ÅRSREDOVISNING 2014 - Sundbybergs stadshus
ÅRSREDOVISNING 2014 Sundbybergs stadshus AB Innehåll Sida Detta är Sundbybergs stadshus AB 1 VD har ordet 2 Koncernöversikt 3 Året som gått 4 Förvaltningsberättelse 5 Resultat per bolag inkl kommentarer 6 Fastighetsbestånd 7 Investeringar 8 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 9 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB 10 Ursvik Sopsug AB 11 Fastighets AB Förvaltaren 12 Förvaltaren HBC AB 13 Stadsnätsbolagen 14 Sundbybergs stadshus AB 15-17 Resultaträkning 18-19 Balansräkning 20-22 Kassaflödesanalys 23-24 Redovisningsprinciper och noter 25-37 Förslag till vinstdisposition 38 Revisionsberättelse Ernst & Young 39 Granskningsrapport 40 Hållbarhetsredovisning ( Fastighets AB Förvaltaren) Definitioner Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Detta är Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs vision år 2020 - Innehåller planer för hur mark, skogs- och vattenområden ska användas på bästa sätt utifrån ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Koncernen Sundbybergs stadshus AB har som syfte att: • Utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort • Erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder i alla stadsdelar genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer som bidrar till ökad livskvalitet, tillväxt, nyföretagande, samt integration • Vara ett strategiskt instrument för tillväxt, företagsetableringar, och utveckling av näringsliv samt effektivt utnyttjande av lokaler. Detta ska leda till en mer attraktiv kommun byggd på varierat näringsliv Sundbybergs stad Sundbybergs stad – till ytan Sveriges minsta kommun, samtidigt den snabbast växande med drygt 43 000 invånare. Med närhet till Stockholm city, grönområden, flygplatser och en stadskärna med alla allmänna kommunikationer, har "Sumpan" mycket att erbjuda. Välkommen till staden där den är som bäst. Fram till år 2020 ska befolkningen öka med cirka 14 procent, från drygt 44 000 invånare till 50 000. För att bemöta befolkningsökningen byggs bostäder i Ursvik och Brotorp liksom mellan Rissne, Hallonbergen och Ör. Samtidigt görs plats för fler företag. Sundbybergs stad ska vara en kommun i social, ekonomisk och ekologisk balans. Staden ska präglas av balans mellan bostäder, arbetsplatser och grönstruktur. En viktig princip är en bostad - en arbetsplats. Stadens bostadsområden ska planeras så att människor med olika bakgrund ska kunna mötas. SCB:s nya befolkningsstatistik visar att Sundbyberg de senaste fem åren har växt med 12,3 procent — mest i hela Sverige. Vid årsskiftet hade staden ca 44 000 medborgare. Sundbyberg har en yngre befolkning än Stockholms län och landet i stort. Medelåldern är 38,1 år och sju av tio är i arbetsför ålder (18-64 år). Projekt Tvärbanan Norr, ombyggnationen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader kommer att möta den allt större efterfrågan på effektiva transportmedel och kvalitativt boende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB, moderbolaget, har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen. Koncernen bildades den 8 januari 2009 och bolagets säte är Sundbyberg. Koncernen består av 6 dotterbolag varav ett bolag i sin tur har 5 egna dotterbolag. Koncernens uppgifter Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagens styrelser och verkställande ledningar har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs. Koncernen ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Därför ska koncernen ha en markreserv för framtida bostadsbehov och förvärva fastigheter samt medverka till nyproduktion av hyresrätter i stadsdelar där bostadsrätter är dominerande. Koncernen ska vidare kunna avyttra mark för nybyggnation av bostads- och äganderätter i stadsdelar där hyresrätter är den dominerade upplåtelseformen. Koncernen ska vidare vara en god hyresvärd för sina hyresgäster. Koncernen ska också som hyresvärd möjliggöra att kooperativa hyresrättsföreningar bildas och drivs inom sitt bestånd. Ett aktivt arbete ska bedrivas för att öka hyresgästernas möjligheter till inflytande över sitt boende och för att öka insynen. Den sociala dimensionen ska vara tydlig. Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Stadskärnan ska präglas av en blandning av olika funktioner och verksamheter. Koncernen ska aktivt medverka till att möjliggöra en järnväg i tunnel för att utveckla stadskärnan i centrala Sundbyberg. Koncernen ska skapa förutsättningar för en handel och service i staden som har hög tillgänglighet. Koncernen ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelar. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 1 VD har ordet Sveriges snabbast växande kommun Sundbyberg utsågs i augusti 2014 till Årets tillväxtkommun. Sundbyberg växer snabbt och har under de senaste fyra åren varit den kommun som har den största procentuella folkökningen i landet. Under 2014 ökade kommunens befolkning med 1464 personer. Prognoserna förutspår en fortsatt snabb utveckling. Den här positiva utvecklingen har kunnat ske genom byggandet av nya bostäder och en kommunal service med god standard. De kommunala bolagen inom Sundbybergs stadshus är en viktig resurs för stadens utveckling. Ett nära samarbete mellan de kommunala bolagen och staden är en förutsättning för att de gemensamma resurserna ska utnyttjas på bästa sätt. Intensivt utvecklingsarbete Sundbybergs stadshus AB bildades 2009. Kommunens bolag skulle bli ett aktivt instrument för att förverkliga stadens vision och strategiska beslut. Inför den nya mandatperioden presenterade Sundbybergs stadshus AB sommaren 2014 en översiktlig sammanfattning av de första fem årens arbete. Det övergripande syftet med tillskapandet av Sundbybergs Stadshus AB var att utveckla ägarstyrningen i kommunens bolag, att renodla verksamheten i respektive bolag samt att skapa en struktur som vid behov kunde ta emot nya bolag med kommunal verksamhet. Fastighets Förvaltaren ABs dotterbolag skulle successivt föras över och bli direktägda av Sundbybergs stadshus AB. Den nya bolagsstrukturen skulle ge möjlighet till effektiviseringar genom ökad samordning av resurserna. Utifrån dessa strategiska utgångspunkter har flera förändringar genomförts. Ägarstyrning har utvecklats Genom ett medvetet arbete under de gångna åren har formerna för ägarstyrning utvecklats, systematiserats och professionaliserats. Kommunfullmäktige utser styrelserna i bolagen och utfärdar ägardirektiv som gäller för samtliga bolag i koncernen. Moderbolaget fastställer riktlinjer och ekonomiska anvisningar för budgetarbetet i bolagen och beslutar om den samlade budgeten för koncernen. Ägardirektiven följs löpande upp. Det kan nu konstateras att bildandet av koncernen har stärkt ägarstyrningen. Bolagsstrukturen har förändrats Under de gångna fem åren har bolagsstrukturen utvecklats på följande sätt: • 2009 bildas Sundbybergs stadshus • 2010 säljs HBC AB från Lokalbolaget till Förvaltaren • 2011 säljs Lokalbolaget från Förvaltaren till Sundbybergs stadshus AB • 2011 bildas Infrastrukturbolaget • 2012 bildas Ursviks Sopsug • 2013 fusioneras Bostäder i Ursvik med Förvaltaren • 2014, säljs Bredband och Stadsnätsbolaget från Förvaltaren till Sundbyberg stadshus AB Ökad effektivitet och god ekonomisk utvecklingen Den ekonomiska strategin för koncernen har varit att genom starka finanser skapa ekonomiskt utrymme för investeringar som leder till värdetillväxt i bolagen. Via effektiviseringar och försäljningsinkomster har också ekonomiska resurser till en ambitiös fastighetsutvecklingsplan frigjorts. Koncernen har under perioden sedan 2009 haft en snittavkastning på 3,7 procent, vilket är ett mycket gott resultat. Även värdeutvecklingen på koncernens fastigheter och mark har varit fortsatt god. Resultatet av den marknadsvärdering som gjordes vid årsskiftet visar att marknadsvärdet ökat med 6,6 procent under året. Sedan 2009 har marknadsvärdet i kr/kvm ökat med 52 procent. Det samlade fastighetsvärdet i koncernen var vid årsskiftet ca 11,4 miljarder kronor. Koncernen har en synlig soliditet på 44 procent och om hänsyn tas till marknadsvärdet är soliditeten 62 procent. Direktavkastningen på marknadsvärdet 2014 är 3,7 procent vilket är i linje med ägardirektivens krav på avkastning som är 3,5 procent + - 1 procent. Totalavkastningen för 2014 var 10,3 procent. Fastighetsutveckling De ekonomiska resurser som tillskapats ger möjlighet att nu genomföra en ambitiös fastighetsutvecklingsplan. Investering och underhåll var 2009 150 miljoner kronor. För 2014 var motsvarande siffra 660 miljoner kronor. Den långsiktiga, 15-åriga, fastighetsutvecklingsplanen omfattar investeringar för 11 miljarder kronor. Pengarna ska användas till nyproduktion, renoveringar/ombyggnad och stambyten. 1000 nya lägenheter ska byggas och 7500 lägenheter ska renoveras under den här perioden. Koncernens bolag Samtliga bolag är inne i ett intensivt utvecklingsarbete. Förvaltaren genomför den mycket omfattande fastighetsutvecklingsplanen. Ursviks Sopsug AB fullföljer utbyggnaden av sopsugsverksamheten. Infrastrukturbolaget deltar aktivt i det planarbete som krävs för järnvägsnedgrävningen. Stadsnäts- och Bredbandsbolaget har genom ägarförändringen fått goda möjligheter att utveckla verksamheten. Lokalfastighetsbolaget fortsätter med att utveckla sina fastigheter i syfte att tillföra ägarna en god värdeutveckling. Dessa insatser för att utveckla verksamheten i bolagen ställer höga krav på respektive bolag, men även på koncernens övergripande strategiska planering och finansiella resurser. Utmaningar 2015 En spännande utmaning det kommande året är utvecklingen av bolagens fastighetsportfölj i centrala Sundbyberg. Nedgrävningen av järnvägen kommer att ge möjligheter för utveckling av offentlig och kommersiell service och skapa förutsättningar för attraktiva boendemiljöer. Det är angeläget att den mark och de fastigheter som ägs av de kommunala bolagen aktivt bidrar till den utvecklingen. Aktuella projekt är bland andra kvarteret Banken som färdigställs under 2015, kvarteren Bageriet och Basaren där upprustning och utveckling planeras och Hamnen där Förvaltaren planerar att bygga nya bostäder. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Sten Olsson VD 2 Koncernöversikt Sundbybergs stadshus Koncern Ska aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Sundbybergs stadshus AB är moderbolag i Sundbybergs Stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Bredband AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV - och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Bolagets syfte är att främja lokal- och arbetsplatsförsörjningen i Sundbybergs kommun. Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Sundbybergs stad tillika ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Med 7936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är Förvaltaren ett av de största bostadsbolagen i Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca. 106 000 kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager till större butiker och kontor. Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB är ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Förvaltaren HBC AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen Centrum). Ursvik Sopsug AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget ska uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet Förvaltaren Fastighetsutveckling AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 3 Året som gått Årsomsättningen uppgick till 789 (768) mkr. Fastigheternas bedömda marknadsvärde var 11 416 (10 712) mkr och det bokförda värdet 4 781 (4 126) mkr. Standard & Poor´s behöll dotterbolaget Fastighets AB Förvaltarens rating vid AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 1,44 procent 2014. För 2015 uppgick hyreshöjningen för bostäder till 0,9 procent. Projekt kring ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Energianvändningen minskade med 12 procent jämfört med 1995. Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnät AB och Sundbybergs Bredband AB till Stadshus AB. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 65 till 67. Under året gav Förvaltaren som första bolag inom allmännyttan ut en grön företagsobligation om total t 400 mkr i oktober. Under året hyrde Förvaltaren ut flera stora lokaler till bland annat Picard, Matrebellerna och Stockholms Läns Landsting (Vårdcentral). Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB till Sundbybergs Stadshus AB. Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | Koncernen i sammandrag Räntenetto Koncernens räntenetto uppgick till -55 (-64) mkr, en förbättring med 9 mkr eller 14,1 procent. Förbättringen förklaras av aktiverade räntekostnader på projekt samt lägre marknadsräntor. Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 790 (768) mkr. Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader uppgick till 362 (362) mkr. Administration Koncernens kostnader för administration minskade till 116 (126) mkr, en minskning med 10 mkr (7,9 procent). Minskningen beror främst på omställningskostnader som togs under 2013 i Förvaltaren. Skatt Koncernens skatt uppgick till - 39 (-34) mkr, en ökning med 5 mkr. Resultat efter skatt Koncernens resultat efter skatt uppgick till 128 (341) mkr, en minskning med 213 mkr eller 62,5 procent. Avskrivningar Koncernens avskrivningskostnader ökade till 104 (89) mkr, en ökning med 15 mkr eller 16,9 procent, vilket förklaras av fler avslutade projekt. Balansomslutningen uppgick till 5 638 (4 721) mkr. Det egna kapitalet har under de senaste fem åren ökat med 754 mkr och uppgick till 2 461 (2 340) mkr. Ökningen är främst hänförlig till fastighetsförsäljningar som skett under perioden. Den justerade soliditeten uppgick till 62 (66) procent att jämföra med 56 procent år 2010. Fastighetshandel Resultatet från fastighetsförsäljningar minskade till 2 (177) mkr. Minskningen beror på att vi avyttrade fastigheten Hästhoven 2 under 2013 till en nybildad bostadsrättsförening till ett försäljningspris om 192 mkr. Resultaträkning 2014 2013 2012 2011 2010 789 768 768 769 804 -362 -362 -451 -423 -451 427 406 317 346 353 Administration -116 -126 -111 -121 -136 Bruttoresultat 311 280 206 225 217 Avskrivningar -86 -18 -96 -98 -103 -2 177 193 42 321 Rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Fastighetshandel Räntenetto -55 -64 -73 -88 -112 Resultat före skatt 168 375 230 81 323 Skatt -39 -34 -21 2 -12 Årets resultat 128 341 209 83 311 Balansomslutning 5 638 4 721 4 356 4 132 4 580 Eget kapital 2 461 2 340 2 005 1 791 1 707 663 247 318 175 600 54 53 41 45 44 Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat 39 36 27 29 27 Soliditet (synlig), % 44 50 46 43 37 Soliditet (justerad), % 62 66 63 61 56 Direktavkastning, % 3,7 3,8 3,4 3,7 4,1 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 5 Resultat per bolag | Fastighetsrörelsen står för 96% av omsättningen Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Bolagets intäkter uppgick till 21,0 (20,3) mkr och administrationskostnaderna till 15,3 (14,3) mkr. Bolagets rörelseresultat uppgick till 2,5 (2,9) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,8 (2,0) mkr. Sundbybergs stadshus AB - moderbolag Intäkterna för moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick till 6 mkr (4 mkr) och består av management fees till koncernbolag. Administrationskostnaderna för bolaget uppgick till 9 (7) mkr och består främst av reverskostnader i samband med köpet av bolaget Förvaltaren Lokalfastigheter samt styrelsearvode , Vd och övriga kostnader såsom juridiska tjänster, revision mm. Bolaget erhöll utdelning från dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB om 6,5 mkr. Sundbybergs Bredband AB Bolagets intäkter uppgick till 25,7 (24,6) mkroch administrationskostnaderna till 18,0 (17,4) mkr. Bolagets rörelseresultat uppgick till 2,9 (2,5) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 3,4 (2,0) mkr. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Bolaget redovisar ett resultat på -0,5 (-0,3) mkr för året. Resultatet hänförs till övriga externa kostnader. Ursviks sopsug AB Bolaget redovisar ett resultat på -0,6 (0) mkr för året. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Intäkterna för dotterbolaget Lokalfastigheter i Sundbyberg AB uppgick till 23 (24) mkr. Fastighetskostnader för bolaget uppgick till 8,3 (7,4) mkr och består av taxebundna utgifter om 3,8 mkr, driftkostnader om 3,3 mkr samt fastighetsskatt om 1,1 mkr. Driftnettot uppgick till 14,9 (16,7) mkr. Kostnad för administration uppgick till 3,8 (4,2) mkr. Bruttoresultatet uppgick till 11,1 (12,5) mkr. Årets resultat efter finansiella poster och skatt uppgick till 17,4 (17,7) mkr. Fastighets AB Förvaltaren Intäkterna för dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick till 724 (701) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 350 (353) mkr varav underhållskostnader uppgick till 55 (55) mkr. Administrationskostnaderna uppgick till 90 (101) mkr. Årets resultat uppgick till 127 (353) mkr. Bolagets superbruttoresultat uppgick till 565 (519) kr/kvm. Förvaltaren HBC AB Intäkterna för bolaget uppgick under 2014 till 25,9 (30,2) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 16 mkr (16) mkr, varav underhållskostnader uppgick till 0,3 (1,6) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under året till -0,4 (3,6) mkr. Resultat efter skatt år 2014 Ursvik Sopsug AB -0,565 Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 2,844 Sbg stadshus infrastruktur AB v -0,473 Sundbybergs stadshus AB 7 Sundbybergs Bredband AB 3,38 Lokalfastigheter 17,389 Förvaltaren HBC AB -0,472 Förvaltaren 95 -20 0 20 40 60 80 100 mkr Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 6 Fastighetsbestånd | Marknadsvärdet ökar med 6,6 procent Marknadsvärdering Det bedömda marknadsvärdet för koncernen Sundbybergs stadshus AB inklusive mark uppgick per 31 dec 2014 till 11 416 (10 712) mkr. Jämfört med 2013 innebär det en ökning av marknadsvärdet med 6,6 procent. Detta beror framförallt på att det långsiktiga avkastningskravet för fastigheterna har sjunkit jämfört med föregående år, samt ett högre driftnetto. Koncernen innehar ett fastighetsbestånd om ca 710 000 kvm uthyrningsbar yta med ett marknadsvärde på 11 416 mkr. Beståndet domineras av bostadsfastigheter med en sammanlagd yta på ca 553 000 kvm, vilket motsvarar 78 procent av den totala ytan. Lokalytorna uppgick till ca 157 000 kvm. Bostäder Koncernen äger en större del av det totala antalet hyresrätter inom kommunen. De finns i praktiskt taget alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Bokfört värde och övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Koncernen Sundbybergs stadshus ABs bedömda marknadsvärde per 31 december 2014 uppgick till 11,4 mdkr och det sammanlagda bokförda värdet inklusive pågående fastighetsarbeten uppgick till 4,8 mdkr. Utifrån detta beräknades övervärdet till 6,6 mdkr. Övervärdet utgör ca 58 procent av bedömt marknadsvärde. Behovet av nedskrivning bedöms utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter har under året varit föremål för nedskrivning. Fördelningen över storlek är också god, med tyngdpunkt på tvåor och treor. Drygt 33 procent utgörs av tvåor med en genomsnittlig yta på 61 kvm. Drygt 35 procent består av treor, med en genomsnittlig yta på 78 kvm. Lokaler Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Huvuddelen av lokalytan, 108 000 kvadratmeter, ägs av dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren och är lokaliserade i bostadsfastigheterna. Resterande 49 000 kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av fastigheter i centralt attraktiva lägen. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015 Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Garage och p-platser Med närmare 3 000 garageplatser och ca 2 300 p-platser har koncernen en stor del av hela kommunens utbud av bilplatser. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. MarknadsFörvaltaren HBC Lokfast Totalt Antal Yta Antal Yta Antal Antal värde (Mkr) lgh lgh lokaler lokaler tot p-platser garagepl 10 950 7 751 553 455 601 108 474 661 929 2 064 2 793 230 0 0 83 24 048 24 048 0 159 236 0 0 83 24 056 24 056 278 14 11 416 7 751 553 455 767 156 578 710 033 2 342 2 966 Marknadsvärde Värdeår 12 000 Antal fastigheter 50 10 000 8 000 mkr Yta 6 000 v4 000 v 2 000 40 30 20 10 0 2014 2013 2012 Marknadsvärde 2011 2010 2009 0 Bokfört värde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 7 Investeringar 2014 | Fastighetsutvecklingsplanen i fokus Investeringarna och underhåll i befintliga och nya fastigheter i koncernen per 31 december 2014 uppgick till 602 (450). Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. Ombyggnation av Hundlokan 3 pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. I fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum) färdigställdes lokalanpassning av en ny livsmedelbutik (Matrebellerna) och vårdcentral. I bolaget Ursvik Sopsug AB invigdes sopsuganläggningen i september 2014. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Färdigställda och pågående projekt Planerat färdigdatum Projektstatus Stadsdel Fastighet Hallonbergen Terränglöparen 11 Projektbeskrivning Lokalanpassning ny livsmedelbutik och vårdcentral 2 014 Färdigställt Hallonbergen Hallonbergen Ungdomslägenheter (Bo i kubik) 2 014 Färdigställt Centrala Sundbyberg Posten 12 Takrenovering och lokalanpassning 2 014 Färdigställt Ör Ljungen 3 Gård och markupprustning 2 014 Färdigställt Rissne Rissne Stambyte 2 015 Pågående Centrala Sundbyberg Banken 8 Ombyggnad 2 015 Pågående Storskogen Ekorren 2 Ombyggnad 2 015 Pågående Hallonbergen Vandraren 8 Garageombyggnad 2 015 Pågående Ör Hundlokan 3 Ombyggnad 2 015 Pågående Centrala Sundbyberg Enen 8-9 Nybyggnad 2 015 Pågående Nybyggnation i Centrala Sundbyberg Ombyggnation Banken 8 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Projektering av järnvägstunnel 8 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB "Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbybergs AB är i princip ett skuldfritt bolag och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca 24 000 kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 236 mkr" VD, Torsten Josephson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har ett bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2014 omsatte bolaget 23 mkr vilket är i paritet med föregående år och ligger helt i linje med ägardirektiven som anger att avyttring ska ske av renodlade kommersiella fastigheter i takt med att marknaden utvecklas. Årets resultat efter finansiella poster men före skatt uppgick till 9,5 mkr. Marknaden är med beaktande av arbetsmarknaden, finansoron i flera länder och framtida räntenivåer osäker och avvaktande för kommersiella fastigheter både avseende transaktioner och avseende uthyrning av lokaler. För nya och moderna lokaler i centrala lägen så minskar vakanserna och hyresnivåerna är stabila. Efter tidigare försäljningar är bolaget i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca 24 000 kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 236 mkr. Under året har Fastighets AB Förvaltaren utnyttjat sin optionsrätt att förvärva en fastighet i beståndet, kv Hamnen. Avtal har tecknats men med tillträde först vid årsskiftet 2015/2016. Makaronen 8, Järnvägsgatan 66 i centrala Sundbyberg Under året har fokus legat på uthyrning av uppkomna vakanser och översyn av teknisk status för minskning av driftkostnader. Planerade aktiviteter 2015 Fortsatt fokus på uthyrningsarbete och driftöversyn. Identifiering av projektutvecklingsmöjligheter för kvarvarande fastigheter. Kvartersmästaren 1, Rissne Torg 1-9 i Rissne Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning 23 24 22 Periodens resultat efter skatt 17 18 4 219 246 230 Likvida medel Balansomslutning 13 7 7 Överskottsgrad, driftnetto 64 69 70 Överskottsgrad, bruttoresultat 48 52 49 Soliditet (synlig), % 86 84 84 Direktavkastning , % 6 8 7 236 220 213 Marknadsvärde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 3% 9 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB "Under året lämnade regeringen sitt godkännande till det avtal som tecknats mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. På uppdrag från Staden har bolaget under året lett arbetet med en Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna och arbetat med förberedelser inför kommande planarbete.” Sundbybergs stadshus infrastruktur ABs syfte är att verka för att åstadkomma en överdäckning av spårområdet vid utbyggnad av järnvägen genom centrala Sundbyberg och bidra till utvecklingen av Sundbybergs stads resecentrum. Under hösten 2011 etablerades bolaget och under våren 2012 träffades en överenskommelse mellan Trafikverket och bolaget för att genomföra ett gemensamt utredningsarbete i syfte att klargöra förutsättningarna och kostnaderna för Mälarbanans utbyggnad genom centrala Sundbyberg. Utredningsarbetet avslutades under första kvartalet 2013. VD, Torsten Josephson Under hösten 2013 fick bolaget i uppdrag från Staden att leda arbetet med att genomföra en bred ”Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna” med syfte att samla in åsikter, idéer och visioner som kan ligga till grund för kommande detaljplanearbeten. Arbetet som bedrivits av en projektgrupp som bolaget ansvarat för och finansierar resulterade i en rapport under våren 2014. Bolaget fick därefter ett uppdrag att intill årsskiftet 2014/2015 utarbeta projektplan, tidplaner samt uppbyggnad av projektorganisation och andra förberedelser för kommande planarbete. Därefter vidtog förhandlingar mellan Trafikverket och Sundbyberg företrädda av bolaget kring ett medfinansieringsavtal. Under våren 2013 träffades ett avtal mellan parterna. Medfinansieringsavtalet förutsätter att utbyggnaden av Mälarbanan till fyra spår genom centrala Sundbyberg sker i tunnel. Kostnaden för järnvägssträckan är beräknad till 9,7 mdkr. Sundbybergs stad avlastar Trafikverket 800 mkr genom att dels själv genomföra och finansiera åtgärder kostnadsberäknade till 350 mkr, och dels genom att betala 450 mkr till Trafikverket. I detta ingår att staden förvärvar den fastighet (mark) som skapas ovan tunneln. Medfinansieringsavtalets giltighet var villkorat av att Regeringen godkänner avtalet, vilket skedde under våren 2014. I och med detta påbörjar Trafikverket arbetet med att ta fram en ny järnvägsplan. Parallellt med detta arbete ska Sundbyberg påbörja arbetet med nya detaljplaner. Kommunfullmäktige beslutade den 26 maj att detaljplanarbetet påbörjas och godkände det genomförandeavtal avseende planprocessen som tecknats mellan staden och Trafikverket. Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning - - - Periodens resultat efter skatt 0 0 8 11 2 2 4 0 1 Överskottsgrad, driftnetto - - - Överskottsgrad, bruttoresultat - - - 85 78 97 - - - Balansomslutning Likvida medel Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 0% 10 Ursvik Sopsug AB "Sopsugsanläggningen i Ursvik är nu i full drift från årsskiftet 2015. Terminalen invigdes i september och under hösten har vi under provdrift trimmat in anläggningen." VD, Torsten Josephson Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. Anledningen var ett beslut som fattades under hösten 2007 inom stadsbyggnadsprojektet Stora Ursvik, att sophanteringen inom projektet ska ske genom sopsug (vakuumsugteknik), i stället för genom kärlhämtningssystem. Syftet är främst miljömässigt då de tunga transporterna inom området minskar. Den 17 december 2011 fattade kommunfullmäktige i Sundbyberg stad beslut om att låta stadens helägda koncernbolag, Sundbyberg stadshus AB förvärva bolaget, med firma Ursvik Sopsug AB, och den 2 juli 2012 tecknades ett aktieöverlåtelseavtal avseende samtliga aktier. Under 2013 upphandlades entreprenaden för uppförandet av sopsugsterminalen och anläggningsarbetena påbörjades under sensommaren 2013. Sopsugsterminalen har färdigställts under året och terminalen kunde under högtidliga former invigas den 10 september. Under hösten har anläggningen under provdrift trimmats in för att från årsskiftet 2014/2015 vara i full drift. Under året har även några anslutningsavtal tecknats med byggherrar i Stora Ursvik, ett arbete som kommer fortlöpa åren framöver. Anslutningsavtalet reglerar bland annat den tekniska anslutningen mellan sopsugsanläggningen inom kvartersmark och det av Ursvik Sopsug AB ägda huvudnätet och styrningen. Anlutningsavtalet reglerar även den anslutningsavgift som varje anslutet kvarter/fastighetsägare måste erlägga. Cirka 1000 lägenheter är nu anslutna till anläggningen. Vid full utbyggnad av området räknar vi med att upp till 6000 lägenheter kan vara anslutna Till driftsättningen kommer även driftavtal/årsavtal tecknas med anslutna fastighetsägare. Driftavtalet reglerar kostnader för drift av sopsugsanläggning och omhändertagande av insamlade sopor. Nyckeltal 2014 2013 2012 0 0 0 Periodens resultat efter skatt -1 0 0 Balansomslutning 66 46 25 Likvida medel -4 12 4 Omsättning Överskottsgrad, driftnetto - - - Överskottsgrad, bruttoresultat - - - Soliditet (synlig), % 4 6 11 Direktavkastning på MV, driftnetto, % - - - Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 0% 11 Fastighets AB Förvaltaren ”Att Sundbyberg är hett på marknaden är nog alla medvetna om. Företag etablerar sig här, priserna på bostadsrätter skjuter i höjden och restaurangerna växer upp överallt i staden. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka 7 900 lägenheter och cirka 130 000 kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande. Bland annat innebär det sjunkande avkastningskrav och därmed ökade marknadsvärden på våra fastigheter." Under 2014 gav vi, som första allmännyttiga bolag, ut gröna obligationer om 400 mkr. Pengarna användes för att finansiera renovering av kv Banken. Mycket gynnsam marknad Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka 55 000 hushåll i vår intressebank. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Förvaltaren är ständigt engagerat i olika bosociala frågor, allt från ungdomsidrott till praktikplatser och olika trivselprojekt i bostadsområdena. Vi hyr också ut ca 170 lägenheter till Sundbybergs stad för olika sociala ändamål. Hållbar utveckling Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att utveckla fastighetsportföljen mot en ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Målet är att få en jämnare fördelning mellan värdeåren och på så vis kunna erbjuda Sundbybergarna lägenheter med olika bruksvärde och därigenom olika hyresnivåer. Planen syftar också till att fördela underhållsinsatserna jämnare över åren vilken i sin tur förbättrar den ekonomiska hållbarheten. När en blandning av upplåtelseformer och hyresnivåer uppnås i samma stadsdel skapas förutsättningar för integration och dynamik i stadsdelen. Helt i linje med våra ägardirektiv. Vi har under året färdigställt fyra ombyggnads- och upprustningsprojekt. Vi har också hela fem pågående stora ombyggnadsprojekt och ett nybyggnadsprojekt. Utöver det ligger nio stora ombyggnadsprojekt och ett ombyggnads/nybyggnadsprojekt på ritbordet för igångsättning inom kort. Självklart har vi också flera pågående detaljplaner för nyproduktion framöver. Förvaltarens mål är att bygga 1 000- 1 500 hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare ca 1000 – 1500 hyresrätter i Sundbyberg. Våra hyresgäster är själva nerven i företaget Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Att vi arbetar systematiskt med dessa förbättringar syns i enkäten. Resultatet för 2014 gav ett index på 67 vilket betyder att vi höjt oss två hela steg sedan förra året och sju steg sedan 2008. Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka 130 000 kvm lokaler som Förvaltaren och HBC äger och förvaltar. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. Vår enhet för lokaluthyrning har under året förstärkts för att svara upp mot detta stora ansvar. Våra medarbetare är medlet att nå målen Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Denna systematiska och långsiktiga förädling av våra fastigheter leder till ekonomisk stabilitet och förutsägbarhet. Det syns bl a i att vi även i år fått behålla den rating vi fått av Standard & Poors, AA- ´. Betyget för kort upplåning är A-1+´, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Jag ser fram mot 2015 Under det kommande året arbetar Förvaltaren vidare med fokus på kundnytta och långsiktig hållbarhet. Vi har en genomtänkt fastighetsutvecklingsplan och en ny affärsplan som tar sikte på 2018. Affärsplanen innehåller en mycket spännande utveckling för bolaget. Detta kombinerat med fantastiskt fina finansiella nyckeltal gör att jag ser fram mot 2015 med glädje och tillförsikt. Förvaltaren har en lång tradition av att arbeta med miljöfrågor. Vårt mål är att vara klimatneutrala i den löpande förvaltningen år 2018. En giftfri miljö och en lättillgänglig källsortering för våra hyresgäster står högt i prioritet hos oss. Självklart arbetar vi med vår nyproduktion och våra renoveringsprojekt utifrån miljöperspektivet och Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt 2014 2013 2012 724 700 697 126 353 242 5 622 4 783 4 421 663 238 307 Överskottsgrad, driftnetto 53 50 40 Överskottsgrad, bruttoresultat 39 35 28 45,0 50,0 48 3,4 3,7 3,1 Balansomslutning Likvida medel Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % VD, Anette Sand Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 88% 12 Förvaltaren HBC AB "I oktober 2014 öppnade Matrebellerna inom Bergendahlsgruppen en närmre 2 000 kvm stor livsmedelsbutik" Ordf, Sten Olsson Intäkterna för bolaget uppgick under 2014 till 26 (30) mkr. Minskingen beror på minskade hyresintäkter. Ett ökat fokus på intäktsprocesserna kommer ske under 2015. Fastighetskostnaderna uppgick under 2014till 16 (18) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under 2014 till -0,4 (1) mkr. Fastigheten innehåller cirka 25 000 kvadratmeter lokaler för såväl handel, kontor som kommunal service. Verksamheten förvaltas av inhyrd personal från moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning 2014 2013 2012 26 30 27 0 4 -17 225 232 223 Likvida medel -4 1 8 Överskottsgrad, driftnetto 38 47 neg neg Överskottsgrad, bruttoresultat 29 42 Soliditet (synlig), % 19 20 18 Direktavkastning, % 4 4 neg 230 273 205 Marknadsvärde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 3% 13 Sundbybergs Stadsnät "Sundbybergs stadsnät har bidragit till att Sundbyberg är fibertätast kommun i hela landet. Vi i Sundbyberg har full valfrihet och välja och vraka och byta när vi vill - Det är frihetens nät" VD, Helené Jacobson Sundbybergs Stadsnät Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät i syfte att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar den passiva infrastrukturen. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar det aktiva bredbandsnätet och transporterar bredbandstjänster till och från slutkonsumenten. Under året genomfördes ett framgångsrikt byte av leverantör för Öppen Bredbands-TV, från Sundbybergs Bredband AB till Kalejdo Bredband AB. Förändringen har inneburit att nya tv-tjänster och nya tjänsteleverantörer har tillförts kalejdoplattformen, vilket genererat Sundbybergs Stadsnät ett positivt tillflöde. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar ett passivt fiberoptiskt nät inom Sundbybergs stad. Utifrån erfarenheter från SABOs utvecklingsprojekt (BOIT) och i samverkan med moderbolaget, Fastighets AB Förvaltare har Sundbybergs Stadsnät även arbetat med att utreda och fastställa koncernens strategier och riktlinjer för implementation av IT-infrastruktur samt för service och tjänster i morgondagens bostäder. Installationsarbetet av en teknisk plattform, som möjliggör leverans av kapacitetstjänster upp till 1 Gbit/sekund slutfördes under 2014. Förhandlingar har med positivt resultat genomförts med leverantörer av triple-play tjänster. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare anslutning till ett finmaskigt fiberoptiskt nät, byggt och designat för att bära dagens och morgondagens bredbandstjänster. Därutöver erbjuder bolaget fiberoptiska kommunikationslösningar på lika villkor till såväl operatörer, företag som offentlig verksamhet. Sundbybergs Stadsnät deltar i ett nytt innovationsprojekt tillsammans md 25 partner i kommuner, bostadsbolag och små och stora företag, i syfte att skapa en öppen gemensam teknisk plattform för tjänster och gemensamma affärsmodeller för att kunna erbjuda smarta, kostnadseffektiva tjänster till hemmen. Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, kvarteret Franstorp 1 och Elverket. Under året anslöts femtiofem fastigheter och ett tjugotal företag till nätet Riktade försäljningskampanjer, tillsammans med våra tjänsteleverantörer, har genomförts i syfte att öka aktiveringsgraden av slutkundsnoder. Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetningen av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 6%, aktiveringsgraden med 2% och anslutningsbara med 3%. Investeringen i den utökade redundansen i nätet har markant ökat driftsäkerheten. Myndigheterna ställer mer och mer krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post-och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder har ett kvalitetsgranskningsarbete påbörjats under året. Stadsnätets målsättning är att stimulera en positiv utveckling i Sundbyberg genom att tillhandahålla en öppen och konkurrensneutral infrastruktur för bredbandstransporter, utifrån en väl anlagd fiberinfrastruktur och en väl utvecklad plattform för tjänstetransporter. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar ett aktivt, öppet kommunikationsnät för bredbandstjänster inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare, via förhyrd fiberkabel från Sundbybergs Stadsnätsbolag AB, uppkoppling till ett öppet nät, en plattform innehållande en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Här väljer varje enskild slutkund fritt mellan en mängd olika tjänster. Konkurrensen ger hög kvalité, korta Det öppna transportnätet utvecklas genom lokal, regional och nationell samverkan. Sundbybergs Stadsnät är miljöcertifierat och arbetar utifrån principen, ”ständiga förbättringar”. Nyckeltal för båda bolagen tillsammans Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % 2014 2013 2012 47 45 42 6 4 4 65 61 60 -12 -20 6 - - - 100 100 28 47 39 34 - - - Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Andel av koncernens omsättning 6% 14 SUNDBYBERGS STADSHUS AB Styrelsen och verkställande direktören för Sundbybergs stadshus AB avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014-01-01 - 2014-12-31 ÄGARFÖRHÅLLANDEN Sundbybergs stadshus AB, 556775-5516, ägs till 100 procent av Sundbybergs Stad. Bolaget fungerar som holdingbolag för stadens bolagskoncern. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB bildades 8 januari 2009. Bolagets säte är Sundbyberg och har till föremål att vara moderbolag i Sundbybergs stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Bolaget ska även arbeta med koncerngemensamma tjänster, bl a företagsledning. Som en del av kommunkoncernen ska Sundbybergs stadshus AB med dotterbolag aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Moderbolaget, Sundbybergs stadshus AB, och dess helägda dotterbolag benämns gemensamt koncernen. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Det helägda dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Det helägda dotterbolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Ursvik Sopsug AB Det helägda dotterbolaget Ursvik Sopsug AB har till föremål för sin verksamhet att uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Fastighets AB Förvaltaren (publ) Det helägda dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren (publ) började sin verksamhet år 1947. Verksamheten bedrivs i Sundbyberg och omfattar förvaltning och uthyrning av bostäder och lokaler. Enligt ägardirektiven ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet i val av bostad i staden. Bolaget ska vidare i den omfattning som är lämplig inom sitt fastighetsbestånd medverka till förutsättningar för att näringslivet i staden utvecklas och att nya företag etableras. I koncernen ingår även Fastighets AB Förvaltarens helägda dotterbolag: Förvaltaren HBC AB har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt och indirekt, äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Fastighetsutveckling AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt annan därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs Bredband AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV- och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 15 SUNDBYBERGS STADSHUS AB VÄSENTLIGA HÄNDELSER Nya hyran Fastighets AB Förvaltaren och Hyresgästföreningen kom överens om nya hyresnivåer för 2014. I genomsnitt höjdes hyrorna med 1,44 procent från och med 1 februari 2014, vilket motsvarade cirka 8,5 mkr i ökade intäkter. För 2015 uppgår hyreshöjningen till 0,9 procent. Fastighetsaffärer Under 2014 såldes Fastighets AB Förvaltaren mindre markfastigheter i Ör och Ursvik. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015 Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Stadsnät Fastighets AB Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB till Sundbybergs Stadshus AB. Rating Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. ÅRETS RESULTAT Omsättningen för koncernen uppgick till 790 (768) mkr. Driftnettot uppgick till 428 (406) mkr, en ökning med 22 mkr. Årets resultat för koncernen uppgick till 128 (341) mkr. Det lägre resultatet i jämförelse med föregående år beror på avyttrad fastighet under 2013. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick årets resultat till 7 (-2) mkr. Förvaltaren gav som första bolag inom allmännyttan ut en grön företagsobligation om totalt 400 mkr i oktober. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Årets resultat, mkr 2014 Bolag Koncernen Sundbybergs stadshus AB 2013 Omsättning Res e skatt Omsättning Res e skatt 790 128 768 341 -2 Sundbybergs stadshus AB 6 7 4 Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB 0 0 0 0 23 17 24 18 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Ursvik Sopsug AB Fastighets AB Förvaltaren Förvaltaren HBC AB 0 -1 0 0 724 126 700 330 26 0 30 4 Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB 0 0 0 0 Förvaltaren Fastighetsutveckling AB 0 0 0 0 21 3 20 2 Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sundbybergs Bredband AB Eliminering 26 3 25 2 -36 -27 -35 -12 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 16 SUNDBYBERGS STADSHUS AB MÅLUPPFYLLELSE Enligt ägardirektiven ska koncernens direktavkastning, dvs. driftnettot (nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader) dividerat med marknadsvärdet på fastighetsbeståndet motsvara 3,5 procent +/- 1,0 procent. För år 2014 uppgick direktavkastningen till 3,7 (3,8) procent vilket innebär att målet för direktavkastning uppfylls. Vidare säger ägardirektiven att en långsiktigt acceptabel soliditetsnivå ska eftersträvas. Koncernens synliga soliditet uppgår till 44 (50) procent och den justerade soliditeten, dvs när man tar hänsyn till marknadsvärden på fastigheterna, uppgår till 62 (66) procent. Med dessa soliditetstal uppfyller koncernen målet i ägardirektivet och det visar även att koncernen har en stark finansiell ställning att möta framtida utmaningar inom fastighetsbeståndet. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Förvaltaren har tecknat ett avtal om förvärv av tre fastigheter i centrala Sundbyberg, vilket är villkorat av att kommunfullmäktige godkänner förvärvet. RISKER Ränterisk Kostnaden för Stadshuskoncernen upplåning påverkas av marknadsräntan samt den räntemarginal som Koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. Stadshuskoncernen bedömer risken som medelstor. För att hantera risken har koncernen en ränteförfallostruktur med olika löptider. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2014, antaget allt annat lika, skulle räntekostnaden påverkas med –/+ 5 mkr under den närmaste 12-månadersperioden. Om Stadshuskoncernen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med –/+28 mkr. Finansiella risker Stadshuskoncernen är exponerat mot olika finansiella risker, där ränte-, motparts- och refinansieringsrisk är de största riskerna. Koncernen bedömer risken som medelstor. För att reducera riskerna hanteras räntebindningen genom lån med längre löptider samt genom derivat med en löptid på maximalt tio år. Stadshuskoncernen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden. Koncernen har en långsiktig finansieringsstrategi för att minimera refinansieringsrisken. FRAMTIDEN Styrelsen för koncernen ska fortsätta arbetet med att utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer med målet att bidra till ökad livskvalitet, önskad tillväxt, nyföretagande, inpendling samt integration. Styrelsen kommer även att följa arbetet i dotterbolagen där Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB fortsätter med arbetet att utveckla byggrätter på befintligt bestånd. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB fortsätter sitt arbete med att genomföra framtagna strategier för att åstadkomma en överdäckning av järnvägen. Fastighets AB Förvaltaren fortsätter att realisera sin strategiska plan avseende utveckling av bolagets fastighetsportfölj. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 17 Koncernen RESULTATRÄKNING Not Belopp i mkr Moderbolag 2014-01-01 2013-01-01 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Hyresintäkter 2, 3, 4 758 738 - - Övriga intäkter 5 31 30 6 4 789 768 6 4 -152 -157 - - - - Nettoomsättning Taxebundna utgifter 6 Underhåll 7 -56 -59 Drift 8 -135 -129 - - -19 -17 - - Drift- och underhållskostnader -362 -362 6 4 Driftnetto 427 406 6 4 -116 -126 -9 -7 311 280 -3 -3 -104 -89 - - 18 77 - - - -6 - - -2 177 - - 223 439 -3 -3 Fastighetsskatt Administration 9, 10, 11 Bruttoresultat Avskrivningar 12 Återförda nedskrivningar Utrangeringar Resultat från fastighetsförsäljningar 13 Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag 14 0 0 7 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter 15 6 8 - - Räntekostnader och liknande resultatposter 16 -61 -72 -3 -4 168 375 1 -4 - - 6 - 168 375 7 -4 -40 -34 - 2 128 341 7 -2 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner 17 Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT 18, 19 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 18 Kommentarer till resultaträkningen Nettoomsättning Omsättningen för koncernen uppgick till 789 (768) mkr. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick omsättningen till 6 (4) mkr. Hyresintäkterna för koncernen uppgick till 759 (738) mkr. Övriga intäkter uppgick till 31 (30) mkr. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna för koncernen uppgick till 362 (362) mkr. Driftnetto Driftnettot för koncernen uppgick till 427 (406) mkr, en ökning för koncernen med 21 mkr eller 5,2 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick driftnettot till 6 (4) mkr. Bruttoresultat Bruttoresultatet för koncernen uppgick till 311 (280) mkr, en ökning för koncernen med 31 mkr eller 11,1 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick bruttoresultatet till -3 (-3) mkr. Ökningen beror främst på omställningskostnader som togs under 2013. Rörelseresultat Rörelseresultatet för koncernen uppgick till 223 (439) mkr, en minskning för koncernen med 216 mkr eller 49,2 procent. Det lägre rörelseresultatet i jämförelse med föregående år beror på avyttrade fastigheter under 2013. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick rörelseresultat till -3 (-3) mkr. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster för koncernen uppgick till 168 (375) mkr, en minskning för koncernen med 207 mkr eller 55,2 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick resultat efter finansiella poster till 1 (-4) mkr. Resultat före skatt Resultat före skatt för koncernen uppgick till 168 (375) mkr, en minskning för koncernen med 207 mkr eller 55,2 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick resultat efter finansiella poster till 7 (-4) mkr. Årets resultat Årets resultat för koncernen uppgick till 128 (341) mkr, en minskning för koncernen med 213 mkr eller 62,5 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick årets resultat till 7 (-2) mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 19 BALANSRÄKNING Not Koncernen Moderbolag 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Belopp i mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 20 3 990 3 504 - - Pågående fastighetsarbeten 21 791 751 - - Inventarier 22 14 10 - - Stadsnät/utrustning 23 51 53 - - 4 846 4 318 - - Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 24 - - 489 469 Andra långfristiga värdepappersinnehav 25 0 0 - - Andelar i bostadsrättsförening 26 1 1 - - Andra långfristiga fordringar 27 74 73 - - 75 74 489 469 4 921 4 392 489 469 - 0 - - 0 0 0 0 11 23 - - Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 22 - - 28 27 20 6 7 29 13 17 - - 22 81 - 6 76 163 6 13 641 166 - - 717 329 6 13 5 638 4 721 495 482 Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fordran på Sundbybergs stad Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 30 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 20 BALANSRÄKNING Not Koncernen Moderbolag 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Aktiekapital (30 aktier) 30 30 30 30 Övrigt tillskjutet kapital 221 221 - - 251 251 30 30 2 082 1 748 228 237 128 341 7 -2 2 210 2 089 235 235 2 461 2 340 265 265 79 38 - - 2 827 2 077 - - 49 39 228 216 2 876 2 116 228 216 Belopp i mkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 31 Annat eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Långfristiga skulder 32 33, 34 Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder 1 - 1 - 94 96 - - Övriga kortfristiga skulder 6 6 - - Skulder till koncernföretag - - 1 1 121 125 - - 222 227 2 1 5 638 4 721 495 482 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter 36 457 457 Inga Inga Ansvarsförbindelser 37 1 1 Inga Inga Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 21 Kommentarer till balansräkningen Tillgångar Eget kapital och skulder Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 4 846 (4 318) mkr, en ökning med 528 mkr. Investeringar i befintligt bestånd och nya fastigheter ökar det bokförda värdet och pågående projekt. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital för koncernen uppgick till 251 (251) mkr. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 75 (74) mkr, en ökning med 1 mkr. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar för koncernen uppgick till 717 (329) mkr, en ökning med 388 mkr. Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar för koncernen uppgick till 76 (163) mkr, en minskning med 87 mkr. Kassa och bank Kassa och bank för koncernen uppgick till 641 (166) mkr, en ökning med 475 mkr. Under året har Förvaltaren lånat upp 750 mkr genom obligationer, inga amorteringar har skett under året. Annat eget kapital och årets resultat Annat eget kapital och årets resultat för koncernen uppgick till 2 210 (2 089) mkr, en ökning med 121 mkr. Avsättningar Avsättningar för koncernen uppgick till 79 (38) mkr, en ökning med 41 mkr. Långfristiga skulder Långfristiga skulder för koncernen uppgick till 2 876 (2 116) mkr, en ökning med 760 mkr. Ökningen är hänförlig till nyupplång. Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder för koncernen uppgick till 222 (227) mkr, en minskning med 5 mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 22 Koncernen Moderbolag KASSAFLÖDESANALYS 2014-01-01 2013-01-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i mkr 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 223 439 -3 -3 86 18 - - Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm - Avskrivningar och nedskrivningar - Upplösning av reserving kopplat till fastighetsförsäljning Resultat från fastighetsförsäljningar 0 -1 - - 2 -178 - - 311 278 -3 -3 Erhållen utdelning - - - - Erhållen ränta 6 9 - - Erlagd ränta -58 -72 -3 -4 Betald inkomstskatt 19 -22 - - 278 193 -6 -7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital - - - - Minskning/ökning kundfordringar Minskning/ökning av varulager 12 -3 - - Minskning/ökning av övriga kortfristiga fordringar -5 2 1 1 Minskning/ökning av leverantörsskulder -2 11 0 0 Minskning/ökning av övriga kortfristiga rörelseskulder -5 9 - 1 278 212 -5 -5 Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Försäljning av koncernföretag Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar 0 176 - - -615 -450 - - 0 17 - - -1 0 -20 - -615 -257 -20 0 750 316 12 - 0 -336 - - Ökning/minskning av övr. finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld 10 0 - - Erhållna koncernbidrag Förändring av långfristiga skulder - - 6 7 Erhållen utdelning - - 7 3 Utbetald utdelning -7 -6 -7 -6 - - - - Erhållna aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten - - - - 753 -26 18 4 Årets kassaflöde 416 -71 -7 -1 Likvida medel vid årets början 247 318 6 7 Likvida medel vid årets slut1) 663 247 -1 6 1) 21 (81)mkr avser fordran mot Sundbybergs stad Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 23 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultatet uppgick till 223 (439) mkr och justering för poster som inte ingår i kassaflödet avseende den löpande verksamheten uppgick till 86 mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 278 (193) mkr vilket motsvarar en förändring med 85 mkr. Detta förklaras främst av återläggning av tidigare nedskrivning. Kassaflödet från förändringar av rörelsekapitalet uppgick till 0 (19) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 278 (212) mkr, vilket är en ökning med 66 mkr jämfört med föregående år. Kassaflöde från investeringsverksamheten Försäljning av koncernföretag uppgick till 0 (176) mkr. Investeringarna i materiella anläggningstillgångar uppgick till -615 (-450) mkr vilket är en ökning med 165 mkr jämfört med föregående år. Investeringarna motsvarar främst investeringar i befintliga fastigheter. Övriga investeringar motsvarar kostnader för inventarier. Kassaflödet från sålda materiella anläggningstillgångar uppgick till 0 (17) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -615 (-257) mkr, vilket är en ökning med 358 mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nya lån har tagits upp med 750 (316) mkr och amortering av befintliga lån har skett med 0 (-336) mkr. Övrigt kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till 3 (-6 )mkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 753 (-26) mkr, vilket är en ökning med 779 mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 24 Noter, gemensamma för moderbolag och koncern Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jämförelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Övergången till K3 har inte haft någon påverkan på moderbolaget. Effekterna av övergången visas i not 2 Omräkning enligt K3. Värderingsprinciper fordringar, skulder och avsättningar Om inget annat anges nedan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Utlänska valutor Tillgångar och skulder i utländsk valuta värderas till balansdagens avistakurs. Transaktioner i utländsk valuta omräknas enligt transaktionsdagens avistakurs. Koncernuppgifter Sundbybergs stadshus AB är ett helägt bolag av Sundbybergs stad säte i Sundbyberg. Sundbyberg stadshus AB ägs i sin helhet av Sundbybergs stad och upprättar koncernredovisning, där bolagets upprättade koncernredovisning ingår. Per den 31 december 2014 har dotterbolagen Sundbyberg Stadsnätsbolag AB, org nr 556602-0631 och Sundbybergs Bredband AB, 556599-3374 köpts av koncernbolaget Fastighets AB Förvaltaren. I koncernen ingår dotterbolagen Fastighets AB Förvaltaren, org nr 556050-2683, Förvaltaren HBC AB, org nr 556799-2234, Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB, org nr 556757-6763, Förvaltaren Fastighetsutveckling AB, 556811-1636, Sundbyberg Stadsnätsbolag AB, org nr 556602-0631 och Sundbybergs Bredband AB, 556599-3374 som samtliga är helägda. Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en mer betydande andel av resultatet av deras verksamhet. Samtliga förvärv av bolag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskilda koncernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel och en skattedel. Kapitaldelen är förd till annat eget kapital. Skattedelen är redovisad som avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. Förvärv som gjorts före övergången till BRNAR 2012:1 (K3) har inte räknats om. Intäkter Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och övriga koncernbolag samt att intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas: Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas beräkning sker på basis av underliggande tillgångens avkastning enligt effektiv ränta. Hyresintäkter Hyresintäkter på förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Utdelning Utdelning redovisas när rätten att erhålla utdelningen är säkerställd. Skatter Årets skattekostnad utgörs av aktuell skatt och förändring i uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom när skatten avser poster som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i eget kapital. Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redovisningsmässiga värden. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 25 Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Resultat från fastighetsförsäljningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt linjärt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Förvaltningsfastigheter Mark Markanläggning Stomme inkl. grund Stomkomplettering Yttre ytskick Inre ytskick Installationer Vitvaror Hyresgästanpassningar Inventarier 20 år 100 år 50 år 40 år 30 år 20 år 7 år kontraktstid 5 år I moderbolaget aktiveras inga låneutgifter. I koncernen aktiveras fr.o.m. 2014 låneutgifter på pågående projekt med en byggnadstid som löper under längre tid än ett år och med ett belopp om 10 Mkr eller mer. Fastighetsvärdering Fastighets AB Förvaltaren marknadsvärderar sitt och dess dotterbolags fastighetsbestånd per varje årsskifte. Värderingen sker på fastighetsnivå. Marknadsvärdet och dess förändringar påverkar inte resultat- eller balansräkning för bolaget. Marknadsvärderingen är utförd av NAI Svefa, med värdetidpunkt december 2014. Marken i Ursvik är värderad som värde per kvadratmeter (BTA) med hänsyn tagen till bedömd kvarvarande tid till det att detaljplanen är antagen. Tillsammans med Förvaltarens antagande om bedömda framtida byggbara ytor i Ursvik, utgör detta marknadsvärdet för marken. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Värderingsunderlag Underlag till värderingarna kommer från Fastighets AB Förvaltaren, i form av sammanställning av hyreskontraktsinformation, areor, taxeringsvärden, värdeår, investeringar samt tidplaner för investeringar och detaljplaner. Drift- och underhållskostnader bedöms av NAI Svefa utifrån statistik och erfarenhet. Antaganden varierar utifrån fastighetens skick och teknisk status. Utvalda fastigheter har även okulärbesiktigats av värderaren. Följande antaganden användes vid värderingen: · Antagande om direktavkastning bedöms utifrån fastighetens läge, tekniskt skick, hyresintäkter samt drift- och underhållskostnader samt jämförbara genomförda transaktioner. · Kalkylräntan skall återspegla risken i fastigheten och motsvarar direktavkastningen plus inflationen. · Inflationen har antagits till 2 procent i kalkylerna. · Intäkterna är baserade på faktiska hyreskontrakt samt i vissa fall antaganden om marknadsmässiga hyresnivåer. · Indexeringen av kommersiella hyresintäkter har gjorts utifrån faktisk kontrakts-struktur. När det gäller intäkter från bostäder har schabloner använts för indexreglering. · Vakanser är bedömda utifrån faktiska vakanser tillsammans med marknadsmässig vakansgrad för området. · Drift och underhållskostnader är antagna utifrån statistik, erfarenhet och i vissa fall utifrån faktiska utfall. Kostnaderna räknas upp med inflationen i kassaflödeskalkylerna. Värderingsmetod Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder och metodiken ansluter i allt väsentligt till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer. Samtliga objekt har värderades i NAI Svefas kalkylmodell. Värderingar av projektfastigheter och byggrätter har också utförts. Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Hela fastighetsbeståndet i Fastighets AB Förvaltaren och övriga koncernföretag har marknadsvärderats. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 26 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar De redovisade värdena för tillgångarna kontrolleras vid varje balansdag för att bestämma om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov genom att en beräkning görs av tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. En nedskrivning reverseras om de skäl som föranledde nedskrivningen inte längre gäller. Leasingavtal Samtliga leasingavtal där bolaget är leastagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal). Fastighets AB Förvaltaren har leasingavtal gällande kontorsmaskiner och datorer samt miljöbilar. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Uthyrning av kontorslokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas linjärt under leasingperioden. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar kundfordringar och övriga fordringar, leverantörsskulder, och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när Fastighets AB Förvaltaren och koncernbolag blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Kortfristiga låneskulder och leverantörsskulder Kortfristiga låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Finansiella instrument Fastighets AB Förvaltaren använder finansiella instrument, inom ramen för bolagets Finanspolicy, för att hantera ränterisk. Bolagets finansiella instrument består av räntederivat. Fastighets AB Förvaltaren kommer att säkringsredovisa bolagets räntederivat upptagna efter januari 2013-01-01. Räntederivat upptagna tidigare än detta omfattas inte av K3 regelverket utan regleras av tidigare regler. Marknadsvärdet och dess förändringar för de räntederivat som säkerhetsredovisas i enlighet med BFNAR 2012:1 kapitel 11 kommer inte att påverka resultat eller balansräkningen. Vid förändringar av marknadsräntor uppkommer ett teoretiskt under- eller övervärde på derivatet. Marknadsvärderingen görs utifrån kontraktets avtalsmässiga villkor samt marknadsdata per värderingsdatumet. Utifrån denna information beräknas verkligt värde av framtida kassaflöde från derivatet diskonterat med aktuella marknadsräntor. Källa för marknadsvärde på räntederivat är genomgående Bloombergs. Marknadsvärden inhämtas per balansdagen. Marknadsvärde för balansdagen redovisas under not: Markandsvärde på derivat. Säkringsredovisningens upphörande: Säkringsredovisningen avbryts om • säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in; eller • säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen. Avsättningar Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar: Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning: I Fastighets AB Förvaltaren och koncernen förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar bolaget fastställda avgifter till Pensionsvalet och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra bolaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Fastighets AB Förvaltaren och koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas tjänster utförts. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 27 Fastighets AB Förvaltaren och koncernen redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Förmånsbestämda planer som innebär att pensionspremier betalas och dessa planer redovisas som avgiftsbestämda planer. De pensionsförpliktelser vars värde är beroende av värdet på en kapitalförsäkring redovisas till värdet på kapitalförsäkringen. Om kapitalförsäkringens verkliga värde är högre än anskaffningsvärdet, redovisas det överskjutande beloppet som en ansvarsförbindelse inom linjen. Ersättningar vid uppsägning: Ersättningar vid uppsägning utgår då något bolag inom koncernen beslutar att avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande eller då en anställd accepterar ett erbjudande om frivillig avgång i utbyte mot sådan ersättning. Om ersättningen inte ger bolaget någon framtida ekonomisk fördel redovisas en skuld och en kostnad när bolaget har en legal eller informell förpliktelse att lämna sådan ersättning. Ersättningen värderas till den bästa uppskattningen av den ersättning som skulle krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar bolaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Förändringar i spärrade medel redovisas i investeringsverksamheten. Uppskattningar och bedömningar Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Inga osäkerheter bedöms föreligga i uppskattningarna. Eventuella ändringar redovisas i den period ändringen görs, om det endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Pågående projekt baseras på faktiska utgifter. I samband med att ett projekt startas görs en första bedömning om projektet kommer att öka fastighetens anskaffningsvärde eller inte. I samband med att pågående projekt stängs görs en slutlig bedömning vilka utgifter som ska aktiveras respektive kostnadsföras. Projekt överstigande 200 tkr i utgifter ska i normalfallet aktiveras. Nedskrivningar återförs då marknadsvärdet överstiger bokförda värden och vår bedömning är att marknadsvärdet kommer att vara bestående. I Ursviks Sopsug AB redovisas anslutningsavgifter enligt en matchningsprincip där intäkter och kostnader möter varandra. Ekonomiska arrangemang Inga ekonomiska arrangemang förekommer som inte redovisas i balansräkningen. Not 2 Omräkning Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt. När koncernens ingångsbalansräkning enligt K3 upprättades justerades belopp som i tidigare årsredovisningar rapporterats i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat koncernens ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa. Utgående balans 2013 Koncernen Resultaträkning Nettoomsättning Underhåll Övriga driftkostnader Administration Avskrivningar Återförda nedskrivningar Utrangeringar Resultat från fastighetsförsäljningar Resultat från finasiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat enligt tidigare principer 768 -178 -303 -126 -98 77 -6 177 -64 Ingående balans balans 2014 Justering 119 9 enligt K3reglena 768 -59 -303 -126 -89 77 -6 177 -64 -15 232 -19 109 -34 341 Balansräkningen Tillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående fastighetsarbeten Övriga tillgångar Summa tillgångar 3 451 676 466 4 593 53 75 3 504 751 466 4 721 Eget kapital och skulder Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Uppskjuten skatt Övriga skulder Summa eget kapitaloch skulder 30 221 1 980 19 2 343 4 593 128 109 19 128 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 30 221 2 089 38 2 343 4 721 28 Bolagets eget kapital har påverkats på följande sätt av övergången till K3: Eget kapital 2013-12-31 enligt tidigare tillämpade principer Justeringar i ingångsbalansräkningen: Aktiverad underhållskostnad Justerad avskrivning Skatteeffekt av ovanstående 2 231 Eget kapital 2014-01-01 enligt K3 2 340 119 9 -19 Not 3 intäkternas fördelning Koncernen Hyresintäkterna fördelas på rörelsegrenar enligt följande: Bostäder Lokaler Garage- och p-platser Övrigt Summa 2014 594 136 26 2 758 Moderbolaget 2013 574 136 26 2 738 2014 0 2013 0 Not 4 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående som genomförsts på andra än marknadsmässiga villkor Inga transaktioner har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Inköp och försäljning mellan koncernföretag Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende konflretag moderbolaget: Inköp Försäljning 2014 65,0% 100,0% 2013 52,0% 100,0% Not 5 Övriga intäkter I moderbolaget ingår koncernintern försäljning med 6 mkr ( 4). Not 6 Taxebundna utgifter Uppvärmning El Vatten Avfallshantering Fjärrkyla Summa Koncernen 2014 -77 -41 -18 -15 -1 -152 2013 -83 -41 -17 -15 -1 -157 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Not 7 Underhåll I samband med att K3 reglerna infördes 2013 har underhållsåtgärder delats upp i en del som aktiverats och en del som kostnadsförts. Detta har inneburit att år 2013 års underhållskostnader räknats om vilket medfört att 0 mkr har aktiverats i moderbolaget och 119 kr har aktiverats i koncernen. Fr.o.m 2013 aktiverats underhåll som är planerat i tid, art och omfattning. Detta omfattar åtgärder som återkommer med regelbundna intervall och som föranleds av normal förslitning. Åtgärderna skall vara värdehöjande eller värdeåterställande och aktiveras på en komponent i balansräkningen med en årlig avskrivning Not 8 Drift Reparationer Skötsel och tillsyn Övrig drift Summa Koncernen 2014 -44 -67 -25 -136 2013 -46 -69 -14 -129 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Moderbolaget 2014 2013 0 0 29 Not 9 Ersättning till revisoerna Belopp i tkr Ernst & Young AB Revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Koncernen 2014 2013 -706 -56 -178 -940 -690 -44 -213 -947 Koncernen 2014 2013 Moderbolaget 2014 2013 -50 -42 -92 -48 -19 -67 Not 10 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Belopp i tkr Medeltalet anställda Kvinnor Män Totalt Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar till övriga anställda Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för övriga anställda Totalt 58 104 162 53 99 152 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Koncernen 2014 2013 Moderbolaget 2014 2013 -552 -549 -552 -549 -71 098 -71 650 -71 679 -72 228 -552 -549 -23 590 -24 641 -8 001 -10 515 -103 241 -107 384 -160 -712 -172 -721 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor Män Totalt Koncernen 2014 2 4 6 2013 4 4 6 Moderbolaget 2014 2013 2 2 4 6 4 6 Moderbolaget Moderbolaget har en konsult från Muneris som VD. Fakturerad ersättning uppgår till 1 152 tkr (1 152 tkr) för år 2014. Avtal om avgångsvederlag finns inte upprättat. Dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren Årets pensionskostnad för verkställande direktören i Fastighets AB Förvaltaren uppgår till 522 (518) tkr. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Övriga dotterbolag Av koncernens pensionskostnader avser 327 (325) tkr nuvarande verkställande direktör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB respektive Sundbyberg Stadsnätsbolag AB. Dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har en konsult från Prioett AB som VD. Fakturerad ersättning uppgår till 935 (935) tkr. Dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande direktör. Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvaltaren och beloppet 764 (837) tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld med en korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare Kvinnor Män Totalt Koncernen 2014 6 4 10 2013 6 4 10 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Moderbolaget 2014 2013 1 1 1 1 30 Not 11 Operationella leasingavtal Framtida minimileaseavgifter, som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasing avtal Belopp i tkr Koncernen Kontorsmaskiner 2014 2013 Förfaller till betalning inom ett år -405 -280 Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år -108 -245 Summa -513 -525 Bilar Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år Summa Under perioden kostnadsförda leasingavgifter* Kontorsmaskiner Bilar Summa *Moderbolaget saknar hyresavtal gällande lokaler. Moderbolaget 2014 2013 0 0 -1 039 -2 103 - - -2 096 -3 135 -2 722 -4 825 0 0 -513 -2 138 -2 651 -717 -2 136 -2 853 0 0 Not 12 Avskrivningar på materiella anläggninstillgångar Byggnader Markanläggningar Inventarier Stadsnät/Utrustning Effekt av K3 Summa Koncernen 2014 -89 -3 -4 -8 -104 2013 -84 -2 -3 -8 9 -88 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Not 13 Resultat från fastighetsförsäljningar Resultatet av fastighetsförsäljning uppgår till -2 mkr (177 mkr) varav ingen del (2 mkr) är hänförlig till koncernintern försäljning. Not 14 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 7 3 7 3 Utdelning på andelar i koncernföretag Summa Not 15 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Summa Koncernen 2014 6 6 2013 8 8 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Not 16 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Kostnad för kommunal borgen Aktiverad ränta Summa Koncernen 2014 -68 -3 -3 13 -61 -72 Moderbolaget 2014 2013 -3 -4 -3 -4 2013 - Moderbolaget 2014 2013 6 6 - 2013 -65 -4 -3 Not 17 Bokslutsdispositioner Erhållet koncernbidrag Summa Koncernen 2014 - Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 31 Not 18 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Uppskjuten skatt, spec i not Skatteeffekt på koncernbidrag Summa Redovisat resultat före skatt 22% skatt på redovisat resultat Skatteeffekt av: Återförd nedskrivning Övriga ej avdragsilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter Skattemässig effekt på erhållet koncernbidrag Ej skattepliktig utdelning Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader Skattemässiga avskrivningar på byggnader Skattemässiga direktavdrag pågående och avslutade projekt Ökning skattemässigt underskott Skattemässig effekt på elimineringar Effekt av K3 Redovisad skatt Koncernen 2014 1 -41 -40 2013 -5 -29 -34 Moderbolaget 2014 2013 2 0 2 Koncernen 2014 168 -37 2013 375 -83 Moderbolaget 2014 2013 7 -3 -2 1 4 - - - -3 58 - - 2 1 2 -2 1 -20 -18 - - 20 18 - - 51 -11 -5 1 -9 28 -5 0 0 Not 19 Upskjuten skatt Skillanden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av Koncernen 2014 Avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader Avseende temporär skilland pågående projekt Avssende underskottsavdrag Övriga temporära skillnader Avssende koncernelimineringar Effekt av K3 Summa -29 -53 33 9 -40 2013 -16 2 4 -19 -29 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Not 20 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2014 2013 Moderbolaget 2014 2013 Byggnader Ingående anskaffningsvärde Investeringar Aktiveringar Försäljningar Utrangeringar Effekt av K3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar Utrangeringar Återförda nedskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Effekt av K3 Utgående ack. avskrivningar enligt plan 4 548 23 503 5 074 -1 659 -89 -1 748 4 340 52 159 -20 -9 26 4 548 -1 588 10 3 -7 -85 9 -1 658 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 0 0 0 0 32 Koncernen 2014 2013 -138 16 -122 3 204 -222 84 -138 2 752 - - 0 0 0 0 717 -2 715 -7 2 -5 710 722 -5 717 -7 -7 710 0 0 55 18 19 92 37 18 55 0 0 -13 -3 -16 76 -11 -2 -13 42 0 0 0 0 Utgående redovisat värde på byggnader, mark och markanläggningar 3 990 3 504 0 0 Taxeringsvärde 7 957 7 855 0 0 Skattemässigt restvärde 3 812 3 386 0 0 11 416 10 712 0 0 Ingående nedskrivningar Försäljningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Moderbolaget 2014 2013 Mark Ingående anskaffningsvärde Investeringar Försäljningar Utgående anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisade värden mark Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Investeringar Aktiveringar Effekt av K3 Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde på markanläggningar Marknadsvärde på fastigheter Not 21 Pågående fastighetsarbeten Redovisat värde vid årets början Investeringar Aktiveringar Kostnadsfört Aktiverad ränta Effekt av K3 Utgående redovisat värde Koncernen 2014 751 511 -484 13 791 2013 574 263 -159 -3 76 751 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Koncernen 2014 51 8 -10 49 -41 10 -4 -35 14 2013 49 4 -2 51 -40 2 -3 -41 10 Moderbolaget 2014 2013 - Not 22 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 33 Not 23 Stadsnät/utrustning Koncernen 2014 86 6 92 -33 -8 -41 51 Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde 2013 72 14 86 -25 -8 -33 53 Moderbolaget 2014 2013 - Not 24 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 469 469 12 8 489 469 489 469 Ingående anskaffningsvärde Förvärv Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Org.nr 556050-2683 556628-6729 556866-5433 556764-2334 556599-3374 556602-0631 Företagets namn Fastighets AB Förvaltaren Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Ursviks Sopsug AB Sundbybergs Bredband AB Sundbyberg Stadsnätsbolag AB Säte Sundbyberg Sundbyberg Sundbyberg Sundbyberg Sundbyberg Sundbyberg Fastighets AB Förvaltaren - Eget kapital Fastighets AB Förvaltaren - Resultat efter skatt 2014-12-31 Sundbybergs Stadsnät AB - Eget kapital Sundbybergs Stadsnät AB - Resultat efter skatt 2014-12-31 Sundbybergs Bredband AB - Eget kapital SundbybergsBredband AB - Resultat efter skatt 2014-12-31 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB - Eget kapital Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB - Resultat efter skatt 2014-12-31 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB - Eget kapital Sundbybergs stadshus infrastruktur AB - Resultat efter skatt 2014-12-31 Ursviks Sopsug AB - Eget kapital Ursviks Sopsug AB - Resultat efter skatt 2014-12-31 Kapitalandel i procent * 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Redovisat värde 254 210 10 3 5 7 489 2 529 126 16 3 14 3 210 17 9 -1 2 -1 * Kapitalandel överensstämmer med ägarandel. Not 25 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Företagets namn Husbyggnadsvaror H.B.V. Koncernen 2014 0 0 0 Org.nr 702000-9226 2013 0 0 0 Säte Stockholm Moderbolaget 2014 2013 0 0 0 0 0 0 Koncernen Antal Redovisat andelar värde 4 0 0 Not 26 Andelar i bostadsrättsförening Ingående anskaffningsvärde Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Koncernen 2014 1 1 1 2013 1 1 1 Moderbolaget 2014 2013 0 0 0 0 Avser andel i Bostadsrättsföreningen Blå Byn. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 34 Not 27 Andra långfristiga fordringar Redovisat värde vid årets början Tillkommande poster Avgående poster Utgående redovisat värde Koncernen 2014 73 1 74 2013 72 1 73 Moderbolaget 2014 0 Koncernen 2014 4 23 27 2013 4 4 12 20 Moderbolaget 2014 2013 6 7 6 7 Koncernen 2014 7 3 3 13 2013 6 4 7 17 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Koncernen 2014 22 641 663 2013 81 166 247 Moderbolaget 2014 2013 0 0 2013 0 Not 28 Övriga kortfristiga fordringar Moms Fordringar i samband med fast.försäljningar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Summa Not 29 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda driftskostnader Förutbetalda kostnadsräntor Övriga poster Summa Not 30 Kassa och bank Koncernkonto Övriga konton* Summa Moderbolaget har en checkräkningskredit på 15 (5) mkr varav 0,7 (0) mkr är utnyttjat. Koncernen har en checkräkningskredit på 300 (300) mkr varav 25,7 (22,4) mkr är utnyttjat * Dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren köper sin el på en elbörs som är en del av Nasdaq. Enligt EMIR direktiven måste alla kunder på Nasdaq ingå i en Default fond. Beloppet insatt i fonden måste vara kvar så länge man är kund hos Nasdaq. Genom ett säkerhetskonto måste Fastighets AB Förvaltaren även ställa säkerheter för positioner i el man ingått avtal om. Detta belopp (11 mkr) ska garantera att Fastighets AB Förvaltaren ska kunna betala förändringar i elpriset under perioden 2014-2017. Not 31 Förändring i eget kapital Koncernen Eget kapital 2013-12-31 Effekt av byte av redovisningsprincip K3 Justerad ingående balans 2014-01-01 Omföring Utdelning enligt beslut av årsstämman Årets resultat Eget kapital vid årets utgång Moderbolaget Eget kapital 2013-12-31 Effekt av byte av redovisningsprincip K3 Justerad ingående balans 2014-01-01 Utdelning enligt beslut av årsstämman Vinstdisposition Årets resultat Eget kapital vid årets utgång Aktiekapital 30 - Övrigt tillskjutet kapital 221 - 30 - 221 - 1 748 341 -7 30 221 2 082 Aktiekapital 30 - Annat eget kapital Årets resultat 1 748 232 109 Totalt eget kapital 2 231 109 341 -341 128 128 2340 -7 128 2 461 Balanserat resultat Årets resultat 237 -2 - Totalt eget kapital 265 - 30 30 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 237 -7 -2 228 -2 2 7 7 265 -7 -7 265 35 Not 32 Avsättningar Koncernen 2014 Avseende temporär skilland mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader Avseende temporär skillnad pågående byggnation Övriga avsättnigar på byggnader och mark Avseende övriga temporära skillnader Avseende skattemässigt underskott Övriga avsättningar periodiseringsfond Effet av koncernelimineringar Effekt av K3 Avsättningar vi periodens utgång Övriga avsättningar Summa avsättningar 2013 Moderbolaget 2014 2013 71 69 -15 -33 -14 - 39 -12 -3 8 -14 19 - - - - 79 37 - - 1 79 1 38 0 0 Not 33 Marknadsvärde på derviat Koncernen 2014 Marknadsvärde på säkringsredovisade räntederivat Marknadsvärde på derivat upptagna tidigare än 2013-01-01 Summa* 2013 Moderbolaget 2014 2013 18 1 - - 142 160 69 70 0 0 *Marknadsvärdet på räntederivaten är negativt Not 34 Räntebärande skulder Förfallostruktur < 1 år* 1-5 år Summa Koncernen 2014 1 261 1 605 2 866 2013 1 000 1 105 2 105 Koncernen Utnyttjade finansieringskällor Lån från ägare Moderbolaget 2014 2013 0 0 Moderbolaget 2014 39 2013 28 2014 2013 Banklån 1 077 1 077 - - Företagscertifikatprogram Obligation Summa 1 000 750 2 866 1 000 2 105 0 0 Finasieringskällor ej utnyttjade (ram) Kreditlöften Företagscertifikatprogram Checkräkningskredit 1 100 500 274 1 100 500 278 14 5 * Varav 1 000 mkr avser certifikatprogram. Till den emitterade volymens certifikat har bolaget tecknat backup facilitetsavtal uppgående till 1 100 mkr. Den del av de långfristiga skulderna som förfaller inom ett år kommer löpande att förnyas baserat på det säkerställda backup facilitetsavtalet. Dessa skulder klassificeras därför i sin helhet som långfristiga. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 36 Not 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014 41 Förskottsbetalda hyror Interimsskulder avseende fastighetsaffärer Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna räntekostnader Övriga poster 7 4 5 64 121 Summa 2013 30 2 7 4 4 78 125 Moderbolaget 2014 2013 0 0 Not 36 Ställda säkerheter Koncernen 2014 För egna avsättningar och skulder Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Summa avseende egna skulder och avsättningar Summa ställda säkerheter 2013 Moderbolaget 2014 2013 457 457 - - 457 457 457 457 0 0 Not 37 Ansvarsförbindelser Asvarsbelopp, Fastigo Summa ansvarsförbindelser Koncernen 2014 1 1 2013 1 1 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Moderbolaget 2014 2013 0 0 37 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Moderbolaget Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i kronor: Balanserade vinstmedel 228 165 339 Årets resultat 7 255 496 235 420 835 Summa Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att 6,2 mkr utdelas till ägaren samt att återstående 229 mkr balanseras i ny räkning. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 6 182 000 i ny räkning balanseras 229 238 835 Summa 235 420 835 Styrelsens yttrande enligt 18 kap 4§ aktiebolagslagen Den föreslagna utdelningen reducerar endast bolagets soliditet med 0,1 procent vilket är betryggande mot bakgrund av bolagets verksamhet. Styrelsen bedömer även att bolagets likviditet kan upprätthållas på en betryggande nivå efter föreslagen utdelning. Med beaktande av relationen mellan bolagets tillgångar, skulder och eget kapital samt med hänsyn till resultatprognoser och investeringsbehov per denna dag anser vi således att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet. Den föreslagna utdelningen är även försvarlig med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen påverkar inte bolagets förmåga att fullgöra sina kort- och långfristiga förpliktelser eller genomföra nödvändiga investeringar. Den föreslagna utdelningen är således inte i strid mot aktiebolagslagens regler i 17 kap 3§. Styrelsens uppfattning är vidare att bolagets ekonomiska ställning med beaktande av den föreslagna utdelningen är betryggande för fordringsägarna. Styrelsen kan inte heller finna andra omständigheter som föranleder att utdelning inte bör ske enligt styrelsens förslag. Sundbyberg 2015-03-25 Pär Nuder Ordförande Kristoffer Tamsons Vice ordförande Dag Klackenberg Christina Ragsten Pettersson Paulo Silva Echeverria Ingrid Burman Sten Olsson Vd Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-03Ernst & Young AB Mikael Sjölander Auktoriserad revisor Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 38 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse Till årsstämman i Sundbybergs Stadshus AB, org.nr 5567755516 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Sundbybergs Stadshus AB för räkenskapsåret 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 5-38. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Sundbybergs Stadshus AB för 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 7 april 2015 Ernst & Young AB Mikael Sjölander Auktoriserad revisor Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 39 GRANSKNINGSRAPPORT Lekmannarevision i Sundbybergs stadshus AB Till årsstämman i Sundbybergs stadshus AB Org.nr 556775-5516 Till fullmäktige i Sundbybergs stadshus AB Vi av fullmäktige i Sundbybergs stad utsedda lekmannarevisorer, har granskat Sundbybergs Stadshus AB:s verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Under året har lekmannarevisorerna granskat bolagets former och instrument för styrning, uppföljning och kontroll. Granskningen har visat att det föreligger en tillräcklig struktur avseende intern kontroll inom Sundbybergs Stadshus AB. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomiskt synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner således inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Sundbybergs stad den 25 mars 2015 Torbjörn Nylén HansErik Salomonsson Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 40 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN 2014 Hållbarhet och ansvarstagande är viktigt för Förvaltaren och dess intressenter. Agerandet styrs av en väl förankrad värdegrund: • Vi gillar och intresserar oss för människor – särskilt kunder. • Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. • Vi är nyfikna och vågar utmana. • Vi säger och gör saker som vi kan stå för. • Vi är rädda om pengar. HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Förvaltaren har ett stort ansvar för hur verksamheten påverkar människor, miljö och samhälle. Utveckling av fastigheterna, miljöansvar, jämställdhet, arbetsmiljö och samhällsansvar har länge varit viktiga och prioriterade frågor. Under 2014 har hållbarhetsarbetet utvecklats ytterligare, i linje med företagets affärsplan. HÅLLBARHET FÖR FÖRVALTAREN När Förvaltaren definierar arbetet för hållbar utveckling omfattas all verksamhet som leder till att på lång sikt vara ett ansvarsfullt och framgångsrikt fastighetsbolag. Att bidra till en positiv utveckling i stadsdelarna, att minska miljöpåverkan och att vara en attraktiv arbetsgivare är självklara delar av hållbarhetsarbetet. Hur Förvaltaren agerar – och vilket ansvar företaget tar – påverkar direkt och indirekt många människor, både som individer och som grupper. Dessa påverkar i sin tur Förvaltaren och utgör därmed företagets intressenter. En förutsättning för att Förvaltaren ska lyckas med sin verksamhet är att intressenternas synpunkter fångas upp. Företaget har en tät dialog med nyckelintressenterna, som valts utifrån hur stor påverkan de har på Förvaltaren och vice versa. ombedda att prioritera utifrån ett brett urval av hållbarhetsfrågor. Parallellt fick Förvaltarens chefer samt ett antal medarbetare ta ställning till den faktiska ekonomiska, sociala och miljömässiga påverkan som Förvaltarens verksamhet har. Därefter bearbetade representanter för Förvaltarens ledningsgrupp resultatet. Med hänsyn tagen till verksamhetsplan och resultat från andra intressentdialoger prioriterades sedan de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för Förvaltaren. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR A. Utveckling av stadsdelar och bostadsområden. B. Underhåll och utveckling av fastigheterna. C. Minskad energiförbrukning och klimatpåverkan, inklusive energi- och klimateffektiva fastigheter. D. Nöjda medarbetare. E. Miljöanpassat materialval inklusive utfasning av miljö- och hälsofarliga ämnen. F. Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna. G.Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt. H.Rent och snyggt i och kring fastigheterna. I. Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället. J. Förhandlade hyror. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR B VÄSENTLIGHETSANALYS C J Ganska stor Inför förra årets hållbarhetsredovisning genomförde Förvaltaren en väsentlighetsanalys. Ett antal representanter bland nyckelintressenterna valdes ut och blev ”FÖRETAGET HAR EN TÄT DIALOG MED NYCKELINTRESSENTERNA.” Betydelse för intressenter Stor Genom att långsiktigt underhålla och aktivt utveckla hyresrätter, lokaler och stadsdelar bidrar Förvaltaren till en levande stad. Företaget har en lång tradition av ett aktivt miljöansvar och har varit miljöcertifierat enligt ISO 14001 sedan 2002. Arbetet för mångfald och mot diskriminering är djupt rotat i företagets kultur. Medarbetarna ses som företagets främsta tillgång, en god arbetsmiljö är mycket viktigt. Hållbarhet är en prioriterad fråga för ägaren, vilket tydligt framgår i ägardirektivet. Hållbarhetsredovisningen för verksamhetsåret 2014 är Förvaltarens andra. Den följer GRI:s riktlinjer (Global Reporting Initiative) G4 på nivå Core. Nytt från förra året är att redovisningen även omfattar GRI:s sektorspecifika riktlinjer för byggoch fastighetsbranschen. A H G F I Ganska stor E D Stor Förvaltaren: Ekonomisk, social och miljömässig påverkan Diagrammet visar Förvaltarens väsentliga hållbarhetsfrågor och hur intressenterna respektive Förvaltaren viktar dem. 2 HÅLLBARHETSREDOVISNING STYRNING HÅLLBARHET © Maria Norrman Hållbarhetsarbetet drivs av företagsledningen och är integrerat i det dagliga arbetet. Den övergripande styrningen av hållbarhetsfrågorna ingår i Förvaltarens affärsplan, verksamhetsplan, värdegrund och i en rad riktlinjer, till exempel finanspolicy, fastighetsutvecklingsplan, klimatstrategi och personalpolicy. Under 2014 delades Förvaltarens verksamhetsplan upp i två delar – en fyraårig affärsplan och en årlig verksamhetsplan. Mål och handlingsplaner i miljöledningssystemet ingår i verksamhetsplanen. Affärsplan och verksamhetsplan är uppbyggd kring fyra områden med långsiktiga mål: • Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. • Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag och vara klimatneutralt år 2018. • Förvaltaren ska utveckla fastighetsportföljen i enlighet med fastighetsutvecklingsplanen. • Förvaltaren ska bidra till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. 3 Verksamhetsplanen följs upp fyra gånger om året i möten mellan VD och avdelningschefer. Avdelningarna bryter ned verksamhetsplaner i handlingsplaner som följs upp löpande på enheterna. Medarbetarna informeras via arbetsplatsträffar, e-post och intranät om nya eller förändrade riktlinjer. I introduktionen för nya medarbetare ingår Förvaltarens värdegrund, policyer och riktlinjer. INTRESSENTDIALOG Alla Förvaltarens intressenter kan komma i kontakt med företaget via telefon, e-post eller besök i kundtjänst. Företagets kvartersvärdar, reparatörer, trädgårdsmästare och fastighetsskötare är dagligen på plats i fastigheterna och fångar upp synpunkter från hyresgäster, kunder och allmänhet. Förvaltaren har också anpassade forum för dialog med olika intressentgrupper. I tabellen på nästa sida finns en översikt över de frågor som varit mest aktuella under 2014 och hur Förvaltaren hanterat dem. HÅLLBARHETSREDOVISNING INTRESSENTDIALOG 2014 Intressenter Kanal Årlig kundundersökning Bostadshyresgäster* Kundtjänst, kvartersvärdar, spontana dialoger i husen Kundtidning, hemsida, kundbrev, TV-kanal, trapphusinformation Samverkansmöten kopplade till projekt Lokalkunder* Trädgårdsmästare Skötsel och underhåll av fastigheterna, snöröjning, städning, trädgårdsskötsel Sms tjänster felanmälan Trygghet och säkerhet inuti och utanför fastigheterna Boendefrågor i samband med underhålls projekt och andra förändringar Städcontroller Satsning på underhållsprojekt Utökade möjligheter till källsortering och insamling av grovsopor, mer information om avfall till hyresgäster Tillgänglighet för kunder Enheten ”Uthyrning lokaler” – etablering God inomhusmiljö Hyresnivåer Stöd att hitta nya lokaler vid ombyggnation Banken 8, Hallonbergen centrum, mfl. Lokalkontrakt Förbättra hyresgästnära information Medarbetarundersökning Arbetsvillkor och arbetsmiljö Program för ledarskapsutveckling Skyddskommitté, fackliga samråd Jämställdhet och föräldraledighet Planering för nytt fastighetssystem Utvecklingssamtal, lönesamtal Förmåner Actic – fitnesskort Arbetsplatsträffar, stormöten Intressanta arbetsuppgifter, interna karriärmöjligheter Chefsutbildning Ledarskap Teamövningar för feedback Kundtidning, webbplats, kundbrev, kundtjänst Löpande dialog med VD Styrelsekonferens Årsredovisning Årliga avstämningsmöten Finansiärer* God service och enkelt att få kontakt med Förvaltaren Förbättring av projektsidorna och kvartersinformation på hemsidan Styrelsemöten Ägarrepresentanter* Resultat/Aktiviteter Hyresnivåer Kundansvarig Medarbetare* Aktuella ämnen Möten vid varje lånetillfälle Tertialbokslut Årsredovisning Riktlinjer för feedback Ekonomisk avkastning Förvaltarens varumärke Affärsplan 2015–2018 Nybyggnation Nya verksamhetsmål från 2014 till 2018 Väl genomförda renoveringar Verksamhetsplan 2015 Fastighetsaffärer Högt kreditbetyg Investeringsplaner Aktivt arbete med riskhantering av finansiella risker och affärsrisker God riskhantering Gröna obligationer Hyresnivåer Hyresgästföreningen, inkl. lokalavdelningar Hyresförhandlingar Gårdsmöten Samverkan med Förvaltaren i planering, inkl. trädgårdsgruppen. Ökad dialog mellan distrikt och lokala hyresgästföreningar Konferensen Förvaltardagen Återkoppling efter utförda åtgärder Fokus på hyresgästnära information Specifika frågor som rör det lokala boendet Entreprenörer och leverantörer Sundbybergs stad Branschkollegor och branschorganisation Massmedia och allmänhet Upphandlingar Samarbetsfrågor Löpande dialog Upphandlingsfrågor Samverkan i olika projekt Insamling av avfall, inkl. grovsopor och matavfall Möten kring stadens krav på Förvaltaren samt hyresgästers synpunkter Samverkan kring upphandling och IT Hyresutveckling Medlemsmöten och nätverk via SABO Tolkning av nya Allbolagen Renovering av miljonprogrammet Presskontakter, events, hemsida, TV-kanal, annonsering Fastighetsutveckling Samverkan i projekt med lokala föreningar Service Varumärkesundersökning Hyresförhandlingar *Ingick i väsentlighetsanalysen 2013. Åtgärder vid projekt som inte gått enligt plan Stärkt styrning av upphandlingsarbetet Miljökrav i avtal, omarbetning av inköpsriktlinjer Åtgärder utifrån stadens krav och hyresgästers synpunkter Grovsopsturnén och Returen Parklek Parlament Verksamhetsutveckling Väl underbyggda beslut Proaktivt givande av information om status i projekt, inkl. åtgärder vid klagomål Utveckling av projektsidorna på webben 4 HÅLLBARHETSREDOVISNING KUNDERNA Förvaltaren har en nära relation till kunderna. Många har varit trogna hyresgäster under lång tid, där husen och kvarteren har blivit en del av deras liv. Att ta tillvara på deras synpunkter och önskemål hjälper Förvaltaren att utveckla verksamheten. Förvaltaren erbjuder boende för varje fas i livet och har lägenheter för exempelvis studenter, familjer och seniorer. Även äldreboende erbjuds. Den första punkten i värdegrunden ”Vi gillar och intresserar oss för människor – särskilt kunder” talar om att alla är välkomna till Förvaltaren. Att kunderna i sin tur gillar sin hyresvärd och är nöjda med vad som levereras är en förutsättning för att företaget ska lyckas med sin verksamhet. NKI BOSTÄDER Nöjd-Kund-Index 2014 67 Lägst resultat 42-57 NÖJDA BOSTADSHYRESGÄSTER Medelresultat 57-68 Högst resultat 68-75 Förvaltaren ligger på plats 7 bland de 35 bostadsbolag som gör NKI-undersökningar med denna metod. I undersökningen har en 9-gradig skala använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. NKI Förvaltaren 67 Medelvärde - Totalt 60,7 Medelvärde - Topp 5 70,6 UTVECKLING NKI Förvaltaren 5 NKI 2011 60 2012 64 2013 65 2014 67 2015 (mål) 68 2018 (mål) 70 Förvaltaren arbetar systematiskt med att mäta och öka kundnöjdheten. Ett av företagets fyra långsiktiga mål är att ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. I slutet av varje år mäts kundnöjdheten genom en enkät som går ut till en tredjedel av alla hyresgäster. 2010 satte Förvaltaren upp ett fyraårigt mål om ett NKI (Nöjd-KundIndex) på 67, vilket uppnåddes i 2014 års mätning. Betyget steg eller var oförändrat för Förvaltaren inom alla frågeområden och alla distrikt. Service, bemötande och information är områden där Förvaltaren är starka. 2013 års satsning på egna trädgårdsmästare, förbättrad kundtjänst och en intern grupp för att hantera vattenskador gav synliga resultat. RENT OCH SNYGGT SKAPAR TRYGGHET Förvaltarens ägardirektiv anger att bolaget aktivt ska medverka till en trygg miljö och ett säkert boende. Glädjande nog ökade den upplevda tryggheten både i gemensamma utrymmen och i bostadsområdena som helhet under 2014. En förklaring är Förvaltarens satsning på en ren, snygg och trevlig utomhusmiljö. Trädgårdsgruppen på sju personer, tillsammans med tio säsongsanställda medarbetare och ett femtiotal sommarjobbare från Sundbyberg, fokuserade under 2014 på att göra entréer, gårdar, och andra grönområden attraktiva. Fokus lades också på en tät uppföljning av entreprenörer med ansvar för städning utomhus, gräsklippning, sandning och skottning. I de olika stadsdelarna har ett antal hyresgästnära förbättringar genomförts, exempelvis ny belysning, målning i trapphusen, nya hissar med mera. All trapphusinformation har uppdaterats. RISSNEDIALOGEN OCH TRYGGVE Under våren 2014 genomförde Sundbybergs stad en dialog med boende i Rissne om tryggheten i området. Önskemål framkom om en större närvaro av Förvaltarens väktare i vad som kallas Tryggve-gruppen. Sedan 2003 har Förvaltaren i samarbete med ett väktarbolag erbjudit hyresgästerna gratistjänsten Tryggve, som innebär att de boende mellan klockan 10.00 och 06.00 kan få sällskap av väktare ända hem till dörren. Som resultat från dialogen erbjöd Förvaltaren alla boende i Rissne möjligheten att använda Tryggve under sommarmånaderna. De boende önskade också att gårdarna i Rissne skulle fräschas upp med bland annat bättre belysning. Under 2014 rustade Förvaltaren upp sex stycken förskolegårdar och lekplatser i Rissne. För 2015 planeras för renovering av fem gårdar och ytterligare två lekplatser. GOD INOMHUSMILJÖ Trygghet handlar också om att inomhusmiljön ska vara god. I sin bostad eller lokal ska man inte utsättas för några hälsofarliga ämnen, ventilationen ska vara god och skadedjur ska inte förekomma. Skadedjursfrågan aktualiserades under 2014 i och med ett ökat antal drabbade lägenheter samt saneringar som inte gav önskat resultat. Detta gjorde att Förvaltaren satte extra fokus på frågan. En person utsågs till ansvarig, den förebyggande kommunikationen med hyresgästerna intensifierades och en ny skadedjursfirma anlitades. Resultatet av insatserna ska utvärderas under 2015. Under 2013 förekom mögelsporer i inomhusluften i fastigheten Ekorren 2, vilket ledde till ett vitesföreläggande. Under 2014 slutförde Förvaltaren arbetet med att genomföra åtgärder enligt framtagen plan, till exempel ny dränering, ny ventilationslösning och omläggning av alla tak. Värme- HÅLLBARHETSREDOVISNING systemet sågs över och källaren renoverades. Inget vite har därför krävts. I fastigheten Ekdungen 1 uppstod under året problem med vattnet och uppföljande mätningar visade på låga halter av glykol. Förvaltaren bytte ut värmeväxlaren, gick igenom undercentralen, tog återkommande prover och försedde hyresgästerna med gratis bordsvatten. Dock upplevde många hyresgäster att åtgärderna inte vidtogs tillräckligt snabbt. I januari 2015 visade det sig att det inte var vattnet som innehöll glykol, utan att det var laboratoriets plastflaskor som hade förorenat vattenproverna. Förvaltaren planerar ändå att se över rutinen kring felanmälan för att säkerställa att rapporter fångas upp tidigt. UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER När underhållsarbeten utförs i bostaden ska Förvaltarens medarbetare och leverantörer agera på ett sådant sätt att de boende känner sig trygga. Under 2014 togs en uppförandekod för leverantörer fram för att stärka den gemensamma synen på kundbemötande och ansvar. Uppförandekoden innehåller bland annat riktlinjer för hur entreprenören respektfullt uppför sig hemma hos Förvaltarens hyresgäster. HYRESGÄSTNÄRA INFORMATION Förvaltaren har länge fått höga betyg avseende service och i årets kundundersökning ökade betyget ytterligare inom samtliga distrikt. I början av året anställdes en ny kommunikatör med huvuduppgiften att förbättra hyresgästnära information. Detta ledde till att Förvaltarens tre distrikt på ett mer effektivt sätt kunnat informera hyresgästen i samband med mindre renoveringar och uppkomna situationer i fastigheterna. I kundmätningen ökade betyget för Hyresgästnära information till 71, vilket i en NKIbenchmark är ”bäst i mätningen”. Antalet besök i kundtjänst ökade under 2014, vilket kan bero på att ett flertal stora projekt varit igång under året vilket påverkat många hyresgäster. SYNPUNKTER OCH KLAGOMÅL Förvaltaren hade under 2014 en tydlig ambition att bli bättre på att hantera synpunkter och klagomål. Exempel är vidareutveckling av kundtjänsten och utbildning av alla medarbetare i hantering av klagomål och synpunkter. Målet är att 80 procent av de som ringer in ska få svar på sin fråga direkt. Resultatet för 2014 blev 70,5 procent. Den stadiga minskningen av antal samtal in till kundtjänst de senaste två åren visar att Förvaltaren är på rätt väg. Servicegraden, dvs hur många som får svar inom en minut, låg under året på 93 procent. Förvaltaren anser dock att klagomålshanteringen går att förbättra ytterligare och kommer fortsätta satsa under 2015. I och med det nya fastighetssystemet, som successivt införs under 2015, skapas nya möjligheter för att systematiskt ta hand om klagomål och synpunkter. FÖRVALTARENS LOKALHYRESGÄSTER Förvaltarens lokalhyresgäster är viktiga för alla stadsdelar eftersom de bidrar till det utbud av service som de boende behöver och skapar arbetstillfällen i kommunen. Vid årsskiftet 2013−2014 startades enheten ”Uthyrning Lokaler”. Fokus under året låg på att skapa systematik för att förbättra servicen, affärsmässigheten och dialogen med lokalkunderna. Hösten 2014 flyttade livsmedelskedjan Matrebellerna in i Hallonbergen centrum. En oenighet uppstod med den befintliga lokalkunden Orient Markt, som därefter erbjöds och flyttade in i en annan lokal. Förvaltaren ser en utvecklingspotential i att bli ännu bättre på att kommunicera med lokalhyresgästerna i samband med förändringar. För 2015 planeras en Nöjd-Kundmätning bland lokalkunderna. KOMMUNLOKALER ”SERVICEGRADEN, DVS HUR MÅNGA SOM FÅR SVAR INOM EN MINUT, LÅG UNDER ÅRET PÅ 93 PROCENT.” 5 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA % Sundbybergs stad 35 SATS 4 Axfood Sverige AB 2 Dahl Sverige AB 2 ICA Sverige AB 2 Övriga 56 Summa Förvaltaren hyr ut ett tjugotal lokaler till kommunen för olika verksamheter, däribland: • Bibliotek • Förskola, inklusive ”nattis” • Sporthall • Kulturcentrum • Fritidsgård • Äldreboende • LSS-boende (gruppboende) KUNDÅRET 2015 100 KUNDKONTAKTER PER ÅR 2014 2013 Telefonsamtal kundtjänst 75 000 90 000 Besök kundtjänst 45 000 40 000 Felanmälningar 33 000 34 000 1 213 000 1 130 000 Besök forvaltaren.se • Målet är ett NKI på 68. • Nytt system för att få in synpunkter och klagomål ska börja användas. • Fokus på trivselfrågor – skapa systematik och förankra i den löpande verksamheten. • Fortsatt fokus på skadedjursbekämpning. FÖRFALLOSTRUKTUR PÅ LOKALHYRESMARKNADEN* Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, % 2015 94 22 881 18 14 2016 153 25 194 27 22 2017 152 14 807 16 13 2018 124 34 947 37 30 2019 8 6 024 8 6 2020- 9 11 208 18 14 Totalt 540 115 061 123 100 *Avser ej vakanta lokaler 6 HÅLLBARHETSREDOVISNING ”Det kom cirka 50 personer till invigningen av nya miljötvättstugan på Mjölnerbacken i Rissne”. © Beatrice Graalheim Robin Östberg, kvartersvärd och Kenneth Ceder, reparatör 7 HÅLLBARHETSREDOVISNING MILJÖN Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag. Det innebär att företaget ständigt arbetar för att förbättra prestationen inom miljöområdet. 2018 ska Förvaltaren vara klimatneutralt. Vägen dit går via el- och gasbilar, grön el, miljömärkt värme och energieffektiviseringar. Nybyggda och ombyggda fastigheter ska vara miljöklassade. Genom eget ansvar, samverkan med leverantörerna och stöd till hyresgäster kan Förvaltaren göra skillnad. KLIMATNEUTRALT 2018 Under 2014 arbetade Förvaltaren fram en klimatstrategi, som förtydligar målet om klimatneutralitet till 2018 och identifierar var insatser behövs. Åtagandet innebär att den löpande verksamheten inte ska tillföra ett nettotillskott av växthusgaser till atmosfären. Användningen av energi och bränslen ska minskas så långt det är möjligt. Förnybara resurser ska vara förstahandsvalet. För resterande utsläpp ska Förvaltaren klimatkompensera från 2018. Klimatutsläpp i värdekedjan ska minskas genom aktiviteter kopplade till inköp, VÄRME OCH EL I BYGGNADER kWh/kvm Atemp 200 175 150 125 100 FÖRNYBART I FÖRSTA HAND 75 Norrenergi förser Förvaltaren med fjärrvärme och fjärrkyla med Naturskyddsföreningens märkning ”Bra miljöval”. Under 2014 kom 99 procent av värmen från förnybara och hållbara källor. Sedan 2010 köper Förvaltaren enbart ursprungsmärkt vattenkraftsel. Andelen el- eller gasdrivna tjänste- och servicebilar var 65 procent 2014. 2020 (mål) 2014 Värme El 2020 ska Förvaltaren ha minskat sin energianvändning med 30 procent. Detta ska göras genom energibesparingar i större renoveringsprojekt och löpande energisparåtgärder. Nyproduktion av energieffektiva byggnader bidrar också. FOKUS PÅ ENERGI Ett viktigt steg på vägen mot klimatneutralitet är att minska energianvändningen i fastigheterna. Arbetet styrs främst genom företagets miljöledningssystem samt planer för Fastighetsutveckling, underhåll och driftoptimering. Resultatet utvärderas via månatliga driftsmöten, tertialuppföljning och ett årligt energibokslut. Målet är att Förvaltaren mellan år 1995 och 2020 ska minska användningen av värme respektive EL PER OMRÅDE VÄRME PER OMRÅDE kWh/kvm Atemp kWh/kvm Atemp 100 250 80 200 Hallonbergen/Ör 60 Centrala Sundbyberg 40 Rissne 150 100 50 2013 50 2012 Miljöfrågan blev tidigt viktig för Förvaltaren. År 2002 valde företaget att systematisera miljöarbetet genom att införa ett certifierat miljöledningssystem enligt ISO 14001. Förvaltarens miljöpolicy är vägledande i allt arbete och talar om att kunderna ska erbjudas en sund, trivsam och modern bostad eller lokal. Samtidigt ska förvaltning, underhåll och nybyggnad ske på ett miljöanpassat sätt. Miljöhänsyn ska finnas med i alla beslut. Störst miljömässig nytta gör företaget inom klimat och energi, upphandling och inköp samt avfall. Arbetet styrs via Förvaltarens verksamhetsplan där specifika miljömål och handlingsplaner finns. 2014 blev Förvaltaren omcertifierat för ISO 14001 på ytterligare tre år. Revisorerna fann två mindre avvikelser. leverantörer och entreprenörer samt genom stöd till hyresgäster. För att harmonisera med Förvaltarens fyraåriga affärsplan ändrades sluttid för målet från 2020 till 2018. Aktiviteter i klimatstrategin ska från och med 2015 arbetas in i enheternas handlingsplaner. Koldioxidutsläppen från den löpande verksamheten var 2014 87 procent lägre än basåret 2010. Den stora minskningen beror främst på en övergång till miljömärkt fjärrvärme och ett lägre energibehov i fastigheterna. 1995 SYSTEMATISKT MILJÖARBETE HBC 20 1995 2010 2011 2012 2013 2014 0 1995 2010 2011 2012 2013 2014 8 HÅLLBARHETSREDOVISNING TOTAL ENERGIANVÄNDNING GWh 150 120 90 60 30 0 2012 2013 2014 Andel förnybar 99% Elenergi Fjärrvärme och fjärrkyla Fordonsbränsle Omfattar all inköpt el. Där ingår 1800 hushåll i Hallonbergen och 250 hushåll i Centrala Sundbyberg. KOLDIOXIDUTSLÄPP Ton 1500 1200 900 600 300 0 2012 2013 2014 Direkta utsläpp – fordonsbränsle Indirekta utsläpp – el, kyla, värme Koldioxidutsläppen sett till yta var år 2014 0,27 kg CO2/kvm Atemp. Merparten av Förvaltarens växthusgasutsläpp kommer från värmeproduktion. 2010 (basår) orsakades utsläpp av 2 440 ton CO2. Ökningen i klimatpåverkan 2013 beror på läckage av köldmedium (en stark växthusgas) hos leverantören Norrenergi. Redovisade CO2utsläpp är de av fossilt ursprung. 9 el med 30 procent mätt per kvadratmeter Atemp. Elen som omfattas är så kallad fastighetsel, det vill säga den el som behövs för exempelvis fläktar, hissar, belysning och tvättstugor. Målet är i linje med den klimat- och hållbarhetspolicy som antagits av Sundbybergs stad. Mellan 1995 och 2014 minskade Förvaltarens energianvändning med cirka 12 procent (värme) och 16 procent (el). Energieffektiviseringar i större projekt Vid större ombyggnationer är målet att energibehovet ska minska med 50 procent. Exempel på projekt: • Hallonbergen centrum (2013): Byte av ventilationssystem minskade värmeförbrukningen under 2014 med 30 procent. Styrsystemet ska fortsätta justeras. Uppföljning fortsätter under 2015. • Ljungen 3, Spelmanshöjden 1–26 (2013): Mätningar visar en minskning av energibehovet med cirka 20 procent under 2014. Problem med värmepumparna ska åtgärdas. Uppföljning fortsätter under 2015. • Banken 8, Vasagatan i Centrala Sundbyberg (2013–2015): Planeras innebära en minskning av mängden el och värme med 50 procent, och uppfylla Miljöbyggnad Silver. Uppföljning kommer att påbörjas 2015. • En större ombyggnad i Hundlokan 3, Majeldsvägen 1–23, påbörjades 2014 med målet att minska energibehovet med 40 procent. • 50 procent minskning planeras för fastigheterna Vandraren, Kartan, Östern och Violen, med byggstart hösten 2016. Löpande energieffektivisering. Mindre underhållsprojekt och driftoptimeringar ger sammantaget ett betydande bidrag inom energiområdet. I Rissne har byte av ventilation, energieffektiv belysning och byte av tvättstugor minskat elbehovet med totalt 3 procent. Byte av garagebelysning och nya motorvärmaruttag i Hallonbergen har gett 2 procent total minskning. I Centrala har byte av fläktar, trapphusbelysning och torkutrustning gett en minskning på 4 procent. Ett projekt tillsammans med SP där ny teknik för optimering av värmetillförseln testas startade 2013 och fortsatte under 2014. Utvärdering ska ske 2015. bil med tre vågar som drivs på biogas. Förvaltaren har under året sett ett ökat intresse för laddplatser för elbilar bland hyresgästerna. 2014 skapade Förvaltaren tre nya laddplatser och har nu sammanlagt fem stycken. Utgångspunkten är att företaget ska tillgodose hyresgästens önskemål om laddplats, i den mån ingen större ombyggnation krävs. Dessutom startades ett arbete med att kartlägga möjligheterna för en större utbyggnad av laddplatser inom Förvaltarens bestånd. I de första 12 undersökta garagen kan ett tjugotal laddplatser erbjudas utan större investeringar. PLAN FÖR AVFALL En effektiv och välfungerande avfallshantering är bra för miljön, minskar Förvaltarens kostnader och ger nöjdare kunder. Avfallsfrågan är därför mycket viktig. Förvaltaren arbetar med allt från att praktiskt tillhandahålla insamlingssystem till att informera hyresgästerna om hur de på bästa sätt gör sig av med sitt avfall. Under 2013 sattes målet att 80 procent av hyresgästerna år 2018 ska anse sig ha tillfredsställande insamlingssystem för avfall. 2014 mättes detta för första gången i den årliga kundundersökningen bland bostadshyresgäster. Det visade sig att 60 procent anser att möjligheterna för det egna hushållet att hantera avfall är mycket bra eller ganska bra. Två tredjedelar anser att informationen från Förvaltaren är bra/tillräcklig. Utifrån resultatet ser Förvaltaren att det finns ytterligare behov av att kommunicera kring avfallsfrågor. KLIMATARBETE I VÄRDEKEDJAN – GASBILAR OCH LADDPLATSER Källsortering och matavfall. Under 2014 infördes ingen ny matavfallsinsamling, utöver de drygt 2 800 lägenheter där det redan finns. Detta berodde på att en utredning kring vilka tekniska lösningar som lämpar sig bäst i Hallonbergen, Rissne respektive Ör drog ut på tiden. I slutet av året fastslogs en plan med genomförande beräknat till 2015 och 2016. Lösningarna består av en blandning av tekniker, till exempel. sopsug med färgade påsar, underjordsbehållare och kärl. I samband med detta kommer även övrig källsortering ses över och i många fall utökas. I samarbete med Human Bridge samlades 66 ton kläder in 2014. I samarbete med Easy Recycling har cirka 200 cyklar gått till renovering och återanvändning. Under hela 2014 ställdes krav på miljöbilar i ramavtalsupphandlingar. Detta ledde bland annat till att Förvaltarens leverantör Ragnsells blev först i Sverige med en tvåfacksop- Grovsopor är en utmaning. Grovsopsturnén, som sedan 2006 varit kommunens och Förvaltarens kostnadsfria tjänst för hämtning HÅLLBARHETSREDOVISNING av grovsopor, gjorde mer än 420 stopp i Förvaltarens områden under 2014. Förvaltaren fortsatte med den uppskattade SMStjänst som påminner närmare 680 hyresgäster om när hämtningen kommer. Under sommarmånaderna och vid inflyttning och utflyttning bjuds Förvaltarens hyresgäster på individuella grovsopshämtningar. Under 2013 infördes ett nytt bokningsbart grovsoprum på Pjäsbacken i Rissne. Detta har hittills inte utnyttjats i den utsträckning Förvaltaren önskat. Kommunikationen kring hur man gör sig av med grovsopor intensifierades, bland annat i Förvaltarens tidning ”I mina kvarter”, trycksaker områdesvis och särskild information om grovsopsturnéns hämtningstider. Trots detta är det många av Förvaltarens hyresgäster som lämnar grovsopor i garage och på gårdar. Detta är ett arbetsmiljöproblem för Förvaltarens medarbetare och en onödig kostnad samt påverkar NKI för skötsel och underhåll. MILJÖPRESTANDA I BYGGNADER För byggentreprenader följs Förvaltarens byggriktlinjer som omfattar krav på allt från energiprestanda till farliga ämnen och hantering av byggavfall. Företaget tillämpar försiktighetsprincipen avseende materialval. Under 2014 togs beslutet att genomgående använda systemet Byggvarubedömningen för miljöbedömning av alla byggvaror som används i Förvaltarens fastigheter. Miljöbyggnad Silver: Vid nybyggnation och större ombyggnationer strävar Förvaltaren efter att klara nivån Silver eller högre enligt systemet Miljöbyggnad. Detta innebär höga krav på bland annat energi, radon, luftkvalitet, farliga kemikalier och dokumentation av innehåll i byggvaror. Under 2014 fick byggnaderna Banken 8 och Hundlokan 3, där byggnation pågår, godkänt enligt Miljöbyggnad Silver. Förvaltarens miljöarbete i allmänhet, och dessa fastigheter i synnerhet, borgade för att Förvaltaren som första allmänna bostadsbolag i Sverige kunde ge ut sin första gröna obligation. Läs mer om detta under avsnittet ”Ekonomi” på s. 36–37. Sanering av farliga ämnen. I vissa av Förvaltarens fastigheter förekommer PCB, asbest och radon. Asbestsanering sker i samband med renoveringar. Vid risk för asbest görs provtagning. Sakta men säkert jobbas därmed asbesten i fastigheterna bort. PCB finns i fogar i fastigheterna i Hallonbergen. Enligt ett lagkrav ska all PCB tas bort senast under första halvåret 2016. I slutet av 2014 inledde Förvaltaren arbetet, och räknar med att det ska vara färdigt i enlighet med kravet. Förvaltaren genomför årligen ett antal radonmätningar för att nå lagkravet om att alla fastigheter ska vara mätta och åtgärdade till 2020. Resultatet visar att cirka 95 procent av lägenheterna ligger under 100 Bq, att jämföra med lagkravet på 200 Bq. MILJÖENGAGERADE MEDARBETARE FORDONSBRÄNSLE 2014 1,4% 33,6% 46,4% Under 2014 genomfördes en miljöutbildning för alla medarbetare. Syftet var att uppdatera kunskaperna hos medarbetare som jobbat länge och att få med alla nya i miljöarbetet. Under 13 utbildningstillfällen inkom mer än 100 konkreta förslag på hur Förvaltaren kan bli ännu bättre på miljöarbete. HÖGSTUBBAR GER BIOLOGISK MÅNGFALD Förvaltarens trädgårdsmästare gör en insats för att bidra till den biologiska mångfalden. Strikta restriktioner gäller för bekämpningsmedel. Under 2014 har ett antal så kallade högstubbar lämnats när träd har tagits bort. Stubben blir då hem för viktiga bakterier, svampar, insekter och hålbyggande fåglar, som hackspetten. MILJÖÅRET 2015 • Införa matavfallsinsamling i Ör, Hallonbergen och Rissne enligt plan. • Fortsätta arbetet med att 100 procent av Förvaltarens egna bilar ska vara miljöbilar. • Förstärka kommunikationen kring hur hyresgästerna ska hantera sitt avfall • Följa upp miljökrav på leverantörer. • Driva nya byggprojekt enligt Miljöbyggnad Silver. • Ta fram en Energistrategi och fortsätta med åtgärder enligt energiplanen. 18,6% Diesel Bensin Fordonsgas Etanol 37 av Förvaltarens 57 tjänste- och servicebilar är gasbilar. Under 2015 kommer Förvaltaren fortsätta med att arbeta för att nå målet att alla fordon ska drivas på el eller gas. MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER Fastighet Certifiering Färdig år Banken 8 Miljöbyggnad Silver 2015 Hundlokan 3 Miljöbyggnad Silver 2015 Enen 9 Miljöbyggnad Silver 2015 Miljöbyggnad Silver ställer krav som går utöver lagkraven inom bland annat områdena energi, radon, ljudmiljö & luftkvalitet, farliga kemikalier och dokumentation av innehåll i byggvaror. AVFALL Fraktioner Matavfall* 2014 Vikt (ton) 2013 Vikt (ton) 505 117 4 231 4 026 862 848 Brännbart avfall (inkl. grovsopor)** 475 550 Park- och trädgårdsavfall*** 177 189 Rivningsmassor*** 0 4 Totalt icke farligt 6 250 5 813 45 56 4 5 49 62 Restavfall från hushåll** Källsorterade fraktioner**** Elavfall (farligt avfall)**** Övrigt farligt avfall**** Totalt farligt *Kompostering **Energiutvinning ***Återanvändning ****Materialåtervinning och ev. utfasning av farliga ämnen Tabellen omfattar avfall från Förvaltarens verksamhet, från hyresgäster samt från vissa entreprenörer. 10 HÅLLBARHETSREDOVISNING MEDARBETARNA En spännande arbetsplats där det är möjligt att förena privatliv och familj med en inspirerande karriär. Förvaltarens index för Nöjd-Medarbetare på 76 (jämfört med Sverigeindex 75) är en uppgång jämfört med förra året, och visar att medarbetarna är nöjda med sin arbetsplats. Företagets ambition är att alla avdelningar kommer över 75. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE NYANSTÄLLDA 2014 Ålder 18% 27% 55% Under 30 år 30–50 år Över 50 år ”UTBILDNINGEN FOKUSERADE PÅ UPPSKATTNING, UPPMUNTRAN OCH FEEDBACK SOM VERKTYG FÖR ATT STYRA VERKSAMHETEN.” 11 Förvaltaren ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Höga ambitioner inom förvaltning och fastighetsutveckling gör att Förvaltaren kan erbjuda många utvecklande arbetsuppgifter och möjligheter till kompetensutveckling. Förvaltarens sex strategiska HR-frågor är valda för att stödja affärsplanens långsiktiga mål, den fastslagna värdegrunden och den kultur som ska genomsyra företaget. Förvaltarens strategiska HR-fokus • Resultatorienterat arbetssätt. • Vi har kompetens och tar ansvar. • Serviceinriktade medarbetare. • Lönen är individuell och differentierad. • Jämställdhet och mångfald. • Arbetsmiljö. HR-arbetet styrs via företagets personalpolicy med tillhörande riktlinjer, exempelvis för utvecklingssamtal, lönesättning och rekrytering. HR-chefen stödjer övriga chefer i arbetet och ansvarar för det systematiska arbetet inom HR-området. Under 2014 arbetade Förvaltaren in en ny form av styrning som bygger på verktygen uppskattning, uppmuntran och feedback. NÖJDA MEDARBETARE Varje år mäts medarbetarnöjdheten och utifrån resultatet görs handlingsplaner för det kommande året. 2014 steg Nöjd-Medarbetar-Index två enheter till 76. Glädjande är att över 90 procent av medarbetarna känner sig motiverade och engagerade, och är stolta över sitt arbete. Lika många anser att Förvaltaren är en attraktiv arbetsgivare med en tydlig värdegrund som är levande i verksamheten. Det som kan bli bättre enligt medarbetarna är ännu tydligare och effektivare arbetsprocesser. UPPSKATTNING, UPPMUNTRAN OCH FEEDBACK Under året avslutades det chefsutvecklingsprogram som inleddes 2013. Målet var att utveckla cheferna och ge dem bättre verktyg för att ta ansvar för helheten, förstärka gruppkänslan och skapa ett öppet och tillitsfullt arbetsklimat. Även arbetsledarna deltog under året. Utbildningen fokuserade på uppskattning, uppmuntran och feedback som verktyg för att styra verksamheten. Varje chef genomförde sedan en aktivitet på detta tema med sin enhet. Utvärderingen av programmet visade på en mätbar förbättring av ledarkompetenser. MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET I samband med rekryteringar är Förvaltaren noga med att anställa medarbetare i olika åldrar, av olika kön, med olika kompetenser och med skiftande bakgrund. Ju större mångfald desto bättre service kan Förvaltaren ge. I nuläget finns 26 språk representerade bland våra medarbetare, exklusive svenska och engelska. För att kunna kombinera ett utvecklande arbete med ett bra privatliv erbjuds bland annat flexibla arbetstider och goda villkor för föräldraledighet. I 2014 års lönekartläggning identifierades inga löneskillnader som kunde härledas till kön, etnisk tillhörighet eller annan diskrimineringsgrund. Vid en undersökning bland alla medarbetare framkom att 95 procent av medarbetarna upplever Förvaltaren som en jämställd arbetsplats där män och kvinnor får samma stöd vid uttag av föräldraledighet. Nästan lika många anser att alla bemöts och behandlas lika oavsett kön, religion, etnisk/kulturell bakgrund eller sexuell läggning. Undersökningen visade att några medarbetare upplevt att de blivit diskriminerade vid tjänstetillsättning, dock på andra grunder än nyss nämnda. HÅLLBARHETSREDOVISNING 40 150 30 120 0 Kvinnor 2013 Kvinnor 2014 Kvinnor Totalt Fastighetsanställda 0 Män 60- 30 50-59 10 20-29 60 40-49 20 90 MEDARBETARÅRET 2015 För 2015 planeras: • Ny jämställdhetsplan med tillhörande aktiviteter. • Varje enhetschef ska arbeta igenom värdegrunden tillsammans med sina medarbetare. • Hälsoundersökning för samtliga inklusive rådgivning med sjuksköterska. • Arbetsmiljöutbildning för chefer. • Gemensam studieresa, i kompetenshöjande syfte. % Antal den 31/12 Tjänstemän En god arbetsmiljö är högt prioriterat på Förvaltaren. Anställda hos Förvaltaren har rätt till företagshälsovård och ett förmånligt friskvårdsbidrag. För att främja gemenskapen på arbetsplatsen har Förvaltaren en personalklubb, med konstförening och idrottsförening. Medarbetarundersökningen gav indikationer på att alltför många medarbetare upplever stress i sin vardag. För att förebygga stress anordnades en gemensam aktivitet på temat stresshantering med en inbjuden specialist från företagshälsovården. Förvaltarens chefer har fått direktiv om att vara extra uppmärksamma och bevaka området vid till exempel utvecklingssamtal. ÅLDERSFÖRDELNING TILLSVIDAREANSTÄLLDA 30-39 HÄLSA OCH FRISKVÅRD Totalt Män 2013 Män 2014 UTVECKLING NMI (NÖJD-MEDARBETARINDEX) 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Sverigeindex 70 73 76 72 72 75 Förvaltaren 62 70 76 77 74 76 Förvaltaren har genomfört årliga medarbetarundersökningar sedan 2010. 2014 gjordes undersökningens upplägg om, och poängnivåerna ändrades. Tabellen visar resultatet från tidigare undersökningar översatt till de nya värdena. PERSONALOMSÄTTNING • • • • 11 (23) personer fick anställning hos Förvaltaren under 2014. 90 (26) procent av de nyanställda var kvinnor. 15 (4) personer avslutade sin anställning. Personalomsättningen var 8,1 (3,1) procent, jämnt fördelat över ålderskategorierna. VARIATIONER UNDER ÅRET • • • • 18 vikarier och 10 timanställda arbetade under året. Antalet säsongsanställda var 10 (17). Antalet praktikanter var 7 (7). Antalet ungdomar som anlitades under sommaren var 85 (127). • • • • • • Den 31 december fanns 134 (139) tillsvidareanställda. Antalet årsarbetstider var 149. Kompetensutveckling i snitt per anställd 26 000 (26 000). Sjukfrånvaron var 5,2 (6,2) procent – kvinnor 9,3 procent och män 3,0 procent. Antalet arbetsplatsolyckor var 6 (6). Alla mindre allvarliga. Antalet chefstjänster var 14–6 kvinnor och 8 män. © Beatrice Graalheim FLER MEDARBETARFAKTA 12 HÅLLBARHETSREDOVISNING EKONOMIN En god och stabil ekonomi ger Förvaltaren möjligheter att hållbart underhålla och utveckla företagets fastigheter, till nytta för dagens Sundbybergare och för framtida generationer. Förhandlade hyror med Hyresgästföreningen gör att företagets bostadshyresgäster kan känna sig trygga med att de inte betalar för mycket, samtidigt som de vet att de får kvalitet och valuta för pengarna. ”ÅTERINVESTERING I FORM AV FASTIGHETSUNDERHÅLL ÄR AV STOR VIKT FÖR DEN LÅNGSIKTIGA LÖNSAMHETEN.” FÖRHANDLAD HYRESHÖJNING Procent 2014 2013 2012 1,44 1,75 2,3 Förvaltaren är en mycket långsiktig ägare till fastigheterna. Därför ligger det i företagets, och dess ägares, intresse att återinvestera merparten av vinsten i fastighetsbeståndet. Genom att tillhandahålla hyresrätter och bygga nya hyresfastigheter bidrar Förvaltaren positivt till en långsiktig ekonomisk utveckling i Sundbyberg. Människor behöver någonstans att bo och de behöver kunna flytta dit jobben finns. I och med att Förvaltaren tillhandahåller boendeformer för livets olika faser kan människor bo kvar i kommunen genom hela livet, och bidra bland annat genom skatteintäkter. Genom egen verksamhet, via företagets entreprenörer för drift och underhåll och via verksamheterna i företagets 132 522 kvadratmeter lokalytor skapas tusentals arbetstillfällen. De kommande fem åren planerar företaget att investera och underhålla för mellan 800 miljoner och 1 miljard per år i befintliga och nya fastigheter. Under 2014 var denna summa 632 miljoner. Positiva indirekta effekter av detta är att sysselsättningen i entreprenörsleden ökar. ÅTERINVESTERING I FASTIGHETERNA FASTIGHETSUNDERHÅLL kr/kvm Förvaltaren* 2014 2013 2012 425 258 212 *Resultatfört och aktiverat underhåll Förvaltarens strategi är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter. Återinvestering i form av fastighetsunderhåll ger en hög kvalitet över tid och är av stor vikt för den långsiktiga lönsamheten. Allbolagslagen, som styr de allmännyttiga bolagen, är tydlig med vad vinsten får och ska användas till. Under 2014 lade Förvaltaren 425 kr/ kvm på underhåll och utveckling av fastigheterna. UTDELNING Allbolagslagen reglerar hur stor värdeöverföring Förvaltaren får göra till ägaren. Denna får högst uppgå till en summa motsvarande den genomsnittliga statslåneräntan under året plus en procent gånger insatt kapital av ägaren. För 2014 uppgick värdeöverföringen till ägaren om 7,1 mkr. 13 FÖRHANDLADE HYROR BORGAR FÖR LÅNGSIKTIGHET Förhandlade hyror är en trygghet för Förvaltarens bostadshyresgäster eftersom det garanterar att hyran motsvarar lägenhetens bruksvärde. Förvaltaren följer upp hyresnivåerna årligen. En jämförelse med andra allmännyttiga bolag görs och hyran kopplat till läge och standard utvärderas. Höjningar förhandlas sedan med den regionala hyresgästföreningen. Höjningen för 2015 förhandlades till 0,9 procent. En kartläggning genomförd av tidningen Hem&Hyra visar att Förvaltaren har den billigaste trean i Norra Storstockholm. Vid renoveringar sker specifika förhandlingar. Eventuella hyreshöjningar ska vara på en rimlig nivå till den renovering som genomförs, och förhandlas alltid med hyresgästföreningen. Ingen förlorar sitt hem när Förvaltaren gör en renovering eller ombyggnation. En förhandling om Majeldsvägen i Ör som byggstartade under 2014 behandlas i Hyresnämneden under 2015. Vid underhållsarbete, till exempel den stora renovering av garage och gård i Vandraren 8 som genomförts under 2014, höjs normalt sett inte hyrorna. Även vid nyproduktion är hyresgästföreningen motpart i hyressättningen. Hänsyn tas till kostnader för nyproduktionen och nivåer på jämförbara objekt. Området styrs via en tydlig process. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING Under 2014 avyttrades inga fastigheter men ett avtal tecknades med Lokalfastigheter i Sundbyberg AB om förvärv av fastigheten Hamnen 8, med tillträde den 31 december 2015. Förvaltaren förvärvade inga fastigheter. MOTVERKA MUTOR OCH KORRUPTION Förvaltaren är medveten om risken för oegentligheter ifråga om otillbörliga förmåner, mutor och korruption. I värdegrunden ingår att ”Vi säger och gör saker som vi kan stå för”. För att förtydliga detta finns HÅLLBARHETSREDOVISNING riktlinjer för representation och förmåner. Inom uthyrningen bedöms risken för oegentligheter som högre än i övriga delar av verksamheten. Därför finns utarbetade rutiner och kontrollprogram. Trots detta inträffade ett fall av oegentligheter under 2014. En av Förvaltarens medarbetare efterfrågade pengar i samband med ett lägenhetsbyte. Medarbetaren fick lämna sin anställning och ärendet lämnades över till polisen. Förvaltaren granskade alla ärenden som personen handlagt för att säkra upp kötider och uppgifter i samband med byten och överlåtelser. Ledningsgruppen ansvarar för att arbetet med affärsetik, grundläggande värderingar och principer är väl förankrat i verksamheten. Under 2015 avser Förvaltaren att se över affärsetiska riktlinjer och genomföra en intern kommunikationsinsats. ANSVAR FÖR PENGAR I det ekonomiska ansvaret ingår att säkerställa att varenda krona används på rätt sätt. ”Att vara rädd om pengar” är en del i Förvaltarens värdegrund. Företaget målsätter och mäter effektivitet via superbruttoresultat (kr/kvm). 2014 års resultat på 565 kr/kvm visade att Förvaltaren lyckades effektivisera verksamheten ytterligare jämfört med 2013 (590 kr/kvm). Förvaltaren följer lagen om offentlig upphandling (LOU) vilket ger bästa pris och kvalitet för den vara eller tjänst som köps. GRÖN OBLIGATION Som första kommunala bostadsbolag gav Förvaltaren ut en så kallad grön företagsobligation under 2014. Obligationen finansierar ombyggnationen av fastigheten Banken 8 vid Sundbybergs torg som uppfyller certifieringen Miljöbyggnad Silver. Förvaltarens gröna obligation verifierades av det obe- roende forskningscentret CICERO som är knutet till Universitet i Oslo. LEVERANTÖRER OCH ENTREPRENÖRER Rätt leverantörer är viktigt ur ekonomiskt, miljömässigt och affärsetiskt perspektiv. Förvaltaren har ett hundratal avtal med leverantörer av varor och tjänster. Det handlar framförallt om leverantörer av tjänster kopplade till löpande drift och skötsel av fastigheterna samt entreprenörerna för nyproduktion och större ombyggnation. Merparten av leverantörerna utför sitt arbete på plats i och omkring Förvaltarens fastigheter. De varor som köps in till verksamheten är framförallt IT-produkter, vitvaror och kontorsmaterial. Även leverantörer som är upphandlade av inköpsorganisationen HBV, en medlemsförening för framförallt kommunala bostadsbolag, anlitas. EKONOMIÅRET 2015 Ekonomiåret på Förvaltaren hänger tätt samman med de investeringar som görs enligt planen för Fastighetsutveckling. Fokus 2015 kommer vara på: • Driftsättning av Förvaltaren 2.1, ett nytt webbaserat verksamhetsstöd för förbättrad styrning. • Följa upp resultatet av och utveckla den nya projektmodell som började användas under 2014. • Arbeta vidare med att stärka processen för att minimera vakansgrader för lokaler och bostäder. • Ta fram och implementera affäretiska riktlinjer/uppförandekod utifrån Förvaltarens värdegrund. SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mkr Direkt tillskapat värde 2014 2013* 722 878 Leverantörer (drift- och underhållskostnader exklusive fastighetsskatt) 341 343 Anställda (inklusive löner och ersättningar) 99 101 Intäkter (inklusive fastighetsförsäljning) Ägare (utdelning) 7 7 Finansiärer (räntekostnader) 74 71 Staten (skatter) 13 18 Samhället (bidrag till föreningsliv) 0,2 0,2 © Christer Carlsson Fördelat ekonomiskt värde Avser moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren * För jämförbarhet är 2013 års siffror justerade i enlighet med nya redovisningsregler. 14 HÅLLBARHETSREDOVISNING ”Jag är verkligen jättenöjd med min nya lägenhet i Storskogen”. © Beatrice Graalheim My Ahl, hyresgäst DIALOG I SAMBAND MED BYGGPROJEKT När Förvaltaren genomför större renoveringar och nybyggnationer påverkas de som bor i fastigheten, men även de som bor i området runt omkring. I alla större byggprojekt och renoveringar sker dialog med befintliga hyresgäster och om relevant även med närboende. En analys av projektets påverkan på lokalsamhället görs, exempelvis utifrån byggnadens utformning eller typ av service och butiker. Kommunens detaljplan är styrande. En tydlig process för kommunikation genom projektets olika faser följs. Ingen hyresgäst har blivit utan bostad till följd av Förvaltarens fastighetsutveckling. 15 HÅLLBARHETSREDOVISNING SAMHÄLLET Sedan Förvaltaren bildades år 1947 har företaget varit en viktig del av samhällsbygget i Sundbyberg och tagit ansvar för utvecklingen av stadsdelarna. Idag arbetar Förvaltaren aktivt med att förena fysisk och social stadsdelsutveckling. Förvaltarens ambition att kunna erbjuda ett boende för alla faser i livet skapar en mångfald av hyresgäster, vilket minskar segregationen. Förvaltarens intressenter tycker att företagets bidrag till utveckling av stadsdelar och bostadsområden är en av verksamhetens tre viktigaste hållbarhetsfrågor. Läs mer på sidorna 10–13. ALLA ÄR VÄLKOMNA Förvaltaren arbetar aktivt mot diskriminering och för integration. Målet är att kunna erbjuda olika typer av standard och hyresnivåer i alla Förvaltarens bostadsområden. 2014 hade Förvaltaren 87 ungdomslägenheter och 136 seniorlägenheter, så kallat plusboende. Tre äldreboenden och fyra gruppboenden fanns. Individ och omsorgsförvaltningen disponerade cirka 150 av Förvaltarens lägenheter. En undersökning om synen på hyresrätter visade att en klar majoritet tycker att det är viktigt att bevara hyresrätten i Sundbyberg. LEVANDE BOSTADSOMRÅDEN Tillsammans med den fysiska stadsdelsutveckling som bedrivs, tar företaget ansvar för social utveckling i stadsdelarna. Därför erbjuds mötesplatser för de boende, som grillplatser och boulebanor. Under 2014 iordningställdes en tennisbana. Under 2012 och 2013 deltog Förvaltaren i projektet Parklek Parlament som syftade till att engagera människor i utvecklingen av Hallonbergen och Ör. Projektet utmynnade bland annat i att Förvaltaren nu återuppbygger den så kallade Toppstugan, en samlingslokal på Hallonbergens högsta punkt. Stugan beräknas stå klar sommaren 2015. UTVECKLING AV URSVIK När ett nytt bostadsområde växer fram finns unika möjligheter att påverka. Förvaltaren är delaktig i utvecklingen av Västra Ursvik och medlem i områdets hållbarhetsgrupp. Där arbetar men bland annat med att driva utformningen av området i en hållbar riktning, till exempel byggnader med hög miljöprestanda, grönytor, cykelparkeringar, kollektivtrafik, möjligheter till källsortering och sociala mötesplatser. EN MENINGSFULL FRITID Förvaltaren stöttar projektet ”Sommarfotboll i Hallonbergen”, där Sundbybergs IK och Hallonbergen IF anordnar kvällsfotboll för ett 100-tal ungdomar. Även Summer Sports Camp, ett dagkollo i Rissne som varje sommar tar emot 100 barn mellan 10 och 13 år får stöd av Förvaltaren. I mars anordnade Förvaltaren familjedagar, då alla hyresgäster bjöds på bowling i samarbete med Sundbyberg bowlinghall, en lokalkund till Förvaltaren. Sommaren 2014 tog Förvaltaren emot cirka 85 sommarjobbare via Sundbybergs kommun. Nytt för året var att även en arbetsledare projektanställdes. ”MÅLET ÄR ATT KUNNA ERBJUDA ALLA NIVÅER AV BOENDE/STANDARD I ALLA FÖRVALTARENS BOSTADSOMRÅDEN.” SÄKRA LEKPLATSER Under 2014 har Förvaltaren renoverat 12 av företagets drygt 90 lekplatser. En ny rutin för besiktning av lekplatser har tagits fram. Varje vecka utförs tillsyn av lekplatserna genom skötselentreprenör, fyra gånger om året genomför trädgårdsmästarna en egenkontroll och en gång om året besiktigas samtliga lekplatser av en certifierad besiktningsman. Byten av utrustning och mindre förbättringsåtgärder sker kontinuerligt. STÄRKA FÖRETAGANDE OCH SYSSELSÄTTNING En viktig del av stadsdelutveckling är arbetet för levande stadskärnor. Förvaltaren är med i styrelsen för Sundbybergs Stadskärneförening som arbetar för att göra centrala Sundbyberg mer attraktivt för besökare och affärsidkare. Förvaltaren är även med i styrelsen för Nyföretagarcentrum Solna Sundbyberg som stöttar människor som vill starta eget företag. NBI BOSTÄDER Nöjd-Boende-Index NBI 2010 64 2011 61 2012 64 2013 64 2014 66 Nöjd-Boende-Index är hyresgästernas totalbetyg på boendet. Det byggs upp av NöjdKund-Index, som betygsätter Förvaltaren som hyresvärd samt av frågor om bostadsområde, lägenhet och hus. En 9-gradig skala har använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. ÅRET 2015 • • • • • • Den nya Toppstugan ska byggas Stöd för sommaraktiviteter för unga Tar emot ett hundratal sommarjobbare Driva utvecklingen av västra Ursvik 56 lägenheter för vårdboende i Banken 8 Utvidga kommunikationen/dialogen med hyresgäster inför renoveringar 16 HÅLLBARHETSREDOVISNING GRI-INDEX STRATEGI OCH ANALYS G4 Profilindikator Sidhänvisning G4-1 Uttalande från Vd om relevansen av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi 6–7 (ÅR)* Kommentar ORGANISATIONSPROFIL G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-3 Organisationens namn s. 4 (ÅR)* G4-4 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna s. 8–9 (ÅR)* G4-5 Lokalisering av organisationens huvudkontor s. 40 Hallonbergen centrum, Sundbyberg G4-6 Antal länder som organisationen har verksamhet i, och namnen på de länder där viktig verksamhet bedrivs s. 40 All egen verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige. G4-7 Ägarstruktur och företagsform s. 8 (ÅR)* G4-8 Marknader som organisationen är verksam på s. 8–9 (ÅR)* G4-9 Organisationens storlek s. 4, 35 (ÅR)* G4-10 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och region s. 35, 40 Ofrivilliga deltidstjänster finns inte. G4-11 Andel anställda med kollektivavtal s. 40 Alla tillsvidareanställda omfattas av kollektivavtal. G4-12 Organisationens leverantörskedja s. 37 G4-13 Förändringar i organisation eller leverantörskedja s. 4, 5 (ÅR)* G4-14 Försiktighetsprincipens användning inom organisationen s. 33, 42 (ÅR) G4-15 Medlemskap i hållbarhetsinitiativ s. 40 G4-16 Engagemang i organisationer s. 39 Förvaltaren har inte anslutit sig till några hållbarhetsinitiativ. IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-17 Organisationsstruktur s. 40 www.forvaltaren.se/forvaltaren/en/Om-oss/Organisation/ G4-18 Process för väsentlighetsanalys s. 25 G4-19 Identifierade väsentliga Aspekter s. 25 G4-20 Avgränsning på Aspekt-nivå inom organisationen s. 40 Redovisning av väsentliga aspekter omfattar alla delar av Fastighets AB Förvaltaren utom Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. G4-21 Avgränsning på Aspekt-nivå utanför organisationen s. 31–33, 40 För indikatorer EN3, EN16 och EN23 är hyresgästernas påverkan helt eller delvis medräknad, se respektive indikator. G4-22 Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa s. 35, 37 G4-23 Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning s. 40 Inga väsentliga förändringar i avgränsning och omfattning är gjorda. Kommentar INTRESSENTDIALOG 17 G4 Profilindikator Sidhänvisning G4-24 Intressentgrupper som involverats av företaget s. 25–27 G4-25 Princip för identifiering och urval av intressenter s. 25–27 G4-26 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna s. 25–27 G4-27 Viktiga områden som har lyfts via kommunikationen och hur organisationen hanterat dessa områden s. 27 HÅLLBARHETSREDOVISNING INFORMATION OM REDOVISNINGEN G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-28 Redovisningsperiod s. 40 Verksamhetsåret 2014. G4-29 Senaste utgivna rapport s. 40 För verksamhetsåret 2013. G4-30 Redovisningscykel s. 40 Följer verksamhetsåret. G4-31 Kontaktperson för redovisningen s. 40 Anders Sundqvist, anders.sundqvist@forvaltaren.se, 0705-498657 G4-32 GRI innehållsförteckning s. 25, 40 G4-33 Policy för externt bestyrkande av redovisningen s. 40 Redovisningen är inte externt granskad. G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-34 Redogörelse för bolagsstyrning s. 40 www.forvaltaren.se/forvaltaren/en/Om-oss/Organisation/ Kommentar STYRNING ETIK OCH INTEGRITET G4 Profilindikator Sidhänvisning G4-56 Redogörelse för grundläggande värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer, samt hur väl dessa införts i organisationen s. 8–9 (ÅR)*, 24, 36–37 Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Indikator Hänvisning Indikator Hänvisning Styrning Ekonomisk påverkan Ekonomiskt resultat Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället” G4-EC1: Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde s. 37 s. 36–37, 10–11 (ÅR) Väsentlig för ägare, finansiärer, medarbetare och leverantörer. Indirekt även för bostadshyresgäster och lokalkunder. Förhandlade hyror Hyreshöjning per år s. 36 s. 36–37 Väsentlig för bostadshyresgäster. Indirekt för alla grupper som påverkas av ekonomiskt resultat. Miljöpåverkan Energi Minskad energianvändning och energieffektiva fastigheter G4-EN3: Energianvändning inom organisationen CRE1: Energiintensitet i byggnader s. 31–33 s. 8–9 (ÅR), 26, 31–33 Väsentlig för ägare och hyresgäster. Indirekt för alla intressentgrupper. Utsläpp Minskad klimatpåverkan och klimateffektiva fastigheter G4-EN15: Direkta utsläpp av växthusgaser G4-EN16: Indirekta utsläpp av växthusgaser CRE3: Intensitet utsläpp av växthusgas från byggnader s. 31–33 s. 8–9 (ÅR), 26, 31–33 Väsentlig för ägare och hyresgäster. Indirekt för alla intressentgrupper. Avfall Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt” G4-EN23: Total avfallsvikt per typ och behandlingsmetod s. 32–33 s. 8–9 (ÅR), 26, 31–33 Väsentlig för hyresgäster och samhälle. Indirekt för alla intressentgrupper. Miljöanpassat materialval inkl. utfasning av miljö- och hälsofarliga ämnen G4-EN27: Omfattning av minskad miljöpåverkan från fastigheter. s. 33 s. 8–9 (ÅR), 26, 31–33 Väsentlig för leverantörer och hyresgäster. Indirekt för alla intressenter. Arbetsvillkor Anställning Nöjda medarbetare G4-LA1: Totalt antal anställda som slutat, personalomsättning per ålder, kön, region s. 34–35 s. 8–9 (ÅR), 26, 34 Väsentlig för medarbetare, hyresgäster, ägare och finansiärer. Social påverkan – Samhälle Lokalsamhället Utveckling av stadsdelar och bostadsområden G4-SO1: Andel av verksamheten där dialog med lokalsamhället, påverkansanalys och utvecklingsprogram genomförts CRE7: Antal personer frivilligt förflyttade och/eller tvångsförflyttade på grund av fastighetsutveckling, redovisat per projekt. Nöjd-Boende-Index s. 38–39 s. 8–9 (ÅR), 26, 38–39 Väsentlig för samhälle, hyresgäster och ägare. Märkning av produkter och tjänster: Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna Rent och snyggt i och kring fastigheterna G4-PR5: Resultat från kundundersökningar CRE8: Typ och antal erhållna hållbarhetscertifieringar och hållbarhetsmärkningar inom områdena nybyggnation, förvaltning och renovering s. 28, 33 s. 8–9 (ÅR), 26, 28–29 Väsentlig för hyresgäster, medarbetare, ägare och samhället. Underhåll och utveckling av fastigheterna Underhåll (kr/kvm) s. 36 s. 8–9, 10–13 (ÅR) Väsentlig för ägare, finansiärer, hyresgäster och leverantörer. Påverkan 18 Definitioner Driftnetto: Nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader Superbruttoresultat: Bruttoresultatet exklusive kostnader för underhåll, fastighetsskatt samt projektfastighet dividerat med totala kvadratmeter Operativt resultat: Operativt resultat innebär resultat före skatt och bokslutsdispositioner exklusive kostnader av engångskaraktär, omställningskostnader, vinst vid avyttringar av fastigheter och andra jämförelsestörande poster Avkastning på eget kapital: Årets resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital Totalavkastning: Direktavkastning + värdeförändring (skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året exkl. investeringar) Överskottsgrad: Driftnetto dividerat med nettoomsättning Räntetäckningsgrad: Rörelseresultatet efter avskrivningar plus finansiella intäkter dividerat med räntekostnader Soliditet (synlig): Eget kapital plus 78% av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen Soliditet (justerad): Eget kapital plus övervärden i fastigheter med avdrag för uppskjuten skatt 22 % i förhållande till balansomslutningen inklusive övervärden i fastigheter Vakansgrad: Summa outhyrda intäkter dividerat med bruttohyra Belåningsgrad (netto) Räntebärande skulder minus kassa/placeringar dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde Administration Kostnader för styrelse, VD och övrig ledningspersonal (t ex ekonomichef, personalchef och informationschef), finansfunktion, revision, årsredovisning och bolagsstämma. Därutöver ingår även kostnader för marknadsföring och sponsring som avser företaget som helhet. Även kostnader för lokaler och kontorsutrustning inklusive avskrivningar på inventarier och rörelsefastigheter ingår till den del de är hänförliga till central administration. Till centrala kostnader räknas även externa eller interna kostnader för värdering av fastigheter inför bokslutet. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 Besöksadress Sundbybergs stadshus AB Kavallerivägen 4 172 92 SUNDBYBERG Postadress Sundbybergs stad Förvaltning/enhet 172 92 Sundbyberg Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014
© Copyright 2024