Planbeskrivning
SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE GRANSKNINGSHANDLING 2015-06-03 DNR: 15SBN16 HANDLÄGGARE: SARI SVEDJEHOLM Planbeskrivning Sörby 5:4 mfl, Kv Sågbocken Detaljplan för bostäder, centrum m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Granskningstid: 25 juni – 24 augusti 2015 0 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen har upprättats i syfte att möjliggöra en stadsdelsutveckling i Sörby. Inom planområdet har det tidigare funnits en större livsmedelsbutik men efter dess nedläggning har byggnaden stått tom. Utöver den tomma butikslokalen finns för nuvarande en bensinmack och en restaurang. Området ligger centralt beläget i stadsdelen och har ett centrumnära läge varför det är lämpligt att utveckla området med extensivare markanvändning. Detaljplanen tillåter flera olika ändamål för området i syfte att skapa en flexibel plan där behovet får styra den framtida markanvändningen. De olika ändamålen som lyfts fram som intressanta för området är bostäder, vård- och omsorgsboende, förskola och centrumanknutna verksamheter. Förenligt med miljöbalken Riksintressen Inga riksintressen berörs. Miljökvalitetsnormer Planen berör miljökvalitetsnormer för luft vilket beskrivs under avsnittet Förutsättningar och förändringar. Inga normer bedöms överskridas till följd av planen. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i stadsdelen Sörby, utmed Parkvägen. Avståndet från Gävle centrum är ca 2 km. Detaljplanen omfattar området mellan Parkvägen och Urbergsterrassen. Planområde Figur 1. Översiktskarta med planområdet 2 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Areal Planområdets totala areal är ca 1,5 hektar. Markägoförhållanden De fastigheter som ingår i planområdet är Sörby 5:1, 5:2, 5:4 och delvis Sörby 34:1 och Olsbacka 11:1. Samtliga ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan Gävle stad utpekas området som ett strategiskt utvecklingsområde, W.S.2 på kartbild nedan. Området beskrivs som attraktivt för boende, stadsdelsservice, kontor och verksamheter. Den önskade utvecklingen har möjliggjorts genom att den största verksamheten, livsmedelsbutiken, har flyttats från platsen. Enligt kommunfullmäktiges aktualitetsförklaring är översiktsplanen aktuell i detta avsnitt. Figur 2. Översiktsplan Gävle stad 2025 Detaljplaner Planområdet berörs av två detaljplaner: Detaljplan från 1976 för handel och bensinförsäljning med aktnr 21-76:890 Detaljplan från 1983 för park och vägändamål med aktnr 21-83:1027 Två tomtindelningar finns (aktnr 2180-9432 och 2180-8864) dessa upphävs i och med att den aktuella detaljplanen vinner laga kraft. Miljökonsekvensbeskrivning I den behovsbedömning som gjorts för ärendet har detaljplanens genomförande inte bedömts medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning har därmed inte upprättats. Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Positivt planbesked har lämnats av Byggnads- och miljönämnden i december 2013 med uppdrag till Samhällsbyggnad Gävle att upprätta detaljplan. 3 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet är till största del hårdgjord. Enstaka parkträd finns i områdets ytterkanter mot angränsande vägar. Utanför planområdets nordöstra hörn, mot Parkvägen, växer idag tre stora kraftiga tallar. Det är önskvärt att dessa kan bevaras vid rivningen av befintlig butikslokal och i samband med uppförande av nya byggnader. Det är även positivt om befintliga planterade parkträd i anslutning mot vägarna till viss del kan sparas då det tar lång tid för träd att etablera och växa till sig. Mellan Parkvägen och planområdet kan en trädrad komma att planteras för att förstärka grönstrukturen i området. Den kan även ses som en förlängning av den plantering som finns längs Parkvägens södra sida. Området har nivåskillnader vilket gör att schaktning och utfyllnad kommer att krävas. Markföroreningar En bensinstation finns inom planområdet som kommer att upphöra med sin verksamhet. Bensinstationen har enligt miljöbalken krav på sig att sanera marken från eventuella markföroreningar efter sin verksamhet till nivån mindre känslig användning. Etablering av bl a bostäder kräver sanering till nivån känslig användning, varför Gävle kommun, Mark och exploatering, som markägare därför kommer att ta ansvar för att även den nivån uppnås. Det finns inget som tyder på att marken i övrigt är förorenad. Området var fram till 1958 jordbruksmark med några mindre torp. Därefter etablerade Esso bensinmack på samma plats som Preem nu bedriver sin verksamhet. Även tidiga ritningar från 1968, som forskats fram från Gävle Stadsarkiv, bekräftar att utbredningen av verksamheten varit densamma. Geoteknik Ligger inom område med sandig morän eller morän ospecificerad med sparsam eller måttlig förekomst av block. Radon Området är inte utpekad som vare sig låg- eller högriskområde för markradon. Fornlämningar I fornlämningsregistret finns en notering om en äldre lämning, RAÄ Gävle 93:1, i form av en husgrund i den centrala delen av området. Enligt registret är den borttagen. Befintlig bebyggelse Idag finns tre byggnader inom planområdet. Den största byggnaden i områdets sydöstra del har tidigare varit en mataffär men stått tom under ett antal år. I korsningen mot Granitvägen - Urbergsterrassen finns en enklare byggnad med träfasader som inrymmer en pizzeria/grill. Den tredje byggnaden har ursprungligen tillhört bensinstationen och har fram tills 2014 innehållit en närbutik och gummiverkstad. Samtliga befintliga byggnader kommer att rivas för att ge utrymme för nya byggnader. 4 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Bebyggelsen i övrigt närmast planområdet varierar med flerfamiljshus i tre våningar söder och nordväster om området samt radhus i tvåvåningar väster om. Nordost om planområdet, på andra sidan Parkvägen, finns parhus i två våningar. Färgskalan går huvudsakligen i ljusa gula och beigea toner. Bebyggelsen är i huvudsak uppförd på 1950-talet. Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Platsen är centralt belägen i stadsdelen Sörby och byggnaderna kommer ha en framträdande placering mot Parkvägen. Det är positivt om byggnaderna placeras så nära som möjligt mot Parkvägen för att täta till gaturummet som idag är väldigt brett. Placeringen av byggnaderna beror däremot till viss del på vilka funktioner som ska inrymmas i byggnaderna. Den bullersituation som råder för området, påverkan av trafikljud från Parkvägen, gör att det t.ex. blir svårt att placera ett vård- och omsorgsboende alltför nära vägen då byggnaden inrymmer enkelsidiga lägenheter, se vidare under avsnitt störningar. Nya byggnader ska ha höga kvaliteter vad gäller material och utformning som bidrar till en god arkitektur för området. Området ska inte eftersträva att efterlikna den omgivande bebyggelsen från 1950-talet utan ges en modernare arkitektur som återspeglar nuvarande tidsålder. Byggnaders utformning mot Granitvägen ska vara väl genomtänkta och medverka till en förstärkning av entrén till Sörby. Kommersiella lokaler kan anordnas i bottenvåningen där möjlighet finns till uteplatser på den torgbildning som kan skapas mot Granitvägen. Högst 40% av kvartersmarken får bebyggas vilket motsvarar en byggnadsarea på ca 4 400 m². Byggnaderna ska ha en genomtänkt placering som tillgodoser bl.a. behovet av goda utemiljöer. Vid en etappvis utbyggnad av området är det viktigt att beakta att inte byggrätten förbrukas, detta regleras lämpligen i markanvisningsavtal. Nya byggnader får uppföras till fem våningar. Detaljplanen medger flera olika ändamål för att kunna tillgodose behovet av flera olika användningsområden och verksamheter i framtiden. I nuläget finns förslag på bostäder, vård- och omsorgsboende, gruppbostad, förskola och centrumanknutna verksamheter såsom t.ex. lokaler för handels- och restaurangändamål. Både behovet av gruppbostad och förskola väger tungt då det råder brist på platser till dessa verksamheter i Gävle. Beroende på exploateringsgrad, d.v.s. hur mycket av markområdet som bebyggs, kan parkeringsbehovet antingen tillgodoses genom parkeringsgarage under byggnaderna eller som parkeringshus. 5 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Figur 3. Illustration framtagen av Maxim Arkitekter AB. Illustrationen visar endast ett exempel hur området skulle kunna bebyggas. Friytor Byggnaderna inom kvarteret ska placeras så att en torgbildning skapas mot Granitvägen. Kommersiella lokaler placeras lämpligen i detta läge. Utemiljöer för boende ska utformas så de är tillräckligt stora, attraktiva, stimulerande för olika åldrar och erbjuder avkoppling. Förskola Vid en etablering av förskola inom området krävs en utemiljö som arealmässigt är lämplig för de antal barn som ska vistas där. Gävle kommun har inga riktlinjer för storleken på skolgårdar för förskola och skola. I nuläget planeras ca 100 barn att inrymmas i förskolan vilket bedöms kräva en skolgård på ca 3 500 – 4 000 m2. Detta stöds av Boverkets rapport Gör plats för barn och unga. Där påtalas vikten av tillräckliga friytor. Ett rimligt dimensionerat mått per barn i förskola anges vara 40 m2. Den totala friytan bör helst överstiga 3 000 m2 vid en förskola, oavsett antal barn, då det vid mindre gårdar kan bli svårt för en barngrupp att utveckla lek och socialt samspel på ett sätt som tillgodoser deras behov. Av rapporten framgår även vikten av att friytorna ska vara i direkt anslutning till förskolan och inte inkräktas av ytor för parkering, angöring m.m. Utformningen av gårdarna ska även vara stimulerande där tex ett svackdike för fördröjning av vatten, som ingår i dagvattensystemet, kan användas för lek och lärande. 6 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Gator och trafik Infart Till planområdet finns idag tre infarter varav två är från Granitvägen och en från Urbergsterrassen. De framtida infarterna behöver inte vara de befintliga men någon ny infart från Parkvägen till planområdet får inte anordnas, likaså inom en sträcka mot Granitvägen där en busshållplats ska anordnas. Trafiksäkerhetshöjande åtgärder och förbättrad tillgänglighet För att både skapa en mer trafiksäkerhetshöjande miljö och förbättra tillgängligheten runt om planområdet föreslås en del åtgärder. En ny trottoar kommer att anläggas längs Granitvägens södra sida. I höjd med korsningen Granitvägen-Parkvägen kommer en trafiksäkerhetshöjande passage att anordnas. Även vid korsningen Granitvägen – Urbergsterrassen kommer en trafiksäkerhetshöjande passage behöva utföras för att boende och bussresenärer ska kunna ta sig till området säkert. Beroende på var ny infart till planområdet anordnas kan en trafiksäkerhetshöjande passage även behöva anordnas i anslutning till den. Busshållplatsen på den södra sidan av Granitvägen kommer att flyttas till kvarteret. Nuvarande hållplatsläge har inte ett optimalt läge ur tillgänglighetsperspektiv men har inte kunnat flyttas till aktuell plats p.g.a. befintliga förhållanden. Parkeringar Bil- och cykelparkeringar ska dimensioneras utifrån den parkeringspolicy och de parkeringsnormer som är framtagna av Samhällsbyggnad Gävle och beslutade av Kommunfullmäktige och Tekniska nämnden. I sin korthet innebär det att följande antal bil- och cykelparkeringar (bpl och cpl) ska uppfyllas: Flerbostadshus – minst 0,5 bpl och max 0,9 bpl per lägenhet samt 2,5 cpl per lägenhet. Gruppbostad – ca 5 bpl och 10 cpl för ett boende med fem lägenheter Förskola – minst 0,05 bpl per barn och minst 0,2 bpl per personal. Väderskyddade platser att lämna barnvagn och cykelkärra ska finnas. Vård- och omsorgsboende – 0,2-0,3 bpl per lägenhet och 1 cpl per anställd Utöver ovan ska även parkeringsplatser för centrumanknutna verksamheter anordnas. Parkeringsnormens maxnivå avser markparkering, fler antal platser tillåts i garage och/eller p-hus. I ovan nämnda normer ingår besöksparkeringar. Parkeringsplatser för funktionsnedsatta ska finnas i anslutning till entréer. Parkeringsplatser för boende och en del av verksamheterna bör förläggas i parkeringsgarage, fristående eller under en byggnad. Etablering av en förskola innebär mycket transporter under en begränsad tid på morgon och eftermiddag. Det är viktigt att trafiklösningarna utformas på sådant sätt att det inte ger upphov till besvärliga trafiksituationer. En del av befintliga parkeringar längs Urbergsterrassens norra sida kan även tidsregleras för att användas till 7 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 hämtning och lämning för förskolans behov. Denna tidsreglering är dock beroende av var en eventuell förskola placeras inom planområdet. Kollektivtrafik Busshållplats med linjetrafik med en timmes turtäthet under högtrafik finns på Granitvägen i nära anslutning till planområdet. Linjetrafik med 20 minuters turtäthet finns längs Kaserngatan dit avståndet till busshållplats är ca 300 m. Störningar Trafikbuller Från Parkvägen förekommer buller från vägtrafiken som kan utgöra störning för bostäder och annan verksamhet inom planområdet. Placering, utformning och disposition av byggnaderna, såväl utom- som inomhus, har därför stor betydelse för hur god ljudmiljön blir. Innergårdar, uteplatser och balkonger ska inte placeras mot Parkvägen. En trafikbullerberäkning är framtagen av Structor Akustik AB, daterad 2015-0318. Vid framtagande av utredningen har det inte varit helt klarlagt vilken/vilka verksamheter som slutligen kommer att etableras inom planområdet. Som underlag till beräkningen har dock ett förslag framtagits som anger bostäder och vård- och omsorgsboende. Rapporten redovisar att bostädernas fasader närmast Parkvägen och Granitvägen inte uppfyller riktvärdena. Då ekvivalent ljudnivå vid fasad mot Parkvägen överskrider 60 dBA kan kompensations-åtgärder utföras. En kompensationsåtgärd kan vara att sänka riktvärdena i bostäder med 4 dB till 26 respektive 41 dBA, vilket motsvarar ljudklass B. I detta fall bedöms sådana åtgärder inte vara nödvändiga då överskridandet är relativt lågt (2 dB), och att lägenheterna med en god planering kan få tillgång till en tyst sida med ekvivalenta ljudnivåer under 50 dBA. Målet för trafikbullernivåer inomhus kan innehållas med lämpligt val av fönster, fasad och uteluftsdon. Utåtgående fönsterdörrar har i allmänhet betydligt lägre ljudreduktion än fönster och bör inte finnas mot de bullerutsatta sidorna. Fasader mot Granitvägen får ekvivalenta ljudnivåer på som högst 57 dBA. Fasader mot innergården får en ekvivalent ljudnivå under 50 dBA. Med placering enligt nu föreslagen situationsplan fungerar husen själva som bullerskärmar, vilket ger delar av tomten och vissa fasader mycket låga bullernivåer. Fasader mot Parkvägen får en maximal ljudnivå på som högst 77 dBA. Vid Granitvägen blir maximal ljudnivå som högst 76 dBA. Mot gård kan balkonger/gemensamma uteplatser med högst 50 dBA ekvivalent respektive 70 dBA maximal ljudnivå, erhållas vid samtliga hus. Avsteg från huvudregeln behöver göras utifrån att riktvärdet för ekvivalent ljudnivå överskrids i fasad mot Parkvägen och kan motiveras med att planen utgör en ny tätare bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i en större stad. En planbestämmelse som reglerar ljudnivåer och lägenheters utformning återfinns i plankartan. 8 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Avstegsfall B ska tillämpas vilket ställer krav på en tyst sida (högst 45 dBA vid fasad) eller i vart fall en ljuddämpad sida (45–50 dBA vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. Det bör alltid vara en strävan att ljudnivåerna på den ljuddämpade sidan är lägre än 50 dBA. Där det inte är tekniskt möjligt att klara 50 dBA utmed samtliga våningsplan på ljuddämpad sida bör det accepteras upp till 55 dBA vid fasad, normalt för lägenheter i de övre våningsplanen. 50 dBA bör dock alltid uppfyllas för flertalet lägenheter samt vid uteplatser och gårdsytor. Enkelsidiga lägenheter bör byggas mot bullerdämpad sida om inga åtgärder vidtas. Lokala balkongskärmar är inte nödvändigt men ger större flexibilitet vid utformningen av lägenheternas planlösning. Om byggnaderna disponeras på ett annat sätt än i den föreslagna skissen eller andra verksamheter tillkommer än de som utgjort underlag för utredningen kan en ny bullerutredning behöva tas fram i samband med bygglovsskedet. Kommer exempelvis förskoleverksamhet att bedrivas inom planområdet ska särskild hänsyn tas till lekytor utomhus för barn där praxis är att hälften av lekytan ska ha en ekvivalent ljudnivå från vägtrafik på under 55 dBA. Figur 4. Ekvivalent ljudnivå inkl. inverkan av reflexer (ej frifältsvärde), Structor Akustik AB Figur 5. Maximal ljudnivå inkl. inverkan av reflexer (ej frifältsvärde), Structor Akustik AB 9 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Luftkvalité Planområdet är påverkat av luftföroreningar från främst trafik vid Parkvägen. Korsningen Parkvägen - Granitvägen, är den plats i planens närhet som har de högsta halterna av luftföroreningar. Inom planområdet är halterna av dessa båda parametrar lägre. Beräkningar från 2010 visar att halten NO2 i planområdet ligger i intervallet 18-24 μg/m3 luft beräknat som dygnsmedelvärde. Miljökvalitetsnormen (MKN) är 60 μg/m3 luft beräknat som dygnsmedelvärde. Beräknat som årsmedelvärde (LVF, 2012) ligger halterna NO2 i intervallet 5-10 μg/m3 luft. Riktvärdet i preciseringen för miljömålet Frisk luft är 20 μg/m3 luft beräknat som årsmedelvärde. PM10 beräknades 2010 ligga i intervallet 18-20 μg/m3 beräknat som dygnsmedelvärde, MKN är 50 μg/m3 luft (LVF, 2012). Riktvärdet i preciseringen för miljömålet Frisk luft är 30 μg/m3 luft beräknat som dygnsmedelvärde. Nettotillskottet av trafik i området, i och med planens genomförande, är svår att beräkna. Planen ger möjlighet till bostäder, vård- och omsorgsboenden och förskola och då det vid planens fastställande inte är helt klarlagt vilka verksamheter som blir aktuella, är det även vanskligt att uppskatta mängden trafikrörelser. Därmed även vanskligt att bedöma påverkan på luftkvalitén, men inga miljökvalitetsnormer eller miljökvalitetsmål för luft bedöms överskridas till följd av planen. Planområdet ligger i anslutning till ett öppet gaturum och intill beskogat grönområde. Teknisk försörjning VA Området ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp och kan anslutas till ledningsnätet. Dagvatten Inom planområdet, som ligger inom kommunalt verksamhetsområde för dagvatten, finns idag stora takytor och marken är till större delen hårdgjord. Förslaget till ny detaljplan innebär högst sannolikt en större andel grönyta än tidigare. Beräkningar har gjorts på 10, 50 och 100 års regn, för att se vad som händer med dagvattnet på och runt kvarteret Sågbocken. Beräkningarna är gjorda av Gästrike Vatten AB med hjälp av beräkningsverktyget Mike Flood och består av en terrängmodell skapad utifrån NNH data, kopplad till data från det befintliga dagvattenledningsnätet. Beräkningarna visar att ledningsnätet idag klarar dimensionerande krav på max dämning till marknivå vid 10 års regn i Parkvägen. Inte heller vid 50 respektive 100 års regn blir det stora mängder vatten stående i området. Beräkningar visar att vattnet leds österut längs Parkvägen pga. av den relativa lutningen i området. Se figur 1 0ch 2. 10 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Figur 6. 10-årsregn Figur 7. 100-årsregn Idag finns ett par lågpunkter inom planområdet där vatten kan bli stående. Detta borde dock inte ställa till några problem för framtida byggnation då det finns möjligheter att planera marken så att de elimineras, avvattnas med brunnar, är kvar som lågpunkter med stor höjdskillnad från byggnader eller leds ut mot Parkvägen respektive den grönyta som finns öster om fastigheten. Före anslutning till det kommunala ledningsnätet ska anmälan göras till Gästrike Vatten AB. Vald dagvattenlösning ska också anmälas till Miljö- och Hälsoskyddsavdelningen, Samhällsbyggnad Gävle. För dagvattenhantering gäller Gävle kommuns dagvattenpolicy och VA-strategi. Dagvattnet bör så långt som det är möjligt tas om hand inom fastigheten varför andelen grönytor bör göras så stora som möjligt. Den mängd dagvatten som kopplas på ledningarna ska inte öka jämfört med dagens nivåer. Klimatförändringar Vid utformning av byggnader och utemiljöer ska hänsyn tas till klimatförändringar som bland annat kan innebära häftiga skyfall med stora nederbördsmängder. Stora mängder regnvatten ska inte avledas mot andra fastigheter och där orsaka översvämningar eller andra skador. Se Dagvatten. 11 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 El och värme En nätstation finns i planområdets sydvästra del. Nätstationen ska vara tillgänglig för underhåll. Inga ytterligare nätstationer bedöms behövas. Nätstationen har reglerats i plankartan med ett u1-område. Fjärrvärme finns och området kan anslutas till det. De befintliga fjärrvärmeledningarna till den tidigare livsmedelsbutiken och bensinmacken måste tas ur drift innan ny byggnation kan påbörjas. En fjärrvärmeledning sträcker sig genom planområdets nordvästra hörn, denna har i plankartan säkerställts med ett u-område. Sophämtning Exploatören ska samråda med Gästrike Återvinnare AB för lämplig hantering av sopor och framkomlighet. Återvinning Befintlig återvinningsplats behöver flyttas. I dagsläget finns ingen ny plats utpekad men avsikten är att hitta en ersättningsplats inom stadsdelen efter att behovet av den utretts. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. I dagsläget omfattar planområdet fem fastigheter (hela och delar av) som behöver ombildas i samband med planens genomförande. Beroende på hur marken ska fördelas till framtida byggherre/byggherrar är det oklart hur fastighetsbildningen kommer se ut. 3D-fastighetsbildning är möjlig. Mark som utgörs av allmän platsmark ska ägas av kommunen. Inrättande av gemensamhetsanläggning kan bli aktuell om en gemensam infartsgata till området anordnas och om området genomgår fastighetsbildning. Ansökan om ledningsrätt för befintliga ledningar och nätstation ska bekostas av kommunen innan marken överlåts till annan fastighetsägare. Lantmäteriförrättningar ska sökas och bekostas av kommunen. Fastighetsindelningsbestämmelser Fastighetsindelningsbestämmelser ursprungligen fastställda som tomtindelningar med aktnr 2180-9432 och aktnr 2180-8864, upphör att gälla inom planområdet när aktuell detaljplan vinner laga kraft. 12 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Konsekvenser av planens genomförande Nedan tydliggörs konsekvenserna av planens genomförande. Stadsbild Bebyggelsen i området har en relativt låg byggnadshöjd med som högst tre våningar. En högre bebyggelse kommer att bidra till att förstärka den stadsmässiga karaktären i området. Den högre byggnadsvolymen kommer inte innebära att den skuggar den lägre bebyggelsen. Parkvägens gaturum är i det här avsnittet väldigt otydligt med byggnader placerade på långt avstånd från vägområdet. Genom en medveten placering av byggnader kan Parkvägens idag breda gaturum förstärkas och göras mer stadsmässig. Den befintliga bebyggelsen i områdets omkringliggande kvarter är i huvudsak från 1950-talet. Den har en sparsmak arkitektur och tillåter i stor utsträckning att samspela med en modernare arkitektur. Miljömålet God bebyggd miljö Planen bidrar till en ny funktionsintegrerad bebyggelse som ger möjlighet till att stärka stadsdelen med bostäder, fler arbetsplatser, service och omsorg. I dagsläget, med en större nedlagd butikslokal, ger området ett ovårdat intryck. Området har ett centralt läge med goda möjligheter till kollektivtrafik, bra förbindelser för cyklister och fotgängare och nära till grönområde. Barn I dagsläget vistas inte barn i större utsträckning inom planområdet då området består av hårdgjorda ytor och byggnader. När området bebyggs med både bostäder och eventuellt även en förskola kommer bostadsgårdar och skolgård att anordnas vilket är positivt för barn inom området. Närheten till ett parkområde med fotbollsplan och ytor för utomhuslek är även positivt. Trafiksäkerhet Parkvägen är den största trafikbarriären i närområdet. Den har förhöjt övergångsställe vid korsningen med Granitvägen. I och med att busshållplatsen på Granitvägen avses flyttas till planområdet kommer även en trafiksäkerhetshöjande passage att anordnas i korsningen Granitvägen – Urbergsterrassen. Belysning finns på samtliga vägar. Lokalt kommer trafiken att öka på Urbergsterrassen ifall en ny infart till planområdet anläggs därifrån. Tillgänglighet Busshållplatser finns i anslutning till planområdet samt inom gångavstånd. Området ligger inom gång- och cykelavstånd till centrum, ca 2 km. Ett ökat utbud av bostäder, arbetsplatser och service tillskapas vilket är positivt för befolkningen i stadsdelen. Grönområde finns i direkt anslutning till området och skola finns inom 200 m, Sörbyskolan. För personer med nedsatt orienterings- och rörelseförmåga finns goda förutsättningar att området ska uppnå en god tillgänglighet. Området är relativt plant, nya trafiksäkerhetsanpassade passager kommer anordnas och busshållplatsen flyttas till direkt anslutning till planområdet. Detaljplanen kan 13 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 inte reglera byggnadstekniska åtgärder då dessa regleras i bygglovet med stöd av BBR. Trygghet En funktionsintegrerad bebyggelse kan förstärka tryggheten i området då man vet att området är befolkat under större delen av dygnet. Som området är idag, med byggnader som står oanvända och obelysta, ger det inte känslan av trygghet. Fastighetskonsekvenser Detaljplanen omfattar endast kommunägda fastigheter och därför bedöms det inte nödvändigt att redovisa några särskilda fastighetsrättsliga konsekvenser. Ekonomiska frågor Kommunens inkomster och utgifter Kommunen får inkomster från försäljning av kvartersmark och bedöms hamna på ca 20 miljoner kr beroende på vilket ändamål för bostad och skola som kommunen slutligen anvisar marken för. Utgifterna består av följande poster: inköp av mark upprättande av detaljplan och utredningar rivning av befintliga byggnader förrättningskostnader sanering av marken till känslig markanvändning investeringar i gata: nya trottoarer, flytt av busshållplats, säkra passager investeringar i park: eventuell flytt av hundrastgård, trädplantering Parkvägen. Totalt sammanslaget beräknas utgifterna uppgå till ca 20 miljoner kronor. Samhällsbyggnad Gävles kostnader för drift och underhåll som tillkommer är marginell då inga nya allmänna ytor tillförs dock sker en viss standardhöjning av de allmänna ytorna samt att en trädplantering tillkommer. Eventuellt byggande av ny förskola, gruppbostad och vård- och omsorgsboende blir en kommunalekonomisk belastning vad det gäller drift och underhåll. Det föreligger inget behov av inlösen av mark för allmän plats eftersom kommunen äger all mark inom planområdet. Exploatörens inkomster och utgifter Exploatörens inkomster består av de hyresintäkter som de nya bostäderna och verksamheterna genererar. Utgifterna är alla de åtgärder som krävs inom kvartersmark såsom inköp av mark, flytt av eventuella ledningar, anslutningskostnader för el, tele, vatten och avlopp, fjärrvärme, avgifter för bygglov m.m. för att färdigställa området. Exploatören ansvarar även för framtida drift och underhåll av byggnader och anläggningar inom kvartersmarken. 14 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Gästrike Vatten AB och Gävle Energi AB De kommunala bolagen får inkomster i form av anslutningsavgifter samt utgifter för eventuella utbyggnader av serviser. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och beräknas antas under fjärde kvartalet 2015. Tidplan för planprocessen: Samråd Granskning Antagande april - maj 2015 juni-augusti 2015 oktober 2015 Förväntad byggstart efter rivning av byggnader och sanering av mark beräknas till tidigast 2016. Området förväntas vara färdigställt tidigast 2017. Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är fem år från det datum då planen vinner laga kraft. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla till dess den ändras eller upphävs. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad inom kvartersmark när det gäller utförande, kostnader och framtida drift och underhåll. Avtal Arrendeavtal Inom planområdet finns arrendeavtal för Preem AB och Sörbygrillen. Dessa avtal har sagts upp och verksamheterna ska vara utflyttade sommaren 2015. Avtal mellan kommunen och framtida exploatör Kommunen ska teckna markanvisningsavtal med framtida exploatör angående genomförande av planen. I samband med att bygglov beviljas tecknas ett marköverlåtelseavtal. Avtalen ska behandla frågor om bl.a. disposition av området, utformning av byggnader, ansvarsfördelning och kostnadsfördelning m.m. 15 PLANBESKRIVNING DNR:15SBN16 Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har medverkat: Sara Arnemark Exploateringsingenjör Ann-Sofi Dahlqvist Miljöutredare Tina Näslund Förrättningslantmätare Fabian Ståhl Bygglovsarkitekt Michael Landberg Byggnadsinspektör Gösta Nordqvist Trafikplanerare Josef Wårdsäter Planarkitekt Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Sari Svedjeholm Planingenjör 16
© Copyright 2024