Delårsrapport jan-sep 2015
del årSR APPORT 1 janUARI – 30 septEMBER 2015 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Vi är Specialfastigheter Specialfastigheter är en säker, trygg och aktiv fastighetsägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Specialfastigheter äger och förvaltar allt från kriminalvårdsanstalter och ungdomshem till domstolsbyggnader och polisfastigheter. Speciella verksamheter som ställer höga krav, inte minst på säkerhet. Specialfastigheter ägs av svenska staten – en ägare som ställer tydliga krav på verksamheten och på hur vi agerar mot omvärlden. Ägarens uppdrag är utgångspunkt för våra mål och strategier, det som utgör vår gemensamma grund och vägvisare. Vi är en viktig samhällsaktör och ska vara ett föredöme i arbetet för en hållbar utveckling. Det tankesättet genomsyrar allt vi gör idag och det vi planerar för framtiden. Vi arbetar utifrån tre affärsområden – Kriminalvård, Försvar och rättsväsende samt Institutionsvård och övriga specialverksamheter. Våra kunder finns över hela landet. Detsamma gäller Specialfastigheters 123 medarbetare. Vårt huvudkontor är i Linköping. Fastighetsinnehavet har en lokalarea på cirka 1,1 miljoner kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till 20,6 miljarder kronor per 2015-09-30. 2014 omsatte vi 1 872 Mkr med ett resultat på 1 390 Mkr. Våra största kunder är Kriminalvården, Polisen, Statens institutionsstyrelse, Försvarsmakten och Försvarets materielverk. 2 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Vd har ordet kommun, samt vid räddningsskolorna i Revinge, Lund och på Sandö, Kramfors. Som fastighetsägare har vi dock ett ansvar att tillgodose de myndighets- och verksamhetskrav som ställs vid förändrad användning till boende för asyl sökande. Dessa krav arbetar vi på att uppfylla. ”Vi kan samhällsfastigheter med höga säkerhetskrav” Resultatet De tre första kvartalens resultat har ökat från 758 till 792 Mkr jämfört med föregående period, även om tredje kvartalets resultat minskade något. De nya byggrätterna i kvarteret Kronoberg i Stockholm om 16 000 kvm på verkar fastighetsvärdet positivt. Specialfastigheters kontraktsportfölj med långa avtal borgar för ett fortsatt stabilt resultat. Bäst på säkerhet Säkerheten är något vi ständigt jobbar med att förbättra. Detta kvartal är vi extra glada att det även uppmärksammats externt. Vi blev nominerade som en av tre slutkandidater i kategorin ”Bästa Risk Management-arbete 2015” av tidningen Skydd & Säkerhet vid deras event Security Awards. Vi fick dock gratulera Haninge kommun som i tuff konkurrens blev utsedd som vinnare. Boende för flyktingar Regeringen har stort fokus på att klara av de stora flykting strömmarna och vi har blivit ombedda att se över vilka möjligheter vi har att bistå med boendeplatser. Tillsammans med våra hyresgäster utreder vi därför skyndsamt om vi kan skapa boendeplatser på anstalten Kirseberg i Malmö, anstalten i Helsingborg, vid Smälteryd i Marks Hållbarhetsmål Det är med stolthet vi summerar hur vi uppfyller hållbarhetsmålen och vi har redan nått de flesta målen för 2015. Vi har nu även skrivit så kallade Gröna bilagor till hyresavtalen med Kriminalvården, som är vår största hyresgäst, och ska se över hur vi kan implementera avtalen genom att formulera gemensamma mål för hållbarheten vid de olika anstalterna. I och med detta har 95 % av de hyresavtal vi tecknar en grön bilaga kopplad till sig. Vi vill ha goda relationer med våra leverantörer och prioriterar de företag som tecknat avtal med oss via upphandlingar enligt lagen om offentlig upphandling. Avtalstroheten är mycket hög, hela 89%. Vårt mål att inte utsättas för korruption, givande eller tagande av muta är självklart svårt att mäta, men det finns bra metoder och vi har en god intern kontroll. Under senaste året har vi ökat andelen kvinnliga ledare från 21 till 32 procent. Vid varje rekrytering har vi noggrant utvärderat behov av kompetens, sökt efter de bästa kandidaterna och eftersträvat mångfald. Fastighetsbranschen genomgår både en generations- och en kompetensväxling som gör att medarbetare har många arbetsgivare att välja bland, och vårt arbete med så kallad employer branding måste fortsätta och inrikta sig på att attrahera kompetenser med olika bakgrund. Stark finansiell ställning Vår starka finansiella ställning tillsammans med rådande marknadssituation medför historiskt låga räntenivåer för upplåning. Den extra utdelning som beslutades på bolagsstämman i april är nu utbetald och har medfört en ökad upplåning. Sammantaget ser det fortsatt mycket positivt ut för Specialfastigheter och vi ser fram emot ett bra avslut på år 2015. Åsa Hedenberg, vd specialfastigheter 3 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Q3 Nyckeltal Q1-Q3 2015 Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr Marknadsvärde, Mkr 1 388 1 063 792 20 550 Intäkter från fastighets förvaltning ökade till 1 388 (1 377) Mkr. Driftöverskottet minskade till 1 063 (1 085) Mkr. Detta beror främst på lägre hyror då vi har avyttrat fastigheter. Periodens resultat ökade till 792 (758) Mkr. Det beror främst på högre positiv orealiserad värdeförändring på finansiella instrument samt lägre finansieringskostnader. Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick till 20 550 (19 705) Mkr. Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr 462 366 227 Intäkter från fastighets förvaltning ökade till 462 (458) Mkr. Driftöverskottet uppgick till 366 (367) Mkr. Periodens resultat minskade till 227 (257) Mkr. Det beror främst på negativ orealiserad värdeförändring på förvaltnings fastigheter i detta kvartal. Nyckeltal Q3 2015 Specialfastigheter i sammandrag, Mkr Fastighetsrelaterade Jan–Sep 2015 Jan–Sep 2014 Intäkter från fastighetsförvaltning 1 388 1 377 1 872 Driftöverskott 1 063 1 085 1 452 Hyra per kvadratmeter, kr 1 621 1 608 1 600 Lokalarea, kvm/1000 1 058 1 067 1 066 Uthyrningsgrad, % 98,3 98,8 98,3 Överskottsgrad, % 76,6 78,8 77,6 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 248 297 371 47 41 64 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 20 550 19 705 20 271 Balansomslutning 21 311 20 139 20 571 6 266 7 843 8 475 Helår 2014 Underhåll Eget kapital Helår 2014 Finansiellt relaterade 4 Jan–Sep 2015 Jan–Sep 2014 Resultat före skatt 998 985 1 782 Årets/periodens resultat 792 758 1 390 Direktavkastning, % 6,9 7,4 7,3 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 5,5 5,0 4,9 Avkastning på eget kapital, % 15,1 13,8 19,0 Justerad avkastning på eget kapital, % 12,7 11,6 11,9 Belåningsgrad, % 57,9 46,3 44,4 Soliditet, % 29,4 38,9 41,2 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Verksamheten under kvartalet Skapa värde för kund Affärsområde Kriminalvård Kriminalvården har tecknat s.k. gröna hyresavtalsbilagor för samtliga kontrakt där de är hyresgäst hos Specialfastigheter. Det innebär ett ännu större fokus på hållbarhetsfrågor där gemensamma mål sätts upp. Den akuta flyktingkrisen har gjort att det krävs extraordi nära insatser för att lösa boendefrågan för flyktingar. Regeringen har vänt sig till myndigheter, verk och statliga bolag för att se hur de skyndsamt kan bidra. Kriminalvården och Specialfastigheter har beslutat utreda möjligheten att upplåta anstalterna Kirseberg i Malmö, anstalten Helsing borg i Helsingborg och Smälteryd i Marks kommun för flyktingbostäder. Fastigheterna är idag tomställda och vi jobbar nu intensivt för att åtgärda lokalerna så att de upp fyller nya verksamhets- och myndighetskrav och andra standarder. Affärsområde Försvar och rättsväsende Specialfastigheter har under flera år arbetat med Stockholms stad med att skapa nya byggrätter inom kvarteret Kronoberg 18 i Stockholm. Stadsbyggnadsnämnden i Stockholms stad har antagit den nya planen för kvarteret vilket innebär ca 16 000 kvm BTA nya byggrätter. Affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter Vi samarbetar med MSB om möjligheten att skapa lokaler för flyktingverksamhet inom räddningsskolorna vid Revinge i Lund och Sandö i Kramfors. risk- och säkerhetsområdet. I hård konkurrens fick vi den 17 september se Haninge kommun som vinnare detta år. Långsiktig lönsamhet Vårt nya sätt att placera viss överskottslikviditet i bostadsobligationer och låna på repomarknaden har fallit väl ut. Vidare har vi även förhandlat om ett antal hyreskontrakt som säkrar våra långsiktiga intäkter och ökar våra fastighetsvärden. Årsstämmans beslut att justera ned det egna kapitalet, genom en total utdelning om 3 000 Mkr, medförde att Specialfastigheter ökar sin externa belåning och soliditeten uppgår till 29,4 procent. Ansvar för miljö och klimat Vi följer upp våra övergripande miljömål med att minska de totala utsläppen av växthusgaser med 8 procent jämfört med samma period föregående år. Vi redovisar koldioxidbelastning från användning av energi (olja, gas, pellets, biobränsle, fjärrvärme och vattenkraftsbaserad el) samt vårt resande med tåg, flyg och bil. Koldioxidbelastningen har minskat med 5,1 procent jämfört med samma period föregående år. Den främsta anledningen är att vi har minskat vår användning av fossila bränslen. Vårt långsiktiga miljömål är att minska våra utsläpp av växthusgaser med 40 procent till 2030 jämfört med basåret 2012. Koldioxidbelastning, ton I augusti var det invigning av SiS ombyggda lokaler för boende inom avdelning Höjden, Brättegården. Fossil energi Förnyelsebar energi Fjärrvärme Bäst på säkerhet Med bäst på säkerhet menar vi att vi vill vara den fastighetsägare som på ett ansvarfullt och innovativt sätt bäst kan tillgodose våra egna och våra kunders höga krav och förväntningar på säkerhet, kompetens och stöd. Vi är mycket stolta och glada för Security Award-nomineringen till ”Bästa Risk Managementarbete 2015”. Priset delas ut årligen av tidningen Skydd & Säkerhet som på detta sätt vill lyfta fram goda exempel och engagemang och sätta strålkastarljuset på företag, lösningar och personer som på olika sätt bidragit till utveckling inom Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 989,9 1 306,3 28,2 29,8 3 798,9 3 744,7 El Resor (exklusive hyrbilar) Totalt 0,0 0,0 153,6 157,7 4 970,6 5 238,5 Koldioxidbelastning rapporteras med 2015 års fastighetsbestånd, för jan-sep 2015 och jan-sep 2014. Aktiv kompetensförsörjning I slutet av perioden var vi 123 (122) medarbetare, varav 30 (28) procent kvinnor och 70 (72) procent män. Av totalt 28 (28) ledare var 32 (21) procent kvinnor och 68 (79) procent män. Frisknärvaron under januari-augusti var 97,8 (96,8) procent. specialfastigheter 5 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Verksamheten Vårt uppdrag Vår vision Specialfastigheter ska långsiktigt och affärsmässigt äga, utveckla och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav i Sverige, där det föreligger ett nationellt säkerhetsintresse. Att minimera statens totalkostnader ska vara vägledande i vår verksamhet. Specialfastigheter kan också, på en konkurrensutsatt marknad äga, utveckla och förvalta fastigheter där det på annat sätt föreligger ett säkerhetsintresse, samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Specialfastigheter – det säkraste och mest attraktiva fastighetsbolaget för ett tryggare samhälle. Vår affärsidé Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i Sverige för kunder med verksamheter som ställer höga säkerhetskrav. Våra kärnvärden Säkerhet Långsiktighet Närhet Samverkan Våra strategiområden 6 Skapa värde för kund Bäst på säkerhet Vi ska affärsmässigt och kostnadseffektivt tillhandahålla anpassade lokaler som på ett aktivt sätt bidrar till hyresgästernas verksamhet. Vi ska växa genom att öka fastighetsinnehavet i nära samverkan med befintliga och nya kunder. Detta leder till att vi blir en attraktiv samarbetspart och arbetsgivare. Genom ständigt förbättringsarbete inom områdena personsäkerhet, informationssäkerhet, fysisk säkerhet och driftsäkerhet, vill vi vara den fastighetsägare som på ett ansvarfullt och innovativt sätt bäst kan tillgodose våra egna och våra kunders höga krav och förväntningar på säkerhet, kompetens och stöd. specialfastigheter Långsiktig lönsamhet Specialfastigheter ska förvalta fastighetsbeståndet långsiktigt, hållbart och totaleffektivt ur ett ägarperspektiv. Ansvar för miljö och klimat Vi ska vara ett klimatsmart fastighetsbolag som arbetar för minskad energianvändning, resurseffektiv fastighetsförvaltning och minskad användning av giftiga ämnen och material. Aktiv kompetensförsörjning Specialfastigheter ska ha aktiva, kompetenta och motiverade medarbetare som ges möjlighet och utrymme att utvecklas och bidra till företagets fortsatta utveckling. d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Ekonomiska mål Ägarens mål Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter: Lönsamhetsmål * Utdelningspolicy Kapitalstruktur Specialfastigheters mål för lönsamheten är Specialfastigheters utdelningspolicy är att till Specialfastigheters mål för kapitalstrukturen är ett resultat efter skatt efter återläggning av ägaren dela ut 50 procent av årets resultat efter en soliditet i intervallet 25-35 procent. värdeförändringar och därtill hörande upp- skatt efter återläggning av värdeförändringar skjuten skatt på 8 procent av genomsnittligt och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga eget kapital. utdelningsbesluten ska även beakta koncern- * Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras ens framtida investeringsbehov och finansiella beroende på fastighetsportföljens sammansättning. ställning. Justerad avkastning på eget kapital, % Utdelningen har uppgått till, Mkr Soliditet, % Q1-Q3 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2010 2011 2012 Q1-Q3 20102011 2012 2013 2014 2015 14,8 12,3 19,2 14,9 11,9 12,7 Över den senaste femårsperioden har Special- 340 312 365 1 2013 2014 481 3 000 2 1 Varav ordinarie utdelning 260 Mkr och återbetalning av aktiekapital 105 Mkr. 2 Varav ordinarie utdelning 435 Mkr och extra utdelning kapital i genomsnitt uppgått till 14,6 procent, 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital vilket väl överstiger målet på 8,0 procent. 2 071 Mkr i augusti 2015. Totalt utdelat/återbetalt under 5 år: 4 498 Mkr. fastigheters justerade avkastning på eget 31,2 31,834,2 38,1 41,2 29,4 Hållbarhetsmål Alla våra mål ska vara hållbara, men vi har identifierat några mål som särskilt kommer att följas upp och rapporteras till vår ägare som hållbarhetsmål. Långsiktiga mål per strategiområde Utfall Q1-Q3 2015 Mål 2015 95 % 50 % 0 0 89 % 90 % - 191 kWh/kvm 32 % 22 % Skapa värde för kund Alla hyresavtal ska ha gröna bilagor. Bäst på säkerhet Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta. Långsiktig lönsamhet Minst 90 procent av våra inköp ska ske mot våra avtalsparter. Ansvar för miljö och klimat Effektivisera energianvändningen – år 2018 ska energianvändningen vara högst 170 kWh/kvm för fastighetsel, verksamhetsel, värme, komfortkyla och varmvatten. Målet mäts enbart per år. Aktiv kompetensförsörjning Minst 30 procent av cheferna bör vara kvinnor. specialfastigheter 7 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Koncernens resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader * Driftöverskott Jul-Sep 2015 Jul-Sep 2014 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 430 432 1 287 1 298 1 725 32 26 101 79 147 462 458 1 388 1 377 1 872 -96 -91 -325 -292 -420 366 367 1 063 1 085 1 452 Administration -13 -14 -45 -43 -60 Rörelseresultat 353 353 1 018 1 042 1 392 Finansiella intäkter Finansiella kostnader 4 0 4 0 0 -34 -62 -187 -207 -282 Finansnetto -30 -62 -183 -207 -282 Resultat efter finansiella poster 323 291 835 835 1 110 Resultat fastighetsförsäljningar realiserade Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade Värdeförändring finansiella instrument orealiserade Resultat före skatt Skatt Årets/periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 0 -3 -1 -2 3 -27 52 123 137 643 -10 -4 41 15 26 286 336 998 985 1 782 -59 -79 -206 -227 -392 227 257 792 758 1 390 227 257 792 758 1 390 113,50 128,50 396,00 379,00 695,00 Jul-Sep 2015 Jul-Sep 2014 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 227 257 792 758 1 390 - - - - - Summa totalresultat för perioden 227 257 792 758 1 390 Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 227 257 792 758 1 390 Driftkostnader 72 66 253 227 324 Underhåll 15 17 47 41 64 9 8 25 24 32 Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, SEK Rapport över totalresultat, Mkr Årets/periodens resultat Summa övrigt totalresultat för året/perioden, netto efter skatt * Fastighetskostnader Fastighetsskatt 8 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Kommentarer resultaträkning Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 1 388 (1 377) Mkr, varav hyresintäkterna minskade till 1 287 (1 298) Mkr. Lägre hyresintäkter förklaras av att vi har renodlat vårt bestånd och sålt fastigheter. Övriga intäkter ökade till 101 (79) Mkr, vilket huvudsakligen beror på att hyresgästanpassningar har ökat med 22 Mkr. Fastighetskostnader Våra fastighetskostnader ökade till 325 (292) Mkr, vilket till största delen beror på 20 Mkr högre kostnader för hyresgästanpassningar. Driftöverskott Sammantaget har ovanstående resulterat i att driftöverskottet uppgick till 1 063 (1 085) Mkr. Detta beror främst på lägre hyror då vi har avyttrat fastigheter. Överskottsgrad Överskottsgraden visar hur mycket av intäkterna som blir kvar efter våra fastighetskostnader. Överskottsgraden uppgick till 76,6 (78,8) procent. Våra hyresgästanpassningar ökar, för vilka vi har lägre mariginaler, detta bidrar till en lägre överskottsgrad. Överskottsgraden är över det långsiktiga målet om minst 75 procent. Värdeförändringar Värdeuppgången i förvaltningsfastigheter förklaras bland annat av sänkt kalkylränta och avkastningskrav från och med kvartal två. För mer information se sidan 11. Värdeförändring i finansiella instrument uppgick till 41 (15) Mkr under perioden. Förändringen av det orealiserade resultatet i de finansiella derivaten beror till största del på att kronan har blivit svagare i förhållande till schweizisk franc, vilket ger en stark positiv effekt på valutaderivatet. Till följd av fortsatt fallande elpriser har den orealiserade förlusten i elterminer ökat. För mer information se sidan 16. Skatt Posten skatt består av betald skatt -102 (-111) Mkr och uppskjuten skatt -104 (-116) Mkr. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 792 (758) Mkr. Ökningen beror främst på positiv orealiserad värdeförändring på finansiella instrument samt lägre finansieringskostnader. Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt, uppgick till -182 (-207) Mkr. Förändringen i finansnetto beror främst på omräkning av skuld i utländsk valuta. Omräkningen av valutalån medför ett lägre finansnetto på 35 Mkr. För mer information se sidan 16. specialfastigheter 9 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Koncernens balansräkning, Mkr 2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31 20 271 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 20 550 19 705 Övriga materiella anläggningstillgångar 10 4 4 Derivat 58 84 106 Övriga finansiella placeringar 536 0 0 Övriga långfristiga fordringar 10 10 10 21 164 19 803 20 391 21 67 135 8 - 7 79 4 2 9 8 18 13 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Skattefordran Derivat Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 12 Likvida medel 17 245 5 147 336 180 21 311 20 139 20 571 6 266 7 843 8 475 7 417 6 926 7 450 99 126 135 Uppskjutna skatteskulder 2 297 2 028 2 192 Summa långfristiga skulder 9 813 9 080 9 777 Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Derivat Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 4 509 2 436 1 550 Leverantörsskulder 0 38 90 Skatteskuld - 23 - 31 8 8 Derivat Övriga skulder 123 126 114 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 569 585 557 Summa kortfristiga skulder 10 5 232 3 216 2 319 Summa skulder 15 045 12 296 12 096 Summa eget kapital och skulder 21 311 20 139 20 571 Ställda säkerheter Inga Inga inga Ansvarsförbindelser Inga Inga inga specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Eget kapital, Mkr 2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31 8 475 7 564 7 564 792 758 1 390 -929 -481 -481 -2 071 - - -1 2 2 6 266 7 843 8 475 6 266 7 843 8 475 - - - Belopp vid årets/periodens ingång Totalresultat för året/perioden Utdelning Nedsättning och återbetalning av aktiekapital Försäljning koncernbolag Belopp vid årets/periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Kommentarer balansräkning Investeringar Koncernens investeringar i fastighetsprojekt uppgick under perioden till 248 (297) Mkr. Nivå 1Noterade priser på aktiva marknader Nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1 Nivå 3 Icke-observerbara data Förvärv För kommande byggnation har vi förvärvat mark i Lunds kommun för 53 Mkr. Marknadsvärdet uppgick per 2015-09-30 till 20 550 Mkr. Periodens redovisade orealiserade värdeförändring uppgår till 123 (137) Mkr. Avyttringar En bolagsförsäljning har skett med fastigheten Drag 1 i Norrköping till ett underliggande marknadsvärde om 82 Mkr. Delförsäljning av mark på Lygnersvider 1:29 har genomförts under perioden. Värdeförändring förvaltningsfastigheter jan–sep 2015, Mkr Marknadsvärde 31 december 2014 20 271 + Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter 190 + Förvärv 53 - Försäljningar - 87 + Orealiserad värdeförändring Fastighetsförsäljningar har skett avseende: n Dressinen 4, Vänersborg n Ytternora 2:8, Hedemora n Hinseberg 1:9, Lindesberg n Moroten 77, Vänersborg 123 Marknadsvärde 30 september 2015 20 550 Orealiserad värdeförändringar 123 varav förändrad kalkylränta och direktavkastning varav nya och omförhandlade hyresavtal 312 varav förändring återstående löptid hyresavtal Försäljningarna, inklusive bolagsförsäljningar, har skett med ett något lägre värde (1 Mkr) än tidigare redovisat marknadsvärde (87 Mkr). Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserad på faktiska data avseende hyror och driftkostnader. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna är bedömd kalkylränta under kontraktsperioden mellan 5,45 och 5,70 procent. Direktavkastningskravet ligger huvudsakligen mellan 5,75 och 10,00 procent beroende på var fastigheterna är belägna. Från 2013 gäller IFRS 13 där värderingen av fastighetsinnehav ska klassificeras enligt tre nivåer. Det finns olika osäkerhet i värderingen beroende på vilken nivå som används vid värderingen. Specialfastigheter använder Nivå 3 där osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med transaktioner/marknadsinformation för att använda annan nivå: 322 -242 varav sänkt inflationsantagande år 1 i värderingsmodellen -164 varav övrigt -105 Den orealiserade värdeförändringen har minskat med 27 Mkr i kvartal tre, vilket främst beror på att hyresavtalens kortare återstående löptid överstiger nya och omförhandlade hyresavtal. Övriga finansiella placeringar Övriga finansiella placeringar 536 (0) Mkr består av bostadsobligationer 525 Mkr och deposition av likvida medel enligt CSA-avtal med 11 Mkr. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till 11 926 (9 362) Mkr. Förändringen beror på ökad upplåning till ordinarie utdelning 435 Mkr, extra utdelning 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital 2 071 Mkr i augusti 2015. För mer information se sidan 16. specialfastigheter 11 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Specialfastigheters pågående investeringsprojekt Över 20 Mkr per 30 september 2015 12 Kronoberg Häktet Huddinge Institutionen Brättegården Fastighetsnamn: Kronoberg 18 Kund: Kriminalvården Projektbeskrivning: Renovering och verksamhetsanpassning häktet Kronoberg. Tillkommande yta, LOA kvm: 563 Investering, Mkr: 170 Fastighetsnamn: Rotorn 3 Kund: Kriminalvården Projektbeskrivning: Säkerhetshöjande åtgärder samt avloppsbyte. Tillkommande yta, LOA kvm: 130 Investering, Mkr: 29 Fastighetsnamn: Brätte 1:2 Kund: SiS Projektbeskrivning: Ombyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmen. Tillkommande yta, LOA kvm: 0 Investering, Mkr: 22 Sameskolan Kiruna Institutionen Bärby Institutionen Älvgården Fastighetsnamn: Älgen 1 Kund: Sameskolan Projektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av skollokaler. Tillkommande yta, LOA kvm: 410 Investering, Mkr: 25 Fastighetsnamn: Funbo-Broby 1:3 Kund: SiS Projektbeskrivning: Om- och nybyggnad av boendeavdelningar, administration och gemensamma ytor. Tillkommande yta, LOA kvm: 1 885 Investering, Mkr: 92 Fastighetsnamn: Ytternora 2:7 Kund: SiS Projektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmen samt nybyggnation av idrottslokal. Tillkommande yta, LOA kvm: 887 Investering, Mkr: 47 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Institutionen Hornö Institutionen Råby Institutionen Ljungaskog Fastighetsnamn: Hornö 1:8 Kund: SiS Projektbeskrivning: Rivning och nybyggnation av verksamhetsanpassade lokaler. Tillkommande yta, LOA kvm: 1 525 Investering, Mkr: 56 Fastighetsnamn: Stora Råby 32:21 Kund: SiS Projektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av boendeavdelning samt gemensamma utrymmen. Tillkommande yta, LOA kvm: 580 Investering, Mkr: 35 Fastighetsnamn: Ljungaskog 15:28 Kund: SiS Projektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av boende- och utbildningslokaler samt nybyggnation av idrottslokal. Tillkommande yta, LOA kvm: 260 Investering, Mkr: 52 Övriga pågående projekt Under 20 Mkr per 30 september 2015 Investeringsvolym, Mkr Beräknad Kriminalvård 150 Försvar och rättsväsende 1 Institutionsvård och övriga specialverksamheter 46 Totalt 197 Total investeringsvolym pågående projekt, Mkr 725 Investeringsvolym pågående projekt 2015-09-30 Totalt, Mkr Affärsområde Kriminalvård, Mkr Affärsområde Försvar och rättsväsende, Mkr Affärsområde Insitutionsvård och övriga specialverksamheter, Mkr 725 349 1 375 598 Mkr per 2014-09-30 242 Mkr per 2014-09-30 45 Mkr per 2014-09-30 311 Mkr per 2014-09-30 specialfastigheter 13 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Koncernens kassaflödesanalys, Mkr Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 998 985 1 782 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -90 -105 -626 Betald skatt -103 -126 -157 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 805 754 999 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten 79 188 120 884 942 1 119 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter Investeringar i förvaltningsfastigheter -53 - - -201 -299 -372 Investeringar i övriga anläggningstillgångar - - -2 Försäljning av anläggningstillgångar 6 141 160 -248 -158 -214 2 376 -94 -455 -929 -481 -481 -2 071 - - -624 -575 -936 12 209 -31 5 36 36 17 245 5 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av kort- och långfristig upplåning Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Återbetalning av aktiekapital Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets/periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets/periodens slut 14 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Segmentsredovisning Koncernen Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 20 550 19 705 20 271 Intäkter från fastighetsförvaltning 1 388 1 377 1 872 Driftöverskott 1 063 1 085 1 452 Rörelseresultat 1 018 1 042 1 392 998 985 1 782 1 058 1 067 1 066 Resultat före skatt LOA, kvm/1 000 Totalt marknadsvärde, 20 550 Mkr 7 433 10 855 2 262 Affärsområde Kriminalvård Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 7 465 7 433 7 332 Intäkter från fastighetsförvaltning 562 567 740 Driftöverskott 430 441 564 Rörelseresultat 412 424 540 Resultat före skatt 362 396 561 LOA, kvm/1 000 420 425 426 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 10 576 Affärsområde Försvar och rättsväsende 10 855 10 167 Intäkter från fastighetsförvaltning Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 593 572 785 Driftöverskott 498 480 652 Rörelseresultat 483 465 632 Resultat före skatt 566 450 979 LOA, kvm/1 000 360 361 360 Affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter Jan-Sep 2014 Helår 2014 2 262 2 206 2 230 Intäkter från fastighetsförvaltning 233 238 347 Driftöverskott 135 164 236 Rörelseresultat 123 153 220 74 210 322 278 281 280 Resultat före skatt LOA, kvm/1 000 Försvar och rättsväsende Institutionsvård och övriga specialverksamheter Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 7 433 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 10 855 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Jan-Sep 2015 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Kriminalvård 2 262 specialfastigheter 15 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Finansförvaltning Upplåningen till Specialfastigheter görs utan pantsättning av fastigheterna. Företagets låneavtal innehåller en ägarklausul. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 procent. Lånefaciliteter, nominellt belopp, Mkr Låneram 2014-09-30 2015-09-30 - -10 46 -10 4 250 4 750 45 -245 Deposition enligt CSA Garanterade kreditlöften Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s (S&P) har per den 22 december 2014 bekräftat betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. Företagscertifikat Värdeförändringar i derivatinstrument sedan årsskiftet uppgick till 41 (15) Mkr som hänförs till värdeförändring i ränte- och valutaderivat med 52 (11) Mkr och elterminer med -11 (4) Mkr. Överskottslikviditet har placerats i fyra säkerställda bostadsobligationer med AAA-rating på mellanlång löptid. För att minska ränterisken i placeringarna har räntederivat ingåtts. Instrumenten marknadsvärderas på balansdagen där värdeförändringen för obligationerna redovisas över finansnettot och värdeförändringen för derivaten redovisas i posten ”värdeförändringar finansiella derivat”. 16 specialfastigheter 2014-09-30 4 000 4 000 2 700 900 13 000 10 000 8 475 7 861 Private Placements 547 547 547 547 Placeringar 500 - -500 - 22 297 19 287 11 313 9 053 MTN-program Totalt Den 30 september 2015 var portföljens snittränta för lån och derivat 1,53 (2,47) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,0 (2,2) år. Kapitalbindningstiden var 2,8 (3,1) år och med hänsyn till outnyttjade kreditlöften var kapitalbindningstiden 4,4 (4,0) år. Utnyttjat 2015-09-30 Finansnettots sammansättning, Mkr Räntekostnad lån 2015-09-30 2014-09-30 -118,7 -152,0 Valutakurs förändring på utländsk upplåning -35,4 -16,8 Räntenetto derivat -20,9 -34,5 Övriga ränteintäkter och kostnader -0,6 0,1 -175,6 -203,2 Övriga finansiella kostnader -9,7 -6,2 Aktiverad räntekostnad projekt 2,7 2,7 -182,6 -206,7 Operativt finansnetto Redovisat finansnetto Värdeförändring finansiella derivat Totalt finansnetto 40,7 14,8 -141,9 -191,9 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, Mkr Kapitalbindning, Räntebindning, Räntebindning, Räntebindning, Lån Lån Derivat Summa 2015 2 845 5 842 -1 380 4 462 2016 2 180 1 679 893 2 572 2017 1 250 650 250 900 2018 1 675 800 210 1 010 600 År 2019 1 350 1 050 -450 2020 1 120 399 307 706 2021 200 200 - 200 2022 500 500 - 500 2023 - - 200 200 2024 230 230 -130 100 2025 200 200 - 200 376 376 100 476 11 926 11 926 0 11 926 2026 och senare Summa Finansiella instrument värderade enligt verkligt värde, Mkr Priser noterade på en aktiv marknad (Nivå 1) Värdering baserad på observerbar data (Nivå 2) Värdering baserad på annan observerbar data (Nivå 3) Summa Ränteswap - (-) -57 (-75) - (-) -57 (-75) Räntevalutaswap - (-) 78 (32) - (-) 78 (32) Elterminer -14 (-3) - (-) - (-) -14 (-3) Totalt -14 (-3) 21 (-43) - (-) 7 (-46) 2015-09-30 (2014-09-30) Nivå 2 av verkligt värde värderas utifrån diskontering av framtida kassaflöden som baseras på observerbar data avseende ränte- och valutaswappar. För ytterligare förklaring se årsredovisning not 1. Redovisat värde per kategori 2015-09-30 Redovisat värde 2014-09-30 Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde - Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Checkkredit 45 45 - Depositioner enligt CSA-avtal 56 56 - - 2 700 2 702 900 899 Företagscertifikat Obligationer i fast ränta 5 378 5 706 4 815 5 107 Obligationer i rörlig ränta 2 896 2 897 2 845 2 883 Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs Realränteobligationer 422 423 424 429 Obligationer i utländsk valuta 429 435 378 392 11 926 12 264 9 362 9 710 Totalt specialfastigheter 17 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Moderbolagets resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Jul-Sep 2015 Jul-Sep 2014 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 393 395 1 178 1 188 1 577 30 27 97 82 147 423 422 1 275 1 270 1 724 -90 -86 -308 -280 -400 Avskrivningar i förvaltningsfastigheter -130 -101 -385 -305 -428 Bruttoresultat 203 235 582 685 896 -13 -14 -45 -43 -60 2 20 3 69 83 192 241 540 711 919 Central administration Resultat fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar 9 20 93 77 108 Räntekostnader och liknande resultatposter Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter -44 -75 -213 -235 -318 Resultat efter finansiella poster 157 186 420 553 709 - - - - -40 -29 -45 -92 -141 -155 128 141 328 412 514 Jul-Sep 2015 Jul-Sep 2014 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 128 141 328 412 514 - - - - - Summa totalresultat för året/perioden 128 141 328 412 514 Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 128 141 328 412 514 Bokslutsdispositioner Skatt på årets/periodens resultat Årets/periodens resultat Rapport över totalresultat, Mkr Årets/periodens resultat Summa övrigt totalresultat för årets/perioden, netto efter skatt Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterbolag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra bolag inom Specialfastigheterkoncernen. Vi har inga större förändringar jämfört med Not 22 Koncernen i Årsredovisningen 2014. Närstående, Mkr Försäljning till dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag 18 specialfastigheter Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014 4 4 6 2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31 1 314 1 481 1 460 222 222 222 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Kommentarer moderbolagets resultaträkning Vår huvudsakliga verksamhet ligger i moderbolaget. Vi har därutöver nio bolag i koncernen där vi bedriver en mindre del av verksamheten. Nettoomsättningen uppgick till 1 275 (1 270) Mkr, varav hyresintäkterna minskade till 1 178 (1 188) Mkr. Driftkostnader och avskrivningar ökade till totalt 693 (585) Mkr. Ökningen i avskrivningar förklaras med 78 Mkr hänförlig till den uppskrivning av förvaltningsfastigheter med 3 000 Mkr som genomfördes i december 2014. Kostnaden för central administration ökade till 45 (43) Mkr. Vårt resultat för avyttrade fastigheter uppgick till 3 (69) Mkr. Rörelseresultatet minskade till 540 (711) Mkr. Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -120 (-158) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till 41 (15) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 328 (412) Mkr. Posten skatt uppgick till -92 (-141) Mkr, varav uppskjuten skatt är 1 (-36) Mkr. specialfastigheter 19 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Moderbolagets balansräkning, Mkr 2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31 13 183 10 365 13 326 10 3 4 2 128 1 731 1 767 15 321 12 099 15 097 Kundfordringar 12 65 129 Skattefordran 20 - 12 Kortfristiga placeringar 79 4 2 Kortfristiga fordringar 21 74 39 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 11 12 4 245 2 149 399 196 15 470 12 498 15 293 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver 839 1 075 3 511 1 153 1 113 1 153 11 926 9 362 9 000 Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Skatteskuld - 17 - Övriga skulder 232 262 318 Uppskjutna skatteskulder 792 124 793 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 528 545 518 Summa skulder 13 478 10 310 10 629 Summa eget kapital och skulder 15 470 12 498 15 293 Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga Kommentar moderbolagets balansräkning Moderbolaget kan inte tillämpa samma redovisningsprinciper fullt ut som koncernen då det finns begränsningar i möjligheten att använda IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolaget hanterar all finansiering och elupphandling i koncernen. 20 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Övriga uppgifter Risker Specialfastigheters risker delas in i ett antal riskkategorier. Inom respektive kategori återfinns ett antal riskområden. Riskkategorierna är av affärsrelaterad, legal, finansiell miljörelaterad och operativ karaktär. Affärsrelaterade risker kopplas till företagets strategiska inriktning, exempelvis bolagsstyrning, marknad, värde ring, fastighetsportfölj, organisation och hållbarhet. Legala risker kopplas till lagstiftning, myndighetskrav, korruption och ansvarsrisker. Under kategorin finansiella risker återfinns riskområden som ränteexponering, valutaoch redovisningsrisker. Under miljö finns risker relaterade till exempelvis utsläpp i luft, vatten och mark. Operativa risker omfattas av riskområden relaterade till det löpande operativa arbetet, exempelvis drift, förvaltning och informationssäkerhet. Riskhanteringsarbetet höjer vårt säkerhetsmedvetande inom hela Specialfastigheter och ger oss förbättrad kontroll och uppföljning. Mer information kring våra risker finns beskrivet i vår Årsredovisning 2014 sidan 46-50. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 ”Delårsrapportering”. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovisning för juridisk person. Ändrade redovisningsprinciper Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2015 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna annat än viss tilläggsinformation. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Linköping den 23 oktober 2015 Specialfastigheter Sverige AB Åsa Hedenberg Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. specialfastigheter 21 d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 22 specialfastigheter d e l å r s RAPP O R t Q 3 2 0 1 5 Information Definitioner Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Belåningsgrad, % Räntebärande nettolåneskuld i relation till utgående värde förvaltningsfastigheter. Operativt finansnetto, Mkr Räntekostnader minus ränteintäkter under året. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Hyra per kvadratmeter, kr Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter vid årets utgång. Justerad avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Växthusgas Växthusgaser är ett samlingsbegrepp av flera olika gaser som ökar växthuseffekten. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Koldioxid När fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid, som är en växthusgas. Kontaktpersoner Planerade rapporttillfällen Åsa Hedenberg Verkställande direktör Telefon 010-788 62 01 E-post asa.hedenberg@specialfastigheter.se Bokslutskommuniké 2015 Årsredovisning 2015 Kristina Ferenius CFO Telefon 010-788 62 11 E-post kristina.ferenius@specialfastigheter.se 10 februari 2016 18 mars 2016 Årsstämma Stockholm 21 april 2016 specialfastigheter 23 Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer 556537-5945
© Copyright 2024