HSB BRF BOFINKEN ÅRSREDOVISNING 2014
HSB BRF BOFINKEN ÅRSREDOVISNING 2014 Att bo i en Bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (= månadsavgiften, ”hyran” gånger 12) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt ”äger” du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en ”i tiden obegränsad nyttjanderätt” till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen – genom HSB-ledamoten – har hela HSB Stockholms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning. Solna 2015-04-01 Kallelse till ordinarie föreningsstämma med brf Bofinken Medlemmarna i HSB brf Bofinken i Solna kallas härmed till ordinarie föreningsstämma onsdagen den 22 april 2015 med start kl 19:00. Lokal: Restaurang Terra, Solna Gate Hemvärnsgatan 9, 172 54 Solna (se bild) De medlemmar som inte kan närvara på årsstämman kan utöva sin rösträtt via ombud med fullmakt. Fullmaktsblankett bifogas årsredovisningen. Efter stämman bjuder föreningen på en lätt måltid i anslutning till möteslokalen. Anmälan till måltiden sker via anmälningsblankett som bifogas i årsredovisningen. Anmälningsblanketten lämnas till fastighetsskötarens expedition på Wiboms väg 8, Nedre Källaren, senast kl 12.00 söndagen den 12 april 2015. Vägbeskrivning T-bana Till årsstämman • Tag T-bana linje 10 från Västra Skogen mot Hjulsta – åk till Solna strand (går var sjätte minut) • sedan 350 m promenad till Solna Gate Hem • Tag T-bana från Solna strand mot Kungsträdgården (går varje kvart) iii Vägbeskrivning: iv Dagordning föreningsstämma Brf Bofinken i Solna Dagordning vid brf Bofinkens ordinarie föreningsstämma den 22 april 2015 1. Stämmans öppnande 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer att, jämte stämmoordförande, justera protokollet samt val av rösträknare 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Styrelsen årsredovisning 9. Revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut i anledning av föreningens vinst enligt den fastställda balansräkningen 12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar till styrelseledamöter 14. Val av styrelsens ordförande 15. Val av styrelseledamöter och suppleanter 16. Val av revisor/er samt suppleant 17. Val av valberedning 18. Erforderliga val till representation i HSB 19. Övriga i kallelsen anmälda ärenden Motioner 1. Rökförbud från balkonger och i direkt anslutning till fasaden 2. Uppmärkning av papperskorgar för fimpar 3. Borttagande av minst två av fyra handikapplatser utanför Wv 17 och 10 4. Sopnedkast stängs eller uppgraderas 5. Opartisk granskning av styrelsens handläggning av stamrenoveringsprojekt 6. Klargörande av kösystemets funktion gällande fasta parkeringsplatser 7. Varannan med baken före 8. Rökning och ventilation 9. Störningsrutin 10. Forum medlemmar 11. Sophink tvättstugan 12. Port öppettider 13. Portar kvalitet 14. Förslag till stadgeändring, § 24 Valberedning 20. Stämmans avslutning v Innehållsförteckning Årsredovisning 2014 för brf Bofinken 1. Förvaltningsberättelse 2. Årsredovisning 3. Sid 2 A. Resultaträkning Sid 14 B. Balansräkning Sid 15 C. Kassaflödesanalys Sid 17 D. Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Sid 18 E. Sid 19 Noter Revisionsberättelse Sid 23 Möteshandlingar 1. Valberedningens förslag Sid 24 2. Motioner med Styrelsens yttranden bifogade Sid 25 1. Anmälningsblankett – Måltid Sid 39 2. Fullmaktsblankett Sid 40 Blanketter 1 Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB:s brf Bofinken i Solna får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2014-01-01 – 2014-12-31. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Olle Sigward Lennart Persson Rainer Korkiamäki Fredrik Askerberg Monica Löfvander Folke Nordlander Per-Erik Persson Tommy Pollák Enis Taric Håkan Lagnefeldt Funktion Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Utsedd av Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen Föreningen HSB Styrelsesuppleanter Anders Andrae Jan Lindström Peter Backström Suppleant Suppleant Suppleant Föreningen Föreningen HSB Ordinarie revisorer Richard Minogue Bo Genfors BoRevision AB Revisor Revisorssuppleant Revisor Föreningen Föreningen HSB Riksförbund Valberedning Urban Hiertner (sammankallande) Monica Carlander Arnoldsson Lars Astell Anders Welin Ann-Charlotte Viklund Ombud vid representation i HSB Enis Taric Folke Nordlander Rainer Korkiamäki (suppleant) Tommy Pollák (suppleant) Firmateckning Föreningens firma tecknas, förutom styrelsen i sin helhet, av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningen har efter föreningsstämman 2014 tecknats av Olle Sigward, Lennart Persson, Enis Taric och Rainer Korkiamäki. 2 Fastigheter och lägenheter/lokaler Föreningen äger fastigheterna Bofinken 1, Flugsnapparen 1, Korsnäbben 2 och Nötväckan 1 i Solna kommun med 8 byggnader med sammanlagt 426 lägenheter, 17 hyreslokaler och 1 bostadsrättslokal. Total tomtyta: Total bostadsyta: Total lokalyta: 22 024 kvm 34 772 kvm 1 080 kvm Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Trygg Hansa. Hemförsäkring och bostadsrättstillägg bekostas av bostadsrättsinnehavarna. Förvaltning HSB Stockholm har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal under året. Arbetsgrupper För att effektivisera styrelsens arbete har fyra arbetsgrupper bildats. Syftet med detta är även att säkerställa att kunskap och kompetens finns kvar inom styrelsen och kan överföras till framtida nya ledamöter. Teknik och Underhåll samt Stamgrupp Enis Taric (sammankallande), Folke Nordlander, Per-Erik Persson samt Fredrik Askerberg. Förutom löpande drifts-, underhålls- och fastighetsförvaltningsfrågor har arbetsgruppen arbetat med att planera för att åtgärder vidtas där så behövs, se vidare under rubriken Teknik och Underhåll samt Stamgrupp. I Stamgruppen ingår samma ledamöter förutom Per-Erik Persson (Enis Taric är sammankallande). Stamgruppens uppgift har varit att se till att stamrenoveringsprojektet löper och kontrolleras enligt plan och att för projektet nödvändiga val och beslut kan tas av styrelsen, Detta har skett genom deltagande i byggmöten varannan vecka tillsammans med representant från informationsgruppen. Vidare har gruppens uppgift varit att planera, förbereda och upphandla kulvertarbeten samt besiktningar. Ekonomi och Juridik Rainer Korkiamäki (sammankallande) och Olle Sigward. Förutom löpande ekonomiuppföljningar och prognoser har arbetsgruppen arbetat med föreningens lån samt räntebevakning. Vidare har gruppen arbetat med avtalsfrågor med leverantörer samt upphandlingar. Under året har en inköpspolicy tagits fram och budgeten för kommande år har fastställts. Gruppen har också arbetat med ekonomisk planering för kommande projekt. En lokalhyresgäst har vräkts då denne använt lokalen som bostad vilket strider mot reglerna i lokalhyresavtalen. 3 Kommunikation och Hemsida Lennart Persson (sammankallande), Tommy Pollák samt Jan Lindström. Gruppens främsta uppgift är att skapa en väl fungerande kommunikation med medlemmarna och andra intressenter. Andra uppgifter är att bearbeta och sammanställa information till både medlemmar och styrelse, se vidare under rubriken kommunikation. Trivsel och Miljö Per-Erik Persson (sammankallande), Anders Andrae samt Monica Löfvander. Arbetsgruppen har arbetat med frågor kring vår yttre och inre miljö (till exempel trädgård, lekplatser, trafikfrågor på Wiboms väg samt städning) samt ansvarat för möten och information till alla portombud. Övriga aktiviteter, se vidare under rubriken Trivsel och Miljö. Föreningens ekonomi och verksamhet 2014 samt framtida utveckling Allmänt Ordinarie föreningsstämma genomfördes den 29 april 2014. Den nya styrelsen utökades med en person och 50 % av styrelsemedlemmarna var nytillkomna. Föreningsstämman avslutades med den traditionsenliga middagsbuffén. Endast ett informationsmöte har hållits med föreningsmedlemmarna under 2014 då kommunikationen mestadels har skett genom hemsida och våra olika informationsblad samt fyra startmöten inför badrumsrenoveringarna. Styrelsen har, förutom föreningsstämman, genomfört 12 protokollförda sammanträden inklusive budgetmöte. Under året har omkring 100 beslut samt ärenden hanterats av styrelsen. I januari avslutades ärendet om tappvatten i Hyresnämnden vilket medför att föreningen har rätt att placera tappvattenrör i nya lägen. I samma månad blev stamrenoveringen i Wv 12 klar. Under året blev även Wv 10 och 8 klara. Senare under våren beställdes kulvertarbeten från Titania för att säkerställa att vi får rätt tappvattentemperatur i alla lägenheter. Samtidigt passade vi på att byta värmerören när marken ändå var uppgrävd. Under våren byttes också all utebelysning till LED-lampor och under hösten byttes lamporna på alla våningsplan till LEDlampor vilket kommer att minska el-förbrukningen markant. Under november startade den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) som görs vart sjätte år enligt tvingande regler. Föreningen har fortsatt god ekonomi och årets resultat slutade på 5,9 miljoner kronor. Det goda resultatet förklaras främst av de låga räntorna, att vattenskadorna nu har minskat betydligt samt att föreningen numera måste förhålla sig till de nya bokföringsreglerna, de så kallade K3-reglerna. K3-reglerna ändrar avskrivningstider samt medför att i princip allt planerat underhåll numera måste skrivas av över ett antal år. Dessa kostnader, som tidigare kostnadsfördes direkt under innevarande år, periodiseras numera över ett bestämt antal år. Föreningens resultat för perioden överstiger det budgeterade resultatet med 5,6 miljoner kronor. 4,6 miljoner kronor förklaras av de nya K3-reglerna. Även om dessa bokföringstekniska åtgärder spelar oss i händerna nu med ett bra resultat så planerar styrelsen för att vi ska klara av högre räntor i ett längre perspektiv genom att inte ta så mycket lån nu, genom att använda vår likviditet till stamrenoveringen samt att binda våra 4 lån på långa löptider på fortsatt låga räntenivåer. Detta för att ha möjlighet att genomföra framtida underhåll utan att behöva genomföra substantiella avgiftshöjningar. Under året har föreningens lån utökats med 40 miljoner kronor. Utöver dessa lån har föreningen möjlighet att utnyttja ett byggnadskreditiv för det pågående stamrenoveringsprojektet. Styrelsen förutspår att stamrenoveringsprojektet kommer att uppgå till strax över 60 miljoner kronor. Styrelsen kan även konstatera att föreningen under kommande år har behov av ökade underhållsåtgärder, främst ifråga om omläggning av tak på lamellhusen samt fasadrenovering av plåt, fönsterpartier och balkongdörrar. Årsavgifter Vid budgetkonferensen för verksamhetsåret 2015 beslutade styrelsen att behålla årsavgifterna oförändrade med anledning av den gynnsamma utvecklingen på kreditmarknaden samt genomförda besparingar. Överlåtelser Under år 2014 har 18 överlåtelser skett vilket är märkbart färre än föregående år. Styrelsens arbete under året Verksamheten för 2014 har främst innefattat att hantera det pågående stamrenoveringsprojektet samt att försöka blicka framåt för kommande underhållsbehov. Ett projekteringsarbete för ommålning av trapphus har startats under sommaren för att ge föreningens våningsplan och entréer en uppfräschning. Fastighetsbesiktning och genomgång av utemiljön har genomförts. Under hösten påbörjades upphandling av ny hissleverantör och avtal med vår nya leverantör Hiss-Craft slöts i december. ComHem-avtalet för kabel-TV har omförhandlats och därmed har kostnaderna minskat med oförändrat utbud av tv-kanaler. Under senhösten 2014 beslutades om källsortering av matavfall på prov under våren 2015. Vidare har ett antal störningsärenden hanterats inom föreningen. I något fall har extern expertis anlitats för att lösa konflikter mellan medlemmar. Teknik och Underhåll samt Stamgrupp Tak och fasader Värmeläckage och fuktproblem i våra fasader samt inträngande vatten via fönster har även i år åtgärdats löpande. Under året har också ett pilotprojekt med byte av fönster, balkongdörrar och fönsterplåtar genomförts på Wv 12. Åtgärder som vidtagits under året: Stenplattorna vid lamellhusens källaringångar har försetts med galler och nederdelen av dörrarna har förstärkts med sparkplåt. Fortsatt arbete med tätning av fuktinträngning samt värmeläckage vid fönster och fasad. Ett större antal dörrstängare på främst entrédörrar har bytts ut. Större projekt som att renovera lamellhusens tak, balkongfönster och -dörrar samt fasadbeklädnader får vänta tills stamrenoveringsprojektet är avslutat. 5 Belysning Ett utbyte av belysningsarmaturer på våningsplanen i alla hus samt i källargångarna på lamellhusen har genomförts. Den nya LED-tekniken medför att elförbrukningen på de utbytta armaturerna sjunker till en tiondel av den tidigare förbrukningen. En ytterligare fördel är att PCB har sanerats när de gamla armaturerna skrotats. LED-belysningen i parker och entréer som har bytts ut tidigare har fungerat mycket bra under året och medför sänkta el- och underhållskostnader för föreningen. Ventilation Ventilationskanalerna på Wv 12, 10 och 8 har rensats efter stamrenoveringen som orsakat nedsmutsning i form av damm från borrning och bilning i betongen. Därefter har obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförts i dessa byggnader. Vi har erhållit uppskov med OVK på ventilationskanalerna i övriga trappuppgångar. Kontrollen och rensningen av ventilationskanalerna kommer att utföras i takt med att stamrenoveringen blir klar i respektive hus under 2015. En miljöinspektion genomfördes av Solna stads miljönämnd på Wv 7 efter klagomål från boende. Efter utredning av extern konsult konstaterades att anläggningen och ventilationen fungerar och fick godkännande av miljönämnden. Badrums- och stamrenovering Vi är glada att så många av Bofinkarna har insett vikten av att ha ett fungerande tätskikt i badrummet. Denna investering resulterar i att vi minimerar risken för framtida vattenskador. Boende slipper bekymra sig för eventuella vattenskador i grannens badrum på våningen ovanför. I samband med badrumsrenoveringarna har oväntat många extra tillval gjorts av Bofinkarna vilket tillsammans med andra orsaker medfört att tidsplanen har förändrats. För att bibehålla kvaliteten på utförandet har vi därför i samråd med Titania förlängt tidsplanen för projektet till slutet av november 2015. Under 2014 har Titania renoverat 151 badrum samt 86 WC. Under samma period har Titania bytt ut ledningsstråken (kallvatten, varmvatten och varmvattencirkulationsledningar i källare) i hus 12, 10, 8, 6 samt port 27-23. Kulvertarbetena (kallvatten, varmvatten, varmvattencirkulations- samt värmeledningar som går i marken mellan husen) är klara, dock återstår återställning av mark som kommer att utföras under våren 2015. Relining av dagvattenstammar har utförts i alla hus utom i hus 4 och 2. För alla parter i projektet är det kvaliteten och garantierna som styr. Hela projekt bevakas och kontrolleras därför av två konsulter från Ramböll. Ramböll bevakar och kontrollerar utförandet samt dokumenterar projektets olika delar enligt Rambölls kontrollplan. I de hus där arbetet slutförts har det även gjorts samordnade besiktningar med oberoende besiktningsman på allt utfört arbete, både på föreningsdelarna (stammar, vattenledningar, golvbrunn) och på arbete som boende har beställt av Titania (badrum, wc). Besiktningen utförs av ett oberoende konsultteam som styrelsen har anlitat. I takt med att husen blir klara distribueras besiktningsprotokollen till de boende genom styrelsens försorg. Kostnaden som avser enskild medlems del av besiktningen bärs av denne själv. 6 Efter stamrenovering sker en allmän städning av utrymmena, hisskorgar och hisschakt rengörs samt återställs. Entréer och våningsplan kommer att fräschas upp med målning. Vattenskador Föreningen har under året fortsatt drabbats av vattenskador men nu har den negativa trenden brutits och vi ser att vattenskadorna har börjat minska. Kostnaderna för vattenskador har mer än halverats från föregående år vilket har gett en besparing med nästan 400 000 kr. När stamrenoveringsprojektet är klart ska vi omförhandla premien för vår fastighetsförsäkring som tidigare höjts på grund av vattenskador. I samband med den kraftiga nederbörden i juli uppstod översvämning i källare beroende på att gatunätet inte klarade att hantera vattenmassorna. Samtidigt slogs portarnas låssystem ut av åskan. I samband med regnen och kulvertbytet har det även uppkommit vattenskador i källarnas förrådsutrymmen och vid kulvertarnas anslutning till huskropparna. Reglering av dessa skador har krävt insatser att utreda och lösa för alla parter som Titania, Bofinken och drabbade medlemmar, HSB samt försäkringsbolagen. Branddörrar Branddörrar och dörrstängare har justerats under året. Arbetet fortsätter under 2015 när det planeras bli klart. I samband med arbetena säkerställer vi att den befintliga asbestisoleringen kapslas in i branddörrarna. Värmepumpar Vid kulvertbytet aktualiserades frågan om värmepumparnas återmatningssystem. En förnyad utredning visade samma resultat som tidigare, det vill säga att ett moderniserat värmepumpsystem inte är lönsamt, bland annat beroende på prissättning av olika energislag. Värmepumpsystemet ligger därför fortsatt i samma ”malpåse”. Handikappanpassning Under året har handikappanpassning av fastigheterna skett för enskilda medlemmar genom Solna stads försorg. Kommunikation och Hemsida Hemsidan Den nya hemsidan på internet, med adress www.hsb.se/stockholm/bofinken, har nu snart varit i bruk i två år. Den bygger på en HSB-struktur och är därför bättre anpassad till vår förening än den förra hemsidans upplägg. Under det senaste året har vi lagt in betydligt mer information på hemsidan än vad som tidigare fanns där. Exempelvis Bofinken Info, Bofinken Nytt (varje månad) samt information från våra medlemsmöten och startmötena inför stamrenoveringen. Anslagstavlan användes i början av medlemmarna mest för att förmedla egna synpunkter och uppfattningar om den pågående stamrenoveringen. Styrelsen har hela tiden förmedlat att inlägg på anslagstavlan inte besvaras av styrelsen. Dessutom införde styrelsen en Nätpolicy för Anslagstavlan, som innebär att olämpliga inlägg tas bort. Skriftlig kommunikation med styrelsen kan ske genom e-post eller brev. 7 Bofinken Info Bofinken Info utkommer en gång per år, efter årsstämman i april. Bofinken Info innehåller bland annat information från styrelsens arbetsgrupper, boenderegler samt renoveringsregler. Information om styrelsens sammansättning, namn och telefonnummer, samt kontaktuppgifter till HSB servicecenter ingår också i detta dokument. Bofinken Nytt Under 2014 har vi gett ut 10 nummer av Bofinken Nytt, där information ges om vilka arbeten som pågår i föreningen samt vilka beslut som fattats av styrelsen. Bofinken Nytt innehåller också information om föreningsaktiviteter av olika slag och kan hämtas i respektive portentré efter varje styrelsemöte. Boenderegler Varje år uppdateras dokumentet Boenderegler. Här finns föreningens Trivselregler, som syftar till att skapa trivsel, ordning och reda i vår förening. Dessutom innehåller dokumentet de Renoveringsregler som medlemmen har att följa när det gäller renovering i lägenheten. Särskilda regler för renovering i våtutrymmen samt utdrag från föreningens stadgar för att klargöra ansvarsfördelning mellan medlemmen och föreningen när det gäller att hålla lägenheter och fastigheter i gott skick finns också i dessa regler. Stam och Bad Nytt Under stamrenoveringen har styrelsens Stamgrupp, entreprenören Titania och projektledaren Ramböll hållit byggmöten var 14:e dag. På dessa möten avstäms alla genomförda, pågående samt planerade aktiviteter för såväl stamrenoveringen som medlemmarnas badrumsrenoveringar. Efter varje sådant möte delar styrelsen ut ett informationsblad till boende i det/de hus där arbete pågår. Informationsbladet läggs i plastlådan i entrén. Informationsmöten Under 2014 har medlemsmöten hållits den 10 och 13 februari. Mötena var mycket välbesökta. Information om den påbörjade stamrenoveringen samt information om den då kommande årsstämman lämnades vid dessa möten. Startmöten inför Stam- och Badrumsrenoveringen I samband med att renoveringsarbetena startade i respektive etapp hölls informationsmöten med de boende. Under året har fyra startmöten genomförts i mars, maj, juni och oktober för Wv 8, Wv 17-27, Wv 6 samt Wv 4. Informationsmöten hålls åtta veckor före byggstart. TV-slingan För de medlemmar som inte har tillgång till dator har det funnits en möjlighet till information från styrelsen på den så kallade ”Slingan”. Den är en analog Tv-kanal hos ComHem, S6. Slingan består av ett antal bilder, som innehåller information om namn och telefonnummer som är bra att känna till samt aktuell information om beslut och medlemsaktiviteter (exempelvis medlemsmöten, elpriser och parkeringsföreskrifter). Tekniken är föråldrad och anslutningen har under stamrenoveringen drabbats av avbrott. Slingan är nu igång i lamellhusen (5-27), men otillgänglig i punkthusen (2-12). Eftersom all 8 information på Slingan även ges skriftligt i Bofinken Nytt och Bofinken Info (förutom besked om när p-förbud råder) och dessutom digitalt genom hemsidan, så avvaktar styrelsen med eventuell reparation för punkthusen tills stamrenoveringen är avslutad. Trivsel och Miljö Trädgård och lekplatser Trivsel och Miljö har till uppgift att hantera ärenden som rör yttre och inre miljö. Att hålla rent och snyggt under pågående stamrenovering och kulvertarbete har varit svårt. Genomgång har gjorts med HSB Mark angående den yttre miljön med skötsel av lekplatser, planteringar, buskar och träd. På grund av stamrenoveringen och grävarbeten för kulvertar så måste en hel del av arbetet anstå tills vidare. Planering av grillplats pågår. En annan uppgift har varit rensning av cykelförråden och märkning av cyklar. Två protokollförda marksyner har genomförts. Övrig föreningsverksamhet Toaletten i föreningslokalen Holken och duschen i gästrummen har renoverats under året och det har medfört att uthyrningen av Holken och gästrummen varit färre än föregående år. Holken nyttjas som dagrum kl. 08:00 till 17:00 måndag till fredag under tiden som renoveringarna håller på. Holken har under året varit uthyrd tio gånger och har dessutom utnyttjats för olika föreningsaktiviteter såsom bridge, dans, pensionärsklubb samt Barfinken. Gästrummen har varit uthyrda under 121 nätter. Portombud samt medlemsaktiviteter Det finns ett portombud i varje port som ska fungera som informationsstöd vid inflyttning samt som en länk mellan medlemmarna och styrelsen. Portombudens namn finns anslagna på informationstavlorna i entréerna. Utöver detta har ett portombud till uppgift att kontrollera vad som sker i och omkring fastigheterna. Två möten har hållits med portombuden, ett på våren och ett på hösten, där portombuden fick tillfälle att framföra sina synpunkter och observationer. För närvarande saknas portombud i Wiboms väg 2, 4, och 8. Den årliga grillsöndagen i september ordnades av Anders Welin. Glöggfesten, som under 2013 saknades av medlemmarna, anordnades igen av Hjördis Wallmo-Streger. Det finns även en aktiv pensionärsförening, en boule- och en bridgeklubb i Bofinken. Under hösten togs ett initiativ av Eva Heffler och Eva Helgö att starta Barfinken i Holken vilket har uppskattats av medlemmarna. Barfinken fortsätter under våren 2015. Uppföljning av stämmobeslut 2014 Redogörelse för motioner som bifölls på stämman Motion 4: Ordna med grillplats/picnicplats. Arbetet är planerat att genomföras efter att Titania är klara med stamrenoveringen under hösten 2015/våren 2016. Motion 6: Åtgärda ytterdörrar, hängning + stöd. Dörrarna är renoverade under året och dörrstängare är utbytta. 9 Motion 9: Skyltar ute. Nya förbuds- och informationsskyltar är uppsatta vid infarten bredvid Wv 5. Motion 15: Införa webbaserat bokningssystem för Holken och uthyrningsrummen. Ett system för att visa bokade tider i Holken och uthyrningsrummen kommer att tas i drift 1 mars 2015. Kostnadsjämförelser 2012 – 2014 Kostnad 2014 Ändr. 2013 Ändr. 2012 El* 1 865 369 +25% 1 489 775 -43% 2 609 695 kr Värme 4 156 455 -9% 4 556 804 -0,4% 4 573 829 kr Vatten 592 291 -12% 675 462 +11% 607 659 kr Byggnad 557 516 +2% 544 799 +5% 520 400 kr Mark 397 852 +1% 395 472 +2% 386 536 kr Städning 524 741 -3% 543 468 +4% 524 259 kr Snörenhållning 139 069 -22% 178 474 -8% 193 210 kr 586 423 +20% 488 417 +3% 475 761 kr 40 860 -69% 132 949 +7% 124 639 kr 362 922 -63% 978 847 +91% 511 487 kr Fastighetsskötsel Sophämtning Sophämtning Grovsophämtning Självrisker** Administrativ för1 142 955 1 025 173 +11% +17% valtning*** *) I bokslut 2012 togs en för hög upplupen kostnad för el upp för december när föreningen bytte elleverantör. Detta medför att 2013 års kostnad minskade och utan periodiseringsfelet skulle föreningens kostnad för 2013 ha uppgått till cirka 1 825 tkr. **) Kostnaderna på grund av vattenskadorna har minskat, se ovan rubrik ”Vattenskador”. Föreningens kostnader för betalda självrisker har också minskat markant. ***) Administrationskostnaderna har ökat på grund av juristhjälp, förvaltningsresurs i samband med stamrenoveringsprojektet samt olika medlemsärenden. 10 876 105 kr Förbrukningsjämförelser 2012 – 2014 Förbrukning Total el, kWh* 2014 Ändr. 2013 Ändr. 2012 1 414 826 -5% 1 482 812 +3% Fastighets el, kWh 528 017 +3% 514 470 +4% 1 434 434 494 013 Medlems el, kWh** 886 809 -2% 909 247 -3% 940 421 43 094 -13% 49 482 +14% 43 462 4 733 570 -14% 5 489 000 -4% 5 726 097 Vatten, m³ Uppvärmning & varmvatten Fjärrvärme, kWh *) Föreningen har tecknat avtal med Vattenfall med fast pris på el 37,39 öre/kWh inklusive elcertifikat under två år från och med 1 oktober 2014 till och med 30 september 2016 (41,5 öre/kWh föregående period). Styrelsen följer marknadsutvecklingen av elpriset. **) Medlemmarnas förbrukning av el har stadigvarande sjunkit under de senaste sex åren. 11 Planerade aktiviteter under 2015 Fortsätta stam- och tappvattenrenoveringen samt renoveringen av badrum och toaletter i medlemmens regi samt slutföra projektet. Måla om våningsplan och trapphus i samtliga hus med början i hus 10 och 12. Fortlöpande under kommande år kommer övriga hus att åtgärdas. Utreda och införa åskskydd för att förebygga att känslig elektronik slås ut. Utredning (pågår) av långsiktigt behov av renovering eller utbyte av fönster, fönsterkarmar och balkongdörrar. Fasadrenovering av fastigheterna upphandlas först efter utvärdering av pilotprojektet och sedan stamrenoveringsprojektet slutförts. Utföra prov med matavfallsåtervinning för att minska miljöpåverkan samt minska sophanteringen. Skapa en finansieringspolicy som guide för kommande styrelser. Påbörja arbetet med att ta fram nya stadgar för föreningen enligt HSB:s nya normalstadgar1 samt analys av att eventuellt anta HSB:s Kod för bostadsrättsföreningar2. Anordna grillplats bakom lamellhusen när stamrenoveringen är klar. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat årets början Årets resultat 4 730 222 5 915 868 10 646 090 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond Överföring till fond Balanserat resultat -17 500 1 843 000 8 820 590 10 646 090 Styrelsens förslag innebär att vi inte gör någon extra avsättning till den yttre fonden. Kostnader för renovering av stammar och tappvatten finansieras genom lån. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 1 2 Länkar: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.298812.1378821318!/folder_hsb_brf_brf_normalstadgar_2011.pdf http://www.hsb.se/omhsb/fakta/hsbs-styrande-dokument/hsb-kod-for-bostadsrattsforeningar 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Till brf Bofinkens ordinarie föreningsstämma 2015-04-22 Valberedningens enhälliga förslag till kandidater för förtroendeuppdrag inom brf Bofinken: Styrelsens ordförande Olle Sigward, Wv 11 1 år omval Övriga styrelseledamöter Tommy Pollák, Wv 12 Rainer Korkiamäki, Wv 7 Jan Lindström, Wv 2 Robert Saberski, Wv 10 Enis Taric, Wv 10 Monica Löfvander, Wv 10 Per-Erik Persson, Wv 2 Fredrik Askerberg, Wv 19 2 år omval 1 år omval 2 år nyval 2 år nyval (1 år kvar) (1 år kvar) (1 år kvar) (1 år kvar) Styrelsens suppleanter Lars Olsson, Wv 12 Jens Höglind, Wv 4 1 år nyval 2 år nyval Revisor Richard Minogue, Wv 6 1 år omval Revisorssuppleant Sten Wahlund, Wv 6 1 år nyval Distriktsombud, ordinarie Tommy Pollák Enis Taric 1 år nyval 1 år omval Distriktsombud, suppleanter Rainer Korkiamäki Per-Erik Persson 1 år omval 1 år nyval Valberedning Urban Hiertner (sammankallande), Wv 11 Monica Carlander Arnoldsson, Wv 6 Anders Welin, Wv 10 Lennart Persson, Wv 2 Folke Nordlander, Wv 10 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för nyval) 1 år (ställer upp för nyval) 24 Motioner inlämnade till brf Bofinkens föreningsstämma 2015 Styrelsens yttrande på inlämnade motioner bifogas i anslutning till respektive motion. Motion 1 Rökförbud från balkonger och i direkt anslutning till fasaden Det som står nämnt angående rökning i nuvarande boenderegler: Rökning kan störa dina grannar. Rök därför så lite som möjligt på balkongen. Rökning i fastigheten är inte tillåten i gemensamma utrymmen utan endast i den egna lägenheten. Vid rökning utanför husen skall fimparna tas om hand, (det finns ”askkoppar” på ovansidan av de gröna papperskorgarna). Undvik rökning direkt utanför porten eller i direkt anslutning till fasaden då röken kan sugas in i husen via ventilation och fönster. Visa hänsyn. Jag anser att dessa regler är för mjukt skrivna och tror att många struntar i dessa riktlinjer eftersom att det enbart är just riktlinjer. Personligen upplever jag ett stort problem med rökningen. Röken gör det svårare för mig att andas och jag har även vid många tillfällen vaknat mitt i natten som konsekvens av att rök har kommit in i min lägenhet. Rökning som sker efter fasaden sprider sig lätt med vinden, röken tränger in i ventilationen och påverkar inomhusluften för boende inom en stor radie. Det är inte rimligt att så många grannar ska få utsättas för detta gift som konsekvens av en boendes val att röka. Jag föreslår att föreningen förbjuder rökning från balkonger och i direkt anslutning till fasaden. Emma Södergren Wiboms väg 13 Motion 2 Uppmärkning av papperskorgar för fimpar På våra papperskorgar utanför varje port finns det uttag för cigarettfimpar som de flesta inte tycks känna till. Yrkar därför Uppmärkning av dessa så att fimparna hamnar där istället för på marken. Vänligen Bertil Idegran Wiboms väg 23 V.G. vänd för styrelsens yttranden kring ovanstående motioner. 25 Styrelsens yttrande över motion 1 samt 2 Styrelsen har stor förståelse för att rökning kan vara ett stort problem för boende. Dock kan styrelsen inte mer än uppmana de boende samt hyresgäster att visa tillbörlig hänsyn genom information samt genom våra boenderegler. Nuvarande rättspraxis omöjliggör för föreningen att införa ett förbud. Styrelsen föreslår därför att passande information anslås i entréerna och att boendeinformationen ses över. Askkopparna på våra papperskorgar har försetts med ytterligare dekaler efter att motionen inlämnats. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 1 samt Motion 2 besvarade 26 Motion 3 Borttagande av minst två av fyra handikapparkeringsplatser utanför Wiboms väg 17 och 10 Tillgången på parkeringsplatser har försämrats de senaste åren. Exempelvis får bilarna inte parkeras längre i halvcirkeln mellan Wiboms väg 12 och 27. Dessutom har gula linjer anbringats, som strikt anger parkeringsförbud, utanför ”infarterna” till Wiboms väg 2-12. Böter utdelades faktiskt inte innan dessa gula linjer hade anbringats. För oss som verkar stå i en till synes oändlig kö till de fasta platserna i mitten på gatan, trots relativt lång boendetid och hög omsättning av lägenheter, är det av stor vikt att det är smidigt att hitta platser. Detta är särskilt viktigt vintertid och på städonsdagarna. Föreningen bör således efter bästa förmåga försöka övertala Solna kommun att minska antalet handikapparkeringsplatser på vår gata. Självklart behövs flera, men behövs verkligen alla nuvarande? Minst två kan i alla fall mycket märkbart tas bort, nämligen en eller två av de två handikapplatserna (sex meter var) utanför Wiboms väg 17, samt en av de två utanför Wiboms väg 10. Minst 12 meter upptas alltså för närvarande till synes i onödan, eftersom platserna inte används idag av handikapputrustade bilar. Härmed yrkar jag på: Att föreningen efter bästa förmåga försöker förmå Solna kommun att ta bort minst en av handikapplatserna utanför Wiboms väg 17 Att föreningen efter bästa förmåga försöker förmå Solna kommun att ta bort en av handikapplatserna utanför Wiboms väg 10 Anders Andrae Wiboms väg 8, lgh 1304, 171 60 Solna Styrelsens yttrande över motion 3 Styrelsen ser positivt på möjligheten att öka tillgängligheten på parkeringsplatser på Wiboms väg. Huruvida styrelsen har någon möjlighet att påverka Solna stads gatukontor behöver dock undersökas vidare. Styrelsen föreslår stämman att bifalla Motion 3 27 Motion 4 Sopnedkast Sopnedkastet stängs eller uppgraderas Det luktar väldigt illa in i lägenheten och i trapphuset ganska ofta (konstant på vår och sommar). Ibland luktar det i lägenheten utan att det luktar i trapphuset. Grundproblemet är att det här systemet inte funkar bra och därför återkommer lukten hela tiden. Jag tycker att sopnedkasten bör förseglas och ersättas med annan extern lösning. Alternativt bör systemet uppgraderas till ett luktfritt välisolerat system. Oya Yilmaz Dahlqvist Wiboms väg 2, plan 6 Styrelsens yttrande över motion 4 Styrelsen arbetar kontinuerligt med sophanteringsfrågan där försöket på Wiboms v. 8 med hantering av bioavfall är ett stort steg för att minska luktproblemen i husen. Försegling av sopnedkasten innebär dock en försämring för alla äldre med rörelsesvårigheter samt även den komfort som upplevs med lokal sophantering inom husen. Ett annat problem är att finna plats för externa sophanteringslösningar som godkänns av Solna stad samt avfallsentreprenörer. Nuvarande samt kommande arbetsmiljökrav kommer också i mångt att styra hur sophanteringen ska lösas. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 4 besvarad 28 Motion 5 Opartisk granskning av styrelsens handläggning av stamrenoveringsprojektet behövs Beslut vid stämmorna 2012 och 2013 och exempel på styrelsens handläggning Stämman 2012 beslöt: 1) att renovering/byte av avloppsrör genomförs i föreningens regi 2) att golvbrunnar och avloppsrör i badrumsgolven byts till nya där så erfordras (dvs. inte i renoverade, besiktigade och godkända badrum) a) I strid med stämmans beslut och BRL meddelade styrelsen att golvbrunn och avloppsrören i badrumsgolven endast byts hos den som beställt badrumsrenovering av Titania. Ett halvt år senare, efter krav från medlemmar, kom beskedet att alla grodor byts ut. Försåtligt nog ställer styrelsen ännu i februari 2014 som villkor för bytet en beställning hos Titania. Styrelsen likställer den som vill renovera sitt badrum i egen regi med den som vägrar det lagstadgade underhållet! b) Den som inte beställt badrumsrenovering av styrelsens entreprenör och därför inte får grodan utbytt tvingas, enligt information vid husmötet för Wv 10, skriva på ett papper på att han/hon tar fullt ekonomiskt ansvar, utan försäkringsskydd, för skador i hela fastigheten som kan uppstå pga att avloppsrör och golvbrunn ej renoverats, ett ansvar som enligt HSB jurister helt faller på den styrelse som vägrar byta grodan. 3) att stående avloppsrör med tillhörande avstick renoveras genom rörinfodring med strumpmetoden (där avloppsrören inte går att byta) a) Styrelsens förslag till stämman, vilket debatterades synnerligen livligt, var att rörinfodring skulle utföras. Tillägget inom parentes var ett andrahandsalternativ för den händelsen att befintliga rör skulle visa sig alltför dåliga för infodring. b) Så som det nu blivit – att stambytet i stället för infodring valts som förstahandsalternativ – anser vi att styrelsen handlat i strid med medlemmarnas uppdrag. Propositionens ytterst olyckliga formulering skulle visserligen kunna uppfattas som så att strumpmetoden endast skulle tillgripas där stambytet inte kan genomföras, men ingen som deltog i stämman 2012 svävar i okunnighet om att det motsatta var styrelsens hårt lanserade nya linje. c) Styrelsens återgång till stambyte i stället för relining innebär också att alla slitsar öppnats, varför nya tappvattenledningar enkelt kunnat installeras till betydligt lägre kostnad och till färre förfulande konstruktioner i och utanför lägenheter. Vi frågar oss varför styrelsen inte kallat till en extrastämma för beslut i en så väsentlig förändring i det stora projektet. d) Tilläggas kan att föreningen hade alla möjligheter att utföra sina arbeten i vårt orenoverade och för ändamålet uttömda badrum, men grodan byttes inte, trots våra uppmaningar. Stammen blev enligt grannar en blandning av gammalt och nytt. Var detta till föreningens bästa eller entreprenörens? 29 4) att föreningen genomför en gemensam upphandling för badrumsrenovering men med eget avtal mellan entreprenör och enskild medlem för att denne skall ha möjlighet att utnyttja ränteavdrag och ROT-avdrag a) Inget beslut har fattats om att alla medlemmar skall köpa sin badrumsrenovering av företag som styrelsen bestämt. Enligt styrelsens hemsida var erbjudandet avsett ”för dem i föreningen som önskar”, vars antal i förhandsenkäten var ca 150. Prisgarantin baserades på samma antal beställningar. Renovering i egen regi var enligt stämmans beslut ett likvärdigt alternativ. Detta har styrelsen helt nonchalerat. b) Den som vill renovera i egen regi hindras av styrelsen att använda sitt badrum fram till projekttidens slut, vilket strider mot Bostadsrättslagen 7 kap 4 § som ovillkorligen garanterar medlems rätt att nyttja sin lägenhet som bostad. 5) att styrelsen beslutar om nytt regelverk för renoveringsarbeten av badrum i egen regi a) I stället för att besluta om ett nytt regelverk annullerade styrelsen stämmobeslutet genom att i strid med BRL 7 kap 12 § förbjuda dessa arbeten till 2016. 6) att alla arbeten som berör avloppsrör och brunnar samt tappvatten i badrum, WC och kök bekostas av föreningen gemensamt a) I den ROT-berättigande fakturan för badrumsrenovering ingår arbeten som föreningen enligt lag och stämmobeslut ska stå för: bilning av golv, byte av groda, återfyllning inkl. material, dragning av tappvattenrör mm. Varför? Försökte styrelsen runda skatteregler? Först efter påpekanden från medlemmar åtog sig styrelsen posten. b) Den upphandlade badrumsrenoveringen sockrades med asbestsanering, värmeelement mm, ur föreningens gemensamma medel. Lagstridiga lockbeten/favörer som först efter krav från medlemmar senare återtogs. 7) att alla övriga arbeten med renovering av det egna badrummet bekostas av lägenhetsinnehavaren själv a) Inför och under etappen som berörde vår lägenhet bad vi föreningen byta grodan i vårt badrum och ta fram sin entreprenörs pris på asbestsaneringen. Vi var beredda att acceptera priset 16000 kr, vilket Rambölls konsult hade nämnt vid husmötet. b) I stället för besked om grodbyte erbjöds vi ett möte med övertalningsgruppen (2xRamböll+Titania+styrelsen), vilket vi avböjde som onödigt. Titanias anbud på asbestsaneringen kom först efter etappens slut: 24800 kr, vilket var drygt 9000 kr mer än det dyraste anbud från övriga certifierade företag vi kontaktat. c) Titania vägrade acceptera annan entreprenör för saneringen (trots att huset redan var klart), och styrelsens konsult upprepade förbudet med tillägget: ”Jag behöver också informera om att ifall Styrelsen drabbas av kostnader pg a att Titania avsäger sig samordnings-ansvaret och anmäler hinder eller rent av stoppar entreprenaden, kommer att återföras på medlem som orsakat detta.” d) Av styrelsens svar framgår inte på vilket sätt styrelsens påbud och hot skulle väga tyngre än Bostadsrättslagens bestämmelse om medlems ansvar om underhåll av sin lägenhet, ej heller på vilka grunder föreningen, i strid med svensk avtalsrätt, skulle kunna rikta krav på ersättning för avtalsbrott mot tredje man som inte är part i avtalet. 30 Stämman 2013 beslöt ytterligare att föreningen även byter tappvattenledningarna som dras i nya synliga lägen. (Se 3 c ovan.) Ett omotiverat monopol För renoveringsprojektet har styrelsen avtalat att hela området för brf Bofinken, med åtta klart åtskilda huskroppar med stora avstånd dem emellan, definieras för hela stamrenoveringsprojektets löptid som en enda byggarbetsplats, och att Titanias platschef tilldelas rätten att förbjuda andra företag att verka inom området. Förbudet förkunnas även av styrelsen. Vi frågar oss med vilken rätt föreningen anser sig kunna ge bort rätten att råda över underhållsarbeten i medlems lägenhet som medlemmen enligt BRL och föreningens stadga ansvarar för. Skälet till att Titania garanterats monopol inom föreningens område är, enligt Ramböll-konsulten Ylva Malm, ekonomiskt: Skulle andra entreprenörer tillåtas inom området skulle Titania behöva anställa en person enbart för att samordna arbetsmiljöansvaret. Titanias dåvarande platschef Massoud Zolfaghari motiverade 2013 för en av våra medlemmar Titanias monopol med att alternativet skulle innebära stort ekonomiskt bortfall för Titania. (Hyresnämnden i Stockholm, ärende nr 7352-14 rotel 10) Vi ställer oss frågande till att styrelsen för ekonomisk vinnings skull kringgår Arbetsmiljölagens regler om samordningsansvar på en byggarbetsplats. Avsikten med lagen är enligt Arbetsmiljöverket att skapa trygga förhållanden på arbetsplatser där flera företag verkar. Lagstiftarens avsikt var inte att med lagen trygga alla intäkterna åt den som tilldelats samordningsansvaret. Styrelsens konsult Fredrik Holgerman har i mejl medgivit att ”…det hade möjligen kunnat skrivas annorlunda i kontraktet och [området] hanterats i delar etc”. Det ”arbete” som Titania påstås utföra i medlemmars badrum före och efter stamrenovering i respektive hus finns bara i fantasin. En opartisk utredning Motstridiga besked om renoveringsprocessen, försök till avvikelse från lag och föreningens stadga, bristande respekt för stämmans beslut och ett översmart avtal som strider mot Bostadsrättslagen; en grundad misstanke om oegentligheter som flera jurister pekat ut för oss är skäl nog för stämman att be om en sakkunnig bedömning av styrelsens handläggning. Enligt Lag om ekonomiska föreningar har stämman möjlighet att be Bolagsverket utse granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper under viss förfluten tid eller av vissa åtgärder eller förhållanden i föreningen. Om förslaget biträds av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de närvarande röst-berättigade, ska styrelsen inom en vecka ansöka hos Bolagsverket om att granskare ska utses. Yrkande Med stöd i Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, 8 kap 17§ yrkar vi att stämman beslutar om att hos Bolagsverket ansöka om att verket utser en oberoende, oväldig person för en särskild granskning av styrelsens för brf Bofinken handläggning av föreningsstämmors beslut 31 om stamrenovering, med särskild hänsyn till hinder eller men i nyttjanderätten som styrelsen genom sitt avtal med Titania Bygg & VVS AB vållat medlemmar som inte anlitar eller tänkt anlita nämnda företag för badrumsrenovering och som styrelsen, i strid med BRL 7 kap 2 – 4 §§, vägrar åtgärda. Solna den 28 februari 2015 Anneli och Aulis Gröndahl Wiboms väg 10 Styrelsens yttrande över motion 5 I ett arbete av denna magnitud kan enskilda medlemmar komma att känna sig felaktigt behandlade och söka upprättelse genom olika forum. Styrelsen kan bara förhålla sig till stämmobeslut, stadgar samt gällande lagstiftning och inte söka särbehandla medlemmar utifrån att man som enskild medlem anser sig ha rätt till det ena eller det andra. I ett projekt av detta slag måste justeringar ske vartefter förutsättningarna förändras. Att då söka få det till att styrelsen medvetet försökt att vilseleda, inte följa stämmobeslut eller att syssla med oegentligheter m.m. är ett uttryck för bristande respekt för det arbete som utförs och ett misstroendevotum för hela projektet. Styrelsens uppfattning är att det finns ett fåtal medlemmar som är missnöjda med den linje som stämman har beslutat och styrelsen har att följa vilket är ett uttryck för normal demokrati. Styrelsen respekterar att medlemmar har olika åsikter men kan inte agera utifrån att uppfylla särintressen. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 5 32 Motion 6 Klargörande av kösystemets funktion gällande fasta parkeringsplatser Trots en boendetid på sex år har jag hittills inte blivit erbjuden någon fast parkeringsplats, med eller utan eluttag. Tycker det verkar märkligt med tanke på hög omsättning av lägenheter. Föreningen bör således efter bästa förmåga undersöka och exakt klargöra, på ett för medlemmarna transparent sätt, hur nuvarande kösystem fungerar. Dessutom angående de fasta parkeringsplatserna: varför målas inte, nuvarande helt flagnade, gränslinjerna tydligare vita? Härmed yrkar jag på: Att föreningen efter bästa förmåga klargör för medlemmarna på ett transparent sätt hur kösystemet till de fasta parkeringsplatserna fungerar Att föreningen efter bästa förmåga försöker förmå Solna kommun att måla nya vita gränsmarkeringar mellan varje fast parkeringsplats Anders Andrae Wiboms väg 8, lgh 1304, 171 60 Solna Styrelsens yttrande över motion 6 Parkeringen på Wiboms väg hanteras av Solna stad. Det är inte föreningens uppgift att förklara Solna stads parkeringskösystem. Styrelsen kommer att tillskriva Solna stad om parkeringslinjerna. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 6 besvarad 33 Motion 7 Varannan med baken före Inte bara våra bakar utan även bilarna har med åren blivit bredare, vilket vållar problem – i vissa fall dubbelt upp – vid parkering vid stolparna vid Wiboms väg. Ett sätt att lindra besvären vore att lika frivilligt som informellt enas om att varannan bil backar in i fickan. På så sätt kan man lämna mer plats mellan bilarna på förarsidan och mindre plats på passagerarsidan. Yrkande För optimering av det knappa utrymmet i våra parkeringsfickor föreslår jag att stämman rekommenderar att den som har ett udda nummer på sin parkeringsplats parkerar men nosen mot stolpen, och den med ett jämnt nummer backar in. Solna den 28 februari 2015 Aulis Gröndahl Wiboms väg 10 Styrelsens yttrande över motion 7 Parkeringen på Wiboms väg är Solna stads samt att de som parkerar där bör sinsemellan komma överens. Föreningen har sålunda ingen rätt att råda i denna fråga. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 7 34 Motioner 2015 från Göran Karlsson, wv 7 Motion 8 [1] Rökning och ventilation Ventilation i lägenheterna är otillfredsställande och cigarettrök sprids ofta via ventilationen. Detta påverkar hälsa och miljö för medlemmarna. Jag föreslår rökförbud och särskild översyn av ventilationen. Motion 9 [2] Störningsrutin Enligt vad jag vet, så saknar föreningen en rutin som beskriver hur ett störningsärende hanteras. En sådan rutin är ett måste för att klargöra hur en störning hanteras samt vilka parter som inblandade och vilka roller de har. För den enskilde medlemmen är det också viktigt att veta vilka rättigheter och skyldigheter hen har för att få en rättvis behandling vid ett ärende. Jag föreslår att en störningsrutin dokumenteras snarast och skickas ut till medlemmarna. Motion 10 [3] Forum medlemmar Forumet är idag helt öppet för läsning/skrivning av alla. Detta gör att andra än medlemmarna kan läsa innehållet, vilket inte är bra då t.ex. köpare och leverantörer/entreprenörer kan läsa våra interna diskussioner. Jag föreslår att endast medlemmar har åtkomst till forumet. Förra årets beslut i denna fråga berodde på okunskap och felaktigheter då styrelsen fick det till en annan fråga om näthatare vilket dåvarande motion ej handlade om. [5] Sophink tvättstugan Nuvarande hink är alldeles för liten och bör ersättas av en större. Motion 11 Motion 12 [6] Port öppettider Opraktiskt med begränsning efter kl 21. Jag föreslår en förlängning till 22 på vardagar och midnatt på helgerna Motion 13 [7] Portar kvalitet De flesta av våra ytterportar är av usel kvalitet och trasiga vilket försvårar stängning. Det medför tex att portar förblir öppna då de ej stängs helt. Det händer tex på baksidan av lamellhusen. Olämpligt för vår säkerhet. Jag föreslår att portarna byts ut då den obegripliga renovering som gjorts inte fyllt något förklarliga syfte. Föreningen kan kanske förklara varför man monterat plåt på portarna och vilket problem det löst. Jag antar att det kostat en del vilket kunnat använts till nya Portar i stället. Det går inte reparera hur länge som helst. Allt har en livslängd. V.G. vänd för styrelsens yttranden kring ovanstående motioner. 35 Styrelsens yttrande över motion 8 Inom fastigheterna pågår för närvarande OVK-arbete där ventilationsflöden mäts och ställs in enligt tvingande standarder. Cigarettrök kan, som tidigare motionär beskrivit, dock komma in utifrån genom ventilerna i fönstren. Styrelsens föreslår att frågan behandlas likvärdigt som under Motion 1 samt Motion 2. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 8 Styrelsens yttrande över motion 9 Bostadsrättshavares skyldigheter och rättigheter beskrivs under § 36-46 i stadgarna samt att störningar regleras närmare under § 42 i stadgarna. § 42 följs av en sanktionsmöjlighet enligt § 48, punkten 7. Föreningen har utifrån § 42 utformat våra Boenderegler som beskriver hur man förväntas utöva sin bostadsrätt i föreningen. Störningar mellan medlemmar hanteras genom att kontakt tas med HSB-förvaltare som hanterar dessa ärenden. Störningar dokumenteras hos HSB-förvaltare och vid återkommande störningar skickas ett brev ut till den störande parten med uppmaning att omedelbart upphöra med störningen. Enligt stadgarna kan föreningen, om störningarna inte upphör samt att uppmaningar som förvaltaren skickat ut inte hörsammats, ytterst förverka medlemmens nyttjanderätt. Det föreligger således en stark skyldighet hos medlemmen att inte störa sina grannar samt att hörsamma boendereglerna. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 9 besvarad Styrelsens yttrande över motion 10 Styrelse anser fortfarande att föregående års motionssvar var väl avvägt och utformat utifrån motionärens frågeställning samt att rekommendationen var befogad. Utdrag ur föregående års motionssvar: ”Styrelsen anser att forumet är avsett för medlemmarnas behov av att kommunicera kring enklare frågor som det står beskrivet på hemsidan. I dagsläget används hemsidan i mångt till missnöjesyttringar vilka istället skall vändas till Styrelsen direkt eller till Servicecenter för åtgärd. Det är Styrelsens uppfattning att med tiden kommer sidan att användas med klokskap och utifrån dess tänkta intention. Ett öppet forum garanterar demokrati vilket gör att alla i föreningen har tillgång utan restriktioner oavsett tid, rum eller när man blir medlem. Slutna inloggningssystem måste också underhållas och administreras vilket medför ökade kostnader för föreningen.” Med ett års erfarenhet så används anslagstavlan i liten utsträckning och tyvärr oftast inte enligt dess intention. Att skapa ett slutet system för enskilda grupperingar ligger inte i föreningens intresse. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 10 Motionssvaren fortsätter på nästa sida. 36 Styrelsens yttrande över motion 11 Storleken på sophink är anpassad för att den ska tömmas efter varje användning, se anslag i tvättstugan. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 11 Styrelsens yttrande över motion 12 Portarnas öppettider är anpassade för att minska riskerna för obehöriga att komma in samt för att motverka okynnespåringningar på kvällar och nätter. Styrelsen anser att nuvarande tider är anpassade utifrån alla medlemmars behov. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 12 Styrelsens yttrande över motion 13 Portarna ingår i det löpande underhållet och kontinuerliga underhållsåtgärder vidtas. Under året har dörrarna i lamellhusen förstärkts med sparkplåtar i stål, dörrstopp och nya dörrstängare. Vidare har styrelsen arbetat med skalskyddet för att säkerställa att alla dörrar stänger som de ska. Nya dörrpartier är väldigt dyra och så länge vi kan underhålla våra befintliga dörrar för att bibehålla dess funktion desto bättre och mer ekonomiskt är det för föreningen. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 13 37 Motion 14 Solna 150227 Till styrelsen, HSB Bofinken Motion Förslag till stadgeändring, § 24 Valberedning Under perioden 2004 till 2014 har i Bofinken valberedning 2 ledamöter suttit 10 år (varav 1 sammankallande) 1 ledamot suttit 8 år 1 ledamot suttit 7 år 1 ledamot suttit 6 år Dessutom kan man konstatera en kraftig ”slagsida” för ledamöter boende på ”jämn” sida av Wiboms väg. Precis som för styrelsen så är det naturligtvis viktigt att det blir rotation inom valberedningen (inte minst eftersom det annars riskerar bli en form av styrning åt ett håll om samma valberedning sitter år efter år). Eftersom det inte finns någon valberedning till valberedningen så är det viktigt att det vid varje stämma diskuteras hur man bäst löpande byter ut personer i valberedningen. Yrkande: Vi föreslår att samma lydelse som gäller vid val av ledamöter till styrelsen skall gälla för val av ledamöter till valberedningen. Nämligen att ledamöter väljs för högst två år, och där enl. stadgarna ledamot kan väljas om (dock bör detta inte ske i oändlighet). m.v.h. Lindgren Wiboms väg 23, lgh. 1401 Styrelsens yttrande över motion 14 Valberedningens medlemmar väljs enligt våra stadgar § 24 på ett år i taget vilket inte strider mot motionärens yrkanden. För att ändra stadgar måste beslut tas på två på varandra följande föreningsstämmor. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 14 38 Anmälningsblankett måltid Jag/vi, ____ personer, önskar delta vid måltid som följer efter föreningsstämman den 22 april 2015 på Restaurang Terra, Solna Gate, Hemvärnsgatan 9, Solna Namn: ________________________________________ ________________________________________ Wiboms väg: ____ Anmälningsblanketten lämnas till fastighetsskötarens expedition på Wiboms väg 8, Nedre Källaren, senast kl 12.00 söndagen den 12 april 2015. 39 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (= förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort ........................................................... Datum ................................... Fullmakt för .....................................................….......................................... att företräda bostadsrättshavaren ..........................….................................. Lägenhetsnummer ............... i brf Bofinken i Solna. (Obs. Enbart föreningens unika lägenhetsnummer skall anges, 1 – 426, 7001) Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning: ....................................................................................................................... (Namnförtydligande)………………………………………….……………………………………… (Fullmakten behöver inte vara bevittnad) 40 Styrelsens sammansättning Brf Bofinken under 2014-2015 Från vänster övre raden: Rainer Korkiamäki Sekreterare Folke Nordlander Ledamot Enis Taric Ledamot Anders Andrae Suppleant Fredrik Askerberg Ledamot Per-Erik Persson Ledamot Håkan Lagnefeldt HSB Ledamot Lennart Persson Vice ordförande Från vänster nedre raden: Tommy Pollák Ledamot Monica Löfvander Ledamot Olle Sigward Ordförande Asal Abdi Förvaltare Jan Lindström Suppleant 41 Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.
© Copyright 2024