ALINGSÅS BYGGPAKT 2015
UU nn gem dd ee i venr rdd aa a gegn funp ra en åed sanm d d t k rsjö r soom raerk ahs ittföfröd m uke byg n p a f p ä e s r gpa tåarm å cvkif rslpöesnparr vvi r kts i vuän lkåago ktiin i o tarä gd ur so vgaorc ss ee v ff heyn nrfödrentm am n h red sreän byfgör inga tt1 er7. a gastnad r pri et l. ALINGSÅS BYGGPAKT 2015 Dokumentation från den 26 maj: Så får vi fler hyresrätter! Innehåll: sid. 2 sid. 4 sid. 5 Sammanfattning Deltagare Summering av dagens presentationer sid. 11 Summering av gruppernas diskussioner: Open space Joakim Järrebring och Daniel Filipsson, Kommunstyrelsen Johanna Carlsson, Alingsås kommun Louise Heilborn, Next Step Group Bengt Ekdahl, Pelátis Consulting Åsa Henninge, NAI Svefa Carlos Andersson, Passivhuscentrum sid. 25 sid. 26 1. Plan- och byggprocessen 2. Flyttkedjor och social hållbarhet i bostadsplaneringen 3. Långsiktigt samarbete och dialog 4. Markfrågor och p-norm 5. Kortsiktiga lösningar och finansiering 6. Geografisk övning: var finns det potential för bra hyresrätter? Summering av slutdiskussion Nästa steg Kontakt: Johanna Carlsson, Kommunledningskontoret johanna.carlsson@alingsas.se, 0322-616014 1 SAMMANFATTNING Vem var med? 36 personer deltog på byggpaktens andra träff som ägde rum på First Hotel Grand i Alingsås. Bland deltagarna fanns tjänstemän, politiker samt representanter från fastighetsbolag, byggföretag, kommunala bolag, Sparbanksstiftelsen i Alingsås och Hyresgästföreningen. Inspirationsföreläsningar Kommunalråd Joakim Järrebring (S) inledde dagen tillsammans med oppositionsråd Daniel Filipsson (M). Tillsammans ställer de sig bakom arbetet med byggpakten och är eniga i att bostadsfrågan är en mycket viktig fråga att jobba gemensamt kring. Johanna Carlsson, Alingsås kommun, tog därefter vid och berättade kort om vad som sades sist samt syftet med dagens träff. Förmiddagen fortsatte sedan med en presentation från Louise Heilborn på Next Step Group som berättade om utvecklingen av Nya Hovås. Här har samverkan och dialog varit helt avgörande för projektets framgång. Bengt Ekdahl från Pelátis Consulting tog vid och berättade om en undersökning av ungas boendepreferenser som gjorts på uppdrag av Alingsåshem. Genom att bygga 900 bostäder i mellanprisskiktet kan bostadssituationen för 1800 unga alingsåsare förbättras. Förmiddagens presentationer avslutades med en dragning kring produktions- kostnader och förutsättningar för nybyggnation av Åsa Henninge på NAI Svefa. Det är svårt att få en byggkalkyl att gå ihop, inte minst i utkanten av Göteborgsregionen. Det är därför viktigt att kommunen underlättar byggnation med de medel som finns. Open space: så gick övningen till Eftermiddagen ägnades åt att försöka hitta lösningar på de knäckfrågor som kom upp den 17 april. Sex olika knäckfrågor diskuterades vid sex olika bord. Diskussionerna fördes i tre olika pass på vardera ca 30 min. Under första passet diskuterades problemformuleringen, under det andra passet diskuterades lösningsförslag och under det tredje passet diskuterades ansvarsfördelning och tidsplan. Inför varje diskussionspass fick deltagarna sätta sig vid valfritt bord. En samtalsledare satt kvar vid samma bord under alla tre diskussionspass och presenterade i slutet av dagen vad grupperna tillsammans kommit fram till för bordets knäckfråga. Följande områden diskuterades: 1. Plan- och byggprocessen 2. Flyttkedjor och social hållbarhet i bostadsplaneringen 3. Dialog och långsiktigt samarbete 4. Markfrågor och p-norm 5. Kortsiktiga lösningar och finansiering Specialare: 6. Geografisk övning: var är det attraktivt att bygga? 2 Sammanfattning av resultat i Open space lering rmu Problemfo Dålig kommunikation i tidiga skeden av planprocessen. Det finns en misstro i våra relationer och brist på respekt för varandras roller. Kommunen äger för lite mark; det finns inga byggrätter till salu och ingen långsiktig plan. Byggrätter finns som inte får utnyttjas. Det saknas incitament för äldre att lämna sina villor och starta flyttkedjor. Vi har överlag en otillräcklig kunskap om efterfrågan i kommunen. Och det händer att detaljplaner görs för områden som inte är attraktiva. rslag Lösningsfö Tidiga skeden Dialogen måste breddas tidigt. Kommunen måste bli tydligare med vilka förutsättningar som gäller för respektive plats; var vill vi bygga och när? Initialt kan det handla om en informationsinsats men också att en gemensam processbeskrivning bör upprättas vid uppstart av ett projekt. Byggbar mark Kommunen bör snarast tillsätta en byggrättsansvarig som jobbar med att förmedla byggbar mark. På längre sikt bör en markstrategi tas fram och kommuniceras tydligt. En hemsida (kanske www.byggpakten.se) skulle kunna vara en utmärkt sluss både för den som vill bygga och den som vill bo. På kortare sikt måste samarbetet i Stadsskogen få ny fart, det är här vi hittar de snabba lösningarna. Efterfrågeanalys Vi måste göra en tydlig kartläggning av efterfrågan i kommunen; vilka målgrupper kan tänka sig att flytta vart och vilka bostäder lämnar de efter sig? Omorganisera Om kommunen vill växa skulle en lösning vara att myndighetsutövningen finns kvar under samhällsbyggnadsnämnden och utvecklingsfrågorna hamnar under kommunstyrelsen. På kortare sikt bör ett byggpaktsråd bestående av politiker från KS, SBN, TN och MN inrättas. En byggpaktskoordinator med mandat att driva byggpakten framåt bör tillsättas på kommunledningskontoret. h Ansvar oc n tidpla Samhällsbyggnadsnämnden bör redan hösten 2015 förtydliga och synliggöra befintliga beslutsstrukturer, särskilt i tidiga skeden. En byggrättsförsörjningsgrupp bör tillsättas hösten 2015. Ansvar: KS ordförande. En strategisk plan är klar hösten 2015. Ansvar: samhällsbyggnadskontoret. Kommunledningen ansvarar för att ta fram efterfrågeanalys. Kommunstyrelsen skulle kunna fatta beslut om projektkoordinator och byggpaktsråd redan hösten 2015. Kommunens investeringstak upplevs som en bromskloss för nybyggnation. Nå en samsyn kring investeringsplaneringen En samsyn internt i kommunen kring investeringsplaneringen är en viktig förutsättning för att nå målet om 500 hyresrätter under mandatperioden. Behöver vi tänka annorlunda kring driftkostnader kontra investeringar? Arbete för att nå samsyn kring investeringsplaneringen pågår under hösten 2015. Ansvar: kommunledningskontoret. Vi tänker i stuprör och saknar en gemensam målbild. Gemensam målbild och handlingsplan Vi behöver ta fram en tidssatt och ansvarsfördelad handlingsplan där alla aktörer förbinder sig att genomföra ett antal punkter. Bör upprättas på tredje byggpaktsträffen hösten 2015. Detaljplanerna har för hög detaljeringsgrad. P-normen är för hög, det fördyrar nybyggnation. P-norm om detaljplanering En policy för detaljplanering bör tas fram. Nya detaljplaner bör vara flexibla och ha flera möjliga användningsområden. Man kan ha ett kvalitetsprogram istället för detaljstyrning. För att få fram fler hyresrätter på kort sikt kan aktörer med pågående planarbeten tillfrågas och beslut om förtur för hyresrättsbygge kan tas. Kommunen måste börja ta betalt för de kommunala markparkeringarna. Först då kan man överväga en mer flexibel p-norm. Policy för detaljplaner bör tas fram våren 2016. KS delegerar till SBN. Parkering bör kosta fr.o.m. våren 2016. KS delegerar till SBN. 3 Sammanfattning av resultat i geografisk övning Störst potential för förtätning ser deltagarna i nordvästra, sydöstra, sydvästra och centrala delarna av staden Alingsås. I norra staden, och framförallt nordöstra, ser deltagarna en stor potential i pågående förtätningsprojekt i Brogården men utöver det inga större utvecklingsområden. A+ och Mjörnstranden bedömdes som särskilt attraktiva för förtätning. I såväl norra som södra kommundelarna bedömer deltagarna att efterfrågan är mycket låg. Det är ett för stort risktagande att bygga hyresrätter här. Eventuellt kan en efterfrågeanalys minska risktagandet. Sammanfattning av avslutande diskussion Det finns i gruppen en oro för att det inte ska bli verkstad av Byggpakten. Byggpakten är ett bra initiativ men måste generera faktiska resultat om inte privata aktörer ska tappa intresset. is ator :L Mod er tekter rki W istrand, hite a aW DELTAGARE 1. Ulf Alexandersson AB Alingsåshem 2. Carlos Andersson Passivhuscentrum 3. Susanna Andersson Kommunledningskontoret 4. Åke Aronsson Tekniska förvaltningen 5. Carl Bengtsson Fastighetsägarna GFR 6. Sofia Björking Samhällsbyggnadskontoret 7. Martin Böös Ericsons bygg 8. Johanna Carlsson Kommunledningskontoret 9. Gert-Inge Claesson Tekniska förvaltningen 10. Magnus Ejerhed Hyresgästföreningen 11. Bengt Ekdahl Pelátis consulting 12. Tomas Eklöf Plusbo Fastighets AB 13. Magnus Elsing Hyresgästföreningen 14. Daniel Filipsson Oppositionsråd (M) 15. Patrik FridhKommunledningskontoret 16. Magnus Haggren Kommundirektör 17. Susann Haggren Fastighetsägarna GFR 18. Mats Hagnert Serneke Group AB 19. Bengt Hellberg Samhällsbyggnadskontoret 20. Daniel Holdenmark Samhällsbyggnadskontoret 21. Kjell HultKommunledningskontoret 22. Maria Jerkeman Socialförvaltningen 23. Ann-Christin Josefsson Hyresgästföreningen 24. Joakim Järrebring Kommunstyrelsen (S) 25. Gustaf Melin Sardinen fastighetsbolag AB 26. Henrik Nilsson Sigillet Fastighets AB 27. Jan NilssonHyresgästföreningen 28. Ing-Marie Odegren AB Alingsåshem 29. Jan Olofzon Alingsås Energi 30. Bo Olsson Samhälllsbyggnadsnämnden (S) 31. Henrik Persson Tallhöjden i Alingsås AB / Peab 32. Mathias Persson Perssons träteknik 33. Barbro Sundström Samhällsbyggnadskontoret 34. Ragnar Udin Sparbanksstiftelsen Alingsås 35. Lisa Wistrand White arkitekter 36. Anders Wängroth Ante fastigheter 4 PRESENTATIONER Inledningstal av kommunstyrelsens ordförande Joakim Järrebring (S) och kommunstyrelsens vice ordförande Daniel Filipsson (M) Joakim Järrebring hälsar välkommen och tackar för deltagandet. Vid förra tillfället, den 17 april, pratade vi om knäckfrågor som behöver lösas för att vi ska få fart på byggandet av hyresrätter i kommunen. Förhoppningen är att vi under dagen kommer vidare i dessa frågor och kan bli konkreta i våra lösningsförslag. Alla vi som är samlade idag är nyckelpersoner i detta arbete och tillsammans kommer vi att kunna nå kreativa och kloka lösningar på både kort och lång sikt. Jag har stort förtroende för den här processen. Vid förra träffen efterfrågades politisk enighet kring dessa frågor. Joakim Järrebring och Daniel Filipsson konstaterar därför gemensamt vikten av att få en fungerande bostadsförsörjning i kommunen. Fler hyresrätter är något som både socialdemokraterna och moderaterna i Alingsås eftersträvar, båda partier ställer sig således bakom arbetet med byggpakten. Vi kommer en bit på vägen idag men Joakim vill redan nu bjuda in till en tredje träff i höst för att vi gemensamt ska kunna jobba vidare med de här frågorna. 5 Vad har hänt sedan sist och vad är syftet med dagens träff? Johanna Carlsson, Alingsås kommun Byggpaktsträffen den 17 april På den första byggpaktsträffen deltog 38 tjänstemän, politiker, fastighetsägare, byggföretag och representanter från Hyresgästföreningen. Dagen syftade till att vi skulle bilda oss en gemensam verklighetsuppfattning om bostadsmarknaden i Alingsås och formulera de knäckfrågor vi behöver arbeta vidare med för att få fram fler hyresrätter i kommunen. Vi diskuterade också vad som är en bra hyresrätt. Knäckfrågorna som fick störst utrymme i diskussionerna var: • Gemensam vision och tydlig politisk riktning • Effektivisering av plan och bygglovsprocessen • En geografisk inventering: vad har vi att jobba med? • Hur bygger vi hållbart och samtidigt bostadsförjer resurssvaga grupper? • Misstron som präglar våra relationer Kommunal workshop 7 maj 10 kommunala tjänstemän diskuterade knäckfrågorna från den 17 april för att se vilka kommunala lösningar vi kan hitta. De tidiga skedena av planprocessen bedömdes ha störst förbättringspotential. Vad gäller det fortsatta samarbetet diskuterades på workshopen möjligheten att byggpakten formaliseras och får en projektledare. Ett eventuellt ”byggpaktsråd”, som bevakar byggpaktens intressen, med politiker diskuterades också. På kort sikt ser kommunen potential i att tillfråga aktörer som har pågående planarbeten om dessa kan tänka sig bygga hyresrätter. Syftet med workshopen var också att diskutera hur kommunen vill uppfattas i plan- och byggprocessen. Tre värdeord ska vara styrande för kommunens verksamhet i dessa frågor: • Öppen / transparent • Professionell • Innovativ / kreativ Studieresa till Sundbyberg 12 maj Byggpaktens arbetsgrupp och ledningsgrupp åkte tillsammans med ordföranden i kommunstyrelsen och ordföranden i samhällsbyggnadsnämnden till Sundbyberg som blev årets tillväxtkommun 2014. Vi blev guidade runt i staden och fick höra om överdäckning av järnväg samt bostadsprojekt som är på gång. Vi fick också prata med kommunstyrelsens ordförande samt tjänstemän inom plan och exploatering i Sundbyberg som berättade om hur kommunen jobbar för att främja bostadsbyggnation. Syftet med dagens träff Syftet med dagens träff är att börja hitta lösningar på de knäckfrågor som dök upp den 17 april och komma närmare vårt gemensamma mål: fler hyresrätter i Alingsås kommun! 6 Vikten av samverkan i stadsutvecklingsprocesser Louise Heilborn, Next Step Group Vad är Nya Hovås? Next Step Group började redan 2004 en process för att omvandla det övergivna Kodakhuset till ett närcentrum. 2008 kom HSB, som redan hade lägenheter i området, med i samarbetet. Hovås ligger en kvart söder om Göteborg. Området består till största delen av villabebyggelse och det är gångavstånd till hav och bad. 1300 nya lägenheter, 600 nya arbetsplatser och ett 20-tal butiker planeras i området. Omvänd målbild Ett stenkast från Nya Hovås, i Södra Brottkärr har processen från idé till genomförande kantats av bakslag och överklaganden i 45 år. Detta ville man undvika i Nya Hovås. Våga vara vidöppen Den absolut största framgången för projektet var att det växte fram i öppenhet och delaktighet. För detta arbetssätt krävs mod att lägga korten på bordet och vara öppen med sin agenda. Tidigt togs ett beslut om att verkligen investera i kommunikationen. Man måste träffa människor där de är på tider som fungerar. Detta kräver massor av tid och ork men är väl värt mödan. Dialogen medför att projektet blir känt för alla i närområdet men framförallt att resultatet kvalitetssäkras. De boende är experter på vad som saknas i området idag och på vad som ska bevaras. Totalt har Next Step Group hittills pratat med 2000 personer och fått in 8000 synpunkter. I en fastighet mitt i området etablerades projektlokalen som är öppen alla vardagar. Det är den perfekt plattform för samtal och möten. Men man måste kommunicera på olika sätt och göra det lätt att påverka. Våga tänka om Innan dialogen påbörjas måste man försäkra sig om att projektet är påverkbart. Invånarna i Hovås har haft stor påverkan på projektet och bland annat bidragit till att Nya Hovås inte utvecklas till ett volymhandelsområde, som först var tanken. Istället blir området en småskalig blandstad med småskalig handel. Lokala ambassadörer Den lokala ICA-handlaren och den lokala fiskhandlaren är två exempel på ambassadörer för projektet som driver dialogen med sina kunder i sina butiker. Resultatet så här långt Arbetssättet har hittills bland annat medfört en kortare och bättre process, ett bättre innehåll i detaljplanen, stor varumärkeskännedom samt en sällsynt positiv opinion. I Nya Hovås är detaljplanen flexibel vilket lämnar utrymme för skapande. Som ett styrande verktyg används en kvalitetsbok som alla byggare måste förhålla sig till. 7 Boendestrategier för unga i Alingsås Bengt Ekdahl, Pelátis Consulting Bakgrund till projektet Alingsåshem har tagit initiativ till att utreda ungas boendepreferenser i Alingsås. Projektet finansieras av medel genom programmet Innovativt byggande för unga som finansieras av Socialdepartementet och administreras genom Boverket. Arbetet har letts av en projektgrupp med representanter för kommun, bank, fastighetsbolag och byggföretag. Projektet har genomförts i samarbete med Pelàtis Consulting AB vars analysverktyg Boendetypologi för unga har använts för att identifiera boendebehoven. Så genomfördes studien Arbetet har genomförts i tre faser: först identifierades boendebehoven, därefter skapades ett utbud med relevanta boendeformer och slutligen gjordes en empiriskt grundad bedömning av efterfrågans sammansättning och omfattning. Med hjälp av en enkät, som besvarades av 700 unga vuxna (18-29 år) bosatta i Alingsås kommun, identifierades att det finns ett behov av 1700 bostäder för den här gruppen. Enkätstudien visade också fem grupper med olika syn på boendet under ungdomslivets gång. Med denna kunskap som grund utarbetade projektgruppen under fem workshops ett antal förslag på olika boendeformer som kunde matcha behoven i de fem ungdomsgrupperna. Förslagen innefattade också exempel på hur man kan finansiera boendet: när man vill hyra sin bostad, när man vill äga sin bostad och när man har en begränsad privatekonomi. Förslagen testades i fokusgrupper med unga och därefter arbetades två konkreta boendeförslag fram som de unga fick ta ställning till via en enkät. Behov av nyproduktion och uppskattad flyttkedjeeffekt 16 % av de unga i Alingsås, motsvarande 900 personer, bedömde det som ”mycket troligt” att de skulle tacka ja till ett av erbjudandena. 600 av dessa har idag ett eget boende i Alingsås. Detta innebär att de skulle lämna lägenheter med lägre hyra efter sig. Utöver de 900 som tackade ja till ett av erbjudandena uppger ytterligare 800 unga att de vill flytta hemifrån. Pelátis Consulting bedömer att en nyproduktion av ca 900 bostäder i kombination med flyttkedjeeffekt skulle kunna skapa boendealternativ för ca 1800 och därmed bygga bort bostadsbristen för unga vuxna i Alingsås. Hur kan vi använda studien? Med hjälp av den här typen av efterfrågeanalyser minskar risktagandet i nybyggnationsprojekt. Studien visar att det går att bygga nytt till unga med kalkyler som går att räkna hem för bygg- och fastighetsbolag. 8 Produktionskostnader och vinstmarginaler Åsa Henninge, NAI Svefa Vad är NAI Svefa? NAI Svefa är en oberoende kvalificerad fastighetsrådgivare som tar uppdrag från bland andra fastighetsägare, kommuner, myndigheter och banker. Kommunernas nyckelroll Kommunen har en nyckelroll i bostadsbyggandet i och med att de som regel är stora markägare, har planmonopol och fattar beslut i plan- och byggfrågor. Vidare är kommunen ägare till kommunala bolag och ansvariga för kommunal infrastruktur och service. Faktorer som istället fungerar som hinder eller hot är den kommunala resursbristen och kommunernas felaktiga prioriteringar. Kommuner tenderar dessutom att ha liten förståelse för genomförandeproblemen och skapar detaljplaner som är för detaljerade och som inte alltid möter marknadens efterfrågan. Utmaningar på bostadsmarknaden Det finns ju förutsättningar för ökat bostadsbyggande i många delmarknader men varför byggs det då inte mer? Finns det en brist på planlagd mark med byggrätter? Skapas det planer som inte är marknadsmässiga? Står byggregler, byggkostnader eller kommunala särkrav i vägen för ett ökat byggande? Exploateringskalkyl I värdet på en färdig byggnad ingår byggherrekostnad, entreprenadkostnad, exploateringskostnad, vinst och markvärde. Även i en exploateringskalkyl för bostadsbyggnation i ett A-läge är marginalerna små. I ett exempel har projektet en vinst på 15 % vilket ger en direktavkastning på 3,9%. Faktorer som fördyrar kalkylen är bland annat att det finns en skillnad i hur mycket mark du får betala för och hur mycket mark du får betalt för. Momsen är också starkt bidragande till höga byggkostnadern då den idag utgör ca 20-22 procent. Kräver detaljplanen garage eller lokaler i bottenplan (där det inte finns förutsättningar för lokaler) blir kalkylen ännu svårare att få ihop. Man måste hitta smarta sätt att bygga och se till att detaljplanen skapar förutsättningar istället för hinder. Målen är ingenting - vägen är allt För att komma framåt i dessa frågor krävs tidig samverkan och dialog mellan offentliga och privata aktörer. Förutsättningar måste också skapas för mindre aktörer att komma in. Kommunen kan främja bostadsbyggande genom att undvika detaljreglering och särkrav. Slutligen är det viktigt att kommunen, utifrån marknadsanalyser och lönsamhetsbedömningar, tar fram en tydlig markstrategi som visar vad kommunen vill leverera till marknaden. 9 Ekonomi i passivhuset Carlos Andersson, Passivhuscentrum Detta har vi att förhålla oss till Halten av växthusgaser i atmosfären ska i enlighet med FN:s ramkonvention för klimatförändringar stabiliseras på en nivå som innebär att människans påverkan på klimatsystemet inte blir farlig. Målet ska uppnås på ett sådant sätt och i en sådan takt att den biologiska mångfalden bevaras, livsmedelsproduktionen säkerställs och andra mål för hållbar utveckling inte äventyras. Sverige har tillsammans med andra länder ett ansvar för att det globala målet kan uppnås. Tillsammans med transporter och industri utgör våra byggnader en av de stora energibovarna. Vårt byggnadsbestånd måste energieffektiviseras med 50 % om vi ska klara våra miljömål. Regeringens investeringsstimulans Regeringen har gått ut med ett investeringsstöd på 3,2 miljarder per år vilket antas generera ca 15 000 lägenheter. Stödet gäller hyresbostäder påbörjade efter den 25 mars 2015. För att få detta stöd ska hyran följa riktvärdet (1350 kr/kvm i Göteborgsregionen). Stödet förutsätter också att hyran är överkomlig i 15 år, att byggnaderna har låg energianvändning, att bostäderna förmedlas via den kommunala bostadsförmedlingen eller i samarbete med kommunen samt att man i projektet medverkar till utbildningen av nya yrkesarbetande inom byggsektorn. Vad innebär låg energianvändning? För att nå våra miljömål krävs minst 20% bättre energianvändning än i Boverkets byggregler, dvs. högst 64 kWh /kvm i klimatzon III. Målen kräver också att den värme som alstras i byggnaden genom brukandet återvinns. Passivhus möter dessa krav. Enligt överenskommelser inom EU ska, från den 31 december 2018, all nybyggnation av offentliga lokaler vara näranollenergibyggnader och den tillförda energin ska i huvusak komma från närproducerad och förnybar energi. Från den 31 december 2020 gäller detta för all nybyggnation och omfattande renovering. Ekonomi i passivhuset Att bygga passivhus medför lägre driftkostnader under fastighetens ekonomiska livslängd. Det innebär också en reducerad investering för värmeanläggning, vinklar och burspråk samt reklamation. Det som kräver en något ökad investering är istället isolering, passivhusfönster, något större stomme samt ökad noggrannhet för köldbryggor och lufttäthet. Det går alltså att bygga passivhus utan någon merinvestering men en eventuell merkostnad tjänas vanligen in efter 3-10 år med de låga driftkostnaderna. Med hänsyn till att huset är anpassat till nära förestående direktiv och framtida efterfrågan innebär nybyggnation av passivhus ett lägre risktagande. 10 Upplägg för diskussioner: OPEN SPACE Sex olika knäckfrågor diskuterades vid sex olika bord. Diskussionerna fördes i tre olika pass på vardera ca 30 min. Under första passet diskuterades problemformuleringen, under det andra passet diskuterades lösningsförslag och under det tredje passet diskuterades ansvarsfördelning och tidsplan. Inför varje diskussionspass fick deltagarna sätta sig vid valfritt bord. En samtalsledare satt kvar vid samma bord under alla tre diskussionspass och presenterade i slutet av dagen vad grupperna tillsammans kommit fram till för bordets knäckfråga. På sidorna 12-25 redovisas i sin helhet vad som antecknades vid respektive bord. Plan- och byggprocessen ch djor o t e k tt y Fl rhe hållba social Geografisk studie Dialog och långsiktigt samarbete Kortsiktiga lösningar och finansiering Markfråg or och p-norm 11 1. Plan- och byggprocessen Instruktioner till bordet: Alla aktörer upplever att processen kan bli smidigare, effektivare och mer transparent. Kommunen bedömer att det framförallt finns förbättringspotential i de tidiga skedena av processen, är detta en bild som delas av gruppen? Hur kan denna gemensamma process effektiviseras? Kan vi hitta bättre arbetssätt i tidiga skeden eller föreslår gruppen förbättringar genom hela processen? Detaljstyrning i planer är ett sätt för kommunen att säkra en hållbar samhällsutveckling. Vissa kommuner, exempelvis Upplands Väsby och Kiruna, jobbar med gestaltningsprogram och försöker minska detaljstyrningen, vilka fördelar och nackdelar ser gruppen med detta? Kan man, som socialdemokraterna föreslog, tänka sig en snabbkö för detaljplaner och bygglov gällande hyresrätter? Är ett byggpaktsråd en del av lösningen? 2. Lösningsförslag 1. Problemformulering • • • • • • Byggare har kommit långt i planeringen innan de kommer till kommunen. Byggares syn är att man inte får några svar om man frågar om planeringen utan istället ombeds komma in med handlingar. Konflikt mellan projektekonomi och allmänna intressen. Kommunen äger för lite mark. Byggrätter finns som inte utnyttjas. Detaljplan görs för områden som inte är attraktiva för hyresrätter. • • Bredda dialogen tidigt. Kommen behöver vara tillgänglig för att tydliggöra vilka förutsättningar som gäller på platsen, dvs. var och när det kan byggas. Ledningsrätter kan begränsa var hus kan placeras eller att erforderlig gatuinfrastukturinvestering är planerad först om 10 år. Ta fram strategiska dokument (markstrategi) som visar när marken är tänkt att bebyggas samt vilken typ av bostäder som är önskvärd. Ta fram attraktiv mark i centrala lägen. 3. Ansvarsfördelning och tidsplan • Markstretegin kan skickas på remiss våren 2016. Kommunen har en ledande roll även om många aktörer deltar. 12 2. Flyttkedjor och social hållbarhet Instruktioner till bordet: Vi identifierade den 17 april att det på längre sikt blir dyrt att bygga billigt. Istället måste vi bygga hållbart och kvalitativt. Samtidigt finns det resurssvaga grupper som behöver bostäder. Är det dyra bostadsbyggandet ett problem som vi gemensamt behöver lösa? Finns det andra faktorer som hindrar social hållbarhet i bostadsbyggandet? Den 17 april pratade vi också om att det finns en viss osäkerhet kring den faktiska efterfrågan, är detta ett problem som vi gemensamt ska försöka hitta en lösning på? Om vi tänker oss en lösning med flyttkedjor; vilken potential finns det egentligen för flyttkedjor i Alingsås kommun? Hur ser egentligen efterfrågan ut? Socialdemokraterna vill se ett ökat socialt ansvar i byggprocesser. Skulle bygg- och fastighetsbolag kunna jobba mer med att sätta arbetslösa alingsåsare i arbete? 2. Lösningsförslag • • • Måste bygga smålägenheter i mellanprisskiktet. Detta gäller både för hyresrätter och bostadsrätter. Göra en tydlig kartläggning av vilka bostadsbehov som finns: Vilka målgrupper kan tänka sig att flytta till vad och vilka bostäder lämnar de efter sig? Tidigt samtal och dialog mellan kommunen och exploatör. Staden är liten - vi känner till varandra. 1. Problemformulering • • • • • Utbudet av nyproduktion måste öka för att vi ska få igång flyttkedjor. Äldre lämnar inte sina villor där de bor billigt. Det saknas en tydlig bild av efterfrågan i kommunen; vilka målgrupper kan finansiera en nybyggnation? Köer och fördelning; hur säkrar vi att bostäderna fördelas mer ”rättvist”, dvs. att svaga grupper kommer till? Renoveringar höjer boendekostnaden. Flyttkedjor förutsätter att det faktiskt finns billiga lägenheter kvar i det äldre beståndet. 3. Ansvarsfördelning och tidsplan • • • Kommunledningskontoret bör ansvara för att ta fram ett tydligt planeringsunderlag som visar på behov och efterfrågan. Byggare ansvarar för att använda detta planeringsunderlag. Alingsåshem kan fungera som testpilot i användandet av detta planeringsunderlag. 13 3. Dialog och långsiktigt samarbete Instruktioner till bordet: Vi identifierade den 17 april att våra relationer på bostadsmarknaden präglas av misstro. Tydligare spelregler och högre transparens efterfrågades från alla aktörer. Hittar gruppen några konkreta exempel på detta? Hur jobbar vi rent organisatoriskt för att få Byggpakten till ett långsiktigt samarbete? Ska ansvaret för byggpaktsträffarna ambulera, liknande ansvarsstafetten i Göteborg? Vilka frågor vill vi fortsätta diskutera? Hur får vi bukt med misstron som präglar våra relationer idag? I Sundbyberg och i Nya Hovås jobbar man mycket med invånardialog, kan vi jobba annorlunda med denna fråga i Alingsås? Anders Nyquist Arkitekter har tagit fram ett underlag för program om framtidens boende. Bör ett gemensamt sådant program tas fram? 1. Problemformulering • • • • Misstro och brist på respekt för olika roller. Stuprörstänkande. Saknas gemensam målbild. Det saknas resurser för att föra tillräcklig dialog och informera på ett tillräckligt sätt. 2. Lösningsförslag • • 3. Ansvarsfördelning och tidsplan • • • • Kommunstyrelsen skulle kunna fatta beslut om en projektkoordinator och ett byggpaktsråd redan i höst. Samhällsbyggnadsnämnden ansvarar för att förtydliga och syndliggöra befintliga beslutsstrukturer, särskilt i tidiga skeden. Detta bör ske hösten 2015. • • • Skulle en byggpaktskoordinator kunna tillsättas? Koordinatorn skulle isf finnas på kommunledningskontoret, ha mandat att driva igenom byggpaktens syften och kunna hålla samman processen. Koordinatorn bör ha en grupp kopplad till sig. Delar av grupper tycker att man bör dela på myndighetsutövning och utveckling. Myndighetsutövningen bör ligga på samhällsbyggnadsnämnden medan utvecklingsarbetet bör ligga på kommunstyrelsen. Skulle man kunna tänka sig att ett byggpaktsråd bestående av politiker inrättas? För att vi ska komma vidare i de här frågorna krävs att man skiljer på driftkostnader och investeringar. Det behöver finnas en tydlighet i befintlig beslutsprocess, särskilt de tidiga skedena. De befintliga kanalerna måste stärkas. En hemsida; www.byggpakten.se, skulle kunna inrättas och vara slussen för både de som vill bygga och de som vill bo. Vi behöver ta fram en tidssatt och ansvarsfördelad handlingsplan där alla aktörer förbinder sig att genomföra ett antal punkter. 14 4. Markfrågor och p-norm Instruktioner till bordet: Ser vi i gruppen några svårigheter eller problem med hur vi idag jobbar med markfrågor och p-norm? Vilka? Hur kan man jobba annorlunda med markinnehav och markförsäljning för att gynna byggandet av hyresrätter? Socialdemokraterna vill att avtal ska skrivas om att bostäderna förblir hyresrätter i 10 år minst, är detta ett bra medel? Sundbybergs kommun ställer krav på 25 % hyresrätter i all nybyggnation, är det ett bra alternativ i Alingsås? P-normen finns för att säkerställa att behovet av p-platser tillmötesgås i nybyggnation. Detta behov måste mötas för att samhällsbygget ska fungera. Men vad krävs för att p-normen ska kunna bli mer flexibel? 1. Problemformulering • • • • Investeringar kan inte göras på grund av investeringstak. Detta begränsar byggnation. Detaljplanerna har för hög detaljeringsgrad och är inaktuella när de ska genomföras. P-normen bör ses över, den behöver bli mer flexibel. P-platser är en fördyrande faktor. Det finns ingen kommunal mark till salu. Planer är på gång men byggklar mark saknas. 3. Ansvarsfördelning och tidsplan • • • • Utredning av investeringstaket bör ske hösten 2015. Ansvarig: kommunstyrelsen. Policy för detaljplanering bör tas fram våren 2016. Kommunstyrelsen delegerar till samhällsbyggnadsnämnden. Införande av avgifter för parkering bör ske våren 2016. Kommunstyrelsen delegerar till samhällsbyggnadsnämnden. Tillsättande av arbetsgrupp för byggrättsförsörjningen bör ske snarast, sept 2015. Ansvar: kommunstyrelsens ordförande. 2. Lösningsförslag • • • • • • • Höj investeringstaket för att öka byggandet. Skilj på investeringar och drift. Istället för detaljstyrning borde man koppla ett kvalitetsprogram till detaljplanen och informera kring förutsättningarna i planen. En policy för detaljplanering bör tas fram. Nya detaljplaner bör vara flexibla och ha flera möjliga användningsändamål. Tillåter detaljplanen bostäder och verksamheter/ lokaler kan man välja efter vad som passar i tiden. Kommunen måste börja ta betalt för de kommunala markparkeringarna. Vi borde tillåta alternativ till många parkeringsplatser; kan man istället t.ex. inrätta en elbilpool? Viktigt med mycket och tydlig kommunikation mellan kommunen och byggherrar. En gemensam processbeskrivning bör upprättas vid uppstart av projekt. En arbetsgrupp bör tillsättas som har till uppgift att skapa mark för försäljning. En person måste vara ansvarig för byggrättsförsörjningen. 15 5. Kortsiktiga lösningar och finansiering Instruktioner till bordet: Byggpakten syftar till att skapa bättre förutsättningar för bostadsbyggnation på både kort och lång sikt. Många av lösningarna ger resultat på lite längre sikt men det finns också en politisk målsättning om 500 hyresrätter under mandatperioden. Hur får vi fram dem? Vilka ”lätt” avhjälpta hinder står i vägen för att 500 hyresrätter ska komma till? Hyresrätter ger avkastning på längre sikt vilket innebär ett större risktagande än bostadsrättsbyggnation. Mindre aktörer har inte alltid medel för denna risk. Hur underlättar man för mindre aktörer att bygga hyresrätter? Behövs politiska beslut? Mer kommunala resurser? Kan man hitta en affärsmodell som underlättar för mindre aktörer att bygga hyresrätter? Kan regeringens förslag om investeringsstöd till byggande av hyresrätter bidra till ökat byggande? 1. Problemformulering 2. Lösningsförslag • • • • • • Det saknas incitament för att bygga hyresrätter. Investeringstaket bromsar nybyggnation. Vi måste bryta ner visionen i delmål. Det saknas mark som är byggklar. Och saknas en grundlig inventering av marken. Alingsåshem har begränsade resurser och bristande förutsättningar • • • 3. Ansvarsfördelning och tidsplan • • Upprättande av mål, delmål och ansvarsfördelning bör ske på den tredje workshopen i höst. Kommunledningskontoret ansvarar för detta. En strategisk plan kommer att vara klar i augusti 2015. Samhällsbyggnadsnämnden och samhällsbyggnadskontoret ansvarar för denna. • • Sätta upp mål, delmål och ansvarsfördelning. Konkretisera; var ska nybyggnation ske? En strategisk plan som visar var och när byggnation bör ske behöver tas fram. Planen blir ett verktyg för att ge tydligare besked. För att på kort sikt gynna byggnation av hyresrätter bör en förtur vid planläggning finnas. Byggnation av bostadsrätter är ok under förutsättning att även en viss andel hyresrätter byggs. Investeringstaket måste slopas eller höjas, det får inte hindra utbyggnad. Verka för förbättrad och tydlig kommunikation och struktur. 16 6. Geografisk studie Instruktioner till bordet: Hur ska vi göra den geografiska studien? Identifiera förutsättningar för nybyggnation av bra hyresrätter på olika platser – vad är en bra hyresrätt i ert geografiska område och vad krävs för att dessa bra hyresrätter ska komma till? Utgå från målbilden om en bra hyresrätt som vi enades kring den 17 april. Varför ska vi göra det? • Underlag för långsiktig planering (Översiktsplan, Bostadsprogram, Tillväxtprogram) • Tomterna vi identifierar som attraktiva ska utredas vidare i syfte att se om det finns ”guldkorn” där byggnation eller planarbete kan påbörjas. Generella slutsatser • Skapa områden med blandade upplåtelseformer. Då kan bostadsrätterna delvis finansiera hyresrätterna. • Man kan inte välja ett område specifikt för ”billiga” lägenheter. Detta ökar segregationen. • Bullerfrågan kan hanteras med tyst sida. • Prisvärd mark ger prisvärda bostäder. 17 Norra kommundelen o Hyresrätter är svårt på landsbygden delvis för att hyresrätten har lägre status här. Kanske är bostadsrätten ett bättre alternativ ur det perspektivet. Sollebrunnsbor har en bild av att det behövs lägenheter i Sollebrunn men den bilden delas inte av byggare. Man vill inte betala för direktavkastningen. Vi behöver skapa oss en gemensam verklighetsbild och göra en analys av den faktiska efterfrågan om någon ska våga investera här. september 26, 2014 Grundkarta I Stora Mellby, Magra och Gräfsnäs finns ingen efterfrågan. 18 Credits not available. 5 0 5 1:162 259 10 [km] Södra kommundelen För att främja byggnation i Ingared krävs en efterfrågeanalys. Hur får vi till flyttkedjorna här? I Västra bodarna är närheten till pendeltåg en stor fördel. Det saknas dock variation i bostadsutbudet. Det är viktigt att förtäta orterna i södra kommundelen för att skapa större underlag för service. Kan det finnas utrymme för lägenheter i Ödenäs? Credits not available. 5 0 5 [km] 1:108 682 19 Stadskärnan med närområde Flytta idrottsanläggningar? Förtäta centrum genom att bygga på höjden - varför inte? Särskilt i A+! Kabom: Bevara och utveckla. Bevara fasader men ändra innehåll. Blanda föreningslokaler med bostäder. Parkering under. Attraktiv mark som behöver utvecklas. Vill kyrkan sälja? Grundkarta 500 hyresrätter och bostadsrätter skulle kunna få plats här. Påla bostäder vid ån. A+ har stor potential 50 att 0 50 utvecklas till ett attraktivt, coolt område. En tänkbar målgrupp är unga vuxna med jobb som efterfrågar mindre lägenheter på 30-40 kvm. Planläggning i samband med E20. Hägna in Savannen och skapa en stadsmiljö. 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 Komplettera parkerings1:8 242 platser. 20 Sydvästra staden 100 nya hyresrätter? Partnerskapet i stadsskogen måste komma igång igen - ett omtag krävs. Färdig detaljplan och lågt markpris krävs för att få igång byggnation av hyresrätter. Grundkarta Mjörnstranden skulle erbjuda mycket attraktiva boendemiljöer. 60-80 hyresrätter eller bostadsrätter 20 småhus Sörhaga Kavlås Stadsskogen Kullingsberg Klinten Tuvebo Prästeryd Eriksberg 50 bostadsrätter HSB/ Skanska Bostadsrätter 60 hyresrätter Mariedal 40-60 bostäder? 12 bostadsrätter 21 Sydöstra staden På Strandstigen passar lite större lägenheter med högre hyra. Något som lockar villaägare att byta boende. Det finns enkla förtätningslösningar i Stockslycke. Här är infrastrukturen på plats. Möjliga områden att bebygga Borgen Kristineholm Vimpeln Stockslycke Gråbo Västra Ängabo Östra Ängabo Möjliga områden att bebygga 22 Nordvästra staden Behövs inte så mycket fotbollsplaner efter utvecklingen av Is & Gräs. 30 bostadsrätter och 50 hyresrätter skulle kunna få plats. Grundkarta Dammtorpet Möjligt att bebygga parkeringen med äganderätter eller bostadsrätter? 30 bostadsrätter? Möjliga områden september 26, 2014 att bebygga? Enehagen Tegelbruket Fodret Noltorp Går det att bygga på en våning på Hemsös fastighet (f.d. vårdcentralen)? På parkeringen vid idrottsplatsen 0,5 skulle man kunna bygga hyresrätter med parkering i bottenplan Lövhyddans Möjlig förförskola ska tätning med 0 0,5 rivas. Här 30 bostäder. passar ett flerbostads- 1:16 506 hus med förskola i botten. BostadsCredits not available. område om 1 [km] gymnasieskolan flyttas till A+? 23 Grundkarta Nordöstra staden Möjligt område att bebygga? Bolltorps trädgårdsstad Tomtered Sävelund Nolby Brogården Östlyckan Möjliga områden att förtäta 0,5 0 Förtätningen i Brogården är bra. Passar både för familjer och unga. En bra variation av radhus och högre hus. Viktigt att projektet verkligen kommer igång. 24 0,5 1 1:26 905 SLUTDISKUSSION • • • • Var lösningsförslagen bra/förvånande/nya/konkreta? Vad händer nu? Vad tar jag/min organisation med mig? Vilka förväntningar finns på nästa steg? Vad krävs i nästa steg? Vi måste identifiera tänkbara områden för framtida byggnation och göra en tidsplan för när det kan byggas. Strategiska frågor bör ligga på kommunledningskontoret och kommunstyrelsen för att få ett lyft i frågan. Det finns en risk att det inte blir något av byggpakten. Byggpakten är ett intressant forum och kan bli mycket positivt för samhällsutvecklingen men det är viktigt att det blir verkstad av det. Det saknas aktörer. Fler byggföretag och lokala aktörer behöver vara med nästa gång. Hur hittar vi en arena för samarbete mellan kommunen och fastighetsägare/byggare? Viktigt med information och kommunikation! Verkar finnas en viss skepsis kring detta. Viktigt att det händer något konkret - att byggpakten ger resultat! 25 NÄSTA STEG Juni november November Kommunen jobbar vidare med lösningsförslagen som kom fram den 26 maj. Vilka frågor kräver politiska beslut och vilka frågor kan lösas på tjänstemannanivå? Vilka resurser krävs från kommunen? Vilka lösningar behöver vi prioritera för att få fram 500 hyresrätter under mandatperioden? Under denna period kommer också en efterfrågeanalys att genomföras i samarbete med Alingsåshem. Kommunen bjuder in till en tredje byggpaktsträff, denna gång en halvdag. Vid detta tillfälle presenteras arbetet som genomförts hittills och vi blir än mer konkreta i hur det fortsatta arbetet ska se ut. Agenda för detta möte kommer i höst! 26
© Copyright 2024