Detaljplan för kvarteren Kardborren och Näckrosen
Samrådsredogörelse 2015-08-27 Bn 1272/2013 Enligt sändlista (för samråd) Detaljplan för kvarteren Kardborren och Näckrosen (Hagastrand) Örebro kommun Samrådstid: den 16 december 2014 - 12 februari 2015 Normalt planförfarande Sammanfattning av planförslaget Samrådet Planförslaget har varit utsänt för samråd under den 16 december 2014 - 12 februari 2015 Förslaget har varit utsänt för kännedom och eventuellt yttrande till berörda enligt sändlista för samråd samt till Medborgarkontoret för kännedom. Under samrådstiden har även ett informationsmöte angående planen ägt rum. Mötet hölls den 14 januari 2015 i Stadsbyggnads lokaler, drygt tio personer från det berörda planområdet närvarade. Inkomna yttranden utan synpunkter har inkommit från: - Myndighet/fastighetsägare/organisation Nerikes Brandkår Lantmäterimyndigheten Örebro Stadsbyggnad, Örebro kommun Box 3340 Stadsbyggnadshus I 701 35 Örebro Åbylundsgatan 8 A 019-21 10 00 kundtjänst 019-21 15 63 fax stadsbyggnad@orebro.se www.orebro.se Inkomna yttranden med synpunkter har inkommit från: - Myndighet/fastighetsägare/organisation Synpunkt Stieg Ekström, John Ekströms Bygg AB, Tingslagsgatan 10, 702 17 Örebro (se bilaga 11) Kommentar: Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att planen tillvaratar och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda intressen värnas. I Örebro kommuns bevarandeprogram från 1988 beskrevs att det då fanns viss möjlighet för ekonomiska bidrag från kommunen för underhåll av kulturhistoriskt skyddade byggnader. I dagsläget är det bara staten som i vissa fall beviljar ekonomiskt stöd för underhåll av byggnader som fått status som statligt kulturvårdsminne. Under samrådet har flera fastighetsägare i Kvarteren Näckrosen och Kardborren på olika sätt visat på ett starkt intresse för att bevara området och sina byggnader med hänsyn till de kulturhistoriska värdena något som ligger i linje med planens syfte och ambition. Även om vissa exteriörer på byggnader eller byggnadsdetaljer kan kräva mer i underhåll än vad en exempelvis nyproduktion kräver i underhåll så innebär planförslaget att den befintliga bebyggelsen skall underhållas på ett sådant sätt så att det kulturhistoriska värdet bibehålls, något som inte nödvändigtvis innebär några drastiska skillnader mot de förutsättningar som gäller i dag med avseende på underhåll av trädgårdar och byggnader. Någon utökad lovplikt för underhåll föreslås emellertid inte i denna detaljplan som finns i nuvarande gällande plan. Emellertid krävs alltid anmälan vid underhåll av exteriörer för byggnader med skyddsbestämmelser q (PBF 6 kap 5 § 7p). Syftet med att prioritera växtlighet och grönytor före körytor och parkering är att värna om trädgårdarnas karaktär och värden så att de inte hårdgörs och stora värden av trädgårdarna förvanskas. Samtidigt kvarstår möjligheterna för samtliga fastigheter att ha mindre ytor för parkering. Alternativ finns även att använda genomsläppliga material som underlag istället för att hårdgöra stora ytor till körytor och parkering. Kvartersmarken på planområdet med sin bebyggelsemiljö omfattas av skydds och varsamhetskrav enligt PBL 8 kap 13 § för värdefulla bebyggelsemiljöer, vilket innebär att åtgärder som avses i PBL 9 kap 4 a–4 c §§ får inte vidtas utan bygglov (PBL 9 kap 4 d § ). Det innebär bland annat att bygglov krävs för komplementbostadshus (Attefallshus). Komplementbostadshus får alltså ej uppföras på prick eller korsbetecknad mark. 2 Vad beträffande bullerkrav har kommunen inget mandat att kompromissa med för samrådstiden gällande lagstiftning så att vissa bullerkrav kan mildras vid exempelvis nybyggnation. Formuleringen ”vissa fall” syftar på att kvalifikationsgränsen först måste uppfyllas för att något ersättningskrav överhuvudtaget skall kunna vara aktuellt, något generellt löfte från kommunen att fastighetsägare skulle vara berättigade till ekonomiska bidrag skulle ej följa praxis enligt PBL och därmed vara direkt missvisande. Planavgiften tas ut i samband med bygglov då det finns ett antal olika fastighetsägare som berörs av ett planförslag. Om endast en eller ett par fastighetsägare berörs upprättas planavtal i samband med planarbetet. Enligt senast antagna plan- och bygglovtaxa regleras hur stor avgiften är i förhållande till byggrätten, för byggnader som understiger 25 kvm utgår emellertid ingen planavgift (enligt gällande taxa). Något avsteg för att undanta fastighetsägare från planavgift för denna plan föreligger inte, ett sådant undantag skulle i sådana fall inte följa kulmunfullmäktiges beslut. Jan och Marisa Lindblom, Hagagatan 29, Enligt detaljplanekartan får + mark endast bebyggas med komplementbyggnader men ej Attefallshus. Varför begränsar detaljplanen möjligheten att uppföra en sådan komplementbyggnad? På fastigheten Näckrosen 3 finns i anslutning till ”fyrklöverhusen” idag ett cykelförråd i form av ett plåtskjul. Detta skjul är på sikt tänkt att ersättas mot en ”trevligare” eventuell växthusliknande större byggnad. Näckrosen 3 har sedan förra året ett beviljat bygglov på tillbyggnad av veranda. Begränsar detaljplanen ett framtida utbyte av plåtskjulet? Hagagatan upplevs som en starkt trafikerad gata. Flödena av personbilar, bussar och även tyngre trafik ger upphov till en bullrande utemiljö vid fasaden men även till viss del i inomhusmiljön. Av bullerkartläggningen från vägtrafik, som finns illustrerad i planbeskrivningen, utläses att Näckrosen 3 har en bullernivå vid fasad runt 60-65 dBA. Enligt Örebro kommuns hemsida lämnas bidrag för åtgärder på bostadsfönster till ”bostadsfastigheter som exponeras för 60 dBA eller mer räknat som dygnsmedelvärde. Kommunen står för 90 procent av åtgärdskostnaderna upp till vissa maxbelopp”. Är det möjligt för Näckrosen 3 att söka sådant bidrag och är fönsterbyten möjligt med hänsyn till områdets kulturhistoriska värdefulla miljö? Trottoaren på den södra sidan om Hagagatan är kommunal och enligt Örebro kommuns riktlinjer ansvarar fastighetsägarna för att sopa, sanda och skotta utanför sin fastighet. Under många år har ett problem varit att cyklister cyklar på denna trottoar i hög hastighet förbi fastigheternas utfarter i stället för på att använda den cykelbana som finns på andra sidan gatan. Vi fastighetsägare har ingen möjlighet att utföra någon åtgärd på kommunens mark men önskar att kommunen i och med detta detaljplanearbete tittar på möjligheten att åtgärd detta trafiksäkerhetsproblem (exempelvis skyltning). 3 Kommentar: Ett komplementbostadshus (Attefallshus) innebär att ett avsteg görs från gällande plan om det placeras på kors eller prickmark. Då kvartersmarken på planområdet med sin bebyggelsemiljö omfattas av skydds och varsamhetskrav enligt PBL 8 kap 13 § för värdefulla bebyggelsemiljöer, innebär det att åtgärder som avses i PBL 9 kap 4 a–4 c §§ inte får vidtas utan bygglov (PBL 9 kap 4 d § ). Komplementbostadshus får alltså ej uppföras på prick eller korsbetecknad mark i denna plan. Ett utbyte av det befintliga plåtskjulet är möjligt, dock behöver övriga planbestämmelser följas. Enligt våra uppgifter har fastigheten Näckrosen 3 över 60 dBA vid fasad vilket gör det möjligt att ansöka om kommunala bullerskyddsmedel för befintlig bebyggelse (detta gäller inte eventuell nybyggnation eller tillbyggnation då nybyggnadskrav på ljuddämpning träder in). För att få bullerskyddsbidrag förutsätts att befintliga fönster har brister i bullerdämpning, vilket kontrolleras av kommunens akustikkonsult efter bidragsansökan. Det borde inte uppkomma någon konflikt mellan bullerskyddsåtgärd för befintlig miljö och kulturmiljö/varsamhet då lämplig fönsteråtgärd förutsätts vara tilläggsruta på insida av fönster. Planen reglerar inte trafiken då den inte innebär någon förändring mot nuvarande förutsättningar med avseende på trafiksituationen på Hagagatan. Frågan ägs av Tekniska Förvaltningen för vilka ansvarar för skyltningen av gatan. E.ON Värme AB (se bilaga 12) Kommentar: Ett u-område har lagts till i plankartan på fastigheten Kardborren 6. TeliaSonera Skanova Access AB, Accessområde Syd, Ann-Christin Wirgin, 205 21 Malmö (se bilaga 13) Kommentar: För planens genomförande krävs ingen flytt av ledningar. Charlotte Wargert och Sune Åkesson, Hagastrand 16, 703 40 Örebro (se bilaga 14) Kommentar: De främsta anledningar till varför inte samtliga fastigheter i kvarteren Kardborren och Näckrosen inte har skyddsbestämmelser för fasader/exteriörer är att de initialt i planarbetet ej var klassade på ett sätt så att skyddet q2 under samrådet var aktuellt. Samtliga byggnader har rivningsskyddet q1. Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa karaktärsdrag och värden som gäller för hela planområdet, de anges i 4 kulturmiljöbeskrivningen i planbeskrivningen på sid 9-17. De skall särskilt beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar, mark och byggnader. Förändringar skall utföras med stor hänsyn till områdets och byggnaders kulturhistoriska värden. Förändringar får endast ske om byggnadens och områdets huvudsakliga karaktärsdrag kan bibehållas. De mer specificerade varsamhetsbestämmelser som föreslås för Näckrosen 8 är: Takets utformning och värdebärande detaljer skall vid förändring och underhåll behandlas varsamt så att dess karaktär och form består enligt kulturmiljöbeskrivningen (k1). Putsade fasaders och tegelfasaders strukturer och kulörer skall vid förändring och underhåll behandlas varsamt så att dess värdebärande karaktär består enligt kulturmiljöbeskrivningen (k2). Portar, fönsterkarmar, fönsterbågar och spröjs i fönster skall vara av trä (k3). Tak skall vara av falsad plåt, kulör lika befintligt eller ursprungligt (k4). Underhåll skall utföras varsamt med material, kulörer och metoder som är anpassade till byggnadens kulturhistoriska värden enligt kulturmiljöbeskrivningen (k6). Slutsatsen är alltså att ett rivningsförbud q1 i kombination med de specificerade varsamhetskraven k kan utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt värdefull byggnad som finns på fastigheten Näckrosen 8. De trafikflöden som en nybyggnad på Kardborren 8 genererar väntas ej medföra någon väsentlig förändring av de nuvarande trafikflödena på Hagastrand. Antalet tillkommande trafikmängd för Kardborren 8 uppskattas till ca 10-12 fordonsrörelser per dygn. Från bullerkartläggningen 2011 uppskattas trafikflödet på Hagastrand till ca 100 fordon/dygn, något som är ett lågt värde sett till hur centralt området ligger. Inga parkeringsförbud vid Hagastrand regleras i samband med planen. Ingen dagvattenledning som ingår i VA-kollektivet finns förnärvarande i anslutning till Näckrosen 8. För att frågan om hur dagvattensituationen mer permanent kan lösas behöver fastighetsägaren ansöka om en servisanslutning för dagvatten, ansökan görs till Tekniska förvaltningen som sedan utreder frågan. Anders Wickbom och Gunilla Åkesson, Hagagatan 27, 703 40 Örebro Vi har tagit del av planbeskrivningen samt deltagit i mötet den 14 Januari. Så vitt vi förstår så ingår själva gatan - Hagagatan - i detaljplanen. Där har vi synpunkter på trafiken. I synnerhet sedan man ändrat filer och trafikljus mot Hertig Karls Alle har hastigheten utanför kvarteren ökat avsevärt. I och med detta märker vi vibrationer i fastigheten när stadsbussar och annan tung trafik passerar. Detta kan vara anledningen till de sprickor i putsen som vi varit tvungna att åtgärda nyligen genom att putsa om hela fastigheten. Vi önskar alltså en hastighetsbegränsning på Hagagatan utanför kvarteret Näckrosen. Kommentar: Trafikflödena på Hagagatan uppmättes 2010 till runt 6000 fordon/dygn, sträckan trafikeras även av bussar. Ingen reglering av hastigheter sker i denna plan. 5 Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka för Hagagatan, fastighetsägare kan kontakta Tekniska förvaltningen för att diskutera och utreda trafikens påverkan på fastigheten. Kerstin Andersson, Micke Andersson, Hagagatan 19 A, 703 40 Örebro (se bilaga 15) Kommentar: Y-området har minskats i plankartan så att gräsyta och träd inte ingår i y-området. Reglering av hastigheter utmed Hagagatan sker inte i denna plan, Tekniska förvaltningen ansvarar däremot för driften och skyltning av det aktuella gaturummet. Eftersom Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka vid Hagagatan kan fastighetsägare kontakta Tekniska förvaltningen för att diskutera och utreda trafikens påverkan på fastigheten. Örebro Hembygdsförening Yttrande över detaljplan för kv Kardborren och Näckrosen Örebro Hembygdsförening har erhållit rubricerat detaljplaneförslag för yttrande och vill härmed framföra följande synpunkter. Hembygdsföreningen konstaterar med tillfredsställelse att planförslaget innehåller en väl genomarbetad kulturmiljöbeskrivning, som behandlar hembygdsföreningens intresseområde på ett utmärkt sätt. I karaktärsbeskrivningen över de två kvarteren framhålls det lummigt gröna i det inre av kvarteren med gamla välskötta fruktträd och tomtskiljande häckar som speciellt karaktärsdanande och kulturhistoriskt värdefullt. Hembygdsföreningen delar denna bedömning och anser det tveksamt att tillåta tillbyggnader på huvudbyggnaderna och nya komplementbyggnader i så stor omfattning som föreslås i planförslaget. Detta reducerar den värdefulla grönytan i kv Kardborren med 320 kvm och i kv Näckrosen med 515 kvm. Hembygdsföreningen anser att det kan ifrågasättas om tillbyggnad av de redan mycket stora huvudbyggnaderna överhuvudtaget ska tillåtas och anser också att tillåtligheten av nya komplementbyggnader kraftigt bör inskränkas i förhållande till planförslaget. Den obebyggda fastigheten Kardborren 8 är så belägen, att en ny byggnad kommer att beskugga såväl den egna tomten som angränsande granntomter. Det är därför befogat att hålla nere hus- och nockhöjd på denna byggnad, vilket också motiveras av att huset ska vara källarlöst. Vid upprättandet av detta yttrande har Pär Bäckman, Linnéa Stensson, Lars Tivenius och Bennert Johnsson deltagit. Kommentar: Inledningen av yttrandet från Örebro Hembygdsförening beaktas. Vad beträffar den högsta tillåtna sammanlagda yta där tillbyggnad av huvudbyggnad får ske så uppgår den endast till ca 150 kvm för kvarteret Näckrosen och ca 30 kvm för kvarteret Kardborren (Kardborren 8 ej medräknad då det är en nybyggnad på ca 160+30 kvm). För komplementbyggnader gäller att befintliga komplementbyggnader räknas in i den sammanlagda tillåtna byggnadsytan. Det innebär att det högsta teoretiskt tillåtna totala ”nytillskottet” av 6 komplementbyggnader på kvarteret Näckrosen uppgår till ca 200 kvm och ca 100 kvm för kvarteret Kardborren. Det största teoretiska nytillskottet av tillbyggnader och komplementbyggnader uppgår för hela kvarteret Näckrosen till ca 350 kvm och för kvarteret Kardborren till ca 130 kvm (byggrätten på Kardborren 8 på 160+30 kvm är då ej inräknad). Att helt utesluta någon möjlighet för tillbyggnad och förändring av komplementbyggnadernas storlek för samtliga fastigheter i planen vore att inte tillgodose enskildas intressen i förhållande till de mer allmänt kulturhistoriska intressena. Lena Boström, Urban Boström, Hagastrand 10, 703 40 Örebro Yttrande Detaljplanen är i stort tillfredställande och jag stödjer önskan om att bevara områdets karaktär. När det gäller fastigheten kardborren 9 önskar jag att renoveringar kan lösas i samråd och inte kräva bygglov. Ang. fastigheten Kardborren 8 är förslaget om begränsad byggyta på 150 m2, två våningar och begränsad yta för parkering en nödvändighet. Det begränsar antalet hushåll i fastigheten och bevarar därmed områdets karaktär. Möjligheter till parkering på tomtmark är en förutsättning då framkomligheten till fastigheten är begränsad. Jag önskar även att man kunde titta på infart från fastigheten kardborren 7. Att inte tillåta byggnationen med källare är en förutsättning då utgrävningar av det slaget med stor sannolikhet kommer att orsaka stora sättningar i marken som kommer att få stora konsekvenser för vår fastighet kardborren 9 och förorsaka omfattande sättningar i byggnaden. Kommentar: Någon utökad lovplikt för underhåll föreslås ej i denna detaljplan. Emellertid krävs anmälan vid underhåll av exteriörer för byggnader med skyddsbestämmelsen q (PBF 6 kap 5 § 7p). I övrigt föreslås inga lättnader i lovplikten när det gäller bygglov. Infarten till fastigheten Kardborren 8 föreslås vara vid änden av Hagastrand, det kräver då en avfasning av parkmark till lokalgata (ca 30kvm) för att lättare möjliggöra angöring till fastigheten Kardborren 8. En infart från Kardborren 7 skulle innebära att värdefull gårdsmiljö skulle hårdgöras samt att Kardborren 3 och 4 ytterligare skulle belastas av trafik på egen fastighet, något som nu undviks. Planbestämmelsen att huset på Kardborren 8 skall vara källarlöst har tagits bort men ersatts av bestämmelser om källare ska vara vattentät och inte får dräneras. Detta beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Dessa bestämmelser och beskrivningar har tillkommit efter att en geoteknisk utredning gjorts efter samrådet. 7 Hans Johansson och Britt-Marie Stålberg, Hagagatan 21, 703 40 Örebro (se bilaga 16) Kommentar: Planförslaget kommer i stort inte förändras, några ändringar kommer dock ske vilket är ett av syftena med en planprocess som innehåller ett samrådsskede och ett granskningsskede före ett eventuellt antagande. Planbestämmelsen att huset på Kardborren 8 skall vara källarlöst har tagits bort men ersatts av bestämmelser om källare ska vara vattentät och inte får dräneras. Detta beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Dessa bestämmelser och beskrivningar har tillkommit efter att en geoteknisk utredning gjorts efter samrådet. Tekniska förvaltningen ansvarar däremot för driften och skyltning av det aktuella gaturummet. Eftersom Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka vid Hagagatan kan fastighetsägare kontakta Tekniska förvaltningen för att diskutera och utreda trafikens påverkan på fastigheten. Kristina Hasselrot, Hagastrand 14, 703 40 Örebro (se bilaga 17) Kommentar: Inledningen av yttrandet beaktas. Planförfattaren instämmer med att en luftighet runt huvudbyggnaderna vore önskvärd, emellertid leder det befintliga garaget på Kardborren 9 till att en placering av garaget för Kardborren 8 både är logisk och kanske det minst ofördelaktiga även om det kan resultera i en rak sammanhängande linje mot söder. Genom att byggrätten för garaget för Kardborren 8 ligger mot den angränsande fastigheten Kardborren 9 skapar det å andra sidan en större luftighet mellan Kardborren 7 och 8. Grönområdet mellan Hagastrand och Svartån är i gällande plan Lokalgata, att det området får markanvändningen Park stämmer bättre med nuvarande användning. Antalet tillkommande trafikmängd för Kardborren 8 uppskattas till ca 10-12 fordonsrörelser per dygn. Från bullerkartläggningen 2011 uppskattas trafikflödet på Hagastrand till ca 100 fordon/dygn. De låga trafikflödena medger att fordonstrafik och cyklister blandas i samma gaturum. Reglering och skyltning av gaturummet med exempelvis enkelriktning och parkeringsförbud görs av Tekniska förvaltningen och inte med planbestämmelser i denna plan. Ingen dagvattenledning som ingår i VA-kollektivet finns förnärvarande i anslutning till Näckrosen 7. För att frågan om hur dagvattensituationen mer permanent kan lösas behöver fastighetsägaren ansöka om en servisanslutning för dagvatten, ansökan görs till Tekniska förvaltningen som sedan utreder frågan. 8 Per Arenö, Lisa Arenö, Hagastrand 6, 703 40 Örebro (se bilaga 18) Kommentar: Gällande plan 1880 P 235 bör ses som detaljplan som bygger på en tidigare tradition att upprätta planer där planbestämmelserna och byggrätterna var mer generella. Exempelvis finns en generell byggnadshöjd på 7,5 meter för i stort sett samtliga byggrätter i kvarteren Näckrosen och Kardborren även om det inom planområdet finns befintliga byggnader som har större byggnadshöjd än 7,5 meter. Vidare finns ingen planbestämmelse som begränsar huvudbyggnaders placering i förhållande till angränsande fastigheter. Det är några exempel på brister i gällande detaljplan vilka aktualiserades i samband med en bygglovsansökan för Kardborren 8. I och med att genomförandetiden för detaljplan 1880 P 235 har passerats har Örebro Kommun möjlighet att upprätta ett nytt detaljplaneförslag där brister i gällande plan åtgärdas med bland annat tydligare avgränsningar i byggrätters volymer och höjder. Därför är det missvisande att utgå från gällande plan 1880 P 235 med avseende på huvudbyggnaders höjder och volymer för att jämföra med det nu aktuella detaljplaneförslaget. Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att planen tillvaratar och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda intressen värnas. I den avvägningen har områdets nuvarande karaktär och bebyggelse utgjort ett starkare underlag än vad gällande plan 1880 P 235 utgjort då det funnits diskrepans mellan den detaljplanen och den befintliga bebyggelsemiljön. Med bland annat grund i PBL 2 kap 6 § har avvägningar och ställningstaganden gjort vilket resulterat i det aktuella detaljplaneförslaget där volymen och byggnadshöjden för Kardborren 8 ger möjlighet till en god helhetsverkan och landskapsbild, hänsyn har även tagits till de angränsande huvudbyggnaderna där den föreslagna volymen kan utgöra en länk mellan Kardborren 9 och 7 med en gradering i byggnads och nockhöjder. Stor hänsyn har även tagits till de angränsande fastigheternas gårdsmiljöer så att ett rimligt respektavstånd nu erhålls till dessa så att exempelvis insyn från en byggnad på Kardborren 8 till angränsande fastigheter enligt planförslaget hålls på en hänsynsfull nivå. Den föreslagna byggrätten på Kardborren 8 (160+30+30=220 kvm) ger ett exploateringstal på ca 25% av fastigheten något som är ett vanligt exploateringstal för friliggande villor. Annars stämmer det att exploateringstalet varierar inom planområdet mellan ca 16-34%, ett exploateringstal på 25% för Kardborren avviker alltså inte i någon större grad i jämförelse med den befintliga bebyggelsen. Byggrättens byggnadshöjd på 6,0 meter och nockhöjd på 10,0 i samrådshandlingen står i proportion till den tänkta byggnadsvolymen. Omgivande byggnader som exempelvis finns på fastigheterna Kardborren 2 och 3 har liknande byggnadshöjder och nockhöjder. Emellertid höjs nockhöjden i 9 granskningsförslaget från 10,0 till 10,5 och byggnadshöjden från 6,0 till 6,2 meter för Kardborren 8 då ytterligare översyn och mätning av områdets byggnadshöjder och nockhöjder gjorts. Enligt planbeskrivningen framgår att delar av planområdet ligger inom gränsen för 200 års flöden enligt myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) översvämningskartering. Enligt den karteringen skulle fastigheten Kardborren 8 beröras negativt av 200 års flöden. En geoteknisk utredning har tagits fram efter samrådet, denna visar på att anläggande av källare kan vara möjligt. Dock finns tydliga restriktioner för att det ska vara möjligt, dessa anges som bestämmelse på plankartan och beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Utredningen i sin helhet finns som bilaga till planhandlingarna. Parkeringsförbudet för motorfordon på Kardborren 8 syftar till att bevara områdets trädgårdskaraktär något som ligger i linje med planens syfte, parkeringsförbud finns även på 10 andra fastigheter inom planområdet. Vidare behöver tradgårdsmiljöerna ses som en viktig del i kvarterens mycket värdefulla kulturhistoriska miljö. Andelen yta som utgörs av körytor och parkering bör därför minimeras, vid eventuella anläggningsarbeten skall de ursprungliga trädgårdarna med sin växtlighet alltid ytmässigt och rumsligt prioriteras före parkering och körytor. Något som i sin tur syftar till att bevara områdets ursprungliga trädgårdskaraktär samtidigt som parkeringsbehovet för byggrätten enligt planförslaget anses vara fullt möjlig att tillgodose även om parkeringsytor avsedda för fler än två fordon inte tillåts och att placering av parkering/garage sker så att körytan på egen fastighet minimeras. Vid en ytterligare översyn konstateras att en högsta sammanlagd yta för komplementbyggnader på fastigheten Kardborren 8 kan höjas från 20 kvm till 30 kvm. Fastighetsägaren på Kardborren 8 drar nytta av den utökade lokalgatan och får på grund av det stå för hela kostnaden som genomförandet av den utökade lokalgatan innebär. I ett exploateringsavtal framgår vilka skyldigheter och åtaganden som fastighetsägaren respektive kommunen har. För att undvika backrörelser används ej den avslutande sträckan av Hagastrand som övergår till gång och cykelväg för avfallshämtning. Avfallshämtning från fastigheten Kardborren 8 sker vid ett område vid Hagastrand, avfallskärl får endast placeras där i samband med hämtningstillfällen av avfall. Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att planen tillvaratar och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda intressen värnas. Under planarbetet har varje fastighet bedömts utifrån de specifika egenskaper och förhållanden som finns, dessa har sedan sammanvägts till ställningstaganden i planen. Samrådsredogörelsen avgränsar sig i sina kommentarer till främst de frågor som uppkommit i samband med detaljplaneförslaget. Tidigare bygglovsansökan tas ej 10 upp i detalj i denna samrådsredogörelse mer än att den finns som en bakgrund i diskussionen om hur planen initierades. Angående q2 på fastigheten Kardborren 7 tas den skyddsbestämmelsen bort och ersätts samt kompletteras med varsamhetsbestämmelser (k2) för fasad och (k3) material för portar och fönster. Emellertid gäller fortfarande rivningsförbudet q1 och en generell varsamhetsbestämmelse för kvartersmarken inom planområdet. Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa karaktärsdrag och värden vilka anges i kulturmiljöbeskrivningen i planbeskrivningen på sid 9-17. De skall särskilt beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar, mark och byggnader. Förändringar skall utföras med stor hänsyn till områdets och byggnaders kulturhistoriska värden. Förändringar får endast ske om byggnadens och områdets huvudsakliga karaktärsdrag kan bibehållas. Sammantaget bedöms att rivningsförbudet tillsammans med varsamhetsbestämmelserna och byggrättens begränsning utgör ett rimligt skydd för Kardborren 7 samtidigt som privata intressen tilvaratas. Som tidigare angetts utgår inte planförslaget från gällande plan 1880 P 235 med avseende på huvudbyggnaders höjder och volymer. Planförslaget medger ej någon möjlighet för tillbyggnad för Kardborren 7, något som motiveras med bland annat att bibehålla områdets och byggnadernas huvudsakliga karaktär och att hänsyn tas till angränsande fastigheter. Buller från vägtrafik gör att 55 dBA inte klaras mot öster eller syd. Med anledning av det har möjligheten för en mindre tillbyggnad tagits bort på Kardborren 7. Eva Fransson Stadsantikvarie De två kvarteren som detaljplanen gäller, Kardborren och Näckrosen, har med sitt läge vid Svartån och Hertig Karls alle stor betydelse för stadsbilden/årummet. Trädgårdarnas synlighet mot gatorna och Svartån bidrar än idag till att ge stadsdelen en grön och lummig karaktär. De är en del av årummet och samspelar visuellt med åstrandens vegetation och mäktiga träd. Tomterna är bebyggda successivt mellan ca 1890 och 1940. De välbevarade byggnaderna har hög arkitektonisk kvalitet och är goda representanter för sin respektive byggnadsstil. Det här ställer höga krav på en stringent detaljplan, särskilt som det uttryckliga syftet är att anpassa byggrätter till de höga kulturvärdena. Synpunkter: Allmänt Planen är överarbetad och ger detaljkrav som riskerar att stjälpa syftena i eventuella framtida bygglovsärenden. Alla planbestämmelser måste ha en noggrann och saklig motivering, vilket inte är fallet här. Bestämmelser och restriktioner återkommer ibland på flera ställen, ibland inte helt överensstämmande. Kommentar: Vissa korrigeringar av några detaljer i plankartan/planbestämmelser har gjorts. Då planens syfte är att anpassa byggrätterna till de två kulturhistoriskt värdefulla bostadskvarteren innebär det att planbestämmelserna är mer omfattande än i en ”vanlig” plan. En detaljplan skall inte vara mer detaljerad än var planens syfte 11 tillåter. Påståendet att planen annars är överarbetad och skulle stjälpa eventuella bygglovsärenden är för oprecist för att kunna bemötas och delas inte. Flera byggnader som i den slutligen genomarbetade och publicerade kulturmiljöinventeringen för Väster har blå värdering och därmed bedöms ha särskilt kulturvärde saknar skyddsbestämmelsen q2. Det måste korrigeras. Samtliga byggnader har rivningsskyddet q1, utöver det har N1,N10,K1,K2, och K9 fått skyddsbestämmelsen q4 för fasaddekorationer, K6 har fått skyddsbestämmelserna q2 och q3 för tak och träfasader. Utöver det begränsas byggrätter så att huvuddelen av byggrätterna följer nuvarande byggnader med undantag av några baksidor på bostadshusen. Att utöver det införa skyddsbestämmelser för samtliga byggnaders exteriörer utan att ange specifika detaljer skulle inte ligga i linje med vad Boverket skriver. ”Varsamhetskraven gäller även för särskilt värdefull bebyggelse. Ofta kan varsamhetsbestämmelser, som beskriver vilken utformning en byggnad ska ha, utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt värdefull byggnad. Sådana utformningsbestämmelser som utgår ifrån plan- och bygglagens generella krav om att byggnaders kulturvärden ska tillvaratas bör hänföras till varsamhetsbestämmelser för att tydliggöra att de inte kan utlösa ersättningskrav. Finns det ett behov av att kombinera mera allmänna utformningsbestämmelser med ett skydd för en viss detalj, så bör de delas upp på separata bestämmelser för att tydliggöra vilken del som kan utlösa krav på ersättning.” Slutsatsen är alltså att ett rivningsförbud q1 i kombination med de specificerade varsamhetskraven k kan utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt värdefull bebyggelse. Skyddsbestämmelsen q2 införs alltså inte generellt för samtliga huvudbyggnader utan kompletteras med följande specificerade varsamhetsbestämmelser: Takets utformning och värdebärande detaljer skall vid förändring och underhåll behandlas varsamt så att dess karaktär och form består enligt kulturmiljöbeskrivningen (k1). Putsade fasaders och tegelfasaders strukturer och kulörer skall vid förändring och underhåll behandlas varsamt så att dess värdebärande karaktär består enligt kulturmiljöbeskrivningen (k2). Portar, fönsterkarmar, fönsterbågar och spröjs i fönster skall vara av trä (k3). Tak skall vara av falsad plåt, kulör lika befintligt eller ursprungligt (k4). Tak skall vara av rött lertegel (k5). Underhåll skall utföras varsamt med material, kulörer och metoder som är anpassade till byggnadens kulturhistoriska värden enligt kulturmiljöbeskrivningen (k6). Vissa planbestämmelser Det händer att restriktioner strider emot varsamhetsprincipen och blir därmed motsägelsefulla. Exempel på det är att friliggande komplementbyggnader kan vara upp till 10 m långa. Det kan inte betraktas som varsamt med tanke på att de flesta bostadshusen är 10-15 m. I dagsläget finns komplementbyggnader inom planområdet som har en längd på ca 10 m. Planbestämmelsen skall läsas och tolkas som en begränsning av den högsta tillåtna fasadlängden på en komplementbyggnad så att komplementbyggnader kan uppföras utan att dominera gårdsmiljöerna. Att inte 12 begränsa fasadlängder kan medföra att komplementbyggnader uppförs på ett icke önskvärt sätt i den värdefulla gårdsmiljön. Komplementbyggnaders maximala tillåtna byggnadsarea är uträknad tomt för tomt, vilket gör planen svårbegriplig. Bättre vore att ange en andel/procent av tomtytan generellt. Det måste också sättas i relation till formuleringen av varsamhet när det gäller kvarterens gröna trädgårdskaraktär. Planförfattaren delar inte uppfattningen att angiven maximal byggnadsarea är svårläst, tvärtom så ser en fastighetsägare direkt hur stor yta som sammanlagt får utgöras av komplementbyggnader. Byggrätterna till bostadshusens gårdssidor är olämpliga och kan ge fel signaler. Husens arkitektoniska gestaltning och höga kulturvärden ger mycket små möjligheter att utnyttja byggrätterna med tillämpning av varsamhet och förvanskningsförbud. De byggrätter för tillbyggnader som angetts ifrågasätts starkt med tanke på byggnadernas befintliga gestaltning och värde. Hur motiveras de? Med kännedom om arkitekturen känns de godtyckliga. Hänvisning till det enskilda intresset räcker inte när det gäller en miljö av den här arten. Enligt PBL 2 kap 1§ anges att ” Vid prövning av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.” Detta gäller alltså även om ett område pekas ut att innefatta särskilt värdefull bebyggelse. Att ett antal fastigheter tillåts att ha begränsade byggrätter på sin gårdssida är en rimlig avvägning mellan bevarandeintressen och de enskilda intressena. Att hävda att mindre tillbyggnader som riktas in mot gårdarna med liten insyn från gaturummen skulle vara av så stort allmänt intresse vore en stor snedvridning av allmänna bevarandeintressens fördel gentemot enskildas intressen. Det är alltså viktigt att där det finns möjlighet ge fastighetsägare viss möjlighet att påverka och utveckla sin fastighet även om det kan uppstå mindre målkonflikter. Både komplementbyggnader och möjlighet till mindre och varsamma tillbyggnader skulle bättre kunna regleras via en bättre definition av bestämmelsen +- mark kombinerad med varsamhetshänvisning och förvanskningsförbud. Det specificerade kravet på varsamhet gäller för all kvartersmark inom planområdet vilket även innefattar samtliga komplementbyggnader. Angivande av höjder för nock och byggnad på befintliga byggnader är inte relevant och bidrar till planens rörighet. Byggnadernas utseende skyddas genom bestämmelser om varsamhet och förvanskningsförbud (självklart också rivningsförbudet). Tilläggas bör att måttangivelser på befintliga hus måste grunda sig på uppmätningar av de verkliga husen, inte på ritningars mått, eftersom ingen garanti finns att byggnaderna uppförts enligt de arkiverade ritningarna. Angivande av våningsantal torde vara tillräckligt. Boverket rekommenderar att byggnadshöjd och eller nockhöjd skall anges istället för antal våningar. I denna plan finns det även relevans att föreskriva antal 13 våningar. Genom att ange nock och byggnadshöjd säkerställs byggnadernas höjder på ett tydligare sätt än att hänvisa till varsamhetskrav. Byggnadshöjder och nockhöjder är inmätta på plats av geodataenhetens personal. Emellertid har nockhöjderna på befintliga huvudbyggnader ändrats och bestämts till de mer enhetliga måtten 10,12 respektive 15 meter. f1 är angivet på planritningen men beteckningen saknas i planbestämmelserna. Ett stort växthus på Näckrosen 5 är inte inritat i planen. Planbestämmelsen f1 har korrigerats. Den inglasade uteplatsen ”växthuset” finns inte med i primärkartan och inte inritad i planen. Träd som skyddas måste mätas in och beskrivas för att skyddet ska vara giltigt - dokumentation ="bevis" måste finnas. Aktuella träd är inmätta, se bilaga3. Krav på anmälan vid underhåll måste kanske förtydligas i planbestämmelse, i stället för att gömmas i plantexten, där det inte är tillräckligt synligt. Då kravet på anmälan regleras enligt PBF 6 kap 5 § 7p behövs ingen dubbelreglering göras. Ändrad/utökad lovplikt för komplementbyggnader och vissa tillbyggnader/ skärmtak/ takkupor etc enligt den ändrade lagstiftningen i PBL kap 9 är viktig. Planen för det likartade området kv Rustmästaren o Tingshuset har principer som bör kunna tillämpas även här. Det bör vara en förebild. Synpunkterna noteras. Länsstyrelsen Örebro län Detaljplan för kvarteret Kardborren och Näckrosen (Hagastrand), Örebro kommun Detaljplanen har överlämnats till Länsstyrelsen i enlighet med 5 kap. 11 § planoch bygglagen (PBL). Länsstyrelsen har beretts tillfälle att lämna synpunkter. Detaljplanens syfte. Planens syfte är att anpassa byggrätterna till de kulturhistoriskt värdefulla bostadskvarteren. Överensstämmelse med översiktsplan. Detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen. Bedömning enligt 11 kap. 10 § PBL Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 § PBL och nu kända förhållanden att frågor som berör människors hälsa måste lösas i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande av detaljplanen inte ska prövas av Länsstyrelsen. 14 Buller Länsstyrelsen anser att riksdagens antagna riktvärden för trafikbuller (proposition 1996/97:53) normalt inte bör överskridas vid nybyggnad av bostäder. Enligt Örebro kommuns bullerkartläggning utsätts en stor andel av byggrätterna i planområdet för ljudnivåer som ligger inom intervallen 60-65 och 55-60 dBA ekvivalent ljudnivå. Inga uppgifter finns om den maximala ljudnivån. Området är fullt utbyggt förutom fastigheten Kardborren 8 där detaljplanen möjliggör för uppförande av ett nytt bostadshus. På plankartan anges en planbestämmelse om buller och störningsskydd som gäller vid ny bostadsbebyggelse eller tillbyggnad av bostad. Planbestämmelsen anger att 55 dBA ekvivalentnivå från vägtrafik ska klaras utanför alla fasader och för de bostäder vid vilka huvudregeln inte går att klara ska minst hälften av boningsrummen (vardagsrum och sovrum) samt uteplats läggas mot en ljuddämpad sida där ljudnivån uppgår till högst 50 dBA ekvivalent nivå. Vidare ska varje bostad ha tillgång till en balkong eller uteplats med en ljudnivå på högst 55 dBA ekvivalent nivå och 70 dBA maximal nivå. Länsstyrelsen kan utifrån det som redovisas i planbeskrivningen konstatera att riksdagens antagna riktvärden för trafikbuller överskrids för fastigheten Kardborren 8, då fastigheten utsätts för buller från järnvägen inom intervallet 5560 dBA ekvivalent nivå. Länsstyrelsen anser att en bullerutredning behöver utföras för Kardborren 8 där såväl ekvivalent som maximal ljudnivå redovisas för nuvarande och prognostiserande trafikmängder. Utredningen behöver visa att principerna för intresseavvägningar enligt Boverkets Allmänna råd 2008:1 ”Buller i planeringen” kan uppfyllas, dvs. att planbestämmelsen går att uppnå. Länsstyrelsen vill i detta sammanhang uppmärksamma att principerna för intresseavvägningar är svåra att uppfylla vid spridd bebyggelsestruktur. Vidare ifrågasätter Länsstyrelsen planbestämmelsens verkan för de befintliga bostäderna då bullerkartläggningen indikerar att bestämmelsen inte kan uppnås för ett flertal av byggrätterna. Länsstyrelsen vill därför uppmärksamma kommunen på att planbestämmelsen omöjliggör tillbyggnad för ett flertal befintliga bostäder samt hindrar ett återuppförande vid exempelvis brand. Kommentar En ny bullerutredning för Kardborren 8 visar att bullernivåer på 55dBA klaras vid fasad. Övriga byggrätter för tillbyggnader inom planområdet har ändrats eller tagits bort så att 55 dBA klaras vid fasad. Planbestämmelser för buller kommer enbart gälla nybyggnation på Kardborren 8. För befintlig bebyggelse kommer ingen bullerbestämmelse anges i plan, vid ett eventuellt återuppförande av byggnad vid exempelvis brand gäller tekniska egenskapskrav enligt BBR där krav ställs på bullernivåer inomhus. 15 Råd enligt 2 kap. PBL Miljöbedömning Kommunen har bedömt att miljöpåverkan inte kan antas bli så betydande att miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 12 § miljöbalken behöver göras. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Synpunkten noteras. Kulturmiljö Kvarteren Kardborren och Näckrosen bildar en kulturhistoriskt mycket värdefull bebyggelsemiljö i Örebros västra stadsdel, en verklig karaktärsmiljö i Örebro. De kulturhistoriska värdena har en genomarbetad och tydlig beskrivning och de föreslagna bestämmelserna är väl utformade för att uppnå planens syften om att slå vakt om de kulturhistoriska värdena i bebyggelsemiljön. Samtliga bostadshus/huvudbyggnader har enligt planförslaget rivningsförbud, q1. För vissa gäller dessutom bestämmelsen q2, som bl.a. anger att befintlig exteriör inte får förvanskas. Det framgår inte av planbeskrivningen hur och varför den gränsdragningen gjorts. Det kulturhistoriska värdet i kvarteren ligger i att bebyggelsen till sin ålder och typ är mycket homogen och att de enskilda byggnaderna är relativt sett mycket välbevarade till sin ursprungliga karaktär. För att slå vakt om den karaktären kan det vara lämpligt att q2 anges för samtliga byggnader som ges q1. Även om det är möjligt att gradera den byggnadshistoriska autenticiteten, så är alla byggnader viktiga för helhetsintrycket av miljön och bör därför behandlas med samma antikvariska ambitionsnivå. En gradering kan ge intrycket att ambitionsnivån kan sättas lägre för vissa byggnader, vilket ger felaktiga signaler till fastighetsägare och vid bygglovprövning. Skyddsbestämmelser utöver rivningsförbud bör vara mer precisa än vad den var i samrådshandlingen, där utformades planbestämmelsen q2 mer som en varsamhetsbestämmelse. Preciserade varsamhetsbestämmelser i kombination med rivningsförbud samt avgränsningar för byggrätten bedöms räcka för att bevara den kulturhistoriska miljön. Utöver det kan specifika byggnadsdetaljer få skyddsbestämmelser. Det finns en gradering i det kulturhistoriska värdet mellan olika byggnader inom området som bland annat beror på autenticitet och ålder. Sammantaget har området ett mycket starkt skydd för de kulturhistoriska värdena även om skillnader kan finnas mellan olika byggnader. Miljönämnden Örebro kommun Synpunkter I den nya detaljplanen krävs marklov för fällning av träd med större stamomfång än 0,6 m, mätt 1,5 meter över mark, på fastigheten Näckrosen 10. Denna bestämmelse bör även gälla på fastigheterna Kardborren 2 och Kardborren 6. Kommentar De skyddsvärda träden på Näckrosen 10 utgör med sin grönska ett starkt bidrag till årumets karaktär då ett antal större träd finns på fastigheten Näckrosen 10. 16 Det finns ett träd på Kardborren 2 som övervägts att skyddas, emellertid är det placerat på ett sådant sätt att en skyddsbestämmelse för trädet där skulle riskera att hamna i en för stark framtida konflikt med byggnaden på Kardborren 2. Omkring större delen av fastigheten Kardborren 6 äger och förvaltar Örebro kommun parkmark där medparten av större träd finns. Mot bakgrund av det bedöms det ej nödvändigt att införa skydd för träd på Kardborren 6. Tekniska nämnden Örebro kommun Synpunkter: Texten på sidan 24, Genomförandeavtal ska ändras till följande: Ett genomförandeavtal ska upprättas för utbyggnad av lokalgatan där lokalgatan förlängs för in- och utfart till Kardborren 8. Det ska i genomförandeavtalet framgå att Tekniska förvaltningen ska bygga ut lokalgatan på fastighetsägarens, av Kardborren 8, bekostnad. Genomförandeavtalet ska vara undertecknat av samtliga berörda parter innan planen kan antas. Kommentar Texten i planhandlingen har ändrats till den enligt Tekniska förvaltningen föreslagna. Planbestämmelsen om att ”Körbar förbindelse får inte anordnas” mot Hagagatan ska läggas till i samma omfattning som i nu gällande plan. In och utfartsförbud har lagts till i plankartan. Frida Hammarlind Kjell Jansson Planchef Titel 17 Bilaga 11 Bilaga 11 Bilaga 12 Bilaga 12 Bilaga 13 Byggnadsnämnden Box 33400 701 35 Örebro TeliaSonera Skanova Access AB Accessområde Syd 205 21 Malmö www.skanova.se Samråd Kardborren och Näckrosen Bakgrund TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) har tagit del av förslag till detaljplan enligt ovan, och låter framföra följande: Remiss svar SIDNR 1 (2) Yttrande Skanovas teleanläggningar/rättigheter kan komma att påverkas. Se bif karta på nuvarande placering. Skanovas ledningar är markerade i röda linjer Om dessa måste flyttas eller i övrigt påverkas kommer Skanova yrka på ersättning. DATUM 2015-02-10 DOKUMENT ID Remiss2015mitt44 ERT DATUM ER REFERENS Bn 1272/2013 HANDLÄGGARE Namn: Ann-Christin Wirgin E-post: annchristin.wirgin@skanova.se Telefonnr: 010-4778406 Ann-Christin Wirgin ------------------------------------Namn handläggare Säte: Stockholm Org.nr: 556446-3734 Bilaga 13 SIDNR 2 (2) DATUM 2015-02-10 DOKUMENT ID Bilaga 14 Yttrande angående Samrådshandling Bn 1272/2013 Örebro Näckrosen 8, ägare Charlotte Wargert/Sune Åkesson Kontakt: sune.akesson@gmail.com Nedan kommer att lämnas synpunkter på samrådshandlingens förslag till planbestämmelser och på förhållanden som inte alls har beaktats eller berörts. Upprinnelsen till ovanstående samrådshandling torde vara planerna på nybyggnation av fastigheten Örebro Kardborren 8. Illustrationsexemplet på byggnadsvolym som visas, anser vi väl smälter in i befintlig miljö och med en ”bra arkitektur” torde det bli en fin ”årsring” i kvarteren. Förslaget till planbestämmelser anger dock inte typkod, småhus eller flerbostadshus. Troligt alternativ torde bli flerbostadhus i bostadrättsform innehållande mer än 4 lägenheter. Detta kommer medföra konsekvenser för trafikmängd och trafikflöden (se nedan) som inte har beaktats. Förslagen angående ”Skydd/Varsamhet värdefulla byggnader och områden” anser vi är bra. Det har under senare år gjorts förändringar, främst i kvarteret Näckrosen, som inte har beaktat kvarterets och byggnadernas kulturhistoriska värden. Främst gäller det förändringar av trädgårdar och mark, anläggande av asfalterade pplatser och andra åtgärder som inte tar hänsyn till kvarterets och byggnadernas kulturhistoriska värden. Beteckningen q1 och q2 används och är definierade. I planförslaget har vissa byggnader fått beteckningen q1 och andra q1q2. Exempelvis har vårt hus, Näckrosen 8, beteckningen q1 medan Näckrosen 7 har beteckningen q1q2 vilket vi inte finner logiskt. Vi anser att om man menar allvar med intentionen att kunna behålla hela kvarterens särdrag så borde alla byggnader ha beteckningen q2. Som ovan nämnts så är grönytorna/komplementbyggnaderna under stark press och därmed hotas kvarterens karaktär. Det är bra att dess skydd förstärks. Gator och trafik har i en för övrigt mer än fulltäckande redovisning avhandlats med följande under rubriken ”TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN”: Bilaga 14 Samt under kapitlet ”FÖRÄNDRINGAR”: Dessutom redovisas en bullerkartläggning från 2011: Planområdet omfattar förutom kvartersmark även Hagastrand/del av Folkungagatan samt parkmark mot Svartån. Några funderingar eller resonemang om trafikmängd eller trafikflöden redovisa ej i samrådshandlingen. Bilaga 14 Gatan Hagastrands huvudsakliga funktion är att vara en för fastighetsägare/boendes/besökares möjlighet att få tillgänglighet till fastigheterna samt inte minst vara en del i gång-och cykelstråket längs Svartån, Å-stråket. Någon annan biltrafik har egentligen ingen anledning att trafikera gatan. Tyvärr ser inte verkligheten ut på det sättet. I korsningen Hagagatan/Älvtomtagatan ligger en ”korvkiosk”. Besökare till denna kör in och parkerar på Älvtomtagatan för att sen vid uträttat ärende fortsätta ”runt” Hagastrand och sen ut på Hagagatan via Folkungagatan. Gång-och cykelstråket får därvid konkurrera med en helt onödig genomfartstrafik och även till resultatet av en försämrad boendemiljö. En annan typ av ”obehörig trafik” uppkommer då Hagastrand används som parkeringsplats för inpendlare till Örebro centrum. Parkeringen längs Hagastrand är idag ett av det på väster närmaste centrum liggande avgiftsfria alternativet. Konsekvensen är att boende/besökare till Hagastrand ofta ej kan nå sin destination och att en onödig trafikmängd skapas. Denna trafikmängd eller behov av boendeparkering på Hagastrand kommer att drastiskt öka med samrådshandlingens förslag om nybyggnation av Örebro Kardborren 8(se ovan). I den vidare bearbetningen av planärendet emotses en kartläggning av trafikmängd och trafikflöden och förslag på relevanta åtgärder, genomfartsförbud/enkelriktning etc, för att förbättra trafikmiljön avseende genomfartstrafik och parkeringsförhållanden längs Hagastrand. Slutligen vill vi påtala ett specifikt problem avseende Örebro Näckrosen 8. Gatan Hagastrand har ej dagvattenledningar. Rännstensbrunnar finns i korsningen med Folkungagatan och Älvtomtagatan. I bakre delen av fastigheten har det under åren utbildats en lågpunkt vilket får till konsekvens att det under snösmältningen vanligtvis uppstår en översvämning. En stenkista har anlagts för att förbättra tomtens dränering/genomsläppligheten men har dock ej varit tillfyllest. P.g.a avsaknad av anslutningsmöjlighet till dagvattensystemet måste överskottsvattnet pumpas med en dränkpump varje år vid snösmältningen. Vi vore tacksamma för kommunens förslag till permanent lösning av problemet. Örebro 2015-02-10 Charlotte Wargert Sune Åkesson 070-999 20 93 070-650 20 93 Bilaga 15 Bilaga 15 Bilaga 15 Sida 1 av 3 Bilaga 16 ………………………………………………….. Susanne Svernhagen, registrator Örebro kommun Stadsbyggnad stab 019-21 13 95 susanne.svernhagen@orebro.se Box 33400, 701 35 Örebro Besöksadress: Åbylundsgatan 8A Servicecenter: 019-21 10 00 Webbplats: orebro.se Twitter.com/orebrokommun Facebook.com/orebrokommun Sveriges Kvalitetskommun 2013 Från: BrittMarie Stålberg [mailto:bitte59@spray.se] Skickat: den 11 februari 2015 21:32 Till: Stadsbyggnad Ämne: Synpunkter på förslag till detaljplan Bn1272/2013 Angående förslag till detaljplan för kvarteren Kardborren och Näckrosen (Hagastrand), Örebro kommun. Ärendenummer Bn 1272/2013 För Kardborren 2: Hans Johansson och Britt-Marie Stålberg, Hagagatan 21, 703 40 Örebro Förslaget godkänns med förbehåll enligt nedan. Vi godkänner förslaget till detaljplan i sin helhet under förutsättning att den inte ändras. Det är viktigt att man följer föreslagen placering, byggnadsvolym, byggnadsyta och höjd på ny bebyggelse på Kardborren 8. Och att man inte får bygga källare. Ej heller gräva utan geoteknisk utredning med tanke på att det är lera i marken (efter det gamla bäckflödet) och att dränerade ingrepp ökar risken för sättningsskador på omgivande fastigheter. Viktigt för oss, är också att man följer de förslag som beskrivs tydligt på sid 18 och 19 i planbeskrivningen. Sidan 18: FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse Bostäder/komplementbyggnader Byggrätterna föreslås i det nya planförslaget med angivna byggnadshöjder, http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13 Sida 2 av 3 Bilaga 16 nockhöjder och taklutning motsvara de nuvarande byggnadernas volymer i större omfattning än i gällande plan (1880 P235). Möjlighet till mindre förändring av byggnadsvolymerna tillåts på vissa fastigheter, byggrätten för tillbyggnad gäller även för huvudbyggnader med skyddsbestämmelsen q2. Byggrätter avgränsas av kors och prickmark samt med ett föreskrivet våningsantal där även byggnads och nockhöjd är angiven, minsta respektive största taklutning är även angiven. Komplementbyggnader är tillåta att uppföras på korsmark, dock med en sammanlagd byggnadsyta som varierar mellan 20-60 kvm beroende på vilken fastighet som avses (avser nuvarande fastighetsindelning där även befintliga komplementbyggnader räknas in i den sammanlagda byggnadsytan). Friliggande komplementbyggnader tillåts maximalt ha en längd på 10 meter. Komplementbyggnader kan tillåtas sammanbyggas med huvudbyggnad, de får även placeras i fastighetsgräns om grannar är överens. Närmsta avstånd som en komplementbyggnad får ha till fastighetsgräns är i annat fall 1,5 meter. Högsta nockhöjd på komplementbyggnader är 3.5 meter om inget annat anges. Markanvändningen bostäder och kontor (BK) tillåts i fastigheterna Kardborren 4 och 9 för övriga fastigheter gäller markanvändningen bostäder (B). Byggnadskultur och gestaltning De värden som beskrivs i kulturmiljöbeskrivningen sid 9-17 i denna planbeskrivning skall särskilt beaktas i underhåll och vid eventuella förändringar av byggnader. Skydds och varsamhetsbestämmelser i planen syftar till att bevara den befintliga bebyggelsemiljön med sin ursprungliga arkitektur. Med det avses bland annat byggnaders placering, huvudsakliga volym och form samt med sina tillhörande byggnadsdetaljer, material och färgsättning. Ny bebyggelse skall anpassa sin färgsättning så att den överensstämmer med den närmast omgivande bebyggelsen. Anvisat våningsantal skall följas. Illustrationsexempel på byggnadsvolym för Kardborren 8 illustration av Andreas Pernefalk/Stadsbyggnad Sidan 19: Även tradgårdsmiljöerna behöver ses som en viktig del i kvarterens mycket värdefulla kulturhistoriska miljö. Därför skall eventuella nya komplementbyggnader och parkeringsplatser ta hänsyn till den befintliga trädgårdsmiljön. Andelen yta som utgörs av körytor och parkering bör minimeras, vid eventuella anläggningsarbeten skall de ursprungliga trädgårdarna med sin växtlighet alltid ytmässigt och rumsligt prioriteras före parkering och körytor. Vilket bland annat innebär att större sammanhängande parkeringsytor avsedda för fler än två fordon ej bör tillåtas samt att placering av parkering/garage sker så att körytan på egen fastighet minimeras. Asfaltering eller hårdgörande av mark avsedda för parkering eller körytor är ej tillåten inne på trädgårdarna, andra markbeläggningsmaterial som är genomsläppliga bör väljas istället. För att ytterligare värna vissa trädgårdar har bestämmelsen ej parkering införts för att hindra att yta tas i anspråk från trädgård till motorfordonsparkering.. Rivningsförbud för ”fyrklöveruthusen” införs. Där fastighetsgränser möter gaturummen bör de avgränsas med tidstypiska smidesstaket eller låga häckar. Skydds- och varsamhetsbestämmelser Enligt plan- och bygglagen 4 kap 8§ kan kommunen ange rivningsförbud och skyddsbestämmelser för byggnader som är särskilt värdefulla ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt hänseende eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär. Särskilt värdefull är en byggnad eller ett bebyggelseområde då värdet är så pass stort att dess bevarande kan sägas utgöra ett verkligt allmänt intresse. Detta gäller inte bara enskilda byggnader av stort historiskt värde, utan också byggnader och bebyggelsemiljöer som representerar olika tidsepoker eller något karaktäristiskt från skilda sociala miljöer. Det kan vara byggnader och områden som: http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13 Sida 3 av 3 Bilaga 16 • är representativa för tidigare samhälleliga eller estetiska ideal • ger en god uppfattning om tidigare sociala villkor • har haft betydelse för utvecklingen ur historisk, arkitektonisk, kulturhistorisk eller teknisk synpunkt. Samtliga befintliga huvudbyggnader får enligt planförslaget rivningsförbud (q1) och varsamhetskrav. Utöver det får vissa byggnader av särskilt kulturhistoriskt värde skyddsbestämmelsen att byggnaden får ej förvanskas (q2). Skyddsbestämmelser q1 Byggnaden får ej rivas. q2 Byggnad av särskilt kulturhistoriskt värde. Befintlig exteriör får ej förvanskas. Underhåll skall ske med material, kulörer och metoder anpassade till byggnadens kulturhistoriska värde. Varsamhetsbestämmelse Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa karaktärsdrag och värden vilka anges i kulturmiljöbeskrivningen i planbeskrivningen på sid 9-17. De skall särskilt beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar, mark och byggnader. Förändringar skall utföras med stor hänsyn till områdets och byggnaders kulturhistoriska värden. Förändringar får endast ske om byggnadens och områdets huvudsakliga karaktärsdrag kan bibehållas. Bra och viktiga delar av förslaget: z z z z Syftet att anpassa byggrätterna till det två kulturhistoriskt värdefulla bostadskvarteren Bra kulturmiljöbeskrivning -så vill vi bevara våra kvarter. "Hus och trädgårdar samspelar till en enhet av högt kulturhistoriskt värde". Bra med skyddsbestämmelser. Bra med varsamhetsbestämmelser. Vid sidan om förslaget vill vi också påtala den påtagligt höga risken att husen närmast Hagagatan kommer att få sprickor och sättningsskador inom den närmaste tiden. Det är mer och tyngre trafik, bussar (många långa) och byggtrafik. Fordonen "tar sats" för att hinna med "grönt ljus" och komma ut på Hertig Karls Allé. Det är bara en fil (gatan gjordes smalare) med heldragna linjer i mitten vilket gör att alla fordon "slickar" trottoarkanten och husen skakar rejält. Problemet med skakningar har ökat senaste månaderna vilket är oroväckande. http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13 Sida 1 av 2 Bilaga 17 ………………………………………………….. Susanne Svernhagen, registrator Örebro kommun Stadsbyggnad stab 019-21 13 95 susanne.svernhagen@orebro.se Box 33400, 701 35 Örebro Besöksadress: Åbylundsgatan 8A Servicecenter: 019-21 10 00 Webbplats: orebro.se Twitter.com/orebrokommun Facebook.com/orebrokommun Sveriges Kvalitetskommun 2013 Från: k.hasselrot@telia.com [mailto:k.hasselrot@telia.com] Skickat: den 12 februari 2015 22:15 Till: Stadsbyggnad Kopia: k.hasselrot@telia.com Ämne: yttrande över detaljplan Till Stadsbyggnad Örebro: Yttrande över förslag: Detaljplan Kardborren (KB) och Näckrosen (NR), Örebro kommun. Att nya detaljplanen tydligt lyfter fram vikten av att områdets speciella kulturhistoriska värden tillvaratas och beaktas är positivt. Om planer tas fram med god framförhållning kan negativa/störande byggnationer/anläggningar eller förändringar förhindras, något som tyvärr redan skett i de aktuella kvarteren. Placeringen av befintliga byggnader på fastigheten KB9 ? bostadshus + garage ? samt möjliga inplaceringar av garage och bostadsbyggnad på KB 8 kan komma att resultera i en ?rak linje? av tätt sammanfogade söderfasader. Detta ger ett alltför kompakt och därmed oestetiskt intryck från söder betraktat. Husen tätar till och utestänger trädgårdarnas grönska. Som stöd för detta hänvisas till vad som kritiskt sägs om på liknande sätt uppförda garagebyggnader längs Hagagatan i kv. KB ? se bildtext sid. 15. En huvudbyggnad med något kortare söderfasad, med variation på hur långt söderut på tomten man får lägga resp. byggnad samt krav på öppning mellan garage och bostadshus ökar öppenheten/luftigheten. Betraktare av kvarteret från bägge sidorna av ån kommer att uppskatta detta. Hagastrand blir i förslaget en del av ?parkområde åpromenaden?, från Hertig Karls Alle? till Älvtomtagatan. Där fortsätter den i gång/cykelvägar västerut i parken och åt söder över bron. Hur man tänker sig utforma den planerade ?åpromenaden/parkområdet? längs Hagastrand saknas dock i planförslaget. Endast att gräsytan mellan gatan och ån utgör den föreslagna ?parken?. Gående har en trottoar till förfogande men cyklisterna skall samsas med bilarna på körbanan, som är ganska http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1103618&VIEW=WORKP... 2015-04-13 Sida 2 av 2 Bilaga 17 smal parkerade bilar upptar halva gatan. Parkerandet samt dubbelriktad trafik på en gata man inte kan mötas på är inte förenligt med planens goda ide? med den s.k. åpromenaden. Vidare kommer trafiken att öka något på Hagastrand nybyggnation på KB 8 kan förväntas öka trafikmängden orsakad av bilinnehav av c:a 46 bilar. Bland åtgärder att överväga är t.ex. att enkelrikta Hagastrand ? tillåtande endast östergående trafik. Angående in/utfartfart till fastigheter: När det gäller tillgänglighet till fyra fastigheter (NR 6+7 resp. NR 8+9) av större fordon (hantverkare med större bilar, flyttbilar, budbilar, personbilar med släpkärra etc.) , är idag ofta omöjligt p.g.a. raden av parkerade bilar under vardagar. Områden med Pförbud mitt förde två infarterna skulle avsevärt förbättra situationen. Vad gäller skrivningen om omhändertagande av dagvatten i första hand skall ske på egen tomt och i andra hand via dagvattenledning kan påpekas att dagvattenledning saknas längs Hagastrand. Kristina Hasselrot Hagastrand 14 703 40 Örebro Delägare till Näckrosen 7 Jag godkänner förslaget till detaljplan, med tillägg av ovanstående synpunkter. http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1103618&VIEW=WORKP... 2015-04-13 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18 Bilaga 18
© Copyright 2024