RAPPORT 2015:39 REGERINGSUPPDRAG Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Boverket Titel: Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Rapportnummer: 2015:39 Utgivare: Boverket, oktober, 2015 Upplaga: 1 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: 978-91-7563-307-7 ISBN pdf: 978-91-7563-308-4 Sökord: Uthyrning, andrahandsuthyrning, privata bostäder, uppföljning, lagen om uthyrning av egen bostad, hyror, hyresnivåer, utbud, avgifter, omsättning, andrahandsmarknaden, andrahandsförmedling, Sverige, Norge Diarienummer: 768/2015 Process: 4.3.1 Rapporten kan beställas från Boverket. Webbplats: www.boverket.se/publikationer E-post: publikationsservice@boverket.se Telefon: 0455-35 30 00 Postadress: Boverket, Box 534, 371 23 Karlskrona Rapporten finns i pdf-format på Boverkets webbplats. Den kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket Förord Denna rapport utgör Boverkets svar på regeringsuppdrag N2015/1714/PUB ”Uppdrag att göra en uppföljning av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad”. Projektledare och kontaktperson är Sebastian Johansson. Författare är Sebastian Johansson, Malin Westlund och Assar Lindén. Marie Rosberg har deltagit i analysarbetet. Projektgruppen har fått synpunkter och förslag från, Peter Karpestam, Bengt Hansson, Pia Westford, Pia Blomdin Åhrling, Roger Gustafsson, Bengt J Eriksson och Bo Söderberg. Karlskrona, oktober 2015 Janna Valik Generaldirektör Boverket Innehåll Förord ........................................................................................... 3 Sammanfattning ............................................................................ 6 1 Inledning och läsanvisning ......................................................... 8 1.1 Inledning ..........................................................................................8 1.2 Läsanvisning ...................................................................................9 2 Hyresnivåer och omsättning ..................................................... 10 2.1 Indelning ....................................................................................... 10 2.2 Hyror ............................................................................................. 11 2.3 Ligger hyrorna för högt? ............................................................... 16 2.4 Utbud ............................................................................................ 20 2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden ........................................ 31 2.6 Säsongseffekter ........................................................................... 34 2.7 Slutsatser ..................................................................................... 36 3. Undersökning av den nya lagen 2012:978............................... 38 3.1 Hyror ............................................................................................. 38 3.2 Antal uthyrningar .......................................................................... 40 3.3 Slutsatser ..................................................................................... 43 4. Kartor över utbud och hyresnivåer ........................................... 46 4.1 Inledning ....................................................................................... 46 4.2 Antalet uthyrningar 2012 .............................................................. 46 4.3 Antalet uthyrningar 2014 .............................................................. 46 4.4 Hyresnivåer 2012 ......................................................................... 53 4.5 Hyresnivåer 2014 ......................................................................... 53 4.6 Andelen bostadsrätter .................................................................. 58 5. Enkät till hyresgäster och hyresvärdar ..................................... 61 5.1 Enkät resultat ............................................................................... 61 5.2 Sammanfattning ........................................................................... 75 6. Marknadsimperfektioner .......................................................... 77 6.1 Vad är transaktionskostnader? .................................................... 77 6.2 Transaktionskostnader beror på asymmetrisk information .......... 77 6.3 Vilka konsekvenser har transaktionskostnader?.......................... 78 6.4 Hur påverkar transaktionskostnader marknaden för andrahandsuthyrning av bostäder?.................................................... 79 6.5 Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin ................................ 80 6.6 Institutioner påverkar transaktionskostnaderna ........................... 82 6.7 Brist på fungerande institutioner på andrahandsmarknaden ....... 83 6.8 Avslutning ..................................................................................... 84 7. Andrahandsförmedlingar ......................................................... 85 7.1 Inledning ....................................................................................... 85 7.2 En studie av fem förmedlingar ..................................................... 85 7.3 Varför finns förmedlare på andrahandsmarknaden? ................... 90 7.4 Hyresnivå och utbud .................................................................... 92 7.5 Bostadsrättsföreningar ................................................................. 93 7.6 Slutsatser ..................................................................................... 94 8. Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling .................. 96 8.1 Typer av partsrelationer vid andrahandsuthyrning....................... 96 Boverket 8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd ....................................... 97 8.3 Förmedling och avgifter ................................................................ 98 8.4 Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som exempel ........... 99 8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader ............ 99 9. Vilka förutsättningar finns det för buy-to-let?.......................... 105 9.1 Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let .......................... 105 9.2 Sammanfattning ......................................................................... 110 10. Den norska uthyrningsmarknaden ....................................... 113 10.1 Den norska hyresmarknaden ................................................... 113 10.2 Institutionellt ramverk för den norska hyresmarknaden ........... 116 10.3 Husleietvistutvalget .................................................................. 122 10.4 Slutsatser ................................................................................. 123 Referenser ................................................................................ 125 Litteratur ........................................................................................... 125 Muntliga källor .................................................................................. 127 Mailkorrespondens ........................................................................... 128 Datakällor ......................................................................................... 128 Bilaga 1 ..................................................................................... 129 Boverket 6 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Sammanfattning Nya regler för uthyrning av privata bostäder (”andrahandsuthyrning”) infördes den 1 februari 2013. I denna rapport görs en uppföljning av lagen (2012:978). Vi presenterar och analyserar data samt enkät- och intervjumaterial. Vi beskriver hur andrahandshyresmarknaden fungerar, med särskild tonvikt på konsumentperspektivet. Analyser av hyresnivåer och omsättning på marknaden står i fokus. Mellanhänders agerande på marknaden, och effekterna för konsumenterna, undersöks. En begränsad utblick görs genom att redovisa erfarenheter från Norge. • Perioden 2009–2014 ökade andrahandshyrorna kraftigt för samtliga lägenhetstyper och regioner. Data visar att andrahandshyran för hyresrätter är lägre än bostadsrättshyran. Vidare tycks andrahandshyrorna för bostadsrätter ligga lägre än den högsta tillåtna nivån för den kostnadsbaserade hyressättningen. Andrahandshyrorna har alltså inte avvikit från de ramar som lag 2012:978 anger. Den stora förändringen är utbudets utveckling. Under 2009–2011 minskade utbudet kraftigt. Trots att utvecklingen vände 2011 har marknaden ännu inte återhämtat sig. Vändningen efter 2011 drivs helt av en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet. • Det är statistiskt säkerställt att hyrorna för samtliga lägenhetstyper har utvecklats snabbare efter att lag 2012:978 trädde i kraft. Orsaken till den snabbare hyresökningen är okänd. Att hyresökningen omfattar samtliga lägenhetstyper samt att data över hyresutvecklingen inte uppvisar ett plötsligt språng i samband med den nya lagen tyder på att andra faktorer än lagändringen kan ha drivit hyrorna. Data över antalet uthyrningar visar att det bara är bostadsrättsuthyrningen som har en statistiskt säkerställd ökning efter införandet av den nya lagen. Det går inte att dra några säkra slutsatser om hyresrätts- och rumsuthyrningen. • En enkätundersökning visar att hyresgäster i regel har låga inkomster och att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt förekommande. De som hyrt ut i andra hand under de senaste två åren uppger att bostadsrättsföreningarna generellt inte förhindrar andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Vidare uppger man jobb eller studier på annan ort som de vanligaste skälen till andrahandsuthyrning. De som hyrt bostad i andra hand under de senaste två åren uppger att de inte kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad som de vanligaste skälen. Både hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en bra relation till sin motpart. Hyresvärdarna uppger att de inte har Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 7 svårigheter att hitta en bra motpart; däremot svarar hyresgästerna att det är svårt att hitta ett andrahandsboende. De största problemen som hyresgästerna uppger att de stött på är oseriösa hyresvärdar och bedragare. • I dagsläget är det troligtvis höga transaktionskostnader i samband med andrahandsuthyrning. Det saknas institutioner för att minska parternas risk vid uthyrning. En förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andrahandsuthyrning och därmed troligen öka andrahandsuthyrningen. För närvarande arbetar en rad företag med att ta fram tjänster för att minska den ekonomiska osäkerheten vid andrahandsuthyrning. Omsättningen på andrahandsmarknaden är hög och vinstmöjligheterna är goda för de företag som lyckas med att ta en marknadsandel. Utvecklingen av andrahandsmarknadens institutionella ramverk befinner sig troligen i ett formativt skede. • Dock ger marknaden intrycket av att vara oreglerad. Det tycks saknas kontrollfunktioner rörande försäljning av tjänster som är kopplade till förmedling av andrahandsuthyrning. En snabb genomgång visar att det i vissa fall kan vara oklart för en hyresgäst om ett företag har rätt att ta betalt för den tjänst som erbjuds. • I vilken utsträckning buy-to-let (BTL) förekommer är i dag okänt. Det saknas data över antalet individer som köper en bostad i syfte att hyra ut den i andra hand. Mäklare, banker, andrahandsförmedlare och fastighetsmäklare uppger att BTL endast är en marginell företeelse. Beräkningar visar att hyresavkastningen gör BTL-investeringar lönsamma för tillfället. Dock beror avkastningen på dagens ränteläge och känsligheten för ränte- och amorteringsökningar är stor. Bostadens värdeökning utgör större delen av avkastningen från en BTL-investering och kommer spela en ännu större roll vid ett högre ränteläge. • Den norska hyresmarknaden är marknadsanpassad och präglas av privatpersoner som hyr ut en eller ett fåtal lägenheter. Söktiderna är korta och det finns ett stort och lättillgängligt utbud av bostäder att hyra. Institutionerna är välfungerande och anpassade för privatuthyrning, och som en följd av detta måste den norska hyresmarknaden beskrivas som välfungerande. Även här utvecklar företag tjänster som syftar till att minska transaktionskostnaderna vid andrahandsuthyrning. Boverket 8 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 1 Inledning och läsanvisning 1.1 Inledning Den 1 februari 2013 trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen, i kraft, varvid det blev tillåtet att sätta hyran utifrån uthyrarens kapital och driftskostnader (Regeringens proposition 2012/13:1, betänkande 2012/13:CU3). Därefter trädde ändringar i bostadsrättslagen i kraft den 1 juli 2014 som innebär att bostadsrättsägaren inte längre behöver ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl” för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrättsföreningen. Från inkomståret 2013 höjdes schablonavdraget för den skattepliktiga intäkten från andrahandsuthyrning från 21 000 kronor till 40 000. Uppföljning av lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad är bakgrunden till det regeringsuppdrag som besvaras i denna rapport. Uppdraget innebär att vi ska (1) inhämta data och material om andrahandsmarknadens funktionssätt, (2) främst ha ett konsumentperspektiv och (3) beakta hyressättning och utbud. Uppdragstexten finns i bilaga 1. Rapporten syftar till att ge en mångsidig bild av hur marknaden för uthyrning av egen bostad har utvecklats sedan regelförändringarna och hur den ser ut i dag. För att ge perspektiv på de huvudresultat som besvarar de direkta frågorna i uppdraget har vi även gjort ett antal kompletterande mindre undersökningar. Vi belyser denna delmarknad av bostadsmarknaden från en rad olika håll, med olika typer av dataunderlag och metoder. Boverkets utgångspunkt har varit att beskriva andrahandsmarknadens funktionssätt både kvantitativt och kvalitativt. En marknad kan delvis beskrivas genom priser och utbud samt förändring av dessa över tid, men även genom de förhållanden som marknadsaktörer agerar under och hur dessa bestäms av de institutioner som finns på marknaden. En stor del av rapporten består därför av en kvalitativ genomgång av andrahands marknadens institutionella ramverk. De datakällor vi använt är annonsdata från Blocket som har analyserats av Valueguard. Dessutom har vi data över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt. Utöver detta har vi gjort en enkätundersökning riktad mot hyresgäster och hyresvärdar, intervjuat representanter för flera av de företag som förmedlar uthyrningar på andrahandsmarknaden samt intervjuat aktörer och kännare på den norska bostadsmarknaden. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 9 I rapporten använder vi i många sammanhang begreppet ”andrahandshyra” för det mer korrekta ”hyra vid uthyrning av egen bostad”. Vidare används begreppet ”utbud” som synonym för antalet uthyrningar. Två återkommande insikter under rapportarbetet har varit att institutioner är lika viktiga som prissättningen för att skapa en fungerande marknad. Samt att den enskilde marknadsaktörens nytta från marknadsaktiviteter påverkas såväl av det institutionella ramverket som av marknadspriset och utbudet. 1.2 Läsanvisning Kapitel 2 redovisar beskrivande statistik över hyresnivåer, antal uthyrningar och andrahandsmarknadens omsättning. Kapitel 3 redovisar ett enklare formellt statistiskt test av regeländringens effekt på hyresnivåer och antal uthyrningar. Kapitel 4 innehåller kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för sex stycken delmarknader. Kapitel 5 redovisar resultaten av en enkät som skickades ut till andrahandshyresgäster och andrahandshyresvärdar. Kapitel 6 diskuterar hur marknadsimperfektioner kan uppstå på andrahandsmarknaden till följd av transaktionskostnader och asymmetrisk information. Kapitel 7 redovisar hur förmedlingsföretag på marknaden etablerats och agerar som svar på just marknadsimperfektioner. Kapitel 8 diskuterar de juridiska förutsättningarna för förmedlingsföretagens agerande på marknaden. Kapitel 9 återger en enklare diskussion rörande förekomsten av och förutsättningarna för att köpa en bostad med syftet att hyra den ut i andra hand. Kapitel 10 ger en begränsad utblick utanför den svenska marknaden och redovisar vissa relevanta erfarenheter från Norge. Boverket 10 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 2 Hyresnivåer och omsättning 2.1 Indelning I detta kapitel redovisar vi statistik över hyresnivåer och omsättning för privata bostäder som hyrts ut under tidsperioden 2009–2015. Primärdata har hämtats från annonser på Blocket. Datamaterialet har granskats och bearbetats av Valueguard i syfte att rensa bort felregistrerade observationer och orimliga datavärden. Antalet annonser i det rensade data materialet varierar mellan 42 930 och 33 201 stycken per år. Vid beräkning av hyresnivåer har Valueguard skattat hyran för typlägenheter med hjälp av traditionell hedonisk estimeringsteknik, varvid man i möjligaste mån kontrollerar för individuell variation i bostädernas värdepåverkande egenskaper såsom område, antal rum, våningsplan, yta och fastighetstyp. Utöver data från Valueguard har vi använt oss av uppgifter över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt i kapitel 2.4 och 2.5. Eftersom analysen bygger på annonsdata är det inte säkert att det speglar antalet faktiska uthyrningar eller faktiska hyror. En bostad kan annonseras ut flera gånger till följd av t.ex. låg standard eller hög hyra. Vidare täcker inte våra data hela marknaden, vars storlek är okänd. I samtal med Qasa, ett av de företag som förmedlar andrahandsuthyrningar, har det framkommit att de uppskattar den totala andrahandsmarknadens omfattning till mellan 100 000 och 150 000 uthyrningar per år. År 2013 uppskattade SCB att antalet andrahandshyresgäster låg mellan 102 000 och 152 000. Antalet uthyrningar kan alltså vara två till tre gånger större än antalet i vårt datamaterial. Det är möjligt att hyran vid en uthyrning kan skilja sig från den annonserade hyran till följd av förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst. Dock är det omöjligt att observera sluthyror och i vilken omfattning en annonserad hyra förhandlas. Vidare måste vi påpeka att data speglar flödet på andrahandsmarknaden, inte stocken. Från data kan vi få en bild av antalet uthyrningar per år, men inte över det totala antalet andrahandshyresbostäder. Vi har ingen uppfattning om huruvida stock eller flöde har påverkats av faktorer såsom förändrad genomsnittlig uthyrningstid. Analysen görs därför under antagande att (1) data över uthyrningar har samma fördelning som marknaden i stort och speglar marknadsutvecklingen, (2) faktorer såsom boendetid och återannonsering är konstanta och har inte påverkat antalet annonser och (3) andrahandshyror förhandlas i låg utsträckning och annonserade hyror därför ger en korrekt bild av sluthyror. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 11 2.2 Hyror Figur 1 visar hyresindex för bostadsrätter, hyresrätter och rum i Stockholms län på månadsbasis. Tabell 1 visar att andrahandshyrorna i Stockholms län utvecklades svagt fram till mitten av 2010 för att därefter öka kraftigare. Det tycks inte finnas ett tydligt ”hopp” uppåt i data till följd av en hyresökning i samband med att den nya lagen trädde i kraft 2013. Vidare tycks utvecklingen för bostadsrätter och hyresrätter vara lika. Hyrorna för båda upplåtelseformerna tycks utvecklas i samma takt under hela perioden. Även om ökningstakten är ungefär densamma ligger hyresnivån för hyresrätter betydligt lägre än för bostadsrätter. Figur 2 visar att andrahandshyrorna i Stockholms kommun följer ett liknande mönster. Figur 1. Hyresindex Stockholms län, månadsfrekvens. Källa: Valueguard, Boverket. Figur 2 visar hyresutvecklingen i Stockholms kommun, vilken förväntas ha en mer dramatisk utveckling än länet som helhet. Boverket 12 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 2. Hyresindex Stockholms kommun, månadsfrekvens. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 1 visar den procentuella ökningen av andrahandshyrorna mellan 2009 och 2015. Data är i månadsfrekvens och delas upp i två perioder: perioderna före respektive efter den nya lagen som kom februari 2013. Mellan 2009 och 2015 ökar andrahandshyran för bostadsrätter, hyresrätter och uthyrda rum med 43, 40 respektive 33 procent. Perioden efter att den nya lagen trädde i kraft 2013 är den månadsvisa ökningstakten högre för hyresrätter och uthyrningsrum, jämfört med perioden före lagändringen, medan utvecklingen för bostadsrätter är ungefär densamma för båda perioderna. Tabell 1. Utveckling av andrahandshyror i Stockholms län 2009-2015, månadsfrekvens Ökning under perioden, procent Ökning per månad, procent Bostadsrätter Hyresrätter Rum Bostadsrätter Hyresrätter Rum 2009:2-2015:1 43 40 33 0,5 0,5 0,4 2009:2:2013:2 28 24 18 0,5 0,4 0,4 2013:2-2015:1 12 13 12 0,5 0,5 0,5 Källa: Valueguard, Boverket. Figur 3-5 visar andrahandshyrans utveckling för sex kommuner på kvartalsbasis. För att jämna ut säsongseffekter visar vi hyran som fyra kvartals glidande medelvärde Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 13 Figur 3 visar att andrahandshyrorna ökar under hela tidsperioden och takten ser inte ut att förändras efter den nya lagen 2013. Andrahandshyrorna för bostadsrätter utvecklas betydligt långsammare i Malmö jämfört med övriga kommuner medan Stockholms kommun har den högsta ökningen. Figur 3. Utveckling av andrahandshyran i bostadsrätter i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard, Boverket. Figur 4 visar att hyresutvecklingen för hyresrätter som hyrs ut i andrahand är något långsammare än utvecklingen för bostadsrätter. Hyresökningarna tycks vara lika i samtliga sex kommuner. Jämfört med hyrorna för bostadsrätter tycks inte utvecklingen i Malmö avvika från de andra kommunerna. Stockholm har den högsta hyresökningen och Göteborg har den lägsta. I perioden efter att den nya lagen trädde i kraft har Uppsala den högsta ökningen och Malmö den lägsta. Boverket 14 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 4. Utveckling av andrahandshyran i hyresrätter i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard, Boverket. Figur 5 visar hyresutvecklingen för uthyrningsrum som tycks ha en större spridning än andrahandshyrorna för hyresrätter och bostadsrätter. Mellan 2009 och 2015 har Stockholm den högsta hyresökningen och Malmö den lägsta. Efter februari 2013 har Umeå den högsta ökningen. Figur 5. Utveckling av andrahandshyran i uthyrningsrum i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 2a visar den procentuella hyresförändringen för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Förändringen är beräknad för perioden februari Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 15 2009–januari 2015 samt perioderna innan och efter den nya lagen trädde i kraft. Genomgående tycks hyresutvecklingen för bostadsrätter och rum vara svagare i Malmö än i övriga kommuner. Tabell 2b visar den procentuella hyresökningen per kvartal. Det är endast i Umeå som bostadsrättshyrornas utveckling ökar, och i alla andra områden minskar hyresökningarna. För hyresrätter är bilden blandad. Utvecklingen i Stockholm är oförändrad medan ökningstakten tilltar i Göteborg, Linköping och Umeå. Samtidigt minskar hyresutvecklingen i Malmö och Uppsala. Även rumshyrorna har en blandad utveckling efter februari 2013. I Stockholm, Göteborg, Linköping och Umeå blir ökningstakten högre och den minskar i Malmö och Uppsala. Tabell 2a. Ökning av andrahandshyror, i procent efter period och kommun, kvartalsdata. Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå 2009:2–2015:1 51 46 24 56 39 36 2009:2–2013:1 33 28 17 39 24 17 2013:1–2015:1 14 14 6 12 12 17 2009:2–2015:1 42 30 32 35 32 33 2009:2–2013:1 26 14 20 25 16 17 2013:1–2015:1 13 14 10 8 14 13 2009:2–2015:1 38 27 15 35 39 32 2009:2–2013:1 18 15 12 23 23 15 2013:1–2015:1 16 10 2 10 13 15 Bostadsrätter Hyresrätter Rum Källa: Valueguard, Boverket. Boverket 16 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 2b. Kvartalsvis hyresökning, i procent och kommun, kvartalsvis data. Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå 2009:2–2015:1 1,8 1,6 0,9 2,0 1,4 1,4 2009:2–2013:1 1,9 1,7 1,0 2,2 1,5 1,0 2013:1–2015:1 1,6 1,6 0,7 1,4 1,4 1,9 2009:2–2015:1 1,6 1,2 1,2 1,3 1,2 1,2 2009:2–2013:1 1,6 0,9 1,2 1,5 1,0 1,1 2013:1–2015:1 1,5 1,7 1,2 0,9 1,6 1,6 2009:2–2015:1 1,4 1,0 0,6 1,3 1,4 1,2 2009:2–2013:1 1,1 0,9 0,8 1,4 1,4 0,9 2013:1–2015:1 1,9 1,2 0,2 1,2 1,5 1,8 Bostadsrätter Hyresrätter Rum Källa: Valueguard, Boverket. 2.3 Ligger hyrorna för högt? Enligt lag (SFS 2012:978) får man vid uthyrning av egen bostad (bo-stadsrätter och äganderätter) inte begära en hyra som påtagligt överstiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden. Lagen avser inte hyresrätter. Med kapitalkostnad avses en avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Förarbetena till lagen indikerar att en avkastningsränta på fyra procent är en skälig kapitalkostnad. I figur 6–8 och tabell 3–5 visas genomsnittshyrorna på andrahandsmarknaden för 2014 i relation till Valueguards skattningar av den högsta kostnadsbaserade hyran man kan ta enligt lag. Härefter kommer vi med begreppet ”kostnadsbaserad hyra” avse den högsta hyra man kan ta ut enligt lag 2012:978. Resultatet bygger på data för sammanlagt 29 kommuner, varav 25 i Stockholms län övriga kommuner är Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Att huvuddelen av datamaterialet utgörs av kommuner i Stockholms län innebär att medelvärdet för samtliga till stor del kommer spegla Stockholmsmarknaden. Figur 6 och tabell 3 visar genomsnittshyran för en lägenhet med ett rum och kök på andrahandsmarknaden. Bortsett från Malmö ligger bostadsrättshyrorna genomgående under högsta nivån för den kostnadsbaserade hyran. I Malmö är andrahandshyran både för bostadsrätter och hyresrätter högre än den kostnadsbaserade hyran. Dock bör man tillägga att andra- Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 17 handshyrorna i Malmö är bland de lägre i landet. Det är snarare taket för den kostnadsbaserade hyran som är lågt i Malmö jämfört med övriga områden. Endast Linköping och Umeå har lägre hyror. Avvikelsen beror främst på att de låga bostadsrättspriserna i Malmö motiverar en låg andrahandshyra. I Malmö ligger genomsnittshyran för bostadsrätter 625 kronor högre än den beräknade kostnadsbaserade hyran, och hyresrätter ligger 631 kronor högre. I genomsnitt låg hyran för en bostadsrätt drygt åtta procent under den kostnadsbaserade hyran för samtliga kommuner i datamaterialet. Hyran för hyresrätter låg nästan 19 procent under den lagenliga hyran för en bostadsrätt. Som figur 7 och tabell 4 visar är mönstret liknande för lägenheter med två rum och kök. Även här är bostadsrättshyran i regel lägre än den kostnadsbaserade hyran och hyresrätter har en lägre hyra än bostadsrätter. I snitt är hyran för en bostadsrätt 9,78 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran medan hyresrätter ligger 22,31 procent lägre. Procentuellt sett är det ett större avstånd till den kostnadsbaserade hyran för tvårumslägenheter jämfört med enrumslägenheter. Även här avviker Malmö kommun till följd av en ovanligt låg kostnadsbaserad hyra. I Linköping är andrahandshyran för hyresrätter och bostadsrätter ungefär lika. Andrahandshyran för en hyresrätt är 6 190 kronor och 6 136 för bostadsrätter. Skillnaden på 54 kronor är i det närmaste försumbar och kan bero på att andrahandsmarknaden i Linköping är liten. Avvikelsen kan därför vara resultatet av ett fåtal extremvärden och resultatet bör tolkas med försiktighet. När analysen görs för lägenheter med tre rum och kök i figur 8 och tabell 5 ökar avståndet mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ytterligare. I genomsnitt är bostadsrättshyran 16 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran, medan hyresrätter ligger 28 procent lägre. Det är tydligt att skillnaden mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ökar med lägenhetsstorleken. Orsaken till detta är okänd men en förklaring till varför det inte går att ta ut en proportionellt högre hyra för större objekt kan vara bristande betalningsförmåga hos andrahandshyresgästerna. För Malmös del minskar avvikelsen mot den kostnadsbaserade hyran; bostadsrätter ligger 0,5 procent över och hyresrätter ligger 8 procent lägre. I Linköping ligger hyran för hyresrätter över bostadsrättshyran, vilket kan vara ett resultat av en liten marknad. Boverket 18 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 6. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, ett rum och kök, kronor. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 3. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, ett rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt StorStockholm 7 133 6 220 7 644 -511 -1 424 -7 -19 Stockholm 8 630 7 581 9 438 -808 -1 857 -9 -20 Göteborg 5 544 4 838 7 126 -1 582 -2 288 -22 -32 Malmö 4 873 4 879 4 248 625 631 15 15 Uppsala 5 749 5 035 7 327 -1 578 -2 292 -22 -31 Linköping 4 390 4 058 5 681 -1 292 -1 623 -23 -29 Umeå 4 330 3 618 5 839 -1 509 -2 221 -26 -38 Samtliga 6 524 5 783 7 129 -605 -1 345 -8 -19 Källa: Valueguard, Boverket. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 19 Figur 7. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, två rum och kök, kronor. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 4. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, två rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt StorStockholm 10 172 8 695 11 208 -1 035 -2 512 -9 -22 Stockholm 12 301 10 196 14 207 -1 905 -4 011 -13 -28 Göteborg 8 472 7 184 10 700 -2 229 -3 517 -21 -33 Malmö 7 360 6 967 6 570 789 397 12 6 Uppsala 8 384 6 608 10 054 -1 670 -3 446 -17 -34 Linköping 6 136 6 190 7 948 -1 812 -1 758 -23 -22 Umeå 6 696 5 410 8 317 -1 621 -2 907 -19 -35 Samtliga 9 446 8 142 10 480 -1 034 -2 338 -10 -22 Källa: Valueguard, Boverket. Boverket 20 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 8. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, tre rum och kök, kronor. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 5. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, tre rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt StorStockholm 12 583 10 507 14 635 -2 052 -4 129 -14 -28 Stockholm 14 669 12 090 19 033 -4 364 -6 943 -23 -36 Göteborg 10 157 8 749 13 957 -3 800 -5 208 -27 -37 Malmö 9 275 8 529 9 229 46 -700 0,5 -8 Uppsala 9 988 8 540 12 551 -2 563 -4 011 -20 -32 Linköping 7 330 7 656 9 590 -2 260 -1 934 -24 -20 Umeå 7 473 6 547 10 143 -2 670 -3 596 -26 -35 11 530 9 830 13 698 -2 169 -3 868 -16 -28 Samtliga Källa: Valueguard, Boverket. 2.4 Utbud Tabell 6 visar data från Valueguard och Bostad Direkt. Eftersom Bostad Direkt endast har uppgifter över antalet registrerade bostäder och Blocket över antalet annonser är data inte helt jämförbara mellan de två portalerna Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 21 och det är inte heller säkert att data motsvarar antalet uthyrningar. Det årliga antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt utgör cirka en fjärdedel av antalet annonser på Blocket. Brist på data och säkra uppgifter om marknadsandelar gör det svårt att göra en uppskattning om marknadsstorleken. Uppgifter från Blocket och Bostad Direkt tyder på att antalet uthyrningar per år åtminstone uppgår till 50 902 lägenheter. Uppskattningar från SCB och Qasa tyder på att antalet uthyrningar kan vara 100 000–150 000. Tillgängliga data täcker mellan hälften och en tredjedel av det totala antalet uthyrningar. Som tabell 6 visar minskade marknaden mellan 2009 och 2011 med nästan 22 procent eller 11 535 lägenheter. Både Blocket och Bostad Direkt drabbades av nedgången och hade en minskning av antalet objekt. Efter 2011 vände utvecklingen uppåt igen men fortfarande är 2014 års nivå lägre än antalet uthyrningar under 2009. Tabell 6. Antal uthyrningar via Blocket och Bostad Direkt, 2009-2014. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 42 950 37 270 33 201 34 500 38 667 39 099 Bostad Direkt, registrerade bostäder 10 488* 8 103 8 702 9 931 11 066 11 803 Totalt 53 438* 45 373 41 903 44 431 49 733 50 902 Blocket, annonser Källa: Valueguard, Bostad direkt, Boverket. Observera att värden med * är estimat Figur 9 nedan visar SCB:s skattning av antalet andrahandshyresgäster 2004–2013. Skattningen bygger på en urvalsundersökning som räknats upp för att motsvara hela befolkningen. Beräkningen bygger på ett stickprov och är osäker. Det faktiska antalet andrahandshyresgäster tros ligga inom konfidensintervallet med 95 procents sannolikhet. Boverket 22 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 9. SCB:s skattning av antal boende i andrahand, 2004–2013. Källa: SCB, Hushållens ekonomi (HEK) Figur 10 visar att den årsvisa utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden (mätt som antal annonser på Blocket) sjönk med 23 procent (9 749 lägenheter) mellan 2009 och 2011. Lite mer än hälften av utbudsminskningen berodde på minskad uthyrning av hyresrätter med 24 procent eller 5 225 lägenheter. Rumsuthyrningen minskade med nästan 31 procent. Efter 2011 vände trenden och uthyrningen ökade igen. Mellan 2011 och 2014 ökade uthyrningen med drygt 18 procent eller 5 898 lägenheter. Ökningen drevs främst av uthyrningen av bostadsrätter som ökade med nästan 36 procent eller 3 925 lägenheter. Bostadsrätter utgjorde 66 procent av utbudsökningen. Uthyrning av hyresrätter och rum ökade också men i betydligt läge utsträckning. Totalt sett minskade utbudet med 9 procent (3 851 lägenheter) under perioden 2009–2014. Det är ett resultat av den minskade andrahandsuthyrningen av rum och hyresrätter. Uthyrningen av bostadsrätter ökade med nästan 14 procent eller 1 791 lägenheter. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 23 Figur 10. Antal uthyrningar i riket efter upplåtelseform Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 7. Förändring av andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per upplåtelseform. I antal och procent 2009–2011 2011–2014 2009–2014 Antal Procent Antal Procent Antal Procent Bostadsrätter -2 134 -16 % 3 925 36 % 1 791 14 % Hyresrätter -5 225 -24 % 1 472 9% -3 753 17 % Rum -2 390 -31 % 501 9% -1 889 24 % Totalt -9 749 -23 % 5 898 18 % -3 851 9% Källa: Valueguard, Boverket. Figur 11 och tabell 8 nedan visar utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden efter område. Som figur 11 visar skedde 56 procent av uthyrningarna under 2014 i storstadsområden. Andelen uthyrningar i storstadsområdena varierade mellan 51 och 56 procent under 2009–2014. Nedgången i antalet uthyrda lägenheter 2009–2014 beror främst på ett fallande utbud i storstadsområdena. Tillsammans utgjorde de 54 procent av utbudet 2009, men 65 procent av de 9 749 lägenheter som försvann från marknaden. Ökningen 2011–2014 beror främst på ett ökat utbud i Stockholmsregionen. På riksnivå ökade uthyrningarna med 5 898 lägenheter och 4 843 av dessa återfanns i Stor-Stockholm. Det innebär att 82 procent av utbudsökningen var en följd av ökad uthyrning i Stor-Stockholm. Boverket 24 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Sett över hela perioden 2009–2014 minskade utbudet på andrahandsmarknaden. Den enda delmarknad som inte minskade var Stor-Stockholm. Där ökade antalet uthyrningar med drygt 9 procent, 1 100 lägenheter. Figur 11. Antal uthyrningar efter område Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 8. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per område. 2009–2011 2011–2014 2009–2014 Antal Procent Antal Procent Antal Procent Stor-Stockholm -3 743 -30 % 4 843 55 % 1 100 9% Stor-Göteborg -1 821 -30 % 247 6% -1 574 -26 % Stor-Malmö -772 -17 % -159 -4 % -931 -20 % Övriga riket -3 413 -17 % 967 6% -2 446 -12 % Totalt -9 749 -23 % 5 898 18 % -3 851 -9 % Källa: Valueguard, Boverket. Figur 12 visar att utbudet av bostadsrätter främst utgörs av lägenheter med ett eller två rum och kök. Av det totala utbudet 2009 på 13 091 lägenheter utgjorde de 78 procent (10 173 lägenheter). Bilden är den-samma 2014 när utbudet hade ökat till 14 882 lägenheter, varav 11 551 var lägenheter med ett eller två rum. Andelen av det totala utbudet var fortfarande 78 procent. Utbudet av bostadsrätter minskade fram till 2011. Den totala minskningen var 16 procent eller 2 134 lägenheter. Utbudsökningen efter 2011 drivs av mindre lägenheter. Av den totala Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 25 ökningen på 3 925 lägenheter var 3 246 ettor eller tvåor, vilket tillsammans utgjorde 83 procent av utbudsökningen. Figur 12. Antal uthyrningar, bostadsrätter. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 9. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per bostadsrättsstorlek. 2009–2011 2011–2014 2009–2014 Antal Procent Antal Procent Antal Procent BR 1 rum -1 020 -20 % 1 430 36 % 410 8% BR 2 rum -848 -16 % 1 816 42 % 968 19 % BR 3 rum -182 -8 % 571 29 % 389 18 % -84 -11 % 108 16 % 24 3% -2 134 -16 % 3 925 36 % 1 791 14 % BR 4 eller fler rum Totalt Källa: Valueguard, Boverket. Förändring Det är tydligt att utbudet på andrahandsmarknaden minskade fram till 2011 för att därefter öka. Dock var nedgången 2009–2011 större än uppgången 2011–2014. Totalt sett minskade därför utbudet under perioden 2009–2014. Data visar dock att bilden är splittrad och för vissa delmarknader är utvecklingen en annan. I synnerhet tycks utbudet på andrahandsmarknaden i Stockholmsområdet ha ökat samt uthyrningen av bostadsrätter. Tabell 10 och figur 13 visar förändringen 2009–2014 uppdelad efter område och upplåtelseform. Tabell 10 visar förändringen som antal lägenheter och som procent av den totala förändringen. I figur 13 Boverket 26 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner visar staplarna förändringen i varje område efter upplåtelseform, och linjen visar den sammanlagda nettoförändringen. Både tabell 10 och figur 13 visar att utbudet minskade i alla områden och för alla lägenhetskategorier, med undantag för bostadsrätter i Stor-Stockholm. Tabell 10 visar att bostadsrätter i Stockholmsområdet är den enda kategori där uthyrningarna ökar 2009–2014. I figur 13 visas förändringen 2009–2014 efter område och lägenhetstyp. Det är tydligt att uthyrningen av bostadsrätter endast hade en nettoökning till följd av en ökad uthyrning i Stockholmsområdet. Tabell 10. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. I antal och procent. Antal lägenheter Procentandel av förändring Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Stor-Stockholm 2 341 -423 -818 1 100 61 -11 -21 29 Stor-Göteborg -268 -746 -560 -1 574 -7 -19 -15 -41 Stor-Malmö -59 -389 -483 -931 -2 -10 -12 -24 Övriga Riket -223 -2 195 -28 -2 446 -6 -57 -1 -64 1 791 -3 753 -1 889 -3 851 46 -97 -49 -100 Totalt Källa: Valueguard, Boverket. Figur 13. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. Antal uthyrningar. Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 11 och figur 14 visar förändringen av antalet uthyrningar under nedgångsperioden 2009–2011. Det var en kraftig utbudsminskning i samtliga kategorier. Som tabell 3 ovan visar minskade antalet uthyrda Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 27 lägenheter med nästan 23 procent. Uthyrningen av hyresrätter minskade 2009–2011. Mer än hälften av den totala utbudsminskningen är ett resultat av minskad uthyrning av hyresrätter. Tabell 11 visar att den totala minskningen av hyresrätter uppgick till 5 225 lägenheter. Av dessa låg 2 418 eller 47 procent utanför storstadsområdena. Större delen av utbudsminskningen skedde i Stockholmsområdet. Av den totala minskningen på 9 749 lägenheter var 3 743 belägna i Stor-Stockholm. Cirka 38 procent av den totala minskningen av utbudet på andrahandsmarknaden beror på utvecklingen i Stor-Stockholm. De två andra storstadsområdena, Göteborg och Malmö, står för en betydligt mindre del av utbudsminskningen. Som figur 14 visar berodde utbudsminskningen främst på en lägre uthyrning av hyresrätter, särskilt utanför storstadsområdena. Tabell 11. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2011. I antal och procent. Antal lägenheter Procentandel av förändring Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt -1 034 -1 470 -1 239 -3 743 -10 -15 -13 -38 -373 -976 -472 -1 821 -4 -10 -5 -19 Stor-Malmö -67 -361 -344 -772 -1 -4 -3 -8 Övriga riket -660 -2 418 -335 -3 413 -7 -25 -3 -35 -2 134 -5 225 -2 390 -9 749 -22 -54 -24 -100 Stor-Stockholm Stor-Göteborg Nettoförändring Källa: Valueguard, Boverket. Figur 14. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2011. Antal uthyrningar. Källa: Valueguard, Boverket. Boverket 28 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Efter 2011 ökade utbudet på andrahandsmarknaden och som tabell 12 visar var större delen av ökningen resultatet av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Mellan 2011 och 2014 ökade antalet hyrda bostadsrätter med 3 925 lägenheter, eller 66 procent av den totala utbudsökningen. Det är framför allt i Stor-Stockholm som utbudet ökade. Mellan 2011 och 2014 ökade utbudet med 4 843 lägenheter, vilket är 82 procent av den totala ökningen på 5 898 lägenheter. Utbudsökningen är alltså i stort sett ett Stockholmsfenomen. Det ökade utbudet i Stockholm består främst av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Uthyrda bostadsrätter i Stockholm ökade med 3 375 lägenheter, vilket är 57 procent av den totala ökningen på riksnivå och drygt 70 procent av utbudsökningen i Stor-Stockholm. Tabell 12. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. I antal och procent. Antal lägenheter Andel av förändring, procent Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt 3 375 1 047 421 4 843 57 18 7 82 105 230 -88 247 2 4 -2 4 Stor-Malmö 8 -28 -139 -159 0 -1 -2 -3 Övriga riket 437 223 307 967 7 4 5 16 3 925 1 472 501 5 898 67 25 8 100 Stor-Stockholm Stor-Göteborg Nettoförändring Källa: Valueguard, Boverket. Figur 15. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. Antal uthyrningar. Källa: Valueguard, Boverket. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 29 Utbud efter upplåtelseform och område Figur 16–18 nedan visar att det finns stora skillnader i utbudet mellan olika regionala marknader. Antalet bostadsrätter ökade från 13 091 lägenheter år 2009 till 14 482 år 2014. Samtidigt ökade Stor-Stockholms andel av bostadsrättsuthyrningen mellan 2009 och 2014. I dagsläget är nästan hälften av alla bostadsrätter på andrahandsmarknaden belägna i området. Bilden är annorlunda rörande hyresrätter. Utbudet minskade från 22 092 lägenheter till 18 339 år 2014. Mer än hälften av alla hyresrätter som hyrs ut i andrahand finns utanför storstadsområdena och andelen är oförändrad sedan 2009. Även uthyrningen av rum har minskat; mellan 2009 och 2014 minskade den från 7 767 till 5 898 uthyrningar. Huvuddelen av uthyrningarna återfinns i Stockholmsområdet. Figur 16. Antal uthyrningar av bostadsrätter efter område Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 13. Uthyrningar av bostadsrätter efter område. I antal och procent. Antal Andel, procent 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stor-Stockholm 4 555 3 686 3 521 3 910 5 737 6 896 35 34 33 32 40 46 Stor-Göteborg 1 693 1 364 1 320 1 294 1 628 1 425 13 12 12 11 11 10 Stor-Malmö 1 686 1 352 1 619 1 963 2 068 1 627 13 12 15 16 14 11 Övriga riket 5 157 4 540 4 497 4 888 5 189 4 934 39 42 41 41 35 33 13 091 10 942 10 957 12 055 14 622 14 882 100 100 100 100 100 100 Riket Källa: Valueguard, Boverket. Boverket 30 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 17. Antal uthyrningar, hyresrätter Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 14. Uthyrningar av hyresrätter efter område. I antal och procent. Antal Andel procent 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stor-Stockholm 4 423 3 517 2 953 3 219 3 593 4 000 20 19 18 19 19 22 Stor-Göteborg 3 032 2 524 2 056 1 922 2 201 2 286 14 13 12 11 12 13 Stor-Malmö 1 910 1 601 1 549 1 701 1 770 1 521 9 9 9 10 10 8 Övriga riket 12 727 11 263 10 309 10 447 10 762 10 532 57 59 61 60 59 57 Riket 22 092 18 905 16 867 17 289 18 326 18 339 100 100 100 100 100 100 Källa: Valueguard, Boverket. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 31 Figur 18. Antal uthyrningar av rum efter område Källa: Valueguard, Boverket. Tabell 15. Uthyrningar av rum efter område. I antal och procent. Antal Andel, procent 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stor-Stockholm 3 502 3 199 2 263 2 271 2 662 2 684 45 43 42 44 46 46 Stor-Göteborg 1 303 1 231 831 648 755 743 17 17 15 13 13 12 Stor-Malmö 1 070 1 063 726 691 719 587 14 14 14 13 13 10 Övriga riket 1 892 1 930 1 557 1 546 1 583 1 864 24 26 29 30 28 32 Riket 7 767 7 423 5 377 5 156 5 719 5 878 100 100 100 100 100 100 Källa: Valueguard, Boverket. 2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden Baserat på data över genomsnittlig hyra efter lägenhetstyp och antal förmedlade bostäder går det att göra en uppskattning av den årliga omsättningen på andrahandsmarknaden. Vi gör detta genom att multiplicera genomsnittshyran med antalet förmedlade bostäder. Genom att använda genomsnittshyran år 2014 och kvadratmeterhyrans utveckling har hyresnivåer beräknats för varje lägenhetstyp tillbaka till 2009. Beräkningen fångar inte hela marknaden och bygger på antagandet att varje annons motsvarar en uthyrning som löper hela kalenderåret. En uppräkningsfaktor har använts för att fånga omsättning till följd av uthyrning via Bostad Direkt. Boverket 32 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Omsättningens utveckling i kronor räknat visas i figur 19 och tabell 16, och tabell 17 visar marknadsandelarna efter lägenhetstyp. År 2014 uppskattades omsättningen till 4,6 miljarder kronor. Marknaden minskade mellan 2009 och 2011 och vände sedan uppåt. Uthyrning av hyresrätter utgör större delen av omsättningen på andrahandsmarknaden. Dock är dess andel minskande. Rumsuthyrning utgör en liten och minskande del av marknaden. Marknadens totala storlek är okänd, men om man utgår ifrån de skattningar som SCB och Qasa gör, d.v.s. att antalet uthyrningar kan ligga mellan 100 000–150 000 lägenheter per år, indikerar det att den årliga omsättningen i kronor räknat skulle kunna vara cirka 2–3 gånger större än de 4,6 miljarder vi uppskattat. Den ökande marknadsvolymen sedan 2009 beror på att hyresnivåerna ökat snarare än antalet uthyrningar (se figur 20). Att hyresutvecklingen har ökat omsättningen samtidigt som antalet uthyrningar har minskat har troligtvis satt ett tryck på företag som förmedlar andrahandsuthyrningar att sälja mer tjänster per uthyrd lägenhet. Figur 19. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp. Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 33 Tabell 16. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp, miljoner kronor per år. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 951 794 856 989 1 394 1 595 1 687 1 472 1 366 1 467 1 647 1 762 Rum 317 311 238 241 279 305 Totalt 255 2 576 2 460 2 697 3 320 3 662 3 676 3 301 3 237 3 517 4 220 4 644 Bostadsrätter Hyresrätter Totalt, med uppräkningsfaktor Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket Tabell 17. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp, procent. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bostadsrätter 32 31 35 37 42 44 Hyresrätter 57 57 56 54 50 48 Rum 11 12 10 9 8 8 Totalt 100 100 100 100 100 100 Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket Figur 20. Dekomponering av årliga förändringar i omsättning samt kumulativ förändring från 2009. Källa: Valueguard och Boverket Boverket 34 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 2.6 Säsongseffekter Det finns starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Både utbud och hyror varierar med säsongen. Vi använder data för Stockholms kommun för att illustrera säsongseffekterna på andrahandsmarknaden i figur 21–23. Figurerna visar säsongseffekterna för hyror och utbud för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Den månadsvisa säsongseffekten mäts som den procentuella avvikelsen mot årsmedelvärdet. Exempelvis innebär ett indexvärde under 100 för antal uthyrningar att det är färre uthyrningar än normalt och säsongseffekten är negativ. Är indexet högre än 100 är antalet uthyrningar högre än normalt och säsongseffekten är positiv. Säsongseffekterna är påtagliga och samtliga tre upplåtelseformer uppvisar liknande mönster. Utbudet ökar kraftigt under sommarmånaderna samtidigt som hyran sjunker. Utvecklingen vänder under höstmånaderna när utbudet minskar och hyrorna börjar öka. Det är svårare att få en entydig bild av perioden december–mars. För bostadsrätter och hyresrätter ligger både hyran och utbudet lågt i förhållande till årsgenomsnittet. Utbudet av rum är lägre under december samtidigt som det inte tycks finnas någon märkbar förändring i någon riktning för hyrorna. I januari är hyrorna högre än årsgenomsnittet för bostadsrätter och hyresrätter samtidigt som utbudet ligger nära årsgenomsnittet. Därefter börjar hyrorna minska, vilket de gör fram till juni. Utbudet minskar mellan februari och januari, men efter februari börjar utbudet öka och når sin topp i början av sommaren. Rumsuthyrningen har en mer spretig bild under första halvan av året men även här ser vi en utbudsökning som når sin topp i maj och en hyresminskning som bottnar i juni. Det finns ett påtagligt mönster på andrahandsmarknaden där både utbud och hyror förändras under ett kalenderår. Oavsett den rådande trenden rör sig hyror och utbud i motsatt riktning. När utbudet ökar minskar hyrorna och när utbudet minskar blir hyrorna högre (korrelationskoefficienten ligger mellan -0,53 och -0,81). Troligtvis är mönstret drivet av flyttmönster, exempelvis till följd av terminsstater och terminsslut. Detta förstärker intrycket av att det huvudsakligen är studenter och ungdomar som svarar för efterfrågan på andrahandsmarknaden. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 35 Figur 21. Säsongseffekt, bostadsrätter Stockholms kommun. Källa: Valueguard, Boverket. Figur 22. Säsongseffekt, hyresrätter Stockholms kommun. Källa: Valueguard, Boverket. Boverket 36 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 23. Säsongseffekt, rumsuthyrning Stockholms kommun. Källa: Valueguard, Boverket. 2.7 Slutsatser Hyrorna på andrahandsmarknaden ökade kraftigt mellan 2009 och 2014. Samtliga lägenhetstyper och regioner uppvisar ökade hyror under perioden. Dock tycks det inte finnas en märkbar skillnad i hyresutvecklingen efter att den nya lagen trädde i kraft 2013. Data visar att genomsnittshyran för hyresrätter ligger stadigt under den för bostadsrätter. Vidare tycks inte hyrorna på andrahandsmarknaden överstiga den gräns för kostnadsbaserade hyror som är tillåten enligt lag 2012:978. Det är endast i Malmö som andrahandshyrorna ligger nära vad som är tillåtet. Dock tycks det vara ett resultat av en låg kostnadsbaserad hyra och inte en hög hyresnivå i absoluta tal. Den stora förändringen på andrahandsmarknaden är den kraftiga utbudsminskningen fram till 2011. Trots att utvecklingen vände efter 2011 tycks det som om marknaden 2014 ännu inte hade återhämtat sig till 2009 års nivå. Drivkraften bakom det ökande antalet uthyrningar efter 2011 är en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet. Andrahandsmarknadens totala omfattning okänd. Våra data tyder på att antalet uthyrningar uppgick till 50 902 stycken år 2014, men uppskattningar av SCB och Qasa tyder på att marknaden kan vara mellan två och tre gånger så stor. De data som är tillgängliga visar att utbudsminskningen ledde till att marknadens omsättning minskade med nästan 12 procent fram till 2011. Därefter vände utvecklingen och omsättningen började öka. Sedan 2009 har omsättningen ökat med 26 procent och ligger i dag 43 procent över bottennivån 2011. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 37 Slutligen finns det starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Utbud och hyra varierar över kalenderåret, vilket troligen är en följd av flyttmönster som är drivna av exempelvis terminsstarter. Säsongseffekterna är negativt korrelerade. När utbudet ökar minskar hyran, och när utbudet minskar ökar hyran. Det är en indikation på att hyresnivån påverkas av utbudet; ett större utbud sätt press nedåt på hyrorna och ett mindre utbud driver upp dem. Boverket 38 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 3. Undersökning av den nya lagen 2012:978 I detta kapitel analyserar vi om hyresutvecklingen och antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden har förändrats som en följd av den nya lagen 2012:978. För att undersöka vilken effekt den nya lagen har haft använder vi data över hyror och utbud från Valueguard. Med hjälp av annonsdata för andrahandsuthyrning på Blocket har Valueguard beräknat index av hyresutvecklingen för olika områden och upplåtelseformer för perioden 2009–2014. Hyresnivåerna är i reala termer. 3.1 Hyror Den nya lagen utfärdades den 20 december 2012 och trädde i kraft den 1 februari 2013. För att utvärdera om den nya lagen har påverkat hyrorna på andrahandsmarknaden jämför vi hyresutvecklingen före och efter att den nya lagen började gälla. Det är troligt att marknadsanpassningen påbörjades en viss tid innan lagen utfärdades och slutfördes en tid efter att den hade trätt i kraft. Vi antar att omställningsperioden sträckte sig över sex månader, från den 1 oktober 2012 till den 31 mars 2013. Vi väljer därför att jämföra utvecklingen under åtta kvartal innan annonseringen av den nya lagen, 2010:4–2012:3, med utvecklingen under åtta kvartal efter lagens ikraftträdande, 2013:2–2015:1. De sex månader som vi antar att det tog för marknaden att anpassa sig till den nya lagen exkluderas följaktligen från analysen. För att jämföra hyresutvecklingen före och efter att lagen trädde i kraft använder vi regressionsanalys. Vi skattar två regressioner och jämför hyresindexets lutningskoefficienter mellan de båda perioderna. Lutningskoefficienten är ett mått på ökningen per tidsenhet och om lutningskoefficienten är signifikant större eller mindre i perioden efter lagändringen tolkar vi detta som att lagen har förorsakat en ökad respektive minskad hyresökningstakt. Följande regressioner har skattats: Regression 1 2010:4 -2012:3 Regression 2 2013:2 -2015:1 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼1 + 𝛽1 𝑋𝑡 + 𝜀1,𝑡 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼2 + 𝛽2 𝑋𝑡 + 𝜀2,𝑡 Där 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 anger hyresindex i reala termer och α är interceptet. Lutningskoefficienten för perioden innan den nya lagen trädde i kraft är 𝛽1 och lutningskoefficienten efter lagändringen är 𝛽2 . Den förklarande Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 39 variabeln är 𝑋𝑡 som anger antalet kvartal efter periodens början, där antalet kvartal uppgår till 8 för båda perioderna. Feltermen, den del av hyresutvecklingen som modellen inte kan förklara, betecknas med 𝜀1,𝑡 och 𝜀2,𝑡 för respektive period. Vi undersöker hyresutvecklingen för bostadsrätter, hyresrätter och uthyrningsrum. Kommunerna som undersöks är Stockholm, Malmö, Göteborg, Uppsala, Linköping och Umeå. Tabell 18 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för bostadsrätter. Den ökade i samtliga kommuner, vilket innebär att bostadsrättshyrorna ökade snabbare efter lagändringen. Skillnaden mellan lutningskoefficienterna för de båda perioderna är signifikant på femprocentsnivån i samtliga kommuner utom Malmö och Linköping. I Malmö och Linköping är ökningen för liten för att vi säkert ska kunna avgöra att den har stigit efter att den nya lagen trädde i kraft. Tabell 18. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i bostadsrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Lutningskoefficient, β2 2,4 2,6 1,0 3,7 2,0 3,1 Lutningskoefficient, β1 1,1 1,1 0,5 1,4 1,7 1,6 Δ Lutningskoefficient 1,3 1,5 0,6 2,3 0,3 1,6 Standardavvikelse β1, β2 0,3 0,2 0,4 0,4 0,4 0,4 t-värde 4,1 5,8 1,4 5,4 0,7 3,8 Ja Ja Nej Ja Nej Ja Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Signifikant Förändring lutningskoefficient Källa: Valueguard, Boverket Tabell 19 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för hyresrätter. Lutningskoefficienten ökade i samtliga kommuner efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013. Hyrorna ökade alltså snabbare efter den nya lagen trädde i kraft än innan. Lutningskoefficientens ökning är signifikant i samtliga kommuner med undantag för Malmö. Boverket 40 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 19. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i hyresrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Lutningskoefficient, β2 2,5 2,0 1,3 2,4 1,6 2,1 Lutningskoefficient, β1 0,6 0,2 1,0 0,3 0,6 1,0 Δ Lutningskoefficient 1,9 1,8 0,3 2,1 1,1 1,1 Standardavvikelse β1, β2 0,4 0,4 0,2 0,4 0,4 0,4 t-värde 5,2 4,4 1,2 4,8 2,5 2,6 Ja Ja Nej Ja Ja Ja Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Signifikant Ökad lutningskoefficient Källa: Valueguard, Boverket Hyresutvecklingen ser liknande ut för rumsuthyrning. Tabell 20 visar att lutningskoefficienten har ökat i fem av sex kommuner efter att den nya lagen trädde i kraft. Det är endast i Linköping som rumshyrorna utvecklas långsammare. Minskningen i Linköping är statistiskt signifikant på femprocentsnivån. På motsvarande sätt är ökningen i Stockholm och Umeå statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. I Göteborg, Malmö och Uppsala är skillnaden mellan perioderna för liten för att säkert avgöra om hyresutvecklingen efter lagändringen skiljer sig från den som fanns innan. Tabell 20. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i uthyrningsrum, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Lutningskoefficient, β2 2,5 1,4 0,7 1,1 0,6 2,3 Lutningskoefficient, β1 1,0 0,9 0,03 0,8 2,6 0,9 Δ Lutningskoefficient 1,5 0,6 0,7 0,2 -2,0 1,4 Standardavvikelse β1, β2 0,2 0,3 0,5 0,5 0,5 0,4 t-värde 7,5 2,1 1,4 0,5 -4,2 3,2 Ja Nej Nej Nej Ja Ja Ökning Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning Signifikant Ökad lutningskoefficient Källa: Valueguard, Boverket 3.2 Antal uthyrningar För att undersöka utvecklingen av antalet uthyrningar efter att den nya lagen trädde i kraft jämförs medelvärdet för antalet månadsvisa uthyrningar. Undersökningsperioderna är samma som när vi analyserade Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 41 hyresökningarna. De två kvartalen där lagen trädde i kraft är utelämnade eftersom de antas tillhöra perioden där marknaden anpassar sig till den nya lagen. Perioderna som jämförs är åtta kvartal innan och efter den nya lagen. Tabell 21 visar medelvärden för antalet uthyrda bostadsrätter för båda perioderna. Den andra kolumnen visar antalet uthyrda bostadsrätter i samtliga kommuner. Kolumn tre till åtta visar utvecklingen i kommunerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Totalt sett ökade utbudet efter lagändringen. Medelvärdet för det totala antalet uthyrda bostadsrätter steg efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013, från 453 till 618 lägenheter per månad, och förändringen är statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. Bortsett från Malmö, där uthyrningarna minskade, ökade antalet uthyrningar i varje kommun. Det är dock endast i Stockholm och Uppsala som förändringen är tillräckligt stor för att den ska vara statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. Tabell 21. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till bostadsrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Alla kommuner Stockholm Göteborg 672 370 111 96 454 186 97 Skillnad 218 184 Standardavvikelse 35,9 Medelvärde period Malmö Uppsala Linköping Umeå 60 13 22 99 39 12 20 14 -3 21 1 2 17,1 8,1 6,5 9,0 1,9 2,9 6,1 10,8 1,7 -0,5 2,3 0,5 0,6 Ja Ja Nej Nej Ja Nej Nej Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning Ökning Ökning 2013:2-2015:1 Medelvärde period 2010:4-2012:3 t-värde Signifikant Ökning/Minskning Källa: Valueguard, Boverket I tabell 22 görs motsvarande analys för hyresrätter. Totalt ökade antalet uthyrningar mellan de båda perioderna. Dock är inte ökningen tillräckligt stor för att vi definitivt ska kunna säga att antalet uthyrningar har förändrats efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013. När analysen bryts ner på kommunnivå blir bilden mer splittrad. Antalet uthyrningar minskade i Malmö, Linköping och Umeå, samtidigt som de ökade i Stockholm, Göteborg och Uppsala. Det är bara i Stockholm och Uppsala, där utbudet har ökat, och där är förändringen tillräckligt stor för att man med säkerhet kan säga att utbudet har förändrats efter februari Boverket 42 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 2013. I de övriga kommunerna är förändringarna för små för att leda till en säker slutsats. Tabell 22. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till hyresrätter, före och efter lagändringen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Alla kommuner Medelvärde period Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå 540 186 154 78 41 34 46 486 144 141 84 30 34 52 54 42 13 -6 11 0 -6 43,7 13,4 15,3 5,1 4,9 4,0 7,1 t-värde 1,2 3,1 0,8 -1,2 2,1 -0,04 -0,8 Signifikant Nej Ja Nej Nej Ja Nej Nej Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning 2013:2-2015:1 Medelvärde period 2010:4-2012:3 Skillnad Standardavvikelse Ökning/Minskning Minskning Minskning Källa: Valueguard, Boverket Tabell 23 visar medelvärdet av antalet uthyrda rum före och efter den nya lagen. Sammanräknat för alla kommuner ökade medelvärdet svagt för antalet uthyrda lägenheter efter att den nya lagen trätt i kraft. Förändringen är endast marginell och inte statistiskt signifikant. När analysen görs för enskilda kommuner ser man att antalet uthyrda rum ökade i Stockholm, Uppsala och Linköping. I Göteborg, Malmö och Umeå minskade medelvärdet för antalet uthyrningar. Ingen av förändringarna är statistiskt signifikant. Vi kan därför inte med säkerhet säga huruvida antalet hyrda rum har förändrats efter att den nya lagen kom. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 43 Tabell 23. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till uthyrningsrum, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1). Alla kommuner Medelvärde period Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå 254 116 56 34 31 5 11 254 107 63 38 28 4 13 0 9 -7 -4 3 1 -2 Standardavvikelse 17,4 6,6 5,8 3,2 2,9 0,7 1,5 t-värde 0,01 1,4 -1,2 -1,4 1,2 1,6 -1,3 Nej Nej Nej Nej Nej Nej Nej Ökning Minskning Minskning Ökning 2013:2-2015:1 Medelvärde period 2010:4-2012:3 Skillnad Signifikant Ökning/Minskning Ökning Ökning Minskning Källa: Valueguard, Boverket 3.3 Slutsatser Med undantag för Malmö och Linköping är det statistiskt säkerställt att bostadsrättshyrorna har ökat i en snabbare takt efter att den nya lagen trädde i kraft jämfört med innan. Hyresutvecklingen ser liknande ut för uthyrning av hyresrätter i andra hand och för uthyrda rum. Det är endast i Malmö kommun som vi inte ser en statistiskt säkerställd ökning av hyran för hyresrätter. Det är endast för uthyrda rum i Linköping som vi ser att hyrorna har ökat i en långsammare takt efter att den nya lagen trädde i kraft, och hyresutvecklingen är statistiskt säkerställd. Det är med andra ord tydligt att hyrorna på andrahandsmarknaden, generellt sett, har ökat snabbare efter den nya lagen kom 2013. Däremot har vi inte visat att det är den nya lagen som har orsakat den snabbare hyresökningstakten. Mellan andra kvartalet 2013 och första kvartalet 2015 ökade bostadsrättspriserna med 33 procent i nominella och reala termer, vilket motiverar en motsvarande ökning av den kostnadsbaserade hyran. Under samma tidsperiod ökade andrahandshyrorna mellan 5 och 26 procent. Hyresökningen var alltså mindre eller i paritet med vad den borde ha varit givet prisökningen. Vi har inte undersökt varför andrahandshyrorna har ökat långsammare än marknadsvärdet. Möjliga förklaringar kan andrahandshyresgästernas betalningsförmåga samt att utbudet har ökat efter att den nya lagen trädde i kraft. Efter att lag 2012:978 trädde i kraft har troligen långa kötider på förstahandshyresmarknaden tillsammans med en tilltagande bostadsbrist, ökat efterfrågan på andrahandsmarknaden. Eftersom vi inte har kontrollerat för dessa faktorer går det inte att veta hur stor del av hyresökningen som Boverket 44 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner beror på den nya lagen och vad som är en följd av en ökad efterfrågan. Hyresökningarna för hyresrätter och rum kan tyda på att hyrorna på andrahandsmarknaden har stigit som en följd av en ökad efterfrågan. Men det kan också vara ett tecken på att den nya lagen har lett till en ökad acceptans för marknadshyror på andrahandsmarknaden. Att det inte finns ett plötsligt språng i hyresindex i samband med den nya lagen kan vara en indikation på att hyrorna på andrahandsmarknaden främst har utvecklats som en följd av samspelet mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden. Sammanfattningsvis finns det tydliga tecken på att utbudet av bostadsrätter för uthyrning ökade efter att den nya lagen trädde i kraft, och att hyrorna för bostadsrätter och övriga lägenhetstyper ökade snabbare efter lagändringen. Men hyresökningen sammanfaller även med en ökad bostadsbrist, vilket gör det svårt att härleda hyresökningen till den nya lagen. Vidare ökade bostadspriserna kraftigt under perioden efter lagändringen, vilket har motiverat en högre kostnadsbaserad hyra. Slutligen vill vi påpeka att figur 6 och tabell 3 tyder på att andrahandshyrorna inte ligger ovanför det tak för kostnadsbaserade hyror som lag 2012:978 anger. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 45 Boverket 46 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 4. Kartor över utbud och hyresnivåer 4.1 Inledning I detta kapitel redovisas kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för bostadsrätter år 2012 och 2014. Data kommer precis som tidigare från Blocket och Valueguard. Kartornas områdesindelning är gjord med hjälp av Blockets indelning och följer inte administrativa gränser såsom stadsdelsgränser. Kartorna visar antalet uthyrningar per område och vi har inte kontrollerat för andra faktorer såsom områdesstorlek eller antalet bostadsrätter i bostadsbeståndet. Detta innebär att antalet uthyrningar kan vara lågt i små geografiska områden eller i områden med få bostadsrätter. Storstadsregionerna är uppdelade i delområden och data för övriga områden visas på kommunnivå. Först visas kartor över antalet uthyrda bostadsrätter år 2012 och 2014. Därefter redovisas hyrorna för bostadsrätter. Årtalen har valts för att beskriva utvecklingen i samband med att den nya lagen trädde i kraft 2013. Sista delen av kapitlet består av två kartor som visar den procentuella förändringen av antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014. 4.2 Antalet uthyrningar 2012 Genomgående är antalet uthyrningar störst i storstädernas centrala delar. I Göteborg var antalet uthyrningar störst i innerstaden. Uthyrningarna i Malmö var koncentrerade till de centrala delarna, centralt norr och centralt söder. I Stockholm var antalet uthyrningar per område ungefär lika stort i hela Stockholms kommun, både i innerstaden och i närförorter. Utbudet i övriga länet var något lägre per område. Antalet uthyrningar i Umeå och Linköping var under 2012 ungefär lika stort som i storstädernas ytterområden. 4.3 Antalet uthyrningar 2014 Även 2014 visar kartorna att det är i de centrala delarna av storstäderna som det största antalet uthyrningar finns. År 2014 har uthyrningarna koncentrerats till Stockholms innerstad. I innerstaden har utbudet ökat och är större än i närförorterna. Antalet uthyrningar minskar med avståndet från centrum. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 47 Antalet annonser i Umeå och Linköping fortsätter motsvara de i storstädernas ytterområden. I Umeå ligger antalet uthyrningar kvar på 2012 års nivå. I Linköping har utbudet ökat en del sedan 2012. Med undantag för en ökning i innerstaden ligger utbudet i de flesta av Göteborgs områden på samma nivå som 2012. Den största ökningen i har skett i Stockholms innerstad, framför allt i områdena Östermalm/Djurgården, Vasastan/Norrmalm och Kungsholmen där det var fler än 600 stycken per område år 2014. I Malmö minskade utbudet mellan 2012 och 2014, framför allt i centrala Malmö. Boverket 48 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 24 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2012 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 49 Figur 25 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2014 Boverket 50 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 26 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2012 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 51 Figur 27 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2014 Boverket 52 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 53 4.4 Hyresnivåer 2012 Kartorna över hyresnivåer visar den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter för bostadsrättslägenheter med ett rum och kök. Vidare ger kartorna en bild av hur hyrorna fördelar sig geografiskt inom varje storstadsregion. Precis som väntat var hyrorna högre i storstädernas centrala delar och lägre i utkanterna. De genomsnittliga hyresnivåerna under 2012 var som lägst i Linköping och högst i centrala Stockholm. Hyresnivåerna utanför de centrala delarna av Göteborg och Malmö samt i Uppsala, Linköping och Umeå ligger på samma nivå som i Stor-Stockholms utkanter. 4.5 Hyresnivåer 2014 Mellan 2012 och 2014 ökade genomsnittshyran i de centrala delarna av Göteborg och delar av centrala Malmö. Kartan över Stockholm visar att hyrorna hade ökat i princip hela länet, förutom i Vaxholm där genomsnittshyran hade minskat. Nordvästra delarna av Stockholms innerstad hade precis som 2012 de högsta genomsnittshyrorna, men kartan visar att andrahandshyrorna i de södra närförorterna hade stigit till närliggande nivåer som i de norra delarna av Stockholm. I Uppsala, Linköping och Umeå var hyresnivåerna i stort sett oförändrade mellan 2012 och 2014. Boverket 54 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 28 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2012 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 55 Figur 29 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2014 Boverket 56 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 30 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2012 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 57 Figur 31 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2014 Boverket 58 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 4.6 Andelen bostadsrätter Kartorna på följande uppslag visar den procentuella förändringen av antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014. I Göteborgs västra delar och i Uppsala, Linköping och Umeå ökade utbudet med 1–50 procent. Utbudet minskade i hela Malmö kommun, i östra Göteborg samt i Skärholmen och Bredäng. Med undantag för Skärholmen och Bredäng ökade utbudet i hela Stockholms län. Ökningarna är som störst i de centrala delarna och avtar i regel i takt med avståndet från centrum. Störst procentuell ökning skedde i Stockholms innerstad; i stadsdelarna Östermalm/Djurgården och Vasastan/Norrmalm ökade utbudet med ungefär 151–180 procent. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 59 Figur 32 Förändrat antal uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014 i procent Boverket 60 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 33 Förändrat antal uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014 i procent Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 61 5. Enkät till hyresgäster och hyresvärdar 5.1 Enkät resultat Här redogör vi för den enkät om andrahandsuthyrning som Boverket genomförde under juni månad 2015. Enkäten skickades ut till 65 000 individer som hade annonserat i syfte att hyra eller hyra ut bostäder på Blocket under de senaste två åren. Av dessa svarade totalt 1 659 personer: 588 som hade hyrt, och 1 071 som hyrt ut i andra hand. Svarsbortfallet i enkäten uppgick till 97 procent. Bortfallet gör att resultaten ska ses som indikationer på förhållanden på marknaden, men inte som representativa för hela populationen. Samtliga svarande uppgav att de hyrt eller hyrt ut en bostad under de senaste två åren. Fortsättningsvis benämner vi dessa som ”hyresgäster” respektive ”hyresvärdar”. Tabell 24 visar att hyresvärdar har en högre medelålder än hyresgäster, vilket är förväntat då graden av etablering på bostadsmarknaden kan antas öka med åldern. Tabell 24. Kön och ålder hyresgäster. Hyresgäster Hyresvärdar Kön, antal Medelålder, år Kön, antal Medelålder, år Man 224 34,4 552 39,4 Kvinna 357 29,7 507 40,9 7 29,1 12 30,1 588 31,5 1071 40,1 Ej uppgett Totalt Källa: Enkät Som tabell 25 visar var storstadsområdena överrepresenterade i enkätsvaren, i synnerhet Stor-Stockholm. Cirka 68 procent av de svarande bodde i ett av de tre storstadsområdena, varav 42 procent i StorStockholm vilket kan ställas mot befolkningens faktiska geografiska fördelning 2014: 23 procent i Stor-Stockholm, 10 procent i Stor-Göteborg, 7 procent i Stor-Malmö och 60 procent i övriga riket. Den skeva geografiska fördelningen i urvalet beror sannolikt på att en stor del av den existerande andrahands-uthyrningen är koncentrerad till storstadsområdena. Boverket 62 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 25. Bostadsområde, antal och procent. Hyresgäster Område Hyresvärdar Antal Procent Antal Procent Stor-Stockholm 250 42 419 39 Stor-Göteborg 89 15 372 35 Stor-Malmö 63 11 163 15 Övriga riket 186 32 117 11 Totalt 588 100 1071 100 Källa: Enkät Tabell 26 visar att 62 procent av hyresgästerna i huvudsak hade en fast eller tillfällig anställning. På samma sätt utgör förvärvsarbete hyresvärdarnas huvudsakliga sysselsättning. Dock är andelen fast anställda något högre bland hyresvärdarna och bland hyresgäster är det en högre andel studerande. Tabell 26. Sysselsättning, antal i procent. Student Fast anställd Tillfälligt anställd Pensionär Arbetslös Annat, ange: Inget svar Totalt Hyresgäster 24 47 15 1 4 8 1 100 Hyresvärdar 15 54 8 10 10 2 1 100 Källa: Enkät Av de 588 hyresgästerna svarade 575 på frågan om vilken månadsinkomst de har. Tabell 27 visar fördelningen av de svarandes inkomster inklusive bidrag och transfereringar innan skatt. Hyresgästerna tycks ha lägre inkomster än hyresvärdarna. Ungefär 49 procent av hyresgästerna tjänar mindre än 20 000 kronor per månad medan motsvarande andel för hyresvärdarna uppgår till 35 procent. Tabell 27. Månadsinkomst innan skatt, i tusen kronor, kumulativ andel i procent. Inkomst 0–10 10–15 15–20 20–25 25–30 30–35 35–40 40–45 45–50 +50 Hyresgäster 22 39 49 64 79 89 93 96 98 100 Hyresvärdar 15 27 35 44 61 73 83 89 92 100 Källa: Enkät Tabell 28 visar andelen som uppgav att de hade barn under 18 år. Tabell 29 visar de svarandes civilstånd. Hyresvärdarna har barn och är i fasta Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 63 förhållanden i en större utsträckning än hyresgästerna, vilket är förväntat p.g.a. hyresvärdarnas högre medelålder. Tabell 28. Har barn, andel i procent Har barn Har inte barn Inget svar Totalt under 18 år Hyresgäster 24 73 3 100 Hyresvärdar 42 54 5 100 Källa: Enkät Tabell 29. Civilstånd, andel i procent Singel Pojk/flickvän Sambo Gift/förlovad Annat Inget svar Totalt Hyresgäster 44 34 2 16 2 1 100 Hyresvärdar 33 26 3 34 3 1 100 Källa: Enkät Figur 30 visar vad hyresgästerna hyr och vad hyresvärdarna hyr ut. Det vanligaste är att hyresgäster hyr en lägenhet i en hyresrätt eller en bostadsrätt. Den tredje vanligaste bostadsformen för hyresgäster är att man hyr ett rum i hyresrätt. Tabell 30. Hyresobjekt efter lägenhetstyp, andel i procent. Lägenhetstyp Hyresgäst Hyresvärd 5 10 Lägenhet bostadsrätt 27 32 Lägenhet hyresrätt 37 26 Rum bostasrätt 6 4 Rum hyresrätt 11 13 Rum hus 3 4 Uthyrningsdel bostadsrätt 1 2 Uthyrningsdel hyresrätt 1 1 Uthyrningsdel hus 6 7 Övrigt 2 1 Totalt 100 100 Helt hus Källa: Enkät Tabell 31 visar lägenhetstyp efter storlek. Både hyresvärdarna och hyresgästerna uppger att lägenheter med ett eller två rum och kök är de mest Boverket 64 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner frekvent förekommande lägenhetsstorlekarna vid andrahandsuthyrning. Därefter kommer rum med del i lägenhet. Tabell 31. Lägenhetstyp efter storlek, andel i procent. 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Inget svar Större Totalsumma Hyresgäster 19 34 33 9 6 0 100 Hyresvärdar 18 27 30 14 1 11 100 Källa: Enkät Av de 1 071 hyresvärdarna svarade 424 att de hyrde ut en bostadsrätt. Tabell 32 visar svaret på frågan om det var svårt att få uthyrningen godkänd av bostadsrättsföreningen. Svaren har angetts på en skala från ett till fem. Det tycks som att svarande på enkäten inte upplevde att bostadsrättsföreningar förhindrar andrahandsuthyrning i någon större utsträckning. Även när svaren delas upp efter storstadsområden ser vi inga indikationer på att det är svårt att få andrahandsuthyrning godkänd av bostadsrättsföreningen. Dock bör det påpekas att enkäten hade ett bortfall på 97 procent, vilket gör att resultaten bör tolkas försiktigt. Exempelvis kan resultatet vara en följd av att endast de hyresvärdar som fick godkänt av bostadsrättsföreningen lyckades hyra ut och därmed svarade på enkäten. Tabell 32. Hur väl instämmer du med påståendet: ”Det var svårt att få uthyrningen godkänd av bostadsrättsföreningen”?, andel i procent och medelvärde. Andel svarande, procent 1 (inte alls) 2 3 (varken eller) 4 5 (helt och hållet) Inget svar/ Totalt Medelvärde Vet ej Övriga riket 60 9 9 7 6 10 100 1,8 StorStockholm 57 11 9 5 8 10 100 1,9 StorGöteborg 44 18 11 4 2 20 100 1,8 Stor-Malmö 44 15 9 15 9 7 100 2,2 Riket 55 12 9 7 7 11 100 1,9 Källa: Enkät Av 588 hyresgäster uppgav 262 att de hade betalat deposition till hyresvärden. Genomsnittliga depositionsbetalningarna efter område och lägenhetsstorlek, finns i tabell 33a. Uppgifter för genomsnittliga depositionsavgifter för rum med del i lägenhet har beräknats exklusive och inklusive extremvärden. Medelvärden beräknade med extremvärden Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 65 presenteras i parentes. I genomsnitt uppgick hyresgästernas depositionsbetalning till 9 423 kronor och den ökar ju större lägenhet som hyrs. Det beror troligen på att hyrorna är högre för större lägenheter och att depositionsavgifterna sätts i relation till hyran. Den genomsnittliga depositionsavgiften som hyresvärdarna uppger att de har begärt uppgår till 9 185 kronor. Hyresvärdarna uppger systematiskt att de begär mindre i depositionsavgift än vad hyresgästerna uppger att de har betalt. Det kan bero på att hyresvärdarna underskattar vad de begärt, medan hyresgästerna på motsvarande sätt överskattar vad de betalt. Tabell 33a. Depositionsavgift, medelvärde i kronor efter område och storlek. 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Inget svar Hyresgäster 4 028 (6 487) 8 258 9 952 14 546 5 000 17 577 9 423 (9 712) Hyresvärdar 3 958 6 357 9 890 11 936 4 450 19 008 Större Totalt 9 185 Källa: Enkät Av 588 svarande angav 223 hyresgäster att de betalade förskottshyra när de hyrde bostad i andra hand. Av 1 071 hyresvärdar svarade 427 att de krävde förskottsbetalning. Tabell 33b visar att i regel krävs en eller två månadshyror i förskott. Tabell 33b. Antal månadshyror i förskott för att hyra bostad. Medel 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Större Inget svar Totalt Hyresgäster 1,4 1,2 1,4 1,2 1,7 1,0 1,3 Hyresvärdar 1,0 1,3 1,2 1,2 1,0 1,2 1,2 Källa: Enkät Tabell 34 visar hyresvärdarnas uppskattning av den genomsnittliga depositionsavgiften för uthyrning av ett rum med del i lägenhet. Det finns en stor spridning i datamaterialet och medelvärdet ligger ungefär mellan 5 000 och 7 000 kronor beroende på region. Depositionerna är högre i storstadsområdena än i övriga riket. Boverket 66 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 34. Vad tror du är den genomsnittliga depositionen för ett rum med del i lägenhet på din bostadsmarknad? Hyresvärdar Antal Medelvärde Minsta värde Maxvärde 90 5 017 500 20 000 Stor-Stockholm 137 6 951 1 000 20 000 Stor-Göteborg 53 5 372 1 200 15 000 Stor-Malmö 47 5 448 1 000 25 000 327 5 947 500 25 000 Övriga riket Riket Källa: Enkät Tabell 35 och 36 visar de genomsnittliga månadshyror som hyresgästerna och hyresvärdar uppgett att de betalt respektive begärt. För samtliga lägenhetsstorlekar är hyrorna i Stockholmsområdet avsevärt högre än i resten av landet. Tabell 35. Genomsnittlig månadshyra. Hyresgäster 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Större Övriga riket 3 566 4 882 5 803 6 209 7 815 StorStockholm 5 056 7 182 8 347 11 505 17 373 StorGöteborg 3 902 5 130 6 351 8 011 10 017 6 038 Stor-Malmö 3 545 4 704 6 812 8 000 8 425 5 717 Riket 4 189 5 989 7 069 8 780 11 498 Inget svar Totalt 5 184 4 800 8 010 4 800 6 574 Källa: Enkät Tabell 36. Genomsnittlig månadshyra. Hyresvärdar. 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Större Inget svar Totalt Övriga riket 3 186 4 224 5 700 6 976 7 328 2 800 5 307 StorStockholm 3 904 7 241 9 211 13 436 16 648 3 167 8 535 StorGöteborg 3 831 4 819 9 557 8 764 11 300 3 325 7 056 Stor-Malmö 3 519 4 918 6 792 8 041 13 253 Riket 3 620 5 408 7 664 9 426 10 599 Källa: Enkät Boverket 6 692 3 158 6 835 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 67 Tabell 37 visar hur hyresvärdarnas uppskattar den hyra de begärt. De verkar uppfatta sin begärda hyra som varken hög eller låg. Medelvärdet 2,79 tyder på att det var fler hyresvärdar som ansåg att de hade låg hyra än hyresvärdar som ansåg att de hade en hög hyra. Tabell 37. Är hyran för din uthyrning låg eller hög? Ange på skala 1-5, från låg till hög Hyresvärd Andel svar % 1 (låg) Hyresvärdar 13 3 2 4 5 (varken eller) 15 55 Vet ej Totalt Medelvärde (hög) 13 3 2 100 2,8 Källa: Enkät Tabell 38 visar de svarandes uppskattning av en lagom månadshyra för ett rum med del i lägenhet. Även här tycks det finnas en stor spridning. Dock visar medelvärdet att hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en liknande uppfattning. Tabell 38. Vad tycker du är en lagom månadshyra för ett rum med del i lägenhet? Hyresgäster. Medelvärde i kronor. Antal svarande Medelvärde Minsta värde Maxvärde Hyresgäster 467 2 904 300 7 000 Hyresvärdar 1 063 3 355 500 10 000 Källa: Enkät Sammanlagt uppgav 315 hyresgäster att de betalat antingen deposition eller förskottshyra. Tabell 39a visar de totala utlägg i form av förskottshyror och depositionsbetalningar som hyresgäster uppger att de haft. Utgifterna för deposition och förskottshyra är störst i Stor-Stockholm, följt av Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Data visar att de hyresgäster som måste betala förskottshyra och deposition i regel måste gå in med relativt stora summor för att kunna hyra. Vidare är de omfattade förskottsbetalningarna riskfyllda för en andrahandshyresgäst. Tabell 39b visar genomsnittet för de hyresvärdar som krävt antingen depositionsbetalning eller förskottshyra. Beloppen är något lägre jämfört med hyresgästernas uppskattning även om de följer samma mönster. Boverket 68 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 39a. Genomsnittlig förskottsbetalning för att hyra. Hyresgäster Förskottshyra och deposition 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Större Inget svar Totalt Övriga riket 6 743 (8 529) 10 273 11 567 13 600 15 000 10 613 (10 965) StorStockholm 8 024 (11 128) 13 111 15 915 26 625 25 431 9 800 14 883 (15 615) Stor-Göteborg 7 437 (9 437) 9 600 15 476 36 833 26 000 14 557 (14 836) Stor-Malmö 6 500 (6 500) 8 914 14 705 19 667 26 000 14 139 (14 139) Riket 7 486 (9 837) 11 623 14 928 23 477 22 866 9 800 13 793 (14 283) Källa: Enkät Tabell 39b. Genomsnittlig förskottsbetalning för att hyra. Hyresvärdar 1R del i lgh 1ROK 2ROK 3ROK Större Inget svar Totalt Övriga riket 1 897 3 392 4 500 5 443 6 975 5 600 4 347 StorStockholm 3 418 8 833 11 386 13 311 25 200 3 875 10 033 StorGöteborg 2 185 5 493 8 566 11 676 21 192 2 825 7 913 Stor-Malmö 4 257 6 419 11 283 10 585 28 015 Riket 2 838 5 888 8 454 9 573 14 708 10 501 3 344 7 537 Källa: Enkät Tabell 40 visar den angivna hyrestiden. Den överväldigande majoriteten av hyresgästerna uppgav att de hade hyrt sin bostad i mindre än ett år. Andelen är något lägre för hyresvärdar men även här uppgav hälften att de hyrt ut under mindre än ett års tid. Tabell 40. Hur länge har du hyrt eller hyrt ut din nuvarande bostad? Hyresgäst. Andel i procent. Område 0–3 mån 3–6 6–12 mån mån 12–24 mån 24–36 mån 36–48 mån 48+ mån Inget svar/ Totalt Vet ej Hyresgäst 17 25 29 16 7 1 1 4 100 Hyresvärd 14 18 29 17 9 3 7 1 100 Källa: Enkät Tabell 41 visar att mer än hälften av hyresgästerna uppgav att de hyrde sin bostad själv. Av de som hyrde sin bostad med andra hyresgäster var Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 69 det vanligaste att man hyrde tillsammans med ytterligare en hyresgäst. Det tycks vara ovanligt att en bostad hyrs ut till fler än två hyresgäster. Tabell 41. Hur många andra andrahandshyresgäster hyrde du din bostad med? Andel i procent. Område Hyresgäst Inga andra En annan Två andra Tre andra Fler än tre andra Inget svar Vet ej Totalt 59 29 5 2 3 1 1 100 Källa: Enkät Tabell 42 visar att huvuddelen av både hyresgästerna och hyresvärdarna uppgav att uppsägningstiden varierar mellan en och tre månader. Tabell 42. Hur lång uppsägningstid har du? Andel i procent. En månad Två måna- Tre månader der Fler än tre månader Inget svar Vet ej Totalsumma Hyresgäst 33 14 38 1 6 8 100 Hyresvärd 34 13 41 1 10 2 100 Källa: Enkät Tabell 43a visar hyresgästernas svar på frågan om varför hyresvärden hyrde ut. Det vanligaste fritextsvaret var att hyresvärden inte vill släppa bostaden. Exempelvis kan det vara så att man hyr ut en hyresrätt och samtidigt bor i en bostadsrätt. Andra skäl kan vara att man hyr ut till dess att barnen kan flytta in eller för att vänta in en prisökning. Tabell 43b visar de skäl som hyresvärdarna angett till varför de hyrde ut. Vanligast är att man hyr ut p.g.a. resa eller jobb och studier på annan ort. Därefter kommer ekonomiska skäl och att uthyrningen ger en bra extra inkomst. Boverket 70 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 43a. Vilka är skälen till att din hyresvärd hyr/hyrde ut till dig? Ange ett eller fler alternativ: Hyresgäst. Andel i procent. Andel svarande i procent Få ekonomin att gå runt 19 Av vänlighet 9 Gillar att bo med andra 3 Tjäna pengar 32 Har flyttat ihop med partner 22 Jobbar/studerar på annan ort eller reser utomlands 30 Inget svar 5 Annat ange: 9 Källa: Enkät Tabell 43b. Vilka är skälen till att du hyr/hyrde ut i andra hand? Ange ett eller fler alternativ. Hyresvärd. Andel i procent. Andel svarande i procent Av ekonomiska skäl 32 Vill hjälpa bostadssökande att få en bostad 19 Bra extra inkomst 22 Jag tycker om att bo med andra 5 Har flyttat ihop med partner 15 Jobbar/studerar på annan ort eller reser utomlands 36 Jag började hyra ut när vän/släkting behövde en bostad Annat ange: 4 11 Inget svar Källa: Enkät Tabell 44 innehåller svaren på frågor om hyresgästens boende och relation till hyresvärden. Svaren är på en femgradig skala som anger i vilken utsträckning man instämmer, från inte alls till helt och hållet. Hyresgästerna tycks uppleva att deras hyresvärd beter sig hyggligt samt att de kan lita på denne. Medelvärdena ligger på 4,1 respektive 3,8. Det verkar som att hyresgästerna i regel har en bra relation till sin hyresvärd. På påståendena om att hyran är för hög, att boendet motsvarar behoven Boverket 1 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 71 och att man är nöjd med sitt boende tyder svaren på att hyresgästerna varken är nöjda eller missnöjda. Det som de flesta tycks instämma i är det är svårt att hitta en andrahandsbostad, där medelvärdet var 4,3. Tabell 44. Hur väl stämmer du in på följande påståenden? Ange på skala 1–5 från inte alls till helt och hållet. Hyresgäst. Andel i procent och medelvärde Andel svarande i procent 1 2 (inte alls) Min hyresvärd beter sig schysst mot mig 3 4 (varken eller) 5 Vet ej Totalt Medelvärde (helt och hållet) 8 4 13 20 51 3 100 4,1 Jag litar på min hyresvärd 10 8 15 19 46 3 100 3,8 Min hyra är för hög 16 12 16 19 31 4 100 3,4 Mitt boende motsvarar mina bostadsbehov 13 15 18 22 29 3 100 3,4 Jag är nöjd med mitt boende 15 14 19 25 25 3 100 3,3 4 4 9 14 60 9 100 4,3 Det är svårt att hitta en andrahandsbostad i dag Källa: Enkät Tabell 45 visar hyresvärdarnas svar på frågor rörande deras relation till sina hyresgäster och möjligheter att hitta en hyresgäst. Det tycks som att relationen till hyresgästerna är bra. Hyresvärdar uppger i stor utsträckning att de har en bra hyresgäst och att de litar på sin hyresgäst. De uppger i genomsnitt att det varken är lätt eller svårt att hitta en bra hyresgäst. Deras svar ska jämföras med att merparten av hyresgästerna svarade att det var svårt att hitta en andrahandsbostad. Boverket 72 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 45. Hur väl stämmer du in på följande påståenden? Ange på skala 1–5 från inte alls till helt och hållet. Hyresvärd. Andel i procent och medelvärde. Andel svarande i procent 1 2 (inte alls) 3 4 (varken eller) 5 Vet ej Totalt Medelvärde (helt och hållet) Jag har en bra hyresgäst 5 4 11 24 52 4 100 4,2 Jag litar på min hyresgäst 5 4 13 28 46 4 100 4,1 18 15 22 19 19 7 100 3,1 Det är svårt att hitta en bra andrahandshyresgäst Källa: Enkät 529 hyresgäster angav hur lång tid det hade tagit för att få tag på en bostad att hyra i andra hand. Tabell 46 visar att söktiden för hyresgäster inte tycks överstiga tre månader. Trots att hyresgästerna uppgav att det var svårt att hitta en bostad i andra hand tycks den överväldigande majoriteten av dem ha hittat en bostad att hyra i andra hand inom loppet av tre månader. Hyresvärdar tycks ha en kortare söktid, nästan tre fjärdedelar uppgav att söktiden understeg en månad. Tabell 46. Hur lång var din söktid? Andel i procent 0–1 mån 1–2 mån 2–3 mån 3–4 mån 4+ mån Totalt 0–3 månader Hyresgäster 31 22 15 7 15 10 100 Hyresvärdar 74 17 6 1 2 100 74 Källa: Enkät Tabell 47 visar hyresgästernas svar på varför de bor i andra hand. Endast 19 procent uppgav att de bodde i andra hand för att de sökte ett tillfälligt boende. Ekonomiska svårigheter såsom betalningsanmärkningar eller låg inkomst tycks spela en mindre roll till varför man bor i andra hand. Det tycks som att den överväldigande majoriteten av hyresgästerna hyr i andra hand som en följd av att de inte kan köpa eller hyra en bostad. Endast var femte hyresgäst hyr i andra hand för att det passar deras behov av ett tillfälligt boende. Sammanlagt tyder svaren på att de som hyr bostäder i andra hand gör det för att de saknar andra alternativ och inte för att de själva valt det. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 73 Tabell 47. Varför bor du i andra hand? Ange ett eller fler alternativ. Andel i procent. Andel i procent Det är roligare att bo med andra 3 Ingen insats till bostadsrätt 47 För kort kötid i hyreskön 51 Det är svårt att få ett förstahandskontrakt 67 P.g.a. betalningsanmärkning 10 Sökte ett tillfälligt boende 19 Lägre hyra jämfört med ett förstahandskontrakt eller att köpa 5 Jag har ingen fast inkomst 9 Annat ange: Inget svar 11 2 Källa: Enkät Tabell 48 visar att nästan hälften av hyresgästerna uppgav att de inte haft några problem med sin hyresvärd. De problem som förekommer tycks handla om oseriösa uthyrare och bedragare. Var tredje hyresgäst uppgav att de mött oseriösa uthyrare. Vidare svarade nästan var fjärde att de kommit i kontakt med bedragare. Var tionde uppgav att de blivit lurade på förskottshyra eller deposition. Slutligen svarade 38 stycken, eller 5,6 procent, att de utsatts för hot, våld eller övergrepp i samband med att de hyrt i andra hand. I fritextsvaren uppgav 12 att det var dyrt att hyra i andra hand eller att hyrorna var höga. Vidare uppgav 3 att de hade blivit erbjudna låg hyra eller blivit erbjudna boende i utbyte mot sex, och 2 respondenter uppgav att hyresvärden hade initierat en budgivning när bostaden skulle hyras ut. Att många hyresgäster uppgav att de kommit i kontakt med bedragare eller blivit lurade är särskilt problematiskt mot bakgrund av att den sammanlagda betalningen för deposition och förskottshyra kan uppgå till ansenliga belopp. Boverket 74 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 48. Har du haft problem när du sökt boende eller bott i andra hand? Ange ett eller fler alternativ. Hyresgäst. Andel i procent. Andel i procent. Har kommit i kontakt med bedragare 23 Blivit lurad på förskottshyra/deposition 11 Möt oseriösa uthyrare 33 Blivit uppsagd utan uppsägningstid eller förkortad uppsägningstid 10 Annat ange: 9 Inget svar 5 Utsatt för hot, våld, övergrepp eller utpressning 6 Nej, jag har inte haft några problem 44 Källa: Enkät Tabell 49 visar hyresvärdarnas svar på om de har haft problem vid uthyrning. Nästan hälften svarade inte, vilket måste tolkas som att de inte haft några problem. De vanligaste problemen vid uthyrning är att hyresgästen betalade hyran sent, smutsade ned och inte betalade hyresvärden för skador i samband med uthyrningen. Nästan var tionde hyresvärd svarade att man kommit i kontakt med en bedragare eller att hyresgästen hade flyttat utan att betala hyran. Tabell 49. Har det dykt upp problem i samband med att du sökt andrahandshyresgäst eller hyrt ut i andra hand? Ange ett eller fler alternativ. Hyresvärd. Andel i procent. Andel i procent. Har kommit i kontakt med bedragare Boverket 9 Inte blivit ersatt för skador orsakade av hyresgästen 14 Hyresgästen flyttade utan att betalat sin hyra 9 Hyresgästen betalade hyran för sent 20 Hyresgästen smutsade ned alldeles för mycket 17 Hyresgästen störde andra hyresgäster i lägenheten eller trapphuset 8 Hyresgästen hade missbruksproblem 5 Hyresgästen stal 4 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 75 Andel i procent. Hyresgästen betedde sig hotfullt mot sin omgivning 3 Annat ange: 18 Inget svar 47 Källa: Enkät 5.2 Sammanfattning Det bör återigen påpekas att data som presenterats bygger på en enkät med ett stort bortfall. Det har inte gjorts någon undersökning av i vilken utsträckning de svarande är representativa för hyresgäster och hyresvärdar på andrahandsmarknaden. Resultaten bör därför tolkas med stor försiktighet. Enkätsvaren tyder på att hyresgäster har låga inkomster och att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt, vilket gör andrahandsuthyrning initialt kostsamt. Vidare tycks hyresgäster hyra under en kort tid; mer än 70 procent hade hyrt sin bostad i kortare tid än ett år. Hyresvärdar uppgav att de inte haft några större svårigheter med bostadsrättsföreningen vid uthyrning av bostadsrätt, vilket motsäger den gängse bilden av att andrahandsuthyrning av bostadsrätter förhindras av bostadsrättsföreningarna. Hyresvärdar hyr ut främst som en följd av jobb eller studier på annan ort, men även av ekonomiska skäl. Hyresgäster bor i andra hand då de inte kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad. Både hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en bra relation till sin motpart. Särskilt hyresvärdar tycks vara mer nöjda med sin motpart än hyresgästerna. En punkt där hyresvärdar och hyresgäster skiljer sig åt är möjligheterna att hitta en motpart. Hyresvärdar uppgav att de inte har svårigheter att hitta en bra motpart, medan hyresgäster svarade att de har svårt att hitta ett andrahandsboende. Att hyresvärdar är mer nöjda med sin motpart samtidigt som de uppgav att de har mindre svårigheter att hitta en hyresgäst tyder på att andrahandsmarknaden är ”hyresvärdarnas” marknad. Det kan vara ett resultat av att efterfrågan är högre än utbudet, vilket gör att hyresvärdar i högre utsträckning kan välja en passande motpart. De stora problemen vid uthyrning för hyresgäster är oseriösa hyresvärdar och bedragare. Att nästan en fjärdedel av hyresgästerna kommit i kontakt med bedragare och var tionde har blivit lurad på pengar tyder på att det finns efterfrågan på säkra transaktionslösningar på andrahandsmarknaden. Problem med bedrägerier förvärras av att hyresgäster i regel Boverket 76 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner har låga inkomster samt att depositionerna och förskottshyrorna kan uppgå till höga belopp. Hyresgästernas fritextsvar kan tyda på att krav på sexuella tjänster i samband med uthyrning kan vara ett större problem än vad som framgår av enkäten. Utöver att hyresgästen smutsade ned var det vanligaste problemet för hyresvärdar av ekonomisk natur. Problem med att hyresgästen betalar hyran sent, inte ersätter skador eller flyttar utan att betala hyran innebär att andrahandsuthyrning är riskfylld. Det förklarar även varför många hyresvärdar kräver säkerheter i form av depositionsbetalning och förskottshyror. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 77 6. Marknadsimperfektioner I detta kapitel analyserar vi marknadsimperfektioner på andrahandsmarknaden samt hur de kan åtgärdas. Vi börjar med begreppet transaktionskostnader som kan förklara en stor del av de problem som finns på andrahandsmarknaden i dag. Därefter framhåller vi vikten av en fungerande andrahandsmarknad genom att analysera och redogöra för forskning kring hur bostadsmarknaden påverkar matchningen på arbetsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen i övrigt. Avslutningsvis diskuterar vi institutioners roll för transaktionskostnaderna. 6.1 Vad är transaktionskostnader? Transaktionskostnader är kostnader för att utföra ekonomiska transaktioner och att ingå avtal. Det kan exempelvis vara den tid som krävs för att anställa personal, köpa bostad, hyra bil eller ingå ett hyreskontrakt. Transaktionskostnader delas ofta upp i tre delar: sök- och mätkostnad, kontraktskostnad och kostnad för att upprätthålla det ingångna avtalet. Sök- och mätkostnader är kostnaderna en ekonomisk aktör har för att få en bild av marknadsläget, hitta en motpart att ingå avtal med och göra en uppskattning av värdet av motpartens erbjudande. Ett exempel är marknaden för begagnade bilar när en köpare försöker skaffa sig en uppfattning om marknadspriset och bilens skick. På motsvarande sätt måste en bostadssökande hitta en hyresvärd eller säljare, avgöra om bostadens kvalitet och egenskaper motsvarar det begärda priset eller hyran och bedöma i vilken utsträckning det finns bättre erbjudanden på marknaden. Kontraktskostnader avser de kostnader som två motparter har i samband med förhandlingen inför ett avtal. Kostnaden för upprätthållandet av ett kontrakt innefattar kostnaden för att övervaka att motparten uppfyller sin del av avtalet eller tvinga fram att avtalet uppfylls. Exempelvis måste en arbetsgivare försäkra sig om att de anställda utför sina arbetsuppgifter, och en hyresvärd måste kontrollera att hyran har betalats in, kräva in obetalda hyror och eventuellt kräva ersättning för förstörelse av bostaden. 6.2 Transaktionskostnader beror på asymmetrisk information Dahlman (1979) menar att transaktionskostnader beror på informationsbrist eller asymmetrisk information. Det innebär i sin tur att transaktionskostnadernas omfattning beror på de resurser en ekonomisk aktör måste upplåta för att hålla sig informerad. Sök- och mätkostnader beror på att båda parter saknar information om transaktionsmöjligheterna och vilka Boverket 78 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner egenskaper och kvalitet bytesobjektet har. Kontraktskostnader uppstår som en följd av att båda parter försöker ta reda på under vilka förutsättningar motparten är beredd att ingå ett avtal. Kostnaden för att upprätthålla kontraktet är ett resultat av att båda parter saknar information om huruvida motparten kommer att leva upp till sin del av avtalet. Om parterna hade perfekt information om motpartens vilja och möjlighet att full-följa kontraktet skulle kostnaderna för upprätthållande av kontraktet kunna undvikas genom att omformulera avtalet, eller genom att avstå från att göra en transaktion. Ett exempel är att banker som är osäkra på om låntagaren kommer betala tillbaka lånet ofta kräver en pant som säkerhet för lånet. Med bakgrund av detta menar Dahlman att man bara kan tala om en transaktionskostnad, d.v.s. resursförluster vid transaktioner till följd av imperfekt eller asymmetrisk information. 6.3 Vilka konsekvenser har transaktionskostnader? Coase (1937) menar att transaktionskostnader är den bakomliggande orsaken till att produktion ofta organiseras i företag. För att producera en vara eller tjänst måste man organisera en rad produktionsfaktorer. Eftersom transaktionskostnader uppstår när varje enskild produktionsfaktor upphandlas på marknaden, kan man minska transaktionskostnaderna genom att långsiktigt knyta till sig en rad olika produktionsfaktorer. Därmed sänker man den genomsnittliga transaktionskostnaden per producerad vara eller tjänst. Förekomsten av transaktionskostnader medför alltså att det kan vara mer fördelaktigt att organisera produktion internt inom ett företag. Coase menar att ett företag växer fram till den punkt där ytterligare en transaktion inom företaget har samma transaktionskostnad som på den öppna marknaden. North (1992) menar att en del av produktionen i tjänstesektorn syftar till att underlätta och säkerställa transaktioner. Mäklare, banktjänstemän, revisorer, och jurister är några exempel på yrken som North kallar för ”transaktionssektorn”. North menar att ”transaktionssektorn” växer efterhand som ekonomin blir mer och mer komplex. Exempelvis uppskattade Wallis och North (1986) att transaktionskostnaderna i USA ökade från 25 procent av bruttonationalinkomsten till mer än 45 procent mellan 1870 och 1970. Transaktionskostnader utgör sammantaget en stor del av den totala produktionen och kan leda till marknader försvinner, eller att de blir mindre än vad som är samhällsekonomiskt önskvärt. Akerlof (1970) inför begreppet asymmetrisk information och visar hur sådan kan resultera i att marknader kollapsar. Han använder marknaden för begagnade bilar som Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 79 exempel. Anta att det säljs bilar med antingen låg eller hög kvalitet. Säljare av högkvalitetsbilar är endast beredda till att sälja till ett högre pris. Köpare på marknaden känner till den genomsnittliga kvaliteten men saknar information om de enskilda objekten. Säljare har å andra sidan ingående kunskap om bilens kvalitet. Eftersom köpare saknar information om varje enskilt objekt och vill undvika att göra ett dåligt köp är de endast beredda att betala ett pris som motsvarar den genomsnittliga kvaliteten på marknaden. Det leder till att säljare av högkvalitetsbilar lämnar marknaden eftersom de inte är beredda att sälja till underpris. I takt med att högkvalitetsobjekten lämnar marknaden sjunker den genomsnittliga kvaliteten och det pris köparna är beredda att betala. Det lägre priset driver ut objekt med en högre kvalitet än genomsnittet, vilket successivt leder till ett lägre pris och ett mindre utbud. Detta fortsätter tills marknaden upphör. Akerlof pekar på att problemet med asymmetrisk information förekommer på många marknader, t.ex. försäkrings-, arbetsoch kreditmarknaden. Problemet med asymmetrisk information kan exempelvis kringgås med att begagnade bilar säljs via en specialiserad handlare som tjänar pengar på att göra en korrekt bedömning av bilens kvalitet och därmed garantera bilens kvalitet för köparen. 6.4 Hur påverkar transaktionskostnader marknaden för andrahandsuthyrning av bostäder? På andrahandsmarknaden finns det ett betydande inslag av asymmetrisk information, och således höga transaktionskostnader. Hyresvärdarna och hyresgästerna vet generellt lite om varandra. Hyresvärdar känner inte till hyresgästens kommande slitage på de bostäder de hyr ut eller om hyresgästerna kommer störa grannarna. Man vet inte heller i vilken utsträckning hyresgästerna kommer att betala hyran i tid eller betala ersättning vid oskäligt slitage. En andrahandshyresvärd känner inte till hyresgästernas historik, exempelvis om de har svårt att få ett förstahandskontrakt p.g.a. misskötsel. Hyresgästen vet å sin sida inte hur hyresvärden kommer agera. En hyresgäst har ingen information om ifall hyresvärden kommer att betala tillbaka en eventuell deposition, eller hur hyresvärden bedömer slitage. Hyresgästen vet inte heller om bostaden är ledig till följd av ”dåligt beteende” från hyresvärdens sida. Kostnaden för att få information om motparten är hög, om det ens är möjligt. Detta innebär att båda parter tar en stor och okänd risk vid varje transaktion. Och eftersom de flesta hyresvärdar på andrahandshyresmarknaden endast hyr ut ett objekt kan de inte dra nytta av stordriftsfördelar på samma sätt som en kommersiell hyresvärd. Kommersiella hyresvärdar hyr ut fler bostäder och har troligen lägre transaktions- Boverket 80 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner kostnaderna per uthyrning än privata uthyrare. Sammanfattningsvis lider andrahandsmarknaden av stor osäkerhet för såväl hyresgästerna som hyresvärdarna. En konsekvens kan bli att många seriösa hyresvärdar och hyresgäster drar sig ur och att ”oseriösa” aktörer därmed blir överrepresenterade på andrahandsmarknaden. De medel parterna har tillhands för att minska problemet med asymmetrisk information är signalering, garantier och screening eller att endast genomföra transaktioner med vänner och bekanta. Exempel på signalering är att kräva en hög hyra eller visa att man är beredd på att betala en hög hyra. Garantier ges i regel i form av depositionsbetalningar. En hyresvärd kan screena bostadssökande genom att endast hyra ut till individer med hög utbildning och god ställning på arbetsmarknaden, och genom att kräva referenser. Det bör poängteras att garantier i form av depositionsbetalningar minskar hyresvärdens ekonomiska risk samtidigt som hyresgästens risk och kostnad ökar. 6.5 Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin Vissa transaktioner ger en större samhällsekonomisk vinst än den vinst de ekonomiska aktörerna gör. Termen ”positiv externalitet” beskriver när en transaktion ger en större samhällsekonomisk vinst än den privatekonomiska. Exempelvis är biodling i jordbrukslandskap förknippat med positiva externaliteter eftersom omkringliggande bönder drar nytta av bin som pollinerar deras grödor. Transaktionskostnader kan leda till att transaktioner inte genomförs om de leder till att en ekonomisk aktör får för låg vinst från en ekonomisk aktivitet. Om transaktionen genererar positiva externaliteter går samhället miste om ett större värde än den ekonomiska aktör som väljer att inte genomföra transaktionen. Det är därför inte säkert att en oreglerad marknad kommer leda till att alla samhällsnyttiga transaktioner genomförs. Förekomsten av transaktionskostnader på en marknad kan därför leda till samhällsekonomiska förluster om samhällsnyttiga transaktioner inte genomförs. På andrahandsmarknaden för bostäder är det är troligt att den samhällsnytta som andrahandsmarknaden för bostäder genererar överstiger hyresvärdarna och hyresgästernas nytta. De som hyr ut bostäder i andra hand drar ekonomisk nytta av en resurs som annars skulle ha stått oanvänd. Hyresgästen, i sin tur, får tillgång till en bostad. Men utöver dessa vinster finns troligen positiva externa effekter på den övriga ekonomin. Troligtvis har bostadsmarknaden betydande effekter på arbetsmarknaden. Exempelvis kan en flytt som uppkommer genom en andrahandsuthyrning Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 81 leda till att en arbetssökande får tillgång till en arbetsmarknad där efterfrågan på den arbetssökandes kompetens är hög. Bland annat visar De Graf och Leuvensteijn (2007) att en minskad flyttbenägenhet ger en sämre matchning mellan arbetsgivare och arbetstagare. Detta kan leda till en högre arbetslöshet och försämrad ekonomisk tillväxt. För ett företag kan det vara svårt att attrahera personal från andra arbetsmarknadsregioner eftersom hyresmarknaden kännetecknas av långa kötider och på marknaden för ägt boende är priser och transaktionskostnader höga. En andrahandsuthyrning kan vara mycket lönsam för ett företag om det innebär att det kan attrahera personal med nyckelkompetens från andra arbetsmarknadsregioner. Exempelvis har det rapporterats i media (DN, 2015-03-03; GP 2015-03-15) om att företag i Stockholmsområdet har haft svårt att rekrytera kvalificerad personal p.g.a. bostadsbrist. I två olika intervjustudier rapporterar Hyresgästföreningen (2012a, 2012b) att sju procent av de svarande har avstått att söka arbete i Stockholm p.g.a. bostadsbristen, och att 7 av 10 arbetsgivare hävdar att bostadsbristen gör det svårare att rekrytera arbetskraft. Vidare har ett flertal studier på svenska data funnit stöd för att förbättrade chanser att hitta jobb i en region påverkar den regionala inflyttningen positivt (Dahlberg och Holm-lund, 1978; Fredriksson, 1999; Nilsson, 1989; Westerlund, 1997, Aronsson m.fl., 2001). Om situationen på bostadsmarknaden gör det svårare för människor att flytta till expanderande arbetsmarknader är det uppenbart att bostadsmarknaden har betydelse för den ekonomiska utvecklingen. Om situationen på andrahandsmarknaden hämmar inflyttningen till storstäderna kan man vidare gå miste om kunskapsspridning och nya innovationer. Att företag och människor tenderar att koncentreras till städer beror på att den geografiska koncentrationen ger ett ökat kunskapsutbyte, lägre transportkostnader och tillgång till fler specialiserade underleverantörer och kvalificerad arbetskraft (Glaeser m.fl., 2007). Den positiva effekten på samhällsekonomin från att företag kan rekrytera personal, i synnerhet högkvalificerad, är hög. Kerr och Lincoln (2010) visar att amerikanska företag som anställde utrikes arbetskraft med naturvetenskaps- och ingenjörsexamen hade en statistiskt säkerställd ökning av antalet patent. Det ökade inflödet av högkvalificerad arbetskraft från utlandet påverkade inte sysselsättningen eller antalet beviljade patent hos den inhemska arbetskraften, vilket tyder på att det inte förekom några utträngnings- eller omplaceringseffekter. Författarna drar slutsatsen att den ökade införseln av högt kvalificerad arbetskraft hade lett till en högre in-novationstakt. I en liknande studie visar Hunt och Gauthier-Loiselle (2008) att en procents ökning av Boverket 82 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner befolkningsandelen högskoleutbildade invandrare ledde till att mängden patent per capita ökade med 15 procent. En stor del av ökningen berodde på ”spill-over effects”, och man finner inte heller i denna studie några bevis för undanträngning. Zavodny (2011) visar att en ökning av antalet invandrare med högskoleutbildning har en positiv effekt på den inhemska sysselsättningen i USA. Zavodnys studie tyder på att för 100 arbetsinvandrare med högskoleexamen genereras 44 arbetstillfällen för inhemskt födda. Mycket talar således för att ett samhälle som möjliggör rekrytering av kvalificerad arbetskraft erhåller positiva externaliteter i form av ökad produktivitetstillväxt genom teknologisk utveckling och en högre sysselsättning. Sammanfattningsvis kan en dåligt fungerande bostadsmarknad som försämrar matchningen på arbetsmarknaden ha negativa effekter på samhällsekonomin utöver den företagsekonomiska förlust som en misslyckad rekrytering innebär. I en situation med bostadsbrist på en dåligt fungerande bostadsmarknad får man därför anta att varje ytterligare tillkommen bostad troligtvis genererar positiva kringeffekter. Karpestam (2013) visar att det för svenska kommuner tycks finnas ett negativt samband mellan en ökad boendetäthet och tillväxten i inkomst per capita. Dock var de uppmätta effekterna små. Ett intressant delresultat är att hyresrätten är viktig för rörligheten och att fler hyresrätter troligtvis skulle öka rörligheten. Vidare finner Karpestam ett negativt samband mellan en stigande boendetäthet och inflyttning på kommunal nivå. 6.6 Institutioner påverkar transaktionskostnaderna North (1990) menar att institutioner sätter ramarna för samhällets spelregler. Han definierar institutioner som alla människoskapade begränsningar som formar mänsklig interaktion, eller det ramverk inom vilket mänsklig interaktion äger rum. Institutioner kan både vara formella och informella. Exempel på informella institutioner är sociala konventioner och uppförandekoder, formella institutioner kan vara lagar och äganderegister. Institutionella begränsningar innefattar både vad individer är förbjudna att göra och under vilka villkor de tillåts bedriva vissa aktiviteter. Institutionernas roll är att minska osäkerheten genom att skapa en stabil struktur för mänsklig interaktion. I en ekonomi med stora transaktionskostnader är det kostsamt att operera i det ekonomiska systemet. Det innebär att höga transaktionskostnader ur ett ekonomihistoriskt perspektiv är förknippade med sämre ekonomisk utveckling (North, 1992). Det är institutionerna som avgör om transaktionskostnaderna är höga eller låga i en ekonomi. Genom att skapa en uppsättning institutioner som möjliggör låga transaktionskostnader kan Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 83 ett samhälle skapa möjligheter för effektivt fungerande marknader och därmed underlätta ekonomisk tillväxt. Exempelvis minskar annonssidor på internet transaktionskostnaderna genom att samla utbudet på ett ställe. Det innebär att en köpare snabbt får en bild av marknadspriset och ett stort utbud av varor att välja mellan, samtidigt som säljare får kontakt med många potentiella köpare till en låg kostnad. North (1990) påpekar dock att institutioner inte nödvändigtvis behöver vara samhällsekonomiskt effektiva. Den ekonomiska strukturen i ett samhälle avgör fördelningen av dess resurser och den vinst en ekonomisk aktör erhåller av att utföra en aktivitet. Resurserna i en ekonomi är begränsade och de ekonomiska aktörerna konkurrerar om att ta del av dessa resurser. Även om konkurrens är en samhällsnyttig kraft som driver fram effektiva marknader är den skadlig för den enskilde aktören eftersom en högre konkurrens försvårar möjligheterna att ta del av ett ekonomiskt överskott. Ekonomiska aktörer strävar därför efter att skapa institutionella strukturer vilka gynnar dem på bekostnad av deras konkurrenter. Detta innebär att institutioner skapade av en ekonomisk aktör inte nödvändigtvis är samhällsekonomiskt gynnsamma eller främjar ekonomisk tillväxt. North (1992) menar att det ur ett historiskt perspektiv är ett återkommande fenomen att ekonomiska aktörer i sin strävan att gynna sig själva skapar institutioner som resulterar i höga transaktionskostnader, vilka gett höga produktionskostnader och förhindrat ekonomisk tillväxt. 6.7 Brist på fungerande institutioner på andrahandsmarknaden En stor del av transaktionskostnaderna på andrahandshyresmarknaden skulle kunna minskas med bättre fungerande institutioner. I dagsläget är de existerande institutionerna främst inriktade på att minska parternas sökkostnader. Det finns ett flertal internetbaserade sökportaler som gör det möjligt för hyresvärd och hyresgäst att möta varandra. Dock saknas det institutioner som syftar till att minska kostnader för kontraktsskrivande och upprätthållande av kontraktet. Hyreslagen är svår för en lekman att förstå och det finns inget fungerade system för säkra depositionsbetalningar eller någon funktion som tillhandahåller information om hyresvärdarnas och hyresgästernas beteende vid tidigare uthyrningar. Utöver depositionsbetalningar finns det ingen möjlighet för en hyresvärd att kräva ersättning för obetalda hyror eller slitage på bostaden. Parternas kostnader för att skriva kontrakt och upprätthålla ett kontrakt måste därför ses som höga. I dagsläget bär marknadsparterna hela kostnadsbördan, troligtvis med övervikt mot hyresgästen. För Boverket 84 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner närvarande tycks det som att företag på marknaden utvecklar produkter för att minska transaktionskostnaderna. De kommer att vara tillgängliga mot betalning och en del av vinsten från de minskade transaktionskostnaderna kommer att tillfalla företagen som erbjuder produkten. 6.8 Avslutning Man kan inte utesluta att andrahandshyresmarknaden påverkar ekonomin. Förklaringen finns i bostadsbristen som främst drabbar unga, den starka urbaniseringen med en hög inflyttning till storstadsområdena och det faktum att hyresrätterna på andrahandsmarknaden är relativt lättillgängliga. Detta talar för att andrahandsuthyrning troligtvis gynnar rörligheten på bostadsmarknaden och därmed förbättrar matchningen på arbetsmarknaden. Emellertid är transaktionskostnaderna på andrahandsmarknaden höga, vilket innebär att en uthyrning är förknippad med stor osäkerhet för såväl hyresvärdarna som hyresgästerna. Även om hyresvärden tjänar pengar på att hyra ut en bostad och hyresgästen får en bostad vilken möjliggör arbetsliv eller studier, reducerar de höga transaktionskostnaderna deras nytta. Om transaktionskostnaderna blir för höga kan såväl hyresgäster som hyresvärdar besluta sig för att dra sig ur andrahandsmarknaden, vilket medför att de positiva externa effekterna minskar. Ett enkelt sätt att få antalet andrahandsuthyrningar att ligga närmare en nivå som är samhällsekonomiskt optimal är att minska transaktionskostnaderna. Lägre transaktionskostnader ökar den privatekonomiska vinsten och därmed antalet andrahandsuthyrningar. Ett sätt att minska transaktionskostnaderna är att skapa institutioner som minskar problemen med asymmetrisk information, underlättar kontraktsskrivning och ökar möjligheterna att upprätthålla det ingångna hyreskontraktet. För närvarande tycks det som att dessa institutioner håller på att tas fram av företag som kommer sälja tillgången till dessa institutioner till marknadsparterna. I nästa kapitel redogör vi för exempel på sådana företag. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 85 7. Andrahandsförmedlingar 7.1 Inledning För hyresgäster och hyresvärdar kan det vara svårt att hitta en bra motpart på andrahandsmarknaden och man kan inte alltid vara säker på att man får in sin hyra, att ingångna kontrakt hålls eller att man får tillbaka sin depositionsbetalning. Den ekonomiska osäkerheten är stor vid andrahandsuthyrning och i dagsläget finns det inte allmänt tillhandahållna system som syftar till att minska osäkerheten. Som ett svar på detta och det förändrade marknadsläget arbetar flera företag med att ta fram säkra marknadslösningar för aktörerna på andrahandsmarknaden. Som figur 20 i kapitel 2.5 visar har marknadens omsättning ökat till följd av högre hyror samtidigt som antalet uthyrningar har minskat. Att antal uthyrningar minskat innebär att förmedlingsföretagen har tvingats styra om sina affärsmodeller till att tjäna mer pengar per förmedlad uthyrning. Många andrahandsuthyrningar sker via en förmedling. Samtliga förmedlingar bedriver i regel sin verksamhet via en hemsida. Förmedlingssidorna kan drivas av ideella organisationer, t.ex. studentföreningar, eller av privata bolag. Större delen av förmedlingarna på andrahandsmarknaden sker troligen via privata företag. För att få en bild av andrahandshyresmarknaden är det viktigt att undersöka andrahandsförmedlingarnas funktionssätt och hur företagen ser på andrahandsmarknadens framtid. Vi har undersökt fem dominerande förmedlingsföretag på marknaden och gjort intervjuer med fyra av dessa. 7.2 En studie av fem förmedlingar Detta avsnitt består av en genomgång utav fem företag som förmedlar bostäder på andrahandsmarknaden. Företagen har olika marknadsinriktning, affärsstrategi och kundgrupp. Urvalet täcker in en del av den bredd och de skillnader som finns mellan förmedlingsföretagen på marknaden. Samtliga företags verksamhet syftar till att minska transaktionskostnaderna, antingen genom att minska sökkostnaden eller genom att reducera de ekonomiska riskerna vid uthyrning. Vi har gjort intervjuer med representanter för fyra av företagen för att få en bättre förståelse för hur man resonerar inom företagen och därmed hur marknaden i stort fungerar. Ett företag svarade inte på förslaget om att göra en intervju. Uppgifter om företagen är också hämtade från deras hemsidor. Boverket 86 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 50. Översikt av förmedlingsföretag på andrahandsmarknaden. Företag Startår Omsättning 2013-2014 Produkt Kostnad Kundgrupp Övrigt Blocket 1996 Inga uppgifter Annonsplattform 125 kr/per annons Främst privatpersoner Marknadsledande Bostad Direkt 1994 15,5 mnkr Annonsplattform, 295-695 kr/pers Företag, privatpersoner förmedling, rådgivning Residensportalen Samtrygg 2003 2011 2,7 mnkr 0,7 mnkr Annonsplattform, 4800 kr/företag Företag 80 % förmedling, rådgivning 595kr/pers Privatpersoner 20 % Annonsplattform 15 % av hyran säkra hyresbetalningar, försäkring, kreditupplysning, Qasa 2014 Inga uppgifter Annonsplattform, mobilapp, säkra depositions-och hyresbetalningar, kreditupplysning 4 % av hyran Företag, Ingen privatpersoner intervju Främst privatpersoner Nystartat, partner med Hemnet Residensportalen Residensportalen började sin verksamhet under år 2003 och bedriver förmedlingsverksamhet över hela Sverige. Fram till år 2012 förmedlade de enbart bostäder till företag, men sedan dess kan även privatpersoner vända sig till bolaget för att hyra bostad. Ungefär 80 procent av bostäderna förmedlas till företag och 20 procent till privatpersoner. En hyresvärd kan lägga in en annons gratis via portalens hemsida. I annonsen gör uthyraren en profil över vilken sorts hyresgäst som efterfrågas, exempelvis företag eller privatperson. Bostadssökande kan sedan gå in via portalen och söka efter de bostäder som matchar deras egen profil. Det är själva söksidan och personliga matchningar som erbjuds via portalen. Bostadssökande betalar en fast summa för att få tillgång till kontaktuppgifter till uthyrare i portalen. Avgiften är 595 kronor för privatpersoner och 4 800 kronor för företag, och det gäller för en sökprofil i 45 dagar. Residensportalen tar inte ansvar för de kontrakt som skrivs och agerar inte som mellanhand mellan parterna när kontrakt är skrivet. Kontrakten skrivs direkt mellan uthyrare och hyresgäst. Residensportalen påpekar att det har blivit svårare att vara lönsam trots att marknaden växer. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 87 ”Det blir allt svårare att ta betalt för själva förmedlingstjänsten. I dag köper fler till andra extra tjänster i stället, exempelvis hjälp med att tyda lagen, hjälp med visningar och kontakt.” För att erbjuda den hjälp som kunderna efterfrågar har bolaget en registrerad hyresmäklare som kan skriva avtal och kontrakt samt anordna visningar. ”Det är viktigt att bolag på andrahandsmarknaden har kontrollfunktioner. Så att folk inte blir lurade. ” (Intervju Residensportalen) Enligt Residensportalen har många privatpersoner problem att tyda lagen och många kontrakt som skrivs utan stöd från en förmedling kan bryta mot lagen, t.ex. gällande. uppsägningstid. Dessutom efterfrågar de tydliga regler och kontroll av förmedlarna på andrahandshyresmarknaden. Residensportalen menar att andrahandshyresmarknaden av inte har lika tydliga regler som förstahandshyresmarknaden, vilket kan skapa möjligheter för bolag att bryta mot lagar eller tänja på gränserna för att kunna göra större vinster. Bostad Direkt Bostad Direkt har funnits sedan år 1994 och har förmedlat 80 000 andrahandsbostäder sedan dess. De hyr ut bostäder över hela landet till både företag och privatpersoner. I antal uthyrningar räknat är privatpersoner den största kundgruppen, men företag står för en större del av omsättningen. Bostad Direkt erbjuder en förmedlingssida där personer som hyr ut sin bostad lägger upp en annons. Bostadssökande kan söka och kontakta uthyrare via förmedlingssidan. Kontraktet skrivs mellan parterna och Bostad Direkt är inte inblandade. Det är kostnadsfritt att annonsera ut sin bostad för uthyrning och företag kan registrera sig gratis som bostadssökande. För privatpersoner som vill söka bostad kostar medlemskap 295–695 kronor för 45 dagar: 695 kronor i Stockholmsområdet och 295 kronor i övriga Sverige. När det gäller uthyrning till företag är Bostad Direkt avtalsparten mellan uthyraren och företaget. Deras mäklare upprättar hyreskontrakt mellan parterna när de är överens. I det fallet är det Bostad Direkt som är hyresvärd till företaget. Här går Bostad Direkt in som en mellanhand som försäkrar både uthyrare och företaget som hyr att hyran betalas i tid och att avtalet är lagenligt. Boverket 88 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner ”Det blir allt vanligare att kunderna betalar för ren rådgivning kring hyreslagstiftningen och avtal.” Bostad Direkt kan framför allt bidra med rådgivning och stöd under processen och de använder sig av legitimerade hyresmäklare. Många av deras kunder behöver hjälp att tyda och förstå hyreslagstiftningen och lagen om uthyrning av egen bostad. Bostad Direkt har haft en stadig marknadsandel och varit förmedlare på marknaden i över 20 års tid. Sedan den nya lagen trädde i kraft 2013 har de märkt av en kontinuerlig ökning av både hyresgäster och uthyrare. De tror att den har blivit en ögonöppnare för många och allt fler hör av sig till dem med frågor om andrahandsmarknaden. Bostad Direkt bedömer att fler troligtvis kommer våga sig in på marknaden i framtiden. Samtrygg Företaget Samtrygg har funnits sedan slutet av december 2011 och bedriver förmedling i hela Sverige. Det är gratis för både uthyrare och bostadssökande att använda annonsplattformen. Den som vill hyra en bostad genom Samtrygg måste betala en premie till Samtrygg på femton procent av det överenskomna hyresbeloppet. Den minsta premien är 750 kronor per månad, oavsett hyresnivå. Premien är en ersättning för den tjänst Samtrygg tillhandahåller i samband med uthyrningen och betalas av hyresgästen som ett tillägg i hyran. Samtrygg framhåller att den inte ska betraktas som en förmedlingsprovision. Vid förtida uppsägning måste hyresgästen fortsätta betala premien till Samtrygg under hela den ursprungliga hyresperioden, eller som mest tolv månader efter uppsägning. Visningar av bostaden, överenskommelser och hyresavtal sker mellan uthyrare och bostadssökande utan Samtryggs inblandning. Samtrygg har enbart en administrerande roll. De erbjuder två månaders garanterad hyresutbetalning och en försäkring gällande bostaden och lösöre. De genomför kreditprövning, och eftersom de alltid erbjuder hyresgaranti minskar behovet av deposition. Qasa Qasa är ett nystartat bolag på marknaden som registrerades i mars 2014. De lanserade en testversion av sin uthyrningsplattform under hösten 2014 och lanserade sin färdiga produkt under hösten 2015. Under 2015 gick Hemnet, en större bostadssajt, in som delägare i företaget. Den största kundgruppen är privatpersoner, framför allt yngre människor och de som Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 89 har svårt att få bostad på förstahandsmarknaden. Bolaget planerar att täcka in Stockholm samt alla större städer och studentorter. Tjänsten är en matchningssida mellan bostadssökande och uthyrare. Alla bostadssökande gör en personlig profil som dessutom kopplas till sociala medier, t.ex. personens Facebookkonto. Sidan fungerar som en blandning av hyresförmedlingssidan Airbnb, fast för längre kontrakt, och dejtingappen Tinder. När personen som vill hyra en bostad har registrerat sitt konto kan de koppla kontot direkt till sociala medier. När en andrahandshyresvärd blir matchad med en hyresgäst kan denne se vilka grupper personen är med i, vad personen gillar och om de har gemensamma vänner på nätverket. På så sätt får uthyraren information om hyresgästen direkt via internet, utan att ha personlig kontakt. ”Det ska vara lika tryggt och enkelt att hitta en roommate som en date. Om du kan hitta en date på internet så kan du väl för tusan hitta en roommate. Det ska ju inte vara jobbigare att dela en lägenhet än ett liv med någon.” (Intervju Qasa) Qasa är tänkt som en mellanhand mellan uthyrare och hyresgäst, och företaget går in som en garant gentemot båda parter under uthyrningsperioden. De erbjuder en garanti för uthyraren i form av att den får två månadshyror betalda av bolaget, även om hyresgästen inte betalat in i tid, samt garanterar depositionen åt hyresgästen. Utöver detta gör Qasa en kreditupplysning av hyresgäster och erbjuder hyresvärden hjälp med inkasso om det skulle behövas. När hyresgäst och uthyrare är matchade mot varandra och har skrivit ett hyresavtal tar Qasa ut en månadsavgift på 5 procent av hyran under hela hyresperioden. Månadsavgiften är redan inkluderad i den annonserade hyran och är en ersättning för de tjänster Qasa tillhandahåller under uthyrningstiden. ”Det ska inte vara så stor skillnad mellan att bo i andrahand eller i första hand. Det ska finnas en säkerhet i båda fallen, oavsett om en person hyr sin lägenhet av en privatperson eller av ett företag eller allmännyttan.” (Fredrik, Qasa) Qasa menar att affärsidén bakom företaget är att erbjuda samma trygghet när det gäller att hyra i andra hand som om man har ett förstahandskontrakt med en hyresvärd. Företagets kostnader består framför allt av löner till utvecklare av plattformen. Eftersom de inte har hyresmäklare eller liknande har de inga andra större omkostnader. Boverket 90 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Enligt Qasa kommer annonsplattform i framtiden att kännas lika säker som en förmedling som förmedlar förstahandskontrakt. Skillnaden är att andrahandsförmedlingar samlar flera tusen privatpersoner som hyr ut bostäder i stället för en bostadsförmedling som består av några få stora bolag. Genom att ha ett säkert och snabbt system kan transaktionskostnaderna minskas och leda till att andrahandsmarknaden blir mer transparant. Blocket Blocket är en av de största förmedlarna på andrahandsmarknaden och startade 1996. Sidan är öppen för alla bostadssökande och förmedlar uthyrningar i hela Sverige. Blocket Bostad är en del av Blockets koncern och innehåller både annonser för försäljning och uthyrning i andra hand. Blocket Bostad har funnits sedan 2011. Både bostadssökande och uthyrare kan annonsera på Blocket. Kostnaden för en annons är 125 kronor och den kan ligga uppe i som längst två månader. Det går även att köpa tilläggstjänster för att få fler bilder eller synas bättre på hemsidan. Annonserna kan vara för hela lägenheter och hus, eller för ett rum eller en del av en bostad. Det är gratis att söka på sidan och svara på annonser. Detta innebär att en del annonser kan få väldigt många svar och det kan vara svårt för t.ex. uthyraren att gå igenom alla ansökningar. På Blockets sida beskrivs gällande lagstiftning och råd ges till dem som ska hyra eller hyra ut på andrahandsmarknaden. Blocket ger inte stöd när parterna väl tagit kontakt och ger heller inte stöd med kontraktsskrivning. All kontakt mellan parterna sköts utan Blockets inblandning. Därför kan de inte veta om och i vilken utsträckning bedrägerier förekommer. Dock bidrar Blocket med stöd och den information som de har tillgänglig vid polisanmälning. Blocket har nyligen börjat med en tilläggstjänst där de erbjuder depositionskonton för korttidsuthyrningar. Detta innebär att Blocket via tjänsten Trustly tillhandahåller ett konto för en eventuell deposition som ingen av parterna kan röra förrän hyresperioden är avslutad och båda parter godkänner överföringen. Denna tjänst är till för att öka säkerheten och kommer framöver att utvecklas och erbjudas även vid längre uthyrningar av bostäder. 7.3 Varför finns förmedlare på andrahandsmarknaden? Gemensamt för alla förmedlingar vi har pratat med är den stora variationen hos dem som vänder sig till dem för att hyra ut eller hyra en bostad. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 91 Vidare använder samtliga företag annonsplattformar för att minska sökkostnaderna vid uthyrning. En del bolag har valt att gå in som en mellanhand mellan hyresgäst och uthyrare och erbjuder på så sätt båda parter att få in hyresbetalningar i tid eller att få tillbaka en eventuell depositionsavgift. Andra erbjuder legitimerade hyresmäklare som hjälper till med hyreskontrakt eller visningar av bostäderna. Bolag som Qasa använder sig i stället av sociala nätverk för att kontrollera personen och hitta gemensamma nämnare mellan uthyrare och hyresgäst. När företag är största kundgruppen efterfrågas mäklare och stöd med kontraktsskrivning i högre grad än när det gäller avtal mellan privatpersoner. Under intervjuerna med andrahandsförmedlingar nämndes transaktionskostnader som ett stort problem på andrahandsmarknaden. För bostadssökande och hyresvärdar kan det vara svårt att hitta en passande motpart. Det kan ta lång tid för den som vill hyra en bostad att söka igenom annonser eller att ringa runt till släkt och vänner för att hitta någon som vill hyra ut en bostad i andra hand. Den som lägger ut en annons kan riskera att få väldigt många mejl och samtal, och det kan vara krävande att hantera dem. Detta kan leda till tidskrävande eftersökningar för att hitta en bra motpart. Enligt förmedlingsföretagen är många av deras kunder oroliga för att andrahandshyresgästen ska missköta bostaden. Många vill känna att det finns ett kontrollsteg och en känsla av trygghet, vilket är en av de största anledningarna till varför man vänder sig till en förmedling i uthyrningsprocessen. Förmedlingsföretagen kan även hjälpa till med stöd och information om hyreslagen och lagen om uthyrning av eget boende, och t.ex. se till att kontraktet stämmer med gällande lag. Många av dem som ska hyra ut och hyra på andrahandsmarknaden har väldigt lite kunskaper kring lagar och regler. Därför har de ett behov av att vända sig till någon och fråga om regler gällande t.ex. uppsägningstid. Flertalet av företagen som förmedlar bostäder på andrahandsmarknaden menar att efterfrågan på stöd och information kring t.ex. hyreslagen och lagen om uthyrning av eget boende ökar. Även efterfrågan på tjänster och stöd vid skrivande av hyreskontrakt växer. Många som vänder sig till dem för att hyra ut betalar dessutom gärna extra för att få hjälp med att skriva kontrakt och tyda lagstiftningen. Men stödet kan också handla om vilken hyresnivå som är rimlig och vad som gäller vid olika sorters uthyrning. Boverket 92 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 7.4 Hyresnivå och utbud Lagen om uthyrning av egen bostad har haft mest inverkan på marknaden i Stockholmsområdet enligt Blocket. Men den nya lagen påverkade marknaden också innan den trätt i kraft, Blocket kunde se att annonserna hade högre hyresnivåer redan något innan den nya lagen trädde i kraft. Det skedde en stor prishöjning av andrahandshyrorna för bostadsrätter efter att den nya lagen trädde i kraft, men även en höjning av hyran för hyresrätter. I dag anser de att det finns en positiv syn på andrahandsuthyrning, det går snabbt att få bostaden uthyrd till en hög hyra. Enligt Bostad Direkt har hyrorna gått upp sedan den nya lagen kom; det var en kraftig uppgång precis när lagen kom men sedan har hyrorna blivit något lägre. De menar att privatpersoner ofta vill pröva möjligheten att ta ut den högsta hyra man får ta ut för bostaden. Dock visar det sig ofta att ingen efterfrågar en lägenhet till en så hög hyra. Även Qasa menar att ungefär 30 procent av lägenheterna i deras annonser inte blir uthyrda första gången annonsen läggs upp och det beror på att ägaren kräver en för hög hyra. Många testar marknaden, men de inser sedan att de måste sänka hyresnivån för att få bostaden uthyrd. Om en kund är attraktiv för hyresvärden finns det ett förhandlingsläge för den som ska hyra en bostad enligt Bostad Direkt. Tidigare har det varit hyresvärdens marknad, men balansen börjar jämnas ut. Det finns fler lägenheter på marknaden i dag och även om hyresvärdarna fortfarande prövar att ta lite högre hyror kan de ofta tänka sig att förhandla ner hyran eller förhandla om tillträdesdagen. ”Hyran är en förhandlingsfråga i dagsläget. Det finns många objekt på marknaden, så hyresgäst kan begära ner hyran eller bättre villkor i avtalet. Annars kan de vända sig till någon annan.” (Bostad Direkt) Blocket vittnar om att det är väldigt många som ringer på annonserna. Därför kan det finnas skäl att tro att det sker budgivning utan att Blocket är inblandade, vilket kan innebära att de slutgiltiga hyrorna är högre än vad som står i annonsen. Enligt Qasa utvecklas hyrorna i linje med bostadsrättspriserna och räntorna. Många utgår från vilken månadskostnad de kan ha för sitt boende. Hyran beror till viss del på kostnaden för bostaden, men Bostad Direkt har även märkt att om räntan höjs blir uthyrare mer benägna att snabbt få en hyresgäst. I dag när räntan är låg kan man se att många väljer att vänta för att få en hyresgäst som kan betala mer, eftersom uthyraren har ett övertag på marknaden. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 93 ”Men när räntan är hög så är också omkostnaderna höga för den som vill hyra ut, och då behöver uthyraren få en hyresgäst snabbt. Så de som hyr ut har kniven mot strupen och kan tänka sig att sänka priset. I dagsläget är räntan låg så uthyraren kan välja att vänta på en hyresgäst som kan betala en högre hyra.” (Bostad Direkt) Det är alltså inte säkert att hyrorna på andrahandsmarknaden stiger vid räntehöjningar då ökade omkostnader för uthyraren kan förändra parternas förhandlingsposition. 7.5 Bostadsrättsföreningar För att kunna hyra ut en bostadsrätt i andra hand måste bostadrättsägaren få tillstånd från bostadsrättsföreningen. Många kan uppleva processen att få tillstånd som krävande och många riskerar att få sin uthyrningsförfrågan nekad. Om bostadsrättsägaren får sin uthyrning nekad kan denne gå vidare med ärendet genom att vända sig till hyresnämnden. Till Stockholms hyresnämnd har det sedan 1 januari 2013 inkommit 273 ärenden angående uthyrning av egenägd bostad. I alla dessa fall har det varit privatpersoner som har fått sin uthyrningsförfrågan nekad av bostadsrättsföreningen och vänt sig till hyresnämnden för att få bostadsrättsföreningens beslut upphävt. Enligt den tidigare lagen krävdes –”särskilda skäl” för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Det krävdes bevis och intyg på att personen exempelvis skulle jobba eller studera på annan ort eller pröva att flytta ihop med en partner. I och med lagändringen 2014 har reglerna ändrats för att göra det enklare för bostadsrättsägare att få tillstånd från bostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Ordet ”särskilda” har tagits bort, vilket innebär att det nu enbart krävs ”skäl” för att föreningen ska godkänna andrahandsuthyrning. Alla andrahandsförmedlingar nämnde under intervjuerna att många bostadsrättsföreningar ger fortfarande inte tillstånd andrahandsuthyrning och försvårar processen. Många bostadsrättsinnehavare som vände sig till förmedlingarna hade haft svårt att få tillstånd och de kände att processen att få en andrahandsuthyrning godkänd var både krävande och svår p.g.a. bostadsrättsföreningen. Enligt Qasa kräver flertalet bostadsrättsföreningar färdigskrivna kontrakt och information om andrahandshyresgästen innan de godkänner en andrahandsuthyrning. Det kan vara svårt för en uthyrare att samla in information om en hyresgäst innan denne har fått tillstånd från föreningen Boverket 94 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner att hyra ut sin lägenhet. Vidare kan man inte skriva ett avtal med en andrahandshyresgäst innan föreningen godkänt uthyrningen. Flera av förmedlingarna intygade att detta har bidragit till att många privatpersoner måste skriva avtal med en andrahandshyresgäst innan de har fått godkänt av föreningen för att hyra ut sin lägenhet. Om föreningen inte godkänner andrahandsuthyrningen måste kontraktet rivas upp och den tilltänkta andrahandshyresgästen står utan bostad. ”Bostadsrättsföreningarna sätter käppar i hjulet för att tillåta uthyrning för längre perioder direkt.” (Bostad Direkt) En annan svårighet för uthyrare kan vara att få en uthyrning godkänd under en längre tidsperiod. Bostad Direkt menar att bostadsrättsföreningarna i många fall endast godkänner uthyrningar i sex eller tolv månader i taget. Att få tillåtelse att hyra ut en bostad i sex månader i taget kan anses som ganska kort tid för den som vill hyra eller hyra ut en bostad. Exempelvis kan man tänka sig en uthyrare som ska vara utomlands i tre år för att studera eller jobba. Om bostadsrättsföreningen godkände hela hyresperioden direkt skulle den som hyr ut vara säker på att inte behöva betala dubbla hyror och den som ska hyra bostaden kan vara säker på att få bo kvar under en längre period. 7.6 Slutsatser En ihållande bostadsbrist innebär att många måste vända sig till andrahandsmarknaden för att få någonstans att bo, speciellt i storstäderna. Att hyra och att hyra ut en bostad i andra hand medför höga transaktionskostnader och en hög ekonomisk risk. Därför finns det en marknad för företag som erbjuder säkra lösningar vid andrahandsuthyrning. Syftet med företagens affärsmodeller är att erbjuda båda parter säkerhet och underlätta förmedlingen av bostäder på andrahandsmarknaden. Alla förmedlingsföretagen menar att marknaden troligtvis kommer att fortsätta växa under de kommande åren. Framför allt är de överens om att utbudet av lägenheter stadigt kommer att öka. Att hyra och hyra ut bostäder via förmedlingsbolag kommer antagligen att bli mer vanligt i framtiden. Troligtvis kommer marknaden att inriktas mot snabba, säkra och enkla servicelösningar. Företagen på marknaden har olika affärsmodeller, men de är alla överens om att ökad kundsäkerhet och service blir allt viktigare för att behålla marknadsandelar. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 95 Frånvaron av allmänt tillgängliga institutioner för att minska transaktionskostnaderna bidrar till att förmedlarna på andrahandsmarknaden kan erbjuda lösningar för ökad säkerhet. Låga transaktionskostnader och ekonomisk säkerhet är viktigt vid andrahandsuthyrning och uppenbarligen värderas förmedlingsföretagens tjänster av många. Förmedlingsföretagens produktutveckling kommer troligen att leda till lägre transaktionskostnader och minskat avstånd mellan antalet faktiska andrahandsuthyrningar och det samhällsekonomiskt optimala antalet uthyrningar. Men institutionerna ägs av vinstdrivande företag som tillhandahåller dem mot en avgift. Det innebär att minskningen av transaktionskostnaderna inte får fullt genomslag. Hyresgäster och hyresvärdar får minskade transaktionskostnader, men måste betala för att få tillgång till institutionerna. Den enskilde marknadsaktörens privatekonomiska vinst från de nya institutionerna blir därför lägre än transaktionskostnadernas minskning. Boverket 96 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 8. Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling Det tycks som att branschen sedan en tid har varit i en utvecklingsfas. Nya företag har tillkommit, de har nya affärsmodeller och erbjuder nya typer av tjänster, vilket sätter press på befintliga företag att utveckla sina affärsmodeller. Utvecklingen har bl.a. lett till att förmedlingsföretag har börjat (1) kräva en procentandel av hyran som ersättning för sina tjänster, (2) kräva ersättning vid uppsagda hyreskontrakt, eller (3) agera mellanhand vid uthyrning genom att hyra från hyresvärden och sedan hyra ut till hyresgästen. Dessa företeelser är ofta kopplade till företag som erbjuder nya och mer komplicerade tjänster än tidigare. Utvecklingen på marknaden väcker intresset för att närmare undersöka om utformningen av vissa tjänster är i linje med lagstiftningen på hyresmarknaden. 8.1 Typer av partsrelationer vid andrahandsuthyrning Hyreslagen Inom ramen för traditionell hyreslagstiftning enligt 12 kap. jordabalken (HyresL) kan ett antal vanliga typfall av andrahandsuthyrning av en förstahandshyresrätt identifieras. Förstahandshyresvärden är en näringsidkare. Förstahandshyresgästen, tillika uthyrare i andra hand, tillhör normalt en av följande kategorier: (H1) Förstahandshyresgästen är en fysisk person som hyr ut till en andrahandshyresgäst som är en fysisk person. Ingen annan kontraktspart finns. (H2) Förstahandshyresgästen är en fysisk person som hyr ut till ett bolag. Bolaget hyr i sin tur ut till en fysisk person. Här finns tre kontrakt: ett första-handskontrakt och två andrahandskontrakt. (H3) Förstahandshyresgästen är en juridisk person som hyr ut i andra hand till en andrahandshyresgäst. Den senare är en fysisk person. Dessa är mer eller mindre etablerade varianter. Gemensamt för dem är att hyreslagens regelsystem och praxis hanterar dem. Lagen om uthyrning av egen bostad Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (LUEB) ställer en del problem i ny dager. I denna lag används begreppet hyresvärd för Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 97 det vi i denna rapport (och i vardagsspråket) kallar andrahandsuthyrare, och hyresgäst för det vi kallar andrahandshyresgäst. Hyresvärd enligt LUEB kan bara vara en privatperson – fysisk person som inte bedriver näringsverksamhet – som hyr ut sin bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa. Juridiska personer omfattas inte av LUEB. I detta sammanhang – där flera parter än två är inblandade – ska både den nya lagen och hyreslagen användas. Nedan noteras detta genom att ”HyresL” betyder hyreslagen och ”LUEB” lagen om uthyrning av egen bostad. Vi redogör för tre typfall av andrahandsuthyrning av bostadsrätt. (B1) Upplåtaren är en privatperson som hyr ut sin bostadsrätt till en fysisk person. I detta fall kan det vara ett enkelt förhållande med enbart två parter inblandade. LUEB gäller dem emellan. Det som finns i dag är en marknad för företag som identifierat behovet av att ge service åt uthyrare och att säkra uthyraren mot t.ex. betalningsproblem. Det kan vara så att det även finns serviceavtal för dem som vill eller fått hyra i andra hand. (B2) Upplåtaren är en privatperson som äger en bostadsrätt. I detta fall tänker vi oss ett bolag som hyr av ägaren till bostadsrätten och som då hyr enligt LUEB. Detta bolag hyr i sin tur ut till en fysisk person men då gäller HyresL och bruksvärdeshyra. (B3) Upplåtaren är en privatperson som äger en bostadsrätt. I detta fall tänker vi oss att bolag 1 hyr av ägaren till bostadsrätten och då gäller LUEB. Bolag 1 hyr i sin tur ut till ett annat bolag (bolag 2), och bolagen emellan gäller HyresL. Detta senare bolaget (bolag 2) hyr ut till en fysisk person och även i detta förhållande gäller HyresL och därmed bruksvärdeshyra. 8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd Hyreslagen Hyreslagen har tre (3) månaders uppsägningstid för tidsobestämda hyreskontrakt. Vid tidsbestämda hyreskontrakt om tre (3) månader eller längre gäller också tre månader. Vid kortare hyrestider gäller kortare uppsägningstider, se 4 § 12 kap jordabalken. Besittningsrätten för en förstahandshyresgäst är som bekant stark i svensk hyresrätt – i vart fall så länge det rör sig om fysiska personer. Andrahandshyresgästen ställning är svagare. Med det kan sägas att det råder ett omvänt förhållande när förstahandshyresgästen är en juridisk person. Boverket 98 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Dessa faller under det allmänna stadgandet i 46 § första stycket, punkten 10 i hyreslagen. Den juridiska personen anses inte lika skyddsvärd som en fysisk person. Men om andrahandshyresgästen är en fysisk person stärks förstahandshyresgästens (den juridiska personens) besittningsskydd till förmån för den som har sin bostad i hyreslägenheten. Nya lagen Enligt den nya lagen har andrahandshyresgästen alltid en (1) månads uppsägning oavsett om det rör sig om ett löpande eller tidsbestämt hyresavtal. Hyresvärden har å sin sida tre (3) månaders uppsägningstid om inte längre tid har avtalats. Även här gäller detta oavsett om det rör sig om ett löpande eller tidsbestämt avtal. Det finns inte några särskilda regler om besittningsskydd i LUEB utan regeringen har i propositionen sagt följande: ”I syfte att uppnå en enkel regel bör därför hyresgästen inte ges besittningsskydd vid privatuthyrning, oavsett hur länge hyresförhållandet varar.” 8.3 Förmedling och avgifter Möjligheterna att ta ut avgifter m.m. vid förmedling av bostäder är begränsade. Reglerna finns i 65 a § i 12 kap jordabalken (hyreslagen) och i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Enligt 65 a § får ingen ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Den som har tagit emot otillå-ten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Enligt 1 § förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling får sådan ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål som – enligt 12 kap. 65 a § jordabalken får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling – uppgå till, inklusive mervärdesskatt, högst 3 000 kronor för en omöblerad eller möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och 1 000 kronor för ett Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 99 möblerat eller omöblerat rum. Ersättning får tas ut endast om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. Det finns inget uttalat i förarbetena om att detta regelverk inte skulle gälla för bostäder som hyrs ut enligt LUEB. 8.4 Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som exempel Det är oklart om förmedlingsföretag som tar ut en avgift från hyresgäster vid förtida uppsägning av ett förmedlat hyreskontrakt har anpassat sin avgiftssättning till vad lagen om uthyrning av egen bostad innebär avseende uppsägning. Rätten till uppsägning är – utöver de tider som anges i LUEB – villkorslös för både tidsbestämda och icke tidsbestämda andrahandshyresavtal (i vart fall så länge inte gränsen om tre lägenheter för blockuthyrning passerats). Det är oklart om ett förmedlingsföretag kan kräva en större ersättning för den återstående hyrestiden vid förtida uppsägning av ett hyreskontrakt. Många företag är under uppbyggnad och det kan tyckas kvarstå oklarheter kring verksamheten, särskilt vad gäller löpande ersättningar vid förmedling av ett hyreskontrakt. Det är dock så att företag har löst detta genom att frikoppla sin verksamhet från själva hyresavtalet, utom just vad avser den avgift som man tar ut för att täcka de kostnader som är en följd av de tjänster som man tillhandahåller löpande under hyreskontraktet. I övrigt är företagens upplägg sådant att hyreskontraktet är något som parterna – dvs. hyresvärd och hyresgäst – hanterar inbördes. 8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader I detta avsnitt illustrerar vi med olika räkneexempel hur stora boendekostnaderna i andrahandsboende är i relation till typiska inkomstnivåer för ett par kategorier hyresgäster. Vi beräknar också vilken effekt på boendekostnaden som kostnader för olika förmedlingstjänster har. Skillnader i boendekostnad jämförs med inkomst utan några extra avgifter eller dylikt. Boverket har tagit del av genomsnittliga hyresbelopp för Stockholms kommun och Stor-Stockholm från Valueguard avseende år 2014 (se tabell 51). Data avser hyresrätter, bostadsrätter och rum med del i lägenhet. Boverket 100 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 51. Genomsnittshyror på andrahandshyresmarknaden. Hyresrätt Bostadsrätt 1 rum och kök 6 220 7 133 2 rum och kök 8 695 10 172 3 rum och kök 10 507 12 583 4 rum och kök 11 882 14 906 Stor-Stockholm Rum med del i lägenhet 4 652 Stockholms kommun 1 rum och kök 7 581 8 630 2 rum och kök 10 196 12 301 3 rum och kök 12 090 14 669 4 rum och kök 12 730 17 023 Rum med del i lägenhet 5 247 Källa: Valueguard Den som inte kan finansiera en egen bostad är i regel hänvisad till att hyra sin bostad. Till följd av höga bostadspriser och långa köer för förstahandslägenheter är troligtvis andrahandsmarknaden det enda realistiska alternativet för en nytillträdare på bostadsmarknaden. Individer i början av sin bostadskarriär har i regel låga inkomster, och bostadsförsörjning via andrahandsmarknaden kan innebära en ekonomisk ansträngning. Det gäller särskilt om man är hänvisad till att hyra en bostadsrätt i andra hand. Mycket talar för att individer med låga inkomster har små möjligheter att ta ett lån och är därför hänvisade till andrahandsmarknaden om de inte har stått i bostadskön under en längre tid. För att få en bild av pristillgängligheten för hyresgästerna på andrahandsmarknaden kommer vi jämföra hyrorna mot inkomsterna för en student och en låginkomsttagare. Studerandeexemplet En studerande kan ofta nå upp till 1 300 kronor i bostadsbidrag per månad. Studiemedel är nästan 10 000 kronor (9 948 kronor), vilket ger en total inkomst om 11 300 kronor i månaden. Swedbank beräknar de nödvändiga utgifterna till 6 450 kronor exklusive boendekostnad. Det innebär i princip att andrahandshyran högst får uppgå till 4 850 kronor. Tabell 51 visar att den lägsta andrahandshyran för en lägenhet med ett rum och kök är 1 370 kronor för hög. Det är endast ett rum som del av lägenhet som ligger inom räckhåll för en student om endast de nödvändiga utgifterna beaktas. Dock bör det tillägas att den genomsnittliga Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 101 hyran för en hyresrätt med två rum och kök i Stockholms län är överkomlig för ett par. Vidare har en grupp om tre studenter ekonomisk möjlighet att hyra en hyresrätt med fyra rum i Stockholms län. Låglöneexemplet En butikssäljares medellön är cirka 20 900 kronor i månaden och cirka 16 500 kronor efter skatt. Utifrån Swedbanks siffror över nödvändiga utgifter, dvs. 6 450 kronor exklusive boendekostnad, återstår 10 050 för boendekostnad och övriga utgifter. I realiteten kan en ensamstående butikssäljare utan barn hyra en lägenhet med ett eller två rum i andra hand om andrahandsuthyrningen gäller en hyresrätt. Är det en bostadsrätt är det endast enrummaren som kan komma ifråga. Det förtjänar att påpekas att utrymmet för semester, nöje och sparande är tämligen begränsat eftersom det endast är nödvändiga kostnader som tagits med i beräkningen. Boendekostnader till följd av hyresförmedling Tabell 52 redovisar effekterna av den avgift som Qasa tar ut för sin tjänst. Den uppgår till 5 procent av hyresbeloppet. I tabell utgår vi lite förenklat från att avgiften läggs direkt på hyresgästen. Dock är det mer troligt att utgiftsökningen kommer att delas mellan hyresgäst och hyresvärd. Exakt hur den fördelas mellan parterna beror troligtvis på hur de värderar egennyttan av den tillhandahållna tjänsten. Beräkningen tar ingen hänsyn till vilket värde som parterna tillskriver den tjänst som tillhandahålls av Qasa. Det kan inte uteslutas att parterna värderar tjänsten betydligt högre än själva avgiften. Fördyrningen är inte omfattande men den är högre än t.ex. de senaste årens hyreshöjningar som framförhandlats mellan hyresgästföreningen och fastighetsbolagen. Kolumn två och tre i tabell 52 visar hyran exklusive avgift för hyresrätter och bostadsrätter i Stor-Stockholm och Stockholms kommun. De två efterföljande kolumnerna visar den månadsvisa avgiften till Qasa, och kolumn fem och sex visar den årsvisa avgiften. Kolumn sju och åtta visar den årsvisa avgiften som andel av inkomsten för en butikssäljare med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. Eftersom hyran för en större lägenheter troligtvis utgör en för stor utgift i förhållande till inkomsten är beräkningen gjord på ettor, tvåor och rum med del i lägenhet. Som tabell 52 visar utgör årsavgiften nästan en halv månadshyra eller 1,1–2,6 procent av årsinkomsten efter skatt beroende på storlek. Boverket 102 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 52. Qasa, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. I kronor och som andel av inkomst. Månadsyra Månadsavgift till Qasa, kr Årsavgift till Qasa, kr Årsavgiftens andel av årsinkomsten efter skatt, procent Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt 1 Rum och kök d 6 220 7 133 311 357 3 732 4 280 1,9 2,2 2 Rum och kök 8 695 10 172 435 509 5 217 6 103 2,6 * 3 Rum och kök 10 507 12 583 525 629 6 304 7 550 * * 4 Rum och kök 11 882 14 906 594 745 7 129 8 944 * * Stor-Stockholm Rum i lägenhet 4 652 233 2 791 1,1 Stockholms kommun 1 Rum och kök 7 581 8 630 379 432 4 549 5 178 2,3 2,6 2 Rum och kök 10 196 12 301 510 615 6 118 7 381 * * 3 Rum och kök 12 090 14 669 605 733 7 254 8 801 * * 4 Rum och kök 12 730 17 023 637 851 7 638 10 214 * * Rum med del i lägenhet 5 247 262 3 148 1,6 Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grundhyran saknas. Tabell 53 visar avgiften för bostäder förmedlade via Samtrygg. Att avgiften på hyran är 15 procent innebär att årsavgiften motsvarar nästan två månadshyror. Sett till inkomsten utgör avgiften 4 och 8 procent av årsinkomsten för en låginkomsttagare med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 103 Tabell 53. Samtrygg, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. I kronor och som andel av inkomst. Månadshyra Månadsavgift till Samtrygg, kr Årsavgift till Samtrygg, kr Årsavgiftens andel av årsinkomst efter skatt, procent Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt 1 Rum och kök d 6 220 7 133 933 1 070 11 196 12 839 5,6 6,5 2 Rum och kök 8 695 10 172 1 304 1 526 15 651 18 310 7,9 * 3 Rum och kök 10 507 12 583 1 576 1 887 18 913 22 649 * * 4 Rum och kök 11 882 14 906 1 782 2 236 21 388 26 831 * * Stor-Stockholm Rum i lägenhet 4 652 698 8 374 4,2 Stockholms kommun 1 Rum och kök 7 581 8 630 1 137 1 295 13 646 15 534 6,9 7,8 2 Rum och kök 10 196 12 301 1 529 1 845 18 353 22 142 * * 3 Rum och kök 12 090 14 669 1 814 2 200 21 762 26 404 * * 4 Rum och kök 12 730 17 023 1 910 2 553 22 914 30 641 * * Rum med del i 5 247 787 9 445 4,8 lägenhet Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grundhyran saknas. Skillnader i boendekostnad om avgift för förtida uppsägning kan tillämpas I tabell 54 visas kostnaden för en person som – i enlighet med Samtryggs regler vid ”förtida uppsägning” – ser sig tvingad att betala en 15procentig avgift under de månader som den ”förtida uppsägning” anses avse. Som framgår är det en betydande merkostnad som hyresgästen drabbas av. Boverket 104 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 54. Avgift i kronor till Samtrygg vid förtida uppsägning. Avgift 3 månaders förtidig uppsägning Medelvärde hyra Avgift 6 månaders förtidig uppsägning Avgift 9 månaders förtidig uppsägning Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt 1 rum och kök 6 220 7 133 2 799 3 210 5 598 6 420 2 rum och kök 8 695 10 172 3 913 4 577 7 826 9 155 3 rum och kök 10 507 12 583 4 728 5 662 9 456 11 325 4 rum och kök 11 882 14 906 5 347 6 708 10 694 13 415 Rum med del i lägenhet 4 652 Källa: Valueguard och Boverket. Boverket 2 093 4 187 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 105 9. Vilka förutsättningar finns det för buy-to-let? Med buy-to-let (BTL) avses privatpersoner som köper bostäder för att hyra ut dem i andra hand. I ett läge med låga räntor och stigande priser kan BTL-investeringar framstå som särskilt lönsamma eftersom finansieringskostnaderna är låga och bostadens värdestegring ger hög avkastning på kapitalet. Genom att hyra ut en bostad i andra hand fram till dess att bostaden säljs och värdeökningen realiseras, kan hyresintäkterna användas för att täcka de utgifter som innehavet av bostaden medför. Det bör påpekas att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad avser endast uthyrning av en bostad. Om fler bostäder hyrs ut omfattar lag 2012:978 endast den första upplåtelsen, för övriga upplåtelser gäller bestämmelserna i 12 kapitlet i jordabalken. 9.1 Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let Det finns ingen statistik över privatägda bostäder som hyrs ut i andra hand. I syfte att få en bild av förekomsten av BTL och vilka möjligheter det finns för BTL har vi kontaktat banker, förmedlare av andrahandsuthyrning och mäklare. Banker Enligt Stadshypotek motverkar det svenska systemet med bostadsrättsföreningar BTL. I dagsläget möjliggör inte det svenska systemet BTL på samma sätt som i de länder där det är vanligt förekommande. Den nya lagen (2012:978) syftade inte heller till att få BTL-marknaden att växa. Stadshypotek kan inte se någon betydande omfattning av BTL i Sverige och man har inte heller noterat en ökning sedan 2013. I de data som Stadshypotek rapporterat som underlag till Finansinspektionens stickprov av bolånetagare har de inte sett att bolånetagare äger flera bostäder i en omfattning som skulle tyda på att BTL är vanligt. I de fall en bolånetagare står som ägare till två eller fler bostadsrätter tycks det bero på andra typer av omständigheter. Den vanligaste anledningen tycks vara att bostadsrättsägare har flyttat ihop med sin partner. Vidare påpekar Stadshypotek att köparen måste godkännas som medlem av bostadsrättsföreningen av föreningens styrelse innan ett bostadsrättsköp går genom. Om styrelsen skulle få intrycket att köparen enbart avser att hyra ut bostaden, utan att själv bo i den, eller om de upptäcker att en Boverket 106 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner köpare redan äger flera bostäder kan de neka ett medlemskap. Ett sådant nekande motiveras typiskt med att köparen inte bedöms ha möjlighet att vara en aktiv föreningsmedlem och därmed inte kan uppfylla sina åtaganden och skyldigheter gentemot föreningen. Eftersom Sverige saknar ett register för ägande av andelar i bostadsrättsföreningar är det svårt för bostadsrättsföreningar att se om en blivande medlem redan äger flera bostadsrätter. Enligt Stadshypotek skulle ett register över ägande i bostadsrättsföreningar kunna bidra till att i högre grad motverka BTL på den svenska bostadsmarknaden. Enligt Nordea är BTL inte vanligt förekommande i Sverige av flera skäl. Ett skäl är att styrelserna i bostadsrättsföreningar fortfarande har stor makt att säga nej till andrahandsuthyrning trots de lättnader i uthyrningsreglerna som har gjorts. Ett annat skäl är att det endast finns ett fåtal ägarlägenheter i Sverige. Nordea pekar vidare på att enligt deras kreditinstruktioner kan eventuella framtida hyresintäkter inte räknas som inkomst vid bolåneansökningar. Om en privatperson äger fler bostäder ska bolånekalkylen klaras med arbetsinkomsten. Även SEB och Swedbank uppger att hyresintäkter från andrahandsuthyrning inte godkänns som inkomst för att bevilja ett bolån och menar att denna policy har en starkt återhållande effekt på förekomsten av BTL. Förmedlare av andrahandsuthyrning Enligt Residensportalen, en förmedlare av andrahandsuthyrningar, är inte förutsägningarna för BTL gynnsamma i Sverige. Avkastningen är generellt sett låg, vilket innebär att sådana investeringar inte är attraktiva för internationella investerare. Residensportalen uppskattar att cirka fem procent av kunderna har köpt sina bostäder enbart i syfte att hyra ut dem i andra hand. Men detta görs generellt inte i vinstsyfte, utan ofta rör det sig om föräldrar som köper andelslägenheter (ägarrätter) till sina barn för att de ska ha någonstans att flytta när de blir vuxna. Fram till dess väljer de att hyra ut bostaden. Det fåtal som ägnar sig åt BTL är således ofta lokala aktörer som exempelvis köper småhus på samma gata eller ägarrätter. Enligt Residensportalen är det fortfarande vanligt att bostadsrättsstyrelser nekar andrahandsuthyrning och därför är det få privatpersoner som köper en bostadsrätt för att hyra ut den i andra hand. Sammanfattningsvis menar de att det inte är en god investeringsmarknad för BTL, vilket innebär att det inte finns en andrahandshyresmarknad för den typen av objekt eller investerare. Bostad Direkt upplever att det i dag finns intresse för BTL och att många ser bostäder som intressanta investeringsobjekt. Den låga avkastningen Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 107 avskräcker dock många potentiella investerare. Många av de som ringer till Bostad Direkt och frågar vilken hyra de kan ta ut för ett objekt blir besvikna på den avkastning deras investering skulle ge. På samma sätt som Residensportalen menar man på Bostad Direkt att det finns många som vill köpa en bostad till sina barn så att de ska ha en bostad när de blir myndiga, oftast om cirka tio år. Dock finns det väldigt få andelslägenheter att köpa eller bostadsrättsföreningar där styrelsen är villig att hyra ut i andra hand. Trots att spridningen är stor bland styrelser vad gäller inställningen att tillåta andrahandsuthyrning är de i regel inte uppdaterade vad gäller lagändringen och kräver fortfarande särskilda skäl. Bostad Direkt menar att bostadsrättsföreningar i regel tillåter andrahandsuthyrning ett år åt gången och endast i undantagsfall för längre perioder. Vidare menar de att bostadsrättsföreningar är väldigt måna om att inte få in ”dåliga hyresgäster”. BTL skulle antagligen vara vanligare om det fanns fler ägar- eller andelslägenheter eller om den nya lagen hade tvingat bostadsrättsföreningarna att vara mer generösa med perioderna för andrahandsuthyrning. Mäklare Mäklarsamfundet uppger att de inte har sett en ökning av BTL sedan 2013. Dock poängterar man att Mäklarsamfundet inte har gjort någon undersökning av fenomenet, och heller inte tagit del av statistik som visar huruvida BTL har ökat eller minskat. Mäklarsamfundets bild är att andrahandsuthyrning i rent vinstsyfte troligtvis stävjas av bostadsrättsföreningarnas regler för andrahandsuthyrning. I regel brukar de inte tillåta att man hyr ut i andra hand under längre tidsperioder än ett–två år. Mäklarsamfundet pekar på att hypotetiskt sett kan investeringar i bostäder och BTL kan vara lönsamt i nuläget, då räntan är låg och det är svårt att hitta andra investeringar med en god avkastning. Dock menar de att bolånetaket medför att en privatperson måste vara kapitalstark för att kunna köpa på sig ett större antal lägenheter. Mäklarsamfundet menar att bolånetaket, tillsammans med ett införande av amorteringskrav, troligtvis kommer minska möjligheterna för privatpersoner att köpa lägenheter i uthyrningssyfte. Enligt Erik Olsson Fastighetsförmedling är det lönsamt att köpa lägen-heter och hyra ut dem i andra hand. I synnerhet medelålders och äldre har möjlighet att äga fler bostäder, då de i regel är etablerade på arbetsmarknaden och har låga belåningsgrader efter senare års prisuppgångar. Exempelvis skulle en äldre höginkomsttagare med en hög andel Boverket 108 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner eget kapital i den egna bostaden ha möjlighet att köpa ett antal bostäder i syfte att ge dem till sina barn när de blir vuxna. Fram till dess skulle de kunna finansiera sitt ägande genom att hyra ut bostäderna i andra hand. Om detta var vanligt förekommande skulle ”äldre” bostadsägare kunna konkurrera ut förstagångsköparna på bostadsmarknaden. Det beror på att förstagångsköpare i regel har lägre betalningsförmåga. De menar därför att det kan uppstå en situation där etablerade bostadsägare konkurrerar ut förstagångsköparna vid försäljning av mindre lägenheter och sedan hyr ut dessa lägenheter till just dem som de redan har konkurrerat ut vid bostadsförsäljningen. En sådan utveckling kan uppstå under förutsättning att 1) efterfrågan är hög i förhållande till utbudet, 2) hyresmarknaden är stängd för bostadssökande, och 3) byggandet inte förmår möta efterfrågan. En återkommande kritik mot BTL är att det skulle kunna ge mer volatila bostadspriser. På en marknad där det finns ett större antal BTLinvesterare som alla äger ett flertal bostäder kan en ekonomisk nedgång leda till att dessa väljer att sälja sina bostäder. Då får man en situation där en BTL-investerare väljer att sälja t.ex. tio bostäder utan att vilja köpa motsvarande antal bostäder. En plötslig ökning av utbudet, exempelvis vid ett prisfall, kan därför förstärka en nedgång på bostadsmarknaden. En studie av den irländska bostadsmarknaden tyder på att förstagångsköpare har lägre risk för betalningsinställelse än andragångsköpare (Kelly, O’Malley och O’Toole, 2014). Det innebär att olika grupper av bostadsköpare har olika inverkan på bostadsmarknaden. En annan studie (Coates, Lydon och McCarthy, 2015) av den irländska bostadsmarknaden finner indikationer på att andelen förstagångsköpare minskade under prisuppgångsperioden fram till finanskrisen 2008 samtidigt som anden BTLbostadsköpare ökade. I samband med prisfallet efter 2008 ökade andelen förstagångsköpare samtidigt som BTL- bostadsköpare tycktes minska i motsvarande grad. Vidare finner de att andelen BTL-bostadsköpare tycks vara positivt korrelerat med ett mått av bostadsmarknadens övervärdering. Erik Olsson Fastighetsförmedling menar att när det råder bostadsbrist är balansen mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden känslig för förändringar. Om utbudet är oelastiskt kan små skillnader i efterfrågan, exempelvis antalet bostadssökande, ge stora effekter på bostadspriserna. Det är möjligt att den kraftiga prisökningen våren 2015, innan det förmodade införandet av amorteringskravet i augusti samma år, var ett exempel på detta. Under våren 2015 ökade antalet potentiella bostadsköpare då många ville förekomma ett amorteringskrav. Det är möjligt att det ökade antalet bostadssökande gav upphov en prisrusning på bostads- Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 109 marknaden. Även om det rörde sig om ett fåtal bostadsköpare som ville undkomma ett amorteringskrav är det möjligt att den skillnad i efterfrågan gentemot utbudet som de orsakade var tillräcklig för att ge en prisuppgång. Detta innebär att om utbudet är oelastiskt och byggandet inte förmår svara mot efterfrågeökningar kan även ett litet antal BTLinvesterare ändra marknadens funktionssätt genom att förstärka upp- och nedgångsfaser på bostadsmarknaden. Räkneexempel För att få en bild av de ekonomiska förutsättningarna för BTLinvesteringarna måste vi dels titta på hur avkastningen från uthyrningen förhåller sig till de kostnader och utgifter bostadsägaren har, och dels undersöka hur bostadens värdestegring påverkar kapitalavkastningen. Vi utgår från en BTL-investerare som endast har en bostad då lagen om uthyrning av egen bostad bara tillåter en hyressättning efter kapital- och driftskostnader för en bostad. Avkastningen från en BTL-investering består av två delar, hyran och värdeökningen. Avkastningen från hyran för en BTL-investerare beror på hyran, bolånekostnaderna och övriga bostadsutgifter. Enligt dagens regler kan en bostadsrättsägare begära en hyra som motsvarar 4 procent av marknadsvärdet och driftskostnaden. I detta exempel har BTLinvesteraren en belåningsgrad på 85 procent, 30 procent ränteavdrag och amorterar ned till 70 procents belåningsgrad på 15 år, dvs. amorterar 1 procent per år. Avkastningen från hyran kan då beskrivas så här: Avkastning från hyra = 0,04P + driftskostnad - 0,85P×r ×0,7 - 0,85P×a brf.avgift - skatt P är bostadens marknadspris, r avser bolåneränta och a är amorteringar som andel av bostadspriset. Vi utgår från att bostadsägaren inte betalar skatt och att driftskostnaden är lika stor som bostadsrättsavgiften. Efter ränteavdrag och 1 procents amortering (a = 0,01) får vi detta: Avkastning från hyra = 0,04P - 0,595P×r - 0,0085P = 0,0315P - 0,595P×r Den ränta där avkastningen från hyran blir lika stor som totala utgifter beräknas på följande sätt: r = 0,0315P / 0,595P = 0,0315 / 0,595 = 0,0529 Det ger att räntan som mest kan vara 5,29 procent för att hyran från en BTL-investering ska täcka utgifterna för räntor och amorteringar. Skulle amorteringarna öka till två procent kan räntan som mest vara 2,3 procent. För att kunna betala bolåneräntan med sina hyresinkomster vid två Boverket 110 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner procents amortering exklusive bostadsrättsavgift eller andra kostnader måste en BTL-investerare ha en bolåneränta som är lägre än 2,3 procent. Det tycks därför som att införandet av ett amorteringskrav kommer försämra avkastningen från hyran för BTL. Skulle räntan stiga till mer än 2,3 procent kommer BTL-investeraren att ha negativa kassaflöden från sin verk-samhet. Att en obeskattad BTL-investering i dag finansierar sig själv beror helt på den låga räntan och de låga amorteringarna. Skulle man inkludera skatt i ovanstående beräkning kommer förutsättningarna för BTL att försämras för den investerare som inte kan betala löpande utgifter med en annan inkomst. Även om kassaflödet för en BTL-investering är känsligt, och troligtvis kan bli negativt om räntor eller amorteringar ökar kan bostadens prisökning göra en BTL-investering lönsam. Tabell 55 visar den årliga prisutvecklingen på bostadsrätter 2009–2015. Tabell 55: Årlig nominell prisförändring småhus och bostadsrätter, procent Småhus Tidsperiod Sverige Bostadsrätter Sverige Stockholms stad Göteborgs kommun Malmö kommun Medelstora svenska städer 2009:01 - 2010:01 15,5 18,3 16,5 20,9 18,4 20,0 2010:01 - 2011:01 2,3 8,1 8,4 5,7 2,3 10,0 2011:01 - 2012:01 3,6 -2,4 -1,7 -2,1 -9,4 -1,9 2012:01 - 2013:01 5,0 7,3 7,9 10,6 2,8 6,2 2013:01 - 2014:01 8,9 12,6 13,4 10,3 3,2 13,9 2014:01 - 2015:01 12,4 15,2 15,5 17,7 7,0 15,2 Totalt 2009:01 - 2015:01 46,6 74,0 75,5 79,8 24,5 80,4 6,8 9,9 10,0 10,5 4,0 10,6 Genomsnittlig prisökning per år Källa: Valueguard Som tabell 55 visar har den årliga nominella värdeökningen på ägda bostäder varit hög. Givet att hyran eller övriga inkomster har täckt en bostadsägares omkostnader har prisökningen gett en avkastning som motiverar en BTL-investering. 9.2 Sammanfattning Fördelarna med buy-to-let är att det kan förbättra bostadsmarknadens funktionssätt genom minskade söktider och därigenom en ökad rörlighet. Fördelen är alltså att antalet lättåtkomliga hyresrätter kan öka. Om delar Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 111 av bostadsbeståndet ägs av privatpersoner som ägnar sig åt BTL kan det öka bostadsmarknadens tillgänglighet och förkorta söktiderna. Nackdelen med en BTL-marknad är att den kan upplevas som orättvis, driva upp priserna, tränga ut förstagångsköpare och förstärka prisvolatiliteten på bostadsmarknaden. I regel kan man tänka sig att de privatpersoner som ägnar sig åt BTL är kapitalstarka med goda inkomster. Troligtvis har de tillgång till mer kapital och har större kassaflöden än förstagångsköpare. En BTLinvesterare kan bygga upp ett bostadsbestånd genom att antingen själv bygga nya bostäder eller köpa befintliga bostäder. Om byggtakten är låg är det troligt att investerarna främst köper befintliga bostäder. Om det råder bostadsbrist måste de regelbundet bjuda över andra potentiella bostadsköpare vid en bostadsförsäljning för att bygga upp sitt bostadsbestånd. Det finns därför en risk att BTL-investerare driver upp bostadspriserna och regelbundet konkurrerar ut förstagångsköpare på en bostadsmarknad med lågt byggande, endåligt fungerande hyresmarknad och bostadsbrist. Det är troligt att en BTL-investerare finansierar sitt bostadsinnehav genom lån. På en bostadsmarknad där det finns en betydande andel BTLinvesterare finns det troligen ett stort antal individer som både äger ett flertal bostäder och är högt belånade. Allt annat lika borde dessa individer och bostadsmarknaden som helhet vara mer känslig för ekonomiska störningar. En ekonomisk störning som påverkar BTL-investerarnas kassaflöde negativt kan leda till att ett flertal högt belånade aktörer försöker ta sig ut ur sina placeringar, vilket i sin tur kan ge upphov till prisnedgångar. Det finns en samstämmig syn från banker, andrahandsförmedlare och mäklare att BTL i dagsläget är en marginell företeelse samt att det saknas förutsättningar för en större ökning av omfattningen. Det beror framför allt på att bostadsrättsföreningar är restriktiva med att tillåta andrahandsuthyrning, att det råder brist på ägarlägenheter och att bankerna inte tillåter intäkter från uthyrning som inkomster vid bolåneansökningar. Trots förändringen i hyressättningen vid andrahandsuthyrning ger inte hyran en tillräckligt stor avkastning för att en BTL-investering ska kunna mäta sig med investeringar i andra tillgångsslag. I dagsläget är kassaflödet för en BTL-investering positivt endast till följd av de låga räntorna och frånvaron av ett amorteringskrav. En högre ränta i kombination med ett amorteringskrav kommer försämra förutsättningarna för att köpa bostäder för att hyra ut dem i andra hand. Det är senare års snabba prisuppgång som har gett BTL-investeringar en god avkastning. Troligtvis Boverket 112 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner kommer även framtida avkastning på BTL-investeringar att vara avhängig bostadsmarknadens prisutveckling. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 113 10. Den norska uthyrningsmarknaden 10.1 Den norska hyresmarknaden Jämfört med svenska förhållanden kan den norska hyresmarknaden beskrivas som liten och marknadsanpassad. Andelen ägarbebodda bostäder är hög i Norge, cirka 77 procent av beståndet, och 23 procent är hyresbostäder. Den norska hyresmarknaden utgörs till stor del av privata aktörer; det finns inga allmännyttiga bostadsbolag och få kommersiella hyresföretag. I regel är hyreskontrakt tidsbestämda till tre år. En viktig del av de norska hyresbostäderna är uthyrningsdelar, kallade sokkelboliger. Med sokkelbolig avses en uthyrningsdel i en bostad, vanligtvis i källarplanet i ett enfamiljshus. Enligt Lars Gulbrandsen, forskare på NOVA, bor merparten av de inneboende i Norge i en sokkelbolig. Byggandet av sokkelboliger har under många år gynnats av förmånliga skatteregler för uthyrning i andra hand. De flesta av enbostadshusen med en uthyrningsdel är byggda år 1960–1990. Det var bostadsbrist i Norge under 1950-talet, varför det tidvis var förbjudet att bygga enbostadshus. Ett enkelt sätt att tillmötesgå lagen var att låta bygga ett hus med en uthyrningsdel. Gulbrandsen och Nordvik (2007) visar att sokkelboliger utgör 20,9 procent av de norska hyresbostäderna och 4,7 procent av alla bostäder i det bebodda bostadsbeståndet. Vidare uppskattas det potentiella utbudet av sokkelboliger vara dubbelt så stort som det antal som faktiskt hyrs ut. Det finns drygt 92 000 uthyrda sokkelboliger i Norge och totalt finns det nästan 185 000 sokkelboliger. Enligt Finn.no var det i Norge fram till nyligen hyresvärdens marknad med vanligtvis 10 sökande per annonserad lägenhet och i vissa fall 150 sökande. I Oslo får en annonserad lägenhet i snitt 8 svar. De menar att söktiden för en hyres-bostad beror på hur petig man är och hur mycket man är villig att betala. Om man är en attraktiv hyresgäst, exempelvis är fast anställd och är beredd att betala den hyra som begärs, kan man hitta en bostad inom loppet av en vecka. Boverket 114 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 56. Genomsnittshyra och antal uthyrningar i Norge. I norska kronor Genomsnittshyra (NOK) 2 rum Antal uthyrningar per år 3 rum Rum i delad 2 rum 3 rum Rum i delad och kök lägenhet Period och kök och kök lägenhet och kök jan-april 2015 11 269 14 494 5 740 7 377* 4 161* 6 456* Bergen 2014 10 057 12 335 5 070 2 011 1 752 1 899 Trondheim 2014 9 729 12 047 4 767 2 046 1 110 1 852 Stavanger jan-maj 2015 9 737 12 150 5 137 2 242* 2 390* 1 553* 10 610** 13 208** 5 399** 13 676** 9 413** 11 760** Oslo Skattad årsnivå** , Källa: Utleieplassen.no, Boverket, *Boverkets skattning av årsnivån, ** Boverkets beräkning bygger på data för 2014 och 2015. Den norska hyresgästföreningen, Leieboerforeningen, uppger i en intervju att hyresmarknaden kan delas upp i tre delar: 1) den marknadsmässiga hyresmarknaden, 2) kommunernas sociala hyresmarknad, 3) uthyrning till vänner och bekanta. Marknaden där man hyr av vänner och bekanta uppskattas utgöra cirka 33 procent av den totala hyresmarknaden. På den marknadsmässiga hyresmarknaden hittar man i regel en bostad att hyra via Finn.no. Uthyrning till vänner och bekanta sker i regel inte på marknadsmässiga villkor och hyran är ofta mycket lägre än marknadshyran. Även om hyreslagen gäller för alla uthyrningar är det ofta mer informella kontrakt när hyresgäst och hyresvärd har en nära relation. Det är ovanligt med konflikter eller tvister eftersom hyresavtalet ligger inom en nära relation. Figur 57. Fördelning av uthyrare i Norge. Uppskattat antal Procent Kommun 55 000 11 Stat 10 000 2 Organisation eller privat stiftelse 30 000 6 Företag 40 000 8 Släktningar eller vänner 165 000 33 Annan privat person 200 000 41 5 000 1 502 683 100 Övriga Totalt Källa: Bolig og levekår i Norge 2012; HANS CHRISTIAN SANDLIE & ANNE SKEVIK GRØDEM, NOVA, Rapport 14/2013 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 115 Enligt Leieboerforeningen är det mycket vanligt bland studenter och svenska arbetskraftsinvandrare, som i regel är unga, att bo i kollektiv eller bofeligselskap. Det innebär att flera går ihop och hyr en lägenhet tillsammans. Man utnyttjar nästan alla rum i lägenheten som sovrum, vilket gör att hyran per person blir låg. Genom att tränga ihop sig kan man hyra trots att hyran är hög. Särskilt i Oslo är det vanligt att lägenhetsägare hyr ut till kollektiv. Ibland står det i försäljningsannonser för bostäder att lägenheten är perfekt för att hyra ut till ett kollektiv. Enligt Leieboerforeningen tyder detta på att det finns bostadsägare som spekulerar i att hyra ut till kollektiv; de köper en stor lägenhet med många rum och ser till att det blir så många sovrum som möjligt och sedan försöker de hyra ut lägenheten till så många som möjligt. Vid en uthyrning till ett kollektiv kan en eller flera stå på kontraktet. När det är fler som står på kontraktet är de solidariskt ansvariga för att uppfylla hyreskontraktet. Leieboerforeningens intryck är att kollektiv som boendeform fungerar bra eftersom de boende tenderar att bo där en kort tid. Det går snabbt att flytta in och snabbt att flytta ut. Leieboerforeningen skulle vilja beskriva den norska hyresmarknaden som en av de mest marknadsanpassade i Europa, vilket har inverkat på deras verksamhet. De menar att det finns såväl fördelar som nackdelar med den höga graden av marknadsanpassning. Nackdelarna är att mycket av uthyrningen är inriktad mot att göra en vinst samt att det är ett socialt stigma att hyra. I regel förväntas man köpa en bostad när man får ekonomisk möjlighet att göra så. Äldre som hyr sin bostad brukar få frågan varför de inte har köpt en bostad. Leieboeföreningen menar att en fördel med den norska hyresmarknaden är att går det att hitta och hyra en bostad relativt snabbt. Men hyrorna är höga och de som hyr har ofta låga inkomster. Därför är det ett stort tryck på billiga hyresbostäder som ofta har låg standard. Leieboerforeningen menar att hyresmarknaden fungerar bra för dem som har god ekonomi eller dem som studerar, men är man fattig eller har små resurser är det svårt att vara hyresgäst på den norska hyresmarknaden. Hyran är indexerad till KPI över en 3–årsperiod, vilket gör att man som hyresgäst vet vad man kommer att betala och det är lätt att flytta ut om levnadsbetingelserna skulle ändras. Kommun- och moderniseringsdepartementet uppger att den norska hyresmarknaden fungerar bra. Bostadsförsörjningen är inget problem på den vanliga hyresmarknaden och ägarmarknaden. Man ser inga problem till följd av den höga inflyttningen till städerna, förutom att befolkningsökningen kan ha drivit upp bostadspriserna. Det är få konflikter på hyresmarknaden och god omsättning i hyresrättsbeståndet. Marknaden fungerar bra för de flesta. Dock är det svårare för utslagna och Boverket 116 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner marginaliserade, missbrukare och psykiskt sjuka att hitta en hyresbostad. Bostadsförsörjningen för dessa grupper är det stora problemet på den norska hyresmarknaden. En del av problemet är att kommunerna har svårt att hitta hyresbostäder till dem. 10.2 Institutionellt ramverk för den norska hyresmarknaden Skatteregler Skattesatsen för nettointäkterna från uthyrning beskattas som inkomst av kapital med en skattesats på 27 procent. Det skattepliktiga beloppet från en uthyrning är hyresintäkten minus avdrag för utgifter kopplade till uthyrningen. Avdragsgilla kostnader är el, telefon, avskrivning för inventarier, underhåll och resor till uthyrningsbostaden. Emellertid är en privatpersons intäkt från uthyrning av en del av bostaden helt befriat från skatt om något av följande villkor uppfylls: 1. Bostadsägaren utnyttjar minst halva bostaden själv sett till bostadens hyresvärde. 2. Bostaden är uppdelad i två delar och bostadsägaren uppfyller villkor 1) för en av lägenheterna. 3. Hela eller större delen av bostaden hyrs ut för mindre än 20 000 kronor per intäktsår. De generösa skattereglerna innebär att nästan all andrahandsuthyrning av rum i Norge undgår beskattning. Hyreslagen Den nuvarande hyreslagen infördes 1999 och ersatte en lag från 1939. Leieboerforeningen säger att lagen är pedagogisk; den är uppbyggd och skriven på ett sätt som gör att en lekman kan ta den till sig. De privatpersoner de möter är delvis insatta i hur lagen fungerar och ofta är folk väldigt insatta i vilka rättigheter de har. Exempelvis är aktörerna på hyresmarknaden väl insatta i regler om depositionskonton, kontraktsvillkor och grundläggande rättigheter. De som söker rådgivning kring hyresrättslagstiftningen gör det ofta rörande detaljerade frågor. Standardiserade hyreskontrakt erbjuds av tre organisationer Leieboerforeningen (hyresgästföreningen), Huseiernes Landsforbund (villa och bostadsrättsägares förening) och Forbrukerrådet (konsumentverket). Kontraktstid och uppsägningstid Ett hyresavtal kan antingen vara tidsbestämt eller ej tidsbestämt. Ett tidsbestämt hyresavtal får inte vara kortare än tre år. För uthyrning av ut- Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 117 hyrningsdel är den kortaste tillåtna avtalstiden ett år. En hyresvärd har rätt att hyra ut under en kortare tidsperiod om den uthyrda bostaden ska användas av hyresvärden, eller om det finns andra sakliga skäl. Tidsbestämda avtal kan sägas upp av båda parterna. Uppsägningstiden är tre månader. För uthyrning av rum där hyresgästen har tillgång till en annans bostad är uppsägningstiden en månad. Att uppsägningstiden på den norska hyresmarknaden är tre månader innebär att såväl hyresgäst som hyresvärd i regel har tre månader på sig att hitta en ny motpart. Det innebär att alla lägenheter hyrs ut som mest tre månader i förväg. I regel är det svårt att hitta en lägenhet att hyra mer än tre månader i förväg. Det vanligaste är att man hyr eller hyr ut med en månad till tillträde. Oftast lägger hyresvärdar ut en annons på Finn.no en till två månader innan uthyrningsdatum. En tidsbestämd uthyrning upphör automatiskt vid kontraktstidens slut. Fortsätter uthyrningen i mer än tre månader efter att avtalstiden har löpt ut utan att uthyraren skriftligen uppmanat hyresgästen att flytta har hyresavtalet övergått till att vara ej tidsbestämt. Ett ej tidsbestämt avtal kan när som helst sägas upp av en hyresgäst och uppsägelsetiden är den samma som för tidsbestämda avtal. En hyresvärd kan också säga upp ett ej tidsbestämt avtal. Leieboerforeningen uppger att kontraktstiden vid uthyrning ofta är tre år. Problemet med den i deras ögon korta kontraktstiden är att individer som hyr under en längre tid måste flytta ofta och känner en stor otrygghet. Som hyresgäst har man ingen garanti om att man får bo där längre än tre år. Det är i regel inte ett problem för unga och studenter som tendrar att flytta ofta, däremot för t.ex. ensamstående föräldrar. För dessa blir det jobbigt att flytta. Hyressättning I Norge är marknadsmässig hyressättning tillåten. En hyresvärd har rätt att kräva en hyra motsvarande den som vanligen sätts för liknande bostäder med samma uthyrningsvillkor. Det är enligt lag inte tillåtet med hyror som är orimliga i förhållande till marknadshyran. Enligt experter på området är dock lagens andemening att marknadshyran aldrig är orimlig. Under kontraktstiden har båda parter rätt att kräva en justering av hyran utan att kontraktet upphör. En hyresvärd har rätt att få hyran uppjusterad med KPI under kontraktstiden. Är hyresvärd och hyresgäst oense om hyran kan de vända sig till Taktsnemnda, en nämnd bestående av tre medlemmar från områdets tingsrätt. Boverket 118 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Leieboerforeningen känner till ett fall där det blev en rättstvist om marknadshyressättningen. Men det rörde sig om ett uppenbart bedrägeri. Deras bild är att det finns en acceptans för att marknadshyra tillämpas. Hyresgäster känner väl till vad marknadshyran är och vad som är en rimlig hyra, och det är svårt att hyra ut en lägenhet som ligger ovanför den rådande marknadshyran. Både Finn.no och Leieboerforeningen menar att det är svårt att hitta en hyresgäst för en hyresvärd som kräver en hyra som ligger 500 kronor högre än marknadshyran. Det är lätt för en bostadsökande att via Finn.no veta vad marknadshyran är och därför lätt att se om hyran är fel. I storstadsområdena är det relativt lätt att skaffa sig en uppfattning om vad marknadshyran är, men på landsbygden, där det är färre uthyrningar, är det mer osäkert vad marknadshyran är. Enligt Finn.no fungerar den norska hyresmarknaden väl. Information om hyror efter objekt och område är lättillgängliga vilket gör att marknaden fungerar. Alla vet vad den rådande marknadshyran är vilket innebär att den blir normerande. Uthyrare Leieboerforeningen uppger att de konflikter som förekommer ofta beror på att det är en privatperson som hyr av en annan privatperson. Hyresvärden har en stark maktposition gentemot sin motpart och uthyrningen brukar ske på dennes villkor. Den menar att hyresvärden ofta känner ett starkt ägarskap över bostaden och har en stark personlig relation till sin bostad. Det beror på att denne ofta har gjort stora investeringar i bostaden och tar en stor ekonomisk risk vid uthyrning, exempelvis slitage eller uteblivna hyror. Det kan leda till att hyresgästen känner att det är jobbigt när hyresvärden lägger sig i och vill styra i frågor rörande bostaden och hyresgästens boende. Det kan förekomma diskriminering på marknaden. Larsen och Sommervoll (2011) påpekar att privatpersoner som är hyresvärdar har färre lägenheter än en professionell hyresvärd och därför tar större risk vid varje enskild uthyrning. Många hyresvärdar är beredda att gå ned i hyra för att undvika en onödig ekonomisk risk och kostnaderna med att ha många hyresgäster under en kortare tid. Efter att ha kontrollerat för övriga faktorer som kan påverka hyran för en lägenhet finner de att hyresgäster med utländsk bakgrund i genomsnitt betalar närmare 9 procent mer i hyra och hyresgäster som får sin hyra betald av kommunen har en hyra som är 8 procent högre. Däremot har hyresgäster som får sin hyra betald av sin arbetsgivare en hyra som är 20 procent lägre. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 119 Leieboerforeningen ser gärna fler professionella uthyrare i Norge. De menar att professionella uthyrare ger bättre och tryggare uthyrningsförhållanden, mindre diskriminering sam att de är mer ordentliga. Fler professionella uthyrare skulle leda till färre onödiga tvister och konflikter. De menar att en professionell uthyrare har ett mer välorganiserat sätt att bedriva sina uthyrningar, de har vaktmästare och system för att fånga upp kommunikation mellan hyresvärd och hyresgäst. Ett välkänt fall på den norska hyresmarknaden år 2011 var uthyraren Svenska föreningen. Det var mycket uppmärksammat i Norge och i Sverige genom tv-programmet Uppdrag Granskning. Företagets affärsidé var att hyra ut till svenska arbetskraftsinvandrare genom att erbjuda ett boende med mycket låg standard i Oslos sämre delar. Leieboerforeningen var inblandade när det framkom att Svenska föreningen tog olagliga avgifter från sina hyresgäster. De uppger att personen som drev Svenska föreningen har fortsatt sin verksamhet i en annan firma efter den mediala granskningen. Buy-to-let Enligt Leieboerforeningen är det vanligt med buy-to-let (BTL). Norge är ett rikt land och många letar efter investeringsmöjligheter, investeringar i bostäder är ett bra alternativ till t.ex. aktier. Enlig dem ligger lönsamheten i en BTL-investering i värdestegringen i kombination med skattereglerna. I dagsläget tycks det vara ett överutbud på bostäder att hyra ut då hyresökning tycks ha stannat av sedan ett år tillbaka. De menar att det kan bero på att det är många BTL-investerare som har köpt bostäder de senaste åren. Finn.no bekräftar bilden att det finns många som har köpt en eller två bostäder under de sista 5-10 åren för att hyra ut i andra hand. De menar att större delen av vinsten från en BTL-investering ligger i prisuppgången, när man räknar på vinsten från hyran ligger avkastningen på 2–3 procent. Den låga avkastningen från hyran tyder på att påståendet att hyran är hög i Norge kan vara missvisande. Enligt Kommun- och moderniseringsdepartementet förekommer BTL men det anses inte vara ett problem. Många av BTL-investerarna som hyr ut är inte rika. BTL-investerare driver inte upp bostadspriserna, och det finns inte heller en oro för detta. Slutligen pekar de på att de flesta hyresgäster i Norge hyr under en kort tid. Sedan köper de en bostad och kanske själva hyr ut, då många bostäder har uthyrningsdelar. Att det kan gå snabbt från att vara hyresgäst till att vara hyresvärd innebär att det inte finns en upplevd orättvisa vid uthyrning mellan två privatpersoner. Boverket 120 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Förmedling Eftersom större delen av utbudet annonseras via Finn.no samlas all marknadsinformation där och marknadsaktörer kan få fullständig information om vad som finns till uthyrning, vad hyran är och hur läget påverkar hyran m.m. För närvarande jobbar Finn.no genom ett sidoprojekt kallat Utleieplassen med att utveckla tjänster för att minska transaktionskostnaderna genom att förbättra matchningen mellan hyresgäst och hyresvärd. Projektet har sin bakgrund i att huvuddelen av arbetet i matchningsprocessen vid en uthyrning har legat på hyresvärden. Även vid tillfällen då hyresmarknaden har varit hyresvärdens marknad med många sökande, har det varit förknippat med mycket arbete för en hyresvärd att gå igenom ansökningar från bostadsökande. En följd av detta har varit att hyresvärdar har valt hyresgäster efter först-till-kvarn-principen. Genom att skapa en plattform där bostadssökande gör profiler som beskriver vad och varför de vill hyra, vem de är, deras jobb och utbildning m.m. hoppas man underlätta uthyrningsprocessen. Plattformssystemet innebär att huvuddelen av arbetet flyttas över på hyresgästerna och ger hyresvärden strukturerad information om de potentiella hyresgästerna, vilket underlättar screeningsprocessen. Depositionsbetalningar i Norge Enligt norsk lag är det tillåtet för en uthyrare att kräva en deposition från hyresgästen. Depositionen utgör en säkerhet för obetald hyra, skador på bostaden samt andra fodringar som följer av hyresavtalet. Depositionen får som mest uppgå till ett belopp motsvarande sex månadshyror. Det deponerade beloppet ska sättas in på ett särskilt konto i hyresgästens namn hos en finansinstitution med rätt att bedriva insättningsverksamhet. Ingen av parterna kan röra pengarna så länge uthyrningen pågår. Efter att uthyrningen upphört kan endera parten göra anspråk på det deponerade beloppet. Om hyresvärden då kräver att pengar ska utbetalas till denne från depositionskontot upplyser finansinstitutionen hyresgästen om att pengarna kommer betalas inom fem veckor om inte hyresgästen motsätter sig anspråket i domstol. På samma sätt har en hyresvärd fem veckors tid på sig att motsätta sig en hyresgästs anspråk på depositionen. Endera parten kan kräva utbetalning av depositionen med stöd av ett skriftligt sam-tycke av den andra parten eller med stöd av en rättslig dom. Hyresvärden har rätt att välja institution för depositionskontot givet att den inte är direkt olämplig för hyresgästen; hyresvärden är skyldig att stå för kostnaden vid upprättandet av ett depositionskonto. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 121 Leieboerforeningen uppger att en depositionsbetalning i regel motsvarar tre månadshyror. Det är vanligt att hyresvärdar tar depositionsbetalning vid en uthyrning på marknaden, men inte vid uthyrning till vänner och bekanta. Systemet med depositionskonton uppges fungera relativt bra. Att det finns en objektiv tredje part med i bilden som följer vissa regler för utbetalning av depositionen gör att många problem undviks. De problem som finns rörande depositionsbetalningar är att hyresvärdar tar olagliga depositioner, inte följer de regler som finns i lagen och gör ogiltiga anspråk på depositionen. Ett problem är att många hyresvärdar vill att depositionsbetalningarna ska betalas in på deras privata konto, vilket ofta sker, särskilt i situationer där hyresvärden har möjligheten att välja bland många konkurrerande bostadssökande. En norsk hyresgäst som betalar in depositionsbetalningen på hyresvärdens konto hamnar i en situation liknande svenska andrahandshyresgäster där hyresvärden har total kontroll av utbetalningen vid hyrestidens slut. Dock menar Leieboerforeningen att norska hyresgäster känner till sina rättigheter och brukar stå på sig om hyresvärden går emot reglerna för depositionsbetalningar. Tvärtemot vad man kan tro menar dock Leieboerforeningen att det är hyresvärden som har mest att förlora på att inte sätta upp ett lagenligt depositionskonto. Problemet för den hyresvärd som tar en olovlig deposition är att om hyresgästen flyttar in innan denne har betalat depositionen har hyresgästen rätt att vägra betala in depositionen på hyresvärdens konto utan att hyresvärden kan vräka hyresgästen. Vidare har den hyresgäst som har betalat in depositionen på hyresvärdens privata konto rätt att ”bo upp” depositionen genom att inte betala hyra och kan därmed tvinga hyresvärden att sätta upp ett lagenligt depositionskonto. Om hyresgästen väljer att ”bo upp” depositionen månaderna innan utflytt kan hyresvärden hamna i en situation där denne har gått miste om sin deposition och saknar säker-het ifall nått skulle gå fel eller om lägenheten skulle skadas. Ett annat problem som Leieboerforeningen erfar är att det vid slutet av en uthyrning kan vara lockande för många hyresvärdar att lägga beslag på depositionsbetalningen. De ser många fall där hyresvärdar kräver in depositionen på mycket svaga grunder. De uppger att det finns fall där en hyresvärd har krävt ersättning för en tidigare skada från två hyresgäster i följd. För att undvika detta uppmanar de hyresgästen att fota bostaden före och efter för att kunna bemöta hyresvärdens krav. Det är viktigt att som hyresgäst dokumentera lägenhetens skick vid inflyttning så att man inte blir ersättningsskyldig för tidigare skador. Mekanismen att banken inte betalar ut vid tvist innebär att parterna måste gå till Husleietvistutvalget (HTU) för att få tillgång till depositionen. HTU har tvistelösning Boverket 122 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner vid uthyrning i Oslo, Bergen och Trondheim. Att en deposition vid en tvist bara kan betalas ut genom domstolsbeslut innebär att det finns en säkerhet för hyresgästen vid orimliga krav från hyresvärdens sida. Leieboerforeningen menar att tvistlösning genom HTU fungerar bra. Depositumsgaranti är en ny produkt på marknaden som erbjuds av företaget Husleie.no AS. Företaget är delägt av samma företag som även äger Finn.no. En depositumsgaranti är en garanti som hyresgästen köper istället för att betala in en deposition. Garantin innebär att hyresvärden blir ersatt vid utebliven hyra eller skada på lägenheten och hyresgästen blir ersättningsskyldig till utställaren av garantin. För att köpa en depositumsgaranti måste hyresgästen betala in ett engångbelopp före inflyttning. Garantin gäller i tre år och återbetalas inte till hyresgästen efter avslutad uthyrning. Syftet med produkten är att underlätta uthyrning för hyresgäster som inte har kapital att sätta in på ett depositionskonto. På sin hemsida uppskattar Husleie.no att en depositumsgaranti för en deposition motsvarande tre månadshyror på 7 500 NOK per månad skulle kosta 3 600 NOK. Leieboerforeningen menar att problem ibland kan uppstå eftersom hyresgästen kan uppfatta det som att de köper en personlig försäkring, när det i själva verket är en försäkring som endast omfattar hyresvärden och hyresgästen blir återbetalningsskyldig vid en utbetalning. Tabell 58. Kostnad för depositumsgaranti, NOK. Månadshyra (NOK) Vanlig tre månaders Depositumsgaranti 3 månadshyror Depositumsgaranti 6 månadshyror Engångsbetalning: Försäkrat belopp: Engångsbetalning: Försäkrat belopp: deposition 5 000 15 000 2 400 15 000 3 300 30 000 7 500 22 500 3 600 22 500 4 950 45 000 10 000 30 000 4 800 30 000 6 600 60 000 12 500 37 500 6 000 37 500 8 250 75 000 Källa: www.husleie.no 10.3 Husleietvistutvalget Syftet med Husleietvistutvalget (HTU) är att erbjuda en snabb, billig och kompetent behandling av tvister på hyresmarknaden. HTU är en statlig myndighet under Kommunal- och moderniseringsdepartementet och fungerar som en domstol som både kan medla och avgöra tvister. Myndigheten bistår också marknadens parter med information och vägledning och svarar på frågor från hyresvärdar och hyresgäster i hela landet. Samtliga tvist lösare är jurister som är specialiserade på hyresrätt. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 123 Verksamheten styrs genom regleringsbrev från departementet. I 2014 års regleringsbrev står det att myndighetens uppdrag är att den ska snabbt och säkert ska behandla tvister på hyresmarknaden, samt att handläggningstiden ska ligga på 2013 års nivå eller kortare. För andra kvartalet 2014 var den genomsnittliga behandlingstiden för alla tre kontoren, från inkommit ärende till avslut, 9,5 veckor vid förlikning och 15,8 veckor vid domstolsbeslut. Myndighetens arbetsområde är Oslo fylke, Akershus fylke, Hordalands fylke och Sør- og Nord-Trøndelags fylke. I övriga fylken behandlas liknande tvister av forliksådet. Avgiften för en tvist som avgörs genom domstolsbeslut är 860 NOK. Avgiften för att använda sig av HTU är subventionerat av staten och måste betalas innan ärendet behandlas. Tvisterna som behandlas kan exempelvis handla om: • depositionsbetalningar • obetalda hyror • ersättning för skador och slitage • uppsägning • bister i lägenheten • hyresbelopp HTU behandlar ett ärende oavsett om hyresvärden eller hyresgästen är privatpersoner eller företag. Det avgörande är att ärendet gäller uthyrning av bostad och att bostaden ligger inom deras arbetsområde. Vid en tvist kan vardera sidan bestå av flera parter. 10.4 Slutsatser I Norge är bostadspolitiken inriktad mot ägande. Att hyra en bostad är något som man gör tillfälligt och de som har ekonomisk möjlighet att köpa en bostad gör i regel det. Norge är ett välmående land, och få saknar ekonomiska förutsättningar att äga sin bostad. Hyresmarknaden är marknadsanpassad och större delen av hyresvärdarna är privatpersoner. Som ett resultat är institutionerna anpassade för privatuthyrning. Hyreslagen, hyressättningen, skattesystemet, regelverket kring depositionskonton och institutionerna för tvistelösning är alla utformade för en hyresmarknad där huvuddelen av hyresvärdarna är privatpersoner. Marknadsaktörerna har en god överblick av marknadsläget via annonsportalen Finn.no som samlar större delen av utbudet. För närvarande tycks det pågå ett utvecklingsarbete av institutionerna från privat håll. Boverket 124 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Syftet är ett erbjuda tjänster som minskar transaktionskostnaderna för marknadsaktörerna. Det har tagits fram nya tjänster rörande depositionsbetalningar för att göra dem överkomliga för kapitalsvaga hyresgäster. Dessutom utvecklas annonseringsplattformar vilka underlättar matchnings- och screeningsprocessen vid uthyrning. Den norska hyresmarknaden är välfungerande, söktiderna är korta och det finns ett stort och lättillgängligt utbud av lägenheter att hyra. Dessutom finns institutioner som ger god information av den rådande marknadshyran. Som en följd av detta tycks hyresgäster vara känsliga för avvikelser från marknadshyran. Trots att det saknas data finns det en samstämmig bild av att buy-to-let är vanligt förekommande. Sammanfattningsvis kan man konstatera att den norska hyresmarknadens mest framträdande egenskaper är dess marknadsanpassning samt att den fungerar som mellanstation innan man går in som bostadsägare. Dessa egenskaper gör den väl lämpad för individer som är hyresgäster under en kort tid och sämre lämpad för långvariga hyresgäster eller individer som till följd av ekonomiska eller sociala svårigheter saknar möjligheter att köpa en bostad. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 125 Referenser Litteratur Akerlof, G. A. (1970), ”The Market for 'Lemons': Quality Uncertainty and the Market Mechanism”, Quarterly Journal of Economics vol. 84(3), p. 488-500. Aronsson, T., Lundberg, J. & Wikström, M. (2001), “Regional income growth and net migration in Sweden, 1970-1995”, Regional Studies vol. 35(9), p. 823-830. Beatty, T. K. & Sommervoll, D. E. (2012), ”Discrimination in rental markets: Evidence from Norway”, Journal of Housing Economics, vol. 21(2), p. 121-130. Betänkande 2012/13:CU3, Privatuthyrning av bostäder. Coase, R. H. (1937), ”The Nature of the Firm”, Economica vol. 4(16), p. 386-405. Coase, R. H. (1960). ”The Problem of Social Cost”, Journal of Law and Economics vol. 3, p. 1-44. Coates, D., Lydon, R. & McCarthy, Y. (2015), ”House price volatility: The role of different buyer types”, Economic Letter No. 2, Central Bank of Ireland. Dahlberg, A. & Holmlund, B. (1978), ”The interaction of migration, income and employment in Sweden”, Demography vol. 15(3), p. 259-266. Dahlman, C. J, (1979), ”The Problem of Externality”, Journal of Law and Economics vol. 22(1), p. 141-62. Fredriksson, P. (1999). ”The dynamics of regional labor markets and active labor market policy: Swedish evidence”, Oxford Economic Papers vol. 51(4), p. 623-648. Glaeser, E.L, Kolko, J. & Saiz, A. (2000), Consumer city, Working paper no. 7790, National Bureau of Economic Research, Cambridge. de Graf, T. & van Leuvensteijn, M. (2007), The impact of housing market institutions on labour mobility: A European cross-country comparison, Centre for European Policy Studies, Bryssel. Boverket 126 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Gulbrandsen L. & Nordvik V. (2007), Tilbudet av leide boliger, Skriftserie 6/07, NOVA, Oslo. Göteborgs-Posten (2015), ”Spotify startar bostadsförmedling”, Göteborgs-Posten, 2015-03-15. Hunt, J. & Gauthier-Loiselle, M. (2008), How much does immigration boost innovation? Working paper no. 14312, National Bureau of Economic Research, Cambridge. Hyresgästföreningen (2012a), ”Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? En undersökning av hur jobbsökande påverkas av bostadsbrist”, rapport, juni 2012, Hyresgästföreningen, Stockholm. Hyresgästföreningen (2012b), ”Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter?”, rapport, 2012, Hyresgästföreningen, Stockholm. Karpestam, P. (2013), Bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt, Marknadsrapport, juni 2013, Boverket, Karlskrona. Kelly, R., O’Malley, T. & O’Toole, C. (2014), ”Do first time buyers default less? Implications for macro-prudential policy”, Economic Letter No. 14, Central Bank of Ireland. Kerr, W. R. & Lincoln, W. F. (2010), The supply side of innovation: H1B visa reforms and US ethnic invention, Working paper no. 15768, National Bureau of Economic Research, Cambridge. Nilsson, C. (1989), Lönepolitik och regional balans: en ekonometrisk analys av de regionala arbetsmarknadsproblemen och den fackliga lönepolitiken under perioden 1964-83, FIEF, Stockholm. North, D. C. (1990), Institutions, institutional change and economic performance, Cambridge University Press, Cambridge. North, D. C. (1992), ”Institutions, Ideology, and Economic Performance,” Cato Journal vol. 11(3), p. 477-488. Regeringens proposition 2012/13:1, Budgetproposition för 2013: Förslag till statens budget för 2013, finansplan och skattefrågor. Røed Larsen, E. & Sommervoll, D. E. (2011), ”Prisdannelsen i det norske leiemarkedet: En teoretisk og empirisk analyse av hovedmekanismer generelt og utsatte grupper spesielt”, NOU 2011:15. SFS 2012:978, Lag om uthyrning av egen bostad. Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 127 SFS 1970:994, Jordabalk SFS 1978:313, Förordning om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling SFS 2000:1383, Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Sandlie, H. C., 2013, ”Leiemarkedet”, i Sandlie, H. C. och Skevik Gødem, S (Red.), Bolig og levekår i Norge 2012, NOVA, Rapport 14/2013 Tottmar, M. (2015), ”Spotify: Stockholm är sämst”, Dagens Nyheter, 2015-03-03. Wallis, J. J & North, D. (1986), ”Measuring the Transaction Sector in the American Economy, 1870-1970”, i Long-Term Factors in American Economic Growth, NBER Chapters, p. 95-162. Westerlund, O. (1997), ”Employment opportunities, wages and international migration in Sweden 1970-1989”, Journal of Regional Science vol. 37(1), p. 55-73. Zavodny, M. (2011), Immigration and American jobs, American Enterprise Institute and the Partnership for a New American Economy, Washington. Muntliga källor Aasen, L., Leieboföreningen, 2015-06-10 Aguero, L., pressansvarig, Blocket Bostad 2015-05-22 Börjesson, V., verkställande direktör, Bostad Direkt, 2015-05-13 Foxen-Stjernswärd, S., verkställande direktör, Residensportalen, 201505-12 Frisvold Furuseth, M., seniorrådgiver, Kommunal- og moderniseringsdepartementet, 2015-06-11 Gulbrandsen, L., forskare, NOVA, 2015-06-10 Løseth, R., advokatfullmektig, Leieboföreningen, 2015-06-10 Nordenfelt, J., informationschef, Erik Olsson Fastighetsförmedling, 2015-05-18 Skjelstad, Å., forrettningsutvikler, Finn.no, 2015-06-09 Boverket 128 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Strömsten, F., medgrundare, Qasa, 2015-05-13 Wadling, K., kreditanalytiker, Stadshypotek, 2015-05-07 Mailkorrespondens Frithiof, M., Investor Relations Manager, Swedbank, 2015-06-03 Magnusson, J., privatekonom, Skandinaviska enskilda banken, 2015-0528 Skytt, M., bolånechef, Nordea, 2015-05-25 Uppling, J., analyschef, Mäklarsamfundet, 2015-04-30 Datakällor Bostad Direkt Utleieplassen.no Valueguard SCB Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 129 Bilaga 1 Boverket 130 Boverket Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 131 Boverket Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 00 Webbplats: www.boverket.se
© Copyright 2024