1. No category

Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september 2015.
Delårsrapport
januari-september 2015
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
Delårsrapport januari-september 2015
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 41 miljarder
kronor och utgörs av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner:
Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter
AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och
Norrköping).
Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.
• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2015 uppgick till 2 449 Mkr (2 496 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kronor (6,78) per aktie,
en förbättring med 4%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 818 Mkr (354) och på derivat till 53 Mkr (–498).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr (773), motsvarande 9,88 kronor (4,71) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 412 Mkr (1 612) varav 847 Mkr (998) avsåg ny-, till- och
ombyggnationer, 1 844 Mkr (854) förvärv och 279 Mkr (240) försäljningar. Därtill har förvärv
skett av 50% av aktierna i Ståhls, med ett underliggande fastighetsvärde om 2 miljarder kr,
för 499 Mkr.
Nyckeltal
juli-sept 2015
juli-sept 2014
jan-sept 2015
jan-sept 2014
Hyresintäkter, Mkr
832
833
2 449
2 496
Driftöverskott, Mkr
597
599
1 675
1 698
Förvaltningsresultat, Mkr
436
409
1 152
1 112
D:o kr/aktie
2,66
2,49
7,02
6,78
D:o tillväxt
+7%
+7%
+4%
+10%
Resultat efter skatt, Mkr
222
213
1 621
773
Nettoinvestering, Mkr
682
350
2 412
1 612
Nettouthyrning, Mkr
– 30
2
7
75
Belåningsgrad
50%
52%
50%
52%
379%
345%
350%
319%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie
121
111
121
111
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie
107
99
107
99
Räntetäckningsgrad
För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.
2
C aa ss t t ee l ll lu um m D De leå l r ås rr sa rp ap po pr t o rj at n ju aa nr iu - as re i p- t se em pb t e er m 2b 0e 1r 5 2 0 1 5
Henrik Saxborn, VD på Castellum
Omstruktureringen fortsätter
Utvecklingen av verksamheten i Castellum fortlöper enligt
två huvudlinjer. Vi fortsätter att successivt omstrukturera
fastighetsportföljen mot högre tillväxt samtidigt som vi
genomför ett effektivitetsprogram för koncernen.
Vad gäller fastighetsportföljen genomfördes stora avyttringar
förra hösten, 3,3 miljarder kr, och vårt bestånd minskade
temporärt. I år har vi istället gjort stora förvärv och
investerat totalt 2,7 miljarder kr samt förvärvat halva
Ståhls med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2
miljarder kr. Det vi har sålt utgörs av fastigheter där vi
ser att tillväxten i förvaltningsresultat är – eller kommer
att bli – lägre. För nyförvärven beräknar vi en betydligt
högre tillväxt.
Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens
direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre
framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då
förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med
2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på
4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet.
Castellum kan sålunda framöver förväntas ha en fortsatt
högre omsättningshastighet i fastighetsportföljen än vad
som gällt historiskt. Det innebär inte att vi kommer att
lämna fler orter, men väl att vi kan komma att avyttra
enskilda objekt eller portföljer. Vi kommer också att göra
större förvärv, där vårt centrala insteg på Kungsholmen
i Stockholm är ett bra exempel. På fastighetsmarknaden
finns det idag många köpare, varför konkurrensen om
attraktiva objekt är stor och fastigheter för hela 100
miljarder kr bytt ägare under året.
Den andra huvudlinjen, det koncerngemensamma
effektiviseringsprojektet, som startade våren 2015 kommer
att ge effekt från och med nästa år. Viss effekt förväntas
redan i år, men uppvägs delvis av kostnaderna för
investeringen i den gemensamma koncernprofilen som
genomförts under året.
Programmet kommer ge intäktsökningar och kostnadsbesparingar genom effektivare gemensamma processer
i koncernen. Sammantaget bedöms effekten uppgå till
åtta till tio miljoner kronor för 2015 och tre gånger så
mycket under 2016. Som exempel kan nämnas justering
av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning såväl som
effektivare inköp.
C a s t e l l u m
För oss har hållbarhetsarbetet alltid varit
en naturlig del av
verksamheten - något
som vi är bra på. Ett
kvitto på detta är att
Castellum tilldelats
det högsta betyget
”Green Star 2015” av
den internationella
organisationen GRESB.
Utmärkelsen sporrar
oss att fortsätta förbättra och utveckla
vårt hållbarhetsarbete
än mer.
Hyresmarknaderna i Castellums del av Sverige är starka
och utvecklas väl förutom Öresundsområdet, som
påverkas negativt av ett stort tillskott av nya kontor,
vilket är en av anledningarna till det gångna kvartalets
svaga nettouthyrning. Förutom några större uppsägningar
i Öresund påverkar även en enskild större uppsägning
i västra Sverige negativt. Den svaga nettouthyrningen i
Öresund har även påverkat fastighetsvärdena negativt
under kvartalet.
Castellum är idag finansiellt starkt tack vare god tillgång
till långfristiga krediter och en belåningsgrad som sjunkit
till 50% under året, vilket främst beror på en stark intjäning
och positiv värdeutveckling under perioden.
Jag kan konstatera att det varit hög aktivitetsnivå i
Castellum och jag gläds åt alla projekt som färdigställs,
exempelvis Atollenprojektet i Jönköpings centrum och
Djurgården i Linköping.
Den svenska aktiemarknaden har under lång tid uppskattat
fastighetsbolag med hög riskprofil. I en allt mer volatil
omvärld är Castellum ett fastighetsbolag med lägre risk.
Castellum har beskrivits som svensk mellanmjölk – ett
bra epitet som överensstämmer med vår syn på långsiktigt
värdeskapande.
Henrik Saxborn
Verkställande Direktör
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
3
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga
resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda
lokaler anpassade till hyresgästernas behov.
Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning
Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Geografi och kategori
Fastighetsbeståndets utveckling
Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen
och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell
förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.
Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter
med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och
logistik/lager/industri.
För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och utvecklas. Castellum ska
fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-,
till- och ombyggnation, men också genom förvärv.
Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om
minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är
affärsmässigt motiverat.
Kundfokus genom lokala organisationer
Kunder
Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket
uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att
tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens
behov.
Organisation och medarbetare
Service och förvaltning ska ske via en decentraliserad
organisation med helägda dotterbolag med stark lokal
närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna
medarbetare.
Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade,
vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv
arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.
Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling
med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska
aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt
sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där
agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral
och ansvarskännande.
Strategi för finansiering
Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk
Kapitalstruktur
Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten
är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och
överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets
kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid
eller för finansiering av investeringar. Handel med egna
aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en
hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt
4
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och
rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Låg operationell risk
Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning
till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika
typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken
ska hållas låg.
2 0 1 5
Övergripande mål
Castellums övergripande mål är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie,
ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.
4%
tillväxt 2015
Strategiska verktyg
Investeringar
För att nå det övergripande tillväxtmålet
om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera
för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.
Utfall
Fastighetsvärde per region
2 412 Mkr
nettoinvestering t o m 3:e kvartalet 2015
Dotterbolagen
Ett av de tre största fastighetsbolagen på
respektive delmarknad.
Strategiska verktyg
Utfall
NKI 80
Kund- och medarbetarnöjdhet
För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund- och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en
hög nivå.
NöjdKundIndex 2015
NMI 85
Hållbarhet
Fokus på effektiviserad resursförbrukning,
hållbar nybyggnation, god kontroll på och
ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna,
gröna relationer med kunderna samt socialt
engagemang och ansvarstagande på våra orter.
Uppförandekoden styr koncernens dagliga arbete.
NöjdMedarbetarIndex 2014
Strategiska verktyg
Utfall
Kapitalstruktur
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga
55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt
ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner,
konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Låg operationell risk
Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner fördelat på olika kategorier med generella, flexibla
lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via
spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.
52%
utdelningsandel 2014
C a s t e l l u m
50%
belåningsgrad
kvartal 3, 2015
D e l å r s r a p p o r t
4 500
kommersiella kontrakt där
det enskilt största
kontraktet svarar för ca 2%
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
5
Kunder och organisation
Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv
Medarbetare som trivs
Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god
riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi, lokaltyp,
förfallotid och bransch.
Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av
de totala hyresintäkterna.
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra
medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts
regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes 2014, visar ett fortsatt högt index, 85 på en 100gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin
arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget
och dess ledning.
Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare.
Nio av tio kunder rekommenderar Castellum
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen
en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2015, ger Castellum
ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt
index om 80.
Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de
vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Hög aktivitet i uthyrningsarbetet
Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under
2015 har hittills 499 nya kontrakt tecknats till ett totalt
årsvärde om 226 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av
att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.
Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren
Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma
dotterbolag som äger och förvaltar koncernens samtliga
fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta
beslutsvägar. Den lokala förankringen ger även förutsättning för goda kunskaper om marknaden. Castellum är på
det sättet ett av de största fastighetsbolagen som verkar
som ett av de minsta.
Varumärkesarbete tydliggör att vi är både stora – och små
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn.
För att tydliggöra koncerntillhörigheten och visa koncernens
gemensamma styrka och lokala närvaro har en gemensam
grafisk profil lanserats under perioden.
Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet
genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med
både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de
största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar
Castellums dotterbolag även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
6
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
Hållbart företagande
Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras
med fokus på effektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och
ansvarstagande.
Castellums uppförandekod är grunden för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt där målsättningen är
att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden med ett
agerande som präglas av affärsmässighet med hög kompetens,
hög affärsmoral och ansvarskännande.
Energianvändning i Castellumkoncernen är idag drygt
40% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet
är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad
eller Breeam.
För att bidra till en positiv utveckling i de områden där
Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika
former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och
skolväsende. Under 2014 provade 60 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare,
praktikanter eller som trainees.
I september 2015 tilldelades Castellum ”Green Star
2015” av GRESB (Global Real Estate Sustainability
Benchmark). ”Green Star 2015” innebär att Castellum får
det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontor- och industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven
organisation som har till uppdrag att stärka och skydda
aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag
och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen
2015.
2 0 1 5
Marknadskommentar
Svensk ekonomi
Fastighetsmarknad
Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark
BNP-tillväxt, alltjämt drivet av investeringar och inhemsk
konsumtion. På senare tid har exporten av tjänster utvecklats snabbt. Återhämtningen för varuexporten går dock
långsamt och den geopolitiska oron fortsätter att dämpa
stämningen. Nivåerna för bygg- och infrastrukturinvesteringar i Sverige visar på bra aktivitet.
Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare
ekonomin och uppvisar i dagsläget en förbättring av
sysselsättningen, främst inom vissa grupper. Trots den goda
tillväxten antas inflationen vara fortsatt låg till följd av låga
råvarupriser och låg inflation i omvärlden. En starkare
krona dämpar inflationen och kronkursen kommer att spela
en nyckelroll för inflationen i Sverige.
Den höga aktiviteten på svensk fastighetsmarknad fortsätter
och efterfrågan är stark inom Castellums samtliga geografiska marknader och segment. Transaktionsvolymen
uppgick under perioden till 100 miljarder kr (90). Under
perioden kan ett ökande intresse från utländska aktörer
noteras och svenska aktörer står för 72% (87%) av affärsvolymen. Bland köparna är alltjämt svenska fastighetsbolag
störst och bland säljarna är fastighetsfonder och svenska
fastighetsbolag mest aktiva. Intresset är starkt för såväl
kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 80%
(75%) av transaktionsvolymen. Tydligt är även att det
begränsade utbudet på fastighetsmarknaden lett till ökat
intresse för projektfastigheter.
Castellum bedömer att efterfrågan på fastighetsmarknaden är stark men stabil jämfört med föregående kvartal,
vilket resulterat i att prisbilden överlag är oförändrad.
Makroindikatorer
Arbetslöshet
Inflationstakt
BNP-tillväxt
6,4% (augusti 2015)
0,1% (september 2015 jämfört med september 2014)
1,1% (kv 2 2015 jämfört med kv 1 2015)
Källa: SCB
Hyresmarknad
Hyresmarknaden har under året stärkts inom f lertalet
av Castellums marknader och segment. För Öresundsregionen kan dock en svagare utveckling noteras, vilket
delvis förklaras av större produktion av kontorsyta.
Efterfrågan är stabil och god avseende både nyproducerade
och befintliga lokaler, dock med variation hänförlig till
geografi och produkt. Tydligt är att efterfrågan avseende
nyproducerade kontor och eller kontor i centrala lägen
inom vissa marknader med låg vakans driver hyresutvecklingen. Avseende butiks- samt lager- och logistiklokaler
är hyresnivåerna överlag oförändrade. Nyproduktionen
i Stockholm och Göteborg är stabil och tillskottet på
hyresmarknaden sker i takt med efterfrågan, medan
utbudet av nya kontorsytor i Malmö delvis har hämmat
hyresmarknaden för befintliga kontorslokaler.
Ränte- och kreditmarknad
Riksbanken har under perioden fokuserat på inflationsmålet om 2%, fortsatt sin expansiva politik och fattat
historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till
−0,35% och reporäntebanan justerades ner, har reporäntan legat still. Ytterligare köp av statsobligationer har
aviserats och reporäntebanan indikerar att viss ytterligare
sänkning är möjlig i närtid. Först under andra halvåret
2016 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.
Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan
rörde sig snabbt nedåt under hela våren. Därefter har
trenden varit stabilare men svagt nedåt. Efter Riksbankens
sänkning i juli fortsatte 3-månaders Stibor ner till sin
lägsta nivå vid månadsskiftet augusti/september för att
under september åter röra sig svagt uppåt.
Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat
under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga.
Skillnaden är främst driven av en fallande kort ränta.
Både tillgången till bankfinansiering och finansiering
på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna
på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har
på senare tid vänt något uppåt. Kreditmarginalerna för
bankfinansiering bedöms som fortsatt stabila.
C aC sa t s et le l l ul m
u m D eD le ål rå sr rs ar pa p op ro tr t j aj na un ua ar ir -i s- se ep pt et em mb be er r 2 20 01 1
5 5
7
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp
föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och
finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
För definitioner se www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september
2015 till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kr per aktie
(6,78) - en förbättring med 4%. Förvaltningsresultatet rullande
fyra kvartal uppgick till 1 490 Mkr (1 443) motsvarande 9,09
kr per aktie (8,80) - en ökning med 3%.
Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 818 Mkr (354) och derivat till 53 Mkr (–498).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr
(773) motsvarande 9,88 kr (4,71) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 449 Mkr (2 496).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad
värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 329 kr/kvm, medan
den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm.
Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga
nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar
och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1%
för 2015. Castellums högre indexuppräkning förklaras av
koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning
i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation
respektive deflation.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,0% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under
året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 Mkr (475).
I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om
7 Mkr (9) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning)
under perioden uppgick till 226 Mkr (241), varav 29 Mkr
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
8
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
(49) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 219 Mkr (166),
varav 7 Mkr (12) avsåg konkurser och 16 Mkr (2) avsåg
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående
kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick
därmed till 7 Mkr (75), medan den för tredje kvartalet
isolerat uppgick till –30 Mkr (2). Kvartalets negativa nettouthyrning är främst hänförlig till två faktorer, dels en större
uppsägning om 23 Mkr med avflyttning om 15 månader,
dels Öresundsregionens tuffa hyresmarknad där nettouthyrningen tredje kvartalet uppgick till –19 Mkr.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess
resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 774 Mkr (798) motsvarande 306 kr/kvm (293). I kostnaderna ingår 5 Mkr
i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av
andelarna i Ståhls. Förbrukningen vad avser uppvärmning
under perioden har beräknats till 91% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Fastighetskostnader
Kontor/
butik
Lager/
industri
2015
Totalt
2014
Totalt
Driftskostnader
175
Underhåll
41
Tomträttsavgäld
9
Fastighetsskatt
73
Direkta fastighetskostnader
298
Uthyrning & fastighetsadministration
–
Totalt
298
108
23
7
23
161
–
161
145
34
8
51
238
68
306
147
34
7
47
235
58
293
Föregående år
158
293
kr/kvm
298
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 82 Mkr
(79). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och
aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i
koncernledningen om 8 Mkr (13).
Nettouthyrning
2 0 1 5
Resultat från joint venture
Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden
ändrats med 1 Mkr (–8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 5 Mkr (–7) redovisas i övrigt totalresultat.
Resultat från joint venture uppgick till 11 Mkr (–) och
avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i Ståhls, se
även avsnittet Joint venture på sidan 14.
Av resultatet avser 14 Mkr förvaltningsresultat och
–3 Mkr skatt.
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av
möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och
direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt
nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.
Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har
skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 869 Mkr
(1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 20 710 Mkr (18 602), varav 1 669 Mkr
(991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av
dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är
hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 998 Mkr (3 612).
Castellum har inga pågående skattetvister.
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –455 Mkr (–507). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,1% (3,4%). Finansnettot har
påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den
genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Värdeförändringar
Fastighetsmarknaden kännetecknas av fortsatt hög aktivitet
och stark efterfrågan med en stabil prisbild jämfört med
första halvåret, då stigande fastighetspriser kunde noteras. För
att avspegla den prisuppgången sänkte Castellum avkastningskravet under första halvåret i den interna värderingen
motsvarande ca 10 punkter. Under tredje kvartalet har
ingen generell förändring av marknadens avkastningskrav kunnat påvisas. Den genomsnittliga värderingsyielden
uppgick vid utgången av perioden till 6,8%. Detta har,
tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv,
ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå samt
försäljningar, medfört en värdeförändring om 818 Mkr,
motsvarande ca 2%. Då varje fastighet värderas enskilt har
hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på
fastighetsmarknaden. Tredje kvartalets värdeförändring är en
effekt av främst den negativa nettouthyrningen i Öresundsregionen.
Av totala värdeförändringar är 100 Mkr hänförligt till
genomförda fastighetsförsäljningar. Försäljningspris netto
uppgick till 279 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten
skatt och omkostnader om totalt 19 Mkr. Underliggande
fastighetspris, som således uppgick till 298 Mkr, översteg
senaste värdering om 179 Mkr med 100 Mkr.
Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 57 Mkr (–497).
Förvaltningsresultat per aktie
Skatteberäkning 2015-09-30
Underlag
aktuell skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
D:o hänförligt till joint venture
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar
ombyggnationer
Övriga skattemässiga justeringar
Skattepliktigt förvaltningsresultat
Försäljning fastigheter
Värdeförändring fastigheter
Värdeförändring derivat
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag
Underskottsavdrag, ingående balans
Underskottsavdrag, utgående balans
Skattepliktigt resultat
Periodens skatt enligt resultaträkningen
Underlag
uppskjuten skatt
1 152
– 14
– 517
– 319
11
313
517
319
–6
830
15
–
53
381
– 119
718
–
1 429
– 1 193
869
57
– 13
1 193
– 869
1 753
– 386
Resultat över tid
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
9
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg,
Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra
Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet finns i de
tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och
butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter.
Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna
arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd
service. Resterande 3% består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm
och pågående projekt där återstående investeringsvolym
uppgår till ca 900 Mkr.
Investeringar
Under perioden har investerats för totalt 2 691 Mkr
(1 852), varav 847 Mkr (998) avser ny-, till- och ombyggnation och 1 844 Mkr (854) förvärv. Av de totala investeringarna avser 968 Mkr Storstockholm, 627 Mkr Mälardalen, 483 Mkr Storgöteborg, 476 Mkr Öresundsregionen,
samt 137 Mkr Östra Götaland.
Efter försäljningar om 279 Mkr (240) uppgick nettoinvesteringen till 2 412 Mkr (1 612).
Under andra kvartalet förvärvade Castellum 50% av
aktierna i Ståhls för 499 Mkr. Bolaget äger och förvaltar
kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om
ca 2 miljarder kr – se sid 14 för mer information.
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats
enligt nedan.
Förändring av fastighetsbeståndet
Verkligt värde, Mkr
Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2015
+ Förvärv
+ Ny-, till- och ombyggnation
– Försäljningar
+/– Orealiserade värdeförändringar
+/– Valutakursomräkning
37 599
1 844
847
– 179
718
–3
583
17
9*
–4
–
–
Fastighetsbestånd 30 september 2015
40 826
605
Fastighetsvärde
Interna värderingar
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna
värderingar där klassificering sker, liksom vid årsskiftet,
i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en
10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning
för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan,
dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en
fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip,
men med avdrag för återstående investering. Byggrätter
har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per
kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 500).
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid
varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt
50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och
externa värdena har historiskt varit små.
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 40 826 Mkr (37 599),
motsvarande 11 758 kr/kvm.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter)
Driftsöverskott fastigheter
+ Beräknad indexjustering 2016, 0,5%
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm
Normaliserat driftsöverskott (9 månader)
Värdering (exkl. byggrätter om 435 Mkr)
Genomsnittlig värderingsyield
* Avstyckning / reglering
Genomsnittlig värderingsyield över tid
Investeringar
10
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
Mkr
1 869
13
207
– 77
2 012
39 169
6,8%
Castellums fastighetsbestånd 2015-09-30
2015-09-30
januari-september 2015
Antal
fastigheter
Yta tkvm
Fastighetsvärde
Mkr
86
66
54
79
26
311
470
414
372
438
192
1 886
8 184
5 803
5 476
5 762
2 564
27 789
17 431
14 024
14 707
13 140
13 385
14 737
484
406
404
400
185
1 879
1 373
1 309
1 447
1 216
1 290
1 329
92,1%
83,6%
84,0%
90,9%
94,1%
88,4%
104
42
52
37
10
245
556
676
282
287
183
54
1 482
3 368
5 444
1 883
3 047
1 223
218
11 815
39 604
8 046
6 682
10 603
6 680
4 056
7 969
11 758
386
161
222
104
22
895
2 774
760
761
1 031
757
542
804
1 098
91,6%
87,5%
91,1%
88,5%
84,7%
90,2%
89,0%
Kontor/butik
Storgöteborg
Öresundsregionen
Storstockholm
Mälardalen
Östra Götaland
Summa kontor/butik
Lager/industri
Storgöteborg
Öresundsregionen
Storstockholm
Mälardalen
Östra Götaland
Summa lager/industri
Summa
Fastighetsvärde
kr/kvm
Hyresvärde
Mkr
Fastighetskostnader
Mkr
Fastighetskostnader
kr/kvm
Driftsöverskott Mkr
445
340
339
364
174
1 662
102
87
89
98
45
421
291
281
318
298
314
298
343
253
250
266
129
1 241
353
141
203
92
18
807
2 469
72
31
45
26
5
179
600
143
144
208
192
116
161
238
281
110
158
66
13
628
1 869
171
68
– 171
771
306
1 698
13
–
784
–
–
–
17
–
1 715
Hyresvärde
Ekon. ut- Hyresintäkter
kr/kvm hyrningsgrad
Mkr
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt
Obebyggd mark
Totalt
18
31
605
82
–
3 450
880
342
40 826
–
–
–
52
–
2 826
–
–
–
–
–
–
30
–
2 499
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts
under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 715 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 675 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 7 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 Mkr
såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Segmentinformation
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader, kr/kvm
Driftsöverskott, kr/kvm
Fastighetsvärde, kr/kvm
Antal fastigheter
Uthyrningsbar yta, tkvm
2015
jan-sept
2014
jan-sept
2014
jan-dec
1 098
89,0%
306
672
11 758
605
3 368
1 044
88,4%
293
630
10 621
634
3 666
1 064
88,7%
307
637
11 118
583
3 329
Fastighetsvärde per kategori
Mkr
Storgöteborg
Öresundsregionen
Storstockholm
Mälardalen
Östra Götaland
Totalt
Hyresintäkter
2015
2014
jan-sept
jan-sept
808
487
521
449
184
2 449
774
522
478
418
304
2 496
Förvaltningsresultat
2015
2014
jan-sept
jan-sept
405
240
253
202
100
1 200
380
229
222
185
128
1 144
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 200 Mkr (1 144) och
koncernens redovisade resultat före skatt om 2 020 Mkr (968) består av ofördelat
förvaltningsresultat om –48 Mkr (–32), värdeförändring fastigheter om 818 Mkr (354),
värdeförändring derivat om 53 Mkr (–498) och skatt i joint venture om –3 Mkr (–).
Fastighetsvärde per region
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
11
Större investeringar och försäljningar
• BREEAM• Green
excellent
Building
Hornsberg 10, Stockholm
Lindholmen 30:5, Göteborg
• Miljöbyggnad
• Miljöbyggnad
Jägmästaren 1, Linköping
Drottningparken, Örebro
Green
•• •Green
MiljöBuilding
Building
byggnad
12
• Miljö• Green
byggnad
Building
Visionen 3, Jönköping
Algen 1, Jönköping
Marievik 27, Stockholm
Kvarnen 5, Norrköping
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
Större projekt
Yta, kvm
Uthyrningsgrad okt 2015
Total inv.
ink. mark, Mkr
Varav kvar att
inv., Mkr
Lindholmen 30:5, Göteborg
9 243
22%
268
201
Kv 1 2017 Nybyggnation kontor
Drottningparken, Örebro
4 280
100%
100
56
Kv 3 2016 Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås
6 100
100%
78
31
Kv 1 2016 Om- och tillbyggnation skola
Algen 1, Jönköping
4 509
83%
140
18
Kv 3 2015 Nybyggnation handel/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping
7 750
97%
109
6
Kv 1 2015 Nybyggnation handel
Visionen 3, Jönköping
2 478
88%
59
9
Kv 3 2015 Nybyggnation kontor
Varla 3:22, Kungsbacka
5 000
100%
42
0
Kv 1 2015 Om- och tillbyggnation lager
Boländerna 35:1, Uppsala
8 750
98%
38
0
Kv 1 2015 Ombyggnation handel
Godståget 1, Stockholm
6 568
100%
31
0
Kv 2 2015 Om- och tillbyggnation lager
Yta, kvm
Uthyrningsgrad okt 2015
Anskaffningsvärde, Mkr
Hornsberg 10, Stockholm
Park Allé 373, Roholmsvej 19-21 och
Generatorvej 6-8, Köpenhamn
Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och
Prästgården 12, Örebro
14 886
100%
51 525
Marievik 27 och 30, Stockholm
Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg
Fastighet
Klart
Kommentar
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Större fastighetsförvärv under 2015
Fastighet
Tillträde
Kategori
421
Sept 2015
Kontor
80%
377
Jan 2015
Kontor/lager
22 465
92%
344
Maj 2015
Kontor/butik
13 100
70%
319
Jan 2015
Kontor, butik och parkeringshus
16 000
98%
127
Juni 2015
Lager, kontor och handel
Lindholmen 28:1, Göteborg
3 898
100%
115
Feb 2015
Kontor
Bangården 4, Solna
5 765
24%
63
Maj 2015
Projekt
Yta, kvm
Underliggande
fastighetspris, Mkr
Uppskjuten skatt/
omkostn., Mkr
Försäljn. pris
netto, Mkr
Frånträde
Kategori
Fastighetsförsäljningar under 2015
Fastighet
Rankan 3 & 4, Sollentuna
–
198
– 15
183
Juli 2015
Mark
1 568
69
–4
65
Feb 2015
Kontor/butik
Törestorp 2:51, Gnosjö
14 310
13
0
13
Jan 2015
Industri
Tågarp 16:72, Malmö
2 054
13
0
12
Okt 2015
Industri
Inom Vallgraven 22:3, Göteborg
Generatorvej 8A, Köpenhamn
Prästgården 12, Örebro
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
13
Joint venture
Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB
(publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att
Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50%
i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499 Mkr. Tillträde skedde i månadsskiftet maj/juni 2015. Affären innebär
en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50%
för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet.
Investeringen har under perioden bidragit med 11 Mkr
till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen
uppgick därmed till 510 Mkr per 30 september 2015 och
redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Fastighetsportföljen uppgick per 30 september till 1 979 Mkr
och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den
räntebärande finansieringen utgörs av lån i några av de
största nordiska bankerna och 100% av räntan är för
närvarande rörlig. Vidare har koncernen förlustavdrag och
förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år.
Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag
ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk
förvaltning av Ståhls. För att tydliggöra Castellums innehav
redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalansräkning och resultat för koncernen per september 2015.
Fastighetsbestånd per 2015-09-30
2015-09-30
Fastighetskategori
Antal
fastigheter
januari-september 2015
Fastighetsvärde
Yta tkvm
Mkr
Fastighetsvärde
kr/kvm
Hyresvärde Hyresvärde
Ekon. ut- Hyresintäkter
Mkr
kr/kvm hyrningsgrad
Mkr
Fastighetskostnader
Mkr
Fastighetskostnader
kr/kvm
Driftsöverskott Mkr
26
381
49
Fördelat per ort
Norrköping
Kontor/butik
12
92
Norrköping
Lager/industri
1
19
51
2 605
6
386
20,9%
1
1
67
0
Linköping
Kontor/butik
9
22
51
162
741
1 979
14 524
12 165
51
143
1 336
1 172
86,4%
84,2%
44
120
15
42
390
346
29
78
8
50
70
416
–8
70
Totalt
1 187
12 876
86
1 246
87,0%
75
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Fastighetsvärde per kategori
Fastighetsvärde fördelat per ort
Balansräkning per 2015-09-30
Resultaträkning per 2015-09-30
Mkr
30 sept 2015
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
1 979
4
43
156
Summa tillgångar
2 182
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
903
122
1 069
88
Summa eget kapital och skulder
2 182
Mkr
juni - sept 2015
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
Centraladministration
Räntenetto
53
– 21
–1
–4
Förvaltningsresultat
27
Värdeförändring fastighet
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
–
–
–6
Redovisat resultat
21
- varav Castellums andel (50%)
11
Redovisat värde av andel i joint venture 2015-09-30
Castellums
andel 50%
Mkr
14
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
Redovisat eget kapital
859
Koncernmässig justering för goodwill och uppskjuten skatt, netto
451
59
Andel i joint venture
510
2 0 1 5
958
Finansiering
Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en
belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en
räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums
tillgångar uppgick per 30 september 2015 till 41 711 Mkr
(38 088) och finansieras genom eget kapital om 14 514 Mkr
(13 649), uppskjuten skatteskuld om 3 998 Mkr (3 612),
räntebärande skulder om 20 680 Mkr (18 446) och övriga
skulder om 2 519 Mkr (2 381).
Räntebärande skulder
utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 26%
av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal,
s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga
65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%
vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 350%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums
krediter uppgick till 3,2 år (3,0). Marginaler och avgifter
på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om
2,8 år (2,6).
Kreditförfallostruktur 2015-09-30
Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 30 650
Mkr (26 065), varav långfristigt uppgick till 25 846 Mkr
(22 357) och kortfristigt till 4 804 Mkr (3 708).
Under perioden har obligationer om 1 200 Mkr förfallit och
3 400 Mkr emitterats, kreditavtal om 6 500 Mkr omförhandlats och en befintlig checkkredit utökats med 100 Mkr.
Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet
om 105 Mkr (47) uppgick till 20 575 Mkr (18 399), varav
6 400 Mkr (4 200) avser utestående obligationer och
3 576 Mkr (1 280) utestående företagscertifikat.
Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande
lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska
banker, vilket medför stor flexibilitet. De emitterade
obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansieringen och breddar finansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång
överensstämmer i stort med redovisat värde.
Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev
i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa
finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej.
Av netto räntebärande skulder om 20 575 Mkr
(18 399) var 10 599 Mkr (12 919) säkerställda med pantbrev och 9 976 Mkr (5 480) icke säkerställda. Andelen
För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt
räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den
genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år
(2,8). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2015 var 2,9% (3,4%).
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad
ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt
och flexibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast
kan förfalla.
Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de
rapporterade kreditvolymerna.
Fördelning av räntebärande finansiering 2015-09-30
Säkerställning av krediter 2015-09-30
C a s t e l l u m
Utnyttjat i
Mkr
Kreditavtal
Bank
MTN/Cert
Totalt
0-1 år
4 804
937
3 576
4 513
1-2 år
2 408
– 26
2 100
2 074
2-3 år
6 858
1 108
1 550
2 658
3-4 år
12 508
6 458
800
7 258
4-5 år
2 766
1 066
1 700
2 766
> 5 år
Totalt
1 306
30 650
1 056
10 599
250
9 976
1 306
20 575
Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år)
5 271
Ränteförfallostruktur
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
15
Ränteförfallostruktur 2015-09-30
Krediter, Mkr
Räntederivat, Mkr
Netto, Mkr
Utgående ränta
Genomsnittlig
räntebindning
0-1 år
1-2 år
2-3 år
3-4 år
4-5 år
19 275
350
–
–
950
– 9 550
750
1 350
1 350
2 150
9 725
1 100
1 350
1 350
3 100
2,9%
1,8%
3,1%
3,2%
2,5%
0,3 år
1,6 år
2,5 år
3,4 år
4,5 år
5-10 år
Totalt
–
20 575
3 950
–
3 950
20 575
3,5%
2,9%
6,4 år
2,5 år
Valuta
Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 963
Mkr (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för
valutarisk.Valutarisken hänför sig främst till resultat- och
balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska
kronor.
Ränte- och valutaderivat
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39
ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker
från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett
över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid
har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även
derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För
valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den
avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där
den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt
totalresultat.
För att fastställa marknadsvärde på derivat används
marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande
fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på
bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida
kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med
optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.
Per den 30 september 2015 uppgick marknadsvärdet i
räntederivatportföljen till –1 287 Mkr (–1 344) och valutaderivatportföljen till –12 Mkr (–13). Samtliga derivat är, som
vid årsskiftet, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning
– förfall inom 1 år
– genomsnittlig kreditprislöptid
– andel kapitalmarknadsfinansiering
– likviditetsbuffert
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning
– förfall inom 6 månader
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion
Valutarisk
– omräkningsexponering
– transaktionsexponering
Policy
Åtaganden
Utfall
Varaktigt ej överstiga 55%
Minst 200%
Ej över 65%
Minst 150%
50%*
350%
Minst 2 år
Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal
Minst 1,5 år
Högst 50% av utestående räntebärande skulder
Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 90 dagars
kommande låneförfall
3,2 år
5%
2,8 år
48%
Behov: 3 012 Mkr
Tillgängligt: 7 483 Mkr
1,0 - 3,5 år
Minst 20%, högst 55%
2,5 år
41%
Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+
Uppfyllt
Eget kapital säkras ej
Hanteras om överstigande 25 Mkr
Ingen säkring
Mindre än 25 Mkr
Under perioden har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy.
* Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: ”Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel,
i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.”
Kreditavtalens löptid
Inom 1 år
1-2 år
2-3 år
Mkr
30 000
Ränteförfallostruktur
3-4 år
4-5 år
Över 5 år
Utnyttjat
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
06
16
07
C a s t e l l u m
08
09
10
11
D e l å r s r a p p o r t
12
13
14
15
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
Totalresultat för koncernen
Mkr
Hyresintäkter
Driftskostnader
Underhåll
2015
juli-sept
2014
juli-sept
2015
jan–sept
2014
jan–sept
Rullande 4 kvartal
okt 14–sept 15
2014
jan–dec
832
833
2 449
2 496
3 271
3 318
– 103
– 107
– 370
– 403
– 509
– 542
– 28
– 30
– 85
– 92
– 129
– 136
Tomträttsavgäld
–7
–6
– 20
– 20
– 27
– 27
Fastighetsskatt
– 44
– 44
– 129
– 129
– 170
– 170
Uthyrning och fastighetsadministration
– 53
– 47
– 170
– 154
– 237
– 221
Driftsöverskott
597
599
1 675
1 698
2 199
2 222
Centrala administrationskostnader
– 21
– 23
– 82
– 79
– 111
– 108
Resultat från joint venture
9
–
11
–
11
–
– varav förvaltningsresultat
12
–
14
–
14
–
–
–
–
–
–
–
–3
–
–3
–
–3
–
– varav värdeförändring fastigheter
– varav skatt
Räntenetto
– 152
– 167
– 455
– 507
– 612
– 664
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture
433
409
1 149
1 112
1 487
1 450
– varav förvaltningsresultat
436
409
1 152
1 112
1 490
1 450
Fastigheter
– 62
–3
818
354
808
344
Derivat
– 84
– 132
53
– 498
– 109
– 660
Resultat före skatt
287
274
2 020
968
2 186
1 134
Aktuell skatt
–4
–6
– 13
– 10
– 14
– 11
Uppskjuten skatt
– 61
– 55
– 386
– 185
– 113
88
Periodens / Årets resultat
222
213
1 621
773
2 059
1 211
17
1
–7
11
4
22
Värdeförändringar
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet
Värdeförändring derivat, valutasäkring
– 13
–1
5
–7
–2
– 14
Periodens / Årets totalresultat
226
213
1 619
777
2 061
1 219
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
17
Balansräkning för koncernen
Mkr
30 sept 2015
30 sept 2014
31 dec 2014
Förvaltningsfastigheter
40 826
39 733
37 599
Andelar i joint venture
510
–
–
Tillgångar
Övriga anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
Summa tillgångar
24
30
28
246
320
414
105
174
47
41 711
40 257
38 088
14 514
13 207
13 649
3 998
3 885
3 612
18
–
23
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Övriga avsättningar
Derivat
1 299
1 188
1 357
20 680
20 761
18 446
1 202
1 216
1 001
Summa eget kapital och skulder
41 711
40 257
38 088
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)
18 554
19 040
18 222
40
–
–
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
Ansvarsförbindelser
Data per aktie
2015
juli-sept
2014
juli-sept
2015
jan–sept
2014
jan–sept
Rullande 4 kvartal
okt 14–sept 15
2014
jan–dec
164 000
164 000
164 000
164 000
164 000
164 000
Förvaltningsresultat, kr
2,66
2,49
7,02
6,78
9,09
8,84
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr
2,40
2,34
6,60
6,27
8,59
8,26
Resultat efter skatt, kr
1,35
1,30
9,88
4,71
12,55
7,38
Genomsnittligt antal aktier, tusental
Utestående antal aktier, tusental
164 000
164 000
164 000
164 000
164 000
164 000
Fastighetsvärde, kr
249
242
249
242
249
229
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr
121
111
121
111
121
114
107
99
107
100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr
107
99
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.
*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende
den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).
Finansiella nyckeltal
2015
juli-sept
Överskottsgrad
2015
jan–sept
2014
jan–sept
Rullande 4 kvartal
okt 14–sept 15
2014
jan–dec
72%
72%
68%
68%
67%
67%
379%
345%
350%
319%
341%
318%
Avkastning aktuellt substansvärde
5,5%
6,6%
15,1%
8,0%
13,1%
7,6%
Avkastning totalt kapital
5,0%
5,7%
8,1%
6,7%
7,1%
6,5%
Nettoinvestering, Mkr
682
350
2 412
1 612
271
– 529
Belåningsgrad
50%
52%
50%
52%
50%
49%
Räntetäckningsgrad
18
2014
juli-sept
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
Förändring eget kapital
Mkr
Eget kapital 2013-12-31
Antal utestående
aktier, tusental
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kaptial
Valutaomräkningsreserv
Valutasäkringsreserv
Balanserad
vinst
Totalt eget
kapital
164 000
86
4 096
–2
1
8 946
13 127
Utdelning, mars 2014 (4,25 kr/aktie)
–
–
–
–
–
– 697
– 697
Periodens resultat januari-september 2014
–
–
–
–
–
773
773
Övrigt totalresultat januari-september 2014
–
–
–
11
–7
–
4
164 000
86
4 096
9
–6
9 022
13 207
–
–
–
–
–
438
438
Eget kapital 2014-09-30
Periodens resultat oktober-december 2014
Övrigt totalresultat oktober-december 2014
–
–
–
11
–7
–
4
164 000
86
4 096
20
– 13
9 460
13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)
–
–
–
–
–
– 754
– 754
Periodens resultat januari-september 2015
–
–
–
–
–
1 621
1 621
Eget kapital 2014-12-31
Övrigt totalresultat januari-september 2015
–
–
–
–7
5
–
–2
164 000
86
4 096
13
–8
10 327
14 514
2015
juli–sept
2014
juli-sept
2015
jan–sept
2014
jan–sept
Rullande 4 kvartal
okt 14–sept 15
2014
jan–dec
Driftsöverskott
597
599
1 675
1 698
2 199
2 222
Centrala administrationskostnader
– 21
– 23
– 82
– 79
– 111
– 108
3
3
9
9
12
12
– 159
– 192
– 452
– 528
– 613
– 689
–5
–5
–7
–9
–5
–7
2
0
–4
–4
– 10
– 10
417
382
1 139
1 087
1 472
1 420
23
58
– 73
41
– 26
88
– 25
– 49
201
107
– 24
– 118
415
391
1 267
1 235
1 422
1 390
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer
– 278
– 329
– 847
– 998
– 1 227
– 1 378
Förvärv fastigheter
– 422
– 40
– 1 844
– 854
– 2 137
– 1 147
– 28
0
– 14
7
–3
18
18
19
279
240
3 116
3 077
Eget kapital 2015-09-30
Kassaflödesanalys
Mkr
Återläggning av avskrivningar
Betalt räntenetto
Betald skatt
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring
rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar
Förändring kortfristiga skulder
Kassaflöde från löpande verksamhet
Förändring skuld vid förvärv fastigheter
Försäljning fastigheter
Förändring fordran vid försäljning fastigheter
Investering i joint venture
Investeringar i övrigt
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Förändring långfristiga skulder
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
195
0
241
– 101
100
– 242
– 22
–
– 499
–
– 499
–
–2
–3
–5
–8
–6
–9
– 539
– 353
– 2 689
– 1 714
– 656
319
197
– 41
2 234
1 280
– 81
– 1 035
–
–
– 754
– 697
– 754
– 697
197
– 41
1 480
583
– 835
– 1 732
Periodens / Årets kassaflöde
73
–3
58
104
– 69
– 23
Likvida medel ingående balans
32
177
47
70
174
70
105
174
105
174
105
47
Likvida medel utgående balans
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
19
Moderbolaget
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot
aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.
Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade
verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i
dotterbolagen.
Resultaträkning
Mkr
2015
juli-sept
2014
juli-sept
2015
jan-sept
5
5
– 17
14
13
– 63
– 58
Intäkter
– 16
Kostnader
2014
jan-sept
–2
3
1
13
Värdeförändring derivat
– 84
– 132
53
– 498
Resultat före skatt
– 97
– 141
22
31
–1
116
– 75
– 110
4
– 414
Finansnetto
Skatt
Periodens/årets resultat
5 – 530
Möjligheter och risker för
koncern och moderbolag
Möjligheter och risker i kassaflödet
Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av
ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda
till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan
på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och
därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att
indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar
den stigande inflationen.
En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader
men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande
råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och
räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.
Känslighetsanalys - kassaflöde
Resultateffekt nästkommande 12 månader
Resultateffekt, Mkr
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat
– 75
– 110
4
– 414
13
1
–5
7
– 13
75
–1
– 110
5
4
– 414
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet
Värdeförändring valutaderivat
Periodens/årets totalresultat
Balansräkning, Mkr
Andelar koncernföretag
Fordringar koncernföretag
Övriga tillgångar
Likvida medel
Summa
–7
30 sept
2015
30 sept
2014
31 dec
2014
6 030
5 869
6 030
19 479 18 364 17 990
184
93
181
0
143
16
25 693 24 469 24 217
Eget kapital
3 827
Derivat
Räntebärande skulder
3 927
4 577
1 299 1 188 1 357
18 526 18 597 16 280
Räntebärande skulder koncernföretag
Övriga skulder
1 927
639
1 883
114
118
120
Summa
25 693 24 469 24 217
Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag)
Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag)
15 630 15 675 15 200
2 154 2 164 2 165
Redovisningsprinciper
Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna.
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Under perioden
har Castellum förvärvat 50% av aktierna i Ståhls. Investeringen redovisas enligt kapitalandelsmetoden och utgör
andel i joint venture. I övrigt har redovisningsprinciper
och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med
årsredovisningen föregående år.
20
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
Sannolikt scenario
+/– 1% (enheter) Högkonjunktur
Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index
+ 33/– 33
+
–
Vakans
– 38/+ 38
–
+
Fastighetskostnader
– 10/+ 10
–
0
Räntekostnader
– 76/– 15*
–
+
*På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa
räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med
värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att
framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila.
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan,
där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade
driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande
efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en
prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av
driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ
utveckling får motsatt effekt.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår
till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i
gjorda antaganden och beräkningar.
Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter
Värdeförändring, Mkr
Belåningsgrad
– 20%
– 10%
0%
+ 10%
+ 20%
– 8 165
– 4 083
–
4 083
8 165
63%
56%
50%
46%
42%
Finansiell risk
Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande
kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum
är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av
låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.
2 0 1 5
Valberedning
Vid Castellum AB:s årsstämma den 19 mars 2015 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2016 skall
utgöras av styrelsens ordförande samt en representant för
var och en av de tre största ägarregistrerade, eller på annat
sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel
i augusti 2015. Önskar sådan aktieägare ej utse ledamot,
tillfrågas den fjärde största aktieägaren o s v.
Efter att styrelsens ordförande haft kontakt med de största
aktieägarna består valberedningen av följande ledamöter:
- Rutger van der Lubbe representerande Stichting
Pensioenfonds ABP
- Johan Strandberg representerande SEB Fonder
- Björn Franzon representerande familjen Szombatfalvy
samt Global Challenges Foundation
- Charlotte Strömberg, styrelsens ordförande
Valberedningen representerar tillsammans ca 16% av det
totala antalet aktier och röster i bolaget. Johan Strandberg
har utsetts till valberedningens ordförande.
Valberedningens uppgift är att lämna förslag till årsstämman
2016 avseende stämmans ordförande, antal styrelseledamöter, styrelse och styrelseordförande samt ersättning till
styrelseledamöter.Valberedningen skall även föreslå principer
för utseende av valberedning inför årsstämman 2017.
Bolagets aktieägare är välkomna att lämna förslag
och synpunkter till valberedningen senast den 4 december
2015 via Castellum AB, Att: Charlotte Strömberg, Box
2269, 403 14 Göteborg alternativt via e-mail till
charlotte.stromberg@castellum.se.
Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen
till årsstämman 2016 och på bolagets hemsida. Årsstämman
i Castellum AB beräknas att hållas den 17 mars 2016.
För ytterligare information se www.castellum.se.
Göteborg den 15 oktober 2015
Henrik Saxborn
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning
av bolagets revisorer.
Hornsberg 10, Stockholm
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
21
Castellumaktien
Substansvärde
Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap
och hade vid periodens utgång ca 18 200 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en
utländsk ägare som flaggat för innehav över 5%, Stichting
Pensioensfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt
största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan.
Aktieägare per 2015-09-30
Antal aktier
tusental
Andel
röster/kapital
4 876
4 150
3 466
3,0%
2,5%
2,1%
2 500
2 290
2 180
2 000
1 935
1 627
1 500
285
56 633
80 558
1,5%
1,4%
1,3%
1,2%
1,2%
1,0%
0,9%
0,2%
34,6%
49,1%
Totalt utestående aktier
Återköpta egna aktier
164 000
8 007
100,0%
Totalt registrerade aktier
172 007
Aktieägare
Lannebo Småbolag
AMF Pensionsförsäkring AB
Länsförsäkringar Fastighetsfond
Stiftelsen Global Challenges Foundation
SEB Sverigefond
Kåpan Pensioner
Carnegie Strategifond
Magdalena Szombatfalvy
Susanna Lööw
Lannebo Mixfond
Styrelse och ledning Castellum
Övriga aktieägare registrerade i Sverige
Aktieägare registrerade i utlandet
Mkr
kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning
Återläggning
Derivat enligt balansräkning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning
14 514
89
1 299
3 998
8
24
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)
Avdrag
Räntederivat enligt ovan
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*
19 811
121
– 1 299
– 1 019
–8
–6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)
17 493
107
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en
diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras
under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten
skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs
direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens
skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.
Intjäning
Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på
rullande årsbasis till 8,59 kronor (8,41) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,3% (7,7%), motsvarande en
multipel om 14 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör
justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande
årsbasis till 12,55 kronor (6,55), vilket utifrån aktiekursen
ger en avkastning om 10,7% (6,0%), motsvarande ett P/E
om 9 (17).
Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
Aktieägare fördelat på land per 2015-09-30
Direktavkastning
Senast verkställd utdelning om 4,60 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (3,9%) beräknat på
kursen vid periodens utgång.
Totalavkastning
Kursen på Castellumaktien den 30 september 2015 var
117,70 kronor (109,80) motsvarande ett börsvärde om
19,3 miljarder kronor (18,0), beräknat på antalet utestående
aktier.
Sedan årets början har totalt 145 miljoner (89) aktier
omsatts motsvarande i genomsnitt 769 000 aktier per dag
(473 000), vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 117% (72%). Aktieomsättningen baseras på
statistik från NASDAQ, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt
BATS Europe.
Substansvärde
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa
avkastning och tillväxt under lågt risktagande.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till
121 kr/aktie (111). Aktiekursen vid periodens utgång
utgjorde således 97% (99%) av långsiktigt substansvärde.
22
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,60 kr,
varit 11% (25%).
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter,
avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större –
del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar
framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med
gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.
Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten
resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna
med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt
avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på
samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste
sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent
samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat
och avkastning.
2 0 1 5
Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt
mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en
långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
Känslighetsanalys
–1%-enhet
+1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån
1 490
1 490
1 490
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)
D:o %
Aktuell skatt, 5%
440
1,1%
– 79
40
0,1%
– 79
840
2,1%
– 79
Resultat efter skatt
1 851
1 451
2 251
Resultat kr/aktie
Avkastning långsiktig substans
Resultat / aktiekurs
P/E
11,29
10,3%
9,6%
10
8,85
8,1%
7,5%
13
13,72
12,6%
11,7%
9
EPRA nyckeltal, 12 månader rullande
30 sept 2015 30 sept 2014 31 dec 2014
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr
EPRA NAV, kr/aktie
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr
EPRA NNNAV, kr/aktie
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)
1 083
6,60
19 811
121
17 493
107
11%
1 029
6,27
18 280
111
16 178
99
12%
1 355
8,26
18 618
114
16 432
100
11%
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie
Förvaltningsresultat kr/aktie
Årets resultat efter skatt kr/aktie
Utdelning kr/aktie
Långsiktigt substansvärde kr/aktie
Aktuellt substansvärde kr/aktie
Fastighetsbestånd kr/aktie
Värdeförändring fastigheter
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde
Avkastning aktuellt substansvärde
Avkastning totalt kapital
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum
NASDAQ Stockholm (SIX Return)
Fastighetsindex Sverige (EPRA)
Fastighetsindex Europa (EPRA)
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)
Finansiell risk
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
1 år
3 år
snitt/år
10 år
snitt/år
–1%
3%
91%
8%
9%
8%
3%
2,1%
3%
6%
43%
8%
7%
7%
5%
1,2%
6%
7%
7%
7%
6%
6%
7%
1,1%
12,8%
13,1%
7,1%
10,5%
10,6%
6,3%
10,6%
10,6%
6,6%
11%
10%
32%
25%
20%
25%
14%
17%
24%
20%
18%
23%
9%
9%
12%
5%
5%
3%
50%
341%
51%
315%
49%
302%
Aktiens direktavkastning
Aktiens kurs/substansvärde
Avkastning vinst per aktie
Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen
23 maj 1997 till och med 30 september 2015
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5
23
Kalendarium
Bokslutskommuniké 2015
20 januari 2016, ca klockan 13
Årsredovisning 2015
Beräknas finnas tillgänglig på bolagets hemsida vecka 5 2016
Årsstämma 2016
17 mars 2016
Delårsrapport januari-mars 2016
13 april 2016
Halvårsrapport januari-juni 2016
13 juli 2016
Delårsrapport januari-september 2016
12 oktober 2016
Bokslutskommuniké 2016
19 januari 2017
www.castellum.se
På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller
ekonomi- och finansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.
Dotterbolag
Aspholmen Fastigheter AB
Rörvägen 1, Box 1824,
701 18 Örebro
Telefon 019-27 65 00
orebro@aspholmenfastigheter.se
www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Brostaden
Tjurhornsgränd 6, Box 5013,
121 05 Johanneshov
Telefon 08-602 33 00
info@brostaden.se
www.brostaden.se
Fastighets AB Corallen
Bataljonsgatan 10, Box 7,
551 12 Jönköping
Telefon 036-580 11 50
info@corallen.se
www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB
Theres Svenssons gata 9, Box 8725,
402 75 Göteborg
Telefon 031-744 09 00
info@eklandia.se
www.eklandia.se
Fastighets AB Briggen
Riggaregatan 57, Box 3158,
200 22 Malmö
Telefon 040-38 37 20
info@briggen.se
www.briggen.se
Harry Sjögren AB
Kråketorpsgatan 20,
431 53 Mölndal
Telefon 031-706 65 00
info@harrysjogren.se
www.harrysjogren.se
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5
Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550
C a s t e l l u m
D e l å r s r a p p o r t
j a n u a r i - s e p t e m b e r
2 0 1 5