbetslösheten att bita sig fast på cirka åtta procent. En nivå som vi tidigare benämnt som massarbetslöshet men som vi idag tar för att vara normal. Konjunkturnedgången efter finanskrisen 2008 har Sverige kunnat möta med att vår export hållits uppe, då våra viktigaste exportländer inte varit de som drabbats hårdast av recessionen. Under 2014 har den förstärkta kronkursen mot euron försämrat konkurrenskraften och därmed lönsamheten för exportindustrin. Hela 75 procent av Sveriges export går till europeiska länder som nu är på väg mot en ny recession. Sveriges BNP-tillväxt är nu nere på någon ynka procent och statsbudgeten visar på ett kraftigt underskott för 2014. Sverige har en välvillig asylpolitik och med världens stora flyktingströmmar tar vi idag emot cirka 100 000 flyktingar årligen. Denna massinvandring som beräknas pågå under ett antal år kommer att belasta statsekonomin på kort sikt. Vi har som följd därav fått ett politiskt instabilt parlamentariskt läge. Tillväxten har kunnat hållas uppe med en skattepolitik som gynnat den inhemska konsumtionen men den är inte tillräcklig för att hålla tillväxten uppe under kommande år och då är det ett måste att exportindustrin tar vid. Ett betydande problem är bristen på bostäder som fått priserna på främst bostadsrätter att bubbla. Då näringslivet ej investerar, vilket i grunden är en förutsättning för tillväxt, ser vi hur bland annat pensionsfonder investerar tungt och dyrt i fastighetsaktier. Det finns skäl för att varna för en annalkande finans- och fastighetskris när räntor på lån tillåts öka. Jag varnar också för de negativa effekter som kan bli resultatet av bolagsskattekommitténs betänkande om det genomföres under 2016. MASMÄSTAREN 2014 Styrelsen har fokuserat på att bolagets skuldsättning ska minskas och kassan förstärkas. Vi har under 2014 säkerställt flera kommersiella hyreskontrakt och vakansgraden i bostadsbeståndet är nära noll. Vi har tagit det säkra före det osäkra och räntebundit lånen jämnt över en tioårsperiod till en snittränta om cirka fyra procent. Fastigheternas marknadsvärde var vid årsskiftet 2 964 Mkr. En ökning från föregående årsskifte med 48 Mkr i samma fastighetsinnehav. Bolagets egna kapital är 440 Mkr och med ett substansvärde överstigande det dubbla egna kapitalet. Bolagets synliga soliditet uppgår till 19 procent och den justerade soliditeten till 35 procent. Under året har vi genomfört ombyggnaden av det första av bostadsprojekten i det tidigare beslutade ROT-programmet som totalt uppgår till nära 300 Mkr. HYRESMARKNADEN OCH FASTIGHETSMARKNADEN Efterfrågan på lokaler har varit relativt stabil på de fyra orter som vi verkar och efterfrågan på hyreslägenheter är mycket stark, vilket också gäller för dyra bostadslägenheter av bättre standard. Bostads hyrans andel av den enskildes inkomst har i genomsnitt minskat från 29 procent till 25 procent. En indikation på att hyreshöjningar i bostäder under 2000-talet kommit att släpa efter den allmänna BNP-utvecklingen. Utbudet på fastigheter har varit begränsad och i affärer som gjorts kan noteras att prisutvecklingen inte avstannat. KVALITETS- OCH MILJÖSÄKRING AV FASTIGHETSRÖRELSEN Det effektivaste sättet att hålla vakanserna låga och hyresnivåerna uppe är att kunna erbjuda marknadens bäst underhållna lokaler genom att såväl i goda som mindre goda tider kvalitets- och miljösäkra vårt fastighetsbestånd. Säkra byggnader innebär trygga hyresgäster och trygga hyresgäster vill fortsätta hyra av oss. Hyresgäster som av skilda skäl lämnat oss ska längta tillbaka att bli hyresgäst hos Masmästaren. Vi strävar efter att ständigt förbättra säkerheten i våra fastigheter och att förbättra vår service och tillgänglighet för hyresgästerna. I detta ingår också att vidareutveckla vårt fastighetsinnehav i takt med tidens krav. Under 2014 har Masmästaren investerat drygt 95 Mkr i nyinvesteringar och i värdehöjande åtgärder. RESULTAT 2014 OCH RESULTATPROGNOS 2015 Masmästaren redovisar ett resultat före skatt på 36 Mkr för 2014 vilket ligger i den nivå som angavs i årsredovisningen för 2013. För 2015 beräknas resul tatet före skatt att överstiga 40 Mkr oaktat eventuell effekt av fastighetsförsäljningar. Ansamlade underskottsavdrag gör att ingen betald skatt utgår. I det fall bolagskattekommitténs betänkande skulle bli verklighet skulle Masmästaren beskattas med cirka 50 procent av resultatet efter finansiella kostnader, vilket skulle få till följd att investeringar i befintligt fastighetsinnehav ej kan genomföras som var tänkt. Jag hyser dock tillförsikt att tillsammans med organisationen ytterligare kunna flytta fram Masmästarens positioner under 2015 på de orter vi verkar på. Falun i mars 2015 Arne Skoglund, vd 9 Masmästarens kännetecken V i lägger stor vikt vid att förvalta våra fastigheter väl och tillhandahålla våra hyresgäster den service som efterfrågas. Externa mätningar som genomförts av våra hyresgästers omdömen om oss visar på mycket nöjda hyresgäster. Vidare strävar vi efter att förvalta våra fastigheter så som medborgare och beslutsfattare på de lokala marknader vi verkar på, förväntar sig av seriösa fastighetsägare. Under senare år har upprustningen av våra innergårdar och fasadrenoveringar av våra fastigheter efter Slaggatan i Falun fått positiv uppmärksamhet. Ett framgångsrikt företag skapar värde för sina hyresgäster, värde för aktieägare, värde för samhället samt är en bra och säker arbetsplats för sina anställda och leverantörer. I Masmästaren ska vi arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög etik och moral i våra interna relationer och i våra relationer till omvärlden. Masmästaren ska förknippas med värden som omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Insikten ska dagligen omsättas i åtgärder som förstärker Masmästarens goda rykte. OMTÄNKSAMHET Vi skapar relationer genom ett gott värdskap präglat av att våra nuvarande hyresgäster ska trivas och att våra tidigare hyresgäster ska längta tillbaka. Hyresgästen ska tycka att det som erhålls är prisvärt. 10 Det vi tillhandahåller och levererar ska upplevas vara mer värt än vad andra fastighetsbolag kan erbjuda för samma pris. MILJÖHÄNSYN Masmästaren tar hänsyn till miljön genom att arbeta för att minimera bolagets negativa miljöpåverkan. Samtidigt värnar vi om hyresgästers boende- och arbetsmiljö samt medarbetarnas arbetssituation. TRYGGHET Vi ska för hyresgästernas trivsel och trygghet se till att det i Masmästarens fastigheter och på tillhörande tomtmark är rent, snyggt, hälsosamt och säkert. Samtidigt värnar vi om våra medarbetares säkerhet i känsliga utrymmen som kontinuerligt övervakas. CERTIFIERING Det pågår ett ambitiöst arbete i Masmästarens driftsoch serviceorganisation i syfte att kontinuerligt dokumentera fastigheternas tekniska och miljömässiga status liksom förvaltningens servicekvalitet samt upprätta handlingsplaner för att åtgärda bristerna. Ett hjälpmedel i arbetet med att säkra Masmästarens fastigheter och förvaltningsarbete är bolaget kvalitets- och miljöcertifierat enligt FR 2000. Vårt dotterbolag Skepparholmen är ISO-certi fierat och Svanenmärkt. Omtänksamhet 11 Det är för kunden vi finns till V ärde är ett ord som återkommer allt oftare. När vi i fastighetsbranschen pratar värde så har vi oftast menat fastigheterna. Det är dessa som av tradition har värderats, av oss själva och av analytiker. Värde finns naturligtvis i fastigheterna men det finns också andra värden. Begreppet kundvärde har kommit för att stanna. Detta värde kommer från hyresgäster som är beredda att få bo hos oss eller att få finnas hos oss i sin verksamhet. Nöjda och lojala hyresgäster är egentligen grunden för att Masmästaren finns till. Vår stora uppgift är att se till att hyresgästerna trivs och kan utvecklas. Masmästaren har flera olika typer av fastigheter med olika kategorier hyresgäster. Med hyresgästerna varierar också behoven och önskemålen. Hyresgäster med barn kanske prioriterar trygga och säkra utemiljöer för sina barn, medan en kontorshyresgäst kanhända i första hand ställer krav på flexibiliteten i lokalerna. Gemensamt för dem alla är en god relation till sin hyresvärd och då i form av den eller de företrädare för Masmästaren som hyresgästen möter, vilket många gånger betyder mer än vad som står i hyresavtalet. Detta har Masmästaren tagit fasta på i sitt val av kännetecken. Vi bygger långsiktiga relationer till hyresgästen eftersom vi är övertygade om att detta är till gagn för både hyresgästen och Masmästaren. Svårigheten är inte att hyra ut lokaler och bostäder under högkonjunktur, det svåra är att behålla hyresgästen när efterfrågan i samhället sjunker. Då kan relationen mellan hyresgäst och hyresvärd vara det som fäller avgörandet för om hyresgästen förblir hyresgäst eller inte. Om hyresgästen av något skäl väljer att lämna oss vill vi att vår relation är av sådan kvalitet att hyresgästen längtar tillbaks till Masmästaren. För att kunna vinna hyresgästers förtroende är det viktigt att vi förstår hyresgästernas krav och förväntningar och att vi omsätter dessa i något som skapar kundnytta. GODA RELATIONER Masmästaren är inte det enda fastighetsbolaget på marknaden. En viktig framgångsfaktor blir att ligga steget före konkurrenterna och snabbare kunna reagera på marknadens krav. Vi har ingenting emot 12 att vara en bra förebild och föra utvecklingen framåt. Vi är beroende av en rad omvärldsfaktorer såsom internet, globaliseringen och branschglidningar för att nämna några. Vi måste våga väga in påverkan från dessa områden när vi formar vårt serviceutbud och möter kunderna. Det finns mängder av undersökningar som visar hur varaktig kundlojalitet uppstår. Den avgjort viktigaste faktorn är förmågan att skapa och behålla goda relationer. De i sin tur bygger på ett förhållningssätt som präglas av ömsesidig förståelse. Vårt signum ska vara att lyssna på kunderna och förstå vad de vill. Sedan ska vi omsätta detta i praktisk handling i vår förvaltning. Kunderna ska känna att vi bryr oss om dom och visar omtänksamhet. Vi ska lyssna på hur kundernas boende eller hur kundernas verksamhet fungerar, vilka tankar som finns framöver och hur kunderna ser på våra insatser. Vi ska berätta hur läget är hos oss och vilka funderingar vi har för framtiden. Sist men inte minst, tillsammans ska vi avlägsna eventuella hinder för ett gott samarbete och se vad som kan göras bättre framöver. Vår målsättning är att vi med nära nog samtliga kunder som hyr kontor och butiker ska ha ett återkommande årligt kundmöte. Detsamma gäller med de lokala hyresgästföreningar som finns i bland annat Norslund i Falun och i Borrkronan i Västerås. RESULTAT FRÅN KUNDUNDERSÖKNINGEN 2013 För att få feedback på Masmästarens förvaltningsarbete genomförs en kundmätning vartannat år där samtliga våra hyresgäster får ta ställning till olika frågeställningar som till exempel lokalens/bostadens prisvärdhet och dessutom får betygssätta nivån på den service som erhålls. Det övergripande syftet med undersökningen är att ange vad Masmästaren ska förbättra i verksamheten för att möta hyresgästernas förväntningar. Alla svar vägs samman till ett index som speglar kundens helhetssyn på bolaget. Kundmätningen genomförs på ett enhetligt sätt vilket innebär att resultaten kan användas dels som jämförelse mellan olika fastighetsbolag under enskilt år dels som jämförelse av det egna bolagets resultat över tiden. Kundmätningen genomfördes under hösten 2013 av företaget Scandinfo,ett av Sveriges ledande mark- Dragarbrunn 11:1 i Uppsala nadsundersökningsföretag inom kundtillfredsställelse och varumärkesutveckling. Utvalda hyresgäster som hyrde bostad eller lokal av Masmästaren och inte hade sagt upp hyresavtalet för avflytt fick enkäten. Av bostadshyresgästerna lämnade 58 procent av de tillfrågade svar och av lokalhyresgästerna var motsvarande siffra 56 procent. Målet var att nå en svarsfrekvens på 50 procent. Glädjande nog fick Masmästaren mycket goda betyg i undersökningen. Av cirka 70 bostadsföretag som gjort denna undersökning under 2013 placerade sig Masmästaren på den övre kvartilen i en jämförelse. Självklart sporrar det Masmästaren att fortsätta arbetet att uppnå maximal kundnöjdhet. Lika väl som en nöjd kund är en självklarhet för Masmästaren, lika självklart är det att detta är ett arbete som aldrig kan prioriteras ner, oavsett resultat i en kundundersökning. Att vila på en framgång är ett säkert sätt att försämra framtida resultat. Målet för Masmästaren att finnas till för kunderna och att vara det självklara valet för kunden Förutom en helhetsbedömning bryts resultatet ner i åtta delområden rörande bostaden eller lokalen. Masmästarens styrka enligt resultatet på dessa del- områden är bemötande och service från fastighetsskötare och övrig personal, vilket är extra glädjande. Enligt undersökningen behöver vi ytterligare förbättra vår tillgänglighet. I övrigt ligger Masmästarens resultat i fastighetsbranschens framkant. Enkäten resulterar bland mycket annat, i åtgärdsförslag nedbrutet till varje enskild fastighet, eller område, där förslag lämnas på åtgärder för att möta kundens behov just där. Undersökningen bygger på en enkät, där frågorna besvaras med betyg ett till fem, där fem är högsta betyg. Ett index för varje fråga skapas, liksom ett helhetsindex. Andelen av de svarande som avgett betyget fem, alltså högsta betyg mäts sedan mot branschen som helhet. Bland bostadshyresgäster var Masmästarens index 50 där branschen i genomsnitt har 40. Motsvarande uppgift bland lokalhyresgäster var för Masmästaren 49 där branschen i genomsnitt har 28. Nästa kund undersökning genomförs hösten 2015. Index bostäder Index kommersiella lokaler 60 50 40 30 20 10 0 50 40 30 20 10 0 Masmästaren 2009 2011 Branschindex 2013 2009 2011 2013 Diagrammet speglar kundens helhetssyn på oss som hyresvärd och visar i vilken mån vi är den ideala hyresvärden. 13 Huskänsla på Hagbacksgatan ”på andra sidan älva” byggdes vid förra sekelskiftet för arbetare på bruket. Idag lockar bostadsområdet i den gamla bruksmiljön många barnfamiljer. I ena hörnet av huset med namnet Torborg bor den lilla familjen Hallström-Eriksson. Det senaste tillskottet, ettåriga Linnea, är en av anledningarna till varför flytten gick till Domnarvet för ett halvår sedan. – Vi behövde större plats helt enkelt, säger Theres och visar Linneas rum. Väggarna är precis som i resten av lägenheten målade i vilsamma jordfärger, med en mörkare fondvägg. – Ja, här fick vi både ett till rum och ett större kök än vi hade innan, lägger Dennis till. Det bästa med lägenheten är Theres och Dennis rörande överens om. – Huskänslan, säger de nästan i mun på varandra. Den mysiga trean är nog så nära ett hus man kan komma. Trots att den ligger på övre plan, har lägenheten egen entré på markplan och en liten uteplats. Den gemensamma gården är omgärdad av hus i samma stil som Torborg. Här finns lekplats och möjlighet att grilla. Även om de inte bott här så länge har de bra koll på området. – Vi brukade vara här och promenera även innan vi flyttade hit. Så nu finns inga ursäkter att inte träna, säger Theres och ler. – Det är ett härligt område, och nära ner till älven, med ädelfiske och allt, säger Dennis som är road av både jakt och fiske. Det kan nog bli en och annan barnvagnspromenad längs älven till sommaren, då paret väntar sitt andra barn, och Linnea sitt första syskon. Trean i Torborg räcker ett bra tag till, enligt Theres. – Vi får kanske byta sovrum så småningom, så att barnen får dela på det större och vi tar det mindre. Men här blir vi kvar ett tag. DE RÖDA TRÄHUSEN MED VITA KNUTARNA 14 Plats för träning i stan springer folk in och ut ur den stora dörren på hörnet av Slaggatan och Nybrogatan. Även om det är innanför dörren som Friskis och Svettis huserar bryr sig verksamhetschef Ragnar Jansson även om vad som händer på utsidan. – Vi måste alla hjälpas åt att dra folk till stan. Det är trevligt med en levande stadskärna. Men det var inte helt självklart att Friskis och Svettis skulle ligga kvar inne i centrum. För ungefär tre år sedan blev behovet av större ytor för stort. – Vi tittade på olika alternativ, men kände lite att alla kan ju inte flytta utanför stan. Så vi pratade med Masmästaren och kom fram till en bra lösning. Under året har lokalen byggts om och ut. Nu får alla medlemmar plats för både träning och ombyte. Att bygga ut för att expandera och få massor av nya medlemmar har aldrig varit planen för Friskis och Svettis. Det hade gått stick i stäv mot deras folkliga föreningssjäl. – Det är bra om det finns träningsställen på många ställen i Falun. Nu finns det en ganska bra geografisk spridning, och många gym att välja på. Det är viktigt att det ligger nära, om träningen ska bli av. I den stora salen övar en instruktör in stegen upp och ner för en bänk. Längre in ligger ett uppehållsrum där man kan värma mat eller slå sig ner och vila efter ett tufft pass. – Helt nytt är det här rummet för funktionell träning, säger Ragnar. Här har vi plats för rejäla doningar och vikter. Sedan slänger han sig med namn på redskap och prylar som onekligen gör en nyfiken på träningen som bedrivs därinne; monkey bar, medicinbollar, bulgarian bags, kettle bells och TRX-band. Ett rum är dedikerat till cirkelträning, ett annat för spinning. Överallt sjuder aktiviteten på Friskis och Svettis men utan att det känns trångt. Nyduschade, nöjda och rosiga kommer folk ut på Slaggatan igen. Friskis och Svettis bidrag till stadsbilden. FRÅN TIDIG MORGON TILL SEN KVÄLL Miljöhänsyn 15 Miljöåtgärder M asmästaren strävar efter att minska användningen av jordens ändliga resurser och minimera negativ miljöpåverkan. Parallellt med detta arbetar vi för en ständig förbättring av fastigheternas boende- och arbetsmiljöer. Masmästaren bedriver inte tillståndseller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 § Miljöbalken. Av våra hyresgäster finns det ingen som bedriver sådan verksamhet. Anmälningsplikt och tillståndsplikt föreligger dock för kyl- och värmepumpanläggningar samt OVK i respektive kommun. Arbetet med att identifiera och åtgärda fastigheter där miljörisker förekommer, eller befaras uppkomma, pågår kontinuerligt. Masmästaren är inte involverad i någon miljötvist med myndighet eller annan organisation. • • • • och upprätta handlingsplaner för att åtgärda de faktorer som har miljöskadlig påverkan på människor och omgivning. Använda produkter som är miljömärkta och miljödeklarerade och i övrigt vid material- och teknikval välja det mest miljöanpassade alterna tivet enligt försiktighetsprincipen med hänsyn till funktion och ekonomi. Välja konsulter, entreprenörer och leverantörer utifrån deras förutsättningar att uppfylla ställda miljökrav. Kontinuerligt informera hyresgäster och genom praktiska insatser stimulera dem att medverka i miljöarbetet och själva ta hänsyn till miljön i sin verksamhet och i sitt boende. Ständigt förbättra miljöarbetet och öppet redovisa resultaten för våra olika intressenter. MASMÄSTARENS MILJÖPOLICY Masmästarens miljöarbete ska grunda sig på vår mest betydande miljöpåverkan samt gällande lagar, bransch överenskommelser och hyresgästernas miljökrav. • Minska användningen av ändliga resurser. • Minska användning och spridning av ämnen som inte ingår i det naturliga kretsloppet. • Effektivisera energi- och resursanvändning genom hushållning, återanvändning och återvinning. • Dokumentera fastighetsbeståndets miljöstatus 16 2000-talet har präglats av oro för vad klimatförändringar till följd av atmosfärens uppvärmning kan innebära för påfrestning på kommande generationer liksom rovdriften i ekvatorns regnskogar. Den globala medvetenheten i dessa frågor ökar och kraven ökar på att länderna ska ställa om sin resurs användning efter en uthållig hållbar utveckling. I Masmästarens hållbarhetsarbete intar miljöhänsynen prioritet ett tillsammans med kvalitetssäkringen av verksamheten. Följande är exempel på kvantifierbara mål och akti viteter i vårt miljöarbete som uppnåtts eller som planeras för. ENERGIEFFEKTIVISERINGAR • I syfte att följa upp Masmästarens användning av jordens resurser och begränsa vår negativa miljöpåverkan mäts månatligen förbrukning av el, värme och vatten samt utsläpp av kol dioxid. El-, värme- och vattenförbrukningen ska reduceras med minst två procent per år under den kommande femårsperioden. Riksdagen har satt som mål att år 2020 ska cirka en femtedel av den energi som idag förbrukas i bostäder och lokaler sparas in. • Samtliga av Masmästarens fastigheter är energi deklarerade enligt EU-direktiv. Vid årsskiftet hade driftsinstruktioner upprättats för samtliga av våra kommersiella fastigheter och fastigheterna var funktionstestade. Som resultat av detta kommer driftoptimeringen att förbättras vilket leder till minskad energiåtgång. Vi har också kunnat identifiera lönsamma delinvesteringar i syfte att minska energiåtgången på sikt. • Från årsskiftet är all el som Masmästaren köper så kallad grön el. • Samtliga fastigheter har anslutits till de kommu nala fjärrvärmenäten, där så är möjligt. I Skeppar holmen där kommunal anslutning inte är möjlig har man installerat en större bergvärmepumpanläggning för att minska oljeberoendet. • Samtliga cirka 500 motorvärmaruttag har ersatts med moderna tidsstyrda digitala urverk. Idag går det inte att plugga in motorvärmaren som går kontinuerligt tills användaren pluggar ut motorvärmaren. Användaren måste ställa in tidpunkten då vederbörande avser att nyttja bilen och då kopplas motorvärmaren på automatiskt en halvtimme innan och slår av värmen vid den inställda tidpunkten. ERGONOMI OCH HÄLSA • Våra bostadshyresgäster har eller får vid inflyttning en lättförståelig manual som informerar om det ansvar man har som hyresgäst att vårda lägenheten/lägenhetsförråd/tvättstuga/garage ur miljö- och säkerhetssynpunkt och ansvar för andras trivsel. • Källsortering av sopor finns i samtliga fastigheter. Placering av sopkärl har skett i samråd med de kommunala miljöförvaltningarna för att få till drägliga arbetsmiljöer ur ergonomisk synvinkel för personalen som svarar för sophämtningen. • Samtliga fastigheter ska kunna garanteras vara mögel- och radonfria. Under 2008 mättes radonhalten under tre månader i samtliga våra fastigheter. Inte i något fall överskreds tillåtna värden. • Samtliga tvättstugor har moderniserats i syfte att underlätta tvätt- och torkhanteringen, underlätta lokalstädningen samt att öka tillgängligheten. • Då flertalet av våra bostadsfastigheter ligger i centrala lägen med närhet till bullrande trafik och störande gatuliv har vi konsekvent installerat ljudisolerande fönster i de fall tillåtna gränsvärden kan komma att överskridas. • I samband med uppgradering av trapphus i bostäder har ytterdörrar bytts ut för att minska störningar från ljud i trapphusen och att öka säkerheten mot inbrott. • Avtal har tecknats med de städföretag som ansvarar för all städning av allmänna ytor om att deras tjänster och produkter ska vara miljövänliga och att städpersonalens utrustning ska medge en god ergonomisk arbetssituation. • Fastigheternas miljöstatus har dokumenterats och åtgärder har vidtagits i de fall någon faktor identifierats som kan ha ohälsosam påverkan på våra hyresgäster och på våra medarbetare. Samtliga fastigheter har godkänd OVK-besiktning. 17 • Samtliga fasader och tak som vetter mot Slag gatan och Stora torget i Falun har putsats och färgats om. Vi har vidare delfinansierat gaturum som kullerstensläggningen av Slaggatan och uppgraderingen längs med Trotzgatan i Falun och efter Stationsgatan i Borlänge. • I Uppsala medverkar vi som delfinansiär i upprustningen av Dragarbrunnsgatan. Masmästaren strävar också efter att införliva ett estetiskt och funktionellt perspektiv på begreppet miljöhänsyn. Människans välbefinnande är beroende av hur den yttre och inre miljön utformas. Det kan gälla allt från val av färger till val av lekutrustning. I den stressade tillvaro som många av våra hyresgäster lever i kan miljöer med en god atmosfär få oss att bli något mer positiva och avspända till varandra. ATT MINSKA DEN PSYKOSOCIALA STRESSEN Vi är övertygade om att det är en konkurrensfördel att utforma miljöerna med beaktande av ett estetiskt och funktionellt perspektiv och att det ökar lojaliteten till oss som hyresvärd och fastighetsägare. Vi hör ofta hyresgäster uttrycka sig direkt till oss eller till utomstående att Masmästaren bryr sig om dem. Här följer några exempel på åtgärder som uppskattats och väckt nyfikenhet. • Gårdsmiljöerna för samtliga innerstadsfastig heter har uppgraderats kvalitetsmässigt och estetiskt. Ingen möda har sparats och med hjälp av trädgårdsarkitekter har miljöer med växter, lekhörnor, grillplatser, cykelparkeringar under tak med mera utformats. I några fall har vi också ställt ut konst, bland annat en fågelbyst på kvarteret Färgarens innergård i Falun och statyn Postflickan i kvarteret Frithiof 9 i Borlänge. 18 • Flera av entréerna, trapphusen och tvättstugorna till våra bostadsfastigheter har renoverats med material och utrustning som skapar en ombonad atmosfär. Trapphusregistren och informationstavlorna ska hållas i exemplarisk ordning. • Bostadsfastigheter som saknat balkonger har utrustats med sådana, till exempel i kvarteret Fritiof i Borlänge. En åtgärd som blivit mycket uppskattad. • I våra garage under mark har tak och väggar målats i ljus färg och belysningen har utformats så att miljön ska kännas säker. • Vi lägger oss vinn om att källarfönster och socklar ska rengöras från vinterns skräp och att alla trädgårdsytor samt asfalts- och stenläggningar ska hållas i exemplarisk ordning. Trygghet 19 Trygghetsåtgärder V år ambition är att bedriva ett förvaltningsarbete som på ett medvetet sätt förebygger situationer som kan skapa otrygghet för våra hyresgäster. I arbetet med att bedriva ett säkert förvaltnings arbete är det av yttersta vikt att såväl egen som inhyrd personal väl förstår bolagsledningens intentioner. Styrelsen har fattat beslut att bedriva förvaltningsarbetet med egen anställd personal och att avveckla inhyrd personal. LÅNGTIDSPLANERAT UNDERHÅLL Långtidsplanerat underhåll har budgeterats i vår femåriga underhållsplan. Förutom erforderliga underhållsåtgärder planläggs lagstadgade besiktnin gar. Planläggningen sker till belopp och tidpunkt för utförande. För den kommande femårsperioden planeras för underhållsåtgärder uppgående till i genomsnitt cirka 80 kronor per kvadratmeter årligen. Fokus kommer att ligga på det yttre underhållet och på underhåll av installationer. FÖREBYGGANDE KUNDVÅRDSARBETE Personalen utbildas förutom i yrkesmässig kompetens även i kundvård, där kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla är tydligt definierade. Bästa servicekvalitet uppnås bland annat genom att • ha en pålitlig lokal serviceorganisation som har hög tillgänglighet för hyresgästerna och som till fullo förstått och antagit Masmästarens etiska regler. I serviceorganisationen ska hyresgästerna ges utökade befogenheter. • i vår IT-bas för serviceanmälan registreras felanmälan från våra hyresgäster och vidtagna åtgärder utvärderas. All information om felanmälan är väl dokumenterad med statistik över vidtagna åtgärder och serviceönskemål från hyresgäster. • informationen på anslagstavlor i trapphusen samt på vår hemsida, www.masmastaren.se, förbättras ständigt i interaktiv riktning. FÖREBYGGANDE UNDERHÅLL Förebyggande underhåll omfattar tillsyn, skötsel och service med en periodicitet på upp till ett år. Åtgärder vidtas för att förebygga förslitning och skador samt driftavbrott på installationer. Ett processorienterat fastighetsskötararbete har implementerats efter sju huvudteman med uppgifter om aktiviteter som ska utföras. I systemet finns inlagda månatliga ronderingar med en så kallad rondlista som är en förteckning av aktiviteter som ska utföras och kvitteras. Arbetet genomförs på ett planlagt, rationellt sätt efter en metodik som är repetetiv. 20 SAMORDNAD DRIFTSINSTRUKTION INKLUSIVE INSTALLATIONSÖVERSIKTER Samordnad driftsinstruktion är ett nödvändigt hjälpmedel för att driftspersonlen ska kunna svara för att byggnader och installationer fungerar på ett optimalt sätt ur driftsynpunkt. Driftsäkerhet, funktion och energiförbrukning ska särskilt beaktas. Masmästarens fastigheter ska ha en samordnad teknisk driftsinstruktion med tillhörande dokument enligt lag, speciellt med fokus på installationer och brandskydd. Inventering av fastigheterna pågår kontinuerligt för att fastställa fastigheternas status avseende installationer, brandskydd, låssystem etc. Både funktionella och okulära fel och brister protokollförs från OVK-besiktningar, el- och brandlarmsrevisioner, brandsyner etc. Alla huvudkomponenter för installationer prickas in på ritningar i vårt digitala ritningsarkiv, vilka därigenom blir lägesbestämda i installationsöversikterna. Alla installationer såsom VS, kyla, luftbehandling, el, styr, övervakning, tele samt byggnadstekniska åtgärder ska ingå i en samordnad driftsinstruktion. Exempel på kvantifierbara mål och ambitioner i vårt arbete med att säkra fastigheterna: • skyltning för nödutrymning fanns uppsatta och att nödbelysning var i funktion • murstockar till öppna spisar var rökprovade. BRANDSÄKERHET Vi har med hjälp av en extern brandskyddskonsult låtit genomföra en brandskyddsrevision av samtliga våra fastigheter och via utskick till våra hyresgäster informerat om möjliga brandrisker och hur man skyddar sig i händelse av brand. Informationen har tagits mycket väl emot av våra hyresgäster. Det tyder på ett stort intresse för frågan vilket i sig kanske inte är så konstigt med tanke på ett antal otäcka olyckor runt om i Sverige. Alla lägenheter är försedda med brandvarnare och det är hyresgästens ansvar att se till att batterier i dessa blir utbytta när batterierna är urladdade. Vid brandskyddsrevisionen kontrollerades bland annat att • brandklassade dörrar monterats i brandskiljande väggar och att automatiska dörrstängare i erfor derliga fall fanns monterade och var i god funktion • utrymningsvägar var fria och inte blockerade som extra förråd • brandvarnare fanns monterade i lägenheter och i trapphus • erforderligt antal brandsläckare fanns uppsatta, i regel en styck per våningsplan • uppsatta brandposter var i funktion • takluckor i trapphus och rökluckor i industrilokaler fanns och var i funktion • takvindar på bostäder var brandsektionerade på ett säkert sätt • genomföringar för installationer i vägg och golv var korrekt tätade och att ventilationskanaler var försedda med brandspjäll • brandlarmanläggningar var i funktion och att dessa regelbundet kontrollerats • sprinkleranläggningar var i funktion och att dessa regelbundet kontrollerats Varje månad genomförs en protokollförd brandsyn av våra fastigheter som lagen föreskriver och upptäckta brister i brandskyddet ska omedelbart åtgärdas. Som brist räknas också skräp som ansamlats i källare och på vindar, däckupplag i garage etc. Detta ska bort i syfte att minska brandbelastningen i fastigheterna. Det viktigaste arbetet med att minimera risk för brand kan/ska göras av våra hyresgäster vid exempelvis heta arbeten eller genom att hålla levande ljus under uppsikt. Vi råder våra hyresgäster att montera exempelvis kaffebryggare och strykjärn till timers för automatisk avstängning efter viss begränsad inkopplingstid. Ingen möda får sparas i arbetet med att säkra fas tigheterna mot brand och därigenom helt undvika person- och förmögenhetsskador. ELSÄKERHET Vi har med hjälp av en extern konsult genomfört en intern elrevision av alla våra fastigheter som komplement till den obligatoriska externa elrevisionen som föreskrivs av försäkringsbolag gällande vissa typer av fastigheter, exempelvis hotell och köpcentra. Man har särskilt inspekterat underhåll i elcentraler, klamring av kablar och kabelskydd, skador på kablar samt kvaliteten på belysningsarmaturer i syfte att eliminera att folk kommer till skada vid beröring. Vi informerar våra hyresgäster om att de inte får göra fasta inkopplingar och kabeldragningar utan Masmästarens godkännande. Vi råder våra hyresgäster att montera petskydd i väggkontakter och överspänningsskydd till datorer och tv för att öka säkerheten för barn och för att undvika förmögenhetsskador. 21 Lugnet 2:5 och 2:6 i Falun SÄKRA TRAPPHUS OCH HISSANLÄGGNINGAR Under vår månatliga rondering ska särskilt beaktas säkerheten och skicket i trapphus och hissar till fastigheterna. Städningen ska vara god, trasiga armaturer och glödlampor bytta liksom kontroll av brandskyddet omfattande fungerande takluckor och brandsläckare. Entrédörrar kontrolleras vara fria från åverkan som kan minska inbrottsskyddet av desamma. Vid behov byts kod ut till kodlåsen för att hindra obehöriga att komma in i trapphusen. Hissar ska med visst intervall kontrolleras av behörig extern inspektör. SÄKRA LEKPLATSER Årligen genomför vi en särskild inspektion av samtliga lekplatser för kontroll av att lekutrustningen inte är skadad eller på annat sätt är i sådant skick att den kan vålla barn skada. Vi tittar också över möjligheten att med senaste råd och rön komplettera lekplatserna på sådant sätt att de blir säkra för barn. FUNKTIONSSÄKRA TVÄTTSTUGOR OCH SÄKRA INOMHUSGARAGE Under senare år har nästan samtliga tvättstugor varit föremål för genomgripande åtgärder. I flera av våra fastigheter har antalet tvättstugor utökats beroende av att antalet lägenheter varit så stort att det blivit ett hinder för hyresgästerna att få lämpliga tvättider. Önskemål om större tillgång till tvättstugor har ökat över tiden då folk har behov att tvätta oftare. Vi följer upp att hyresgästerna rengör tvättstugorna efter användning och att man respekterar de tvättider man bokat. För närvarande pågår en upprustning av Masmästarens inomhusgarage. De målas om i ljusa färger, ny belysning installeras och garageplatser markeras i syfte att nyttjaren ska känna sig säker i garaget och för att minska intresset för skadegörelse på bilar. SÄKER ARBETSMILJÖ Vi arbetar medvetet med att säkra vår arbetsmiljö såväl för våra egna fastighetsskötare som för inhyrd extern personal. Arbetsmiljön ska säkras så att personal inte kan drabbas av skador liksom för att miljön ska vara rimligt estetiskt tilltalande. Utrymmen där personal vistas för drift och underhåll av installationer ska vara säkra och där ska vara rent och snyggt med god ordning. Skriftliga driftsinstruktioner ska finnas uppsatta i sådana utrymmen för att snabbt kunna ge personal den information som erfordras. Takmiljöerna ska särskilt kontrolleras ur säkerhetssynpunkt för att förhindra fallskador. Takstegar och erforderliga takräcken ska finnas monterade och kontrollerade att de är väl förankrade. Väggstegar som leder upp till tak ska vara spärrade så att barn och obehöriga inte kan komma upp på taken. Hästbryggan 1 i Falun 22 Certifiering 23 Certifiering Kvalitets- och miljöklarkort M asmästaren ska förknippas med värden som omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Insikten ska dagligen omsättas i åtgärder som förstärker Masmästarens goda rykte. Det pågår ett ambitiöst arbete i Masmästarens drifts- och serviceorganisation i syfte att kontinuerligt dokumentera fastigheternas tekniska och miljömässiga status liksom förvaltnin gens servicekvalitet. Som ett hjälpmedel i arbetet med att säkra fastigheter och förvaltningsarbetet är bolaget kvalitets- och miljöcertifierat enligt FR 2000. Masmästarens dotterbolag Skepparholmen är ISO-certifierat och Svanenmärkt. I processen ingår fyra delar: planera, genomföra, kontrollera och förbättra. För att säkerställa kvaliteten i Masmästarens förvaltning har styrelsen arbetat fram ett slags styrkort, som kallas miljö- och kvalitetsklarkort. Syftet är att på fastighetsnivå följa upp hur väl förvaltningsarbetet fångar upp policys och övriga riktlinjer som beslutats av styrelsen, liksom krav från myndigheter och önskemål från hyresgäster. Totalt ska omkring femtio enskilda punkter följas upp per fastighet. Varje uppföljd punkt ska graderas mot gällande måluppfyllelse enligt bedömningen helt klart, delvis klart, inte alls klart. Föresatsen är att det viktade totalresultatet ska visa att 80 procent av samtliga värderade punkter enligt kvalitets- och miljöklarkorten ska uppfylla styrelsens ambition att vara helt klara. UPPFÖLJNING Masmästarens kundundersökning som genomförs vartannat år tjänar som underlag för den måluppföljning som görs under avsnittet kundvärde. Interna ronderingar och genomförda skyddsronder ligger till grund för avsnitten miljöer, rent och snyggt samt säkerhet. Energideklarationer och underlag till fastigheternas driftsinstruktioner liksom enskilda mätningar typ radonmätningar ligger till grund för värdering av avsnittet miljö. Miljö- och kvalitetsklarkort – jämförelse mellan kategorier, måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Kundvärde (NKI) Dokumentation och åtgärder Miljö Miljöer Rent och snyggt Säkerhet Totalt 24 Helt Delvis Inte alls Kundvärde (NKI), måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Hyresgästernas svar i kundenkäten har styrt bedömningen av måluppfyllelsen för resp underkategori under avsnittet kundvärde. Tryggt Hälsosamt Rent och snyggt Service Bemötande Värdesätter miljöåtgärder Helt Prisvärt Delvis Vill åter hyra av Masmästaren Inte alls Dokumentation och åtgärder, måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Avsnittet dokumentation avser uppfyllelse av myndighetskrav och interna revisioner och ronderingar. Energistatistik Investeringsplan Skyddsronder Brandsynsförrättningar Månadsronderingar OVK-underlag Besiktningsprotokoll Helt Driftsinstruktionsunderlag Delvis Ritningar Inte alls Miljö, måluppfyllelse i procent 0 Isolering mot yttre ljud Asbestfritt Kylmediesanerat Fritt från ohyra 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Avsnittet miljö avser en avstämning mot Masmästarens miljöpolicy där mål ställts upp för underkate gorier som bedömts ha betydande miljöpåverkan i fastighetsbeståndet. Mögelfritt Radonfritt Källsortering Motorvärmaruttag Vattenförbrukning Elförbrukning Värmeförbrukning Fjärrvärmeanslutning Energimätningar Helt Delvis Inte alls 25 Miljöer, måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Under avsnittet miljöer har värderats ett antal inre och yttre miljöer som bedömts vara särskilt viktiga ur ett hyresgästperspektiv. Tvättstugemiljöer Trapphusmiljöer Gårdsmiljöer Garagemiljöer Helt Delvis Inte alls Rent och snyggt, måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Masmästaren har allt sedan bolaget grundades arbetat med projektet ”Rent och Snyggt” i och omkring våra fastigheter. Klottersanerat Rent och snyggt i tekniska utrymmen Rent och snyggt i källare och vindsutrymmen Rengjorda socklar, källarfönster och ytterdörrar Helt Delvis Inte alls Säkerhet, måluppfyllelse i procent 0 10 20 30 40 Infästningar i fasaden Takanordning Balkonger 50 60 70 80 90 100 Under avsnittet Säkerhet innefattas underkategorier som inre och yttre säkerhet, skalskydd och skydd mot fysisk skada. Handikappanpassning Inbrottsskydd Säkerhetsbelysning Brandvarnare/brandlarm Porttelefon Trapphusformalia Helt Delvis Inte alls SLUTSATSER Arbetet med att kvalitets- och miljösäkra Masmästarens verksamhet har givit resultat. Styrelsen ser att det finns stora konkurrensfördelar med ett välskött fastighetsbestånd. Det kostar i det korta perspektivet men betalar sig med råge då den tekniska- och ekonomiska livslängden ökar med åtföljande högre 26 fastighetsvärden. För att driva en uthållig verksamhet krävs enligt styrelsens uppfattning en långsiktig reinvesteringsverksamhet som genererar framtida värdeuppbyggnad. En värdeuppbyggnad som icke är spekulativ utan frukt av hårt professionellt förvaltningsarbete. Marknader 27 Ort Falun Borlänge Uppsala Västerås Folkmängd Ökning 2014 % 56 896 50 715 207 362 143 702 129 692 2 163 1 571 0,20 1,40 1,10 1,10 Antal % 2 500 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2 000 1 500 1 000 Folkmängd 2014-12-31 500 Ökning 2014 0 % förändring FASTIGHETSMARKNADEN 2014 Begreppet fastighetsmarknad är tämligen omfattande i sin betydelse. Det innefattar exempelvis prisutveckling på egna hem, avkastningskrav för en fastighetsinvesterare, hyressättning av lokaler eller bedömning av driftskostnader. För Masmästaren har hyresmarknaden den enskilt största påverkan på den dagliga verksamheten. Transaktionsmarknaden är ej heller av oväsentlig betydelse. Även om Masmästaren varit mycket försiktiga på transaktionsmarknaden så påverkas man hela tiden indirekt av aktiviteter på denna. Värdet på Masmästarens fastigheter är den enskilt viktigaste delen i den långsiktiga strategi ledningen och ägarna samlats kring. Häri är omvärldsfaktorer oerhört betydelsefulla och den årliga avstämning Masmästaren gör av sina fastighetsvärden styrs till stora delar av faktorer utanför bolagets påverkan. Utan en underliggande värdeutveckling på fastigheterna kan inte Masmästaren genomföra de ambitiösa investeringsprogram som finns bland annat för bolagets bostadsfastigheter. Även hyresmarknaden, som påverkar Masmästaren hela tiden, styrs av exempelvis ekonomisk utveckling i världen och Sverige. I sin strävan att säkra så stor del som möjligt av hyresintäkterna söker Masmästaren teckna långa hyresavtal, något som helt styrs av hyresgästers framtidstro och konkurrenssituationen på hyresmarknaden. SVERIGES EKONOMI Den ekonomiska återhämtning som så sakteliga börjat synas i vår omvärld har under 2014 slagit tillbaka till att nu peka på ekonomisk recession i många av de länder Sverige är som mest beroende av. Hela euroområdet präglas av negativ, ekonomisk utveckling med stor arbetslöshet, obefintlig tillväxt och låga, ibland negativa räntor. Även om nollräntan kortsiktigt är positiv för fastighetssektorn, så är den på lång sikt förödande, då den speglar fallande efterfrågan och stagnerande priser. Sveriges BNP-tillväxt bedöms under 2014 vara 1,8 procent, något högre än 2013, allt i linje med tidigare prognoser. Prognosen för 2015 visar på en återhämtning med en förväntad tillväxt om 2,7 procent för helåret. Hushållens höga skuldsättning kan utgöra en risk för en långsiktigt hållbar utveckling. Flera politik områden behöver hjälpas åt för att hantera den risken. Den fortsatta utvecklingen av Sveriges ekonomi styr hushållens, såväl som företagens ekonomiska aktivitet och därigenom även Masmästarens möjligheter att uppnå uppsatta mål. 28 Falun Borlänge Uppsala Västerås HYRESMARKNADER Utveckling och status på hyresmarknaden styrs mycket av faktorer beskrivna ovan, men hyresmarknader är alltid mest påverkade av lokala betingelser. De marknader Masmästaren verkar på beskrivs därför separat på kommande sidor. TRANSAKTIONER År 2014 slutar som det starkaste transaktionsåret någonsin, med en total transaktionsvolym nära till 135 miljarder. Strukturella transaktioner om totalt 17 miljarder har då exkluderats. Transaktionsvolymen för Q4 hamnade nära till 59 miljarder, vilket är en ökning med 97 procent jämfört med samma kvartal 2013 (29,8 miljarder). Geografiskt dominerar Stockholm och bidrar med cirka 39 procent av den totala transaktions volymen. Fördelningen mellan de olika segmenten var i stort stabil, med kontors- och bostadstransaktioner som representerar 33 och 18 procent. Industri-/ logistiksektorn har dock visat en stark uppgång och representerar 18 procent av investeringsvolymen, tack vare flera stora portföljaffärer. Intresset från internationellt kapital är fortsatt mycket starkt. PROGNOS FÖR EFTERFRÅGANS UTVECKLING FRAMÅT De flesta bedömare är överens om att 2015 kommer att präglas av fortsatt efterfrågan på investeringar som anses säkra. Främjat av en positiv marknads sentiment, tillgängligt kapital och mycket låga räntor, bedöms efterfrågan även för högre avkastningstillgångar i flera sekundära marknader öka ytterligare. Intresset för att investera i bostadsfastigheter är just nu på rekordnivå. En förhållandevis låg omsättning runt 20–25 miljarder per år under 2000-talet har nu intensifierats till över 40 miljarder under 2014. Omsättningen bedöms kunna bli ännu högre men bristen på objekt till salu bromsar utvecklingen. Efterfrågan på bostadshyreshus är hög i stora delar av landet och då särskilt på tillväxtorter. Samtliga orter Masmästaren verkar i ser en stor efterfrågan från investerare, särskilt för bostads hyreshus. Marknadshyra, kr/m2 A-läge B-lägeMasmästaren Bostäder Kontor Butiker 1 200950 1 250850 2 7001 200 Kr 3 000 1 050 1 107 1 391 2 500 2 000 1 500 Hyresnivåer i Falun 1 000 A-läge 500 B-läge 0 Masmästaren FALUMARKNADEN ALLMÄNT Falun är Dalarnas residensstad och näringslivet präglas av att många administrativa verksamheter finns här, med många tjänstemän anställda. Regionsjukhus, högskola och medieföretag sysselsätter många. 2015 arrangerar staden för fjärde gången skid-VM i de nordiska skidgrenarna. Direkta investeringar i skidanläggningar är nu färdiga och uppgick preliminärt till cirka 450 Mkr. Aktiviteten gav den lokala byggmarknaden en positiv skjuts. Den största fastighetsägaren i Falun är det kommunalt ägda bostadsbolaget Kopparstaden. Bland övriga fastighetsägare märks förutom Masmästaren, även Diös, Klövern, Gruvstaden Förvaltning, Dalecarlia Fastigheter och Trumbäcken Fastigheter. BEFOLKNING Falu kommuns invånarantal är i princip oförändrat sedan föregående år och uppgår vid årsskiftet 2014 till cirka 56 900 personer. Prognosen de kommande åren är en befolkningsökning med knappa en procent per år. Falu kommun har som långsiktigt mål att befolkningen skall uppgå till 60 000 personer. Bostäder Kontor Butiker belägna butiker kan idag sägas ligga kvar på samma nivå som tidigare år. Vakanser bland butiker finns, men är än så länge låga även i B-lägen. Hyrorna varierar mycket beroende på läge, storlek och bransch. 2 500 till 3 500 kronor per kvadratmeter är vanliga nivåer inne i galleriorna. Utanför nämnda gallerior är nivåerna i B-lägen 900–1 600 kronor per kvadratmeter vanliga och i A-lägen 1 400–2 600. Generellt kan sägas att Faluns handelsområde i centrala staden behöver moderniseras för en höjd attraktivitet, nödvändig för långsiktig överlevnad i konkurrens med Borlänge, som stärkt sin position som Dalarnas handelscentrum. Det finns god efterfrågan på centralt belägna kontor i Falun, med låga vakanser som följd. Hyrorna är trots det fortfarande relativt låga och förändras mycket långsamt. Hyresnivån för ordinära kontor ligger inom intervallet 900–1 000 kronor per kvadratmeter. Nyrenoverade kontor hyrs ut till cirka 1 200 kronor per kvadratmeter, med toppnoteringar kring 1 600 kronor per kvadratmeter. Nyproducerade kontor, en mycket liten andel av kontorsutbudet, betingar hyror om 1 600–2 000 kronor per kvadratmeter. Ett nytt resecentrum som är tänkt att underlätta Faluns trafikförbindelser för såväl gods- som persontrafik är under uppförande och ska stå klart 2016. HYRESMARKNADER Här råder balans på bostadsmarknaden, med dragning åt en bristsituation. Nyproduktionen 2014 uppgick till 150 lägenheter, men nyproduktion av bostäder består till största delen av nyproduktion av enfamiljshem. Bostadshyror beror huvudsakligen på byggnadsålder och läge. Den nya förhandlingsordningen för bostadshyror har ej förändrat detta. Ej moderniserade bostäder från 1950–1980 har en hyra mellan 800–950 kronor per kvadratmeter, beroende på läge. För mer moderna bostäder uppförda 1980–2000 ligger motsvarande hyror mellan 1 000–1 150 kronor per kvadratmeter. Helt moderna bostäder uppförda efter 2000 har en normal hyra från 1 200 upp till den senaste nivån, 1 650 kronor per kvadratmeter. Handeln, som historiskt är koncentrerad till centrum, utan nämnvärd konkurrens från externa köpcentrum, fick under 2012–2013 konkurrens från det nybyggda köpcentrat Majoren, beläget vid regementsområdet. Från att tidigare enbart erbjudit sällanköpsvaror i externa lägen erbjuds nu även dagligvaror här. Detta tillsammans med det allmänna konjunkturläget med generellt minskad handel påverkar även Faluns handel och hyror på centralt FASTIGHETSMARKNADEN 2014 års fastighetsmarknad i Falun var mycket lugn, med få större affärer. Efterfrågan finns från många aktörer, men lämpliga objekt att förvärva saknas helt enkelt. Posten 6 i Falun 29 Marknadshyra, kr/m2 A-läge B-lägeMasmästaren Bostäder Kontor Butiker 1 150850 1 100800 3 000900 Kr 3 000 961 1 019 883 2 500 2 000 1 500 Hyresnivåer i Borlänge 1 000 A-läge 500 B-läge 0 Masmästaren BORLÄNGEMARKNADEN ALLMÄNT Borlänge är av tradition mer en arbetarstad än exempelvis Falun. De senaste åren har dock Borlänge etablerad sig som den stora handelsplatsen i Dalarna. Först med Kupolenområdet och sedan 2013 även Norra Backa, där IKEA numera finns etablerade. I Borlänge försöker man nu skapa en mer attraktiv stad med större fokus på livskvalitet och boende. Befolkningstillväxten är högre än i Falun, varför det finns en något högre efterfrågan på bostäder i Borlänge än i Falun. Efterfrågan på centrala butiks- och kontorslokaler är svag och utvecklingen i centrum har gått dåligt. Detta som en direkt följd av att Norra Backa utvecklas av Ikano Fastigheter med ett område på cirka 60 000 kvadratmeter butiker. Generellt genererar denna etablering en stor optimism i Borlänge. Fastig hetsägare och näringsidkare i Borlänge centrum har parallellt med denna utveckling samlats kring en handlingsplan för framtiden, vilket gör att även Borlänge centrum är på frammarsch. Masmästaren har genom ombyggnad av Bragegallerian etablerat en handelsplats i Borlänge centrum där mindre handelsföretag, utanför de traditionella kedjeföre tagen, hittat en bra marknadsplats. Fortfarande finns Bostäder Kontor Butiker dock en del vakanser i centrum och hyresnivåerna är låga. I bästa läge är butikshyrorna i nivån 1 000–1 500 kronor per kvadratmeter. BEFOLKNING Befolkningsutvecklingen är sedan några år tillbaka positiv. Vid utgången av 2014 bodde 50 715 personer i Borlänge kommun. HYRESMARKNADER Bostadsefterfrågan är som sagt mycket god, vilket ger låga vakanser i bostadsbestånden, men också en märkbart lägre omflyttningstakt bland bostäderna. Allmännyttan i Borlänge står inför stora utmaningar framledes, med ett ökande efterfrågebehov, gränsande till bostadsbrist, att möta. Bostadshyrorna ligger mellan 5–10 procent lägre än motsvarande hyra i grannkommunen Falun. Äldre bostäder har en normal hyra mellan 800–850 kronor per kvadratmeter, moderna byggnader uppförda efter 1995 har en normal hyra mellan 950–1 150 kronor per kvadratmeter. Handeln är koncentrerad till Norra Backa och Kupolenområdet där de flesta kedjeföretag finns representerade. Borlänge centrum har blivit plats för mindre handelsföretag. Hyrorna i köpcentra har stadigt ökat och en normal hyra ligger idag på omkring 3 500 kronor per kvadratmeter. Motsvarande lokaler i Borlänge centrum går att hyra för mellan 1 000 till 1 400 kronor per kvadratmeter. Det finns ett överskott på kontorslokaler och vakansgraden uppskattas till strax under 10 procent. Sammanslagningen av Vägverket och Banverket till Trafikverket, förändrade ur lokalsynpunkt kontorshyresmarknaden väldigt snabbt i Borlänge, med oförutsedda vakanser som nu står att fyllas. Hyrorna är mot denna bakgrund låga och förändras mycket långsamt. Hyresnivån för ordinära kontor ligger inom intervallet 800–900 kronor per kvadratmeter. Nyrenoverade kontor hyrs ut till cirka 1 250 kronor per kvadratmeter. FASTIGHETSMARKNADEN Transaktionsvolymen har även under 2014 varit begränsad i Borlänge. De överlåtelser som sker avser oftast mindre enheter, oftast bostadshyreshus. Balder 8 i Borlänge 30 Marknadshyra, kr/m2 A-läge B-lägeMasmästaren Bostäder Kontor Butiker 1 3001 000 2 0001 200 3 5001 600 1 162 1 492 2 652 Kr 3 500 3 000 2 500 2 000 Hyresnivåer i Uppsala A-läge B-läge Masmästaren UPPSALAMARKNADEN ALLMÄNT Uppsala är välkänt för sin vetenskapliga profil, två högt rankade universitet är belägna i staden med 40 000 studenter och forskare, samt regionsjukhuset Akademiska sjukhuset med 8 000 anställda. Ett stort antal ungdomar tillkommer varje år till de två universiteten. Många nya företag startas och lockar till sig innovativa människor. Den begränsade tillgången på bostäder i Stockholmsområdet gör också att många väljer att bo i Uppsala och pendla till jobbet. De förbättrade kommunikationerna underlättar sådana lösningar. Arbetslösheten är avsevärt under snittet för riket, näringslivet går bra och stadens universitet håller hög status. 1 500 1 000 500 0 Bostäder Kontor Butiker Detta möter kommunens ambition om 2 500 nya lägenheter per år. Kommande års nyproduktion prognoseras minska de underskott som finns och ytterligare stärka Uppsala som tillväxtort. Hyran i en nyproducerad bostadslägenhet är idag cirka 2 000 kronor per kvadratmeter i Uppsala. Nivåer på ända upp till 2 400 kronor per kvadratmeter har dock noterats. Historiskt sett står sig hyres- och vakansnivåer på Uppsalas kontorsmarknad relativt stabila oavsett konjunkturläge, vilket ser ut att fortsätta. Efterfrågan på moderna industri- och logistikfastigheter är stor i Uppsala, särskilt i relation till exploaterbar mark i de attraktivare områdena. Kommunens vilja är att flytta större andel av dessa verksamheter längre ut från stadskärnan till förmån för framförallt bostäder. I Östra Fyrislund detaljplaneras för 600 000 kvadratmeter industri- och logistik. BEFOLKNING Uppsala växer med 1–2 procent varje år, en siffra som begränsas främst av den bostadsbrist som råder. Vid årsskiftet uppgick folkmängden till 207 000 invånare. Uppsala har en ung befolkning i jämförelse med riket i övrigt. Medelåldern i Uppsala är knappa 39 år i jämförelse med genomsnittet i Sverige på 41 år. Det är den arbetsföra delen av befolkningen, människor mellan 20 och 64 år, som relativt sett inom kommunen är överrepresenterad. Uppsala har länge haft en stark befolkningstillväxt som ser ut att fortsätta, om bostadsbristen kan lösas. HYRESMARKNADER FASTIGHETSMARKNADEN Transaktionsmarknaden i Uppsala har varit relativt lugn under 2014, mest beroende på bristande utbud. Den stora markaffären som överraskade många i början av 2014 då kommunen förvärvar Ulleråkers sjukhusområde av Landstinget för 1,8 miljarder kr sticker dock ut. Det visar att bostadsbyggrätter är attraktiva i Uppsala. Priset ligger på 4 000–5 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea för bostadsrätter och 1 900 kronor per kvadratmeter för hyresrätter. Aktiviteten på de olika marknaderna i Uppsala är således fortsatt hög, något som självklart gynnar Masmästaren och det fastighetsinnehav bolaget har på orten. Trycket på bostäder är stort och nybyggandet är relativt omfattande med uppskattningsvis över 3 000 nya lägenheter under 2014, varav 1 400 hyresrätter. Svartbäcken 51:1 i Uppsala 31 Marknadshyra, kr/m2 A-läge B-lägeMasmästaren Bostäder Kontor Butiker 1 200950 1 350900 2 5001 300 1 105 1 268 - Kr 2 500 2 000 1 500 Hyresnivåer i Västerås A-läge B-läge Masmästaren VÄSTERÅSMARKNADEN ALLMÄNT Västerås är Sveriges femte största tätort. Västerås har de senaste åren utvecklat ett närmare samarbete med Eskilstuna, framförallt genom Mälarhögskolan, vilket varit positivt för områdets utveckling. Västerås begränsas dock av en arbetslöshet avsevärt högre än rikets genomsnitt. Näringslivet är numera stabilt i Västerås och har klarat konjunkturnedgången väl. Även i Västerås påverkar etableringsbeslut från IKEA den lokala hyresmarknaden avsevärt. BEFOLKNING Den starka befolkningsutvecklingen ger underlag för det ökande bostadsbyggandet av flerbostadshus. Vid utgången av 2014 bodde cirka 144 000 personer i Västerås kommun. HYRESMARKNADER Kontorsmarknaden är välmående, medan handeln präglas av höga vakanser. Västerås blev korad till årets stadskärna så sent som 2013. Stadskärnan Jarl 1 i Västerås 1 000 500 0 Bostäder Kontor Butiker omvandlas nu från att ha innehållit många gallerior. Filmstaden har flyttat från Sigmagallerian till fastigheten Kol 15, gamla Folkets hus. Cornerstone som köpte Boultbe-galleriorna lånar nu upp stora summor för att bygga om dem till kontor, gym och nattklubb. Det är Sigma och Skrapan som är aktuella för ombyggnad för 120 Mkr. En annan galleria som har det svårt i centrum är Postgallerian. Imperia som köpt den nyligen ger upp och bygger om till gymnasieskola och bygger eventuellt till ett par våningar med bostäder. I övrigt har centrala Västerås stora problem att konkurrera med framförallt Erikslunds köpcentrum. Vakanser och sjunkande hyresnivåer präglar idag Västerås centrum, som är under omstrukturering till att rymma boende, service och kultur istället för handel. Bostadsefterfrågan är mycket god. Hög hyra för kontor i de mest efterfrågade lägena är normalt 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter. Topphyror för kontor ligger på cirka 1 400–1 500 kronor per kvadratmeter. Bostäder har topphyror på cirka 1 700 kronor per kvadratmeter för helt nybyggda lägenheter. Bostäder med byggnadsår 1986–2005 har normalt hyresnivåer kring 950–1 300 inom tätorten. Äldre lägenheter byggda innan 1986 har hyresnivåer mellan cirka 900–1 000 kronor per kvadratmeter. Trots den stora nyproduktionen förväntas vakansgraden på bostadsmarknaden vara fortsatt låg, tack vare befolknings ökningen i kommunen FASTIGHETSMARKNADEN Även på Västerås fastighetsmarknad har det varit relativt lugnt, med god efterfrågan, men begränsat utbud. 32 Redovisning 33 Proforma 2014 Proformaredovisning I syfte att ge en aktuell bild av Masmästarens finansiella ställning och intjänandeförmåga efter genomförda värdehöjande åtgärder och fastighetsförvärv/fastighetsförsäljningar har en proformaredovisning upprättats för 2014. Redovisningen beaktar också förändringen av belåning, räntor och avskrivningar som skett under verksamhetsåret. Proformaredovisningen visar hur det konsoliderade Masmästarens resultaträkning och balans räkning skulle ha sett ut under antagande att värdehöjande åtgärder och fastighetsförvärv/fastig hetsförsäljningar och finansiering av dessa under 2014 skett per 1 januari 2014, samt att de räntesatser som gäller för koncernens lån per 2014-12-31 gällt från och med 2014-01-01. • Proformaredovisningen baseras på Masmästarens finansiering per 2014-12-31 enligt koncernens balansräkning per 2014-12-31. Proforman baseras på fastighetsinnehavet 2014-12-31. • Eget kapital proforma utgörs av eget kapital för Masmästaren per 2014-01-01, med tillägg för årets resultat. Betald utdelning belastar eget kapital 2014. Kronomagasinet i Falun 34 • Koncernens fastigheter är redovisade till bokfört värde per 2014-12-31 efter genomförda värdehöjande åtgärder och fastighetsförvärv/fastighetsförsäljningar under 2014 och som om dessa värdehöjande åtgärder och fastighetsförvärv/ fastighetsförsäljningar genomförts den 1 januari 2014. • I proformaresultaträkningen har hyresintäkter och drifts-, underhålls- och förvaltningskostnader för fastigheter där värdehöjande förändringar och fastighetsförvärv/fastighetsförsäljningar som genomförts omräknats till helårsbasis som om de gällt från den 1 januari 2014. • Hyresintäkter ingår i proformaresultaträkningen enligt de hyresnivåer som gällde 2014-12-31. • Planenliga avskrivningar på fastigheter har gjorts med i genomsnitt 1,8 procent på anskaffningsvärdet i enlighet med den nya K3-redovisningen. RISKANALYS FÖR VERKSAMHETSÅRET 2015 Styrelsen gör bedömningen att hyresintäkterna är stabila och att osäkerheten i kostnaderna för ränte bärande skulder är mycket liten. Skogsrörelsen beräknas inte ge något rörelseöverskott under 2015. Svartbäcken 51:3 i Uppsala tkr tkr Resultaträkning proforma 2014 utfall 2014 fastighetsrörelsen Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott Avskrivningar Bruttoresultat fast.rörelsen Fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Räntenetto Resultat före skatt Skatt Årets resultat 268 803269 783 −107 186−107 967 −8 809−8 852 152 808152 964 −36 846−36 846 115 962 116 118 0159 115 962116 277 −65 255−79 913 50 707 36 364 −11 156−7 363 39 551 29 001 Balansräkning Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kap. och skulder proforma 2014 utfall 2014 2 212 056 131 191 2 343 247 437 722 1 848 598 56 927 2 343 247 2 212 056 131 191 2 343 247 427 172 1 848 598 67 477 2 343 247 tkr Nyckeltal proforma 2014 utfall 2014 förändringresultatförändring fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning (%) * Direktavkastning, normaliserat driftnetto (%) Överskottsgrad (%) Uthyrningsgrad area (%) Känslighetsanalys 7,0 7,2 56,8 95,2 7,0 7,2 56,7 95,2 87 553 73 210 Hyresbaserad uthyrningsgrad Kommersiella hyror Bostadshyror Ej räntebunden del av räntebärande skulder ± 1 %-enhet ± 1 %-enhet ± 1 %-enhet ± 2 831 ± 1 449 ± 1 242 ± 1 %-enhet ± 6 663 finansiella nyckeltal Kassaflöde (tkr) Soliditet Synlig (%) 18,7 18,2 Inklusive förlagslån (%) 18,7 18,2 Justerad för överv. fastigheter (%) 35,3 34,6 Belåningsgrad fastigheter Bokfört värde (%) 83,6 83,6 Marknadsvärde (%) 62,4 62,4 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,8 1,5 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder (%) 3,5 4,3 Avkastning på totalt kapital (%) 4,9 4,9 Avkastning på eget kapital (%) 8,8 6,6 * Beräknat på genomsnittligt bokfört värde. Balder 8 i Borlänge 35 Riskanalys För verksamhetsåret 2014 B olagets verksamhet är fortlöpande utsatt för olika riskmoment. Skador på fastigheter, räntor, elkostnader, kreditförluster, vakanser mm. Operativt arbetar bolaget med ett antal åtgärder och strategier som syftar till att dämpa fluktuationer i lönsamheten över en konjunkturcykel. De risker som har störst påverkan på bolagets resultat är knutna till fastigheternas uthyrningsgrad, ränteutvecklingen och likviditeten. De möjligheter som har störst påverkan på bolagets resultat är att vid rätt tillfälle avyttra enstaka fastigheter med stor reavinst och att vid rätt tillfälle kunna förvärva fastig heter med framtida värdepotential billigt. EKONOMISK UTVECKLING I SVERIGE Den ekonomiska återhämtning som så sakteliga börjat synas i vår omvärld har under 2014 slagit tillbaka till att nu peka på ekonomisk recession i många av de länder Sverige är som mest beroende av. Hela euroområdet präglas av negativ, ekonomisk utveckling med stor arbetslöshet, obefintlig tillväxt och låga, ibland negativa räntor. Även om nollräntan kortsiktigt är positiv för fastighetssektorn, så är den på lång sikt förödande, då den speglar fallande efterfrågan och stagnerande priser. Återhämtningen i omvärlden är långsam men svensk tillväxt gynnas av att oljepriset är lågt, att kronan har försvagats och att reporäntan är mycket låg. Under de kommande åren väntas en gradvis ökande utländsk efterfrågan leda till att exporten och näringslivets investeringar ökar snabbare. BNP-tillväxten väntas därmed öka snabbare framöver. Sveriges BNP-tillväxt bedöms under 2014 vara 1,8 procent, något högre än 2013, allt i linje med tidigare prognoser. Prognosen för 2015 visar på en återhämtning med en förväntad tillväxt om 2,7 procent för helåret. Inflationen mätt med KPI (konsumentprisindex) är negativ i dagsläget. Det beror delvis på att hushållens räntekostnader för bolån har sjunkit när reporäntan gradvis sänkts. I viss mån beror den låga inflationen på lägre energipriser. I takt med att resursutnyttjandet stiger väntas lönerna öka snabbare och det blir lättare för företagen att föra vidare sina kostnadsökningar till högre konsumentpriser. KPIF-inflationen väntas nå två procent under mitten av 2016. Hushållens höga skuldsättning kan utgöra en risk för en långsiktigt hållbar utveckling. Flera politikområden behöver hjälpas åt för att hantera den risken. Den fortsatta utvecklingen av Sveriges ekonomi styr hushållens, såväl som företagens ekonomiska aktivitet och därigenom även Masmästarens möjligheter att uppnå uppsatta mål. 36 UTHYRNINGSGRAD OCH HYRESUTVECKLING Vid årets utgång var uthyrningsgraden i Masmästarens fastighetsbestånd 95,2 (95,7) procent. Uthyrningsgraden förväntas kunna bibehållas under 2015. Masmästarens organisation har lyckats med att teckna nya avtal avseende kontorslokaler som sagts upp för avflytt under 2014. Vi har också lyckats med att i förtid förlänga många stora känsliga kontrakt som löper ut under 2015. Omsättningshastigheten i bostadslägenheterna det vill säga hur ofta en lägenhet byter hyresgäst påverkar bolagets lönsamhet. Varje byte medför ofta hyresförlust och kostnad för renovering av lägenheten för den nye bostadshyresgästen. Efter några år med ökad omsättningshastighet ser vi nu att omsättningshastigheten minskar. Under 2014 nyuthyrdes 348 (414) bostadslägenheter, varav 32 (32) stycken mer än en gång. Drygt 20 (24) procent av samtliga bostadslägenheter bytte således hyresgäst under året, vilket får ses som en hög andel om än en successiv minskning från de föregående åren. Bristen på hyresbostäder kommer att innebära att omsättningshastigheten bör kunna minskas ytterligare under året som kommer. Hyror som ej indexregleras är fasta till dess omförhandling sker, normalt tre år efter kontraktsteckning. När inflationen ökar över en viss nivå indexregleras hyrorna för kommersiella lokaler som har indexklausul. Hyreskontraktens fördelning Index Antal Mkr Löptid (mån) % KPI Bostadshyreskontrakt Hyreskontrakt, ej index Hyreskontrakt, index 1 690126,9 1 644 38,3 47 265 105,7 74 90,8 Hyrespotentialen vid 97 procents hyresbaserad uthyrningsgrad och marknadsanpassade hyror uppgår i Masmästare till + 5,1 Mkr Känslighetsanalys av hyror och hyresbaserad uthyrningsgrad Förändring % Resultatpotential Mkr Kommersiella hyror 1 1,4 Bostadshyror 11,3 Hyresbaserad uthyrningsgrad 1 2,8 En successiv övergång till marknadshyror inom hela bostadssektorn skulle medföra att hyrorna stiger snabbare i attraktiva innerstadslägen. Masmästarens bostäder ligger i attraktiva områden. Masmästarens kontorslokaler bedöms vara relativt sett mer prisvärda än genomsnittet av andra fastighetsbolags kontorsfastigheter enligt de senaste kund undersökningar som gjordes under 2013 och 2011. RÄNTOR OCH LIKVIDITET DRIFTSKOSTNADER OCH KOSTNADER FÖR UNDERHÅLL Förvaltningsarbetet bedrivs på ett medvetet rationellt sätt för att successivt öka kostnadseffektiviteten och ta tillvara besparingspotentialen till exempel genom att förbruka mindre el och fjärrvärmeenergi. Förbrukningskostnader uppgår till cirka 36 procent av bolagets kostnadsmassa. Upphandling av el har gjorts med olika bindnings tider för att något minska på riskerna vid stora prisökningar. Nära 80 procent av Masmästarens elförbrukning är upphandlat till bundna priser. Känslighetsanalys av förbrukningskostnader Förändring % Resultateffekt Mkr Förbrukningskostnader1 0,40 Under 2009 fattade styrelsen beslut att avveckla all externt upphandlad inre fastighetsskötsel vilket minskade kostnader för fastighetsskötseln med cirka 3 Mkr. Känslighetsanalys av fastighetsskötsel Förändring % Kostnader för fastighetsskötsel 1 Masmästaren hade vid årets utgång en justerad soliditet på 34,6 (33,4) procent och en skuldsättningsgrad uttryckt som nettoskulden i förhållande till fastigheternas marknadsvärde, som uppgick till 62 (65) procent. Vårt fastighetsbestånd består till cirka 60 procent av bostäder/hotell med en hög uthyrningsgrad/beläggningsgrad. Mot våra affärsbanker ska vi kunna påvisa att vi upprätthåller en justerad soliditet överstigande 15 procent vilket gör att vi kan stå emot ett värdefall på Masmästarens fastigheter uppgående till cirka 800 Mkr. Masmästaren hade vid årsskiftet en räntebärande skuld uppgående till 1 849 (1 874) Mkr och den genomsnittliga räntebindningstiden är 62 (51) månader. Lån med räntebindningstider under ett år och ej säkrade via derivat, utgör 12 (15) procent av vår räntebärande skuld. Den genomsnittliga finansieringsräntan låg vid årsskiftet på cirka 3,5 procent. Känslighetsanalys av lånestrukturen Resultateffekt Mkr 0,25 Masmästarens drifts- och administrationskostnader ligger generellt för högt som en följd av våra höga ambitioner i förvaltningsarbetet. Vi kan motivera det med att vi ökar den tekniska livslängden något och därigenom kan skjuta på reinvestering i ny utrustning och i nya installationer. Kostnader för akut underhåll som går över resultaträkningen ligger på cirka 0,4 procent av fastigheternas bokförda värde eller cirka 7 procent av bolagets kostnadsmassa. Ett arbete pågår i Masmästaren som syftar till att effektivisera inköp och uppföljning av tjänster avseende akut underhåll. Arbetet har redan gett positivt resultat under 2011–2014. Kostnader för planerat underhåll och mindre lokalanpassningar av icke fastighetsutvecklings karaktär som går över resultaträkningen har nu kommit in i en lugnare fas och torde kunna balanseras till cirka 0,5 procent av fastigheternas bokförda värde under kommande år. Från att under tidigare år pendlat mellan 0,75–1,0 procent, det vill säga en betydande kostnadsinbesparing. Effekten av ökade aktiveringar i samband med övergång till K3-redovisning är här ej räknad, utan avser jämförbara underhållsåtgärder innan övergången. Omsättes 2015 Omsättes 2016 Resultat av en procentenhets förändring av räntesatsen MkrRänta %20152016 226,8 50,5 1,71,92,3 4,9 - 0,3 Bolagets likviditet uppgick vid årets utgång till 71,8 (82,5) Mkr inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 63 (63) Mkr. FÖRSÄKRINGAR Alla fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Kostnaden för fastighetsförsäkringen uppgick till 0,7 (0,7) Mkr. Självrisken vid skada är enligt försäkringsvillkoren tio prisbasbelopp. FASTIGHETSSKATT Fastigheter i Sverige beskattas efter vad fastigheterna används till. För bostadsdel i hyreshus är fastighetsskatten 1 217 (1 210) kronor per lägenhet. Skatten bekostas av fastighetsägaren. För kommersiella lokaler utgår i flera fall skatten som tillägg till hyra och belastar därmed ej fastighetsägaren. 37 Fastighetsbeståndets areor normalfördelad. Det stora flertalet av Masmästarens fastigheter är moderna och har nybyggts eller byggts om under de senaste 20 åren. Fastigheternas tekniska kvalitet bedöms ligga över riksgenomsnittet. Den vanligaste bostadslägenheten i Masmästarens fastigheter är två rum och kök, vilka står för cirka 36 procent av alla lägenheter som ägdes av Masmästaren vid årsskiftet. Av alla kommersiella lokaler utgör mindre lokaler (< 300 kvadratmeter) cirka 79 procent av dessa. Fastighetsbeståndets åldersstruktur fördelat per uthyrbar area 80 000 60 000 40 000 20 000 Nybyggnadsår, m2 let let -ta 00 20 let -ta 90 let -ta 80 let -ta -ta 70 let 60 let -ta -ta 50 let 40 let -ta 30 -ta 92 0 0 20 Masmästaren ägde vid årets utgång 77 fastigheter, vilka utgör 63 förvaltningsenheter. Dessa har en uthyrbar area om 245 750 kvadratmeter. Den uthyrbara bostadsarean i fastigheterna uppgår till 121 381 kvadratmeter vilket svarar för nära 50 procent av fastigheternas totala uthyrbara area. Vår målsättning är att andelen bostäder/kommersiella lokaler i en framtid, bör vara 60/40. Förvärv av nya fastigheter bör i första hand ske på de orter vi verkar i utanför Falun och Borlänge. Cirka 76 procent av fastighetsbeståndet, baserat på uthyrbar area, finns i Falun och Borlänge. I Falun och Borlänge finns cirka 88 procent av alla koncernens bostäder, baserat på uthyrbar area. Den genomsnittliga storleken per fastighet är nästan 4 000 kvadratmeter. Den enskilt största bostadsfastigheten är Norslundsskogen i Falun med en uthyrbar area av 28 413 kvadratmeter och den enskilt största kommersiella fastigheten är Dragarbrunn 11:1 i Uppsala med en uthyrbar area om 15 288 kvadratmeter. Åldersstrukturen i Masmästarens fastighetsbestånd korrigerad för om- och tillbyggnadsår är tämligen Fö re 1 UTHYRBARA AREOR OCH ÅLDERSSTRUKTUR Ombyggnadsår, m2 Uthyrbara areor Antal fastigheter Antal kommersiella lokaler fördelade efter storlek Antal Total area, m2 Total area, m2 – 2 5 01 2 5 0 0 50 1– 1 5 0 Antal 0 0 1 r o k– 5 r o k 4 r o k 3 2 r o k r o k 1 5 000 0 1– 0 1 2 0 5 000 0 0 100 10 000 50 1 2 0 10 000 15 000 100 1– 15 000 200 20 000 150 0 20 000 25 000 200 90 25 000 300 30 000 1– 400 250 90 30 000 35 000 0 35 000 500 300 60 40 000 60 45 000 600 1– 700 30 Hyreslägenheter fördelade efter storlek 38 BokförtMarknadsvärde värde 40143 998 83 492 25 255 7 105 28 146 1 072 1 469 10 43 325 17 54010 482 5 291 10 012 289 314 4 20 345350 16 619 2 2251 151353 533 415 862 4 587 4 911 49 6 315 242 367 5 22 221 15 412 0 0 6 809 236 280 63 245 750121 381 57 267 14 670 52 433 2 192 2 964 00 Falun Borlänge Uppsala Västerås Övriga landet Totalt Total area m2 Bostäder m2 Kontor m2 Butik m2 Övrigt m2 <3 Fastighetsbeståndets värden FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDEN Masmästaren ägde vid årets utgång fastigheter till ett marknadsvärde om 2 964 Mkr och ett bokfört värde om 2 192 Mkr. Bostadsfastigheterna svarar för cirka 48 procent av fastigheternas totala marknadsvärde. Det genomsnittliga marknadsvärdet per fastighet var 47 Mkr. Den enskilt mest värdefulla fastigheten är Dragarbrunn 11:1 i Uppsala med ett marknadsvärde om 287 Mkr. Värdeförändringen i alla fastigheter under året uppgick till en ökning om 48 Mkr med hänsyn tagen till genomförda investeringar och värdeminskningsavdrag. MARKNADSVÄRDERING AV FASTIGHETER I MASMÄSTAREN Masmästaren har alltsedan bolaget grundades 2001 årligen värderat fastigheterna med hjälp av CB Richard Ellis. Under inledningen av 2014 värderades samtliga fastigheter i Masmästaren på ett enhetligt sätt med en värderingsmodell baserad på fastigheternas kassaflöde. Modellen förutsätter att fastighetsbeståndet innehas långsiktigt och beräknade värden jämförs och korreleras med köpeskillingar på under 2014 gjorda fastighetsförsäljningar på respektive delmarknad. Värderingen avser tidpunkten 31 december 2014, och prognosperioden omfattar tio år. Fastighetsvärdet beräknas som nuvärde av de närmaste tio årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. • Inflationen har antagits bli två procent per år under kalkylperioden. • Hyresökningar uppgår högst till inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Dagens hyra anpassas till marknads hyran vid kontraktstidens utgång. • Driftskostnadsökningar har prognostiserats till att i normalfallet öka högst i takt med infla tionen. • Kalkylräntan har varierat från sju procent till tolv procent beroende på riskpremie. • Uthyrningsgradens utveckling har prognosti serats för varje fastighet efter ort, lokaltyp och aktuell marknadssituation. • Utgifter för underhåll och erforderlig lokalanpassning har beaktats. Förändring av värdet på Masmästarens fastighetsbestånd under 2014, Mkr Marknadsvärde Försäljning Investering Värdeförändring Marknadsvärde Bokfört värde 2013-12-31 2014-12-312014-12-31 2 892 −36 95 48 2 9642 192 Värdeförändring per fastighet framgår av fastighetsförteckning/värdeanalys på sid 82. Fastighetsbeståndet Övervärde Bokfört värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Mkr % Falun 1 0721 469 423 40 Borlänge 289314 25 9 Uppsala 353 533 18051 Västerås 242 367 12551 Övriga landet 236 280 19 8 Summa 2 1922 964 772 35 Bostadsfastigheter 8721 266 394 45 Kontorsfastigheter 701 991 28941 Butiksfastigheter 34 37 38 Industri- och lagerfastigheter 24 29 5 20 Övriga fastigheter 561 641 81 14 Summa 2 1922 964 772 35 39 Genomsnittligt bokfört värde och genomsnittligt marknadsvärde per fastighet, Mkr Genomsnittligt bokfört värde och genomsnittligt marknadsvärde per kvadratmeter, kr per m2 Bokfört värde Marknadsvärde Falun27 37 Borlänge29 31 Uppsala88 133 Västerås61 92 Övriga landet 47 56 Totalt34,7 47,0 Bokfört värde Marknadsvärde Falun7 442 10 202 Borlänge6 680 7 251 Uppsala17 369 26 218 Västerås15 265 23 118 Övriga landet 10 598 12 619 Totalt8 920 12 060 Fastighetsbeståndets utveckling i procent av uthyrbar area Andel, % 100 80 60 40 20 14 20 13 20 12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 20 20 06 05 0 Övrigt Butik Kontor Bostad Utveckling av fastighetsbeståndets marknadsvärde i förhållande till bokfört värde 2005 200620072008200920102011201220132014 Marknadsvärde1 966 500 2 381 8002 481 1002 406 1002 414 5002 476 9002 578 3202 685 1102 891 7462 963 660 Bokfört värde 1 572 538 1 758 8481 851 3671 965 0971 981 9322 035 6042 052 7282 078 5002 167 0892 192 056 Övervärde, % 25 353422222226293335 De tio fastigheter som har största övervärdet Fastighet Kommun Uthyrbar area, m2 1 Dragarbrunn 11:1 Uppsala 2 Norslundsskogen 3 Falun 3 Borrkronan 1 Västerås 4 Engelbrekt 1 Västerås 5 Dragarbrunn 14:3 Uppsala 6 Lugnet 2:6 Falun 7 Domnarvet 50:31 Borlänge 8 Vedkompaniet 1 Falun 9 Jarl 1 Västerås 10 Kardmakaren 21 Falun Summa Marknadsvärde, Mkr 15 288 28 413 8 663 6 662 2 566 7 915 12 172 3 839 7 185 6 268 98 971 Marknadsvärde i förhållande till bokfört värde, % 30 Övervärde 10 14 20 13 20 12 11 20 20 10 09 20 20 08 07 20 06 20 20 05 20 20 04 0 40 287 000 243 000 108 000 107 000 77 000 122 000 94 300 62 400 74 100 71 900 1 246 700 110 894 100 040 42 070 40 398 69 693 30 894 27 150 23 847 23 846 21 491 490 323 Känslighetsanalys av värderingsmodell 40 20 Övervärde, Mkr Förändring, % Värdeeffekt, Mkr Vakans +5 % −207,7 −5 % 100,6 Marknadshyra +5 % 194,2 −5 % −193,9 Direktavkastningskrav och kalkylränta +0,5 % −227,4 −0,5 % 267,7 Alla tre optimistiska scenarios 562,5 Alla tre pessimistiska scenarios −628,9 Hyresintäkter Avser fastigheter ägda 2014-12-31 Hyresintäkter Totalt Bostäder Kontor ButikerIndustri/lager Övrigt NettoBrutto NettoBrutto NettoBrutto NettoBrutto NettoBrutto NettoBrutto Borlänge 35 811 38 746 16 792 16 8539 433 10 6763 9494 671 0 665 6376 480 Falun 145 263 153 46886 29787 63028 54529 804 9 530 9 880 2 382 2 66218 50923 492 Uppsala 37 171 37 9005 1555 184 24 450 24 7945 8555 901 64 1491 6471 872 Västerås 29 314 31 493 17 751 17 9164 5566 228 55 55 92 976 8607 197 Övriga landet 20 461 20 461 565 565 19 896 19 896 Totalt 268 020 282 068 126 560 128 14866 98471 50219 38920 507 2 538 2 97452 54958 937 Hyresläget per ort framgår av fastighetsförteckning/hyresanalys sidan 80. HYRESINTÄKTER Vakanta areor Masmästarens hyresintäkter under 2014 uppgick till 268 Mkr varav cirka 68 procent avser beståndet i Falun och Borlänge. Under 2014 nytecknades 45 stycken hyreskontrakt på 14 759 kvadratmeter för kommersiella lokaler. Bostadshyrorna står för cirka 45 procent av hyresintäkterna. Hyresintäkterna från våra tio, värdemässigt största fastigheter, utgjorde 128 Mkr, eller 48 procent av hyresintäkterna. Vakanser i bostäder är en effekt av omsättningshastigheten i beståndet, det vill säga hur ofta en lägenhet byter hyresgäst. Varje byte betyder hyresförlust med cirka en månadshyra. Under 2014 uppgick omsättningshastigheten till 20 procent. Vakansgraden i kommersiella lokaler uppgick till i genomsnitt cirka 8,7 procent, mätt efter vakant area. m2 Hyreskontraktens löptid Kontraktstider i kommersiella lokaler Antal kontrakt 2015 2016 2017 2018 2019 och senare Bostäder Övrigt Totalt Hyra, Mkr % 131 17,36 87 20,07 85 26,910 26 7,03 23 67,7 25 1 690 126,9 47 1 557 5,1 2 3 599 270,9 100 Genomsnittlig bostadshyra per kvadratmeter, kategorifördelat Ekonomisk vakans, Mkr Bostäder 1 023 Kontor 5 312 Butiker728 Industri/lager1 677 Övrigt 3 096 Totalt 11 836 Storlek Löptid mån –300 301–600 601–900 901–1 200 1 201–1 500 1 501–2 500 2 501– Tot area 1,2 5,7 0,9 0,5 2,8 11,1 Antal 20 25 418274 2616 271 40 3614 124 16 37 5 335 5 36 4 118 3 47 13 423 7 136 32 973 7 Förfallostruktur kommersiella hyresavtal, Mkr 80 1 250 1 200 70 1 150 60 1 100 50 1 050 40 1 000 30 950 20 900 r o k– 2015 2016 2017 2018 2019– 5 r o k 4 3 2 1 r o k 0 r o k 10 800 r o k 850 Hyra per m2, kr 41 Driftskostnader I Masmästaren genomförs utvecklings- och rationaliseringsprojekt fortlöpande för att minimera kostnaderna. Den senaste tekniken inom fastighetsförvaltningsområdet ingår som en naturlig del i projekten. För att spara energi och förbättra komforten för hyresgästerna genomförs systematisk uppföljning av energi och andra media. Driftskostnaderna inklusive kostnader för central administration, uppgick under 2014 till 108 Mkr, motsvarande 439 kr per kvadratmeter. FÖRBRUKNINGSKOSTNADER Masmästaren har ambitionen att minska förbrukningen av energi och material, minimera avfall och utsläpp samt att öka återanvändning och återvinning. Minskade förbrukningar har inte kunnat kompensera energi- och mediekostnaderna som ökat avsevärt mer än konsumentprisindex. FASTIGHETSSKÖTSEL En stor del av fastighetsskötseln har från senare delen av 2009 lagts över på egen personal. Detta avser främst inre skötsel och tillsyn av fastigheterna. Övriga skötselarbeten läggs ut på lokala entreprenörer och omfattar allt från städning och trädgårdsskötsel till teknisk service i fastigheterna. I Masmästaren finns nio anställda fastighetsskötare i Falun/Borlänge och en i Uppsala. Mindre lokalanpassningar kostnadsförs, emedan större lokalanpassningar vilka har karaktären av fastighetsutveckling med längre tid för avskrivning än ett år aktiveras över balansräkningen. ARRENDEN Endast en fastighet innehas med tomträtt. Fastighetens uthyrbara area är cirka 8 800 kvadratmeter och årlig tomträttsavgäld uppgår till 540 tkr. Avgälden omförhandlas var tionde år, med nästa omförhandling 2023. Arrenden avser kostnader för arrenderade fastigheter eller mark, samt direkta kostnader för drift av dessa arrenderade fastigheter. UNDERHÅLL OCH REPARATIONER Kostnader för underhållsåtgärder över resultaträk ningen uppgick under 2014 till 14,7 Mkr, vilket motsvarar 60 kronor per kvadratmeter. Cirka 8,9 Mkr kan hänföras till kostnader som avser akut underhåll, exempelvis reparationer. Resterande 5,6 Mkr avser kostnader för planerat underhåll av sådan karaktär som Masmästarens fastigheter årligen bör genomgå för att standarden ska upprätthållas. Utöver detta har underhållsåtgärder uppgående till 10,5 Mkr i samband med övergång till K3-redovisning aktiverats. Totalt underhåll motsvarar 66 kronor per kvadratmeter. Utöver kostnader för underhållsåtgärder över resultaträkningen investeras i åtgärder med lång teknisk och ekonomisk livslängd. Den typen av investeringar aktiveras sedan tidigare över balansräkningen och skrivs årligen av över resultaträkningen enligt plan (se sid 44). Mindre lokalanpassningar kostnadsförs, emedan större lokalanpassningar vilka har karaktären av fastighetsutveckling med längre tid för avskrivning än ett år aktiveras över balansräkningen. ADMINISTRATION All teknisk och ekonomisk administration handläggs av personal anställda i Masmästaren. ÖVRIGA KOSTNADER Kostnader som rubriceras som övriga kostnader är sophämtning, konsultarvoden kopplade till fastigheternas drift, kostnader för relationshandlingar och driftsinstruktioner, kabel-tv, förhandlingsersättning till hyresgästföreningen, larm- och hisstelefoner samt kostnader av engångskaraktär. Skepparholmen redovisar en relativt stor andel av kostnaderna som övriga kostnader, varför dessa är relativt höga. 42 Fördelning av kostnader, Mkr Förbruknings- Fastighets- Arrenden Underhåll och Administration Övriga Summa kostnader skötsel reparationer kostnader driftskostnader Falun 24,3 13,50,78,27,57,3 61,5 Borlänge 5,44,80,12,42,42,1 17,1 Uppsala 4,02,00,01,31,40,69,4 Västerås 3,63,40,81,71,51,4 12,4 Övriga orter 1,62,5 -1,11,01,47,6 Totalt 38,826,2 1,614,713,812,8 108,0 Fördelning per fastighetstyp, Mkr Förbruknings- Fastighets- Arrenden Underhåll och Administration Övriga Summa kostnader skötsel reparationer kostnader driftskostnader Bostäder21,5 14,90,88,56,46,7 58,8 Kontor 9,65,40,13,23,72,0 24,0 Butiker 0,50,20,00,10,10,11,0 Industri/lager 1,10,40,00,10,50,02,2 Övrigt 6,25,30,72,73,13,9 21,9 Totalt 38,826,2 1,614,713,812,8 108,0 Relativ fördelning av driftskostnader, % Driftskostnader, Mkr 114 100 113 80 112 111 60 110 40 109 108 20 0 107 Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Förbrukningskostnader Underhåll och reparationer Fastighetsskötsel Administration Arrenden Övriga kostnader Övrigt Driftsöverskott och överskottsgrad 2010 2011 2012 2013 2014 Underhåll och reparationer, tkr 160 000 57 % 150 000 56 % 140 000 80 000 60 000 55 % 130 000 120 000 54 % 110 000 53 % 100 000 52 % 90 000 80 000 106 2010 2011 2012 2013 51 % 2014 40 000 20 000 0 2010 Driftsöverskott, Mkr Aktiveringar Överskottsgrad, % Planerat underhåll 2011 2012 2013 2014 Akut underhåll Driftskostnader 2010–2014, kronor per kvadratmeter 500 400 300 200 100 0 2010 2011 2012 2013 Förbrukningskostnader Underhåll och reparationer Fastighetsskötsel Administration Arrenden Övriga kostnader 2014 43 underhållskostnader och avskrivningar V id nybyggnation uppförs byggnaden från grunden. När byggnaden är färdigställd avslutas byggprocessen och förvaltningsprocessen tar vid. Allt som byggts måste skötas och förvaltas för att organisationens mål ska kunna uppfyllas. Masmästarens ambition när det gäller fastigheternas underhåll och servicekvalitet är högt ställda. Visionen är att en extern oinvigd betraktare ska kunna se av kvaliteten i förvaltningen att fastigheten ägs av Masmästaren. För att nå det högt ställda målet, arbetar Masmästaren på olika sätt med reparationer, underhåll, investeringar och traditionell fastighetsskötsel. EKONOMI I ett ekonomiskt avseende värderas förvaltningen av en byggnad genom den avkastning som fastigheten löpande ger. Avkastningen är det som kvarstår när hyresintäkter minskats med vakanser, driftkostnader och underhållskostnader. Avkastningen, eller driftnetto är den vinst som fastigheten visar. God fastighetsförvaltning är att maximera driftnettot och öka de värden som förvaltningen omfattar. Förvaltarens roll är alltså att över tiden arbeta aktivt för förbättrat driftnetto genom effektiva driftformer, underhållsstrategier, reparationer och förnyelse. Driftnetto förbättras genom antingen höjda intäkter, sänkta kostnader eller båda delar. För Masmästaren ses förvaltningen alltid på mycket lång sikt. Det förhindrar inte att åtgärder måste sättas in ojämnt fördelade över åren. Vid exempelvis förvärv av en fastighet krävs ofta större underhållsinsatser initialt för att höja kvaliteten till önskad nivå. I ett långt perspektiv ska fördelningen mellan reparationer, underhåll och investeringar dock vara jämnt fördelade över tid. Förvaltningsresultat Masmästaren 300 000 250 000 200 000 Hyresintäkter 150 000 Underhåll och reparationer 100 000 50 000 0 44 2010 2011 2012 2013 2014 Driftskostnader K3-REDOVISNING K3 är ett nytt, genomarbetat regelverk för årsredovisning. Det gamla regelverket för årsredovisning i onoterade företag var ett lapptäcke. K3 är ett heltäckande regelverk där alla regler samlats på ett och samma ställe vilket gör det smidigare att använda. Dessutom finns ett enklare regelverk för mindre företag som heter K2. Masmästaren tillämpar från 2014 reglerna enligt K3, vilket påverkar bland annat hur underhållsåtgärder och avskrivningar hanteras i redovisningen. Komponentavskrivning ska enligt det nya huvudregelverket för redovisning K3 ske från och med 2014 med jämförelse mot 2013 på samtliga fastigheter. Masmästaren har valt att fastigheterna indelas, individuellt utifrån användning, i åtta olika komponenter. Huvudindelningen är byggnader och mark. Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Dessa komponentgrupper ligger till grund för avskrivningarna. Varje komponent åsätts en nyttjandeperiod, utifrån vilken en årlig avskrivning sedan görs. En del av det som tidigare bedömts som underhåll och kostnadsförts över resultaträkningen, bedöms i det nya regelverket som åtgärd för upprätthållande av en komponents värde och aktiveras då på komponenten via balansräkningen och skrivs årligen av under nyttjandeperioden. De huvudgrupper av komponenter och dess genomsnittliga nyttjandeperioder som identifierats är följande: Markanläggning Stomme Tak Fasad, fönster, ytterdörrar Inre ytskikt, skåp, golv, innerdörrar, väggbeklädnad m m Installationer, värme, el, vatten, ventilation Hyresgästanpassningar 20 år 100 år 50 år 75 år 40 år 55 år 20 år Nettoeffekten av denna tillämpning blir en resultatförsämring för Masmästaren, men kassaflödet påverkas ej. Då skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och bokfört restvärde skall redovisas enligt K3, så påverkas ej heller soliditeten negativt av resultateffekten. 2014 redovisar Masmästaren avskrivning på byggnader, genom komponentavskrivning på 35,7 Mkr och underhållsåtgärder om 10,5 Mkr har redovisats som åtgärd för upprätthållande av komponenters värde. UNDERHÅLLSÅTGÄRDER Reparationer uppkommer i alla fastigheter. Om underhållet är eftersatt, kommer fler reparationer att bli aktuella, oftast den minst ekonomiska åtgärden för att upprätthålla en fastighets tekniska standard. Det förebyggande underhållet som syftar till att förhindra reparationer, att förlänga underhållscykler och att skjuta investeringar på framtiden, är en naturlig del i Masmästarens dagliga förvaltningsarbete. Periodiska ronderingar, allt från dagliga- till årsvisa, gör att ett problem snabbt identifieras och kan därigenom åtgärdas snabbare. Definitionen för underhåll omfattar åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos en byggnad, en inredning eller en utrustning. Vid underhåll återställs vanligen funktionen till den ursprungliga nivån och omfattar normalt aktiviteter med längre periodicitet än ett år. Dessa åtgärder behandlas enligt K3 som åtgärd för upprätthållande av en komponents värde och skrivs av under nyttjandeperioden. En fastighets underhållsbehov är en ständigt föränderlig lista av åtgärder på en fastighets olika delar. Masmästaren arbetar med tioåriga underhållsplaner på samtliga fastigheter. I underhållsplanen identifieras alla de åtgärder som kan förutses på fastighetens olika delar. Fastigheten indelas i: •Tomt/mark •Tak •Fasad •Installation •Interiör •Fastighetsutveckling Den sista delen, fastighetsutveckling är till arten en investering. Fastighetsutveckling har olika betydelse beroende på vilken typ av fastighet den rör. Generellt kan sägas att fastighetsutveckling syftar till att förändra fastigheten på ett genomgripande sätt och ska ge en långsiktig, ekonomisk avkastning. Den vanligaste fastighetsutvecklingen har för Masmästaren varit att uppgradera en fastighets tekniska och ekonomiska status i samband med uthyrning till nya kommersiella hyresgäster. De kommande åren kommer de flesta resurser gällande fastighetsutveckling dock att gälla ROT-åtgärder i bostadsfastigheter. Något som återställer, eller förhöjer en fastighets tekniska status, samtidigt som boendekvaliteten avsevärt höjs till dagens moderna standard. Därigenom ges också möjligheten till att få en ekonomisk avkastning på investeringen. AVSKRIVNINGAR Värdeminskningsavdrag, eller avskrivningar, beskrivs ovan hur de numera redovisas och beräknas enligt regelverket i K3. Nyttjandeperioden av en byggnads ingående komponenter ligger till grund för en årlig avskrivning och skall i möjligaste mån beskriva hur en byggnads värde förbrukas över tid. 20102011201220132014 Värdehöjande åtgärder 14 03415 831 7 200 4 93835 080 Fastighetsutveckling 58 80725 28538 64516 88060 191 Avskrivningar −19 167−19 827−20 093−20 922−35 714 Underhållskostnader, % 100 90 80 70 60 50 40 Fastighetsutveckling 30 Värdehöjande åtgärder 20 Underhåll 10 0 Reparationer 2010 2011 2012 2013 2014 Underhåll, kronor per m2 Underhåll, tkr 500 70 000 60 000 400 50 000 300 40 000 200 30 000 20 000 100 0 10 000 2010 2011 2012 2013 2014 0 2010 2011 2012 2013 2014 45 värdehöjande åtgärder INVESTERINGAR I VÄRDEHÖJANDE ÅTGÄRDER Åtgärder för lokalanpassning, renovering samt mindre om- och tillbyggnader av byggnader och installationer sker kontinuerligt i Masmästarens fastighetsbestånd. Detta syftar till att upprätthålla och förlänga fastigheternas tekniska och ekonomiska livslängd. Under 2014 uppgick investeringarna i värdehöjande åtgärder till 35,1 Mkr motsvarande 1,6 procent av fastigheternas bokförda värde. Av dessa åtgärder kan 10,5 Mkr hänföras till ändrade redovisningsregler i samband med övergång till K3-redovisning. Dessa åtgärder som syftar till att upprätthålla fastigheternas värde, har tidigare delvis kostnadsförts, men de aktiveras numera över balansräkningen. Detta beskrivs utförligt under avsnittet ”Underhållskostnader och avskrivningar”. FASTIGHETSUTVECKLING Förädling och utveckling av fastighetsbeståndet ingår som en naturlig del i Masmästarens verksamhet. Identifiering av utvecklingsbara fastigheter pågår ständigt för att anpassa dem till den lokala hyresmarknaden. Investeringar i Fastighetsutveckling innebär genomgripande förändring av bostäder (ROT) och kommersiella fastigheter i form av ny-, till- eller ombyggnad och är till sin art närmast att jämföra med fastighetsförvärv. Följande fastigheter är föremål för större ombyggnader, tillbyggnader och nybyggnader före utgången av år 2018: Kvarteret Balder i Borlänge, Skepparholmen i Nacka, ROT-projekt i Falun och kvarteren Dragarbrunn 11:1 och 14:3 i Uppsala . KVARTERET BALDER I BORLÄNGE Kvarteret Balder är ett centralt beläget kvarter längs Stationsgatan och Borganäsvägen i Borlänge. Hela kvarteret inrymmer idag cirka 20 000 kvadratmeter uthyrbar area, med inslag av hotell, handel, kontor och bostäder. Balder 6 och 9 har varit föremål för en genomgripande ombyggnad av bostäder under 2007. Balder 8 längs Stationsgatan byggdes om från att ha varit en biolokal till ett lokalkontor för Swedbank under 2010. Under hösten 2011 påbörjades en ombyggnad av plan 2 i Balder 8 längs Stationsgatan till kontor. Hyreskontrakt har tecknats med i fastig heten befintliga hyresgäster som önskat utökade areor för sina verksamheter. Kvarstår att uppgradera standarden av hotellet vilket beräknas ske efter år 2015. Totalt kommer att investeras cirka 75 Mkr i kvarteret. I kvarteret finns en obebyggd tomt, Balder10, som förvärvades 2005. Den är planerad att bebyggas med bostäder efter 2015 till en beräknad kostnad av 25 Mkr. KVARTERET DRAGARBRUNN II:1 I UPPSALA FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Masmästarens målsättning är att före 2020 års utgång ha ett fastighetsbestånd till ett marknadsvärde av cirka 3 600 Mkr. Under 2014 har tre fastigheter avyttrats och ingen fastighet har förvärvats. Mkr 2013 20142010–2014 Värdehöjande åtgärder 4,9 35,1 77,1 Procent av bokfört värde 0,2 1,6 0,7 Kr per kvadratmeter 19,9 141,7 311,7 Fastighetsutveckling 16,960,2 199,8 Fastighetsförvärv102,6 - 102,6 Fastighetsförsäljningar *) - −34,6 −38,8 Avskrivningar −20,9−35,7 −115,7 Netto investerat 103,5 25,0 216,9 * Avser bokfört värde 46 Kvarteret Dragarbrunn 11:1 är centralt belägen mellan Svartbäcksgatan och Dragarbrunnsgatan i Uppsala med närmaste granne hotell Gillet och gallerian St Per. Fastigheten innehåller bostäder och lokaler för Stadsbiblioteket och Stadsarkivet. Masmästaren har avtalat med Uppsala kommun att bygga om och till lokalerna för Stadsbiblioteket och Stadsarkivet. Bland annat ska en större innergård glasas över och inkluderas i biblioteket. Ombyggnationen ska genomföras under 2015 till en kostnad av totalt cirka 25 Mkr. Hyran regleras med ett tillägg som motsvarar Masmästarens kostnad för ränta och amortering. Vidare har parterna avtalat att hyresavtalen ska förlängas och löpa till utgången av år 2038 resp 2031. I kvarteret torde finnas påbyggnadsmöjlig- het med bostäder med utformning och tillgänglighet som är under utredning. Uppsala är en kommun i stark tillväxt och med stort behov av bostäder. Idag ligger presumtionshyror i nybyggda hyreslägenheter i nivån 2 000 kr per kvm. ROT-PROJEKT I FALUN Styrelsen har efter en noggrann analys av marknad och produkt fattat beslut om att totalrenovera samtliga Masmästarens centralt belägna bostadsfastigheter som är i behov av upprustning. Styrelsen gjorde bedömningen att inga statliga bidrag kommer att utgå för upprustning av bostäder och att lättnader i hyresregleringslagen ligger långt fram i tiden. Aktuella fastigheter att totalrenovera är Smeden 9, Repslagaren 4, Färgaren 4, Bryggaren 16 och 26, Kronomagasinet 8-9 och Kronobränneriet 4. Fastigheterna är i allt väsentligt belägna efter Kvarteret Smeden i Falun Slaggatan och Åsgatan. Renoveringen är tänkt att genomföras under åren 2014-2019 och har kostnadsberäknats till cirka 300 Mkr. Projektet innehåller utöver byggnationen ett stort administrativt arbete med att förhandla omfattningen med hyresgäster och att ordna med evakueringsbostäder under byggtiden. Potential för hyresökningar kommer att hålla direktavkastningen uppe efter renoveringen och öka fastigheternas marknadsvärde då fastigheternas tekniska- och ekonomiska livslängd förlängs med åtminstone trettio år. Vilket sammantaget bör sänka avkastningskravet vid beräkning av fastigheternas marknadsvärde. Under 2014 genomfördes ombyggnaden av Smeden 9 och för 2015 planeras Bryggaren 16 och 26 att byggas om. I Sparbanken 6 torde finnas möjlighet att bygga på två våningar med bostäder i bästa läge efter Slaggatan. En utredning pågår för att utreda tillgänglighet och om grundläggningen tål att belastas med en påbyggnad. 47 KVARTERET DRAGARBRUNN 14:3 I UPPSALA Fastigheten Dragarbrunn 14:3 ligger centralt längs Svartbäcksgatan i Uppsala vilken kantas av fastigheter som inrymmer centrumhandel. Fastigheten Dragarbrunn 14:3 inrymmer idag 2800 kvadratmeter uthyrbar area med kontor i två våningsplan och handel i gatuplanet. Efter nära fem års myndighetsbehandling och samråd fastställdes detaljplanen i regeringsrätten under hösten 2009. Den antagna detaljplanen medger att fastigheten kan byggas på med två våningar bostäder längs Svartbäcksgatan och en nybyggnad om sex våningar bostäder längs Klostergatan mot Fyrisån. Tillsammans ökar den uthyrbara arean med cirka 2400 kvadratmeter. I en 48 första etapp byggs den befintliga fastigheten på med två våningar bostäder och byggstarten beräknas kunna ske under 2016. Byggstarten har skjutits upp till förmån för ROT-projektet i Falun. Standarden i bostäderna kommer att bli av mycket hög kvalitet, vilket motiveras av den högre hyresnivån som råder i Uppsala centrum. Arbetena omfattar också fasadrenovering, anpassning av fasadskyltar samt uppgradering av befintliga installationer. I en andra etapp påbörjas nybyggnationen av ett sex våningar högt bostadshus längs Klostergatan och byggstart beräknas kunna ske under 2017. Den totala investeringen i Dragarbrunn 14:3 uppskattas till 70 Mkr. SKEPPARHOLMEN I NACKA Skepparholmens varumärke förknippas idag med att det har ett spa. Skepparholmens Spa var ursprungligen en förbättrad relaxavdelning och att behålla varumärket Spa var i längden ohållbart om inte förbättringar genomfördes. Skepparholmen har nu fått ett riktigt modernt spa som stärker varumärket och som vi kan använda oss av i marknadsföringen. Tre av fyra avgränsade etapper har genomförts till en kostnad av cirka 30 mkr. Den fjärde etappen som innefattar behandlingsrum är under genomförande och planeras kunna tagas i bruk under våren 2015. Kostnaden för den fjärde etappen beräknas till ca 10 Mkr. Investeringen har tagits väl emot av våra kunder och det har skrivits mycket positivt om investeringen i media som bevakar denna typ av anläggningar. Totalt har under de senaste tio åren investerats drygt 125 Mkr i värdehöjande åtgärder. Det finns inte många konferens- och spaanläggningar på östkusten som har de natursköna förutsättningar som Skepparholmen har och som dessutom ligger så nära Stockholm. 49 finansiell översikt och skatter Masmästarens finansnetto Andel av balansomslutningen, procent tkr Procent 20142013201220112010 20142013201220112010 Räntebidrag ---- 72 Ränteintäkter -203340 1 071521 Räntekostnader −78 659−88 491−88 764−84 536−84 064 Övriga finansiella int./kostn. −1 254 −1 346−258−201−224 Finansnetto −79 913−89 634−88 682−83 666−83 695 Räntebärande skulder 78,579,679,579,880,7 Soliditet 18,217,317,717,016,0 Justerad soliditet 34,633,431,329,227,0 Finansverksamheten i Masmästaren styrs av de delmål och restriktioner avseende finanspolicyn som styrelsen formulerat i bolagets strategiska plan. Utifrån dessa anpassar bolagets verkställande ledning strukturen i Masmästarens låneportfölj. Masmästaren strävar efter att minimera räntebärande skulder vilket innebär att kassan hålls så låg som möjligt. För att säkerställa betalningsberedskap och expansionsutrymme finns bekräftade checkräkningskrediter och kreditlimiter. Under 2014 har räntenivåerna sjunkit mycket, framförallt på långa löptider. Masmästaren har sedan lång tid tillbaka en försiktig räntestrategi, med målet att söka långa räntesäkringar främst via derivatavtal. Underliggande lån ligger mot rörlig ränta, till största delen kopplade till Stibor 90 dagar, jämte avtalad räntemarginal. Den genomsnittliga räntebindningstiden är per 2014-12-31 cirka 62 månader (51) och den genomsnittliga räntan 3,5 procent (4,4). Andelen långa skulder av totala skulder är cirka 83 procent (85). Av de lån om 320 Mkr (277) som löper med kort löptid avser 58 Mkr (29) lån med bunden ränta, där villkoren omförhandlas under 2015 (2014). Rent rörliga lån, utan avtalade derivatavtal, är således 262 Mkr (248). Orealiserade undervärden i derivat är per 2014-12-31 cirka 98,0 Mkr (43,1). FINANSPOLICY Finanspolicyn anger målen för finanshanteringen, den övergripande ansvarsfördelningen i finansfrågor och innehåller specifika regler och limiter för hantering av de finansiella riskerna. Masmästaren eftersträvar en ordnad resultatutveckling vilket innebär att riskerna skall begränsas. Utdrag ur Masmästarens finanspolicy De övergripande målsättningarna med finansverksamheten är att • minimera koncernens finansieringskostnader med hänsyn till den risknivå som koncernen önskar • utforma riskhanteringen efter koncernens förutsättningar • säkerställa koncernens betalningsförmåga och kapitalförsörjning • genomsnittlig löptid räntebindning skall överstiga två år och genomsnittlig löptid kapitalbindning skall överstiga tre år • långa skulders (mer än ett år) andel av den totala skulden ska överstiga 70 procent. 50 KAPITALSTRUKTUR OCH LIKVIDITET Masmästaren finansierar en del av tillgångarna med icke räntebärande skulder. Detta sker bland annat genom den driftslikviditet som uppstår då hyresgästerna erlägger hyra i förskott. De icke räntebärande skulderna netto, uppgår i genomsnitt till cirka 30 Mkr. Lånestruktur 2014-12-31 Externa långivare Ränteförfall inom 12 månader 24 månader 36 månader 48 månader 60 månader 72 månader och senare Totalt tkr Ränta % 320 186 1,74 50 547 4,86 157 000 3,07 157 865 3,88 200 000 4,15 963 000 3,85 1 848 5983,53 2% 20% SEB SHB Swedbank 20% 58% Övriga Genomsnittlig räntebindningstid 62 månader. Likviditeten i koncernen uppgick per 2014-12-31 till 71,8 Mkr (82,5) inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 63,0 Mkr (63,0), men exklusive outnyttjade kreditlimiter om 30 Mkr (30). LÅNESTRUKTUR Masmästarens räntebärande skulder uppgick per 2014-12-31 till 1 849 Mkr (1 874). Av dessa avser 1 805 Mkr (1 816) skulder till kreditinstitut. Genomsnittlig räntesats under 2014 var 4,31 procent (4,90). Låneportföljens genomsnittliga ränta per balansdagen 2014-12-31 var 3,53 procent (4,38). Genomsnittlig räntemarginal på lån från banker är 1,06 procent (1,22). Under 2014 har koncernen amorterat skulder enligt amorteringsplan med cirka 34,6 Mkr (30,1), samt 10,0 Mkr (0) extraamorteringar. Störst långivare är Swedbank med 58 procent av lånen, samt SEB och Svenska Handelsbanken med 20 procent vardera. Masmästaren eftersträvar en struktur på låneportföljen som skall vara flexibel och priseffektiv så att de kriterier som anges i finanspolicyn för hantering av de finansiella riskerna uppfylls och som dessutom möjliggör en aktiv finansförvaltning för att uppnå bästa möjliga finansnetto. Detta innebär bl a att koncernen har långfristiga kreditramar där räntebindningstiden kan varieras genom att använda derivatinstrument, framför allt så kallade ränteswappar. Denna struktur i låneportföljen medger en flexibel finansförvaltning samtidigt som behovet av riskhantering tillgodoses. Per 2014-12-31 hade Masmästaren 30,0 Mkr (30,0) i outnyttjade kreditlimiter. SÄRSKILDA KREDITVILLKOR Masmästaren har tecknat särskilda kreditavtal, så kallade covenants med sina största kreditgivare. Utdrag ur särskilda kreditvillkor • Ägarförhållande. Dagens ägarbild i Masmästaren utgör en väsentlig och självständig förutsättning för kreditgivning. • Information. Fortlöpande och utan anmodan ska Masmästaren lämna information om utveckling av rörelsen. • Negativklausul. Skriftligt samtycke krävs för att ställa, eller utfästa att ställa, pantbrev i fast egendom till annan än kreditgivaren, där kreditgivaren har pantbrev. • Bevarandeklausul. Masmästaren förbinder sig att ej utan skriftligt samtycke ändra nuvarande strategi såvitt avser fastighetsinnehavets sammansättning, direktavkastning och hyresavtalens löptid. FÖRLAGSLÅN Masmästaren finansierade tidigare verksamheten delvis genom efterställda förlagslån från aktieägarna. Samtliga dessa förlagslån är numera amorterade. REVERSER Masmästaren hade vid årets utgång inga utestående krediter, mot ställda säkerheter, som uppkommit i samband med försäljning av fastigheter. 51 SKATTER Denna beskrivning av Masmästarens skattesituation baseras på nu gällande skatteregler i Sverige. Masmästarens fastigheter utgör i skatterättslig mening anläggningstillgångar. FASTIGHETSSKATT Fastigheter i Sverige beskattas efter vad byggnaden används till där taxeringsvärdet utgör beskattnings underlag. Avgiftspliktiga fastigheter med bostäder som är färdigbyggda har kommunal fastighetsavgift. Nybyggda bostadshus är befriade från fastighetsavgift. Fastigheter som inte innehåller färdigbyggda bostäder har statlig fastighetsskatt. Fastighetstaxeringen består av tre olika delar: allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering sker var sjätte år och förenklad fastighetstaxering sker mellan allmänna fastighetstaxeringar. Det innebär att vart tredje år görs antingen en förenklad eller en allmän fastighetstaxering. Om en fastighet förändras väsentligt mellan två allmänna fastighetstaxeringar, sker en särskild fastighetstaxering. För bostadsdelen i hyreshus är fastighetsavgiften 1 217 kronor (1 210) per lägenhet eller maximalt 0,4 procent av taxeringsvärdet. För kontor, butiker och liknande lokaler var skattesatsen 1,0 procent och för industri och elproduktionsenheter 0,5 procent av taxeringsvärdet. I resultaträkningen för 2014 uppgick fastighetsskatten till 8,9 Mkr (8,7). Fastighetsskatt 2014 per fastighetstyp, kronor per kvadratmeter 80 60 40 20 0 Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Övrigt Fastighetsskatt 2010–2014, kronor per kvadratmeter REDOVISNING AV SKATTER 40 35 30 25 20 15 2010 2011 2012 2013 utgör, utan undantag i skatterättslig mening anläggningstillgångar. Masmästaren gjorde tidigare årligen maximala skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Från 2014 görs inga skattemässiga avskrivningar. De skattemässiga avskrivningarna har historiskt varit högre än den avskrivning enligt plan som verkställes i redovisningen. Detta förhållande medför att det över tiden uppstått en skillnad mellan fastigheternas skattemässiga- och bokföringsmässiga värde vilket medför en uppskjuten skatteskuld. Det bokförda värdet på Masmästarens fastigheter överstiger det skattemässiga värdet med 254,9 Mkr (272,9). Bolagsskatten sänktes 2013 från 26,3 procent till 22 procent, för det räkenskapsår som började 2013. Den sänkta bolagsskatten påverkade Masmästarens skattesituation både vad gäller uppskjuten skatte skuld som uppskjuten skattefordran. Värdet av den uppskjutna skatteskulden som föreligger i främst skattemässiga överavskrivningar i fastigheter sänktes i och med att ny, lägre skattesats åsattes skuldberäkningen. På motsvarande sätt sjönk värdet av den skattfordran som föreligger i uppkomna, ännu ej utnyttjade taxerade underskott. Vid avyttring av anläggningstillgångar i Sverige beskattas dessa enligt reavinstregler. Den beskattningsbara reavinsten beräknas i princip som skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga värdet. Detta innebär att den skattemässiga reavins ten går till beskattning i den juridiska person som uppburit vinsten. Mot denna vinst samt rörelsevinst kan underskottsavdrag nyttjas. Masmästaren kan med vissa begränsningar utnyttja underskottsavdragen mot beskattningsbara reavinster och rörelsevinster. För reavinster på aktier och andelar är reavinster skattefria. Masmästarens underskottsavdrag uppgick per balansdagen till 279,8 Mkr (331,1). 2014 I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR9 redovisas skatteeffekten av skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden som uppskjuten skattefodran/skatteskuld i balansräkningen. Förändringar under året redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen. MERVÄRDESSKATT Mervärdesskatten på investeringar och rörelsekostnader i kommersiella lokaler kan lyftas av, vilket inte är fallet med mervärdesskatt i bostäder. Samtliga kommersiella hyresavtal som så medger, är frivilligt skattskyldiga för mervärdesskatt. Genomsnittligt är cirka 43 procent av Masmästarens rörelse mervärdesskattepliktig. Koncernens uppskjutna skattefordringar/skatteskulder BOLAGSSKATT Beskrivningen av Masmästarens skatteposition baseras på nu gällande skatteregler. Fastigheterna 52 tkr Underlag Skatt 22,0 % 279 761 61 547 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden −254 932 −56 085 Uppskjuten skatteskuld avseende andra skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden - - 24 829 5 462 Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Netto koncernen Innehåll i förvaltnings- och bolagsstyrningsrapporterna Förvaltningsrapport53 Not 9 Avskrivningar 61 Not 10 Jämförelsestörande poster 61 Not 11 Räntenetto 62 Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag 62 Not 13 Bokslutsdispositioner (moderbolag) 62 Not 14 Årets skatt 62 Not 15 Byggnader och mark (koncernen) 62 Not 16 Maskiner och inventarier 63 Not 17 Aktier och andelar i koncernföretag 63 Not 18 Andra långsiktiga värdepappersinnehav 64 Not 19 Uppskjuten skattefordran/skatteskuld 64 Not 20 Eget kapital 64 Not 21 Substansvärde aktier (koncernen) 65 Not 22 Räntebärande skulder 65 Not 23 Ej räntebärande skulder 65 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65 Not 25 Ställda säkerheter 66 Not 26 Ansvarsförbindelser 66 Not 27 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 66 Resultaträkningar56 Not 28 Bolagets säte 66 Balansräkningar56 Not 29 Bolagets ägare 66 Kassaflödesanalyser58 Förslag till vinstdisposition 67 Förändring eget kapital Revisionsberättelse68 Förvaltningsberättelse Information om verksamheten i moderbolaget 54 Ägarförhållanden dotterbolag 54 Koncernen Årets resultat och omsättning 54 Investeringar och försäljningar 54 Fastighetsbeståndet54 Finansiell ställning 54 Skatter 54 Kassaflöde55 Styrelsens arbete 55 Viktiga beslut under året 55 Hyresmarknaden55 Miljöpåverkan55 Kvalitetsarbete55 Moderbolaget Årets resultat och omsättning 55 Investeringar55 58 Förslag till utdelning Noter 69 Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 59 Bolagsstyrningsrapport Not 2 Segmentredovisning 59 Not 3 Värderingsprinciper 60 Lagstiftning och annan extern reglering som påverkar Masmästarens bolagsstyrning 70 Not 4 Skepparholmen 60 Not 5 Hyresintäkter (koncernen) 60 Bolagsintern reglering som påverkar bolagsstyrningen 70 Not 6 Driftskostnader 61 Bolagsorganen71 Not 7 Revisionsarvode 61 Styrelsens rapport om den interna kontrollen Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 61 72 53 Förvaltningsberättelse Verksamheten 2014 MODERBOLAGET INFORMATION OM VERKSAMHETEN Masmästaren Fastigheter AB har till ändamål för sin verksamhet att äga och förvalta fast egendom, aktier och andra andelar i bolag, vars huvudsakliga verksamhet skall vara att äga och förvalta fast egendom. Bolaget har sitt säte i Falun. Dotterbolagen bedriver fastighetsförvaltning. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Koncernen består av totalt 30 bolag, varav 15 är aktiebolag och 15 är handels- eller kommanditbolag. Förutom moderbolaget Masmästaren Fastigheter AB, består den helägda koncernen av Masmästaren Dalarna HB, Masmästaren Trotzgården HB, Masmästaren Prästtäkten HB, Masmästaren Lugnet HB, Verkmästaren Fastigheter AB, Ludvika 3:21 Fastighets KB, Masmästaren Norslund HB, Masmästaren Frigga HB, Masmästaren Falun/Borlänge HB, Telereit Boden HB, Telereit Bollnäs HB, Masmästaren Främby HB, Läromästaren Fastigheter AB, Masmästaren Hattmakaren HB, Droskan Förvaltning HB, Expect AB, Masmästaren Engelbrekt HB, Masmästaren Konsult AB, Masmästaren Förvaltning AB, Bostad Dalarna Förvaltnings AB, Bostad Dalarna KB, Masmästaren Lallarvet AB, Moragatans Förvaltnings AB, Masmästaren Hus AB, Skepparholmen AB, Sparta Operation AB, Kronomagasinet Fastighets AB, Masmästaren Skog AB och Slottsvalvet Förvaltning AB. Samtliga dessa bolag har ägts hela verksamhetsåret. KONCERNEN ÅRETS RESULTAT OCH OMSÄTTNING Hyresintäkterna uppgick till 269 783 tkr (268 003). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 36 364 tkr (20 357) och resultat efter skatt till 29 001 tkr (14 561). Fastighetsförvaltningens driftsnetto uppgick till 152 964 tkr (146 220). Direktavkastningen i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde blev därmed cirka 7,1 procent (7,0). Principen för bokföringsmässiga avskrivningar på fastigheterna har i samband med övergång till redovisning enligt K3 förändrats. Avskrivning sker numera linjärt över fastigheternas beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av fastigheternas framtida ekonomiska fördelar. Tidigare gjordes bokföringsmässiga avskrivningar enligt avskrivningsplan. Avskrivningar bestod huvudsakligen av 1 procent avskrivningar på koncernmässigt ankaffningsvärde av byggnader. Bokföringsmässiga avskrivningar uppgick till 36 846 tkr (36 229), varav 35 713 tkr (35 785) avser avskrivningar på fastigheter. INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Under året förvärvades inga (nio) fastigheter. Fastighetsinvesterin garna över balansräkningen i befintligt bestånd uppgick till 95 271 tkr (21 818). Av dessa investeringar är 10 539 tkr (0) att hänföra till ändrade redovisningsregler i samband med övergång till K3-redovisning. Därutöver har investerats 5 582 tkr (10 902) i underhållsåtgärder över resultaträkningen. Tre (ingen) fastigheter har under året avyttrats. Försäljningen uppgick till 34 750 tkr och realisationsresultatet uppgick till 159 tkr. FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet ligger i de centrala delarna av Falun, Borlänge, Uppsala och Västerås. Därtill innehas en hotell- och konferensfastighet i Nacka. Merparten av fastigheterna är belägna i Falun. Skogsfastigheterna som ägs är belägna i Falun, Härjedalen, Berg och Lindesbergs kommuner. Fastighetsbeståndet omfattar 245 750 kvadratmeter (247 610) uthyrbar area. Av den uthyrbara arean utgör cirka 121 400 kvadratmeter (122 200) bostäder och 124 400 kvadratmeter (125 400) kommersiella lokaler. Koncernens bostadsbestånd omfattar vid årsskiftet 1 708 (1 708) bostadslägenheter med en genomsnittlig uthyrbar area om 54 72 (72) kvadratmeter. Antalet bostadslägenheter är således oförändrat, trots försäljningar. Förklaringen är att ett antal lägenheter nyskapats vid ROT-åtgärder i bostadsfastigheter. Antalet hyreskontrakt uppgår till cirka 3 600 st (3 600). Fastighetsbeståndets bokförda värde uppgick vid årsskiftet till 2 212 056 tkr (2 187 089), varav 20 000 tkr (20 000) avser exploateringsfastigheter och 75 397 (75 056) obebyggda skogsfastigheter. Långsiktigt innehavda förvaltningsfastigheter är således per balansdagen bokförda till 2 116 659 tkr (2 092 033). Samtliga dessa i koncernen per balansdagen långsiktigt ägda förvaltningsfastigheter har externvärderats under året. Värderingen summerar fastighetsvärdet till 2 868 260 tkr (2 769 190). Då hänsyn tas till förvärv, värdehöjande investeringar och planmässiga avskrivningar, uppgår den orealiserade värdeförändringen på Masmästarens fastighetsinnehav till 48 433 tkr (118 046). Masmästaren redovisar det lägsta av fastigheternas historiska anskaffningsvärden och långsiktigt marknadsvärde som bokfört värde. Årligen värderar Masmästaren samtliga sina fastigheter via extern värderingsman. Sedan årsskiftet 2001-12-31 genomför CB Richard Ellis värderingen. Enligt den externa värderingen av Masmästarens långsiktigt innehavda förvaltningsfastigheter, finns per balansdagen ett övervärde mot bokfört värde om 751 604 tkr (704 657). Det avskattade övervärdet, utifrån dagens bolagsskattesats 22 procent, är på motsvarande sätt 586 251 tkr (549 632). Detta övervärde redovisas ej i räkenskaperna annat än som upplysning i not 21, nedan. FINANSIELL STÄLLNING Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var 71 827 tkr (82 506). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 63 000 tkr (63 000). Det egna kapitalet uppgick till 427 172 tkr (404 421), vilket ger en synlig soliditet om 18,2 procent (17,3). Då hänsyn tas till den avskattade skillnaden mellan fastighetsinnehavets marknadsvärde och bokfört värde är soliditeten 34,6 procent (33,0), med beaktande av uppskjuten skatt om 22 procent. Den genomsnittliga räntan för skulder till kreditinstitut var på balansdagen 3,53 procent (4,38). Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder var under räkenskapsåret 4,31 procent (4,90). Då Masmästaren använder olika finansiella instrument, främst så kallade swap-avtal för att säkra räntebindningen på lån ligger en stor del av de underliggande lånen mot en rörlig ränta. Den rörliga räntan är i de flesta fall knuten till STI 90 dagar. Av den totala låneskulden löper 1 704 616 tkr (1 768 050) med rörlig ränta eller skall villkorsändras under 2015 (2014). 1 538 315 tkr (1 490 934) av dessa är säkrade via derivat, vilket gör att låneportföljen har en genomsnittlig räntelöptid per balansdagen 2014 till 62 månader (51). Masmästaren eftersträvar en jämn förfalloprofil i kreditstocken, där cirka 200 Mkr skall omförhandlas årligen, se vidare not 22. Belåningsgraden i fastigheterna (räntebärande skulder/fastigheternas bokförda värde) uppgick vid årets slut till 83 procent (85). Motsvarande belåningsgrad i förhållande till fastighetsbeståndets marknadsvärde är 62 procent (65). Som följd av bolagets tydliga försiktighet gällande riskexponering i låneportföljen löper större delen av de räntebärande lånen till fast ränta via derivatinstrument. Skillnaden mellan den fasta ränta bolaget bundit sina krediter till och den rörliga räntan som råder på marknaden är idag stor, där rörliga lån är historiskt sett billiga. Förhållandet skapar ett undervärde i ingångna derivatavtal, om hänsyn tas till att en fast ränta skall betalas istället för en lägre, rörlig ränta under avtalstiden. Vid räkenskapsårets utgång var detta undervärde 98 004 tkr (43 147). Skulder i utländsk valuta föreligger ej. SKATTER Koncernens skattekostnad uppgick till 7 363 tkr (5 796), varav noll (0) avser aktuell skatt och 7 363 tkr (5 796) sammanlagd förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Masmästarens taxeringsmässiga underskottsavdrag uppgick per balansdagen till 279 761 tkr (331 182), samtliga underskottsavdrag som övertagits i samband med företagsförvärv är möjliga att utnyttja i koncernen. Det bokförda värdet på Masmästarens fastighetsbestånd överstiger det skattemässiga värdet med 254 932 tkr (272 886). För att minska skillnaden mellan bokfört värde och skattemässigt restvärde på bolagets fastigheter, yrkas från innevarande verksamhetsår inga skattemässiga avskrivningar. KASSAFLÖDE Årets kassaflöde uppgick till −10 679 tkr (−1 465). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 73 827 tkr (57 589) och kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 80 345 tkr (55 343). STYRELSEN STYRELSENS ARBETE. Styrelsen bestod under året av fyra ledamöter. Styrelsen har antagit en arbetsordning som skapar förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. Under 2014 har fyra styrelsemöten hållits. Därutöver hålls arbetsmöten med bolagsledningen. På så sätt säkerställer styrelsen att allt arbete bidrar till att stärka Masmästarens kännetecken, det vill säga kundvärde, miljöhänsyn och trygghet. Varje beslut som tas, utgår från målsättningarna säkra fastigheter, säkra finansieringslösningar och nöjda hyresgäster. Under 2015 kommer fortsatt stor tonvikt att läggas på att konsoli dera verksamheten samt att stödja portföljen med fastighetsutvecklingsprojekt. VERKSAMHETEN I ÖVRIGT MILJÖPÅVERKAN. Koncernen bedriver annan miljöpåverkande verk- samhet enligt miljöbalken. Anmälningsplikt och tillståndsplikt föreligger ej enligt miljöbalken. Successiv har fastigheterna anslutits till fjärrvärmenätet. Målet om att uppvärmning av samtliga fastigheter i koncernen skall ske på annat sätt än genom oljeeldning är därigenom uppnått på samtliga ställen där så är möjligt. Energideklarationer är gjorda på samtliga fastigheter Masmästaren äger. KVALITETSARBETE. Masmästarens verksamhet är sedan tidigare miljö- och kvalitetscertifierad enligt FR2000. Certifieringen reviderades och förlängdes under 2014. MODERBOLAGET ÅRETS RESULTAT OCH OMSÄTTNING Årets nettoomsättning var 0 tkr (0) för förvaltningen. Resultat efter finansiella poster uppgick till 591 459 tkr (12 879), samt årets resultat till 389 160 tkr (16 025). Moderbolaget bedriver ingen fastighetsförvaltning, varför hela resultatet är att hänföra till bolagets ägande av aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag. VIKTIGA BESLUT UNDER ÅRET. Styrelsen har beslutat att ränte- INVESTERINGAR Inga investeringar har genomförts under året. HYRESMARKNADEN Efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler kan anses vara fortsatt god på de orter Masmästaren verkar i. Ökningstakten för hyresnivåer på kommersiella lokaler har i stort sett stannat av och i vissa fall kan nivåerna sägas ha sjunkit. Generellt sett är företag fortsatt mer restriktiva gällande kostnadsökningar och det gäller även lokalkostnader. Prioritet ligger i dag på effektiva lokaler och därigenom minskade förhyrningar. Av den totala årshyran om cirka 140 491 tkr som belöper på kommersiella avtal knyts cirka 105 743 tkr till konsumentprisindex med mättidpunkt i oktober varje år. Genomsnittligt för dessa avtal räknas 90,8 procent av hyran upp mot detta index. I oktober 2014 hade konsumentprisindex minskat med cirka 0,1 procent mot föregående år. Förklaringen till denna allt vanligare sänkningen av konsumentprisindex är den svaga ekonomiska tillväxten i såväl svensk, som global ekonomi. För 2015 innebär det att Masmästarens hyresintäkter minskar med cirka 100 tkr avseende kommersiella hyror på löpande avtal, kopplat till sänkningen av index. Vissa, äldre hyresavtal, stipulerar en sänkning av hyran vid sänkning av konsumentprisindex. Av Masmästarens totala hyror avser 128 148 tkr bostadshyror, vilka förhandlas årligen, antingen med hyresgästföreningen som representant för hyresgästerna, eller med hyresgästerna individuellt. Sammantaget kunde de mycket låga vakanserna i area räknat, hållas även 2014. Ej uthyrd area uppgår till 11 836 kvadratmeter (10 688), eller cirka 4,8 procent (4,3). Vakanser finns sedan tidigare i den kommersiella delen av fastighetsbeståndet, både i kontorslokaler, men även i industri-/lagerlokaler. I bostadsbeståndet uppgår vakanserna till 1 023 kvadratmeter (881) och avser främst evakueringsvakanser vid ROTrenovering, samt så kallade omflyttningsvakanser, då en lägenhet byter hyresgäst. Arbete pågår kontinuerligt med att minska och motverka outhyrda lokaler och bostäder. Omflyttningen i bostadsbeståndet var under 2014 fortsatt hög, om än den lägsta i bolagets historia med 348 lägenheter (411) som bytte hyresgäst. I framtiden kan antas att denna rörlighet ytterligare avtar, i samband med att utbudet av lediga hyreslägenheter minskar. KONCERNEN säkra låneportföljen genom att jämnt fördela portföljens ränteomläggningar under tio år. Styrelsen har vidare beslutat att föreslå bolagsstämman att öka utdelningen till 30 kr per aktie. Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till 392 209 tkr (369 458). 55 Resultaträkningar koncern moderbolag Not 2014 2013 2014 2013 1, 2, 3 fastighetsrörelsen 4 Hyresintäkter 5269 783268 003 - Driftskostnader 6, 7, 8 −107 967 −113 065 −11 −101 Fastighetsskatt−8 852−8 718 - Driftsöverskott 152 964146 220 −11 −101 Avskrivningar 9−36 846−36 229 Bruttoresultat fastighetsrörelsen 116 118 109 991 - - - Jämförelsestörande poster 10 1590-Rörelseresultat 116 277109 991 −11 −101 finansrörelsen Räntenetto Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 11−79 913−89 634−64 790−39 367 12 - - 656 249 52 347 Finansrörelsens resultat Rörelseresultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner −79 913 −89 634 591 459 12 980 36 364 20 357 591 448 12 879 13-- −262 960- Resultat före skatt - - 328 488 12 879 14 −7 363 −5 796 60 672 3 146 Årets resultat 29 001 14 561 389 160 16 025 Årets skatt Balansräkningar tillgångar Not 1, 2, 3 koncernmoderbolag 141231 131231 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 152 212 0562 187 089 Maskiner och inventarier 16 4 455 4 624 2 216 5112 191 713 141231 - 50 50 131231 50 50 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 17 - - 578 022 578 022 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 30 27 5 5 Fordringar dotterföretag - -687 623687 382 Uppskjuten skattefordran 19 5 462 12 825 39 865 Övriga fordringar 19 40121 86513 32515 800 24 893 34 7171 318 8401 281 209 Summa anläggningstillgångar 2 241 4042 226 4301 318 8901 281 259 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Varulager 767914 - Kundfordringar 5 3665 044 - Fordringar hos koncernföretag - - 822 709 486 402 Skattefordringar1 7722 548 0 Övriga fordringar 5 5294 3514 3923 100 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 582 20 047 1 254 3 30 016 32 904828 355489 505 Kassa och bank 71 82782 50649 76463 886 Summa omsättningstillgångar 101 843115 410878 119553 391 Summa tillgångar 2 343 2472 341 8402 197 0091 834 650 56 Balansräkningar eget kapital och skulder Eget kapital koncernmoderbolag Not 1, 2, 3 141231 131231 141231 131231 20, 21 Bundet eget kapital Aktiekapital (250 000 aktier)25 00025 00025 00025 000 Bundna reserver 9 963 9 963 - Reservfond2 4622 462 34 96334 96327 46227 462 Fritt eget kapital Balanserat resultat - - 170 509 160 734 Fria reserver 363 208 354 897 - Årets vinst 29 001 14 561 389 160 16 025 392 209369 458559 669176 759 Summa eget kapital 427 172 404 421 587 131 204 221 Avsättningar 19--- 20 807 0 20 807 Skulder Räntebärande skulder 22 Förlagslån -10 000 -10 000 Skulder till koncernföretag - - 275 000 275 000 Övriga skulder till kreditinstitut 1 813 598 1 829 348 1 297 395 1 287 440 Övriga skulder35 00035 00035 18035 000 1 848 5981 874 3481 607 5751 607 440 Ej räntebärande skulder 23 Leverantörsskulder 16 78310 235 - Övriga skulder 520625100100 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 50 174 52 211 2 203 2 082 67 47763 071 2 303 2 182 Summa skulder 1 916 0751 937 4191 609 8781 609 622 Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 2 343 247 2 341 840 2 197 009 1 834 650 252 135 6512 125 1511 550 6991 520 199 26IngaInga 100 775 99 992 57 Kassaflödesanalyser koncern moderbolag Not 2014 2013 2014 2013 den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 36 364 20 357 601 368 12 879 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 27 36 687 36 229 - 73 05156 586 601 36812 879 Betald skatt 776 1 003-Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital73 82757 589 601 36812 879 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (−)/Minskning (+) av varulager Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder Kassaflöde från löpande verksamhet 147 1 965 4 406 80 345 21 1 293 −3 560 55 343 - −349 210 −6 252 152 −30 718 1 729 −16 110 investeringsverksamhet Förvärv av dotterföretag - −8 442 Förvärv av materiella anläggningstillgångar −96 235 −22 691 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 34 750 - Investeringar i finansiella tillgångar 2 461 −13 814 Kassaflöde från investeringsverksamhet−59 024−44 947 - - 2 234 −43 201 2 234−43 201 finansieringsverksamheten Upptagna lån-- 135 35 392 Amortering lån -25 750 −5 611-Erhållna koncernbidrag-- −262 393 23 071 Utbetald utdelning−6 250−6 250−6 250−6 250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten −32 000 −11 861 −268 508 52 213 Årets kassaflöde−10 679 −1 465−14 122 −7 098 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 82 506 71 827 83 971 82 506 63 886 49 764 70 984 63 886 Förändring eget kapital koncern moderbolag 2014 2013 2014 2013 Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång 25 000 25 000 25 000 25 000 25 00025 00025 00025 000 Reservfond Belopp vid årets ingång Summa bundet eget kapital vid årets utgång 9 963 9 963 34 963 9 963 9 963 34 963 2 462 2 462 27 462 2 462 2 462 27 462 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång 369 458 361 147 176 759 148 989 Utdelning−6 250−6 250−6 250−6 250 Koncernbidrag--- 23 068 Uppskjuten skatt i koncernbidrag - - - −5 073 Årets resultat29 00114 561 389 16016 025 Summa fritt eget kapital vid årets utgång 392 209 369 458 559 669 176 759 Summa eget kapital 58 427 172 404 421 587 131 204 221 Noter 1–2 Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och för första året också enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Koncernredovisningen Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen. Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 procent av röstetalet. Anteciperad utdelning Eftersom moderföretaget innehar mer än hälften av rösterna för samtliga andelar i dotterföretaget redovisas utdelning när rätten att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Koncernbidrag Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets skatt. Fastigheter Samtliga fastigheter redovisas som anläggningstillgångar i balansräkningen. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för värdehöjande investeringar och avdrag för avskrivningar enligt plan. För värdering av fastigheterna hänvisas till not 3. Avskrivningar på anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader. Nyttjandeperioden avser ett genomsnitt för samtliga enheter. KomponentNyttjandeperiod Markanläggning 20 år Stomme 100 år Tak 50 år Fasad, fönster, ytterdörrar 75 år Inre ytskikt, skåp, golv, innerdörrar, väggbeklädnad m m 40 år Installationer, värme, el, vatten, ventilation 55 år Hyresgästanpassningar 20 år Avskrivning på koncernmässiga övervärden på byggnader sker enligt samma principer. Driftskostnader I driftskostnader ingår vatten, renhållning, värme, el, försäkringar, fastighetsreparationer, planerat underhåll, lokalanpassningar samt administrationskostnader. Fastighetsskatt och fastighetsavgift Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift redovisas som rörelsekostnad. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas inflyta. Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatteintäkter och skattekostnader redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga till dotter- och intresseföretag under förutsättning att moderbolaget eller investeraren kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det är sannolikt att en sådan återföring inte sker inom överskådlig framtid. Bolagsskatten sänktes med början under räkenskapsåret 2013. Skattesatsen sänktes från 26,3 procent till 22 procent. Den sänkta bolagsskatten påverkar Masmästarens skattesituation vad gäller både uppskjuten skatteskuld som uppskjuten skattefordran. Värdet av den uppskjutna skatteskulden som föreligger i främst överavskrivningar i fastigheter sjunker i och med att ny, lägre skattesats åsätts skuldberäkningen. På motsvarande sätt sjunker värdet av den skattfordran som föreligger i uppkomna, ännu ej utnyttjade taxerade underskott. Effekten av dessa tillsammans redovisades i årets skattekostnad redan 2012, då kommande förändringar var kända. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncerninformation och säte Bolagets säte framgår i not 28, aktieägare framgår av not 29. Not 2 Segmentredovisning Koncernens verksamhet är indelad i regioner som också är det primära segmentet i rapportering och redovisning. Efter utförsäljning och förvärv är fastighetsinnehavet numera koncentrerat till tre huvudregioner, Falun/Borlänge, Uppsala/Västerås och övriga orter. Verksamheten delas också upp utifrån fastighetskategori d v s bostäder, kontor/butik och övrigt. Denna uppdelning utgör koncernens sekundära segment. Not 2 fortsätter på nästa sida. 59 Fortsättning not 2 Segmentredovisning Redovisning av primärt segment Region Falun/Borlänge Uppsala/Västerås Övriga orter Totalt 20142013 20142013 20142013 20142013 Hyresintäkter 181 658181 095 66 485 69 110 21 640 17 798 269 783268 003 Fastighetskostnader −84 485−87 125 −24 362−25 950 −7 972 −8 708 −116 819 −121 783 Avskrivning −23 042−22 955 −9 453 −9 140 −4 351 −4 134 −36 846−36 229 Bruttoresultat 74 13171 015 32 67034 020 9 317 4 956 116 118 109 991 Fastighetsförsäljningar 159- -- 0- 1590 Rörelseresultat 74 29071 015 32 67034 020 9 317 4 956 116 277 109 991 Finansiella poster −51 017−57 375 −22 484−27 006 −6 412 −5 253 −79 913−89 634 Skatt på årets resultat −4 700 −4 018 −2 072 −1 843 −591 65 −7 363 −5 796 Nettoresultat 18 5739 622 8 1145 171 2 314 −232 29 001 14 561 Byggnader och mark 1 361 055 1 351 904 595 500 587 531 235 501 227 654 2 192 056 2 167 089 Andra tillgångar 94 751107 711 40 445 46 749 15 995 20 291 151 191174 751 Summa tillgångar 1 455 8061 459 615 635 945 634 280 251 496 247 945 2 343 2472 341 840 Lån 1 126 2641 122 594 492 544 497 723 194 790 216 031 1 813 5981 836 348 Andra skulder 329 542337 021 143 401136 557 56 706 31 914 529 649505 492 Summa skulder 1 455 8061 459 615 635 945 634 280 251 496 247 945 2 343 2472 341 840 Förvärv/försäljning av fastigheter −7 090 26 088 - - −27 500 76 468 −34 590 102 556 Övriga fastighetsinvesteringar 66 551 14 85517 4222 73711 2984 22695 271 21 818 Redovisning av sekundärt segment Fastighetskategori Hyresintäkter Bokfört värde fastigheter Investeringar i fastigheter Bostäder Kontor/butik Övrigt Totalt 20142013 20142013 20142013 20142013 124 207 871 759 54 452 118 925 832 215 4 050 82 924 664 136 18 954 85 511 655 816 12 956 62 652 656 161 21 865 63 567 679 058 4 812 269 783 268 003 2 192 056 2 167 089 95 271 21 818 Noter 3–5 Not 3 Värderingsprinciper Masmästarens fastigheter värderas externt av värderingsinstitut på ett enhetligt sätt med en värderingsmodell baserad på fastigheternas kassaflöde. Modellen förutsätter att fastighetsbeståndet innehas långsiktigt. Värderingen avser tidpunkten 31 december 2014 och prognosperioden omfattar tio år. Fastighetsvärdet beräknas som nuvärdet av de närmaste tio årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Samtliga förvaltningsfastigheter som innehas 31 december 2014 har värderats på detta sätt. Fastigheter som hänförs till kategorin exploateringsfastigheter, eller skogsfastigheter har värderats externt vid tidpunkten för förvärv, vilket var löpande under verksamhetsåret 2013. Not 4 Skepparholmen Masmästaren äger samtliga aktier i Skepparholmen AB, 556179-3927. Skepparholmen AB bedriver kurs-, konferens-, spa- och hotellverksamhet med egen, anställd personal, i egna lokaler i Stockholms södra skärgård. Resultatet redovisas i dotterbolaget enligt tidigare principer. I koncernen Masmästaren Fastigheter AB redovisas det dock som resultatet av fastighetsförvaltning. Samtliga intäkter och kostnader kopplat till hotell- och konferensrörelsen redovisas som omsättningshyra. Skepparholmens intäkter och kostnader omrubriceras i koncernen enligt följande: 60 RedovisningRedovisning i dotterbolag i koncernen Intäkter LogiintäkterHyresintäkter Övrig försäljning hotell Hyresintäkter KonferensHyresintäkter RestaurangHyresintäkter SPAHyresintäkter Provision och inlösenavgift Hyresintäkter Rörelsens kostnaderVarukostnader Hyresintäkter PersonalkostnaderHyresintäkter Övriga driftskostnader hotell Hyresintäkter Fastighet löpande Driftskostnader Reparationer och underhåll Driftskostnader MarknadsföringHyresintäkter Konferens, telefon och IT Hyresintäkter ResekostnaderHyresintäkter Av-/nedskrivningar Avskrivningar rörelsen Avskrivningar fastigheter Hyresintäkter Avskrivningar Not 5 Hyresintäkter (koncernen) Hyresintäkter brutto Hyresrabatter Hyresförluster outhyrt Hyresförluster fordran Summa hyresintäkter varav koncerninterna hyresintäkter 20142013 283 176 279 631 −3 158−2 416 −10 228 −9 107 −7 −105 269 783 268 003 20 757 18 075 Noter 6–10 Fortsättning not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Not 6 Driftskostnader 20142013 20142013 Skepparholmen, redovisningsprinciper, se not 4. Medelantal anställda Koncernen Medelantalet anställda bygger på betalda närvarotimmar relaterade till en Förbrukningskostnader −38 846−40 217 normal arbetstid. Fastighetsskötsel −26 232−25 004 Underhåll och reparationer −14 668 −18 637 Medelantalet anställda uppgår till: Arrenden −1 563−1 285 - kvinnor 30 24 Administration −13 804−13 619 - män 12 12 Övriga kostnader −12 854 −14 303 Totalt 4236 Summa driftskostnader −107 967 −113 065 Löner och ersättningar uppgår till: Moderbolaget - styrelse och vd 1 483 1 349 Drifts- och förvaltningskostnader −11 −101 - varav tantiem till vd 162 96 Summa driftskostnader/nettoomsättning −11 −101 - övriga anställda 13 994 12 535 Totalt 15 47713 884 Not 7 Revisionsarvode (koncernen) KPMG Revisionsuppdrag Summa 20142013 −458−478 −458 −478 Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 20142013 Koncernen Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Medelantalet anställda uppgår till: - kvinnor - män Totalt 9 9 12 12 2121 Löner och ersättningar uppgår till: - styrelsen - 435 - varav tantiem - - övriga anställda 7 500 7 536 Totalt 7 5007 971 Sociala kostnader enligt lag och avtal 3 012 3 053 varav pensionskostnader (därav pensionskostnader till styrelsen) 772 - 650 135 Övriga personalkostnader, övriga anställda 347 735 10 859 11 759 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader Sociala kostnader enligt lag och avtal 5 940 5 511 varav pensionskostnader 1 008 1 057 (pensionskostnader till vd) 310 310 Övriga personalkostnader, övriga anställda 2 532 2 115 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 23 949 21 510 varav redovisat i fastighetsrörelsen −23 949 −21 510 Netto redovisat som lönekostnad 0 0 Moderbolaget Moderbolaget har ej haft någon anställd personal. Not 9 Avskrivningar (koncernen) 20142013 Byggnadsdel av fastigheter Koncernmässiga över− och undervärden på byggnader Maskiner och inventarier i förvaltningen −33 778 −33 857 −1 935 −1 133 −1 928 −444 Summa avskrivningar −36 846 −36 229 Not 10 Jämförelsestörande poster 20142013 Försäljning av fastigheter Koncernen Försäljningsintäkt 34 750Omkostnader vid försäljning - Bokfört värde −34 591 Resultat fastighetsförsäljningar 159 0 Upp- och nedskrivning av fastigheter Koncernen Nedskrivning bokfört värde vid bestående värdenedgång - −53 500 Återförda, tidigare genomförda nedskrivningar - 53 500 Summa nedskrivningar 0 0 Summa 159 0 61 Noter 11–15 Not 11 Räntenetto Not 15 Byggnader och mark (koncernen) 20142013 141231131231 Koncernen Byggnader Ränteintäkter -203 Ingående anskaffningsvärden 2 132 033 2 085 163 Räntekostnader −78 725−88 491 Årets förändringar Övriga finansiella kostnader −1 188 −1 346 - Inköp - 25 052 - Investering 94 307 21 818 Summa räntenetto −79 913 −89 634 - Nedskrivning av värdet - −53 500 - Återförd nedskrivning av värdet - 53 500 Moderbolaget - Försäljning −35 616 Ränteintäkter externt - 18 Ränteintäkter koncernföretag - 40 780 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 190 724 2 132 033 Räntekostnader externt −63 967 −77 211 Räntekostnader koncernföretag - −1 646 Ingående avskrivningar −230 369 −194 639 Övriga finansiella intäkter - Årets förändringar Övriga finansiella kostnader −823 −1 308 - Avskrivningar −35 658 −35 730 - Försäljning 5 002 Summa räntenetto −64 790 −39 367 Utgående ackumulerade avskrivningar −261 025 −230 369 Utgående planenligt restvärde byggnader 1 929 699 1 901 664 Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag (moderbolag) Mark Ingående anskaffningsvärden 190 037 187 589 Årets förändringar - Inköp 621 2 448 Anteciperad utdelning helägda aktiebolag 595 715 - Försäljning −3 975 Resultat i handels- och kommanditbolag 60 534 52 347 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 186 683 190 037 Summa resultat från andelar i koncernföretag 656 249 52 347 Utgående planenligt restvärde mark 186 683 190 037 Markanläggning Not 13 Bokslutsdispositioner (moderbolag) Ingående anskaffningsvärden 10 064 10 064 20142013 Årets förändringar - Inköp - Erhållna koncernbidrag 48 905 Lämnade koncernbidrag −311 865 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 064 10 064 Summa resultat från Ingående avskrivningar −9 732 −9 677 andelar i koncernföretag −262 960 0 Årets förändringar - Inköp - - Avskrivningar −55 −55 Not 14 Årets skatt Utgående ackumulerade avskrivningar −9 787 −9 732 20142013 Utgående planenligt restvärde markanläggning 277 332 Koncernen Aktuell skatt Exploaterings- och skogsfastigheter Periodens skatt - Ingående anskaffningsvärden 95 056 20 000 Årets förändringar Uppskjuten skatt - Inköp 341 75 056 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 3 950 −4 551 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 95 397 95 056 skattevärde i underskottsavdrag −11 313 −1 245 Utgående planenligt restvärde Total redovisad skattekostnad −7 363 −5 796 exploateringsfastigheter 95 39795 056 Moderbolaget Summa planenligt restvärde fastigheter 2 212 056 2 187 089 Periodens skatt - 5 073 Taxeringsvärden Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital Byggnader 1 213 3521 229 905 Aktuell skatt i koncernbidrag - 5 073 Mark 392 553382 020 Uppskjuten skatt Summa taxeringsvärden 1 605 905 1 611 925 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 4 012 −1 066 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 56 660 −862 Total redovisad skattekostnad 60 672 3 146 62 20142013 Noter 16–17 Fortsättning not 17 Aktier och andelar i koncernföretag Not 16 Maskiner och inventarier 141231131231 Varav i moderbolag 20142013 20142013 Direkt ägda Koncernen Masmästaren Trotzgården HB 224 224 214 214 Anskaffningsvärden Masmästaren Prästtäkten HB 3 017 3 017 3 007 3 007 Ingående anskaffningsvärden 9 388 8 353 Masmästaren Lugnet HB 1 058 1 058 529 529 Årets anskaffning 964 1 035 Masmästaren Dalarna HB 72 192 72 192 36 096 36 096 Årets försäljning/utrangering - Ludvika 3:21 Fastighets KB 39 39 20 20 Verkmästaren Fastigheter AB 62 117 62 117 62 117 62 117 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 352 9 388 Masmästaren Norslund HB 17 262 17 262 8 631 8 631 Masmästaren Falun/Borlänge HB 14 858 14 858 7 429 7 429 Ackumulerade avskrivningar Masmästaren Frigga HB 238 238 119 119 Ingående avskrivningar −4 764 −4 320 Telereit Boden HB 0 0 0 0 Årets avskrivningar −1 133 −444 Telereit Bollnäs HB 0 0 0 0 Årets försäljningar - Masmästaren Främby HB 0 0 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar −5 897 −4 764 Droskan Förvaltning HB 15 000 15 000 0 0 Läromästaren Fastigheter AB 41 045 41 045 41 045 41 045 Utgående planenligt restvärde 4 455 4 624 Masmästaren Hattmakaren HB 89 89 89 89 Expect AB 24 353 24 353 24 353 24 353 Moderbolaget Masmästaren Engelbrekt HB 8 176 8 176 8 176 8 176 Anskaffningsvärden, konst ej avskrivningsbart Masmästaren Konsult AB 31 429 31 429 31 429 31 429 Ingående anskaffningsvärden 50 50 Bostad Dalarna KB 13 566 13 566 0 0 Årets anskaffning - Masmästaren Lallarvet AB 12 831 12 831 12 831 12 831 Moragatans Förvaltning AB 800 800 800 800 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 50 50 Masmästaren Hus AB 163 253 163 253 163 253 163 253 Skepparholmen AB 80 000 80 000 80 000 80 000 Sparta Operation AB 53 164 53 164 53 164 53 164 Kronomagasinet Fastighets AB 1 151 1 151 1 151 1 151 Masmästaren Skog AB 8 569 8 569 8 569 8 569 Slottsvalvet Förvaltning AB 35 000 35 000 35 000 35 000 Not 17 Aktier och andelar i koncernföretag Bolagens namn Org nr Procent- Säte andel % Direkt ägda moderbolaget Masmästaren Trotzgården HB 969645-3886 90,00 Falun Masmästaren Prästtäkten HB 969645-3837 90,00 Falun Masmästaren Lugnet HB 916931-0092 50,00 Falun Masmästaren Dalarna HB 916463-3001 50,00 Falun Ludvika 3:21 Fastighets KB 969684-6956 50,00 Falun Verkmästaren Fastigheter AB 556556-2815 100,00 Falun Masmästaren Norslund HB 916464-2309 50,00 Falun Masmästaren Falun/Borlänge HB 969687-0261 50,00 Falun Masmästaren Frigga HB 969639-6051 50,00 Falun Telereit Boden HB 969690-1595 50,00 Falun Telereit Bollnäs HB 969690-3617 50,00 Falun Masmästaren Främby HB 969690-0969 50,00 Falun Droskan Förvaltning HB 969690-2916 50,00 Falun Läromästaren Fastigheter AB 556648-2401 100,00 Falun Masmästaren Hattmakaren HB 916463-6996 50,00 Falun Expect AB 556609-2259 100,00 Falun Masmästaren Engelbrekt HB 916578-8846 50,00 Falun Masmästaren Konsult AB 556495-8436 100,00 Falun Bostad Dalarna KB 969669-4810 2,00 Falun Masmästaren Lallarvet AB 556490-3382 100,00 Falun Moragatans Förvaltning AB 556314-9433 100,00 Falun Masmästaren Hus AB 556080-3842 100,00 Falun Skepparholmen AB 556179-3927 100,00 Stockholm Sparta Operations AB 556520-2339 100,00 Falun Kronomagasinet Fastighets AB 556760-4749 100,00 Falun Masmästaren Skog AB 556912-3457 100,00 Falun Slottsvalvet Förvaltning AB 556692-1168 100,00 Falun Indirekt ägda Masmästaren Förvaltning AB 500 500 - Bostad Dalarna Förvaltnings AB 0 0 - Summa andelar i koncernföretag 659 931659 931 578 022578 022 141231131231 Ingående anskaffningsvärden 578 022 534 453 Årets förändringar - Inköp - 43 569 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 578 022 578 022 Utgående bokfört värde 578 022 578 022 Resterande andelar i bolagen ägs av andra koncernföretag, varför samtliga bolag är koncernföretag till 100 procent. Indirekt ägda Masmästaren Förvaltning AB 556398-1165 Falun Bostad Dalarna Förvaltnings AB 556582-4835 Falun 63 Noter 18–20 Not 18 Andra långfristiga värdepappersinnehav Bolagens namn Org nr Säte Antal aktier Koncernen Framtid Falun Ekonomisk förening Svenska Möten Ekonomisk förening Svenska Spahotell Ekonomisk förening Parkera i Falun Ekonomisk Förening 769603-0746 769609-0732 769611-8293 769618-8064 Falun Stockholm Stockholm Falun - Bokfört värde 141231131231 Svenska Möten Ekonomisk förening 14 11 Svenska Spahotell Ekonomisk förening 1 1 Framtid Falun Ekonomisk förening 5 5 Parkera i Falun Ekonomisk Förening 10 10 Anskaffningsvärden - Ackumulerad nedskrivning Årets förändringar - Inköp - Nyemission - Nedskrivning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde 2724 27 24 - - 3 - 30 30 3 27 27 Bolagens namn Org nr Säte Antal aktier Moderbolaget Framtid Falun Ekonomisk förening 769603-0746 Falun - Bokfört värde 141231131231 Framtid Falun Ekonomisk förening 5 5 55 Anskaffningsvärden - Ackumulerad nedskrivning Årets förändringar - Inköp - Nyemission - Nedskrivning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde 5 5 - - - - 5 5 5 5 Not 19 Uppskjuten skattefordran/skatteskuld UppskjutenUppskjuten Netto Belopp vid Redovisat över Förvärvade Belopp vid skattefordranskatteskuld årets ingång resultaträkningen dotterbolag årets utgång 141231 131231 141231131231 141231 131231 Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag Koncernen Byggnader och mark - - 56 085 60 035 −56 085 −60 035 −60 035 Underskottsavdrag 61 54772 860 - - 61 547 72 860 72 860 61 54772 86056 085 60 035 5 46212 825 12 825 Moderbolaget Byggnader och mark - - 21 682 25 694 21 682 25 694 −25 694 Underskottsavdrag 61 5474 887 - - 61 547 4 887 4 887 61 547 4 887 21 682 25 694 39 865 −20 807 −20 807 3 950 −11 313 −7 363 - −56 085 - 61 547 - 5 462 4 012 - −21 682 56 660 61 547 60 672 - 39 865 Not 20 Eget kapital KoncernenModerbolaget 141231 131231 141231131231 Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 00025 000 Reservfond Belopp vid årets ingång 9 963 9 963 2 462 2 462 9 963 9 963 2 4622 462 Summa bundet eget kapital vid årets utgång 34 963 34 963 27 462 27 462 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång 369 458 361 147 Utdelning −6 250 −6 250 Koncernbidrag - - Uppskjuten skatt i koncernbidrag - - Årets resultat 29 001 14 561 Summa fritt eget kapital vid årets utgång 392 209 369 458 Summa eget kapital 427 172 404 421 64 176 759 148 989 −6 250−6 250 -23 068 - −5 073 389 160 16 025 559 669 176 759 587 131 204 221 Noter 21–24 Not 21 Substansvärde aktier (koncernen) 141231131231 Nominellt värde Bundna reserver Fria reserver 25 000 25 000 9 963 9 963 392 209 369 458 427 172404 421 Marknadsvärde fastigheter Bokfört värde fastigheter 2 963 660 2 891 746 −2 212 056 −2 187 089 Eget kapitalandel i skillnaden som avskattats med 22 procent, mellan marknadsvärde och bokfört värde fastigheter 586 251 549 632 Summa 1 013 423954 053 Värde per aktie (kr) 4 054 3 816 Not 22 Räntebärande skulder Skulderna är till övervägande del räntesäkrade via derivatavtal, där en fast ränta avtalats under olika löptider. Underliggande lån är avtalade mot STI 90 dagar. Räntebindning Externa lån Lånebelopp Koncern Moderbolag Genomsnittsränta % Koncern Moderbolag Andel av lån % Koncern Moderbolag Rörlig ränta 2015 1 704 616 1 554 289 Fast ränta 2015 58 435 18 286 201650 547 - Lån från ägare 2023 35 000 35 000 Totalt1 848 598 1 607 575 1,70 4,68 4,86 2,00 1,96 1,64 4,86 - 2,00 1,68 92,2 3,2 2,7 1,9 100 96,7 1,1 0,0 2,2 100 Derivat Swap 2015 60 450 - 2018157 865 157 865 2019200 000 200 000 2020200 000 200 000 2021100 000 100 000 2023120 000 120 000 2024200 000 200 000 1 038 315977 865 4,58 2,88 3,66 2,87 3,62 1,94 2,22 2,96 - 2,88 3,66 2,87 3,62 1,94 2,22 2,86 5,8 15,2 19,3 19,3 9,6 11,6 19,3 100 16,1 20,5 20,5 10,2 12,3 20,5 100 Räntetak (”cap”) 2017 157 000 157 000 2021100 000 100 000 2022193 000 193 000 202350 000 50 000 500 000500 000 3,07 3,25 2,75 2,00 2,88 3,07 3,25 2,75 2,00 2,88 31,4 20,0 38,6 10,0 100 31,4 20,0 38,6 10,0 100 Portföljsammanställning Rörlig ränta 166 301 76 424 Fast ränta 143 982 53 286 Derivat1 538 315 1 477 865 1 848 598 1 607 575 1,70 4,09 3,67 3,53 1,64 2,98 3,65 3,50 9,0 7,8 83,2 100 4,8 3,3 91,9 100 Undervärde i finansiella instrument (upplysning) 14-12-31 13-12-31 Koncernen98 004 43 147 Moderbolaget92 390 37 533 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 23 Ej räntebärande skulder Förfaller till betalning inom 141231 131231 Koncernen Kortfristiga skulder 1 år 67 477 63 071 67 47763 071 Moderbolaget Kortfristiga skulder 1 år 2 303 2 182 2 3032 182 141231131231 Koncernen Förskottsbetalda hyror 26 511 28 760 Upplupna räntekostnader 6 817 9 222 Övriga poster 16 846 14 229 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 50 174 52 211 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 2 203 2 082 Övriga poster - Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 203 2 082 65 Noter 25–29 Not 25 Ställda säkerheter 141231131231 Koncernen Fastighetsinteckningar Aktier i dotterbolag Summa ställda säkerheter 2 000 6511 990 151 135 000 135 000 2 135 651 2 125 151 Moderbolaget Aktier i dotterbolag Borgensåtaganden för dotterbolags rätta fullgörande mot kreditinstitut Revers till koncernföretag med tillhörande fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter 135 000 135 000 59 450 59 450 1 325 7491 325 749 1 550 699 1 520 199 Not 26 Ansvarsförbindelser 141231131231 Koncernen IngaInga Moderbolaget Ansvar för handels- och kommanditbolags skulder 100 775 99 992 Not 27 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 141231131231 Koncernen Avskrivningar Försäljningsresultat 36 84636 229 −15936 68736 229 Not 28 Bolagets säte Masmästaren Fastigheter AB har sitt säte i Falun. Not 29 Bolagets ägare Byggnadsfirman Lund AB Sverker Lerheden Arne Skoglund Fastighets AB Hökviken 66 Antal aktier Innehav 80 000 80 000 80 000 10 000 250 000 32 % 32 % 32 % 4 % 100 % Förslag till vinstdisposition KONCERNEN Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till 392 209 tkr (369 458). MODERBOLAGET Förslag till vinstdisposition (kr) Till årsstämmans förfogande står följande vinst Balanserade vinstmedel Årets vinst 170 508 717 389 160 643 559 669 360 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras så att till aktieägarna utdelas (30 kronor per aktie) 7 500 000 i ny räkning överförs 552 169 360 559 669 360 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. Falun 2015-03-23 Arne Skoglund Verkställande direktör Sverker Lerheden Ordförande Hans-Olof Lund Mats Sonehag 67 Revisionsberättelse Till årsstämman i Masmästaren Fastigheter AB Org nr 556613-5421 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Masmästaren Fastigheter AB för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 54–68. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivi teten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten 68 i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Masmästaren Fastigheter för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller den verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelse ledamot eller den verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis vi inhämtat är till räckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Västerås 2015-04-13 Patrik Anderbro Auktoriserad revisor Förslag till utdelning Till årsstämman i Masmästaren Fastigheter AB Org nr 556613-5421 Styrelsen i Masmästaren har allt sedan bolaget bildades i december 2001 varit restriktiv avseende utdelning till aktieägarna. Det egna genererade kapitalet har stannat i bolaget och gjort det möjligt att expandera verksamheten mot bolagets övergripande mål under finansiellt ordnade former. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 30 kronor per aktie. Enligt styrelsens mening kan utdelningen ligga i nivån 1,5 procent i förhållande till bolagets substansvärde över en konjunkturcykel. Falun 2015-03-23 Styrelsen i Masmästaren 69 Bolagsstyrningsrapport M asmästaren är ett privatägt aktiebolag. Ägare till aktierna är styrelseledamöterna och ägandet regleras i ett aktie ägaravtal som löper till och med år 2030. Bolaget bildades i december 2001 i samband med ett köp av fastigheter i Falun och Borlänge från det börsnoterade fastighetsbolaget Tornet. Under 2000-talet har fastigheter förvärvats i Uppsala, Västerås och Nacka varefter fastighetsbeståndets marknadsvärde sjufaldigats från dagen då bolaget bildades. I aktieägaravtalet finns inskrivet att bolaget i allt väsentligt ska agera och informera som om bolaget vore ett publikt börsfäigt bolag. LAGSTIFTNING OCH ANNAN EXTERN REGLERING SOM PÅVERKAR MASMÄSTARENS BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningen i Masmästaren bygger på det regelverk och den struktur som följer av aktiebolagslagen samt den ägarpolicy som uttalats i aktieägaravtalet. Med utgångspunkt i dessa regelverk har ett system för bolagsstyrning utvecklats inom Masmästaren och där förvaltningsarbetet har kvalitets- och miljöcertifierats enligt FR 2000 med årliga revisioner. Ett system som successivt utvärderas och vidareutvecklas. Aktiebolagslagen Ledningen av ett svenskt aktiebolag är på visst sätt fördelad mellan aktieägarna på bolagsstämman, styrelsen och den verkställande direktören. Svensk kod för bolagsstyrning Normen är inte tvingande och koden är primärt avsedd för bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad och således med ett spritt ägande. I tillämpliga delar följer bolaget koden. Aktieägaravtalet I avtalet finns särskilt inskrivet att bolaget ska utvecklas efter en långsiktig strategi och med val som stödjer en uthållig lönsamhet. Tillväxten ska ske organiskt och finansieras av eget intjänat kapital. I det fall consensus inte kan uppnås i styrelsen gällande förvärv och försäljning av fastigheter 70 respektive val av finansiering ska förslag avföras från dagordningen. Avtalet reglerar vidare tillsättande av ordförande och val av verkställande direktör. BOLAGSINTERN REGLERING SOM PÅVERKAR BOLAGSSTYRNINGEN Jämte nu nämnda regelsystem påverkas Masmästarens styrning av den reglering som beslutats av bolagets bolagsstämma, styrelse och verkställande direktör. Bolagsordning Masmästarens bolagsordning innehåller de uppgifter den ska ha enligt aktiebolagslagen. Föremålet för bolagets verksamhet anges vara att ”äga och förvalta fast egendom, aktier och andra andelar i bolag vars huvudsakliga verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom även som idka därmed förenlig verksamhet”. Beträffande bolagets styrelse anges i bolagsordningen att denna ska ha sitt säte i Falun och i aktieägaravtalet anges att styrelsen ska bestå av lägst tre och högst fyra ledamöter. Var och en av de ursprungliga parterna i aktieägaravtalet ska så länge de är aktieägare i Masmästaren äga rätt att utse en ledamot och en suppleant. Utöver de obligatoriska uppgifterna förekommer i Masmästarens bolagsordning även uppgift om aktieägares skyldighet att först skriftligen hembjuda aktierna till inlösen av övriga aktieägare. Styrelsens arbetsordning och utfärdande av instruktioner Styrelsen fastställer årligen en utvecklad arbetsordning. I arbetsordningen har styrelsen fastställt den huvudsakliga tidplanen för årets styrelsemöten och deras innehåll. Av arbetsordningen framgår vidare vilken typ av ärenden som kräver beslut av styrelsen och därigenom fungerar arbetsordningen tillsammans med den särskilt upprättade instruktionen för verkställande direktören, som en preciserad mandatfördelning mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till arbetsordningen hör detaljerade instruktioner rörande den rapportering som verkställande direktören löpande och i samband med styrelsemötena ska lämna för att styrelsen fortlöpande ska kunna bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation. Firmateckning Firman tecknas av två styrelseledamöter i förening. Löpande ärenden tecknas av verkställande och vice verkställande direktören. Övriga handlingar ägnade att påverka bolagsstyrningen Jämte affärsplan och en övergripande delegationsordning har styrelsen antagit policys inom en rad olika områden, däribland miljö och kvalitet, personal och arbetsmiljö, etiska värderingar, information och kommunikation, jämställdhet med mera. Dessa policys har utformats med utgångspunkt i ägarpolicyns höga ambitionsnivå att bolaget ska agera börsfäigt. Utöver dessa policys har särskilda riktlinjer utfärdats av verkställande direktören. BOLAGSORGANEN Bolagets styrning är organiserad enligt skissen nedan Aktieägaravtal Bolagsstämma Externrevision Arbetsutskott Styrelse Internrevision Ekonomi & Finans VD vice VD Avdelning 1 Avdelning 2 Skepparholmen STAB Bolagsstämman Masmästarens högsta beslutande organ är bolagsstämman. Bolagsstämman kan besluta i alla frågor som inte enligt lag uttryckligen faller under annat bolagsorgans exklusiva kompetens. Vid bolagets årsstämma väljs bolagets styrelse och fastställes ledamöternas arvode i enlighet med aktieägaravtalet. Inget arvode utgår till de valda ledamöterna. Till årstämmans övriga obligatoriska uppgifter hör att fastställa bolagets balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktör. Årsstämman utser extern revisorer och fastställer deras arvoden. Styrelsen och dess utskott Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen har inom sig inte annan arbetsfördelning än vad som följer av ordförandens särskilda uppgifter och de uppgifter som ankommer på arbetsutskottet. Styrelseordföranden ska förutom att leda styrelse arbetet, följa bolagets inriktning och utveckling genom regelbundna kontakter med verkställande och vice verkställande direktör samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs. Ordföranden ska vidare samråda med verkställande direktören i förekommande strategiska frågor samt företräda bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Styrelsen har att besluta om förslag till aktieutdelning och har i enlighet med aktieägaravtalet formulerat en utdelningspolicy som framgår på sid 68. Arbetsutskottet har till uppgift att granska och pröva investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar kan gälla hyresgästanpassningar samt ny-, tilloch ombyggnationer. Utskottet består av styrelseledamöterna och avdelningscheferna Åsa Willemark och Olle Fornaeus. Styrelsen för Skepparholmen Konferens Styrelsen för Skepparholmen Konferens – helägt dotterbolag till Masmästaren – består numera av samma styrelseledamöter som i Masmästaren. Styrelseordförande är Sverker Lerheden. Ordföranden har som främsta uppgift att samråda med verkställande direktören i förekommande strategiska frågor och tillsammans med verkställande direktören ansvara för utarbetande av Skepparholmens långsiktiga affärsplan. Operativa ledningen för Masmästaren och för Skepparholmen Konferens Den verkställande direktören har till uppgift att ansvara för och sköta den löpande förvaltningen av bolagets angelägenheter efter styrelsens riktlinjer och anvisningar. I styrelsens arbetsordning och i styrelsens instruktion för verkställande direktören klargörs bland annat arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktör. Lön och ersättningar samt övriga förmåner för verkställande direktören och för vice verkställande direktören framgår av not 8. Inga incitamentsprogram förekommer för närvarande i Masmästaren. Verkställande direktören för Skepparholmen Konferens uppbär dock ett löneincitament utöver lönen som är kopplat till hur rörelsemarginalen har utvecklats. För verksamhetsåret 2013 uppgick löneincitamentet till 96 tkr. 71 Extern revision Genom beslut av årstämman den 11 april 2012 utsågs auktoriserade revisor Patrik Anderbro från revisions företaget KPMG att vara revisor i Masmästaren och i Skepparholmen Konferens intill slutet av årsstämman som hålls under räkenskapsåret 2016. Bolagets revisor har att avge revisionsberättelse för Masmästarens årsredovisning och koncernredo visning, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt årsredovisningarna för dotterbolag. Till bolagets revisor har ersättningar utgått för revision och annan föreskriven granskning samt för rådgivning och annat biträde som föranleds av granskningen. Ersättningen för revisionsuppdrag har för 2013 uppgått till 478 tkr och ersättning för fristående rådgivning, har ej varit aktuellt. STYRELSENS RAPPORT OM DEN INTERNA KONTROLLEN Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags lagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Kontrollmiljö Genom styrelsens arbetsordning samt genom styrelsens instruktion för verkställande direktören respektive arbetsutskottet säkerställs en tydlig roll- och ansvarsfördelning ägnad att leda till en effektiv styrning av verksamheten. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policys av betydelse för att skapa förutsättningar för en god kontrollmiljö. Med samma syfte har verkställande direktören utfärdat en rad riktlinjer. Dessa policys och riktlinjer, däribland den delegationsordning varigenom ledande tjänstemäns ansvarsområden klart definieras, följs upp och omarbetas vid behov. Riskbedömning Under året har styrelsen och företagsledningen genomfört en övergripande riskanalys i syfte att värdera övergripande risker i verksamheten. Riskerna för bolagets resultatutveckling är främst hänförlig till räntor, likvida disponibla medel, uthyrningsgrad samt inflationsutvecklingen och därav påverkan på fastighetsvärdena. Kontroll och uppföljning Bolagets verkställande och vice verkställande direktörer genomför regelbundna genomgångar avseende det ekonomiska utfallet. Verkställande direktör för Skepparholmen konferens utarbetar löpande en månadsrapport som tillställes styrelseledamöterna i Skepparholmen Konferens och i Masmästaren. 72 I december månad, innan verksamhetsåret, processas en budget vilket kan ses som en första prognos för det kommande verksamhetsåret. Budgeten fastställes av styrelsen. Under året processas två tertialprognoser genom styrelsen som utvärderar verksamhetens utveckling, resultat, ställning och kassaflöde mot utfall samt med kommentarer till vissa nyckelfaktorer. Information och kommunikation Information om koncernens policys, instruktioner och riktlinjer finns samlade i koncernhandböcker och till viss del i årsredovisningen, som är tillgängligt för samtliga anställda i koncernen via företagets intranät. Internrevision Bolaget har en enkel operativ struktur och efterlevnaden av dess styr- och internkontrollsystem följs regelbundet upp av bolagets vice verkställande direktör. Styrelsen har mot bakgrund härav valt att inte inrätta en särskild intern revision. Det kan dock bli aktuellt att styrelsen beslutar om att upphandla en intern kontroll av specifik natur vilket tidigare skett av bland annat fastighetsbeståndets brandskydd och elinstallationer. Styrelse och organisation 73 Styrelse och ledning STYRELSENS ARBETE VIKTIGA BESLUT UNDER ÅRET Styrelsen har antagit en arbetsordning som skapar förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. Under 2014 har fyra styrelsemöten hållits. Därutöver har arbetsmöten hållits med bolagsledningen. På så sätt säkerställer styrelsen att allt arbete bidrar till att stärka Masmästarens kännetecken, det vill säga omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Varje beslut som tas, utgår från målsättningarna säkra fastigheter, säkra finansieringslösningar och nöjda hyresgäster. Under 2015 kommer fortsatt stor tonvikt att läggas på att konsolidera verksamheten samt att stödja portföljen med renoverings- och fastighetsutvecklingsprojekt. Styrelsen har beslutat att räntesäkra låneportföljen genom att jämnt fördela portföljens ränteomläggningar under tio år. Styrelsen har vidare beslutat att föreslå bolagsstämman att öka utdelningen till 30 kronor per aktie. Sverker Lerheden | Styrelsens ordförande Civilingenjör, född 1947. Tidigare vd och koncernchef i Fastighets AB Tornet 1992–2004 Externa uppdrag: Ordförande i Slottsvalvet, styrelseledamot och ordförande i Skepparholmen. Aktieinnehav: 80 000 stycken. Mats Sonehag | Styrelseledamot Civilekonom, född 1962. Vice vd i Masmästaren Fastigheter AB. Externa uppdrag: Styrelseledamot i Slottsvalvet, styrelseledamot i Skepparholmen. Aktieinnehav: 10 000 stycken, som ensamägare till Fastighets AB Hökviken. Hans-Olof Lund | Styrelseledamot Byggnadsingenjör, född 1944. Externa uppdrag: Ordförande i Byggnadsfirman Lund AB, ordförande i Fastighets ägarna Mellansverige, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Sverige, ordförande i Almega Fastighetsarbetsgivarna, styrelseledamot i Slottsvalvet. Styrelseledamot i Skepparholmen. Aktieinnehav: 80 000 stycken, som ensamägare till Byggnadsfirman Lund AB. Arne Skoglund | Styrelseledamot Juridikstudier, född 1954. Vd i Masmästaren Fastigheter AB. Externa uppdrag: Vd i Slottsvalvet, styrelseledamot SHB Uppsala, styrelseledamot Fastighetsägarna Mellansverige, suppleant Fastighetsägarna Sverige, ordförande Vi i stan AB, Uppsala, styrelseledamot i Skepparholmen. Aktieinnehav: 80 000 stycken. 74 Ägande och ledning Styrelseledamöterna i Masmästaren Fastigheter AB äger samtliga aktier i bolaget direkt eller indirekt. Ledningen av bolaget regleras genom ett aktieägaravtal som löper till utgången av 2030. Firmateckning Firman tecknas av två styrelseledamöter i företaget. Löpande verksamhet tecknas av Arne Skoglund (vd) och Mats Sonehag (vice vd). organisation vd Arne Skoglund ekonomi Avdelning 1 Avdelning 2 Skepparholmen ab skog Mats Sonehag Åsa Willemark Olle Fornaeus Gabriella Persson-Klahr Mats Sonehag LEDNING Arne Skogund Verkställande direktör arne.skoglund@masmastaren.se Mats Sonehag Vice verkställande direktör mats.sonehag@masmastaren.se EKONOMIAVDELNING Pia Calles Redovisningsansvarig Gymnasieekonom 023-70 46 47 pia.calles@masmastaren.se Linda Westman Hyresadministratör Civilekonom 023-70 46 43 linda.westman@masmastaren.se Carina Eriksson Teknisk administratör 023-70 46 53 carina.eriksson@masmastaren.se Ewa Holm Receptionist Gymnasieekonom 023-70 46 40 ewa.holm@masmastaren.se 75 AVDELNING 1, FÖRVALTNING BORLÄNGE SAMT BOSTÄDER I FALUN Åsa Willemark Avdelningschef 023-70 46 44 asa.willemark@masmastaren.se Christina Höök Hyresgästvärd Borlänge och Norslund 0243-174 44 christina.hook@masmastaren.se Joel Ytter Hyresgästvärd Falun 023-70 46 41 joel.ytter@masmastaren.se Bo Winther Fastighetsteknik Falun bo.winther@masmastaren.se Tomas Norell Fastighetsteknik Falun tomas.norell@masmastaren.se Katharina Jansson Fastighetsteknik Norslund katharina.jansson@masmastaren.se Michael Wikström Fastighetsteknik Norslund michael.wikstrom@masmastaren.se Andreas Hjulström Fastighetsteknik Borlänge andreas.hjulstrom@masmastaren.se Sören Fjärsman Fastighetsteknik Borlänge soren.fjarsman@masmastaren.se 76 AVDELNING 2, FÖRVALTNING LOKALER FALUN SAMT ÖVRIGA LANDET Olle Fornaeus Avdelningschef 023-70 46 42 olle.fornaeus@masmastaren.se Ingela Eriksson Hyresgästvärd Falun 023-70 46 48 ingela.eriksson@masmastaren.se Yvonne Liljenberg Hyresgästvärd Västerås 021-12 28 36 yvonne.liljenberg@masmastaren.se Tommy Hedman Fastighetsteknik Falun tommy.hedman@masmastaren.se Magnus Jernberg Fastighetsteknik Falun magnus.jernberg@masmastaren.se Henrik Hedman Fastighetsteknik Falun henrik.hedman@masmastaren.se Kenneth Ekman Fastighetsteknik Uppsala kenneth.ekman@masmastaren.se SKEPPARHOLMEN HOTELL OCH KONFERENS Från vänster: Eva Isaksson, Iain McKellar, Gunilla Strömberg-Pettersson, Martin Åleberg, Gabriella Persson-Klahr, Ulrika Wretling, Marcus Press, Eva Suits och Agneta Ferséus-Johannesson Gabriella Persson-Klahr Verkställande direktör 08-747 65 00 gabriella.persson-klahr@skepparholmen.se 77 MEDARBETARE I MASMÄSTAREN JÄMSTÄLLDHETSPOLITIK Medarbetarnas engagemang, delaktighet och ansvarstagande är en förutsättning för att lyckas med att tydliggöra Masmästarens kännetecken av trygghet. Ambitionen i Masmästarens personalpolicy är att varje medarbetare ska känna att deras arbete har betydelse för att nå Masmästarens mål. God arbetsmiljö ska bland annat uppnås genom att Målsättningen för jämställdhetsarbetet inom Masmästaren är att medvetet arbeta för att kvinnor och män ska få samma arbetsvillkor, lika rättigheter och utvecklingsmöjligheter. För att uppnå detta ska • arbetsklimatet ska bygga på tydligt, öppet och omtänksamt ledarskap som befrämjar motivation, kreativitet och trivsel • de anställda har tydligt definierade arbetsuppgifter och ansvarsområden, vilket befrämjar det personliga initiativet • arbetet bedrivs i säkra, trivsamma och hälsosamma miljöer. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang och motivation. Masmästarens medarbetare får regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att förbättra hälsan. Sjukfrånvaron bland Masmästarens personal är låg och långtidssjukskrivningar har ej förekommit de senaste åren. I bolaget finns nu en kompetensförsäkring för samtliga anställda som innebär att den anställde får möjlighet att avsätta en summa varje månad att användas till kompetensutveckling utanför ordinarie arbetsuppgifter och Masmästaren bidrar med ett lika stort månatligt belopp. • vi, så långt verksamheten medger, genom förläggning av arbetstid och uttag av föräldraledighet underlätta för både kvinnor och män att förena förvärvsarbete med föräldraskap • vår arbetsmiljö vara lämpad för såväl kvinnor som män • alla anställda ges samma möjligheter att utvecklas inom sitt yrke • vi vid rekrytering av personal verka för att inom varje yrkeskategori uppnå en jämn fördelning mellan kvinnor och män • lön och andra ersättningar vara lika för kvinnor och män vid lika eller likvärdigt arbete. Vår övertygelse är att jämställda organisationer befrämjar tryggheten inom organisationen och mot hyresgästen. LEDARSKAP EN NYCKELFRÅGA Ett gott ledarskap är ett fundament i alla framgångsrika företag och bidrar till att stärka arbetsgruppen och öka dess motivation. Medarbetarundersökningar har gett bra underlag för att utveckla ledarskapet i Masmästaren. MEDARBETARUNDERSÖKNING Genomförda medarbetarsamtal visar att de anställda är väl förtrogna med företagets mål och vad som krävs av den anställde för att nå dit liksom den anställdes förutsättningar för att utföra sina arbetsuppgifter. Flertalet medarbetare trivs i Masmästaren och är engagerade i sina uppgifter. Ledningen konfirmerar ett stort ansvarstagande och ett gott samarbete i organisationen. 78 Fastigheter 79 Fastighetsförteckning Hyresanalys ägda förvaltningsfastigheter 2014-12-31 het tig Nr Fas un mm Ko tu Ga ess adr r gå Byg -/ Om yg tillb r dså gna d B a ost r nto Ko ik But r age ri/l igt r v Ö I st ndu ma Sum a hyr tto Ne Hy 1 Balder 8 Borlänge Målaregatan 8 19631991/2012 0 3 229 2 544 0 9 006 14 779 11 046 11 504 2 Balder 4 Borlänge Målaregatan 4 1990 658 535 470 0 430 2 093 1 869 1 779 3 Balder 9-10 Borlänge Borganäsvägen 35 1939 2006 952 0 578 0 0 1 530 1 658 1 547 4 Balder 6 Borlänge Borganäsvägen 31 A, B 1948 2006 940 249 545 220 127 2 081 1 531 2 155 5 Frithiof 6 Borlänge Stationsgatan 20 1947 1985 1 596 547 86 0 39 2 268 2 177 2 236 6 Frithiof 9 Borlänge Stationsgatan 16-18 1943 1973 0 2 461 0 0 1 152 3 613 2 919 3 170 7 Torkel 8 Borlänge Wallingatan 15-17 1988 0 3 100 0 0 0 3 100 1 226 2 688 8 Frigga 6 Borlänge Sveagatan 17 1900 1930 356 128 298 21 0 803 684 708 9 Sigge 1 Borlänge Sveagatan 19 1937 1991 1 099 0 490 0 62 1 651 1 192 1 285 10 Domnarvet 50:31 Borlänge Bruksgatan 1-6 1900 1988 11 939 233 0 0 0 12 172 11 508 11 674 Summa Borlänge17 540 10 482 5 011 241 10 816 44 090 35 81138 746 11 Arkivet 1 Falun Bergskolegränd 9 1929 1997 560 821 353 29 298 2 061 2 297 2 366 12 Lagmannen 7 Falun Svärdsjögatan 17-23 1938 832 609 0 0 0 1 441 1 402 1 478 13 Vedkompaniet 1 Falun Holmgatan 32 1897 2001 1 376 1 691 689 0 83 3 839 5 423 5 630 14 Köpmannen 12 & 13Falun Falugatan 1 1920 1994 580 223 1 289 0 0 2 092 3 151 3 147 15 Prästtäkten 20 Falun Engelbrektsgatan 33-351976 1 130 3 116 0 0 0 4 246 4 135 4 564 16 Hattmakaren 15 Falun Slaggatan 13 1979 0 1 656 960 9 0 2 625 3 567 4 060 17 Hattmakaren 10 Falun Slaggatan 15 1951 2004 1 189 0 289 5 0 1 483 1 680 1 839 18 Hattmakaren 9 Falun Slaggatan 17 1960 2007 0 699 345 195 0 1 239 1 492 1 564 19 Sparbanken 6 Falun Mäster Pers Gränd 3 1968 1 280 0 761 340 0 2 381 2 273 2 528 20 Sparbanken 7 Falun Mäster Pers Gränd 1 1928 1988 179 703 487 25 1 200 2 594 3 001 3 137 21 Posten 6 Falun Åsgatan 30 1902 1985 0 4 926 0 316 3 019 8 261 8 011 8 333 22 Kardmakaren 21 Falun Engelbrektsgatan 50-561990 5 206 240 0 47 775 6 268 5 956 6 231 23 Munken 1 Falun Slaggatan 21-23 1990 916 1 110 0 0 1 501 3 527 4 341 4 343 24 Hästbryggan 1 Falun Barbros Gränd 6 1929 1992 1 156 220 0 0 0 1 376 1 418 1 472 25 Bergsrådmannen 3 Falun Barbros Gränd 4 1929 1991 616 0 0 0 0 616 641 646 26 Bergsrådmannen 9 Falun Barbros Gränd 2 1929 1986 2 925 0 490 0 63 3 478 3 536 3 715 27 Bokbindaren 4 Falun Köpmansgränd 6 1929 1985 754 0 181 0 0 935 1 015 1 037 28 Bokbindaren 2 Falun Garvaregatan 16 1985 2 706 359 127 0 97 3 289 3 330 3 487 29 Hanrö 2 Falun Sturegatan 137-141 1990 1 110 0 0 0 0 1 110 1 135 1 194 30 Kronobränneriet 4 Falun Magasinsgatan 22 1962 2004 2 032 370 460 65 70 2 997 2 753 3 113 31 Kronomagasinet 8-9Falun Åsgatan 61 1960 1 325 74 345 20 752 2 516 2 078 2 239 32 Kronomagasinet 3 Falun Magasinsgatan 18 1770 1991 0 527 0 0 0 527 486 491 33 Kronomagasinet 5 Falun Slaggatan 26 1945 621 76 0 0 74 771 651 758 34 Kronomagasinet 1 Falun Kung Gustavs Torg 1 1929 1992 462 0 0 80 0 542 513 527 35 Bryggaren 16 Falun Trotzgatan 39 1935 1997 1 144 0 0 0 85 1 229 1 269 1 362 36 Bryggaren 26 Falun Trotzgatan 41-43 1965 1997 1 440 153 0 45 45 1 683 1 627 1 768 37 Dahlian 21 Falun Stiernhielmsvägen 12 1994 357 0 0 0 0 357 430 457 38 Smeden 9 Falun Kung Gustavs Torg 2-4 19301965/20145 493 42 171 405 436 6 547 5 654 7 637 39 Repslagaren 4 Falun Södra Mariegatan 10 1968 5 393 0 0 184 214 5 791 4 848 5 650 40 Färgaren 4 Falun Slaggatan 46-48 1970 3 302 0 0 29 260 3 591 3 301 3 724 41 Ingarvsmon 3 Falun Zettergrens Väg 24 1974 0 967 0 897 3 225 5 089 1 017 1 754 42 Lallarvet 17 Falun Svärdsjögatan 17-23 19381997/20072 987 3 718 0 147 423 7 275 7 201 7 831 43 Lugnet 2:5 Falun Lugnetleden 97 1990 2010 0 3 376 0 0 0 3 376 5 417 5 476 44 Lugnet 2:6 Falun Lugnetleden 99 1992 0 160 0 0 7 755 7 915 10 867 9 835 45Norslundsskogen 1-4 Falun Vallavägen 27-35 1969 199128 413 0 0 0 0 28 413 28 24628 523 46 Sandviken 17:1 Falun Centralvägen 16-20 1993 2 171 0 0 0 109 2 280 2 279 2 392 47 Sandviken 28:1 Falun Centralvägen 24 1954 1993 147 0 158 0 42 347 257 270 48 N Gruvriset 33:183Falun Guldstigen 34-40 1991 1 395 0 0 0 0 1 395 1 593 1 669 49 N Gruvriset 33:168Falun Nedre Gruvrsivägen 20-301991 4 243 0 0 0 0 4 243 4 436 4 548 50 Främby 1:39 Falun Källviksvägen 14 1976 0 1 456 0 2 464 190 4 110 2 535 2 673 Summa Falun 83 440 27 292 7 105 5 30220 716 143 854 145 263 153 468 51 Dragarbrunn 11:1 Uppsala Dragarbrunnsgatan 15-191985 4 587 9 377 616 0 708 15 288 19 976 19 911 52 Dragarbrunn 14:3 Uppsala Klostergatan 5 1966 0 1 327 998 241 0 2 566 5 280 5 446 53 Dragarbrunn 19:6 Uppsala Dragarbrunnsgatan 37 1983 0 2 415 611 202 0 3 228 6 085 6 377 54 Svartbäcken 51:3 Uppsala Svartbäcksgatan 44 1994 2002 0 3 500 0 0 0 3 500 5 830 6 166 Summa Uppsala 4 58716 619 2 225 443 708 24 58237 17137 900 55 Borrkronan 1 A) Västerås Mileniigatan 1 A-E 1985 7 155 25 56 Helge 7 Västerås Engelbrektsgatan 3-5 1991 1 665 335 57 Jarl 1 Västerås Badhusgatan 6-12 1911 1998 0 4 551 58 Engelbrekt 1 Västerås Katrinelundsvägen 2 1990 6 592 0 Summa Västerås15 412 4 911 49 0 1 434 8 663 9 027 9 293 0 160 2 017 4 177 6 132 5 928 0 45 2 589 7 185 5 782 8 184 0 0 70 6 662 8 374 8 088 49 2056 110 26 687 29 31431 493 Hasseludden 1:73, 1:7, Nacka Franckes väg 1960 04/12 350 0 0 0 6 809 7 159 20 461 20 461 1:22 Summa Stockholm 350 0 0 0 6 809 7 159 20 461 20 461 Summa Masmästaren121 329 59 304 14 390 6 19145 158 246 371 268 020282 068 A) Innehas med tomträtt. 80 e ärd v res Sålda fastigheter under 2014 et tigh Nr Fas m Ko n mu år ads ess adr tu Ga Byg går ggn llby Om i -/t tor tad n Ko s Bo 37 Byggmästaren 1 Falun Mäster Jons Gränd 5–7 1954 1993 499 0 38 Disponenten 2 Falun Mariabacken 2 1904 1995 252 459 Ludvika 3:21 Ludvika Kasttjärnsparken 1989 0 4 000 Summa försäljningar 7514 459 ik But u Ind r age /l stri rigt Öv 0 210 0 239 0 0 0449 ma t Sum Ne 4 01 a, 2 yr toh 0 709 232 0 950 222 0 4 000 1 309 0 5 6591 763 Hyresläget i ägda fastigheter 2014-12-31 Genomsnittlig återstående hyrestid A) he n ete tigh as la f rea nt a a vak a re er a a hyr rs er å l vta esa hyr l ta sav yre eh d ea de de gda t ar kna at p at p vär vär del del psa tec res res kan r r p y y y a ö ö N U F H H F V Borlänge Bostäder17 540106 16 853113 1 087954 Kontor 10 4821 906 10 6761 242 33 34 Butiker 5 291585 4 671722 21 18390 Övriga lokaler 6 582 243 6 015853740 Garage m m 3 430 531 Summa 43 3252 840 38 7462 162 31 321 477 954 Falun Bostäder 83 492 867 87 6301 0144 5814 301 Kontor 25 255626 27 945679 34 36445663 Butiker 7 105143 9 882216 23 24191 Övriga lokaler 28 1013 917 27 9711 761 48 602 413 Garage m m 45 40 Summa 143 9985 553 153 4683 670 39 437 6304 964 Uppsala Bostäder 4 587 5 184 Kontor 16 619 24 794178168616 Butiker 2 225 5 901 22 22 Övriga lokaler 1 151 323 1 312871918 Garage m m 709 266 Summa 24 582323 37 900353154136616 0 Västerås Bostäder15 412 50 17 916 65511363 Kontor 4 9112 7806 2283 773 30 30 115 809 Butiker 49551515 Övriga lokaler 6 315290 6 889126 43 45 Garage m m 405 Summa 26 6873 120 31 4933 964 39 41 6261 172 Stockholm Bostäder 350 0 565 0 Kontor Butiker Övriga lokaler 6 809 19 888 108 108 Garage m m 8 12 Summa 7 1590 20 461 12 108 10800 Masmästaren Bostäder121 3811 023 128 1481 1925 8444 616 Kontor 57 2675 312 69 6435 694 80 853 4621 232 Butiker 14 670728 20 509938 22 22 1 277108 Övriga lokaler 48 9584 773 62 0752 059 54 712 413 0 Garage m m 3 475 0 1 693 278 Summa 245 75111 836 282 06810 161 63 7210 349 7 090 a e sar re Hy A) Avser endast lokalhyresavtal. 81 Fastighetsförteckning Värdeanalys ägda fastigheter 2014-12-31 Nr et igh t Fas un mm Ko tu Ga ess adr r gå Byg i -/t Om 1 Balder 8 Borlänge Målaregatan 8 1963 1991 2 Balder 4 Borlänge Målaregatan 4 1990 3 Balder 9-10 Borlänge Borganäsvägen 35 1939 2007 4 Balder 6 Borlänge Borganäsvägen 31 A, B 1948 2007 5 Frithiof 6 Borlänge Stationsgatan 20 1947 1985 6 Frithiof 9 Borlänge Stationsgatan 16-18 1943 1973 7 Torkel 8 Borlänge Wallingatan 15-17 1988 8 Frigga 6 Borlänge Sveagatan 17 1900 1930 9 Sigge 1 Borlänge Sveagatan 19 1937 1991 10 Domnarvet 50:31 Borlänge Bruksgatan 1-6 1900 1988 Summa Borlänge g dra år sav ads e ing de de ing r n ä k rde ärd ndr v vär g ins gsv t vä örä ads -31 sterin ads -31 f m n i n n e e r k k för e d d r -12 r -12 e r r k x a a v ä ä o a V V M 13 In M 14 T B 20 20 87 600 3 515 -2 041 -7 074 82 000 71 820 15 300 -291 291 15 300 9 944 13 700 -207 1 607 15 100 8 199 18 200 43 -295 1 451 19 400 11 115 18 300 -309 1 009 19 000 13 094 31 600 216 -545 -2 471 28 800 17 915 24 300 1 631 -398 -433 25 100 16 158 5 410 900 -86 -464 5 760 3 714 8 710 191 -114 603 9 390 7 616 91 500 1 091 -1 163 2 872 94 300 55 514 314 620 7 587 -5 449 -2 609 314 150 215 089 289 403 ggn llby 11 Arkivet 1 Falun Bergskolegränd 9 1929 1997 22 600 170 12 Lagmannen 7 Falun Svärdsjögatan 17-23 1938 13 100 205 13 Vedkompaniet 1 Falun Holmgatan 32 1897 2001 59 200 84 14 Köpmannen 12 & 13 Falun Falugatan 1 1920 1994 34 700 302 15 Prästtäkten 20 Falun Engelbrektsgatan 33-35 1976 41 700 442 16 Hattmakaren 15 Falun Slaggatan 13 1979 36 500 116 17 Hattmakaren 10 Falun Slaggatan 15 1951 2004 21 000 575 18 Hattmakaren 9 Falun Slaggatan 17 1960 2007 16 700 19 Sparbanken 6 Falun Mäster Pers Gränd 3 1968 26 600 143 20 Sparbanken 7 Falun Mäster Pers Gränd 1 1928 1988 28 900 458 21 Posten 6 Falun Åsgatan 30 1902 1985 87 500 53 22 Kardmakaren 21 Falun Engelbrektsgatan 50-56 1990 67 000 553 23 Munken 1 Falun Slaggatan 21-23 1990 36 400 6 404 24 Hästbryggan 1 Falun Barbros Gränd 6 1929 1992 14 100 388 25 Bergsrådmannen 3 Falun Barbros Gränd 4 1929 1991 6 130 100 26 Bergsrådmannen 9 Falun Barbros Gränd 2 1929 1986 34 600 1 209 27 Bokbindaren 4 Falun Köpmansgränd 6 1929 1985 10 000 28 Bokbindaren 2 Falun Garvaregatan 16 1985 33 200 310 29 Hanrö 2 Falun Sturegatan 137-141 1990 9 960 180 30 Kronobränneriet 4 Falun Magasinsgatan 22 1962 2004 26 100 110 31 Kronomagasinet 8-9 Falun Åsgatan 61 1960 17 300 52 32 Kronomagasinet 3 Falun Magasinsgatan 18 1770 1991 3 880 33 Kronomagasinet 5 Falun Slaggatan 26 1945 5 790 34 Kronomagasinet 1 Falun Kung Gustavs Torg 1 1929 1992 5 260 35 Bryggaren 16 Falun Trotzgatan 39 1935 1997 12 500 13 36 Bryggaren 26 Falun Trotzgatan 41-43 1965 1997 13 100 39 Dahlian 21 Falun Stiernhielmsvägen 12 1994 3 970 40 Smeden 9 Falun Kung Gustavs Torg 2-4 1930 1965 49 800 43 687 41 Repslagaren 4 Falun Södra Mariegatan 10 1968 40 400 42 Färgaren 4 Falun Slaggatan 46-48 1970 26 900 158 43 Ingarvsmon 3 Falun Zettergrens Väg 24 1974 11 600 100 44 Lallarvet 17 Falun Svärdsjögatan 17-23 1939 96/07/08 74 600 1 319 45 Lugnet 2:5 Falun Lugnetleden 97 1990 2010 60 800 46 Lugnet 2:6 Falun Lugnetleden 99 1992 119 000 47 Norslundsskogen 1-4 Falun Vallavägen 27-35 1969 1991 242 000 1 239 48 Sandviken 17:1 Falun Centralvägen 16-20 1993 16 700 252 49 Sandviken 28:1 Falun Centralvägen 24 1954 1993 1 660 158 50 N Gruvriset 33:183 Falun N Gruvrsivägen 20-30 1991 13 900 109 51 N Gruvriset 33:168 Falun Guldstigen 34-40 1991 39 200 75 52 Främby 1:39 Falun Källviksvägen 14 1976 20 000 Summa Falun1 404 350 58 964 -345 -161 -638 -519 -438 -426 -246 -227 -148 -524 -1 156 -904 -420 -154 -58 -444 -120 -428 -137 -273 -136 -48 -87 -78 -119 -118 -85 -442 -518 -316 -128 -1 225 -825 -1 656 -2 741 -193 -37 -163 -386 -253 -17 321 -725 21 700 12 609 856 14 000 8 444 3 754 62 400 33 064 817 35 300 22 093 -2 204 39 500 25 226 1 310 37 500 17 447 -529 20 800 10 521 127 16 600 7 200 6 26 600 14 191 -634 28 200 17 120 1 603 88 000 42 921 5 251 71 900 40 158 8 716 51 100 15 436 2 366 16 700 9 360 78 6 250 4 469 2 235 37 600 24 071 820 10 700 6 692 3 518 36 600 21 737 1 797 11 800 7 627 -4 137 21 800 16 806 -1 916 15 300 12 182 -922 2 910 2 542 1 777 7 480 4 197 118 5 300 3 642 -1 394 11 000 7 547 -1 182 11 800 10 099 985 4 870 2 916 -6 345 86 700 37 059 -6 682 33 200 31 260 1 158 27 900 21 180 -872 10 700 9 339 2 006 76 700 38 649 525 60 500 25 276 4 656 122 000 40 400 2 502 243 000 161 832 341 17 100 10 441 19 1 800 1 063 1 453 15 300 8 456 3 211 42 100 24 383 -1 447 18 300 15 447 23 017 1 469 010 825 102 1 045 603 53 Dragarbrunn 11:1 Uppsala Dragarbrunnsgatan 15-191985 280 000 3 132 54 Dragarbrunn 14:3 Uppsala Klostergatan 5 1966 74 200 11 55 Dragarbrunn 19:6 Uppsala Dragarbrunnsgatan 37 1983 78 100 487 56 Svartbäcken 51:3 Uppsala Svartbäcksgatan 44 1994 2002 74 500 7 402 Summa Uppsala 506 800 11 032 -2 453 6 321 -548 3 337 -993 2 806 -1 022 8 119 -5 016 20 583 287 000 85 000 77 000 42 200 80 400 48 400 89 000 40 000 533 400 215 600 353 365 57 Borrkronan 1 Västerås Mileniigatan 1 A-E 1985 106 000 58 Helge 7 Västerås Engelbrektsgatan 3-5 1991 77 700 59 Jarl 1 Västerås Badhusgatan 6-12 1911 1998 73 800 60 Engelbrekt 1 Västerås Katrinelundsvägen 2 1990 102 000 Summa Västerås 359 500 -1 408 2 158 -1 014 834 -659 -3 802 -1 357 6 057 -4 438 5 248 108 000 82 428 77 600 50 997 74 100 45 600 107 000 75 850 366 700 254 875 242 135 1 250 80 4 761 300 6 391 Övriga orter Hasseludden1:73,1:7,1:22 Nacka Franckes väg 1966 04/12 195 000 10 100 -3 370 3 270 205 000 39 592 Ytterberg 22:2 m fl HärjedalenSaknar adress 11 000 856 -63 -793 11 000 128 Bröten 2:3 Falun Saknar adress 26 000 -40 40 26 000 22 492 Klaxåsen 2:38 Berg Saknar adress 400 -18 18 400 368 Rockhammar 1:14 m fl Lindesberg Saknar adress 38 000 341 -341 38 000 32 659 Summa övriga orter 270 400 11 297 -3 491 2 194 280 400 95 239 261 550 Summa Masmästaren 2 855 670 95 271 -35 714 48 433 2 963 660 1 605 905 2 192 056 82 83 Fastigheter Borlänge Folkets hus DOMNARVET HAGALUND 9 8 CENTRUM 2 U BR 3 10 4 GE ÄS VÄ G VÄ EN RG BO N TA GA N 84 G. NS TA GA BY Nr 1 | Balder 8 KS LJA AN AT T SG 5 ON 6 7 A UN G C BA SI Kupolen I AT ST AN Liljekvistska parken HA G. N 1 KS ÖSTERMALM Nr 2 | Balder 4 Nr 3 | Balder 9–10 Nr 4 | Balder 6 Nr 5 | Frithiof 6 Nr 6 | Frithiof 9 Nr 7 | Torkel 8 Nr 8 | Frigga 6 Nr 9 | Sigge 1 Nr 10 | Domnarvet 50:31 85 Fastigheter Falun STENSLUND LUGNET 43 44 CENTRUM SEMINARIEGATAN 37 40 39 INGARVET 38 IN 41 GA 34 33 31 30 32 RV SV 29 36 35 SL ÄG AG EN 28 27 26 24 25 23 TA GA N 22 12 S N O N TA GA BR 18 17 1920 16 42 ÅS NY TA GA Masmästarens huvudkontor 21 Polishus N NEDRE NORSLUND ZG A AT 14 Kristine kyrka TA GA OT 15 13 V SJÖ TR Stadshus D ÄR N 45 11 KRONDIKET KVARNBERGET KÄ L LV I KS VÄ 48 HOSJÖ SU CENTR 46 Nr 11 | Arkivet 1 86 A LVÄ G E 47 ND R BO NS VÄ GE N N SAMUELSDAL GE GALGBERGET 49 ÖSTRA FRÄMBY 50 KÄLLVIKENS INDUSTRIOMRÅDE N HOSJÖ INDUSTRIOMRÅDE Nr 12 | Lagmannen 7 Nr 13 | Vedkompaniet 1 Nr 14 | Köpmannen 12 och 13 Nr 15 | Prästtäkten 20 Nr 16 | Hattmakaren 15 Nr 17 | Hattmakaren 10 Nr 18 | Hattmakaren 9 Nr 19| Sparbanken 6 Nr 20 | Sparbanken 7 Nr 21 | Posten 6 Nr 22 | Kardmakaren 21 87 Nr 23 | Munken 1 Nr 24 | Hästbryggan 1 Nr 25 | Bergsrådmannen 3 Nr 26 | Bergsrådmannen 9 Nr 27 | Bokbindaren 4 Nr 28 | Bokbindaren 2 Nr 29 | Hanrö 2 Nr 30 | Kronobränneriet 4 Nr 31 | Kronomagasinet 8–9 Nr 32 | Kronomagasinet 3 88 Nr 33 | Kronomagasinet 5 Nr 34 | Kronomagasinet 1 Nr 35 | Bryggaren 16 Nr 36 | Bryggaren 26 Nr 37 | Dahlian 21 Nr 38 | Smeden 9 Nr 39 | Repslagaren 4 Nr 40 | Färgaren 4 Nr 41 | Ingarvsmon 3 Nr 42 | Lallarvet 17 89 Nr 43 | Lugnet 2:5 Nr 44 | Lugnet 2:6 Nr 45 | Norslundsskogen 1–4 Nr 46 | Sandviken 17:1 Nr 47 | Sandviken 28:1 Nr 48 | Nedre Gruvriset 33:183 Nr 49 | Nedre Gruvriset 33:168 Nr 50 | Främby 1:39 90 Fastigheter Uppsala TBÄC SVAR DEN ANA SPL E S HAG LUT TAN KSGA 54 NG KU AN AT SG 51 AR AG DR 53 DOMKYRKAN N TA GA NS UN BR 52 STORA TORGET Nr 51 | Dragarbrunn 11:1 Nr 52 | Dragarbrunn 14:3 Nr 53 | Dragarbrunn 19:6 Nr 54 | Svartbäcken 51:3 91 Fastigheter Västerås 58 N. 56 AG G KO N ATA N A AT DJÄKNEBERGET GEN VA S R KY V:a 55 R VÄ ING 57 Nr 55 | Borrkronan 1 Nr 56 | Helge 7 Nr 57 | Jarl 1 Nr 58 | Engelbrekt 1 92 Skepparholmen FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Skepparholmen AB är ett helägt dotterbolag till Masmästaren Fastigheter AB, org nr 556613-5421, med säte i Faluns kommun, Dalarnas län. Verksamheten omfattar hotell, konferens & spa till kunder inom framförallt region Storstockholm. Dominerande kundkategori är offentlig sektor samt medelstora och stora företag inom tillverkningsindustri, utbildning, bank, IT och konsultverksamhet. Konferensverksamheten utgjorde 72 procent (82), privatgäster med spa 27 procent (17) och uthyrning av Kvarnsjövillan 1 procent (1) av omsättning under år 2014. EKONOMISK ÖVERSIKT 20142013201220112010 Nettoomsättning, tkr 54 98448 61146 60450 603 481 155 Resultat efter fin. poster, tkr 7 196 4 994 4 735 6 834 5 899 Balansomslutning, tkr 173 230166 822169 294172 043142 861 Justerat eget kapital, tkr 69 530 71 346 72 328 69 599 67 062 Soliditet, % 4046434050 År 2014 var ett starkt år för Skepparholmen. Omsättningen ökade med 6,4 Mkr eller 13,3 procent jämfört med året innan. Rörelsemarginalen hamnade på 24 procent och resultatet efter finansnetto ökade med 33 procent. Ökningen av omsättningen har skett i privatsegmentet som har dubblerat sin omsättning under året. Skepparholmens försäljningsstrategi att eta blera och bygga upp relationerna med tio stora kunder främst gällande utbildningar inom konferenssegmentet och som utgör basbeläggningen i veckorna tillsammans med att öka beläggningen på helgerna med privatgäster på spa har visat sig lyckosam. Genom service, kvalitetssäkring och ett långsiktigt hållbart arbete har vi lyckats hålla omsättningen inom konferenser uppe på en hotellmarknad som varit starkt minskande på konferenssidan. Genom att investera i vårt nya spa, hitta olika sätt att marknadsföra Skepparholmen och att sälja i olika kanaler, har vi lyckats få upp omsättningen från privatgästerna. 93 Utveckling beläggningsgrad för olika kundsegment i Stockholms kommun Sålda rum Skepparholmen, glidande 12-månadersvärde till och med december 2014 Index jan 2011 = 100 Index januari 2011 = 100 110 180 170 100 95 90 85 80 160 Index jan 2011=100 Index jan 2011=100 105 150 140 130 120 110 100 2011 Konferensgäster 2012 Privatgäster 2013 2014 Affärsgäster 90 2011 2012 Sålda rum till konferensgäster 2013 2014 2015 Sålda rum till privatgäster För Skepparholmen har beläggningen av sålda rum till privatgäster ökat med 69 procent och sålda rum i konferenssegmentet ”bara” minskat med 5,6 procent. Totalt sett har Skepparholmen haft en beläggning på 50 procent i sålda rum, medan den konkurrentgrupp som vi jämför oss med i Stockholm haft en beläggning som varit ackumulerat 40 procent januari till november 2014. MILJÖPÅVERKAN Skepparholmens styrning av hållbarhetsarbetet sammanfattas i manualen ”Vårt gröna arbetssätt”. Verksamheten är sedan tidigare år kvalitetscertifierad enligt ISO 9001, miljöcertifierad enligt ISO 14001, miljömärkt enligt Svanen, har en KRAV-certi fierad restaurang och säkerhetscertifierad av Svenska Möten. I Svenska Mötens certifiering av konferens och hotell har Skepparholmen högsta ratingen, fem kronor, och enligt SHR:s internationella hotellstandard fyra stjärnor. I november blev Skepparholmen som första hotell i Sverige certifierad enligt en ny ISO standard 20121 Hållbarhet vid evenemang. Bolaget bedriver inte någon verksamhet som är anmälningspliktig enligt Miljöbalken. Årligen rapporteras köldmediemängder till Nacka Kommun. Under år 2014 har förbrukats 1 491 (1 480) MWh el, 10 658 (10 246) kubikmeter vatten och sammanlagt 26,4 (27,4) kubikmeter olja och biodiesel. SKEPPARHOLMENS INRIKTNING Vår vision är att alla som varit på Skepparholmen ska längta tillbaka och att alla som ännu inte besökt oss ska nära en dröm om att snart få göra det. Skepparholmens affärsidé är att skapa lönsamhet genom att erbjuda konferens- och spagäster en kreativ, naturskön och välgörande miljö nära Stockholm i hållbar skandinavisk anda. Dessutom ska Skepparholmen nå långsiktigt hållbar lönsamhet genom att aktivt förvalta och utveckla fastigheten i enlighet med marknadens och anläggningens behov. 94 MARKNADSUTVECKLING OCH SKEPPARHOLMENS POSITION 2014 Visita visar i sin branschrapport avseende år 2014 på att privatsegmentet varit drivande för branschens utveckling under året. I privatsegmentet är det framförallt utländska besökare som drivit på utvecklingen. Konferensbokningarna har hämmats av den svaga utvecklingen i konjunkturen. Enligt Visita visar utvecklingen för hotellmarknaden 2011 till november 2014 i Stockholms kommun att minskningen av antalet sålda rum till konferens gäster varit −17,5 procent. Indexet för sålda rum till privatgäster visar på en ökning om sju procent jämfört med år 2011. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER 2014 Sista etappen av spa-byggnationen inleddes under år 2014 och denna kommer att invigas i maj 2015. Utbyggnaden består av relax, sex behandlingsrum och ett härligt Body & Mind rum. Tv- och bussreklamen vi körde under året blev uppskattad och märktes av i inkommande samtal och mejl till vår bokning. I april blev Skepparholmen det första hotellet i Norden att klara miljömärkningen SVANEN:s nya skärpta krav. Under sommaren förlängdes även KRAV-certifikatet för restaurangen. I augusti genomfördes omcertifieringsrevision av ISO 9001-kvalitetsledning och ISO 14001-miljöledning samt uppföljande revision ISO 20121- hållbarhet vid evenemang. I sin rapport konstaterade revisorn från SP certifiering att ”Företagets integrerade ledningssystem utgör en god styrning av kraven i ISO 9001, 14001 samt 20121. Det finns en tydlig röd tråd mellan affärsidé, aspekter, policys och mål”. Revisorns bedömning utifrån den senaste treårsperioden är att företaget systematiskt och kontinuerligt förbättrar sin kvalitets- och miljöprestanda. Bland de styrkor som lyfts fram i rapporten är engagerad ledning och medarbetare, ständiga förbättringar och utveckling av verksamheten samt vår tillväxtstrategi. Bland genomförda miljöåtgärder kan nämnas konverteringen från olja till biodiesel, vilket inneburit utfasning av fossila olja som komplement till 95 bergvärme. Åtgärden ger på årsbasis en reducering av koldioxidutsläppen med åtta procent. Hållbarhetsarbetet har visat sig ge ”tur i affärer”. Förutom att det stärker relationen med befintliga kunder når Skepparholmen genom tydlig hållbarhetsprofil ut till nya kundgrupper. Långsiktigt mål för de närmaste åren är att ytterligaren öka affärs nyttan med ”vårt gröna arbetssätt” och på så sätt bidra till att uppnå verksamhetens övergripande affärsmål. För femte året i rad gick Skepparholmens lopp för att samla in pengar till Världsnaturfondens projekt ”Rädda Östersjön” av stapeln söndagen den 15 juni. Samtliga deltagaravgifter gick oavkortat till projektet och 24 850 kronor kunde sättas in på Världsnaturfondens konto. Samtidigt passade vi på att fira att det var 50 år sedan Skepparholmen invigdes som Sparbankernas kursgård. Som en del av vårt hållbarhetsarbete vill vi också bidra till att främja honungsbins hälsa. Längst ner vid vår vackra udde placerade vi förra året en bikupa. Vår egen honung erbjuds numera också på frukostbuffén där våra gäster kan smaksätta sitt te, yoghurt eller gröt med denna. I honung finns miljontals 96 nyttiga mjölksyrabakterier som bildar ämnen som är bakteriedödande. Ämnen som även hjälper vårt immunförsvar. Vi renoverade vår bistro och även hotellrummen i vår grosshandlarvilla ”Villa Torpa”. Skepparholmen vann första pris som årets spa-konferens i Spa Stars award. Skepparholmens nya gym med havsutsikt och löpband, Cross, AMT, motionscyklar och styrke maskiner invigdes! Invigningen är starten för Skepparholmens nya satsning på träning. Det ska vara energigivande och härligt att vara på Skepparholmen! Devisen för år 2015 är satt! SKEPPARHOLMENS FINANSIELLA STYRKOR Skepparholmen har kapitaliserats av ägaren vid två tillfällen och har stark soliditet, 40 procent. UTSIKTER INFÖR ÅR 2015 Bokningsläget för första tertialet 2015 är gott både när det gäller privat- och konferensbokningar. Det finns en ökad efterfrågan på privatsidan som verkar hålla i sig efter 2014 så vi har ett mycket bra inflöde av spabokningar. slottsvalvet U nder året tog styrelsen i Masmästaren beslut om att långsiktig förvaltning av skogsfastigheter var förenligt med bola gets affärsidé. Uppgörelser har träffats med Uppsala Akademiförvaltning och med ägarna till Slottsvalvet Förvaltning AB om förvärv av skogsfastigheter och aktier. Uppgörelserna har formaliserats i optionsavtal då förvärv av enskilda fastigheter är avhängig att Masmästaren erhåller nödvändiga förvärvstillstånd. Aktierna i Slottsvalvet har förvärvats och avsikten är att förvärvade enskilda skogsfastigheter ska ägas av Slottsvalvet som helägt dotterbolag till Masmästaren. Finansieringen av aktierna har åstadkommits genom att ställa ut reverser med löptider som varierar mellan åren 2023–2035. Under detta avsnitt redovisas Slottsvalvet som det kommer att se ut när enskilda fastigheter överförts till fullo vilket beräknas ske under de närmaste två åren. Slottsvalvet kommer att vara ansvarig för skogsskötselåtgärder under tiden. BAKGRUND Slottsvalvet är ett privatägt skogsbolag vars affärs idé är att äga och förvalta skogar i mellersta och norra Sverige. Slottsvalvet bildades i december 2005, då bolaget förvärvade skogsfastigheten Rockhammar 1:14 med flera av det börsnoterade Rottneros AB. Skogarna skall förvaltas genom föryngrings-, röjnings- och gallringsinsatser som gagnar utveckling av kvalitetsvirke och därigenom främja framtida förmögenhetstillväxt. Stor hänsyn skall tas till natur och kulturmiljöer vid val av produktionsmiljöer. Slottsvalvet skall verka långsiktigt och först avverka när skogen är slutavverkningsmogen. STRATEGISK PLAN Före utgången av år 2025 skall skogsfastigheternas marknadsvärde överstiga 250 Mkr. Genom selektiva förvärv skall den förvaltade arealen överstiga 5 000 hektar och koncentreras kring fastigheterna Rockhammar/Öster hammar i Lindesbergs kommun och kring fastigheterna Klaxåsen/Vitvattnet i Bergs kommun. BOLAGSSTRUKTUR EFTER ATT AVTALADE FÖRVÄRV GENOMFÖRTS Slottsvalvet äger per 2014-12-31 skogsfastigheterna Rockhammar 1:14 med flera, Bröten 2:3 och Ytterberg 22:3 med en areal om 1 546 hektar och till ett marknadsvärde om 75 Mkr. Efter att avtalade förvärv genomförts uppgår den förvaltade arealen till 3 500 hektar till ett marknadsvärde om cirka 155 Mkr. Bröten 2:3 i Falun 97 SKOGSINNEHAV Sammanställning skogsfastigheter 2014-12-31 Kommun Marknadsvärde, Mkr Total areal, ha Ägda skogsfastigheter Ytterberg 22:3 m fl Härjedalen 10 800 486 Bröten 2:3 Falun 26 000 540 Klaxåsen 2:38 Berg 400 0,1* Rockhammar 1:19 m fl Lindesberg 37 800 520 75 0001 546 Förvaltade skogsfastigheter Klaxåsen 2:17 Berg 35 000 2 051 Österhammar 3:5 Lindesberg 45 000 445 80 0002 496 Summa under Masmästarens förvaltning 155 000 4 042 * Förvaltarbostad Ägoslagsfördelning, ha Rockhammar Prod skogsmark Impediment Inägomark Vatten Övrig mark Summa Produktionsförmåga Bröten 2:3 Rockhammar Bröten 2:3 42% 13% Kalmark Röjning Gallring Slutavverkning 98 Österhammar Totalt Ytterberg 22:3 Klaxåsen 2:17 Österhammar Totalt 6,95,73,83,67,6 2 7731 9291 2734 7371 542 12 254 Produktiva skogsmarkers arealfördelning på huggningsklasser 23% Klaxåsen 2:17 500456336 1 511249 3 052 10 18140524 30722 2 2 - 6151161 042 - 0 142 82210101565 520540486 2 051445 4 041 Bonitet, m3 sk/ha Tillväxt, m3 sk, årligen 22% Ytterberg 22:3 Definitioner Fastighetsterminologi Administrationskostnader | Kostnader för administration som erfordras för fastigheternas drift och hyresadministration, samt för bolagets lednings- och stabsfunktioner. Akut underhåll | Reparationer som ej är planerade och som kräver omedelbara åtgärder. Belastar driftsresultatet. Bruttohyra | Bruttohyran är beräknad som kontrakterad hyra under innehavstid plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Direktavkastning | Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Direktavkastning normaliserat | Driftsresultatet justeras genom att hyresintäkt under året justeras till marknadsmässig hyra på gällande avtal, vakansgrad area fem procent och driftskostnad 445 kronor per kvadratmeter (inklusive fastighetsskatt och administration). Driftsöverskott | Hyresintäkter minus drifts-, underhålls- och förvaltningskostnader. Räntebidrag ingår ej. Driftslikviditet | Den likviditet som genereras under året i fastighetsförvaltningen. Fastighetsskatt | Fastighetsägare i Sverige är skyldiga att betala statlig fastig hetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet fastställs av skattemyndigheterna och ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Fastighetsutveckling | Ny-, om- och tillbyggnader av större omfattning som genomförs i kommersiella fastigheter/lokaler. Förbrukningskostnader | Kostnader för värme, el, renhållning, vatten och avlopp. Fastighetsskötselkostnader | Kostnad för reparationer, gräsklippning, snöröjning och städning. Hyresvärde | Hyresvärdet är beräknat som kontrakterad hyra på årsbasis plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Lokalanpassning | Större invändig renovering av kommersiella lokaler. Investeringar | Utgifter avseende eftersatt underhåll aktiveras om hänsyn tagits till dessa vid värderingen av fastigheten. Investeringsutgifter avseende lokalanpassning, ROT-åtgärder och fastighetsutveckling genomförs endast i de fall då dessa anses värdehöjande genom ökad avkastning. Dessa investeringsutgifter aktiveras. Uthyrningsgrad ekonomisk | Kontrakterad hyra på årsbasis i procent av hyresvärdet. Vakansgrad area | Total area för outhyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. Värdehöjande åtgärder | Åtgärder som syftar till att uthålligt vidmakthålla fastighetens tekniska och ekonomiska livslängd såsom lokalanpassning, renovering, mindre om- och tillbyggnad inklusive tillhörande dokumentation. övriga kostnader | Kostnader som rubriceras som övriga kostnader är sophämtning, konsultarvoden kopplade till fastigheternas drift, kostnader för relationshandlingar och CAD, kabel-tv, förhandlingsersättning till hyresgäst föreningen, larm- och hisstelefoner samt kostnader av engångskaraktär. Räkenskapsrelaterade termer Avkastning på eget kapital | Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital | Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar. Belåningsgrad fastigheter | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Eget kapital | Redovisat eget kapital. Likvida medel | Kassa och banktillgodohavanden. Nettoskuld | Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar. Räntetäckningsgrad | Resultat före skatt plus räntekostnader minus ränte bidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar. skuldsättningsgrad | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Soliditet | Eget kapital plus minoritetsintresse vid årets slut i förhållande till totala tillgångar. Soliditet (justerad) | Eget kapital plus övervärde fastigheter vid årets slut i förhållande till totala tillgångar plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Substansvärde efter skatt | Eget kapital plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Planerat underhåll | Underhåll som är planerat till tid, art och omfattning. Belastar driftsresultatet. totalavkastning | Resultat före skatt inklusive årets värdeökning i fastighetsinnehavet i förhållande till genomsnittligt avskattat substansvärde. ROT | Renovering, om- och tillbyggnad av bostäder. Överskottsgrad | Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Uthyrd area | Area som är uthyrd och tillträdd. Uthyrningsgrad area | Total area för uthyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. FALUN NORSLUND Besöksadress: Vallavägen 29 E, Falun Postadress: Vallavägen 29 E, 791 42 Falun Telefon: 023-185 54 E-post:info@masmastaren.se Kundtjänst Telefon: 023-70 46 46 E-post:kundtjanst.falun@masmastaren.se BORLÄNGE Besöksadress: Stationsgatan 16, Borlänge Postadress: Box 152, 781 22 Borlänge Telefon: 0243-174 44 E-post: info@masmastaren.se Kundtjänst Telefon: 0243-174 44 E-post: kundtjanst.borlange@masmastaren.se Masmästaren Fastigheter AB med säte i Falun Organisationsnr 556613-5421 VÄSTERÅS Besöksadress: Mileniigatan 1, Västerås Postadress: Mileniigatan 1, 724 61 Västerås Telefon: 021-12 28 35 E-post: kundtjanst.vasteras@masmastaren.se uppsala Besöksadress: Svartbäcksgatan 10, Uppsala Postadress: Svartbäcksgatan 10, 753 20 Uppsala Telefon: 018-10 47 43 E-post: info@masmastaren.se STOCKHOLM Skepparholmen Konferens/Krog/Spa Besöksadress: Franckes väg Postadress: 132 39 Saltsjö-Boo Telefon: 08-747 65 00 E-post: info@skepparholmen.se www.skepparholmen.se www.facebook.com/skepparholmen CONFETTI | Foto: Ulf Palm | Tryck: Strålins tryckeri FALUN HUVUDKONTOR Besöksadress: Åsgatan 30, Falun Postadress: Box 1005, 791 10 Falun Telefon: 023-70 46 40 E-post: info@masmastaren.se www.masmastaren.se
© Copyright 2024