Förstudie InfraCity BAKGRUND
Kontoret för samhällsbyggnad Emma Byström 08-590 976 57 2015-09-17 Dnr BN/2015:272 emma.bystrom@upplandsvasby.se Förstudie InfraCity BAKGRUND InfraCity ligger väl synligt på båda sidor om E4 i Upplands Väsby, i nära anslutning till gränsen mot Sollentuna kommun. Denna förstudie behandlar den östra delen av InfraCity (östra sidan om E4). Området är idag präglat av verksamheter, kontor och handel. Infracity AB äger all mark inom InfraCity. Med i förstudiearbetet är även Fastighets AB Väderholmen som äger delar av marken söder om Breddenvägen. Övrig mark inom förstudieområdet är framförallt kommunens. Ett skissförslag har inkommit från Infracity AB vilka har önskemålet att pröva en detaljplaneläggning där InfraCity kompletteras med bostäder. Syftet med planen är att pröva bostadsbebyggelse och handel som komplement till företagsparken InfraCity och ambitionen är att skapa en levande stadsmiljö där boende möter arbetande. Då kommunen äger fastigheterna Grimsta 5:87, Grimsta 8:1 och Grimsta 51:1, finns det också motiv för kommunen att ingå som en part i detaljplaneläggningen. Denna förstudie avser att tydliggöra väsentliga frågeställningar och knäckfrågor inför ett sådant detaljplanearbete. Förslaget att bygga bostäder i InfraCity överensstämmer ej med översiktsplanen där området främst ses som ett av kommunens större arbetsplatsområden. Dock överensstämmer idén med översiktsplanens intentioner att inrätta fler bostäder generellt i kommunen. ____________________________________________________________________________________________________________ Postadress: Kontoret för samhällsbyggnad Upplands Väsby kommun 194 80 Upplands Väsby Besöksadress: Drabantvägen 9c Telefon: 08-590 970 00 Postgiro: 5043-5 Bankgiro: 745-3061 E-postadress: upplands.vasby.kommun@upplandsvasby.se Internetadress: www.upplandsvasby.se 2 (29) FÖRUTSÄTTNINGAR 1. Vad ger kommunplanen från 2005 för vägledning I strategisk kommunplan, antagen 2005, finns inte någon specifik markanvändning angiven för området. Dock hänvisas det till InfraCity som ett av kommunens större arbetsplatsområden. De strategiska utvecklingsområden som kommunplanen anger och som överensstämmer med detta förslag är främst Bo i Upplands Väsby som handlar om att skapa ett mångsidigt utbud av attraktiva bostäder. Områdets läge i kommunen. Bendanvägen Breddenvägen Förstudieområdet tar med hela som det idag kallas, InfraCity öst, samt mark söder om Breddenvägen. Det inkluderar även en del naturmark öster om Bendanvägen, vilken kommunen vill se över. Ungefärligt förstudieområde markerat i rött. 3 (29) 2. Gällande planer I området gäller detaljplan 1370 över InfraCity samt detaljplan 188, 83, delar av 121 och 1319. Plan 83 söder om Breddenvägen medger industriverksamhet. De delar av plan 121, 1319 och 188 som berörs av detta förstudiearbete består av kommunal mark i form av grönområden och/eller vägområden. Detaljplan 1370 medger bl.a. nya byggrätter för kontor och handel vilka inte har realiserats. 1319 1370 188 121 83 Gällande detaljplaner. 4 (29) 3. Vem äger marken InfraCity ägs av Infracity AB som även äger en del av marken söder om Breddenvägen. Kommunen äger vägar samt viss naturmark inom förstudieområdet. Fastighets AB Väderholmen äger marken närmast Bollstanässkogen i söder. I beaktande bör även tas att E4:an har ett vägområde i anslutning till vägen. Ungefärlig avgränsning av förstudieområdet markerat i gult samt fastighetsbeteckningar. Upplands Väsby kommun Grimsta 5:87 Grimsta 51:1 Grimsta 8:1 Eon elnät, Stockholm AB Grimsta 51:10 Infracity AB Grimsta 5:557 Fastighets AB Väderholmen Grimsta 5:2 5 (29) 4. Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätter Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätter inom förstudieområdet. ”Blå yta” = ledningsrätt ”Rosa yta” = officialservitut ”Gul linje” = avtalsservitut ”Röd linje” = nyttjanderätt Ledningsrätt Fastigheten Grimsta 5:87 belastas av ledningsrätt (0114-85/11.1) för ändamålet starkström. Ledningsrättshavare är Upplands Väsby kommun, energiverket. Fastigheten Grimsta 8:1 belastas av ledningsrätt (0123-92/48.1) för ändamålet starkström. Ledningsrättshavare är Vattenfall AB. Fastigheten Grimsta 5:557 belastas av följande ledningsrätter: 6 (29) - - ledningsrätt (0114-01/29.1), (0114-97/31.5), (0123-92/48.1) respektive (0114-85/11.1) för ändamålet starkström. Ledningshavare är Graninge Elnät AB, Upplands Väsby kommun, Vattenfall AB respektive Upplands Väsby kommun (energiverket) ledningsrätt (0114-97/31.4) och (0114-82/15.1) för ändamålet vatten och avlopp. Ledningshavare är Upplands Väsby kommun ledningsrätt (0114-97/31.6) för ändamålet fjärrvärme. Ledningshavare är Upplands Väsby kommun. Fastigheten Grimsta 5:2 belastas av ledningsrätt (0114-82/15.1) för ändamålet vatten och avlopp. Ledningshavare är Upplands Väsby kommun. Fastigheten belastas också av ledningsrätt (0123-92/48.1) för ändamålet starkström. Ledningshavare är Vattenfall AB. Servitut Fastigheten Grimsta 5:557 belastas av officialservituten (0114-97/31.1), (011497/31.3) och (0114-01/24.1) omfattande väg och officialservitutet (011497/31.2) omfattande gång- och cykelväg samt avtalsservitut (01-IM345/1297.1) omfattande kraftledning. Därutöver finns ytterligare sex avtalsservitut (01-IM3-45/1294.1), (01-IM3-73/12528.1), (01-IM381/20668.1), (01-IM3-86/6928.1), (D201500050891:1.1) och (D201500050892:1.1), vars ändamål och omfattning behöver utredas i ett kommande detaljplanearbete. Fastigheten Grimsta 51:10 har genom officialservitut (0114-01/24.1) förmån till väg. Tjänande fastighet är Grimsta 5:557. Fastigheten Grimsta 5:2 belastas av avtalsservitut för ändamålet vatten och avlopp. Rättigheten är även säkerställd genom ledningsrätt (0114-82/15.1). Nyttjanderätter Upplands Väsby kommun upplåter genom anläggningsarrende del av fastigheten Grimsta 51:1 för teknikbod. Arrendator är AB Stokab. Gemensamhetsanläggningar Den kommunala fastigheten Grimsta 5:87 har andel i samhälligheten Grimsta FS:3. 5. Riksintresse, fornlämningar och biotopskydd E4:an invid planområdet utgör riksintresse för kommunikationer enl. 3 kap 8§ Miljöbalken. Några kända fornlämningar eller naturminnen finns inte inom området. Området omfattas ej av något riksintresse. Träden i allén längs InfraCity allé kan omfattas av det generella biotopskyddet enligt 7 kap. 11 § miljöbalken. De ska uppfylla nedanstående definition för att skyddet ska gälla (förordningen 1998:1252 om områdesskydd enligt miljöbalken, bilaga 1): 7 (29) ”Lövträd planterade i en enkel eller dubbel rad som består av minst fem träd längs en väg eller det som tidigare utgjort en väg eller i ett i övrigt öppet landskap. Träden ska till övervägande del utgöras av vuxna träd.” För att träden ska räknas som vuxna träd gäller att de har en stamdiameter på minst 20 cm. 6. Området idag Den bebyggelse som finns inom förstudieområdet (Infra city) är uppförd under 70-, 80- och 90-talet. De enklare lagerlokalerna närmast motorvägen (59, 63 och 66) samt de tre byggnaderna ”bakom” dessa (57, 58 och 71) är alla byggda mellan 1974 och 1981. Husen 65 och 74 är byggda efter 1985 och har ett mer uttrycksfullt postmodernistiskt formspråk där materialen generellt sett är mer påkostade. Området utgör inte en kulturhistoriskt värdefull miljö men hus nummer 68 (Scandic) (1987-92) kan betraktas som ett landmärke från sin tid. Befintliga byggnader inom Infra City idag. Den lägre bebyggelsen närmast E4 innehåller huvudsakligen volymhandel och lager. I anslutning till handelshusen ligger en något högre bebyggelse (hus 57, 58 och 71) med framförallt kontor och lager, men det finns också lokaler för bland annat butiker och utbildningsverksamhet. På 80- talet kompletterades handelshusen med en byggnad norr om Kastanjetorget (hus 65) med volymhandel och service. Öster om InfraCity allé är bebyggelsen högre och utgör en ”rygg” för resten av området. Det mest framträdande huset på denna 8 (29) sida vägen är Scandic hotell (hus 68) som är områdets avsevärt högsta byggnad och beklädd med spegelglas. Hotellbyggnaden består av 22 våningar och omges av en mäss- och konferensanläggning om 10 våningar. Norr om denna ligger ett kontorshus på 8 våningar med en indragen nionde våning. En industribyggnad och ett parkeringshus är sammanbyggd med kontorshuset. Nya byggrätter tillkom i senaste planförslaget i områdets norra, sydöstra och sydvästra hörn varav endast den senare uppfördes (idag Max hamburgerrestaurang). Detaljplanen möjliggör en vånings påbyggnad på hus 59, 63 och 66. På den utökade byggrätten i det sydöstra hörnet av planområdet föreslogs företagslägenheter för tidsbegränsat boende och kontor. På vistelseytan väster om InfraCity allé tillåter planen uppförande av två mindre paviljonger. Inget av det övriga, utöver byggrätten i det sydvästra hörnet, har genomförts. 7. Geoteknik och markförhållanden Markytan är svagt lutande med nivåer varierande mellan ca +11 och +13. I alla riktningar avgränsas området av höjdpartier. Jorden inom förstudieområdet utgörs huvudsakligen av lera ovan friktionsjord. I söder och öster avgränsas området av moräntäckta höjdpartier. Berg i dagen förekommer inom höjdpartierna. Höjdpartiet väster om området består av åsmaterial (Stockholmsåsen). Det pågår marksättningar inom området. Sättningarna varierar mellan några mm/år till någon cm/år på grund av konsolidering i leran och kommer att pågå under en lång tid. Vid markuppfyllnader ska en kompensation skapas för att inte öka belastningen. Förändringar av grundvattennivån ökar risken för sättningar. Det är därför viktigt att såväl övre som undre grundvattenytans naturliga nivå bibehålls. Leran är mycket lös till lös vilket innebär att större uppfyllnader kan ge upphov till stabilitetsproblem dvs. lokala skred. Nya byggnader inom området rekommenderas grundläggas med pålar. Vid entréer o dyl. rekommenderas länkplattor. Ett kontrollprogram för grundvattennivå och sättningsmätningar bör upprättas. Under planprocessen bör en riskanalys avseende markarbeten upprättas och geotekniska undersökningar för att bl.a. bestämma lerans egenskaper och pållängder. Skyddsföreskrifter Fler potentiellt förorenade objekt (Mifo) finns inom området vilka bör studeras vidare under planarbetet. Enligt gällande vattenskyddsföreskrifter ligger förstudieområdets norra del (InfraCity, norr om Breddenvägen) inom Hammarby reservvattentäkt och berörs därmed av särskilda skyddsföreskrifter. Enligt förslag till nytt vattenskyddsområde ligger Breddenvägen samt förstudieområdet norr om Breddenvägen inom den sekundära skyddszonen och förstudieområdet söder om Breddenvägen inom den tertiära skyddszonen. 9 (29) 8. Teknisk försörjning, va, uppvärmning och dagvatten Befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningar för förstudieområdet. Övergripande ledningskarta över förstudieområdet. 10 (29) De ledningar som ligger på kvartersmark är i de flesta fall säkrade med ledningsrätt, fastigheten Grimsta 5:557 (Infra City). Ledningar på allmän platsmark kan i de flesta fall anses säkrade, Grimsta 51:1 (Breddenvägen/samt öster om parkering). I starten av det fortsatta planarbetet behöver den planerade bebyggelsen samordnas med befintliga ledningars lägen för att säkerställa att befintliga ledningars lägen och rättigheter tillvaratas. Möjligheter eller behov av eventuella ledningsflyttar skall utredas tidigt i det fortsatta planarbetet. VA Förstudieområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten-, spill- och dagvatten. Inom förstudieområdet finns befintliga VA-ledningar. Ledningarna inom fastigheterna Grimsta 5:557 (Infra City) samt inom Grimsta 5:2 (Söder om Breddenvägen) ligger idag med ledningsrätt på kvartersmark. Ledningarna inom Grimsta 51:1 (Breddenvägen/samt öster om parkering) ligger idag på kommunal ägd mark. Ledningarnas lägen skall säkerhetsställas genom att anlägga dem i kommunalt ägd mark eller med u-område inom kvartersmark i detaljplan. Området skall vara minst 3 m brett utanför yttersta lednings ytterkant. VA ledningarna i området är av varierad ålder och dimension. Merparten av ledningarna är dock från 1974 och grundlagda med pålar och pålplattor. Ledningarnas storlek och ålder varierar enligt nedan: Vattenledningar: V50-V300 (1974-1989), Spillvattenledningarna: S200-S500 (1974-1990) Dagvattenledningar: D200-D1600 (1974-1995) I det fortsatta planarbetet bör de befintliga ledningarnas lägen i plan och höjd inkl. serviser inom förstudieområdet klarläggas med inmätning. En kapacitetsberäkning med kontrollmätningar bör göras för att säkerställa ledningarnas kapacitet. Även en konditionsbesiktning med spolning och filmning av ledningssystemet i planområdet bör genomföras. Det har varit en vattenläcka på ledningen mellan Breddenvägen och Sollentuna som ansluter till Sollentunas ledning längst i söder. Vattensystemet i området: I området finns större vattenledningar som har relevans för Upplands Väsbys totala vattenförsörjning. En viktig vattenledning som sammanbinder vattenförsörjningen mellan den östra och västra sidan om E4 går igenom InfraCity området ned till Sollentuna. Ytterligare en viktig vattenledning som sammanbinder Väsbys östra delar ligger söder om Breddenvägen under kraftledningen. Dessa två ledningsstråk möts i korsningen Breddenvägen/Bergskällavägen. Spillvattensystemet i området: Spillvattnet från InfraCity området avleds genom en spillvattenledning som går genom området från norr till söder. Denna ledning avleder även spillvatten från 11 (29) området väster om E4 (InfraCity väst) samt delar av Johanneslund. I Breddenvägen går en spillvattenledning som avleder spillvatten från stora delar av Upplands Väsbys östra delar. Vid Bergskällavägens korsning med Breddenvägen går dessa ledningar samman och leds via Rotsundatunneln vidare genom självfallsledningar i Sollentuna till Käppalatunneln. Flödesmätningar i Rotsundatunneln 2011-2012 visar att spillvattenledningen i tunneln inte är överbelastad men att kapacitetet bör utredas om större exploateringar planeras. Mätningarna visar också att spillvattensystemet är påverkat av tillskottsvatten. Dagvattensystemet i området: Dagvattnet från InfraCity området avleds genom en dagvattenledning som går genom området från norr till söder. Denna ledning avleder även dagvatten från InfraCity väst, delar av Johanneslund samt delar av E4:an. Dagvattnet från E4:an renas i trafikverkets avsättningsmagasin som är placerat i norra InfraCity innan det kopplas på det kommunala ledningsnätet. Parallellt med Breddenvägen går en dagvattenledning som avleder dagvatten från Sjukyrkoberget samt norra Bollstanäs. Breddenvägens dagvatten tas om hand med öppna diken. Vid Bergskällavägens korsning med Breddenvägen leds allt dagvatten in i Rotsundatunneln som leder dagvattnet till Breddens dagvattenäng, en dagvattendamm i Sollentuna som ägs gemensamt av Sollentuna och Upplands Väsby. Dagvattnet pumpas in i anläggningen där dagvattnet renas innan det leds vidare till Norrviken. VA-serviser i förstudieområdet: Inom förstudieområdet finns befintliga serviser både inom fastigheten Grimsta 5:557 (InfraCity) samt till Grimsta 5:2 (Söder om Breddenvägen). Inom området öster om Bendanvägen finns idag inga VA-serviser. Fastighets VA-ledningar inom Infra City: Inom området finns VA-ledningar som tillhör de olika byggnaderna. Dessa ledningar och dess lägen ansvarar fastighetsägaren över. Dessa finns inte redovisade på ledningssamordningsritningarna. Dagvatten Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till den dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Enligt policyn ska krav ställas på lokalt omhändertagande av dagvatten på kvartersmark i samband med plan- och bygglovsprocesser, hårdgjorda ytor ska minimeras, belastningen på befintliga system ska minska och fördröjningsåtgärder ska sättas in där så är möjligt. Hantering av dagvatten och att förhindra förorening av grundvattnet är de åtgärder som har störst inverkan på möjligheten att uppnå god vattenstatus. Hela förstudieområdet pekas ut som ett område med stor andel hårdgjord mark och som ett bristområde för vattenrening. Den stora andelen hårdgjorda ytor medför att det finns väldigt lite grönytor som kan rena dagvattnet på naturlig väg. För att kompensera för detta bör andelen hårdgjorda ytor inom området minimeras, andelen grönytor som ianspråktas bör hållas nere, samt att man 12 (29) måste öka andelen gröna inslag i form av t.ex. gröna tak, trädplanteringar med skelettjordar, fickparker osv. Man måste hitta dagvattenlösningar som kompenserar för den naturliga ekosystemtjänsten vattenrening. Möjligheten till infiltration i befintlig mark är dock begränsad då den dominerande jordarten är lera (vilken har låg infiltrationskapacitet), men det är ändå av vikt att bibehålla befintliga grönområden då t.ex. träd kan ta upp mycket vatten och infiltrationskapaciteten i lerjord ändå är högre jämfört med hårdgjorda ytor. Gröna tak har, om de är rätt utformade, kapacitet att reducera avrinningen från tak med så mycket som 50 %. Dagvatten från trafikytor ska efter rening såsom oljeavskiljning gå till det kommunala nätet. Allt dagvatten som ansluts till det kommunala nätet ska fördröjas för att minska belastningen på dagvattendammen vid Bredden och i förlängningen belastningen på Norrviken. Dagvattenhanteringen måste studeras vidare under planarbetet och lösning ska ske enligt ovan gällande principer och ambitionen bör vara att minimera andelen hårdgjorda ytor. Dagvattenutredningen bör även identifiera instängda områden samt lågpunkter i området för att reservera mark för omhändertagande av dagvatten vid kraftig nederbörd, inom eller utanför programområdet. Ytor bör reserveras för dagvattenhantering för allmän platspark samt inom kvartersmark för den nya tänkta bebyggelsen. Trafikverket har en dagvattenanläggning i norra delen av förstudieområdet i höjd med där VA-ledningarna korsar E4:an. Längs med E4:an har även Trafikverket dagvattenledningar som leder dagvatten till Bergskällatunneln och söderut. El Eon är nätägare i kommunen. Inom förstudieområdet finns el-ledningar, dessa befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna. Ledningsrätt för dessa finns. I sydöstra delen av InfraCity på Grimsta 51:10 har Eon en stor fördelningsnätstation som distribuerar och fördelar el till en tredjedel av Upplands Väsby. Den största elnätstationen inom området. 13 (29) Eon behöver förstärka upp sitt ledningsnät i området för den planerade byggnationen. Inom förstudieområdet behöver Eon plats för nya transformatorstationer för att hantera den nya bebyggelsen, ytan som behövs är 10x10 m för varje transformator. Lämpliga platser och antal skall utredas i det vidare planarbetet. Inom förstudieområdet söder om Breddenvägen har Vattenfall en 70 kVledning (ingår i regionnätet) som försörjer bl.a. Eons fördelningsnätsstation. Enligt gällande starkströmsföreskrifter skall avståndet till närmaste byggnad vara minst 10 meter. I ledningsrätten står också att förändrad markanvändning vid Vattenfalls ledningar alltid skall föregås av ett i god tid inhämtat tillstånd av ledningsägaren. Vattenfall bedömer dock att området där man bör hämta in tillstånd skall ligga på ca: 25 meter från ledningen (horisontellt) för t.ex. schaktning och andra markarbeten, uppsättande av stängsel, fälla/plantera träd m.m. så att Vattenfall med sakkunnig personal kan anvisa hur man skall gå tillväga för att inte skada ledningen eller utsätta person eller egendom för risk. Andra förutsättningar gäller ifall kraftledningen grävs ned. Kraftledning längs med Breddenvägen. I likhet med många andra kommuner har Upplands Väsby ett planeringsmål som innebär att den magnetiska fältstyrkan mot byggnader och platser där människor stadigvarande vistas bör uppgå till högst 0,2 μT. På större avstånd än tio meter från stationsområdets staket beräknas årsmedelvärdet av flödestätheten hos magnetfältsbidraget från stationsanläggningen inte överskrida värdet 0,2 μT. Vad gäller elektromagnetisk styrka från kraftledningen så visar nedanstående graf att acceptabel nivå på magnetisk fältstyrka (0,2 μT (se stycke ovan)) enligt Upplands Väsby kommuns planeringsmål går vid ca 30 meter från ledningen. 14 (29) Magnetfält från 70 kV-ledningen från vägkorsning Breddenvägen/Bendanvägen till E4. Tele/Fiber Skanova och Stokab har ledningar i förstudieområdet, dessa befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna. Kontakt med Skanova och Stokab samt med övriga fiberleverantörer i kommunen skall tas i det fortsatta planarbetet. Fjärrvärme/Fjärrkyla Fortum är fjärrvärmeleverantör i kommunen. Inom förstudieområdet finns fjärrvärme/fjärrkyla-ledningar, dessa befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna. Ledningsrätt för dessa finns. Kontakt med Fortum skall tas i det fortsatta planarbetet. Avfall Avfallshanteringen skall planeras efter kommunens Avfallsplan, delmål för avfallsplanen, avfallsföreskrifter och dess tillämpningsanvisningar. Ambitionen är att källsortering av matavfall och förpackningar skall vara ett krav i all nyproduktion och att avfallsutrymmen anpassas därefter. Hushållens möjlighet att lämna grovavfall bör vara god. Transportvägar för avfall skall vara utformade så att backningsrörelser inte behöver utföras av tömningsfordon. Råd och anvisningar för avfallshantering, avfallsutrymmen och transportvägar skall följa Handbok för avfallsutrymmen, för Upplands Väsby kommun januari 2012. Alla nya och befintliga verksamheter där mat hanteras (gatukök, caféer, restauranger etc.) skall ha fettavskiljare och bör planeras så att allt matavfall kan samlas in. 15 (29) Inom förstudieområdet bör det utredas om man kan anlägga en eller flera allmänna återvinningsstationer till förpackningar för FTI (Förpacknings- & tidningsinsamlingen). Inom InfraCity saknas yta för denna hantering idag som är en service till kunderna. 9. Trafikfrågor Gång- och cykeltrafik Planområdet nås med cykel från Breddenvägen i söder och Bendanvägen norr om planområdet. Via Bendanvägen kan fotgängare och cyklister passera över E4. Cykel- och gångbanor finns på kvarters- och lokalgator inom området men visst kompletterande behov finns, gång- och cykelbana saknas även längs Bendanvägen öster om området. Passage för gång- och cykeltrafik över E4 saknas även i anslutning till Breddenvägen. Gällande detaljplan möjliggör anslutning till en gång- och cykelbro över E4:an som planlagts i detaljplanen för InfraCity väst (detaljplan 1345). I planen föreslås den anslutas till hus 59 (se karta sid 5) och avslutas med en spiralformad ramp ner mot befintliga InfraCity allé. Bron och dess ramp har ett mycket exponerat läge över E4:an och centralt i InfraCity och bör därför utföras med särskild omsorg om detaljer och gestaltning. Utformningen av bron är tänkt att samordnas med andra broar över motorvägen. Denna möjlighet till förbindelse ska finnas kvar i fortsatt planarbete. Illustrationsförslag över anslutning till en planerad gång- och cykelbro över E4:an (ur planbeskrivning för gällande detaljplan, nr 1370). Kollektivtrafik Området är relativt välförsett med bussförbindelser till Upplands Väsby station, Rotebro, Täby centrum och Stockholm. Till/från Rotebro och Upplands Väsby går ca 12 bussar i timmen vid högtrafik. Busstrafik angör i området vid Infra City allé med undantag för några lokalbussar som angör vid Breddenvägen. Restid till Upplands Väsby station är ca 7-11 minuter. Till/från Täby Centrum går fyra bussar i timmen vid högtrafik. Restid ca 20 minuter. Närmaste pendeltågstationer är Rotebro och Upplands Väsby. Restid från Stockholm C är ca 25 min. 16 (29) Biltrafik Förstudieområdet är väl försörjt med kommunikationer för biltrafik. E4 direkt väster om planområdet är en av Stockholmsregionens allra mest trafikerade och knyter samman Stockholm med Arlanda flygplats. Förstudieområdet nås med bil från E4:an och Stockholmsvägen via Breddenvägen och Bendanvägen. Tre infarter till förstudieområdet finns, två från Breddenvägen och en från Bendanvägen. Trafiksiffror från 2011. Trafiksiffran över E4 är från 2010. 17 (29) Parkering Det finns ett ganska stort mått av parkeringsplatser i området idag. Delar av dessa kommer att behöva ersättas av andra möjligheter till parkering vid eventuell exploatering. 254 44 18 1800 82 40 93 35 68 191 124 40 51 50 71 349 Antal befintliga parkeringsplatser inom området idag. 10. Miljö- och naturvårdsfrågor Naturvärden I området finns idag endast begränsade naturvärden avseende växt- och djurliv. Dock finns några grönytor inom förstudieområdet, bl.a. i nordost och i söder samt längs de kringliggande gatorna och den centralt orienterade Infra City allé med fem trädrader. Grönytorna har många andra värden t.ex. för rekreation, fördröjning/omhändertagande av dagvatten, rening av luft och dämpning av buller. De generösa trädplanteringarna längs med InfraCity allé utgör även tillsammans med sittmöbler, markbeläggning i form av plattor samt grönska, ett positivt inslag i stadsmiljön. Grönytan mellan bebyggelsekvarteren norr om 18 (29) Breddenvägen är relativt outnyttjad och har i gällande plan även medgetts en utveckling i form av park- och vistelseyta inklusive möjlighet att uppföra paviljonger i begränsad storlek. Dessa har dock inte realiserats. Planlagd grönyta inom Infra City. Nordost i förstudieområdet, öster om Bendanvägen, ligger Råbäckskogen som är en barrblandskog av blåbärstyp med inslag av grova tallar. I kantzonen finns det lövskog. I Upplands Väsby kommuns inventering av grönytor i tätorten är området utpekat som klass 4, d.v.s. område av lokalt intresse. Området har rekreativa värden för naturlek, promenader, bär- och svampplockning och fungerar som en grön buffert mot verksamheter och motorväg. Inifrån Råbäcksskogen. 19 (29) Bendanvägen, vy norrut. Råbäckskogen till höger i bild. I södra delen av förstudieområdet, söder om Breddenvägen, finns ett område med halvöppen gräsmark med slånbuskar, asp och salix. I Upplands Väsby kommuns inventering av grönytor i tätorten är området utpekat som klass 4, d.v.s. område av lokalt intresse. I gällande detaljplan är området planlagt för industriändamål, men idag har området rekreativa värden för promenader och fungerar som en grön buffert mot verksamheter och motorväg. Området söder om Breddenvägen. Markytan söder om Breddenvägen och öster om befintlig parkering (kommunens mark) är utpekad som en potentiell livsmiljö för vildbin. Förmodligen grundar sig detta i att det är en öppen, relativt artrik mark som kan vara ett potentiellt födosöksområde för vildbin. I närheten finns dock en del villakvarter som troligtvis också kan fungera som födosöksområden. Rekreation Söder om förstudieområdet finns ett skogsområde, Bollstanässkogen, som i Upplands Väsbys kommunplan är angivet som strövområde och i Sollentunas översiktsplan angiven som område för rekreation och rörligt friluftsliv. Området uppfattas som ”tyst” av närboende (se Underlag till ekologisk 20 (29) utvecklingsplan för Upplands Väsby). Kopplingen mellan förstudieområdet och rekreationsområdet kan förbättras, dock föreligger stora höjdskillnader. Bollstanässskogen söder om förstudieområdet. Råbäcksskogen nordost om förstudieområdet. Inom förstudieområdet finns brist på kvarterspark och en del av de boende kommer att ha långt till närmaste stadsdelspark. Forskning visar att naturmiljöer har positiv inverkan på vår fysiska och mentala hälsa genom t.ex. minskning av stress. Detta är viktigt både för de framtida boende inom området men också för de yrkesverksamma inom InfraCity. ”Infrawalk” är resultatet av ett nu avslutat tioårigt samarbete mellan Upplands Väsby kommun, Sigtuna kommun och Stockholms läns Landsting. Projektet bestod bl.a. av anläggande av promenadstigar och tillhandahållande av informationsmaterial, kartor, informationstavlor och foldrar, som skulle uppmuntra till regelbunden, lättare motion för anställda inom InfraCityområdet. Materialet finns delvis kvar och är uppskattat. Inom InfraCity uppmanas det att börja gå. 21 (29) Klimatanpassning Halva förstudieområdet (det närmast väg E4) saknar helt parkbris (park- och naturområdens svalkande förmåga på omgivande miljöer) och hela förstudieområdet ligger inom område med stor risk för lokala värmeöar (städer som inte kyls ner lika snabbt som dess omland på natten p.g.a. hög andel hårdgjorda ytor och hög samt tät bebyggelse). I områden med stor andel hårdgjord mark och liten andel vegetation samt hög och tät bebyggelse, finns stor risk att lokala värmeöar uppstår när hårdgjorda ytor absorberar värme. Parkbris minskar risken för att dessa värmeöar uppstår. Det saknas också tillräckligt med vegetation för att området ska kunna bidra med rening av luft via vegetationens upptag. Det finns heller inte tillräckligt med vegetation för att bidra med bullerdämpning. Med beaktande av ovanstående måste man planera för en större andel grönska i området. Ett sätt att göra detta är att arbeta med ett planeringsverktyg som heter Grönytefaktor. Genom att öka andelen grönska i området ökar också attraktiviteten för de boende och verksamma inom området. Trädens funktion. Bild Anna-Maria Foltyn (ur ”Mångfunktionella ytor, Klimatanpassning av befintlig bebyggd miljö i städer och tätorter genom grönstruktur”, Boverket) För att möta utmaningarna inom området med omhändertagande av dagvatten, möjlighet till rekreation, luftrening, bullerdämpning, brist på parkbris och lokala värmeöar kan man arbeta med multifunktionella ytor. Multifunktionella ytor är ytor som möter flera utmaningar samtidigt t.ex. att de både bidrar med upptag av dagvatten, sänker temperaturen och bidrar till sociala mötesplatser och rekreation. 22 (29) Multifunktionella ytor (ur ”Mångfunktionella ytor, Klimatanpassning av befintlig bebyggd miljö i städer och tätorter genom grönstruktur”, Boverket). 11. Störningar och risker Risk, farligt gods Förstudieområdet gränsar till E4:an som är en primär transportled för farligt gods. Förstudieområdet är relativt plant. I den södra delen av området är E4:an belägen flera meter högre än förstudieområdet. Nivåskillnaderna i förstudieområdets norra del är däremot det motsatta, här är förstudieområdet beläget något högre än vägen. Nivåskillnaderna uppgår till ca 3-5 m. I områdets centrala del är nivåskillnaderna mindre. Befintlig bebyggelse håller ett minsta avstånd till E4 på ca 45 meter. Inom förstudieområdet bedrivs hotellverksamhet där människor även vistas nattetid vilket innebär att de är mindre förberedda på eventuella olyckor vilket försämrar möjligheten att snabbt sätta sig i säkerhet. Hotellverksamheten är dock belägen på ett avstånd om ca 150 m från E4:an. Hotellverksamheten har bebyggelse mellan sig och vägen. Parkeringar är delvis belägna mellan byggnader och E4:an, på ett avstånd om ca 25-40 meter från vägkant Enligt Länsstyrelsen rekommenderas följande vid ny bebyggelse intill vägar med transporter av farligt gods: • 25 meter byggnadsfritt bör lämnas närmast transportleden. • Tät kontorsbyggelse närmare än 40 m från vägkant bör undvikas. • Sammanhållen bostadsbebyggelse eller personintensiva verksamheter närmare än 75 m från vägkant bör undvikas. I det fortsatta planarbetet får hänsyn tas till ovanstående samt ytterligare riskhanteringsdirektiv. Buller Området ligger ej inom influensområdet för flygbuller för riksintresset Arlanda flygplats. Dock kan det faktum att inflygningar till Arlanda flygplats sker över centrala Upplands Väsby upplevas som störande och behöver tas med i helhetsbedömningen kring den upplevda bullernivån i området. 23 (29) Förstudieområdet är starkt påverkat av buller från E4:an, men också från Bendanvägen och Breddenvägen. Trafikuppgifter erhållna från Upplands Väsby kommun för år 2020 ligger till grund för beräkningarna. Ramböll akustik har i samband med tidigare detaljplanearbete gjort en beräkning på vägtrafikbuller i området vilket nedanstående bilder visar. Kort kan sägas att beräkningarna visar att området är bullerutsatt vad gäller den ekvivalenta ljudnivån och detta bör tas i beaktande tidigt i processen och i fortsatt arbete med planförslaget. Det bör också tas i beaktande att flygbuller påverkar samt att trafik tillkommer i och med ny exploatering. Ny bebyggelse kan också, beroende på var den placeras, verka som ”bullerskydd” mot bl.a. E4 i form av att t.ex. tystare innergårdar skapas. Ekvivalent ljudnivå 2 m ö mark. Vägtrafik, dB(A) frifält. Underlag: Ramböll akustik (ur gällande detaljplan nr 1370). Bostäder ska klara max 55 dB(A) annars krävs avsteg i form av att hälften av alla boningsrum ska placeras mot tyst sida. Smålägenheter max 60 dB(A) och då krävs max 50 dB(A) på uteplats. Maximalt 70 dB(A) vid uteplats. 24 (29) Maximal ljudnivå 2 m ö mark. Vägtrafik, dB(A)frifält. Underlag: Ramböll akustik (ur gällande detaljplan nr 1370) Luftkvalitet Miljökvalitetsnormer, MKN, är bindande nationella föreskrifter, vilka har utarbetats i anslutning till miljöbalken. Miljökvalitetsnormerna för luft gäller för utomhusluft i områden där människor vistas - med undantag av arbetsplatser dit allmänheten inte har tillträde. Vid planering och planläggning ska kommuner och myndigheter ta hänsyn till miljökvalitetsnormerna. Hänsyn bör även tas till de nationella miljömålen. Miljökvalitetsnormen för kvävedioxidhalt ligger på 60 μg/m3. Inga miljömål för dygnsmedelvärde vad gäller luftkvalitet och kvävdioxidhalt finns. Vad gäller luftkvalitet och partikelhalt ligger miljökvalitetsnormen på 50 μg/m3 och miljömålen på 30 μg/m3. I samband med att detaljplanen för InfraCity öst (nr 1370, nu gällande) togs fram genomförde Stockholms och Uppsala läns luftvårdsförbund (SLB analys 2009:12) spridningsberäkningar för luftföroreningshalter i området vid E4 i syfte att utreda luftkvaliteten i nuläget, vid ett 0-alternativ, (dvs. år 2020, utan utbyggnad) och när detaljplanen byggts ut fullt år 2020. Luftkvaliteten har bedömts utifrån halterna av inandningsbara partiklar, s.k. PM10 och kvävedioxidhalten (NO2) i luften. Spridningskartorna nedan visar nivån på inandningsbara partiklar, PM10, men är dock relativt trubbiga, vilket innebär att gränsen för överskridna MKN inte heller är skarp. Syftet med utredningen var främst att avgöra hur nu gällande detaljplan påverkar luftföroreningssituationen och om miljökvalitetsnormer kommer att klaras. I denna förstudie är det intressant att se till 0-alternativet. Resultat analys kväveoxid: Kväveoxidhalterna år 2020 beräknas sjunka jämfört med dagsläget på grund av effekter av redan beslutade avgaskrav. Miljökvalitetsnormen för dygnsmedelvärdet av kväveoxid (NO2), 60 μg/m3, bedöms underskridas i såväl 0- alternativet som utbyggnadsalternativet. 25 (29) Resultat analys PM 10: Beräkningsresultatet visar att miljökvalitetsnormen för inandningsbara partiklar (PM10) överskrids längs E4 både i nuläget år 2008 samt i 0-alternativet och i utbyggnadsalternativet år 2020. Nuläge PM10. Beräknad halt PM10 som 90-percentil dygnsmedelvärde. Halter 2 m ovan mark (SLB). Nollalternativ PM10 år 2020. Beräknad halt PM10 som 90-percentil dygnsmedelvärde. Halter 2 m ovan mark (SLB). Vibrationer För befintlig bebyggelse finns enligt uppgift inte problem med vibrationer. Inför exploatering krävs ytterligare utredning/utlåtande beträffande risk för vibrationer. Kommunens planeringsmål är att klara 0,3 mm/s. 12. Kommunal service Inom området finns ingen kommunal service. Inom det fortsatta planarbetet ska utredas kring förutsättningar för att tillskapa bostäder med särskild service enligt LSS i form av en gruppbostad och en servicebostad vilket det finns behov av i kommunen. Även behovet av förskolor, ev. skola, kultur- och 26 (29) idrottslokaler kommer att ses över under planarbetet. Detta kan komma att innebära särskilda krav/behov för buller, luft och klimatanpassning. 13. Gestaltningsinriktning Det som eftersträvas i det fortsatta planarbetet är att planera för en tät stadsdel i en blandad stad. En blandad stad är en plats där människor har olika målpunkter och passerar och möts. Upplands Väsby kommun har tagit fram en definition av stadsmässighet (Stadsmässighet – definition för Upplands Väsby kommun, 2013) vilken kommer att vara vägledande och hänvisas till under planarbetets gång. Definitionen lyfter bl.a. fram det offentliga rummets roll och vikten av att skapa ett levande och befolkat gaturum. Det offentliga rummet kan bestå av parker, platsbildningar och torg. En av de utmaningar som området står inför handlar om exploateringsgrad vid en ev. exploatering och hur den påverkar både inomhus- och utomhusmiljön. Viktigt blir bl.a. att säkerställa så att gårdar och offentliga ytor får tillräckligt med solljus och utrymme. Detta kommer att studeras vidare under planarbetets gång. Ambitionen är att skapa en levande stadsmiljö som är livaktig och trygg dygnet runt, där gränsen mellan offentligt och privat är tydlig. 2010 antogs ett gestaltningsprogram för E4 i Upplands Väsby av kommunstyrelsen (2010-02-01). Programmet ger inriktningar kring skyltning samt hur området mellan vägen och InfraCity bäst tas om hand. Gestaltningsprogrammet kommer att tas i beaktande under fortsatt planarbete. 14. Bostadsform Inkommet utbyggnadsförslag från Profi består av bostäder i lägenhetsform i flerbostadshus. Förslaget innebär att InfraCity kompletteras med en kvartersstruktur. Kommunen ser positivt på en blandad upplåtelseform. 15. Behovsbedömning Huruvida förslaget innebär betydande miljöpåverkan eller ej kommer att utredas under planarbetet. 16. Huvudmannaskap Allmän platsmark Gatorna inom InfraCity-området ligger på privatägd mark, som enligt gällande detaljplan utgör så kallad kvartersmark för trafikändamål. Detta innebär att fastighetsägaren ansvarar för drift och underhåll av dessa gator. De intilliggande gatorna Bendanvägen och Breddenvägen, varav sträckan mellan Bergkällavägen och västerut ligger i Sollentuna kommun, utgör allmän platsmark i gällande detaljplan och har kommunalt huvudmannaskap. Kommunen brukar normalt vara huvudman för gator, vägar, torg och parker som ska vara tillgängliga för allmänheten. Kommunen är därmed ansvarig för utbyggnad, framtida drift och underhåll av dessa ytor. Med bostadsbebyggelse inom InfraCity-området finns det motiv att överväga om gatorna ska utgöra 27 (29) allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap. Detta behöver utredas vidare under detaljplanearbetet. Vatten- och avlopp Kommunen är huvudman för allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Kommunen ansvarar för framtida drift och underhåll av det allmänna VA-nätet inklusive erforderliga dagvattenanläggningar på allmän platsmark. Ledningsdragning på kvartersmark ansvarar fastighetsägaren för. 17. Utredningar Utredningar som kommer att behövas tas fram är bl.a.: - Risk o Farligt gods - Buller o Trafikbuller samt anläggningsbuller såsom bl.a. fläktar - Markförhållanden inklusive grundvattennivån o Vibrationer o Förorenad mark - Gestaltningsprogram - Dagvattenutredning - Trafik - Hållbarhetsprogram o Klimatanpassning - Luftkvalitet - Sol- och vindförhållanden - Trafik och parkering (bil och cykel) - Landskapsanalyser - Illustrationsplan - Gatusektioner 18. Avtal I samband med godkännandet av förstudien ska ramavtal tecknas mellan berörda fastighetsägare och kommunen. Ramavtalet reglerar ställningstaganden för projektets inriktning inför det fortsatta planarbetet. Efter beslut om planuppdrag och innan detaljplanearbetet påbörjas ska plankostnadsavtal, som reglerar ansvar och kostnader för planarbetet, tecknas mellan berörda fastighetsägare och kommunen. Parallellt med detaljplanearbetet ska sedan exploateringsavtal upprättas mellan berörda fastighetsägare och kommunen. Exploateringsavtalet/n ska bland annat reglera marköverlåtelser, ansvar och kostnader för fastighetsbildning, ansvar och kostnadsfördelning för om- och utbyggnad av allmän plats samt flytt av befintliga ledningar, etappinledning. Exploateringsavtalet/n tas upp för godkännande i samband med beslut om antagande av detaljplanen. 28 (29) 19. Exploateringsekonomi Kommunens exploateringsekonomi för genomförande av detaljplan kan delas upp i följande kostnader och intäkter: Kostnader - Plankostnader - Kostnader för utredningar om den kommunala marken - Om- och utbyggnad av allmänna anläggningar Intäkter - Plankostnadsersättning - Markförsäljning - Gatukostnadsersättning för om- och utbyggnad av allmänna anläggningar Såsom ägare till fastigheterna Grimsta 5:87, Grimsta 8:1 och Grimsta 51:1, finns det också motiv för kommunen att ingå som en part i detaljplaneläggningen. 20. Kommunikationsplan Kommunicering kommer att ske inom ramen för planprocessen enligt PBL. Utöver detta kommer det även att arbetas med en kommunikationsplan där bl.a. specifika målgrupper samt intressenter kartläggs och analyseras. Utifrån detta görs ytterligare bedömningar om aktuella och lämpliga kommuniceringar. 21. Tidplan Detaljplaneförslaget föreslås hanteras enligt utökat förfarande, PBL 2010:900 5 kap 7 §. Motiv till detta är att förslaget till detaljplan ej är förenligt med översiktsplanen. Preliminär tidplan: Planuppdrag KS okt 2015 Samråd, 2-3 Q 2016 Granskning, 2 Q 2017 Antagen plan, 2-3 Q 2017 SLUTSATSER Kommunens intentioner är att skapa en god bebyggd miljö och en tät stadsdel i en blandad stad. Med en blandad stad menas att det, utöver samlokalisering av företag och bostäder, ska finnas närhet till ett utbud av service, verksamheter och allmänna funktioner. Det ska vara en stadsmiljö där det finns förutsättningar för olika typer av människor att passera och mötas. Området består idag främst av handel och företagsetableringar. Ett tillskott av bostäder och lokal service skulle bidra till en mer blandad stadsdel där även nattbefolkning hör hemma. Platsens tekniska och miljömässiga utmaningar i form av bl.a. befintlig kraftledning, elnätstation och det stora antalet ledningar i 29 (29) mark bidrar tillsammans med höga bullervärden och utsatta luftkvalitetförhållanden att en framtida exploatering kommer innebära utmaningar för exploatören. Ambitionen vad gäller hållbarhetsaspekter samt gestaltning bör vara hög. På grund av markens beskaffenhet (främst lera) och att det är ett bristområde för vattenrening behöver andelen hårdgjorda ytor inom området minimeras och att antalet gröna inslag i området ökas. Detta kan ske i form av t.ex. gröna tak, trädplanteringar med skelettjordar, multifunktionella ytor och fickparker. Analyser av arkitekturens utformning tillsammans med vegetationsplaneringen i området kommer att ges särskilt fokus i planarbetet. Området är idag någorlunda välförsett med kollektivtrafik, och det är tillgängligt för bilar, men i den fortsatta planeringen bör kopplingar som förbättrar möjligheten till gång- och cykeltrafik studeras. Behovet av och möjligheten till bostäder med särskild service (LSS), förskolor, kultur- och idrottsverksamheter och liknande för de nya bostäderna utreds i planarbetet. Ytterligare frågor som behöver utredas i det kommande planarbetet rör framförallt dagvatten, geoteknik, höjdanalyser, sol- och vindförhållanden, risk vad gäller framförallt farligt gods samt trafik och parkeringar. Förslag till beslut Ett förslag till planuppdrag att pröva en komplettering av området med bostadsbebyggelse och handel skrivs fram till kommunstyrelsen. Finansiering för kommunens deltagande i detaljplaneläggningen föreslås ske inom kommunstyrelsen genom ianspråktagande av medel från samhällsutveckling/exploatering. Ett ramavtal som säkerställer de kommunala behoven och klargör ekonomiska frågor tecknas med fastighetsägarna. Kontoret för samhällsbyggnad Fredrik Drotte Stadsutvecklingschef Emma Byström Planarkitekt
© Copyright 2024