DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN Viktoria 22
DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN Viktoria 22 M FL TÅGABORG HELSINGBORGS STAD Upprättad den 24 september 2013 Red. ändrad 28 mars 2014 NORMALT PLANFÖRFARANDE Antagen av kommunfullmäktige ……. § … Laga kraft …….. Genomförandetid t o m Dnr 1404/2010 STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN 1(19) DETALJPLAN FÖR VIKTORIA 22 m.fl TÅGABORG, HELSINGBORGS STAD Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Detaljplanen redovisas på: • denna planbeskrivning • detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer • genomförandebeskrivning • samrådsredogörelse • utlåtande • grundkarta. SYFTE Detaljplanen upprättas för att möjliggöra bostad i 3 - 6 våningar. I bottenvåning prövas centrumverksamhet med möjlighet för butik, restaurang eller service och under mark fortsatt möjlighet för garage. HUVUDDRAG Gällande detaljplan från 1969 medger, för fastighet Viktoria 22, garage med en byggnadshöjd till +44 meter samt handel med garage (parkeringshus) till en byggnadshöjd till +45.5 meter. Detta har aldrig realiserats utan idag finns det en envånings dagligvarubutik på fastigheten. Planförslaget prövar möjligheten att uppföra bostadshus i liknande skala som den bebyggelse som finns i området, med en möjlighet att i bottenvåning även kunna inrymma centrumverksamheter, som butik, restaurang och service. BAKGRUND Hans Laufeld AB Byggkonsult har, som representant för fastighetsägaren Swedocean Fastighets AB, inkommit med en ansökan om ändring av detaljplan. Stadsbyggnadsnämnden beslöt den 22 februari 2012 att påbörja en planprocess för Viktoria 22 m.fl. Samråd har genomförts mellan den 17 juni och den 12 juli 2013. Med anledning av inkomna synpunkter har följande justeringar gjorts: • • Planförfarandet ändras till ett normalt förfarande. På plankartan har byggrätt utökats för att medge befintlig verksamhet. 2(19) • • • • • Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 På plankartan har taklutning mot Aschebergsgatan ändrats till maximalt 60º. Planbestämmelser har införts som reglerar lägsta höjd för bottenvåning till 3,5 meter. Planbeskrivningen har fått en tydligare redovisning av möjligheterna för butik i bottenvåning. Illustrationer av byggnad omarbetas så att det framgår att det är möjligt för butik i bottenvåning. Illustrationer av tak och takkupor har fått en ny redovisning som överensstämmer med ändring av planbestämmelse. Utställning har genomförts mellan den 4 november och den 29 november 2013. Med anledning av inkomna synpunkter har följande redaktionella ändringar gjorts: • På plankartan har maximal nockhöjd ändrats till maximal totalhöjd. • På plankartan har bestämmelse om maximal byggnadshöjd tagits bort då maximalt totalhöjd och maximal takvinkel räcker som bestämmelse för att styra lämplig takutformning. • Plankartan har fått en utökad byggrätt för möjligheten att anordna centrumverksamhet, butik eller servicefunktion i bottenvåning. • I planbeskrivningen har texten, på sidan 11, under rubriken bostäder reviderats så att den stämmer överens med justerade planbestämmelser. • I planbeskrivningen på sidan 12 har texten angående centrumbestämmelse förtydligats. • I planbeskrivningen på sidan 12 - 14 har texten under rubriken Trafik med underrubrikerna parkering och cykelparkering förtydligats och kompletterats avseende parkeringsnorm, för cyklar och bilar. Det har även lagts till en bedömning och ett förhållaningssätt till parkeringsnormen utifrån platsens förutsättningar för en butik. Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att det inte finns en risk att planens genomförande kan medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 § plan- och bygglagen (2010:900) respektive 6 kap 11 § miljöbalken, att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 § förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma förordning. 3(19) PLANOMRÅDETS FÖRUTSÄTTNINGAR Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Läge och avgränsning Planområdet är beläget i den norra delen av centrala Helsingborg, i stadsdelen Tågaborg, på landborgen. Den aktuella fastigheten är placerad i hörnet där Aschebergsgatan möter Wrangelsgatan. Planområdet omfattar fastigheten Viktoria 22 och del av Viktoria 19, även gemensamhetsanläggning på intilliggande fastighet Viktoria 19 kommer att beröras. Planområdet omfattar c:a 1340 m2. Orienteringskarta Markägare Fastighet Viktoria 22 ägs av Swedocean AB. Fastighet Viktoria 19 ägs av AB Helsingborgshem. Beskrivning av området Planområdet ligger i stadsdelen Tågaborg som består av en variation mellan fristående villor och flerbostadshus. Det dominerande intrycket av Tågaborg är en tät stadsstruktur i form av kvartersstad. Planområdet ligger inom den s.k. centrala staden och utgörs i dag av redan ianspråktagen kvartersmark. Den exakta avgränsningen för planområdet finns på plankartan. 4(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Planområdet Planområde Bebyggelse Kvarteren runt planområdet består av flerbostadshus i 4-5 våningar, där något hus även inrett vind i en sjätte våning. Bebyggelsen är huvudsakligen från 1970-talet och med några äldre hus från början av 1900-talet. Fasaderna är i huvudsak uppförda med tegel och puts. Aktuell fastighet består av en dagligvarubutik uppförd i en våning och med gult fasadtegel och med ett flackt tak. Vy över planområdet och den befintliga butikensentrén i korsningen Wrangelsgatan och Aschebergsgatan. 5(19) Vy västerut längs Aschebergsgatan. Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 6(19) Vy Österut längs Aschebergsgatan. Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 7(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Grönområden Inom stadsdelen Tågaborg finns två parker, Vikingsbergsparken och Kopparmölleparken som båda ligger c:a 250 - 300 meter från planområdet. Landborgspromenaden ligger c:a 200 meter bort, Margaretaplatsen ungefär 300 meter bort och Pålsjöskog c:a 800 meter ifrån planområdet. Trafik och parkering Parkering sker idag utmed de omgivande gatorna Wrangelsgatan och Aschebergsgatan och i garage under kvarteret Viktoria. Närmst dagligvarubutiken utmed Aschebergsgatan finns två korttidsparkeringar. Från Aschebergsgatan finns en ramp ner till garaget. Garaget sköts som en samfällighet mellan fastighetsägare i kvarteret. För ny exploatering inom planområdet finns det tillgång till c:a 37 parkeringsplatser i garaget. Nedfart till parkeringsgarage på fastighet Viktoria 19. Service Magnus Stenbockskolan, grundskola, 300 meter från planområdet. S:t Jörgenskolan, grundskola, 550 meter från planområdet. 5 förskolor och 4 fristående förskolor inom 1 km avstånd från planområdet. Tågaborgs vårdcentral, 50 meter från planområdet. Stattena vårdcentral, 600 meter från planområdet. På Tågaborg finns allahanda små butiker och verksamheter. På aktuell fastighet ligger ICA Borgen som säljer dagligvaror, butikens areal är c:a 670 m². Närmsta större dagligvarubutik är Hemköp vid Stattena centrum c:a 700 meter från planområdet. Cityhandeln, med början på Kullagatan, ligger c:a 500 meter från planområdet. Kulturmiljö och historik Planområdet ingår i bevarandeplan för Västra Tågaborg som upprättats 1995. För kv Viktoria står det, i bevarandeprogrammet, att den första byggnaden kom till redan 1886, men att det mesta är rivet och omvandlat under 1970-talet. I kvarte- 8(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 rets norra del ligger villa ”Walborg”, en tegelvilla från 1903. Villa Walborg är en sista rest av kvarterets äldsta bebyggelse. Idag är kvarteret nästan helt slutet med i huvudsak 4 – 5 våningars flerbostadshus, med något hus som också inrett en sjätte våning. Föreslagen bebyggelse bedöms inte påverka de i bevarandeprogrammet beskrivna kulturmiljövärdena för kvarteret. Arkeologi Planområdet berörs inte av några kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 § lagen om kulturminnen m m, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Fornlämningar kan synas som härdrester, stenpackningar eller mörka färgningar i jorden. Geoteknik Marken är känd och är redan ianspråktagen. Det har utförts geoteknisk undersökning på grannfastigheten Viktoria 17 för ett arbete med P-garage. Det bedöms inte behövas någon ytterligare utredning under planprocessen. Geotekniska utredningar kommer att göras i samband med bygglovhanteringen. Teknisk försörjning Planområdet ligger i anslutning till befintligt ledningsnät för dagvatten-, spillvatten och vattenledning. Elnät, tele, optokabel och fjärrvärme finns i anslutning till kvarteret. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, redovisas planområdet som tätortsbebyggelse. För nybyggnation går det att utveckla stadsdelen med komplement i befintlig stadsbebyggelse och till blandad stad. Området ligger nära en sträckning för utveckling av högkvalitativt cykelstråk och strukturbildande kollektivtrafik. I enlighet med stadens strategiska markplanering bör staden förtätas och kompletterande bebyggelse prövas. Riksintressen Planområdet ligger inom riksintresse med geografiska bestämmelser för Kustzon. Riksintresset redovisas i MB 4 kap. 1§ och 4§ och omfattar landborgen i centrala Helsingborg. Planområdet ingår även i riksintresse kulturmiljö M:K 15, vilket redovisas i MB 3 kap 6§, som gäller för Helsingborgs centrum. Riksintresset värnar om Helsingborg som hamn- och industristad, som speglar de olika utvecklings-skeden från medeltida stad till en expansiv hamn- och industristad på 1900-talet. Planen bedöms inte påverka riksintressena negativt. 9(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Bevarandeplan Planområdet finns med i bevarandeplan för västra Tågaborg, upprättad 1995. Inget inom planområdet anses ha ett bevarandevärde, men planområdet gränsar till ”Värdefull gatumark och särskilt värdefull bebyggelse samt byggnad av kompletterande värde för stadsmiljön”. PLANOMRÅDE örande ”Bevarandeprogram för västra Tågaborg” upprättad 1995. Detaljplan För området gäller detaljplan för kv Viktoria, nr 9283, som vann laga kraft den 22 september 1969. Planen möjliggör för bostadsbebyggelse med en högsta byggnadshöjd till +52,0 meter (c:a 15 meter). I den aktuella delen av detaljplanen anges garage- och handelsändamål med en största byggnadshöjd till +45,5 meter (c:a 8,5 meter) samt garage med en största byggnadshöjd till +44,0 meter (c:a 7 meter). Genomförandetiden för detaljplanen har gått ut. PLANOMRÅDE 10(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Övriga beslut Parkeringsnorm för Helsingborgs stad upprättad 2007 gäller som riktlinje för parkeringsbehovet inom planområdet. PLANENS UTFORMNING Helsingborgs stad strävar mot en hållbar stadsplanering med beaktande av sociala, ekologiska och ekonomiska aspekter. Därför är planens intention att möjliggöra långsiktigt hållbara byggnader vilket i praktiken innebär att byggnader företrädesvis uppförs energisnåla, med miljövänliga byggnadsmaterial samt med fokus på trygghet och välmående. Ny bebyggelse bör därmed planeras och utföras med miljöanpassade metoder och sunda material i former som medverkar till en lägre energiförbrukning, ex. passivhus. Dispositionen i stort De närmsta kvarteren är slutna kvarter mot gata och den befintliga envåningsbyggnaden avviker från den rådande kvartersstrukturen. Föreslagen bebyggelse kompletterar och stärker nuvarande stadsbild och det kulturhistoriskt skyddade gaturummet för Aschebergsgatan genom att förslå en byggnadsvolym som överensstämmer med övriga i området. Det föreslagna bostadskomplementet ska ses som en naturlig förtätning och ett strategiskt markutnyttjande i ett läge nära kollektivtrafik i centrala Helsingborg. Hörnet Aschebergsgatan och Wrangelsgatan är en viktig mötesplats med nuvarande butiksanvändning. Föreslagen plan behåller denna möjlighet och utökar byggrätt för centrumfunktion i bottenvåningen från dagens 670 m² till c:a 1000 m². 11(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Planområdet med en illustration av möjlig exploatering. 12(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Bebyggelsen Bostäder Eftersom Aschebergsgatan anges som en viktig platsbildning, i bevarandeplanen, och är av kulturhistoriskt värde har ny bebyggelse inom planområdet fått planbestämmelser som tar hänsyn till detta. Byggnad får uppföras i minst 3 våningar och max 6 våningar med en maximal totalhöjd om 24 meter. Ett mått som ligger i paritet med omgivande byggnader. Uttrycket mot gatan, för taklutning och balkonger, har reglerats för att följa de strukturer och linjer som är rådande i området. Takvinkeln mot Wrangelsgatan ska vara mellan 43º och 47º och takvinkel mot Aschebergsgatan mellan 43º och 60º. I hörnet mellan Aschebergsgatan och Wrangelsgatan ställs inga krav på takvinkel. Balkonger mot omgivande gata får ej anordnas längre ut än 1,4 meter från fasadliv. Byggnad får i hörnet av Aschebergsgatan – Wrangelsgatan byggas ut över trottoaren, fri höjd ska vara 4,7 meter. Kupor får anordnas till maximalt ½ av taknockens längd. Illustration av möjlig fasad mot Wrangelsgata, illustration av Sweco. Illustration av möjlig fasad mot innergård, illustration av Sweco. 13(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Illustration av möjlig fasad mot Aschebergsgatan, illustration av Sweco. Illustrerad vy över möjlig bebyggelse, illustration av Sweco. Planbestämmelse Centrum Planförslaget medger centrumverksamhet i bottenvåning. Inom ramen för denna bestämmelse går det att etablera en livsmedelsbutik, annan butik, restaurang eller någon form av serviceverksamhet. Byggrätten, för centrumverksamhet, är c:a 1000 m². För att säkerställa möjligheten för centrumverksamheter, i bottenvåning, regleras lägsta våningshöjd till 3,5 meter. Trafik. Byggnad får i hörnet av Aschebergsgatan – Wrangelsgatan byggas ut över trottoaren, fri höjd ska vara 4,7 meter. Infart till garaget sker som tidigare från Aschebergsgatan, infarten kan nu byggas in i nytt bostadshus som t.ex. en port i fasad. 14(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Parkering Föreslagen bebyggelse med boende och en eventuell verksamhet i bottenvåning ska följa riktlinjerna i gällande parkeringsnorm. Idag finns det tillgång till 42 parkeringsplatser, 37 parkeringsplatser i garage under fastighet Viktoria 22 och 5 parkeringsplatser på innergården. Förslaget innebär att de 5 parkeringsplatserna på innergården tas bort och det totala antalet tillgängliga parkeringsplatser för planerad bebyggelse är då 37 platser. Enligt gällande p-norm innebär förslaget, enligt upprättad parkeringsutredning, ett behov om 23 parkeringsplatser för boende. Utöver detta behöver en livsmedelsbutik på 1000 m² 30 p-platser för besökande och 3,5 p-platser för sysselsatta. Totalt blir det 56,5 parkeringsplatser. Det finns idag en livsmedelsbutik inom kv Viktoria 22 som fungerar som en närbutik till boende i området. Butiken har två korttidsparkeringar för kunder längs Aschebergsgatan. Det är en butik som man går eller cyklar till i hög utsträckning. Det är inte önskvärt eller detaljplanens syfte att inom fastigheten ha en butik avsedd för bilkunder. P-normen gör ingen skillnad mellan denna sorts närbutiksetablering, för gående och cyklande, som för en butik som riktar sig till en bilburen kund. Kravet om antalet parkeringsplatser borde reduceras i bygglovsprövning då platsens förutsättningar för en butiksetablering är sådana att den lämpar sig främst för gående och cyklande kunder. Inom den täta kvartersstaden måste den skillnaden mellan olika typer av butiksetableringar övervägas vid bygglovsprövningen. Om det ändå skulle visa sig finnas ett större behov av fler parkeringsplatser kan man anordna bilpool inom fastigheten och på så vis minska det totala behovet av parkeringsplatser. Bilpooler är en relativt ny företeelse i Helsingborg. Införandet av bilpooler kan komma att minska det totala bilinnehavet i staden. Förutsättningen för att införa bilpool och därmed sänka parkeringsnormen för bostäder med upp till 30 % är dock att det finns nära och god tillgång till kollektivtrafik, samhällsservice och annan service vilket kan anses uppfyllt inom kvarteret Viktoria 22. Fastighetsägaren förbinder sig i avtal att tillhandahålla en bilpoolsbil för fastigheten i minst fem år, därefter ska man tillsammans med stadsbyggnadsförvaltningen utvärdera resultatet. Om utvärderingen visar på gott resultat görs bilpoolen permanent. Det går även att köpa parkeringsplatser inom andra kvarter i närheten och erbjuda de boende inom kvarteret. Det går också att se över möjligheten att tillskapa fler parkeringar i garaget eller på innergården. Det slutgiltiga behovet av parkering avgörs i samband med beviljandet av bygglov. 15(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Cykelparkering Parkering för cyklar ska tillgodoses på kvartersmark. Enligt cykelparkeringsnormen för flerfamiljshus är kravet 2,5 platser/lgh. För 30 lägenheter beräknas ca 75 cykelparkeringsplatser behövas. Det slutgiltiga behovet av cykelparkering avgörs i samband med beviljandet av bygglov. Teknisk försörjning Dagvatten I samråd med NSVA är bedömningen att ingen fördröjning av dagvatten krävs inom planområdet. Vatten och avlopp För fastigheten finns all teknisk försörjning framdragen. Risker Då stegbil inte når innergård måste antingen trapphus vara brandsäkrade, eller så måste byggnad anläggas med lägenheter som kan utrymmas från omgivande gator. Avfallshantering Avfallshantering sker utmed väg. Elnät Det finns kapacitet i elnätet för bebyggelsen och inga nya anläggningar behövs. Uppvärmning Fjärrvärme finns i anslutning till fastigheten. Tele Fastigheten är kopplad till telenätet och även optokabel finns tillgängligt. 16(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 KONSEKVENSER Det föreslagna bostadskomplementet ska ses som en naturlig förtätning och ett strategiskt markutnyttjande i kollektivtrafiknära och servicenära läge i centrala Helsingborg. Nuvarande butiksmöjlighet inom planområdet ändras inte. Solförhållanden En sol- och skuggstudie har upprättats för vårdagjämningen den 20 mars och för midsommarafton den 21 juni, av Sweco Architects AB. Planförslaget innebär en ökad skuggning av omgivningen men får anses som rimlig. Vår- och höstdagjämning är i stort sett likvärdiga avseende skuggbildning varvid enbart vårdagjämning redovisas här. 20 mars klockan 09:00. Sweco 20 mars klockan 12:00. Sweco 20 mars klockan 15:00. Sweco 20 mars klockan 18:00. Sweco 17(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 21 juni klockan 09:00. Sweco 21 juni klockan 12:00. Sweco 21 juni klockan 15:00. Sweco 21 juni klockan 18:00. Sweco Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 § plan- och bygglagen respektive 6 kap 11-18 §§ miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 § förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma förordning. Miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därför inte genomföras. Mark, luft och vatten Miljökvalitetsnormer för utomhusluft Miljökvalitetsnormer för utomhusluft syftar till att skydda människors hälsa och miljön. Gällande miljökvalitetsnormer, enligt svensk författningssamling (SFS 2010:477), avser halterna i utomhusluft av kvävedioxid (NO 2 ), kväveoxid, svaveldioxid (SO 2 ), bly, partiklar (PM10 och OM 2,5), kolmonoxid (CO), bensen, arsenik, kadmium, nickel, benspyren och ozon (O 3 ). B B B B B B 18(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 Enligt de utredningar som gjorts till Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, som är antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, bedöms ingen risk föreligga för överskridande av miljökvalitetsnormen för utomhusluft för aktuellt område. Miljökvalitetsnormer för vattenförekomster Syftet med miljökvalitetsnormerna för vattenförekomster (ytvatten, grundvatten och skyddade områden) är att tillståndet i våra vatten inte ska försämras och att alla vatten ska uppnå en bestämd miljökvalitet. Aktuellt planområde sker inom redan ianspråktagen mark och den föreslagna förändringen av gällande detaljplan bedöms inte påverka miljökvalitetsnormerna för vattenförekomster i betydande utsträckning. Riksintressen Planområdet ligger inom riksintresse med geografiska bestämmelser för Kustzon. Riksintresset redovisas i MB 4 kap. 1§ och 4§ och omfattar landborgen i centrala Helsingborg. Planområdet ingår även i riksintresse kulturmiljö M:K 15, vilket redovisas i MB 3 kap 6§, som gäller för Helsingborgs centrum. Riksintresset värnar om Helsingborg som hamn- och industristad, som speglar de olika utvecklings-skeden från medeltida stad till en expansiv hamn- och industristad på 1900-talet. Planen bedöms inte påverka riksintressena negativt. Kulturmiljön Föreslagen bebyggelse kompletterar och stärker nuvarande stadsbild och det kulturhistoriskt skyddade gaturummet samt platsbildningen för Aschebergsgatan. Byggnadsvolymerna är, utmed omgivande gator, i en skala och form liknande den befintliga miljön. Hälsa och säkerhet Vägtrafikbuller Enligt regeringens proposition 1996/97:53 är gällande riktvärden för trafikbuller vid bostäder 55 dB(A) ekvivalent nivå vid fasad, 30 dB(A) ekvivalent nivå inomhus, 45 dB(A) maximal nivå inomhus nattetid och 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats. Kvarteret är idag inte utsatt för vägtrafikbuller som överskrider gällande riktvärden. Det trafikbuller som alstras från det ökade trafikarbete som föreslagen detaljplan kommer att innebära bedöms inte vara i sådan omfattning att gällande bullerriktvärdena överskrids. 19(19) Dnr 1404/2010 P 24 sep 2013,red ändr 28 mars 2014 GENOMFÖRANDE Organisation Tidplan Planförslaget beräknas vinna laga kraft under 3:e kvartalet 2014. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det att planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. Avtal Planavtal är upprättat med exploatör. Fastighetsrätt Fastighetsplan I enlighet med plan- och bygglagen (2010:900) upphäver en ny detaljplan gällande fastighetsindelningsbestämmelser och som dessförinnan betecknades som fastighetsplaner och tomtindelningar. Fastighetsbildning För planens genomförande krävs att ny fastighetsbildning sker där del av fastighet Viktoria 19 läggs till fastighet Viktoria 22. SAMMANFATTNING Förslaget innebär en förtätning inom stadsdelen Tågaborg med en byggnadsarea på c:a 920 m² med maximalt 6 våningar. Det finns en möjlighet i bottenvåning för etablering av centrumverksamhet på c:a 1000 m². MEDVERKANDE Tf stadsantikvarie Mia Jungskär. Detaljplanen har i samverkan med stadsbyggnadsförvaltningen utarbetats av Tengbom, Helsingborg med Erik Lönnerholm, Landskapsarkitekt LAR/MSA, som uppdragsansvarig och Daniel Axelsson, Planarkitekt FPR/MSA, som handläggare. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Carl Welin Planarkitekt 1(8) DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN VIKTORIA 22 M FL TÅGABORG, HELSINGBORGS STAD Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLANENS SYFTE OCH INNEHÅLL Detaljplanen upprättas för att möjliggöra bostad i 4 - 6 våningar. I bottenvåning prövas centrumverksamhet och under mark fortsatt möjlighet för garage. Planen genomförs med ett enkelt planförfarande. HUR SAMRÅDET BEDRIVITS Sakägare har beretts tillfälle till samråd, mellan den 17 juni och den 12 juli 2013, efter personlig kallelse och berörda bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende samt sammanslutningar och övriga intressenter har inbjudits genom annons i lokaltidning. Berörda förvaltningar och myndigheter har tillsänts planskissen för eventuella synpunkter. Länsstyrelsen och lantmäterimyndigheten har avgivit yttrande enligt PBL 5 kap 20 §. Därutöver hade vid samrådets slut 12 yttranden inkommit från berörda förvaltningar och från allmänheten. Inkomna synpunkter har sammanfattats. Yttrandena finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. SAMRÅDSYTTRANDEN Länsstyrelsen har i sitt yttrande, inkommet 2013-06-19, framfört att de inte har några synpunkter. Lantmäterikontoret har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-17, framfört att de vill ha en diskussion kring 3D- fastighetsbildning för sydöstra hörnet av Viktoria 22, där byggnaden får byggas över fastigheten Gamla staden 4:1, från 3 meters höjd. Kommentar: Kontakt med Lantmäteriet kring fastighetsbildning har upprättats. ÖVRIGA SAMRÅDSSYNPUNKTER Följande har inget att erinra mot planförslaget: Öresundskraft Brandförsvaret enligt yttrande enligt yttrande 2013-07-09 2013-06-24 Miljöförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet 2013-06-18, framfört att bottenvåning måste dimensioneras så att störning från bottenvåning till ovanliggande våning kan hanteras. Även annan störning som lukt och buller måste beaktas. 2(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 I genomförandebeskrivningen bör det framgå att en miljöplan ska tas fram för entreprenadarbetena. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Plankartan får en bestämmelse om en minsta bjälklagshöjd som möjliggör hantering av störningar till ovanliggande våning. Prövningen av den verksamhet, som eventuellt kommer att bedrivas i bottenvåningen, med dess störningar på omgivningen, sker inte inom ramen för framtagandet av denna detaljplan. Genomförandebeskrivningen får ett tillägg om att en miljöplan ska upprättas för entreprenadarbetena. NSVA har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-15, framfört att de inte kommer att kräva fördröjning av dagvatten om de hårdgjorda ytorna som kommer att byggas är lika stora eller mindre än de befintliga. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Den hårdgjorda ytan kommer inte att öka med genomförandet av ny detaljplan. Kulturförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-15, framfört att det är positivt att föreslagen bebyggelse anpassar sig till omgivningen vad gäller takfot och takvinkel. Illustrationen i planbeskrivningen med dubbla rader stora takkupor ses däremot som mindre lyckad då den ger ett övertungt och dominerande takfall. Illustrationen kan bli vägledande i kommande bygglovsprövning och bör ersättas med ett annat arkitektoniskt grepp eller takfönster. Att gå upp till sex fulla våningar mot gården bedöms inte inverka på kulturmiljön. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Föreslaget bedöms som en god avvägning mellan kulturmiljö och behovet av nya bostäder där vi tagit fram ett förslag i samverkan med tf. stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. Illustration av huset och redovisningen av takkupor omarbetas för att i större grad harmoniera med kringliggande bebyggelse. INKOMNA SKRIVELSER Ägaren till fastigheten Fortuna 10 anser, enligt skrivelse inkommen 201307-05, att planförslaget innebär en försämring för boende kvalitéerna och för boendemiljön för befintliga bostäder. Det blir för tätt, mörkt och för dålig genomluftning av kvarteren. Dessutom blir det större tryck på parkeringar som redan idag är för få och det blir ökade luftföroreningar. Förslaget innebär också att den planerade sexvåningsbyggnaden allvarligt decimerar utsikt och solbelysning med dagsljustillförsel till befintliga bostäder. Önskemålet är att minska våningsantalet, ta bort byggnaden mot Aschebergsgatan och flytta huskroppen längre in på tomten för att få mer ljus åt gatan, angränsande hus och åt de boende. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som lämplig för ändamålet, samt är i enlighet med intentionerna i gällande översiktsplan om att förtäta staden. 3(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse. Parkering kommer att ske i garage under huset och är en förutsättning för exploateringen. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Boende i fastigheten Fortuna 10 inkommen den 2013-07-10, i två likalydande yttrande på två separata ark undertecknat av totalt 21 personer. Hyresgästerna anser att den planerade bebyggelsen innebär ett stort ingrepp mot deras boendemiljö och vardag, eftersom solljus och dagsljus kommer att minska. Bostadsområdet är idag redan tätt och det finns obefintligt med öppna ytor inne i bebyggelsen om man bortser från de parkområden som finns i anslutning till Tågaborg. Många av de boende är äldre och har svårt att ta sig till parkområdena varför en ny förtätning är förkastlig. Det finns idag en kaotisk trafiksituation och mycket begränsade parkeringsmöjligheter, detta kommer att bli värre med en förtätning. Att planförslaget inte skulle medföra några betydande miljöpåverkan, bedömer vi som en felaktig slutsats och utan saklig grund. Vi motsätter oss helt och hållet ovan nämnda förslag till ändring av detaljplanen och kräver att ingen förändring av bebyggelsen sker. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassa, i skala och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Fastigheten är idag inte allmänt tillgänglig och kan inte jämföras med, eller betraktas som park eller annan allmänt tillgänglig vistelseyta. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som lämplig för ändamålet, samt är i enlighet med intentionerna i gällande översiktsplan om att förtäta staden. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Parkering, i enlighet med stadens parkeringsnorm, kan ordnas i garage under huset eller lösa på annat vis och är en förutsättning för en exploatering. Ägaren till fastighet Kronan 22, inkommet 2013-07-11 som en gemensam sakframställan, anser att det utskickade planförslaget inte är fullständigt, den är vilseledande och otydlig. Bostadsrättsföreningen vill inte ha en ny detaljplan som innebär: En högre byggnad än det som gäller i nuvarande detaljplan från 1969. Inga fler bostäder till området så länge det inte kan lösa sig med parkeringsplatser. Vi vill ha klarhet i vilken planerad verksamhet som är tänkt till bottenvåningen i den planerade fastigheten. 4(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 Det måste få komma ljus och trivsel in i och till lägenheterna. Vi vill ha ett tydligt och klart förslag med riktiga mått för den föreslagna byggnaden. Vi vill ha ett normalt planförfarande så att det bättre når ut till allmänheten och fler parter kan få möjlighet att reagera på planförslaget av byggnad. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som mycket lämplig för ändamålet. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassa, i skal och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. En detaljplan avgör inte vilken verksamhetsutövare som ska hyra bottenvåningen på föreslagen bebyggelse och det bedöms inte finnas något behov, i denna detaljplan, att reglera antalet lägenheter. Plankartan styr markanvändning och anger riktlinjer för byggrätt med dess största volym och mått. Det finns inget formellt krav om måttsättning av en eventuell byggnad i en plankarta. Krav om måttsättning av en eventuell byggnad sker inom ramen för bygglovshanteringen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 5. Inkommet 2013-07-15. Om förslaget skulle genomföras skulle jag som pensionär få långt till mataffärren. Genom att affären ligger nära kan jag gå dit. Om affären lades ner skulle jag behöva hemtjänst för att få hem mat och annat. Att gå ända till Stattena, det skulle jag inte klara av. Många av Tågaborgsborna är pensionärer och barnfamiljer som behöver nära till butik. Någon säger att ICA Borgen skulle kunna få en ny plats. Det verkar bakvänt att riva en affär för att bygga en ny i närheten. Om det ändå skulle vara möjligt att bygga en ny affär som är lika bra eller bättre, se då till att det görs innan en detaljplan för Viktoria antas, som innebär att ICA Borgen rivs. Dessutom anser jag att kommunen borde ha hållit ett informationsmöte i området, där frågan kunde diskuteras innan det kom ett planförslag. Tills vidare bör planförslaget avvisas. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. 5(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Planprocessen genomförs enligt de krav som ställs i Plan- och bygglagen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. Från inkomna namnlistor 2013-07-15, med 68 namnunderskrifter. Budskapet, för namninsamlingen är att ICA Borgen hotas av nedläggning och att staden har gjort ett förslag med bostäder som betyder att ICA Borgen måste rivas. Kravet är att Tågaborg måste ha en bra livsmedelsaffär och vi anser att ICA Borgen måste finnas kvar. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Planprocessen kommer att gå vidare i ett normalt förfarande. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Från boende på Skogstorpsgatan 12. Inkommet 2013-07-15. Det är viktigt att kunna garantera Borgens fortlevnad. Det behövs riktiga livsmedelsaffärer nära bostäder så vi slipper bilberoendet. Jag vil kunna handla med rullator när den dagen kommer. Små jourbutiker är inte tillräckligt utan en riktig affär som Borgen behövs. Jag är rädd affären försvinner om inte speciallösningar görs under byggtiden. Skriv in att bottenvåning bara får användas till livsmedelsaffär och betona att inlastning måste kunna ordnas. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Ägarna av Fortuna 8. Inkommet 2013-07-12. Det framgår inte om de 23 pplatser som redovisas i planhandlingarna är tillräckligt för att täcka fastighetens parkeringsbehov. Det är av största vikt att fastighetens behov av parkeringar löses inom den egna fastigheten då det är en ansträngd parkeringssituation på Tågaborg. Genomförandet av förtätningen inom Viktoria 22 kommer att innebära att trafikflödena i området ökar. Förutom denna utbyggnad sker det fler utbyggnader 6(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 på Tågaborg. Vi ser en risk att luftkvaliteten i området försämras i det trånga utrymmet. Om Ica butiken försvinner permanent skulle det innebära en stor nackdel för boende i området, särskilt för alla äldre som bor på Tågaborg och som har svårt att gå de 700 meterna till Hemköp på Stattena. Av redovisad sol-skuggstudie framgår att vår fastighet, Fortuna 8, kommer att skuggas av den nya byggnaden. Under sommaren har vi i nuläget sol på balkongerna från ca kl.15 till ca. kl. 20. Studien visar att balkongerna kommer att vara skuggade redan kl. 18. Detta innebär en värdeminskning för vår fastighet och vi ser en sänkning av tillåten byggnadshöjd för Viktoria 22 som enda lösningen. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 3. Inkommet 2013-07-15. Planförslaget innebär att viktig service försvinner för att några få bostäder ska kunna byggas. Det är oseriöst att inte ta hänsyn till helheten i stadsbyggandet. ICA Borgen är viktig och det är en bra livsmedelsbutik och vi når den till fots. Att ta sig till annan butik innebär att många kommer att välja att köra bil. Att flytta en inarbetad butik kostar pengar och det måste finnas en annan plats för butiken och det vore bra om den kunde flyttas till denna plats innan en ny detaljplan antas. Så att butiken finns hela tiden. Möjligheten för butiken att flytta till Wallenstams nybygge på Tågagatan verkar inte så bra. Bygget drar ut på tiden och det måste finnas en lämplig lokal och en överenskommelse med fastighetsägaren. Det verkar inte finnas något sådant idag. Det vore bra om det fanns. 7(8) Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 Möjligheten för en ny butik i bottenvåningen inom nuvarande fastighet är inte så goda. Bottenvåningen blir smal och avbruten av trapphus och diverse annat som hör till bostadshuset. Det blir ingen bra lokal för en butik. Dessutom innebär det att butiken först måste läggas ned och byggnaden måste rivas och sedan skulle en ny (sämre) butik startas ett antal år senare. Det är osannolikt att det skulle lyckas. Området skulle bli utan butik under lång tid och det är inte säkert att byggandet av huset kommer igång direkt, den kan komma att realiseras först långt efter planen vunnit laga kraft. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 4. Inkommet 2013-07-15. Detaljplaneförslaget bör inte antas. Förslaget innebär en stor försämring för tillgången på service på Södra Tågaborg. Det föreslagna tillskottet av bostäder är lågt. De enda alternativet som visats för service ligger långt bort. Möjligheterna att flytta butiken till lika bra eller helst bättre lokaler har inte visats. Inte heller hur detta skulle gå till ekonomiskt eller så att butiken hela tiden är i drift. Istället vore det angeläget att göra plan för hur ICA Borgen kan utvidga när handlaren finner det lämpligt. Förenklat planförfarande är inte rimligt. Om Ica Borgen försvinner kommer även andra småbutiker och små verksamheter runt affären att också komma att försvinna, då de är beroende av människoströmmen som affären drar till sig. Att planera bort butiken för några få bostäder är inte rimligt. De bor många människor på denna delen av Tågaborg som har ett behov av affären. Vi kan inte bara ha bostäder, vi vill ha en blandad stad. ICA Borgen är en fungerande mötesplats för de boende i området och är viktig för stadsdelstillhörigheten. För personer med begränsad rörelseförmåga innebär förslaget en ökad isolering och ökat beroende av samhällsinsatser för att handla. Trots att detaljplaneförslaget är så kontroversiellt har staden valt en märklig ordning. Planförslaget har skickats ut på samråd under semestertid. Något informationsmöte har inte hållits. Planhandlingarna saknar uppgifter om vart synpunkter ska lämnas. De tjänstemän som skrivit under planhandlingarna har semester under samrådstiden och finns inte tillgängliga för att svara på frågor. 8(8) Ett förenklat planförfarande är inte rimligt för denna plan. Dnr 1404/2010 S 28 mars 2014 Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Planprocessen genomförs enligt de krav som ställs i Plan- och bygglagen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. SAMMANFATTNING Under samrådsskedet har framförda synpunkter främst behandlat: Pågående markanvändning Parkering Byggrätt Skuggning Trafik ÄNDRINGAR INFÖR REMISS OCH UTSTÄLLNING Följande ändringar har gjorts med anledning av framförda synpunkter under samrådsskedet. Planförfarandet ändras till ett normalt förfarande. På plankartan har byggrätt utökats för att medge befintlig verksamhet. Planbestämmelser har införts som reglerar dimensioner för bottenvåning. Planbeskrivningen har fått en tydligare redovisning av möjligheterna för butik i bottenvåning. Illustrationer av byggnad omarbetas så att det framgår att det är möjligt för butik i bottenvåning. Illustrationer av takkupor omarbetas så att det framgår att översta raden takkupor kan få ett annat uttryck än de undre raden av takkuporna. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Carl Welin Plansamordnare 1(18) DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN VIKTORIA 22 M FL TÅGABORG, HELSINGBORGS STAD Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 UTLÅTANDE DETALJPLANENS SYFTE OCH INNEHÅLL Detaljplanen upprättas för att möjliggöra bostad i 3 - 6 våningar. I bottenvåning prövas centrumverksamhet med möjlighet för butik, restaurang eller service och under mark fortsatt möjlighet för garage. Planen har, efter samråd, ändrats från enkelt till ett normalt förfarande. REMISS OCH UTSTÄLLNING Planförslaget har, efter stadsbyggnadsnämndens beslut den 22 oktober 2013, remitterats till berörda bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende samt sammanslutningar och övriga intressenter genom annons i lokaltidning. Kända sakägare och hyresgästorganisationen har i brev underrättats om utställningen. Förslaget har varit utställt på stadsbyggnadsförvaltningen fr o m den 4 november t o m. den 29 november 2013. Förslaget har, innan utställningen påbörjats, tillsänts Länsstyrelsen, vilka den 30 oktober 2013 meddelat att förslaget inte strider mot de intressen man har att bevaka enligt 12 kap 1 § PBL. Vid utställningens slut hade 15 samlade skrivelser inkommit från allmänheten. Inkomna synpunkter har sammanfattats i de fall de varit långa. Yttrandena finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. INKOMNA YTTRANDEN Följande har inget att erinra mot planförslaget: Länsstyrelsen enligt yttrande Kommunsstyrelsen enligt yttrande TeliaSonera Skanova enligt yttrande Brandförsvaret enligt yttrande Kulturnämnden enligt yttrande Öresundskraft enligt yttrande NSVA enligt yttrande den 2013-11-11 den 2013-11-13 den 2013-11-04 den 2013-11-15 den 2013-11-29 den 2013-12-03 den 2013-12-09 G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 2(18) INKOMNA SKRIVELSER Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Ägaren till fastigheten Fortuna 9, Aschebergsgatan 6 har i skrivelse, inkommen den 2013-11-13, framfört att: Planförslaget innebär en försämring för boende kvalitéerna och för boendemiljön för befintliga bostäder. Det blir för tätt, mörkt och för dålig genomluftning av kvarteren. Dessutom blir det större tryck på parkeringar som redan idag är för få och det blir ökade luftföroreningar. Förslaget innebär också att den planerade sex-våningsbyggnaden allvarligt decimerar utsikt och solbelysning med dagsljustillförsel till befintliga bostäder. Önskemålet är att minska våningsantalet, ta bort byggnaden mot Aschebergsgatan och flytta huskroppen längre in på tomten för att få mer ljus åt gatan, angränsande hus och åt de boende. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, till den täta kvarterstaden som idag är gällande för området. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som lämplig för ändamålet, samt är i enlighet med intentionerna i gällande översiktsplan om att förtäta staden. Parkering ska ske i enlighet med stadens parkeringsnorm och avgörs i det kommande bygglovsskedet. Från inkomna namnlistor 2013-11-21 och 2013-11-29, med totalt 1322 namnunderskrifter. Namnunderskrifterna är under lydelsen ”Vi som vill ha livsmedelsbutiken ICA Borgen kvar på Tågaborg”. Kommentar: Synpunkten har ingen korrekt koppling till den aktuella planprocessen. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Brf för fastigheten Fortuna 8, Aschebergsgatan 8. Synpunkt Inkommen den 2013-11-26. Det framgår inte om de 23 p-platser som redovisas i planhandlingarna är tillräckligt för att täcka fastighetens parkeringsbehov. Det är av största vikt att fastighetens behov av parkeringar löses inom den egna fastigheten då det är en ansträngd parkeringssituation på Tågaborg. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 3(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Genomförandet av förtätningen inom Viktoria 22 kommer att innebära att fler fordon kommer att köra i området och söktrafiken efter parkeringsplatser kommer också att öka i området. Vi ser en risk att luftkvaliteten i området försämras i det smalare utrymmet med denna ökade trafik. Även om planen medger livsmedelshandel innebär förverkligandet avplanen att den nuvarande etableringen måste stänga under byggtiden. Detta innebär att området kommer att sakna livsmedelsbutik under 1-1,5 år. Detta blir besvärligt för särskilt alla de äldre som bor på Tågaborg och som har svårt att gå de 700 meterna till Hemköp på Stattena. Det framgår inte hur man tänkt att ny inlastning till planerad butik ska ske när intaget på baksidan av fastigheten försvinner. Det framgår inte heller hur sopor från butiken ska hanteras. Vi motsätter oss höjden på fastigheten då byggnaden kommer att skugga vår fasad och våra balkonger vilket innebär en värdeminskning av vår fastighet. Vi kan konstatera att det inte gjorts någon ny sol- och skuggstudie trots den ändrade utformningen av taken vilket borde ha gjorts. Det tilllåtna antalet våningsplan är fler än intilliggande fastigheter vilket också talar för en minskning av antalet våningsplan. Vi motsätter oss även den tillåtna nockhöjden och takutformningen. Fastigheten bör utformas med sadeltak och taklutning mot gatan lika den intilligande fastigheten på Wrangelsgatan alternativt med ensidigt takfall på taket som ansluter till takfot på in- och utsida av samma hus. Av granskningshandlingarna framgår att ny bebyggelse bör planeras och utföras med miljöanpassade metoder och sunda material. Vi anser att det i planen ska ställas krav på att en ny byggnad ska utföras på detta sätt. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 4(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Framtagen sol- och skuggstudie redovisar skuggan från en maximal byggnadsvolym på fastigheten. Bedömningen är att den ändrade takutformningen, som skett mellan samrådsskedet och granskningsskedet inte är av sådan art att den påverkar utfallet av skuggbilden på sådant vis att det motiverar att en ny sol- och skuggstudie behöver redovisas. Takutformning, nockhöjd och bebyggelsehöjd är avvägd med hänsyn till de kulturmiljövärden som finns för Aschebergsgatan och har skett i samverkan med tf. stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. Illustrationen av föreslagen bebyggelse med redovisning av takkupor är omarbetade för att i större grad harmoniera med kringliggande bebyggelse. Det går inte att ställa krav på plankartan att använda sunda material och att arbeta med miljöanpassade metoder, det har inget lagstöd. Den text som åsyftas, i planbeskrivningen, ska läsas som en uppmaning och som en generell policy som Helsingborgs Stad vill verka för. BRF Morgonstjärnan, Erik Dahlbergs Gata. Synpunkt inkommen den 27 november 2013. I förslag till ändring av detaljplan Viktoria 22 tar man bort möjligheten för en väl fungerande dagligvarubutik att kunna fortsätta sin verksamhet, Den konstruktion som blir vid en nybyggnation, trots en ökad större totalyta jämfört med idag, kommer det inte att vara möjligt att anlägga en dagligvarubutik med den storleken som ICA Borgen upptar idag. Pekare, entréer och trapphus försvårar eller rent av omöjliggör en så pass stor butik som nuvarande. Butiken fungerar bra idag och kan vara en förutsättning för andra mindre butiker och verksamheter i området. Med enbart bostäder uppnår man inte en blandad stad som man ofta eftersträvar vid förtätning. I planförslagets konsekvensbeskrivning saknas det en social analys av vilka följderna blir när en välfungerande kvartersbutik försvinner. Anmärkningsvärt är också att inte remissen sänts till en så stor förvaltning som Vård- och Omsorgsförvaltningen, när planförslaget innebär stora förändringar för de äldre och personer med rörelsehinder i området. Bostadsrättsföreningen Morgonstjärnan föreslår att förslaget återkalla och omarbetas så att det i bottenvåningen medges en minst lika stor butik G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 som dagens ICA Borgen. Skulle det visa sig att detta inte är möjligt förslår vi att man avstår från planändringen och bibehåller den bebyggelse som finns idag. Ytterliggare 40 lägenheter medför dessutom ett ökat tryck på de alltför få parkeringsplatser som finns i området och inte minst ökar. 5(18) Kommentar: Synpunkt tillgodoses Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Boende på fastighet Fortuna 10. Synpunkt inkommen den 28 november 2013. Det saknas information om lösning och konsekvenser av parkeringsfrågan. Det finns ett befintligt parkeringsgarage med parkeringar med framgår inte om detta räcker för de boende i det föreslagna huset. Om det inte finns tillräckligt med parkeringsmöjligheter så måste konsekvenserna av detta utredas och redovisas tydligt. Matvarubutiken ICA Borgen är viktig och försvinner den innebär det något negativt för många boende. Och det skulle vara negativt för andra verksamheter i området. Det är mycket viktigt att möjligheten till fortsatt verksamhet för livsmedelsbutik i fastigheten säkerställs. Frågan om det blir en ny livsmedelsbutik är fortfarande inte löst även om planen medger en butik i bottenvåningen. Frågan har så stor betydelse att den borde vara löst innan detaljplanen godkänns. Den tillåtna höjden om 6 våningar innebär att byggnaden kommer att dominera de äldre och värdefulla husen på motsatta sidan Aschebergsgatan. Dessutom medför byggnaderna förändring av gatan som helhet som blir mörkare och kommer att upplevas som trängre. Skuggningen kommer att vara negativ för boende och deras livsmiljö kommer att försämras. Tillåten byggnadshöjd bör minskas och möjligheten för takkupor tas bort. Hela byggnaden borde flyttas inåt tomten för att öka tillgången på luft och ljus utmed gatan. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 6(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Framtagen sol- och skuggstudie redovisar skuggan från en maximal byggnadsvolym på fastigheten. Takutformning, nockhöjd och bebyggelsehöjd är avvägd med hänsyn till de kulturmiljövärden som finns för Aschebergsgatan och har skett i samverkan med tf. stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. Boende på fastighet Aschebergsgatan 2, 4 och 6. Synpunkt inkommen den 28 november 2013 med 36 namnunderskrifter Namnlistorna är tecknade under budskapet att man motsätter sig planerat bygge med samma argument som tidigare då den medför omfattande och mycket negativa ingrepp i vår boendemiljö och vardag. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Förtätningen anses rimlig. Boende på Wrangelsgatan 10. Synpunkt inkommen den 28 november 2013. Tack vare den låga byggnaden som ICA Borgen inrymt har Wrangelsgatan-Aschebergsgatan fått in ljus i den annars förhållandevis mörka Wrangelsgatan. Detta har livat upp gatuatmosfären. Den ökade skuggningen av omgivningen och gatan kommer ytterligare förstärka Wrangelsgatans karaktär som bakgata. Därför önskar jag att höjden på den nya byggnaden minskas, helst drastiskt! Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 7(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Förtätningen anses rimlig. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Boende på Karl X Gustavs gata 8. Synpunkt inkommen den 28 november 2013. Om föreslagen detaljplan godkänns och bygglov erhålles för fastigheten Viktoria 22 m fl kommer dt att innebära att byggnaden som hyrs av ICA Borgen kommer att rivas. Om den rivs innan ICA Borgen erbjudits annan lokal, kommer det att innebära att stadsdelen Tågaborg mister sin livsmedelsbutik. Det hjälper inte att lokaler för centrumverksamhet planeras i den nya fastigheten. Man kan inte stänga en väl fungerande butik och sedan öppna den igen efter ett eller flera år när den nya byggnaden står färdig. Då har alla förutsättningar ändrats och kunderna har tvingats skaffa sig andra köpvanor. Om Ica Borgen försvinner innebär det ett stort avbräck för hela stadsdelen och för de med nedsatt rörlighet och för de som inte kör bil. Troligen kommer också fler butiksverksamheter i området att mista sitt kundunderlag. Biltrafiken kommer att öka eftersom man inte längre har en affär inom gångavstånd. Eftersom ICA Borgen inte verkar fått någon annan lokal, och förslaget innebär att Tågaborg får mer bostäder, mer trafik och mindre service anser jag att detaljplanen för Viktoria 22 m fl avslås. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Boende på Karl X Gustavs gata 8. Synpunkt inkommen den 28 november 2013. 8(18) Jag anser att planförslaget inte bör antas på grund av att: - Planförslaget medför att stadsdelen Tågaborg inte längre kommer att ha någon lokal som kan inrymma en välsorterad livsmedelsbutik, typ ICA Nära, Coop nära eller liknande. - Konsekvenserna för nuvarande livsmedelshandel och för boende i stadsdelen har inte redovisats. - Planförslaget följer inte ambitionen om en blandad stad enligt översiktsplanen och beaktar inte möjligheterna för en rimlig kommersiell service i stadsdelen. Kommentar: Synpunkt är tillgodosedd i föreslagen detaljplan. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Boende på Karl X Gustavs gata 52. Synpunkt inkommen den 29 november 2013. Det finns en problematik med att närbutiker stänger och att man hänvisas till externa stormarknader. På Tågaborg ställs problematiken på sin spets. Det finns nu en risk att stadsdelen Tågaborg blir av med sin fullsorterade livsmedelsbutik som finns inom gångavstånd för stadsdelens 8000 invånare. Stadsdelens många äldre och rörelsehindrade drabbas svårt. Dessutom slås stadsdelens lilla centrum med småaffärer vid korsningen Wrangelsgatan/Aschebergsgatan sönder om livsmedelsbutiken läggs ner. Detta gagnar inte medborgarna och är en bedrövlig stadsplanering. Det blir en sämre stadsmiljö om fler måste ta bilen för sina inköp. Avståndet till närmsta butik är inte tillgängliga för äldre med rullator. Om Viktoria 22 byggs enligt planen borde rimligen förutsättning skapas för en jämbördig livsmedelsbutik på Tågaborg som ICA Borgen innan bygget påbörjas. En hög byggnad på fastigheten kommer att lägga Wrangelsgatan i skugga, Risken är att den helt och hållet förlorar sin nuvarande levande karaktär, i synnerhet som flödet av människor till fots, med rullatorer eller cykel lär minska eller upphöra med att inte bara ICA Borgen försvinner utan med sannolikhet många andra småbutiker som finns vid korsningen Wrangelsgatan/Aschebergsgatan. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 9(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Förtätningen anses rimlig. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimligt i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Boende på Karl X Gustavs gata 52. Synpunkt inkommen den 29 november 2013. Med stor oro har jag läst i Helsingborgs Dagblad om planerna på att riva den byggnad som nu innehåller livsmedelsbutiken ICA Borgen. Jag gör sedan många år alla mina inköp där, i en affär som ligger på gångavstånd. Jag har bott i samma hus under femtio år och sett stora förändringar. Aldrig kunde jag tänka mig att stadens politiker skulle acceptera att Tågaborg, en stadsdel med 8000 invånare, ställdes utan en livsmedelsaffär. Själv är jag nu över nittio. Tyvärr har jag inga anhöriga i staden, som jag annars skulle kunnat få hjälp av. Ska jag tvingas ta taxi för att göra mina inköp? Kommer jag att kunna bo kvar där jag bor och trivs nu? Och jag vet att jag inte är ensam. Tågaborg är en stadsdel med många äldre, beroende av service inom rimligt avstånd. Kommentar: Synpunkt är tillgodosedd i föreslagen detaljplan. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 10(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Brf till fastighet Kronan 22, inkommen 2013-11-29 som en gemensam synpunkt från boende i fastigheten, undertecknat med 83 namnunderskrifter. Det gemensamma yttrandet anser att det utskickade planförslaget inte är fullständigt, den är vilseledande, otydlig och har inte tillräckligt med underlag att ta beslut kring. Bostadsrättsföreningen vill inte ha en ny detaljplan som innebär: • En högre byggnad än det som gäller i nuvarande detaljplan från 1969. Som innebär ett 3 våningshus. • Vid en nybyggnation bör de finnas möjlighet till att byggnaden placeras en bit längre in från trottoaren så att det kan komma in mer ljus på gatan och till de boende. Som för fastigheten på Wrangelsgatan 4-6. • Inga fler bostäder till området så länge det inte kan lösa sig med parkeringsplatser. Bygg ett parkeringshus först och ta ansvar för parkeringssituationen. • Vi vill ha klarhet i vilken planerad verksamhet som är tänkt till bottenvåningen i den planerade fastigheten. • Det måste få komma ljus och trivsel in i och till lägenheterna. • Vi vill ha klarhet i vilken planerad verksamhet som är tänkt till bottenvåningen i den planerade fastigheten. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Förtätningen anses rimlig. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimligt i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Boende på fastighet Fortuna 10. Synpunkt inkommen den 29 november 2013. 11(18) Det saknas information om lösning och konsekvenser av parkeringsfrågan. Det finns ett befintligt parkeringsgarage med parkeringar med framgår inte om detta räcker för de boende i det föreslagna huset. Om det inte finns tillräckligt med parkeringsmöjligheter så måste konsekvenserna av detta utredas och redovisas tydligt. Matvarubutiken ICA Borgen är viktig och försvinner den innebär det något negativt för många boende. Och det skulle vara negativt för andra verksamheter i området. Det är mycket viktigt att möjligheten till fortsatt verksamhet för livsmedelsbutik i fastigheten säkerställs. Frågan om det blir en ny livsmedelsbutik är fortfarande inte löst även om planen medger en butik i bottenvåningen. Frågan har så stor betydelse att den borde vara löst innan detaljplanen godkänns. Den tillåtna höjden om 6 våningar innebär att byggnaden kommer att dominera de äldre och värdefulla husen på motsatta sidan Aschebergsgatan. Dessutom medför byggnaderna förändring av gatan som helhet som blir mörkare och kommer att upplevas som trängre. Skuggningen kommer att vara negativ för boende och deras livsmiljö kommer att försämras. Tillåten byggnadshöjd bör minskas och möjligheten för takkupor tas bort. Hela byggnaden borde flyttas inåt tomten för att öka tillgången på luft och ljus utmed gatan. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimligt i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Framtagen sol- och skuggstudie redovisar skuggan från en maximal byggnadsvolym på fastigheten. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 12(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Takutformning, nockhöjd och bebyggelsehöjd är avvägd med hänsyn till de kulturmiljövärden som finns för Aschebergsgatan och har skett i samverkan med tf stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. Boende på Wrangelsgatan 4. Synpunkt inkommen den 29 november 2013. Ica Borgen öde Bottenvåningen kan inte hysa en modern dagligvarubutik eftersom det inte erbjuds en in- och utlastning eller kundparkering som krävs. Det kan dröja upp till 5 år innan en nybyggnad ens behöver påbörjas efter att befintlig byggnad rivs. Tågaborg har då ingen butik under den tiden. Information om affärens öde behöver nå ut till invånarna i området innan man godkänner föreslagen detaljplan och de förändringar som följer med denna. Det räcker inte att enbart säkerställa befintlig verksamhet i detaljplanen. Risken är överhängande att en eventuell närlivsbutik inte kan realiseras då de inte uppfyller kraven på in- och utlastning samt kraven för parkeringsplatser. ICA Borgen är en populär målpunkt och det kan vara en god idé att vänta med en ny detaljplan tills ett bättre alternativ för affären möjliggörs. Fastighetsägaren kan också utveckla fastigheten inom ramen för gällande detaljplan. Fel och oklarheter i detaljplanehandlingarna. Det framgår inte tydligt i planbeskrivningen hur det är tänkt att lösa parkeringsplatserna, det som redovisas är 23 parkringsplatser till 30 – 40 lägenheter, det går inte ihop. Det finns även 7 – 10 parkeringsplaster som är knutna till den befintliga affären inne på fastigheten som inte omnämns i planbeskrivningen. Det är oklart hur förhållandet mellan gällande detaljplans byggnadshöjd om +52 meter och förslagets maximala nockhöjd om 22 meter. I områdesbeskrivningen är det något som inte stämmer med avstånden från planområdet till cityhandeln och S:t Jörgens skola. Samma gäller avstånden till Kopparmölleparken och Vikingsbergsparken. Det är viktigt att beslutsfattarna presenteras på ett korrekt sätt så att de kan ta goda beslut som bestå i generationer. Samtliga som ingår i beslutsprocessen ska kunna försvara sina beslut på riktiga grunder och känna att det följer stadens arbete för social och miljömässig hållbarhet. Avseende den låga kvalitén på planhandlingarna så anser vi att det vore fel att besluta utifrån dessa. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 13(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Stadsbyggnadsplanering för trevägskorsningar. Det finns en anledning till att gällande detaljplan med fastigheten med ICA Borgen ser ut som den gör. Det har funnits en bärande idé om hur man utformar T-korsningar där ljusinsläpp och rymd är vitalt för trivsel och säkerhet. Att godkänna den föreslagna detaljplanen och därmed tillåta ett sexvåningshus, som ”pluggar” igen det ljusinsläpp som idag reflekterar sig vidare in till flera fastigheter utmed gatan, skulle ytterligare förmörka en redan mörk gata. Avslutningsvis Vi riskerar vi med många andra boende i området att mista vår butik, få försämrade parkeringsmöjligheter i området, få ett mörkare kvarter, nya grannar som ser in till oss, en eventuell värdeminskning på bostadsrätten om c:a en halv miljon kronor och betydligt mindre attraktivt läge. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Det finns möjlighet att anordna in- och utlastning från gata. Det finns alltid en möjlighet för en fastighetsägare att ansöka om rivningslov för en byggnad och den aktuella byggnaden på fastigheten Viktoria 22 har inget rivningsskydd (q-bestämmelse) i gällande detaljplan. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare och information, om den befintliga affärens öde, finns endast hos dem. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. I planbeskrivningen förtydligas konsekvenserna och möjligheterna för butik i bottenvåning. Den ansökta planändringen har stöd i gällande översiktsplan och ligger helt i linje med Helsingborgs vision om förtätning av staden i centrumnära- och kollektivtrafiknära lägen. Takutformning, nockhöjd och bebyggelsehöjd är avvägd med hänsyn till de kulturmiljövärden som finns för Aschebergsgatan och har skett i samverkan med tf stadsantikvarie. Det finns ingen koppling mellan planbestämmelser i gällande detaljplan och föreslagna planbestämmelser i ny detaljplan. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Planbeskrivning kommer att ses över och redaktionellt ändras i enlighet med inkomna synpunkter om avstånd till olika målpunkter från planområdet. 14(18) Planhandlingarna och planprocessen följer de krav som ställs i plan-och bygglagen med stöd av Boverkets allmänna råd. Boende på Erik Dahlbergs gata 22. Synpunkt inkommen den 2 december 2013. Det är viktigt att det finns en dagligvarubutik i området och detaljplanen ska behandla det allmänna intresset av en god dagligvarubutik för de boendes räkning. Enligt plan- och bygglagen ska detaljplaneringen behandla allmänna intressen. Detta tycks fungera när det gäller behov av gator, parker, skolor etc. Men tycks inte fungera när det gäller dagligvaror. I planförslaget påstås att det blir en möjlighet med en dagligvaruhandel i bottenplan på det nya huset. Men det blir en möjlighet för fastighetsägaren om han har lust att bygga något som kanske passar för dagligvaruhandel, eller något annat han har lust med. Men först innebär förslaget att den befintliga handeln rivs. Och om det verkligen är möjligt att göra en bra dagligvaruhandel i en framtid i det föreslagna nya huset med hänsyn till trappor, varuförsörjning etc. verkar inte ens ha undersökts. Enligt min mening är detta inte en acceptabel planering. En planering i en sådan situation måste utgå ifrån det allmänna intresset, vårt behov av dagligvaror, ska fungera. Det är den primära frågan! Allt annat är sekundärt. Om invånarna på Södra Tågaborg, mot förmodan, någon gång i framtiden skulle sluta att handla i butiken och den lades ner skulle en ny situation uppstå. Men det är då. Det är inte nu. Att påstå att planförslaget ska accepteras för att det behövs bostäder är en dimridå. Helsingborg är fullt av färdiga detaljplaner som inte har påbörjats eller bebyggs i långsam takt. Av dessa skäl anser jag att detaljplaneförslaget ska avvisas och ersättas av en ansvarfull planering för att tillgodose dagligvarubehovet i området. Kommentar: Synpunkten bedöms redan tillgodosedd i planförslaget En detaljplan ger fastighetsägaren en ram för vad som är möjligt inom sin egen fastighet. En detaljplan rår inte över vem fastighetsägaren väljer att hyra ut lokaler till. En dagligvarubutik är inte ett allmänintresse i likhet med parker, gator och vissa skolor som sköts av kommunen. Kommunen driver inga dagligvarubutiker men kan i detaljplan möjliggöra för butiker i bestämda lägen och där är det upp till privata intressen att agera inom ramen för gällande detaljplan. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Detaljplanen medger möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. 15(18) G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 16(18) Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 SAMMANFATTNING Under utställningsskedet har framförda synpunkter främst behandlat: • ICA Borgens öde. Kommentar: Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare och information, om den befintliga affärens öde, finns endast hos dem. Detaljplanen säkerställer möjligheten för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. • Skuggning och miljön längs Wrangelsgatan. Kommentar: Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimligt i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. • Parkering Kommentar: Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. • Möjlighet för butik i ny detaljplan. Kommentar: Detaljplanen medger centrumverksamhet i bottenvåning, vilket också innefattar möjlighet för butik. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. • Höjd på byggnad. Takutformning, nockhöjd och bebyggelsehöjd är avvägd med hänsyn till de kulturmiljövärden som finns för Aschebergsgatan och har skett i samverkan med tf stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. • Trafik Kommentar: Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc 17(18) REDAKTIONELLA ÄNDRINGAR / REVIDERINGAR Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Följande redaktionella ändringar/revideringar har gjorts med anledning av framförda synpunkter under utställningsskedet. • På plankartan har maximal nockhöjd ändrats till maximal totalhöjd. • Maximal byggnadshöjd har justerats från max 15 meter till max 12 meter. • Planbestämmelser om takkupor har justerats. • Planbestämmelse om att frontespis inte får uppföras på våning V och våning VI har införts som planbestämmelse. • På plankartan har möjligheten för centrumverksamhet, butik eller servicefunktion i bottenvåningen fått en utökad byggrätt. • I planbeskrivningen har texten, på sidan 11 under rubriken bostäder, reviderats så att den stämmer överens med justerade planbestämmelser. • I planbeskrivningen på sidan 12 har texten angående centrumbestämmelse förtydligats. • I planbeskrivningen på sidan 12 - 14 har texten under rubriken Trafik med underrubrikerna parkering och cykelparkering förtydligats och kompletterats avseende parkeringsnorm, för cyklar och bilar. Det har även lagts till en bedömning och ett förhållaningssätt till parkeringsnormen utifrån platsens förutsättningar för en närbutik. KVARSTÅENDE ERINRINGAR Kvarstående erinringar från samrådsskedet finns beträffande • • • • • Höjd för maximal byggrätt. Skuggning, från föreslagen bebyggelse, på omgivande fastigheter och över Wrangelsgatan. Placering av byggrätt inom fastighet. Parkering. Möjlighet för butik inom fastighet. Kvarstående erinringar från utställningsskedet finns beträffande • • • • Höjd för maximal byggrätt. Skuggning, från föreslagen bebyggelse, på omgivande fastigheter och över Wrangelsgatan. Placering av byggrätt inom fastighet. Parkering. G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc Dnr 1404/2010 U 28 mars 2014 Angående parkering och möjlighet för butik inom fastigheten anser sig kommunen ha tillmötesgått inkomna erinringar. 18(18) Av dem som framfört erinringar i samrådsskedet och granskningsskedet, vilka kvarstår, är ägaren till fastigheten VIKTORIA 22, FORTUNA 7, FORTUNA 8, FORTUNA 9, FORTUNA 10, FORTUNA 18, GAMLA STADEN 4:1, KRONAN 1, KRONAN 22, KRONAN 35, VIKTORIA 17, VIKTORIA 19, sakägare i enlighet med fas- tighetsförteckningen. Gemensamhetsanläggningar som berörs av detaljplanen är Viktoria ga:1 och Kronan ga:1 och följande ägare till fastigheterna bedöms vara sakägare för detaljplanen: FORTUNA 22, HJORTEN 5, HJORTEN 11, WISMAR 13, VIKTORIA 19, KRONAN 1, KRONAN 19 och KRONAN 22. Följande servitut (Serv 1) berörs av detaljplanen och följande ägare till fastigheterna bedöms vara sakägare för detaljplanen: Belastade fastigheter är VIKTORIA 19 och VIKTORIA 22 till förmån för VIKTORIA 17. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Carl Welin Plansamordnare G:\Detaljplanering\Detaljplaner\Viktoria 22 1404-2010\Pdf planhandlingar\Antagande\Granskningsutlåtande.doc
© Copyright 2025