Planbeskrivning - Ulricehamns kommun
1/17 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för Frölunda 8:6 m fl fastigheter i Gällstad Ulricehamns kommun Västra Götalands län Dnr 2006.0534 Upprättad 2007-11-22 _________________________________________________________________ Miljö- och samhällsbyggnadskontoret Exark arkitekter 08-01-21 2 PLANBESKRIVNING Planområdet, sett från öster, med Frölunda by och Sämån i höger bildkant SYFTE OCH HUVUDDRAG Gällstad är vida känt för sin försäljning av textilvaror. Under de senaste åren har handeln i Gällstad genomgått en kraftig expansion. Andelen besökare har ökat vilket gynnat inte bara handeln utan även andra näringsgrenar. Handeln i Gällstad har en regional kundbas som lockar ca 1,2 miljon besökare per år. Varuhuset ”Lager 157” dominerar med ca 740 000 besökare och ca 5 000 kvm lokalyta men här finns ytterligare ett tjugotal butiker, huvudsakligen inriktade på försäljning av klädvaror och övrig textil. Detta detaljplanearbete syftar till att skapa förutsättningar för att i norra Gällstad utveckla nya verksamheter för handels- och serviceändamål. Genom utbyggnaden kan Gällstad erbjuda ett bättre och bredare utbud samt fler parkeringsplatser för kunder. Detaljplanen innebär även ett bättre trafikflöde med sänkt hastighet på väg 157 samt fler uppställningsplatser för bussar i chartertrafik. Detaljplanen har även till syfte att komplettera tillåten markanvändning för området vid Trikågatan med handelsändamål. Här finns en gällande detaljplan från 1994 där användningen enbart regleras för industriändamål vilket inte överensstämmer med befintliga verksamheter i området. 3 HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar • • • • • • Plankarta med bestämmelser i skala 1:1000 (A3-format, skala 1:2000) Illustrationskarta i skala 1:1000 (A3-format, skala 1:2000) Planbeskrivning, denna handling Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Utställningsutlåtande dessutom finns följande handlingar • Miljökonsekvensbeskrivning • Teknisk PM, Geoteknik • Gällstad VA-utredning • Trafikutredning • Arkeologisk förundersökning ORIENTERING Planområdets läge och omfattning Läge och avgränsning Gällstad ligger ca 15 km söder om Ulricehamn. Planområdet är beläget i norra delen av samhället, öster om väg 157 i riktning mot Ulricehamn. I området ingår det delvis anspråktagna verksamhetsområdet vid Trikågatan. Mot väster avgränsas planområdet i princip av väg 157. En befintlig fastighet i planområdet, Frölunda 1:16, ligger dock på väg 157:s västra sida. I söder når området 4 fram till väg 1700 där Trikågatan slutar. Mot öster gränsar planområdet mot en tallmosse och mot norr utgör bebyggelsen i Frölunda by gräns. Areal Totalt omfattar planområdet ca 13,5 ha, varav ca 8,0 ha utgör föreslaget nytt exploateringsområde och ca 5,5 ha består av mark med tidigare detaljplan. Markägarförhållanden Huvuddelen av området ägs av enskilda ägare. Ulricehamns kommun äger fastigheten Gällstad 1:132. Utsnitt ur Översiktsplan 2002 ”Idéer och möjligheter” TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Kommunens översiktsplan Gällande översiktsplan antogs av kommunfullmäktige i februari 2002. Planområdet ingår i ett stråk av betydelse för turism samt i ett kulturlandskap där levande landskap prioriteras. I ÖP:n redovisas bl a idéer för Gällstads utveckling (se bilden ovan). I översiktsplan, ÖP 2002, redovisas områdets markanvändning för befintliga verksamheter samt för en allmän utveckling av handel i Gällstad. Ett arbete med en fördjupad översiktsplan för Gällstad har påbörjats under 2007 och bedrivs parallellt med föreliggande planarbete. En samrådshandling beräknas föreligga vid årsskiftet 2007/2008. Gällande detaljplan Inom planområdet finns en gällande detaljplan. Det är planen för området på båda sidor av Trikågatan som 1995-01-19 vann laga kraft. Planen har en genomförande tid på 15 år och dess markanvändning regleras genom bestämmelsen ”J” respektive ”HB”, vilket innebär industriändamål respektive handel och bostäder. 5 Planprogram 2006 Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2006-09-18 att godkänna upprättat planprogram för nordöstra Gällstad samt medge uppdrag om att upprätta detaljplan. Programmet var utsänt på remiss under tiden 1 juni till och med 22 juni 2006. Samråd 2007 Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade den 14 maj 2007 om plansamråd enligt PBL § 5:20. Samrådshandlingen har varit utsänt för yttrande under tiden 4 juni till och med 6 juli 2007. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Mark och vegetation Planområdet är relativt plant, med nivåskillnad på endast ett par meter. I områdets södra och norra del ligger befintlig nivå på ca +205 m. Högsta punkten finns i mitten av området där nivåkurva +207 löper i väst/östlig riktning. Inom området finns inga högre naturvärden. Huvuddelen av obebyggd mark inom området är åkermark. I anslutning till områdets östra gräns finns en tallmosse. Mossen är påverkad genom dikning och är delvis bortgrävd genom torvuttag. Utanför planområdet, i anslutning till mossen, finns även ett mindre lövkärr. I norra delen av området ligger Frölunda by. I övergången mellan åkermark och bostädernas tomtmark finns viss planterad lövträdsvegetation. Trikågatan mot norr med tallmossens barrvegetation till höger. I sydvästra delen av området finns ett dike som avvattnar befintligt industriområde, tallmossen samt åkermark mot Sämån. Ån som är kartlagd i ”klass 3 – skyddsvärt i övrigt” enligt länsstyrelserapport 1992:6 ”Vattendrag i Ulricehamns kommun”, passerar planområdets norra gräns på ett avstånd av över 100-200 m. 6 Sämån utgör ett 15 km långt biflöde till Ätran. Fallhöjden är 130 m och medelbredden ca 2,5 m. Ån är mestadels ringlande, med meandrande och rätade stycken. De nedersta 5 km domineras av strömmande vatten och kantas huvudsakligen av lövträd/skog. Lugnflytande delar går genom öppen jordbruksmark. Undersökningar på bottenfauna (Förutsättningar för Öring i Sämån – Melica 2004) visar att vattnet ej är påverkat av försurning eller föroreningar. Ån har på sträckan goda syreförhållanden. Öring finns både uppströms och nedströms Gällstad men beståndet var vid den senaste undersökningen klent och uppvisar en vikande trend jämfört med tidigare undersökningar. Forsärla häckar längs ån och strömstare har häckat. Bebyggelse - Verksamheter Inom områdets södra del, utmed Trikågatan, finns två befintliga fastigheter med bl a försäljning av kläder och heminredning. Ytterligare en fastighet har ett godkänt bygglov avsett för handelsändamål. Byggnationen har dock ännu inte påbörjats. På västra sidan av väg 157 omfattar planområdet två byggnader. Det är en pizzeria samt en byggnad som disponeras av Röda korset. Handelsverksamhet inom område betecknat som ”J” är inte förenligt med gällande detaljplan. Inom områdets norra del finns endast en byggnad, en befintlig ladugård. Ladan angörs från norr, via Frölunda by. Väg 157 mot norr med befintlig ladugård mitt i bilden Geoteknik Planområdet omfattas huvudsakligen av flack åkermark. Södra delen, vid Trikågatan, utgjorde tidigare också åkermark. I öster ansluter området till en barrbeväxt mosse. En översiktlig geoteknisk utredning avseende Trikågatan genomfördes 1994. Härvid kunde konstateras att jordlagren består av sandig mulljord med ringa djup samt därefter sand. Fast lagrad jord, sannolikt morän, finns 7-15 meter under markytan. Grundvattenytan låg vid undersökningstillfället 1,1-1,9 m under omgivande markyta. 7 I samband med nu aktuellt planarbete har en översiktlig geoteknisk utredning gjorts för den obebyggda åkermarken samt del av mossen. Resultaten visar att jorden består av mäktiga lager av sand och/eller siltig sand. Sondering har utförts till mellan 4 och 20 m där fast lagrad friktionsjord påträffats. Inom åkermarken täcks sandlagret av ca 0,2-0,4 m tjockt lager mulljord. Inom mossområdet täcks sanden av torv med en tjocklek av 0,4 – 1,2 m med upp till 4 m djup längre in i mossen. Marken inom detta område har mycket dålig bärighet. Grundvattenytan inom området varierar från 2,8 m djup till marknivå, invid mossen. De naturligt lagrade jordarna är inte skredbenägna. Detta i kombination med en i huvudsak plan markyta innebär att risken för ras eller skred är obefintlig. Radon Huvuddelen av bebyggelsen i Gällstad ligger på en drumlin som är uppbyggd av morän. Marken inom planområdet klassas som normalradonmark. Kulturmiljö Centralt inom planområdet finns på grundkartan markerat ett fornminne. Det är av UV Väst betecknat som RAÄ 178, en järnframställningsplats, med diarienummer 849/92. En arkeologisk förundersökning av RAÄ 178 utfördes under november 2006. Förundersökningen resulterade i att endast fragmentariska boplatsrester påträffades inom det angivna området, fastigheten Gällstad 1:132. Längre österut, inom fastigheten Gällstad 8:6 påträffades en ny fornlämning med lämningar av en boplats. En ny utgrävning ska utföras under hösten 2007. Planområdet ligger i ett område med riksintresse för kulturminnesvården. Området gränsar till Frölunda by, en oskiftad by med bevarandeintresse. Trafik och parkering Planområdet nås från antingen allmän väg 157, Ulricehamnsvägen, eller från Boråsvägen, allmän väg 1700. Trafikmängderna på väg 157 har vid återkommande tillfällen uppmätts strax norr om Gällstad. Vid mätningarna år 2000, 2001 och 2002 har antalet fordon per dygn konstant varierat mellan ca 2500 och 2700. Vid senaste mätningen 2005 passerade ca 2700 fordon per årsmedeldygn. Av dessa var andelen tunga fordon knappt 9% dvs omkring 250 fordon per dygn. På väg 1700, Boråsvägen, har trafikmängden uppmätts till ca 1700 fordon/åmd. För närvarande finns sammanlagt ca 700 p-platser avsedda för kunder i Gällstad som helhet. Kollektivtrafik Kollektivtrafiken utgörs av regionbusslinjer som trafikerar både Ulricehamnsvägen och Boråsvägen. Vid torget, centralt i Gällstad, finns en miniterminal där samtliga busslinjer angör. Det är linjerna 204, 206, 207 samt 900 med trafik till bl a Ulricehamn, Borås, Tranemo och Falköping. Strax norr om planområdet, utmed väg 157, finns en hållplats i anslutning till Berga och Frölunda by. 8 Gång- och cykeltrafik Parallellt med väg 157 mot Ulricehamn finns en gång- och cykelväg, vilken leder från centrala Gällstad fram mot Trikågatan. Handel och service Gällstad är knutpunkt för den södra delen av kommunen. Här lever ca 1 500 invånare. Samhället har ett levande centrum med torg, bussterminal, affärer, bank, samt flera restauranger. Här finns även skola, förskola, bibliotek, äldreboende och distriktssköterskemottagning. En expansion av handeln har skett de senaste åren. Det är framför allt försäljning av kläder och övrig textil men också skor, heminredning och glas. Denna försäljning har en regional kundbas som lockar ca en miljon besökare per år. Varuhuset ”Lager 157” dominerar med ca 740 000 besökare. Kommunalteknik Vatten och spillvatten Befintliga vatten- och avloppsledningar finns i Trikågatan och delvis utmed väg 157. Dagvatten Planområdet avvattnas i huvudsak mot öster och sydost via befintliga diken. Vattnet leds under väg 157 mot Sämån. Markens sandlager har stor kapacitet för infiltration varför stor del av dagvattnet sannolikt tas om hand lokalt inom planområdet. El och tele Anläggningar för el- och teleförsörjning finns i anslutning till Trikågatan och väg 157. Värme Befintligt fjärrvärmenät finns utbyggt i södra delen av samhället. Kapacitet att ansluta planerad byggnation till nuvarande produktionsanläggning finns inte men en utökning av kapaciteten bör utredas av Ulricehamns Energi AB. Återvinningsstation Vid Trikågatans södra del ligger en återvinningsstation. Planering pågår för att flytta stationen till en ny plats vid gamla vattenverket öster om Gällstad samhälle. Störningar Miljö- och samhällsbyggnadskontoret har gjort en preliminär bullerberäkning för fastigheten Frölunda 1:30, vilken bedömts vara mest utsatt för trafikbuller. Fastigheten ligger utmed väg 157, nära centrum och mitt emot Lager 157:s parkering. Resultatet av beräkningarna visade att ekvivalentnivån i dagsläget, vid fasad, uppgår till 55 dBA samt att maxnivån uppgår till 73 dBA. Gällande riktvärden, vilka bör ses som långsiktiga mål med utgångspunkt från att de inte skall överskidas vid nybyggnation, är 55 dBA respektive 70 dBA. 9 FÖRSLAG TILL DETALJPLAN Planarbetet syftar till att möjliggöra byggnation av lokaler avsedda för handel och service inom det aktuella området. Verksamheterna ska utgöra komplement till nuvarande utbud och bidra till att utveckla Gällstad som ett attraktivt samhälle att verka och bo i. Vidare innebär detaljplanen att förutsättningar skapas för en anpassning av tillåten markanvändning inom befintliga fastigheter vid Trikågatan. Industriändamål i gällande plan från 1995 kompletteras med att även medge handelsändamål. En, under planarbetet utförd handelsutredning, bedömer att Gällstad som helhet efter utbyggnad i planområdet kan komma att få totalt ca 1,8 miljoner besökare per år varav ca 90 % tros besöka planområdet. Illustration Föreslagen byggnation Ny bebyggelse för handel Inom planområdet föreslås att ca 8 ha åkermark ianspråktas för handel och serviceverksamheter. Här kan upp till ca 16 000 kvadratmeter butiker uppföras fördelade på ett 30-tal butiker i ett flertal olika byggnader och verksamheter. Bebyggelsen, som fördelas på ett flertal byggnadskroppar, föreslås orienteras runt en centralt lokaliserad vattenspegel. Från en gemensam samlande parkering ska besökarna ledas runt i området på en trivsam gågata längs med dammens kant. Särskilda krav kommer att ställas på byggnadsutformningen inom området. Hög kvalitet på både byggnader och yttre miljö eftersträvas. Byggnadernas storlek föreslås varieras 10 från ca 400 kvm till ca 2500 kvadratmeter samt ges en utformning som strävar mot att byggnaderna inte ska upplevas allt för storskaliga sett ur Gällstads perspektiv. Bebyggelsen planeras för en hög grad av flexibilitet både vad gäller utformning och användning. Utformning av bebyggelsestruktur, volym, fasadkomposition samt materialbehandling hämtar inspiration från Sjuhäradsbygden och föreslås utgå från ett traditionellt bebygg-elseuttryck färgsatta i jordpigmenterade färger såsom falurött, järnvitriol-grått, svart, grönt eller brunt. Accenter i avvikande färg används för att markera särskild byggnads-del eller funktion. Entréer och yttre miljö ska upplevas lättillgängliga och inbjudande. Exempel på bebyggelse som utgör förebilder Exploateringsområdet föreslås indelas i två olika delar med avseende på bebyggelsens storlek. Mindre volymer med en lägre byggnadshöjd föreslås lokaliseras mot Frölunda by samt mot väg 157. Dessa byggnader ska ej överstiga 5,0 m byggnadshöjd och 8,0 m totalhöjd. Förslaget till detaljplan innehåller en bestämmelse som anger att byggnader i denna del inte får vara större än 1 500 kvm. Byggnader med större tillåten storlek och byggnadshöjd föreslås i områdets östra och södra delar. Här medges 8,0 m byggnadshöjd och 10,5 m totalhöjd samt en största byggnadsarea motsvarande 3000 kvm. En byggnads höjd definieras som den höjd där utsida fasads förlängning möter yttertaket. Se förklarande skiss på illustrationskartan. Inom handelsområdet ligger en befintlig ladugård som kan integreras med föreslagen bebyggelse. Ladugården kan därmed nyttjas för handelsverksamhet. Byggnaden avviker från övriga områdets bestämmelser avseende exv byggnadshöjd. Detta faktum ska i enlighet med särskild planbestämmelse inte hindra att bygglov kan medges vid 11 ombyggnation för handelsverksamhet. Om nybyggnation i framtiden blir aktuellt ska dock planens höjdbestämmelser träda i kraft. Illustration av de föreslagna byggnadernas gruppering med vattenspegeln i mitten Väderskyddande skärmtak mellan byggnader som förbättrar tillgängligheten medges inom området. Väderskydd för gående planeras även uppföras inom parkeringen. Inom handelsområdet kommer under säsong försäljning av exv julgranar respektive jordgubbar att tillåtas inom särskilt anvisade områden. Mot angränsande fastigheter i Frölunda by ska ett staket uppsättas. Dess utformning anpassas till traktens tradition. Skylt Gällstadsbygdens företagarförening har tagit fram ett förslag till skylpolicy. Verksamheterna inom planområdet ska anpassa sin skyltning till policyn. En orienteringsskylt föreslås lokaliseras invid områdets entré och dess utformning ska i enlighet med särskild planbestämmelse före bygglovgivning delges Vägverket för samråd. Bensinstation I planförslaget redovisas en drivmedelsanläggning nära handelsområdets entré invid väg 157. Det är en s.k. automatstation, främst avsedd för personbilar. Påfyllnadsplats för bränsle liksom en dataanläggning för styrning av drivmedelspumparna ska beredas plats i anslutning till anläggningen. Området har dimensionerats för att påfyllning från tankbil ska ske då övriga butiker ej är öppna så att framkomligheten kan garanteras. Anläggningen ligger med ett skyddsavstånd på minst 100 m från närmaste bostadshus. 12 Försäljning av vanliga drivmedel kommer att kompletteras med E85, dvs etanol. Räddningsverket har utarbetat ett förslag med ett antal punkter för krav på komplettering av utrustning för drivmedelsanläggningar som säljer E85. Dessa föreskrifter ska åtföljas. Samråd med Räddningstjänsten ska ske inför introduktion av det nya bränslet. Att anläggningen uppfyller de krav som ställs, bl a installation av oljeavskiljare, kommer därmed att kontrolleras vid behandling av en tillståndsansökan. Tillgänglighet Planområdet är relativt plant vilket ger förutsättningar för god tillgänglighet i den yttre miljön. Byggnaderna skall vara tillgängliga för rullstolsburna och andra med nedsatt rörelseförmåga. Tillgängligheten till och inom byggnaderna bevakas i prövningen av bygglov. Kulturmiljö Området med ett nyupptäckt fornminne, inom planområdets östra del, ska slutundersökas och därefter borttagas. Kontakt med Länsstyrelsen har tagits och undersökningen beräknas ske under hösten 2007. Planområdet gränsar till bostadsfastigheterna i Frölunda by. Den föreslagna nybyggnationen avses lokaliseras på ett respektfullt avstånd från de befintliga bostäderna. Området mellan fastighetsgräns och föreslagna byggnader för handel ska utgöra grönområde. Genom särskild planbestämmelse (”äng”) regleras i planförslaget att denna del av planområdet ska utgöra grönområde och inte får användas för parkering, inlastning eller upplag. Naturmiljö Ansökan om tillstånd avseende markavvattning är inlämnad till Länsstyrelsen. Trafik och parkering En ny väganslutning in mot planområdet planeras från väg 157. Här föreslås en cirkulationsplats med böjda tillfarter vilket säkrar att passerande fordon körs med låg hastighet. Rondellen utgör dels infart till exploateringsområdet, dels mot ett framtida exploateringsområde väster om vägen. Cirkulationsplatsen är dimensionerad en 25 m lång EU-lastbil. En utredning om trafikalstring och parkeringsbehov har tagits fram inom ramen för planarbetet. I utredningen görs bedömningar baserade på erfarenheter från främst handelsetableringar nära sin marknad. Gällstad är ett exempel som inte helt kan inkluderas i dessa erfarenheter då kunderna i detta fall kommer långväga och mer sällan. Utredningens resultat bedöms trots det vara tillämpliga i Gällstad. I utredningen redovisas att området med antagande om en 75 procentig nyttjandefrekvens av parkeringen under en normal handelsdag har ca 3 300 besökande. Detta medför ca 660 trafikrörelser/timma. Med 10 timmars öppettid erhålls ca 6 600 fordon/dygn. Erfarenheter från liknande handelsområden visar att ca 1/2-2/3 av kunderna kan vara nya besökare medan 1/3 –1/2 kommer från redan etablerade butiker i närområdet. Slutsatsen som dras i utredningen är att trafikbelastningen vid full utbyggnad inom planområdet, bedöms fungera väl under en normal handelsdag. Vid extrema flödestoppar, som kan inträffa 1-5 13 ggr/år, exempelvis vid julhandeln, kan viss fördröjning i trafiksystemet komma att uppstå. Behovet av p-platser bör överstiga Ulricehamns kommuns generella parkeringsnorm (27 pl/1000 kvm vy) och närma sig normen som tillämpas i liknande mer storstadsnära externhandelscentrum. För Gällstad, med dess inriktning på sällanköpsvaror, uppskattas behovet till 40 platser/1000 kvm vy inklusive platser för anställda. Härvid erhålles ett totalt behov inom planområdet på ca 500 p-platser varav ca fem procent föreslås utföras för rörelsehindrade. Inom planområdet föreslås en gemensam parkering centralt placerad nära handelsområdets entré. Parkeringen ska underlätta för kunder att gåendes besöka olika butiker i området. Den föreslås som en torgyta med växtlighet och markbeläggning som tydliggör ytor där kunderna förväntas ta sig fram till fots. I områdets östra del föreslås en separat lastgata med tillfart via Trikågatan. Via lastgatan nås den del av bebyggelsen som är tänkt att uppföras med något större byggnadsvolymer. Dessa ska utformas med lastintag på byggnadernas baksidor via sidouppställda lastfordon. Varutransporter till bebyggelsen i väster och norr avses tidregleras och ska ske innan butikerna öppnar och via dess entrésidor, likt en traditionell innerstadsbebyggelse. För dessa transporter tillåts inte tunga lastfordon med släp utan dessa avses att köra på gågatan under icke öppningstid. För fastigheten Frölunda 1:16 innebär planen att fastigheten ges möjlighet att nyttja del av den parkering som anlades 2006 norr om den egna tomtmarken. Av trafiksäkerhetsskäl är det riskabelt med parkerande fordon som tvingas backa ut i körbanan. Planförslaget redovisar, liksom gällande plan, ett utfartsförbud mot väg 157. Genom planbestämmelse ”y” ges förutsättningar för att utfart skapas via grannfastigheten Frölunda 1:3. Avtal om utbyggnad av cirkulationsplats och busshållplatser ska träffas mellan å ena sidan kommunen och exploatören och å andra sidan mellan kommunen och Vägverket. Kollektivtrafik För att förbättra tillgängligheten till området föreslås att en ny busshållplats anläggs i anslutning till områdets entré, invid den föreslagna cirkulationsplatsen. För bussar i chartertrafik föreslås en uppställningsplats utmed Trikågatan. Gång- och cykelvägar Utmed Ulricehamnsvägen, Lv 157, planeras befintlig gång- och cykelbana förlängas fram till Sämån och Berga industrihus. Gångvägen är förprojekterad i samarbete mellan kommunen och vägverket och planeras färdigprojekteras och anläggas i samband med exploatering av planområdet. I hela Gällstad samhälle ska besökande kunder utan att flytta sin bil enkelt kunna röra sig mellan de olika butikerna. Avsikten är därför att flera olika alternativa gångvägar inom planområdet ska ansluta till befintliga stråk och underlätta framkomligheten mellan olika delar av Gällstad. (Se bild nedan). De följer dels den nya huvudinfarten från Ulricehamnsvägen och dels utmed Trikågatan mot den centrala delen av planområdet. I 14 korsningspunkter med fordonstrafik föreslås dessa vara upphöjda för att främja gångtrafikanternas framkomlighet och säkra en låg hastighet för fordonstrafiken. Grundläggning I området utanför mossområdet är grundläggningsförutsättningarna goda. Planerade byggnader kan grundläggas med plattor i de naturliga jordlagren eller på packad fyllning där så erfordras med hänsyn till markens höjdsättning. Inom mossområdet krävs grundförstärkningar för såväl vägar som byggnader. Grundförstärkningen sker lämpligen genom utskiftning av torvjorden mot sprängsten. För att eventuella sättningar ska hinna utbildas ska en överlast läggas ut. Därefter kan grundläggning med plattor utföras efter att fyllningen packats. Sättningar förväntas bli små och områdets totalstabilitet är tillfredställande. Radon En planbestämmelse anger att byggnader ska grundläggas med radonskyddat utförande i de delar av området där förhöjd radonförekomst konstaterats i detaljerad undersökning. Kommunal teknik Vatten och spillvatten En översiktlig utredning av förutsättningarna för att anslutna den föreslagna bebyggelsen till kommunalt ledningsnät har gjorts inom ramen för planarbetet. Kommunens verksamhetsområde för VA kan bli aktuellt att utvidga till att omfatta Frölunda by och Berga industrihus. Planområdet kan anslutas med ett tillfredställande vattentryck. Vattenförsörjningen föreslås ske genom utbyggnad från en anslutningspunkt vid Trikågatan. Spillvattnet från huvuddelen av planområdet föreslås ledas med självfall till befintlig självfallsledning vid Trikågatan. Spillvatten från norra och östra delen av området bedöms sannolikt att behöva pumpas mot anslutningspunkten vid Trikågatan. En avloppspumpstation föreslås därför för borttransport av spillvattnet från bebyggelsen i nordöst. 15 VA-utredningen visar även förutsättningar för att även ansluta bebyggelsen i Frölunda by samt Berga industrihus till kommunalt ledningsnät. Dagvatten Huvuddelen av planområdet består av jordlager med god infiltrationsförmåga. Allt dagvatten ska omhändertas lokalt via infiltration. Planerade åtgärder innebär att befintliga diken i östra delen av planområdet ersätts med ett nytt öppet dike. Allt vatten från hårdgjorda ytor, tak och dränering infiltreras i undergrunden. Eventuellt överskottsvatten leds till det öppna diket i öster via perforerade ledningar. Innan dagvattnet lämnar planområdet passerar det dagvattenbrunnar med sandfång vilka hindrar att fasta partiklar förorenar undergrunden och fungerar även som garant om mindre olyckor skulle uppstå. Sandfången ska tömmas regelbundet efter fastställda scheman. Avledning utanför planområdet sker i befintliga diken utmed sydvästra plangränsen och passerar under väg 157 för utlopp i Sämån väster om planområdet. Värme och kyla Värmeförsörjning kan ske genom luftburet system från gemensamma fläktrum alternativt fjärrvärme. Kapacitet att ansluta planerad byggnation till nuvarande produktionsanläggning finns inte men en utökning av kapaciteten bör utredas av Ulricehamns Energi AB. Behov av kylning av inomhustemperaturen utreds under planarbetet. Brandvatten Samråd ska ske med Räddningstjänsten angående brandvattenförsörjning inom planområdet. Ett beräknat brandvattenuttag på 10 l/s vid strategiska platser inom området bedöms tillräckligt. Den centralt placerade dammen kan vid behov även utgöra reservoar för brandvatten. El och tele Ledningar för el, tele och datakommunikation utbyggs inom området. Befintlig transformatorstation uppgraderas efter behov av ansvarig elleverantör. Avfall Transport av sopor ska ske med samma förutsättningar som för varutransporter avseende körvägar och tidreglering. Utrymmen för sophantering skall dimensioneras för källsortering. Riskhantering Väg 157 utgör inte någon primär eller sekundär transportled för farligt gods. Därmed erfordras inte några särskilda brandskyddstekniska åtgärder som skydd mot olycka till följd av transporter av farligt gods. Transport av fordonsbränsle till föreslagen bensinstation samt eventuella olja för uppvärmning av bostäder beräknas att förekomma på vägar i närområdet. Föreslagen automatstation för bensinförsäljning är lokaliserad på ett avstånd större än 100 m från bostadsbebyggelse. Innan dagvatten lämnar området föreslås en avstängningsanordning i syfte att kunna kvarhålla ev föroreningar i släckvatten, som kan uppstå vid t ex en brand eller olycka. 16 Administrativa frågor Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är tio år från den dag då planen vinner laga kraft. Gemensamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning ska finnas för att hantera frågor som är av övergripande art såsom bl a parkering, tillfart, dagvattenhantering mm. Störningar Verksamheten inom planområdet bedöms inte föranleda några nämnvärda störningar. En bullerberäkning har gjorts med anledning av förväntad trafikökning på väg 157. Mest utsatt fastighet, Frölunda 1:30, ligger sydväst om planområdet. Fastigheten är redan idag utsatt för ett trafikbuller på i sina maxvärden överstiger gällande riktvärde. Med en antagen trafikmängd på 8000 fordon/dygn, varav ca 10 % tung trafik, erhölls en ekvivalentnivå vid fasad på 58 dBA samt ett maxvärde på 73 dBA. MILJÖBEDÖMNING En beskrivning av konsekvenserna för miljön vid ett plangenomförande redovisas som bilaga till planhandlingarna. Sammanfattningsvis bedöms den föreslagna byggnationen inte innebära någon påtaglig miljöpåverkan. Miljökvalitetsnormer finns för en rad olika ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, koloxid, bensen, ozon samt partiklar. Inga av dessa normer förväntas överskridas inom eller i anslutning till planområdet. Den föreslagna exploateringen påverkar främst landskapsbilden samt trafikmiljön. Ett handelscentrum med regional kundbas, lokaliserat utanför stora tätorter, bygger på att kunderna kan ta sig till Gällstad med bil eller buss. Därför är det främst transportarbete i form av kundresor och varutransporter som innebär en ökad påverkan på miljön Miljökvalitetsnormerna för luft bedöms inte överskrida gällande riktvärden. Inom planområdet finns inga högre naturvärden. Befintlig tallmosse påverkas i den del som ligger inom exploateringsfastigheten. Befintlig lövträdsvegetation i Frölunda by berörs inte. Sämåns vattenkvalitet bedöms inte påverkas då dagvatten föreslås omhändertas lokalt genom infiltration. Verksamhetsområdet för spillvatten ges förutsättningar för att utökas till att omfatta idag ej anslutna fastigheter i närområdet. Medverkande tjänstemän Leila Aalto, planarkitekt Ulricehamns kommun Pär Norgren, miljöchef Ulricehamns kommun Hugo Claesson, trafikingenjör Ulricehamns kommun Peter Wredin, kommunekolog Diana Skoglund, miljöstrateg Ulricehamns kommun Ingemar Brunnemyr, kollektivtrafikplanerare Ulricehamns kommun Thomas Brolin, Ulricehamns Energi 17 REDAKTIONELL ÄNDRING EFTER PLANUTSTÄLLNING Planbeskrivningen har efter utställning redaktionellt justerats med att redovisning av att ansökan om tillstånd avseende markavvattning har inlämnats till Länsstyrelsen. Vidare har ett tillägg gjorts om att staket ska uppsättas i gräns mot fastigheter inom Frölunda by. Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef Tillhör kommunfullmäktiges protokoll antaget den ....................§.......... Anita Dalengren Kommunfullmäktiges sekreterare Hans Jönsson Exark arkitekter
© Copyright 2024