1. No category

RAPPORT 2015:39
REGERINGSUPPDRAG
Andrahandsmarknaden:
hyror, utbud och
institutioner
Andrahandsmarknaden:
hyror, utbud och
institutioner
Boverket
Titel: Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Rapportnummer: 2015:39
Utgivare: Boverket, oktober, 2015
Upplaga: 1
Tryck: Boverket internt
ISBN tryck: 978-91-7563-307-7
ISBN pdf: 978-91-7563-308-4
Sökord: Uthyrning, andrahandsuthyrning, privata bostäder, uppföljning,
lagen om uthyrning av egen bostad, hyror, hyresnivåer, utbud, avgifter,
omsättning, andrahandsmarknaden, andrahandsförmedling, Sverige,
Norge
Diarienummer: 768/2015
Process: 4.3.1
Rapporten kan beställas från Boverket.
Webbplats: www.boverket.se/publikationer
E-post: publikationsservice@boverket.se
Telefon: 0455-35 30 00
Postadress: Boverket, Box 534, 371 23 Karlskrona
Rapporten finns i pdf-format på Boverkets webbplats.
Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.
Boverket
Förord
Denna rapport utgör Boverkets svar på regeringsuppdrag
N2015/1714/PUB ”Uppdrag att göra en uppföljning av lagen (2012:978)
om uthyrning av egen bostad”.
Projektledare och kontaktperson är Sebastian Johansson.
Författare är Sebastian Johansson, Malin Westlund och Assar Lindén.
Marie Rosberg har deltagit i analysarbetet.
Projektgruppen har fått synpunkter och förslag från, Peter Karpestam,
Bengt Hansson, Pia Westford, Pia Blomdin Åhrling, Roger Gustafsson,
Bengt J Eriksson och Bo Söderberg.
Karlskrona, oktober 2015
Janna Valik
Generaldirektör
Boverket
Innehåll
Förord ........................................................................................... 3
Sammanfattning ............................................................................ 6
1 Inledning och läsanvisning ......................................................... 8
1.1 Inledning ..........................................................................................8
1.2 Läsanvisning ...................................................................................9
2 Hyresnivåer och omsättning ..................................................... 10
2.1 Indelning ....................................................................................... 10
2.2 Hyror ............................................................................................. 11
2.3 Ligger hyrorna för högt? ............................................................... 16
2.4 Utbud ............................................................................................ 20
2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden ........................................ 31
2.6 Säsongseffekter ........................................................................... 34
2.7 Slutsatser ..................................................................................... 36
3. Undersökning av den nya lagen 2012:978............................... 38
3.1 Hyror ............................................................................................. 38
3.2 Antal uthyrningar .......................................................................... 40
3.3 Slutsatser ..................................................................................... 43
4. Kartor över utbud och hyresnivåer ........................................... 46
4.1 Inledning ....................................................................................... 46
4.2 Antalet uthyrningar 2012 .............................................................. 46
4.3 Antalet uthyrningar 2014 .............................................................. 46
4.4 Hyresnivåer 2012 ......................................................................... 53
4.5 Hyresnivåer 2014 ......................................................................... 53
4.6 Andelen bostadsrätter .................................................................. 58
5. Enkät till hyresgäster och hyresvärdar ..................................... 61
5.1 Enkät resultat ............................................................................... 61
5.2 Sammanfattning ........................................................................... 75
6. Marknadsimperfektioner .......................................................... 77
6.1 Vad är transaktionskostnader? .................................................... 77
6.2 Transaktionskostnader beror på asymmetrisk information .......... 77
6.3 Vilka konsekvenser har transaktionskostnader?.......................... 78
6.4 Hur påverkar transaktionskostnader marknaden för
andrahandsuthyrning av bostäder?.................................................... 79
6.5 Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin ................................ 80
6.6 Institutioner påverkar transaktionskostnaderna ........................... 82
6.7 Brist på fungerande institutioner på andrahandsmarknaden ....... 83
6.8 Avslutning ..................................................................................... 84
7. Andrahandsförmedlingar ......................................................... 85
7.1 Inledning ....................................................................................... 85
7.2 En studie av fem förmedlingar ..................................................... 85
7.3 Varför finns förmedlare på andrahandsmarknaden? ................... 90
7.4 Hyresnivå och utbud .................................................................... 92
7.5 Bostadsrättsföreningar ................................................................. 93
7.6 Slutsatser ..................................................................................... 94
8. Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling .................. 96
8.1 Typer av partsrelationer vid andrahandsuthyrning....................... 96
Boverket
8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd ....................................... 97
8.3 Förmedling och avgifter ................................................................ 98
8.4 Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som exempel ........... 99
8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader ............ 99
9. Vilka förutsättningar finns det för buy-to-let?.......................... 105
9.1 Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let .......................... 105
9.2 Sammanfattning ......................................................................... 110
10. Den norska uthyrningsmarknaden ....................................... 113
10.1 Den norska hyresmarknaden ................................................... 113
10.2 Institutionellt ramverk för den norska hyresmarknaden ........... 116
10.3 Husleietvistutvalget .................................................................. 122
10.4 Slutsatser ................................................................................. 123
Referenser ................................................................................ 125
Litteratur ........................................................................................... 125
Muntliga källor .................................................................................. 127
Mailkorrespondens ........................................................................... 128
Datakällor ......................................................................................... 128
Bilaga 1 ..................................................................................... 129
Boverket
6
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Sammanfattning
Nya regler för uthyrning av privata bostäder (”andrahandsuthyrning”)
infördes den 1 februari 2013. I denna rapport görs en uppföljning av
lagen (2012:978). Vi presenterar och analyserar data samt enkät- och
intervjumaterial. Vi beskriver hur andrahandshyresmarknaden fungerar,
med särskild tonvikt på konsumentperspektivet. Analyser av hyresnivåer
och omsättning på marknaden står i fokus. Mellanhänders agerande på
marknaden, och effekterna för konsumenterna, undersöks. En begränsad
utblick görs genom att redovisa erfarenheter från Norge.
• Perioden 2009–2014 ökade andrahandshyrorna kraftigt för samtliga
lägenhetstyper och regioner. Data visar att andrahandshyran för
hyresrätter är lägre än bostadsrättshyran. Vidare tycks andrahandshyrorna för bostadsrätter ligga lägre än den högsta tillåtna nivån för
den kostnadsbaserade hyressättningen. Andrahandshyrorna har alltså
inte avvikit från de ramar som lag 2012:978 anger. Den stora
förändringen är utbudets utveckling. Under 2009–2011 minskade utbudet kraftigt. Trots att utvecklingen vände 2011 har marknaden ännu
inte återhämtat sig. Vändningen efter 2011 drivs helt av en ökad
uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet.
• Det är statistiskt säkerställt att hyrorna för samtliga lägenhetstyper har
utvecklats snabbare efter att lag 2012:978 trädde i kraft. Orsaken till
den snabbare hyresökningen är okänd. Att hyresökningen omfattar
samtliga lägenhetstyper samt att data över hyresutvecklingen inte
uppvisar ett plötsligt språng i samband med den nya lagen tyder på att
andra faktorer än lagändringen kan ha drivit hyrorna. Data över antalet
uthyrningar visar att det bara är bostadsrättsuthyrningen som har en
statistiskt säkerställd ökning efter införandet av den nya lagen. Det går
inte att dra några säkra slutsatser om hyresrätts- och rumsuthyrningen.
• En enkätundersökning visar att hyresgäster i regel har låga inkomster
och att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt
förekommande. De som hyrt ut i andra hand under de senaste två åren
uppger att bostadsrättsföreningarna generellt inte förhindrar andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Vidare uppger man jobb eller studier
på annan ort som de vanligaste skälen till andrahandsuthyrning. De
som hyrt bostad i andra hand under de senaste två åren uppger att de
inte kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad som de
vanligaste skälen. Både hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en bra
relation till sin motpart. Hyresvärdarna uppger att de inte har
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
7
svårigheter att hitta en bra motpart; däremot svarar hyresgästerna att
det är svårt att hitta ett andrahandsboende. De största problemen som
hyresgästerna uppger att de stött på är oseriösa hyresvärdar och bedragare.
• I dagsläget är det troligtvis höga transaktionskostnader i samband med
andrahandsuthyrning. Det saknas institutioner för att minska parternas
risk vid uthyrning. En förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andrahandsuthyrning och därmed troligen öka andrahandsuthyrningen. För
närvarande arbetar en rad företag med att ta fram tjänster för att
minska den ekonomiska osäkerheten vid andrahandsuthyrning.
Omsättningen på andrahandsmarknaden är hög och vinstmöjligheterna
är goda för de företag som lyckas med att ta en marknadsandel.
Utvecklingen av andrahandsmarknadens institutionella ramverk
befinner sig troligen i ett formativt skede.
• Dock ger marknaden intrycket av att vara oreglerad. Det tycks saknas
kontrollfunktioner rörande försäljning av tjänster som är kopplade till
förmedling av andrahandsuthyrning. En snabb genomgång visar att
det i vissa fall kan vara oklart för en hyresgäst om ett företag har rätt
att ta betalt för den tjänst som erbjuds.
• I vilken utsträckning buy-to-let (BTL) förekommer är i dag okänt. Det
saknas data över antalet individer som köper en bostad i syfte att hyra
ut den i andra hand. Mäklare, banker, andrahandsförmedlare och
fastighetsmäklare uppger att BTL endast är en marginell företeelse.
Beräkningar visar att hyresavkastningen gör BTL-investeringar
lönsamma för tillfället. Dock beror avkastningen på dagens ränteläge
och känsligheten för ränte- och amorteringsökningar är stor.
Bostadens värdeökning utgör större delen av avkastningen från en
BTL-investering och kommer spela en ännu större roll vid ett högre
ränteläge.
• Den norska hyresmarknaden är marknadsanpassad och präglas av
privatpersoner som hyr ut en eller ett fåtal lägenheter. Söktiderna är
korta och det finns ett stort och lättillgängligt utbud av bostäder att
hyra. Institutionerna är välfungerande och anpassade för
privatuthyrning, och som en följd av detta måste den norska hyresmarknaden beskrivas som välfungerande. Även här utvecklar företag
tjänster som syftar till att minska transaktionskostnaderna vid andrahandsuthyrning.
Boverket
8
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
1 Inledning och läsanvisning
1.1 Inledning
Den 1 februari 2013 trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen
bostad, privatuthyrningslagen, i kraft, varvid det blev tillåtet att sätta
hyran utifrån uthyrarens kapital och driftskostnader (Regeringens
proposition 2012/13:1, betänkande 2012/13:CU3). Därefter trädde
ändringar i bostadsrättslagen i kraft den 1 juli 2014 som innebär att
bostadsrättsägaren inte längre behöver ”beaktansvärda skäl” utan endast
”skäl” för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrättsföreningen. Från inkomståret 2013 höjdes schablonavdraget för den
skattepliktiga intäkten från andrahandsuthyrning från 21 000 kronor till
40 000. Uppföljning av lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad är
bakgrunden till det regeringsuppdrag som besvaras i denna rapport. Uppdraget innebär att vi ska (1) inhämta data och material om andrahandsmarknadens funktionssätt, (2) främst ha ett konsumentperspektiv och (3)
beakta hyressättning och utbud. Uppdragstexten finns i bilaga 1.
Rapporten syftar till att ge en mångsidig bild av hur marknaden för uthyrning av egen bostad har utvecklats sedan regelförändringarna och hur
den ser ut i dag. För att ge perspektiv på de huvudresultat som besvarar
de direkta frågorna i uppdraget har vi även gjort ett antal kompletterande
mindre undersökningar. Vi belyser denna delmarknad av bostadsmarknaden från en rad olika håll, med olika typer av dataunderlag och
metoder.
Boverkets utgångspunkt har varit att beskriva andrahandsmarknadens
funktionssätt både kvantitativt och kvalitativt. En marknad kan delvis
beskrivas genom priser och utbud samt förändring av dessa över tid, men
även genom de förhållanden som marknadsaktörer agerar under och hur
dessa bestäms av de institutioner som finns på marknaden. En stor del av
rapporten består därför av en kvalitativ genomgång av andrahands
marknadens institutionella ramverk.
De datakällor vi använt är annonsdata från Blocket som har analyserats
av Valueguard. Dessutom har vi data över antalet registrerade bostäder
hos Bostad Direkt. Utöver detta har vi gjort en enkätundersökning riktad
mot hyresgäster och hyresvärdar, intervjuat representanter för flera av de
företag som förmedlar uthyrningar på andrahandsmarknaden samt
intervjuat aktörer och kännare på den norska bostadsmarknaden.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
9
I rapporten använder vi i många sammanhang begreppet ”andrahandshyra” för det mer korrekta ”hyra vid uthyrning av egen bostad”. Vidare
används begreppet ”utbud” som synonym för antalet uthyrningar.
Två återkommande insikter under rapportarbetet har varit att institutioner
är lika viktiga som prissättningen för att skapa en fungerande marknad.
Samt att den enskilde marknadsaktörens nytta från marknadsaktiviteter
påverkas såväl av det institutionella ramverket som av marknadspriset
och utbudet.
1.2 Läsanvisning
Kapitel 2 redovisar beskrivande statistik över hyresnivåer, antal
uthyrningar och andrahandsmarknadens omsättning.
Kapitel 3 redovisar ett enklare formellt statistiskt test av regeländringens
effekt på hyresnivåer och antal uthyrningar.
Kapitel 4 innehåller kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för
sex stycken delmarknader.
Kapitel 5 redovisar resultaten av en enkät som skickades ut till andrahandshyresgäster och andrahandshyresvärdar.
Kapitel 6 diskuterar hur marknadsimperfektioner kan uppstå på andrahandsmarknaden till följd av transaktionskostnader och asymmetrisk
information.
Kapitel 7 redovisar hur förmedlingsföretag på marknaden etablerats och
agerar som svar på just marknadsimperfektioner.
Kapitel 8 diskuterar de juridiska förutsättningarna för förmedlingsföretagens agerande på marknaden.
Kapitel 9 återger en enklare diskussion rörande förekomsten av och
förutsättningarna för att köpa en bostad med syftet att hyra den ut i andra
hand.
Kapitel 10 ger en begränsad utblick utanför den svenska marknaden och
redovisar vissa relevanta erfarenheter från Norge.
Boverket
10
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
2 Hyresnivåer och omsättning
2.1 Indelning
I detta kapitel redovisar vi statistik över hyresnivåer och omsättning för
privata bostäder som hyrts ut under tidsperioden 2009–2015. Primärdata
har hämtats från annonser på Blocket. Datamaterialet har granskats och
bearbetats av Valueguard i syfte att rensa bort felregistrerade observationer och orimliga datavärden. Antalet annonser i det rensade data
materialet varierar mellan 42 930 och 33 201 stycken per år. Vid
beräkning av hyresnivåer har Valueguard skattat hyran för typlägenheter
med hjälp av traditionell hedonisk estimeringsteknik, varvid man i
möjligaste mån kontrollerar för individuell variation i bostädernas värdepåverkande egenskaper såsom område, antal rum, våningsplan, yta och
fastighetstyp. Utöver data från Valueguard har vi använt oss av uppgifter
över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt i kapitel 2.4 och 2.5.
Eftersom analysen bygger på annonsdata är det inte säkert att det speglar
antalet faktiska uthyrningar eller faktiska hyror. En bostad kan
annonseras ut flera gånger till följd av t.ex. låg standard eller hög hyra.
Vidare täcker inte våra data hela marknaden, vars storlek är okänd. I
samtal med Qasa, ett av de företag som förmedlar andrahandsuthyrningar,
har det framkommit att de uppskattar den totala andrahandsmarknadens
omfattning till mellan 100 000 och 150 000 uthyrningar per år. År 2013
uppskattade SCB att antalet andrahandshyresgäster låg mellan 102 000
och 152 000. Antalet uthyrningar kan alltså vara två till tre gånger större
än antalet i vårt datamaterial. Det är möjligt att hyran vid en uthyrning
kan skilja sig från den annonserade hyran till följd av förhandling mellan
hyresvärd och hyresgäst. Dock är det omöjligt att observera sluthyror och
i vilken omfattning en annonserad hyra förhandlas. Vidare måste vi
påpeka att data speglar flödet på andrahandsmarknaden, inte stocken.
Från data kan vi få en bild av antalet uthyrningar per år, men inte över det
totala antalet andrahandshyresbostäder. Vi har ingen uppfattning om
huruvida stock eller flöde har påverkats av faktorer såsom förändrad
genomsnittlig uthyrningstid.
Analysen görs därför under antagande att (1) data över uthyrningar har
samma fördelning som marknaden i stort och speglar marknadsutvecklingen, (2) faktorer såsom boendetid och återannonsering är
konstanta och har inte påverkat antalet annonser och (3) andrahandshyror
förhandlas i låg utsträckning och annonserade hyror därför ger en korrekt
bild av sluthyror.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
11
2.2 Hyror
Figur 1 visar hyresindex för bostadsrätter, hyresrätter och rum i
Stockholms län på månadsbasis. Tabell 1 visar att andrahandshyrorna i
Stockholms län utvecklades svagt fram till mitten av 2010 för att därefter
öka kraftigare. Det tycks inte finnas ett tydligt ”hopp” uppåt i data till
följd av en hyresökning i samband med att den nya lagen trädde i kraft
2013. Vidare tycks utvecklingen för bostadsrätter och hyresrätter vara
lika. Hyrorna för båda upplåtelseformerna tycks utvecklas i samma takt
under hela perioden. Även om ökningstakten är ungefär densamma ligger
hyresnivån för hyresrätter betydligt lägre än för bostadsrätter. Figur 2
visar att andrahandshyrorna i Stockholms kommun följer ett liknande
mönster.
Figur 1. Hyresindex Stockholms län, månadsfrekvens.
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 2 visar hyresutvecklingen i Stockholms kommun, vilken förväntas
ha en mer dramatisk utveckling än länet som helhet.
Boverket
12
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 2. Hyresindex Stockholms kommun, månadsfrekvens.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 1 visar den procentuella ökningen av andrahandshyrorna mellan
2009 och 2015. Data är i månadsfrekvens och delas upp i två perioder:
perioderna före respektive efter den nya lagen som kom februari 2013.
Mellan 2009 och 2015 ökar andrahandshyran för bostadsrätter, hyresrätter och uthyrda rum med 43, 40 respektive 33 procent. Perioden efter
att den nya lagen trädde i kraft 2013 är den månadsvisa ökningstakten
högre för hyresrätter och uthyrningsrum, jämfört med perioden före
lagändringen, medan utvecklingen för bostadsrätter är ungefär densamma
för båda perioderna.
Tabell 1. Utveckling av andrahandshyror i Stockholms län 2009-2015,
månadsfrekvens
Ökning under perioden, procent
Ökning per månad, procent
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
2009:2-2015:1
43
40
33
0,5
0,5
0,4
2009:2:2013:2
28
24
18
0,5
0,4
0,4
2013:2-2015:1
12
13
12
0,5
0,5
0,5
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 3-5 visar andrahandshyrans utveckling för sex kommuner på
kvartalsbasis. För att jämna ut säsongseffekter visar vi hyran som fyra
kvartals glidande medelvärde
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
13
Figur 3 visar att andrahandshyrorna ökar under hela tidsperioden och
takten ser inte ut att förändras efter den nya lagen 2013. Andrahandshyrorna för bostadsrätter utvecklas betydligt långsammare i Malmö
jämfört med övriga kommuner medan Stockholms kommun har den
högsta ökningen.
Figur 3. Utveckling av andrahandshyran i bostadsrätter i sex städer 2010-2015
(index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 4 visar att hyresutvecklingen för hyresrätter som hyrs ut i andrahand är något långsammare än utvecklingen för bostadsrätter. Hyresökningarna tycks vara lika i samtliga sex kommuner. Jämfört med
hyrorna för bostadsrätter tycks inte utvecklingen i Malmö avvika från de
andra kommunerna. Stockholm har den högsta hyresökningen och
Göteborg har den lägsta. I perioden efter att den nya lagen trädde i kraft
har Uppsala den högsta ökningen och Malmö den lägsta.
Boverket
14
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 4. Utveckling av andrahandshyran i hyresrätter i sex städer 2010-2015
(index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 5 visar hyresutvecklingen för uthyrningsrum som tycks ha en större
spridning än andrahandshyrorna för hyresrätter och bostadsrätter. Mellan
2009 och 2015 har Stockholm den högsta hyresökningen och Malmö den
lägsta. Efter februari 2013 har Umeå den högsta ökningen.
Figur 5. Utveckling av andrahandshyran i uthyrningsrum i sex städer 2010-2015
(index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 2a visar den procentuella hyresförändringen för bostadsrätter,
hyresrätter och rum. Förändringen är beräknad för perioden februari
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
15
2009–januari 2015 samt perioderna innan och efter den nya lagen trädde i
kraft. Genomgående tycks hyresutvecklingen för bostadsrätter och rum
vara svagare i Malmö än i övriga kommuner.
Tabell 2b visar den procentuella hyresökningen per kvartal. Det är endast
i Umeå som bostadsrättshyrornas utveckling ökar, och i alla andra
områden minskar hyresökningarna. För hyresrätter är bilden blandad.
Utvecklingen i Stockholm är oförändrad medan ökningstakten tilltar i
Göteborg, Linköping och Umeå. Samtidigt minskar hyresutvecklingen i
Malmö och Uppsala. Även rumshyrorna har en blandad utveckling efter
februari 2013. I Stockholm, Göteborg, Linköping och Umeå blir ökningstakten högre och den minskar i Malmö och Uppsala.
Tabell 2a. Ökning av andrahandshyror, i procent efter period och kommun,
kvartalsdata.
Stockholm
Göteborg
Malmö
Uppsala
Linköping
Umeå
2009:2–2015:1
51
46
24
56
39
36
2009:2–2013:1
33
28
17
39
24
17
2013:1–2015:1
14
14
6
12
12
17
2009:2–2015:1
42
30
32
35
32
33
2009:2–2013:1
26
14
20
25
16
17
2013:1–2015:1
13
14
10
8
14
13
2009:2–2015:1
38
27
15
35
39
32
2009:2–2013:1
18
15
12
23
23
15
2013:1–2015:1
16
10
2
10
13
15
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
16
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 2b. Kvartalsvis hyresökning, i procent och kommun, kvartalsvis data.
Stockholm
Göteborg
Malmö
Uppsala
Linköping
Umeå
2009:2–2015:1
1,8
1,6
0,9
2,0
1,4
1,4
2009:2–2013:1
1,9
1,7
1,0
2,2
1,5
1,0
2013:1–2015:1
1,6
1,6
0,7
1,4
1,4
1,9
2009:2–2015:1
1,6
1,2
1,2
1,3
1,2
1,2
2009:2–2013:1
1,6
0,9
1,2
1,5
1,0
1,1
2013:1–2015:1
1,5
1,7
1,2
0,9
1,6
1,6
2009:2–2015:1
1,4
1,0
0,6
1,3
1,4
1,2
2009:2–2013:1
1,1
0,9
0,8
1,4
1,4
0,9
2013:1–2015:1
1,9
1,2
0,2
1,2
1,5
1,8
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Källa: Valueguard, Boverket.
2.3 Ligger hyrorna för högt?
Enligt lag (SFS 2012:978) får man vid uthyrning av egen bostad
(bo-stadsrätter och äganderätter) inte begära en hyra som påtagligt överstiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden. Lagen avser inte hyresrätter. Med kapitalkostnad avses en avkastningsränta på bostadens
marknadsvärde. Förarbetena till lagen indikerar att en avkastningsränta på
fyra procent är en skälig kapitalkostnad. I figur 6–8 och tabell 3–5 visas
genomsnittshyrorna på andrahandsmarknaden för 2014 i relation till
Valueguards skattningar av den högsta kostnadsbaserade hyran man kan
ta enligt lag. Härefter kommer vi med begreppet ”kostnadsbaserad hyra”
avse den högsta hyra man kan ta ut enligt lag 2012:978. Resultatet bygger
på data för sammanlagt 29 kommuner, varav 25 i Stockholms län övriga
kommuner är Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Att
huvuddelen av datamaterialet utgörs av kommuner i Stockholms län
innebär att medelvärdet för samtliga till stor del kommer spegla
Stockholmsmarknaden.
Figur 6 och tabell 3 visar genomsnittshyran för en lägenhet med ett rum
och kök på andrahandsmarknaden. Bortsett från Malmö ligger bostadsrättshyrorna genomgående under högsta nivån för den kostnadsbaserade
hyran. I Malmö är andrahandshyran både för bostadsrätter och hyresrätter
högre än den kostnadsbaserade hyran. Dock bör man tillägga att andra-
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
17
handshyrorna i Malmö är bland de lägre i landet. Det är snarare taket för
den kostnadsbaserade hyran som är lågt i Malmö jämfört med övriga
områden. Endast Linköping och Umeå har lägre hyror. Avvikelsen beror
främst på att de låga bostadsrättspriserna i Malmö motiverar en låg
andrahandshyra. I Malmö ligger genomsnittshyran för bostadsrätter
625 kronor högre än den beräknade kostnadsbaserade hyran, och hyresrätter ligger 631 kronor högre. I genomsnitt låg hyran för en bostadsrätt
drygt åtta procent under den kostnadsbaserade hyran för samtliga
kommuner i datamaterialet. Hyran för hyresrätter låg nästan 19 procent
under den lagenliga hyran för en bostadsrätt.
Som figur 7 och tabell 4 visar är mönstret liknande för lägenheter med två
rum och kök. Även här är bostadsrättshyran i regel lägre än den
kostnadsbaserade hyran och hyresrätter har en lägre hyra än bostadsrätter.
I snitt är hyran för en bostadsrätt 9,78 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran medan hyresrätter ligger 22,31 procent lägre. Procentuellt
sett är det ett större avstånd till den kostnadsbaserade hyran för tvårumslägenheter jämfört med enrumslägenheter. Även här avviker Malmö
kommun till följd av en ovanligt låg kostnadsbaserad hyra. I Linköping är
andrahandshyran för hyresrätter och bostadsrätter ungefär lika. Andrahandshyran för en hyresrätt är 6 190 kronor och 6 136 för bostadsrätter.
Skillnaden på 54 kronor är i det närmaste försumbar och kan bero på att
andrahandsmarknaden i Linköping är liten. Avvikelsen kan därför vara
resultatet av ett fåtal extremvärden och resultatet bör tolkas med
försiktighet.
När analysen görs för lägenheter med tre rum och kök i figur 8 och tabell
5 ökar avståndet mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna
ytterligare. I genomsnitt är bostadsrättshyran 16 procent lägre än den
kostnadsbaserade hyran, medan hyresrätter ligger 28 procent lägre. Det är
tydligt att skillnaden mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna
ökar med lägenhetsstorleken. Orsaken till detta är okänd men en
förklaring till varför det inte går att ta ut en proportionellt högre hyra för
större objekt kan vara bristande betalningsförmåga hos andrahandshyresgästerna. För Malmös del minskar avvikelsen mot den kostnadsbaserade
hyran; bostadsrätter ligger 0,5 procent över och hyresrätter ligger
8 procent lägre. I Linköping ligger hyran för hyresrätter över bostadsrättshyran, vilket kan vara ett resultat av en liten marknad.
Boverket
18
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 6. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, ett rum och kök,
kronor.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 3. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och
storstadsområde, ett rum och kök. I kronor och procent.
Hyra, kronor
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
kronor
Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad
hyra
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
procent
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
StorStockholm
7 133
6 220
7 644
-511
-1 424
-7
-19
Stockholm
8 630
7 581
9 438
-808
-1 857
-9
-20
Göteborg
5 544
4 838
7 126
-1 582
-2 288
-22
-32
Malmö
4 873
4 879
4 248
625
631
15
15
Uppsala
5 749
5 035
7 327
-1 578
-2 292
-22
-31
Linköping
4 390
4 058
5 681
-1 292
-1 623
-23
-29
Umeå
4 330
3 618
5 839
-1 509
-2 221
-26
-38
Samtliga
6 524
5 783
7 129
-605
-1 345
-8
-19
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
19
Figur 7. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, två rum och kök,
kronor.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 4. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och
storstadsområde, två rum och kök. I kronor och procent.
Hyra, kronor
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
kronor
Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad
hyra
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
procent
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
StorStockholm
10 172
8 695
11 208
-1 035
-2 512
-9
-22
Stockholm
12 301
10 196
14 207
-1 905
-4 011
-13
-28
Göteborg
8 472
7 184
10 700
-2 229
-3 517
-21
-33
Malmö
7 360
6 967
6 570
789
397
12
6
Uppsala
8 384
6 608
10 054
-1 670
-3 446
-17
-34
Linköping
6 136
6 190
7 948
-1 812
-1 758
-23
-22
Umeå
6 696
5 410
8 317
-1 621
-2 907
-19
-35
Samtliga
9 446
8 142
10 480
-1 034
-2 338
-10
-22
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
20
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 8. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, tre rum och kök,
kronor.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 5. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och
storstadsområde, tre rum och kök. I kronor och procent.
Hyra, kronor
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
kronor
Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad
hyra
Skillnad mot
kostnadsbaserad hyra,
procent
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
StorStockholm
12 583
10 507
14 635
-2 052
-4 129
-14
-28
Stockholm
14 669
12 090
19 033
-4 364
-6 943
-23
-36
Göteborg
10 157
8 749
13 957
-3 800
-5 208
-27
-37
Malmö
9 275
8 529
9 229
46
-700
0,5
-8
Uppsala
9 988
8 540
12 551
-2 563
-4 011
-20
-32
Linköping
7 330
7 656
9 590
-2 260
-1 934
-24
-20
Umeå
7 473
6 547
10 143
-2 670
-3 596
-26
-35
11 530
9 830
13 698
-2 169
-3 868
-16
-28
Samtliga
Källa: Valueguard, Boverket.
2.4 Utbud
Tabell 6 visar data från Valueguard och Bostad Direkt. Eftersom Bostad
Direkt endast har uppgifter över antalet registrerade bostäder och Blocket
över antalet annonser är data inte helt jämförbara mellan de två portalerna
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
21
och det är inte heller säkert att data motsvarar antalet uthyrningar. Det
årliga antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt utgör cirka en
fjärdedel av antalet annonser på Blocket. Brist på data och säkra uppgifter
om marknadsandelar gör det svårt att göra en uppskattning om marknadsstorleken. Uppgifter från Blocket och Bostad Direkt tyder på att antalet
uthyrningar per år åtminstone uppgår till 50 902 lägenheter.
Uppskattningar från SCB och Qasa tyder på att antalet uthyrningar kan
vara 100 000–150 000. Tillgängliga data täcker mellan hälften och en
tredjedel av det totala antalet uthyrningar. Som tabell 6 visar minskade
marknaden mellan 2009 och 2011 med nästan 22 procent eller 11 535
lägenheter. Både Blocket och Bostad Direkt drabbades av nedgången och
hade en minskning av antalet objekt. Efter 2011 vände utvecklingen
uppåt igen men fortfarande är 2014 års nivå lägre än antalet uthyrningar
under 2009.
Tabell 6. Antal uthyrningar via Blocket och Bostad Direkt, 2009-2014.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
42 950
37 270
33 201
34 500
38 667
39 099
Bostad
Direkt,
registrerade
bostäder
10 488*
8 103
8 702
9 931
11 066
11 803
Totalt
53 438*
45 373
41 903
44 431
49 733
50 902
Blocket,
annonser
Källa: Valueguard, Bostad direkt, Boverket. Observera att värden med * är
estimat
Figur 9 nedan visar SCB:s skattning av antalet andrahandshyresgäster
2004–2013. Skattningen bygger på en urvalsundersökning som räknats
upp för att motsvara hela befolkningen. Beräkningen bygger på ett stickprov och är osäker. Det faktiska antalet andrahandshyresgäster tros ligga
inom konfidensintervallet med 95 procents sannolikhet.
Boverket
22
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 9. SCB:s skattning av antal boende i andrahand, 2004–2013.
Källa: SCB, Hushållens ekonomi (HEK)
Figur 10 visar att den årsvisa utvecklingen av antalet uthyrningar på
andrahandsmarknaden (mätt som antal annonser på Blocket) sjönk med
23 procent (9 749 lägenheter) mellan 2009 och 2011. Lite mer än hälften
av utbudsminskningen berodde på minskad uthyrning av hyresrätter med
24 procent eller 5 225 lägenheter. Rumsuthyrningen minskade med
nästan 31 procent.
Efter 2011 vände trenden och uthyrningen ökade igen. Mellan 2011 och
2014 ökade uthyrningen med drygt 18 procent eller 5 898 lägenheter.
Ökningen drevs främst av uthyrningen av bostadsrätter som ökade med
nästan 36 procent eller 3 925 lägenheter. Bostadsrätter utgjorde
66 procent av utbudsökningen. Uthyrning av hyresrätter och rum ökade
också men i betydligt läge utsträckning.
Totalt sett minskade utbudet med 9 procent (3 851 lägenheter) under
perioden 2009–2014. Det är ett resultat av den minskade andrahandsuthyrningen av rum och hyresrätter. Uthyrningen av bostadsrätter ökade
med nästan 14 procent eller 1 791 lägenheter.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
23
Figur 10. Antal uthyrningar i riket efter upplåtelseform
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 7. Förändring av andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod
per upplåtelseform. I antal och procent
2009–2011
2011–2014
2009–2014
Antal
Procent
Antal
Procent
Antal
Procent
Bostadsrätter
-2 134
-16 %
3 925
36 %
1 791
14 %
Hyresrätter
-5 225
-24 %
1 472
9%
-3 753
17 %
Rum
-2 390
-31 %
501
9%
-1 889
24 %
Totalt
-9 749
-23 %
5 898
18 %
-3 851
9%
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 11 och tabell 8 nedan visar utvecklingen av antalet uthyrningar på
andrahandsmarknaden efter område. Som figur 11 visar skedde
56 procent av uthyrningarna under 2014 i storstadsområden. Andelen
uthyrningar i storstadsområdena varierade mellan 51 och 56 procent
under 2009–2014. Nedgången i antalet uthyrda lägenheter 2009–2014
beror främst på ett fallande utbud i storstadsområdena. Tillsammans
utgjorde de 54 procent av utbudet 2009, men 65 procent av de
9 749 lägenheter som försvann från marknaden.
Ökningen 2011–2014 beror främst på ett ökat utbud i Stockholmsregionen. På riksnivå ökade uthyrningarna med 5 898 lägenheter och
4 843 av dessa återfanns i Stor-Stockholm. Det innebär att 82 procent av
utbudsökningen var en följd av ökad uthyrning i Stor-Stockholm.
Boverket
24
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Sett över hela perioden 2009–2014 minskade utbudet på andrahandsmarknaden. Den enda delmarknad som inte minskade var
Stor-Stockholm. Där ökade antalet uthyrningar med drygt 9 procent,
1 100 lägenheter.
Figur 11. Antal uthyrningar efter område
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 8. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive
tidsperiod per område.
2009–2011
2011–2014
2009–2014
Antal
Procent
Antal
Procent
Antal
Procent
Stor-Stockholm
-3 743
-30 %
4 843
55 %
1 100
9%
Stor-Göteborg
-1 821
-30 %
247
6%
-1 574
-26 %
Stor-Malmö
-772
-17 %
-159
-4 %
-931
-20 %
Övriga riket
-3 413
-17 %
967
6%
-2 446
-12 %
Totalt
-9 749
-23 %
5 898
18 %
-3 851
-9 %
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 12 visar att utbudet av bostadsrätter främst utgörs av lägenheter
med ett eller två rum och kök. Av det totala utbudet 2009 på
13 091 lägenheter utgjorde de 78 procent (10 173 lägenheter). Bilden är
den-samma 2014 när utbudet hade ökat till 14 882 lägenheter, varav
11 551 var lägenheter med ett eller två rum. Andelen av det totala utbudet
var fortfarande 78 procent. Utbudet av bostadsrätter minskade fram till
2011. Den totala minskningen var 16 procent eller 2 134 lägenheter.
Utbudsökningen efter 2011 drivs av mindre lägenheter. Av den totala
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
25
ökningen på 3 925 lägenheter var 3 246 ettor eller tvåor, vilket
tillsammans utgjorde 83 procent av utbudsökningen.
Figur 12. Antal uthyrningar, bostadsrätter.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 9. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive
tidsperiod per bostadsrättsstorlek.
2009–2011
2011–2014
2009–2014
Antal
Procent
Antal
Procent
Antal
Procent
BR 1 rum
-1 020
-20 %
1 430
36 %
410
8%
BR 2 rum
-848
-16 %
1 816
42 %
968
19 %
BR 3 rum
-182
-8 %
571
29 %
389
18 %
-84
-11 %
108
16 %
24
3%
-2 134
-16 %
3 925
36 %
1 791
14 %
BR 4 eller fler rum
Totalt
Källa: Valueguard, Boverket.
Förändring
Det är tydligt att utbudet på andrahandsmarknaden minskade fram till
2011 för att därefter öka. Dock var nedgången 2009–2011 större än uppgången 2011–2014. Totalt sett minskade därför utbudet under perioden
2009–2014. Data visar dock att bilden är splittrad och för vissa delmarknader är utvecklingen en annan. I synnerhet tycks utbudet på andrahandsmarknaden i Stockholmsområdet ha ökat samt uthyrningen av
bostadsrätter. Tabell 10 och figur 13 visar förändringen 2009–2014 uppdelad efter område och upplåtelseform. Tabell 10 visar förändringen som
antal lägenheter och som procent av den totala förändringen. I figur 13
Boverket
26
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
visar staplarna förändringen i varje område efter upplåtelseform, och
linjen visar den sammanlagda nettoförändringen. Både tabell 10 och figur
13 visar att utbudet minskade i alla områden och för alla lägenhetskategorier, med undantag för bostadsrätter i Stor-Stockholm. Tabell 10
visar att bostadsrätter i Stockholmsområdet är den enda kategori där
uthyrningarna ökar 2009–2014.
I figur 13 visas förändringen 2009–2014 efter område och lägenhetstyp.
Det är tydligt att uthyrningen av bostadsrätter endast hade en nettoökning
till följd av en ökad uthyrning i Stockholmsområdet.
Tabell 10. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. I antal och procent.
Antal lägenheter
Procentandel av förändring
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
Stor-Stockholm
2 341
-423
-818
1 100
61
-11
-21
29
Stor-Göteborg
-268
-746
-560
-1 574
-7
-19
-15
-41
Stor-Malmö
-59
-389
-483
-931
-2
-10
-12
-24
Övriga Riket
-223
-2 195
-28
-2 446
-6
-57
-1
-64
1 791
-3 753
-1 889
-3 851
46
-97
-49
-100
Totalt
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 13. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. Antal uthyrningar.
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 11 och figur 14 visar förändringen av antalet uthyrningar under
nedgångsperioden 2009–2011. Det var en kraftig utbudsminskning i
samtliga kategorier. Som tabell 3 ovan visar minskade antalet uthyrda
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
27
lägenheter med nästan 23 procent. Uthyrningen av hyresrätter minskade
2009–2011. Mer än hälften av den totala utbudsminskningen är ett
resultat av minskad uthyrning av hyresrätter. Tabell 11 visar att den totala
minskningen av hyresrätter uppgick till 5 225 lägenheter. Av dessa låg
2 418 eller 47 procent utanför storstadsområdena. Större delen av utbudsminskningen skedde i Stockholmsområdet. Av den totala
minskningen på 9 749 lägenheter var 3 743 belägna i Stor-Stockholm.
Cirka 38 procent av den totala minskningen av utbudet på andrahandsmarknaden beror på utvecklingen i Stor-Stockholm. De två andra storstadsområdena, Göteborg och Malmö, står för en betydligt mindre del av
utbudsminskningen.
Som figur 14 visar berodde utbudsminskningen främst på en lägre
uthyrning av hyresrätter, särskilt utanför storstadsområdena.
Tabell 11. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2011. I antal och procent.
Antal lägenheter
Procentandel av förändring
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
-1 034
-1 470
-1 239
-3 743
-10
-15
-13
-38
-373
-976
-472
-1 821
-4
-10
-5
-19
Stor-Malmö
-67
-361
-344
-772
-1
-4
-3
-8
Övriga riket
-660
-2 418
-335
-3 413
-7
-25
-3
-35
-2 134
-5 225
-2 390
-9 749
-22
-54
-24
-100
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Nettoförändring
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 14. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2011. Antal uthyrningar.
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
28
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Efter 2011 ökade utbudet på andrahandsmarknaden och som tabell 12
visar var större delen av ökningen resultatet av en ökad uthyrning av
bostadsrätter. Mellan 2011 och 2014 ökade antalet hyrda bostadsrätter
med 3 925 lägenheter, eller 66 procent av den totala utbudsökningen. Det
är framför allt i Stor-Stockholm som utbudet ökade. Mellan 2011 och
2014 ökade utbudet med 4 843 lägenheter, vilket är 82 procent av den
totala ökningen på 5 898 lägenheter. Utbudsökningen är alltså i stort sett
ett Stockholmsfenomen. Det ökade utbudet i Stockholm består främst av
en ökad uthyrning av bostadsrätter. Uthyrda bostadsrätter i Stockholm
ökade med 3 375 lägenheter, vilket är 57 procent av den totala ökningen
på riksnivå och drygt 70 procent av utbudsökningen i Stor-Stockholm.
Tabell 12. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. I antal och procent.
Antal lägenheter
Andel av förändring, procent
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
Bostadsrätter
Hyresrätter
Rum
Totalt
3 375
1 047
421
4 843
57
18
7
82
105
230
-88
247
2
4
-2
4
Stor-Malmö
8
-28
-139
-159
0
-1
-2
-3
Övriga riket
437
223
307
967
7
4
5
16
3 925
1 472
501
5 898
67
25
8
100
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Nettoförändring
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 15. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. Antal uthyrningar.
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
29
Utbud efter upplåtelseform och område
Figur 16–18 nedan visar att det finns stora skillnader i utbudet mellan
olika regionala marknader. Antalet bostadsrätter ökade från 13 091
lägenheter år 2009 till 14 482 år 2014. Samtidigt ökade Stor-Stockholms
andel av bostadsrättsuthyrningen mellan 2009 och 2014. I dagsläget är
nästan hälften av alla bostadsrätter på andrahandsmarknaden belägna i
området.
Bilden är annorlunda rörande hyresrätter. Utbudet minskade från 22 092
lägenheter till 18 339 år 2014. Mer än hälften av alla hyresrätter som hyrs
ut i andrahand finns utanför storstadsområdena och andelen är oförändrad
sedan 2009. Även uthyrningen av rum har minskat; mellan 2009 och
2014 minskade den från 7 767 till 5 898 uthyrningar. Huvuddelen av uthyrningarna återfinns i Stockholmsområdet.
Figur 16. Antal uthyrningar av bostadsrätter efter område
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 13. Uthyrningar av bostadsrätter efter område. I antal och procent.
Antal
Andel, procent
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Stor-Stockholm
4 555
3 686
3 521
3 910
5 737
6 896
35
34
33
32
40
46
Stor-Göteborg
1 693
1 364
1 320
1 294
1 628
1 425
13
12
12
11
11
10
Stor-Malmö
1 686
1 352
1 619
1 963
2 068
1 627
13
12
15
16
14
11
Övriga riket
5 157
4 540
4 497
4 888
5 189
4 934
39
42
41
41
35
33
13 091 10 942 10 957 12 055 14 622 14 882
100
100
100
100
100
100
Riket
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
30
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 17. Antal uthyrningar, hyresrätter
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 14. Uthyrningar av hyresrätter efter område. I antal och procent.
Antal
Andel procent
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Stor-Stockholm
4 423
3 517
2 953
3 219
3 593
4 000
20
19
18
19
19
22
Stor-Göteborg
3 032
2 524
2 056
1 922
2 201
2 286
14
13
12
11
12
13
Stor-Malmö
1 910
1 601
1 549
1 701
1 770
1 521
9
9
9
10
10
8
Övriga riket
12 727 11 263 10 309 10 447 10 762 10 532
57
59
61
60
59
57
Riket
22 092 18 905 16 867 17 289 18 326 18 339
100
100
100
100
100
100
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
31
Figur 18. Antal uthyrningar av rum efter område
Källa: Valueguard, Boverket.
Tabell 15. Uthyrningar av rum efter område. I antal och procent.
Antal
Andel, procent
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Stor-Stockholm
3 502
3 199
2 263
2 271
2 662
2 684
45
43
42
44
46
46
Stor-Göteborg
1 303
1 231
831
648
755
743
17
17
15
13
13
12
Stor-Malmö
1 070
1 063
726
691
719
587
14
14
14
13
13
10
Övriga riket
1 892
1 930
1 557
1 546
1 583
1 864
24
26
29
30
28
32
Riket
7 767
7 423
5 377
5 156
5 719
5 878
100
100
100
100
100
100
Källa: Valueguard, Boverket.
2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden
Baserat på data över genomsnittlig hyra efter lägenhetstyp och antal
förmedlade bostäder går det att göra en uppskattning av den årliga omsättningen på andrahandsmarknaden. Vi gör detta genom att multiplicera
genomsnittshyran med antalet förmedlade bostäder. Genom att använda
genomsnittshyran år 2014 och kvadratmeterhyrans utveckling har hyresnivåer beräknats för varje lägenhetstyp tillbaka till 2009. Beräkningen
fångar inte hela marknaden och bygger på antagandet att varje annons
motsvarar en uthyrning som löper hela kalenderåret. En uppräkningsfaktor har använts för att fånga omsättning till följd av uthyrning via
Bostad Direkt.
Boverket
32
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Omsättningens utveckling i kronor räknat visas i figur 19 och tabell 16,
och tabell 17 visar marknadsandelarna efter lägenhetstyp. År 2014
uppskattades omsättningen till 4,6 miljarder kronor. Marknaden
minskade mellan 2009 och 2011 och vände sedan uppåt. Uthyrning av
hyresrätter utgör större delen av omsättningen på andrahandsmarknaden.
Dock är dess andel minskande. Rumsuthyrning utgör en liten och
minskande del av marknaden.
Marknadens totala storlek är okänd, men om man utgår ifrån de skattningar som SCB och Qasa gör, d.v.s. att antalet uthyrningar kan ligga
mellan 100 000–150 000 lägenheter per år, indikerar det att den årliga
omsättningen i kronor räknat skulle kunna vara cirka 2–3 gånger större än
de 4,6 miljarder vi uppskattat. Den ökande marknadsvolymen sedan 2009
beror på att hyresnivåerna ökat snarare än antalet uthyrningar (se figur
20). Att hyresutvecklingen har ökat omsättningen samtidigt som antalet
uthyrningar har minskat har troligtvis satt ett tryck på företag som
förmedlar andrahandsuthyrningar att sälja mer tjänster per uthyrd
lägenhet.
Figur 19. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp.
Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
33
Tabell 16. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp,
miljoner kronor per år.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
951
794
856
989
1 394
1 595
1 687
1 472
1 366
1 467
1 647
1 762
Rum
317
311
238
241
279
305
Totalt
255
2 576
2 460
2 697
3 320
3 662
3 676
3 301
3 237
3 517
4 220
4 644
Bostadsrätter
Hyresrätter
Totalt, med
uppräkningsfaktor
Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket
Tabell 17. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp,
procent.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bostadsrätter
32
31
35
37
42
44
Hyresrätter
57
57
56
54
50
48
Rum
11
12
10
9
8
8
Totalt
100
100
100
100
100
100
Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket
Figur 20. Dekomponering av årliga förändringar i omsättning samt kumulativ
förändring från 2009.
Källa: Valueguard och Boverket
Boverket
34
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
2.6 Säsongseffekter
Det finns starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Både utbud
och hyror varierar med säsongen. Vi använder data för Stockholms
kommun för att illustrera säsongseffekterna på andrahandsmarknaden i
figur 21–23. Figurerna visar säsongseffekterna för hyror och utbud för
bostadsrätter, hyresrätter och rum. Den månadsvisa säsongseffekten mäts
som den procentuella avvikelsen mot årsmedelvärdet. Exempelvis
innebär ett indexvärde under 100 för antal uthyrningar att det är färre uthyrningar än normalt och säsongseffekten är negativ. Är indexet högre än
100 är antalet uthyrningar högre än normalt och säsongseffekten är
positiv. Säsongseffekterna är påtagliga och samtliga tre upplåtelseformer
uppvisar liknande mönster. Utbudet ökar kraftigt under sommarmånaderna samtidigt som hyran sjunker. Utvecklingen vänder under
höstmånaderna när utbudet minskar och hyrorna börjar öka. Det är
svårare att få en entydig bild av perioden december–mars. För bostadsrätter och hyresrätter ligger både hyran och utbudet lågt i förhållande till
årsgenomsnittet. Utbudet av rum är lägre under december samtidigt som
det inte tycks finnas någon märkbar förändring i någon riktning för
hyrorna. I januari är hyrorna högre än årsgenomsnittet för bostadsrätter
och hyresrätter samtidigt som utbudet ligger nära årsgenomsnittet.
Därefter börjar hyrorna minska, vilket de gör fram till juni. Utbudet
minskar mellan februari och januari, men efter februari börjar utbudet öka
och når sin topp i början av sommaren. Rumsuthyrningen har en mer
spretig bild under första halvan av året men även här ser vi en utbudsökning som når sin topp i maj och en hyresminskning som bottnar i juni.
Det finns ett påtagligt mönster på andrahandsmarknaden där både utbud
och hyror förändras under ett kalenderår. Oavsett den rådande trenden rör
sig hyror och utbud i motsatt riktning. När utbudet ökar minskar hyrorna
och när utbudet minskar blir hyrorna högre (korrelationskoefficienten
ligger mellan -0,53 och -0,81). Troligtvis är mönstret drivet av flyttmönster, exempelvis till följd av terminsstater och terminsslut. Detta
förstärker intrycket av att det huvudsakligen är studenter och ungdomar
som svarar för efterfrågan på andrahandsmarknaden.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
35
Figur 21. Säsongseffekt, bostadsrätter Stockholms kommun.
Källa: Valueguard, Boverket.
Figur 22. Säsongseffekt, hyresrätter Stockholms kommun.
Källa: Valueguard, Boverket.
Boverket
36
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 23. Säsongseffekt, rumsuthyrning Stockholms kommun.
Källa: Valueguard, Boverket.
2.7 Slutsatser
Hyrorna på andrahandsmarknaden ökade kraftigt mellan 2009 och 2014.
Samtliga lägenhetstyper och regioner uppvisar ökade hyror under
perioden. Dock tycks det inte finnas en märkbar skillnad i hyresutvecklingen efter att den nya lagen trädde i kraft 2013. Data visar att genomsnittshyran för hyresrätter ligger stadigt under den för bostadsrätter.
Vidare tycks inte hyrorna på andrahandsmarknaden överstiga den gräns
för kostnadsbaserade hyror som är tillåten enligt lag 2012:978. Det är
endast i Malmö som andrahandshyrorna ligger nära vad som är tillåtet.
Dock tycks det vara ett resultat av en låg kostnadsbaserad hyra och inte
en hög hyresnivå i absoluta tal.
Den stora förändringen på andrahandsmarknaden är den kraftiga utbudsminskningen fram till 2011. Trots att utvecklingen vände efter 2011 tycks
det som om marknaden 2014 ännu inte hade återhämtat sig till 2009 års
nivå. Drivkraften bakom det ökande antalet uthyrningar efter 2011 är en
ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet.
Andrahandsmarknadens totala omfattning okänd. Våra data tyder på att
antalet uthyrningar uppgick till 50 902 stycken år 2014, men uppskattningar av SCB och Qasa tyder på att marknaden kan vara mellan två
och tre gånger så stor. De data som är tillgängliga visar att utbudsminskningen ledde till att marknadens omsättning minskade med nästan
12 procent fram till 2011. Därefter vände utvecklingen och omsättningen
började öka. Sedan 2009 har omsättningen ökat med 26 procent och
ligger i dag 43 procent över bottennivån 2011.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
37
Slutligen finns det starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden.
Utbud och hyra varierar över kalenderåret, vilket troligen är en följd av
flyttmönster som är drivna av exempelvis terminsstarter. Säsongseffekterna är negativt korrelerade. När utbudet ökar minskar hyran, och
när utbudet minskar ökar hyran. Det är en indikation på att hyresnivån
påverkas av utbudet; ett större utbud sätt press nedåt på hyrorna och ett
mindre utbud driver upp dem.
Boverket
38
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
3. Undersökning av den nya lagen
2012:978
I detta kapitel analyserar vi om hyresutvecklingen och antalet uthyrningar
på andrahandsmarknaden har förändrats som en följd av den nya lagen
2012:978.
För att undersöka vilken effekt den nya lagen har haft använder vi data
över hyror och utbud från Valueguard. Med hjälp av annonsdata för
andrahandsuthyrning på Blocket har Valueguard beräknat index av
hyresutvecklingen för olika områden och upplåtelseformer för perioden
2009–2014. Hyresnivåerna är i reala termer.
3.1 Hyror
Den nya lagen utfärdades den 20 december 2012 och trädde i kraft den
1 februari 2013. För att utvärdera om den nya lagen har påverkat hyrorna
på andrahandsmarknaden jämför vi hyresutvecklingen före och efter att
den nya lagen började gälla. Det är troligt att marknadsanpassningen påbörjades en viss tid innan lagen utfärdades och slutfördes en tid efter att
den hade trätt i kraft. Vi antar att omställningsperioden sträckte sig över
sex månader, från den 1 oktober 2012 till den 31 mars 2013. Vi väljer
därför att jämföra utvecklingen under åtta kvartal innan annonseringen av
den nya lagen, 2010:4–2012:3, med utvecklingen under åtta kvartal efter
lagens ikraftträdande, 2013:2–2015:1. De sex månader som vi antar att
det tog för marknaden att anpassa sig till den nya lagen exkluderas
följaktligen från analysen. För att jämföra hyresutvecklingen före och
efter att lagen trädde i kraft använder vi regressionsanalys. Vi skattar två
regressioner och jämför hyresindexets lutningskoefficienter mellan de
båda perioderna. Lutningskoefficienten är ett mått på ökningen per
tidsenhet och om lutningskoefficienten är signifikant större eller mindre i
perioden efter lagändringen tolkar vi detta som att lagen har förorsakat en
ökad respektive minskad hyresökningstakt.
Följande regressioner har skattats:
Regression 1 2010:4 -2012:3
Regression 2 2013:2 -2015:1
𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼1 + 𝛽1 𝑋𝑡 + 𝜀1,𝑡
𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼2 + 𝛽2 𝑋𝑡 + 𝜀2,𝑡
Där 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 anger hyresindex i reala termer och α är interceptet.
Lutningskoefficienten för perioden innan den nya lagen trädde i kraft är
𝛽1 och lutningskoefficienten efter lagändringen är 𝛽2 . Den förklarande
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
39
variabeln är 𝑋𝑡 som anger antalet kvartal efter periodens början, där
antalet kvartal uppgår till 8 för båda perioderna. Feltermen, den del av
hyresutvecklingen som modellen inte kan förklara, betecknas med 𝜀1,𝑡
och 𝜀2,𝑡 för respektive period.
Vi undersöker hyresutvecklingen för bostadsrätter, hyresrätter och uthyrningsrum. Kommunerna som undersöks är Stockholm, Malmö,
Göteborg, Uppsala, Linköping och Umeå.
Tabell 18 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för
bostadsrätter. Den ökade i samtliga kommuner, vilket innebär att bostadsrättshyrorna ökade snabbare efter lagändringen. Skillnaden mellan
lutningskoefficienterna för de båda perioderna är signifikant på femprocentsnivån i samtliga kommuner utom Malmö och Linköping. I
Malmö och Linköping är ökningen för liten för att vi säkert ska kunna
avgöra att den har stigit efter att den nya lagen trädde i kraft.
Tabell 18. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i bostadsrätter, före
och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Stockholm
Göteborg
Malmö
Uppsala
Linköping
Umeå
Lutningskoefficient, β2
2,4
2,6
1,0
3,7
2,0
3,1
Lutningskoefficient, β1
1,1
1,1
0,5
1,4
1,7
1,6
Δ Lutningskoefficient
1,3
1,5
0,6
2,3
0,3
1,6
Standardavvikelse β1, β2
0,3
0,2
0,4
0,4
0,4
0,4
t-värde
4,1
5,8
1,4
5,4
0,7
3,8
Ja
Ja
Nej
Ja
Nej
Ja
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Signifikant
Förändring lutningskoefficient
Källa: Valueguard, Boverket
Tabell 19 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för hyresrätter. Lutningskoefficienten ökade i samtliga kommuner efter att den nya
lagen trädde i kraft februari 2013. Hyrorna ökade alltså snabbare efter
den nya lagen trädde i kraft än innan. Lutningskoefficientens ökning är
signifikant i samtliga kommuner med undantag för Malmö.
Boverket
40
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 19. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i hyresrätter, före och
efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Stockholm
Göteborg
Malmö
Uppsala
Linköping
Umeå
Lutningskoefficient, β2
2,5
2,0
1,3
2,4
1,6
2,1
Lutningskoefficient, β1
0,6
0,2
1,0
0,3
0,6
1,0
Δ Lutningskoefficient
1,9
1,8
0,3
2,1
1,1
1,1
Standardavvikelse β1, β2
0,4
0,4
0,2
0,4
0,4
0,4
t-värde
5,2
4,4
1,2
4,8
2,5
2,6
Ja
Ja
Nej
Ja
Ja
Ja
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Signifikant
Ökad lutningskoefficient
Källa: Valueguard, Boverket
Hyresutvecklingen ser liknande ut för rumsuthyrning. Tabell 20 visar att
lutningskoefficienten har ökat i fem av sex kommuner efter att den nya
lagen trädde i kraft. Det är endast i Linköping som rumshyrorna utvecklas
långsammare. Minskningen i Linköping är statistiskt signifikant på femprocentsnivån. På motsvarande sätt är ökningen i Stockholm och Umeå
statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. I Göteborg, Malmö och
Uppsala är skillnaden mellan perioderna för liten för att säkert avgöra om
hyresutvecklingen efter lagändringen skiljer sig från den som fanns
innan.
Tabell 20. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i uthyrningsrum, före
och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Stockholm
Göteborg
Malmö
Uppsala
Linköping
Umeå
Lutningskoefficient, β2
2,5
1,4
0,7
1,1
0,6
2,3
Lutningskoefficient, β1
1,0
0,9
0,03
0,8
2,6
0,9
Δ Lutningskoefficient
1,5
0,6
0,7
0,2
-2,0
1,4
Standardavvikelse β1, β2
0,2
0,3
0,5
0,5
0,5
0,4
t-värde
7,5
2,1
1,4
0,5
-4,2
3,2
Ja
Nej
Nej
Nej
Ja
Ja
Ökning
Ökning
Ökning
Ökning
Minskning
Ökning
Signifikant
Ökad lutningskoefficient
Källa: Valueguard, Boverket
3.2 Antal uthyrningar
För att undersöka utvecklingen av antalet uthyrningar efter att den nya
lagen trädde i kraft jämförs medelvärdet för antalet månadsvisa uthyrningar. Undersökningsperioderna är samma som när vi analyserade
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
41
hyresökningarna. De två kvartalen där lagen trädde i kraft är utelämnade
eftersom de antas tillhöra perioden där marknaden anpassar sig till den
nya lagen. Perioderna som jämförs är åtta kvartal innan och efter den nya
lagen.
Tabell 21 visar medelvärden för antalet uthyrda bostadsrätter för båda
perioderna. Den andra kolumnen visar antalet uthyrda bostadsrätter i
samtliga kommuner. Kolumn tre till åtta visar utvecklingen i
kommunerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och
Umeå. Totalt sett ökade utbudet efter lagändringen. Medelvärdet för det
totala antalet uthyrda bostadsrätter steg efter att den nya lagen trädde i
kraft februari 2013, från 453 till 618 lägenheter per månad, och
förändringen är statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. Bortsett från
Malmö, där uthyrningarna minskade, ökade antalet uthyrningar i varje
kommun. Det är dock endast i Stockholm och Uppsala som förändringen
är tillräckligt stor för att den ska vara statistiskt säkerställd på femprocentsnivån.
Tabell 21. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till bostadsrätter, före
och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Alla kommuner
Stockholm
Göteborg
672
370
111
96
454
186
97
Skillnad
218
184
Standardavvikelse
35,9
Medelvärde period
Malmö Uppsala
Linköping
Umeå
60
13
22
99
39
12
20
14
-3
21
1
2
17,1
8,1
6,5
9,0
1,9
2,9
6,1
10,8
1,7
-0,5
2,3
0,5
0,6
Ja
Ja
Nej
Nej
Ja
Nej
Nej
Ökning
Ökning
Ökning Minskning
Ökning
Ökning
Ökning
2013:2-2015:1
Medelvärde period
2010:4-2012:3
t-värde
Signifikant
Ökning/Minskning
Källa: Valueguard, Boverket
I tabell 22 görs motsvarande analys för hyresrätter. Totalt ökade antalet
uthyrningar mellan de båda perioderna. Dock är inte ökningen tillräckligt
stor för att vi definitivt ska kunna säga att antalet uthyrningar har
förändrats efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013. När
analysen bryts ner på kommunnivå blir bilden mer splittrad. Antalet uthyrningar minskade i Malmö, Linköping och Umeå, samtidigt som de
ökade i Stockholm, Göteborg och Uppsala. Det är bara i Stockholm och
Uppsala, där utbudet har ökat, och där är förändringen tillräckligt stor för
att man med säkerhet kan säga att utbudet har förändrats efter februari
Boverket
42
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
2013. I de övriga kommunerna är förändringarna för små för att leda till
en säker slutsats.
Tabell 22. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till hyresrätter, före
och efter lagändringen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Alla kommuner
Medelvärde period
Stockholm Göteborg
Malmö Uppsala
Linköping
Umeå
540
186
154
78
41
34
46
486
144
141
84
30
34
52
54
42
13
-6
11
0
-6
43,7
13,4
15,3
5,1
4,9
4,0
7,1
t-värde
1,2
3,1
0,8
-1,2
2,1
-0,04
-0,8
Signifikant
Nej
Ja
Nej
Nej
Ja
Nej
Nej
Ökning
Ökning
Ökning Minskning
Ökning
2013:2-2015:1
Medelvärde period
2010:4-2012:3
Skillnad
Standardavvikelse
Ökning/Minskning
Minskning Minskning
Källa: Valueguard, Boverket
Tabell 23 visar medelvärdet av antalet uthyrda rum före och efter den nya
lagen. Sammanräknat för alla kommuner ökade medelvärdet svagt för
antalet uthyrda lägenheter efter att den nya lagen trätt i kraft.
Förändringen är endast marginell och inte statistiskt signifikant. När
analysen görs för enskilda kommuner ser man att antalet uthyrda rum
ökade i Stockholm, Uppsala och Linköping. I Göteborg, Malmö och
Umeå minskade medelvärdet för antalet uthyrningar. Ingen av
förändringarna är statistiskt signifikant. Vi kan därför inte med säkerhet
säga huruvida antalet hyrda rum har förändrats efter att den nya lagen
kom.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
43
Tabell 23. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till uthyrningsrum,
före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).
Alla kommuner
Medelvärde period
Stockholm Göteborg
Malmö Uppsala
Linköping
Umeå
254
116
56
34
31
5
11
254
107
63
38
28
4
13
0
9
-7
-4
3
1
-2
Standardavvikelse
17,4
6,6
5,8
3,2
2,9
0,7
1,5
t-värde
0,01
1,4
-1,2
-1,4
1,2
1,6
-1,3
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Ökning Minskning Minskning
Ökning
2013:2-2015:1
Medelvärde period
2010:4-2012:3
Skillnad
Signifikant
Ökning/Minskning
Ökning
Ökning Minskning
Källa: Valueguard, Boverket
3.3 Slutsatser
Med undantag för Malmö och Linköping är det statistiskt säkerställt att
bostadsrättshyrorna har ökat i en snabbare takt efter att den nya lagen
trädde i kraft jämfört med innan. Hyresutvecklingen ser liknande ut för
uthyrning av hyresrätter i andra hand och för uthyrda rum. Det är endast i
Malmö kommun som vi inte ser en statistiskt säkerställd ökning av hyran
för hyresrätter. Det är endast för uthyrda rum i Linköping som vi ser att
hyrorna har ökat i en långsammare takt efter att den nya lagen trädde i
kraft, och hyresutvecklingen är statistiskt säkerställd. Det är med andra
ord tydligt att hyrorna på andrahandsmarknaden, generellt sett, har ökat
snabbare efter den nya lagen kom 2013. Däremot har vi inte visat att det
är den nya lagen som har orsakat den snabbare hyresökningstakten.
Mellan andra kvartalet 2013 och första kvartalet 2015 ökade bostadsrättspriserna med 33 procent i nominella och reala termer, vilket motiverar en
motsvarande ökning av den kostnadsbaserade hyran. Under samma tidsperiod ökade andrahandshyrorna mellan 5 och 26 procent. Hyresökningen
var alltså mindre eller i paritet med vad den borde ha varit givet prisökningen. Vi har inte undersökt varför andrahandshyrorna har ökat
långsammare än marknadsvärdet. Möjliga förklaringar kan andrahandshyresgästernas betalningsförmåga samt att utbudet har ökat efter att den
nya lagen trädde i kraft.
Efter att lag 2012:978 trädde i kraft har troligen långa kötider på förstahandshyresmarknaden tillsammans med en tilltagande bostadsbrist, ökat
efterfrågan på andrahandsmarknaden. Eftersom vi inte har kontrollerat för
dessa faktorer går det inte att veta hur stor del av hyresökningen som
Boverket
44
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
beror på den nya lagen och vad som är en följd av en ökad efterfrågan.
Hyresökningarna för hyresrätter och rum kan tyda på att hyrorna på
andrahandsmarknaden har stigit som en följd av en ökad efterfrågan. Men
det kan också vara ett tecken på att den nya lagen har lett till en ökad
acceptans för marknadshyror på andrahandsmarknaden. Att det inte finns
ett plötsligt språng i hyresindex i samband med den nya lagen kan vara en
indikation på att hyrorna på andrahandsmarknaden främst har utvecklats
som en följd av samspelet mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden.
Sammanfattningsvis finns det tydliga tecken på att utbudet av bostadsrätter för uthyrning ökade efter att den nya lagen trädde i kraft, och att
hyrorna för bostadsrätter och övriga lägenhetstyper ökade snabbare efter
lagändringen. Men hyresökningen sammanfaller även med en ökad
bostadsbrist, vilket gör det svårt att härleda hyresökningen till den nya
lagen. Vidare ökade bostadspriserna kraftigt under perioden efter lagändringen, vilket har motiverat en högre kostnadsbaserad hyra. Slutligen
vill vi påpeka att figur 6 och tabell 3 tyder på att andrahandshyrorna inte
ligger ovanför det tak för kostnadsbaserade hyror som lag 2012:978
anger.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
45
Boverket
46
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
4. Kartor över utbud och hyresnivåer
4.1 Inledning
I detta kapitel redovisas kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar
för bostadsrätter år 2012 och 2014. Data kommer precis som tidigare från
Blocket och Valueguard.
Kartornas områdesindelning är gjord med hjälp av Blockets indelning och
följer inte administrativa gränser såsom stadsdelsgränser. Kartorna visar
antalet uthyrningar per område och vi har inte kontrollerat för andra
faktorer såsom områdesstorlek eller antalet bostadsrätter i bostadsbeståndet. Detta innebär att antalet uthyrningar kan vara lågt i små
geografiska områden eller i områden med få bostadsrätter. Storstadsregionerna är uppdelade i delområden och data för övriga områden visas
på kommunnivå.
Först visas kartor över antalet uthyrda bostadsrätter år 2012 och 2014.
Därefter redovisas hyrorna för bostadsrätter. Årtalen har valts för att
beskriva utvecklingen i samband med att den nya lagen trädde i kraft
2013. Sista delen av kapitlet består av två kartor som visar den
procentuella förändringen av antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012
och 2014.
4.2 Antalet uthyrningar 2012
Genomgående är antalet uthyrningar störst i storstädernas centrala delar. I
Göteborg var antalet uthyrningar störst i innerstaden. Uthyrningarna i
Malmö var koncentrerade till de centrala delarna, centralt norr och
centralt söder. I Stockholm var antalet uthyrningar per område ungefär
lika stort i hela Stockholms kommun, både i innerstaden och i närförorter.
Utbudet i övriga länet var något lägre per område.
Antalet uthyrningar i Umeå och Linköping var under 2012 ungefär lika
stort som i storstädernas ytterområden.
4.3 Antalet uthyrningar 2014
Även 2014 visar kartorna att det är i de centrala delarna av storstäderna
som det största antalet uthyrningar finns.
År 2014 har uthyrningarna koncentrerats till Stockholms innerstad. I
innerstaden har utbudet ökat och är större än i närförorterna. Antalet uthyrningar minskar med avståndet från centrum.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
47
Antalet annonser i Umeå och Linköping fortsätter motsvara de i storstädernas ytterområden.
I Umeå ligger antalet uthyrningar kvar på 2012 års nivå. I Linköping har
utbudet ökat en del sedan 2012. Med undantag för en ökning i innerstaden ligger utbudet i de flesta av Göteborgs områden på samma nivå
som 2012.
Den största ökningen i har skett i Stockholms innerstad, framför allt i
områdena Östermalm/Djurgården, Vasastan/Norrmalm och Kungsholmen
där det var fler än 600 stycken per område år 2014. I Malmö minskade
utbudet mellan 2012 och 2014, framför allt i centrala Malmö.
Boverket
48
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 24 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2012
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
49
Figur 25 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2014
Boverket
50
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 26 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2012
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
51
Figur 27 Antal uthyrda bostadsrätter per område på Blocket 2014
Boverket
52
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
53
4.4 Hyresnivåer 2012
Kartorna över hyresnivåer visar den genomsnittliga årshyran per
kvadratmeter för bostadsrättslägenheter med ett rum och kök. Vidare ger
kartorna en bild av hur hyrorna fördelar sig geografiskt inom varje storstadsregion.
Precis som väntat var hyrorna högre i storstädernas centrala delar och
lägre i utkanterna. De genomsnittliga hyresnivåerna under 2012 var som
lägst i Linköping och högst i centrala Stockholm. Hyresnivåerna utanför
de centrala delarna av Göteborg och Malmö samt i Uppsala, Linköping
och Umeå ligger på samma nivå som i Stor-Stockholms utkanter.
4.5 Hyresnivåer 2014
Mellan 2012 och 2014 ökade genomsnittshyran i de centrala delarna av
Göteborg och delar av centrala Malmö. Kartan över Stockholm visar att
hyrorna hade ökat i princip hela länet, förutom i Vaxholm där
genomsnittshyran hade minskat. Nordvästra delarna av Stockholms
innerstad hade precis som 2012 de högsta genomsnittshyrorna, men
kartan visar att andrahandshyrorna i de södra närförorterna hade stigit till
närliggande nivåer som i de norra delarna av Stockholm. I Uppsala,
Linköping och Umeå var hyresnivåerna i stort sett oförändrade mellan
2012 och 2014.
Boverket
54
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 28 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2012
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
55
Figur 29 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2014
Boverket
56
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 30 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2012
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
57
Figur 31 Medelhyra/kvm per år för uthyrda rum i bostadsrätter per område på Blocket 2014
Boverket
58
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
4.6 Andelen bostadsrätter
Kartorna på följande uppslag visar den procentuella förändringen av
antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014.
I Göteborgs västra delar och i Uppsala, Linköping och Umeå ökade
utbudet med 1–50 procent. Utbudet minskade i hela Malmö kommun, i
östra Göteborg samt i Skärholmen och Bredäng.
Med undantag för Skärholmen och Bredäng ökade utbudet i hela
Stockholms län. Ökningarna är som störst i de centrala delarna och avtar i
regel i takt med avståndet från centrum. Störst procentuell ökning skedde
i Stockholms innerstad; i stadsdelarna Östermalm/Djurgården och
Vasastan/Norrmalm ökade utbudet med ungefär 151–180 procent.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
59
Figur 32 Förändrat antal uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014 i procent
Boverket
60
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Figur 33 Förändrat antal uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014 i procent
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
61
5. Enkät till hyresgäster och
hyresvärdar
5.1 Enkät resultat
Här redogör vi för den enkät om andrahandsuthyrning som Boverket
genomförde under juni månad 2015. Enkäten skickades ut till 65 000
individer som hade annonserat i syfte att hyra eller hyra ut bostäder på
Blocket under de senaste två åren. Av dessa svarade totalt 1 659 personer:
588 som hade hyrt, och 1 071 som hyrt ut i andra hand. Svarsbortfallet i
enkäten uppgick till 97 procent. Bortfallet gör att resultaten ska ses som
indikationer på förhållanden på marknaden, men inte som representativa
för hela populationen. Samtliga svarande uppgav att de hyrt eller hyrt ut
en bostad under de senaste två åren. Fortsättningsvis benämner vi dessa
som ”hyresgäster” respektive ”hyresvärdar”.
Tabell 24 visar att hyresvärdar har en högre medelålder än hyresgäster,
vilket är förväntat då graden av etablering på bostadsmarknaden kan
antas öka med åldern.
Tabell 24. Kön och ålder hyresgäster.
Hyresgäster
Hyresvärdar
Kön, antal
Medelålder, år
Kön, antal
Medelålder, år
Man
224
34,4
552
39,4
Kvinna
357
29,7
507
40,9
7
29,1
12
30,1
588
31,5
1071
40,1
Ej uppgett
Totalt
Källa: Enkät
Som tabell 25 visar var storstadsområdena överrepresenterade i enkätsvaren, i synnerhet Stor-Stockholm. Cirka 68 procent av de svarande
bodde i ett av de tre storstadsområdena, varav 42 procent i StorStockholm vilket kan ställas mot befolkningens faktiska geografiska fördelning 2014: 23 procent i Stor-Stockholm, 10 procent i Stor-Göteborg,
7 procent i Stor-Malmö och 60 procent i övriga riket. Den skeva
geografiska fördelningen i urvalet beror sannolikt på att en stor del av den
existerande andrahands-uthyrningen är koncentrerad till storstadsområdena.
Boverket
62
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 25. Bostadsområde, antal och procent.
Hyresgäster
Område
Hyresvärdar
Antal
Procent
Antal
Procent
Stor-Stockholm
250
42
419
39
Stor-Göteborg
89
15
372
35
Stor-Malmö
63
11
163
15
Övriga riket
186
32
117
11
Totalt
588
100
1071
100
Källa: Enkät
Tabell 26 visar att 62 procent av hyresgästerna i huvudsak hade en fast
eller tillfällig anställning. På samma sätt utgör förvärvsarbete hyresvärdarnas huvudsakliga sysselsättning. Dock är andelen fast anställda
något högre bland hyresvärdarna och bland hyresgäster är det en högre
andel studerande.
Tabell 26. Sysselsättning, antal i procent.
Student
Fast
anställd
Tillfälligt
anställd
Pensionär
Arbetslös
Annat,
ange:
Inget svar
Totalt
Hyresgäster
24
47
15
1
4
8
1
100
Hyresvärdar
15
54
8
10
10
2
1
100
Källa: Enkät
Av de 588 hyresgästerna svarade 575 på frågan om vilken månadsinkomst de har. Tabell 27 visar fördelningen av de svarandes inkomster
inklusive bidrag och transfereringar innan skatt. Hyresgästerna tycks ha
lägre inkomster än hyresvärdarna. Ungefär 49 procent av hyresgästerna
tjänar mindre än 20 000 kronor per månad medan motsvarande andel för
hyresvärdarna uppgår till 35 procent.
Tabell 27. Månadsinkomst innan skatt, i tusen kronor, kumulativ andel i procent.
Inkomst
0–10
10–15
15–20
20–25
25–30
30–35
35–40
40–45
45–50
+50
Hyresgäster
22
39
49
64
79
89
93
96
98
100
Hyresvärdar
15
27
35
44
61
73
83
89
92
100
Källa: Enkät
Tabell 28 visar andelen som uppgav att de hade barn under 18 år. Tabell
29 visar de svarandes civilstånd. Hyresvärdarna har barn och är i fasta
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
63
förhållanden i en större utsträckning än hyresgästerna, vilket är förväntat
p.g.a. hyresvärdarnas högre medelålder.
Tabell 28. Har barn, andel i procent
Har barn
Har inte barn
Inget svar
Totalt
under 18 år
Hyresgäster
24
73
3
100
Hyresvärdar
42
54
5
100
Källa: Enkät
Tabell 29. Civilstånd, andel i procent
Singel Pojk/flickvän
Sambo Gift/förlovad
Annat
Inget svar
Totalt
Hyresgäster
44
34
2
16
2
1
100
Hyresvärdar
33
26
3
34
3
1
100
Källa: Enkät
Figur 30 visar vad hyresgästerna hyr och vad hyresvärdarna hyr ut. Det
vanligaste är att hyresgäster hyr en lägenhet i en hyresrätt eller en
bostadsrätt. Den tredje vanligaste bostadsformen för hyresgäster är att
man hyr ett rum i hyresrätt.
Tabell 30. Hyresobjekt efter lägenhetstyp, andel i procent.
Lägenhetstyp
Hyresgäst
Hyresvärd
5
10
Lägenhet bostadsrätt
27
32
Lägenhet hyresrätt
37
26
Rum bostasrätt
6
4
Rum hyresrätt
11
13
Rum hus
3
4
Uthyrningsdel bostadsrätt
1
2
Uthyrningsdel hyresrätt
1
1
Uthyrningsdel hus
6
7
Övrigt
2
1
Totalt
100
100
Helt hus
Källa: Enkät
Tabell 31 visar lägenhetstyp efter storlek. Både hyresvärdarna och hyresgästerna uppger att lägenheter med ett eller två rum och kök är de mest
Boverket
64
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
frekvent förekommande lägenhetsstorlekarna vid andrahandsuthyrning.
Därefter kommer rum med del i lägenhet.
Tabell 31. Lägenhetstyp efter storlek, andel i procent.
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Inget svar
Större Totalsumma
Hyresgäster
19
34
33
9
6
0
100
Hyresvärdar
18
27
30
14
1
11
100
Källa: Enkät
Av de 1 071 hyresvärdarna svarade 424 att de hyrde ut en bostadsrätt.
Tabell 32 visar svaret på frågan om det var svårt att få uthyrningen godkänd av bostadsrättsföreningen. Svaren har angetts på en skala från ett till
fem. Det tycks som att svarande på enkäten inte upplevde att bostadsrättsföreningar förhindrar andrahandsuthyrning i någon större utsträckning.
Även när svaren delas upp efter storstadsområden ser vi inga indikationer
på att det är svårt att få andrahandsuthyrning godkänd av bostadsrättsföreningen. Dock bör det påpekas att enkäten hade ett bortfall på
97 procent, vilket gör att resultaten bör tolkas försiktigt. Exempelvis kan
resultatet vara en följd av att endast de hyresvärdar som fick godkänt av
bostadsrättsföreningen lyckades hyra ut och därmed svarade på enkäten.
Tabell 32. Hur väl instämmer du med påståendet: ”Det var svårt att få uthyrningen
godkänd av bostadsrättsföreningen”?, andel i procent och medelvärde.
Andel svarande, procent
1 (inte alls)
2
3 (varken
eller)
4
5 (helt och
hållet)
Inget svar/
Totalt Medelvärde
Vet ej
Övriga riket
60
9
9
7
6
10
100
1,8
StorStockholm
57
11
9
5
8
10
100
1,9
StorGöteborg
44
18
11
4
2
20
100
1,8
Stor-Malmö
44
15
9
15
9
7
100
2,2
Riket
55
12
9
7
7
11
100
1,9
Källa: Enkät
Av 588 hyresgäster uppgav 262 att de hade betalat deposition till hyresvärden. Genomsnittliga depositionsbetalningarna efter område och
lägenhetsstorlek, finns i tabell 33a. Uppgifter för genomsnittliga
depositionsavgifter för rum med del i lägenhet har beräknats exklusive
och inklusive extremvärden. Medelvärden beräknade med extremvärden
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
65
presenteras i parentes. I genomsnitt uppgick hyresgästernas depositionsbetalning till 9 423 kronor och den ökar ju större lägenhet som hyrs. Det
beror troligen på att hyrorna är högre för större lägenheter och att
depositionsavgifterna sätts i relation till hyran. Den genomsnittliga
depositionsavgiften som hyresvärdarna uppger att de har begärt uppgår
till 9 185 kronor. Hyresvärdarna uppger systematiskt att de begär mindre
i depositionsavgift än vad hyresgästerna uppger att de har betalt. Det kan
bero på att hyresvärdarna underskattar vad de begärt, medan hyresgästerna på motsvarande sätt överskattar vad de betalt.
Tabell 33a. Depositionsavgift, medelvärde i kronor efter område och storlek.
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Inget svar
Hyresgäster
4 028 (6 487)
8 258
9 952
14 546
5 000
17 577 9 423 (9 712)
Hyresvärdar
3 958
6 357
9 890
11 936
4 450
19 008
Större
Totalt
9 185
Källa: Enkät
Av 588 svarande angav 223 hyresgäster att de betalade förskottshyra när
de hyrde bostad i andra hand. Av 1 071 hyresvärdar svarade 427 att de
krävde förskottsbetalning. Tabell 33b visar att i regel krävs en eller två
månadshyror i förskott.
Tabell 33b. Antal månadshyror i förskott för att hyra bostad.
Medel
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Större
Inget svar
Totalt
Hyresgäster
1,4
1,2
1,4
1,2
1,7
1,0
1,3
Hyresvärdar
1,0
1,3
1,2
1,2
1,0
1,2
1,2
Källa: Enkät
Tabell 34 visar hyresvärdarnas uppskattning av den genomsnittliga
depositionsavgiften för uthyrning av ett rum med del i lägenhet. Det finns
en stor spridning i datamaterialet och medelvärdet ligger ungefär mellan
5 000 och 7 000 kronor beroende på region. Depositionerna är högre i
storstadsområdena än i övriga riket.
Boverket
66
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 34. Vad tror du är den genomsnittliga depositionen för ett rum med del
i lägenhet på din bostadsmarknad? Hyresvärdar
Antal
Medelvärde
Minsta värde
Maxvärde
90
5 017
500
20 000
Stor-Stockholm
137
6 951
1 000
20 000
Stor-Göteborg
53
5 372
1 200
15 000
Stor-Malmö
47
5 448
1 000
25 000
327
5 947
500
25 000
Övriga riket
Riket
Källa: Enkät
Tabell 35 och 36 visar de genomsnittliga månadshyror som hyresgästerna
och hyresvärdar uppgett att de betalt respektive begärt. För
samtliga lägenhetsstorlekar är hyrorna i Stockholmsområdet avsevärt
högre än i resten av landet.
Tabell 35. Genomsnittlig månadshyra. Hyresgäster
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Större
Övriga riket
3 566
4 882
5 803
6 209
7 815
StorStockholm
5 056
7 182
8 347
11 505
17 373
StorGöteborg
3 902
5 130
6 351
8 011
10 017
6 038
Stor-Malmö
3 545
4 704
6 812
8 000
8 425
5 717
Riket
4 189
5 989
7 069
8 780
11 498
Inget svar
Totalt
5 184
4 800
8 010
4 800
6 574
Källa: Enkät
Tabell 36. Genomsnittlig månadshyra. Hyresvärdar.
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Större
Inget svar
Totalt
Övriga riket
3 186
4 224
5 700
6 976
7 328
2 800
5 307
StorStockholm
3 904
7 241
9 211
13 436
16 648
3 167
8 535
StorGöteborg
3 831
4 819
9 557
8 764
11 300
3 325
7 056
Stor-Malmö
3 519
4 918
6 792
8 041
13 253
Riket
3 620
5 408
7 664
9 426
10 599
Källa: Enkät
Boverket
6 692
3 158
6 835
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
67
Tabell 37 visar hur hyresvärdarnas uppskattar den hyra de begärt. De
verkar uppfatta sin begärda hyra som varken hög eller låg. Medelvärdet
2,79 tyder på att det var fler hyresvärdar som ansåg att de hade låg hyra
än hyresvärdar som ansåg att de hade en hög hyra.
Tabell 37. Är hyran för din uthyrning låg eller hög? Ange på skala 1-5, från låg till
hög Hyresvärd
Andel svar %
1
(låg)
Hyresvärdar
13
3
2
4
5
(varken eller)
15
55
Vet ej
Totalt Medelvärde
(hög)
13
3
2
100
2,8
Källa: Enkät
Tabell 38 visar de svarandes uppskattning av en lagom månadshyra för
ett rum med del i lägenhet. Även här tycks det finnas en stor spridning.
Dock visar medelvärdet att hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en
liknande uppfattning.
Tabell 38. Vad tycker du är en lagom månadshyra för ett rum med del i lägenhet?
Hyresgäster. Medelvärde i kronor.
Antal svarande
Medelvärde Minsta värde
Maxvärde
Hyresgäster
467
2 904
300
7 000
Hyresvärdar
1 063
3 355
500
10 000
Källa: Enkät
Sammanlagt uppgav 315 hyresgäster att de betalat antingen deposition
eller förskottshyra. Tabell 39a visar de totala utlägg i form av förskottshyror och depositionsbetalningar som hyresgäster uppger att de haft.
Utgifterna för deposition och förskottshyra är störst i Stor-Stockholm,
följt av Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Data visar att de hyresgäster som
måste betala förskottshyra och deposition i regel måste gå in med relativt
stora summor för att kunna hyra. Vidare är de omfattade förskottsbetalningarna riskfyllda för en andrahandshyresgäst.
Tabell 39b visar genomsnittet för de hyresvärdar som krävt antingen
depositionsbetalning eller förskottshyra. Beloppen är något lägre jämfört
med hyresgästernas uppskattning även om de följer samma mönster.
Boverket
68
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 39a. Genomsnittlig förskottsbetalning för att hyra. Hyresgäster
Förskottshyra
och deposition
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Större
Inget
svar
Totalt
Övriga riket
6 743 (8 529)
10 273
11 567
13 600
15 000
10 613 (10 965)
StorStockholm
8 024 (11 128)
13 111
15 915
26 625
25 431
9 800 14 883 (15 615)
Stor-Göteborg
7 437 (9 437)
9 600
15 476
36 833
26 000
14 557 (14 836)
Stor-Malmö
6 500 (6 500)
8 914
14 705
19 667
26 000
14 139 (14 139)
Riket
7 486 (9 837)
11 623
14 928
23 477
22 866
9 800 13 793 (14 283)
Källa: Enkät
Tabell 39b. Genomsnittlig förskottsbetalning för att hyra. Hyresvärdar
1R del i lgh
1ROK
2ROK
3ROK
Större
Inget svar
Totalt
Övriga riket
1 897
3 392
4 500
5 443
6 975
5 600
4 347
StorStockholm
3 418
8 833
11 386
13 311
25 200
3 875
10 033
StorGöteborg
2 185
5 493
8 566
11 676
21 192
2 825
7 913
Stor-Malmö
4 257
6 419
11 283
10 585
28 015
Riket
2 838
5 888
8 454
9 573
14 708
10 501
3 344
7 537
Källa: Enkät
Tabell 40 visar den angivna hyrestiden. Den överväldigande majoriteten
av hyresgästerna uppgav att de hade hyrt sin bostad i mindre än ett år.
Andelen är något lägre för hyresvärdar men även här uppgav hälften att
de hyrt ut under mindre än ett års tid.
Tabell 40. Hur länge har du hyrt eller hyrt ut din nuvarande bostad? Hyresgäst.
Andel i procent.
Område
0–3
mån
3–6 6–12 mån
mån
12–24 mån 24–36 mån 36–48 mån 48+ mån
Inget svar/
Totalt
Vet ej
Hyresgäst
17
25
29
16
7
1
1
4
100
Hyresvärd
14
18
29
17
9
3
7
1
100
Källa: Enkät
Tabell 41 visar att mer än hälften av hyresgästerna uppgav att de hyrde
sin bostad själv. Av de som hyrde sin bostad med andra hyresgäster var
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
69
det vanligaste att man hyrde tillsammans med ytterligare en hyresgäst.
Det tycks vara ovanligt att en bostad hyrs ut till fler än två hyresgäster.
Tabell 41. Hur många andra andrahandshyresgäster hyrde du din bostad med?
Andel i procent.
Område
Hyresgäst
Inga andra
En annan
Två andra
Tre andra
Fler än tre andra
Inget svar
Vet ej
Totalt
59
29
5
2
3
1
1
100
Källa: Enkät
Tabell 42 visar att huvuddelen av både hyresgästerna och hyresvärdarna
uppgav att uppsägningstiden varierar mellan en och tre månader.
Tabell 42. Hur lång uppsägningstid har du? Andel i procent.
En månad
Två måna- Tre månader
der
Fler än tre
månader
Inget svar
Vet ej Totalsumma
Hyresgäst
33
14
38
1
6
8
100
Hyresvärd
34
13
41
1
10
2
100
Källa: Enkät
Tabell 43a visar hyresgästernas svar på frågan om varför hyresvärden
hyrde ut. Det vanligaste fritextsvaret var att hyresvärden inte vill släppa
bostaden. Exempelvis kan det vara så att man hyr ut en hyresrätt och
samtidigt bor i en bostadsrätt. Andra skäl kan vara att man hyr ut till dess
att barnen kan flytta in eller för att vänta in en prisökning.
Tabell 43b visar de skäl som hyresvärdarna angett till varför de hyrde ut.
Vanligast är att man hyr ut p.g.a. resa eller jobb och studier på annan ort.
Därefter kommer ekonomiska skäl och att uthyrningen ger en bra extra
inkomst.
Boverket
70
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 43a. Vilka är skälen till att din hyresvärd hyr/hyrde ut till dig? Ange ett eller
fler alternativ: Hyresgäst. Andel i procent.
Andel svarande i procent
Få ekonomin att gå runt
19
Av vänlighet
9
Gillar att bo med andra
3
Tjäna pengar
32
Har flyttat ihop med partner
22
Jobbar/studerar på annan ort eller reser
utomlands
30
Inget svar
5
Annat ange:
9
Källa: Enkät
Tabell 43b. Vilka är skälen till att du hyr/hyrde ut i andra hand? Ange ett eller fler
alternativ. Hyresvärd. Andel i procent.
Andel svarande i procent
Av ekonomiska skäl
32
Vill hjälpa bostadssökande att få en bostad
19
Bra extra inkomst
22
Jag tycker om att bo med andra
5
Har flyttat ihop med partner
15
Jobbar/studerar på annan ort eller reser
utomlands
36
Jag började hyra ut när vän/släkting
behövde en bostad
Annat ange:
4
11
Inget svar
Källa: Enkät
Tabell 44 innehåller svaren på frågor om hyresgästens boende och
relation till hyresvärden. Svaren är på en femgradig skala som anger i
vilken utsträckning man instämmer, från inte alls till helt och hållet.
Hyresgästerna tycks uppleva att deras hyresvärd beter sig hyggligt samt
att de kan lita på denne. Medelvärdena ligger på 4,1 respektive 3,8. Det
verkar som att hyresgästerna i regel har en bra relation till sin hyresvärd.
På påståendena om att hyran är för hög, att boendet motsvarar behoven
Boverket
1
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
71
och att man är nöjd med sitt boende tyder svaren på att hyresgästerna
varken är nöjda eller missnöjda. Det som de flesta tycks instämma i är det
är svårt att hitta en andrahandsbostad, där medelvärdet var 4,3.
Tabell 44. Hur väl stämmer du in på följande påståenden? Ange på skala 1–5
från inte alls till helt och hållet. Hyresgäst. Andel i procent och medelvärde
Andel svarande i procent
1
2
(inte alls)
Min hyresvärd beter
sig schysst mot mig
3
4
(varken eller)
5
Vet ej
Totalt Medelvärde
(helt och hållet)
8
4
13
20
51
3
100
4,1
Jag litar på min
hyresvärd
10
8
15
19
46
3
100
3,8
Min hyra är för hög
16
12
16
19
31
4
100
3,4
Mitt boende
motsvarar mina
bostadsbehov
13
15
18
22
29
3
100
3,4
Jag är nöjd med mitt
boende
15
14
19
25
25
3
100
3,3
4
4
9
14
60
9
100
4,3
Det är svårt att hitta
en andrahandsbostad
i dag
Källa: Enkät
Tabell 45 visar hyresvärdarnas svar på frågor rörande deras relation till
sina hyresgäster och möjligheter att hitta en hyresgäst. Det tycks som att
relationen till hyresgästerna är bra. Hyresvärdar uppger i stor utsträckning
att de har en bra hyresgäst och att de litar på sin hyresgäst. De uppger i
genomsnitt att det varken är lätt eller svårt att hitta en bra hyresgäst.
Deras svar ska jämföras med att merparten av hyresgästerna svarade att
det var svårt att hitta en andrahandsbostad.
Boverket
72
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 45. Hur väl stämmer du in på följande påståenden? Ange på skala 1–5
från inte alls till helt och hållet. Hyresvärd. Andel i procent och medelvärde.
Andel svarande i procent
1
2
(inte alls)
3
4
(varken eller)
5
Vet ej
Totalt Medelvärde
(helt och hållet)
Jag har en bra
hyresgäst
5
4
11
24
52
4
100
4,2
Jag litar på min
hyresgäst
5
4
13
28
46
4
100
4,1
18
15
22
19
19
7
100
3,1
Det är svårt att hitta
en bra andrahandshyresgäst
Källa: Enkät
529 hyresgäster angav hur lång tid det hade tagit för att få tag på en
bostad att hyra i andra hand. Tabell 46 visar att söktiden för hyresgäster
inte tycks överstiga tre månader. Trots att hyresgästerna uppgav att det
var svårt att hitta en bostad i andra hand tycks den överväldigande
majoriteten av dem ha hittat en bostad att hyra i andra hand inom loppet
av tre månader. Hyresvärdar tycks ha en kortare söktid, nästan tre fjärdedelar uppgav att söktiden understeg en månad.
Tabell 46. Hur lång var din söktid? Andel i procent
0–1 mån
1–2 mån
2–3 mån
3–4 mån
4+ mån
Totalt
0–3 månader
Hyresgäster
31
22
15
7
15
10
100
Hyresvärdar
74
17
6
1
2
100
74
Källa: Enkät
Tabell 47 visar hyresgästernas svar på varför de bor i andra hand. Endast
19 procent uppgav att de bodde i andra hand för att de sökte ett tillfälligt
boende. Ekonomiska svårigheter såsom betalningsanmärkningar eller låg
inkomst tycks spela en mindre roll till varför man bor i andra hand. Det
tycks som att den överväldigande majoriteten av hyresgästerna hyr i
andra hand som en följd av att de inte kan köpa eller hyra en bostad.
Endast var femte hyresgäst hyr i andra hand för att det passar deras behov
av ett tillfälligt boende. Sammanlagt tyder svaren på att de som hyr
bostäder i andra hand gör det för att de saknar andra alternativ och inte
för att de själva valt det.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
73
Tabell 47. Varför bor du i andra hand? Ange ett eller fler alternativ.
Andel i procent.
Andel i procent
Det är roligare att bo med andra
3
Ingen insats till bostadsrätt
47
För kort kötid i hyreskön
51
Det är svårt att få ett förstahandskontrakt
67
P.g.a. betalningsanmärkning
10
Sökte ett tillfälligt boende
19
Lägre hyra jämfört med ett förstahandskontrakt eller att köpa
5
Jag har ingen fast inkomst
9
Annat ange:
Inget svar
11
2
Källa: Enkät
Tabell 48 visar att nästan hälften av hyresgästerna uppgav att de inte haft
några problem med sin hyresvärd. De problem som förekommer tycks
handla om oseriösa uthyrare och bedragare. Var tredje hyresgäst uppgav
att de mött oseriösa uthyrare. Vidare svarade nästan var fjärde att de
kommit i kontakt med bedragare. Var tionde uppgav att de blivit lurade
på förskottshyra eller deposition. Slutligen svarade 38 stycken, eller 5,6
procent, att de utsatts för hot, våld eller övergrepp i samband med att de
hyrt i andra hand. I fritextsvaren uppgav 12 att det var dyrt att hyra i
andra hand eller att hyrorna var höga. Vidare uppgav 3 att de hade blivit
erbjudna låg hyra eller blivit erbjudna boende i utbyte mot sex, och 2
respondenter uppgav att hyresvärden hade initierat en budgivning när
bostaden skulle hyras ut. Att många hyresgäster uppgav att de kommit i
kontakt med bedragare eller blivit lurade är särskilt problematiskt mot
bakgrund av att den sammanlagda betalningen för deposition och
förskottshyra kan uppgå till ansenliga belopp.
Boverket
74
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 48. Har du haft problem när du sökt boende eller bott i andra hand? Ange
ett eller fler alternativ. Hyresgäst. Andel i procent.
Andel i procent.
Har kommit i kontakt med bedragare
23
Blivit lurad på förskottshyra/deposition
11
Möt oseriösa uthyrare
33
Blivit uppsagd utan uppsägningstid eller
förkortad uppsägningstid
10
Annat ange:
9
Inget svar
5
Utsatt för hot, våld, övergrepp eller
utpressning
6
Nej, jag har inte haft några problem
44
Källa: Enkät
Tabell 49 visar hyresvärdarnas svar på om de har haft problem vid
uthyrning. Nästan hälften svarade inte, vilket måste tolkas som att de inte
haft några problem. De vanligaste problemen vid uthyrning är att hyresgästen betalade hyran sent, smutsade ned och inte betalade hyresvärden
för skador i samband med uthyrningen. Nästan var tionde hyresvärd
svarade att man kommit i kontakt med en bedragare eller att hyresgästen
hade flyttat utan att betala hyran.
Tabell 49. Har det dykt upp problem i samband med att du sökt andrahandshyresgäst eller hyrt ut i andra hand? Ange ett eller fler alternativ. Hyresvärd.
Andel i procent.
Andel i procent.
Har kommit i kontakt med bedragare
Boverket
9
Inte blivit ersatt för skador orsakade av
hyresgästen
14
Hyresgästen flyttade utan att betalat sin
hyra
9
Hyresgästen betalade hyran för sent
20
Hyresgästen smutsade ned alldeles för
mycket
17
Hyresgästen störde andra hyresgäster i
lägenheten eller trapphuset
8
Hyresgästen hade missbruksproblem
5
Hyresgästen stal
4
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
75
Andel i procent.
Hyresgästen betedde sig hotfullt mot
sin omgivning
3
Annat ange:
18
Inget svar
47
Källa: Enkät
5.2 Sammanfattning
Det bör återigen påpekas att data som presenterats bygger på en enkät
med ett stort bortfall. Det har inte gjorts någon undersökning av i vilken
utsträckning de svarande är representativa för hyresgäster och hyresvärdar på andrahandsmarknaden. Resultaten bör därför tolkas med stor
försiktighet.
Enkätsvaren tyder på att hyresgäster har låga inkomster och att
depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt, vilket gör andrahandsuthyrning initialt kostsamt. Vidare tycks hyresgäster hyra under en
kort tid; mer än 70 procent hade hyrt sin bostad i kortare tid än ett år.
Hyresvärdar uppgav att de inte haft några större svårigheter med bostadsrättsföreningen vid uthyrning av bostadsrätt, vilket motsäger den gängse
bilden av att andrahandsuthyrning av bostadsrätter förhindras av bostadsrättsföreningarna.
Hyresvärdar hyr ut främst som en följd av jobb eller studier på annan ort,
men även av ekonomiska skäl. Hyresgäster bor i andra hand då de inte
kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad. Både hyresvärdar och
hyresgäster tycks ha en bra relation till sin motpart. Särskilt hyresvärdar
tycks vara mer nöjda med sin motpart än hyresgästerna. En punkt där
hyresvärdar och hyresgäster skiljer sig åt är möjligheterna att hitta en
motpart. Hyresvärdar uppgav att de inte har svårigheter att hitta en bra
motpart, medan hyresgäster svarade att de har svårt att hitta ett andrahandsboende. Att hyresvärdar är mer nöjda med sin motpart samtidigt
som de uppgav att de har mindre svårigheter att hitta en hyresgäst tyder
på att andrahandsmarknaden är ”hyresvärdarnas” marknad. Det kan vara
ett resultat av att efterfrågan är högre än utbudet, vilket gör att hyresvärdar i högre utsträckning kan välja en passande motpart.
De stora problemen vid uthyrning för hyresgäster är oseriösa hyresvärdar
och bedragare. Att nästan en fjärdedel av hyresgästerna kommit i kontakt
med bedragare och var tionde har blivit lurad på pengar tyder på att det
finns efterfrågan på säkra transaktionslösningar på andrahandsmarknaden. Problem med bedrägerier förvärras av att hyresgäster i regel
Boverket
76
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
har låga inkomster samt att depositionerna och förskottshyrorna kan
uppgå till höga belopp. Hyresgästernas fritextsvar kan tyda på att krav på
sexuella tjänster i samband med uthyrning kan vara ett större problem än
vad som framgår av enkäten.
Utöver att hyresgästen smutsade ned var det vanligaste problemet för
hyresvärdar av ekonomisk natur. Problem med att hyresgästen betalar
hyran sent, inte ersätter skador eller flyttar utan att betala hyran innebär
att andrahandsuthyrning är riskfylld. Det förklarar även varför många
hyresvärdar kräver säkerheter i form av depositionsbetalning och
förskottshyror.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
77
6. Marknadsimperfektioner
I detta kapitel analyserar vi marknadsimperfektioner på andrahandsmarknaden samt hur de kan åtgärdas. Vi börjar med begreppet
transaktionskostnader som kan förklara en stor del av de problem som
finns på andrahandsmarknaden i dag. Därefter framhåller vi vikten av en
fungerande andrahandsmarknad genom att analysera och redogöra för
forskning kring hur bostadsmarknaden påverkar matchningen på arbetsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen i övrigt. Avslutningsvis
diskuterar vi institutioners roll för transaktionskostnaderna.
6.1 Vad är transaktionskostnader?
Transaktionskostnader är kostnader för att utföra ekonomiska transaktioner och att ingå avtal. Det kan exempelvis vara den tid som krävs för att
anställa personal, köpa bostad, hyra bil eller ingå ett hyreskontrakt.
Transaktionskostnader delas ofta upp i tre delar: sök- och mätkostnad,
kontraktskostnad och kostnad för att upprätthålla det ingångna avtalet.
Sök- och mätkostnader är kostnaderna en ekonomisk aktör har för att få
en bild av marknadsläget, hitta en motpart att ingå avtal med och göra en
uppskattning av värdet av motpartens erbjudande. Ett exempel är
marknaden för begagnade bilar när en köpare försöker skaffa sig en uppfattning om marknadspriset och bilens skick. På motsvarande sätt måste
en bostadssökande hitta en hyresvärd eller säljare, avgöra om bostadens
kvalitet och egenskaper motsvarar det begärda priset eller hyran och
bedöma i vilken utsträckning det finns bättre erbjudanden på marknaden.
Kontraktskostnader avser de kostnader som två motparter har i samband
med förhandlingen inför ett avtal. Kostnaden för upprätthållandet av ett
kontrakt innefattar kostnaden för att övervaka att motparten uppfyller sin
del av avtalet eller tvinga fram att avtalet uppfylls. Exempelvis måste en
arbetsgivare försäkra sig om att de anställda utför sina arbetsuppgifter,
och en hyresvärd måste kontrollera att hyran har betalats in, kräva in
obetalda hyror och eventuellt kräva ersättning för förstörelse av bostaden.
6.2 Transaktionskostnader beror på asymmetrisk
information
Dahlman (1979) menar att transaktionskostnader beror på informationsbrist eller asymmetrisk information. Det innebär i sin tur att transaktionskostnadernas omfattning beror på de resurser en ekonomisk aktör måste
upplåta för att hålla sig informerad. Sök- och mätkostnader beror på att
båda parter saknar information om transaktionsmöjligheterna och vilka
Boverket
78
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
egenskaper och kvalitet bytesobjektet har. Kontraktskostnader uppstår
som en följd av att båda parter försöker ta reda på under vilka förutsättningar motparten är beredd att ingå ett avtal. Kostnaden för att upprätthålla kontraktet är ett resultat av att båda parter saknar information om
huruvida motparten kommer att leva upp till sin del av avtalet. Om
parterna hade perfekt information om motpartens vilja och möjlighet att
full-följa kontraktet skulle kostnaderna för upprätthållande av kontraktet
kunna undvikas genom att omformulera avtalet, eller genom att avstå från
att göra en transaktion. Ett exempel är att banker som är osäkra på om
låntagaren kommer betala tillbaka lånet ofta kräver en pant som säkerhet
för lånet. Med bakgrund av detta menar Dahlman att man bara kan tala
om en transaktionskostnad, d.v.s. resursförluster vid transaktioner till
följd av imperfekt eller asymmetrisk information.
6.3 Vilka konsekvenser har transaktionskostnader?
Coase (1937) menar att transaktionskostnader är den bakomliggande
orsaken till att produktion ofta organiseras i företag. För att producera en
vara eller tjänst måste man organisera en rad produktionsfaktorer.
Eftersom transaktionskostnader uppstår när varje enskild produktionsfaktor upphandlas på marknaden, kan man minska transaktionskostnaderna genom att långsiktigt knyta till sig en rad olika produktionsfaktorer.
Därmed sänker man den genomsnittliga transaktionskostnaden per
producerad vara eller tjänst. Förekomsten av transaktionskostnader
medför alltså att det kan vara mer fördelaktigt att organisera produktion
internt inom ett företag. Coase menar att ett företag växer fram till den
punkt där ytterligare en transaktion inom företaget har samma
transaktionskostnad som på den öppna marknaden.
North (1992) menar att en del av produktionen i tjänstesektorn syftar till
att underlätta och säkerställa transaktioner. Mäklare, banktjänstemän, revisorer, och jurister är några exempel på yrken som North kallar för
”transaktionssektorn”. North menar att ”transaktionssektorn” växer efterhand som ekonomin blir mer och mer komplex. Exempelvis uppskattade
Wallis och North (1986) att transaktionskostnaderna i USA ökade från
25 procent av bruttonationalinkomsten till mer än 45 procent mellan 1870
och 1970.
Transaktionskostnader utgör sammantaget en stor del av den totala
produktionen och kan leda till marknader försvinner, eller att de blir
mindre än vad som är samhällsekonomiskt önskvärt. Akerlof (1970) inför
begreppet asymmetrisk information och visar hur sådan kan resultera i att
marknader kollapsar. Han använder marknaden för begagnade bilar som
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
79
exempel. Anta att det säljs bilar med antingen låg eller hög kvalitet.
Säljare av högkvalitetsbilar är endast beredda till att sälja till ett högre
pris. Köpare på marknaden känner till den genomsnittliga kvaliteten men
saknar information om de enskilda objekten. Säljare har å andra sidan ingående kunskap om bilens kvalitet. Eftersom köpare saknar information
om varje enskilt objekt och vill undvika att göra ett dåligt köp är de
endast beredda att betala ett pris som motsvarar den genomsnittliga
kvaliteten på marknaden. Det leder till att säljare av högkvalitetsbilar
lämnar marknaden eftersom de inte är beredda att sälja till underpris. I
takt med att högkvalitetsobjekten lämnar marknaden sjunker den genomsnittliga kvaliteten och det pris köparna är beredda att betala. Det lägre
priset driver ut objekt med en högre kvalitet än genomsnittet, vilket
successivt leder till ett lägre pris och ett mindre utbud. Detta fortsätter
tills marknaden upphör. Akerlof pekar på att problemet med asymmetrisk
information förekommer på många marknader, t.ex. försäkrings-, arbetsoch kreditmarknaden. Problemet med asymmetrisk information kan
exempelvis kringgås med att begagnade bilar säljs via en specialiserad
handlare som tjänar pengar på att göra en korrekt bedömning av bilens
kvalitet och därmed garantera bilens kvalitet för köparen.
6.4 Hur påverkar transaktionskostnader marknaden
för andrahandsuthyrning av bostäder?
På andrahandsmarknaden finns det ett betydande inslag av asymmetrisk
information, och således höga transaktionskostnader. Hyresvärdarna och
hyresgästerna vet generellt lite om varandra. Hyresvärdar känner inte till
hyresgästens kommande slitage på de bostäder de hyr ut eller om hyresgästerna kommer störa grannarna. Man vet inte heller i vilken
utsträckning hyresgästerna kommer att betala hyran i tid eller betala
ersättning vid oskäligt slitage. En andrahandshyresvärd känner inte till
hyresgästernas historik, exempelvis om de har svårt att få ett förstahandskontrakt p.g.a. misskötsel. Hyresgästen vet å sin sida inte hur hyresvärden
kommer agera. En hyresgäst har ingen information om ifall hyresvärden
kommer att betala tillbaka en eventuell deposition, eller hur hyresvärden
bedömer slitage. Hyresgästen vet inte heller om bostaden är ledig till
följd av ”dåligt beteende” från hyresvärdens sida.
Kostnaden för att få information om motparten är hög, om det ens är
möjligt. Detta innebär att båda parter tar en stor och okänd risk vid varje
transaktion. Och eftersom de flesta hyresvärdar på andrahandshyresmarknaden endast hyr ut ett objekt kan de inte dra nytta av stordriftsfördelar på samma sätt som en kommersiell hyresvärd. Kommersiella
hyresvärdar hyr ut fler bostäder och har troligen lägre transaktions-
Boverket
80
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
kostnaderna per uthyrning än privata uthyrare. Sammanfattningsvis lider
andrahandsmarknaden av stor osäkerhet för såväl hyresgästerna som
hyresvärdarna. En konsekvens kan bli att många seriösa hyresvärdar och
hyresgäster drar sig ur och att ”oseriösa” aktörer därmed blir överrepresenterade på andrahandsmarknaden.
De medel parterna har tillhands för att minska problemet med
asymmetrisk information är signalering, garantier och screening eller att
endast genomföra transaktioner med vänner och bekanta. Exempel på
signalering är att kräva en hög hyra eller visa att man är beredd på att
betala en hög hyra. Garantier ges i regel i form av depositionsbetalningar.
En hyresvärd kan screena bostadssökande genom att endast hyra ut till
individer med hög utbildning och god ställning på arbetsmarknaden, och
genom att kräva referenser.
Det bör poängteras att garantier i form av depositionsbetalningar minskar
hyresvärdens ekonomiska risk samtidigt som hyresgästens risk och
kostnad ökar.
6.5 Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin
Vissa transaktioner ger en större samhällsekonomisk vinst än den vinst de
ekonomiska aktörerna gör. Termen ”positiv externalitet” beskriver när en
transaktion ger en större samhällsekonomisk vinst än den privatekonomiska. Exempelvis är biodling i jordbrukslandskap förknippat med
positiva externaliteter eftersom omkringliggande bönder drar nytta av bin
som pollinerar deras grödor. Transaktionskostnader kan leda till att
transaktioner inte genomförs om de leder till att en ekonomisk aktör får
för låg vinst från en ekonomisk aktivitet. Om transaktionen genererar
positiva externaliteter går samhället miste om ett större värde än den
ekonomiska aktör som väljer att inte genomföra transaktionen. Det är därför inte säkert att en oreglerad marknad kommer leda till att alla
samhällsnyttiga transaktioner genomförs. Förekomsten av transaktionskostnader på en marknad kan därför leda till samhällsekonomiska
förluster om samhällsnyttiga transaktioner inte genomförs.
På andrahandsmarknaden för bostäder är det är troligt att den samhällsnytta som andrahandsmarknaden för bostäder genererar överstiger hyresvärdarna och hyresgästernas nytta. De som hyr ut bostäder i andra hand
drar ekonomisk nytta av en resurs som annars skulle ha stått oanvänd.
Hyresgästen, i sin tur, får tillgång till en bostad. Men utöver dessa vinster
finns troligen positiva externa effekter på den övriga ekonomin. Troligtvis har bostadsmarknaden betydande effekter på arbetsmarknaden.
Exempelvis kan en flytt som uppkommer genom en andrahandsuthyrning
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
81
leda till att en arbetssökande får tillgång till en arbetsmarknad där efterfrågan på den arbetssökandes kompetens är hög. Bland annat visar De
Graf och Leuvensteijn (2007) att en minskad flyttbenägenhet ger en
sämre matchning mellan arbetsgivare och arbetstagare. Detta kan leda till
en högre arbetslöshet och försämrad ekonomisk tillväxt.
För ett företag kan det vara svårt att attrahera personal från andra arbetsmarknadsregioner eftersom hyresmarknaden kännetecknas av långa kötider och på marknaden för ägt boende är priser och transaktionskostnader höga. En andrahandsuthyrning kan vara mycket lönsam för ett
företag om det innebär att det kan attrahera personal med nyckelkompetens från andra arbetsmarknadsregioner. Exempelvis har det
rapporterats i media (DN, 2015-03-03; GP 2015-03-15) om att företag i
Stockholmsområdet har haft svårt att rekrytera kvalificerad personal
p.g.a. bostadsbrist. I två olika intervjustudier rapporterar Hyresgästföreningen (2012a, 2012b) att sju procent av de svarande har avstått att
söka arbete i Stockholm p.g.a. bostadsbristen, och att 7 av 10 arbetsgivare
hävdar att bostadsbristen gör det svårare att rekrytera arbetskraft. Vidare
har ett flertal studier på svenska data funnit stöd för att förbättrade
chanser att hitta jobb i en region påverkar den regionala inflyttningen
positivt (Dahlberg och Holm-lund, 1978; Fredriksson, 1999; Nilsson,
1989; Westerlund, 1997, Aronsson m.fl., 2001). Om situationen på
bostadsmarknaden gör det svårare för människor att flytta till
expanderande arbetsmarknader är det uppenbart att bostadsmarknaden
har betydelse för den ekonomiska utvecklingen.
Om situationen på andrahandsmarknaden hämmar inflyttningen till storstäderna kan man vidare gå miste om kunskapsspridning och nya
innovationer. Att företag och människor tenderar att koncentreras till
städer beror på att den geografiska koncentrationen ger ett ökat
kunskapsutbyte, lägre transportkostnader och tillgång till fler
specialiserade underleverantörer och kvalificerad arbetskraft (Glaeser
m.fl., 2007). Den positiva effekten på samhällsekonomin från att företag
kan rekrytera personal, i synnerhet högkvalificerad, är hög. Kerr och
Lincoln (2010) visar att amerikanska företag som anställde utrikes
arbetskraft med naturvetenskaps- och ingenjörsexamen hade en statistiskt
säkerställd ökning av antalet patent. Det ökade inflödet av högkvalificerad arbetskraft från utlandet påverkade inte sysselsättningen eller
antalet beviljade patent hos den inhemska arbetskraften, vilket tyder på
att det inte förekom några utträngnings- eller omplaceringseffekter.
Författarna drar slutsatsen att den ökade införseln av högt kvalificerad
arbetskraft hade lett till en högre in-novationstakt. I en liknande studie
visar Hunt och Gauthier-Loiselle (2008) att en procents ökning av
Boverket
82
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
befolkningsandelen högskoleutbildade invandrare ledde till att mängden
patent per capita ökade med 15 procent. En stor del av ökningen berodde
på ”spill-over effects”, och man finner inte heller i denna studie några
bevis för undanträngning. Zavodny (2011) visar att en ökning av antalet
invandrare med högskoleutbildning har en positiv effekt på den inhemska
sysselsättningen i USA. Zavodnys studie tyder på att för 100 arbetsinvandrare med högskoleexamen genereras 44 arbetstillfällen för
inhemskt födda. Mycket talar således för att ett samhälle som möjliggör
rekrytering av kvalificerad arbetskraft erhåller positiva externaliteter i
form av ökad produktivitetstillväxt genom teknologisk utveckling och en
högre sysselsättning.
Sammanfattningsvis kan en dåligt fungerande bostadsmarknad som
försämrar matchningen på arbetsmarknaden ha negativa effekter på
samhällsekonomin utöver den företagsekonomiska förlust som en
misslyckad rekrytering innebär. I en situation med bostadsbrist på en
dåligt fungerande bostadsmarknad får man därför anta att varje ytterligare
tillkommen bostad troligtvis genererar positiva kringeffekter. Karpestam
(2013) visar att det för svenska kommuner tycks finnas ett negativt
samband mellan en ökad boendetäthet och tillväxten i inkomst per capita.
Dock var de uppmätta effekterna små. Ett intressant delresultat är att
hyresrätten är viktig för rörligheten och att fler hyresrätter troligtvis
skulle öka rörligheten. Vidare finner Karpestam ett negativt samband
mellan en stigande boendetäthet och inflyttning på kommunal nivå.
6.6 Institutioner påverkar transaktionskostnaderna
North (1990) menar att institutioner sätter ramarna för samhällets
spelregler. Han definierar institutioner som alla människoskapade
begränsningar som formar mänsklig interaktion, eller det ramverk inom
vilket mänsklig interaktion äger rum. Institutioner kan både vara formella
och informella. Exempel på informella institutioner är sociala
konventioner och uppförandekoder, formella institutioner kan vara lagar
och äganderegister. Institutionella begränsningar innefattar både vad
individer är förbjudna att göra och under vilka villkor de tillåts bedriva
vissa aktiviteter. Institutionernas roll är att minska osäkerheten genom att
skapa en stabil struktur för mänsklig interaktion. I en ekonomi med stora
transaktionskostnader är det kostsamt att operera i det ekonomiska
systemet. Det innebär att höga transaktionskostnader ur ett ekonomihistoriskt perspektiv är förknippade med sämre ekonomisk utveckling
(North, 1992). Det är institutionerna som avgör om transaktionskostnaderna är höga eller låga i en ekonomi. Genom att skapa en
uppsättning institutioner som möjliggör låga transaktionskostnader kan
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
83
ett samhälle skapa möjligheter för effektivt fungerande marknader och
därmed underlätta ekonomisk tillväxt. Exempelvis minskar annonssidor
på internet transaktionskostnaderna genom att samla utbudet på ett ställe.
Det innebär att en köpare snabbt får en bild av marknadspriset och ett
stort utbud av varor att välja mellan, samtidigt som säljare får kontakt
med många potentiella köpare till en låg kostnad.
North (1990) påpekar dock att institutioner inte nödvändigtvis behöver
vara samhällsekonomiskt effektiva. Den ekonomiska strukturen i ett
samhälle avgör fördelningen av dess resurser och den vinst en ekonomisk
aktör erhåller av att utföra en aktivitet. Resurserna i en ekonomi är
begränsade och de ekonomiska aktörerna konkurrerar om att ta del av
dessa resurser. Även om konkurrens är en samhällsnyttig kraft som driver
fram effektiva marknader är den skadlig för den enskilde aktören
eftersom en högre konkurrens försvårar möjligheterna att ta del av ett
ekonomiskt överskott. Ekonomiska aktörer strävar därför efter att skapa
institutionella strukturer vilka gynnar dem på bekostnad av deras
konkurrenter. Detta innebär att institutioner skapade av en ekonomisk
aktör inte nödvändigtvis är samhällsekonomiskt gynnsamma eller främjar
ekonomisk tillväxt. North (1992) menar att det ur ett historiskt perspektiv
är ett återkommande fenomen att ekonomiska aktörer i sin strävan att
gynna sig själva skapar institutioner som resulterar i höga transaktionskostnader, vilka gett höga produktionskostnader och förhindrat
ekonomisk tillväxt.
6.7 Brist på fungerande institutioner på
andrahandsmarknaden
En stor del av transaktionskostnaderna på andrahandshyresmarknaden
skulle kunna minskas med bättre fungerande institutioner. I dagsläget är
de existerande institutionerna främst inriktade på att minska parternas
sökkostnader. Det finns ett flertal internetbaserade sökportaler som gör
det möjligt för hyresvärd och hyresgäst att möta varandra. Dock saknas
det institutioner som syftar till att minska kostnader för kontraktsskrivande och upprätthållande av kontraktet. Hyreslagen är svår för en
lekman att förstå och det finns inget fungerade system för säkra
depositionsbetalningar eller någon funktion som tillhandahåller
information om hyresvärdarnas och hyresgästernas beteende vid tidigare
uthyrningar. Utöver depositionsbetalningar finns det ingen möjlighet för
en hyresvärd att kräva ersättning för obetalda hyror eller slitage på
bostaden. Parternas kostnader för att skriva kontrakt och upprätthålla ett
kontrakt måste därför ses som höga. I dagsläget bär marknadsparterna
hela kostnadsbördan, troligtvis med övervikt mot hyresgästen. För
Boverket
84
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
närvarande tycks det som att företag på marknaden utvecklar produkter
för att minska transaktionskostnaderna. De kommer att vara tillgängliga
mot betalning och en del av vinsten från de minskade transaktionskostnaderna kommer att tillfalla företagen som erbjuder produkten.
6.8 Avslutning
Man kan inte utesluta att andrahandshyresmarknaden påverkar ekonomin.
Förklaringen finns i bostadsbristen som främst drabbar unga, den starka
urbaniseringen med en hög inflyttning till storstadsområdena och det faktum att hyresrätterna på andrahandsmarknaden är relativt lättillgängliga.
Detta talar för att andrahandsuthyrning troligtvis gynnar rörligheten på
bostadsmarknaden och därmed förbättrar matchningen på arbetsmarknaden.
Emellertid är transaktionskostnaderna på andrahandsmarknaden höga,
vilket innebär att en uthyrning är förknippad med stor osäkerhet för såväl
hyresvärdarna som hyresgästerna. Även om hyresvärden tjänar pengar på
att hyra ut en bostad och hyresgästen får en bostad vilken möjliggör
arbetsliv eller studier, reducerar de höga transaktionskostnaderna deras
nytta. Om transaktionskostnaderna blir för höga kan såväl hyresgäster
som hyresvärdar besluta sig för att dra sig ur andrahandsmarknaden,
vilket medför att de positiva externa effekterna minskar.
Ett enkelt sätt att få antalet andrahandsuthyrningar att ligga närmare en
nivå som är samhällsekonomiskt optimal är att minska transaktionskostnaderna. Lägre transaktionskostnader ökar den privatekonomiska
vinsten och därmed antalet andrahandsuthyrningar. Ett sätt att minska
transaktionskostnaderna är att skapa institutioner som minskar problemen
med asymmetrisk information, underlättar kontraktsskrivning och ökar
möjligheterna att upprätthålla det ingångna hyreskontraktet.
För närvarande tycks det som att dessa institutioner håller på att tas fram
av företag som kommer sälja tillgången till dessa institutioner till
marknadsparterna. I nästa kapitel redogör vi för exempel på sådana
företag.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
85
7. Andrahandsförmedlingar
7.1 Inledning
För hyresgäster och hyresvärdar kan det vara svårt att hitta en bra motpart
på andrahandsmarknaden och man kan inte alltid vara säker på att man
får in sin hyra, att ingångna kontrakt hålls eller att man får tillbaka sin
depositionsbetalning. Den ekonomiska osäkerheten är stor vid andrahandsuthyrning och i dagsläget finns det inte allmänt tillhandahållna
system som syftar till att minska osäkerheten. Som ett svar på detta och
det förändrade marknadsläget arbetar flera företag med att ta fram säkra
marknadslösningar för aktörerna på andrahandsmarknaden. Som figur 20
i kapitel 2.5 visar har marknadens omsättning ökat till följd av högre
hyror samtidigt som antalet uthyrningar har minskat. Att antal uthyrningar minskat innebär att förmedlingsföretagen har tvingats styra om
sina affärsmodeller till att tjäna mer pengar per förmedlad uthyrning.
Många andrahandsuthyrningar sker via en förmedling. Samtliga förmedlingar bedriver i regel sin verksamhet via en hemsida. Förmedlingssidorna kan drivas av ideella organisationer, t.ex. studentföreningar, eller
av privata bolag. Större delen av förmedlingarna på andrahandsmarknaden sker troligen via privata företag.
För att få en bild av andrahandshyresmarknaden är det viktigt att undersöka andrahandsförmedlingarnas funktionssätt och hur företagen ser på
andrahandsmarknadens framtid. Vi har undersökt fem dominerande förmedlingsföretag på marknaden och gjort intervjuer med fyra av dessa.
7.2 En studie av fem förmedlingar
Detta avsnitt består av en genomgång utav fem företag som förmedlar
bostäder på andrahandsmarknaden. Företagen har olika marknadsinriktning, affärsstrategi och kundgrupp. Urvalet täcker in en del av den
bredd och de skillnader som finns mellan förmedlingsföretagen på
marknaden. Samtliga företags verksamhet syftar till att minska
transaktionskostnaderna, antingen genom att minska sökkostnaden eller
genom att reducera de ekonomiska riskerna vid uthyrning.
Vi har gjort intervjuer med representanter för fyra av företagen för att få
en bättre förståelse för hur man resonerar inom företagen och därmed hur
marknaden i stort fungerar. Ett företag svarade inte på förslaget om att
göra en intervju. Uppgifter om företagen är också hämtade från deras
hemsidor.
Boverket
86
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 50. Översikt av förmedlingsföretag på andrahandsmarknaden.
Företag
Startår
Omsättning
2013-2014
Produkt
Kostnad
Kundgrupp
Övrigt
Blocket
1996
Inga uppgifter
Annonsplattform
125 kr/per annons
Främst privatpersoner
Marknadsledande
Bostad Direkt
1994
15,5 mnkr
Annonsplattform, 295-695 kr/pers
Företag,
privatpersoner
förmedling,
rådgivning
Residensportalen
Samtrygg
2003
2011
2,7 mnkr
0,7 mnkr
Annonsplattform,
4800 kr/företag
Företag 80 %
förmedling,
rådgivning
595kr/pers
Privatpersoner 20 %
Annonsplattform
15 % av hyran
säkra hyresbetalningar,
försäkring,
kreditupplysning,
Qasa
2014
Inga uppgifter
Annonsplattform,
mobilapp, säkra
depositions-och
hyresbetalningar,
kreditupplysning
4 % av hyran
Företag,
Ingen
privatpersoner
intervju
Främst privatpersoner
Nystartat,
partner med
Hemnet
Residensportalen
Residensportalen började sin verksamhet under år 2003 och bedriver
förmedlingsverksamhet över hela Sverige. Fram till år 2012 förmedlade
de enbart bostäder till företag, men sedan dess kan även privatpersoner
vända sig till bolaget för att hyra bostad. Ungefär 80 procent av
bostäderna förmedlas till företag och 20 procent till privatpersoner.
En hyresvärd kan lägga in en annons gratis via portalens hemsida. I
annonsen gör uthyraren en profil över vilken sorts hyresgäst som efterfrågas, exempelvis företag eller privatperson. Bostadssökande kan sedan
gå in via portalen och söka efter de bostäder som matchar deras egen
profil. Det är själva söksidan och personliga matchningar som erbjuds via
portalen. Bostadssökande betalar en fast summa för att få tillgång till
kontaktuppgifter till uthyrare i portalen. Avgiften är 595 kronor för
privatpersoner och 4 800 kronor för företag, och det gäller för en sökprofil i 45 dagar.
Residensportalen tar inte ansvar för de kontrakt som skrivs och agerar
inte som mellanhand mellan parterna när kontrakt är skrivet. Kontrakten
skrivs direkt mellan uthyrare och hyresgäst. Residensportalen påpekar att
det har blivit svårare att vara lönsam trots att marknaden växer.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
87
”Det blir allt svårare att ta betalt för själva förmedlingstjänsten. I dag
köper fler till andra extra tjänster i stället, exempelvis hjälp med att tyda
lagen, hjälp med visningar och kontakt.”
För att erbjuda den hjälp som kunderna efterfrågar har bolaget en
registrerad hyresmäklare som kan skriva avtal och kontrakt samt anordna
visningar.
”Det är viktigt att bolag på andrahandsmarknaden har kontrollfunktioner.
Så att folk inte blir lurade. ” (Intervju Residensportalen)
Enligt Residensportalen har många privatpersoner problem att tyda lagen
och många kontrakt som skrivs utan stöd från en förmedling kan bryta
mot lagen, t.ex. gällande. uppsägningstid. Dessutom efterfrågar de tydliga
regler och kontroll av förmedlarna på andrahandshyresmarknaden.
Residensportalen menar att andrahandshyresmarknaden av inte har lika
tydliga regler som förstahandshyresmarknaden, vilket kan skapa möjligheter för bolag att bryta mot lagar eller tänja på gränserna för att kunna
göra större vinster.
Bostad Direkt
Bostad Direkt har funnits sedan år 1994 och har förmedlat 80 000 andrahandsbostäder sedan dess. De hyr ut bostäder över hela landet till både
företag och privatpersoner. I antal uthyrningar räknat är privatpersoner
den största kundgruppen, men företag står för en större del av omsättningen.
Bostad Direkt erbjuder en förmedlingssida där personer som hyr ut sin
bostad lägger upp en annons. Bostadssökande kan söka och kontakta
uthyrare via förmedlingssidan. Kontraktet skrivs mellan parterna och
Bostad Direkt är inte inblandade.
Det är kostnadsfritt att annonsera ut sin bostad för uthyrning och företag
kan registrera sig gratis som bostadssökande. För privatpersoner som vill
söka bostad kostar medlemskap 295–695 kronor för 45 dagar: 695 kronor
i Stockholmsområdet och 295 kronor i övriga Sverige.
När det gäller uthyrning till företag är Bostad Direkt avtalsparten mellan
uthyraren och företaget. Deras mäklare upprättar hyreskontrakt mellan
parterna när de är överens. I det fallet är det Bostad Direkt som är hyresvärd till företaget. Här går Bostad Direkt in som en mellanhand som försäkrar både uthyrare och företaget som hyr att hyran betalas i tid och att
avtalet är lagenligt.
Boverket
88
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
”Det blir allt vanligare att kunderna betalar för ren rådgivning kring
hyreslagstiftningen och avtal.”
Bostad Direkt kan framför allt bidra med rådgivning och stöd under
processen och de använder sig av legitimerade hyresmäklare. Många av
deras kunder behöver hjälp att tyda och förstå hyreslagstiftningen och
lagen om uthyrning av egen bostad.
Bostad Direkt har haft en stadig marknadsandel och varit förmedlare på
marknaden i över 20 års tid. Sedan den nya lagen trädde i kraft 2013 har
de märkt av en kontinuerlig ökning av både hyresgäster och uthyrare. De
tror att den har blivit en ögonöppnare för många och allt fler hör av sig
till dem med frågor om andrahandsmarknaden. Bostad Direkt bedömer att
fler troligtvis kommer våga sig in på marknaden i framtiden.
Samtrygg
Företaget Samtrygg har funnits sedan slutet av december 2011 och
bedriver förmedling i hela Sverige. Det är gratis för både uthyrare och
bostadssökande att använda annonsplattformen.
Den som vill hyra en bostad genom Samtrygg måste betala en premie till
Samtrygg på femton procent av det överenskomna hyresbeloppet. Den
minsta premien är 750 kronor per månad, oavsett hyresnivå. Premien är
en ersättning för den tjänst Samtrygg tillhandahåller i samband med
uthyrningen och betalas av hyresgästen som ett tillägg i hyran. Samtrygg
framhåller att den inte ska betraktas som en förmedlingsprovision. Vid
förtida uppsägning måste hyresgästen fortsätta betala premien till
Samtrygg under hela den ursprungliga hyresperioden, eller som mest tolv
månader efter uppsägning.
Visningar av bostaden, överenskommelser och hyresavtal sker mellan uthyrare och bostadssökande utan Samtryggs inblandning. Samtrygg har
enbart en administrerande roll. De erbjuder två månaders garanterad
hyresutbetalning och en försäkring gällande bostaden och lösöre. De
genomför kreditprövning, och eftersom de alltid erbjuder hyresgaranti
minskar behovet av deposition.
Qasa
Qasa är ett nystartat bolag på marknaden som registrerades i mars 2014.
De lanserade en testversion av sin uthyrningsplattform under hösten 2014
och lanserade sin färdiga produkt under hösten 2015. Under 2015 gick
Hemnet, en större bostadssajt, in som delägare i företaget. Den största
kundgruppen är privatpersoner, framför allt yngre människor och de som
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
89
har svårt att få bostad på förstahandsmarknaden. Bolaget planerar att
täcka in Stockholm samt alla större städer och studentorter.
Tjänsten är en matchningssida mellan bostadssökande och uthyrare. Alla
bostadssökande gör en personlig profil som dessutom kopplas till sociala
medier, t.ex. personens Facebookkonto. Sidan fungerar som en blandning
av hyresförmedlingssidan Airbnb, fast för längre kontrakt, och dejtingappen Tinder.
När personen som vill hyra en bostad har registrerat sitt konto kan de
koppla kontot direkt till sociala medier. När en andrahandshyresvärd blir
matchad med en hyresgäst kan denne se vilka grupper personen är med i,
vad personen gillar och om de har gemensamma vänner på nätverket. På
så sätt får uthyraren information om hyresgästen direkt via internet, utan
att ha personlig kontakt.
”Det ska vara lika tryggt och enkelt att hitta en roommate som en date.
Om du kan hitta en date på internet så kan du väl för tusan hitta en
roommate. Det ska ju inte vara jobbigare att dela en lägenhet än ett liv
med någon.” (Intervju Qasa)
Qasa är tänkt som en mellanhand mellan uthyrare och hyresgäst, och
företaget går in som en garant gentemot båda parter under uthyrningsperioden. De erbjuder en garanti för uthyraren i form av att den får två
månadshyror betalda av bolaget, även om hyresgästen inte betalat in i tid,
samt garanterar depositionen åt hyresgästen. Utöver detta gör Qasa en
kreditupplysning av hyresgäster och erbjuder hyresvärden hjälp med
inkasso om det skulle behövas. När hyresgäst och uthyrare är matchade
mot varandra och har skrivit ett hyresavtal tar Qasa ut en månadsavgift på
5 procent av hyran under hela hyresperioden. Månadsavgiften är redan
inkluderad i den annonserade hyran och är en ersättning för de tjänster
Qasa tillhandahåller under uthyrningstiden.
”Det ska inte vara så stor skillnad mellan att bo i andrahand eller i första
hand. Det ska finnas en säkerhet i båda fallen, oavsett om en person hyr
sin lägenhet av en privatperson eller av ett företag eller allmännyttan.”
(Fredrik, Qasa)
Qasa menar att affärsidén bakom företaget är att erbjuda samma trygghet
när det gäller att hyra i andra hand som om man har ett förstahandskontrakt med en hyresvärd. Företagets kostnader består framför allt av
löner till utvecklare av plattformen. Eftersom de inte har hyresmäklare
eller liknande har de inga andra större omkostnader.
Boverket
90
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Enligt Qasa kommer annonsplattform i framtiden att kännas lika säker
som en förmedling som förmedlar förstahandskontrakt. Skillnaden är att
andrahandsförmedlingar samlar flera tusen privatpersoner som hyr ut
bostäder i stället för en bostadsförmedling som består av några få stora
bolag. Genom att ha ett säkert och snabbt system kan transaktionskostnaderna minskas och leda till att andrahandsmarknaden blir mer
transparant.
Blocket
Blocket är en av de största förmedlarna på andrahandsmarknaden och
startade 1996. Sidan är öppen för alla bostadssökande och förmedlar
uthyrningar i hela Sverige.
Blocket Bostad är en del av Blockets koncern och innehåller både
annonser för försäljning och uthyrning i andra hand. Blocket Bostad har
funnits sedan 2011. Både bostadssökande och uthyrare kan annonsera på
Blocket. Kostnaden för en annons är 125 kronor och den kan ligga uppe i
som längst två månader. Det går även att köpa tilläggstjänster för att få
fler bilder eller synas bättre på hemsidan. Annonserna kan vara för hela
lägenheter och hus, eller för ett rum eller en del av en bostad.
Det är gratis att söka på sidan och svara på annonser. Detta innebär att en
del annonser kan få väldigt många svar och det kan vara svårt för t.ex.
uthyraren att gå igenom alla ansökningar. På Blockets sida beskrivs
gällande lagstiftning och råd ges till dem som ska hyra eller hyra ut på
andrahandsmarknaden. Blocket ger inte stöd när parterna väl tagit kontakt
och ger heller inte stöd med kontraktsskrivning. All kontakt mellan
parterna sköts utan Blockets inblandning. Därför kan de inte veta om och
i vilken utsträckning bedrägerier förekommer. Dock bidrar Blocket med
stöd och den information som de har tillgänglig vid polisanmälning.
Blocket har nyligen börjat med en tilläggstjänst där de erbjuder depositionskonton för korttidsuthyrningar. Detta innebär att Blocket via tjänsten
Trustly tillhandahåller ett konto för en eventuell deposition som ingen av
parterna kan röra förrän hyresperioden är avslutad och båda parter
godkänner överföringen. Denna tjänst är till för att öka säkerheten och
kommer framöver att utvecklas och erbjudas även vid längre uthyrningar
av bostäder.
7.3 Varför finns förmedlare på
andrahandsmarknaden?
Gemensamt för alla förmedlingar vi har pratat med är den stora variationen hos dem som vänder sig till dem för att hyra ut eller hyra en bostad.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
91
Vidare använder samtliga företag annonsplattformar för att minska
sökkostnaderna vid uthyrning.
En del bolag har valt att gå in som en mellanhand mellan hyresgäst och
uthyrare och erbjuder på så sätt båda parter att få in hyresbetalningar i tid
eller att få tillbaka en eventuell depositionsavgift. Andra erbjuder
legitimerade hyresmäklare som hjälper till med hyreskontrakt eller
visningar av bostäderna. Bolag som Qasa använder sig i stället av sociala
nätverk för att kontrollera personen och hitta gemensamma nämnare
mellan uthyrare och hyresgäst. När företag är största kundgruppen efterfrågas mäklare och stöd med kontraktsskrivning i högre grad än när det
gäller avtal mellan privatpersoner.
Under intervjuerna med andrahandsförmedlingar nämndes transaktionskostnader som ett stort problem på andrahandsmarknaden. För bostadssökande och hyresvärdar kan det vara svårt att hitta en passande motpart.
Det kan ta lång tid för den som vill hyra en bostad att söka igenom
annonser eller att ringa runt till släkt och vänner för att hitta någon som
vill hyra ut en bostad i andra hand. Den som lägger ut en annons kan
riskera att få väldigt många mejl och samtal, och det kan vara krävande
att hantera dem. Detta kan leda till tidskrävande eftersökningar för att
hitta en bra motpart.
Enligt förmedlingsföretagen är många av deras kunder oroliga för att
andrahandshyresgästen ska missköta bostaden. Många vill känna att det
finns ett kontrollsteg och en känsla av trygghet, vilket är en av de största
anledningarna till varför man vänder sig till en förmedling i uthyrningsprocessen. Förmedlingsföretagen kan även hjälpa till med stöd och information om hyreslagen och lagen om uthyrning av eget boende, och
t.ex. se till att kontraktet stämmer med gällande lag. Många av dem som
ska hyra ut och hyra på andrahandsmarknaden har väldigt lite kunskaper
kring lagar och regler. Därför har de ett behov av att vända sig till någon
och fråga om regler gällande t.ex. uppsägningstid.
Flertalet av företagen som förmedlar bostäder på andrahandsmarknaden
menar att efterfrågan på stöd och information kring t.ex. hyreslagen och
lagen om uthyrning av eget boende ökar. Även efterfrågan på tjänster och
stöd vid skrivande av hyreskontrakt växer. Många som vänder sig till
dem för att hyra ut betalar dessutom gärna extra för att få hjälp med att
skriva kontrakt och tyda lagstiftningen. Men stödet kan också handla om
vilken hyresnivå som är rimlig och vad som gäller vid olika sorters uthyrning.
Boverket
92
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
7.4 Hyresnivå och utbud
Lagen om uthyrning av egen bostad har haft mest inverkan på marknaden
i Stockholmsområdet enligt Blocket. Men den nya lagen påverkade
marknaden också innan den trätt i kraft, Blocket kunde se att annonserna
hade högre hyresnivåer redan något innan den nya lagen trädde i kraft.
Det skedde en stor prishöjning av andrahandshyrorna för bostadsrätter
efter att den nya lagen trädde i kraft, men även en höjning av hyran för
hyresrätter. I dag anser de att det finns en positiv syn på andrahandsuthyrning, det går snabbt att få bostaden uthyrd till en hög hyra.
Enligt Bostad Direkt har hyrorna gått upp sedan den nya lagen kom; det
var en kraftig uppgång precis när lagen kom men sedan har hyrorna blivit
något lägre. De menar att privatpersoner ofta vill pröva möjligheten att ta
ut den högsta hyra man får ta ut för bostaden. Dock visar det sig ofta att
ingen efterfrågar en lägenhet till en så hög hyra. Även Qasa menar att
ungefär 30 procent av lägenheterna i deras annonser inte blir uthyrda
första gången annonsen läggs upp och det beror på att ägaren kräver en
för hög hyra. Många testar marknaden, men de inser sedan att de måste
sänka hyresnivån för att få bostaden uthyrd.
Om en kund är attraktiv för hyresvärden finns det ett förhandlingsläge för
den som ska hyra en bostad enligt Bostad Direkt. Tidigare har det varit
hyresvärdens marknad, men balansen börjar jämnas ut. Det finns fler lägenheter på marknaden i dag och även om hyresvärdarna fortfarande
prövar att ta lite högre hyror kan de ofta tänka sig att förhandla ner hyran
eller förhandla om tillträdesdagen.
”Hyran är en förhandlingsfråga i dagsläget. Det finns många objekt på
marknaden, så hyresgäst kan begära ner hyran eller bättre villkor i avtalet.
Annars kan de vända sig till någon annan.” (Bostad Direkt)
Blocket vittnar om att det är väldigt många som ringer på annonserna.
Därför kan det finnas skäl att tro att det sker budgivning utan att Blocket
är inblandade, vilket kan innebära att de slutgiltiga hyrorna är högre än
vad som står i annonsen.
Enligt Qasa utvecklas hyrorna i linje med bostadsrättspriserna och
räntorna. Många utgår från vilken månadskostnad de kan ha för sitt
boende. Hyran beror till viss del på kostnaden för bostaden, men Bostad
Direkt har även märkt att om räntan höjs blir uthyrare mer benägna att
snabbt få en hyresgäst. I dag när räntan är låg kan man se att många väljer
att vänta för att få en hyresgäst som kan betala mer, eftersom uthyraren
har ett övertag på marknaden.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
93
”Men när räntan är hög så är också omkostnaderna höga för den som vill
hyra ut, och då behöver uthyraren få en hyresgäst snabbt. Så de som hyr
ut har kniven mot strupen och kan tänka sig att sänka priset. I dagsläget är
räntan låg så uthyraren kan välja att vänta på en hyresgäst som kan betala
en högre hyra.” (Bostad Direkt)
Det är alltså inte säkert att hyrorna på andrahandsmarknaden stiger vid
räntehöjningar då ökade omkostnader för uthyraren kan förändra
parternas förhandlingsposition.
7.5 Bostadsrättsföreningar
För att kunna hyra ut en bostadsrätt i andra hand måste bostadrättsägaren
få tillstånd från bostadsrättsföreningen. Många kan uppleva processen att
få tillstånd som krävande och många riskerar att få sin uthyrningsförfrågan nekad. Om bostadsrättsägaren får sin uthyrning nekad kan
denne gå vidare med ärendet genom att vända sig till hyresnämnden.
Till Stockholms hyresnämnd har det sedan 1 januari 2013 inkommit 273
ärenden angående uthyrning av egenägd bostad. I alla dessa fall har det
varit privatpersoner som har fått sin uthyrningsförfrågan nekad av
bostadsrättsföreningen och vänt sig till hyresnämnden för att få bostadsrättsföreningens beslut upphävt.
Enligt den tidigare lagen krävdes –”särskilda skäl” för att få hyra ut sin
bostadsrätt i andra hand. Det krävdes bevis och intyg på att personen
exempelvis skulle jobba eller studera på annan ort eller pröva att flytta
ihop med en partner. I och med lagändringen 2014 har reglerna ändrats
för att göra det enklare för bostadsrättsägare att få tillstånd från bostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Ordet ”särskilda” har tagits bort,
vilket innebär att det nu enbart krävs ”skäl” för att föreningen ska godkänna andrahandsuthyrning.
Alla andrahandsförmedlingar nämnde under intervjuerna att många
bostadsrättsföreningar ger fortfarande inte tillstånd andrahandsuthyrning
och försvårar processen. Många bostadsrättsinnehavare som vände sig till
förmedlingarna hade haft svårt att få tillstånd och de kände att processen
att få en andrahandsuthyrning godkänd var både krävande och svår p.g.a.
bostadsrättsföreningen.
Enligt Qasa kräver flertalet bostadsrättsföreningar färdigskrivna kontrakt
och information om andrahandshyresgästen innan de godkänner en
andrahandsuthyrning. Det kan vara svårt för en uthyrare att samla in
information om en hyresgäst innan denne har fått tillstånd från föreningen
Boverket
94
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
att hyra ut sin lägenhet. Vidare kan man inte skriva ett avtal med en
andrahandshyresgäst innan föreningen godkänt uthyrningen.
Flera av förmedlingarna intygade att detta har bidragit till att många
privatpersoner måste skriva avtal med en andrahandshyresgäst innan de
har fått godkänt av föreningen för att hyra ut sin lägenhet. Om föreningen
inte godkänner andrahandsuthyrningen måste kontraktet rivas upp och
den tilltänkta andrahandshyresgästen står utan bostad.
”Bostadsrättsföreningarna sätter käppar i hjulet för att tillåta uthyrning för
längre perioder direkt.” (Bostad Direkt)
En annan svårighet för uthyrare kan vara att få en uthyrning godkänd
under en längre tidsperiod. Bostad Direkt menar att bostadsrättsföreningarna i många fall endast godkänner uthyrningar i sex eller tolv månader i
taget. Att få tillåtelse att hyra ut en bostad i sex månader i taget kan anses
som ganska kort tid för den som vill hyra eller hyra ut en bostad.
Exempelvis kan man tänka sig en uthyrare som ska vara utomlands i tre
år för att studera eller jobba. Om bostadsrättsföreningen godkände hela
hyresperioden direkt skulle den som hyr ut vara säker på att inte behöva
betala dubbla hyror och den som ska hyra bostaden kan vara säker på att
få bo kvar under en längre period.
7.6 Slutsatser
En ihållande bostadsbrist innebär att många måste vända sig till andrahandsmarknaden för att få någonstans att bo, speciellt i storstäderna. Att
hyra och att hyra ut en bostad i andra hand medför höga transaktionskostnader och en hög ekonomisk risk. Därför finns det en marknad för företag
som erbjuder säkra lösningar vid andrahandsuthyrning. Syftet med
företagens affärsmodeller är att erbjuda båda parter säkerhet och underlätta förmedlingen av bostäder på andrahandsmarknaden.
Alla förmedlingsföretagen menar att marknaden troligtvis kommer att
fortsätta växa under de kommande åren. Framför allt är de överens om att
utbudet av lägenheter stadigt kommer att öka. Att hyra och hyra ut
bostäder via förmedlingsbolag kommer antagligen att bli mer vanligt i
framtiden.
Troligtvis kommer marknaden att inriktas mot snabba, säkra och enkla
servicelösningar. Företagen på marknaden har olika affärsmodeller, men
de är alla överens om att ökad kundsäkerhet och service blir allt viktigare
för att behålla marknadsandelar.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
95
Frånvaron av allmänt tillgängliga institutioner för att minska
transaktionskostnaderna bidrar till att förmedlarna på andrahandsmarknaden kan erbjuda lösningar för ökad säkerhet. Låga transaktionskostnader och ekonomisk säkerhet är viktigt vid andrahandsuthyrning och
uppenbarligen värderas förmedlingsföretagens tjänster av många.
Förmedlingsföretagens produktutveckling kommer troligen att leda till
lägre transaktionskostnader och minskat avstånd mellan antalet faktiska
andrahandsuthyrningar och det samhällsekonomiskt optimala antalet uthyrningar. Men institutionerna ägs av vinstdrivande företag som tillhandahåller dem mot en avgift. Det innebär att minskningen av
transaktionskostnaderna inte får fullt genomslag. Hyresgäster och hyresvärdar får minskade transaktionskostnader, men måste betala för att få
tillgång till institutionerna. Den enskilde marknadsaktörens privatekonomiska vinst från de nya institutionerna blir därför lägre än
transaktionskostnadernas minskning.
Boverket
96
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
8. Vissa juridiska aspekter på
andrahandsförmedling
Det tycks som att branschen sedan en tid har varit i en utvecklingsfas.
Nya företag har tillkommit, de har nya affärsmodeller och erbjuder nya
typer av tjänster, vilket sätter press på befintliga företag att utveckla sina
affärsmodeller. Utvecklingen har bl.a. lett till att förmedlingsföretag har
börjat (1) kräva en procentandel av hyran som ersättning för sina tjänster,
(2) kräva ersättning vid uppsagda hyreskontrakt, eller (3) agera mellanhand vid uthyrning genom att hyra från hyresvärden och sedan hyra ut till
hyresgästen. Dessa företeelser är ofta kopplade till företag som erbjuder
nya och mer komplicerade tjänster än tidigare. Utvecklingen på
marknaden väcker intresset för att närmare undersöka om utformningen
av vissa tjänster är i linje med lagstiftningen på hyresmarknaden.
8.1 Typer av partsrelationer vid
andrahandsuthyrning
Hyreslagen
Inom ramen för traditionell hyreslagstiftning enligt 12 kap. jordabalken
(HyresL) kan ett antal vanliga typfall av andrahandsuthyrning av en
förstahandshyresrätt identifieras. Förstahandshyresvärden är en
näringsidkare. Förstahandshyresgästen, tillika uthyrare i andra hand, tillhör normalt en av följande kategorier:
(H1) Förstahandshyresgästen är en fysisk person som hyr ut till en andrahandshyresgäst som är en fysisk person. Ingen annan kontraktspart finns.
(H2) Förstahandshyresgästen är en fysisk person som hyr ut till ett bolag.
Bolaget hyr i sin tur ut till en fysisk person. Här finns tre kontrakt: ett
första-handskontrakt och två andrahandskontrakt.
(H3) Förstahandshyresgästen är en juridisk person som hyr ut i andra
hand till en andrahandshyresgäst. Den senare är en fysisk person.
Dessa är mer eller mindre etablerade varianter. Gemensamt för dem är att
hyreslagens regelsystem och praxis hanterar dem.
Lagen om uthyrning av egen bostad
Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (LUEB) ställer
en del problem i ny dager. I denna lag används begreppet hyresvärd för
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
97
det vi i denna rapport (och i vardagsspråket) kallar andrahandsuthyrare,
och hyresgäst för det vi kallar andrahandshyresgäst.
Hyresvärd enligt LUEB kan bara vara en privatperson – fysisk person
som inte bedriver näringsverksamhet – som hyr ut sin bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa. Juridiska personer omfattas inte av LUEB.
I detta sammanhang – där flera parter än två är inblandade – ska både den
nya lagen och hyreslagen användas. Nedan noteras detta genom att
”HyresL” betyder hyreslagen och ”LUEB” lagen om uthyrning av egen
bostad. Vi redogör för tre typfall av andrahandsuthyrning av bostadsrätt.
(B1) Upplåtaren är en privatperson som hyr ut sin bostadsrätt till en
fysisk person. I detta fall kan det vara ett enkelt förhållande med enbart
två parter inblandade. LUEB gäller dem emellan. Det som finns i dag är
en marknad för företag som identifierat behovet av att ge service åt
uthyrare och att säkra uthyraren mot t.ex. betalningsproblem. Det kan
vara så att det även finns serviceavtal för dem som vill eller fått hyra i
andra hand.
(B2) Upplåtaren är en privatperson som äger en bostadsrätt. I detta fall
tänker vi oss ett bolag som hyr av ägaren till bostadsrätten och som då
hyr enligt LUEB. Detta bolag hyr i sin tur ut till en fysisk person men då
gäller HyresL och bruksvärdeshyra.
(B3) Upplåtaren är en privatperson som äger en bostadsrätt. I detta fall
tänker vi oss att bolag 1 hyr av ägaren till bostadsrätten och då gäller
LUEB. Bolag 1 hyr i sin tur ut till ett annat bolag (bolag 2), och bolagen
emellan gäller HyresL. Detta senare bolaget (bolag 2) hyr ut till en fysisk
person och även i detta förhållande gäller HyresL och därmed bruksvärdeshyra.
8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd
Hyreslagen
Hyreslagen har tre (3) månaders uppsägningstid för tidsobestämda hyreskontrakt. Vid tidsbestämda hyreskontrakt om tre (3) månader eller längre
gäller också tre månader. Vid kortare hyrestider gäller kortare uppsägningstider, se 4 § 12 kap jordabalken.
Besittningsrätten för en förstahandshyresgäst är som bekant stark i svensk
hyresrätt – i vart fall så länge det rör sig om fysiska personer. Andrahandshyresgästen ställning är svagare. Med det kan sägas att det råder ett
omvänt förhållande när förstahandshyresgästen är en juridisk person.
Boverket
98
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Dessa faller under det allmänna stadgandet i 46 § första stycket, punkten
10 i hyreslagen. Den juridiska personen anses inte lika skyddsvärd som
en fysisk person. Men om andrahandshyresgästen är en fysisk person
stärks förstahandshyresgästens (den juridiska personens) besittningsskydd till förmån för den som har sin bostad i hyreslägenheten.
Nya lagen
Enligt den nya lagen har andrahandshyresgästen alltid en (1) månads
uppsägning oavsett om det rör sig om ett löpande eller tidsbestämt hyresavtal.
Hyresvärden har å sin sida tre (3) månaders uppsägningstid om inte
längre tid har avtalats. Även här gäller detta oavsett om det rör sig om ett
löpande eller tidsbestämt avtal.
Det finns inte några särskilda regler om besittningsskydd i LUEB utan
regeringen har i propositionen sagt följande: ”I syfte att uppnå en enkel
regel bör därför hyresgästen inte ges besittningsskydd vid privatuthyrning, oavsett hur länge hyresförhållandet varar.”
8.3 Förmedling och avgifter
Möjligheterna att ta ut avgifter m.m. vid förmedling av bostäder är
begränsade.
Reglerna finns i 65 a § i 12 kap jordabalken (hyreslagen) och i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling.
Enligt 65 a § får ingen ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av
hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än
fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den
myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid
kommunal bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen
(2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som
uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst
sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Den som
har tagit emot otillå-ten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.
Enligt 1 § förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling får sådan ersättning av hyressökande för förmedling av
bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål som – enligt 12 kap.
65 a § jordabalken får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling – uppgå
till, inklusive mervärdesskatt, högst 3 000 kronor för en omöblerad eller
möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och 1 000 kronor för ett
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
99
möblerat eller omöblerat rum. Ersättning får tas ut endast om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal.
Det finns inget uttalat i förarbetena om att detta regelverk inte skulle gälla
för bostäder som hyrs ut enligt LUEB.
8.4 Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som
exempel
Det är oklart om förmedlingsföretag som tar ut en avgift från hyresgäster
vid förtida uppsägning av ett förmedlat hyreskontrakt har anpassat sin
avgiftssättning till vad lagen om uthyrning av egen bostad innebär
avseende uppsägning. Rätten till uppsägning är – utöver de tider som
anges i LUEB – villkorslös för både tidsbestämda och icke tidsbestämda
andrahandshyresavtal (i vart fall så länge inte gränsen om tre lägenheter
för blockuthyrning passerats). Det är oklart om ett förmedlingsföretag
kan kräva en större ersättning för den återstående hyrestiden vid förtida
uppsägning av ett hyreskontrakt.
Många företag är under uppbyggnad och det kan tyckas kvarstå oklarheter kring verksamheten, särskilt vad gäller löpande ersättningar vid förmedling av ett hyreskontrakt. Det är dock så att företag har löst detta genom att frikoppla sin verksamhet från själva hyresavtalet, utom just vad
avser den avgift som man tar ut för att täcka de kostnader som är en följd
av de tjänster som man tillhandahåller löpande under hyreskontraktet. I
övrigt är företagens upplägg sådant att hyreskontraktet är något som
parterna – dvs. hyresvärd och hyresgäst – hanterar inbördes.
8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska
boendekostnader
I detta avsnitt illustrerar vi med olika räkneexempel hur stora boendekostnaderna i andrahandsboende är i relation till typiska inkomstnivåer
för ett par kategorier hyresgäster. Vi beräknar också vilken effekt på
boendekostnaden som kostnader för olika förmedlingstjänster har.
Skillnader i boendekostnad jämförs med inkomst utan några extra
avgifter eller dylikt.
Boverket har tagit del av genomsnittliga hyresbelopp för Stockholms
kommun och Stor-Stockholm från Valueguard avseende år 2014 (se
tabell 51). Data avser hyresrätter, bostadsrätter och rum med del i
lägenhet.
Boverket
100
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 51. Genomsnittshyror på andrahandshyresmarknaden.
Hyresrätt
Bostadsrätt
1 rum och kök
6 220
7 133
2 rum och kök
8 695
10 172
3 rum och kök
10 507
12 583
4 rum och kök
11 882
14 906
Stor-Stockholm
Rum med del i lägenhet
4 652
Stockholms kommun
1 rum och kök
7 581
8 630
2 rum och kök
10 196
12 301
3 rum och kök
12 090
14 669
4 rum och kök
12 730
17 023
Rum med del i lägenhet
5 247
Källa: Valueguard
Den som inte kan finansiera en egen bostad är i regel hänvisad till att
hyra sin bostad. Till följd av höga bostadspriser och långa köer för förstahandslägenheter är troligtvis andrahandsmarknaden det enda realistiska
alternativet för en nytillträdare på bostadsmarknaden. Individer i början
av sin bostadskarriär har i regel låga inkomster, och bostadsförsörjning
via andrahandsmarknaden kan innebära en ekonomisk ansträngning. Det
gäller särskilt om man är hänvisad till att hyra en bostadsrätt i andra hand.
Mycket talar för att individer med låga inkomster har små möjligheter att
ta ett lån och är därför hänvisade till andrahandsmarknaden om de inte
har stått i bostadskön under en längre tid. För att få en bild av pristillgängligheten för hyresgästerna på andrahandsmarknaden kommer vi
jämföra hyrorna mot inkomsterna för en student och en låginkomsttagare.
Studerandeexemplet
En studerande kan ofta nå upp till 1 300 kronor i bostadsbidrag per månad. Studiemedel är nästan 10 000 kronor (9 948 kronor), vilket ger en
total inkomst om 11 300 kronor i månaden. Swedbank beräknar de
nödvändiga utgifterna till 6 450 kronor exklusive boendekostnad. Det
innebär i princip att andrahandshyran högst får uppgå till 4 850 kronor.
Tabell 51 visar att den lägsta andrahandshyran för en lägenhet med ett
rum och kök är 1 370 kronor för hög. Det är endast ett rum som del av
lägenhet som ligger inom räckhåll för en student om endast de nödvändiga utgifterna beaktas. Dock bör det tillägas att den genomsnittliga
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
101
hyran för en hyresrätt med två rum och kök i Stockholms län är överkomlig för ett par. Vidare har en grupp om tre studenter ekonomisk
möjlighet att hyra en hyresrätt med fyra rum i Stockholms län.
Låglöneexemplet
En butikssäljares medellön är cirka 20 900 kronor i månaden och cirka
16 500 kronor efter skatt. Utifrån Swedbanks siffror över nödvändiga
utgifter, dvs. 6 450 kronor exklusive boendekostnad, återstår 10 050 för
boendekostnad och övriga utgifter. I realiteten kan en ensamstående
butikssäljare utan barn hyra en lägenhet med ett eller två rum i andra
hand om andrahandsuthyrningen gäller en hyresrätt. Är det en bostadsrätt
är det endast enrummaren som kan komma ifråga. Det förtjänar att påpekas att utrymmet för semester, nöje och sparande är tämligen begränsat
eftersom det endast är nödvändiga kostnader som tagits med i
beräkningen.
Boendekostnader till följd av hyresförmedling
Tabell 52 redovisar effekterna av den avgift som Qasa tar ut för sin tjänst.
Den uppgår till 5 procent av hyresbeloppet. I tabell utgår vi lite förenklat
från att avgiften läggs direkt på hyresgästen. Dock är det mer troligt att
utgiftsökningen kommer att delas mellan hyresgäst och hyresvärd. Exakt
hur den fördelas mellan parterna beror troligtvis på hur de värderar egennyttan av den tillhandahållna tjänsten. Beräkningen tar ingen hänsyn till
vilket värde som parterna tillskriver den tjänst som tillhandahålls av
Qasa. Det kan inte uteslutas att parterna värderar tjänsten betydligt högre
än själva avgiften. Fördyrningen är inte omfattande men den är högre än
t.ex. de senaste årens hyreshöjningar som framförhandlats mellan hyresgästföreningen och fastighetsbolagen.
Kolumn två och tre i tabell 52 visar hyran exklusive avgift för hyresrätter
och bostadsrätter i Stor-Stockholm och Stockholms kommun. De två
efterföljande kolumnerna visar den månadsvisa avgiften till Qasa, och
kolumn fem och sex visar den årsvisa avgiften. Kolumn sju och åtta visar
den årsvisa avgiften som andel av inkomsten för en butikssäljare med en
inkomst efter skatt på 16 500 kronor. Eftersom hyran för en större
lägenheter troligtvis utgör en för stor utgift i förhållande till inkomsten är
beräkningen gjord på ettor, tvåor och rum med del i lägenhet. Som tabell
52 visar utgör årsavgiften nästan en halv månadshyra eller 1,1–2,6
procent av årsinkomsten efter skatt beroende på storlek.
Boverket
102
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 52. Qasa, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500
kronor. I kronor och som andel av inkomst.
Månadsyra
Månadsavgift till
Qasa, kr
Årsavgift till Qasa, kr
Årsavgiftens andel
av årsinkomsten
efter skatt, procent
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
1 Rum och kök d
6 220
7 133
311
357
3 732
4 280
1,9
2,2
2 Rum och kök
8 695
10 172
435
509
5 217
6 103
2,6
*
3 Rum och kök
10 507
12 583
525
629
6 304
7 550
*
*
4 Rum och kök
11 882
14 906
594
745
7 129
8 944
*
*
Stor-Stockholm
Rum i lägenhet
4 652
233
2 791
1,1
Stockholms kommun
1 Rum och kök
7 581
8 630
379
432
4 549
5 178
2,3
2,6
2 Rum och kök
10 196
12 301
510
615
6 118
7 381
*
*
3 Rum och kök
12 090
14 669
605
733
7 254
8 801
*
*
4 Rum och kök
12 730
17 023
637
851
7 638
10 214
*
*
Rum med del i
lägenhet
5 247
262
3 148
1,6
Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grundhyran saknas.
Tabell 53 visar avgiften för bostäder förmedlade via Samtrygg. Att
avgiften på hyran är 15 procent innebär att årsavgiften motsvarar nästan
två månadshyror. Sett till inkomsten utgör avgiften 4 och 8 procent av
årsinkomsten för en låginkomsttagare med en inkomst efter skatt på
16 500 kronor.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
103
Tabell 53. Samtrygg, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500
kronor. I kronor och som andel av inkomst.
Månadshyra
Månadsavgift till
Samtrygg, kr
Årsavgift till Samtrygg, kr
Årsavgiftens andel
av årsinkomst efter
skatt, procent
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
1 Rum och kök d
6 220
7 133
933
1 070
11 196
12 839
5,6
6,5
2 Rum och kök
8 695
10 172
1 304
1 526
15 651
18 310
7,9
*
3 Rum och kök
10 507
12 583
1 576
1 887
18 913
22 649
*
*
4 Rum och kök
11 882
14 906
1 782
2 236
21 388
26 831
*
*
Stor-Stockholm
Rum i lägenhet
4 652
698
8 374
4,2
Stockholms kommun
1 Rum och kök
7 581
8 630
1 137
1 295
13 646
15 534
6,9
7,8
2 Rum och kök
10 196
12 301
1 529
1 845
18 353
22 142
*
*
3 Rum och kök
12 090
14 669
1 814
2 200
21 762
26 404
*
*
4 Rum och kök
12 730
17 023
1 910
2 553
22 914
30 641
*
*
Rum med del i
5 247
787
9 445
4,8
lägenhet
Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grundhyran saknas.
Skillnader i boendekostnad om avgift för förtida uppsägning
kan tillämpas
I tabell 54 visas kostnaden för en person som – i enlighet med Samtryggs
regler vid ”förtida uppsägning” – ser sig tvingad att betala en 15procentig avgift under de månader som den ”förtida uppsägning” anses
avse. Som framgår är det en betydande merkostnad som hyresgästen
drabbas av.
Boverket
104
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 54. Avgift i kronor till Samtrygg vid förtida uppsägning.
Avgift 3 månaders förtidig
uppsägning
Medelvärde hyra
Avgift 6 månaders förtidig
uppsägning
Avgift 9 månaders förtidig
uppsägning
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
Hyresrätt
Bostadsrätt
1 rum och kök
6 220
7 133
2 799
3 210
5 598
6 420
2 rum och kök
8 695
10 172
3 913
4 577
7 826
9 155
3 rum och kök
10 507
12 583
4 728
5 662
9 456
11 325
4 rum och kök
11 882
14 906
5 347
6 708
10 694
13 415
Rum med del i
lägenhet
4 652
Källa: Valueguard och Boverket.
Boverket
2 093
4 187
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
105
9. Vilka förutsättningar finns det för
buy-to-let?
Med buy-to-let (BTL) avses privatpersoner som köper bostäder för att
hyra ut dem i andra hand. I ett läge med låga räntor och stigande priser
kan BTL-investeringar framstå som särskilt lönsamma eftersom
finansieringskostnaderna är låga och bostadens värdestegring ger hög avkastning på kapitalet. Genom att hyra ut en bostad i andra hand fram till
dess att bostaden säljs och värdeökningen realiseras, kan hyresintäkterna
användas för att täcka de utgifter som innehavet av bostaden medför. Det
bör påpekas att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad avser endast
uthyrning av en bostad. Om fler bostäder hyrs ut omfattar lag 2012:978
endast den första upplåtelsen, för övriga upplåtelser gäller
bestämmelserna i 12 kapitlet i jordabalken.
9.1 Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let
Det finns ingen statistik över privatägda bostäder som hyrs ut i andra
hand. I syfte att få en bild av förekomsten av BTL och vilka möjligheter
det finns för BTL har vi kontaktat banker, förmedlare av andrahandsuthyrning och mäklare.
Banker
Enligt Stadshypotek motverkar det svenska systemet med bostadsrättsföreningar BTL. I dagsläget möjliggör inte det svenska systemet BTL på
samma sätt som i de länder där det är vanligt förekommande. Den nya
lagen (2012:978) syftade inte heller till att få BTL-marknaden att växa.
Stadshypotek kan inte se någon betydande omfattning av BTL i Sverige
och man har inte heller noterat en ökning sedan 2013.
I de data som Stadshypotek rapporterat som underlag till Finansinspektionens stickprov av bolånetagare har de inte sett att bolånetagare
äger flera bostäder i en omfattning som skulle tyda på att BTL är vanligt.
I de fall en bolånetagare står som ägare till två eller fler bostadsrätter
tycks det bero på andra typer av omständigheter. Den vanligaste
anledningen tycks vara att bostadsrättsägare har flyttat ihop med sin
partner.
Vidare påpekar Stadshypotek att köparen måste godkännas som medlem
av bostadsrättsföreningen av föreningens styrelse innan ett bostadsrättsköp går genom. Om styrelsen skulle få intrycket att köparen enbart avser
att hyra ut bostaden, utan att själv bo i den, eller om de upptäcker att en
Boverket
106
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
köpare redan äger flera bostäder kan de neka ett medlemskap. Ett sådant
nekande motiveras typiskt med att köparen inte bedöms ha möjlighet att
vara en aktiv föreningsmedlem och därmed inte kan uppfylla sina
åtaganden och skyldigheter gentemot föreningen.
Eftersom Sverige saknar ett register för ägande av andelar i bostadsrättsföreningar är det svårt för bostadsrättsföreningar att se om en blivande
medlem redan äger flera bostadsrätter. Enligt Stadshypotek skulle ett
register över ägande i bostadsrättsföreningar kunna bidra till att i högre
grad motverka BTL på den svenska bostadsmarknaden.
Enligt Nordea är BTL inte vanligt förekommande i Sverige av flera skäl.
Ett skäl är att styrelserna i bostadsrättsföreningar fortfarande har stor
makt att säga nej till andrahandsuthyrning trots de lättnader i uthyrningsreglerna som har gjorts. Ett annat skäl är att det endast finns ett fåtal ägarlägenheter i Sverige. Nordea pekar vidare på att enligt deras kreditinstruktioner kan eventuella framtida hyresintäkter inte räknas som
inkomst vid bolåneansökningar. Om en privatperson äger fler bostäder
ska bolånekalkylen klaras med arbetsinkomsten.
Även SEB och Swedbank uppger att hyresintäkter från andrahandsuthyrning inte godkänns som inkomst för att bevilja ett bolån och menar
att denna policy har en starkt återhållande effekt på förekomsten av BTL.
Förmedlare av andrahandsuthyrning
Enligt Residensportalen, en förmedlare av andrahandsuthyrningar, är inte
förutsägningarna för BTL gynnsamma i Sverige. Avkastningen är
generellt sett låg, vilket innebär att sådana investeringar inte är attraktiva
för internationella investerare. Residensportalen uppskattar att cirka fem
procent av kunderna har köpt sina bostäder enbart i syfte att hyra ut dem i
andra hand. Men detta görs generellt inte i vinstsyfte, utan ofta rör det sig
om föräldrar som köper andelslägenheter (ägarrätter) till sina barn för att
de ska ha någonstans att flytta när de blir vuxna. Fram till dess väljer de
att hyra ut bostaden. Det fåtal som ägnar sig åt BTL är således ofta lokala
aktörer som exempelvis köper småhus på samma gata eller ägarrätter.
Enligt Residensportalen är det fortfarande vanligt att bostadsrättsstyrelser
nekar andrahandsuthyrning och därför är det få privatpersoner som köper
en bostadsrätt för att hyra ut den i andra hand. Sammanfattningsvis menar
de att det inte är en god investeringsmarknad för BTL, vilket innebär att
det inte finns en andrahandshyresmarknad för den typen av objekt eller
investerare.
Bostad Direkt upplever att det i dag finns intresse för BTL och att många
ser bostäder som intressanta investeringsobjekt. Den låga avkastningen
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
107
avskräcker dock många potentiella investerare. Många av de som ringer
till Bostad Direkt och frågar vilken hyra de kan ta ut för ett objekt blir
besvikna på den avkastning deras investering skulle ge. På samma sätt
som Residensportalen menar man på Bostad Direkt att det finns många
som vill köpa en bostad till sina barn så att de ska ha en bostad när de blir
myndiga, oftast om cirka tio år. Dock finns det väldigt få andelslägenheter att köpa eller bostadsrättsföreningar där styrelsen är villig att
hyra ut i andra hand. Trots att spridningen är stor bland styrelser vad
gäller inställningen att tillåta andrahandsuthyrning är de i regel inte
uppdaterade vad gäller lagändringen och kräver fortfarande särskilda
skäl. Bostad Direkt menar att bostadsrättsföreningar i regel tillåter andrahandsuthyrning ett år åt gången och endast i undantagsfall för längre
perioder. Vidare menar de att bostadsrättsföreningar är väldigt måna om
att inte få in ”dåliga hyresgäster”. BTL skulle antagligen vara vanligare
om det fanns fler ägar- eller andelslägenheter eller om den nya lagen hade
tvingat bostadsrättsföreningarna att vara mer generösa med perioderna för
andrahandsuthyrning.
Mäklare
Mäklarsamfundet uppger att de inte har sett en ökning av BTL sedan
2013. Dock poängterar man att Mäklarsamfundet inte har gjort någon
undersökning av fenomenet, och heller inte tagit del av statistik som visar
huruvida BTL har ökat eller minskat.
Mäklarsamfundets bild är att andrahandsuthyrning i rent vinstsyfte
troligtvis stävjas av bostadsrättsföreningarnas regler för andrahandsuthyrning. I regel brukar de inte tillåta att man hyr ut i andra hand under
längre tidsperioder än ett–två år.
Mäklarsamfundet pekar på att hypotetiskt sett kan investeringar i bostäder
och BTL kan vara lönsamt i nuläget, då räntan är låg och det är svårt att
hitta andra investeringar med en god avkastning. Dock menar de att
bolånetaket medför att en privatperson måste vara kapitalstark för att
kunna köpa på sig ett större antal lägenheter. Mäklarsamfundet menar att
bolånetaket, tillsammans med ett införande av amorteringskrav, troligtvis
kommer minska möjligheterna för privatpersoner att köpa lägenheter i
uthyrningssyfte.
Enligt Erik Olsson Fastighetsförmedling är det lönsamt att köpa
lägen-heter och hyra ut dem i andra hand. I synnerhet medelålders och
äldre har möjlighet att äga fler bostäder, då de i regel är etablerade på
arbetsmarknaden och har låga belåningsgrader efter senare års prisuppgångar. Exempelvis skulle en äldre höginkomsttagare med en hög andel
Boverket
108
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
eget kapital i den egna bostaden ha möjlighet att köpa ett antal bostäder i
syfte att ge dem till sina barn när de blir vuxna. Fram till dess skulle de
kunna finansiera sitt ägande genom att hyra ut bostäderna i andra hand.
Om detta var vanligt förekommande skulle ”äldre” bostadsägare kunna
konkurrera ut förstagångsköparna på bostadsmarknaden. Det beror på att
förstagångsköpare i regel har lägre betalningsförmåga. De menar därför
att det kan uppstå en situation där etablerade bostadsägare konkurrerar ut
förstagångsköparna vid försäljning av mindre lägenheter och sedan hyr ut
dessa lägenheter till just dem som de redan har konkurrerat ut vid
bostadsförsäljningen. En sådan utveckling kan uppstå under förutsättning
att 1) efterfrågan är hög i förhållande till utbudet, 2) hyresmarknaden är
stängd för bostadssökande, och 3) byggandet inte förmår möta
efterfrågan.
En återkommande kritik mot BTL är att det skulle kunna ge mer volatila
bostadspriser. På en marknad där det finns ett större antal BTLinvesterare som alla äger ett flertal bostäder kan en ekonomisk nedgång
leda till att dessa väljer att sälja sina bostäder. Då får man en situation där
en BTL-investerare väljer att sälja t.ex. tio bostäder utan att vilja köpa
motsvarande antal bostäder. En plötslig ökning av utbudet, exempelvis
vid ett prisfall, kan därför förstärka en nedgång på bostadsmarknaden. En
studie av den irländska bostadsmarknaden tyder på att förstagångsköpare
har lägre risk för betalningsinställelse än andragångsköpare (Kelly,
O’Malley och O’Toole, 2014). Det innebär att olika grupper av bostadsköpare har olika inverkan på bostadsmarknaden. En annan studie (Coates,
Lydon och McCarthy, 2015) av den irländska bostadsmarknaden finner
indikationer på att andelen förstagångsköpare minskade under prisuppgångsperioden fram till finanskrisen 2008 samtidigt som anden BTLbostadsköpare ökade. I samband med prisfallet efter 2008 ökade andelen
förstagångsköpare samtidigt som BTL- bostadsköpare tycktes minska i
motsvarande grad. Vidare finner de att andelen BTL-bostadsköpare tycks
vara positivt korrelerat med ett mått av bostadsmarknadens övervärdering.
Erik Olsson Fastighetsförmedling menar att när det råder bostadsbrist är
balansen mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden känslig för
förändringar. Om utbudet är oelastiskt kan små skillnader i efterfrågan,
exempelvis antalet bostadssökande, ge stora effekter på bostadspriserna.
Det är möjligt att den kraftiga prisökningen våren 2015, innan det
förmodade införandet av amorteringskravet i augusti samma år, var ett
exempel på detta. Under våren 2015 ökade antalet potentiella bostadsköpare då många ville förekomma ett amorteringskrav. Det är möjligt att
det ökade antalet bostadssökande gav upphov en prisrusning på bostads-
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
109
marknaden. Även om det rörde sig om ett fåtal bostadsköpare som ville
undkomma ett amorteringskrav är det möjligt att den skillnad i efterfrågan gentemot utbudet som de orsakade var tillräcklig för att ge en
prisuppgång. Detta innebär att om utbudet är oelastiskt och byggandet
inte förmår svara mot efterfrågeökningar kan även ett litet antal BTLinvesterare ändra marknadens funktionssätt genom att förstärka upp- och
nedgångsfaser på bostadsmarknaden.
Räkneexempel
För att få en bild av de ekonomiska förutsättningarna för BTLinvesteringarna måste vi dels titta på hur avkastningen från uthyrningen
förhåller sig till de kostnader och utgifter bostadsägaren har, och dels
undersöka hur bostadens värdestegring påverkar kapitalavkastningen. Vi
utgår från en BTL-investerare som endast har en bostad då lagen om
uthyrning av egen bostad bara tillåter en hyressättning efter kapital- och
driftskostnader för en bostad.
Avkastningen från en BTL-investering består av två delar, hyran och
värdeökningen. Avkastningen från hyran för en BTL-investerare beror på
hyran, bolånekostnaderna och övriga bostadsutgifter. Enligt dagens regler
kan en bostadsrättsägare begära en hyra som motsvarar 4 procent av
marknadsvärdet och driftskostnaden. I detta exempel har BTLinvesteraren en belåningsgrad på 85 procent, 30 procent ränteavdrag och
amorterar ned till 70 procents belåningsgrad på 15 år, dvs. amorterar
1 procent per år. Avkastningen från hyran kan då beskrivas så här:
Avkastning från hyra = 0,04P + driftskostnad - 0,85P×r ×0,7 - 0,85P×a brf.avgift - skatt
P är bostadens marknadspris, r avser bolåneränta och a är amorteringar
som andel av bostadspriset. Vi utgår från att bostadsägaren inte betalar
skatt och att driftskostnaden är lika stor som bostadsrättsavgiften. Efter
ränteavdrag och 1 procents amortering (a = 0,01) får vi detta:
Avkastning från hyra = 0,04P - 0,595P×r - 0,0085P = 0,0315P - 0,595P×r
Den ränta där avkastningen från hyran blir lika stor som totala utgifter beräknas på följande sätt:
r = 0,0315P / 0,595P = 0,0315 / 0,595 = 0,0529
Det ger att räntan som mest kan vara 5,29 procent för att hyran från en
BTL-investering ska täcka utgifterna för räntor och amorteringar. Skulle
amorteringarna öka till två procent kan räntan som mest vara 2,3 procent.
För att kunna betala bolåneräntan med sina hyresinkomster vid två
Boverket
110
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
procents amortering exklusive bostadsrättsavgift eller andra kostnader
måste en BTL-investerare ha en bolåneränta som är lägre än 2,3 procent.
Det tycks därför som att införandet av ett amorteringskrav kommer
försämra avkastningen från hyran för BTL. Skulle räntan stiga till mer än
2,3 procent kommer BTL-investeraren att ha negativa kassaflöden från
sin verk-samhet. Att en obeskattad BTL-investering i dag finansierar sig
själv beror helt på den låga räntan och de låga amorteringarna. Skulle
man inkludera skatt i ovanstående beräkning kommer förutsättningarna
för BTL att försämras för den investerare som inte kan betala löpande utgifter med en annan inkomst.
Även om kassaflödet för en BTL-investering är känsligt, och troligtvis
kan bli negativt om räntor eller amorteringar ökar kan bostadens prisökning göra en BTL-investering lönsam. Tabell 55 visar den årliga prisutvecklingen på bostadsrätter 2009–2015.
Tabell 55: Årlig nominell prisförändring småhus och bostadsrätter, procent
Småhus
Tidsperiod
Sverige
Bostadsrätter
Sverige
Stockholms
stad
Göteborgs
kommun
Malmö
kommun
Medelstora
svenska
städer
2009:01 - 2010:01
15,5
18,3
16,5
20,9
18,4
20,0
2010:01 - 2011:01
2,3
8,1
8,4
5,7
2,3
10,0
2011:01 - 2012:01
3,6
-2,4
-1,7
-2,1
-9,4
-1,9
2012:01 - 2013:01
5,0
7,3
7,9
10,6
2,8
6,2
2013:01 - 2014:01
8,9
12,6
13,4
10,3
3,2
13,9
2014:01 - 2015:01
12,4
15,2
15,5
17,7
7,0
15,2
Totalt 2009:01 - 2015:01
46,6
74,0
75,5
79,8
24,5
80,4
6,8
9,9
10,0
10,5
4,0
10,6
Genomsnittlig prisökning per år
Källa: Valueguard
Som tabell 55 visar har den årliga nominella värdeökningen på ägda
bostäder varit hög. Givet att hyran eller övriga inkomster har täckt en
bostadsägares omkostnader har prisökningen gett en avkastning som
motiverar en BTL-investering.
9.2 Sammanfattning
Fördelarna med buy-to-let är att det kan förbättra bostadsmarknadens
funktionssätt genom minskade söktider och därigenom en ökad rörlighet.
Fördelen är alltså att antalet lättåtkomliga hyresrätter kan öka. Om delar
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
111
av bostadsbeståndet ägs av privatpersoner som ägnar sig åt BTL kan det
öka bostadsmarknadens tillgänglighet och förkorta söktiderna.
Nackdelen med en BTL-marknad är att den kan upplevas som orättvis,
driva upp priserna, tränga ut förstagångsköpare och förstärka prisvolatiliteten på bostadsmarknaden.
I regel kan man tänka sig att de privatpersoner som ägnar sig åt BTL är
kapitalstarka med goda inkomster. Troligtvis har de tillgång till mer
kapital och har större kassaflöden än förstagångsköpare. En BTLinvesterare kan bygga upp ett bostadsbestånd genom att antingen själv
bygga nya bostäder eller köpa befintliga bostäder. Om byggtakten är låg
är det troligt att investerarna främst köper befintliga bostäder. Om det
råder bostadsbrist måste de regelbundet bjuda över andra potentiella
bostadsköpare vid en bostadsförsäljning för att bygga upp sitt bostadsbestånd. Det finns därför en risk att BTL-investerare driver upp bostadspriserna och regelbundet konkurrerar ut förstagångsköpare på en
bostadsmarknad med lågt byggande, endåligt fungerande hyresmarknad
och bostadsbrist.
Det är troligt att en BTL-investerare finansierar sitt bostadsinnehav
genom lån. På en bostadsmarknad där det finns en betydande andel BTLinvesterare finns det troligen ett stort antal individer som både äger ett
flertal bostäder och är högt belånade. Allt annat lika borde dessa individer
och bostadsmarknaden som helhet vara mer känslig för ekonomiska
störningar. En ekonomisk störning som påverkar BTL-investerarnas
kassaflöde negativt kan leda till att ett flertal högt belånade aktörer
försöker ta sig ut ur sina placeringar, vilket i sin tur kan ge upphov till
prisnedgångar.
Det finns en samstämmig syn från banker, andrahandsförmedlare och
mäklare att BTL i dagsläget är en marginell företeelse samt att det saknas
förutsättningar för en större ökning av omfattningen. Det beror framför
allt på att bostadsrättsföreningar är restriktiva med att tillåta andrahandsuthyrning, att det råder brist på ägarlägenheter och att bankerna inte
tillåter intäkter från uthyrning som inkomster vid bolåneansökningar.
Trots förändringen i hyressättningen vid andrahandsuthyrning ger inte
hyran en tillräckligt stor avkastning för att en BTL-investering ska kunna
mäta sig med investeringar i andra tillgångsslag. I dagsläget är kassaflödet för en BTL-investering positivt endast till följd av de låga räntorna
och frånvaron av ett amorteringskrav. En högre ränta i kombination med
ett amorteringskrav kommer försämra förutsättningarna för att köpa
bostäder för att hyra ut dem i andra hand. Det är senare års snabba prisuppgång som har gett BTL-investeringar en god avkastning. Troligtvis
Boverket
112
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
kommer även framtida avkastning på BTL-investeringar att vara
avhängig bostadsmarknadens prisutveckling.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
113
10. Den norska
uthyrningsmarknaden
10.1 Den norska hyresmarknaden
Jämfört med svenska förhållanden kan den norska hyresmarknaden
beskrivas som liten och marknadsanpassad. Andelen ägarbebodda
bostäder är hög i Norge, cirka 77 procent av beståndet, och 23 procent är
hyresbostäder. Den norska hyresmarknaden utgörs till stor del av privata
aktörer; det finns inga allmännyttiga bostadsbolag och få kommersiella
hyresföretag. I regel är hyreskontrakt tidsbestämda till tre år. En viktig
del av de norska hyresbostäderna är uthyrningsdelar, kallade sokkelboliger. Med sokkelbolig avses en uthyrningsdel i en bostad, vanligtvis i
källarplanet i ett enfamiljshus. Enligt Lars Gulbrandsen, forskare på
NOVA, bor merparten av de inneboende i Norge i en sokkelbolig.
Byggandet av sokkelboliger har under många år gynnats av förmånliga
skatteregler för uthyrning i andra hand. De flesta av enbostadshusen med
en uthyrningsdel är byggda år 1960–1990. Det var bostadsbrist i Norge
under 1950-talet, varför det tidvis var förbjudet att bygga enbostadshus.
Ett enkelt sätt att tillmötesgå lagen var att låta bygga ett hus med en uthyrningsdel.
Gulbrandsen och Nordvik (2007) visar att sokkelboliger utgör 20,9
procent av de norska hyresbostäderna och 4,7 procent av alla bostäder i
det bebodda bostadsbeståndet. Vidare uppskattas det potentiella utbudet
av sokkelboliger vara dubbelt så stort som det antal som faktiskt hyrs ut.
Det finns drygt 92 000 uthyrda sokkelboliger i Norge och totalt finns det
nästan 185 000 sokkelboliger.
Enligt Finn.no var det i Norge fram till nyligen hyresvärdens marknad
med vanligtvis 10 sökande per annonserad lägenhet och i vissa fall 150
sökande. I Oslo får en annonserad lägenhet i snitt 8 svar. De menar att
söktiden för en hyres-bostad beror på hur petig man är och hur mycket
man är villig att betala. Om man är en attraktiv hyresgäst, exempelvis är
fast anställd och är beredd att betala den hyra som begärs, kan man hitta
en bostad inom loppet av en vecka.
Boverket
114
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Tabell 56. Genomsnittshyra och antal uthyrningar i Norge. I norska kronor
Genomsnittshyra (NOK)
2 rum
Antal uthyrningar per år
3 rum Rum i delad
2 rum
3 rum Rum i delad
och kök
lägenhet
Period
och kök
och kök
lägenhet
och kök
jan-april 2015
11 269
14 494
5 740
7 377*
4 161*
6 456*
Bergen
2014
10 057
12 335
5 070
2 011
1 752
1 899
Trondheim
2014
9 729
12 047
4 767
2 046
1 110
1 852
Stavanger
jan-maj 2015
9 737
12 150
5 137
2 242*
2 390*
1 553*
10 610**
13 208**
5 399**
13 676**
9 413**
11 760**
Oslo
Skattad årsnivå**
,
Källa: Utleieplassen.no, Boverket, *Boverkets skattning av årsnivån, ** Boverkets
beräkning bygger på data för 2014 och 2015.
Den norska hyresgästföreningen, Leieboerforeningen, uppger i en
intervju att hyresmarknaden kan delas upp i tre delar: 1) den marknadsmässiga hyresmarknaden, 2) kommunernas sociala hyresmarknad, 3) uthyrning till vänner och bekanta. Marknaden där man hyr av vänner och
bekanta uppskattas utgöra cirka 33 procent av den totala hyresmarknaden.
På den marknadsmässiga hyresmarknaden hittar man i regel en bostad att
hyra via Finn.no. Uthyrning till vänner och bekanta sker i regel inte på
marknadsmässiga villkor och hyran är ofta mycket lägre än marknadshyran. Även om hyreslagen gäller för alla uthyrningar är det ofta mer
informella kontrakt när hyresgäst och hyresvärd har en nära relation. Det
är ovanligt med konflikter eller tvister eftersom hyresavtalet ligger inom
en nära relation.
Figur 57. Fördelning av uthyrare i Norge.
Uppskattat antal
Procent
Kommun
55 000
11
Stat
10 000
2
Organisation eller privat stiftelse
30 000
6
Företag
40 000
8
Släktningar eller vänner
165 000
33
Annan privat person
200 000
41
5 000
1
502 683
100
Övriga
Totalt
Källa: Bolig og levekår i Norge 2012; HANS CHRISTIAN SANDLIE & ANNE
SKEVIK GRØDEM,
NOVA, Rapport 14/2013
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
115
Enligt Leieboerforeningen är det mycket vanligt bland studenter och
svenska arbetskraftsinvandrare, som i regel är unga, att bo i kollektiv eller
bofeligselskap. Det innebär att flera går ihop och hyr en lägenhet
tillsammans. Man utnyttjar nästan alla rum i lägenheten som sovrum,
vilket gör att hyran per person blir låg. Genom att tränga ihop sig kan
man hyra trots att hyran är hög. Särskilt i Oslo är det vanligt att
lägenhetsägare hyr ut till kollektiv. Ibland står det i försäljningsannonser
för bostäder att lägenheten är perfekt för att hyra ut till ett kollektiv.
Enligt Leieboerforeningen tyder detta på att det finns bostadsägare som
spekulerar i att hyra ut till kollektiv; de köper en stor lägenhet med många
rum och ser till att det blir så många sovrum som möjligt och sedan försöker de hyra ut lägenheten till så många som möjligt. Vid en uthyrning
till ett kollektiv kan en eller flera stå på kontraktet. När det är fler som
står på kontraktet är de solidariskt ansvariga för att uppfylla hyreskontraktet. Leieboerforeningens intryck är att kollektiv som boendeform
fungerar bra eftersom de boende tenderar att bo där en kort tid. Det går
snabbt att flytta in och snabbt att flytta ut.
Leieboerforeningen skulle vilja beskriva den norska hyresmarknaden som
en av de mest marknadsanpassade i Europa, vilket har inverkat på deras
verksamhet. De menar att det finns såväl fördelar som nackdelar med den
höga graden av marknadsanpassning. Nackdelarna är att mycket av uthyrningen är inriktad mot att göra en vinst samt att det är ett socialt
stigma att hyra. I regel förväntas man köpa en bostad när man får
ekonomisk möjlighet att göra så. Äldre som hyr sin bostad brukar få
frågan varför de inte har köpt en bostad. Leieboeföreningen menar att en
fördel med den norska hyresmarknaden är att går det att hitta och hyra en
bostad relativt snabbt. Men hyrorna är höga och de som hyr har ofta låga
inkomster. Därför är det ett stort tryck på billiga hyresbostäder som ofta
har låg standard. Leieboerforeningen menar att hyresmarknaden fungerar
bra för dem som har god ekonomi eller dem som studerar, men är man
fattig eller har små resurser är det svårt att vara hyresgäst på den norska
hyresmarknaden. Hyran är indexerad till KPI över en 3–årsperiod, vilket
gör att man som hyresgäst vet vad man kommer att betala och det är lätt
att flytta ut om levnadsbetingelserna skulle ändras.
Kommun- och moderniseringsdepartementet uppger att den norska
hyresmarknaden fungerar bra. Bostadsförsörjningen är inget problem på
den vanliga hyresmarknaden och ägarmarknaden. Man ser inga problem
till följd av den höga inflyttningen till städerna, förutom att befolkningsökningen kan ha drivit upp bostadspriserna. Det är få konflikter på
hyresmarknaden och god omsättning i hyresrättsbeståndet. Marknaden
fungerar bra för de flesta. Dock är det svårare för utslagna och
Boverket
116
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
marginaliserade, missbrukare och psykiskt sjuka att hitta en hyresbostad.
Bostadsförsörjningen för dessa grupper är det stora problemet på den
norska hyresmarknaden. En del av problemet är att kommunerna har svårt
att hitta hyresbostäder till dem.
10.2 Institutionellt ramverk för den norska
hyresmarknaden
Skatteregler
Skattesatsen för nettointäkterna från uthyrning beskattas som inkomst av
kapital med en skattesats på 27 procent. Det skattepliktiga beloppet från
en uthyrning är hyresintäkten minus avdrag för utgifter kopplade till
uthyrningen. Avdragsgilla kostnader är el, telefon, avskrivning för
inventarier, underhåll och resor till uthyrningsbostaden. Emellertid är en
privatpersons intäkt från uthyrning av en del av bostaden helt befriat från
skatt om något av följande villkor uppfylls:
1. Bostadsägaren utnyttjar minst halva bostaden själv sett till bostadens
hyresvärde.
2. Bostaden är uppdelad i två delar och bostadsägaren uppfyller
villkor 1) för en av lägenheterna.
3. Hela eller större delen av bostaden hyrs ut för mindre än 20 000
kronor per intäktsår.
De generösa skattereglerna innebär att nästan all andrahandsuthyrning av
rum i Norge undgår beskattning.
Hyreslagen
Den nuvarande hyreslagen infördes 1999 och ersatte en lag från 1939.
Leieboerforeningen säger att lagen är pedagogisk; den är uppbyggd och
skriven på ett sätt som gör att en lekman kan ta den till sig. De privatpersoner de möter är delvis insatta i hur lagen fungerar och ofta är folk
väldigt insatta i vilka rättigheter de har. Exempelvis är aktörerna på
hyresmarknaden väl insatta i regler om depositionskonton, kontraktsvillkor och grundläggande rättigheter. De som söker rådgivning kring
hyresrättslagstiftningen gör det ofta rörande detaljerade frågor.
Standardiserade hyreskontrakt erbjuds av tre organisationer Leieboerforeningen (hyresgästföreningen), Huseiernes Landsforbund (villa och
bostadsrättsägares förening) och Forbrukerrådet (konsumentverket).
Kontraktstid och uppsägningstid
Ett hyresavtal kan antingen vara tidsbestämt eller ej tidsbestämt. Ett tidsbestämt hyresavtal får inte vara kortare än tre år. För uthyrning av ut-
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
117
hyrningsdel är den kortaste tillåtna avtalstiden ett år. En hyresvärd har
rätt att hyra ut under en kortare tidsperiod om den uthyrda bostaden ska
användas av hyresvärden, eller om det finns andra sakliga skäl.
Tidsbestämda avtal kan sägas upp av båda parterna. Uppsägningstiden är
tre månader. För uthyrning av rum där hyresgästen har tillgång till en
annans bostad är uppsägningstiden en månad. Att uppsägningstiden på
den norska hyresmarknaden är tre månader innebär att såväl hyresgäst
som hyresvärd i regel har tre månader på sig att hitta en ny motpart. Det
innebär att alla lägenheter hyrs ut som mest tre månader i förväg. I regel
är det svårt att hitta en lägenhet att hyra mer än tre månader i förväg. Det
vanligaste är att man hyr eller hyr ut med en månad till tillträde. Oftast
lägger hyresvärdar ut en annons på Finn.no en till två månader innan uthyrningsdatum.
En tidsbestämd uthyrning upphör automatiskt vid kontraktstidens slut.
Fortsätter uthyrningen i mer än tre månader efter att avtalstiden har löpt
ut utan att uthyraren skriftligen uppmanat hyresgästen att flytta har hyresavtalet övergått till att vara ej tidsbestämt.
Ett ej tidsbestämt avtal kan när som helst sägas upp av en hyresgäst och
uppsägelsetiden är den samma som för tidsbestämda avtal. En hyresvärd
kan också säga upp ett ej tidsbestämt avtal.
Leieboerforeningen uppger att kontraktstiden vid uthyrning ofta är tre år.
Problemet med den i deras ögon korta kontraktstiden är att individer som
hyr under en längre tid måste flytta ofta och känner en stor otrygghet.
Som hyresgäst har man ingen garanti om att man får bo där längre än tre
år. Det är i regel inte ett problem för unga och studenter som tendrar att
flytta ofta, däremot för t.ex. ensamstående föräldrar. För dessa blir det
jobbigt att flytta.
Hyressättning
I Norge är marknadsmässig hyressättning tillåten. En hyresvärd har rätt
att kräva en hyra motsvarande den som vanligen sätts för liknande
bostäder med samma uthyrningsvillkor. Det är enligt lag inte tillåtet med
hyror som är orimliga i förhållande till marknadshyran. Enligt experter på
området är dock lagens andemening att marknadshyran aldrig är orimlig.
Under kontraktstiden har båda parter rätt att kräva en justering av hyran
utan att kontraktet upphör. En hyresvärd har rätt att få hyran uppjusterad
med KPI under kontraktstiden. Är hyresvärd och hyresgäst oense om
hyran kan de vända sig till Taktsnemnda, en nämnd bestående av tre
medlemmar från områdets tingsrätt.
Boverket
118
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Leieboerforeningen känner till ett fall där det blev en rättstvist om marknadshyressättningen. Men det rörde sig om ett uppenbart bedrägeri. Deras
bild är att det finns en acceptans för att marknadshyra tillämpas. Hyresgäster känner väl till vad marknadshyran är och vad som är en rimlig
hyra, och det är svårt att hyra ut en lägenhet som ligger ovanför den
rådande marknadshyran. Både Finn.no och Leieboerforeningen menar att
det är svårt att hitta en hyresgäst för en hyresvärd som kräver en hyra som
ligger 500 kronor högre än marknadshyran. Det är lätt för en bostadsökande att via Finn.no veta vad marknadshyran är och därför lätt att se
om hyran är fel. I storstadsområdena är det relativt lätt att skaffa sig en
uppfattning om vad marknadshyran är, men på landsbygden, där det är
färre uthyrningar, är det mer osäkert vad marknadshyran är.
Enligt Finn.no fungerar den norska hyresmarknaden väl. Information om
hyror efter objekt och område är lättillgängliga vilket gör att marknaden
fungerar. Alla vet vad den rådande marknadshyran är vilket innebär att
den blir normerande.
Uthyrare
Leieboerforeningen uppger att de konflikter som förekommer ofta beror
på att det är en privatperson som hyr av en annan privatperson. Hyresvärden har en stark maktposition gentemot sin motpart och uthyrningen
brukar ske på dennes villkor.
Den menar att hyresvärden ofta känner ett starkt ägarskap över bostaden
och har en stark personlig relation till sin bostad. Det beror på att denne
ofta har gjort stora investeringar i bostaden och tar en stor ekonomisk risk
vid uthyrning, exempelvis slitage eller uteblivna hyror. Det kan leda till
att hyresgästen känner att det är jobbigt när hyresvärden lägger sig i och
vill styra i frågor rörande bostaden och hyresgästens boende.
Det kan förekomma diskriminering på marknaden. Larsen och
Sommervoll (2011) påpekar att privatpersoner som är hyresvärdar har
färre lägenheter än en professionell hyresvärd och därför tar större risk
vid varje enskild uthyrning. Många hyresvärdar är beredda att gå ned i
hyra för att undvika en onödig ekonomisk risk och kostnaderna med att
ha många hyresgäster under en kortare tid. Efter att ha kontrollerat för
övriga faktorer som kan påverka hyran för en lägenhet finner de att
hyresgäster med utländsk bakgrund i genomsnitt betalar närmare
9 procent mer i hyra och hyresgäster som får sin hyra betald av
kommunen har en hyra som är 8 procent högre. Däremot har hyresgäster
som får sin hyra betald av sin arbetsgivare en hyra som är 20 procent
lägre.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
119
Leieboerforeningen ser gärna fler professionella uthyrare i Norge. De
menar att professionella uthyrare ger bättre och tryggare uthyrningsförhållanden, mindre diskriminering sam att de är mer ordentliga. Fler
professionella uthyrare skulle leda till färre onödiga tvister och konflikter.
De menar att en professionell uthyrare har ett mer välorganiserat sätt att
bedriva sina uthyrningar, de har vaktmästare och system för att fånga upp
kommunikation mellan hyresvärd och hyresgäst.
Ett välkänt fall på den norska hyresmarknaden år 2011 var uthyraren
Svenska föreningen. Det var mycket uppmärksammat i Norge och i Sverige genom tv-programmet Uppdrag Granskning. Företagets affärsidé var
att hyra ut till svenska arbetskraftsinvandrare genom att erbjuda ett
boende med mycket låg standard i Oslos sämre delar. Leieboerforeningen
var inblandade när det framkom att Svenska föreningen tog olagliga
avgifter från sina hyresgäster. De uppger att personen som drev Svenska
föreningen har fortsatt sin verksamhet i en annan firma efter den mediala
granskningen.
Buy-to-let
Enligt Leieboerforeningen är det vanligt med buy-to-let (BTL). Norge är
ett rikt land och många letar efter investeringsmöjligheter, investeringar i
bostäder är ett bra alternativ till t.ex. aktier. Enlig dem ligger lönsamheten
i en BTL-investering i värdestegringen i kombination med skattereglerna.
I dagsläget tycks det vara ett överutbud på bostäder att hyra ut då hyresökning tycks ha stannat av sedan ett år tillbaka. De menar att det kan bero
på att det är många BTL-investerare som har köpt bostäder de senaste
åren.
Finn.no bekräftar bilden att det finns många som har köpt en eller två
bostäder under de sista 5-10 åren för att hyra ut i andra hand. De menar
att större delen av vinsten från en BTL-investering ligger i prisuppgången, när man räknar på vinsten från hyran ligger avkastningen på
2–3 procent. Den låga avkastningen från hyran tyder på att påståendet att
hyran är hög i Norge kan vara missvisande.
Enligt Kommun- och moderniseringsdepartementet förekommer BTL
men det anses inte vara ett problem. Många av BTL-investerarna som hyr
ut är inte rika. BTL-investerare driver inte upp bostadspriserna, och det
finns inte heller en oro för detta. Slutligen pekar de på att de flesta hyresgäster i Norge hyr under en kort tid. Sedan köper de en bostad och kanske
själva hyr ut, då många bostäder har uthyrningsdelar. Att det kan gå
snabbt från att vara hyresgäst till att vara hyresvärd innebär att det inte
finns en upplevd orättvisa vid uthyrning mellan två privatpersoner.
Boverket
120
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Förmedling
Eftersom större delen av utbudet annonseras via Finn.no samlas all
marknadsinformation där och marknadsaktörer kan få fullständig
information om vad som finns till uthyrning, vad hyran är och hur läget
påverkar hyran m.m.
För närvarande jobbar Finn.no genom ett sidoprojekt kallat Utleieplassen
med att utveckla tjänster för att minska transaktionskostnaderna genom
att förbättra matchningen mellan hyresgäst och hyresvärd. Projektet har
sin bakgrund i att huvuddelen av arbetet i matchningsprocessen vid en uthyrning har legat på hyresvärden. Även vid tillfällen då hyresmarknaden
har varit hyresvärdens marknad med många sökande, har det varit förknippat med mycket arbete för en hyresvärd att gå igenom ansökningar
från bostadsökande. En följd av detta har varit att hyresvärdar har valt
hyresgäster efter först-till-kvarn-principen.
Genom att skapa en plattform där bostadssökande gör profiler som
beskriver vad och varför de vill hyra, vem de är, deras jobb och utbildning m.m. hoppas man underlätta uthyrningsprocessen. Plattformssystemet innebär att huvuddelen av arbetet flyttas över på hyresgästerna
och ger hyresvärden strukturerad information om de potentiella hyresgästerna, vilket underlättar screeningsprocessen.
Depositionsbetalningar i Norge
Enligt norsk lag är det tillåtet för en uthyrare att kräva en deposition från
hyresgästen. Depositionen utgör en säkerhet för obetald hyra, skador på
bostaden samt andra fodringar som följer av hyresavtalet. Depositionen
får som mest uppgå till ett belopp motsvarande sex månadshyror. Det
deponerade beloppet ska sättas in på ett särskilt konto i hyresgästens
namn hos en finansinstitution med rätt att bedriva insättningsverksamhet.
Ingen av parterna kan röra pengarna så länge uthyrningen pågår. Efter att
uthyrningen upphört kan endera parten göra anspråk på det deponerade
beloppet. Om hyresvärden då kräver att pengar ska utbetalas till denne
från depositionskontot upplyser finansinstitutionen hyresgästen om att
pengarna kommer betalas inom fem veckor om inte hyresgästen motsätter
sig anspråket i domstol. På samma sätt har en hyresvärd fem veckors tid
på sig att motsätta sig en hyresgästs anspråk på depositionen. Endera
parten kan kräva utbetalning av depositionen med stöd av ett skriftligt
sam-tycke av den andra parten eller med stöd av en rättslig dom.
Hyresvärden har rätt att välja institution för depositionskontot givet att
den inte är direkt olämplig för hyresgästen; hyresvärden är skyldig att stå
för kostnaden vid upprättandet av ett depositionskonto.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
121
Leieboerforeningen uppger att en depositionsbetalning i regel motsvarar
tre månadshyror. Det är vanligt att hyresvärdar tar depositionsbetalning
vid en uthyrning på marknaden, men inte vid uthyrning till vänner och
bekanta. Systemet med depositionskonton uppges fungera relativt bra. Att
det finns en objektiv tredje part med i bilden som följer vissa regler för
utbetalning av depositionen gör att många problem undviks. De problem
som finns rörande depositionsbetalningar är att hyresvärdar tar olagliga
depositioner, inte följer de regler som finns i lagen och gör ogiltiga
anspråk på depositionen. Ett problem är att många hyresvärdar vill att
depositionsbetalningarna ska betalas in på deras privata konto, vilket ofta
sker, särskilt i situationer där hyresvärden har möjligheten att välja bland
många konkurrerande bostadssökande. En norsk hyresgäst som betalar in
depositionsbetalningen på hyresvärdens konto hamnar i en situation
liknande svenska andrahandshyresgäster där hyresvärden har total
kontroll av utbetalningen vid hyrestidens slut. Dock menar Leieboerforeningen att norska hyresgäster känner till sina rättigheter och brukar
stå på sig om hyresvärden går emot reglerna för depositionsbetalningar.
Tvärtemot vad man kan tro menar dock Leieboerforeningen att det är
hyresvärden som har mest att förlora på att inte sätta upp ett lagenligt
depositionskonto. Problemet för den hyresvärd som tar en olovlig
deposition är att om hyresgästen flyttar in innan denne har betalat
depositionen har hyresgästen rätt att vägra betala in depositionen på
hyresvärdens konto utan att hyresvärden kan vräka hyresgästen. Vidare
har den hyresgäst som har betalat in depositionen på hyresvärdens privata
konto rätt att ”bo upp” depositionen genom att inte betala hyra och kan
därmed tvinga hyresvärden att sätta upp ett lagenligt depositionskonto.
Om hyresgästen väljer att ”bo upp” depositionen månaderna innan utflytt
kan hyresvärden hamna i en situation där denne har gått miste om sin
deposition och saknar säker-het ifall nått skulle gå fel eller om lägenheten
skulle skadas.
Ett annat problem som Leieboerforeningen erfar är att det vid slutet av en
uthyrning kan vara lockande för många hyresvärdar att lägga beslag på
depositionsbetalningen. De ser många fall där hyresvärdar kräver in
depositionen på mycket svaga grunder. De uppger att det finns fall där en
hyresvärd har krävt ersättning för en tidigare skada från två hyresgäster i
följd. För att undvika detta uppmanar de hyresgästen att fota bostaden
före och efter för att kunna bemöta hyresvärdens krav. Det är viktigt att
som hyresgäst dokumentera lägenhetens skick vid inflyttning så att man
inte blir ersättningsskyldig för tidigare skador. Mekanismen att banken
inte betalar ut vid tvist innebär att parterna måste gå till Husleietvistutvalget (HTU) för att få tillgång till depositionen. HTU har tvistelösning
Boverket
122
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
vid uthyrning i Oslo, Bergen och Trondheim. Att en deposition vid en
tvist bara kan betalas ut genom domstolsbeslut innebär att det finns en
säkerhet för hyresgästen vid orimliga krav från hyresvärdens sida.
Leieboerforeningen menar att tvistlösning genom HTU fungerar bra.
Depositumsgaranti är en ny produkt på marknaden som erbjuds av företaget Husleie.no AS. Företaget är delägt av samma företag som även äger
Finn.no. En depositumsgaranti är en garanti som hyresgästen köper
istället för att betala in en deposition. Garantin innebär att hyresvärden
blir ersatt vid utebliven hyra eller skada på lägenheten och hyresgästen
blir ersättningsskyldig till utställaren av garantin. För att köpa en
depositumsgaranti måste hyresgästen betala in ett engångbelopp före
inflyttning. Garantin gäller i tre år och återbetalas inte till hyresgästen
efter avslutad uthyrning. Syftet med produkten är att underlätta uthyrning
för hyresgäster som inte har kapital att sätta in på ett depositionskonto. På
sin hemsida uppskattar Husleie.no att en depositumsgaranti för en
deposition motsvarande tre månadshyror på 7 500 NOK per månad skulle
kosta 3 600 NOK. Leieboerforeningen menar att problem ibland kan uppstå eftersom hyresgästen kan uppfatta det som att de köper en personlig
försäkring, när det i själva verket är en försäkring som endast omfattar
hyresvärden och hyresgästen blir återbetalningsskyldig vid en utbetalning.
Tabell 58. Kostnad för depositumsgaranti, NOK.
Månadshyra
(NOK)
Vanlig tre
månaders
Depositumsgaranti 3 månadshyror
Depositumsgaranti 6 månadshyror
Engångsbetalning: Försäkrat belopp:
Engångsbetalning: Försäkrat belopp:
deposition
5 000
15 000
2 400
15 000
3 300
30 000
7 500
22 500
3 600
22 500
4 950
45 000
10 000
30 000
4 800
30 000
6 600
60 000
12 500
37 500
6 000
37 500
8 250
75 000
Källa: www.husleie.no
10.3 Husleietvistutvalget
Syftet med Husleietvistutvalget (HTU) är att erbjuda en snabb, billig och
kompetent behandling av tvister på hyresmarknaden. HTU är en statlig
myndighet under Kommunal- och moderniseringsdepartementet och
fungerar som en domstol som både kan medla och avgöra tvister.
Myndigheten bistår också marknadens parter med information och vägledning och svarar på frågor från hyresvärdar och hyresgäster i hela
landet. Samtliga tvist lösare är jurister som är specialiserade på hyresrätt.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
123
Verksamheten styrs genom regleringsbrev från departementet. I 2014 års
regleringsbrev står det att myndighetens uppdrag är att den ska snabbt
och säkert ska behandla tvister på hyresmarknaden, samt att handläggningstiden ska ligga på 2013 års nivå eller kortare. För andra
kvartalet 2014 var den genomsnittliga behandlingstiden för alla tre
kontoren, från inkommit ärende till avslut, 9,5 veckor vid förlikning och
15,8 veckor vid domstolsbeslut. Myndighetens arbetsområde är Oslo
fylke, Akershus fylke, Hordalands fylke och Sør- og Nord-Trøndelags
fylke. I övriga fylken behandlas liknande tvister av forliksådet. Avgiften
för en tvist som avgörs genom domstolsbeslut är 860 NOK. Avgiften för
att använda sig av HTU är subventionerat av staten och måste betalas
innan ärendet behandlas.
Tvisterna som behandlas kan exempelvis handla om:
• depositionsbetalningar
• obetalda hyror
• ersättning för skador och slitage
• uppsägning
• bister i lägenheten
• hyresbelopp
HTU behandlar ett ärende oavsett om hyresvärden eller hyresgästen är
privatpersoner eller företag. Det avgörande är att ärendet gäller uthyrning
av bostad och att bostaden ligger inom deras arbetsområde. Vid en tvist
kan vardera sidan bestå av flera parter.
10.4 Slutsatser
I Norge är bostadspolitiken inriktad mot ägande. Att hyra en bostad är
något som man gör tillfälligt och de som har ekonomisk möjlighet att
köpa en bostad gör i regel det. Norge är ett välmående land, och få saknar
ekonomiska förutsättningar att äga sin bostad. Hyresmarknaden är
marknadsanpassad och större delen av hyresvärdarna är privatpersoner.
Som ett resultat är institutionerna anpassade för privatuthyrning. Hyreslagen, hyressättningen, skattesystemet, regelverket kring depositionskonton och institutionerna för tvistelösning är alla utformade för en
hyresmarknad där huvuddelen av hyresvärdarna är privatpersoner.
Marknadsaktörerna har en god överblick av marknadsläget via annonsportalen Finn.no som samlar större delen av utbudet. För närvarande
tycks det pågå ett utvecklingsarbete av institutionerna från privat håll.
Boverket
124
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Syftet är ett erbjuda tjänster som minskar transaktionskostnaderna för
marknadsaktörerna. Det har tagits fram nya tjänster rörande depositionsbetalningar för att göra dem överkomliga för kapitalsvaga hyresgäster.
Dessutom utvecklas annonseringsplattformar vilka underlättar
matchnings- och screeningsprocessen vid uthyrning. Den norska hyresmarknaden är välfungerande, söktiderna är korta och det finns ett stort
och lättillgängligt utbud av lägenheter att hyra. Dessutom finns
institutioner som ger god information av den rådande marknadshyran.
Som en följd av detta tycks hyresgäster vara känsliga för avvikelser från
marknadshyran. Trots att det saknas data finns det en samstämmig bild av
att buy-to-let är vanligt förekommande. Sammanfattningsvis kan man
konstatera att den norska hyresmarknadens mest framträdande
egenskaper är dess marknadsanpassning samt att den fungerar som
mellanstation innan man går in som bostadsägare. Dessa egenskaper gör
den väl lämpad för individer som är hyresgäster under en kort tid och
sämre lämpad för långvariga hyresgäster eller individer som till följd av
ekonomiska eller sociala svårigheter saknar möjligheter att köpa en
bostad.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
125
Referenser
Litteratur
Akerlof, G. A. (1970), ”The Market for 'Lemons': Quality Uncertainty
and the Market Mechanism”, Quarterly Journal of Economics vol. 84(3),
p. 488-500.
Aronsson, T., Lundberg, J. & Wikström, M. (2001), “Regional income
growth and net migration in Sweden, 1970-1995”, Regional Studies vol.
35(9), p. 823-830.
Beatty, T. K. & Sommervoll, D. E. (2012), ”Discrimination in rental
markets: Evidence from Norway”, Journal of Housing Economics, vol.
21(2), p. 121-130.
Betänkande 2012/13:CU3, Privatuthyrning av bostäder.
Coase, R. H. (1937), ”The Nature of the Firm”, Economica vol. 4(16), p.
386-405.
Coase, R. H. (1960). ”The Problem of Social Cost”, Journal of Law and
Economics vol. 3, p. 1-44.
Coates, D., Lydon, R. & McCarthy, Y. (2015), ”House price volatility:
The role of different buyer types”, Economic Letter No. 2, Central Bank
of Ireland.
Dahlberg, A. & Holmlund, B. (1978), ”The interaction of migration, income and employment in Sweden”, Demography vol. 15(3), p. 259-266.
Dahlman, C. J, (1979), ”The Problem of Externality”, Journal of Law and
Economics vol. 22(1), p. 141-62.
Fredriksson, P. (1999). ”The dynamics of regional labor markets and active labor market policy: Swedish evidence”, Oxford Economic Papers
vol. 51(4), p. 623-648.
Glaeser, E.L, Kolko, J. & Saiz, A. (2000), Consumer city, Working paper
no. 7790, National Bureau of Economic Research, Cambridge.
de Graf, T. & van Leuvensteijn, M. (2007), The impact of housing market
institutions on labour mobility: A European cross-country comparison,
Centre for European Policy Studies, Bryssel.
Boverket
126
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Gulbrandsen L. & Nordvik V. (2007), Tilbudet av leide boliger, Skriftserie 6/07, NOVA, Oslo.
Göteborgs-Posten (2015), ”Spotify startar bostadsförmedling”, Göteborgs-Posten, 2015-03-15.
Hunt, J. & Gauthier-Loiselle, M. (2008), How much does immigration
boost innovation? Working paper no. 14312, National Bureau of Economic Research, Cambridge.
Hyresgästföreningen (2012a), ”Påverkar bostadsbristen viljan att söka
och ta jobb i storstadsregionerna? En undersökning av hur jobbsökande
påverkas av bostadsbrist”, rapport, juni 2012, Hyresgästföreningen,
Stockholm.
Hyresgästföreningen (2012b), ”Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter?”, rapport, 2012, Hyresgästföreningen, Stockholm.
Karpestam, P. (2013), Bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt, Marknadsrapport, juni 2013, Boverket, Karlskrona.
Kelly, R., O’Malley, T. & O’Toole, C. (2014), ”Do first time buyers default less? Implications for macro-prudential policy”, Economic Letter
No. 14, Central Bank of Ireland.
Kerr, W. R. & Lincoln, W. F. (2010), The supply side of innovation: H1B visa reforms and US ethnic invention, Working paper no. 15768, National Bureau of Economic Research, Cambridge.
Nilsson, C. (1989), Lönepolitik och regional balans: en ekonometrisk
analys av de regionala arbetsmarknadsproblemen och den fackliga lönepolitiken under perioden 1964-83, FIEF, Stockholm.
North, D. C. (1990), Institutions, institutional change and economic performance, Cambridge University Press, Cambridge.
North, D. C. (1992), ”Institutions, Ideology, and Economic Performance,” Cato Journal vol. 11(3), p. 477-488.
Regeringens proposition 2012/13:1, Budgetproposition för 2013: Förslag
till statens budget för 2013, finansplan och skattefrågor.
Røed Larsen, E. & Sommervoll, D. E. (2011), ”Prisdannelsen i det norske
leiemarkedet: En teoretisk og empirisk analyse av hovedmekanismer generelt og utsatte grupper spesielt”, NOU 2011:15.
SFS 2012:978, Lag om uthyrning av egen bostad.
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
127
SFS 1970:994, Jordabalk
SFS 1978:313, Förordning om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling
SFS 2000:1383, Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar
Sandlie, H. C., 2013, ”Leiemarkedet”, i Sandlie, H. C. och Skevik
Gødem, S (Red.), Bolig og levekår i Norge 2012, NOVA, Rapport
14/2013
Tottmar, M. (2015), ”Spotify: Stockholm är sämst”, Dagens Nyheter,
2015-03-03.
Wallis, J. J & North, D. (1986), ”Measuring the Transaction Sector in the
American Economy, 1870-1970”, i Long-Term Factors in American
Economic Growth, NBER Chapters, p. 95-162.
Westerlund, O. (1997), ”Employment opportunities, wages and international migration in Sweden 1970-1989”, Journal of Regional Science vol.
37(1), p. 55-73.
Zavodny, M. (2011), Immigration and American jobs, American Enterprise Institute and the Partnership for a New American Economy, Washington.
Muntliga källor
Aasen, L., Leieboföreningen, 2015-06-10
Aguero, L., pressansvarig, Blocket Bostad 2015-05-22
Börjesson, V., verkställande direktör, Bostad Direkt, 2015-05-13
Foxen-Stjernswärd, S., verkställande direktör, Residensportalen, 201505-12
Frisvold Furuseth, M., seniorrådgiver, Kommunal- og moderniseringsdepartementet, 2015-06-11
Gulbrandsen, L., forskare, NOVA, 2015-06-10
Løseth, R., advokatfullmektig, Leieboföreningen, 2015-06-10
Nordenfelt, J., informationschef, Erik Olsson Fastighetsförmedling,
2015-05-18
Skjelstad, Å., forrettningsutvikler, Finn.no, 2015-06-09
Boverket
128
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Strömsten, F., medgrundare, Qasa, 2015-05-13
Wadling, K., kreditanalytiker, Stadshypotek, 2015-05-07
Mailkorrespondens
Frithiof, M., Investor Relations Manager, Swedbank, 2015-06-03
Magnusson, J., privatekonom, Skandinaviska enskilda banken, 2015-0528
Skytt, M., bolånechef, Nordea, 2015-05-25
Uppling, J., analyschef, Mäklarsamfundet, 2015-04-30
Datakällor
Bostad Direkt
Utleieplassen.no
Valueguard
SCB
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
129
Bilaga 1
Boverket
130
Boverket
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner
131
Boverket
Box 534, 371 23 Karlskrona
Telefon: 0455-35 30 00
Webbplats: www.boverket.se